河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫17民终1279号 上诉人（原审原告）：驻马店市盛世新型建材有限公司，住所地：驻马店市文明路北段。 法定代表人：温松山，董事长。 委托诉讼代理人：翟喜，男，1951年10月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。该公司员工。 委托诉讼代理人：赵建成，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村民委员会（原驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村村民委员会），住所地：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村。 负责人：张勇，主任。 委托诉讼代理人：李昕中，河南伦宸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组（原驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村界沟沿村民组），住所地：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组。 负责人：张克珍，组长。 原审第三人：河南天韵生态发展有限公司，住所地：驻马店市关王庙乡（吴楼村界沟沿村民组）。 法定代表人：孙俊伟，总经理。 上诉人驻马店市盛世新型建材有限公司（以下简称盛世公司）与被上诉人驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村民委员会（以下简称吴楼村委会）、驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组（以下简称界沟沿村民组）、原审第三人河南天韵生态发展有限公司（以下简称天韵公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛世公司的委托诉讼代理人翟喜、赵建成，被上诉人吴楼村委会委托诉讼代理人李昕中，界沟沿村民组组长张克珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人盛世公司上诉称：撤销原审判决中第二、三项，发回重审或依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第三人天韵公司注册成立时间晚于与吴楼村民委员会签订的《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》时间，双方存在恶意串通的情形，第三人与村委会签订的合同为无效合同，导致上诉人无法使用土地造成的损失应当由村民组、村委会赔偿。一审中上诉人提供拍摄的相关照片并且报警能够证明第三人与被上诉人签订合同后于2013年10月进入涉案土地施工，租地款返还数额的计算应包括2013年10月至2014年3月的金额。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 吴楼村委会答辩称：上诉人与界沟沿村民组签订的《建厂租用土地协议》实为无效协议，上诉人在没有办理土地转用审批手续的情况下，与村民组约定租用农用地用于“建设砖厂”，违反占用农用地建造房屋，违反土地管理法规定，因上诉人与村民组签订的租地协议无效，村民组有权出租给第三人，上诉人称第三人与村委会、村民组签订合同无效，无法律依据，一审关于第三人进场施工时间的认定正确。 界沟沿村民组答辩称：上诉人占用村民组耕地建厂时，未办理农用地转批手续，协议无效的责任应完全由上诉人承担，自2013年上诉人已自动终止了与村民组的协议，协议终止后，上诉人主动又向张景春八户村民交纳租金与村民组无关，上诉人要求退换租金，应该向该八户村民个人主张，与村民组无关。 原告盛世公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告界沟沿村民组签订的《建厂租用土地协议书》；2.被告界沟沿村民组赔偿原告损失217575.4元（2012年-2016年的租金），被告吴楼村委会承担连带责任。 一审审理查明，2008年1月11日，原驻马店市国土资源局向原告盛世公司下发《驻马店市国土资源局关于驻马店市盛世新型建材有限公司年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目用地的预审意见》（驻国土﹝2008﹞19号，以下简称“《预审意见》”）文件，同意原告的年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目用地通过预审，《预审意见》载明，该项目是生产新型墙体材料的用地项目，属工业用地，拟建用地全部利用建筑用地，不占用耕地，建设项目用地不在土地利用总体规划确定的建设地区范围内，需要按法定程序修改规划，项目建设应认真落实节约合理用地的要求，开工前要依法办理建设用地报批手续。同年9月5日，河南省发展和改革委员会下发《关于驻马店盛世新型建材有限公司年产1.2亿块粉煤灰烧结多孔砖项目核准的批复》（豫发改工业﹝2008﹞1303号），核准驻马店市发改委报送的《关于驻马店盛世新型建材有限公司年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目申请核准的请示》。2009年2月26日和3月6日，被告界沟沿村民组、吴楼村委会分别与原告签订《招商引资协议》。