福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终513号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝思红，男，1974年4月8日出生，畲族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：恒亿集团有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路291号恒亿大厦，统一社会信用代码91350800157879420B。 法定代表人：郭建平，董事长。 委托诉讼代理人：曹谋诚，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏姗姗，福建正廉律师事务所律师。 原审第三人：章荣玲，男，1961年8月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人蓝思红因与被上诉人恒亿集团有限公司（以下简称恒亿公司）及原审第三人章荣玲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝思红的委托诉讼代理人张璐、被上诉人恒亿公司的委托诉讼代理人曹谋诚、原审第三人章荣玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝思红上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第五项，并依法改判：恒亿公司向蓝思红支付建、附构筑物、添附物及二次装修补偿款共计1238170.53元（详见一审民事起诉状后附《建、附构筑物、添附物及二次装修补偿清单》）；恒亿公司向蓝思红支付违约金共计244320元（按《房屋租赁合同》第八条第2款所约定的违约金计算）；恒亿公司向蓝思红赔偿损失162880元(按两个月租金计算损失数额)。2、判令由恒亿公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由： 一、一审判决所认定的部分事实明显存在错误，并且还存在遗漏重要事实。 1、一审判决认定事实部分明显存在错误。在一审判决书第13页的认定事实部分中“双方签订第二份合同的同时，因涉案仓库在2017年7月意外短路发生火灾，需要对租赁物进行改造，恒亿公司（发包人）与蓝思红（承包人）签订《工程施工合同》一份……蓝思红就前述仓库进行了改造”，一审判决将《工程施工合同》所约定改造的仓库等同于失火仓库是错误的，具体表现为： （1）《工程施工合同》中所约定的仓库改造并不是失火仓库的改造，而是针对第二份合同所约定租赁物即失火仓库对面面积为3000多M2的仓库和6000M2路面的改造（具体位置可详见蓝思红在一审中提供的第四组证据“恒亿集团有限公司龙马车桥厂现状平面图”），因此第二份《房屋租赁合同》《补充协议书》和《工程施工合同》均是在同一天签订的，在该《工程施工合同》所约定的工程内容明确为“仓库屋面维修、仓库前后区间分隔、仓库门前道路施工”，故该施工改造的“仓库”并不是失火仓库而是失火仓库对面面积为3000多M2的仓库，上述事实从合同签订时间、《工程施工合同》内容及所附的《龙马物流园改造项目的工程量清单》和蓝思红提供的照片等证据均可以证实。而对于该仓库的改造正是基于仓库现状年久失修、屋顶漏水、给排水管道堵塞等诸多无法正常使用等问题，经蓝思红和恒亿公司协商后所达成的改造内容，并初步预算了施工工程款为388000元和达成双方各承担50%工程款的一致意见。但在后续施工中，实际改造的工程量大大超过了合同所约定的工程量，仅水泥路面的铺设就从合同所约定的6078.08M2增加到实际铺设水泥路面面积为9663.97M2(该事实可以从第四组证据“恒亿集团有限公司龙马车桥厂现状平面图”予以证实），还有改造清单中约定的彩钢瓦隔断和彩钢瓦屋面的实际施工面积均超过了合同所约定的工程量，因此蓝思红在对该仓库的改造中实际投入的价格远远超过了合同所约定的工程款388000元（实际投入详见一审起诉状后附《建、附构筑物、添附物及二次装修补偿清单》第一条第3-11项，特此说明：因该仓库和失火仓库在租赁后实际用于物流园项目，故在清单中将其列入“物流园部分”），但恒亿公司实际承担的改造费用仅为合同工程款的50%即194000元，其余合同约定的50%合同价款和增加工程量的出资均是由蓝思红所承担的，蓝思红对该部分的投入费用为726411.05元。 （2）一审判决书认定“2018年3月26日，恒亿集团有限公司就仓库改建向龙岩市综合执法局西陂大队报备”，该仓库指向的才是失火仓库，而重建后的1034.18M2厂房（重建后现状为厂房）为蓝思红出资所建，依法属蓝思红合法所有。因失火仓库已整体烧毁完全无法使用，蓝思红在征得恒亿公司同意后以恒亿公司的名义向龙岩市综合执法局西陂大队报备后，对失火仓库1034.18M2实施了拆除和整体重建，并实际花费了蓝思红近37万元（详见一审起诉状后附《建、附构筑物、添附物及二次装修补偿清单》第一条第1、2项）的建造成本，蓝思红在一审中对于该重建事实提供了烧毁后的照片、现场施工照片、重建后照片和恒亿公司工作人员亲口承认蓝思红对该仓库投入重建事实等一系列证据证实蓝思红投入资金建造的事实。一审法院对该部分事实认定错误且遗漏认定蓝思红对该重建厂房合法享有的所有权。 因此，一审法院将《工程施工合同》所约定改造的仓库等同于失火仓库是与事实不符的，正是因为一审法院对该事实的错误认定，才导致其在最后错误认定“蓝思红投入的部分已经在租金中予以抵扣。……并未实际经营和进行投入”，而事实上，蓝思红投入的部分从未在租金中予以抵扣，从租金中抵扣的是恒亿公司在《工程施工合同》中应承担的194000元（该事实从蓝思红在一审中提交的第一组证据中的《补充协议书》中可以证实），而蓝思红在诉讼请求所主张的补偿款数额中也已扣除了恒亿公司已承担的194000元，因此蓝思红所主张的补偿数额是客观真实的。也正是基于对上述事实的错误认定，一审法院才错误认定蓝思红“并未进行投入”，进而对蓝思红的诉请作出了错误判决。 一审法院遗漏重要事实。（1）蓝思红在租赁涉案租赁地块后对租赁地块投入大量资金进行改造、重建，而改造和重建行为是直至2018年8月整修工程才整体完成并投入使用，故蓝思红直至2018年9月才开始向全体次承租户收取租金，而蓝思红在租赁后就开始按月向恒亿公司支付租金但向次承租户收取租金却才收取了几个月后，恒亿公司就向承租户和次承租户通知了土地使用权收购行为，从而导致蓝思红无法再顺利向次承租户收取租金，客观上导致蓝思红投入的资金无法得到预期的回报，而该事实是认定蓝思红实际损失数额的一个重要依据，一审法院显然遗漏该事实的认定。（2）蓝思红与恒亿公司在一审诉讼过程中，恒亿公司明知蓝思红在诉讼中对于失火仓库重建后的厂房提出了补偿款主张，但其却在未经该重建厂房的所有权人（即蓝思红）同意并存在刻意隐瞒的情况下于2019年7月24日和龙岩市土地收购储备中心私下达成了《国有土地使用权收购补偿协议书（一）》，将原合同所约定的将土地现状（含建筑物）移交给龙岩市土地收购储备中心变更为“完成上述地块上建筑物、附构筑物拆除、清理工作”，并在蓝思红毫不知情的情况下将蓝思红合法所有的1034.18M2厂房进行了拆除，导致该厂房灭失并客观上导致了当事人和法院无法对该厂房的价值进行客观评估并确定补偿款金额的，恒亿公司依法应对此恶劣行为承担不利的法律后果。而一审判决显然遗漏了该重要事实。 二、蓝思红要求恒亿公司支付建、附构筑物、添附物及二次装修补偿款合法有据。 1、根据恒亿公司和龙岩市土地收购储备中心签订的《龙岩市国有土地使用权收购合同》第二条的约定，龙岩市土地收购储备中心所支付的7115.16万元土地使用权收购补偿款中是明确包含了地上建筑物、附构物的。而蓝思红合法投资建造的1034.18M2厂房（原为失火仓库）依法属蓝思红所有，龙岩市土地收购储备中心支付的土地使用权收购补偿款中显然包含该建筑物的价款，因此该笔补偿款项应由蓝思红合法享有。 2、如前所述，蓝思红还投入了大量资金对除失火仓库外的建筑物和路面进行整修、改造，该部分投入在涉案土地使用权收购时均体现到了龙岩市土地收购储备中心所支付的补偿款中，而该部分的补偿款项依法应由蓝思红所享有。 3、恒亿公司在签订涉案租赁合同前就已向政府申请涉案租赁地块的收购，但其仍刻意向蓝思红隐瞒该事实，还鼓励并支持蓝思红投入大量的资金重建厂房、铺设水泥路面、整修租赁物等，其恶劣行径本身就是对蓝思红的欺诈，恒亿公司理应向蓝思红支付该部分的补偿款。 