广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终730号 上诉人（原审被告）：周婷，女，1978年6月23日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区全州县，现住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人（原审原告）：桂林家振物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县八里街南洲1号小区。统一社会信用代码：914503235667708805。 法定代表人：张立风，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐廷贵，该公司总经理助理。 上诉人周婷因与被上诉人桂林家振物业服务有限公司（以下简称：“家振物公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周婷上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费；三、判决被上诉人不履行自己的职责不作为，减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%。二审询问中，周婷明确其上诉请求为：一、依法改判减免上诉人的物业费50%；二、水电公摊及垃圾费包括在物业费中，不再另算；三、驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的请求。事实与理由：1.被上诉人的物业服务存在瑕疵，对车辆乱停放、公共部位设广告及违章搭建等问题管理不到位，未实施人车分流、公共设施维护不及时、监控无法使用、绿化被破坏、卫生环境差等问题，应减免上诉人的物业费50%。2.被上诉人的收费标准并未达到桂林市二级物业服务等级，其收费标准违反政府相关法律法规。3.对同一小区业主的收费标准不统一，有的业主的物业费中包括了水电公摊、电梯年检维保费、生活垃圾费，而上诉人的却另外加收。4.根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因被上诉人提供的物业服务存在严重违约，被上诉人迟交物业费是因被上诉人没有履行合同约定，因此，上诉人不存在违约，不应支付违约金。 家振物业公司辩称，关于收费标准问题，上诉人在交房和买房的时候就应当明知，被上诉人是依据合同进行收费的。关于上诉人说被上诉人履行过程中存在瑕疵的现象，不可否认。但是物业不可能十全十美，所以上诉人说被上诉人不履行合同义务是不客观的。关于房产证，因灵川两局合并的原因，不能归罪于物业公司。关于非法搭建的问题，被上诉人已提供针对违章搭建情况被上诉人履行了作为的义务。关于强迫缴费、扣押房产证的问题，由于上诉人没有履行缴费义务，被上诉人请上诉人将相应时段的费用交纳完毕之后，才能将房产证交付，这不属于强行扣押。关于上诉人提到停水停电未提前通知的问题，因为局部区域抢修，被上诉人也没有得到通知，但被上诉人会在业主高峰期启动发电机以提供方便。如果接到相应提醒，会及时在单元门进行张贴公告。关于小区道路划分、人车分流的问题，本身车库和人出入的门道都是分开的，只不过小区里面电动车由于规划报建的原因，局部没有满足业主过高或者多一些的需求。针对这些问题，被上诉人也采取了相应措施。综上，请求二审法院维持原判。 家振物业公司向一审法院起诉请求：1.判决周婷支付拖欠的物业费3309.5元（2017年11月1日至2019年6月30日止）、公摊水电费719.46元、电梯年检费400元、生活垃圾费120元，总计4548元；2.本案诉讼费用由周婷承担。一审庭审中，家振物业公司增加一项诉讼请求为：判决周婷支付违约金1000元。 一审法院认定事实：原告为依法登记的物业服务企业，经营范围包含提供物业服务、家务服务等。2015年10月30日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、服务内容、服务质量等。其中：约定被告在灵川县八里街“山水名城”1栋1单元1905号房屋（建筑面积119.91㎡）委托原告管理；物业管理服务费收取按建筑面积交纳，按1.38元/月/㎡，业主从建设单位通知交房之日起缴纳，每次缴纳一年费用；水电公摊按建筑面积每月0.3元，电梯年检维保费每户每月20元，生活垃圾费每月6元；业主不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金；原告方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主方有权要求原告方限期改正，逾期未改正给业主方造成损失的，原告方承担相应的法律责任。 合同履行期间，原告依约对灵川县八里街“山水名城”物业进行管理服务，该楼多数业主向原告交纳了物业服务等费。 被告系灵川县八里街“山水名城”1栋1单元1905号房屋所有人，2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业等费被告未向原告交纳，根据合同约定计算，拖欠物业费3309.5元（119.91㎡×1.38元/月/㎡×20个月）、水电公摊费719.46元（119.91㎡×0.3元/月/㎡×20个月）、电梯年检维保费400元（每月20元）、生活垃圾处理费120元（每月6元）。2018年、2019年，原告向被告发出催缴通知，要求其交清所欠物业等费未果，遂于2019年10月向本院提起诉讼，请求判令被告支付所欠费用及违约金1000元（庭审增加的请求），并负担诉讼费。