广东省梅州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤14执复5号 复议申请人(申请保全人):李苑英，女，汉族。 委托代理人：黎伟杰，广东省义致律师事务所律师。 被申请保全人：梅州市明景阳房地产开发有限公司，地址：广东省梅州市蕉岭县。 法定代表人：张景川。 被申请保全人：梅州市桂岭迎宾馆，地址：梅州市蕉岭县蕉城镇中华大道侧第一、二地块。 法定代表人：张景川。 被申请保全人：张景川，男，汉族。 复议申请人李苑英不服广东省梅州市梅县区人民法院(2020)粤1403执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 梅县区人民法院（下简称梅县区法院）在执行申请保全人李苑英与被申请保全人梅州市明景阳房地产开发有限公司、张景川、梅州市桂岭迎宾馆民间借贷纠纷保全一案中，被申请保全人梅州市明景阳房地产开发有限公司、张景川、梅州市桂岭迎宾馆于2020年3月11日向梅县区法院提出书面执行异议申请，请求法院解除对梅州市桂岭迎宾馆名下的位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号超标的查封措施。 梅县区法院查明，梅县区法院2020年1月7日作出（2020）粤1403民初43号民事裁定：一、查封被申请保全人梅州市明景阳房地产开发有限公司名下的位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第二十一层的房地产。二、查封被申请保全人梅州市桂岭迎宾馆名下的位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号【不动产权证号：粤（2016）蕉岭县不动产权第000XXXX号】。查封金额以1110万元为限，查封期限三年。上述财产于2020年1月13日保全完毕。梅州市明景阳房地产开发有限公司、张景川、梅州市桂岭迎宾馆认为查封的蕉岭县蕉城镇景川酒店第二十一层及蕉岭县蕉城镇碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号房产合计总价值约1.3亿元，一方面存在超标的查封行为，另一方面，该查封将严重影响企业经营(贷款到期转贷)。并向法院提供位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区的蕉岭县蕉城镇景川长寿酒店第六层，作为其他等价担保财产，请求变更保全标的物。并提供以下证据：1、信德评估公司出具的关于梅州市明景阳房地产开发有限公司位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第十九层、第二十层房地产的评估报告；2、广东广厦土地房地产估价有限公司出具的关于梅州市桂岭迎宾馆名下的位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号的房地产抵押估价报告；3、蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第六层、第二十一层房产证及档案信息表；4、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的关于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第六层、第二十一层价值报告；5、一般抵押权登记审批单。信德评估公司出具的关于梅州市明景阳房地产开发有限公司位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第十九层、第二十层房地产的评估报告，该报告估价结果中总价为1127.6万元；广东广厦土地房地产估价有限公司出具的关于梅州市桂岭迎宾馆名下的位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号的房地产抵押估价报告，该报告对该房产的估价结果为108273200元；深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的关于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第六层、第二十一层价值报告对房产的评估总价结果为2199.23万元。 梅县区法院认为，查封被执行人的财产，以其价额足以清偿文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封。现所查封异议人的标的约为11282万元，减去其向兴宁农信社贷款的5800万元，还剩余5000余万，属明显超过标的额查封。另被申请保全人有多项财产可供保全的，在确保实现保全目的的情况下，应优先保全对被申请保全人生产经营影响较小的财产。对被申请保全人生产经营必需的财产，在有其他财产可供保全的情况下一般不予保全，最大限度减少保全措施对生产经营的影响。为不影响异议人的企业经营生产，又能保证判决的执行，其愿意提供蕉岭县蕉城镇景川长寿酒店第六层和第二十一层的房产给予法院保全查封，异议人梅州市明景阳房地产开发有限公司、张景川、梅州市桂岭迎宾馆提出异议请求符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释第一百六十七条规定》、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条、第二十五条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押财产的规定》第二十一条及《广东省高级人民法院关于保护民营企业合法权益规范财产保全工作的若干意见》第五条、第六条、第七条的规定，裁定：一、解除对异议人梅州市桂岭迎宾馆名下的位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号【不动产权证号：粤（2016）蕉岭县不动产权第000XXXX号】的查封。二、查封异议人梅州市明景阳房地产开发有限公司名下的位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第六层的房地产。查封金额以1100万元为限，查封期限三年。 复议申请人李苑英向本院申请复议称：一、申请保全人申请查封的财产没有超标的查封，查封的财产不存在影响被查封人正常生产、生活、经营的情况。对于是否超标的查封，还应综合考虑主债权以及利息、违约金、赔偿金及其他支出的合理费用。被查封的凤凰酒店已办理了抵押贷款，且过户所需税费达2000万元。申请人提供的反担保财产是属于烂尾楼，不具有与申请查封人债权相对应的价值。二、被查封人提供的蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第十九层、第二十层房产的《房地产抵押估价报告》、蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号房产的《房地产抵押估价报告》存在虚假评估、重大瑕疵。请求复议撤销梅县区法院作出的(2020)粤1403执异3号执行裁定。 梅州市明景阳房地产开发有限公司、梅州市桂岭迎宾馆、张景川答辩称：景川酒店第二十一层及蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号房产合计总价值约1.3亿元，以复议申请人起诉主张借款标的1000万元，明显价值差距巨大。若将保持继续查封，将严重影响答辩人的企业经营、融资等，不利于企业稳定发展。其次，答辩请求置换下来的迎宾馆房产，复议申请人也承认已向金融机构贷款设立担保抵押，又被继续查封，将严重影响答辩人企业贷款转贷，造成答辩人更大债务逾期，导致答辩人经营风险增加。诉讼保全查封不比生效判决的执行查封。根据2019年7月14日广东省高级人民法院印发的粤高法【2019】93号《广东省高级人民法院关于保护民营企业合法权益规范财产保全工作的若干意见》的通知第五条严禁超范围超标的保全，第六条尽可能减少对生产经营影响。请求维持梅县区人民法院原裁定。 梅县区法院查明认定的事实本院予以认可。另查明，广东信德评估公司出具的关于梅州市明景阳房地产开发有限公司位于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第十九层、第二十层房地产的评估报告，出具日期为2018年8月8日；深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的关于蕉岭县××城镇福星大道以南××区景川酒店第六层、第二十一层价值报告为《房地产预估报告》。 本院认为，人民法院对债务人的财产采取保全措施，旨在确保债权人债权的实现，确保实际变价处分时，债权能够得以足额受偿。（2020）粤1403民初43号民事裁定查封被申请人位于蕉岭县××××大道北碧桂园翡翠湾凤凰酒店7号，查封金额以1100万元为限，目的是遏制债务人转移财产，使债权人债权得到实现。为避免损害债务人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”整体查封酒店亦符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“除外”的情形，查封后不影响被申请保全人酒店的正常经营。被申请保全人提出的评估报告、预估报告，系单方委托或已超出有效期，难于作为判定是否超标的查封依据及可等值置换保全依据。 综上所述，梅县区法院适用法律不当，结果应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项之规定，裁定如下： 一、撤销梅县区法院(2020)粤1403执异3号执行裁定； 二、维持梅县区法院2020年1月7日作出的（2020）粤1403民初43号民事裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 慧 审判员 杨 平 审判员 侯秀平 二〇二〇年五月九日 法官助理钟予昕 书记员吴丽珠