湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12574号上诉人（原审被告）：桂菲，男，1982年7月6日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：王晓燕，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐玉萍，女，1978年12月22日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：夏宇航，湖北多能律师事务所律师。上诉人桂菲因与被上诉人徐玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6702号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桂菲上诉请求：一、撤销一审民事判决书，或依法改判,驳回徐玉萍一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由徐玉萍承担。事实与理由：一、一审法院审理此案程序瑕疵。（一）本案依法不应当适用简易程序审理。（二）徐玉萍对桂菲在一审时提供的房地产咨询价值评估证据提出异议，但是并没有提出相反的证据予以证明，而且当时的房价涉及到房屋买卖合同是否显失公平，但是在一审时徐玉萍提出异议的证据，一审法院自己并不具备房屋市场价格认知的情况下，并没有依法启动司法评估鉴定程序，而是径直不予采信。二、一审法院事实认定错误。（一）对《还建房买卖协议》的效力认定有误。（二）对于房屋市场价格的时间节点及市场价格问题，一审法院认定有误。（三）一审法院审理时房屋事实交易价格问题并未查清。（四）桂菲在一审时提交五份真实的存量房交易合同以及证人证言，拟证明房屋建成时的房屋价格，证明目的为“当事人双方签订的购房合同远低于市场价，合同价格低于市场价70%，此种交易属于显失公平的情形。”徐玉萍答辩称，一审程序正当，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐玉萍向一审法院起诉请求：1.依法判决桂菲、徐玉萍双方于2011年3月10日签订的《还建房买卖协议》合法有效；2.依法判令桂菲将其名下位于武汉市洪山区罗家港路304号绿景苑·港东名居一期8栋3单元20层5号不动产单元号为420111002001GB00031F00080358的房屋产权登记过户至徐玉萍名下；3.依法判令桂菲向徐玉萍承担怠于履行合同的违约损失5.1万元；4.本案诉讼费用由桂菲承担。一审法院查明，2008年10月18日，桂和平（被拆迁人，乙方）与武汉城宇拆迁安置事务所（拆迁人，甲方）签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（搬迁序号0591），协议约定：乙方被拆除房屋的建筑面积37.8平方米，甲方应安置乙方住宅房屋建筑面积37.8平方米，还建地点：青山区园林路与新北洋桥路交汇处“绿景苑·港东名居”，被拆除房屋补偿费用81496.8元，其他补偿费及房屋补偿费用共计91059.2元。协议第九条约定：甲方应付给乙方91059.20元，实际支付搬家费和过渡费共计5816.4元，甲方同意乙方按其选房顺序选购55平方米一档安置房。2010年12月14日，湖北省武汉市钢城公证处出具[2010]鄂钢城证字第2857号《公证书》，载明：“一、被继承人桂和平于2009年2月27日在武汉市青山区因病死亡。二、申请人桂菲、桂林向本处申请继承被继承人桂和平遗留房产拆迁权益：座落于武汉市青山区新武东六村16栋63门1-2号和1-4号的房屋已于2008年10月实施拆迁，桂和平与武汉城宇拆迁安置事务所签署有房屋拆迁产权调换安置协议书……被继承人桂和平的上述遗留的座落于青山区××村××房产的拆迁权益由其儿子桂菲一人继承……”。后，桂菲领取了超期还建的过渡费，并作为被拆迁人与武汉城宇拆迁安置事务所（拆迁人，甲方）签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》，协议内容与桂和平作为被拆迁人与武汉城宇拆迁安置事务所签订的《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（搬迁序号0591）的内容完全一致。该份协议书时间倒签至2008年10月18日。2011年3月10日，徐玉萍（买方，甲方）与桂菲（卖方，乙方）签订《还建房屋买卖协议》，协议载明：“基本事实：根据湖北省武汉市钢城公证处（2001）鄂钢城证字第2857号公证书：甲方桂菲享有对其父亲桂和平在武汉市青山区××村××房产的拆迁权益，该拆迁权益由桂菲一人继承。