广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初2968号原告江新霞，女，汉族，1969年10月9日出生，身份证住址：广东省博罗县，委托代理人王小萌，广东国晖律师事务所律师。委托代理人梁玉珍，广东国晖律师事务所律师。被告冼志国，男，汉族，1984年8月8日出生，户籍地址：广东省高要市，被告黄亚根，女，汉族，1985年2月14日出生，户籍地址：广东省高要市，被告江先群，女，香港居民，被告冼华保，男，香港居民，被告江先群、冼华保的共同委托代理人即被告冼志国，被告冼志国系被告江先群、冼华保的儿子。被告冼某1，男，汉族，2008年4月15日出生，户籍地址：广东省高要市，被告冼某2，男，汉族，2013年7月9日出生，户籍地址：广东省肇庆市高要区，被告冼某1、冼某2的共同委托代理人即被告黄亚根，被告黄亚根系被告冼某1、冼某2的母亲。上列原、被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江新霞的委托代理人王小萌，被告冼志国、黄亚根，被告江先群及冼华保的委托代理人冼志国，被告冼某1及冼某2的委托代理人黄亚根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：原告称位于深圳市龙岗区南湾街道丹竹头村鬼湖地段（龙岗区沙平北路463号B栋）房屋归原告所有，该房屋共8.5层。原告为证明其主张，向本院提交了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《证明》等证据。原告提交的证据显示：1992年8月，宝安县布吉镇村镇建设办公室颁发《建设工程规划许可证》，允许原告在布吉丹竹头建设1栋3.5层380平方米的住宅；1992年6月宝安县布吉镇村镇建设办公室颁发《建设用地规划许可证》，批准原告在布吉丹竹头鬼湖地段的建设用地面积100平方米、用地项目为住宅；2013年10月21日，深圳市龙岗区南湾街道丹竹头社区居民委员会出具《证明》一份，称位于丹平路××号住宅楼系原告所有。庭审中，原告确认本案中要求被告支付房租的702号房屋，系超出《建设工程规划许可证》范围的建筑。二、租赁关系各方当事人：原、被告确认，原告与案外人江志强原系男女朋友关系，以夫妻名义共同生活。原告称，其与江志强在1996年之后成为男女朋友，2020年初已分手。双方确认，被告江先群系案外人江志强的姐姐；被告江先群、冼华保系夫妻关系，共同生育被告冼志国；被告冼志国、黄亚根系夫妻关系，共同生育被告冼某1、冼某2。三、有无签订租赁合同：无。被告称，原告“丈夫”江志强与被告江先群为亲姐弟关系，两人于1998年3月合资在深圳市布吉镇××地段（××）建了一栋8.5层高的房屋，其中江先群享有房屋第五层全层。2017年11月，江志强在没有经过江先群等人的允许下，私自将房屋第五层全层承包给他人改作公寓，承包期为8年。为此，江先群等人与江志强发生了矛盾，但念及姐弟关系以及需支付给承包人违约金等原因，2017年11月，江先群的丈夫冼华保与江志强签订了《房屋置换居住协议书》1份，约定江先群及其家人搬迁至涉案房屋（龙岗区沙平北路463号B栋）701、702室居住。在此过程中，被告等人均不知涉案房屋（龙岗区沙平北路463号B栋）所有人为原告，被告一家人都一直被蒙在鼓里；期间原告也从未对被告家人居住在涉案房屋一事提出过异议。为了便于居住，被告向江志强支付了4万元电梯使用费用，并自行对房屋进行装修，花费装修费4万；居住期间，被告每月交80元给原告（其中50元为垃圾和电梯使用费，30元为村委房屋管理费）；被告自行缴纳了水电费。原告对此不予确认，称其与江志强并非夫妻，江志强无权处分原告房屋，江志强与被告签订的《房屋置换居住协议书》无效。被告为证明其主张，向本院提交了《合作建房协议书》、《楼房合资见证书》、《房屋置换居住协议书》等证据。