河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初419号原告：武新平，男，1977年3月21日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：霍跟明，河南孟洲律师事务所律师。被告：毕艳丽，女，1982年2月7日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：杨帆，河南尚领律师事务所律师。原告武新平诉被告毕艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武新平的委托诉讼代理人霍跟明，被告毕艳丽及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2019年1月29日签订的房屋买卖合同；2、判令被告给付原告定金50000元、律师代理费3000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过焦作市裕达房产经纪有限公司于2019年1月25日同被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于孟州市宏业鑫城15号楼1单元11层东户1111房屋卖于原告，房价为55万元，原告按约定支付了定金50000元。合同还约定守约方为主张权利支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同签订后，原告一直等待被告及中介的通知，可被告却单方毁约不再卖房，将定金50000元经中介转账的方式退给了原告，后原告给被告打电话询问情况，被告明确表示其不再卖房了。原告认为，被告的行为已构成违约，应当双倍返还定金共计100000元，被告退回了50000元，应再给付原告50000元。故诉至法院。被告辩称：1、原被告双方签订房屋买卖合同时被告还未取得房屋的产权证书，属于无权处分行为，违反了法律的强制性规定，因此该合同无效，因主合同无效，故担保合同也无效，本案不应适用定金罚则；2、原被告双方签订合同后，房产证至今一直没有取得，因双方均特别着急，遂在中介的调解下达成了解除合同的约定，约定被告将收取的5万元退还原告，并补偿原告2000元，双方房屋买卖合同就此解除，因此，本案不应适用定金罚则。依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原被告签订的房屋买卖合同是否有效；2、若合同有效，是否经中介协商一致解除了该合同；3、若合同未解除，原告要求解除合同的理由是否成立，被告应否给付原告定金50000元及代理费3000元。围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、2019年1月25日房屋买卖合同一份，证明原被告经焦作市裕达房产经纪公司达成房屋买卖合同，被告将其位于孟州市宏业鑫城15号楼1单元11层东户1111号房出卖于原告，合同第四条约定，原告交付定金50000元，第15条第1款约定任何一方违约的，守约方可选择法律规定的定金罚则或由违约方支付守约方本合同约定总房价款10%的款项作为违约金，第8款约定本合同守约方为主张权利支出的律师费、诉讼费、保全费、保函费、交通费由违约方承担，第10款约定本合同所称“不履行”是指明示或以自己的行为表明不再履行；2、收条一张、房屋中介专用收据一张，证明原告按合同约定支付定金50000元；3、原被告的通话录音光盘一份，证明被告明确表示不再卖房，已经构成违约；4、律师代理费发票一张，证明原告为维权聘请律师，支出律师费3000元。5、中介郭某退还原告50000元定金的手机截屏，证明中介公司退还原告50000元的时间是2019年10月12日，能够印证郭某上次庭审作证称2019年8、9月份双方合同已经解除的情况不属实，结合其他证据，也能印证起诉前合同尚未解除。被告对原告证据质证称，对证据1、2、3、4真实性均无异议，对证据指向有异议，录音是在原被告双方解除房屋买卖合同之后，原告又向被告提出购买房屋时被告所述，双方之前的合同关系已经解除，被告不应当向原告双倍返还定金。对证据5的真实性无异议，退款给原告的时间为2019年10月12日，但从被告提供的郭某与原告的微信聊天截屏可以证明原被告双方解除合同的时间是在2019年的9月份，中介公司退还定金的时间在后，2019年9月原告已经向中介提供其帐号，足以说明双方已对房屋买卖合同予以解除，原告同意退还50000元，否则原告不会平白无故向中介提供银行账户，之所以2019年10月份才退还定金，是因为双方协商过向原告补偿2000元，原告向中介退还相关手续，由于原告长期在外开车，一直未将相关手续退还，所以退定金的时间偏后。本院认为，被告对原告的证据真实性均无异议，本院对原告的证据真实性均依法予以确认。围绕争议焦点，被告向本院提交如下证据：1、焦作市裕达房产经纪有限公司出具的证明一份，证明2019年8、9月份，原被告经中介公司调解达成解除合同的约定，被告不应当向原告双倍返还定金；2、焦作市裕达房产经纪有限公司工作人员郭某与原告的微信聊天截屏11张，证明2019年10月22日之前，原告已经开始通过中介寻找其他房源并且实际看房，原告在收到退还的50000元之后并未提出任何异议，从而证明中介公司出具的证明以及证人郭某出庭作证的真实性；3、证人郭某的当庭证言，证明指向同证据1；4、焦作裕达房产经纪有限公司出具的证明一份，证明原告开始去看其他房屋，原被告之间的买卖合同已经解除。