文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终386号上诉人（原审被告）：黄炫毓，男，1971年2月28日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：钟晓磊，重庆琪杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称工行江北支行），住所地重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码91500105903030702G。负责人：蒋勇，该支行行长。委托诉讼代理人：潘红阳，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺政，重庆索通律师事务所律师。原审被告：重庆市恒嘉物业服务有限公司（以下简称恒嘉公司），住所地重庆市涪陵区兴华中路64号1-1-1，统一社会信用代码91500102688902095U。负责人：谢建军，该公司经理。委托诉讼代理人：曾成军，重庆圣石牛律师事务所律师。原审被告：吴国伟，男，1984年10月22日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审被告：胡婷婷，女，1989年8月7日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审第三人：**，男，1966年2月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人黄炫毓因与被上诉人工行江北支行、原审被告吴国伟、胡婷婷、恒嘉公司、原审第三人**排除妨害责任纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄炫毓上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人工行江北支行的诉讼请求。理由为：1.上诉人黄炫毓与第三人**于2012年4月15日签订了房屋租赁合同，并已按合同约定支付了租金458万元。其后第三人于同年5月11日才与被上诉人办理了借款抵押登记，可见，上诉人与第三人所签订的租赁合同早已于第三人与被上诉人所签订的抵押合同。一审判决认定上诉人与第三人所签订的合同系虚假合同，认定事实错误。2.根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人系合法占有案涉房屋，不构成侵权。一审判决确认由上诉人向被上诉人返还案涉房屋，适用法律错误。被上诉人工行江北支行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。上诉人与第三人系亲兄弟关系，关系密切，其称双方之间存在租期20年，租金高达458万元的租赁合同，有违租赁市场交易习惯和生活常识。并且在重庆一中院执行中对**所作的询问笔录来看，**当时自称改为车库使用，也承诺通知使用人搬出去，并没有提到与上诉人之间的租赁关系。上诉人所称的租赁合同是虚假的，严重妨碍了被上诉人行使对房屋的所有权。原审被告吴国伟、恒嘉公司述称，请求维持原判。原审被告胡婷婷无答辩意见。原审第三人**同意上诉人的上诉请求及理由。工行江北支行向一审法院起诉请求：判决黄炫毓和**将讼争房屋返还给工行江北支行，并判决其支付从2016年6月起至实际返还房屋之日止的房屋占用损失。诉讼中，工行江北支行自愿撤回要求被告赔偿讼争房屋占用损失的请求。一审法院认定事实：2012年3月10日，第三人**与工行江北支行签订了《个人购房借款/担保合同》，以其所有的位于涪陵区XX大道XX号（XX苑）负1-64和负2-62号的房屋（以下简称讼争房屋）向工行江北支行办理抵押贷款436万元，并于2012年5月11日办理了抵押权登记。因**未能如期还款，工行江北支行向重庆市第一中级人民法院（以下简称重庆一中院）提起诉讼。2014年5月22日，经该院调解，**与工行江北支行达成（2014）渝一中法民终字第00166号民事调解书。该调解协议约定**应于2014年归还工行江北支行借款本金、利息等，并约定工行江北支行对讼争房屋享有优先受偿权。后**未能按期履行民事调解书所确定的义务，工行江北支行向重庆一中院申请强制执行。2016年6月，重庆一中院作出（2014）渝一中法民执字第495-3号执行裁定书，将**所有的讼争房屋以拍卖流拍价374万元以物抵债并转移登记给工行江北支行。2016年9月12日，讼争房屋转移登记到工行江北支行名下[涪陵区XX大道XX号（XX苑）负1-64（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第XX3号）、涪陵区XX大道XX号（XX苑）负2-62号（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第XX0号]。一审法院另查明，吴国伟于2016年至2017年期间曾租赁讼争负1-64号房屋用于经营茶楼，现在没有实际占有使用讼争房屋。恒嘉公司也未实际占有使用讼争房屋。黄炫毓与胡婷婷原系夫妻关系，于2017年登记离婚。胡婷婷在庭审中表示现在其没有占用讼争房屋。黄炫毓表示现在讼争2-62号房屋长期闲置，其在1-64号房屋中存放了一些设备。一审法院在诉讼中向黄炫毓释明，如果法院判决返还房屋，需自行将设备搬走。2014年10月22日，重庆一中院已将对讼争房屋进行司法处置等信息告知了涪陵区交巡警支队。对本案争议事实：**和黄炫毓之间关于讼争房屋的租赁合同是否真实的问题，一审法院认为，**和黄炫毓之间的房屋租赁合同严重违反日常生活经验，显然是不真实的，理由如下：1.**和黄炫毓系同胞兄弟，二人之间关于讼争房屋20年租金共计458万元一次性付清的约定，显然违反了日常生活经验和房屋租赁市场分期支付租金的交易习惯。根据黄炫毓庭审陈述，讼争两套房屋的租金大概七八千元一个月，其承租讼争房屋后除了短暂将负1-64号房屋出租给吴国伟经营茶楼外（租金2000元/月），将负1-64号房屋用于经营茶楼和停车，平时将负2-62号房屋用于堆放杂物。