呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2019）内01民终5042号上诉人(原审原告)：永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张翠菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，男，1984年7月15日出生，该公司法务主管，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告)：梁雪娜，女，无固定职业，住广东省中山市。委托诉讼代理人：石振明，男，深圳市骏骥卓越企业管理顾问有限公司职工，住址同上，系梁雪娜配偶。上诉人永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司（以下简称永泰公司）与被上诉人梁雪娜房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永泰公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判支持永泰公司的一审诉讼请求;二、依法判决梁雪娜承担鉴定费。三、一、二审诉讼费用由梁雪娜承担。事实与理由:一、一审认定基本事实不清,应当依法改判。2016年6月30日,永泰公司与梁雪娜签订《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)000332256)约定梁雪娜购买永泰城12号楼1单元101号商品房，梁雪娜应当在签订合同当日向永泰公司支付1202813元,其余款项1800000元向银行贷款支付。梁雪娜分别在2016年6月27日支付20000元、2016年6月30日支付132813元、2016年11月23日支付1050000元,未按合同约定支付首期购房款1202813元,永泰公司收到首期购房款后为梁雪娜开具了购房款发票。2016年12月15日,梁雪娜作为借款人、建设银行呼和浩特市金川开发区支行作为贷款人签订《个人住房(商业用房)借款合同》（以下简称《借款合同》）,合同编号为150706694-2012-20160571851，《借款合同》约定因梁雪娜与永泰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)000332256),梁雪娜为支付永泰公司剩余房款1800000元向贷款人借款1800000元,贷款人根据合同约定将房款1800000元支付永泰公司。永泰公司在2016年12月20日收到1800000元房款后,为梁雪娜开具全额房款发票。因梁雪娜申请银行按揭贷款为手签合同,永泰公司与梁雪娜倒签网签备案《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)00055206)时间为2016年6月30日。又因梁雪娜丈夫的哥哥石林原为永泰公司副总经理,分管市场部,加之梁雪娜在广东生活工作。梁雪娜授权他人为其与永泰公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)00055206),事后不予追认,存在恶意违约行为。基于上述事实,永泰公司认为一审在没有查清基本事实的情况下,认定永泰公司与梁雪娜之前仅存在事实上的房屋买卖合同关系,梁雪娜没有在《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)00055206)签字,不支持梁雪娜承担违约责任,损害了永泰公司的合法权益，有悖于开发单位作为出卖人出售商品房的交易习惯。梁雪娜在《借款合同》中追认《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)000332256)的效力,而没有就其是否对作为网签备案合同的《商品房买卖合同》(合同编号:YS(2016)00055206)是否授权他人签字一事进一步核实,影响了案件结果。梁雪娜辩称，1、永泰公司提供的主要证据《商品房买卖合同》的订立存在重大违规行为，认定梁雪娜逾期付款的条件不成就。一审中，以对编号为YS（2016）00055206的《商品房买卖合同》进行过司法鉴定，证实合同落款处买受人“梁雪娜”签名和指印均非梁雪娜签订和捺印，梁雪娜亦未授权任何代理人签订合同。该合同的订立违反了《中华人民共和国合同法》当事人依法享有自愿订立合同的权利，存在重大违规行为。永泰公司不应拿着非梁雪娜真实意愿且不是梁雪娜签订的合同，以未经双方确认和订立的合同及违约条款对梁雪娜进行追责，这是明显的合同欺诈。建设银行编号为150706694-2012-20160571851的《借款合同》为梁雪娜本人所签订，借款合同中明确了商品房的买卖信息。如售房人、买受人、房屋信息、成交价，《商品房买卖合同》编号为：YS（2016）00055206等信息。从《借款合同》中无法追溯《商品房买卖合同》YS（2016）00055206的违约条款及生效日期，银行工作人员也没有能力去判定编号为YS（2016）00055206《商品房买卖合同》是否为梁雪娜本人签订。从《借款合同》追溯《商品房买卖合同》的违约条款的认定，在事实面前有逻辑缺陷，法院不应支持。退一步讲，如通过《借款合同》追溯一份未经双方签订的《商品房买卖合同》违约条款的效力，那么永泰公司完全可以伪造合同，以达到谋取不法利益的目的。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”的规定，可以明确认定2016年11月23日为双方当事人商品房买卖合同生效的起始日，双方均认可11月23日首付款缴清，因此永泰公司请求梁雪娜承担逾期付款违约责任的条件不成就。2、有事实反映出永泰公司存在明显过失或有意减轻其不合理的责任或不合理的加重梁雪娜的责任。真实的《商品房买卖合同》应于2016年11月签订，从呼和浩特市信息管理中心可以查询到，合同编号为YS（2016）00055206的商品房买卖合同的网签备案时间为2016年12月30日，买受人为梁雪娜。