辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4381号上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：戴旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明昊，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乐天百货（沈阳）有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：丁允省，该公司总裁。委托诉讼代理人：陆敏，辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄紫霄，辽宁普达律师事务所实习律师。上诉人沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校（以下简称“龙派特学校”）因与被上诉人乐天百货（沈阳）有限公司（以下简称“乐天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙派特学校上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人迟延给付租金属于违约错误。因被上诉人违反《租赁补充合同》第3.3条约定未达到90%的开铺率，上诉人有权拒绝给付租金，不属于违约。2014年5月24日，被上诉人与上诉人签订《租赁合同》及《租赁补充合同》。双方在《租赁补充合同》3.3约定：“开铺率低于90%的，甲方应继续免收乙方的租金，但需缴纳物业管理费”。可知，双方认可良好的商业氛围、商铺开业率及客流量关乎合同目的实现，双方确认以开铺率90%作为被上诉人履行合同义务的最低标准，如开铺率低于90%，被上诉人应免收取租金。自萨德事件发生后，被上诉人商业环境持续恶化，被上诉人开铺率明显不足90%。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被上诉人开铺率低于90%时，被上诉人履行合同不符合约定，上诉人行使履行抗辩权有权拒绝支付租赁费，不属于违约。一审法院未查清事实，径行判令上诉人给付租金费、滞纳金、律师费，有悖于《合同法》第六十七条的规定及双方约定，对上诉人不公平、不公正。二、一审法院认定租金及相关费用（包括租金、物业费、电费电话费）的金额错误。上诉人与被上诉人存在多份减租金及相关费用的补充协议，一审法院租赁合同标准计算租金错误。2018年8月15日被上诉人向上诉人发送《通知函》，被上诉人在《通知函》自认2019年3月份起至发函日上诉人拖欠租金及相关费用累计为370,118.12元。一审法院判决上诉人拖欠被上诉人租金及相关费用合计为425,751.46元，一审法院认定该事实错误。三、一审法院认定上诉人物品仍存放在场地，未按合同约定交还商铺构成违约错误。2018年8月17日上诉人已搬离案涉租赁房屋，被上诉人拒不出具搬离房屋隔板的审批手续致使房屋未能恢复至清水，责任应由被上诉人自行承担。因萨德事件，案涉租赁房屋无法对外出租，且被上诉人无继续对外出租案涉房屋的意愿，不存在房屋被占用产生的损失，一审法院以租金1.3倍判决支付占用费明显错误。根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，租赁期限至2019年8月31日止。一审法院认定上诉人在2019年8月15日停止营业。在2019年8月17日，上诉人将房屋内的所有设备、器械等一切动产搬离商铺。2019年8月22日，上诉人申请被上诉人出具同意搬离隔板的审批手续，履行交还场地的义务，被上诉人拒绝配合，导致案涉租赁房屋内的隔板未能及时拆除。除隔板存在以外，案涉租赁房屋内没有任何其他物品及设备，上诉人不存在恶意占用案涉租赁房屋。并且因萨德事件，案涉租赁房屋事实上已无法对外出租，且被上诉人无继续对外出租案涉房屋的意愿，要对租赁房屋做统一安排，也不产生房屋被占用产生的损失。被上诉人向上诉人主张房屋占有费用，于法无据。补充：双方签订租赁合同期限从2014年5月23日—2019年5月24日，在此期间除3月应付租金（2019年5月的租金）以外我方未拖欠过租金。