江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12087号 原告:南京康乐广告有限公司，住所地在南京市建邺区所街116号1107室。 法定代表人：郭亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张云仙，江苏东域律师事务所律师。 被告：南京玉祥恒置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路8号。 法定代表人：汤家华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈进东，男，该公司员工。 第三人：郭婧，女，1973年11月3日出生，汉族，住南京市建邺区。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号三楼。 负责人：龚云兵，该分公司经理。 委托诉讼代理人：陈啸飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵侦岑，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告南京康乐广告有限公司（以下简称康乐广告公司）与被告南京玉祥恒置业发展有限公司（以下简称玉祥恒置业公司）、第三人郭婧及第三人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产江苏分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康乐广告公司委托诉讼代理人张云仙、被告玉祥恒置业公司委托诉讼代理人陈进东、第三人郭婧、第三人信达资产江苏分公司委托诉讼代理人赵侦岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康乐广告公司向本院提出诉讼请求：1.被告玉祥恒置业公司继续履行合同，将南京市鼓楼区建宁路8号玉桥国际公寓815室房屋（以下简称815室房屋）过户至第三人郭婧名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年11月18日签订《以房抵款三方协议书》，约定原告用被告欠付的广告费800973.00元以及原告按计划另行支付的192955.74元，来购买被告名下的815室房屋，被告在原告付清上述款项后负责为原告办理购房手续。后原告依约付清房款，但被告至今未为原告办理购房手续，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告玉祥恒置业公司辩称：原、被告双方的确于2014年签订了以房抵债协议，该815室房产原处于抵押状态很容易办理相关手续，但现在被告经济困难，无法偿还债务，且涉案房屋已经被司法查封，无法办理过户手续。综上，请求人民法院依法判决。 第三人郭婧述称：被告欠付原告80余万元广告款，后原、被告双方达成了以房抵债协议，第三人郭婧已经按照被告的要求支付了余款，但被告在收到该款后拒绝配合第三人郭婧办理房屋过户手续，第三人郭婧认为被告的行为已经构成违约，原告请求判令被告将房屋过户至第三人郭婧名下，具有事实和法律依据，人民法院应予支持。 第三人信达资产江苏分公司述称：信达资产江苏分公司系涉案房屋的抵押权人，且该抵押权设立的时间早于原、被告双方《以房抵款三方协议》签订的时间，被告玉祥恒置业公司无权在抵押期间转让815室房屋。因该房屋抵押权项下的债务尚未清偿完毕，故原告无权要求第三人信达资产江苏分公司配合原告办理房屋解押手续，并将该房屋过户给第三人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，康乐广告公司与玉祥恒置业公司及郭婧一起签订了一份《以房抵款三方协议书》，约定玉祥恒置业公司欠付康乐广告公司广告费800973元；玉祥恒置业公司同意按照98折的比例将815室房屋作价993928.74元，以偿还其欠付康乐广告公司的债务，抵债后康乐广告公司仍欠玉祥恒置业公司192955.74元，玉祥恒置业公司同意康乐广告公司在6个月内付清；康乐广告公司同意用上述全部金额购买815室房屋，并将该房屋转让给郭婧；不论康乐广告公司转让给郭婧的房屋单价是多少，郭婧均同意按照上述协议所约定的价款签订《商品房现售合同》；房款中不包括该房屋办理产权的相关税费及物业管理费；玉祥恒置业公司在《商品房现售合同》中将购买人名称直接写成郭婧；玉祥恒置业公司在康乐广告公司付清欠款后与郭婧签订《商品房现售合同》及交付房屋钥匙；本协议签订后，视为玉祥恒置业公司已将用于抵付广告款的商品房实际交付给康乐广告公司，双方抵付行为完成。《工程决算书》和《还款计划书》均系该合同的附件。