宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初143号原告：湖北智贝商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500MA48XJUF72，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区城东大道21号3栋。法定代表人：苏中宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪玉蓉，宜昌市伍家岗区海纳法律服务所法律服务工作者。被告：李铭宇，男，汉族，1987年8月5日出生，住湖北省五峰土家族自治县。原告湖北智贝商业管理有限公司（以下简称智贝公司）与被告李铭宇租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪玉蓉、被告李铭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智贝公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方的租赁合同；2.被告李铭宇支付下欠的租金36686元并按约定承担违约金9400元；3.李铭宇承担诉讼费用。事实和理由：智贝公司将位于宜昌市××新区城东大道××广场内××（××）号专柜续租给李铭宇经营德牌童装，约定租期9个月，租金40500元，专柜面积60平方米，管理费按平方结算，电费据实结算，约定解除合同的条件和违约金计算方式。李铭宇在经营过程中屡次拖欠租金等相关费用，且于2019年6月12日擅自将货物全部搬走，李铭宇共计拖欠租金2018年11月1日至2019年6月12日期间的租金33300元、管理费1480.40元、5、6月的空调费840元、2018年12月至2019年2月的电费1065.60元，智贝公司多次催要无果，请求判如所请。被告李铭宇辩称：原、被告2017年8月9日签订《森地City广场联营合同》，李铭宇租赁森地广场二楼60平方米商铺经营童装，约定期限至2020年8月20日，由智贝公司统一收银，提取销售额的12%后，将剩余销售款每月15日前支付给李铭宇，李铭宇向智贝公司交纳了1万元商品质量信誉保证金。2018年10月25日，因智贝公司拖欠结算销售款28314.5元，导致李铭宇经营受限，智贝公司提出重新签订案涉的《租赁合同》，约定李铭宇收银，并按40500元/年标准，向智贝公司交纳2018年11月1日至2019年7月31日期间的商铺租金，即月租金3375元。因重新签订了合同，并约定交履约保证金9000元，智贝公司遂收回了原联营合同和1万元的商品质量信誉保证金收据。智贝公司2018年11月10日退还销售结算款6118.22元后，余款22196.28元至今未退。智贝公司未按合同约定对商场进行整体推广，组织促销活动，导致经营进一步困难。2019年5月，李铭宇因严重亏损，要求解除合同，并应智贝公司楼层经理王春雨要求书面提交了退场申请。2019年6月12日，李铭宇停业撤场，撤场当天，智贝公司清楚知晓，未提出异议。智贝公司经理孟杰告知李铭宇5、6月的空调费是写错了，是没有的，空调费不应支持；2018年11月之后均是李铭宇自行到财务将电卡充值后使用，不存在拖欠电费的情况。因智贝公司尚欠李铭宇销售结算款22196.28元和保证金10000元未予退还，智贝公司从未向李铭宇催收过商铺租金，李铭宇实际承租7个多月，用销售结算款和保证金抵扣后，不欠智贝公司租金，请求驳回智贝公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：原告智贝公司与被告李铭宇2017年8月9日签订《森地City广场联营合同》，智贝公司将位于宜昌××新区城东大道××广场××楼××（××）号专厅出租给李铭宇经营童装，合同约定智贝公司收银后按销售额的12%收取专柜经营费用，再将剩余销售款支付给李铭宇，联营期限三年。当日，李铭宇向智贝公司交纳了商品质量信誉保证金1万元。2018年10月25日，原、被告双方就案涉商铺重新签订的《森地City广场租赁合同》，经营位置、项目不变，租赁期限约定自2018年11月1日至2019年7月31日，由李铭宇收银，向智贝公司交纳租金，租金40500元/年，并备注“时间9个月，以年租金金额为准”；专柜管理服务费200元/月；夏季5月至10月空调费600元/月；合同对逾期支付租金及其他费用的违约责任约定：租金及相关费用按季度支付，逾期支付的，经智贝公司催收后3天仍不支付的，每逾期一天加收应缴费用的1.1%滞纳金，两次催收仍不支付的，智贝公司有权单方面终止合同，收回专厅，没收履约保证金，李铭宇并向智贝公司支付相当于二个月租金和管理费的违约金；合同亦对一方无故单方提前终止合同的，约定应向对方支付相当于二个月租金和管理费的违约金，如李铭宇无故单方提前终止合同的，履约保证金不予退还。2019年5月18日，李铭宇因经营困难，向智贝公司经理孟杰提出因招不到人，马上要结束经营，并向楼层经理王春雨递交了书面申请。2019年6月12日，李铭宇在未得到智贝公司书面批准离场的情况下，自行停业撤场。