内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终145号上诉人（原审原告）：孙世龙，男，1952年7月22日出生，汉族，退休干部，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：李金良，男，1977年1月25日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘志国，黑龙江李赫文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王红梅，女，1975年10月29日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张艳梅，内蒙古佑江律师事务所律师。上诉人孙世龙与上诉人李金良、王红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎赉特旗人民法院（2019）内2223民初5524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙世龙、上诉人李金良及其委托诉讼代理人刘志国、上诉人王红梅及其委托诉讼代理人张艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙世龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李金良、王红梅给付孙世龙购房款297270元，并给付以297270元为本金，自2013年10月23日起按2%的月利率给付利息至付清为止；2.一二审案件受理费由李金良、王红梅承担。事实和理由：一审法院对李金良、王红梅于收房(2013年10月22日)后分6次(2014年12月10日的30000元、2015年2月12日的10000元、2015年9月19日的15000元、2016年2月1日的10000元、2016年11月9日的10000元、2017年1月24日的10000元)逾期给付的85000元作为购房本金的认定有误。孙世龙认为在李金良、王红梅违约后,其分6次逾期支付的85000元应当首先清偿由于其违约行为产生的利息,85000元应作为逾期支付建筑费用而产生的利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条之规定:“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。王红梅辩称，不同意孙世龙的上诉请求。1.孙世龙以《自建房屋协议》主张剩余房款，主体不适格。《自建房屋协议》签字一栏系案外人吕某签署的本人及孙世龙的名字。该合同主体为吕某，一审法院遗漏案件当事人；2.《自建房屋协议》的性质系名为自建，实为商品房开发，涉及内容违法且与事实相悖，属无效合同。李金良辩称，不同意孙世龙的上诉请求，同意王红梅的答辩意见。另补充：根据相关法律规定，自房屋竣工验收五年内应承担保修责任，本案是商品房买卖合同纠纷，孙世龙既无开发资质，又无相应的行政审批手续，所以在建房屋不具有五证一书，同时也没有相关单位组织验收，存在严重的质量问题，合同相对人有理由不支付房款。此外，本案的合同主体甲方是吕某、孙世龙，乙方为王红梅，没有李金良，所以李金良不应承担给付房款义务。李金良、王红梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙世龙的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由孙世龙承担。事实和理由：1.一审法院审理过程中遗漏当事人,违反法定程序。李金良、王红梅于2013年7月23日与吕某签订了一份名为《自建房屋协议》,但实为商品房买卖合同,合同的相对人为李金良、王红梅与孙世龙、吕某,合同相对人,应当承担合同义务享有合同权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定,孙世龙仅以自己为原告提起诉讼,遗漏了正当当事人吕某,一审法院应当通知吕某作为原告参加本案诉讼,而一审法院未追加吕某参加诉讼违反法定程序；2.《自建房屋协议》是无效合同,李金良、王红梅无给付剩余房款及2%月息的义务。