陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终2124号 上诉人（原审原告）：杨娇龙，女，1988年9月19日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：赵刘中，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚旭东，陕西瑞拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1972年12月9日出生，汉族，住西安市浐灞生态区。委托诉讼代理人：张金巧，甘肃笃厚律师事务所律师。原审第三人：王恩仁，男，1974年9月12日出生，汉族，宁夏监狱服刑。原审第三人：李艳芳，女，1976年4月18日出生，汉族，住甘肃省陇西县。原审第三人：杨建国，男，1964年12月6日出生，汉族，住甘肃省陇西县。上诉人杨娇龙因与被上诉人李伟、原审第三人王恩仁、李艳芳、杨建国排除妨碍纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨娇龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨娇龙一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李伟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，杨娇龙自始至终都不知道房屋被无权处分的事实。杨娇龙于2010年12月24日全款购买了案涉房屋，并于2018年5月29日取得了房屋的不动产权证书。在这期间，杨娇龙一直在外地读书、工作，直到2018年1月杨娇龙得知其房屋被不明身份的人占有使用，随即向西安市公安局浐灞分局浐水西路派出所报案，并于当月向西安市未央区人民法院提起了民事诉讼。现实生活中，购房人购买了涉案房屋之后不了解自己房屋的实际使用情况是大量存在的，符合常理。二、王恩仁在本案中具过错，并不能构成善意。杨娇龙一直在外地读书、工作，从未授权任何人对房屋进行处置出卖。杨娇龙父亲杨建国在未经杨娇龙授权的情况下，私自与王恩仁商议出卖杨娇龙房屋是无权处分之行为。杨建国在与王恩仁签订房屋买卖协议后既未取得对该房屋的处分权，其无权处分行为亦未得到杨娇龙的追认，故杨建国与王恩仁的房屋买卖协议无效。王恩仁明知该套房屋并非杨娇龙父亲所有并且也没有看到杨娇龙的任何授权，就与其父亲达成口头买卖协议，其本身具过错，并不能构成善意。三、王恩仁并没有向杨建国支付任何的房屋购房款，李伟也没有支付任何的房屋购房款，王恩仁和李伟在本案中均具有过错。2014年9月1日，王恩仁与杨建国口头达成房屋购买协议，杨建国以60万元的价格出售该涉案房屋，王恩仁给杨建国出具了一张60万元的购房款借条，并没有实际支付任何的对价。随即于2014年9月6日王恩仁将该房屋折抵给李伟，李伟也没有向王恩仁支付任何的对价。仅五天时间，王恩仁在没有支付任何对价的情况下就将房屋折抵给李伟，显然王恩仁在本案中具有恶意，其本意并不是真正的购买房屋，本身具有欺诈的故意。四、一审法院程序存在瑕疵。在本案的庭审结束后，一审法院于2019年7月4日给王恩仁做了一次谈话笔录，但该谈话笔录并没有经过质证，一审法院对王恩仁做了答辩意见整理，却未向杨娇龙发送，程序违法。五、李伟无权占用杨娇龙的房屋，应当赔偿杨娇龙直接的经济损失，一审法院适用法律错误。李伟自2014年9月非法占用杨娇龙的房屋，其在本案中并没有支付任何的房屋对价，属于无权占用，一审法院认定“以房抵工程款协议的效力”显然是认定错误。李伟明知王恩仁不是房屋登记人也没有任何授权的情况下与其签订“房抵工程款协议的效力”是具有明显的过错。杨娇龙补充上诉理由如下：案涉房屋买卖是杨建国以自己名义（非杨娇龙名义）与王恩仁签订，不存在代理问题。本案一审中王恩仁自认“该房是从杨建国处购买的，与原告（杨娇龙）没有关系”，从本案王恩仁2014年9月1日出具的《借条》来看，借款及房屋买卖均发生在杨建国与王恩仁之间，与杨娇龙没有直接关系，王恩仁在2014年9月1日出具的借条上，其上未有任何关于杨娇龙的信息，也没有任何书面证据可以显示杨娇龙以出卖人身份参与到涉案房屋的买卖中，故一审法院在没有证据显示杨娇龙参与到王恩仁与杨建国买卖房屋交易的情况下，认定由杨娇龙将涉案房屋出卖给王恩仁属于事实认定错误。