4、根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第3款也约定了因恒亿公司违约导致合同解除的，恒亿公司应就经其许可的且由蓝思红投入的不可拆除的装修及附属设施、添附物向蓝思红支付相应款项。蓝思红的该项诉请有明确的合同依据。 三、一审法院所判决的违约金不符合合同约定，也远远低于蓝思红因恒亿公司的违约行为所造成的损失，蓝思红要求支付违约金和赔偿损失合法有据，一审判决显属不公。 基于恒亿公司的违约行为，根据蓝思红与恒亿公司所签订的《房屋租赁合同》第八条第2款的约定，恒亿公司应向蓝思红赔偿相当于保证金三倍的金额作为违约金并有权追究其赔偿责任，而一审法院所判定的违约金显然不符合双方的约定也远远无法弥补蓝思红因恒亿公司违约行为所造成的损失，该判决违反合同约定和法律规定，也违反了公平原则。 恒亿公司辩称： 一、蓝思红请求恒亿公司支付建、构筑物、添附物及二次装修补偿款123.8万多元无事实与法律依据。一审中，蓝思红除《反诉状》后附清单外，未提供任何证据证实蓝思红为建、构筑物、添附物及二次装修投入123.8万多元。二审中，蓝思红提交了8份《收款收据》，欲证明其投入金额。恒亿公司认为，该8份《收款收据》真实性存在重大疑问。首先，收款方为“魏万邦”的《收款收据》即有5张，其中编号为0839385的《收款收据》落款日期为2018年6月3日、编号为0839387的《收款收据》落款日期为2018年6月19日、编号为0839388的《收款收据》落款日期为2018年6月29日，日期间隔大，编号却相近或相连，显然不具备真实性及合法性。其次，蓝思红提供的证据指向为：证实存在材料买卖关系，但该材料是否用于租赁物的添附、扩建无法证实。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”蓝思红对“买卖合同是否存在”亦不能证实。综上，恒亿公司认为蓝思红并未投入123.8万多元建、构筑物、添附物及二次装修费用，无请求支付的权利来源。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”恒亿公司仅同意蓝思红实施38.8万元的添附，即便是蓝思红又另行投入其他费用，亦由于未经恒亿公司同意，不得请求补偿或赔偿。 二、蓝思红主张按押金的三倍计算违约金无事实和法律依据。针对违约责任，《合同法》及其司法解释已经具备完整的规定：1、《合同法》第一百一十四条：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《合同法解释二》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。3、《合同法解释二》第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。4、《合同法解释二》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，根据前述规定，人民法院在认定违约金是否过高或过低时，应以“实际损失”作为违约金数额评判的基础，对于超过实际损失百分之三十的，应当根据法律规定调整当事人所约定的违约金计算方法。具体到本案中，蓝思红并未举证证实其实际损失，请求按照押金三倍计算违约金无事实和法律的依据。 三、恒亿公司享有合同解除权。一审法院仅审查“收储”与“征收”的区别，即认定恒亿公司不享有解除权。该认定有失偏颇。1.《房屋租赁合同》约定未经出租人（恒亿公司）同意的，不得转租。而蓝思红在其一审《答辩状》中，亦有事实陈述“现30户次承租户中有15户是承租前就在此的次承租户”，可以证实蓝思红承租后，至少对外转租15户，该转租行为未经出租人（恒亿公司）同意。另外，尽管恒亿公司有在物流园安排保安，但保安的岗位职责仅系大门附近的安保工作，并不对物流园内部的秩序负责。况且保安无法也无需了解案涉《房屋租赁合同》的详细内容，更不可能直接对管理层、股东会汇报情况。仅以“保安知道有其他人在此经营物流业务”即认定恒亿公司对转租知情，确有不妥。2.