重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终660号上诉人（原审被告）：王春华，男，1976年1月2日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周明勇，男，汉族，1965年4月23日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：徐文青，重庆丰固律师事务所律师。上诉人王春华因与被上诉人周明勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月14日立案后，于2020年5月20日对上诉人王春华及其委托诉讼代理人吕春亮、被上诉人周明勇委托诉讼代理人徐文青进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春华上诉请求:撤销秀山法院(2020)渝0241民初104号民事判决第一项、第二项，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审。事实及理由:一、一审认定上诉人与被上诉人之间实际履行的是2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》错误。一审认定上诉人与被上诉人之间实际履行的是2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》的主要事实依据为微信转账记录，并认为微信转账记录的形成时间早于《收据》，而收据又无转账记录印证，因此，认定双方实际履行的是2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》。上诉人认为，一审法院的该认定不符合一般社会经验，不符合客观逻辑。首先，仅以微信转账记录作为认定双方实际履行合同的标准无法解释双方为什么有两份《房屋租赁合同》的缘由。双方实际签订两份合同的根本原因在于，2015年8月11日签订合同时被上诉人的儿子与上诉人共同合伙进行木雕加工，因此租金为10000元。因在合伙过程中，被上诉人儿子退出合伙，在2016年时上诉人与被上诉人商谈的租金就调整为了25000元。因从2015年8月11日起至2016年8月10日止，双方的合同期限刚好为一年，在签订后面的合同时载明的时间为8月10日，为维护整个合同的稳定性，因此，在落款时间上还是2015年8月10日，但实际签订合同的时间并非2015年。其次，从双方2015年至2019年多年的租金支付情况看，微信转账仅有2019年的一次，说明上诉人与被上诉人之间一直是采取的现金交易。仅以2019年唯一一次的微信转账记录就认为双方是履行的10000元租金的协议，缺乏认定基础，也不能否定双方除微信转账之外是否还另行支付得有现金，同时周明勇在一审庭审中也认可现金支付房租的情况(第七页第九行)。再次，微信转账记录是2019年1月14日，收据是2019年2月12日，从形成时间来说，收据形成时间晚于微信转账时间，从一般生活行为习惯来说，只有等钱收够后才书写书面字据，一审法院只从时间上认定了微信转账的真实性，而没有从生活行为习惯考虑两份证据的连续性，弱化了《收据》证明力。上诉人对于微信转账记录认可，这恰恰证明上诉人在给被上诉人支付房租。一审中，被上诉人说房租是先租后付，在所有房屋租赁行业，都是先付后用的行规，特别是对于厂房来说更适用房屋租赁行规，这与被上诉人说的租金支付情况相悖。然后，根据日常生活习惯和生活经验，合同各方在签订合同后，又就同一事项在另签新合同的目的就是为了替换之前合同，否认之前合同的效力。本案中，落款时间为2015年8月10日的合同，从落款时间上虽然早于2015年8月11日的合同，但落款时间为2015年8月10日合同的形成时间远为晚于8月11日的合同，形成8月10日合同的原因就是为了替换8月11日的合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，在一审中，被上诉人没有出具任何一份催告上诉人支付租金的证据，而且时间长达一年半之久，不管从情理还是从法理来说都不应该存在这种情况，除非没有欠付租金。最后，收据的出具时间晚于被上诉人主张的欠付租金时间，即按收据的内容并结合落款时间为2015年8月10的合同看，上诉人并不欠付被上诉人租金，被上诉人欠缺解除合同的理由。那么回到日常生活习惯，在承租人明明欠付出租人租金的情形之下，出租人还给承租人出具收据说明其已经收到了租金，这显然不符合社会逻辑和生活习惯。综上所述，一审认定上诉人与被上诉人间实际履行的是2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》，并认为其符合日常生活经验，显然缺乏认定的事实基础和经营基础。二、一审程序错误。