吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终465号上诉人（原审原告、案外人）：李伟男，男，1967年10月2日生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张浩，男，1981年6月27日生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：刘静梅（张浩母亲），住四平市。委托诉讼代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王德全，男，1957年7月25日生，汉族，住四平市铁西区宏泰第一城小区1号楼1单元108室。委托诉讼代理人：郑德红（王德全妻子），住吉林省梨树县石岭镇余家村三组。上诉人李伟男因与被上诉人张浩执行异议之诉一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李伟男及其委托诉讼代理人王丹波，被上诉人张浩的委托诉讼代理人刘静梅、尹玉，原审第三人王德全的委托诉讼代理人郑德红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟男上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：确认四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市房4区2／458（1号楼）W142号（面积40.85平方米）归李伟男所有；解除对上述房屋的查封，不得执行该房屋。事实和理由：原审判决在已认定李伟男与王德全签订的房屋买卖协议有效且已查明李伟男占有使用案涉房屋8年之久的情况下，仅以480万元购房款中的54万元“证据不足”为由，认定李伟男“就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益”，认定事实与适用法律错误。一、原审未认定的54万元，分为两个部分，一部分是在双方签订《房屋买卖协议书》之前支付的33万元，包括李伟男支付给王德全的未到期租金和王德全的借款；另一部分是《房屋买卖协议书》签订之后支付的21万元。“先租后买”是房产交易常见的交易方式，不存在违反日常生活法则；以未到期的租金及借款冲抵购房款或计入购房款总额之中，也符合债务抵销的规定。一审判决确以付款时间在签订协议书之前为由，对李伟男支付的33万元购房款未予认定，显与客观事实不符。王德全对李伟男的付款事实无异议。二、原审判决没有综合本案事实、全面审查评判李伟男的权利主张及提供的证据。1.2008年王德全购买案涉房屋时价格为324万余元，而王德全2011年将房屋转让给李伟男的价格为480万元，多卖了156万元；一审法院查封该房屋的时间是2018年，是在李伟男购买该房8年之后；一审判决已认定李伟男支付的购房款金额为426万元，已超出王德全购房价102万元。综合上述事实，既不存在王德全低价转移资产的情形，也不存在王德全与李伟男恶意串通损害第三人债权人的情形。2.李伟男妻子是从事服装经营的，在2010年前后，以现金支付的方式购货还是主要的付款方式，李伟男向王德全支付现金，有合理的资金来源，是符合常理的。3.至法院查封之日，李伟男合法占有使用案涉房屋已8年之久。无论是了李伟男还是王德全都不可能预见到事隔8年之后会产生本案的诉争。而且，如果李伟男存在拖欠王德全购房款的情形，王德全早就向李伟男主张了。退一步讲，假设李伟男欠付王德全购房款尾款未付，王德全的诉权也已超过了诉讼时效期间，也不应因王德全拖欠他人债务而重新起算王德全索要购房款的诉讼时效。三、原审判决以李伟男没有办理物权登记为由，未支持李伟男关于确认案涉房屋归所有权的诉讼请求，适用法律错误。1.原审已认定本案房屋买卖协议有效，已认定李伟男支付了426万元的购房款，并已查明李伟男已实际占有使用该房屋8年之久。这些事实说明，李伟男已取得案涉房屋的实体权利，对案涉房屋享有占用、使用、收益和处分的权利，李伟男系该房屋实际产权人，案涉房屋应归属李伟男。张浩辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李伟男提出的足额交付价款理由不成立，其提交的证据与其所表述的并不吻合，李伟男表述已经交足了480万元的购房款，但是其证据并不能予以支持，虽然王德全在原审出庭时对部分证据予以认可，但是王德全系本案的当事人，其口头表述不能作为证据使用。李伟男对于提交的购房款的证据其中有最关键的33万元表示已缴纳的房租抵顶房款，在日常生活法则中并不是常见现象，故不能够证实李伟男的主张。综上，应依法驳回李伟男的上诉请求。王德全述称，我们家确实是收到了李伟男全部的购房款。李伟男向一审法院起诉请求：1．依法确认李伟男与王德全签订的《房屋买卖协议》合法有效；2．请求人民法院依法确认四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市房4区2／458（1号楼）W142号（面积40.85平方米）归李伟男所有；3．请求人民法院判决解除对上述房屋的查封，不得执行该房屋。一审法院认定事实：2008年4月，王德全与四平市实达房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，王德全购买了四平市实达房地产开发有限公司开发的坐落于四平市××区、面积290.62平方米及W142号、面积40.85平方米房屋，房屋总价值3248406元。2009年，王德全将上述房屋出租与李伟男、梁宇宏夫妻。双方约定房屋租金为每年12万元。2011年3月17日，王德全与李伟男签订《房屋买卖协议书》，约定王德全将自有房屋331.47平方米，坐落于四平市宏泰财富广场一、二楼门市房四区2／458号房屋出售给李伟男，约定房屋价款480万元，先行支付现金303万元，李伟男替王德全偿还银行贷款127万元，剩余50万元在6月15日之前付齐。2011年6月，梁宇宏（系李伟男妻子）注册四平市铁西区春天服饰二店，经营场所为四平市宏泰财富广场四区34#。2010年8月，李伟男购买奥迪小型越野客车一辆。后李伟男与王德全协商用该车辆折价100万抵顶购房款。2011年8月19日，李伟男与王德全签订《车辆转让协议书》，将该车辆卖与王德全，车辆价格为100万元。同日，李伟男将该车辆过户至案外人王向明名下。2011年3月15日，李伟男通过转账存款方式存入王德全账户100万元。2011年3月17日，李伟男向王德全转账70万元。李伟男妻子梁宇宏分别于2011年7月5日向王德全汇款10万元，2011年7月18日向王德全汇款10万元，2011年8月4日向王德全汇款10万元。2011年4月7日，李伟男代替王德全偿还中国建设银行贷款1260491.89元，该行为王德全出具个人贷款结清证明，贷款总额162万元。