山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1998号上诉人（原审被告）：山东孔圣新型环保建材有限公司，住所地山东省曲阜市。法定代表人：魏长菊，执行董事。委托诉讼代理人：**，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：许长法，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏元元，男，1981年5月2日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：袁慧，北京俊望律师事务所律师。上诉人山东孔圣新型环保建材有限公司(以下简称孔圣建材公司)因与被上诉人魏元元房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孔圣建材公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回魏元元的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由魏元元承担。事实与理由：一、魏元元提交的《办公写字楼租赁协议》，孔圣建材公司并不知情，系魏元元利用掌握公章的便利，进行的自我交易，违反了公司法的相关规定，应当认定无效。一审法院对该部分事实认定错误，依法应当予以纠正。首先，一审判决认可了魏元元是山东孔圣新型环保建材有限公司济南营销分公司(以下简称孔圣建材公司济南分公司)的负责人，而魏元元同时也是孔圣建材公司的股东、经理，(2019)鲁08刑终463号判决中已对此作出认定。尽管孔圣建材公司的法定代表人是魏长菊，但是因为魏长菊与魏元元特殊的姑侄关系，导致该公司的实际控制人一直是魏元元，这一点在(2019)鲁08刑终463号判决书中有详细的认定，比如魏元元多次从孔圣公司账户将款项转到其个人账户上的描述以及孔圣公司兼职会计吴慧娟的描述，均可以认定孔圣建材公司是在魏元元的实际控制之下，所以才会具备如此便利的条件。魏长菊与魏元元矛盾发生后，魏长菊想将公章和财务章从魏元元处要回，但魏元元拒不返还，无奈才登报声明作废后重新刻制。一审时孔圣建材公司提交的公章、财务章挂失声明及刻章申请均可以予以佐证。其次，孔圣建材公司与魏元元签订的《办公写字楼租赁协议》是魏元元利用自身的便利条件，单方制作的，其他股东并不知情，依法应当认定无效。孔圣建材公司济南分公司成立于2014年7月，成立时三个股东均在孔圣建材公司章程上签字确认。因该分公司并没有实际经营，也无工作人员，甚至没有任何的办公用品，仅是为了工商注册的需要选择了这样一个地址。为避免以后发生不必要的纠纷，公司成立时由魏元元出具了一份无偿提供给孔圣公司使用的声明存档。现魏元元拿出一份其他股东并不知情的租赁协议，向孔圣建材公司主张高额的租赁费，极大损害了其他股东的合法权益。而且鉴于魏元元在这两个公司中的特殊身份，很明显也违反了公司法第一百四十八条的规定。本案中，魏元元除了提交这份租赁协议外，没有任何证据证明，租赁该房产时召开过股东会，就房租等关键事项进行过决议，哪怕是其他股东在该份租赁协议上签个名字，也可以推定其他股东是知情的，但是均没有。所以该份租赁协议就是魏元元为了谋取不当利益单方制作的，依法应当认定无效。二、购买涉案房产的大部分资金来源于魏元元挪用孔圣建材公司的违法所得，依法应当返还孔圣建材公司，一审法院适用法律错误。(2019)鲁08刑终463号判决中认定了魏元元多次从孔圣建材公司公户转款至其个人中信银行卡用于偿还涉案房屋贷款的事实。本案中，涉案房屋系魏元元用违法所得购买，本身已经侵害孔圣建材公司的合法权益。现魏元元拿着挪用孔圣建材公司的钱为自己购买了涉案房屋，然后又以远远超过市场价的不合理价格出租给了孔圣建材公司，并主张租金，均不应得到支持。一审判决属于适用法律错误，依法应当予以纠正。三、一审判决全额支持魏元元的租金要求，违反公平公正原则，依法应当改判。退一万步说，即使该《房屋租赁协议》成立，房屋租赁价格也是过高的，对孔圣建材公司明显不公平。孔圣建材公司提交的网络打印材料，是通过公开平台查询得出，任何人均可随时上网查询，显示地点就是西元大厦，对本案房产租赁价格当然有极大的参考性，更况且该租赁价格已经远远高于相同类型房屋的价格。一审法院在没有释明当事人可以申请评估的情况下，简单否认该证据的效力，作出不利于孔圣建材公司的判决，违反了公平公正原则，依法应当改判。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判驳回魏元元的全部诉讼请求。魏元元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孔圣建材公司股东有三人，分别是法定代表人魏长菊及其女儿王欣及魏元元。王欣实际不参与公司的任何经营管理，全部由其母亲也就是法定代表人魏长菊管理，而魏元元只是听从魏长菊的安排做事，公司的实际控制人为魏长菊，至今仍霸占着公司的全部资产。公司公章由魏长菊保管并使用。孔圣建材公司提到的公司会计吴慧娟实际上是魏长菊的另一家公司即曲阜市琉璃瓦厂的全职会计，听从魏长菊的安排进行会计工作并汇报工作。分公司成立后正常经营并实际使用涉案房屋。