广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3402号原告：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所为广东省东莞市****************。法定代表人：瞿小华，董事长。委托代理人：周冲林，系原告公司员工。委托代理人：冯学娟，系原告公司员工。被告：王晓康，男，汉族，1976年4月10日出生，住址为江西省吉安市永新县*************，公民身份号码为362************715。被告：汤家梅，女，汉族，1981年5月20日出生，住址为东莞市**************，公民身份号码为362************724。原告东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）诉被告王晓康、汤家梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告昊岳公司的委托代理人周冲林、冯学娟，到庭参加了诉讼；被告王晓康、汤家梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊岳公司向本院提出诉讼请求：一、两被告立即支付原告拖欠2017年9月至2019年11月期间的物业管理费5157元、滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2019年11月1日滞纳金为2036.40元）；合计：7193.40元；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月10日，两被告购买位于东莞市常平镇丽城开发区*****17******，建筑面积为106.12平方米,并于2017年5月1日在物业管管理处变更业主信息，但拒绝与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据东莞市*****地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》以及小区业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告对涉案房屋提供物业管理服务和水费、电费、电视信号等代收代缴费用的服务，住宅的物业管理服务按1.8元/平方米（建筑面积）×月计收，由被告在每月1-5日交纳，若被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。协议签订之后，原告随即进驻小区并向被告提供了物业管理服务，依法全面履行了服务协议约定的义务。合同履行至今，原告至今一直对涉案房屋提供物业管理服务，但被告不断拖欠物业管理费，目前尚欠从2017年9月至2019年11月的物业管理费，经原告多次催收拒不支付，因此，原告为维护自身的合法权益，现特具状法院，请求判如所请。原告昊岳公司对其上述主张提供的证据有：资信证书，不动产权证书（复印件），物业管理委托合同，管理费催缴函邮寄快递单。被告王晓康及汤家梅均未答辩未举证。本院经审理认定事实如下：昊岳公司是案涉东莞市*******的前期物业管理企业，受开发商的委托进行物业管理，与开发商有签订《物业管理委托合同》。广东省物业管理行业协会于2017年3月14日颁发给昊岳公司的资信证书显示，昊岳公司的资信等级为三级，有效期至2020年3月13日。王晓康、汤家梅的案涉物业原业主与昊岳公司签订了一份《中房·山水雅居前期物业管理服务协议》，该协议约定：昊岳公司受委托管理的事项包括住宅共用部位、共用设施设备、园艺、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务于管理，亦可受业主委托对房屋的自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；前期管理自房屋出售之日起至成立业主委员会后重新签订《物业管理委托合同》时止；住宅1.8元/平方米/月，每月1-5日交纳费用；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，昊岳公司有权要求补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。王晓康及汤家梅是案涉物业（东莞市常平镇丽城开发区***********）的业主，案涉物业由昊岳公司提供物业服务。该物业为王晓康及汤家梅从原业主处购得，并于201*年4月10日完成产权转移登记，案涉物业建筑面积为106.12平方米。庭审中，昊岳公司主张，王晓康及汤家梅购得案涉物业后有到案涉物业的管理处办理业主变更信息手续，但王晓康及汤家梅拒绝与昊岳公司签订新的《物业管理服务协议》；昊岳公司明确，王晓康及汤家梅办理物业变更信息后交纳了2017年5月至8月的物业管理费，拖欠其2017年9月至2019年11月期间的物业管理费，合计5157元；该些费用昊岳公司有通过邮递管理费催缴函的方式催缴，但该催缴函因王晓康及汤家梅拒收而退回。昊岳公司还主张，案涉物业每月的物业管理费为191元。昊岳公司明确，其诉请滞纳金依据其与原业主签订的《前期物业管理服务协议》所约定的，滞纳金标准即每日千分之一，以每月拖欠的物业管理费为基数，从当月6日开始计算。昊岳公司还明确，对本案适用简易程序中的小额诉讼程序审理实行一审终审无异议。昊岳公司庭后向本院补充了案涉物业一手业主与昊岳公司签订的《中房・山水雅居前期物业管理服务协议》。以上事实，有前述昊岳公司提供的证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，王晓康及汤家梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。昊岳公司是案涉物业所在小区的前期物业管理企业，该小区至今仍由昊岳公司提供物业管理服务，王晓康从原业主手中购得案涉物业成为业主，故双方之间构成了事实上的物业管理服务合同关系。王晓康从原业主手中购得案涉物业，即承继了案涉物业所产生的权利义务关系，理应承担因购买案涉物业后产生的物业管理费，并按前手业主与物业管理企业签订的《中房・山水雅居前期物业管理服务协议》的约定按期足额交纳物业管理费，否则应承担相应的违约责任。案涉物业为王晓康及汤家梅从原业主处购得，并于2017年4月10日完成产权转移登记。庭审中，昊岳公司主张，王晓康及汤家梅购得案涉物业后虽到案涉物业的管理处办理业主变更信息手续，并交纳了2017年5月至8月的物业管理费。现昊岳公司已提起本案诉讼，王晓康及汤家梅未提供任何证据证明其已交纳2017年9月到2019年11月期间的物业管理费，应承担举证不能的不利后果。经核算，王晓康及汤家梅拖欠2017年9月至2019年11月期间的物业管理费为5157.43元（1.8元/月*106.12平方米*27个月），现昊岳公司只诉请物业管理费5157元，合法合理，本院予以支持。至于滞纳金。王晓康及汤家梅未与昊岳公司重新签订物业管理服务协议，亦未按前手业主与昊岳公司所签订《中房·山水雅居前期物业管理服务协议》的约定按期足额交纳物业管理费，已构成逾期付款的违约情形。结合昊岳公司诉请主张，本院酌定滞纳金应以每月应交的物业管理费即191元为基数、从当月6日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，但滞纳金总额应以尚欠的物业管理费金额为上限为宜。对昊岳公司诉请滞纳金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：被告王晓康及汤家梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2017年9月至2019年11月期间的物业管理费5157元；被告王晓康及汤家梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付逾期支付前述期间物业管理费的滞纳金（以每月应交的物业管理费即191元为基数、从当月6日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，但滞纳金总额应以尚欠的物业管理费金额为上限）；三、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告王晓康及汤家梅负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  汤文锋二〇二〇年五月七日书记员  黄文倩张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。