重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2319号上诉人（原审原告）：重庆渝永房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区渝西大道支路19号，统一社会信用代码91500118203797902A。法定代表人：罗古全，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈强，重庆浩邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静，女，1980年3月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：覃勤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德乾，湖北新理念律师事务所律师。上诉人重庆渝永房地产开发有限公司（以下简称渝永公司）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0117民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝永公司的委托诉讼代理人陈强，被上诉人李静的委托诉讼代理人覃勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝永公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由李静支付购房款3273465.60元及资金占用损失（以3273465.60元为基数，从2018年5月18日起按照年利率6%计算至付清之日止）；2.一、二审诉讼费由李静承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。虽然渝永公司与李静于2015年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定了案涉房屋的价款和支付时间，但李静在签订合同前已支付渝永公司房款4400000元，超合同支付10多万元。之所以出现这种状况，系双方为少交税费和办证而签订的上述合同，该合同中涉及价款和支付时间的约定并非双方的真实意思表示。双方的真实意思表示应为渝永公司在一审中举示的有李静及其丈夫包建石、案外人即与李静合伙经营汉庭酒店的杨某签名捺印，并由渝永公司保管的书面材料（以下简称书面材料）载明的内容。该书面材料具有房屋买卖合同的内容，并且是为了买卖双方的利益即少开发票而形成的。既然是买卖双方，那么该书面材料的相对方应为持有人渝永公司。因此，李静所购案涉房屋的真实价款应以该书面材料载明的为准。虽然该书面材料没有落款时间，但并不因此否认其效力，而且李静亦未对该书面材料的形成时间申请鉴定。该书面材料是渝永公司在收到440万元房款即2014年4月9日后形成的，而不是一审法院认为的“经本案庭审多次询问，原告均陈述不清楚该份材料的具体形成时间”。在（2018）渝0117民初6733号案中，杨某也证明上述书面材料是在2015年10月22日双方签定《重庆市商品房买卖合同》之后形成。即使该书面材料在2015年10月22日双方所签合同之前形成，也表明双方同意以后按照书面材料内容办理，而不能否认其客观真实性。况且渝永公司与李静在交易过程中亦未按常规办理，李静在签订合同前就开始付款。此外，渝永公司在一审中还举示了与案涉房屋同处3号楼的7层房屋的交易材料等证据，也可证明案涉房屋的真实价格。（2018）渝0117民初6733号民事判决也载明，李静的合伙人杨某已证明办在其名下的﹣1楼门市已向渝永公司支付80多万元，这与上述书面材料载明的﹣1楼总价款822864元相近。以上事实均证明上述书面材料载明的房屋价格才是双方的真实意思表示，而双方所签的《重庆市商品房买卖合同》中载明的价格，并非双方的真实意思表示，系无效条款。从该书面材料载明的内容上看，案涉房屋价款分为两部分，一部分为合同内房款，另一部分为合同外即少开发票部份房款。在合同外那部分购房款中，李静尚有3273465.6元未支付。双方虽未约定该部分购房款的支付时间，但按照法律规定，只要渝永公司给予李静合理履行期限未果，就可以提起诉讼要求其支付。而（2018）渝0117民初6733号案判决已认定，渝永公司已于2018年4月18日向李静发函要求其支付房款，并给予其30天的履行期。因此，渝永公司在本案中要求李静支付剩余部分房款应得到支持。此外，虽然渝永公司与杨某于2016年1月14日签订的《房屋买卖合同》约定，将上述书面材料中涉及的﹣1楼房屋的房地产权证办于杨某名下，渝永公司也是受李静指定而为的，该合同中的房屋价款也非真实房价，杨某也是名义产权人。故上述书面材料涉及的两套合同外不开具发票的房款，均应由李静承担。二、一审法院适用法律错误。按照法律规定和相关司法政策，人民法院应从整体、综合、全面的角度综合判断，查明当事人的真实意思表示，而不应仅看合同中的个别条款。结合本案各方面证据，渝永公司的主张具有高度盖然性，一审判决不符合诚实信用原则，也违背公序良俗，在适用法律方面存在错误。