辽宁省开原市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1282执异29号 案外人：李某，女，1966年9月10日出生，住辽宁省开原市。 申请执行人：王某某，女，1977年11月12日出生，住开原市。 被执行人：开原市某某房地产开发有限公司。住址开原市。 法定代表人：李某某，系公司经理。 被执行人：金某某，男，1969年6月1日出生，住址开原市。 依据申请人王某某的申请，本院2016年9月26日以（2016）辽1282执837号之一执行裁定书，查封了开原市某某房地产开发有限公司所开发的某某购物广场南门市的多套房屋，案外人李某对查封其中的X-X-X室提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李某称：我于2020年3月9日知晓贵院对我备案登记的房产—新城街某某购物广场某某路XX号X-X-X室的楼房进行评估拍卖。因此我提出异议，事实、理由如下：被执行人金某某没有如期偿还我的借款，被执行人开原市某某房地产开发有限公司（下称某某公司）进行担保。借款到期后，被执行人金某某没有如期偿还借款，我和被执行人金某某、某某公司经协商，某某公司承担担保责任，被执行人某某公司用楼房抵偿被执行人金某某拖欠我的借款本息，保证楼房不存在任何瑕疵，并于2015年1月29日签订了协议书，协议书明确用X套楼房（包含X-X-X楼房）抵偿被执行人金某某拖欠我的借款本息。协议签订后，又于2015年4月15日签订了商品房买卖合同，且在房产部门进行了备案登记。被执行人金某某拖欠我的债务由于被执行人某某公司担保责任的履行而清偿。所以，备案登记在异议申请人名下的房屋实际所有权人是我而不是被执行人某某公司。此前，铁岭市中级人民法院（2017）辽12执52号通知书（下称通知），告知我备案登记的房产被贵院予以查封。申请执行人为王某，被执行人为本案的被执行人。我提出异议和提起异议之诉，铁岭市中级人民法院作出了（2019）辽12民初21号判决，判决不得执行坐落于新城街某某购物广场解放路备案登记在李某名下的X套房产，以维护我的合法权益。案外人向本院提供了以下证据：1、辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号民事判决书一份；2、商品房买卖合同一份。 申请执行人王某某称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。执行（2016）辽1282执837号执行裁定书，即人民法院在执行（2016）辽1282民初1065号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法院规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益、维护法律尊严的正当行为。二、案外人对被执行房屋称：“是某某公司进行借款担保，后签订的买卖商品房合同”，买卖合同和备案登记均不产生法律效力。按照法律规定：案外人与金某某是民间借贷关系，与某某公司是担保合同关系，案外人对担保物只享有优先授权，并不代表该房屋的所有权已经转移，况且没有进行抵押担保登记，案外人提出异议的房屋属于被执行人某某公司名下的财产，人民法院在查封时，也未合法占有该房产。没有办理合法手续，没有法律效力，不能证明房屋所有权事实的成立。况且该房屋雷洪展称其有“所有权”，本案外人又称对其享有“所有权”，只能证明该房屋的所有权人仍然是某某公司的财产。另外，即使铁岭市中级人民法院对该房屋进行了查封，但未明确所有权人的归属，也可以证明所有权人还是某某公司，答辩人是2016年10月申请查封的，即便是中法2017年也进行了查封也是轮候查封。三、人民法院查封程序完全依据了相关的法律规定，案外人主张没有事实和法律依据，理由不成立。四、案外人认为人民法院应当继续执行（2016）辽1282民初1065号民事判决书和（2016）辽1282执837号执行裁定书。依据《最高人民法院关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请，依法执行人民法院在执行的（2016）辽1282民初1065号民事判决书、（2016）辽1282执837号执行裁定书规定的内容，并依法追究案外人伙同被执行人恶意逃避债务的法律责任，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的尊严。 被执行人称：一、李某是在2015年4月15日购买的X-X-X房屋。全额现金支付（有开具的原始收据、房屋认购书为凭）。二、案外人购买某某公司的房屋是在2015年，在人民法院查封之前（查封时间是在2016年9月26日）已签订合法有效的书面合同和认购书。