福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5967号 上诉人（原审被告）：林炳义，男，1950年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区美仁新村5号楼旁。 法定代表人：邱丽华，主任。 委托诉讼代理人：谢福意，福建建明联合律师事务所律师。 上诉人林炳义因与被上诉人厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会（下称美仁新村业委会）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林炳义上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持林炳义一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律严重错误，其以讼争房屋属于美仁小区专有部分以外的共有部分，全体业主对讼争房屋享有共同管理的权利及其所依据的三点理由判令林炳义返还讼争房屋，依法不能成立。一、美仁新村业委会用以提告的依据，是《美仁新村北区物业移交协议书》，该协议书非但不能证明讼争房屋为全体业主共有，更暴露其一房三用的违法行为。其一，移交甲方厦门建工公司和美仁新村业委会故意不提讼争房屋早已于1987年卖给港商柯君恒先生旗下的恒宇地产发展有限公司这一合法买卖，空口无凭无实的要将讼争房屋移交给美仁新村业委会。可是房屋都卖了，还拿什么移交？更有甚者，该协议书第8条“将已回收的灵芝楼架空层提供给物业管理公司作为本小区物业管理办公场所，不作他用。孰不知美仁新村业委会和物业公司是二个绝然不同的主体。厦门建工公司实际上是制造了一房三用的事实。如果物业公司据此来主张所有权，岂不大乱。其实，该协议书完全违背了和我国房产管理的相关法律法规，是无效的，不能作为提告的依据。 二、一审判决书关于“讼争房侧墙设置信箱……出入口安装门禁……”据此认定二楼以上才是业主享有专有权的住宅。除讼争房屋外，“灵芝楼”一楼其余部位为开放式架空层……。该陈述与事实严重不符。整个架空层尚有101、102、104、105、106六套房，101、102、105、106四套房原始业主早已凭其向恒宇地产发展有限公司购房而开具有发票办理了产权证。这足以驳斥架空层不能办理产权证的说辞。其实，一审法院也自知理亏，在本院认为中称“其所有楼层整体功能为公共用途有很大的可能性”。 三、适用法律错误。物权法和最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》分别颁布于2007年和2009年，在讼争房屋买卖成交十年和十二年之后，美仁新村业委会据此否认该买卖合同的合法性，违背了法不溯及既往原则。 美仁新村业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。美仁新村业委会提交了足够的证据证明讼争房产所在小区是厦门建工公司开发的，按照厦门建工公司与美仁新村业委会的协议，厦门建工公司将包括讼争房产在内的架空层移交给美仁新村业委会使用。林炳义主张讼争房产是恒宇地产发展有限公司购买，应当提供合同或发票予以证明。 美仁新村业委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、林炳义立即腾空并向美仁新村业委会返还美仁新村业主享有共有权的美仁新村26号103室（灵芝楼架空层临时建筑用房）；2、林炳义向美仁新村业委会支付损害赔偿金（损失按照每月1400元[20元×70平方米]，自2013年1月份起计算至被告实际返还上述房屋时止）；3、由林炳义承担诉讼费用。 一审法院认定事实：美仁新村小区由厦门建设工程承包有限公司（后更名为厦门万银投资发展有限公司，以下称厦门建工公司）于1986年立项开发建设，于1989年建成投入使用。