新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民终244号 上诉人（原审原告）：安忠杰，男，1943年3月5日出生，回族，农民，现住托克逊县。 委托诉讼代理人：安文军（系安忠杰之子），男，1974年6月14日出生，回族，现住托克逊县郭勒布依乡喀拉阿什村四组4-10-197号，现住托克逊县。 委托诉讼代理人：陈铁兵，新疆托克逊县司法局托克逊镇司法所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：马明祥，男，1956年5月7日出生，回族，现住托克逊县。 上诉人安忠杰因与被上诉人马明祥确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区托克逊县人民法院（2019）新2123民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安忠杰及其委托诉讼代理人安文军、陈铁兵，被上诉人马明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安忠杰上诉请求：1、依法撤销新疆维吾尔自治区托克逊县人民法院（2019）新2123民初274号民事判决书，改判确认双方口头转让协议无效；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决查明事实有误，适用法律不当。一、被上诉人虽在××县居住，但被上诉人是学校退休职工，为非农业户口，不应当享有村集体经济组织成员的身份，所以被上诉人购买使用上诉人的房屋不符合相关法律规定。二、被上诉人盖的富民安居房事实上是已经超过了上诉人转让宅基地的范围。本案涉案的宅基地是宽22米，长30米，一审法院在没有测量的情况下，就认定上诉人是在涉案宅基地范围内盖的，事实认定错误。涉案房屋的宅基地周围都是上诉人开垦出来的，按照国家政策是谁开荒谁受益，所以宅基地以外的土地应当归上诉人使用受益。当时上诉人与被上诉人口头达成房屋转让协议内容就有上诉人的一条路，按照规划要求必须达到6米宽而被上诉人盖房遮挡了上诉人的路。一审判决认定道路未堵死，所指的道路只有4米左右，不符合县乡规划队的要求，致使上诉人没有给儿子盖成富民安居房；三、根据我国《物权法》的规定，没有办理房屋转让变更登记的，不能认定物权发生变动。据此，上诉人认为口头转让协议就不生效。在一审庭审中，被上诉人说不办理变更登记是因怕上税，所以才没有办理。被上诉人为了漏税不办理变更登记，房屋转让就不生效，就不应当受到法律的保护。综上理由，希望二审人民法院查清事实，依法公正判决。 马明祥辩称，房屋买卖协议是有效的。当时我们口头约定，安忠杰把房屋卖给我，我付清了房款之后，安忠杰把房产证交给我，房子交付3天之后我的大儿子就搬进去住了，之后儿子外出打工，房子无人居住，就锁上了。2017年，经过大队批准，我在这个房子的隔壁空地上给二儿子盖了富民安居房（83平方米），当时安忠杰还找人帮我划线，我盖的房子没有侵占安忠杰的地。 上诉人安忠杰向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告之间口头转让协议无效，被告返还原告房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2008年11月原告安忠杰与被告马明祥达成口头协议，原告安忠杰自愿将自己位于××县土木结构的平房及宅基地以52000元的价格转让给了被告马明祥，达成协议后，被告马明祥依约将52000元转让款交付给原告安忠杰，原告安忠杰依约将房屋、宅基地及《宅基地使用权证》交付给了被告马明祥，该房屋至今未办理过户手续，宅基地使用权证上仍然登记的是原告安忠杰，被告马明祥及其家人一直居住至2012年。后经托克逊县郭勒布依乡加奴比喀拉阿什村村民委员会及相关部门审核批准后，被告马明祥在涉案宅基地上盖了一栋富民安居房，新盖富民安居房未将通往涉案宅基地后的耕地道路堵死，仍可通车。2、原、被告均为托克逊县郭勒布依乡加奴比喀拉阿什村村民，原告安忠杰给被告马明祥转让该案诉争房屋及宅基地时，托克逊县郭勒布依乡加奴比喀拉阿什村村民委员会知情并同意。现原告安忠杰在××县仍有一套富民安居房。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当符合法律法规。虽然原告安忠杰与被告马明祥达成的是口头协议，但在协议中双方对协议的具体事项达成一致，从合同履行来看，双方已履行了合同义务，出让人交付了房屋，受让人入住并给付了房款，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》等相关法律、法规以及国家有关规定，农村宅基地属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份，农民之间关于宅基地上的房屋转让应当限定于本集体经济组织内部，故被告马明祥购买并使用涉案房屋并未违反法律禁止性规定。为此本院从有利于维护交易诚信原则，有利于维护农村生产生活秩序稳定等角度综合平衡考量后认为，原告安忠杰与被告马明祥达成口头协议，原告安忠杰自愿将涉案房屋及宅基地以52000元的价格转让给被告马明祥是原告安忠杰的真实意思表示，该行为并未违反法律禁止性规定，不属于合同无效情形，故原告安忠杰的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：驳回原告安忠杰的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人安忠杰围绕上诉请求依法补充提交了2020年4月拍摄的五张照片，用以证明：被上诉人马明祥盖的房子将通往宅基地的道路堵死。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被上诉人马明祥对照片的真实性予以认可，认为通过照片也可以看出来，房子旁边的路没有堵，也没有修路的规划。被上诉人马明祥未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人安忠杰一审诉讼请求，本案为确认合同无效之诉，二审争议焦点为：房屋口头转让协议有无效的问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 我国《民法通则》第54条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利义务关系的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力，必须以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论，民事法律行为生效一般应具备以下三个要件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示自愿真实；3、行为的内容不违法。就本案而言，双方当事人虽未签订书面合同，但就房屋转让一事双方一致认可。因此，口头转让协议系双方真实意思表示，且被上诉人马明祥已按约支付房款，上诉人安忠杰也已将房屋交付，并由被上诉人马明祥的儿子实际占有居住多年。被上诉人马明祥购房时虽为学校老师，但其在××县居住，为本村村民，并未违反法律禁止性规定。即使其在购买房屋后将户口迁出本村，也不影响房屋转让协议的效力。另，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。登记只是对抗第三人的要件而已。根据“地随房走”的原则，不能因此否定房屋买卖合同的效力。综上，上诉人安忠杰以房屋买卖违反法律禁止性规定的主张不能立，本院不予采信。一审判决认定双方就涉案房屋转让达成的口头协议有效并无不妥。 针对上诉人安忠杰上诉理由中所称涉案房屋的宅基地宽22米，长30米，被上诉人马明祥盖的富民安居房已经超过上诉人转让宅基地的范围。而宅基地周围的土地都是上诉人开垦出来的。按照国家政策：“谁开荒谁受益”。所以宅基地以外的土地应当归上诉人使用受益。同时，双方在口头达成房屋转让协议时约定要有上诉人的一条路，按照规划要求，路必须达到6米宽。被上诉人盖房后道路只有4米左右，不符合县乡规划队的要求，致使上诉人没有给儿子盖成富民安居房。上诉人安忠杰的该项上诉理由与本诉系两个不同的法律关系。其二审期间补充提交的现场图片，与其诉讼主张并无关联，对此，本院不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。上诉人安忠杰认为被上诉人马明祥盖安居房的土地不在转让房屋宅基地范围内，应属其所有，应当提供土地权属等相关证据。换言之，如果上诉人安忠杰认为被上诉人马明祥所盖安居房侵犯了其土地使用权以及通行权，应另行起诉。因此，对上诉人安忠杰该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，安忠杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人安忠杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾   小   龙 审判员 郭   照   玲 审判员 付   劲   松 二〇二〇年五月二十五日 书记员 地里胡玛·马尔旦