山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2085号 上诉人（原审被告）：青岛华青集团有限公司，住所地：山东省平度市南村镇华青路。 法定代表人：王振强，董事长。 委托诉讼代理人：雷少杰，平度瑞强法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘晓明，男，汉族，1982年5月25日生，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人：李欣展，山东君秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建智，山东君秋律师事务所律师。 上诉人青岛华青集团有限公司与被上诉人刘晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初8453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛华青集团有限公司上诉请求：1.撤销山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初8453号民事判决。改判上诉人不支付刘晓明装饰装修物价值损失174745元及鉴定费7500元或将该案发回重审；2.依法判决。事实与理由：一审判决认定事实不清，适应法律错误，为此，请二审法院依法纠正。1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中所涉房屋位于平度市，该区域不属于城市、镇规划区域，房屋建设无需取得城市规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》，因此该房屋建设没有违反法律规定。涉案房屋有土地使用权证和房屋所有权证，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。2.最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）明确规定，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。因此，涉案房屋是否消防验收证明与租赁合同效力无关。在该复函中，第三条明确规定租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。故被上诉人经营的饭店未办理消防许可，与上诉人无关，饭店倒闭属被上诉人经营不善所致。3.上诉人与被上诉人在2017年5月23日签订房屋租赁合同后，被上诉人实际占有使用涉案房屋，后因经营不善无法实现盈利，欲将涉案房屋转租，涉案房屋至今仍由被上诉人实际占有使用。无论租赁合同是否有效，被上诉人均应按照房屋租赁费的标准支付房屋使用费。4.被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时，明知其将涉案房屋用于经营饭店，而没有请求上诉人出示相关涉案房屋证明材料。贸然对涉案房屋进行装修并营业，后因经营不善无法实现盈利而恶意解除合同。上诉人在签订合同及合同履行过程中无过错及过失，不应承担任何赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，适应法律错误，请二审法院依法纠正。 刘晓明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。一、一审法院认定2017年5月23日双方签订租赁合同无效是正确的。上诉人主张，租赁房屋位于平度市，没有建设在城市、镇规划区域，无需取得城市规划部门建设工程规划许可证是错误的，是对法律的断章取义，即便在农村集体土地规划区上建设房屋，也需要规划部门建设工程规划许可证，更何况上诉人是使用国有工业用地建设的房屋。《中华人民共和国城乡规划法》第二条，制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。因此不论是城、镇还是乡、村建设房屋均需要规划部门的建设工程规划许可证，而在规划区范围外更不允许建设房屋。上诉人认为房屋建设在规划区范围外就不需要规划建设许可证是荒谬的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第1条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡村庄规划区域内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人至今没有取得涉案房屋的相应的规划建设手续，其出租行为应属无效，法院据此判决认定无误。二、一审法院没有对租赁房屋是否经过消防验收进行审理查明、认定。上诉人所依据的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的如何认定其效力的函复》（2003民一他字第11号）一审法院也没有适用。所以上诉人在依据该函复提起上诉没有事实和法律依据。刘晓明投入了近60万资金进行营业餐饮业，因上诉人的相关手续不全而无法办理营业手续，损失巨大。因无法办理营业经营手续，刘晓明在2017年11月份将房屋钥匙交给上诉人后没有再实际使用涉案房屋。一审判决将刘晓明缴纳的六万元作为占用费给予处理，也已经充分考虑到上诉人的利益。三、租赁合同无效是双方的原因造成的，刘晓明不存在解除合同的主观恶意，合同无效主要是上诉人租赁的房屋不符合法律规定的房屋建设条件的导致的。本案涉及到合同的效力问题，不涉及合同的解除问题。法院据此判决双方各自承担50%的责任已充分考虑到上诉人的实际情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 刘晓明向一审法院起诉请求：1.青岛华青集团有限公司赔偿刘晓明经济损失349490元；2.鉴定费、诉讼费用由青岛华青集团有限公司承担。事实与理由：双方经协商同意于2017年5月23日签订房屋租赁合同，由其租赁青岛华青集团有限公司位于平度市房屋。