青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初828号 原告（反诉被告）：王雪娇，女，汉族，1989年1月11日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。 委托诉讼代理人：哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西宁唐道商业运营管理有限公司（以下简称“西宁唐道管理公司”），统一社会信用代码：91630100MA7524XX6A，住所地，青海省西宁市城西区西关大街130号。 法定代表人：洪金界，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。 原告（反诉被告）王雪娇与被告（反诉原告）西宁唐道管理公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雪娇及其委托诉讼代理人哈瑞艳，被告（反诉原告）西宁唐道管理公司的委托诉讼代理人高上智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王雪娇向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除双方签订的《商铺租赁合同》，判令被告（反诉原告）支付违约金133931元。2、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）支付逾期交付商铺的违约金301345.6元。3、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还商铺租赁履约保证金20000元。4、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）预先交纳的2019年11月、12月租金共计38160元。5、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还装修保证金2700元。6、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还花车押金500元。7、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还预先交纳的暖气费2384.6元。8、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）退还预先交纳的物业费810元。9、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）赔偿门头装修费8600元。10、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，西宁唐道管理公司将其管理的B3-104号商铺租赁给原告（反诉被告）经营“松枝记”饮品。合同约定，租赁期限为三年，商铺交付时间为2017年5月1日，但因被告（反诉原告）原因该商铺未能及时交付，导致被告（反诉原告）逾期交房。双方又于2017年7月20日再次签订合同，租赁时间变更为2017年9月27日至2020年9月26日。经营期间，被告（反诉原告）以各种方式阻碍原告（反诉被告）正常经营，利用其他入驻品牌遮挡原告（反诉被告）门面，拒绝原告（反诉被告）品牌升级，同时因消防电梯原因拆除原告门头，并在原告无任何违约的情况下于2019年10月30日向原告发出解除合同通知书，其行为已构成违约，故请求法院支持上述诉讼请求。 被告（反诉原告）西宁唐道管理公司辩称，双方先后签订两份合同，后签订合同对租赁时间进行了更改，应以第二份合同为主，故不存在逾期交房的事实。我方于2019年10月30日向原告发出解约通知书是因原告未经我方同意将铺面进行转租，同时原告现在的店铺还在营业，预先缴纳的租金、暖气费已经使用完毕。关于门头装修费的赔偿无事实依据，故请求法院公正判决。 被告（反诉原告）西宁唐道管理公司向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并判令原告（反诉被告）支付违约金133931元（合同总金额的20%）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，西宁唐道管理公司将其管理的B3-104号商铺租赁给原告（反诉被告）经营“松枝记”饮品，租赁期限三年，租赁期间，原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意，擅自在第三方网站发布信息将铺面进行转租，严重违反双方合同约定，故请求法院支持上述反诉请求。 原告（反诉被告）王雪娇辩称，被告（反诉原告）发出的合同解除通知书中明确记载双方于2016年10月9日签订了商铺租赁合同，后面签订的合同不是对第一份合同的变更，而是被告（反诉原告）掩盖逾期交付商铺的事实。经营期间我方并不存在擅自转租的行为，不应当承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《商业租赁合同附件一》各一份，西宁唐道管理公司将其管理的位于西宁市××区商铺租赁给王雪娇经营“松枝记”饮品。