江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11462号原告：李春生，男，汉族,1977年3月12日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：施亚勤（系原告妻子），汉族，1979年4月15日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙建民，江苏同大律师事务所律师。被告：南京华宏家纺科技有限公司，统一社会信用代码9132010605795899XF,住所地南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，该公司员工。被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，统一社会信用代码913201066946156902，住所地南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320100682542172K，住所地南京市玄武区中山东路139号。负责人：李健，该行行长。委托诉讼代理人：刘欢，男，该行员工。委托诉讼代理人：张樯，男，该行员工。原告李春生与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李春生的委托诉讼代理人孙建民，被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新、被告华宏产业园公司的委托诉讼代理人万腊庚、第三人稠州银行南京分行的委托诉讼代理人张樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春生向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行签订的二份《房产转让协议书》及《补充协议》，为原告办理位于南京市房屋不动产权证；2、两被告支付上述两处房屋各因逾期办证产生的违约金（每套房屋的违约金为：自2018年11月1日起至原告实际取得不动产权证之日止，按每日100元计算）；3、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月25日、26日，原告与被告华宏科技公司签订两份《房产转让协议书》及《补充协议》，由原告购买位于南京市，以下简称1407室、1408室房屋）；《房产转让协议书》约定：2014年12月31日房屋交付，不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续，逾期办理，不协助方每天按照10元计算违约金。由于两被告拖延为原告办理不动产权证，双方产生矛盾，被告华宏科技公司多次表示歉意未果。2018年4月2日，被告华宏科技公司再次书面承诺于2018年10月31日办理产权证，如果仍不能办理，从2018年11月1日至产权过户完成期间，每间房号按每天100元支付违约金，违约金按月支付。截至原告起诉，两被告不但没有为原告办理产权证，违约金也未依承诺兑现。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告华宏科技公司辩称，其愿意继续履行合同办理相应房产证，两处房产已于2015年5月份交付给原告；原告主张每房号10元/天的违约金无异议，但是从2018年11月1日起每房号100元/天的违约金过高，且是无效的，不符法律规定；2018年4月20日被告出具的承诺，不是其真实意思表示，是受到胁迫时做出的，应当依法认定无效；违约金应当以实际损失为基础进行调整，本案是房产买卖合同，房产已交付，双方核心义务已经履行完毕，原告不存在其他法律意义上的可预见的经济损失；被告同意按照协议支付10元每天的违约金；另外，办理不动产权证的流程是华宏产业园公司将房屋过户至华宏科技公司，华宏科技公司再配合原告办理产权证，目前案涉房屋均已抵押给第三人稠州银行南京分行，两被告正在积极解决解押问题。综上，请求法院依法判决。被告华宏产业园公司辩称，同意原告要求办理房屋不动产权证的诉请；目前房屋处于抵押状态，正在积极解决；关于违约金问题，被告认为应当按照当初合同中双方真实意思表示来进行确定，而且从客观情况来说，每房号100元/天的标准显然过高，因为被告的违约行为并未造成原告的实际损失，原告的房产一直在使用或经营中，客观上来说原告并没有损失；且100元/天的承诺系华宏科技公司作出，其无权代表华宏产业园公司。综上，请求法院依法判决。第三人稠州银行南京分行述称，1、第三人对原告与被告华宏科技公司的房屋买卖事实不知情；2、1407室、1408室房屋所有权人为被告华宏产业园公司，第三人与被告华宏产业园公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续，根据物权法的规定，第三人的抵押权已合法设立；3、第三人已根据合同约定将贷款发放至被告华宏产业园公司账户，履行了放款义务；4、如果被告华宏产业园公司能将涉案房屋抵押的借款结清，或提供其他等值资产抵押，经过我行审批后，可配合双方办理解押手续。本院经审理认定事实如下:两被告就案涉1407室、1408室房屋各签订房产转让协议书一份，约定被告华宏产业园公司将上述两套房产转让给被告华宏科技公司，2014年12月31日前交付房屋，不迟于2015年12月31日前协助办理房屋产权过户等手续等等。1407室、1408室房屋所有权人于2015年6月11日登记在被告华宏产业园公司名下。2013年9月25日及9月26日，原告（乙方、受让方）与被告华宏科技公司（甲方、转让方）共签订两份《房产转让协议书》及《补充协议》，约定：乙方向甲方购买1407室、1408室房屋；1407室建筑面积49.11平方米，单价为13290元/平方米，房款合计652671.9元；1408室建筑面积42.52平方米，单价为14190元/平方米，房款合计603358.8元；乙方应于2013年9月25日、9月26日前向甲方预付房款各20000元；于2013年10月2日前支付总价款632671.9元（1407室）；1408室房款分期付款至2014年12月31日前付清；甲方应于2014年12月31日前将上述两房屋交付乙方，甲方逾期交付房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲乙双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了《补充协议书》两份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，原告已付清上述两处房屋的全部购房款。