咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2019)陕0402民初6887号原告白某某，男，汉族，1984年6月2日生，陕西省咸阳市人，大专文化，自由职业者，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人白鹏君，系咸阳市第二法律服务所法律工作者。被告咸阳蓝清物业管理有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区以北, 社会信用代码：91610400598757648U。法定代表人王清玉，该公司董事长。委托诉讼代理人韩晓，系陕西天之娇律师事务所律师。被告祝某，男，汉族，1984年11月12日生，陕西省咸阳市人，初中文化，自由职业者，住陕西省乾县，身份证号:610XXXXXXXXXXXXXXX。被告赵某，男，汉族，1988年2月2日生，陕西省乾县人，初中文化，自由职业者，住乾县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人葛长安，系陕西咸益律师事务所律师。原告白某某诉被告咸阳蓝清物业管理有限公司（以下简称蓝清物业）、祝某及赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院作出(2017)陕0402民初430号民事判决书，被告蓝清物业、祝某及赵某不服，上诉于咸阳市中级人民法院。咸阳市中级人民法院，于2019年9月26日，作出(2017)陕04民终1621号民事裁定书。裁定撤销原判，本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭。并对本案公开开庭审理。原告的委托代理人白鹏君，被告蓝清物业委托诉讼代理人韩晓，被告祝某及被告祝某、赵某的共同委托诉讼代理人葛长安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月16日，原告与咸阳西湖假日酒店（以下简称西湖酒店）签订《房屋租赁合同》。约定，原告将自己按揭购买的位于咸阳市XX路XX街XX段XX层的房屋，出租给西湖酒店开办酒店。出租面积为1111.48平米。租期五年，自2014年2月16日起至2019年3月7日止（实为2014年3月8日起至2019年3月7日止）。第一年租金为90元/平方/月，以后足年递增5％。西湖酒店如未在规定时间交清房租，视为违约，原告有权解除合同。合同履行中，被告西湖酒店多次违约，严重拖欠租金，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。1、依法解除原告和被告签订的租赁合同。2、判令被告向原告支付租金2862191.75元，及自2014年3月8日起至款项付清之日止支付利息。3、本案诉讼费用由被告承担。被告蓝清物业辩称:1、陕西蓝清置业有限公司（以下简称蓝清置业），收购了西湖酒店的房屋及股权，委托蓝清物业管理。2、《房屋租赁合同》是伪造合同，没有原件，且租金高于市场价，又没有收取租赁押金。3、回购协议约定2017年1月1日以前的债权债务与蓝清物业无关，原告主张的房屋租金是2017年1月1日以前的，故被告蓝清物业不承担偿还责任。被告祝某辩称：1、《房屋租赁合同》是虚假合同。2017年1月1日前，西湖酒店的债权债务承担者是被告祝某和赵某，但祝某从未和原告签订过房屋租赁合同，也未授权别人签订；该合同没有原件，而且租金远高于市场价格，同一地段的租金才35元/平方/月，不符合市场交易规则。2、原告名下的房屋是当时的股东胡某某以房屋使用权入股到公司的，只是为了多办理贷款，才将房屋分成包括原告在内的六户，而且公司一直在为六户还贷，原告提供的租赁合同是虚假合同，故请求法院驳回原告的诉请。3、《房屋租赁合同》签订时间是2014年2月16日，但西湖酒店开业时间是2013年.故应驳回原告的起诉。原告为了支持自己的主张，当庭提供如下证据:一，1、企业工商登记信息；2、企业名称预先核准通知书、企业股东出资信息、注册资本实收情况明细表、证明、商品房买卖合同摘要、公司设立登记审核表、营业执照各1份；3、公司登记基本情况1份；4、公司注销登记申请书1份。证明蓝清物业是西湖酒店的股东，在明知存在涉案债务而将西湖酒店予以注销，其必然未依法清算，故蓝清物业是本案适格主体，应为本案被告。二，1、商品房买卖合同及购房发票各1份；2、蓝清置业房屋情况说明1份；3、关于协助查询房产信息的回函1份；4、个人购房抵押（保证）借款合同1份；5、兴业银行咸阳支行借款借据1份；6、兴业银行咸阳支行客户还款明细清单三张；7、渭城区人民法院(2018)陕0404民初3026号民事判决书1份；8、兴业银行咸阳支行转款凭证1份。