山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1874号 上诉人（原审原告）：岳丹，女，1978年8月3日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 上诉人（原审原告）：刘玉舫，女，1952年12月25日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：贾凤霞，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛海高置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路50号7-1国际博览中心南登录厅。 法定代表人：邢济君，总经理。 委托诉讼代理人：栾兆欣，男，1982年2月22日出生，汉族，住山东省即墨市，系青岛海高置业有限公司职工。 上诉人岳丹、刘玉舫与上诉人青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳丹、刘玉舫上诉请求:1.依法撤销青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初2513号民事判决；2.依法改判支持岳丹、刘玉舫原一审的诉讼请求；3.本案诉讼费用由青岛海高置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实错误。（一）关于是否转移占有的事实认定错误。岳忠民生前收取涉案房屋的钥匙并签订物业前期服务协议，是因为青岛海高置业有限公司欺骗性告知需要该相关材料才能办理竣工验收备案结算以便交付房屋及一楼花园，并非涉案房屋转移占有，青岛海高置业有限公司虽然收取物业费并给付钥匙，但是并未实际办理房屋交付等验收手续，也未给岳丹、刘玉舫开通水电暖等。岳丹、刘玉舫以远高于其他业主的购买单价购买涉案房屋，是因为青岛海高置业有限公司销售涉案房屋时告知该房屋带有花园，涉案房屋附带的花园至今未给与修建。从房产证记载内容也可以看出，涉案房屋竣工日期为2018年7月10日，且直到2018年11月9日，青岛海高置业有限公司才与岳丹、刘玉舫签订《房屋交接单》正式交接涉案房屋。一审法院仅凭领取钥匙及签订物业前期服务协议就认定岳丹、刘玉舫自2014年6月12曰接收房屋钥匙起对房屋转移占有属于认定事实证据不足。（二）没有认清涉案房屋“转移占有”与“交付使用”的区别。（三）没有认清涉案房屋于2018年11月9日正式交接的事实。第四、混淆“个人私力救济解除权”与“司法救济解除”二者的关系，关于解除《逸景湾项目储藏间使用许可协议》系岳丹、刘玉舫行使解除权的事实认定错误。第五、关于认定岳丹、刘玉舫主张储物间损失缺乏证据的事实错误。二、一审判决适用法律错误。(一)关于认定涉案房屋交付使用的法律依据空白，没有适用任何法律。应当依法适用《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定。（二)关于解除《逸景湾项目储藏间使用许可协议》的法律依据错误，不应当适用《合同法》95条以及最高院司法解释第15条，应当依法适用《合同法》第94条以及《合同法》解释二第26条。 青岛海高置业有限公司针对岳丹、刘玉舫的上诉答辩称，除了对一审判决逾期办证之外的违约金，其他正确。 青岛海高置业有限公司上诉请求：1.依法撤销即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2513号民事判决书第二项，并依法改判。2.本案上诉费用由岳丹、刘玉舫负担。事实和理由：青岛海高置业有限公司认为，即墨区人民法院（2019)鲁0282民初2513号民事判决书对青岛海高置业有限公司应支付岳丹、刘玉舫逾期办证违约金认定事实不清，应依法予以改判。原审判决忽视了岳丹、刘玉舫的催告义务，支付逾期办证违约金的条件未成就，属事实认定错误。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条之约定：“1、双方约定，甲方应当在签署《房屋交接书》后270日内，将需要由甲方办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方未能在签署《房屋交接书》后360日内取得房屋权属证书的，乙方确认不退房，且经乙方书面催告后30日内甲方仍未履行的，每延迟一日，中方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金。”原审庭审中，岳丹、刘玉舫未提交相关的书面催告证据，原审判决忽视了乙方的催告义务，即岳丹、刘玉舫支付该违约金的条件未成就。 岳丹、刘玉舫针对青岛海高置业有限公司的上诉答辩称，一、预售合同补充条款第10条认为是格式条款，是无效的。关于催告的义务性约定是无效的，该约定了免除了海高置业的责任，加重了我方的责任，排除了我方的主要权利。二、在合同约定的交付时间到期之后，曾与小区业主多次维权，在多次催告后寻求政府的帮助，才取得了房产证。该房产证的取得与催告和海高置业没有关系，房产证是在我方催告无效的情况下由政府协助办理的。三、因为海高置业与承建方之间存在纠纷，无法完成竣工验收。我方是否进行催告不是办理房产登记的因素，对于竣工验收或备案不产生任何直接影响，并且合同第16条约定，甲方在交付房屋时保证不存在产权和财务纠纷，如出现与保证不一致的情况由甲方承担全部责任。 岳丹、刘玉舫向一审法院起诉请求：一、判令青岛海高置业有限公司支付岳丹、刘玉舫逾期交房、办证违约金共计人民币134763元；二、判令解除《逸景湾项目储藏间使用许可协议》两份(储物间编号分别为逸景湾南区地下一层7号楼2-8、2-9)；三、依法判令青岛海高置业有限公司偿还储物间使用费28295元并赔偿损失7814元；四、诉讼费用由岳丹、刘玉舫承担。 一审法院认定事实：岳丹系刘玉舫之女，岳忠民系岳丹之父、刘玉舫之夫，岳忠民于2015年8月5日死亡。