河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终794号上诉人(原审被告)：漯河市众德宝实业有限公司，住所地：河南省漯河市郾城区107国道与辽河路交叉口。法定代表人：李文甲，职务经理。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：漯河和谐汽车销售服务有限公司，住所地：河南省漯河市源汇区107国道与长江路交叉口东南角。现住址：漯河市源汇区桂江路与经二路交叉口北100米路东。法定代表人：杨磊，职务总经理。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，河南国基律师事务所律师。原审被告：漯河市源汇区宏达汽车服务中心，住所地:河南省漯河市源汇区滨河路518号门面。法定代表人：阚秋敏，该中心负责人。委托诉讼代理人：谢向前，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。上诉人漯河市众德宝实业有限公司（以下简称众德宝公司）与被上诉人漯河和谐汽车销售服务有限公司（以下简称和谐公司）、原审被告漯河市源汇区宏达汽车服务中心（以下简称宏达服务中心）合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众德宝公司的委托诉讼代理人薛丽涛、被上诉人和谐汽车公司的委托诉讼代理人王磊、原审被告宏达服务中心的委托诉讼代理人谢向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众德宝公司的上诉请求：1、请求撤销源汇区人民法院作出的（2019）豫1102民初227号民事判决书第一项、第二项、第三项判决，依法改判驳回被上诉人的一审的全部诉讼请求；（不服金额：31100元）2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决确认被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》无效，认定事实错误，适用法律不当。房屋租赁合同与房屋转租合同相互独立，二者之间不属主从或依附关系；房屋租赁合同因房屋为违章建筑而无效，房屋转租合同并不必然无效。租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。租赁合同与转租合同并非主从合同，而是因为租赁合同被法院确认无效，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不解除。出租人与承租人之间的租赁合同无效，租赁合同与转租合同的签订主体不是同一法律关系。结合本案的转租合同，被上诉人只是将所承租房屋的一部分转租给实际次承租人张亚龙及其投资注册的众腾汽车销售公司，并收取张亚龙的租金，特别是在本案诉讼过程中，至2019年3月31日被上诉人依然在收取张亚龙所支付租金，结合被上诉人于2017年8月17日向上诉人发出《通知函》的内容，要求的是与上诉人解除2016年3月16日签订的《（转）租赁合同》，而非终止该合同，证明被上诉人实际上并没有与上诉人解除或终止（转）租赁合同的意思表示，且双方签订和履行该转租合同的过程中并不存在当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的等导致合同无效的法定情形，故原审判决确认被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据。二、原审判决上诉人将案涉房屋腾空并交还给第三人没有事实依据。2019年4月18日，被上诉人与第三人已就源汇区人民法院（2017）豫1102民初2363号民事判决书确定的内容达成执行和解，被上诉人就此丧失了对案涉房屋的占有、使用、收益的权利，也无须因案涉房屋的交还再向第三人承担任何责任，上诉人是否腾空案涉房屋及交还给第三人与上诉人没有任何关系，且自2019年4月18日被上诉人与第三人达成执行和解之后，第三人又与上诉人就案涉房屋的使用达成了新的合意，至今并未要求上诉人腾退房屋，原审判决上诉人将房屋交还给第三人已没有任何必要。三、原审判决上诉人对被上诉人因与第三人签订的租赁合同无效而造成的损失自2017年8月17日起承担40%的责任并按314600元/年向上诉人支付损失费用认定事实错误，责任划分有失公允。依据《合同法》的相关规定，上诉人对转租合同无效的法律后果不应承担过错责任。源汇区人民法院（2017）豫1102民初2363号民事判决，其表述是上诉人“对租赁房屋的占有使用应当视为被告（本案被上诉人）占有使用”，并未评价上诉人对房屋的占有使用为违约行为或是违法行为，也未要求上诉人搬离该房屋，更未要求上诉人承担房屋占有使用费。漯河市中级人民法院2018年11月22日作出的再审判决书中，也认为“本案（即：本案被上诉人与本案第三人租赁合同纠纷一案）的处理结果与其（即：本案上诉人）也不具有法律上的利害关系”。原审判决无视上述事实，错误认定双方均存在过错，让无过错的上诉人承担40%的损失责任。被上诉人与第三人租赁合同纠纷历经一审、再审，漯河市中级人民法院2018年11月22日作出的再审判决，才最终确认被上诉人与第三人签订的租赁合同无效。