一审法院在执行张浩与王德全民间借贷纠纷一案中，查封了王德全名下坐落于四平市××区、面积40.85平方米房屋的房籍。李伟男于2018年9月27日向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行行为，解除查封。一审法院于2018年12月3日作出（2018）吉0302执异58号执行裁定，驳回了李伟男提出的异议请求。李伟男不服该裁定，在法定期间向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据审理查明的事实，李伟男及其妻子于2011年3月15日至2011年8月4日期间共向王德全转账及汇款200万元，李伟男代替王德全偿还银行贷款126.049189万元，加上李伟男与王德全协议用车辆抵顶的100万元，李伟男共向王德全支付购房款426.049189万元。关于李伟男主张480万元购房款中，有部分系租金抵账，一审法院认为用双方已经履行完毕的租金抵顶购房款的做法不符合日常生活法则，且房屋租金发生于双方房屋买卖之前，对于用租金抵顶购房款的主张一审法院不予采信。李伟男主张的用5万元借款抵顶购房款在房屋买卖协议中亦没有体现，一审法院不予采信。关于李伟男主张用现金支付19.2万元，仅有收条而无其他证据予以佐证，一审法院不予采信。故现有证据不足以证明李伟男已经支付全部购房款，故李伟男就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，对李伟男要求解除对案涉房屋的查封，不得执行的请求，一审法院不予支持；因李伟男与王德全于2011年3月17日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故该协议合法有效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故对李伟男要求确认与王德全签订的《房屋买卖协议书》合法有效的请求，一审法院予以支持；关于李伟男要求确认四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市4区2／458（1号楼）W142号（面积40.85平方米）归原告所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因案涉房屋现并没有办理物权登记，对该请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、李伟男与王德全于2011年3月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、驳回李伟男其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实基本一致，另查明李伟男已向王德全支付了全部购房款。李伟男及其妻子实际占有涉案房屋后，一直在案涉房屋进行服装经营至今。本院认为，一、关于李伟男对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。1.李伟男与王德全于2011年3月17日签订了《房屋买卖协议书》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的查封时间为2017年11月21日，李伟男与王德全在人民法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。2.李伟男提供的个体工商户营业执照、房屋买卖协议等证据能够证明李伟男及其妻子梁宇宏一直在案涉房屋进行服装经营，李伟男在人民法院查封之前已合法占案涉房屋。3.李伟男主张其已向王德全交付了全部的购房款，并向法院提交了《房屋买卖协议书》、《车辆转让协议书》、2009年7月13日的收条、2009年12月19日的借条、2010年9月21日的收条、2011年3月15日的农业银行存款业务回单、2011年3月17日建设银行转账凭条、2011年3月17日的收条、2011年3月29日的建设银行存款凭条、2011年7月5日的工商银行个人业务回单、2011年7月18日、2011年8月4日的工商银行业务回单、2011年10月9日的收条、建设银行的个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证等证据，王德全认可李伟男已经支付了全部购房款，结合李伟男及其妻子在案涉房屋被查封前已在案涉房屋进行服装经营多年的事实，李伟男提供的证据已经达到了高度盖然性的证据标准，能够认定李伟男已向王德全支付了全部购房款。4.案涉房屋在人民法院查封之前不能办理产权证照，未办理过户登记并非李伟男自身原因所致。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李伟男在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有案涉房屋，且支付了全部购房款，未办理过户登记亦非李伟男自身原因所致，故李伟男对案涉房屋享有物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。二、关于案涉房屋的所有权确认问题。李伟男虽然取得了案涉房屋的物权期待权，但由于案涉房屋未办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据……”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋不能办理产权登记，故李伟男因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其确认房屋所有权的诉请，本院不予支持。三、对李伟男一审关于解除案涉房屋保全措施的诉讼请求，属于执行行为，不属于执行异议之诉的审理范围，本院二审不作评判。综上所述，李伟男的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、维持四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初44号民事判决第一项；二、撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初44号民事判决第二项；三、不得执行四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市房4区2／458（1号楼）W142号面积40.85平方米房屋；四、驳回李伟男其他诉讼请求。一审案件受理费7305元，由张浩负担。二审案件受理费7305元，由张浩负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年五月二十九日（法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