福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽09执异59号 异议人（案外人）黄妹妹，女，汉族，1975年11月17日生，住福建省宁德市蕉城区。 委托代理人尹发付，福建观正律师事务所律师。 申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市天湖东路6号，统一社会信用代码91350900857420426G。 负责人林欢，行长。 委托代理人王加候、彭烽烽，福建光澜律师事务所律师。 被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后岗环岛开发区站前路10号1幢3层，统一社会信用代码913509007380150226。 法定代表人陈汉生，董事长。 被执行人陈汉生，男，汉族，1958年11月28日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈碧珍，女，汉族，1958年9月21日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈进坤，男，汉族，1949年1月3日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈言锋，男，汉族，1968年9月10曰出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人吴鹤松，男，汉族，1967年10月1日出生，住福建省周宁县。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行与被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司（以下称冠亚达公司）、陈汉生、陈碧珍、陈进坤、陈言锋、吴鹤松借款合同纠纷一案中，案外人黄妹妹向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄妹妹异议称，请求本院中止执行并解除对宁德市蕉城区城南镇福洋村青山路1号伯爵郦城商铺xxx室的查封。事实和理由如下：2017年5月1日异议人与冠亚达公司签订编号为xxx号《“伯爵郦城”定购协议书》，该订购协议书已完全具备商品房买卖合同的格式要件，合同主体、标的、价款、质量、数量面积、付款方式、争议解决方式、违约责任等均已一一明确。协议书约定：每平方米10255.84元，房屋总价为119万元，定金3万元。异议人于2017年5月1日支付定金3万元，于2017年5月19日分三笔向冠亚达公司支付购房款共57万元，合计己支付60万元，冠亚达公司出具了收据，合同约定：余款59万元以向银行申请按揭贷款方式支付给冠亚达公司；已支付购房款已超过总价款的50%，余款同意在人民法院的安排下支付。由于冠亚达公司收款后迟迟未与异议人签订正式商品房买卖合同且告知异议人要等房屋验收通过后才能办理按揭贷款，到了竣工验收合格，冠亚达公司与兴业银行的按揭合作协议己超过合作期限，导致异议人目前尚未付清全额购房款。也无法办理产权登记，责任在于出卖方。该商品房己于2018年8月14日交付给异议人，异议人也已于2018年8月15日与福建大众物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。目前，该商品房由异议人控制与管理使用中。异议人为证实其主张向本院提供以下证据：1、异议人身份证复印件；2、协议书；3、收款收据、银行转账凭证；4、（2020）闽09执62号查封公告。 申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行辩称，2013年9月24日，被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司将其名下位于福建省宁德市商铺××室房产在内共计72处房产及土地使用权作为主债务的抵押物抵押给申请执行人，并办理了抵押登记。至今，申请执行人未同意将抵押物解押，且未同意被执行人可以出售该抵押物。 经查明，本案执行依据为已经发生法律效力的福建省厦门市思明区公证处作出的（2019）夏思证内字第13014号执行证书，根据申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行申请，本院于2020年1月13日立案执行，于2020年1月14日作出（2020）闽09执62号执行裁定书，裁定“一、查封、扣押、冻结、划拨被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司、陈汉生、陈碧珍名下价值人民币2.675亿元的财产。二、……”。本院于2020年3月13日作出（2020）闽09执62号协助执行通知书，宁德市不动产登记中心协助本院查封了被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司名下位于福建省宁德市××室房产在内共计72处房产及土地使用权。2020年4月9日，本院作出（2020）闽09执62号查封公告，并进行了现场张贴。本案执行依据即福建省厦门市思明区公证处作出的（2019）夏思证内字第13014号执行证书执行内容第四项确定“兴业银行股份有限公司宁德分行（抵押权人）有权对宁德市冠亚达房地产开发有限公司（抵押人）提供抵押的坐落于福建省××××号冠亚达在建工程及土地使用证号码为宁政国用（2011）第xxx号、宁政国用（2012）第xxx号、宁政国用（2012）第xxx号项下的土地使用权（详见附件：抵押物清单）依法折价或者拍卖、变卖等方式所得价款就上述全部执行标的之债权范围内优先受偿。”被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司名下位于福建省宁德市xxx室房产在内共计72处房产及土地使用权至今仍处于登记抵押状态。 本院认为，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人名下财产采取查封等强制执行措施符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，本案异议指向标的物即位于福建省宁德市xxx室房产登记的权利人为被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。除法律、司法解释另有规定的外，抵押权设立在先的，对依法成立并公示的抵押权效力应优于买受人所有权或物权期待权。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的法定情形且其权利能够排除执行。经审查，案外人黄妹妹作为买受人与被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司仅签订了《“伯爵郦城”定购协议书》，并未签订合法有效的书面商品房买卖合同，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定应具备的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。对案外人黄妹妹异议是否符合上述法条第二十八条、第二十九条规定的其他法定情形且其权利能够排除执行已无审查必要。综上，案外人黄妹妹对本院查封的涉案房产提出排除执行的异议于法无据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄妹妹的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  邱立森 审判员  叶益先 审判员  张宗务 二〇二〇年五月二十日 法官助理林滢 书记员郭莉莉 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。