广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终379号上诉人（原审原告）：华文波，男，1964年2月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区井岸镇桥北二区24号401。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾永祥，男，1968年10月28日出生，汉族，住广东省南雄市******。委托诉讼代理人：沈海荣，广东怿胜律师事务所律师。原审第三人：南雄市**********。住所地：广东省南雄市*******。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：徐朝阳，广东言通律师事务所律师。上诉人华文波因与被上诉人曾永祥、原审第三人南雄市**********（以下简称物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（以下简称南雄法院）（2019）粤0282民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人华文波的委托诉讼代理人范元葵、被上诉人曾永祥的委托诉讼代理人沈海荣、原审第三人物业中心的委托诉讼代理人徐朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华文波上诉请求：1.撤销一审判决；2.案件受理费由曾永祥负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、华文波不存在违法解除合同的行为。本案是因为2017年8月11日的火灾引起的，这场火灾烧毁了华文波经营的全部家电，造成了华文波经济损失高达240多万元。虽然华文波积极索赔，法院也认定了相关赔偿责任人，但至今为止，华文波仅仅获得了不到损失的1/3的赔偿，华文波已经失去了继续经营的能力，无法再继续按照原合同履行。故法院可以适用合同法中的情势变更原则解除合同，公平地处理合同双方的权利义务。二、物业中心自始对曾永祥的转租行为不知晓，诉讼发生后，物业中心也不同意曾永祥的转租。根据曾永祥与物业中心签订的租赁合同可以证实，在未征得物业中心同意的情况下，曾永祥不得将涉案房屋转租。火灾发生前，物业中心对曾永祥的转租行为从未知晓，曾永祥也未将转租的事实告知物业中心。诉讼发生后，韶关市中级人民法院在询问物业中心现在是否同意曾永祥继续转租时，物业中心的意见是不同意。如此，即使华文波想继续履行租赁合同，也会因物业中心的反对造成履行不能。而一审法院在不询问物业中心意见的情况下，直接认定华文波可以继续承租涉案商铺的行为是错误的。三、一审法院认定华文波拖欠曾永祥两个月租金没有事实依据。华文波之所以未缴纳7、8月的租金，是因为曾永祥需要对涉案商铺进行整体装修，影响了华文波的经营，在双方达成一致的情况下，华文波才未缴纳。其实，物业中心在此期间也免收了曾永祥的租金。从常理而言，正是因为物业中心在此期间免收了曾永祥的租金，曾永祥才会免收华文波的租金，否则，无法解释曾永祥一直没有向华文波催缴。华文波于二审调查询问期间明确其第1项上诉请求为：1.撤销一审判决第二项，判决曾永祥返还华文波房屋押金60000元。曾永祥辩称，华文波与曾永祥系自愿签订合同，没有违反法律的强制性规定，依法有效，且物业中心在法定期限内未提出过异议，也没有解除与曾永祥签订的《国有资产租赁合同》，华文波与曾永祥均应按照约定履行合同义务。涉案商铺通过修复早已可以正常使用，合同可以继续履行。现华文波单方要求解除合同明显不符合法律规定，且违反双方合同的约定，应依法承担违约责任，根据合同约定，曾永祥无需向华文波退还押金。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，华文波的上诉缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。物业中心述称，物业中心不知道华文波与曾永祥之间的转租，物业中心和曾永祥签订的合同中约定了转租应该征得物业中心的同意。华文波向一审法院起诉请求：1.解除华文波、曾永祥于2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》；2.曾永祥返还华文波的租房押金60000元；3.案件受理费由曾永祥负担。一审法院认定事实：涉案商铺南雄市******铺（五金大厦），房地产权属人是物业中心。2017年4月7日，物业中心与曾永祥和案外人李金宝签订一份《国有资产租赁合同》，合同约定在租赁期内，案外人和曾永祥未经物业中心书面同意，不允许经营餐饮业、私人会所，未经物业中心书面同意不得将门店转租给第三方；不得出现“三乱一占”阻碍道路交通的经营行为；若曾永祥有违反本条约定的经营行为，物业中心有权单方终止合同，曾永祥所交的合同履行保证金和未到期租金转为违约金无条件支付给物业中心，并且由此所造成物业中心的其他损失和第三方损失，均由曾永祥承担。2017年4月28日，李金宝与曾永祥签订一份《转让协议》，李金宝因自身资金原因无法经营，现将涉案商铺承租权转让给曾永祥。