黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再105号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：胡金忠，男，1968年6月24日出生，汉族，无固定职业，住木兰县。委托诉讼代理人：徐云涛，黑龙江东海律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：邓立君，男，1970年10月5日出生，汉族，木兰县公安局干警，住木兰县。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：周杰，女，1988年1月20日出生，汉族，无固定职业，住木兰县。委托诉讼代理人：林玉龙（周杰丈夫），男，1973年4月13日出生，汉族，木兰县松花江湿地管理局干部，住木兰县。二审被上诉人（一审被告）：张福军，男，1971年8月20日出生，汉族，无固定职业，住木兰县。一审第三人：孟庆贵，男，1968年6月12日出生，汉族，无固定职业，住木兰县。申诉人胡金忠因与被申诉人邓立君、周杰及二审被上诉人张福军、一审第三人孟庆贵案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终3113号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000381号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗214号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员安亮怡、张鹏宇出庭。申诉人胡金忠及其委托诉讼代理人徐云涛，被申诉人邓立君、被申诉人周杰的委托诉讼代理人林玉龙到庭参加诉讼；二审被上诉人张福军、一审第三人孟庆贵经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，现有证据不能认定邓立君、周杰已支付20万元现金，并已积极督促孟庆贵办理房屋过户手续，哈尔滨市中级人民法院(2017)黑01民终3113号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案中，邓立君、周杰作为买受人提出异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。其一，认定邓立君、周杰已经支付全部房款证据不足。邓立君、周杰主张20万元购房款于签订房屋买卖协议当日以现金方式给付孟庆贵，此主张只有孟庆贵提供的收条证实。因孟庆贵另案执行亦涉及本案房屋，因此仅凭孟庆贵收条即认定房款已经全部给付完毕证据不足。邓立君、周杰应当对付款能力、款项来源等待证事实承担进一步证明的举证责任。其二，认定案涉房屋未办理过户登记手续并非因邓立君和周杰的原因证据不足。双方于2013年5月13日即签订房屋买卖合同，在应当办理而未办理房屋过户手续的情况下，邓立君、周杰即交付现金，全款购房。在此后长达两年时间，未办理房屋产权过户手续，与客观事实明显相悖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第二项的规定，提出抗诉，请依法再审。胡金忠称，邓立君、周杰于2013年5月3日与孟庆贵所签订的房屋买卖协议实属双方串通签订虚假协议。1.邓立君与周杰二人共同出资购买一套住房且不用于生活居住，实属违背常理，属非正常现象，孟庆贵与邓立君、周杰之间实为债权债务关系。2.邓立君、周杰与孟庆贵违反市场交易习惯和市场交易规则，不符合购买不动产的通常程序。两年之久不办理更名过户，属非正常交易。3.邓立君、周杰与孟庆贵的买卖协议上虽然标注了是一次性现金购买，但邓立君与周杰应提供20万元资金的来源以及付款能力等证据予以佐证。4.有相关判决、裁定可以证明邓立君与周杰为职业放贷人，依照司法解释规定，应认定邓立君、周杰与孟庆贵之间实为债权债务关系。另外，有关判决确认邓立君、周杰与孟庆贵的房屋买卖协议合法有效，明显具有瑕疵。邓立君在公安机关工作特殊性，应当知道孟庆贵下落，说找不到孟庆贵是推卸责任找借口。邓立君、周杰明显具有过错，不去办理产权过户手续属自身原因。邓立君、周杰辩称，哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终3113号民事判决和（2018）黑01民申232号民事裁定认定事实清楚，证据确凿，程序合法。1.与孟庆贵签订房屋买卖协议时，将20万元现金交付给孟庆贵，孟庆贵亲笔出具了收款收条。周杰、邓立君有足够的款项来源和付款能力。