李静辩称，一审法院认定事实清楚，渝永公司与李静于2015年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同对双方的权利义务进行了明确，不存在欺诈。渝永公司所称的书面材料不具备买卖合同的特征，也未举示其他具有更高证明力的材料予以佐证，不应被采信。（2018）渝01民终8073号民事判决已确认李静已付款金额，李静已全部履行了合同义务，请求二审法院维持一审判决。李静向一审法院起诉请求：1.判令李静向渝永公司支付购房款3273465.60元及资金占用损失（资金占用损失以3273465.60元为基数，从2018年5月18日起按照年利率6%计算至付清时止）；2.诉讼费由李静承担。一审法院认定事实：在本案一审过程中，渝永公司举示书面材料复印件一份，内容为：“本人李静购买香榭丽苑3#楼11层面积973.84㎡，单价7240元/㎡，总价7050601.6元，﹣1层面积52.08㎡，单价15800元/㎡，总价822864元，总金额7873465.6元，已付房款4400000元，余款3473465.6元。为了买卖双方的利益，本人愿意少开3400000元购房发票。如有需要按各自承担的责任付清税费后开齐发票。”李静质证称对该份证据上的签名、捺印及该份证据的形成时间记不清楚了。2015年10月22日，渝永公司（甲方）与李静（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李静购买渝永公司开发建设的位于重庆市合川区房屋，房屋建筑面积973.84平方米，总成交价为4273466元，建筑面积单价为4388.26元／平方米。付款方式：乙方于签订认购合同时支付第一期房款给甲方1000000元；在甲方提供该房屋产权证之日起10个工作日内，乙方向甲方支付余款3273466元，乙方在没有付清该房屋余款前该房屋的房屋产权证原件由甲方保管。合同关于办理产权登记的约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。在渝永公司与李静签订案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》前，李静于2014年1月26日向渝永公司支付购房定金10万元，2014年1月28日支付两笔购房款250万元、80万元，2014年4月9日支付购房款100万元，共计支付440万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。渝永公司与李静签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案中渝永公司陈述其销售给李静的案涉房屋已经生效法律文书确认双方当事人于2015年10月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李静购买渝永公司开发建设的位于重庆市合川区房屋，房屋建筑面积973.84平方米，总成交价为4273466元，李静已经支付了合同约定的房屋价款。本案渝永公司主张《重庆市商品房买卖合同》对房屋价款的约定不是真实意思表示及李静在合同约定之外还应支付房款，渝永公司应对该事实承担举证责任。对于渝永公司所举示的书面材料，经本案一审庭审多次询问，渝永公司均陈述不清楚该份材料的具体形成时间，也未举示证据予以证明，渝永公司不能证实李静与其在《重庆市商品房买卖合同》之外达成了另外的买卖合同及付款协议，故一审法院对渝永公司要求李静在《重庆市商品房买卖合同》之外还应支付购房款的请求不予支持。关于渝永公司主张李静还应向渝永公司代案外人杨某支付房款的请求，渝永公司未举示李静应代替案外人杨某付款的有效证据证明其该项主张，故一审法院对此不予支持。关于李静抗辩渝永公司系重复起诉的意见，因渝永公司本次起诉与前诉的诉讼标的及诉讼请求不同，故渝永公司本次起诉不属于重复起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告重庆渝永房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费32987.72元，减半收取16493.86元，由原告重庆渝永房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。渝永公司提交了以下证据：1.（2019）渝0117民初2930号案的《民事起诉状》和《民事判决书》，其中，《民事起诉状》载明：李静与渝永公司于2015年10月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李静购买渝永公司开发建设的案涉房屋，总成交价为4273466元，李静已按合同约定履行了支付所有购房款的义务。渝永公司举示上述证据拟证明李静认可已付房款系双方于2015年10月22日签订《重庆市商品房买卖合同》所涉房款，即合同内房款已付清，合同外房款未付。2.与案涉房屋处于同一楼栋的1-2号房屋的《销售不动产统一发票》复印件5张，每张发票载明的购房款金额分别为1000000元、751793元、134000元、1000000元、151883元，合计3037676元。另，上述发票载明的套内面积单价均为19725.17元/平方米。