文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初1395号原告：重庆宏西吉物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街6号。统一社会信用代码：915002435567863288。法定代表人:淳泽健,该公司总经理。委托诉讼代理人：罗军，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张方平，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：王朝弘，男，1984年9月26日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆宏西吉物业管理有限公司（以下简称宏西吉物业公司）诉被告王朝弘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告宏西吉物业公司的委托诉讼代理人罗军、张方平，被告王朝弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏西吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费8487.30元及违约金（违约金的计算方式：2013年8月至2019年11月每月分别以应缴物管费103.60元为基数，从该笔应缴费用产生之月的11日起按照每日千分之三计算至付清之日）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年4月25日签订《XXXX物业服务协议》，约定原告对被告在重庆宏西吉房地产开发有限公司购买的XX号楼XX号住宅物业和小区共有部分提供物业服务，物业费按所购房屋建筑面积计算，高层电梯房按1元/平方米/月计算，矮层非电梯房按0.8元/平方米/月计算。因XXXX属在建小区，原告便按高层电梯房0.79元/平方米/月收取，矮层非电梯住宅0.56元/平方米/月收取。每月10日以前缴纳，逾期按每日承担千分之三的违约金。迄今，被告王朝弘无故拖欠2013年8月至2019年11月物管费7873.70元、2013年6月至2019年11月公摊费613.60元。被告王朝弘作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和《XXXX物业服务协议》规定向原告缴纳物业管理费。为此，原告提起本案诉讼。被告王朝弘辩称，1.我的房屋一直在漏水，虽然修理好了一部分，但是原告之前承诺的补偿一直没有履行；2.小区的环境一直都不好，我在底楼不应当收取电梯费；3.我一直在和原告协商物业服务费，但都未果，2019年底我已经将房屋卖了。被告王朝弘系彭水苗族土家族自治县XX街道XX街XX小区XX楼负XX号房屋业主。2013年4月25日，被告王朝弘与原告宏西吉物业公司签订《XXXX物业服务协议》，将其位于XX小区XX号楼XX号房屋的物业服务委托给宏西吉物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为电梯高层（含电梯费）为1.20元/平方米/月、非电梯多层住宅1元/平方米/月，同时合同约定每月10日前缴纳当月物业服务费，未能按时缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。后宏西吉物业公司在XX小区提供物业服务至今，因该小区属在建小区，实际物业管理费收取金额为电梯高层（含电梯费）为0.79元/平方米/月、非电梯多层住宅0.56元/平方米/月。该小区已成立业主委员会。被告王朝弘位于XX小区XX号楼XX号房屋建筑面积131.08平方米，每月应交纳物业服务费103.55元。王朝弘未缴纳2013年8月至2019年11月期间的物业服务费7869.8元（103.55元/月×76个月）及2013年6月至2019年11月期间公摊费613.60元。原告于2019年11月11日在XX小区入口处张贴了催收公告，催告各业主在2019年11月25日前缴清物业服务欠费。被告王朝弘至本案法庭辩论终结前未交缴纳拖欠的物业服务费和公摊费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告宏西吉物业公司与被告王朝弘就其在XX小区的房屋签订物业服务合同，宏西吉物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，现宏西吉物业公司作为原告依据双方签订的物业服务合同进行起诉，符合法律规定，本院依法予以受理。被告王朝弘作为业主，也是物业服务合同相对人，应当依据合同约定向宏西吉物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告宏西吉物业公司书面催收后，被告王朝弘仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经认定，被告王朝弘应向原告宏西吉物业公司交纳2013年8月至2019年11月期间的物业服务费7869.8元。对于违约金问题，即《XXXX物业服务协议》中约定的滞纳金。本案中原告宏西吉物业公司主张按每日千分之三计算，因该标准过高，本院酌定按照每日万分之三计算。合同中约定每月物业服务费支付时间为当月10日前，故每月逾期之日应当从当月11日起，截止时间应当为付清之日止。具体计算方式如下表：            月份              本金              违约金标准              起始时间              截止时间                  2013.8              103.55元              日万分之三              2013.8.11              付清之日为止                  2013.9              103.55元              日万分之三              2013.9.11              付清之日为止                  2013.10              103.55元              日万分之三              2013.10.11              付清之日为止                  2013.11              103.55元              日万分之三              2013.11.11              付清之日为止                  2013.12              103.55元              日万分之三              2013.12.11              付清之日为止                  2014.1              103.55元              日万分之三              2014.1.11              付清之日为止                  2014.2              103.55元              日万分之三              2014.2.11              付清之日为止                  2014.3              103.55元              日万分之三              2014.3.11              付清之日为止                  2014.4              103.55元              日万分之三              2014.4.11              付清之日为止                  2014.5              103.55元              日万分之三              2014.5.11              付清之日为止                  2014.6              103.55元              日万分之三              2014.6.11              付清之日为止                  2014.7              103.55元              日万分之三              2014.7.11              付清之日为止                  2014.8              103.55元              日万分之三              2014.8.11              付清之日为止                  2014.9              103.55元              