广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终340号上诉人(原审原告、反诉被告)：韶关市浈江区****服务管理有限公司。住所地：广东省信德万汇广场三层B13号商铺。法定代表人：巫耀华，执行董事。委托诉讼代理人:唐黔生，广东韶信律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：黄薇，女，1987年4月3日出生，汉族，住广东省仁化县************。原审第三人：韶关市信德房地产有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区***63号信德万汇广场负一层A08号铺。法定代表人：黎某1。上诉人韶关市浈江区****服务管理有限公司（以下简称恩新公司）与上诉人黄薇、原审第三人韶关市信德房地产有限公司（以下简称信德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2019)粤0204民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。经各方当事人申请，本案由本院进行书面审理。本案现已审理终结。恩新公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持恩新公司一审的全部诉讼请求，并驳回黄薇全部反诉请求；2.一、二审全部诉讼费用由黄薇负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定《信德万汇广场3F商铺租赁合同》已于2019年4月29日解除属事实认定错误。1.黄薇于2019年4月29日向恩新公司提出《关于林小童餐厅退租以及租金解决申请》后，恩新公司的负责人虽在该申请上签字同意，但并未将该意见通知黄薇，该申请的回执也未送交黄薇，在一审的庭审中，黄薇也多次表示该申请的回复并不知情，该申请及回复并未实际履行。2.黄薇也未按照上述申请的时间即2019年5月1日起退租，及按申请约定时间缴交所欠缴的费用。根据《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十条“餐厅交付及收回的验收”第2项约定：验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当场提出。现黄薇无证据证明其已于申请承诺的时间将餐厅交回恩新公司。3.即使按一审法院认定的双方于2019年4月29日解除合同，但由于黄薇一直占用未退还场地，双方存在事实租赁，黄薇在占用期间也应支付相应的租金或场地占用费。（二）一审法院认为双方经协商一致解除合同没有对提前解除合同应当赔偿租金损失进行约定，而不支持恩新公司主张的30000元损失是错误的。1.该表中未约定，并不代表恩新公司放弃要求黄薇赔偿的权利，能否要求赔偿是合同约定的权利。2.该损失是指2019年5月后的租金损失，发生在2019年4月29日后，如黄薇在其申请时间退租，就不会发生后续的损失，故该申请对其后发生的损失也不具约束力。二、一审法院举证责任分配错误。一审法院认为双方合同已于2019年4月29日解除，且恩新公司没有提供充分证据证明黄薇还实际占用涉案商铺是举证责任分配错误。《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十条“餐厅交付及收回的验收”第2项明确约定：验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当场提出。现黄薇未提供充分证据证明其已向恩新公司交还商铺，并经双方人员验收，应由其承担“已退还商铺”举证不能的后果。三、一审法院对违约金进行调整缺乏法律依据。（一）《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十一条第3项明确约定：租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按当月费用总额的3%支付违约金给甲方。故违约金的起始时间应从乙方欠费之日起计，而非自2019年7月1日起计。（二）恩新公司明确提出要求计算至实际付清日止，一审法院判决计至判决确定履行之日止与恩新公司的请求不相符；且最高院及省高院关于“判决计算至判决确定履行之日止”还是“判决计算至实际付清之日止”在2017年已有统一规定及案例，均要求计至实际付清之日止，在判决时应统一为“判决计算至实际付清之日止”。（三）在一审庭审中黄薇自始自终未提及违约金约定过高的主张，根据法律规定，人民法院不能依职权主动调整违约金。