河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2801号 上诉人（原审被告）：郝志存，男，1964年9月11日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：宣少义，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华，河北尚仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市光明房地产开发公司，住所地：唐山路北区北新西道82号。 法定代表人：张庆安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈妍，河北鸿翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田祥宽，河北鸿翔律师事务所律师。 上诉人郝志存因与被上诉人唐山市光明房地产开发公司租赁纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郝志存上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一审法院错列案由，一审法院确定的本案案由为“租赁合同纠纷”，实际上本案四份协议均系承包合同；被上诉人既不是《协议书》及《补充协议》的签订主体，更不是卫生所所涉房屋的所有者，不具备诉讼主体资格；涉案房屋不再经营卫生所，不影响合同目的实现，承包合同的经营项目不唯一，上诉人有自主经营权，被上诉人的诉请的理由中并未提及合同目的的不能实现，一审法院径行认定，形成错判；被上诉人、唐山市房屋建筑安装工程总公司（现更名为唐山市建筑安装工程有限公司）对上诉人承包经营中有案外人使用涉案房产一事明知而且允许，一审判决解除承包协议，没有任何法律依据；涉案四份协议书合法有效，受法律保护，本案不存在上诉人违约的情形，不能解除协议。 被上诉人唐山市光明房地产开发公司主要辩称，本案中上诉人所称属于企业承包经营合同纠纷，此种说法无事实依据也无法律依据；上诉人在使用该涉案财产过程中已经完全脱离了相关几份协议的约定事项，其中包括用途及经营范围和承包项目。第二，被上诉人在一审出示的相关涉案财产权属证明，被上诉人对涉案财产享有完全合法的所有权，对本次提起相关诉讼无任何违法之说。第三，上诉人所称唐山市国资委确立了上诉人与被上诉人之间承包关系，此说法也无事实和法律依据。第四，上诉人称协议书合法有效，上诉人无违约行为，被上诉人无权解除，该说法无事实和法律依据；另上诉人称有其经营自主权，根据协议书内容显示，该经营自主权前提是符合协议约定的内容即承包事项，更重要的是还要符合国家法律规定，该协议中已经明确了承包项目为卫生所，上诉人不可能也不应当违反约定超出卫生的规定经营其他项目，现上诉人已经承认涉案房产转租其他人使用，获取非法利益，既构成违约也构成违法；上诉人称一审法院违背不告不理原则，上诉人所称也没有相关依据；另上诉人称所交100万租金远高于涉案财产价值，此说法是在虚构相关事实，请求维持原判。 唐山市光明房地产开发公司向一审法院起诉请求：1.依法确认2002年9月5日签订的租赁《协议书》中承包期限条款无效；2.依法判令解除2002年9月5日所签订的租赁《协议书》及三份补充协议；3.依法确认被告违法转租行为无效，判令被告向原告返还违法转租期间所获不当得利约50万元；4.判决被告向原告补交自用租赁房屋期间的租赁费差额约50万元；5.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2002年9月5日，甲方唐山市房屋建筑安装工程总公司与乙方郝志存（被告）签订《协议书》，约定：一、承包项目甲方卫生所。二、承包期限长期承包，除非遇政府有重大变革需征用乙方经营所用土地，此协议长期有效。三、承包条件：1、此协议生效后，乙方向甲方交纳承包费100万元（分二十年交清）。此费用为乙方承包期间的全部费用。2、甲方所属卫生所的相关证照由乙方全权使用。除非乙方提出，甲方不得干预乙方经营或将证照另作它用。3、乙方可以对承包场所自行装修和改造。甲方负责在协议生效之日起一个月内将宿舍楼内现有人员另建宿舍迁出。4、乙方自主、守法经营，自负盈亏，经营中发生的意外事故，责任全部由乙方自负。5、乙方在经营中需搞好所辖范围的卫生，不得破坏周围环境和影响居民生活。6、乙方负责卫生所所有人员的工资、奖金（按公司同期水平）。7、经营期间的水电费由乙方负责，2002年的取暖费由甲方负责。2002年9月6日，甲方唐山市房屋建筑安装工程总公司与乙方郝志存（被告）签订《补充协议》，约定：一、乙方所使用的卫生所全部证照，在承包期间的年检、更换法人代表等工作均由乙方自行办理，甲方不再参与此类事务。二、乙方承包期间因国家、省、市有关医疗政策变化无法继续经营，需要与政府有关部门协调的工作，由乙方全权办理，费用自理。三、承包期间因乙方经营追究到甲方的责任由乙方承担。2002年9月6日，甲方唐山市房屋建筑安装工程总公司与乙方郝志存签订《补充协议（2）》，约定：1、乙方于2002年9月30日前将承包费100万元交清。2、如乙方未能在上述期间交清，双方于2002年9月5日签订的《协议书》即行废止。2002年11月8日，甲方唐山市房屋建筑安装工程总公司与乙方郝志存（被告）签订《补充协议》，约定：一、在全面考虑甲乙双方利益及现状的基础上，经权衡，甲方将卫生所现有门市与乙方承包的宿舍二层西侧8间房屋（另含卫生间）进行对调。具体安排如下1、为方便甲方管理和使用，由乙方负责在楼西侧建专供甲方使用的室外楼梯，在楼内将供甲方住宿使用的区域封死。