吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初15号原告：孙某，现住延吉市。委托诉讼代理人：高某，吉林高某律师事务所律师。被告：厉某，现住延吉市。被告：历某，现住安图县。委托诉讼代理人：厉某（厉福华弟弟），现住延吉市。被告：延边金宙房地产开发有限公司。法定代表人：金某。委托诉讼代理人：薛某。原告孙某与被告历复堂、历某、延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，孙某的委托代理人高某、厉某、金宙公司委托诉讼代理人薛某、厉福华委托诉讼代理人厉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令继续执行金宙公司位于延吉市××路套房屋，分别为1-1-1102号、1-1-305号、1-1303号、1-1-302号，以上房屋合同价款50万元。事实和理由：孙某与金宙公司及金某之间存在债务往来，孙某依据（2017）京方正内民证字第79161号债权文书向法院提出申请执行。在执行过程中三方达成和解协议，金宙公司及金某所欠2000万元，由80个车库拍卖所得价款偿还1040万元借款，剩余960万元由金宙公司及金某分三期偿还。后金宙公司及金某没有分三期按时偿还960万，故孙某申请法院依法查封金宙公司以签订《房屋认购协议书》方式提供担保的40套房屋，并申请拍卖其中的26套房屋。在执行过程中，厉某、厉福华提出自己购买了其中的4套房屋，并提出执行异议，经法院书面审理作出了（2019）吉24执异121号《执行裁定书》，中止对该四套房屋的执行。现孙某不服该裁决结果，向贵院提起申请执行人执行异议之诉。因厉某、厉福华与金宙公司之间根本不存在真实的房屋买卖行为，他们之间是名为买卖实为借贷关系，他们之间在房产部门办理的商品房买卖合同（预售）应为借款抵押行为。厉某、厉福华购买的四套房屋每平方米的均价不到2000元，不论房屋的面积多大，每套房屋的总房款均为125000元，这一价格根本连房屋的成本都不够，因此他们之间根本不存在真实的房屋买卖行为。同时厉某、厉福华与金宙公司之间存在恶意串通损害孙某利益的行为。金宙公司开发的金宙小区至今没有竣工验收，没有达到交付使用标准，根本不可能交付使用。并且2019年3月份法院执行期间曾查询复制了以《房屋认购协议书》方式抵押给原告的40套房屋的全部房屋合同材料，并于2019年4月10日法院下发了（2018）吉24执135号之三《执行裁定书》查封了40套房屋。现金宙公司出具交付书以佐证涉案4套房屋交付给厉某、厉福华，明显是三方相互串通的行为，并非真实情况，故法院不应支持。综上，请法院依法对整个案件事实进行审查，判令继续执行金宙公司开发的位于延吉市××路套房屋，分别为1-1-1102号，面积61.17m；1-1-305号，面积62.78m'；1-1-303号，面积66.86m；1-1-302号，面积61.17m。并判令厉某、厉福华、金宙公司承担全部诉讼费用。历复堂、历某辩称，厉某、厉福华于2016年11月购买金宙公司开发的金宙小区中的四套房屋，转账支付了房款，并于当日进行了登记备案。这四套房屋是降价品，原因是售房单位在11月中旬后需要给工人发工资，金宙公司没有办法挑出几套房屋，套内面积仅48平方米，南北不通透，三楼房间前挡光。以上房屋按套打包公开降价销售，厉某、厉福华就是在这种特殊情况下买的房子，当时也害怕金宙公司一房二卖，所以进行备案登记，并在合同中约定交房时间不超过2017年12月底。金宙公司在2018年4月30日完成房屋交付，厉某、厉福华向公司缴纳了入户手续费、物业保证金6000元。本案中的四套房屋所有权已经归厉某、厉福华所有，孙某要求继续执行四套房屋没有法律依据。延边金宙房地产开发有限公司辩称，厉某、厉福华购买的四套小户型房屋是2016年11月16日购买的，当时购买房屋的情况和厉某、厉福华陈述的一致，而且该房屋进行了备案登记，孙某执行案件中查封的该房屋的时间是2019年3月份，是借款抵押，没有办理合法的抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对各方当事人提供的证据认定如下：孙某提供的身份证明、房屋认购协议书和交款收据及（2018）吉24执135号之五裁定书，各方当事人对真实性无异议，本院对该证据的真实性及证据中载明的内容予以采信。孙某提供的厉某、厉福华与金宙公司签订的购房协议书，以证明该协议书上标明该房屋为抵押借款的担保。本院经审查认为，该四份协议书为复印件，且该四份协议书首页中书写的“厉某借款50万抵押4个房子”无法确认为厉某、厉福华或金宙公司书写，且无厉某、厉福华对该书写内容予以确认的证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。厉某、厉福华提供的购房合同、购房收据、银行转账凭证、延吉市房屋信息查询结果，各方当事人对真实性无异议，本院对以上证据的真实性及证据中载明的内容予以采信。