辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终813号上诉人（原审原告）：大连佳美视钟表有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区成仁街13号508室。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：崔钲，辽宁丰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连东升丝网印刷器材商行，住所地辽宁省大连市沙河口区李家街64号。执行事务合伙人：魏广志。被上诉人（原审被告）：魏广志，男，1953年12月27日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：魏绎郦（曾用名魏人和），女，1982年3月9日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人大连佳美视钟表有限公司（以下简称佳美视公司）因与被上诉人大连东升丝网印刷器材商行（以下简称东升商行）、魏广志、魏绎郦返还原物纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳美视公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人立即腾退占有的大连市沙河口区商铺，并按5000元/月支付自2019年2月28日起至实际腾退之日止的占有使用费或将案件发回重审。事实与理由：1、一审判决认定佳美视公司与东升商行之间存在事实合同关系，认为佳美视公司在未主张租赁关系解除的前提下要求腾退，没有事实与法律依据，属于事实认定错误及法律适用错误。佳美视公司与东升商行履行合同时每年均重新签订一次合同，双方合同于2016年10月25日到期，因东升商行违约将房屋转租，违反合同约定。因此佳美视公司在合同到期后将房屋出租给案外人当日达生鲜超市，与东升商行之间不存在任何事实合同关系。东升商行在诉讼中从未主张过双方存在事实合同关系，佳美视公司自2016年双方合同解除后，从未向东升商行主张过房屋租金，东升商行也从未向佳美视公司支付过房屋租金，一审法院认定双方存在事实合同没有事实与法律依据。佳美视公司要求腾退房屋，是基于佳美视公司是房屋的使用权人，有权要求东升商行将房屋腾退。2、一审判决查明的事实中，将东升商行与案外人邓兴华签订的房屋租赁合同，作为查明的事实进行认定；而对已经审理查明的佳美视公司与案外人大连李家街当日达生鲜超市签订的转租协议不进行事实查明和认定。一审法院完全忽略佳美视公司在庭审中明确表示在案外人邓兴华未到庭，房屋租金支付情况合同签订情况均无法核实的情况下，东升商行与案外人邓兴华的合同无法确定这一基本事实。3、本案属于返还原物纠纷，双方不存在事实合同关系，一审以事实合同关系为依据，裁判结果错误。东升商行、魏广志、魏绎郦共同辩称,1、佳美视公司将魏广志、魏绎郦列为被告违反法律，因佳美视公司与东升商行都是企业法人，不能将魏广志、魏绎郦作为被告。佳美视公司与东升商行之间的纠纷与魏广志和魏绎郦没有直接关系，企业法人和法人代表及合伙人都具有独立的法律责任和义务。2、东升商行与当日达生鲜超市有合同，合同到2021年1月31日为止。2019年初因当日达生鲜超市因经营困难无法承担外租场地，允许我迁回原址经营，不存在强占佳美视经营场所的问题。3、佳美视公司要求按5000元/月支付租赁费用，没有依据。这是佳美视公司与当日达生鲜超市达成的协议，应该由当日达生鲜超市支付，不应该向我方收取。在合同未到期之前，不应收回经营场所，佳美视公司应告当日达生鲜超市。4、本案纠纷是因为佳美视公司企图逃避补偿责任，想要占有我方财产而产生的。佳美视公司向一审法院起诉请求：1.东升商行立即腾退其非法占有的位于大连市沙河口区商铺；2.东升商行按照5000元/月支付自2019年2月28日起至实际腾退之日止的占有使用费；3.魏广志、魏绎郦对上述诉请承担连带责任。