山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终635号上诉人(原审被告)朔州市鑫源房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地朔州市朔城区南街村委会大楼。法定代表人袁宏录，总经理。委托诉讼代理人:白芸，女，汉族，1970年6月10日出生，系该公司工作人员。被上诉人(原审原告)杜雪清，女，汉族，1991年8月7日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人王毅荣，男，汉族，1986年10月8日出生，系杜雪清丈夫。上诉人朔州市鑫源房地产开发有限公司因与被上诉人杜雪清商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朔州市鑫源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白芸，被上诉人杜雪清的委托诉讼代理人王毅荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朔州市鑫源房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销大同市云冈区人民法院作出的(2019)晋0214民初161号民事判决书第二项判决内容,依法改判上诉人支付被上诉人租金13450元。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：本案未查清被上诉人商铺位置及租金计算方式,故导致租金支付错误。首先,被诉人商铺位于恒安中央广场S2楼负一层082号,是在蓝天淘宝城的地下负一层,中央商厦综合大楼是S1楼,S1、S2是两栋分别独立的大楼,中央商厦(S1楼)的年租金2017年1月至今按5%发放,蓝天淘宝城(即S2楼)年租金2017年是2.5%,2018、2019年的年租金均按3.5%发放。因此,一审认定的商铺所在位置是错误的,进而导致租金数额计算错误,多计算了6920元。且S2楼商厦有商户近500人,因此,这样计算错误的结果将直接导致上诉人合法利益的极大损失。综上所述,上诉人依法提起上诉,请人民法院撤销原判第二项内容,并依法改判。杜雪清辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确应当维持。杜雪清向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付位于大12同市云冈区恒安区中央广场S2楼负一层82号商铺;2、判令被告赔偿原告迟延交付商铺期间的租金损失从2017年1月1日开始每月租金1000元计算至实际交付之日止。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月23日，原告杜雪清与被告朔州市鑫源房地产开发有限公司之间签订了《恒安中央广场商铺内部意向保证协议》，约定，原告购买被告开发的大同市云冈区恒安中央广场S2楼负一层082号商铺，建筑面积9.54平方米，价款为原价140000元，优惠3％及3年租金后107282元，双方同时约定被告于2013年12月底交付该商铺。协议签订后，原告支付了购房款107282元。2016年12月28日，被告通过新闻媒体通知，承诺于2017年1月1日为所有业主包括原告办理房屋的交付手续。涉案位于大同市云冈区恒安中央广场S2楼负一层082号商铺所在的中央商厦综合大楼，被告朔州市鑫源房地产开发有限公司管理经营过程中，目前对其他业主均按购房款的5％支付年租金。一审法院认为，依法成立的合同约定受到法律保护，当事人应当按照双方合同约定全面履行自己的合同义务。本案原告杜雪清与被告朔州市鑫源房地产开发有限公司之间签订的《恒安中央广场商铺内部意向保证协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协合同。双方当事人均应按照协议的约定履行各自的合同义务，但本案涉案位于大同市云冈区恒安中央广场S2楼负一层082号的商铺属于商业综合大楼的内置商铺，与整个商业综合大楼不可分割，目前涉案商铺所在的综合大楼仍在统一经营管理当中，分割后将必然产生巨大的商业风险，同时亦会对商业综合大楼的其他商铺的产权所有人产生利益风险，因此，涉案商铺目前不具备由原告独立行使使用权的条件，故原告杜雪清请求被告朔州市鑫源房地产开发有限公司向其交付位于大同市云冈区恒安区中央广场S2楼负一层82号商铺的请求，一审法院不予支持。关于原告杜雪清请求被告朔州市鑫源房地产开发有限公司赔偿原告迟延交付商铺期间的租金损失从2017年1月1日开始每月租金1000元计算至实际交付之日止的请求，因从2017年1月1日开始涉案原告向被告购买的位于大同市云冈区恒安区中央广场S2楼负一层82号商铺到目前为止，一直由被告朔州市鑫源房地产开发有限公司管理，而未向原告支付相应的租金，考虑到涉案商铺所在的综合大楼被告朔州市鑫源房地产开发有限公司管理经营过程中对其他业主均按购房款的5％支付租金，一审法院参照该标准，支持原告该请求为，被告给付原告从2017年1月1日开始每年租金（140000元-4200元）×5％＝6790元计算至2019年12月31日为6790元×3年＝20370元依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朔州市鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告杜雪清租金20370元；二、驳回原告杜雪清的其他诉讼请求。案件受理费2446元，由被告朔州市鑫源房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实除案涉房屋中央广场S2楼负一层82号商铺实际位置及该商铺所在位置其他商户的租金发放比率存有争议外，对其他事实均无异议，本院予以确认。朔州市鑫源房地产开发有限公司提交了S2区其他商铺业主领取租金登记表，欲证明S2区商铺2017、2018、2019年度租金发放比率分别按照商铺售价的2.5%，3.5%，3.5%发放。杜雪清对上述证据真实性无异议，对关联性不予认可。本院查明，案涉中央广场S2区82号商铺位于淘宝城而非中央商厦（S1区）。本案争议焦点为，杜雪清的案涉房屋租金损失应按什么标准支持。本院认为，杜雪清与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订的案涉商铺的《恒安中央广场商铺内部意向保证协议》约定了案涉商铺在出售时即由朔州市鑫源房地产开发有限公司进行了返租，并同时返还了三年租金，故本案商铺的买卖形式是典型的“售后返租”。该商铺目前并不具备由各业主独立经营使用的条件,且自2017年1月1日起该商铺实际一直由朔州市鑫源房地产开发有限公司经营管理,故在此期间的租金损失应由朔州市鑫源房地产开发有限公司负担。一审法院参照同一栋楼中其他商铺租金返还比例支持杜雪清的租金损失并无不当，但对案涉商铺S2的具体位置认定错误。二审中双方当事人一致确认案涉商铺S2区82号位于淘宝城而非中央商厦，故该商铺的租金损失应参照淘宝城其他商铺租金的支付比率计算。现淘宝城大部分商铺2017、2018、2019年度均按照商铺售价的2.5%，3.5%，3.5%发放租金，故本院参照上述比率支持杜雪清的2017年1月1日至2019年12月31日租金损失为140000×（2.5%+3.5%+3.5%）=13300元，现朔州市鑫源房地产开发有限公司同意按照13450元支付上述租金，本院予以支持。综上所述，朔州市鑫源房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初161号民事判决第二项，即“驳回原告杜雪清的其他诉讼请求”；二、变更山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初161号民事判决第一项为“被告朔州市鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告杜雪清2017年1月1日至2019年12月31日的租金13450元”。如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2446元，由朔州市鑫源房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由杜雪清负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 王利东审判员 智绪鲁 二〇二〇年五月十九日书记员 史 涛