河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终3113号上诉人（原审原告）：唐华，女，1971年11月15日出生，汉族，住河北省唐山市。上诉人（原审原告）：李瑞发，男，1973年5月19日出生，汉族，住址同上。二上诉人委托诉讼代理人：崔东双，河北徐利民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐山景泰房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路北区朝阳西道601号融通大厦2509。法定代表人：王岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹春雨，河北万春律师事务所律师。上诉人唐华、李瑞发因与被上诉人唐山景泰房地产开发有限公司（以下简称景泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐华、李瑞发上诉请求：一、撤销路北区人民法院（2019）冀0203民初5064号民事判决，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定延期交房的违约金过低，上诉人提供了租房协议，每月1800元房租，一审法院认定的违约金不足以弥补上诉人损失。二、一审法院以办房产证是政府机关的行政行为、延期办证是行政机关办证的滞后行为而非被上诉人的原因延期办证来驳回上诉人损失及违约金的主张，认定事实不清，适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人理应于交房日（2011年10月23日）后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截止到2012年8月30日，才申请办理涉案房屋的建设工程竣工验收消防备案（有受理凭证为证），2011年11月7日才申请办理建设项目竣工环境保护验收，（有申请登记卡为证），2015年12月31日竣工验收（有《不动产权利及其他事项登记信息表》为证），故至少在2015年12月31日前，被上诉人是无法将办理权属登记的上述材料提供给相关产权登记机关的，可以证明延期办房产证系被上诉人原因造成，应由被上诉人承担给上诉人造成的损失、违约金等（以房款578045元为基数，自2012年12月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至2017年3月24日）。被上诉人主张延期办证是政府机关的滞后行为，但被上诉人并未提交相关材料予以证明，一审法院直接认定延期办证就是政府机关的滞后行为无事实和法律依据。综上，造成延期办证的原因系被上诉人拖延提交材料而非政府机关的问题，故一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人景泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐华、李瑞发向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付自2006年9月15日至2010年1月18日期间占用原告房屋认购款给原告造成的损失106355元；2、请求判令被告支付因延期交房给原告造成的利息损失25581元（自2011年10月1日起至2012年8月30日止，以房款465123元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告交付原告房产证并承担办证所增加的税费，另支付延期办证、交付房产证给原告造成的损失及违约金182967元（以578045元为基数，自交房之日起的60日后，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、请求判令被告返还因延迟办理房产证占用原告契税、公共维修基金产生的利息损失3313元；5、本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：2006年9月15日，原告唐华、李瑞发（乙方）与被告景泰公司（甲方）签订《蓝天楼三期（二期工程）内部房屋认购意向书》，该意向书主要内容为，乙方自愿认购甲方拟建设的位于学院路以西、朝阳道以北的蓝天楼三期项目内的4号楼2-203单元；乙方意向认购的户型，建筑面积105平方米，认购意向价格3678元/平方米（建筑面积），总房款合计人民币386190元；乙方在签订认购书的同时向甲方交纳认购意向款386190元，认购意向款在乙方首付购房款时转为购房款的一部分；认购意向书对商品房的销售面积、质量标准、建筑结构形式及小区总体规划等方面未做详细说明，以将来签订正式《商品房买卖合同》时约定为准……2010年5月12日，二原告与被告就唐山市路北区景泰怡景文园4楼4门301号房产签订《商品房买卖合同》。该合同约定商品房建筑面积共119.6平方米，附属用房地下室为4-5-46（-1F），建筑面积13.11平方米；该商品房单价为4470.78元，总金额为534705元；附属用房成交价格为每平米3000元，总金额为39330元。合同约定出卖人（被告）应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的逾期交房的违约责任为“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。”关于产权登记的约定，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已支付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”二原告向被告交纳房款534705元，地下室款39330元，共计574035元。2011年10月23日被告向二原告交付房屋。2017年6月22日二原告取得涉案房屋的房本。二原告向被告交付涉案房产的契税8670.68元、公共维修基金11561元、办证费300元。证人孔祥英、张晓阳出庭证实，其二人与二原告同为该小区业主，其曾一起找过被告要求按照《蓝天楼三期（二期工程）内部房屋认购意向书》约定的价格签订正式合同，被告交房时间过长。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。原告唐华、李瑞发与被告景泰公司签订的《蓝天楼三期（二期工程）内部房屋认购意向书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，一审法院予以确认。二原告按照合同约定向被告交纳房款、税费等各项费用，被告应当按照合同约定的时间交付房屋，履行为原告办理产权过户登记、交付房产证等义务。现被告未按合同约定时间交付房屋，且未提交证据证实迟延交房的正当理由，故其存在违约行为，二原告要求被告给付因迟延交房产生的违约金于法有据，一审法院对其合理部分予以支持。一审法院认定，被告应给付二原告迟延交房违约金126.29元（自2011年10月1日起至2011年10月23日止，按照购房款574035元为基数，按照日万分之0.1计算）。原被告双方在2006年订立的房屋认购意向书并非正式的商品房买卖合同，双方通过2010年签订的商品房买卖合同明确约定了房屋的价格，如二原告不认可相关合同内容，可拒签合同，并通过解除认购意向书、追究违约责任等方式维护其合法权益。故不应认定被告存在强迫交易的行为。关于延期办证问题，办理房产证是行政机关对原告产权继续确认的行政行为，何时办理是一种行政行为而并非被告的法定义务，且双方在买卖合同中约定，由于出卖人即被告方的原因造成房产证迟延办理才承担违约责任，但行政机关办证的滞后行为并非被告的原因，二原告提交的证据亦不足以证实系被告的原因导致延期办证。二原告主张被告占用其购房款、契税、公共维修基金，应返还其利息或者收益，均缺乏事实及法律依据，其中给付购房款作为买卖合同的一部分，属于原告必须履行的义务，契税和公共维修基金是由被告代原告向政府有关部门缴纳，何时缴纳，是代办方与上述行政机关之间的行为，合同亦未明确约定被告代缴的时间。根据原被告提交的证据，被告履行了代办义务，无法认定被告得到收益而致二原告损失利息的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐山景泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐华、李瑞发违约金共计126.29元；二、驳回原告唐华、李瑞发等其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取3778元，由原告唐华、李瑞发负担。经审理查明，二审认定的事实与原判认定事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人签订的内部房屋认购意向书、商品房买卖合同是双方真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，故一审法院认定内部房屋认购意向书、商品房买卖合同合法有效、据此判令双方按照合同约定履行相关义务符合法律规定。上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，现被上诉人逾期交房，一审法院根据房屋价格、实际交付期限判令被上诉人承担违约责任并无不当。上诉人上诉还称，延期办证是因被上诉人拖延提交材料而非政府机构问题，经查，根据双方买卖合同中约定，由于出卖人即被上诉方的原因造成房产证迟延办理才承担违约责任，但上诉人并未提供充分证据证实延期办证系被上诉人原因所致，故本院对上诉人该项上诉请求不予支持。综上所述，唐华、李瑞发的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由上诉人唐华、李瑞发负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘江静审 判 员 李 健审 判 员 吴 凡 二〇二〇年五月二十日法官助理 董桂彬书 记 员 张 倩