湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1236号 原告：邓祖辉，男，1971年7月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：刘井生，男，湖南星河（桂阳）律师事务所律师，代理权限系一般代理。 被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地：桂阳县鹿峰街道南塔岭。 法定代表人：贺辉，该公司负责人。 被告：欧仁清，男，1967年5月19日生，汉族，住湖南省宜章县。 两被告共同委托诉讼代理人：尹声全，男，湖南指点律师事务所律师，特别授权。 第三人：朱辉，男，1986年1月16日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告邓祖辉与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、欧仁清，第三人朱辉确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓祖辉及其委托诉讼代理人刘井生，被告金鑫公司、被告欧仁清的委托诉讼代理人尹声全，第三人朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓祖辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告2015年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2.判决被告将原告购买的桂阳县城关镇园艺路与舂陵大道交叉处“金卫XX”X幢X层XXXXX号房屋交付给原告，并为原告办理网签及不动产登记手续；3.判决确认被告与第三人朱辉2016年9月23日签订的编号为GY16003739号《商品房买卖合同》无效；4.判决撤销被告与第三人朱辉就2016年9月23日签订的GY16003739号《商品房买卖合同》在桂阳县国土资源局办理的湘（2016）桂阳县不动产证明第0xxxxx0号预告登记；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系桂阳县卫生局职工家属，2011年8月18日原告与桂阳县卫生局、卫生监督所团购住房管理办公室签订《干部职工自愿参加团购住房协议书》，参加住房团购并选择C户型住宅。2012年12月27日桂阳县金卫花园业主委员会与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订《桂阳县“金卫花园”住宅小区开发建设合作协议书》由被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司对金卫花园进行开发建设。2015年1月14日原告通过桂阳县金卫花园业主委员会组织的选房活动选定购买金卫花园小区2幢A2单元11层A1102号住房一套。2015年1月16日，原告与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同明确约定原告购买的房屋为金卫xxx幢xx层xxxxx号，房屋总款为345129元。合同签订后原告依约向被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司交纳了购房款337000元，并陆续办理了该房的水、电、燃气等开户手续，但被告至今均未向原告履行交房及办证义务，已构成违约。 被告欧仁清亦系被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司桂阳“金卫花园”项目的开发商。因项目建设资金不足，2016年10月份被告欧仁清向案外人侯腾彪借款180万元，月利率为2.5%，为保证债务的履行，被告欧仁清将包括原告所购住房在内的共10套房产以签订买卖合同的方式抵押给案外人侯腾彪用以保证借款的偿还。为此案外人侯腾彪于2016年9月23日召集第三人朱辉并以朱辉的名义与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订编号为GY16003739号《商品房买卖合同》，将原告购买的房产又出售给第三人朱辉，并在桂阳县国土资源局办理了预告登记，随后又在郴州市住房公积金管理中心桂阳管理部抵押贷款30万元，所贷款项用于偿还案外人侯腾彪的借款本息。第三人与被告签订《商品房买卖合同》的目的并非购买房屋，而是为了偿还案外人的借款，其购房的意思表示不真实，且违背公序良俗，该合同应依法确认无效，因该合同而办理的预告登记亦应撤销。 被告金鑫公司、欧仁清辩称：一、原告诉称的基本事实无异议；二、被告与原告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应当认定有效，被告与第三人签订的合同实际为民间借贷纠纷，应属无效；三、被告同意交房，但是目前不符合法定交房条件，原告如果申请提前交房，我方可以提前交房；四、如果判决被告与第三人签订合同无效，那么将涉及案外人住房公积金，是否考虑追加住房公积金作为第三人参加诉讼。 第三人朱辉述称，我签订的合同是合法有效的，不应当被撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的事实与证据，本院认定如下： 原告为桂阳县卫生局职工家属，金卫花园系桂阳县卫生局团购房项目，被告金鑫公司系金卫花园项目的开发承建商，被告欧仁清系被告金鑫公司“金卫花园”项目的实际开发商。