安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1502民初1777号原告：陈勇，男，1992年7月12日出生，汉族，从事建筑业，住安徽省六安市。被告：安徽成功置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区皖西路七里站城投大厦6层，统一社会信用代码91341500784924585Y。法定代表人：朱启龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：汤国良，安徽智星律师事务所律师。原告陈勇与被告安徽成功置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈勇，被告安徽成功置业有限公司委托诉讼代理人汤国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇向我院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期办理房产证违约金42456元(从2017年5月1日至2019年9月30日共29个月，29个月×30天×48.8元/天=42456元)。当庭变更要求按照实付房款490241元计算违约金。2.依法判令本案诉讼费等由被告承担。事实与理由:原告与被告于2015年5月26日签订了《商品房买卖合同(预售)》,双方约定原告购买被告开发的座落于六安市皖西大道与长安路交汇处阳光巴黎春天17栋17层1704号房屋。合同中约定房款为488000元，后补了平方差。原告按照约定首付348000元，向建行贷款140000元，手续都在2015年5月26日办理完毕。2017年1月30日，被告向原告办理交房手续，但至今被告未能按照合同约定向原告交付不动产登记证书。按照合同第八章第二十条房屋登记第二项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法利益，特具状诉至法院，请求依法判如所请。被告安徽成功置业有限公司辩称：一、被答辩人诉请违约金的金额过高，不符合法律规定。1.合同约定因出卖方原因，导致不能按约定为买方办理商品房产权证的，出卖方承担违约金为买方己经支付购房款的每日万分之一违约金，不难看出这里必须同时具备两个要件。①不能按照约定时间办理产权证，被答辩人无任何证据可以证明延期办证全部是出卖方原因造成。原告在没有完成全部归责于答辩人的举证情况下，不能推定答辩人存在完全的违约责任。②很多情况下买受人不能按照行政部门的要求，及时积极提供购房合同、发票、身份证、交纳契税凭证、交纳公共维修基金凭证等，也是导致无法按照约定期限办理商品房产权证的重要原因。③政府部门不能及时完成资料审批，不能及时公布网上办证信息等原因，也是答辩人无法按照约定时间领取房产证的另外一个重要原因。由此按照民事诉讼举证规则，被答辩人作为原告在不能提供以上证据时，将承担举证不能的不利法律后果。2.合同约定的违约金计算金额是买受人实际已付的购房款。被答辩人系按揭购房，由自己支付的购房款金额为首付款，不是银行代付的贷款加首付款全部金额。因为银行为答辩人提供商业货款是用答辩人的房产作抵押的，该房在抵押期间被答辩人并不是产权权利人。同时，银行之所以向被答辩人提供贷款，是基于答辩人向银行提供了保证金和其他的担保责任。二、违约金立法本意是促进合同相对人积极履约，也包含了一定的补充损失，故而有损失时除了赔偿损失外，再适当支付一部分违约金。法律规定违约金不超过实际损失的30%。而本案被答辩人没有任何损失，却将责任全部归属于答辩人，要求答辩人承担全部合同价款的违约金，明显不合法，也有失公平、公正的法律基本原则。三、按照法律规定，人民法院有权根据案件情况，对违约金作出调整。请求人民法院按照合同约定的时间计算违约金，起始时间自2017年5月1日，计算到政府网上公示可以办证时间2018年12月28日止，同时按被答辩人支付的首付款，按每日万分之0.5计算违约金。当事人围绕诉讼请求向我院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的身份证复印件；被告企业信息；购房合同复印件；维修基金票据、契税发票等相关票据复印件。被告提供的办证网上备案表。本院根据双方质证意见依法予以确认并在卷佐证。据此，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2015年5月26日，原被告签订《商品房买卖合同(预售)》，原告购买被告开发的阳光巴黎春天17栋17层1704室，房屋面积93.65平方米，房屋总价款488000元。合同第二十条房屋登记约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。该房屋原告系采取按揭贷款方式购买，首付348000元，贷款140000元。2017年1月30日，涉案房屋交付给原告。交房时实测面积为94.08平方米，原告补交了2241元，该房实际价款为490241元。2018年12月28日，涉案房屋所在的17号楼在不动产登记中心完成了初始登记备案，具备了申办房产证的条件。因原告向被告索要逾期办证违约金，双方发生矛盾，原告遂向我院提起诉讼。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方具有拘束力。对于本案关于被告构成违约的事实，按照合同约定，被告确实构成违约，对此被告亦不持异议，本院予以认定。本案争议的焦点问题是违约金的计算期限、方式。原告要求被告支付至2019年9月30日，被告答辩称应当计算至完成初始登记、具备申办房产证条件之时。本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿。本案是因房屋登记违约责任引发的纠纷，住宅是公民维持基本居住条件的居所，不是获取经济利益的物。故房产权证的迟延领取对业主经济利益的损害并无大的影响。但违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，这是合同法原则。故被告应当支付原告一定的违约金，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。基于办证的业主申办权证的时间具有自主性，本院统一确定计算至涉案楼盘具备初始登记条件之日，并将违约金标准调整至日万分之零点五。被告的答辩理由，本院予以采纳。但被告答辩称应以原告首付款为基数计算违约金，本院认为与合同约定不符，原告采取的按揭付款方式体现的是筹款的途径，而被告实际收到的款项却系房屋全款，故该答辩意见，本院不予采纳。涉案房屋2017年1月30日交付，90日后的次日即构成逾期，原告主张自2017年5月1日起计算违约金，本院予以支持。因本案涉案房屋实际面积大于合同约定面积，根据原告提供的增值税发票，该房实际房款为490241元，故原告庭审中要求以490241元为基数计算违约金，本院予以支持。涉案房屋所在17号楼2018年12月28日完成初始登记备案，被告应当支付原告的违约金应自2017年5月1日计算至2018年12月28日，即14878.81元（490241元×0.05‰×607天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安徽成功置业有限公司支付给原告陈勇逾期办理房产权证书违约金14878.81元，款于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。案件受理费870元，减半收取计435元，由原告陈勇负担255元，被告安徽成功置业有限公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  傅诗庆二〇二〇年五月九日书记员  刘德齐附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。