山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4688号 上诉人（原审被告反诉原告）：尹云飞，男，1992年7月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：姜衍丰，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓涛，山东光浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告反诉被告）:邢璐，女，1987年8月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王来成，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀军，山东理证律师事务所律师 上诉人尹云飞与被上诉人邢璐房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹云飞向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（201）鲁0211民初17394号民事判决书第二、三、五、六、七项，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，片面以鉴定机构出具的评估报告作为认定装修残值金额依据，违背了基本事实。1.原告对涉案房屋结构进行破坏的装修行为并未取得上诉人的同意，特别是原有门、窗及墙面全部被拆除、破坏，在计算装修残值时涉及门、窗及墙面的项目应当剔除不予计算，而一审法院和鉴定机构均未予审查。根据《租赁合同司法解释》第十三条，承租人未经出租人同意装修装饰发生的费用，由其自行承担，而且出租人有权要求恢复原状或者赔偿损失。本案上诉人虽然同意被上诉人对涉案房屋进行必要装修，但是双方对装修行为的范围作出了严格限制，上诉人并不同意被上诉人改变房屋结构。双方在《租房协议书》第七条第4款明确约定“乙方在租用期内，不得改变房屋结构及设施。被上诉人装修过程中，上诉人对其封门、堵窗的行为提出过异议，但被上诉人不予理会。2018年3月，为督促被上诉人方恢复门口开在西墙面向马路一侧的房屋结构，上诉人与被上诉人签署了《原租房协议附加协议》，第一条约定“乙方承诺在5月1日以后不再使用幼儿园内部场地包括大门在内”。禁止使用东侧幼儿园大门的目的，就是督促被上诉人恢复涉案房屋内原有的开在面向马路一侧的外门，该门口在装修中已经被乙方封堵。2.出租房屋内原有设施属于上诉人合法财产，合同无效后被上诉人应当予以原状返还，对已经破坏的应当进行赔偿，在计算装修残值时应当考虑该部分资产的折抵金额。上诉人向被上诉人交付的房屋并非毛胚房，已经进行了部分装修。门窗、墙面已经进行了装修处理。涉案房屋原先在西墙面向马路一侧开有两个外门，东墙面向幼儿园一侧有多个窗户，房屋进出可以从西侧直接通向马路。被上诉人为免费占用上诉人幼儿园内设施，故意将西墙外门封堵，将东墙面向幼儿园一侧单独开通多个门口，将房屋内原有的门、窗及墙体、墙面进行了破坏。该部分设施属于上诉人合法财产，合同解除后被上诉人应当予以原状返还，但被上诉人在装修过程中已经破坏，因此在最终计算装修残值时应当把涉及门窗及墙体、墙面处理的项目全部剔除，不予计算。3.被上诉人对其装修装饰已经实际使用了2年，装修残值中属于被上诉人已经实际享受其使用价值的部分不应当由上诉人进行赔偿。承租人在装修之前就已经考虑到了装修装饰物的价值摊销问题。租期为5年，其装修装饰物的价值就应当摊销到5年。承担人已实际使用2年，其装修残值应当先扣除被上诉人实际享受使用价值部分的40％，将剩余的60％再按照双方责任进行分摊。4.青岛振青资产评估有限公司出具《资产评估报告》的评估结果存在违反常识的错误，不应当作为认定装修损失的定案依据。一审法院依据被上诉人的申请委托青岛振青资产评估有限公司对其装修残值进行评估并出具《资产评估报告》，但上诉人认为该评估报告存在以下问题:（1）该评估报告中未对所评估对象是否属于“已形成附合的装修装饰物”作出区分或者说明，因此其评估结果并不能直接作为认定涉案房屋中必须由租赁双方进行分摊的损失大小的依据。