吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终393号上诉人（原审原告）：苏某，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王某1，吉林良智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边习华房地产开发有限公司。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：朴某，天津高丽律师事务所律师。上诉人苏某因与被上诉人延边习华房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2019）吉2401民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏某上诉请求：1.撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初7149号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的商铺使用权转让合同，被上诉人返还上诉人交纳商铺使用权转让费686670元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2015年2月11日，上诉人与被上诉人分别签订了延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层H区36号、85号商铺使用权转让合同，H区85号商铺总价款为451757元，返租后价款为343335元;H区36号商铺总价款为451757元，返租后价款为343335元;上诉人于2015年3月23日，刷卡向被上诉人实际支付686670元。上诉人与被上诉人签订的延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层H区36号、85号商铺所在区域，系延吉市人民防空办公室对外发包,由被上诉人延边习华房地产开发有限公司投资承建的延吉市××路地下物资库工程。双方于2014年5月14日签订了《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》。约定“由被上诉人全额投资，概算总投资约2.5亿元人民币;工程建成后，施工企业向甲方提供竣工验收报告及材料，甲方组织相关部门进行验收，产权属国有。作为乙方项目出资回报，乙方享有上述工程的50年经营使用权，并与延吉市人防部门签订使用协议,使用过程中由乙方负责经营;施工日期自2014年7月30日起至2016年8月31日止;上述工程竣工投入使用时，与甲方签订《人防工程平时使用协议书》并取得《人防工程平时使用证》”。2015年4月24日，延吉市人民防空办公室对被上诉人下发的停止商铺使用权销售的通知书，其内容为“根据延吉市人民防空办公室与贵公司签订的《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》，现我办发现贵公司在未经我办同意的情况下，有对外转让商铺使用权的行为。现郑重通知贵公司，立即停止商铺使用权的销售行为。否则，我办将进一步采取相应的措施。2017年8月11日，双方又签订了《人民防空工程使用协议书》。该协议第二条规定:乙方使用期限为自竣工验收合格后50年，协议第十二条规定:...本使用协议待工程验收合格后起生效，工程验收合格后方可投入使用。原审法院认为，上诉人已实际占有使用涉案商铺，被上诉人未办理相关验收审批手续，并未影响上诉人使用。及延吉市人民防空办公室与被上诉人签订的《人民防空工程使用协议书》，明确约定延吉市人民防空办公室同意将涉案工程交付被上诉人使用,该行为应认定为延吉市人民防空办公室认可被上诉人对涉案工程享有使用权,涉案工程虽未竣工验收，并不影响被上诉人对涉案工程享有使用权。上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律不当。首先，2014年5月14日签订了《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》。约定作为乙方项目出资回报，乙方享有上述工程的50年经营使用权，并与延吉市人防部门签订使用协议;2015年4月24日，延吉市人民防空办公室对被上诉人下发的停止商铺使用权销售的通知书,阻止被上诉人对涉案商铺的销售;2017年8月11日，双方虽签订了《人民防空工程使用协议书》。但该协议第二条规定:乙方使用期限为自竣工验收合格后50年，协议第十二条规定:本使用协议待工程验收合格后起生效，工程验收合格后方可投入使用。被上诉人承建的涉案工程自2014年9月开始施工至今尚未竣工验收，因此被上诉人与人防办签订的《人民防空工程使用协议书》并未生效。据此，被上诉人与上诉人签订的50年商铺使用权转让合同收取上诉人的转让费，没有事实依据。原审法院以没有生效的《人民防空工程使用协议书》中的内容认定被上诉人对涉案工程享有使用权，缺乏事实根据，属认定事实不清。其次，依据《消防法》第十五条规定:“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。...