湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初328号原告：伍罗山，男，1978年2月25日出生，汉族，住湖南省南县。特别授权委托诉讼代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所实习律师。被告：芷江明珠百货商场，住所地：湖南省芷江侗族自治县芷江镇原家家福一楼，统一社会信用代码：92431228MA4LDE0K6G。经营者：宋映平。委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青山，湖南杰达律师事务所实习律师。原告伍罗山与被告芷江名珠百货商场租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍罗山的特别授权委托诉讼代理人袁林松、委托诉讼代理人刘汉经律与被告芷江名珠百货商场及其委托诉讼代理人吴泽刚、周青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍罗山向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行和原告之间签订的《名珠百货门面租赁合同》；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月19日，原、被告签订了租期五年的门面租赁合同，合同约定将湖南省芷江县南门口名珠百货一楼的两间临街门面出租给原告，租期从2018年3月9日至2023年3月8日。同时还约定：合同期内甲方不得以任何理由收回租赁物，否则甲方必须赔偿乙方装修经营损失，且如数退还乙方所交合同保证金及剩余租金。随后双方均履行了合同约定，原告进场后，付出了财力物力对租赁物进行了装修。2020年2月伊始，被告便向原告催讨租金，但受疫情影响，承租门面因疫情防控需要一直处于无法正常使用的状态。故原告回复希望租赁物恢复正常使用状态后交付租金。2020年3月2日，原告将年度租金打入对方账户。但被告坚持认为双方因就房租缴纳未能达成一致意见，导致合同终止，将租金退回，并在2020年3月9日开始对房屋进行断电等措施，影响了原告的正常使用。原告认为，双方签订的系定期五年的门面租赁合同，原告已经在合同租期内履行了交付租金的义务，没有构成根本性违约，不承担违约责任，而被告在合同继续有效的第三年即无正当理由单方解除合同没有法律依据。同时该行为违背诚实信用原则，给我方造成了相应的经济损失，为维护自身的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》之相关规定，提起诉讼，望判如所请。被告芷江名珠百货商场答辩，1、原告未按时缴纳租金的事实客观存在，在未达成协议的情况下而拒交租金的行为构成严重违约；2、原告逾期支付租金经被告催告后拒不履行，被告有权行使法定解除权解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3.《名珠百货门面租赁合同》复印件，被告质证认为对真实性没有异议，但是对于原告证明目的有异议。第十条不是对解除权的限制，约定的任何理由不包括正当理由。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的证据4.往来截图1份，被告质证认为对真实性没有异议，但是对证明目的有异议，在协商过程中是被告方积极主动，是原告方打算不租了，原告方明确表示过退还门面，不是我们单方面决定解除合同，是因为原告方也有表示，同时不付租金。同时从一开始被告的财务就一直给原告打电话沟通要求交付租金，原告方给出的答复是疫情期间不付房租。因为被告方也是转租，如果原告不给租金给被告的话，被告是没有办法给房东答复的。被告在沟通过程中也没有回避疫情的，被告同意在其缴纳之后再商讨减租问题。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的证据5.付款凭证1份，被告质证认为原告缴纳租金是在3月2日的时候，因为合同已经解除了，所以被告退回了。本院经审查认为该证据不符合证据的关联性，本院不予采信。原告提交的证据6.费用清单及汇总表复印件1份，被告质证认为费用清单是其自制的，也没有人签名，票据也是手写的单子，该证据不符合证据三性。本院经审查认为该证据不符合证据合法性，本院不予采信。原告提交的证据7.门面图片复印件，被告质证认为因为该门面租金非常昂贵，不会一直空着，会马上租出去。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据1.租赁合同复印件1份，原告质证认为因为疫情的影响，这是一个不可抗力，对双方的义务，应该予以顺延。公司的财务也没有上班，付款也付不了，基于这个不可抗力的因素应该待不可抗力消失后，再履行。在原告财务上班后，2020年3月2日下午支付了租金，是在合同期内。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据2.房屋催缴通知书、3.