证明原告对涉案房屋拥有所有权，物权受法律保护，具有使用、出租等权利。三，《房屋租赁合同》复印件1份。证明该合同系双方真实意思表示，合法有效。该房屋一直被西湖酒店占有、使用，应当支付租赁费。合同约定一方违约，另一方可以解除合同，该合同已于2017年1月份底解除。四，银行还款记录复印件4份。证明西湖酒店共计给付原告租赁费216199元。印证证据三，原告与西湖酒店存在租赁关系。五，催款函3份。证明被告违约，原告主张合法权利，要求被告履行义务，并告知解除合同事项，合同已于2017年1月份解除。印证证据三，原告与西湖酒店存在租赁关系。六，《房屋租赁合同》1份。证明原告与西湖酒店的租赁合同已经解除。原告与咸阳鑫湖假日酒店有限公司（以下简称鑫湖酒店）签订租赁合同的起始时间，印证原告与西湖酒店的租赁关系及实际租赁期限。证据五、六综合证明，西湖酒店租赁原告房屋共计两年零九个月，扣除已付的租赁费590953元，应付租赁费（1200398元+1260418元）+（1323105元÷12月×9月）-590953元=2862191.75元。七，鑫湖酒店企业信息1张、2017年3月10日西湖酒店结账单1份、2017年3月11日西湖酒店开具的增值税发票1张。证明被告蓝清物业，既是西湖酒店的股东，也是鑫湖酒店的股东，在以被告为股东的两个名称不同的公司，却在同一地点，从事同一经营。鑫湖酒店又与原告签订房屋租赁合同，承认房屋是原告的。印证了证据一，证实被告蓝清物业是本案的诉讼主体，依法应承担给付租金的义务。被告蓝清物业质证意见：对证据一，真实性认可，证明目的不认可.按照法律规定办。对证据二，借款合同认可，情况说明认可，法院判决真实性认可，购房合同是真实的，但原告出资20000000元中的4000000元，实际购买人是胡某某和被告祝某。购房合同是虚假的。租赁费高过咸阳市的租赁价格，租赁时间也不对，不符合交易规则。对证据三，真实性不认可，证明目的不认可，沒有原件，复印件不能作为证据使用，租赁合同是伪造的。对证据四，真实性认可。白某某是西湖酒店的股东。是还贷款的钱，不是租赁费。对证据五，真实性不认可，证明目的不认可。无证据证明西湖酒店已签收催款函。对催款函不要求鉴定。对证据六，真实性认可。原告给蓝清置业说，原告买房在兴业银行的贷款没钱款，让蓝清置业打了2000000多元的租赁费三年的。对证据七，真实性认可，证明目的不认可。2017年1月1日下午三点前，西湖酒店所产生的债务，应由祝某、赵某承担 。以后才是被告 被告蓝清物业的。 被告祝某、赵某质证意见：对证据一，真实性认可，证明目的不认可。这些证明了西湖酒店是2013年11月初开业，在租赁合同签订之前已经开业，原告不能证明租赁合同是真实的。对证据二，真实性不认可，证明目的不认可。租赁合同是为了贷款，原告分文未付，没有付款依据。情况说明不认可，针对的是渭城法院起诉的案件。该案已驳回了原告的起诉。协查函只能说明房屋的问题，与本案无关。借据不认可，不是原告还款，是蓝清物业还款。转款凭证中多余的款已转到西湖酒店。对证据三，真实性不认可，没有原件，无法核对。对证据四，真实性不认可，证明目的不认可。是西湖酒店还贷款的钱，不是租赁费。对证据五，真实性不认可，没有见过。对证据六，合同签订的时间是2017年5月5日，和第一份租赁合同中时间矛盾。对证据七，不发表意见。被告蓝清物业为了证明自己的主张，当庭提供如下证据：一，房产回购及股权转让协议书；二，工商局备案的股权转让协议书；三，西湖酒店股东会决议及财产交接清单；四，西湖假日酒店有限公司股东会议；五，白云、白某某委托书。证明：1、西湖酒店股权转让给蓝清置业指定的子公司蓝清物业；2、交接时间2017年12月1日下午三时；3、西湖酒店在2017年12月1日下午三时前所产生的债务，应由祝某、赵某承担；4、西湖酒店所有财产已移交给蓝清物业。5原告质证意见：对证据1，证明目的不认可。蓝清物业的股东是蓝清置业，该证据明显是逃避债务，法律规定不能对抗第三人。未在工商局备案，工商局备案的应是制式表格，恰好证明了原告的证据七是成立的。证据2真实性无异议，证明目的不认可，承诺书内容不能证明其证明目的。证据3真实性不认可，证明目的不认可。证据四不是原告本人签名。对证据5，原告没有出具过委托书。被告祝某及赵某质证意见：对证据均认可，证明目的认可。被告祝某、赵某为了证明自己的主张，当庭提供如下证据：一，合伙协议1份。证明原告不是涉案房屋的实际产权人，其名下房产是被告祝某和胡某某开办酒店的财产投资。二，商铺购买协议1份。三，收款收据、销售价款明细、银行凭证2份、交通银行凭证、兴业银行凭证。四，录音资料。五，录音资料。六，录音资料。