一审法院调整违约金没有法律依据。四、由于《关于林小童餐厅退租以及租金解决申请》并未实际履行，黄薇未按约定缴交租金，恩新公司起诉要求解除合同，依约不应还保证金。五、一审法院要求恩新公司返还空调的判决违反了合同约定及法律规定。（一）根据《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十条餐馆交付及收回的验收第3项规定：乙方增加的餐馆附属设备、设施（低值易耗品除外）固定资产应及时复印清单书面告知甲方，租赁期满后也应如数交还甲方，不得拆除。根据该约定，对黄薇增加的空调，作为餐馆附属设备、设施，应交予甲方，不应退还。（二）即使空调需要退还给黄薇，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”恩新公司提起诉讼，要求解除双方合同，收回商铺，对于该商铺内的物品是恩新公司合法占有，且该法条中的“债务人的动产”并未区分是个人物品还是其它形式，只要符合“合法占有”的条件，债权人就有权行使留置权，故空调不应退还给黄薇。黄薇辩称，一、《关于林小童餐厅退租以及租金解决申请》已实际履行，一审法院认定恩新公司的负责人在该申请批准黄薇退出经营，是双方同意提前解除合同的真实意思，合理合法。二、黄薇已于2019年3月底电话通知恩新公司退出经营，并当面退还租铺及钥匙给恩新公司，协商退押金和减免管理费事宜。恩新公司利用其出租人的强势地位,拖到4月底强迫黄薇按其条件写书面申请报黎沛添批准。申请已经写明拖欠的租金、费用等，恩新公司在一审庭审期间又向法院变更及增加诉讼请求实属无理。三、恩新公司提出违约金的费率及计算时间，黄薇不存在违约行为。恩新公司没有履行职责，没有提供消防安全设施，管理混乱致使租户无法经营,造成黄薇亏损30多万元,恩新公司存在重大过失,构成严重违约，更应赔偿黄薇违约金及免除管理费，请求法院判令解除合同，按合同赔偿黄薇违约金及减免管理费。四、恩新公司胁迫、教唆黄薇签订两份性质不同的租赁合同，明显违反税收法规，以合法形式掩盖非法目的，实际就是偷逃国家税收，损害国家利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，所以合同无效。黄薇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄薇一审的全部反诉请求：双方签订的合同无效，退还50000元押金，2000元水电押金，退还11台空调机并驳回恩新公司全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费由恩新公司负担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，一审法院到韶关市浈江区**监督管理局调取的租赁合同和恩新公司提供给法院的租赁合同，当事人均是恩新公司和黄薇，截止日期相同（2020年12月31号）。区别是：给韶关市浈江区**监督管理局办理营业执照的租赁面积209.26平方米、合同月租金是10000元，而实际履行的合同租赁面积1119.37平方米，月租是0元、物业管理费10000元。因商铺租金综合税率是20%以上，而管理费税率是5%，合同零租金，实际就是偷逃国家税收15%以上，损害国家和社会公共利益，以合法形式掩盖偷逃国家税收的目的，所以合同无效。二、恩新公司不是信德万汇广场的业主，所以恩新公司无权收取押金。恩新公司为了骗取万汇广场业主的押金和偷逃国家税收，诱使多数商户签订这奇葩合同，制造各种事端迫使商户离场，后以商户违反合同为由不退还押金。恩新公司管理混乱，没有履行职责，未提供消防安全设施，逼使商户无法经营，恩新公司存在重大过失，请求法院判令解除合同。三、恩新公司提供证据欠费单2019年3月水费900元、4月水费252元、5月水费0元。众所周知当月水费次月交纳，5月份水费0元，证明黄薇4月份已退出经营。黄薇3月底电话通知恩新公司退出经营，当面交还商铺钥匙给恩新公司，协商退押金交纳管理费等事宜，恩新公司拖到4月底才要求黄薇按恩新公司的条件写书面申请报黎沛添批准。在恩新公司于2019年4月29日已经同意解除合同、黄薇已经退还商铺钥匙的情况下，恩新公司于2019年6月28日又向法院变更及增加诉讼请求，要求黄薇支付商铺的占用费实属无理。一审法院判决黄薇4月份交纳10000元管理费，1000元垃圾费有违事实。信德公司未向本院提交书面意见。恩新公司向一审法院起诉请求：1.黄薇支付所欠2019年3-6月租金、综合服务费、垃圾清运费、水费42652元，并自2019年7月起至黄薇实际退还涉案商铺之日止按每月10000元支付场地占用费，并按所欠金额自欠费之日起按日计收3%的违约金至实际付清日止；2.2019年5月31日解除双方于2018年7月1日签订的《租赁合同》；3.