湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初34号 原告（反诉被告）岳阳诚实房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道群和家园B栋307室。 法定代表人蒋周胤，董事长。 委托诉讼代理人徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）岳阳市恒发建材有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区太阳桥建材市场28栋3楼。 法定代表人毛奉连，总经理。 委托诉讼代理人杨学兵，男，汉族，1966年3月1日出生，住岳阳市。 原告（反诉被告）岳阳诚实房地产开发有限公司与被告（反诉原告）岳阳市恒发建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案。本院依法适用简易程序，于2020年1月17日、4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐双，被告的法定代表人毛奉连及其委托诉讼代理人杨学兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳阳诚实房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同并由被告腾空岳阳市群和家园B栋107号房屋返还原告；2、被告支付原告租金572,669元及按日千分之三向原告支付违约金，且被告已付押金不予退还；3、由被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，原告因被告返还全部涉案商铺并解除了租赁合同放弃第1项诉讼请求。 事实与理由：2017年5月31日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于岳阳市门面，租期一年，自2017年6月1日起至2018年6月1日止，月租金29871元，租金按季度支付。被告支付了100000元的履约保证金。合同到期后，双方未续签书面合同，被告以不定期租赁方式继续租赁。被告于2019年4月1日将104号门面返还原告；于5月1日将105、106号门面归还原告，8月31日将107号门面归还原告。原告多次向被告催讨租金，但被告未付。被告欠缴租金已构成违约，应当按约定支付违约金。请求法院判如所请。 被告岳阳市恒发建材有限责任公司辩称：2017年9月被告欠交房租是事实，后补缴房租40多万元。被告于2019年1月1日至4月1日停电，致使被告无法经营，租金只应计算至2018年12月。押金10万元应当退回被告，也没有计算利息，被告也不承担违约金。另外原告多计42平方米的租金。 反诉原告岳阳市恒发建材有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告维修费10,000元；2、反诉被告退回反诉原告租金115,200元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失98,000元；4、由反诉被告承担诉讼费用。 事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月31日签订《门面租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告位于岳阳市门面，面积为746.78平方米，月租金为38元／平方米，2016年租金调整到月租金为40元／平方米。反诉原告向反诉被告支付了10万元履约保证金。2019年4月至8月，反诉原告已先后将4间门面返还给了反诉被告，于2019年5月1日将105和106号门面全部退还给了反诉被告。合同履行期间，2017年因反诉被告租赁房屋的质量问题，漏水导致装修损失，反诉被告一直不予维修，反诉原告为此垫付了10000元，反诉被告应予承担。现发现反诉被告提供的房屋面积少40平方米，即自2013年至2019年反诉被告多收了反诉原告的租金115200元，此款应予返还。租赁期间，反诉被告20次以上对租赁门面停电，最长时间停电时间达2天，到2019年1月份锁门加停电20天，导致反诉原告公司不能正常经营，员工集体辞工，反诉原告向7位员工补偿了3个月工资98000元。请求法院支持反诉原告的请求。 反诉被告岳阳诚实房地产开发有限公司辩称：反诉原告从未向反诉被告反映房屋漏水，即使漏水也不一定是房屋质量原因。房屋面积不存在多计，有测绘报告证明。反诉被告并未停水停电，反诉原告直到2019年8月底才将全部门面返还反诉被告，反诉原告没有经营产生的劳动报酬，与反诉被告无关。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 根据原、被告的陈述，举证及质证意见，本院查明如下事实： 一、无争议的事实 2017年5月31日，原告岳阳诚实房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告岳阳市恒发建材有限责任公司（乙方、承租方）签订了门面租赁合同一份，约定：1、乙方继续租赁甲方位于岳阳市商铺，建筑面积为746.78平方米；2、租期为2017年6月1日至2018年6月1日止；3、月租金为29871元／月；4、每季度支付一次且必须提前一个月支付；5、乙方支付履约保证金100000元；6、甲方保证该商铺交付使用时及排水排污线路管道畅通；7、房屋租赁期间，乙方欠付租金累计二个月以上，甲方有权解除合同，乙方每逾期一日，则应支付给甲方应缴租金3‰的违约金，甲方有权拒绝返还保证金。 