淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0812执异44号异议人（案外人）:秦丽鸣，男，汉族，1974年7月10日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：沈辉、吴维如，江苏律轩律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行，住所地淮安市。主要负责人：周从胜，该支行行长。委托诉讼代理人：岳明，该支行职员。被执行人：淮安雨田海达汽车销售服务有限公司，住所地淮安市清河新区。法定代表人：茆素娥，职务不详。被执行人：王玉，女，1980年11月4日出生，汉族，住南京市。被执行人：钱一凡，男，1981年5月27日出生，汉族，住南京市。被执行人：淮安火炎焱商贸有限公司，住所地清江浦区。法定代表人：钱丽君，职务不详。在本院执行中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行(以下简称建行清浦支行)与淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（以下简称雨田公司）、王玉、钱一凡、淮安火炎焱商贸有限公司（以下简称火炎焱公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人秦丽鸣向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人秦丽鸣向本院提出异议请求：依法裁定不予涤除异议人秦丽鸣与被执行人火炎焱公司签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：1、2013年7月1日，秦丽鸣与火炎焱公司（原淮安汉城置业发展有限公司）签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋中的101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、301室、401室、501室、601室、701室出租给秦丽鸣，租赁期限为20年，至2033年6月30日止，该协议双方已经实际履行，系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以保护。2、根据物权法之规定，被异议人建行清浦支行对涉案房屋中401室、501室、701室房产不享有优先受偿权，所设立的抵押权已经失去效力。涉案房屋401、501室办理最高额抵押时间为2013年12月30日，发放贷款的时间为2014年1月，而淮安市中级人民法院作出（2014）淮中商初字0212-1号民事载定书的时间为2014年10月8日，对上述房屋作出进行了查封。根据物权法第206条第4款之规定，抵押财产被查封、扣押，抵押权人的债权确定。但是建行清浦支行仍在贷款到期后于2015年1月4日、5日发放贷款。对于新发生的贷款，其对上述房屋已不享有抵押权。（2018）苏0812执1929号执行裁定书以抵押在先为由，涤除异议人的租赁合同，明显错误，应予纠正。申请执行人建行清浦支行称，以异议人的异议，不予认可，理由如下：1、淮安经济技术开发区富准路112号1幢401、501室房产于2013年12月30日办理了最高额抵押，期限至2016年12月30日；701室于2014年12月26日办理了最高额抵押，期限至2017年12月26日，抵押权人均为建行清浦支行。2、如淮安经济技术开发区富准路112号1幢401、501室在2014年10月8日确实被查封，建行清浦支行也无法知晓。3、（2017）苏0812民初824号民事判决书判决建行清浦支行对火炎焱公司提供的抵押物处置所得优先受偿。综上，请求驳回异议人的异议请求。本院查明，2014年3月4日，原淮安汉成置业发展有限公司变更为淮安火炎焱商贸有限公司。2017年2月10日，本院立案受理了原告建行清浦支行与被告雨田公司、王玉、钱一凡、火炎焱公司金融借款合同纠纷一案。2017年10月30日，本院依法作出(2017)苏0812民初824号民事判决书，该判决查明：2014年1月7日，被告火炎焱公司与原告签订《最高额抵押合同》1份，约定鉴于原告为雨田公司连续办理发放贷款业务而将要（及/或已经）与债务人在2014年1月7日至2016年12月30日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议或其他法律性文件（下称“主合同”），火炎焱公司愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产为位于经济开发区富准路112号1幢401室、501室房屋及土地。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2014年12月25日，被告火炎焱公司与原告签订《最高额抵押合同》1份，约定鉴于原告为雨田公司连续办理发放贷款业务而将要（及/或已经）与债务人在2014年12月25日至2017年12月25日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议或其他法律性文件（下称“主合同”），火炎焱公司愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产为位于经济开发区富准路112号1幢701室房屋及土地。本最高额抵押项下担保责任的最高限额为100万元。担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。双方办理了上述房地抵押登记，位于经济技术开发区富准路112号1幢401室房屋的抵押登记他项权证号为淮房他证开字第××号，位于经济技术开发区富准路112号1幢501室房屋的抵押登记他项权证号为淮他证开字第D1403370号，共同抵押，债权数额为850万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢401、501室国有土地使用权抵押登记他项权证号为淮市他项（2014）第140号，债权数额为166万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢701室房屋的抵押登记他项权证号为淮房他证开字第××号，债权数额为80万元；位于经济技术开发区富准路112号1幢701室国有土地使用权抵押登记他项权证号为淮市他项（2014）第611号，债权数额为20万元。2015年1月5日，被告雨田公司与原告签订了《人民币流动资金贷款合同》1份，编号为LDY20150105，该合同约定被告雨田公司向原告借款950万元，借款期限一年，从2015年1月5日起至2016年1月4日，借款采用固定利率，即起息日基准利率上浮22%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，按月结息，结息日固定为每月的第20日；借款支用计划如下，2015年1月5日，金额45万元，2015年1月6日，金额500万；贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用）均由借款人承担。同日，被告王玉、钱一凡，被告火炎焱公司作为保证人与原告分别签订《自然人保证合同》1份、《保证合同》1份，约定为确保雨田公司与原告签订的编号为LDY20150105的贷款合同的履行，保证人愿意为主债务人在主合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。