金卫花园建好后，2015年1月16日，被告欧仁清以被告金鑫公司名义与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买金卫xxx幢xx层xxxxx号房，房屋总款345129元,被告在2015年8月31日前交付房屋，合同尾部出卖人一栏加盖被告欧仁清私章与桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部公章。后原告依照合同约定交纳了分期购房款并陆续办理了该房的水电等开户手续，但被告一直未向原告交付房产。 因项目建设资金不足，2016年10月被告欧仁清向案外人侯腾彪借款180万元。为保证债务的履行，被告欧仁清将包括原告所购房屋在内的10套房产以签订买卖合同的方式抵押给案外人侯腾彪用以保证借款的偿还，并办理了网签手续。案外人侯腾彪于2016年9月23日召集第三人朱辉并以朱辉的名义就案涉房屋与被告金鑫公司签订编号为GY16003739号《商品房买卖合同》，约定房款总价481800元，但朱辉并未实际支付481800元房款。2016年10月26日，侯腾彪以第三人朱辉的名义在桂阳县国土资源局办理了预告登记，随后案涉房屋由第三人朱辉在郴州市住房公积金管理中心桂阳管理部抵押贷款30万元，但所贷款项最终又打入侯腾彪的账户，按揭的房贷也由侯腾彪支付。第三人朱辉称签订合同当天自己支付了101800元的首付款，但却不能提交收据原件，被告金鑫公司亦不认可，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点有以下。 焦点一，原告是否具有主体资格。第三人与被告金鑫公司之间房屋买卖合同的效力直接对原告的购房权益发生影响，原告作为利害关系人起诉符合我国民事诉讼法规定的起诉条件，本院对原告的主体资格予以认定。 焦点二，原告与被告金鑫公司房屋买卖合同的效力，被告金鑫公司是否应向原告交房。原告与被告金鑫公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。原告按时将购房款交给被告，被告应按照合同约定及时交付房屋。 焦点三，被告金鑫公司与第三人朱辉签订的房屋买卖合同的效力。首先，第三人朱辉与被告金鑫公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为为了保证案外人侯腾彪的借款能够得到偿还而订立，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，说明担保才是其缔约合同的真实意思表示及目的。根据我国《民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案第三人朱辉并没有购房的真实意思表示，因此其与金鑫公司买卖房屋的合意为假，以房屋买卖合同担保侯腾彪借款实现的意思为真，虚假意思表示的行为属于无效。另一方面，案外人侯腾彪与被告金鑫公司达成商品房买卖合同后，并未实际支付房款，而又与被告金鑫公司、欧仁清合意将房屋预售登记在未实际支付房款的第三人朱辉名下。案外人侯腾彪又通过第三人朱辉，以朱辉的名义在郴州市住房公积金管理中心桂阳管理部抵押贷款30万元，该30万元贷款实际上最后又由被告金鑫公司与欧仁清转回给侯腾彪，并由侯腾彪来偿还公积金房贷。综上，本院认为被告金鑫公司、欧仁清与侯腾彪、第三人朱辉，为了达到将侯滕彪的借款担保实现的目的，通过上述方式将案涉房屋恶意进行登记，使得实际支付购房款的原告无法受领房屋，无法办理房屋产权登记，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定出卖人与第三人恶意串通损害他人合法权益情形，行为应属无效，故原告请求确认被告与第三人签订的“商品房买卖合同”无效，本院予以支持。 焦点四、原告请求撤销第三人的预告登记，被告为原告办理网签、不动产登记是否应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前案涉房屋预告登记在第三人朱辉名下，但由于双方房屋买卖行为无效，第三人朱辉取得房屋权属不再具有法律上的原因。登记事项存在变更事由，办理权属登记、变更登记需到产权登记机关备案，产权登记条件、撤销条件均涉及行政法规的相关规定，不动产登记事项属行政主体的职权，不属于民事诉讼受案范围，本案无权处理，原告可另行主张权利，故对于原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告邓祖辉与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效； 二、被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司在本判决生效后的三十日内将金卫xxx幢xx层xxxxx号房交付原告邓祖辉； 三、被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司与第三人朱辉于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号GY16003739号）无效； 四、驳回原告邓祖辉的其他诉讼请求。 本案案件受理费320元，减半收取160元，由原告邓祖辉负担80元，被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司负担80元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二〇年五月二十五日 法官助理许琳婕 书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。