被告向原告支付了保证金100,000元，合同签订后，涉案商铺由被告继续租赁，但被告自2017年9月1日起欠缴租金。租赁期限届满后，原、被告未再签订书面的合同，双方形成不定期租赁合同关系。被告直到2019年4月1日交付原告104号商铺；5月1日交付原告105、106号商铺；8月31日交付原告107号商铺。由此，原、被告解除租赁合同关系。2018年11月10日，被告向原告出具承诺书，承诺未还清租金按月利率2%计息。 二、有争议的事实 1、租金情况。 根据原告提交的房屋产权证明，本院确认原告出租给被告的104号商铺面积为216.24平方米；105号商铺191.68平方米；106号商铺152.54平方米；107号商铺186.32平方米，共计746.78平方米，实际租赁面积与约定的租赁面积一致，对于被告主张租赁面积不一致的意见，本院不予采信。 被告主张补交了租金40多万元，但未提交证据证明。原告认可被告支付了自2017年9月1日后的55,774元租金。本院确认被告支付自2017年9月1日后的租金55,774元。 （1）、被告应付自2017年9月1日至2018年6月1日租金为268,839元（29,871元/月＊9月）。 （2）、租赁期届满后，原、被告就租金标准未达成一致协议，故本院确认租赁期限届满后的租金标准按原租赁期的29,871元/月的标准计算，折算40元/平方米/月。 被告自2018年6月1日起至实际交付涉案门面的租金情况如下：被告应当支付自2018年6月1日至2019年4月1日交付的104号商铺的租金为86,496元（40元/平方米/月＊216.24平方米＊10月）；应当支付自2018年6月1日至2019年5月1日交付的105号商铺的租金为84,339.2元（40元/平方米/月＊191.68平方米＊11月）；应当支付自2018年6月1日至2019年5月1日交付的106号商铺的租金为67,117.6元（40元/平方米/月＊152.54平方米＊11月）；应当支付自2018年6月1日至2019年8月31日交付的107号商铺的租金为111,792元（40元/平方米/月＊186.32平方米＊15月），合计349,744.8元。 综上，被告已付自2017年9月1日后的租金为55,774元，应付租金为618,583.8元（268839+349744.8），欠付原告租金为562,809.8元（618583.8-55774）。 2、原、被告是否存在减免租金情况。 被告主张涉案商铺漏水及原告关电，应当减免租金，提交了照片一张。原告对照片的三性均有异议。本院认为被告提交的照片内容不能反映涉案商铺的情况，系单一证据，且被告也没有证据证明曾向原告反映涉案商铺漏水的情况，故对于被告的该主张，被告应当承担不利后果。 本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，虽然双方现已解除租赁关系，被告已返还原告涉案商铺但应当支付原告的欠付租金562,809.8元。对于反诉原告提出要求反诉被告支付维修费、返还租金及赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张不返还保证金，与保证金的性质相悖，且损害被告的合法利益，故被告向原告交付的保证金100,000元应予抵欠付租金，故被告还应支付原告租金462,809.8元。被告未按照合同约定支付租金造成违约，故被告应当承担违约责任。被告主张承诺书系原告在逼迫下出具的，但没有证据证明，故本院确认该承诺书是被告的真实意思表示，合法有效。原告主张按日千分之三的标准计算违约金，被告提出偏高，本院予以调整自2019年9月1日起按被告承诺的月利率2%的标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告岳阳市恒发建材有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告岳阳诚实房地产开发有限公司租金462,809.8元并承担以462,809.8元为基数自2019年9月1日起按月利率2%的标准计算至清偿之日止的利息，如迟延履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回反诉原告岳阳市恒发建材有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9,526.69元，减半收取计4,763.35元，反诉费2,324元，合计7,087.35元，由原告岳阳诚实房地产开发有限公司负担642.28元，被告岳阳市恒发建材有限责任公司负担6,445.07元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  米辉 二〇二〇年五月十八日 书记员  任丹