湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民再89号原审原告：麦浩森，男，1980年5月12日出生，香港居民，住所地深圳市宝安区。委托诉讼代理人：丁健，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何祥增，广东伟强律师事务所律师。原审被告：湖南天泓房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰西路（怀化宾馆内）。诉讼代表人：孙创前，湖南天泓房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：袁铁山，湖南瀛洲律师事务所律师。原审第三人：湖南省第二工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区跃进路135号，组织机构代码18377282-X。法定代表人：李永迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭泽西，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭新蓉，湖南弘一律师事务所律师。原审原告麦浩森与被告湖南天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓公司）、原审第三人湖南省第二工程有限公司（以下简称第二工程公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月11日作出（2016）湘12民初58号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月4日作出（2019）湘12民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告麦浩森的委托诉讼代理人丁健、何祥增，原审被告天泓公司管理人的委托诉讼代理人袁铁山，原审第三人第二工程公司的委托诉讼代理人谭泽西、彭新蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦浩森称，本人在再审中的诉讼请求与原审一致。事实与理由：1.2012年2月15日，麦浩森与天泓公司就怀化大厦国际名品城第2座第6A层房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，并到房管部门办理了预告登记，该合同合法有效；2.在合同约定的期限内麦浩森支付了全部房款，而天泓公司至今未办理房屋的产权证和交付手续，已严重损害了麦浩森的合法权益。天泓公司管理人辩称，一、原审法院未通知破产管理人参加诉讼，程序不合法。2017年5月12日，天泓公司因资不抵债被裁定破产清算，同年8月31日指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任天泓公司管理人，但原审法院未通知管理人参加诉讼即作出判决，违反了法律规定。二、天泓公司有充分的证据，足以推翻原判决。天泓公司与麦浩森签订的《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为借贷担保合同。黄天泓与麦浩森互相勾结，企图转移资产，该房屋买卖合同无效。请求撤销原审判决，驳回麦浩森的起诉，诉讼费用由麦浩森承担。第二工程公司的意见为，麦浩森与天泓公司签订《商品房买卖合同》的目的是为麦浩森提供给天泓公司的借款进行担保，实为让与担保合同，应该按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行处理。且麦浩森向天泓公司所付款项已经在生效刑事判决书中确认为天泓公司的非法吸收资金，麦浩森并未支付房屋价款。故该房屋买卖合同无效。麦浩森向本院起诉请求：1.依法确认麦浩森与天泓公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令天泓公司为麦浩森办理房地产产权登记和交付手续；3.