四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1825民初193号 原告:四川蜀泰物业服务有限公司，住所:四川省雅安市名山区蒙阳镇茶都大道117号,统一社会信用代码91511803MA62C0CL3N。 法定代表人:高金龙,系执行董事兼总经理。 被告：杨学荣，男，汉族，生于1981年6月24日，住四川省天全县。 原告四川蜀泰物业服务有限公司诉被告杨学荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用小额程序,于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告法定代表人高金龙、被告杨学荣均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告提出诉讼请求法院判令：一、被告支付原告物业管理费1259.61元，违约金人民币1133.64元，总计2393.25元；二、被告承担本公司律师函费用、立案费、律师费等费用300元并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月31日，原告与天全水沐年华业主委员会签订了天全县水沐年华一期的《物业服务委托合同》，并从2019年1月1日起服务于小区业主，原告与水沐年华业主委员会签订的《物业服务合同》约定：“住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.80元/平方，商业物业服务管理费标准为按照建筑面积每月1.50元/平方。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为年缴或半年缴即每年1月和7月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之五缴纳违约金。被告系上述物业1栋6单元607室的业主，建筑面积131.21平方米,按约定应当向原告缴纳从2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币1259.61元，但被告从2019年1月1日起无故拖欠缴纳物业管理费，原告按照相关合同约定，从2019年1月起多次向被告发出缴费通知，并在2019年9月进行书面律师函告催交，但被告都拒绝缴费，产生违约金1133.64元及律师、立案等费用300元。被告的拖欠行为侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。原告为维护自身企业权益和体现对全体业主的公平，特向人民法院提起诉讼。 原告为支持自己的诉讼请求，提供以下证据： 一、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、《物业服务委托合同》、《物业服务补充协议》复印件，拟证明原告主体资格及根据相关法律规定，原告与业主委员会签订的《物业服务委托合同》符合法律规定； 二、水沐年华小区成立业主委员会备案证明、天全县文定街98号水沐年华小区关于成立业主委员会申请、天全县文定街98号水沐年华小区关于成立业主委员会批复、公告及公示照片、水沐年华业委会选举大会主持词、备案申请复印件，拟证明水沐年华小区业主委员会的成立符合法律规定； 三、水沐年华业委会候选人选票统计表、水沐年华业委会选举计票员、监票员名单、选举公告、微信群截图复印件，拟证明业主委员会的成立程序合法； 四、物业费催缴通知书，拟证明原告履行了催缴义务。 被告杨学荣当庭发表质证答辩意见：1、认为业主委员会不能代表业主大会选择物业公司和制定收费标准，也没有权利代替业主选择物业公司并与物业公司签订合同，业主委员会应当征求业主意见，至少三分之二以上的业主同意才合法，所以这些合同只是废纸，合同无效，被告没必要履行；2、对《物业服务委托合同》的真实、合法、关联性均有异议，对QQ群里的公示有异议，原告方在QQ群里的公示根本不算是有效公示，对政府盖章的申请、批复等保留意见，其余证据无异议。 被告杨学荣未向本院提交证据。 经审理查明：原告四川蜀泰物业服务有限公司是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。2019年1月，原告经过水沐年华业主委员会的竞争性谈判进驻该小区，成为水沐年华小区物业管理服务企业。该小区业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》和《物业服务补充协议》，委托管理期限为叁年（2019年1月1日至2021年12月31日），期满后双方无异议则顺延生效。服务费标准为按建筑面积多层住宅房屋为每月每平方米0.80元，高层住宅房屋为1.00元，商业铺面为1.50元，合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方权利义务、违约责任等进行了约定。原告取得该小区的物业服务项目后，于2019年1月进驻并为小区业主提供了物业管理服务。被告于2018年入住该小区，系该小区一期1幢6单元607号房屋业主，其建筑面积为131.21平方米。被告拖欠从2019年1月1日至2019年12月31日物业费，原告经过催收未果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。 以上事实有原告提交的证据及双方当事人的陈述等在案佐证，本院依法予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此本案中尽管原、被告之间并未签订物业服务合同，但业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。且该《物业服务委托合同》和《物业服务补充协议》系双方真实意思表示，作为现代商业住宅小区的惯用管理模式，已经得到实际履行，为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”和国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；”第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”规定，被告作为该小区业主，依法受该合同约束。原告从2019年1月起为小区提供物业管理服务，作为业主的被告也实际享受了管理服务，故被告应按合同约定向原告支付物业服务费。原告请求被告缴纳自2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1259.61元(0.80元/m2/月*131.21m2*12月)，本院依法予以支持。被告辩称合同无效，无需履行，并对合同、公示等的质证和辩论意见因未提供相应的证据证明，没有法律和事实依据，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，因在《物业服务委托合同》中有明确约定（从逾期之日起按每天应交管理费的5‰交纳滞纳金），但该标准过高，本院酌情按照年利率24%的标准计算违约金，从原告向被告发出的《物业费催缴通知书》载明的“请您在即日起至2019年12月31日之前缴纳拖欠的物业服务费用1259.61元，逾期未交费的业主，我司将按有关法律规定按日收取5‰滞纳金……”来看，并结合物业费的缴纳实践，违约金从2020年1月1日起开始计算为宜。对于原告主张的律师函费用、立案费、律师费等300元的请求，因原告未提供证据证明，且在合同中并未约定，本院不予支持。因被告不同意调解，致使本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告杨学荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告四川蜀泰物业服务有限公司物业管理费1259.61元，并支付违约金（按照年利率24%的标准从2020年1月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告四川蜀泰物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已预交），由被告杨学荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩鹏 二〇二〇年五月十五日 书记员  杨鹏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。