福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2132号 原告：林和平，男，1951年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：裴辉华，男，1989年9月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 原告林和平与被告裴辉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，于2020年4月1日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林和平的委托诉讼代理人郑英明，被告裴辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林和平向本院提出诉讼请求：裴辉华向林和平支付2018年12月1日起至2019年8月30日止的房屋占有使用费1029600元、物业管理费93600元及逾期付款违约金（以逾期支付房屋占有使用费及物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自各期应付款之日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：2016年8月26日，林和平与裴辉华签订了一份《益田海景大厦店铺租赁合同》，约定裴辉华向林和平承租位于厦门市部分面积及201单元店铺。合同签订后，林和平依约将店铺交付给裴辉华使用，但裴辉华一直未按合同约定支付租金，欠缴租金数额特别巨大，给林和平造成了特别巨大的损失。为维护自身合法权益，林和平于2018年4月4日向思明法院提起诉讼，案件经思明法院及厦门中院两级法院审理，法院判决裴辉华于判决生效之日起十五日内支付2017年7月1日起至2018年2月28日期间的租金及物业管理费84万元及滞纳金等。判决生效后，林和平向思明法院申请强制执行，裴辉华仅支付了小部分租金及物业管理费。2019年1月2日，林和平对裴辉华提起第二次诉讼。案件经过一、二审，除赔偿损失的诉求外，法院基本支持了林和平的其他诉讼请求，但却以“《益田海景大厦店铺租赁合同》第二条约定，租金及物业费在不同期间的金额不同，存在不确定性，林和平在一审中亦主张待裴辉华实际交还租赁店铺时间确定后另计”为由驳回了林和平关于“被告向原告支付自2018年12月1日起至实际交还租赁店铺之日止的租金及物业管理费（具体数额待被告实际交还租赁店铺时间确定后另计）”的诉讼请求。在厦门中院作出前述终审判决前，裴辉华主动联系林和平，请求办理店铺腾退手续，双方于2019年8月30日办理了店铺移交手续。因裴辉华长期拖欠巨额租金及物业管理费，林和平提起的前述两次诉讼，法院判决裴辉华向林和平支付自2017年7月1日起至2018年11月30日期间的店铺租金及物业管理费等，判决后，裴辉华仍拒不支付租金及物业管理费和逾期付款违约金。且自合同2018年12月1日解除之日起至2019年8月30日腾退房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费尚亦未支付，亦未经法院判决。为维护自身合法权益，林和平依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起本案诉讼。 裴辉华辩称，一、双方之间不存在房屋租赁合同关系。双方之间虽于2016年8月26日签订《益田海景大厦店铺租赁合同》，但该合同已被判决于2018年12月1日解除，即双方自2018年12月1日以后即不存在所谓房屋租赁合同关系。现林和平以房屋租赁合同约定的租金及物业费判令裴辉华承担责任缺乏事实及法律依据。二、林和平主体不适格。1.林和平起诉裴辉华向其支付益田海景大厦占用费，其主体不适格。根据林和平提交的证据可知，讼争房屋的产权人为厦门群伟房地产开发有限公司（以下简称群伟公司）并非林和平，林和平虽有提交证据证明其与群伟公司签订了预售合同，但并未提供证据证明林和平实际支付了购房款，更无证据证明讼争房屋产权人已变更登记为林和平所有。林和平在本案中提交的判决书均未认定林和平为讼争房屋的产权人。鉴于我国对不动产所有权的权属采登记主义，依法应认定讼争房屋的所有人为群伟公司而非林和平。2.林和平起诉裴辉华向其支付物业费，其原告主体不适格。如上所述，林和平与裴辉华在2018年12月1日以后并不存在房屋租赁合同关系，即使裴辉华应支付物业费，亦应支付给益田海景大厦的相关物业公司而非林和平。现林和平既未举证证明其取得益田海景大厦相关物业公司对场地物业费的债权转让凭证，亦未举证证明林和平代裴辉华支付相关物业费造成其损失，其无权要求裴辉华向其支付物业费。三、裴辉华已向益田海景大厦的物业公司支付全部物业费。根据(2019)闽0203民初250号民事判决书认定的事实及厦门市思明区消防工作联席会议办公室向家景物业公司就益田海景大厦出具的思消联办[2017]第0029606号《安保消防安全基础排查责令改正通知书》、厦门市公安消防支队思明区大队向家景物业公司就益田海景大厦出具的思公消即字[2017]第0167号《责令改正通知书》可知，益田海景大厦的物业公司为家景物业公司。根据裴辉华提交的证据可知，裴辉华已足额向家景物业公司支付全部物业费。四、退一步而言，即使林和平有权代群伟公司及物业公司提起本案诉讼，客观上林和平主张的占用费明显过高，本案应通过鉴定方式确认占用费。1.