四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终719号 上诉人（原审原告）：蒋学培，男，1949年4月7日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：梁普林，四川真道律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：遂宁市金晟房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区蜀秀东街115号蜀秀风景2层5号，统一社会信用代码91510903689935139N。 法定代表人：王多银，总经理。 委托诉讼代理人：王德智，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘军辉，四川斗城律师事务所律师。 上诉人蒋学培因与上诉人遂宁市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2018）川0922民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋学培及其委托诉讼代理人梁普林，上诉人金晟公司的法定代表人王波以及委托诉讼代理人王德智、刘军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋学培上诉请求：1.撤销一审判决第二、六项，改判由金晟公司支付蒋学培因无法按约交付营业用房的损失4000000元并交付地下泊车位6个；2.本案一、二审保全费、诉讼费等费用由金晟公司承担。事实和理由：1.金晟公司将符合协议约定的房屋出卖于他人且被他人实际占有，双方签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》中关于营业用房安置的内容已无法履行，金晟公司应当赔偿因其违约行为给蒋学培造成的损失。金晟公司在履行协议时存在不诚信的行为，向法庭陈述事实也自相矛盾，即使依照协议约定的补偿营业用房330㎡来计算，金晟公司应当承担的赔偿金额也超过了4000000元（330×1.25×6000×2=4950000元），蒋学培已在诉请的赔偿金额上作出了很大让步，其提出的损失赔偿请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条的规定，应得到支持。2.两份协议均系双方真实意思表示，双方应按照约定履行各自的合同权利和义务。金晟公司在庭审中要撤销赠与的说法不是答辩理由，更似一种反诉请求。《拆迁补偿安置协议》约定的赠与是金晟公司为尽快达到拆迁目的的附条件赠与，在蒋学培已付出相应对价的情况下，其无权撤销，应当依约向蒋学培交付包括置换和赠与在内的6个车位。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，请求依法改判。 金晟公司辩称，蒋学培未按照双方签订的协议进行履行，没有最终选定营业用房的具体位置并进行公证，车位按照合同约定需要用15㎡来置换，赠送的三个车位无意见，其上诉请求和理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。 金晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蒋学培的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由蒋学培承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。蒋学培未按照合同要求选房，未固定房屋四至界并进行公证选房位置，蒋学培至今没有选定拆迁安置还房位置，也未就还房位置与金晟公司另行达成约定，双方并没有就此形成合意，不存在房屋被他人实际占有的情况。金晟公司在整个选房过程中没有主动权，只能被动地按照拆迁户选好房屋、固定四至界并公证的流程进行安置，但选房方案不得与其他拆迁户选房位置冲突，金晟公司对此没有过错亦不是违约行为，不构成金晟公司承担损失赔偿责任以及无法履行合同的理由。蒋学培未按合同要求选定安置房位置，但证人证言及照片能够证实其已对另行选定的营业房进行了特殊改动，该位置以及符合其选房条件的二号楼二层至今为蒋学培留着，只要其办理相关手续即可随时接房，故金晟公司仍具有履行《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》的能力，上述协议合法有效，不存在法定解除事由，双方亦未达成协商解除的合意。