甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异36号 异议人（被执行人）：张掖市红顶地产置业有限公司。住所地：张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内。 统一社会信用代码：91620702660000938L。 法定代表人：祁有荣，该公司总经理。 委托代理人：马兰珍，该公司员工。 申请执行人：安徽方圆建设有限公司。住所地：安徽省亳州市蒙城县国庆路（保险公司北侧）。 统一社会信用代码：91341622730036910U（4-9）。 法定代表人：李济华，该公司总经理。 委托代理人：陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。 案外人：张掖市保安服务总公司。住所地：张掖市甘州区北环路15号。 统一社会信用代码：916207002252530923。 法定代表人：陈征海，该公司总经理。 委托代理人：王军伟、张东林，该公司职员。 案外人：张掖农村商业银行股份有限公司。住所地：张掖市甘州区西街212号。 统一社会信用代码：91620700745895072T。 法定代表人：杨发禹，该公司董事长。 委托代理人：万晓霞，甘肃锦舒律师事务所律师。 案外人：张掖市西域建材有限公司。住所地：张掖市甘州区明永乡沿河村。 统一社会信用代码：916207025664368828。 法定代表人：李志彬，该公司经理。 委托代理人：柏燕丽，该公司会计。 案外人：张掖市鼎盛节能建材有限责任公司。住所地：张掖市甘州区张肃公路以北。 统一社会信用代码：91620702576276704C。 法定代表人：李璋，该公司总经理。 委托代理人：张铜汉，该公司法律顾问。 案外人：张掖四方门窗有限公司。住所地，张掖市甘州区梁家墩镇梁家墩村三社居民点。 统一社会信用代码：91620702MA72U2J01H。 法定代表人：易好良，该公司经理。 委托代理人：李文琴，该公司员工。 案外人：张掖市莹怡建筑装饰有限责任公司。住所地，张掖市甘州区张火公路金张掖国际商贸城12栋1209室。 统一社会信用代码：91620702MA74D3UG4E。 法定代表人：叶贵标,该公司总经理。 委托代理人：章新林,该公司员工。 案外人：甘肃博奥电梯有限公司。住所地，张掖市甘州区滨河新区锦绣南苑A幢二层201室。 统一社会信用代码：916207023161705835。 法定代表人：彭世博，该公司经理。 委托代理人：薛福国，甘州区南街街道法律服务所法律工作者。 案外人：杜宋堂，男，汉族，1968年9月1日出生，汉族，张掖市民乐县人，住张掖市民乐县。 案外人：金塔县新新民石材有限公司。住所地，酒泉市金塔县金鑫工业园区（内外矿业公司5#厂房） 统一社会信用代码：91620921316192918W。 法定代表人：郑永佳，该公司经理。 案外人：罗艳红，女，汉族，1981年9月1日出生，甘肃省和政县人，现住张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人安徽方圆建设有限公司与异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司承揽合同纠纷一案中，被执行人对本院将其工业用地及房屋、商铺查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭组织听证进行了审查。本案现已审查终结。 异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司称：甘州区人民法院在执行申请执行人与其承揽合同一案过程中，作出（2020）甘0702执867号执行裁定书，裁定将被执行人名下的位于甘州区，Ｃ座13层1301室、23层2303室，Ｅ座1层101、102、103、104号商铺予以查封。所查封的工业用地已根据张掖市国有资产管理办公室及市财政局等部门的批复文件与案外人张掖市保安服务总公司进行了土地置换，被执行人已取得所置换土地不动产权证，并在协助张掖市保安服务总公司办理土地过户手续；所查封商铺已出售于案外人张掖农村商业银行，案外人已将价款支付，现正在办理不动产登记过程中；所查封的其余房产均已抵顶被执行人所欠案外人的债务或出售案外人，并由被执行人出具收据，仅未办理不动产登记手续，现均在办理过程中。以上所查封财产均已进行置换、出售或抵顶，案外人已支付价款并占有，且案外人并无过错，故对上述财产法院不得查封，且在查封上述财产的同时，还对被执行人的公司账户进行了冻结，严重影响公司的正常经营。综上，请求解除对工业用地及房产的查封。 