广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2569号原告：张俏娥，女，汉族，1976年7月5日出生，住广东省广州市南沙区**********。公民身份号码440************126。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞玲，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705。统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告张俏娥与被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞玲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业使用权转让合同》无效；2.被告向原告退还50000元定金及利息（利息以50000元为本金，从2019年1月20日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清款项之日止，暂计至2019年11月20日为1812.5元）；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：确认原、被告双方达成的物业使用权转让关系无效。事实和理由：2019年1月12日，原告在被告工作人员推销下，有意受让位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第四栋16层07房，被告承诺受让期限可达40年，自住投资均可。2019年1月12日，原告向被告缴纳20000元定金，在同年1月19日再次缴纳30000元定金。2019年10月份，原告得知被告推销的“加德公馆”项目实际上不具备出售的权限，属于租赁性质，原、被告之间系租赁合同关系。但涉案加德公馆项目至今仍未动工建设，被告亦未实际取得相关的建设工程规划许可证等材料，所以双方的租赁合同关系属无效。原告至今未实际使用涉案房屋，没有产生任何占用费，被告应全额退还原告已支付的50000元定金。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《收款收据》3张，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告已经收取原告50000元定金。3.佛山市禅城区人民法院判决书3份，证明涉案加德公馆项目未取得建设规划许可证等材料，物业使用转让关系当属无效。4.关于加德公馆项目情况的公告，证明被告同意全额退款。5.《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，证明被告收取原告50000元定金是为了与原告签订《物业使用权转让合同》，将加德公馆项目第4栋1607房的使用权转让给原告。因物业使用权转让合同已经被认定属于无效合同，加德公馆物业使用权受让确认协议当属无效合同。6.交易明细详情（手机银行截图）、转账记录，证明原告分别在2019年1月12日、1月19日分两次将合共50000元支付给被告账户，这两笔支付记录分别对应3张《收款收据》。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月12日、1月19日，原告向被告转账支付20000元、30000元。同年1月12日，被告开具《收款收据》（No.0007641），确认收到原告支付加德公馆4栋16层07房公寓定金10000元，并注明“租赁期：物业使用权期限自甲、乙双方签订的《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止”。同日，被告开具《收款收据》（No.0007642），确认收到原告支付加德公馆4栋16层07房公寓定金10000元，并注明“租赁期：物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年”。同年1月19日，被告开具《收款收据》（No.0007703），确认收到原告支付加德公馆4栋16层07房公寓定金30000元，并注明“租赁期：物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年”。2019年1月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订两份《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，约定乙方有意出让位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧即加德公馆4栋1607房物业的使用权，建筑面积37.5平方米、总价合计为256842元，乙方应在本受让确认协议签订之日起3日内到甲方指定地点与甲方签署《物业使用权转让合同》，否则视为违约处理。该两份协议落款“甲方（签章）”处没有加盖任何公章，仅在“经办人”处有“黄翠琼”与“李伟坤”的签名。诉讼中，原告陈述：原告在2019年1月12日支付定金时签订涉案协议，在签名后拍照留底但被告以需加盖公章为由将全部原件收走，被告以该协议需要走流程为由一直拖延不与原告签订转让合同。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提交与被告签订的《物业使用权转让合同》反映，被告将加德公馆项目物业的使用权转让给当事人使用，于两份合同中约定物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年以及自双方签订《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止。当事人提交的被告出具的《收款收据》，上载的物业使用权期限与上述合同约定相一致。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告虽未签订正式的《物业使用权转让合同》，但根据原告提交的证据、陈述及加德公馆项目相同系列案当事人的陈述，就加德公馆第4栋1607房的使用权，原、被告形成租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告关于加德公馆第4栋1607房的租赁合同关系应属无效。关于原告诉请返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因原、被告间的租赁合同关系无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的定金还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付定金50000元，被告应予返还。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同关系无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同关系无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失。原告主张以50000元为本金，从最后一笔定金支付之次日即2019年1月20日起算利息，合理有据，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告张俏娥就佛山加德公馆第4栋1607房的租赁合同关系无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张俏娥返还定金50000元及利息（利息以50000元为本金，从2019年1月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司返还定金之日止）。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取548元，由被告负担被告佛山市明福市*运营发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年五月十二日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。