经金晟公司于2017年5月18日、20日多次通知，蒋学培拒不前往核实结算并办理接房手续，导致金晟公司履行相应合同义务的条件未成就，在此情况下，一审法院认定金晟公司无法履行相关协议内容，判决支持蒋学培要求金晟公司支付装修费、营业收入损失费等费用的诉讼请求，实属错误。《拆迁补偿安置协议》第九条明确约定“办理产权时应缴纳的各种税费按规定各自承担”，一审判决由金晟公司承担办理产权登记的税费也属错误。2.一审判决适用法律错误。金晟公司响应政府号召，为棚户区的拆迁改造投入大量人力物力，现处于严重亏损状态。金晟公司对蒋学培住房、营业用房的拆迁安置比例远远超过同类拆迁安置还房比例，补偿项目众多，补偿金额巨大，给其带来了巨额财富并非损失。本案中，蒋学培未按照合同约定选房，未固定选房位置，双方对选房位置约定不明确，金晟公司也未将相应房屋出卖或抵押给他人，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条规定的情形。 蒋学培辩称，金晟公司在一、二审中的陈述不一致；拆迁安置户的权益是最大权益，优于购房优先权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对购房户的保护当然适用于拆迁安置户；本案合同没有任何歧义，即使金晟公司认为有歧义，也应作出有利于拆迁安置户的理解，请求驳回金晟公司的上诉请求。 蒋学培向一审法院起诉请求：1.判令金晟公司按《拆迁补偿安置协议》的约定向蒋学培交付营业用房（套内面积330㎡），如确实无法交付则请求人民法院部分解除《拆迁补偿安置协议》（即解除补偿安置营业用房部分），并依法判决金晟公司双倍向蒋学培支付经济损失赔偿金4000000元；2.判令金晟公司向蒋学培交付符合合同约定的住房，并办理该房屋的产权过户登记，且由金晟公司承担在办理产权过户过程中所生全部税、费等，同时判令金晟公司向蒋学培赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失（暂时按照52㎡×3000元/㎡=156000元计算）；3.判令金晟公司向蒋学培支付自2014年2月15日起至交付符合合同约定的全部安置房屋止的过渡费用（截止2017年12月31日为39907.32元）；4.判令金晟公司按照合同约定将水、电、气、光纤等安装到户并承担由此产生的相关费用；5.判令金晟公司向蒋学培支付自2014年2月15日起至交付符合合同约定的全部安置房屋止的营业收入损失（截止2018年度为200000元）；6.判令金晟公司向蒋学培支付符合合同约定的6个车位；7.判令金晟公司向蒋学培支付室内装修费用50000元；8.判令金晟公司按照年利率12%向蒋学培支付因第一、二、三、五、七项所产生的资金利息损失（截止2018年2月，暂约为300000元）；9.本案保全费、诉讼费等费用由金晟公司全部承担。 一审法院认定事实：2013年12月9日，射洪县平安街道办事处城北村一社与金晟公司签订《射洪县平安街道办事处城北村一社C区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》（以下简称《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》），约定“……三、拆迁安置补偿方案：拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换和货币补偿与产权调换相结合的方式。被拆迁户可以任意选择拆迁补偿安置方式。四、拆迁补偿：……2.其他补偿：（1）被拆迁房屋的附属物根据实际情况酌情补偿。（2）拆迁人向被拆迁人支付过渡补偿费为5元/㎡/月执行。搬家费双向6元/㎡（搬出3元/㎡，搬进3元/㎡）。（3）被拆迁房屋的水、电、气、光纤保留户头，不计补偿，由拆迁人在建安置房时统一安装。按拆一还一的方式补偿给被拆迁人。新增户头按照县政府文件（2013）23号文件执行交付60%费用予拆迁人统一办理。（4）收购价格：门面房6000元/㎡，住宅房3000元/㎡。具体收购事宜由拆迁人与被拆迁人协商处理。五、拆迁安置1.还房安置原则（1）住房面积按照认定拆迁面积一平方米还一平方米，不找新旧房屋差价，不找楼层差价的原则进行。（2）选择的还房面积不足原旧房拆除面积的住房，由拆迁人按3000元/㎡进行收购，选择还房超过原旧房面积30㎡以内的，被拆迁人向拆迁人找补3000元/㎡的优惠价。（3）超面积安置的产权户每户不得超过30㎡，超过部分按该楼盘的开盘价计价。（4）被拆迁户在C区任意选房。A、选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层层号、每一层户型编号。并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错。……（5）2014年8月1日正式开工，2017年8月1日前竣工的为第一期房。