山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2991号上诉人（原审原告）：张屹，男，1984年5月26日出生，汉族，住山东省单县，居民女，系张屹之妻，1991年11月16日出生，汉族，住山东省单县。被上诉人（原审被告）：杜玉民，男，1975年3月25日出生，汉族，住山东省济南市，居民山东颐衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛芮，山东颐衡（济南）律师事务所实习律师。上诉人张屹因与被上诉人杜玉民合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张屹上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或改判支持我的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杜玉民承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案我并无向王某缴纳租金的义务。1、我与房东王某之间并未签订任何书面的合同或协议，双方并不存在直接的法律关系。我与杜玉民签订的《宾馆转让协议书》中虽显示有王某的名字，但是该签名实际是由杜玉民所写，并非房东王某本人所签，王某对此不知情。2、我与杜玉民签订的《宾馆转让协议书》虽然约定了我代杜玉民履行与房东王某的《租赁合同》义务，但是该项约定实际是对合同相对性的突破，我并非杜玉民与王某《租赁合同》的签订主体。而且，我有证据可以证实房东王某根本不同意涉案宾馆的转让。同时，杜玉民在本案答辩中也提到，转让协议主要是对宾馆设施、物品、经营权的转让，而不涉及租赁的转让，这也足以说明，杜玉民与房东王某签订的涉案房屋《租赁合同》仍应由杜玉民履行，即便约定了由我履行，但该项约定因违反合同相对性应属无效。3、房东王某作出的租金催缴通知、解除合同通知、腾退房屋通知，通知的主体都是指向杜玉民。假设王某同意将房屋转让于我，那么房东王某所作出的租金催缴通知、解除合同通知及腾退房屋通知就不应指向杜玉民，而应指向我。这也足以看出，房东王某自始至终不同意涉案宾馆的转让。二、一审判决认定我支付房东王某丈夫8万元为租金，但又判决双方合同自2019年8月23日解除，属事实认定有误。首先，我在诉状中主张的代付租金8万元，是指我代杜玉民向房东所缴纳的租金，之所以代杜玉民缴纳租金，是因为当时杜玉民要向房东缴纳租金，但因其资金紧张就先让我代其向房东缴纳，故我支付了该8万元款项。在杜玉民负有租金缴纳义务情况下，该款项杜玉民应向我予以返还。退一步讲，假设一审判决认为缴纳租金属我应向房东王某履行的合同义务，且该8万元为我应支付的租金，那么，因我与杜玉民签订的合同租期截止至2019年8月30日，在我又缴纳8万元租金的情况下，租赁期限应继续顺延至2019年底。但房东王某自2019年7月1日起便开始停水停电，2019年7月15日又向杜玉民发送解除合同通知书，进而要求腾退房屋。若房东王某认可我与杜玉民之间的转让合同，在我租金已经缴纳至2019年底的情况下，房东王某就不应在2019年7月解除合同并断水断电要求腾退房屋，这也恰巧说明房东王某根本不认可我与杜玉民之间的转让协议，这就与其在本案中出具的视频内容相矛盾。而一审判决就此判决合同自2019年8月23日解除更是与该事实认定不符，此判决对我极为不公。三、杜玉民和王某在一起作伪证，杜玉民把宾馆证件给王某使用，王某给杜玉民录视频，相互利用相互勾结。四、违章建筑杜玉民提供的，不是该酒店的房产证，我去房管局调取的资料，只有二楼有房产证，三楼没有房产证和规划手续，在违章建筑上签订的合同属于可撤销的合同。