辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5775号上诉人（原审被告）：陈先红，男，1966年11月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：辽宁百满房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路33号。法定代表人：董强。委托诉讼代理人：史丹，该公司工作人员。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。原审第三人：辽宁林成房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗村。法定代表人：宋石林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，该公司工作人员。上诉人陈先红因与被上诉人辽宁百满房地产开发有限公司（以下简称“百满公司”）、原审第三人辽宁林成房地产开发有限公司（以下简称“林成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈先红上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人无权单方面解除合同；2.双方签订的《商品房买卖合同》约定交付余款的方式是银行贷款而非一次性给付余款，且系因被上诉人手续不全而无法办理银行贷款，一审法院判令一次性缴纳余款错误；3.沈房证组[2013]14号《关于准予“红旗台S1、S2地块”项目第一批办理房屋权属登记的通知》规定的办证方式并非《商品房买卖合同》约定的办证方式；4.通过政府文件办理的房产证与正常办理的房产证有本质区别。百满公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。林成公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。百满公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付所欠购房款170000元；2.判令被告支付利息56373.18元（从2013年9月5日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2008年7月24日，原告（卖方）与被告（买方）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于沈阳市于洪区房屋，建筑面积86.1平方米，总房款为247021元。付款方式：买受人已付清商品房总房款的30%，余款170000元整办理银行贷款。被告已向原告交纳涉案房屋首付款77021元，并于2008年7月25日实际入住涉案房屋。原、被告在庭审中均无解除合同的请求，被告尚欠原告剩余房款170000元未付。另查明，2013年6月25日，沈阳市房屋产权登记办证工作组下发了沈房证组[2013]14号《关于准予“红旗台S1、S2地块”项目第一批办理房屋权属登记的通知》，部分内容为：“红旗台S1、S2地块”项目位于沈阳市于洪区，系于洪区政府2004年招商引资的村屯改造项目，由百满公司开发建设，后因百满公司法人涉嫌犯罪，造成工程项目停滞。2007年于洪区政府再次招商引资，由林成公司继续承建，并负责该项目后续工作。本次准许登记房屋4栋，共计192套住宅，包括涉案房屋在内。由林成公司与购房人共同申请房屋所有权转移登记。还查明，2013年8月20日，原告作出《合同终止通知书》，内容为：根据房屋买卖协议中的相关规定，不按约定缴付余款为违约行为。开发方有权收回房屋，另行处理房屋。您未按约定日期补款，已构成违约。因此，开发方决定解除与你签订的买卖合同。合同解除日期为2013年8月20日。同日第三人作出通知书，内容为：根据2008年第120号市政府业务会议纪要、沈阳市房屋产权登记办证工作组“沈房证组[2103]14号文件”、沈阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室“关于为于洪区红旗台S1、S2地块房产项目办理房屋所有权证的函。”林成公司在政府各级部门的领导下，已开始为守约业户办理房证。部分业主已取得房证，部分业主的房证在办理中。现根据百满公司出具的合同终止通知，请您于2013年9月15日前持购房缴款收据到西湖丽景售楼处二楼开发部登记，依合同约定办理返还您首付款事宜。逾期，不受理登记。我公司将以提存的方式将您的款项予以保管，提存费用将由您负担。后被告未办理解除合同手续，原告未将首付款返还被告。一审法院认为，公民及法人的合法财产权应受到法律保护。关于本案的主体问题，本案中，虽沈阳市房屋产权登记办证工作组下发了沈房证组[2013]14号《关于准予“红旗台S1、S2地块”项目第一批办理房屋权属登记的通知》，由第三人与购房人共同申请房屋所有权转移登记，但《认购预订书》系原告与被告签订，且原告收取被告首付款，根据合体主体的相对性原则，第三人并非合同关系的当事人，原、被告不能依据合同向第三人提出请求，故被告应向原告履行合同义务。关于交付剩余房款问题。本案中，由于双方在购房时对无法办理银行按揭贷款时如何支付剩余房款未作明确约定，现房屋已可以办理房屋权属证书，且被告入住涉诉房屋达11年之久，故原告主张被告一次性支付剩余房款，一审法院予以支持。关于原告主张被告从2013年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率向其支付损失的问题。根据双方签订的认购协议，余款采用银行贷款方式进行支付，因原告手续不全导致被告在2013年6月25日前未能办理贷款进而未向原告付清余款，被告并不违约，但在2013年6月25日之后，案涉房产可以办理房屋产权证，被告应积极履行缴纳相关费用并支付剩余房款的义务。被告怠于履行上述义务，并于2008年7月25日入住使用至今，导致原告迟迟收不到尾款，被告应赔偿原告相应的损失。一审法院确认逾期付款损失从原告主张的2013年9月5日起至实际给付之日止，计算标准为2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告所提“反诉”的问题，其请求为“请求法院判令原告的诉讼请求无效，并要求双方全面履行《商品房买卖合同》”，该请求名为“反诉”实为对原告诉讼请求的抗辩，一审法院将在本案中一审审理，无需再提出反诉，无需另行交纳反诉费用。关于被告提出的诉讼时效问题，因《商品房买卖合同》对于给付剩余购房款的时间没有明确约定，且《商品房买卖合同》中双方的权利、义务均未履行完毕，原告可以随时向被告主张剩余购房款，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告陈先红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告辽宁百满房地产开发有限公司支付购房款170000元；二、被告陈先红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告辽宁百满房地产开发有限公司支付利息（以170000元为基数，从2013年9月5日起计算至实际给付之日止。2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告辽宁百满房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4696元，保全费1652元，由被告陈先红负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈先红与被上诉人百满公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定并遵照履行。全额缴付购房款是上诉人陈先红应当履行的约定义务，虽《商品房买卖合同》中约定购房余款通过办理银行按揭贷款的方式交纳，但对无法办理银行贷款时如何支付余款未作明确约定。在本案中，上诉人在仅交纳购房首付款的情况下，截至目前已实际占有使用案涉房屋近12年之久，按常理上诉人在居住使用案涉房屋期间内也具备条件将购房余款17万元备足待交，故一审法院判令上诉人一次性交纳购房余款并无不妥。另根据2013年6月25日，沈阳市房屋产权登记办证工作组下发的沈房证组[2013]14号《关于准予“红旗台S1、S2地块”项目第一批办理房屋权属登记的通知》之规定，案涉房屋当时已具备办理房屋权属证明的条件，上诉人从案涉房屋具备办理房屋权属证明之日起至今未交纳购房余款。即使按照合同约定采用银行按揭贷款的方式交纳购房余款，上诉人陈先红也应向银行支付贷款利息，故一审法院判令上诉人从2013年9月5日起承担逾期付款利息并分段计算计息标准较为公平合理且不违反法律及政策之规定。综上，对上诉人陈先红的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人陈先红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4696元，由上诉人陈先红负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年五月十八日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。