鉴于林和平与裴辉华签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》已于2018年12月1日解除，即使认定林和平有权代厦门群伟房地产开发有限公司提起本案诉讼，林和平亦无权直接依据已经解除的租赁合同计算占用费。根据裴辉华提交的证据《58同城截图》可知，在与本案场地类似地段，场地租金每平米每天仅0.83元，而林和平主张的场地占用费竟高达每平米每天1.31元。据此，裴辉华已举证证明林和平主张的场地占用费金额明显过高。2.实际上，益田海景大厦客观存在消防基础设施老化严重无法使用问题等问题，也正因上述问题导致裴辉华成立的动心健身房无法正常营业，讼争场地使用价值降低。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”规定可知，出租人对出租的房屋具有修缮义务；根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，在出租人未履行修缮义务而承租人客观上亦无法自行修缮的情况下，更应减少相应租金。”林和平所举的判决书所作判决完全未考虑上述法律规定，径行按租赁合同约定判决答辩人支付租金显属适用法律错误。现讼争租赁合同已于2018年12月1日解除，相应占用费不仅不能按照租赁合同约定金额确认，更应考虑上述消防基础设施老化严重无法使用问题等问题导致讼争场地使用价值降低问题。故林和平主张的占用费明显过高。综上所述，林和平作为本案原告主体不适格，裴辉华已支付物业费，且即使且林和平有权代厦门群伟房地产开发有限公司及物业公司提起本案，其所诉占用费金额明显过高，恳请依法驳回林和平起诉或依法驳回林和平诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月26日，林和平（甲方）与裴辉华（乙方）签订一份《益田海景大厦店铺租赁合同》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市部分面积及201单元店铺（以下简称讼争房屋）出租给乙方，面积为2907.12平方米，用于经营运动健身及相关行业；第二条第一款约定：装修期暂定为2016年9月1日至2017年1月31日，不计入租期不收租金；租赁期限暂定为2016年9月1日至2026年1月31日；2016年9月1日至2018年8月31日月租金为11万元，月物业费为1万元。2018年9月1日至2020年8月31日月租金为114400元，月物业费为10400元；款项每两个月支付一次，提前7天支付；其中房租需转至林和平名下银行账户中，物业费需转至案外人林志东名下银行账户中；乙方向甲方交付保证金11万元，于合同签订当日付清，合同期间该保证金不冲抵租金或其他未付款项；乙方未能支付、不能支付或者延迟支付租金、公维金或其他费用，甲方应先自乙方支付的保证金、水电费保证金当中扣除，并通知乙方补足相应保证金，如乙方未能在收到通知之日起5日内补足每逾期一日应支付该款项千分之三的滞纳金，逾期付款十日（含之日）以上，甲方有权取消乙方的租赁资格并解除合同，保证金不予退还；租赁期限届满或合同终止，乙方应将该物业按实际情况交还给甲方，并缴清应缴的一切费用，乙方应确保交付时该物业可正常使用的状态。 前述合同签订后，林和平将讼争房屋交付给裴辉华使用。之后，双方在履约过程中发生纠纷，林和平将裴辉华起诉至本院。2018年7月23日，本院作出（2018）闽0203民初5993号民事判决，判令裴辉华支付2017年7月1日起至2018年2月28日期间的租金、物业管理费及滞纳金等。裴辉华不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）闽02终4993号民事判决，驳回裴辉华的上诉，维持原判。 2018年11月23日，林和平通过微信向裴辉华发出催款通知，要求裴辉华于2018年11月28日前付清所欠的所有租金，否则将依法解除合同，并按照合同约定强制裴辉华腾退店铺。2018年12月1日，林和平再次以微信形式通知裴辉华解除双方签订的讼争合同，并告知裴辉华应当于本通知送达之日起五日内（即2018年12月6日前）在保留已形成附合的装修装饰物的情况下腾退租赁店铺，并将租赁店铺交还给林和平。否则，林和平将按照合同约定强制裴辉华腾退租赁店铺。 2019年1月2日，林和平又将裴辉华诉至本院，要求判令：1.确认林和平与裴辉华2016年8月26日签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》已于2018年12月1日解除；2.裴辉华在保留已形成附合的装饰装修物的情况下立即腾退厦门市部分面积及201单元店铺，并将租赁店铺交还给林和平；3.裴辉华立即支付自2018年3月1日起至2018年11月30日期间的店铺租金及物业管理费1094400元及至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计至2018年11月30日为95671元，以每日万分之五计）；4.裴辉华赔偿林和平损失550000元；5.裴辉华向林和平支付自2018年12月1日起至实际交还租赁店铺之日止的租金及物业管理费（具体数额待裴辉华实际交还租赁店铺时间确定后另计）。 2019年5月15日，本院作出（2019）闽0203民初250号民事判决，判决如下：一、林和平与裴辉华双方签订的《益田海景大厦店铺租赁合同》于2018年12月1日解除；二、裴辉华于本判决生效之日起七日内按现状（保留已形成附合的装修装饰物）将厦门市部分面积及201单元店铺腾空交还给林和平；三、裴辉华于本判决生效之日起七日内向林和平支付2018年3月1日至2018年11月30日的店租金及物业管理费共计875520元及滞纳金（以875520元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月28日计算至实际支付之日止）；四、驳回林和平的其他诉讼请求。