沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20102号原告：刘梅梅，女，1973年7月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：刘礁，男，1976年7月22日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托代理人：奚艳齐，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区五爱街77号，统一社会信用代码912101002426642991。法定代表人：季福堂。委托代理人：公民，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：季福堂，男，1963年10月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：公民，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告刘梅梅诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称辽宁三利公司）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称辽宁金通公司）、季福堂商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘梅梅委托代理人刘礁、被告辽宁三利公司管理人委托代理人奚艳齐、被告辽宁金通公司、季福堂共同委托代理人公民、景平均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘梅梅向本院提出诉讼请求为：1、判令被告协助原告办理位于沈阳市和平区室建筑面积150.36平方米房屋的更名过户手续，为原告办理房屋所有权证；2、判令被告在沈阳市房产局撤销房屋备案；3、判令被告按合同约定向原告支付至2019年8月17日止的逾期办证违约金；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：2003年9月27日，原告与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买三利和平湾家园小区住宅，地址是，建筑面积150.36平方米，总房款315756元，房屋交付后360日内办理备案，逾期办证被告按每日向原告支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。2003年9月27日原告支付了全部购房款。原告自2005年7月8日交纳物业费及垃圾清运费1823元、管网费，入住河北街37-1号第31幢1单元2-2号居住至今。现原告起诉至贵院，请求法院判令被告为原告办理房屋产权证，并承担违约责任，以维护原告的合法权益。被告辽宁三利公司辩称，关于办理房产证，如原告能提供办理房屋产权证的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。关于违约金，根据原告与被告公司签订的房屋买卖合同第十五条约定如果因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得权属证书，双方同意按照支付总房款十万分之一的违约金，如完全因被告未取得产权证书，被告应承担违约责任，但应从起诉之日起向前推三年，超过诉讼时效期间不应支持。关于撤销备案的问题，如备案登记涉及到被告三的利益，应在被告三同意的情况下，由被告三和被告一共同配合办理，而最终能否完成撤销原备案和重新备案，应需登记部门同意。被告辽宁金通公司、季福堂辩称，金通公司与三利公司签订诉争房屋的《商品房买卖合同》真实有效，并已在房地产行政管理部门登记备案。同时，双方依据最高院的判决在省法院强制执行中达成《执行和解协议》，同意以包括诉争房屋在内的31号楼房屋所有权来代偿三利公司欠金通公司的欠款。通过抵偿行为，金通公司已向三利公司支付了全部房屋的房屋转让对价。因此，双方的买卖合同应受法律特别保护，应将诉争房屋所有权判给金通公司，而原告诉讼请求因缺乏合同备案法定程序等必要要件不应受到法律支持。即原告与三利公司的房屋买卖合同行为不能对抗金通公司与三利公司的抵账行为及在政府部门的登记备案行为。综上，诉争房屋应归金通公司所有，请法院依法驳回原告诉讼请求，保护金通公司和季福堂的合法权益。经审理查明，原告所购买的诉争房产位于沈阳市和平区房屋，建筑面积150.36平方米。2003年9月27日原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的诉争房屋，总房款315756元……。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。被告辽宁三利公司于2003年9月27日向原告出具面额为315756元的专用收款收据。2005年7月8日原告交纳物业费、电梯费、煤气管网费后入住至今。被告辽宁金通公司与被告辽宁三利公司因合作开发房地产合同纠纷，经辽宁省高级人民法院审理，该院作出（2002）辽民一终字第11号民事判决，辽宁三利公司对该判决不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）民一终字第43号民事判决书，判令辽宁三利公司于本判决生效后15日内支付辽宁金通公司投资款1700万元及占用该笔资金的50%利息等项内容。该判决书辽宁金通公司申请辽宁省高级人民法院执行，依据执行卷宗材材料，在执行过程中，辽宁三利公司及辽宁金通公司分别于2003年12月10日、2004年2月26日签订执行和解协议、补充协议，约定辽宁三利公司将沈阳市和平区套房屋所有权抵偿给辽宁金通公司。对于抵偿的房屋列有房源明细表（本案诉争房屋在明细表之列）。依据2004年3月18日被告向辽宁金通公司出具的承诺书，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。另查明，诉争房屋已备案至被告季福堂名下。依据沈房证组[2016]3号关于准予“三利和平湾”项目第八批房权属登记的通知，沈阳市和平区业主房屋已可以办理房屋所有权证。再查明，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、收款收据、物业费票据、垃圾清运费票据、电梯费票据、民事判决书、房屋电子登记查询证明、民事裁定书、决定书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系以双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告辽宁金通公司并承诺履行出卖方义务。现原告已依约向被告三利公司交纳了购房款，故被告应依约协助撤销房屋备案及为原告办理房屋所有权证书。因被告未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，故原告主张要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金问题，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。原告于2005年7月8日办理入住，被告应在2006年7月3日前履行合同义务，故违约金应从2006年7月4日起计算。关于被告提出的诉讼时效意见，依照《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年9月12日起诉至法院，该债权已部分超过诉讼时效，对超过部分本院不予支持，故违约金应为3457.5元（315756元×十万分之一/天×3年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂于本判决生效之日起三十日内办理位于沈阳市和平区房屋撤销备案登记；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告辽宁金通房地产开发有限公司、季福堂于撤销备案登记后三十日内协助原告刘梅梅办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1-2-2号房屋的所有权证；三、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告刘梅梅逾期办证违约金3457.5元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  吴夕莹二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。