广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1569号 上诉人(原审被告)：李文东，男，1959年4月3日出生，瑶族，住广西平南县。 上诉人(原审原告)：朱启友，男，1970年1月28日出生，汉族，住广西平南县。 上诉人朱启友因与上诉人李文东房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 朱启友上诉请求：一、确认朱启友与李文东的租屋协议书从2019年2月底终止，李文东无条件归还朱启友押金1000元。二、判令李文东支付违约金及造成朱启友的一切损失费共2200元。事实和理由：李文东所说的不是事实，手机微信通话可以说明一切。庭审也能证明李文东违约合同加收电费，导致朱启友不再租其房屋，充分证明李文东在本案中违约。 李文东请求事项：一、维持解除李文东与朱启友2016年5月26日签订的房屋租赁《协议书》的判决；《协议书》解除时间应当为2019年7月30日。二、维持朱启友支付2019年2月的租金1100元的判决。三、因朱启友的违约，造成李文东3月至7月共5个月同等租金实际的经济损失5500元，要求改判朱启友赔偿上诉人实际经济损失5500元。四、事实与理由：朱启友不经李文东同意单方面终止《房屋租赁合同》造成李文东5个月的租金损失。在朱启友违约终止合同后，李文东积极招租，到2019年8月才重新租出。合同到期本应是2020年6月的，该５个月的租金损失，是朱启友违约造成的，李文东没有过错，一审法院仅判决赔偿二个月2200元明显偏少。根据合同法第一百零七条，请求二审法院改判为朱启友立即支付李文东从2019年3月至2019年7月共5个月5500元的租金损失加上所欠2019年2月份租金1100元，两项共计6600元。 朱启友与李文东对对方的上诉请求、事实与理由均不予认可。 李文东向一审法院起诉请求：1.确认从2019年7月30日起终止李文东、朱启友签订的《协议书》;2.判令朱启友立即偿还欠李文东2月份的房租1100元；3.确认朱启友违约，赔偿李文东3月至7月共5个月同等租金的经济损失5500元。 一审法院经审理认定事实如下：2016年5月26日，李文东（甲方）与朱启友（乙方）签订了《协议书》，约定：1.甲方将位于鲤鱼山124号楼房的一楼（除楼群梯间共用外）出租给乙方做牙科门诊和住宿；2.乙方需交一个月的租金1000作押金。以作为以后乙方终止租用时结算租金和可能损坏房屋设施修复所用，如无须上述支出，甲方所收押金退还乙方；3.乙方每月按先交租金后使用的原则。每月月底交下月的租金。水电费按每月月底实际用电用水数，按水厂和电力部门的价格加适量损耗计收；4.每月租金按2016年6月1日-2018年6月1日1000元/月；2018年6月1日-2020年6月1日按1100元/月。甲方如要收回租屋要提前二个月时间通知乙方，以便乙方有充足时间搬离。签订合同后，朱启友已经支付房屋租金至2019年1月30日。2019年2月28日朱启友搬离租赁房屋。 一审法院认为，李文东与朱启友于2016年5月26日签订的《协议书》真实有效，双方当事人应当按照合同的约定履行相关权利义务。一、关于解除《协议书》应否支持的问题。李文东已依约将房屋交付朱启友使用，经李文东要求，朱启友仍未履行其支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现李文东要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，并且朱启友亦同意解除《房屋租赁合同》，故一审法院依法解除《协议书》。二、关于李文东诉请朱启友支付从2019年2月至2019年7月的租金给李文东应否支持的问题。签订租赁合同后，李文东已依约将房屋交付朱启友使用，朱启友亦应按照合同的约定支付租金给李文东。因朱启友自己原因搬离房屋，且没有证据证明其已按合同约定“提前二个月时间通知乙方…”，应承担违约责任。朱启友有义务按合同约定支付2019年2月的租金1100元。同时，双方在合同并未约定提前解除合同的违约条款，应该以李文东的实际损失为标准确定朱启友的违约责任。结合李文东的实际损失、双方的过错程度、合同履行程度等因素，认为朱启友另支付李文东二个月的租金2200元较为合理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除李文东与朱启友于2016年5月26日签订的房屋租赁《协议书》；二、朱启友支付2019年2月1日至2019年5月31日的房屋租金3300元给李文东；三、驳回李文东的其他诉讼请求。一审案件受理费25元（李文东已预交），由朱启友负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。此外，本院另查明，李文东最初提交给一审法院、一审法院送达给朱启友的《民事起诉状》上，第三项诉讼请求为：“请求法院判令被告违约，原告不再返还被告的1000元押金”。后李文东更换了《民事起诉状》，删除了该项请求。2019年9月3日早上，李文东发微信短信给朱启友：“朱启友医生，你2月只交658元房租，2月欠442元，3月至7月欠5500元，共欠房租5942元，请你尽快交清。” 本院认为，一、李文东与朱启友于2016年5月26日签订的《协议书》合法有效，双方均应严格履行。但朱启友在合同期尚未届满且未与李文东协商一致的情况下，于2019年2月28日搬离租赁房屋，以其行为表示不再履行合同，提前解除合同，已构成了违约，应当承担违约责任。根据李文东发给朱启友的微信短信，应认定朱启友尚欠2019年2月份的租金442元未付，应当支付给李文东。一审法院根据本案实际，判决朱启友支付解除合同后的两个月的租金2200元给李文东，作为违约损失赔偿金赔偿给李文东并无不当，李文东主张赔偿金偏低，要求朱启友赔偿从其搬出租赁房屋之日至该房屋另外出租时止即2019年3月至７月共5个月的租金5500元，没有合同依据和事实依据，不应予支持。朱启友主张是因李文东多收其电费才导致其提前搬出租赁房屋的，其并未违约，是李文到违约；但朱启友未能提供证据证明，且多收电费与解除合同并无必然的联系。故对朱启友的主张，本院不予采信。二、关于朱启友是否交有押金1000元给李文东的问题，首先，《协议书》明确约定朱启友应当交押金1000元给李文东，其次，李文东在第一份《民事起诉状》承认朱启友交有押金1000元，因此，一审法院未认定朱启友交有押金1000元给李文东，亦未判决李文东返还押金1000元给朱启友明显不当。三、由于双方签订的《协议书》于2019年2月28日朱启友搬离租赁房屋时已解除，一审法院仍然判决解除该《协议书》明显不当，应当纠正。综上，一审判决认定事实错误，导致判决错误，应当撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销平南县人民法院（2019）桂0821民初3640号民事判决； 二、确认李文东与朱启友于2016年5月26日签订的房屋租赁《协议书》已于2019年2月28日解除； 三、朱启友支付2019年2月份的房屋租金442元给李文东； 四、朱启友赔偿因违约造成李文东的租金损失2200元给李文东； 五、李文东退还押金1000元给朱启友； 六、驳回李文东的其他诉讼请求。 上述第三、第四项与第五项抵减后，朱启友尚应支付1642元给李文东。一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费100元（李文东、朱启友已分别预交50元），由李文东、朱启友各负担50元。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期，债权人可向平南县人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年五月二十日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