重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2770号上诉人（原审被告）：重庆车万家汽车维修有限公司，住所地重庆市沙坪坝区国鑫路10号，统一社会信用代码915001060542777424。法定代表人：刘方均，总经理。委托诉讼代理人：唐小建，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路87号伟清．阳光地带1幢25-5，统一社会信用代码91500112MA5UNKKM0K。法定代表人：熊浩，总经理。委托诉讼代理人：杨取林，重庆林星律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆鸿和商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区南二路700号1幢1单元3-1，统一社会信用代码91500106355646951H。法定代表人：曾勇，总经理。被上诉人（原审第三人）：重庆天王星物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区人和镇枫林秀水小区T5幢5号，统一社会信用代码915000000723419983。法定代表人：曾勇，总经理。上诉人重庆车万家汽车维修有限公司因与被上诉人明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司、重庆鸿和商业管理有限公司、重庆天王星物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初16836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日进行了询问。上诉人重庆车万家汽车维修有限公司的委托诉讼代理人唐小建，被上诉人明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司的委托诉讼代理人杨取林到庭参加了询问。重庆鸿和商业管理有限公司、重庆天王星物业管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆车万家汽车维修有限公司上诉请求：1．撤销（2019）渝0106民初16836号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．从合同履行情况看，被上诉人未按合同约定的时间、金额、付款方式支付租金导致被业主对大门上锁；2．被上诉人从第一次锁门打开以后，一直经营到第二次锁门2019年6月5日，而非2019年3月至今；3．被上诉人提供的微信账号虽然是法定代表人注册，但非其使用，也不是公司账户，一审认定付款账号的变更是错误的；4．上诉人未收到14、15号门面2018年11月1日至2019年1月31日的租金；5．被上诉人非法占用五间门面；6．重庆鸿和商业管理有限公司、重庆天王星物业管理有限公司对案涉门面上锁及断水断电有过错；7．一审举证责任分配错误，装修损失应由明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司申请鉴定；8．双倍返还保证金错误；9．一审法院超审限。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。是因为案涉门面被锁门故没交房租；案涉14、15号门面2018年11月1日至2019年1月31日的租金已向重庆车万家汽车维修有限公司法定代表人支付。重庆鸿和商业管理有限公司未到庭发表意见。重庆天王星物业管理有限公司未到庭发表意见。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告双方于2018年8月1日签订的《商业租赁合同》；二、判决被告赔偿原告装修损失76800元；三、判决被告返还原告保证金29538元；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，重庆辉佳汽车经纪有限公司（甲方、出租人）与明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司（乙方、承租人）签订商业租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区及其设施出租给乙方使用。乙方承租房屋须用于从事汽车相关行业经营项目。承租房屋的计租面积为123.08平方米。房屋租赁期限为3年，2018年8月1日至2021年7月31日。装修期2018年7月1日起至2018年8月1日止。乙方在装修期和市场培育期内不交付房屋租金，但应当承担物业服务费、水、电、燃气费及装修产生的相关费用。装修和市场培育期免交付租金是基于甲方整个租赁期给乙方的优惠。如因乙方的原因致使合同履行期不足36个月，甲方可以撤销给予乙方的免租金的优惠，自房屋交付之日起收取房屋租金。2018年8月1日至2019年7月31日期间，合计建筑面积为123.08平方米，租金标准为40元／月／平方米，月租金为4923元。一个季度按3个月计算，季度租金为14769.60元。乙方在签订本租赁合同7个工作日内应一次性支付首期季度租金给甲方（即2018年8月1日至2018年10月31日房屋租金），以后乙方应在每季度15日前（如到期日为法定节假日，则顺延至假日后第一个工作日），一次性支付下一个季度的房屋租金（即2018年10月15日前交付2018年11月1日至2019年1月31日的季度房屋租金，以此类推）。双方可以协商或终止合同。