湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12091号 原告（反诉被告）：长沙三顺家政服务有限公司，住所地长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园小区藏珑会所。 法定代表人：谢鹤鸣，总经理。 委托诉讼代理人：曾龙辉，湖南天地人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司，住所地长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际会所一楼101号。 法定代表人：冯纯翠。 委托诉讼代理人：易斌，女，1976年3月8日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李凡湘，湖南银眼律师事务所律师。 第三人：长沙双瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园。 法定代表人：时光伟。 原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司（以下简称三顺家政公司）诉被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司（以下简称爱瑞特公司）、第三人长沙双瑞房地产开发有限公司（以下简称双瑞房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，由审判员廖梦菲独任审判，代理书记员张凡担任庭审记录。原告（反诉被告）三顺家政公司的法定代表人谢鹤鸣及委托诉讼代理人曾龙辉，被告（反诉原告）爱瑞特公司的委托诉讼代理人易斌、李凡湘均到庭参加庭审，第三人双瑞房地产公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 三顺家政公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令确认爱瑞特公司终止租赁合同的行为无效；2、判令爱瑞特公司向三顺家政公司开具从2015年8月29日至今的发票；3、判令被告承担诉讼费用。之后，三顺家政公司又增加诉讼请求：4、判令爱瑞特公司向三顺家政公司开具关于《会所合作经营合同》中租赁部分房屋已缴纳租金和委托报酬所对应的发票（从2012年4月24日至今共计需开具价税合计为6941371元增值税发票）；5、判令爱瑞特公司向三顺家政公司承担因其扰乱并侵害三顺家政公司会所正常经营所造成的营业损失600000元；6、判令爱瑞特公司向三顺家政公司继续提供5个停车位，并提供每个月400张停车票。三顺家政公司又对第2项诉讼请求进行变更，变更为判令爱瑞特公司向三顺家政公司开具关于《租赁合同》中租赁会所负一楼已缴纳租金对应发票（从2015年8月29日至今共计需开具价税合计为2279385元增值税发票）。本院考虑到三顺家政公司的诉讼请求包含房屋租赁合同、合作经营合同以及侵权等不同法律关系，在本院进一步释明后，三顺家政公司整合并变更其前述诉讼请求，变更为1、判令确认爱瑞特公司终止租赁合同的行为无效，并要求继续履行租赁合同；2、判令爱瑞特公司向三顺家政公司开具关于《租赁合同》中租赁会所一楼已缴纳租金所对应的发票（从2015年8月29日至今共计需开具价税合计为2279385元增值税发票）；3、判令爱瑞特公司赔偿因其违约行为给三顺家政公司造成的营业损失共计600000元；4、判令爱瑞特公司继续向三顺家政公司提供5个停车位，并提供每月400张停车票；5、判令由爱瑞特公司承担本案诉讼费用。庭审中，三顺家政公司又撤回了起诉状（整合后）的第4项诉讼请求，即判令爱瑞特公司继续向三顺家政公司提供5个停车位，并提供每月400张停车票，本院予以准许。事实与理由：2015年8月29日，双方签订《租赁合同》，约定由爱瑞特公司将长沙市藏珑会所一楼（现实中负一楼）转租给三顺家政公司，租赁期限为16年，三顺家政公司向爱瑞特公司支付转让费700000元及其他相关费用60000元。后来双方签订补充协议，对相应条款进行了约定。