陕西省蓝田县人民法院     民事裁定书     (2019)陕0122民初2267号     原告：蓝田县XX街道XX村XX村XX小组，住所地：蓝田县XX街道XX村。   负责人：张浩，该组组长。   委托诉讼代理人：张林，陕西群鑫律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。   被告：西安润田餐饮文化传播股份有限公司，住所地：西安市蓝田县三叉路口。现住所地：西安市蓝田县。   法定代表人：孟西平，该公司董事长兼总经理。   原告蓝田县XX街道XX村XX村XX小组（XX村XX组）与被告西安润田餐饮文化传播股份有限公司（以下至判决主文前简称润田公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西街村二组的委托诉讼代理人张林、被告润田公司的法定代表人孟西平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西街村二组向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间转让集体土地协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：依法确认2010年4月1日原、被告之间签订的《买卖协议书》无效。事实和理由：孟西平自1998年开始担任西街村二组组长，任职期间，其在未召开村民会议或村民代表会议的情况下于2010年4月1日与被告签订买卖协议，将西街村二组位于XX路XX村XX街XX组XX楼”20间临街门面房及负一层地下室包括该处的土地（约900平方米）以638.85万元的价格出售给被告。依据《土地管理法》关于禁止买卖土地及《村民委员会自治法》相关规定，该协议从成立和内容上均违反法律强制性规定，故起诉请求确认该买卖协议无效，望判如所请。   被告润田公司辩称，孟西平自1994年起一直担任西街村二组组长，西街村二组在2008年进行了一次选举，当时选举结果是孟西平继续连任组长，此后再未举行选举，XX村XX组长。2009年为发展西街村二组经济及解决村民住房问题，村民代表大会研究决定并经蓝田县政府同意，西街村二组在1992年4月28日所颁发《蓝田县自有房屋所有权证》所涉房屋的XX街XX组XX楼，经蓝田县住建局颁发许可证，准许开工建设综合楼六层，面积7628平方米，其中五层解决50户村民住房问题，同年为XX村XX组经济，经村民代表大会研究同意筹备以村民为股东的公司，2010年2月经工商部门颁发营业执照，润田公司成立，西街村二组103户村民为公司股东。2010年，由于建房资金困难，XX村XX街XX组XX楼的一楼门面房及地下室交陕西通海资产评估有限责任公司对资产进行评估，并以评估价卖与润田公司，XX村XX组购房款5294115元，西街村二组与润田公司签订的《买卖协议书》并不涉及转让集体土地的协议内容，“买卖价格中含有该房产占用的集体土地价格”指的是房产占用的集体土地使用权的价格。张浩并未经过村民小组大会选举，XX村XX组长，以其作为组长而提起的诉讼，不具备诉讼主体资格，且西街村二组与润田公司并未签订转让集体土地的协议，原告起诉与事实不符，故应依法驳回原告的起诉或诉讼请求。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   蓝田县人民政府于1986年11月25日作出蓝地字【1986】第202号土地审批件，XX村XX组为开展饮食、服务、修理、五进等项经营建综合商店，占用本组耕地二亩。1987年，西街村二组在该地块上建造了房屋建筑物，1992年4月28日，蓝田县人民政府为该建筑物颁发了房权证号为县XX号的《蓝田县自有房屋所有权证》，XX村XX组，房屋坐落于蓝关镇煤场北。   蓝田县人民政府于1988年9月16日作出蓝地字【1988】第47号土地审批件，XX村XX组为发展第三产业、解决劳力就业问题，新建商业营业楼一幢，占用本组耕地三亩。1989年，西街村二组在该地块上建造了位于蓝田县蓝关镇XX路的房屋建筑物，1992年4月28日，蓝田县人民政府为该建筑物颁发了房权证号为县XX号的《蓝田县自有房屋所有权证》，XX村XX组，房屋坐落于XX村XX公路西。   2010年2月25日，润田公司注册成立，法定代表人为孟西平。同年4月1日，在XX村XX组长同时担任润田公司法定代表人孟西平的主持下，西街村二组（卖方）与润田公司（买方）签订《买卖协议书》，约定：一、卖方将集体所有的位于三叉路口25间砖混土房屋和XX路西街二组商住楼地下室并一层商铺出售给买方。依照《物权法》和《土地管理法》的规定，买卖价格中含有该房产占用的集体土地价格。二、双方一致同意将买卖的房地产标的物委托给具有法定资质的资产评估机构进行评估，双方买卖价格以评估价格为准。三、评估报告书是本协议的组成部分。四、协议履行中未尽事宜，双方另行协商确定，并形成补充文件作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。五、本协议书经双方签字盖章生效，一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。   2010年4月22日，西街村二组委托陕西通海资产评估有限责任公司对其所有的房屋建筑物、在建工程和集体土地使用权价值进行评估。评估报告书载明：（一）房屋建筑物指位于蓝田县XX镇XX路的房屋建筑物，包括营业楼、门面房、简易房，建筑结构为砖混、砖木或简易结构，建于1987年；（二）在建工程为正在建设的XX街XX组XX楼”，该工程位于蓝田县XX路，框架结构，地下一层，地面7层，总建筑面积7626.23平方米，其中本次拟转让的一层营业用房和地下负一层建筑面积分别为980平方米。目前该综合楼主体工程已完工，墙体砌筑和设备安装、内外装修均未完成。（三）集体土地使用权：该宗土地位于蓝田县XX路，集体建设用地，土地用途为商业，土地使用证载面积4亩。宗地东临白鹿路，西邻民宅，南邻蓝田县煤厂，北邻蓝田县监理站。本项目评估基准日为2010年4月22日。同年5月6日，该评估机构出具资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日，西街村二组所属的拟转让的房屋建筑物、在建工程和集体土地使用权的市场价值为人民币638.85万元。在前述评估报告书“特别事项说明”第2条载明“本次评估的XX街XX组XX楼XX层营业用房在建工程的价值为房地合一的价值，其价值包含分摊的所占土地使用权价值”。   诉讼中，蓝田县蓝关街道西街村村民委员会出具《证明》，XX村XX组长。   另查明：   《买卖协议书》中所涉“三叉路口”的房屋建筑物即为1987年西街村二组建造的坐落于蓝关镇煤厂北的房屋建筑物，亦即评估报告书中所记载的位于蓝田县XX镇XX路的房屋建筑物。   《买卖协议书》中所涉“XX路西街二组商住楼”即指在1989年西街村二组所建造房屋建筑物（坐落于蓝关镇XX村XX公路西）旧址上所建造的在建工程。   本院认为，被告辩称张浩未经村民会议选举产生，其组长职务任命程序不合法，故本案以张浩作为组长而向法院提起诉讼，原告诉讼主体资格不适格，依法应驳回起诉，因村民组长的任命程序是否合法不属于人民法院民事案件审理范畴，故本院对被告的辩称意见不予采纳。   提起民事诉讼必须属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，案涉房屋系在农村集体土地上建设的房屋建筑物，系“小产权房”，故本案涉及买卖“小产权房”的问题，人民法院对于涉及“小产权房”的纠纷不予受理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项之规定，裁定如下：   驳回原告蓝田县XX街道XX村XX村XX小组的起诉。   案件受理费100元（原告已预交），退还给原告蓝田县XX街道XX村XX村XX小组。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长  郭 训 兵   人民陪审员  张  扬   人民陪审员  林 丽 萍                                   二〇二〇年五月十九日                                  书记员  穆  琼      20190122226791610122698639593020190709          1