广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初429号原告（反诉被告，以下统称原告）：袁焕华，男，1967年2月3日出生，汉族，住址：广东省东莞市***********，公民身份号码：442************736。委托诉讼代理人：黄兰，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓晴，广东历维永盛律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：余伟辉，男，1973年11月18日出生，汉族，住址：湖南省冷水江市************，公民身份号码：432************03X。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗晨，广东品峰律师事务所实习律师。原告袁焕华与被告余伟辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁焕华的委托诉讼代理人黄兰、唐晓晴，被告余伟辉的委托诉讼代理人陈晓琳、杨诗晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余伟辉向本院提出诉讼请求：一、确认双方2016年10月13日签署的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除；二、余伟辉支付2019年7月1日至合同解除日即2019年9月26日所欠租金240000元；三、余伟辉支付逾期交还厂房期间的占用费（占用费按合同约定的租金标准的2倍即每日5333元计算，自2019年10月1日起计算至实际交还厂房之日止）；四、余伟辉支付逾期付款违约金（以所欠租金240000元为基数，按合同约定的每日万分之五的标准计算，自2019年7月8日起计算至款项付清之日止）；五、本案诉讼费全部由余伟辉承担。事实和理由：双方于2016年10月13日签订《厂房租赁合同》，由余伟辉承租袁焕华的物业，月租金为80000元，按季度支付，余伟辉自2019年6月开始未按约定缴付租金，已构成违约。针对袁焕华的起诉，余伟辉辩称，一、袁焕华对案涉《厂房租赁合同》不享有解除权，其发送的《解除厂房租赁合同及限期撤场通知书》并不能产生解除合同的法律效果；二、余伟辉仅需支付2019年7月的租金；三、余伟辉无需支付逾期交还厂房期间的占用费；四、余伟辉无需支付逾期付款违约金。故请求驳回袁焕华的部分诉讼请求。余伟辉向本院提出反诉请求：一、袁焕华返还房屋租赁保证金160000元及利息损失（以160000元为本金，自2019年8月13日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、袁焕华支付违约金160000元（按两个月租金计算，月租金为80000元）；三、本案诉讼费由袁焕华承担。事实和理由：双方签订《厂房租赁合同》，余伟辉依约支付保证金240000元。2019年6月20日、28日，广东名道律师事务所向袁焕华送达了《通知函》及附件，告知其案涉厂房的所有权人已变更，要求其支付租金给深圳市爱美服饰有限公司（以下简称“爱美服饰公司”）。但袁焕华未缴交亦未解决，故余伟辉暂缓支付2019年7月至9月租金。后在爱美服饰公司的要求下余伟辉向其支付了2019年7月及8月的租金160000元。袁焕华与爱美服饰公司协议于2019年8月1日解除其双方的租赁关系，爱美服饰公司向余伟辉退还了2019年7月的租金。因此，余伟辉同意保证金直接抵扣2019年7月租金后，由袁焕华支付剩余保证金160000元。另外，因袁焕华的原因导致《厂房租赁合同》不能继续履行，根据约定，袁焕华应承担支付相当于两个月租金的违约责任。针对余伟辉的反诉，袁焕华辩称，一、合同已经明确约定交租时间，余伟辉不按合同约定时间交租应承担违约责任。二、案涉厂房的业主已经变更为爱美服饰公司，袁焕华未明确同意余伟辉可以缓交的情况下，余伟辉无权缓交。爱美服饰公司的通知函与余伟辉无关。三、爱美服饰公司未提交证明文件之前，袁焕华有权缓交租金。