未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”按照前述法条规定,涉案人防工程在投入使用前必须经过消防验收和竣工验收,否则不得使用，国家人民防空办办公室关于颁布《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对此进行了明确,该司法解释第八条规定:“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:...(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”上诉人目前虽占有使用涉案商铺，但被上诉人违法销售给上诉人商铺存在诸多安全隐患，故上诉人请求解除与被上诉人签订的商铺使用权转让合同;返还上诉人交纳商铺使用权转让费，完全符合法律规定。原审法院判决驳回上诉人的请求，无视法律、法规的存在，纵容违法行为，属适用法律不当。上诉人基于上述事实及法律规定，认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查清案件事实基础上，撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。延边习华房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。苏某向一审法院起诉请求：1．请求判令解除苏某与习华公司之间签订的《商铺使用权转让合同》；2．判令习华公司返还苏某交纳的商铺使用权转让费686670元；3．诉讼费用由习华公司承担。事实与理由：2015年2月11日，苏某与习华公司签订了延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层H区36号、85号商铺使用权转让合同，其中H区85号商铺总价款为451757元，返祖后总价款为343335元;H区36号商铺总价款为451757元，返租后总价款为343335元。苏某于合同签订当日,刷卡向习华公司实际支付了686670元。苏某与习华公司签订的延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层H区36号、85号商铺所在区域，系延吉市人民防空办公室对外发包，由习华公司投资承建的延吉市××路地下物资库工程。双方于2014年5月14日签订二楼延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书。约定“由习华公司全额投资，概算总投资约2.5亿元人民币;工程建成后，施工企业向甲方提供竣工验收报告及材料，甲方组织相关部门进行验收，产权属国有。作为乙方项目出资回报，乙方享有上述工程的50年经营使用权,并与延吉市人防部门签订使用协议，使用过程中由乙方负责经营;并与延吉市人防部门签订使用协议,使用过程中由乙方负责经营;施工日期自2014年7月30日起至2016年8月31日止;上述工程竣工投入使用时,与甲方签订《人防工程平时使用协议书》并取得《人防工程平时使用证》”。2017年8月11日，双方又签订了《人民防空工程使用协议书》。该协议第二条规定:本使用协议待工程验收合格后起生效，工程验收合格后方可投入使用。协议签订后，习华公司在所建工程未竣工验收、未办理相关许可证、未取得《人防工程平时使用证》情况下，大肆虚假宣传、违法计价、擅自对外销售、严重侵害苏某合法权益，更违背了合同法、建筑法关于建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的强制性规定。事后，苏某及广大业主多次找到习华公司，告知其违法销售，要求解除与之签订的商铺使用权转让合同，均没有得到解决，最后造成部分业主群访，影响极坏,故诉至法院。一审法院认定事实：2014年5月14日，延吉市人民防空办公室（甲方）与习华公司（乙方）签订《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》，约定延吉市人民防空办公室将延吉市解放路步行街地下物资库工程交付给习华公司进行施工，施工期限为2014年7月30日至2016年8月31日止；上述工程建成后，施工企业向甲方提供竣工验收报告及材料，甲方组织相关部门进行验收，产权属国有，作为乙方项目出资的回报，乙方享有上述工程的50年经营使用权（总建筑面积的5％的经营使用权除外），并与延吉市人防部门签订使用协议，使用过程中由乙方负责经营；上述工程竣工投入使用时，与甲方签订《人防工程平时使用协议书》并取得《人防工程平时使用证》。2014年9月，涉案工程开始施工。2015年2月11日，习华公司（出让人）与苏某（受让人）签订两份《商铺使用权合同》，内容分别为：“第一条1．项目地块土地规划用途为地下人防工程；2．出让人享有本项目使用权，期限为50年。出让人有权分割该项目使其成为相对独立的单个商铺，并有权将其使用权转让给第三人。……。第二条受让人购买的商铺（以下简称该商铺）为：时尚阳光地下购物广场地下一层H区85号商铺。商铺建筑面积19.8平方米，套内建筑面积9.9平方米。第三条商铺总价款为人民币￥451757元大写肆拾伍万壹仟柒佰伍拾柒元整。返租后总价款为人民币343335元大写：叁拾肆万叁仟叁佰叁拾伍元整。……第七条出让人应当在2015年12月31日前，交付受让人使用。但如遇下列特殊原因，出让人可据实予以延期：1．因地震、台风、水灾等自然灾害遭遇不可抗力；2．政府行为、地下发现文物等情况；3．因地下工程有许多不可预见性，双方同意在延期90日内为正常期限。第八条除本合同第七条规定的特殊情况外出让人如未按本合同规定的期限将该商铺交付受让人使用，按下列方式处理：逾期超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付铺款万分之1的违约金，合同继续履行。