江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初660号原告：李跃辉，男，汉族，1960年6月18日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：许辉荣，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201010919746。委托诉讼代理人：袁恩瑞，江西镜衡律师事务所实习律师，实习证号：36011903110082。被告：南昌市金润物流中心有限公司，住所地：南昌市西湖区灌婴路599号丰源.金润广场二期30-2311（第23层）。统一社会信用代码：91360100739151667H。法定代表人：涂飙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201711975533。原告李跃辉与被告南昌市金润物流中心有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李跃辉委托诉讼代理人许辉荣、被告南昌市金润物流中心有限公司委托诉讼代理人周雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李跃辉向本院提出诉讼请求：1、被告南昌市金润物流中心有限公司支付原告租金差额12967元（时间为2017年7月1日起至2019年12月31日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告金润物流系原告李跃辉所属单位关联公司，2004年原告以67527元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A栋三层35号商铺。同年8月20日原被告双方签订委托租赁协议，协议约定，原告将上述购买的商铺委托被告对外出租，委托租赁期限为5年，除去第一年按投资金额6%，第二年按投资金额的7%，之后均按投资金额的8%计算收益率。每次续签合同期限为五年。被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年1月1日，原被告双方续签委托租赁协议，双方继续约定委托租赁期限为5年（2010年1月1日至2014年12月31日），原告每年按物业投资金额的8%向被告收取经营收入，即5402元。在合同期内，双方均按约履行了合同义务。合同期满后，双方未续签合同，但原告的商铺仍由被告对外出租。在2017年7月1日起至2019年12月30日止，被告向原告支付租金为6352元，从2017年7月1日至2019年12月30日未按合同约定支付租金差额为5153元。事实上，原、被告于2004年8月14日和2010年1月1日签订的《协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。上述两份《协议书》已于2014年12月30日履行完毕，双方均未发生违约行为。按双方在2004年8月14日签订的《协议书》第四条约定，委托租赁期结束后，为继续保障原告的稳定回报，原、被告续签委托租赁合同。每次签订期限为5年。被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2015年度，原、被告双方未续签委托租赁合同，但被告一直在占用并对外出租原告的商铺。2016年1月1日因被告未履行合同，原告已向贵院起诉要求被告按年投资收益不低于购房款8%即5102元继续履行合同，贵院判决被告向原告支付2016年1月1日至2017年6月30日一年半的商铺租金差价，并被申请强制执行。然而从贵院判决至现在，被告仍按照每年4176元租金对原告进行转款，并且2019年下半年的租金未予以支付，原告多次要求被告按照法院判决要求的按投资额的8%要求支付租金，但被告置之不理，原告无法，只有向贵院起诉，要求法院支持我方之诉请。原告李跃辉提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件一份，证明原被告主体适格；证据二、房产证、协议书，证明原被告双方达成委托经营协议；证据三、委托经营收入转款清单，证明被告未按照协议约定的投资金额的8%支付给原告；证据四、法院判决书，证明该案件以前已经经过法院判决，被告不履行合同约定。被告南昌市金润物流中心有限公司辩称：答辩人仅欠原告2088元租赁收益。一、原告与答辩人签订的协议书已于2014年12月31日到期，期满后未签订书面协议。答辩人与A栋三层所有合同到期未签订书面合同的买受人关于租金收益的标准已事实上达成一致，标准为17.5元/平方米/月。金润物流广场A栋三层共137户商铺，面积2427.13平方米。2017年7月至2019年6月，答辩人均按17.5元/平方米/月的标准向买受人每半年支付一次租金收益，长达2年的时间中，并未有买受人提出异议，故答辩人与A栋三层所有合同到期未续签的买受人关于租金收益的标准已事实上达成一致。截至原告起诉日，答辩人已支付至2019年6月的租金收益回报，计8352元（19.89平方米*17.5元/平方米/月*6个月*5）。故答辩人仅欠原告2088元租金收益。二、从2004年至今，答辩人一直努力培育金润物流广场的营商环境，为广大买受人谋求租金利益最大化。但实体经济的衰退导致经营收入均摊值的逐年下降。2017年下半年、2018年的经营收入均摊值（同一楼层）为13.65元/平方米/月；2019年上半年的经营收入均摊值（同一楼层）为13.94元/平方米/月，2019年下半年的经营收入均摊值（同一楼层）为12.48元/平方米/月，但答辩人仍按照17.5元/平方米/月标准支付买受人的租金收益，每年亏损11万余元，累计亏损达29万余元。故原告要求答辩人仍按年投资收益不低于购房款8%即5402元（22.6元/平方米/月）支付收益回报明显与事实情况不符，严重显示公平。综上，恳请贵院考量本答辩人的答辩意见并依法做出裁判。