浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2602号 上诉人（原审被告）：於齐刚，男，1996年10月3日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会，住所地台州市椒江区洪家街道街洪村。 法定代表人：王利华，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：周巍，浙江硕晖律师事务所律师。 上诉人於齐刚因与被上诉人台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 於齐刚上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项内容；2、依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为“导致《房屋租赁合同》无效，被告存在过错”,该认定存在明显错误，因为合同无效是因为租赁标的物为违章建筑而导致无效，并非上诉人存在过失行为导致了该合同无效，故上诉人对案涉合同无效不存在任何过错，无须按次要责任35%来确定。二、原审法院错误地认定“被上诉人是可以将案涉房屋出租给上诉人或者案外人，事实上存在可以期待的利益”，此举刻意淡化了案涉房屋为违章建筑的违法性特点，把违章建筑认定作为可对外租赁的标的，当作可收取租金的商业经营财产，严重违背了禁止违章建筑出租经营的法律禁止性规定。三、原审法院认定“被告应赔偿2018年12月16日起至2019年6月11日承租房屋在空置期间内原告可以预期的合理损失（按照3700099元的年租金和117天空置期计算）”实属重大错误，这无法律和事实依据,违章建筑因其禁止出租经营，故不存在空置损失一说。1、被上诉人的房屋为违章建筑，法律严格禁止对外出租，既然不能对外出租经营，就不存在空置期间的租金损失。2、租赁合同无效后即使承担责任也是缔约过失责任，不是可得利益损失，可得利益损失是基于合同有效的前提。3、房屋作为违章建筑的空置损失即便是存在也应当予以评估该房屋的租赁价值，以评估价值为依据，而非是上诉人与被上诉人签订的租赁合同中的租金作为依据。该租赁合同为无效合同，对双方均无约束力，房屋也未交付使用，合同并未实际履行，所以该租金约定并不是案涉房屋空置损失的依据。相反，该房屋作为违章建筑不存在法律上的租赁价值。4、从空置期间来说，一审法院从2018年12月16日起算至2019年6月11日共计177天，明显不当。首先，即便存在空置期间，也是因为被上诉人自身未能按约定交付房屋引起的；其次，上诉人在2019年1月份就函告被上诉人放弃承租，后又在2019年3月，向法院提起诉讼确认租赁合同无效并要求返还租金，由此可见房屋造成空置是被上诉人不作为引起的。四、原审法院依照《合同法》第六条、第四十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第二条的规定作为法律依据判决上诉人赔偿被上诉人可得利益，以上法律适用明显不当，赔偿可得利益须以合同有效为前提。违章建筑作为法律禁止出租的情形，因其禁止出租和租赁合同无效，则不存在履行合同后的可得利益，更不能要求上诉人赔偿可得利益损失。1、《合同法》第六条、第四十二条、第五十八条强调的都是合同无效后承担缔约过失责任，并未规定合同无效须赔偿对方当事人可得利益。2、合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失仅限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可获得的利益。3、原审法院混淆了缔约过失责任和可得利益的概念，原审法院虽提出应当承担缔约过失责任，赔偿合理损失，却又错误的按照可得利益进行计算赔偿损失。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第二条强调的是：租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得规划许可证或批准建设的，认定为有效。就本案来看，不存在此认定合同有效情形，故原审法院以此来作为判决上诉人赔偿可得利益损失的法律依据，实属不当。5、就目前法律规定来看，对于违章建筑的承租人来说，其承担的是占有使用费责任，不存在缔约过失责任的承担，更非可得利益的赔偿。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人可得利益损失缺乏法律依据。五、原审法院认为“被告（即上诉人）签订合同后以承租房屋系违章建筑为由向本院提起诉讼，主张并且导致合同被确认无效。这种做法违背了诚实信用原则”，该认定意思为合同无效反而不能向法院提起无效的确认之诉，否则就违法诚实信用原则，明显逻辑错误。确认合同无效之诉是当事人的法定权利，上诉人行使法定权利，并未违反诚实信用原则，更是符合“依法治国”这一理念。1、合同是否有效是法律评价的效力问题，与诚实信用原则无关，不能因为起诉确认合同无效便视为违反了诚实信用原则。2、本案是被上诉人违反了诚实信用原则，在上诉人依约支付了租金的情况下而未能按约及时、完整交付租赁物，给上诉人实际使用涉案房屋、实现预期合同利益构成了严重阻碍。