四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终219号 上诉人(原审原告、反诉被告)：四川省绵阳市红光实业有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区御旗路9号，统一社会信用代码：91510703205450857P。 法定代表人：李胜清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伟，四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓洪，四川天启律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：绵阳市涪城区百分百商务宾馆，经营场所：绵阳市涪城区御安街49号,注册号：510703600094113。 经营者：顾文军，男，生于1962年10月12日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李奎，男，生于1964年10月23日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李盛尧，男，生于1976年9月10日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人四川省绵阳市红光实业有限责任公司(以下简称红光公司)与被上诉人绵阳市涪城区百分百商务宾馆(以下简称百分百宾馆)、李奎、李盛尧房屋租赁合同纠纷一案，绵阳市涪城区法院于2017年10月27日作出（2017）川0703民初750号民事判决书，百分百宾馆、李奎、李盛尧不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月17日作出（2018）川07民终119号民事裁定书，裁定撤销绵阳市涪城区法院（2017）川0703民初750号民事判决书，本案发回绵阳市涪城区法院重审。绵阳市涪城区人民法院重审后作出（2018）川0703民初5437号民事判决,红光公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人红光公司的法定代表人李胜清及其委托诉讼代理人陈伟、邓红,被上诉人百分百宾馆的经营者顾文军、被上诉人李奎及三名被被上诉人的共同委托诉讼代理人苟峨峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 红光公司上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项；2.请求依法判决被上诉人从2016年10月20日起至租赁物返还之日止按每月48976元的标准支付占用费；3.依法判决红光公司不支付被上诉人补偿款；4.依法判令本案鉴定费全部由被上诉人承担；5.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院已认定新的竞租人已于2016年12月3日以每月每平方米15元的价格竞租成功，即案涉房屋每年租金为550980元，而由于被上诉人不腾退房屋而导致上诉人无法将房屋交付给竞租人，一审法院所判决的被上诉人应支付的占用费明显少于市场价，造成了红光公司的重大损失。二、一审法院违法违规鉴定并违法违规采信蜀江评估（2019）014号《资产评估报告书》。1.本次评估鉴定是在举证期限已届满且上诉人不同意的情形下进行的，不符合法律规定，程序违法。2.修建的顶楼以及1-5楼的房间改造未经规划、建设等部门的许可，属于违法违规改建、扩建，非法建筑无价值，故不能作为评估鉴定标的。3.玻璃窗、门、锅炉、空调都不属于永久性附着物，是可以拆除的物品，不应当作为本案的评估鉴定标的。4.鉴定基准日选定错误。案涉租赁合同期满后，百分百宾馆又继续经营了三年，鉴定基准日应当以法院交付委托鉴定的时间，即2019年8月为准，而实际的鉴定报告是以2016年20月为鉴定基准日。5.依照行业惯例与交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年的20%左右。经过承租人这么些年的使用，房屋内的装饰装修物（包括改建部分）的价值已几乎没有剩余，没有评估鉴定的必要，且被上诉人所装修装饰的物品对红光公司并无用处。综上，红光公司不应当向被上诉人支付补偿款，以及承担评估费与案件受理费。四、一审法院的判决违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，即“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。” 百分百宾馆、李奎、李盛尧答辩称：一、一审判决的占用费并无不当；1.红光公司提交的有关48976元房租的竞租记录等证据系红光公司恶意伪造，其诉请的每月48976元的房屋与原房租相比，每月增加了16043元，递增率为48.71%元，明显违背市场规律。