西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终76号   上诉人（原审被告）：顺鸿五金机电商行,住所地西藏日喀则市桑珠孜区青岛路电力公司商品房。   经营者：张行，男，1974年9月27日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。   上诉人(原审被告)：张行，男，1974年9月27日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市桑珠孜区青岛路电力公司商品房。   被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司日喀则供电公司，住所地西藏日喀则市珠峰路。   法定代表人：张立峰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：珍吉，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卓玛曲宗，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   上诉人顺鸿五金机电商行（以下简称机电商行）、张行与被上诉人国网西藏电力有限公司日喀则供电公司（以下简称国网公司）房屋租赁合同纠纷一案，国网公司于2018年11月23日向西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院起诉，2019年6月15日西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院依法作出（2018）藏0202民初623号民事判决书，机电商行、张行不服本判决上诉到本院，本院于2019年9月10日以一审法院存在漏判为由，裁定发回西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院重审。2019年12月24日西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院依法作出（2019）藏0202民初974号民事判决，机电商行、张行不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭。经双方当事人同意，本案书面进行审理。本案现已审理终结。   机电商行及张行的上诉请求：1.请求驳回日喀则市桑珠孜区人民法院作出的(2019)藏0202 民初552号民事判决，依法改判;2.请求国网公司承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，适用法律错误。机电商行、张行与国网公司之间具有多年的租赁合同关系，在双方履行各自权利义务的过程当中，国网公司存在有时签订合同，有时又不签订合同。原审法院现依据的租赁合同也是后期国网公司为了避免其上级机关的督查而临时哄骗签订的房屋租赁合同。以上种种事实能够证明机电商行被国网公司压倒性的“团团转”，主动权完全操控在国网公司手中，且原审法院对于双方的房屋租赁合同是否为不定期的租赁合同方面，未充分的考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式等因素。机电商行、张行习惯性地认为双方之间达成了口头形式的租赁合同，合同期限也以五年为周期。没有异议则视为自动续约。口头形式约定的属于不要式合同，在未查清事实的情况下不能简单的视为双方是不定期的租赁合同关系；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，为不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。针对合理期限这一问题，原审法院未在判决书上明确阐述国网公司向原审法院提交了哪些证据，哪些证据才能够证明国网公司在合理期限之前通知机电商行、张行；即便有相应的证据，原审法院也未进行考虑该期限是否合理，未对该期限一个综合的评定和思考，原审法院在事实认定不清的情况下作出了判决；三、国网公司在2018年1月1日后未向机电商行、张行请求支付租金，应视为国网公司自行放弃该债权。国网公司要求机电商行、张行搬离出租屋而在此期间未收取租金，双方意欲续签该租赁合同，事后因国网公司内部规划调整，故于2018年8月6日与机电商行、张行解除租赁合同。根据民法意思自治原则，债权人可以自行放弃自己的债权。国网公司口头以不收取租金的方式意与机电商行、张行续签房屋租赁合同，该行为视为对租金债权的放弃。故原审法院对2018年1月至2018年8月期间的租金债权事实认定不清，法律适用错误。四、2018年9月至今，对该租赁物的占有使用费无需机电商行、张行承担， 原审法院对此事实认定不清，适用法律错误。机电商行、张行继续占有使用该租赁物，该由国网公司承担主要责任。国网公司与机电商行、张行双方本合意续签该租赁合同，但由于国网公司内部规划调整，导致该合同无法续签。国网公司虽对该租赁合同享有的单方解除权，但出于公平原则的体现，而不兼顾公平，不考虑门市部、李建明经营的盈亏，收取占有使用费是不合理的。另：原审法院给予的一个月的搬离时间，不足以能够让机电商行、张行找到新的落脚点和恢复正常的经营活动，且张行在租赁期间给该房屋进行了一定的投入，现在按照原审法院的判决要求马上无偿搬离，充分显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，望日喀则市中级人民法院在查明事实的情况下，依法改判，以维护机电商行、张行的合法权益。   国网公司向一审法院起诉请求：1.请求法院解除国网公司和机电商行、张行之间的租赁关系；2.请求法院判决机电商行、张行在判决生效15日内向国网公司返还租赁房屋并恢复租赁房屋原状；3.判令机电商行、张行支付租金19 200元及房屋占有费12 000元相关费用；4.请求法院判决机电商行、张行承担本案诉讼费。   一审法院经审理查明，国网公司与机电商行、张行之间事实上已经从2007年开始双方存在租赁关系。之后，由于国网公司自身的业务需要于2016年1月1日国网公司工会以单位名义与各租户签订了《房屋租赁合同》，包括本案当事人机电商行的经营者张行，涉案当事人之间合同约定：国网公司将其依法享有所有权的位于日喀则市青岛路的三间门面房出租给机电商行经营者张行，租赁期为一年（2016年1月1日至2016年12月31日为止）。租金为每间每月800元，共计2400元。租金支付方式每月10日之前向国网公司预交下月租金，但是实际履行合同过程中，租金交付上双方并未按照合同约定履行，存在不固定现象。租赁期限届满后，国网公司与机电商行经营者张行未续签租赁合同，但是双方仍按照合同的权利义务行使至2017年12月31日至。自2018年1月1日起国网公司一直未从机电商行经营者张行处收取租金，期间国网公司分别于2018年8月6日、2018年10月30日向机电商行经营者张行送达搬离通知书并在各租户签收单上张行签字确认，但是机电商行及张行至今拒不搬离。   一审法院认为，国网公司与机电商行、张行之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，理应受法律保护。