广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复611号 复议申请人（异议人）：冯敏，男，××××年××月××日出生，身份证住址：深圳市。 委托诉讼代理人：王文胜，广东鹏祥律师事务所律师。 复议申请人（异议人）：徐惠玲，女，××××年××月××日出生，身份证住址：深圳市。 申请执行人：深圳市精工小额贷款有限公司，住所地深圳市光明新区田寮村宝山路机械行业协会大楼2楼201，统一社会信用代码914403000××××8838A。 法定代表人：李景文，总经理。 委托诉讼代理人：王凯，广东鹏万律师事务所律师。 被执行人：冯坚，男，××××年××月××日出生，身份证住址：深圳市。 被执行人：熊晓梅，女，××××年××月××日出生，身份证住址：深圳市。 被执行人：深圳市仁达电子有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道燕川社区红湖路108号2号楼2楼、3号楼2、3楼，统一社会信用代码914403××××3492613P。 法定代表人：冯坚。 复议申请人冯敏、徐惠玲不服深圳市中级人民法院(2020)粤03执异1182号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院在执行（2019）粤03执679号申请执行人深圳市精工小额贷款有限公司与被执行人冯坚、熊晓梅、深圳市仁达电子有限公司（以下简称仁达公司）借款合同纠纷一案过程中，拍卖了被执行人仁达公司名下位于深圳市××威海××花园××房产（不动产证号40××××××35，以下简称涉案房产）。冯敏、徐惠玲对此不服向执行法院提出执行异议称，其于2016年12月15日与仁达公司签订房屋租赁合同，租期20年。因该房产此前在华夏银行股份有限公司深圳深南支行有银行贷款抵押，原业主仁达公司在2016年12月5日取得该行出具的《同意出租函》，双方据此办理了房屋租赁凭证。异议人自签订租赁合同后一直居住在涉案房屋，并按照合同约定按时支付租金，异议人于2017年2月至2019年3月以现金交租，自2019年4月起与原业主口头协商用借款利息抵扣租金（因此前原业主向异议人借款未还）。直至2019年11月16日，新业主来要求异议人搬离房屋，异议人才得知该房产已被司法拍卖，但在整个拍卖过程中，异议人未收到任何有关该房屋拍卖的信息，亦未看到法院在房屋上张贴过拍卖公告。2019年11月19日，执行法官上门张贴搬迁通知书，异议人提供了租赁合同并向执行法官说明租赁情况，执行法官遂做了询问笔录并要求其提供其他相应的证据，后异议人向法院提交了租赁合同、租赁凭证、银行转账凭证等证据。但异议人于2019年12月4日收到法院的通知书，该通知书落款时间为2019年11月18日，却在其中提到19日的事宜。异议人认为，法院以通知书的形式否定“买卖不破租赁”的法律规定，侵害了异议人合法诉权。执行法官在制作询问笔录时曾向异议人表示现租金要交至法院账户，后又在通知书中完全否定“买卖不破租赁”的法律规定。异议人租赁房屋程序合法，并且涉案房产的拍卖行为发生在租赁合同签订之后，异议人的情况符合“买卖不破租赁”的法定情形，法院无权单方面作出异议人的租赁权不能对抗买受人的结论。综上所述，本案执行程序严重违法，法院不得强制清场，请求确认异议人依法享有租赁权。 执行法院查明，根据本案执行依据深圳国际仲裁院华南国仲深裁［2019］D78号裁决书，被执行人冯坚、熊晓梅、仁达公司应向申请执行人深圳市精工小额贷款有限公司清偿借款本金365万元及相应的利息、违约金等。在仲裁阶段，深圳市宝安区人民法院依申请执行人申请，作出（2018）粤0306财保335号民事裁定书，裁定保全被申请人仁达公司、冯坚、熊晓梅价值人民币380万元的财产，并对涉案房产进行轮候查封。 由于被执行人未履行上述法律文书确定的内容，申请执行人申请强制执行，执行法院立案受理，案号为（2019）粤03执679号。在执行过程中，执行法院于2019年7月8日作出（2019）粤03执679号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产以清偿债务。2019年7月15日，执行法院执行人员前往涉案房产管理处，对涉案房产进行调查，并制作调查笔录。并于当日在涉案房产门口张贴（2019）粤03执679号公告，载明：“本院已依法查封了涉案房产，如对涉案房产享有优先购买权或者其他权益的，请自本公告发出之日起十日内书面向本院提出并附有关证据材料。逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，并不影响处分涉案房产”，并以照片的形式进行记录。 2019年9月13日，执行法院在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖，竞买人张可倩以人民币36189543元竞得涉案房产，并将拍卖款付至执行法院执行款账户。2019年9月23日，执行法院作出（2019）粤03执679号之二执行裁定书，裁定将涉案房产强制转让给买受人张可倩所有。