浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初383号 原告：杭州玻璃集团有限公司，住所地：杭州市拱墅区沈半路279号，统一社会信用代码：913301001430423200。 法定代表人：李军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：朱剑宇、胡愚，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州灵锐投资发展有限公司，住所地：杭州市下城区东新路610号205室，统一社会信用代码：91330100697057225H。 法定代表人：钱小义，董事长。 委托诉讼代理人：沈雄杰、张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告杭州玻璃集团有限公司（以下简称杭玻集团）与被告杭州灵锐投资发展有限公司（以下简称灵锐公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年2月15日立案受理后，依法组成合议庭。本院于2019年6月20日公开开庭进行了审理，杭玻集团的委托诉讼代理人朱剑宇、胡愚，灵锐公司的委托诉讼代理人沈雄杰、张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭玻集团诉称：1.被告于2009年取得涉案土地使用权，并寻求优质企业合作开发。1.1.2009年11月至12月期间，被告的全资母公司杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地集团）、灵锐公司与杭州市国土资源局先后签订了《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议（一）》，约定被告以人民币7069万元出让金的对价，受让取得宗地编号：杭政储出[2009]72号的5990平方米国有建设用地使用权（即涉争地块）。1.2.被告于2012年4月19日取得涉争地块土地权证，证号：杭下国用（2012）第××号，使用权类型：出让，地类用途：商服用地。建设规划总层数13层，建筑面积29339.4平方米，地名核定为“杭州新天地商务中心15幢”。1.3.灵锐公司的全资母公司是新天地集团；新天地集团是由杭州市国资企业杭州市实业投资集团有限公司（以下简称杭实集团）于2008年出资设立，并先后竞得多块位于下城区北部的原杭州重机厂及其周边的地块（包括涉争地块），旨在于打造一个与下城区南部武林商圈相呼应的北部综合体项目，即新天地项目。为利于项目整体开发，新天地集团寻求优质企业合作开发并落户新天地项目；被告即是专为涉争地块而设立的项目公司。原告在历史上原隶属于杭州市工业资产经营投资集团有限公司（杭实集团前身），恰逢2009年响应市委市政府号召从半山地块搬迁，需要寻找新的总部物业。在此背景下，经杭实集团引荐，原告与被告达成本案所涉开发合作。 2.双方于2011年签署相关合作合同，约定由原告出资取得涉争地块的开发经营权以及地上所建房屋的全部收益，并约定房屋应在竣工验收后全部转让过户给原告。2.1.2010年12月27日原被告双方签订《新天地P4地块合作开发意向书》，就涉争地块拟开展的合作意向与合作框架进行约定；杭玻集团根据意向书约定向灵锐投资支付了300万元诚意金。2.2.2011年3月25日原被告双方在意向书的基础上，继而签订了《P4地块合作开发合同》（以下简称《合作合同》），对涉争地块上建设房屋的合作项目（即：涉争项目）进行了详细的约定。2.2.1.《合作合同》主要内容包括：杭玻集团向灵锐公司支付合作款11436万元、支付工程管理费（设计概算的5%），并由杭玻集团支付/承担建设所需全部资金，从而获得涉争项目的开发经营权和房屋销售的全部收益权（第2.1条）；2.2.2.项目工程应在2013年年底前竣工（第5.1条）；房屋全部由杭玻集团（或杭玻集团指定方）购买，销售价格由杭玻集团制定（第2.2条）；杭玻集团支付的建设资金及税费抵作购房款（第3.4条），超过决算审计价的销售收益全部归杭玻集团所有（第2.2条）；2.2.3.灵锐公司应在项目竣工验收后的六个月内办妥房屋过户手续；竣工验收后还未向第三方出售的房屋全部过户至杭玻集团名下（第2.3条）。 3.原告依约为涉争项目支付款项及承担成本。涉争项目工程已完成，并取得预售证；且原告已对涉争房屋形成占有与使用的事实。3.1.双方签署《合作合同》之后，杭玻集团即依约向灵锐公司支付款项并为涉争项目承担相关成本，合计超过199262991.94元，具体包括：3.1.1.杭玻集团向灵锐公司累计支付现金174475942元，其中包括：（1）支付给灵锐公司的合作款11436万元、（2）工程管理费135万元、（3）工程建设费用58,765,942元。3.1.2.根据《合作合同》10.3条约定，杭玻集团向灵锐公司借款并承担利息，本金累积24787049.94元用于涉争项目的工程建设费用。注：根据《合作合同》10.3条约定：“乙方（指原告）未能按照合同约定日期足额向甲方（指被告）支付P4地块3.1条合作款和工程进度款的，应主动与甲方协商，积极争取甲方的支持，同时承担银行同期基准贷款利息。”双方就此逐年签订《借款合同》，并进行对账确认。3.1.3.杭玻集团还自行完成了涉争项目的新风与空调系统、太阳能系统、底层地坪与园区绿化等工程项目，承担了相应费用（未计入前述成本金额）。3.2.在灵锐公司的主导、组织下，双方配合进行决策及管理，共同推动工程实施。涉争项目于2015年取得杭售许字（2015）第000147号预售许可；大楼主体工程于2016年完成；据杭州市房地产测绘公司测绘调查，涉争房屋建筑面积合计29626.08平方米，其中：地上十三层，建筑面积21063.12平方米；地下二层，建筑8562.96平方米。涉争房屋于2018年完成综合竣工验收备案手续。3.3.2017年初，杭玻集团基于《合作合同》约定的各项权利，在知会被告以及新天地集团后，对大楼12、13楼及所有的公共部位进行装修并悬挂“杭玻大厦”标识；原告集团公司的核心部门于2018年1月整体搬迁入驻。2017年底，原告经与被告母公司新天地集团协商一致，开始由被告的兄弟公司杭州新天地高力国际物业管理有限公司承担杭玻大厦物业服务；2018年10月原告与该公司签订《物业服务合同》，相关费用自2017年12月开始起算。2018年10月原告将大楼整体租赁给第三方进行招商、招租。目前涉争房屋“杭玻大厦”名称已由社会大众知晓，大量商户已入驻装修。原告对涉争房屋的占有与使用已为既成事实。 4.原、被告双方自2018年初起友好协商房屋的转让方案。2019年1月中旬被告突然向原告发送《律师函》，否定了原告对涉争房屋的占用使用权利，并威胁要解除《合作协议》。原告认为，被告的行为意在撕毁合同，侵吞杭玻大厦资产。4.1.基于《合作合同》关于房屋应转让给杭玻集团（或指定主体）并由杭玻集团取得全部销售收益的相关约定，原告与被告（及新天地集团）从2018年初即开始就涉争房屋的转让进行协商，双方对项目履约过程予以梳理，并从交易安全、财务规范、合理避税等多个角度，进行了多轮次谈判，先后提出了多套备选方案；但始终未能取得被告上级的同意，迟迟没有签署相关协议。在整个过程中，被告及新天地集团对原告入驻、占有及使用涉争房屋，均是知悉、同意并支持的。4.2.但是2019年1月，原告突然收到被告委托律师发送的《律师函》，被告律师认为：“杭玻大厦商品房的所有权仍属于灵锐公司所有，贵司（指原告）擅自入驻并开展招商活动的行为已经明显违反《合同法》第六十条、《合作开发合同》的约定，已经构成违约并给灵锐公司造成严重损失”要求原告停止一切招商活动，并限令于2019年2月20日前从杭玻大厦搬离清退，否则“灵锐公司保留依据《合作开发合同》第10条的约定解除《合作开发合同》并进一步追究责司违约责任的权利。”4.3.如前所述，原告出资建成了杭玻大厦，并基于《合作合同》的约定对杭玻大厦享有开发、建设、销售、经营、取得收益等各项权利，且已形成占有、使用的事实。被告却无视合同约定与实际情况，以律师函的形式全面否定了杭玻集团对杭玻大厦所享有的权利，提出限令杭玻集团在春节期间清退搬离杭玻大厦这样的无理要求，这明显与合同的约定相违背，不符合涉案项目的合作意图与合同目的。4.4.从双方合作之初至今，杭玻大厦资产已大幅增值，双方友好协商转让方案的过程中，曾委托中介机构进行价值评估，截至2018年4月底杭玻大厦的市场价值已高达37947.89万元。而另一方面，被告的母公司新天地集团在2015年发生股权变更，前海人寿保险股份有限公司持股82%，成为新任控股股东，被告已从原来的国资企业变为逐利的民营企业，杭实集团已不再是被告的实际控制人，亦退出了新天地项目的经营管理。故原告合理怀疑，被告的违约行为意在撕毁《合作合同》、侵吞杭玻大厦的巨额资产，谋取不当利益。 