湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终253号上诉人（原审被告）：何建瑞，男，1955年7月24日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：江明炎，湖北旻韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余仁亮，男，1986年1月16日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：余启香，男，系余仁亮父亲。委托诉讼代理人：马业新，男，系余仁亮大伯。上诉人何建瑞因与被上诉人余仁亮商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初497号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人何建瑞的诉讼代理人江明炎，被上诉人余仁亮及其诉讼代理人余启香、马业新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何建瑞上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.湖北循其本系对该商铺拟建的防水隔热层的工程造价进行鉴定，但鉴定报告中未见防水隔热层的设计方案，且涉案商铺的质量问题在于漏水，屋面隔热不属于维修范畴。因此该鉴定意见不应当予以采信；2.被上诉人未经许可擅自改变商铺结构，由此造成房屋质量问题，上诉人不应承担赔偿责任；3.涉案商铺屋面的防水已过保修期，开发商不再负有维修义务，被上诉人应申请房屋维修基金进行修缮。余仁亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。余仁亮向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿维修房屋资金60861元；2.判决被告支付鉴定费3000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月13日，原告与湖北帝豪置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，湖北帝豪置业发展有限公司将位于洪湖市××办事处××大道帝豪景城3栋125号商铺出售给原告，合同约定交付期限为2013年12月30日前。合同签订后，原告支付购房款95万元，湖北帝豪置业发展有限公司于2013年9月2日开具发票一张，之后原告贷款后将余款959030元付清，湖北帝豪置业发展有限公司于2013年12月4日开具发票一张。湖北帝豪置业发展有限公司于2013年9月将涉案房屋交付原告之后，原告发现该商铺屋面漏水，找湖北帝豪置业发展有限公司多次维修均没有修好，双方为此多次发生矛盾冲突。原告找专业人员咨询及鉴定机构鉴定，认为涉案房屋建防水隔热层是解决屋面漏水较好的方案，2018年9月16日经评估需花费60186元，原告为此支出鉴定费3000元。原告曾于2018年8月8日起诉，因发现证据不足，于2018年9月16日委托鉴定评估后，再次起诉。因湖北帝豪置业发展有限公司已于2018年8月22日注销，湖北省洪湖市人民法院于是作出（2019）鄂1083民初8号民事裁定，驳回了原告余仁亮的起诉。原告变更被告后，再次提起诉讼。另查明，2018年8月22日，在清理债权、债务时，被告何建瑞作为湖北帝豪置业发展有限公司的法定代表人、股东、清算组负责人，承诺对湖北帝豪置业发展有限公司注销之后新发现的债权债务负责清收或清偿。一审法院认为，关于原告起诉是否超过保修期的问题。因原、被告均未提供证据证明原告与湖北帝豪置业发展有限公司对保修期有约定，本案中涉案房屋的保修期限适用国家规定的最低保修期。我国建设部1998年5月20日发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第六条规定“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按国家规定执行”。我国国务院《建设工程质量管理条例》（国务院令第687号）第四十条第一款第二项规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。据此，可以认定涉案房屋的保修期为五年，从住宅交付使用之日起计算，即从2013年9月计算至2018年9月。原告曾于2018年8月8日提起诉讼，在保修期内主张权利，虽湖北帝豪置业发展有限公司在保修期内维修，但一直没有维修好，维修义务并没有完成，故本案原告起诉主张被告履行维修义务并没有超过保修期。关于涉案房屋维修方案及费用如何认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”。本案中，湖北帝豪置业发展有限公司在发现原告的商铺漏水后，虽然多次维修，但均未修好，其对原告鉴定有异议，既未申请重新鉴定，也未提出合理有效的解决方案。原告有权自行维修或者委托他人维修。原告经过多方咨询，提出建防水隔热层的维修解决方案，经评估鉴定，其造价60186元及鉴定费3000元，较为合理，该费用应由湖北帝豪置业发展有限公司承担。综上，原告余仁亮与湖北帝豪置业发展有限公司之间的《商品房买卖合同》依法成立，且合法有效，双方应严格遵守和履行。原告已经按约向湖北帝豪置业发展有限公司支付购房款，湖北帝豪置业发展有限公司理应按照约定全面履行自己的保修义务。因湖北帝豪置业发展有限公司经何建瑞申请于2018年8月22日注销。该公司在注销前清算时，被告何建瑞作为清算组的负责人，并未履行通知义务，导致原告未及时申报债权而未获清偿，且其承诺对公司注销后新发现的债权承担责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，被告何建瑞对原告造成的损失应该承担赔偿责任。对于原告要求被告何建瑞支付原告房屋维修资金60861及鉴定费3000元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告何建瑞应于本判决生效之日起十日内向原告余仁亮支付63861元。二审中，被上诉人余仁亮提交该小区其他商铺照片一组，拟证明该小区还有其他商铺存在漏水问题，业主已自行修建防水层。本院认为，该组照片所拍摄的内容为建筑物局部，无法辨认拍摄对象，不予采信。二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案争议的焦点是原湖北帝豪置业发展有限公司对涉案商铺漏水问题是否具有修缮义务以及涉案鉴定报告是否应当予以采信的问题。关于原湖北帝豪置业发展有限公司对涉案商铺漏水问题是否具有修缮义务的问题。余仁亮向法院起诉时已逾维修期，但涉案商铺并非在维修期满后才出现漏水问题，余仁亮针对涉案商铺的漏水问题在维修期内已向原湖北帝豪置业发展有限公司提出维修要求。根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务”，房地产开发商对于保修期内发生的质量问题依法负有保修义务，该义务产生后并不因为保修期届满而消灭，因此原湖北帝豪置业发展有限公司在保修期届满后仍然应当对涉案商铺在保修期内出现的质量问题承担保修义务。关于涉案鉴定报告是否应当予以采信的问题。本案中，原湖北帝豪置业发展有限公司怠于履行维修义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，余仁亮有权就修复费用向出卖人主张赔偿责任。余仁亮虽暂未对涉案商铺进行维修，但鉴于湖北帝豪置业发展有限公司因办理注销登记已无法履行维修义务，余仁亮主张维修费用并无不当。上诉人认为鉴定报告的结论不真实，但未在一、二审期间申请重新鉴定，因此二审对该鉴定报告予以采信。综上所述，何建瑞的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1396元由上诉人何建瑞负担。本判决为终审判决。审判长  谢本宏审判员  杨诗新审判员  范昌文二〇二〇年五月二十日法官助理黄芳书记员吴霄靓