一切诉讼费用由天泓公司承担。事实和理由：2012年2月15日，麦浩森与天泓公司就怀化大厦国际名品城第2座第6A层房屋买卖事宜经协商一致，签订了编号为湘怀房（合）NO.1012647《商品房买卖合同》。2012年4月19日，双方到怀化市房产管理局办理了预告登记证（证号为怀房预鹤城字第412001939）。在合同约定期限内麦浩森支付了全部房款，而天泓公司却至今未能办理所购房地产权的办证与交付手续。麦浩森认为，其与天泓公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违背法律规定，双方也依法向行政管理部门办理了预告登记，该合同合法有效，天泓公司不按期办理产权证和交房手续的行为严重损害了麦浩森的合法权益，构成违约，请法院支持麦浩森的诉讼请求。本院原审认定案件事实：2011年12月20日黄天泓因为天泓公司资金紧张，以书面形式向麦雄（麦浩森之父）发函，希望其购买怀化大厦国际名品城2座5层501号3244.64平方米房产、2座6Ａ层1127.69平方米房产、2座负2层201号1161.8平方米房产，并于2012年2月10日、2012年7月30日相继就房产销售的后续事宜提出要求并作出交付承诺，同时向麦雄提出借款1000万元给天泓公司、以国际名品城的经营收入作质押的请求。2012年2月15日天泓公司与麦浩森签订商品房买卖合同，合同编号：湘怀房（合）ＮＯ1012647。合同约定麦浩森以单价4880元／平方米购买国际名品城2座6Ａ层面积为1127.69平方米的房产，总价5503127元。合同约定买受人麦浩森于2012年5月30日前付款100万元整，2012年6月30日付款300万元整，剩余房款1503127元于办证时付清。2012年4月19日麦浩森取得该房产的预告登记证书，证书编号为怀房预鹤城字第××号。2012年5月22日至2012年7月17日，麦浩森、曾伟东共计向黄天泓付款1120万元（5月22日50万元，5月23日100万元，5月30日200万元，6月18日30万元，6月20日220万元，7月10日200万元，7月12日100万元，7月16日120万元，7月17日100万元）。天泓公司于2012年5月22日至2012年7月17日陆续向麦浩森、曾伟东开具1200万元的收据，内容为“购国际名品城2座6Ａ层、2座负2层款”。2012年3月13日麦浩森与天泓公司签订借款合同，并于2012年6月6日签订担保借款补充合同。根据双方当事人当庭陈述，该两份合同并未实际履行。另查明，2006年8月至2012年12月期间，天泓公司法定代表人黄天泓未经中国银行业监督管理委员会怀化监管分局批准，向麦浩森、德泰科技（深圳）有限公司等409人和单位，累计非法吸收资金共计人民币620375500元，犯非法吸收公众存款罪。黄天泓于2013年11月13日于侦查阶段向怀化市公安局经济犯罪侦查支队作出情况说明：天泓公司分别与麦浩森、曾伟东、德泰科技（深圳）有限责任公司签订的商品房买卖合同，实际是因为天泓公司向麦浩森借款，为这笔借款而作的担保，天泓公司与麦浩森签订了担保借款合同之后，麦浩森、曾伟东、德泰公司账户共计汇给天泓公司2600万元。2013年12月10日，怀化市公安局经侦支队在怀化市看守所做的对曾伟东的询问笔录中，曾伟东陈述，“当时我们签订这么一份合同，我们借款给黄天泓3000万元，黄天泓用国际名品城的5层501号、6Ａ层、负2层201号的房产及红星路的土地作抵押。但是，黄天泓办理不了红星路的土地抵押手续，这份合同就没有执行。最后，黄天泓就找到我们，以2118万元的价格将国际名品城5层501号、6Ａ层、负2层201号房产卖给我们，另外要我们再借1000万元给他们，就是我们后面签订的1000万的借款合同。”2013年10月30日，本院受理麦浩森诉天泓公司确认合同有效纠纷一案。2014年11月24日，怀化市中级人民法院以黄天泓涉嫌刑事犯罪为由，驳回起诉。本院原审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1、双方当事人之间法律关系的性质问题；2、双方签订的商品房买卖合同是否有效，天泓公司是否应为麦浩森办理房地产产权登记和交付手续。