七，起诉状。八，2015年11月23日协议。九，账户明细表、转账凭证。十，还款明细、还款计划等。十一，商铺装修管理协议、付款明细、装修合同、收款收据、汇款凭证、收条、进账凭证、记账凭证。十二，施工合同、意见书、付款明细、收条、进账凭证。十三，合同书、明细表、记账凭证、报销单、汇款凭证、记账凭证。十四，汇款凭证。十五，合同书、报价清单、付款明细。十六，装修合同等。十七，购销合同等。十八，加工定做合同等。十九，承包合同等。二十，记账凭证等。二十一，截图等。二十二，证人魏某某、刘某某证明1、听被告祝某和胡某某说西湖酒店房屋是他俩买的；2、证人魏某某证明西湖酒店房屋没有出租的事实，没有付过别人租金，只付过房贷。原告质证意见:证据一真实性认可，证明目的不认可。证据二、三真实性均不认可。证据四、五、六合法性、真实性、证明目的不认可。证据七至二十一，合法性、真实性、关联性、证明目的不认可。证据二十二，证人证言不能证明要证明的问题。被告蓝清物业质证意见：均认可。根据庭审举证、质证及当事人陈述，本案查明以下案件事实:2013年5月8日，原告以按揭某某购买了蓝清置业开发的位于咸阳市XX路XX街XX层XX号商铺。2014年2月16日，原告与西湖酒店签订《租赁合同》，将该商铺租赁给西湖酒店开办西湖酒店。约定:租赁期限五年，自2014年2月16日至2019年3月7日止（2014年2月16日止2014年3月8日为装修期，不计租金）；年租金为90/平方/月，租金从第二年开始每年递增5％（2014年3月8日至2015年3月7日，每平方米单价90元，租金为1200398元；2015年3月8日至2016年3月7日，每平方米单价94.50元，租金为1260418元；2016年3月8日至2017年3月7日，每平方米单价99.20元，租金为1323105元；2017年3月8至2018年3月8日201937，每平方米单价104.10元，租金1388460元；2018年3月8日至20198年3月7日，每平方米单价109.30元/m，租金1457817元）；第一年可先交半年租金，次年开始为年缴，每年3月7日交清次年房租；一方违约，另一方可以解除合同。西湖酒店分别于2014年1月、2月、3月、4月、5月、6月向原告账户汇入房屋租赁费共计395596元。之后，西湖酒店法定代表人祝某2014年8月、9月、10月向原告账户汇入房屋租赁费共计195357元。合计590953元。另查明：西湖酒店于2013年6月8日成立，股东为祝某和胡某某，住所地登记在XX街XX段XX层XX号，法定代表人为祝某。2015年12月16日，西湖酒店股东变更为祝某和赵某。2016年11月2日，蓝清置业（甲方、回购方）、蓝清物业（甲方、股权受让）、西湖酒店及祝某、祝方地、祝亚兰（乙方、出让方）签订了房产回购及股权转让协议书。约定，蓝清置业回购祝某、祝方地及祝亚兰在左岸吧街的房屋，回购同时乙方同意将西湖酒店的股权及现有资产转让给蓝清物业，乙方将西湖酒店经营到2017年1月1日，股权转让之前的任何纠纷和债务都由已方承担；同时，赵某将在西湖酒店的股权转让给蓝清物业，西湖酒店的股东变更为蓝清物业，法定代表人变更为岳云飞；2017月8月18日，蓝清物业成立清算小组。2017年10月10日，蓝清物业认为没有人申报债权，未经清算注销了西湖酒店。再查明：蓝清物业于2017年3月16日注册登记了鑫湖酒店，住所地登记在XX街XX段XX层XX号，法定代表人为岳云飞，经营场所与西湖酒店经营场所混同。2017年5月5日，原告与鑫湖酒店公司签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给鑫湖酒店。本院认为: 本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案发回本院重审的焦点问题有。一、房屋所有权问题；二、租赁合同真伪问题。三、蓝清物业适格主体问题以及是否承担相应责任问题。关于一，房屋所有权不是本案审查的重点。就本案目前证据看，本案原告提供了已在房管部门网签备案的购房合同、购房发票，开发商蓝清置业的说明，与鑫湖酒店签订的并已实际履行租赁合同等主要证据，形成完整的明确的证据链，能够认定涉案房屋为原告所有。被告蓝清物业以鑫湖酒店的名义，与原告签订并已履行了房屋租赁合同。又在本案庭审中，认为房屋所有权应属被告祝某和胡某某名下的西湖酒店。按照书证大于口证的规则，被告蓝清物业抗辩理由不成立。被告祝某和赵某以祝某与胡某某合作协议、祝某与蓝清置业签订的房屋购买协议、向蓝清置业付款的银行流水等证据，证明涉案房屋所有权应属被告祝某和胡某某所有。