陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终3362号上诉人（原审被告）：孙慧中，男，1974年4月20日出生，回族，个体户，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吴振宇，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭红，陕西科泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南永美，女，1968年5月23日出生，汉族，无业，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：苗丽梅，陕西道开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭力华，男，1986年9月25日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：苗丽梅，陕西道开律师事务所律师。上诉人孙慧中因与被上诉人南永美、郭力华房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初5275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙慧中上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回南永美、郭力华的诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由南永美、郭力华负担。事实和理由：一审对于租赁关系转移的受让主体及转让原因认定不清。涉案租赁合同与辛某某的租赁合同存在关联。原租赁关系已于2018年9月30日解除，一审认定该租赁关系存续不符合事实，当事人存在解除合意，当事人解除原租赁关系的事实有证据证实。双方已办理交接手续，涉案商铺一楼已由南永美、郭力华于2018年10月另行出租。2018年10月以后，南永美、郭力华对涉案二楼层商铺另行招租之间就占用事实达成新的租赁合意。一审未依法审查佘东华身份。一审拒绝证人出庭作证，程序违法。南永美、郭力华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。孙慧中在一审中多次补充证据，但是从未提交申请证人辛某某出庭作证的申请，孙慧中要求一审法官向辛某某发传票，无法律依据，一审程序合法。孙慧中上诉所述与一审答辩意见相互矛盾。一审答辩时，孙慧中称没有与其建立租赁关系，现又称涉案租赁合同是基于经营权的附随转让，双方合同关系已于2018年9月30日解除，并就10203室约300平米房屋达成新的合意。关于佘东华，非本案当事人，无需查明。孙慧中所称的2018年9月30日双方合同解除与事实不符，无证据佐证。其在一审中出示了调解书及调解笔录，调解笔录记载，2018年10月11日庭审时，孙慧中认可涉案房屋仍在使用。南永美、郭力华向一审法院起诉请求：判令解除其与孙慧中的房屋租赁合同，孙慧中返还租赁房屋；孙慧中清偿至2019年1月的下欠房屋租金430866.96元并清偿下欠房租至房屋腾交之日；孙慧中承担违约金21543.35元；诉讼费用由孙慧中负担。一审法院认定事实：2015年9月1日，南永美、郭力华（甲方）与郭某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位西安市于XX环“名流水晶宫”一、二层出租给乙方经营使用，二楼整体1797.52平方米，一楼97.78平方米，租赁期限自2015年9月1日至2023年9月30日，一楼月租金为136.5元/平方米，二楼月租金为52.5元/平方米，租金半年交纳一次，逾期未交乙方承担违约责任及违约金，违约金按逾期租金的5%计算，逾期45日仍未交纳租金，甲方有权终止合同。后郭某某将该合同的权利义务一并转让给孙慧中，各方未再签订书面合同。因孙慧中拖欠房屋租金，南永美、郭力华于2018年7月25日将孙慧中诉至一审法院，孙慧中在该案中承认其与南永美、郭力华的租赁关系属实，其自郭某某处受让涉案房屋并使用，后孙慧中就至2018年9月30日的下欠房屋租金与南永美、郭力华达成调解协议。审理中，孙慧中提交其与案外人辛某某签订的《房屋租赁合同》，显示辛某某将水晶宫二楼商铺1031.05平方米的商铺租赁给孙慧中。南永美、郭力华予以认可，但称该合同与涉案房屋无关，并提交《商品房买卖合同》三份，显示涉案房屋为西安市XX环与开元路交汇处的水晶宫大厦1幢1单元1层10109号、1幢1单元2层10203号、10204号房屋，孙慧中未对该证据提出异议。经询，孙慧中承认2018年9月30日之后的房屋租金再未支付，并提交照片二张，称其已将涉案房屋2层1797.52平方米、1层97.78平方米返还，南永美、郭力华不予认可，称孙慧中于2019年5月中旬将涉案部分房屋返还，现仅占用二楼10203室的300平方米房屋。