河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1111号 上诉人（原审被告、申请执行人）：沙河襄通村镇银行股份有限公司，住所地：沙河市新兴路北段，统一社会信用代码：91130500585426604C。 法定代表人：于保林,该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔骞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，河北守敬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：齐瑞利，女，汉族，1973年12月4日出生，大学文化，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：靳晓峰，河北翰飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李花玲，女，汉族，1968年2月17日生，高中文化，住沙河市汇通雅居东区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王占其，男，汉族，1966年3月24日生，初中文化，住沙河市汇通雅居东区。 委托诉讼代理人：李花玲，系王占其妻子。 原审被告：沙河市瑞凯商贸有限公司，住所地：沙河市人民大街566号，统一社会信用代码：911305820872921481。 法定代表人：李花玲，该公司经理。 上诉人沙河襄通村镇银行股份有限公司（以下简称襄通银行）因与被上诉人齐瑞利、李花玲、王占其、原审被告沙河市瑞凯商贸有限公司（以下简称瑞凯公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人襄通银行的委托诉讼代理人乔骞、**，被上诉人齐瑞利的委托诉讼代理人靳晓峰，被上诉人王占其的委托诉讼代理人暨原审被告瑞凯公司的法定代表人李花玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 襄通银行上诉请求：撤销原判，改判驳回齐瑞利的诉讼请求。事实与理由：襄通银行申请强制执行有（2019）冀0582民初751号判决和李花玲在借款时出具的抵押承诺书为依据，李花玲自愿将名下位于沙河市汇通新都汇9-2-501房产作为抵押，该承诺不违反法律强制性规定，应当视为有效行为，申请法院查封并没有任何不当。截止2019年12月30日李花玲欠我行贷款本息合计1171488.42元，保全费5000元，目前强制执行共讨回1080078元，不足以清偿所欠我行全部债务，仍有96410.42元未得到清偿，我行依法享有执行查封的位于沙河市汇通新都汇9-2-501房产的权利。齐瑞利不是该房产法定权属人，与执行查封无关，所提案外人执行异议没有任何依据。一审法院判决不得执行李花玲名下位于沙河市汇通新都汇9-2-501房产系认定事实不清，适用法律错误。 齐瑞利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 李花玲、王占其辩称，按一审判决执行。 瑞凯公司述称，同意一审判决。 齐瑞利向一审法院起诉请求：解除对沙河市汇通新都汇9号楼2单元501房产的查封（房价46万元）。 一审法院认定事实：2017年9月5日，李花玲与齐瑞利达成房屋买卖协议，双方约定：齐瑞利购买李花玲位于沙河市汇通新都汇9号楼2单元501房产一处，以李花玲2015年12月4日拖欠的借款本金30万元及利息共计426000元作为购房款，李花玲未偿还的房屋银行贷款及利息由齐瑞利支付。在协议签字时，李花玲将该房屋的钥匙交付给了齐瑞利，齐瑞利已经实际占有并使用该房屋，并于2019年3月26日交纳了所涉房产的物业费、电梯费1679元。截止到2019年3月19日，齐瑞利已经将该房产的剩余银行贷款及利息全部付清。襄通银行与李花玲、王占其、瑞凯公司借款合同纠纷一案，一审法院作出（2019）冀0582民初751号民事判决，其中对该借款设定抵押的房产汇通雅居东区105号2-1202号房产，判决襄通银行享有优先受偿权，该判决已经发生法律效力。为执行该民事判决，一审法院于2019年7月29日作出（2019）冀0582执1166号之一执行裁定，预查封李花玲所有的位于沙河市汇通新都汇9-2-501房产一处。齐瑞利于2019年9月10日提出书面执行异议，2019年9月25日，一审法院作出（2019）冀0582执异83号执行裁定，驳回齐瑞利的执行异议，齐瑞利遂提起本案执行异议诉讼。襄通银行在起诉李花玲、王占其、瑞凯公司借款合同纠纷一案时，没有提交2018年4月20日李花玲签名的承诺书。（2019）冀0582民初751号民事判决已经进入执行程序，对判决书中设定抵押的房产汇通雅居东区105号2-1202号房产目前尚没有处置完毕。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。齐瑞利主张，李花玲因欠借款未还，2017年9月5日，李花玲与齐瑞利达成了以房抵债的房屋买卖协议。双方约定：齐瑞利以李花玲拖欠其借款本金及利息共计426000元作为购房款，购买李花玲位于沙河市汇通新都汇9号楼2单元501房产一处，李花玲未偿还的银行贷款及利息由齐瑞利支付。该协议不违背法律规定，合法有效。并且该协议中的款项已经全部履行完毕，齐瑞利在法院查封之前已实际占有并已经使用该房屋。未办理房屋过户登记的原因是李花玲首先未办理登记手续，而非齐瑞利自身原因。该情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，齐瑞利提出的执行异议足以排除对涉案房产的执行。襄通银行辩称齐瑞利与本案无利害关系，其诉讼主体资格不适格，经查与事实不符，不予采信。襄通银行又辩称，2018年4月20日李花玲、王占其共同签名出具抵押承诺书，为其借款设定抵押。庭审中，李花玲否认承诺书的落款日期是其本人所签，襄通银行对此予以认可，故对该承诺书的证明效力不予采信。齐瑞利起诉的瑞凯公司与本案执行异议之诉没有关联性，不应当承担民事责任。综上，齐瑞利依法享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得执行位于沙河市汇通新都汇9号楼2单元501房产的诉讼请求，予以支持。判决：不得执行李花玲名下的位于沙河市汇通新都汇9号楼2单元501房产。案件受理费8200元，由襄通银行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，除汇通雅居东区105号2-1202号房产已处置完毕外，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。齐瑞利与李花玲就案涉房产签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《房屋买卖协议》签订于2017年9月5日，早于2019年7月29日一审法院查封时间；齐瑞利2019年3月26日交纳了案涉房产的物业费、电梯费，已经实际占有并使用该房屋；齐瑞利以李花玲拖欠的借款本息426000元作为购房款，并于2019年3月19日将该房产的剩余银行贷款及利息全部提前结清，已经全额支付了购房款；因李花玲尚未办理案涉房产权属登记，齐瑞利对未能办理房产过户登记并无过错，因此齐瑞利就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，该房产不得执行。以不动产作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然李花玲、王占其向襄通银行出具了同意抵押的承诺书，但未办理案涉房产的抵押登记，因此抵押权并未设立。 综上所述，襄通银行的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由沙河襄通村镇银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 河北省沙河市人民法院（2019）冀0582执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  杨恒彬 审判员  孙瑞刚 审判员  张怀喜 二〇二〇年五月二十日 书记员  韩会芳