江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终214号上诉人（原审原告）：江西省融资担保集团有限责任公司（原名：江西省融资担保股份有限公司），住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区京东大道177号群辉大厦8层。法定代表人：陈出新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈隽芸，女，1988年6月28日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：新余力高伟业置业有限公司，住所地：江西省新余市青少年宫三楼。法定代表人：谭群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈禾平，江西君越律师事务所律师。原审被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地：湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，该公司董事长。原审被告：江西步步高商业连锁有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区大士院南区13栋2单元101室。法定代表人：朱刚平，该公司总经理。原审被告：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地：江西省新余市城北广场。负责人：廖琦华。上述三原审被告共同委托诉讼代理人：张艳芳，女，1986年5月10日生，汉族，江西省新余市人，住江西新余市渝水区，系步步高商业连锁股份有限公司员工。上诉人江西省融资担保集团有限责任公司（以下简称融资公司）因与被上诉人新余力高伟业置业有限公司（以下简称力高伟业）、原审被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）、原审被告江西步步高商业连锁有限责任公司（以下简称江西步步高公司）、原审被告江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（以下简称步步高人和店）委托合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人融资公司的委托诉讼代理人陈隽芸，被上诉人力高伟业的委托诉讼代理人陈禾平，三原审被告步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店的共同委托诉讼代理人张艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融资公司上诉请求：1、依法撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初6919号民事判决第一项及第二项；2、依法改判力高伟业支付从2019年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费（2019年按照13.27元/平方米/月的价格，已扣除租金部分的税费计算，共计2557.39平方米，暂截止至2019年12月31日，房屋占用费共计407238.78元），一审法院认定的2019年力高伟业应支付的租金为91528.99元，标的差额为315709.79元；3、依法改判涉案房产每平方米租金计算标准为房屋租金×（1—20.7%）＋房屋维修费，据此2019年房屋租金为13.27元/平方米/月，且租赁期限内的租金计算方式也应根据《租赁合同》约定的此标准计算；4、本案一、二审诉讼费由力高伟业承担。事实和理由：一、一审判决认定的给付给融资公司的租金的初始日期错误；二、一审判决认定计算方式错误。力高伟业辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店述称，融资公司陈述的租金计算方式是错误且没有法律依据的。融资公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除力高伟业与融资公司的《铺位移交协议》，并判令力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店返还融资公司所有的产权证号为余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房产；2.判令力高伟业支付自2018年11月1日起至房屋实际归还之日止的房屋占用费321118.64元，步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店对上述费用承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店承担。一审法院认定事实：2009年5月13日，力高伟业与步步高公司签订《租赁合同》，约定步步高公司承租力高伟业位于新余市的房屋等，计租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币7.2元／月／平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元／月／平方米，房屋维修费人民币5.4元／月／平方米，步步高公司承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币18元／月／平方米。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，步步高公司在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。力高伟业应于步步高公司付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。