湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终558号上诉人（原审被告）：许合香，女，1963年4月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡巧珍（许合香之女）。委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭宪问，男，1955年8月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡跃改，男，1958年2月8日出生，汉族。上诉人许合香因与被上诉人彭宪问、胡跃改房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许合香上诉请求：撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判驳回彭宪问的诉讼请求。事实和理由：一、胡跃改单方签署《房屋买卖协议》不构成表见代理，许合香亦非合同当事人，该合同对许合香不具有约束力。1.案涉房产系拆旧建新的安置房，拆除旧房和承建新房的工程均由彭宪问承包，故其了解许合香的家庭情况以及案涉房产系许合香、胡跃改的夫妻共同财产。2.建房合同和卖房合同是各自独立的法律关系，许合香虽同意追认胡跃改签订的建房合同，但不同意追认案涉卖房合同。3.“男主外，女主内”是封建落后的思想，一审判决以男性户主签名就断定女性的财产可以由男性户主全权代理处置是错误的，有失公正。4.许合香在2014年5月4日因重疾而瘫痪，长期卧床在家，神志有时候不清醒，完全依赖家人照顾，故许合香对案涉房屋的买卖及交付使用情况不知情。5.彭宪问明知涉案房产系胡跃改与许合香的夫妻共同财产，在胡跃改未取得许合香授权的情况下，仍与胡跃改签订《建房补充协议》，具有明显过错，不构成善意取得。二、胡跃改未经房屋共有人许合香的同意擅自处分案涉房屋，侵犯了许合香的共有权。我国法律规定，合同有效不一定能引起物权发生变动，许合香作为共有人不同意将房屋过户给彭宪问，故案涉合同履行不能。彭宪问辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，应予维持，胡跃改未作答辩。彭宪问向一审法院起诉请求：1、判令许合香、胡跃改限期将坐落于资兴市东江街道办资兴大道A门面（建筑面积21.08㎡，房产证号：资房权证东江字第××号和××号）的产权转移登记至彭宪问名下，转移登记的费用由许合香、胡跃改承担；2、本案诉讼费由许合香、胡跃改负担。一审法院认定事实：胡跃改与案外人胡国文、胡三改、胡国松、胡国方、胡国金、李明香等人因安置建房作为甲方于2010年8月28日与彭宪问作为乙方签订了《建房施工合同》，由乙方彭宪问承包建筑甲方胡跃改等村民位于东江开发区的房屋建设工程，双方对承包方式、工程造价、合同工期等内容进行了约定，甲方均由男性户主签字，其中案外人李明香（女）户头加签了其子女的名字。2011年01月01日，因考虑基础超深及不增加建房造价的因素，同时双方本着互惠互利的原则，甲方要求本栋住宅楼整栋增建地下室一层。彭宪问与胡跃改等村民签订《建房补充协议》，约定：该栋住宅楼整栋增建层高为3.6米的地下室一层，胡跃改等人按地下层建筑面积每平方米壹佰贰拾捌元整计算出让给彭宪问，但胡跃改等人不提供地下室的房产“三证”（土地使用证、契证、房产证）、地下室所有权及继承权终身归彭宪问所有，地下层工程量由乙方彭宪问自建，甲方不承担任何造价及费用。如甲方需要地下室，则按单价800元每平方米由乙方承建，地下层以上的面积每平方米按455元结算。该协议第四条约定，由胡跃改在临街面提供半个门面（5.5米ｘ3.65米）及楼梯间（1.2Ｘ5米）给彭宪问做地下室通道，由胡跃改提供三证（土地使用证、契证、房产证）并承担过户费用，产权终身归彭宪问所有。并注明“本协议第四条只与胡跃改个人发生关系”。彭宪问按照合同约定施工建好了该栋住房及地下室，并按约定将胡跃改一层门面分为两个，其中一个按《建房补充协议》约定的（5.5米ｘ3.65米）构建并修建通往地下室的步梯。2015年2月，彭宪问将地下室出租给他人使用，诉争门面作为地下室通道使用。2016年3月28日胡跃改、许合香向房屋登记部门申请初始登记时将诉争门面登记于许合香、胡跃改名下。一审法院认为，彭宪问为胡跃改及案外人胡国文等承建安置房所签订的建房合同及补充合同约定增建地下室并最后确定地下室的永久使用权归彭宪问所有，各方并无争议并已实际履行。其中《建房补充协议》约定由胡跃改在临街面提供半个门面（5.5米x3.65米）给彭宪问做地下室通道，并提供三证（土地使用证、契证、房产证）及承担过户费用，产权终身归彭宪问所有，由彭宪问支付对价11万元。该内容符合买卖合同的法律特征。本案双方争议焦点应为：1、彭宪问、胡跃改之间的买卖关系是否构成表见代理；2、彭宪问、胡跃改之间的买卖关系是否有效及彭宪问取得房屋所有权的合同目的能否实现。一、彭宪问、胡跃改之间的买卖关系是否构成表见代理表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。如前所述，彭宪问、胡跃改之间的买卖合同关系，包含在彭宪问、胡跃改及其他案外人补充建房合同之中，所建之房屋亦为该合同主体（甲方）的家庭住房，合同均由甲方男性户主签名，符合当地“男主外，女主内”的一般生活习惯，《建房补充协议》所标注的“本协议第四条只与胡跃改个人发生关系”是相对于合同其他建房户而非本案的许合香。况且，彭宪问、胡跃改签订的买卖合同所涉门面面积仅为20余平方米；双方形成买卖合同关系时房屋处于在建阶段，尚未进行房产登记，作为购房者的彭宪问无法审核该门面是登记在谁的名下，完全能使彭宪问相信胡跃改有权代表其家庭成员行使代理权。同时，所涉门面亦按约定的“半个门面”隔墙并构筑通往地下室通道，且已交付使用，许合香对此应当知道但未提出异议，也应视为其已对该买卖关系的追认。因此彭宪问、胡跃改之间的买卖关系构成表见代理。