《房屋租赁合同》第九条第3款还约定“甲方（恒亿公司）统一规划需求的情况下，甲方应提前一个月通知乙方（蓝思红），乙方无条件服从搬迁，甲方无需为此承担乙方装修及其他任何损失。”土地收储系将租赁物整体转让给政府，亦属于“统一规划需求”的范畴，故《房屋租赁合同》合法解除且恒亿公司不承担蓝思红的损失。 章荣玲述称，同意蓝思红的上诉意见。 恒亿公司向一审法院起诉请求：1.解除恒亿公司与蓝思红于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》及2017年11月29日签订的《房屋租赁合同》，蓝思红立即将房屋返还恒亿公司；2.蓝思红、章荣玲共同赔偿恒亿公司为收回租赁物而支付给二级承租人的各项费用2046532元，并支付从2019年7月31日起至实际赔偿之日止，按年利率6%计算的利息；3.蓝思红、章荣玲共同赔偿恒亿公司从2019年4月1日起至2019年7月30日止、以2845.16万元为本金，按年利率6%计算的利息损失569032元，从2019年7月31日起至龙岩市土地收购储备中心支付给恒亿集团有限公司之日止、以200万元为本金按年利率6%计算的利息损失；4.蓝思红已交纳的履约保证金81440元没收归恒亿公司所有。 蓝思红向一审法院反诉请求：1.恒亿公司立即返还蓝思红履约保证金81440元；2.恒亿公司向蓝思红支付建附构筑物、添附物及二次装修补偿款共计1238170.53元（详见后附《建、附构筑物、添附物及二次装修补偿清单》）；3.恒亿公司向蓝思红支付违约金共计244320元；4.恒亿公司向蓝思红赔偿损失162880元（按两个月租金计算损失数额）。 一审法院认定事实： 龙岩市新罗区龙马物流园龙马车桥厂地块为恒亿公司所有。2017年3月24日，恒亿公司向龙岩市人民政府提交《关于要求政府收储我司二地块实现“政、企双赢”的报告》，报告内容为建议政府将恒亿公司位于龙州工业园区入口处的“龙马项目”（占地92亩，土地性质为工业性质）与“恒亿文化艺术中心”项目，在政策允许的前提下，由收储中心统一收储，收储后由政府统一规划将原“中化中心项目”用地调整为与大剧院配套的公建设施“龙马项目”地块，用于住宅建设等。2017年8月31日，恒亿公司（甲方）与蓝思红（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定乙方向甲方承租龙马车桥厂地块的仓库，使用面积为6000平米，租期从2017年9月1日至2020年8月31日止，租金每月24000元；乙方向甲方支付履约保证金24000元等。2017年11月29日，恒亿公司（甲方）与蓝思红（乙方）再签订一份房屋租赁合同，蓝思红向恒亿公司承租龙马车桥厂地块的空地，使用面积为9670.5平方米，租期从2017年12月1日至2020年11月30日止，租金每月57440元；乙方应向甲方缴纳履约保证金57440元等。此外前述两份租赁合同均约定：合同期内，双方不得擅自终止合同，如有一方终止合同，则赔偿对方相当于保证金三倍的金额作为违约金并保留追究另一方赔偿责任，且合同自然终止；乙方擅自将租赁场所转租的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，收回租赁物；因国家政策需要拆除或改造、拆迁征用已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，房屋的二次装修、一次性停产停业损失、一次性搬迁费用等拆迁补偿费用均由甲方享有；如遇政府拆迁征用，或甲方需要改建或统一规划需求的情况下，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬迁，甲方无需为此承担乙方装修及其它任何损失等。蓝思红向恒亿公司缴纳履约保证金81440元。双方签订第二份合同的同时，因涉案仓库在2017年7月意外短路发生火灾，需要对租赁物进行改造，恒亿公司（发包人）与蓝思红（承包人）签订《工程施工合同》一份，合同约定：对龙马物流园龙马车桥厂仓库进行改造，改造内容为仓库屋面维修、仓库前后区间分隔、仓库门前道路施工；合同价款388000元；由承包人先行垫付工程款，双方各承担50%的工程改造费，发包方承担50%部分的工程款抵扣租金。2018年3月26日，恒亿公司就仓库改建向龙岩市综合执法局西陂大队报备。