徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初621号原告：王浩，男，1993年3月26日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：严俊清,江苏鼎途律师事务所律师。被告：李雯，女，1984年11月29日出生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。原告王浩与被告李雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告王浩及其委托诉讼代理人严俊清，被告李雯及其委托诉讼代理人吴增燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金(每日为合同总价款的3‰即3492元，计算至2019年10月28日为153648元，此后按照每日3492元计算至双方解除合同之日)；3.判令被告赔偿因其违约导致合同解除时房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间的差额184027元（根据安居客网上公开的出租信息，同小区同面积的房屋价格计算）；4.判令被告承担原告支付的律师费75000元、诉讼保全保险费2000元；5.判令被告向原告赔偿已支付的居间服务费18000元；6.被告承担本案诉讼费、保全费等必要费用。事实和理由：2019年7月31日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于徐州市铜山区房屋出卖给原告。合同第七条约定，双方于2019年9月15日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约。合同第九条约定了本次交易所花费的居间服务费为房屋价款的1.5%，由原告支付。合同第十条约定了定金为五万元。同时在合同第二十条约定，原告于合同签订之日支付给被告购房定金壹万元整，剩余于双方过户备案前支付。合同签订后，原告依照合同的约定履行了自己的义务，但在约定办理房屋过户手续之日，被告未按照协议约定与原告去产权登记部门办理房屋过户，并一度失联。经中介公司及原告催告后，被告至今仍未履行该协议，已经构成违约。原告为维护合法权益，诉至法院。被告李雯辩称，1.原告要求被告承担损失及责任的理由为被告违约不配合过户，如果被告真的存在拒绝配合过户的情形，涉案房屋买卖合同完全可以继续履行，从常理来说原告诉请应先是要求继续履行合同，要求被告协助办理过户。实际情况是在整个房屋买卖的过程中，被告按约履行，不存在任何违约行为，不存在故意逃避过户情形。开庭之前被告积极按约出卖房屋，虽然至本案开庭时涉案房屋的房价已经涨了，但是被告尊重契约自由，如果原告仍要购买涉案房屋，被告仍愿意按照原价原条件出卖涉案房屋；2.被告对涉案房屋拥有所有权相关权属证书，房产在签订合同买卖前，无抵押无查封，涉案房屋也不属于限购限售范围，被告将房屋出售给原告合法合规，且被告出卖房屋委托了房产中介机构提供专业的服务，买卖合同的签订、履行均由中介机构进行过把关，如原告坚持认为卖方有违约行为，也应该将中介机构列为被告；3.被告再次表态，买卖房屋的意思是真实的，一直也按合同约定履行自己的义务，如原告愿意继续交易，被告还是积极配合，能随叫随到正常过户；如原告坚持解除合同，被告也没有意见，应适用不可归责于双方的原因导致合同解除，双方互不承担违约责任；4.原告仅交了定金10000元，且定金被告也没有收到，都在中介保管，大部分房款原告没有支付。原告在出现问题后不能冷静友好协商，要求被告赔偿其近160万元，双方的房屋交易价格为110万左右，被告把房子白白送给原告都还不够满足原告的要求。综上，被告没有违约，即使违约，原告的要求也是于法无据，原告支出的诉讼费、保全费、律师费等费用也是自己扩大的不当费用，应由自己承担。本院经审理认定案件事实如下：2019年7月31日，原告王浩作购买方（乙方）、被告李雯作为出售方（甲方）、案外人铜山区宝腾房产中介服务部（下称“宝腾中介”）作为居间方（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定李雯将坐落在徐州市铜山区、建筑面积为136.8平方米的房屋以1164000元的价格出售给王浩，房款采取首付款加贷款的方式支付。关于过户时间，合同第七条约定，2019年9月15日前到权属登记部门办理房产过户手续，除双方签订补充协议外，逾期视为违约。关于居间服务费，合同第九条约定，甲乙双方确认对丙方委托买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按房价的1.5%计算，由乙方承担，在签订协议时付清丙方；第十二条约定，甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方收取的居间服务费不予返还。如居间服务费已有一方支付，违约方必须向已支付方支付此费用。关于定金，合同第十条约定，签订协议时乙方交付甲方购房定金50000元，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费；合同第二十条备注，乙方今日支付甲方购房定金壹万元整，剩余部分于双方过户前支付。关于违约责任，合同第十一条约定，合同签订后甲乙双方违反本协议的任何一条均视为违约。任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的，按每日总房款的千分之三付给对方违约金。违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所花销的其他费用（含律师费、执行费等）。合同第二十条另备注：房证超过三年，过户签字没问题。