广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初3300号原告：东莞市良发物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市********城新区绿茵山庄2幢商铺201B3室。法定代表人：余国伟，总经理。委托诉讼代理人：姚华军，男，汉族，1980年12月29日出生，住址：江西省上饶市余干县黄金埠镇董家弄城上组，公民身份号码：362************31X，系该公司员工。委托诉讼代理人：邱春梅，女，汉族，1985年8月12日出生，住址：广东省东莞市***********华都花园二期富都苑六楼C室，公民身份号码：450************72X，系该公司员工。被告：向丽君，女，土家族，1981年11月16日出生，住址：湖南省永顺县******茶厅组，公民身份号码：433************844。委托诉讼代理人：朱勇发，男，汉族，1979年7月27日出生，住址：广东省深圳市南山区********，公民身份号码：362************418，系被告丈夫。原告东莞市良发物业管理有限公司诉被告向丽君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告东莞市良发物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚华军、邱春梅，被告向丽君的委托诉讼代理人朱勇发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市良发物业管理有限公司诉称，原告与东莞市乐富房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2014年11月5日接管绿茵山庄小区。原告从2014年11月5日接管至今，都是按照合同约定或依照法律规定，向绿茵山庄全体业主提供物业管理服务，所以是合法向绿茵山庄全体业主收取物业管理服务费用。根据《广东省物业管理条例》第四十七条之规定，被告应按合同约定向物业公司即原告缴纳物业管理服务费用，判令支付2015年1月至付清日止按496元/月计算的物业管理费及按千分之一每日计算的违约金（暂计至2019年11月，欠物业管理服务费29264元，每月物业管理费从下月1日起计算违约金，暂计至起诉日违约金为25539元，暂计至起诉日总欠费54803元）。原告从2014年11月5日接管起至今，都是按照合同约定向绿茵山庄全体业主提供物业管理服务，但被告从2015年1月1日至今一直未向原告缴纳物业管理服务费，原告也不断采取电话、邮寄欠费通知单等方式对被告进行催缴，但被告总是不理不睬，拒不缴纳物业管理服务费，严重损害了原告的合法权益。综上所述，根据2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订的《广东省物业管理条例》第四十七条之规定，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2015年1月至付清日止按496元/月计算的物业管理费及按千分之一每日计算的违约金（暂计至2019年11月，欠物业管理服务费为29264元，每月物业管理费从下月1日起计算违约金，暂计至起诉日违约金为25539元，暂计至起诉日总欠费54803元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告向丽君辩称，1、被告的房屋一直在原告的控制下，被告至今未取得房屋的占有、使用权，未获得物业的“实际交付”，物业服务费用应由建设单位交纳，同时原告长期违法侵犯被告物权。2、被告所购物业存在重大质量问题，经频繁向原告报修，5年来开发商未履行维修义务，依据《前期物业服务合同》的违约责任，拒绝或拖延保修义务所造成的损失由开发商承担，原告主张物业费的诉求应该找开发商。3、原告未提供物业服务，5年来一直渎职，充当开发商的全权代理人，庇护开发商，不处理被告投诉，未尽到推动开发商维修房屋的责任，违反国务院颁布的物业管理条例，违反开发商制定的绿茵山庄临时管理规约，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，被告有权要求原告履行维修职责与赔偿被告损失。经审理查明，2013年9月22日，被告与东莞市乐富房地产开发有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，由被告向东莞市乐富房地产开发有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司购买东莞市********城新区绿茵山庄65幢2单元1801号房，且被告与东莞市乐富房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》补充协议书，该协议书第八条对买卖合同第十一条的补充约定第1款约定“出卖人将该商品房钥匙交付予买受人即为该房屋已交付。自交付之日起，该商品房的风险、责任由买受人承担，管理费自交付之日起计付”、第5款约定“买受人在接收该商品房时发现属于保修范围内的质量问题（除主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常使用外）的，应由出卖人工程负责部门进行鉴别确认，并在房屋交接单中载明。出卖人及时进行整改维修或作说明后，买受人仍然拒绝接收或迟延验收的，则视为出卖人已交付该商品房。…”。