呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终680号上诉人(原审被告、反诉原告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告)：马敏，女，住呼和浩特市，上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人马敏房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强及被上诉人马敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4381号民事判决第一项中判决2019年租金的判决内容、第二项、第四项判决内容，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：富邦公司与马敏于2016年4月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日，富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，马敏也知晓，充分说明解除合同最晚也应确定为开庭当日。一审法院以“考虑到公平、诚实信用原则，以及物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益”为由判决合同不能解除。一审法院既然有此考虑的理由，那么现在商场已有近20户业主与富邦公司签订了租赁合同约定2019年租金为购房款的7%，那么一审法院也应参照此标准进行判决，而不应按照10%租金标准判决给付，一审法院违反公平原则，严重损害了富邦公司的合法权益。另外，双方合同并未约定违约金，一审法院判决给付违约金于法无据。马敏答辩称，富邦公司陈述的事实与实际不符。富邦公司的通知和登报，马敏不予认可，没有形成事实。富邦公司没有通知到每一位业主，也没有办理交接。业主再三要求富邦公司，富邦公司仍然没有办理交接手续，商城仍在继续占用。因此，双方之间的租赁合同继续有效，富邦公司应继续支付租金。马敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令富邦公司继续履行马敏、富邦公司双方于2016年4月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》,按合同约定支付富邦公司拖欠马敏2015年11月至2019年租金25493.75元;2、判令富邦公司向马敏支付违约金,违约金以6162.5元为基数,按照人民银行同期贷款利息4%从2016年计算至2019年共计986元；3、由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除富邦公司和马敏的不定期租赁合同；2、反诉费由马敏承担。一审法院认定事实：1.2003年6月4日,马敏(乙方、买方)与富邦公司(甲方、卖方)签订房屋买卖合同,约定:“甲方将坐落在××路出售给乙方,乙方同意购买合同约定房屋摊位面积5.8平方米。乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%.”合同签订后,富邦公司回租马敏购买的柜台。2016年4月29日,马敏(乙方)与富邦公司(甲方)签订《呼市富邦商厦回租合同》,合同约定:“一、回租期为五年,即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有,双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦叁层柜台188号,房款总额为61625元,年租金为总房款的10%,即每年甲方支付乙方回租金6162.5元。三、租金支付方式:每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力,如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报上第15版。3.2016年6月23日，富邦公司与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司(以下简称金锐公司)签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给金锐公司。富邦公司于2018年11月9日起诉金锐公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。该院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。判决解除富邦公司与金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。后案外人金锐公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，马敏、富邦公司于2016年4月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此马敏、富邦公司于2016年4月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效，但租赁期限为不定期。富邦公司对于2015年11月到2018年12月31日共产生的租金19330.75元,不持异议,该院亦予以确认。对于2019年度租金,按照原回租合同已到履行期,则富邦公司应向马敏支付2019年度租金6162.5元,以上租金合计25493.25元。富邦公司未按约定向马敏支付租金已构成违约,故对于马敏主张的违约金986元依法予以支持。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至马敏，马敏亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑马敏并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付马敏租金25493.25元;二、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付马敏违约金986元；三、驳回马敏的其他诉讼请求；四、驳回呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取240元，由马敏负担10元，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担230元。反诉案件受理费已减半收取50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。二审中，富邦公司围绕上诉请求向本院提交了两组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。富邦公司提交的第一组新证据为富邦公司与金锐公司房屋租赁合同纠纷一、二审判决书，拟证明富邦公司与金锐公司的房屋租赁合同关系已经解除。马敏质证认为，对于判决的真实性、合法性认可，但对与本案的关联性不认可，认为是富邦公司与金锐公司之间的租赁合同，如何履行与业主无关。对于该份证据的真实性、合法性本院予以确认，富邦公司与金锐公司之间的租赁合同的履行情况并不影响富邦公司与业主之间回租合同的履行，故对该份证据与本案的关联性不予确认。第二组新证据为2020年1月11日中山西路居委会《通知》一份，拟证明富邦公司应当按照7%的比例支付租金，而不是10%的比例支付租金。马敏质证认为，对该份证据的真实性认可，该证据说明直到2020年1月业主的摊位或柜台仍然被继续使用，富邦公司并未向业主退还摊位、柜台。对于该份证据的真实性本院予以确认，但该份《通知》出具的时间是2020年1月11日，内容是通知富邦中山路商厦所有返租业主与金锐公司签订合同，与本案不具有关联性，也不是富邦公司据以主张按照7%的比例支付租金的依据，故对于该份证据与本案的关联性与证明的问题不予确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付业主租金及违约金有无事实及法律依据；二、富邦公司主张解除其与业主签订的租赁合同有无事实及法律依据。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与马敏于2016年4月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年1月份付上半年，7月份付下半年，富邦公司应在2019年7月31日前向业主支付租金，富邦公司未依约支付租金已构成违约。本案中业主的经济损失为富邦公司逾期支付租金产生的利息损失。综上，一审法院判决支持业主主张的租金及违约金符合法律规定，富邦公司的该项上诉请求本院不予支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，富邦公司张贴单位门口的书面通知及登报通知均不能证明已经到达业主，且业主亦表示对此不知情；富邦公司并未向业主退还商铺或摊位。同时综合考虑商场的整体运营，富邦公司单方主张解除合同的行为有损商场整体经营以及众多业主的利益，故富邦公司主张解除其与马敏之间的不定期租赁合同的诉讼请求不能成立。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩韬审 判 员 李艳审 判 员 张宇 二○二○年五月七日法官助理 方岩书 记 员 张猛