5.被告应继续履行合同办理杭玻大厦转让过户，并承担违约赔偿责任。原告特诉至贵院，请求人民法院保护原告的合法权益。5.1.《合作合同》明确约定，涉案房屋竣工之后，应全部转让给杭玻集团，并办妥产权证及房屋过户手续（第2.3条）。但被告迟迟不配合原告办理转让过户手续，又发送律师函否定《合作合同》，其已处于违约状态。根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条等相关规定，原告有权要求被告继续履行合同；再者，涉案房屋具备预售许可、已完成综合竣工验收备案手续，且已由原告实际占有使用，不存在《合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上履行不能的障碍，故原告诉请被告将涉案建筑物及土地使用权（即杭玻大厦资产）整体转让给原告，并办理相关产权登记手续。5.2.《合作合同》明确约定，涉争项目应于2013年年底前竣工（第5.1条）。但由于被告及其上级单位新天地集团的原因，导致新天地区域内，包括涉争项目在内的多处工程，均出现了大面积迟延竣工的现象。即便根据被告的兄弟公司杭州新天地高力国际物业管理有限公司在《物业服务合同》中确认的主体大楼通过质检站与消防验收的时间（即2016年6月18日）来计算，也逾期迟延达900天之久。《合作合同》当时系被告为主草拟，故合同仅约定在逾期竣工情况下，杭玻集团的违约责任（第10.8条，即迟延三个月以上的应每日支付合作款的万分之三的违约金），但却没有相应约定灵锐公司的违约责任。原告认为，从公平、对等的角度考虑，《合作合同》对杭玻集团的规定可以相应参照适用于灵锐公司。据此，被告应向原告支付逾期竣工的违约金27789480元［即：11436万元×3÷10000×（900-90）天］。综上，原告特此诉至贵院，请求判令：一、被告灵锐公司将位于杭州市下城区的杭州新天地商务中心15幢（又名“杭玻大厦”）即面积合计29626.08平方米的建筑物（其中：地上21063.12平方米、地下8562.96平方米）与相关附属设备、设施，以及该等建筑物占用范围内的5990平方米国有建设用地使用权［权证号：杭下国用（2012）第100021号］，转让给原告杭玻集团，并将前述不动产权属登记至原告杭玻集团名下。二、被告灵锐公司向原告杭玻集团支付违约金27789480元。三、由被告承担本案诉讼费用。庭审后，原告撤回第二项诉讼请求。 被告灵锐公司针对原告杭玻集团的起诉答辩称：第一：1、本案案涉的合作合同是无效的合同。合同签订时，被告是国有企业，案涉房地产尤其是土地，属于国有，其没有经过评估招拍挂程序，属于重大资产出资，也未经股东会决议，违反了国有资产法，违反了公司法的相关规定。2、本案合同不属于房地产合作开发合同。房地产合作开发经营合同应当是合作双方成立项目公司共享利润、共担风险、共同经营。但本案的合同并没有符合共享利润、共担风险、共同经营的特征（合同2.6条已经对此进行了否定）。3、本案合同不属于土地使用权转让合同。在质证中，原告也明确本案合同不属于土地使用权转让合同。合同3.4条也明确双方之间要进行房地产买卖合同签署才能进行过户，对于买卖合同的价款，双方应做约定，税费即使是被告应承担的税费，也由原告承担。合同7.1条也明确了本协议在双方之间不发生土地权属的变更。因此案涉合作合同不属于土地使用权转让合同。4、案涉合同不属于房屋买卖合同。国有土地使用权解释二十五条，合作开发房地产合同约定给提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作合同的第6.2条。约定了卖方的营业税、契税、土地增值税、企业所得税各项开发规费等都由原告即买方承担。卖房应该承担的税费显然不应当作此约定。尤其是诸如土地增值税、企业所得税等等，更不能作出由买方来承担的约定。原告作为买方，在合作合同当中约定获得的房屋不是固定数量的房屋，而是整个项目。因此不属于房屋买卖合同。5、案涉合作合同的条款和内容不具有可操作性，在法律上不具操作性，法律上不能履行，无法达到双方的合同目的。灵锐公司获得款项，杭玻集团需要获得房地产所有权，并支付所有费用的同时，灵锐公司要进行清算，这是约定的内容。但是清算后的剩余资产在法律上应当是属于灵锐公司的股东新天地集团的。在合作合同当中约定，清算后的资产是要归属于杭玻集团。公司法规定，公司是否进行清算是属于股东会的职权。职权就意味着既是职责，也是权利。任何人不得随意剥夺和随意放弃。合作合同剥夺了灵锐公司股东新天地集团的权利，违反了公司法的强制性规定。公司法当中第三十七条等条文对于股东会职权的规定。应当是属于强制性的规定。尤其是非股东会进行决议，股东之外的人将股东会的权利剥夺或强加股东以义务，这都是无效的内容。因此合作合同的条款和内容是不具有操作性的。无法达成双方的合同目的。6、纵观本案。杭玻集团在其没有房地产开发资质，与灵锐公司并没有成立项目部，尤其现在其违法，强行入住、并对外进行招商、准备出售的行为等等。这些行为表现出案涉合作合同，杭玻集团借用灵锐公司的房地产开发资质。因此合同是无效的。 第二、被告主张合同无效，且被告已经另案提起了合同确认无效之诉。只有在另案提起的合同无效确认之诉有判决结论的情况下，才能够继续审理本案。因为即使合作合同是无效的。但是合同的双方也就是原、被告毕竟已经基于原案涉合作合同的约定来进行履行了相关事实。这些履行的相关事实，在法律上如何进行评价？都与合同有效无效与否，是密切相关的。也只有在确认合同无效的案件当中有了明确的结论，作为被告的灵锐公司，在本案当中是否可以提出反诉，反诉的内容是什么才能够进行确定。只有在有效无效确定的情况下去探讨后续的款项支付是否迟延、工程是否迟延以及相关的责任归属，才有意义。被告坚持认为，本案应当中止诉讼。被告也已经前后两次向杭州中院申请了中止诉讼的申请，并详细写清楚的事实和理由。所以本案请合议庭能够中止审理。无效之诉案件审理完毕，再恢复本案的审理。 第三、在案涉合作合同项下，虽然被告主张其是无效的，但即使是按照该无效的合作合同之约定。原告存在款项支付严重迟延，也没有保障其在灵锐公司的账上不低于100万的保证金。 第四、在工程进度的实际过程当中。诸如通风、空调、绿化、电梯等等相关工程是由杭玻集团进行施工。上述工程本身存在延误，导致整个项目的延误。因为工程延误的责任，是杭玻集团造成的，所以案涉项目的迟延是杭玻集团自身没能及时支付开发资金，合作款项以及杭玻集团负责的相关工程迟延所造成。因此原告要求支付违约金没有合同依据，也没有事实依据。 第五、合同约定的土地使用权没有转移，之前房地产所有权仍属于灵锐公司。到目前为止，原告的强行入住，并对外招商是不合法的。 第六、房地产的过户，即使按照案涉合作合同的约定，也是需要双方达成一致的房屋买卖合同才能够进行过户，而双方至今没有能够达成一致的房屋买卖，也没有签署过房屋买卖合同。因此杭玻集团要求进行房地产过户，没有合同依据，也没有事实依据。故应驳回杭玻集团的第一项诉请。 第七、即使双方签署了房屋买卖合同。杭玻集团按照买卖合同支付款项，灵锐公司房地产过户给了杭玻集团。灵锐公司进行清算，清算之后的剩余财产，按照案涉合作合同只约定相关的款项是要给杭玻集团。事实上，清算之后的剩余资产应当属于灵锐公司的股东新天地集团，是无法也不可能归属于杭玻集团。因此合作合同的内容本身是侵犯了新天地集团股东权利和财产权利。因此在实际上这个合同是无法操作的，在法律上履行不能，达不成双方的合同目的。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。 原告杭玻集团为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1、2010年12月27日签订的《新天地P4地块合作开发意向书》、证据2、2011年3月25日签订的《P4地块合作开发合同》。证明原被告双方签署合作合同，约定在涉争地块上合作建设房屋，主要合作内容包括：原告杭玻集团向被告灵锐公司支付合作款11436万元、支付工程管理费（设计概算的5%），并由杭玻集团支付/承担建设所需全部资金，原告从而获得涉争项目的开发经营权和房屋销售的全部收益权（第2.1条）；项目建设的房屋全部由杭玻集团（或杭玻集团指定方）购买；竣工验收后还未向第三方出售的房屋应全部过户至杭玻集团名下，以及其他相关款项收支、项目管理等一系列内容。 证据3、《国有建设用地使用权出让合同》、《补充协议（一）》、《土地移交协议》，证据4、《国有建设用地使用权证》。证明被告于2009年以人民币7069万元出让金的对价，受让取得宗地编号：杭政储出[2009]72号的5990平方米国有建设用地使用权（即涉争地块）；于2012年4月取得涉争地块土地权证，使用权类型：出让，地类用途：商服用地。 证据5、《建设工程规划许可证》、《地名使用批准书》。