2.延期交付房屋是红光公司在合同届满后不按照合同约定对被上诉人新添的附属设备和设施给予折价补偿造成的。3.《房屋租赁合同》届满后，被上诉人按原合同的标准支付了届满后的半年房租19.76万元，并在付款凭证摘要中注明：“付红光实业半年房租”，红光公司收款后并未主动退回，足以证明红光公司对上诉人付款行为的默认，一审认定并无不当。二、一审依据蜀江评估（2019）014号《资产评估报告书》判决红光公司给予上诉人补偿并无不当；1.案涉添加物系经过红光公司同意按照其要求添附，不论是拆除或保留，红光公司都应当向被上诉人补偿。红光公司明知承租人租赁房屋用途为“商务酒店”，并与绵阳鸿志建设监理有限责任公司签订了监理合同，被上诉人按监理工程师的要求进行了严格的施工建设，红光公司也一直未对上诉人的添附提出异议，故上诉人的添附均为善意添附。2.《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定的在举证期限届满前提出是“可以”而非“应当”，一审准许鉴定也并无不当。红光公司系自愿放弃鉴定的权利，又因鉴定对自己不利而提出异议。3.玻璃门窗、门、锅炉、空调等物已经形成了案涉房屋的附着物，若强行拆除会给双方均造成巨大经济损失，也会破坏周围生态环境。4.一审确定的鉴定基准日并无不当。案涉《房屋租赁合同》于2016年10月到期，是因为红光公司违反合同约定不愿意给予补偿，而向人民法院提起诉讼，导致双方无法及时办理房屋交接手续，责任在于红光公司，且在此期间，因宾馆设备急需更新，被上诉人很少营业，对添附的财产也很少使用。实际成本远远高于评估出的成本，案涉房屋添附在2008年512地震后完成，当时建筑材料等成本大幅度上涨。三、本案《房屋租赁合同》第七条第2款中明确约定了关于案涉房屋装修添附等部分的补偿事宜。 红光公司向一审法院提出诉讼请求：1、请依法判决被告立即腾退位于绵阳市涪城区的3061平方米房屋，并返还原告;2、请依法判决被告赔偿原告租金损失每月48976元（自2016年10月20日起至租赁物返还之日止）;3、本案诉讼费用由被告全部承担。 百分百宾馆、李奎、李盛尧向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告补偿租赁房屋期间修建、改造、添加设施设备等费用共计239.15万元；2.本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。 一审查明:2009年10月19日,顾文军、李奎、李盛尧作为合伙出资人以“百分百商务宾馆”的名义,作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的红光公司签订了《房屋租赁合同》(以下简称合同)，合同约定：一、甲方将位于绵阳市涪城区御安街49号（甲方房产证为御旗路9号,甲方自编号:第5幢）建筑面积3061平方米全现浇框架结构共4层房屋及附属停车场约800平方米出租给乙方。二、租赁用途：乙方整体租赁甲方第五幢房屋，将其打造为商务酒店并由乙方自主经营使用。同时，第5幢院内楼下的空地作为停车场一并出租给乙方（由甲方划定）。乙方保证按本合同规定合法使用该幢房屋，不得擅自改变使用性质。乙方在经营期间应遵守国家、本市的有关房屋使用和物业管理及行业管理的各项规定，如有违法、违规行为由乙方承担一切责任。三、租赁期限：1.该房屋租用期限为7年，自2009年10月20日起至2016年10月19日止，合同签订之日后的2个月时间为乙方筹备、装修优惠时间，计入正式租期，不计收房租费；2.租赁期满，乙方需继续租赁该房屋，应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租的书面要求，在同等条件下，乙方有优先承租该房屋的权利。四、租金支付方式和期限：1.在七年租期内，分两个租赁段，前四年为一个租赁段，后三年为第二个租赁段。在第一个租赁段中前两年（2009年10月20日—2011年10月19日）房屋租金按（人民币）：37万元/年（大写：叁拾柒万元正）收取；从第三年（2011年10月20日）起每年递增3%-5%：在第二个租赁段中（2013年10月20日—2016年10月19日），租金按当时本地段的平均价格双方提前两个月协商确定（可参照当地门面租金涨降比例）；2.每年租金分两次付清，即当年的9月20日之前，次年的3月20日之前，首次付款不得低于年租金的50%。合同签订两日内付首次款。3.院内停车场每年租金为（人民币）：10000元/年（大写：壹万元正），停车场租金支付形式为：一次交清全年租金。五、保证金和其他费用：1.甲、乙双方约定，签定本合同前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（人民币）70000元（大写：柒万元正），甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证（保证金不计息）。2.