（2）该评估报告了认定的成新率“80％”没有任何科学依据，评估当天其工作人员仅仅进行了目测，并未使用科学仪器或者科学实验进行检验。凭借单个工作人员的个人经验就主观认定成新率为80％，过于随意。试想一下，一个漏水的房屋，其屋顶漏水位置的石膏吊顶、墙面涂料目测就已经发生变色，甚至局部裂缝脱落，但其的成新率居然与未漏雨的正常位置完全一样，也是为80％。让人不得不对评估报告的科学性、权威性产生质疑。（3）承租人在装修之前就已经考虑到了装修装饰物的价值摊销问题。租期为5年，其装修装饰物的价格就应当摊销到5年。承担人已实际使用2年，其装修期残值的剩余价值最多剩余60％，而不可能是成新率80％。前述理由充分说明该《资产评估报告》的评估结果违反常识，不应当作为认定装修损失的定案依据。二、一审法院适用法律错误，机械的适用城镇房屋租赁合同司法解释》导致判决结果违反公平性原则。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。但是，该司法解释的适用必须符合合同法最基本的公平性原则，而不能片面的机械适用。一审法院片面适用该法律规定，枉顾合同双方当事人以五年为单位确定每年租金价格的真实意思，断章取义的继续参照“第一年免费”、“第二年2万”价格认定房屋占有使用费导致了双方权利义务的失衡，明显违背合同法公平原则。虽然上诉人与被上诉人在协议中约定房租为第一年免费的，第二年是2万元，第三年开始根据市场价格商定租金。但该约定是建立在租赁期限五年的基础上对租金做出的减让上诉人期望在第三年至第五年能够按照协议约定获得比较稳定可观的出租收益以弥补其减让租金损失。如果双方租赁合同期限是一年或二年，上诉人绝对不可能同意此种租金价格。原租赁合同无效后，承租人使用了租赁房屋后应当支付房屋占有使用费，该司法解释的立法目的也正是出于对出租人占有利益的保护，采用的是折价补偿的方式是公平的、合理的。但是，承租人占有使用了出租人的房屋，却可以不交任何使用费，而且出租人还需要赔偿对方的装修损失，这就明显违背公平原则。而且在青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13841号民事裁定书中法院认为:尹云飞（即本案上诉人）于2019年9月10日最终申请对案涉房屋自2016年10月1日起至2018年10月26日止期间的市场租赁价格进行司法鉴定，因此本案目前不具备实体审理条件，应当依法裁定驳回尹云飞的反诉。该裁定确认了本案不对案涉房屋市场租赁价格进行鉴定无法审理，即确认了应当按照鉴定的案涉房屋市场租赁价格计算房屋占用费，不应当按照上诉人与被上诉人之间签订的租赁协议约定的价格计算房屋占用使用费。所以，给予本案的特殊性，本案不能按照一般情况来片面参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费；而应当按照一审法院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司评估的租赁价格确认被上诉人应当支付给上诉人的房屋占用使用费。也只有这样认定才能公平合理的弥补上诉人的损失。三、本案被上诉人企图利用恶意诉讼手段获取不正当利益，企图将其自身经营不善产生的风险转嫁给答辩人，被上诉人的行为严重违背了公平原则和诚实信用原则。2016年10月1日，被上诉人为利用紧邻润芝林金星幼儿园的有利条件开办儿童早教中心，要求租赁上诉人管理的位于黄岛区灵山卫街道办事处泰山东路3401号院内西侧门头房3间，双方签订《租房协议书》。协议书约定租赁期限为五年，双方签订的《租房协议书》第一条对于租金的约定非常特殊，第一年是免费的，第二年是2万元，这两年的租金远远低于市场价格；第三年开始才根据市场价格商定租金。同时，《租房协议书》第四条还要求经过许可后，无偿使用答辩人开设幼儿园的场地和器械。答辩人之所以同意第一年免费、第二年低价，一方面是出于招商的需要，期望在第三年开始能够获得比较稳定可观的收益，另一方面也有承租人使用维护房屋，防止房屋闲置损坏。