江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14119号 原告（反诉被告）：路似钢，男，汉族，1966年2月14日出生，住南京市鼓楼区。 原告（反诉被告）：王蕾，女，汉族，1970年11月13日出生，住南京市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：王伟，江苏宁盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李武松，男，汉族，1979年9月3日出生，住所地南京市鼓楼区新河一村12号2幢一单元501室，现住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：丁一，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖云鹤，江苏新高的律师事务所律师。 原告（反诉被告）路似钢、王蕾与被告（反诉原告）李武松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。路似钢、王蕾的委托诉讼代理人王伟、李武松的委托诉讼代理人肖云鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路似钢、王蕾向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的购房款人民币2万元，并支付逾期付款的违约金（以2万元为本金，按日万分之五计算自2019年11月3日至被告实际付清之日）；2、请求依法判令被告支付原告为主张购房款进行诉讼而支付的律师服务费5000元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月3日，原、被告经南京壹加贰联合不动产经纪有限公司居间介绍签订房地产买卖中介合同，根据合同约定，原告以总价317万元的净得价（不含税费、中介费）将位于南京市鼓楼区（建筑面积46.75平方米，丘权号：65960-V-38）房屋出售给被告，约定签约当日即8月3日被告向原告支付购房定金2万元，被告于2019年9月15日前支付原告购房款160万元，同时原告在收到被告支付的160万元买房款后配合被告办理个人买房按揭抵押业务，被告在双方办理房屋过户手续同时向原告支付153万元购房款，余款2万元在原、被告双方办理房屋交接手续时付清。同时双方在合同中约定：原、被告双方无正当理由拒不履行合同的，违约方应向守约方支付违约金4万元，并由违约方承担中介费和守约方向违约方主张费用和损失产生的律师费。在双方履约过程中，被告按约定于2019年8月3日支付了2万元买房定金，第一笔购房款却延迟于2019年9月27日才向原告支付，后经原、被告双方协商同意将房屋过户时间确定为2019年11月10日前，双方于2019年11月2日到南京市房产局共同签订了南京市存量房买卖合同，约定被告于房屋过户时向原告支付313万元购房款（含2万元购房定金），余款2万元在房屋交付时向原告付清。若被告未依约足额付款的话，则按未付房款的万分之五向原告支付违约金。后原告依约于2019年11月2日上午与被告到南京市房产局办理房产过户手续，并于2019年11月2日下午通过南京壹加贰联合不动产经纪有限公司与被告办理了房屋交付手续，但是被告仅向原告支付了153万元购房款，对于2万元购房尾款却以各种理由推拖不肯支付。为维护原告合法权益不受侵犯，特具状贵院请依法判决支持原告的全部诉请。 李武松辩称：李武松并不拖欠购房尾款，因路似钢、王蕾延期将户口迁出案涉房屋已经构成违约，双方签订的补充协议约定违约金为5万元，李武松已将该购房尾款抵扣了违约金，此外还剩3万元违约金对方不愿支付，李武松购买该房屋是因该房屋是南师大附中学区房，而李武松的孩子将要上初中，路似钢、王蕾也知道该情况，补充协议是三方真实意思表示，路似钢、王蕾应当遵守。在10月20日前李武松多次催促路似钢、王蕾将户口迁出，但当时对方意见是暂时无法迁出，给李武松造成了很大的生活和精神困扰，故李武松直接将该尾款在违约金中抵扣。因路似钢、王蕾违约导致本次诉讼，律师费应由对方自行承担。 李武松向本院提出反诉请求：1.反诉被告路似钢、王蕾支付违约金50000元；2.反诉被告承担律师费5000元；3.由反诉被告承担包括诉讼费在内的一切费用。事实和理由：2019年8月3日，双方签订房地产买卖中介合同及补充协议，约定被反诉人在2019年10月20日前将房屋内所有户口清空，并于2019年10月25日前办理房屋交接手续，逾期视为违约，违约金50000元。经与丙方确认，路似钢、王蕾在2019年10月20日前没有将户口清空，构成违约，请求依法维护反诉人的合法权益。 路似钢、王蕾辩称：路似钢、王蕾不存在违约，不应当支付违约金，反而是李武松违反了协议约定，构成对路似钢和王蕾的违约。