四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18195号 上诉人（原审原告）：郭强，男，1985年6月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雷娟，四川君合律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：廖敏娜，女，1985年1月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雷娟，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川伯琪实业有限公司，住所地：成都市成华区保和乡东桂村8组。 法定代表人：宋力，总经理。 委托诉讼代理人：王治军，四川豪俊律师事务所律师。 上诉人郭强、廖敏娜因与被上诉人四川伯琪实业有限公司（以下简称伯琪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭强、廖敏娜上诉请求：1.撤销原审判决，改判伯琪公司向郭强、廖敏娜支付逾期交付房屋违约金39961元；2.本案一、二审诉讼费用由伯琪公司承担。事实和理由：一、逾期交房的真实原因：约定交付条件达成时间迟延。1.基础设施设备和公共设施达到交付使用条件是交房的必备条件，普通居民购房的主要目的是为了居住，而水、电、气等级基础设施及配套设施完备是正常居住必备条件，否则将难以实现合同目的。基于此，合同以及相关法律法规才在建设工程竣工验收以及商品房交付时，就基础设施设备和公共设施提出特别要求。根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（二）款的规定，商品房同时达到第十五条、第十六条约定的交付条件后，才具备交付条件。第十五条是关于商品房自身的交付条件，而第十六条是关于商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。即根据合同约定，基础设施设备和相关公共设施未达交付条件，不能交房。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，合同签订时《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，2019年修订的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《四川省建筑管理条例》第四十三条的规定，包括配套基础设施和公共设施在内的，工程设计和承包合同规定的各项内容全部达到竣工条件后方可竣工验收。房地产开发主管部门收到竣工验收申请后会组织工程质量监督、规划、消防等有关部门进行并联验收。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《四川省城乡规划条例》第五十八条，建设工程竣工应申请规划核实，未经核实符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，非经消防验收合格，建设工程禁止投入使用。因此，只有经过规划核实验收，消防验收合格，配套设施和公共设施符合交付条件下，才能交付商品房。2.建设工程直至2019年6月24日后符合竣工验收条件。关于案涉建设工程，成都市成华规划和自然资源局于2019年6月11日出具《建设工程规划核实意见书》，成都市住房和城乡建设局于2019年6月13日出具《建设工程消防验收意见书》，伯琪公司于2019年6月24日收到并联竣工验收通知结果，因此建设工程2019年6月24日以后才可能符合竣工验收条件。伯琪公司虽然提供了《竣工验收报告》，但是在该文件盖章的建设、勘察、设计、施工及监理与建设单位伯琪公司有重大利害关系，该证据不足以商品房在2019年2月18日达到了约定交付条件。3.伯琪公司以违约责任承担方式否定合同约定的抗辩不成立。伯琪公司主张交房无需满足基础设施设备及公共设施达到交付使用条件的抗辩由不成立。双方在合同第十五条、第十六条、第十八条对交房条件进行了明确约定。修复只是违约责任的承担方式，并不是对合同条款的变更。修复是针对“量达标而质不达标”情形，是对形式上已经完成但质量不合约定的内容进行完善。“量不达标”，对于形式上未履行完的义务内容继续履行，不是修复。二、三份合同的关系，交房时间与履行成果交付时间的区别及联系。1.三份合同的关系。双方当事人签订了案涉合同、补充协议、委托改造协议三份合同，建立了以商品房为标的物的买卖合同法律关系、以改造服务（无形服务信托于商品房而存在）为标的物的合同法律关系。这两份合同虽有关联，但彼此相对独立，分别围绕两个不同法律关系的权利、义务及责任展开。2.交房时间与改造成果交付时间的区别及联系。案涉合同明确约定了商品房交付时间，因改造成果依附于商品房而存在，《委托改造协议》约定的改造服务成果交付时间与商品房交付时间恰好相同，但两者的交付内容、延期事由、违约责任、免责事由完全不同。3.原审判决错误：错误增设了交房条件，将完成改造作为案涉合同中商品房交付的条件之一，并将案涉合同交房时间和改造服务成果交付时间、逾期交房的违约责任和逾期交付改造成果的违约责任、逾期交房的免责事由和逾期交付改造成果的免责事由进行了混同。三、完成改造并不是商品房的交付条件。案涉合同、《补充协议》《委托改造协议》并未将完成改造服务纳入商品房的交付条件。四、案涉合同关于交房时间约定仍有效，根据合同约定，交房时间为2019年2月18日，未被变更。