山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10115号 上诉人（原审原告）：青岛宝利丰国际贸易有限公司，住所地：山东省青岛市市南区香港中路。 法定代表人：刘新明，总经理。 委托诉讼代理人：张晓菁，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪新，男，1970年2月28日出生，汉族，住山东省淄博市张店区，系上诉人员工。 被上诉人（原审被告）：魏旭东，男，1964年10月8日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司（以下简称宝利丰公司）因与被上诉人魏旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宝利丰公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5226号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人退还房租2626767元及利润损失1973233元，合计4600000元；或者发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:原审判决认定基本事实不清、适用法律错误，应当依法查清事实予以改判或发回重审。一、原审法院认定《房屋租赁合同》（下称“合同”）合法有效，那么合同中约定的租赁面积是合同的重要组成部分，是决定租金价格的根本性项目，所以被上诉人应该按照合同约定房屋面积交付宝利丰公司，被上诉人交付房屋面积不符合合同约定，应当承担违约责任，原审法院事实认定不清。二、上诉人在租赁期间未发现实际租赁面积少于合同约定面积，并不是原审法院认定的“未对房屋面积提出异议就应当视为上诉人对租赁面积的认可”。原审法院曲解上诉人的意思表示，该行为并不构成民法总则中默示的意思表示，属于适用法律错误。三、原审法院中称“房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《房屋交付与返还确认表》”该条款的理解应该结合合同约定的上下条款确定。本条所称的“现状”指的是房屋的内部是否装修、是否有设备等现实状态，而不是房屋的面积，而且双方也没有签署的《房屋交付与返还确认表》，原审法院以此驳回上诉人的诉讼请求，属于基本事实不清。综上所述，原审判决，没有根据实际情况全面了解案情，查清事实真相，按照想当然的思路判决，实为事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。 被上诉人魏旭东未发表答辩意见。 宝利丰公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令魏旭东支付宝利丰公司经营损失肆佰陆拾万元整（小写4600000元）；2.本案诉讼费由魏旭东承担。其中租金损失2626767元，利润损失5533324元。合计816万元，宝利丰公司只主张460万元。事实和理由：宝利丰公司、魏旭东双方于2012年3月7日签订20120307号《房屋租赁合同》，合同约定魏旭东将其所有的青房地产权市字第××号房产证下的1948.19平方房屋中的1588平方米租赁给宝利丰公司使用经营，租赁期限为15年，自2012年10月28日至2027年10月28日。房租第一年为130万元，第二年为200万元，第三年为240万元，自第四年起至以后每年租金均为2898100元。之后宝利丰公司、魏旭东又签订了20120307-1号《房屋租赁合同》，魏旭东将上述房产证下的剩余面积360平方米出租给宝利丰公司，租赁期限为15年，自2012年10月28日至2027年10月28日。房租第一、二年均为每年525600元，第三年为591300元，自第四年即2015年10月28日起至2020年10月27日每年租金均为657000元。双方签订上述合同后，宝利丰公司依约履行合同义务，但魏旭东在交房时却未交足房屋面积，将其中约190平方米的面积另行出租给麦当劳青岛公司经营使用。宝利丰公司基于对魏旭东的信任，一直未对房屋交付面积进行测量，直至近日方得知房屋交付面积不足之事实。2017年1月至5月，魏旭东的多名债权人多次组织人员围堵宝利丰公司经营的商场（宝利丰公司租赁魏旭东的上述房屋），将宝利丰公司的员工打伤，骚扰商户经营，导致商场内的经营商户退租、无法经营，经宝利丰公司多次请求，魏旭东未及时有效从中协调以履行合同义务，给宝利丰公司造成了巨大经济损失。现宝利丰公司为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持宝利丰公司的诉讼请求。 魏旭东经一审法院公告送达传票，未到庭应诉，也未提交面答辩意见。 一审法院未对事实作出认定。 一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宝利丰公司与魏旭东签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，宝利丰公司、魏旭东均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。