厦门市城市规划管理局（86）厦政规字第417号《关于厦门建设工程承包公司新辟美仁花园居住群初步设计的批复》载明：美仁新村小区“建筑群由地下部分、公建部分、高台住宅群及高层建筑等四部分组成”，“一层为商业服务部分，面积为16843.61m2，包括商场、娱乐中心、花园绿化等公共服务设施；高台住宅群部分建筑面积约为47840m2，有A~H等八种标准类型住宅约620户，及一些非标准类型住宅和一定量的连廊等附属设施”。 美仁新村“灵芝楼”（建筑物奠基铭牌载明“美仁花园城灵芝楼”）属于美仁新村小区高台住宅群组成部分。美仁新村业委会自编门牌号为“思明区美仁新村灵芝楼26号103室”的房屋（以下称讼争房屋）位于“灵芝楼”一楼。包括讼争房屋在内的“灵芝楼”一楼坐落于美仁新村小区红线范围之内，但没有单独办理不动产权属登记。讼争房屋侧墙设置美仁新村25—27号（“灵芝楼”）信箱，毗邻“灵芝楼”公共出入口。该公共出入口安装门禁系统，刷卡开门后可进入“灵芝楼”二楼，二楼以上为业主享有专有所有权的住宅。除讼争房屋外，“灵芝楼”一楼其余部位为开放式架空层，用于停放自行车等公共用途。 2002年2月25日，厦门建工公司（甲方）与美仁新村业委会（乙方）签订《美仁新村北区物业移交协议书》，约定：一、移交的项目和内容。1、工程建设档案资料（含小区总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，媒体管道图以及工程的技术资料）；2、小区内共用部位、共用设备、公共设施；3、平台住宅群所有架空层的所有权（含灵芝楼架空层）、公共建筑（含绿化办公室，高台板两座门卫用房，老人俱乐部，中心花园，四条斜道下的临时用房和15#、24#、30#前板上板下三个楼梯间通道及其它红线以内的所有公共设施和未办理产权证的所有临时建筑用房）的所有权和使用权；4、小区整体的消防安全设施，美仁新村业委会同意在工程公司完成并通过消防部门的验收合格后再进行移交。二、移交的方法和时间（略）。三、责任和义务。厦门建工公司的责任和义务：1、负责将工程建设档案资料和公共设施、共用部位、共用设备及清单移交美仁新村业委会；2、负责移交住宅群所有架空层、绿化办公室和平台板上两座门卫用房、老人俱乐部、中心花园、三个楼梯间通道及其它红线以内的所有公共设施和未办理产权证的所有临时建筑用房在2001年12月底以前给美仁新村业委会（含灵芝楼架空层和大板底下红线以内的小区北面绿化用地），有租金收入的自2002年元月1日起归美仁新村业委会管理（含笑楼架空层暂借给厦门建工公司使用）；3、负责移交四条斜道下的临时建筑用房在2001年12月底以前给美仁新村业委会，有租金收入的自2002年元月1日归由美仁新村业委会管理；……9、自愿负责对指定移交给美仁新村业委会的所有公共设施、场地及临时建筑用房的租赁合同和约定整理登记移交给美仁新村业委会。美仁新村业委会的责任和义务：……8、将已收回的灵芝楼架空层提供给物业管理公司作为本小区物业管理办公场所，不作他用。 上述协议签订后，厦门建工公司向美仁新村业委会移交了大部分约定的标的物。由于讼争房屋在上述协议签订之前便由林炳义占有，讼争房屋未按《美仁新村北区物业移交协议书》约定移交给美仁新村业委会。林炳义持续占有讼争房屋，其于2009年起将讼争房屋出租给蒋菊莺、陈长杰夫妇居住使用。2014年10月，林炳义与蒋菊莺、陈长杰解除租赁关系，蒋菊莺、陈长杰搬离讼争房屋。截至本案法庭辩论终结，讼争房产由林炳义占有使用。 本案原一审审理中，林炳义提交了一份落款时间为2012年6月6日的、落款主体为“恒宇地产发展有限公司”“委托人柯君恒”的《委托书》作为证据，欲证明其得到产权人授权管理使用讼争房屋。该《委托书》载明：“兹委托林炳义先生负责我公司本人名下位于厦门市灵芝楼（26号）203室的房产租赁、维修等管理事项。” 