山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终494号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李光明，男，1978年10月10日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：王士波，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：日照市岚山区中楼镇人民政府，住所地日照市岚山区中楼镇驻地，统一社会信用代码11371103004429605Y。 法定代表人：王健，镇长。 委托诉讼代理人：胡元亭，山东元亭律师事务所律师。 上诉人李光明因与被上诉人日照市岚山区中楼镇人民政府（以下简称中楼镇政府）租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2019）鲁1103民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李光明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李光明的反诉请求，驳回中楼镇政府的一审诉讼请求或发回重审。二、一、二审案件受理费均由中楼镇政府承担。事实和理由：1.李光明提交监理通知单、审计取证单、工程报价表、考勤表、照片等证据，以证明租赁物存在严重质量问题，未达到拍卖成交确认书确定的质量要求，工程监理机构列举出租赁物存在12处质量不合格问题，审计取证单记载租赁物存在多处质量问题，一审判决也认定租赁物存在质量不合格问题。2.李光明曾多次要求中楼镇政府对租赁物进行维修，同时李光明也数次对租赁物进行修缮维修，并支出大量费用。李光明提交了费用明细及单据一宗，以证实李光明为维修租赁物支出329722.16元，包括安大门、使用挖掘机和拉土车平整土地、安装水泥杆、安装桑地周围的护栏、安装大棚轨道、打井及电机水泵维修、增高大棚温度等等所支出的材料及人工费等。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。李光明支出的上述维修费用应由中楼镇政府承担，一审法院仅支持李光明维修电机及打井支出的5560元费用，对其他维护修缮费用不予支持错误。3.因大棚质量不合格不保温，致种植的蔬菜减产或被冻死；无排水沟，洪涝季节因无法排水导致蔬菜被内涝淹死，给李光明造成可得利益损失569400元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。中楼镇政府应赔偿李光明可得利益损失569400元。最后，中楼镇政府毫无道理的起诉李光明，李光明为此委托律师支出律师代理费及律师出庭费共计5500元，该费用系中楼镇政府给李光明额外增加的经济负担，中楼镇政府应予承担。4.一审法院判决李光明支付中楼镇政府租赁费6033.30元并承担利息，无事实及法律依据。中楼镇政府出租给李光明的土地仅为85.8亩，并未达到竞标通知书载明的113.6亩。2017年12月28日，李光明应扶贫办领导张军峰要求，对租赁场地进行看管，并非是对租赁物的接收。因租赁物存在严重质量问题，中楼镇政府安排徐某修复后仍达不到冬暖室大棚。为尽快投入生产，李光明于2018年9月25日实际接收并使用租赁物。因租赁物严重不合格，致使李光明不能实现合同目的，中楼镇政府存在根本违约，应退还李光明租赁费152860元及竞标佣金4585.80元。 中楼镇政府辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中楼镇政府向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的租赁合同；2.李光明向中楼镇政府支付自2018年11月2日至合同解除之日的租赁费（每天按照232.05元）及利息（按照人中国人民银行同期利率计算）。 李光明向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.中楼镇政府返还李光明2017年11月1日至2018年11月1日的租赁费152860元及竞标佣金4585.80元；3.中楼镇政府赔偿李光明维修、维护管理租赁物费用共计329722.16元；4.中楼镇政府赔偿李光明可得利益损失共计569400元；5.诉讼费用由中楼镇政府负担。 一审法院认定事实：日照路桥拍卖有限公司受中楼镇政府委托于2017年10月24日在日照市公共资源网发布了拍卖公告，拍卖标的之一为中楼镇政府所有的蚕菜两用棚项目10年承包租赁权，土地流转约4234平方米，起拍价152860元/年，竞买保证金2万元。日照路桥拍卖有限公司作为甲方与李光明作为乙方签订竞买协议，李光明还在《特别约定》上签字，《特别约定》第四条规定“委托人和拍卖人对标的品质及可能存在的瑕疵不做任何保证。竞买人应认真查看、了解拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的品质和瑕疵，拍卖人提供的相关资料仅供参考，竞买人一旦进入会场，即视为接受拍卖标的的一切瑕疵，委托人和拍卖人不为标的承担任何瑕疵担保责任，特此声明。拍卖成交后，租金每年一缴。”李光明最终竞得中楼镇政府所有的蚕菜两用棚项目10年承包租赁权，缴纳了承包费152860元和竞标佣金4585元。