山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4672号 上诉人（原审被告）：殷效忠。 被上诉人（原审被告）：郭德仁。 上诉人殷效忠与被上诉人郭德仁房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17518号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 殷效忠向本院提出上诉请求：撤销一审判决一至四项，改判驳回郭德仁的诉讼请求，诉讼费用由郭德仁承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误，适用法律错误。涉案“协议书”系该案的焦点问题，其并非是由殷效忠签字同意，并且在事后长达数月中并没有追认，依法应当没有法律效力。殷效忠妻子如果签署自己本人的名字可能构成法律的表见代理，但法律没有规定代理人可以签署他人的名字，只有签署自己名字的权利。如同妻子未经授权无权签署丈夫名字代表丈夫进行借款买卖房屋等等民事法律行为，无权代理相对人应当在其后一个月内向权利人申请确认。2.租金数额及交付时的方法，双方租赁合同明确，而一审法院竟然自我推定，殷效忠自认租金变更为24万，显然是没有任何事实依据法律依据基本的逻辑都不符合的自我推断。作为追偿租金的债权人，在没有明示放弃，在法律规定的诉讼时效内都可以依法主张权利，并非是视为变更或放弃权利。3.郭德仁提供的（政府）评估值汇总表及明细表是政府单方面的内部行为，没有政府印章也没有上诉人的签名确认，所以只是政府的单方前期行为，并非是生效的评估报告或补偿明细协议，根本不能作为法律依据。 郭德仁二审答辩称：一、《拆迁补偿协议》由上诉人配偶王丽华代上诉人与郭德仁签订，但基于王丽华是上诉人的配偶，答辩人有理由相信王丽华有代理权。上诉人不但知道该协议的全部内容，而且该协议内容的确定，自始至终是由上诉人与答辩人沟通的。因此王丽华的代理行为有效，《拆迁补偿协议》具有法律效力。二、关于租金的金额调整为一年24万元，结合一审中答辩人提交的录音证据、2019年3月12日王丽华向答辩人出具的收条以及《拆迁补偿协议》第2条的约定：2019年整年租金全部交清后，如遇拆迁，乙方剩余未用完租期，乘以每月20000元退回乙方，进行综合判断租金调整为一年24万元。三、《评估值汇总表及明细表》系王台镇政府提供，依法用具有法律效力。并且，上诉人已经按照该评估值汇总表及明细表上确定的补偿金额领取额了全部补偿款，说明上诉人对该《评估值汇总表及明细表》是认可的。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 郭德仁一审中提出诉讼请求：1.判令殷效忠向郭德仁退还未到期租金140000元（20000元乘以7个月）；2.判令殷效忠向郭德仁支付搬迁补助费116493元，案件审理过程中，郭德仁将该项诉讼请求的数额变更为125926元；3.判令殷效忠向郭德仁支付设备搬迁补偿费55000元；4.判令殷效忠向郭德仁支付自建构筑物补偿费112633元；5.判令殷效忠向郭德仁支付违约金453800元，案件审理过程中，郭德仁将该项诉讼请求的数额变更为430000元；6.诉讼费、保全费由殷效忠负担。 殷效忠一审中辩称，1、案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效，合同无效，不涉及违约金的支付问题，且租赁合同未约定违约金条款；2、双方终止房屋占有使用关系的时间为2019年9月23日，房屋占有使用费应计算至2019年9月；3、郭德仁欠付殷效忠2016年度至2019年度的房屋占有使用费共计11.5万元，是殷效忠的到期债权，可以抵销应返还郭德仁的部分房屋占有使用费；4、拆迁补偿协议不是殷效忠订立且无效，该协议约定了生效条件，即郭德仁需支付殷效忠2019年度全年租金才生效，郭德仁未完全支付2019年度租金；5、本案系拆迁纠纷，不是法院民事案件受案范围，郭德仁主张的拆迁补偿金额无事实和法律依据。 