广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初919号原告：温永森，男，汉族，1993年7月12日出生，户籍住址江苏省沛县*******2**1******，公民身份号码320************214。被告：清远市森瑞企业管理有限公司，住所地广东省清远市清新区**********华府假日酒店502房，统一社会信用代码914***********142H。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：赖利好，女，汉族，1986年3月5日出生，住广东省清远市清城区***********19*，公民身份号码441************041，系公司的员工。原告温永森与被告清远市森瑞企业管理有限公司（以下简称“森瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温永森、被告的委托诉讼代理人赖利好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温永森向本院提出诉讼请求：1.判令被告森瑞公司向原告温永森支付2020年2月至4月的租金9032.85元及利息（利息从起诉之日起以9032.85元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.判令被告森瑞公司向原告温永森支付2月份逾期租金的违约金51.19元（暂计至2020年3月23日）；3.判令被告森瑞公司承担本案诉讼费用。事实与理由：温永森与森瑞公司于2017年4月26日签订《租赁合同》约定：森瑞公司承租温永森位于清远市清新区**********华府假日酒店公寓1910房，租赁期为15年，从2018年1月1日起至2032年12月31日止。租金在《租赁合同》有效期内，6年不变，每月租金按照该物业总房款的0.5%计算(租赁税由温永森承担)，即677629元×0.5%=3388.15元，减去税费及维修费后为3010.95元。合同签订后，森瑞公司于2020年3月9日向温永森送达《减免疫情期间租金确认书》，要求温永森减免森瑞公司2020年2月至4月的租金，而森瑞公司至今未支付2020年2月份的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，温永森有理由相信森瑞公司不按《租赁合同》按时支付2020年2月至4月的租金，可要求森瑞承担违约责任。按《租赁合同》的约定，森瑞公司逾期交付租赁租金，逾期不超过60日的，按月租金的1%向温永森支付违约金，合同继续履行。逾期支付租赁超过60天的，森瑞公司须向温永森赔付年租金总额30%作为违约金，温永森有权解除合同。因森瑞公司至今未按时支付2020年2月份租金，应根据《租赁合同》约定承担违约责任。故此，为维护自身的合法权益，原告温永森特此提起本案诉讼。被告森瑞公司辩称：一、本次新冠肺炎疫情，符合不可抗力的基本构成要素，至今甚至仍有重大影响。新冠肺炎疫情自春节前爆发并发展至今，为保护公众健康，各级政府采取了相应的疫情防控措施，广东省也于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。此次新冠肺炎疫情属于不能提前遇见，不能凭主观意愿予以避免，不能凭努力可以克服的客观情况，符合不可抗力的基本要素，对森瑞公司正常经营产生重大影响。根据合同法的相关规定，因不可抗力履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。二、如果继续履行合同会对当事人一方不公平，温永森、森瑞公司在签订合同时没有预见也不可能预见疫情的发生及疫情防护措施的实施，不能为疫情作预见安排，森瑞公司的损失是不可预见的。三、《租赁合同》履行地政府采取了疫情防控措施，森瑞公司及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象。《租赁合同》履行地政府积极响应省疫情防控措施，限制或停止集市、影剧院演出或其他人群聚集的活动、停工、停业、听课、交通管制等，最大限度减少公众聚集活动。森瑞公司所承租的房屋毗邻旅游景点，以旅客作为主要消费群体，疫情爆发后广大人民群众以居家防疫方式为主，导致森瑞公司的消费人群骤减，正常经营行为受到疫情防控措施的直接影响。四、新冠肺炎疫情发生在《租赁合同》订立后、合同履行完毕前，森瑞公司在履约过程中未发生过违约情形，森瑞公司之所以不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施具有因果关系。自双方签订租赁合同至今，森瑞公司从未发生过逾期支付租金的情形。为响应上级部门的防控要求，森瑞公司于2020年1月27日对外发出休市公告，复工时间未定。疫情爆发早期，森瑞公司根据疫情自行决定休市，我方无法预计疫情结束的确切时间，即使日后恢复经营，也可能会在较长时间内不能获得正常的经营收入，甚至面临持续亏损的结果，因此疫情的发生及防控措施的出台系促使森瑞公司向温永森申请减免租金的主导因素。