广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终846号 上诉人(原审被告)：李东进，男，1965年1月9日出生，壮族，系广西平果县一品天下小区16-A-605号房业主，住广西平果县。 被上诉人(原审原告)：南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司。 法定代表人:刘小洪，经理。 委托代理人陈勇,南宁市。 上诉人李东进因与被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平果县人民法院（2019）桂1023民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日通知当事人到庭举证、质证、调查和辩论。上诉人李东进到庭参加诉讼，被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司（以下简称物业公司平果分公司）法定代表人刘小洪未到庭参加诉讼，其委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李东进上诉称，1、自2015年6月交房至2019年底,本上诉人(包括一品期工程所有业主)交房近五年,除了电梯,其它配套设施设备、绿化环境全无,就连回家都没有一条正式的路,依据先期物业管理条例第四部分第五条约定,在还没有成立业主委员会之前,被上诉人行使业主委员会权益,业主们曾多次派代表(有录音、光碟为证)与被上诉方磋商维权,要求减免一定的物业费,不足部分由开发商与被上诉方解决这个遗留问题,而被上诉方一直没有行使业主委员会的权益和义务,造成业主们与上诉人经济上的损失和生活上的不便。2、被上诉人重复收取公摊水电费(有发票为证),而不是其所辩说的水电周转金。3、被上诉人自行处理上诉人的木工工具,有证据证明这是被上诉人故意行为证据:①、图片堆在安全通道(楼梯)半年多的杂物不清理,而放在一小房间里只两天(4月25日至4月26日)的工具,在没有贴告示的情况下自行处理。②、图片堆在电梯间通道门口的垃圾一个多星期不处理,而去处理放小房间里两天的工具,且在没有贴告示的情况下进行。③、有光碟录像本上诉人当天已报警(已出警物业办公室),且当时已承认是被上诉人所为。④、按《一品前期与物业合同》第十三条第7项与《临时管理公约》被上诉方只能以“批评、规劝、公示支付赔偿金等制止业主,物业使用人违反临时管理公约和本区域内规章制度的行为”而被上诉方在没有按上示程序办事,自行处理业主物品是违规为。三、上诉人与被上诉人的物业费纠纷,本上诉人可酌情商量,而预交公摊水电费与故意损坏公私财物必须照价赔偿。 综上所述,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人物业公司平果分公司辩称，1、一审判决公平、公正、合理;2、开发商在交付后尚未完成的工程是上诉人与开发商签订的房屋买卖合同约定的交付条件,是开发商对上诉人违约承担责任,与本案无关联性。我公司与百色中恒房地产有限责任公司签订的《一品天下前期物业管理委托合同》第四部分第五条约定中,甲方代为行驶业主委员会权益,甲方是百色中恒房地产有限责任公司,不是我公司,上诉人理解错误;3、关于上诉人对公摊水电费预收水电周转金一事在一审已向上诉人陈述过,现再次陈述如下:因一品天下使用的水电是每月向供电供水公司先预付后使用的方式,我们将该水电周转金每月向供电供水部分预交才能正常使用,该费用属于业主所有,在上诉人房屋转让或出租时结清水电费后我公司将一次性退还上诉人,所以不存在重复收费的行为,上诉人理解错误4、上诉人的木工清理一事:（1）首先上诉人在公共设备房存放违规在先;(2)我服务公司已张贴提示告知限期三天内自行清理逾期视为无主人处理;(3)半年多的杂物不清理证据不足；(4）电梯间通道旁是指定堆放装修垃圾与外请运输人员约定定时清理的；(5)我公司按所签订的《一品天下物业管理委托合同》第十三条规定已张贴提示规劝无效后处理的；(6)上诉人违反了双方签订的《装修施工安全责任书》第五条的规定和《装修施工责任承诺书》双方约定;施工单位不得在大厦内任何部位存放易燃易爆物品。以及违反了双方签订的《装饰装修管理协议》第十九条不得在施工现场留下火种或易燃危险品和第21条规定:不得将建筑用料、设备、垃圾或者水泥等存放在住宅小区共用部位。上诉人违反了消防法第二十三条和第二十八条规定，储存易燃易爆危险物品，占用防火间距的违规行为。根据上诉人以上违规和我公司合法依规处理上诉物品没有义务向上诉人照价赔偿木工工具的理由。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。 物业公司平果分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告拖延的2016年1月至2019年5月相关费用：物业管理费2，288元、专项维修资金380.8元、电梯费960元、生活垃圾处理费21元、公摊电费246.8元、公摊水费30.1元、违约金197元，共合计：4，123.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，被告李东进系平果县中恒•一品天下住宅小区16A栋605号房的业主。2010年7月30日，原告与百色中恒房地产有限责任公司签订《一品天下前期物业管理委托合同》，约定：1、由原告对平果县中恒•一品天下住宅小区提供物业服务；2、高层及小高层的水电周转金为300元／户，该费用为一次性收取，当原告撒管或业主搬离时，由业主凭收据向原告清退该费用。