门面租赁解除告知书,原告质证认为签字的童芳不是本合同的当事人，其签字不能视为送达原告方，不能达到其证明目的。我们没有收到该催告书，而且这个签字也只有日期签字，没有其他名字。该通知书没有看到原件，真实性存疑。原告方也没有写过退还门面的申请。本院经审查认为该二证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据4.门面租赁合同终止通知书及送达照片，原告质证认为送达时间有异议，拍照上面是没有体现出日期，体现不了什么时候送的，而且照片上也体现不了送达的是什么东西，看不清楚。催缴通知书和告知书原告都没有收到。这个落款的时间与原告打款的时间差不多。在原告收到终止通知书的时间在合理的时间内就支付了租金。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据5.伍罗山与宋映平聊天记录，原告质证认为对真实性没有异议，对证明目的有异议，这个与继续履行合同的是不冲突的，疫情暴发希望被告理解原告，实际上3月2日原告还是支付了租金履行了义务。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据6.杨金刚与谌蒙祥聊天记录，原告质证认为真实性没有异议，但是杨金刚不是本案合同当事人，其聊天记录也没有取得我们的授权，对我们不产生效力。本院经审查认为该证据不符合证据的关联性，本院不予采信。被告提交的证据7.邓鹏与谌蒙祥聊天记录，原告质证认为店长没有将收到的情况转告于伍罗山。所有的解除通知书都没有直接送达到伍罗山，合同的主体是伍罗山，所以没有产生合同的效力。我们在3月2日在合同期限之内支付的租金。本院经审查认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年1月19日，伍罗山与芷江名珠百货商场签订了《门面租赁合同》合同约定将湖南省芷江县南门口名珠百货一楼的两间临街门面出租给原告，租期从2018年3月9日至2023年3月8日。租金及支付方式：前两年每年55万元，后三年每年60万元。合同签订当日伍罗山先交20万元，余款在2018年3月9日付清，后四年每年租金提前一个月付清。因伍罗山未按合同约定提前一个月缴纳第三年租金，2020年2月11日，芷江名珠百货商场向伍罗山送达房租催缴通知书，要求伍罗山于2020年2月13日前向芷江名珠百货商场缴纳租金。伍罗山未缴纳，2020年2月22日芷江名珠百货商场向伍罗山送达门面租赁解除告知书，告知伍罗山其将于2020年3月8日前收回门面。2020年3月2日芷江名珠百货商场向伍罗山送达门面租赁合同终止通知书，该通知书送达后，伍罗山于当天缴纳了租金，芷江名珠百货商场将该租金退还。2020年3月9日芷江名珠百货商场对该门面进行了断电等措施收回该门面。伍罗山遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，芷江名珠百货商场已履行了将租赁房屋交付伍罗山使用的义务，被告应当按合同约定履行支付房屋租金的义务，伍罗山未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：合同的法定解除有下列情形之一的当事人可以解除合同：（二）在合履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。在伍罗山提交的证据4中显示，伍罗山曾于微信上对芷江名珠百货商场明确表示其不再租赁该门面，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定；在伍罗山提交的证据4及芷江名珠百货商场提交的证据2中显示，经芷江名珠百货商场催告后，伍罗山在合理期限内仍未履行其缴纳租金的义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，故芷江名珠百货商场解除与伍罗山签订的《名珠百货门面租赁合同》的行为，合法有效，本院予以确认。伍罗山提出的在《名珠百货门面租赁合同》第十条中约定合同期内甲方不得以任何理由收回该门面，所以芷江名珠百货商场解除合同无效的意见，因为该合同第十条的约定违背了法律强制性规定，系无效约定，故本院不予支持伍罗山该观点。伍罗山提出的其不缴纳租金系因为疫情不可抗力的意见，因为其应履行的义务为于2020年2月9日前缴纳租金，2020年1月下旬疫情的爆发并不会对其履行缴纳租金义务的能力造成影响，同时芷江侗族自治县并非重灾区，商场并未停止营业，故对伍罗山的该观点，本院不予支持。伍罗山于芷江名珠百货商场送达《门面租赁解除告知书》、《门面租赁合同终止通知书》后，缴纳租金的行为，不对合同的解除造成影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回武罗山的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由伍罗山负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  韩连周二〇二〇年五月十八日法官助理郑晨书记员郑晨