广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2771号原告：林诗贤，男，1982年8月17日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码440************318。被告：梁家军，男，1971年10月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************937。被告：武博姝，女，1983年2月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*******金洋大厦1804房，公民身份号码230************028。原告林诗贤诉被告梁家军、武博姝房屋买卖纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告林诗贤到庭参加了诉讼，被告梁家军、武博姝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林诗贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告林诗贤与被告梁家军、武博姝签订的《房地产买卖(居间)合同》；2、判令被告梁家军、武博姝返还首期购房款人民币100000元给原告；3、判令被告梁家军、武博姝支付违约赔偿金人民币25000元给原告；4、判令被告梁家军、武博姝支付违约金人民币19000元给原告；5、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，2019年1月22日原告与被告梁家军、武博姝在中介公司工作人员周丽梅的居间下，签订了合同编号为0000047号的《房地产买卖(居间)合同》，约定被告梁家军、武博姝将位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦1804房出售给原告，该房总价款为630000元，原告当日依约向被告梁家军、武博姝支付首期购房款100000元，被告梁家军、武博姝向原告出具了收到该款的收款收据。被告在收到首期购房款100000元后，并未按合同约定履行，原告和中介公司多次催促被告履行合同，被告梁家军、武博姝却置之不理，一直违约至今。根据《房地产买卖(居间)合同》第十条第2点“合同签订后，甲方不履行合同，甲方返还所收的乙方定金，并赔偿本物业总房款10%给乙方，赔偿本物业总房款的3%给丙方;已开始办理有关过户、按揭等手续，甲方支付本物业交易产生的税费”的约定，被告梁家军、武博姝因其严重违约，应支付“赔偿本物业总房款的3%给丙方;”，即630000*3%＝18900元违约赔偿金，原告已向案外人丙方支付，应由二被告返还。另《房地产买卖(居间)合同》第十六条“手书条款1、甲代理人(产权之一)梁家军表示受共有人武博姝委托签订本合同并愿承担本合同有关甲方的全部责任。2、乙方签订本合同时支付首期房款人民币壹拾万元整给甲方，同时甲方将上述物业交付给乙方使用。3、因甲方该物业目前处于抵押状态，则乙方剩余购房款待甲方解除该物业抵押后并且过户时支付完毕。4、甲方在伍个月内违约则要赔偿贰万伍仟元整及退还所收壹拾万元整房款给乙方。”约定(注:该条与第十条不一致的，以手书为特别约定适用之)，被告梁家军、武博姝应支付赔偿金25000元及退还所收100000元房款给原告。二被告的严重违约行为，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，请求判如所请。被告梁家军、武博姝经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。根据审核的证据和当事人陈述，本院查明以下事实：2019年1月22日，卖方（甲方）被告梁家军、武博姝与买方（乙方）原告林诗贤签订一份《房地产买卖(居间)合同》（合同编号：0000047），约定：一、甲方自愿将其所有的位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦1804房（以下简称1804房）的房地产出售给乙方。本物业所有人为梁家军、武博姝。本物业是甲方以现有的不可移动的装修及设施标准按套为单位售予乙方，而乙方已全面检查并清楚了解本物业的所有情况而并无异议。二、甲方保证对本物业享有完整的所有权且本物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与本物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方导致本物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，甲方应赔偿由此而给乙方及丙方造成的全部损失。三、甲乙双方同意本物业总楼价为人民币陆拾叁万元整（630000元）。此价格已包括甲方自买入本物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用、水电费、管理费等等），该价格为甲方净收价。四、乙方在签订本合同时，支付给甲方首期购房款壹拾万元整。甲方自本合同签订时将《房产证》原件交由丙方保管，作为对本物业的真实性提供担保。五、房产有抵押：本物业在银行抵押状态，由甲方出资人民币叁拾万元赎证；由乙方出资人民币壹拾万元赎证，本物业赎证金额超出部分由甲方负责。签订本合同120天内甲方向抵押银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续后，与买方到所属房管局办理交易递件手续。