合同签订后其按照合同约定交纳了租金，青岛华青集团有限公司交付房屋钥匙，其为经营饭店需要对房屋进行了装修，装修结束后在办理各种证件时得知房屋消防不符合要求，无法办理消防证件，进而不能办理其他证件，其无奈将房屋钥匙交给被青岛华青集团有限公司。由于青岛华青集团有限公司房屋自身的原因，导致其无法实现合同目的，租赁合同无法履行，同时造成严重经济损失。 青岛华青集团有限公司在一审中辩称，刘晓明、青岛华青集团有限公司签订的合同合法有效，刘晓明已经缴纳一年的房屋租赁费六万元，并且刘晓明现在仍在继续使用涉案房屋，应当继续缴纳房屋租赁费。刘晓明在装修房屋时，对其房屋造成了损害，青岛华青集团有限公司为此保留向刘晓明主张损失的权利。涉案房屋属其所有，房屋有土地使用权证，因为涉案房屋是翻建的新房，目前没有办理建设工程规划许可证及房产证，但有以前老房产证，青岛华青集团有限公司认为涉案土地位于范围，土地性质是工业用地，建房不需要规划许可。另外刘晓明称因不能办理消防证件，导致不能正常营业不属实，因为青岛华青集团有限公司还将与涉案房屋相邻的其他房屋租赁给了他人，案外人在正常经营火锅店、宾馆、公司办公等。 一审法院查明，刘晓明与青岛华青集团有限公司于2017年5月23日签订房屋租赁合同，租赁青岛华青集团有限公司位于平度市。该房屋系青岛华青集团有限公司在其原有房屋的基础上重新翻建，未取得建设工程规划许可证及新房产证，但有旧的房产证及国有土地使用证（用途：工业）。刘晓明租赁涉案房屋并进行了装修，用于经营饭店，但由于多种原因没有经营，刘晓明已经向青岛华青集团有限公司缴纳了第一年房屋租赁费六万元。刘晓明因装修形成附合的装饰装修物的价值为349490元，支付鉴定费15000元。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、当事人双方签订的房屋租赁合同是否有效；二、若合同无效，由此产生损失由谁承担。一、房屋租赁合同是否有效。从在案证据看，双方虽就涉案房屋签订了租赁合同，但青岛华青集团有限公司仅能提供涉案房屋国有土地使用证（用途：工业）和翻建前的房屋所有权证，并未提供建设工程规划许可证，及新翻建房屋的房产证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，本案涉案房屋租赁合同应属无效。二、损失如何承担。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。青岛华青集团有限公司在签订租赁合同时未向刘晓明出示涉案房屋相关合法手续，并且在本案辩论终结前亦未提交其建设工程规划许可证及新的房产证，青岛华青集团有限公司存在一定过错；刘晓明在签订租赁合同时，应尽到合理注意义务，主动要求青岛华青集团有限公司出示涉案房屋的相关产权证明，但刘晓明没有尽到该义务，在此情况下对涉案房屋进行了装修，并进行试营业了一段时间，因此刘晓明亦有过错，并且刘晓明诉称因无法办理消防资格证导致无法经营，但其提交的证据不能证明其无法经营的具体原因，由此青岛华青集团有限公司公司合理怀疑因为刘晓明自身经营原因导致饭店无法经营，具有一定合理性，但即便刘晓明能够正常经营，亦不能改变双方签订的房屋租赁合同无效的法律性质。因此综合考量双方在导致合同无效中的过错，以双方承担同等的责任为宜。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已经形成附合的装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现价值损失”，因此本案已经形成附合的装修物由双方按照过错予以分担，青岛华青集团有限公司承担174745元（349490元×50%）；未成附合的装饰物，刘晓明予以拆除，青岛华青集团有限公司予以协助，拆除造成损失由刘晓明承担。鉴定费15000元，根据双方各自的过错承担，各自承担7500元。关于租赁费的问题，由于刘晓明已经支付一年的租赁费，双方签订租赁合同至今已近两年，如合同有效正常履行合同，刘晓明方还需继续给付青岛华青集团有限公司公司一年租赁费六万元，因此刘晓明主张的租赁费问题不予支持。综上，刘晓明要求青岛华青集团有限公司给付赔偿的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘晓明与青岛华青集团有限公司于2017年5月23日签订的房屋租赁合同无效；二、青岛华青集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘晓明装饰装修物价值损失174745元，鉴定费7500元；三、刘晓明于判决生效后十日内拆除、移走未形成附合的装饰装修物（价格评估结论书中评估装修项目明细表中以外的物品）；四、驳回刘晓明的其他诉讼请求。案件受理费7667元，刘晓明负担3833.5元，由青岛华青集团有限公司负担3833.5元。 上诉人、被上诉人于二审中未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，一、《中华人民共和国城乡规划法》适用的范围包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，上诉人诉称涉案房屋不适用《中华人民共和国城乡规划法》，无法律依据。虽然案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，但因在本案一审法庭辩论终结前，上诉人出租的房屋未取得规划部门的建设工程规划许可证，导致合同无效。一审对此认定正确，本院予以维持。另外，关于涉案房屋的消防验收等手续是否办理、是否合格等问题，一审法院并没有将其认定为合同无效的依据，上诉人的该项上诉理由，本院不予审查。 二、上诉人未取得建设工程规划许可证并办理相应房产证，而被上诉人未对租赁房屋的相关手续尽合理注意义务而径自装修并试营业，双方均存在过错。一审法院据此认定当事人双方对合同无效的过错承担同等责任，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人青岛华青集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3945元，由上诉人青岛华青集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇二〇年五月二十九日 书记员 王晓雨