五、改造不是逾期交房的免责事由。合同并未明确约定改造属于逾期交房的免责事由；当补充协议内容损害买受人利益时应以买卖合同为准；未尽提醒告知义务，格式免责条款无效；未实际进行改造；据实免除，并非全部免除。六、重度天气污染防治不属于不可抗力，不是逾期交房的免责事由。另外，应适用合同法第七十八条而非第六十二条，一审法院适用法律错误。 伯琪公司辩称，1.本案商品房买卖合同、补充协议以及委托改造协议三份合同，均是双方真实意思表示，对于商品房需完成改造的成果一并交付以及2019年2月18日并非完成改造后商品房交付日期而是实施委托改造协议的起始时间，约定是非常清楚明确的。郭强、廖敏娜主张2019年2月18日为商品房交付日期进而主张伯琪公司承担逾期交房违约责任无合同依据，不应得到支持。2.伯琪公司在未超过《关于一期住宅委托改造施工与交付事宜的通知》中承诺的期限内应郭强、廖敏娜要求完成房屋交接手续，是对郭强、廖敏娜行使接收未改造房屋或继续改造选择权的尊重，一审法院认定郭强、廖敏娜选择接收未改造房屋视为双方不再履行委托改造协议进而确认伯琪公司不存在违约行为无需承担违约责任，事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。 郭强、廖敏娜向一审法院起诉请求：1.判令伯琪公司向郭强、廖敏娜支付逾期交付房屋产生的违约金52123.12元；2.判令伯琪公司向郭强、廖敏娜支付因维权产生的代理费必要支出5212.31元。一审庭审中，郭强、廖敏娜明确其违约金系以总购房款的日万分之三乘以180天。 一审法院认定事实：2017年3月21日，伯琪公司（出卖人）与郭强、廖敏娜（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定伯琪公司将位于成华区房屋出售给郭强、廖敏娜，房屋预测建筑面积85.93平方米，其中该套内建筑面积67.73平方米，分摊的共有建筑面积18.2平方米，商品房总价为965243元，郭强、廖敏娜采取贷款方式付款，商品房交付给郭强、廖敏娜时应当已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书；合同第十八条“交付时间和手续”（一）约定伯琪公司在2019年2月18日前向郭强、廖敏娜交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，伯琪公司书面通知买受人：1.不可抗力；2.详见补充协议；合同第十九条“逾期交房责任”约定，“除不可抗力外，伯琪公司未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（1）逾期在60日之内……自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金……（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。同日，郭强、廖敏娜与伯琪公司签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，第六条“对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定”载明“1.双方确认，下述情形构成本合同第十八条（一）款对延期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任……9）买受人委托出卖人进行房屋改造或装修的”。同日，郭强、廖敏娜与伯琪公司签订《委托改造协议》，约定郭强、廖敏娜委托伯琪公司自行或聘请具有相应施工资质的第三方对郭强、廖敏娜所购房屋进行改造，并对改造事项进行了约定，伯琪公司同意免费为郭强、廖敏娜进行协议约定的房屋工程改造；本协议项下房屋由伯琪公司于房屋竣工验收后及时安排承建商进场进行施工改造，同时郭强、廖敏娜同意改造完成后由伯琪公司代郭强、廖敏娜进行验收；郭强、廖敏娜按照开发建设单位发出的交房通知书中指定的交房日期接收该改造工程，因任何原因未能收到交房通知书的，郭强、廖敏娜应当在交房日期的最后一天接收该改造工程；鉴于本协议项下改造工作系免费进行，郭强、廖敏娜在此确认，若伯琪公司遇特殊情况不能安排施工作业时间，本委托工作完成时间由双方另行约定，郭强、廖敏娜不就该问题向伯琪公司主张任何权益；由于改造工程与郭强、廖敏娜所购房屋一并交付，且部分改造事项已对该房屋形成了添项或减项，有关本协议项下改造工程的交付事项，在本协议中约定不明确的，郭强、廖敏娜同意按照《商品房买卖合同（预售）补充协议》的相关约定执行；该合同第五条第2款约定伯琪公司可据实予以延期，并不承担违约责任的特殊情形。 后郭强、廖敏娜按照合同约定向伯琪公司支付了房款。2019年1月9日案涉房屋取得竣工验收报告，2019年2月17日案涉房屋取得房屋建筑面积测绘成果报告。伯琪公司于2019年7月6日向郭强、廖敏娜交付了房屋。 2019年3月16日，郭强、廖敏娜与四川睿之轩律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定郭强、廖敏娜因与伯琪公司商品房买卖合同纠纷，委托四川睿之轩律师事务所代理，双方约定代理阶段为一审、二审、执行阶段，代理费支付方式为风险代理，郭强、廖敏娜应在合同签订时支付0元，后期在实现权利后另行支付债权（违约金等）额10%的律师费。 