为了避免损失扩大，在双方多次协商无果后，上诉人选择通过法院诉讼维护权益，进而减少损失，合情合理合法。涉案租赁物一直在被上诉人的支配之下，即便出现空置损失，是被上诉人的违约和其自身的消极行为造成的。上诉人并未实际占有并使用涉案租赁物，被上诉人作为违约过错方无权向上诉人主张空置期间的可得利益损失。六、原审法院明知被上诉人未将违章建筑交付给上诉人使用，在租赁合同无效和上诉人并未实际使用获益的情形下，仍判决上诉人赔偿巨额的可得利益损失，这也违背了公平原则。1、根据原审法院判决，合同无效即便出租人存在不能交付房屋的违约情形，承租人仍须赔偿出租人的可得利益，承担房屋空置损失，明显有失公平。2、从损益相抵的原则来看，被上诉人未能将房屋交付给上诉人使用，上诉人也未有任何获益，被上诉人也不存在实际的直接损失，结果却要未获益的上诉人这方，在合同无效的情形下赔偿被上诉人巨额的可得利益损失，明显有失公平。 台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实与理由如下：双方于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》已被生效判决书确认无效，在确认原《房屋租赁合同》无效的情况下过错的认定以及赔偿问题系本案争议焦点。首先，上诉人存在以下过错事实：在案涉房屋出租前被上诉人已向包括上诉人在内的意向投标承租方公示了《洪家街道街洪村村部楼下房屋招租投标细则》，该细则第一条已开宗明义明确载明了拟出租房屋属非报批房屋，未取得相关权属证明(属违章建筑)，上诉人方对此事前是已明确知悉的；上诉人方基于自己独立以及自主的商业判断以3700099元的年租金标准取得案涉房屋的承租权并与上诉人于2018年4月16日签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，上诉人并未及时支付租金及保证金，在被上诉人方多次催讨并告知其如果再不依约支付租金将重新组织招投标的情况下方将有关款项汇至被上诉人账户，后上诉人方又以案涉房屋不符合交付为由拒绝接收，被上诉人方于2018年12月19日发函上诉人通知并要求其收到复函后五日内办理书面交房手续，但上诉人仍未予配合。被上诉人方认为，上诉人作为承租方应当知道承租明知系违章建筑房屋而产生的法律后果，在被上诉人已明确告知的该客观情况下仍坚持承租案涉房屋并履行了部分合同义务，履约期间通过各种理由拒绝接收承租房屋。在签订了《房屋租赁合同》近一年后也就是2019年3月11日才向椒江法院要求确认原租赁合同无效并返还房租的行为完全是主观恶意且具有严重的过错，且随着时间的推进其损失进一步扩大，导致被上诉人无法及时将案涉房屋出租给第三方收取租金获取经济利益。其次，关于损失问题：案涉房屋早在2006年开始已经持续的出租给跃升超市，被上诉人据此长期、持续、稳定的收取房屋租金收益，正是因为上诉人方的恶意以及过错行为导致被上诉人方损失了2018年12月16日至2019年6月11日期间的租金收益。被上诉人在2019年6月又与此前的承租方(跃升超市)签订了《房租租赁合同》一份，该合同除了租金标准不一样之外其他内容基本与被上诉人和上诉人签订的《房屋租赁合同》一样，承租方已于合同签订当日即将房租支付给被上诉人，现已入场装修并筹备开业事宜。可见，案涉房屋虽系违章建筑，但不影响其实际使用价值和经济价值。最高法院关于审理租赁合同纠纷的司法解释第5条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，哪怕房屋系违章建筑，但其实际使用价值和经济价值是能得到司法确认的。实际损失计算标准，被上诉人方主张应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，在前述司法解释中亦明确予以了规定，在此基础上可结合最新租赁合同中租金标准并根据双方的过错程度并结合诚实信用原则确定最终赔偿标准。第三、关于交付房屋问题。上诉人认为交付的房屋不符合合同约定的交付条件，实际客观事实是：一方面，原承租方腾退时的案涉租赁房屋原貌无从考究，被上诉人方交付的房屋地面、结构、屋顶等均系完整且不影响实际使用的，符合交付条件，且上诉人在租用后亦需要重新装修的，另一方面，此前的承租方又承租该房屋且已入场装修，如果被上诉人方所交付的房屋不符合交付或使用条件的话，在同一个租赁房屋的事实下，现在的承租方怎么可能会在故意破坏房屋结构或影响房屋实际使用的情况下又耗费260万一年的租金去租用该房屋并投重金去装修使用的，所以上诉人的主张与客观事实不符，上诉人系故意通过不及时办理房屋交付手续之行为来逃避和规避法律规定。 台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会向一审法院起诉请求：被告支付1850049.49元（2018年12月16日起至2019年6月11日依照3700099元/年租金标准计算，6个月实际损失1850049.49元）；被告根据过错程度承担（2019）浙1002民初1196号案件相应案件受理费。 一审法院认定事实：2018年4月13日，原告台州市椒江区洪家街道街洪村民委员会发布《洪家街道街洪村村部楼下房屋招租投标细则》，将街洪村村部楼下11间房屋对外公开招租。