根据武汉城宇拆迁安置事务所与桂和平于2008年10月18日签订的《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（拆迁序号：0591）约定：被拆迁人所有的武汉市青山区××村××房产将予以拆迁，拆迁房屋住房面积为37.8平方米，房屋拆迁后房屋还建地点为青山区园林路与新北洋桥路交汇处‘绿景苑·港东名居’”。协议约定：“一、甲方房屋坐落于青山区园林路与××桥路交汇处’××·××东名居’。二、实际房屋还建面积以房产登记机关实际测定面积为准，超过本合同约定的还建面积，乙方按照还建销售价格自行购买。三、该还建房甲方向乙方出售金额为十七万整元，自本协议签订当日起，乙方向甲方支付首付款人民币贰万元整作为定金，自本协议签订之日起5个工作日内乙方向甲方支付剩余房款人民币十万元整，自房屋产权登记在乙方名下后，乙方向甲方支付最后尾款人民币伍万元整。乙方逾期未支付，甲方有权解除合同，并追究乙方违约利息，具体付款方式由甲乙双方协商确定。……五、还建房屋建设完成后，还建房屋的户型、朝向、面积等由乙方选定。六、还建房屋交付给甲方后，由甲方向乙方出具授权委托书委托乙方办理涉及房屋的一切事宜。且甲方有协助乙方办理相关手续的义务。七、还建房第一次办理房屋产权登记的所有费用由甲方承担（包含但不限于契税等）……九、房屋双证（土地证、产权证）在房屋交付后按照国家政策可办理过户手续的情况下1个月内由甲方负责为乙方办理妥当，甲乙双方同意按照以下方案处理双证办理事宜：1.由甲方负责办理双证，乙方提供相关资料并予以配合，支付相关费用；2.若甲方超过约定的期限仍未为乙方办理双证或怠于履行过户义务，甲乙双方同意按照以下方案处理：……2.2双证办理过程中出现的包括可能的契约税、增值税由乙方承担；2.3乙方因双证未办理成功造成的交易等方面的损失由甲方赔偿；……十二、本协议签订后，甲方将继承公证书、拆迁协议原件、选房单证的原件交与乙方……”。徐玉萍、桂菲双方均在合同签章处签字、捺印。当日，桂菲将《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（两份：桂和平及桂菲）的原件交付给徐玉萍。2011年3月10日，桂菲收到徐玉萍支付的20000元房款。2011年3月12日，桂菲收到徐玉萍支付的100000元房款。2011年10月7日，武汉城宇拆迁安置事务所出的武汉动车段工程住户房屋拆迁选房资格预审确认单（被拆迁户联），显示：“武汉动车段住户房屋被拆迁人桂和平已办完房屋资格预审手续，……协议约定面积为65㎡以内，限选面积60-65㎡档……”。被拆迁人处系徐玉萍签字、捺印。2011年11月12日，桂菲向徐玉萍出具收条，载明：“今收到徐玉萍根据购房预约单用于选房后自行购买的应补交房款104118元，已打入我卡中，卡号：62×××99。”2012年4月4日，桂菲向徐玉萍出具收条，载明：“今收到买方徐玉萍预先付尾款2万元整，余下尾款3万元与港东名居A08栋三单元2005号房屋产权登记在买方徐玉萍名下后一次性支付”。2012年9月5日，武汉绿景苑置业有限公司出具“绿景苑·港东名居一期工程分户验收告知书”，载明：绿景苑·港东名居一期8栋3单元2005号房屋于2012年9月7日下午2-5时进行分户验收。验收并收房后，徐玉萍一直居住于该房屋内。2012年12月25日，绿景苑·港东名居购房结算单显示：姓名桂和平（桂菲），房号8栋3单元2005号，建筑面积63.52平方米，单价2950元，总房款187384元，已收房款中拆迁人已代还建户支付购房款85242.8元，购房人已付房款104118元，退房款1977元。同日，徐玉萍向武汉绿景苑置业有限公司支付了996元：其中燃气开户费2543元、电表开户费430元，抵扣1977元退房款后，实际交纳996元。2015年5月18日，桂菲（买受人）与武汉绿景苑置业有限公司（出卖人）签订《武汉市动迁安置房买卖合同》，合同约定：买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地，房屋位于洪山区罗家港东××·××东××单元××房，建筑面积64.19平方米，房屋总价189361元整。同日，徐玉萍支付洪山区罗家港东××·××东××单元××房的维修基金4639元。2015年5月19日，桂菲向徐玉萍出具《委托书》，载明：“本人桂菲委托徐玉萍办理桂菲拆迁、还建房、选房、办证、产权登记等相关事宜，权限办特别授权。”桂菲在该委托书上签字、捺印。2015年7月6日，桂菲收到徐玉萍支付的购房余款5000元，并出具收条，载明：“今收到徐玉萍支付购房余款5000元整，还余25000元整。”2017年11月13日，武汉绿景苑置业有限公司在绿景苑·港东名居一期张贴公示（二）：继续办理房屋实测面积结算、电子销售合同网签、房屋专项维修基金缴纳等手续。2018年1月，武汉绿景苑置业有限公司在绿景苑·港东名居一期张贴公示（三）：我公司于2017年9月28日正式启动不动产证办理工作，并决定于2018年1月8日后，继续为港东名居业主办理房屋实测面积结算等手续。