本租赁合同期满或提前解除时。甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同中约定应由乙方承担而又未支付的费用外，剩余部分在本租赁合同期满或提前解除时并了清相关手续后5日内无息归还乙方。3.租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、气、保洁、排污清运费、物业管理费等各类费用，均由乙方承担。所涉及到共同的公共设施维修维护费用双方按比例承担。六、房屋使用要求和维修责任：1.本合同签订后，甲方负责将租赁的房屋整体移交给乙方，涉及该房屋现租用户到期的解释和房屋（含门面）移交工作（含停车场），由甲方负责，乙方配合。2.甲方同意乙方按合同签订用途对该房屋进行改造、装修。乙方在改造装修前应请双方认可有资质的设计单位进行方案设计。在施工时应请有资质的施工单位进行改造装修；改造、装修不得破坏房屋主体安全结构。乙方擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在甲方要求的合理期限内仍不予恢复原状，甲方有权请求解除合同并要求赔偿损失。在改造装修竣工后由乙方负责验收，甲方应配合其工作，验收合格后方能使用。3.乙方在施工中应制定相关的安全措施，保护施工者及第三方人身安全并承担相应的责任。4.由乙方出资将甲方现在在使用的货梯改造为客用电梯，并经相关部门验收合格发证后方可按要求使用。5.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修恢复达到原设计要求，不能恢复原状或达到原设计要求的，甲方有权要求乙方承担赔偿等违约责任。6.除本合同约定的内容外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先以书面的形式征得甲方的同意，由乙方按规定报请有关部门审批同意后，方可进行。七、房屋返还时的状态:1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后准时将房屋归还甲方。2.乙方归还租赁房屋时，乙方在租赁期间因经营需要增设的附属设施和设备，乙方在不破坏房屋安全结构的情况下可以拆除或协商折价给后来的租赁者或甲方；在经营期间对该幢房屋的整体装饰、装修在返还时应保持原状，不得人为损毁破坏后交还甲方，否则，甲方将在租赁保证金中根据损毁程度予以扣出。八、转租、转让：1、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前2个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。乙方在收到甲方出售通知后15日内须向甲方作出书面答复，逾期视为放弃优先购买权。2、在租赁期间内，乙方可对其位于1楼的门面采取自营或转租第三方经营，但其余房屋不得另行私自转租；如果乙方合伙出资人发生改变或变更，提前通知甲方，否则，视为违约。九、违约责任：1、租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋时的，甲方除应向乙方支付本合同租金的30%作为违约金外，若有损失，甲方还应负责赔偿。3、乙方如果没有按时缴纳租金，应以年租金为标准，按每日5‰（千分之五）缴纳滞纳金；如超过10日仍未及时缴纳租金时，甲方将发书面通知，乙方收到书面通知后五日内仍未及时缴纳租金时，除向甲方支付本合同年租金的30%作为违约金外，甲方有权解除本租赁合同，并书面通知乙方在15日内搬离；若有损失，乙方还应负责全额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，红光公司将合同标的物交与“百分百商务宾馆”使用经营；“百分百商务宾馆”于2009年10月21日付给红光公司租房保证金70000元，并按约定支付了当年应付租金。2009年10月，“百分百商务宾馆”开始对租赁房屋进行了改装，将原为仓库的涉案房屋改成客房，添附了钢结构，将货运电梯井改造成客运电梯井并安装客运电梯,对一楼大厅、所有玻窗钢化及增加塑钢窗，房间安装实木门、卫生间洁具及淋浴设施，推、挖、平整及硬化停车场,并增加栏栅、安装了天然气设施，新增锅炉、空调等。为此，原告作为委托人与作为监理人的绵阳鸿志建设监理有限责任公司于2009年11月6日签订了《建设工程委托监理合同》(以下简称《监理合同》)一份。《监理合同》约定,由监理人监理红光实业院内总投资200万元,工程规模3061㎡第五幢综合楼装修改造工程。 2010年4月22日，绵阳市涪城区百分百商务宾馆在绵阳市涪城区工商行政管理局注册登记,注册号510703600094113,类型个体工商户,经营场所绵阳市涪城区御安街49号,经营者顾文军,经营范围住宿、茶座、洗浴服务。 合同履行过程中,红光公司内部股权结构发生了变化。即红光公司于2012年7月25日召开职工持股会临时会员大会,决议将红光公司30.74％(出资额173.7万元)转让给文映傚165万元、转让给射洪食品有限公司8.7万元。