吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0281民初223号 原告：许某，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：王某，吉林良智律师事务所律师。 被告：蛟河红叶房地产开发有限公司。 法定代表人：于某，经理。 委托诉讼代理人：李某，吉林科飞律师事务所律师。 原告许某与被告蛟河红叶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某及其委托诉讼代理人王某、被告蛟河红叶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许某向本院提出诉讼请求：1.解除许某与蛟河红叶房地产开发有限公司签订的三份《吉林伟基国贸中心商铺认购协议书》；2.蛟河红叶房地产开发有限公司向许某返还商铺的全部购房款320243元；3.蛟河红叶房地产开发有限公司赔偿许某自2012年11月26日起至蛟河红叶房地产开发有限公司返还购房款之日止的经济损失（自2012年11月26日以购房款320,243.00元为本金按年利率10%计息至实际返还之日止。注：10%计息为依照蛟河红叶房地产开发有限公司前三年返租诉争三间商铺的租金参照标准得来）；4.蛟河红叶房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年11月26日，双方签订了《吉林伟基国贸中心商铺认购协议书》三份，许某购买了蛟河红叶房地产开发有限公司开发的蛟河市伟基国贸中心编号为2235号15.04平方米、2338号10.54平方米、2440号14.18平方米三处商铺，并全额交付了房款，共计320243元，且蛟河红叶房地产开发有限公司已确认收到房款并出具收据。在许某购买商铺后，蛟河红叶房地产开发有限公司通过回租的方式租赁了许某的上述三处商铺2009年至2012年三年的使用权，租金基本上是按照年利率10%的标准给付。但蛟河红叶房地产开发有限公司在租赁期内将许某的商铺予以拆除重新进行了布置规划，直接导致许某无法恢复对商铺的实际占有、使用及收益。蛟河红叶房地产开发有限公司这种擅自改变商铺布局规划事宜本身就是一种违约行为，为此许某多次找到蛟河红叶房地产开发有限公司协商，但至今未果。无奈，现许某只能诉至贵院，维护自身合法权益。 蛟河红叶房地产开发有限公司辩称，双方签订合同是无效的，按道理来讲蛟河红叶房地产开发有限公司应该将所收取的购房款返还，但是双方合同截止期限为2012年，至今已经8年之久，许某的主张已经超过诉讼时效。许某变更诉讼请求应该在举证期限届满之前提出，民法的相关规定也规定应当在法庭辩论结束前提出，所以，许某的变更诉讼请求已经超过了期限。另外许某有义务举证证明其已经交付了商铺的款项。因已经超过诉讼时效，损失扩大的部分应当由许某自行承担，许某的第三项诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据能予以支持。应该驳回许某的诉请。 本院经审理认定如下案件事实：2009年11月26日，许某与蛟河红叶房地产开发有限公司签订吉林伟基国贸中心商铺认购协议书三份，约定许某购买蛟河红叶房地产开发有限公司商铺编号2235号，套内面积约为15.04平方米，总计收款127389元（其中房款89172元、定金38217元），本次实际交款89172元；商铺编号2338号，套内面积约为10.54平方米，总计收款105505元（其中房款73854元、定金31652元），本次实际交款73854元；商铺编号2440号，套内面积约为14.18平方米，总计收款87349元（其中房款61144元、定金26205元），本次实际收款61144元。营业之日起蛟河红叶房地产开发有限公司返还定金，同时获得商铺使用3年的权利，采取于2009年11月25日前返还定金方式。营业时间：2010年4月28日。商铺交付时间：现场现房指定认购。本协议双方签字后生效，在双方签署正式《商品房买卖合同》前，此协议作为有效的法律约定。双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。协议声明：由于商业用房在办理房屋《土地使用证》和《房屋产权证》前，在确认面积等方面有着自身的特殊性，为了双方权利真正得到保护，蛟河红叶房地产开发有限公司已委托蛟河市建设局产权处对伟基国贸中心商铺套内和公摊面积进行实地测量，待测量结果有效确认后，双方再签订正式《商品房买卖合同》，为办理《土地使用证》和《房屋产权证》提供合法依据。 2009年11月22日，蛟河红叶房地产开发有限公司为许某出具三份收据，收据分别载明2235铺位定金10000元、2338铺位定金10000元、2440铺位定金10000元。2009年11月25日，蛟河红叶房地产开发有限公司为许某出具三份收据，收据分别载明2235商铺定金28217元、2338商铺定金21657元、2440商铺定金16205元。2009年11月25日，蛟河红叶房地产开发有限公司为许某出具三份收据，收据分别载明2235号铺位房款89172元、2338号铺位房款73854元、2440号铺位房款61144元。