本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初430号原告：周永革，男，1967年10月28日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：冯丹，辽宁平正律师事务所律师。被告：沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司，住所地：丹东市振兴街五经街4-1号。法定代表人：赵振海，该公司董事长。委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。原告周永革与被告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周永革及其委托诉讼代理人冯丹、被告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司（以下简称“铁成集团”）的委托诉讼代理人于婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永革向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即与原告签订承租合同，履行优先承租权；2、如果不能实现优先承租权，要求被告赔偿原告的损失，包括装修损失及营业损失共计24万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系世纪缘大舞厅的个体业主，于2012年3月12日与被告签订租赁合同，被告将位于本溪市平山区房号：丹房195号自管）建筑面积980平方米房屋租赁给原告作为大舞厅营业使用。原、被告双方约定每年租金为24万元，3个月一续租。2012年至2016年期间，原告曾两次装修共花费30多万元，最后一次装修后刚刚经营3个月，被告就终止了租赁关系，原告拒不倒出房屋，后被告经过起诉，双方在丹东法院的主持下依法达成调解协议，其中第四条约定：“如此房屋出租，则被告周永革享有优先承租权。”原告周永革按照调解协议倒出房屋，留有少部分设备存放在被告房屋中。2018年末，被告在没有通知原告的情况下，私自将该房租赁给第一夫人服装店，并进行了装修，私自把被告存放在房屋内的部分设备处理，并对原告的装修进行拆除，其行为严重损害了原告的物权利益及优先承租权，导致原告的装修血本无归，营业损失也相应收到了影响。被告侵犯了原告的优先承租权，使原告的利益受损，经多次协商无果，诉至贵院，要求法院依法支持原告诉求。被告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司辩称：一、原告主体不适格。原告在起诉状中称“原告系世纪缘大舞厅的个体业主”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第五十九条：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。因此，本案不应以周永革为原告，应以世纪缘大舞厅作为诉讼主体。二、被告主体不适格。2016年12月31日，沈阳铁道丹东铁成集团有限公司本溪铁路商场（以下简称“本溪铁路商场”）与世纪缘大舞厅的租赁合同到期，但其拒不腾空房屋，故2017年本溪铁路商场将其诉至丹东运输法院，该院于同年3月6日立案，双方于4月20日达成调解协议。此份协议是原告与本溪铁路商场自愿达成，与被告铁成集团无关。而且，本溪铁路商场有独立核算资格，在管理上有独立的组织形式，具有一定数量的资金，在当地银行开户;独立进行经营活动，能同其他单位订立经济合同;独立计算盈亏，单独设置会计机构并配备会计人员，并有完整的会计工作组织体系，系能独立承担民事行为能力的分公司。根据合同相对性原理，原告与本溪铁路商场达成的调解协议，理应以本溪铁路商场作为被告。三、原告不具备优先承租权的行使条件。自2012年始，世纪缘大舞厅（当时法定代表人徐维海）承租了案涉房屋，直到2016年底本溪铁路商场因铁路总局下令：自2017年开始不得将铁路所属国有资产租赁给舞厅、俱乐部、影院、剧场等人员密集类经营场所。此决定下发的背景源于铁路部门对外租赁的一家密集类经营场所发生火灾，给人员及财产造成了严重损失，因此本溪铁路商场决定与世纪缘大舞厅租赁到期后不再续租。因其拒不腾空房屋，本溪铁路商场将原告诉至法院，2017年4月20日达成调解协议：“一、周永革将坐落于本溪市平山区平山路铁路房号195号980平方米房屋于2017年4月30日前腾出，返还给原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪铁路商场，并将房屋内设备拆除完毕；二、被告周永革于2017年4月30日前一次性给付原告本溪铁路商场房屋使用费4万元；三、原告本溪铁路商场自愿放弃其它诉讼请求，如被告周永革未按期腾退房屋并缴纳房屋使用费，则被告仍须向原告按照合同约定给付其放弃的房屋使用费及滞纳金；四、如此房出租，则被告周永革有优先承租权。”