2012年10月6日,射洪食品有限公司股东会决议与文映傚联合收购红光公司股权,射洪食品有限公司出资收购红光公司28万的股权,占收购股权的5％。2013年5月3日,红光公司股东会决议,吸收冯天平为公司新股东;同意射洪食品有限公司将原持有公司股权28万元(占注册资本的5％),以现金的形式转让给股东文映傚;同意公司注册资本和实收资本由565万元增加至1130万元,文映傚和冯天平各占注册资本的50％。2016年6月30日,红光公司召开股东会并于2016年7月5日作出决议,股东文映傚将持有的公司股份565万元(占公司总股本的50％)全部转让给公司法定代表人李胜清。 2016年1月6日，红光公司向百分百宾馆送达《通知》，载明：“你宾馆租赁的我公司综合楼合同将于2016年10月19日到期。为便于合同到期后贵宾馆下一步的打算和我公司尽早考虑下一步安排，请你宾馆将合同期满后的经营打算于2016年4月30日之前以书面形式告知我公司。同时，如果你宾馆若续租请及时与我公司商议下一个租期的相关事宜。”2016年2月26日，百分百宾馆给红光公司送达《回执函》，载明：“贵公司关于《百分百商务宾馆综合楼租赁的通知》已收悉。我宾馆作如下回复：经我们股东商议决定在租赁期满后，依据合同继续租赁贵公司的综合楼。”2016年6月25日，百分百宾馆向红光公司送达《百分百宾馆关于续租综合楼的函》，该函表明,百分百宾馆愿签订续租合同,以便提前对宾馆进行改造升级设计,因宾馆的设施和设备陈旧,宾馆的股东决定对宾馆全面改造升级,预计投资超过350万元人民币,希望红光公司与其在签订不少于7年的租赁合同,同时,由于宾馆长期处于亏损状态,希望红光公司在一定程度上降低租金。此后，双方就续租事宜未达成协议。2016年10月24日，红光公司委托四川远阳律师事务所,向百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军发出《律师函》,要求上列当事人立即搬离绵阳市涪城区御安街49号房屋及附属停车场,并返还给红光公司。2016年11月12日，百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军委托四川科大律师事务所,向红光公司发出《律师函》,函告红光公司,依据合同约定百分百宾馆合同期满后在同等条件下享有优先承租权,希望红光公司采取积极态度就继续租赁事宜与百分百宾馆进行协商,届时将通过法律途径向红光公司主张合同权利。 2016年11月29日，红光公司向包括百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军在内各邀请承租人发出《竞争承租公告》和《行使优先承租权通知》，要求百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军务必在2016年12月3日上午9时30分到四川省射洪县文化路237号四川远阳律师事务所一楼办公室参与竞租，并行使优先承租权；如不按时出席，视为放弃优先承租权等。2016年11月30日，百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军委托四川科大律师事务所向红光公司发出《律师函》：“一、贵公司在采取竞争承租措施前应将绵阳市百分百商务宾馆补偿问题处理妥当；二、贵公司在《竞争承租公告》中设置的承租条件缺少公平、公正，绵阳市百分百商务宾馆拒绝行使优先承租权，参加竞争承租。”等。2016年11月30日竞租人黄德建报名竞租、2016年12月1日竞租人杨中德、陈立卿报名竞租。2016年12月3日，竞租人黄德建以每月每平方米15元的价格竞租成功。2016年12月5日，红光公司向百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军发出《请搬离、返还租赁物通知》，载明：“……一、红光公司不同意对你们经营增设的附属设施和设备折价，请你们自行拆除搬离。二、限你们7日内（2016年12月12日之前）搬离、返还绵阳市涪城区的3061平方米房屋，并将钥匙、水、电手续等交付给红光公司，并按市场价支付超期租金至搬离时止。如逾期视为你们已搬出全部物品，甲方有权单方自行打开房门交付给现在的承租人使用。” 2016年12月19日，百分百宾馆通过中国工商银行绵阳御营支行向红光公司账户存款197600元，凭证摘要：付红光实业半年房租。 一审庭审中，百分百宾馆称其承租房屋后，投入了巨大资金进行装修，提供了装修合同、建设工程委托监理合同、收方单、收款收据、图片、财产保险单等证据予以证明，并要求红光公司支付其因修建、改造、添加设施设备等装饰装修费239.15万元。同时,百分百宾馆认为红光公司以股权转让的方式变相将涉案房屋卖给法定代表人李胜清,侵犯了承租人的优先购买权。红光公司对百分百宾馆进行装饰装修的事实无异议，但认为百分百宾馆如何投资和装修，因租赁期已满，故装修所产生的费用与其无关。 