一、关于双方当事人之间的法律关系定性问题。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。本案麦浩森提供了其与天泓公司签订并一致认可的商品房买卖合同、麦浩森付款凭证、天泓公司向麦浩森出具所收房款的收据以及房产预告登记证书，这一系列证据所证明的事实经过，完全符合一般商品房买卖的形式要件和实质要件。合同在性质上属于原始证据、直接证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。本案麦浩森已完成其与天泓公司之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，第二工程公司主张麦浩森与天泓公司之间存在借贷担保法律关系，其所提供的证据，不足以让法院确信麦浩森与天泓公司之间系名为商品房买卖合同关系实为借贷的担保法律关系，故对第三人第二工程公司的该主张本院不予采纳。虽然黄天泓在刑事案件侦查阶段的陈述与在本案中的陈述不一致，但本院认为民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。透过麦浩森已取得房产预告登记证书的事实，可以看出就算麦浩森与天泓公司最初存在借款担保的意向，也已通过行为确定了双方的交易目的为商品房买卖。故此，本院认为本案中麦浩森与天泓公司之间的法律关系应定性为商品房买卖合同关系。二、关于麦浩森与天泓公司之间的商品房买卖合同是否有效，天泓公司是否应协助麦浩森办理产权登记和交付手续的问题。本案麦浩森与天泓公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在麦浩森已支付全部房款的情况下，天泓公司应当依法按约向麦浩森交付房产并协助办理所有权登记手续。本院原审判决：一、麦浩森与湖南天泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、湖南天泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助麦浩森办理怀化大厦国际名品城第1座6A层的房产产权登记和交付手续；本案案件受理费50321元由湖南天泓房地产开发有限公司负担。在再审过程中，麦浩森、德泰公司向本院提交了九组17份证据。第一组证据：1.德泰公司营业执照，2.天泓公司企业法人营业执照，3.麦浩森居民身份证，4.黄天泓居民身份证，拟证明原审原、被告的身份信息及诉讼主体资格。第二组证据：5.本院（2013）怀中民一初字第29号民事裁定书，6.本院（2013）怀中民一初字第29-1号民事裁定书，拟证明原审原告就本案于2013年向本院提起诉讼，因黄天泓涉嫌刑事犯罪，本案于2014年11月24日被驳回起诉。第三组证据：7.2011年12月20日黄天泓致麦雄先生的函，8.2012年2月10日黄天泓致麦雄先生的函，9.2012年7月30日黄天泓《关于宽限交房期限的说明和有关问题的承诺书》，10.2017年11月20日麦雄先生致黄天泓的函，拟证明原审被告法定代表人黄天泓因资金困难要求原审原告购买房产，之后对于交房期限作出承诺。第四组证据：11.编号为湘怀房（合）№1012764《商品房买卖合同》,拟证明原审原、被告于2012年2月15日签订了商品房买卖合同，约定了相关权利义务。第五组证据：12.编号为怀房预鹤城字第××号《房屋预告登记证明》，拟证明原审原、被告于2012年6月4日在怀化市房产管理局办理了预告登记。第六组证据：13.№1066130874《缴款书》，14.号码分别为6001087、60010808、60010809、60010810、60010811、60010812《发票》（6张），拟证明原审原告在办理预告登记时缴纳了相关费用。第七组证据：15.《中国农业银行结算业务申请书》，拟证明原审原告依合同约定向原审被告交付了1000万元购房款。第八组证据：16.天泓公司出具的《收据》，拟证明原审被告于2012年3月22日收到了1000万元购房款。