重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初892号原告：冉平，女，1974年2月15日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李伦华，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，公司董事长。委托诉讼代理人：冉路（该公司员工），女，1987年2月1日生，住重庆市酉阳县。原告冉平诉被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉平及委托诉讼代理人李伦华，被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司的委托诉讼代理人冉路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.判令被告支付原告逾期办证违约金77224元；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年7月17日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发预售的位于本县玉柱社区XXXXXXXXX-X-X号商品房，建筑面积114.74平方米，房屋总价款444583元，合同第十三条二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期期间，分别处理：（1）逾期在90日内（含）之内……（2）逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提出资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并与甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第四条约定：“关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属预售商品房的，双方同意由本商品房交付使用之日起60日内变更为120日内办理，合同签订后，原告通过首付和按揭的方式付清了购房款，支付了大修基金，契税，办证等费用。2015年5月18日被告将房屋交付原告使用。违约金的计算以2015年5月18日起120日的次日为2015年9月16日至2020年6月18日间，即444583元×0.0001×1737天。被告辩称，原告与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，购买了我公司商品房属实；未能办理《房地产权证》亦有政府未完成该项目拆迁工作，酉阳县政府多次调整地块用地范围及改变地块用途，没有将出让地以净地交给被告的原因，根据《合同补充协议》第十四条的约定：“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”，因此原告所购房屋迟延办证对被告来说，应免责。综上，应依法驳回原告诉讼请求。当事人为证明其主张，向本院提交了相关证据。有原告的身份证复印件、公司基本情况、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、收费收据、借款合同、物管费收据等证据。上述证据来源合法，内容客观真实，与待证事实有关联，本院予以认定。结合上述证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年7月17日，原告冉平（乙方）与被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定由原告购买被告开发预售的位于本县玉柱社区XXXXXXXXX-X-X号商品房，建筑面积114.74平方米，房屋总价款为444583元。《合同》第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日（含）之内……（2）逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第四条约定：“关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属预售商品房的，甲乙双方同意由本商品房交付使用之日起60日内变更为120日内办理”；第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示“日”计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”；第十四条约定：“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”。合同签订后，原告方通过首付和按揭的方式付清了购房款，并向被告支付了大修基金、契税、办证费等费用。2015年5月18日，被告将房屋交付原告使用。庭审中，原告自愿将逾期办证违约金计算至2020年4月3日止。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按照约定履行自己的义务。本案原告依约向被告支付了购房款、大修基金、契税、办证费用等，但被告至今未能向原告交付房地产权证或土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，被告应当承担继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，以及支付原告逾期办理《房地产权证》违约金的责任。逾期办证违约金的起算日为本商品房实际交付使用之日（2015年5月18日）起120个工作日的次日，即2015年11月4日。原告主张将逾期办证违约金计算至2020年4月3日止，本院予以确认。逾期办证违约金的金额，本院支持以原告已付房款为基数，按照每日万分之一的标准计算自2015年11月4日至2020年4月3日止，即444583元×0.0001×1612天=71666元，原告主张的超出部分本院不予支持。至于被告的答辩意见称未能办理《房地产权证》有政府未完成该项目拆迁工作，酉阳县政府多次调整地块用地范围及改变地块用途，没有将出让地以净地交给被告的原因，根据《合同补充协议》第十四条约定被告免责的问题。涉案房屋所在楼盘部分房屋已经取得了《房地产权证》，由此可以认定政府原因不会对被告办理《房地产权证》产生影响，对被告的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起30日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理原告冉平所购买的位于本县玉柱社区XXXXXXXX商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告冉平算至2020年4月3日期间的逾期办证违约金71666元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，因适用简易程序减半收取905元由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担，原告预交的案件受理费1810元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  勾晓玲二〇二〇年五月十二日书记员  冉旭灵