辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3311号上诉人（原审被告暨反诉原告）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。法定代表人：张巨巍，该支行行长。委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宝，该银行员工。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：冯革高，女，1967年5月29日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人:高鑫，辽宁华远律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“农业银行”）因与被上诉人冯革高房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。农业银行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实不清。1.上诉人有权依照合同约定对租赁房屋进行装修改善或增设他物；2.租赁期满后上诉人“延期交房”的原因系因被上诉人私改电表及要求上诉人恢复原状；3.一审判决对“恢复原状”理解错误；4.诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效。二、一审判决适用法律错误。一审判决不应适用合同法的规定判定上诉人承担违约责任。三、一审法院驳回上诉人的反诉请求不当。冯革高辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。冯革高向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即将租赁的房屋恢复原状或赔偿损失，并腾退交还给原告。2.依法判令被告立即支付超期使用房屋的租金19304元。3.依法判令被告立即支付因其在租赁期间未经原告方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的违约行为造成的违约金67750元。4.依法判令被告立即支付因其逾期腾房造成的违约金57912元。5.案件受理费等费用由被告承担。农业银行向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付诉争房屋供电增容费人民币197053.89元整。2.判令反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实:原告（反诉被告）冯革高和被告（反诉原告）农业银行系房屋租赁合同关系,原告（反诉被告）冯革高将其所有的位于沈阳市沈河区,房间号14轴-15轴,建筑面积182.73平方米的房屋出租给被告（反诉原告）农业银行使用。本案房屋租赁合同签订于2013年8月5日，甲方为原告（反诉被告）冯革高，乙方为被告（反诉原告）农业银行，约定的租赁期限自2013年8月起至2018年8月14日止，租金标准每年135500元并按年支付，房屋修缮与在使用中约定：5.甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，装修、改善或增设他物的范围是：按乙方设计执行，甲方同意打通分隔墙。房屋交付及收回的验收中约定：1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。乙方违约责任中约定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日，应向甲方支付原日租金3倍的滞留金。其他约定事项中约定：2.如果乙方到期不租此房产，乙方负责恢复甲方分隔墙。在履行合同过程中，原告（反诉被告）冯革高履行了合同义务，被告（反诉原告）农业银行对原告房屋的天棚、“分隔墙”、门、窗、外挂消防楼梯、楼梯及楼梯间墙面、水、电等做了装修和拆改。合同到期后，因被告对房屋装修、拆改部分未达到恢复原状，未出示交付楼梯等恢复工程的质量合格报告，使房屋无法正常按时交接，原告冯革高诉至一审法院。在审理过程中，被告（反诉原告）农业银行于2019年6月5日向一审法院提交了对原告房屋装修、拆改恢复工程的“建筑装饰工程施工合同”及“竣工验收证明”，并要求双方对房屋进行交接。2019年6月6日，原告（反诉被告）冯革高、被告（反诉原告）农业银行对诉争房屋进行了交接，在双方签字的房屋交接单中确认：1.该房屋内棚顶电线为明线，未恢复暗线，电不能正常使用。2.卫生间门关不上。3.一楼卫生间前面一块地面下沉，一层、二层部分地面及楼梯为水泥地面，未恢复瓷砖地面。4.电表箱上面楼层板下端表面有裂纹。5.楼梯未出示质检报告。6.水表指数01598。7.电表无指数。另查明，被告（反诉原告）农业银行提出的要求原告（反诉被告）冯革高支付诉争房屋供电增容费人民币197053.89元整的诉讼请求，未提出充分证据证明，一审法院经查亦无实据。一审法院认为，原告（反诉被告）冯革高与被告（反诉原告）农业银行签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且已实际履行，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告（反诉被告）冯革高履行了合同义务，被告（反诉原告）农业银行在履行合同过程中，对所租赁的房屋水、电、棚、墙、窗、门、楼梯及楼梯间等进行了拆改装修，拆改装修超出了双方合同约定的“甲方同意打通分隔墙”的范围，合同到期后被告（反诉原告）农业银行应将拆改的部分恢复原样后交给原告（反诉被告）冯革高，因为被告（反诉原告）农业银行对其装修、拆改的部分未达到恢复原样及未出示恢复楼梯等工程质量合格的验收报告材料，使原告（反诉被告）冯革高无法正常接收房屋。审理中，被告（反诉原告）农业银行于2019年6月5日向一审法院递交了施工合同及竣工验收证明，并要求交接房屋。