日万分之三              2014.9.11              付清之日为止                  2014.10              103.55元              日万分之三              2014.10.11              付清之日为止                  2014.11              103.55元              日万分之三              2014.11.11              付清之日为止                  2014.12              103.55元              日万分之三              2014.12.11              付清之日为止                  2015.1              103.55元              日万分之三              2015.1.11              付清之日为止                  2015.2              103.55元              日万分之三              2015.2.11              付清之日为止                  2015.3              103.55元              日万分之三              2015.3.11              付清之日为止                  2015.4              103.55元              日万分之三              2015.4.11              付清之日为止                  2015.5              103.55元              日万分之三              2015.5.11              付清之日为止                  2015.6              103.55元              日万分之三              2015.6.11              付清之日为止                  2015.7              103.55元              日万分之三              2015.7.11              付清之日为止                  2015.8              103.55元              日万分之三              2015.8.11              付清之日为止                  2015.9              103.55元              日万分之三              2015.9.11              付清之日为止                  2015.10              103.55元              日万分之三              2015.10.11              付清之日为止                  2015.11              103.55元              日万分之三              2015.11.11              付清之日为止                  2015.12              103.55元              日万分之三              2015.12.11              付清之日为止                  2016.1              103.55元              日万分之三              2016.1.11              付清之日为止                  2016.2              103.55元              日万分之三              2016.2.11              付清之日为止                  2016.3              103.55元              日万分之三              2016.3.11              付清之日为止                  2016.4              103.55元              日万分之三              2016.4.11              付清之日为止                  2016.5              103.55元              日万分之三              2016.5.11              付清之日为止                  2016.6              103.55元              日万分之三              2016.6.11              付清之日为止                  2016.7              103.55元              日万分之三              2016.7.11              付清之日为止                  2016.8              103.55元              日万分之三              2016.8.11              付清之日为止                  2016.9              103.55元              日万分之三              2016.9.11              付清之日为止                  2016.10              103.55元              日万分之三              2016.10.11              付清之日为止                  2016.11              103.55元              日万分之三              2016.11.11              付清之日为止                  2016.12              103.55元              日万分之三              2016.12.11              付清之日为止                  2017.1              103.55元              日万分之三              2017.1.11              付清之日为止                  2017.2              103.55元              日万分之三              2017.2.11              付清之日为止                  2017.3              103.55元              日万分之三              2017.3.11              付清之日为止                  2017.4              103.55元              日万分之三              2017.4.11              付清之日为止                  2017.5              103.55元              日万分之三              2017.5.11              付清之日为止                  2017.6              103.55元              日万分之三              2017.6.11              付清之日为止                  2017.7              103.55元              日万分之三              2017.7.11              付清之日为止                  2017.8              103.55元              日万分之三              2017.8.11              付清之日为止                  2017.9              103.55元              日万分之三              2017.9.11              