江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民再9号再审申请人（原审原告）：李露林，女，1962年7月21日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。再审申请人（原审原告）：吴哲轩，男，1992年1月30日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上列两再审申请人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。上列两再审申请人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被申请人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。上列两被申请人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上列两被申请人共同委托诉讼代理人：徐潇，北京市中伦（上海）律师事务所律师。再审申请人李露林、吴哲轩因与被申请人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业管理公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业开发公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初31号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月4日作出（2019）苏01民申390号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人李露林、吴哲轩的委托诉讼代理人凌建豪，被申请人嘉业管理公司、嘉业开发公司的共同委托诉讼代理人徐潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李露林、吴哲轩申请再审请求：1.撤销原审判决；2.改判嘉业管理公司向李露林、吴哲轩支付2015年8月1日至2016年10月18日期间占有涉案商铺使用费54263.46元及利息；嘉业开发公司承担连带清偿责任。事实与理由：1.涉案商铺未能交付的原因是嘉业管理公司拒绝交付，李露林、吴哲轩对于涉案商铺的空置没有过错，不应当承担法律责任。2.原审法院以询价的方式，不加区分的以商铺面积乘以所询价格确定所有商铺的实际占用费显属错误。3.与李露林、吴哲轩情形完全一样的其他业主提出上诉后，二审法院以房屋购买价格乘以4%确定商铺占用费予以了改判。嘉业管理公司辩称，1.委托经营到期之前，嘉业管理公司已经履行了告知义务，并且将涉案商铺腾空，但李露林、吴哲轩既未要求返还，也未积极接收涉案商铺，从而造成涉案商铺长期空置，未能正常经营，李露林、吴哲轩对此存在过错。2.涉案商铺对外出租是主要的收入来源，期满后商铺的空置损失及租金损失，应当按照同地段、同类型租金标准计算，而不是按委托经营期限内远高于实际租金水平的收益计算，原审法院在询价的基础上，酌定同地段、同类型商铺租金标准，客观反映了涉案商铺的实际租赁市场行情，甚至该标准也远高于委托经营管理期限内的实际租金。3.李露林、吴哲轩申请再审已超过法律规定的期限。综上所述，李露林、吴哲轩的再审请求缺乏事实和法律依据，请求驳回李露林、吴哲轩的再审诉请，维持原审判决。嘉业开发公司辩称，李露林、吴哲轩主张的是涉案商铺占用费，而嘉业开发公司仅在合同范围内依据合同约定对委托经营管理期间，嘉业管理公司应当支付的经营收益金承担担保责任。而之前嘉业管理公司一直依照合同约定在支付经营收益金，并且目前委托经营管理期限已届满。因此，嘉业开发公司不应当就占用费承担连带责任。请求驳回李露林、吴哲轩的再审诉请，维持原审判决。李露林、吴哲轩向原审法院起诉请求：判决嘉业管理公司向李露林、吴哲轩支付商铺2015年8月1日至2016年10月18日的占用费99030.81元及利息；嘉业开发公司承担连带清偿责任。原审法院认定的事实：李露林、吴哲轩系位于南京市庐山路158号嘉业国际城5幢4-29室商铺的所有权人。购房后，李露林、吴哲轩与嘉业管理公司签订了《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》（以下简称《委托经营合同》）。该合同约定的委托经营期限届满后，双方曾就后续合作进行磋商，但未能达成一致。2017年7月11日，原审法院到涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼现场勘查，除个别商铺在营业外，其他商铺包括涉案商铺均处于空置状态。另在同地段同类型商铺中，嘉业国际与中泰国际租金标准最为接近，中泰国际的租金价格为2.4元-3.0元/平方米/天，嘉业国际一楼商铺挂牌的租金价格为3.75元/平方米/天，二楼商铺近期无成交。原审法院认为，涉案商铺空置造成的损失，双方均有过错，故酌定嘉业管理公司应承担60%的损失责任，李露林、吴哲轩应承担40%的损失责任。另外，综合考虑涉案商铺所处的整体环境等因素，酌定租金标准为2.8元/平方米/天，以此计算，2015年8月1日至2016年10月18日涉案商铺空置期间的损失为38.08平方米×2.8元/平方米/天×444天﹦47341.06元，嘉业管理公司应承担60%即28404.63元，嘉业开发公司承担连带清偿责任。原审法院判决：一、嘉业管理公司于本判决生效之日起十日内向李露林、吴哲轩支付店铺占用费28404.63元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；嘉业开发公司对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回李露林、吴哲轩的其他诉讼请求。