浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初7648号 原告：象山县顺元置业有限公司，住所地象山县丹东街道象山河路669号。 法定代表人：王笑舒，该公司董事。 委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董远航，浙江海泰律师事务所律师。 被告：励海艇，男，1987年9月21日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：盛莉琼，浙江佳兆律师事务所律师。 原告象山县顺元置业有限公司与被告励海艇、汤娌娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告象山县顺元置业有限公司的委托诉讼代理人邱鸿、董远航、被告励海艇及其委托诉讼代理人盛莉琼、被告汤娌娜到庭参加诉讼。庭审中，原告申请撤回对被告汤娌娜的起诉，本院口头裁定予以准许。审理过程中，因落实新型冠状病毒××疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院裁定本案中止诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告象山县顺元置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告励海艇支付房租75632.25元（汤娌娜转让的141.6平方米租金欠款41879.25元，王存吉转让的65平方米欠款33753元，自2017年6月13日至2018年6月12日）；2.被告励海艇支付违约金80797.66元（汤娌娜转让的141.6平方米违约金53401.96元，王存吉转让的65平方米违约金27395.7元，之后的违约金按照年利率24%计算至款清之日）；3.被告励海艇向原告支付本次诉讼产生的律师费8821元。 事实和理由：2015年6月11日，原告与汤娌娜签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于象山县的房屋出租给汤娌娜，租赁面积为141.6平方米，租赁期限自2015年6月12日至2018年6月11日止，其中2017年6月11日至2018年6月10日的租金为170945元，房租六月一付，汤娌娜必须于每个支付周期开始前提前10个工作日向原告支付该期房租，若汤娌娜未按时支付房租，逾期超过二十个工作日应按应缴纳款项的千分之八支付违约金，同时租赁合同对合同解除、其他违约责任等事项作了详细约定。2015年12月28日，原告和被告励海艇及汤娌娜协商一致，共同签订《协议书》一份，约定汤娌娜将上述《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给被告励海艇。2015年12月29日，原告和被告励海艇、案外人王存吉签订《协议书》一份，约定案外人王存吉经原告同意将其承租127平方米中的65平方米房屋转租给被告励海艇。2015年12月29日，原告和被告励海艇签订《协议书》一份，约定被告励海艇承租面积总计206.6平方米。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告励海艇，然而被告励海艇未按约支付房租，截止原告起诉时被告励海艇共拖欠房租75632.25元。原告认为被告励海艇作为承租方，应及时支付租金，现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告励海艇答辩称，原、被告双方的租赁合同在2018年6月到期，之后双方就房屋租金标准及支付等事宜多次协商，经协商，原告公司员工林星南同意按照3.15元/㎡/天计算所欠租金，共计232623.75元，同时林星南和潘丽云均同意结算抵扣被告已支付的押金64000元，即被告需在2018年12月31日前付清扣除64000元押金之后的168623.75元即可。此后被告持续付款，并按约在2018年12月31日付清168623.75元。至此，被告已付清所有欠款，此后原告也没有联系被告，也没有通知被告要求继续付款，已过去近一年后，现在原告毫无征兆的提起诉讼，要求被告支付150000元的巨额赔偿款，明显是为了多收违约金或其他目的而起诉，综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下： 2015年6月11日，原告（签约时的名称为象山县地产房产开发总公司）与汤娌娜签订《象山·国际风情街房屋租赁合同》1份，主要约定了如下内容：1.汤娌娜承租原告名下位于象山县的房屋，租赁期自2015年6月12日起至2018年6月11日止；2.房屋租赁面积约为141.6㎡，双方同意该房屋以141.6㎡租赁建筑面积计算租金、物业管理费及其他相关费用；3.租金按基本租金形式支付，2015年6月11日至2016年6月10日期间的租金为39082元（租金标准为3元／㎡／天，前9个月免租），2016年6月11日至2017年6月10日期间的租金为162804元（租金标准为3.15元／㎡／天）；2017年6月11日至2018年6月10日期间的租金为170945元（租金标准为3.3075元／㎡／天），租金每6个月一付，应于每个支付期开始提前10个工作日支付；4.