蓝思红就前述仓库进行了改造。蓝思红在承租期间，以合伙人章荣玲的名义与包括仓库原承租人在内的约30户次承租人签订租赁合同，将租赁物进行转租。蓝思红向恒亿公司支付租金至2019年6月30日。2019年1月29日，龙岩市人民政府作出关于同意收购恒亿公司龙马车桥厂地块国有土地使用权的批复，同意市土地收储中心收购新罗区西陂街道小洋村葫芦溪工业西路与西站北路交汇处西北角的恒亿公司龙马车桥厂地块（55092.35平方米折82.6亩国有土地使用权）。2019年2月1日，龙岩市土地由购储备中心（甲方）与恒亿公司（乙方）及中国建设银行龙岩分行（丙方）签订《龙岩市国有土地使用权收购合同》，约定乙方、丙方同意甲方按7115.16万元的价格收购龙马车桥厂地块55092.35平方米的国有土地使用权（含地上建筑物、附购物、不含加角地）。1669.88平方米的边角地无偿移交给甲方。收购价款分两期支付，第一期在合同签订的十五个工作日内由甲方支付4270万元至丙方指定的贷款应付挂账户，用于归还乙方向丙方抵押贷款所欠的借款本息，丙方扣除乙方所欠的本息后将剩余资金存入乙方指定账户；待乙方将上述地块（含边角地）交付甲方并验收合格之日起15个工作日内，甲方将剩余收购资金2845.16元存入乙方账户；乙方应于2019年4月30日前解除该宗地上设定的租赁、借用、腾房、清理工作及土地交付后形成的纠纷；乙方在完成相关工作后5日内将上述地块移交甲方等。2019年1月24日，恒亿公司向蓝思红发送通知，要求蓝思红于2019年2月25日前与之协商终止合同及退还押金事宜。2019年3月11日，恒亿公司向蓝思红发送限期搬迁通知书，告知蓝思红双方租赁合同已解除，将在2019年3月25日采取停水停电措施，要求蓝思红在2019年3月31日前搬迁完毕。2019年4月22日，恒亿公司向蓝思红发放律师函，要求蓝思红在2019年5月22日前搬离租赁物。恒亿公司与蓝思红协商未果。从2019年4月起，恒亿公司陆续与次承租户签订《搬迁协议》，对次承租户进行搬迁补偿。现恒亿公司以蓝思红拒不履行搬迁义务，造成其损失为由，诉至一审法院。蓝思红主张恒亿公司违约解除双方合同，亦提起反诉。 一审法院认为：1.蓝思红是否未经恒亿公司许可，将涉案租赁物进行转租？本案恒亿公司将涉案租赁物出租给蓝思红前，该租赁物已经以物流园的模式对外出租经营。蓝思红承租后，与原部分承租户签订租赁合同。该物流园各商户招牌林立，每个商户均有不同的经营者。蓝思红转租后，恒亿公司未提出异议，也未向蓝思红主张违约责任，现恒亿公司主张其对蓝思红转租并不知情，不符合常理，一审法院不予采信，蓝思红将涉案仓库转租应系恒亿公司知情且同意。2.龙岩市土地收储中心与恒亿公司签订国有土地使用权的收购合同，性质属于土地征收行为，还是平待主体间的土地使用权的买卖行为？根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，参照《龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定》，实施房屋及土地征收的前提是该房屋及土地已纳入龙岩市土地利用总体规则、城乡规划和专项规划，由人民政府组成土地房屋征收与补偿领导小组，由政府负责城建的行政部门为房屋征收部门，委托专业拆迁公司为征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。本案涉案租赁物被龙岩市土地收储中心收购，不属于行政法意义上土地征收行为，而属于平等民事主体之间的土地使用权的转让。因此，恒亿公司不能以涉案租赁物已被政府征用，蓝思红拒不搬迁为由，向蓝思红主张违约责任。恒亿公司为加快收回租赁物的力度，避免在履行与龙岩市土地收储中心签订的收购合同中违约，向次承租人给予补偿，不是蓝思红违约造成的，其要求蓝思红承担赔偿责任，无事实与法律依据，不予支持。蓝思红向恒亿公司交纳租金至2019年6月30日后未再缴纳租金，恒亿公司与次承租人签订补偿协议后，蓝思红与承租人均已搬离，故双方的租赁合同已解除。因租赁物现不属于蓝思红占用状态，恒亿公司要求蓝思红返还租赁物，无事实依据，不予支持。恒亿公司在履行与蓝思红签订的租赁合同期间，提前解除双方租赁合同，收回租赁物，显属违约，应承担相应的违约责任。