江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初592号 原告：江苏商联超市有限公司，统一社会信用代码91320804768280695E，住所地淮安市淮阴经济开发区沈阳路618号。 法定代表人：殷国龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁守军、刘凤歌，江苏瀛广达律师事务所律师。 被告：淮安市淮海房产开发有限公司，统一社会信用代码91320891703817463A，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。 委托诉讼代理人：黄淮，该公司员工。 委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。 原告江苏商联超市有限公司（以下简称商联超市）与被告淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称淮海房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁守军、刘凤歌，被告委托代理人黄淮、章振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商联超市向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行编号1019040000307号至1019040000318号《商品房买卖合同》，向原告交付大胜广厦8幢101号、103号、105号、106号、107号、108号、111号、112号商品房，并在交付使用后90个工作日内，将办理产权登记需要的材料报产权登记机关备案；2、依法判令被告支付逾期交房的违约金（以5084752元为基数，按日万分之一自2016年1月1日至实际交房之日止）；3、被告负担本案诉讼费。审理中，原告撤回第1项诉请中要求被告办理资料备案的诉求。事实和理由：2014年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大胜广厦12套商品房；2015年12月31日交房，逾期交房的按日向原告支付已付房款的万分之一违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，其中102、104、109、110号房屋，原告委托被告销售出去，相关权利原告将另案主张。其余8套商品房，被告至今未交付，其行为构成违约，应承担违约责任。请求法院支持原告诉请。 被告淮海房产辩称，双方签订12套商品房买卖合同是事实。合同履行中，原告在没有接受房屋的情况下，委托被告销售了其中4套房屋，余8套房屋没有销售。涉案房屋于2018年2月1日经四方验收。关于原告主张被告支付逾期交房违约金，其于2015年6月16日委托被告代为销售已订购的房屋，并接受销售款1685250元，说明原告已接受订购的房屋，不存在逾期交付。合同第十五条第3项约定，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按已付房款金额的每日万分之零点五，向买受人支付违约金。原告主张日万分之一违约金没有依据，且被告于2019年6月27日领取了涉案房屋的产权证书，并及时通知原告付清购房余款2721410元后领取产权证书。原告接通知后，不付清房款也不领取产权证，现主张逾期交房违约金，因过错责任在原告，故被告不应承担原告请求的违约金。此外，原告主张自2016年1月1日起至房屋交付之日违约金，已超过三年的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 2014年10月8日，原、被告签订《购房补充协议》，约定，原告购买被告门面房共12间，建筑面积1636平方（附产权证），每平方5800元，合计购房款948.88万元；原告承诺自签订协议之日起一年内，如被告想收回原告购买的房屋，原告同意收回；被告承诺，愿按银行同期贷款利息支付购房总价利息与本金，同时承担所有税费；自协议签字生效，超过一年约定时间，本协议终止。 2014年10月11日，原告与被告签订十二份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大胜广厦8幢101号、103号、105号、106号、107号、108号、111号、112号、102号、109号、104号、110号商品房。关于付款，合同约定101号首付款为557244元，103号为667966元，105号为970880元，106号为473140元、107号为411830元、108号为732384元、111号为414166元、112号为857142元，余款均约定拿房时一次性付清。另102号首付款为742506元，余款约定拿房时一次性付清。104号房款248646元、109号房款248646元、110房款175450元，于签订合同时一次性付清；被告应于2015年12月31日前，依照有关规定，将经验收合格商品房交付原告。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续……。合同还约定了其他相关条款。 以上合同签订当日，原告依约定，向被告支付了首付款650.96万元，其中涉案8套房款为5084752元，未付余款为2721410元。被告亦于当日向原告开具了财务收据。2014年10月13日，原、被告双方签订《门面房买卖付款协议》，约定，根据双方签订的商品房买卖合同及购房补充协议，被告承诺其出售的房屋在2015年12月31日前交付原告；原告购房总款为949.144万元，分三次付清，双方网签备案生效后三日内，原告付给被告购房款650.96万元；被告交房时，原告再付250万元购房款；余下房款48.181万元，等被告提交房屋产权证后付清。 2015年6月16日，原告向被告发出房屋委托销售函，主要内容为其在被告处购买的门面房，现考虑公司实际情况及房屋现状，决定委托被告代为销售。函中列明了所委托销售房屋的房号、挂牌价、最低结算价、结算及代售奖励办法。本委托函在2015年12月31日前有效，超过时间双方另行约定。嗣后，被告依原告委托代为销售了102、104、109及110号的房屋，并向原告交付所售房款169万元。 