重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2135号上诉人（原审原告）：明霞，女，1978年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹文平，男，1973年9月13日出生，汉族，住重庆市梁平区。上诉人明霞因与被上诉人邹文平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初25094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月6日进行了询问。上诉人明霞的委托诉讼代理人李洪涛到庭参加了询问。被上诉人邹文平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明霞上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判为“被告向原告支付房屋占用损失，并付至交付房屋给原告时止（其中2019年8月11日至2019年11月30日之前的房屋占用标准按照每日533元计算，2019年12月1日之后按照每日560元计算”；2．被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1．被上诉人将案涉房屋上锁，上诉人无法进入；2．一审未考虑合同履行实际情况，直接认定解除合同通知到达之日之后的损失全部为上诉人，太过武断。邹文平未发表答辩意见。明霞向一审法院起诉请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除，被告立即交还重庆市财富大道财富中心A座26-1号房屋给原告；2。被告向原告支付拖欠2019年6月2日至2019年8月10日的租金37333元，并按照月息2%支付资金占用损失；3．被告向原告支付房屋占用损失至交付房屋时止，其中2019年8月11日至2019年11月30日之前按照533元/日计算，2019年12月1日之后按照560元/日计算；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）、重庆市博茂房地产经纪有限责任公司为丙方（经纪方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方地址：重庆市梁平县，本合同在履行过程中，所有相关法律文件及通知，以特快专递的形式邮寄至甲、乙、丙三方以上确认地址即视为送达；第一条，甲方所出租房屋坐落地址重庆市财富大道财富中心Ａ座26-1，建筑面积316.15平方米，租赁用途为办公；第二条，租赁期限共36个月，自2018年12月1日自2021年11月30日止，甲方应在2018年11月16日将该房屋交付乙方；第三条，该房屋首年租期的每月租金16000元，自第2年起，租金逐年递增5%，即2019年12月1日至2020年11月30日为16800元，2020年12月1日至2021年11月30日为17640元；租金按季度为一期支付，实行先交租金后使用的方式，乙方应提前15日支付下一期的租金；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应向甲方支付16000元作为押金，本合同期满之日，在乙方未人为损坏该房屋及配套设施，且结清所有费用后，甲方予以全部不计息退还；第五条，1．甲、乙双方应按本合同约定的时间交付房屋和租金，每逾期一天，违约方应按月租金的3%向守约方支付违约金，逾期10天仍不履行的，守约方有权终止合同；2．在租赁期内，乙方提前退租，甲方有权不予退还乙方所交押金及剩余租金；3．租赁期内乙方逾期交纳水、电、天然气、有线电视、网络、电话、物业管理等有关费用达2个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并可向乙方追收有关费用，乙方须承担因此而造成的一切后果，同时甲方有权终止合同；5．租赁期满，乙方须立即交还房屋，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了押金16000元和部分房租。原告称，2019年6月2日起的房租被告未支付。2019年8月8日，原告向被告合同载明的地址邮寄《律师函》，载明：你应当于2019年5月16日支付2019年6月2日至9月1日的租金，但截本函发出时，你仍拖欠租金拒不支付，现正式通知你：一、原告正式解除与你签订的《房屋租赁合同》，你在收到本函件后立即将租赁房屋归还给原告；二、请你立即支付拖欠原告的租金，并支付相应违约金。该律师函于2019年8月10日被拒收，于2019年8月11日退回。庭审中，原告称，押金可在本案应付款中进行抵扣；案涉房屋现在空置中，屋内有办公用品、电脑等，不清楚被告是什么时候搬走的；诉请的资金占用损失是逾期支付租金的违约金的意思，按照合同约定自行将标准调整为月息2%。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。关于解除合同、交还房屋。被告作为租金的给付方，应对其已支付租金承担举证责任，现被告未对此进行举证，故一审法院依法采信原告所称被告欠付2019年6月2日起的租金的事实，被告逾期支付租金超过10天，原告按约有权解除合同。原告于2019年8月8日向被告邮寄的《律师函》具有解除合同的效力，2019年8月10日该函件邮寄至被告处，被告拒收，视为送达，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除。合同解除后，被告应将租赁房屋返还给原告方，故原告诉请确认《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除，被告返还重庆市财富大道财富中心A座26-1号房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于租金及违约金。2019年6月2日至2019年8月10日的租金16000元/月×2.3个月=36800元，被告应在2019年5月16日支付，被告逾期支付的，按照合同约定，还应每逾期一天按月租金的3%支付违约金，原告自行调整违约金的计算方式为按月息2%计算，一审法院予以认可。租金用押金16000元抵扣后，被告还应向原告支付租金20800元，并以20800元为基数，从2019年5月17日起至付清至日止，按照月息2%向原告支付违约金。关于房屋占用损失。合同约定，租赁期满，乙方须立即交还房屋，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置。《房屋租赁合同》已于2019年8月10日解除，案涉房屋内也无人办公，按约原告具有收回房屋处置屋内物品的权利，且原告也具有防止损失扩大的义务，原告未及时采取措施收回房屋，合同解除后产生的房屋占用损失属于扩大损失，其要求被告承担该损失的诉讼请求一审法院不予支持。被告邹文平无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告明霞与被告邹文平签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除；二、被告邹文平于本判决生效后立即支付原告明霞2019年6月2日至2019年8月10日的租金20800元，并以20800元为基数，从2019年5月17日起至付清至日止，按照月息2%向原告支付违约金；三、驳回原告明霞的其他诉讼请求。如果被告邹文平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，减半收取3950元，由被告邹文平负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，虽然案涉租赁合同解除后，明霞认为并未拿到案涉房屋的钥匙，未立即收回房屋，加之其重新招租需要合理的时间，故邹文平应对此应予赔偿。但是，一审法院在判决邹文平支付租金的同时，按照月息2%向明霞支付违约金，该违约金能够弥补明霞的一定损失。同时，明霞在发出解除合同通知书到达对方当事人并要求对方当事人在确定的时间点将案涉房屋归还己方，已对自己实际控制案涉房屋的时间有心理预期，应及时收回房屋；且明霞也未能证明邹文平客观上恶意占有房屋不予归还的证据，一审法院判决未影响明霞的实体权利，故应予维持。综上所述，明霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由明霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