此情况下被上诉人仍与我方签订房屋租赁补充合同，将租期由2019年5月24日延伸到2019年8月31日，因为我公司负责人与当时被上诉人负责人姚刚达成了合意，因我公司存在学员安置问题，双方签订的合同又有开铺率不足90%不需要支付租金的约定，我方在被上诉人处留有保证金234,384元，基于此双方约定只要交付物业费即可，最终差额以保证金互补。2019年6月17日、2019年7月10日被上诉人向我方出具催款函，催款索要金额184,843.9元，该函明确写明从2019年3月起至2019年8月31日，我方应缴纳费用为184,843元，与我方主张内容一致。2019年7月姚刚被更换，对此拒不承认，其2019年8月15日又向我方催要租金及相关费用370,118.12元并起诉我方，我方认为不应支付该部分租金，承诺函的性质是单方法律行为，发出即已生效，一审认定我方应支付租金、物业费、水电费共425,751.46元错误。我方不存在违约，一审判决我方违约并支付滞纳金、房屋占用费、律师费错误。自2017年萨德事件以来全民抵制乐天公司，符合合同法规定的经营情况恶化，我方有权行使不安抗辩权，中止支付相关费用，是双方真实意思表示。一审认定我方未按期搬离占用房屋错误，我方2019年8月17日已将可移动设备家具等搬走并提供证据证明，留有的只是门和挡板。乐天公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人作为出租人已完成合同约定的房屋交付义务，上诉人作为承租人应当按合同约定按时足额支付房租及相关费用，被上诉人并未与上诉人约定以开铺率达到90%作为被上诉人缴纳租金的前提条件。1.被上诉人已完成房屋交付义务，上诉人未履行支付租金及相关费用义务。原审判决认定事实，上诉人与被上诉人签订过两次房屋租赁合同，第一次租赁期限为2014年5月24日至2019年5月23日，合同到期后续签，第二次租赁期限为2019年5月24日至2019年8月31日。合同履行期间，上诉人连续使用案涉房屋直至2019年8月31日，但上诉人自2019年3月1日（5月租金、物业费应于2019年3月支付，2月电费、电话费于3月支付）起未再向被上诉人支付任何租金及相关费用。2.被上诉人并未与上诉人约定开铺率未达到90%，上诉人有权拒缴租金，被上诉人一审提交证据不能证明双方有此约定。首先，被上诉人对于上诉人提交的《租赁补充合同》的真实性和合法性有异议，被上诉人未签订过该合同。该《租赁补充合同》的形态为单面打印，散页钉在封皮内，被上诉人的章盖在合同空白背面，与被上诉人和上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的文本制式以及与一般合同制作规律均存在显著不同，不能排除先盖章后印制内容可能，故该证据不能证明上诉人与被上诉人就该《租赁补充合同》内容达成合意。其次，即便上诉人提交的《租赁补充合同》有效，从合同内容看，也不能证明上诉人的待证事实。上诉人提交的《租赁补充合同》第3.3条从内容看系对双方原《房屋租赁合同》第3.3条的修改，原合同第3.3条是对开业免租期的约定，则《租赁补充合同》的约定内容也是围绕开业免租期的。上诉人提交的《租赁补充合同》记载开业免租期为180日，免租期限自2014年5月24日至2014年11月19日止，免租期内上诉人免交租金，仅交物业费，免租期结束。如被上诉人推迟开业，则免租期顺延，顺延期间上诉人不承担租金和物业费。若甲方商场给予免租期后，开铺率低于90%的，被上诉人应继续免收上诉人租金但需缴纳物业管理费。由此可见，所谓开铺率低于90%免收租金系开业免租期顺延的条件，属于瞬时指标，指的是一旦开铺率达到约定标准，则免租期即结束，而不是在合同履行期间，只要开铺率不达标，被上诉人就要免收租金。被上诉人与上诉人仅是租赁关系，非合伙关系。商务租赁活动中开铺率与承租人经营状况及违约情况密切相关，不是被出租人可以控制的情形，故出租人不可能设立一个不可控的条件作为自身收取租金的前提，这会使出租人合同目的无法实现。本案中，上诉人的开业免租期于2014年已结束，通过上诉人自2014年11月开始无间断缴租直至2019年4月的事实即可证明，上诉人没有主张继续免收租金的理由。最后，上诉人主张“商业氛围”、“客流量”等关乎合同目的实现没有依据，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中并未约定被上诉人有义务保证上诉人达到何种经营效果，所谓经营效果是商业风险，属于上诉人自主经营权范畴。