江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8871号原告：深圳吉胜物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区立信华府1-3号。法定代表人：常劲松，该公司项目总监。委托诉讼代理人：汪莲、嵇保文，该分公司员工。被告：马艳，女，1982年10月3日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告深圳吉胜物业管理有限公司无锡分公司（以下简称吉胜公司）与被告马艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉胜公司的委托诉讼代理人汪莲、被告马艳到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告吉胜公司向本院提出诉讼请求：马艳立即支付2019年1月1日至2019年7月10日的物业费69747.42元、2018年10月1日至2019年7月10日的电费13103元。事实及理由：吉胜公司与前海人寿保险股份有限公司签订《无锡联合金融大厦物业服务委托合同》，吉胜公司接受委托，对无锡联合金融大厦提供物业服务并向物业使用人收取物业费、水电费等。2018年3月1日，马艳与前海人寿保险股份有限公司（以下简称前海公司）签订《房屋租赁合同》，租赁无锡联合金融大厦601、608室。合同生效后，吉胜公司为马艳提供了物业服务，但马艳欠交2019年1月1日至2019年7月10日的物业费69747.42元、2018年10月1日至2019年7月10日的电费13103元。经多次催讨未果，请求法院支持诉请。被告马艳辩称：1、对欠付的物业费、电费金额无异议，但物业服务合同的相对方是无锡智乐文化传播有限公司，马艳仅是该公司法定代表人，不应承担付款义务。另，我曾签订过变更物业服务对象为无锡智乐文化传播有限公司的协议，但我没有留存原件。2、吉胜公司物业服务不到位：承租房屋内的中央空调无法正常使用，厕所有异味，玻璃损坏无人更换。经审理查明：马艳系无锡智乐文化传播有限公司的法定代表人、股东、总经理、执行董事。2018年1月19日，前海公司与马艳签订《房屋租赁合同》，约定：1、马艳承租无锡市滨湖区金融八街八号联合金融大厦601、608室。2、租期2018年3月1日至2021年2月28日。3、承租期间，马艳自行承担物业综合管理费，电费由前海公司委托的物业管理单位代收。2018年11月1日，前海公司与吉胜公司签订《物业服务委托合同》，约定：1、前海公司委托吉胜公司对无锡联合金融大厦实施物业服务。物业服务事项包含：房屋建筑本体共用部位的养护和管理；包括中央空调在内的物业共用设施设备的养护、维修；共用绿地、花木等的养护、管理；公共环境卫生的管理；交通与车辆停放秩序的管理；消防服务；安全监控等等。2、吉胜公司负责向租户收取物业管理服务费、水电费等。3、物业服务期限自2018年11月1日至2021年10月31日。4、物业服务费用按月结算，于每月25日前支付上个服务月度的费用。2019年7月以来，吉胜公司通过邮寄、张贴函件等方式向马艳催交费用。本案诉讼中，马艳为证明案涉物业服务合同的相对方为无锡智乐文化传播有限公司，提供了付款人为无锡智乐文化传播有限公司、收款人为吉胜公司、开票日期2018年12月13日、项目为物业费、电费、金额6万余元的增值税专用发票一张。吉胜公司质证认为，对该发票真实性无异议，但该发票是应马艳要求开具给公司，不代表我方向无锡智乐文化传播有限公司主张权利。本案诉讼中，关于马艳抗辩的物业服务不到位问题，吉胜公司称，空调问题维修责任在于前海公司，不在吉胜公司。而玻璃损坏、厕所异味的问题，马艳没有提出过维修申请。本案诉讼中，本院询问马艳是否为无锡智乐文化传播有限公司的发起人，马艳答复，其并非发起人。本院认为：本案的争议焦点为吉胜公司是否有权向马艳收取物业费、电费。首先，根据前海公司与吉胜公司签订的《物业服务委托合同》，吉胜公司接受前海公司的委托提供物业服务并受托向租户收取物业管理服务费、电费。根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据前海公司与马艳签订的《房屋租赁合同》，马艳承担物业费，电费由前海公司委托的物业单位代收。因此，吉胜公司有权向马艳收取物业费、电费。其次，马艳提供相关发票以证明物业服务合同的相对方为无锡智乐文化传播有限公司。本院认为，发票并非合同，其本身不能证明合同关系的存在，不能单独作为认定合同关系的依据。故本院就马艳的该项主张不予采纳。再次，马艳提出其曾订过变更物业服务对象为无锡智乐文化传播有限公司的协议，但马艳并未就此提供任何证据，本院不予采信。最后，根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，即使马艳系无锡智乐文化传播有限公司发起人，马艳以自己名义签订租赁合同，现吉胜公司向马艳主张物业费、电费，仍应由马艳承担支付责任。即使无锡智乐文化传播有限公司对合同予以确认或者实际享有合同权利或履行合同义务，但吉胜公司享有选择权，仍可选择由发起人马艳承担付款义务。更何况，本案中马艳明确表示其并非公司发起人。综上，本院认定，应由马艳承担物业费、电费的支付义务。关于马艳提出的物业服务不到位问题，马艳并未提供证据证明其曾向吉胜公司提出玻璃维修、厕所异味清除的申请。关于中央空调维修的问题，根据《物业服务委托合同》的约定，确属吉胜公司的维修范围。但是，因物业服务企业的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，管理质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主的标准，况且要实现物业管理毫无瑕疵，达到全体业主的满意也是不客观的，因此双方应本着诚实信用及相互谅解的态度解决物业管理中出现的瑕疵。如果确系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费用。同时，物业管理企业应倾听业主意见，修正服务过程中出现的瑕疵，不断提高管理水平，为物业管理区域的和谐发展作出不断努力。因此，马艳仅以一个物业服务小项目服务未到位为由拒付物业费，依据不足，本院不予支持。因此，本院对吉胜公司的诉请予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：被告马艳于本判决发生法律效力后立即向原告深圳吉胜物业管理有限公司无锡分公司支付2019年1月1日至2019年7月10日的物业费69747.42元、2018年10月1日至2019年7月10日的电费13103元，合计82850.42元。如果马艳未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1871元，由马艳负担（该款已由深圳吉胜物业管理有限公司无锡分公司预付，如马艳未自愿履行，本院不退，由深圳吉胜物业管理有限公司无锡分公司申请强制执行）。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  尤曦红人民陪审员  苏卓华人民陪审员  倪 娜二〇二〇年五月二十日法官 助理  周愈佳书 记 员  易 瑛本案援引法律条款《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》：第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。