第九组证据：17.2017年3月24日《庭审笔录》，拟证明原审被告法定代理人黄天泓对于原审原告购买其房产事宜认可无异议。天泓公司管理人的质证意见分别为：对上述第一组、第二组证据的三性均无异议；对第三组证据的真实性、关联性有异议，认为以前提供的前三份信函没有加盖公章，现在提供的加盖了公章，不能证明买卖合同成立，且第四封信函纯属私人往来，与本案无关；对第四组证据的三性均有异议，因房屋买卖合同名为买卖实为借款担保合同，且合同有涂改痕迹；对第五组证据的合法性、关联性有异议，因原、被告签订的商品房买卖合同不合法，根据该合同办理的预告登记也不合法，不能达到证明目的；对第六组证据的真实性没异议，对合法性、关联性有异议；对第七组证据的真实性没异议，对关联性有异议，因所付款项是借款而非购房款；对第八组证据的三性均有异议，因所收款项是借款而非购房款，该收据是为了办理预告登记而开具的；对第九组证据的质证意见为，黄天泓在原一审庭审中的陈述是虚假的，不能作为证据采信。第二工程公司的质证意见分别为：对上述第一组、第二组证据的三性均无异议；对第三组证据的三性均有异议，特别是其中的第4份信函形成于刑事判决之后，这时黄天泓在监狱服刑，证据来源不合法；对四组证据的真实性、合法性有异议，该商品房买卖合同是无效合同，实为让与担保合同；对第五组证据的合法性有异议，基于无效的商品房买卖合同办理的预告登记无效；对第六组证据的三性均有异议，该组证据无法证明用于购买国际名品城的相关房产，且源自于无效的商品房买卖合同；对第七组证据的三性均有异议，没有原件佐证，是付给黄天泓个人账户上的借款而非购房款；对第八组证据的合法性、真实性有异议，且不是正式发票，不符合税收管理法规定；对第九组证据的真实性有异议，黄天泓在法庭中的陈述与公安机关的讯问笔录完全矛盾。本院再审认证认为：对上述第一组、第二组证据的三性天泓公司管理人、第二工程公司均无异议，该二组证据分别证实了当事人的基本身份信息、诉讼主体资格及麦浩森、德泰公司因黄天泓涉嫌刑事犯罪而被驳回起诉的事实，本院予以采信；对第三组证据中的前3封信函（落款时间分别为2011年12月20日、2012年2月10日、2012年7月30日），因分别证实了2011年12月20日以前天泓公司向德泰公司借款及仍欠巨额利息，2012年2月10日天泓公司意欲向德泰公司借款1000万元并以国际名品城的经营收入佐质押，以及对后期房产交付作出承诺等事实，本院予以采信，但对第4封信函，因纯属个人私信往来，与本案无关联，本院不予采信；对第四组证据的三性天泓公司管理人、第二工程公司均有异议，该合同约定的购房款为“抵付原借款利息后，实际成交金额壹仟万元整（￥10000000.00）”，印证了该商品房买卖合同名为买卖实为1000万元借款提供担保的事实，对该证据的证明目的不予采信；对第五组、第六组证据的合法性、关联性天泓公司管理人、第二工程公司均有异议，对该两证据的真实性本院予以采信，但对该两证据的证明目的不予采信；对第七组证据的关联性天泓公司管理人有异议，对该组证据的三性第二工程公司均有异议，本院对该证据的真实性予以采信，但对该证据的证明目的不予采信；对第八组证据的三性天泓公司管理人、第二工程公司均有异议，均认为收取的1000万元系借款而非购房款，但天泓公司管理人对收取对方1000万元的事实并不否定，本院对该证据的真实性予以采信；对第九组证据的真实性天泓公司管理人、第二工程公司均有异议，因黄天泓在法庭中的陈述与向公安机关的供述自相矛盾，本院不予采信。在再审过程中，天泓公司破产管理人向本院提交了六组14份证据。第一组证据：1.2012年3月13日《担保借款合同》，2.2012年3月12日天泓公司《股东会议决议书》、《承诺书》，3.原审原、被告《收款账号告知书》，4.黄天泓的《情况说明》、天泓公司的《曾伟东、麦浩森借款说明》，5.天泓公司转账明细表、付息凭证，拟证明天泓公司向麦浩森借款，并用怀化大厦国际名品城五层、六A层、负二层作抵押的事实，说明双方的基础法律关系是借贷，所签订的商品房买卖合同名为买卖、实为借贷担保合同。第二组证据：6.湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤刑初字第376号刑事判决书，7.怀化市泰信司法鉴定所怀泰信司鉴所[2014]鉴字第005号司法鉴定意见书，拟证明德泰公司的借款（即买卖合同中的“购房款”）都被认定为非法集资款，天泓公司与德泰公司签订的“担保借款合同”、“商品房买卖合同”都是无效合同。第三组证据：8.怀化市公安局2013年6月7日、2013年9月18日对黄天泓的两份讯问笔录,9.怀化市公安局2013年9月9日对佘亚萍的询问笔录,10.天泓公司有形、无形及可支配资产表,拟证明怀化大厦国际名品城五层、六A层、负二层是为借款作抵押的，黄天泓在一审中的陈述是虚假的。第四组证据：11.本院（2017）湘12破申4号民事裁定书,12.本院（2017）湘12破4号决定书,拟证明天泓公司于2017年5月12日进入破产清算，本院于2017年8月31日指定了破产管理人，本院原审没有通知管理人参加诉讼，属于程序违法。第五组证据：13.集资审定表及集资款、还本付息明细表,拟证明麦浩森、德泰公司参与天泓公司非法集资的情况。第六组证据：14.本院审判员于2012年12月8日对曾伟东的调查笔录,拟证明德泰公司2012年之前的借款本息天泓公司已经全部付清。麦浩森、德泰公司对上述六组证据的质证意见为，对第一组至第三组证据均有异议：1.第1、2、3份证据与本案无关联，因双方没有实际履行该合同；2.第4.5份证据、第8.9.10份只是间接证据，不能直接证明本案事实，且情况说明、房款凭证、剩余资产表等均为天泓公司单方制作的，不能证明双方真实的资金往来；3.第6、7份证据只对黄天泓涉及刑事犯罪作出了认定，并没有对本案双方购房行为的真实与否作出认定。对第四组证据的合法性、真实性、关联性无异议，天泓公司被受理破产和指定管理人均在开庭之后，原一审没有通知管理人参与庭审是正常的。对第五组证据有异议，集资审定表和还本付息表不能证明本案双方是否存在真实的购房关系。对第六组证据的真实性无异议。第二工程公司对上述六组证据的合法性、真实性、关联性及证明目的均无异议。本院再审认证认为:对第一组证据拟证明的天泓公司因资金周转困难于2012年3月13日向德泰公司借款3000万元，并以怀化大厦国际名品城2座5层501号、2座6A层、2座负2层作抵押，双方为此签订了《担保借款合同》的事实，因有其他证据相印证，本院予以采信；对第二组证据，因系人民法院生效裁判文书及其采信的司法鉴定意见书，本院予以采信；对第三组证据，其中证据8黄天泓自认天泓公司2012年3月向德泰公司（即曾伟东、麦浩森）借款，已支付了四、五个月的利息，没有偿还过本金，“他们签订购房合同实际上是作为他们借款的一个担保”，该事实有证据9即佘亚萍在公安机关的询问笔录佐证，且国际名品城2座5层501号、2座6A层、2座负2层系天泓公司开发，未办理过户登记，本院予以采信；对第四组证据，均系人民法院作出的生效裁判文书，本院予以采信；对第六组证据，证明了德泰公司参与天泓公司集资和天泓公司还本付息的情况，本院无异议；对第六组证据，因与本案无关联，本院不予采信。在再审过程中，第二工程公司向本院提交了2份证据：1、怀化市房产管理局《网上签约信息系统查询结果证明》,拟证明天泓公司与德泰公司、曾伟东就怀化大厦国际名品城第五层和附二层签订的《商品房买卖合同》约定的价款明显低于市场价格，德泰公司与黄天泓恶意串通，将国际名城第五层及第四层解除冻结后使剩下的冻结资产少于第二工程公司申请保全财产的数额，侵害了第二工程公司的利益。2、《担保借款补充合同》,拟证明《担保借款合同》已实际履行，麦浩森和德泰公司所称支付的所谓购房款均是履行上述协议支付的借款，而不是支付的购房款,天泓公司、麦浩森、曾伟东办理预登记手续的目的是为借款作抵押担保，并非购买上述商品房。麦浩森、德泰公司对上述证据的质证意见为：1.证据1与本案的处理没有关联性，签约查询结果不管房价是多少都不能推翻双方签订的商品房买卖合同，如果价格显失公平天泓公司只能在一年内行使撤销权，且五楼系写字楼销售价格偏高，不存在侵害天泓公司及其债权人利益的问题；2.证据2是根本没有履行的合同，不能达到第二工程公司的证明目的。