五、杜玉民和王某的租赁合同第二项第四条的约定不是我不履行，是杜玉民和房东不让我履行了，如果合同第二条成立的话，房东就会直接找我要租金了，并且给我下通知而不是找杜玉民。杜玉民辩称，一、张屹诉求解除《宾馆转让协议书》无事实和法律依据。1、张屹与我签订的《宾馆转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。合同签订后，双方均已行使权利实际履行了合同义务，我将宾馆交付给张屹，张屹向我支付了宾馆转让款。张屹诉求解除合同的时候，其已经实际经营了一年多的时间，张屹诉求解除《宾馆转让协议书》不属于协议解除、约定解除和法定解除的任一情形，一审判决以张屹达不到合同目的为由判决解除合同无事实与法律依据。张屹已达到其合同目的，合同签订后，张屹已接收并已实际经营宾馆，但张屹经营宾馆一年后，没有按约定向房东交纳租金，根据《宾馆转让协议书》的约定，宾馆转让后，张屹同等享受我在原有《房屋租赁合同》中所享有的权利与义务，在原《租赁合同》期限内张屹同意代替我向房东王某履行《租赁合同》，按合同约定按时交纳租金及各项费用。因我已将房租交到了2019年的8月30日，所以在协议的最后注明了张屹将2018年6月l8日(合同签订日)至2019年8月30日的房租37万元交给我，2019年8月30日后的房租向房东王某交纳。2、我无任何违约行为。协议签订后，我已将宾馆交付给张屹，张屹也已实际正常经营，我已履行合同义务，但张屹没有按协议约定向我和房东王某交纳房租，房东王某发解除通知或停水停电不知是否属实，即使属实，也是因张屹不按期交纳房租所致，至于张屹在上诉状中提到的房东停水停电的行为侵犯了其权益，可以向房东另行主张权利。总之，违约方是张屹，一审判决对该事实也进行了认定，张屹诉求解除《宾馆转让协议书》无事实和法律依据。二、根据《宾馆转让协议书》的约定，张屹应当向王某交纳租金，且该约定并未违反合同相对性。合同的相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。根据《宾馆转让协议书》第二条约定，张屹代替我向房东王某履行《租赁合同》并按合同约定按时交纳租金及约定由杜玉民交纳的水电气费等各项费用是双方在《宾馆转让协议》中的约定，并非受我和王某之间的《租赁合同》的约束，张屹是《租赁合同》的履行辅助人，该约定并未违反合同的相对性。另，房东王某也已同意张屹按原《租赁合同》向其交纳房租，因此也收取了张屹交的2019年8月30日后的8万元房租，实际上张屹也以自已的行为印证了其履行《宾馆转让协议书》中的相应义务。三、《宾馆转让协议书》签订后，宾馆即交由张屹占有、使用、支配，其在实际经营宾馆期间利用受让的宾馆原有装饰装修和经营资产营业受益，已经实现了合同目的，该宾馆仅在第三方平台美团上下单的数额就达l40万元以上，还未包括线下登记入住的，张屹已经通过舜天宾馆收益。综上，张屹违反了《宾馆转让协议书》的约定，其不利后果应由张屹自担，其诉求解除《宾馆转让协议书》、返还转让款及赔偿损失的诉求无事实和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。另外，一审的判决结果对我的权益也无实际性影响，我亦认可一审判决。张屹向一审法院起诉请求：1、解除张屹、杜玉民双方签订的《宾馆转让协议》；2、杜玉民向张屹返还转让费140万元；3、杜玉民赔偿张屹经济损失20万元；4、杜玉民返还张屹代付租金8万元；5、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由杜玉民承担。一审法院认定事实：2018年8月17日，杜玉民（转让方）与张屹（受让方）签订《宾馆转让协议书》一份，约定杜玉民将济南历下南圩子外街舜天旅馆转让给张屹经营，转让费140万元，张屹接手前应先支付130万元，剩余10万元分期有息支付。