爱美服饰公司解除租赁合同的通知本就无效，双方的纠纷已经另案解决。根据合同相对性，在本案的租赁合同关系正式终止前，余伟辉仍应当向袁焕华履行交租的义务。四、袁焕华与爱美服饰公司确认租赁合同关系于2019年8月1日解除的问题，是拟定的事实，并非客观事实。妥协的结果不应在本案中作为对袁焕华不利的证据。五、余伟辉超过30天未缴纳租金，袁焕华根据约定行使合同解除权合法有效，不存在违约，余伟辉主张的违约金没有事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉厂房位于东莞市******，原权属人为东莞市利得丰商业有限公司（以下简称“利得丰公司”），2010年4月7日，利得丰公司与东莞市茶山普迅饰柜厂（以下简称“普迅饰柜厂”）签订《物业租赁合约》，约定：利得丰公司将名下的物业租赁给普迅饰柜厂；第一期租赁期由2010年6月1日至2015年5月31日止，每月租金54600元，第二期租赁期由2015年6月1日至2020年5月31日止，每月租金58240元；每月5日前支付当月租金；逾期交租超过一个月，利得丰公司有权提前终止合约没收租赁保证金。2012年8月13日，利得丰公司与袁焕华签订《补充协议》，利得丰公司确认了普迅饰柜厂将案涉厂房转租给袁焕华，袁焕华继承上述《物业租赁合约》并承受全部条款约束。2016年10月13日，袁焕华与余伟辉签订《厂房租赁合同》，约定：袁焕华将案涉厂房租赁给余伟辉；租赁期限自2016年10月16日至2021年10月15日止；每月租金80000元，租金每个季度付一次，在每季到期前十天内付下期租金；余伟辉在合同签订之日向袁焕华支付保证金240000元；双方终止租赁关系，付清费用及交还厂房后七个工作日内将保证金无息返还；因袁焕华原因不能履行合同或导致合同解除的，袁焕华应向余伟辉支付相当于两个月的租金作为违约金及退还余伟辉所交保证金后合同终止，在租赁期间若厂房因抵押或被拍卖，但不影响余伟辉正常使用的，袁焕华不承担违约责任；余伟辉逾期支付租金，超出7日后每逾期一日须按应交纳租金每日万分之五的标准支付违约金，若超过30日未缴纳租金的，袁焕华有权解除合同，并且没收保证金，通知余伟辉限期搬离。余伟辉已向袁焕华支付了保证金240000元，租金已支付至2019年6月，最后一次转付租金时间为2019年4月11日，转付了4月至6月的租金共240000元。因利得丰公司未清偿完对外债务，本院依法查封了利得丰公司名下的案涉厂房，并依法委托评估、拍卖。2017年4月19日，本院已告知袁焕华，案涉厂房于2017年4月13日被现场查封，袁焕华在厂房拍卖成功之前务必每月定期将租金汇入法院的执行代管款专户，拍卖成功后，由袁焕华自行将租金交给新的买受人。2017年11月7日，本院再次向袁焕华重申，每月租金及时汇入法院执行代管款账户。案涉厂房于2019年4月23日由爱美服饰公司以最高价竞得。本院于2019年5月5日作出（2018）粤1971执恢1908号之二执行裁定书，确认利得丰公司名下的房产及土地归爱美服饰公司所有。爱美服饰公司委托广东名道律师事务所于2019年6月20日向厂房的承租人发出通知，告知其案涉厂房产权人变更情况，并通知其于每月5日前一次性交付当月租金到指定账户。余伟辉已将该情况告知袁焕华，并催促袁焕华尽快处理其与利得丰公司之间的租赁关系。因袁焕华未妥善处理，爱美服饰公司于2019年8月8日作出《解除租赁合同通知书》，明确解除原因是袁焕华自2019年5月至7月未交租金，根据《物业租赁合约》的约定解除合同。该通知书已在案涉厂房张贴，余伟辉亦将该通知书拍摄发给了袁焕华。2019年8月8日，袁焕华与余伟辉的微信记录中显示，袁焕华向余伟辉提议：“建议先付789三月租金。不给机会对方有借口，请思量！”袁焕华于2019年8月19日及20日，向爱美服饰公司指定的收款账户转付了2019年5月至8月的租金。后来又转付了2019年9月及10月的租金。余伟辉亦于2019年9月20日向爱美服饰公司支付了2019年7月及8月的租金共160000元。