四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0823民初517号 原告：王荣，男，1991年10月20日出生，汉族，大学文化，事业干部，住四川省剑阁县。 原告：李雅兰（系原告王荣妻子），女，1992年8月16日出生，汉族，大学文化，事业干部，住四川省剑阁县。 二原告共同委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 被告：杜利华，女，1973年2月15号出生，汉族，住四川省剑阁县。 被告：张传荣（系被告杜利华丈夫），男，1965年11月5日出生，汉族，住四川省绵竹市。 二被告委托诉讼代理人：李良生，剑阁县木马法律服务所法律工作者。 被告：剑阁县安佳房产中介有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇明珠时光城5-11-2号。 法定代表人：张洁，执行董事。 委托诉讼代理人：何扬（系张洁丈夫），男，汉族，住成都市武侯区。 原告王荣、李雅兰与被告杜利华、张传荣、剑阁县安佳房产中介有限公司（以下简称安佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告王荣及其二原告委托诉讼代理人赵东林、被告杜利华与张传荣共同委托诉讼代理人李良生、被告剑阁县安佳房产中介有限公司委托诉讼代理人何扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王荣、李雅兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告三方于2019年6月23日签订的房屋买卖合同；2.依法判令三被告共同退还原告夫妇购房款230000.00元、佣金5500.00元，并赔偿违约金82500.00元，合计318000.00元；3.本案案件受理费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2019年6月17日，原告在被告剑阁县安佳房产中介有限公司咨询购买房屋事宜，安佳公司的何扬向原告推荐了被告杜利华夫妇的房屋，并确定该房屋具有完全产权，可以及时办理过户手续。原告夫妇听从了安佳公司工作人员何扬的建议，于2019年6月23日与被告杜利华、安佳公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告夫妇购买被告杜利华、张传荣共同所有的位于剑阁县房屋，成交价为550000.00元，签订合同时交定金20000.00元，原告夫妇首付款210000.00元，剩余房款320000.00元按揭，由放款银行直接支付给被告杜利华、张传荣，安佳公司代办银行按揭。合同约定任何一方违约，均应向守约方支付房屋成交价10%的违约金。原告夫妇于签订合同当日支付定金20000.00元，向安佳公司缴纳佣金5500.00元，2019年6月30日向被告杜利华账户转账210000.00元。之后，被告杜利华、张传荣没有按照约定提交办理房产过户的资料，原告多次找安佳公司催促办理，安佳公司均答应办理。2019年8月21日，被告杜利华承诺在2019年9月15日前办理，如未能办理愿赔偿房屋成交价15%的违约金等损失。后被告仍未能履约，2019年11月4日在安佳公司何扬的见证下，杜利华书写了赔偿承诺，明确无法出售房屋，愿意进行赔偿，但未按照赔偿承诺兑现。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 杜利华、张传荣辩称，被告杜利华、张传荣愿意继续履行合同，不同意承担违约责任赔偿损失。 安佳公司辩称，原告与被告杜利华、张传荣签订房屋买卖合同时，我方已告知原告该房屋处于按揭状态，需要其垫付210000.00元后取回产权证书办理过户手续，原告是在知晓上述情况并同意的前提下与被告杜利华签订了房屋买卖合同。2019年6月30日，被告杜利华通知我方和原告王荣、李雅兰已在办理银行解除抵押手续，需原告支付房款，随后原告通过银行转账直接向被告杜利华支付购房款210000.00元，被告杜利华之后将房屋腾空并交付原告。被告杜利华在收到原告的购房款210000.00元后一直拖延不办理相关过户手续，并于2019年8月21日通过口头和2019年11月4日通过书面向原告作出赔偿承诺并签署赔偿协议，至今未进行兑现，期间我公司一直安排专人积极配合原告与被告杜利华、张传荣沟通见面并商讨赔偿事宜。综上，对原告在其诉状中描述我公司“在接受被告杜利华出售房屋的委托中介时，没有详细考察能否出售的客观情况，均存在严重过错”的描述不实，向我方要求的诉讼赔偿不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的1.