之后，双方当事人均提起上诉。 2019年10月18日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终3611号终审判决，认为“裴辉华在本案一审中主张林和平租赁物不符合消防规定违背适租义务与查明的事实不符，其一审提交的《安保消防安全基础排查责令改正通知书》、《责令立即整改通知书》、《行政处罚决定书》系消防部门针对厦门家景物业公司出具，且出具时间均在思明消防大队向裴辉华经营的潜辉公司出具《行政处罚决定书》之后，不足以证实两者之间的因果关系，裴辉华在一审中主张减少租金和物业管理费理据不足，亦与合同约定不符。裴辉华在本院作出（2018）闽02终4993号判决之后，仍未能按合同约定支付租金、物业管理费，理应承担相应的责任。林和平主张裴辉华支付自2018年3月1日起至2018年11月30日期间讼争房屋的租金、物业管理费，具有合同依据，对该项上诉理由予以支持”，“双方在租赁合同中业已约定裴辉华应向林和平指定账户支付租金及物业费，裴辉华上诉主张其应向厦门家景物业公司支付物业费无需向林和平支付物业费，与租赁合同约定不符，本院对其上诉请求不予支持”，“林和平在一审中主张裴辉华向其支付自2018年12月1日起至实际交还租赁店铺之日止的租金及物业管理费（具体数额待裴辉华实际交还租赁店铺时间确定后另计）。根据查明事实，《益田海景大厦店铺租赁合同》第二条约定，租金及物业费在不同期间的金额不同，存在不确定性，林和平在一审中亦主张待裴辉华实际交还租赁店铺时间确定后另计，故一审判决林和平可在裴辉华交还讼争房屋时间确定后另行主张权利并无不当，予以维持”，因此判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初250号民事判决第一、二、四项；二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初250号民事判决第三项为：裴辉华于本判决生效之日起七日内向林和平支付2018年3月1日至2018年11月30日的店租金及物业管理费共计1094400元及逾期付款违约金（2018年3月1日至3月31日逾期付款违约金以120000元为基数，自2018年1月24日起算；2018年4月1日至5月31日逾期付款违约金以240000元为基数，自2018年3月24日起算；2018年6月1日至7月31日逾期付款违约金以240000元为基数，自2018年5月24日起算；2018年8月1日至9月30日逾期付款违约金以244800元为基数，自2018年7月24日起算；2018年10月1日至11月30日逾期付款违约金以249600元为基数，自2018年9月24日起算。以上逾期付款违约金均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际付款之日止）；三、驳回林和平的其他上诉请求；四、驳回裴辉华的上诉请求。 本案审理中，林和平主张其系于2019年8月30日接收讼争房屋，裴辉华则主张于2018年7月15日将讼争房屋钥匙交付给林和平，并于2019年8月20日左右将讼争房屋彻底清除移交。裴辉华为证明其已向厦门市家景物业有限公司（以下简称家景公司）支付了讼争房屋物业管理费，还提交了缴费通知单、家景公司盖章的票据以及增值税普通发票，载明付款方为“厦门市岚凰于飞信息科技有限公司”以及“厦门潜辉健身有限公司”。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。讼争合同虽于2018年12月1日解除，裴辉华在合同解除后未依约及时将讼争房屋腾退交付给林和平，林和平有权根据房屋租赁合同关系要求裴辉华承担逾期腾房造成的损失。因此，林和平系本案适格原告。 裴辉华作为承租人，在合同解除后负有腾退讼争房屋之义务，其并未举证证明何时交付讼争房屋，因此占用费应计算至林和平自认的2019年8月30日。裴辉华抗辩认为讼争房屋存在消防基础设施老化严重无法使用，由此导致其使用价值贬损；而生效的（2019）闽02民终3611号民事判决已经认定其以此为由要求减少租金和物业管理费属理据不足。因此，林和平要求按合同约定的租金标准计算讼争房屋占用费，可予以支持。 另，裴辉华提交用于证明其已经支付物业费的相关凭证均无法体现系讼争房屋的物业费用，也无法体现缴费主体与裴辉华之间的关联性，且生效的（2019）闽02民终3611号民事判决亦对裴辉华的该部分抗辩意见不予采信。因此，林和平要求裴辉华向其支付合同约定的物业费，亦予以支持。鉴于前述占用费及物业费均发生于讼争合同解除之后，因此林和平要求参照讼争合同约定的滞纳金计算逾期付款违约金，并无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、裴辉华于本判决生效之日起七日内向林和平支付2018年12月1日至2019年8月30日的房屋占有使用费1029600元及物业管理费93600元； 二、驳回林和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费15275元，由原告林和平负担535元，被告裴辉华负担14740元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  **龙 人民陪审员  陈 睿 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。