辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3261号上诉人（原审被告）：王金海，男，1977年1月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚坤林，男，1974年7月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：张琳，女，1972年10月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王海燕，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永刚，辽宁大宸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳融乾房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：黄忠超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英辉，女，1977年7月2日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人王金海因与被上诉人姚坤林、张琳、沈阳融乾房地产开发有限公司（以下简称“融乾房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初14014号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金海上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人张琳主张的撤销上诉人王金海备案合同的诉讼请求或将案件发回重审；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、程序违法。1.民事诉讼的原则是不诉不理，对诉讼请求也必须处理。本案张琳第二项诉讼请求是撤销上诉人与开发公司之间的备案合同，原审判决未判定是否属于本案审理范围，在判决中对此并未处理，属于程序违法。2.不诉不理，原审判决第二项撤销案涉房产的备案登记违法，一是张琳并未提出该请求，张琳的第二项诉请也与此不同，且备案登记不是本案各被告的权利范围，而是行政机关的登记行为。3.本案存在多个不能合并审理的法律关系，即诉讼标的存在多个不能合并审理。一是张琳与姚坤林之间房屋买卖合同，二是上诉人与姚坤林之间的民间借贷合同关系，三是上诉人与姚坤林之间房屋买卖合同关系，四是上诉人与开发公司之间房屋买卖合同关系，这四个不同的诉，不能合并审理。原审事实上是合并审理，属于程序违法。二、事实认定错误。1.一审判决认定上诉人王金海与姚坤林不存在买卖合同关系属认定事实及适用法律错误。关于案涉房屋王金海是以69万元的价格购买的，分两笔为44万元及25万元。一审判决在查明事实部分认定被上诉人“融乾房地产公司以王金海为付款人重新出具两张收据，一张是购房款423,320元，一张是封阳台费用10,000元的收据”，但在其后的本院认为中却只认为除“25万元借款，上诉人王金海未能提供交付购房款的证据”明显是错误的。被上诉人融乾房地产公司开具收条的行为及收条本身，能够证明上诉人王金海支付了44万元购房款。一审对此不予认可属认定事实错误。关于25万元借款，一审判决认为25万元只是借款的一种担保，不存在买卖合同关系是错误。该借条是在上诉人王金海房产买卖合同签订之后发生的。上诉人王金海将44万元购房款交付后，房屋始终没有办理房产手续，上诉人支付剩余25万元购房款时，未保证其在2019年1月前取得房产手续签订的。借条中要求姚坤林在2019年月前办理完房产手续的内容，可以证明该钱是基于买卖合同，是为了取得房产手续，而不是担保债权的履行。另外，即使存在一审认为的以案涉房产为债权提供担保的情况，那么上诉人与姚坤林、融乾房地产公司签订的合同也是有效的，以房产设定让与担保的行为不违反法律、行政法律的强制性规定，上诉人王金海的房屋买卖合同有效，在房产已经备案的情况下，不应撤销该合同合同。另外2018年9月13、14日我方向姚坤林支付55万元。2.上诉人王金海与融乾公司签订的房屋买卖合同合法、有效，第三人无权撤销。上诉人王金海签订该房屋买卖合同并办理备案登记是因为支付了69万元购房款。而且，上诉人签订此合同是房屋所有人融乾房地产公司同意的。张琳虽与融乾房地产公司曾经签订买卖合同，但其并不是房屋的所有权人，其对案涉房产不具有物权，不能行使追及权等相关物权。同时，在上诉人签订买卖合同时，张琳是知情并同意的，其作为与姚坤林签订买卖合同的相对人，认可了姚坤林将房屋出售给上诉人。此后，被上诉人张琳作为姚坤林买卖合同的相对人，只能追究姚坤林的合同责任。