江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民再33号再审申请人（原审原告）：钟瑞珍，女，1971年10月7日出生，汉族，住江苏省杭州市滨江区。再审申请人（原审原告）：谈笑云，女，1996年12月8日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被申请人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。以上两被申请人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。以上两被申请人共同委托诉讼代理人：徐潇，北京市中伦（上海）律师事务所律师再审申请人钟瑞珍、谈笑云因与被申请人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业管理公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业开发公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初96号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月4日作出（2019）苏01民申397号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人钟瑞珍、谈笑云共同委托诉讼代理人凌建豪，被申请人嘉业管理公司、嘉业开发公司共同委托诉讼代理人徐潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟瑞珍、谈笑云再审请求，1、撤销南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初96号民事判决，依法改判；2、改判支持申请人的诉讼请求,即由嘉业管理公司支付商铺2015年8月1日至2016年10月18日占有使用费75905.72元及利息，嘉业开发公司承担连带清偿责任。事实与理由：一是本案商铺未能交付的原因是被申请人拒绝交付，申请人对于商铺的空置无任何的过错，依法不应当承担法律责任。二是原审法院以询价的方式确定涉案商铺占用费明显错误，同时原审法院不加区分的以商铺面积乘以所询价格确定所有商铺的实际占用费明显错误。三是与申请人案件事实完全一致，其他业主上诉案件二审法院进行了改判，之前有另外一业主在申请再审的案件中，二审法院也依法进行了改判，故请求依法支持申请人的诉讼请求。嘉业管理公司辩称，再审申请人的再审请求缺乏事实和法律依据，主要理由简述如下：一是委托经营到期之前，我司已经履行了告知义务，并且将涉案商铺腾空，申请人既未要求返还，也未积极接收涉案商铺，从而造成涉案商铺长期空置，未能正常经营，申请人对此是存在过错的。二是涉案商铺对外出租是主要的收入来源，期满后商铺的空置损失及租金损失，应当按照同地段、同类型租金标准计算，而不是委托经营期限内远高于实际租金水平的收益，原审法院在询价的基础上，酌定同地段、同类型商铺租金标准，能够客观反映涉案商铺的实际租赁市场行情，甚至该标准也是远高于委托经营管理期限内的实际租金的。三是根据民事诉讼法第二百零五条、第二百条第三项、第十二项、第十三项的规定，申请人申请再审的期限已超过法律规定。故请求依法驳回再审诉请，维持原审判决。嘉业开发公司辩称，因为申请人主张的是占用费，而嘉业开发公司仅在合同范围内依据合同约定对委托经营管理期间，嘉业管理公司应当支付的经营收益金承担担保责任。而之前嘉业管理公司一直有依照合同约定在支付经营收益金，并且目前委托经营管理期限已届满。根据申请人的诉讼请求，嘉业开发公司不应当就占用费承担连带责任。故请求依法驳回再审诉请，维持原审判决。钟瑞珍、谈笑云向原审法院起诉请求：要求嘉业管理公司支付其店铺2015年8月1日至2016年10月18日的占有使用费151811.44元及利息，并由嘉业开发公司承担连带清偿责任。原审法院认定的事实：原告系本市庐山路158号嘉业国际城5幢2-34室商铺（产权证载明建筑面积38.49平方米）产权人。2009年，原告与两被告签订委托经营管理合同，约定：原告将上述商铺五年的经营权委托给被告嘉业管理公司，被告嘉业管理公司在委托经营期间向原告支付经营收益金，被告嘉业开发公司作为担保人对被告嘉业管理公司支付经营收益金的义务承担连带担保责任。2017年1月3日，原告提起本案诉讼。