证明项目建设规划总层数13层，建筑面积29339.4平方米；地名核定为“杭州新天地商务中心15幢”（即涉争房产）。 证据6、原告向被告汇款的财务凭证，及被告向原告开具的收款收据。证明杭玻集团已向灵锐公司累计支付现金174475942元，其中包括：（1）合作款11436万元、（2）工程管理费135万元、（3）工程建设费用58765942元。 证据7-10，原告、被告分别于2016年4月及2017年4月签订的二份《借款协议》，被告向原告发送的《往来询证函》，《2018年灵锐代垫杭玻工程款利息清单》，被告向原告开具的NO.06698648《增值税发票》。证明根据《合作合同》10.3条约定，杭玻集团向灵锐公司借款，本金累积24787049.94元，用于涉争项目的工程建设费用；由此产生3461555.14元借款利息，由杭玻集团承担。结合证据6，共同证明杭玻集团依约为涉争项目向灵锐投资支付款项并承担相关成本，金额合计超过199262991.94元。 证据11、被告向原告发送的《工作联系函》2份。证明杭玻集团自行完成了涉争项目的新风与空调系统、太阳能系统、底层地坪与园区绿化等工程项目，承担了相应费用（未计入前述成本金额）。 证据12、合同用款审批资料十页。证明涉争项目工程在灵锐公司主导、组织下，由原、被告双方配合进行决策与管理；用款由双方共同签批，其他事项被告则直接处理。因审批档案较多，故节选部分作为证据。 证据13、杭州房管局网站打印页。证明涉争项目已于2015年取得杭售许字（2015）第000147号预售许可。 证据14、杭州市房地产测绘公司《房屋测绘调查资料》。证明涉争项目的大楼主体工程于2016年完成，据测绘调查，房屋建筑面积合计29626.08平方米，其中：地上十三层，建筑面积21063.12平方米；地下二层，建筑8562.96平方米。 证据15、2018年10月签订的《物业服务合同》及物业公司基本信息，证据16、2018年10月签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁消防安全协议》，证据17、杭玻大厦内外部照片若干。证明2017年原告对大楼12、13楼及所有的公共部位进行装修并悬挂“杭玻大厦”标识；原告集团公司的核心部门于2018年1月整体搬迁入驻。2017年底，原告经与被告母公司新天地集团协商一致，被告的兄弟公司杭州新天地高力国际物业管理有限公司开始承担杭玻大厦物业服务；2018年10月原告与杭州新天地高力国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》，相关费用自2017年12月开始起算。2018年10月与原告将大楼整体租赁给第三方进行招商、招租。目前涉争房屋“杭玻大厦”名称已由社会大众知晓，大量商户已入驻装修。原告对涉争房屋的占有与使用已为既成事实。 证据18、微信聊天记录。证明原告与被告（及新天地集团）从2018年初开始就涉争房屋的转让进行协商，双方进行了多轮次谈判，先后提出了多套备选方案；但始终未能取得被告上级（即新天地集团）的同意，迟迟未能签署相关协议。 证据19、杭玻大厦价值评估报告（电子稿）。证明2018年在双方友好协商转让方案的过程中，曾委托中介机构对杭玻大厦进行价值评估，截至2018年4月底杭玻大厦资产市场价值已达37947.89万元。 证据20、金杜律师事务所《律师函》。证明2019年1月，原告收到被告委托律师发送的《律师函》，指责原告擅自入驻并开展招商活动构成违约，要求原告停止一切招商活动，并限令于2019年2月20日前从杭玻大厦搬离清退，否则可能解除《合作开发合同》。被告自此全面否定了杭玻集团对杭玻大厦所享有的权利。原告合理怀疑，被告的违约行为意在撕毁《合作合同》、侵吞杭玻大厦资产。 证据21、新天地集团《企业信用信息公示报告》。证明被告的母公司新天地集团于2008年由国有企业杭实集团出资设立，在2015年发生股权变更，前海人寿保险股份有限公司持股82%，成为新任控股股东；被告已从原来的国资企业变为逐利的民营企业，杭实集团已不再是被告的实际控制人，亦退出了新天地项目的经营管理。 证据22、舜杰建设集团2014.9.15出具的《（P4）商业办公用房主体中间结构验收汇报资料》；证据23、舜杰建设集团2016.6.16出具的《（P4）商业办公用房主体中间竣工验收汇报资料》。证明涉争杭玻大厦（P4地块）工程由灵锐公司（被告）主导，实际于2012年8月15日开工，2014年9月15日完成主体工程结构验收，2016年6月16日完成竣工验收。而涉案《P4地块合作开发合同》5.1条明确约定：本项目应在2011年前开工，2013年年底前竣工。可见，由于灵锐公司（新天地集团）的原因，导致项目的开工日期就已经比合同约定的期限延误了8个多月。 证据24、浙江佳佳热新能源有限公司出具的太阳能设备《工程款支付报审表》（原件）；证据25、杭州居多空调工程有限公司出具的《隐蔽工程验收报告》、《验收记录》（原件）。证明杭玻集团负责的太阳能设备于2016年1月9日完成安装调试；新风空调机组于2016年1月20日安装完成并通过验收；要比大楼2016年6月竣工验收的时间，提早了约五个月。故灵锐投资辩称，由于杭玻集团未能及时完成新风机和太阳能设备才导致工程竣工严重延误的说法，与事实不符。 证据26、浙江省成套招标代理公司提供的，由舜杰建设集团出具的《P4地块工程量清单》（复印件节选）。证明涉案大楼工程中的地坪工程项目（包括细石砼楼地面、水泥砂浆楼地面、花岗岩楼面等等），实际都属于大楼总包方的施工范围。结合灵锐公司证据11（即2016.2.23的工作联系函）提到：“为了节约成本，避免今后地坪凿除二次浪费等现象，建议由贵司结合装修要求，对P4地块底层地坪进行简易处理”。由此可以说明，灵锐公司在施工阶段就早已认可杭玻集团要装修入住，所以当时就直接将应由总包方施工的地坪项目，转由杭玻集团自行施工，并提议按将来的装修要求直接进行施工。 证据27、灵锐公司与浙江大有实业有限公司配电工程分公司《专变施工承包合同》复印件；证据28、杭玻集团向灵锐公司发送的《要求解决过度阶段用电负荷的报告》及递送人员证明；证据29、增加临时用电线路施工过程的照片。证明：1、杭玻大厦的设计用电负荷为2500千瓦（连接2条1250KVA线路），但灵锐公司一直未能完成用电工程施工，至今还在使用临时供电线路。2、因杭玻大厦原有的临时供电线路无法满足杭玻集团入驻之后的使用需要，因此杭玻集团多次找灵锐公司及新天地集团协商沟通，并于2017年8月21日派专人向新天地集团送交书面报告，要求其在杭玻集团正式入住以前将大楼的供电负荷提高至1000千瓦。3、灵锐公司（新天地集团）派工程人员于2018年1月20日夜，从旁边的P3楼新拉设了4根电缆连接至杭玻大厦（P4楼），满足了杭玻集团的基本用电要求，才使得杭玻集团得以顺利搬迁入驻。（但仍属于5000千万的临时用电）。4、证明杭玻集团入驻杭玻大厦是双方协商沟通的结果，并非如灵锐公司所辩称的“未经许可、强行入驻”。 被告灵锐公司对原告杭玻集团提交的证据质证意见如下： 证据1、证据2合并质证意见如下：真实性无异议，合法性、关联性有异议。理由是：1、合作意向书、合作合同是无效的合同，无效的合同。自始、当然、确定无效。2、按照杭玻集团的诉讼主张和理由，灵锐公司至今是国有参股的企业，更何况，2011年3月份签署合作合同时，灵锐公司系100%国有控股企业，按照杭玻集团的诉讼主张和理由，灵锐公司转让了案涉地块的所有权益。但案涉地块为灵锐公司控制和管理的国有资产，签署合作合同没有经过评估程序、审批程序，也没有在依法设立的产权交易场所公开进行。违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条、四十八条、五十四条、五十五条之规定，违反了《国有资产评估管理办法》第三条之规定，显属无效。3、合作合同签署时，案涉地块尚未进行投资开发，违反了《房地产管理法》第三十九条之规定，显属无效。4、合作合同的内容违反了《公司法》的强制性规定。如，合作合同2.3条：“......项目公司进行清算。”公司“清算”意味着解算、清算（我国公司法采用的是先解散后清算的原则），而公司的解散、清算是公司股东会的职权，属于强制性规定的内容。合作合同由灵锐公司和杭玻集团所签署，因灵锐公司和杭玻集团并未成立项目公司，灵锐公司如果作为项目公司，灵锐公司的股东权利受到了侵犯，而且，清算之后的剩余财产也应当属于灵锐公司的股东，即案外人杭州新天地集团有限公司。即，合作合同根本达不到合同签署双方的合同目的，法律上和事实上都无法履行。合作合同应确认无效。5、合作合同并不符合“合作开发房地产合同”的条件和特征，不属于“合作开发房地产合同”。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》（以下简称“国有土地使用权问题的解释”）第十四条：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”，显然，合作合同的约定不属于“合作开发房地产合同”。