王恩仁与杨建国之间所谓的的房屋买卖合同，实际上并未履行，王恩仁至今没有给杨建国支付购房款，杨建国自己也没有将房屋变更登记给王恩仁的可能。即使王恩仁主张杨建国出卖房屋系表见代理，王恩仁与杨建国之间的买卖行为也不符合表见代理的法定要件。本案缺乏“须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由”。杨建国给王恩仁出售房屋时，仅持有购房合同原件、钥匙与交费票，没有杨娇龙的书面授权，杨娇龙事后也没有进行书面确认该出售行为，一审法院仅凭杨建国持有涉案房屋的购房合同原件、房屋钥匙与交费票，便视为杨娇龙给予了杨建国卖房的委托授权是错误的。作为家庭成员，杨建国持有该房屋的购房合同与房屋钥匙比较常见，但在对外出售房屋时，王恩仁要想办理房屋过户手续必须登记的房屋所有权人杨娇龙提供配合。在签订房屋买卖合同时，因房屋的价值较大，多数情况均由房屋的所有权人亲自办理。若所有权人委托他人出售的，应当向受托人提供同意代为出售的书面授权。但本案中杨娇龙并未书面委托杨建国出售，事后也没有进行追认，不能仅凭杨建国持有房屋的购房合同与钥匙，便认为杨建国满足使相对人王恩仁相信其具有代理权的事实及理由。本案中王恩仁不符合“相对人为善意且无过失”的最低要求。房屋买卖相较于一般商品的买卖，对于合同双方的注意义务要求更高，交易双方至少应当审核相对方的身份及授权情况。本案中，王恩仁在给杨建国出具《借条》时，并没有要求杨建国提供杨娇龙出具的书面授权，也没有要求杨娇龙对该房屋买卖进行书面确认。王恩仁在该交易中，未尽到谨慎、合理的注意义务，其在签约时不属于善意，且存在重大过失，不符合表见代理中“相对人为善意且无过失”的最低要求，表见代理不成立。本案不具备“行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件”。房屋买卖中，买方最重要的义务是支付购房款，卖方最重要的义务是交付房屋并协助办理过户登记。本案中，王恩仁始终未向杨娇龙支付购房款，亦未向无权处分人杨建国支付购房款，房屋买卖合同的义务尚未履行。在出卖方未将房屋过户给买方之前，其享有的房屋所有权不发生变更。涉案房屋至今仍登记在杨娇龙名下，杨建国与王恩仁之间表见代理出卖涉案房屋的行为并未完成，不满足表见代理“行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件”，表见代理不成立。王恩仁与李伟之间的以房抵债协议，违反了《合同法》第五十二条之规定，该协议无效。本案中，李伟明知王恩仁并非登记的房屋所有权人，也没有见到实际的房屋所有人杨娇龙将房屋出售给王恩仁的买卖合同，便与王恩仁达成以房抵债协议，李伟存在主观恶意。李伟与王恩仁的以房抵债协议中，实际处分了杨娇龙所有的房屋，侵犯了杨娇龙对涉案房屋的占有及使用，该协议无效。依据最高人民法院裁判规则，以房抵债在过户登记完成前，不能产生物权期待权。李伟对于王恩仁的债权，不能对抗杨娇龙的房屋所有权。杨娇龙对涉案房屋享有完整的所有权，杨娇龙未给李伟设定过用益物权，李伟应当立即返还涉案房屋。李伟与他人之间的纠纷与杨娇龙无关，李伟可另行处理。本案中，杨娇龙作为房屋的购买人，将房屋在购买后交于其父亲杨建国管理，后不论杨建国将房屋出租或者借用给他人居住使用，并不影响杨娇龙对涉案房产的所有权。李伟以其与王恩仁、李艳芳存在“以房抵债工程款协议书”及王恩仁与杨建国之间存在房屋买卖合同关系为由，认为其有权占有涉案房产的主张并不成立。由于杨建国本无处分涉案房屋的权利，自然相对方王恩仁不能取得该房屋的所有权。王恩仁未取得涉案房屋的所有权，其将房屋抵给李伟亦属于无权处分，故李伟主张的占有权于法无据。若李伟认为其与王恩仁及李艳芳之间的以房抵债协议合法有效，可以另行起诉王恩仁及李艳芳要求履行合同义务，变更李伟为房屋所有权人以实现其合同权利。但是，在涉案房屋登记变更为李伟之前，杨娇龙为该房屋所有权人，李伟应当立即返还涉案房屋。李伟辩称，一、一审法院查明的事实基本正确，只有一点没有查明，就是被答辩人购买房屋时支付的购房款系杨建国用自己的农行卡支付的，并非被答辩人自己缴纳房款购买涉案房屋。