另查明，原告与嘉业管理公司在合同到期后曾就双方后续合作进行磋商。原告称曾在经营期满后向嘉业管理公司主张过返还商铺；嘉业管理公司称曾向业主邮寄过交还商铺告知函，且已将商铺腾空。但双方最终未能达成一致。再查明，在嘉业国际城其他业主（李壮志等）与两被告进行的与本案同类纠纷诉讼中，法院作出的生效判决书认定，经现场勘察，至2017年7月，涉案商铺所在的嘉业国际城五幢，除个别商铺在营业外，其他商铺均处于空置状态；另在同地段同类型商铺中，嘉业国际与中泰国际租金标准最为接近，中泰国际租金标准为2.4元-3.0元/平方米/天，嘉业国际一楼商铺挂牌租金价格为3.75元/平方米/天，二楼商铺近期无成交。上述事实，有庭审笔录、委托经营合同、（2017）苏0105民初2347号民事判决书、（2017）苏01民终10061号民事判决书等证据证实。原审法院认为，涉案委托经营合同中明确约定：原告将商铺五年的经营权委托给嘉业管理公司，嘉业管理公司在委托经营期间向原告支付经营收益金。现五年的委托经营期已届满，嘉业管理公司应将商铺交还原告，原告亦应积极接收，双方应相互配合以使商铺处于适宜经营的状态。但原告与嘉业管理公司实际均未能积极主动办理交接手续，导致商铺长期空置，未能正常经营，故就商铺空置造成的损失，双方均有过错。因涉案标的为商铺，对外出租系其主要收益来源，故空置损失可以认定为相应的租金损失。综合涉案商铺的性质及双方在交接中应履行的义务与责任，法院酌定嘉业管理公司应承担60%的损失责任，原告应承担40%的损失责任。综合考虑涉案商铺所处的整体环境，结合法院生效判决书查明的租金价格标准，法院酌定与涉案商铺同地段同类型商铺的租金标准为2.8元/平方米/天，据此计算，2015年8月1日至2016年10月18日涉案商铺空置损失为38.49平方米×2.8元/平方米/天×444天﹦47850.76元，嘉业管理公司应承担其中60%即28710.46元。被告嘉业开发公司虽仅承诺就经营收益金承担连带担保责任，但涉案商铺系嘉业开发公司开发销售，原告在购买涉案商铺及签订委托经营合同时对嘉业开发公司抱有信赖及合理预期，故嘉业开发公司不应以格式合同的约定规避责任，其关于不应承担连带责任的抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、被告南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟瑞珍、谈笑云支付商铺占用费28710.46元及利息（利息自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告南京嘉业房地产开发有限公司对上述商铺占用费及利息承担连带清偿责任。三、驳回原告钟瑞珍、谈笑云的其他诉讼请求。本案受理费3336元，由原告钟瑞珍、谈笑云负担2705元，被告南京嘉业商业管理有限公司负担631元。本院再审中，再审申请人钟瑞珍、谈笑云提交下列证据：1.关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复。该份回复的末尾明确写明嘉业管理公司对委托商铺享有20年的委托管理权利，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺。2.南京市中级人民法院（2018）苏01民终5872号民事判决书，该案的上诉人与本案申请人的商铺同为嘉业国际城5号楼，案件的事实与法律关系与本案一致，一审判决内容与本案相同，本院二审对该案件进行了改判，并且补充认定了相关事实。嘉业管理公司和嘉业开发公司的质证意见：上述证据不属于证据规定中的新证据。对于证据1被申请人向部分业主发送该份回复的前提是被申请人与部分业主在此前形成了一份会议纪要，致函的这部分业主并没有要求被申请人交付房屋。被申请人在最后一段所称无权交付的是商铺的管理权。在该段的同一段也说明是基于被申请人对涉案商铺享有20年的管理权，上述期限尚未届满，根据双方之前的会议纪要，业主要对商铺自行管理，并包括物业管理在内，因此对于无权交付的表述并非是针对涉案商铺的占有、使用、收益等权能。同时在这份回复中，被申请人也已经明确向部分业主表明该部分业主可以继续委托被申请人统一招商，也可以自行招商和自行经营，可见被申请人其实并没有占有使用涉案商铺的意思表示。对于证据2的真实性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。