湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终952号上诉人（原审原告）：杨顺德，男委托诉讼代理人：杨昕（杨顺德之子），男委托诉讼代理人：何龙华，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹文，男委托诉讼代理人：唐发明、向小春，湖南居安律师事务所律师。上诉人杨顺德因与被上诉人尹文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杨顺德上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审的全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由尹文负担。事实和理由：一、原审事实认定不清。1．杨顺德已于2020年2月29日通知尹文解除双方于2016年6月17日签订的《门面租赁合同》，并于2020年3月1日搬离了租赁房屋，原审没有认定该事实错误。2．杨顺德出于租赁门面的用途对租赁房屋进行装修，尹文在案涉租赁合同解除后应赔偿杨顺德未到期的装修价值。二、本次新冠疫情属于不可抗力，对杨顺德的营业影响巨大，足以造成其合同目的不能实现，案涉租赁合同应当解除，依据公平原则，杨顺德要求尹文退还杨顺德已支付的押金及未到期的租金有事实和法律依据。尹文辩称，新冠疫情虽属不可抗力但不导致案涉租赁合同无法履行，杨顺德名下的其他面馆仍在营业中，原审认定案涉租赁合同符合法定解除条件并无不当。请求驳回上诉，维持原判。杨顺德向一审法院起诉请求：1．解除双方于2016年6月17日签订的《门面租赁合同》；2．尹文退还杨顺德押金12000元，未使用租赁房屋的预交租金25000元；3．尹文退还杨顺德一次性支付费用中的剩余部分123420元；4．本案诉讼费用由尹文承担。一审法院认定事实：2016年6月17日，尹文（出租方）与杨顺德（承租方）就衡阳市先锋路47号9、10号二空门面签订了《门面租赁合同》，该合同第二条约定：租赁用途为面馆等餐饮行业；第三条约定：租赁期限10年，自2016年6月18日起至2026年6月17日止；第四条约定：租金及支付方式为二个门面总租金为12000元/月，一年后租金每年递增1000元，即从2017年6月18日开始租金为13000元/月、2018年6月18日开始租金为14000元/月，以此类推，租赁期内只能按此办法计算租金，不受周边门面上涨等行情影响，租金按季度支付至尹文银行账户内，在合同签订时杨顺德另需交纳租赁押金12000元，该押金在合同期满或解除时由尹文退还杨顺德；第五条约定：杨顺德在签订本合同时一次性支付尹文转让费80000元，在本合同租赁期内，杨顺德与尹文协商一致可转租该门面，尹文对杨顺德与受让人签订的转租合同（转租合同条款应与本合同条款一致）认可，如杨顺德转让费超过80000元部分，尹文、杨顺德对半各分50%；第六条约定：尹文给杨顺德一个月装修期，装修期免租金，即尹文从2016年7月18日开始计收租金；第七条第2项约定：双方约定尹文负责开通水、电，杨顺德负责开通燃气；第八条约定：合同解除后，装修及设备都归杨顺德所有，杨顺德有权自由处置，未拆除部分的装修尹文不能要求恢复原状；第九条第一项约定：如尹文违反合同第六条或提前终止合同或有其他导致杨顺德经营困难等行为的，其同意支付杨顺德违约金50000元。第二项约定：杨顺德未经协商同意单方提前解除合同，其同意向尹文支付违约金50000元。双方还对合同其他事项进行了约定。合同签订当天，杨顺德支付了尹文合同转让费80000元，押金12000元。尹文按合同约定将门面交付杨顺德，杨顺德按合同约定向尹文交纳租金。2016年7月15日，杨顺德为开通燃气花费25700元。合同签订后，双方均按合同约定正常履行各自义务。2020年1月20日，杨顺德向尹文交纳了2020年1月19日至4月18日的房屋租金45000元。另查明，2020年2月29日，杨顺德认为其通过店内员工电话通知尹文要求解除合同。2020年元月份以来，我国暴发大规模新冠疫情，病毒具有极强的传染性，并迅速在全国各地蔓延。2020年3月11日，湖南省将新冠疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。庭审时，尹文同意减免部分租金，经当庭询问杨顺德，其拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，《门面租赁合同》合法有效。关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。杨顺德主张合同解除的理由为新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现，故其享有法定解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本次新冠疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制，2020年3月11日，湖南省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，也说明新冠疫情得到了极大的缓解。