2013年9月22日，原告与被告签订《绿茵山庄前期物业服务协议》，该协议第六条约定，被告应自收楼之日起按物业类型及建筑面积向原告交纳物业管理费…第七条约定，电梯洋房：3.5元/月.平方米；第八条约定，物业管理服务费按月交纳，当月月底30号前交纳下月费用；第十七条约定，未按时足额交纳物业管理服务费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付违约金。原告东莞市良发物业管理有限公司是于2007年3月9日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2014年6月4日，东莞市物价局复函原告，同意原告按新约定的标准（高层住宅带电梯按建筑面积每月3.5元/平方米）收取物业服务费。2014年11月5日，原告东莞市良发物业管理有限公司作为受托方与委托方东莞市乐富房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由委托方委托原告对绿茵山庄实行物业管理，委托管理期限自2014年6月5日起至2017年12月19日为止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；高层住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取物业管理服务费。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。被告提交了深圳安鑫房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告、业主收楼意见记录表，证明在收楼时委托了收楼公司一起去收楼并发现的房屋质量问题，并提交了《绿茵温莎堡65幢二单元1801房维修整改方案》，该方案系原告、开发商东莞市乐富房地产开发有限公司及被告三方于2019年11月28日签订，该方案第一段载明“2019年10月11日上午、2019年11月21日上午，物业相关人员、业主以及东莞市住建局工作人员，到65幢二单元1801单位现场核实业主反映的工程质量问题，经几方现场核实确认了相关问题，现制定整改施工方案如下：”，后面内容列举了房屋存在的质量问题及整改方案。该方案后附有房屋的图片、调解会议笔录，其中调解会议由樟木头住建局组织，业主、开发商及物业公司均到会签名，会议笔录中记载了调解结果，该调解结果中确定了房屋存在的一些问题。原告对上述证据的三性确认。庭审中，原、被告一致确认，开发商于2014年12月28日前按照《商品房买卖合同》约定通知被告收楼，但被告以房屋存在质量问题，至今未收楼，被告至今未向原告缴纳过物业管理费。另查明，被告于2013年9月22日购买了案涉房产，房产建筑面积141.78平方米。案涉房产于2018年5月11日登记于被告名下。以上事实，有《前期物业服务合同》、《绿茵山庄前期物业服务协议》、东莞市物价局复函、欠费明细表、快递单、缴费通知单、商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果、物业管家微信截图、房屋室内现场照片、深圳安鑫房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告、业主收楼意见记录表、《绿茵温莎堡65幢二单元1801房维修整改方案》、调解会议笔录及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉房屋存在质量问题有经原、被告及开发商三方的确认，有三方签订的《绿茵温莎堡65幢二单元1801房维修整改方案》及调解会议笔录佐证，本院对此予以确认。虽然开发商按照《商品房买卖合同》约定的期限通知了被告去收楼，但因房屋存在质量问题，至今被告未收楼，上述通知不能视为开发商已将房屋交付给被告。按照《商品房买卖合同》补充协议书第八条第5款约定，该约定中约定的情形系在房屋发现属于保修范围内的质量问题后，在什么情况下买受人仍然拒绝接收或迟延验收的视为出卖人已交付房屋给买受人，上述约定约定的条件系：1、质量问题要经出卖人工程负责部门进行鉴别确认，并在房屋交接单中载明；2、出卖人及时进行整改维修或作说明。根据上述约定可以看出，首先，房屋的质量问题要经出卖人确认；其次，出卖人要及时进行整改维修或作出说明；再次，出卖人要再次通知买受人收楼，不然即不会存在买受人仍然拒绝接收或迟延验收的情形。本案中，案涉房屋的质量问题有经三方确认，可以认定房屋的质量问题有经得出卖人确认，但现有证据不足以证明案涉房屋的整改维修已经落实，更没有证据证明出卖人有再次通知被告收楼。因此，依据上述约定，不能视为出卖人将房屋交付给了被告。依据《绿茵山庄前期物业服务协议》“被告应自收楼之日起按物业类型及建筑面积向原告交纳物业管理费”及《前期物业服务合同》“物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”之约定，案涉物业管理费不应由被告承担，原告诉请被告承担物业管理费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市良发物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费585元，由原告东莞市良发物业管理有限公司负担。原告东莞市良发物业管理有限公司已预交上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年五月八日书记员 张楚妍附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。