如被拆迁户所选房屋在其它区域，还房时间以乙方建成时间为准，乙方必须抓紧时间修建，过渡费不增加。如到时不能还房，当年过渡费增加2元/㎡/月。开工时间以拆迁完成一个月后计算，竣工时间依次顺延。（6）还房全部交付使用后，房产证和土地使用证由乙方根据国家和县府相关文件精神规定在2年内办理完毕，土地使用性质按国家政策规定为准。……七、未尽事宜由双方当事人在实施过程中协商处理。……”，该协议由金晟公司和太和镇团结社区一组理事会加盖印章，蒋学培等理事会成员签字。2014年1月15日，蒋学培（甲方）与金晟公司（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，载明“……甲乙双方在自愿履行乙方于二〇一三年十二月九日与太和镇一组理事会（城北村一社）签订的‘射洪县平安街道办事处城北村一社C区城中村改造房屋拆迁补偿安置实施方案协议书’的全部内容条件下，经过反复协商双方达成如下协议：一、乙方拆除甲方住宅房屋建筑面积274.32㎡（其中产权证面积221.32㎡）、营业用房的建筑面积114㎡（其中产权证面积80.45㎡），合计拆除房屋建筑面积388.32㎡。二、乙方补偿安置甲方住宅房屋建筑面积480㎡、补偿安置营业用房的建筑面积330㎡，合计补偿安置房屋建筑面积810㎡。三、安置的住宅、营业用房一律以竣工后测绘的面积为准，公摊面积按照国家有关政策执行。四、实行货币补偿的房屋在交付旧房时一次性领取补偿费用，并将房屋产权证和土地使用证交给乙方；实行产权调换的房屋，待双方结算清款项后偿还甲方新房。五、选房顺序按‘先搬迁先任意选房’的原则进行选房，选房位置按实施方案规定执行。即按先将旧房搬迁完毕，并将房屋及产权证、土地使用证等证件交给乙方的先后顺序为选房顺序。六、甲方搬迁顺序为号。七、选择还房安置的，原具有独立户头的水、电、天然气、闭路电视等附属设施由拆迁人恢复安装（免费）。新增加的和原不具有独立户头的水、电、天然气、闭路电视等设备，由乙方在新房建好后安装，其初装费由甲方按当时有关部门的收费标准向乙方缴纳。八、根据以上安置条款，甲乙双方预算找补金额如下表：……（3）奖励2000元（4）过渡费388.32×5×12=23299.20元/年（5）搬迁费388.32×6= 2329.90元（6）供水设施补偿费10000.00元（7）围栏补偿费4000.00元（8）电缆线补偿费3000.00元。合计金额44629.00元。备注:1.营业补偿每年伍万元（50000.00元）；装修补偿一次性伍万元（50000.00）元，在交新房时找补。2.门面位于二楼。3.赠送车位三个（叁个）。4.后附补充协议壹份，一并进入公证。九、甲方应在安置新房的公告发出后，两个月到现场接新房。办理房地产权证时应缴纳的各种费用按规定各自承担，由甲方承担的费用在接房时一并付清。甲方在接房时互相结算并付清款项，若甲方未付清各种款项，乙方可不交新房给甲方。十、本协议壹式肆份，甲方执一份、乙方执一份、公证处一份，备案一份。协议双方签字后从乙方通知甲方搬家起开始生效，并具有同等法律效力。协议具体内容按乙方公布的拆迁补偿安置实施方案执行。（方案附后）”。2014年2月15日，蒋学培与金晟公司再次签订《补充协议》，载明“为完善原协议，更进一步明确双方的共识，现达成如下补充条款：一、甲方以具有双权证书：住房221.32㎡、营业房80.45㎡，合法未办证住房53㎡、营业房33.55㎡与乙方置换双权证书房产：住房480㎡，二楼营业房330㎡、地下泊车位三个。注：住房在乙方开发新建房中任选，二楼营业房由甲方任选一处划定标准与一楼相同。营业房的隔断、入户梯道、水平通道由乙方无偿配套提供。甲方不分摊面积，给、排水、电、气、光纤安装到户。以上房产置换甲方不承担任何费用。二、赔偿：1.室内装修5万元；2.营业收入每年度5万元；3.供水设施1万元；4.围栏4千元。注：1、2在乙方交房时结算，2的计算时间与过渡费相同，3、4在第一次领取过渡费同时支付。三、以前协议书中相关条款与此协议中条款不相符的，则以此补充协议书为准执行。此协议书与以前达成的协议书具有相同法律效力。双方需共同遵守，不得违约，否则，违约方将双倍赔偿对方损失。双方签字盖章生效，置换完毕失效。此协议书一式四份，甲方一份，乙方三份”，该《补充协议》由金晟公司加盖印章，并由金晟公司代表陈本芬和蒋学培签字捺印。上述协议签订后，蒋学培与金晟公司于2014年2月16日签订《选房表》，由蒋学培选定3栋1单元21层3号、4号面积分别为112.3平方米的住房，31层3号、4号面积分别为112.3平方米的住房，25层面积为80.5平方米的住房以及位于二号楼二层、东临三号楼、北临枇杷路按照合同约定划定的商业用房作为拆迁安置还房。蒋学培于2014年3月25日将本案所涉及的被拆迁房屋及权属证书交与金晟公司。