江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终537号上诉人（原审原告）：孙金友，男，1979年8月6日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：夏福星，江西修江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司，住所地江西省九江市武宁县巾口乡集镇。统一社会信用代码：913604910910661787。法定代表人：陈宗辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周升武，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宗立，男，1970年7月18日出生，汉族，江西省武宁县人，经商，住九江市。委托诉讼代理人：周升武，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：江西寰岛酒店管理有限公司，住所地江西省九江市庐山西海风景名胜区湖滨大道。统一社会信用代码：91360491MA37T3KY0G。法定诉讼代表人：陈希南，系该公司执行董事。上诉人孙金友因与上诉人江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司（以下简称沐阳房产公司）、被上诉人陈宗立、江西寰岛酒店管理有限公司民间借贷纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2019）赣0423民初2139号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙金友委托诉讼代理人夏福星，上诉人沐阳房产公司委托诉讼代理人周升武、被上诉人陈宗立委托诉讼代理人周升武到庭参加诉讼。被上诉人江西寰岛酒店管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人孙金友的上诉请求：1、请求将原审判决第一项内容关于利息部分更改为“自2018年10月24日起以借款本金3000000元为基数按月利率2%至借款还清之日止”；2、被上诉人承担本案一、二审相应诉讼费用。事实和理由：一审法院未认定本案借款约定利息为月息4分与事实不符，且一审将被上诉人陈宗立已支付的290000元利息均认定为支付本案借款利息与事实不符，综上一审认定的部分案件事实与客观事实不符，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。上诉人沐阳房产公司上诉请求：1、撤销原判，将该案发回重审，或改判驳回孙金友的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由孙金友承担。事实和理由：1、沐阳房产公司与孙金友签订的《合作协议》与《商品房买卖合同（预售）》明确约定是商品房买卖，双方的真实意思表示是带回购约定的商品房买卖。这是商品房买卖交易较常采用的形式。一审认定以300万元回购14间商铺，与协议约定的销售价款严重偏离，但事实是因为买受人至回购期满前仅支付300万元购房款，所以这种回购价的约定是完全合理的。一审将这种明确为商品房买卖关系认定为民间借贷关系，明显属事实认定错误。2、一审判决认定陈宗立属债务加入，应与沐阳房产公司承担共同还款责任，属认定事实不清。陈宗立只是沐阳房产公司法人代表的弟弟，代为管理项目，既不是法人代表，也未取得相应授权，其行为不能代表沐阳房产公司，一审以陈宗立个人出具欠条认定其对孙金友有欠条所列债务无法律依据。3、合作协议约定每月支付租金60000元，是一种返租约定，一审将该租金约定认定为利息约定，无事实依据和证据支持，陈宗立个人出具的欠条，无实际交付借款的证据，不能证明实际借款的事实，不能证明双方有借贷关系，更无借款利息的约定，一审对利息的认定属事实不清的错误认定。4、一审判决上诉人偿还借款，但未对商品房买卖合同作出处理，有失公平。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，本案判决孙金友对商品房买卖合同约定的14间商铺享有优先受偿权，与法律规定不符。原审原告孙金友向一审法院起诉请求：1．请求判令被告沐阳房产公司、陈宗立偿还借款本金3000000元及利息（以3000000元为基数，自2018年8月30日起至借款还清之日止，按月利率2%计算）；2．请求判令原告对被告沐阳房产公司位于庐山西海巾口温泉度假村6栋部分单元106号-119号共计14套商铺在本案借款本息范围内享有优先受偿权；3．本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：被告陈宗立是被告沐阳房产公司法定代表人陈宗辉弟弟，具体负责帮忙被告沐阳房产公司项目。2018年7月24日，被告沐阳房产公司与原告孙金友签订《合作协议》，约定：“1．孙金友出资300万元给沐阳房产公司过度3至5个月，沐阳房产公司以买卖方式签订6号楼商铺给孙金友，共计14间门面，合计606.2平方米。2．沐阳房产公司向孙金友支付每月租金6万元。3.3至5个月后，沐阳房产公司以300万元回购6号楼一楼14间门面合计606.2平方米商铺，孙金友无条件配合沐阳房产公司办理相关事宜”，被告陈宗立亦在合作协议签字。合同签订当日，孙金友分六次向沐阳房产公司账户汇入合计300万元，沐阳房产公司向孙金友出具300万元收据并载明6#楼14间门面抵押借款。与此同时，沐阳房产公司与孙金友签订14份位于庐山西海巾口温泉度假村6栋不分单元106-119号商铺，其面积为606.2平方米。后原告孙金友与第三人江西寰岛酒店管理有限公司就涉案106室至11室商铺签订《江西寰岛酒店管理有限公司物业委托管理经营合同》，合同期限自2018年7月24日至2019年1月24日，江西寰岛酒店管理有限公司按月向孙金友支付60000元经营收益。2019年6月26日，被告陈宗立向原告出具378万元欠条（含（2019）赣0423民初2138号确认的借款本金78万元），该欠条载明：“本人陈宗立尚欠孙金友借款本金叁佰柒拾捌万元整未付，借款均约是利息为月息4%计算，经核算结业2019年7月24日止应付孙金友利息共计壹佰捌拾壹万肆仟肆佰元整，已支付利息29万元，余款利息壹佰伍拾贰万肆仟肆佰元整，另承诺拖欠未付本金款项均按月息4%计算支付到还清之日止”。另查，2019年8月2日，原告孙金友诉被告陈宗立民间借贷纠纷一案即（2019）赣0423民初2138号案件，在该案中，原告诉称“2018年7月27日、8月22日，被告陈宗立以需资金周转为由分别向原告孙金友借款500000元、280000元，并出具了借条，分别约定借款期限为两个月和15天”，被告陈宗立在该案中对该借款不持异议，后该案经双方调解由被告陈宗立自愿偿还原告孙金友借款780000元。