合同签订后，三顺家政公司按时按月支付租赁费用，从未拖欠，但爱瑞特公司始终从未向三顺家政公司开具过发票，后来出于涨租目的，爱瑞特公司的原法定代表人特意发信息给三顺家政公司法定代表人意欲将一楼格局进行变更，三顺家政公司前不久才花重资将一楼进行装修，形成与二楼三楼配套的商业模式，爱瑞特公司要求无疑会严重影响原本商业格局，影响三顺家政公司正常运营，所以三顺家政公司没有同意爱瑞特公司提议，出于对三顺家政公司不满，爱瑞特公司出现不再向三顺家政公司提供停车票，同时要三顺家政公司拆除经其同意搭建多年的阳光房等多项违约行为。爱瑞特公司从未向三顺家政公司开具过发票，三顺家政公司租赁行为也是支付至爱瑞特公司的原法定代表人个人账户，三顺家政公司少计成本，遭受税务损失，爱瑞特公司法定代表人和股东进行了变更，但爱瑞特公司没有发书面文件要求三顺家政公司将款项支付至原法定代表人名下，出于维护自身合法权益，2019年6月18日，三顺家政公司曾发函给爱瑞特公司要求其提供发票，同时也指出爱瑞特公司超期转租损害三顺家政公司利息等相应违约行为，但爱瑞特公司没有理睬，三顺家政公司又多次通过短信和微信要求爱瑞特公司提供合法发票，并提供爱瑞特公司账户，否则三顺家政公司款项无法支付，且三顺家政公司没有任何理由仍将款项支付至爱瑞特公司原法定代表人的个人账户。依据《中华人民共和国合同法》关于同时履行抗辩权和不安抗辩权的相关规定，三顺家政公司有权在获得爱瑞特公司账户及发票后，再支付相应租赁费用，但爱瑞特公司以各种理由既不提供公司账户也不向三顺家政公司开具发票，被告上述违约行为导致三顺家政公司无法及时支付。为达到涨租目的，爱瑞特公司没有通过司法途径解决问题，而是私自多次带人到三顺家政公司月子会所进行吵闹，并拉横幅、锁门、断水断电等强行违法要求三顺家政公司搬出租赁场地，严重扰乱三顺家政公司的正常经营，使大量客户流失，并使大量潜在客户望而却步，给三顺家政公司造成严重经济损失。为此，三顺家政公司多次报案，但爱瑞特公司屡犯不止。出于诚实信用原则，即使在爱瑞特公司没有履行其提供公司账户和发票的情况下，三顺家政公司仍将剩下部分租赁费用支付至爱瑞特公司原法定代表人的个人账户。期间，爱瑞特公司曾发律师函要求终止合同，三顺家政公司也以律师函形式对爱瑞特公司违约在先行为进行了回复，后来爱瑞特公司在没有事实和法律依据情况下单方违法终止合同。三顺家政公司从没想过要拖欠被告房租，但爱瑞特公司多次违约甚至是违法行为导致三顺家政公司不得不采取法律救济，爱瑞特公司行为给三顺家政公司造成严重的经济损失，而且，爱瑞特公司从未向三顺家政公司提供过其与原房东的租赁协议，爱瑞特公司的转租权不得而知。为维护三顺家政公司的合法权益，特提起诉讼，希望判如所请。 爱瑞特公司的本诉答辩意见：一是三顺家政公司从收到爱瑞特公司发出的解除合同通知之日起合同就已解除，三顺家政公司应返还租赁场所。三顺家政公司应于2019年8月22日向我方支付租金290454元，我方于2019年10月9日履行通知义务，三顺家政公司从2019年10月10日起逾期48天未付租金，之后仍未付租金，我方行使解除权，三顺家政公司从收到爱瑞特公司发出的律师函时合同终止；二是爱瑞特公司提供场地，三顺家政公司支付租金是基本对价，爱瑞特公司提供了一楼给三顺家政公司使用，三顺家政公司要求提供发票并拒付租金以此履行抗辩权没有依据，提供发票是附随义务，与支付租金不构成对价。三顺家政公司逾期支付租金构成违约，三顺家政公司应返还租赁场所，三顺家政公司还应承担纳税义务，我方未拒绝开具发票只是要求承担税金，一楼租赁合同没有约定开发票事宜，参照二、三楼经营合同约定，先提供租金和委托报酬后才开具发票，我方依约催收租金行使合同解除权，三顺家政公司主张营业损失没有依据，三顺家政公司还打伤我方法人并毁坏我方财物，三顺家政公司应承担赔偿和违约责任。