其作为王金海合同的第三方，无权要求撤销王金海的买卖合同。本案本质上是债权转让纠纷。三、一审判决撤销案涉房产的备案登记属认定事实及适用法律错误。一审张琳的诉讼请求是撤销融乾房产公司与王金海签订的备案合同，该诉请属于民事诉讼范围。但一审判决在未对该诉请或该合同是否应当撤销进行论述的情况下，却判决撤销备案登记这一行政行为，明显是错误的。原审论述中是善意取得，但在适用法律中仅是以合同法第94、97条，而这两条均是关于合同解除的法律依据，没有任何关于判决第二项撤销备案登记应适用的法律。张琳辩称，一、原审法院未违反不诉不理原则，审判程序完全合法。1.原审判决沈阳融乾房地产开发有限公司（以下简称融乾公司）与王金海限期撤销就案涉房屋的备案登记完全正确，该判项与张琳诉请撤销融乾公司与王金海就案涉房屋签订的备案合同无实质区别，只是不同表述而已。因备案合同是经房产主管部门登记的合同，其解除必然要至房产管理部门办理解除备案登记手续，不可能只解除备案合同而不解除备案登记。因此原审法院判决解除备案登记乃是解除备案合同的应有之义，也是法院判决具有可执行性的要求。2.原审判决未遗留张琳诉请也未超范围审理和判决，上诉人王金海对此理解错误，其上诉理由不成立。3.本案确实存在多种法律关系，但该几种法律关系并非独立存在，而是基于张琳与姚坤林之间签订的房屋买卖合同而产生的其他附属法律关系。张琳基于其与姚坤林签订的房屋买卖合同提起解除合同的诉讼，作为审判法院必须对合同能否解除、解除后产生的法律后果等事宜进行审查，并在查明事实的基础上依法判决。原审法院恰是基于张琳与姚坤林的基础房屋买卖合同关系，进而查明了姚坤林与王金海之间就与融乾公司签订房屋买卖合同存在的委托关系，姚坤林与王金海之间存在的借款合同关系，张琳与融乾公司就出售案涉房屋形成的委托关系，这几种法律关系是审理此案必须要查明的，该几种法律关系也非彼此独立，单独审查其中任何一个法律关系，都不能完整的查明案件事实，也不能准确判决，因此原审法院对此事实和法律认定符合实际情况、也符合审判要求，不存在任何程序违法之处。二、原审法院事实认定清楚、正确。1.王金海未支付购房款。上诉人王金海无向融乾公司及姚坤林购房的真实意思表示，也无相应购房行为。王金海未提供证据证明其向融乾公司真实支付了44万元或69万元，只有融乾公司向王金海开具的金额为433,320元的收据（一张为购房款423,320元、一张为封阳台费用1万元）。对该收据融乾公司在一审开庭时已明确，并未实际收到王金海的付款，只收到过张琳支付的61万元，是应原买受人张琳要求而重新开具的收据，全程只收取了张琳的61万元。可见，王金海所谓支付了44万元或69万元购房款的主张，均无任何证据可支持。2.上诉人未实际至融乾公司处签订合同、办理购房手续。张琳自始至终均是在和姚坤林履行房屋买卖合同，只是因为姚坤林的临时要求，要用王金海名义与融乾公司签订房屋买卖合同，才致使王金海牵涉其中，王金海未实际参与合同签订过程，更不可能实际向融乾公司支付房款。王金海上述行为足以证明其无真实购房意思表示和购买行为。3.原审法院认定姚坤林系以案涉房产对其与王金海之间借款进行担保完全正确。王金海在一审提交《借条》中，第4行明确载明“以沈阳市于洪区长江北街6号融乾花园1-18-1号楼建筑面积105.83㎡做抵押”，此时距王金海与融乾公司的购房合同签订时间已近两个月，可以充分证明在此期间，上诉人和姚坤林均认为案涉房产只是抵押物，是姚坤林购买的房产，并非王金海自己购买的房产。王金海上诉称该借条中的25万元为购买房屋尾款，该主张既不符合常理也无与借条内容相矛盾。先不论该25万元姚坤林是否真的收到，如果确系房屋尾款，应该是姚坤林向王金海出具收条，而不是姚坤林向王金海出具借条，付款方向完全错误。其次，如果是房屋尾款，应对交房时间、办证时间进行详细约定，而不是像借条那样大篇幅的在表述借款本金、利息，且明确以案涉房屋做抵押，如此种种，只能表明姚坤林与王金海之间只能是借款关系，而非房屋买卖合同关系，一审法院对此事实认定完全正确。4.王金海与融乾公司签订的房屋买卖合同因不存在真实意思表示不生效。在王金海未实际支付购房款的情况下，融乾公司能与王金海签订房屋买卖合同并备案完全是基于张琳的委托，王金海能代表姚坤林签订该合同则是基于姚坤林的委托，因此，其基础法律关系仍然是张琳与姚坤林之间的房屋买卖合同关系，融乾公司与王金海之间不存在真实的房屋买卖合同关系，该合同因缺乏生效要件而不生效。综上，王金海未实际支付房款，仅作为姚坤林指定的房屋接受方而存在，其与融乾公司之间不存在真实房屋买卖合同关系。王金海在该房屋上的所有权利均来源于姚坤林，而姚坤林的权利来自于张琳的房屋买卖合同，现因姚坤林未支付房款导致房屋买卖合同无法履行，姚坤林已丧失基于该合同的所有权利，王金海从姚坤林处收到的指定接收行为随即也丧失存在依据，因此应按照合同解除后的法律后果进行相应的恢复行为，包括解除房屋备案合同及备案登记。