宝利丰公司现认为魏旭东租赁给宝利丰公司的房屋面积与实际面积不符，故主张魏旭东赔偿宝利丰公司租金的差价与经营损失合计416万元。一审法院认为：一、宝利丰公司与魏旭东签订的两份房屋租赁合同均明确载明：魏旭东将该房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《房屋交付与返还确认表》。二、自2012年宝利丰公司、魏旭东之间签订房屋租赁至宝利丰公司起诉之日已经超过六年的时间，宝利丰公司在此期间一直使用涉案房屋但并未主张租赁合同面积与实际面积不符。三、根据宝利丰公司陈述，麦当劳公司在宝利丰公司、魏旭东签订合同之前已经在涉案场地进行经营，宝利丰公司不应不知情，但宝利丰公司一直未提出异议。综上，宝利丰公司在与魏旭东签订合同后一直使用并未对房屋面积提出异议，应当视为宝利丰公司对实际租赁涉案房屋面积的认可。现宝利丰公司主张魏旭东向宝利丰公司支付租金损失与利润损失无事实与法律依据，一审法院依法不予支持。魏旭东经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。一审法院判决：驳回宝利丰公司的诉讼请求。案件受理费43600元，公告费600元，由宝利丰公司负担。 本院二审审理期间，上诉人宝利丰公司提交证据一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同（租赁面积360㎡），由魏旭东和宝利丰公司签字盖章。证明：租赁房产是青岛市市南区香港中路18号101户，房产证号为青房地权市字第××号，产权人魏旭东，总建筑面积1948.19平方米，其中的360平方米。该份合同结合上诉人和被上诉人于2010年3月7日签订的房屋租赁合同的面积之和是魏旭东所有的青房地权市字第××号房产证的总面积，麦当劳租赁的1楼部分属于该房产证面积之内，被上诉人魏旭东履行合同不符合约定，应当承担违约责任。 证据二、2019年11月18日拍摄的涉案场地的现场照片，证明：直观反映原麦当劳租赁的房屋位置情况和上诉人实际占有的房屋位置情况，在整栋建筑物的外观上，无法辨别麦当劳（现改为一个餐馆）与宝利丰所占有的范围属于同一房产证下，原麦当劳租赁范围的门前有单独的楼梯，与宝利丰中间还间隔有负一层的入口，没有出租人明示，难以发现同属一个房产证。 证据三、房地产评估报告（来源于涉案场地在2017年10月的拍卖情况）、评估报告、拍卖裁定书。其中该网页展示的有拍卖时间、标的物的面积、现场图片、青岛市香港中路18号101户房地产估价报告及拍卖裁定书。证明：魏旭东的该套房屋是在2017年10月10日进行网络拍卖的。估价报告中的照片显示麦当劳是独门独户，并且被安装了扶手隔断，承租人无法判断麦当劳承租的部分是与上诉人承租的部分属于同一房产证下，无法得知麦当劳租赁的面积已经包含在上诉人与魏旭东签订的第二个租赁合同面积之内。这也印证了上诉人在一审时的情况说明中的陈述，上诉人一直被魏旭东蒙在鼓里，其违约行为一直持续。也就合理解释了为什么租赁的六年时间内，上诉人一直未对面积提出异议，是因为上诉人一直没有发现。评估报告中对上诉人实际占有的部分进行了内部拍照，是因为内部设置会被作为评估的考量，但是却没有到麦当劳的内部拍照，说明不仅上诉人无法发现涉案场地的四至，就连评估机构、法院等在对于该房产证下包含的具体范围也没有精准把握，只是认定拍卖的面积是1948㎡。 证据四、第一份租赁合同的附件。证明：签订的第一份租赁合同中约定的1588平方米的面积，魏旭东在房产证图上已经标识出来。所以第二份合同约定的面积应该是除标记之外的其他剩余面积，包含了麦当劳所承租的面积。上诉人是整租了魏旭东的香港中路18号的101号房屋。 证据五、青岛市市北区人民法院（2012）北民保字第12号协助执行通知书，11张市北法院的案款收据，共计交纳6102358元，用于支付魏旭东房租。以上证据证明上诉人第一份租赁合同最后一年的租金289.7044万元没有支付，第二份租赁合同的租金已经全额支付。 证据六、房屋测绘报告书，证明涉案房屋套内面积1642.24平方米，分摊系数为0.1863，建筑面积1948.19平方米。根据青岛市国土资源和房屋管理局印发的青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则的规定，建筑面积=套内建筑面积+分摊系数×套内建筑面积=（1+分摊系数）套内建筑面积，所以麦当劳占用的186平方米的使用面积对应的建筑面积不少于220.6518平方米。 证据七、青岛市市北区人民法院（2013）北执字第1255号督促履行通知书，收条6张，金额5703298元，证明包含涉案房屋在内的应该由上诉人交纳的房租截止到2017年10月28日还有3063768.5元需要交纳。申请执行人为褚金亮，被执行人包含魏旭东。需要说明的是，上述2017年10月28日的日期为合同日期，上诉人实际使用到10月22日，因为涉案房屋被拍卖了，新的产权人王翠于2017年10月23日即取得了涉案房屋的产权，并向上诉人发送解除通知。