吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终195号上诉人（原审被告）：四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司。住所地：吉林省四平市铁西区站前街四委三角市场综合楼1层106室。单位负责人：王静彬，经理。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟林，女，1997年12月16日出生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：牟达的，系牟林父亲。委托诉讼代理人：林永秀，系牟林母亲。上诉人四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司（以下简称钧成公司）因与被上诉人牟林房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钧成公司上诉请求：撤销原判第五项，改判钧成公司不承担该632880元赔偿责任。上诉讼费用由牟林承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。已经生效的四平市中级人民法院（2019）吉03民终1068号民事判决书确认：“本案中，虽然《商品房认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总价进行了明确约定，购房人并于签约后交付了全部购房款，但因双方在签订该《商品房认购书》时，钧成公司没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务关系的条款没有明确约定，导致部分主要条款的缺失，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，钧成公司与购买人签订的《商品房认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。钧成公司与牟林双方是于2017年10月26日签订的《商品房认购书》，而牟林原审提供的2018年9月14日四平市中级人民法院（2018）吉03民初137号民事裁定书（查封裁定），及吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决书等都是发生在双方签订《商品房认购书》之后，并且人民法院的该判决结果是钧成公司主观上没有预见到的事实，钧成公司是真心实意将涉案房屋出售给牟林，并且当时就将该房屋交付，因此不存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为为拆迁补偿安置房屋的事实”。二、原审判决适用法律不当。由于本案《商品房认购书》性质是预约合同，而不是《商品房买卖合同》的本合同，因此不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，而受合同法的调整。预约合同的一方当事人针对对方的违约，只能就预约合同提出缔约过失责任赔偿，而不能以未签订的本合同内容主张违约责任。因此，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，按合法生效的《商品房买卖合同》的本合同内容主张相对人承担本合同惩罚性违约责任，适用法律明确不当。牟林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。牟林向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房认购书》;二、判令被告返还购房款1265760元，支付利息506304元（自2017年10月26日暂计算至2019年6月25日，按年利24%计算至实际清偿之日止)，并支付赔偿金1265760元，共计3037824元。三、由被告承担诉讼费用、保全费用、律师代理费用。一审法院认定事实：2017年10月26日，牟林与钧成公司签订《商品房认购书》，约定牟林购买钧成公司开发建设的××区（建筑面积210.96平方米）商网，总价1265760元，同日牟林一次性支付全额房款，钧成公司交付了房屋。2018年9月14日四平市中级人民法院（2018）吉03民初137号民事判决书、2019年2月13日吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决书均确认牟林认购的上述房屋为拆迁回迁安置房屋，判决钧成公司向回迁人（本案案外人边恒）交付该房，现判决已生效并进入执行程序。一审法院认为，牟林与钧成公司签订的《商品房认购书》，内容包括房屋的具体位置、户型面积、总价款、违约责任等内容，已具备商品房买卖合同的要件，且牟林已经支付了全部购房款，故应当认定双方商品房买卖合同已经成立。但在签订认购书之前，钧成公司已经将本案案涉房屋作为拆迁回迁安置房，约定回迁给本案案外人边恒，并已经四平市中级人民法院和吉林省高级人民法院两级法院生效判决所确认，钧成公司并没有将与回迁人约定回迁的相关情况告知牟林，属于故意隐瞒，导致本案商品房买卖合同目的不能实现，致使牟林无法取得房屋，造成了损失，已经构成了违约，故对牟林要求解除合同、由钧成公司返还已付购房款并支付利息及赔偿损失的诉请，一审法院予以支持。返还购房款以实际交付数额1265760元为准；自2017年10月26日起至2019年8月19日的利息，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付；因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起至购房款1265760元返还完毕之日止的利息，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付。考虑到钧成公司与回迁人约定的回迁位置并不明确，过错程度并未达到严重的程度，一审法院酌定赔偿金数额为购房款1265760元的50％即632880元。判决：一、解除原告牟林与四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司签订的商品房认购书（合同）。二、被告四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司于判决生效之日起七日内一次性返还原告牟林购房款1265760元。三、被告四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司以购房款1265760元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告牟林自2017年10月26日起至购房款1265760元返还完毕之日止的利息。四、被告四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司以购房款1265760元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付原告牟林自2019年8月20日起至购房款1265760元返还完毕之日止的利息。五、被告四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司于判决生效之日起七日内一次性赔偿原告牟林632880元。六、驳回原告牟林其他诉讼请求。案件受理费31102元，已减半收取15551元，保全费5000元，由被告四平市均成房地产开发有限公司铁西分公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：牟林与钧成公司签订的《商品房认购书》第二条约定：自乙方（牟林）交纳认购金之日起，甲方（钧成公司）为乙方预留此房屋至交纳此房首付款金额（一次性付款则为总房款）的截止日期，在此期间内甲方不得将此房出售或预定给其他购买者，如在期间甲方将此房屋出售或预定给其他购房者，视为甲方违约，甲方不但退还乙方全部认购金并赔偿乙方所付认购金的20%，作为违约金。本院认为，1.关于《商品房认购书》的性质。首先，从双方当事人约定看，双方当事人签订的《商品房认购书》第六条约定：“乙方（牟林）在签订本《商品房认购书》后，待甲方（钧成房地产公司）办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知乙方，乙方应及时与甲方签订正式的商品房销售合同”，该约定可知牟林对于双方当事人签订的认购合同是预约合同，不是商品房买卖合同是明确知道的。其次，从法律规定看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然《商品房认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、总价进行了明确约定，但因双方在签订该《商品房认购书》时，钧成房地产公司没有取得商品房预售许可证明，所以双方对商品房的交付条件、交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的条款没有明确约定，导致部分主要条款缺失，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。因此，钧成房地产公司与牟林签订的《商品房认购书》的性质，是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。一判决对《商品房认购书》性质的认定为商品房买卖合同不当。2.关于合同效力的问题。钧成房地产公司主张案涉《商品房认购书》是预售合同，因出卖人未取得商品房预售许可证明，应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉《商品房认购书》并非正式的商品房预售行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不应以出卖人取得商品房预售许可证明作为商品房预售合同是否有效的要件。因此，案涉《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。3.关于合同是否符合解除要件的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以请求解除合同，由于钧成房地产公司未能按照合同约定交付案涉房屋，存在违约行为，导致案涉合同目的无法实现，牟林要求解除合同的诉请应予支持。4.关于赔偿数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房认购书》解除后，钧成房地产公司应返还牟林已经支付的购房款1265760元并给付占用此款期间的利息（以1265760元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年10月26日起计算至2019年4月10日止）。由于钧成房地产公司违约，按照双方当事人签订的《商品房认购书》第二条约定，应赔偿牟林253152（1265760元×20%）元。综上所述，四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初2185号民事判决第五项为“四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司于本判决生效后立即赔偿牟林253152元。”如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15551元，由四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司负担11663元，由牟林负担3888元。二审案件受理费10129元，由四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司负担4052元，由牟林负担6077元。保全费5000元，由四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟杰审判员 赵文涛审判员 王玉川 二〇二〇年五月二十六日（法官助理 陈 思书记员 侯 跃