厉某、厉福华提供的交付书及收据以证明该房屋已经于2018年4月份交付，孙某认为该证据为后补形成的，并对交付书的形成日期申请了鉴定，后因无法提供比对样本撤回鉴定申请。金宙公司对该证据无异议，认可该交付书是2018年4月30日交付房屋是出具的。本院经审查认为，该交付书及收据中有金宙公司的盖章且金宙公司对该证据予以认可，孙某虽对交付书的形成时间有异议，但未提供充分证据予以反驳，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，厉某、厉福华与金宙公司签订4份《商品房买卖合同》，厉某购房合同中载明的房屋为延吉市××路，建筑面积为62.78平方米及0412座1单元1102号，建筑面积为61.17平方米；厉福华购房合同载明的××路，建筑面积为61.17平方米及0412座1单元303号，建筑面积为66.86平方米。厉某向金宙公司转账支付了50万元房款，并于当日办理了备案登记。2018年4月30日，金宙公司向厉某、厉福华交付了房屋并收取了入户费6000元，并出具了交付书及入户费收据。2017年9月25日，孙某与金宙公司签订了涉案四套房屋的《房屋认购协议书》，孙某陈述该房屋认购协议书为其出借款项的抵押担保。2019年4月10日，本院作出了（2018）吉24执135号之三执行裁定书，查封了金宙公司开发的位于延吉市××路套房屋，其中包括本案涉及的四套房屋。厉某、厉福华提出执行异议，本院于2019年11月21日作出了（2019）吉24执异121号执行裁定书，中止对涉案四套房屋的执行。孙某不服该裁定，向本院起诉要求继续执行涉案四套房屋。另查明，2018年6月26日，孙某依据北京市方正公证处出具的（2017）京正内民证字第79161号具有强制执行力的债权公证书向本院申请执行，该债权公证书中的借款人为金某个人，该执行案件立案时列明的被执行人亦为金某个人。2018年7月25日，金某、孙某、金宙公司三方达成和解协议书。2018年8月23日，本院作出（2018）吉24执异71号执行裁定书，以金某、孙某、金宙公司达成书面和解由金宙公司承诺代被执行人履行债务为依据追加金宙公司为被执行人。以上事实有《商品房买卖合同》、购房发票、转账凭证、交付书、房屋信息登记证明、《房屋认购协议书》、执行裁定书及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，厉某、厉福华与金宙公司签订商品房买卖合同，按照合同约定支付全部房款，并于当日到房产部门进行备案登记。双方意思表示真实，不违反相关法律规定，应认定该合同合法有效。孙某以该房屋售价过低主张金宙公司与厉某、厉福华之间不存在真实的房屋买卖意思表示，而是借款抵押，买卖及房屋交付均为双方恶意串通，但未提供充分证据予以证明。该房屋购买时间为11月16日，该日期一般为建筑工程接近停工结款的季节，金宙公司及厉某、厉福华均陈述当时为解决农民工工资问题，将房屋降价打包出售。双方陈述符合常理。金宙公司于2018年4月30日出具交付书并收取相应入住费用，各方当事人在本案起诉、答辩及庭审中均对该小区未完全进入正常入住状态予以确认，亦无证据证明该小区开始收取取暖、物业等费用，故应认定该房屋已于2018年4月30日交付给厉某、厉福华。孙某虽主张该房屋并未交付，交付书为双方恶意串通后补形成的，但未提供证据予以证明。厉某、厉福华签订房屋买卖合同、交付房款及备案登记的日期为2016年11月16日，金宙公司出具交付书为2018年4月，孙某申请执行日期为2018年6月，执行依据为2017年形成的债权文书，该执行案件立案时被申请执行人为金某个人而非金宙公司，而金宙公司作为被执行人是因孙某、金某、金宙公司达成和解协议，金宙公司同意承担债务，金宙公司成为被执行人的时间为2018年8月。厉某、厉福华与金宙公司的房屋买卖行为及房屋交付时间早于金宙公司成为被执行人的时间，亦早于孙某申请执行债权文书的时间，且买卖合同签订及备案的时间亦早于公证债权文书形成的时间。综合以上情况，仅以价格偏低无法认定双方买卖及交付存在恶意串通的行为，亦无法认定为签订的买卖合同为借款抵押。厉某、厉福华与金宙公司就涉案房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了备案登记,依照合同约定支付了全部价款,厉某、厉福华在法院查封之前已经实际占有涉案房屋,未办理过户登记也并非因厉某、厉福华自身的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,厉某、厉福华对本案所涉房屋的权利能够排除执行。综上所述，孙某的诉讼请求不成立,不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回孙某的诉讼请求。案件受理费8800元，由孙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 宋 丹审判员 李照令审判员 申爱顺二〇二〇年五月二十九日书记员 郑 姬