这一问题一审法官在审理中也到西安的农业银行查了，当时没有查出来，原因是一审法院没有考虑到农行卡是在甘肃办理的。被答辩人上诉后，答辩人的委托代理人到甘肃省陇西县所在农行侧面了解被答辩人购买房屋时所刷的卡（卡号：622848*********0119）系杨建国在中国农业银行甘肃省定西市陇西县支行办理的，交付的购房款也系杨建国用此卡支付的，本案中涉案房屋系杨建国出资购买，只是购买时借用了被答辩人的名义。二、杨建国借用被答辩人的名义将自己出资购买的房屋以60万元的价款出售给王恩仁和李艳芳，而且杨建国出售涉案房屋时，持有涉案房屋的购房合同原件、房屋钥匙和购房的原始票据，王恩仁和李艳芳足以相信杨建国有代理权，更何况涉案房屋款都是出资购买的。因此，杨建国并非无权处分涉案房产。三、杨建国将涉案房屋以60万元的价款出售给王恩仁和李艳芳后，王恩仁和李艳芳将60万元房款和所借杨建国530万元的借款及利息征得杨建国同意转移到案外人名下，也就是说王恩仁和李艳芳将60万元房款早己付清了，不存在没有支付购房款一说。四、答辩人与王恩仁、李艳芳通过签订《以房抵工程款协议书》取得涉案房屋的所有手续，并对该房屋花费21万元进行精装修后入住居住使用至今，并非被答辩人所说的无权占用杨娇龙的房屋。另外，购房合同上杨娇龙的签名也是杨建国本人签的。关于杨建国与王恩仁的借条，借款60万元是就是抵的购房款。签订合同的字及购房款都是杨建国签的，只是借了其女儿杨娇龙的名义。王恩仁与李艳芳将房子抵给李伟时杨建国也在现场，更说明对于房屋杨建国有权处置，房子也是杨建国自己购买的，杨娇龙只是名义上的。李伟2014年将房子买来后，花了大量装修费也已经入住了很多年，当时没有过户主要是没有房产证。故李伟认为该房屋应该保持现状。李伟根据杨建国购买房子的卡号查到，该房子就是杨建国自己出资买的。王恩仁在宁夏监狱服刑，未到庭。李艳芳述称，不同意杨娇龙的上诉。这个房子是杨建国以他的名义卖给王恩仁的，所有的购房合同、钥匙等手续都是杨建国给王恩仁的。杨建国述称，同意杨娇龙的上诉。这个房子王恩仁拿走后就打了个条子，一分钱没有给。现在杨娇龙基本上跟杨建国脱离父子关系，因为杨建国把杨娇龙的房子卖了，但是一分钱没要到，所以这个房子杨建国要替杨娇龙要回来。杨娇龙向一审法院起诉请求：1.判令李伟立即从停占房屋内搬出，并保证房屋内各种设施完好无损；2.由李伟承担物业管理等费用1.29万元、租金12万元，共计13.29万元；3.本案诉讼费由李伟承担。一审法院认定事实：2010年12月24日，杨娇龙缴纳购房款489561元，并与陕西辰宫房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买位于辰宫·御林花园第1幢4单元15层41503室的涉案房屋。2013年4月27日，杨娇龙的父亲即杨建国向西安市房屋管理局通过刷卡缴纳上述房屋的专项维修资金18168.50元。2014年9月1日，杨建国将涉案房屋出售给王恩仁，王恩仁向杨建国出具借条一张。该借条载明：“今借到杨建国现金陆拾万元正（￥600000.00元整）注：西安市XX楼XX单元XX房子款，从2014年9月1日起计取利息，按3%计息（3分利息），待支（资）金宽余一次性付清购房款”。案外人杨永军作为“证明人”在该借条上签字。次日晚上，杨建国将涉案房屋的商品房买卖合同、钥匙和原始票据交给王恩仁去办理装修手续。2014年9月6日，王恩仁、李艳芳夫妇二人与李伟签订“以房抵工程款协议书”，约定李伟承包施工的景秀圆1A号办公楼楼装饰工程，按合同规定结算款的90%以房产抵顶，抵房房源为西安市双河湾商住房一套，1号楼4单元1503室，建筑面积均125平方米，房款为65万元一套，总抵房款为65万元。工程综合验收合格及工程结算双方确认后五年内给予办理产权，办理产权所发生的税费均由李伟负责。后李伟装修并入住涉案房屋至今，并持有涉案房屋的商品房买卖合同、钥匙和购房款的收款收据、专项维修资金收据及刷卡凭证、2012年9月至2013年4月物业费的收款收据、托管钥匙领取单、产权证费及天然气报警器费的收款收据原件。2015年7月31日，杨娇龙取得涉案房屋的发票。2016年5月18日，因无力归还案涉房屋购房款的本金和利息，王恩仁向杨建国出具借条一张，该借条载明：“今借到杨建国现金壹佰零伍万元整（￥105万元整）注：此借条以前的债务全部还清，并同时作废。”