同时查明，2017年9月16日至10月20日，李铭宇销售额为35562元，智贝公司提取12%的销售额后应支付30528.84元，实际支付25900.04元，尚欠4628.80元；同月21日至11月20日，李铭宇销售额为48995元，智贝公司应支付41939.77元，实际支付41039.77元，尚欠900元；2018年9月21日至10月20日，李铭宇销售额为27066元，智贝公司应支付22785.70元，实际支付6118.22元，尚欠16667.48元。双方联营期间其余的月销售款智贝公司已全部付清。智贝公司共计欠付李铭宇销售款22196.28元。李铭宇的保证金1万元智贝公司尚未退还。还查明，李铭宇2017年9月至12月期间的销售额分别为35562元、48995元、37859元，2017年12月20日至2018年10月20日期间的销售额分别为37321元、34068元、18982.80元、29520元、28671元、19456元、26539元、15484元、19159元、27066元。本院认为，一、关于解除合同。2019年6月12日李铭宇已停业撤场，智贝公司向本院起诉租金和管理费的截止日期均为当日，且双方的租赁合同在2019年7月31日已因届满而终止，智贝公司现起诉要求解除双方租赁合同已无事实和法律依据。二、关于李铭宇是否尚欠智贝公司租金和应否承担违约责任。1.李铭宇提交的银行流水、财务截图和智贝公司提交的德牌缴费明细，能证明智贝公司尚欠李铭宇销售款22196.28元，李铭宇虽不持有商品质量信誉保证金的原件，但李铭宇提交的转账凭证和保证金收据复印件能证明其向智贝公司交纳过保证金10000元，智贝公司对该保证金亦认可尚未退还，则智贝公司在李铭宇2019年6月12日离场时共欠32196.28元未予支付。2.双方合同约定租赁期限9个月，租金40500元/年，并备注“时间9个月，以年租金金额为准”，现双方对40500元究竟是9个月还是1年的租金约定发生争议，智贝公司认为是9个月租金，月租金为4500元，李铭宇认为是年租金，月租金为3375元。本院认为，李铭宇2018年1月至10月期间，根据销售收入比例向智贝公司所付的联营销售款月均为3075元，该款项可视为李铭宇在承租智贝公司商铺经营中愿意承担的租金、管理费等经营成本支出，按照通常的经营习惯，在并无重大交易利好的前提下，李铭宇自愿将租金增加至4500元/月与常理不符，而双方磋谈月租金为3375元较为符合经营常理；同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，该租赁合同由智贝公司提供，双方在合同中既约定年租金为40500元，又同时备注“时间9个月，以年租金金额为准”，对于该备注，本院认为不能清晰的达到否定40500元为年租金的意思表示，智贝公司所称40500元为9个月租金的意见本院不予支持。李铭宇承租7个月12天，应向智贝公司交纳租金24984元（40500元/年÷12个月×7个月＋40500元/年÷365天×12天）、管理费1480.40元，共计26464.40元。虽然租金、销售款、保证金是不同的款项，但均基于李铭宇承租商铺的同一事实而发生，双方在解除合同时，应一并综合结算前述款项，智贝公司提交的《缴纳租金通知函》也载明了销售款抵扣租金的意思表示，李铭宇庭审中也同意将保证金、销售款予以抵扣租金，在案证据证明李铭宇将保证金、销售款抵扣租金后并不欠智贝公司租金，智贝公司要求李铭宇承担给付租金的请求本院不予支持。李铭宇提交的证据能证明智贝公司经理孟杰已明确表示免掉5、6月空调费，该空调费本院不予支持；2018年12月后李铭宇是用插卡式电表用电，电费采用先到智贝公司财务充值后使用的形式，智贝公司主张2018年12月至2019年2月期间的电费无事实依据，本院不予支持。3.李铭宇因经营困难向智贝公司提出解除合同，并在森地广场营业时间撤场，智贝公司对其解除合同的意思是明知的，李铭宇不属于合同约定的“无故”提前终止的情形，但李铭宇在未取得智贝公司同意的情况下，单方提前解除合同，给智贝公司出租经营收益造成影响，应承担违约责任，在双方对此违约情形在合同中未做具体约定的情况下，本院结合双方实际履约期限和其他违约责任约定，考虑智贝公司在李铭宇全面履约的情况下所能获得的合同收益，确定李铭宇应按实际履约到期日（即2019年7月31日）的应付租金和管理费向智贝公司支付违约金5720元（3375元/月＋3375元/月÷30天×18天＋200元/月＋200元/月÷30天×18天）。智贝公司提交的《缴纳租金通知函》并无证据证明曾向李铭宇进行过送达和两次催收租金，其要求李铭宇承担拖欠租金违约责任的请求本院不予支持。综上，李铭宇应支付智贝公司租金、管理费26464.40元和违约金5720元，共计32184.40元，用智贝公司尚欠李铭宇的销售款22196.28元和保证金10000元抵扣后，李铭宇不欠智贝公司款项。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告湖北智贝商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费476元（已减半），由原告湖北智贝商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 许 静二〇二〇年五月十一日书记员 马梦月