陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终1956号 上诉人（原审被告）：王联杰，男，1977年5月20日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田天华，男，1982年7月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：余小倩，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马聪彬，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：陕西轩正元实业有限公司。住所地西安市高新区。法定代表人：付小莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海涛，男，1972年10月1日出生，汉族，陕西轩正元实业有限公司副总经理，住西安市雁塔区。上诉人王联杰因与被上诉人田天华、原审第三人陕西轩正元实业有限公司（以下简称轩正元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王联杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判或发回重审。2、田天华承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院裁定不予受理王联杰的反诉不符合法律规定。本案开庭审理中法庭辩论终结前，王联杰向法庭提起反诉，要求田天华承担2019年1月1日至实际交付房屋之日止期间的租金，暂计1260000元。一审法院送达(2019)陕0116民初7133号民事判决书及(2019)陕0116民初7133号民事裁定书，裁定不予受理王联杰的反诉。本案中王联杰的反诉请求是基于与田天华之间的租赁合同法律关系，也是基于同样的事实，且双方当事人一致，一审法院应当受理王联杰的反诉，裁定不予受理王联杰提起的反诉属于程序违法。二、一审法院认定的双方租赁合同实际终止履行是错误的。双方之间的租赁合同真实有效，合同具有相对性，任何第三方的行为无法直接或当然的解除合同，田天华从未通知或起诉要求解除合同，合同并不当然的终止。涉案租赁合同的签署主体为王联杰与田天华，只有双方有权行使解除权，任何第三方的行为都无法直接或当然的终止合同，即使因某些原因产生解除的法定事由，守约方或任意一方也需行使解除合同的法定程序，履行相应的通知义务。田天华至今都未通知王联杰要求解除租赁合同，因此双方之间的合同并未终止。即使涉案房屋出现权利瑕疵，在出现轩正元公司主张权利时田天华应当及时通知王联杰，由王联杰进行协调处理，同时还可履行自己享有的法定的解除手续。但是田天华却从未有过任何通知。田天华实际占有适用涉案房屋至2019年2月，裁定及物权变动并未影响其正常经营。2018年11月16日涉案房屋的产权人因以物抵债裁定变更为轩正元公司，但是田天华在收到裁定后并未实际搬离租赁房屋，而是实际经营至2019年2月份，田天华对此也是予以认可的。而一审法院认定2018年11月16日双方合同终止不符合客观事实。三、一审法院判决要求王联杰退还2018年11月17日至2018年12月31日的租金没有任何事实及法律依据。田天华实际经营时间至2019年2月，一审法院要求返田天华实际占用房屋的租金是错误的。王联杰在一审庭审中已经提交了田天华美团运营至2019年2月份的证据，田天华对此也是认可的，但是一审法院判决要求田天华退还2018年11月17日至2018年12月31日的租金，没有任何事实依据。田天华实际占用使用房屋，就应当支付租金，出租人为王联杰，其应当按照合同约定向王联杰支付相关费用。四、一审法院认定的各项损失过高，没有计算依据。田天华无权向其主张任何赔偿费用，即使田天华解除本案租赁合同，王联杰只需对已形成附合的装饰装修部分的剩余价值承担责任。田天华在搬离过程中造成的各项损失与王联杰无关。租赁合同在履行过程中并未解除，田天华自行搬离造成的损失与王联杰无关。双方签订的租赁合同中并没有明确约定合同解除或终止的违约责任，即使双方解除合同王联杰也仅依照相关法律规定向田天华赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。一审法院酌情认定王联杰赔偿田天华300000元间接损失没有任何事实及法律依据。田天华应首先确定合同是否解除，在合同解除后若实际给其造成损失的，王联杰将依照相关法律规定向田天华赔偿。况且另案执行异议尚在处理中，本案不应当仓促结案。田天华辩称，一、王联杰并非其所提起反诉的适格主体，其反诉请求不符合起诉应具备的基础条件。