汤娌娜应于签订合同时向原告缴纳房屋租赁保证金40000元和物业保证金4000元，如汤娌娜不履行合同及从属合同，原告有权没收保证金，合同期满后如双方不再续签合同，且在汤娌娜没有违约并没有给原告造成损失的情况下，原告收取的房屋租赁保证金和物业保证金除用以抵充合同约定由汤娌娜承担的费用外，剩余部分无息归还。 2015年7月3日，原告与王存吉签订《象山·国际风情街房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份，主要约定了如下内容：1.王存吉承租原告名下位于象山县的房屋，租赁期自2015年7月7日起至2020年7月6日止。2.房屋租赁面积约为127㎡，双方同意该房屋以127㎡租赁建筑面积计算租金、物业管理费及其他相关费用；3.租金按基本租金形式支付，2015年7月7日至2016年7月6日期间的租金标准为3元／㎡／天，2016年7月7日至2017年7月6日期间的租金标准为3.15元／㎡／天；2017年7月7日至2018年7月6日期间的租金标准为3.3075元／㎡／天，租金每6个月一付，应于每个支付期开始提前10个工作日支付；4.王存吉应于签订合同时向原告缴纳房屋租赁保证金40000元和物业保证金4000元；其他合同权利义务与汤娌娜的合同约定一致。 2015年12月28日，原告与被告励海艇及汤娌娜签订《协议书》，原告同意汤娌娜将其基于《象山·国际风情街房屋租赁合同》承租903-41、43房屋产生的权利义务，包括租赁保证金等全部转让给被告励海艇。2015年12月29日，原告与王存吉签订《协议书》，将原合同约定出租的903-45、47房屋变更为903-47，面积为62㎡。同日，原告与被告励海艇、王存吉签订《协议书》，约定王存吉因承租903-45交纳的房屋租赁保证金转入被告励海艇名下，视为被告励海艇交纳。同日，原告又与被告励海艇签订《协议书》，约定：被告励海艇向原告承租的房屋为903-41、43、45，面积共计206.6㎡，其中从王存吉处受让的903-45房屋租赁期至2018年6月12日，该协议书与《租赁合同》是不可分割的一部分，具有同等法律效力。 2018年6月10日，被告励海艇腾空租赁房屋。2018年6月12日，原、被告的租赁合同到期，双方在庭审中一致同意房屋租金计算至2018年6月12日。被告励海艇分别在2018年4月20日、2018年7月23日、2018年9月14日、2018年11月5日、2018年12月31日向原告支付租金共计168623.75元。原、被告双方认可被告支付了原告代收代付的水电费3651元。另外被告在2018年5月2日支付的12396元的银行凭证显示为物业费。 另查明，2019年9月27日，原告与浙江海泰律师事务所签订《聘用律师合同》1份，约定浙江海泰律师事务所指派律师董远航、邱鸿担任本案的诉讼代理人。原告为此支付代理费用8821元。 本院对本案主要争点评判如下： 争点一，如何认定欠付租金的计算标准。 原告主张依据合同约定为3.3075元／㎡／天，被告励海艇提供录音2份和证人胡某、周某出庭作证，拟证明经协商原告同意房屋租金标准降为3.15元／㎡／天。本院认为，根据被告与原告公司员工林星南的对话录音，被告提出希望下半年的租金标准也是3.15元／㎡／天，林星南表示帮被告去看看，双方在录音中确定租金为23万元，扣除押金后，应付16万元左右，先付9万元，剩余部分在2018年12月31日之前付清即可。林星南在录音中提到的16万元左右、23万元均符合依据3.15／㎡／天计算的结果，且与两位证人当庭陈述因生意清淡，原告同意2017年下半年后的租金调整为3.15／㎡／天的说法一致。故本院认定原告同意2017年下半年后的租金计算标准为3.15／㎡／天，计算出被告应付租金为232623.75元。 争点二，被告励海艇是否付清欠付租金。 原告认为被告未能按照合同约定及时足额支付租金，被告励海艇认为其已按照与林星南的约定付清所欠租金。 本院认为，《租赁合同》7.3条约定，“如果被告没有违约，则原告收取的房屋租赁保证金和物业保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。”依据该条约定，被告有权支配房屋租赁保证金和物业保证金。同时，原告公司员工林星南、潘丽云也均认可在结算租金时扣减保证金，故可认定原告有权且同意在结算时抵扣租赁保证金和物业保证金共计64000元，加上被告已支付的168623.75元，共计232623.75元，正好符合按照3.15/㎡/天计算得出的租金总额，综合全案案情，并结合上述对争点一的分析，可以得出被告励海艇已经在2018年12月31日付清所欠房租的事实，此后原告也未向被告催讨欠付租金。 综上，本院认为，原、被告双方对租金的计算方式和支付期限进行了变更，被告按照变更后的约定已付清欠付租金，双方权利义务终止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十一条第一项之规定，判决如下： 驳回原告象山县顺元置业有限公司的诉讼请求。 本案受理费3605元，减半收取1802.50元，由原告象山县顺元置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 奚林玲