昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1252号原告：陈荣芳，男，汉族，1966年8月15日生，住云南省昆明市宜良县。原告：胡永梅，女，汉族，1967年5月7日生，住云南省昆明市宜良县。共同委托诉讼代理人：田大志，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周剑宏，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明兴斗经贸有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区斗南街道斗南社区居委会内。法定代表人：阮仁华，系总经理。委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：曹忠芳，男，汉族，1969年2月17日生，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：孙学霖，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。原告陈荣芳、胡永梅与被告昆明兴斗经贸有限公司（以下简称：兴斗公司）、曹忠芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈荣芳、胡永梅及委托诉讼代理人田大志、周剑宏，被告兴斗公司的委托诉讼代理人黄英，被告曹忠芳及委托诉讼代理人孙学霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣芳、胡永梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被告兴斗公司位于呈贡区斗南盆景花卉生态园D区0XX号大棚商铺享有合同约定的优先承租权；2、请求判令被告兴斗公司按照两被告于2019年2月1日签订的《租赁合同》约定的同等条件自判决生效之日起继续履行与原告签署的《租赁合同》，即延长租赁期限一年，租金按每平方米18元每月计算；3、请求判令被告曹忠芳自判决生效之日起三日内搬离位于呈贡区斗南盆景花卉生态园D区0XX号大棚商铺，将大棚交还给原告；4、本案的案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告陈荣芳与被告兴斗公司于2015年12月9日签订了租赁合同，约定被告兴斗公司将位于呈贡区斗南盆景花卉生态园D区0XX号大棚商铺租赁给原告陈荣芳使用，面积为481平方，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日，期满后若继续租用，在同等条件下，原告享有优先租用权。两原告是夫妻关系，租赁合同签订后，原告陈荣芳一直将铺面交由原告胡永梅经营管理，期间原告投资了近10万元完成了案涉商铺的升级改造。由于胡永梅身体原因致使商铺经营断断续续，考虑到与被告曹忠芳关系友好，原告在2017年年中就将铺面商铺门前闲置位置免费提供给被告曹忠芳使用，到2017年10月中下旬将铺面整体无偿借给被告曹忠芳使用，被告曹忠芳承诺会代卖商铺里的货物，并且把相应的货款转给原告。2018年1月，被告曹忠芳主动提出2018年的租金就由其代为缴纳，并于2018年1月29日履行了代缴义务。由于胡永梅的身体逐渐好转，原告于2018年年底向被告曹忠芳提出了要自己使用铺面的意见，但被告曹忠芳均以处理货物需要时间来搪塞原告。2019年1月下旬，原告向被告兴斗公司要求办理续租手续时，被告知铺面已经租给被告曹忠芳，不能再将铺面租给原告。原告认为，原告从未表示过放弃合同约定的租赁优先权，两被告在被告兴斗公司与原告的租赁合同未到期的情况下就交付收取租金并签订新的租赁合同，严重损害了原告的合法权益，故请求法院依法查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告兴斗公司辩称，原告现在起诉主张优先续租权没有事实及法律的依据。原告虽与被告兴斗公司签订了租赁合同，租期是自2016年2月1日至2019年1月31日，但在2018年时就由被告曹忠芳来向被告兴斗公司交付租金。兴斗公司与曹忠芳签订租赁合同的实际日期是2019年4月份，只是落款日期为2月份，原告陈述2019年1月份到兴斗公司要求续租了并非事实，实际是2019年4月份才来社区主张优先续租权，此时双方租赁合同约定租赁期限早就到期了。被告曹忠芳辩称，涉案的商铺是原告转让给被告曹忠芳使用，并非原告所称无偿借用，被告曹忠芳向原告支付了56000元的转让费。当时因为原告已经没有能力经营，就请了被告曹忠芳帮忙，并说转让费可以少收一点，只要成本费。因为是朋友关系，双方达成了口头转让协议，之后被告曹忠芳也向兴斗公司进行了备案和报备，所以后面的所有费用都是曹忠芳向兴斗公司缴纳。合同到期之后，原告没有向兴斗公司要求续租，也一直没有跟曹忠芳商量要收回。因为商铺已经转让，曹忠芳接到兴斗公司缴纳租金的通知后就去交了租金，双方协商之后重新达成了租赁协议，并一直延续到现在。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告是否享有优先承租权，是否能行使优先承租权，被告曹忠芳有无向原告返还涉案商铺的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张于2018年年底向被告曹忠芳提出要自己使用商铺，并于2019年1月下旬向被告兴斗公司要求办理续租手续，两被告均不认可，且原告不能提供充分有效证据证实，本院对该事实不予采信。被告兴斗公司主张与曹忠芳签订租赁合同的实际日期是2019年4月份，未能提供相应证据证实，且与曹忠芳提交证据4的证明内容矛盾，本院对该事实不予采信；其称原告于2019年4月才来主张优先续租权亦无证据证实，本院不予采信。被告曹忠芳主张涉案商铺系原告转让给其使用，而非借用，但不能提供合同和支付转让费凭证，本院对该事实不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，2015年12月9日，原告陈荣芳（乙方、承租方）与被告兴斗公司（甲方、出租方）签订了一份租赁合同，约定甲方将位于呈贡区斗南盆景花卉生态园D区0XX号大棚商铺租赁给乙方使用，面积为481平方米,其中第二条约定:租赁期限为2016年2月1日至2019年1月31日，总计三年，期满后若继续租用，在同等条件下，乙方享有优先租用权；租金为每平方米16元/月，按一年支付共计92352元，每两年递增，递增幅度按当年市场经营情况而定；该商铺先付租金后方可使用，乙方应于本合同签订之日起一次性付清全年租金，以后在当次交付租金的一年期限内的最后一个月25日前付清下次应交纳的全额租金……。合同签订后，原告按约支付了第一年租金，并于2017年2月1日支付了2017年2月1日至2018年1月31日的租金、卫生费及水电费。2017年10月，原告将涉案商铺交给被告曹忠芳经营管理，2018年1月29日，被告曹忠芳向被告兴斗公司缴纳了涉案商铺自2018年2月1日至2019年1月31日的租金并一直使用商铺。2019年1月15日，被告曹忠芳向被告兴斗公司缴纳了涉案商铺自2019年2月1日至2020年1月31日的租金共计103896元，双方于2019年2月1日签订新的租赁合同，约定兴斗公司将涉案商铺租赁给曹忠芳使用，租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日，租金为每平方米18元/月，按一年支付共计103896元。另查明，涉案商铺没有取得建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的书面审批手续。本院认为，优先承租权系合同约定之权利，而非法律规定之权利，原告是否享有优先承租权取决于其与被告兴斗公司租赁合同的约定及租赁合同的效力。对于双方租赁合同的效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，被告兴斗公司虽主张涉案商铺系经政府同意建设，但未能提交经相关主管部门批准建设的许可证或书面审批手续，且经询问确认没有主管部门书面批准手续，根据上述解释的规定，其与原告订立的租赁合同无效。由于合同无效对当事人自始不具有法律约束力，双方租赁合同关于“期满后若继续租用，在同等条件下，乙方享有优先租用权”的约定自始不具有法律约束力，故原告要求确认对涉案商铺享有合同约定的优先承租权于法无据，本院不予支持，其要求被告兴斗公司按两被告签订的租赁合同约定的同等条件继续与其签订租赁合同并由被告曹忠芳交还涉案商铺的诉讼请求亦因缺乏请求权基础，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告陈荣芳、胡永梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告陈荣芳、胡永梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年五月十四日书记员  晋 进