舜天宾馆转让后，在原有租赁合同期限内张屹同意代替杜玉民向房东王某履行租赁合同，按合同约定按时交纳租金及各项费用。2018年11月11日，杜玉民向张屹出具收条显示，舜天宾馆转让费140万元及2018年6月18日至2019年8月30日租金37万元，截至2018年11月11日杜玉民收到1412490元，张屹尚欠357510元。2019年7月，房东王某向杜玉民发出解除合同通知书，因杜玉民未按期交纳房租，王某要求解除合同，收回租赁房屋。庭审中，杜玉民提供录像视频资料显示，房东王某表示知晓杜玉民转租事宜并多次催促张屹交纳房租。因张屹要求解除其与杜玉民签订的《宾馆转让协议》并要求返还转让费、经济损失、代付租金，双方形成纠纷，张屹诉至一审法院。另查明，张屹曾向房东王某丈夫账户转账支付房租8万元。一审法院认为，张屹与杜玉民签订的《宾馆转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。协议约定舜天宾馆转让后，在原有《租赁合同》期限内张屹同意代替杜玉民向房东王某履行《租赁合同》，按合同约定按时交纳租金及各项费用。由于张屹没有履行交付租金的义务，导致房东王某解除租赁合同，舜天宾馆无法继续经营，张屹与杜玉民《宾馆转让协议书》合同目的已不能实现，故对张屹要求解除《宾馆转让协议书》的诉讼请求，予以支持，双方《宾馆转让协议书》于张屹起诉之日即2019年8月23日解除。因《宾馆转让协议书》解除责任在张屹一方，故对其要求返还转让费用及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。因张屹向房东王某丈夫账户支付的8万元系租金，为张屹应当履行的合同义务，对其要求杜玉民返还该款项的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张屹与杜玉民签订的《宾馆转让协议书》于2019年8月23日解除；二、驳回张屹要求杜玉民返还转让费140万元的诉讼请求；三、驳回张屹要求杜玉民赔偿损失20万元的诉讼请求；四、驳回张屹要求杜玉民返还租金8万元的诉讼请求。案件受理费19920元，财产保全费5000元，由张屹负担。二审中，当事人提交证据，本院组织质证。张屹提交：证据一、录音六段，拟证明房租还未到期的情况下，杜玉民通知张屹交8万元，张屹交了后王某还停水停电，把张屹赶走。现在王某在经营酒店，杜玉民把宾馆证件给王某使用。王某为杜玉民出具假证明。张屹给王某沟通，王某说不认识张屹。证据二、股份证明，拟证明张屹不欠杜玉民的租金，已经从银座佳亿酒店产生的股份及分红中扣除了。证据三、《租赁合同》一份,拟证明房东王某不同意转租变为同意转租。证据四、张屹与美团经理刘某某的录音，拟证明涉案宾馆现在处于经营状态。证据五、提交照片一张，拟证明酒店已经开始拆除。杜玉民对证据一中录音1的真实性予以认可，但录音内容与本案无关联，且录音内容并未明确表示不同意转让的意思表示。对录音2真实性予以认可，但录音的内容与本案并无关联，且录音内容只是显示因骚扰报案的内容，与本案无关。对录音3的真实性予以认可，但录音的内容与杜玉民一审提交的王某同意转让的视频相矛盾，对该证据不予认可。对录音4对话人身份无法确认，录音地点不明确，不符合录音证据有效构成要素，对其真实性、关联性、合法性不予认可。对录音5无法播放，无法作为证据使用。对录音6对话人身份无法确认，录音地点不明确，不符合录音证据有效构成要素，对其真实性、关联性、合法性不予认可。录音内容关于涉案房产违章违建问题，生效的法律文书已经确认为合法建筑。录音中的对话人关于涉案房产为违章建筑的说辞没有根据。