江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民再101号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨小鸿，男，1964年11月29日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：温六秀，女，1969年2月15日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上二人共同的委托诉讼代理人：张官烨，国浩律师（南京）事务所律师。以上二人共同的委托诉讼代理人：陈丹，国浩律师（南京）事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：富力南京地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道东麒路277号富力城5幢101室。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，该公司职员。再审申请人杨小鸿、温六秀因与被申请人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宁民终字第7066号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2020年1月16日作出（2019）苏民申4652号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨小鸿、温六秀的委托诉讼代理人张官烨，被申请人富力公司的委托诉讼代理人汪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨小鸿、温六秀申请再审称：1.提供南京市中级人民法院（以下简称南京中院）作出的（2017）苏01民再13号民事判决为新证据，证明该院已委托江苏大成工程咨询有限公司对案涉同一小区装修基本相同的62幢504室业主童克亚的房屋装修进行过鉴定，认定套内建筑面积实际装修单价仅为2375元/平方米，富力公司未按照约定的4500元/平方米进行装修，应当赔偿申请人的差价损失。2.南京中院已按套内建筑面积1732.8元/平方米赔偿了案涉同一小区其他业主装修差价，请求按同一标准赔偿我家装修差价款166816.66元。被申请人富力公司答辩称，1.我公司取得商品房预售许可，向南京市住建委提交的商品房预售方案，并非向特定主体发出的要约。其中4500元/平方米装修单价不是双方合同内容，再审申请人的诉讼请求没有合同依据。2.根据国务院商品房销售明码标价和江苏省商品房销售明码标价实施细则规定，4500元/平方米的装修单价包含在房屋单价中，已通过物价局审核，双方就房屋单价已达成一致，再审申请人不能请求补偿装修单价的差价。3.4500元/平方米不是双方约定的交付标准，生效判决中的鉴定结论对本案不具有参考性。4.根据合同及补充协议约定，涉案房屋已完成了交付，再审申请人2014年底进行了验房，知悉房屋状况，如果有异议，应在交付房屋或知道房屋状况之日起两年内提出，申请人的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求依法驳回再审申请人的诉讼请求。2014年12月17日杨小鸿、温六秀向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）起诉，请求富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值的差价，暂计10000元，并承担本案的诉讼费用(含受理费、公证费、评估费、鉴定费等)。江宁法院经审理查明，2013年7月4日，杨小鸿、温六秀（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》,约定由杨小鸿、温六秀认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积119.55平方米、单价为20387.15元/平方米，总价款为2437284元。该合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”；该条第2项约定：“该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第三条载明“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，杨小鸿、温六秀按照约定全额支付了购房款，富力公司交付了涉案房屋。另查明，2013年6月18日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明71幢502室房屋建筑面积119.55平方米，销售单价21694元，总价2593571元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。本案审理中双方一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。杨小鸿、温六秀主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。杨小鸿、温六秀认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表，但主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，并提交了恒富物业验房单和南京翘楚公司的房屋验收报告证明房屋存在质量问题。富力公司对恒富物业验房单真实性不持异议，但辩称系恒富物业陪同其进行验收，其并不认可验房单中的问题；对于房屋验收报告，富力公司否认收到该份报告，辩称对验房事宜不知情，且该公司无验房资质。杨小鸿、温六秀认可系其单方验房，另提交南京港中装饰设计工程公司家庭装潢工程预算表及南通承悦装饰集团有限公司报价，以证明房屋实际装修价值，富力公司对合法性及关联性均不予认可。杨小鸿、温六秀认为补充协议一第十三条第1、2项系格式条款，以排除自己的主要权利、规避富力公司义务为目的，并且未对格式条款尽到注意说明义务，故上述条款应属无效。富力公司坚持认为补充协议一为合同组成部分，系双方当事人真实意思表示，应属有效。2015年8月11日一审法院作出（2015）江宁汤民初字第53号民事判决：驳回杨小鸿、温六秀的诉讼请求。杨小鸿、温六秀不服一审判决，上诉请求改判富力公司支付其实际装修价值与约定装修价格的差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估司法鉴定的结果与约定4500元/平方米的差价为准），并承担本案全部诉讼费用。二审对原审法院查明的事实予以确认。二审中针对《商品房预售方案》有无公示的问题，杨小鸿、温六秀陈述，富力公司不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网（即住建委下属官方网站）对全社会或者购房者发布过；富力公司陈述，网页上确实公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是富力公司向业主方展示的，也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。本院二审法院认为，杨小鸿、温六秀（乙方）与富力公司（甲方）签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。一、双方诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于富力公司的要约，应作为合同内容。理由如下：1.根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2.诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3.双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4.诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，富力公司销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，富力公司认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，杨小鸿、温六秀主张富力公司向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元/平方米装修单价信息对富力公司具有法律约束力。二、关于杨小鸿、温六秀要求富力公司赔偿装修差价问题。二审认为，双方争议的4500元/平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，富力公司作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，杨小鸿、温六秀作为买受人有自主选择权。该4500元/平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如杨小鸿、温六秀认为富力公司未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求富力公司按此标准履行，但杨小鸿、温六秀以装修造价达不到4500元/平方米向富力公司主张差价损失，缺乏事实基础，不予支持。另，原审法院未同意杨小鸿、温六秀鉴定申请并无不当。2015年12月17日本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审查明，2016年8月9日杨小鸿、温六秀取得涉案富力城71幢502室产权证，载明：该房屋建筑面积119.40平方米，其中分摊面积23.13平方米，故套内建筑面积为96.27平方米。杨小鸿、温六秀购买的房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋在同一小区，装修情况基本相同。杨小鸿、温六秀主张参照童克亚户房屋装修的鉴定意见确定赔偿数额。此前本院再审童克亚案件时对其购买的富力城62幢504室房屋室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司应缴纳的税费和适当的利润等进行过鉴定，结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，《司法鉴定报告补充说明》作出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准，结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元。按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准，得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。本院再审认为，本案存在如下争议焦点：第一、《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议一第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，与上述行政法规的规定不符，本院不予采信。故《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力。第二、申请人是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。本院再审认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与杨小鸿、温六秀签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。申请人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房。鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，予以采信。根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，按照上述规定和现有证据，申请人仅能对套内建筑面积96.27平方米的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题。童克亚户房屋工程造价鉴定结论里所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，折算后每平方米装修单价2375元。按本案申请人房屋套内建筑面积96.27平方米装修单价2375元计算，实际装修总价为228641.25元。按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元。因鉴定机构无法得出准确利润，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情折算后每平方米装修单价为4107.8元。按申请人房屋套内建筑面积96.27平方米装修单价4107.8元计算，所购房屋的精装修造价为395457.9元，合同约定的装修价格与实际装修差价应为166816.66元（395457.9-228641.25）。另外，2017年12月本院再审改判了涉案同一小区部分业主类似案件后，杨小鸿、温六秀以此作为新证据，向江苏省高级人民法院申请再审，并未超过再审申请时效法律规定。综上，原一、二审判决认定事实错误，判决不当，应予撤销。申请人的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宁民终字第7066号民事判决和南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第53号民事判决；二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿杨小鸿、温六秀装修差价款166816.66元；三、驳回杨小鸿、温六秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，合计100元，由富力南京地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏绪敏审判员  朱志俊审判员  李光勇二〇二〇年五月二十五日书记员  袁丽娜