针对本案争议焦点： 1.国网公司要求解除合同并要求恢复原状收回租赁物问题是否有法律及事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日届满之后，双方未续签房屋租赁合同，但是国网公司将租赁物让鸿鹏机电商行、张行使用，而且从机电商行、张行处收取房屋租金至2017年12月31日为止。2018年8月份、10月份，国网公司两次向机电商行、张行送达了书面通知要求搬离并给予充足搬迁时间。因此，该院认为，自2017年1月至2018年8月期间，双方之间处于不定期的租赁关系。根据法律规定，不定期的租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故双方之间的不定期租赁合同已于2018年8月终止。国网公司与机电商行、张行之间的合同终止，机电商行、张行应当将租赁物按照合同约定原有结构形式使用状态及时交付给国网公司，但是机电商行、张行仍在继续占用使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故该院认为，国网公司要求解除合同并要求恢复原状收回租赁物的诉讼请求，予以支持。2.国网要求机电商行、张行支付租金及占有使用费问题是否有法律及事实依据？本案中，国网公司要求机电商行、张行支付自2018年1月至2018年8月期间的租金19,200元,于法有据,本院予以支持。国网公司主张要求机电商行、张行支付房屋占有使用费12000元（自2018年9月至2019年2月），该院认为，占有使用费本应为6个月，但实际计算为5个月，本着不告不理原则，对国网公司主张的占有使用费12000元，该院予以支持。综上所述，对于国网公司的诉讼请求全部予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决：一、解除国网西藏电力有限公司日喀则供电公司与顺鸿五金机电商行、张行之间的不定期房屋租赁合同；二、顺鸿五金机电商行、张行在本判决生效之日起三十日内恢复租赁物原状并向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司返还位于日喀则市青岛路国网西藏电力有限公司日喀则供电公司商品房;三、顺鸿五金机电商行、张行在本判决生效之日起三十日内一次性向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年1月至2018年8月房屋租金19200元;四、顺鸿五金机电商行、张行在本判决生效之日起三十日内一次性向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年9月至2019年2月房屋占有使用费12000元;四、驳回国网西藏电力有限公司日喀则供电公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。   本院认为，本案的主要争议焦点归纳为：1.双方当事人之间的法律关系；2.国网公司是否在合理期限内通知租户及依据；3.国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。   关于双方当事人之间的法律关系问题。国网公司与机电商行、张行于2016年1月1日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。机电商行、张行与国网公司签订的房屋租赁合同于2016年12月31日期限届满后，双方未续签租赁合同，但机电商行、张行继续使用租赁的商铺，国网公司对此未提出异议，且按期收取了租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。”的规定，机电商行、张行与国网公司之间形成不定期租赁关系。机电商行、张行上诉所称，“一审法院未充分考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式”，对于国网公司曾口头承诺方面，机电商行、张行未予以举证证明，依据《最高人民法院关于适用解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，机电商行、张行要求租赁期限依据习惯性确定为五年的诉讼主张于法无据,本院不予支持。   关于国网公司是否在合理期限内通知租户及依据方面。在一审庭审中国网公司向法庭提交了房屋收回通知书、告租户签收单1分，用于证明国网公司于2018年8月6日向各租户下发收回门面通知书，本案当事人机电商行、张行没有按期搬离，2018年10月30日国网公司再次通知其搬离门面房屋，故国网公司在合理期限内要求机电商行、张行腾退房屋的事实。对于该二份证据的三性及证明目的在庭审中机电商行、张行予以认可。本院认为，国网公司提交的房屋收回通知书的落款时间为2018年10月30日，但其内容中明确表示2018年8月6日已经向各租户下发收回门面房的通知书，对于该通知书的三性机电商行、张行没有提出异议，故应确定机电商行、张行知晓2018年8月6日国网公司通知其搬离租赁房屋的事实。国网公司2018年10月30日再次送达房屋腾退通知书至现在已有一年零六个月的时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，国网公司对机电商行、张行腾退房屋方面给予了充足的合理期限。故机电商行、张行以未给合理期限而拒不搬离的主张，本院亦不予支持。   关于国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。国网公司与机电商行、张行自2017年1月至2018年8月形成了不定期租赁关系，机电商行、张行应按照双方2016年签订的合同内容履行交付租金义务，在一审庭审中机电商行、张行自认2018年1月至今未支付租金的事实。2018年8月6日国网公司下发通知要求各租户搬离门面房后，双方之间不定期租赁关系应解除。故机电商行、张行与国网公司之间租赁合同解除，双方合同权利义务关系终止，一审法院据此判决机电商行、张行返还租赁房屋、支付租金，符合法律规定。原审法院关于机电商行、张行租赁关系解除后继续占有及收益、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持。机电商行、张行以国网公司自行放弃债权及继续占有租赁物的主要责任在国网公司为由，拒绝缴纳租金及占有使用费的上诉请求，无相关证据印证，本院亦不予支持。   综上所述，机电商行、张行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费580元，由机电商行、张行共同负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张  亮  审  判  员   边  确  审  判  员   尼玛顿珠   二〇二〇年五月十九日   法 官 助 理   蒙 闱 俊  书  记  员   侯 生 芳    附法条：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。