上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4834号原告：上某1有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段某，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上某2有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾某某，总经理。委托诉讼代理人：戚晓君，上海海耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴风虎，上海海耀律师事务所律师。第三人：上某3有限公司，住所地上某某路XXX号XXX层。法定代表人：张某某，执行董事。委托诉讼代理人：段某某，男。原告上某1有限公司(以下简称锦某某)与被告上某2有限公司(以下简称网某某)及第三人上某3有限公司(以下简称弘某某)排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦某某委托诉讼代理人郑浩，被告网某某委托诉讼代理人戚晓君、吴风虎，第三人弘某某委托诉讼代理人段某某到庭参加诉讼。审理中，本案适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。原告锦某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上某某路XXX号XXX楼XXX室(以下简称A室)；2.判令被告向原告支付按每月人民币(以下币种同)46,720元为标准计算自2017年7月1日起至实际搬离之日止的占用费；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是上某某路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿某某”南北楼房屋的有权出租方，先前曾将该房屋出租给弘某某用于商业经营，因弘某某严重拖欠租金，原告提起诉讼，贵院判决原告与弘某某的房屋租赁合同于2017年6月30日解除，该判决已于2018年7月31日生效。被告系弘某某转租的承租户，经营场所与注册地址为上某某路XXX号XXX楼XXX室。被告在原告与弘某某解除租赁合同关系后，既不与原告重新签订租赁合同，也未曾向原告支付任何租金或占用费，而是占用该房屋经营至今，且经原告多番催告后，仍拒不搬离该房屋。现为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告网某某辩称，被告只是知道原告与第三人存在纠纷，在法院判决后也未有人正式通知被告。原告对被告一直正常经营的情况是知晓的，被告曾向原告支付过一笔10万元的租金，双方建立了事实上的租赁关系。对于原告诉请一，要求法院依法判决；对于原告诉请二中原告主张的按每月46,720元为标准计算占用费，被告认为不合理，应按照被告提供的第二份租赁合同中所约定的租金标准(2016年4月1日起至2018年4月1日，月租金38,325元；2018年4月1日至2019年4月1日，月租金40,332.50元；2019年4月1日至2020年4月1日，月租金42,340元)支付原告房屋租金。2017年7月的租金被告已经交付给了第三人，故应从2017年8月份开始计算租金。另因疫情关系，导致房屋无法继续租用，原告提供的租赁合同中均有租金减免条款，被告要求依法酌情减免租金，期限自2020年2月至2020年4月，要求对上述三个月的房屋租金全部予以减免。第三人弘某某辩称，与原告的租赁合同已经法院判决于2017年6月30日解除；第三人当初确实是将房屋转租给被告；合同解除后第三人就未再收取被告的任何费用，租金的收取时间截止到2017年6月30日。对原告诉请，被告没有意见，是原、被告之间的事，与第三人无关。本院经审理查明事实如下：2013年，上某某有限公司(以下简称绿某某)(甲方)与第三人弘某某(乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定甲方将坐落于浦某某XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿某某”南北楼房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8(以下简称金某某)出租给乙方；租赁期限自2013年3月1日至2028年2月29日止，租期为十五年，合同另对租金、违约责任等进行了约定。同年，第三人弘某某(出租方)与案外人陈某某(承租方)签订《上某某项目租赁合同》，约定将A室房屋出租给承租方，该房屋租赁面积600平方米，出租方同意将坐落于附表二所描述之大厦商场部分中之单元，以附表四限定之期限出租给承租方，且承租方同意租用。在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费及其它根据本合同约定应缴纳之费用。