四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终95号上诉人（原审原告）：郑辉，男，1992年3月6日出生，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县。委托诉讼代理人（特别授权）：郑呈利，男，1972年11月14日出生，汉族，四川省渠县人。委托诉讼代理人：颜立新，渠县琅琊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：渠县兴鑫房地产开发有限公司。委托诉讼代理人（特别授权）：苗友建，系该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：张传达，男，1955年6月24日出生，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县三汇镇。被上诉人（原审被告）：梅燕，男，1966年8月9日出生，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县三汇镇。原审第三人：邓理强，男，1972年8月19日出生，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县。上诉人郑辉因与被上诉人渠县兴鑫房地产开发有限公司（下称兴鑫公司）、张传达、梅燕，原审第三人邓理强房屋买卖合同因与被纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2019）川1725民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑辉上诉请求：撤销原判第二、三项，改判由兴鑫公司返还购房款、赔偿损失并承担诉讼费用。事实和理由：上诉人起诉要求兴鑫公司返还购房款、赔偿损失，一审法院追加张传达、梅燕为被告错误，应列为第三人。原判混淆法律关系，上诉人父亲与张传达为安装买卖关系，上诉人与兴鑫公司项目部签订的房屋买卖合同，是不同的法律关系，一审判决兴鑫公司不承担责任错误。兴鑫公司辩称，原判正确，应予维持。郑辉向一审法院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的《售房合同》；2．依法判决被告返还原告购房款12.1万元人民币并从2015年7月1日起至还清购房款之日止按银行同期借款利息支付原告资金利息；3．依法判决被告支付原告12.1万元赔偿金；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年被告张传达挂靠兴鑫公司，同时又挂靠承建公司开发修建琅琊镇琅琊改建综合楼项目工程，原告之父郑呈利在渠县琅琊街道从事铝合金加工，经人介绍为该项目从事铝合金门窗安装，安装结束后，该项目累计共欠原告之父郑呈利安装款13万余元。经双方协商，该项目部于2015年7月1日向原告出具缴款单，并于2015年8月16日签订房屋买卖合同，以该项目部所售A幢三单元五层3号房屋抵安装款。被告张传达已于2015年5月1日就前述争议之房与案外人陈正礼、王大勇签订售房合同，用该房抵偿第三人邓理强的砂石款。且于2016年1月6日，案外人陈正礼、王大勇取得该套房屋的所有权证。被告梅燕在该项目部处理办理不动产权登记证事宜。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护，原告与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊镇项目部签订的《售房合同》系当事人真实意思表示，双方应当予以遵守执行。本案存在以下的争议焦点：1．原告能否主张解除合同根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条第二款：“依法成立的合同，受法律保护”之规定，原告与被告签订的《售房合同》依法成立，为有效的合同。原告诉至本院以《售房合同》争议的房屋已由渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊项目部出售给案外人陈正礼、王大勇，且案外人陈正礼、王大勇已经取得该房屋的房屋所有权证，原告无法得到该房为由，起诉要求解除与被告签订的《售房合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定：因原告已无法取得该房屋，合同目的无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求合法，一审法院予以支持。2．原告能否主张被告返还房款原告主张被告返还其购房款12.1万元，并从2015年7月1日起至还清房款之日止按银行同期借款利息支付原告资金占用利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告与被告的房屋买卖合同解除后，被告应当依法向原告返还其支付的房款。3．关于原告要求被告支付12.1万元赔偿金问题原告主张被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（三）项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，被告张传达隐瞒了争议房屋已经以房抵债出售给第三人邓理强的事实，并已经将不动产权办理给案外人，导致原告无法取得房屋，其行为在时间上先于与原告签订的《售房合同》。故对于原告主张返还已付购房款12.1万元及利息，其利息以中国人民银行公布的3至5年期基准贷款利率标准计算。赔偿不超过已付购房款一倍的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。4．被告兴鑫房地产公司是否担责问题本案中，原告的房款来源于向被告张传达供货的货款，其基础法律关系为被告张传达所挂靠的承建公司建立的买卖关系。被告兴鑫公司为被告张传达挂靠的开发公司，被告张传达与原告签订房屋买卖合同，被挂靠的被告兴鑫公司并不知情，系被告张传达一人所为，原房屋买卖合同被解除后，其基础法律关系仍然为原告与被告张传达及其挂靠的承建公司之间的供货买卖关系，被告兴鑫公司非为该项目部挂靠的实际承建公司。张传达及其所挂靠的承建公司系实际接受原告供货一方，应当承担支付货款责任，但本案原告未向被告张传达所挂靠的承建公司主张权利，应由被告张传达承担退还房款的责任。故原告主张兴鑫公司承担民事责任理由不能成立，一审法院不予支持。5．被告梅燕是否担责问题对于原告对被告梅燕的主张，虽然有一定证据能够证明梅燕系合伙人，但是对于其合伙内部有多少人、合伙人内部之间约定责任等情形未明确。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故原告对梅燕的诉讼主张，其证据不足，一审法院不予支持。被告张传达经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法进行缺席审理，由此造成的不利后果由被告自行承担。综上，原告郑辉的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持；部分不成立，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》合同法第八条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告郑辉与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司于2015年8月16日签订的《售房合同》；二、限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，返还原告郑辉购房款12.1万元，并按中国人民银行公布的3至5年期基准贷款利率标准计算,支付至原告购房款返还之日的资金占用利息；三、限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，赔偿原告郑辉已付购房款12.1万元的损失；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告张传达负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明，2015年8月16日，渠县兴鑫房地产开发有限公司（甲方）与郑辉（乙方）签订《售房合同》，将渠县琅琊镇琅琊改建综合楼A幢三单元五层3号房屋以121000元的价格出售给郑辉。甲方由杨川、梅燕以法定委托代理人名义签名，并加盖有渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊镇项目部的公章。之前的2015年7月1日，渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊镇项目部向郑辉出具了121000元的缴款单，并加盖有项目部公章。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，因案涉房屋在郑辉购买前已经以房抵债出售给第三人邓理强，并已经办理了不动产权给案外人，导致上诉人无法取得房屋，合同目的无法实现，上诉人要求解除合同的请求合法，一审法院予以支持正确。案涉房屋系郑辉与兴鑫公司签订的《售房合同》，有兴鑫公司项目部加盖公章，并由兴鑫公司项目部出具了收款收据。张传达系挂靠兴鑫公司实际进行开发，该项目的实际权利义务人为张传达，同时，兴鑫公司出借资质给张传达个人进行房地产开发，是名义上的开发人，因此，张传达与兴鑫公司应共同承担对郑辉的合同不能履行的相关民事责任。综上，上诉人郑辉的请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持渠县人民法院（2019）川1725民初1107号民事判决第一项，即“解除原告郑辉与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司于2015年8月16日签订的《售房合同》”；二、撤销渠县人民法院（2019）川1725民初1107号民事判决第二项、第三项、第四项，即“限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，返还原告郑辉购房款12.1万元，并按中国人民银行公布的3至5年期基准贷款利率标准计算,支付至原告购房款返还之日的资金占用利息；限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，赔偿原告郑辉已付购房款12.1万元的损失；驳回原告的其他诉讼请求”；三、限被上诉人张传达、渠县兴鑫房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还上诉人郑辉购房款12.1万元，并支付相应利息（从2015年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、限被上诉人张传达、渠县兴鑫房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，赔偿上诉人郑辉12.1万元的损失。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2720元，由被上诉人张传达、渠县兴鑫房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  杜谨审判员  古霞审判员  钟伟二〇二〇年五月二十一日书记员  王清