四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3576号 上诉人（原审被告）：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市三台县北坝镇东河路19号。 法定代表人：谢先佑，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐兰，四川穗诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白如冰，男，汉族，生于1970年9月27日，住四川省达县。 委托诉讼代理人：李海威，四川众城律师事务所律师。 原审被告：朱刚，男，汉族，生于1975年9月12日，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司与被上诉人白如冰、原审被告朱刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐兰、被上诉人白如冰的委托诉讼代理人李海威到庭参加诉讼。原审被告朱刚经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。现已审理终结。 绵阳浩源房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1.《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》上加盖的绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章、白如冰提供的收据上加盖的绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章均是公开声明作废的印章，被上诉人明知印章已经作废，依然与对方签订合同，其未尽到审慎义务，应自行承担责任，上诉人不应承担任何责任。2.被上诉人提交的证据不足以证明其支付了购房款，上诉人没有收取被上诉人任何款项。 白如冰辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 原审被告朱刚未提交书面答辩意见。 白如冰向一审法院的起诉请求：1.判决原、被告于2015年11月5日签订的《合资建房合同》无效；2.请求判令被告立即退还原告缴纳的购房款665346元，并支付该款自给付至付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算本息；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告白如冰（乙方）与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部（甲方）签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》4份。合同主要内容为：“……为解决乙方住房问题，经甲乙双方协商同意共同投资建房。经双方平等协商，达成以下协议：一、乙方已了解并确认合资建房的实际概况，房屋位于绵阳市游仙区六社。该安置区甲方命名为“紫阳家园”，该房屋正在修建中。合资建房的土地使用性质为集体建设用地，房屋土地使用权在未转成国有土地使用权前进行市场交易将受到有关法律、法规、政策的部分限制，甲方就以上事实已经向乙方充分说明。乙方的合资建房行为是自己在对上述所有情况完全知晓并充分理解的前提下，自愿与甲方订立本协议。……三、投资金额及资金投入方式1.甲方与乙方联合投资建设“紫阳家园”项目的综合用房、总平管网、园林绿化、水电、园区道路等部分设施。2.乙方应支付的合资建房投资款总金额为：665346元（5栋10单元1号、6栋3单元2楼1号、6栋3单元2楼1号、6栋3单元2楼2号）。3.乙方应在本协议签订后按以下第4种方式向甲方支付投资款；4.于本协议签订之日一次性向甲方支付该款项。……四、房屋交付期限：甲方需于2015年12月31日前，将符合本协议约定的住房交付给乙方使用.……六、权属办理约定：本项目竣工后，甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋的权属证明，因甲方原因到期未能办理，乙方有权提出退还投资款，甲方在接到退款申请三十日内按照原价退还乙方已付投资款，并承担乙方已付投资款的银行同期存款利息，同时收回已分配房屋。乙方应提供办理产权所需的全部资料。因乙方原因未能如期办理，则由乙方自行承担由此带来的一切后果。甲方协助乙方办理土地性质变更及房屋权属证明时，乙方应按其房屋建筑面积所分摊的土地面积支付相应的土地出让金。并由乙方承担该物业相关税、费。乙方按国家规定缴纳该房屋产权证办理的各项税、费后，甲方应协助乙方办理相关手续。……”。上述合同均加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”印章，被告朱刚作为项目部负责人在该合同上加盖个人印章。 原告白如冰当庭举证收据一张，载明：入账日期2015年11月5日，收到白如冰购房款665346元，经手人：罗某。该收据上加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”以及朱刚个人印章，以及2014年12月21日由原告白如冰转给罗某的300000元的银行转款记录及按被告朱刚的要求转给白学奎100000元的转款记录。 被告绵阳浩源房地产开发有限公司当庭举证授权委托书、遗失声明、报刊收据、绵阳晚报，《授权委托书》主要内容为：绵阳浩源房地产开发有限公司授权委托朱刚为该公司委托代理人，以该公司的名义办理绵阳市小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）的土地办证、开发、建设、商品房销售等相关事宜。该授权委托书加盖有被告绵阳浩源房地产开发有限公司的印章。2015年6月11日、6月13日绵阳晚报刊登的《遗失声明》主要内容为：“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”公章、“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”因业务终止，声明作废。被告绵阳浩源房地产开发有限公司拟证明其在原告签订合同前已经登报声明绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章、绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章失效，因此不应承担责任。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。原告与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》虽名为合资建房，但根据其内容显示实为房屋买卖合同；在房屋买卖过程中，房屋及该房屋的宅基地使用权须一并转让，原告白如冰户籍所在地为四川省达县，其并非该房屋所在地集体经济组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的合资建房合同，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效合同。 关于《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》房屋出卖方的主体认定。被告绵阳浩源房地产开发有限公司认为其在原告签订合同之前已经登报声明上述公章作废，故该合同的法律后果不应由其承担。