比如合作合同2.6条约定：“杭玻自行筹集项目管理、开发、建设等所需全部资金，承担开发经营税费，承担开发经营风险和责任。”等等条款。6、合作合同不符合“土地使用权转让合同”的特征，不属于“土地使用权转让合同”。国有土地使用权解释第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。首先，灵锐公司与杭玻集团双方并没有为案涉地块项目共同设立项目公司运作案涉项目，所有案涉项目的核算、税收等都在灵锐公司。其次，合作协议书及合作合同均约定：杭玻集团所有所支付的合作款、税费、规费等等，均作为购房款处理，相关款项属于购房款，并非土地使用权转让款；并明确约定本合作项目不因本协议而在双方之间发生土地权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然归甲方所有（详见合作合同7.1条）。最后，杭玻集团所提交的双方之间的微信聊天记录更是表明了双方并不是土地使用权转让合同。综上，土地使用权转让合同显然不应当涉及购房款项，合作合同不属于“土地使用权转让合同”。7、合作合同不符合“房屋买卖合同”的特征，不属于“房屋买卖合同”。国有土地使用权解释第二十五条：“合作开发房地产合同约定给提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”作为房地产买卖合同的买方不应当涉及和承担卖方的营业税、契税、土地增值税、企业所得税、各项开发规费等（详见合作合同6.2条）。合作合同约定的也不是固定数量房屋，而是所有房屋。但案涉项目是由灵锐公司负责开发，双方也并没有共同设立项目公司，所有从房地产开发的全过程以及财务、税务均在灵锐公司层面进行，但又是由杭玻集团承担。因此，合作合同不属于“房屋买卖合同”。8、综上，合作合同不但违法了法律法规的强制性规定，且合作合同的内容纯粹是杭玻集团借用灵锐公司的房地产经营资质进行房地产开发的合同，破坏了房地产开发资质管理的秩序，是属于无效的合同。9、退一步，撇开合作合同的效力问题不谈，即使根据合作合同的内容，（1）杭玻集团至今未能按时支付合作款11436万元（见3.1条），未能按时支付工程管理费（见3.2条）、未能按时归还灵锐公司支付的工程款项（见2.6条等），未能保障任何时候保障在灵锐公司处的开发建设余额不少于100万元（见3.6条）。且直到2018年底以及至今，灵锐公司尚在不断为案涉工程支付款项。杭玻集团的以上行为，显属违反了合同约定。杭玻集团不得要求房地产过户。（2）根据合作合同6.3条：“房屋由杭玻集团自行购买的，灵锐公司与杭玻集团另行签订买卖合同……”。（3）在双方没有签署买卖合同，灵锐公司自身支付了巨额工程款项，且合作合同7.1条约定：“双方确认，在本合作项目不因本协议而在双方之间发生土地使用权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然归灵锐公司所有。”本案双方合同无效，双方没有签署买卖合同，也无法达成一致，达不到交付的条件。可见，杭玻集团未经灵锐公司许可入驻案涉房地产不符合合作合同的内容。 证据3-4合并质证意见：真实性、合法性无异议，但在关联性和证明对象上有异议。理由是：按照杭玻集团的主张要求过户案涉地块之土地使用权，但《国有建设用地使用权出让合同》第十九条同样约定：“……但首次转让剩余年期国有建设用地使用权时，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件。”与《城市房地产管理法》第三十九条之规定相同。杭玻集团明知该约定，案涉地块的土地使用权证取得的时间是2012年4月19日，合作合同的签署时间是2011年3月25日，合作合同签约时显然违反了法律规定及杭玻集团明知的《出让合同》之约定。如果按照杭玻集团的主张，则在签约当时就应当办理案涉地块的国有土地使用权转移登记手续，但显然不能办理，也不会获得国土部门的批准。故，《国有建设用地使用权证》仍然只能是办理在灵锐公司名下，合作合同显属无效。 证据5的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象上有异议。反过来恰恰证明，工程规划许可证属于灵锐公司，杭玻集团不得也无法立项案涉项目。结合合作合同的质证意见，证据3、4、5更联合证明了，案涉合作合同纯粹是杭玻集团借用灵锐公司的房地产开发资质进行房地产开发，显属无效。 证据6的真实性、合法性、关联性有异议。理由是：1、关于款项金额，与灵锐公司的账目记载有出入，建议进行专项审计确定金额；2、未见第二期工程管理费90万元的支付；3、合作款11436万元支付严重迟延（2011年1月5日300万，2011年4月29日1987万元，2012年3月22日4000万，2012年9月28日4500万，2013年1月9日649万）；4、这些款项远远不够合作合同款项，同时所有杭玻集团支付的款项在灵锐账目上属于应付杭玻集团的款项。5、2015年2月11日之后，杭玻集团在案涉项目上未再投入资金。 证据7的真实性无异议，合法性、关联性及证明对象有异议。 证据8：《往来询证函》，真实性无异议，合法性、关联性及证明对象有异议。 证据9：《2018年灵锐代垫工程款利息清单》，对灵锐公司支付的款项内容真实性无异议，但对利息的真实性有异议。合法性、关联性及证明对象有异议。 证据10：《增值税专用发票》，真实性无异议，合法性、关联性及证明对象有异议。 对以上证据7-10的质证意见的理由是： 1、借款协议的借款期限到2018年3月31日为止，明确约定杭玻集团最迟的归还期限不得晚于2018年3月31日。之后应按日万分之五支付违约金。但杭玻集团至今未归还所有本金，未支付分文利息和违约金； 2、2018年3月31日之后，双方未签署过任何借款协议。但杭玻集团未能按照合作合同的约定，保证在灵锐公司账上有不低于100万元的资金。灵锐公司自身从2018年4月1日至2018年12月31日为案涉工程支付的工程款项及水电费等1038094.65元，且2019年1月1日之后还在继续支付。 3、询证函明确是杭玻集团支付的174421332.76元款项为灵锐公司欠杭玻集团的款项。与原告证据6、8主张的金额差额是5万余元。 证据11的真实性无异议，合法性、关联性及证明对象上有异议。 理由是：反过来恰恰证明，案涉项目的绿化园路、新风、太阳能和空调系统工程是杭玻集团进行设备采购和安装，导致工程竣工的延误完全是杭玻集团所造成。 证据12没有原件核对过，三性均有异议。 证据13真实性、合法性无异议。关联性及证明对象有异议。理由是：案涉项目的预售许可证的拥有者是灵锐公司。更进一步证明合作合同是杭玻集团企图借用灵锐公司的房地产开发资质进行房地产开发。房地产开发资质的审批、管理、各种专业人员的配备要求均有别于其他企业，也是国家为了规范房地产行业的运行和房屋开发质量的要求，关乎社会公共利益，显然不能被任意借用。 证据14真实性、合法性无异议。关联性及证明对象有异议，该房屋测绘调查资料的委托方为灵锐公司，案涉项目属于灵锐公司。其他质证意见同证据13。 证据15的形式真实性无异议，但对合法性、关联性及证明对象有异议。 证据16的形式真实性无异议，但对合法性、关联性及证明对象有异议。 证据17的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明对象有异议。 以上证据15-17的质证意见理由是： 1、杭玻集团未经灵锐公司的许可，强行入驻案涉项目房地产，显属违法，侵犯灵锐公司的所有权。为此，灵锐公司已经提起合作合同无效之诉，要求杭玻集团腾退案涉项目房地产。因此，本案应中止审理，待合作合同确认无效之诉案件的审理结果才能恢复本案的审理。 2、物业合同签署于2018年10月，而约定的物业服务日期是2018年1月1日至2018年12月31日，进一步证明杭玻集团在案涉项目房地产尚未竣工备案、尚未施工完毕的情况下，尚不能投入使用的情况下，未经灵锐公司同意，即强行入驻进行装修使用，并悬挂“杭玻大厦”标识，显属违法、侵权。 3、物业合同第一条载明整幢大楼空调及送风系统于2018年1月底前才通过业主单位验收。空调及送风系统是杭玻集团采购和施工，其延误的行为导致案涉项目延误竣工备案。 4、灵锐公司与杭州新天地高力国际物业管理有限公司（以下简称“高力物业公司”）是独立的两个法律主体。在未经案涉项目房地产的所有权人灵锐公司同意的情况下，高力物业公司不能代表灵锐公司做出允许杭玻集团入驻的意思表示。更何况，高力物业公司作为案涉项目的物业管理公司，即使是业主灵锐公司自身使用物业，灵锐公司也需要向高力物业公司支付物业管理费。高力物业公司作为物业管理公司，只要有人使用案涉房地产，其不论实际使用人是否合法使用，向实际使用人收取物业管理费，不代表灵锐公司认可并同意实际使用人的使用行为合法。 