贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终674号 上诉人（原审被告）：余炳望，男，汉族，1986年11月14日出生，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。 法定代表人：宁桂兰，总经理。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 上诉人余炳望因与被上诉人铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭于2020年5月12日公开开庭审理了本案,上诉人余炳望及其委托诉讼代理人覃品皇，被上诉人凯祺公司的委托诉讼代理人石少会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余炳望上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实及理由：一、原判适用法律错误，应当确认案涉租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，凯祺公司至今不能提供工程质量验收合格的材料，因为建设工程规划许可证和建设工程施工许可证只能证明该工程项目建设合法，不能证明该项目经竣工验收合格，故凯祺公司将案涉商品用房出租违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉合同应属无效。最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书认为租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。该判决认为“《消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”，本案纠纷与最高人民法院该判决内容属“类案”，依据“类案同判”原则，本案应与最高人民法院的判决统一，确认案涉租赁合同无效。二、一审法院遗漏余炳望一审中明确提出的抗辩，即本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，因受凯祺公司虚假宣传的误导，余炳望租赁经营后发生亏损，拒交租金后，凯祺公司作为守约方没有及时主张撤销合同以避免损失扩大，相反在余炳望拒交租金三年后才起诉余炳望，凯祺公司属于恶意扩大损失。三、一审法院适用简易程序审理本案违法，应当发回重审。按照民事诉讼法的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序。本案中双方关于案涉租赁合同效力、哪方存在过错等均存在争议，不符合适用简易程序的条件。 凯祺公司辩称，一、余炳望主张案涉租赁合同无效的情形不成立。二、凯祺公司不存在扩大损失的行为，支付租金系承租人的义务。三、一审法院适用简易程序依法合理。四、房屋存在漏水的情况，一审法院主审法官已在现场做笔录、拍照片，余炳望提交的证据无法证实余炳望所述的真实性。 凯祺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令余炳望支付租金219000元；2、判令余炳望违约金41246元（该违约金分段计算如下：第一笔以52755元基数，从2017年11月1日起开始计算，第二笔以54074元为基数，从2018年5月1日起开始计算，第三笔以55393元基数，从2018年7月1日起开始计算，第四笔以56778元为基数，从2019年5月1日起开始计算，第五笔以30491元为基数，从2019年7月1日起开始计算，以上违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月15日，实际违约金计算至付清款项之日止）；3、本案诉讼费由余炳望承担。 一审法院认定事实:案外人邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了两份《商品房买卖合同》，四份合同分别约定邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元购买由麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区第C4C51-12号房、第C4C51-13号房、第C4C51-14号房、第C4C51-15号房建筑面积分别为42.48㎡、40.55㎡、38.69㎡、73.68㎡的四间商铺，交房时间均为2015年12月31日前。同时，该买卖合同对价款、付款方式等事宜作了明确约定。基于上述合同，案外人邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元于当日与凯祺公司签订《铜仁国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，约定案外人邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城A-1区C4C5幢1-12号、1-13号、1-14号、1-15号房经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司以该公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用且凯祺公司全权享有上述商铺的经营管理及收益等全部权益，委托期限以案外人邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元与麒龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，案外人邱金萍、沈启和、田玉芬、李正元授权凯祺公司办理房屋交付手续并认可验房结果。同时，该管理合同对合同存续、经营管理收益等事宜也作了明确约定。 2015年8月6日，凯祺公司（甲方）与余炳望（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0028、0229、0230、0231），甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区，房号分别为：Ｃ4Ｃ5幢1-12号、1-13号、1-14号、1-15号房共4间，计租面积共计195.4ｍ3，乙方经营范围为餐饮。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年10月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。免租期14个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为45元／平方米／月；次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。另外，该租赁合同对双方的权利义务、违约责任、合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等事宜作了明确约定。凯祺公司在签订合同后于2016年6月1日将案涉商铺交付给余炳望并签订《装修通知书》。同时，在签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》后，余炳望已交纳三个月租金26379元、保证金8793元。 一审法院另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年10月10日取得建设工程规划许可证，同月30日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。 一审法院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用、全面善意履行原则。首先，从审理查明事实来看，凯祺公司已将案涉租赁房屋交付被告使用且被告也支付部分租金及保证金。也即，案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系凯祺公司与余炳望的真实意思表示。其次，尽管余炳望以案涉商铺未经整体验收合格为由主张案涉租赁合同无效,但案涉租赁房屋所在建筑工程却已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过消防验收。也即，案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》没有违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》当属合法有效协议。