五、森瑞公司未切实履行合同的事由不能避免、不能克服，森瑞公司根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，于2020年3月向温永森送达《减免疫情期间租金确认书》，尽到合理的通知及举证义务。综上，在遵循民法有关基本原则的基础上，森瑞公司基于诚实磋商、互谅互让、共担风险、共渡难关的出发点，基于新型冠状病毒肺炎疫情这一不可抗力事件，向温永森提出减免租金申请于法有据，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方质证均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合原、被告提供的证据，经审理查明事实如下：森瑞公司的企业类型为法人独资的有限责任公司，经营范围为：企业管理、酒店管理、自有物业出租、物业管理、餐饮业、旅业等。2017年4月26日，温永森（买受人）与清远市清新区中凯置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定温永森购买清远市清新区中凯置业有限公司开发的坐落于清远市清新区**********华府假日酒店公寓1910号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为71.79平方米，房屋总价为677629元，出卖人应在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。签订上述商品房买卖合同当天（即2017年4月26日），温永森为出租方（甲方）、森瑞公司为承租方（乙方）、清远市清新区中凯置业有限公司为承租担保方（丙方），就温永森所购涉案房屋的租赁事宜签订《租赁合同》，约定内容包括：一、租赁标的。标的物为1910房，建筑面积为71.79平方米，套内面积为52.03平方米。甲方出租给乙方用于整体租赁经营管理（包括但不限于酒店、公寓、民宿、高端休闲养生等经营业态）。二、租赁方式。该房屋的占有、使用、管理、收益权全部归乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司进行合法经营。乙方有权根据市场运作需要对租赁标的经营管理，甲方不得干涉，但乙方不得违法经营。三、租赁期限。甲方同意将该物业租赁给乙方，租赁期为15年，即2018年1月1日起至2032年12月31日，该物业自开发商通知交楼之日起移交给乙方管理。四、租金、分红及支付方式。在本合同有效期内，该房屋租金6年内不变，每月租金按该物业总房款0.5%计算（租赁税由甲方承担）。自第7年起至第15年期间，甲方选择固定每月按该物业总房款0.5%的比例分红（租赁税由甲方承担）。租金支付方式为：租金自甲方收楼并将物业移交次月开始计算，按月支付给业主至租赁期限届满之日止，每月的1日支付上月的租金，不足一个月的按实际天数计算，如遇节、假日则付款日期顺延。五、甲方的权利义务。租赁期内所产生的水电费、物业管理费由乙方承担。无论乙方的经营盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租赁租金。甲方需同时保证不干涉该房产经营者的经营活动。在租赁期间每月由乙方扣起甲方租金（或分红）的3%作为整体出租经营的维修费用，由乙方用于修缮不能使用物业维修基金维修的项目，并每年在酒店公示修缮项目（物业维修基金按法律法规规定使用）。甲方应在收楼之日起15日内将物业移交给乙方经营管理。六、乙方的权利义务。根据具体情况市场变化，对经营方案、策划定位进行调整。乙方须按照第四条约定的租金支付方式及时限足额向甲方支付租金。租赁期间乙方承担因经营等造成的一切后果。七、丙方的权利义务。丙方对乙方应付租金承担保证责任，一旦乙方未能按时支付租金，则甲方有权要求丙方支付相应的租金。八、违约责任。乙方逾期支付租赁租金，逾期不超过60日的，按月度租金的1%向甲方支付违约金，合同继续履行（如由甲方造成乙方无法支付租金的，则乙方不属违约）。逾期支付租金超过60天的，乙方须向甲方赔偿年度租金总额30%作为违约金，且甲方有权单方解除合同。森瑞公司是中凯华府假日酒店的管理方，签订上述《租赁合同》后，森瑞公司将承租的涉案房屋作为中凯华府假日酒店提供给客人住宿的客房进行经营。2020年1月27日，中凯华府假日酒店在酒店门前张贴《休市通告》，载明：“为配合目前新型冠状病毒感染的肺炎防控工作需要，保障广大宾客和工作人员的健康与安全，本酒店自2020年1月28日（年初四）起暂停营业，具体开市时间另行通知。”2020年2月15日，森瑞公司以自身名义向温永森发出《减免疫情期间租金确认书》，认为2020年春节假期，我国大面积爆发新冠肺炎疫情，鉴于疫情的爆发和行政管控政策，中凯华府假日酒店为了响应政府号召和维护社会公共利益，从2020年1月28日起暂停营业，面临着巨大的经济压力，根据广东省人民政府2020年2月7日印发的《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》及《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任，希望获得理解和支持，同舟共济，共克时艰，减免本酒店2月至4月的租金并予以确认。