2015年6月1日，被告办理房屋交付手续，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告购买的一品天下小区16-A-605号房提供物业服务，物业服务收费标准为：住宅部分高层按0.60元／㎡／月收取，电梯使用费四层至十二层（含十二层）80㎡以下25元／月／户，公摊水电费按房屋建筑面积据实分摊，垃圾处理费7元／月／户，共同维修基金按房屋建筑面积每月每平方米0.1元筹集；每月10日前交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和实践缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；占用公共面积的物品，原告有权处置。当日，被告按照合同约定交纳了水电费周转金300元，交纳了装修出入证押金40元。被告按约定交纳公摊水电费用至2015年12月份，自2016年1月份起被告未交纳公摊水电费用；被告按约定交纳物业费用及其他相关费用至2016年9月份，自2016年10月起被告未交纳物业费用及相关费用。2019年5月，原告将被告存放于楼栋公共水表房内的劳动工具清除。经核算，截至2019年5月被告未交纳的费用为：物业管理费2，288元、专项维修资金380.8元、电梯费960元、生活垃圾处理费21元、公摊电费246.8元、公摊水费30.1元、违约金197元，共合计：4，123.7元。为此，原告向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业服务费及其他相关费用。被告以原告的物业服务存在瑕疵为由主张应当减免相关费用，但被告主张的入户道路、绿化环境配套设施及绿化等相关事项，属开发商应当承担的义务，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》亦未约定原告对此应当减免部分物业服务费用，故原审法院对被告的辩解不予采信。现原告主张被告支付2016年1月至2019年5月期间未交纳的物业服务费用3，926.7元（含物业管理费2，288元、专项维修资金380.8元、电梯费960元、生活垃圾处理费21元、公摊电费246.8元、公摊水费30.1元），符合双方的约定，于法有据，原审法院予以支持。被告应按照合同约定按时交纳物业费和专项维修资金，被告未按期交纳上述款项的行为实质造成了原告应收账款被占用期间的损失，现原告主张被告支付违约金197元，原告的主张符合双方的约定，于法有据，原审法院予以支持。被告主张原告擅自处理其个人劳动工具造成了损失，原告对此应承担责任。对此，原审法院认为，被告将其个人的劳动工具存放于楼栋公共水表房内，原告在清理之前也履行了告知义务，原告的清理行为符合双方的合同约定，于法有据，故被告主张原告承担该损失，原审法院依法不予采信。关于被告在办理交房手续时交纳的300元水电费周转金，《一品天下前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》对此均有明确约定，故被告主张将该款抵扣物业费用，于法无据，原审法院不予采信。关于被告在办理交房手续时交纳的40元装修出入证押金，原告对此无异议，为减轻当事人诉累，原审法院对被告主张的将该费用予以退还的主张予以支持，并将该40元费用与被告在本案中应支付的物业费和违约金予以抵扣。综上，被告应向原告支付2016年1月至2019年5月期间未交纳的物业服务费用3，886.7元（含物业管理费2，288元、专项维修资金380.8元、电梯费960元、生活垃圾处理费21元、公摊电费246.8元、公摊水费30.1元）以及违约金197元，两项共计4，083.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李东进向原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司公司支付2016年1月至2019年5月物业服务费用及违约金共计4，083.7元。 二审经审查，本院确认一审法院确认的证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人确有垃圾未及时清理的问题。 本院认为，本案的争议焦点是，对小区其他配套设施没有完备的情况下，上诉人是否应当缴纳物业管理等费用。 被上诉人物业公司平果分公司与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，是有效合同，应受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。物业公司平果分公司按协议约定为上诉人提供物业管理服务，上诉人拖欠物业管理费，属于违约行为，物业公司平果分公司诉请判令上诉人付还拖欠的物业管理费，合理合法，予以支持。按时向物业管理方缴交管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。鉴于物业公司在管理服务上存在不足，根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，因此，物业公司诉请判令上诉人付还拖欠物业管理费的滞纳金，予以驳回。一审法院将滞纳金认定为违约金有误，应予纠正。关于上诉人请求被上诉人自行处理上诉人的木工工具,给予赔偿的问题，因上诉人在一审未提出反诉，故在本案不予审理。 综上所述，李东进的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但部分实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 变更由上诉人李东进向被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司公司支付2016年1月至2019年5月物业服务费用3886.7元。 上述款项给付义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50.00元，由上诉人李东进负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  罗锡平 审判员  罗 敏 审判员  许彩乐 二〇二〇年五月十五日 书记员  庞璐钰