二原告身份证复印件、结婚证复印件、被告杜利华、张传荣人口信息证明、补发婚姻登记审查处理表、被告剑阁县安佳房产中介有限公司企业信用信息打印件，2.原、被告三方签订的《房屋买卖合同》一份、定金收据、佣金收据、四川昌良房地产开发有限公司与张传荣、杜利华签订的《商品房买卖合同》复印件一份，3.收条复印件一张及转款凭证复印件条两张（金额210000.00元），4.不动产产权证复印件，5.剑阁县不动产登记信息查询记录、最高额抵押合同及抵押登记材料，对上述证据被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的6.承诺书、赔偿承诺两份，被告杜利华、张传荣委托诉讼代理人李良生庭审中虽提出是被告杜利华被逼无奈签署，应属无效，但未提交证据证实该两份承诺书是原告使用胁迫手段致使被告杜利华违背真实意思的情况下签署，对其质证意见不予采纳。上述承诺书系被告杜利华签署，客观真实的反应了在房屋买卖合同签订后，原告方找被告办理房屋过户以及协商解决的方案，上述证据来源合法、内容真实，与本案待证事实之间具有关联性，予以采信。7.委托代理合同、增值税普通发票，该证据来源合法、内容真实，证实了原告方为了寻求救助从而支出代理费用的客观事实，予以采信。被告杜利华、张传荣、安佳公司未提交证据。 综上，查明以下事实：2019年6月23日，原告王荣、李雅兰通过被告安佳公司购买了被告杜利华、张传荣所有的位于四川省剑阁县房屋，当日签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定：卖方房屋坐落在广元市剑阁县，建筑面积94.81平方米，房屋产权性质：私产，所有权人：杜利华、张传荣，目前是否按揭：是。合同第三条约定：该房屋按套转让，成交价人民币550000.00元。合同第四条约定付款方式为：合同签订当日，买方向卖方支付定金20000.00元；过户递件当日内，买方将首付款210000.00元支付给卖方，剩余房款320000.00元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。合同第七条约定：为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2019年7月16日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“文件”，即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）。合同第八条约定：若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2019年7月6日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续，承担相关的费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）。合同第十六条约定：卖方不能按本合同约定将该房屋出售给卖方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。合同第二十四条约定的其他事项：买卖双方协商决定，卖方到该房屋贷款银行办理还款手续当日内，买方支付首付款210000.00元（大写贰拾壹万元整）。原告王荣、李雅兰、被告杜利华在合同中签字捺印，被告安佳公司经办人何扬签名并加盖该公司印章。杜利华当日即收取原告定金20000.00元。当日二原告向被告安佳公司支付佣金5500.00元。2019年6月30日，原告通过转账方式向被告杜利华支付购房款210000.00元，杜利华向原告出具收条一张，之后将房屋交付给二原告，二原告入住。因被告杜利华、张传荣未按合同约定办理房屋过户手续，2019年8月21日原告找到被告杜利华协商，原告打印承诺书一份，该承诺书承诺：如在2019年9月15日仍未能办理过户手续和履行其他约定事项（包括提供过户所需相关一切证件及我夫妻双方本人到场签字按印），我愿意承担我与买方王荣、李雅兰买卖合同中的一切违约责任。并额外赔偿买方房屋成交价15%的违约金，且承担由此给买方造成的一切经济损失（包括但不限于误工费、律师费、交通费、房租费等）。被告杜利华在该承诺书中签名并捺印。该承诺作出后，二被告仍未按约定办理房屋过户手续。二原告及被告安佳公司经办人何扬一同找到被告杜利华协商，2019年11月4日由何扬执笔书写赔偿承诺一份，载明：“现有王荣购买位于剑阁县房屋，因我自身违约原因导致无法出售该房屋，现向王荣承诺以下赔偿事项：1.王荣已支付给我的房款230000.0元（大写贰拾叁万圆整），我定于2019年12月31日前支付给王荣，用现金全部退还。2.