5、至于房屋租赁合同及照片等，杭玻集团将案涉物业出租于第三方杭州协办网络技术有限公司，系违法行为。其他质证意见同上。杭玻集团应向灵锐支付房屋占有使用费。 6、原告将涉案房屋出租给第三方谋利，证明本案合同是原告借用被告的房产开发资质建设房地产，因此本案合同无效。其不能获得所有权。 证据18的真实性没有异议，合法性、关联性及证明对象有异议。理由是：1、双方从未就案涉房地产项目的转让事宜达成过一致； 2、从双方的聊天内容中可以表明，合作合同并不是土地使用权转让合同、不是房屋买卖合同、不是合作开发房地产合同。合作合同就是杭玻集团借用灵锐公司房地产开发经营资质进行房地产开发的合同。 3、也进一步证明合作合同侵犯了被告的股东权益，违反了公司法的强制性规定，这个合作合同是不具有操作性的。达不成双方所需要的目的。 证据19的真实性、合法性、关联性均有异议。反过来证明，如果按照这个案涉房地产价值为3.7亿元以上，则灵锐公司在2011年没有经过评估、审批程序的情况下，签署合作合同，合作合同如果认定有效，将使灵锐公司所管理的国有资产流失，违反了法律的强制性规定，显属无效。而且，如果按照杭玻集团的诉讼主张，按3.7亿价值计算，杭玻集团不但有大量在合作合同中约定的工程管理费等款项还没有支付，灵锐公司更是涉及巨额的土地增值税、企业所得税、各项规费及其他税费需要承担，而杭玻集团根本没有支付，更没有签署房屋买卖合同，杭玻集团要求过户案涉房地产给其的诉请没有任何依据。按3.7亿过户，被告要支付的税费至少1亿元，现在的合同对此并无约定。 证据20的真实性、合法性、关联性没有异议。灵锐公司针对杭玻集团无理、强行入驻案涉房地产项目的侵权行为委托律师发送《律师函》进行严正交涉，维护自身权益。 证据21的三性均无异议。更进一步证明杭州新天地集团有限公司在2011年3月25日签约当时是100%的国有持股的企业，至今仍为国有成分的企业。灵锐公司自始至终作为新天地集团的全资子公司，其国有企业及国有成分同其母公司新天地集团的历史演变。合作合同的内容完全损害了国有利益。 证据22-23的真实性、合法性无异议，关联性以及证明对象有异议。原告一直延迟未能支付，原告未能保证建设资金以及其它相关款项的及时到位和支付。是原告导致合同履行延迟。 证据24、25的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。证据24没有经过被告经手，不予确认。2016年1月20日仅仅对新风室内机系统的隐蔽工程进行了验收，并不是全部工程的验收。2016年1月25日仅仅是对新风室内机系统部分批次的验收，也并非是整体验收。反过来至少证明原告负责的新风系统工程直到2016年1月25日尚未完成。原告资金未到位以及负责的工程迟延导致整体迟延。结合原告提交的物业服务合同证据15，空调系统验收完成是2018年1月份。 证据26，真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。地坪工程的施工与房屋的交付、入驻、合同款项的支付是两回事，更与合同的有效、无效无关。 证据27-29合并质证：对证据27真实性、合法性无异议，关联性以及证明对象有异议；证据28-29真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。1、用电施工合同是被告作为业主签署的。但是合同价款也是被告支付的。这个可以对应原告证据9（p99），这个工程300余万，第一期工程款1928504元就是被告支付的。后面的款项被告没支付，原告也没支付。因此现在一直用临时电。2、用电负荷容量是要产生容量费用，案涉房地产使用临时用电是符合节约原则的。 灵锐公司向本院提交如下证据： 证据一：杭州实业投资集团有限公司（以下简称“杭实集团”）企业信用信息公示报告（打印件，共19页）；证明对象：1、杭实集团在2008年3月17日之前的名称为杭州工业资产经营有限公司，2008年3月17日变更为杭州市工业资产经营投资集团有限公司，2013年10月17日名称变更为杭州市实业投资有限公司。2、杭实集团从2001年11月成立至今，其股东均为杭州市人民政府，100%国有控股。 证据二：1、杭州新天地集团有限公司（以下简称“新天地集团”）企业信用信息公示报告（打印件，共26页） 2、新天地集团2008年3月18日章程（复印件，共6页） 3、新天地集团2008年11月10日的章程及2013年10月30日章程修正案（复印件，共7页） 4、新天地集团2015年12月31日的章程（复印件，共9页） 5、新天地集团2018年12月28日章程（复印件，共9页） 证明对象：1、新天地集团从2008年11月10日起至其2015年底改制前，其唯一股东为杭实集团，为100%国有控股。2、2015年底改制后，杭实集团仍然持有新天地集团15%的股权。 证据三：1、杭州灵锐投资发展有限公司（以下简称“灵锐公司”）公司登记基本情况（复印件，共1页） 2、灵锐公司企业信用信息公示报告（打印件，共14页） 证明对象：1、灵锐公司从2009年11月成立至今，新天地集团一直是其唯一股东；2、本案案涉《P4合作地块合作开发合同》（以下简称“合作合同”）签署于2011年3月25日，其时灵锐公司为100%国有控股企业，案涉地块及项目纯系国有资产，灵锐公司及其唯一股东新天地集团对其掌握的国有资产，应以保值增值为核心。3、合作合同对案涉地块进行处分，国有资产处分和转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。4、合作合同的签署未对案涉地块进行评估程序、申报批准程序，更未在依法设立的产权交易场所公开进行。 证据四：1.《国有建设用地使用权出让合同》（复印件，共14页） 2.《补充协议（一）》（复印件，共1页） 3.《土地移交协议》（复印件，共1页）证明对象： 1、2009年11月19日，杭州市国土资源局与新天地集团签署案涉地块“杭政储出【2009】72号”《国有建设用地使用权出让合同》（编号：3301002009A21083）；第19条约定了出让土地首次进行转让的，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件。等等。2、2009年12月17日，由杭州市国土资源局、新天地集团、杭州灵锐投资发展有限公司（即被告，以下简称“灵锐公司”）三方签署前述编号：3301002009A21083《出让合同补充协议》，明确由灵锐公司作为编号：3301002009A21083《出让合同》的受让方：3、2010年11月22日，杭州市储备中心、灵锐公司签署《土地移交协议书》； 证据五：1.2010年12月27日签署的《新天地P4地块合作开发意向书》（以下简称“合作意向书”）（复印件，共2页） 2.2011年3月25日签署的《P4合作地块合作开发合同》（以下简称“合作合同”）（复印件，共16页） 证明对象： 1、该合作意向书、合作合同是无效的合同，无效的合同自始、当然、确定无效。2、灵锐公司与杭州玻璃集团有限公司（即原告，以下简称“杭玻集团”），约定由杭玻集团借用灵锐公司的房地产开发资质，并由灵锐公司提供土地进行开发。同时，合作合同7.1条还约定：双方确认，本合作项目不因本协议而在双方之间发生权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然属于甲方（指灵锐公司）所有。双方并约定了其他内容。3、合作合同的签署，其内容系对案涉地块及项目的处分行为，100%属于国有资产。没有经过相应的评估、决策程序，没有在依法成立的产权交易场所进行挂牌，案涉地块也没有达到25%投资总额的要求，合作合同系属无效。4、该合作合同完全不符合合作开发房地产合同之特征，纯粹是杭玻集团借用灵锐公司房地产开发资质进行房地产开发经营。系属无效。5、合作合同的内容违反了《公司法》的强制性规定。如，合作合同2.3条：“.....项目公司进行清算。”公司“清算”意味着解散、清算（我国公司法采用的是先解散后清算的原则），而公司的解散、清算是公司股东会的职权，属于强制性规定的内容。合作合同由灵锐公司和杭玻集团所签署，因灵锐公司和杭玻集团并未成立项目公司，灵锐公司如果作为项目公司，灵锐公司的股东权利受到了侵犯，而且，清算之后的剩余财产也应当属于灵锐公司的股东，即案外人杭州新天地集团有限公司。即，合作合同根本达不到合同签署双方的合同目的，法律上和事实上都无法履行。合作合同应确认无效。6、灵锐公司至今是国有参股的企业，更何况，2011年3月份签署合作合同时，灵锐公司系100%国有控股企业，按照杭玻集团的诉讼主张和理由，灵锐公司转让了案涉地块的所有权益。但，案涉地块为灵锐公司控制和管理的国有资产，签署合作合同没有经过评估程序、审批程序，也没有在依法设立的产权交易场所公开进行。