重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终1448号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李玉红，女，1973年2月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：谭宗艾，系李玉洪丈夫。 委托诉讼代理人：谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：冉福秀，女，1969年1月1日出生，土家族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：周小榆，重庆坤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庭婷，重庆坤博律师事务所律师。 原审第三人：丰都县海客鸿升商贸有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业一路240号，统一社会信用代码91500230759287641E。 法定代表人：明莉。 委托诉讼代理人：谭孝玉，该公司员工。 原审第三人：明莉，女，1979年2月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原审第三人：刘华，男，1963年1月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原审第三人：重庆市一鸣投资集团有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000057767480W。 法定代表人：刘华。 上诉人李玉红因与被上诉人冉福秀、原审第三人丰都县海客鸿升商贸有限公司（以下简称海客鸿升公司）、明莉、刘华、重庆市一鸣投资集团有限责任公司（以下简称一鸣投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初9635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人李玉红的委托诉讼代理人谭宗艾、谭方林，被上诉人冉福秀的委托诉讼代理人周小榆、被上诉人海客鸿升公司的委托诉讼代理人谭孝玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李玉红上诉请求：1、撤销一审判决并发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审驳回上诉人的一审诉讼请求，严重损害了上诉人的利益，且于法无据；2、海客鸿升公司未到庭参加诉讼，导致事实不清；3、一审法院适用法律错误。一审法院不应适用《最高人民法院》第二十八条，同时一审法院认定系上诉人的原因没有登记是错误的，应适用该规定第二十九条。 冉福秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。未办理过户系上诉方的原因所致，上诉人长达近十年怠于行使权利，未积极办理预告登记，亦未通过法院提起诉讼确认房屋权利，未能过户系其自身原因所致，通知也未付清购房款。 李玉红向一审法院起诉请求：1、请求确认丰都县，第三人开发出卖时编号为：丰都县城Ｆｂ-4区海客银帆的第2幢14号门面）为李玉红所有，并停止对该财产的执行，财产价值50000元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月10日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初10442号民事判决书，判决：“一、被告明莉、刘华在本判决生效后十日内向原告冉福秀偿还借款12000000元；二、被告明莉、刘华于本判决生效后十日内向原告冉福秀支付利息、罚息、2016年12月2日至2017年11月22日期间的复利4838.75元、复利；三、原告冉福秀在被告明莉、刘华尚欠原告冉福秀的全部债务范围内对被告明莉所有的坐落于重庆北部新区金开大道68号4幢12-3（产权证号为：115房地证2013产第20882号）、12-4（产证号为：115房地证2013字第××号）、12-5（产权证号为：115房地证2013字第××号）、12-6（产权证号为：115房地证2013字第××号）的房屋享有折价、或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；四、原告冉福秀在被告明莉、刘华尚欠原告冉福秀的全部债务范围内对被告丰都县海客鸿升商贸有限公司所有的坐落于丰都县（产权证号：306房地证2012字第××号）、丰都县（产权证号：306房地证2014字第××号）、40附5号（产权证号：306房地证2014字第县08706号）40附6号（产权证号：306房地证2014字第××号）、40附7号（产权证号：306房地证2014字第××号）、40附21号（产权证号：306房地证2014字第××号）、40附22号（产权证地：306房地证2014字第××号）的房屋享有折价或者以拍卖、变卖所得的价款第二顺位的优先受偿权；五、被告丰都县海客鸿升商贸有限公司、重庆市一鸣投资集团有限责任公司对被告明莉、刘华尚欠原告冉福秀的全部债务承担连带清偿责任；六、驳回原告冉福秀的其他诉讼请求。该判决生效后，明莉、刘华未能自动履行债务，冉福秀向渝北区人民法院申请强制执行。渝北区人民法院于2018年6月6日查封了由海客鸿升公司名下的位于重庆市丰都县房屋。 李玉红以其系案涉房屋的真实权利人为由提出书面异议，要求中止对案涉房屋的执行。2019年3月19日，一审法院作出（2019）渝0112执异84号执行裁定书，驳回李玉红的异议请求。李玉红收到该裁定书后不服，提起本案之诉。 另查明，重庆海客房地产开发有限公司为甲方，李玉红作为乙方，签订了《商品房预售合同》，约定：“……第一条：乙方自愿向甲方购买位于丰都新县城Fb-4区海客银帆的第2幢门面14号，建筑面积35.33㎡，结构框架。第二条：甲方定于2007年8月22日交付乙方。……第三条：甲乙双方同意上述订购至房屋售价为：单价为2800元/㎡，总金额98924元。付款方式：分期付款：2007年8月22日付4万元，同年9月30日前付1万元，同年12月31日前全部付清。其中在附件三中约定：办理产权及办理产权证的相关费用由甲方负责，乙方不负责任何费用；房屋经综合验收合格后90日内办理产权证。”双方在该合同上签字，合同载明的落款时间为2007年8月22日。该《商品房预售合同》并未在房屋管理机关进行备案登记。 