公司在经营过程中管理是极不规范的，双方签署的协议是平等自愿签署，是双方的真实意思表示，且魏元元已经实际履行了该协议内容，将房屋交给孔圣建材公司使用。魏元元在一审期间提交了陈茂胜的证言，该证言是在曲阜市公安局询问时制作的询问笔录，从该份证据中可知魏长菊对租赁涉案房屋及租赁数额是完全知晓的，陈茂胜是魏长菊及丈夫王树宝的多年好友，在魏长菊和王树宝的另一家公司任职即曲阜市园林古建筑公司任职，该证言中也提及了租赁费的数额，与魏元元的主张基本一致。魏元元与孔圣建材公司法定代表人魏长菊自2013年开始合作，2015年底魏元元主张退出合作进行财务清算，魏长菊不同意一次性给付魏元元合作结束后的款项，从2017年开始，法定代表人魏长菊多次诬告、陷害魏元元，利用掌握公司账目及控制公司人员的优势至曲阜市公安局报案，称魏元元涉嫌挪用资金和职务侵占高达数千万，该案经过二审后改判，还了魏元元的清白，实际上涉嫌挪用或职务侵占的是法定代表人魏长菊，但是直到今天，魏长菊利用控制公司的优势仍在诬蔑陷害魏元元，再次严重侵犯了魏元元的名誉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏元元向一审法院起诉请求：1.请求判令孔圣建材公司支付房屋租金45万元。2.请求判令孔圣建材公司支付2016年7月至2017年3月物业费4070.6元。3.本案诉讼费用由孔圣建材公司承担。一审法院认定事实：魏元元系孔圣建材公司股东。2014年3月7日，魏元元与济南西城投资开发集团有限公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201411530902），购买其开发建设的济南市槐荫区西元大厦东塔14楼1-1402号房屋一套。魏元元依约支付了购房款，济南西城投资开发集团有限公司将房屋交付给魏元元。2014年7月2日，孔圣建材公司决定在山东省济南市槐荫区西元大厦1-1402成立孔圣建材公司营销分公司，任命魏元元为营销分公司经理，负责生产经营和日常工作。于同日，魏元元出具《无偿使用证明》一份，载明：兹证明位于济南市槐荫区西元大厦1-1402房间，房屋建筑面积207.55平方米，性质为商务办公用房，产权归魏元元所有，现将该商务办公用房无偿提供给孔圣建材公司无偿使用，魏元元在该证明上签字并按捺手印。2014年7月10日，孔圣建材公司济南营销分公司成立。2015年1月1日，魏元元作为出租方（甲方）与孔圣建材公司作为承租方（乙方）签订《办公写字楼租赁协议》，双方约定：一、甲方将位于济南市槐荫区烟台路与顺安路交汇处西元大厦东塔十四楼1402号的写字楼出租给乙方办公使用，租赁期自2015年1月1日至2024年12月31日，共计十年。二、本写字楼年租金为人民币20万元(贰拾万元整）。按年结算，每年年初1月10日前，乙方向甲方支付全年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、空调费、电话费、物业费以及其它由乙方使用所产生的一切费用均由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清所欠费用。四、乙方同意预交2万元(贰万元）作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。五、在合同期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的10%的违约金，如果甲方转让该写字楼，乙方有优先购买权。六、因租用该写字楼所发生的装饰由乙方承担。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。八、甲方保证该写字楼无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供写字楼产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向济南市人民法院提起诉讼，请求司法解决。双方还对其他事项进行了约定，魏元元在该协议上签字，孔圣建材公司于该协议上加盖公章。2017年3月份，孔圣建材公司济南营销分公司搬离西元大厦东塔十四楼1402号写字楼。2017年12月28日，孔圣建材公司济南营销分公司负责人由魏元元变更为魏长菊。2018年6月14日，孔圣建材公司济南营销分公司营业场所发生变更。后双方因租金支付问题发生纠纷，魏元元诉至一审法院要求处理。一审法院认为，首先，关于2015年1月1日，魏元元作为出租方与孔圣建材公司作为承租方签订《办公写字楼租赁协议》的效力问题。孔圣建材公司提交2016年12月13日齐鲁晚报C0O3版刊登的公司公章遗失声明、制章登记表、曲阜市公安局2019年7月19日出具的证明一份、2017年11月28日生活日报刊登的孔圣公司济南营销分公司组织机构代码证正副本遗失声明、公章、财务专用章挂失声明，用于证明2016年12月13日以前，孔圣建材公司公章在魏元元实际控制下，经索要不交还公司，公司挂失另行制作；同时用于证明孔圣建材公司济南营销分公司在魏元元实际控制下，组织机构代码证、公章、财务专用章经索要不交还公司，公司挂失。一审法院认为，孔圣建材公司提交的挂失声明以及另行制作的相关证据，仅能证实孔圣建材公司及其济南营销分公司公章等存在挂失、重新制作的事实，不能证明挂失前公章的实际控制人为魏元元。