一审法院认定事实：佳美视公司于2019年7月25日起诉魏广志返还大连市沙河口区商铺及给付占有使用费，经大连市沙河口区人民法院(2019)辽0204民初6548号民事判决查明，案外人大连商业房产物业管理有限公司(出租方)与佳美视公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，佳美视公司承租大连市沙河口区房屋。2018年8月31日，佳美视公司(转租方甲方)与案外人大连李家街当日达生鲜超市有限公司签订《转租协议》，将案涉商铺转租给大连李家街当日达生鲜超市有限公司，租赁期25个月，自2019年1月1日至2021年1月31日止。魏广志系东升商行的执行事务合伙人。魏广志自认因经济纠纷，案涉商铺现由东升商行使用。2015年10月，佳美视公司与东升商行签订《承包合同》，将案涉商铺出租给东升商行经营，承包期限为一年，自2015年10月26日至2016年10月25日。6548号民事判决认为，根据魏广志提供的《承包合同》及自认，案涉商铺系因佳美视公司与东升商行之间的争议导致现由东升商行作为经营场所占有使用，并非魏广志个人行为。东升商行与魏广志系两个独立的民事主体，佳美视公司对魏广志的诉讼请求，于法无据，不予支持。故判决驳回佳美视公司的诉讼请求，该判决现已生效。东升商行与大连钟表修配二厂(2006年11月9日，大连钟表修配二厂变更为佳美视公司)于2001年10月至2015年10月连续签订承包合同，自2001年1月东升商行承包经营场地，每年以租金的形式支付承包金2万元。2015年10月的承包合同租期自2015年10月26日至2016年10月25日，租金2.1万元。合同约定承包期间东升商行不得转包转让，否则佳美视公司有权单方终止合同。2016年1月23日，因案外人当日达生鲜超市装修案涉相邻房屋，对东升商行经营产生影响，东升商行(出租方甲方)与案外人邓兴华(承租方乙方、当日达生鲜超市投资人)签订《房屋租赁合同》，合同约定东升商行将案涉房屋转租给邓兴华，双方调换经营场所。本房屋的租金由东升商行支付，邓兴华负责给东升商行另租一处房屋，此处房屋租金由邓兴华负责，邓兴华支付东升商行2万元补偿款，租期五年，2016年2月1日至2021年1月31日。合同签订后，当日达生鲜超市入住使用案涉房屋。2019年2月底，当日达生鲜超市撤离案涉房屋，东升商行遂返回案涉房屋。自2016年10月26日至今，东升商行未向佳美视公司支付案涉房屋的租金。一审法院认为：佳美视公司与东升商行自2001年至2015年一直签订承包合同，虽然名为承包合同，但实为房屋租赁合同关系，该合同合法有效。2016年1月，东升商行与当日达生鲜超市签订互换租赁场地的合同，虽然佳美视公司对此否认知情，但佳美视公司在东升商行承包合同期内及承包合同约定的2016年10月25日租赁期限届满后并未对东升商行的行为提出异议，故可以认定佳美视公司已经对东升商行与当日达生鲜超市达成的互换租赁场地是明知且认可的。东升商行实际仍为案涉房屋的承租人，应该继续向佳美视公司支付租金。至于2018年8月31日佳美视公司与当日达生鲜超市签订《转租协议》，不影响佳美视公司与东升商行之间已经存在的房屋租赁合同的效力。佳美视公司提供的有关人员清扫案涉房屋的视频，因无法证明拍摄视频的时间及视频中相关人员与东升商行的关系，故对该视频资料不予采信。因为佳美视公司与东升商行实际仍然存在房屋租赁合同关系，佳美视公司在本次诉讼并未主张解除租赁关系的前提下，佳美视公司以东升商行无权使用案涉房屋为由要求其腾退房屋，没有法律依据。佳美视公司的诉讼请求不予支持。双方可就房屋租赁合同关系另行主张各自的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告大连佳美视钟表有限公司的诉讼请求。