一审期间，王联杰曾向法庭提起反诉，要求田天华承担2019年1月1日至实际交付房屋之日止期间的租金。一审法院就王联杰前述诉请裁决不予受理。田天华认为，反诉亦属于正常的诉讼范畴，一审法院受理王联杰反诉请求的前提系该反诉请求首先应当符合《民事诉讼法》中有关起诉条件的相关规定。王联杰的反诉请求成立应建立在其确为案涉房屋的有权处分人且双方能够实际履行《房屋租赁合同》的前提下。因案涉房屋所有权自2018年11月16日起已因抵押权人实现抵押权而依法转移，且案涉房屋的实际所有权人已重新对案涉房屋进行了安排处分。自彼时起，王联杰已无权处分案涉房屋，《房屋租赁合同》无法实际履行，案涉合同目的明显实现不能，故王联杰已非其反诉请求中要求田天华支付的租金的适格主体。作为与其所提反诉无直接利害关系的当事人，王联杰无权要求田天华支付案涉房屋依法转让后的租金。由此，原审法院裁定不予受理王联杰的反诉请求于法有据。二、原审法院认定《房屋租赁合同》已经实际终止履行系针对客观存在的案件事实的认定，不存在任何认定错误的情形。产权人名称为“陕西轩正元实业有限公司”的案涉房屋产权证记载的登记日期系“2018年11月16日”，且陕西轩正元实业有限公司取得案涉房屋产权证之日起，经与田天华多次协商，已明确表示不愿继续出租案涉房屋，自此，《房屋租赁合同》目的无法实现，合同明显无法实际继续履行。由此，原审法院于此种情况下认定《房屋租赁合同》已经实际终止履行系属针对本案客观存在的案件事实的认定，并非如王联杰所述的根据法律规定认定合同当然终止，亦不存在任何王联杰所述的原审法院认定不符合法律规定的情形。田天华使用案涉房屋至2019年2月系陕西轩正元实业有限公司给与田天华的腾房宽限期，而非对《房屋租赁协议》的继续履行。因案涉房屋所有权自2018年11月16日起便已依法转移至陕西轩正元实业有限公司，《房屋租赁协议》已实际履行不能，经田天华与陕西轩正元实业有限公司协商，陕西轩正元实业有限公司不同意田天华继续租赁案涉房屋并要求田天华限期搬离。又因案涉房屋面积较大且已进行装饰装修，田天华无法在短时间内实现立即腾房，故2018年11月16日至2019年2月系根据双方协商，陕西轩正元实业有限公司给与田天华的腾房宽限期。由此，2018年11月16日至2019年2月期间，田天华对案涉房屋的占有使用并非田天华对《房屋租赁协议》的继续履行，而是基于田天华与陕西轩正元实业有限公司的协商。在此期间，因事出突然，田天华需联系拆除装修、设施设备、搬离可拆卸移动的家具、与分组承租人协商搬离等事宜，决非王联杰所述的“法院裁定及物权变动未影响田天华正常经营”。三、原审法院判决王联杰退还2018年11月17日至2018年12月31日的租金符合案件事实于法有据。首先，案涉房屋所有权自2018年11月16日已转移至陕西轩正元实业有限公司系属客观事实，原审开庭时田天华已提供陕西轩正元实业有限公司的案涉房屋产权证为据。其次，因案涉房屋所有权转移，陕西轩正元实业有限公司不同意田天华继续承租案涉房屋，致使田天华不能对案涉房屋继续进行使用、收益。田天华曾多次联系王联杰协商因提前搬离所造成的赔偿事宜。在双方无法达成一致的情况下，田天华无奈起诉至法院要求王联杰退还部分租金并承担损失赔偿责任。原审法院根据田天华的请求，判决王联杰退还部分租金，完全符合案件事实及《合同法》的相关规定。四、一审法院对各项损失进行认定系基于案件事实，计算方式清晰明确。首先，田天华原审主张的装饰装修及设施设备损失为914805元（每份损失明细均附有合同、票据、银行流水、经公证的照片及现场视频为证）。经对前述损失证据进行一一核对，原审法院扣除了其认定的可搬离财产损失，并以《房屋租赁合同》实际终止之日为准对剩余装饰装修及设施设备计算折1日费，折旧费用计算精确到日，扣除折1日费后，法院最终计算出的损失费用为721871.39元。其次，《房屋租赁合同》明确约定田天华有权转租、分组案涉房屋。田天华将案涉房屋进行分租并分别与分租承租人签订了租赁合同，分组承租人每月按时向田天华交付租金。根据田天华与各分租承租人签订的分租合同及银行流水，合同履行后田天华可以获得的收益为1048200元，原审法院就此部分仅酌情认定为300000元。由此，原审法院显非王联杰所称的对田天华的证据“未予审核”，且对田天华的诉请“一味支持”。田天华的损失完全由于王联杰原因造成。王联杰隐瞒案涉房屋存在对外抵押的事实，将案涉房屋租赁给田天华，因《房屋租赁合同》约定的租赁期限为5年，田天华遂投入巨资开办经营餐饮店。案涉房屋装修好后，田天华经营餐厅仅5个多月后，便被抵押权人要求限期搬离案涉房屋。且由于案涉房屋在出租前已设立抵押权，导致田天华无权请求房屋受让人陕西轩正元实业有限公司继续履行原租赁合同。