2014年3月26日，金晟公司向蒋学培支付奖励费用2000.00元、过渡费23299.20元、搬迁费2329.90元、供水设施补偿费10000.00元、围栏补偿费4000.00元，电缆线补偿费3000.00元。2015年3月26日，金晟公司向蒋学培支付2015年3月26日至2016年3月26日拆迁过渡费27959.00元。2016年5月20日，金晟公司向蒋学培支付2016年3月26日至9月26日拆迁过渡费13980.00元。2016年9月30日，金晟公司向蒋学培支付2016年9月25日至2016年12月31日的拆迁过渡费7430元。射洪县平安街道办事处城北村一社Ｃ区“城中村改造”项目，后命名为“金晟北海新城”，该项目于2015年4月28日开工，2017年5月20日通过竣工验收，2017年7月25日经射洪县公安消防大队建设工程消防验收合格。2017年5月18日，金晟公司出具《通知》，载明“北海新城项目第一期拆迁安置户：请你带上拆迁安置协议及相关证件，于2017年5月31日前到北海新城项目部财务室核实拆迁安置协议内容，并按以下收费标准进行结算：一、安置还房新增加的水、电、气、光纤户头，考虑到棚户区改造项目是惠民工程，在优惠的基础上按以下标准再优惠10%收费，最终按政府相关政策及企业收费标准决算。1.水：单价3300元／每个户头（管网费）；2.电：单价3700元／每个户头（管网费）；3.气：单价3900元／每个户头（管网费）；4.光纤：单价400元／每个户头（入网费）；二、住房超拆迁补偿安置面积按3000元／㎡计算。三、大修基金：30元／㎡计算。四、车位抵安置房面积按2:1住房面积计算。五、过渡费为2017年5月31日止（按拆迁面积和拆迁协议为准）。六、各拆迁安置户核实结算后即可接房。特此通知！”并于2017年5月20日发出补充通知，载有如下内容：“一、北海新城项目列入二期安置门面房的拆迁户先接住宅房，安置你们的门面房位置在一幢一单元，待修建好后再安置门面房。二、针对北海新城项目列入二期安置门面房的拆迁户提出如下安置方案：1.在过渡期间，按还门面房的面积每月5元／平方米给予经济补偿。2.拿未拆的门面房给予临时过渡使用，在修建一幢一单元时无条件搬出，待所有拆迁完毕后30个月内达到竣工条件再进行安置。以上两种方案由列入二期安置门面房的拆迁户选择一种方案”。2017年10月27日，金晟公司、遂宁市好人家物业服务有限公司（北海新城物管处）向二幢一单元21楼3号和4号、31楼3号和4号拆迁安置户发出《告知函》，载明：“你所拆迁安置在‘北海新城’的房屋，应首先履行安置房结算手续，再到遂宁市好人家物业服务有限公司（北海新城物管处）领取钥匙并完善房屋交接手续后方可入住。请你在告知函之日起15日内到‘北海新城’售房部财务室完善安置房相关结算、交接手续，否则后果自负”。现金晟公司已向蒋学培还予住房5套，水、电、气、光纤均已安装到户；蒋学培与金晟公司于2014年2月16日签订《选房表》中所载明的“2号楼”在北海新城项目实际修建过程中已经更改为“1号楼”，金晟公司已将1号楼二层相关营业房还予张友建。蒋学培、金晟公司因拆迁还房事宜未能协商一致，蒋学培遂于2018年2月26日诉至一审法院，请求判准其诉讼请求。在审理中，因其获悉金晟公司已将约定补偿安置的营业房转售他人，《拆迁补偿安置协议》客观上无法继续履行，遂变更原第一项诉讼请求“请求判令金晟公司向蒋学培支付因不能向蒋学培交付营业房而造成的损失4000000元”为“请求人民法院部分解除《拆迁补偿安置协议》（即解除补偿安置营业用房部分），并依法判决金晟公司双倍向蒋学培支付经济损失赔偿金4000000元”。另查明，蒋学培于2018年1月19日向一审法院申请诉前财产保全，请求以4000000元为限冻结被申请人金晟公司的银行存款或查封、扣押被申请人的财产。经审查，一审法院于当日作出（2018）川0922财保4号民事裁定书，裁定如下：“查封、扣款、冻结被申请人遂宁市金晟房地产开发有限公司价值4000000元的财产。其中冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年”。又查明，庭审中结合金晟公司提交的证据，双方当事人均认可蒋学培已从金晟公司领取了截止到2016年12月30日的过渡费。 一审法院认为，关于蒋学培要求解除双方于2014年1月15日签订的《拆迁补偿安置协议》及2014年2月15日签订的《补充协议》中关于安置补偿营业用房的内容，并要求金晟公司向蒋学培支付双倍赔偿的诉讼请求。根据双方于2014年2月16日签订的《选房表》中载明“商业房位置：选定在二号楼二层，东临三号楼，北临枇杷路，划定标准以合同为准”。符合双方约定的房屋现已安置予其他还房户，且已被他人实际占有，故上述两份协议中关于安置补偿营业用房的内容已无法继续履行，对于蒋学培要求解除该部分合同的诉讼请求，予以准许。