同时，爱瑞特公司向本院提出反诉，反诉请求为：1、驳回三顺家政公司的所有诉讼请求；2、判令确认三顺家政公司、爱瑞特公司双方签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》已于三顺家政公司收到爱瑞特公司关于解除合同的律师函之日即2019年10月10日被解除，并判令三顺家政公司立即返还租赁场所；3、判令三顺家政公司立即拆除其侵占约定租赁区域外区域私自搭建的围挡、加装的空调及制氧机等，并恢复原状；4、确认三顺家政公司应支付所欠租金64545元（租金暂计至确认解除租赁合同之日即2019年10月10日止）、逾期罚息6132元（暂计至提起反诉之日即2020年2月28日止）；5、判令三顺家政公司立即赔偿爱瑞特公司自解除租赁合同之日起到退还租赁场所之日止占用爱瑞特公司原租赁区域给爱瑞特公司造成的损失额约330000元（暂计至提起反诉之日即2020年2月28日止）；6、判令三顺家政公司立即赔偿爱瑞特公司因侵占约定租赁区域以外区域自侵占之日即2019年6月12日起至恢复原状之日止给爱瑞特公司造成的损失约70000元（暂计至提起反诉之日及2020年2月28日止）；7、判令三顺家政公司立即赔偿爱瑞特公司因三顺家政公司恶意伤人、毁损财产所造成的的损失至少45000元；8、判令三顺家政公司承担爱瑞特公司律师费20000元；9、判令三顺家政公司承担本案诉讼费用、保全费。之后，爱瑞特公司又新增反诉请求，即10、判令三顺家政公司立即支付拖欠的会所二楼、三楼租金人民币492000元；11、判令三顺家政公司立即返还不当得利即停车费336000元及5个停车位的相关利益126000元；12、判令三顺家政公司承担爱瑞特公司律师费20000元。庭审中，三顺家政公司又撤回其第7项反诉请求以及新增的第10项、第11项、第12项反诉请求，本院予以准许。事实与理由：2015年8月29日，双方签订《租赁合同》，约定爱瑞特公司将位于长沙市藏珑会所一楼的洲际岸边餐厅房屋租给三顺家政公司。2015年9月7日，双方就该《租赁合同》签订《租赁合同补充协议》，对租金支付时间、逾期支付的违约责任等内容进行了补充约定。按照约定，三顺家政公司应于2019年8月22日前向爱瑞特公司支付相应租期的租金290454元。爱瑞特公司于2019年8月22日至自2019年10月9日期间，通过电话、微信等方式多次请求三顺家政公司支付租金，但三顺家政公司置之不理。2019年10月9日，爱瑞特公司向三顺家政公司送达《关于支付租金及终止租赁合同的律师函》，通知三顺家政公司因其截至2019年10月10日已经逾期48日未支付租金，爱瑞特公司按照合同约定行使单方解除权，《租赁合同》和《租赁合同补充协议》于三顺家政公司收到该律师函之日起终止，并请求三顺家政公司搬离房屋，恢复原状，退还租赁场所，支付租金及赔偿逾期占用的损失等。此后，经爱瑞特公司多次请求三顺家政公司返还房屋，恢复原状，三顺家政公司均不予理睬。2019年12月10日，在爱瑞特公司再次到三顺家政公司请求搬离、返还房屋、恢复原状并支付所欠房租时，三顺家政公司不仅不予理睬，还纠集多人将爱瑞特公司的法定代表人等人打伤，并砸坏爱瑞特公司房门、电控柜等财产。三顺家政公司恶意伤人及砸坏爱瑞特公司财产的行为造成损失至少45000元。至今，三顺家政公司仍未搬离、返还房屋，仍未拆除其侵占区域私自搭建的围挡、加装的空调及制氧机等，仍拒不赔偿，欠缴租金。双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。三顺家政公司长时间拖欠租金，拒不返还租赁场所，拒不拆除侵占物及不恢复原状。为维护爱瑞特公司的合法权益，反诉至贵院，恳请支持爱瑞特公司的反诉请求。 经审理查明，2010年1月11日，商铺所有权人长沙双瑞房地产开发有限公司(出租人)与爱瑞特公司（承租人）签订一份《藏珑会所承包经营协议》，约定由爱瑞特公司承租位于长沙市开福区洪山路188号藏珑湖上花园小区内用于经营藏珑湖上国际花园会所，面积5400㎡，租期15年，从2010年9月30日至2025年9月29日，每月每平方米租金25元，每半年810000元，从第5年起即2015年9月30日至2025年9月29日，租金每三年在上一租金额度基础上递增3%，物业费按2元/月/㎡计算。之后，双方又于2012年4月18日签订一份《藏珑会所承包经营补充协议》，约定合同租期顺延五年为20年，变更为从2011年10月1日至2031年9月30日止，房屋交付时间为2011年10月1日。 