付清之日为止                  2017.10              103.55元              日万分之三              2017.10.11              付清之日为止                  2017.11              103.55元              日万分之三              2017.11.11              付清之日为止                  2017.12              103.55元              日万分之三              2017.12.11              付清之日为止                  2018.1              103.55元              日万分之三              2018.1.11              付清之日为止                  2018.2              103.55元              日万分之三              2018.2.11              付清之日为止                  2018.3              103.55元              日万分之三              2018.3.11              付清之日为止                  2018.4              103.55元              日万分之三              2018.4.11              付清之日为止                  2018.5              103.55元              日万分之三              2018.5.11              付清之日为止                  2018.6              103.55元              日万分之三              2018.6.11              付清之日为止                  2018.7              103.55元              日万分之三              2018.7.11              付清之日为止                  2018.8              103.55元              日万分之三              2018.8.11              付清之日为止                  2018.9              103.55元              日万分之三              2018.9.11              付清之日为止                  2018.10              103.55元              日万分之三              2018.10.11              付清之日为止                  2018.11              103.55元              日万分之三              2018.11.11              付清之日为止                  2018.12              103.55元              日万分之三              2018.12.11              付清之日为止                  2019.1              103.55元              日万分之三              2019.1.11              付清之日为止                  2019.2              103.55元              日万分之三              2019.2.11              付清之日为止                  2019.3              103.55元              日万分之三              2019.3.11              付清之日为止                  2019.4              103.55元              日万分之三              2019.4.11              付清之日为止                  2019.5              103.55元              日万分之三              2019.5.11              付清之日为止                  2019.6              103.55元              日万分之三              2019.6.11              付清之日为止                  2019.7              103.55元              日万分之三              2019.7.11              付清之日为止                  2019.8              103.55元              日万分之三              2019.8.11              付清之日为止                  2019.9              103.55元              日万分之三              2019.9.11              付清之日为止                  2019.10              103.55元              日万分之三              2019.10.11              付清之日为止                  2019.11              103.55元              日万分之三              2019.11.11              付清之日为止      对于公摊费，因原、被告签订的《XXXX物业服务协议》约定二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。原告宏西吉物业公司已代替业主缴纳了公用水电费，故被告王朝弘应向原告宏西吉物业公司缴纳2013年6月至2019年11月期间公摊费613.60元。关于被告王朝弘提出原告未对物业管理服务事项尽到管理义务、底楼不应当收取电梯费的抗辩理由，本院认为，被告王朝弘提供的证据并不足以证明这一事实，且何为“符合要求的物业服务”本身即是一主观判断标准，物业服务在内容上即包括解决处理上述问题，也可说物业服务本身就是解决上述问题的过程，业主对此虽享有监督的权利，但并不能以存在问题而免除缴纳物业服务费的义务；同时，电梯费收取与否并不是按照其楼层位置来判断，而是按照其整幢房屋的性质断定，被告所在房屋属电梯房，故应当按照电梯房标准计算物业服务费。综上，对被告王朝弘提出的以上抗辩理由，本院均不予采纳。随着小区住宅楼的兴起，物业服务也深入到了业主的日常生活中。小区的安全、环境卫生、道路通畅、公共设施的维护需要的是全体业主和物业服务企业共同的努力；在物业服务与业主的需求出现冲突时，业主与物业公司应当共谋寻求解决之法，而非消极不作为对待。业主应当爱护公共设施，维护小区整洁，自觉缴纳物业服务费；物业服务企业应当加强员工培训，不断提升企业管理，提升物业服务满意度，给业主提供一个安全、舒适的住宅环境，最终形成良性互动的物业服务局面。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告王朝弘于本判决生效后三日内向原告重庆宏西吉物业管理有限公司支付XX小区XX号楼XX号房屋2013年8月至2019年11月的物业服务费7869.8元、2013年6月至2019年11月的公摊费613.60元，共计8483.40元，并支付违约金（违约金计算方式：2013年8月至2019年11月每月应缴费用均单独计算违约金，共计76笔违约金，每笔违约金分别以103.55元为基数，均按照每日万分之三的标准计算，从该笔应缴费用产生之月的11日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆宏西吉物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告重庆宏西吉物业管理有限公司已预交25元），减半收取为25元，由被告王朝弘负担。本判决为终审判决。审判员  陈栋良二〇二〇年五月十八日（院印）书记员  严 怡