同年6月6日，原告（反诉被告）冯革高基于被告向法院提交了竣工验收证明，而与被告（反诉原告）交接了房屋，在双方房屋交接单中，载明仍有未恢复原状的内容，根据合同约定的到期时间为2018年8月4日，即被告（反诉原告）应于2018年8月4日合同到期日将租赁房屋交于原告（反诉被告）冯革高，由于被告（反诉原告）原因至2019年6月6日才交付，被告（反诉原告）应对迟延交付房屋按合同约定“每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞留金”。因被告（反诉原告）农业银行迟延交付房屋期间并未使用而只是进行“恢复原状”，且双方约定的每逾期一日支付3倍滞留金中已包含了未交付期间的租金损失，所以原告要求给付超期使用房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。在履行合同过程中，原告（反诉被告）冯革高对被告（反诉原告）方未经甲方书面同意拆改、变动房屋结构（或损坏房屋），在租赁期间未按合同约定终止合同，收回房屋，而要求被告（反诉原告）按照合同总租金的10%支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律事实依据，一审法院不予支持。因被告（反诉原告）农业银行提出的要求原告（反诉被告）支付诉争房屋供电增容费人民币197053.89元的诉讼请求，未提出充分证据证明，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）冯革高逾期交房的“滞留金”人民币340791.78元；二、驳回原告（反诉被告）冯革高的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行反诉的诉讼请求。本诉受理费9415元，反诉费4241元，由被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人农业银行向本院提交新的证据如下：证据一，《建设工程规划许可证》通知书及图纸，用以证明案涉房屋未取得规划许可证，当事人签订的租赁合同无效。证据二，《关于客户号0257050272的电力用于计量装置调查情况说明》中记载，“经查询系统内没有该客户（冯革高）办理过迁移手续的记录，该客户属于私自改变计量装置。”用以证明被上诉人私改案涉房屋的动力电，导致国有资产受损。被上诉人发表质证意见：对上诉人一审未提交的证据均有异议，上述证据在一审开庭前均存在，不属于新证据的范围，且我方未接到电力部门称我方私改电力设备的通知。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人农业银行与被上诉人冯革高之间签订的《房屋租赁合同》，系基于当事双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。关于上诉人提出一审判决认定事实不清的问题，经查，上诉人农业银行与被上诉人冯革高自2009年8月5日至2018年8月14日共签订两份《房屋租赁合同》，均系由上诉人农业银行提供的格式条款。被上诉人冯革高提交了《集资联合建房协议书》及马官桥街道办事处出具的《证明》，可证实案涉租赁房屋归其所有，其有权对外出租。上诉人农业银行租赁案涉房屋近十年之久，现又主张该房屋未取得规划许可证而导致房屋租赁合同无效，显然系上诉人故意为之，对此明知且应承担相应责任。上诉人农业银行依照合同约定有权对租赁房屋进行装修改善或增设他物，但在合同终止后亦应将案涉房屋恢复到原始状态。案涉房屋租赁合同终止后，上诉人农业银行按照被上诉人的要求积极“恢复原状”，故应赋予其一定合理期限以施工建设，在该期限内不宜判令上诉人支付占有使用费。结合生活实践及工程量，本院酌定该恢复原状期间为50天。关于上诉人主张一审法院驳回上诉人的反诉请求不当的问题，经查，上诉人在一审期间的反诉状中称，租赁合同签订后，上诉人由于营业网点用电容量需求，经电业部门正式审批，由上诉人出资于2014年1月7日将该诉争房屋与租赁隔壁张云贺房屋的供电容量进行合并增容。一审期间，上诉人农业银行提交了《电气安装工程合同》、票据以及《关于东陵支行马官桥储蓄所电增容需要费用的批复》等证据。综上，可证实上诉人对用电增容并支付增容费系因其自身用电需求增加的客观实际需要，上诉人虽在二审期间提交了《关于客户号0257050272的电力用于计量装置调查情况说明》，其中载明“经查询系统内没有该客户（冯革高）办理过迁移手续的记录，该客户属于私自改变计量装置”，但其可以另诉要求被上诉人冯革高将计量装置改回，或在具备相应证据的情况下主张被上诉人赔偿其相应损失，而不宜判令被上诉人承担上诉人已支付的增容费，一审法院对上诉人的反诉请求不予支持并无不当。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人农业银行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15495号民事判决第二、三项，即“二、驳回原告（反诉被告）冯革高的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行反诉的诉讼请求。”二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15495号民事判决第一项，即“一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）冯革高逾期交房的“滞留金”人民币340791.78元；”三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15495号民事判决第三项为“一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）冯革高逾期交房的“滞留金”人民币285106.85元（135500÷365天×256天×3倍）；”一审案件本诉受理费9415元，反诉费4241元，由中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。二审案件受理费，由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担3741元，由被上诉人冯革高负担500元。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年五月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。