山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终49号 上诉人（原审被告）：薛月慧，男，1963年1月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：台华绪，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐海霞，女，1962年12月11日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：贾凤霞，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艺朝，北京市中银（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东兴华建设集团幕墙工程有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区黄河中路。 法定代表人：张殿臣，职务总经理。 委托诉讼代理人：张德仲，男，1981年3月10日出生，汉族，该公司职工。 上诉人薛月慧因与被上诉人徐海霞、被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司（以下简称“兴华幕墙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 薛月慧上诉请求：撤销原判第二项至第六项，依法改判解除徐海霞与兴华幕墙公司签订的《房屋买卖合同》及其于2018年4月22日签订的《房屋买卖认购合同》，并依法改判薛月慧返还徐海霞购房款10万元（123万元-83万元-30万元）、兴华幕墙公司返还徐海霞购房款83万元。事实和理由：一、原审在认定薛月慧已获得兴华幕墙公司授权、构成表见代理的情况下，又认定徐海霞与薛月慧已达成新的意思表示、相关权利义务不应由兴华幕墙公司承担，是错误的。理由是：兴华幕墙公司与徐海霞签订了《房屋认购协议》并向其出具了涉案房屋23万元预付款、60万元房款的收款收据，并由薛月慧在合同中作为经办人签字，且徐海霞在庭审中也陈述称其签订房屋买卖合同的主体为兴华幕墙公司、薛月慧系收款人。因此，薛月慧不构成《合同法》第四十九条规定的表见代理，其仅为经办人，该合同的主体应为兴华幕墙公司。而且，在兴华幕墙公司与徐海霞签订《房屋认购协议》后，徐海霞与薛月慧签订的《房屋买卖合同》、《情况说明》等材料，均系薛月慧根据上述《房屋认购协议》及实际情况签订的房屋买卖补充协议，并非将涉案房屋买卖合同的主体进行变更。二、原审认定由薛月慧返还全部购房款123万元及自2018年1月27日起至实际支付之日的利息错误。徐海霞仅通过薛月慧向兴华幕墙公司支付购房款83万元，后再未支付购房款。薛月慧将32万元借款及利息在《情况说明》中转为购房款，该笔借款薛月慧已返还徐海霞30万元。根据合同的相对性，83万元购房款应由兴华幕墙公司承担，而不应由薛月慧承担，薛月慧仅应承担借款部分及利息的返还责任。而且，本案系房屋买卖合同纠纷，原审既判决薛月慧承担违约赔偿责任又判决其支付款项利息，无事实及法律依据。三、原审认定由薛月慧赔偿徐海霞123万元是错误的。涉案房屋无法完成交易的责任不在于薛月慧。涉案房屋登记在刘瑶名下并于2015年1月28日办理抵押登记，通过徐海霞与兴华幕墙公司于2016年7月29日签订的《房屋认购协议》、2016年10月31日的收到条中“备注”部分内容均能看出徐海霞对该房屋的权属问题是知道的，其在本案审理中称对涉案房屋抵押情况是后来才知道的，与事实不符。在知道涉案房屋权属状况的情况下，徐海霞仍愿意购买该房屋，其对涉案房屋暂时不能完成变更登记是存在过错的。而且，根据合同的相对性原则，本案的责任主体应为兴华幕墙公司而非薛月慧。四、本案各方当事人并无房地产开发企业，故原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对本案作出判决，适用法律错误。 徐海霞答辩称：原审认定基本事实和适用法律条文正确，但其“本院认为”中的部分论述错误、具体适用法律条文内容错误。