辽宁省海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7060号原告：海城市胜道健身服务有限公司，住所地：辽宁省海城市海州区新东方首付S2-10网点。法定代表人，程玉珩。委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。被告：海城市海州管理区，统一社会信用代码11210381001404285P，住所地：辽宁省海城市合力路11号楼。法定代表人：罗巍，系该单位主任。委托诉讼代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。原告海城市胜道健身服务有限公司诉被告海城市海州管理区租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后,依法适用普通程序，于2020年1月13日和2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告海城市胜道健身服务有限公司委托诉讼代理人戚峰、被告海城市海州管理区委托诉讼代理人李洪昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海城市胜道健身服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的2019年1月17日海州健身中心《租赁协议》。2、判决被告赔偿原告因解除合同造成的经济损失4144786.67元及利息。（健身房装修损失2645753.44元、经营性投资损失562043.23元、跆拳道投入损失80000元、健身会员损失856990元）。3、判决被告返还给原告租金229000.00元。4、判决被告赔偿原告未来9个月预期收益650000元。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月17日，原、被告签订了海州健身中心租《租赁协议》，被告将海州健身中心租赁给原告经营使用。约定租期三年，每年租金229000元，2019年1月17日至2019年4月18日期间为装修期。2019年4月18日至2022年4月17日为租赁期。原告按约履行了租金给付义务，并投入巨资对健身中心进行了装修、升级改造及购入并安装了健身等设备设施。在经营期间，原告又对篮球、羽毛球、跆拳道项目进行了大量经营性投入(包含不仅限于：招聘专业管理人才、广告宣传、专家培训、参观考察等费用），委托了专业经营团队，吸收768名健身会员。目前，健身中心装修豪华，经营呈良性发展趋势。2019年8月8日，被告通知原告，海城市委宣传部成立“海城市新时代文明实践中心”市委组织部设立“海城市机关干部优秀工作作品展览厅”需占用健身中心场馆为理由，明确告知原告解除《租赁协议》，收回健身中心场馆。并在2019年8月9日接收了健身中心场馆。因被告的违约行为，原告遭受了重大经济损失，且被告又属于政府机关。为此，原告提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告海城市海州管理区辩称，被告和原告签订场馆合同关系属实，政府需要使用相应租赁物，被告要求解除原被告双方租赁合同情况属实，因此被告同意在尊重事实的情况下，合同约定范围内承担对原告的赔偿责任，但对原告的诉请被告有以下几点意见，对第一项没有意见，第二项中的装修损失和器材损失同意按评估结果认定损失，对原告健身会员卡收入损失部分，原告应向法院提供明确的收入账目和清单，以及退款账目和人员清单，认定退还健身费的有关数额，同时被告认为原告退还的健身费不能完全作为损失，因原告经营健身管是有经营成本的，退还的费用不能作为纯利润来认定，应该扣除服务业的经营成本，被告认为应扣除30%-40%为宜作为经营成本，对诉请第三项应扣除原告的实际经营期限，其余租金给予返还。第四项不同意承担，原告的此项诉请，在合同中没有明确约定，而且此诉请与第二项退会员费是重叠的，属于重复性索赔，9个月的预期收入属于原告个人推断，没有可约依据和事实基础作为参照，预期收入这项不应支持。诉讼费被告同意承担合理部分，原告超额的部分不同意承担。评估审计费被告同意承担。经审理查明：2019年1月17日，原告与被告签订《租赁协议》，被告将海州健身中心租赁给原告经营使用。约定租期三年，每年租金229000元，2019年1月17日至2019年4月18日期间为装修期，2019年4月18日至2022年4月17日为租赁期。原告按约交付了租金，并对租赁场馆进行了装修，购买相关设备，吸收健身会员。2019年8月8日，被告通知原告解除《租赁协议》，收回健身中心场馆，并在2019年8月9日接收了健身中心场馆及相关设备。原被告之间签署《健身中心物品移交书》和《补充交接明细》。再查，经原告申请，经鞍山中院摇号，本院委托辽宁中正工程造价咨询事务所有限公司对海城市胜道运动中心装修价值进行司法鉴定，鉴定意见：海城市胜道运动中心装修项目工程造价为：642530.3元，鉴定费13000元；本院委托辽宁中鑫华资产评估事务所对被告在《租赁协议》存续期间购置的固定资产及低值易耗品（移交原告）进行司法鉴定，鉴定意见为委估的资产评估值为1444302元，鉴定费19000元；本院委托辽宁中颐华会计事务所有限公司对被告与原告因租赁合同提前终止后，造成的经营性（投入损失）损失进行司法鉴定，鉴定意见为造成的经营性（投入损失）损失为物品费用损失金额264397.42元，工资106402.77元（根据补充说明计算至2019年4月18日），售卡提成83790.66元，鉴定费40000元，以上鉴定费合计72000元，均由原告支付。