对证据二的真实性予以认可，但该证据内容显示张屹欠杜玉民357510元的租金，可以从银座佳亿酒店产生的股份及分红中扣除，但是有无产生分红在该证据中无法显示。该证据只证明张屹欠杜玉民的租金，不能证明张屹的证明目的。对证据三的真实性不认可，与杜玉民原件不一致。对张屹的证明目的不认可，一审中双方当事人对在一审提交的王某同意转让宾馆的事实予以认可。对证据四杜玉民不认识录音中的男子。对证据五拆除的是当时杜玉民自己搭建的楼梯的棚，楼梯没拆除，与酒店无关。杜玉民提交：证据一、收条三份、银行转账凭证一宗，拟证明杜玉民按照与王某的《租赁合同》约定，每年7月1日缴纳下两年租金，其已经将租金缴纳至2019年8月30日。证据二、7份录音，均是杜玉民与张屹及其对象段芳的录音。录音1是杜玉民与段芳于2019年4月11日的对话，拟证明杜玉民于2019年4月11日催促张屹将宾馆的所有证件变更到张屹名下，但张屹表示不想办的事实。录音2是杜玉民与段芳于2019年7月10日的对话，录音内容显示张屹明确表示不想经营涉案宾馆了，拟证明张屹诉求解除合同不是因为其他原因，而是因为不想干了，这不是解除合同的法定事由，其诉求应予驳回。录音3是杜玉民与段芳于2019年7月11日的对话，拟证明张屹认可的至2019年7月11日宾馆的净利润收入至少90万元。录音4是杜玉民与张屹于2019年7月12日的对话，拟证明自2018年6月18日接收宾馆开始，张屹已经经营宾馆一年多，除了2019年6月11日向房东交的8万元租金，不但应该自7月1日应交的后两年的房租没交，就连已经经营使用过的一年多的房租也没交。录音5是杜玉民与张屹于2019年7月12日的对话，录音内容显示张屹打算2019年10月或11月份因自已的原因不想再干宾馆了，拟证明张屹是因自已的原因不想再继续经营宾馆了。录音6是杜玉民与段芳于2019年8月13日的录音，拟证明杜玉民再次催促张屹向房东王某交纳自2018年7月1日应缴纳的两年的租金，并且房东王某也同意由张屹交纳房租并经营宾馆。录音7是杜玉民与段芳于2019年8月14日的对话，拟证明房东王某已经同意由张屹租赁涉案房屋，跟房东约好当天一块见面谈，但张屹失约。以上录音内容证明，张屹诉求解除合同完全是因为个人原因，并没有其他的阻碍，张屹不交纳房租的行为违反了在《宾馆转让协议书》的约定，属于违约方，其提出解除合同没有任何的事实与法律依据。张屹对杜玉民提交的证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，录音1至录音6也证明王某不认可张屹，有事均是王某找杜玉民。录音7，张屹与杜玉民打完电话，去酒店门口遇见王某，但王某不与张屹沟通。张屹提交的证据一录音证据中的1、2、3份录音证据，反映的是房东王某因杜玉民未交房租而解除合同，并未表明王某不同意转租。录音4、5、6不能确定对话人的身份，即使能确定对话人也属于证人，需要出庭作证，不出庭作证证言不能采信，同时也不能证明杜玉民把宾馆证件给王某使用，王某在经营酒店，王某为杜玉民出具假证明，不能证明涉案的宾馆系违章建筑。证据二只能证明2019年8月30日前的租金，张屹与杜玉民已经达成协议。本案争议的焦点问题是王某解除合同的原因是否为杜玉民或张屹不按期交纳租金，故证据二、证据三与本案争议焦点无关。证据四不能确定对话人的身份，不能证明涉案的宾馆处于经营之中。证据五不能证明涉案宾馆系违章建筑，已经被拆除。综上，对张屹提交的上述证据的证明目的，本院不予采信。杜玉民提交的证据能够证明其对所交纳的房租均系提前两年交纳。在杜玉民通知张屹向房东交纳房租时，张屹不交纳房租的原因系其不愿继续经营涉案的宾馆了。对杜玉民提交的证据，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案所涉的宾馆转让系杜玉民与张屹第二次转让。