……”、“第一条1．项目地块土地规划用途为地下人防工程；2．出让人享有本项目使用权，期限为50年。出让人有权分割该项目使其成为相对独立的单个商铺，并有权将其使用权转让给第三人。……。第二条受让人购买的商铺（以下简称该商铺）为：时尚阳光地下购物广场地下一层H区36号商铺。商铺建筑面积19.8平方米，套内建筑面积9.9平方米。第三条商铺总价款为人民币￥451757元大写肆拾伍万壹仟柒佰伍拾柒元整。返租后总价款为人民币343335元大写：叁拾肆万叁仟叁佰叁拾伍元整。……第七条出让人应当在2015年12月31日前，交付受让人使用。但如遇下列特殊原因，出让人可据实予以延期：1．因地震、台风、水灾等自然灾害遭遇不可抗力；2．政府行为、地下发现文物等情况；3．因地下工程有许多不可预见性，双方同意在延期90日内为正常期限。第八条除本合同第七条规定的特殊情况外出让人如未按本合同规定的期限将该商铺交付受让人使用，按下列方式处理：逾期超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付铺款万分之1的违约金，合同继续履行。……”签订合同后，苏某与习华公司约定将涉案商铺租赁给习华公司使用，租赁期限为三年，自2015年12月31日至2018年12月31日止，扣除三年租赁费后，苏某于2015年3月23日向习华公司支付了商铺款686670元。之后，涉案商铺由习华公司占有使用。2016年12月17日，延吉市时尚阳光地下商场开业。2017年8月11日，延吉市人民防空办公室（甲方）与习华公司（乙方）签订《人民防空工程使用协议书》，约定：“第一条1．本协议书项下的××路段）、建筑面积13000平方米，其产权归国家，由甲方代管。2．本协议书项下的人防工程由乙方投资建设，按照谁投资谁收益的原则，除战时无偿征用及临时由政府相关部门组织的防空演习使用以外，甲方同意将该工程交付乙方使用（除按规定甲方拥有总建筑面积5％使用权以外），乙方平时用于商业街和过街。其中29套、650平方米使用权归甲方。第二条乙方使用期限为自竣工验收合格后50年。……”2019年4月1日，习华公司将涉案商铺交付给苏某。另查，延吉市时尚阳光地下商场至今未竣工验收。再查，涉案商铺现由苏某租赁给案外人经营。一审法院认为，1．苏某主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”，涉案工程在未经竣工验收的情况下交付使用，违反了《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国人民防空工程平时开发利用办法》的相关规定，应予以解除。一审法院认为，2015年1月24日，苏某与习华公司签订《商铺使用权合同》时，涉案工程尚在施工中，故苏某应当清楚知晓涉案工程尚未竣工验收，且2016年12月17日，延吉市时尚阳光地下商场开业，习华公司于2019年4月1日将涉案商铺交付给苏某，苏某已实际占有使用涉案商铺，习华公司未办理相关验收审批手续，并未影响苏某的使用，故不符合上述法律规定，苏某提出的该项理由不成立。2．苏某主张依据延吉市人民防空办公室与习华公司签订的《人民防空工程使用协议书》，习华公司对涉案工程的使用权期限为工程竣工验收合格后50年，因涉案工程至今未验收，故习华公司不享有涉案公司的使用权，无权转让给苏某。一审法院认为，延吉市人民防空办公室与习华公司签订《人民防空工程使用协议书》时，延吉市时尚阳光地下商场已投入使用，该协议书中明确约定延吉市人民防空办公室同意将涉案工程交付习华公司使用，该行为应认定为延吉市人民防空办公室认可习华公司对涉案工程享有使用权，涉案工程虽未竣工验收，并不影响习华公司对涉案工程享有使用权，且苏某在使用过程中，延吉市人民防空办公室亦未提出异议，故苏某的该项理由不成立。综上，苏某要求解除《商铺使用权合同》并要求习华公司返还转让费686670元的诉讼请求，无法律及事实依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告苏某的诉讼请求。案件受理费10667元（原告已预交），减半收取5333.5元，由原告苏某负担。本院二审期间，苏某围绕上诉请求依法提交延边州中级人民法院公告一份，证明案涉商铺因被上诉人的原因被司法查封，导致合同无法履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，苏某行使解除权的理由系受让使用权的商铺未经验收合格。本案已查明的事实是案涉商铺虽未经验收合格，但苏某已经实际占有使用，即双方约定转让的所有权已经交付，包含案涉商铺在内的延吉市时尚阳光地下商场已经开业经营，不存在苏某主张的由于案涉商铺未经验收合格导致无法实现合同目的之情形，且双方在合同第八条明确约定“除本合同第七条规定的特殊情况外出让人如未按本合同规定的期限将该商铺交付受让人使用，按下列方式处理：逾期超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付铺款万分之1的违约金，合同继续履行。”据此，一审法院驳回苏某解除合同的诉讼请求并无不当。二审中，苏某主张案涉商铺被本院另案查封的问题，应通过执行异议程序解决。综上所述，苏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10667元，由苏某负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  申爱顺二〇二〇年五月二十六日书记员  段崇鹏