一审另查明：案涉出租房屋于1999年4月27日由绵阳市房管局颁发房屋所有权证，证号为绵房权证市房监字第××号，房屋所有权人为四川省绵阳市红光实业有限责任公司，房屋坐落于绵阳市涪城区，产别为股份制，房屋状况：5幢4层共计3061平方米，其中第1层建筑面积为765.25平方米，用于商业服务；第2层建筑面积为765.25平方米，用于生产仓库；第3-4层建筑面积为1530.5平方米，用于办公。 一审庭审结束后,被告申请对双方发生纠纷时点即2016年10月时点,被告对案涉房屋修建、改造、添加的顶楼(24个标准间)、玻璃窗、延伸的外墙、房间夹隔(55个标准间)、电梯(原为货梯)、锅炉、空调、实木门和锁、天然气、硬化的停车场等永久性添咐物现存价值进行评估。一审法院审查后予以准许。法院按程序选定评估机构时,原告明确表示拒绝参加选定,在评估人员进行现场评估时,原告亦明确表示拒绝到场配合鉴定。2019年8月26日,江油市蜀江资产评估事务所在实地查看的基础上采用重置成本法作出蜀江评估(2019)014号《资产评估报告书》,结论为上列添咐物在2016年10月表现的市场价值为780237.30元。被告支付评估费12000元。经庭审质证,原告对评估结论不予认可,认为被告的改建无合法手续,违法,不能有价值,不能作为鉴定标的,有些鉴定标的不是永久性附着物,是能拆馀除的也不能作为鉴定标的,鉴定是在开庭后提出的,原告不同意鉴定,整个评估程序和实体违法。被告对评估结论虽认为价值评估低了但认可其结论。 一审法院重审认为：原、被告在平等、自愿、协商一致基础上签订的《房屋租赁合同》,合法有效。对双方均具有法律约束力,双方应当按照约定全面履行自已的义务。本案结合当事人的陈述和到案证据,可以认定,在合同到期后,基于原告方股东的变更和双方对续租租金的标准不能协商一致,双方未能续签合同,但双方就合同终止后,作为出租方的原告是否应给予作为承租方的被告经济补偿存在分歧,形成本次诉讼。根据法律规定,租赁期满,承租人应将租赁物返还出租人,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因承租人的过错,致使租赁物受到损失的,承租人应承担赔偿责任。本案中,双方签订的《房屋租赁合同》期限届满,双方未能续签合同,作为承租人的被告理应将案涉房屋完好返还原告。原告诉请被告腾退案涉房屋的主张,有事实和法律依据予以支持。对于原告主张的按每月48976元计算租金损失至返还之日止的诉请。因双方签订的《房屋租赁合同》中对合同到期,被告继续占有使用案涉房屋以何种标准收取占用费,未作出明确约定。结合本案被告在双方发生纠纷时主动向原告转账支付197600元,并在付款凭证摘要中注明“付红光实业半年房租”,原告红光公司收款后未主动退回这一事实存在。应视原告红光公司对被告的付款行为的默认。一审法院结合双方所签《房屋租赁合同》第四条租金支付方式和期限约定的内容和被告仍实际占用案涉房屋的事实,酌定被告按下列标准向原告支付合同到期后实际占用案涉房屋期间的占用费,即2016年10月20日至2018年10月20日期间的占用费按395200元／年计算共790400元,但应扣减半年占用费197600元;2018年10月21日至腾退之日占用费在395200元的基础上递增5％计算占用费,即按年占用费414960元计算。关于被告李奎、李盛尧是否承担责任的问题,一审法院认为,广义的个体工商户,其中就包括个人合伙,个人合伙形式的个体经营实体是自然人的集合、财产的集合,合伙人之间具有共同经营、共同劳动、共担风险的经营关系。本案中原告与顾文军、李奎、李盛尧签订《房屋租赁合同》时，绵阳市涪城区百分百商务宾馆并未注册成立,顾文军、李奎、李盛尧三人是以合伙人的身份与原告签订的《房屋租赁合同》,且在经营过程中和本案诉中,顾文军、李奎、李盛尧三人和原告对其合伙人身份均无异议。根据《中华人民共和国民法通则》第三十三条“个人合伙可以起字号,依法经核准登记,在核准登记的经营范围内从事经营。”和第三十四条“个人合伙的经营活动,由合伙人共同决定,合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动,由全体合伙人承担民事责任。”的规定,被告李奎、李盛尧作为《房屋租赁合同》的签订人和百分百宾馆的合伙人,在本案中理应与百分百宾馆经营者顾文军共同承担民事责任。被告李奎、李盛尧亦有权以反诉原告的身份提起反诉。关于反诉原告的诉讼请求是否成立的问题。一审法院认为，承租人在征得出租人同意,对租赁房屋进行改善或增设他物,在租赁合同终止时,存在有益费用的返还问题。所谓有益费用是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用。结合本案实际,被告与原告签订合同时,原告即明确被告租用目的是开设宾馆之用,对被告的改建、增设他物行为是同意和明知的,此有原告与工程监理单位签订的《监理合同》和合同履行过程中至合同到期原告均无异议的客观事实为证,足以认定被告属善意添附。同时,被告对原属办公、生产仓库之用的案涉房屋进行的改造,使得案涉房屋的价值明显增加。