依据《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，按合规常理推断《商品房买卖合同》签订的日期应在2016年11月。此外，《借款合同》的生效日期为2016年12月15日，12月20日放款，按常规商品房买卖过程，合同签订后，一周内缴清首付款，然后办理银行贷款，整个过程约一个月。如为6月30日签订合同，买受人必将承受较多不确定因素，因此推断《商品房买卖合同》的日期应在2016年11月更合理。梁雪娜已于2016年11月23日缴清了首付款1202813元，可推断《商品房买卖合同》的日期应在2016年11月更合理。3、《商品房买卖合同》为永泰公司自行修订，该合同约定的逾期付款责任显著严格于逾期交房责任，不符合《合同法》的相关要求，合同条款显失公平，逾期付款条款有利于出卖人，而不利于买受人，双方责任不对等。永泰公司向一审法院起诉请求：1.判令梁雪娜支付逾期付款违约金2956870元；2、判令梁雪娜承担案件受理费。一审法院认定事实：永泰公司提交的合同编号为YS（2016）00055206的《商品房买卖合同》（预售）记载，永泰公司（出卖人、甲方）与“梁雪娜”（买受人、乙方）签订合同约定“梁雪娜”购买永泰公司开发建设的永泰城丽景××楼房屋，预测建筑面积245.5平方米，每平方米12231.42元，总价款为3002813元。第七条付款方式及期限约定：买受人应于2016年6月30日前支付首期房价款人民币1202813元，占全部房价款的40.06%，余款人民币1800000元向按揭银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：若买受人未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之八的违约金，且在买受人支付所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式的，如按揭贷款或公积金贷款未能在本协议约定的期限内到达出卖人银行账户的，买受人应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任。买受人选择分期付款方式的，若买受人未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条款约定承担违约责任。关于房屋交付，合同第十一条约定，出卖人应当在2016年10月15日前向买受人交付该商品房。经鉴定，永泰公司提交的合同编号为YS（2016）00055206的《商品房买卖合同》（预售）落款处梁雪娜签名及指印均非梁雪娜同一人形成。梁雪娜不认可与永泰公司就前述合同内容达成合议，但认可就涉案房屋与永泰公司存在买卖关系。自2016年6月27日至2016年11月23日，梁雪娜陆续向永泰公司支付了购房款共计1202813元；2016年12月20日中国建设银行向永泰公司支付了1800000元（梁雪娜贷款）。永泰公司与梁雪娜均认可梁雪娜已付清了购房款，房屋也在2016年12月20日前后交付梁雪娜占有使用。一审法院认为，本案中，梁雪娜向永泰公司付清了购房款，永泰公司向梁雪娜交付了房屋，双方形成了房屋买卖关系。本案的争议焦点是，梁雪娜支付购房款的行为是否构成违约。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，就本案而言，永泰公司与“梁雪娜”2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》，经鉴定，买受人“梁雪娜”签名、按捺指印均与本案当事人梁雪娜签名、指印不一致，且梁雪娜拒绝追认，故不能认定该《商品房买卖合同》系梁雪娜真实意思表示，不应对梁雪娜有约束力，故永泰公司依照前述合同约定主张逾期付款违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司的诉讼请求。案件受理费30455元（永泰公司已预交），由永泰公司负担。司法鉴定费29800元（梁雪娜已预交），由永泰公司负担。二审中，永泰公司向本院提交了两份新证据。第一份为2016年12月15日,梁雪娜与中国建设银行股份有限公司呼和浩特金川开发区支行签订于的编号为150706694-2012-20160571851的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件。拟证明：1、梁雪娜为购买涉案房屋的买受人，为支付剩余购房款1800000元以该《借款合同》向中国建设银行借款；2、梁雪娜借款为支付编号为YS（2016）-000332256的《商品房买卖合同》。第二份为编号为YS(2016)000332256的《商品房买卖合同》复印件，拟证明：1、永泰公司与梁雪娜之间不是事实上的房屋买卖合同关系，而是存在书面买卖合同关系；2、永泰公司与梁雪娜应当按照该份合同履行合同义务；3、梁雪娜违反合同约定，应当承担违约责任，支付违约金。梁雪娜的质证意见为：对于《借款合同》复印件的真实性认可，证明的问题不予认可。对编号为YS(2016)000332256的《商品房买卖合同》复印件的真实性、关联性均不认可，因该合同与梁雪娜的合同编号不一样，与网签备案的合同也不一样，且不是梁雪娜本人所签。本院的认证意见为：对《借款合同》的真实性予以确认，对关联性在后文中予以论述；对编号为YS(2016)000332256的《商品房买卖合同》的真实性不予确认。梁雪娜向本院提交了两份新证据。第一份为2019年1月15日梁雪娜作出的《关于交付梁雪娜签订的建设银行借款合同告知书》，该告知书向永泰公司发出,载明：“本人于2016年11月23日在呼和浩特市中国建设银行金川开发区支行签订借款合同,借款金额为1800000人民币,2016年12月建设银行已放款至永泰公司帐户。截至目前，梁雪娜仍未收到该《借款合同》，经咨询建设银行客户经理，该合同早已由永泰公司代收，请永泰公司立即通过邮政快递向梁雪娜交付”。第二份为梁雪娜向永泰公司发送以上告知书的中国邮政EMS快递单。以上两份证据拟证明：永泰公司有意阻止梁雪娜拿到有梁雪娜真实签名的借款合同，导致梁雪娜对可能进行的司法鉴定没有充足的样本，导致无法鉴定或鉴定失败。永泰公司的质证意见：对两份证据的真实性认可，对证明的问题不认可。