甲方须提供银行征信表及房屋产权情况表，因征信或产权问题乙方或担保方不同意出资赎证的，甲乙丙三方同意解除本合同。六、交易过户时间及支付房款的方式：一次性付款。1、甲乙双方须于2019年5月22日或之前携带有关资料到所属房管局办理交易递件手续。3、余款：到所属不动产局办理本物业交易递件手续后，乙方支付甲方房款余款人民币530000元（含还贷赎证款在内）。七、办理交易递件手续时发生的一切税费，由乙方承担。八、甲方收齐购房款后，当日内，甲方交付本物业钥匙。九、中介服务费：甲乙双方同意在签订本合同当天向丙方支付居间服务费，以《佣金确认书》为准。逾期支付的，须从签订本合同之日起按居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本居间服务费的支付。十、违约责任：如有违反法律规定和本合同约定的，应对造成的损失进行赔偿。1、合同签订后，乙方不履行合同，赔偿本物业总房款的10%给甲方，赔偿本物业总房款的3%给丙方；已开始办理有关产权过户、按揭等手续，乙方支付本物业交易产生的税费。2、合同签订后，甲方不履行合同，甲方返还所收的乙方定金，并赔偿本物业总房款的10%给乙方，赔偿本物业总房款的3%给丙方；已开始办理有关产权过户、按揭等手续，甲方支付本物业交易产生的税费。3、合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费、财产保险担保费、查询费等均由违约方承担。十六、书写条款：1、甲方代理人（产权人之一）梁家军表示受共有人武博姝委托签订本合同并愿承担本合同有关甲方的全部责任。2、乙方签订本合同时支付首期房款人民币壹拾万元整给甲方，同时甲方将上述物业支付给乙方使用。3、因甲方该物业目前处于抵押状态，则乙方剩余购房款待甲方解除该物业抵押状态后并且过户时支付完毕。4、甲方在伍个月内违约则要赔偿贰万伍仟元整及退还所收壹拾万元整房款给乙方。该合同的落款由梁家军并代理武博姝在甲方栏上签名确认，林诗贤在落款乙方栏上签名确认，中介丙方由案外人周丽梅签名确认。《房地产买卖（居间）合同》签订的当日，林诗贤向梁家军交付首期购房款100000元，梁家军向林诗贤出具《收款收据》，内容载明“今收到林诗贤，身份证号：440************318交来买位于湛江市霞山区*******之二金洋大厦1804房首期购房款人民币（大写）壹拾万元，付款方式转账。”，收款人：梁家军，经理：周丽梅。因被告梁家军、武博姝超过合同约定5个月内协助原告林诗贤办理案涉1804房屋消除抵押及过户手续的期限，原告于2019年11月11日提起本案诉讼。另查明，被告梁家军、武博姝系夫妻关系，截止至2020年4月23日，1804房仍登记在被告梁家军、武博姝名下。上述事实，原告对自己的主张提供了原、被告的身份证复印件、被告的结婚证复印件、《户口本》、《房地产买卖（居间）合同》、《收款收据》及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。本院认为，原告林诗贤与被告梁家军签订《房地产买卖（居间）合同》时，原告林诗贤是基于信赖被告梁家军是案涉1804房屋的共有人且受房屋共有人武博姝的委托出售案涉1804房屋，故林诗贤与梁家军签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张解除《房地产买卖（居间）合同》的问题。根据《房地产买卖（居间）合同》第十六条书写条款“3、因甲方物业目前处于抵押状态，则乙方剩余购房款待甲方解除该物业抵押状态后并且过户时支付完毕。4、甲方在伍个月内违约则要赔偿贰万伍仟元整及退还所收壹拾万元整房款给乙方。”的约定，因被告梁家军未能在合同签订后的5个月内完成案涉1804房屋的消抵及配合林诗贤办理房屋过户手续，故构成违约，现原告请求解除双方签订的《房地产买卖（居间）合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求合同解除后被告梁家军、武博姝返还首期购房款100000元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金25000元的问题。因《房地产买卖（居间）合同》的解除系梁家军、武博姝违约造成，其应承担违约责任，现原告主张被告赔偿违约金25000元符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张已向中介人垫付中介费18900元，因原告未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告林诗贤与被告梁家军、武博姝于2019年1月22日签订的《房地产买卖(居间)合同》；二、被告梁家军、武博姝应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林诗贤返还购房款100000元及支付违约金25000元；三、驳回原告林诗贤的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3178元，公告费600元，合计3778元，由被告梁家军、武博姝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 蔡 华人民陪审员 姚 远人民陪审员 杨美芳二〇二〇年五月十日法官 助理 丁 康书 记 员 陈杨梨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。