盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初626号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭明，女，该公司员工。被告：佟奎军，男，1967年1月20日出生，汉族，盘锦市委组织部老干部工作科工勤，住盘锦市双台子区。原告盘锦四季城物业管理有限公司与被告佟奎军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦四季城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭明，被告佟奎军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦四季城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,604元；2、请求判令被告支付拖欠物业管理费的滞纳金;3、由被告承担诉讼费。事实和理由：被告系盘锦市双台子区铁东街道幸福时光小区4号楼1单元302室的业主，上述物业由原告提供物业服务。原告与被告于2014年11月26日签署《幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度首5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2016年1月1日至今，原告与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。为维护园区管理秩序，特诉至法院。被告答辩理由如下：1、签署物业服务管理协议不是出于自愿，而是胁迫业主签署，因为不签不给钥匙，不给房。幸福时光小区于2014年12月开始签订入住合约，同时签订了物业管理服务协议—幸福时光业主临时管理规约。协议的甲方是“盘锦四季城物业管理有限公司”，公章是“盘锦市四季城幸福时光物业服务中心”，公章不符，无代表人签字。盘锦市四季城幸福时光物业服务中心在2015年5月28日才注册的，2016年8月22日止，没注册之前就把公章盖上了。2016年8月22日后没有合法物业。2、《国家房地产开发经营管理条例》第十七条指出“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《辽宁省物业管理条例》第四十四条：“行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交付买受人，应当承担相应责任并承担前期物业服务服务费。”幸福时光小区至今未经有关部门验收，所以前期物业费应当由建设单位承担而不能向业主收取。3、《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定“未经承接验收的不得交付使用，物业服务企业不得承接未经未经查验或者查验不合格的物业”，说明被告承接幸福时光小区物业不符合国家法律规定，是违法的。4、《辽宁省物业管理条例》第十八条规定“交付的专有部分面积超过建筑面积百分之五十的；交付的房屋层户数达到总户数百分之五十的；自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的，由街道办事处或者乡镇政府会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会筹备组，召开首次业主大会。”第十七条指出“全体业主大会选举产生业主委员会作为大会执行机构”。第二十四条第三款：“业主大会确定物业管理方式、选聘、续聘和解聘物业服务企业”。第四款指出“确定服务内容，标准及物业服务收费方案”。可现在业主入住五年之久，依然没有成立业主委员会，严重损害了业主的切身利益。5、由于物业违法承接未经验收的物业，出现了房屋多出不合格，找谁谁不管，互相推诿。楼道内、单元门口破烂成堆，绿化场地有些住户圈上围栏，公共绿地变成私人用地，停车位已经成为个别住户的厂库，物业不管。本案的争议焦点如下：1、原、被告双方签订的物业服务合同效力应如何认定；2、原告在履行合同期间是否存在服务不达标准的情况；3、被告是否应承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告盘锦四季城物业管理有限公司于2014年承接幸福时光小区的物业服务。盘锦四季城新城怡景物业服务中心、盘锦四季城幸福时光物业服务中心为盘锦四季城物业管理有限公司下属服务中心。被告佟奎军系盘锦市双台子区铁东街道幸福时光小区4号楼1单元302室的业主，房屋面积93.82平方米。2014年11月26日原、被告双方签订《幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。双方协议还约定物业收费标准为：多层住宅：为0.8元／月／平方米。被告拖欠从2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,604元。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的《幸福时光小区物业管理服务协议》、《管理规约》、物业费催收通知单、盘锦四季城物业管理有限公司出具的情况说明、被告提供的光盘一张及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查，本院予以采信。本院认为，关于《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》效力问题。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护。被告作为完全的民事行为能力人应对自己的行为负责和具有认知能力，被告既然与原告签署了服务协议，应视为被告对协议内容的认可，且协议内容并不违反法律、行政法规的规定，亦不损害国家和第三人利益，应认定原、被告之间所签订的《物业管理服务协议》有效。被告虽抗辩签署协议时并非自愿以及根据《物业管理条例》第二十四条规定原告进入该小区的程序不合法。但经庭审调查，被告事后并未就此事向有关部门进行投诉，也未向人民法院起诉主张合同无效，庭审中被告亦没有证据证明自己在签署协议时受到胁迫。根据原告庭审中自认，虽进入该小区时没有相关行政部门的批准文件，但该行为属于行政管理规范，不是法律禁止性和强制性效力规范，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告盘锦四季城物业管理有限公司是否全面履行合同义务即是否存在服务不达标准以及被告是否应足额交纳物业费及滞纳金的问题。本案中，被告在庭审中提出了房屋质量存在瑕疵、原告未及时召开业主大会、成立业主委员会损害了业主利益、原告承接该小区物业时该小区并未竣工验收、原告服务质量不达标，小区卫生、安保、公共设施的维护、修缮均没有服务到位等诸多抗辩理由。但经过庭审调查发现，被告在与原告签订物业管理服务协议后并未认真了解协议中的相关内容，对双方的权利义务以及原告的服务范围均不了解。根据合同约定，房屋专有部分的质量问题并不在原告的服务范围之内。根据法律规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。可见成立业主委员会并非原告的责任和义务。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于被告的其他抗辩观点，亦没有向本院提供充分、有效的证据加以佐证。此外物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。说明物业服务具有公共性，被告作为该小区业主，在对物业服务企业不满意时不该默视接受，应当通过合法途径，积极维护自身权益，依法组织成立业主委员会，以此代表全体业主与物业服务企业沟通、协调或向行政主管部门反映，要求物业服务企业限期整改。若物业公司给自己造成损害后果的，也可通过诉讼来主张维护自己的合法权益，而不是以此拒绝交纳物业费，故对被告的上述抗辩理由，本院均不予支持。同时需要指出的是原告作为物业服务企业，应在今后的服务过程中加强与业主的沟通，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务、加强服务意识、提高服务质量，对业主反映的问题及时答复和解决。原告虽在诉请中主张要求被告承担滞纳金，但未向本院提供证据证明及时向被告进行了催收告知，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3，604元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款、第六条之规定，判决如下：一、被告佟奎军于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦四季城物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币3，604元。二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告佟奎军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年五月二十七日书记员 周晓曼