湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初1730号原告：恩施宏城物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市土司城114号，统一社会信用代码91422801747696130K。法定代表人：罗晓艳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：秦欢，湖北夷水律师事务所律师。被告：谭智诚，男，1977年5月15日出生，土家族，住恩施市，原告恩施宏城物业管理有限公司（以下简称宏城物业公司）与被告谭智诚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日与原告宏城物业公司诉被告余润姣等11案合并公开开庭进行了审理。原告宏城物业公司的委托诉讼代理人秦欢，被告谭智诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏城物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2016年12月1日至2019年4月30日累计拖欠的物业管理费3332.10元，并支付自逾期之日起每日按应缴费用1%的标准的违约金；2、请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告宏城物业公司将第1项诉讼请求变更为要求被告支付自2019年1月1日至2020年4月30日的物业管理费4709.92元，并以所欠物业费4709.92元为基数支付自2020年5月1日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2016年11月8日，黔龙一号小区业主委员会与恩施宏城物业管理有限公司签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，根据合同约定由恩施宏城物业管理有限公司提供物业管理服务。被告与恩施宏城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告作为黔龙1号第14号楼2单元6层603号房屋的业主，根据《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》中第五条约定“业主应于每月15日前交纳物业服务费用”，同时该合同第二十五条还约定了“业主逾期未交纳物业服务费的，物业可以从逾期之日起每日按应缴费用1%的标准加收违约金”。截止2019年4月30日，被告已经欠缴原告物业服务费合计人民币3332.10元，原告多次以书面通知和下发律师函的方式催缴，被告仍然一直不予缴纳。根据合同约定以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，被告的行为已经构成了违约，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，特依法具状诉至法院，请求判准前述诉请。被告谭智诚辩称：物业需要业主大会通过才能进入小区，该物业没有通过业主委员会召开业主大会同意就与该物业公司签订合同进入该小区提供服务，该合同是无效的，被告不应受该合同制约，所以不应缴纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谭智诚系恩施市航空大道2巷218号黔龙一号小区14栋2单元603室的业主，其房屋建筑面积为95.7㎡，其在2016年12月1日前验收该房屋，该房屋的性质为高层建筑。2016年11月8日，原告宏城物业公司（乙方）与被告谭智诚所在的黔龙一号小区业主委员会（甲方）签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，约定由原告宏城物业公司为该小区提供物业管理服务，服务期限为2016年12月1日起至2019年11月30日止，内容包括：“第二条……8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。以上条款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行……第四条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：1、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，在黔龙小区公开招标的活动中，此次中标物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）花园洋房：1.50元/月．平方米；（2）高层建筑：1.20元/月．平方米；（3）商业用房：3.00元/月．平方米；（4）业主地下车库除车位外的专有面积按所属物业形态的50%收取……第五条业主应于每月十五日前交纳物业服务费用。…….第九条甲方应履行的义务1、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）物业管理区域内道路平整，表示系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化、监控系统、电梯运行整体完好……第二十条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续……第二十五条业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1%的标准加收违约金……”。该合同签订后，原告宏城物业公司依约自2016年12月1日起为该小区提供物业管理服务，且该小区业委会在2019年12月26日向原告宏城物业公司发出了《关于黔龙1号（一期）物业服务继续顺延的函告》要求原告宏城物业公司继续提供物业管理服务，故原告宏城物业公司在上述合同到期后仍提供服务至今，但被告余润姣自2019年1月1日起至2020年4月30日止下欠物业管理费4708.44元未交，致原告诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原告宏城物业公司与黔龙一号小区业主委员会签订的《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，系业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义与物业公司签订的服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对全体业主具有约束力。本案原告依约为包括被告谭智诚在内的恩施市黔龙一号小区的业主提供了物业管理服务，被告谭智诚理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交或者少交物业管理服务费，则对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的全体业主主张权利。原告物业服务不到位等问题，由于该问题涉及小区全体业主利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告余润姣以此作为其拒付物业管理服务费的理由缺乏依据，本院不予采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。综上，对于原告宏城物业公司要求被告谭智诚交纳自2019年1月1日起至2020年4月30日止的物业管理费4708.44元（1.20元/月/平方米×95.7㎡×41个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，合同双方约定的逾期交纳物业管理费系以实际下欠的物业管理费金额按每日1%支付违约金过高，原告宏城物业公司自愿按月利率2%予以调整，不违反法律法规的强制性规定，故对原告宏城物业公司要求被告谭智诚以下欠的物业管理费4708.44元为基数按月利率2%支付自2020年5月1日起至该费用付清之日止的违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:被告谭智诚于本判决生效之日起五日内支付原告恩施宏城物业管理有限公司自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费4708.44元，并按月利率2%支付自2020年5月1日起至该费用付清之日止的违约金。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告谭智诚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 区  海  玲二〇二〇年五月十五日书记员 杨佳丽（代）