基于以上事实和法律规定，一审判决完全正确，王金海上诉无事实及法律依据，应依法驳回，维持原判。补充：原审未论述是否属于善意取得，善意取得系上诉人自己提出的观点；本案系房屋买卖合同关系，非债权转让。姚坤林经本院合法传唤无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。融乾房地产公司辩称，同意张琳意见。张琳向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除张琳与姚坤林之间形成的房屋买卖合同关系；2.请求人民法院依法判令撤销融乾房地产公司与王金海就案涉房屋签订的备案合同；3.姚坤林、融乾房地产公司、王金海承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2011年，张琳与融乾房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定融乾房地产公司将位于沈阳市于洪区房屋卖予本案张琳，房屋总价款为人民币60万元。2011年6月14日，张琳向融乾房地产公司缴纳了全部购房款60万元整，融乾房地产公司为此出具收款收据（NO.0027709）。此后，张琳缴纳了涉案房屋的相关入住费用，并与沈阳瑞家装饰装修工程有限公司签订了案涉房产的室内装饰装修施工合同。2018年9月12日，张琳与姚坤林签订协议一份，该协议中双方约定张琳将涉案房屋出售给姚坤林，价格为人民币100万元整，并约定姚坤林应于2018年9月30日前将100万元购房款给付张琳，该协议同时约定张琳协助姚坤林或姚坤林指定人员与开发商办理备案合同手续，如若姚坤林在2018年9月30日前未向张琳交纳购房款，则买卖协议作废，姚坤林无条件将房屋重新返还给张琳，并承担张琳全部经济损失。2018年9月12日，张琳和姚坤林一起来到融乾房地产公司处，姚坤林拿了王金海的身份证要求将房子备案到王金海名下，融乾房地产公司将房屋备案到王金海名下，当时王金海并未在场，融乾房地产公司以王金海为案涉房屋买受人重新出具商品房买卖合同，并将备案合同中房屋总价款变更为人民币423,320元整，同时张琳将购房款及封阳台费用的两张收据交还给融乾房地产公司，融乾房地产公司以王金海为付款人重新出具了两张收据，一张是购房款423,320元的收据（NO.0079551）、一张是封阳台费用10,000元的收据（NO.0079552）。2018年11月12日，姚坤林向王金海出具借条一份，该借条表明姚坤林向王金海借款人民币250,000元整，利息按照双方约定执行，按每一个月支付，借款期限为2个月，还款日期为2019年1月12日前付清，以案涉房产作抵押，同时约定必须在2019年1月12日前办理完所有手续如大发票、或还清此款，若有违约一切经济损失及法律责任由姚坤林全权负责；姚坤林同时出具收条一份，证明姚坤林于2018年11月12日已收到王金海借款现金人民币250,000元。一审法院认为，经过庭审调查及质证，本案有以下两个争议焦点：一、张琳与姚坤林之间签订的《房屋买卖合同》是否具备解决条件；二、王金海就案涉房产是否使用善意取得制度。针对争议焦点一，首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案中虽然张琳与姚坤林签订《房屋买卖合同》时并不享有对案涉房产的所有权，但是该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方应依照约定全面履行协议。现姚坤林迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行，符合合同的法定解除条件，因此张琳请求解除与姚坤林于2018年9月12日就案涉房产签订的《房屋买卖合同》的主张于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张琳请求撤销融乾房地产公司与王金海就案涉房屋签订的备案合同，属恢复原状的范畴，于法有据，一审法院予以支持。针对争议焦点二，2018年9月12日，张琳协助姚坤林到融乾房地产公司将涉案房屋的购房合同更名至王金海名下；2018年11月12日，姚坤林向王金海出具借条及收条。且在借条中记载：以案涉房产作抵押，同时约定必须在2019年1月12日前办理完所有手续如大发票、或还清此款，若有违约一切经济损失及法律责任由姚坤林全权负责。综上可见，姚坤林是以涉案的房屋作为借款的一种的担保，双方之间就涉案房屋并不存在买卖合同的真实意思表示，双方不存在买卖合同关系，且除了25万元借款，王金海未能提供交付购房款的证据，故王金海不符合善意取得的条件。