河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终394号 上诉人（原审原告）：张家口汇城房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区洋河南镇安平东街30号院2号楼17号底商1层。 法定代表人：杜永生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董秀川，北京中伦文德太原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡海明，男，1986年6月8日出生，汉族，住张家口市宣化区。 上诉人张家口汇城房地产开发有限公司（以下简称汇城房地产公司）因与被上诉人胡海明商品房预售合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汇城房地产公司的上诉请求：1.撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2590号民事判决书第一项内容，改判支持上诉人一审诉求中的第一、二项请求，即改判解除上诉人与被上诉人签订编号为005520的《商品房买卖合同》，改判被上诉人向上诉人返还房屋，并协助上诉人到房管部门办理房屋的撤销预售备案手续；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一是一审判决的第一项内容超过上诉人在一审中提出的诉讼请求，应当依法纠正。人民法院在民事诉讼中应围绕当事人的诉讼请求进行审理，作出的裁判不能超出诉讼请求。本案中上诉人在一审中提出的诉讼请求为解除合同、返还房屋等，但一审法院不顾上诉人的请求作出的“宣告原被告签订的商品房买卖合同附件五中第十条关于买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担了保证责任后，出卖人享有的权利中，出卖人有权解除本商品房买卖合同一项约定无效”的判决内容，超过了上诉人的诉讼请求，违反法律规定。二是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议是双方的真实意思表示，是双方充分协商的结果，且补充协议上有被上诉人的签字捺印，全部条款内容并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。三是被上诉人多次逾期还款的行为已经构成根本违约，上诉人依据约定行使单方解除权，有事实和法律依据，应当予以支持。被上诉人向银行按揭贷款230000元，贷款期限180个月（15年），还款周期为每月，还款方式为等额本息。上诉人提供的中国银行宣化支行出具的《贷款已还款明细清单》能够证明被上诉人已偿还的25期偿还本金23756.2元中，包括上诉人代被上诉人偿还的10期偿还本金9360.15元（上诉人于2019年3月18日代被上诉人偿还的6期偿还本金5706.42元、2018年7月20日代被上诉人偿还的4期偿还本金3653.73元）,被上诉人仅主动偿还15期，偿还本金14396.05元。截止2019年10月14日，被上诉人又逾期还款6期，逾期本金5847.66元、逾期利息4993.56元，本金罚息125.47元、利息罚息107.95元，合计11074.64元，未到期的按揭贷款本金200396.14元。由此可见，被上诉人根本没有主动还款的意思，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，在被上诉人多次逾期还款且被上诉人自上诉人提起诉讼至今仍无主动还款的前提下，上诉人有权依据约定解除合同，收回房屋。综上，请求二审法院依法认定，并支持上诉人的上诉请求。 胡海明答辩称，因家中着火，案涉房屋的房贷未及时偿还，我准备借钱将贷款还上。 汇城房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订编号为005520的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还房屋，并协助原告到房管部门办理房屋的撤销预售备案手续；3.判令被告向原告支付违约金99291元，原告代被告偿还的贷款本息12148.34元，合计111439.34元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月5日，被告购买原告开发的位于宣化县房屋。双方商定由被告采用按揭贷款方式购买。同日，原、被告双方签订编号为005520的《商品房买卖合同》约定：房屋总价330970元，首付100970元。银行按揭贷款230000元，在双方签订的附件五商品房买卖合同补充协议（与商品房买卖合同均为原告提供的格式合同）第十条规定：若买受人采用银行按揭贷款方式购房，因买受人未能及时归还银行按揭贷款而给出卖人带来的一切经济损失均由买受人承担。买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限及金额偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权拒绝向买受人交房并有权解除本商品房买卖合同，并从买受人购房款中扣除出卖人因承担担保责任而被银行或司法部门等单位扣除的款项及总房款30%的违约金后，收回该商品房，并将该商品房另行出售；并有权将扣款后应退还给买受人的房款以买受人名义提前偿还银行欠款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金等）。（2）有权对该商品房以出租或提起诉讼，申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房屋产权证，并无须承担任何责任。