庭审中，被告陈述了辩解意见，请求驳回原告诉讼请求，要求原告承担经济损失和精神损失费共计1200元。 一审法院认为，原告是依法成立的物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规的规定，具有法律约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，物业的实际使用人，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2017年11月1日至2019年6月30日期间在小区1栋1单元1905号房屋的物业费3309.5元、水电公摊费719.46元、电梯年检维保费400元、生活垃圾处理费120元的事实成立。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，根据双方签订的合同，应承担相应的违约责任。本院认为，原告依据物业服务合同中约定逾期缴纳物业服务等费按每日3‰的比例计算违约金过高，但原告主张违约金1000元，不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即原告主张的违约金没有超过造成损失百分之三十，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：周婷给付家振物业公司2017年11月1日至2019年6月30日期间其在灵川县八里街“山水名城”1栋1单元1905号房屋物业服务费3309.5元、水电公摊费719.46元、电梯年检维保费400元、生活垃圾处理费120元及违约金1000元。案件受理费50元，减半收取25元，由周婷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人依法提交民事判决书两份，拟证实同一小区、同一法院判决没有收取水电公摊等费用，被上诉人的收费标准不一样；2.物业收费标准，证明物业收费不合理，被上诉人没有达到等级的收费标准。被上诉人经质证认为，对证据1，每个案件当事人都有不同的诉讼请求，基于诉讼请求多少，法院会作出不同的判决，因此，这两份案例不能作为本案的判案依据；对证据2的真实性予以认可，但这只是桂林市的参照标准，不是双方约定的价格，与本案无关。 被上诉人依法提交如下证据：1.被上诉人对私建违建问题的管理照片一组、2.对乱停乱放现象管理的照片一组、3.水电公摊公示的照片、4.故意破坏公设施照片一张、5.贴通知照片一张、6.为业主所做的其他工作照片三张，以上证据1-6拟证实被上诉人已经履行了相应的管理、服务义务；上诉人经质证认为，对证据1-6均不认可，这都是表面现象，照片就是被上诉人做做样子，只认可被上诉人做了一部分工作，并不是所有的都做到了。 对上诉人和被上诉人提交的证据，本院认定如下：本院对双方提交的证据的真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 对于一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人主张减半收取物业费是否有事实和法律依据；2.水电公摊费、电梯维保费、生活垃圾费是否包含在物业服务费中；3.上诉人是否构成违约，是否应支付违约金。 关于争议焦点1，本案中，上诉人提出被上诉人提供的物业服务存在卫生清扫不合格、园区管理不到位、人车不分流等瑕疵，因此要求减半交纳物业费。一、二审中，对上诉人提出的物业服务瑕疵，被上诉人均提供了相应的证据以证实其尽到了相应的管理、服务义务，即被上诉人已尽到了主要服务义务。虽然被上诉人提供的物业服务还存在服务质量不高等问题，但被上诉人也在不断地整改提高。因此，对上诉人该项上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点2，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。涉案《前期物业服务合同》第四条第八点规定，电梯维保、年检、电费、公共设施设备的水电费用另计收取。公摊水电费按建筑面积每月每平方预收0.3元，电梯年检维保费每户每月20元，生活垃圾费按环卫处保准每月每户6月。因此，上诉人主张物业管理服务费中已包含水电公摊费、电梯维保费、生活垃圾费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费，从而认为其不存在违约行为。本院认为，被上诉人为上诉人所居住的“山水名城”小区提供了物业管理服务，上诉人作为该小区的业主应履行交纳物业服务费的义务，上诉人未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约。即便被上诉人提供的物业服务存在上诉人所说的上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能依此作为拒绝交纳物业费的理由。根据双方签订的《前期物业服务合同》第十一条第四点规定，业主不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。因此，一审认定上诉人构成违约，并支付违约金1000元并无不当。对上诉人该项上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人周婷的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人周婷已预交），由上诉人周婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云