山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初510号原告(反诉被告)：南洋银行（中国）有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市南京路66号（南门），统一社会信用代码：91370200X14350200Y。负责人：陶伟，该行行长。委托诉讼代理人：周鹏，国浩律师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓丽，国浩律师（青岛）律师事务所律师。被告(反诉原告)：张正林，男，1975年9月19日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：林燕子，山东嘉阳律师事务所律师。原告（反诉被告）南洋银行（中国）有限公司青岛分行与被告(反诉原告)张正林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周鹏、李晓丽，被告委托诉讼代理人林燕子均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于青岛市城阳区房屋，建筑面积为940.8平方米，租赁期限至2021年10月9日。因原告经营原因，决定关闭城阳支行营业网点，原告继续承租该房屋已无可能。2019年9月，原、被告协商一致，于2019年12月31日解除，原告支付租金至2020年2月9日（其中2020年1月1日至2020年2月9日期间的租金抵顶提前解除租赁合同违约金），2019年9月26日，原告向被告支付至2020年2月9日之前的租金793054.33元。2019年11月20日，原告向被告送达通知函，通知被告于2019年12月31日解除租赁合同，但被告反悔拒绝解除合同。为维护原告的合法权益，故请求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2、被告返还原告支付的2020年1月1日至2020年2月9日期间的租金264351元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、双方从未进行过协商关于解除问题，原告单方发送解除函的行为，不能产生解除合同的法律效力。请法院予以驳回；2、原告至今仍欠被告租金，合同未解除，原告也未多缴租金。不存在返还，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告反诉称，被反诉人自2013年起承租反诉人所有的位于青岛市城阳区房屋作为办公及银行营业网点使用。合同约定，2020年年租金为2379163元（即2019年10月10日至2020年10月9日期间），租金交纳时间为每年到期日前25日支付，即2020年度租金交纳时间为2019年9月15日。被反诉人于租金支付日仅支付了部分租金，剩余租金1586109元，经反诉人催要，被告拒不支付。现被反诉人要求单方违约解除合同，应支付200000元作为违约金。为维护反诉人的合法权益，请求判令：1、被反诉人支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的剩余租金1586109元及滞纳金（以2379163元为基数，每日按万分之二的标准计算自2019年9月16日起至实际支付之日止）；2、被反诉人支付违约金200000元；3、诉讼费由被反诉人承担。原告对反诉辩称，双方签订的合同已经解除，反诉人要求继续支付租金，无事实和法律依据。被反诉人所属的城阳支行，已终止营业，租赁合同事实上已不能履行。被反诉人不存在逾期支付租金的违约行为，不应支付滞纳金。被反诉人已经支付了提前解除合同之违约金，反诉人无权重复主张。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、《房屋租赁合同》及附件一份。证明1、原告承租青岛银盛泰集团有限公司位于青岛市城阳区房屋作为办公及银行营业使用，租赁期限自2013年8月10日起至2021年10月9日止。2017年4月25日，银盛泰公司将案涉房屋出售给被告；2、2018年3月19日，原、被告签订《租赁合同》，租赁期限与前者相同；3、自2018年起，每年到期日前25日，甲方（张正林）向乙方（南洋银行）开具发票，乙方向甲方预付下年度租金”。4、张正林送达地址：青岛市崂山区同兴路710-33号网点。被告对合同的真实性认可，但是合同上未注明签订时间，我方认为该合同的成立时间为2017年12月27日，即被告不动产权证取得时间。对发票及付款凭证、送达地址的真实性无异议。二、增值税发票一份、付款凭证一份、2019年10月8日，被告发给原告职员王锡文的短信二份。