本案诉讼费用由黄薇负担；4.黄薇赔偿因提前解除租赁合同的租金损失30000元。黄薇向一审法院反诉请求：1.恩新公司退还黄薇2018年10月10日预交的商铺履约保证金50000元以及水电周转金2000元；2.恩新公司准许黄薇拆回经营餐厅时装在恩新公司商铺的11台空调；3.双方签订的《租赁合同》无效；4.本案诉讼费等费用由恩新公司负担。一审法院认定事实：信德公司是信德万汇广场三层D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10、D11、D12、D14、E01、E02、E03、E04、E05、E06、E07、E08、E09、E10号商铺的产权人。2018年6月，恩新公司将上述商铺交付给黄薇使用。2018年10月1日，恩新公司与黄薇签订一份《租赁合同》，约定乙方租用甲方场地，场地位于信德万汇广场三层E07、E08、E09、E10号商铺，面积约209.26平方米，月租金￥10000元。场地内一切照明设备、门、窗及装修等均属于甲方所有，因乙方租用营业所产生的水、电等费用由乙方自行支付，如乙方需要改或重新装修或增加的固定设施，未经甲方同意，乙方不得自行改变或增加用途。租赁期限：从2018年10月1日起至2020年12月31日止。2018年10月10日，恩新公司（发包方、甲方）与黄薇（承包方、乙方）签订一份《信德万汇广场3F商铺租赁合同》，约定甲方同意将信德万汇广场三层D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10、D11、D12、D14、E01、E02、E03、E04、E05、E06、E07、E08、E09、E10号商铺（下简称该餐馆）出租给乙方使用。该餐馆承租面积1118.37平方米，承租面积按该餐馆的建筑面积计算。租赁期限为2018年7月1日至2020年12月31日止。该餐馆的招牌名称是林小童会员餐厅，该餐馆用于经营中式餐饮用途。租金管理费按月结算，乙方在每月的第5日前如遇国家法定节假日顺延向甲方缴交当月租金管理费、化油池清理费及上月水电费等应缴费用，甲方确认款项到帐后通知乙方领取相关收据。租赁期内乙方每月应缴纳的租金如下：计租标准为￥0元/㎡/月，每月租金￥0元。乙方以一定的自有资金作为履约保证金，乙方缴纳履约保证金的额度为￥50000元，水费周转金为￥2000元。乙方应按时交纳税收及相关的费用，如不按时交纳费用引起的后果则由乙方全部承担责任。乙方须在每月5号前向甲方交纳当月物业管理费，并须遵守《前期物业服务协议》、《信德万汇广场物业管理规约》等各项规章制度的规定。租赁期内乙方每月应缴纳的物业管理费如下：2018年7月1日至2018年10月31日：每月物业管理费￥5000元；2018年11月1日至2020年12月31日：每月物业管理费￥10000元；乙方用水用电按月收取，水费按4.5元/吨收取，电费按1.1元/度收取。合同履行期间，水电费随市场价格调整而上下浮动。甲方按500元/月向乙方收取垃圾清运费用。化油池清理费用由乙方自行承担。本合同生效后具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除本合同，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回所承租给乙方的餐馆：（1）未经甲方书面同意，转租、转让该餐馆。（2）未经甲方书面同意，拆迁变动餐馆结构。（3）损害租赁的餐馆设施，甲方提出的合理期限内未修复的。（4）未经甲方书面同意，不得应用于餐馆以外的用途。（5）利用所租赁的餐馆进行非法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的费用，已经给甲方造成损失的。（7）拖欠租金逾期1个月未交纳的。在租赁期间，乙方有第九条第二款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回餐馆的经营权，乙方应按照合同总租金管理费的10%向甲方支付违约金。租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按当月费用总额的3%支付违约金给甲方。在租赁期间，未经甲方同意，乙方擅自退租的，甲方不予退还乙方缴纳的履约保证金，甲方有权中止合同并无需向乙方支付任何费用。同日，黄薇向恩新公司支付了商铺履约保证金50000元、水电周转金2000元。