上诉人在2017年10月28日将房屋交付给了王翠。 证据八、计算明细一份，证明上诉人的租金损失。 魏旭东未到庭，未对上述证据未发表质证意见，但邮寄有关宝利丰租房情况说明以及材料一宗。上诉人质证称，对于宝利丰公司与魏旭东以及青岛天安进出口投资担保有限公司、青岛明丽投资咨询有限公司签订的系列合同真实性没有异议，但认为其他合同的签订及履行情况与本案没有关联性。合同中所附的图纸不是涉案合同中所附的附件，涉案合同中的附图只有一份。对魏旭东与麦当劳签订的合同真实性没有异议，恰好说明其一房两租。对和解书以及判决的真实性没有异议，但与本案无关。 为查明本案租金支付情况，本院至市北法院调取宝利丰公司交纳租金的有关材料。根据该院财务部门出具的缴款明细，可以确认自2012年12月至2015年9月，宝利丰公司分多笔将租金交至（2012）北民保12号、（2012）民保13号、14号、15号、16号以及（2013）北执1255号、（2014）北执1647号案件中，合计款项为7472358元，上述款项已发放给上述案件的申请执行人共计7334958元。上诉人对上述事实无异议。 根据上诉人人一审、二审提交的证据以及本院调取的有关证据，本院查明如下事实： 一、2012年3月7日，宝利丰公司（乙方）与魏旭东（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号20120307），该合同约定：魏旭东将青岛市市南区香港中路18号101户房屋其中的1588平方米出租给宝利丰公司使用。房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《房屋交付与返还确认表》。第一阶段2012年10月28日至2013年10月27日的租金为130万元，第二阶段自2013年10月28日至2014年10月27日的租金200万元，第三阶段自2014年10月28日至2015年10月27日的租金240万元，第四阶段2015年10月28日至2030年10月27日每年的租金2898100元。2012年4月27日，双方签订《房屋租赁合同》（合同编号20120427-1），该合同约定：魏旭东将青岛市市南区香港中路18号101户房屋其中的360平方米出租给宝利丰公司使用。房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《房屋交付与返还确认表》。合同约定，2012年2月28日至2012年10月28日为免租期，第一阶段2012年10月28日至2013年10月27日的租金为525600元，第二阶段自2013年10月28日至2014年10月27日的租金525600元，第三阶段自2014年10月28日至2015年10月27日的租金591300元，第四阶段2015年10月28日至2020年10月27日每年的租金657000元。 二、涉案房产证青房地权市字第××号载明，涉案房屋建筑面积1948.19平方米。签订涉案租赁合同时登记的产权人为魏旭东。后该房产被法院拍卖，本院出具（2017）鲁02执恢98号之一执行裁定书，裁定涉案房产的所有权归买受人王翠所有。王翠与宝利丰公司于2017年10月28日签订协议，约定宝利丰公司于2017年10月28日将涉案房屋交付给王翠。宝利丰公司自述其于约定的时间已经搬离涉案房屋。 三、宝利丰公司还与青岛天安进出口投资担保有限公司签订租赁青岛市市南区香港中路18号201户房屋的租赁合同，与青岛明丽投资咨询有限公司签订了租赁青岛市市南区香港中路18号二层的租赁合同。因魏旭东、青岛天安进出口投资担保有限公司、青岛明丽投资咨询有限公司为青岛市市北区人民法院（以下简称市北法院）多个执行案件的被执行人，宝利丰公司基于市北法院出具的民事裁定书，将应交给出租人的部分租金交纳至市北法院，根据本院在市北法院调取的账目情况，可以确认自2012年12月至2015年9月，宝利丰公司分多笔将租金交至（2012）北民保12号、（2012）民保13号、14号、15号、16号以及（2013）北执1255号、（2014）北执1647号案件中，合计款项为7472358元，上述款项已发放给上述案件的申请执行人共计7334958元。宝利丰公司自述还有部分款项直接交给了上述案件的申请执行人褚金亮及张秀华，并出示了褚金亮书写的收条，经本院联系褚金亮，其未作答复。 四、根据青岛市行政审批服务局调取的材料显示：青岛麦当劳（餐厅食品）有限公司（以下简称麦当劳公司）与青岛天安进出口投资担保有限公司（以下简称天安公司）、魏旭东于2010年11月26日签订租赁合同，约定麦当劳承租青岛市市南区香港中路18号1层101号商铺、2层201号商铺，天安公司拥有2层201号商铺的所有权，魏旭东拥有1层101号商铺的所有权。场地的使用面积至少380平方米，该合同附图显示一层面积为186平方米，二层为203平方米。合同另行约定，承租人有权将出租物业转租予与麦当劳有关的第三方，但需得到出租人同意。