合同约定，租赁期限为三年，即2017年5月1日至2020年4月30日，该商铺计租起始日为项目正式开业日；租赁保证金为20000元；租金第一年59400元，第二年68688元，第三年72809.28元；运营管理费为第一年138600元，第二年160272元，第三年169888.32元；租金支付以“先付后用”原则，王雪娇应在商铺交付日前足额支付第一个支付期的基本租金及商业运营管理费用，其后应在每一个支付期开始前一个月的25日前足额预付该支付期的基本租金及商业运营管理费用；除本合同约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款的20%向守约方支付违约金，若违约金不足以弥补损失的，对超出违约金部分的损失，违约方应承担赔偿责任。合同签订后因该商铺未能及时交付，双方于2017年7月20日再次签订《商铺租赁合同》一份，双方就租赁期限变更为2017年9月27日至2020年9月26日，就其他事项未予变更。合同签订后，西宁唐道管理公司于2017年9月4日将房屋交付王雪娇使用，房屋租金实际自2018年4月1日交纳。租赁期间西宁唐道管理公司于2019年10月30日以王雪娇自2019年10月1日起未交纳租赁费及管理费，并未经被告同意进行转租为由向原告送达《合同解除通知书》，要求解除合同。2019年10月31日，王雪娇向西宁唐道管理公司交纳了2019年10月1日至12月31日的租赁费等费用，后继续交纳租赁费等费用至2020年3月31日（其中因疫情免交租赁费1个月）。后双方就租赁事宜协商未果，导致纠纷产生。 就以上事实双方当事人提供了《房屋租赁合同》、合同解除通知书、收据、缴费通知单照片、门头装修图纸、申请表、装修保证金收据、转租广告、转账凭证、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：双方所签订合同是否有效，合同履行期间，双方是否有违约行为。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》属当事人真实意思表示，且符合法律规定，故双方之间的合同合法有效应予保护。王雪娇虽主张依据双方于2016年9月所签订合同，西宁唐道管理公司迟延交房，但经审理查明，西宁唐道管理公司依据该合同未能交付房屋后，双方再次签订租赁合同，就房屋交付时间另行进行了约定，属对合同部分内容的变更，故王雪娇主张西宁唐道管理公司迟延交房构成违约的主张不能成立。合同履行期间，王雪娇虽未按合同约定时间交纳租金等费用后西宁唐道管理公司出具了解除合同通知书，但在次日王雪娇交纳租金时西宁唐道管理公司并未提出异议，且交纳租金并营运至2020年3月，故理应认定西宁唐道管理公司就王雪娇迟延交付租金的行为予以认可，王雪娇并无违约行为；西宁唐道管理公司关于王雪娇未经其同意就商铺进行转租的行为构成违约的主张，所提供的证据不足以证实王雪娇有转租行为，且依据王雪娇所提供证据证实其经营至今，故该主张不予采纳，但双方均表示要求解除合同，故双方之间的合同应予解除。关于王雪娇主张退还履约保证金20000元、装修保证金2700元、花车押金500元的诉讼请求，因双方均表示解除合同，故该请求应予支持。关于王雪娇主张支付违约金133931元、逾期交付商铺违约金301345.6元、预付租金38160元、暖气费2384.6元、物业费810元的诉讼请求，因西宁唐道管理公司并无违约行为，且王雪娇已使用至2020年3月，故该请求不予支持；关于王雪娇主张西宁唐道管理公司支付门头装修费8600元的诉讼请求，虽门头拆除确因西宁唐道管理公司的行为所致，该费用应予支付，但原告所提供证据不足以证实所产生的具体数额，故该请求不予支持。关于西宁唐道管理公司主张王雪娇支付违约金133931元的诉讼请求，因王雪娇并无违约行为，故该请求不予支持。 综上所述，原、被告租赁合同履行期间产生争议，合同已无实际履行的可能。双方所主张的诉讼请求，合理部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下： 一、依法解除原告（反诉被告）王雪娇与被告（反诉原告）西宁唐道商业运营管理有限公司于2016年9月、2017年7月签订的《商铺租赁合同》。 二、被告（反诉原告）西宁唐道商业运营管理有限公司退还原告（反诉被告）王雪娇履约保证金20000元、装修保证金2700元、花车押金500元。 三、驳回原告（反诉被告）王雪娇要求被告（反诉原告）西宁唐道商业运营管理有限公司支付违约金133931元、逾期交付商铺违约金301345.6元、预付租金38160元、暖气费2384.6元、物业费810元、门头装修费8600元的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）西宁唐道商业运营管理有限公司要求原告（反诉被告）支付违约金133931元的诉讼请求。 以上款项于本判决生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费减半收取4371.02元，反诉诉讼费1489元，由原告（反诉被告）王雪娇负担3000元，被告（反诉原告）西宁唐道商业运营管理有限公司负担2860.02元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 李 文 宽 二〇二〇年五月十一日 法官助理 （张乐鑫 书 记 员 郎  晨 附： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。