上述裁定书于2019年9月28日送达买受人。 执行法院认为：首先，关于异议人认为其对涉案房产享有的租赁权足以阻却涉案房产交付的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。根据上述法律及司法解释所规定的案外人异议情形，该异议内容即为案外人基于实体权利主张对执行标的排除执行之异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议程序进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”具体到本案，执行案件于2019年9月13日对涉案房产进行公开变卖，由买受人张可倩竞得，并已付清全部价款。执行法院于2019年9月23日作出（2019）粤03执679号之二执行裁定书，裁定将上述房产过户至买受人张可倩名下。上述裁定书已于2019年9月28日送达相关当事人。根据上述法律规定，涉案执行标的已经执行终结，异议人冯敏、徐惠玲提出的执行异议，不符合司法解释规定的异议申请期限要求，不符合立案受理条件，应依法驳回其申请。其次，关于异议人主张其从未收到任何有关涉案房产拍卖的信息，执行案件执行行为存在违法的问题。该主张属于异议人作为利害关系人提出的执行行为异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。根据查明的情况，在执行过程中，执行法院执行人员已于2019年7月15日于涉案房产现场张贴公告，告知依法享有优先购买权或其他合法权益的权利人相关拍卖事宜，并限期向执行法院主张权利。异议人主张执行法院未在房屋上张贴过拍卖公告，其未收到任何与拍卖有关的信息，与事实不符，不予认可。2020年2月27日，执行法院作出（2019）粤03执异1182号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人冯敏、徐惠玲的异议请求。 冯敏、徐惠玲不服向本院申请复议，请求撤销执行法院上述执行异议裁定。其主要理由是：1.拍卖程序不合法，侵害其优先购买权。复议申请人作为涉案房产合法承租人，一直居住在内，未收到任何拍卖信息，也未看到过拍卖公告。在办理房屋租赁凭证时，留有联系电话且一直使用中，未接到电话或邮件通知。本案借款以及拍卖发生在租赁之后，没有任何人进入房屋勘验评估。复议申请人家里一直有人居住在涉案房屋内，不可能敲门无人应答或张贴公告无人看到。由于未进行合法送达，也未现场勘验作出评估，本案执行程序违法，侵害了复议申请人的优先购买权。2.执行法院要求清场程序违法。复议申请人2019年12月4日收到法院落款2019年11月18日通知书，但通知书却声称2019年11月19日张贴搬迁通知书，明显是事后编造。3.执行法院以通知书形式否定买卖不破租赁的法律规定，无权对未经审判的法律行为作出认定，单方作出租赁权不能对抗房屋买受人的结论，剥夺了复议申请人的租赁权，且没有明示救济途径，程序违法。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。另查明，冯敏、徐惠玲向执行法院递交本案书面执行异议的落款时间为2019年12月10日。 本院认为，本案的焦点问题是复议申请人主张其对拍卖的涉案房产享有租赁权应否予以支持。首先，在拍卖程序终结之后复议申请人以其享有租赁权请求不清场交付涉案房产，应予驳回申请。复议申请人以其对涉案房产享有租赁权为由，提出拍卖后继续使用涉案房产而不清场交付买受人的执行异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议。对于案外人提出执行异议的期限，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”涉案房产拍卖成交裁定已经送达买受人，拍卖程序已经终结，在此之后复议申请人以其享有租赁权请求继续使用涉案房产，已经超过司法解释规定提出执行异议的期限，执行法院裁定驳回其此项异议申请并无不当。复议申请人因此所受损失，可依租赁合同另循法定途径向出租人主张。其次，执行法院是否存在拍卖程序中未通知承租人的违法执行行为。根据执行案卷记载，执行法院已向涉案房产有关物业管理人员进行了调查，在涉案房产张贴了查封处分公告，同时又在网络司法拍卖平台公告并公开拍卖涉案房产。复议申请人主张不知情涉案房产执行情况，缺乏相应的证据证实。其以此为由主张执行法院拍卖程序违法，不予支持。综上，复议申请人复议理由不能成立，应予驳回。执行法院所作异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第六条第二款、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回冯敏、徐惠玲的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03执异1182号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年五月二十七日 书记员  刘少娟