湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终882号上诉人（原审被告）：郴州国富房产开发有限公司。法定代表人：何国富，该公司董事长。上诉人（原审被告）：何国富，男，1964年3月26日出生，汉族。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱城波，男、该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：邓娜，女，1984年1月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：何明涛，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗超，湖南民协律师事务所律师。上诉人郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）、何国富因与被上诉人邓娜商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月18日开庭进行了审理。上诉人国富公司、何国富的共同委托诉讼代理人朱城波，被上诉人邓娜的委托诉讼代理人何明涛、罗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国富公司、何国富上诉请求：撤销一审判决第一项，改判核减国富公司、何国富承担迟延办证的违约金额。事实和理由：一审认定事实有误，法律适用不当。1.一审认定郴州市不动产登记中心在2016年6月28日正式开展不动产统一登记工作不是事实，根据郴州市编委郴编（2017）8号文件，截止2017年7月17日，郴州市不动产登记中心、郴州市国土资源测绘队的有关内设机构调整方案还没确定，而这两个部门是办理房屋首次登记的核心部门。直到2017年9月郴州市不动产登记中心相关内设机构的分工才明确，真正受理不动产登记的时间从2017年10月中旬才开始进行，且由于政府职能部门在调整阶段有长达一年多的时间基本上未受理房产初始登记，正式受理不动产登记后大量的房地产公司集中申请登记，相关部门只好启动应急预案，采取分批分流办理，国富公司经分流安排到2018年9月份后申报材料，直到2019年1月18日才将不动产首次登记证书办好。2.双方签订的《商品房买卖合同》第16条约定的办理房产初始登记，不包含办国有土地使用权证书的，而国家政策调整后实际办理的不动产首次登记，包含了办国有土地使用权证书，且应先办好国土测绘及验收手续，这些都是国家政策调整后才增加的办证流程及工作量，是国富公司不可抗拒的因素，应扣除相关职能部门因政策调整未正常办公的时间所产生的违约金，且邓娜因逾期未办证未产生实际损失，请求二审法院酌情核减违约金。邓娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；国富公司的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.国富公司延期办证是因国富公司对规划进行了调整，国富公司没有向国土部门缴纳罚款，无法提交办证的相关资料，系国富公司自身过错导致，国富公司称是不动产登记中心的原因导致不能办证的上诉理由不成立。2.邓娜与国富公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。国富公司未在约定期限内办理好首次登记，应按合同约定支付违约金。3.国富公司是一人有限责任公司，股东只有何国富一人，何国富未举证证明其个人财产独立于国富公司财产，应当承担连带责任。邓娜向一审法院起诉请求：1.判令国富公司、何国富连带支付邓娜逾期办理房屋初始登记违约金131021元（按每日万分之二计算，从2014年12月10日暂计算至2019年1月18日，436739元×0.0002×1500天，此后违约金计算至完成不动产初始登记之日止）。2.本案诉讼费用由国富公司、何国富负担。一审法院认定事实：一、2012年2月29日，邓娜（买受人）与国富公司（出卖人）签订编号为201103228**的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：邓娜购买国富公司开发的位于郴州市“懿德园”项目中的第*栋*号房，建筑面积95.46平方米，每平方米4575.1元，总房款为436739元。国富公司在2012年11月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：……。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。合同签订后，邓娜依约向国富公司支付了购房款436739元，国富公司于2012年12月10日将房屋交付给了邓娜使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。三、2016年8月8日，国富公司向懿德园小区业主出具《承诺书》，承诺于2016年12月31日前正常办理项目不动产证手续，2017年3月底办理不动产总证，如开发商原因逾期，应业主需求可退房和装修款、赔付违约金。四、“懿德园”项目商品房不动产首次登记已经于2019年1月18日办理完毕。另查明，国富公司股东为何国富一人，为一人有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，国富公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后730日内完成该商品房的初始登记。本案的焦点为：一、国富公司是否构成违约，是否需支付逾期办理房屋首次登记违约金；如需支付，违约金数额的确定；二、何国富对违约金是否要承担连带赔偿责任。一、国富公司是否构成违约，是否需支付逾期办理房屋首次登记违约金；如需支付，违约金数额的确定。1.国富公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付邓娜房屋的时间为2012年12月10日，依照该约定国富公司应在交付使用后730日内即2014年12月10日前办理好该幢商品房的首次登记，而国富公司在2019年1月18日才完成该幢商品房的首次登记。虽然国富公司主张延误办证的原因是国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，国富公司没有过错。但是：①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。③国富公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续。因此，不能支持国富公司关于未能办证不是其过错的观点，应当认定国富公司未如期办证是其违约行为，应承担相应的违约责任。2．违约金数额的确定。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金。故，违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2014年12月10日起算，双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之五计算，每日万分之五为年利率18%，国富公司主张按合同约定的违约金过高。根据本案实际情况，确定按贷款利率（一至五年贷款年利率4.75%）计算违约金。从2014年12月10日计算至2019年1月18日计算为1500天，该阶段的违约金为85253元（436739元×4.75%×1500天÷365天）。二、何国富对违约金是否要承担连带赔偿责任。国富公司股东为何国富一人，为一人有限责任公司（自然人独资），《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。何国富未举证证明国富公司的财产独立于何国富自己的财产，故何国富应对国富公司的上述付款义务承担连带偿还责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告郴州国富房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓娜逾期办理首次登记违约金85253元，被告何国富对被告郴州国富房产开发有限公司的付款义务承担连带偿还责任；二、驳回原告邓娜的其他诉讼请求。如果被告郴州国富房产开发有限公司、何国富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1460元，由被告郴州国富房产开发有限公司、何国富负担950元，原告邓娜负担510元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：国富公司逾期未办理房屋首次登记构成违约应如何承担违约责任。本案国富公司对其逾期未办理房屋首次登记构成违约的事实予以认可，其上诉称未办理不动产首次登记是因国家政策的影响所致，属不可抗力，应扣除相关职能部门因政策调整未正常办公的时间所产生的违约金，且邓娜未产生实际损失，应当酌情核减违约金。经查，郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，郴州市实施不动产统一登记制度的时间明显晚于双方合同约定完成案涉房屋不动产首次登记的时间。因此，国富公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据本案实际情况，按银行贷款利率酌情认定违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，国富公司、何国富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1931元，由上诉人国富公司、何国富负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 雷媚娟审判员 刘殳扬二〇二〇年五月十八日法官助理龙旭力书记员周丽艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。