证明1、2019年9月，原、被告商定租赁合同于2019年12月31日前解除，租金付至2020年1月9日，被告要求原告多支付一个月租金（付至2020年2月9日）抵顶提前解除租赁合同之违约金；2、2019年9月20日，被告提供2019年10月10至2020年2月9日期间租金发票；3、2019年9月26日，原告向被告付至2020年2月9日的租金793054.33元；4、2019年10月8日，原告职工王锡文138××××8716手机号给张正林135××××2233短信回复，被告给王锡文发短信“王总，麻烦给城阳支行打个招呼，我近期安排人过去拍照招租”、“另外，也请您帮忙向圈里的朋友推荐。被告对发票和付款凭证的真实性无异议，但是不认可1月1日至2月9日款项为违约金。对短信内容不认可，即使是真实的，也不代表被告同意解除。三、2019年11月20日《通知函》一份、查询回执二张。证明1、2019年11月20日，原告通知张正林：再次确认租赁合同自2019年12月31日解除，并告知被告于2020年1月1日至2020年1月5日期间至租赁房屋所在地办理房屋交接手续；2、被告于2019年11月21日收到该通知函。被告对证据的真实性无异议，收到该通知函，但不认可其内容。原告单方发邮件说双方已经解除只是原告一面之词，原告从未与被告协商过解除事宜。我方也不同意解除。其次从内容上看原告已构成违约，钥匙一直由原告控制，双方从未进行过交接。四、落款时间2019年11月21日《回复函》一份、《租金催款函》一份。证明被告在收到原告支付的租金及违约金793054.33元后反悔，向原告提出额外要求。被告对证据的真实性无异议，恰恰说明了我方不同意解除。并要求原告继续履行合同并支付租金。五、2020年1月6日《通知函》一份、EMS退回单据一份。证明1、被告没有按照原告的通知于2020年1月5日前接收房屋；2、2020年1月6日，原告再次通知被告于2020年1月10日前接收房屋，被告拒收；3、被告明知租赁合同不能继续履行，仍拒绝接收房屋，放任损失扩大。被告对证据的真实性无异议，我方确实拒收过邮件但不清楚邮件的内容是什么。六、青银保监[2019]500号批复文件、青岛日报公告一份。证明1、2019年11月28日，中国银保监会青岛监管局批准关闭城阳支行，决定收回城阳支行的《金融许可证》。2、2019年12月18日，原告在青岛日报发布《中国银行保险监督管理委员会青岛监管公告》，公告“南洋商业银行（中国）有限公司青岛城阳支行终止营业”。被告认为该组证据是原告单方行为，并不证明被告同意解除合同。为支持其主张，被告提供如下证据：一、租赁合同及涉案房屋房产证。证明租赁期限为2013年8月10日至2021年10月9日。2020年年租金为2379163元，支付日期为每年到期日前25支付。原告逾期支付的每逾期1日，则需要按照日万分之二支付滞纳金。守约方要求继续履行合同的，违约方应当支付守约方20万元作为违约金。原告对证据真实性无异议，该合同的签订租赁期限为2018年3月19日至2021年10月9日。二、通知函的回复函1份及快递单。证明2019年11月22日我方向原告的通知函进行回复，我方不同意解除合同并要求原告继续履行合同并支付租金。原告对该证据形式的真实性无异议，但对其内容真实性及证明事项有异议，质证意见同我们提交的第五组证据的举证意见。该组证据也能证明被告恶意反悔，我们收到该回复函后，为了尽快的解决被告反悔的问题，于2019年11月26日向贵院提起诉讼。在回复函中被告自认双方就合同解除事宜沟通协商过，与其在庭审中答辩与质证意见所述的从未协商过相互矛盾，若如被告所述不同意解除合同，其应按合同向承租人开具整年的租赁发票，而不可能主动为承租人提供至2020年2月9日的租金发票，这也可以证明能证明双方就解除合同达成合议。三、租金催款函1份及回执。证明我方与2020年2月9日向原告再次邮寄催缴租金函，证明我方再次要求原告继续履行合同并支付租金。原告对该证据真实性及证明内容均有异议，该证据系被告已经知晓案涉纠纷诉至法院后自制形成，不具有证明力。我们收到了该函。经审理查明，原告自2013年8月10日开始租赁青岛银盛泰集团有限公司位于青岛市城阳区房屋作为原告下设的城阳支行办公使用，租赁期限至2021年10月9日止。2017年4月25日，青岛银盛泰集团有限公司与被告张正林签订房屋买卖合同，将上述房屋卖予被告张正林。因涉案房屋所有权人发生改变，原、被告签订了《房屋租赁合同》，出租人为被告（甲方），承租人为原告（乙方），合同约定，甲方将上述房屋租赁给原告使用，建筑面积为940.8平方米，甲方承诺乙方本合同租赁期限与原租赁期限相同，即自本合同签订之日起至2021年10月9日止。租赁期间的房屋租金与原合同相同，第一年1-2楼商铺每日每平方米为5.5元，以后每年租金复利递增8%，2019年10月10日至2020年10月9日的租金按照每日每平方米6.93元计算为2379163元；2020年10月10日至2021年10月9日的租金也按照该数额计算为2379163元。租金采用预付制，按年支付，自2018年起，每年到期前25日甲方向乙方出具发票，乙方向甲方预付下年度租金。乙方逾期支付的，每逾期一日，按年应付租金的万分之二向甲方支付滞纳金。双方还约定，如在本合同有效期内，乙方无法定理由提前解除本合同的，甲方有权拒绝解除本合同。