2018年10月18日，黄薇用位于信德万汇广场三层E07、E08、E09、E10号商铺在市场监督管理局登记成立浈江区城市农夫餐饮店。2019年4月29日，黄薇向恩新公司递交一份《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》，内容为：因朋友投资餐厅资金失约不到位，导致我们资金链断裂。现申请林小童店面于2019年5月1号开始退租。由于林小童店面尚欠3月份租金10000元、4月份租金10000元、3月份水费900元、3月份垃圾清理费500元、4月份水费252元、4月份垃圾清理费500元，合计22152元。现申请5月份15号归还所欠22152元当中10000元，6月份15日归还所欠金额尾款12152元，共计两个月还清。对于我们所造成的不便之处，我们深感抱歉，同时也申请给予批准。恩新公司的相关工作人员于当天在上述申请签注“同意申请”。2019年5月8日，浈江区城市农夫餐饮店被登记注销，注销原因为经营不善，亏损。恩新公司认为黄薇拖欠租金、综合服务费、垃圾清运费、水费，故提起本案诉讼。黄薇则认为双方租赁合同无效，遂提起反诉。一审诉讼过程中，恩新公司提供一份其作为承租方（乙方）与信德公司（租方、甲方）于2016年6月29日签订的《信德万汇广场商铺租赁合同》，内容为甲方将位于信德万汇广场2F、3F、4F的整层商铺租赁给乙方。甲方对所出租的商铺具有合法产权，甲方同意授权乙方转租权利。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积20477.16平方米。租赁期4年6个月，自2016年7月1日至2020年12月31日止。乙方支付给甲方每月租金总额为￥33800元。提供一份第三人出具的《证明》，内容为兹有位于韶关市浈江区***的信德•万汇广场，由信德公司委托恩新公司对该市场进行管理及分租管理与租户签订合同。委托期限从2016年5月1日至2020年12月31日。信德公司不认可上述《信德万汇广场商铺租赁合同》、《证明》，认为是相关人员的个人行为，涉嫌职务侵占，公司曾于2018年1月5日向韶关市公安局浈江分局报案，但韶关市公安局浈江区分局于2019年2月20日以因其他法律规定免于追究刑事责任，决定撤销案件。一审庭审中，黄薇明确还有11台空调（7台ET天花吊顶5匹冷暖空调、4台美的2匹挂式冷暖空调）留在涉案商铺内，恩新公司应准许黄薇拆回。恩新公司对此表示不同意，双方合同没有约定，且其有留置权，至于具体数量庭后核实后书面答复，但恩新公司并未按照要求予以答复。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。围绕恩新公司的诉讼请求以及黄薇的反诉请求，该院对当事人的争议焦点分析认定如下：一、关于恩新公司与黄薇签订的《信德万汇广场3F商铺租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，《信德万汇广场3F商铺租赁合同》由恩新公司与黄薇自愿签订，双方此后分别按约履行了交付商铺、支付费用等相应义务，且恩新公司能够提供《信德万汇广场商铺租赁合同》、《证明》证实作为产权人的信德公司同意其转租涉案商铺，虽信德公司在庭审中明确表示对于恩新公司与黄薇之间的租赁事宜并不知情，其不承认恩新公司与黄薇之间的租赁合同，但根据《最高人民法院》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，现信德公司并没有依法主张认定《信德万汇广场3F商铺租赁合同》无效，故作为次承租人的黄薇主张认定合同无效，依据不足，该院对此不予认定。二、关于《信德万汇广场3F商铺租赁合同》是否已解除以及黄薇是否应当赔偿提前解除合同的租金损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”虽黄薇主张其已于2019年3月底提出退出经营，但并未提供充分证据予以佐证，结合黄薇自身提供的《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》显示，黄薇于2019年4月29日向恩新公司提出申请，表示2019年5月1日开始退租，恩新公司当天对此表示同意，应视为当事人协商一致，解除合同，故该院认定《信德万汇广场3F商铺租合同》已于2019年4月29日解除。鉴于双方经协商一致解除合同，且合同中并没有对提前解除合同应当赔偿租金损失进行约定，故恩新公司主张要求黄薇赔偿租金损失30000元，依据不足，该院不予支持。三、关于黄薇还应支付的具体费用及金额的问题。