文书内容贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初2498号            案由              商品房销售合同              适用程序              简易程序      （非小额诉讼）                  诉讼参加人              原告              耿正义，女，汉族，1974年10月10日生，住贵州省开阳县。      委托代理人：徐佳佳、秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。                  被告              贵州三利房地产开发有限公司，地址本市云岩区新天大道南段302号。      法定代表人：李新华。      委托代理人：谢恩治，男，汉族，1978年6月30日生，住贵阳市云岩区。该公司员工。                  原告诉讼请求及事实与理由              诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定无效；2、判决被告向原告退还燃气开户费2988元、电开户费520元、水开户费700元、有线电视开户费265元，共计4473元及资金占用费（以4473元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年12月28日起算至实际退还之日）；3、本案诉讼费由被告承担。      事实及理由：原告购买被告开发建设的位于大上海商贸城?上海之春房屋一套。合同签订后，原告向被告支付相应购房款，并于2013年12月28日向被告交纳燃气开户费、水、点开户费及有线电视开户费，合计4473元。                  被告答辩              1、部分原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、被告收取的费用为建设房屋的实际开支，并经审计，并未计入商品房价格。不具备退还的法律基础。3、原告诉请的资金占用利息缺乏法律依据。4、《补充协议》第五条为有效合同条款。在签订补充协议时，被告已尽提示义务，且该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。                  事实认定              原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，于2013年4月18日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上 4、5、6、7 项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。      合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。”      合同签订后，原告2013年12月28日向被告交纳燃气开户费2988元，水开户费700元，电开户费520元，有线电视开户费265元，合计4473元（以下简称“四通费”）。被告于同日向原告出具了《收款收据》。                        裁判理由              关于四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用。根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78 号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179 号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705 号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。      关于补充协议第五条是否无效及“四通费”是否退还的问题，虽然补充协议第五条变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水电等建设安装费用的约定，但是《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容的限制性约定可知，补充协议第五条应认定为存在不合理地加重买受人责任的依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，补充协议第五条，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。被告主张已对补充 协议进行提示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条 ：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”规定，提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意，并无充分证据证明被告就该格式条款尽到特别提示义务，被告的辩解不予采信。另外，根据贵州省人大常委会于 2009 年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一 款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。且本案中《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已包括水电等建设安装费用，被告收取四通费于法无据、于约不符，应予退还。至于被告主张原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格的问题，首先，因开发建设成本数据和材料均系被告自行制作、持有，其提交的审计报告并不能充分证实未将四通费用计入商品房成本。且无论依照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，还是根据《商品房买卖合同》约定，商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用。至于被告是否将其纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定及双方合同的约定，故对被告的此项答辩不予采信。      关于资金占用损失。因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日起计算至实际退还之日止。      关于诉讼时效。因原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，对其基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》相关内容被确认无效之后起算，故原告主张退还四通费的诉请并未超过诉讼时效。                  裁判主文              一、确认原告耿正义与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；      二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告耿正义水开户费、电开户费、燃气开户费、有线电视开户费，合计4473元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2013年12月28日起至上述款项实际退还之日止）；      三、驳回原告耿正义的其余诉讼请求。      案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司承担。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。                  审判员  章放忠二〇二〇年五月十日书记员  乔维姗