2015年5月28日，力高伟业与案外人温耀辉的委托人温亮生签订《铺位移交协议》，约定温亮生将其父亲温耀辉所购的商铺交于力高伟业自行经营管理，其中负一层商铺铺位号Ｄ503、Ｄ505等共151间，建筑面积为3360.06平方米，北面商铺铺位号Ａ023、Ａ024等共15间，建筑面积为947.28平方米（铺位号与面积详见附件，铺位号以抵铺协议中的铺位号为准）。管理费及劳务费按商铺建筑面积每月每平方米暂定2.5元计算，北面商铺Ａ024、Ａ025两间，建筑面积为169.83平方米，自2015年5月1日起租金交付给温亮生收取，温亮生支付力高伟业管理费。现负一层商铺已租赁给步步高经营，温亮生同意租金以步步高的租赁合同为准，租金按面积计算。步步高租金到账后由力高伟业在三个工作日内以转账的方式支付给温亮生，温亮生收取的实际租金需扣除税金与管理费（税金按所开具的税务发票金额为准）。2018年2月28日，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司接受南昌市中级人民法院执行局委托出具《房地产估价报告》，载明新余市长青北路18号涉诉五套房产均位于地下一层，层高约4米，目前为步步高超市及其办公场所与仓库，无围护不能独立营业。经过现场查勘和科学计算，最终确定出11套房产在2017年8月17日的评估值为21892200元。2018年10月23日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01执149-5号执行裁定书裁定被执行人温耀辉所有的新余市（房屋所有权证号为余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）共十一处房产作价12259632元交付申请执行人即融资公司抵偿被执行人温耀辉12259632元的债务，上述资产自裁定送达融资公司时起转移。2018年12月29日，融资公司制作《租金支付告知函》并向上述十一处房产的承租人（包含力高伟业在内）送达，载明各承租人的租赁关系在存续期间不受影响，上述十一处房产的租金自函告之日向融资公司支付。承租人若未按融资公司要求而向其他方支付租金，并不免除承租人租金支付的义务，融资公司仍有权收取租金。力高伟业在该告知函签收表上盖章，签收时间不明。2019年7月1日，融资公司制作《告知函》并向步步高人和店邮寄送达，载明归属于融资公司的余房权证城北字第××号至第××号房产的实际占用人为步步高人和店，要求步步高人和店于2019年7月15日之前对上述房产所占地进行清场，如能妥善处理租金欠付事宜，融资公司可与其协商签署新的租赁合同。步步高人和店于2019年7月6日签收该告知函。后融资公司与力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店就租金支付问题产生争议协商未果遂诉至法院。另查明，力高伟业与案外人温亮生签订的《铺位移交协议》包含了本案涉诉房产，涉诉房产（房屋所有权证号为：余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）的总建筑面积为2557.39平方米，融资公司至今未办理房屋所有权证，房屋租金综合税率为20.7%。至起诉时，步步高公司已向力高伟业支付租金至2019年9月30日。一审法院认为，本案属委托合同纠纷。关于融资公司是否为涉诉房产的所有权人的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成立裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，江西省南昌市中级人民法院作出的（2017）赣01执149-5号执行裁定书是人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，系导致物权发生变更效力的法律文书，融资公司自该执行裁定书生效时即取得涉诉房产的所有权。关于涉诉房产是否属力高伟业经营管理以及步步高人和店有无使用涉诉房产的问题，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》已明确载明涉诉房产均位于地下一层，层高约4米，目前为步步高超市及其办公场所与仓库，该评估公司对估价对象即涉诉房产地理位置及用途的现场查勘客观公正，评估程序合法，所作评估结果不存在明显依据不足的情形，且与融资公司提交的江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01执149-5号执行裁定书相符，步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店亦认可步步高人和店正在使用涉诉房产经营超市，涉诉房产面积亦在《铺位移交协议》及《租赁合同》所载面积之内，故法院认定涉诉房产为原产权所有人温耀辉的委托人温亮生委托力高伟业经营管理，力高伟业接受委托，并与步步高公司签订《租赁合同》，将其与其他业主房产一并租赁给步步高人和店使用。关于融资公司要求解除《铺位移交协议》的诉讼请求，力高伟业受原所有权人温耀辉的委托人温亮生之委托，对涉诉房产进行经营管理并与步步高公司签订了《租赁合同》，履行期限为二十年，该合同系基于原产权人温耀辉的认可以及《铺位移交协议》的确认而签订，合法有效，根据本案已查明的事实，力高伟业、步步高公司均能按约履行《租赁合同》，融资公司取得涉诉房产的所有权是在力高伟业依据《铺位移交协议》对涉诉房产进行经营管理之后，现力高伟业、步步高公司所签《租赁合同》已生效并实际履行，为维持《租赁合同》的效力，根据“买卖不破租赁”的法律规定，在力高伟业、步步高公司所签《租赁合同》未到期之前，对融资公司要求解除《铺位移交协议》的诉讼请求法院不予支持。关于融资公司要求力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店返还涉诉房产的诉讼请求，步步高公司根据合同约定按时向力高伟业支付了租金，根据“买卖不破租赁”的法律规定，涉诉房产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，融资公司无权解除与实际承租人之间的租赁关系并要求其返还涉诉房产。另，城北广场商铺众多，各商铺业主均各自享有产权，涉诉房产是城北广场众多商铺中的一部分，已与其他商铺业形成统一整体，无法分割。