一审法院认定事实如下：2014年12月21日，殷效忠与郭德仁签订厂房租赁合同一份，郭德仁将位于黄岛区的厂房租赁给郭德仁使用，租赁物厂房、住宿、空地面积经双方认可确定为7000平方米，租赁物的功能为原木加工工厂，租赁期限为5年，即从2015年2月1日起至2020年2月1日止（各年租金分别为2015年25万元、2016年25万元、2017年27.5万元、2018年27.5万元、2019年27.5万元），郭德仁应在合同签订后三日内向殷效忠支付租赁一个年度的租金，于每年11月1日前支付下一年度租金，由郭德仁汇至双方指定账号（户名殷博，账号62×××74，开户行农业银行）或按双方书面同意的其他支付方式支付。该合同还约定了其他事项。2014年12月22日，殷效忠与郭德仁签订厂房租赁交接单，其中主要明细中包含厂房、办公楼、配电室、平房、卫生间等。 2017年1月4日，郭德仁向殷博银行转账20000元，2017年1月18日，郭德仁向殷博银行转账100000元，2017年1月22日，郭德仁向殷博银行转账120000元，2018年2月9日，郭德仁向殷博银行转账220000元，2019年2月1日，郭德仁向殷博银行转账100000元，2019年3月12日，郭德仁向殷博银行转账140000元。2019年3月12日，王丽华向郭德仁出具收条一张，载明“今收到郭德仁2019年房屋贰拾肆万元整”。 2019年初，殷效忠与郭德仁签订拆迁补偿协议，双方约定：1、如遇政府拆迁，根据评估结果，以货币形式的方式对郭德仁进行补偿，郭德仁仅享有郭德仁搬迁补助40元/平方米（如果政府有补偿的情况下），设备搬迁补偿（按政府评估要求），后期郭德仁增建的铁皮棚2间，车间内2个烘干窑体，归郭德仁所有，再其余的如停产停业损失等一切补偿均由殷效忠所有与郭德仁无关，归郭德仁所有的，按要求直接由拆迁方汇入郭德仁的指定账户；2、2019年整年租金全部交清后，如遇拆迁，郭德仁剩余未用完租期，乘以按每月20000元退回郭德仁；3、本协议在2020年1月30日终止，本协议2019年房租交清方才生效；4、本协议具备国家法律效应，本协议一式二份，双方各执一份；5、本协议经盖章签字后生效。 2019年9月11日，殷效忠与王台镇政府就案涉租赁厂房达成拆迁补偿协议，王台镇政府提供的评估值汇总表及明细表显示：拆迁补偿费共计5326888元，其中搬迁补助的补偿费共计125926元，构筑物中三个棚子的补偿费分别为33275元、9088元、2633元，房中房的补偿费为70270元，设备搬迁的补偿费为115000元（郭德仁认可其中的变压器系殷效忠所有，该部分补偿费60000元应予以扣除）。殷效忠认可已收到全部拆迁补偿费。 庭审中，郭德仁与殷效忠均认可郭德仁实际占有案涉租赁厂房至2019年9月23日，9月25日案涉租赁厂房被拆除。郭德仁主张2019年6月12日已停产，停产之日至9月23日系按照殷效忠要求看管案涉租赁厂房，殷效忠不认可该主张。 一审法院认为，本案的争议焦点为：殷效忠应否支付郭德仁诉讼请求中的五项费用。殷效忠与郭德仁在2014年自愿签订关于案涉厂房的租赁合同，系双方真实意思表示，合同签订后，殷效忠将约定厂房交付郭德仁使用，郭德仁向殷效忠支付了租金，双方签订的厂房租赁合同已经实际履行。2019年3月，殷效忠收到郭德仁交来的2019年度租金并出具收条，同年初，殷效忠与郭德仁自愿签订了拆迁补偿协议，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方约定的生效条件已成就，拆迁补偿协议合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自义务。根据协议约定及案涉租赁厂房拆迁评估明细表内容，郭德仁应享有搬迁补助费125926元、设备搬迁补偿费55000元，同时郭德仁还应享有其增建的两个铁皮棚、两个烘干窑体因拆迁取得的补偿费，结合案情，一审法院依法认定该部分补偿费为112633元（33275元+9088元+70270元）。殷效忠已经领取了案涉租赁厂房的拆迁补偿费用，且案涉厂房租赁合同是否有效，不影响殷效忠按照拆迁补偿协议履行自身义务，故殷效忠应支付郭德仁搬迁补助费125926元、设备搬迁补偿费55000元、构筑物补偿费112633元。