盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初648号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯雅楠，女，汉族，1979年5月3日出生，该公司职员，现住辽宁省盘锦市双台子区。被告：王建国，男，1944年10月12日出生，汉族，无职业，现住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦四季城物业管理有限公司（以下简称四季城物业）诉被告王建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四季城物业委托诉讼代理人侯雅楠、被告王建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四季城物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2,343.00元；2、请求判令支付拖欠物业管理费的滞纳金。事实与理由：被告系幸福时光小区57号楼2单元202室物业的业主，上述物业由原告提供物业管理服务。原告与被告于2014年11月19日签署协议，被告同意由原告提供物业管理服务，接受并遵守《幸福时光物业管理服务协议》第四条的规定，物业管理服务费按每年1月1日至1月5日，每年度缴费一次。除首期物业费外，业主或物业使用人应于每年度首10日前缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2017年1月1日至今，被告以中珠地产遗留问题而拒绝缴纳物业管理费，经与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。被告的上述行为严重违反了《幸福时光物业管理服务协议》的约定，原告与被告沟通多次，但被告始终置若罔闻。原告为维护幸福时光小区的管理秩序，特起诉至法院。被告王建国辩称：一、所谓签协议合同，我们和你们签协议了吗？当时动迁已三年多了，群众早就想回迁入住，当通知办入住手续时，群众都非常高兴，于是就排了很长时间和很长的队伍，当发给群众的文件时，首先都得签协议，其中有供热、供暖、自来水、天然气、供电和物业等许多协议，群众能把每个协议在当时的条件下仔细的去检查和审查每项条款吗？就只能大伙拿笔就签，然后再排队去领钥匙。几天后，来人到各户查看屋内门窗是否完好，来的人只问你有没有门窗，是否都安上了。业主知识简单看一下有门、有窗户，点头就完事了。过后经过装修入住时，就发现门窗都有问题，就找物业，物业就说找开发商，他们不管。二、我家住二楼，一楼是网点，当时住了几年都没有安装天然气，燃气公司来检查说管道不合格，这些管道不是他们安装的，是外包的，后来燃气公司重新安装的管道，由于一楼是网点，没能外卖，就找我家说，一楼管道作废，直接从你家安装直通顶楼，如果我不答应，这些住户就不能使用天然气，我考虑到这些家，不能因为我一家直接影响全楼，我就答应了，而且我还付出了一些费用，当把一楼通向二楼的管道拔出后，我屋地就出现了一个大窟窿，没办法，只好用塑料代堵。一年后我发现屋内臭气熏人，才发现臭气是从一楼上来的，一查原来一楼下水管道堵塞，粪便从一楼下水管上冒出来，楼内积粪水，我就找物业，物业就说，我们管不到，你去找开发商。三、动迁后，开始装修，楼门被撞了多次，每次都是我去找物业，他们开始也给维修，后来入住后，楼门也多次坏过，他们有时修，有时就登记，说我们知道了，你回去吧。直到现在，楼门玻璃坏了也没有修。楼内走廊电灯坏过多次，都是我给修和换灯泡。后来我没有买灯泡，就找物业，物业就给换过一次。现在楼外的电灯始终都没有亮，也没有给钱。一楼没有卖出，前后两个门，200平，小孩把楼内电灯都打坏了，一些设施也给弄坏了，我找物业，物业不管，我只好找了一些铁线把门给拧上了。人行道积水，他们没有尽到物业的责任。四、物业收费过高，我们都是一些动迁户，经济条件都不太好，我们也不知道物业费都有几个收费标准，而且院内楼内的打扫卫生都是政府开支，物业费支出不公开，不透明。五、全体业主都不太满意物业，但我还是想交第一点物业费，近几年我家确实遇到了一些实际困难，物业专权换窗户。六、交物业费，买服务。本院经审查认定事实如下：被告为盘锦市双台子区幸福时光小区57号楼2单元202室的业主，原告为该小区的物业服务公司。原告与被告于2014年11月19日签订了《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定了原告为中珠幸福时光小区提供物业服务，被告按年度向原告交纳物业费，收费标准是每平每月0.8元。协议还约定了如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告承担相应的民事责任；如业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告除有权要求业主补交并从逾期之日起每天按3%0缴纳违约金。协议同时还对双方的权利义务、物业管理服务内容、服务标准等方面进行了约定。原、被告同时还签订了《临时管理规约》。以上规约签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告并未按时足额交纳物业费。被告家房屋的面积为81.34平方米，每年的物业费为81.34×0.8×12≈781.00元，被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2,343.00元。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理服务协议、催缴物业费的通知单及当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告作为物业服务公司，与被告签订了《中珠幸福时光小区临时管理规约》，协议内容符合相关法律规定，应当认定该合同有效。原、被告应当按照合同约定及法律规定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向业主提供的相应的服务，被告应当按照合同约定交纳物业费，故对于原告要求被告交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2,343.00元的诉讼请求，本院予以支持。但关于滞纳金的问题，虽原告与被告在协议中约定了逾期交纳物业费从逾期之日起每天按3%0收取违约金，但原告并未提供相应的证据证明其在起诉之前每年均对被告进行了催收，且原告作为物业服务企业，其应当通过加强自身服务，使业主满意后，主动交纳物业费，而并不是以收取滞纳金的方式来督促业主交纳物业费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称天然气管道、门窗存在质量问题以及物业费过高的问题，被告提出的部分如认定属于房屋质量问题，应向建设单位主张其权利。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如业主对于物业公司的服务有意见或者不满意，应当通过合法途径，积极维护自身的权益，例如成立业主委员会，由业主委员会作为代表与物业服务公司沟通、协调，或者如物业服务公司在提供服务期间存在问题，亦可以向行政主管部门反映，要求物业服务公司限期整改，而不是以此拒绝交纳物业费，故被告的上述辩解，本院不予采纳。同时需要指出的是原告作为物业管理企业在今后的物业服务过程中应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，对于原告要求被告2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2,343.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告王建国于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告盘锦四季城物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2,343.00元；二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  郝雪梅二〇二〇年五月二十七日书记员  王 淞