后中楼镇政府作为甲方与乙方李光明分别签订《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》和《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》，《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》中记载“签订时间：2017年11月1日，签订地点：中楼镇经管站”。合同约定“第一条租赁桑蚕两用棚坐落在娄家湖村，大棚个，占地面积平方米，具体参照中楼镇蚕菜两用棚一至三期工程资料。第二条租赁期限：从2017年11月1日至2027年11月1日。第三条租赁用途：乙方租赁蚕桑两用棚作为产业扶贫项目，用于发展农业生产带动贫困户脱贫，不含土地租赁价格，土地租赁另行签订合同。第四条租金为捌万肆仟柒佰元人民币，租金的支付期限及方式：乙方于每年的11月1日之前交下一年度的租赁费，租金直接汇入甲方财政代管账户。第六条乙方负责支付出租桑蚕两用棚的水费、电费等生产管理费用，并承担延期交付费用、违规操作等造成的违约责任；乙方承担因水电管理使用不善造成的损失和维修费用等”《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》约定：“甲方将其发包位于亩承包给乙方，从事（主营项目）蚕菜农业生产。承包的具体四至范围是（附平面图）。承包期限为10年，即自2017年11月1日起至2027年11月1日止（如果与土地延包政策相违背的，以土地延包政策为准）。娄家湖村桑蚕两用棚承包费每年一交，于每年11月1日前缴清下一年度的承包费（大写：陆万捌仟壹佰陆拾元整）等”。 中楼镇蚕菜两用棚建设项目一至三期工程公开招标由日照市艺锦建设工程有限公司中标施工。中楼镇蚕菜两用棚建设项目包括8个蚕菜两用大棚，1个育蚕室，办公室。日照坤阳工程造价咨询有限公司受委托作为第三方中介机构于2017年11月29日对岚山区中楼镇蚕菜两用棚建设项目进行了正式竣工验收，并制作了验收评估报告。 中楼镇蚕菜两用棚建设项目一至三期期报价表与结算表在项目上有出入，如报价表中暂估价部分记载打井4口，而在结算表中记载打井216米，潜水泵3个，压力罐3台等。 关于蚕菜两用棚的交付时间，中楼镇政府称2017年11月1日签订合同后便交付给李光明，李光明称直到2017年12月28日徐某把东西搬走后，扶贫办领导才通知其去看管场地，李光明接收。 李光明接收蚕菜两用棚之前，徐某已使用蚕菜两用棚种植三四棚西红柿，李光明接手后继续种植。2018年5月份左右，李光明使用育蚕室进行了育蚕并获得收益。同年9月23日，李光明种植了4棚黄瓜、1棚西葫芦、2棚西红柿。李光主张，同年12月第一场雪因大棚质量不合格，导致4棚黄瓜、1棚西葫芦全部冻死，2棚西红柿延期一个月才上市。2019年5月24日，李光明主张两用棚还种植两棚西红柿。同年8月1日，一审法院现场勘查发现，李光明已种植两棚半西红柿。李光明主张该两棚半西红柿，因没有排水沟，内涝而死，李光明于同年9月10日又种植了两棚黄瓜、一棚西葫芦。 李光明接收涉案租赁物后，多次向中楼镇政府反映大棚质量问题，监理机构青岛海易建设项目管理咨询有限公司于2018年4月11日就蚕菜两用棚建设存在的质量问题向日照市艺锦建筑工程有限公司出具监理通知书，内容：1.大棚保温被工程量清单要求为5层，卷帘机处5层保温被如不能搭接，卷帘机垫被必须更换5层保温被。2.卷帘机油杆不稳、直径不统一、焊接点有不合格现象，施工单位必须自检，对不合格的焊接点返工重焊，按建设要求更换直径不统一的油杆。3.大棚内墙抹灰不合格，必须返工重抹。4.大棚铝合金门窗框封胶开裂，个别窗框顶部与过梁连接处有空隙。施工单位必须逐个检查，返工处理。5.大棚后侧沿板是否抹灰，该核查工程量清单，未列入沿板抹灰费用。6.大棚后墙顶部出沿砌筑不顺直，砌筑成波浪状，观感质量不合格，施工单位必须拉线修直，用水泥砂浆抹直。7.工程量清单中列入棚前脚固定钢梁用砼块及拉线锚钢筋费用，棚前脚的做法不合格，施工单位必须返工重做。8.棚膜拉线的地锚不合格，地锚必须用经防腐处理的钢绞线栓大石头深埋于地下，回填土必须夯实。不得使用铁丝做地锚线。9.大棚山墙的顶部必须用二饼砌块或机砖封顶，特别是山墙中间的空隙部位，要封顶牢固，用水泥砂浆灌实抹平。10.大棚沿板的加固支架建设要求为热镀锌角钢，个别部位使用了普通角钢且已经生锈，施工单位必须检查更换或做除锈防腐处理。11.大棚钢门框四周的聚氨酯发泡，应清理平顺，并用水泥砂浆抹平覆盖。12.大棚钢梁间距不均，个别立柱未顶在梁下，个别大棚横向连接钢管未深入大棚山墙内。施工单位必须逐个大棚进行检查，调整间距不均匀的钢梁，使棚梁间距控制在误差范围内。未顶在梁下的立柱必须更换位置，使立柱有效的支撑棚梁。未深入大棚山墙内的横向连接钢管必须接长，有效的深入墙内，采用钢筋搭接焊接时，必须采用钢筋两侧绑条焊接，焊口做防锈处理。 审计取证单中记载，2018年9月28日，审计组对前期审计中发现中楼镇部分存在问题要求整改的项目核查如下，项目2中楼镇2017年娄家湖村蚕茧菜两用大棚项目，建设工程把关不严，存在质量问题。核查如下：共计7个大棚，前期5个均有不同情况的问题。据承包户李姓户主反映，审计组成员并实地核查；大棚卷被子的油杆（钢管）较细，不撑劲，易弯曲；棚的外墙能透光，保温差；顶棚处水泥砖块破碎；支撑薄膜的钢架宽度不一（宽度1米到1.2米不等）；山墙部分有裂缝；冬季棚内温度低（大约在摄氏1-4度左右）；电源线不合格；水井不够深度，水不够用。 