文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终378号上诉人（原审原告）：苏州安邦物业服务股份有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东延路118号顺达商业广场1幢602室，统一社会信用代码91320594778670013E。法定代表人:周雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兆惠，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅佳，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县(以下简称彭水县）绍庆街道滨江居委17号阳光云顶C1-31-4号，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人:梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建清，重庆昌翰律师事务所律师。上诉人苏州安邦物业服务股份有限公司（以下简称安邦公司）因与被上诉人重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服彭水县人民法院（2019）渝0243民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭对上诉人安邦公司的委托诉讼代理人杨兆惠、凯邦公司的委托诉讼代理人刘建清进行了调查询问。本案现已审理终结。安邦公司上诉请求：1撤销彭水县人民法院（2019）渝0243民初4669号民事判决，依法支持安邦公司的诉讼请求或者发回重审；凯邦公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：《凯邦·两江城前期物业服务合同》并不属于委托合同，而应当属于服务合同。《民事案件案由规定》第一百二十条规定了“物业服务合同纠纷”系“服务合同纠纷”项下的民事案由，同时规定第一百零四条也明确规定了“委托合同纠纷”的民事案由，且项下不包含“物业服务合同纠纷”。根据案涉物业服务合同，安邦公司获取的收益不会被凯邦公司所有，与委托合同的内涵存在巨大差别。《凯邦·两江城前期物业服务合同》的内容也表明了安邦公司与凯邦公司之间系服务合同关系，该合同系合法有效订立的合同，凯邦公司无权进行解除。案涉合同的权利义务属于全体业主，凯邦公司不是法定的解除主体。凯邦公司故意未通知安邦公司履行合同义务，且恶意将应当将交付安邦公司的相关资料交付给第三人，阻碍案涉合同的实际履行。如果凯邦公司享有任意解除权，会加剧肆意违约行为，与民法倡导的“诚信”相违背。凯邦公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。安邦公司上诉所依据的事实和理由不能成立，首先民事案件案由规定只是便于法院对诉讼案件进行管理而制定，并非是对于物业服务合同属性的认定；物业服务合同从本质上讲属于委托合同；涉案合同系凯邦公司作为物业开发企业与安邦公司签订的前期物业服务合同，该合同所涉范围建筑大部分还未修建完成，也未对外进行销售。凯邦公司作为委托方有权解除合同，因为该物业服务范围内还不具备成立业主委员会的法定要求。另外，在涉案合同签订后，安邦公司事实上没有依据合同提供任何物业服务。即便二审法院认为凯邦公司系违法解除合同，该合同目前也属于事实上无法履行的状态，凯邦公司已经将物业服务委托给龙湖物业服务集团有限公司，并且龙湖物业服务集团有限公司也已经实际进场提供物业服务。请求驳回上诉，维持原判。安邦公司向一审法院起诉请求：1.确认凯邦公司于2019年7月5日向安邦公司出具的《工作联系函》中函告解除《凯邦·两江城前期物业服务合同》的行为无效；2.判令安邦公司、凯邦公司之间于2016年8月29日签订的《凯邦·两江城前期物业服务合同》合法有效，合同应当继续履行；3.判令凯邦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月，安邦公司中标了凯邦公司开发的“凯邦·两江城”项目物业管理事务。2016年8月29日，安邦公司作为乙方与凯邦公司作为甲方签订了《凯邦·两江城前期物业服务合同》，合同中载明：“第一条物业基本情况：物业名称：凯邦·两江城；物业类型：城市综合体；坐落位置：重庆彭水县老虎口片区，地处两江交汇处，紧邻两江桥；占地面积：347亩；建筑面积：870000平方米（以实际交付审批文件面积为准）；四至：用地北侧及东侧为319、304省道，连接两江大桥和乌江五桥。基地北面紧邻彭水县最大市政广场：两江广场......第九条乙方的权利义务乙方应履行的义务：1.履行合同，提供物业服务；2.及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4.在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；5.结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；6.制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；7.协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；8.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；9.新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；10.