孙世龙、吕某与二上诉人签订的《自建房屋协议》实为商品房买卖合同关系,从形式上看应属于吕某与孙世龙开发建设楼房,然后出卖给李金良、王红梅,实际上应当以开发单位名义与李金良、王红梅签订《商品房买卖合同》，但吕某与孙世龙不具备开发资质,未依法进行审批办理相关手续,在无任何证照的情况下违反法律、行政法规的强制性规定擅自开发建设楼房对外销售,逃避应缴税款,违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效合同。无效合同自始无效,吕某、孙世龙不享有合同权利,李金良、王红梅亦不享有合同义务，所以无给付剩余房款及2%月息的义务；3.一审法院认定事实不清。（1）一审法院审理过程中既然认可双方为房屋买卖关系,也就是商品房买卖关系,却未按照商品房买卖关系审查合同的效力,明显属事实认定不清。（2）李金良、王红梅提供足够的证据能够证实孙世龙与吕某建设房屋自交付之日起即存在保温层薄、缓霜、漏水的质量问题,却罔顾事在没有调查清楚案件事实的基础上认定李金良、王红梅存在违约行为属又一事实认定不清,孙世龙、吕某交付房屋不符合质量要求违约在先。（3）孙世龙、吕某建设的房屋无规划审批、无监理单位,无工程质量验收报告,与李金良、王红梅签订的《商品房买卖合同》时,原定建设二层楼房,在工程即将结束时,又擅自违建加盖三层,因李金良、王红梅已经交付孙世龙、吕某购房款,孙世龙、吕某以不买加盖的三层不予退款的方式胁迫李金良、王红梅购买加盖的三层,孙世龙、吕某加盖的三层本身是违法建设,一审法院未就房屋建设是否违反相应的法律、法规及强制性规定,是否属于违建查证属实,是另一事实认定不清。孙世龙辩称，不同意李金良、王红梅的诉讼请求。自建房屋协议是有效的，合同是孙世龙与王红梅签订的，吕某只是受委托人，不是合同主体。李金良与王红梅是合同关系，欠款属夫妻共同债务，应当共同偿还。涉案房屋不存在质量问题。孙世龙向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令李金良、王红梅立即给付购房款300000元，自2013年10月23日起按2%的月利率给付利息；2.诉讼费用由李金良、王红梅承担。一审法院认定事实：2013年7月23日，孙世龙与李金良、王红梅签订《自建房屋协议书》，约定双方以自建形式建筑一栋三层砖混结构的毛坯楼房，由孙世龙承建，李金良、王红梅支付建筑费用，建筑面积为299.09平方米，每平方米3000元，楼房款共计897270元。李金良、王红梅在楼房封顶时向孙世龙给付597270元，余款300000元分五年付清，自2014年起于每年的10月1日前给付60000元，至付清止。关于违约责任，双方约定，李金良、王红梅不能按时付款给孙世龙，本协议自动解除，孙世龙有权将楼房收回按已付款退还李金良、王红梅，孙世龙同意李金良、王红梅延期给付余欠款，自房屋交付之日起李金良、王红梅按月利率2%加付给孙世龙。自2013年2月5日至2017年1月24日李金良、王红梅分十二次向孙世龙交纳楼房款共685000元，余欠212720元。2013年10月22日，案涉房屋交付使用，于2015年2月25日房屋产权登记在王红梅名下。一审法院认为，孙世龙与李金良、王红梅间签订的自建房屋协议名为自建，实为房屋买卖合同关系。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。孙世龙已按约定将房屋建成交付并登记在王红梅名下，李金良、王红梅亦应按约定履行给付购房款的义务，李金良、王红梅未能按期给付购房款的行为已构成违约，应承担给付到期购房款并支付相应利息的义务。孙世龙所称李金良、王红梅所交纳的购房款中85000元系利息款，并非是交纳购房款的主张，因收据中明确注明系购房款，该85000元应认定为李金良、王红梅交纳的购房款。对李金良、王红梅所提房屋漏雨存在质量问题，因该房屋已交付使用，且李金良、王红梅所举证据不足以证明案涉房屋因孙世龙建造不当导致质量问题，故该院对该主张不予支持。吕某系经孙世龙授权与李金良、王红梅签订《自建房屋协议》，孙世龙具有本案原告主体资格。因李金良、王红梅未能按照约定如期给付购房款，应承担给付相应利息的违约责任。李金良、王红梅给付孙世龙余欠购房款本金212270元并应按协议约定给付利息。