河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终2685号上诉人（原审原告）：钟春红，女，汉族，1967年3月3日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张国军，河南同骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王飞，男，汉族，1982年12月26日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：孙刚，河南思宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，河南思宏律师事务所实习律师。被上诉人（第三人）：秦丽萍，女，汉族，1967年1月25日出生，住河南省洛阳市西工区九都路59号院6栋1-102号。上诉人钟春红因与被上诉人王飞、秦丽萍执行异议之诉一案，不服洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月14日对当事人进行了询问。上诉人钟春红的委托诉讼代理人张国军，被上诉人王飞及其委托诉讼代理人孙刚、刘磊到庭参加询问。本案现已审理终结。钟春红上诉请求，1.撤销洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初4192号民事判决，准许对秦丽萍名下位于河南省洛阳市西工区××大道××世纪广场××号房产的执行。2.本案的诉讼费全部由王飞、秦丽萍承担。事实与理由：1.王飞是一名房产中介而非购房人。一审中，钟春红提交了洛阳房牙子房地产经纪有限公司的工商登记资料，该资料显示王飞系房产中介洛阳房牙子房地产经纪有限公司的法定代表人和大股东（占股90%）。说明王飞的身份是一个房产中介。2.王飞转给秦丽萍的16万元不是购房款。王飞向法院提交了其银行流水，该流水显示2019年1月30日其向秦丽萍转款的16万元，该16万元的来源是刘佩影转给王飞的，转款备注用途是“借给王飞做房牙子置业周转”。从以上事实可以推出，房产中介房牙子公司为了办理中介业务，先将秦丽萍的抵押贷款清偿解押，然后便于在市场上交易挣取中介费。因此王飞转给秦丽萍的16万元不是王飞支付给秦丽萍的购房款。3.王飞系秦丽萍的代理人而非购房人。2019年3月4日秦丽萍的新房产证已经领取，如果秦丽萍和王飞之间是买卖合同关系，则当天即可去办理过户登记，王飞作为房产中介人员，其对房屋过户的手续非常清楚明白。但王飞和秦丽萍并没有去办理过户，而是于2019年3月5日在洛龙区公证处办理了公证。公证内容是秦丽萍将王飞委托为代理人，委托其处置秦丽萍名下的涉案房产。因此，秦丽萍与王飞之间系委托关系而非买卖关系。《购房协议》与《公证书》这两份证据中王飞的身份相互矛盾，一个是购房人，一个是委托人。如何采信证据才是本案的关键所在。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定可以看出《公证书》的证明效力高于《购房合同》，法院应当采信《公证书》而不应该采信《购房合同》。其次，从时间顺序上来看，《公证书》的时间晚于《购房协议》的签订时间，《公证书》中的委托关系才是当事人最终真实意思的表示，法院应当采信《公证书》而不应该采信《购房合同》。再次，从王飞提供的银行转账凭证可以看出，该转账凭证上并无对所转款项性质的说明。同时，2019年1月30日秦丽萍出具收条收到全部房产转让款时，并未收到全部29.5万元，该收款收条系秦丽萍配合王飞提执行异议，事后才出具的。既然收条是后期出具的，那么《购房合同》也是后期为了配合王飞提执行异议后期才出具的。最后，王飞在收到秦丽萍出具的公证委托书后，即作为秦丽萍的代理人与赵妮于2019年4月2日在洛阳市市民之家办理过户手续。涉案房产在市民之家的交易双方是秦丽萍和赵妮。赵妮和秦丽萍交纳了过户的税费，在办理过户时发现涉案房产被查封。从上述事实来看，王飞是履行《公证书》中房产交易中介义务，而非履行《购房合同》，同时，王飞对秦丽萍卖房给赵妮是认可的，没有任何异议。4.王飞提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。