本案一审重审中，林炳义陈述：讼争房屋为案外人柯君恒所有，讼争房屋系柯君恒向其交付的，其作为柯君恒的代理人代为管理使用讼争房屋；柯君恒声称房屋是他买的，但没有出具购房合同或者产权证；其曾向柯君恒讨要购房合同或者产权证，柯君恒称没有保留相关材料；柯君恒是香港的房地产商，当时的经营模式是在国内购买已经建成的商品房，再对外出售获利；柯君恒购买了包括讼争房屋在内的四栋楼，产权分割后对外出售；现只剩讼争房屋没有出售，柯君恒自己使用并委托其代管。后林炳义纠正其陈述：柯君恒开办了“恒宇地产发展有限公司”，讼争房屋是该公司名下的财产。林炳义还陈述：柯君恒购买的四栋楼中，除“灵芝楼”以外的其他三栋楼的架空层都有业主在占用；据其了解，大部分业主已经办理产权证，办理产权证的凭据是他们向“恒宇地产发展有限公司”用港币购买房屋的合同和发票；美仁新村业委会无法起诉其他三栋楼的架空层业主，是因为这些业主有合法的产权证；讼争房屋跟其他三栋楼也是同样的性质，不可能他们的架空层是业主私有的，而讼争房屋是小区全体业主共有的。 一审法院认为，美仁新村业委会代表美仁新村小区全体业主提起本案诉讼经符合法定数量和比例的业主同意，系本案适格原告。本案系物权保护纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据该条法律规定，物权权利人向无权占有人主张返还不动产的，人民法院应予支持。本案审查重点为：全体业主是否对讼争房屋享有法定物权；林炳义是否有权占有讼争房屋。 关于全体业主是否对讼争房屋享有法定物权。法院认为，讼争房屋属于美仁新村小区专有部分以外的共有部分，全体业主对讼争房屋享有共有和共同管理的权利。理由如下：1、包括讼争房屋在内的“灵芝楼”一楼坐落于美仁新村小区红线范围之内，但无法单独办理不动产权属登记，不符合建筑物专有部分“能够登记成为特定业主所有权的客体”这一基本特征。2、由于讼争房屋无法单独办理权属登记，既无法在土房局不动产登记信息系统中查询到其具体坐落信息，也无法从民政部门查询到其门牌号编制情况，其门牌为美仁新村业委会自编，这进一步印证讼争房屋并非建筑物专有部分。3、讼争房屋侧墙设置“灵芝楼”公共信箱，毗邻“灵芝楼”公共出入口，其所在的“灵芝楼”一楼其余部位为作公共用途的开放式架空层，其所在楼层整体功能为公共用途有很大的可能性。“灵芝楼”一楼的公共出入口安装了门禁系统，需要通过刷卡开门通行二楼，“灵芝楼”二楼以上为业主享有专有所有权的住宅。该门禁系统将一楼和二楼区隔为公共空间和专有空间两个功能区域，而讼争房屋正处于一楼公共空间。 关于林炳义是否有权占有讼争房屋。法院认为，林炳义举证不足以证明其有权占有讼争房屋。理由如下：1、林炳义主张讼争房屋为柯君恒或“恒宇地产发展有限公司”所有，但无法提供任何二者对讼争房屋享有物权的凭证，事实上讼争房屋至今无法单独办理权属证书。2、林炳义主张柯君恒或“恒宇地产发展有限公司”购买包括讼争房屋在内的四栋楼，产权分割后对外出售，但没有提供证据证明二者合法购置了讼争房屋。3、林炳义主张除“灵芝楼”以外的其他三栋楼的架空层都有业主在占用，大部分业主已经办理产权证，但其未提供证据证明其该主张。4、林炳义未提供柯君恒和“恒宇地产发展有限公司”的身份信息资料，柯君恒和“恒宇地产发展有限公司”亦未到庭作证，二者身份不清，林炳义所提交的书证《委托书》真伪不明。 综上所述，讼争房屋为美仁新村小区全体业主共有部分，林炳义无权占有讼争房屋，林炳义应向美仁新村小区全体业主返还原物。讼争房屋于上个世纪八十年代建成，彼时我国有关合同和物权的法律尚不完善，商品房销售制度以及不动产登记制度尚未统一规范，导致讼争房屋的权属和占有长期存在争议，而建设方、物业管理单位以及全体业主在对讼争房屋的管理使用上亦存在一定疏失，故在本判决确定的返还原物期限前林炳义可不承担占有使用费的赔偿责任。