况且,至双方合同到期发生纠纷时,因被告对案涉房屋改造使得案涉房屋增加的价值仍然存在。虽然承租人支出费用改善租赁物或增设他物,最根本的目的还是为了在租赁期间提高租赁物的使用价值,从而实现自己的特定使用收益目的,其受益人首先是其自己。只有在租赁合同终止时现存的价值才能为出租人享有,才属于出租人取得的利益。但鉴于在本案中,案涉房屋经评估增加的价值额仍然存在的事实,依据公平原则,原告应当对被告给予适当补偿。对于反诉被告(原告)红光公司的抗辩理由。一审法院认为,按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离和不可分离(形成附合)两种形态。装饰装修物与租赁房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,由于这些设备需嵌装在房屋中,安装拆除费用都很高,一旦拆除会严重影响其本身的价值,而且还会损坏房屋本身,可以认定形成附合。如本案反诉原告(被告)硬化的停车场、玻璃窗、实木门和锁、吊顶粉墙、天然气管道等。装饰装修物与租赁房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如本案反诉原告(被告)安装的空调、电梯、锅炉等。虽不构成附合,但客观上也使租赁房屋的价值提高,若强制性将其拆除,拆除亦无实用性,也会造成财产上的损失。从公平的角度出发,兼顾双方利益,避免造成浪费,对增添物的现值进行评估,由出租人给予承租人适当补偿也符合民法的公平原则。同时,本着最大限度发挥装饰物价值的原则和公平原则,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条规定和双方所签《房屋租赁合同》第七条第2项约定的处理原则。依据物权法上的添附原理,出租人在租赁期满后,基于添附原理获得附合动产的所有权,出租人也应当根据当时动产的客观价值给予承租人一定的补偿。对于评估程序是否合法及资产评估报告是否采信的问题。一审法院认为,鉴于增添物在租赁到期时其使用价值仍然存在这一基本事实,以及双方争议较大,难于准确计算价值,虽然反诉原告(被告)在庭审结束后提出价值评估申请,本院视其提出延期举证申请,并予以准许。一审法院依法委托评估机构进行评估,程序合法,并无不当,经对评估结论进行质证,反诉被告(原告)虽对评估结论不予认可,但未提供证据证明其主张。基于此,结合本案实际和查明的事实,确认江油市蜀江资产评估事务所作出的蜀江评估(2019)014号《资产评估报告书》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，予以采信。反诉被告(原告)不予补偿的抗辩主张不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决生效后15日内将位于绵阳市涪城区御安街9号的3061平方米房屋腾退给原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司。 二、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决生效后15日内,支付原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司从2016年10月20日起至案涉租赁房屋腾退之日止的占用费,计算标准如下:2016年10月20日至2018年10月20日期间的占用费按395200元／年计算共790400元,但应扣减半年占用费197600元;2018年10月21日至腾退之日占用费在395200元的基础上递增5％计算占用费,即按414960元／年计算占用费。三、反诉被告（原告）四川省绵阳市红光实业有限责任公司在本判决生效后15日内,支付反诉原告（被告）绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧补偿款780237.30元。四、评估费12000元,原、被告各负担一半。五、驳回原告（反诉被告）四川省绵阳市红光实业有限责任公司和被告（反诉原告）绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8646元，原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担4252元、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担4394元；反诉案件受理费减半收取12966元，由反诉原告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担7166元,反诉被告四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担5800元。 本院二审庭审中百分百宾馆、李奎、李盛尧向本院提交如下新证据：1.