苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1804号原告:肖文康。原告:张娃。以上两原告共同委托诉讼代理人：张志佳，江苏天辩律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省**市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告肖文康、张娃诉被告吴江安富置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理，依法由审判员潘景信适用简易程序审理。后因工作调整，本案变更为由审判员沈国全适用普通程序独任审判，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告肖文康、张娃及两原告的共同委托诉讼代理人张志佳，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖文康、张娃向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、被告立即向原告返还购房款、维修基金、契税、印花税合计631173.79元并赔偿利息损失(以631173.79元为基数，自2019年5月8日起按年利率6%计算至实际给付之日止)；3、被告向原告支付2019年1月8日至2019年5月8日期间的逾期交房违约金14883元(以615000元为基数，按照每日万分之二的标准)；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，两原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交房违约金，以615000元为基数，自2019年1月8日起计算至实际交房之日止，按照每日万分之二计算。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：两原告与被告签署《**市商品房买卖合同》一份，合同约定两原告向被告购买由被告开发的位于**市**区产。合同签订后，原告按约支付了购房款615000元，但是被告与两原告签署的委托经营协议里面写的购房款只有482328元。后，两原告又支付了维修基金、契税、印花税合计16173.79元。按照合同约定，被告应在2019年1月8日前向原告交付房屋。2019年1月8日，双方签订补充协议一份，约定将交房日延长至5月8日，被告支付原告每日万分之二的违约金，但是被告既没有支付补充协议约定的逾期交房违约金，亦未能交付房屋，已构成违约。原告为维护自身财产权益，故诉至贵院，希判如所请。安富公司辩称，逾期交房违约金应该以双方签订的商品房买卖合同上约定的房屋总价款482328元作为基数，对由第三方上海**房地产营销策划有限公司（以下简称**公司）收取的132672元，不应认定为涉案购房款。原告主张的违约金标准过高，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，安富公司作为出卖人与肖文康、张娃作为买受人签订《**市商品房买卖合同》（网签合同）一份。合同约定，肖文康、张娃购买安富公司开发的香槟商业广场B幢244号房屋，合同载明房屋价款为482328元。关于付款方式，合同第五条及合同附件三约定：1、一次性付款。2018年7月25日前买受人支付全部房价款，计482328元；买受人在签订本合同前支付给出卖人的定金10000元，冲抵房价款。关于房屋交付期限，合同第十七条约定：出卖人定于2019年5月8日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交房，但最早不得早于2019年1月8日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在180日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。2019年4月6日,安富公司作为出卖人(甲方)与肖文康、张娃作为买受人(乙方)签订《关于逾期交房的补充协议》一份，内容为：安富公司与肖文康、张娃于2018年8月8日签订了《吴江市商品房买卖合同》，双方约定交房时间为2019年1月8日。现经双方友好协商，就安富公司逾期交房的违约责任约定如下：1、安富公司在2019年5月8日后交房，自2019年1月8日起至2019年5月8日止，安富公司按日向肖文康、张娃支付肖文康、张娃于2019年5月8日前向安富公司支付的已交房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；本协议经双方签字盖章后生效，生效后2018年8月8日签订的《吴江市商品房买卖合同》草签合同作废。安富公司在出卖人处加盖了公章，肖文康、张娃在买受人处签名。《**市商品房买卖合同》（网签合同）签订前，肖文康、张娃已累计支付了615000元。其中向案外人张伟支付了142672元（包括定金10000元）、向案外人苏州***物业管理有限公司（以下简称***物业公司）支付了472328元。2018年8月8日，案外人***物业公司向肖文康、张娃出具了金额为482328元的收据，款项内容为“商铺2-244房款”；同日，案外人**公司向肖文康、张娃出具了金额为132672元的收据，款项内容为“装修款”。2019年2月21日，肖文康、张娃向安富公司支付了维修基金、契税、印花税共计16173.79元。同日，安富公司向肖文康、张娃出具了相应金额的收据。另查明：案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。庭审中，原告陈述，双方签订的《吴江市商品房买卖合同》（草签合同）已由被告安富公司收回。案外人张伟系安富公司的工作人员。庭审中，被告自认，案外人**公司系安富公司涉案项目的销售代理机构。以上事实，有原告提供的《关于逾期交房的补充协议》、《**市商品房买卖合同》、收据、银行交易明细及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告肖文康、张娃与被告安富公司之间签订的《关于逾期交房的补充协议》、《**市商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定,系双方当事人的真实意思表示,应认定为合法有效,对双方具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋的价款问题，本院认为，安富公司自认案外人**公司系涉案***商铺的代理销售机构。原告肖文康、张娃与被告安富公司签订商品房买卖合同系通过**公司工作人员的介绍、引导，但在交易过程中，原告肖文康、张娃与**公司之间未成立合同关系，肖文康、张娃没有向**公司支付对价的义务。**公司向购房人出具收据所载明的款项，应当认定为购房人向安富公司支付的购房款。故原告肖文康、张娃累计支付的615000元应当认定为向被告安富公司支付的购房款，本案所涉房屋的价款应当为615000元。原告肖文康、张娃与被告安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为482328元，与事实不符，本院不予认定。在原告肖文康、张娃已全面履行了合同约定的付款义务后，被告安富公司因其自身原因未按合同约定在2019年1月8日前交付房屋。后经双方协商一致将交房时间变更为2019年5月8日前，但被告仍未按约如期交房，故应承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准,双方签订的补充协议及合同约定为每日支付总房价的万分之二,系双方真实意思表示,不违反有关法律规定,亦无不当,被告安富公司要求调低违约金计算标准,依据不足,本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告吴江安富置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告肖文康、张娃逾期交房违约金（以615000元为基数，自2019年1月8日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之二计算）。（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入**市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5130元、保全费4020元，合计9150元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入以下账户，户名：**市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65）。原告肖文康、张娃预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省**市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省**市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76)，并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 员 沈国全二〇二〇年五月十九日法官助理 高文倩书 记 员 李佳凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。