另查，原告发展健身会员768名，会员卡销售收入金额为856990元。原被告解除租赁合同致使原告为其健身会员办理退卡，返还会员费761997元。上述事实，除原被告陈述外，原告提供的证据有：1、2019年1月7日租赁合同及房屋租赁收据，证明原被告双方签订租赁合同，租赁期限从2019年4月17日-2022年4月17日止，每年租金为22.9万元，协议约定了违约赔偿；2、海城市公共资源中心竞标价网页截图，证明该国有资产租赁是合法；3、2019年8月8日被告出具的解除合同通知书；4、2019年8月9日双方对场场所及物品移交清单补充交接明细，证明2019年8月9日进行了物品交接，被告接收原告的所有物品；5、原告公司的会员登记，收取会员的会费统计表，经营收入会员卡收入明细和返还会员明细，证明对原告经营期间所发展的768名健身会员122名体项收入及退费情况；6、装修部分鉴定报告642530.30元，经海城法院委托的资产损失评估报告书1份，财务损失报告书1份，用以证明固定资产投入损失为1444302元，财务损失513892.22元，需要说明的是在财务报告中对于委托的经营性损失和预期收入损失没有进行评估；7、微信和支付宝转账记录一组，证明原告方会员销售为856990元，合同解除时返还会员761997元。上述证据经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性、关联性，所证事实足资认定，予以采信。至于原告提供的证据能否证明其诉请以及对被告抗辩是否采信，本院在论理部分详细论述。本院认为：原被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，因被告由于特殊用途需要收回出租场地，且已经于2019年8月8日实际收回，故对原告解除租赁协议的诉请，本院予以支持。原告实际使用租赁场地自2019年4月18日至2019年8月8日，共计113天，应按照租赁协议约定对使用期间支付租赁费70895.89元（229000元/365天*113天），被告应对原告交付的其余租赁费158104.11元（229000元-70895.89元）予以返还。关于原告诉请被告赔偿因解除合同造成的经济损失4144786.67元及利息（健身房装修损失2645753.44元、经营性投资损失562043.23元、跆拳道投入损失80000元）一节，经鉴定海城市胜道运动中心装修项目工程造价为642530.3元，原告移交给被告的资产评估值为1444302元，被告与原告因租赁合同提前终止造成的经营性（投入损失）损失物品费用损失金额264397.42元，工资106402.77元，售卡提成83790.66元，上述损失合计金额为2541423.15元，本院予以确认；鉴定费72000元已由原告支付，由被告返还原告。关于原告诉请被告赔偿原被告解除租赁合同造成原告返还会员卡费761997元一节，原告提供支付宝、微信等转账凭证予以证明，并与原告发放给员工的工资中提成部分相印证，原告在前期的经营中吸收会员并按年或其他方式收取会费，因原告解除租赁协议，原告将会员卡剩余金额返还给会员，造成其经济损失。对此，被告代理人抗辩原告经营健身管是有经营成本的，退还的费用不能作为纯利润来认定，应该扣除服务业的经营成本，被告认为应扣除30%-40%作为经营成本，本院予以采信，对原告退卡损失按60%作为其经营收益为宜，本院支持被告赔偿原告457198.2元。综上，被告应赔偿原告损失合计3070621.35元（2541423.15元+72000元+457198.2元）。关于原告主张利息一节，因没有法律依据本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿原告未来9个月预期收益650000元一节，对此，原被告之间签订的《租赁协议》没有约定，因预期收益有极大不确定性，且与被告返还会员卡费的收益有重叠之处，故本院不予支持。关于被告委托诉讼代理人抗辩辽宁中鑫华资产评估事务所和委托辽宁中颐华会计事务所有限公司作出的鉴定结论有不当之处，上述两家鉴定机构均系经鞍山中院摇号确定，且程序合法，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告海城市胜道健身服务有限公司与被告海城市海州管理区之间签订的《租赁协议》；二、被告海城市海州管理区于本判决生效之日起十日内返还原告海城市胜道健身服务有限公司租金158104.11元；三、被告海城市海州管理区于本判决生效之日起十日内给付原告海城市胜道健身服务有限公司各项经济损失3070621.35元；四、驳回原告海城市胜道健身服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46967元，由原告承担16782元，被告海城市海州管理区承担30185元。此款原告已垫付，被告海城市海州管理区在履行本判决确定的给付义务时，加付30185元给原告海城市胜道健身服务有限公司。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王长斌人民陪审员  刘庆宇人民陪审员  陈 新二〇二〇年五月十一日书 记 员  梁冬雪