合同第七章约定，如果该大厦或该房屋之任何部分在租赁期内的任何时候，因火灾、水灾、暴风台风、建筑缺陷、白蚁、地震、地陷或其他任何出租方不可控制的灾害，以及非承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、不作为、不履行、疏忽或懈怠，而造成破坏、损毁，致使该房屋不适合使用；或该大厦或该房屋在租赁期内的任何时候，非因承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、疏忽、不履行或不作为，而被宣告为危险建筑、接到清拆命令或关闭命令或政府发出的相关命令而导致该房屋无法继续租用；那么，根据已证实的损坏和无法租用和范围所应减免的合理部分之租金，可以在该房屋遭受破坏或损毁或无法租用的下一个历月的第一天起停止支付，直至该房屋修复或适合使用或上述命令已被消除。但是，出租方认为该等修复在实际上并不可行，则出租方不必对受破坏，损毁的大厦或房屋进行修复。……合同附表一约定，出租方：法定地址为浦某某路XXX号XXX室-XXX室，通讯地址为浦某某XXX号XXX楼。承租方联系人陈某某。合同附表二约定，房屋坐落于：金某路XXX号XXX楼XXX室。合同附表四约定，租赁期(包含免租装修期)：为期6年，自交付日(包括视为交付日)起计。……合同附表六约定，该房屋保底租金：租赁期第一年至第二年：人民币2.1元/平方米/日；固定租金38,325.00元/月。租赁期第三年：人民币2.21元/平方米/日；固定租金40,332.5元/月。租赁期第四年：人民币2.32元/平方米/日；固定租金42,340.00元/月。租赁期第五年：人民币2.44元/平方米/日；固定租金44,530.00元/月。租赁期第六年：人民币2.56元/平方米/日；固定租金46,720.00元/月……。双方对其他权利义务进行了约定。2014年6月26日，绿某某(甲方)、第三人弘某某(乙方)及原告锦某某(丙方)签署《房屋租赁合同》之补充协议，约定，甲方将《房屋租赁合同》全部权利义务转让给丙方，丙方成为出租方当事人，合同另对其他权利义务进行了约定。2016年4月，第三人弘某某(出租方)与案外人姜1(承租方)就A室房屋签订了《上某某项目租赁合同》，约定将A室房屋出租给承租方，该房屋租赁面积600平方米，出租方同意将坐落于附表二所描述之大厦商场部分中之单元，以附表四限定之期限出租给承租方，且承租方同意租用。在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费及其它根据本合同约定应缴纳之费用。合同第七章约定，如果该大厦或该房屋之任何部分在租赁期内的任何时候，因火灾、水灾、暴风台风、建筑缺陷、白蚁、地震、地陷或其他任何出租方不可控制的灾害，以及非承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、不作为、不履行、疏忽或懈怠，而造成破坏、损毁，致使该房屋不适合使用；或该大厦或该房屋在租赁期内的任何时候，非因承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、疏忽、不履行或不作为，而被宣告为危险建筑、接到清拆命令或关闭命令或政府发出的相关命令而导致该房屋无法继续租用；那么，根据已证实的损坏和无法租用和范围所应减免的合理部分之租金，可以在该房屋遭受破坏或损毁或无法租用的下一个历月的第一天起停止支付，直至该房屋修复或适合使用或上述命令已被消除。但是，出租方认为该等修复在实际上并不可行，则出租方不必对受破坏，损毁的大厦或房屋进行修复。……合同附表一约定，出租方：法定地址为上海市浦某某路XXX号XXX室-XXX室，通讯地址为上某某路XXX号XXX室。承租方联系人姜1。合同附表二约定，房屋坐落于：金某路XXX号XXX楼XXX室。合同附表四约定，租赁期(包含免租装修期)：为期6年，自交付日(包括视为交付日)起计。交付日：2016年4月1日。……合同附表六约定，该房屋保底租金：租赁期第一年至第二年：人民币2.1元/平方米/日；固定租金38,325.00元/月。租赁期第三年：人民币2.21元/平方米/日；固定租金40,332.50元/月。租赁期第四年：人民币2.32元/平方米/日；固定租金42,340.00元/月。租赁期第五年：人民币2.44元/平方米/日；固定租金44,530.00元/月。租赁期第六年：人民币2.56元/平方米/日；固定租金46,720.00元/月……。双方对其他权利义务进行了约定。2017年12月，原告以房屋租赁合同纠纷为由将弘某某诉至本院，2018年6月20日，本院作出(2017)沪0115民初95336号民事判决，判决：一、原告与弘某某之间关于上海市浦某某XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿某某”南北楼房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年6月30日解除；……。2018年3月，原告于被告经营场所门口张贴告知函，告知被告于2018年3月27日之前搬离房屋，若被告未按期搬离，那么原告将采取必要手段，并追究被告的法律责任。被告表示原告与第三人弘某某房屋租赁合同一案的判决书于2018年7月31日生效，原告催告被告的时间是2018年3月，当时双方合同并未解除，被告只知道原告与第三人弘某某有纠纷，但并不了解真实情况，在原告与第三人弘某某正式解除合同后，原告也未正式催告被告。