西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初740号原告：杨宁，女，1984年11月2日出生，汉族，住西安市高陵区。被告：赵辉，男，1976年4月16日出生，汉族，住西安市高陵区。原告杨宁诉被告赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宁与被告赵辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨宁向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告于2019年5月23日签订的房屋租赁合同于2019年11月30日依法解除；2、判令被告向原告退还预付房屋租赁费8500元并支付违约金4250元，共计12750元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月23日签订了房屋租赁合同，约定由原告租赁坐落于西安市高陵区XX街XX号房屋的第四层用于经营托管机构，租赁期限为2019年9月1日至2021年8月31日，共计两年，租金为首某某17000元，第二年20000元，原告已按合同约定向被告支付了首某某房屋租赁费。合同中对租赁期间的有关费用也有明确约定，违约责任为如有一方违约，需要向守约方支付三个月租金作为违约金。2019年9月1日，原告托管机构正式投入使用，开学仅两周左右，陆续有家长反映孩子在托管处受到被告家人言语影响，更多家长反映托管机构环境恶劣有很浓煤烟味道，要与原告机构解除托管合同，造成原告利益严重受损，后据原告和被告核实，被告父母住在三楼，其父亲常年瘫痪在床，喜欢胡乱骂人大喊大叫，家中入秋开始烧煤取暖，家中经常浓烟四起。综上，原告的托管机构无法正常经营，学生陆续离开，被告曾向原告承诺，其出租的房子能保证培训机构的正常经营，但如今显然被告违约在先，无奈诉至法院，请判如所请。被告赵辉辩称，一、请求驳回原告的无理诉讼请求。依据：1.原告与被告于2019年5月23日签订的房屋租赁合同直到现在并没有解除，原合同依然有效，是否解除合同取决于双方当事人，与第三方无关；2.既然合同没有解除，那么原告的第二项诉讼请求就是非法的，更是无理的；3.本案的诉讼费由原告承担。二、原告的事实与理由更是捏造的、非法的。理由：1.原告在经营期间的收入情况与被告没有任何关系；2.原告说“被告父亲常年瘫痪在床，喜欢胡乱骂人大喊大叫，家中入秋开始烧煤取暖，家中经常浓烟四起”，以上是原告捏造的事情，并没有在原告与被告签订的房屋租赁合同写明属于被告的违约责任，这只是原告的单方面认同因为以上捏造事实被告违约；3.原告说“被告父亲常年瘫痪在床，喜欢胡乱骂人大喊大叫；被告家中入秋开始烧煤取暖，家中经常浓烟四起”，全为捏造事实，依据法律谁主张谁举证的原则，原告没有任何直接证据证明；4.原告在诉状上说：被告曾向原告承诺，其出租的房子能保证培训机构的正常经营，以上原告说法就是捏造事实。因为在原告、被告于2019年5月23日签订房屋租赁合同中并没有被告向原告所做这种承诺；5.原告民事诉状的本质是用捏造的事情和理由并企图给捏造的事情和理由披上一层合法的外衣从而达到侵犯被告合法权益的目的。综上所述原告的事实与理由捏造的，更是非法的，所以请合议庭驳回原告的无理诉讼请求。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告杨宁向法庭提交了如下证据以支持其诉讼请求：1.房屋租赁合同、高陵区食品经营登记表，证明被告提供的房屋用于学生托管，而且所使用房屋的合法用途。被告对该证据无异议。2.《解除合同通知书》、照片2张，证明原告要求解除合同，已提前通知了被告。被告称《解除合同通知书》其见到了，合同是双方当事人签订的合同，不是一方说怎样就怎样的问题，原告要求解除合同，是单方面，被告不同意解除。3.录音材料，证明被告父亲瘫痪在床，胡乱骂人、生炉子浓烟四起影响孩子的正常托管。被告对该证据不认可，称该证据来源不合法。4.视频资料，证明被告父亲经常性骂人。被告对该证据不予认可，称该视频里的人未到庭，不认可，旭东教育老板所说的话不符合客观实际，是其单方面认为。5.聊天截图，证明开学之后，因为被告父亲原因，接到家长投诉，影响原告的正常经营。被告对该证据不予认可，称该证据是原告与学生家长的微信截图，有很强的造假性、且家长未到庭，也没有证据佐证微信聊天记录的事实。6.图片，证明被告家生炉子。被告称照片属实，但为静态图片，并不能说明被告在生炉子。7.2019年12月4日录音，证明被告知道我们解除合同这件事，也承认了。被告对该证据不予认可，称该录音被告不知情，不合法，不能作为证据使用。没有对任何事情的确认，也没有时间、地点。被告赵辉向本院提交了《房屋租赁合同》，证明被告没有违约，原告单方陈述的解约理由不成立。原告对合同的真实性无异议，单称合同并未约定其不能提前解除合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月23日，原告杨宁与被告赵辉经协商签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告自建的位于西安市高陵区XX街XX号XX层房屋，用于学生教育和托管，租赁期限为2019年9月1日至2021年8月31日共两年，租金为第一年17000元，第二年20000元。合同第十一条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳三个月租金作为违约金”，双方对合同的解除未作约定。合同签订后，被告赵辉依约向原告交付了场地用于原告杨宁经营托管中心，原告杨宁也向被告支付了第一年度的租金共计17000元。2019年11月27日，原告杨宁向被告赵辉发出《解除合同通知书》，称因被告方原因影响托管中心无法正常经营，故提前解除租赁合同。庭审中，原告称其主张退还的租金8500元为已支付的17000元，扣减已使用三个月房租4250元及三个月房租的违约金4250元。被告赵辉称见到了《解除合同通知书》，但认为合同是双方当事人签订的合同，原告要求解除合同，是单方面，其不同意解除。2019年11月30日，原告从被告处搬离，并将房屋钥匙交还给了原告。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告杨宁从被告赵辉处租赁房屋用于学生教育和托管，并签订了《房屋租赁合同》，但合同中未约定解除的条件，在该合同的履行过程中，原告因被告方提供的场地影响托管中心无法正常经营，于2019年11月27日向被告赵辉发出《解除合同通知书》，并于2019年11月30日从被告处搬离，并交还了房屋钥匙。被告赵辉虽按照合同约定交付了租赁标的物，但原告在使用租赁场地时发现该场地环境达不到经营学生教育和托管的条件，即不能达成合同目的，原告以此为依据向被告发出《解除合同通知书》后将房屋交还被告，并自愿承担三个月的房租作为补偿，考虑到合同继续履行已不具备条件，故本院认可原、被告的《房屋租赁合同》自2019年11月30日解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告杨宁已向被告支付了一年期的房租17000元，其庭审中明确诉请退还的租金8500元为已支付首某某房租17000元，扣减已使用三个月房租4250元及三个月房租的违约金4250元，该请求合理合法，本院予以支持。因原告杨宁在租赁该房屋时经过实际勘查，对房屋条件已有明确的认知而仍达成合意，故其本人对合同目的不能实现也存在过错，现要求被告承担三个月房租的违约金4250元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告杨宁与被告赵辉于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告赵辉于本判决生效后十日内退还原告杨宁预付的房屋租金8500元；三、驳回原告杨宁的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费220元，减半收取110元，由被告赵辉负担，并于履行本判决书将其应承担部分一并支付原告杨宁。原告杨宁已预交220元，本院退付其110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  武祎峰二〇二〇年五月十九日书记员  龚小风1