2.邓立君、周杰是在2015年4月14日上午与孟庆贵一同办理过户手续，就在等待打印产权证书时，法院工作人员责令停止过户，后补下达的房屋保全裁定。是由于司法干预致使房屋过户手续没有办理，非当事人自身原因。至于从2013年5月13日签订房屋买卖协议到2015年4月14日，确实由于孟庆贵外出下落不明，无法办理过户登记。在2013年5月13日签订房屋买卖协议时，孟庆贵说东西没地方放，也没地方住，要求租住一年。双方协商同意每年租金3000元。孟庆贵将物品锁在房子里后，外出一去不回。抗诉书所说“双方应当多次见面，方能完成上述一系列民事行为”是推论，是主观臆断。3.胡金忠主张邓立君、周杰未实际占有房屋，并未提交充分证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。邓立君、周杰已经提交了维修房屋、交纳水电费等多个证据，足以证实已经实际占有案涉房屋。木兰县人民法院（2016）黑0127民初444号民事判决，已经确认双方房屋买卖合同有效。本案完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定条件，足以排除强制执行。邓立君、周杰向一审法院起诉请求：1.确认邓立君、周杰与孟庆贵之间的房屋买卖合同有效（一审庭审时撤回此项请求）；2.撤销木兰县人民法院（2015）木商初字第545-1号民事裁定，解除对孟庆贵名下、坐落在房屋的财产保全；3.诉讼费用由胡金忠承担。一审法院认定，邓立君、周杰与胡金忠对（2015）木民初字第545号民事裁定、家庭唯一住房承诺书、实地查看表及（2015）木商初字第523-1号民事裁定均无异议，对案涉房屋买卖协议书、收据、房屋产权证书三份证据予以确认，可以认定邓立君、周杰与孟庆贵签订房屋买卖合同，并交付了价款。因案涉房屋买卖协议、房屋租赁协议、交接书对房屋交付的日期表述不一，内容相互矛盾，不足以证明案涉房屋已经交付。对房屋修缮照片、杨文新证言、电费票据及垃圾处理费等不予确认，不足以证实邓立君、周杰为案涉房屋实际经营、管理者。对木兰县电业局缴费记录、朱海滨和于成的证人证言亦不予确认。一审法院判决：驳回邓立君、周杰的诉讼请求。案件受理费50元，由邓立君、周杰自行负担。邓立君、周杰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，撤销（2015）木商初字第545-1号民事裁定，解除对孟庆贵名下房屋的财产保全。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律不当。在案件审理期间，邓立君、周杰起诉要求对二人与孟庆贵之间房屋买卖合同是否有效作出确认。经审理，木兰县人民法院作出（2016）黑0127民初444号民事判决，确认邓立君、周杰与孟庆贵签订的房屋买卖协议有效，此判决已发生法律效力。2.（2016）黑0127民初605号民事判决认定邓立君、周杰已按合同的约定支付了全部购房款正确，但未认定邓立君、周杰已经实际占有管理该房屋错误，与同一法院作出的并已发生法律效力的民事判决认定的事实相矛盾。3.邓立君、周杰提交的实际占有、使用管理案涉房屋的事实成立，提交了系列充分有效的证据，而一审判决无理由不予确认，导致判决错误。4.一审判决认为“没有过户理由不充分”没有事实根据。是法院工作人员口头制止了过户登记，第二天才送达保全裁定，没有过户不是自身原因造成。二审法院认定事实：2013年5月13日，孟庆贵与邓立君、周杰签订房屋买卖协议书，约定孟庆贵将其所有的90.95平方米房屋及附属60平方米仓房以20万元价款转让给邓立君、周杰；钱款以现金的形式一次性当面付清，交款日期即达成协议日期。同日，双方还签订房屋租赁协议书，约定因孟庆贵暂无住处，继续居住此房，每年租金3000元。2014年11月13日，邓立君、周杰与孟庆贵签订交接书，孟庆贵将案涉房屋、仓房、室内家居、电器、厨具等一并交付给邓立君、周杰。王洪波诉孟庆贵民间借贷纠纷一案，木兰县人民法院作出（2015）木商初字第523-1号民事裁定，查封孟庆贵所有的案涉房屋的一半（西侧）。该裁定向木兰县房产交易中心送达后，案涉房屋转移登记手续停止办理。胡金忠与孟庆贵民间借贷纠纷一案，木兰县人民法院于2015年4月16日作出（2015）木商初字第545-1号民事裁定，查封孟庆贵所有的案涉房屋，并向木兰县房产交易中心送达。2015年5月29日，邓立君、周杰提出执行异议。2015年4月16日，木兰县人民法院作出（2015）木商初字第545-1号民事裁定，驳回邓立君、周杰的异议。邓立君、周杰不服，向一审法院提起诉讼。二审法院认为，邓立君、周杰与孟庆贵签订关于案涉房屋买卖合同真实有效。