原告对被告证据质证称，对证据1有异议，原被告双方最终并未达成解除合同的协议，原告从未表示过同意赔偿损失2000元，结合证人当庭证言，原告并未将购房资料退回中介处，结合证据2中的聊天记录可以印证双方合同在起诉前并未解除；对证据2真实性无异议，但不能证明被告的主张，聊天记录上并未显示双方达成解除合同的意思表示且履行完毕，也不显示中介曾带原告去看其他房源，只是显示中介向原告介绍过其他房源，房屋交易不成功的原因也不在原告方；证据3部分不属实：①证人称协商解除合同的时间大约在8月份不属实，实际上中介将款项退给原告是在10月份，而被告将50000元退给中介的时间是5、6月份；②双方并未达成解除合同的协议；③证人称原被告均有不再交易房屋的想法不属实，原告一直要求购买房屋，即便房产证办不下来也愿意等；④定金数额应当为50000元，不是中介所称的30000元。对证据4的真实性无异议，被告经中介郭某给原告传达其不再卖房，在此情况下中介公司称愿意为原告推荐其他房屋，原告抱着试试看的心理去看其他房，如果能买到其他房屋，则不再购买被告房屋，但原告没有看中其他房屋，原告去看其他房屋不代表同被告的买卖合同已经解除，在看房时中介也没有将50000元退还原告。在原告同郭某2019年10月12日的微信聊天中，郭某也明确说被告不再商谈，并告知原告想起诉就起诉，在原被告的通话录音中被告也明确表示需见面解除合同，购房的手续原件均在原告手中，可以印证双方尚未达成解除合同的协议，买卖合同尚未解除。本院认为，原告对被告证据2、4真实性均无异议，本院对被告证据2、4的真实性均依法予以确认；被告所交证据1、3与证据2可以相互印证，故本院对被告的证据1、3的真实性予以确认。依据原被告的庭审陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2019年1月25日，原告作为乙方、被告作为甲方、焦作市裕达房产经纪有限公司作为居间方，签订房屋买卖合同，约定将被告位于孟州市宏业鑫城15号楼1单元11层东户1111的房屋卖给原告，房屋总面积为131.25㎡，房价为55万元。该合同第四条约定：“乙方应于本合同签订时支付定金、佣金共计伍万元……”；第六条约定：“……甲方应向丙方支付佣金人民币8250元，乙方应向丙方支付佣金人民币8250元……”；第十五条第2项约定：“本合同签订后甲乙双方协商解除合同的……合同解除后甲乙双方互不再承担违约责任”；第十五条第8项约定：“……本合同的守约方为主张权利支出的律师费、诉讼费、保全费、保函费、交通费等由违约方承担”。合同签订时该房屋尚未取得房产证，被告对此知情。原告按照合同约定于当日向被告支付定金30000元，向焦作市裕达房产经纪有限公司支付定金20000元。合同签订后，因案涉房屋未取得房产证，无法办理过户手续，原被告双方就合同履行问题产生纠纷。经中介方协调，原被告双方达成协议，约定双方房屋买卖合同解除，被告退还原告定金，并补偿原告2000元，原告将其手中的购房资料退至中介处。2019年9月15日，中介公司工作人员给原告发微信称：“什么时候回来呢”“赶紧办了吧，好不容易给她谈好”，原告回复称：“知道了”，并于2019年9月16日通过微信向中介公司工作人员发送了自己的农业银行卡号。之后被告将其收取的30000元退至中介处，中介公司于2019年10月12日将原告交纳的50000元退还原告。因原告未将购房资料退至中介处，中介方未将2000元补偿款转给原告。案涉房屋至今仍未取得房产证。以上即为本案基本事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告以“被告违约，导致合同目的不能实现”为由要求解除合同，但本案中合同目的无法实现的原因系房屋未取得房屋产权证书，房屋无法过户，但在签订房屋买卖合同时，被告对此情况系明知，故被告方对合同目的无法实现不存在过错，其并未违反合同约定，且该合同在履行过程中，因房屋无法过户，原被告双方通过中介公司协商一致解除了合同，故对于原告要求解除原被告于2019年1月25日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法不予支持。按照合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中，原告按照买卖合同的约定，支付定金50000元，后因案涉房屋一直未能取得房屋产权证书，双方协商一致解除了合同，被告也按约定退还了原告50000元定金，原告要求被告承担违约责任，双倍返还定金，无事实和法律依据，故对于原告要求被告给付原告定金50000元及律师费3000元的诉讼请求，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告武新平的诉讼请求。案件受理费1126元，减半收取为563元，由原告武新平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  韩冬霞二〇二〇年五月十八日书记员  王 飞