本院对两份证据的真实性予以确认，关联性在后文中予以论述。二审中，永泰公司向本院提交了《申请法院调查取证申请书》，申请调取留存于中国建设银行股份有限公司呼和浩特金川开发区支行的梁雪娜与永泰公司签订的《商品房买卖合同》原件。本院于2020年4月9日到建设银行调取了留存于该行的编号为YS(2016)000332256的《商品房买卖合同》原件。永泰公司对本院调取的该份原件的质证意见为：对真实性认可，认为根据该份《商品房买卖合同》的约定，梁雪娜应当承担逾期支付首付款的违约责任。梁雪娜的质证意见为：对该份《商品房买卖合同》的真实性不认可，认为该份合同上“梁雪娜”的签名及指纹均非梁雪娜本人签名及捺印，认为于建设银行签订《借款合同》时，梁雪娜仅重点关注了房屋的楼号、面积、成交价、借款金额等是否正确，未曾查阅过该《商品房买卖合同》，当时不具备对《商品房买卖合同》的真伪作出鉴别的条件。对该份《商品房买卖合同》的合法性不认可，认为该份合同使用的是旧版号，无法在房产局网签备案。且涉案房屋已由编号为YS(2016)00055206的《商品房买卖合同》在房产局网签备案。二审中，梁雪娜申请对编号为YS(2016)00055206的《商品房买卖合同》上“梁雪娜”的签名及捺印进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，对编号为YS(2016)00055206的《商品房买卖合同》上“梁雪娜”的签名及捺印进行鉴定与梁雪娜是否应依据《商品房买卖合同》承担违约责任之间关联性较弱，原因在后文中将予以论述，启动鉴定并无实际意义，故不予启动鉴定程序。本院认为，本案的争议焦点是：一审判决驳回永泰公司的诉讼请求，是否有事实及法律依据。针对争议焦点，梁雪娜对签订于2016年12月15日的编号为150706694-2012-20160571851的《个人住房（商业用房）借款合同》的真实性不持异议，该《借款合同》是梁雪娜与建设银行双方真实的意思表示，内容、形式合法，为有效的合同。《借款合同》第二十八条第三款约定“借款人应将借款用于购置以下房产：赛罕区兴安南路以西，双台什街以北，后巧报路以东永泰城丽景第12号楼1单元101号房，房屋建筑面积：245.5平方米，房屋成交价：3002813.00元，房屋名称及编号：《商品房买卖合同》YS（2016）000332256”。《借款合同》第三十七条约定了“抵押财产清单”，其中“抵押权属证书及其他有关证书编号”载明“《商品房买卖合同》YS（2016）000332256”。故梁雪娜系因履行编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》中购房人付款义务，而与建设银行订立《借款合同》，且建设银行亦实际履行了《借款合同》代梁雪娜完成了支付编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》剩余款项的义务。尽管梁雪娜辩称其在签订《借款合同》时仅关注了涉案房屋的楼号、面积、借款金额等要素，但不足以成为其否认《借款合同》上所载编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》的理由，梁雪娜在《借款合同》上签字的行为应视为其对《借款合同》上所载明的所有信息均予以认可。综上，梁雪娜订立《借款合同》的根本目的为履行编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》的付款义务，现梁雪娜订立《借款合同》的根本目的已经实现，梁雪娜应按照编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》履行其作为买受人的其他义务。根据编号为YS（2016）000332256《商品房买卖合同》第六条的约定，买受人应于合同签订当日（2016年6月30日）支付购房款1202813元；第七条约定，买受人逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之八的违约金。本案中，梁雪娜于2016年6月27日支付20000元，于2016年6月30日支付132813元，于2016年11月23日支付1050000元，故其至合同签订当日付款金额仅为152813元，构成逾期付款。经本院向梁雪娜释明，其认为《商品房买卖合同》中约定逾期付款违约金过高，申请本院予以调整。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以永泰公司的以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将梁雪娜逾期付款的违约金酌定调整为以其逾期付款的金额1050000元为基数，以同期银行贷款年利率6%，按照逾期天数146天计算为25550元。综上，永泰公司请求梁雪娜承担逾期付款违约责任的诉讼请求应该得到支持，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9507号民事判决；二、梁雪娜于本判决生效后十日内支付永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司逾期付款违约金25550元；三、驳回永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30455元，由永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担负担30192元，由梁雪娜负担263元。二审案件受理费30455元，由永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担30192元，由梁雪娜负担263元。司法鉴定费29800元，由永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担29543元，由梁雪娜负担257元。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月二十五日法官助理 贾沛然书 记 员 李静茹