中楼镇政府对大棚进行了维修。李光明主张，2017年12月28日至2018年4月份，中楼镇政府小修过多次，2018年4月正式维修，同年10月7日维修过，主要是用拖把在棚内抹灰，更换了油缸和棚膜。李光明因维修支出打井所需费用4680元、维修电机支出880元。同年12月17日，中楼镇政府向李光明送达通知书，通知李光明交纳租赁费152860元（含土地租赁费），逾期不交纳将解除双方签订的租赁合同，李光明收到通知书后未签字。 中楼镇政府起诉要求解除双方签订的租赁合同，一审法院以邮寄送达的方式给李光明送达了起诉状，李光明于2019年3月6日签收，同年3月26日提起反诉，亦要求解除双方之间签订的租赁合同。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中楼镇政府与李光明签订的中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同及中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。关于租赁物的交付时间，中楼镇政府主张2017年11月1日双方签订合同，李光明交纳租赁费后便交付租赁物，但未提交证据，李光明主张于2017年12月28日接收。结合项目第三方验收的时间2017年11月29日以及徐某的笔录，认定涉案租赁物的交付时间为2017年12月28日。 结合监理机构出具监理通知书、审计取证单、两用棚的照片，能够认定涉案租赁物存在质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人约定的除外”及第二百二十条“在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”规定，中楼镇政府应当履行租赁物的维修义务，中楼镇政府对涉案租赁物多次维修，影响李光明对租赁物的使用，应当相应延长租期，结合租赁物存在的质量问题以及对租赁物的维修情况，延长租期两个月，第一年的租赁期限延长至2019年2月28日。租赁物存在水井不够深，水不够用的问题，故李光明因打井支出的水泵、电线、管、绳费用4680元，维修电机支出880元，属于因维修租赁物支出的费用，应由中楼镇政府负担，李光明还主张其他维修维护费用但未提供有效证据证实系因维修租赁物支出的费用，不予支持。 李光明主张律师费5100元及律师出庭费400元，但未提供委托代理合同以及收费票据，不予支持。李光明还主张因大棚质量问题给其造成可得利益损失569400元，但未提供证据证实其损失的具体数额，损失与大棚质量之间是否存在因果关系以及因果关系的大小，李光明可待提供证据后再行主张。 李光明在接收涉案租赁物后，对租赁物进行了管理、使用、收益，使用大棚进行种植并使用育蚕室进行了育蚕并获得收益，其应按照合同约定支付租赁费。李光明要求中楼镇政府返还已缴纳的第一年的租赁费152860元和佣金4585.8元，无事实和法律依据，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当时可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中楼镇政府起诉要求解除租赁合同，李光明亦于2019年3月26日反诉要求解除租赁合同，双方一致要求解除租赁合同，双方签订的《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》和《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》于2019年3月26日解除。 关于中楼镇政府要求李光明支付从2018年11月2日至合同解除之日的租赁费及利息问题，涉案租赁物第一年的租赁期延长至2019年2月28日，租赁合同解除时间为同年3月26日，李光明已支付第一年的租赁费，中楼镇政府要求按照每日232.05元支付租赁费，未超出法律规定的范围，予以支持，故李光明应支付同年3月1日至26日的租赁费6033.30元（232.05元/日×26天），中楼镇政府要求李光明按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期租赁费的利息，符合规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除中楼镇政府与李光明签订的《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》和《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》；二、李光明于判决生效之日起十日内向中楼镇政府支付租赁费6033.30元及利息（以6033.30为基数，自2019年3月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回中楼镇政府的其他诉讼请求；四、中楼镇政府于判决生效之日起十日内支付李光明维修费5560元；五、驳回李光明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由中楼镇政府负担50元，李光明负担50元；反诉案件受理费14309元，由李光明负担14000元，日照市岚山区中楼镇人民政府负担309元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，日照路桥拍卖有限公司受中楼镇政府委托，拍卖涉案蚕菜两用棚项目10年承包租赁权，并与李光明签订竞买协议，李光明在《特别约定》上签字并最终竞得涉案蚕菜两用棚项目10年承包租赁权，与中楼镇政府分别签订了《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》和《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》。