鉴于双方签订的《信德万汇广场3F商铺租赁合同》已于2019年4月29日解除，且恩新公司没有提供充分证据证明黄薇还实际占用涉案商铺，故黄薇还需按照《租赁合同》、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》、《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》的约定向恩新公司支付2019年3月份至4月份的租金20000元、2019年3月份至4月份的水费1152元、2019年3月份至4月份的垃圾清理费1000元，合计22152元。对恩新公司超出部分的主张，该院不予支持。四、关于违约金的问题。虽双方在《信德万汇广场3F商铺租赁合同》中有“租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按当月费用总额的3%支付违约金给甲方”的约定，但过分高于造成的损失，该院对违约金予以适当调整，恩新公司主张的违约金应自2019年7月1日起按年利率24%计算至判决确定履行之日止为宜。五、关于恩新公司是否应当退还履约保证金和水电周转金的问题。由于双方协商解除合同，并不属于黄薇擅自退租，故根据合同约定，恩新公司应当将履约保证金50000元、水电周转金2000元返还给黄薇。六、关于空调的返还问题。《最高人民法院》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。本案中，涉案空调由黄薇加装于涉案商铺，属其个人财产，现双方已于2019年4月29日解除合同，故涉案的相关空调并不属于可留置的动产，恩新公司理应准许黄薇拆回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《最高人民法院》第十条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月21日作出（2019）粤0204民初1252号民事判决：一、韶关市浈江区****服务管理有限公司与黄薇签订的《信德万汇广场3F商铺租赁合同》已于2019年4月29日解除；二、黄薇应于判决生效后五日内支付租金、水费、垃圾清理费合计22152元及违约金（违约金自2019年7月1日起，按年利率24%计算至判决确定履行之日止）给韶关市浈江区****服务管理有限公司；三、韶关市浈江区****服务管理有限公司应于判决生效后五日内返还商铺履约保证金、水电周转金合计52000元给黄薇；四、韶关市浈江区****服务管理有限公司应于判决生效后五日内协助黄薇拆除涉案商铺内的相关空调；五、驳回韶关市浈江区****服务管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回黄薇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，反诉费800元，合计2464元，由恩新公司负担2110元，由黄薇负担354元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十条第3点约定：“乙方应于租赁期满后，将租赁餐馆及附属设备、设施（低值易耗品除外）如数交还给甲方。乙方增加的餐馆附属设备、设施（低值易耗品除外）固定资产应及时复印清单书面告知甲方，租赁期满后也应如数交还给甲方，不得拆除。”恩新公司于一审期间提交的《截止2019年5月23日欠费情况》中显示黄薇在2019年5月水费欠费0元。至于商铺的交还时间，黄薇主张2019年3月底通知恩新公司退出经营，当面交还商铺钥匙给恩新公司（恩新公司没有出具任何收据），协商退押金及交纳管理费等事宜，恩新公司拖到4月底才要求黄薇按其条件书写申请报批。恩新公司则主张黄薇一直未返还钥匙、电费卡、煤气卡等，黄薇仍在占用该商铺。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕恩新公司、黄薇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、《租赁合同》、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》是否有效。二、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》何时解除。三、黄薇应否赔偿提前解除合同的租金损失。四、黄薇应否支付占用费。五、一审法院对违约金的认定是否正确。六、恩新公司应否退还保证金。七、黄薇是否有权拆除涉案商铺内的空调。一、关于《租赁合同》、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》是否有效的问题。