2012年4月24日，三顺家政公司与爱瑞特公司就租赁的长沙市藏珑会所二三楼签订一份《会所合作经营合同》，约定双方出资成立月子会所（形式为有限公司），爱瑞特公司具备承租该会所实力，因缺乏会所经营管理经验，愿意接受三顺家政公司委托承租该会所与三顺家政公司合作经营，三顺家政公司以85500元／月价格（含租金和委托报酬，未计递增），委托爱瑞特公司以自己名义与出租人签订承租协议，爱瑞特公司于2010年1月11日与房屋所有权人湖南双瑞房地产开发有限公司签订为期20年的租赁合同，三顺家政公司承诺与爱瑞特公司合作经营，爱瑞特公司将完成受托事务签订的租赁价格低于三顺家政公司委托价格的部分作为爱瑞特公司以现金形式出资，占股比例1%，三顺家政公司以现金形式出资，占股比例99%，爱瑞特公司特别授权易斌作为代表处理该合作相关事宜，双方合作经营的藏珑会馆面积暂定1900㎡（收据记载为1853㎡），合作期限为15年，从2012年5月1日起至2027年4月30日止，每月每平方米租金和委托报酬为45元，每半年暂计513000元，前三年（从2012年5月1日起至2015年4月30日）的租金和委托报酬不递增，从第4年起（2015年4月30日起至2027年4月30日）每一年租金和委托报酬在上一年基础递增4%，乙方在合同经营期前8个月（2012年5月1日起至2013年1月1日止）无需支付上述约定的租金和委托报酬，乙方应在每年5月1日和11月1日前支付租金和委托报酬，物业管理费标准为按2元／月／㎡计收。爱瑞特公司收到租金和委托报酬后向三顺家政公司提供相应发票，如爱瑞特公司未提供的，三顺家政公司有权按照国家规定的税率扣除相应税金。双方于2019年10月19日签订一份《协议》，约定就《会所合作经营合同》租金付款时间不变，按原来实际付款时间支付，三顺家政公司在爱瑞特公司提供发票后当日支付租金。三顺家政公司同意将租金支付至爱瑞特公司委托指定的账户，但爱瑞特公司需向三顺家政公司提供委托指定付款函。2019年10月19日，爱瑞特公司向三顺家政公司出具一份《付款函》，载明将《会所合作经营合同》的本期房租支付至该账号，户名易斌；开户行为建行四方坪支行；账号为62×××18。 2015年8月29日，爱瑞特公司（转租人、甲方）又与三顺家政公司（次承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，约定爱瑞特公司将位于长沙市藏珑会所一楼的原有洲际岸边餐厅房屋转租给三顺家政公司，房屋面积934㎡，每平方米月租42元，月租总额为39228元／月，另有赠送免租扩建面积近80㎡，租金按每年5%递增。甲方游泳池周边地方免费由乙方使用，游泳池开放式除外。餐厅装修转让费为700000元，包括5个包厢内全部设备、家具及电器等，乙方同意补偿洲际岸边欠付甲方部分租金60000元。从本合同签订之日算起承租期为16年。合同签订后，乙方在三天内给付甲方400000元人民币，余款在一个星期内付清。2015年9月7日，双方又签订一份《租赁合同补充协议》，约定餐厅所有物品已交接并付清所有款项，双方无异议，租金每次预交半年，无保证金，增加更衣室通向餐厅过道使用面积13.23㎡＋1㎡＝14.23㎡，按同等租金计算，总计面积948.23㎡，月租金总额39826元／月,付款方式为在签订本补充协议后，转让款乙方再付给甲方250000元，其余100000元待甲方与乙方办理好洲际岸边煤气过户及工商执照股东过户手续后立即付清，半年房租为238956元，与补偿乙方一个半月的房租60000元在5日内付清。在承租期内，乙方须提前一个星期交付下半年度房租，如未按时交付，按日万分之五罚息，逾期一二月仍未全额支付，甲方可撤销租赁合同。原被告租赁的一楼租赁场地原来用作餐厅，之后改为月子中心辅助健身设施。 上述《租赁合同》及补充协议签订后，三顺家政公司向爱瑞特公司支付了从2015年9月1日至2016年2月28日的一楼房租加物业费合计255960元。2016年2月25日，双方核算了一楼（餐厅）从2016年3月1日至8月31日应付租金为238896元（948㎡×42元/㎡×6个月），物管费（9月至12月）为17064元（948㎡×4.5元/㎡×4个月），爱瑞特公司授权代表易斌签署“情况属实”进行确认。