申请执行人安徽方圆建设有限公司称：对被执行人与案外人张掖市保安服务总公司根据市相关部门文件及批复对已查封的工业用地进行的土地置换，并支付差价款的事实无异议。对被执行人将已查封的位于甘州区商铺，在查封前已出售于案外人张掖农村商业银行，且案外人张掖农村商业银行已将价款支付的事实无异议。对被执行人将已查封的位于甘州区，因其拖欠案外人张掖市西域建材有限公司货款，已于查封之前抵顶案外人的事实无异议。对被执行人将现查封的本区北环路350号亲水港湾小区Ｃ座13层1301室，在查封前已出售给案外人罗艳红，案外人已将价款支付并已居住的事实无异议。对上述无异议的土地及房产的查封，是否符合解除查封的规定，由法院依法裁决。对被执行人所提的其他已查封房产的异议，因并非系以被执行人名义签订的商品房抵顶协议，而是以张掖孔文养老产业发展有限公司或张掖市桔子尚品酒店有限责任公司名义与案外人签订的抵顶协议，主体明显不符，故异议不能成立，应依法予以驳回。 本院查明，申请执行人安徽方圆建设有限公司与张掖市红顶地产置业有限公司承揽合同纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2016）甘0702民初3691号民事判决。宣判后，异议人（被执行人）不服提起上诉。张掖市中级人民法院于2018年12月7日作出（2017）甘07民终919号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年1月3日立案受理，2019年7月10日作出（2019）甘0702民初61号民事判决书，判决如下：一、异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司偿付申请执行人安徽方圆建设有限公司工程款4451107.91元；二、异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司支付申请执行人安徽方圆建设有限公司利息411763元（自2014年1月1日至2017年12月30日）；三、申请执行人安徽方圆建设有限公司偿付异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司工程维修款188187.3元；四、驳回申请执行人安徽方圆建设有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项，于本判决生效后三十日内履行完毕。本诉案件受理费55823元，由申请执行人负担6640元，异议人（被执行人）负担49183元；反诉案件受理费54611元，减半收取27305.5元，由异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司负担。该判决书生效后，异议人（被执行人）未在生效法律文书确定的期间内履行其义务，申请执行人于2020年3月6日向本院申请强制执行，本院以（2020）甘0702执867号案件受理。在执行过程中，本院于2020年3月16日作出（2020）甘0702执867号执行裁定书，裁定如下：将被执行人名下位于甘州区，Ｃ座13层1301室、23层2303室，Ｅ座1层101、102、103、104号商铺予以查封。本案尚在执行中。 另查明，2016年7月19日，异议人（被执行人）与案外人张掖市保安服务总公司根据张掖市相关部门的批复意见签订“土地及地上附着物置换协议”一份，协议将张掖市保安服务总公司位于甘州区东侧用地）相互置换，置入土地产权全部过户到案外人张掖市保安服务总公司名下，双方相互配合办理相关土地手续，置换过程中应缴纳的各种税、费，由双方按国家规定执行，异议人（被执行人）负责补交土地置换差价款306.3万元，案外人张掖市保安服务总公司向异议人（被执行人）支付房屋差价款138.45万元。张掖市财政局于同年11月21日下发关于同意张掖市公安局保安服务公司房屋土地进行置换的通知。此后，双方进行了土地置换，案外人张掖市保安服务总公司先后向异议人（被执行人）支付了房屋差价款。异议人（被执行人）现已取得不动产权证，双方正在协助办理过户手续。 2014年7月1日，异议人（被执行人）与案外人张掖农村商业银行（原张掖甘州农村合作银行）签订商品房买卖合同一份，约定异议人（被执行人）将位于甘州区商铺，）建筑面积430平方米，以每平方米22000元的价格出售给案外人张掖农村商业银行。合同订立后，案外人先后于2014年12月25日、2015年1月16日分两次将价款支付被执行人，由被执行人出具收款收据，并于2017年12月24日向案外人出具金额为8355160元的增值税发票，涉案商铺尚未办理不动产过户登记手续。 