山东联升餐厅食品有限公司青岛五四广场餐厅成立于2012年2月13日，经营范围是根据麦当劳的国际标准和质量管理体系的要求经营快餐店，登记的营业场所为青岛市市南区香港中路18号101户、201户。根据从青岛市市北区人民法院调取的账目显示，因为魏旭东系（2013）北执1016号、（2014）北执2043号案件的被执行人，麦当劳公司将应交纳给魏旭东的租金以案款形式交纳至市北法院。 五、2017年市北法院向宝利丰公司下达（2013）北执字第1255号督促履行通知书，该通知书载明，“本院执行申请执行人褚金亮与被执行人魏旭东、宋云凤、青岛明丽投资咨询有限公司、青岛天安担保有限公司……责令你公司立即通知青岛市市南区香港中路18号相关房屋承租人及时交纳租金，履行协助义务。至2017年10月28日，你公司应交纳租金3063768.5元，该款项交至青岛市市北区人民法院案款账户……” 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是宝利丰公司承租的涉案房屋有无按照合同约定完全交付。根据本院查明的事实，宝利丰公司就涉案房屋分两次与魏旭东签订了合同，一次为1588平方米，一次为360平方米，该两次合同约定的承租面积与涉案房屋登记的建筑面积1948.19平方米基本一致。而魏旭东在与宝利丰公司签订租赁合同之前，涉案房屋的一部分已经实际出租给麦当劳公司，该公司实际占有使用涉案房屋并根据市北法院民事裁定书的要求将应交纳的给魏旭东的租金以案款形式交纳给市北法院。宝利丰公司在承租房屋之后多年未对面积提出异议，其自述系在涉案房屋被拍卖新的业主办理房产证之后才知晓麦当劳公司实际占有使用的部分与涉案房屋系一个整体，本院认为，从涉案房屋的布局来看，麦当劳使用的部分房屋与宝利丰公司承租使用的房屋中间有过道，该过道将上述两部分分割成相对独立部分，宝利丰公司作为承租人在出租人不明确提示的情况下不清楚实际情况符合常理；从合同约定来看，合同中既约定了承租面积，还约定了房屋交付标准以实际现状为准，该约定容易导致宝利丰公司对涉案房屋面积产生重大误解。故对于麦当劳公司占有使用的部分面积应当按照合同约定的租金标准按照比例予以扣除。 至于麦当劳公司占有使用的面积，根据麦当劳公司与魏旭东、青岛天安进出口投资担保有限公司的合同约定，使用面积至少为380平方米，附图中载明一层为186平方米（即涉案房屋），二层为203平方米，虽未载明是建筑面积还是使用面积，但结合上述合同的约定，可以认定载明的186平方米为使用面积。因涉案合同都是按照建筑面积进行约定并计收租金，宝利丰公司未提出测绘申请，且涉案房屋部分已经改变用途，其主张根据青岛市国土资源和房屋管理局印发的青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则的规定，麦当劳公司占有使用的房屋面积应当折算的建筑面积不少于220.6518平方米。为此，本院认为根据产权证载明的套内建筑面积1642.24平方米，建筑面积1948.19平方米，使用面积186平方米折算的建筑面积应当为220.65平方米【186÷（1642.24÷1948.19）】（上述折算仅为计算租金使用）。关于宝利丰公司未实际占有使用部分的租金计算数额，宝利丰公司主张应当根据编号为20120427-1租赁合同约定的房屋租金标准进行计算，本院认为因涉案房屋系整体出租，故关于租金的计算应当结合两份租赁合同约定的标准进行综合计算，第一年租金数额为206766元【（1300000+525600）÷1948.19×220.65】，第二年租金数额为286047元【（2000000+525600）÷1948.19×220.65】，第三年租金数额为338792元【（2400000+591300）÷1948.19×220.65】，第四年、第五年租金均为402647元【（2898100+657000）÷1948.19×220.65】，上述租金数额共计1636899元。根据市北法院出具的督促履行通知书，宝利丰公司尚有租金未足额支付，故宝利丰公司要求返还租金的诉讼请求本院不予支持，但对于魏旭东未实际交付的房屋应交纳租金1636899元应当在宝利丰公司未交纳租金总额中予以扣除。至于宝利丰公司主张的利润损失，因其主张并非其在签订合同时可预见的可得利益且该项主张证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司的上诉理由部分成立，原审判决认定事实不清，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费43600元，由上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司负担28085元，由被上诉人魏旭东负担15515元；一审案件公告费600元，由魏旭东负担；二审案件受理费43600元，由上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司负担28085元，由被上诉人魏旭东负担15515元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十九日 书记员  冯文静