2009年3月25日，关王庙乡政府向开发区管委会申请核准原告的1.2亿块粉煤灰烧结多孔砖新型建材项目（关政文﹝2009﹞16号），项目建在关××××界沟沿村民组，占地30亩，其中建厂用地10亩打谷场，临时用地20亩。 2009年5月20日，界沟沿村民组43名村民签字同意原告租用土地，同年6月1日，原告盛世公司（甲方）与被告界沟沿村民组（乙方）签订《建厂租用土地协议书》一份，约定：一、甲方将投资上千万元，在不破坏土地原则上利用城市的废弃土、工业废料及工业矿渣粉煤灰为主要原料，拟在吴楼村界沟沿村民组所辖的打谷场和生活用地地块内投资兴建一座新型节能环保双通道隧道窑墙体材料……建厂和生产经营场地使用土地采取租地方式。甲、乙双方协商地价每年每亩为1000元。甲方同意付给乙方每亩1000元的地价；三、建厂生产经营期限暂定20年。即从2009年6月1日至2029年12月31日止；五、建厂占地、堆放原料和存放产品等场地使用面积地亩数量由甲方根据实际需要而定。现场实际丈量后的地亩是35.2亩为实际使用面积；六、地款付款方式和付款时间：合同签订后，甲、乙双方按实际面积造出付款花名册，由村民组租地户签字后方可付款。今后每年6月1日定为每年的付款日（不得超过10日，否则进行罚款）；十六、本合同一式四份，甲、乙双方各持一份，监管单位、村委各持一份，望自觉遵守等条款。协议下方甲方处加盖有“驻马店市盛世新型建材有限公司”印章及“翟喜”署名，乙方处加盖有“驻马店市驿城区关××××界沟沿村民组”印章及十几位村民署名，乙方处还加盖有“驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村村民委员会”印章。签订协议后，原告向被告界沟沿村民组支付2009年、2010年、2011年租金。2013年5月30日支付2012年的租金34225元，支付2013年的租金42900元（该年租金共计52800元，其中张国立的4950元和张安生的4950元未领取），2014年5月30日支付2014年的租金52800元，2015年10月1日支付租金42400元，2016年5月支付租金35200元。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告盛世公司提交以下证据：租地款签收凭据（复印件）。其中2013年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2012年租地款）显示：支付八名村民租金34225元，手写合计34375.4元（一审法院调取原件无34375.4元字样）；2013年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2013年租地款）显示：合计52800元，但张国立的4950元没有签字，张安生的4950元没有签字；2014年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2014年租地款）显示：每亩单价1500元，合计52800元。原告用以证明：原告依约支付2012-2016年的土地租赁款共计217575.4元，其中张国立和张安生的由张富海代领，未签字。被告吴楼村委会与界沟沿村民组均质证称：与村民组无关；第三人质证称：与第三人无关，不知情。二、第三人天韵公司提交以下证据：村民组签订的《关于吴楼村界沟沿村民组土地流转同意》，显示：界沟沿村民组组长张克珍及六名村民代表签字同意流转164亩土地。第三人用以证明：其项目征得村民组全部人员同意。原告质证称：与原告无关，不予质证；被告吴楼村委会、界沟沿村民组均无异议。另查明，①2012年1月16日，被告吴楼村委会经界沟沿村民组同意与第三人天韵公司签订《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》，约定第三人在界沟沿村民组东侧××约××土地（××界沟沿村民组出租给原告的35.2亩土地）投资建设天韵生态园。2013年9月5日，开发区管委会与第三人签订《2013年中国农产品加工业投资贸易洽谈会合同书》，第三人投资天韵生态园建设项目，2013年12月16日，关王庙乡政府向开发区管委会申请对天韵公司项目建设进行征地补偿（含上述35.2亩土地）。2014年3月24日，关王庙乡政府要求第三人拨付天韵公司项目征用土地及地面附着物补偿款共计9600711元，后第三人陆续支付补偿款。2015年4月20日，河南省政府批准《驻马店市人民政府关于驻马店市2014年度第十八批乡镇建设征收土地的请示》（征收范围含上述35.2亩土地）；②原告盛世公司称2012年吴楼村委会与第三人签订合同时未通知原告，2013年10月，第三人用钩机在案涉土地施工时，原告方知情，被告界沟沿村民组记不清第三人何时进驻案涉土地，第三人称于2014年3月份进场施工；③原告当庭自认其入场时办理环评手续、建设用地报批手续，但建设用地报批手续未办理成功。 一审法院认为，关于《建厂租用土地协议书》除原告盛世公司外的另一方合同主体。①《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……本案中，原告租用的被告界沟沿村民组所辖的打谷场和生活用地属界沟沿村民组所有，界沟沿村民组43名村民签字同意原告租用，界沟沿村民组享有出租权；②《建厂租用土地协议书》首部为原告盛世公司和被告界沟沿村民组，从协议书具体内容看乙方为界沟沿村民组；③虽然被告吴楼村委会在《建厂租用土地协议书》加盖印章，但根据《建厂租用土地协议书》第十六条“本合同一式四份，甲、乙双方各持一份，监管单位、村委各持一份，望自觉遵守”，可见乙方明确排除了是吴楼村委会。故《建厂租用土地协议书》的双方当事人为原告盛世公司和被告界沟沿村民组。 