大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初2645号原告：李桂秋，男，1970年6月18日出生，汉族，住旅顺口区。被告：大连嘉胜置业有限公司，住所地大连市沙河口区西安路103-1，103-2，103-3，统一社会信用代码：91210200550628433E。法定代表人：戚士新，董事长。委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。原告李桂秋与被告大连嘉胜置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李桂秋、被告大连嘉胜置业有限公司的委托诉讼代理人张美月均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付违约金64800元；2.请求被告赔偿装修损失按鉴定结果为110576.60元；3.判令被告返还原告租赁保证金28380元、装修保证金5000元、管理费2210元、出入证押金费730元、开业花篮费300元，合计36620元。事实及理由：2016年11月12日原告与被告签订合同，约定原告向被告租赁由投资建设的中央大道购物中心商铺用于经营加工俄罗斯蛋糕、工艺品、食品等。租赁期限自2016年11月12日至2019年11月11日，共3年。双方合同约定第五条约定2017年5月1日开业，第七条第2项约定原告向被告交付该商铺。第二条第3项约定“若因甲方根据违约导致乙方解除本合同的，则甲方返还乙方租赁保证金及押金，且甲方需支付3个月的租金作为违约金”。2016年9月开始，原告向被告支付商铺保证金28380元，装修保证金5000元，出入证押金730元，管理费2210元，开业花篮300元。9月未进行商铺的装修，展柜制作及食品所需的加工设备。被告因消防等问题一再拖延开业时间。2017年9月被强行告知应付消防检查并做了店铺封堵，致使案涉商铺本身不符合消防要求不能开展正常经营活动，因被告提供商铺无法达到合同约定的目的，故原告多次向其送达解除合同赔偿损失的通知。因与被告多次协商不成，故诉至法院。原告向法庭提交下列证据：证据1.《中央大道商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁关系。证据2.租赁保证金收据一张、签收单一份，证明被告收到我所缴纳的租赁保证金28320元。证据3.进场装修通知单一份、缴纳装修保证金5000元的收据一份、缴纳管理费、垃圾清运费合计2210元的收据一份，证明管理费实际发生2210元。证据4.出入证收据7份，证明发生730元的出入证押金费。证据5.花篮损失费收据一份，证明花篮损失费为300元。证据6.承诺函一份，证明逾期不开业赔偿3个月的租金64800元。证据7.装修工程量清单一份，证明装修店铺发生装修费239792元。证据8.大连市公安局政府信息公开告知书，证明原告租赁的商铺，该区域禁止设立商铺和柜台。证据9.嘉胜置业函件3份，证明被告承诺原告可以在5月1日前开业，如果不能开业，赔偿3个月的损失。证据10.鉴定费发票，证明鉴定费4000元。被告辩称，愿意按照法律规定赔偿原告的合理的经济损失。1.被告经营的中央大道商场整体验收合格。被告认为商场内的全部商铺是可以对外出租的，并不知晓案涉商铺所占位置属于消防不允许的经营场所。主观上不存在恶意，直至商场开业案涉商铺无法通过消防验收，才知道该商铺所占位置属于消防不允许的经营场所。2.原告与被告签订《中央大道购物中心商铺租赁合同》应属无效合同。原告租赁的商铺位置位于中央大道一楼回马廊，属于消防不允许经营场所，不应设置商铺和柜台。因此，将该商铺对外出租损害了公共利益和相关法律规定。根据《合同法》第52条（四）、（五）规定，双方之间的租赁合同应属无效。另，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定及效力的复函》规定，出租消防法第10条规定的必须经过公安机关、消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应认定租赁合同无效。案涉商铺属于公共聚集的场所，必须经过消防验收合格方可出租。案涉商铺未经验收合格，因此租赁合同无效。合同关于违约金的条款，亦不具有法律效力。原告无权要求支付违约金。但根据合同法相关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。既然合同无效，关于违约金的条款也不具备法律效力，原告无权要求支付违约金。案涉商铺位置属于消防不允许的经营场所，被告对此并不知情，也不存在过错，故不应当支付原告诉请的相关损失。3.即使合同有效，原告无权同时要求违约金及损失。我国规定的违约责任为赔偿性原则，根据合同法司法解释（二）第28条规定，原告既要求违约金又要求赔偿损失，总额已经超过实际损失，因此原告只能要求赔偿实际损失，而无权要求违约金。被告向法庭提交下列证据：出示建设工程消防验收意见书共计4份，证明被告经营的中央大道商场于2017年9月30日整体验收合格，对于商场内原告所租赁的商铺属于消防不允许设置的区域，被告并不知晓，双方签订合同时被告并不存在恶意。根据原、被告的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2016年11月12日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，合同编号为：2016-JS-ZH-004，商铺位置位于大连市沙河口区西安路103-1.103-2.103-3号中央购物中心项目的一层H1-009.010.011号商铺，面积为144平方米，经营俄罗斯食品、工艺品、食品等。租赁期限自2016年11月26日至2019年11月25日，共计三年，计租日自2016年11月26日起开始计收租金，乙方必须在中央大道开业前10日内向甲方支付首期租金即2016年11月26日至2017年2月25日共计65700元。乙方须在本合同签订之日向甲方交付金额相当于一个月租金的租赁保证金共计21900元，甲方另行出具收据。该商铺的交付日期为2016年9月20日。该商铺租赁管理费为每月6480元（每平方米45元×144平方米）。乙方需在本合同签订之日支付甲方金额相当于一个月物业管理费的物业管理费押金6480元。