上诉人在收到一审法院送达的诉讼材料后，在法定期限内依法向一审法院提交了书面反诉状，在庭审过程中，上诉人也提出了反诉请求。但是一审法院在庭审过程和记录中未作任何处理和记载。上诉人认为，一审法院未作处理和记载的行为明显存在程序错误。周明勇辩称，一、王春华的上诉理由不成立，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。二、王春华的上诉事实和理由不成立。一是双方实际履行的合同是在2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》，周明勇也是按照该合同约定的一万元租金收取，王春华在2019年1月14日向周明勇微信支付一万元租金的事实能够证明。而2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》是由于王春华租赁的房屋涉及政府占地，为了获取更多的经营补偿在2019年才补签给王春华的，是为王春华办理占地补偿使用，在周明勇与王春华之间未实际履行。二是王春华解释双方签订两份合同是因为周明勇的儿子与其合伙经营的缘故，即因合伙而签订了2015年8月11日的《房屋租赁合同》，之后周明勇的儿子退伙后又补签了2015年8月10日的《房屋租赁合同》，该解释不成立。周明勇的儿子并未与其合伙经营，王春华未提交证据证明有合伙、退伙的事实，时间上看不符合逻辑，哪有先入伙的合同在后、退伙的合同在前的道理？完全不符合客观事实，而且是否有合伙关系本身与本案也无关联。三是王春华提交的收据凭条形成于同一时间段，而且也是周明勇在同一时间书写，该三张收据出具的原因是王春华用于主张政府占地经营补偿，并非真实的房屋租金，否则王春华不会在2019年1月14日通过微信支付一万元租金后，又在2019年2月12日再次支付五万元租金。上述事实，通过庭审，王春华明确承认与周明勇之间除了房屋租金外无其他经济往来，当然，王春华讲其与周明勇的儿子之间有过一笔1200元经济往来，但这也只是建校捐款，与本案无关。周明勇向一审法院提出诉讼请求：1.解除周明勇与王春华2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》；2.王春华立即搬离租赁房屋；3.王春华立即向周明勇支付拖欠的房租14166元；4.诉讼费由王春华承担。庭审中，周明勇明确其主张的房屋租金，是从2018年8月11日计算至2020年2月底。一审查明，周明勇、王春华签订了两份《房屋租赁合同》，其中，形成日期为2015年8月11日的合同载明，周明勇将位于乌杨街道河巷2队的房屋出租给王春华用于木雕加工，租赁时间自2015年8月11日至2020年8月10日止，年租金10000元，租金1年一付。租赁期间除因政府占地外，任何一方提出终止合同需提前1个月通知对方，经双方协商后终止合同，任何一方不得强行终止合同；出具日期为2015年8月10日的合同载明，周明勇将位于乌杨街道河巷2队的房屋出租给王春华用于木雕加工，租赁时间自2015年8月10日至2025年8月10日，年租金25000元，租金2年一付。租赁期间任何一方不得强行终止合同。如因政府征地拆迁，承租方工商经营权所得的损失赔偿归王春华所有。再查明，周明勇向王春华出具了三张载明房屋租金的收据凭条，该三份收据形成于同一时间，其内容分别载明：2015年正月初十收到房屋租金50000元；2017年正月二十收到房屋租金50000元；2019年正月初八收到房屋租金50000元。周明勇认可该三份收据由其出具，但抗辩该三份收据出具的原因是王春华用于主张拆迁赔偿，而非真实的房屋租金。周明勇举示了2019年1月14日与王春华10000元的微信转账记录，王春华认可该转账记录的真实性。另查明，王春华自认其与周明勇之间除了房屋租赁经济关系之外，只有在2015年因工业园区建校给周明勇儿子转了1200元的经济往来。除此之外，双方无其他经济关系。涉案房屋属于本县工业园区棚户区拆迁改造项目范围。一审法院认为，争议焦点是如何认定周明勇、王春华之间实际履行的是2015年8月11签订的《房屋租赁合同》，还是2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》，并由此认定双方当事人之间的权利义务关系。针对上述焦点，作如下评述：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。首先，周明勇、王春华对房屋租赁的事实均无异议，但对约定的房屋租金有异议。王春华认可周明勇微信转账记录真实性，并自认除了2015年与周明勇儿子之间有一笔1200元的经济往来之外，与周明勇之间无其他经济往来，故可以推定该笔款项的用途系王春华用于支付房屋租金；其次，该转账记录形成于2019年1月14日，与王春华提交的2019年正月初八的《收据》，即阳历2019年2月12日，微信转账记录的形成时间早于《收据》，按照一般社会生活经验，王春华不可能向周明勇支付两次租金。