本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管；11.法律、法规规定的其他义务......第十一条甲方应于首位业主入住前30日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房......第十三条合同期限自本合同签订之日起，至本项目业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止......第二十三条本物业项目交付前3个月，甲方向乙方一次性支付物资装备费（另行协定）。该费用内购置的开办物资产权归全体业主所有，该费用以外乙方购置的物资产权归乙方所有......”。2016年10月10日，安邦公司、凯邦公司前往原彭水县国土资源和房屋管理局，对双方此前签订的《凯邦·两江城前期物业服务合同》中凯邦两江城一期项目进行备案，并获得《前期物业服务合同备案证明》。2019年7月5日，凯邦公司向安邦公司作出《工作联系函》，《工作联系函》载明：“1.‘凯邦·两江城’项目已委托上海世贸集团重庆分公司（重庆浚亮房地产开发有限公司）全权代建代管；2.‘凯邦·两江城’项目1号楼商业、9A、9B号楼住宅已竣工验收，其中9A、9B号楼住宅于2018年8月31日交付业主；3.项目交付至今，贵司一直未履行《物业合同》（未进场提供任何物业服务），目前已交付区域由我司自行组建物业团队提供物业服务；4.基于以上事实，贵司已严重违背《物业合同》之约定，以实际行为表示不再履行合同，我司现函告贵司解除《物业合同》。请贵司与本函件发出之日起7日内，安排专职人员到我司办理合同解除后的相关事宜。否则因此造成的损失全部由贵司全额承担，包含我司已支付前期物业费用、业主索赔以及造成的项目负面影响损失等。”2019年7月11日，安邦公司向凯邦公司回函，表明不认可凯邦公司单方解除《凯邦·两江城前期物业服务合同》的行为，要求凯邦公司继续履行合同。另查明，因资金问题，凯邦公司无力支付凯邦两江城二期的开发资金，彭水世宏实业有限公司通过支付土地的出让金获得凯邦·两江城二期项目用地的使用权，且已办理权属变更登记（渝（2019）彭水县不动产权第000556191号），使用期限为2019年5月27日至2069年5月26日。审理过程中，凯邦公司表明在9号楼A、B栋交房前后并未通知安邦公司并向安邦公司移交相关资料，直接移交给案外第三方公司，并由案外第三方公司进行物业管理。一审法院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点问题是：凯邦公司向安邦公司出具《工作联系函》函告解除《凯邦·两江城前期物业服务合同》的行为是否有效？安邦公司、凯邦公司签订的《凯邦·两江城前期物业服务合同》合法有效，但因凯邦公司行使合同解除权而引发确认解除合同效力的争议。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在委托合同当中，除当事人约定不得行使任意解除权以外，合同双方均可行使解除权。前期物业合同系建设单位与物业服务企业签订的物业合同，系委托合同的一种。《物业管理条例》即规定全体业主共同决定可以解聘物业服务企业，以及若前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故凯邦公司享有委托合同任意解除权，其向安邦公司出具《工作联系函》函告解除《凯邦·两江城前期物业服务合同》的行为有效，应当视为该《工作联系函》到达安邦公司之日起前期物业合同解除。同时安邦公司可就合同解除产生的损失，另行通过合法程序主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回安邦公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元(安邦公司已预交40元)，由安邦公司承担。在本案二审期间，凯邦公司向本院提交了新的证据，本院组织当事人对证据进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，物业服务合同是物业所有人或者业主委员会委托物业管理公司以物业管理为内容的合同，完全符合委托合同的特征，而且合同的客体相同，都是提供劳务的合同。在物业服务合同中，作为受托人的物业管理企业办理物业管理事务、提供劳务，是实现合同目的的必要手段。同时，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承。就物业服务合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为原则，物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同是委托合同的一种。一审法院认定案涉物业服务合同属委托合同并无不当。前期物业服务合同系建设单位根据行政法规的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订的物业服务合同。前已认定物业服务合同属委托合同，按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”作为前期物业服务合同的合同当事人，建设单位凯邦公司有权随时解除与物业服务企业安邦公司签订的前期物业服务合同。综上所述，苏州安邦物业服务股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州安邦物业服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年五月十四日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