辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初352号 原告：邢开义，男，1948年10月22日出生，汉族，现住庄河市。 委托诉讼代理人：张俊帅，辽宁环胜律师事务所律师。 被告：大连金泰圣房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处向阳委。 统一社会信用代码：91210281576057210U 法定代表人：王淑丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范作辉，辽宁范作辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王喜英，辽宁范作辉律师事务所律师。 原告邢开义与被告大连金泰圣房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢开义及其委托诉讼代理人张俊帅，被告大连金泰圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范作辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢开义向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告基于坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋所签订的商品房买卖合同；依法确认原、被告基于坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋、XX号底层X号车库所形式的买卖合同关系无效。2.判令被告给付原告购房款1102185元，并从起诉之日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息。3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月19日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为78.07平方米，出售价款为351315元。2019年6月20日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为87.43平方米，出售价款为393435元。2019年11月3日，被告将其开发建设的坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号底层X号房屋出售给原告，房屋建筑面积为79.43平方米，出售价款为357435元。上述三套房屋的购房款，原告以被告拖欠原告的1102185元的劳动报酬予以抵顶，被告同意并为原告出具了专用收款收据。现被告已将原告购买的坐落于瓦房店市祝华办事处工业炉XX号X单元X层X号的房屋出售给了第三人，且该房屋已被被告的债权人申请法院采取了查封措施，故原、被告基于该套房屋签订的买卖合同已不能履行，该合同应予解除。被告出售给原告的另两套房屋被告现尚未取得销售许可证等证件，该两套房屋依法不允许销售，故原、被告基于该两套房屋形成的买卖关系应属无效。因此，被告应向原告返还购房款1102185元。为此，原告诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告大连金泰圣房地产开发有限公司辩称，同意原告第1项诉讼请求中解除祝华办事处工业路XX号X单元X层X号房屋所签订的商品房买卖合同，该合同也并非是双方房屋买卖关系。其实是原告为案外人潘德利在本公司承揽建筑工程，潘德利给予原告工程合同决算总造价1%的劳务费或者是回扣。因被告单位与潘德利之间并没有进行决算，只是被告按照原告的要求先用房屋买卖的形式把房屋落在原告的名下让原告放心。在对潘德利施工的工程进行总决算时多退少补。潘德利出具的欠条中并没有一个明确的数额，潘德利承诺的劳务费或者是回扣总额具有不确定性，该合同项下的款项并非是最后确认的劳务费或者是回扣总额，故该商品房买卖合同也无法履行。对于原告第1项诉讼请求中的确认XX号X单元X层X号房屋、X号底层X号车库所形成的买卖合同关系系无效的问题，被告可以确认该合同无效。理由是：因原告在被告处工作，双方对工资的数额没有进行最后的结算，原告提出让被告开具一套房屋给原告，待工资结算后被告以现金的方式向原告支付工资，房屋买卖合同自然就作废了。如果原告要房屋的情况下就实行多退少补。在这种情况下被告为原告开具了X号X单元X层X号房屋的买卖合同。因双方不存在真实的房屋买卖的意思表示，且原告也没有按照合同项下的金额支付购房款，原告主张该买卖合同无效，根据《民法总则》第一百四十六条的规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告也认可该买卖合同无效。双方并未对XX号底层X号车库的买卖合同真实履行，原告也没有向被告支付X号车库的项下款项，双方并非如原告所说用车库的价款抵顶原告的工程款，因此原告主张无效，被告认可。不同意原告的第2项请求。因为原告所要求返还的款项不是购房款，原告也没有支付购房款。所以不存在给付原告购房款问题。因原告主张的合同效力问题，因此有关工资问题，不易在本案一并处理，根据合同法的相关规定，合同无效需要返还财产的情况下，必须原告已经向被告支付相应的款项，才有可能存在被告向原告返还其所支付的款项，因此被告不同意原告的第2项请求。