安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初3223号原告：陶程，女，1976年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：谢成尚，安徽弘大（合肥）律师事务所。原告：谢清，男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：谢成尚，安徽弘大（合肥）律师事务所。被告：夏能慧，女，1964年2月7日出生，回族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：刘大文，安徽徽商律师事务所律师。被告：周付章，男，1964年4月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告陶程、谢清与被告夏能慧、周付章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告陶程、谢清及其共同委托诉讼代理人谢成尚、被告夏能慧及其委托诉讼代理人刘大文、被告周付章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶程、谢清向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付原告下剩屋内设备转让费30000元以及自2020年1月6日至2020年2月6日的房屋租金3000元，合计33000元（剩余租金自2020年3月6日起至被告实际腾空交付原告房屋为止，按每月3千元计算)；3、判令被告付清房屋租赁期间产生的水、电费用，并赔偿原告违约金3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月6日，原告将位于瑶海区斯瑞新景苑门面A幢-10的房屋出租给被告，双方间签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》对于房屋租金、押金、付款方式、租赁期限及违约责任等作出了明确的约定，与此同时，双方约定将该屋内的设备作价47000元予被告，被告先后支付了第一季度的房租费10000元以及17000元的作价款。后被告未能如约支付第二季度的房租，经原告多次催要，被告仅于2019年12月16日支付3000元。后被告多次表示不再支付所欠房租及设备作价款，双方协商未果。夏能慧辩称，我已经按照约定履行了租金支付的义务，房租合同中并没有约定设备转让，从双方签订的租赁合同第二条约定来看，房租一万元每月、押金三千，在合同签订后，我以微信转账的形式，分别于2019年8月9日支付了1000元，9月5日分俩笔共计支付了9000元，11月10日支付了7000元，周付章以现金形式向陶程、谢清预付了租金10000元，2019年12月16日支付了3000元，以上合计我和周付章支付了租金30000元整，由此我支付了所有的租金，未产生违约情形。原告所称设备转让的事实不存在，在租赁合同中没有任何的约定，其诉求没有任何的依据，在合同签订后原告曾单方要求我们支付转让费，双方没有达成一致协议，此后于2020年1月初，原告对所出租的房屋停水停电，造成我所采购放置的食品全部变质损坏，我因案涉房屋停水停电，无法继续使用。从上述事实可以看出我在未欠付水电费的情形下，陶程、谢清采用停水停电的方式既违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我的合法权益。案涉房屋因原告的违法行为，导致我无法实际经营，现又主张解除合同，涉嫌恶意诉讼，如解除案涉租赁合同，原告应当返还案涉房屋无法经营期间的房租，承担违约责任，并赔偿我的损失，我承租房屋是用于个体经营餐饮，由于原告的违法行为严重损害了我的合法权益，影响了我对租赁房屋这一合同目的的实现，综上请求法院依法查明事实，驳回原告除要求解除房屋租赁合同之外的其他的诉讼请求，并承担违约责任。周付章辩称，我和夏能慧是普通朋友，夏能慧当天借我10000元房租，我送钱过去，夏能慧就叫我在房屋租赁合同上签个字，其他情况我不清楚。本院经审理认定事实如下：2019年9月5日，陶程、谢清（甲方）与夏能慧、周付章（乙方）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：陶程（出租方）将其名下的位于合肥市瑶海区龙岗开发区斯瑞新景苑A幢-10室房屋租赁给夏能慧（承租方）作为门面房使用。房屋租金为壹万元每季度，押金为叁仟元整。付款方式为季度付。乙方需提前10天支付下次房租，以此类推。协议期内乙方不得拖欠甲方租金，否则甲方有权收回房屋。乙方租赁自从2019年9月6日起至2022年9月6日止，即3年，期满可以优先续租，租期内有关水、电、煤气、暖气、数字电视费、卫生费等均由乙方承担。协议期内乙方未经甲方同意不得将房屋分租、转让、转租、转借他人。甲乙双方如有特殊变化，双方协商无异议前提下需提前一个月通知对方。协议期内甲乙任何一方违反上述事项，均需赔偿对方3000元作为违约金。合同签订后，因在合同履行过程中双方发生争议，原告遂诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，对陶程、谢清要求解除案涉《房屋租赁合同》，夏能慧、周付章不持异议，夏能慧、周付章当庭亦同意返还陶程、谢清案涉房屋。但对陶程、谢清主张的房屋租金及设备转让费等，夏能慧、周付章却不予认可。庭审中，夏能慧提供了微信转账记录打印件，用以证明合同签订后其曾以微信转账的形式向陶程、谢清支付租金，其中其于2019年8月9日支付了1000元、于2019年9月5日支付了9000元、11月10日支付了7000元、12月16日支付了3000元，以上共计支付20000元，此外因周付章曾以现金形式向陶程、谢清预付了租金10000元，故其实际共向陶程、谢清支付房屋租金为30000元。庭审中，对夏能慧提供的上述证据的真实性及夏能慧所称的转款数额，陶程、谢清虽均无异议，陶程、谢清亦认可已收到夏能慧、周付章共计向其支付的30000元，但对夏能慧有关该30000元均为案涉房屋租金的辩称意见，陶程、谢清却不予认可，陶程、谢清认为夏能慧于2019年8月9日、9月5日支付的共计10000元系合同约定的第一季度的租金。