山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终1652号上诉人（原审被告）：杨梅，女，1979年3月19日出生，汉族，住临邑县城区。被上诉人（原审原告）：临邑县西关物业管理有限公司，住所地临邑县恒源路北段东路。法定代表人：夏祯才，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏祥举，男，该公司职员。上诉人杨梅因与被上诉人临邑县西关物业管理有限公司（以下简称西关物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨梅上诉请求：撤销山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初803号民事判决，改判杨梅不支付西关物业管理费或发还重审；2.一、二审案件受理费由西关物业承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。①西关物业提交的前期《物业管理服务合同》上没有双方签字，也没有和《承诺书》之间盖有骑缝章，一审法院认定《承诺书》包含在前期物业合同中属认定事实错误。②西关物业向一审法院提交了三份仅盖有西关物业公章的催款通知书，该通知书上没有杨梅的签名，也没有送达回执证实杨梅收到过此类催款通知书，无法证实西关物业向杨梅主张过权利，而且西关物业在一审法院庭审之后又向一审法院提交了三组催收物业费名单。西关物业先是主张向杨梅书面主张过权利，又主张派工作人员上门主张权利，前后矛盾，显然西关物业为欺骗法院而作出虚假陈述，一审法院在明知西关物业虚假陈述的情况下，反而采纳了其提供的虚假证据，是为偏袒西关物业而故意作出错误的认定。2.一审法院认定事实不清。该案件系物业服务合同纠纷，物业服务合同属双务合同，杨梅有交纳物业费的义务，同时西关物业有向杨梅提供符合相应合同约定或按照物业服务规范的要求提供物业服务的义务。一审法院在庭审过程中并没有查明西关物业是否向杨梅提供了服务，而判令杨梅向西关物业支付物业服务费，属于认定事实不清。根据山东省物业服务住宅部分中，①综合管理服务部分，实行酬金制物业服务收费方式为物业服务企业每年至少公布一次服务资金的收支情况，每年的沟通不低于小区住户的50%，每年至少两次征询业主对物业服务的意见，满意率达到80%。②房屋公共设施、设备维护与管理服务中规定发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时应及时告知相关业主、业主委员会及其他相关部门安排专项维修，特别是保洁服务中要求楼层通道和楼梯台阶每周清扫两次，地面每两周湿拖一次等。西关物业并没有向一审法院提交证据证实其按照规范向杨梅提供了服务就判令杨梅交纳物业服务费，显然将物业服务合同理解为单务合同而非双务合同。3.一审法院举证责任分配错误。西关物业在一审中主张其履行了物业服务的义务，根据谁主张谁举证的证据规则，西关物业应举证证明向杨梅履行了物业服务义务。一审法院错误的分配举证责任，将本应由西关物业举证的义务转嫁给杨梅，显然属举证责任分配错误。4.一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中西关物业并没有证据证实向杨梅书面催收过物业费，更没有证据证实已按照合同约定以及相关规定提供了服务，可见一审法院适用该司法解释第六条的规定，作出一审判决属于适用法律错误。西关物业主张签订合同以后向杨梅履行了物业服务的义务，对西关物业提出的主张其有义务提供证据支持。一审法院在明知西关物业没有提供证据证实其主张的情况下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出一审判决，属于适用法律错误。补充上诉理由：西关物业要求杨梅承担的是2016年-2019年度的物业服务费，对于该主张西关物业一审中未提交证据证明其已经按照物业服务合同以及山东省物业管理规范履行对业主的服务义务。西关物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。西关物业向一审法院起诉请求：1．判令杨梅向西关物业支付所欠物业服务费939元及违约金；2．本案诉讼费由杨梅承担。西关物业向一审法院提交以下证据：证据1.缴费催款通知书三份，证实杨梅欠西关物业物业费；证据2.《前期物业管理服务合同》（该合同包含《承诺书》及《业主临时公约》）一份，证实杨梅在临邑县城区万泰佳苑1号楼1单元602室居住；证据3.荣誉证书、照片及上门催收物业费人员名单。杨梅对上述证据均不予认可，主张证据1中仅盖有西关物业公章，没有杨梅署名或者收到此类通知书的回执，因而无法证实西关物业曾向杨梅催缴过物业管理服务费；证据2中的《前期物业管理服务合同》没有杨梅的签名，也无西关物业盖章，系空白合同，该合同第一页乙方处“杨梅”签字不是本人签字，因此该合同不能作为证据使用，该合同违约条款等内容不适用于本案，认可《临时公约》的真实性，但主张证据2、证据3无法证实西关物业按照山东省物业服务规范的要求向杨梅提供了物业服务。