首先，原审正确认定涉案《房屋认购协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购合同》合法有效后，因三份协议的卖方主体不同即认定房屋出卖人变更进而认定兴华幕墙公司不再承担权利义务，是错误的。单纯的合同履行主体不一致，并不能免除薛月慧或者兴华幕墙公司任何一方的履行合同的义务，其均应按照合同约定及法律规定承担本案的付款义务。其次，原审对购房款128万元中的5万元系薛月慧自愿负担做出正确认定后，又认定徐海霞实际付款123万元错误。徐海霞、薛月慧在《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购合同》、《情况说明》等证据中多次确认，徐海霞以自有房屋一套作价88万元抵顶给薛月慧作为购房款，并根据薛月慧的指示出售给案外的第三人，薛月慧自愿负担5万元的差额损失，双方并确认截止到2016年11月徐海霞已付款项88万元。上述约定系双方真实意思表示，应为有效民事行为。实际上，该5万元与32万元借款产生的8万元利息具有同样性质，虽非直接支付但均系从徐海霞转给薛月慧财产中产生的损失或者收益，故应认定徐海霞实际支付的购房款为128万元。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，赔偿损失和请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任可以同时主张，故徐海霞可以同时主张因丧失购买房屋机会产生的实际差价损失176.6万元以及购房款一倍128万元的赔偿责任，而徐海霞在一审主张的是赔偿损失176.6万元而非要求对方承担返还购房款一倍128万元的赔偿责任，原审将二者混为一谈将损失赔偿额降为123万元，属于具体适用法律错误。 兴华幕墙公司答辩称：薛月慧与徐海霞达成的所有交易均与兴华幕墙公司无关，兴华幕墙公司不应承担任何责任。一、单就薛月慧与徐海霞达成的、盖有兴华幕墙公司印章的《房屋认购协议》来看，薛月慧并不构成表见代理，应由薛月慧承担责任。1、根据原审查明的事实，薛月慧自称兴华幕墙公司的所有人、以所有权人的名义与徐海霞签订《房屋认购协议》，但根据兴华幕墙公司公示的工商登记信息其所有权人并非薛月慧，且该协议盖章处薛月慧签字位置是委托代理人，而法人章另有其人。徐海霞只要尽到一般的注意义务就可以确认薛月慧并非兴华幕墙公司的所有人，进而识破其无权代理行为。因此，徐海霞与薛月慧签订《房屋认购协议》存在过失，并非善意第三人，故不能认定薛月慧的行为是表见代理，从而不能认定兴华幕墙公司应承担连带责任。2、综合本案事实看，徐海霞并不是因为相信薛月慧有权代理兴华幕墙公司而签订购房合同，而其始终将薛月慧作为其购房行为的相对方。从2016年7月29日《房屋认购协议》由薛月慧签字捺印，到后期与薛月慧本人签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购合同》，以及所有款项均汇入薛月慧账户、薛月慧可以擅自放弃5万元房款并以薛月慧向徐海霞的借款抵顶房款的事实均可以证明。二、薛月慧以兴华幕墙公司的名义签订《房屋认购协议》后，其与徐海霞又先后达成《房屋买卖合同》、《房屋买卖认购合同》，对《房屋认购协议》的主体进行了变更，结合2018年11月的《情况说明》中“因为徐海霞感觉与兴华幕墙公司签订的协议中的表述事项非其本人意愿并不符合实际情况，后徐海霞、薛月慧重新签订正式房屋买卖合同”的表述，足以证明薛月慧与徐海霞达成了新的意思表示，相关权利义务已不应由兴华幕墙公司承担，而应根据合同相对性由薛月慧、徐海霞承担。 徐海霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令薛月慧、兴华幕墙公司返还徐海霞购房款本金98万元、违约金256万元，以上共计354万元；2.诉讼费由薛月慧、兴华幕墙公司承担。诉讼过程中，徐海霞增加、变更诉讼请求如下：1.判令依法解除徐海霞与薛月慧、兴华幕墙公司签订的房屋认购协议及房屋买卖合同；2.变更原诉求第一项为判令薛月慧偿还徐海霞购房本金128万元及利息（自2018年4月22日起计算至薛月慧实际付款之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3.判令薛月慧偿还徐海霞全部损失（具体金额以涉案房产现市场评估价格为准）；4.