其中《合作建房协议书》显示1999年9月18日江志强与江先群签订《合作建房协议书》，约定江志强提供深圳市龙岗区布吉丹竹头铜鼓第119号地块、江先群出资24万元人民币合作新建住宅楼一栋八层半，江先群分得第一、五层；《楼房合资见证书》显示2000年10月29日江志强与冼华保签订《楼房合资见证书》，约定位于深圳市布吉镇××头铜鼓地段（××）八层半的楼房由江志强、冼华保合资建设，冼华保占总投资份额10%，江志强占总投资份额90%，按份额分配，冼华保拥有该房屋第五层全层物业；《房屋置换居住协议书》显示2017年11月12日江志强与冼华保签订《房屋置换居住协议书》，约定为配合承包商对深圳市布吉镇××头铜鼓地段（××）房屋的改建工程，经冼华保全家同意，将冼华保所有的深圳市布吉镇沙平北路463号A栋第五层全层与江志强坐落于深圳市布吉镇沙平北路463号B栋七楼701、702两个套间进行交换居住，承包商8年期满，冼华保有权收回深圳市布吉镇沙平北路463号A栋第五层全层，居住为置换居住性质，不是买卖交易。四、有无缴纳房屋租金：原、被告确认，被告居住期间，未缴纳过房屋租金。五、房屋占有使用情况：被告称，已于2019年11月搬离涉案房屋。原告庭审中称，被告在没有办理交接手续的情况下搬离，但未交还房屋钥匙。庭审结束后，原告又称被告全家自2019年11月陆续搬离，截止2020年3月才搬离完毕。六、原告主张的房屋占用费标准：原告称按房屋市场租金2300元/月，自2017年11月开始计算。七、原告的诉讼请求：1、六名被告支付入住期间的房屋占有费55200元（暂计算至起诉之日，实际计算至搬离之日止）；2、六名被告承担案件诉讼费。八、被告的答辩意见：原、被告之间属于房屋置换合同关系，双方从未签订过房屋租赁合同，不属于房屋租赁合同关系，被告无需向原告支付租金；原告江新霞与案外人“江志强”同居20多年，虽然没有领结婚证，但是对外都是以夫妻名义自居。原告“丈夫”江志强与被告江先群为亲姐弟关系，两人于1998年3月合资在深圳市布吉镇××地段（××）建了一栋8.5层高的房屋，其中江先群享有房屋第五层全层。2017年11月，江志强在没有经过江先群等人的允许下，私自将房屋第五层全层承包给他人改作公寓，承包期为8年。为此，江先群等人与江志强发生了矛盾，但念及姐弟关系以及需支付给承包人违约金等原因，2017年11月，江先群的丈夫冼华保与江志强签订了《房屋置换居住协议书》1份，约定江先群及其家人搬迁至涉案房屋（龙岗区沙平北路463号B栋）701、702室居住。在此过程中，被告等人均不知涉案房屋（龙岗区沙平北路463号B栋）所有人为原告，被告一家人都一直被蒙在鼓里；期间原告也从未对被告家人居住在涉案房屋一事提出过异议。为了便于居住，被告向江志强支付了4万元电梯使用费用，并自行对房屋进行装修，花费装修费4万；居住期间，被告每月交80元给原告（其中50元为垃圾和电梯使用费，30元为村委房屋管理费）；被告自行缴纳了水电费。判决结果本院认为，善意第三人的利益应当获得保护。原告确认其与江志强原为男女朋友关系，自1996年开始共同生活，长达20余年，必然会影响他人对原告与江志强之间婚姻关系的认知。2017年11月12日，江志强以原告“丈夫”名义与被告冼华保签订《房屋置换居住协议书》，约定双方就房屋居住、使用权进行置换，由江志强获得深圳市布吉镇沙平北路463号A栋第五层全层的使用权益，6名被告搬入涉案房屋居住。此后数年期间，6名被告从未缴纳过租金，原告既未提出异议，也未要求被告支付过租金，双方之间从未有过缔结房屋租赁合同的合意，原告基于房屋租赁合同关系要求被告支付租金的主张，与事实不符，本院不予支持。此外，基于江志强与原告之间的特殊关系，使相对人及被告方有理由相信江志强享有代理权而与之签订了《房屋置换居住协议书》，本院认为该行为构成表见代理，代理行为的后果由原告本人承担。综上，本院对原告要求6名被告支付房屋占用使用费的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江新霞的全部诉讼请求。案件受理费590元（原告已预缴），由原告江新霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年五月十八日书记员 戴思强