天泓公司管理人的质证意见为：对上述证据的合法性、真实性和关联性均无异议。本院再审认证认为:1.证据1系网上签约查询结果，来源于怀化市房产管理局，本院予以采信；2.证据2同时载明“甲方（注：麦浩森）将剩余借款1000万元（此前甲方已按约支付2000万元）支付乙方（注：天泓公司）。同时，乙方确认2000万元收妥”、“根据上述抵押物未办理房地产证的实际，乙方已办理商品房销售预登记手续，该登记手续的作用和功效与抵押登记一致，并非甲方向乙方购买上述商品房”，证明了双方借款、签订借款担保合同及之后签订补充合同的事实，本院予以采信。根据采信的上述证据，本院再审认定事实：2011年12月20日黄天泓因天泓公司资金紧张，以书面形式向麦雄发函，希望其购买怀化大厦国际名品城2座5层501号3244.64平方米房产、2座6Ａ层1127.69平方米房产、2座负2层201号1161.8平方米房产，并于2012年2月10日、2012年7月30日相继就房产销售的后续事宜提出要求并作出交付承诺，同时向麦雄提出借款1000万元给天泓公司,以国际名品城的经营收入作质押的请求。2012年3月13日，麦浩森与天泓公司签订了《担保借款合同》，合同约定天泓公司向麦浩森借款3000万元，借款期一年，月利率3%，天泓公司以怀化大厦国际名品城五层、六Ａ层、负二层作为偿还借款的抵押担保物。2012年2月15日天泓公司与德泰公司、麦浩森、曾伟东分别签订了商品房买卖合同（注：天泓公司与德泰公司、麦浩森签订的合同落款时间均为2012年2月15日，与曾伟东签订的合同落款时间为空白，而本案备案合同落款时间为2012年5月18日），涉案合同编号为湘怀房（合）ＮＯ1012647。合同约定麦浩森以单价4880元／平方米购买国际名品城2座6Ａ层面积为1127.69平方米的房产，总价5503127元。合同约定买受人麦浩森于2012年5月30日前付款100万元整，2012年6月30日付款300万元整，剩余房款1503127元于办证时付清。2012年4月19日麦浩森取得该房产的预告登记证书，证书编号为怀房预鹤城字第××号。2012年5月22日至2012年7月17日，麦浩森、曾伟东共计向黄天泓付款1120万元（5月22日50万元，5月23日100万元，5月30日200万元，6月18日30万元，6月20日220万元，7月10日200万元，7月12日100万元，7月16日120万元，7月17日100万元）。天泓公司于2012年5月22日至2012年7月17日陆续向麦浩森、曾伟东开具1200万元的收据，内容为“购国际名品城2座6Ａ层、2座负2层款”。2012年6月6日，麦浩森与天泓公司签订了《担保借款补充合同》，合同约定“签约四方（丙方为怀化东霞房地产开发有限公司，丁方为黄天泓、黄淑隽）一致同意，将原合同第四条第四点变更为：乙、丙、丁方必须在二〇一二年七月十五日前将丙方公司所有股权提供给乙方办理质押登记至甲方或甲方指定的他人名下并经甲方确认后，甲方（注：麦浩森）将剩余借款1000万元（此前甲方已按约支付2000万元）支付乙方（注：天泓公司）。同时，乙方确认2000万元收妥”，同时还约定“乙方以现电影城使用的3244.64平方米、怀化大厦第六层1223平方米（现乙方办公自用）及侧附二楼661.6平方米作为偿还借款的抵押担保物。根据上述抵押物未办理房地产证的实际，乙方已办理商品房销售预登记手续，该登记手续的作用和功效与抵押登记一致，并非甲方向乙方购买上述商品房”。2013年9月18日，黄天泓在怀化市看守所接受怀化市的讯问时供述：“我向德泰公司（曾伟东、麦浩森）借款2550万元，月息为五分，是2012年3月份开始借的，他们陆陆续续转了2550万元到他们给我办理的深圳农业银行的账户上，然后我从那个账户上把钱转到我和公司的账户上。我已经支付了四、五个月的利息给麦浩森的深圳农业银行账户，差不多支付了四、五百万元的利息给他们，没有偿还过本金给他们。他们的购房合同实际是作为他们借款的一个担保，抵押物的价值大约有七、八千万的样子。”2013年11月13日，黄天泓向公安机关作了个《情况说明》，内容为：“2012年3月13日，湖南天泓房地产开发有限公司与麦浩森（曾伟东在场）签订了担保借款合同。