一审庭审中，伯琪公司提交了《关于一期住宅委托改造施工与交付事宜的通知》以及邮件跟踪查询和邮单，拟证明其向郭强、廖敏娜邮寄送达了关于委托改造施工的通知，该通知中载明案涉房屋已于2019年1月顺利通过工程竣工验收，伯琪公司将遵守双方签署的房屋委托改造协议之规定，在竣工验收通过后按照免费改造的承诺，委托施工单位直接进场进行改造施工，1号楼整体改造工程预计约需4-6个月工期完成，但具体交房时间会根据“先完工先交付”的原则分批进行，并载明锦府一期建设工程虽已竣工验收，但未能实现提前竣工以安排委托改造施工，以至改造施工仍需耗费一段时间。同时，伯琪公司还提交了成都市重污染天气应急指挥部办公室以及成都市人民政府办公厅发布的多份文件、受重污染天气影响天数统计表，拟证明由于重污染天气防治，环保建筑材料停产等原因，造成案涉房屋建设期间受到不利影响。 一审法院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同（预售）补充协议》《委托改造协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，现有在案证据未证实该房屋买卖合同存在法定无效情形，应认定有效，各方当事人均应按照合同内容履行各自义务。伯琪公司是否应当承担逾期交房违约责任，首先，根据双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中的约定，伯琪公司向郭强、廖敏娜交付房屋时应当已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，且交付时间为2019年2月18日，实际上伯琪公司在2019年2月18日前已经取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书；其次，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”约定有以下原因之一需要延期交付该商品房的，伯琪公司书面通知买受人：1.不可抗力，2.详见补充协议，《商品房买卖合同（预售）补充协议》第六条“对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定”载明“1.双方确认，下述情形构成本合同第十八条（一）款对延期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任……9）买受人委托出卖人进行房屋改造或装修的”，据此约定，郭强、廖敏娜委托伯琪公司进行房屋改造的可作为伯琪公司延期交房且不承担违约责任的事由，同时双方就委托改造内容签订《委托改造协议》，对房屋交付的条件进行了另行约定，即对房屋进行改造后一并交付；再次，双方在合同中没有约定委托改造所用期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现郭强、廖敏娜未提交证据证明其有主动要求伯琪公司完成委托改造内容的行为，伯琪公司在郭强、廖敏娜未要求的情形下承诺在4-6个月完成整体改造，且就现有证据来看，直至收房当日郭强、廖敏娜亦未就改造期限提出任何异议，收房当天即2019年7月6日，伯琪公司承诺的最后期限尚未到期，郭强、廖敏娜在知晓房屋改造未完成的情形下完成交房，应当视为双方达成协商不再履行委托改造合同。综上，伯琪公司不存在逾期交付房屋的情形，亦不应当承担逾期交房的违约责任，故对于郭强、廖敏娜要求伯琪公司支付逾期交房违约金以及律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭强、廖敏娜的诉讼请求。一审案件受理费1233元，减半收取计616.5元，由郭强、廖敏娜承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 郭强、廖敏娜提交的证据1：《告知确认书》，拟证明完成改造所需的实际时间为5到15天，该确认书载明“相关准备已完毕，我公司承诺5到15天内完成改造工作”。委托改造协议上面有一个施工改造设计图，根据设计图和委托改造协议的文本，改造的内容是安装玻璃、窗户，没有其他的事项。一审法院用委托改造协议免除了伯琪公司的责任，改造不会耽误建设工程的进程，客观上只需要几天时间进行改造。因为改造书要求郭强、廖敏娜免除伯琪公司的交付的责任是不合理不符合约定的，所以郭强、廖敏娜不同意签订改造书。证据2：关于申请工程延期的报告、关于对“锦府项目”延期申请报告的批复，拟证明伯琪公司提交的竣工验收报告不符合客观事实，伯琪公司提供竣工验收是2019年1月9日，但是实际竣工验收验收于2019年6月24日后，因为2019年1月16日建设单位还在申请对工期进行延长，且延长时间达180天，建设工程逾期完工是本案房屋逾期交付的真实原因，与改造无关。证据3：伯琪公司针对业主出具的关于锦府项目36名联名维权书要求答复事项的回复，拟证明伯琪公司认为没有对商品房买卖合同进行变更，伯琪公司向业主方委托改造施工与交付事项的通知的行为仅仅是履行告知义务，伯琪公司认可商品房买卖合同的效力，包括房屋交付时间条款的效力。联名维权书上有一份附件，附件上有业主方签字，包括其他业主在内，认为商品房买卖合同约定的交付时间是2019年2月18日，而非伯琪公司主张的根据改造时间确定。 伯琪公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的有异议，改造相关准备已完备，伯琪公司已经作了准备工作才能保证5到15天完成改造，委托改造协议的内容不仅仅是郭强、廖敏娜理解的阳台，根据委托改造协议第1条改造事项，其中包括8项工作量。