广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6907号原告徐招勤，女，汉族，1963年10月16日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告曾志洪，男，汉族，1965年8月21日出生，身份证住址：广东省四会市，委托代理人梁儒茂，广东吉光律师事务所律师。被告深圳市卓越年华艺术品有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道大芬油画村老围东九巷4-1，统一社会信用代码：91440300326300396E。法定代表人江玉丽。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐招勤的委托代理人贺才慧、祝进忠，被告曾志洪及其委托代理人梁儒茂，被告深圳市卓越年华艺术品有限公司的法定代表人江玉丽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：原告享有深圳市龙岗区布吉街道大芬村老围东九巷四号前座一楼房屋的使用权益，原告未提交涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证。被告曾志洪自2017年9月1日起向原告承租上述房屋（面积约70平方米），其称两被告之间为合作关系，故将其所承租房屋部分（面积约14平方米）给被告深圳市卓越年华艺术品有限公司使用，双方之间不属于转租关系。被告深圳市卓越年华艺术品有限公司称，其向被告曾志洪租得部分涉案房屋（面积约14平方米）。二、有无签订书面租赁合同：2017年9月12日，原告与被告曾志洪签订《租房合约》1份，约定被告曾志洪承租位于深圳市龙岗区布吉街道大芬村老围东九巷四号前座房屋，用途为商业用途。三、租赁期限：《租房合约》约定租赁期限为2017年9月1日起至2018年8月31日止。四、租金约定：《租房合约》约定月租金为6500元（人民币，下同）。五、涉案房屋的占有、使用情况：涉案房屋在《租房合约》签订后即交付给被告曾志洪使用。原告与被告曾志洪确认，2018年8月31日租赁期限届满后，被告曾志洪继续租用涉案房屋，双方未再签订书面房屋租赁合同。六、租金支付情况：原告与被告曾志洪确认，被告曾志洪一直按6500元/月的标准支付租金给原告，但因2019年11月原告提出解除房屋租赁合同，自2019年12月开始，虽然被告曾志洪有通过微信转账支付房屋租金，但原告一直未收取被告曾志洪的转账款项。七、租赁合同是否解除：原告称，《租房合约》于2018年8月31日届满，此后双方未再签订书面合同，属于不定期租赁合同，原告可以随时解除租赁合同，故原告于2019年11月告知被告曾志洪解除涉案房屋的租赁合同。被告曾志洪称其不同意解除房屋租赁合同。八、涉案房屋有无返还：原、被告确认，截止至庭审之日，被告曾志洪尚未向原告返还涉案房屋。九、房屋押金：《租房合约》约定，被告曾志洪向原告支付13000元作为租赁保证金。十、原告主张租金标准：原告称，自2019年12月通知被告曾志洪解除房屋租赁合同后，两被告拒不搬离房屋，故应当按照周边房屋租金标准15000元/月计算租金直至被告搬离之日止。十一、房屋损坏赔偿：《租房合约》约定如房屋有损坏，被告曾志洪需把房屋装修好，完整交还给原告。原告称被告曾志洪未经允许而擅自将房屋转租给被告深圳市卓越年华艺术品有限公司，两被告共同改变房屋结构，将一间房屋改为三间，破坏房屋安全性，给整栋房屋及其他住户的人身、财产造成严重的威胁。就涉案房屋的具体损失情况、损失金额等事实，原告未提交证据证明。十二、卫生费、管理费、水电费等费用：原告主张按实际发生金额支付卫生费、管理费、水电费等费用，原告提交了《收据》1份，显示被告曾志洪在2018年1月至2020年4月25日需分担的消耗水费计币103.8元。但原告未再提交其他费用的相关证据材料。十三、原告的诉讼请求：1、判令原、被告之间的不定期房屋租赁合同于2019年12月1日解除；2、两被告支付原告租金15000元（暂计）及卫生费、管理费、水电费（以实际发生为准）。房屋租金按15000元/月，自2019年12月1日开始计算至实际搬离之日止；3、两被告立即搬离涉案房屋；4、两被告将涉案房屋恢复原状并赔偿原告损失50000元；5、两被告承担诉讼费。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：两被告赔偿原告损失50000元。十四、被告答辩意见：被告曾志洪称，其与原告的房屋租赁合同目前还属于租赁期内，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告深圳市卓越年华艺术品有限公司称，其仅与被告曾志洪存在房屋租赁关系，与原告没有直接关系，根据合同相对性，原告要求被告深圳市卓越年华艺术品有限公司承担各项费用的诉讼请求，没有事实与法律依据，请求驳回原告对被告深圳市卓越年华艺术品有限公司的全部诉讼请求。判决结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告经本院催告后，拒不提交房屋产权证、建设工程规划许可证等材料，故本院认定原告与被告曾志洪之间签订的《租房合约》无效。虽合同无效，原告不存在行使合同解除权的情形，但基于无效合同取得的财产应当予以返还，现涉案房屋由被告曾志洪及深圳市卓越年华艺术品有限公司实际占用，故本院对原告要求实际占用人即两被告返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故原告可依据《租房合约》约定的租金标准6500元/月，要求被告曾志洪支付占用房屋期间的房屋占有使用费，自2019年12月1日开始计算至实际搬离之日止。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告深圳市卓越年华艺术品有限公司作为次承租人，应当一并向原告支付腾房期间的占有使用费，按照被告深圳市卓越年华艺术品有限公司承租面积占比计算，占有使用费为1300元/月（6500元/月*14平方米/70平方米），自本判决生效之日起开始计算至实际搬离之日止。关于原告主张的水电费，水费，因有提交《收据》证明，本院予以采信，并确认应由被告曾志洪承担该笔水费103.8元。原告主张的管理费、卫生费等其他费用的诉讼请求，因其未提交证据予以证明，故本院不予支持。原告要求两被告赔偿房屋损失50000元的诉讼请求，因原告未提交证据证明房屋建筑主体和承重结构有存在变化以及房屋实际损失数额等事实，故证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告曾志洪于本判决生效后20日内搬离位于深圳市龙岗区布吉街道大芬村老围东九巷四号前座一楼的房屋（面积约70平方米）；二、被告深圳市卓越年华艺术品有限公司于本判决生效后20日内搬离位于深圳市龙岗区布吉街道大芬村老围东九巷四号前座一楼的房屋（面积约14平方米）；三、被告曾志洪于本判决生效后5日内按人民币6500元/月的标准支付原告徐招勤2019年12月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；四、被告深圳市卓越年华艺术品有限公司对本判决第三项所确定的房屋占有使用费，自本判决生效之日起开始在人民币1300元/月的限额内承担连带支付责任直至实际搬离之日止；五、被告曾志洪于本判决生效后5日内支付原告徐招勤水费计人民币103.8元；六、驳回原告徐招勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元（原告已预缴），由原告徐招勤承担688元，由被告曾志洪承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年五月二十八日书记员 戴思强