蓝思红反诉要求恒亿公司向蓝思红支付建附构筑物、添附物及二次装修补偿款，因前述租赁物在出租给蓝思红时，双方已对改造费用的负担进行了约定，蓝思红投入的部分已经在租金中予以抵扣。蓝思红未举证证明其后期投入情况，一审法院对蓝思红的前述赔偿请求不予支持。蓝思红主张恒亿公司应支付按保证金的三倍计算的违约金，一审法院认为蓝思红将租赁物大部分对外转租，并未实际经营及进行投入，其主张的违约金过高于其损失，根据案件实际，酌定恒亿公司支付蓝思红违约金81440元。同时，恒亿公司应返还蓝思红履约保证金81440元。蓝思红主张次承租人尚未欠其租金造成其损失，属另一法律关系，蓝思红可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除恒亿公司与蓝思红于2018年8月31日签订的房屋租赁合同及2018年11月29日签订的房屋租赁合同；二、恒亿公司应于本判决生效之日起十日内退还蓝思红履约保证金81440元；三、恒亿公司应于本判决生效之日起十日内支付蓝思红违约金81440元；四、驳回恒亿公司的其他诉讼请求；五、驳回蓝思红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19491元，由恒亿公司负担；案件反诉受理费20341.20元，由恒亿公司负担2041.20元，由蓝思红负担18300元。 本院二审期间，蓝思红提交以下证据： 证据一，告知函和和快递收据单。证明在一审期间蓝思红有向龙岩市收购储备中心发告知函告知其与恒亿公司就相关的建筑物等补偿和违约事宜进行诉讼。在诉讼期间，要求不要破坏现有建筑物附属构筑物和二次装修。但是事实上，恒亿公司与收储中心在蓝思红发函后，仍对蓝思红所建的建筑物进行了拆除。 证据二，收款收据复印件8张，证明蓝思红对失火仓库拆除重建的事实，该收款收据仅是部分的花费，因雇佣的是私人，且大部分为现金支付，没有正式发票。 恒亿公司质证认为：对告知函真实性没有意见，不能证明新建仓库的事实。对收款收据的三性均不予认可，且不属于新证据。1.收款方为“魏万邦”的《收款收据》即有5张，其中编号为0839385的《收款收据》落款日期为2018年6月3日、编号为0839387的《收款收据》落款日期为2018年6月19日、编号为0839388的《收款收据》落款日期为2018年6月29日，日期间隔大，编号却相近或相连，显然不具备真实性及合法性。2.不能证实用于租赁物添附或扩建的投入。3.无约定应由答辩人承担该费用。4.无转账凭证、送货单等其他证据予以佐证。 章荣玲质证认为，对蓝思红提交证据无异议。 经审查，蓝思红提交的证据一具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据二的真实性无法确认，支出款项是否均用于重建失火仓库亦无法确认，不能单独证明其主张，应当结合本案其他证据综合认定。 蓝思红在二审期间提交《调取证据和鉴定申请书》，要求调取恒亿公司在2019年7月底拆除涉案租赁地块上建筑物和附构筑物的现场公证保全录像，并由鉴定机构根据现场公证录像对蓝思红出资所建的涉案租赁地块上占地面积为1034.18M2的钢结构厂房（原为被烧毁仓库）进行造价鉴定。本院要求恒亿公司代理人庭后与当事人核实是否存在上述公证保全录像，恒亿公司未予回复。本院认为，是否存在蓝思红所称的公证保全录像目前无法确定，即使存在，根据该录像进行鉴定也难以得出客观、准确的评估结果，故对其申请不予准许。 对于一审判决已经认定的事实，恒亿公司没有异议。蓝思红对一审认定事实的异议及遗漏认定的事实与上诉状所述一致。章荣玲同意蓝思红的意见。对于一审已经查明、双方均无异议的事实，本院予以确认。 本案二审双方当事人的争议焦点为：恒亿公司是否应向蓝思红支付相关投入的补偿款及补偿款的数额如何认定？恒亿公司应当向蓝思红支付的违约金、损失赔偿金如何计算？ 本院认为，一审法院已认定恒亿公司在履行与蓝思红签订的租赁合同期间，提前解除双方租赁合同，收回租赁物，存在违约，应承担相应的违约责任。一审法院的上述认定正确。但根据蓝思红提交的《申请报备报告》、小洋村委会出具的《证明》、《恒亿集团有限公司龙马车桥厂现状平面图》及照片等证据，失火仓库与双方《工程施工合同》中所涉仓库确实不是同一仓库，蓝思红在原失火仓库基础上另外出资建设了厂房。