内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终896号   上诉人（一审被告）：王俊坤，女，1970年8月23日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：包头一机置业有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区青山路6号街坊B20016。   法定代表人：王世宏，该公司董事长。   委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：苏弈宁，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   上诉人王俊坤因与被上诉人包头一机置业有限公司（以下简称一机置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2019)内0204民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。   王俊坤上诉请求：撤销一审判决，驳回一机置业的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由一机置业承担。其上诉主张的事实与理由为：   一审判决认定事实清楚，证据确实充分，但适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的纠纷案件的诉讼时效为一年，而一机置业于2019年11月一审起诉，所以王俊坤不应给付2018年11月之前的房屋使用费、物业服务费。王俊坤应付的2018年11月至2019年10月的房屋使用费、物业服务费合计为5843.16元。一机置业已经扣减了王俊坤7968.71元，王俊坤不再要求其返还多扣减的2125.55元。而一审法院没有采纳王俊坤的诉讼时效抗辩，属于适用法律错误。   一机置业答辩称：一、2018年9月至12月，双方分三次以扣罚工资的方式抵扣房屋使用费。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条的规定，诉讼时效届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人同意履行义务的，诉讼时效中断。所以上述行为构成了诉讼时效中断，诉讼时效应从2018年12月重新计算。二、《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，《中华人民共和国民法总则》施行后诉讼时效期间开始计算的，应适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，王俊坤主张适用《中华人民共和国民法通则》中一年诉讼时效的规定，法院不应支持。三、双方并未约定物业费的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。所以物业服务费的主张未过诉讼时效期间。综上，请求维持原判。   一机置业向一审法院起诉请求：一、判令王俊坤立即腾出包头市青山区朝阳二区17-18号房屋，交还一机置业；二、判令王俊坤支付租赁期间及强行占有一机置业房屋的租赁费、占用费（从2015年7月至今），到起诉之日暂计金额为27900元；三、判令王俊坤支付房屋使用期间产生的物业费2363.52元；四、本案诉讼费用由王俊坤承担。   一审法院认定事实：2014年6月12日，王俊坤租赁一机置业所有的位于包头市××区房屋。租期自2014年6月12日至2015年6月30日，租金每月450元，从王俊坤的工资中扣减。租赁期限届满，王俊坤未主动腾出租赁房屋，亦未交纳房屋使用费及物业服务费。一审庭审中，一机置业主张租赁期限届满王俊坤应支付的房屋使用费，从2015年7月至2018年4月计34个月，每月按450元计算为15300元；自2018年5月至2019年10月为18个月，房屋使用费每月按700元计算为12600元，两者合计27900元。计算依据为一机置业包置业政发[2015]4号文件，载明旧房出租价格标准二室房（60-75㎡）每月700元。王俊坤不予认可，称其并不知晓该文件的存在，也没有重新签订租赁合同，应按原租金标准收取。一机置业要求王俊坤支付租赁房屋期间的拖欠的物业服务费，2018年之前按每月每平米0.3元计算，2018年之后按每月每平米0.5元计算，王俊坤对该计算标准无异议。   2018年9月，一机置业因王俊坤未交纳房屋使用费扣发王俊坤工资1678元，10月扣发工资2303.71元，12月扣发工资3987元。   一审法院认为：一机置业与王俊坤签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，系有效协议。双方应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现双方签订的租赁合同履行期限已届满，王俊坤仍占有使用承租的房屋至今，且未交纳租赁期限届满后的房屋使用费，无事实及法律依据。一机置业要求王俊坤立即腾出包头市青山区朝阳二区17-18号房屋的诉讼请求，予以支持；一机置业依据公司内部文件规定内容，主张自2018年5月之后每月按700元的标准收取房屋使用费，因该文件系一机置业单方意思表示作出，未履行告知王俊坤的义务，故租赁期限届满后房屋使用费的计算标准仍应按双方最初达成的合意即每月450元计算。一机置业要求王俊坤支付占有使用房屋期间的使用费，从2015年7月开始每月按450月计算至2019年10月为23400元，核减已经扣减王俊坤工资7968.71元，王俊坤尚欠一机置业15431.29元；王俊坤还应支付其租赁使用房屋期间的物业服务费，自2014年6月至2017年12月，按建筑面积73.86㎡，每平米每月0.3元计算为421元；2018年1月至2019年10月物业服务费，每平米每月按0.5元计算为812.46元，合计1233.46元。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告王俊坤腾出位于包头市××区房屋；二、被告王俊坤给付原告包头一机置业有限责任公司房屋使用费15431.29元；三、被告王俊坤给付原告包头一机置业有限责任公司物业服务费1233.46元；四、驳回原告包头一机置业有限责任公司的其他诉讼请求。上述一至三项于判决生效后十五日履行完毕。案件受理费556元，简易程序减半收取计278元，由王俊坤负担108元，包头一机置业有限责任公司负担170元。   二审经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   本院认为：双方当事人对案涉房屋租赁合同的效力、该合同已于2015年6月30日权利义务终止以及到2019年10月为止欠付的房屋使用费和物业服务费数额均不持异议，本院对上述事实依法予以确认。王俊坤上诉主张2018年11月（不含本数）之前的房屋使用费和物业服务费在本案一审起诉时已过诉讼时效期间，这也是本案的争议焦点。对此应从以下几点进行综合考量。   首先，王俊坤在本案中欠付的是2015年7月1日至2019年10月的房屋使用费，一机置业已经扣减王俊坤工资7968.71元用以冲抵房屋使用费，该数额按照每月450元的标准计算，相当于王俊坤已将房屋使用费给付至2016年12月下旬（7968.71元÷450元/月＝17.71个月）。   其次，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，该法于2017年10月1日起施行。《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2017年10月1日即民法总则施行之日，王俊坤未付房屋使用费的一年诉讼时效期间未过，且一机置业明确主张应适用三年诉讼时效期间，那么截至本案一审起诉时（2019年11月7日），本案关于房屋使用费的诉讼请求未超过诉讼时效期间（2016年12月下旬至2019年12月下旬）。   再次，双方在合同中并未约定物业服务费的给付时间，一机置业可以随时请求王俊坤给付，且物业服务费是伴随着房屋使用费的产生而不断新增的，王俊坤在拖欠房屋使用费不付的情况下主张物业服务费已超过诉讼时效期间，有违诚实信用原则。   综上，王俊坤的上诉请求缺乏法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费556元，由上诉人王俊坤负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 董婷婷   审判员 乔瑞全     二〇二〇年五月二十五日   书记员 段鹧庭   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。