此前双方曾就该宾馆转让了一次,因张屹不愿经营将宾馆退给了杜玉民。杜玉民与张屹签订的《宾馆转让协议书》约定,宾馆转让给张屹后，在原有《租赁合同》期限内张屹同意代替杜玉民向房东王某履行该《租赁合同》，按合同约定按时交纳租金及约定由杜玉民交纳的水电汽费等各项费用。杜玉民与王某签订的《租赁合同》约定，王某将其房屋内的部分营业场地（500余平方米）出租给杜玉民，租赁期10年，自2012年9月1日至2022年8月30日；按照先付款后租用的原则，2019年7月1日前支付第八和第九年租金63万元，2021年7月1日前支付第十年租金31.5万元；杜玉民违约，如不能按时交纳租金或擅自转租承租场地时，王某有权提前收回所出租的场地，终止合同执行。杜玉民均系按照《租赁合同》的约定，提前两年支付应交的租金。根据《租赁合同》的约定，需要向王某交纳第八年、第九年的租金时，杜玉民通知张屹交纳，张屹以不愿继续经营为由不愿交纳。在杜玉民通知张屹，王某同意张屹交纳租金时，张屹仍不交纳。张屹不交租金并未向杜玉民提及王某不同意转租及涉案宾馆的建筑系违章建筑的理由。因未能按约定交纳租金，王某提出解除《租赁合同》，解除的理由是未按约定交纳租金。张屹主张王某自始至终不同意涉案宾馆的转租及涉案宾馆的建筑系违章建筑，未有证据证明。一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，杜玉民与张屹签订的《宾馆转让协议书》系双方当事人真实意思表，符合法律规定，系有效协议，双方均应按协议的约定履行权利和义务。《宾馆转让协议书》约定了宾馆转让给张屹后，在原有《租赁合同》期限内张屹同意代替杜玉民向房东王某履行该《租赁合同》，按合同约定按时交纳租金及约定由杜玉民交纳的水电汽费等各项费用。故在签订转让协议时，张屹应知晓杜玉民转让的宾馆系杜玉民租赁王某的，特别是本案所涉的宾馆转让系杜玉民与张屹第二次转让，故张屹应知道《租赁合同》约定的内容，否则与常理相悖。杜玉民与王某签订的《租赁合同》中约定按照先付款后租用的原则，2019年7月1日前支付后两年的租金63万元，如杜玉民不能按时交纳租金或擅自转租承租场地时，王某有权提前收回所出租的场地，终止合同执行。故张屹对租金交纳的期限及不按期交纳租金的法律后果亦系明知的。根据《租赁合同》的约定，在王某催缴第八年、第九年的租金时，杜玉民通知了张屹，张屹以不愿继续经营为由不愿交纳。在杜玉民通知张屹，王某同意张屹交纳租金时，张屹仍不交纳，导致王某主张解除《租赁合同》，由此造成的法律后果系张屹不按照《宾馆转让协议书》的约定履行义务所致，其应承担相应的法律后果。王某提出解除《租赁合同》的理由是未按约定交纳租金，并非不同意转租。张屹不交租金亦并未向杜玉民提及王某不同意转租及涉案宾馆的建筑系违章建筑的理由。张屹主张王某自始至终不同意涉案宾馆的转租及涉案宾馆的建筑系违章建筑，未有证据证明。对张屹主张的《宾馆转让协议书》不能继续履行系王某不同意转租及涉案宾馆的建筑系违章建筑的理由，本院不予支持。《宾馆转让协议书》不能继续履行系张屹的原因所致，其请求解除《宾馆转让协议书》不符合法律规定，一审判决解除《宾馆转让协议书》于2019年8月23日解除不当。鉴于一审判决对张屹主张的返还转让费等诉讼请求已经予以驳回，同时杜玉民对解除协议的判决结论并未提起上诉，并主张该判决结果对其的权益也无实际性影响，认可一审判决，本院对一审判决解除《宾馆转让协议书》的判决结论不再予以纠正。综上，张屹的上诉主张，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人张屹负担。本判决为终审判决。审判长  孙潇审判员  张伟审判员  高静二〇二〇年五月二十九日书记员  穆瑜