为经营餐饮店，田天华根据案涉房屋定制了装饰装修及设施设备，后却不得不拆除或丢弃；加之田天华无法履行与分租承租人签订的租赁协议，给承租人造成了巨大的经济损失。王联杰却在上诉状中称田天华搬离造成的损失与其无任何关系，显属错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用应仅限于“租赁期间届满或者合同自然解除”时装饰装修部分的责任分配。本案中，如王联杰能够依约履行《房屋租赁合同》，田天华能够顺利租赁案涉房屋满五年，田天华完全同意适用该条规定。而现实情况为，因王联杰隐瞒案涉房屋实际情况导致合同根本履行不能，《房屋租赁合同》的不得不提前终止。在合同解除的前提下，其仅需根据《解释》第十一条第（一）款的相关规定对已形成附和的装饰装修部分的剩余价值承担责任。首先，《解释》第十一条适用的前提为“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定”的情形。其次，该规定适用于“因出租人违约导致合同解除的情形，本案合同实际终止系由于出租人（王联杰）自身违约造成，田天华由此产生的损失与王联杰有关。本案中，《房屋租赁合同》第五条第1款第(2)项明确约定：“出租人保证出租房屋没有债权、债务纠纷，如因债权、债务引起的纠纷由出租人负责，由此给承租人造成的损失，出租人负责赔偿。”无论是合同约定还是法律规定均未要求出租人承担损失赔偿责任应以合同解除为前提。王联杰误解原审法院判决，原审法院认定的300000元间接损失于法有据。田天华与卢某某签订的转让协议支付的餐厅转让费200000元及赠送的39800元的品牌转让损失原审法院并未认定，王联杰将其归为法院判决的田天华300000元的间接损失显属对原审判决的误解。事实上，原审法院酌情认定的田天华300000元的间接损失仅基于田天华提出的1048200元分租租金的预期收益损失，且田天华确已将案涉房屋分租并与分租承租人分别签署了租赁协议，故原审法院基于案件基本事实酌情认定王联杰赔偿田天华300000元间接损失于法有据。王联杰称因合同未被请求解除，故其不应承担损失赔偿责任，系对法律的理解错误。田天华要求王联杰承担损失赔偿责任的前提为王联杰有违约情形且已产生了损害事实，而非合同解除。由此，即使不解除合同，在符合法律规定的情况下，田天华作为守约方仍可依法要求违约方（王联杰）按照合同约定或相关法律规定承担违约责任。王联杰擅自将“合同解除”作为“违约方进行损失赔偿”的前置条件，以此认定法院判决有误显属对法律的过分解读。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，王联杰的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求，维持原判。轩正元公司述称，不同意王联杰的上诉意见。轩正元公司参与本案主要是为了证明一些事实，2018年11月16日轩正元公司已经取得涉案房屋产权证，轩正元公司提出让国力仁和搬迁。在以物抵债上轩正元公司与王联杰有一些争议，王联杰提出异议，后其异议被驳回，所以轩正元公司仍然是权属方。田天华向一审法院起诉请求：1、判令王联杰向田天华返还已交付的房屋押金、2018年9月至12月的租金、并赔偿各项损失共计2500000元；2、本案诉讼费由王联杰承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，王联杰取得了位于西安市高新区新型工业园29幢1单元10101室房屋的所有权证书。2013年8月15日，招商银行股份有限公司西安西影路支行（以下简称招商银行）与西安华昊交通科技有限公司（以下简称华昊公司）签订了《授信协议》，与王联杰签订了《最高额抵押合同》，并办理了公证文书、抵押登记，王联杰用位于西安市高新区新型工业园29幢1单元10101室的、房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1号的房屋为华昊公司的债务承担抵押担保责任。之后，因华昊公司没有按照约定清偿借款本息，招商银行申请法院强制执行。在执行程序中，西安市中级人民法院于2015年6月24日将王联杰名下的房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1的房屋进行了查封；评估机构于2015年8月25日将所查封的房产评估为58200000元。执行程序中该房屋虽经三次拍卖但均未拍卖成功。西安市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）陕01执恢240号之三执行裁定，裁定将王联杰名下的位于西安市高新区新型工业园的、房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1的房屋作价41904000元交付轩正元公司抵偿债务、上述房产的所有权自裁定送达给轩正元公司时转移、轩正元公司可持裁定书办理过户登记手续。