融资公司要求返还涉诉房产的行为会影响商场整体功能的发挥，使步步高人和店无法继续经营，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”及《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，对融资公司要求力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店返还涉诉房产的诉讼请求法院不予支持。关于涉诉房产的租金问题，（2017）赣01执149-5号执行裁定书虽能导致涉诉房产的物权发生变更效力且为立即生效，但因其公示公信力较弱，故应以《租金支付告知函》送达力高伟业的时间作为租金起付时间，因融资公司未提交证据证明力高伟业签收《租金支付告知函》的具体时间，故法院认定融资公司向力高伟业送达《租金支付告知函》的时间为融资公司起诉之日即2019年8月14日。又因《租赁合同》约定步步高公司应在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用，《铺位移交协议》约定步步高租金到账后由力高伟业在三个工作日内以转账的方式支付给温亮生，步步高公司已按约定期限向力高伟业支付租金至2019年9月30日，力高伟业称原产权人温耀辉已将该部分租金予以抵偿其债务。融资公司未向法院提交证据证明2018年11月1日至2019年9月的房屋租金尚在力高伟业处，不能排除力高伟业已按约将该房屋租金支付给了原产权人，融资公司可在取得相关证据后另行主张权利。故力高伟业应自2019年10月1日起向融资公司支付租金。根据《租赁合同》的约定，2019年度房屋租金为8.6元/月/平方米，房屋维修费为6.45元/月/平方米，现融资公司与力高伟业均同意将房屋维修费计入房屋租金，故2019年度房屋租金合计为15.05元/月/平方米，扣减应由融资公司承担的房屋租金综合税率20.7%，2019年房屋租金为11.93元/月/平方米，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，力高伟业应向融资公司交付租金91528.99元（11.93元/月/平方米×2557.39平方米×3月，自2019年10月1日暂算至2019年12月31日），并按其与步步高公司签订的《租赁合同》约定的相应租金标准及期限，在收到租金的三个工作日内按季度向融资公司交付自2020年第一季度起至房屋实际交付之日止的相应租金。关于步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店应否就未付租金承担连带清偿责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,《租赁合同》内容明确只约束力高伟业与步步高公司，步步高公司按照《租赁合同》约定向力高伟业支付租金符合法律规定与合同约定，对融资公司要求步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店对未付租金承担连带清偿责任的诉讼请求法院不予支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，融资公司应尽快办理涉诉房产变更登记手续，以减少此类纠纷的发生。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、第四百零二条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、力高伟业应于本判决生效之日起十日内向融资公司交付租金91528.99元，并按其与步步高公司签订的《租赁合同》约定的相应租金标准及期限，在收到租金的三个工作日内按季度向融资公司交付自2020年第一季度起至房屋实际交付之日止的相应租金；二、驳回融资公司的其他诉讼请求。案件受理费6117元，由力高伟业承担2088元，由融资公司承担4029元。庭审过程中，融资公司当庭提交以下证据：陈海英身份证原件照片打印件；陈海英和刘锁保2017年4月4日签订的《租赁合同》原件照片打印机；陈海英与刘锁保的微信聊天截图两张。拟证明陈海英自2018年12月29日收函，自2019年1月1日起向融资公司交付租金，力高伟业作为原租金实际收取方，不可能不知晓此事。上述证据，力高伟业、步步高公司、江西步步高公司、步步高人和店均认为融资公司未按法定程序提交，不予质证。本院认为，陈海英和刘锁保均不是本案当事人，且该证据未在举证期限内提交，故对融资公司的证明目的不予认定。本院经审理查明，江西省融资担保股份有限公司于2020年4月10日变更名称为江西省融资担保集团有限责任公司。其余事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案属委托合同纠纷。本案争议焦点为：一、本案认定给付融资公司的租金初始日期应该是什么时间？二、一审认定的租金计算方式是否合理？关于焦点一。本院认为，一审以《租金支付告知函》送达力高伟业的时间作为租金起付时间，因融资公司未提交证据证明力高伟业签收《租金支付告知函》的具体时间，故认定融资公司向力高伟业送达《租金支付告知函》的时间为融资公司起诉之日即2019年8月14日并无不当。又因融资公司未提交证据证明2018年11月1日至2019年9月的房屋租金尚在力高伟业处，一审认定融资公司可在取得相关证据后另行主张权利符合法律规定。故力高伟业应自2019年10月1日起向融资公司支付租金一审认定并无不当，本院予以维持。关于焦点二。本院认为，根据《租赁合同》的约定，2019年度房屋租金为8.6元/月/平方米，房屋维修费为6.45元/月/平方米，因融资公司与力高伟业均同意将房屋维修费计入房屋租金，故一审认定2019年度房屋租金合计为15.05元/月/平方米，扣减应由融资公司承担的房屋租金综合税率20.7%，2019年房屋租金为11.93元/月/平方米并无不当，本院予以维持。综上，融资公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6035.65元，由上诉人江西省融资担保集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 葳审判员 熊 剑审判员 简永辉二〇二〇年五月七日书记员 晏雪玲