案外人杨永军作为担保人在该借条上签字。2018年1月18日，杨娇龙为涉案房屋缴纳契税7339.90元。2018年1月19日，杨娇龙为涉案房屋缴纳2015年12月至2017年12月的含物业费在内的各项费用共计7611元、2018年1月至12月的含物业费在内的各项费用共计1893.60元、IC卡及水费共计33.60元。2018年1月22日，杨娇龙与李伟因涉案房屋的腾交发生纠纷。2018年5月29日，杨娇龙取得涉案房屋的不动产权证书，即位于西安市浐灞生态区XX路XX号XX幢XX室，产权证号为：陕（2018）西安市不动产权第1208404号。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵守诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，杨建国作为杨娇龙的父亲，为杨娇龙名下的涉案房屋缴纳专项维修资金，并持有涉案房屋的购房合同、钥匙和相关原始收据，将涉案房屋以60万元的价格出售给王恩仁。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，因此，王恩仁有理由相信杨建国有代理权，故杨建国与王恩仁之间针对涉案房屋的买卖行为有效。至于杨娇龙称其在外地读书和工作，只认可王恩仁对涉案房屋的临时居住，结合杨娇龙与杨建国之间存在的父女关系，以及杨娇龙作为房主从2014年9月至2017年三年多时间，不了解不关注自己的房屋情况，杨娇龙的述称不符合常理，故本案不予采信。至于王恩仁以何种方式付款，杨娇龙是否收到房款，并不影响上述房屋买卖行为的效力。在交付涉案房屋的同时，因房屋产权证未办理下来，故王恩仁只能取得涉案房屋的居住使用权。本案李伟与王恩仁之间的“以房抵工程款协议书”对双方均具有法律约束力，虽尚未完成涉案房屋的产权办理手续，但李伟通过该协议取得涉案房屋的居住使用权，故李伟在涉案房屋内居住并无不妥。现杨娇龙主张李伟返还涉案房屋并搬离，以及支付房屋占用费，无相关事实和法律依据，本案不予支持。至于杨娇龙主张其为涉案房屋所支付的物业管理费、取暖费等相关费用，根据杨娇龙提供2018年1月19日所交含物业费在内的各项费用、IC卡及水费的票据核实共计为9538.20元，因票据所对应的缴费期间为2015年1月至2018年12月，李伟称其自2014年装修后至今在该房居住，故该9538.20元由李伟承担，应给付给杨娇龙。杨娇龙主张的2015年1月至2015年12月的物业费等共计2776.80元即其余费用，因无相应的收款收据，故本案不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李伟于本判决生效后十五日内给付原告杨娇龙含物业费在内的各项费用、IC卡及水费共计9538.20元。二、驳回原告杨娇龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2442元（原告已预交），现由原告承担2300元；其余142元由被告承担，于支付上款时一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，杨建国作为杨娇龙的父亲，为杨娇龙名下的涉案房屋缴纳专项维修资金，并持有涉案房屋的购房合同、钥匙和相关原始收据，将涉案房屋以60万元的价格出售给王恩仁，李伟与王恩仁签订“以房抵工程款协议书”，李伟据此占有、使用案涉房屋，虽杨娇龙与杨建国均否认杨娇龙委托杨建国出售案涉房屋，主张系杨娇龙委托杨建国对外出租该房屋，但李伟取得案涉房屋系通过协议方式取得，现杨娇龙在对相关协议争议尚未解决的情况下，径行以侵权事由提起本案排除妨碍诉讼，显系不当。一审法院判决驳回杨娇龙本案的诉讼请求，判决结果并无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2767元，杨娇龙已预交，由杨娇龙负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年五月十一日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1