2017年3月13日，被告与中国银行股份有限公司宣化支行签订了个人一手住房贷款合同，以按揭方式贷款230000元，由本案原告提供阶段性保证担保。上述合同签订后，中国银行股份有限公司宣化支行按约将按揭贷款23万元给付了原告，原告按约向被告交付了房屋。但被告未按约定偿还银行贷款，因被告逾期偿还贷款本息，中国银行股份有限公司宣化支行分别于2018年7月20日、2019年3月18日从原告开设的作为承担保证责任的银行账户中扣划了贷款本息7258.53元、10989.81元，原告共计代被告偿还贷款本息18248.34元。后在原告多次催要下，被告于2019年5月11日向原告偿还原告为其代偿的贷款本息6100元，剩余的12148.34元至今未还。另外，截止2019年7月24日，被告又逾期偿还贷款本金共计7308.9元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容明确、具体，不违反法律规定，系有效合同，双方均应遵照履行。双方签订的商品房买卖合同附件五中，第十条关于买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担了保证责任后，出卖人享有的权利中，出卖人有权解除本商品房买卖合同一项，在本案原告并非根本违约情况下，严重加重了买受人负担，排除了买受人的权利，属于无效条款，故对原告诉讼请求1.判令解除原、被告签订编号为005520的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还房屋。并协助原告到房管部门办理房屋的撤销预售备案手续，不予支持。原告诉讼请求的第三项中支付违约金内容，虽约定偏高，但由于被告拒不到庭，放弃诉讼权利，不予酌情减少。综上所述，原告要求1.判令解除原、被告签订编号为005520的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还房屋。并协助原告到房管部门办理房屋的撤销预售备案手续，因合同相关约定无效，不予支持；3.判令被告向原告支付违约金99291元，原告代被告偿还的贷款本息12148.34元，合计111439.34元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。遂判决：一、宣告原被告签订的商品房买卖合同附件五中第十条关于买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担了保证责任后，出卖人享有的权利中，出卖人有权解除本商品房买卖合同一项约定无效；二、被告胡海明于本判决生效之日起十日内偿还原告代偿还的贷款本息12148.34元，并支付原告违约金99291元；三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，汇城房地产公司与胡海明签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容明确、具体，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。胡海明未能依约向按揭银行归还贷款本息，亦未按合同约定向汇城房地产公司履行垫付款还款义务，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件五第十条第二款第（1）项约定，汇城房地产公司有权解除合同，本院对此予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》解除后，汇城房地产公司应当将胡海明支付的购房款予以返还；胡海明应当将位于张家口市宣化区房屋返还汇城房地产公司；胡海明亦应当向汇城房地产公司支付汇城房地产公司代其偿还的贷款本息12148.34元及后续替代偿还的贷款本息，该贷款本息按照合同约定可由汇城房地产公司向胡海明返还的购房款中先予扣除。对于协助办理撤销合同备案的问题，按照《商品房买卖合同》附件五第十三条约定，如合同解除，胡海明应当配合汇城房地产公司办理预售合同的注销登记手续。现本院已经确认案涉商品房买卖合同解除，故胡海明应当配合汇城房地产公司办理案涉房屋的合同备案的撤销登记手续。对于违约金的支付问题，按照《商品房买卖合同》附件五第十二条约定，如因买受人违约，出卖人有权单方终止合同，买受人须按合同总房款30%向出卖人支付违约金，现胡海明未能依约支付按揭贷款，导致汇城房地产公司代为清偿该按揭贷款本息，胡海明行为明显违约，其应当按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任。虽违约金约定偏高，但由于胡海明在一审庭审时拒不到庭，未请求调整违约金，放弃其诉讼权利，一审法院判决99291元违约金并无不当。二审庭审中，汇城房地产公司考虑到胡海明的实际，主动放弃支付违约金的请求，本院予以同意。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，汇城房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2590号民事判决； 二、解除张家口汇城房地产开发有限公司与胡海明签订编号为005520的《商品房买卖合同》； 三、胡海明于本判决生效之日起十日内向张家口汇城房地产开发有限公司返还张家口市宣化区房屋，并协助张家口汇城房地产开发有限公司到房管部门办理张家口市宣化区房屋的撤销预售备案手续； 四、胡海明于本判决生效之日起十日内给付张家口汇城房地产开发有限公司代还款项12148.34元； 五、驳回张家口汇城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1264.5元、二审案件受理费2529元，均由胡海明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二〇年五月十日 书记员  孙斯敏 ——