2013年8月22日，岳忠民、岳丹（乙方）与青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路87号逸景湾小区5号楼2单元1层102户房产，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为95.59平方米，…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8159.20元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民779938.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第1种方式按期付款（1）一次性付款：乙方于2013年8月22日前向甲方支付全部房价款，共计779938元，（人民币）…。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起【30】日内告知乙方的或者相关情况已经在社会公开知晓的；2、因政府职能部门原因、城市公建设施（包括但不限于【管道线路、道路、绿地、学校、医院、派出所】等建设不及时及其他非甲方原因造成工程延误或交付迟延的；3、本合同签订后，因遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定、行政命令、决定或通知等而导致延期交房的；4、乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。第十条:预售合同第十四条关于权属备案和产权登记的约定1、双方约定,甲方应当在商品房交付后【270】日内,将需要由甲方提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任,乙方未能在该房屋交付使用后360日内取得房屋权属证书的,乙方确认不退房,且经乙方书面催告后30日内甲方仍未履约的,每延迟一日,甲方按已付房价款的万分之【-】向乙方支付违约金。甲方在办理完产权登记资料备案义务并通知乙方后,如乙方未在60日内办理完该房屋产权登记,则每延迟一日应向甲方支付已付房价款千分之一的违约金。如因政策变化或政府原因,致使甲方不能正常履行产权登记有关义务的,甲方不承担违约责任。合同签订后，岳忠民、岳丹按期向青岛海高置业有限公司交付了全部房价款。 2013年9月8日，岳忠民、岳丹（乙方）与青岛海高置业有限公司（甲方）签订了逸景湾项目储藏间使用许可协议，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方岳忠民、岳丹鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市温泉镇嶺海中路编号为88号土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第201275762号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年8月22日签订了《商品房预售合同》（编号：201300137081）乙方购买甲方该项目南区5号楼2单元102室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾储物间许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条储物间基本情况1、甲方许可乙方使用的储物间位于青岛即墨市南区地下一层7号楼中编号为2-8的储物间（共1个），该储物间平面图详见附件。2、该储物间在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为储藏物品所用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该储物间的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该储物间使用费总价款为人民币14,975元整，（大写）壹万肆仟玖佰柒拾伍元整此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该储物间的使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。第四条储物间的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该储物间交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目储物间交接单》，交接后乙方承担该储物间毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该储物间的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全部储物间使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该储物间，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。同日，岳忠民、岳丹（乙方）与青岛海高置业有限公司（甲方）又签订了逸景湾项目储藏间使用许可协议一份，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方岳忠民、岳丹鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市温泉镇嶺海中路编号为88号土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第201275762号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年8月22日签订了《商品房预售合同》（编号：201300137081）乙方购买甲方该项目南区5号楼2单元102室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾储物间许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条储物间基本情况1、甲方许可乙方使用的储物间位于青岛即墨市南区地下一层7号楼中编号为2-9的储物间（共1个），该储物间平面图详见附件。