判令兴华幕墙公司承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年7月，徐海霞经房屋中介介绍认识了薛月慧，其自称为兴华幕墙公司的负责人，并声称其本人及该公司享有唐岛海岸3号楼1单元1701室房屋所有权。徐海霞在薛月慧、兴华幕墙公司的蛊惑下，于2016年7月29日与兴华幕墙公司签订《房屋认购协议》，双方约定兴华幕墙公司将涉案房屋出售给徐海霞，因薛月慧自称为负责人，故在其指示下，后来徐海霞又与薛月慧签订《房屋买卖合同》，双方约定，薛月慧以128万元的价格将涉案房屋卖给徐海霞并过户至徐海霞名下。合同签订后，徐海霞依照约定履行合同，并分多笔付清房屋全款。2018年4月22日，薛月慧与徐海霞签订“补充协议”，协议表明：一、徐海霞房屋全款已经付清，薛月慧、兴华幕墙公司共收到人民币128万元整；二、兴华幕墙公司顶账在刘瑶名下的涉案房屋已经被兴华幕墙公司及刘瑶变更给薛月慧，薛月慧保证在房屋正式交付时，直接变更给徐海霞，并配合办理过户手续。徐海霞付清房款后，多次催告，但薛月慧、兴华幕墙公司迟迟不予配合办理过户手续。后经徐海霞查证，涉案房屋自始至终与薛月慧、兴华幕墙公司无关，涉案房屋所有权人仍为刘瑶，并且涉案房屋目前已经办理网签及抵押贷款，无法进行交付。至此，徐海霞才得知薛月慧、兴华幕墙公司系假借出售房屋为名骗取徐海霞钱款，薛月慧、兴华幕墙公司属于恶意串通、蓄意欺诈，徐海霞的合同目的根本无法实现。同时，由于薛月慧、兴华幕墙公司的欺诈行为，致使徐海霞丧失按照签订合同之时的价格购买房屋的可能，应承担赔偿责任。 薛月慧在一审辩称：同意解除《房屋认购协议》、《房屋买卖合同》，但并非因薛月慧违约而解除，同意返还购房款；薛月慧并没有违反双方之间的协议及合同约定，并且从未说过不将涉案房屋出让给徐海霞，双方签订的协议及合同中均未约定房屋交付时间及办理变更登记时间，徐海霞对因开发商原因造成涉案房屋至今未办理房屋交付手续的情况知情，故薛月慧并未违约，不应当支付违约金；即使薛月慧给予徐海霞一定的补偿（违约金），根据法律规定，双方约定的违约金过高，徐海霞主张的数额不应得到支持。 兴华幕墙公司在一审辩称：徐海霞与薛月慧之间房屋买卖合同的事项，其均不知情，徐海霞提交的有兴华幕墙公司印章的相关材料均系薛月慧担任兴华幕墙公司项目经理时盗用；徐海霞提供的有兴华幕墙公司印章的相关协议与事实不符，兴华幕墙公司与徐海霞从未有任何来往，也从未收取徐海霞款项，更不存在以房屋抵顶货款的情况，徐海霞后续提供的《情况说明》中，徐海霞也自述其从未与兴华幕墙公司任何人见面，也承认了其与兴华幕墙公司签订的《房屋认购协议》中所有协议表述事项均非其本人意愿并不符合实际情况，遂以与薛月慧签订的正式买卖合同为准；徐海霞提交的证据中均系徐海霞与薛月慧签订，可以看出徐海霞清楚与其签订合同的系薛月慧，而非兴华幕墙公司。综上，兴华幕墙公司从未给薛月慧任何授权，薛月慧也无权代表兴华幕墙公司与徐海霞达成任何协议，且徐海霞两年多来一直与薛月慧联系，应当清楚其交易对象为薛月慧，故兴华幕墙公司不应承担责任。 一审法院认定事实如下：1、庭审中，徐海霞明确其变更、增加诉求第三项为购房损失176.6万元及评估费10102元。 2、徐海霞主张，2016年7月29日，薛月慧作为兴华幕墙公司的委托代理人与徐海霞签订《房屋认购协议》，约定兴华幕墙公司将位于青岛市黄岛区万元的价格卖与徐海霞，其中该协议尾部甲方处有兴华幕墙公司的公章、法定代表人的私章及薛月慧签字捺印，对此提交《房屋认购协议》、《房屋抵偿铝合金窗工程款协议》予以证明。 薛月慧对证据的真实性予以认可。 兴华幕墙公司对证据的真实性不予认可，认为薛月慧系私自动用其公司公章与徐海霞签订协议，其公司不知情，也非其公司真实意思表示，不应承担责任。 3、徐海霞主张，其与薛月慧签订《房屋买卖合同》，双方约定薛月慧将位于青岛市黄岛区房屋卖与徐海霞，房屋价款为128万元，首付款23万元于2016年7月，双方办理更名交接手续，签好协议后，如双方任何一方违约都应赔偿对方经济损失贰拾万元整，对此提交《房屋买卖合同》予以证明。 薛月慧对《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但认为该约定违反法律规定，应认定无效。 