四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1853号 原告(反诉被告)：绵阳樊华房地产开发有限责任公司，住所地绵阳高新区绵兴东路99号。统一社会信用代码：915107007208748309。 法定代表人:樊军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余桂川，男，1991年6月15日出生，汉族,住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：宋春容，四川法锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴金蓉，女，1991年8月12日出生，汉族,住四川省射洪县。 原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司（以下简称樊华房产公司）与被告余桂川、吴金蓉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，诉讼中，被告余桂川、吴金蓉于2020年1月13日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)樊华房产公司的委托诉讼代理人左都兴，被告(反诉原告)余桂川和委托诉讼代理人宋春容，被告(反诉原告)吴金蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）樊华房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告返还该商品房；3、支付违约金991458元；4、本案的诉讼费、保全费、律师费用由被告承担。事实和理由:被告在2017年5月28日购买了原告开发的位于绵阳高新区，现尚未办理产权变更过户登记。被告购房时向绵阳市商业银行股份有限公司城西支行贷了还款期限为10年的个人住房按揭贷款34.5万元，原告为该购房贷款提供了连带责任保证，保证期间为该贷款发放之日起到被告所购商品房办理抵押登记他项权证之日止。2019年5月31日，被告未按约定偿还贷款导致贷款银行从原告在该行开设的保证金账户扣收了被告尚未偿还的贷款本金、利息及罚息共计316040.31元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定,被告未按期偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告赔偿损失。特诉至法院，请求支持所提诉讼请求。 被告(反诉原告)余桂川、吴金蓉向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告为涉案房屋支付的各种费用220118.5元；2、判令原告支付被告资金占用费31557.26元及房屋增值费用20万余；3、诉讼费由原告承担。事实及理由：被告为购买该房屋支付原告首付款、维修基金、办证费用合计159683.16元。在按揭贷款后，支付按揭银行本息共计60435.34元。目前房屋的现市价已经比购买时的价格上涨了20万余。被告余桂川、吴金蓉同意解除合同，返还房屋，要求支持反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年5月28日，原告樊华房产公司与被告余桂川、吴金蓉签订了《商品房买卖合同》（签约备案号1705280012）及补充协议各一份，约定由被告余桂川、吴金蓉以495729元的总价购买樊华房产公司所开发的樊华似锦项目（位于绵阳高新区的商品房，其中34.5万元购房款由被告向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行申请贷款支付。《商品房买卖合同补充协议》第3-2-5条约定：1、出卖人为买受人与银行签订按揭贷款合同提供阶段性担保，若因买受人违约导致银行要求出卖人承担保证责任，并从出卖人的保证金账户扣划相应款项的，出卖人有权解除合同，房屋交付的，在合同解除后30日内将房屋交给出卖人，并协助办理备案合同和预告登记的注销手续。2、解除合同后的房款在支付处置房屋所发生的费用、扣减已经发生的税费、出卖人代买受人向银行偿付的全部款项按出卖人承担之日起至买受人付清之日止按日万分之五计算的利息、房屋折价款、房屋总价20%的违约金后，剩余部分归买受人。不足部分，继续向买受人追偿。 为履行前述合同及补充协议的约定，原告樊华房产公司、被告余桂川、吴金蓉与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：1、由该行向被告余桂川、吴金蓉提供按揭贷款34.5万元，贷款期限为10年，按月偿还本息，原告樊华房产公司为被告的本次贷款提供全程连带责任保证；2、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约行为的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款及利息、罚息及其他费用，直至解除合同；3、保证人不按本合同约定履行保证担保合同责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在绵阳市商业银行及其分支机构所有账户中扣收相应款项用于清偿。 之后，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行向被告余桂川、吴金蓉发放了按揭贷款34.5万元，并转入原告账户。