四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6092号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：高莉英，女，1979年10月29日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：孔玉希，四川府城律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：高霞，女，1991年4月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：董科，四川仁厚律师事务所律师。 上诉人高莉英因与被上诉人高霞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8809号民事判决，向本院提起上诉。本院根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高莉英上诉请求：1、请求撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8809号民事判决；2、改判高霞赔偿高莉英房屋损失维修费42000元；3、本案一审、二审案件受理费由高霞承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，高莉英提交了《房屋装修合同书》和《双林路180号铺面装修结算单》、转账凭证和《收据》等证据，能够证明高莉英为案涉房屋修复实际产生了42000元损失，一审法院未予全部确认错误。2、高霞缴纳的8000元租赁押金性质为违约金。《房屋租赁合同》第十一条明确了如果高霞违约，则押金不予退还，作为违约的赔偿金，故一审将该8000元违约金支付与高霞故意破坏房屋产生的损失互相混淆错误。3、高霞擅自终止租赁合同，且故意破坏案涉商铺，高莉英无奈对商铺进行了装修布局，包括重新贴砖、打墙等，主要系重做为主。高莉英有权要求其承担赔偿责任。 高霞答辩称，1、高莉英所谓的房屋损失毫无证据支持，高霞与下一手承租人王志超联系过，王志超陈述后续商铺全是自己装修的，与高莉英无关，故高莉英提交的证据系虚构。2、高霞并未违约，高霞拒付租金的前提为高莉英与房东的租赁期限到期，当时没有证据证明其获得了房东的续租同意，高霞花费巨大对该房屋进行重新装修，为了落实高莉英是否有转租权，避免损失扩大，高霞要求高莉英提供其与麦玉国重新签订的房屋租赁合同后，再交付三个月的房租。高莉英拒不提供，故高莉英要求的违约金于法无据。3、高莉英装修改造房屋行为与高霞无关，其损失不应当由高霞承担，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 高莉英向一审法院提出诉讼请求：1、判令高霞赔偿高莉英房屋损失维修费42000元、因拒不配合注销食品许可证导致高莉英的违约损失17500元以及高霞应当缴纳的水费248元，共计59748元；2、高霞支付高莉英2018年8月1日至11月20日的房屋占用使用费17233元。 高霞向一审法院提出反诉请求：1、高莉英返还房租押金8000元；2、高莉英赔偿高霞经济损失25000元、违约金4700元。 一审法院经审理查明，麦玉国系案涉于成都市成华区的登记所有权人。2015年7月11日，麦玉国与高莉英签订《租房合同》，约定麦玉国将前述案涉房屋出租给高莉英，租赁期限为3年，自2015年7月25日至2018年7月24日。双方并约定高莉英不得私自将房屋转让他人使用，经麦玉国同意后方可转让。 2018年4月21日，经成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司居间介绍，高莉英（出租方、甲方）与高霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定高莉英将位于成都市、建筑面积35.44㎡的房屋出租给高霞；租期3年，自2018年5月1日至2021年4月30日，月租金4700元，支付方式为押二付三（季度），在合同签订之日首次支付租金14100元，第二次及以后支付租金按租赁合同签订对应日期提前15日付清；高霞于合同签订之日向高莉英交纳租赁押金8000元，租期届满，房屋及设备若无毁坏遗失且水、电、气、卫生等费用结算完后，高莉英当日将租赁押金退还；高霞如未按时交付第二次房租，高莉英从违约之日起进入自己的房屋进行管理，并收回房屋，责任由高霞承担；高莉英违约的应退还高霞剩余租金和押金，同时支付高霞一个月赔偿金；高霞违约的，高莉英已收房屋租金及押金不予退还，作为高霞违约的赔偿金，并有权自违约之日起收回房屋。