至涉案商品房买卖合同约定的交房时间，被告未能按约履行交付义务。 2018年2月1日，被告开发的8号楼工程，通过了建设、监理、施工、设计及勘测单位的竣工验收，结论为合格。 2019年5月13日，原告向被告发出《复函》，主要内容为：2019年4月30日，我司收到贵司邮寄的交房通知（落款时间为2018年2月10日），现针对该通知涉及相关事项，做如下声明和回复：1、我司之前从未收到任何有关交房的通知，贵司在通知的左下角声称黄俊胜董事长曾于2018年2月10日将《交房通知》通过微信发给我司岳公平，经核实并无此事，我司没有收到贵司发送的任何形式的交房通知；2、请贵司安排人员核对帐目，以确定我司应支付的剩余房款。根据双方签订的付款协议及我司出具的委托销售函，贵司代为销售4间门面房，但并未按约定与我司进行款项结算，所以请贵司安排人员与我司进行帐目核对，以明确办理交房手续时我司应支付的房款数额及取得产权证后需要支付的剩余房款。请贵司明确具体的交房时间、地点，以便办理房屋交接。 2019年3月26日，商联超市向本院起诉，要求淮海房产交付房屋、办理房屋备案并承担逾期交房违约金，2020年3月27日，商联超市向本院提出撤诉申请，本院裁定准许其撤诉。 本案审理中，被告还称，其在涉案房屋通过竣工验收后，于2018年2月，以微信方式通知原告副总经理岳公平交房，被告还在当年2月，通过快递方式通知原告交房。原告对被告所称表示不是事实。被告就上述主张，未能向本院提交相关证据。 原告还表示，对于尚余房款，同意按合同的约定，于房屋交付时付清。关于原告委托被告销售的四间房屋，双方均认可尚未进行最终结算确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》及《门面房买卖付款协议》，是当事人真实意思表示，约定不违反有关法律规定，当事人应当依约行使权利并履行义务。 根据原、被告诉辩主张，本案存在以下主要争议焦点：1、原告主张被告承担自2016年1月1日起至房屋交付之日违约金，是否超过诉讼时效；2、被告主张于2018年2月通知原告交房能否认定及如何确认被告通知交房的时间；3、被告是否存在逾期交房及是否应依合同的约定，向原告承担违约责任。 关于原告主张被告承担自2016年1月1日起至房屋交付之日违约金，是否超过诉讼时效。原告第一次于2019年3月26日，向本院起诉，主张被告承担逾期交房违约金等。民法总则规定民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张的2016年1月1日至2016年3月25日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院依法不应予保护。被告该项抗辩理由部分成立，本院应予采纳。2016年3月26日之后原告主张被告承担逾期交房违约金，未超过诉讼时效。 关于被告主张于2018年2月通知原告交房能否认定及如何确认被告通知交房的时间。涉案合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续……。被告虽主张其于2018年2月以微信及快递方式，通知原告交房。但原告对此并未认可，被告对其主张的通知行为，未提交相关证据佐证，对此应承担举证不利的后果。根据复函载明的内容，原告并不认可函中所称的被告主张的相关通知交房的事实。但函中表述2019年4月30日原告收到被告邮寄的交房通知。故据此，本院可确认2019年4月30日，原告收到被告邮寄的交房通知。 关于被告是否存在逾期交房及是否应依合同的约定，向原告承担违约责任。依涉案合同约定，原告应于签订合同之日支付首付款，余款拿房时一次性付清。合同签订后，原告依约定于当日向被告支付了购房款650.96万元，其中包括涉案8套房款5084752元。对于剩余房款，涉案合同及门面房付款协议约定拿房付余款及待被告提交产权证后付清余款。对于合同约定应由原告履行的义务，其已履行。被告应于2015年12月31日向原告交付所购的涉案房屋。届期后，被告未能依约履行交付义务，直至2018年2月，涉案房屋才通过竣工验收，符合交付的条件。被告未能依约定时间向原告履行交房义务，构成违约，应依约定承担违约责任。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。涉案房屋于2018年2月通过竣工验收，根据复函载明的内容，可确认被告于2019年4月30日，向原告履行了通知交房义务。对于原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日，根据复函内容，原告提出双方需要核对账目及处理相关事项，原告虽未拿房，但并不能确认自其收到通知后未拿房的责任，应由被告承担，且函中也明确双方有帐待结算。故其主张被告承担逾期交房违约金的时间计算至实际交付之日，本院不应予支持。逾期交房违约金时间可自2016年3月26日计算至2019年5月1日。被告应承担的逾期交房违约金，可以原告已交付房款5084752元为基数，自2016年3月26日至2019年5月1日，按日万分之一计算。被告辩称逾期交房的责任在原告，无事实依据，主张不能成立，本院依法不应予采信。被告负有向原告交付涉案房屋并承担逾期交房违约金的义务。原告在被告交房的同时，应依约定向被告支付尚余购房款2721410元，被告应承担的逾期交房违约金，可从中抵扣。 本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告江苏商联超市有限公司交付涉案的大胜广厦8号楼101号、103号、105号、106号、107号、108号、111号、112号商品房，并承担逾期交房违约金575085.45元； 二、原告江苏商联超市有限公司在被告淮安市淮海房产开发有限公司交付上述房屋的同时，向被告支付涉案剩余购房款2721410元。被告应承担的违约金575085.45元与剩余购房款相抵后，原告还应向被告支付涉案购房余款2146324.55元； 三、驳回原告江苏商联超市有限公司其他诉讼请求。 案件受理费9550元，减半收取4775元，由被告淮安市淮海房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号62×××511） 审判员  陈建淮 二〇二〇年五月二十二日 书记员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。