2011年10月18日，异议人（被执行人）与案外人张掖市西域建材有限公司签订预拌混凝土销售合同一份，约定由案外人张掖市西域建材有限公司向亲水港湾小区工程供应混凝土，价款每够100万时，支付70%。合同订立后，案外人为异议人（被执行人）长期供货，异议人（被执行人）尚欠案外人部分货款未付。2013年7月7日，异议人（被执行人）与案外人张掖市西域建材有限公司签订商品房抵顶协议一份，约定将异议人（被执行人）位于甘州区（建筑面积110.15平方米，本院已查封），以每平方米4550元的价格抵顶所欠案外人的商砼款。协议签订后，同年8月31日，被执行人向案外人出具金额为501182.50元的收款收据一张，并将该房交付案外人。2015年4月20日，案外人张掖市西域建材有限公司又将该房屋出售给甘肃立之林建材有限公司，涉案房屋至今尚未办理不动产过户登记手续。 2018年7月12日，张掖市孔文养老产业发展有限公司与案外人张掖市鼎盛节能建材有限责任公司签订顶房协议一份，约定案外人所供商砼按约定价格全部抵顶房屋，暂不办理房屋过户手续，待提供发票后，再办理房屋过户手续。协议签订后，2018年7月17日，案外人向张掖市孔文养老产业发展有限公司出具金额为552109.60元的收据两张，注明房屋抵顶，本区北环路350号亲水港湾小区B座15层1501室（面积115.02平方米，本院已查封），涉案房屋未办理不动产过户登记手续。 2017年8月29日，张掖市孔文养老产业发展有限公司与案外人张掖四方门窗有限公司签订铝合金门窗制作安装工程施工承包合同一份，约定案外人承揽孔文养老创新实验基地铝合金门窗制作安装工程。合同履行过程中，张掖市孔文养老产业发展有限公司先后支付案外人部分工程款。2017年9月8日，双方签订商品房抵顶协议，约定将位于本区北环路350号亲水港湾小区的商品房抵顶工程款，抵顶明细中明确将位于本区北环路350号亲水港湾小区B座20层2001室（本院已查封）予以抵顶，涉案房屋未办理不动产过户登记手续。 2019年3月21日，张掖桔子尚品酒店管理有限公司与案外人张掖市莹怡建筑装饰有限责任公司签订装修施工合同一份，约定将张掖汉庭鼓楼店2S升级装修工程发包给案外人施工。2020年1月6日，双方签订商品房顶账协议一份，约定将异议人（被执行人）名下的位于本区北环路350号亲水港湾小区B座21层2101室（本院已查封）及B-13储藏室作价516464元抵顶案外人工程款，同日，由案外人向该公司出具了金额为483084元的收据一张，涉案房屋亦未办理不动产过户登记手续。 2017年7月8日，张掖市孔文养老产业发展有限公司与案外人甘肃博奥电梯有限公司签订电梯设备买卖安装合同一份，约定孔文养老产业发展有限公司购买案外人电梯18部，并由案外人负责安装调试。合同履行中，双方于2017年7月29日签订商品房抵顶协议，约定将位于本区北环路350号亲水港湾小区的商品房抵顶案外人，并由案外人于同年7月31日向该公司出具金额为2963064.40元的收据一张，并附抵顶明细。异议人（被执行人）将位于本区北环路350号亲水港湾小区C座23层2303室（本院已查封）予以抵顶，涉案房屋未办理不动产过户登记手续。 2018年5月9日，张掖市孔文养老产业发展有限公司与案外人杜宋堂签订商品房抵顶协议，约定将位于本区北环路350号亲水港湾小区的商品房抵顶该公司孔文养老创新实验基地建设施工队工程款；同日，案外人向该公司出具加盖张掖市鑫启劳务有限公司印章的金额为5156401.20元收据一张；同时，所附的抵顶清单中，将位于本区北环路350号亲水港湾小区B座26层2602室（本院已查封）予以抵顶，涉案房屋未办理不动产过户登记手续。 2019年4月23日，张掖市孔文养老产业发展有限公司与案外人金塔县新新民石材有限公司签订石材供应合同一份，约定案外人为孔文养老创新实验基地工程供应石材。同年4月24日，双方签订商品房抵顶协议，约定将位于本区北环路350号亲水港湾小区A座1901室和B座26层2603室（本院已查封）抵顶石材款，涉案房屋未办理不动产过户登记手续。 2013年10月23日，异议人（被执行人）与案外人罗艳红签订商品房买卖合同一份，约定被执行人将位于本区北环路350号亲水港湾小区C座13层1301室（本院已查封），建筑面积119.11平方米，以每平方米4780元的价格出售给案外人。合同订立前，案外人支付定金50000元。合同订立后，案外人于同年10月23日、28日分别交房款320000元、99345.80元，同年11月29日，案外人办理购房担保借款100000元，至此，案外人将该房屋全部房款已付清。现该房屋案外人已实际占有居住，因双方之间为补交房屋差价款发生争议，未能办理不动产过户登记手续。 