关于赔偿损失的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”及第八条“…无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…”的规定，金晟公司应返还蒋学培已支付的购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。参照双方当事人合同中对于营业用房价格的约定，结合双方当事人的当庭陈述，双方当事人对营业用房价格为6000元/平方米均无异议，故一审法院对营业用房的价格按6000元/平方米计算，综合本案的实际情况，即符合双方约定的营业用房建筑面积，双方约定的蒋学培拆迁营业用房建筑面积以及违约方的过错责任大小等因素，一审法院对金晟公司应支付的返还购房款及赔偿责任总金额酌定为3180000元。关于蒋学培要求金晟公司按协议约定交付住房，并办理产权过户登记，且由金晟公司承担在办理产权过户登记中所产生的全部税费等，同时要求金晟公司赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失的诉讼请求。因蒋学培已于2017年实际占有了5套住房，双方当事人对此均无异议，一审法院予以确认。根据双方签订的《补充协议》中“…以上房产置换甲方不承担任何费用…”的约定，故对蒋学培要求金晟公司承担因办理产权登记而产生的税费的诉讼请求予以支持。但该5套住房因均未办理产权过户登记手续，未能明确其测绘面积，关于请求判令金晟公司向蒋学培赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失的诉讼请求，不予支持。待面积确定后，双方可自行协商处理，或另案主张。关于蒋学培要求金晟公司支付过渡费的诉讼请求，本案中双方约定的过渡费为23299.20元/年，且审理中，双方当事人均认可过渡费已经支付至2016年12月30日，同时考虑到现金晟公司交付了5套住房等因素，故对金晟公司应付未付的过渡费用酌情确定为20000元。关于蒋学培请求判令金晟公司支付营业收入损失、装修费用、交付六个车位的诉讼请求，《拆迁补偿安置协议》（含《补充协议》）中有明确约定，均系合同签订双方的真实意思表示，故对该部分诉讼请求中符合双方协议约定的部分予以支持。关于蒋学培请求判令金晟公司按照年利率12%向蒋学培支付因第一、二、三、五、七项所产生的资金利息损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，对蒋学培的诉讼请求部分予以支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、解除蒋学培、遂宁市金晟房地产开发有限公司于2014年1月15日签订的《拆迁补偿安置协议》及2014年2月15日签订的《补充协议》中关于安置补偿营业用房的内容；二、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培因无法按约交付营业用房的损失3180000元；三、由遂宁市金晟房地产开发有限公司于本判决生效后2年内为蒋学培已实际占有的5套住房办理产权登记并承担由此所产生的税费；四、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培未付过渡费20000元；五、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付按照协议支付蒋学培的营业收入损失200000元；六、由遂宁市金晟房地产开发有限公司向蒋学培交付地下泊车位3个；七、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培合同约定的装修费用50000元；八、驳回蒋学培的其他诉讼请求。上列二、四、五、六、七项，限判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44768元、保全费5000元，共计49768元，由蒋学培负担5000元，遂宁市金晟房地产开发有限公司负担44768元”。 本院二审期间，上诉人金晟公司围绕上诉请求依法提交了以下新证据：1.张友建、宋开萍、张鹏的《拆迁补偿安置协议》及《公证书》、张友建《选房表》以及金晟公司《承诺》，拟证明张友建拆迁安置门面房是按合同约定确定的位置，所还车位用住房面积进行了抵减，蒋学培至今未按合同约定选定营业房的具体位置，金晟公司没有违约行为；2.竣工图两张及北海新城1号楼2单元（原二号楼）《房屋面积测绘报告》，拟证明原二号楼二层营业用房临枇杷街的轴线位置以及该层营业用房的分摊系数为0.111066。