《工程决算书》载明广告合同的总价款为800973元，以房屋冲抵后康乐广告公司欠付玉祥恒置业公司192955.74元，若未能按还款计划表按时还款的，取消98折计价，恢复至玉桥国际公寓售楼部挂牌销售价格计价。《还款计划书》载明康乐广告公司应在2014年12月15日至2015年5月15日期间分六期支付欠款192955.74元，支付时间为每月的15日，且前五期支付的数额均为32160元，第六期支付的数额是32155.74元。 上述协议签订后，康乐广告公司依约支付了欠款192955.74元。但是，玉祥恒置业公司至今未与郭婧签订《商品房现售合同》。 玉祥恒置业公司在签订上述协议前曾因经营需要向南京银行股份有限公司城东支行（以下简称南京银行城东支行）借款5000万元，并以包含本案所涉房屋在内的127套房屋作为抵押物，向南京银行城东支行提供了担保，抵押担保的主债权数额为4800万元。2014年7月25日，南京银行城东支行取得了本案所涉房屋的抵押权登记。南京银行城东支行与玉祥恒置业公司签订的《人民币固定资产借款合同》约定，玉祥恒置业公司按照每解押一套房屋按不低于销售额70%归还相应贷款的方式来偿还借款本金。借款到期后，玉祥恒置业公司未能依约偿还借款，南京银行城东支行遂诉至南京市玄武区人民法院。2018年6月27日，南京市玄武区人民法院作出了（2017）苏0102民初6216号民事判决书，判决玉祥恒置业公司偿还借款本金、利息、罚息和复利等，并承担律师费40万元，南京银行城东支行对玉祥恒置业公司名下的127套房产及另一被告曹某名下的房产折价、拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权。 2019年12月25日，南京市玄武区人民法院查封了本案所涉房屋。 庭审中，信达资产南京分公司提供了一份日期为2018年10月8日的《债权转让暨债务催收联合公告》，以证明其系合法的债权人，且对815室房屋享有抵押权。该公告显示，2018年9月10日，南京银行城东支行将上述判决所确定的本金、利息及费用等全部转让给了信达资产江苏分公司，告知债务人于公告之日起向信达资产江苏分公司履行主债权合同及担保合同所约定的义务或相应的担保责任。玉祥恒置业公司对上述债权转让的事实，没有意义。但是，康乐广告公司以其没有能力知悉该公告为由，对该公告的真实性、合法性和关联性均不予认可，且辩称信达资产公司受让债权的时间晚于其购买815室房屋的时间。 本案经本院组织调解，四方当事人未能达成一致的调解协议。 本院认为，债务人或者第三人为担保债务的履行，不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 本案中，玉祥恒置业公司在与康乐广告公司签订协议前，已将815室房屋抵押给了南京银行城东支行，且玉祥恒置业公司并未按照其与南京银行城东支行所签合同的约定偿还借款，故南京银行城东支行依法对815室房屋享有抵押权。南京银行城东支行在取得（2017）苏0102民初6216号民事判决书后，通过公告的方式将其对玉祥恒置业公司所享有的债权转让给了信达资产江苏分公司，因玉祥恒置业公司对该事实不持异议，故应认定双方之间的债权转让行为已经完成，且发生了债权转让的效力。康乐广告公司以其能力有限为由，对该公告的真实性、合法性、关联性不予确认，不具有合理性，本院对其抗辩意见，不予采纳。南京银行城东支行转让债权的时间虽晚于康乐广告公司与玉祥恒置业公司签订《以房抵款协议》的时间，但该债权所负载的抵押权建立的时间却早于《以房抵款协议》的签订时间，故信达资产江苏分公司依法取得了对815室房屋的抵押权，且该抵押权优先于康乐广告公司的债权。 康乐广告公司虽在《以房抵款协议》后依约支付了全部购房款，但玉祥恒置业公司在收到其购房款后并未偿还债务，康乐广告公司亦未代为清偿债务以涤除抵押权，致使信达资产江苏分公司的抵押权持续存在于本案所涉房屋中。因本案审理中，玉祥恒置业公司明确表示其无钱偿还债务，康乐广告公司亦未能与信达资产江苏分公司就涤除抵押权事宜达成一致，且本案所涉房屋已被南京市玄武区人民法院查封，故康乐广告公司请求判令玉祥恒置业公司继续履行合同，将本案所涉房屋过户至郭婧名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南京康乐广告有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由原告南京康乐广告有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  王梅华 人民陪审员  曹 磊 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  赵晶晶 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。