2019年3月5日，桂菲自行办理不动产权证，并取得“洪山区罗家港路304号绿景苑·港东名居一期8栋3单元20层5号”的不动产权证，证号：鄂（2019）武汉市洪山区不动产权第0010334号，单独所有。一审法院认为，桂菲辩称涉案房屋是经济适用房，徐玉萍本身不具备购买经济适用房的条件，合同违反了国家经济适用房的强制性法律规定，因而该买卖合同无效。现并无效力性强制性规定认定经济适用房屋买卖合同无效，桂菲提出合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，一审法院不予支持。桂菲还辩称双方签订的购买合同价远低于市场价。首先，徐玉萍提交的估价咨询报告一审法院未予采信。其次，桂菲即使有撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权也已消灭，故对桂菲的此抗辩意见，一审法院亦不予支持。综上，徐玉萍与桂菲于2011年3月10日签订《还建房屋买卖协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，桂菲履行了协议约定的委托徐玉萍选房、交房给徐玉萍等义务，但未履行过户义务。对此，桂菲辩称，双方未在房号正式确定后签署正式的房屋买卖合同，双方就房屋的价款未达成一致，买卖合同未成立。首先，涉案协议分别在第二条和第三条对还建房价款进行了明确的约定，即17万元是桂菲出售给徐玉萍的总价，同时超过还建面积37.8平方米的部分由徐玉萍按照还建销售价格自行向开发商进行购买。其次，涉案协议中，徐玉萍、桂菲双方约定交易的标的物是还建后的房屋，虽协议签订时未确定具体的还建房房号，但后期在协议履行过程中，桂菲委托徐玉萍选房并将房屋交付给徐玉萍使用至今的一系列行为表明，双方已经就涉案协议中的标的物明确为“洪山区罗家港东××·××东××单元××房”。可见，徐玉萍、桂菲双方房屋买卖合同关系已成立且已开始履行，故一审法院对桂菲的此抗辩意见不予支持。综上所述，徐玉萍已依照协议履行了支付房款的义务，桂菲应该履行过户义务，故对徐玉萍要求桂菲协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，一审法院依法予以支持，同时涉案房屋办理过户后，徐玉萍应向桂菲支付尾款25000元，为减轻当事人的诉讼成本与负担，一审法院将对此款项一并处理。关于徐玉萍诉称的违约损失。涉案协议中，对桂菲怠于履行过户义务应承担的责任的约定为“乙方因双证未办理成功造成的交易等方面的损失由甲方赔偿”。本案中，合同已具备继续履行的条件，且徐玉萍并未对其经济损失举证予以证明，故一审法院综合考虑徐玉萍的实际损失、居住情况、合同履行情况等因素，对徐玉萍要求桂菲支付51000元违约损失的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认徐玉萍与桂菲于2011年3月10日签订的《还建房屋买卖协议》合法有效；二、桂菲于判决生效之日起十日内协助徐玉萍办理坐落于洪山区罗家港路304号绿景苑·港东名居一期8栋3单元20层5号的不动产权变更登记手续，将其变更登记至徐玉萍名下；三、桂菲徐玉萍于上述第二项办理完毕之日起五日内向桂菲支付房屋尾款25000元；四、驳回徐玉萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6155元，由桂菲承担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，徐玉萍与桂菲于2011年3月10日签订的《还建房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然双方签订协议时未确定具体的还建房房号，但对还建房价款、房屋所属小区等进行了明确的约定，同时约定超过还建面积37.8平方米的部分由徐玉萍按照还建销售价格自行向开发商进行购买。结合后期在协议履行过程中，桂菲委托徐玉萍选房并将房屋交付给徐玉萍使用至今的一系列行为表明，双方已经就涉案协议中的标的物明确为“洪山区罗家港东××·××东××单元××房”。上述事实足以认定徐玉萍、桂菲双方房屋买卖合同关系成立并已实际履行，一审判决处理并无不当，本院依法予以确认。上诉人桂菲的上诉请求与理由，缺乏事实和法律依据，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，桂菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12310元，由上诉人桂菲负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年五月二十九日书记员 陈喜兰