针对许合香、胡跃改提出的彭宪问不构成善意取得的主张，彭宪问仅购买20余平方米的半间门面，其用途为地下室通道，且约定了合理对价，即便在本案诉讼中彭宪问也认可在扣除建房款后还应支付胡跃改售房款11497.49元，故彭宪问的买房行为应视为善意取得行为。二、彭宪问、胡跃改之间的买卖关系是否有效及彭宪问取得房屋所有权的合同目的能否实现。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权未经有批准的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该司法解释主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而本案是房屋买卖合同关系。无论是从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。本案彭宪问、胡跃改之间的买卖关系系双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故买卖合同有效；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即使政府部门不予批准也并不导致合同无效。禁止划拨土地转让限制性规定的立法目的是为了保护国家利益，且划拨土地往往具有公益性质，因此“报批”、“审批”的真正目的不是为了限制流通，而是为了对土地用途的监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，故从行政管理上来说本案在补齐出让金后原告取得房屋所有权的合同目的能够实现。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。彭宪问诉请判令许合香、胡跃改履行过户的诉讼主张应予以支持。鉴于《建房补充协议》对过户与支付购房款没有约定先后，约定由胡跃改承担的过户费具有不确定性，且许合香、胡跃改在诉讼中仅提出合同无效及合同不能履行的抗辩，经法庭释明后也没有提出要求彭宪问支付购房款的诉讼主张，对彭宪问的购房款支付义务，许合香、胡跃改可在己方履行义务后另行主张。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，第八条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：“被告胡跃改，许合香于本判决生效之日起十日内协助原告彭宪问将‘资房权证东江字第××号和××号’房屋的房产过户至原告彭宪问名下，转移登记的费用由胡跃改、许合香承担。案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡跃改、许合香负担。”本院二审期间，彭宪问围绕上诉请求依法提交了三份证据即，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对彭宪问提交的证据本院认证认为：证据一唐辛志的证言、证据二彭宪问与欧植洲于2015年2月15日签订的《租房合同》及唐辛志和欧植洲在涉案门面前的合影、证据三彭进荣、欧植洲、唐辛志于2015年2月14日签订的《“××商场”项目合伙协议》，许合香对该三份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1、许合香二审陈述：（1）彭宪问承建胡跃改等村民位于东江开发区的安置住房期间，许合香在工地做小工，2012年胡跃改、许合香一家人住进该安置住房；（2）资兴市东江街道办资兴大道A门面（资房权证东江字第××号和××号）2015年彭宪问出租给了欧植洲，与该门面相邻的资兴市东江街道办资兴大道B门面（资房权证东江字第××号和××号）由胡跃改、许合香出租给了欧植洲。A门面和B门面是在2013年、2014年左右隔开的，2015年两个门面由胡跃改、彭宪问分别出租给欧植洲后就把隔墙拆了。2.2015年2月15日，彭宪问将涉案门面及地下室租赁给欧植洲，租期为十年，双方签订《租房合同》。本院认为，本案二审双方的争议焦点为胡跃改与彭宪问签订《建房补充协议》是否构成对许合香的表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，1.《建房施工合同》的甲方（发包方）除李明香外，均是户主代表家庭与彭宪问签订合同，而《建房补充协议》是对《建房施工合同》的补充，可以认定胡跃改等人仍是以户主身份与彭宪问签订。2.《建房施工合同》（除李明香外）和《建房补充协议》的甲方均是由男性户主签名，符合当地生活习惯和习俗。3.胡跃改、许合香的门面按《建房补充协议》的约定隔开了两部分，分别办理了不动产权证，涉案门面部分修建了通往地下室的通道，许合香在工地做小工，对此应知情，且胡跃改、许合香的房屋、门面交付使用后、涉案门面亦交付给了彭宪问，彭宪问出租给了欧植洲多年，许合香未提出异议。以上事实足以使彭宪问相信胡跃改对许合香有代理权并与之实施民事法律行为，彭宪问对胡跃改有代理权形成了合理信赖。且彭宪问主观上并无过错。故许合香上诉主张胡跃改签订《建房补充协议》对许合香不构成表见代理，胡跃改未经许合香同意擅自处分共有房屋侵犯了许合香的共有财产权，理由不能成立。《建房补充协议》不违反法律法规的强制性规定，合同的双方均应按照约定履行各自的义务，胡跃改、许合香应按照《建房补充协议》的约定将坐落于资兴市东江街道办资兴大道A门面（建筑面积21.08㎡，房产证号：资房权证东江字第××号和××号）的产权转移登记至彭宪问名下。综上所述，许合香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人许合香负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年五月二十九日法官助理张艳婷书记员梁慧婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。