关于《建厂租用土地协议书》的效力问题。被告界沟沿村民组将打谷场和生活用地35.2亩出租给原告盛世公司，原告按年向界沟沿村民组支付租金，双方形成租赁合同关系。根据原驻马店市国土资源局的《预审意见》，原告盛世公司的用地项目属工业用地，拟建用地全部利用建筑用地，不占用耕地，建设项目用地不在土地利用总体规划确定的建设地区范围内，需要按法定程序修改规划，开工前要依法办理建设用地报批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告盛世公司租用被告界沟沿村民组的打谷场和生活用地属农用地，应依法办理农用地转用审批手续，而原告当庭自认建设用地报批手续未办理成功，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。综上，《建厂租用土地协议书》因未依法办理农用地转用审批手续而未生效。对被告吴楼村委会抗辩《建厂租用土地协议书》因违反法律的强制性规定而无效的主张，不予采纳。关于第三人天韵公司何时进驻案涉土地施工，影响原告使用案涉土地的问题。原告盛世公司当庭称2013年10月第三人用钩机在案涉土地施工，被告界沟沿村民组记不清第三人何时进驻案涉土地，第三人称于2014年3月份进场施工，根据举证能力和举证责任分配规则，原告未提供相关证据证明其主张，故依法认定第三人于2014年3月份进场施工。《建厂租用土地协议书》虽未生效，但已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力。本案中，签订《建厂租用土地协议书》后原告已依约履行支付租金的义务，协议履行过程中，经被告界沟沿村民组同意被告吴楼村委会与第三人签订《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》，案涉土地被用来建设生态园，第三人并于2014年3月份实际使用案涉土地，界沟沿村民组以自己的行为表明不履行将案涉土地出租给原告的主要义务，构成违约，故原告诉请解除《建厂租用土地协议书》，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，签订《建厂租用土地协议书》后原告依约向八名租地户支付2009年、2010年和2011年的租金，并于2013年5月30日支付2012年和2013年（该年尚欠租金9900元）的租金，2014年5月30日支付2014年的租金52800元，其后又支付2015年的租金42400元和2016年的租金35200元，2014年3月份，第三人进场施工，因被告界沟沿村民组的违约行为致使原告实际不能使用案涉土地，故被告界沟沿村民组应向原告返还2014年3月份至2016年5月31日的租金90800元（52800元÷12个月×3个月+42400元+35200元=90800元），但应扣除未支付的2013年租金9900元，界沟沿村民组应返还原告租金80900元，对原告请求返还租金数额超出上述认定部分，不予支持。对原告请求被告吴楼村委会承担连带责任，一审法院认为被告吴楼村委会不是《建厂租用土地协议书》的一方当事人，根据合同的相对性原理，原告的此项诉求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第十一条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告驻马店市盛世新型建材有限公司与被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组于2009年6月1日签订的《建厂租用土地协议书》。二、限被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组于本判决生效后十日内返还原告驻马店市盛世新型建材有限公司租金80900元。三、驳回原告驻马店市盛世新型建材有限公司的其他诉讼请求。如被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，由原告驻马店市盛世新型建材有限公司负担2874元，被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组负担1690元。 二审中当事人均未提交新的证据，本院二审审理查明的事实与一审审理查明的一致，予以确认。 本院认为，本案中盛世公司租用的土地为界沟沿村民组所有，另根据《建厂租用土地协议书》的具体内容，一审法院认定《建厂租用土地协议书》的合同双方为盛世公司和界沟沿村民组，并依据合同相对性原理，未支持盛世公司要求吴楼村委承担连带责任的诉讼请求，并无不当。另外，盛世公司上诉中主张的天韵公司与吴楼村委签订的《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》无效，并要求界沟沿村民组、吴楼村委赔偿损失的意见，与本案中盛世公司要求解除与界沟沿村民组签订的《建厂租用土地协议书》并赔偿交付租金损失的诉讼请求不同，本院不予支持。盛世公司主张2013年10月天韵公司便进入涉案土地施工，但无其他证据证实，天韵公司不予认可，一审法院根据举证规则，认定天韵公司于2014年3月份进场施工，并以此计算应返还的租金数额，正确。综上，上诉人驻马店市盛世新型建材有限公司上诉理由不足，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4564元，由上诉人驻马店市盛世新型建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  史凌云 审判员  吴宏宇 审判员  任蕴力 二〇二〇年五月二十一日 书记员  王力帆