细则载明，出租房屋系未经报批的房屋，未取得相关权属证书（属违章建筑）。2018年4月16日，经招投标程序，被告於齐刚与原告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将坐落于鸿洲大道467号即街洪村村部楼下门面11间及后面建筑租赁给被告，租赁期限15年，自2018年12月16日起至2033年12月15日止，租赁方在租赁期内交纳押金1000000元，该押金在合同期满最后一年转作租金，租金为每年3700099元，第一年租金在原告交房前一个月内（2018年9月16日之前）付清。被告于2018年4月15日支付了押金1000000元，于2018年10月10日支付了租金2000000元，2018年10月14日支付了租金700099元。之后，原、被告并未办理出租房屋的交接手续。2019年3月11日，被告以原告出租的房屋系违章建筑为由，向该院提起诉讼，主张合同无效。2019年5月16日，该院作出（2019）浙1002民初1196号民事判决书，确认原、被告于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》无效；判令台州市椒江区洪家街道街洪村民委员会返还给於齐刚押金及租金共计人民币3700099元，并赔偿自2019年3月11日起至实际给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算的利息损失。该份判决书已于2019年6月11日生效。 一审法院认为，（2019）浙1002民初1196号生效民事判决已经确认原、被告于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》无效。导致该合同无效，原、被告均有过错。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告将未取得建设工程规划许可证建设的房屋用于出租，应当承担主要过错责任，按65%确定。被告在明知房屋系违章建筑的情况下参与招投标，并与原告签订租赁合同，主观上有放任合同无效后果发生的过错，按次要责任35%确定。被告于合同签订后以承租房屋系违章建筑为由向该院提起诉讼，主张并且导致合同被确认无效。这种做法违背合同法规定的诚实信用原则，依据合同法第四十二条的规定，应当承担缔约过失责任，赔偿给原告合理的经济损失。涉案房屋于被告承租前，前案判决后均有案外人承租，故不存在房屋无法出租的情形。原告将涉案房屋出租给被告或者案外人，事实上存在可以期待的合理利益，被告应赔偿2018年12月16日起至2019年6月11日承租房屋在空置期间内原告可以预期的合理经济损失（177/365×3700099×35%=628003.10元）。最后，原告诉请（2019）浙1002民初1196号案件的受理费承担问题，已经该案件生效判决确定，本案不予处理。综上，原告诉请的合理部分，予以支持，不合理的予以驳回。判决：一、被告於齐刚于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会628003.10元；二、驳回原告台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10725元（已减半），保全申请费5000元，合计15725元，由原告台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会负担10222元，被告於齐刚负担5503元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人於齐刚与被上诉人台州市椒江区洪家街道街洪村村民委员会签订的《房屋租赁合同》，因作为租赁物的房屋系违章建筑，已被原审法院生效判决认定为无效合同。现被上诉人提起本案诉讼，要求上诉人支付房屋占有使用费，上诉人则辩称未曾占有使用过被上诉人的房屋。对此，本院分析认为，合同签订后，双方未办理出租房屋的交接手续是实，但从被上诉人2018年12月19日复函给上诉人的内容看，被上诉人确曾要求上诉人前来办理交房书面确认手续。上诉人虽主张租赁物毁损严重，被上诉人未能按约将租赁房屋完好交付给上诉人等，但其并不能提供充分的证据证明被上诉人交付的房屋存在严重瑕疵，导致租赁物存在无法正常使用的情形，本院对上诉人的这一主张不予采信。因此，上诉人在收到被上诉人要求其前来办理交房书面确认手续的通知后，拒不办理相关交接手续，应视为出租的房屋已经交付使用。被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费，理由正当，应予支持。一审法院参照合同约定的租金标准（每年3700099元）并结合上诉人承担合同无效的次要责任（即35%），来确定上诉人应当赔付的金额，基本合理。 综上所述，於齐刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10080元，由上诉人於齐刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇二〇年五月十三日 书记员  郭巧燕 -10- -11-