文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终471号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合街道平都大道东段5号，统一社会信用代码91500230908786111T。负责人：丁文典，行长。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李超中，男，1974年9月14日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：曹顺吉（系李超中之舅父），1941年7月15日出生，汉族，退休职工，住重庆市丰都县。原审第三人：何玉林，女，1957年2月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审第三人：何玉平，男，1964年1月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审第三人:冉晓梅，女，1967年5月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）因与被上诉人李超中、原审第三人何玉平、何玉林、冉晓梅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服丰都县人民法院(2019)渝0230民初5165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。农行丰都支行上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由为：1.第三人冉晓梅自愿用讼争房屋向上诉人贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，上诉人对讼争房屋享有抵押权。根据物权法第一百七十九条“为担保债务的履行、债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。2.上诉人对讼争房屋享有优先受偿权，已经一审法院作出的（2018）渝0230民初5307号、（2018）渝0230民初5308号民事调解书确认，至今没有其他生效法律文书推翻前述调解书的内容。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保特权等优先受偿权，人民法院对案外提出的排除执行异议不予支持”的规定，上诉人可以申请对讼争房屋强制执行。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。被上诉人李超中答辩称，讼争房屋系我于2005年1月向冉晓梅购买，装修入住至今达10余年之久，我是该房的实际所有人。冉晓梅将本已出售的房屋办理贷款抵押，属欺骗行为，上诉人在办理抵押贷款时，未对抵押物进行现场勘查，存在过错。一审判决正确，请求二审法院上诉，维持原判。原审第三人冉晓梅、何玉平、何玉林未作答辩。农行丰都支行向一审法院起诉请求：依法对登记在第三人冉晓梅名下的位于重庆市丰都县XX镇XX路上段X号3-1号房屋（产权证号为306房地证2011字第XX号）予以强制执行。一审法院认定事实：2015年6月24日，何玉平向农行丰都支行申请生产经营贷款5万元，贷款期限为循环额度三年，同日何玉平、冉晓梅向农行丰都支行申请生产经营贷款45万元，贷款期限为循环额度三年。担保方式为以冉晓梅名下的位于丰都县XX镇XX路上段X号的房屋两套（306房地证2011字第XX号、306房地证2011字第XX号）、何玉林名下的位于重庆市丰都县XX镇XX支路东段90号的房屋一套（306房地证2010字第XX号）为贷款50万元抵押担保，农行丰都支行与何玉平、冉晓梅、何玉林签订了《农户贷款借款合同》（合同编号：550201XXXXXX6，下称借款合同），借款合同约定自2015年7月14日起至2018年7月13日止。因何玉平、冉晓梅借款后未及时还款，农行丰都支行于2018年11月8日向一审法院起诉，请求何玉平、冉晓梅偿还借款45万元和5万元。一审法院于2018年12月11日以（2018）渝0230民初5307号、（2018）渝0230民初5308号民事调解书对如下调解协议予以确认：“一、何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还农行丰都支行借款本金443004.19元和5000元、截至2018年10月21日的利息6808.97元、4461.39元以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利（罚息、复利以实际偿还时银行系统显示的金额为准）；二、农行丰都支行对冉晓梅名下的位于丰都县XX镇XX路上段X号的房屋两套（306房地证2011字第XX、306房地证2011字第XX号）、何玉林名下的位于丰都县XX镇XX支路东段90号的房屋一套（306房地证2010字第XX号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。因何玉平、冉晓梅等人未按前述调解协议约定履行还款义务，丰都支行遂向一审法院申请执行。一审法院执行中，于2019年4月12日作出（2019）渝0230执750号执行裁定，查封了冉晓梅位于丰都县XX镇XX路上段X号3-1房屋（306房地证2011字第XX号）房屋（以下简称讼争房屋）；于2019年8月22日作出（2019）渝0230执750号之一执行裁定，裁定评估、拍卖讼争房屋。2019年8月28日，案外人李超中对执行讼争房屋提出书面异议。一审法院作出(2019)渝0230执异42号执行裁定：“中止对讼争房屋的执行。”2019年9月26日，农行丰都支行向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。一审法院还查明，冉晓梅之夫何玉平系李超中的姑表兄。