如果任何政府管理部门对乙方装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施、设备）提出任何整改要求，乙方均应立即按照该等整改要求修改其装修；如果因此而损害甲方及/或相邻商铺承租人的权益，乙方应当充分赔偿甲方及/或相邻承租人的全部损失。合同一方若因对方根本违约而行使合同解除权的，应当通知对方，自通知送达之日起合同解除。除非双方另有协议，若因乙方根本违约导致甲方解除本合同的，则甲方不予退还乙方租赁保证金，且乙方需支付三个月的租金作为违约；若因甲方根本违约导致乙方解除本合同的，则甲方返还乙方租赁保证金及押金（如有），且甲方需支付三月的租金作为违约金，租金为合同解除之日的当月租金。双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，原告按约进入到被告所有的中央大道购物中心。2016年9月28日，原告向被告缴纳装修保证金5000元；原告向被告缴纳管理费、垃圾清运费合计2210元。同年12月7日，原告向被告缴纳了租赁保证金28380元。2017年8月20日，原告向被告缴纳出入证押金730元。嗣后，原告欲对合同约定的中央大道购物中心一层H1-009.010.xxx号商铺进行装修。由于中央大道购物中心的各商户均未能如期完成装修，导致在2017年5月1日中央大道购物中心未能开业，因此被告未向原告收取案涉租赁合同租金。2017年5月21日，大连市公安局向中央大道一楼南侧马廊位置承租业户下达公安告知（2017）55号《大连市公安局政府信息公开告知书》，答复业户中央大道一楼南侧回马廊位置属于该建筑的亚安全区域，该区域不设置商铺和柜台，此期间原告正处于装修阶段。2018年6月1日，大连市公安局向原告作出公安告知（2018）65号《大连市公安局政府信息公开告知书》，亦答复原告中央大道一楼南侧回马廊位置属于该建筑的亚安全区域，该区域不设置商铺和柜台，至此原告承租的商铺装修至今未能完成，因消防等问题亦未能开业经营。另查，由于原告已对租赁的商铺进行了装修，诉讼期间原告对案涉商铺的装修价款请求鉴定，本院经大连市中级人民法院司法技术处委托大连市建工工程造价咨询有限公司对中央大道一层H1-009，010，xxx号商铺室内外整体装饰装修价款进行了司法鉴定，大连市建工工程造价咨询有限公司出具大建工鉴字（2020）第13号司法鉴定意见书，鉴定结论为：装修总价款110576.60元，原告缴纳鉴定费4000元。上述事实有原告提供的起诉状、《中央大道商铺租赁合同》、租赁保证金收据一张、签收单一份、进场装修通知单一份、缴纳装修保证金收据一份、缴纳管理费、垃圾清运费收据一份、出入证收据七份、承诺函一份、装修工程量清单一份、大连市公安局政府信息公开告知书、嘉胜置业函件三份、大建工鉴字（2020）第13号司法鉴定意见书、鉴定费发票及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告按合同规定向被告缴纳了租赁保证金、出入证押金、管理费、装修保证金，并对商铺进行了装修，被告理应保证其在商场内正常开业，保证店铺正常营业。现原告在装修期间即接到大连市公安局公安告知（2018）65号《大连市公安局政府信息公开告知书》，认为原告租赁的店铺位于中央大道商场的亚安全区域，该区域不应设置商铺和柜台，原告无法正常开业，无法正常经营，双方租赁合同无法继续履行。至案涉合同届满日2019年11月25日，原告亦未能够开业经营，双方对租赁期限亦未延期等重新约定，因此案涉合同至2019年11月25日已到期自动解除。由于导致合同无法履行的原因系中央大道内的消防问题，其责任在被告，故被告已构成根本性违约，按双方签订的《商铺租赁合同》第二十条第三项的规定，被告应给付原告三个月的租金作为违约金即65700元（首期三个月租金），现原告请求三个月租金按64800元计算，其金额低于65700元，本院可以照准。关于原告请求被告赔偿装修损失110576.60元之诉讼请求，因原告租赁被告的店铺系进行经营活动，对店铺装修属于必要的支出，而被告提供的店铺位置因不符合消防要求，原告无法进行开业经营，因此依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，原告要求被告赔偿装修损失的请求亦属合理。庭审过程中，经大连市建工工程造价咨询有限公司鉴定，案涉店铺装修价款为110576.60元，故被告应赔偿原告的装修损失110576.60元。关于原告请求被告返还租赁保证金、装修保证金、管理费、出入证押金之诉讼请求，原告缴纳的上述费用均系为了租赁店铺开展经营活动，但原告在装修店铺后，因被告交付的店铺不符合消防要求，未能进行实际的经营活动，因此上述费用均属原告为履行合同而产生的实际损失，依据《商铺租赁合同》第二十条第三项的规定，被告依约应予返还，故原告该项请求合理，本院予以支持。关于原告请求被告返还开业花篮费300元之诉讼请求，因至原告起诉前亦未开业，因此开业花篮费原告尚未发生，故该费用不应视为原告已经发生的实际损失，所以对该项请求本院不予支持，应予驳回。关于被告提供的四份《建设工程消防验收意见书》，用以证明其中央大道购物中心已经过消防验收合格一节，因原告及其他业户在装修期间均接到过大连市公安局作出的《大连市公安局政府信息公开告知书》，导致原告无法开业经营，故对被告提交的上述证据本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李桂秋违约金64800元；二、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李桂秋装修损失110576.60元；三、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李桂秋租赁保证金28380元、装修保证金5000元、管理费2210元、出入证押金费730元；四、被告大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李桂秋鉴定费4000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6421元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马尚升人民陪审员  毕爱平人民陪审员  赵秀娟二〇二〇年五月二十七日书 记 员  马倩倩