被上诉人与上诉人只是租赁关系，不是合伙或联营关系，被上诉人使用案涉房屋直至合同终止月，已然实现房屋租赁的合同目的。综上，上诉人没有免缴或缓缴租金的合法依据，原审法院判决上诉人履行缴租义务正确，并且上诉人应当就延期缴纳租金及相关费用承担逾期付款违约责任。二、原审法院认定租金及相关费用正确。原审法院依据双方签订合同、减免协议及水电、电话费实际发生费用认定上诉人欠缴的租金及相关费用，原审法院计算无误。上诉人主张的2019年8月15日收到的通知函是被上诉人单方发出的催款函，并非经双方协商一致的结算单据，不具有变更《房屋租赁合同》的效力，上诉人欠缴租金及相关费用应根据合同约定结算。并且被上诉人发送通知函时案涉合同尚未到期终止时，通知函中记载的费用并不包括尚未发生和尚未结算的租金和水电等相关费用。综上，上诉人认为通知函记载数据为最终欠缴租金及相关费用，并主张原审法院计算错误不成立。三、原审法院认定上诉人物品存放在案涉房屋内，未按照合同约定交还商铺构成违约正确。原《房屋租赁合同》及续签合同第15.1条均约定交还房屋的标准，即“本合同约定的租赁期满，乙方应在合同期届满15日内将店铺恢复至交付时的状态后交还给甲方”。本案中，被上诉人交付给上诉人房屋为清水状态，故上诉人应按清水标准返还房屋，即搬离物品、拆除墙面和地面装修。原《房屋租赁合同》及续签合同第15.5条均约定交还房屋通知、查验及验收程序，其中15.5.1条约定“合同结束（不论基于何种原因），各方均应提前3日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲、乙双方应当按照该等通知查验及接收/交还该商铺”，15.5.2条约定“甲方应根据本合同约定及‘交付日’交付之时租赁场地情况、查验该商铺。在符合甲方认可商铺交还标准规定情况下，并结清各项费用、交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交还手续后，甲乙双方应当签署一份交还文件，交还文件一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成”。由此可见，双方约定承租人返还房屋时，除了腾空动产，恢复清水，同时还需结清费用，交还钥匙及资料文件。本案中，上诉人称于2019年8月22日向被上诉人申请交还场地不属实，被上诉人从未收到相关申请，2019年8月22日也不是合同约定及被上诉人通知的返还房屋时间。案涉合同终止日为2019年8月31日，上诉人应于合同终止日后15日内申请返还房屋，被上诉人并未在该期限内收到上诉人申请返还房屋通知。事实是，上诉人结束经营后，至今（包括一审判决后）没有负责人或公司授权人员出面与被上诉人商议腾空房屋，恢复清水，清算费用，移交各项文件相关事宜，而是自行给商铺上锁，导致案涉房屋至今仍在上诉人控制之下。因此，上诉人主张没有恶意占用房屋不成立。至于上诉人主张因萨德事件，案涉房屋无法对外出租以及被上诉人无继续对外出租意愿，纯属上诉人主观臆断，该臆断恰恰证明上诉人拒绝按照合同约定履行返还房屋义务系出于主观故意，属于恶意违约。因上诉人拒绝返还案涉房屋直接导致被上诉人无法重新招租，被上诉人还要保留安保人员保护房屋内财物安全。由此可见，上诉人占用被上诉人房屋，给被上诉人造成了超过租金之外的可预见的损失，上诉人应当按合同约定标准，即按合同终止月租金的2.5倍承担逾期返还房屋违约责任。四、上诉人应向被上诉人支付律师费。原《房屋租赁合同》及续签合同第17.3条均约定“本合同项下违约方应赔偿的损失包括但不限于守约方的诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、咨询费、差旅费等因违约行为而发生的费用支出”。原审法院判决上诉人支付被上诉人为实现债权支付的一审律师代理费33,455.85元正确。现因上诉人提起二审，导致被上诉人增加律师代理费45,533.7元，被上诉人保留继续向上诉人追偿的权利。补充：关于上诉人提出的2019年3月前均履行合同缴纳租金相关费用，该理由不构成上诉人拖欠被上诉人2019年3月—2019年8月租金及相关费用的合法事由。