苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2898号原告：吴江市鸿景物业管理有限公司，统一社会信用代码91320509570348359M，住所地苏州市吴江区黎里镇芦墟318国道南侧芦莘路东。法定代表人：奚明锋。委托诉讼代理人：郇晓静，女，1992年7月14日出生，汉族，住宿迁市沭阳县。系公司员工。被告：费风，女，1982年3月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：费兆光，男，1951年1月1日生，汉族，住苏州市吴江区。系被告父亲。原告吴江市鸿景物业管理有限公司（以下简称鸿景物业公司）与被告费风物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法由审判员李文苑适用小额诉讼程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告鸿景物业公司的委托诉讼代理人郇晓静到庭参加诉讼。被告费风经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿景物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告费风立即向原告鸿景物业公司支付自2014年10月1日至2019年12月31日期间所欠物业费11271元（建筑面积119.27平方米×1.5元/月/平方米×63个月）及自2020年3月24日起，按照每日千分之三为标准计算两个月的逾期付款利息，以2029元为限，共计13300元；2、本案受理费由被告费风承担。事实与理由：原告鸿景物业公司于2012年10月1日与房地产开发企业苏州银城置业有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由原告鸿景物业公司向涉案小区致源花园提供物业服务，双方还约定物业服务费的收费标准、计收方式等。原告鸿景物业公司从该合同签订之日起即向该小区提供物业服务至今。被告费风系致源花园物业管理区域内1幢1404室的业主，自2014年10月1日起再未向原告鸿景物业公司支付物业费，截至2019年12月31日，共计拖欠物业费11271元。被告费风庭后辩称，对于原告主张的物业费的计收标准没有异议，被告自2014年10月1日确实没有缴纳物业费。但被告房屋自2014年装修起阳台就开始漏水。被告向原告鸿景物业公司反映，原告曾带了开发商至被告房屋查看，但并未维修，导致被告房屋至今仍漏水。只要原告能够将被告房屋漏水问题处理完毕，被告即同意缴纳物业费。本院经审理查明事实如下：2012年10月1日，委托方（甲方）苏州银城置业有限公司与受托方（乙方）鸿景物业公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将致源海公馆（暂名）委托乙方实行物业管理服务，委托期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2012年10月1日起至2014年9月30日止。物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取，住宅0.9元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.8元/月/平方米。2013年11月2日，委托方（甲方）苏州银城置业有限公司、甲方选聘的鸿景物业公司与购房人（乙方）费风签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋物业名称为致源花园，坐落于1幢1404室。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，前期物业管理费为住宅0.9元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.8元/月/平方米。经查，费风为致源花园1幢1404号房屋的业主，房屋建筑面积为119.27平方米。以上事实，由鸿景物业公司提供的不动产登记簿查询记录、前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告鸿景物业公司与苏州银城置业有限公司及被告费风签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，被告对原告为涉案小区提供物业服务并无异议，本院对原、被告之间成立物业服务合同予以确认，业主应当依约支付相应的物业服务费，原告鸿景物业公司有权向被告费风收取物业服务费用。原告主张物业服务费收费标准为1.5元/月/平方米，被告无异议，本院予以确认。被告费风辩称原告鸿景物业公司在物业管理服务过程中对其房屋漏水问题不予维修。本院认为，即使被告抗辩的房屋漏水问题真实存在，但房屋漏水属于房屋建筑质量问题，其可在房屋保修期间内向开发商主张维修，如保修期已过，房屋专有部分由业主自行维修，房屋共有部分可以申请住宅专项公共维修基金，故被告费风据此不向原告鸿景物业公司支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。退一步讲，即使原告鸿景物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告费风可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告费风在内的全体业主利益。故被告费风拒交物业服务费的理由不能成立。原告鸿景物业公司主张自2014年10月1日起至2019年12月31日止的物业费（119.27平方米×1.5元/月×63个月），经本院计算为11271元，故对原告鸿景物业公司要求被告支付上述物业费的请求予以支持。前期物业管理服务协议未约定业主支付物业费的时间节点及逾期付款违约金，双方亦未达成补充协议，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的主张不予支持。原告鸿景物业公司在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告费风应于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市鸿景物业管理有限公司自2014年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费11271元。二、驳回原告吴江市鸿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告费风如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由原告吴江市鸿景物业管理有限公司负担20元，被告费风负担80元，被告费风负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市鸿景物业管理有限公司，原告吴江市鸿景物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  李文苑二〇二〇年五月十四日书记员  廖秋婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710