2020年1月，原告提起本案诉讼。另查明，案外人陈某某系被告网某某最早的负责人。案外人姜1曾于2016年4月至2019年4月间在网某某担任法定代表人及总经理一职。顾某某系被告网某某现任法定代表人。审理中，被告认为应按照被告提供的第二份《上某某项目租赁合同》中所约定的租金标准支付原告房屋租金；另因疫情关系，导致房屋无法继续租用，而两份《上某某项目租赁合同》中均有租金减免条款，要求按约对自2020年2月起至2020年4月的房屋租金全部予以减免。原告表示同意被告所述租金标准；对于租金减免条款，被告与原告没有租赁合同关系，所以不存在减免租金的问题，2020年3月20日原告发现被告在正常经营，说明被告在疫情期间也有一段时间是处于正常经营状态，故不同意被告减免租金的主张。庭审中，被告表示曾以现金形式向原告物业公司支付了一笔10万的钱款，物业公司是作为原、被告之间沟通的桥梁，物业公司表示该笔钱款作为前期的租金，原、被告达成了租赁的合意，有口头约定，建立了事实租赁关系，只是未签订书面合同。原告认为经与物业公司核实，物业公司确实收到了被告支付的钱款，但物业公司负责人表示其并未说过被告支付了10万元就能继续租赁该房屋，物业公司更无权替原告做出任何决定。以上事实，有原告提供的民事判决书、被告营业执照及最新工商注册信息、转租合同、《告知函》、房屋现场的照片，被告提供的《上某某项目租赁合同》及证明、上海增值税普通发票-代收水电费、交易详情、复工材料、发文123号-关于做好本市文旅行业复工复产复市工作的通知、招商银行账户历史交易明细表及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，禁止他人侵犯。本案中，原告系出租人、被告系次承租人、第三人系承租人，第三人与原、被告均签订有租赁合同，而原告与第三人弘某某签订的租赁合同已判决解除，被告与第三人签订的租赁合同虽未解除，但被告一直未向原告或第三人支付相应的房屋使用费，且被告与原告亦未达成书面或口头的租赁合意，故被告应向原告返还租赁场所，现原告作为租赁物的相关权利人主张被告搬离A室房屋并无不当，本院予以支持。同时，被告还应支付原告无合法依据使用房屋的使用费，对于使用费标准，被告认为应按其提供的第二份《上某某项目租赁合同》中所约定的租金标准支付原告房屋使用费，原告亦表示同意，本院对此予以确认。对于房屋使用费的起算日，被告认为其向第三人支付房屋使用费截止至2017年7月，应自2017年8月起计算房屋使用费，但是未提供相应证据予以证明，而第三人表示房屋使用费只收取到2017年6月底，之后未再收取被告任何房屋使用费，另本院判决原告与第三人弘某某之间关于金某某的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年6月30日解除，故原告要求被告支付自2017年7月起至实际搬离之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。对于被告所提的曾以现金形式向原告物业公司支付了一笔10万元的钱款，该笔钱款系前期的租金。首先，原告经与物业公司核对后，对该钱款予以确认，但该钱款并非是支付给原告；其次，原、被告之间并无合同关系，故被告主张难以成立。对于租金减免问题，被告认为应按其与第三人弘某某签订的《上某某项目租赁合同》中的租金减免条款对自2020年2月起至2020年4月止的房屋租金全部予以减免，原告表示双方没有租赁合同关系，所以不存在减免租金的问题，且原告发现2020年3月被告仍在经营。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，被告因受新冠肺炎疫情影响，相关经营活动无法正常开展，故本院酌情减免自2020年3月起至2020年4月止被告应支付原告的房屋使用费。综上，被告应支付原告房屋使用费为：2017年7月至2018年3月，合计344,925元(38,325元/月×9个月)；2018年4月至2019年3月，合计483,990元(40,332.50元/月×12个月)；2019年4月至2020年2月，合计465,740元(42,340元/月×11个月)，上述共计1,294,655元。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上某2有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上某某路XXX号XXX楼XXX室场地内迁出；二、被告上某2有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上某1有限公司自2017年7月起至2020年2月止的房屋使用费共计人民币1,294,655元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,452元，减半收取计人民币8,226元，由被告上某2有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚文诒二〇二〇年五月十二日书记员  徐嘉杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。