关于上诉人提出的催款函问题，催款函并非单方生效且根据内容可以看出被上诉人发出的催款函所载金额均计算截止到催款时间而非2019年8月31日合同终止时，故上诉人主张按催款函内容确定债务没有依据，关于上诉人主张不安抗辩权没有依据，被上诉人与上诉人仅为普通房屋租赁关系，我方已将房屋交付上诉人使用至合同终止，本案不存在行使不安抗辩权的事由。关于上诉人提出的续签合同的原因，因上诉人合同本应于2019年5月23日到期终止，按照原合同约定上诉人应于合同终止月前处理完毕自身学员服务退卡等相关事务，但因上诉人未及时处理完上述事项，才与我方协商延期三个月，被上诉人考虑双方合作的时长同意续签三个月，并且续签合同中还给予上诉人相应的租金物业费优惠，我方在合同履行中已经尽到出租人的全部义务，但上诉人仍旧未履行合同，上诉人行为系恶意违约。乐天公司向一审法院起诉请求：1.请求判令龙派特学校向乐天公司支付拖欠租金244,604.90元（2019年5月到2019年8月）、物业费150,709.96元（2019年5月到2019年8月）、电费29785.6元（2019年3月到2019年8月）、电话费651.00元（2019年3月到2019年7月），共计425,751.46元；2.请求判令龙派特学校向乐天公司支付滞纳金46,987.84元（每逾期一日按逾期款项千分之一计算滞纳金，自各项费用逾期之日起暂计算至2019年8月31日，最终数额计算至龙派特学校实际履行之日止）；3.请求判令龙派特学校按合同约定标准返还房屋，并要求龙派特学校按照合同终止月的基本租金标准（每日每平1.75元，每月54,094.22元）的2.5倍支付逾期返还场地占用费，自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止；4.请求判令龙派特学校按照合同约定将房屋恢复原状（暂计恢复费用150,000.00元）;5.请求判令龙派特学校承担本案律师费33,455.85元；6.请求判令龙派特学校承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：乐天公司（甲方）与龙派特学校（乙方）签订租赁合同，合同约定：乐天公司将店内3层第Y303号铺位（面积约为1028平方米）租赁给龙派特学校经营，经营的业种为教育，商标品牌为“派特森”，租赁期限为5年，自2014年5月24日至2019年5月23日。其中内装期为47天，免租期为180天。租金为乙方先付后用，按每1个月为交租周期支付租金。首个交租周期的租金应予乙方开业后7日内支付甲方。其余每期租金支付时间为当期交付租金日届满前的15日内以银行转账方式提前向甲方支付下期应交纳租金。租金支付标准为固定租金，第1、2个租约年为2元/日/平方米，第3、4个租约年为2.19元/日/平方米，第5个租约年为2.88元/日/平方米。乙方应按租赁面积向甲方支付物业管理费，费用标准为54元/平方米/月，支付时间为支付租金时一并支付。乙方向甲方交纳租赁保证金234,384元。本合同约定的租赁期满或根据合同约定双方解除合同或因其他原因导致合同提前终止时，乙方应在合同期届满或合同解除，合同终止15日内将店铺恢复至交付时的状态后交还给甲方。乙方逾期交还店铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同终止月的基本租金标准2.5倍向甲方支付违约金，直至乙方按照合同约定将店铺归还甲方为止。对于乙方应当承担的任何款项或费用，在正常付款期限届满后3日内，乙方未按本合同规定期限付款的，甲方有权对该商铺采取断水、断电措施并根据预期款项的数额向乙方收取每日千分之一的滞纳金，滞纳金须与逾期款项同时支付。对于上述乙方的逾期付款行为，甲方除有权根据本合同第17.1款追究乙方的违约责任外，还有权将逾期款、滞纳金从保证金当中直接扣除，亦有权对乙方在乐天百货沈阳店内的商品或财产进行留置，直至乙方完全偿付相关款项为止。本合同项下违约方应赔偿的损失包括但不限于守约方的诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、咨询费、差旅费等因违约行为而发生的费用支出。随后，双方又签订了租赁补充合同，约定了水费标准为4.5元/吨，电费标准为1.3元/千瓦时。租赁合同到期后，乐天公司、龙派特学校续签了租赁合同，租赁期限为3个月8天，自2019年5月24日至2019年8月31日，租金标准为1.73元/日/平方米，物业费标准为1.06元/平方米/日，其他条款与第一次签订的租赁合同约定的一致。