湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3127民初129号原告：童顺心，男，1981年2月10日出生，苗族，住湖南省永顺县。被告：刘圣云，男，1970年3月5日出生，土家族，住湖南省永顺县。委托代理人：覃斌，湖南凌旭律师事务所律师。原告童顺心与被告刘圣云合同纠纷一案，本院于2019年10月29日做出（2019）湘3127民初1875号民事判决书，判决驳回原告童顺心的诉讼请求。童顺心不服该判决提起上诉，湘西自治州中级人民法院于2019年12月24日做出（2019）湘31民终1707号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）湘3127民初1875号民事判决书，发回本院重审。该案被发回后，本院于2020年4月17日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告童顺心、被告刘圣云及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童顺心向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘圣云及时退还原告童顺心所付的土地流转费用65900元；2、判决被告刘圣云赔偿原告童顺心购买材料、下基脚等相关费用40000元；3、本案诉讼费由被告刘圣云承担。事实及理由：2019年1月5日，经向左坤介绍，被告刘圣云将位于永顺县石堤社区龙洞湾坎上约200平方米的土地流转给原告童顺心，双方签订了《农村土地流转合同书》，合同约定：面积200平方米，土地流转费用合计人民币壹拾壹万伍仟玖佰元整（115900.00元）。童顺心给刘圣云先预付定金人民币壹万贰仟玖佰元（12900.00元）开工后付款伍万叁仟元整（530000元）剩余伍万元（5000.0元）等乙方修建房屋与公路平齐后再付清尾款。注明：如因该土地四至界限发生纠纷由甲方全部责任。2018年腊月，被告刘圣云与原告童顺心一起到石堤居委会和政府办理了建房证明，到供电所上户装了三相电表，开始动工，在流转的土地上请挖机挖屋场，开始动工没人阻止，原告就付给被告65900元,2019年正月，基脚施工到一半时，遭受石堤社区龙洞湾的村民阻挠，并不承认被告刘圣云的200平方米地方，这样严重影响了原告童顺心在此修建房屋。原告童顺心多次找被告刘圣云协调解决，一直没有结果，给原告童顺心造成了巨大的经济损失。为了保护原告的合法利益，特向永顺县人民法院提起诉讼。原告童顺心为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.农村土地流转合同书复印件一张，拟证原、被告流转土地的事实及约定的权利义务；2.向左坤证明复印件一份，拟证明原告于2019年1月5日给被告支付流转费12900元，于2019年2月2日支付被告流转费53000元；3.修建房屋审批材料及缴费清单，拟证明原告修建的房屋已经获得审批。被告刘圣云辩称，村民阻止原告建房，是因原告在施工过程中造成下方龙洞湾水井的污染，对村民用水造成影响，同时原告的施工也使村民通行受到影响，并不是因为被告给原告流转土地的四至界限与村民发生纠纷，故刘圣云不需要承担任何责任。在刘圣云将土地流转后，原告已将原来的菜地全部挖毁，已对原来的土地造成根本性损坏，对此土地分损坏后果应由原告负责。被告刘圣云为支持其辩解意见向本院提供如下证据：1、农村土地流转合同书，拟证明原、被告于2019年1月5日签订土地流转合同书，买卖宅基地的事实；2、建房规划审批公示牌，拟证明双方流转的宅基地已以刘圣云的名义办理《建设工程规划许可证》；3、转让土地现场照片，拟证明流转的土地已被告原告挖毁，房屋基脚桩坑超出了流转土地范围，对水源造成影响；4、刘文云、刘文贵等七人书面证言，拟证明村民阻止原告建房是因为原告在施工过程中造成水源污染。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：原、被告非同一集体经济组织成员，双方经向左坤介绍认识，2019年1月5日，被告刘圣云将位于永顺县石堤社区龙洞湾坎上约200平方米的土地流转给原告童顺心，本案原告童顺心作为乙方，被告刘圣云作为甲方签订了《农村土地流转合同书》，合同约定：一、土地流转方式为永久性转让给乙方；二、该土地位于永顺县石堤社区龙洞湾坎上约200平方米，土地流转费用为115900元整，预付定金12900元整，开工后付款53000元整，剩余50000元等乙方修建房屋与公路平齐后再付清尾款，如因该土地四至界限发生纠纷由甲方全部责任。