案件受理费150元(原告已预付)，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人佳美视公司提交以下证据：证据1：上诉人法定代表人刘军与魏广志的短信聊天记录（2016年10月17日、2016年10月22日），证明：在合同到期前，魏广志与上诉人沟通续租，上诉人明确拒绝；证据2：刘军与当日达生鲜超市负责人邓兴华的短信聊天记录（2016年9月28日），证明：刘军告知邓兴华自己是案涉房屋的使用权人，邓兴华与魏广志签订的合同无效，随后邓兴华将其与魏广志签订的协议发给刘军，刘军表示材料造假；证据3：邓兴华与刘军的微信聊天记录，证明2016年10月起上诉人要与案外人签订合同，案外人一直推托；证据4：《关于对大连商业房地产开发总公司等五户企业进行体制改革的请示》（大商发[1999]126号），证明案涉房屋集中交由大连商业开发总公司管理;证据5：《关于改制设立大连市商业房地产开发有限公司的批复》（大体改委发[2000]74号），证明大连市商业房地产开发总公司改制为有限责任公司，名称为大连市商业房地产开发有限公司；证据6：房屋买卖合同、收据、付款记录，证明2019年8月1日，上诉人与大连商业网点建设开发有限公司、大连商业房产物业管理有限公司、大连市商业房地产开发有限公司签订合同并支付合同价款，故上诉人对案涉房屋享有占有使用收益的权利。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并表示不否认佳美视公司对房屋享有使用权，在魏广志与刘军聊天时，原租赁合同已经到期，对于佳美视公司不同意将案涉房屋出租给东升商行没有异议，只是认为东升商行有财产在经营场所里，所以不能搬迁。被上诉人提交录像截屏照片一张，证明双方发生纠纷后，佳美视公司在2017年4月指定代表与东升商行进行谈判，但一直没有结果。佳美视公司对该照片的真实性和关联性均有异议，认为照片中的人并非被上诉人所称的“刘军及全权代表”。本院认为，鉴于被上诉人对佳美视公司提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据1、2、3可证明东升商行未经佳美视公司同意，将案涉房屋转租给案外人邓兴华，且在东升商行与佳美视公司的合同于2016年10月25日到期后，未续签合同的事实；证据4、5、6可证明案涉房屋的产权人大连商业网点建设开发有限公司已将案涉房屋出售给佳美视公司，故本院对上述证据的关联性予以确认。被上诉人提交的录像截屏照片的真实性无法确认，亦不能证实佳美视公司同意将案涉房屋续租给东升商行，故本院对该证据不予采纳。本院除对一审判决查明的事实予以确认外，另查明如下事实：1999年8月17日，大连市商业委员会向大连市体改委作出《关于对大连商业房地产开发总公司等五户企业进行体制改革的请示》，拟将大连商业网点建设开发公司等四户企业划归大连商业房地产开发总公司管理，大连商业网点建设开发公司的网点管理职能和物业管理职能移交给商业房产开发总公司，产权同时移交商业房地产开发总公司。2000年9月28日，大连市体改委作出《关于改制设立大连市商业房地产开发有限公司的批复》，同意将大连市商业房地产开发总公司改制为大连市商业房地产开发有限公司。2019年8月1日，大连市商业网点建设开发有限公司、大连商业房产物业管理有限公司（甲方、出卖人）与佳美视公司（乙方、买受方）签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋的产权转让给佳美视公司，价款为16万元，双方确认案涉房屋自竣工交付使用至今，一直由甲方出租给乙方使用。该合同上加盖了大连市商业网点建设开发有限公司、大连商业房产物业管理有限公司、大连市商业房地产开发有限公司及佳美视公司的印章。2019年8月13日，佳美视公司向甲方代理人张恒转账汇款16万元，大连商业房产物业管理有限公司出具收款收据一份。佳美视公司尚未办理案涉房屋的产权证书。2016年9月28日至11月8日期间，佳美视公司的法定代表人刘军给案外人邓兴华发短信，向其告知魏广志提供给邓兴华的材料不真实，此后邓兴华回复，让刘军找魏广志收房子，如果刘军同意出租房屋，可以另行与邓兴华（当日达）之间签订合同。2016年10月17日，魏广志向佳美视公司法定代表人刘军发短信，内容为“刘经理你好，今年的房租就要到期了，下一步怎么办咱们是否得协商一下啊”，刘军未回复同意续租。本院认为，佳美视公司（原大连钟表修配二厂）与案涉房屋的产权管理人签订租赁合同后，经产权管理人同意，在2001年10月至2016年10月期间，将案涉房屋连续租赁（转租）给东升商行。