湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0682民初1135号 原告（反诉被告）：临湘市融湘房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省临湘市长安镇三角坪居委会东侧，统一社会信用代码：91430682779027492G。 法定代表人：王文善，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈涌，湖南嘉华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢英明，男，1965年11月18日出生，汉族，户籍住所地湖南省临湘市，现住临湘市。 原告（反诉被告）临湘市融湘房地产开发有限责任公司（以下简称融湘公司）与被告（反诉原告）谢英明商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，2018年7月5日作出（2018）湘0682民初705号民事判决，融湘公司公司不服该判决，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）湘06民终2349号民事裁定，裁定：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2018）湘0682民初705号民事判决；二、本案发回湖南省临湘市人民法院重审。本院于2019年5月9日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）融湘公司委托诉讼代理人陈涌，被告（反诉原告）谢英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）融湘公司诉称：1.责令被告支付原告房款100000元并承担按日万分之二自2010年6月1日起至款项实际付清之日止的违约金；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系临湘市富临家园小区的开发商。2009年10月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（富临嘉园[2009]字第35603号），购买富临家园第35幢603室，合同约定：该商品房建筑面积共计136.16平方米，总房款147621元（含车库价款15088元），签合同时付47621元，余款100000元在公积金贷款发放后付清，逾期付款应按每日万分之贰支付违约金等。但截至目前，被告领取公积金后就该合同仍欠原告购房款100000元。期间，原告多次催促被告付清购房款，但被告一直借口房屋存在质量问题而拖欠未付。原告扣留了被告房屋的国土证、维修基金专用折未交付。综上，被告购房应当依法诚信履行合同义务，按约支付房款，逾期付款应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特具状诉至法院，请求判如所请。 被告谢英明辩称，1.被告认为原告陈述的事实明显不属实，原因如下：（1）原告诉称多次催促被告缴购房款，被告认为纯属虚构，在原告发律师函之前从未向被告催讨过购房款；（2）原告称被告借口房屋质量问题拖欠不付，被告认为并非是借口而是事实。2.原告所出售给被告的房屋存在严重质量问题，原告应依法承担相应的责任。房屋质量问题有湖南大学土木建筑工程鉴定意见书报告佐证，被告也提供了大量照片证明该房屋有质量问题，并向相关部门进行信访，要求采取整改措施退房。临湘、岳阳、长沙质监部门都到现场勘查，认定为质量问题。原告感到事态的严重性，找到被告要求被告放弃维权，并承诺只要原告不退房，该购房款可以不付，退房影响原告销售。房屋主体结构经核查确实不合格，要求解除合同，赔偿其损失。3.原告的起诉明显超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到法律支持。（1）原告自2009年将房屋出售给被告后至2017年7月请律师发函给答辩人之前未向被告催讨过房屋欠款，明显超过了诉讼时效规定；（2）原告请律师发函给被告并不导致诉讼时效中断。律师发函时已超过诉讼时效，且没有认定100000元的购房款应该还，原告主张的诉讼请求严重超过诉讼时效；（3）超过诉讼时效是原告自身原因所致。由于原告的房屋存在严重缺陷，湖大土木建筑工程检测有限公司已经评估出C级危房，原告也未向被告催缴过购房款，被告多次找到原告要求解决问题，但原告并未解决该问题。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（被告）谢英明向本院提出反诉请求：1.判令融湘公司赔偿谢英明因房屋质量造成的经济损失79572.74元，其中房屋修复费51572.74元，房屋鉴定费20000元，现场勘验差旅费3000元，修复期的搬家费3000元，租房住宿费2000元整；2.承担本案反诉费。事实和理由：2009年10月29日，谢英明购买融湘公司富临家园第35幢二单元603室。交房后，谢英明就发现该房屋出现质量问题，一直要求融湘公司对房屋进行修复或者换房，反诉被告一直拖着未予解决。故诉至法院，请求判如所请。 反诉被告融湘公司辩称，1.房屋不存在质量问题，只是裂缝需要修复的一个瑕疵。并经过了鉴定机构的专业认定；2.反诉原告应当对裂缝扩大损失自行承担相应责任，裂缝从发现到目前鉴定，有10年余时间，原来的裂缝只是墙面粉刷层的小问题，而目前墙体也出现了裂缝。反诉原告一直以裂缝为由拒付100000元房款，且拒绝反诉被告的上门维修，也不自行维修，导致裂缝的加大和维修费用的增加。