本院再审查明，2015年11月24日，嘉业管理公司就业主要求返还商铺的请求，向南京嘉业国际城5号楼部分业主代表出具回复意见称“基于《店铺委托经营管理合同书》的约定，嘉业商管对委托商铺享有20年的委托管理权，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺”。再审另查明，本院于2019年4月29日作出（2018）苏01民终5872号民事判决中对同为嘉业国际城5号楼的商铺占有使用费标准认定为业主购买商铺的价款乘以4%/年。再审再查明，涉案商铺买卖合同成交总金额为1559999.30元。本院再审对原审法院查明的其他事实予以确认。以上事实，有双方当事人陈述、双方签订的《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》、2015年11月24日嘉业管理公司的回复、本院（2018）苏01民终5872号民事判决书、《商品房预售合同》、销售发票等证据为证。本案再审争议焦点：嘉业管理公司向钟瑞珍、谈笑云支付商铺占有使用费的标准以及嘉业开发公司是否应当承担连带责任。本院再审认为，关于嘉业管理公司向钟瑞珍、谈笑云支付商铺占有使用费的标准问题。双方签订的委托经营管理合同到期后，双方未能积极办理商铺交接手续，因嘉业国际城经营不善，从而造成涉案商铺长期空置，钟瑞珍、谈笑云再审中提交的嘉业管理公司于2015年11月24日致部分业主代表的回复，可以证明合同约定的五年委托经营期限届满后，嘉业管理公司在与部分业主代表协商中拒绝交还商铺，据此可以认定，嘉业管理公司在合同约定的五年委托经营期限届满后，拒绝向钟瑞珍、谈笑云交还涉案商铺，造成涉案商铺不能交接的责任在嘉业管理公司，钟瑞珍、谈笑云对此不具有过错；嘉业管理公司继续占有商铺期间，应当向钟瑞珍、谈笑云支付占有商铺使用费及相应利息，参照本院于2019年4月29日作出的（2018）苏01民终5872号民事判决所确定的商铺占有使用费的标准，即按照所购商铺买卖合同成交总金额的4%/年计算，本院认为嘉业管理公司应当按照该标准向钟瑞珍、谈笑云支付2015年8月1日至2016年10月18日期间占有涉案商铺的使用费75905.72元（1559999.30元×4%÷365天×444天=75905.72元）。关于嘉业开发公司是否应当承担连带责任的问题。本院认为，根据委托经营管理合同约定，嘉业开发公司作为保证人对嘉业管理公司支付经营收益金的义务承担连带保证责任，虽然合同约定的五年委托经营期限已届满，但嘉业管理公司拒绝交付商铺并继续占有使用商铺，该行为可视为继续履行委托经营的行为，其应当支付的占有期间使用费仍然属于经营收益金范围。按照合同约定，嘉业开发公司应对嘉业管理公司支付商铺占有使用费的义务承担连带清偿责任。关于嘉业管理公司和嘉业开发公司提出本案已超过六个月申请再审期限的抗辩理由。本院认为，钟瑞珍、谈笑云于2019年10月25日向本院申请再审，并提交了本院于2019年4月29日作出的（2018）苏01民终5872号民事判决书作为新证据，因此钟瑞珍、谈笑云从知道该生效判决后向本院提起再审申请的时间并未超过法律规定的六个月期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和第二百零五条的规定，本院对该抗辩意见不予采纳。综上，再审申请人钟瑞珍、谈笑云的再审请求成立，本院再审予以支持。原审判决错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初96号民事判决第二项，即南京嘉业房地产开发有限公司对上述商铺占用费及利息承担连带清偿责任。二、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初96号民事判决第三项，即驳回钟瑞珍、谈笑云的其他诉讼请求。三、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初96号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向钟瑞珍、谈笑云支付2015年8月1日至2016年10月18日期间店铺占有使用费75905.72元元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3336元，由钟瑞珍、谈笑云负担1668元，南京嘉业商业管理有限公司负担1668元；再审案件受理费980元，由南京嘉业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 通审判员 罗建华审判员 张 倩二〇二〇年五月二十七日书记员 杨晓婷