三、案外人现已入住房屋并办理一切有关手续。四、案外人已经进行了网签备案。五、某某公司给案外人开具的手写绿联发票是原始的、真实的。某某公司所建的某某购物广场是由商品住宅楼和商场两部分组成。商品住宅楼是在2019年10月竣工。现已全部入住。商场二、三、四、五楼均没有装修，所以整个购物广场没有统一验收，欠税务局税金五百万，所以目前开不了税务发票。因此某某公司开出的手写绿联发票合法有效。 本院查明：申请执行人王某某与被执行人开原市某某房地产开发有限公司、金某某民间借贷纠纷一案，开原市人民法院（2016）辽1282民初1065号民事判决：被执行人开原市某某房地产开发有限公司、金某某于本判决发生法律效力后十日内，给付申请执行人王某某借款190万元及利息。本院执行过程中于2016年10月20日以（2016）辽1282执837号之一执行裁定，查封了开原市某某房地产开发有限公司所开发的多套房屋。其中包括案外人李某提出执行异议的X-X-X室。另查，2015年4月15日开原市某某房地产开发有限公司与案外人李某签订了商品房认购书，开具了收款收据，在不动产登记中心办理了网签备案。再查，铁岭市银州区人民法院于2016年4月26日作出（2016）辽1202财保1012号民事裁定书，裁定查封了被执行人某某公司开发的XX套商品房，包括案涉的X套房屋。李某对其中的X套房屋提起案外人执行异议。铁岭市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）辽12执异18号裁定，裁定驳回异议。案外人李某对此裁定不服，提起异议之诉。 辽宁省铁岭市中级人民法院对此进行了审理，并在（2019）辽12民初21号民事判决书中认为，金某某向李某借款并且由某某公司提供担保的事实清楚，在金某某无法通过现金方式履行还款义务的情况下，经三方协商同意以担保人即某某公司所有的商品房抵所欠借款，李某与某某公司签订了以房抵债协议，并且进一步签订了《商品房买卖合同》以及对合同进行了备案登记。该房屋买卖合同体现的是双方对偿还债务方式的合意，该合意使得本案李某与金某某、某某公司的基础法律关系发生了变化，即三方同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将双方之前的借款本金及利息转为购房款。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条规定，本案中上述三方达成了以房抵债协议的合意并签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，本案中李某与某某公司签订的《商品房买卖合同》早于案涉房屋被查封的时间并应视为已经支付了全部的价款，且已经办理了买卖合同的备案登记，因该房屋尚未竣工不能办理不动产登记以及不能交付使用，买受人李某对此并没有过错，并且该房屋目前也没有被其他人占有使用，因此不存在权属争议。李某基于《商品房买卖合同》和足额交付购房款的情况，对案涉的六套房屋享有了相应的物权期待权，并且这种物权期待权已经以《商品房买卖合同》备案登记的方式对外进行了公示，尚未办理不动产登记的原因不可归责于李某。因此在李某的物权期待权与王某作为申请执行人的一般债权发生冲突时，应优先保护物权期待权。 本院认为，铁岭市银州区人民法院于2016年4月26日作出（2016）辽1202财保1012号民事裁定书，裁定查封了被执行人某某公司开发的XX套商品房，包括案外人李某提出执行异议的的六套（其中某某购物广场某某路XXX号X-X-X室在内）房屋，为首次查封，开原市人民法院2016年9月26日（2016）辽1282执837号之一执行裁定为轮候查封。辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初21号民事判决对案外人李某提出执行异议的的六套（其中某某购物广场某某路XXX号X-X-X室在内）房屋已经作出判决：不得执行坐落于开原市新城街某某购物广场某某路XXX号X-X-X室等X套房屋。该判决为生效的法律文书，对某某购物广场X-X-X室已经进行了确认，轮候查封不能再对此进行处置。因此，案外人李某的异议本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项的规定，裁定如下： 中止对开原市某某房地产开发有限公司承建的某某购物广场X-X-X号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  周柏衡 人民陪审员  赵 平 人民陪审员  张 红 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  于 婧