买卖合同中违约金金额，经买卖双方协商，确定按照购房全款的5.45%（30000.00元，大写叁万圆整）于2019年12月31日前支付给王荣，用现金方式全部支付。因我本人未按上述承诺金额及时间进行支付，造成的一切经济及法律责任，由我本人一概全部承担，同时按已签署合同及承诺书中的赔偿条款及责任，一齐赔偿”。杜利华在赔偿承诺中签名捺印，何扬作为见证人签名捺印。 2020年2月25日，原告王荣、李雅兰与四川力发律师事务所签订委托代理合同，委托该所办理与杜利华、张传荣、剑阁县安佳房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该所于2020年4月13日收取二原告律师代理费15000.00元。 另查明，2018年4月17日，被告杜利华、张传荣与四川绵竹农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将本案案涉房屋设定抵押，被担保主债权数额（最高债权数额）450000.00元，债务履行期限自2018年4月17日至2023年4月16日止，并于当日进行了抵押登记。截止本案庭审时，二被告仍未清偿抵押贷款，解除该房屋抵押。 2019年11月15日，四川省绵竹市人民法院对案涉房屋进行查封，限制时间自2019年11月15日起至2021年11月14日止。后四川省剑阁县人民法院对案涉房屋进行了轮候查封。2020年4月22日，四川省绵竹市人民法院对案涉房屋再次进行查封，限制时间自2020年4月22日起至2023年4月21日止。上述查封至2020年4月23日（国土资源局不动产登记查询时间）尚未解除查封。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 原告王荣、李雅兰与被告杜利华、张传荣所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行义务。房屋买卖合同签订后，原告已按约定履行了支付定金、首付款的义务，但被告杜利华、张传荣未按合同约定履行偿还债务，解除该房屋抵押、办理过户的义务，至本案庭审时被告杜利华、张传荣仍未履行偿还债务解除该房屋抵押限制的义务。且现该房屋已被四川省绵竹市人民法院、四川省剑阁县人民法院查封，原告购买房屋取得所有权的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同。对原告要求解除合同并返还购房款的请求予以支持。 被告杜利华、张传荣未按合同约定履行义务，导致本案纠纷发生，已严重违约，应当承担违约责任。对于被告杜利华所签署的承诺书、赔偿承诺，是杜利华本人签署，被告没有证据证实是受胁迫签订，也没有提出过撤销该承诺的申请，应认定为被告杜利华的真实意思表示。案涉房屋出售、合同签订、收取房款均是杜利华，但被告杜利华与张传荣系夫妻关系，且该房屋已实际交付给二原告居住使用，因此杜利华所作出的承诺应当代表二被告夫妻双方，对二被告均具有约束力，上述承诺书、赔偿承诺对于违约金的计算方法应当予以采纳。对原告所主张的违约金，应以被告所作出的承诺房屋成交价的15%予以计算，即82500.00元。对于原告主张的律师代理费15000.00元，因二被告杜利华、张传荣多次违约导致原告寻求救助开支，该支出应当由二被告杜利华、张传荣予以赔偿。 原告以被告安佳公司未完全履行居间人义务为由主张该公司承担退还房价款、承担违约责任，是基于其与安佳公司的居间合同关系，与本案并非同一法律关系，因此本案中不予处理。 综上，对原告主张解除其与被告杜利华、张传荣于2019年6月23日签订的房屋买卖合同、退还购房款230000.00元，并赔偿违约金82500.00元、律师代理费15000.00元的主张予以支持。对原告主张被告安佳公司承担退还购房款、佣金、赔偿违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告王荣、李雅兰与被告杜利华、张传荣于2019年6月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告杜利华、张传荣于本判决生效后三日内退还原告王荣、李雅兰购房款230000.00元，并赔偿原告违约金82500.00元、律师费15000.00元，合计327500.00元； 三、驳回原告王荣、李雅兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6070.00元，减半收取计3035.00元，由被告杜利华、张传荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 邢  淑  芳 二〇二〇年五月二十六日 书记员 杨成鹏（代） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。