淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0812执异43号异议人（案外人）:秦丽鸣，男，汉族，1974年7月10日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：沈辉、吴维如，江苏律轩律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱剑、李长江，江苏凯仕曼律师事务所律师。被执行人：淮安恒远建设工程有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人钱登海，职务不详。被执行人：淮安火炎焱商贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人钱丽君，职务不详。被执行人：淮安雨田海达汽车销售服务有限公司，住所地淮安市清河新区。法定代表人王玉，职务不详。被执行人：钱登海，男，汉族，1972年02月13日生，住淮安市清河区。被执行人：钱孟海，男，汉族，1963年01月06日生，住淮安市清河区。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与淮安恒远建设工程有限公司（以下简称恒远公司）、淮安火炎焱商贸有限公司（以下简称火炎焱公司）、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（以下简称雨田公司）、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案中，案外人秦丽鸣向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人秦丽鸣向本院提出异议请求：依法裁定不予涤除异议人秦丽鸣与被执行人火炎焱公司签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：1、2013年7月1日，秦丽鸣与火炎焱公司（原淮安汉城置业发展有限公司）签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋中的101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、301室、401室、501室、601室、701室出租给秦丽鸣，租赁期限为20年，至2033年6月30日止，该协议双方已经实际履行，系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以保护。2、被异议人对涉案房屋不享有抵押权。被异议人执行依据为（2015）河商字第0533号民事判决书，根据判决书查明，被异议人提供其取得抵押权的证据为2014年5月12日与火炎焱公司签订的《最高额抵押合同》。但涉案房屋办理抵押登记的时间为2013年8月7日，显然与2014年5月12日《最高额抵押合同》无关。因此，被异议人依法对涉案房屋不享有抵押权。因此，（2019）苏0812执恢182号之一民事裁定书以抵押在先为由，涤除异议人的租赁合同，明显错误，应予纠纷。综上，请求支持异议人的异议请求。申请执行人华融公司称：1、本案执行裁定书是依据生效的（2015）河商字第0533号民事判决书作出，涤除租赁行为符合法律规定；2、秦丽鸣在法院的谈话中自认：“2013年7月，其与被执行人口头达成租赁协议，以租赁抵借款，2016年年底，双方补签正式书面合同”。从秦丽鸣以上自认事实可知，其与被执行人火炎焱公司之间租赁抵债合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，应当被认定为债权债务合同关系，因此不适用“买卖不破租赁”原则，法院涤除其“承租权”，没有违反法律规定。综上，应当驳回异议人的异议请求，相关执行案件应当继续执行。本院查明，2014年3月4日，原淮安汉成置业发展有限公司变更为淮安火炎焱商贸有限公司。2015年11月13日，原淮安市清河区人民法院立案受理了原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行与被告恒远公司、火炎焱公司、雨田公司、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案。2016年7月29日，原淮安市清河区人民法院依法作出（2015）河商字第0533号民事判决书，该判决查明：2014年5月12日，原告与被告火炎焱公司签订最高额抵押合同一份，约定由被告火炎焱公司为被告恒远公司在原告处借款本金最高额24000000元提供抵押担保。同日，经淮安经济技术开发区住房和城乡建设局登记，位于经济技术开发区富准路112号1幢106室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢107室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢601室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢105室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢108室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢103室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢102室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢101室设立抵押权，登记债权数额为2200万元。2013年8月7日，经淮安市人民政府登记，位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的国有建设用地使用权设立抵押权，抵押贷款金额为2000000元。2014年8月8日,原告与被告恒远公司签订流动资金借款合同，约定原告向被告恒远公司出借24000000元，借款期限为2014年8月8日至2015年8月7日；借款支用计划和还本计划分别为2014年8月8日至2015年8月7日9000000元、2014年8月11日至2015年8月4日8000000元、2014年8月14日至2015年7月31日7000000元。上述借款年利率均为固定利率7.32%，即起息日基准利率上浮22%，逾期利率为贷款利率上浮50%。借款逾期的，对所欠借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利息和合同约定的结息方式计收利息和复利。