被告南昌市金润物流中心有限公司提交了如下证据：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明是适格的诉讼主体；证据二、原、被告签订的协议书、被告支付2019年上半年、下半年的租金收益的银行流水、A3层面积明细、与A栋三层其他买受人签订的租赁合同；证明原被告签订的合同已于2014年12月31日到期。2017年7月至2019年6月，被告均按17.5元/平方米/月的标准向买受人每半年支付一次租金收益。被告共计支付原告租金收益8352元，被告与A栋三层所有合同到期未签订书面合同的买受人关于租金收益的标准已事实上达成一致；证据三、与胡翠兰签订的租赁合同2份、收据10张；与林阳明签订的租赁合同1份、收据11张；与涂红良签订的租赁合同1份、收据5张；与黄贞铅签订的租赁合同1份、收据4张；与张绿英签订的租赁合同1份、收据4张；与赵叶签订的租赁合同1份、收据4张，与龚香根签订的租赁合同1份、收据1张；尾号0333的银行流水、情况说明、网上银行电子回单1张、对账明细查询结果1张、招商银行户口历史明细表7张；证明1、A栋三层共137户商铺，面积2427.13平方米。2017年7月1日至2017年10月31日，被告从胡翠兰处收入96572元，从林阳明处收入57246元，从涂红良处收入44949元。即2017年下半年租金收入为198767元，经营收入均摊值（同一楼层）为13.65元/平方米/月。2、2018年1月1日至2018年6月30日，从胡翠兰处收入96572元，从林阳明处收入57246元，从涂红良处收入44949元。即2018年上半年租金收入为198767元，经营收入均摊值（同一楼层）为13.65元/平方米/月。3、2018年7月1日至2018年12月31日，被告从胡翠兰处收入96572元，从林阳明处收入57246元，从涂红良处收入44949元。即2018年下半年租金收入为198767元，经营收入均摊值（同一楼层）为13.65元/平方米/月。4、2019年1月1日至2019年6月30日，被告从黄贞铅处收入18824元，从张绿英处收入30808元，从赵叶处收入43438元，从龚香根处收入7738元，从林阳明处收入57246元，从涂红良处收入44949元。即2019年上半年租金收入为203003元，经营收入均摊值（同一楼层）为13.94元/平方米/月。5、2019年7月1日至2019年12月31日，被告从黄贞铅处收入18824元，从张绿英处收入30808元，从赵叶处收入43438元，从龚香根处收入11607元，从林阳明处收入57246元，从涂红良处收入19800元。即2019年上半年租金收入为181723元，经营收入均摊值（同一楼层）为12.48元/平方米/月。6、2017年7月至2019年12月，被告每年亏损11万余元，累计亏损达29万余元。经审理查明，被告金润物流系原告李跃辉所属单位关联公司，2004年原告以67527元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A栋三层35号店面，建筑面积为19.89平方米。双方并签订委托租赁协议一份，双方约定，委托租赁期限为5年，第三、四、五年均按物业投资金额的8%计算收益率。委托租赁期结束后，每次续签合同期限为五年，被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年3月22日，原被告双方续签协议书，双方继续约定委托租赁期限为5年（2010年1月1日至2014年12月31日），原告每年按物业投资金额的8%向被告收取经营收入，即5402元；租金为半年一付，分别于每年3月30日和9月30日由被告汇入原告指定账户。2017年7月1日至2019年12月31日期间，被告向原告支付委托租赁收益8352元。原告要求被告自2017年7月1日至2019年12月31日按物业投资金额的8%给付委托租赁收益，被告未能足额支付委托租赁收益，为此原告诉至本院。另查明，庭审中，原被告双方均认可被告从2015年1月1日开始按照19.5元/平方米/月的标准向原告支付委托租赁收益，被告表示原告对此标准并未表示出异议，已达成事实上的一致认可。上述事实，有原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于，2017年7月1日至2019年12月31日止原被告双方的委托经营收益的标准问题。原、被告双方2004年签订的委托租赁协议书约定，委托租赁期结束后，每次续签合同期限为五年，被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。且2010年协议书对此亦同样约定每年按物业投资金额8%向原告支付经营收入，该约定具体明确，除非双方一致同意对该条款进行修改，该约定对双方后期的租赁行为均有约束力。就本案争议的2017年7月1日至2019年12月31日止的租金，被告表示原告并未对被告按照19.5元/平方米/月的标准支付委托租赁收益表示异议，已达成事实上的一致认可。但被告从2015年1月1日开始按照该标准进行支付时，原告已于2017年8月向本院提起诉讼，对该标准提出过异议，并不存在已达成事实上的一致认可。原告主张仍应按照每年物业投资金额8%向原告支付经营收入，本院予以支持。被告于2017年7月1日至2019年12月31日已向原告支付委托租赁收益8352元，尚欠5153元须支付。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，判决如下：被告南昌市金润物流中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李跃辉支付自2017年7月1日起至2019年12月31日止的委托租赁收益差额5153元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费50元，由被告南昌市金润物流中心有限公司承担,限随上述款项一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄 迁人民陪审员 姜 明人民陪审员 钟会娟二〇二〇年五月十一日法官助理廖妍荔书记员章佩玉