2017年下半年至2019年4月，乐天公司、龙派特学校先后签订租赁补充合同11份，双方约定乐天公司免除龙派特学校2017年11月-2019年4月物业管理费和租金。因龙派特学校从2019年3月开始拖欠当年5月份租金，乐天公司分别于2019年6月17日、7月10日和8月15日三次向龙派特学校发出通知函，要求龙派特学校支付拖欠的租金及滞纳金。8月15日的通知函中还写明合同将与2019年8月31日到期，到期后，将不再续约。龙派特学校应按照《租赁合同》15.1条约定“本合同约定的租赁期满，乙方应在合同期届满15日内将店铺恢复至交付时的状态后交还给甲方”。龙派特学校接到上述通知函后，并未履行函告内容。2019年8月17日，龙派特学校停止经营，工作人员均已撤离，但其经营的物品仍在场地内。龙派特学校拖欠乐天公司2019年5月租金82,322.24元、6月租金54,094.22元、7月租金54,094.22元、8月租金54,094.22元，以上共计244,604.9元；龙派特学校拖欠2019年5月物业费51,276.64元、6月物业费33,144.44元、7月物业费33,144.44元、8月物业费33,144.44元，以上共计150,709.96元；龙派特学校拖欠2019年3月电费4384.9元、4月电费5574.4元、5月电费5458.7元、6月电费5049.2元、7月电费4960.8元、8月电费4357.6元，以上合计29,785.6元；龙派特学校拖欠2019年3月电话费82元、4月电话费139元、5月电话费153元、6月电话费136元、7月电话费141元，以上合计651元。一审法院另查，乐天公司与辽宁普达律师事务所签订《民事诉讼委托代理协议》，乐天公司为本次诉讼支付律师费33,455.85元。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。乐天公司、龙派特学校之间达成的场地租赁协议及补充协议均系当事人真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，且不违反法律和行政法规的强制性规定。乐天公司、龙派特学校签订的两份租赁合同及多份补充合同均合法有效。当事人应当按租赁合同及补充合同的约定履行各自的义务。现乐天公司已履行合同约定的主要义务，龙派特学校亦应按约定及时、足额支付租金及相关费用。截至2019年8月，龙派特学校拖欠电费29,785.6元、租金244,604.9元、物业费150,709.96元、电话费651.00元，应支付给乐天公司。关于龙派特学校提出2019年5月租金存在减免和8月租金交至8月16日的抗辩主张，因乐天公司、龙派特学校签订的租赁补充协议中约定减免租金和物业费至2019年4月，现龙派特学校没有证据证明其与乐天公司就5月份租金减免问题达成合意，故5月份的租金标准应按照双方签订的租赁合同约定执行。虽龙派特学校于2019年8月16日停止营业，工作人员全部撤离，但其经营的物品仍在场地内。且龙派特学校未与乐天公司进行交接，返还租赁场地，租赁场地仍在龙派特学校控制之下，故租赁费应计算至租赁合同期满，即2019年8月31日止。因此，对于龙派特学校的抗辩主张一审法院不予支持。关于乐天公司主张滞纳金问题，按照合同关于逾期付租金的约定，滞纳金计算标准为欠付金额的日千分之一。该标准明显过高，因乐天公司对应收款项的损失仅为资金的利息损失，故一审法院调整为以龙派特学校欠付金额为本金，利息从欠付之日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于乐天公司主张将案涉房屋恢复原状问题，乐天公司、龙派特学校签订的租赁合同于2019年8月31日到期终止，按照合同约定，龙派特学校应合同期届满15日内恢复场地原状并返还租赁场地。故乐天公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于乐天公司主张场地占用费问题，虽龙派特学校于2019年8月15日停止营业，但其物品仍存放在场地内。在合同期届满后，龙派特学校未按照合同的约定履行交还场地的义务，应承担相应的法律责任。根据合同约定依照合同终止月的基本租金标准2.5倍支付违约金标准过高，应予以调整。根据租赁场地现实的租金情况及双方当事人的过错，一审法院认为按合同约定的租金标准（1.73元/日/平方米）的130%予以计算，从2019年9月16日开始计算至实际交还之日止。