陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书                             （2018）陕0116民初3959号   原告**军。   委托代理人张丹红，陕西维谨律师事务所律师。   被告王利。   被告张玉红。   共同委托代理人李靖，北京市中兆（西安）律师事务所律师。   原告**军与被告王利、张玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**军及其委托代理人张丹红与被告王利、张玉红的共同委托代理人李靖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告**军诉称：2017年2月25日，其与二被告签订了“房屋买卖合同”一份，约定二被告将位于西安市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室建筑面积为136.58平方米的单元房一套以71万元的价格给其出售。 合同签订后其已经按约定的内容履行了义务，被告亦将涉案房屋交付使用。收到房屋后即对该房屋进行了装修，但在居住期间被告断水、断电，多次威胁恐吓，并在合同以外提出加价20万元，否则即不同意继续履行合同。被告的行为严重构成违约，故诉请：1、判令两被告继续履行与其签订的“房屋买卖合同”；2、判令两被告协助办理涉案房屋的过户登记手续；3、判令两被告支付其违约金3550元；4、判令两被告赔偿其经济损失至完全履行义务之日止（暂计至2018年4月11日为8000元）；5、本案诉讼费等由两被告承担。   被告张玉红否认原告所诉事实，辩称其与王利已经离婚，并非涉案合同的当事人，仅是受王利的委托办理了相关手续，故不同意在本案承担民事责任。   被告王利承认与原告之间签订房屋买卖合同属实，辩称涉案合同的内容前后矛盾，且原告交付购房款为先行义务，否认合同履行过程中存在违约行为。故以原告未经同意即对涉案房屋进行装修并强行入住至今为由，认为原告违约在先，坚持不同意原告诉讼请求。   经审理查明：2017年2月25日，**军（合同中的购买方、乙方）与王利、张玉红（合同中出售方、甲方）在西安禾田房地产营销策划有限公司的居间服务下签订了“房屋买卖合同书”一份，约定两被告将其所有的位于西安市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室（不动产登记号为陕〔2017〕西安市不动产权第1298789号），建筑面积为136.58平方米的单元房一套以71万元的价格出售给原告。双方在合同中就付款方式约定为“合同生效之日原告向两被告支付首付款21万元，剩余50万元由两被告配合原告办理银行按揭手续，贷款转入房地局指定的资金监管账户。合同签订后原告即按两被告指定的工商银行账户转账13万元，并支付两被告现金8万元。随后，被告即向原告交付了涉案房屋并给原告出具了装修委托手续，原告在物业公司办理了水、电、气卡及装修等手续，原告装修后即入住至今。 同时，双方在合同中就各自的权利义务、违约责任的承担等与合同相关的事项均有约定。合同履行期间，因房屋价格上涨等原因，双方就售房价格发生分歧，为此引发本案纠纷。原告遂于2018年4月4日诉于本院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，原告为支持其主张，向本院提交的证据有:1、房屋买卖合同书，证明涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，均应依约履行；2、房屋交接清单，证明合同签订后被告在2017年2月25日将涉案房屋给其交接的事实；3、收据及银行转账凭证，证明已经按合同约定给被告支付购房首付款21万元；4、委托书、房屋装修资料、中介证明，证明自被告交付房屋后即对诉争房屋进行装修并入住至今；5、聊天记录及中介公司的证明，证明被告对诉争房屋办理空置手续的行为已经构成侵权，应当承担违约责任并赔偿损失，且仍需继续履行合同；6、西安市房屋登记簿，证明涉案房屋进行了不动产登记，具备过户条件，不存在履行障碍；7、银行存单，证明其具有支付剩余房款的经济能力。就原告提交的上述证据经被告质证后，两被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性认可，亦承认收到原告交付的21万元。但以合同双方及中介公司并非专业法律工作者且合同内容不完善为由不认可其证明目的。还提出房屋交接单上移交人虽是王利签字，但当时表格里并无内容，实际为原告后来补写的，故不认可其证明目的；对原告提交的其余证据真实性及证明目的均不认可，提出委托书上的字不是王利所签，当时王利仅委托张玉红办理签订合同事宜，并没有委托办理装修的事情，实际是原告自己在物业公司办理了装修手续并擅自装修入住至今。对中介公司、物业公司的证明、聊天记录均以无法确认真实性为由不认可证明目的。