上述调解内容虽然约定了原告有优先承租权，但必须满足以下优先承租权的行使条件：出租人有继续出租的条件；出租人有继续出租的意愿；承租人要有明确的继续承租的意思表示；承租人满足合同约定行使优先承租权的条件；满足出租人要求的“同等条件”。结合本案，原告租赁案涉房屋的目的还是用于世纪缘大舞厅，这与被告关于对外租赁政策仍然不符合，不能与其续租的原因并没有得到解决，原告不满足行使优先承租权的条件，并且2017年及2018年案涉房屋一直空置，也不具备继续出租的条件及意愿。2019年1月1日，沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪荣盛分公司（以下简称“荣盛分公司”）将案涉房屋第二层980平方米及第一层970平方米（不是案涉房屋）合计1950平方米整体租赁给案外人“第一夫人服装店”，相比原告只能承租二层房屋，而“第一夫人服装店”整体承租，显然原告已不具备出租人要求的“同等条件”。况且整体出租对于出租人在场地管理、人员管理等条件都更加有利，而且因现在疫情的影响，经营舞厅风险过大，被告也不可能将房屋租赁给原告。以上，被告认为，原告不具备优先承租权的行使条件。四、原、被告之间不能签订租赁合同。优先承租权系约定权利而非法定权利，只能约束出租人和承租人，不具有对抗第三人的效力。案涉房屋已租赁他人合法使用，不能再另行租赁给原告。五、原告要求被告赔偿装修损失及营业损失24万元没有事实及法律依据。既然优先承租权属于约定权利，但双方没有约定违约条款，只能以实际发生的损失作为赔偿标准，原告要求赔偿经济损失没有事实及法律依据。综上，请求法院依法公断，驳回原告诉讼请求，保护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告周永革与本溪铁路商场签订《房屋（建筑物/场地）租赁合同》，约定本溪铁路商场将位于本溪市平山区房号：195房/自管）建筑面积：980平方米房屋出租给周永革，租赁期限3个月，自2016年10月1日起至2016年12月31日止，年租金24万元。租赁期满后，因原告周永革拒不倒出房屋，本溪铁路商场将其诉至周东铁路运输法院，经该院调解，双方于2017年4月20日达成调解协议，其内容为：“一、被告周永革将坐落于本溪市平山区平山路铁路房号195号980平方米房屋于2017年4月30日前腾出，返还给原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪铁路商场，并将房屋内设备拆除完毕；二、被告周永革于2017年4月30日前一次性给付原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪铁路商场房屋使用费4万元；三、原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪铁路商场自愿放弃其它诉讼请求，如被告周永革未按期腾退房屋并缴纳房屋使用费，则被告仍须向原告按照合同约定给付其放弃的房屋使用费及滞纳金；四、如此房出租，则被告周永革有优先承租权；五、案件受理费1740元，减半收取870元，由原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪铁路商场负担。”另查：本溪铁路商场系本案被告铁成集团的分公司，具有营业执照及纳税资质。本溪铁路商场与周永革达成调解协议后，诉争房屋在2017年、2018年一直处于闲置状态，后诉争房屋划归沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪荣盛分公司管理。2019年1月1日，沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司本溪荣盛分公司将包括诉争房屋在内的一层、二层整体出租给案外人樊万祥、肖玉霞夫妻用于经营服装生意。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，通过审查双方的提供的证据可知，就诉争房屋与原告签订房屋租赁合同及产生诉讼的民事主体是本溪铁路商场，诉讼过程中与原告约定了优先承租权的合同相对方也是本溪铁路商场，而根据民事诉讼法的规定，本溪铁路商场属于可以以自己名义进行民事诉讼的“其他组织”，现原告以被告铁成集团与其签订了房屋租赁合同，诉讼后双方又约定了优先承租权，并以此为由要求被告铁成集团与其订立房屋租赁合同及主张优先承租权，因原告的诉讼请求缺少事实基础，故本院对此不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告周永革的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告周永革负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  梁大鹏人民陪审员  高 静人民陪审员  马永民二〇二〇年五月二十五日书 记 员  孙 瑞附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。