天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1013号上诉人（原审原告）：倪汉琴，女，1978年1月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张若琦，天津允公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津卓尔电商城管理有限公司，住所地天津西青学府工业区管理委员会办公楼327-35室。法定代表人：雷杨，总经理。委托诉讼代理人：张昌宏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘振红，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓尔发展（天津）有限公司，住所地天津西青学府工业区管理委员会办公楼327-34室。法定代表人：雷杨，总经理。委托诉讼代理人：徐静，女，该公司员工。上诉人倪汉琴因与被上诉人天津卓尔电商城管理有限公司、卓尔发展（天津）有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初8715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人倪汉琴的委托诉讼代理人张若琦，被上诉人天津卓尔电商城管理有限公司的委托诉讼代理人张昌宏、刘振红，卓尔发展（天津）有限公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪汉琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、二被上诉人未经批准擅自将涉案房屋所在土地用途由工业用地变更为商业用地，将工程规划用途由厂房变更为商城，未经消防验收和竣工验收即交付使用，对外出租给上诉人，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国消防法》的效力性强制性规定，上诉人与被上诉人签订的《天津电商城房屋租赁合同》应属无效。2、因天津卓尔电商城管理有限公司原因致使租赁合同无效，其应返还上诉人支付的履约保证金30,000元，并赔偿因合同无效造成的装修损失。3、卓尔发展（天津）有限公司作为涉案房屋所有权人以及建设单位和用地单位，其对合同的无效存在过错，且为一人有限公司天津卓尔电商城管理有限公司的唯一股东，如无法证明与天津卓尔电商城管理有限公司并无财务混同情况，应承担连带责任。天津卓尔电商城管理有限公司辩称，原审判决符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉诉租赁合同合法有效，不存在无效的法定情形，上诉人以涉诉房屋用途为工业用途、房屋未经消防验收、未进行竣工验收为由要求认定合同无效，无事实和法律依据。涉诉房屋已交付，承租人认可房屋现状并进行装修，说明涉诉房屋能够满足承租人的承租使用目的。租赁合同尚在履行中，承租人要求返还履约保证金、赔偿装修损失无事实和法律依据。卓尔发展（天津）有限公司辩称，同意天津卓尔电商城管理有限公司的答辩意见。卓尔发展（天津）有限公司仅负责开发建设工作，不负责出租运营管理，与上诉人没有合同关系，不承担任何责任。倪汉琴向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告一签订的《天津电商城房屋租赁合同》无效；2、请求判令被告一向原告返还履约保证金30,000元；3、请求判令被告一向原告赔偿装修损失14,250元；4、请求判令被告二对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、判令本案诉讼费用由被告一、被告二承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年12月，原告（乙方）与被告天津卓尔电商城管理有限公司签订《天津电商城房屋租赁合同》承租位于天津市西青区房屋。该房屋使用面积约为24.98平方米。用途为服装经营，租赁期限为20年，其中，前两年为免租期。该房屋所在项目土地属性为工业，二被告在该土地上建设了商业用房，且该建筑的消防未经过消防验收。另查明，原告在签订租赁合同后，对该涉诉房屋进行了装修，现仍在使用。再查明，被告天津卓尔电商城管理有限公司、被告卓尔发展（天津）有限公司对外出租的房屋已经取得建设用地规划许可证及验收合格证和建设工程规划许可证。上述事实，有当事人提交的书证及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，被告虽违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条中“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”的规定，但该规定属管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响《租赁合同》的效力。原告据此要求确认《租赁合同》无效，缺乏法律依据。本案中，原、被告在《天津电商城房屋租赁合同》中，并未约定消防验收合格是合同成立的必要条件，且该房屋并非属于《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的范围，再者未经消防验收亦未影响原告正常经营，故原告以该房屋未经消防验收合格而认定该《天津电商城房屋租赁合同》无效的诉讼请求，亦无法律依据，故原告请求确认原告和被告天津卓尔电商城管理有限公司签订的《天津电商城房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，原告的其他诉讼请求亦无法律依据和事实依据，一审法院对于原告的其他诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条的规定，一审法院判决：“驳回原告倪汉琴的全部诉讼请求。案件受理费减半收取453元，全部由原告倪汉琴负担（已收讫）。”二审中，上诉人提交西青区政府网上答复打印件作为新证据，欲证实涉诉房屋2019年7月19日前因进行消防整改工作不具备经营条件，被上诉人对此不予认可。该证据不属于二审期间的新证据。被上诉人没有提交新证据。一审认定二被上诉人在该土地上建设了商业用房有误，其余基本事实清楚，本院予以确认。另经二审查明，双方当事人均认可，涉诉房屋系在工业用地上建设，取得建设工程规划验收合格证后天津卓尔电商城管理有限公司与上诉人签订了《天津电商城房屋租赁合同》，作为商业使用。本院认为，本案争议焦点为双方签订的《天津电商城房屋租赁合同》是否存在法定无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人签订的《天津电商城房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同签订后双方亦实际履行。履行过程中，上诉人主张该合同因被上诉人违法改变土地用途违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效。经本院审查，涉诉建筑物已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证，被上诉人将在工业用地上所建房屋用于商业使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。上诉人所提被上诉人将工业用地上所建房屋作为商业使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，一审法院结合本案实际，认定被上诉人之行为违反了《中华人民共和国土地管理法》管理性强制性规定并无不妥，本院予以确认。上诉人所提本案所涉租赁房屋未经竣工验收、未经消防验收不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，并不影响本案租赁合同效力。综上所述，倪汉琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费906元，由上诉人倪汉琴负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年五月二十八日法官助理张红星书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……