郭德仁关于要求殷效忠退还未到期租金140000元的诉讼请求，郭德仁主张的2019年6月12日已停产，停产之日至9月23日系按照殷效忠要求看管案涉租赁厂房，郭德仁提交的证据不能充分证明与殷效忠形成了有效的看管厂房合同关系，同时结合双方签订的拆迁补偿协议具体内容，一审法院依法认定郭德仁剩余未用完租期共四个月，殷效忠应退还郭德仁租金80000元。郭德仁关于要求殷效忠支付违约金453800元的诉讼请求，无充足证据予以证明，一审法院对该项诉讼请求不予支持。殷效忠关于郭德仁欠付房屋占有使用费115000元、应在本案中抵销的抗辩意见，结合郭德仁通过银行转账支付租金及王丽华出具收条的情况，一审法院在本案中对殷效忠的抗辩意见不予采信。综上。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、殷效忠于判决生效之日起十日内返还郭德仁租金80000元；二、殷效忠于判决生效之日起十日内支付郭德仁搬迁补助费125926元；三、殷效忠于判决生效之日起十日内支付郭德仁设备搬迁补偿费55000元；四、殷效忠于判决生效之日起十日内支付郭德仁构筑物补偿费112633元；五、驳回郭德仁的其他诉讼请求。案件受理费12579元，减半收取计6290元，由郭德仁、殷效忠各负担3145元，保全费4910元，由殷效忠负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、租赁费催缴通知书，证明上诉人欠交租赁费，上诉人催收租赁费。证据二、银行流水对账单，证明被上诉人2017年交费24万元、2018年交费22万元，2019年交24万元租赁费。证据三、逾期搬走通知函，殷效忠与郭德仁的微信及手机短信证明，租赁合同已于2019年9月23日解除合同，被上诉人已搬走，并通知交接给上诉人，不进行厂房看管及维护。证据四、电费交费单据，证明被上诉人已经事实上搬走，厂房已由上诉人实际使用并且交付使用费用。上述证据本院通过微信向被上诉人代理人送达，其拒绝进行质证。本院认为，上诉人提交的证据二、三、证明事项与一审查明事实一致，本院依法予以确认。证据一的时间为2019年3月11日，而2019年3月12日，被上诉人已交纳租赁费用，且上诉函件为上诉人单方制作，故不能证明被上诉人欠付租金情况。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于拆迁补偿协议效力的认定及被上诉人是否拖欠租金。关于郭德仁与殷效忠所签《拆迁补偿协议》的效力认定。一审中，殷效忠认可该协议系其配偶王丽华代签，也是当时的真实意思表示，只是协议未履行。二审中，殷效忠称该协议并非由其签字同意，且未追认，该协议不应具有法律效力。对此，本院认为，殷效忠一二审中对签字的意见不一，构成反言，有违诚信。王丽华作为殷效忠配偶，且存在向郭德仁出具租金收条的行为，故王丽华在协议中签字行为对殷效忠具有约束力，殷效忠称协议未追认，不具有法律效力的主张不成立，本院不予支持。另，关于2019年租金的认定。一审庭审中，殷效忠称郭德仁租金缴纳情况为2015年25万，2016年24万，2017年24万，2018年24万，2019年24万。结合2019年9月4日郭德仁与殷效忠的谈话录音中殷效忠称“……咱这个房租每年递增10%，我都没问你要”以及《拆迁补偿协议》中约定的“2019年整年租金全部交清后，如遇拆迁，郭德仁剩余未用完租期，乘以按每月20000元退回郭德仁”等证据，可认定2019年租金为24万元，即郭德仁已交齐2019年租金。故，一审法院认定上述拆迁协议已生效，并判令殷效忠依约支付郭德仁相关款项并无不当，本院予以确认。关于殷效忠主张的王台镇政府出具的评估汇总表、明细表的证据效力问题，该证据系郭德仁向一审法院申请，一审法院出具调查令后，王台镇政府向一审法院出具，在殷效忠无相反证据情况下，一审法院采信此证据于法有据，本院予以确认。 综上，上诉人殷效忠的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12579元，由殷效忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