山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2423号原告：王润虎，男，1985年8月30日出生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区水榭花都办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯增虎，男，该公司工作人员。原告王润虎与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王润虎与天山房地产公司委托诉讼代理人侯增虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王润虎向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令天山房地产公司向王润虎支付商品房逾期办证违约金48944.5元（以485368元为基数自2018年4月4日起至2019年11月30日止按照年利率6%计算）；2.依法判令天山房地产公司向王润虎支付车库逾期办证违约金16191.2元（以88900元为基数，自2016年12月1日起至2019年11月30日止按照年利率6%计算）；3.请求依法判令天山房地产公司协助王润虎办理不动产登记手续；4.请求依法判令天山房地产公司承担案件受理费。后王润虎当庭放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2013年8月15日、2013年8月20日，王润虎与天山房地产公司之间签订了两份《商品房买卖合同》，王润虎购买了位于天山水榭花都居民小区18号楼1单元301室房屋及18-1号车库，房屋价款为485368元，车库价款为88900元。根据商品房买卖合同约定，天山房地产公司应于2013年8月31日前将商品房住宅/商业部分主体经质监部门验收合格并符合合同约定的商品房及车库交付给王润虎。天山房地产公司应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。文登区人民法院作出的（2018）鲁1003民初1552号生效民事判决书已判决天山房地产公司应以王润虎交付购房款485368元按照年利率6%向其支付2015年10月1日至2018年4月3日逾期办证违约金74018.62元。但天山房地产公司直至2019年12月4日才协助王润虎办理了诉争房屋及车库的权属登记。2020年4月16日王润虎依法申请立案，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，依据商品房买卖合同及补充协议的约定，如因政府及第三方原因致使无法办证，天山房地产公司无需承担违约责任。即使承担违约责任，诉争商品房逾期办证违约金计算的截止日期应当为2019年8月8日。同时王润虎按照6%主张逾期办证违约金的标准过高，请求法院予以调整。另外，王润虎主张的车库逾期办证违约金，已超过诉讼时效，其请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的效力问题。商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。王润虎主张该免责条款为天山房地产公司提供的格式条款，天山房地产公司在与其签署合同时未进行提示并解释说明，上述免责条款无效。天山房地产公司未提交证据证实其公司主张的针对该条款已向王润虎进行了说明，故对天山房地产公司主张的上述事实，本院不予认定。王润虎及天山房地产公司均认可诉争房屋、车库在2019年8月8日具备了办证条件，天山房地产公司将该情况告知了业主并通知业主及时携带相关资料至其公司办理产权登记手续。王润虎收到该通知后即至天山房地产公司填写了办证申请表，并于2019年12月4日在天山房地产公司领取到了天山房地产公司提供的协助办证的手续。但王润虎关于诉争房屋具备办证条件后天山房地产公司要求其签订放弃逾期办证违约金的协议，协议签订后天山房地产公司才协助其办理不动产权登记的主张，未提交充足的证据予以证实，天山房地产公司也不认可，本院无法核实其真实性。故对于王润虎主张的上述事实，本院不予确定。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与王润虎签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的《协议书》，亦是天山房地产公司与施工方的内部约定，不能对抗作为第三人的王润虎，作为政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形。且天山房地产公司与施工方的纠纷已经本院审理作出判决，天山房地产公司亦可在承担本案逾期办证违约责任后向过错方追偿。天山房地产公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。天山房地产公司协助王润虎办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务。我院作出的（2018）鲁1003民初1552号民事判决书已判决天山房地产公司应以王润虎交付购房款485368元按照年利率6%向其支付2015年10月1日至2018年4月3日逾期办证违约金。但直至2019年8月8日诉争房屋、车库才具备了办证条件，天山房地产公司逾期协助办证的违约行为一直在持续。现王润虎要求天山房地产公司承担2018年4月4日之后的逾期办证违约责任，并不属于重复诉讼。但天山房地产公司在诉争房屋具备办证条件后即告知了业主相关情况，并在合理期限内协助王润虎出具了办理不动产登记的相关手续，应当认定天山房地产公司已根据商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯履行了对业主的协助办证义务，不应承担此期间的违约责任。王润虎要求天山房地产公司承担2019年8月8日之后的逾期办证违约金，无事实依据及法律依据，本院不予支持。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中王润虎要求天山房地产公司支付其18-1号车库2016年12月1日至2019年11月30日期间逾期办证违约金。但王润虎于2020年4月16日才申请立案，王润虎诉讼请求中主张的诉争18-1号车库2016年12月1日至2017年4月16日期间的逾期办证违约金已超过向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，故王润虎该部分诉讼请求，本院不予支持。本案诉争的逾期办证违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限。天山房地产公司关于王润虎18-1号车库2017年4月17日至2019年8月7日期间逾期办证违约金的诉讼请求亦过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照王润虎已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王润虎主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿，本院予以支持。综上，对王润虎主张天山房地产公司应以交付购房款总额485368元按照年利率6%向其支付2018年4月4日起至2019年8月7日止的逾期办证违约金39719.28元（485368元×6%÷360天×491天）及以交付车库款总额88900元按照年利率6%向其支付2017年4月17日起至2019年8月7日止的逾期办证违约金12490.45元（88900元×6%÷360天×843天）的诉讼请求，本院予以支持。其他部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王润虎支付逾期办证违约金52209.73元，支付至王润虎中国邮政储蓄银行文登支行账号为62×××14的账户内；二、驳回王润虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，由王润虎负担142元，威海天山房地产开发有限公司负担572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年五月二十八日书记员  徐利贞