之后，轩正元公司持此执行裁定书于2018年11月16日办理了房屋所有权人变更登记手续，将房屋所有权人变更登记至轩正元公司名下。另查，2018年3月9日，田天华与王联杰签订了房屋租赁合同，王联杰将涉案房屋中的约2600平方米的房屋出租给田天华；同年3月11日，田天华与该房屋以前的承租人签订了餐厅转让协议，接手了餐厅；同年3月13日，田天华登记办理了“西安市高新区李福记平价海鲜坊”个体工商营业执照；田天华对承租的房屋进行了重新装修和设备改造更新，开始经营海鲜类的餐饮业，并将部分商铺转租。2018年11月，田天华收到西安市中级人民法院张贴的公告，以涉案房屋已交付轩正元公司抵偿债务为由，限令王联杰及其他占有人于2018年12月10日之前搬离房屋。另查，田天华实际停止经营的时间为2019年2月7日。在轩正元公司不同意继续履行田天华与王联杰签订的租赁合同、一再要求田天华腾交房屋的情况下，田天华于2019年6月向轩正元公司腾交了涉案房屋。因轩正元公司要求田天华腾交房屋，田天华于2019年1月29日诉至西安市雁塔区人民法院要求王联杰赔偿损失。西安市雁塔区人民法院审理后，认为该案不属于该院的管辖范围，将案件移送至西安市长安区人民法院审理。西安市长安区人民法院受理该案的时间为2019年4月17日。诉讼中，田天华申请将轩正元公司追加为案件第三人，西安市长安区人民法院接受了田天华的申请，并依法通知第三人轩正元公司参加诉讼。庭审中，田天华将诉讼请求明确为：王联杰应退的2018年9月16到2018年12月31日的租金及合同押金共计870000元；田天华签订的分租协议，预期的固定收益是1048200元；田天华与卢某某签订的转让协议产生的转让费200000元以及39800元的品牌转让费；田天华前期的装修及设施设备的购买损失914805元；上述四项损失合计超过了2500000元，但田天华只诉请2500000元。王联杰坚持辩称意见，不同意田天华的诉讼请求。轩正元公司表示，其公司才是涉案房屋现在的所有权人，其公司不同意继续履行田天华与王联杰签订的租赁合同，要求田天华尽快搬离房屋。一审法院认为，民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案田天华举证的第一组证据，可以证明在田天华、王联杰签订房屋租赁合同时，未明确写有涉案房屋存在预先抵押、被法院查封且经过法院拍卖并流拍等情况，说明王联杰对房屋的上述情况存在隐瞒行为，一审法院予以认定。本案田天华、王联杰签订的房屋租赁合同，在涉案房屋新的所有权人即轩正元公司取得该房屋的所有权、却不愿继续履行田天华与王联杰签订的房屋租赁合同的情况下，已经实际终止履行，一审法院对此予以确认。田天华的证据可以证明田天华已向王联杰支付了180000元的押金、并按照每月180000元的标准支付了2019年4月1日至2019年12月31日的租金1620000元共计1800000元，一审法院对此予以确认；虽然田天华举证的执行裁定书的产生时间为2018年9月6日，但因该执行裁定是送达后生效，而本案当事人均未举证该裁定书向各方当事人送达的准确时间，故不能以2018年9月6日认定为房屋所有权发生变更的时间；同时，因为田天华举证的房屋所有权证书可以证明涉案房屋的所有权人变更登记为轩正元公司的时间为2018年11月16日，所以应以该时间认定田天华、王联杰的房屋租赁合同终止履行时间。所以，田天华要求王联杰退还的房屋租金的诉讼请求中，自2018年11月17日至2018年12月31日的租金264000元【即每月租金180000元（即每天6000元），共计一个月零14天的租金为264000元】退还请求应予判决支持，其余租金诉讼请求缺少证据支持，应予判决驳回。本案田天华、王联杰的租赁合同终止履行后，田天华向王联杰支付的180000元押金，田天华有权要求王联杰返还，所以，田天华要求王联杰返还合同押金180000元的诉讼请求，也应判决支持。对于田天华主张的装饰装修及设施设备损失914805元，田天华举证了相应的合同及票据予以证明，虽然王联杰否认上述证据，但王联杰没有相反的证据举证，故田天华举证的损失证据应予认定，但应扣除可以移动和搬走的物品损失，还应扣除已使用期间的折旧费；具体该项损失的核算经过为：从914805元中，扣除田天华自认的可以搬离、减损的财产损失70600元、再扣除一审法院认为可以搬离的损失即“紫薇店电脑设备报价单”项目的损失18685元之后，其余损失为825520元；该825520元的费用应分摊到预备承租的五年期间之内计算折旧，每年的折旧费用为165104元，每月的折旧费用为13758.67元、每天的折旧费用为458.62元；因田天华、王联杰的租赁合同终止履行的时间已确定为2018年11月16日，即合同实际履行时间为2018年4月1日至2018年11月16日（7个月零16天），折旧费用为13758.67元×7+458.62元×16=103648.61元；从825520元中扣除103648.61元之后，其余损失为721871.39元，一审法院对此予以确定。