2016年3月9日，爱瑞特公司向三顺家政公司开具收据，内容记载收到二三楼月子会所从2016年2月1日至2016年7月31日的租金以及一楼餐厅从2016年3月1日至2016年8月31日的租金（即238896元）合计759218元，该收据上还备注“税务局要提供长沙三顺家政有限公司藏珑会所房屋租金发票由我公司负责”的字样。之后，三顺家政公司按期支付了从2016年9月1日至2019年8月31日的租金及物管费，爱瑞特公司于2016年8月29日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身中心从2016年9月1日至2017年2月28日的房租250840元，物管费25596元，合计276436元；爱瑞特公司于2017年3月16日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身中心从2017年3月1日至2017年9月30日的房租250840元；爱瑞特公司于2017年8月13日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身中心从2017年9月1日至2018年2月28日的房租262785元（948㎡×46.2元/㎡×6个月），物管费51192元（948㎡×4.5元/㎡×12个月），合计313977元；爱瑞特公司于2018年3月13日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身中心从2018年3月1日至2018年8月31日的房租加物业费288381元；爱瑞特公司授权代表易斌于2018年9月3日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身房从2018年9月1日至2019年2月28日的房租（276552元）加物业费（25596元）合计302148元；爱瑞特公司的授权代表易斌还于2019年2月9日向三顺家政公司出具收据确认收到一楼健身房从2019年3月1日至2019年8月31日的房租（276552元）加物业费（25596元）合计302148元。据此，三顺家政公司共支付从2015年9月1日至2019年8月31日期间的一楼租金2279385元及物业费213300元，合计2492685元，爱瑞特公司均开具收据予以认可。之后，三顺家政公司认为爱瑞特公司一直拖欠租金发票未开，在索要发票未果的情况下加上爱瑞特公司法人发生变动，易斌不再担任爱瑞特公司的法人，也无公司其他身份，遂不同意将租金支付进易斌的个人账户中。爱瑞特公司则认为三顺家政公司自2019年9月1日起未按期支付2019年下半年度租金，遂单方解除租赁合同，双方产生纠纷诉至本院。 2019年6月18日，三顺家政公司委托湖南江洋律师事务所向爱瑞特公司发出一份《律师函》，告知三顺家政公司经营至今7年有余，贵司在《经营合同》中承诺三顺家政公司可以搭建阳光房和相应设施，并对室内架空部分、露台、走廊自主使用。现由于贵司单方面调整，物业要求三顺家政公司拆除已搭建7年多的阳光房。根据《经营合同》约定，贵司应向三顺家政公司提供发票，如未提供，三顺家政公司有权要求按国家规定税率扣除相应税金。自合同签订以来，贵司从未向三顺家政公司提供过发票。三顺家政公司多次索要发票，贵司均没有提供租金发票。三顺家政公司有权依合同约定在交付贵司租金中对租金发票税金进行扣除代缴。请贵司依合同约定恢复三顺家政公司应有权益，避免不必要的经纪损失及诉累。2019年10月9日，爱瑞特公司则委托湖南君荣律师事务所向三顺家政公司发出一份《关于支付租金及终止租赁合同的律师函》，告知三顺家政公司自2019年8月22日起，就下半年度房租分文未付的情况下仍占有使用该租赁房屋，构成根本违约，现爱瑞特公司单方终止《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，1、该通知送到三顺家政公司时即解除；2、三顺家政公司在收到该律师函后七日内搬离租赁房屋，并恢复原状，且不得故意损害房屋；3、三顺家政公司应向爱瑞特公司支付从2019年8月29日起至律师函送达之日即2019年10月10日起按月租48408.76元的标准的租金64545.01元；4、三顺家政公司应从律师函送达之日（2019年10月10日）起至归还房屋日止按96817.52元／月支付给爱瑞特公司房屋逾期占用期间的费用。