大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2451号原告：初彦，男，1963年3月19日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：于涛，系北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷月，系北京市京师（大连）律师事务所律师。被告：大连三寰商业管理有限公司。住所地：大连高新技术产业园区龙王塘街道英歌石村大连奶牛场办公楼。法定代表人：林强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵越，系北京英舜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洁，系北京英舜律师事务所实习律师。原告初彦诉被告大连三寰商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谷月、被告的委托诉讼代理人赵越、韩洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即搬离租赁房屋，并按每月28333元的租金标准向原告支付欠付的租金(自2020年3月14日起计算至实际搬出之日止）；2、请求判令被告向原告支付违约金124460元；3、判令被告承担本案相关诉讼费用。事实和理由：2018年8月13日原告初彦与被告大连三寰商业管理有限公司签订了关于大连市中山区一层南侧房屋的房屋租赁合同。租赁合同中双方第三条约定第一、二年租金为每年340000元（不含税）；第三、四、五年为每年366000元（不含税）；合同期内房屋租金总额为1778000元（不含税），并约定支付租金的日期是第一年租金于合同签订后5个工作日内支付，从第二年2019年开始，以后每年于下一合同年度提前15天支付即2020年、2021年、2022年每年的9月1日以前支付租金，第十条第二款约定当被告出现拖欠房屋租金累计1个月的情况时，原告有权解除合同，且第十三条约定被告出现上述违约行为时，应向原告支付本合同期内租金总额1778000元的7%的违约金为124460元。合同签订后，原告按时办理房屋的移交及相关手续的办理，但根据双方签订的合同，截止2020年4月1日，被告并未缴纳房屋租金且已逾期累计一个月未缴纳租金，出现了合同中约定的合同解除事由，其行为也已构成了违约。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告大连三寰商业管理有限公司辩称：一、不同意原告第一项诉讼请求。第一，被告已于2020年5月14日将房屋腾退给原告，自2020年5月15日起房屋已交由原告进行支配使用，此后被告无需支付房屋占用费。二、不同意原告第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的数额应与实际损失相当。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。首先，原告应对因被告违约而遭受的实际损失承担举证责任，在无法举证证明实际损失的情况下，原告主张的违约金数额无事实依据及法律依据，不应得到支持。其次，即便原告举证证明实际损失，主张的违约金数额也不能过分高于实际损失。对于房屋租赁纠纷而言，原告因被告违约而造成的损失一般为该房屋合理寻租期期间内的租金。三、被告已经支付的律师费及诉讼费应当在本案中予以抵顶。原被告签订的《补充协议》约定：1.原合同从2019年9月14日至2023年9月13日的租金支付方式由一年支付变更为半年支付；2.被告于2019年12月27日前支付原告因被告未按时交付房租导致诉讼产生的诉讼费9430元、律师费1万元；3.如被告未按上述1、2条约定时间给付款项，则本协议作废，双方按原房屋租赁合同履行。《补充协议》签订后，被告于2019年12月25日向原告支付了2019年9月14日至2020年3月13日租金17万元，并于2019年12月26日向原告支付了诉讼费9430元及律师费1万元，此后再未按补充协议约定向原告支付租金。根据补充协议约定，在被告未按照约定时间给付租金时，补充协议作废，双方按原租赁合同履行。故被告根据补充协议向原告支付的诉讼费及律师费失去了合法依据，原告应向被告返还，该部分费用可在本案中直接抵顶。四、履约保证金部分应当抵顶，剩余部分应当返还。被告于2018年8月14日向原告支付履约保证金28300元，根据《房屋租赁合同》约定，在本租赁期限届满被告按约定办理完毕交接手续，并经原告对租赁物及其设施验收且被告已缴清所有应向原告支付的费用后，原告在交接完毕后的5日内将履约保证金无息还给被告。合同中关于履约保证金的约定并非定金性质，因此原告应向被告返还履约保证金抵顶未缴清费用后的剩余部分。五、原告应向被告返还案涉房屋内被告的机器设备。目前，原告将被告的机器设备扣在案涉房屋内，被告作为机器设备的所有权人，原告应向被告返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月13日，原告初彦与被告大连三寰商业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于大连市中山区房屋，面积116平方米。期限自2018年8月14日至2023年9月13日，租赁用途为开设便利店及餐饮服务。双方还约定第一、二年租金为每年340000元（不含税）；第三、四、五年为每年366000元（不含税）；合同期内房屋租金总额为1778000元（不含税），并约定支付租金的日期是第一年租金于合同签订后5个工作日内支付，从第二年2019年开始，以后每年于下一合同年度提前15天支付即2020年、2021年、2022年每年的9月1日以前支付租金。此外，第十条第二款约定，当被告出现拖欠房屋租金累计1个月的情况时，原告有权解除合同，且第十三条约定被告出现上述违约行为时，应向原告支付本合同期内租金总额1778000元的7%的违约金为124460元。合同签订后，原告按时办理房屋的移交及相关手续的办理，被告接受房屋后于2018年8月14日向原告支付履约保证金28300元及第一年租金34万元，后于2019年12月25日向原告支付了2019年9月14日至2020年3月13日租金17万元，其后未给付租金。另查，原告曾诉至本院，要求被告给付拖欠房租，后双方签订《租赁合同》补充协议，被告于2019年12月26日向原告支付了诉讼费9430元及律师费1万元，其后，原告撤诉。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。被告未能在合同约定期限内交付租金，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告诉请解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即搬离租赁房屋，并按每月28333元的租金标准向原告支付欠付的租金(自2020年3月14日起计算至实际搬出之日止），符合合同约定亦符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称其交付的履约保证金28300元抵顶部分租金，符合合同及法律规定，原告予以认可，故被告应给付原告租金自2020年4月14日起按每月28333元的标准计算至实际腾退之日止。虽然被告辩称，其于2020年5月14日已搬离涉案房屋并告知了原告，但原告对被告搬离了涉案房屋及房屋进行交接均予以否认，因被告提供的证据不足以证明双方对租赁房屋进行了交接，故对被告该节辩称，本院不予采信。关于原告诉请被告给付违约金124460元一节，因案涉租赁合同约定租赁期限为五年，原告依据合同约定，对于该合同完全履行后所能获得的可得收益为五年的租金收益1778000元，现因被告违约导致合同无法履行，原告依据案涉合同所约定的标准以1778000元的7%计算违约金为124460元并未过分超出实际损失，本院不予调整。关于被告辩称其给付原告的诉讼费及律师费，因不是为本案支付的费用，其要求在本案中予以抵顶，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告初彦同被告大连三寰商业管理有限公司于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大连三寰商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市中山区房屋腾退给原告初彦；三、被告大连三寰商业管理有限公司给付原告初彦房屋租金，自2020年4月14日起按每月28333元的标准计算至实际腾退之日止；四、被告大连三寰商业管理有限公司给付原告初彦违约金124460元；上列三至四项被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17330元，由被告大连三寰商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  宋晓辉人民陪审员  王 晶人民陪审员  方 杰二〇二〇年五月十八日书 记 员  袁秀娜