2018年4月2日，被告华宏科技公司向原告出具承诺函一份，内容为：“尊敬的1407/1408客户：由于多种原因，我公司未能按约办理您（或您单位）所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情；经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人；我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1407/1408客户有效。”被告华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。关于上述承诺函签订的背景，华宏科技公司主张，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门。每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的，承诺函属于胁迫签订的，应当无效。原告表示，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。被告华宏产业园公司称，其并不知晓华宏科技公司出具上述承诺函，也没有授权华宏科技公司出具上述承诺函。2019年2月2日，被告华宏产业园公司就1707室、1708室房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，被告华宏产业园公司再次就1407室、1408室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。被告当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与被告华宏产业园公司涂除了上述抵押登记手续，现两被告同意共同协助原告办理1407室、1408室房屋的不动产转移登记手续。两被告并陈述：因当初土地出让时有规定，第一手买受人不能是个人，所以由两被告之间进行了买卖，但产权未予变更，仍登记在华宏产业园公司名下，再由华宏科技公司对外出售；虽然房产转让协议书系华宏科技公司与原告签订，但实际是两被告共同对外出售，该协议书中转让方的权利、义务由两被告共同承受。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房产转让协议书》、《补充协议》、承诺函、收据及不动产登记资料查询结果证明等证据，两被告提交的房产转让协议书、不动产登记资料查询结果证明等证据及本院开庭笔录、谈话笔录予以证明。本院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。原告李春生与被告华宏科技公司签订的两份《房产转让协议书》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告作为1407室、1408室房屋的购买人，已按约付清全部购房款，被告华宏科技公司应按约协助原告办理房屋所有权的转移登记手续，现两被告均同意共同协助原告办理1407室、1408室房屋所有权转移登记手续，本院予以确认。被告华宏产业园公司为开发工程项目贷款而未经原告同意将1407室、1408室房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致未能及时办理1407室、1408室房屋转移登记手续；且两被告认可系共同转让方。故被告华宏科技公司、华宏产业园公司应就其违约行为共同承担违约责任。被告华宏科技公司并无证据证明其作出按每房号100元/日的标准支付违约金的承诺系受到原告方胁迫，故该承诺应视为其真实意思表示；且亦无证据证明每日100元的违约金过分高于原告方损失。故原告要求华宏科技公司按每房号100元/日的标准支付违约金，本院予以支持。但无证据证明华宏科技公司所作上述承诺系有权代表华宏产业园公司作出，故对原告主张被告华宏产业园公司亦应按100元/日的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告华宏产业园公司应依《房产转让协议书》约定按每房号10元/日标准承担相应违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司、南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告李春生办理本市鼓楼区中央北路185号1407室、1408室房屋转移登记手续；二、被告南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李春生支付上述两套房屋的违约金（自2018年11月1日起计算至原告李春生取得上述两套房屋不动产权证之日止，违约金按每日200元的标准）；三、被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司对上述第（二）项确定的违约金债务在每日20元的范围内与被告南京华宏家纺科技有限公司承担共同偿付责任；四、驳回原告李春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告南京华宏家纺科技有限公司负担1080元，被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  苗军二〇二〇年五月二十八日书记员  赵晨履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。