2005年1月28日，李超中与冉晓梅口头约定以2.6万元购买讼争房屋，冉晓梅给李超中之妻秦秋华出具收条载明“今收到秦秋华购房款人民币20000元，大写贰万元整，购房总价款26000元，大写贰万陆千元整，所购楼层为第二楼及（三层）面积约140㎡。（配套费由乙方负责）”之后，李超中向冉晓梅付清了该房屋的尾款，一家迁入本案争议房屋居住。公安机关对李超中及家庭人口登记住址为“重庆市丰都县XX镇XX路上段X号2-2”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由重庆市丰都县高镇所XX镇XX村2组迁来”。2009年5月5日，李超中与秦秋华在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县XX镇XX路XX号的住房一套产权归婚生女李想所有”。一审法院认为，本案争议焦点为：一、李超中（秦秋华）购买的房屋与作为贷款抵押担保的房屋是否是同一标的物；二、李超中是否对涉案房屋享有排除执行的权利。一、关于李超中（秦秋华）购买的房屋与作为贷款抵押担保的房屋是否是同一标的物问题。该房位于丰都县XX镇XX路社区XX路上段X号，新建时未规划路段名，统称为XX路。该房所处的整栋房屋楼层结构是第一层（底层）房屋为门面房，门面房从正面进入，门面房以上为住房，住房由背面进入。本案争议房屋，从下往上数，如计算门面房为第三层，如不计算门面房为二层。2011年10月初办证时登记在冉晓梅名下，权证号为306房地证2011字第XX号，并将该房屋登记为第三层。李超中户口簿所登记为第二层。结合本案争议楼房的结构分析，公安机关及房屋登记部门基于自身职能分别从入户顺序和建筑结构等不同角度确定起点楼层基点不同，导致两部门登记楼层不一致。因此，一审法院确认原告李超中诉称所购房屋与作为抵押贷款担保的执行标的房屋（权证号为306房地证2011字第XX号）是同一房屋。二、关于李超中是否对涉案房屋享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李超中是否在人民查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。虽然在人民法院执行前李超中与冉晓梅、何玉平没有签订书面买卖合同，但是结合冉晓梅给秦秋华出具购房款收条、李超中一家入住房屋、公安机关记载李超中一家户籍迁移的原因、李超中与秦秋华的离婚协议中对夫妻共同财产房屋归属约定等事实综合分析，双方基于表亲关系的信赖以行为方式确立事实房屋买卖关系具有高度可能性，且这些事实的发生时间在丰都支行与冉晓梅之间以房屋设定抵押担保的时间之前，因此，对李超中、秦秋华在婚姻关系存续期间与冉晓梅之间成立事实买卖合同关系的事实予以确认。关于李超中是否在人民法院查封之前已经合法占有该不动产问题。从李超中提交的证据来看，公安机关对李超中家庭人口登记住址为“重庆市丰都县XX镇XX路上段X号2-2”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由丰都县高镇所XX镇XX村2组迁来”。2009年5月5日，李超中与秦秋华在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》,其中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县XX镇XX路180号的住房一套产权归婚生女李想所有”以及电费缴纳凭据可以证明李超中于该房屋被办理抵押登记之前就已经占有该房屋，符合人民法院在查封之前已合法占有该不动产。关于购房款的支付问题。从冉晓梅出具的收条载明的已付价款20000元和总价款26000元看，李超中首次支付了大部分价款，首付之后所欠尾款数额较小，且已居住使用该房多年，其称以现金交付方式付清尾款的事实符合常理。本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。李超中于2005年1月28日以26000元购买冉晓梅位于丰都县XX镇XX路上段X号房屋，但冉晓梅于2011年10月2日才办理该房的房产证，之后冉晓梅于2015年7月14日用该房向银行办理抵押登记，未办理过户登记的主要责任在出卖人冉晓梅。据此，李超中在人民法院查封之前已成立事实买卖合同，在在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因李超中自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定精神，李超中有权请求排除本案的执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：驳回农行丰都支行的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由农行丰都支行负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有物权期待权能否对抗上诉人依法享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，该条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案中，被上诉人李超中在上诉人的抵押权成立前与冉晓梅建立了事实买卖合同关系，支付房款后且占有使用讼争房屋多年，其对讼争房屋的物权期待权先于上诉人抵押权成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人作为善意买受人，其物权期待权应当可以排除对讼争房屋的执行。该司法解释第二十八条属于第二十七条规定例外情形。因此，一审判决适用该司法解释第二十八条正确。上诉人农行丰都支行要求适用该司法解释第二十七条确认其优先受偿权的理由，于法不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行负担。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  吴 聪审判员  陈胜泉二〇二〇年五月二十八日（院印）书记员  赵许梅