至于夏能慧于2019年11月10日支付的7000元及周付章支付的10000元，陶程、谢清则认为并非是案涉房屋租金而是双方约定的设备转让费。审理中，陶程、谢清提供了陶程与夏能慧间的电话录音用以证明双方曾约定有设备转让费47000元。庭审时，对该录音的真实性夏能慧虽不持异议，但辩称该录音系陶程私自偷录，不符合录音证据的相关规定，且录音内容并不能表明双方就所谓的设备转让达成一致，其内容大多为双方之间产生的争议，不能达到陶程、谢清的证明目的。庭审中，陶程、谢清提出双方曾于2019年12月16日将房屋租金变更为3000元/月。同时庭审时陶程、谢清自认其于2020年1月就对涉案房屋停水停电。另审理中，虽陶程、谢清主张要求夏能慧、周付章付清房屋租赁期间的水、电费用，但对该水、电费的具体数额，陶程、谢清当庭均表示并不清楚。本院认为，本案陶程、谢清与夏能慧、周付章于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。审理中，陶程、谢清要求解除案涉《房屋租赁合同》，夏能慧、周付章对此亦不持异议，本院予以支持。现根据庭审查明的事实，原、被告双方对合同签订后夏能慧、周付章至2019年12月16日以微信转账及现金支付的方式共计向陶程、谢清支付30000元均无异议，庭审中陶程、谢清亦认可其中夏能慧通过微信转账方式于2019年8月9日支付的1000元、2019年9月5日支付的9000元及12月16日支付的3000元均系案涉租金，本院对此予以确认。至于夏能慧通过微信转账方式于2019年11月10日支付的7000元及周付章以现金形式支付的10000元，庭审时，陶程、谢清并不认可该费用是案涉房屋的租金，认为该费用是双方约定的设备转让费。对此本院认为，因根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，本案案涉房屋的租赁期限是自2019年9月6日起，且双方约定的租金为每季度壹万元，付款方式为季度付。故若如夏能慧、周付章所辩称其至2019年12月16日就已支付租金30000元，显然有违常理，据此，结合陶程、谢清提供的案涉通话录音的相关内容，对陶程、谢清有关夏能慧、周付章支付的3万元案涉款项中包括设备转让费17000元的主张，本院予以支持，本院予以认定案涉合同签订后，夏能慧、周付章支付的房屋租金共计为13000元。综上，结合本案陶程、谢清的相关诉请，本院认为，首先，关于陶程、谢清要求夏能慧、周付章支付自2020年1月6日至2020年2月6日的房屋租金3000元（剩余租金自2020年3月6日起至被告实际腾空交付原告房屋为止，按每月3000元计算)。虽庭审中，陶程、谢清主张双方曾于2019年12月16日将房屋租金变更为3000元/月，夏能慧对此不予认可，因该主张并未超出双方合同中约定的房屋租金范围（每季度10000元，即3333.3元/月），故对陶程、谢清的上述主张，本院予以认定。但因庭审时陶程、谢清自认其于2020年1月起就对案涉房屋停水停电。故本院认为，因夏能慧、周付章租赁案涉房屋是用于经营，现在合同履行期间，陶程、谢清在未与夏能慧、周付章协商的情况下就擅自停水停电从而导致夏能慧、周付章实际自2020年1月起已无法继续经营。故陶程、谢清仍要求夏能慧、周付章按合同约定的金额支付自2020年1月6日起的房屋租金，显然有违公平原则，本院不予支持，但考虑到夏能慧、周付章虽因停水停电无法经营，但却一直实际占有案涉房屋，且至今并未将案涉房屋返还给陶程、谢清，亦未曾向陶程、谢清提出过解除合同的请求，故根据本案实际情况，本院酌情予以支持夏能慧、周付章应向陶程、谢清支付自2020年1月6日至2020年2月6日的房屋租金1500元（之后的租金按1500元／月计算的标准计算至夏能慧、周付章实际返还房屋之日止)。其次，关于陶程、谢清要求夏能慧、周付章支付房屋租赁期间产生的水、电费用并赔偿违约金3000元。本院认为，虽案涉《房屋租赁合同》约定，租期内有关水、电费等均由夏能慧、周付章承担。但因陶程、谢清对此并未提供证据予以证明，且庭审时陶程、谢清自认对夏能慧、周付章租赁期间产生的水、电费的具体数额并不清楚，故本院对此不予支持，该费用可待陶程、谢清提供相关证据后予以另行主张。最后，关于陶程、谢清要求夏能慧、周付章支付下剩屋内设备转让费30000元。本院认为，虽根据陶程、谢清提供的陶程与夏能慧的通话录音的相关内容，可以证明双方曾约定有设备转让费，但因双方对设备转让费的数额存有争议，现庭审时夏能慧、周付章对此并不予认可，且本案系房屋租赁合同纠纷，双方在案涉《房屋租赁合同》中对相关设备转让的具体内容及数额亦均未提及，故本院认为，夏能慧、周付章是否存在欠付设备转让费的违约行为，与本案并非同一法律关系，不属于本案纠纷的处理范围，本案对此不予处理，陶程、谢清与夏能慧、周付章对此如有争议，可另循法律途径解决。至于庭审时夏能慧辩称陶程、谢清应当返还其无法经营期间的房租并赔偿损失，因其就此并未提出反诉，故亦不在本案的审理范围，本院对此亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陶程、谢清与被告夏能慧、周付章于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告夏能慧、周付章于本判决生效之日起十日内向原告陶程、谢清返还位于合肥市瑶海区龙岗开发区斯瑞新景苑A幢-10室房屋；三、被告夏能慧、周付章于判决生效之日起十日内支付原告陶程、谢清自2020年1月6日至2020年2月6日的房屋租金1500元（之后的租金亦按1500元／月计算的标准计算至夏能慧、周付章实际返还房屋之日止)；四、驳回原告陶程、谢清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币700元，减半收取350元，由陶程、谢清负担335元，夏能慧、周付章负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年五月二十九日书记员  龙润方附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。