关于乐天公司主张律师费问题。律师费用在合同中予以了约定，该费用的产生系因龙派特学校的违约行为造成，故一审法院对该费用予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，一审法院判决：一、被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付拖欠的租金244,604.90元、物业费150,709.96元、电费29,785.6元、电话费651.00元；二、被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付拖欠租金、物业费、电费和电话费的滞纳金（以2019年3月支付5月份租金和物业费合计133,598.88元为本金，自2019年4月1日起至本金付清之日止；以2019年4月支付6月租金、物业费和3月电费、电话费合计91××5.56元为本金，自2019年5月1日起至本金付清之日止；以2019年5月支付7月租金、物业费和4月电费、电话费合计92××2.06元为本金，自2019年6月1日起至本金付清之日止；以2019年6月支付8月租金、物业费和5月电费、电话费合计92××0.36元为本金，自2019年7月1日起至本金付清之日止；以2019年7月支付6月电费和电话费合计5185.2元为本金，自2019年8月1日起至本金付清之日止；以2019年8月支付7月电费和电话费合计5101.8元为本金，自2019年9月1日起至本金付清之日止；以2019年9月支付8月电费4357.6元为本金，自2019年10月起至本金付清之日止。以上利率标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付逾期返还场地占用费（按商铺面积1028平方米，2.249元/日/平方米计算，从2019年9月16日开始计算至实际交还之日止）；四、被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校将租赁的乐天百货3层第Y303号商铺按合同约定返还原告乐天百货（沈阳）有限公司；五、被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校给付原告乐天百货（沈阳）有限公司律师费33,455.85元；六、驳回原告乐天百货（沈阳）有限公司其他诉讼请求。上述义务于本判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费10,318元，减半收取5159元，由被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙派特学校提交乐天公司内部邮件申请截图，证明：2018年6月—2019年2月物业费予以减免，减免后租金标准按照2.19元每日每平，物业费0.6元每日每平，该标准与2019年8月25日的催款单金额一致。乐天公司质证意见：真实性有异议，从形式看不能证明该证据是被上诉人公司内部文件，该证据来源有异议。关联性有异议，根据被上诉人一审提交的双方合同及减免协议可以证明双方就合同约定及合同变更达成了最终意思表示，被上诉人内部文件不能证明双方最终达成合意。合法性有异议，上诉人如能取得被上诉人内部文件，可能是通过非法手段取得的。龙派特公司提交乐天公司2020年3月30日出具的公告，证明：2020年4月30日乐天已经停止营业。乐天公司质证意见：真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。本案上诉人违约行为发生在被上诉人闭店之前，被上诉人闭店不影响被上诉人向上诉人主张承担违约责任，尤其是房屋占用违约金，被上诉人作为整个商场的承租人，闭店后还需要将整个商场返还给商场所有人乐天荣光地产沈阳有限公司，现上诉人坚持不按照合同约定恢复清水返还房屋已经影响了被上诉人履行返还房屋义务，故上诉人的违约行为仍旧持续给被上诉人造成损失，应该按合同约定承担违约责任。龙派特公司提交：视频资料，证明：2019年8月17日我方已经将租赁场地内的可移动物品全部搬离，不存在其他恶意占用情况。