违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条、四十八条、五十四条、五十五条之规定，违反了《国有资产评估管理办法》第三条之规定，显属无效。7、合作合同签署时，案涉地块尚未进行投资开发，违反了《房地产管理法》第三十九条之规定，显属无效。8、合作合同并不符合“合作开发房地产合同”的条件和特征，不属于“合作开发房地产合同”。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》（以下简称“国有土地使用权问题的解释”）第十四条：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”，显然，合作合同的约定不属于“合作开发房地产合同”。比如合作合同2.6条约定：“杭玻自行筹集项目管理、开发、建设等所需全部资金，承担开发经营税费，承担开发经营风险和责任。”等等条款；9、合作合同不符合“土地使用权转让合同”的特征，不属于“土地使用权转让合同”。国有土地使用权解释第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。首先，灵锐公司与杭玻集团双方并没有为案涉地块项目共同设立项目公司运作案涉项目，所有案涉项目的核算、税收等都在灵锐公司。其次，合作协议书及合作合同均约定：杭玻集团所有所支付的合作款、税费、规费等等，均作为购房款处理（详见合作合同3.4条），相关款项属于购房款，并非土地使用权转让款；并明确约定本合作项目不因本协议而在双方之间发生土地权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然归甲方所有（详见合作合同7.1条）。最后，杭玻集团所提交的双方之间的微信聊天记录更是表明了双方并不是土地使用权转让合同。综上，土地使用权转让合同显然不应当涉及购房款项，合作合同不属于“土地使用权转让合同”。10、合作合同不符合“房屋买卖合同”的特征，不属于“房屋买卖合同”。国有土地使用权解释第二十五条：“合作开发房地产合同约定给提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”作为房地产买卖合同的买方不应当涉及和承担卖方的营业税、契税、土地增值税、企业所得税、各项开发规费等（详见合作合同6.2条）。合作合同约定的也不是固定数量房屋，而是所有房屋。但案涉项目是由灵锐公司负责开发，双方也并没有共同设立项目公司，所有从房地产开发的全过程以及财务、税务均在灵锐公司层面进行，但又是由杭玻集团承担。因此，合作合同不属于“房屋买卖合同”。11、综上，合作合同不但违法了法律法规的强制性规定，且合作合同的内容纯粹是杭玻集团借用灵锐公司的房地产经营资质进行房地产开发的合同，破坏了房地产开发资质管理的秩序，是属于无效的合同。12、退一步，撇开合作合同的效力问题不谈，即使根据合作合同的内容，（1）杭玻集团至今未能按时支付合作款11436万元（见3.1条），未能按时支付工程管理费（见3.2条）、未能按时归还灵锐公司支付的工程款项（见2.6条等），未能保障任何时候保障在灵锐公司处的开发建设余额不少于100万元（见3.6条）。且直到2018年底以及至今，灵锐公司尚在不断为案涉工程支付款项。杭玻集团的以上行为，显属违反了合同约定。杭玻集团不得要求房地产过户。（2）根据合作合同6.3条：“房屋由杭玻集团自行购买的，灵锐公司与杭玻集团另行签订买卖合同……”（3）在双方没有签署买卖合同，灵锐公司自身支付了巨额工程款项，且合作合同7.1条约定：“双方确认，在本合作项目不因本协议而在双方之间发生土地使用权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然归灵锐公司所有。”可见，杭玻集团未经灵锐公司许可入驻案涉房地产不符合合作合同的内容。 证据六：《国有建设用地使用权证》（复印件，共2页）证明对象：灵锐公司于2012年4月取得案涉地块的土地使用权证。案涉地块《国有建设用地使用权出让合同》第十九条约定：“......但首次转让剩余年期国有建设用地使用权时，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件。”与《城市房地产管理法》第三十九条之规定相同。杭玻集团明知该约定，案涉地块的土地使用权证取得的时间是2012年4月19日，合作合同的签署时间是2011年3月25日，合作合同签约时显然违反了法律规定及杭玻集团明知的《出让合同》之约定。如果按照杭玻集团的主张，则在签约当时就应当办理案涉地块的国有土地使用权转移登记手续，但显然不能办理，也不会获得国土部门的批准。故，《国有建设用地使用权证》仍然只能是办理在灵锐公司名下，合作合同显属无效。 证据七：《建设工程规划许可证》、《地名使用批准书》（复印件，共6页）证明对象：2012年6月，灵锐公司取得案涉地块上进行开发建设的《建设工程规划许可证》，载明建筑规模29339.4平方米，层数：13，地名：杭州新天地商务中心15幢（即案涉房地产）。工程规划许可证属于灵锐公司，杭玻集团不得也无法立项案涉项目。结合合作合同的证明对象，证据六、七更联合证明了，案涉合作合同纯粹是杭玻集团借用灵锐公司的房地产开发资质进行房地产开发，显属无效。 证据八：双方分别于2016年4月及2017年4月签订的《借款协议》两份（复印件，共2页）证明对象：杭玻集团向灵锐公司借款，约定年利率为6.24%，逾期归还的按日万分之五计算支付违约金。但杭玻集团至今仍有巨额款项未为归还。违反了合作合同及借款协议的约定。 证据九：灵锐公司支付工程款项表（打印件，共1页）证明对象：杭玻集团未及时支付工程款项，灵锐公司为案涉支付的巨额款项情况。在2018年4月1日之后，在双方没有任何借款协议的情况下，灵锐公司至2018年12月31日至少为案涉房地产项目支付工程款及水电费等合计1038094.65元，且2019年1月1日之后还在继续支付。 证据十：《P4地块合作开发合同》补充协议书两份，利息明细表一份（复印件，共3页）证明对象：合作合同项下，杭玻集团未为及时支付款项，至今4074642.74元利息未为支付。 证据十一：1、杭州弘川机电工程有限公司《商函》一份（复印件，共1页）；2、2015年8月26日《联系函》一份（复印件，共1页）；3、2015年12月10日《工作联系函》一份（复印件，共1页）；4、2016年2月23日《工作联系函一份》（复印件，共1页）。证明对象：1、杭玻集团未能及时缴纳款项，导致诸如电梯采购款等在内的款项迟延，严重影响工程进度；2、案涉工程的直接蒸发式新风机和太阳能设备、空调系统等均为杭玻集团负责采购、自行施工。杭玻集团未能及时完成导致工程竣工严重迟延。 证据十二：竣工备案表一份，证明对象：2018年10月12日，案涉工程完成竣工备案。 证据十三：2019年1月17日北京金杜（杭州）律师事务所《律师函》（复印件，共3页）证明对象：因杭玻集团违法入驻案涉房地产的行为，违法招商行为，灵锐公司于2019年1月17日委托律师事务所向杭玻集团提出严正交涉。 证据十四（补充证据一）：灵锐支付工程款清单及2019年3月7日之前的《业务回单（付款）凭证》5份（复印件，共6页）证明对象：杭玻集团未及时支付工程款项，灵锐公司为案涉支付的巨额款项情况。在2018年4月1日之后，在双方没有任何借款协议的情况下，灵锐公司至2018年12月31日至少为案涉房地产项目支付工程款及水电费等合计1038094.65元，且2019年1月1日之后还在继续支付，到2019年3月7日，又支付3180877.47元。 证据十五（补充证据二）：《关于杭州玻璃集团有限公司要求延期支付P4项目合作款的报告》（复印件，共2页）证明对象：合作合同中约定之11436万元合作款，2011年9月25日之前应支付第二笔4574万元，但杭玻集团此后将近9000万元的款项一直未能及时支付。 原告杭玻集团对被告灵锐公司的证据发表如下质证意见： 对证据1-2的三性均无异议。 对证据3的三性没有异议，但是对证明对象有异议。涉案合作协议并不是土地使用权转让合同，协议7.1条已经约定。本案合作协议核心是商品房合作开发合作销售为基础，并且由被告未销售的商品房一并转让给原告，是复合性的房地产开发。2、并非所有的国有的财产，对外转让、出售都需要到产权交易所。比如国有企业生产销售的主营的商品都是直接在市场转让的。被告作为房地产开发企业，主营业务是开发销售商品房，当然不需要去房管局挂牌。3、根据双方意向协议4.2的约定，由被告积极履行资产评估手续。新天地集团当年确实是进行过评估的。只不过没有把评估报告提供给杭玻。所以我们不能因此让不守诚信的违约方获得利益。