广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初466号 原告：廖长松，男，1968年4月15日出生，壮族，个体户，住广西平果县。 委托诉讼代理人：廖长珊，广西华尚（平果）律师事务所律师。 被告：平果恒峰房地产开发有限公司。住所地：广西平果县马头镇民生路平果中心大市场·名门天下农贸市场一层NM01号。统一社会信用代码：91451023672472326D。 法定代表人：林江汕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄武华，广西领扬律师事务所律师。 原告廖长松与被告平果恒峰房地产开发有限公司（以下简称：恒峰房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告廖长松的委托诉讼代理人廖长珊、被告恒峰房地产公司的委托诉讼代理人黄武华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖长松向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《【平果中心大市场·名门天下】二期商铺认购协议书》；二、被告向原告返还商铺首付款596773元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月28日，原告向被告支付10000元作为购买中心大市场名门天下S13-3号商铺的定金。2014年10月10日，双方签订《【平果中心大市场·名门天下】二期商铺认购协议书》，其中第二条第1项约定，本协议签订后10日内，认购方带相关资料到售楼部签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未能在规定期限内前来办理，则视为认购方违约，出售方有权对预定房产另行处理，所付定金不予退还。当时售楼部置业顾问给原告推荐10年贷款银行按揭，后了解银行未向该楼盘二期商铺放贷，所以原告在规定期限内不签《商品房买卖合同》，并书面要求被告履行协议退回首付款，被告以没有资金为由，要求原告等待，一等就是四、五年，原告的首付款一直由被告占用。为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告恒峰房地产公司辩称：一、被告没有违约，而是原告单方违约，原告应当按照《商铺认购协议书》的约定全面、继续履行合同义务。按照合同约定：该商铺的总价为2346773元，2015年1月10日前付第一期房款1176773元，剩余房款1170000元一次性支付或由认购方申请银行按揭贷款支付。但截至开庭日，原告只支付认购定金10000元、房款596773元，共计606773元，没有达到合同要求支付的房款1176773元，应当继续、全面履行合同义务。被告没有任何违约行为，一直通过电话、信函等方式向原告催款，而原告以“正在招商”、“找朋友购买”“过几天资金到位”、“建议先交付商铺使用，拿租金来抵”等理由，一拖再拖，被告信以为真，一直在给原告筹款机会。原告实际上不想放弃购买该商铺，但又在追求期待的利益（房屋增值、租金提高等），谋取个人利益，在期待利益不能够满足的前提下才提起诉讼，但期待利益期间存在的风险（利息损失或租金损失、商品贬值等）理应由原告自己承担。原告诉称“银行不向该楼盘放贷”、“没有资金”等不是事实，因为认购期间银行一直向该楼盘放贷，有其他商铺办理按揭贷款的证据。二、原告欲解除《商铺认购协议书》，应当先赔偿被告的经济损失。如前所述有关损失按照保守计算方式：1.利息损失，以应付剩余购房款1740000元为基数，从2015年1月20日起至法院生效判决或协议解除日止，按年利息6%计算(按5年计算：1740000×6%×5＝522000元)。2.房屋闲置租金损失，因原告单方原因，未依约支付房款，导致该房5年来闲置未出租、出售或使用，以同地段房屋租金计算损失，租金损失总共为8500元/月×12月×6年＝612000元。另外，原告的缔约过失行为使合同不成立，使被告丧失了与他人另签预购合同的机会，导致信赖人（被告）损失不能得到弥补，应由原告来承担，而不能转嫁给被告。三、原告起诉已经超过诉讼时效。原告支付首付款后，没有在约定的期限内完成全部付款义务，即在2015年1月11日开始作为原告违约行为的起点，原告在期待自身利益的过程中，没有及时向被告主张退款的权利（其实原告在期待期间的实体权利正是被告房产闲置过程中的损失），原告没有在法定期间主张权利，已经超过3年的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的部分，本院予以确认并在案卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下： 2014年9月28日，原告廖长松与被告恒峰房地产公司协商，欲购买被告位于平果中心大市场·名门天下的S13-3号商铺，并于当日向被告支付了定金10000元。2014年10月10日，双方签订了《【平果中心大市场·名门天下】二期商铺认购协议书》，约定：认购物业为平果中心大市场·名门天下13号楼3号房，面积为113.42㎡。该物业原单价22000元/㎡，原总价2495240元；实际单价20691元/㎡，实际总价2346773元。定金10000元须于签署认购协议书时付清。第一期房款为总房款的50%即1176773元，第一次支付606773元，剩余570000元分三期，须于2015年1月10日前付清；剩余50%总房款即1170000元按《商品房买卖合同》的约定一次性支付或由认购方申请银行按揭贷款支付。认购方须在签订认购协议书后10日内，携带协议书、定金收据、身份证、有关证件及上述首期款到被告的售楼部，缴付首期房款、签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未能在规定期限内前往办理的，则视为认购方违约，出售方有权对预定房产另行处置，所付定金不予退还。签订上述认购协议书之后，原告于当日向被告支付首付款596773元，其中现金200000元，刷卡396773元。原告支付上述首付款后并未继续支付剩余购房款，亦未与被告签订正式的商品房买卖合同。原告因与被告就签订商品房买卖合同事宜协商未果，遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告与被告签订的商铺认购协议书是双方在自愿、平等的基础上订立，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。