被上诉人制作的《关于交付房屋的函》以及向红光公司寄出的EMS回执及签收记录；2.百分百宾馆停止营业的照片及视频；3.《公证书》及附件。以上证据拟证明被上诉人自收到一审判决书以后，百分百宾馆自2019年12月20日起即停止营业，并向红光公司发出了请其办理移交涉案房屋等的函件，被上诉人不再承担2019年12月20日起的房租、水电物业等相关费用。红光公司质证称，对《关于交付房屋的函》真实性无异议，不认可其关联性，其他证据不予认可。红光公司在收到函件后给对方有回函，回函提交给中院作为参考，还有显示对方已经在2019年12月21日签收回函的EMS记录，回函内容是关于我方认为由于本案还未有终审判决，故双方当事人权利义务关系处于不明确状态，不同意此时协商交房等事宜。 本院二审中，通过与江油市蜀江资产评估事务所进行沟通，该事务所对蜀江评估(2019)014号《资产评估报告书》评估书评估范围内的百分百宾馆资产自2016年10月20日至2019年12月20日的折旧价值进行了补充鉴定，向本院出具了《关于蜀江评估（2019）014号评估报告的补充说明》（以下简称《补充报告》），该补充报告结论为：蜀江评估（2019）014号评估报告中。涉案资产评估价为780237.3元，若计算至2019年年12月20日，其评估价值为780237.3元扣减327058.56元为453178.74元。该《补充报告》作出后，本院组织双方当事人进行了质证。红光公司质证称，对于《补充报告》中的7/8项。即关于电梯与燃气安装的部分予以认可，其余部分不予认可。百分百宾馆、李奎、李盛尧质证称，对于《补充报告》的全部内容均不认可，直接在原报告书所定的评估基准日的市场价值基础上直接折旧违反了评估的相关规定，新的基准日选定为2019年12月20日，则与添附相关的建筑材料物品的价格应以2019年12月20日的市场价格为准，不能以2016年10月20日来折旧，法院若采信该《补充报告》，我方申请鉴定人出庭作证。 除了一审查明的事实，二审另补充查明认定事实如下:2019年12月14日，百分百宾馆方制作《关于交付房屋的函》，函件中写明百分百宾馆将于2019年12月20日停止营业，请红光公司在此之前与承租人协商房屋等相关移交事宜，若逾期红光公司未派员协商，自2019年12月20日起一切损失由红光公司自行承担。并于当日以EMS的方式向红光公司发出了该函件，2019年12月15日，邮件物流查询该函件已被签收。2019年12月18日，红光公司出具《关于“绵阳市涪城区百分百商务宾馆关于交付房屋的函”的回函》，表明不同意百分百宾馆的去函。2019年12月20日，红光公司将回函以EMS方式寄往百分百宾馆，同日，百分百宾馆方到四川省绵阳市众信公证处对函件以及邮件交寄单进行了公证，并要求公证处出具了《公证书》。2019年12月21日，快递物流单显示红光公司寄出的快递单已经被签收。 本院认为,本案二审争议焦点为：一、被上诉人自2016年10月20日起至案涉房屋腾退之日止应当支付的房屋占用费为多少？二、红光公司是否应当向被上诉人支付补偿款？三、2019年12月20日是否应当视为案涉租赁房屋已腾退?四、若红光公司应当支付补偿款，则一审判决金额是否恰当?具体分析如下： 关于争议焦点一。首先，双方并未就租赁合同到期后的租金问题达成明示的合意，而在合同到期后的2016年12月19日，百分百宾馆转给红光公司197600元，且凭证摘要明确备注为：付红光实业半年房租，红光公司并未将该笔费用予以退回应当视为默认，一审法院以此为基础并参照双方原租赁合同进行占用费的计算并无不当，本院予以确认。其次，对于红光公司所称应当按照新的竞租价格计算占用费，一方面，该竞租的真实性本院无法进行确认，另外一方面该竞租并非本案当事人之间所达成的合意，对于红光公司的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二。案涉《房屋租赁合同》第七部分第2条约定：“乙方（即百分百宾馆）返还租赁房屋时，乙方在租赁期间因经营需要增设的附属设施和设备，乙方在不破坏房屋安全结构的情况下可以拆除或协商折价给后来的租赁者或甲方。”该条款即为本案双方当事人对于租赁期间内增设的附属设施及设备等在返还房屋时如何处置作出了明确的约定，根据该条款的约定：对可以拆除部分百分百宾馆应当予以拆除，而无法拆除（拆除将对房屋产生损毁或者影响其整体结构造成利益受损）部分应当进行折价。故本院认定按照双方合同约定，红光公司对于形成附合部分的残值应当对被上诉人进行补偿。 关于争议焦点三。被上诉人已经于2019年12月15日向红光公司发出请求对方派员协商交付案涉房屋事宜的函，同时百分百宾馆已于2019年12月20日停止营业，虽然红光公司收到函件后明确告知被上诉人因裁判文书未有生效，本案权利义务关系不明确，不接受此时协商交房事宜，但无论本案终审结果为何，在未有合法租赁合同的前提下，被上诉人负有向红光公司腾退房屋的义务不会改变，红光公司作为案涉房屋所有权人应当明确知晓这一点，但却在2019年12月时拒绝与百分百宾馆进行有关案涉房屋交付的事宜，故对于2019年12月20日以后的扩大损失，由红光公司应自行承担。