在一份落款日期为2007年8月22日的书面收据中载明：“交款单位：李玉红，人民币肆万元，收款事由：海客银帆的第2幢门面14号门面款。”另一份落款日期为2007年10月1日的书面收据中载明：“交款单位：李玉红，人民币一万元，收款事由：海客银帆的第2幢门面14号门面款。”还有一份落款日期为2007年12月24日的书面收据中载明：“交款单位：李玉红，人民币肆万五千元，收款事由：海客银帆的第2幢门面14号门面款。” 2007年8月22日，李玉红支付了案涉房屋的水表安装费，并以其名义缴纳了水费。2014年1月起，李玉红将该案涉房屋出租给案外人张勇用于丰都县海客副食商行的经营，该公司的营业执照载明注册日期为2014年11月5日，营业场所为重庆市丰都县三合街道滨江东路41号附1号，经营者为张勇。 2014年11月，重庆海客房地产开发有限公司取得的案涉房屋的房屋产权（306）房地证2014字第××号，随后于2015年4月21日将该房产进行了抵押。 2019年7月17日，重庆市丰都县公安局城东派出所出具证明，兹有号码306房地证2014字第XXXXXX号，坐落地址为重庆市丰都县，房屋测量编号为14＃的商业门面，其在公安机关编制的坐落地址为：重庆市丰都县，情况属实。 2015年9月6日，重庆海客房地产开发有限公司名称变更为丰都县海客鸿升商贸有限公司（海客鸿升公司），李玉红主张其多次要求海客鸿升公司为其办理房产证，但未提供证据佐证。至李玉红起诉时，海客鸿升公司仍未为李玉红办理涉案房屋过户登记手续。 李玉红经法庭询问，并未向法庭说明其名下是否还有其他住房。 一审法院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，李玉红与第三人海客鸿升公司已签订书面买卖合同，且将案涉房屋的购房款基本支付完毕，在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋；然而对于案涉房屋的过户，李玉红在2007年购买房屋后，就应按买卖合同约定积极向海客鸿升公司主张权利，要求其为李玉红办理房屋产权证；李玉红虽主张其多次要求办理均未成功，且2014年海客鸿升公司无法联系，资产均被冻结，但未举示其向海客鸿升公司主张权利的证据，海客鸿升公司也并未注销，不存在李玉红主张的无法联系的情形，故对李玉红的主张不予采信，该案涉房屋未能过户系李玉红怠于行使自己的权利，导致该房屋被法院查封，故未能过户系李玉红自身的原因所致，不符合第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的要件，不能够排除申请人金钱债权的执行。故对李玉红要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。对于李玉红要求确认其对案涉房屋享有所有权请求，不予支持。 为此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告李玉红的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告李玉红负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李玉红提交如下证据：1、承诺书，系2012年原海客鸿升公司出具给产权登记机关，拟证明是由于海客鸿升公司欠国家土地使用费导致其无法办理产权；2、授权委托书，拟证明海客鸿升公司委托其职工谭孝玉去办理登记的情况，我方多次催促办证；3、李玉红丈夫谭宗艾失业证，拟证明家庭困难。冉福秀质证认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，证明目的不认可；证据2的真实性无异议，证明目的不予认可，无法看出上诉人催促办理产权证；证据3的真实性认可，与本案无关。海客鸿升公司质证认为，证据1真实，公司由于财政困难，土地使用费没有交。证据2委托书真实，能够达到证明目的，证据3与公司无关。本院对证据1、2、3的真实性予以确认，对证明对象及证明力在本院认为中分析。 二审另查明，（2017）渝0112民初10442号民事判决书认定，重庆市两江新区星睿小额贷款公司和明莉、刘华签订借款合同后，海客鸿升公司作为保证人就案涉房屋与重庆市两江新区星睿小额贷款公司签订《抵押合同》并办理了抵押登记。后重庆市两江新区星睿小额贷款公司就借款合同中的全部债权与相应的担保权益一并转让给冉福秀。 二审法院审理查明的其他事实与一审法院查明事实相同。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李玉红对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，李玉红上诉认为本案应按照《执行和复议规定》第二十九条审查。本院认为，案涉房屋系门面房屋，李玉红并非消费者购房人而系一般购房者，而《执行和复议规定》第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权，房屋性质仅限于居住用房，商业用房不在保护之列，一般房屋买受人应排除在消费保护权范围之外，不应适用上述处理规则，故一审按照《执行和复议规定》第二十八条规定予以审查，并无不当。第二，上诉人李玉红若主张其对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益，应当就《执行和复议规定》第二十八条规定的情形承担举证证明责任。就本案而言，根据李玉红的主张，其在涉案房屋被查封前与就涉案房屋的买卖达成了书面买卖合同，即使其已支付购房款并实际占有该房屋，但涉案房屋至今未能办理房屋过户手续，李玉红并未举示充分的证据证明其向出卖人提出了办理过户登记的请求或向房屋登记机构递交过户材料等积极行为，案涉房屋未办理过户登记与李玉红自身原因有关，故李玉红未能举证证明其对登记在海客鸿升公司名下的房屋符合上述二十八条规定的四种情形，应承担举证不能的法律后果，不具有排除强制执行的民事权益。第三，冉福秀对本案涉案房屋抵押权的善意取得，构成对抵押财产所有权的负担和限制，即便认定李玉红未办理过户非自身原因导致，其符合二十八的规定，但李玉红作为一般购房人，其取得的权利本质系债权而非物权期待权，在抵押权人冉福秀行使抵押权的情况下，基于物权优先于债权原则，李玉红对案涉房屋享有的权利不足以排除抵押权人对该房屋的执行，不影响冉福秀抵押权的实现。 综上所述，李玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人李玉红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 松 审 判 员  张欲晓 审 判 员  李盛刚 二〇二〇年五月二十日 法官助理  郝晶晶 书 记 员  韩 微