一审法院审理认为，根据当事人诉称、答辩意见，本案争议焦点为：一、被告沐阳房产公司与原告孙金友之间法律关系的性质；二、被告陈宗立应否向原告孙金友承担共同还款责任；三、被告沐阳房产公司应否以其位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面承担抵押担保责任。一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题民事法律关系的形成，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案涉及民间借贷、房屋买卖合同复杂交易的达成，往往存在复杂的背景，当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。本案中，据原告提交的《合作协议》载明“孙金友出资300万元给沐阳房产公司过度3-5个月，沐阳房产公司以买卖方式签订6号楼14间商铺”，及“3至5个月后，沐阳房产公司以300万元回购6号楼14间商铺”。2018年7月24日，双方按协议签订了14份《商品房买卖合同（预售）》并约定买受人即孙金友应当在2018年7月24日前一次性支付该商品房全部房款，以及沐阳房产公司于协议签订后3至5个月后以300万元回购涉案14间商铺，该回购价款与商品房买卖合同约定销售价款严重偏离，同时合同约定在2018年7月24日前一次性付清商品房价款与本案实际情况不符，且沐阳房产公司未能提交孙金友购房的销售发票或其他具有购房性质发票。不仅如此，按照合作协议约定，沐阳房产公司还需向向孙金友支付每月租金60000元，该租金支付约定相当于让渡资产使用权或具有经济利益流出企业的类似经济事项，且孙金友作为购房一方亦不关心取得所购房产产权，这与资产所有权让渡所体现的经济事项亦不符。从《合作协议》关于出售、回购商铺和《商品房买卖合同（预售）》的合同目的及履行情况看，并结合沐阳房产公司向孙金友出具收据载明收款事由为6号楼14间门面抵押借款，双方缔约商品房买卖合同的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，其真实意思是为了担保债权实现。据此，案涉《合作协议》、转账凭证及交款收据足以证明孙金友与沐阳房产公司之间存在借贷关系，并由此作为确定当事人法律关系性质的依据。故对被告沐阳房产公司辩称本案涉及回购商铺属售后回购融资方式，该辩解意见与事实不符，不予以采纳。二、关于陈宗立应否向原告孙金友承担共同还款责任的问题陈宗立作为沐阳房产公司法定代表人陈宗辉弟弟，同时帮助陈宗辉管理沐阳房产公司项目，于2019年6月26日向孙金友出具欠条并载明尚欠孙金友378万元，在没有证据证明债权人同意债务转移给陈宗立的情况下，结合孙金友与陈宗立在武宁县人民法院（2019）赣0423民初2138号民间借贷纠纷民事调解书，应认定为债务加入，即陈宗立应受该欠条约束。根据孙金友与陈宗立在（2019）赣0423民初2138号民间借贷纠纷一案中，业已就78万元借款达成民事调解并结案，本案孙金友向陈宗立主张300万元借款的共同还款责任，符合法律规定，予以确认。故对原告孙金友要求被告沐阳房产公司、陈宗立共同偿还借款3000000元的诉讼请求，予以支持。三、关于沐阳房产公司应否以其位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面承担抵押担保责任的问题关于孙金友在本案借款本息范围内对位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款是否能够优先受偿。原审认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从上述规定看，司法解释采取的是清算型或者担保处分型，而未采取流质型或归属型。本案中，为了保证债权能够履行，债务人沐阳房产公司所有的庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面出售给债权人孙金友并办理网签，是其真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，签订商品房买卖合同是为了担保债权实现。对原告要求对被告沐阳房产公司位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面在本案的借款本金及利息范围内享有优先受偿权的诉讼请求，予以支持。关于原告孙金友主张按月利率2%标准计算支付利息的诉求。据经原告孙金友及被告沐阳房产公司、陈宗立在《合作协议》确认沐阳房产公司向陈宗立支付每月60000元，按照借款利息折算为月利率2%，经原告孙金友与被告陈宗立确认欠条载明利息数额的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，原告请求按照月利率2%支付利息的诉请符合法律规定，予以确认。本案中，原告孙金友诉称被告陈宗立已支付利息290000元，该数额与欠条载明的已付利息数额一致，然（2019）赣0423民初2138号一案经解调确认已付利息数额未予以反映如何抵扣并经双方确认，基于此，涉案290000元利息以在本案中扣减为宜。故对原告要求被告沐阳房产公司、陈宗立按照月利率2%计算支付利息的诉讼请求（扣减被告已付利息部分），予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立于本判决生效之日起十日内共同偿还原告孙金友借款本金3000000元，以及利息（以3000000元借款本金为基数，自2018年7月24日起至借款还清之日止，按月利率2%标准计算，其中应扣减已付利息290000元）；二、原告孙金友在上述债权范围内，如被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立逾期偿还借款，原告孙金友有权对坐落于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面享有折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审审理过程中，上诉人孙金友申请撤回上诉。本院认为，本案二审的争议焦点与一审的争议焦点一致。一审认定沐阳房产公司与孙金友之间为民间借贷关系，陈宗立应向孙金友承担共同还款责任，孙金友就沐阳房产公司位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面享有优先受偿权，有事实及法律依据，一审已作出详细论证，本院不再赘述。在本案二审过程中，上诉人孙金友申请撤回上诉，该申请系其真实意思表示，并不违反法律规定，本院予以准许。综上，上诉人沐阳房产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38660元，由上诉人江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司负担36160元，上诉人孙金友负担2500元。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年五月二十七日法官助理段晓娟书记员戴坤利