据此，本院认定2019年12月20日百分百宾馆已经将位于绵阳市涪城区的3061平方米房屋腾退给了四川省绵阳市红光实业有限责任公司。 关于争议焦点四。一审判决依据的是蜀江评估（2019）014号《资产评估报告书》，该报告书的评估基准日为2016年10月，纳入评估范围的永久性添加物有：1.修建顶楼、1—5楼房间改造。2.玻璃窗。3.门。4.停车场改造。5。全自动燃气/气开水锅炉。6.长虹空调。7.怡达快速客运电梯。8.燃气安装。1.鉴定基准日的确认。案涉合同虽于2016年10月到期，但直至2019年12月20日，被上诉方仍然在占用该房屋，故一审报告以2016年10月20日为基准日为评估基准日明显不当。本院认定房屋形成附和部分的折旧价值应当计算至2019年9月20日；2.5楼建筑的问题。首先，红光公司未向本院举证证明该建筑为违法建筑。其次，红光公司对于被上诉人该部分的修建应当是明知，故其辩称因为该部分建筑为违法建筑故不应补偿的理由不能成立，本院不予采纳；3.纳入鉴定部分是否确为附合物。本院认定长虹空调属于可进行拆除，且不会对房屋造成损害的部分，故13台长虹空调的22750元不应纳入红光公司应当对被上诉人进行补偿的范围，而应由被上诉人自行予以拆除。而《补充报告》系本院委托对2016年10月20日至2019年12月20日百分百宾馆资产的折旧进行的补充计算，具有客观性与合理性，本院予以采纳。综上，红光公司应当支付给被上诉人的补偿款为：453178.74﹣22750=430428.74元。 综上所述，四川省绵阳市红光实业有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项:“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初5437号民事判决； 二、由绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧支付四川省绵阳市红光实业有限责任公司从2016年10月20日起至案涉租赁房屋腾退之日即2019年12月20日止的房屋占用费共计1076920元（592800元+484120元）,【计算方式如下:2016年10月20日至2018年10月20日期间的占用费按395200元／年计算共790400元,扣减已付半年占用费197600元，实际应当支付592800元（790400元-197600元）;2018年10月21日至2019年12月20日腾退之时占用费在395200元的基础上递增5％为414960元／年，实际应当支付484120元（414960元+69160元）】； 三、由四川省绵阳市红光实业有限责任公司支付绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧补偿款430429元； 四、评估费12000元，绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧已经缴纳，由四川省绵阳市红光实业有限责任公司承担5000元； 五、上述二、三、四项品迭后，由绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决书送达后15日内支付四川省绵阳市红光实业有限责任公司房屋占用费共计641491元（1076920元-430429元-5000元），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决书送达后15日内将13台长虹空调自行拆除； 七、驳回四川省绵阳市红光实业有限责任公司和绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费8646元，由四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担4252元，绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担4394元；一审反诉案件受理费12966元，由绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担7166元，四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担5800元。二审案件受理费28000元，由上诉人四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担14000元，由绵阳市涪城区百分百商务宾馆、李奎、李盛尧负担14000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 兰大波 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年五月八日 法官助理 肖子熙 书 记 员 宗庆宇