对此，反诉原告应当自行承担维修责任。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.融湘公司提交的国土证和维修基金专用存折，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以认定；2.谢英明提交的信访局出具的说明、调查笔录和交款清单、现场照片、《工程造价鉴定意见书》（鉴备案号：20200301），来源合法，客观真实，与本案有关联，且能相互印证，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 融湘公司系临湘市富临家园小区的开发商。2009年10月26日，融湘公司与谢英明签订富临家园项目[2009]字第35603号《商品房买卖合同》，融湘公司将富临家园第35幢二单元603室房屋出卖给谢英明，建筑面积为124.97平方米，该房屋单价为973.36元每平方米，总金额为132533元整，同时将第5号楼底层15号车库（杂房）出卖给谢英明，建筑面积为13.87平方米，该车库单价为1088元每平方米，总金额为15088元整，共计147621元。合同约定的付款方式和期限为：签合同时付47261元，余款100000元在公积金贷款发放后付清。同时合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，谢英明当即付款47621元，融湘公司向谢英明交付了该房屋，但扣留了国有土地使用证、维修基金专用存折。谢英明于2010年5月6日在临湘市住房公积金管理中心办理并取得住房公积金贷款100000元，但未向融湘公司支付余欠购房款。2017年7月28日，融湘公司通过湖南嘉华律师事务所律师陈涌使用邮政特快专递向谢英明发出（2017）湘嘉律函CY字第035号律师函，要求谢英明在收该函后10日内支付余欠购房款100000元，逾期通过法律途径主张权利。2017年7月29日，谢英明收到该律师函。2017年8月6日，谢英明通过邮政特快专递向融湘公司邮寄《关于住房存在严重质量和安全隐患的情况说明》，向原告方律师陈涌发出《对（2017）湘嘉律函CY字第035号律师函的答复》，陈述涉诉房屋存在质量问题，自购房至收到律师函已超过法定的两年诉讼时效，要求原告拆除或加固房屋。 后双方就所欠房款支付未达成一致意见，融湘公司向法院提起诉讼，要求谢英明支付所欠房款100000元并承担逾期违约金。本院于2018年4月16日立案受理，并作出（2018）湘0682民初705号民事判决，融湘公司公司不服该判决，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院于作出（2018）湘06民终2349号民事裁定，将本案发回湖南省临湘市人民法院重审。本院于2019年5月9日案受理后，谢英明就涉案房屋问题及因质量缺陷而修复的工程造价向本院申请鉴定，本院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司就涉案房屋质量问题和湖南睿哲工程项目管理有限公司因质量缺陷而修复的工程造价进行鉴定，谢英明缴纳鉴定费20000元，现场勘验差旅费3000元。 湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出《土木工程鉴定鉴定意见书》（报告编号：HD19-02-13-126(SF46）），鉴定意见为： 1.从房屋结构的反应来看，其墙体结构构件及非结构构件目前存在部分墙面局部有竖向裂缝、水平裂缝、斜裂缝及不规则裂缝；门窗洞口附近处的水平、竖向及斜向裂缝；室内装修线材松动破损、门窗洞口边界面周边裂缝；墙板间搓动缝等现象。 2.该房屋承载墙体裂缝沿砂浆灰缝处、砖砌块裂开、开展，其主要是由于产生的温差-收缩应力超过砖块、砂浆强度所致、降低了砌体材料间的粘结性能。其产生主要原因为该室内顶部（原）结构板为现浇斜屋面板，与其下砖墙等构件及其交接处附近产生裂缝，主要是由于混凝土与砌体墙两种材料膨胀系数不一致所产生的温差拉裂缝，且由于屋面为斜板，亦产生一定外推力，从而致使在墙身截面及门窗洞口附近产生斜向、水平向等裂缝。 此外，由于该房屋属于砌体结构，且处于该栋房屋无闷顶层的顶楼部位；房屋砌筑墙体存在由于温差应力变化、材料（干）收缩产生变形影响较大，其在正常使用过程中可会在墙面尤其是门窗洞口等应力较为集中部位附近产生和扩展。 以上此类温差变化及材料收缩不一致产生的裂缝为非结构性-间接裂缝特征，表现为砌体工程的质量通病。 3.根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015的规定，该谢英明房屋室内墙体构件裂缝开展较为显著，明显影响观瞻及耐久性功能；但从其产生类型、特征及发展趋势来评定，尚未达到该标准中规定的构件不适于继续承载的程度，其结构构件安全性等级评定为Cu级（应采取相应加固处理措施）。 4.根据上述鉴定意见结合相关规范和房屋现状破损情况，建议按《砌体结构加固设计规范》GB50702-2011以及《房屋裂缝检测与处理技术规程》CECS293-2011中相关规定处理：房屋承重墙体裂缝破损部位采用复合抗裂砂浆钢筋（丝）网加固修复；对墙体局部裂缝注结构胶灌缝、采用挂网修补、刮瓷填缝；对局部墙体粉刷层裂缝以及门窗松动处予以刮瓷、补腻子、涂刷修复处理；界面裂缝采用刮瓷填缝处理；石膏线处松动裂缝进行更换处理等，并恢复原装修层及其附属构件。 5.上述加固处理，部分相应项目宜由具有资质或经验的加固施工单位进行指导加固施工。 