山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4924号上诉人（原审被告）：济南山锋建材市场管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘宏民，执行董事。委托诉讼代理人：宋黎媛，女，1994年9月13日出生，汉族，公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：卢润杰，男，1990年1月16日出生，汉族，公司员工，住公司宿舍。被上诉人（原审原告）：牟维政，男，1966年4月21日出生，汉族，住济南市。上诉人济南山锋建材市场管理有限公司（以下简称山锋建材）因与被上诉人牟维政房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院于作出的（2018）鲁0104民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。山锋建材上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判，认定牟维政自2017年9月15日至2017年l2月1日期间继续使用房屋的事实，同时判令牟维政承担房屋占有使用费311850元，房屋保证金应扣除房屋占有使用费后返还。二、本案一、二审的上诉费用由牟维政承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应当予以改判。一审中认定《合作协议》为无效合同，虽然合同无效，但是双方在房屋拆迁之前(2018.01.15)仍然按照合同内容来实现和履行各自权利义务。《合作协议》第九条第三项约定，到期之后若不通知则视为延续合同，实际上牟维政没有通知终止合同，在2017年9月15日合同到期之后，仍被双方默认延续。根据第六条第二项约定，合同期满之后，牟维政应当将房屋及内外装修设施完整无偿地交还山锋建材，牟维政也并没有将房屋交还，其应当承担交还房屋的举证责任。是否有电与是否使用房屋没有直接关系，在没有清空房屋、将房屋交回出租人的情况下都是在使用，在房屋内加工制造是使用，放置闲置物品也是使用，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，牟维政应当按照租金支付2017.9.15至2017.12.1的房屋占有使用费，房屋保证金应扣除房屋占有使用费后返还。房屋占用使用费计算：1.2016年7月25日签订《合作协议》，合同期限为2016.5.1至2017.9.15，优惠后的年租金为124740元。2.拆迁日期为2018年1月15日，房屋占有使用费计算至2017年12月1日即可，即占用期限为2017.9.15-2017.12.1，约计2.5个月份，费用为311850元（124740*2.5）。牟维政辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。牟维政向一审法院起诉请求：1.判令解除牟维政与山锋建材签订的《合作协议》；2.判令山锋建材返还牟维政押金5万元、改造费10万元并赔偿经济损失，按同期银行贷款利率计算自2017年7月至全部清偿之日；3.诉讼费用由山锋建材承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，山锋建材出具《定金收据》一份，载明：今收到乙方牟维政房屋租赁费定金5万元；房号A43，西区车间②号；注:乙方接到甲方通知后7日内签订房屋合同并入驻并开业，否则视为违约。在审理过程中，双方均认可该定金5万元系合作协议中约定的房屋租赁保证金。2014年4月20日，牟维政与山锋建材签订合同一份，对于合同内容，双方均未提供证据予以证实。2015年5月20日，山锋建材（甲方）与牟维政（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方投入房屋、车间、场地及综合服务。第一条，合作场所地址：位于济南市槐荫区青岛路西首、热源厂北临，济南山锋建材市场院内北车排8号（房），该房屋用途为石材行业经营、办公（车间为加工、仓储）。合作时间为：房屋（车间）租赁自2015年5月1日起至2016年4月30日止。第二条，租金、合作费的计算、支付期限与方式。房屋含二楼住宿及场地，每月租金为14789.17元，房屋占15%，场地占85%，年租金总计177470.04元。每月5号前交清所有费用及租金，市场办公室出具收据（不含税金），不按规定交纳的业户，山锋市场将其视为违约，在追缴欠费的同时，加收相当于本月内费用的每日3‰作为违约金。第三条，房屋租赁保证金。甲方交付给乙方该房屋（车间）经营使用时，乙方应向甲方交付房屋保证金5万元。该款项只作为对该经营户对市场房屋和经营信誉的保证，不作为年度租金使用。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应于乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，其余部分应当如数返还乙方。第五条约定：房屋（车间）使用期间，乙方使用房屋的水费、电费、网络电话费等各项费用，由乙方自行承担，乙方应按时交纳，交款时，市场开具一般收据。双方还就房屋（车间）的交付使用及返还等事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商租期三年内租金不增，三年以后随市场价格增长而增长，连续五年内每年减去租金五万元，共计二十五（万元）整减免。航吊及改造后的车间归市场所有。补充协议是编号北车-8合作协议的一部分。2016年7月25日，山锋建材（甲方）与牟维政（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方投入房屋、车间、场地及综合服务。第一条，合作场所地址：位于济南市槐荫区青岛路西首、热源厂北临，山锋建材市场院内北车排8号（房），该房屋用途为石材行业经营、办公（车间为加工、仓储）。合作时间为：房屋（车间）租赁自2016年5月1日起至2017年4月30日止。第二条，租金、合作费的计算、支付期限与方式。车间1389.2平方米，每月租金为14789.1元，年租金177470元。签订合同时一次性支付全年租金并给予四个月租金免费使用政策，实际自付租金为127470元，其中减去5万元为前期市场改造费用，连续5年内每年减去租金5万元，剩余减免时间2年，两年后杭吊及改造后车间归市场所有。