双方因涉案房屋租金事宜交涉无果，温永森遂向本院提起本案诉讼。庭审中，温永森确认森瑞公司已经支付2020年1月及此前的租金；森瑞公司承认涉案房屋每月租金为3388.15元，但租赁税费由温永森承担，扣减后实际每月租金为3010.95元。森瑞公司表示当地政府没有相关文件禁止酒店开市，也不清楚本地区同类型的其他酒店有否休市，森瑞公司是根据疫情情况自行决定休市，且至开庭当日尚未恢复营业。温永森、森瑞公司均明确表示不愿意接受调解。以上事实，有温永森提供的《商品房买卖合同（预售）》《租赁合同》《减免疫情期间租金确认书》，森瑞公司提供的《休市通告》等证据予以证实，并有本院庭审笔录记录在案。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。温永森与森瑞公司签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋租赁关系受法律保护。关于应否适用不可抗力规则的问题。受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律问题时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，当事人主张适用不可抗力减免责任的，应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，森瑞公司将承租的涉案房屋作为中凯华府假日酒店提供给客人住宿的客房进行经营，诉讼中表示当地政府没有相关文件禁止酒店开市，即本地区的疫情防控措施并没有禁止森瑞公司使用涉案房屋进行经营管理的行为，森瑞公司也没有提供证据证明其不能履行合同义务的情形符合不可抗力的法定要件。在疫情得到有效控制后，当地政府已经出台多项政策措施，支持企业复工复产，但森瑞公司自从2020年1月28日起暂停酒店营业后，至本案庭审当日（即2020年4月27日）仍未恢复营业，可见，暂停营业是森瑞公司根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，其要求温永森免除2月至4月租金的理由不充分，本院不予采纳。同时，本院注意到，新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，对于主动减免租金的业主应该值得尊重，但不应道德绑架所有业主要求减免租金，否则，便会损害业主的合法权益。故此，温永森要求森瑞公司支付2020年2月至4月租金合计9032.85元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约责任问题。森瑞公司没有按照约定向温永森支付房屋租金，已经构成违约，应当按照《租赁合同》第八条“乙方逾期支付租赁租金，逾期不超过60日的，按月度租金的1%向甲方支付违约金”的约定，向温永森支付违约金。但温永森同时请求森瑞公司支付利息和违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，温永森的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市森瑞企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温永森支付2020年2月至4月的租金合计9032.85元；二、被告清远市森瑞企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温永森支付逾期租金的违约金（违约金计算至2020年4月30日为90.33元，从2020年5月1日起，以尚欠租金9032.85元为基数，按每月1%的标准计算至实际支付租金之日止）；三、驳回原告温永森其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告清远市森瑞企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 钟桂洪二〇二〇年五月十二日法官助理 陈晓娟书 记 员 班嘉莹附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附2：执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（注：如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。）附3：清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行清远清新支行。账号：7146*****391。