兴华幕墙公司对《房屋买卖合同》的真实性无法确定，称与其公司无关。 4、徐海霞主张其已按照约定付清全部购房款128万元，并明确该128万元系由2016年7月29日的23万元、2016年11月25日的60万元及薛月慧放弃的5万元及2018年1月22日的32万元及后续产生的8万元利息合计构成，对此提交平安银行汇款单（23万元）、平安银行账户汇总信息清单（2016年11月1日的29万元、2016年11月25日的61万元）、房款收据（2016年11月22日的60万）、平安银行业务回单（32万元）予以证明。 薛月慧对证据的真实性予以认可。 兴华幕墙公司对证据的真实性不予认可，称从未收到徐海霞支付的款项。 5、2018年4月22日，徐海霞作为付款人，薛月慧作为收款人签订《房屋买卖认购合同》，约定收到徐海霞购买青岛市黄岛区漓江西路122号唐岛海岸3号楼1单元1701室房款40万元，房屋全款128万元已付清，兴华幕墙公司顶账在刘瑶名下的涉案房屋，已经由该公司及刘瑶变更给薛月慧，薛月慧保证在房屋正式交付时，直接变更给徐海霞，并配合办理过户手续，如任何一方违约，都应按照房款全额价格叁倍赔偿。 6、2018年11月，徐海霞，薛月慧签订《情况说明》，概括为：2016年7月徐海霞向薛月慧购买涉案1701室房屋，期间，薛月慧称其系兴华幕墙公司的所有者，徐海霞就与该公司签订房屋认购协议，之后徐海霞将钱按指示打入薛月慧个人账户，因为徐海霞感觉与兴华幕墙公司签订的协议中的表述事项非其本人意愿并不符合实际情况，后徐海霞、薛月慧重新签订正式房屋买卖合同，约定价款128万元，首付款23万元于2016年7月转至薛月慧名下账户，2016年10月，徐海霞将自有房屋卖出83万元后，其中60万元支付薛月慧，薛月慧承认差价5万元自担，2018年1月薛月慧向徐海霞借款32万元并约定利息，后双方确定利息为8万元，合计为40万元，至此购房全款已经付清，因徐海霞仍有质疑，故双方在2018年4月22日重新签订了《房屋买卖认购合同》，并约定违约责任为房屋价格3倍。 7、2018年12月27日，涉案1701室房屋权利人为刘瑶，该房屋被登记抵押，抵押金额为101万元，至2019年5月21日庭审时，双方均认可该房屋仍属于此种状态，且在原审询问时，薛月慧表示无法确定何时能将涉案房屋变更登记至徐海霞名下。 8、经徐海霞申请及当事人共同抽取，原审委托评估机构对涉案房产进行评估，评估机构于2019年3月15日作出《房地产估价报告》，该报告显示时点为2019年2月20日时，涉案房屋价格为304.06万元。为此，徐海霞预先支付评估费用10102元。 三方均对《房地产估价报告》的真实性予以认可，其中薛月慧称评估价格高于市场价格，申请重新鉴定，但因其未提交证据证明评估鉴定机构在评估过程中违反相关程序和标准，故原审对其申请不予准许并记录在案。 9、庭审中，薛月慧、兴华幕墙公司均认可薛月慧原系兴华幕墙公司的项目经理。 10、庭审中，兴华幕墙公司称其与徐海霞并未形成合同关系，徐海霞系2018年9月21日才联系其公司解决涉案纠纷，对此提交微信聊天记录打印件予以证明。 11、庭审中，三方均要求解除涉案房屋买卖合同及协议。 一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见及庭审情况，原审归纳双方争议焦点如下：一、涉案房屋买卖合同（协议）是否应予以解除？二、徐海霞损失应由谁承担？根据原审查明事实，依法判定如下： 一、涉案房屋买卖合同（协议）应予以解除。 涉案青岛市黄岛区房屋登记在案外人刘瑶名下，并已设定抵押（数额为101万元），至2019年5月21日庭审时仍不具备履行条件，且三方均要求解除，故原审依法解除涉案房屋买卖合同（协议）。 二、徐海霞损失应由薛月慧承担。 本案中，2016年7月29日，薛月慧作为兴华幕墙公司的委托代理人与徐海霞签订《房屋认购协议》，该房屋认购协议上具有兴华幕墙公司的公章、法定代表人的私人印章，薛月慧亦作为委托代理人签字捺印。兴华幕墙公司虽抗辩系薛月慧利用职务之便偷取使用印章所为，但原审认为印章管理不善属于兴华幕墙公司内部管理制度漏洞导致，对作为善意第三人的徐海霞而言，其足以相信薛月慧确实获取了公司授权，符合表见代理的情形，故其抗辩原审不予采纳，权利义务应由兴华幕墙公司承担。