吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终453号上诉人（原审原告）：齐丽娟，女，1961年7月27日出生，汉族，住吉林省双辽市。被上诉人（原审被告）：张玉洁，女，1962年11月24日出生，汉族，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：邢宪文，吉林双智律师事务所律师。上诉人齐丽娟因与被上诉人张玉洁返还原物纠纷一案，不服吉林省双辽市人民法院（2019）吉0382民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐丽娟上诉请求：1、依法撤销原判决；2、保护上诉人的合法财产不受侵犯。事实和理由：一，合同不能产生物权。判决书用借名买房合同推定齐晓辉是涉案楼房的所有权人，于法无据。（1）北京高院下发的《关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第十条即“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理过户手续。”关键词：北京高院下发文件剑指；借名买房借名人要求房屋归其所有的，人民法院不予支持。借名买房属于债权法律关系，借名人的真实身份是债权人并非是物权人。（2）齐晓辉以借名人的身份主张物权已经被四平中级法院用《物权法》第十四条规定驳回。由此可见，合同不能产生物权。所以，四平中级法院不支持借名人齐晓辉使用借名买房合同来主张物权。关键词：《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”值得注意的是齐晓辉至今没有依法取得涉案楼房的不动产权证书。齐晓辉何来的物权。更何况借名买房，借名人是心甘情愿的将楼房的所有权登记在被借名人的名下，已经满足了不动产物权的生效要件。故借名买房所有权的归属是清晰的，无争议的，合法的，是当事人真实意思表示。借谁的名谁就是楼房的所有权人，是理所当然的。另外，借名买房合同，借名人并没有按照合同约定履行出资义务，借名买房合同已经名存实亡。借名人已经抽回全部的购房资金，更何况我正在偿还涉案楼房的农行贷款。一审判决书却认定张玉洁是涉案楼房的所有权人。我不是想要涉案楼房，我只要求齐晓辉履行借名买房合同。然后我才能将产权变更给齐晓辉，我与齐晓辉借名买房纠纷的焦点是购房款。一审判决书支持借名人齐晓辉享有物权是推翻物权法第十四条规定。（3）一审判决书以“张玉洁与齐晓辉的房屋买卖合同属于有效合同为由，判买受人张玉洁为涉案楼房的所有权人”混淆了债权与物权的法律关系。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应当根据不同的法律规定来认定。设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条，《民法通则》第55条来认定；物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。关键词：物权与债权是两个不同的法律事实，是两种不同的法律关系。必须转变用合同确认物权的观点。合同不能产生物权。这是本案第一个关节点。二，物权法定原则，公示原则，是确认产权的基本原则。《物权法》第一条［立法的目的］“为了维护国家基本制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”《物权法》的功能主要体现三个方面（1）确认产权。确认产权就是通过明确物的归属，从而定分止争。物权法中物权法定原则，公示原则就是确认产权的基本原则；物权法确认国家，集体以及个人所享有的财产权，在此基础上，确认各类主体所享有的他物权，从而充分保护各类主体所享有的物权；物权法通过界定产权之诉，从而保护产权的归属。（2）保护物权。物权法的立法宗旨是保护物权。首先，物权法保护物权的基本原则是平等保护的原则，即物权法通过一体确认国家，集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护。其次，物权法在保护的方法上，规定了确认物权的规则和物权请求权。在物权受到侵害或者有受到侵害的可能的时候，对物权进行特别保护。（3）实现物尽其用。关键词：物权法定原则，公示原则就是确认产权的基本原则。确认产权必须遵守之。《物权法》第五条［物权法定］“物权的种类和内容，由法律规定。”物权法定原则是指物权的类型，物权的内容，取得和变更，均有法律直接规定。禁止任何人创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使物权的法律原则。《物权法》第六条［物权公示原则］“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”物权公示原则，是指物权变动必须以一种可以公开的，能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力的原则。依法进行的物权公示，具有社会的公信力。3《物权法》第九条［不动产物权登记生效及例外］“不动物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。《物权法》第十四条［不动产物权登记生效的时间］“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，要求物权的变动（产生，变更，消灭）必须以一定的可以使人从外部察觉的方式显示出来。因此，登记便成了物权变动外在表现的主要方法，不动产公示原则，对维护不动产交易安全起着巨大的作用。我国法律只承认登记簿上的人为真正的所有权人。因为这既是不动产交易的安全性和公正性，也是不动产公示原则的必然要求。不动产物权变动并不是看占有，而是看登记。一审判决书上公开否定物权公示原则的法律效力，判决书上认为”确认产权关系应注重财产的实际归属，而不单纯的取决公示外观”，恰恰相反确认产权的法律依据，就是公示外观。