2、乙方按照原协议的有关规定，对门市拥有使用、装修和改造的权利。3、在乙方承包期间，如果甲方需要对门市所在的现有办公楼进行新建，双方互换房屋的协议即行终止。即甲方收回门市，乙方收回宿舍楼的八间房屋。二、甲方所属医务室现有人员由乙方全部接收。由乙方按照甲方同类同等人员标准支付工资。具体的管理考评办法由乙方自行制定。三、甲方原医务室的有关医疗器械经甲乙双方共同盘点后评估作价，乙方认可的部分以乙方一次性购买的形式，在交清全部款项后所有权转移到乙方，其余部分由甲方收回。六、星期五、2002年12月27日前交齐承包费，否则所有合同作废。2002年9月5日，被告郝志存向唐山市房屋建筑安装工程总公司交纳承包款50万元。2002年12月29日，被告郝志存向唐山市房屋建筑安装工程总公司交纳承包款50万元。另查明，原告唐山市光明房地产开发公司成立于1997年4月，是唐山市房屋建筑安装有限公司（原唐山市房屋建筑安装工程总公司）全资设立的子公司。涉案房屋于2007年9月登记在原告唐山市光明房地产开发公司名下。现涉案房屋已经不再经营卫生所，由被告郝志存转租案外第三人使用。 一审法院认为，涉案房屋现登记在原告唐山市光明房地产开发公司名下，因此对被告主张的原告无诉讼主体资格的主张，本院不予支持。本案中，甲方唐山市房屋建筑安装工程总公司与乙方郝志存签订《协议书》及三份补充协议，约定承包期限为长期承包，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，约定期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，因此对原告请求确认《协议书》中承包期限条款无效的诉讼请求本院不予支持，对要求被告向原告补交自用租赁期间的租赁费差额约50万元的诉讼请求因未提交证据本院不予支持。对原告请求解除《协议书》及三份补充协议的诉讼请求，本院认为《协议书》及三份补充协议约定的是在涉案房屋被告郝志存承包经营唐山市房屋建筑安装工程总公司卫生所，现涉案房屋已经不再经营卫生所，已由被告郝志存擅自转租他人使用，签订合同的目的已经不能实现，因此对该诉讼请求本院予以支持。对原告主张的确认被告转租行为无效，被告向原告返还违法转租期间不当得利约50万元的诉讼请求，因涉及到案外第三人利益，本案不予涉及，对原告的该诉讼请求本院不予支持。一审判决：一、解除唐山市房屋建筑安装工程总公司与郝志存于2002年9月5日签订的《协议书》及2002年9月6日《补充协议》、2002年9月6日《补充协议（2）》、2002年11月8日《补充协议》。二、驳回原告唐山市光明房地产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元由原告唐山市光明房地产开发公司负担。 本院另查明，2003年5月，郝志存承包的卫生所因非典等原因不再经营。2003年6月10日，郝志存在涉案房产成立了唐山环宇建筑有限公司，并将部分房屋对外转租，唐山环宇建筑有限公司及承租人直接向唐山市房屋建筑安装工程总公司交付水电、暖气等费用。2013年唐山市房屋建筑安装工程总公司更名为唐山市房屋建筑安装有限公司，水电费等一直由唐山市房屋建筑安装有限公司收取。本院查明的其他事实同一审判决。 本院认为,2007年涉案房屋登记在唐山市光明房地产开发公司名下，唐山市光明房地产开发公司对涉案房屋享有所有权，故其具有诉讼主体资格。本案中，唐山市房屋建筑安装工程总公司与郝志存签订《协议书》及三份补充协议，约定承包期限为长期承包，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，约定期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故对唐山市光明房地产开发公司请求确认《协议书》中承包期限条款无效的诉讼请求一审法院未予支持并无不妥。郝志存与唐山市房屋建筑安装工程总公司的《协议书》及系列《补充协议》签订后，双方依约履行了相应的权利义务，唐山市房屋建筑安装工程总公司将卫生所交由郝志存承包经营，郝志存支付了承包费100万元。2003年5月由于非典等原因，卫生所停止经营。2003年6月，郝志存在涉案房屋成立了唐山环宇建筑有限公司，并将部分房屋对外转租。从2004年开始，转租户将水电费、暖气费直接向唐山市房屋建筑安装工程总公司交付，2013年唐山市房屋建筑安装工程总公司更名为唐山市房屋建筑安装有限公司后，水电费等一直由唐山市房屋建筑安装有限公司收取。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，郝志存于2003年5月以后将部分房屋转租，唐山市房屋建筑安装工程总公司对此知情，唐山市光明房地产开发公司作为唐山市房屋建筑安装工程总公司的子公司亦应知情，但均并未在六个月内未提出异议，故唐山市光明房地产开发公司于2019年8月13日以郝志存违法转租为由起诉要求确认违法转租行为无效、返还不当得利并要求解除合同等请求，理据不足，本院不予支持。一审法院以郝志存擅自转租不能实现合同目的为由判决解除合同，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4447号民事判决； 二、驳回唐山市光明房地产开发公司的诉讼请求。 一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元，均由上诉人唐山市光明房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴利民 审判员  于 芳 审判员  赵阳利 二〇二〇年五月十五日 法官助理郭雷 书记员李岩