《房屋租赁合同》手写的补充条款约定：高莉英保证上述商铺可以办理营业执照及卫生许可证；押金共计8000元，如高霞提前三个月告知高莉英不再承租上述商铺，则退还押金4000元；如乙方按条约签订租满三年，则押金8000元全部退还。同日，双方签订《补充协议》，约定双方协商租赁期间内第一年租金为4700元，从第二年每年年租金递增不超过月租金4700元的5%；在合同期间内如高莉英因非不可抗因素造成本合同无法正常履行，则高莉英按照高霞所提供的正规票据进行赔偿高霞的装修款项（以收据及发票为准）；合同期间内高霞不得将商铺进行转让及转租。同日，高莉英向高霞出具《收据》，载明：收到高霞租金14100元、押金8000元。高霞接收案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。 2018年7月10日，高莉英通过微信提醒高霞缴纳下一季度房租。高霞基于高莉英与麦玉国签订的《租房合同》即将到期，要求高莉英提供其与麦玉国的续签合同，以确认高莉英具备转租权。高霞认可高莉英后来向其提供了相应的租房合同，但高霞基于认为该租房合同与先前租房合同的签字不同等原因未再缴纳租金。高霞主张其于2018年7月底搬离了案涉房屋，并确认其没有与高莉英办理交接手续，没有向高莉英交付钥匙。高莉英确认其于2018年8月1日、2日至现场发现案涉房屋大门已经关闭。高莉英主张其在进入案涉房屋后，发现案涉房屋已遭破坏。依据高莉英提交的2018年8月13日的案涉房屋现场照片显示，案涉房屋墙面写有“无良二房东、高莉英、骗子”等字样，房屋墙面、顶面亦存在污损。高霞确认照片所属场景系案涉房屋，但认为其于2018年7月底已搬离，其未实施前述行为。 2018年8月25日,高莉英就案涉房屋与案外人王志抄另行签订《房屋出租合同》，约定租赁期限自2018年9月30日至2020年9月29日，月租金5500元，缴租方式为半年支付一次，计33000元，王志抄支付2个月租金作为保证金给高莉英。该《房屋出租合同》载明王志抄电话为180××××4545。 2018年10月19日，高莉英与王志抄签订《赔偿协议》，载明王志抄租赁高莉英位于成都市成华区180号铺面以来，一直不能办理食品卫生许可证（原因是上个租客高霞未注销食品卫生许可证），导致王志抄奶茶店无法继续经营，高莉英赔偿王志抄奶茶店设备费、材料、桌椅、广告费及其他费用合计17500元。后高莉英分别于2018年10月19日、2018年10月24日、2019年1月9日通过支付宝向王志抄转账12000元、5400元、25元，共计17425元。高莉英据此要求高霞赔偿其该部分损失。高霞在庭审中确认王志抄曾联系过要求注销食品卫生许可证，但其基于与高莉英存在纠纷未处理故暂未注销，但对该部分损失不予认可，主张前述费用系高莉英退还王志抄的租金和押金。依据高霞与王志抄通过手机号码为180××××4545注册的微信账号于2019年2月的微信语音聊天，王志抄陈述其基于生意不好未继续承租案涉商铺，其承租房屋时缴纳了4万多元，做了一个多月，房租未退完，退了一万多。 王志抄退租后，高莉英就案涉房屋与案外人于2018年11月9日签订了《房屋出租合同》，约定租赁期限自2018年11月20日至2019年11月19日，月租金5000元。高莉英以此认为案涉房屋在2018年8月1日至11月20日期间属于空置状态，要求高霞赔偿案涉房屋该段期间的租金损失。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋产权证、租房合同、房屋租赁合同、补充协议、收据、转账交易明细、微信聊天记录、现场照片、房屋出租合同、赔偿协议、微信语音通话记录等。 审理过程中，高莉英提交了其于2018年8月30日与成都诺百尔科技有限公司（以下简称诺百尔公司）签订的《房屋装修合同书》、《双林路180号铺面装修结算单》，其于2018年9月14日、17日向李伟转账4万元的转账凭证，诺百尔公司于2018年9月28日出具的《收据》以及诺百尔公司出具的李伟系其公司工作人员的《证明》，以证明高莉英委托诺百尔公司对案涉商铺进行装修修复，并为此支付费用42000元。高霞对此不予认可。一审法院审查认为，《房屋装修合同书》与转账凭证、《收据》等证据能够互相印证，且高霞未提供证据予以反驳，一审依法予以采信，对高莉英在2018年8月30日委托诺百尔公司对案涉商铺进行装修修复的事实予以确认。同时，高莉英在庭审中确认，其实际支付40000元，尚余2000元为保证金，须在满一年后再支付，现尚未支付，高莉英同时认可本次装修不仅包含修复，还对案涉房屋进行了重新的装修布局，包括重新贴砖、打墙，主要系以重做为主，除《双林路180号铺面装修结算单》上载明的大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶造型修复系基于毁损修复外，墙、地板、厕所、水电、大厅墙面处理等均系重做。