河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民再183号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：王强，男，1985年7月14日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：唐曼曼，女，1983年10月28日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区，系王强之妻。委托诉讼代理人：吴海燕，信阳市浉河区金牛山街道法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：信阳市金固中美置业有限公司，住所地：信阳市工区路324号。法定代表人：孙春银，该公司总经理。委托诉讼代理人：余忠明，该公司法务负责人。再审申请人王强因与被申请人信阳市金固中美置业有限公司（以下简称金固中美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终1697号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月26日作出（2019）豫民申1956号民事裁定，决定再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王强的委托诉讼代理人唐曼曼、吴海燕、被申请人金固中美公司的委托诉讼代理人余忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强再审称：（一）生效判决认定王强主张的租房损失证据不足错误。1.王强按照合同约定支付了年租金，并对房屋进行了高达30余万元的装修，但在准备开业典礼时发现房屋存在严重漏水问题。王强在要求金固中美公司维修无果、自己请人维修用户又不予配合的情况下，才被迫提起本案诉讼的。王强的租金付出及装修损失是客观存在的，也有租金收据及装修票据为证，生效判决认定王强主张的损失证据不足错误。2.王强在重审期间曾经提出鉴定申请，但金固中美公司表示不同意配合评估鉴定，王强认为自己提供的证据已经能够充分证明已付租金及装修损失，才放弃鉴定申请的。如果法官向王强释明可以单方申请鉴定，王强会坚持申请鉴定的。（二）生效判决认定王强对房屋闲置存在过错不当。1.房屋闲置发生在本案诉讼过程中，金固中美公司在一审时既不针对王强的诉讼请求提供反驳证据，也不申请评估，更未采取任何积极有效的补救措施。在案件被发回重审后，金固中美公司又提出反诉，人为地为王强维权设置障碍。金固中美公司对房屋闲置完全能够预测，也有能力避免这个结果的发生，但一直抱着放任的态度，对此，金固中美公司负有不可推卸的责任。2.重审期间，法官通知2017年7月14日看房屋现场，交房屋钥匙，结果8月8日才去现场，王强交钥匙，金固中美公司不接，法官也不接。8月10日，王强又去法院交钥匙，被法官拒绝见面。（三）生效判决认定双方均有防止损失扩大的义务没有事实依据，王强对后续租金依法享有抗辩权。王强提起本案诉讼就是为了避免损失扩大采取的积极措施。金固中美公司未履行在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途的先合同义务，王强依法享有拒绝继续交付租金的抗辩权。（四）房屋漏水已经达到了不能实现合同目的的法定解除条件。王强投资租房、装修的目的是营造一个优雅舒适的环境以招揽顾客谋取利益，房屋漏水导致王强用盆盆罐罐接污水，显然不能实现合同目的。（五）有新的证据证明涉案房屋一直处于漏水状态。王强向二审法院提交的公证书可以证明公证处于2018年1月16日去现场查看时，涉案房屋的二楼吊顶仍在漏水，吊顶腐烂严重。请求：撤销一、二审判决，依法据实改判，本案一、二审诉讼费由金固中美公司全部承担。金固中美公司辩称：房屋漏水是因为三楼的防水没有做好，金固中美公司已经通知了三楼房屋的承租方信阳申鹏酒店管理有限公司，金固中美公司已经尽到了积极配合和通知的义务，信阳申鹏酒店管理有限公司是直接侵权人，生效判决适用法律正确，金固中美公司不存在过错，不应承担本案的赔偿责任。王强应按照合同约定承担房屋占用期间的租金。王强向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2014年11月7日签订的“商业用房租赁合同”；2、赔偿原告装修损失305747元；3、被告退还原告租赁费110666元；4、被告退还原告保证金30000元；5、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，王强增加诉讼请求，要求主张上述损失的相应利息。