文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1204号原告：陈道喜，男，1973年9月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：许朝玲，女，1975年11月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：殷允雷，男，1987年5月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：黄欢欢，女，1986年7月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：蒋甜甜，女，1995年10月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：蒋聪聪，男，1998年3月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：王尧，男，1971年8月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：曹永柱，男，1965年6月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：牛娟，女，1970年7月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：朱纯红，女，1966年6月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：陈伟，男，1990年10月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：李北，男，1977年12月19日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张前进，男，1980年3月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。以上十三原告共同推选诉讼代表人：张前进，即本案第十三原告。原告：潘正力，男，1992年11月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王冬阳、邱义，江苏荣山律师事务所律师。原告：骆红星，男，1978年8月30日出生，住江苏省宿迁市湖滨新区。原告：高行舟，男，1979年11月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：蔡万翔，江苏力豪律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告陈道喜等十六人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告骆红星、高行舟的共同委托诉讼代理人蔡万翔，原告潘正力的委托诉讼代理人王冬阳、邱义，其他原告的共同推选诉讼代表人张前进到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道喜等十六人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，除原告陈伟要求被告给付逾期交房违约金15252元（以444026元为基数，自2017年1月1日按日万分之一点五计算至2017年8月18日），其他原告将违约金起止时间均统一为自2017年1月1日起算至2019年7月30日止（详见附表1）；2.判令被告支付租房费用，其中部分原告调整了租房费用（详见附表2）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告陈道喜等十六人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，十六原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。十六原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十八套房屋（含三个车库）原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告陈道喜等十六人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十八份（含三份车库买卖合同），十六原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十八套（含三个车库）（陈伟购买1-407室，其他详见附表1）。出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表3）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表3）。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：被告将案涉房屋交付原告陈道喜、许朝玲、蒋甜甜、蒋聪聪、骆红星、高行舟、王尧、曹永柱、牛娟、朱纯红、潘正力、殷允雷、黄欢欢时，都签署了《交（收）房确认书》，许朝玲、蒋甜甜、蒋聪聪、曹永柱、牛娟签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自收房之日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。陈道喜、骆红星、高行舟、王尧、朱纯红、潘正力、殷允雷、黄欢欢签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与陈道喜等十六人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈道喜等十六人逾期交房违约金982779.86元，详见附表4；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告许朝玲等五人租金补贴50527.12元，详见附表5；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11423元，由被告恒开公司负担（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告，详见附表4）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年五月八日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              违约金（元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五自2017年1月1日起计算至2019年7月30日）                  陈道喜              1-1201              67257              以477000元为基数                  许朝玲              2-2105      2-3号车库              72026.6              以510787元为基数                  殷允雷黄欢欢              1-2001              67495              以478687.86元为基数                  蒋甜甜              4-1901              59648.08              以423036元为基数                  蒋聪聪              4-1908              51764.2              以367122元为基数                  骆红星              6-508      6-1号车库              98430.53              以698091元为基数                  高行舟              6-103      6-28号车库              117771.66              以835260元为基数                  王  尧              1-401              61899              以439000元为基数                  曹永柱              2-1306              69372              以492000元为基数                  牛  娟              1-1907              67398              以478000元为基数                  朱纯红              3-602              49329.13              以349852元为基数                  潘正力              4-1702              48559.7              以344395元为基数                  李  北              3-806              68944.9              以488971元为基数                  张前进              1-2101              67637.7              以479700元为基数      附表2：            原告              房屋面积（㎡）              租房费用      （元）              计算方式                  许朝玲              123.81              1980.9              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月2日                  蒋聪聪              87.41              1258.7              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年8月28日                  朱纯红              87.94              703.52              2018年8月1日之前欠付1月                  李  北              123.79              23616              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  张前进              119.66              22968              按1914元/月自2018年8月1日起算至2019年7月30日      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  陈道喜              2018年12月12日              9889                  许朝玲              2018年9月2日              10230                  殷允雷      黄欢欢              2019年3月10日              9889                  蒋甜甜              2018年8月11日              9011                  蒋聪聪              2018年8月28日              7223                  骆红星              2018年8月1日              14425                  高行舟              2018年9月19日              16203                  王  尧              2019年1月23日              9889                  曹永柱              2018年8月5日              10230                  牛  娟              2018年8月2日              9889                  朱纯红              2018年10月13日              6561                  潘正力              2019年3月5日              7223                  李  北                            10230                  张前进                            8932                  陈  伟              2017年8月18日                    附表4：            原告              违约金（元）              计算方式              诉讼费                  陈道喜              67257              477000元×万分之一点五×940天              741                  许朝玲              72020.96              510787元×万分之一点五×940天              800                  殷允雷黄欢欢              67495              478687.86元×万分之一点五×940天              819                  蒋甜甜              59648.08              423036元×万分之一点五×940天              646                  蒋聪聪              51764.2              367122元×万分之一点五×940天              563                  骆红星              98430.53              698091元×万分之一点五×940天              1130                  高行舟              117771.66              835260元×万分之一点五×940天              1328                  王  尧              61899              439000元×万分之一点五×940天              674                  曹永柱              69372              492000元×万分之一点五×940天              767                  牛  娟              67398              478000元×万分之一点五×940天              742                  朱纯红              49329.13              349852元×万分之一点五×940天              525                  潘正力              48559.7              344395元×万分之一点五×940天              507                  李  北              68944.9              488971元×万分之一点五×940天              1057                  张前进              67637.7              479700元×万分之一点五×940天              1033                  陈  伟              15252              444026元×万分之一点五×229天              91                  合  计              982779.86              11423      附表5            原告              租房费用      （元）              计算方式                  许朝玲              1980.9              16元/月/m2×123.81m2×1个月                  蒋聪聪              1258.7              16元/月/m2×87.41m2×27天                  朱纯红              703.52              8元/月/m2×87.94m2×1个月                  李  北              23616              16元/月/m2×123.79m2×12月                  张前进              22968              1914元/月×12月                  合  计              50527.12