河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初1095号原告：河南正弘高新实业有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路96号科技创业广场1号楼4层B405。法定代表人：李向清，执行董事。委托诉讼代理人：王磊、冯玉洁。该公司员工。被告：孙月亮，男，1991年1月15日出生，汉族，住郑州市中原区。原告河南正弘高新实业有限公司诉被告孙月亮房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）豫0191民初10385号民事判决书，后郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终15942号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。发回重审后，本院作出（2019）豫0191民初26698号民事判决书，后郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终130号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年2月18日受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认双方签订的备案号为GX150××××0571的《商品房买卖合同》已经依法解除；被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为郑房预字第1609084529号）的相关手续；被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：GX150××××0571）的相关手续；被告偿还原告代为其偿还的保证金26428.27元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2018年10月15日止的滞纳金35110.66元（2018年10月15日之后的滞纳金仍要求按日息千分之五计算至被告实际支付之日）；被告向原告支付违约金3299.61元；被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月26日，原、被告就被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区银屏路15号16幢2单元24层1873号房屋签署《商品房买卖合同》,约定付款方式为50.3%现金支付、49.7%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行签订的《个人商业用房贷款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还中国银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2018年10月15日中国银行按照《个人商业用房合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户划扣共计26428.27元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2018年9月12日以邮寄方式向被告发出《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2018年9月26日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月26日，原、被告签订商品房买卖合同（编号为GX150××××0571），约定：被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区银屏路15号16幢2单元24层1873号商业房，建筑面积共44.29平方米，单价为每平方米7450.01元，总金额为329961元；被告以商业贷款方式付款，首付款165961元于合同签订时一次性现金付清，余款164000元以按揭方式于2016年1月26日前支付；被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金；合同对双方的其他权利义务进行了约定。双方在合同附件四中约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其合同中预留地址发出书面通知之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的滞纳金；被告没有按上述约定付清全部款项（包括滞纳金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权要求被告偿还代其向按揭银行支付的全部款项外，还有权要求被告按照本合同第七条约定标准承担解除合同违约金及承担上述相关滞纳金；因被告原因致使原告解除合同时，原告只要按照被告预留地址发出书面通知之日起满5日即视为已将合同解除通知有效送达至被告（合同自动解除），任何非因原告原因导致的被告无法按照预留地址正常接收通知或拒收/查无此人等责任均由被告自行承担；被告应自该解除合同通知发出之日起10日内配合原告到相关部门办理合同解除及撤销备案手续，逾期办理被告除按约定承担合同解除的违约责任外，还需按日向原告支付总房款万分之五的逾期办理撤销备案违约金，且需同时承担合同中约定的相关违约责任以及由此给原告造成的损失赔偿责任。2016年7月25日，中国银行股份有限公司郑州文化支行作为贷款人、被告孙月亮作为借款人与原告作为保证人签订了个人商业用房贷款合同，约定贷款金额为164000元，贷款期限为10年，自2016年7月25日至2026年7月25日；贷款用途为用于购买高新技术产业开发区银屏路15号16号楼2单元24层1873号房屋；原告为该笔贷款提供阶段性担保。因被告逾期还款，银行自2017年6月27日至2019年10月31日扣除原告保证金共计49590.75元，用于偿还被告逾期贷款的本息。