金固中美公司向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商业用房租赁合同》，并判令被反诉人支付所欠租金232815元（截止到2017年3月31日）及违约金；2、反诉费用由被反诉人承担。在诉讼过程中，金固中美公司变更反诉请求，要求判令支付租金额变为283030元，截止到2017年6月30日。一审法院认定事实：2014年11月7日，原告王强（乙方）与被告信阳市金固中美置业有限公司（甲方）签订了一份《商业用房租赁合同》，合同约定甲方房屋坐落于工区路××号申鹏广场临街门面112-113号门面房，建筑面积1-2层，房屋用途为商业，租赁期限4年，自2015年1月1日至2018年12月31日止。租金共计770406元。乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付第一年的租金166000元整，2015年10月1日前支付第二年租金182600元;2016年10月1日前支付第三年租金200860元;2017年10月1日前支付每四年租金220946元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金30000元…….合同签订后，王强按照约定将第一年的租金166000元及保证金30000元交付给信阳市金固中美置业有限公司，该公司按照约定将房屋交付给王强，王强即对房屋进行装修后投入使用。2015年4月底，王强发现二楼大厅吊灯处房顶漏水，并顺着吊灯旁的柱子流至地面，导致地面积水，王强告知被告、三楼经营宾馆的信阳申鹏酒店管理有限公司及物业。期间信阳申鹏酒店管理有限公司进行了维修，但漏水问题并未解决，时有漏水现象，严重时，漏水面积部分发霉。原告王强认为影响经营于2015年6月24日向被告信阳市金固中美置业有限公司的法人短信提出如果三楼宾馆6月30日前仍未维修好，7月1日要求退房的申请，至8月初漏水问题未解决，原告王强于2015年8月初起停止营业。原告租赁房屋一楼经营玉器生意，二楼进行茶叶销售、会客品茗。原告王强提供了与信阳兴和装饰工程有限公司签订的《家庭装修合同》、装修工程预算表及收据三张佐证其花费了装修费用301320元，提供了信阳腾飞邸门业有限公司销售单佐证其安装了两个卷闸门花费了4081元。故原告王强起诉来院要求支持其本诉请求。被告信阳市金固中美置业有限公司认为房屋渗、漏水问题早已经解决，且不足以达到不能实现合同目的的法定事由，原告王强拖欠租金未付，构成严重违约，应支付所欠的租金及违约金，请求支持其反诉请求。在诉讼过程中，原告王强于2017年5月向一审法院书面提出对房屋渗、漏水原因及造成装修和其他财产损失进行鉴定和评估的申请。在一审法院2017年9月组织双方质证、询问过程中，原告王强又明确表明，以被告信阳市金固中美置业有限公司不同意鉴定，举证责任应在被告为由，决定对上述申请内容不申请作鉴定。被告信阳市金固中美置业有限公司认为其只是不同意对整体的装修价值作鉴定，并不是不同意对房屋渗、漏水原因及渗、漏水部分的损失作鉴定，渗、漏水对绝大部分的装修是没有任何影响的，原告王强主张损失就应由原告负举证责任。一审法院认为，原告王强（反诉被告）与被告信阳市金固中美置业有限公司（反诉原告）之间签订的《商业用房租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的合同，双方应当全面实际履行。合同签订后，原告王强按约定支付了第一年的租金和保证金，被告信阳市金固中美置业有限公司按约定交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。本案的争议焦点是原告王强主张的房屋渗、漏水情况是否达到符合“被告信阳市金固中美置业有限公司的违约行为致使不能实现合同目的”的解除合同的条件。依据合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在本案中，从签订合同、房屋装修、投入使用到2015年4月底的半年时间，房屋未发现有漏水情况。原告王强发现二楼房顶漏水情况后通知被告及三楼宾馆、物业，并经被告信阳市金固中美置业有限公司通知，三楼宾馆的承租人和经营者信阳市申鹏酒店管理有限公司多次对三楼进行了维修，在漏水情况未维修彻底的情况下的8月初后原告王强关门停业，对房屋是否漏水已修复未再查看，被告认为经检查在8月份就早已修复完毕，在原一审勘验现场（12月初）时就可以看到没有漏水情况，三楼宾馆经营者出具的证明认为7月份经过闭水试验无漏水情况，彻底修好。虽然在诉讼过程中，原告不再申请对漏水原因进行鉴定，但从本案实际情况和当事人陈述及三楼宾馆经营者的证明可以确定漏水系因三楼宾馆所引起，被告亦履行了通知及要求维修的义务。