换而言之，余炳望以案涉商铺未经整体验收合格为由主张案涉租赁合同无效的抗辩理由不成立，不予采纳。故案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系凯祺公司与余炳望的真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，当属合法有效，双方当事人均应当按照协议约定诚信、全面、善意履行各自义务。关于租金问题。如前所述，案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系凯祺公司与余炳望的真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照协议约定诚信、全面、善意履行各自义务。从双方所提供证据载明内容可知，凯祺公司已将案涉租赁房屋交付余炳望经营管理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”的规定，余炳望理应依约向凯祺公司按期足额支付房屋租金。审理中，余炳望自认凯祺公司已于2016年6月1日向其交付案涉租赁房屋。根据案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》2.4条“免租期14个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，免租期届满后开始计租。”、第2.5条“不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为45元/平方米/月；次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。”、第2.7条“双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。”的约定，涉案租赁房屋租金的起算时间应为2017年8月1日,并计算至起诉时。也即，第一期租金（即2017年8月1日至2017年11月1日）：195.4㎡×45元／㎡/月×3月＝26379元（已支付且双方对此均认可）；第二期租金（即2017年11月1日至2018年5月1日）：195.4㎡×45元／㎡/月×6月＝52758元；第三期租金（即2018年5月1日至2018年11月1日）：195.4㎡×45元／㎡/月×3月＋195.4㎡×45元／㎡/月×（100＋5）%×3月＝54076.95元；第四期租金（即2018年11月1日至2019年5月1日）：195.4㎡×45元／㎡/月×（100＋5）%×6月＝55395.5元；第五期租金（即2019年5月1日至2019年6月11日，因双方约定按月计算租金，故此未满月按一月计算）：195.4㎡×45元／㎡/月×（100＋5）%×2月＝18465.3元。也即，余炳望尚欠凯祺公司租金为180695.75元。因此，凯祺公司向余炳望主张租金为180695.75元，有事实和法律依据，依法予以支持；超出部分，依法不予支持。关于违约金问题。如前所述，余炳望尚欠凯祺公司租金为180695.75元元未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，余炳望已经构成违约,应当承担相应违约责任。审理中，尽管余炳望以凯祺公司未按招商承诺履行，存在欺诈且案涉商业门面存在严重漏水为由进行抗辩，但其所提交证据却不足以对上述抗辩事项达到高度盖然性，应就此承担举证不能的法律后果。也即，余炳望关于凯祺公司未按招商承诺履行，存在欺诈且案涉商业门面存在严重漏水的抗辩理由不成立，依法不予采纳。另外，余炳望还辩称凯祺公司所主张违约金按照年利率24%计算过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。根据案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》第2.7条“…第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。”、第5.3条“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金…”，的约定，凯祺公司所主张违约金分段计算如下：第一笔违约金自2017年11月1日，以未付租金52758元为基数，按照年利率6%计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金自2018年5月1日，以未付租金54076.95元为基数，按照年利率6%计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金自2018年11月1日，以未付租金55395.9元为基数，按照年利率6%计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金自2019年5月1日，以未付租金18465.3元为基数，按照年利率6%计算至该笔租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决：一、余炳望于判决生效后十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金180695.75元；二、余炳望于判决生效之日起十日内向贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付如下违约金：分别以未付租金52758元、54076.95元、55395.9元、56714.85元为基数，按照年利率6%，自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日至该各笔租金付清之日止；三、驳回贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5204元，减半收取2602元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担645元，余炳望承担1957元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、余炳望欠付租金后产生的租金是否应适用减轻损失规则；三、一审是否程序违法。 关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于余炳望、凯祺公司双方真实意思表示于2016年5月7日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2013年10月10日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。 关于焦点二，余炳望上诉提出其欠付2017年11月后的租金构成违约，凯祺公司应当按照法律规定及时解除合同，故应当适用减轻损失规则即按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，租金损失扩大部分应由凯祺公司自行承担。对此，第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，余炳望未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，此种情形下凯祺公司享有解除权，但凯祺公司并非必须选择解除合同。凯祺公司请求余炳望支付2017年11月至2019年6月间的租金不是余炳望因违约给凯祺公司造成的损失，而是余炳望承租涉案商铺应向凯祺公司支付的对价，故本案不符合适用减轻损失规则的条件。 关于焦点三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，简易程序适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，不存在程序违法。 关于余炳望一审中抗辩和二审开庭时主张案涉租赁房屋存在漏水凯祺公司应承担赔偿责任的问题。余炳望对此未提出反诉，也未提出充分证据证明房屋漏水其进行修复花费的具体费用，故对其主张用修复费用冲抵租金的请求不予支持，其可另行诉讼主张权利。 综上所述，余炳望的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3194元，由余炳望负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 王永生 审判员 倪庆飚 二〇二〇年五月十九日 书记员 覃光林