上诉人之所以同意第一年免费、第二年2万元的低价，第三年才按市场价格商定租金，一方面是出于招商的需要，期望在第三年至第五年能够按照协议约定获得比较稳定可观的出租收益以弥补其减让租金损失，另一方面也有被上诉人使用维护房屋，防止房屋闲置损坏。但没想到被上诉人在优惠期限届满后就恶意违反协议约定，即不支付租金，也不维护房屋，并违约提前搬离租赁房屋无理要求解除租赁协议，以达到脱逃缴纳租赁费的目的。2018年9月，其至企图利用恶意诉讼手段获取不正当利益。公平原则和诚实信用原则是合同法的基本原则。任何一方当事人都不应利用合同条款的漏洞获得不正当利益。本案中，被上诉人在享受了低租金的合同权利以后就企图解除合同，规避合同义务，严重违背了公平原则和诚实信用原则，其应当承担主要或全部的过错责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请贵院依法查清事实，撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决书第二、三、五、六、七项，驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。庭审中，上诉人增加上诉的事实与理由：增加事实理由：一审法院认定的上诉人赔偿被上诉人装修是按照残值计算赔偿，按照最高院的司法解释合同无效分担的应该是现值，且原审中被上诉人申请鉴定的也是残值，一审适用法律错误。 邢璐二审中答辩称：第一，被上诉人认为一审评估报告与客观事实和装修价值相符。被上诉人在整个租赁合同履行期间并未改变房屋结构，而且被上诉人的装修是在上诉人同意的前提下进行的，实际上本案是双方达成合作意向后产生的积赁，上诉人欲通过被上诉人的幼教带动被上诉人经营幼儿园的生源和业务，所以在被上诉人装修过程中及之后而且上诉人经营的幼教和被上诉人租赁的房屋在同一个园内，在长达两年时间里尹云飞未向邢璐主张权利也未要求解除合同，更未提出任何异议，而在被上诉人提起诉讼后却又以被上诉人装修抗辩，与事实不符，也有违诚信原则。不管是合同无效还是上诉人未及时修缮房屋漏水违约均是因上诉人原因造成双方无法继续履行合同，而且对比被上诉人一审提交的照片材料，上诉人所谓的装修（仅是铺了部分地砖）实际被经上诉人同意在被上诉人装修时已经覆盖，而该覆盖是经上诉人同意并且对房屋的合理使用，不存在上诉人所谓原状返还问题。评估报告计算的是装修残值，即在评估时装修的价值，已经使用的价值已经进行摊销，而上诉人却要求再行摊销无法律和事实依据。第二，按照《城镇房屋租赁合同司法解释》，合同无效应当互相返还财产，因此被上诉人有权要求上诉人返还已经支付的租赁费。但一审法院在考虑到实际履行及平衡双方责任、减少损失基础上，按照约定租金标准让被上诉人支付占有使用费并让被上诉人分担了百分之四十的装修损失，已经是在照顾上诉人了，实际上已经对被上诉人不公平，上诉人却认为一审判决违反了公平原则，实为得寸进尺。第三，本案产生的根本原因是上诉人租赁房屋的不合法性和未及时维修房屋违约行为，存在恶意和不诚信的是上诉人，而不是被上诉人上诉人却恶人先告状。被上诉人为经营儿童早教中心，于2016年10月1日与上诉人签订《租赁协议书》。2017年年底被上诉人组织工人在被上诉人租赁的涉案房屋楼顶施工，意图在涉案房屋之上加盖楼层，同时在房屋墙壁一侧打孔添加木质楼梯。2018年年初准确说是3月份开始，被上诉人发现涉案房屋多处出现了严重漏水且墙壁等处存在裂缝，被上诉人及时向上诉人反应，上诉人承认是自己的施工行为导致了漏水，并承诺维修。被上诉人经营儿童早教中心，为了保障人身安全起见，被上诉人在上诉人维修期间将早教中心搬离。上诉人承诺给被上诉人维修，但经过了大半年时间，前后维修多次，并未解决漏水问题，被上诉人无法正常使用房屋经营早教中心，严重影响了被上诉人实现合同目的于2018年9月17日给上诉人通过邮政EMS寄送解除合同通知。2018年10月26日，被上诉人将房屋钥匙、门禁卡等交付给上诉人。（上述事实均经过一审证据证实）因此综合全案来看，上诉人是不诚信和违约的一方。评估报告计算的残值根据被上诉人的租赁期限分摊后得出的评估数值，其残值是分摊到5年中。依上诉人所述，以现值进行计算，现值的评估数值应大于残值，因此评估报告所述的残值是对上诉人有利，被上诉人认可评估报告的数值，已经让渡了部分权利。 