山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1359号上诉人（原审原告）：张秉有，男，1953年8月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚男，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑彬，男，1972年7月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：石志强，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。上诉人张秉有因与被上诉人郑彬土地租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秉有上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张秉有的诉讼请求；2.二审诉讼费用由郑彬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，应予撤销。一、双方签订的《转让协议》，实质上属于租赁协议，双方属于租赁法律关系。涉案的院落是由郑彬祖父从美里湖办事处郑家店村委会承包的，属于有期限的承包地；涉案院落土地所有权是郑家店村集体的，郑彬无权将院落进行常规上的转让买卖；转让不存在期限问题，但是《转让协议》是有期限的。二、因涉案院落属于违法建筑又在京沪高铁线下，在2017年3月30日被美里湖办事处等政府部门被强制拆除,郑彬对此在第一次庭审中是认可的，并提交证据证实。在第二次开庭中，郑彬矢口否认，根据禁止反言的基本证据规则，一审法院不应认定张秉有主张的事实没有证据支持。三、张秉有租赁使用郑彬院落的合同目的已经无法实现。张秉有租赁院落的目的是生产使用。但是院落被政府强拆，原有地方被政府栽种了绿化苗木。张秉有已丧失了对该地方的使用支配权。郑彬作为出租人也无法安排张秉有对此院落土地进行继续利用。综上，院落被政府强拆后，郑彬已经无法提供租赁标的物给张秉有使用，郑彬理应把已收取的后续租赁费用返还给张秉有。郑彬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回张秉有的上诉请求。张秉有向一审法院起诉请求：1.确认双方于2009年12月22日签订的《转让协议》无效，郑彬依法返还收取张秉有的19万元并支付2009年12月22日至2019年5月31日的利息96,586元，2019年6月1日至全部返还的利息按照同期银行贷款利率实际计算；2.郑彬承担本案诉讼费。后变更第1项诉讼请求为：确认双方2009年12月22日签订的《转让协议》在2017年3月30日解除，并判决郑彬返还已收取的2017年4月1日至2051年6月30日期间的租赁费用156,797元。一审法院认定事实：2009年12月22日，甲方：郑彬，乙方：张秉有，签订《转让协议》一份，双方约定：一、甲方将郑店二轮区院落一处（约2亩地）自愿转让给乙方。二、转让期限为42年，自2009年12月22日至2051年6月30日止。三、转让费用19万元，乙方一次性支付给甲方。双方还对其他事项进行了约定。于签订协议当日，郑彬交付院落，张秉有支付给其19万元，郑彬出具收到条证明收到了该款项。后因协议履行问题，双方发生纠纷，张秉有诉至一审法院，要求处理。张秉有提交照片一宗、《中共济南市委办公厅济南市人民政府办公厅关于全面拆除违法建设的通知》复印件一份、结合郑彬提交的《限期自拆通知》一份，主张涉案院落已于2017年3月30日被美里湖办事处以拆违拆临的理由拆除，恢复成可种植地，合同标的物已经不存在，合同目的无法实现，由此主张返还郑彬已收取的2017年4月1日至2051年6月30日期间的租赁费用156,797元。一审法院认为，首先，张秉有提交相关证据证明涉案院落因政府的拆违拆临行为被拆除，并提交照片证据，郑彬对拍摄时间有异议，张秉有也并未进一步举证证明拍摄的时间、地点。其提交《中共济南市委办公厅济南市人民政府办公厅关于全面拆除违法建设的通知》复印件一份，但该通知仅为政策性文件，张秉有并无证据证明该通知与涉案院落存在关联性。同时郑彬提交的《限期自拆通知》既无公章也没有明确拆除对象跟涉案院落存在关联性。其次，庭审中双方对涉案院落拆除的原因存在争议，但均无证据提交。再次，张秉有主张该《转让协议》实际应为租赁合同，但协议中约定的期限已超出了法律规定的最长租赁期限，本着诚实信用的原则，以及双方签订该协议的真实目的，应认定该协议即为转让院落使用权的转让协议。因合同标的是院落的使用权，且双方并未对院落的实际使用、如何使用做任何限制，因此即使涉案院落中张秉有修建的厂房已被拆除，但并不影响合同目的的实现，张秉有可以继续对涉案土地进行使用、收益。因此，张秉有主张合同目的不能实现，由此郑彬应返还费用的主张不应得到支持。综上，因本案双方签订的《转让协议》并不存在无效、解除、中止履行等情形，因此该协议应当继续履行，张秉有主张于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：驳回张秉有的诉讼请求。案件受理费4200元，减半收取2100元，诉讼保全费2170元，均由张秉有负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张秉有提交八张照片，拟证实张秉有租赁的院落被政府拆除平整，现在铁路保护区范围之内，不允许再利用。郑彬质证认为，照片是真实的，但张秉有陈述照片内容不成立，双方之间合同是2009年签订的，已十年之久，不存在张秉有讲的问题。本院认证意见:张秉有提交的上述照片,郑彬对真实性无异议，与本案待证事实有关联性,本院予以采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人均认可涉案院落已被拆除种植树木，张秉有不再占有使用该院落。但对具体拆除时间各持己见，张秉有主张拆除时间是2017年3月30日，郑彬在一审第二次庭审时主张是2017年9月份。本院认为，关于张秉有与郑彬签订的《转让协议》的性质、效力及解除问题。双方于2009年12月22日签订《转让协议》，主要内容为：郑彬将涉案院落转让给张秉有，转让期限42年，自2009年12月22日至2051年6月30日止，转让费用19万元。张秉有主张该协议为租赁协议，郑彬抗辩称协议为转让协议且已履行完毕，不同意返还转让费用。对此，本院认为，双方当事人在合同中明确约定了转让期限、郑彬主张合同到期后返还院落，这些内容均不符合院落转让交易的特点，根据合同内容及双方当事人陈述综合判断，涉案合同是名为转让协议，实为涉案院落及二亩土地租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。依照上述法律规定，双方签订的租赁协议超出20年的期限部分无效，其他内容均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。但是，在合同有效期内，因政府拆除违章建筑后种植树木，导致张秉有不能再依据双方当事人之间的协议占有使用涉案院落及土地，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，双方当事人之间的合同已履行不能，应予以解除。关于解除合同的时间点，结合当事人陈述及涉案院落被拆除的事实进行确定，但对拆除时间双方意见不一致，根据一审查明的事实结合当事人陈述，拆除时间确定为郑彬自认的2017年9月份，因此合同解除时间确定为2017年9月份。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的根据合同性质确定处理方案。本案中张秉有租赁涉案院落目的是生产经营，双方约定租赁费按年计算，合同解除后，已经履行的近8年张秉有已缴纳租赁费，不再退还；未履行部分郑彬应退还租赁费，合同约定期限42年，19万元租赁费按年计算，结合本案实际情况，已履行部分按8年计算租赁费为36190元，未履行部分租赁费为153810元【190000元-(190000元/42年)×8年】，郑彬应退还给张秉有，一审法院对此处理不当，应予纠正。综上所述，张秉有的上诉请求部分成立，郑彬应返还张秉有预付的合同约定期限中未履行部分的租赁费用，共计153810元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3320号民事判决；限郑彬于本判决生效之日起十日内返还张秉有租赁费用153810元；驳回张秉有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，由张秉有负担367元，由郑彬负担1733元，诉讼保全费2170元，由张秉有负担379元，由郑彬负担1791元；二审案件受理费4200元，由张秉有负担734元，郑彬负3466元。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  刘彦亭审 判 员  明 霞二〇二〇年五月二十七日法官助理  刘 辉书 记 员  刘 彤