蓝思红以恒亿公司的名义向龙岩市综合执法局西陂大队报备，恒亿公司对此应当是明知并且认可的。一审将两个仓库等同，并据此认定“双方已对改造费用的负担进行了约定，蓝思红投入的部分已经在租金中予以抵扣”有误。综合蓝思红提供的相关证据和庭审中查明的相关情况，能够认定蓝思红出资在失火仓库地块建设厂房并对其他部分建筑物和路面进行整修、改造的基本事实。龙岩市土地收购储备中心支付给恒亿公司的土地使用权收购补偿款中包含了蓝思红构建、添附、改造的部分，恒亿公司违约提前解除合同，应当给予蓝思红相应补偿。蓝思红根据其自行制作的《建、附构筑物、添附物及二次装修补偿清单》，主张恒亿公司应支付其补偿款1238170.53元，从蓝思红目前所举证据来看，损失的具体数额难以确定，一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当。但蓝思红在失火仓库地块重建厂房和对租赁物进行整修、改造的损失，本可以通过对相关标的物价值进行鉴定的方式予以确定，由于恒亿公司单方面的原因，相关标的物被拆除而灭失，恒亿公司对此存在过错，应当减轻蓝思红的举证责任。另外，蓝思红已向恒亿公司依约支付合同签订后至2019年6月的租金，而因整修、改造及恒亿公司与次承租人提前签订《搬迁协议》等原因，蓝思红只向次承租人收取到2018年9月起至2019年4月前的租金。鉴于以上情况，从衡平双方利益出发，作为对蓝思红实际投入和少收租金的补偿，本院对蓝思红主张恒亿公司按两个月租金计算赔偿损失162880元的诉请予以支持；对蓝思红要求恒亿公司以租金三倍计算支付违约金244320元，因恒亿公司单方提前解除合同构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2项约定，“合同期内，双方不得擅自终止合同，如有一方终止合同，则赔偿对方相当于保证金叁倍的金额作为违约金并保留追究另一方赔偿责任”，蓝思红的诉请具有合同依据和法律根据，依法亦应予以支持。 综上所述，蓝思红的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定部分事实错误，处理有所不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5033号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“解除恒亿集团有限公司与蓝思红于2018年8月31日签订的房屋租赁合同及2018年11月29日签订的房屋租赁合同”“恒亿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还蓝思红履约保证金81440元”“驳回恒亿集团有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5033号民事判决第三项为：恒亿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蓝思红违约金244320元； 三、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5033号民事判决第五项； 四、恒亿集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蓝思红损失赔偿金162880元； 五、驳回蓝思红的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费19491元，由恒亿集团有限公司负担；反诉案件受理费20341.20元，由恒亿集团有限公司负担5756元，由蓝思红负担14585.2元。二审案件受理费19608.3元，由蓝思红负担14756.3元，恒亿集团有限公司负担4852元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  张婷婷 审判员  范文祥 二〇二〇年五月二十五日 法官助理林凤兰 书记员蓝佳梦 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。