2014年8月8日，被告雨田公司、钱登海、钱孟海分别与原告签订保证合同，对被告恒远公司与原告签订的上述流动借款合同提供连带责任保证。2014年8月8日、11日、14日，原告分别向被告恒远公司放款900万元、800万元、700万元。借款到期后，被告恒远公司未按合同约定履行偿还本息义务，截至2015年9月6日，被告恒远公司尚欠原告借款本金24000000元及利息912324.96元。基于以上查明事实，（2015）河商字第0533号民事判决书判决如下：一、被告淮安恒远建设工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行借款本金24000000元及利息912324.96元（利息暂计算至2015年9月6日，其后的利息按照按年利率7.32%、罚息按照年利率10.98%计算至实际给付之日止）；二、被告淮安恒远建设工程有限公司不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行有权以被告淮安火炎焱商贸有限公司提供的抵押物经依法拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先受偿；三、被告淮安雨田海达汽车销售服务有限公司、钱登海、钱孟海对被告淮安恒远建设工程有限公司的上述债务承担连带保证责任。本案案件受理费166362元，保全费5000元，合计171362元，由被告淮安恒远建设工程有限公司、淮安火炎焱商贸有限公司、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司、钱登海、钱孟海负担。（此款原告已付，由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。2017年11月20日，中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行将该笔债权及从属权利一同转让给华融公司并予以公告。因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，华融公司向本院申请强制执行，本院于2018年2月26日立案受理。2018年12月26日，本院作出（2018）苏0812执868号执行裁定书，裁定终结本院（2015）河商初第0533号民事判决书的执行。2019年3月21日，经华融公司申请，本院恢复执行。并于2019年9月6日作出（2019）苏0812执恢182号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人火炎焱公司名下所有的位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产。本次拍卖为不涤除租赁给淮安锦汇酒店有限公司使用的601室房屋（租赁截止时间至2019年9月30日止）和101室房屋（租赁截止时间至2021年1月1日止）的租赁关系、涤除其余租赁关系。秦丽鸣对上述执行裁定书不服，提起执行异议，并举证了其与原淮安汉成置业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》、（2015）河民初字第1459号调解书，意在证明异议人与火炎焱公司达成口头租赁协议是2013年7月，签订书面协议时间为2016年年底，系以租金抵之前的借款。上述《房屋租赁协议》的甲方为淮安汉成置业发展有限公司，乙方为秦丽鸣。协议第1条载明：租赁物的范围，甲方所有位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋。第4.1条载明：租赁期限为贰拾年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，甲方自2013年7月1日将所出租的房租交给乙方，租金以乙方实际收到房屋之日起算。4.2条载明：租金共计人民币壹仟万元整。因甲方尚有向乙方的借款未还，所以以租金充低向乙方的借款。第6条载明：因本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成可向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼解决。本院认为，案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造，变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或者被执行人伪造租赁交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。本案中，秦丽鸣所主张的租赁权，可能涉及虚假租赁，故本院对其异议依法不予支持，理由如下：秦丽鸣所举证的《房屋租赁协议》，其称口头租赁协议是2013年7月形成，签订书面协议时间为2016年年底，系以租金抵之前的借款。但经本院审查，首先，该租赁协议并无落款时间，原告虽称系2016年年底签订，但原淮安汉成置业发展有限公司于2014年3月4日已变更为淮安火炎焱商贸有限公司，但甲方仍为淮安汉成置业发展有限公司，落款处仍盖有“淮安汉成置业发展有限公司”公章，显然不合常理；其次，该租赁协议第六条载明“因本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成可向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼解决”。但淮安市清江浦区人民法院系2017年才成立，亦存在矛盾之处，存在倒签的可能。最后，上述《房屋租赁协议》租期长达20年，但租金只笼统的约定为1000万元，亦不合常理。此外，异议人提出被异议人对涉案房屋不享有抵押权。但（2015）河商字第0533号民事判决书对此已作出判决。该问题不属于执行异议审查范围。对此，本院不予理涉。异议人可依照审判监督程序维持自身的合法权利。综上，秦丽鸣在本案中所举证据不足以证明其在本案中所主张的租赁关系的合法性以及有效性，故对秦丽鸣在本案中所主张的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）秦丽鸣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈 斌审 判 员  严晓岚人民陪审员  张桂珍二〇二〇年五月十二日书 记 员  郭 杨附：裁定所依据在相关法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。