本院组织当事人进行了质证，蒋学培质证认为，证1不属于新证据，对《拆迁补偿安置协议》、《公证书》以及《选房表》的真实性无异议，但合同具有相对性，与本案没有关联性，因张友建签订协议和选房时间均在蒋学培之后，按照拆迁安置补偿协议先拆迁先选房的约定，也应由蒋学培先选房，该组证据反证了金晟公司将蒋学培选定的房屋安置给了张友建，构成违约，不能达到金晟公司的证明目的；《承诺》仅是单方陈述，不能作为证据，对其真实性不发表意见，不具有合法性和关联性。证2中两张竣工图所标注的平面图轴线图形和轴线距离、长度是真实的，对图纸无异议；对《房屋面积测绘报告》的三性无异议，但对0.111066的分摊系数有疑问，因该分摊系数与金晟公司原提供给蒋学培0.238的公摊系数相差太远。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：对金晟公司提交的证据2的真实性、合法性和关联性予以确认，对证据1因与其证明目的缺乏关联性不予采信。另查明，一审《庭前会议记录》载明，蒋学培明确其第一项诉讼请求为：判令金晟公司向蒋学培交付根据合同约定的营业用房（套内面积330㎡），如果金晟公司无法按要求交付，则解除合同，按一房二卖的方式进行双倍赔偿，共计4000000元。2015年7月23日，金晟公司与张友建签署《一号楼二层还张友建营业房位置情况说明》，载明：“1、应还张友建二楼营业房面积400㎡。2、（1）一号楼二层商业面积2-17轴至2-1轴，与2-G轴、2-J轴与3-8轴、3-15轴、1-E轴相交面积共计353.18㎡；（2）一号楼二层3-1轴与1-A轴交界点，与3-8轴和2-B轴范围面积为80.68㎡（其中疏散通道面积30.86㎡），风井、水井与3-8轴楼梯间，和3-E轴楼梯间交界点区域面积的部位13.37㎡（图纸附后）。3、实际还营业房面积为：353.18㎡+（80.68㎡－30.86㎡）+13.37㎡＝416.37㎡（13.37㎡属于赠送面积）。4、以上说明中的面积最终以射洪县房管局出具的测绘面积为准”。原二号楼二层临枇杷街一面的轴线起止点为3-A到1-C，总长度14.1米。其中，3-A到3-F为楼梯间和消防通道，长度6.4米；3-F到1-C为张友建营业房所在位置的轴线起止部分，长度7.7米。蒋学培是在未过规未出正规图纸前填写的《选房表》，《选房表》记载的“二号楼二层”即是过规图纸的“一号楼2单元”。《房屋面积测绘报告》显示，原二号楼二层营业用房的分摊系数为0.111066。金晟公司自认截止目前，原二号楼二层已全部安置完毕。经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据蒋学培、金晟公司的上诉理由及答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中关于安置补偿营业用房的合同内容是否具备解除条件，金晟公司是否存在未依约交付营业用房的违约行为以及违约成立时损失赔偿金额的认定；二、金晟公司是否应当承担办理产权登记的税费，向蒋学培交付的地下车位数量是多少，金晟公司履行支付过渡费、营业收入损失、装修费用及交付车位等合同内容的条件是否成就。 关于争议焦点一，蒋学培认为金晟公司将约定补偿安置的营业房转售他人致使其客观上无法继续按照协议履行义务，提出解除两份协议中关于安置补偿营业用房的合同内容，故本案重点审查蒋学培的解除请求是否满足《中国人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除规定的情形。本案中，涉及营业用房安置补偿的相关合同条款有：《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》第五项第1（4）条“被拆迁户在C区任意选房。A、选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层层号、每一层户型编号。并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错”；《拆迁补偿安置协议》第五条“选房顺序按‘先搬迁先任意选房’的原则进行选房，选房位置按实施方案规定执行”、“备注2.门面位于二楼”；《补充协议》第一条“二楼营业房由甲方任选一处划定标准与一楼相同”；2014年2月16日《选房表》“备注商业房位置：选定在二号楼二层，东临三号楼，北临枇杷路，划定标准以合同为准”等。二审中，蒋学培当庭明确“划定标准以合同为准”中的“合同”指的是《拆迁补偿安置协议》，金晟公司亦陈述蒋学培是在北海新城棚改项目尚未过规也未出正规图纸前填写的选房表，同时确认《选房表》载明的“二号楼二层”现已向张友建等其他安置户全部安置完毕。