湖南睿哲工程项目管理有限公司作出《程造价鉴定意见书》工（鉴备案号：20200301），鉴定意见为：根据湖南湖大土木工程建筑检测有限公司出具的《岳阳临湘市北环路富临家园35栋603户谢英明房屋质量司法委托检测、鉴定报告》（报告编号：HD19-02-13-126(SF46）)鉴定意见书加固建议，经鉴定修复费用为：51572.74元，大写：伍万壹仟伍佰柒拾贰元柒角肆分。 本院认为，谢英明所购房屋存在裂缝问题，这是一个客观事实，且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致。依据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，房间和外墙面的防渗漏工程保修期为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案诉争房屋的主体结构虽不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷。谢英明称交房后就发现案涉房屋出现了质量问题，一直要求融湘公司对房屋进行修复或者换房，可以证明谢英明在保修期内就已主张权利，应予支持，根据《合同法》第155条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。故谢英明向融湘公司主张权利有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在修复期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。融湘公司虽未拒绝修复，谢英明亦未自行或者委托他人修复，系因双方对修复方案的分歧过大。从裂缝产生的原因来看，一般的修复不能解决根本问题；从鉴定结论的修复方案和方式上看，部分项目宜由具有资质或经验的加固施工单位进行指导加固施工。原告融湘公司在庭审中提出的修复方案与原来和谢英明沟通的修复方案没有区别，但与鉴定结论的修复方案差距很大，根据日常生活经验可以推论出原告的修复方式只不过是对被告谢英明的敷衍。融湘公司作为出卖方对此应负全部责任。房屋鉴定费20000元和现场勘验差旅费3000元应由融湘公司负担。湖南睿哲工程项目管理有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》确定的修复费用51572.74元，本院予以采纳。谢英明虽未提供修复期间的搬家费3000元和租房费用2000元的证据，但根据日常生活经验，该两笔费用是必定发生的费用，且在合理范围内。为减少当事人的诉累，本院应予一并处理。该两笔费用亦应由融湘公司负担。 根据鉴定意见，案渉房屋的主体结构不存在安全问题，谢英明辩称房屋主体结构不合格的意见本院不予采纳。谢英明和融湘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予维持。双方当事人均应按约履行。谢英明提出的诉讼时效抗辩，湖南省岳阳市中级人民法院2018年10月16日作出的（2018）湘06民终2349号民事裁定，认为融湘公司的起诉并未超过诉讼时效，本案的诉讼时效应从2017年8月9日起算。 谢英明和融湘公司对购房款100000元均不持异议。谢英明辩称融湘公司承诺只要原告不退房，该购房款可以不付，但未提供证据证实，本院不予采纳。谢英明又辩称“原告称被告借口房屋质量问题拖欠不付，被告认为并非是借口而是事实”，本院认为，房屋质量瑕疵并不构成出卖人不履行合同或者不完全履行合同。出卖人履行了交付房屋这一合同义务，只要其交付的房屋是经验收合格的，则应当认为其已经适当履行了合同。除了涉及房屋结构质量或严重影响正常居住使用的问题外，其它质量问题通常都只是出卖人售后维修义务范畴，而不属于商品房买卖合同履行不完全的范围。此时，买受人不能以房屋存在质量瑕疵问题为由行使抗辩权而拒付房款。本案中，谢英明一直居住在案渉房屋，不能说明案渉房屋严重影响其正常居住使用。合同约定，签合同时付47261元，余款100000元公积金贷款发放后付清。逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。谢英明于2010年5月6日办理并取得了住房公积金贷款100000元，已逾期超过60日未支付购房款，依约应自2010年5月7日起承担日万分之二的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、谢英明于本判决生效之日起十日内向临湘市融湘房地产开发有限责任公司支付房款100000元并自2010年5月7日起承担日万分之二的违约金； 二、临湘市融湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿谢英明因房屋质量造成的经济损失79572.74元（其中房屋修复费51572.74元，房屋鉴定费20000元，现场勘验差旅费3000元，修复期的搬家费3000元，租房住宿费2000元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3428元，反诉受理费897元，合计4325元，由临湘市融湘房地产开发有限责任公司负担897元，谢英明负担3428元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  沈新文 人民陪审员  袁 弘 人民陪审员  谢忠良 二〇二〇年五月十八日 法官助理贺伦明 书记员郑梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。