若乙方强行解除或出现乙方无法履行本合同的情况，乙方应向甲方支付违约金200000元。如该违约金不足以弥补甲方由此而遭受的损失的，乙方还应对甲方因此而遭受的损失承担赔偿责任。原告因向中国银行保险监管管理委员会青岛监管局申请决定关闭青岛城阳支行，2019年12月12日，经批准，南洋商业银行（中国）有限公司青岛城阳支行终止营业并且停止吸收存款。原告以此原因，于2019年11月20日向被告发出通知函，大致内容如下：“因我行经营策略调整，拟关闭城阳支行网点。2019年9月我行与您多次协商并达成一致，《房屋租赁合同》自2019年12月31日解除，租金付至2020年2月9日（期中2020年1月1日至2020年2月9日期间我行多付的租金抵顶提前解除租赁合同之违约金）。现我行再次确认并通知您合同自2019年12月31日解除，请您于2020年1月1日至2020年1月5日期间至租赁房屋所在地办理交接手续。逾期不到场办理，则视为我行已经租赁房屋妥善交接给你。”被告收到原告的通知函后，向原告回复称：“我方从未与贵行达成提前解约的意向，……我方不同意贵行提前解除《房屋租赁合同》的申请，请按约定履行剩余合同，约定租期届满前，均应按合同约定足额支付租金。贵行已逾期支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金，请于2019年11月27日前一次性补足，同时，保留主张逾期付款的违约责任。……如贵行收到本函后仍执意强行解约，我方将保留通过诉讼等方式向贵行主张违约金及继续履行合同的权利或者要求贵行补足免租期租金，支付违约金并赔偿我方损失（考虑重新招租的合理期限，重新装修的免租期等空置房屋损失，约为6个月租金）”。2020年1月6日，原告又通过EMS向被告发出通知函，要求被告于2020年1月10日前进行涉案房屋的交接，但被告拒收了该邮件。原告起诉后，被告于2020年2月9日向原告发出租金催款函，要求原告支付2020年10月9日前剩余的租金1586109元。2019年10月8日，被告的135××××2233电话号码向原告的职工王锡文发送的短信显示：“王总，麻烦给城阳支行打个招呼，我近期安排人过去拍照招租”、“另外，也请您帮忙向圈里的朋友推荐”。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中原告租赁被告的涉案房屋，是用于其下设的青岛城阳支行办公用，原告以关闭该支行为由，要求与被告解除租赁合同，系其内部调整，不能对抗被告的合法权益。双方合同约定如原告强行解除合同，或出现无法继续履行合同的情况，提前解除合同，应支付被告违约金20万元。原告提供的证据显示其下设的青岛城阳支行已经关闭，双方已无继续履行合同的可能，为避免扩大损失，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。因原告已经支付支付至2020年2月9日的租金，并于2020年1月9日提出起诉，故双方签订的《房屋租赁合同》应自该时间解除为宜。原告虽称2020年1月1日至2020年2月9日的租金系支付的违约金，但未提供证据，本院不予采信。原告的内部调整关闭办公场所，应视为双方约定的无法继续履行合同的情况，根据合同约定，系原告违约，应承担相应的违约责任，被告反诉要求原告支付违约金200000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求确认于2019年12月31日解除合同并要求被告返还已经支付的2020年1月1日至2020年2月9日的租金，理由不当，本院不予支持。因双方的合同无法继续履行，且原告在2019年1月20日发函通知被告解除合同，并按被告出具的发票缴纳了2020年1月1日至2月9日的租金，综上，被告要求原告支付2020年2月9日之后的租金及滞纳金，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南洋商业银行（中国）有限公司青岛分行与被告（反诉原告）张正林就位于青岛市城阳区房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除；二、原告（反诉被告）南洋商业银行（中国）有限公司青岛分行于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）张正林违约金200000元；三、驳回原告（反诉被告）南洋商业银行（中国）有限公司青岛分行的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张正林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5265元，由原告负担；反诉费10437元，有原告（反诉被告）负担2150元，被告（反诉原告）负担8287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  纪仁峰二〇二〇年五月二十日书记员  孙志双