而案涉租赁合同的剩余合同履行期还有6年多时间，新冠疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。从不可抗力对合同目的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。杨顺德租赁房屋的目的为是了餐饮经营，杨顺德使用租赁房屋的目的是为了经营营利。房屋能否餐饮经营是发挥房屋物的使用功能，而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次新冠疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了餐饮的消费市场，造成了营利目的无法实现，杨顺德混淆了房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的。结合本次新冠疫情的持续时间、合同剩余履行期间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，该院认为，本次新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现，杨顺德以新冠疫情系不可抗力为由要求解除合同，无法律依据，该院不予支持。对杨顺德主张合同解除之后的退还押金、租金等费用的请求，该院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项规定，判决：驳回杨顺德的诉讼请求。案件受理费3508元，减半收取1754元，由杨顺德负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。经审查查明，杨顺德在二审询问中明确表示案涉租赁继续履行已无可能，新冠疫情期间其已通过店长以电话方式告知尹文，要求减免部分租金，解除合同；尹文陈述，如案涉租赁继续履行，其愿意减免半个月租金7500元，其于2020年2月28日已知道杨顺德搬离了案涉门面，租赁合同履行期间，尹文从未与杨顺德接触，这几年一直都是与店长李超对接租赁事宜。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于双方于2016年6月17日签订的案涉租赁合同能否解除的问题。新冠疫情属于不可抗力，对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，双方对此均无争议。结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，原审认定案涉租赁合同不符合法律解除条件并无不当。杨顺德与尹文完全可以通过协商减免租金或顺延租期方式，以促使案涉租赁合同的继续履行。但根据案涉租赁合同第九条第二项的约定，杨顺德有单方解除合同的权利，杨顺德鉴于新冠疫情对其经营店面的影响已于2020年2月29日通过店长，以电话方式通知尹文，要求解除合同并已实际搬离了案涉门面，此情形足以表明其不愿意再继续履行案涉租赁合同。杨顺德主张解除合同符合法律规定的约定解除条件和本案实情，故对杨顺德诉请解除案涉租赁的主张予以支持。关于杨顺德诉请的押金能否返还的问题。根据案涉租赁合同第四条“．．．．．．在合同签订时杨顺德另需交纳租赁押金12000元，该押金在合同期满或解除时由尹文退还杨顺德”约定，杨顺德请求尹文返还押金12000元于法有据，本院予以支持。关于杨顺德主张的其他请求。案涉租赁合同第九条第二项明确约定杨顺德单方解除合同需支付尹文违约金5万元，第八条约定“本合同解除后，装修及设备都归乙方所有，乙方有权自由处置，未拆除部分的装修甲方不能要求恢复原判”尹文虽未在本案中主张违约损失赔偿，而是坚持要求继续履行案涉租赁合同，但结合本案实情看，案涉租赁合同事实上已无法继续履行，综合考虑尹文的实际损失、杨顺德已付款项情况、新冠疫情对案涉门面经营的影响尹文亦负有一定的减租义务，双方均有减损义务等因素考虑，本院认为，不予支持杨顺德要求其他损失赔偿的同时，杨顺德应及时现状交付案涉门面给尹文，以防止双方后续损失的扩大，同时以便案结事了，故对杨顺德要求其他损失赔偿的请求不予支持。综上所述，杨顺德的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销湖南省雁峰区人民法院（2020）湘0406民初216号民事判决；解除杨顺德与尹文于2016年6月17日签订的《门面租赁合同》；尹文于本判决生效之日起十日内退还杨顺德押金12000元；杨顺德于判决生效之日起三日内向尹文现状移交衡阳市先锋路47号9、10号二空门面；驳回杨顺德的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1754元，二审案件受理费3508元，合计5262元，由上诉人杨顺德负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年五月二十七日法官助理  许建中书 记 员  刘婉君