浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3159号 上诉人（原审原告）：曾霞云，女，1988年3月22日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：吴方华，浙江新篇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：林足雄，男，1988年9月18日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：吴方华，浙江新篇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人曾霞云、林足雄因与上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人林足雄及上诉人曾霞云、林足雄的委托诉讼代理人吴方华、上诉人港龙公司的委托诉讼代理人来志诚、陈晓炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年10月30日，曾霞云、林足雄与港龙公司签订编号为2016预1391913的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：曾霞云、林足雄向港龙公司预购位于杭州市江干区东南侧的商业商务用房，商品房为江干区港龙城2区4096室，建筑面积为21.27平方米；总价款370000元，合同签订日支付首付款190000元，余款180000元在合同签订后30日内办理完毕贷款手续并将全额按揭款支付给港龙公司；商品房交付期限为2018年1月1日前。逾期交房的：因本项目商业定位的经营需要，公共区域装修、招商运营、主力业态商家装修开业等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现本项目做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过180日的，买受人同意出卖人无须支付违约金；逾期超过180日的，自交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，买受人不退房，合同继续履行。产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2019年1月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；约定日期起逾期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。送达地址为本合同约定的地址，以特快专递或挂号信邮寄方式的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达等。同日，曾霞云、林足雄与杭州港龙商业管理有限公司签订商铺委托经营管理协议，约定：曾霞云、林足雄将其购买的商业用房特别授权委托给杭州港龙商业管理有限公司统一招商、经营管理，期限为2018年1月1日至2033年1月1日共15年；前三年由杭州港龙商业管理有限公司无偿使用，以培育市场。合同签订后，曾霞云、林足雄依约向港龙公司支付了房款370000元，港龙公司办理了案涉房屋商品房预售合同的预告登记。2017年12月29日，案涉商业商务用房通过房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收；2018年1月2日向建设局备案。2018年2月9日，曾霞云、林足雄与港龙公司办理了房屋交接单，曾霞云、林足雄对房屋进行了验收交接，并补交了面积差价款173.95元。2019年3月11日，杭州市规划和自然资源局将包括案涉房屋在内的1360套／间的国有建设用地使用权及房屋所有权初始不动产权利记载于不动产登记簿。2019年3月22日，港龙公司向曾霞云、林足雄按照合同约定的地址、电话，通过邮政特快专递邮寄了关于办理不动产权证书的通知，因曾霞云、林足雄拒收，邮件于3月26日退回原处。2019年4月19日，港龙公司再次向曾霞云、林足雄以邮政特快专递邮寄关于办理不动产权证书的二次通知，仍因曾霞云、林足雄拒收，邮件于4月27日退回。2019年7月12日，曾霞云、林足雄提起诉讼，请求判令：一、解除曾霞云、林足雄与港龙公司签署的编号为2016预1391913的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司返还曾霞云、林足雄已支付的购房款370173.95元；三、港龙公司支付逾期交付房屋的逾期利息暂计25001.95元（以3730173.95元为基数，自2018年1月1日起按同期银行贷款利率暂算至2019年6月4日共计519天，实算至清偿之日止）；四、港龙公司支付逾期交付土地使用权证、房屋所有权证的逾期利息暂计7418.69元（以370173.95元为基数，自2019年1月1日起，按同期银行贷款利率暂算至2019年6月4日共计154天，实算至清偿之日）；五、港龙公司支付一倍已付购房款370173.95元；六、港龙公司支付曾霞云、林足雄支出的律师代理费8000元。