渝永公司举示上述证据拟证明发票载明的购房款金额及套内面积单价同渝永公司与重庆银行股份有限公司于2015年10月22日签订的《房屋买卖合同》所载明的房款总金额及套内面积单价一致，均为3037676元和19725.17元/平方米，该房屋价款与李静在书面材料中确认的案涉房屋价款更相近，据此也可证明书面材料中关于案涉房屋的价款更合理。李静质证认为，对证据1的真实性无异议，但该证据达不到对方的证明目的，李静已按合同付清了案涉房屋的全部价款，不存在合同外未付款；对证据2的真实性无异议，但该证据与本案无关，达不到对方的证明目的。本院认为，证据1系本案双方当事人就本案纠纷进行的相关诉讼的诉讼材料和裁判文书，与本案具有关联性，李静对真实性无异议，本院予以采信；证据2虽双方当事人对真实性无争议，但与本案标的不具关联性，本院不予采信。本院二审查明以下事实：1.已发生法律效力的（2018）渝0117民初6733号民事判决确认以下事实：2018年4月18日，渝永公司向李静发出《关于要求提供商品房买卖合同支付能力担保的函》，该函载明：“李静女士：2015年10月22日你与我公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。按照合同约定，你购买了我公司开发的位于合川区，面积973.84平方米。另外还约定，你将通过重庆银行以取得贷款的方式来支付购房款。现我公司获悉，由于你未能向该贷款银行提供贷款担保，银行拒绝了你的贷款申请。同时还得知，你的多个债权人因你未偿还到期债务已向合川区法院起诉后并进入了执行阶段。基于以上情况，我公司对你的诚信持高度怀疑，认为你已不具有履行支付该购房款的能力。为维护我公司的合法权利，根据合同法的规定，请你在收到本函之日起三十日内向我公司提供能够支付该房款的履约担保。在此期间，我公司将中止履行将该房屋的房地产权证办在你的名下的义务。逾期，视为你没有能力支付购房款。”李静收到该函后，未向渝永公司回复。2.在（2018）渝0117民初6733号案审理中，渝永公司举示了本案中的书面材料，因没有落款时间，包建石称书写时间是在渝永公司与李静签订《商品房买卖合同》之前。李静在该案中质证称，对李静是否是其本人所签记不清楚了。3.在（2018）渝0117民初6733号案审理中，证人杨某出庭作证时陈述：其在李静购买的渝永公司房屋所开的汉庭酒店有一点股份，与李静一起买的房，李静买的楼上，杨某买的底楼门市。底楼门市有五十几平方米，买卖合同上房款只有二十几万，实际付了八十多万，房款是打给李静去交的。其在前述包建石写的书面材料上签字属实，目的是为了少缴税费，签字时李静也在场，签字时间是在其领到房产证之前，签订买卖合同之后。4.在一审法院于2019年11月28日组织的庭审中，渝永公司举示的书面材料加盖有“重庆市合川区人民法院调查材料证明专用章”鲜章，落款处分别有李静、包建石和杨某的签名和捺印。渝永公司在一审庭审中陈述，该材料系包建石书写，李静和杨某签名，原件留存于（2018）渝0117民初6733号案件中且在该案中举证质证。李静在一审庭审中质证认为：“真实性有异议，待庭后核实。”一审法院当庭限定李静在五日内进行核实并出具书面意见，并告知如对上述证据中李静的签名、形成时间等申请司法鉴定，应于五日内向一审法院提交书面鉴定申请，逾期视为放弃。李静于2019年12月2日向一审法院出具情况说明，内容为：“关于原告渝永公司诉被告李静商品房买卖合同约纠纷一案的相关问题作如下说明：1.针对原告所举示的第一份证据（被告李静的代理人包建石亲自书写的被告李静和证人杨某亲自签名的原告持有的书面材料）上被告李静的签名及捺印，因时间太久，已记不清楚。2.针对原告举示的第一份证据的形成时间，被告李静已记不清。其本人也是第一次开庭后才知晓其内容。3.被告李静与包建石、杨某是合作关系。4.原告渝永公司和杨某之间的买卖情况，被告李静只知道该房产购买成20多万。”二审询问中，李静的委托诉讼代理人陈述该情况说明是李静本人所写。5.本案二审中，李静陈述，其按照双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定的4273466元向渝永公司支付案涉房屋房款，共计支付了440万元，超出4273466元的部分是支付的案涉房屋的大修基金和契税等费用。渝永公司认可共计收到李静支付房款440万元，但本案房产的价款只有3777135.6元，超出3777135.6元的部分是书面材料中的负1层的房产款项。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合全案事实，本院确认渝永公司在一审中举示的有李静签名及捺印的书面材料载明的案涉房屋的单价7240元/平方米和总价7050601.6元系李静与渝永公司商品房买卖交易过程中的真实价格，理由如下：首先，根据渝永公司在一审中举证的过程可见，该书面材料虽系复印件，但加盖有人民法院调查材料证明专用章，且渝永公司在一审中已经说明，原件留存于人民法院生效案件卷宗。结合（2018）渝0117民初6733号民事判决书的记载，渝永公司在该案中举示了该书面材料的原件。故渝永公司在本案中举示的加盖有人民法院调查材料证明专用章的书面材料，具有证据原件的同等效力。