四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初1366号 原告：三台县潼川镇碧春苑翠雨苑业主委员会。住所地，三台县潼川镇东涪街翠雨苑小区。 负责人：康定源，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李华，四川蜀华律师事务所律师（特别授权）。 被告：张永芬，女，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人:**斌，四川浩鼎律师事务所律师。 被告：四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司。住所地：三台县潼川镇正北街16号，统一社会信用代码：9151×××××。 法定代表人：何正伟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗代富，该公司法律顾问（特别授权）。 原告三台县潼川镇碧春苑翠雨苑业主委员会（以下简称碧春苑业委会）与被告张永芬、四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司（以下简称鑫达海房产公司）所有权纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告碧春苑业委会之委托诉讼代理人李华、被告张永芬及其委托诉讼代理人**斌、被告鑫达海房产公司之委托诉讼代理人罗代富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧春苑业委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告于2020年3月27日签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认张永芬现占有使用的通道（即二被告签订的买卖合同中所指的“车库4号”）属原告所代表的全体业主共同所有；3.判令张永芬将其占有使用的通道返还给原告所代表的业主；4.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：被告鑫达海房产公司系从事房地产开发及销售的房地产开发企业。2007年11月，鑫达海房产公司取得批准后，开始进行“滨江半岛一期”开发建设。2009年底，该楼盘经竣工验收后交付使用。2018年9月14日，经“滨江半岛一期”小区的业主选举，成立了业主委员会，原告发现属于小区全体业主所有的通道被张永芬、陈刚占用（张永芬将部分通道占有作为车库使用，陈刚占有部分通道作茶楼使用，现陈刚占有使用的部分已由三台县人民法院作出的205号判决判令其返还交付给业主）。经原告找到鑫达海房产公司了解情况得知，因鑫达海房产公司工作人员失误，将通道当作车库预售给了张永芬，并于2010年3月27日签订了《商品房买卖合同》，向张永芬收取了5万元，鑫达海房产公司发现问题以后，告知了张永芬，但张永芬拒绝交回该通道。原告认为该通道系鑫达海房产公司按照相关规定，设计修建的公用设施，且在房地产主管部门办理了初始登记，该通道属于全体业主共有，张永芬明知该通道无法办理不动产登记权利证书，在鑫达海房产公司及原告找其沟通后，仍然拒绝腾出该通道而继续占有使用，侵犯了本小区全体业主的合法权益。 被告张永芬辩称，我与鑫达海房产公司签订《车库买卖合同》时并不知道该车库是通道，鑫达海房产公司也未告知我该车库实际的权利状况，我与鑫达海房产公司签订了正式的车库买卖合同并按照合同约定支付了全部车库款及维修基金费用，买卖行为合法有效，若经过审理查明鑫达海房产公司在对该车库没有处分权利的情况下仍与我签订合同，对我造成的损失我保留依法追究鑫达海房产公司法律责任的权利。 被告鑫达海房产公司辨称，对原告的诉讼请求没有异议。 本院经审理认定事实如下：被告鑫达海房产公司于2008年1月开发建设位于三台县潼川镇凯涪路、东涪街处包括碧春苑业委会所属小区（即：碧春苑小区和翠雨苑小区）在内的“滨江半岛一期”，并于2009年7月竣工后，鑫达海房产公司陆续向购房业主交付了房屋。鑫达海房产公司在开发建设过程中，将翠雨苑小区第10幢与第11幢和第11幢与第6幢楼房之间的空间位置，各搭建为两个开间的平房，分别作商业服务用房和车库用房（每一开间平房西面一侧为车库用房、平房东面一侧为商业用房；将第11幢与第6幢楼房之间的车库分别自编为3号、4号）。2010年3月27日被告鑫达海房产公司与被告张永芬签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：鑫达海房产公司将“滨江半岛一期”11幢车库4号（建筑面积25.49㎡）以总价50000元，出售给张永芳。张永芬先后于2010年3月26日向鑫达海房产公司给付了“4号车库”款20000元、2009年3月29日给付了“4号车库”款30000元。后鑫达海房产公司在向房产管理部门进行初始登记时，将翠雨苑小区第11幢与第6幢之间的搭建的平房中，将靠第11幢一侧的平房分别申请登记为车库和商业服务用房，并出售给陈刚所有（商业用房建筑面积为35.9㎡、车库建筑面积为25.49㎡），将靠第6幢楼房一侧申请登记为“通道”（登记通道建筑面积为61.39㎡）。被告鑫达海房产公司与张永芬签订了车库的《商品房买卖合同》后，陈刚即将靠第6幢楼房一侧平房西侧（靠翠雨苑小区内）隔出25.49㎡作为张永芬的车库，从中间搭建起隔墙，东侧平房（靠凯涪路）由陈刚作商业用房使用，现陈刚占有使用的部分已由三台县人民法院作出的（2020）川0722民初176号判决判令其返还给碧春苑业委会。后因张永芬与鑫达海房产公司签订的《商品房买卖合同》所约定车库位置申请登记为“通道”，张永芬与鑫达海房产公司约定购买的车库未能办理房屋所有权登记。 另查明，碧春苑业委会于2018年9月14日在三台县潼川镇凯涪社区居民委员会主持下，经碧春苑小区和翠雨苑小区业主选举成立。 上述事实，有当事人陈述、《潼川镇业主委员会备案登记表》、《业主委员会成员登记表》、《收据》、初始登记表、现场照片、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证。 本院认为，被告鑫达海房产公司开发建设“滨江半岛一期”工程在竣工后，在对所开发建设的房屋申请初始登记时，将翠雨苑小区第6幢与第11幢楼房之间的空间位置搭建的平房，靠第6幢一侧登记为“通道”，应当认定鑫达海房产公司在建设行政主管部门取得的建设工程规划许可证和审核通过的施工图，该处为小区通道之一。建设工程竣工后，鑫达海房产公司在向房产管理部门申请初始登记时，被登记为“通道”，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，应当认定该通道属于碧春苑业委会所属翠雨苑小区的道路范围，依法属于翠雨苑小区全体业主共同所有。该通道被搭建为平房后，靠第6幢楼房一侧平房西侧（靠翠雨苑小区内）隔出25.49㎡被张永芬以“车库”购买，张永芬与鑫达海房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同直接侵害了翠雨苑小区全体业主的所有权，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项“有下列情形之一的，合同无效……(四)损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”“第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，应当认定为该合同无效，原告碧春苑业委会要求被告张永芬返还“通道”的诉讼请求，应予准许。被告鑫达海房产公司在本案中未提交证据证实在小区竣工后至今，向小区物业管理公司或者小区业主委员会移交了相应公共设施，对造成本次诉讼亦有过错，应承担本次诉讼费用。 综上所述，原告碧春苑业委会诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第七十三条、第七十四条第三款、第八十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司与张永芬于2010年3月27日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、位于三台县第6幢与第11幢楼房之间靠第6幢一侧通道西侧（即由张永芬购买的“4号车库”）属于三台县潼川镇碧春苑翠雨苑全体业主共有；由张永芬于本判决生效后二十日内将其返还给三台县潼川镇碧春苑翠雨苑业主委员会。 案件受理费1050元，减半收取525元，由四川省三台鑫达海房地产开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 刘兆博 二〇二〇年五月十二日 法官助理 谢国莉 书 记 员 胡 洋