2、该储物间在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为储藏物品所用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该储物间的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该储物间使用费总价款为人民币14,975元整，（大写）壹万肆仟玖佰柒拾伍元整，此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该储物间的使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。第四条储物间的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该储物间交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目储物间交接单》，交接后乙方承担该储物间毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该储物间的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全部储物间使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该储物间，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。岳忠民、岳丹在协议签订后，于同日支付了储物间使用费合计28475元。 2014年6月12日，岳忠民接收了涉案房屋。岳忠民死亡后，2018年5月28日，刘玉舫、岳丹向山东省青岛市崂山公证处提出公证申请。2018年6月6日，山东省青岛市崂山公证处出具了公证书，确认因被继承人岳忠民的母亲史某春、女儿岳丹表示放弃对岳忠民涉案房产的遗产（部分份额）的继承，岳忠民之配偶刘玉舫表示接受继承，故被继承人岳忠民的上述遗产由其配偶刘玉舫一人继承。2018年12月11日，涉案房屋取得了不动产权证书，权利人为岳丹、刘玉舫，共同共有。 一审法院认为，岳忠民、岳丹与青岛海高置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。岳丹、刘玉舫为涉案房屋的共同共有人，且同为涉案房屋的法定继承人，与本案实体权利具有利害关系，作为原告诉讼主体适格。一、关于岳丹、刘玉舫要求青岛海高置业有限公司支付岳丹、刘玉舫逾期交房、办证违约金问题。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。同时补充条款第八条约定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，岳丹、刘玉舫按照合同约定支付了全部房价款，青岛海高置业有限公司应于2014年3月31日前交付涉案房屋，青岛海高置业有限公司逾期交付房屋，青岛海高置业有限公司抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，其对不能如期交房需要顺延90天，未提交相应证据加以证明，亦未作出合理的解释，故不应适用该补充条款顺延交付房屋期限。另外，青岛海高置业有限公司抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是岳忠民、岳丹未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故青岛海高置业有限公司此项抗辩不成立，一审法院不予采纳。岳丹、刘玉舫于2014年6月12日接收了涉案房屋的钥匙，签收了相关的资料，对房屋转移占有，视为交付使用。青岛海高置业有限公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任，适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定，即青岛海高置业有限公司逾期交付房屋，应自约定的交房日2014年3月31日之次日起至房屋交付之日（2014年6月12日），以岳丹、刘玉舫已支付房款779938元为基数，按照日1?支付岳丹、刘玉舫违约金，违约金应为5694元（779938元×1?×73天）。合同补充条款约定如因甲方的责任,乙方未能在该房屋交付使用后360日内取得房屋权属证书的,乙方确认不退房,且经乙方书面催告后30日内甲方仍未履约的,每延迟一日,甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，岳丹、刘玉舫至今未取得不动产权利证书，故青岛海高置业有限公司应承担违约责任，按约定自房屋交付之日经过390日（2015年7月7日）后至办理不动产权利证书之日（2018年12月11日）向岳丹、刘玉舫支付按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金97726元（779938元×1?×1253天）。二、关于确认双方当事人签订的两份《逸景湾项目储藏间使用许可协议》解除的问题。储藏间是购房者出于居住生活需要购置的附属建筑（使用权）。