经询，孙慧中承认房屋占用的现状，唯称剩余房屋于2018年9月交还，但未再就此提供相应证据，南永美、郭力华亦未明确房屋具体交还时间。南永美、郭力华明确其主张的房屋租金为，自2018年10月1日起计算至2019年1月31日的租金为430867.08元，其按照430866.96元主张，之后的房屋租金按照每月107716.77元计算至房屋腾交之日。南永美、郭力华明确其违约金的计算方法为，按欠付租金430866.96元的5%计算。另查，辛某某购买并出租给孙慧中的房屋为水晶宫大厦1幢1单元2层10201号、10202号房屋（面积分别为627.77平方米、403.28平方米）。一审法院认为，南永美、郭力华与孙慧中的租赁关系属实，南永美、郭力华依约向孙慧中交付了位于西安市XX环与开元路交汇处的水晶宫大厦1幢1单元1层10109号、1幢1单元2层10203号、10204号的涉案房屋，孙慧中理应按约支付相应租金，逾期不付，构成违约，现孙慧中已腾交除二楼10203室300平方米外的剩余房屋，已腾交房屋的租赁关系已实际解除，故现就南永美、郭力华与孙慧中关于二层10203室房屋的租赁关系予以解除，孙慧中应向南永美、郭力华腾交剩余涉案房屋。孙慧中自2018年10月1日起下欠租金未付，对已腾交房屋的时间孙慧中未举证证明，南永美、郭力华仅称于2019年5月中旬腾交，亦未明确该具体日期，故南永美、郭力华自2018年10月1日至2019年1月31日的租金按照430866.96元计算的主张合理合法，予以支持，后续租金酌情按每月107716.77元计算至2019年5月15日为377008.7元，以上两项合计807875.66元，并按每月15750元（52.5元/平方米×300平方米）自2019年5月16日计算至房屋腾交之日。孙慧中向辛某某租赁的房屋并非涉案房屋,其与辛某某的租赁关系与本案无关，故孙慧中的辩称缺乏事实及法律依据，不予采纳。孙慧中未按约付款存在违约，应承担相应的民事法律责任，南永美、郭力华主张的违约金计算方法亦无不妥，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告南永美、郭力华与被告孙慧中就位于西安市XX环与开元路交汇处的水晶宫大厦1幢1单元2层10203号房屋的租赁关系；二、被告孙慧中自本判决生效后十日内向原告南永美、郭力华腾交位于西安市XX环与开元路交汇处的水晶宫大厦1幢1单元2层10203号房屋；三、被告孙慧中自本判决生效后十日内向原告南永美、郭力华支付至2019年5月15日的租金807875.66元，并按每月15750元向原告南永美、郭力华支付租金至涉案剩余房屋腾交之日；四、被告孙慧中自本判决生效后十日内向原告南永美、郭力华支付违约金21543.35元；五、驳回原告的其余诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8086元（南永美、郭力华已预交），由孙慧中负担，与上款一并支付南永美、郭力华。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，南永美、郭力华与郭某某签订《房屋租赁合同》后，郭某某将该合同的权利义务一并转让给孙慧中，即南永美、郭力华与孙慧中形成了新的租赁合同关系。之后孙慧中使用涉案房屋，亦应按约支付租金。本案中，南永美、郭力华主张涉案房屋自2018年10月1日至房屋腾交之日的租金；孙慧中自认其于2018年9月30日之后再未支付房屋租金，但称其已于2018年10月1日交还除二楼300平方米以外的房屋。当事人对自己的主张，有责任提供证据。因孙慧中未提交充分的证据证明其腾交房屋的时间。故对其以上所称，依法不予采信。南永美、郭力华称孙慧中腾交房屋时间为2019年5月中旬，一审认定孙慧中欠付2018年10月1日至2019年1月31日租金430866.96元、2019年2月1日至2019年5月15日租金377008.7元，并确认2019年5月16日至剩余面积房屋腾交之日按照每月15750元计算租金，与法不悖，本院依法予以确认。因孙慧中长期拖欠租金，致使合同目的无法实现，故对南永美、郭力华主张解除租赁合同关系并要求孙慧中腾交10203号房屋的请求，依法应于支持。孙慧中亦应承当违约责任，而南永美、郭力华主张的违约金计算方法亦无不妥，应予以支持。孙慧中上诉称，本案与辛某某的租赁合同存在关联，根据一审中南永美、郭力华提交的《商品房买卖合同》可知，孙慧中与辛某某的租赁合同关系与本案并无关联，故孙慧中的上诉理由，无事实依据，不能成立。综上所述，孙慧中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18743元，由孙慧中负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年五月十三日法官助理     高喜平书 记 员  王  达  锐         1