黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初826号原告：张小亮，男，1987年12月25日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：孙继臣，男，1973年3月13日出生，汉族，第三建筑公司经理，住黑龙江省肇源县。第三人：董凤龙，男，1978年6月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。原告张小亮与被告孙继臣、第三人董凤龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小亮的委托诉讼代理人陈树民、被告孙继臣、第三人董凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小亮向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原告与被告于2019年11月4日签订的房屋买卖协议合法有效；2.请求确认肇源县远望松江5号楼1单元14层1401室房屋所有权归原告所有，房屋价值人民币24万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月4日，原告张小亮从被告孙继臣处购买肇源县远望松江5号楼1单元14层1401室，交付后，原告对该房屋进行装修完毕。2020年3月13日，原告发现该房屋门锁被更换，及时报警，经查是第三人将原告购买的房屋门锁撬开后换锁，非法占有房屋及原告装修的室内财产。警方出警后，第三人向警方出示该房与案外人买卖合同，对该房主张权利，警方告知原告通过诉讼解决。故诉至法院，请求支持原告诉求。被告孙继臣辩称，2019年11月4日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给原告，并于当天将房屋钥匙交付给原告。房屋来源是大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人为清偿被告工程款而抵顶的。本人对原告张小亮主张权利没有异议。第三人董凤龙述称，案涉房屋是自己与郭明投资远望松江建设项目，通过政府会议纪要记载2、3、4、5、9、10号楼是由我们投资的，并将案涉房屋作为投资保障。庭审过程中，原告举证如下：证据一、出示房屋买卖协议一份、收据两张、债权清偿确认单一份、孙继臣清偿房屋明细四张（与原件核对无误后留存复印件），欲证明案涉房屋（即远望松江5号楼1单元1401室）系仁和房地产公司破产管理人为清偿工程款于2017年2月7日作为破产财产分配给债权人孙继臣。孙继臣取得案涉房屋后，被告与原告于2019年11月4日签订《房屋买卖协议》，协议约定将远望松江5号楼1单元1401室以240000元的价格卖给张小亮，约定交款方式为四次交齐，合同签订15日内交付20000元，2019年12月31日前交付80000元，2020年6月1日前交齐尾款。买卖合同签订后，原告按照约定时间向被告履行了两次交款义务，共计100000元，被告分别为原告出具收据。被告质证称,对该组证据的真实性无异议。第三人对该组证据的真实性无异议。因原告出示的证据系原件，客观真实，且被告、第三人对该组证据无异议，故本院对该组证据予以确认。证据二、出示水卡、水费收据、电费微信缴费记录、燃气费收据、装修材料订单、百盛门业门及窗户材料销售单、顺峰石材加工厂订货单、光瑶厨具、洁具订货单各一份（与原件核对无误后留存复印件），欲证明原告与被告签订买卖协议后，被告向原告交付了房屋，原告基于对房屋合法占有，缴纳了相关的水、电、燃气等费用，并购买了对该房屋进行全面装修的货物。2019年11月4日，原告缴纳了水费，并合法实际占有、使用及装修。被告质证称，对该证据的真实性无异议。第三人质证称，与其无关。因原告出示的证据系原件，客观真实，本院对该组证据予以确认，对原告欲证明的内容，将结合其他证据予以认定。庭审过程中，被告举证如下：证据三、出示债权确认清单一份、大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人出具的孙继臣清偿房屋明细一份（与原件核对无误后留存复印件），欲证明取得房屋所有权的合法性。原告质证称，对该组证据真实性无异议。第三人质证称，与其无关。因被告出示的证据系原件，客观真实，故本院对该组证据予以确认，对被告欲证明的内容，将结合其他证据予以认定。庭审过程中，第三人举证如下：证据四、《住宅楼买卖协议书》、房屋入住费用、物业费、远望松江收费明细表、后续工程施工事项约定书各一份（与原件核对无误后留存复印件）、出示政府会议纪要复印件一份、出示（2013）源商破字第3-3号民事裁定书复印件一份，欲证明第三人董凤龙投资远望松江小区，案涉房屋是作为投资保障，现在这个房屋是抵押状态，不能进行房屋买卖，预售登记在房产管理处有三方备案。原告质证称，1、关于《住宅楼买卖协议书》的甲方是李某个人，如果第三人想要证明其合法购买房屋，那么还应当由其补全证据继续向法院提供证据，否则该住宅楼买卖协议书不能认定李某享有案涉房屋的所有权及处分权，那么这份协议就会涉及到无权处分是无效的协议；2、关于远望松江物业管理办公室出具的两枚收据，该收据如果事实存在交款事项，根本不能作为认定房屋产权的证据使用，收费明细表没有出具单位的任何印章，不符合民诉证据的形式，即使庭审后补盖公章也不能证明明细表所列的各项费用交付的事实存在，案涉房产在2017年已经被列为破产财产，按照破产法的规定破产财产唯一合法的权利人能够处分破产财产是在破产程序中人民法院指定的破产管理人才能有权处分破产财产，其他任何单位和个人均无权利处分破产财产，所以第三人举证涉及到李某无权处分，那么即使产生了相关的物业费用也仍不能阻碍原告要求确权的这一行为；3、关于政府会议纪要第三人应当向法庭陈述该证据来源的合法性，否则证据取得程序不合法，不能产生证据效力，如果该证据真实，也仅能证明李某与许丽华签订楼房施工合同进行筹资筹建等事宜，并不能证明房屋实际施工及相关工程款用房屋抵账事宜。