根据日常生活经验，一般人不可能以一次性支付458万元巨额资金的代价换取上述经营情况。2.根据**向黄炫毓出具的租金收条载明收到黄炫毓现金租金108万元。根据市场交易习惯，在没有十分特殊的情况下，交易双方不可能通过现金方式支付如此大额的款项。诉讼中，双方也未就108万元现金的来源作出合理说明。3.重庆一中院执行局工作人员万红于2014年10月13日对**的询问笔录载明：“万：抵押物作什么用，有使用权人没有？**：现在自行改做停车库，涪陵交警队在使用也在对外使用。我们准备签协议，但银行起诉后故未签订协议，我现在没收钱。万：现在法院受理执行案件，并查封了不动产，查封后，**不得转让上述房屋，也不得另行设定其他权利或者出租等行为......。另**需通知现使用权人在五日内迁出上述房屋。黄：好的，我回去通知他们搬出去。”**在庭审中认可该询问笔录上的签字是其所为。根据该笔录内容，如果**和黄炫毓之间于2012年3月11日签订的租赁合同属实，**当然会向执行人员告知该租赁事实以保护其弟弟的合法权益，而**却在执行人员明确询问的情况下未提出其将讼争房屋已出租给黄炫毓的事实。一审法院认为，虽然**和黄炫毓之间的租赁合同形式上签订在工行江北支行办理讼争房屋抵押登记之前，但根据上述对本案争议事实的分析，二人之间所签订的租赁合同是虚假的，且黄炫毓也没有举证证明其在工行江北支行办理讼争房屋抵押登记之前就已经实际占有了讼争房屋。故黄炫毓和**以讼争房屋在办理抵押登记前已经出租给黄炫毓为由不同意将其返还给工行江北支行的抗辩，无事实和法律依据，不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”以及《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，故作为讼争房屋的所有权人，工行江北支行对其享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求妨碍物权的人排除妨碍，返还原物。案涉租赁合同的当事人黄炫毓和**有将讼争房屋腾空后返还所有权人即工行江北支行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决：一、黄炫毓和**于本判决生效后二十日内将位于涪陵区XX大道XX号（XX苑）负1-64（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第XX3号）和位于涪陵区XX大道XX号（XX苑）负2-62号（权属证号为渝2016涪陵区不动产权第XX0号）的房屋腾空并返还给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行；二、驳回中国工商银行股份有限公司重庆江北支行的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由**和黄炫毓共同负担。在二审中，上诉人黄炫毓提交了胡婷婷在中国银行开设账户(账号为6216XXXXXX）从2012年2月12日至同年4月28日期间的交易记录，拟证明其中的现金取款流水系以现金方式支付给第三人**的租金108万元。被上诉人工行江北支行质证认为，该记录虽然具有真实性，但与上诉人的证明目的之间缺乏关联性。原审被告吴国伟、胡婷婷、恒嘉公司及第三人**对该证据的真实性无异议。本院审核认为，该证据具有真实性、合法性，但缺乏关联性，对其证明效力不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人黄炫毓与第三人**在2012年4月15日是否签订了真实有效的租赁合同，其对案涉房屋的占有能否对抗被上诉人工行江北支行的物权请求权。根据上诉人黄炫毓的陈述，其与**就案涉房屋于2012年4月签订了租赁合同，约定租期20年，租金总额458万元，采用一次性支付方式；黄炫毓自称从2012年2月12日起至2012年4月28日期间向**以现金方式支付租金108万元，以转账方式支付租金350万元。本院认为，该租赁合同违反日常生活常识，对其真实性应不予采信。理由为：1.对于租期为20年，租金高达458万元的租赁合同，且双方系同胞兄弟，关系密切的情况下，采用一次性支付租金的交易方式，既与本地的市场交易习惯不符，也与亲兄弟之间有足够交易信赖基础的事实不符。2.对于本案的大宗房屋租赁，双方交易的目的是商业利益。在二审中，**称案涉房屋价值在800至900万元左右，黄炫毓称案涉房屋价值在1200万元左右，**系以按揭方式向被上诉人工行江北支行贷款购买了案涉房屋，而黄炫毓却以一次性支付20年租金458万元的方式租赁了房屋，结合案涉房屋实际收益仅为每月5000元的情况，黄炫毓应对自己异乎寻常的投资行为作出合理解释，但其除口头陈述处，并未提交证据证明该投资行为的合理性，故对其称向**一次性支付租金458万元的事实不予采信。3.在重庆一中院执行局工作人员万红于2014年10月13日对**作询问时，**亦未陈述与上诉人之间存在租赁合同的事实，也未出示租赁合同，且上诉人对被上诉人申请执行案涉房屋提出的执行异议也被法院驳回，因此，**向重庆一中院所作的陈述与其在本案中的陈述相互矛盾，属于反言，应作出对其不利的解释。综上，上诉人黄炫毓主张与第三人**在2012年4月15日签订了真实有效租赁合同的理由不能成立，本院不予采信。被上诉人工行江北支行作为案涉房屋的合法产权人，依法享有物权请求权，其有权请求非法占有人排除妨害，返还房屋。因上诉人无合法依据占有案涉房屋，构成侵权，其应承担排除妨害、返还房屋的民事责任。上诉人黄炫毓的请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人黄炫毓负担。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  陈胜泉审判员  吴 聪二〇二〇年五月二十日（院印）书记员  赵许梅