佳美视公司与大连商业房产物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限至2019年12月31日，且双方于2019年8月1日签订房屋买卖合同，佳美视公司虽未办理案涉房屋的产权证，但其依据与产权人签订的合同，对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。佳美视公司与东升商行的最后一份合同签订于2015年10月，约定“承包”期限为一年，自2015年10月26日至2016年10月25日止。双方对于所签合同名为“承包”，实为“租赁”均无异议，一审法院认定双方为房屋租赁合同关系正确。东升商行承认自2016年10月26日至今，未与佳美视公司继续签订租赁合同，亦未向佳美视公司支付案涉房屋的租金，故双方的转租合同至2016年10月25日已届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故东升商行应在租赁期届满后，向佳美视公司返还租赁物。东升商行在当日达生鲜超市于2019年2月底撤离案涉房屋后，擅自搬回案涉房屋，继续占有、使用案涉房屋，已侵害了佳美视公司的合法权益。佳美视公司主张东升商行腾退案涉房屋，有事实和法律依据。关于东升商行基于其与案外人邓兴华签订的《房屋租赁合同》，是否有权继续占有、使用案涉房屋问题。本院认为，东升商行与邓兴华于2016年1月签订的《房屋租赁合同》中虽有“双方调换经营场所”、“租期五年，自2016年2月1日至2021年1月31日”之约定，但东升商行系从佳美视公司处转租案涉房屋，且租赁期限仅至2016年10月25日，其与邓兴华调换经营场所，既未经佳美视公司同意，租期亦超出其原租赁合同的剩余期限，佳美视公司在得知东升商行转租后已提出异议，故东升商行与邓兴华的约定应为无效，对佳美视公司亦无法律约束力。佳美视公司基于案外人当日达生鲜超市占有案涉房屋的事实，在佳美视公司与东升商行的租赁合同到期后，与当日达生鲜超市于2018年8月31日签订《转租协议》，对租期、租金及相关权利义务另行作出约定，不能视为其同意并认可东升商行与邓兴华签订的互换经营场所协议，亦不能认定东升商行与佳美视公司之间仍然存在租赁关系。东升商行以其与邓兴华的协议未到期、允许其迁回原址经营的抗辩理由不能成立。一审判决认为在佳美视公司未主张解除租赁关系的前提下不能要求东升商行腾退不妥，本院予以纠正。关于佳美视公司要求东升商行支付占有使用费的上诉请求。东升商行承认其在2019年2月底既未与佳美视公司交接亦未告知佳美视公司即搬回案涉房屋，其占有案涉房屋并无合法依据，该占有行为亦导致了佳美视公司的租金损失，故佳美视公司要求东升商行自2019年2月28日起参照租金标准支付占有使用费有事实依据。双方均认可案涉房屋同地段的租金标准为25000元/年，故东升商行应参照该租金标准向佳美视公司支付占有使用费至实际腾退之日止。关于魏广志、魏绎郦在本案中的责任承担问题，佳美视公司针对此点并未上诉，本院不予审理。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当。佳美视公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9240号民事判决；二、大连东升丝网印刷器材商行于本判决生效之日起十日内腾退其占有的大连市沙河口区房屋；三、大连东升丝网印刷器材商行于本判决生效之日起十日内按25000元/年的标准向大连佳美视钟表有限公司支付案涉房屋的占有使用费（自2019年2月28日起至实际腾退之日止）；四、驳回大连佳美视钟表有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，合计300元，由大连东升丝网印刷器材商行负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年五月十九日书记员  任建芳本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵害的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。