音频及录音文字摘录证明：2019年8月22日我方将已经搬离涉案租赁场地的视频播放给乐天公司员工，明确告知我方要搬离场地，乐天明确拒绝我方搬离请求，所以我方不存在占用租赁房屋事实，根据合同法规定，乐天公司主张房屋占用费，对于损失扩大部分其应当自行承担责任。乐天公司主张其房屋承租权是从前权利人转租而来，前权利人租期已经到期，现无权向我方主张房屋占用费。乐天公司质证意见：对该证据真实性有异议，该证据无法体现形成时间及内容内的人物身份，关联性有异议，从该份证据体现的内容及上诉人自认的情况看，该证据形成于2019年8月17日及22日，涉案双方合同到期终止时间为2019年8月31日，合同到期终止后上诉人应当如何返还房屋，合同第15条有明确约定，该份证据不能反映上诉人按照合同约定交还房屋，且根据上诉人一审时自认事实称录音内的人员系其公司IT人员，被上诉人认为合同终止房屋交接需要双方有授权人员才能进行，上诉人自认情况也证明了上诉人从未派出有授权人员（可以代表公司处理公司财务的人）向被上诉人提出恢复清水，结算欠款并提前告知恢复清水的工期及交钥匙等返还房屋过程中应当提前告知被上诉人的事项，故上诉人主张没有恶意占用被上诉人房屋不成立。被上诉人认为被上诉人作为商铺合法承租者对于整个百货内的商铺有合法使用权，现上诉人恶意占用被上诉人商铺，已对被上诉人造成损害，应当承担违约责任。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，龙派特公司提交的音频资料显示，龙派特公司于2019年8月22日向乐天公司提出搬离涉案租赁场地，乐天公司员工以龙派特公司欠租为由，拒绝其公司搬离场地。乐天公司于2020年3月30日出具《公告》，内容为乐天公司通知于2020年4月30日当日闭店后停止营业。本院认为，乐天公司与龙派特学校签订的租赁合同及租赁补充合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同履行各自义务。龙派特学校作出承租人，应当履行按约支付租金及相关费用的义务，现龙派特学校未按约定履行付款义务，存在违约行为，一审法院判令龙派特学校支付拖欠的租金、物业费、电费、电话费、滞纳金、律师费并判令龙派特学校返还租赁场地并无不当。关于龙派特学校上诉提出2019年5月1日至2019年5月23日应按照2.19元/日/平方米标准支付租金并按照0.6元/平方米/日标准支付物业费的主张是否应予支持的问题。根据合同约定，龙派特学校2019年5月1日至2019年5月23日交纳租金标准为2.88元/日/平方米，2019年5月24日至2019年8月31日交纳租金标准为1.73元/日/平方米、物业费标准为1.06元/平方米/日。乐天公司虽从2017年下半年至2019年4月与龙派特学校签订租赁补充合同，对2017年11月至2019年4月的物业管理费和租金予以减免，但对于2019年5月1日至2019年5月23日期间的物业费及租金并不认可予以减免，且龙派特学校亦未提其他证据证明乐天公司对于该期限内的相关费用予以减免，故一审法院按照双方合同约定的租金及物业费标准计算龙派特学校欠付的租金及物业费并无不当。关于龙派特学校上诉提出乐天公司违反《租赁补充合同》第3.3条约定未达到90%开铺率，其有权拒绝支付租金的主张。龙派特学校与乐天公司签订的《租赁合同》中，租期为2014年至2019年5月23日，该租赁合同履行期限届满前，双方续签了租期为2019年5月24日至2019年8月31日的租赁合同，双方续签合同前，原租赁合同已履行多年，且龙派特学校亦按约定支付了相应租金，应认定龙派特学校已认可商场的开铺率，现龙派特学校又以商场开铺率未达标为由拒绝支付租金，理由不成立，本院对此不予支持。关于龙派特学校上诉提出其不应承担房屋占用损失的主张。龙派特学校于双方续签的租赁期限届满前即要求搬离涉案租赁场地，并于2019年8月17日停止营业，人员搬离。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从龙派特学校提交的音频资料来看，龙派特学校于2019年8月22日向乐天公司提出了要求搬离涉案租赁场地，但乐天公司员工以龙派特学校欠租为由，拒绝其公司搬离场地，导致龙派特学校部分经营物品留在场地，故对于租期届满后的租赁场地占用费应按当事人过错程度承担为宜，一审法院判令龙派特学校按照合同约定租金标准的130%计算不妥，应予纠正，本院结合龙派特学校存在逾期支付租金的违约行为及乐天公司拒绝龙派特学校于租期届满后腾退场地存在自行扩大损失的问题，酌情龙派特学校按照合同约定标准即1.73元/日/平方米的10%向乐天公司支付场地占有使用费。