4、双方都明确涉案关系，不是土地转让，为什么合同还有约定需要进行评估的，其实评估的目的并不是简单的针对土地本身当时的市场价值是多少而做土地的直接转让，而是针对在本案这种合作开发模式之下用于测算被告或者原告合理成本或利润的这个区间，我们相信合同上约定的1.1436亿这个款项不是凭空捏造出来，不是拍脑袋出来的，一定是经过双方的评估测算和协商而来的，是双方真实的意思表示。5、案涉地块，被告是在2009年年底取得，当时原、被告双方就已经签订了意向协议，锁定了基本的合作框架，又在4个月之后，就是2001年的3月份，双方就签了涉案这份正式的合作协议。合作款高达1.1436亿。退一步讲，即便假设是一个土地转让，在短短的三个月里面，土地溢价率达到63%。合理吗？如果再换句话说，如果真的是土地转让溢价率都三个月的溢价达到63%了，还能说是国有资产贱卖吗？ 对证据4，其实这个证据就是原告证据3。三性均没有异议。对证明对象有异议。本案不是直接土地转让。即使是土地转让，根据最高人民法院第八次全国民商事会议的工作纪要里面很明确地指出了，城市房地产管理法第三十九条的规定，就是关于25%开发进度的规定，不是一个效力性的强制性的规定，不能够仅仅以该条件未达成就确认转让合同无效。 证据5的三性均没有异议。对证明对象有异议。被告是房产开发企业，由原告出资，被告为主体，开发及销售房地产，再由双方根据成本核算进行约定的，这个结算和支付完全符合法律规定，根本不存在被告所说的借用开发资质的这个说法。最高人民法院在关于审理国有土地使用权纠纷案件中也明确了房产开发合作，合作开发房产合同的当事人一方具备开发经营资质的，就应当认定合同有效。再者被告在陈述过程中，一方面强调说房产土地还属于被告所有，在变更之前都是被告的资产，另一方面又说是杭玻集团借用他的资质，言外之意就是土地是杭玻的了，那还存在借用资质的说法？试问被告到底认为土地是被告的，还是杭玻集团的。那被告之前的律师函，以及庭上的陈述逻辑上就有问题，如果认为是被告的，那被告所谓的借用资质具有问题，所以这两个提法本身就是有内部矛盾，不能成立的。 证据6-8三性均没有异议。对证据8的证明对象有异议。借款合同约定款项用于工程建设，款项发放是被告实际代付工程款。借款协议反复强调是被告要向原告交房的。而且交房也是双方还款，或者结算的一个节点，可见当时在整个履行过程中双方对合作协议以及房产、交房、办证，都是确认的。第三点，只有涉案的这个合作开发关系成立了，房子属于原告杭玻集团了，这些用于工程建设的借款才需要支付，否则杭玻集团为什么要为别人的房子来承担建设费用？被告另外一个案件的诉讼请求中也有一项是要依据这两份借款合同，让杭玻集团来支付借款，反映了被告内心真正的意思是认可由杭玻集团得到房产，由杭玻集团来承担建设成本。 对证据9的三性没有异议。补充一点，纠纷之前双方都是正常结算的。被告垫付工程款都是向原告报备的。但是律师函发送之后，被告就不再向原告发送请款单。 对证据10的三性没有异议。金额已经支付完毕。利息是在双方2018年协商转让房产过户的时候，核对确认过的，属于双方转让过户或者转让交易金额的组成部分；只有涉案合作开发关系成立，被告需要向原告交付转移房产，这些金额才需要支付，否则杭玻集团没有理由为别人的房子来付款。 对证据11，首先被告自己的函件里就已经显示出来了，电梯当时就已经安装完毕，而工程都施工完毕，当然不会影响验收进度，其实整个付款进度和开发过程都是由被告来掌控，杭玻集团其实最后进行一下配合，核对确认。所以付款进度的快慢，对外有没有应付、未付，都是被告公司来掌控的。证据11中的函件2和3跟原告的证据24和25，其实是关联的证明目的，函件4的也是跟原告的证据26是有关联的证明目的。 证据12的三性没有异议。恰恰证明被告在满足向杭玻交房办证的条件之后，也就是工程整体的竣工综合竣工验收备案完成之后，至今都没有把房子转移办证给杭玻，已处于违约状态，原告保留追究合同的违约责任。 对证据13的三性均没有异议。 对证据14形式真实性没有异议，但是合法性、关联性需要核实。在双方2018年协商中，截止2018年12月31日之前的款项已经确认，之后的款项被告没有向原告申报以及提供依据，所以对相关款项不能确认是否用于房屋建设。如果真的用于涉案建筑，原告愿意承担。 对证据15的三性没有异议。但是对9000万的问题，其实11436万款项原告已经全额支付了。 双方当事人提交证据，经双方当事人质证后，本院认证如下： 原告杭玻集团提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、13、14、15、16、17、18、20、21、22、23、27的真实性被告灵锐公司无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据24、25原告提交系证据原件，故被告对证据真实性提出的异议不能成立，本院对上述两组证据的真实性予以确认。证据28、29虽然被告提出异议，但结合案件的实际情况，本院对该两组证据予以确认。证据6被告对三性均提出异议，但同时被告自身提交的证据与原告提交的证据仅差5万元左右的金额，故本院对被告的质证意见不予采纳。证据12，虽然被告提出异议，但根据双方所签订的合同，本院对该证据予以确认。证据19，系杭玻集团单方进行的鉴定报告，被告异议成立，本院对该证据不予采纳。证据26因系复印件，不符合证据的形式要件，本院对该证据不予确认。 被告灵锐公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、15的三性原告均无异议，本院予以确认。证据11的真实性本院予以确认。证据14的真实性原告没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明事实如下： 2009年11月19日，杭州市国土资源局作为出让人，新天地公司作为受让人，签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，第四条约定：“本合同项下出让宗地编号为杭政储出[2009]72号，宗地总面积壹万捌仟捌佰叁拾贰平方米（18832平方米），其中出让宗地面积为伍仟玖佰玖拾平方米（5990平方米），西侧、南侧规划道路4113平方米，南侧、东侧规划绿化5953平方米，东侧规划河道2776平方米以规划方式供地。本合同项下的出让宗地坐落于下城区（新天地FG04-C2-04地块）。”第十九条约定：“受让人支付全部国有建设用地使用权出让总价款，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让国有建设用地使用权后，有权依照本合同之约定将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让（包括出售、交换和赠予，以下同）、出租、抵押，但首次转让剩余期国有建设用地使用权时，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件。”合同还约定了其他内容。 2009年12月17日，杭州市国土资源局作为甲方，新天地公司作为乙方，灵锐公司作为丙方签订《3301002009A21083〈土地出让合同〉补充协议（一）》一份，其中约定甲方同意将《出让合同》的受让方，由乙方调整为“杭州灵锐投资发展有限公司”（即丙方）；同时，《出让合同》规定的乙方的一切权利和义务一并转移给丙方。 2010年11月22日，杭州市土地储备中心作为甲方，灵锐公司作为乙方签订《土地移交协议书》一份，约定：“一、移交地块四至范围为：东至宁杭铁路有限公司南京至杭州客运专线，南至杭州市土地储备中心储备区块，西至规划费家塘路，北至新创业新天地东地块，土地出让面积为5990平方米。二、甲、乙双方实地验明各界址点界桩、围墙，对该宗地四至范围、用地面积、建筑物拆迁、场地整理等均无异议，乙方同意接受地块，自甲、乙双方签订《土地移交协议书》之日起，甲方将该地块移交给乙方，从即日起地块的卫生、安全、文明施工等均由乙方负责。……。” 2010年12月27日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《新天地P4地块合作开发意向书》，第二条关于合作方式，双方约定：“2.1甲方提供新天地综合体P4地块土地由乙方使用，乙方提供建设开发资金及承担项目开发经营所有税费。2.2甲方同意由乙方全权决策项目的投资开发；项目前期报批、规划设计、工程管理等由甲方组织实施，乙方全程参与。设计成果、采购及所有对外合同的签订必须有乙方确认后方能实施。2.3项目由甲方办理预售证，房屋由乙方或乙方指定的人购买，所得房屋的收益由乙方享有，甲方及时给予办理房屋产权过户手续。2.4乙方向甲方支付P4地块土地评估价（下称合作款），该合作款系合作开发后甲方所得房屋的价款（税后净收入）；同时乙方向甲方指定人（杭州新天地集团有限公司）支付项目设计概算5%的工程管理费。”第三条款项支付约定：“3.1乙方向甲方支付的合作款项，于正式合同签订后15日内支付20%；6个月内支付40%；其余款项在十个月内一次性付清。