邢璐向一审法院提出诉讼请求：1、解除邢璐与尹云飞于2016年10月1日签订的《租房协议书》；2、尹云飞赔偿邢璐装修残值103410元、租金损失11667元；3、尹云飞承担评估费7000元；4、尹云飞承担本案诉讼费用。事实和理由：邢璐为经营儿童早教中心，与尹云飞于2016年10月1日签订《租房协议书》，约定邢璐租赁尹云飞位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处泰山东路3401号院内西侧门头房。邢璐在花费巨额装修费用后，因尹云飞安装广告牌，导致房屋严重漏水，装修损失严重，且维修了也一直无法使用。邢璐与尹云飞多次协商不成。租金损失系2018年3月7日起至2018年9月30日止期间相对应的邢璐已向尹云飞支付的租金。 尹云飞一审中辩称，1、案涉房屋并未取得规划许可证，故《租房协议书》应属于无效合同。邢璐事先已经充分了解租赁房屋只有土地证、没有建设手续的情况，其在明知房屋具体情况的前提下，仍然主动要求租赁案涉房屋并投入资金进行装修装饰，对合同无效的后果应承担全部或主要的过错，故对合同无效的后果应自行承担，包括装修损失。2、邢璐改变房屋结构的装修行为并未得到尹云飞同意，该部分费用应当由其全部承担，且应当赔偿尹云飞重新恢复房屋结构的损失。尹云飞虽然同意邢璐对涉案房屋进行必要装修，但是并不同意邢璐改变房屋结构。《租房协议书》第七条第4款明确约定“乙方在租用期内，不得改变房屋结构及设施”。因此，邢璐破坏房屋结构的装修行为，违反了双方约定，特别是原有门、窗及墙面全部被拆除、破坏，在计算装修残值时涉及门、窗及墙面的项目应当剔除不予计算。综上，尹云飞请求法院依法驳回邢璐的诉讼请求。 尹云飞向一审法院提出反诉请求：1、确认邢璐与尹云飞于2016年10月1日签订的《租房协议书》无效；2、邢璐向尹云飞支付房屋占有使用费115897元；3、邢璐承担评估费5000元；4、邢璐承担本案反诉费用。事实和理由：2016年10月1日，邢璐为利用紧邻润芝林金星幼儿园的有利条件开办儿童早教中心，要求租赁尹云飞管理的位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处泰山东路3401号院内西侧门头房3间，双方签订《租房协议书》。邢璐承租房屋后自2016年10月1日实际占有使用至2018年10月26日，期间仅支付租金20000元。《租房协议书》对租金标准的约定显著低于市场价格，有失公平。按照鉴定机构出具的评估报告，邢璐实际占有使用房屋期间的房屋占有使用费(租金）市场价格应为135897元，故邢璐应向尹云飞另行支付房屋占有使用费115897元。 邢璐针对尹云飞提起的反诉辩称，尹云飞的反诉请求缺乏事实根据与法律依据，请求法院予以驳回。 一审法院查明：包括案涉房屋在内的地上附着物所坐落的土地一宗，于2010年12月取得了国有土地使用证，证号为南国用（2010）第G120901号，地类（用途）为商服，土地使用权人为青岛林海房地产开发有限公司。2016年1月1日，该公司授权尹云飞运营管理案涉房屋等地上附着物，尹云飞有权以自己的名义对外进行发包、出租等运营行为并签订、履行相关合同。案涉房屋并未取得建设工程规划许可证。2016年10月1日，尹云飞作为甲方（房主）、邢璐作为乙方（承租人），经协商一致签订《租房协议书》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作为门面房使用，房租为第一年免费，第二年贰万元，第三年开始根据市场价格商定租金；房屋租期暂定伍年，从2016年10月1日起到2021年9月30日止，每年必须在9月1日前交上第二年费用；乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施，乙方装修须合理且费用自理，乙方退租或租期到期乙方所投入的固定设施（门、窗等等）或固定装修不得随意损坏或拆除，电器及活动设施乙方可自行拆除，但对房屋或装修造成损坏需要乙方修复；当事人还对其他事项进行了约定。邢璐租赁用于经营“亿嘉儿童早教中心”。 