我国法律只承认登记簿上的人是真正的所有权人。登记属于一种行政行为，不是一种民事行为。它体现的是国家对不动产物权的干预，其目的在于使不动产物权关系明晰化，具体化。因此，不动产所有权需经登记才发生所有权转移的效力，是一种强制性的规定，当事人不能约定排除其适用。由此可见，登记是不动产物权生效的法定公示手段，是不动产物权变更和转让的生效要件，也是获得法律承认与保护的依据。关键词：登记是不动产物权的生效要件。物权法定原则，公示原则是人民法院确认产权的基本原则。这是本案第二个关节点。三，《中华人民共和国房地产管理法》是管理房地产交易的法律法规。该法是房地产交易的一部专项法律，是国家对房地产交易活动的行政干预手段，进行房地产交易必须遵守之。该法第1条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”第37条第6款规定：“未依法领取权属证书的”不得转让。第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”由此可见，我国对房地产交易管理办法明文规定：“房屋所有权采取登记发证制度，不登记，不生效”与“未依法领取产权证书的不允许转让”这是国家的立法目的。房地产交易是以不动产为交易对象的民事行为，出具有一般民事法律行为的特征及生效要件，还具有一些特殊的生效要件。如房屋买卖合同，以登记为生效要件。因而当事人在从事房地产交易时，一定要熟悉不动产交易的法律法规，了解其特殊的法律机制，才能在法律上确保交易安全，保护自己的合法权益不受侵犯。但一审判决书却将人民政府颁发的有效证件说成是代持证件，将公示原则说成是公示外观，这是否定我国房地产登记发证制度。否定我国不动产权证与公示原则的法律效力，否定不动产变动的法律机制。既然将购买无证楼房诉诸于人民法院，人民法院就应向其释明，房地产交易应到房地产管理部门办理过户登记手续，如果登记簿记载的权利人与真实物权人不符，应办理变更登记手续，人民法院就应该教育引导她们按照相关的法律规定，规范自己的行为，让她们熟悉我国不动产物权变动的特殊法律机制。法律明文规定：（1）我国房屋所有权采取登记发证制度，不登记，不生效；（2）物权法定原则，公示原则是确认产权的基本原则；（3）不动产物权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。这些法律法规就应该遵守之。在审判实践中就应该给予兑现。必须依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定进行不动产交易，做到有法必依。这是本案第三个关节点。故上诉人请求撤销一审判决书，将《物权法》第5条，第6条，第9条，第14条与《中华人民共和国房地产管理法》第37条，第59条等法律法规落实到实处。张玉洁辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。齐丽娟向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告张玉洁返还占有我的楼房，房屋价值395796元。一审法院认定事实：本案诉争房屋吉（2019）双辽市不动产权第XXXX号，坐落双辽市辽西街桃园逸景小区北区12号楼1单元5层502室，房屋建筑面积138.74平方米，房屋所有权人署名齐丽娟。该证书于2019年6月3日颁发。本案诉争房屋是按揭楼房。案外人齐晓辉与本案被告张玉洁在2015年6月18日签订了房屋买卖协议，以40万元价款购买涉案楼房并已相互交付楼房及价款。一审法院认为，原告提供证据二（2018）吉03民终801号民事判决书中，二审法院已经认定齐晓辉借用齐丽娟之名购买诉争房屋的事实。但由于案件审理时，该房屋未产生物权效力，故未对该房屋的所有权人予以认定，但齐晓辉为诉争房屋的实际权利人已经得到认定，齐丽娟仅为诉争房屋的名义权利人。齐晓辉在占有、使用期间，将房屋作价40万元卖给被告张玉洁，其协议的法律效力已有（2019）吉03民终18号民事判决书判决予以确认，合法有效并房屋已完成交付，故房屋的实际权利人已由齐晓辉变更为被告张玉洁。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。虽然原告齐丽娟已经取得了不动产权证书，成为了名义权利人，但其不能要求实际权利人被告张玉洁返还诉争房屋。综上所述，齐丽娟仅为诉争房屋的代为持有人，仅依据房屋登记主张其为房屋所有人的理由不能成立，故齐丽娟要求张玉洁返还房屋的请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告齐丽娟的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院审理查明的事实与原审法院的认定相一致。本院认为，在案外人齐晓辉诉本案上诉人齐丽娟所有权确认纠纷一案中已认定齐晓辉与齐丽娟之间为借名买房关系。本案中，案涉房屋虽已登记在上诉人齐丽娟名下，但从当时房屋出资情况、占有使用情况以及房屋相关手续持有情况能够认定齐晓辉虽未取得案涉房屋的物权，但应为该房屋的实际权利人。本案被上诉人张玉洁基于其与案外人齐晓辉于2015年6月18日签订的房屋买卖合同占有、使用案涉房屋，且该房屋买卖合同已被四平市中级人民法院作出的（2019）吉03民终18号民事判决确认为有效合同。故张玉洁对案涉房屋的占有、使用属于合法占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”上诉人齐丽娟主张被上诉人张玉洁返还案涉房屋缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，齐丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7237元，由齐丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 田迎春审判员 毕 莹代理审判员 牛云鹤 二〇二〇年五月二十九日（法官助理 李思惟书记员 马云龙