即便上诉人应当承担过错责任，因双方约定的租金数额和上诉人所转租用第三人房屋面积（600㎡及三间办公室）的房屋租金比例相当，约占被上诉人支付给第三人租金的20%，上诉人应仅限于在占用案涉房屋面积范围（600㎡及三间办公室）内，自被上诉人与第三人之间签订的租赁合同被人民法院确认无效的判决生效之日（即2018年11月22日）起计算上诉人应当承担责任的起始时间，而不应从被上诉人单方向上诉人发出的未经人民法院依法确认租赁合同无效的所谓《通知函》的时间开始计算。又因被上诉人与第三人于2019年4月18日达成执行和解而不再产生损失费用，上诉人之后是否继续使用案涉房屋与被上诉人也没有任何关联，故上诉人仅应承担自2018年11月22日起至2019年4月18日止给被上诉人所造成的近5个月时间的损失，即131083元（786500元/年×40%×5个月）等。和谐公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、2016年3月16日上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。1、虽然上诉人和被上诉人签订的租赁合同和被上诉人与第三人签订的租赁合同不属于主从合同，但两份合同本质上都是租赁合同，都应该使用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条之所以规定租赁合同无效，是因为租赁的标的物违法，而上诉人和被上诉人签订的租赁合同和被上诉人与第三人签订的租赁合同的标的物是同一个。二、一审判决上诉人腾空并交还涉案房屋给第三人合理合法。1、（2017）豫1102民初2363号民事判决内容主要有两项，第一项是金钱给付、第二项是行为给付，其中行为给付的主体是上诉人，并不是被上诉人，是上诉人一直占用涉案房屋没有按时归还，被上诉人无法用强制手段使其搬离。2019年4月18日被上诉人与第三人达成执行和解，被上诉人也是为了减少损失，否则会承担迟延利息。2、被上诉人和第三人、被上诉人和上诉人之间之所以有纠纷，并对薄公堂，是因为上诉人的违约行为，且其违约行为已经发生。被上诉人起诉到法院，法院理应通过法律文书的形式对违约行为进行确认并纠正。上诉人和第三人是否达成新的合意，不是本案所应该约束的。三、一审判决责任划分恰当合理。被上诉人于2017年7月1日已经搬离涉案房屋，而上诉人始终都在使用涉案房屋，并从中获取利益。第三人之所以起诉被上诉人承担责任，是因为上诉人没有按时搬离涉案房屋导致，一审判决上诉人承担40%的责任合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，程序合法，请求贵院驳回上诉，维持原判。宏达服务中心辩称：一、本案与我单位没有关系；二、原审判决认定事实不清，我单位与被上诉人已达成执行和解协议，与上诉人达成租房用房协议，原审判决上诉人腾空后交与我单位不符合客观实际情况。和谐公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告签订的租赁合同无效；2、判决被告将所占用的位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角的房屋返还给第三人；3、判决被告赔偿原告因逾期返还租赁物所造成的经济损失871208元(计算至2018年11月30日)，并按照786500元/年的标准判决被告向原告继续支付赔偿金至其实际搬离返还房屋止;4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月11日，原告和谐公司与第三人宏达服务中心签订《租赁合同》，原告租赁第三人位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角的房屋，建筑面积约3000平方米，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，年租金65万元，从第二年起，每年在上年度租金基础上增长10%；合同期内，第三人不得再与第三方签订《租赁合同》，原告不得将本《租赁合同》转让给第三方，除非得到甲方的事先同意。2016年3月16日，原告与被告签订《租赁合同》。原告将租赁第三人房屋中的一层展厅面积600平方米及三间办公室转租给被告使用，租赁期限为2016年4月1日至2020年3月31日，年租金13.5万元，每两年递增5%。2017年8月1日，第三人向本院起诉原告，请求法院判决原告支付2017年度租赁费786500元。2017年12月15日，本院作出了(2017)豫1102民初2363号民事判决书，该判决书于2018年1月11日发生法律效力。判决书查明本案原告于2017年7月1日搬离该租赁房屋，本案被告在租赁屋内占有使用至今。上述判决认定“原告(本案第三人)没有证据证明其出租给被告(本案原告)的房屋是合法建筑，故其与被告签订的房屋租赁合同是无效合同”、“租赁标的系一个整体，无法分割”、“即使被告(本案原告)在2017年7月1日搬走，但未将租赁物交付给原告(本案第三人)，所以第三人(本案被告)对租赁房星的占有使用应当视为被告(本案原告)占有使用”，判决本案原告向本案第三人返还租赁的房屋，并支付给本案第三人租赁房屋期间的占有使用费(自2017年7月1日起按786500元/年的标准计算至众德宝公司搬离租赁房屋之日止)。