王金海在案涉房产备案撤销后，可就其损失依据其与姚坤林之间的基础法律关系主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：一、解除原告张琳与被告姚坤林于2018年9月12日签订的《房屋买卖协议》；二、被告沈阳融乾房地产开发有限公司与被告王金海于本判决生效之日起三十日内撤销就沈阳市于洪区长江北街78号A1号楼1-18-1房屋的备案登记，相关费用由被告姚坤林承担。案件受理费13,800元，由被告姚坤林承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王金海提交证据一：照片三张，2018年9月13日姚坤林写的借条（复印件）及现场照片，证明：2018年9月13日姚坤林书写了关于收取我方13、14号收取了我方55万元，该55万元已经变为购房支付对价，因该借条姚坤林将房产公司的收款收据交付我方时已经收回，只有当时的现场照片，后两张照片是姚坤林写借条的照片。证据二：银行流水明细四张，证明我方按借条约定的汇款账户汇款55万元，9月14日实际汇款185,000元因为我方与王成志之间有债务直接抵扣，其他都是我方向谢冠伟支付的6笔分别为49,999元，其中有梁广乐9月14日向谢冠伟支付5万元。证明：我方实际履行向姚坤林支付的债权转让款55万加25万共80万元的事实。证据三：不动产电子登记查询证明，证明该房产已备案至我方名下，证明物权的所有权人是王金海。张琳质证意见：对证据一照片真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，对借条的真实性有异议，是否系王金海与款项的收取人谢冠伟、王成志恶意串通，根据已发生的流水后补借条或其他事实，无法核实。另外王金海一审时已经提交了借款日期是2018年11月12日的借条一张，该借条发生在王金海二审提交的借条之后，在一审王金海提交的借条中明确姚坤林向王金海借到25万元并约定了还款时间及利息，同时约定了以涉案房屋作为借款抵押，王金海二审提交的借条发生在其一审提交借条之前，根据后形成的借条内容可知姚坤林在两个借条期间向王金海支付过借款，二人之间属借款合同关系，至于截至第二个借款出具时双方就借款金额剩余多少、以什么财产进行担保均不影响姚坤林与我方的房屋买卖关系，仅是上诉人与姚坤林之间的借款确认。对证据二中四张银行流水收款人均非姚坤林，不能证明姚坤林实际收到该35万元。流水金额中未有王成志为收款人的流水。且2018年9月14日，金额为5万元的流水，付款人是梁广乐，也非上诉人，四张流水显示金额35万元，并非上诉人所述80多万元。该4笔流水均发生在上诉人一审提交的姚坤林出具的借条之前，根据一审姚坤林出具的借条可知，双方2018年11月12日之前仅剩借款25万元，姚坤林一直履行向上诉人的还款义务，姚坤林与上诉人就涉案房屋无买卖意思表示，否则姚坤林不会向其偿还借款。对证据三真实性无异议，证明内容有异议，上诉人仅是与融乾房地产签订了房屋备案合同，享有的是债权，不享有所有权，并且上诉人未履行支付购房款义务，与融乾房地产公司之间也无买卖意思表示，该合同不生效。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系由张琳于2011年从融乾房地产公司购买，张琳已交纳全部房款并办理入住。张琳于2018年9月12日同姚坤林签订协议，约定将涉案房屋以100万元出卖给姚坤林，并由姚坤林于2018年9月30日前支付房款，如未按期支付房款，则双方之间的买卖协议作废，姚坤林返还房屋。后张琳按照姚坤林要求，指令融乾房地产公司就涉案房屋与王金海签订备案的《商品房买卖合同》，但姚坤林并未按照协议约定向张琳支付购房款，存在违约，一审法院据此判令解除其与姚坤林之间的房屋买卖合同关系并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，融乾房地产公司系基于房屋买受人张琳要求而与姚坤林指定的王金海签订备案的《商品房买卖合同》，现张琳与姚坤林之间的房屋买卖合同关系因姚坤林未支付房款而解除，融乾房地产公司与王金海签订的《商品房买卖合同》亦应予以解除，一审法院判令撤销融乾房地产公司与王金海签订的备案合同亦无不当。关于王金海二审提交姚坤林书写借条的复印件、现场照片及银行流水明细等证据欲证明其向姚坤林支付了共计80万元债权转让款并主张其已支付了购房款的问题，因王金海所提证据仅能证明其与姚坤林之间存在借款关系，无法证明姚坤林已向涉案房屋原房屋买受人张琳支付了房款，故对王金海以此为由主张其已支付房款，本院无法支持。综上，上诉人王金海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人王金海负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年五月八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。