重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初28001号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：向世翠，女，1961年10月14日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张俐（系向世翠儿子），住重庆市江北区。原告中海物业管理有限公司与被告向世翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告向世翠的委托诉讼代理人张俐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年1月至2015年12月和2018年11月至2019年2月期间的物业服务费5148.36元及2012年12月至2015年12月和2018年12月的公摊水电费360.26元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按照月利率2%的标准，从2019年3月计算至付清之日止的违约金。事实和理由：原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向中海北滨X号X幢X-X号房屋提供物业服务，原告按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，该合同还约定了收费标准、交费时间。被告系该房屋业主，被告未按照合同约定交纳物业服务费和公摊水电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告向世翠辩称，涉诉房屋在2016年至2018年期间出租给朋友，物业服务费应该已经交纳，原告并未公示过公摊水电费的支出明细，不认可原告主张的公摊水电费的金额；被告不应当支付违约金，且不认可原告主张的违约金标准。原告主张的2018年1月之前的费用已经超过诉讼时效。原告将小区进行物理隔开，实行分区管理，导致资源不共享，业主出行自由受到限制，其他区域的公摊费用不应当由被告来承担。原告作为物业服务的提供者，应当按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，但原告存在诸多违约行为，如安保人员和清洁人员结构不稳定且数量严重不足；未经业主同意私自改变物业用房的用途，将山顶会所对外出租，外来人员随意进入小区，存在安全隐患；小区绿地被开垦，未尽到管理义务；擅自将“天赐龙都”纳入涉诉小区进行管理，造成群体纠纷；小区内车道、路灯及围墙护栏损坏，长时间未修理；垃圾清理不及时，小区内随处可见垃圾、烟头及动物排泄物；未对小区实施封闭性管理，与市政道路相邻部分未设置保安，也没有门禁系统。就上述问题，业主多次向原告反映，但原告一直未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、《前期物业管理服务协议》、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：《重庆市建设工程选址意见书》《重庆市规划局江北区分局会议纪要》、物业管理区域报告，上述证据均系原件，本院予以采信；公摊水电费的交费发票均系原件，本院予以确认；公共用水用电分摊表公示表、物业服务费明细表及公摊水电费明细表有其他证据相互印证，本院予以确认。庭审中，原告举示共用部位设施维护保养记录、来电来访记录，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务；举示邮戳日期为2015年4月14日、2016年4月8日、2017年3月31日和2018年12月13日的EMS寄件单、律师函、催款函、通知书和邮政公司出具的邮件查询情况说明等证据，拟证明在诉讼时效期间内向被告催收过物业服务费及公摊水电费。被告质证称，对该组证据不认可，记录系原告单方制作，不能代表原告进行了有效的服务；未收到上述快递，邮件查询情况说明未显示签收记录，达不到原告的证明目的。被告举示一组图片，拟证明原告提供的物业服务管理混乱及小区内存在的问题，原告质证称，照片的真实性无法核实，即使是真实的，也无法证明原告的物业服务存在巨大瑕疵，不构成被告拒交物业服务费的正当理由，且图片存在的问题正在或者已经解决。本院经审理认定事实如下：原告系中海北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系重庆市江北区北滨一路528号中海北滨X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积75.28平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海北滨1号提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费等）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。合同签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今，现小区未成立业主委员会。此外，《重庆市建设工程选址意见书》《重庆市规划局江北区分局会议纪要》亦表明，天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用须配设施。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，属于原告需要改进和完善的问题，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费。针对被告提出的原告将天赐龙都纳入涉诉小区进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对涉诉小区的物业服务标准，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于公摊水电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票及公共用水用电分摊表足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。被告应当向原告支付公摊水电费。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，2012年12月至2015年9月期间的费用应适用民法通则关于两年诉讼时效期间的规定；2015年10月至2018年12月期间的费用应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告举示EMS寄件单均为原件并加盖了邮政公司的邮戳，且邮寄地址为涉诉房屋所在地址，该组证据已经证明原告曾向被告催收过物业服务费及公摊水电费用。根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费（含车位服务费等）按季度交纳，被告应在2013年4月10日之前交纳2013年第2季度即2013年4、5、6月的费用。基于本案已经查明的事实，原告主张的2013年1月至2013年6月期间的物业服务费和2012年12月至2013年6月期间的公摊水电费在2015年4月14日其主张权利之前就已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2013年7月至2015年12月和2018年11月至2019年2月期间的物业服务费、2013年7月至2015年12月和2018年12月期间公摊水电费，因其已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断。因被告未举证证明原告诉讼请求期间的物业服务费和公摊水电费的交纳情况，应承担不利的法律后果。综上，被告应向原告交纳2013年7月至2015年12月和2018年11月至2019年2月期间（共计34个月）的物业服务费4607.14元（75.28平方米×1.8元/月／平方米×25个月）和2013年7月至2015年12月和2018年12月期间的公摊水电费289.81元的诉讼请求，本院予以支持，原告诉讼请求中超过此金额的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，原告作为物业服务企业本案中并未举证证明已尽到了全部合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时未能有效沟通反馈，在双方长达数年的费用纠纷中存在一定的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵，对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告向世翠于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2013年7月至2015年12月和2018年11月至2019年2月期间的物业服务费4607.14元、2013年7月至2015年12月和2018年12月期间的公摊水电费289.81元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告向世翠负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年五月二十五日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露