邢璐向法庭提交收据24份、送货单10份，主张花费150000元，装修了吊顶、窗台面、顶面腻子与墙面腻子的乳胶漆，隔断墙，水路、电路，卫生间的上下水、吊顶、瓷砖、隔断、梯台、地漏、防水，房间龙骨架，开关插座以及各种灯具、水管、线。尹云飞认可邢璐对案涉房屋的吊顶、地面、墙面、卫生间进行了装修，并且安装了一个双开门及窗户，但不清楚邢璐有无改水路与电路。2017年8月30日，邢璐向尹云飞支付第二年度的租金20000元，尹云飞出具的收款收据加盖了“黄岛区润芝林金星幼儿园”的印章。之后的租金，邢璐再未支付。2017年底，尹云飞在案涉房屋的“女儿墙”上架设了一道楼梯。2018年3月初，因案涉房屋漏雨，邢璐与尹云飞进行了多次沟通。2018年3月16日，尹云飞与邢璐签订《原租房协议附加协议》，约定：邢璐承诺在5月1日后不再使用幼儿园内部场地包括大门在内；双方在执行原合同基础上，邢璐5月1日后自行安装水表，并以月份为单位向尹云飞每月15日缴纳水费。2018年3月，邢璐搬离了案涉房屋，但租赁双方直至2018年10月26日方办理交接手续，由邢璐向尹云飞返还了钥匙以及门禁卡。 一审法院依据邢璐的申请，依法委托青岛振青资产评估有限责任公司对尹云飞主张的因漏雨给案涉租赁房屋装修造成的损失以及截止2018年9月份的装修残值进行了评估。2019年3月28日，该公司出具《资产评估报告》，称装修残值评估范围为邢璐、尹云飞共同确认的漏雨房屋内的吊顶、装饰地面、墙面、部分门窗、固定橱柜、隔断、吸顶灯等相关装修，因评估人员现场勘察日距离漏雨时间长，漏雨痕迹已难以肉眼判断因漏雨而造成损失的范围，无法对漏雨造成的损失进行评估，故本次评估仅对截止2018年9月份的装修残值进行鉴定。评估结论：截止评估基准日2018年9月30日，本院委估的邢璐主张因漏雨给案涉租赁房屋装修造成损失截止2018年9月份的装修残值价值为103410元，但不包含损失评估。邢璐预交评估费7000元。该《资产评估报告》后附《固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表》，共74项。邢璐与尹云飞一致认可上述74项固定资产，邢璐并未拆卸取走。邢璐对该《资产评估报告》无异议。尹云飞质证称：1、该评估报告未对所评估对象是否属于“已形成附合的装修装饰物”作出区分或者说明，因此评估结果并不能直接作为认定涉案房屋中必须由租赁双方进行分摊的损失大小的依据。2、该评估报告认定的成新率“80%”没有任何科学依据。评估当天工作人员仅仅进行了目测，并未使用科学仪器或者科学实验进行检验，凭借单个工作人员的个人经验就主观认定成新率为80%,过于随意。试想一下，一个漏水的房屋，其屋顶漏水位置的石膏吊顶、墙面涂料目测就已经发生变色，甚至局部裂缝脱落，但其成新率居然与未漏雨的正常位置完全一样，也为80%。让人不得不对评估报告的科学性、权威性产生质疑。3、承租人在装修之前就已经考虑到了装修装饰物的价值摊销问题。租期为5年，其装修装饰物的价格就应当摊销到5年。承租人已实际使用2年，其装修期残值的剩余价值最多剩余60%,而不可能是成新率80%。该评估报告的评估结果违反常识，不能作为认定装修损失的定案根据。 在一审法院充分释明的情况下，尹云飞仍旧坚持申请对案涉房屋自2016年10月1日起至2018年10月26日止期间的租金（房屋占有使用费）进行评估。本院依据尹云飞的申请，依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对上述事项进行了评估。2019年10月23日，该公司出具《房地产估价报告》，称现场测量房屋建筑面积为248.39平方米，现使用用途为幼儿园辅助房，评估总价为135897元，其中2018年9月1日的市场租赁价格为0.74元/平方米·天，具体如下：                            时间                       月平均租赁价格（元）                       租赁总价（元）                               2018年1月1日-2018年10月26日                       5553                       54642                               