许某为购买三个商铺总计向蛟河红叶房地产开发有限公司支付购房款320243元。2009年11月25日，蛟河红叶房地产开发有限公司为许某出具定金返还收据三份，收据分别载明返还2235铺位号定金38217元、返还2338铺位号定金31652元、返还2440铺位号定金26205元。蛟河红叶房地产开发有限公司返还的定金实为回租许某商铺的租金。回租到期后，蛟河红叶房地产开发有限公司至今未将商铺交付给许某。因蛟河红叶房地产开发有限公司回租后将许某购买的商铺拆除重新布置规划，导致许某无法对商铺的实际占有、使用及收益。 认定上述事实的证据有：吉林伟基国贸中心商铺认购协议书收据及当事人陈述等。 本院认为，蛟河红叶房地产开发有限公司与许某签订《吉林伟基国贸中心商铺认购协议书》的行为，系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，蛟河红叶房地产开发有限公司与许某于2009年11月26日签订的吉林伟基国贸中心商铺认购协议书依法成立并生效。协议书中明确在实际面积确认后，双方再签订正式的《商品房买卖合同》，为办理《土地使用证》和《房屋产权证》提供合法依据，但因蛟河红叶房地产开发有限公司回租后将许某购买的商铺拆除重新布置规划，导致许某无法对商铺的实际占有、使用及收益，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，许某请求解除蛟河红叶房地产开发有限公司与许某签订的吉林伟基国贸中心商铺认购协议书、蛟河红叶房地产开发有限公司返还购房款320243元的诉讼请求并赔偿损失，本院予以支持。 关于许某要求蛟河红叶房地产开发有限公司赔偿自2012年11月26日起至蛟河红叶房地产开发有限公司返还购房款之日止的经济损失（自2012年11月26日以购房款320243元为本金按年利率10%计息至实际返还之日止。注：10%计息为依照蛟河红叶房地产开发有限公司前三年返租诉争三间商铺的租金参照标准得来）的诉讼请求，因蛟河红叶房地产开发有限公司与许某约定回租使用三年，故蛟河红叶房地产开发有限公司使用期限为2009年11月26日至2012年11月25日。在租赁期间届满后，蛟河红叶房地产开发有限公司应当向许某返还商铺。但蛟河红叶房地产开发有限公司却一直未向许某返还商铺，给许某造成经济损失。因蛟河红叶房地产开发有限公司与许某并未明确约定赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，蛟河红叶房地产开发有限公司未返还购房款，应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于许某要求蛟河红叶房地产开发有限公司按照前三年返租商铺的租金赔偿损失的请求，本院不予支持。 关于蛟河红叶房地产开发有限公司抗辩称许某的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解，因解除权系形成权，适用除斥期间，而不适用诉讼时效，且蛟河红叶房地产开发有限公司一直未向许某发出催告，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，许某行使的解除权一直未消灭，故对于蛟河红叶房地产开发有限公司的该项抗辩不予采信。关于蛟河红叶房地产开发有限公司抗辩许某变更诉讼请求超过期限的辩解，许某于2020年4月20日向本院提出变更诉讼请求申请，本院按照许某变更诉讼请求后重新确定举证期限，并于2020年5月9日重新开庭审理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，对于蛟河红叶房地产开发有限公司的该项抗辩不予采信。关于蛟河红叶房地产开发有限公司抗辩许某应当举证证明其已经交付了购买商铺的款项，因许某在庭审中提供了因购买三个商铺，蛟河红叶房地产开发有限公司而为其出具的收据，许某已经完成了举证责任，而蛟河红叶房地产开发有限公司并未提供证据证明自己未收到房款，在审理中亦未不要求对收据上的章的真实性进行鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对于蛟河红叶房地产开发有限公司的抗辩不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告许某与被告蛟河红叶房地产开发有限公司于2009年11月26日签订的三份《吉林伟基国贸中心商铺认购协议书》。 二、被告蛟河红叶房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即返还给原告许某购买商铺款320243元并赔偿损失（损失计算方式：以320243元为基数，自2012年11月26日至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告许某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3052元，由被告蛟河红叶房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  陈宝莲 二〇二〇年五月十三日 书记员  韩惠丹