云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1109号原告：胡仕芬，女，汉族，1974年4月11日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：许思龙、刁维清（实习律师），云南恩龙律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明标骏商贸有限公司。统一社会信用代码：91530112571891361C。住所：云南省昆明市西山区经典商务大厦C座5单元2楼6-7号。法定代表人：项思宇。被告：云南经典房地产开发集团有限公司。统一社会信用代码：91530000731215910J。住所：云南省昆明市梁源庄经典商务大厦A幢1层A-03号。法定代表人：王远，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘静宜，该公司法务，特别授权代理。原告胡仕芬诉被告昆明标骏商贸有限公司（以下简称:标骏公司）、云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称:经典房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告胡仕芬及其委托诉讼代理人许思龙、刁维清，被告标骏公司公司的法定代表人项思宇，被告经典房地产公司的委托诉讼代理人刘静宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告标骏公司、经典房地产公司连带支付原告自2019年9月4日至判决之日止按每月7971元计算的联营收益并支付该款按每年6%计算的逾期付款违约金；2、判令被告标骏公司、经典房地产公司自判决之日的次日起至2024年9月3日止于每月30日连带支付原告当月的联营收益7971元，并支付该款按每年6%计算的逾期付款违约金；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告经典房地产公司于2014年8月26日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告经典房地产公司所售昆明市五华区经典双城C3幢-1单元2层2060号商铺，成交价为1195648元，首付款605648元，其余款项以贷款59万元支付。原告与被告标骏公司、经典房地产公司于2014年9月4日签订《联营协议》及《补充协议》，约定：联营期限十年，自原告办理完毕所有购房手续且房款已清之日起第十年止；在《联营协议》履行期间的前五年，被告标骏公司按原告所购商铺全额的40%向原告支付联营收益，该收益由被告标骏公司直接支付被告经典房地产公司，并由经典房地产公司在原告购买商铺时一次性在首付款中扣除，在履行期间的后五年，被告标骏公司同意从第六年开始以原告原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返形式于每月30日前支付原告，被告经典房地产公司作为被告标骏公司的合作方，自愿对联营收益承担连带担保责任。原告已办理完毕所有购房手续并于2014年9月4日付清房款，按照协议约定，原被告的联营期限应为2014年9月4日至2024年9月3日，被告应于2019年9月4日起按月支付原告联营收益。原告多次催促被告支付联营收益，但被告均表示拒绝，同时，被告迟延支付联营收益，应当支付违约金，为了避免原告诉累，防止一个案件分几个打，真正做到案结事了，故原告起诉至法院。被告标骏公司答辩称，被告标骏公司由被告经典房地产公司成立并由经典房地产公司在实际运作，对原告与被告经典房地产公司之间达成的返租约定被告标骏公司并不知情。作为标骏公司的法定代表人项思雨是被告经典房地产公司的职工，被告标骏公司的公章以及法定代表人的印章均由被告经典房地产公司持有。被告经典房地产公司答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、《商品房购销合同》明确约定购房款支付时间，原告至今都并未完全履行《商品房购销合同》中约定的付款义务，已经违约；2、《联营协议》明确约定了联营的起算时间为原告与被告经典房地产公司办理完所有购房手续，且房款已清之日起，但原告至今未付清购房款，而被告标骏公司至今亦未代原告支付剩余40%的购房款，故联营尚未开始，不存在支付联营收益；3、原告提前主张联营收益和违约金，无事实依据和法律依据，同时被告经典房地产公司仅对联营收益承担连带保证责任，不应当对违约金承担责任；4、诉讼费由法院依法裁判。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的下列证据有异议：一、《商品房购销合同》、商铺付款收据、刷卡单、富滇银行个人贷款借款借据、富滇银行贷款结清证明。欲证明：原告与被告经典房地产公司于2014年8月26日签订合同，约定原告购买涉案经典双城的商铺，房款于2014年9月4日付清。经质证，被告标骏公司对该组证据认可；被告经典房地产公司对该组证据认可，但不认可证明内容，仅认可收到刷卡单上两笔款项，其余款项并未收到。本院认为，因两被告认可该组证据，本院予以采信；至于证明内容亦本案争议的焦点，本院将在本案说理部分进行阐述。二、《联营协议》、《补充协议》。欲证明：原告与被告标骏公司、被告经典房地产公司于2014年9月4日签订上述协议，约定联营期限为10年，自原告办理完购房手续且付清购房款之日即2014年9月4日起至第十年止，被告标骏公司从第六年即2019年9月4日起以原购商铺总额年8%的固定收益支付联营款，并按月于30日前支付原告，被告经典房地产公司承担连带还款责任。经质证，被告标骏公司对该组证据认可；被告经典房地产公司对未参与的《联营协议》并不知情，对《补充协议》认可。本院认为，《联营协议》与《补充协议》经签署方确认，本院予以采信。被告无证据向本院提交。本院确认本案法律事实如下：一、2014年8月26日，原告（买受人，乙方）与被告经典房地产公司（出卖人，甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买位于昆明市高新区房屋，该商品房套内建筑面积13.91平方米，单价为每平方米85956元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为1195648元，买受人首期支付购房总价的50.65%，金额605648元，付款日期为2014年8月26日，其余价款59万元向富滇银行昆明西山支行贷款支付，甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。