甲方有以下行为的，乙方可以解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响房屋正常使用的。乙方有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、未经甲方同意，转项经营或转让给经营汽车行业以外的行业经营者的；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；¨¨¨如因甲方原因导致乙方不能正常经营，甲方承担违约责任，同时赔偿乙方装修及其他损失，并双倍返还乙方保证金。2018年6月30日，重庆辉佳汽车经纪有限公司出具收据一份，该收据载明交款单位为明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司，收款方式为刷卡，收款事由为保证金14769元，8-10月租金14769元。2018年10月8日，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司（甲方、发包方）与重庆吉创装饰工程有限责任公司（乙方、承包方）签订重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同，合同约定工程地点为重庆市沙坪坝区，工程期限为45个工作日，开工日为2018年10月10日，竣工日期为2018年11月20日。本合同工程造价为76800元，其中材料费为26556元，人工费为35100元，设计费为2500元，垃圾清运费6500元，管理费6144元。2019年2月20日，重庆吉创装饰工程有限责任公司开具了金额为76800元的发票一张。由于重庆辉佳汽车经纪有限公司未按时缴纳租金，重庆鸿和商业管理有限公司于2019年1月14日将涉案门面上锁。重庆辉佳汽车经纪有限公司缴费后，重庆鸿和商业管理有限公司将涉案门面上的锁打开。又因重庆辉佳汽车经纪有限公司未按时缴纳物管费及租金，重庆天王星物业管理有限公司对涉案门面实施了断水、断电。重庆鸿和商业管理有限公司于2019年6月5日再次对涉案门面上锁。另查明，重庆鸿和商业管理有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订商业租赁合同，约定重庆鸿和商业管理有限公司将位于重庆市沙坪坝区共计7个门面出租给重庆辉佳汽车经纪有限公司。同日，重庆辉佳汽车经纪有限公司与重庆天王星物业管理有限公司签订商户物业管理协议。2019年7月24日，重庆辉佳汽车经纪有限公司将公司名称变更为重庆车万家汽车维修有限公司。2019年10月25日，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司、重庆车万家汽车维修有限公司、重庆鸿和商业管理有限公司、重庆天王星物业管理有限公司签订协议书，协议书载明，由于重庆车万家汽车维修有限公司未按时缴纳租金，致使重庆鸿和商业管理有限公司先后两次将重庆辉佳汽车经纪有限公司出租给明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司的门面上锁，最后一次上锁是从2019年3月开始至今未开。为了防止损失进一步扩大，各方经过友好协商，达成如下协议：1、重庆鸿和商业管理有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订的商业租赁合同、明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订的商业租赁合同、重庆辉佳汽车经纪有限公司与重庆天王星物业管理有限公司签订的商户物业管理协议于2019年10月25日解除；2、从2019年10月26日起，重庆鸿和商业管理有限公司出租给重庆辉佳汽车经纪有限公司的门面的物管费由重庆鸿和商业管理有限公司自行负责，与重庆辉佳汽车经纪有限公司及明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司无关。2019年10月26日前上述三份合同所涉门面产生的租金及物管费的负担问题各方存在分歧，一致同意协商解决，协商不成由法院依法作出裁决。¨¨¨达成协议后，原告将第一项诉讼请求判决解除原被告双方于2018年8月1日签订的《商业租赁合同》变更为确认原被告双方于2018年8月1日签订的《商业租赁合同》于2019年10月25日解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告自愿就涉案合同于2019年10月25日解除达成协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未按时向业主方即第三人重庆鸿和商业管理有限公司缴纳租金，致使业主方将涉案门面上锁，导致原告不能正常经营，应当按照约定承担违约责任，即赔偿原告装修损失，并双倍返还保证金。原告主张其装修损失为76800元，被告认为过高，但申请评估后又撤回，应当承担由此带来的不利后果，一审法院对原告主张的装修费为76800元的请求予以支持。