在此期间，被告余桂川、吴金蓉部分月份偿还按揭借款有逾期现象。2019年5月9日，因被告的银行按揭贷款之前已连续多次逾期，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行致函原告樊华房产公司，要求该公司在15日内履行还款义务，对被告所购房屋进行回购，同时结清贷款本息，否则将从保证金账户扣款。2019年5月31日，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行从原告樊华房产公司在该行所设保证金账户中划扣316040.31元，用于结清被告余桂川、吴金蓉所按揭贷款剩余的全部借款本息及罚息。 本院另查明，被告余桂川、吴金蓉为购买涉案房屋，支付原告首付款150729元，原告代收维修金6724元、办证费用290元。合计157743元。该房屋已经交付被告，目前尚未装修，系清水房。该房屋至今未办理权属转移登记手续。 庭审中，被告余桂川、吴金蓉称房屋涨价，被告的损失得到弥补，要求对原告请求的违约金调整降低。 本院认为，原告樊华房产公司与被告余桂川、吴金蓉之间所签订的《商品房买卖合同》《樊华似锦项目补充协议》以及双方与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行之间所签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并具有法律约束力。各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告余桂川、吴金蓉在取得按揭贷款后，并未按照合同约定归还按揭贷款，致使贷款银行因其违约行为向原告樊华房产公司行使保证担保的权利，原告樊华房产公司也因此实际向贷款银行承担了保证责任，代被告余桂川、吴金蓉偿还了剩余的全部贷款本息及罚息。故原告樊华房产公司依照前述《商品房买卖合同》及补充协议的约定有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时，本案被告亦同意解除合同，本院依法确认原、被告双方于2017年5月28日签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号1705280012）及补充协议已经解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。已履行的合同解除后，合同自订立时起失去了法律约束力，当事人受领的给付失去法律依据，其产生的直接财产处理后果之一就是恢复原状。原告要求二被告返还商品房的请求，本院依法支持。 被告余桂川、吴金蓉为购买该涉案房屋，支付了495729元购房款（首付款和按揭款），原告代收维修金6724元、办证费用290元，共计502743元，扣减原告承担保证担保的代偿款316040.31元，尚余186702.69元房款，被告余桂川、吴金蓉有权要求原告予以返还。因本案系被告余桂川、吴金蓉的违约行为而导致合同解除，必然给原告樊华房产公司造成损失，原告有权要求被告按约定承担房屋总价20%的违约金，但是被告要求降低。本案中，原告樊华房产公司未举证证明其因此所造成的损失。合同解除后被告即丧失物权期待权，原告樊华房产公司可再次对外出售涉案房屋，同时现实中，房屋涨价是不争的事实，原告樊华房产公司再次对外出售涉案房屋可弥补其损失。根据现有情况分析看，原告主张被告承担房屋总价20%的违约金明显过分高于其实际损失。根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、代偿款项的时间长短以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，同时惩罚违约行为，本院酌情确定违约金按房屋总价款项的5%计算较为公平合理。原告诉请违约金金额超过本院认定的部分，本院不予支持。 被告余桂川、吴金蓉反诉要求原告退还为涉案房屋支付的各种费用及资金利息，以及房屋增值部分。本案系被告余桂川、吴金蓉的违约行为导致合同解除，其反诉请求中超过本院认定的部分，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)绵阳樊华房地产开发有限责任公司和被告（反诉原告）余桂川、吴金蓉于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号1705280012）已经解除。 二、由原告(反诉被告)绵阳樊华房地产开发有限责任公司支付被告（反诉原告）余桂川、吴金蓉房款186702.69元。 三、由被告（反诉原告）余桂川、吴金蓉支付原告(反诉被告)绵阳樊华房地产开发有限责任公司违约金24786.45元（495729元×5%）。 四、上述二、三项相互折抵后，由原告(反诉被告)绵阳樊华房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）余桂川、吴金蓉161916.24元。 五、驳回原告(反诉被告)绵阳樊华房地产开发有限责任公司和被告（反诉原告）余桂川、吴金蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为9002元，反诉案件受理费减半收取为4038元，合计13040元，原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司负担3040元，被告余桂川、吴金蓉负担10000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  袁福林 二〇二〇年五月八日 书记员  邓 欢