2018年3月7日，案外人张亚龙向原告转款141750元，被告认为此款是600平方米房屋及两间办公室实际承租人张亚龙向原告足额支付的2018年至2019年房屋租赁费。2017年8月17日，原告向被告寄送《通知函》，告知双方签订的《租赁合同》无效，限其在三日内腾空双方《租赁合同》项下的房屋，被告至今未予腾空退房。一审法院认为,违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同，为无效合同。本院(2017)豫1102民初2363号民事判决书认定，因本案第三人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，其与本案原告签订的《租赁合同》为无效合同。本案原告和被告签订的《租赁合同》项下的“一层展厅面积600平方米及三间办公室”与前述《租赁合同》的建筑面积约3000平方米的房屋同属一个整体。无效的合同，自始无效。原告与第三人的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。原告以违法建设、无效合同项下的房屋，租与被告，虽第三人对转租行为六个月内未提出解除转租合同或主张转租合同无效，但因原告与第三人签订《租赁合同》自始无效，故原告与被告签订的《租赁合同》，亦自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案的责任主体，被告称案外人张亚龙系涉案《租赁合同》的实际签订人及《租赁合同》项下房屋的实际承租人，被告虽提供了张亚龙向原告转款141750元的转账凭证，但该证据不足以证明被告的上述观点，且对于这种抗辩意见，原告并未予以认可。原告于2017年8月17向被告发出《通知函》，被告亦认可收到《通知函》。原告虽在2017年8月17日之后仍在接受被告的转款，但并不能对抗无效的合同的事实，同时原告称该款已作为损失款支付给第三人。对于原、被告所签订的《租赁合同》归于无效的事实，原告、被告在签订《租赁合同》时，均疏于对租赁房屋的合法性进行审查，故双方均存在过错，结合涉案房屋的面积及另外约3000平方米的房屋使用价值并未丧失之事实，对于因合同无效所造成的损失，原告应负主要责任，被告负次要责任，分别酌定为60%和40%。损失金额应从原告于2017年8月17日向被告发出《通知函》时起算。关于原告所主张的损失，被告应于2017年8月17日起支付给原告314600元/年（786500元/年×40%）的损失直至搬离完毕，被告于2017年8月17日之后支付的有关《租赁合同》项下所约定的款项，应从中扣除。同时，被告将所使用的、与原告签订的《租赁合同》项下位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角一层展厅面积600平方米及三间办公室腾空后，交还给第三人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、原告漯河和谐汽车销售服务有限公司与被告漯河市众德宝实业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告漯河市众德宝实业有限公司于本判决生效后三日内将与原告漯河和谐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》项下位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角一层展厅面积600平方米及三间办公室腾空后，交还给第三人漯河市源汇区宏达汽车服务中心；三、被告漯河市众德宝实业有限公司从2017年8月17日至本判决第二项义务履行完毕之日止按314600元/年向原告漯河和谐汽车销售服务有限公司支付损失费用（期间被告漯河市众德宝实业有限公司根据《租赁合同》约定已经向原告漯河和谐汽车销售服务有限公司支付的金额，从中扣除）；四、驳回原告漯河和谐汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”本案中，根据（2017）豫1102民初2363号民事判决书认定事实，宏达服务中心与和谐公司签订的租赁合同无效，和谐公司无权转租，结合本案实际情况，和谐公司将案涉房产转租给众德宝公司，双方均对案涉房产的合法性疏于审查，在案涉房产不具有合法性的基础上，原审判决确认和谐公司与众德宝公司签订的租赁合同无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在案涉合同的签订过程中，原审综合本案实际情况，认为和谐公司负主要责任，众德宝公司负次要责任并无不当，本院予以维持。上诉人众德宝公司认为自己无责任，由于无事实和法律依据，本院不予支持。关于原审判决众德宝公司腾房是否妥当问题，合同无效后，众德宝公司应当腾房，但在一审判决后，由于后来出现新的事实，如各方均认为无需腾房，只需不再执行该判项即可。综上所述，上诉人漯河市众德宝实业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578元，由上诉人漯河市众德宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年五月二十八日法官助理王曼倩书记员任淑一