该条规定中关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的基础是房屋买卖，本案中即便王飞收到了涉案房产的钥匙，其也是基于《公证书》中的委托代理协议，其性质与房屋中介接收代售房产钥匙并无区别，目的是为了便于购买客户看房，因此不符合合法占有的规定。其次，就为什么在查封前没有将房产过户给王飞这一关键问题，执行异议中法官多次发问王飞，问既然是签订了《买卖协议》，2019年3月5日领取了新发的房产证，已经可以办理房产过户，为什么不去办理过户而是当日去办理委托公证?王飞的回答是因为要过户给别人，并不是时间长短的问题。假设王飞与秦丽萍存在《买卖协议》，则应先过户给王飞后，再过户给赵妮，这就需要交易两次缴纳高额的税费。2019年4月2日去办理登记是要过户给赵妮而非王飞，那么其目的是为了偷逃税款。这种情形在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用中被当作一个典型的买受人存在过错的情形。另外，房屋中介从业人员此类操作后提起执行异议的，最高人民法院的公报案例认定买受人存在过错，不符合执行异议解释第二十八条第四项的规定。秦丽萍因民间借贷欠债巨大，钟春红起诉后申请法院财产保全查封了涉案房产，正是因为该涉案房产在房管部门登记在秦丽萍名下，权利没有任何瑕疵，一审法院查封该涉案房产后对秦丽萍的其他房产不再查封。现秦丽萍名下的涉案房产及其他房产已经被多名债权人轮候查封，秦丽萍名下并无其他可供执行的财产，一审法院只考虑王飞的利益，不严格按照法律规定处置执行异议，将会使钟春红遭受巨大的经济损失。综上，请求依法撤销一审判决，支持钟春红的诉讼请求。王飞辩称，钟春红在本案中申请的保全措施存在有明显的恶意。钟春红与秦丽萍系同事关系，并且都是在建设银行的同一个支行工作，钟春红能将钱借给秦丽萍，说明双方的关系不错。钟春红与秦丽萍在2019年5月7日于一审法院的调解书中也可以证实，两个人之间也一直存在着联系。钟春红比较关心秦丽萍的动态，加上借的有钱给秦丽萍，关注就会格外多一点。基于上述事实，代理人在此大胆进行了推测，作为比较关注秦丽萍行为的钟春红，利用在银行上班的优势，在2019年1月30日得知秦丽萍名下的房子在建设银行解押成功，去找秦丽萍询问原因。秦丽萍在将真实情况告知后并表示卖了房，就将一部分房款用于偿还借其的债务。基于朋友关系，钟春红同意并将秦丽萍的房产证收了起来。这个事实与秦丽萍告知王飞说房产证丢了，并去补办房产证，这一事实是相吻合的。后来钟春红发现秦丽萍补办了房产证就去找秦丽萍理论，并要求秦丽萍还款。因为秦丽萍未能还款，故钟春红就想阻断本次交易，故而在2019年3月27日将涉案房屋做了保全。从本案诉前保全中就可以得出钟春红事先知道本次交易，本次保全的目的也就是为了阻止交易的继续进行。并不去关心已经按照市场价格支付了全部购房款和合法占有涉案房屋的王飞的权益是否会受到损害。钟春红的本次保全行为明显是存在恶意的，由此来对抗完全出于善意的王飞，明显是不公平的诉求，也不应得到法院的支持。王飞是善意取得房屋，理由如下：王飞在本次交易过程中是按照市场价格全款购买了涉案房屋，在交付全部房款后善意的占有了房屋。在这之前双方也是签订了房屋买卖合同，也完成了基本的交付行为。从本案的事实来看，从完成交易到去房管局办理过户的时间极其短暂。王飞在本案中并不存在消极办理房产证的行为，也就是说在房产不能过户的程序中王飞并不存在过错。至于说涉案房屋过户到谁名下，法律并没有禁止性规定，王飞在这方面是有充分的自由。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回钟春红的上诉请求，维持原判。钟春红向一审法院起诉请求，1.准许对秦丽萍名下位于洛洛阳市西工区××大道××世纪广场××号屋的执行；2.本案诉讼费由王飞承担。一审法院认定事实：1.2018年9月25日，秦丽萍向钟春红借款19万元。2019年3月25日，钟春红向一审法院申请对秦丽萍进行诉前财产保全。一审法院作出（2019）豫0303财保233号民事裁定书，裁定冻结秦丽萍银行存款20万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。一审法院依据该裁定书，于2019年3月27日查封了秦丽萍名下位于洛洛阳市西工区××大道××世纪广场××号屋。2019年5月7日，在一审法院的主持下，钟春红与秦丽萍达成调解协议，由秦丽萍分批偿还钟春红的借款本息，一审法院制作了（2019）豫0303民初1977号民事调解书。