贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1587号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市，系公司职员。委托诉讼代理人：张家艺，女，1995年8月12日出生，水族，住贵州省榕江县,系公司职员。被上诉人（一审原告）：吴永标，男，1973年9月8日出生，侗族，住黎平县。被上诉人（一审原告）：安花，女，1975年8月28日出生，汉族，住黎平县。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）与被上诉人吴永标、安花商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定违约金是连续行为的事实错误，本案违约行为应是单一行为。根据涉案合同约定，《民法总则》第一百九十四条、第一百九十五条规定，本案诉讼时效应从2014年1月1日起算，因被上诉人于2019年9月才起诉主张权利，且其无证据证明本案诉讼时效存在中止、中断等情形，故本案诉讼时效已过，其上诉请求应予以驳回；2.上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件已被撤销，因政策变动和砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。故不应追究上诉人违约责任；3.关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实不成立。上诉人不认可一审法院认定的逾期办证违约金计算的2015年10月1日至2017年9月26日的期间，因上诉人已于2016年4月19日以短信提前通知业主于五一后来领取商品房初始登记证，且在2016年5月11日正式取得初始登记证后，同月18日又再次通知，有信息截图为证，虽截图未有年份，但可通过房产初始登记的时间予以印证。2017年9月25日系上诉人再次通知，而非第一次通知。综上，上诉人因客观原因无法为被上诉人代办转移登记，如可早日办理转移登记于上诉人及被上诉人都是有利的，故上诉人主观上不存在过错。被上诉人吴永标、安花未提交书面的答辩意见。吴永标、安花向一审法院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期办证违约金92448元（从2014年1月1日计算至2018年4月16日）。一审法院认定事实：2012年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第19幢10层10-4号房；2.出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同时签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。合同签订后，吴永标、安花根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款589974元，恒丰房地产公司出具了《销售不动产统一发票》。2013年9月23日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了吴永标、安花。2017年9月26日，恒丰房产公司采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。2018年5月3日，吴永标、安花到被告处领取了办理商品房转移登记的有关文书。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。还另查明，原告于2018年7月2日向本院起诉要求被告支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金92448.93元，本院作出判决后被告提起上诉，二审审理期间，原告于2019年2月18日提出撤回起诉申请，二审作出撤销一审判决，准许吴永标、安花撤回起诉的裁定。一审法院认为，一、本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是合法有效的。涉案合同虽约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2013年9月23日实际交付使用，确认涉案房屋于2013年12月22日前为办理房屋权属证书期间。被告直至2017年9月26日才向原告公告办理商品房转移登记事宜，必然使原告不能及时享有预期的物权，其逾期行为已构成违约，其违约时间为2013年12月23日至2017年9月26日。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案当事人双方签订涉案合同的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出凯府发（2010）48号文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条规定情形。故对被告提出的市政府征收“砂石税”行为属于情势变更，不予采纳。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。二、关于本案争议焦点之诉讼时效问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”以及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”之规定，本案原告于2018年7月2日第一次提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年7月2日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，且违约行为存持续性，每日产生新诉权，每一诉权的诉讼时效起算点不一致。对民法总则实施前，根据民法通则已超过两年诉讼时效部分，被告已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对2017年10月1日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。最后，结合涉案房屋的交付时间及公告办证时间，故对逾期办证违约金的时间确认为2015年10月1日至公告之日即2017年9月26日，共计726天。因原告于2018年7月2日第一次提起诉讼而产生诉讼时效中断情形，故原告于2019年10月11日再次提起诉讼，对从2015年10月1日计算至公告之日即2017年9月26日，共计726天的逾期办证违约金主张未超过三年诉讼时效。三、关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告无证据证明未及时取得房产证造成的损失情况，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2015年10月1日至2017年9月26日的逾期办证违约金为21416元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴永标、安花违约金21416元。二、驳回原告吴永标、安花的其他诉讼请求。案件受理费2112元，减半收取1056元，由原告吴永标、安花负担811元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担245元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点一是诉讼时效问题。本案当事人在合同中约定违约金以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每天违约金分属不同的债权，故本案的违约金诉讼时效应按每日相应的诉讼时效分别予以计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”之规定，且因被上诉人于2018年7月2日已针对本纠纷提起第一次诉讼，诉讼时效存在中断情形，2019年的本次部分诉求即2015年10月1日至公告之日2017年9月26日违约金并未超过法律规定的3年诉讼时效，一审法院将本案违约金采取分段计算诉讼时效并无不当。因此，上诉人对于诉讼时效的抗辩不能成立。本案争议焦点二是恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更从而减免上诉人逾期责任。涉案合同签订于2012年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2013年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件早于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。本案争议焦点三是一审法院认定的逾期办证违约金计算期间是否不当。涉案合同及《补充协议》在约定房屋产权证的办理时间上存在冲突，并约定如有冲突则以《补充协议》为准。而《补充协议》未明确约定房屋产权证的办理时间，在无约定情形下，应适用法律规定。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《民法通则》、《民法总则》之诉讼时效规定，以及公告办证时间等，将违约金的计算时间确认为2015年10月1日至2017年9月26日并无不当。上诉人不认可一审法院的该项认定事实，虽其提供了短信截图记录，但无年份记录，加之无法明确被上诉人是否收到短信通知，故不能实现其证明目的。因此，其该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2112元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年五月十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