袁焕华于2019年9月23日向余伟辉邮寄了《解除厂房租赁合同及限期撤场通知书》，以余伟辉于2019年6月21日至6月30日期间未向其交纳2019年7月至9月的租金已构成违约为由，主张解除其与余伟辉之间的《厂房租赁合同》。袁焕华就爱美服饰公司发出的《解除租赁合同通知书》不具有法律效力，要求爱美服饰公司继续履行租赁合同为由，向本院起诉了爱美服饰公司。该案经协商，于2019年12月3日达成一致意见：袁焕华与爱美服饰公司之间的租赁合同关系于2019年8月1日已解除，爱美服饰公司退回袁焕华租金180000元。袁焕华与爱美服饰公司之间没有办理交接手续，案涉厂房最后由余伟辉直接与爱美服饰公司办理交接。爱美服饰公司于2019年12月2日向余伟辉退回了一个月的租金80000元。根据双方的举证、质证、陈述及本院调取的证据，本院对以上事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同为有效合同，双方应按合同约定履行。关于双方的诉请分析如下：一、合同解除。租赁合同为双务合同，出租人收取租金的同时也负有交付租赁物的义务。本案中，袁焕华通过租赁关系取得案涉厂房的出租权，在其与爱美服饰公司协议解除双方的租赁合同关系后，袁焕华因此而丧失出租权，即其与余伟辉之间的《厂房租赁合同》因出租权丧失而无法继续履行。因此，《厂房租赁合同》于2019年8月1日终止，袁焕华从合同终止之日起不享有合同解除权。二、租金及占用费支付。袁焕华主张2019年7月的租金80000元，余伟辉已同意支付，本院予以支持。2019年8、9月租金及后续的占用费，因袁焕华不享有出租权，从2019年8月1日起，余伟辉是基于爱美服饰公司的允许而使用案涉厂房，并最终与爱美服饰公司办理了交接手续，故袁焕华对该两月租金及后续占用费的主张，本院不予支持。三、违约责任。首先，爱美服饰公司于2019年6月20日已向不特定的案涉厂房承租人发出支付租金的通知，余伟辉已将该情况告知袁焕华，袁焕华在与爱美服饰公司沟通的过程中，即使有建议余伟辉先付7月至9月的租金，但没有向余伟辉明确指示租金支付的对象。因此，余伟辉在约定的期限内未支付租金的行为不构成违约。其次，案涉厂房被依法拍卖，拍卖成交后，爱美服饰公司虽以袁焕华未交付租金为由提出解除租赁合同，但双方最终以协议方式解除租赁合同关系，不能因此而直接认定是因袁焕华的原因不能履行《厂房租赁合同》，故本院对余伟辉要求袁焕华承担违约责任的主张，不予支持。四、保证金。《厂房租赁合同》已终止，袁焕华应根据约定向余伟辉退还保证金。余伟辉以扣除2019年7月租金后要求袁焕华退还保证金160000元的主张，本院予以支持。袁焕华在合同终止后未在约定时间内退还保证金，余伟辉关于利息损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，袁焕华与余伟辉于2016年10月13日签订的《厂房租赁合同》已终止，余伟辉应向袁焕华支付2019年7月的租金80000元，袁焕华应向余伟辉退还保证金240000元。上述两款项抵销后，袁焕华需向余伟辉退还保证金160000元，并支付相应的利息。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告袁焕华在本判决发生法律效力之日起三日内向被告余伟辉退还保证金160000元；二、原告袁焕华在本判决发生法律效力之日起三日内向被告余伟辉支付延迟退还保证金的利息（160000元为基数，从2019年8月13日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告袁焕华的其他诉讼请求；四、驳回被告余伟辉的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3998.9元，由原告袁焕华负担3282.9元，被告余伟辉负担716元；反诉诉讼费3537.66元，由原告袁焕华负担1789元，被告余伟辉负担1748.66元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二〇年五月二十五日书记员  谢雪君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。