另据龙派特学校提交的乐天公司于2020年3月30日出具《公告》内容，乐天公司于2020年4月30日即全部停止营业，故应判令龙派特学校按照0.173元/日/平方米的标准向乐天公司支付2019年9月16日至2020年4月30日的场地占用费40,548.43元（0.173元/日/平方米×1028平方米×228日）。综上，上诉人龙派特学校的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12132号民事判决第一项，即：被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付拖欠的租金244,604.90元、物业费150,709.96元、电费29,785.6元、电话费651.00元；第二项，即：被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付拖欠租金、物业费、电费和电话费的滞纳金（以2019年3月支付5月份租金和物业费合计133,598.88元为本金，自2019年4月1日起至本金付清之日止；以2019年4月支付6月租金、物业费和3月电费、电话费合计91,705.56元为本金，自2019年5月1日起至本金付清之日止；以2019年5月支付7月租金、物业费和4月电费、电话费合计92,952.06元为本金，自2019年6月1日起至本金付清之日止；以2019年6月支付8月租金、物业费和5月电费、电话费合计92,850.36元为本金，自2019年7月1日起至本金付清之日止；以2019年7月支付6月电费和电话费合计5185.2元为本金，自2019年8月1日起至本金付清之日止；以2019年8月支付7月电费和电话费合计5101.8元为本金，自2019年9月1日起至本金付清之日止；以2019年9月支付8月电费4357.6元为本金，自2019年10月起至本金付清之日止。以上利率标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第四项，即：被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校将租赁的乐天百货3层第Y303号商铺按合同约定返还原告乐天百货（沈阳）有限公司；第五项，即：被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校给付原告乐天百货（沈阳）有限公司律师费33,455.85元；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12132号民事判决第六项，即：驳回原告乐天百货（沈阳）有限公司其他诉讼请求；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12132号民事判决第三项，即：“被告沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向原告乐天百货（沈阳）有限公司支付逾期返还场地占用费（按商铺面积1028平方米，2.249元/日/平方米计算，从2019年9月16日开始计算至实际交还之日止）；”为：沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校向乐天百货（沈阳）有限公司支付逾期返还场地占用费40,548.43元；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,318元，一审减半收取5159元，由沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校负担5000元，由乐天百货（沈阳）有限公司负担159元；二审案件受理费10,318元，由沈阳市皇姑区龙派特教育培训学校负担10,000元，由乐天百货（沈阳）有限公司负担318元。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年五月二十五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。