被告王利就其辩称理由向本院提交的证据有：1双重户口注销证明，证明涉案合同的签订人“王利”与本案被告“王某某”系同一自然人；2、离婚证、离婚协议书、民事调解书，证明其与张玉红在2016年7月11日已经离婚，涉案房屋归其所有的事实；3、房屋买卖合同及回执单，证明原告未能按约定支付剩余房款，且未经同意即擅自装修并强行入住，已经构成违约；4、民事裁定书两份，证明涉案房屋已经被告榆阳区人民法院进行了查封，不具备过户条件。就王利提交的上述证据经原告质证后，原告对证据1的证明目的表示由人民法院认定；对证据2的真实性无异议，提出两被告就离婚后财产纠纷一案达成的民事调解书时间在本案起诉之后，且涉案合同有张玉红签字，房款也转入张玉红的账户，交接手续和委托书均系与两被告一起办理为由，认为张玉红是本案适格被告，应当与王利共同承担相关责任；对证据3的真实性认可，提出其已依约履行了合同，按约支付了首付款，并不存在违约事实。还提出签订合同的同时即办理了交接手续，回执单并不能证明诉争房屋至今空置无人居住的事实；对证据4两份裁定书以与本案无关为由表示不发表质证意见。张玉红就王利提交的上述证据均予以认可。另查，本案在审理过程中，原告申请了诉讼保全，就原告的保全申请经本院审查后并作出了民事裁定书，裁定对诉争房屋进行了查封。但在本院查封过程中发现涉案房屋已被陕西省榆林市榆阳区人民法院查封。本院遂裁定就本案中止审理。中止审理期间，原告向榆阳区人民法院提出案外人执行异议之诉，经审理后陕西省榆林市榆阳区人民法院于2019年5月8日作出（2018）陕0802民初11203号、11204号民事判决书，判决“不得执行位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX号房屋”，该两份判决书已于2020年4月11日发生法律效力。2020年4月27日，原告申请对本案恢复审理。审理中原告又向本院提供了榆阳区人民法院的生效证明及申请执行告知书、榆阳区人民检察院通知书、（2018）陕0802民初5869号、6131号、11203号、11204号民事判决书、（2018）陕0802财保51号、52号民事裁定书等，证明涉案房屋的剩余款项50万元已向榆阳区人民法院交纳提存，执行异议之诉的民事判决书已经发生法律效力，办理涉案房屋的过户登记手续并不存在任何障碍。就上述证据经质证后，两被告均无异议，本院予以认定。嗣后，就本案纠纷，经本院主持调解，原告仅同意放弃向两被告索要违约金及赔偿损失的权利，坚持要求两被告协助办理过户登记手续。两被告坚持其诉辩及质证意见，调解未能成立。    上述事实有房屋买卖合同书、收条、委托书、民事裁定书、民事判决书、法律文书生效证明等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。   本院认为：合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定的内容履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定的义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案合同系原、被告在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。本案中，原告按约向被告交清了房款，两被告亦能按约向原告交付涉案房屋。但两被告协助原告办理所购房屋所有权过户登记手续系合同约定的义务，现涉案房屋虽被其他法院查封，查封期间客观上导致两被告不能履行房产过户义务，成为两被告履行合同的障碍，一旦上述查封被依法解除，该障碍消除后原、被告仍可以继续履行合同。原告主张两被告协助办理过户手续的诉请，事实清楚、证据确凿，本院依法予以支持。另外，就原告放弃向两被告索要违约金及赔偿损失的诉请，系其对民事权利的自愿处分，本院依法予以准许。两被告在庭审中提出的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，为保护公民合法的民事权利，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及有关民事法律、政策之规定，判决如下：   一、被告王利、张玉红有义务自涉案房屋解除查封之日起十日内协助原告**军办理登记在王利名下，位于西安市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室（不动产登记号为陕〔2017〕西安市不动产权第1298789号）房屋的过户登记手续。   二、上述房屋的过户登记费用由原告**军承担。   本案受理费89元、保全申请费4070元，保全担保费2130元，原告**军已预交，由两被告承担（两被告承担的该部分费用在本判决书生效后10日内给原告支付）。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审 判 长    王爱茹                       人民陪审员  郭勇                       人民陪审员  赵立升                       二〇二〇年五月二十五日   书 记 员    杨丹丹                1