其次，李静在（2018）渝0117民初6733号案以及本案中，均未明确反驳该书面材料的真实性，其在本案一审中出具的情况说明仅陈述记不清楚该书面材料是否系其本人所签。但经本案一审法院在庭审中告知如对证据中李静的签名、形成时间等问题有异议，应当限期申请司法鉴定后，李静并未依法对其签名的真实性或形成时间申请司法鉴定，应由其承担举证不能的法律后果。再次，上述书面材料载明了李静所购买的案涉房屋的具体楼层、面积、单价和总价等内容，并且明确了李静已向渝永公司支付4400000元以及拟规避相应税费等内容。据此可知，上述书面材料本质上属于李静在购买案涉房屋过程中，就其与渝永公司的相关真实交易行为而作出的一个情况说明。李静在书面材料上签名及捺印，足以证明其对该书面材料上载明的相关内容的认可。同时，结合李静在与渝永公司签订《重庆市商品房买卖合同》前已向渝永公司支付4400000元，付款金额与李静在上述书面材料中确认的其已付房款数额相吻合的事实，以及杨某在（2018）渝0117民初6733号案中的证言，也印证了书面材料载明的内容同李静与渝永公司之间的真实交易行为具有一致性。最后，从渝永公司举示的其分别与重庆银行股份有限公司、重庆长博实业有限公司签订的《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同》及相关《销售不动产统一发票》可知，渝永公司与李静在《重庆市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋单价和总价，远低于与案涉房屋座落于同一个楼盘的其他房屋的销售价格，而李静在书面材料中确认的案涉房屋单价和总价则更接近案涉房屋所在楼盘其他房屋的销售价格。出现上述有悖常理的情况，亦与书面材料中关于少缴税费的内容相互印证。综合以上分析，本院认为，本案中渝永公司已举证证明案涉房屋的真实价格为7050601.60元。根据已经查明的事实，李静已经支付的款项金额尚不足案涉房屋的真实价格，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，渝永公司有权要求李静继续履行，即支付尚欠房款。渝永公司依据前述书面材料，主张李静在其购买的11-1房屋之外，还应代杨某支付-1层房屋的部分房款622864元。因-1层房屋系渝永公司与杨某建立的买卖合同关系，与本案审理的渝永公司与李静之间的买卖合同关系不具同一性，且仅凭书面材料不足以证明李静负有该款项的支付义务，故一审法院判决驳回渝永公司关于-1层房屋的款项主张，并无不当。就本案诉争房屋的已付款金额，现有证据虽能证明李静已共计支付渝永公司440万元，但双方就440万元的构成存在分歧。渝永公司主张本案收款3777135.6元，超出部分系支付杨某购买的-1层房产的款项。李静主张本案房产付款4273466元，超出部分是支付的大修基金和契税等费用。渝永公司主张已收款项中包含有其他法律关系下的款项，应由其承担举证责任。因渝永公司并未举证证明，本院采信李静的主张，认定其已付款金额为4273466元，其尚欠渝永公司案涉房屋价款2777135.60元（7050601.60元－4273466元），并对渝永公司在本案中要求李静向其支付案涉房屋价款的该部分诉讼请求予以支持，一审法院判决驳回渝永公司的该部分诉讼请求不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就合同的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，渝永公司与李静在《重庆市商品房买卖合同》中并未就上述2777135.60元的履行期限作出约定。渝永公司虽于2018年4月18日向李静发出《关于要求提供商品房买卖合同支付能力担保的函》，但从该函件的内容上看，渝永公司只是要求李静在收到上述函件之日起三十日内向其提供能够支付相应房款的履约担保，并未向其催收剩余房款。因此，本院认定2019年10月18日渝永公司起诉之日为其主张权利之日，并自次日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息至款项付清之日止，但不得超出渝永公司的利息计付标准年利率6%。综上所述，渝永公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初9414号民事判决；二、李静于本判决生效后十日内支付重庆渝永房地产开发有限公司购房款2777135.60元；并以2777135.60元为基数，自2019年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率在年利率6%以内计付利息至款项付清之日止；三、驳回重庆渝永房地产开发有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32987.72元，减半收取16493.86元，由重庆渝永房地产开发有限公司负担2500.84元，由李静负担13993.02元；二审案件受理费32987.72元，重庆渝永房地产开发有限公司负担5001.68元，由李静负担27986.04元。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年五月二十日法官助理  傅典模书 记 员  江 波