第3项请求如果法院认为合同无效，诉讼费应当依照双方相关情形、客观事实来对诉讼费进行承担，让被告自己承担不合理。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 1.2016年3月1日，被告大连金泰圣房地产开发有限公司向原告出具《聘任书》，聘任原告邢开义为工程建设项目经理，主要负责项目建设管理工作。聘任期，自2016年3月6日至祝华丽城小区建设工程施工全面竣工，经瓦房店市政府组织有关部门验收合格为止。 2.2016年11月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：WHT20161119，合同约定，被告瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋卖给原告，建筑面积78.07平方米，总价款351315元。同日，被告出具专用收款收据。案涉房屋现未交付给原告。 3.原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：WHT2018000922，合同约定，被告瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋卖给原告，建筑面积87.43平方米，总价款393435元。2019年11月3日，被告出具专用收款收据。案涉房屋现未交付给原告。 4.2017年11月3日，被告向原告出具《大连金泰圣房地产拨付工程款（商品房）详单（下联）》，编号为2019001103，载明：工程名称祝华丽城小区，拨付房号XX#X号仓房，面积79.43㎡，单价4500元/㎡，房屋总价357435元。2019年11月30日，被告出具专用收款收据。案涉房屋现未交付给原告。 5.2019年11月3日，原告邢开义（乙方）与被告大连金泰圣房地产开发有限公司（甲方）签订《工资抵房协议》，约定：因大连金泰圣房地产开发有限公司聘任乙方为瓦房店市岭东工业村《祝华丽城小区》项目经理。现乙方同意甲方以祝华丽城小区商品房抵顶工资。以满足乙方在该项目建设从动迁及开工以来的所有工资。甲方抵顶给乙方商品房，只限于瓦房店市岭东工业村（祝华丽城小区）地丘号x-x-x（x号楼）XX栋X单元XX室；地丘号x-x-x（x号楼）XX栋X单元X室；地丘号x-x-x（x号楼）XX栋X单元-X层X号车库一个，建筑面积为：79.43平方米。车库作为奖励，本工地完工后的截止日方生效。以上工资抵顶商品房及车库双方不找差价，一次性抵顶互补相欠（截止2019年年底）。甲方付给乙方的工资房必须确保产权合法有效。因房屋产权出现问题，甲方承担违约及赔偿责任。 本院认为，根据原告与被告大连金泰圣房地产开发有限公司签订的《工资抵房协议》，原、被告之间为以房抵债关系，但双方并未实际履行顶房协议，亦未办理产权登记手续。原告与被告基于以房抵债关系签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：WHT20161119），现原告以该《商品房买卖合同》涉及的瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋处于查封状态，请求解除该合同，被告亦表示同意解除，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，故对原告的该项请求本院予以支持。 关于原告主张依法确认原、被告基于坐落于瓦房店市祝华办事处工业路X号X单元X层X号房屋、XX号底层X号车库所形式的买卖合同关系无效一节，本院认为，原、被告系因以房抵债签订的《商品房买卖合同》，并非真实的商品房买卖合同关系，原告基于被告无XX号楼的销售许可请求确认合同无效，无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告退还买房款1102185元，并从起诉之日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息一节，本院认为，如果《商品房买卖合同》得以全面、实质履行，案涉房屋办理了产权登记手续，原告对被告的相应债权将被消灭，现原告主张解除案涉《商品房买卖合同》，则以房抵债的协议无法继续履行，原、被告之间的债权债务关系消灭的结果无法实现，当事人之间只能保持各自原有的债权债务关系，并且原告并未向被告实际交付购房款，故原告的该项诉讼请求本院不予支持，原告可基于原始法律关系另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、解除原告邢开义与被告大连金泰圣房地产开发有限公司于2016年11月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT20161119）； 二、驳回原告邢开义其他诉讼请求。 案件受理费14920元，保全费5000元，合计19920元，由原告邢开义负担19720元，被告大连金泰圣房地产开发有限公司负担200元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  胡妮娜 人民陪审员  夏洪祥 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年五月六日 书 记 员  化凌弘