江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初4627号原告：熊烨奇，男，1986年12月26日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：夏雯，女，1987年4月13日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：毕崇岩、徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被告：启东宝丰置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心三楼西。法定代表人：艾冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王程、崔玉荣，该公司员工。原告熊烨奇、夏雯与被告启东宝丰置业有限公司（以下简称启东宝丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊烨奇及两原告的共同委托诉讼代理人毕崇岩、徐岚、被告启东宝丰公司的委托诉讼代理人崔玉荣参加诉讼，本案现已审理终结。熊烨奇、夏雯向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将恒大威尼斯项目586幢-2号商品房交付原告。2、判令被告支付逾期交房违约金47744.84元。3、判令被告返还装修费638200元。在第二次庭审中将第2项诉讼请求变更为：判令被告自2017年12月31日起至实际交房之日、按总房价款的万分之一计算逾期交房违约金。事实与理由：2016年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买恒大海上威尼斯586幢-2号商品房，建筑面积255.28平方米，单价为9351.47元，总价为2387242元，交付时间为2017年12月30日，逾期交付超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过房屋总价的2%，附件六并对超豪华装修交楼标准进行了约定，装修标准为每平方米2500元。后原告按约交付房款，但被告至今未向原告交付房屋，且未按约定标准对系争房屋进行装修。经原告方查看，案涉精装修房的问题太多，无法一一列举。经两原告多次交涉未果，故诉至法院并提出上述诉请。启东宝丰公司辩称，1、原、被告签订案涉房屋买卖合同是事实，被告已按合同约定于2017年12月28日通过EMS向原告邮寄了收房通知书，被告并无逾期交房事实。2、原告主张返还装修款无事实和法律依据。案涉商品房买卖合同约定了精装修房，被告亦按约进行了精装修，故原告要求返还装修款的诉请无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2016年7月18日，被告启东宝丰公司与原告熊烨奇、夏雯签订《商品房买卖合同》（合同编号：B0002080），约定：买受人购买的商品房位于恒大威尼斯第586幢2号商品房，该房的用途为住宅，建筑面积255.28平方米，每平方米人民币9351.47元，总价款为2387242元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人一次性付款，应当于2016年7月24日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十一条交付时间及手续：1、出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。2、该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当带证件的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承当，并按照第十二条处理。3、查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验…。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）、屋面、墙面、地面渗漏或开裂；（2）、管道堵塞；…。合同第十二条逾期交付责任：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十六条商品房质量：（1）地基基面和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。（2）其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同…（3）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件及设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，具体装饰装修及相关设备标准的约定见符件六。附件六关于装饰装修相关设施、设备的具体约定，约定了装修交楼标准的住宅室内装修、住宅配套设施的品牌、产地、规格、数量等内容。双方亦就其他事项进行了约定。2014年6月27日，启东市住房与城乡建设局向被告出具备案机关意见，同意你单位恒大海上威尼斯项目首期AQ型低层住宅18-46、64-99、BQ低层住宅424-434、473-482、526-535、549、582-593竣工验收备案，建筑面积以房产测绘部门测量为准。案涉商品房亦取得住宅质量保证书及住宅使用说明书。附件11第八条之约定，双方同意本合同第12条变更如下：除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处:（不作累加）：（1）逾期不超过180日（含180），自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，两原告于2016年7月15日交付房款人民币716173元（含现金30000元），于2016年8月10日交付余款1671069元。2017年12月28日被告启东宝丰公司通过EMS向两原告发出恒大海上威尼斯收楼通知书，通知两原告于2017年12月30日起携带相关资料至恒大海上威尼斯物业服务中心办理案涉586幢102室交房手续。另查明，根据两原告的申请，本院于2019年9月12日对案涉商品房进行现场勘验，当时被告正在对案涉商品房进行后期维修并且双方签字确认了拍摄十三张照片现状。本院依法分别委托南通市建筑工程质量检测中心司法鉴定所及江苏瑞利山河建设质量检测有限公司对案涉商品房装修质量是否符合双方签订合同附件六约定的装修标准进行鉴定，因被告启东宝丰公司未在15个工作日内提供案涉房屋完整装修施工图纸，上述鉴定机构均作退案处理。上述事实，由《商品房买卖合同》、备案机关意见及到庭当事人庭审陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。两原告与被告启东宝丰公司签订《商品房买卖合同》均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。原告按约支付了全部房款，被告应当按约将商品房交付原告使用并办理产权登记手续。现原告方要求将案涉商品房交付的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案争议焦点是：1、被告启东宝丰公司是否构成逾期交房？逾期交房违约金如何计算？2、被告启东宝丰公司应否返还两原告装修差价？关于第一个争议焦点：根据江苏省高院关于《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》规定，装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝领受房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。本案在审理过程中，本院对案涉房屋进行现场查看时，被告正在对房屋进行维修，影响正常居住使用，原告有权拒绝领受房屋并要求被告承担逾期交房违约责任。根据双方案涉商品房买卖合同的约定，被告启东宝丰公司给付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金，案涉商品房销售合同附件11第八条约定了逾期交房违约金最高不超过房屋总价的2%，上述约定系对案涉销售合同第12条约定进行了变更，对双方具有约束力，故被告应按约定支逾期交房违约金47744.84元。关于第二个争议焦点：首先，原、被告就案涉商品房签订的销售合同系带精装修出售的，属于精装修买卖合同，因本案标的物为精装修房，其价值是就整体而言的，房屋本身与装修不能简单地割裂。其次，案涉合同所约定的装修标准反映的并非真实装修成本，而是总房款的一部分，因为精装修房的定价至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其他应予考虑的计价因素。因此，两原告坚持要求被告给付装修差价638200元的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，原、被告均应及时履行各自的合同权利义务，即原告方及时按约查收案涉商品房，并指出被告交付商品房存在的具体问题，而不应以无法列举为由不收楼；而被告理应按约交付精装修房以及按合同约定及时维修整改，修复后及时通知原告。如果被告未及时对存在问题进行维修，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告启东宝丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将启东市恒大海上威尼斯586幢02室商品房交付原告熊烨奇、夏雯；二、被告启东宝丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告熊烨奇、夏雯逾期交房违约金47744.84元；三、驳回原告熊烨奇、夏雯的其他诉讼请求。本案受理费减半收取12949元（两原告已预交），由原告熊烨奇、夏雯共同负担3461元，由被告启东宝丰置业有限公司负担9488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25898元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员  陈 杰二〇二〇年五月二十五日法官助理  朱莲花书 记 员  王嘉滟