以目前的证据尚不能确定涉案房屋漏水问题是不能修复的问题，不足以达到使原告王强不能实现再继续履行原定租期为4年的租赁合同进行经营的目的，但因漏水情况未得到解决的3个月期间内（从2015年4月底原告发现漏水至2015年8月1日关门停业）影响了原告王强对租赁房屋的正常使用收益的，原告有权要求相应地减少租金或者延长租赁期限，因漏水造成其部分装修损失的，原告有权要求其赔偿相应部分的装修损失。在诉讼中，原告明确表示不申请对房屋装修损失进行鉴定，从目前证据上看，无法确定因房屋漏水所造成的部分装修损失的实际价值，故其要求被告按照其整体装修价值赔偿装修损失305747元（按照一楼及二楼的整体装修价格）证据不充分，无事实和法律依据，对因漏水造成的装修损失部分，原告待证据补强后，可另行主张;在本次诉讼中，原告起诉要求解除租赁合同，被告反诉要求解除租赁合同，双方均已明确表示或者以自己的行为表明不再履行合同主要义务，故对原、被告双方要求解除《商业用房租赁合同》的请求，一审法院予以支持。关于被告信阳市金固中美置业有限公司反诉要求王强支付所欠租金283030元及违约金的问题，一审法院认为，原告王强因房屋漏水于2015年8月1日后关门停业至今历时两年有余，原告一直占有租赁房屋未支付相应的租金，确实对被告造成了相应的租金损失。合同中约定的租金是双方基于正常履行合同所作的约定，在本案中，双方未能圆满履行合同，考虑到双方均有防止损失扩大的义务，且该房屋目前原告仍未实际交付给被告，被告所主张的房屋租金尚无法准确确定，待实际交付房屋后，被告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告王强与被告信阳市金固中美置业有限公司于2014年11月7日签订的《商业用房租赁合同》。王强于本判决书生效生效后十日内向信阳市金固中美置业有限公司交付坐落于工区路××号申鹏广场临街门面112-113号1-2层门面房；二、驳回原告王强的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告信阳市金固中美置业有限公司的其他反诉请求。本案受理费7996元，由原告（反诉被告）王强负担；反诉费5245元，由被告（反诉原告）信阳市金固中美置业有限公司负担。王强及金固中美公司均不服一审判决，王强上诉请求：1、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初1596号民事判决，依法据实改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。金固中美公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销(2017)豫1502民初1596号民事判决书第三项判决，改判被上诉人王强支付租赁费283030元（截止到2017年6月30日）及违约金；2、判令被上诉人王强承担本案一、二审诉讼费。本院二审认为，上诉人王强与上诉人信阳市金固中美置业有限公司原审中均主张解除双方的房屋租赁合同，原审法院判决准予解除正确。根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人王强主张的房屋渗、漏水情况导致其无法正常经营，上诉人信阳市金固中美置业有限公司主张其已经告知案外人多次并对三楼进行了维修，漏水已经彻底修好，上诉人王强应对漏水原因以及因房屋漏水所造成的部分装修损失进行举证证明，但上诉人王强原审中撤回了鉴定申请，故原审法院认为上诉人王强的主张证据不足，可待证据补强后另行主张权利并无不当。上诉人信阳市金固中美置业有限公司要求上诉人王强支付所欠租金及违约金的诉请，因双方因所租赁房屋漏水及上诉人王强的装修损失问题一直未能解决，致使双方的损失一直在扩大，双方对此均有责任，故原审法院认为房屋租金尚无法准确确定，上诉人信阳市金固中美置业有限公司可待实际交付房屋后另行主张较为适宜，本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7996元，由上诉人王强承担3998元，上诉人信阳市金固中美置业有限公司承担3998元。本院再审查明，双方的租赁合同事实上已解除，申请人代理人唐曼曼于2018年1月23日将涉租赁房屋的钥匙交于一审法院，一审法院后将该房屋钥匙交于被申请人，被申请人接管了涉案租赁房屋。现涉案房屋被申请人已交于第三方。本院再审认定的其他事实同原一、二审相同。本院再审认为，原审中双方均同意解除合同，事实上合同也已经予以解除。故对原审判定的解除双方之间的租赁合同，本院再审予以确认。纵观本案，本院再审认为，在履行合同的过程中，双方当事人均存在过错。双方发生矛盾的起因系租赁房屋漏水。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据上述法律规定，针对王强反映的涉案房屋漏水的情况，金固中美公司负有维修的法定义务。