之后，徐海霞与薛月慧个人重新签订多份书面文件，房屋卖方已经从兴华幕墙公司转变为薛月慧个人，结合2018年11月的《情况说明》中“因为徐海霞感觉与兴华幕墙公司签订的协议中的表述事项非其本人意愿并不符合实际情况，后徐海霞、薛月慧重新签订正式房屋买卖合同”的表述，足以证明徐海霞与薛月慧达成新的意思表示，相关权利义务已不应由兴华幕墙公司承担，应根据合同相对性由合同双方即徐海霞、薛月慧来行使权利，履行义务。 本案中，徐海霞主张其已按照约定支付全部房款128万元，并提交收据、业务回单等证据予以证明，事实清楚，且与《情况说明》可以相互印证，但同时亦证明该128万元中的5万元系薛月慧自愿负担，而非徐海霞支付，故徐海霞实际付款金额应为123万元。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条分别规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 原审认为虽涉案情形与上述规定略有不同，但上述法律规定的设立是以双方能够按照契约精神及诚实守信的原则进行房屋买卖行为，且房屋属于家庭极为重要的生活资料，故应按照上述法律规定进行处理。本案中，薛月慧一直告知徐海霞涉案1701室房屋由其所有，并已接受其支付的房款123万元，但涉案房屋登记在案外人刘瑶名下，且已被设定抵押，薛月慧亦无法说明何时能将涉案房屋交付徐海霞，故合同被解除的责任在薛月慧，其应依法向徐海霞返还房款123万元及产生的利息损失（按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，自徐海霞主张之日即2018年11月27日起算）、并赔偿徐海霞123万元。另，徐海霞为鉴定涉案房屋价值预先支付评估费10102元，系由薛月慧违约造成，亦应由其承担。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、解除徐海霞与山东兴华建设集团幕墙工程有限公司于2016年7月29日签订的《房屋认购协议》；二、解除徐海霞与薛月慧签订的《房屋买卖合同》；三、解除徐海霞与薛月慧于2018年4月22日签订的《房屋买卖认购合同》；四、薛月慧于判决生效后十日内返还徐海霞购房款123万元及利息（以123万元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率，自2018年11月27日起计算至实际给付之日止）；五、薛月慧于判决生效后十日内赔偿徐海霞123万元；六、薛月慧于判决生效后十日内支付徐海霞评估鉴定费10102元；七、驳回徐海霞的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35120元（徐海霞已预交），由徐海霞负担10020元，由薛月慧负担25100元。 二审期间，当事人举证、质证及证据认定情况如下： 一、薛月慧提交农业银行交易明细单3份，以证明：薛月慧已将涉案购房款项转账交付给兴华幕墙公司的职工张铭水、张殿臣和任泓屹。经质证，徐海霞称：对该证据的真实性无异议，对证明事项不予认可，因该凭证中转账给该三人的“摘要/附言”标注为借款，无法证明其为购房款；即便该购房款已实际支付给兴华幕墙公司，薛月慧在《情况说明》以及《房屋买卖认购合同》中均自认任何一方违约其承担支付购房款全额价款3倍的赔偿，也就是说其自认与兴华幕墙公司承担连带赔偿责任。兴华幕墙公司称：对该证据的真实性无异议，但该款项是借款，与本案无关。 根据上述证据及其质证意见，本院认为，虽然徐海霞、兴华幕墙公司对薛月慧所提交3份银行交易明细的真实性无异议，其真实性可予认定，但因薛月慧向兴华幕墙公司工作人员张铭水、张殿臣和任泓屹转账支付的款项或者标注为“借款”或者未作任何标注，并未显示为购房款，故上述证据不足以证明薛月慧关于其已将收取徐海霞的购房款转账给兴华幕墙公司的主张成立。 二、薛月慧提交含有其本人及其妻薛月香向兴华幕墙公司工作人员任泓屹、张铭水转账记录的银行交易明细7张，以证明：薛月慧已经将收到的本案购房款84万元分11笔（详见款项明细清单）交付给兴华幕墙公司，根据合同相对性结合兴华幕墙公司向徐海霞开具购房款收据的事实，本案购房款及相应赔偿款应当由兴华幕墙公司承担返还责任。经质证，徐海霞称：对该组证据的真实性无法核实，兴华幕墙公司确实已经向徐海霞出具相关购房款的收款收据，徐海霞对薛月慧与兴华幕墙公司之间的交易不清楚。