2014年9月4日，原告（甲方）与被告标骏公司（乙方）签订《联营协议》，约定双方就甲方购买的“经典双城ＣＳ3区”商铺与乙方进行联营事宜，联营期限为10年，自甲方与开发商办理完毕所有购房手续且房款已清之日起至第十年止，甲方提供自有的商铺用于联合经营，该商铺坐落位置在“经典双城”第ＣＳ3区二层2060号商铺，总建筑面积26.71平方米。联营期间产生的收益按甲、乙双方各自提供的投入比例分配，其中甲方占40%，乙方占60%。收益支付方式：乙方每月将联营收益打入乙方指定的甲方银行账户中。甲方应当按照《商品房购销合同》的约定及时与开发商经典房地产公司办理商铺交接手续，因甲方原因致使乙方不能按期正常使用该商铺的，甲方应承担违约责任，同时乙方的联营经营时间相应延长，甲乙双方必须严格遵守本合同条款，乙方延迟支付联营收益的，按银行同期活期存款利率计算违约金，如有其它违约行为的，违约方按年租金数的30%向对方支付违约金。同日，原告（甲方）、被告标骏公司（乙方）、被告经典房地产公司（丙方）签订《补充协议》，约定：对《联营协议》达成此补充协议，补充协议与《联营协议》有冲突时，以本协议为准，协议约定在联营协议履行期间的前五年，乙方总共按甲方所购商铺金额的40%的比例向甲方支付联营收益，该联营收益由乙方直接补贴给丙方，由丙方在甲方购买商铺时一次性在首付房款内扣除；在联营协议履行期间的后五年，为了更好保障甲方利益，乙方同意从第六年开始以甲方原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返的形式于每月30日前支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延；同时约定丙方作为乙方的合作方，自愿对联营收益承担连带保证责任，如乙方未按联营协议的约定向甲方支付联营收益，逾期七日的，由丙方直接将联营收益支付给甲方，相关税费各方各自承担。二、2014年7月8日，被告经典房地产公司向原告出具两张收据，分别载明原告支付经典双城C3-2060号商铺首付款127389元、首付款478259元，对于首付款478259元的收据，原告与被告经典房地产公司一致确认原告并未实际支付被告经典房地产公司。被告经典房地产公司自认于2014年9月4日收到原告贷款支付的购买商铺款项59万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，涉案《联营协议》及《补充协议》系当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。对于原告实际支付房款金额及支付联营收益的条件是否已经成就的问题。原告于2014年7月8日支付首付款127389元、2014年9月4日贷款支付59万元，其实际支付房款717389元。根据被告经典房地产公司2014年7月8日出具的收据，剩余款项478259元也已由被告标骏公司根据《联营协议》以房款总额40%回报收益的方式支付，故原告已按双方2014年8月26日签订的《商品房购销合同》约定支付了全部购房款，根据《联营协议》及《补充协议》约定，原告已办理完毕购房手续且房款已付清，被告标骏公司支付联营收益的条件已成就。本院确认原告于2014年9月4日付清房屋尾款，即联营期限从2014年9月4日计算至2024年9月3日止。《补充协议》约定“在联营协议履行期间的后五年，为了更好保障甲方利益，乙方同意从第六年开始以甲方原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返的形式于每月30日前支付给甲方”，如上所述，被告标骏公司应当自《联营协议》履行期的第六年即2019年9月4日起以原告所购商铺总额的年8%按月支付联营收益。截至2020年4月30日，被告标骏公司欠原告收益款63768元（1195648元×8%÷12月×8月），故本院判令被告标骏公司向原告支付截至2020年4月30日止的收益款63768元。因被告经典房地产公司在《补充协议》作为保证人，自愿对联营收益承担连带保证责任，故其应对上述债务承担连带责任。在承担连带责任后，有权向被告标骏公司追偿。至于原告要求被告标骏公司按照年利率6%支付违约金的诉讼请求，因《联营协议》中对违约责任作出约定：标骏公司延迟支付联营收益的，按银行同期活期存款利率计算违约金，如有其他违约行为，违约方按年租金数的30%向对方支付违约金。本院认为，该项约定违约金的计算方式并不能弥补被告标骏公司迟延支付联营收益产生的利益损失，本院判令被告标骏公司应当向原告支付自每月30日的次日起至2020年4月30日止，以当月30日前应支付联营收益为基数，按年利率6%计算的延迟支付联营收益违约金共计1435元，并支付以63768元为基数，自2020年5月1日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的延期支付联营收益违约金。因被告经典房地产公司并无对违约金担保的意思表示，故本院对原告主张被告经典房地产开发承担违约金担保责任的诉讼请求不予支持。至于原告主张的2020年5月起的联营收益以及违约金，因履行期限尚未届满，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告昆明标骏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡仕芬截至2020年4月30日止的联营收益款63768元。二、被告昆明标骏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡仕芬截至2020年4月30日的延迟支付联营收益违约金1435元；并支付自2020年5月1日起至款项清偿之日止以63768元为基数按年利率6%计算的延迟支付联营收益违约金。三、被告云南经典房地产开发集团有限公司对本判决确定的第一项被告昆明标骏商贸有限公司所负债务承担连带还款责任。四、驳回原告胡仕芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费398元（原告已预交），由原告胡仕芬负担98元，被告昆明标骏商贸有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  王 肖人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月十八日书 记 员  李捷颖