麦浩森答应借天泓公司3000万元，随后从麦浩森、曾伟东、德泰公司账户汇给天泓公司2600来万汇款。由于麦浩森、曾伟东考虑到借款的风险，在借款后与天泓公司签订了三份商品房买卖合同（麦浩森与天泓、曾伟东与天泓、德泰公司与天泓）。麦浩森、曾伟东、德泰公司的汇款都已付息，商品房买卖合同签订后仍在付息，息汇在麦浩森个人账户。”2013年12月10日，曾伟东在怀化市看守所接受怀化市的询问时陈述:“当时我们签订这么一份合同，我们借款给黄天泓3000万元，黄天泓用国际名品城的5层501号、6Ａ层、负2层201号的房产及红星路的土地作抵押。但是，黄天泓办理不了红星路的土地抵押手续，这份合同就没有执行。最后，黄天泓就找到我们，以2118万元的价格将国际名品城5层501号、6Ａ层、负2层201号房产卖给我们，另外要我们再借1000万元给他们，就是我们后面签订的1000万的借款合同。”2013年10月23日，本院受理麦浩森诉天泓公司确认合同有效纠纷一案。2014年11月24日，本院以黄天泓涉嫌刑事犯罪为由，驳回起诉。另查明，2006年8月至2012年12月期间，天泓公司法定代表人黄天泓未经中国银行监督管理委员会怀化监管分局批准，向麦浩森、德泰公司等409人和单位，累计非法吸收资金共计人民币620375500元。2007年4月18日至2012年11月27日期间，天泓公司累计向曾伟东、麦浩森、德泰公司、英豪地产（德泰公司下属企业）集资11394.00万元。其中，向德泰公司集资5086.00万元，偿还本金4086.00万元，支付利息1254.00万元，尚欠本金1000.00万元；向麦浩森集资1720.00万元，偿还本金0元，支付利息387.1563万元，尚欠本金1720.00万元；向曾伟东集资1150.00万元，偿还本金1050.00万元，支付利息614.00万元，尚欠本金100.00万元。其中天泓公司于2012年3月20日向德泰公司集资的1000万元，已偿还利息253.8263万元（2012年4月27日至2012年7月16日）。2015年6月4日，天泓公司法定代表人黄天泓因犯非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑九年。怀化大厦工程至今未竣工验收。再查明，麦雄，原德泰公司法定代表人；麦浩森，现德泰公司法定代表人，系麦雄之子；曾伟东，原德泰公司总经理。2017年5月12日，本院作出（2017）湘12破申4号民事裁定书，裁定受理湖南芷江农村商业银行股份有限公司对湖南天泓房地产开发有限公司的破产清算申请。于2017年8月31日作出（2017）湘12破4号决定书，指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任湖南天泓房地产开发有限公司管理人。本院再审认为，本案争议焦点为麦浩森、曾伟东共计向黄天泓付款1120万元与麦浩森、德泰公司、天泓公司签订《商品房买卖合同》的行为如何定性、法律效力如何及麦浩森的诉求应否支持的问题。（一）关于转款行为与签订购房合同的逻辑关系问题，前者为主合同，后者从合同。1.麦浩森、曾伟东转账1120万元给天泓公司应定性为借款合同。首先，2012年3月13日双方签订的《担保借款合同》约定了，天泓公司向麦浩森借款3000万元，天泓公司以怀化大厦国际名品城五层、六A层、负二层作为偿还借款的抵押担保物，其中包括了案涉的1120万元转款。怀化市鹤城区人民法院作出的（2014）怀鹤刑初字第376号刑事判决书、怀化市泰信司法鉴定所怀泰信司鉴所（2014）鉴字第005号司法鉴定意见书均已作出结论，案涉借款为非法集资。麦浩森、曾伟东向黄天泓转款1120万元为借贷行为，属于合同法上的借款合同。其次，天泓公司自转款后至2012年7月16日止已向麦浩森、德泰公司支付借款利息253.8263万元，有天泓公司出具的《曾伟东、麦浩森借款说明》《付麦浩森利息明细账》、怀化市泰信司法鉴定所司法鉴定意见书中的《黄天泓集资汇总表》《英豪房地产、曾伟东、麦浩森、德泰科技集资、还本付息明细表》、2013年9月18日黄天泓在怀化市看守所向公安机关所作的供述等证实，进一步证实了麦浩森、曾伟东向天泓公司转款1120万元的行为属于合同法上的借款合同。