因导致本案合同最终无法履行而终止履行的过错是王联杰，故田天华要求王联杰赔偿的装修及设备损失的诉讼请求中，在721871.39元范围内的赔偿请求应予判决支持，超出该范围的赔偿请求，缺少证据支持，应予判决驳回。至于田天华要求王联杰承担的预期收益损失1048200元、以及田天华与卢某某签订的转让协议支付的餐厅转让费200000元、为签订该餐厅转让合同赠送的39800元的品牌转让费损失，均属于间接损失，虽然上述损失应实际存在，但田天华举证的损失证据不能完全成立，不能认定；基于本案的实际情况，对于田天华的间接损失，宜酌情确定为300000元，并判由王联杰承担赔偿责任，田天华超出该数额的间接损失赔偿请求，证据不足，应予判决驳回。至于王联杰辩称的涉案房屋产权不确定、会发生执行回转的意见，王联杰仅仅举证了执行异议申请书和申请法院查封房产的申请书，法院并未作出生效的法律文书对王联杰的申请作出确认，所以，王联杰的辩称意见没有证据支持，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王联杰于本判决生效后十日之内向原告田天华退还2018年11月17日至2018年12月31日的租金264000元；二、被告王联杰于本判决生效后十日之内向原告田天华退还合同押金180000元；三、被告王联杰于本判决生效后十日之内向原告田天华赔偿房屋装饰装修及设施设备损失721871.39元；四、被告王联杰于本判决生效后十日之内向原告田天华赔偿因合同不能履行的逾期收益损失和其他间接损失共计300000元；五、驳回原告其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期人民银行贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26800元，原告田天华已预交，由被告王联杰承担18000元，并在执行时一并付给原告；余款由原告承担。本院经审理查明，二审中，王联杰提交陕西省高级人民法院2020年4月22日作出的（2020）陕执复30号执行裁定书，该裁定主文为：一、撤销西安市中级人民法院（2019）陕01执异926号执行裁定；二、撤销西安市中级人民法院（2018）陕01执恢240号之三执行裁定。其余事实一审判决查明属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，田天华、王联杰签订案涉房屋租赁合同，合同履行过程中，因涉案房屋存在预先抵押，王联杰作为另案被执行人，案涉房屋被执行法院强制执行，案涉房屋权属在执行中转移至轩正元公司名下，轩正元公司不同意继续租赁给田天华，田天华由此腾交案涉房屋，现田天华以王联杰为被告就案涉租赁合同提起本案诉讼，田天华与王联杰作为案涉租赁合同双方当事人，依照法律规定与合同约定，享有合同权利，负有合同义务。因王联杰在合同履行过程中未能保证田天华对租赁房屋的正常使用，违反了房屋出租人对于出租的房屋在租赁期间保持适租状态的义务，田天华由此向轩正元公司腾交租赁的房屋，王联杰作为合同出租人应向合同相对方田天华承担违约责任。至于王联杰对轩正元公司取得案涉房屋产权存在的争议，系王联杰与轩正元公司之间就其相互关系产生的争议，与田天华并无直接法律利害关系，王联杰与轩正元公司之间争议的结果，也仅为由哪一方最终承担该违约造成的损害后果，即使最终认定系第三方原因造成出租人违约结果，也不影响出租人向合同相对方承担违约责任，出租人在向合同相对方承担违约责任后，认为第三方应对此负责的，亦应通过向责任人追偿的方式以获得补偿。故本案一审法院根据对案件事实的审查认定作出处理，并无不当。至于王联杰提出一审法院未受理其反诉，因一审中，案涉房屋所有权在执行中已经转移至轩正元公司名下，王联杰已经失去的案涉房屋所有权，其提出反诉的房屋权属基础已经不存在，一审法院未予受理其反诉，亦无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16373元，王联杰已预交，由王联杰负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年五月十一日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1