关于利息，根据双方签订的《自建房屋协议》对违约责任作了明确约定，故李金良、王红梅应按月利率2%自房屋交付之日起给付孙世龙利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告李金良、王红梅在本判决生效后即给付原告孙世龙购房款212270元及利息（以212270元为本金，自2013年10月23日始至给付完毕日止按月利率2%计算）；二、驳回原告孙世龙的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李金良、王红梅提交如下证据：1.扎赉特旗不动产中心房屋档案，证明先规划后取得建设用地批准，但取得的建设用地批准与规划许可不一致，证实第三层没有取得建设用地批准，属违建。经孙世龙质证认为与本案无关；2.齐齐哈尔爱佳装饰工程有限公司出具的证明及工程延期协议一份，证明三楼因保温层薄，长期滴水，无法装修，是建筑材料未达标造成的。经孙世龙质证对证明的真实性有异议，该证明是2019年出具的，事情是2013年发生的，不认可真实性；3.2019年11月份涉案房屋视频光盘一张，证明该房屋现在仍在漏水，质量不合格。经孙世龙质证认为视频的时间、地点不明确，且房屋已经过王红梅改造，才造成漏水等情况；4.申请证人潘某出庭证明装修施工时三楼出现缓霜的情况，发现房屋工程质量有问题，导致装修不能按时完成。经孙世龙质证认为证人证言不能证明房屋质量有问题，供暖不好也有可能出现缓霜。缓霜与房屋质量没有关系；5.申请证人金某出庭证明自己承租的房屋和王红梅的房屋均存在漏水情况，每次由吕某派人维修。经孙世龙质证认为证人证言没有证据予以佐证；6.申请证人王某出庭证明自建合同是王红梅与吕某签订的，孙世龙不在场，经孙世龙质证认为与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.孙世龙与王红梅签订的自建房屋协议及是否无效及一审审理过程中是否遗漏当事人，李金良、王红梅是否应给付孙世龙剩余房款及约定的利息；2.2013年10月22日至2017年1月24日之间李金良、王红梅给付孙世龙的85000元是购房款还是利息。关于焦点1，李金良、王红梅上诉主张孙世龙不具备开发资质,未依法进行审批并办理相关手续,在无任何证照的情况下违反法律、行政法规的强制性规定擅自开发建设楼房对外销售,逃避应缴税款，故双方签订的《自建房屋协议》应属无效。经查，孙世龙与王红梅签订的《自建房屋协议》中双方约定系以自建形式建筑涉案房屋，由孙世龙承建，由王红梅支付建筑费用，与开发建设商品房性质不同，且现涉案房屋已交付使用并办理了产权登记证书，故李金良、王红梅主张双方签订的《自建房屋协议》无效依据不足。因该协议书系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的法定情形，一审法院认定双方签订的《自建房屋协议》合法有效正确。关于一审是否遗漏当事人问题，李金良、王红梅上诉主张吕某作为合同当事人应参加诉讼。因双方均认可涉案房屋系建筑在孙世龙具有使用权的土地上，孙世龙作为合同中约定的权利人主张权利亦无不可。李金良、王红梅的该项上诉理由，本院不予认可。关于李金良、王红梅是否应给付孙世龙剩余房款及利息问题，依法成立并合法有效的合同，双方均应依约履行。王红梅对尚欠孙世龙剩余房款及利息的事实无异议，其二审提交证据并申请证人出庭证明涉案房屋存在质量问题，但装修公司非专业机构，仅以其提供的证据及证人证言无法证实涉案房屋存在的质量问题系因孙世龙建造不当导致，李金良、王红梅未能提交证据证明二者之间存在的因果关系，应承担举证不能的法律后果，且该房屋已于2013年10月交付使用，王红梅、李金良至今未向相关部门就质量问题主张权利，仅在孙世龙提起诉讼抗辩称因房屋质量存在问题，故不应给付余欠房款于法无据，其该项上诉理由，本院不予认可，王红梅应承担给付到期购房款并支付相应利息的义务。关于李金良对上述欠款是否应承担给付义务的问题，虽然《自建房屋协议》中仅有王红梅本人签字，但李金良与王红梅系夫妻关系，且李金良为涉案房屋的产权共有人，一审判决李金良、王红梅给付孙世龙欠款及利息并无不当。关于焦点2，因收据中均标明为购房款，故孙世龙主张该款为利息的请求无事实依据，本院不予认可。综上所述，李金良、王红梅、孙世龙的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7725元，由上诉人孙世龙负担1925元，由上诉人李金良、王红梅负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长 云 峰审 判 员 苗世英审 判 员 高铁英 二〇二〇年五月二十八日法官助理 唐诗雨书 记 员 李 健