河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2200号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁卫红。委托诉讼代理人：何松亮，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张剑林。上诉人丁卫红因与被上诉人张剑林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁卫红上诉请求：撤销原判，改判支持丁卫红的反诉请求，本案一二审诉讼费、反诉费由张剑林承担。事实与理由：一、一审法院判决丁卫红返还张剑林房款20000元没有事实和法律依据。1.该20000元不是房款，是张剑林自愿支付的违约补偿金。根据庭审查明事实，张剑林的违约情形如下：2019年5月27日《买卖合同约定》买方在签订本合同前，已确认通过银行贷款资格初审，买方支付首付款人民币七十万元至贷款银行监管账户，但张剑林的贷款申请于2019年7月17日才审核通过，明显属欺诈行为；2019年7月12日张剑林才在建行办理购房资金托管，金额为65万元，时间较约定晚两个月，金额少5万元；合同约定买卖双方于2019年5月30日之前到银行办理贷款审批手续，由于张剑林原因，直至2019年6月10日才到银行办理贷款相关手续；合同约定转让价款不含税费，税费由买方承担，张剑林为了少缴税，故意将合同价款改为150万元，是不诚信表现。综上，张剑林应当承担违约金至少包括：（1）银行贷款资格初审逾期违约金：199000×0.0004×51=40596元，（2）首付款逾期支付违约金：199000×0.0004×46=36616元，合计77212元。基于以上事实，张剑林才主动与丁卫红协商，自愿支付20000元作为违约补偿金。2.张剑林诉称“因个人疏忽”多支付20000元不属实。一是张剑林不诚信，二是张剑林对减少首付款、税费等涉及数字的都很敏感，不可能疏忽，三是张剑林自愿支付以抵顶违约补偿金，合乎生活常理，四是张剑林何时发现多转该20000元，为何未直接向丁卫红主张。二、一审法院判决驳回丁卫红的反诉请求没有事实和法律依据。张剑林的违约行为应承担违约金至少77212元，丁卫红反诉主张仅有17512元，且有事实和法律依据，应当得到全部支持。张剑林辩称，丁卫红称张剑林是2019年7月17日才通过贷款审核不是事实，有银行的借款合同予以证明。2019年6月17日之前银行就已经审核通过了，张剑林跟丁卫红发了微信，这个聊天记录能够证明张剑林在2019年5月31日之前已经备齐了贷款所需的证件和资料。由于个人疏忽多付给丁卫红2万元的房款，张剑林认为丁卫红应当给其返还2万元房款。张剑林认为其没有违约行为，不应当支付违约金。张剑林向一审法院提出诉讼请求：1、判决丁卫红履行《买卖合同》义务，依法判决丁卫红支付张剑林逾期办理房屋相关事宜的违约赔偿人民币34328元；2、责令丁卫红提供张剑林房屋维修基金原始发票；3、本案诉讼费及其他相关费用由丁卫红承担。丁卫红向一审法院提出反诉请求：依法判令张剑林向丁卫红支付违约金17512元。二、本案的诉讼费用由张剑林承担。一审法院认定事实如下：一、2019年5月27日，张剑林作为买方与丁卫红作为卖方签订《买卖合同》一份，约定丁卫红将其位于河南省洛阳市奥体花城小区A区14栋2门401的房屋及所属车位出售与张剑林，房屋（含车位）成交价格为1990000元。合同还约定房屋现处于抵押状态，卖方于6月底前还清贷，办理注销登记手续；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，已确认通过银行贷款资格初审；买方支付首付款700000元至贷款银行监管账户，预计贷款人民币800000元,买卖双方须积极配合，于2019年5月30日之前备齐贷款所需相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续；卖方应当于收到买房款后7日内将该房产交付买方；买卖双方履行合同时，如未按约定时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数按日万分之四向守约方支付违约金。该合同对张剑林支付房款时间并无明确约定，对除银行监管资金及贷款资金以外的价款支付方式和时间亦未约定。二、合同签订后，原被告于2019年6月10日到中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行）办理贷款相关手续（比合同约定晚10天），同日，双方另行签订《洛阳市房屋买卖合同》一份交银行留存，该合同约定涉案房屋价格为150万元，首付款65万元，贷款85万元；丁卫红于2019年7月10日办理了房屋解押（比合同约定晚10天）；2019年7月12日，张剑林在建行办理购房资金托管，托管资金65万元当日到达建行监管账户（与合同约定监管资金70万不符）；2019年7月17日，张剑林的贷款申请建行审核通过，原被告共同至房管部门办理房屋维修基金转移及房屋转让相关手续；2019年7月22日，涉案房屋登记转移至张剑林名下；2019年7月23日，张剑林分四次共向丁卫红转账51万元；2019年8月1日，张剑林在建行的贷款85万元转入丁卫红账户；2019年8月5日，张剑林在建行的监管资金65万元转入丁卫红账户；2019年8月17日，丁卫红将房屋交付张剑林（比合同约定晚5天）。三、原被告双方在2019年7月19日又签订一份《房产买卖合同》留存洛阳市不动产登记中心，该合同约定涉案房产价格为150万元，合同首页上首处盖有“维修资金已办结”章。上述事实，有原被告双方提交的《买卖合同》、微信聊天记录、建行信贷档案、《房产买卖合同》、银行明细等在卷佐证。审理中，因原被告意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，原、被告签订《买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容符合法律规定,确认合法有效。在该合同中原、被告双方明确约定了合同价款、房款支付方式、办理贷款申请手续的时间、卖方交房时间等,双方当事人应依合同约定履行各自义务。从查明的事实看，在合同履行过程中，双方均存在些许违约行为，但那些违约行为都非恶意违约，更不构成根本违约。从双方的微信聊天内容可见,在买卖合同履行过程中,双方都是抱着相互谅解、相互配合的态度积极促成买卖交易的顺利履行，且合同也已履行完毕，房屋已交付并过户。另该合同对买方主要的支付义务亦未明确约定，双方所述延迟了几天办贷款和延迟几天交房都在正常履行时间范围内，本着化解矛盾，维护社会和谐，一审法院对原被告双方要求对方为在合同履行中的瑕疵支付违约金的诉求，均不予支持。关于张剑林多付丁卫红的2万元，丁卫红辩称系张剑林自愿多付但无证据支持，且合同约定房屋价款为199万元，丁卫红应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决：一、丁卫红于判决生效之日起十日内返还张剑林房款20000元；二、驳回张剑林的其他本诉请求；三、驳回丁卫红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取为329元，由张剑林负担100元，由丁卫红负担229元；反诉案件受理费119元，由丁卫红负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案双方在实际履行房屋买卖合同过程中，均存在些许与合同约定不符的行为，但双方能相互配合，促成房屋买卖合同履行完毕，本案所涉房屋现已交付并过户。鉴于房屋买卖过程中，办理银行贷款及过户等相关手续均需相应的履行程序及期限，双方所述延迟几天办贷款和延迟几天交房都属正常履行时间范围内，故一审法院对张剑林、丁卫红因对方的履行瑕疵所主张的违约金均不予支持，并无不当。丁卫红上诉主张张剑林应承担违约金17512元的理由依据不足，本院不予支持。因丁卫红与张剑林合同约定的房价为199万元，张剑林向丁卫红支付的2万元超出约定房价，丁卫红上诉主张该2万元系张剑林自愿支付，但其未能提交有效证据予以证明，故本院不予采纳。综上，丁卫红的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由上诉人丁卫红负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年五月九日法官助理卢媛媛书记员刘伟琳