但购买合同的效力，不能与已在房管部门网签备案的购房合同、购房发票，开发商蓝清置业的说明，渭城区人民法院(2018)陕0404民初3026号民事判决书的事实认定，与鑫湖酒店签订的并已实际履行租赁合同等具有法律效力的重要证据相对抗。故被告关于房屋所有权之答辩意见，本院不予采纳。关于二，原告提供的《租赁合同》系复印件。原告提供了《租赁合同》复印件、收取租赁费的银行流水、催款函，与鑫湖酒店签订并已实际履行的租赁合同。证明租赁事实的实际存在。被告祝某和赵某提供了酒店装修和运营情况的证据，说明酒店开业的后第四个月才签订了租赁合同。租赁合同只是原告为了其贷款而签订的。针对双方争议，需要解决以下问题。1、《租赁合同》的存在与否；2、《租赁合同》的租赁事实发生与否。关于1，被告祝某和赵某提出两个问题。（1）租赁合同经过换页伪造。是原告白某某，把租赁合同第一页中出租方胡某某，换成了西湖酒店的名称。在原一审审理过程中，提出了鉴定申请。要求对租赁合同前三页文字形成的时间，和租赁合同第四页文字形成的时间公章真伪及时间进行鉴定。咸阳市中级人民法院认为，因鉴定申请人不能提供相同条件下的印文纸质及书面打印文字的相称时间，也无法提供检材原件，故无法受理鉴定。本次重新审理中，又提供了与原告白某某的谈话录音。但该录音因为未征得被谈话人的同意而无法采用。被告祝某和赵某不否认租赁合同上有胡某某的签名，且加盖了西湖酒店的公章。说明该租赁合同真实存在。故租赁合同复印件是原合同的有效复制品。（2）涉案房屋装修及酒店开业后第四个月才签订租赁合同的问题。这是个时间问题，不能单独说明房屋所有权的归属。关于2、被告蓝清物业认为，租赁合同无押金且租金远高于当时租赁市场价格。本院以为，租赁押金和价格是当事人的自主合意，不能事后以押金有无和租金高低，作为合同不存在的理由。现原告提供有缴纳租金流水，后期与鑫湖酒店签订并已实际履行的租赁合同。庭审中原被告均承认实际使用涉案房屋，均足以证明租赁事实的存在和发生。故租赁合同不仅真实存在而且租赁事实确实发生。关于三、蓝清物业的被告主体是否适格问题。最高院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定：公司未经清算即办理注销登记，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持；蓝清物业作为西湖酒店公司的股东，未进行具体清算，即无法提供具体清算清单等相关清算文件。却自主办理了西湖酒店公司的注销登记，故蓝清物业应为本案适格主体。关于蓝清物业是否承担相应责任问题。蓝清物业辩称股权转让时约定2017年1月前的债权债务属祝某和赵某，与蓝清物业无关。根据合同的相对性原理，股权转让协议只能约束协议双方当事人，其效力并不能及于双方当事人之外的第三人。故蓝清物业应当承担债之不履行的民事责任。关于租赁合同。约定租赁期限五年，自2014年2月16日至2019年3月7日止。2017年5月5日，原告与鑫湖酒店公司签订《租赁合同》，又将涉案房屋租赁给鑫湖酒店。一来合同实际于2017年5月4日已终止执行。二来原告又于2017年5月5日租给鑫湖酒店。故租赁合同实际已于2017年5月4日终结。故原告要求解除原告和西湖酒店签订的租赁合同之诉讼请求，已失去实际意义。其请求本院不予支持。关于租赁期间的计算，西湖酒店经营到2016年12月底，租赁期间应从2014年3月8日计算至2016年12月30日，扣除已支付的590953元，应付租赁费（1200398元+1260418元）+（1323105元÷12月×9月）-590953元=2862191.75元。被告未按期给付租金，实际上是占用了原告的资金，故原告主张按同期中国人民银行贷款利率计算利息，应予支持。被告所欠租金，应从2015年1月起计算利息。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条之规定，判决如下：一、被告咸阳蓝清物业管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告白某某房屋租赁费2862191.75 元及利息（按同期中国人民银行贷款利率计算，从2015年1月1日起计算至欠款还清之日）。二、被告祝某与赵某某上述款项承担连带责任。三、驳回原告白云要求解除租赁合同的诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费38025元，由被告咸阳蓝清物业管理有限公司、祝某和赵某共同负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。    审  判  长    王同文人民陪审员    赵  瑾人民陪审员    李  丽 0二○二〇年五月十五日 书  记  员    朱阿倩   1