2017年1月1日-2017年12月31日                       5440                       65277                               2016年10月1日-2016年12月31日                       5326                       15978                               合计                                             135897                尹云飞预交评估费5000元。 尹云飞对该《房地产估价报告》无异议，认可鉴定结论。邢璐质证称对鉴定结论不予认可,理由如下：该报告没有详细的评估过程和合法的周边房屋租赁价格参照依据，评估人员没有查看和收集材料，该评估没有房屋面积，没有单价，得出的评估结果、租赁总价、月租赁费用均没有依据；该房屋没有建设规划许可证，评估的前提不存在；双方是在合作的前提下签订的协议，初衷系邢璐开办的幼教中心为尹云飞经营的幼儿园带来生源和客户，在认定价格时应尊重合作的事实和签订的租赁协议；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，即使邢璐应支付尹云飞租赁期限之外的费用，也应当按照租赁合同的约定支付。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、邢璐与尹云飞于2016年10月1日签订的《租房协议书》是否有效；二、邢璐主张的装修残值、租金损失应否得到支持；三、尹云飞主张的房屋占有使用费应否得到支持。对于第一个焦点问题。案涉房屋系城镇房屋，截止本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故邢璐与尹云飞于2016年10月1日签订的《租房协议书》属于无效合同。既然合同无效，那么合同解除问题也就无从谈起。对于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案中，尹云飞作为出租人明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍然选择对外出租，对于合同无效应当承担主要过错责任；邢璐作为承租人对此负有审慎审查义务，故对于合同无效亦存在一定的过错。结合本案案情以及双方的过错程度，以尹云飞负60%、邢璐负40%的过错责任为宜。尹云飞提交的证据不足以证明曾经对邢璐的装修行为提出过异议。青岛振青资产评估有限责任公司根据本院委托依法进行了评估，出具了《资产评估报告》，尹云飞没有足以反驳的相反证据和理由，故本院依法认定其证明力。对于装修残值价值103410元，尹云飞应当承担其中的60%即62046元。邢璐自2016年10月1日起占有使用案涉房屋，虽然已于2018年3月搬离，但是租赁双方直至2018年10月26日方办理交接手续，故邢璐无权要求尹云飞返还自2017年10月1日起至2018年9月30日止期间任意时间段的房屋占有使用费。此外，邢璐预交的评估费7000元，应当由尹云飞承担60%即4200元。对于第三个焦点问题。上述司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然租赁合同无效，但是双方关于第一年度免除租金的约定，仍然应当视为合同约定的租金标准，否则将有违诚信原则。第二年度即自2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金标准为20000元，本院予以认定。租赁双方在《租房协议书》中明确约定第三年开始根据市场价格商定租金，又约定邢璐每年必须在9月1日前交上第二年费用。根据青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，2018年9月1日的市场租赁价格为0.74元/平方米·天，一审法院依法予以确认。租赁双方于2018年10月26日办理交接手续，参照上述租金标准，自2018年10月1日起至2018年10月26日止期间的房屋占有使用费为4779元（0.74元/平方米·天X248.39平方米X26天）。