从上述协议内容和金晟公司的陈述意见看，虽然蒋学培营业房的选择范围和标准受《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》的约束，但提供规划图纸系金晟公司的义务，而在蒋学培选房时金晟公司开发建设的北海新城棚改项目尚未过规和出正规图纸，金晟公司与蒋学培亦协商同意双方签订的协议不再公证，故金晟公司认为蒋学培未按照合同要求选房且未对选房位置进行公证的上诉意见与客观事实不符。金晟公司提供的北海新城项目竣工图纸显示，原二号楼二层临枇杷街一面的建筑轴线起止点为3-A到1-C，总长度14.1米。其中，3-A到3-F为楼梯间和消防通道，长度6.4米；3-F到1-C为张友建营业房所在位置的轴线起止部分，长度7.7米。据此，从文意理解和商业惯例的角度分析，能够认定蒋学培《选房表》中“二号楼二层，东临三号楼，北临枇杷路”的约定是明确的。由于蒋学培的选房时间早于张友建，金晟公司将该位置所在的营业房安置给了张友建并由张友建实际占有，除此之外没有符合该条件的其他可供安置的位置，且原二号楼二层的其他营业房也已被全部安置给了其他拆迁户，金晟公司构成违约，致使协议中关于安置补偿营业用房的内容无法继续履行，已不具备交付条件，该部分合同目的不能实现，故蒋学培要求解除该部分合同内容的诉讼请求符合《中国人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定情形，依法予以支持。金晟公司辩称蒋学培主动放弃选择原二号楼二层的营业房而重新选定了原三号楼二层临枇杷街位置的营业房，但蒋学培未予认可，且无双方就此达成最终书面确认意见的相关证据予以佐证，因此，支持金晟公司该项抗辩理由的依据不充分，本院对其辩解意见不予采纳。因金晟公司存在未依约交付营业用房的违约行为，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应当向蒋学培承担赔偿损失的违约责任。关于损失金额的认定问题，蒋学培诉讼主张由金晟公司按照一房二卖的方式进行双倍赔偿共计4000000元，并称其已在4950000元（330㎡×1.25×6000元×2）损失赔偿的基础上作了重大让步。首先，双方在《补充协议》中特别约定“营业房的隔断、入户梯道、水平通道由乙方无偿配套提供。甲方不分摊面积，给、排水、电、气、光纤安装到户”，故蒋学培置换二楼营业房330㎡应理解为未分摊公摊面积的房屋使用面积。根据北海新城《房屋面积测绘报告》的记载，原二号楼二层营业用房的分摊系数为0.111066，据此金晟公司应向蒋学培安置的营业用房建筑面积为366.65㎡（330㎡×1.111066）；第二，根据已查明的案件事实，张友建在北海新城建设项目中亦系拆迁安置户，其基于与金晟公司签订的《拆迁补偿安置协议》而获得诉争营业用房。因拆迁补偿安置协议不是房屋买卖合同，金晟公司并无恶意销售案涉房屋以牟取高利的行为，其将诉争营业用房安置给张友建的行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“……如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人……”的情形，一审法院依据该解释第七条、第八条规定作出损失的认定应属适用法律错误，蒋学培据此主张一房二卖的损失赔偿理由不能成立。第三，根据《中华人民共和国合同法》有关规定和损害赔偿理论，合同解除后的损害赔偿包括受损害方因违约方的违约行为所受损失，但不包括对可得利益损失的赔偿。根据本案的客观事实，因金晟公司不能按约定房屋，本院参照《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》中营业用房每平米6000元的收购价格以及金晟公司应向蒋学培安置的营业用房建筑面积，确定金晟公司应支付的营业用房折价款为2199900元；同时，结合双方的合同约定和金晟公司支付蒋学培过渡费、营业收入损失的情况，本院酌定金晟公司应承担的损失赔偿金额为220000元。 关于争议焦点二，第一，办理产权登记的税费承担问题。金晟公司诉称《拆迁补偿安置协议》第九条约定了办理产权时应缴纳的各种税费按规定各自承担，故应由蒋学培、金晟公司各自承担应付的税费，从两份协议的内容表述看，《拆迁补偿安置协议》约定的是“办理房地产权证时应缴纳的各种费用按规定各自承担……”，《补充协议》第一条亦表述为“以上房产置换甲方不承担任何费用”，均未对税、费进行明确区分，金晟公司抗辩认为协议约定的费用只包含办证费而不含税，但法律并无强制规定需税、费分开约定且两份协议均表述为“费用”，双方亦无关于办证税费承担的其他约定，从文意分析，将两份协议中的“费用”理解为税费更符合当事人的合同订立本意。