杨梅向一审法院提交以下证据：证据1.《山东省物业服务规范》，证实西关物业作为一家物业服务机构应达到山东省物业服务规范中的相关内容；证据2.照片7张，证实西关物业服务的临邑县城区万泰佳苑小区墙面贴满小广告，楼道内无人打扫，地面积雪无人清除，垃圾箱旁边的垃圾没有入箱等。西关物业对证据1的真实性予以认可，但主张该证据不能证明西关物业未按相应规范提供服务；对证据2不予认可，主张不知道杨梅从何处拍摄的照片。一审法院认定事实：杨梅为临邑县城区万泰佳苑业主，现居住在万泰佳苑1号楼1单元602室，该房屋建筑面积为93.38平方米；2014年7月9日，杨梅在《承诺书》中签字，但西关物业与杨梅均未在《前期物业管理服务合同》中签字、盖章，西关物业主张其已为万泰佳苑业主提供了物业服务，并主张杨梅欠其自2016年11月12日至2019年11月12日的物业费939元（313元／年）。一审法院认为，西关物业提供的《前期物业管理服务合同》中虽然既无杨梅签名，也无西关物业盖章，属空白合同，但杨梅曾交纳了2014年至2016年物业费，因此可以视为西关物业与杨梅均已按照该《前期物业管理服务合同》履行过义务，且杨梅已签字确认了《承诺书》，该《承诺书》又被包含在《前期物业管理服务合同》中，因此涉案《前期物业管理服务合同》中的约定条款能够适用于本案双方当事人，西关物业、杨梅之间存在物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。对于杨梅辩称的诉讼时效问题，诉讼时效起算时间从权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害时起算。具体到本案，应从西关物业知道杨梅明确拒绝交纳物业费时才开始计算诉讼时效，并非以应交纳物业费的合同履行时间为起算点。西关物业至今仍在为万泰佳苑小区提供物业管理服务，杨梅拖欠物业费的状态也在持续，物业管理、业主拖欠物业费都是一个连续的、不间断的过程，且西关物业曾于2017年11月12日、2018年11月12日、2019年11月12日向杨梅发出缴费催款通知书，表明西关物业没有明显怠于行使权利，故不能支持杨梅关于诉讼时效的抗辩。杨梅主张西关物业提供的物业服务不到位、不达标，但其提供证据不足以证实其主张，因此对西关物业请求判令杨梅支付其物业费939元的主张，一审法院予以支持。在本案庭审时，西关物业放弃要求杨梅支付其违约金的主张，系西关物业对其权利的自由处分，一审法院不予干涉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：杨梅应当自本判决生效之日起十日内支付西关物业物业管理费939元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨梅提交证据1.瑞恒社区万泰网格服务管理群中的聊天记录一份，该群为政府组织的为了解业主对物业服务的意见而建立，里面包含了万泰佳苑的大部分业主，大部分业主对普遍关心的物业费、使用资金公示制度及楼道卫生问题提出不满。证据2.用定位功能拍摄的照片一组，证明万泰佳苑小区存在卫生脏乱差、小广告满天飞、外来人员随意出入小区，给业主的人身和财产安全造成威胁。西关物业对上述证据的真实性不予认可，认为瑞恒社区万泰网格服务管理群中的聊天记录聊天对象不知是谁，聊天的内容不能确定是哪一个小区，照片中的定位完全可以采取技术手段修改。西关物业提交万泰佳苑小区1-1-601业主田正国缴纳收据存根复印件两份，证明案外人田正国2016-2017年度、2017-2018年度的物业管理费已经按时缴纳，田正国与杨梅住对门，不存在杨梅所主张的小区存在脏乱差的情况。杨梅质证称，该证据系复印件，不能作为证据使用。即使601住户缴纳了物业费，也不能免除西关物业已经按照合同及物业规范提供物业服务的举证义务。本院认为杨梅提交的两份证据不能证明所涉及的聊天内容是针对万泰佳苑小区，本院不予确认。西关物业提交的收据存根系复印件，本院不予确认。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，杨梅主张没有在《前期物业管理服务合同》中签字，该合同第一页上“杨梅”的签字不是其本人所签，但是一审中并未对此提出鉴定申请。且杨梅在该小区居住，前期物业服务费已经按照规定足额缴纳，因此杨梅与西关物业的物业服务合同依法成立并生效。杨梅自2016年至今拖欠西关物业物业服务费事实清楚，应依法予以确认。杨梅主张不缴纳物业服务费系因西关物业没有按照合同约定或法律规定提供符合要求的服务，对于该主张杨梅没有提交有效证据证明。如果杨梅认为西关物业的服务没有达到服务标准，可以依法向有关行政管理部门提出降低其物业收费等级的申请，或者通过业主委员会依法更换物业服务机构。综上所述，杨梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨梅负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年五月二十日书记员  庄 宁