河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初426号原告：河南德宝置业有限公司，住所地郑州市上街区金华路69号院8号楼1单元1-2层M104号。法定代表人：曾锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：夏豫，男，1975年10月5日出生，汉族，住郑州市中原区。原告河南德宝置业有限公司（以下简称“德宝公司”）与被告夏豫房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年5月6日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告河南德宝置业有限公司的委托诉讼代理人郭水林、蒋炳灿、被告夏豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宝公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，责令被告立即向原告退还所租房屋；2、判令被告向原告支付租金62985元和违约金3779元（租金和违约金均已经自2020年1月15日计算至2020年4月14日，自2020年4月15日至被告向原告归还房屋之日止，租金按照合同约定另行计算，违约金以欠付租金为基数，按照月利率2%另行计算）。3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年9月6日，原告和被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于郑州市××街区××路××院××楼××号房屋，建筑面积881.4平方米，租期五年，自2016年8月15日至2021年11月15日，租金支付时间为半年一次，并约定了租金收取办法、违约责任等相关权利和义务。之后，原告依约向被告交付了该房屋，被告占有该房屋进行经营活动。2018年11月20日，原告与被告就租金支付时间另行协商确定为“上半年收费时间有原11月15日调整为元月15日；下半年收费时间由5月15日调整为7月15日”，当日，被告向原告出具了《保证书》一份。2020年4月12日，因被告未能按约向原告支付2020年上半年的租金，已经逾期15天，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》一份，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，自收到通知书后3日内结清租金、归还房屋。但是，被告至今仍占用房屋且未能向原告支付相应租金、归还房屋。综上所述，被告未能按约向原告支付租金，已经构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。原告已向被告发出解除合同的通知，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，被告应当向原告支付相应的租金和违约金。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法处理。被告夏豫辩称，不同意解除合同，被告租赁的场地是创办的幼儿园，现在园内还有很多学生，如果解除合同，学生没有地方可去。经审理查明，2016年9月6日，以原告德宝公司为甲方、被告夏豫为乙方签订《房屋租赁合同书》一份，主要约定：第一条：甲方将坐落于郑州市××街区××路××院××楼××号房屋出租给乙方使用，建筑面积共计881.4平方米。第二条：租赁期限5年，自2016年8月15日至2021年11月15日；第四条：乙方可将出租房屋作幼儿园用途。第五条：2019年11月15日至2020年11月15日应付租金251940元。第六条：乙方租金支付时间为每半年一次。第十五条：本合同自动解除：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十六条：甲方有权解除本合同：1、乙方不支付租金15天以上（乙方须按时交纳租金，否则应按日租金的5倍处罚，超过15天甲方无条件收回房屋）；2、乙方所欠各项费用达15天以上；3、乙方提前一个月交纳下年租金。甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，甲方不予退还，如果乙方没有按通知他的时间交出出租屋，应向甲方按逾期天数和应交租金的一倍支付租金。第二十三条：乙方须接受甲方现委托的物业服务商进行物业服务，按时交纳水费、电费、通讯费。物业服务等费用，乙方承诺，在乙方承租期间内所有乙方使用所产生的费用均由乙方承担，不得以与甲方产生纠纷为由，而拖欠上述费用，否则乙方承担上述费用外，另外承担违约责任。2018年11月20日，被告夏豫出具《保证书》一份，就租金收缴时间节点予以调整：上半年收费时间有原11月15日调整为元月15日；下半年收费时间有原5月15日调整为7月15日。2018年11月1日，原告德宝公司出具《授权书》一份，委托郑州德保物业管理有限公司收德宝国际花园3号楼104商铺房租事宜。因被告未能按约向原告支付2020年上半年的租金，自2020年1月15日至2020年4月14日，被告拖欠原告租金共计251940÷12×3＝62985元。郑州德保物业管理有限公司于2020年4月12日在被告经营幼儿园大门上张贴《解除租赁合同通知书》，通知被告夏豫因未按时交纳房屋租金、物业服务费、电费等费用严重违约，解除本合同；于接到通知后3日内结清所欠租金、物业服务费、电费等费用并腾空交回该房屋，逾期将向人民法院起诉。以上事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告德宝公司与被告夏豫签订了《房屋租赁合同》，在该合同中原、被告对租赁物、租赁期间、租金、违约责任等进行了约定，原、被告双方均应按照合同约定履行义务；该合同未违反国家禁止性法律规定，亦未损害国家、社会和第三人利益，合法有效。双方约定被告夏豫应在2020年1月15日支付2020年上半年租金，被告夏豫在合同约定的租金支付期限届满后未及时履行付款义务，自2020年1月15日至2020年4月14日，被告夏豫所欠原告德宝公司租金共计251940÷12×3＝62985元。诉讼中，被告夏豫辩称因新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情影响，学校一直未开学收不到学费才导致拖欠房租，请求减免部分租金，并继续履行合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”；“新冠肺炎”疫情的爆发具有不可预见性，在这场全民参与的防疫战争中任何人和组织都不能避免，人民政府及行政主管部门为保护人民群众生命安全，为防范疫情蔓延而采取相关疫情防控措施的客观情形下，被告夏豫不能克服“新冠肺炎”疫情的客观影响，即在疫情防控期间被告夏豫无法利用租赁房屋，丧失了通过经营活动获取利益的可能，若在此客观情形下仍按原告主张解除合同，并要求其按照原有的租金标准向原告德宝公司支付租金，会扩大对被告夏豫的损失不利于疫情好转后的复工复学，且被告的行为未构成根本违约,故对于原告德宝公司请求解除合同并责令被告立即退还所租房屋的诉请，本院不予支持。被告夏豫应当按照合同约定向原告德宝公司支付租金，并承担迟延付款的违约责任。本院从民事主体合法权益平等保护角度出发，根据公平原则对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金予以调整，酌定为由被告夏豫按照合同约定租金标准的70%支付自2020年1月15日至2020年4月14日的租金，即251940元÷12个月×3×70%＝44089.5元。原、被告未明确约定违约金的数额及计算方法，且原告德宝公司未提供证据证明其因被告夏豫迟延支付租金外，还存在其他损失，故本院对其主张的违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告夏豫应于本判决生效后十日内支付原告河南德宝置业有限公司租金44089.5元；二、驳回原告河南德宝置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告夏豫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取735元，由被告夏豫负担568元，由原告河南德宝置业有限公司负担167元。本判决为终审判决。审判员  王驰峰二〇二〇年五月二十九日书记员  王瑞龙