案件受理费2276元，由李露林、吴哲轩负担1766元，嘉业管理公司负担510元。本院再审中，李露林、吴哲轩提交下列证据：1.嘉业管理公司于2015年11月24日出具的《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，该回复明确嘉业管理公司对委托商铺享有20年的委托管理权利，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺。2.本院（2018）苏01民终5872号民事判决书，该案上诉人与本案申请人的商铺同位于嘉业国际城5号楼，案件的事实及法律关系与本案一致，原审判决内容与本案相同，本院二审对该案件进行了改判，并且补充认定了相关事实。嘉业管理公司、嘉业开发公司的质证意见：上述证据不属于证据规定中的新证据。对于证据1嘉业管理公司出具回复的前提是嘉业管理公司与部分业主在此前形成了一份会议纪要，致函的这部分业主并没有要求嘉业管理公司交付商铺。嘉业管理公司在回复中所称无权交付的是商铺的管理权，同时也说明了是基于嘉业管理公司对涉案商铺享有20年的管理权，上述期限尚未届满，根据双方之前的会议纪要，业主要对商铺自行管理，并包括物业管理在内，因此对于无权交付的表述并非是针对涉案商铺的占有、使用、收益等权能。另该回复中，嘉业管理公司也明确向部分业主表明该部分业主可以继续委托嘉业管理公司统一招商，也可以自行招商和自行经营，可见嘉业管理公司并没有占有使用涉案商铺的意思表示。对于证据2的真实性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。本院再审查明，2015年11月24日，嘉业管理公司就业主要求返还商铺的请求，向南京嘉业国际城5号楼部分业主代表出具回复意见称“基于《店铺委托经营管理合同书》的约定，嘉业商管对委托商铺享有20年的委托管理权，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺”。再审另查明，本院于2019年4月29日作出（2018）苏01民终5872号民事判决中对同为嘉业国际城5号楼的商铺占有使用费标准认定为业主购买商铺的价款乘以4%/年。再审又查明，涉案商铺买卖合同成交总金额为1115211.9元。本院再审对原审法院查明的其他事实予以确认。以上事实，有双方当事人陈述、双方签订的《委托经营合同》、2015年11月24日嘉业管理公司的回复、本院（2018）苏01民终5872号民事判决书、《商品房预售合同》、销售发票等证据为证。本案再审争议焦点：嘉业管理公司向李露林、吴哲轩支付商铺占有使用费的标准以及嘉业开发公司是否应当承担连带责任。本院再审认为，关于嘉业管理公司向李露林、吴哲轩支付商铺占有使用费的标准问题。涉案《委托经营合同》约定的委托经营期限届满后，双方未能积极办理商铺交接手续，因嘉业国际城经营不善，从而造成涉案商铺长期空置，李露林、吴哲轩再审中提交的嘉业管理公司于2015年11月24日致部分业主代表的回复，证明合同约定的五年委托经营期限届满后，嘉业管理公司在与部分业主代表协商中拒绝交还商铺，据此应认定，嘉业管理公司在合同约定的五年委托经营期限届满后，拒绝向李露林、吴哲轩交还涉案商铺，造成涉案商铺不能交接的责任在嘉业管理公司，李露林、吴哲轩对此不具有过错；嘉业管理公司继续占有涉案商铺期间，应当向李露林、吴哲轩支付占有使用费及相应利息，参照本院（2018）苏01民终5872号民事判决所确定的商铺占有使用费的标准，即按照所购商铺买卖合同成交总金额的4%/年计算，嘉业管理公司应当向李露林、吴哲轩支付2015年8月1日至2016年10月18日期间占有涉案商铺的使用费54263.46元（1115211.9元×4%÷365天×444天=54263.46元）。关于嘉业开发公司是否应当承担连带责任的问题。本院认为，根据涉案《委托经营合同》约定，嘉业开发公司作为保证人对嘉业管理公司支付经营收益金的义务承担连带保证责任，虽然合同约定的五年委托经营期限已届满，但嘉业管理公司拒绝交付商铺并继续占有使用商铺，该行为应视为继续履行委托经营的行为，其应当支付的占有期间使用费仍然属于经营收益金范围。故嘉业开发公司应对嘉业管理公司支付商铺占有使用费的义务承担连带清偿责任。关于嘉业管理公司、嘉业开发公司提出李露林、吴哲轩申请再审已超过六个月期限的问题。本院认为，李露林、吴哲轩于2019年10月25日向本院申请再审，并提交了本院于2019年4月29日作出的（2018）苏01民终5872号民事判决书作为新证据，因此，李露林、吴哲轩从知道该生效判决后向本院申请再审的时间并未超过法律规定的六个月期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和第二百零五条的规定。综上所述，原审判决认定事实有误，判决不当，应予纠正。李露林、吴哲轩申请再审的理由及请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初31号民事判决第二项，即驳回李露林、吴哲轩的其他诉讼请求；二、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初31号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李露林、吴哲轩支付2015年8月1日至2016年10月18日期间商铺占有使用费54263.46元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2276元，由李露林、吴哲轩负担1138元，南京嘉业商业管理有限公司负担1138元；再审案件受理费446元，由南京嘉业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 通审判员 罗建华审判员 张 倩二〇二〇年五月二十七日书记员 杨晓婷