一审法院认为，《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》加盖有绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章，被告绵阳浩源房地产开发有限公司虽然在2015年6月11日、6月13日绵阳晚报上刊登遗失声明，但该声明仅是其单方行为，其未举证原告白如冰知道或者应当知道该声明，被告朱刚系受被告绵阳浩源房地产开发有限公司委托对小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）进行开发、建设及销售，且绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部的印章系被告绵阳浩源房地产开发有限公司申请制作，被告绵阳浩源房地产开发有限公司即使要作废该公章，也应将公章收回上交公安机关，而不仅仅是在报纸上登报声明作废，公章仍还继续使用，故该合同的房屋出卖方应是被告绵阳浩源房地产开发有限公司。 被告朱刚和被告绵阳浩源房地产开发有限公司之间是委托代理关系，代理行为的法律后果应由委托人绵阳浩源房地产开发有限公司承担。故，一审法院认定原告向被告绵阳市浩源房地产开发有限公司支付了购房款665346元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告朱刚认为实际金额不应当是665346元，但未提供相应的证据，故不予支持。原告主张的资金利息损失，因双方签订的合资建房合同明确载明案涉土地性质为集体建设用地，故该合同无效原告也具有一定的过错，资金利息损失一审法院确定为自2015年11月5日起至该款返还完毕时止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告白如冰与被告绵阳浩源房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效。二、被告绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告白如冰购房款665346元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以665346元为基数，自2015年11月5日起至购房款665346元返还完毕时止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。三、驳回原告白如冰的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交白学奎的银行交易记录，拟证实白学奎仅向罗某转款15万元，在白学奎与上诉人确认合同无效纠纷一案中，已经作出了认定，该15万元是白学奎向朱刚缴纳的保证金，与买卖合同无关，白学奎也没有向上诉人支付过任何款项。白如冰质证认为，该笔转款是白学奎和朱刚支付的工程款，因工程没有做，后来转为购房款。上述证据，本院将结合全案综合予以认定。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院判决绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部与白如冰签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》系无效合同，双方对此均无异议。结合双方诉辩意见，本院归纳争议焦点如下:一、《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》中出卖方为朱刚还是绵阳浩源房地产开发有限公司；二、白如冰是否支付购房款及支付购房款数额问题。 关于争议焦点一，绵阳浩源房地产开发有限公司虽在绵阳晚报上刊登遗失声明，但绵阳浩源房地产开发有限公司的紫阳家园项目部印章、财务专用章并未遗失，而是一直由朱刚掌握，绵阳浩源房地产开发有限公司应当及时收回公章。绵阳浩源房地产开发有限公司怠于履行自己的职权，其并未对自己声明作废的公章收回或者销毁，继续由朱刚掌握，而白如冰在与朱刚签订合同时无从得知该公章已作废。且朱刚系受绵阳浩源房地产开发有限公司委托对小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）进行开发、建设及销售，对白如冰而言，其有理由相信朱刚具有代理权限，故《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》中出卖方应为绵阳浩源房地产开发有限公司。 关于争议焦点二，白如冰是否支付购房款及支付购房款数额问题。被上诉人白如冰主张已全部支付房款，其主要依据为朱刚和绵阳浩源房地产开发有限公司项目部盖章的收据及向罗某、白学奎转账的凭证。上诉人认为仅仅依据该收据，不能证明其已经全额支付了房款。根据2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》中对于支付方式的约定为签订之日一次性支付。本院认为，在白如冰提交收据证明其履行了付款义务的前提下，浩源公司提出异议且原审被告朱刚在一审中陈述并未收到房款，而是与白学奎之间因工程所欠债务。同时，绵阳浩源房地产开发有限公司提交的四川祥鹤房地产开发有限公司与白学奎于2014年12月18日签订的《建设工程施工合同》，该合同中约定合同签订后预付30万元。经查，在已生效文书中确认2014年4月24日,四川祥鹤房地产开发有限公司委托朱刚为四川绵阳市游仙区小枧沟镇八龙村统规统建房项目部统规统建项目房的全权代理人，白如冰主张系首付款30万元的转账时间为2014年12月21日，从支付时间及原审被告朱刚的陈述来看，该笔30万元转款系工程预付款具有高度盖然性。对于白如冰主张转给白学奎的10万元系朱刚授权转款的，该主张朱刚并未认可，且没有证据证明朱刚的授权行为，故对该10万元不予支持。对于白如冰称数次现金支付给罗某的主张，一审中证人罗某也出庭作证，证实其与白如冰并不认识，且未收取任何现金，在白如冰未提交其他证据予以佐证的情况下，本院不予认可。综上，白如冰仅仅出示收据来证明全额支付了房款665346元，该收据达不到白如冰的证明目的，且没有其他证据相互印证，形成证据锁链的情况下，该举证不能的不利后果应由白如冰承担。故其主张返还购房款的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初1103号民事判决书第一项，即：“一、原告白如冰与被告绵阳浩源房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效”； 二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初1103号民事判决书第二、三项，即：“二、被告绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告白如冰购房款665346元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以665346元为基数，自2015年11月5日起至购房款665346元返还完毕时止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。三、驳回原告白如冰的其他诉讼请求”； 三、驳回白如冰的其他诉讼请求。 一审案件受理费10453元，由白如冰负担5226.50元，由绵阳浩源房地产开发有限公司负担5226.50元；二审案件受理费10453元，由白如冰负担5226.50元，由绵阳浩源房地产开发有限公司负担5226.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇二〇年五月十一日 法官助理 王 燕 书 记 员 童 磊