综合原、被告双方的诉、辩意见，本案的争议焦点是：一、原告是否有权解除涉案商铺认购协议书并请求被告返还购房款596773元；二、被告主张原告赔偿其公司利息损失和房屋闲置租金损失是否有事实和法律依据；三、原告请求被告返还商铺首付款596773元的诉讼请求是否已超过诉讼时效。本院将围绕上述争议焦点进行分析和评述如下： 一、关于原告是否有权解除涉案商铺认购协议书并请求被告返还购房款596773元的问题 本案涉案商铺认购协议书实质为商品房预约合同，原、被告签订该商铺认购协议书的目的在于保障双方在约定的期限内就签订正式的商品房买卖合同事宜进行磋商，并非要求双方必须签订正式的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从该条规定来看，继续履行是违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行一般情况下比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的，以更好地保护守约方的合同权益。但违约方不继续履行且不适宜强制履行的情况下，就不应将其作为违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据该条第（二）项规定，债务的标的不适于强制履行的，守约方不能要求违约方继续履行，即可以允许违约方解除合同，以赔偿损失等其他方式向守约方承担违约责任。根据本案查明的事实，被告在原告违约的情况下未在合理期限内与原告解除商铺认购协议书，而是一直与原告进行协商并催促原告签订正式的商品房买卖合同和交纳剩余首付款，说明被告在原告违约的情况下并未行使合同解除权，而是选择与原告进行磋商，要求原告继续履行商铺认购协议书约定的义务，即签订正式的商品房买卖合同。被告的该行为可视为其已放弃合同解除权。现原、被告双方未能就签订正式商品房买卖合同的事宜协商一致，致使预约合同的目的无法实现，而签订商品房买卖合同属于非金钱债务，不适于强制履行，故原告在此情形下有权解除双方签订的商铺认购协议书，且其解除权并未超过合理期限。被告主张原告继续、全面履行合同义务及原告的解除权已超过合理期限理由不充分，本院不予采纳。原告主张解除与被告签订的商铺认购协议书，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”原告虽未向被告发出解除合同的书面通知，而是直接向本院提起诉讼，请求解除与被告签订的商铺认购协议书，但本院已于2020年4月9日依法向被告送达起诉状等应诉材料，应视为原告向被告发出解除合同的书面通知，故本院依法确认双方签订的商铺认购协议书于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，原、被告双方签订的商铺认购协议书已经解除，原告有权要求恢复原状。现原告要求被告返还其预付的购房款596773元，于法有据，本院予以支持。 二、关于被告主张原告赔偿其公司利息损失和房屋闲置租金损失是否有事实和法律依据的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释规定，因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应的违约责任，已收定金的，应当按照法律关于定金的规定处理，同时对方当事人可以主张损害赔偿。损害赔偿的范围仅限于守约方订立预约合同、为订立本约合同进行准备工作产生的各项费用及机会成本损失，但不包括未签订和履行本约合同产生的可得利益损失。本案中，原告未尽预约合同义务导致本约合同的谈判、磋商不能进行，被告无法与其签订正式的商品房买卖合同，其行为已构成违约，而被告不存在违约行为，故原告应向被告承担相应的违约责任，即被告无需向原告返还定金10000元，同时可以向原告主张损害赔偿。双方签订的商铺认购协议书第二条第1项的约定，如原告未能在规定期限内前往被告处办理签订商品房买卖合同等购房手续的，则视为原告违约，被告有权对预定涉案商铺另行处置，所付定金不予退还。根据该条约定，被告在原告违约的情况下享有对涉案商铺的销售权和处置权，即被告完全可以随时将该商铺另行销售或出租，原告的违约行为并不会使被告丧失与他人另行订约的机会而产生机会成本损失，即不会导致被告的房屋闲置并产生租金损失，故被告主张原告赔偿其房屋闲置租金损失没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告主张原告赔偿未付购房款利息损失的问题，由于原告只需就预约违约产生的信赖利益损失承担相应的缔约过失责任，而不是就可得利益损失承担违约责任。被告主张的利息损失实质为双方签订正式的商品房买卖合同后原告未履行本约合同才会产生的可得利益损失，不是信赖利益损失，不属于缔约过失责任的范畴，故被告的该主张不符合法律规定，本院不予支持。 三、关于原告主张被告返还商铺首付款596773元的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，当事人在解除合同后才有权要求被告恢复原状。原、被告双方签订的商铺认购协议书于2020年4月9日解除，原告从该日起才有权主张被告返还商铺首付款，即原告主张被告返还商铺首付款的诉讼时效应从该日起开始计算，故原告的该项诉讼请求并未超过三年的诉讼时效。被告主张原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第（二）项及《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、确认原告廖长松与被告平果恒峰房地产开发有限公司签订的《【平果中心大市场·名门天下】二期商铺认购协议书》于2020年4月9日解除； 二、被告平果恒峰房地产开发有限公司返还给原告廖长松商铺首付款596773元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费9768元，因适用简易程序审理，减半收取4884元，由被告平果恒峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 昌 绍 友 二〇二〇年五月二十八日 书记员 李卢慧珍