黄薇认为其与恩新公司签订阴阳合同，以合法形式掩盖偷逃国家税收的目的，因此《信德万汇广场3F商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效。对于该上诉理由，本院认为，以合法形式掩盖非法目的指的是以一个合法的合同目的掩盖另一个非法的合同目的。本案双方当事人签订两份合同的首要目的在于缔结房屋租赁合同关系，恩新公司提供租赁物，黄薇按照租赁合同约定的价格支付对价，并不属于非法的合同目的。房租价金条款虽系房屋租赁合同的核心条款，且根据一审审理查明的事实可知，恩新公司确实怀有通过收取房租方式及表述（以物业管理费取代租金）来规避房屋租赁税金缴纳的意图。但该情形的存在不会导致《租赁合同》、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》的整体无效，仅是租金应按照两份合同的约定综合认定为2018年7月1日至2018年10月31日每月5000元，2018年11月1日至2020年12月31日每月10000元。至于恩新公司是否存在规避税收、不缴或者少缴税款的行为，应当由有关职能部门进行查处。因此，《租赁合同》、《信德万汇广场3F商铺租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的可据以认定合同无效的法定情形，一审法院认定合同有效并无不当，本院予以认可。二、关于《信德万汇广场3F商铺租赁合同》何时解除的问题。对于《信德万汇广场3F商铺租赁合同》的解除，黄薇与恩新公司已经进行了协商。黄薇已于2019年4月29日向恩新公司提交了《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》，同日，恩新公司的工作人员亦在该申请上批注“同意申请”，双方对于合同的解除已经达成一致意见。虽然恩新公司批准同意后并未将其批准后的《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》送达给黄薇，但恩新公司亦未向黄薇提出新的解除合同的条件、要求，或发出不同意解除合同、要求继续履行合的函件等，黄薇有理由相信恩新公司已经同意其提交的《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审法院认定《信德万汇广场3F商铺租赁合同》于2019年4月29日解除，于法有据，本院予以认同。三、关于黄薇应否赔偿提前解除合同的租金损失的问题。如前所述，黄薇与恩新公司是协商一致解除合同，并非黄薇单方违约提前解除合同，且《租赁合同》及《信德万汇广场3F商铺租赁合同》并未约定提前解除合同应承担相应的赔偿，故一审法院对恩新公司该项诉求予以驳回，并无不当，本院予以维持。四、关于黄薇应否支付占用费的问题。黄薇自述于2019年3月底已经交回了商铺钥匙等，但并未提交证据予以证实，且恩新公司对此不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，黄薇应承担举证不能的法律后果。虽然黄薇未提供证据证明其于2019年3月底交还了商铺钥匙，但从恩新公司提交的《截止2019年5月23日欠费情况》可以明确2019年5月涉案商铺欠交水费0元，也就是说2019年4月涉案商铺就已经停止经营。且从《租赁合同》的约定可知商铺内的装修、设备属恩新公司所有，黄薇解除租赁合同搬离时，无需搬走台凳，不影响恩新公司重新租赁涉案商铺。在此情况下，作为出租方的恩新公司不应任由商铺大门被锁，而应积极采取相应的措施减少损失，可以向黄薇发出书面函件要求交还钥匙，或在公证机关的见证下开锁对商铺内物品进行清点，录制视频固定现场证据等，尽快将商铺重新出租。综上，在黄薇未提交证据证明其交还了商铺钥匙，恩新公司对于商铺被锁亦未采取积极措施减少扩大的损失的情况，本院酌情支持两个月的占用费，黄薇应向恩新公司支付20000元场地占用费，对于恩新公司超出该期间的占用费的请求，不予支持。五、关于一审法院对违约金的认定是否正确的问题。《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十一条第3点约定“租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按当月费用总额的3%支付违约金给甲方”，按月折算，则是按当月费用总额90%的计算违约金，黄薇欠付22152元，如按照合同约定的违约金标准计算，仅一个月黄薇就应支付19936.8元的违约金。从违约金的性质而言，违约金应兼顾平衡惩罚性和补偿性。违约金是对不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方的一种惩罚方式，以补偿守约方因此遭受的损失。