若林炳义未按本判决指定期限交还讼争房屋，则应承担占有使用费赔偿责任。关于占有使用费标准，美仁新村业委会主张按每月1400元计算，该标准较为合理，本院予以照准。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、林炳义于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会返还思明区美仁新村灵芝楼26号103室房屋；二、若林炳义未按本判决第一项指定的期限返还房屋，则于逾期返还房屋之日起向厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会赔偿占有使用费（按每月1400元的标准，计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费198元，由林炳义负担。 双方于二审中均未提交新证据。 二审中，林炳义认为，1、一审法院称除讼争房屋外，“灵芝楼”一楼其余部位为开放式架空层，用于停放自行车等公共用途。此与事实不符，其余部位不是架空层，而是分割成六套，有四套办理了产权证。2、林炳义在一审的陈述中，并不是称“柯君恒购买的四栋楼中，除“灵芝楼”以外的其他三栋楼的架空层都有业主在占用”，而是陈述这四栋楼的架空层大部分都办理了产权证，其他楼的架空层大部分也办了产权证。此外，林炳义、美仁新村业委会对一审查明的事实无异议。本院对一审判决查明事实中双方无异议的部分予以确认。 另查明，美仁新村“灵芝楼”等四栋楼的架空层上的房屋确有部分房屋办理了产权证。 二审审理过程中，本院就林炳义所称“港商柯君恒先生旗下的恒宇地产发展有限公司于1987年向厦门玉鹭建设开发有限公司购买了包括“灵芝楼”在内的四栋楼”向厦门建工公司、厦门玉鹭建设开发有限公司进行了调查，厦门建工公司、厦门玉鹭建设开发有限公司均没有任何与恒宇地产发展有限公司发生过法律关系的档案或资料，并且厦门玉鹭建设开发有限公司成立于1988年12月19日。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本院围绕林炳义的上诉请求进行审理。 本案中，包括讼争灵芝楼在内的美仁新村小区由厦门建工公司开发建设，林炳义主张包括灵芝楼在内的4栋楼已于1987年由厦门玉鹭建设开发有限公司卖给港商柯君恒先生旗下的恒宇地产发展有限公司，该讼争房屋系柯君恒委托其管理的，但林炳义提交的《委托书》美仁新村业委会不予认可其真实性，本院向厦门建工公司、厦门玉鹭建设开发有限公司就此进行调查，厦门建工公司、厦门玉鹭建设开发有限公司均称经查找没有任何与恒宇地产发展有限公司发生过法律关系的档案或资料，厦门玉鹭建设开发有限公司还称其成立于1988年12月，不可能于1987年有卖楼行为。因此，林炳义主张灵芝楼于1987年已卖给柯君恒先生旗下的恒宇地产发展有限公司，讼争房屋属柯君恒或恒宇地产发展有限公司所有，其系受委托管理使用讼争房屋，证据不足，本院不予采信。因此，2002年2月25日，厦门建工公司与美仁新村业委会签订《美仁新村北区物业移交协议书》，这是厦门建工公司对其权益的合法处分。该《美仁新村北区物业移交协议书》中，厦门建工公司将平台住宅群所有架空层的所有权（含灵芝楼架空层）移交给美仁新村业委会。林炳义占有使用的讼争房屋位于灵芝楼架空层，应包含在厦门建工公司移交给美仁新村业委会的移交项目范围内，美仁新村业委会诉求林炳义有腾退讼争房屋，合法有据，应予支持。林炳义的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费198元，由林炳义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年五月十四日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。