依合同约定，邓立君、周杰已支付全部购房款，履行了付款义务,有孟庆贵收取房款的收据佐证。协议签订后，2014年11月13日，孟庆贵将案涉房屋交付给邓立君、周杰的事实，有双方签订的房屋交接手续证实，邓立君、周杰实际占有使用了案涉房屋的事实成立。胡金忠抗辩主张邓立君、周杰并未实际占有案涉房屋，未提交充分证据予以反驳，其应承担举证不能的法律后果。2015年4月14日，邓立君、周杰与孟庆贵到木兰房产交易中心办理案涉房屋产权转移登记手续，在木兰房产交易中心已经受理双方申请并在办理过程中，因王洪波与孟庆贵民间借贷纠纷一案诉讼保全的查封行为，致使木兰房产交易中心停止办理案涉房屋产权转移登记手续，非因邓立君、周杰自身原因，邓立君、周杰无过错。本案与另案王洪波诉孟庆贵民间借贷纠纷一案，查封房产系同一房产。本案虽查封全部房产，但对西侧房产的查封属轮后查封。对该西侧房产提起的执行异议，不属于本案受理范围。结合已查明事实，邓立君、周杰主张对案涉房屋东侧排除强制执行，符合法律规定。一审判决驳回邓立君、周杰执行异议请求，适用法律错误，予以纠正。二审法院判决：一、撤销（2016）黑0127民初605号民事判决；二、不得执行孟庆贵名下坐落在东侧房屋；三、驳回邓立君、周杰其他诉讼请求。一、二审案件受理费100元，邓立君、周杰负担50元，胡金忠负担50元。本院再审期间，各方当事人均未举示新的证据。本院再审查明事实与一审、二审判决认定的主要事实一致。本院再审认为，本案因系邓立君、周杰以对案涉房屋享有实体权益为由，提起的执行异议之诉案件。案涉房屋出让人孟庆贵为个人，非房地产开发企业，且邓立君、周杰表示系基于投资而购买案涉房屋，故本案裁判亦应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行。归纳《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人所主张的权利能够排除强制执行，其须符合查封前订立合法有效的书面合同、合法占有案涉房产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，缺一不可。本案中，邓立君、周杰主张案涉房屋买卖合同于2013年5月13日签订，但系于2015年4月14日方与孟庆贵一同前往产权交易部门办理房屋所有权变更登记。邓立君、周杰并未如通常的不动产交易，在订立房屋买卖合同、交付房款（通常会暂扣少部分房款）之后即开始办理房屋权属变更手续，而是自邓立君、周杰所主张的合同签订日期起，701天之后方前往房产登记部门办理。并且，在此期间，邓立君、周杰还与孟庆贵办理案涉房屋交接手续，其时邓立君、周杰亦有时间、有条件办理房屋权属变更登记。至邓立君、周杰2015年4月14日办理时，虽进行了房屋现场勘验、缴纳了所有权证费用等，只因法院查封而未完成房屋权属变更登记，但基于此前的长时间未予办理，且有充分条件能够办理，不应认定属“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。同时，邓立君、周杰主张于2013年4月13日取款5万元、4月19日取款15万元，均于取款当日即交付孟庆贵。但在此二十余天后，即2013年5月13日方签订书面合同。作为不动产交易，先行全额支付较大金额款项，而后订立书面房屋买卖合同，且又长时间未办理房屋权属变更登记，实有违常理。二审判决以诉讼保全造成案涉房屋产权转移登记手续停止办理为由，即认定非邓立君、周杰自身原因导致房屋权属变更登记未能办理，据此排除胡金忠之强制执行，对有关权益优劣衡量失当，据此所作判决依法应予撤销。邓立君、周杰请求排除案涉房屋强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应予驳回。至于周杰、邓立君主张另案已经判决确认与孟庆贵之间房屋买卖合同有效，因该案系对周杰、邓立君与孟庆贵房屋买卖纷争所作裁判，其确认周杰、邓立君与孟庆贵房屋买卖合同有效，但并非对案涉房屋权属所作裁判，且与本案当事人不同、案由不同，对本案执行异议裁判不构成影响。邓立君、周杰不能取得案涉房屋权属，自可依法向孟庆贵主张违约等责任。综上所述，检察机关抗诉有理，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终3113号民事判决；二、维持黑龙江省木兰县人民法院（2016）黑0127民初605号民事判决。一、二审案件受理费100元，由邓立君、周杰负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 冯 涛审判员 李雪松二〇二〇年五月二十日法官助理林琪书记员余博