山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3510号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘德卫，男，1972年1月30日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人刘德卫商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、刘德卫承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解及适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。该司法解释规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本条适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，源浩置业公司也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且买受人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院房屋买卖合同司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。二、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院房屋买卖合同司法解释理解错误，一审法院完全忽视买受人实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了买受人的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…….”，由合同法规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。但在本案中，买受人并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，买受人在确认并领取违约金后却再次将源浩置业公司诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。具体到本案，源浩置业公司逾期向买受人交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向买受人支付违约金。如果买受人认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与源浩置业公司协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与源浩置业公司协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，买受人明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，是分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计14023元，并主动与源浩置业公司签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，源浩置业公司亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了买受人，买受人也以自身实际行动受领了源浩置业公司的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。公平公正的讲，在买受人已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请二审法院判如所请，依法维护源浩置业公司的合法权益。刘德卫未答辩。刘德卫向一审法院起诉请求：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房违约金20382.35元（以总房款701671元为基数，自2016年7月1日起至2017年9月6日止，按照日万分之一标准计算，扣除已经支付的违约金）；2.案件受理费由源浩置业公司承担。一审法院认定事实：2013年10月27日，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由刘德卫购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区5号楼2单元402室住宅一套，涉案房产房建筑面积111.74平方米，价款701671元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，刘德卫依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向刘德卫邮寄了交楼通知书，刘德卫于2017年9月2日收到了该通知。2017年9月6日，双方办理了涉案房产的交付手续。另查明，源浩置业公司已经向刘德卫支付逾期交房违约金14023元。再查明，一审法院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为47元（57元×111.74平方米/135.7平方米，取整数）。一审法院认为，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向刘德卫发出交房通知书。双方虽未签订合同约定车位的交付时间，但车位作为涉案房产及地下室的附属设施，交付时间无特别约定的情形下，应与涉案房产及地下室一并交付。同时，源浩置业公司前期支付的违约金中也已经包含了车位部分的违约金，也足以证实车位交付时间亦为2016年6月30日。依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上，源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。依据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告，刘德卫在逾期交房时间2016年7月1日至2017年9月2日期间的住宅、地下室租金损失为20116元[428天×47元/天]，源浩置业公司已经支付的14023元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付6093元违约金。刘德卫主张逾期交房期间内，均按照日万分之一标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，一审法院不予采纳。判决：一、济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向刘德卫赔偿逾期交房损失6093元；二、驳回刘德卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由刘德卫负担200元，济南源浩置业有限公司负担108元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：逾期交房的违约责任如何确定。关于违约责任中违约金与损害赔偿金的法律适用问题，相关法律及司法解释有明确规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。以上法律规定，规定了违约金与赔偿损失的关系及违约金的调整原则。违约金数额调整以实际损失额为限。当违约金标准过低时，守约方可以通过三种方式弥补损失，一是请求增加违约金，二是在违约金不足时，另行主张损失（以实际损失为限），三是以实际损失为限，直接请求赔偿损失的违约责任。本案中，源浩置业公司主张其已按商品房买卖合同约定，足额支付逾期交房违约金，即最高额为已付总房款的2%，但按照源浩置业公司的违约天数计算，其已支付的违约金数额远远不足弥补购房人的实际损失。涉案违约金签收单中，双方并未明确约定购房人放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生购房人认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。因此，购房人于本案中请求源浩置业公司按实际损失予以赔偿，符合法律规定。关于违约损失的计算方法，双方当事人在合同中未作约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据源浩置业公司的违约天数，烟台天平价格评估事务所有限公司出具了价格评估报告，确定了源浩置业公司因逾期交房应当赔偿的金额，减去源浩置业公司已支付的赔偿金额，一审法院据此作出的判决结果并无不当。综上所述，源浩置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  黄宏伟审 判 员  李莎莎二〇二〇年五月十五日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月