兴华幕墙公司称：1、对于徐海霞于2016年7月29日、2016年11月25日分别向薛月慧转账的23万元（第1笔）、61万元（第6笔）不知情，不予质证；2、薛月慧之妻薛月香于2016年8月5日、2016年10月5日分别向任泓屹账户转入的1万元（第2笔）、20万元（第5笔）系薛月慧作为兴华幕墙公司项目经理代收投资人张迎亮的投资款，现提交薛月慧签字确认的落款时间为2017年6月3日的《九龙社区投资付款申请表》（表内载明2016年8月5日张迎亮投资5万元、2016年10月5日张迎亮投资20万元，由薛月慧经办）、投资人张迎亮于2017年11月16日出具的《投资情况说明》、2016年8月5日华夏银行电子回单两份（载明8月5日任泓屹华夏银行账户现金存款进账4万元、转账进账1万元）为证；3、薛月慧之妻薛月香于2016年8月24日向任泓屹账户转入的5万元（第3笔）、5万元（第4笔）系薛月慧作为兴华幕墙公司项目经理代收投资人吕良国的投资款，现提交薛月慧签字确认的落款时间为2017年6月3日的《九龙社区投资付款申请表》（表内载明2016年8月24日吕良国投资10万元，由薛月慧经办）、投资人吕良国于2017年11月16日出具的《投资情况说明》为证；4、薛月慧及其妻薛月香于2016年11月25日向任泓屹账户转入的20万元（第7笔）、3万元（第8笔）、7万元（第9笔）系薛月慧经办、任泓屹收取的济南世茂工程筹资款，现提交有张铭水、薛月慧、任泓屹签字的《关于兴华幕墙济南世茂工程投资说明》（文中明确约定兴华幕墙公司筹资由任泓屹收款、薛月慧经办，并且明确2016年11月25日薛月慧转入任泓屹账户20万元，薛月香转入任泓屹账户10万元，薛月慧经办）为证；5、薛月慧及其妻薛月香于2016年12月22日至2017年3月11日期间向任泓屹、张铭水账户转入的10万元（第10笔）、10万元（第11笔）、25万元（第12笔）、5万元（第13笔）系薛月慧偿还其担任兴华幕墙公司项目经理期间以借款等方式欠付的公司资金，现提交由薛月慧签字的2016年7月29日支款单（其中载明薛月慧借公司款项10万元）、华夏银行电子回单8份（其中载明付款人任泓屹、收款人薛月香，每次转账5万元，转账用途备注“借款”，薛月慧曾从公司借款40万元）。 对于兴华幕墙公司的上述证据，（一）薛月慧质证称：1、对《九龙社区投资付款申请表》（张迎亮）真实性庭后五日内予以落实，逾期未向法院书面回复视为对其真实性认可；对张迎亮出具的《投资情况说明》真实性无法确认，与本案无关；对华夏银行电子回单两份真实性无异议；5万元款项并非兴华幕墙公司所述的九龙投资款，通过薛月慧的银行交易明细也能看出，双方在2016年8月份还有其他资金往来；20万元款项薛月慧是2016年10月5日向兴华幕墙公司所支付，而申请表中却记载为10月6日，该两笔款项并非是同一笔款项，并且综合薛月慧向兴华幕墙公司所支付款项已经远远超出其2016年7月29日所收取的购房款23万元。2、对《九龙社区投资付款申请表》（吕良国）真实性庭后五日内予以落实，逾期未向法院书面回复视为对其真实性认可；对吕良国出具的《投资情况说明》真实性无法确认，与本案无关；该款项并非兴华幕墙公司所述的九龙投资款，通过薛月慧的银行交易明细也能看出，双方在2016年9月份还有其他资金往来。3、对兴华幕墙公司提交的《关于兴华幕墙济南世茂工程投资说明》中2016年11月25日薛月慧转账到兴华幕墙公司的30万元款项，恰与徐海霞通过薛月慧支付第二笔购房款的时间相符，该投资说明中也说明薛月慧为经办人，虽记载中赵强开具收据，但该款项即为徐海霞支付的购房款，并且由公司向徐海霞出具了61万元的购房款的收款收据，这也恰能证明公司收到相应购房款的事实。4、对兴华幕墙公司所述第10-13笔为薛月慧向公司的借款不予认可，虽华夏银行电子回单“摘要”部分标注为借款，这仅是兴华幕墙公司单方的标注行为，薛月慧为兴华幕墙公司的项目经理及项目负责人，兴华幕墙公司经常通过薛月慧对外支付相应工程款项，所以存在兴华幕墙公司向薛月慧转账支付款项的事实；若该8笔款项为借款，兴华幕墙公司应当提供其他证据予以证实。