其中，2017年6月27日，原告代偿5328.24元；2017年9月28日，原告代偿5382.33元；2017年11月29日，原告代偿3576.33元；2018年3月29日，原告代偿1447.4元；2018年4月28日，原告代偿1781.71元；2018年5月31日，原告代偿1782.91元；2018年6月29日，原告代偿1782.1元；2018年7月30日，原告代偿1782.5元。2018年8月30日，原告代偿1782.51元。2018年9月30日，原告代偿1782.24元。至2018年9月30日，原告向贷款人支付共计26428.27元。2018年9月12日，原告向被告发出告知函一份，载明：要求被告在接到告知函后3日内支付原告被银行代扣的保证金款项本息共计22863.52元。2018年9月26日，原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书一份，载明：自本通知到达被告的同时，即解除被告与原告签订的商品房买卖合同（合同编号为：GX150××××0571）；原告除按照合同约定扣除自被告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的滞纳金，除此之外还将扣除代被告向按揭银行支付的上述全部款项及相应利息。上述告知函及解除商品房买卖合同通知书均载明：被告已按合同约定如约支付了首付款，余款已通过按揭贷款方式支付给原告。原告在（2019）豫0191民初10385号案件庭审中称其已收到被告的首付款及银行贷款。原告在本案庭审中称被告实际支付首付款67961元，有98000元没有交付；合同中约定首付款是通过借款形式支付，但是没有实际支付。郑州市不动产登记中心于2020年4月13日出具不动产登记资料查询结果证明一份，载明：坐落于高新技术产业开发区银屏路15号16号楼2单元24层1873的涉案房屋产权人系本案原告，该房产于2016年7月19日设立预售商品房预告登记，权利人系被告孙月亮（预告登记号为郑房预字第1609084529号）；该房产于2016年8月2日设立预售商品房抵押权登记，权利人系中国银行股份有限公司郑州文化支行；该房产无抵押信息；该房产无查封。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、合同信息备案摘要、个人商业用房贷款合同、银行贷款还款回单、告知函、解除商品房买卖合同通知书、邮寄单、物流跟踪信息、不动产登记资料查询结果证明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的商品房买卖合同及原、被告与中国银行文化支行签订的个人商业用房贷款合同均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告在告知函、解除商品房买卖合同通知书及（2019）豫0191民初10385号案件庭审中称被告已按合同约定如约支付了首付款，余款已通过按揭贷款方式支付给原告。但原告在本案庭审中称被告实际支付首付款67961元，有98000元没有交付，合同中约定首付款是通过借款形式支付，但是没有实际支付。鉴于原告前后表述不一致，未提交被告支付首付款的证据，本院对原告不利于自身的自认事实予以认定，认定被告已实付全部房款329961元。按照合同约定，原告发出告知函3日内被告未向原告支付代扣保证金本息，延迟达30日，被告构成违约，原告有权立即解除合同。原告于2018年9月12日向被告发送告知函，于2018年9月26日向被告发送解除商品房买卖合同通知书，此时解除合同的条件尚未成就，该解除通知书并未发生解除的效力。根据合同约定，至2018年10月15日解除合同条件成就，合同解除。原告请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同（编号为GX150××××0571）已经依法解除，本院予以支持。该合同解除后，原告应当将收取的房款扣除代偿款（包括已代偿款项及代为结清的贷款余额和结清费用）退还给被告；被告应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。因被告不能及时偿还银行按揭贷款的违约行为导致《商品房买卖合同》解除，被告应当向原告承担违约责任。因《商品房买卖合同》中对此项违约责任既约定了违约金又约定了滞纳金，且滞纳金的标准过高，本院酌定被告向原告承担总房款数额2%的违约金，即6599.22元，不再另行支持滞纳金。被告孙月亮经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告河南正弘高新实业有限公司与被告孙月亮签订的《商品房买卖合同》（编号为GX15002260571，合同所涉房屋位于郑州高新技术产业开发区银屏路15号16幢2单元24层1873号）于2018年10月15日解除。二、原告河南正弘高新实业有限公司于本判决生效后10日内向按揭银行中国银行股份有限公司郑州文化支行结清被告孙月亮的贷款余额（贷款余额以中国银行股份有限公司郑州文化支行核算为准）。三、被告孙月亮于贷款结清后10日内协助原告河南正弘高新实业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（房屋预告登记号为郑房预字第1609084529号）。四、原告河南正弘高新实业有限公司将收取被告孙月亮的购房款329961元扣除已垫付的贷款本息、代为结清的剩余贷款本金、提前结清费用（该三项费用数额均以中国银行股份有限公司郑州文化支行核算为准）及6599.22元违约金后一次性退还给被告孙月亮，于上述备案登记注销、预告登记撤销后5日内退清。五、驳回原告河南正弘高新实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元，由被告孙月亮负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高晓明人民陪审员  常淑莲人民陪审员  朱金兰二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王晶晶