4、关于民事裁定书请求法院核对日期2018年9月25日的真实性，做出这份裁定书依据的是仁和房地产破产管理人的申请，法院对远望松江的部分楼房包括本案诉争的楼房予以查封，查封期限为三年，第三人以此证据来证明破产管理人乃至孙继臣无权处分该房屋，但是在破产管理人申请对案涉房屋查封之前已于2017年将破产财产案涉房屋以工程抵账的方式处分给孙继臣，也就是说该房屋被法院查封之前已经处分了，仁和房地产公司申请法院查封财产的目的也是为了保护破产财产，李某的情况说明仅是一个自然人对案涉房屋相关登记行为单方的主观认识，不能以此来对抗破产管理人的处分行为；5、肇源县政府会议纪要，要求出示原件，否则对该证据的真实性有异议。仁和房地产有限公司开发远望松江工程直至破产乃至到破产财产的分配最终走的是人民法院的司法程序，政府无论做出什么约定或承诺均不能干扰和影响司法程序的结果。被告质证称，同原告代理人意见一致，并补充质证意见：李某是远望松江物业管理办公室实际控制人，物业公司所提供的任何票据不能作为该房屋所有权的任何证据，肇源县人民政府的会议纪要上边有投资协议书，这个只能证明董凤龙、郭明与李某的金钱借贷关系，不能证明董凤龙合法参与远望松江项目建设。因原告、被告对该组证据的真实性有异议，故对第三人欲证明的内容，本院将结合其他证据予以认定。证据五、出示证人李某证言，证人陈述第三人董凤龙的房子是他给的，案涉房屋有董凤龙的资金投入，所以就把案涉房屋抵顶给了董凤龙。证人陈述称其对案涉房产因其施工原因享有优先受偿权。原告质证称，证人承认了其将案涉房产处分给第三人的事实，但证人没有取得案涉房产处分权的有效证据，而证人处分该房产时案涉房产已经被人民法院裁定进行破产程序之后列为破产财产，作为破产财产在证人处分之前已经由破产管理人分配给被告孙继臣，所以证人没有对案涉房产享有所有权的任何凭证，其处分给第三人的行为是无权处分的无效行为。证人述称其对案涉房产因施工原因享有优先受偿权，但证人的这一观点仍然不能成立，因为案涉房产被列为破产财产之时，证人的相关权利受到约束，证人如果主张优先受偿权应当在承包人行使建设工程价款优先受偿权内六个月主张，超过该期限优先受偿权灭失，证人从远望松江进入破产程序直至现在始终没有主张优先受偿权，也未通过破产程序要求取得房屋。被告质证称，对证人证言无异议。第三人质证称，对证人证言无异议。因原告证人证言不能单独作为定案依据且原告对其证言有异议，故对证人证言本院将结合其他证据予以认定。庭审中，法庭出示仁和房地产有限公司破产管理人的情况说明一份，证明内容：债权人安茂芝以大庆市仁和房地产开发有限公司不能清偿到期债务并明显缺乏清偿能力为由，向肇源县人民法院申请其破产清算，人民法院于2013年12月2日裁定受理破产申请并指定黑龙江省庆承企业改制破产清算服务有限公司为大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人。在破产清算期间，管理人对部分公益债权进行了清偿，位于肇源县远望松江小区的5-1-1401房屋于2017年2月7日分配给公益债权人孙继臣。原告、被告、第三人质证称，均没有异议。虽案涉房屋由破产管理人分配给被告孙继臣用以清偿其公益债务，但破产案件尚未结束，故本院将结合其他证据予以认定。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2019年11月4日，原告张小亮与被告孙继臣于签订《房屋买卖协议》，约定孙继臣将其位于肇××县××楼××单元××室（建筑面积：116.86㎡）以24万元的价格卖给原告张小亮，交款方式为三次交齐，合同签订15日内交付2万元，2019年12月31日前交付8元，2020年6月1日前交齐尾款。同日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告缴纳了案涉房屋的相关的水、电、燃气等费用。后原告按照协议约定时间向被告履行了两次交款义务，共计10万元。现因房屋由第三人董凤龙占有，发生争议，故原告诉至法院。另查明，2013年12月2日，肇源县人民法院裁定受理债权人安茂芝的破产申请，并指定黑龙江省庆承企业改制破产清算服务有限公司为大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人。在破产清算期间，管理人对部分公益债权进行了清偿，将位于肇源县远望松江小区的5-1-1401房屋于2017年2月7日分配给公益债权人孙继臣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于合同效力问题，本案中被告孙继臣与原告张小亮于2019年11月4日签订的《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋出售给原告，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。故对原告要求确认其与被告孙继臣于2019年11月4日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于案涉房屋所有权问题，本案中，被告孙继臣与原告张小亮于2019年11月4日签订《房屋买卖协议》，至起诉时案涉房屋产权尚未登记在被告名下。虽在大庆市仁和房地产开发有限公司破产清算一案中，案涉房屋由破产管理人分配给被告孙继臣用以清偿其公益债务，但破产案件尚未结束，分配方案未最终确定，案涉房屋仍属破产财产，其所有权并未转移至被告处，故原告依据其与被告之间的房屋买卖协议要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，判决如下：一、原告张小亮与被告孙继臣于2019年11月4日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告张小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告孙继臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李佳音二〇二〇年五月二十一日书记员  陈树道附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。