微信转账记录的真实性可以认定，但该《收据》载明的付款金额，无转账记录予以进一步佐证，其证明效力弱于微信转账记录。可以进一步认定双方之间的实际履行的是形成于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》，双方之间的权利义务应当按照该份合同的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”庭审中，王春华举示的证据不能证明其已经向周明勇支付了全部的房屋租金，现周明勇主张因王春华迟延履行要求解除双方之间的租赁合同关系，王春华搬离房屋，及支付剩余租金的请求，于法有据，予以支持。王春华欠付的2018年8月11日至2020年2月底租金的计算方式为，10000元/年÷365天×567天=15534.24元，周明勇仅主张14166元，予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百一十二条之规定，判决：解除周明勇与王春华于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》；在判决生效后十五日内王春华搬离位于秀山县乌杨街道河巷2队的租赁房屋，并支付欠付周明勇的租金14166元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取77元，由王春华负担。二审中，王春华向本院提交以下新证据：证据一，房屋征收调查登记表、民事反诉状，拟证明王春华应当享有征收补偿，一审法院未对反诉作出处理的程序违法；证据二，征收补偿安置宣传手册，拟证明周明勇欲独享产权调换补偿安置的目的。周明勇质证认为，证据一，的确有政府征收的事实，但该证据与本案没有关联，而且在一审中我也没否认上诉人为承租人依法享有的经营补偿，但上诉人并不是被征收人；证据二，宣传手册与本案没有关联性，且不是新证据。本院经审查认为，以上证据与待证事实无关联性，本院均不予采信。周明勇未提交新的证据。本院二审中查明，落款时间为2015年8月10日周明勇与王春华签订的《房屋租赁合同》、落款时间为2015年正月初十周明勇收款单、落款时间为2017年正月二十日周明勇收款单、落款时间为2019年正月初八周明勇收款单，均为2019年正月期间由王春华交与周明勇补签；王春华无证据证明自称曾采用现金方式向周明勇支付房租15万元的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：2015年8月11日与2015年8月10日两份租赁合同中，哪一份合同真实有效。现评述如下。首先，王春华并无证据证明2019年之前曾有口头租赁协议。其与周明勇之间在租期5年、年租金1万元的合同订立之时就知道应当书面订立租赁合同，固定双方的权利义务关系，到后来如果真有情势变更情形，需要更改原租赁合同内容，王春华也应当知道需要重新订立书面合同，重新订立的书面合同中必然会对原合同的情势变更予以描述，对内容变更予以约定，不可能只进行口头约定。因此王春华关于曾有口头约定的诉称，不符合常情，显系虚假，本院对其诉讼主张不予支持。其次，王春华与周明勇签订的落款时间为2015年8月10日的《房屋租赁合同》未实际履行。根据本院查明的事实以及一审查明的事实，周明勇与王春华之间签订的落款时间为2015年8月10日的《房屋租赁合同》和三份租金收据均系倒签，实际签订时间为2019年正月。王春华诉称分三次现金共支付租金15万元，不符合大额资金支付习惯，此时王春华应进一步提供双方除微信转账之外曾经另行支付现金的证据，以证明其分三次支付现金15万元的事实，现王春华无证据证明双方已经实际履行了该10年租期、年租金25000元且每两年支付现金5万元合同内容的事实，本院能够认定该合同并未实际履行。再次，王春华与周明勇签订的落款时间为2015年8月10日的《房屋租赁合同》因违法而自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”王春华交由周明勇倒签本不存口头约定内容的合同和收据，目的是增大征收补偿费，该合同因损害国家、集体或者第三人利益，自始无效。因此，王春华诉称系为维护整个合同的稳定性，倒签落款时间是2015年8月10日的说法，显然虚假，本院不予支持。最后，一审法院已对王春华在一审中提出的反诉请求裁定不予受理，因此王春华诉称一审程序错误的主张，与事实不符，本院不予支持。综上，王春华的上诉理由均不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由王春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年五月二十七日法官助理 王秀丽书 记 员 董天嘉