甲方暂作借款处理，待销售实现后抵购房款。3.2乙方向甲方支付的管理费，于正式合同签订后15日内支付50%，项目结顶后15日内支付10%，竣工验收后支付40%。3.3乙方向甲方支付的项目开发建设资金及税费，根据工程进度计划支付，甲方暂作借款处理，待销售实现后抵购房款。3.4本意向书签订后5日内乙方向甲方支付300万元诚意金。”第四条双方的下一步工作约定：“4.1双方将积极进行洽谈及履行各项报批手续，尽快签订《合作开发合同》，以促进合作项目的展开。4.2甲方将积极履行有关资产评估等手续。”意向书还约定了其他内容。 2011年3月25日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《P4地块合作开发合同》，“鉴于”条款约定：“（1）甲方系新天地集团的全资子公司，2009年11月10日在浙江杭州注册成立并合法存续至今，领取预售许可证前应取得房地产开发企业经营范围和资质；……（3）甲方领取预售许可证前应当获得进行本合作开发项目所需的一切必要的政府批准、执照和许可证，以使合作项目能够顺利进行；……。”第二条合作模式约定：“2.1甲方提供上述地块土地使用权用于开发；乙方向甲方支付合作款人民币11436万元（大写：壹亿壹仟肆佰叁拾陆万元整），承担项目的建设资金，并向甲方或经甲方向杭州新天地集团有限公司或其他甲方指定机构支付项目设计概算5%的工程管理费；乙方获得P4地块开发经营权（含项目开发建设、销售精英等）和房屋销售的全部收益权。……。2.2房屋由乙方或乙方向甲方书面指定的其他第三方按不低于决算审计价购买，超过决算审计价的销售收益全部归乙方所有。甲方同意，房屋销售价格由乙方据建设成本和当时的市场情况制定。2.3甲方应于项目建至符合预售条件后的60日内办妥预售许可证；项目竣工验收后的六个月内办妥房屋过户手续。验收后如还未向第三方出售，将全部过户至杭玻，项目公司清算。2.6乙方自行筹集项目管理、开发、建设等所需全部资金；承担开发经营税费；承担开发经营风险和责任。”3.1项目销售前，乙方向甲方提供合作款人民币11436万元（不计息）。该笔款项具体付款时间如下：3.1.1本合同签订之日起15日内支付20%，即人民币2287万元；3.1.2本合同签订之日六个月内支付40%，即4574人民币万元；3.1.3其余款项于本合同签订之日起十个月内一次付清。3.2乙方向甲方或经甲方向新天地集团或其他甲方指定机构支付项目设计概算5%的工程管理费（约450万元，最后以设计概算为准），按以下时间支付：3.2.1本合同签订之日起15日内支付30%，即人民币135万元；3.2.2主体工程竣工之日起15日内支付20%，即人民币90万元；3.2.3办妥产权证及房屋过户手续后10个工作日内支付剩余项。3.3本合同签订前乙方已向甲支付诚意金人民币叁佰万（3000000）元，该笔款项用于抵扣本合同第3.1.1条约定款项。第六条项目清算、房屋买卖及价款结算6.1项目竣工验收后，由甲、乙双方共同委托一家具有相应资质的会计师事务所进行决算审计以确定项目总投资（含3.1条合作款及3.2条工程管理费），并在项目竣工验收后60日内完成。6.2项目开发经营及房屋销售过程中产生的一切税负（包括但不限于营业税、增值税、所得税、契税、各项开发规费等）均应及时依法缴纳，并在决算审计或税务清算时进行清算，由乙方最终承担。6.3房屋由乙方自行购买的，甲乙双方另行签订买卖合同，项目开发过程中乙方已经支付的合作款、开发建设资金、税费及工程管理费抵作购房款。6.4房屋由乙方书面指定的第三方购买的，买卖双方另行签订房屋买卖合同，甲乙双方的资金结算方式另行协商。合同还约定了其他内容。 2011年10月27日，杭玻集团向灵锐公司发送《关于杭州玻璃集团有限公司要求延期支付P4项目合作款的报告》要求灵锐公司给予延缓合作款的支付。2011年10月25日，灵锐公司作为甲方，杭玻集团作为乙方，签订《〈P4地块合作开发合同〉补充协议书》，就第二笔合作款4574万元延期支付达成协议。2012年3月26日，灵锐公司作为甲方，杭玻集团作为乙方，签订《〈P4地块合作开发合同〉补充协议书2》，对第二笔合作款4574万元及第三笔合作款4574万元延期支付达成协议。 2012年4月19日，杭州市人民政府核发杭下国用（2012）第100021号国有建设用地使用权证。2012年6月27日，杭州市规划局核发建字第330100201200226号建设工程规划许可证。2011年6月15日，案涉工程取得地名使用批准书，载明标准名称为杭州新天地商务中心。 企业信用信息公示报告显示，杭实公司类型为有限责任公司（国有独资）。企业信用信息公示报告显示，2015年12月31日前，新天地公司的股东为杭实公司。2015年12月31日后，新天地公司股东为前海人寿保险股份有限公司、杭实公司、杭州新海投资合伙企业。企业信用信息公示报告显示，灵锐公司的股东为新天地公司。 2017年初，杭玻集团对案涉大楼12、13楼及所有的公共部位进行装修并悬挂“杭玻大厦”标识。2018年1月杭玻集团的核心部门整体搬迁入驻。 2018年8月28日，杭玻集团与杭州新天地高力国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由杭州新天地高力国际物业管理有限公司提供物业服务。杭州新天地高力国际物业管理有限公司的股东为新天地公司。2018年10月杭玻集团将大楼整体租赁给第三方进行招商、招租。 2018年10月12日，案涉工程经竣工验收备案。案涉项目已取得杭售许字第（2015）第000147号预售许可证。 2019年1月17日，灵锐公司委托北京金杜（杭州）律师事务所向杭玻集团寄送律师函，认为P4地块杭玻大厦上房屋的所有权仍属于灵锐公司所有，杭玻集团擅自入驻并开展招商活动的行为已经明显违反《合同法》第六十条、《合作开发合同》的约定，已经构成违约并给灵锐公司造成严重损失。该律师函同时函告杭玻集团：1、于2019年1月20日起全面停止一切招商活动。2、于2019年2月20日前向灵锐公司汇报全部签约及租金收取情况。3、于2019年2月20日前完成杭玻集团及现有承租商户从P4地块杭玻大厦清退工作，将相关使用场所恢复原状返还给灵锐公司，并向灵锐公司支付场地占有费。4、如杭玻集团在2019年2月20日前未就前述违约行为进行改正的，灵锐公司保留依据《合作开发合同》第10条的约定解除《合作开发合同》并进一步追究杭玻集团违约责任的权利。 2019年4月12日灵锐公司以案涉合同无效为由本院提起诉讼，本院受理后，于2020年4月10日作出（2019）浙01民初1412号民事判决，驳回杭州灵锐投资发展有限公司的诉讼请求。 另查明：本案庭审中，经本院释明，灵锐公司在本院规定的时间内未提起反诉。 本院认为，关于灵锐公司与杭玻集团于2011年3月25日签订的《P4地块合作开发合同》的效力问题，灵锐公司所主张无效的诉请，已经本院（2019）浙01民初1412号民事判决驳回灵锐公司的诉讼请求。故本院在此不再阐述。因此2011年3月25日灵锐公司与杭玻集团签订的《P4地块合作开发合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。《P4地块合作开发合同》实质为灵锐公司取得案涉国有土地使用权后，由杭玻集团出资，灵锐公司开发，并由杭玻集团或杭玻集团指定的人购买，灵锐公司收取购房款的合同。依照合同约定，杭玻集团有权占有并使用该房屋。案涉房屋所涉工程经竣工验收备案。案涉项目已取得杭售许字第（2015）第000147号预售许可证。案涉房屋可以进行对外销售，具备签订正式《房屋买卖合同》的条件。但双方当事人没有签订正式的《房屋买卖合同》，同时涉案房屋所涉楼盘产权大证未办出的情况下，杭玻集团要求法院直接判决本案所涉房屋过户的请求存在司法妨碍。因此本院对杭玻集团的诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州玻璃集团有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费1939195元，由原告杭州玻璃集团有限公司负担。原告杭州玻璃集团有限公司在本院判决生效后十日内向本院申请退回多交的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交案件受理费1939195元。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省高级人民法院开户银行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19××××01）。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年五月九日 书记员  何英杰