湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初765号原告：淡永富，男，住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告淡永富与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告淡永富到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淡永富向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司向原告支付欠付租金人民币169990元（以每月4725元的标准暂时计至2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；2．判令被告张家界大成酒店公司向原告支付违约金850元（截止到2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；3．判令张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司对前述诉讼承担共同偿还责任；4．本案诉讼费及其他费用由三被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的金额变更为172247元；将第二项诉讼请求的金额变更为861元（172247×0.5%）。事实和理由：一、原、被告于2012年1月27日就位于张家界市南庄坪大成山水国际大酒店第××层××号房屋，签订了《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第四条约定：投资收益标准为年回报率11%；在本合同的投资期内，被告按月向原告支付该房屋收益为人民币肆仟柒佰贰拾伍元整（￥4725元）。第八条约定：张家界山水置业公司对湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在本合同投资期内所限定的权利义务提供连带担保。第九条约定：湖南大成酒店公司对张家界大成酒店公司在本合同投资期内所限定的权利和义务提供连带担保。二、原告一直按约定将上述房屋出租给张家界大成酒店公司经营使用至今。被告在2016年9月之前也一直按约定每月按时支付租金。从2016年10月1日开始，被告开始暂付或者少支付租金。实际支付详见附表。按附件统计直到2020年3月31日止。共计应付租金为：4725×42＝198450元；实际支付28460元；拖欠租金总金额为人民币169990元。三、按原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条约定：本合同投资期内，被告如逾期3个月未向原告支付投资收益，被告除应付原告的投资收益外，还应支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。按2016年10月1日起开始违约计算至2020年3月31日止，违约期内被告张家界大成酒店公司应支付给原告的租金为169990元，违约金为169990×0.5%＝850元。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2014年2月13日起至2020年3月31日止，被告已向原告共计支付243558元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定，《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据。2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续履行担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2012年1月27日，原告淡永富与被告张家界山水置业公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告淡永富购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，实测建筑面积51.55平方米，其中套内建筑面积37.12平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积14.43平方米，房屋总价款为515500元，签订合同之日一次性付款。2．2012年1月27日，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：原告淡永富投资的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积为51.55平方米。原告将投资的该房屋交被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，被告张家界大成酒店公司在投资期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并对外统一经营管理；双方协商同意该物业的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；在本合同投资期内，该房屋月投资收益计人民币4725元整；由被告张家界大成酒店公司按月向原告支付投资收益，被告张家界大成酒店公司在每月20号之前将当月投资收益一次性划拨入原告指定的银行账户；月投资收益自该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；违约责任为：本合同投资期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，被告张家界大成酒店公司应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为张家界大成酒店公司向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保；湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保。2018年1月27日合同到期后，双方没有续签合同。3．2012年1月27日，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定：原告淡永富、被告张家界山水置业公司同意在淡永富与张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第六年内，双方的任何一方都有权要求对方按本合同约定的购买价回购该房屋。2018年1月27日合同到期后，没有续签合同。4．2012年1月27日，原告淡永富向被告张家界山水置业公司付清购房款515500元，同时将张家界大成山水国际大酒店山水座××层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年10月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告淡永富足额支付投资收益，截止2020年3月31日，被告张家界大成酒店公司下欠原告淡永富的投资收益总金额为172247元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市房屋买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋收益172247元的问题。2012年1月27日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长6年期限内双方按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原、被告在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告淡永富没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期，被告张家界大成酒店公司仍需按照约定支付投资收益。现原告向本院要求其支付投资收益172247元，符合法律的规定，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益4725元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告自2016年10月1日至2020年3月31日止的投资收益167522元（172247元-4725元）。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付违约金861元（172247元×0.5%）的问题，原告依据的是与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项中“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金”的约定，并未超过合同约定的违约责任标准，符合法律规定，本院予以支持。本案三被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，无事实和法律依据，本院不予采信。3．关于原告淡永富诉请被告张家界山水置业公司承担连带支付责任的问题。双方签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》虽然约定被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，但双方未对担保物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属等进行明确约定，且未进行补正，根据《中华人民共和国担保法》第三十九条中“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”之规定，被告张家界山水置业公司应承担的担保责任为连带责任保证，并非抵押担保责任。2018年1月27日，合同履行期限届满，双方未再续签合同，现原告要求被告张家界山水置业公司承担保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张保证期间内承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告淡永富要求被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司在2016年10月1日至2020年3月31日期间的债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。4．关于原告淡永富要求被告湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向淡永富支付投资收益及回购款项提供担保的行为，应视为连带责任担保，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告淡永富未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告淡永富要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司答辩称原告未在保证期间内主张被告承担保证责任，且合同期满后，双方未再续签合同，两被告免除担保责任的理由，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付下欠原告淡永富自2016年10月1日起至2020年3月31日止的房屋投资收益167522元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淡永富投资收益违约金861元；三、驳回原告淡永富的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3716元，减半收取1858元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。