湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1131号原告：杜娟，女，1987年11月28日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：管云仙，女，1962年12月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所律师，一般授权代理。第三人：曾德萍，女，1960年10月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告杜娟与被告管云仙、第三人曾德萍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜娟，被告管云仙及其委托诉讼代理人龙立军，第三人曾德萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜娟向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于常德市武陵区居委会的房屋（权证第××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告于2018年4月10日与苏力枝和曾德萍签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于常德市武陵区居委会的房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。管云仙答辩称：1、执行异议之诉审查的是执行案件的案外人对被执行财产是否享有足以排除执行的合法权益，本案的原告起诉的两个诉讼请求当中，第二点是确认之诉，不属于执行异议之诉应当审查的范围，人民法院应当直接驳回确认之诉的起诉。2、本案的杜娟因对所购买的房屋不能过户存在过错，依据最高院查封扣押冻结财产的司法解释17条规定，其不享有排除执行的抗辩权。曾德萍没有陈述意见。经庭审查明，本院确认以下事实：一、曾德萍与苏力枝系夫妻，1986年2月22日登记结婚。2019年12月13日，苏力枝因病死亡。位于武陵区房屋（建筑面积78.93㎡）系房改售房，2000年8月30日，常德市房地产产权管理处填发了房屋所有权证，房屋所有权人登记为苏力枝，产权证号为常德市房权证武字第××号。2018年4月10日，苏力枝（甲方）与杜娟（乙方）签订《房屋转让合同书》，约定甲方将位于武陵区居委会的房屋所有权转让给乙方；转让价格为342000元，在合同签定之日，乙方一次性向甲方支付；甲方于2018年4月10日将上述房产交付给乙方，乙方享有该房产的所有权、征收拆迁补偿权；交房前乙方对房屋现状进行确认，确认该房屋不存在任何瑕疵，同意按现状接受。合同尾部甲方签章处，不仅有苏力枝的签名，还有曾德萍的签名。该合同尾部空白处，注明“今收到杜娟购房款叁拾肆万贰仟元整（342000）元。收款人曾德萍、苏力枝”。同日，杜娟以代理人身份向曾德萍中国建设银行62×××74账户存入335000元，杜娟称还有7000元购房款以现金或微信转账方式支付，具体方式记不清楚。2018年9月7日，杜娟与案外人彭淑华签订《个人房屋租赁合同》，将上述房屋出租给彭淑华使用，租赁期限自2018年9月7日至2019年9月6日，总租金10000元；2019年9月7日，杜娟与案外人彭淑华续签租赁合同，租赁期限自2019年9月7日至2020年3月6日，总租金4800元；2020年3月7日，杜娟与彭淑华续签租赁合同，租赁期限自2020年3月7日至2020年9月6日，总租金4800元。二、2018年11月22日，管云仙因与曾德萍、苏力枝民间借贷纠纷一案，向本院提出财产保全申请，要求对曾德萍、苏力枝名下银行存款610000元或等额价值的其他财产予以保全。本院于2018年11月28日作出（2018）湘0702执保541号执行裁定书，并于同日在常德市不动产登记中心查封了苏力枝名下位于武陵区社区居委会1栋04层405号房屋（监证00032196）及曾德萍名下另一套房屋。2019年1月17日，因苏力枝、曾德萍未履行生效法律文书所确定的义务，管云仙向本院申请强制执行，本院作出（2019）湘0702执182号执行裁定书，裁定冻结、划拨苏力枝、曾德萍银行存款400110元或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其相应价值的其他财产。经本院采取相关执行行为，未发现有可供执行的财产，2019年5月27日，本院终结了上述案件本次执行程序。2020年3月17日，杜娟以本院依据（2018）湘0702执保541号执行裁定书事实的查封房产措施应予解除为由提出异议，本院以（2020）湘0702执异18号执行裁定书驳回了杜娟的异议请求。杜娟不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2020年4月23日，杜娟在常德市武陵区征地拆迁指挥部手写了一份买房的经过，对其与苏力枝、曾德萍买房的经过及本案诉讼情况进行了大致描述。以上事实，有《房屋转让合同书》、中国建设银行活期存款凭证、《个人房屋租赁合同》、房屋所有权证、火化证明、（2018）湘0702执保541号执行裁定书、（2019）湘0702执182号执行裁定书、（2020）湘0702执异18号执行裁定书等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、杜娟对执行标的是否享有真实合法的实体权利？杜娟与苏力枝、曾德萍于2018年4月10日签订的《房屋转让合同书》不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，是合法有效的，双方应当按照合同约定享有权利并履行义务。针对该合同指向的房屋，杜娟在购买后，即享有要求苏力枝、曾德萍交付房屋及配合办理过户登记手续等债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”的规定，尚未登记的房屋在权属有争议的情况下，可以通过民事诉讼确认，现杜娟通过买卖获得房屋的所有权，故对其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。至于管云仙的权利，系其与苏力枝、曾德萍民间借贷纠纷一案中，作为债权人，享有的一般金钱债权请求权。2、杜娟享有的实体权利是否足以排除对执行标的物的强制执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杜娟就案涉房产所享有的民事权益足以排除强制执行，理由如下：第一，杜娟与苏力枝、曾德萍之间的《房屋转让合同书》签订于2018年4月10日，即在本院2018年11月28日查封该房产前，杜娟与苏力枝、曾德萍之间已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，杜娟购买案涉房产后，以出租给案外人的形式行使对房屋的占有、使用、收益的所有权权利，已经合法占有该房屋。第三，杜娟已按照合同约定，在签订合同时即2018年4月10日向苏力枝、曾德萍支付了购房款342000元。第四，根据《房屋转让合同书》，杜娟即取得了对涉案房屋所享有的请求过户登记的权利，因房屋仅有房屋产权证，没有土地使用权证，导致该房屋所有权无法及时办理过户登记，即未办理过户登记是因为存在客观障碍，而非杜娟消极不行使登记权利。管云仙所称杜娟明知是小产权房仍购买，没有尽到审慎义务，存在过错，本院认为，杜娟购买没有土地使用权证的房屋确实存在交易风险，以致形成本案诉讼，但是根据本案实际情况，杜娟有权依《房屋转让合同》主张房屋的所有权，即房屋的权属是明确的，可以认定杜娟对涉案房屋的权利足以排除管云仙的强制执行。综上，对杜娟要求确认房屋买卖合同合法有效及涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持；杜娟对该房屋的权利足以排除管云仙的强制执行，故对其要求停止对涉案房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、杜娟与苏力枝、曾德萍于2018年4月10日签订的《房屋转让合同书》合法有效，武陵区居委会的房屋（常德市房权证武字第××号）归杜娟所有；二、解除对武陵区居委会的房屋（常德市房权证武字第××号）的查封，并停止对该房屋的执行。案件受理费6530元，由杜娟、管云仙各负担3275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾淑芳人民陪审员  石 妍人民陪审员  林 露二〇二〇年五月十五日法官助理王孟星书记员黄雅乐附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。