陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                      （2020）陕1002民初748号 原告：兰小杰，女，1976年6月1日出生，汉族，商洛市某处职工，住陕西省商洛市商州区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西锦瑞泰实业有限公司,住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：黄胜利，执行董事。委托诉讼代理人：刘云霞，系陕西锦瑞泰实业有限公司员工。   原告兰小杰与被告陕西锦瑞泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序审理。公开开庭进行了审理。原告兰小杰、被告陕西锦瑞泰实业有限公司的委托诉讼代理人刘云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰小杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金3899.12元；2、被告按约定自2013年10月起按每年4755.12元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日止；3、被告退还从2012年10月22日起至2019年12月31日多收原告契税3170.14元及同期银行贷款基准利率4.9%支付利息1112.39元，共计4282.49元；4、被告从2012年9月按同期银行贷款利率4.9%支付代收房产维修金9510.23元的利息3262元，直至被告将维修基金交至房产所在地政府相关部门之日。5、被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权属证实资料，为原告办理所有权证书；6、本案诉讼费用由被告承担。因被告商洛锦业房地产开发有限公司在2014年4月17日更名为陕西锦瑞泰实业有限公司，经本院释名后，原告变更为由陕西锦瑞泰实业有限公司对上述诉讼请求承担责任。事实和理由：2011年2月17日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区房屋；合同总价款为人民币318433元，原告首付98433元，余款22万元以按揭方式支付；2011年12月21日被告退回面积差价款1425元，即房屋总价款为317008元。合同约定被告应在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房不超过九十日，按日向原告支付已交房款万分之1的违约金；逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同，按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。但其后该公司逾期于2012年10月21日才向原告交付房屋。按照合同约定被告应在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书，如逾期未取得权属证书，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金，被告违约没有办理房地产权证，因此应支付原告违约金4755.12元，以后如还不办理房地产权证，可按此以后延续时间继续追索权利。被告在2012年12月20日按照总房价3%收取原告契税9510.23元，原告购买房屋系原告二套改善住房，根据国家财税[2016]23号文件规定，原告交纳房价2%契税6340.15元。被告按照总房价3%收取大修基金9510.23元，办理房产证之前被告占用资金7年以上，利息大约3351.33元。另据了解，商洛锦业房地产开发有限公司于2014年4月17日名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”综上，请求判如所诉。被告陕西锦瑞泰实业有限公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称，逾期交房属实，但逾期交房天数应该按照被告报纸刊登通知时间来计算。对逾期办证违约金以合同约定进行赔付。原告要求的退税，这是国家财税部门进行核定后才能确定，并不是由原告主张的。大修基金是住建部委托被告收取的，被告是代收，因此也没有义务支付利息。办理房产证现在有一定的阻力，但被告公司正在积极想办法为小区业主办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据有：1、商品房买卖合同；2、房款收据；3、楼宇交接书；4、网络下载不动产查询结果证明；5、契税收据；6、维修金收据；7、网络下载关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知；8、网络下载贷款利率表。被告对原告证据质证意见为：对证据1、2、5、6无异议；对证据3、4、7、8无关联性。被告提交证据有：1、报刊刊登交房公告；2、委托代征税款协议书；3、商洛市房地产管理文件。原告对被告证据质证意见为：对证据1、3无异议，对证据2复印件不清楚，对真实性不认可。本院调取的（2019）陕1002民初2651号民事判决书。原被告对本院民事判决书均无异议。对上述证据原被告均无异议证据，本院予以认定，对原告提证据3、4、7、8真实性予以认定，对关联性不予认定。对被告提交的证据2，契税的收缴机关应为税务机关，故对被告代收契税的事实应予认定。根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定本案的法律事实如下：被告陕西锦瑞泰实业有限公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2011年2月17日原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区房屋，房屋建筑面积91.63㎡，房屋总价款为人民币318433元，原告首付98433元，剩余220000元原告在银行按揭贷款支付给被告。因面积差价补，被告退回原告房屋价款1425元，原告房屋总价款为317008元。合同约定被告公司应在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房未超过90日的按日向原告支付已交房屋价款万分之1的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。2012年9月18日被告在报纸上刊登公告1号楼商品房在2012年9月19日至2012年9月30日交房。2012年10月21日原告接房，被告将房屋交付原告，并代收房产契税9510.23元和大修基金9510.23元。原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交被告，但时至今日被告公司仍未为原告办理好房屋所有权证书。本院认为，原告兰小杰与被告陕西锦瑞泰实业有限公司签订的在建《商品房买卖合同》后，原被告间形成商品房预售合同法律关系，原被告均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告已经按照合同的约定履行了支付房款义务，被告亦应按照合同约定履行为原告办证的义务，向房管部门提供为原告办证所需的相关资料，被告未按约定履行该义务，应承担继续履行的违约责任，并按约定支付违约金；被告未按合同约定向原告交房，亦应承担逾期交房违约责任。故原告请求被告在30日内向房管部门提供办证所需的资料、承担逾期办证违约金、逾期交房违约金，应予支持。具体金额按双方合同的约定，逾期办证违约金按317008×1.5%＝4755.12元；逾期交房违约金从2012年7月1日起算至公告交房期限最后一日即2012年9月30日共计92天，逾期超过90日按日万分之1.5支付违约金4374.71元。原告诉请被告支付逾期交房违约金为3899.12元，应以原告的诉讼请求为限。原告请求被告返还多收房产契税3170.14元及利息，因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，被告公司是为该机关代收契税，具体税款金额是由税务机关核定后才能确定，故原告要求被告返还多收契税并承担利息的请求，本院不予支持。原告请求被告支付维修基金9510.23元的利息，因业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用。该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，故原告请求大修基金的利息，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供为原告兰小杰办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋产权证。二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告兰小杰逾期办证违约金4755.12元、逾期交房违约金3899.12元，共计8654.24元。三、驳回原告兰小杰的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取102.50元，由原告兰小杰负担40元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担62.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。   审  判  员      敬小涛  二〇二〇年五月二十六日 书  记  员      齐  淼