其中，薛月慧提交的第10笔款项为2016年12月22日，而兴华幕墙公司所述的借款均发生在2017年1月27日，这在时间为互相矛盾，与事实不符，并且通过薛月慧及妻子薛月香的银行流水能够看出其还存在其他大量向兴华幕墙公司转账的涉案房屋的交易，也正与兴华幕墙公司资金短缺才将房屋出让予以融资的事实相符。但薛月慧并未在庭后5日内将其就以上2份《九龙社区投资付款申请表》真实性的落实情况向本院做出书面回复,应视为其对该两份证据真实性的认可。（二）徐海霞质证称：对该四组证据的真实性无法确认，但是该四组证据的内容可以看出，徐海霞2016年7月29日签订购房协议，以及后期付款所对应的时间与薛月慧在兴华幕墙公司担任项目经理相吻合，结合薛月慧使用公司公章、财务章与徐海霞签订购房协议收取购房款等行为，足以能够让徐海霞相信其行为代表兴华幕墙公司，构成表见代理。 根据上述证据及其质证意见，本院认为，因薛月慧所提交银行交易凭证并未标注其夫妻二人向兴华幕墙公司工作人员转账款项系购房款，且兴华幕墙公司所提交《九龙社区投资付款申请表》、《关于兴华幕墙济南世茂工程投资说明》、支款单以及银行电子回单等证据显示薛月慧夫妻二人向兴华幕墙公司工作人员转账款项系其他往来款项而非购房款，故本院对薛月慧基于其提交的7份银行交易凭证所提出的诉讼主张不予采信。 本院经审理查明，二审期间，兴华幕墙公司当庭认可以下事实：1、涉案房屋确实是兴华幕墙公司从房地产开发商处抵顶工程款得来的，刘瑶之前是兴华幕墙公司员工，将该房屋登记在刘瑶名下是事实；2、因为当时兴华幕墙公司抵顶了多套房屋，公司找到多名公司职工顶名，但涉案房屋并未转让给公司职工刘瑶，只是挂在她名下。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本案经调解，三方未达成一致意见。 本院认为，根据三方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是：涉案房屋买卖合同的出卖人应如何认定以及该房屋买卖合同解除的后果应如何处理。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于涉案房屋买卖合同出卖人的认定问题。根据本案查明的事实，本院认为，涉案房屋买卖合同的出卖人应为兴华幕墙公司，其理由如下：首先，涉案房屋系兴华幕墙公司从他人处抵顶工程款所得，而落款时间为2016年7月29日的《房屋认购协议》载明：兴华幕墙公司系涉案房屋的出卖人，徐海霞系该房屋的买受人。因该房屋认购协议上盖有兴华幕墙公司的公章、法定代表人的私人印章，薛月慧亦作为委托代理人在协议中签字捺印，兴华幕墙公司虽抗辩称该房屋认购协议的签订系薛月慧利用职务之便偷取使用其公司印章所为，但无证据证明，故应认定订立上述《房屋认购协议》系兴华幕墙公司与徐海霞的真实意思表示。其次，虽然兴华幕墙公司不认可薛月慧具有代理其公司与徐海霞就涉案房屋订立买卖合同的授权，但因薛月慧作为兴华幕墙公司的项目经理系该公司与徐海霞订立《房屋认购协议》的委托代理人，且其向徐海霞出示了作为证明兴华幕墙公司有权处分涉案房屋的《房屋抵偿铝合金窗工程款协议》，并向徐海霞出具了盖有兴华幕墙公司财务专用章的涉案房屋23万元预付款及60万元房款的收款收据，故徐海霞因相信薛月慧具有代表兴华幕墙公司与其签订涉案房屋买卖合同的授权，而与薛月慧就涉案房屋继续签订了落款时间为2016年7月29日的《房屋买卖合同》及落款时间为2018年4月22日的《房屋买卖认购合同》，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，该两份合同对兴华幕墙公司亦具有约束力。兴华幕墙公司抗辩称薛月慧的行为不构成表见代理，因无合法依据，本院不予采纳。第三，因徐海霞与兴华幕墙公司之间《房屋认购协议》约定徐海霞以货款抵顶涉案房屋价款130万元，与双方在该协议履行过程中将该房屋价款变更为128万元并以现金付款的事实不符，故徐海霞与薛月慧于2018年11月18日签订的《情况说明》中“因为徐海霞感觉与兴华幕墙公司签订的协议中的表述事项非其本人意愿并不符合实际情况，后徐海霞、薛月慧重新签订正式房屋买卖合同”的表述，是对上述事实的说明，而非徐海霞与薛月慧达成新的意思表示，原审据此认定涉案房屋买卖合同的相关权利义务已不应由兴华幕墙公司承担而应徐海霞、薛月慧来行使权利、履行义务，无事实及法律依据，本院予以纠正。