湖南省长沙县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0121执异30号案外人：尹东伟，男，1982年9月11日出生，汉族，住河南省桐柏县。申请执行人：湖南中宏融资租赁有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区三一路三一工业城2号楼。法定代表人：黄建龙，董事长。委托诉讼代理人：邓红军，男，1982午8月4日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系申请执行人员工。被执行人：姜艳，女，1984年3月28日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被执行人：张其云，男，1973年4月13日出生，汉族，住河南省光山县。被执行人：崔锡梅，女，1972年12月30日出生，汉族，住河南省光山县。本院在执行上列申请执行人与被执行人追索权纠纷一案中，案外人尹东伟不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人尹东伟称，申请执行人湖南中宏融资租赁有限公司依据（2017）湘0121民初2039号判决书于2019年11月5日向法院申请强制执行。法院在执行中，误将案外人尹东伟的财产，即位于信阳市羊山新区房屋（房屋面积110.98平方米）当作被执行人张其云的财产予以查封。案外人依法提出本执行异议，请求法院中止执行属于案外人尹东伟所有的上述房屋，对该房屋解除查封措施。事实与理由：经河南宝峰房地产营销策划有限公司（房屋中介）介绍，案外人尹东伟与张其云于2017年5月7日签订书面《房屋买卖合同》，合同编号：0000305，合同约定：张其云将其合法购买的上述房屋（合同编号：ＹＳ0024625）以61万元转让给尹东伟。涉案房屋当时的现状为：张其云全款购买，已在房管局网签备案，房屋未交付。至2017年5月15日止，案外人尹东伟已向张其云支付了全部购房款61万元。2018年8月2日，案外人凭购房手续及凭据在售楼部办理了房屋交付手续（签订物业服务协议、交付房屋钥匙等）。同日，案外人尹东伟缴纳了装修押金2000元、物业费1992元、燃气费3050元等相关费用。2019年3月，案外人尹东伟对涉案房屋进行了装修。2020年1月份，案外人得知可以办理房产证并着手办理。在办理过程中，发现涉案房屋已被法院查封。案外人认为本人买受涉案房产真实、合法、有效，应受法律保护。申请执行人湖南中宏融资租赁有限公司答辩称，长沙县人民法院作出的（2019）湘0121执4344号执行裁定书合法有效，依法查封被执行人张其云所有的上述涉案房屋合理、合法。依据《物权法》第九条、第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。所以只有在不动产管理部门登记并取得权属证书的人，才是房屋的所有权人。本案中，涉案房屋案外人并没有依法登记，长沙县人民法院查封登记在被执行人张其云名下的房屋，没有任何法律瑕疵。张其云在上述案件立案审理期间卖出房屋，是故意逃避债务的行为。综上，请求法院依法驳回被答辩人的异议请求，以维护答辩人的合法权益。本院审查查明，原告湖南中宏融资租赁有限公司与被告姜艳、张其云、崔锡梅追索权纠纷一案，本院于2017年4月24日立案，于2017年10月18日作出（2017）湘0121民初2039号民事判决，已发生法律效力。2019年11月5日，经原告申请，本院立案执行，案号：（2019）湘0121执4344号。本院于2019年11月8日向被执行人姜艳、张其云、崔锡梅发出执行通知书，责令三被执行人支付所欠中宏公司垫付租金169520.3元、违约金6724.81元、加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付本案诉讼费2071元和执行费20291.16元。被执行人姜艳、张其云、崔锡梅未按执行通知履行义务。本院于2019年12月9日作出执行裁定：冻结、划拨被执行人姜艳、张其云、崔锡梅的银行存款191万元；或扣留、提取其等额的应得收入；或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年12月13日，本院向河南省信阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了被执行人张其云名下位于信阳市羊山新区房屋（预售登记备案合同号：ＹＳ0024625屋面积110.64㎡）。案外人尹东伟不服，向本院提出上述执行异议。另查明，张其云于2017年1月20日与河南省兆丰置业有限责任公司签订编号为YS0024625号商品房买卖合同，购买上述涉案房产（建筑面积110.64平方米，总价款614428元）。2017年5月7日，经中介公司河南宝峰房地产营销策划有限公司介绍，张其云、尹东伟与中介公司三方签订房屋买卖（转让）合同。张其云将其购买的上述房屋转卖给尹东伟，由尹东伟支付房款61万元、支付中介费12200元。合同还约定了其他相关事项。至2017年5月15日止，尹东伟依约分二次向张其云支付了全部房款并履行了其他相关合同义务。2018年8月2日，尹东伟持相关购房手续及凭证到开发商售楼部办理了涉案房屋交付手续（签订物业服务协议、交付房屋钥匙等）。同日，尹东伟缴纳了装修押金2000元、物业费（2018年10月－2019年12月）1992元、燃气费3050元、门禁卡10元等相关费用。2019年3月，尹东伟对涉案房屋进行装修。2019年11月28日，河南省兆丰置业有限责任公司对其开发的包括上述涉案房屋在内的信阳市羊山新区新六大街凤凰牡丹园地1号楼房产进行了统一不动产登记[（2019）信阳市不动产权证20190017125号]。自此开始办理分户产权登记。此时，涉案房屋预售登记仍在张其云名下，尹东伟持相关手续办理产权登记时，涉案房屋已被本院查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支过全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，尹东伟购买被执行人张其云的涉案房产，符合上述二十八条规定的全部要件，其权利真实、合法，能够排除执行。故其异议请求理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：解除对被执行人张其云名下位于信阳市羊山新区房屋（预售登记备案合同号：ＹＳ0024625）的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陈 力 军审 判 员 陈 庆 华审 判 员 胡 玲 玲二〇二〇年五月二十九日法官助理邓娴代理书记员 邓娴（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。