依据高莉英的自认以及《双林路180号铺面装修结算单》，大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶的造型的施工价格共计为5356元。 高莉英还提交了落款日期为“九月十二日”、署名为“波波网吧**峰”的《收条》，以证明波波网吧工作人员于2018年9月12日代收案涉房屋水费248元，该项费用应由高霞承担。高霞对此不予认可。一审法院审查认为，该《收条》未有其他证据予以佐证，其真实性无法确认，一审法院依法不予采信。 一审法院认为，高莉英与高霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。《房屋租赁合同》履行过程中，双方因发生争议而未再继续履行，高霞在搬离案涉房屋时应向高莉英交还符合约定的房屋，即确保房屋及设备无损坏，但依据庭审查明的事实，高霞在搬离时未与高莉英办理交接手续，亦未交付案涉房屋钥匙，且依据高莉英提供的其在接收房屋后的照片，案涉房屋存在污损，高霞未按约交还房屋，其应承担相应的修复费用。因高莉英在审理中确认其基于毁损修复而进行的施工项目为大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶造型修复，故本院对高莉英主张的该部分修复费用5356元依法予以确认。对高莉英主张的其他维修费用，因其自认系基于重做而产生，不能归责于高霞，故一审法院依法不予支持。针对高莉英主张的因高霞拒不配合注销食品许可证而产生的违约损失17500元，一审法院经审查后认为，虽然高霞确认其未配合办理相应注销手续，但依据庭审查明的事实，高莉英支付给王志抄的相应款项并非基于违约赔偿，而系退还王志抄因提前解除合同而已经缴付的租金等，故高莉英所举证据不能证明其实际产生了该项损失，一审法院依法不予支持。针对高莉英主张的水费损失，经审查后认为，因认定高莉英举示的证据不足以证明其该项损失实际已产生，高莉英应承担举证不能的不利后果，故对其该项主张依法不予支持。针对高莉英主张的2018年8月1日至11月20日期间的房屋占用损失，经审查后认为，依据庭审查明的事实，高霞于2018年7月底已实际搬离案涉房屋，虽然未与高莉英办理交接手续，但高莉英确认2018年8月1日、2日至现场查看时，案涉房屋已关闭，且高莉英在其后即进入案涉房屋，对案涉房屋进行装修并另行对外出租，即高莉英在该段期间已实际控制案涉房屋，其再向高霞主张该段期间的占用费于法无据，一审依法不予支持。针对高霞主张高莉英退还押金、支付违约金并赔偿损失，一审经审查后认为，高霞在高莉英提供了其与麦玉国签订的《租房合同》后未按约缴纳租金，在搬离后亦未按约向高莉英交还房屋，其已构成违约，故其前述主张缺乏事实及法律依据不予支持。鉴于已经确认高莉英不应退还高霞押金8000元，即该8000元应作为双方在《房屋租赁合同》中约定的违约赔偿金，且该8000元足以弥补高莉英前述产生的修复费用5356元，故一审法院对高莉英另行要求高霞支付修复费用的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回高莉英、高霞的全部诉讼请求。本诉案件受理费1500元，减半收取计750元，由高莉英承担；反诉案件受理费742.2元，减半收取计371.25元，由高霞承担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为高霞是否应当赔偿高莉英房屋损失维修费42000元。现将争议焦点问题阐述如下： 高莉英主张该维修费用的直接证据，即高莉英与诺百尔公司签订的《房屋装修合同书》与《收据》、《双林路180号铺面装修结算单》等能够证明其为案涉房屋修复实际产生42000元损失，高霞应当全额赔偿。而高霞否认该损失与自己的关联性。对此本院认为，一方面，高霞搬离案涉房屋时的现状已经无法核实，虽然高莉英提供的图片反映出房屋墙面有污秽字迹，吊顶有一定的破坏，但是损害的严重程度以及修复的范围却无法证明。另一方面，高莉英对案涉房屋进行全面重做装修，其并未提供证据证明该费用的产生完全系高霞损害导致，该各项费用的产生与高霞的行为之间缺乏直接的因果关系，故其要求高霞承担全部重做装修费用的诉求本院不予支持。 根据双方签订的《租赁合同》第十一条“如高霞违约，高莉英有权没收押金并收回房屋。”约定，该押金系具有担保性质的违约金，如构成该违约条款的适用，可以出租人所受损失为基础，将双方约定的押金及另行承担的违约金一并作为该违约情形下的违约金予以考量。一审法院结合双方的履约情况、高莉英另行修复房屋的实际损失，认定8000元押金可以弥补其损失并无不当，本院予以维持。 综上，高莉英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由高莉英负担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年五月二十五日 书记员 丁昱凡