三顺家政公司于2019年10月10日收到该律师函。2019年10月15日，三顺家政公司又委托湖南江洋律师事务所向爱瑞特公司发出一份《律师函》，告知爱瑞特公司自身存在多项违约在先的事实，爱瑞特公司未按合同约定提供租金发票，并对三顺家政公司使用7年多的5个停车位不再给予每月400张的停车票，同时三顺家政公司接到物业通知，要求拆除已搭建7年多的阳光房及相关设施，按合同约定是可以搭建的，物业管理费也未按合同约定的2元／月／㎡计算，而是4.5元／月／㎡收取，三顺家政公司从未想过拖欠租金，也不会拖欠租金，之所以未付租金，是因为爱瑞特公司存在多方面的违约在先行为，三顺家政公司履行同时履行抗辩权。2019年12月14日，爱瑞特公司向三顺家政公司发出一份《终止租赁合同函》，告知其承租的原洲际岸边餐厅房屋（长沙市藏珑会所一楼）已违约。爱瑞特公司于2019年10月9日向三顺家政公司发出的《关于支付租金及终止租赁合同的律师函》，三顺家政公司一直未执行，爱瑞特公司将在三日内收回该房屋，请尽快搬离。2020年2月25日，三顺家政公司又向爱瑞特公司发出一份《通知函》，告知爱瑞特公司从未向我司开具过发票，因爱瑞特公司该等丧失商业信誉的行为造成我司严重经济损失，我司有理由严重怀疑爱瑞特公司后续是否会履行开具发票的法定义务。又因爱瑞特公司于2019年9月27日进行了包括股东、法定代表人、高级管理人员备案的变更，易斌不再属于爱瑞特公司上述任一身份，若还将租金支付至其私人账户不符合法律规定，也会给对方产生不可预料的损失。故1、请爱瑞特公司在收到此函后三个工作日内以书面形式向我司提供收款账户；2、请爱瑞特公司在提供收款账户同时向我司开具相应的增值税发票（数额需与我司应支付租金一样），否则，我司有权履行不安抗辩权，直至爱瑞特公司向我司提供相应发票后再支付相应租金。 在诉讼过程中，三顺家政公司称三顺家政公司一直是根据爱瑞特公司出具的收据支付租金的，前述租金也是根据爱瑞特公司的要求进行支付的。爱瑞特公司也自认三顺家政公司对2019年8月22日之前的租金及物业费已支付完毕，实际上租金及物业费是支付至2019年8月31日。三顺家政公司承租了爱瑞特公司转租的位于长沙市藏珑会所一楼（即负一楼）、与二三楼形成整体经营，一楼（即负一楼）由原餐厅改为月子中心辅助健身设施，与二三楼是一个整体运作，为发挥租赁物的最大效用，三顺家政公司愿意继续履行该租赁合同，并在发生纠纷的同时还于2019年12月13日向易斌支付了一楼（即负一楼）租金221239元，但三顺家政公司在支付租金的同时爱瑞特公司理应开具对应数额发票，爱瑞特公司认为一楼租赁场地从未开具过发票，如需开具发票，应由三顺家政公司承担相应税金才可开具。此外，三顺家政公司称前期基于信任爱瑞特公司并未核算物业费标准，一直以为是按合同约定物业费标准收费，但爱瑞特公司擅自将2元／㎡物业费标准变更至4.5元／㎡来收费，导致三顺家政公司多年来多付了物业费用。 已查明，2014年11月6日，长沙双瑞房地产开发有限公司向本院起诉承租人爱瑞特公司擅自转租承租的商铺引发一起房屋租赁合同纠纷，还向爱瑞特公司发出解除合同通知函，之后长沙双瑞房地产开发有限公司以撤诉结案。2015年8月8日，长沙双瑞房地产开发有限公司出具一份书面证明，内容载明长沙双瑞房地产开发有限公司同意爱瑞特公司将藏珑湖上国际花园商铺转租给包含三顺家政公司在内的。 还查明，爱瑞特公司于2019年12月12日在三顺家政公司经营的月子会所前悬挂横幅闹事索要租金，三顺家政公司认为该行为严重影响其正常经营，并向本院提交月子会所2019年7月至12月的订单数，用于证明2019年7月-9月订单数达到47单，但在爱瑞特公司悬挂横幅后，三顺家政公司从2019年10月至12月的订单数仅有28.5单，营业损失约达60万元。爱瑞特公司则表示三顺家政公司不仅无理拒绝支付租金，还打伤爱瑞特公司的法定代表人，并提交了其法人受伤的CTZ诊断报告单、诊断证明及伤人报告。另，爱瑞特公司主张三顺家政公司支付律师费20000元，并向本院提交了律师费收据。 