广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初705号 原告：临桂某物业服务有限公司，住所：临桂区临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXN。 法定代表人：李某,总经理 委托诉讼代理人：周某，广西剑化犁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，公司总经理助理。 被告：应某1，男，汉族，1987年8月4日出生，住广西桂林。 委托诉讼代理人：应某2，男，汉族，1963年12月8日出生，住广西桂林。 原告临桂某物业服务有限公司诉被告应某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭审理了本案。原告临桂某物业服务有限公司的委托代理人周某、刘某，被告应某1的委托代理人应某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临桂某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2011年3月到2016年10月的物业管理费13493元。2、请求判令被告支付给原告拖欠物业费的滞纳金4048元，2019年11月至缴清全部的物业管理费之日止的滞纳金按照每日千分之三另计。3、本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的某某的业主。该小区的业主委员会于2011年3月1日与原告签订了《物业管理服务委托合同》,全面委托原告对其开发的某住宅小区（占地面积165亩，建筑面积189000平方米）进行物业管理至今。协议约定原告向被告提供物业服务管理，被告向原告缴纳建筑面积每月0.38元/㎡的物业管理费（被告名下的某号别墅建筑面积345.35㎡,每月应当缴纳物业管理费131元），如被告逾期付款应从逾期之日起每天按应缴纳管理费的千分之三交纳滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费，自2011年3月至2019年10月，被告共欠物业管理费13493元（131元/月*103个月=13493元）：滞纳金4048元（原告自愿按照损失即拖欠的物业费13493元*30%=4048元主张滞纳金），原告多次催缴，被告均不履行缴费义务。综上，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理服务委托合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》《民事诉讼法》之相关规定，依法诉至法院，请人民法院判如所请，维护原告的合法权益。 被告应某1答辩称，一、被答辩人主张的物管费缺乏依据。1.答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。2.被答辩人的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。3.事实陈述（物业管理现状（证据2（16张照片））本小区我认为从未有过物业公司认真有效管理过。4.无实际人员维护小区的安保、卫生清扫、设备维护等基本工作。二、被答辩人主张的物管费收取时间和标准无依据，诉讼时效已过，合同已过期。三、被答辩人主张的滞纳金无依据。四、某物业没有尽到管理小区物业的义务。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2011年3月1日，甲方：桂林市临桂县某业主委员会与乙方：临桂某物业服务有限公司签订《物业管理服务委托合同》，其中约定：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对《某》提供物业服务管理事宜，订立本合同。……第二章委托管理事项第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公共区域水电分摊费用；3.涉及到物业管理服务的其他费用。……第二章委托管理期限第十八条委托管理期限为叁年。自2011年3月1日起至2014年3月1日止。……第五章物业管理服务质量第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理6、交通秩序：专人管理，机动车、非机动车无乱停乱放，为规范小区停车秩序的管理，禁止农用车，载重5吨以上的货车及大客车进入小区，特殊情况除外，晚上21:00以后，严禁三轮车进入小区；7、保安：实行24小时保安制，保安人员工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事事件和重大交通事故；9、甲方及其物业使用人对乙方的满意率达到优良。第六章物业管理服务费用第二十二条2、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.38元/月·㎡；电梯楼：1.00元/月·㎡；别墅：0.38元/月·㎡；商铺0.45元/月·㎡……5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金……第二十五条……2、闲置物业，由乙方按照原有物业服务费用标准的100%向业主和物业使用人收取物业服务费……第七章违约责任第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。……第八章附则第三十九条合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。……”原告从2010年进驻某小区管理至今。2012年、2013年、2014年、2015年，原告均以张贴公示的方式向小区业主催缴物业费、垃圾费；2019年2月24日，原告在被告于小区内的住处张贴《物业服务费用缴纳通知单》，对被告所欠的2010年9月至2018年12月的物业服务费13123元进行催收。 另查明，被告应某1曾向原告交纳2017年度的物业费1575元。 还查明，2011年4月22日，临桂县某业主委员会在临桂县住房和城乡建设局办理了备案登记并获得【临业委会字［2011］002号】业主大会、业主委员会备案证，该业委会选举日期为2011年1月26日，业委会首届负责人（主任）为曾某。 临桂某物业服务有限公司于2009年4月23日成立，经营范围：物业服务、机电设备维修，园林景观设计等。被告应某1是某小区的业主之一，被告的该房产位于临桂区某小区2#区别墅（建筑面积：345.35㎡）。2011年3月至2016年12月，2018年1月至2019年10月，被告欠原告物业服务费，经原告书面催缴，被告仍未缴纳，2011年3月至2016年12月，2018年1月至2019年10月，按照0.38元/月·㎡的标准计算，被告应某1共欠物业服务费11918元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业管理费。 关于争议焦点一，原告临桂某物业服务有限公司与桂林市临桂县某业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，桂林市临桂县某业主委员会与原告签订的《前期物业管理委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告应某1是某小区的业主之一，亦受上述《前期物业管理委托合同》的约束。原告临桂某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告应某1作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费的义务。对于原告临桂某物业服务有限公司要求被告应某1支付从2011年3月至2019年10月欠交的物业费13493元，因原告庭后查明被告已支付2017年度的物业费1575元，故本院只支持2011年3月至2016年12月，2018年1月至2019年10月欠交的物业服务费11918元，对于超出部分，本院不予支持。对于被告称其已交纳2017年之前所有的物业费，因其未提交相关证据予以证明，本院不予采信。 关于争议焦点二、本案的诉讼时效问题。由于原告从2010年起一直在某小区提供物业服务，且原告于2012年、2013年、2014年、2015年均以公示方式向小区业主催收了物业费等相关费用，2019年2月24日，原告还在被告所在小区内的住处张贴《物业服务费用缴纳通知单》进行催缴。故即使物业服务企业对于某一时间段的物业费未及时进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，业主仍负有交清所欠物业费的义务，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。 关于争议焦点三、滞纳金问题。本院认为，原告虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于滞纳金的请求，本院不予支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业服务费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告应某1支付物业服务费11918元给原告临桂某物业服务有限公司； 二、驳回原告临桂某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费238元，依法减半收取119元，由被告应某1负担80元，原告临桂某物业服务有限公司负担39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费238元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年五月二十七日 书记员 黄红丹