山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3035号 上诉人（原审被告）:位俊晓，男，1985年3月28日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人（原审被告）:胡巧利，女，1987年6月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛荣星物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区临港经济开发区两河路。 法定代表人：李奉家，经理。 委托诉讼代理人：张旭光，山东凯翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁明，山东凯翔律师事务所律师。 上诉人位俊晓、胡巧利因与被上诉人青岛荣星物业管理有限公司（以下简称荣星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 位俊晓、胡巧利上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实与理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《帝邦.卓郡前期物业服务协议》的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决明显排除了被上诉人一方的责任，严重有损上诉人一方的合法权益和法律的公平性，对《协议》中被上诉人所承担的违约法律责任置之不理，对上诉人提交的证据材料、法律法规未进行审查，仅凭被上诉人的一面之词就判决上诉人承担物业服务费不当。一、被上诉人未履行服务《协议》，且违约在先。被上诉人未能按照《协议》的约定提供相应的物业管理服务；被上诉人侵占公共部位和设施，破坏小区规划和环境，私搭乱建，严重影响上诉人应有的居住和生活质量、环境；在距离上诉人居住楼7-8米左右私搭乱建设置一30左右平方米的垃圾场，夏季臭气熏天，蚊蝇滋生，经常半夜21：00以后清运垃圾，噪音扰民；违反物业服务合同中第十三条“本物业管理区域的装饰装修施工时间为：上午8：00-12：00，下午13:30-17:30，其他时间不得施工”；二、被上诉人未履行服务收费与服务等级标准要求。根据《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》规范要求，帝邦卓郡未履行四级标准服务标准要求；三、被上诉人违反法律法规。违反中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条。四、被上诉人未履行物业合同服务内容，且给上诉人造成了经济损失。上诉人于2018年5月份入住帝邦卓郡小区，2018年10月9日上午7点左右，4号楼2单元整楼污水管道堵塞，导致污水迅速反溢、倒灌到上诉人家中，上诉人联系物业公司，物业公司让上诉人自己找人清掏。因污水排不出去，墙皮浸泡脱落。上诉人找来疏通工人，物业公司无人帮助，工人疏通公共区域管道，发现非生活垃圾堵塞，而是附着在主管道上的水泥块。公共区域的管道设施，属于物业管理和维护范围，物业却推诿扯皮，拒绝承担责任，未承担上诉人垫付的公共区域管道清捣费用200元。五、被上诉人肆意侵占小区内公共区域进行盈利经营活动，侵占小区内的公共设施。被上诉人未经小区业主同意，便将小区公共区域场地租赁给饮水商家、快递商家、电梯广告使用。违反消防法，侵占消防通道，长期停放施工车辆。六、上诉人于2018年7月开始陆续四次以书面形式向被上诉人提出整改意见和措施，均遭到被上诉人拒绝。 荣星物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 荣星物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令位俊晓、胡巧利支付物业管理费2018年6月至2019年1月底994.4元、电梯费2018年6月至2019年1月底284元、水费2018年1月3日至2019年1月底377.4元；2.本案诉讼费由位俊晓、胡巧利承担。事实和理由：位俊晓、胡巧利系夫妻，2015年11月24日位俊晓、胡巧利购买了由青岛卓邦实业有限公司开发的帝邦卓郡小区4号楼2单元204号楼房，约定荣星物业公司为前期物业，2018年1月3日该房屋交付。现位俊晓、胡巧利自2018年6月起到2019年1月不交物业费，经荣星物业公司多次催要，位俊晓、胡巧利均以各种理由拒付。2019年5月18日位俊晓、胡巧利已交纳水费462.5元及电梯运行费426.3元，为此荣星物业公司不再主张，诉讼请求中的水费及电梯费予以撤回。 位俊晓在一审中辩称，荣星物业公司未履行其物业服务合同义务，原因如下：1.荣星物业公司主张的全部物管费缺乏依据，荣星物业公司未履行服务合同，侵占公共部位和设施，破坏小区规划和环境，影响业主生活质量；2.荣星物业公司给答辩人造成经济损失，2018年10月份答辩人所在楼污水管道堵塞给答辩人带来损失，荣星物业公司拒绝承担责任，答辩人自行承担清掏费用200元；3.荣星物业公司侵占小区内公共区域进行盈利经营活动，将小区公共区域租赁给饮水商家、快递商家、电梯广告使用；4.答辩人依据物业合同履行，于2018年7月起四次以书面形式向荣星物业公司提出整改意见，均遭荣星物业公司拒绝。 一审法院认定事实如下：1.位俊晓、胡巧利系青岛市黄岛区龙潭山路88号帝邦卓郡小区4号楼2单元204户之业主。 2.2015年11月24日，荣星物业公司（甲方）与位俊晓（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明乙方荣星物业公司对帝邦卓郡小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.4元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米。入住时业主预付三个月的物业服务费，入住后物业费及甲方代收代缴的各种费用每季度交纳一次，每季度第一月10号前向甲方预交，欠交费用的甲方可按未缴金额每日百分之二的标准主张违约金。合同签订后，荣星物业公司为邦卓郡小区提供物业服务至今。 3.位俊晓、胡巧利自2018年6月起至2019年1月未交纳物业服务费用，根据《前期物业服务合同》的约定计算，截止到2019年1月位俊晓、胡巧利所欠物业服务费数额为994.4元（124.3元×8个月）。 4.2019年5月18日，位俊晓、胡巧利已交纳水费462.5元及电梯运行费426.3元，荣星物业公司予以确认。 5.根据位俊晓提交的J370283-2011-006410号结婚证载明，位俊晓、胡巧利于2011年7月20日登记结婚，并领取结婚证。 一审法院认为，双方当事人签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。业主若认为物业服务公司在服务中存在一定瑕疵，位俊晓、胡巧利可另行主张权利。 综上，位俊晓、胡巧利应付荣星物业公司物业服务费数额为994.4元（124.3元×8个月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：位俊晓、胡巧利支付荣星物业公司自2018年6月起至2019年1月止的物业服务费994.4元；案件受理费50元（荣星物业公司已预交），减半收取25元，由位俊晓、胡巧利负担。 二审中，上诉人位俊晓、胡巧利提交视频光盘,证明：被上诉人收取物业费没有事实依据，被上诉人存在违约。被上诉人质证称：对真实性有异议，该证据与本案无关。通过视频上诉人证明的时间和地点，均不能证明与本案有关。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，上诉人位俊晓、胡巧利是否应向被上诉人荣星物业公司支付物业服务费。物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此上诉人位俊晓、胡巧利提供某段时间内的视频，仅能证明荣星物业公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，上诉人以此主张不缴纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合本案的事实，按照应收物业费收费标准确定位俊晓、胡巧利欠付期间的物业服务费，符合相关法律、法规的规定。另，上诉人主张的下水堵塞的浸水事故与本案系两个法律关系，应另行主张权利。因此，上诉人位俊晓、胡巧利的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人位俊晓、胡巧利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人位俊晓、胡巧利负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年五月十八日 法官助理 薄富超 书记员韩平