诉讼过程中，曾霞云、林足雄以变更诉讼请求的方式，向原审法院申请撤回了上述第一、二、五、六项诉讼请求。 原审法院认为：曾霞云、林足雄与港龙公司签订的2016预1391913的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，港龙公司应于2018年1月1日向曾霞云、林足雄交付房屋，但港龙公司至2018年2月9日才与曾霞云、林足雄办理房屋交接，构成违约；虽合同约定，港龙公司逾期交付房屋不超过180日，买受人同意出卖人无须支付违约金，但该合同系根据港龙公司提供的格式条款订立，该条款免除港龙公司自身责任、排除曾霞云、林足雄主要权利，应认定为无效条款，且庭审中港龙公司也同意按每日万分0.5标准承担违约责任，该标准尚在合理范围之内，按该标准计算曾霞云、林足雄的损失，曾霞云、林足雄主张按同期银行贷款利率标准计算损失，有违合同约定的标准，不予支持。根据合同约定，港龙公司应于2019年1月1日向原告交付土地、房屋权属证书，但港龙公司至2019年3月11日才将不动产权利登记于不动产登记簿，于2019年3月22日才向曾霞云、林足雄邮寄办理不动产权证书通知，构成违约。依合同约定，送达地址为本合同约定的地址，以特快专递或挂号信邮寄方式的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；通知到达曾霞云、林足雄的时间应确定为2019年3月29日。依合同约定，逾期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；该标准属于合理范围，按该标准计算曾霞云、林足雄的损失，曾霞云、林足雄主张按同期银行贷款利率标准计算损失，有违合同约定的标准，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，于2019年12月30日判决：一、港龙公司于判决生效后十日内支付给曾霞云、林足雄逾期交房的损失721.50元；二、港龙公司于判决生效后十日内支付给曾霞云、林足雄逾期提供权属证书的损失3220.51元；三、驳回曾霞云、林足雄其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费305元，财产保全费344元，合计645元，由曾霞云、林足雄负担567元，由港龙公司负担78元（曾霞云、林足雄应于判决生效后十日内向原审法院申请预缴的案件受理费的退费，港龙公司应于判决生效后十日内支付至原审法院）。 宣判后，曾霞云、林足雄及港龙公司均不服，向本院提起上诉。 曾霞云、林足雄上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、港龙公司交付房屋时，该房屋并不具备交付的条件，仍处于未完成施工状态，杂物乱堆。2、逾期计算利息应以同期银行贷款利率为依据。3、曾霞云、林足雄因搬家并未收到港龙公司的发件信息，曾霞云、林足雄完全不知情。因曾霞云、林足雄的房产被查封以至于至今无法办理房产证。请求二审法院：一、撤销原判第一项，依法改判港龙公司支付逾期交付房屋的逾期利息暂计25001.95元（以3730173.95元为基数，自2018年1月1日起按同期银行贷款利率暂算至2019年6月4日共计519天，实算至清偿之日止）；二、撤销原判第二项，依法改判港龙公司支付逾期交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的逾期利息暂计7418.69元（以370173.95元为基数，自2019年1月1日起，按同期银行贷款利率暂算至2019年6月4日共计154天，实算至清偿之日）；三、判令港龙公司即系履行签署编号为2016预1391913的《浙江省商品房买卖合同》，并协助办理房屋过户手续；四、由港龙公司承担本案诉讼费。 上诉人曾霞云、林足雄在二审中提交《协助执行通知书》及《民事裁定书》复印件各一份，证明案涉房屋被查封，无法办理权属证书。 针对曾霞云、林足雄的上诉，港龙公司辩称：港龙公司不应向曾霞云、林足雄支付逾期交房损失，逾期提供权属证书的损失应该是37.02元。 港龙公司上诉称：一、原审法院认定事实不清，港龙公司不应向曾霞云、林足雄支付逾期交房损失。本案中，港龙公司于2018年2月9日向曾霞云、林足雄交付案涉房屋。根据曾霞云、林足雄在一审中提交的《浙江省商品房买卖合同》第十条及附件八第13条的约定，港龙公司逾期交付房屋不超过180天，曾霞云、林足雄同意港龙公司无须支付违约金，上述约定不违反法律法规，系双方真实意思表示，故港龙公司不应向曾霞云、林足雄支付逾期交房的损失。二、原审认定事实不清，港龙公司逾期提供权属证书的违约金为37.02元。