其未予履行出租人应当承担的义务，过错是显而易见的。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。原审中，双方均认可被申请人通知三楼的信阳申鹏酒店管理有限公司进行了维修，但漏水问题并未得到彻底解决，申请人为实现合同目的，减少损失，根据上述法律规定，也可以自行维修，维修的费用可以请求由出租人承担。而本案王强并未自行维修，其辩称是第三方不予配合，但并未举证证明。一般而言，房屋漏水并非系完全不能解决的问题，经过修缮，合同可以继续履行。且王强租用两层房屋，租用的一层房屋并未出现漏水问题，可以继续使用，而王强却关门停业，尤其在双方发生矛盾之后，王强主张解除合同，但一直占有租赁房屋。其称钥匙交予被申请人但被申请人不接，被申请人不予认可，其又未将钥匙按照法律规定予以提存，致使房屋的损失予以扩大，因此，申请人王强在履行合同的过程中也存在过错。但就过错大小而言，本案起因系租赁房屋漏水，出租方具有法定的维修义务，其未予履行法定义务，其过错要大于申请人王强。考虑到本案案情，申请人王强与被申请人金固中美公司按照4：6的比例各自承担责任。关于申请人王强的损失部分。王强为实现其合同目的，承租后对租赁房屋进行了装修，其装修价款301320元，安装两个卷闸门支出4081元，计305401元。有装修合同、支出票据为证，本院再审予以认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁物期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任；…”。根据上述法律规定，被申请人金固中美公司应承担申请人对租赁物的装饰装修残值的相应损失。双方于2014年11月7日签订租赁合同，合同期为四年。签订合同后，被申请人即完成了交付租赁物的义务，至2015年12月2日双方于第一次审理开庭之日止，申请人事实上使用租赁房屋，故租赁房屋使用期限按一年计算。则诉争租赁房屋装修残值损失为：305401元/4*3=229050元。被申请人金固中美公司应承担上述损失的60%，即229050*60%=137430元。申请人为履行合同向被申请人交纳保证金30000元，根据双方的过错，被申请人金固中美公司亦应退还保证金的60%，即30000元*60%=18000元。上述两项合计，被申请人应向申请人支付155430元。关于申请人原审主张的要求被申请人退还交付的一年租赁费110666元问题。如前所述，本院再审已认定申请人使用租赁房屋一年，对此租赁费用其应当承担。故对此项主张，本院再审不予支持。关于被申请人金固中美公司的损失部分。涉案租赁房屋因双方争议自王强租赁之日至房屋退还长达三年之久，期间王强一直占有租赁物，而在此期间被申请人金固中美公司不仅未收取到租金，还需向房屋的第三方每月承担相应的房租费用，对于被申请人金固中美公司的损失，申请人王强也应承担相应的过错责任，即40%的赔偿责任。被申请人反诉主张其损失为283030元，对此损失，申请人王强应承担283030*40%=113212元。综上所述，申请人王强的再审理由部分成立，其成立部分本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫15民终1697号民事判决；二、维持浉河区人民法院（2017）豫1502民初1596号民事判决第一、二、三项。即：“一、解除原告王强与被告信阳市金固中美置业有限公司于2014年11月7日签订的《商业用房租赁合同》。王强于本判决书生效后十日内向信阳市金固中美置业有限公司交付坐落于信阳市浉河区工区路319号申鹏广场临街门面112-113号1-2层门面房。二、驳回原告王强的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告信阳市金固中美置业有限公司的其他反诉请求”；三、信阳市金固中美置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王强155430元；四、王强于本判决生效之日起十日内一次性支付信阳市金固中美置业有限公司113212元。上述三、四项折抵后，金固中美置业有限公司应向王强支付42218元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7996元，由王强负担3198元，中美置业有限公司负担4798；反诉费5245元，由王强负担2170元，信阳市金固中美置业有限公司负担3075元。二审案件受理费7996元，由王强承担3198元，上诉人信阳市金固中美置业有限公司承担4795元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 芦 倩审判员 时华军二〇二〇年五月十五日法官助理胡和平书记员王彬伍