·······。五、合同纠纷处理，如双方因合同发生纠纷，协商不成时，可以根据相关法律规定向甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行协调或仲裁，也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。该合同没有标明流转土地的具体四至界限，合同签订后，原告给被告预付土地流转定金12900元，2019年1月9日，原告童顺心以被告刘圣云名义用流转的土地向永顺县石堤社区居委会申请办理宅基地审批手续，该社区审批同意后，报当地政府规划部门同意，经永顺县国土资源局石堤国土资源所审查，报永顺县人民政府同意后，原告童顺心开始在流转的土地上建房，原告依据合同约定又给被告支付土地流转费53000元，2018年腊月，原告在建房工程中，石堤社区龙洞湾村民以原告建房施工影响了村民通行、堵塞流转土地下方的凉风洞洞口及原告所建房屋基脚超出流转土地的界限为由阻止原告建房，原告多次要求被告按照合同约定解决流转土地的四至界限纠纷，被告认为流转土地四至界限与本村村民无任何纠纷，村民阻工是因原告建房过程中将土石方泼洒在通道上，影响通行并堵塞凉风洞洞口，原告所建房屋将基脚确定在流转土地的界限之外，是原告自己的原因引起，并非被告给原告流转时约定的四至界限与村民发生纠纷，为此，原告诉至本院。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员依法对本集体所有的土地无偿的占有、使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的用益物权。该权利的主体是特定的农村居民，农村集体经济组织以外的成员不能申请并取得宅基地。本案中，童顺心为永顺县冷水村村民，刘圣云则为永顺县石堤居委会长林组，二人并非同一集体经济组织内部成员，而宅基地使用权实则为集体成员的福利，其具有一定的人身属性，刘圣云在无偿申请得宅基地使用权后，却又通过有偿的方式转让给非本集体经济组织的成员童顺心，双方虽自愿签订了《农村土地流转合同书》，但该合同书因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原、被告之间的宅基地买卖行为是基于双方自愿协商的结果，故二人对此无效合同的成就应为同等过错，刘圣云理应全数返还童顺心的宅基地购置款，对于童顺心主张的因建房造成的其他材料损失应由童顺心自行负担。同时因原、被告之间的合同为双务合同，即一方交付货款，相应另一方应交付土地，对此双务合同无效的情形，在刘圣云一方给童顺心退付宅基地购置款后，童顺心理应在相应的期限内给刘圣云返还所占用使用的宅基地，鉴于童顺心在之前已实施实际的建房行为，宅基地已被现实挖毁并保坎，虽刘圣云主张在双务返还过程中，童顺心应恢复原告宅基地原状，然根据实际情况，无论是童顺心或是刘圣云在该宅基地上建房，都需要将原本的土地保坎，该开挖及保坎的行为并未从根本上改变宅基地的功用性质，同时为避免社会资源的不必要浪费，故已由童顺心建成的保坎便不再拆除；但在该宅基地上的其他砂石及建筑材料，童顺心应在给刘圣云返还宅基地的同时予以拖离清除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告刘圣云于本判决生效后十五日内退付原告童顺心的宅基地购置款65900元；二、原告童顺心于本判决生效后十五日内返还被告刘圣云的宅基地，并将置放于被告刘圣云宅基地上的建筑材料拖离清除；三、驳回原告童顺心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，由原告童顺心、被告刘圣云各自负担1209元。如不服判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王冠林人民陪审员  张苏阳人民陪审员  马继俭二〇二〇年五月十日法官助理鲁天天书记员田开元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。