浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初310号 本诉原告（反诉被告）：许炳华，男，1979年4月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：赵叙龙，浙江丛典律师事务所律师。 本诉被告：王兴强，男，1960年8月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：章加荣，桐乡市正大法律服务所法律工作者。 本诉被告（反诉原告）：王富强，男，1963年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）许炳华诉本诉被告王兴强、本诉被告（反诉原告）王富强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本诉被告（反诉原告）王富强提起反诉，本院受理后，本、反诉合并审理，依法由审判员郁平适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）许炳华及其委托诉讼代理人赵叙龙、被告王兴强及其委托诉讼代理人章加荣、本诉被告（反诉原告）王富强及其委托诉讼代理人金艳芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 许炳华起诉要求：判令王兴强、王富强协助办理案涉房产交易过户手续；二、要求王兴强、王富强支付违约金81900元；三、王兴强、王富强承担本案受理费。事实与理由：2012年4月，许炳华通过翔源房地产中介服务部的潘忠海，得知王富强有一套房子出售，并由潘忠海介绍与王兴强（代理）几次洽谈价格。2012年5月1日，双方签订房屋买卖协议书1份，双方约定：1、许炳华购买王富强位于龙翔街道花石小区20幢1单元301室二分二换住房一套（以下简称涉案房屋），面积120平方米外加车库，总金额273000元；2、许炳华于当日支付房款268000元，王兴强收款后当即交付门锁钥匙，余款5000元，房产过户时支付；3、许炳华提出本房屋产权过户，王富强有义务提供相关材料、证明、签字等手续，无条件协助许炳华过户，过户费由许炳华承担；4、任一方违约，应支付房屋总金额30%的违约金。当时王兴强自称王富强在杭州工作、生活，平时很少来桐乡。王富强在的老房通过置换取得涉案房产，其中申请、丈量、拆房、签订置换协议，交钱、摸号、拿房等全部工作委托王兴强代办，在房产中介挂号售房也是王兴强代办，所以房屋买卖协议书由王兴强代为签订，并代收购房款，代交付房产。因此，当日在中介办公室，许炳华与王兴强签订协议书。合同签订后，许炳华当即将购房款268000元交付给王兴强，王兴强交付房屋门锁钥匙。许炳华拿到房子后，即行进行了装修并入住。大约在2016年年初，许炳华得知涉案房屋已经取得产权证，其他的交易方已经陆续办理过户手续，即向中介方提出办理产权过户手续，并支付余款。后又多次与王兴强联系，要求办理过户手续。王富强以房屋买卖协议书未亲笔签名为由拒绝。 王兴强答辩称，房子已经由许炳华住了很多年了，已经是事实了，违约金就免了。 王富强答辩称，一、许炳华主张的王兴强代理的内容不属实；二、许炳华主张的王富强委托王兴强在中介代办也不是事实；三、许炳华主张代理有效，王富强应无条件办理过户手续无事实和法律依据。综上，应驳回许炳华的所有诉讼请求。 反诉部分 王富强反诉要求：一、判令许炳华立即腾退桐乡市龙翔街道花石小区20幢1单元301室房屋并交付给王富强；二、许炳华支付占用期间的使用费81900元（暂从2012年5月1日计算至2020年1月31日，每月按900元计，要求支付至实际腾退之日）；三、许炳华承担反诉诉讼费。事实与理由：2009年6月至2010年1月，王富强通过置换桐乡市龙翔街道的旧房，取得坐落于本市龙翔街道龙翔大道139号花石小区20幢1单元301室、402室两套安置房（其中涉案301室建筑面积123.50平方米），在办理土地出让手续后，2016年9月30日，桐乡市国土资源局核发浙（2016）桐乡市不动产权第0005312号证书，产权人为王富强，且王富强从未委托任何人对外出售301室房屋，故在获知房产已被告王兴强私自卖给许炳华后即提出异议，并于2018年发律师函催许炳华腾退房屋。 许炳华针对反诉答辩称，王富强的请求没有事实和法律依据，应予驳回，理由为：许炳华于2012年5月1日通过签订协议，支付房款，并已经取得交付的房屋，符合合同法的相关规定，不动产交付后所有权已经转移，故从2012年5月1日，房子已经归许炳华所有。 经审理查明，王兴强与王富强系同胞兄弟。在2009年和2010年，王兴强代王富强办理房屋拆迁安置事宜，王富强通过置换方式取得涉案房屋。其后，王兴强将涉案房屋的出售信息告知中介，许炳华在中介介绍涉案房屋后，中介联系与王兴强进行协商，王兴强向许炳华表示王富强授权其办理涉案房屋的买卖事宜，并向许炳华出具了其代王富强办理涉案房屋的置换、选取、缴款等手续材料。2012年5月1日，王兴强以王富强名义与许炳华签订《房屋买卖协议书》1份，约定许炳华购买王富强所有的涉案房屋，房屋价款273000元，合同签订当日支付268000元，房屋过户时支付剩余房款5000元，过户费由许炳华承担，违约需承担房屋总价款30%的违约金。许炳华于签订合同当日将268000元购房款交付王兴强，王兴强即将涉案房屋交付许炳华。2016年9月30日，王富强取得涉案房屋的不动产权证书，许炳华、王兴强二人要求王富强办理涉案房屋过户手续，未果。 另查明：王兴强未将房款交付王富强，王兴强与王富强有债权债务往来。王富强于2018年1月份要求许炳华腾退房屋。 以上事实有房屋买卖协议书、收条、腾空证、选房确认书、交款通知书、拆迁安置协议书、转让协议书、不动产登记证、银行转账记录、双方当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为，王兴强与王富强系同胞兄弟，王兴强在出售涉案房屋时向许炳华表示其出售房屋的行为经过了王富强的授权，并向许炳华出示其代王富强代办涉案房屋的置换、选取、缴款等手续材料，使许炳华有理由相信王兴强有权代兄弟王富强办理涉案房屋的买卖事宜，同时，许炳华支付了合理的价款，许炳华主观上善意，且自2012年5月1日起，许炳华即占有、使用涉案房屋，而在2018年1月之前，王富强未曾对许炳华的占有、使用涉案房屋提出过异议，许炳华也有理由相信其与王兴强签订的涉案房屋的买卖合同是王富强的真实意思。综上，为维护交易安全，王兴强的代理行为有效，王富强应受《房屋买卖协议书》的约束，许炳华要求王富强办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持，王富强要求许炳华腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费的反诉请求，予以驳回。许炳华自愿放弃要求王兴强、王富强支付违约金的诉讼请求，系其对自己权利的处分，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）王富强于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）许炳华办理桐乡市龙翔街道龙翔大道139号花石小区20幢1单元301室房屋的过户手续； 二、准许原告（反诉被告）许炳华放弃要求被告王兴强、被告（反诉原告）王富强支付违约金的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王富强的反诉请求。 本诉受理费1848元，减半收取924元，由原告（反诉被告）许炳华负担。反诉受理费1848元，减半收取924元，由被告（反诉原告）王富强负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  郁平 二〇二〇年五月二十九日 书记员  许立