保证人同意展期的，保证期间至展期协议重新约定的债务履行期限届满之日后两年止。2015年1月5日，原告按约向被告雨田公司发放借款450万元；次日，原告按约向被告雨田公司发放借款500万元。并办理借款借据，载明年利率6.83%。2016年1月4日，被告雨田公司（借款人，甲方）、原告（贷款人，乙方）、火炎焱公司（担保人、丙方）签订《人民币贷款期限调整协议》一份，约定甲方向乙方申请调整第LDY20150105的《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款期限，乙方经审查，同意甲方调整贷款期限，丙方同意提供担保。乙方同意对甲方在原贷款合同项下的借款本金进行期限调整，期限调整金额为人民币950万元整，期限延长12个月，期限调整后，借款到期日为2017年1月4日；期限调整期间的利率为固定年利率5.307%，调整协议项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，新贷款期限到期一次性偿还；丙方同意为该期限调整后的借款提供担保，如丙方保证人为原贷款合同的担保人，有关权利义务仍按原担保合同的约定执行，保证期间至期限调整后的债务履行期限届满之日后两年止，如丙方保证人为新担保人，或者乙方要求丙方重新签订担保合同的，丙方同意与乙方另行签订担保合同。被告仅付利息至2016年11月21日，借款到期后被告未偿还借款本金。2017年6月7日原告从被告王玉的账户扣划27343.08元用于偿还本案借款本金。其余本息被告未偿还。基于以上查明事实，(2017)苏0812民初824号民事判决书判决如下：一、被告淮安雨田海达汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行借款本金9472656.92元及利息（以950万元为基数，自2016年11月22日按年利率5.307%计算到2017年1月4日，以950万元为基数，自2017年1月5日起按年利率5.307%上浮50%计算到2017年6月6日，以9472656.92元为基数，自2017年6月7日起按年利率5.307%上浮50%计算到实际给付之日）；二、被告王玉、钱一凡、淮安火炎焱商贸有限公司公司对被告淮安雨田海达汽车销售服务有限公司的上述债务承担连带保证责任；三、原告中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行有权对被告淮安火炎焱商贸有限公司公司提供的抵押物，即位于淮安经济技术开发区××路××室、××室房屋，位于淮安经济技术开发区××路××室、××室土地使用权，位于经济技术开发区富准路112号1幢701室房屋，位于淮安经济技术开发区××路××室土地使用权行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款分别在850万元、166万元、80万元、20万元限额内优先受偿。案件受理费78921元，保全费5000元，公告费600元，合计84521元，由四被告负担。因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，建行清浦支行向本院申请强制执行，本院于2018年4月24日立案受理。2019年8月2日，本院作出（2018）苏0812执1929号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人火炎焱公司名下所有的位于淮安经济技术开发区富准路112号1幢101室、102室、103室、105室、106室、107室、108室、401、501、601、701室的不动产。本次拍卖为不涤除租赁给淮安锦汇酒店有限公司使用的401室、501室、601室、701室房屋（租赁截止时间至2019年9月30日止）和101室房屋（租赁截止时间至2021年1月1日止）的租赁关系、涤除其余租赁关系。秦丽鸣对上述执行裁定书不服，提起执行异议，并举证了其与原淮安汉成置业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》、（2015）河民初字第1459号调解书，意在证明异议人与火炎焱公司达成口头租赁协议是2013年7月，签订书面协议时间为2016年年底，系以租金抵之前的借款。上述《房屋租赁协议》的甲方为淮安汉成置业发展有限公司，乙方为秦丽鸣。协议第1条载明：租赁物的范围，甲方所有位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋。第4.1条载明：租赁期限为贰拾年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，甲方自2013年7月1日将所出租的房租交给乙方，租金以乙方实际收到房屋之日起算。4.2条载明：租金共计人民币壹仟万元整。因甲方尚有向乙方的借款未还，所以以租金充低向乙方的借款。第6条载明：因本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成可向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼解决。本院认为，案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造，变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或者被执行人伪造租赁交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。本案中，秦丽鸣所主张的租赁权，可能涉及虚假租赁，故本院对其异议依法不予支持，理由如下：秦丽鸣所举证的《房屋租赁协议》，其称口头租赁协议是2013年7月形成，签订书面协议时间为2016年年底，系以租金抵之前的借款。但经本院审查，首先，该租赁协议并无落款时间，原告虽称系2016年年底签订，但原淮安汉成置业发展有限公司于2014年3月4日已变更为淮安火炎焱商贸有限公司，但甲方仍为淮安汉成置业发展有限公司，落款处仍盖有“淮安汉成置业发展有限公司”公章，显然不合常理；其次，该租赁协议第六条载明“因本协议发生纠纷，双方协商解决。协商不成可向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼解决”。但淮安市清江浦区人民法院系2017年才成立，亦存在矛盾之处，存在倒签的可能。最后，上述《房屋租赁协议》租期长达20年，但租金只笼统的约定为1000万元，亦不合常理。此外，异议人提出被异议人对涉案房屋不享有抵押权。但(2017)苏0812民初824号民事判决书对此已作出判决。该问题不属于执行异议审查范围。对此，本院不予理涉。异议人可依照审判监督程序维持自身的合法权利。综上，秦丽鸣在本案中所举证据不足以证明其在本案中所主张的租赁关系的合法性以及有效性，故对秦丽鸣在本案中所主张的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）秦丽鸣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈 斌审 判 员  严晓岚人民陪审员  张桂珍二〇二〇年五月十二日书 记 员  郭 杨附：裁定所依据在相关法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。