对证据2的真实性无异议，关联性不认可，也不能达到郭强、廖敏娜的证据证明。锦府项目分为一期和二期，郭强、廖敏娜购买的是项目的一期，延期的报告以及对申请报告的批复应当是对锦府项目二期间的批复，与本案无关。对证据3针对该份证据联名维权书的真实性予以认可，但不能达到郭强、廖敏娜的证明目的。郭强、廖敏娜与伯琪公司对于商品房买卖合同以及补充协议对双方都有约束力是没有异议，只是双方对条款理解存在差别，郭强、廖敏娜仅仅以联名维权书回复文件材料就能证明伯琪公司存在逾期交付的违约行为显然不能达到郭强、廖敏娜的证明目的。 伯琪公司提交的证据1：售楼部公示现场照片；证据2：售楼部现场公示文件的内容；证据3：售楼现场工作人员内部流程记录表；证据4：物管费代付抵扣凭证；证据5：其他客户签署的告知确认书；证据6：锦府一期1栋1105号房屋验房、交接的说明。拟共同证明伯琪公司不存在违约行为。 郭强、廖敏娜质证认为，对证据1现场照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。对2019年7月6日收房的时间点不持异议，对于收房的现场公示以及流程也无异议，但对委托改造《告知确认书》的内容有异议，且郭强、廖敏娜不认可该内容，所以郭强、廖敏娜没有签订相关合同，没有与伯琪公司达成变更；对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，且与本案无关，也无法达到伯琪公司的证明目的；证据5《告知确认书》，该证据是伯琪公司与其他业主签订的，其内容不能约束郭强、廖敏娜，根据确认书得知改造时间只需数天，伯琪公司以告知书上的改造进行免责是不成立的；对证据6房屋验收交接的确认单、交付验收表的真实性、合法性无异议，但对情况说明的具体情况不清楚，与本案无关，这只是郭强、廖敏娜履行商品房买卖合同的行为，没有其他意思表示，并不构成郭强、廖敏娜与伯琪公司达成了任何合意的法律效果，不能从郭强、廖敏娜接收房屋这一行为可以直接推断出郭强、廖敏娜认可不再履行委托改造协议的意思表示，不构成商品房买卖合同的变更。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据郭强、廖敏娜的上诉请求、理由及伯琪公司的答辩意见，本案的争议焦点为伯琪公司是否有逾期交付房屋的行为；郭强、廖敏娜诉请伯琪公司向其支付逾期交付房屋的违约金及维权产生的费用是否成立。 本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同（预售）补充协议》《委托改造协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同内容履行各自义务。 关于伯琪公司是否有逾期交付房屋的行为的问题。根据查明的事实，案涉房屋在双方约定的交房时间2019年2月18日前已经具备了交付条件。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付约定“该商品房向郭强、廖敏娜交付房屋时应当已取得《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》、第十八条交付时间和手续约定，伯琪公司在2019年2月18日前向郭强、廖敏娜交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，伯琪公司书面通知郭强、廖敏娜：1.不可抗力，2.详见补充协议”。根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》第六条对合同第六章交付条件及交付手续的补充约定“1.双方确认，下述情形构成本合同第十八条（一）款对延期交房的不可抗力免责事由，伯琪公司可据实予以延期，并不承担违约责任……9）郭强、廖敏娜委托伯琪公司进行房屋改造或装修的”。《委托改造协议》第三条交付事项第5项约定“由于改造工程与郭强、廖敏娜所购房屋一并交付，且部分改造事项已对该房屋形成了添项或减项，有关本协议项下改造工程的交付事项，在本协议中约定不明确的，郭强、廖敏娜同意按照《商品房买卖合同（预售）补充协议》的相关约定执行”。从上述约定来看，双方对交付房屋事项进行了变更，由2019年2月18日前向郭强、廖敏娜交付该商品房变更为改造工程与郭强、廖敏娜所购房屋一并交付，没有约定房屋交付时间。伯琪公司在《关于一期住宅委托改造施工与交付事宜的通知》中承诺的“1号楼整体改造工程预计约需4-6个月工期完成”。本案无证据证明郭强、廖敏娜对伯琪公司承诺的改造工程工期提出异议，亦无证据证明郭强、廖敏娜与伯琪公司就交付房屋事项及改造工程所需时间又进行了协商，并达成一致意见。而郭强、廖敏娜在知晓房屋改造尚未完成且改造工程工期尚未届满的情形下要求交房，在此情况下，伯琪公司向郭强、廖敏娜交付了该房屋，据此，伯琪公司并无逾期交付房屋行为。 关于郭强、廖敏娜诉请伯琪公司向其支付逾期交付房屋的违约金及维权产生的费用是否成立的问题。如上文论述，伯琪公司无逾期交付房屋行为，其不应承担逾期交付房屋的违约金及维权产生的费用，郭强、廖敏娜上述诉请不能成立，本院不予支持。 综上所述，郭强、廖敏娜上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费799元，由郭强、廖敏娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年五月二十八日 书记员  杨珍梅