市场办公室出具收据（不含税金），不按规定交纳的业户，山锋市场将其视为违约，在追缴欠费的同时，加收相当于本月费用的每日3‰作为违约金。第五条约定：房屋（车间）使用期间，乙方使用房屋的水费、电费、网络电话费等各项费用，由乙方自行承担，乙方应按时交纳，交款时，市场开具一般收据。双方还就房屋（车间）的交付使用及返还等事项进行了约定。2016年7月25日，山锋建材出具金额127470元收据一份，载明：缴款单位牟维政，收款事由2016.5.1-2017.4.30止全年租金。在牟维政使用租赁房屋期间，因山锋建材市场内业户无环评手续的原因，相关部门对相关业户进行了处理。牟维政诉称于2017年9月初撤离市场，山锋建材辩称牟维政于2017年11月底撤离市场。在审理过程中，双方均未提供相应证据证实涉案房屋取得权属证书或批准建设手续。在审理过程中，牟维政提交：1.其与宋长银于2014年2月26日签订的《车间改造协议》，约定：牟维政委托宋长银改造8号车间；2.宋长银于2015年2月10日出具收条一份，载明：收到牟维政车间改造工程款现金共计16.2万元，改造工程款全部结清。3.其与山东鲁东起重设备有限公司于2014年3月13日签订的合同复印件，内容为：牟维政购买LD型5T电动单梁起重机1台，总价9.2万元。4.牟维政账户明细，内容显示：分别于2014年3月14日、4月7日、4月20日、5月30日向账户622*5611号共支付9.6万元。牟维政欲以上述证据证实其对租赁物进行改造并支付费用。山锋建材提出异议，认为牟维政改造车间系因其经营需要，合同中没有约定改造费用由山锋建材负担。牟维政提交2018年2月18日济南市人民政府网站截图复印件1份，内容显示：2017年8月25日，槐荫区环保局为防止存有石材加工设备的3家公司现场加工石材，对其实施了加工车间供电侧电源查封；槐荫区政府责成区环保局、兴福街道办事处于2017年8月26日，对3家单位的供电侧电源实施断电措施，并监督3家单位清除了所有市场加工设备，该3家单位均不再具有生产加工条件。牟维政欲以此证实相关部门对市场进行了断电、清除市场设备的处理。山锋建材对该证据的真实性无异议，但认为牟维政在2017年9月至10月份仍然在使用房屋并于11月份交纳电费。山锋建材提交2017年11月3日收款收据复印件1份，载明：单位高时车间，品名（180627-176817）9-10月电费，金额4572元；该收款收据中无印章及人员签名。山锋建材欲以此证实牟维政至2017年11月3日止在使用涉案房屋。牟维政不予认可，认为济南市槐荫区环保局于2017年8月25日对市场电源进行了查封。一审法院认为，牟维政与山锋建材签订的《合作协议》约定牟维政向山锋建材承租房屋用于经营，牟维政支付房屋租金，由此可知，该合同系房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。结合本案，双方均未提供相应证据证实涉案房屋取得权属证书及批准建设手续，故双方签订的《合作协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于牟维政主张的返还定金5万元。牟维政于2014年3月12日支付定金5万元，双方均认可该5万元系房屋租赁保证金，一审法院予以采信。由于双方签订的合同无效，且牟维政已经不再使用涉案房屋，故一审法院对于牟维政该主张予以支持，为减轻当事人诉累，应纠正为房屋租赁保证金。山锋建材辩称牟维政应支付2017年9月16日至2017年12月1日期间的租金26556元及违约金38241元，并提供无印章及人员签字的收据为证，牟维政不予认可，山锋建材对该辩称理由未提供充分证据予以证实，该辩称理由不予采信。关于牟维政主张的改造费损失剩余部分10万元。牟维政诉称其于2014年进场后花费40余万元对厂房进行改造并加装了杭吊，合同约定山锋建材在5年中每年少收租金5万元，5年后杭吊及改造车间归山锋建材，现牟维政已经撤离场地，车间及杭吊已被山锋建材接收，山锋建材应返还剩余2年的减免费用10万元。山锋建材提出异议，认为合同没有约定返还改造费的事项，在合同正常履行的情况下每年少收5万元租金，现合同已经无法履行，牟维政不应再享受优惠政策，且牟维政没有将杭吊交付给山锋建材。经审查，虽然双方合同中约定“实际自付租金为127470元，其中减去5万元为前期市场改造费用，连续5年内每年减去租金5万元，剩余减免时间2年，两年后杭吊及改造后车间归市场所有”，由于合同已经终止履行，双方约定剩余减免时间2年无法实现，双方对于该情形如何处理没有约定且无法达成一致意见，牟维政对其诉称车间及杭吊已由山锋建材接收的理由亦未提供证据予以证实，故牟维政该请求依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、济南山锋建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还牟维政房屋租赁保证金5万元。二、驳回牟维政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，牟维政负担600元，济南山峰建材市场管理有限公司负担1050元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2017年8月25日，槐荫区环保局对市场内3家公司实施了加工车间供电侧电源查封；2017年8月26日，槐荫区环保局、兴福街道办事处对3家单位的供电侧电源实施断电措施，监督3家单位清除了所有市场加工设备，该3家单位均不再具有生产加工条件。山锋建材主张牟维政于2017年9月15日至2017年12月1日仍然占有使用房屋，应当支付房屋占有使用费，并提交载明“高时车间，品名（180627-176817）9-10月电费，金额4572元”的收款收据复印件。本院认为，该证据无印章及人员签名，不足以证实其主张，一审法院对山锋建材的该项诉讼请求未予支持，并无不当。综上，山锋建材的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由济南山锋建材市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年五月十九日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