岳丹、刘玉舫与青岛海高置业有限公司签订的储藏间使用许可协议是岳丹、刘玉舫基于购买涉案的逸景湾小区5号楼2单元1层102户房产后，为居住生活需要所为，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。该两份协议依附于商品房预售合同而存在，涉案协议当事人相同，诉讼请求相近，且不予合并审理会增加当事人的诉累，浪费司法资源，故可予以合并审理。《逸景湾项目储藏间使用许可协议》约定：甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。青岛海高置业有限公司至今未按约定交付储物间，根据法律和司法解释规定青岛海高置业有限公司应于双方办理完房屋交接手续后六个月，再经过60日后的一年内行使解除权，但岳丹、刘玉舫在解除权发生之日起长达四年时间不行使解除权，解除权消灭。故岳丹、刘玉舫要求按合同约定解除合同，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持，青岛海高置业有限公司的抗辩成立。三、关于岳丹、刘玉舫要求青岛海高置业有限公司支付储藏间、车位的逾期交付损失的问题。双方当事人签订的储藏间使用许可协议约定甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金。青岛海高置业有限公司至今未交付合同标的物，应按约定支付违约金。协议约定了逾期交付的违约金，岳丹、刘玉舫未举证证明因违约造成的损失超过违约金，故本院对岳丹、刘玉舫要求青岛海高置业有限公司支付损失的请求不予支持，确定青岛海高置业有限公司支付岳丹、刘玉舫自商品房预售合同约定的房屋交付日期（2014年3月31日）起再宽限六个月即自2014年10月1日起至岳丹、刘玉舫起诉之日（2019年4月1日）按使用费总额的日万分之一计算逾期交付储藏间的违约金4649元（28295元×1?×1643天）。综上，岳丹、刘玉舫的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。青岛海高置业有限公司的部分抗辩理由成立，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付岳丹、刘玉舫逾期交付房屋的违约金5694元。二、青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付岳丹、刘玉舫逾期办理房屋所有权登记的违约金97726元。三、驳回岳丹、刘玉舫确认当事人双方于2013年9月8日签订的两份《逸景湾项目储藏间使用许可协议》解除的诉讼请求。四、青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付岳丹、刘玉舫逾期交付储藏间的违约金4649元。五、驳回岳丹、刘玉舫的其他诉讼请求。案件受理费3717元（岳丹、刘玉舫已预缴），减半收取1859元，由青岛海高置业有限公司青岛海高置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。结合双方当事人上诉请求及抗辩情况，本案争议焦点主要有：一、涉案房屋交付时间的确定。二、储藏间使用协议能否解除。三、支付逾期办证违约金的条件是否成就。 关于焦点问题一。一审中，青岛海高置业有限公司提交了有岳忠民签字的《逸景湾业务资料签收确认书》一份，证明其于2014年6月12日向岳忠民交付了涉案房屋，该确认书载明岳忠民对户门钥匙、IC电卡、水卡、燃气采暖热水炉说明书、太阳能热水器说明书等物品进行了接收。岳丹、刘玉舫对该证据不认可，但未对该证据中岳忠民签字真实性申请鉴定，且认可其收到过房门钥匙及前期物业服务协议，故，一审法院认定青岛海高置业有限公司于2014年6月12日向岳忠民交付了涉案房屋并无不当，本院予以认可。岳丹、刘玉舫以涉案房屋未开通水电、燃气，不具备居住条件抗辩交付不成立，无事实依据，本院对此不予支持。岳丹、刘玉舫称交付时涉案房屋未进行竣工验收、不符合合同约定，但岳忠民接收户门钥匙等物品的行为可视为对合同约定的变更，且涉案房屋现已通过竣工验收，房产证也已办理，故岳丹、刘玉舫该项主张亦不成立，本院不予支持。 关于焦点问题二。一审法院认定岳丹、刘玉舫的合同解除权灭失并无不当，本院予以认可。二审中，岳丹、刘玉舫称其要求解除《逸景湾项目储藏间适用许可协议》并非基于合同约定的解除权。对此，本院认为，二审中，青岛海高置业有限公司称储物间现在可以交付，其愿意依照合同约定承担违约金，虽然合同约定的使用时间为15年，但是到了15年之后对方可以一直无偿使用，储物间使用年限与房屋使用年限是一致的。故该合同的履行并无法定解除事由，故岳丹、刘玉舫要求解除合同的请求不成立，本院不予支持。 关于焦点问题三。本院认为，商品房买卖关系中，为买受人办理权属证书是开发商的主要义务，当开发商不能及时为买受人办理权属证书时，买受人向开发商主张权利是维护其自身权利的必然，也有利于促进房地产市场的健康发展。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第10条，虽然约定办证的前提为买受人进行催告，但开发商实际更清楚开发的房屋何时能够办理产权证书，开发商应当在房屋具备办证条件后，及时通知买受人办理房产证。因此，该条关于催告的义务性约定实质加重了买受人的维权责任，进而免除了青岛海高置业有限公司及时办理权属证书这一主要义务上的责任，排除了买受人的主要权利，应属无效。故青岛海高置业有限公司以该条规定主张支付违约金的条件未成就不成立，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人岳丹、刘玉舫、上诉人青岛海高置业有限公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5961元，由上诉人岳丹、刘玉舫负担3717元，由上诉人青岛海高置业有限公司负担2244元。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 王明 书记员张旭 书记员庞连捷