违约金制度有助于激励合同各方当事人及时全面履行合同义务，顺利实现合同目的。违约金应兼顾公平原则。公平是民法最根本的价值追求，公平原则是民商事活动应当遵循的基本原则之一，是人们在追求利益平衡时的价值准则和价值理念。在本案中，《信德万汇广场3F商铺租赁合同》虽然约定“每逾期一天，则应按当月费用总额的3%支付违约金给甲方”，但截止恩新公司起诉时，黄薇仅欠2个月租金、综合服务费等合计22152元未支付，且该欠付租金的行为并未给恩新公司造成其他损失。黄薇主张其不构成违约，不应支付违约金，在此情况下，若还要求黄薇对违约金过高提出抗辩，就等于要求黄薇自认存在违约行为，这与人之常情相悖。如果严格依据合同约定，将使黄薇承担过重的惩罚性责任，而恩新公司获得超额利益，严重悖离了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷，有违社会公平正义观念。基于此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，一审法院根据公平原则，并兼顾合同履行情况将违约金进行调整，有效的平衡了双方当事人的利益，本院予以维持。但对该违约金仅支持至判决确定的履行之日止的认定有误，应计至黄薇给付之日止，本院对此予以纠正。至于违约金的起算时间，因为《关于林小童餐厅店面退租以及租金解决申请》中明确所欠的22152元两个月还清，店铺于2019年5月1日开始退租，故一审法院从2019年7月1日开始计算违约金具有事实依据，本院亦予认同。六、关于恩新公司应否退还保证金的问题。由于双方是协商一致解除合同，并不属于黄薇擅自违反合同约定提前解除合同，故，一审法院判决恩新公司应当将履约保证金50000元、水电周转金2000元返还给黄薇并无不当，本院亦予认可。七、关于黄薇是否有权拆除涉案商铺内的空调的问题。黄薇与恩新公司签订的《信德万汇广场3F商铺租赁合同》第十条第3点已经明确约定“乙方增加的餐馆附属设备、设施（低值易耗品除外）固定资产应及时复印清单书面告知甲方，租赁期满后也应如数交还给甲方，不得拆除。”，但该约定是合同正常期满后的情形，本案是双方协商一致提前解除合同，不属于合同正常期满解除的情形。故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，判决恩新公司协助黄薇拆除空调，具有法律依据，本院予以维持。至于恩新公司所提其享有对空调的留置权问题，留置权是法定担保物权，留置权的功能是为了担保债权的实现，在债务人到期不履行债务时，债权人有权留置其占有的债务人的动产，在满足一定条件的情况下，可以就留置物变价并就变价所得价款优先受偿。黄薇在涉案商铺加装空调，是为了餐厅的正常运营，并不是作为债权的担保，因此，本案不适用《中华人民共和国物权法》第二百三十条:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”的规定，本院对恩新公司该主张不予支持。综上所述，黄薇的上诉不能成立，应予驳回；恩新公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第五十二条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1252号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1252号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1252号民事判决第二项为：黄薇应于本判决生效后十日内支付租金、水费、垃圾清理费合计22152元及违约金（违约金自2019年7月1日起，按年利率24%计算至黄薇支付之日止）给韶关市浈江区****服务管理有限公司；四、黄薇应于本判决生效后十日至支付占用费20000元给韶关市浈江区****服务管理有限公司；五、驳回韶关市浈江区****服务管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回黄薇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元，由韶关市浈江区****服务管理有限公司负担2064元，黄薇负担400元。二审案件受理费3064元，由韶关市浈江区****服务管理有限公司负担2564元，黄薇负担500元。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 李 罡审判员 梁晓芳二〇二〇年五月八日书记员 陈 灿