另查明，2019年6月12日，长沙双瑞物业管理有限公司藏珑湖上国际花园物业服务中心向金月汇月子会所房的业主（即三顺家政公司）发出一份《藏珑湖上国际花园楼宇装修违章整改通知书》，告知其私自占用公共区域，对其进行围挡占用，加建阳光房，违反《住宅室内装饰装修办法》第七章第（二）款第15条，不得侵占公共空间，不利用公用部位作为私用场地，未经有关部门批准，不得私自加建建筑物，该营业对侵占公共空间及区域进行撤还，对加建部分进行拆除，请于2019年6月20日前完成，否则，将上报城市管理执法部门进行行政执法。 以上事实，有租赁合同、补充协议、会所合作经营合同、长沙银行活期账户明细、微信聊天记录、律师函、情况说明、终止租赁合同函、报警通讯记录、泳池转让协议、转账流水、订单收入表、产后母婴护理委托协议书、通知函、一二三楼租金明细表、协议、（2014）开民一初字第03930号起诉状、藏珑会所承包经营协议、图纸、违章整改通知书、照片、报案记录、报告、医院CT诊断报告单、关于支付的协议、证明、律师费收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是解除还是继续履行的问题。爱瑞特公司认为三顺家政公司未支付2019年下半年租金，遂向三顺家政公司送达了《关于支付租金及终止租赁合同的律师函》，要求解除租赁合同及补充协议，上述租赁合同及补充协议是否已解除，本院作如下分析：首先，房屋租赁合同的主合同义务是出租人交付涉案房屋与承租人支付对价租金。三顺家政公司本应于2019年8月31日前支付2019年下半年度（即2019年9月1日至2020年2月28日）期间的租金，因双方发生纠纷故未付租金，但三顺家政公司为继续履行合同于2019年12月13日支付租金221239元，三顺家政公司称加上其藏珑会所二三楼多付的租金合计起来未拖欠爱瑞特公司2019年下半年度的租金，但双方在本案中未就藏珑会所二三楼租金进行处理，对藏珑会所二三楼租金是否多付，本院不作处理。三顺家政公司确未支付完毕一楼应付租金，确有违约；其次，考虑到三顺家政公司承租爱瑞特公司转租的长沙市藏珑会所一楼（涉案房屋）达数年有余，三顺家政公司于2019年8月31日之前向爱瑞特公司（易斌）支付的一楼租金及物管费，爱瑞特公司均开具了收据核对，对租金数额也未持异议。三顺家政公司之所以未付2019年9月以后的租金起因是爱瑞特公司未向三顺家政公司开具租金发票，加上爱瑞特公司的法定代表人易斌发生变更，三顺家政公司要求爱瑞特公司提供公司账户而非易斌个人账户，继而对公支付租金，该理由具有合理性，三顺家政公司的违约情节轻微；最后，三顺家政公司承租爱瑞特公司转租的长沙市藏珑会所一楼（负一楼）数年有余，并与二三楼构成一体装修经营，一楼（负一楼）由原餐厅改为月子中心辅助健身设施，与二三楼形成一个整体运作经营，截至2019年8月31日，三顺家政公司从未拖欠过爱瑞特公司的租金及物业费，三顺家政公司也表示愿意继续履行租赁合同，并于2019年12月13日向爱瑞特公司支付了租金221239元，租金未支付完毕完全系双方对账结算不一致所致，可见，基于公平原则，三顺家政公司的违约情节轻微，按要求补足未付租金，且为发挥租赁物的最大效用，该租赁合同及补充协议有继续履行下去的基础及必要性，本院认定双方签订的《租赁合同》及补充协议不宜解除，应继续履行。对爱瑞特公司主张《租赁合同》及补充协议已解除，本院不予支持，对三顺家政公司主张继续履行《租赁合同》及补充协议的诉求，本院予以支持。 二、三顺家政公司向爱瑞特公司支付从2019年9月1日暂至2020年2月28日的租金数额认定问题。爱瑞特公司主张已解除合同，既主张三顺家政公司需支付欠付租金（截至2019年10月10日），又主张合同解除后应支付占用费，根据前文所述，本院认定双方签订的《租赁合同》及补充协议继续有效履行，爱瑞特公司主张合同解除后的占用费没有法律依据，但三顺家政公司应支付从2019年9月1日至2020年2月28日期间的欠付租金。本院依法核算三顺家政公司向爱瑞特公司支付从2019年9月1日至2020年2月28日（爱瑞特公司主张的租金截止日）租金为290443元（948.23㎡×51.05元/㎡×6个月），三顺家政公司已于2019年12月13日支付了租金221239元，故三顺家政公司还需向爱瑞特公司支付租金69204元（290443元-221239元），本院予以支持，对爱瑞特公司主张三顺家政公司赔偿解除租赁合同后的占用费330000元（从2019年10月10日暂计至2020年2月28日），没有法律依据，本院不予支持。 