第四，原审根据徐海霞提交的付款凭证并结合涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购合同》的约定，认定徐海霞向薛月慧实际支付涉案房屋购房款123万元，兴华幕墙公司及徐海霞均未对此提起上诉，应视为认可，本院予以确认。薛月慧虽上诉称其已向徐海霞返还由32万元借款及利息转化而来的购房款中的30万元，但因无有效证据证明，且徐海霞对此不予认可，本院不予采纳。兴华幕墙公司称薛月慧未将收取的徐海霞购房款交付给其公司，因与本案并非同一法律关系，本案不予处理，其可对此另行主张。 二、关于双方房屋买卖合同解除后果的处理问题。徐海霞与兴华幕墙公司之间《房屋认购协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖认购合同》中关于涉案房屋买卖的相关约定，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行其合同义务。但因涉案房屋现登记在案外人刘瑶名下并已办理抵押权登记，致使双方房屋买卖合同无法继续履行，故徐海霞诉请解除上述合同，且兴华幕墙公司、薛月慧均对此表示同意，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合本案系因兴华幕墙公司违约导致涉案房屋买卖合同解除的事实，兴华幕墙公司应返还徐海霞交付的购房款123万元并赔偿其损失。经鉴定确认，涉案房屋在2019年2月20日时点的价值为304.06万元，故应认定徐海霞因兴华幕墙公司违约遭受的房屋增值损失为176.06万元(304.06万元-合同价款128万元)，兴华幕墙公司应予赔偿并承担评估鉴定费用10102元。因徐海霞主张的已付房价款自2018年11月27日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失不足以弥补其上述房屋增值损失，故兴华幕墙公司除承担徐海霞已付房价款123万元的上述利息损失外，尚应赔偿徐海霞该利息损失与房屋增值损失的差价款。鉴于徐海霞对原审认定其因涉案房屋买卖合同未履行遭受的损失为已付房价款123万元的一倍金额及该款项的相应利息损失未提出上诉，应视为认可，故兴华幕墙公司可按该损失额向徐海霞承担赔偿责任。 综上所述，薛月慧的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审判决认定事实及适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16851号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16851号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 三、解除被上诉人徐海霞与被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司于2016年7月29日签订的《房屋买卖合同》及于2018年4月22日签订的《房屋买卖认购合同》； 四、被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人徐海霞购房款123万元及利息（以123万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年11月27日起计算至实际给付之日止）； 五、被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人徐海霞123万元； 六、被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人徐海霞评估鉴定费10102元； 七、驳回被上诉人徐海霞的其他诉讼请求。 若未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35120元，二审案件受理费25100元，由被上诉人徐海霞负担10020元，被上诉人山东兴华建设集团幕墙工程有限公司负担50200元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年五月十八日 书记员 胡浩东 书记员 国莹莹