山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4364号上诉人（原审被告）：程晓敏，女，1967年6月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张路，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊卿，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兴宏，男，1970年6月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：任志群，济南历城华泰法律服务所法律工作者。上诉人程晓敏因与被上诉人李兴宏房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初8618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。程晓敏上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为程晓敏向李兴宏支付租金55945元；二、本案一、二审的诉讼费用由李兴宏承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。原审法院在认定双方解除合同的时间上有误。程晓敏在经营所需的烟道被强行拆除后立即联系李兴宏协调处理相关事宜，但李兴宏未能有效解决，导致《商铺租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。程晓敏已于2019年9月15日起被迫停止营业，并搬离承租房屋。在搬离之前，程晓敏与李兴宏电话沟通过相关事宜，李兴宏认可自身责任并要求程晓敏搬离，并明确表明干到哪天房租交到哪天。搬离当日即2019年9月15日，程晓敏电话通知李兴宏到现场办理房屋交接，但李兴宏打电话给隔壁美食城经理询问现场情况，却拒不到现场办理交接手续。另外，2019年12月3日，济南信立高物业管理有限公司向程晓敏寄发的《催收物业费的函》中明确显示，程晓敏于2019年9月15日搬离涉案房屋。因此，可以认定程晓敏于2019年9月15日办理房屋交接手续，但李兴宏无正当理由拒绝办理，房租应支付至2019年9月15日共计75945元。另外，一审庭审中，程晓敏提交的证据《收到条》中明确显示，李兴宏已收到程晓敏交纳的押金2万元，且李兴宏未提交有效证据证明该押金已冲抵房租；既然一审法院判决双方解除《商铺租赁合同》，该押金可直接冲抵房租，因此，程晓敏应向李兴宏支付房租共计55945元。李兴宏辩称，一审判决正确，请求驳回程晓敏的上诉请求，维持一审判决。李兴宏向一审法院起诉请求：1.依法解除李兴宏与程晓敏签订的商铺租赁合同；2.责令程晓敏腾房并交付房屋；3.判令程晓敏支付所欠租金102968元，此租金是按每年616000元为标准，自2019年8月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至实际交付之日止的租金由人民法院判决；4.判令程晓敏支付李兴宏违约金5万元；5.本案诉讼费用由程晓敏负担。一审法院认定事实：济南市历城区华龙路1825号104的房屋所有权人为李兴宏，共有情况为单独所有，登记时间为2009年11月3日，房屋产权证号为济房权证历城字第116880号。2010年8月26日，李兴宏(甲方)与程晓敏(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，相关内容为：甲方出租的商铺位于历城区华龙路1825号，建筑面积374平方(详见租赁物平面图)；租期10年，自2011年2月1日至2021年2月1日；年租金(2011年2月1日到2016年2月1日，共计五年)每年一口价为53.5万元，租期满五年后房租递增，即2017年2月至2021年2月每年递增27000元，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，第一年为半年一次交纳房租，第二年起一年一次交纳全年的房租，以上价格不含房屋租赁税费；本合同一经签署，乙方即应提前一月交纳房租(另付两万元的租房押金)，合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话、物业等相关费用后，甲方即可退还乙方押金，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还或乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方予以追偿，并享有对乙方财产留置权；乙方必须依约缴纳租金及其它费用，如逾期视为违约，甲方有权收回房屋，解除合同；乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行，乙方造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状，不能恢复原状的予以赔偿；甲方在租赁期内有权对本合同约定期内设施使用情况进行检查，负责租赁房屋的结构性维修；本合同一经生效，除不可抗力外双方不得以任何理由违约，如违约，违约方应向另一方支付违约金5万元。