天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终592号上诉人（原审原告）：梁红彬，男，1979年3月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被上诉人（原审被告）：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥然，北京东卫（天津）律师事务所律师。上诉人梁红彬因与被上诉人天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行审理。上诉人梁红彬、被上诉人海航置业之委托诉讼代理人潘峰、孟祥然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁红彬上诉请求：撤销一审判决，改判海航置业支付其违约金及利息62,960元，并由海航置业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：海航置业于2017年12月29日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，证明工程施工全部结束，已具备交房合法合规手续。自2017年12月29日后至2019年6月30日之间，不存在工程施工受不可抗力影响的原因，具备按合同日期2018年5月31日的交房条件。违约金上限为总房款2%，前提条件为不可抗力，被上诉人逾期交房原因非不可抗力造成，应按每天万分之一总房款计算。海航置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁红彬向一审法院起诉请求：1．要求海航置业赔付延期一年交付房屋的违约金120,000元；2．要求海航置业退还2016年10月5日的咨询服务费50,000元；3．要求海航置业承担诉讼费用。诉讼过程中，梁红彬明确第1项诉讼请求的120,000元包含逾期交房的利息损失77,045元和违约金51,363元，撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年10月18日，海航置业作为甲方，梁红彬作为乙方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方自甲方处购买坐落于宁河区航瑞雅庭×××房产，价款1202901元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，交付日期为2018年5月31日前，除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，有权按照补充协议第3.2条约定追究甲方的违约责任。补充协议第3.2条约定：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方未按甲方《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，梁红彬依约向海航置业支付了购房款1,202,901元，而海航置业未能在合同约定的期限内交付房屋。海航置业于2018年12月24日以公开信形式在涉案房屋处通知业主延期交房。海航置业向梁红彬发出了入住通知书，通知梁红彬于2019年6月30日收房。涉案房屋项目于2015年9月10日开工，2017年12月27日完成建设工程消防验收，并于当日取得《建设工程规划验收合格证》，2017年12月28日，通过竣工验收备案，2018年10月29日，取得《新建住宅商品房供气配套证明》，2019年5月16日取得《新建住宅商品房电力验收合格证明》，2019年6月3日取得《新建住宅商品房供水配套证明》、《新建住宅商品房排水配套证明》。2019年1月14日完成了不动产首次登记证明。《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利化审批支付改革细则》规定自2018年11月20日起，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明，2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》及2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，载明：2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业），全市所有建筑工地停止土石方作业，停止混凝土搅拌作业，全面停止使用道路移动机械。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，载明：从2017年10月至2018年3月份，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工；2017年9月21日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2017）362号文件《天津市城乡建设委员会关于印发的通知》，载明，2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业；2018年3月5日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。一审法院认为，梁红彬与海航置业签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。梁红彬作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，海航置业作为房屋的出卖方未按合同约定如期向梁红彬履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：一、海航置业迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；二、海航置业应该向梁红彬支付的违约金数额。一、梁红彬与海航置业签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部2016年11月12日发出的美丽天津一号工程（2016）27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》及2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》等强制性文件，均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等施工，而案涉房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，海航置业为落实政府部门的限期停工要求，按上述文件要求分别于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天，2017年10月1日至2018年3月15日停工165天，合计停工228天。上述时间段内的停工是海航置业事先不能预判和掌控的，应认定为不可抗力，海航置业受此影响而停工天数共计228天，属于海航置业免责的合理时间，此时间段停工引发的逾期交房应予免责。合同约定的交房时间为2018年5月31日，海航置业实际交房时间为2019年6月30日，海航置业逾期交房395天，扣除免责的228天，海航置业167天不能免责，对该167天承担违约责任。二、关于梁红彬的损失问题。梁红彬主张的逾期交房利息损失77,045元、违约金51,363元数额均过高，一审法院予以调整，海航置业自2018年6月1日至2019年6月30日期间不可免责天数为167天，梁红彬已交房款1,202,901元的利息应按照银行同期贷款利率4.35%计算，应为1,202,901元×4.35%÷360天×167天＝24,273.54元；逾期交房违约金依据合同约定，应为1,202,901元×1/10000×167天＝20,088.45元，合计44,361.99元，对梁红彬超出44,361.99元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、判决生效后十日内，被告天津宁河海航置业投资开发有限公司支付原告梁红彬逾期交房违约金20,088.45元、逾期交房利息损失24,273.54元，合计44,361.99元；二、驳回原告梁红彬的其他诉讼请求。被告天津宁河海航置业投资开发有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元，由梁红彬负担1,791元，由天津宁河海航置业投资开发有限公司负担909元。二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于海航置业提交的《国内支付业务付款回单》、《网上银行电子回单》以及案涉房屋所在小区其他住户成讼案件作出的民事判决书、民事调解书等，欲证明该小区其他住户关于逾期交房的问题均已了结，且均与本案一审裁判尺度一致。鉴于海航置业提交的民事法律文书均已生效，本院对以上证据的真实性予以认定，但据此尚无法作出其他住户就逾期交房问题再无争议的认定，故对证据的关联性不予认定。二审庭审后，梁红彬向本院寄送了与竣工验收相关的法律、法规供参考。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系开发商在商品房买卖合同履行过程中出现迟延交房情形，买受人主张开发商承担逾期交房违约责任成讼的案件，双方当事人在二审的争议焦点为：案涉房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》后海航置业能否因政府有关部门根据相关文件发布的停工令而免除逾期交付商品房的责任以及对免除天数的认定。梁红彬提出，海航置业于2017年12月29日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，证明工程施工全部结束，具备按合同日期2018年5月31日的交房条件，自2017年12月29日后至2019年6月30日之间，不存在工程施工受不可抗力影响的原因。对此，本院认为，建设工程经竣工验收合格只是房屋交付使用的前提条件之一，不代表竣工验收合格即应当交付使用。在案证据能够证明案涉住宅小区在竣工验收合格之后还存在供气、供电、给水、排水配套工程、外檐装修、场地平整、铺装、路面碾压、种植土回填等停工令所涵盖的禁止施工项目的事实，案涉房屋亦因综合配套设施尚未完成，无法在停工期间交付，应认定上述项目的施工进度受到停工令的影响。梁红彬的该理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，上诉人梁红彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,700元，由上诉人梁红彬负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 孙 静审判员 郭小峦审判员 何日升审判员 李兴明二〇二〇年五月二十九日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……