原告向被告支付了保证金14769元，因被告原因导致原告不能正常经营，应当按照约定双倍返还保证金29538元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司与被告重庆车万家汽车维修有限公司于2018年8月1日签订的《商业租赁合同》于2019年10月25日解除；二、由被告重庆车万家汽车维修有限公司于本判决生效后十日内支付原告明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司装修损失76800元；三、由被告重庆车万家汽车维修有限公司于本判决生效后十日内返还原告明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司保证金29538元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4136元，减半收取计2068元，由被告重庆车万家汽车维修有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：1．重庆车万家汽车维修有限公司对案涉房屋租赁合同的解除是否应承担违约责任；2．如果重庆车万家汽车维修有限公司应承担违约责任，那么一审法院判令其承担的违约责任是否合理。关于重庆车万家汽车维修有限公司对案涉房屋租赁合同的解除是否应承担违约责任的问题。从查明的事实看，因重庆车万家汽车维修有限公司未按时向业主方即重庆鸿和商业管理有限公司缴纳租金，致使业主方将涉案门面上锁，导致明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司不能正常经营，是产生本案纠纷的原因，重庆车万家汽车维修有限公司应当按照约定承担违约责任。重庆车万家汽车维修有限公司称其未收到案涉门面2018年11月1日至2019年1月31日的租金，故未违约。本案中，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司于2018年12月3日通过微信向重庆车万家汽车维修有限公司的法定代表人转账14769.6元，收款微信号由重庆车万家汽车维修有限公司法定代表人刘方均注册。该微信号收取款项后，并未提出异议。加之此前双方亦通过该微信号就物业服务费及租金事宜进行沟通；可见双方就收款方式的变更达成一致意见，即增加了通过微信收取物业服务费、租金的方式。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司员工魏祥均于2018年12月3日通过微信向重庆车万家汽车维修有限公司法定代表人刘方均微信转账14769.60元，备注为“门市租金”，该金额与合同案涉租赁合同载明的14号、15号门面一个季度的租金金额一致，故能够认定双方对收款账号进行了变更。该微信转账为向重庆车万家汽车维修有限公司支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金。关于一审法院判决重庆车万家汽车维修有限公司承担的违约责任是否合理的问题。重庆车万家汽车维修有限公司称装修损失不应由其申请鉴定且其不应双倍退还保证金。本案中，重庆车万家汽车维修有限公司与明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司签订租赁合同时间为2018年8月1日。2018年10月8日，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司与案外人重庆吉创装饰工程有限责任公司签订案涉房屋的装饰装修合同。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司在诉讼中还提交的装饰装修工程发票等证据，已形成完整证据链。因为案涉房屋完成装饰装修时间到纠纷发生时，期间较短，故明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司提供的证据能证明其损失，已完成了举证责任。重庆车万家汽车维修有限公司提出该损失过高的抗辩，应就该主张提供相应证据证明，其在一审中申请评估后又撤回，法律后果应由其自行承担。一审认定明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司的装修直接损失为76800元并无不当。关于保证金的问题。双方在租赁合同中约定，如因明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司违约导致合同解除，重庆车万家汽车维修有限公司可以不退还保证金，如因重庆车万家汽车维修有限公司原因导致明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司不能正常经营，应承担违约责任，同时赔偿装修及其他损失，并双倍返还保证金。虽该租赁合同中表述为“保证金”，但双方此种情形下对该“保证金”权利与义务的实际约定为违约金，因此，该“保证金”应视为违约金。按照法律规定，违约方给守约方造成的损失，应当予以赔偿，同时还应承担相应的违约金。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司对案涉房屋装饰装修完工后，经营时间不长，就因重庆车万家汽车维修有限公司原因而解除案涉房屋租赁合同，综合本案的具体情况下，一审法院在判决重庆车万家汽车维修有限公司承担赔偿责任后，判决重庆车万家汽车维修有限公司应当按照约定双倍返还保证金29538元，并不加重重庆车万家汽车维修有限公司违约责任。故重庆车万家汽车维修有限公司的该上诉理由不能成立。至于重庆车万家汽车维修有限公司主张一审法院超审限的问题。一审法院依法扣除申请鉴定期间的审理时间及当事人申请庭外和解的审理时间后，一审审理期限在法律规定的范围内。综上所述，重庆车万家汽车维修有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2428元，由重庆车万家汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