因此，邢璐还应当向尹云飞支付房屋占有使用费4779元。此外，尹云飞预交的评估费5000元，根据邢璐给付尹云飞款项4779元在其中所占的比例，应当由邢璐承担176元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、邢璐与尹云飞于2016年10月1日签订的《租房协议书》无效；二、尹云飞于判决生效之日起十日内赔偿邢璐装修残值62046元；三、尹云飞于判决生效之日起十日内支付邢璐评估费4200元；四、驳回邢璐的其他诉讼请求；五、邢璐于判决生效之日起十日内支付尹云飞房屋占有使用费4779元；六、邢璐于判决生效之日起十日内支付尹云飞评估费176元；七、驳回尹云飞的其他反诉请求。综合上述第二、三、五、六项，尹云飞应当于判决生效之日起十日内给付邢璐款61291元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元，由邢璐负担1251元，尹云飞负担1351元；反诉费1309元，由尹云飞负担1284元，邢璐负担25元。 二审中双方均未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋未办理建设工程规划许可证，因此涉案房租租赁合同无效。一审依据双方的过错情形，认为尹云飞、邢璐对合同无效的过错及后果分别应承担60%及40%，该认定符合法律规定，本院依法予以认可。上诉人关于装修损失的鉴定报告提出异议，但未能提交证据推翻该报告，因此对上诉人关于鉴定报告的上诉理由本院不予支持。又因上诉人不能证明被上诉人的装修改造未经上诉人同意，故对其要求扣除的数额本院依法不予支持。故一审装修损失的认定符合法律规定，本院依法予以维持。 关于房屋占用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效后，对于因此产生的租金损失，各方亦应按照过错比例进行分担。本案所涉合同中对租金的约定具有特殊性，出租人系以让渡部分租金的行为来换取承租人的长期租赁，在合同无效、无法获得长期租金的情况下，依照原合同约定的前两年租金标准作为租金损失依据，对出租人而言，明显不公平。因合同无效，出租人的租金损失应按照各方过错分担。因此，应依据评估报告中鉴定的结果，结合双方过错，对租金重新予以确认。依据鉴定报告2016年10月1日至2018年10月26日的租金市场价格应为135897元，因合同无效邢璐应承担40%的过错，故邢璐应承担的租金损失为54359元，扣除邢璐已支付的20000元，邢璐还应向尹云飞支付34359元房屋占用使用费作为损失赔偿。关于鉴定费5000元，结合双方过错，尹云飞应负担3000元，邢璐应负担2000元。 综上，上诉人尹云飞的上诉请求部分成立。一审判决认定事实、适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第二款、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决第七项。 二、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决第一、二、三、四项。 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决第五项为邢璐于本判决生效之日起十日内支付尹云飞房屋占有使用费34359元 四、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17394号民事判决第六项为邢璐于本判决生效之日起十日内支付尹云飞鉴定费2000元 五、驳回尹云飞的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2602元，由邢璐负担1251元，尹云飞负担1351元；一审反诉费1309元，由尹云飞负担786元，邢璐负担523元。二审案件受理费2635元,由尹云飞负担2112元，由邢璐负担523元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