港龙公司于2019年3月29日向曾霞云、林足雄送达办理权属证书的通知，根据《浙江省商品房买卖合同》第16条的约定，逾期90日内，港龙公司交付房屋权属证书的，按已交付房款的万分之一承担违约责任，并非按日向曾霞云、林足雄支付已交付房款万分之一的违约金。请求二审法院：撤销原判第一、二项，并予以改判驳回曾霞云、林足雄的第一项诉讼请求，改判第二项为港龙公司支付曾霞云、林足雄逾期办证违约金37.02元。 上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 针对港龙公司的上诉，曾霞云、林足雄辩称：对于逾期交房损失曾霞云、林足雄要求按照同期银行贷款利率为依据，因为曾霞云、林足雄已经向港龙公司支付了相应房款，应该按照公平合理的方式来计算相应的逾期利息。法律规定如果约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。至今，房屋未交付、权属证书都还没有办下来。2020年1月9号案涉房屋被查封，导致现在一直没法办证。 上诉人曾霞云、林足雄在二审中提交的证据，经出示，港龙公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，这是与曾霞云、林足雄二审新增加的诉讼请求相关。本院对证据的真实性予以确认。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，曾霞云、林足雄与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同约定港龙公司应于2018年1月1日前将符合条件的商品房交付曾霞云、林足雄，经查，案涉商品房已于2018年1月2日向建设局备案，2018年2月9日，曾霞云、林足雄也已与港龙公司完成案涉房屋交接，双方签署了《房屋交接单》，曾霞云、林足雄确认港龙公司已向其出示合同约定的交房全部证明文件，交付的房屋符合合同约定，并同意接收。故曾霞云、林足雄上诉称案涉房屋不符合交付条件缺乏依据，不予支持。双方在买卖合同中确认了曾霞云、林足雄所填写的地址为有效送达地址，若有变更，应及时通知，港龙公司按合同约定地址邮寄送达《关于办理不动产权证书的通知》并无不当，至于曾霞云、林足雄称其因搬家未收到该信息系曾霞云、林足雄自身原因造成，由此带来的不利后果由其自行承担。关于逾期交房的违约责任，在合同附件八第十三条中作出了明确约定，即逾期不超过180日的，曾霞云、林足雄同意港龙公司无须支付违约金。本案中，港龙公司于2018年2月9日交付房屋，与合同约定的2018年1月1日前交房，逾期未超过180天，故按上述约定港龙公司无须向曾霞云、林足雄承担逾期交房违约责任。现亦无证据表明港龙公司在一审中曾表示自愿按日万分之0.5的标准承担上述逾期交房违约责任，港龙公司的该上诉理由成立，本院予以支持。关于逾期办证，本案中港龙公司逾期办证构成违约的事实清楚，根据买卖合同第十六条“约定日起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”的约定，曾霞云、林足雄主张的港龙公司应向其支付逾期办证损失37元（370173.95元×0.0001）予以支持，其余因不符合合同约定不予支持。曾霞云、林足雄在二审中提出的要求判令港龙公司继续履行签署编号为2016预1391913的《浙江省商品房买卖合同》，并协助办理房屋过户手续的上诉请求属于二审新增加的独立的诉讼请求，且在二审中双方未能就此诉请达成调解，港龙公司也不同意在本案中一并审理，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，曾霞云、林足雄应另行起诉。综上，曾霞云、林足雄的上诉理由不成立，本院不予采纳，港龙公司的上诉理由成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6483号民事判决； 二、杭州港龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付曾霞云、林足雄逾期交付土地使用权证、房屋所有权证的损失37元； 三、驳回曾霞云、林足雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取305元，财产保全费344元，合计649元，由曾霞云、林足雄负担600元，由港龙公司负担49元；二审案件受理费562元，由曾霞云、林足雄负担（曾霞云、林足雄与杭州港龙置业有限公司已分别向本院预交上诉案件受理费611.5元和50元，曾霞云、林足雄应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费49.5元；杭州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费50元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月十八日 书记员 袁其伟