再查明，异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司成立于2007年3月14日，注册资本3000万元，法定代表人祁有荣，股东为祁有荣、祁有红，系有限责任公司（自然人投资或控股），登记状态为存续。 张掖桔子尚品酒店管理有限公司成立于2018年5月3日，注册资本100万元，法定代表人祁璐潇，股东祁璐潇，系有限责任公司（自然人独资），登记状态为存续。 张掖孔文养老产业发展有限公司成立于2016年1月28日，注册资本6500万元，法定代表人祁有红，股东为祁有红、祁璐潇、王曦、甘肃省养老服务产业发展基金（有限合伙），系其他有限责任公司，登记状态为存续。 在审查过程中，被执行人及案外人向本院提交张掖市国有资产管理办公室张国资行（2016）1号文件、张掖市财政局张财资（2016）21号文件、土地及地上附着物置换协议及付款单据，商品房买卖合同及收据、增值税发票，商品房抵顶协议、销售合同、施工合同、装修合同、电梯设备购买安装合同及案外人出具的收据等。 本院认为,被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。现异议人（被执行人）未履行生效法律文书所确定的义务，本院在执行过程中依法对登记在异议人（被执行人）名下的财产予以查封，符合法律规定，于法有据，并无不当。根据相关司法解释的规定，在金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的应予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人张掖市保安服务总公司在本院查封前就涉案土地已与异议人（被执行人）根据相关部门的批复文件签订了土地置换协议，且在协议签订后，双方已按协议履行了各自的义务，张掖市保安服务总公司亦将置换差价款支付于异议人（被执行人），已合法实际占有了该置换土地。异议人（被执行人）已取得所置换土地不动产权证，仅因其他非自身原因未将原置换土地协助办理过户登记。案外人张掖农村商业银行与罗艳红，在本院查封涉案房产前，已与异议人（被执行人）签订了商品房买卖合同，并将全部价款支付异议人（被执行人），且已合法占有（居住），仅因异议人（被执行人）配合不力或其他原因而非案外人自身原因未办理过户登记。案外人张掖市西域建材有限公司，在本院查封涉案房产前，已与被执行人签订商品房抵顶协议，将涉案房产抵顶案外人，且从其提交的预拌混凝土销售合同、供货清单、付款清单等证据，证明双方之间的合同是双方真实意思表示，并不存在恶意串通来损害第三人利益的行为，现案外人张掖市西域建材有限公司已将所接受抵债房屋又出售他人。对上述案外人在本院查封前置换土地、双方签订房屋买卖合同、房屋抵顶协议，支付价款并占有（居住）的事实，申请执行人亦不持异议，虽上述涉案不动产未办理过户登记，但过户登记需双方配合，仅一方无法办理不动产的过户登记手续，也并非案外人有意不予办理，不能办理过户登记非案外人自身的原因。故对上述涉案不动产提出的异议，符合法律及相关司法解释的规定，其权利能够排除执行，本院应予支持。 对异议人（被执行人）所提出的与其他案外人抵顶房产的异议。首先，主体不适格，本案所涉被执行人系张掖市红顶地产置业有限公司，而非张掖市孔文养老产业发展有限公司或张掖桔子尚品酒店管理有限公司，且被执行人与该两公司并无隶属关系或系无独立承担民事责任的分公司；其次，本案所涉甘州区东北郊昆仑大道东侧工业用地及本区北环路350号亲水港湾小区房产，系登记在异议人（被执行人）名下的财产，异议人（被执行人）才是上述不动产在法律上的登记所有人；第三，作为第三人无权处分他人名下财产，张掖市孔文养老产业发展有限公司或张掖桔子尚品酒店管理有限公司将异议人（被执行人）名下的财产抵顶案外人的行为不符合法律的规定。故对上述涉案不动产提出的异议，于法无据，本院应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁决如下： 一、撤销本院（2020）甘0702执867号执行裁定书中对（异议人）被执行人张掖市红顶地产置业有限公司名下位于甘州区，Ｃ座13层1301室，Ｅ座1层101、102、103、104铺房产的查封； 二、驳回异议人（被执行人）张掖市红顶地产置业有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内，向甘肃省张掖市中级人民法院申请复议。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 李建华 二〇二〇年五月十一日 书记员 谢腾龙 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。