三、爱瑞特公司是否负有向三顺家政公司交付2015年8月29日至2019年8月31日共计需开具价税合计2279385元发票的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。合同有约定的，约定优先。无约定的，依照法律规定。本案中，租赁合同及补充协议并未约定由谁来开票，但法律有规定。爱瑞特公司自认从未向三顺家政公司开具过发票，但爱瑞特公司认可截至2019年8月31日，三顺家政公司向其支付了一楼租金2279385元，故爱瑞特公司作为收取租金的一方依法承担开具发票的义务，且在爱瑞特公司2016年2月9日向三顺家政公司开具的收据（含一楼餐厅租金）上也明确载明“税务局要提供长沙三顺家政有限公司藏珑会所房屋租金发票由我公司负责”的字样。可见，爱瑞特公司负有向三顺家政公司开具关于《租赁合同》中一楼已缴纳租金对应发票（从2015年9月1日至2019年8月31日共计需开具价税合计2279385元的增值税发票）的义务，对三顺家政公司提出的该项诉求，本院予以支持。 四、爱瑞特公司是否需向三顺家政公司赔偿营业损失600000元的问题。本案中双方因纠纷摩擦不断，爱瑞特公司虽存在拉横幅影响三顺家政公司正常经营的情形，起因是由于三顺家政公司未支付租金引起的，确属事出有因，三顺家政公司提供的证据也不足以证明其遭受的实际损失，订单数的增减受到经营管理好坏、服务质量、宣传力度大小等各类商业综合因素影响，故对三顺家政公司提出的该项诉求，本院不予支持； 五、三顺家政公司是否需要拆除其侵占约定租赁区域外区域私自搭建的围挡、加装的空调及制氧机等，并恢复原状的问题。根据前文所述，本院认定双方签订的《租赁合同》及补充协议应继续有效履行。对于是否拆除租赁区域外的围挡、空调及制氧机问题，并不属于《租赁合同》及补充协议所约定的范畴，也不属于人民法院的审理范围。物业公司已向三顺家政公司发出了《藏珑湖上国际花园楼宇装修违章整改通知书》，如三顺家政公司有上述违规行为，可报由相关职权部门进行处理。 六、三顺家政公司是否需要赔偿爱瑞特公司因其侵占约定租赁区域以外区域自侵占之日即2019年6月12日起至恢复原状之日止给爱瑞特公司造成的损失约70000元（暂计至提起反诉之日及2020年2月28日止），根据前文所述，本院认定双方签订的《租赁合同》及补充协议继续有效履行。对爱瑞特公司的该项诉求，没有法律依据，本院不予支持。 七、三顺家政公司是否承担爱瑞特公司律师费20000元的问题。爱瑞特公司主张三顺家政公司支付律师费20000元，却只向本院提交一张收据，未向本院提交《委托代理协议》及律师费发票，爱瑞特公司提交的证据不足以证明其为实现债权实际支出了律师费20000元，对爱瑞特公司的该项诉求，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司与被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》继续履行； 二、原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司支付从2019年9月1日至2020年2月28日租金69204元（除已付租金221239元外）； 三、被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司交付从2015年9月1日至2019年8月31日共计需开具价税合计2279385元发票； 四、驳回原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费因适用简易程序减半收取4940元，由原告（反诉被告）长沙三顺家政服务有限公司承担，反诉受理费4579元，由被告（反诉原告）长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 廖梦菲 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 陈 飞 书 记 员 张 凡