盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1548号原告:盐城经济技术开发区步凤镇清恩居委会,统一社会信用代码55320902MEA4929806，住所地盐城经济技术开发区步凤镇清恩居委会三组。法定代表人:张炳勇，该委员会党总支书记。委托诉讼代理人:柏朝柱，该居委会主任。委托诉讼代理人:蔡中东，盐城经济技术开发区步凤法律服务所法律工作者。被告:袁正中，男，汉族，1965年8月3日生，住盐城经济技术开发区。委托诉讼代理人:徐红芳，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。原告盐城经济技术开发区步凤镇清恩居委会（以下简称清恩居委会）与被告袁正中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，本院于2019年3月29日作出（2018）苏0991民初1924号民事判决，被告袁正中不服该判决，提起上诉。盐城市中级人民法院经审理作出（2019）苏09民终2510号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告清恩居委会的委托诉讼代理人蔡中东、柏朝柱，被告袁正中及其委托诉讼代理人徐红芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清恩居委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空清恩居委会二组境内原沙头村部（小学）房屋、附属房及清空周边场地（四址为：西征寿祥户，东清恩卫生室，北农田，南新农河北侧道路），被告按照1万元/年标准向原告支付自2014年3月26日起至实际返还之日止的占有使用费；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2009年3月25日签订租赁协议，原告将原沙头村村部和附属房等出租给被告，租期为5年。期满后，被告未支付租金，也未与原告重新签订协议。经书面通知，被告腾空交房未果。为保护原告合法权益，原告特具状诉至人民法院。被告袁正中辩称，原、被告之间于2009年3月25日签订合同是事实。原告出租的房屋是没有任何手续的危房，无房产证土地证、无水、无电，且年久失修，承租时无法正常使用，原告无法证明诉讼房屋的合法性，不存在租金以及违约金。被告承租房屋后，主要做了以下工作：对原房屋进行了部分改建，部分维修。新建房屋150平方米、新建钢架结构大棚400余平方，浇水泥场地400平方米，围墙60米长并装了6米大铁门，50吨地磅一个，3吨平板磅一个，三相电增容150个千瓦，另还有多台设备。被告改建以及建新房时，城管部门到场，是原告村干部与被告共同出面协商才让被告改建扩建。在合同履行届满后，原、被告曾就添置房屋进行过协商，村干部表示妥善处理，找有关部门评估，但由于原告的负责人已换届，导致长期不能解决。被告修理、改建也是得到原告同意的，合同约定添置时的费用由被告承担，但没有明确合同终止时添置财产的归属，按公平原则，被告改建、添置的财产应该进行合理补偿。对原告的迁让诉请，目前双方财产产生了混同，无法确定诉讼标的数量、范围，请求人民法院不予支持原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月25日，清恩居委会（甲方）与袁正中（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：为了盘活闲置资产，搞好招商引资，壮大集体经济，经甲乙双方协商，将原沙头村村部和附属房等承租给乙方经营，有关事宜协议如下：一、甲方将原沙头村部七间和附属房1间承租给乙方，房屋占地面积580平方米，场地400平方米。二、租期：暂订五年。每年租金1万元，从2009年4月1日起先付租金后承租。三、甲方提供自来水、照明电、动力电电源到墙头、室内由乙方负责（包括水电费）。四、乙方必须守法经营，搞好治安防范，安全生产属地纳税，办全相关手续。五、乙方在承租期间要管护好房屋财产，如需修理改建由乙方负责，费用自理。六、违约责任：如租金到期不结或拖延时间，承担违约金5000元，同时甲方可采取措施，如乙方下一年度不再承租，需提前一个月告知甲方，如乙方在第二年或以后经营不良或有特殊变动，乙方有权解除协议，如果到期乙方需要续租，甲方必须在同等条件下乙方优先，如果出租期间甲方有协议内的未尽事宜，同样承担违约责任。2018年8月27日，清恩居委会出具证明一份，载明：有原沙头村村部7间和附属房11间，房屋占地面积580平方米，场地400平方米，现属清恩居委会资产。次日，步凤镇农村产权交易服务站在该说明上盖章确认，并注明“情况属实”。2018年9月11日，清恩居委会向袁正中出具通知一份，载明：你与清恩居委会于2009年3月25日签订租赁协议，承租原沙头村村部和附属房，租期为5年。期满后，你未支付租金，也未与清恩居委会重新签订协议。现限你在2018年9月20日前，将上述租赁房产腾空并交还清恩居委会，如逾期不交房，将由你承担一切责任。2020年4月17日，本院组织原、被告双方至现场进行勘察，经双方一致确认：原沙头小学教室仍保留东西方向房屋七间，另在场地西边南北方向仍保留一间，其余场地搭建的彩钢瓦大棚及轧花机器等动产都是被告袁正中添置。原告清恩居委会表示，在场地的东边从北往南方向有两间亦属于原沙头小学教室，其到场人员柏朝柱在勘察笔录上言明：“已到现场看过，我们的目的，要求袁正中清场。”袁正中在勘察笔录上言明：“情况属实，原来现有捌间房屋。”本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，就案涉房屋，原告在本案法庭辩论终结前亦未取得建设规划许可，也未提交经主管部门批准建设的证据，则原、被告之间的《租赁协议》无效，被告负有腾退案涉房屋的义务。故原告要求被告腾空涉案场地返还给原告的诉求，符合法律规定，应予支持。另外，案涉《租赁协议》虽然无效，但原告有权参照租金标准要求被告支付占有使用费。根据本院查明的事实，被告自2014年3月25日起未支付过占有使用费，故其应当按照每年1万元的标准向原告支付自2014年3月26日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。至于被告要求原告对其改建、添置的财产进行合理补偿的抗辩意见，首先，双方在租赁协议中并未就租赁物添附在合同期满后进行补偿达成一致；其次，被告在本案审理过程中没有向本院提起反诉，并明确表示对案涉添置物的补偿问题另行主张，故本院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告袁正中应于本判决生效十日内腾空位于盐城经济技术开发区步凤镇清恩居委会二组境内原沙头村部（小学）房屋、附属房及周边场地（四址为：西至征寿祥户，东至清恩卫生室，北至农田，南至新农河北侧道路），并返还给原告。二、被告袁正中应于本判决生效十日内向原告盐城经济技术开发区步凤镇清恩居委会按1万元/年的标准支付自2014年3月26日起至实际腾退之日止的占有使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，由被告袁正中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  卞仁彪人民审判员  单 毅人民审判员  万 璐二〇二〇年五月二十七日书 记 员  姜 露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。