合同签订后，李兴宏将涉案房屋交付程晓敏使用，程晓敏依约支付租金至2019年7月30日，李兴宏提交租金明细表及收据证实其主张，其中收据均载明交款单位为程晓敏(状元粥)。李兴宏于2010年9月6日收到程晓敏房屋租金及押金共计287500元，李兴宏出具收条一份，内容为：今收到现金贰拾捌万柒仟伍佰元整(￥287500元)，用途说明为嘉恒大厦租房款(此款含贰万元押金)，收款人为李兴宏。诉讼过程中，李兴宏申请对涉案商铺现状及未使用情况予以现场勘验，法庭工作人员于2019年10月29日对现场进行了勘验，确认程晓敏已从涉案房屋搬离。另查明，历城区齐润粥店于2010年10月10日注册，类型为个体工商，经营者为程树勇，经营场所为济南市历城区华龙路1825号104。有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于程晓敏主张烟道被拆，停止经营的事实。结合李兴宏出具的收据可以证明李兴宏对程晓敏租赁房屋经营粥铺是知晓的，李兴宏自签订合同时即2010年8月26日至提起诉讼时即2019年10月8日一直使用的手机号为13953189391，短信虽系案外人所发，但短信记录显示的手机号确系李兴宏在使用，经营所需烟道占用山东康凯餐饮管理有限公司的事宜李兴宏是知晓的，结合程晓敏提交的视频等证据材料可以证实程晓敏经营的粥铺烟道被拆，停止经营的事实。一审法院认为，李兴宏与程晓敏之间的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。合同签订后，李兴宏将涉案房屋交付程晓敏使用，现程晓敏经营的粥铺因烟道被拆，无法经营，合同目的无法实现，李兴宏于2019年10月8日提起诉讼亦要求解除合同，对李兴宏要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。双方解除合同意思表示一致的达成时间为2019年10月8日，考虑本案的实际，对李兴宏要求程晓敏支付自2019年8月1日至2019年10月8日期间的房屋租金116449元(616000元/年：365天×69天)的部分，依法予以支持，超出部分，不予支持。程晓敏辩称租金应计算至实际搬离时即2019年9月15日，李兴宏不认可，程晓敏亦未提交证据证实2019年9月15日通知了李兴宏，并进行了房屋交接，故对其辩称理由，不予采信。关于李兴宏要求程晓敏腾房并交付房屋的诉讼请求，程晓敏已搬离，现场勘验时李兴宏已经可以管理和支配房屋，故对其该项诉讼请求，依法不予支持。李兴宏主张因程晓敏未按约定期限缴纳租金需支付违约金5万元，双方在合同履行过程中已变更了一年一交的付款方式，结合本案的实际情况，对其该项诉讼请求，依法不予支持。程晓敏要求将未退还的房屋押金冲抵房租，双方在合同中已对押金的退还约定了条件，待条件成就时程晓敏可另行主张，不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除李兴宏与程晓敏于2010年8月26日签订的商铺租赁合同；二、程晓敏于判决生效之日起十日内支付李兴宏房屋租金116449元。三、驳回李兴宏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3414元，减半收取计1707元，由李兴宏负担430元，程晓敏负担1277元。本院二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于租赁合同解除时间及租赁费问题。虽然程晓敏因烟道被拆无法继续经营，于2019年9月15日搬离涉案房屋，但并未与李兴宏就房屋解除达成一致，也无证据证明其已将涉案房屋交付李兴宏，一审以李兴宏起诉解除合同的时间作为双方解除租赁合同的时间，并计算租赁费至2019年10月8日，并无不当。关于押金问题。租赁合同约定，“……合同终止，乙方（程晓敏）交清租金及水电、煤气、电话、物业等相关费用后，甲方（李兴宏）可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还或乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用……”，一审中，程晓敏未以反诉的形式主张押金的返还。二审中，双方对押金的交纳和返还存在争议，程晓敏未提交证据证明双方已经结清各项费用并就押金的返还达成一致，且李兴宏不同意返还押金，本院对押金问题不予处理。综上所述，程晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3414元，由上诉人程晓敏负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年五月十九日书记员  刘彤