上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23390号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：姚慧芬，女。被告：陆佳杰，男，1980年10月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海万科物业服务有限公司诉被告陆佳杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人姚慧芬、被告陆佳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费人民币(以下币种均同)5,685.75元；2.判令被告支付逾期违约金689.11元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号楼701室(以下简称系争房屋)的业主。根据《金谊河畔小区物业服务合同》的约定,原告系金谊河畔小区的物业服务企业，原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告未履行交纳物业服务费的义务，共拖欠物业服务费等费用合计6,374.86元，其中物业服务费本金5,685.75元、违约金689.11元。虽原告多次电话、书面要求被告按时交纳物业服务费，但被告一直无正当理由拒交，其行为已经构成违约，现起诉来院，要求判如诉请。陆佳杰辩称，被告已经支付2018年1月至2018年3月期间的物业服务费，2018年4月至2019年9月期间的物业服务费确未支付，被告对物业服务费欠费的计算公式本身没有异议，被告未支付物业服务费事出有因：1.经常有人在楼道消防通道随地大小便，被告找原告反映该情况，被告称解决这个问题只能在楼道里装摄像头，但装摄像头需要全体业主同意后动用维修基金，被告并非一定要求原告安装摄像头，但被告认为原告至少应该派人到现场看着；2.污水泵坏掉长期未维修，堵塞溢水，导致电梯地井恶臭难闻；3.可视门禁坏了没法用；4.原告在未征得被告同意的情况下在楼顶装信号放大器，信号放大器是有辐射的，在此期间被告妻子流产，被告认为也是与这个有关的；5.系争房屋主卧、次卧的飘窗内墙渗水，原告一直不予维修；6.绿化维护没有做到位。由于原告没有做好上述的情况，没有尽到物业服务的义务，被告认为物业服务费应该进行减免，且原告违约在先，故被告不同意支付违约金。本院认为，本院基于庭审查明以下事实：被告陆佳杰系系争房屋的产权人之一，房屋建筑面积为102.17平方米。2016年12月29日，原告与案外人上海市浦东新区金谊河畔业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对位于上海市浦东新区永泰路595弄的金谊河畔小区提供物业管理服务，合同有效期为自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费收费标准为高层住宅(二层及以上)2.65元/月/平方米；物业服务费应当从2017年1月1日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交半年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三向原告支付违约金。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，原告于2017年1月1日入驻金谊河畔小区，为该小区提供物业管理服务至今。审理中，被告提供原告出具的收款收据，证明被告支付了自2018年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费812.25元；经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，原告表示确实收到该笔款项，但房号录错至胡敏毅(6-702)名下，原告已于2018年3月24日由胡敏毅(6-702)名下转出金额812.25元至被告名下，现被告营账系统正确，欠费区间为自2018年1月1日起至2019年9月30日止，欠费本金共计5,686.75元。另，原告于庭审后提供情况说明，表示针对被告的抗辩意见中所反应的事项进行了相应的处理：1.关于楼栋大小便问题，原告已于2020年5月8日下午将6号楼6楼至7楼的消防通道及地库公共区域张贴温馨提示，拍摄现场并及时给予业主反馈；2.关于地库污水泵损坏的问题，原告的工程维修部门已经将小区所有污水泵进行排查，己申报业主委员会让厂家出具报价单，待业主委员会和公司上级领导审核，预计2020年6月初进行维修及更换配件；3.关于可视门禁的问题，被告要求将老门禁接线，与新门禁同时使用，原告于5月14日安排师傅完成接线，已照片反馈被告；4.关于移动信号拆除的问题，安装移动信号放大器是由业主委员会引进，原告还在跟进当时的相关记录；5.关于系争房屋渗水的问题，被告反应主卧飘窗和次卧窗台渗水问题，因为房屋渗水维修款项可能涉及到使用公共维修资金，现由于疫情期间，第三方施工人员还未正式复工，等复工后将前去被告家查看确认出报价，涉及维修资金款项的需要审批报备，流程通过后楼栋张贴公示；6.关于绿化养护的问题，原告表示绿化养护属于定期性工作，以后有类似养护工作会及时跟进、反馈业主。本院认为，原告与上海市浦东新区金谊河畔业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，对全体业主具有约束力。被告作为金谊河畔小区业主，享受了原告提供的服务，理应及时支付物业服务费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告自认收到被告支付的物业服务费812.25元，且在收款收据中注明支付期间为自2018年1月1日起至2018年3月31日止，故对原告要求被告支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的楼道保洁、公共设施维修、可视门禁使用、移动信号拆除、系争房屋维修、绿化养护等问题的抗辩意见，因被告未提供充分证据表明原告的物业服务存在重大瑕疵，故对原告要求被告支付自2018年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。当然，原告作为金谊河畔小区物业服务单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。鉴于被告拖欠物业服务费事出有因，并非故意，原告主张的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陆佳杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2018年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费4,873.50元；二、驳回原告上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告陆佳杰负担。本判决为终审判决。审判员  陈裔佼二〇二〇年五月二十二日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。