原告王浩、被告李雯分别在合同落款处签字按手印，宝腾中介在丙方处签章，签约店经理处为郁珂签字。合同签订当日，原告支付定金10000元，被告李雯出具收条予以确认，载明“今收到王浩购房定金壹万元整，凤凰花园6组团1号楼1单元201室。”。后被告李雯将该10000元交由宝腾公司保管。原告王浩还于当日支付宝腾公司中介费10000元，宝腾公司出具收款收据予以确认。合同履行过程中，被告李雯称涉案房屋因契税发票存在问题，暂时无法办理过户，但可以在约定的过户日期即9月15日前解决此事。后9月15日前，宝腾中介多次电话、短信联系被告，被告均未予回复。9月13日，宝腾中介工作人员郁珂发给被告李雯的短信中记载“凤凰花园六组团1-1-201买卖合同最晚时间为2019年9月15日前，客户目前把定金也已经转给我们中介了，等待过户。已经给您联系多次，您一直没有确定一个过户时间，您看到未接电话以后给回复下，房子如果不能正常过户，您需要赔付客户违约金，如果只是晚几天，我可以给客户沟通在延期一段时间”；9月16日的短信中记载“您电话多次未接，目前已经过了合同有效期，严格意义上来说您已经违约，请您看到这条信息及时回复，别造成不必要的损失。”。被告李雯均未回复。在2019年10月10日宝腾中介工作人员郁珂与被告李雯的微信聊天记录中，郁珂“…现在你已经逾期半个多月，联系你，多次电话未接，也不回。至今未回信息…”，被告李雯“我现在也没有办法啊，我也在催人家帮我弄契税的”，郁珂“你终于回信息了”“你电话也不接”，李雯“我最近都急死了”“天天打电话催”。微信聊天记录显示，至2019年10月28日，被告所说的契税问题仍没有解决。庭审中被告陈述契税问题至庭审时仍未解决。另查明，本案原告在诉前申请了保全，向保险公司交纳了诉讼保全担保保险费2000元。本院认为，一、通过原被告提供的证据及庭审查明情况，能够证明被告李雯存在违约情形。首先，《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，原被告均应受该协议拘束，全面履行义务。合同约定涉案房屋于2019年9月15日前到权属登记部门办理房产过户手续，逾期视为违约。但自合同签订后至2019年9月15日，宝腾中介公司多次联系被告均未果，被告未按合同约定的时间办理房产过户手续；其次，合同第二十条特别备注涉案房屋“过户签字没问题”，被告抗辩因房屋契税问题无法办理过户，但即使存在该情况，也系被告方原因，被告以此抗辩不构成违约不能成立；再次，关于被告辩称原告未按合同约定交付定金问题。双方约定定金50000元，签订合同当日交付10000元，剩余40000元于过户前支付。当日，被告李雯出具收据确认收到了定金10000元。剩余定金40000元，原告称于9月15日前交付至宝腾中介，后因被告未按约定时间办理过户，宝腾公司将40000元退还，该主张得到宝腾公司确认。且自签订合同后至2019年10月10日，被告一度处于失联状态，其未收到剩余定金40000元不能归责于原告。综上，被告行为构成根本违约，原告作为守约方，有权行使解除权，故对原告主张解除《房地产买卖合同》的请求本院予以支持。二、关于原告主张的各项损失问题。对原告主张的违约金及房屋差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。本案中，被告抗辩违约金按照每日房价的千分之三即3492元计算过高，应予以调整，本院依据上述法律规定结合本案实际情况予以确定。本案中，原告作为买方为履行合同，当日交付定金10000元，该10000元尚未退还；剩余定金40000元原告称交付宝腾中介并在被告违约后予以收回。原告主张的房屋差价损失主要指从2019年7月31日签订合同至起诉期间房价上涨造成其另外购房产生的差价损失，但此期间间隔时间不长，该损失只是原告根据短时市场价格波动所估算并未实际发生。原告近期并未购房，所谓的因房价上涨造成的损失也并无事实依据。本院认为房价整体涨落情况不宜仅以短时反映来确定，也不排除房价回落或下跌的情况出现，原告可以另外寻找购房机会。综上，本院综合考虑涉案合同履行情况、被告违约情形、原告已付购房款金额及所占房屋总价款比例等因素，酌情支持违约金50000元；对原告主张的房屋差价损失，本院不予支持。对于律师费，诉讼过程中原告撤回了该项诉请，视为对自身权利的处分，本院予以确认。对保全保险费2000元，合同第十一条约定“违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所花销的其他费用（含律师费、执行费等）”，本案诉争系因被告违约引起，原告为维护自身权益提起诉讼并申请财产保全，为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属于原告损失部分，本院予以支持。对于居间服务费18000元，原告仅提供宝腾中介出具的、收取涉案房屋中介费10000元的收据，对另外8000元，原告提供的系宝腾中介于2018年出具的收取其他房屋中介费的收据复印件，不足以证明系支付涉案房屋的中介费，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王浩与被告李雯签订的《房地产买卖合同》；二、被告李雯于本判决生效之日起十日内支付原告王浩违约金50000元、保全保险费2000元、居间服务费10000元，合计62000元；三、驳回原告王浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19165元，减半收取9582.5元，保全费5000元，合计14582.5元，由原告王浩负担4582.5元，被告李雯负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  彭银凤二〇二〇年五月十八日书记员  黄 维