后钟春红向一审法院申请强制执行该已生效调解书，案外人王飞对涉案房屋向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月24日作出（2019）豫0303执异41号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。钟春红不服该裁定，诉至一审法院。2.王飞向一审法院提交了如下证据：1.2019年1月30日乙方王飞与甲方秦丽萍所签《购房协议》一份，载明：一、乙方自愿认购甲方所拥有的洛洛阳市西工区××大道××世纪广场××号屋，面积46.6平方米；二、成交价295000元，一次性付款，但甲方该房屋目前在建行处于抵押状态并无解押偿还能力，故双方协商由乙方出资16万元于2019年1月30日替房东解押完毕，该解押款作为第一笔购房款消抵总成交价；三、因甲方不慎将房屋房产证丢失，故甲方在解押后第一时间补办证件，补办出后第一时间配合乙方办理公证手续，公证当日乙方将剩余购房款13.5万元支付于甲方，甲方将钥匙全套交付于乙方，由于特殊原因采取公证手续，甲方承诺公证当天办理一张兴业银行卡交付于乙方，以便乙方后期办理贷款使用。2.王飞名下兴业银行借记卡交易明细、案外人刘佩影建行交易明细、王飞与刘佩影结婚证、2019年1月30日秦丽萍向王飞出具的放款收条、2019年3月11日换锁收据等，证明王飞系本案实际购房者，并用自有资金支付购房款295000元，且已实际占有和使用涉案房屋。3.不动产权登记记载表、刊登证明，证明因秦丽萍将房产证丢失，于2019年3月4日重新补发。3.2019年3月7日，秦丽萍在洛洛阳市××区证处办理委托公证，签署《委托书》，委托王飞作为其代理人，代为出售秦丽萍名下位于洛洛阳市西工区××大道××世纪广场××号屋，并代为签订房屋买卖合同、协助买方办理贷款、办理物业交接手续等房屋买卖过程中一系列事宜。4.王飞称其2019年4月2日将房子过户给赵妮时发现法院查封导致无法过户。一审法院认为，第一，涉案房屋虽仍登记在秦丽萍名下，但根据王飞提交的《购房协议》及银行交易明细，王飞与秦丽萍已于一审法院查封涉案房屋前签订了书面房屋买卖合同，王飞也已支付了全部购房款295000元，表明王飞已完成了买卖合同项下义务并且房屋现由王飞占有。第二，从秦丽萍收到补办的房产证到一审法院查封涉案房屋间隔时间较短，未完成所有权转移变更登记并非王飞自身原因，客观上也无证据证明其有故意拖延、阻碍本案执行的目的。因此，王飞对本案涉案房屋提出的异议能够排除执行，应得到支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回钟春红的诉讼请求。案件受理费100元，由钟春红负担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，王飞与秦丽萍于2019年1月30日签订《购房协议》，约定了房屋价款及房款交付等内容。同日，王飞向秦丽萍转款16万元。但在2019年3月7日，秦丽萍在洛洛阳市××区证处办理委托公证，签署《委托书》委托王飞作为其代理人，代为出售其名下位于洛洛阳市西工区××大道××世纪广场××号屋，并代为签订房屋买卖合同、协助买方办理贷款、办理物业交接手续等房屋买卖过程中一系列事宜。该《委托书》发生在《购房协议》之后，且系经过公证的书证。同时，王飞2019年1月30日向秦丽萍转款的16万元款项，系由王飞妻子刘佩影转入王飞账户，转款备注用途为“借给王飞做房牙子置业周转”，结合王飞系洛阳房牙子房地产经纪有限公司法定代表人的事实，本院不能确认王飞与秦丽萍之间存在真实的房屋买卖关系。王飞所提异议不符合法律规定的排除强制执行的条件，其不享有排除对涉案不动产强制执行的民事权益。一审判决认定王飞对涉案房屋提出的异议能够排除执行，并驳回钟春红的诉讼请求，处理不当，应予以纠正。综上所述，上诉人钟春红关于准许对涉案房产强制执行的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4192号民事判决；二、准许对秦丽萍名下位于洛阳市西工区王城大道28号新世纪广场2幢1-1319号房屋的执行；本案一、二审受理费各100元，均由王飞承担。本判决为终审判决。洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303执异41号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年五月二十八日书记员 苏彦辉