《特别约定》第四条约定，委托人和拍卖人对标的品质及可能存在的瑕疵不做任何保证。竞买人应认真查看、了解拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的品质和瑕疵，拍卖人提供的相关资料仅供参考，竞买人一旦进入会场，即视为接受拍卖标的的一切瑕疵，委托人和拍卖人不为标的承担任何瑕疵担保责任，特此声明。拍卖成交后，租金每年一缴。上述《特别约定》为《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》、《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》组成部分，系中楼镇政府与李光明双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效。根据特别约定，李光明在参与竞拍前应认真查看、了解拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的品质和瑕疵，中楼镇政府不为拍卖标的即租赁物承担任何瑕疵担保责任。 首先，关于合同约定履行期限和面积问题。合同约定履行期限自2017年11月1日起至2027年11月1日止。李光明上诉主张2017年12月28日，其只是应扶贫办要求对租赁场地进行看管，2018年9月25日才实际接收并使用租赁物。一审法院结合项目第三方验收的时间2017年11月29日以及证人徐某证言，认定涉案租赁物的交付时间为2017年12月28日，符合法律规定。合同约定土地面积为113.6亩，李光明上诉主张中楼镇政府仅交付85.8亩土地，与合同约定113.6亩土地不符，但其未提供相应证据证实其主张，本院不予支持。一审法院确认双方签订的《中楼镇娄家湖村桑蚕两用棚租赁合同》和《中楼镇桑蚕两用棚土地发包合同》于2019年3月26日解除，双方并无异议。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，并履行对租赁物的维修义务，承租人亦可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。中楼镇政府对涉案租赁物多次联系他人进行维修，影响李光明对租赁物的使用，一审法院结合租赁物存在的质量问题以及对租赁物的维修情况，酌定将第一年的租赁期限延长至2019年2月28日，符合法律规定。 其次，关于本诉租金数额确定及反诉租金应否返还问题。合同于2019年3月26日解除，自同年3月1日至26日的租赁费，中楼镇政府要求按照每日232.05元予以支付，一审法院予以支持并无不当，李光明应支付中楼镇政府同年3月1日至26日的租赁费6033.30元（232.05元/日×26天）及相应利息。李光明使用大棚进行种植、使用育蚕室进行了育蚕并获得收益，其应按照合同约定支付租赁费。李光明要求中楼镇政府返还已缴纳的租赁费152860元和竞拍佣金4585.8元，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确。李光明上诉请求改判予以返还，本院不予支持。 最后，关于反诉维修费数及可得利益损失、律师费问题。李光明承租大棚期间，中楼镇政府联系他人对大棚存在的质量问题进行了维修，同时，李光明自己也对大棚设施进行了维修，李光明支出的维修费用应当由中楼镇政府承担。李光明提供的证据可以证明其因打井支出水泵、电线、管、绳费用4680元，维修机电支出880元，一审法院予以支持正确。李光明上诉主张其还支出其他维修维护费用并提供费用明细及单据一宗，中楼镇政府不予认可，认为合同明确约定使用蚕桑两用棚发展产业扶贫项目，李光明因经营不善造成损失，与中楼镇政府无关。李光明实际接收了租赁物，承租期间，中楼镇政府也联系他人对大棚存在的质量问题进行了维修，除因打井支出水泵、电线、管、绳费用4680元，维修机电支出880元外，李光明提供的其他证据不能证明其主张的费用与其正常生厂经营所必须的投入支出无关，且已实际支出，一审法院不予支持并无不当。李光明上诉请求改判，本院不予支持。李光明支出的律师费并非中楼镇政府违约给李光明造成的直接损失，李光明上诉请求中楼镇政府承担其支出的律师费，没有法律依据。李光明主张的可得利益损失569400元，一审法院已告知李光明待证据充分后另行主张，李光明上诉请求改判中楼镇政府予以承担，本院不予支持。 综上所述，李光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14309元，由上诉人李光明负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年五月十三日 法官助理张锦秀 书记员刘畅