2.麦浩森与天泓公司签订《商品房买卖合同》的行为在法律性质上应定性为担保行为，是为上述借款提供担保的从行为。首先，麦浩森向黄天泓转款1120万元的时间为2012年5月22日至2012年11月27日，该转款行为发生在2012年3月13日签订《担保借款合同》之后。本案湘怀房（合）NO1012647《商品房买卖合同》，麦浩森提交本院的合同版本落款时间为2012年2月15日，而天泓公司提交房管部门备案的合同版本落款时间为2012年5月18日。2013年11月13日黄天泓向公安机关所作的《情况说明》证实，由于麦浩森、曾伟东考虑到借款的风险，在借款后与天泓公司签订了三份商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同签订时间应为2012年3月20日之后。2013年9月18日黄天泓向公安机关所作的供述也证实，他们（麦浩森、曾伟东、德泰公司）签订的购房合同，实际是作为他们借款的一个担保。由此可以认定，麦浩森与天泓公司签订《商品房买卖合同》的行为，在法律性质上是为上述借款提供担保的从行为。其次，如果将借款行为、签订房屋买卖合同理解为彼此独立，相互没有关联的法律行为，则无法解释麦浩森、曾伟东除向天泓公司转账1120万元后，未再向天泓公司支付过任何款项，应付房款与转款差额如此巨大，反而是天泓公司陆续向麦浩森、德泰公司支付了253万余元利息的事实。再次，天泓公司法定代表人黄天泓因犯非法吸收公众存款罪被判刑，更进一步证明黄天泓以《商品房买卖合同》形式提供借款担保从行为的客观事实。（二）关于麦浩森、德泰公司与天泓公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。2015年6月4日，天泓公司法定代表人黄天泓因犯非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑九年，案涉1120万元借款（还包括英豪地产、麦浩森、曾伟东的转款）被认定为非法集资款。《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》第（二）项规定:“企业以借贷名义非法向社会集资的，应当认定无效。”据此可以认定，麦浩森与天泓公司签订的《借款合同》为无效合同。《中华人民共和国担保法》第5条第1款规定:“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”据此可以认定，麦浩森与天泓公司签订的《商品房买卖合同》无效。（三）关于麦浩森的诉讼请求应否支持的问题。在再审庭审过程中，麦浩森坚持原审的诉讼请求及理由不变，即主张案涉《商品房买卖合同》合法有效，请求判令天泓公司为麦浩森办理房地产产权登记和交付手续。因天泓公司法定代表人黄天泓犯非法吸收公众存款罪被判刑，案涉1120万元借款被认定非法集资款，故上述借款行为及为该借款提供担保的《商品房买卖合同》为无效民事行为，麦浩森诉请天泓公司为其办理案涉房地产产权登记和交付手续缺乏事实和法律依据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，麦浩森应当承担举证不能的法律后果。综上所述，本院原审判决认定麦浩森与天泓公司之间为商品房买卖合同关系，进而作出要求天泓公司为麦浩森办理案涉房地产产权登记和交付手续的判决，属认定事实不清，适用法律不当，本院再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定,建议判决如下：一、撤销本院（2016）湘12民初58号民事判决；二、驳回麦浩森的诉讼请求。本案案件受理费50321元，由麦浩森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  付元成审判员  吴荣华审判员  向松柏二〇二〇年五月十四日法官助理张喜华书记员莫亚媛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。