2017年3月18日，华文波、曾永祥签订了一份《商铺出租租赁合同》，曾永祥将其从物业中心承租的位于南雄市******铺（五金大厦）二楼转租给华文波经营使用，租金为19000元/月。签订合同后，华文波于同月31日通过银行转账支付了押金60000元；2017年4月1日起至2017年6月30日止，租赁商铺一楼，租金16000元/月（火灾前已到租）。2017年8月11日，曾永祥需对五金大厦的旧广告牌拆除，电焊切割拆除过程中因火灾而停业，《商铺出租租赁合同》亦己烧毁。期间，华文波从2017年7月1日起至火灾前的租金未付。2018年9月6日，因双方协商解除《商铺出租租赁合同》未果，向南雄法院提起诉讼，请求判如所请。南雄法院立案号（2018）粤0282民初1582号案进行审理。在（2018）粤0282民初1582号案庭审中，物业中心表示没有书面同意曾永祥转让，也不知道曾永祥已将涉案店铺转租给华文波经营。由于涉案《商铺出租租赁合同》应属无效，法院行使释明权，华文波是否变更诉讼请求为确认《商铺出租租赁合同》无效，但华文波仍表示不变更诉讼请求，由法院依法判决。南雄法院于2018年12月25日作出（2018）粤0282民初1582号民事判决：一、曾永祥于判决发生法律效力之日起十日内向华文波返还押金60000元；二、驳回华文波的其他诉讼请求。曾永祥不服，向韶关市中级人民法院提起上诉，韶关市中级人民法院认为一审法院应查明物业中心是否同意曾永祥转租涉案商铺给华文波，有无解除其与曾永祥签订的涉案合同，有无在六个月期限内对涉案转租合同提出异议。故一审法院应根据上述应查明事实确定涉案转租合同是否有效，同时就华文波提出的解除涉案租赁合同的诉讼请求进行审查和处理。若查明涉案转租合同有效，一审法院还应解决涉案转租合同能否继续履行、如何履行、能否被解除以及该合同解除后当事人的相关权益如何主张等问题。一审判决认定事实不清，可能影响案件正确判决，故于2019年7月11日作出（2019）粤02民终608号民事裁定：一、撤销南雄市人民法院（2018）粤0282民初1582号民事判决；二、本案发回南雄市人民法院重审。一审法院重审后认为，本案是房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据本案各方当事人的起诉和答辩以及庭审中的举证与质证，本案争议的焦点问题有二个：一、关于华文波与曾永祥在2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》是有效还是无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给物业中心。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。本案在庭审中，物业中心表示，并未解除与曾永祥签订的《国有资产租赁合同》，至今还继续租赁给曾永祥使用，而物业中心也无证据证实已在六个月期限内对涉案转租合同提出了异议，况且华文波、曾永祥所签订的《商铺出租租赁合同》时至今日已达二年多，故该院认为华文波、曾永祥在2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》有效。二、关于华文波与曾永祥在2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》能否被解除以及该合同解除后当事人的相关权益如何主张的问题。关于这一焦点，华文波、曾永祥双方签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按合同履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，华文波从2017年3月18日签订涉案合同之后，也实际占用、使用了涉案商铺二楼，并从2017年7月1日至2017年8月11日火灾发生前没支付租金，应支付相应的房屋占有使用费。但由于曾永祥未提起反诉，对于房屋占有使用费本案不予审理，由曾永祥与华文波自行协商或另寻途径解决。一审庭审中，曾永祥反映涉案商铺自从2017年8月11日火灾发生后，到2017年12月3日止已经修复好，有南雄市住建局的通知为准，现在曾永祥也同意华文波继续租赁该商铺，但是，华文波现在明确表示已经无能力继续履行该合同，并要求解除与曾永祥所签订的《商铺出租租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”的规定。因此，华文波要求解除与曾永祥签订的《商铺出租租赁合同》，理由充分，符合事实与法律依据，该院予以支持。至于华文波要求曾永祥返还租房押金60000元，因华文波存在拖欠曾永祥二个月的租金，且又主动提出解除涉案合同，但又未能与曾永祥达成法定合意解除合同，故华文波属于违约解除合同，据此，现华文波要求曾永祥返还租房押金60000元，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，于2019年12月2日作出（2019）粤0282民初1742号民事判决：一、解除华文波与曾永祥在2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》；二、驳回华文波的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由华文波负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院还查明，曾永祥与华文波于2017年3月18日签订的《商铺出租租赁合同》第十条约定：“商铺押金。甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方￥60000元（人民币大写陆万元整）作为保证金。如乙方违反合同约定不按合同履行该款项甲方无需退还。”本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕华文波上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、华文波是否拖欠曾永祥2017年7、8月的租金。二、曾永祥应否退回60000元押金给华文波。一、关于华文波是否拖欠曾永祥2017年7、8月的租金的问题。华文波与曾永祥对于华文波未交纳2017年7、8月的租金的事实均予以认可，仅系华文波主张双方之间形成了免除2017年7、8月的租金的口头协议，但是曾永祥对华文波的陈述不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，华文波理应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定华文波拖欠曾永祥两个月租金具有事实依据，本院予以认同。二、关于曾永祥应否退回60000元押金给华文波的问题。华文波上诉认为物业中心不同意曾永祥转租，曾永祥与华文波的租赁合同履行不能，且火灾造成华文波巨大的损失，应根据情势变更原则解除合同，华文波不存在违约解除合同的情形，曾永祥理应退回押金。对于该理由，虽然《国有资产租赁合同》中约定曾永祥未经物业中心书面同意不得转租，物业中心也称在发生火灾前不知道转租的事实，但物业中心在（2018）粤0282民初1582号案审理期间作为第三人到庭参加诉讼，已经确认了转租的事实，但其在六个月内对转租事宜未提出异议，也未解除其与曾永祥签订的《国有资产租赁合同》，亦未向华文波发出限期搬离、腾空等通知，阻止华文波的经营使用。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，认定华文波与曾永祥的《商铺出租租赁合同》有效，可以继续履行，于法有据，本院予以维持。既然《商铺出租租赁合同》有效，华文波与曾永祥都应按照合同的约定履行各自的义务。华文波认为火灾导致其丧失了继续经营的能力，应根据情势变更原则解除合同。对于华文波该理由，本院认为，情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，如继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除、变更合同。所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。所谓“变更”，则指合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动。结合本案查明的事实，华文波承租的商铺虽发生过火灾，但现已修复完毕可以继续经营，签订合同时社会环境、政策等与现在无异，只是华文波由于火灾事故造成其较大损失，但不属于情势变更原则适用的情形。因此，华文波认为应根据情势变更原则解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在本案的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，如一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。从本案现有证据及查明的事实分析，华文波的起诉并不符合上述解除合同的条件，但一审法院判决解除《商铺出租租赁合同》后，曾永祥并未就此提出上诉，故，本院对解除《商铺出租租赁合同》予以确认。解除合同后，违约方（华文波）本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据《商铺出租租赁合同》第十条：“商铺押金。甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方￥60000元（人民币大写陆万元整）作为保证金。如乙方违反合同约定不按合同履行该款项甲方无需退还。”的约定，曾永祥无需退还押金。综上，一审法院判决曾永祥无需退还押金，具有合同和法律依据，本院予以维持。综上所述，华文波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由华文波负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 李 罡审判员 梁晓芳二〇二〇年五月十八日书记员 陈 灿