因《补充协议》对《拆迁补偿安置协议》费用承担的方式进行了变更，双方也在《补充协议》中约定当两份协议存在条款不相符时，以补充协议为准执行，因此一审判决由金晟公司承担蒋学培5套住房的产权登记税费并无不当，金晟公司的该项上诉理由不能成立。第二，金晟公司向蒋学培交付地下车位的数量认定问题。根据《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》第六项第7条“被拆迁户需要地下停车位者，可用平方面积调换。每个车位15㎡，以协议户头为准，一户一个”的约定，每个车位置换的前提和标准是被拆迁房屋15㎡的面积。蒋学培辩称《拆迁补偿安置协议》“赠送车位三个”与《补充协议》“置换车位三个”是不同性质，故主张金晟公司应向其交付6个车位，但《房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》明确约定被拆迁户可以一个车位15㎡的标准进行面积置换，双方在签订《拆迁补偿安置协议》时没有置换车位的约定，金晟公司在该协议中向蒋学培补偿安置的不动产对象并不包含车位，《补充协议》亦不能明确体现出每个车位以15㎡的拆迁面积进行置换的事实，再结合两份协议签订时间的先后顺序，能够认定《补充协议》中约定的三个车位系金晟公司在《拆迁补偿安置协议》中向蒋学培赠送的三个车位的承继，二者非叠加关系。据此，本院对金晟公司认为实际应交付的车位数为3个的主张予以支持，由金晟公司按照通常安置标准进行划定和交付。第三，金晟公司履行支付过渡费、营业收入损失、装修费用等合同内容的条件是否成就的问题。庭审中，金晟公司对前述费用的金额不持异议，仅认为因蒋学培怠于结算的行为致支付条件尚未成就。由于双方并未在协议中明确约定过渡费的支付条件，蒋学培已于2017年实际占有了5套住房，金晟公司在蒋学培占有5套住房前也分期向其支付过渡费至2016年12月30日，故一审判决金晟公司支付过渡费并无不当。《补充协议》约定营业收入损失和装修费用在金晟公司交房时结算，现金晟公司已向蒋学培交付了5套住房，且因其违约导致营业用房无法交付，责任在金晟公司，其支付条件已经成就。协议对营业收入损失和装修费用的计算标准有明确规定，一审判决确认的金额不违反合同约定，判决金晟公司予以支付符合本案客观事实，故本院对金晟公司的该项上诉意见不予采纳。 综上所述，蒋学培的上诉请求不能成立，金晟公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省射洪市人民法院（2018）川0922民初3282号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项，即“一、解除蒋学培、遂宁市金晟房地产开发有限公司于2014年1月15日签订的《拆迁补偿安置协议》及2014年2月15日签订的《补充协议》中关于安置补偿营业用房的内容；三、由遂宁市金晟房地产开发有限公司于本判决生效后2年内为蒋学培已实际占有的5套住房办理产权登记并承担由此所产生的税费；四、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培未付过渡费20000元；五、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付按照协议支付蒋学培的营业收入损失200000元；六、由遂宁市金晟房地产开发有限公司向蒋学培交付地下泊车位3个；七、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培合同约定的装修费用50000元；八、驳回蒋学培的其他诉讼请求。上列四、五、六、七项，限判决生效后三十日内付清”； 二、撤销四川省射洪市人民法院（2018）川0922民初3282号民事判决第二项，即“二、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培因无法按约交付营业用房的损失3180000元，限判决生效后三十日内付清”； 三、由遂宁市金晟房地产开发有限公司支付蒋学培因无法按约交付营业用房的折价款2199900元及损失220000元合计2419900元，限判决生效后三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44768元、保全费5000元，共计49768元，由蒋学培负担18208元，遂宁市金晟房地产开发有限公司负担31560元。二审案件受理费44768元，由蒋学培负担12000元，遂宁市金晟房地产开发有限公司负担32768元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  魏 星 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张 琪