根据买卖中介合同约定，李武松必须于2019年9月15日前向路似钢、王蕾支付购房款160万元，而由于李武松的违约，该购房款直到2019年9月27日才支付完毕，同时根据合同约定，李武松应当于2019年10月20日前将购房款153万元支付给路似钢、王蕾，同时双方办理房屋产权过户和户口迁移手续，过户后三天2019年10月25日双方办理房屋交付手续，支付购房尾款2万元，但是又由于李武松违约导致购房尾款153万元直到2019年11月2日才付清，当日路似钢、王蕾就与李武松办理了房屋交接手续，而针对本案的争议焦点户口，在李武松没有向路似钢、王蕾支付153万元的前提下，路似钢、王蕾就主动于2019年10月22日提前将户口迁出了，在合同履行中路似钢、王蕾没有任何违约行为，故路似钢、王蕾不构成违约，不应当承担违约金及李武松主张案件产生的律师服务费。 本院经审理认定事实如下：2019年8月3日，李武松（买受方、乙方）与路似钢、王蕾（出售方、甲方）在南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定乙方购买甲方坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积46.75平方米），房价款为317万元整，乙方于2019年8月3日前向甲方支付购房定金2万元整，甲方承诺此房当前为树人附小及树人中学学区房，乙方承诺于2019年9月15日前支付甲方房款160万元，甲方承诺收到乙方160万元房款后配合乙方办理个人抵押业务；乙方于2019年10月20日前将购房款153万元自行支付给甲方，同时双方办理产权过户手续；甲方于2019年10月20日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约；违约金为5万元；双方约定于2019年10月25日前办理房屋交接手续，甲方须结清该房屋水电气等相关费用，上述内容经乙方确认后支付给甲方剩余房款2万元；中介合同中三方商定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为人民币肆万元。补充协议中约定：如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金并赔偿给守约方造成的其他损失（包括但不限于就此产生的律师费等）。 李武松于2019年8月3日支付定金2万元，2019年9月27日支付房款160万元，2019年11月2日支付房款153万元，余2万元尾款至今未付。路似钢、王蕾于2019年10月22日将案涉房屋户口全部迁出，路似钢、王蕾于2019年11月6日完成房屋交接手续。 路似钢、王蕾为本次诉讼与江苏宁盾律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师费5000元；李武松为本次诉讼与江苏新高的律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师费5000元。 上述事实，有房地产买卖中介合同及补充协议、支付凭证、收条、委托代理合同、发票以及双方当事人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，路似钢、王蕾与李武松签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。路似钢、王蕾已经于2019年11月6日完成房屋交接手续，李武松应于当日支付购房尾款2万元，其未支付构成违约，除应支付尾款2万元外，还应当按照买卖中介合同的约定支付违约金及守约方因此产生的律师费损失5000元。关于违约金，原告要求按照南京市存量房买卖合同约定的日万分之五主张，但双方签订的补充协议约定该网签的存量房买卖合同仅作为过户使用，其他以三方合同约定为准，故不能以该约定作为依据；双方签订的房地产买卖中介合同约定违约金为4万元，该约定标准过分高于损失；综合本案情况，本院确定以2万元为本金，自2019年11月7日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同约定，甲方于2019年10月20日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约，因2019年10月20日为周日，路似钢、王蕾在同月22日即将户口从案涉房屋迁出，不存在故意或明显违约情形，李武松据此主张违约并要求支付违约金及因诉讼产生的律师费缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定,判决如下： 一、李武松于本判决生效之日起十日内支付路似钢、王蕾房款20000元并支付逾期付款违约金（以20000元为本金，自2019年11月7日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、李武松于本判决生效之日起十日内支付路似钢、王蕾律师费5000元； 三、驳回李武松的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费425元，因适用简易程序减半收取212.5元，由李武松负担；反诉案件受理费587.5元，由李武松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 邢 锐 二〇二〇年五月二十八日 书记员 张智玉 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。