其次，关于孔圣建材公司辩称魏元元存在违反公司法第一百四十八条规定与公司自我交易的行为。一审法院认为根据公司法的相关规定，魏元元作为孔圣建材公司的股东虽存在与公司签订《办公写字楼租赁协议》的行为，但孔圣建材公司并未举证公司股东会有书面否决的文件，且孔圣建材公司以实际加盖公章的行为对该《办公写字楼租赁协议》予以了确认。结合双方提交的证据，孔圣建材公司的法定代表人、董事长为魏长菊，魏元元仅担任过孔圣建材公司济南营销分公司的负责人，孔圣建材公司主张魏元元实际控制公司公章，并利用优势地位使用公司公章自我签订合同，对此孔圣建材公司举证不足，不予认定。同时孔圣建材公司提交魏元元签字捺印的《无偿使用证明》，但该证明在前，《办公写字楼租赁协议》在后，魏元元其后的意思表示实际上已对在先无偿使用的意思表示作出了否认。也即原孔圣建材公司双方签署《办公写字楼租赁协议》的行为视为双方对房屋的使用问题达成了新的合意，故对于孔圣建材公司关于魏元元同意其无偿使用涉案房屋的辩称意见，一审法院不予采信。再次，对于孔圣建材公司辩称案涉房屋租金畸高的问题，孔圣建材公司仅提供一份房天下网站的打印材料，不能证明涉案房屋与打印材料中的房屋属于同地段、同类别，对于房屋租金数额问题，属于双方的意思自治行为，且孔圣建材公司实际加盖公章也对租金数额予以了确认，因此对租金价格畸高的辩称意见，孔圣建材公司提供证据证明力不足，对此不予采信。综上，魏元元作为出租方与承租方孔圣建材公司签订的《办公写字楼租赁协议》不违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，应认定为合法有效的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”孔圣建材公司拖欠租金的行为，违反了合同约定。因此，魏元元要求其偿还拖欠的2015年1月至2017年3月期间的租金，共计人民币45万元及2016年7月至2017年3月物业费4070.6元，证据确实充分，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百四十八条之规定判决：一、山东孔圣新型环保建材有限公司于判决生效之日起十日内向魏元元支付2015年1月至2017年3月的房屋租金45万元；二、山东孔圣新型环保建材有限公司于判决生效之日起十日内向魏元元支付2016年7月至2017年3月的物业费4070.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8111元，保全费3020元，由山东孔圣新型环保建材有限公司负担。二审中，孔圣建材公司认为合同约定的租金标准过高，申请就涉案房屋在2015年1月至2017年3月间的租赁费用进行评估。本院依法委托山东中新资产评估有限公司进行评估。2020年4月28日，山东中新资产评估有限公司出具中新评报字[2020]第0496号资产评估报告，认定涉案房屋在2015年1月至2017年3月的租赁费用为221964.36元。本院依法组织了双方当事人质证。孔圣建材公司对该评估报告没有异议，魏元元认为该评估报告不应作为证据采信，评估申请应在一审举证期限内提出，应该按照租赁协议的价格支持租金。本院经审查认为，该评估报告系由本院依法委托具备鉴定资质的评估机构作出，程序合法，魏元元虽对此不予认可，但并未提交足以反驳的证据和理由，结合涉案房屋的地理位置以及本案实际情况，本院对于上述评估报告予以采信。本院认为，《办公写字楼租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。孔圣建材公司虽主张魏元元掌握公司公章，利用职务便利，签订本案租赁协议，属于《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定的自我交易行为，该协议无效，但并未提交充分证据予以证实，故一审法院认定《办公写字楼租赁协议》有效并无不当。但对于租金标准，根据评估报告，涉案房屋在2015年1月至2017年3月的租赁费用为221964.36元，该数额更能反映当时的区位情况以及市场价格水平，故本院认定涉案房屋在2015年1月至2017年3月的租赁费用为221964.36元。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初4074号民事判决第二项；二、撤销济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初4074号民事判决第一项以及案件受理费负担部分；三、山东孔圣新型环保建材有限公司于本判决生效之日起十日内向魏元元支付2015年1月至2017年3月的房屋租金221964.36元；四、驳回魏元元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8111元，保全费3020元，由山东孔圣新型环保建材有限公司负担5540元，魏元元负担5591元。二审案件受理费8111元，由山东孔圣新型环保建材有限公司负担4075元，魏元元负担4036元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年五月二十二日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