吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0721民初741号 原告：中国银行股份有限公司松原分行，住所：吉林省松原市源江西路1号。 负责人：徐锡刚，行长。 委托代理人：许国防，该行个人金融部职员。 被告：谢胜君，男，1985年9月16日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：谭希贵，吉林臣和律师事务所律师。 被告：杨凤喜，男，1988年4月3日生，汉族，住吉林省松原市。 被告：孙银爽，女，1986年2月28日生，汉族，住吉林省松原市。 被告：松原市宏宇房地产开发有限公司，住所：吉林省前郭县前郭镇育才街。 法定代表人：张涛，总经理。 委托代理人：李影，该公司出纳员。 原告中国银行股份有限公司松原分行（以下简称中行松原分行）与被告谢胜君、杨凤喜、孙银爽、松原市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告中行松原分行的委托代理人许国防、被告谢胜君的委托诉讼代理人谭希贵、宏宇开发公司的委托代理人李影到庭参加诉讼。被告杨凤喜、孙银爽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中行松原分行提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的编号为2015年AA字xxx号《个人一手住房贷款合同》；2、被告谢胜君立即偿还尚欠的借款本金239887.81元，并按约定支付利息、罚息至执行完毕之日止（截止2020年5月13日尚欠利息12701.61元、罚息841.56元）；3、要求以被告谢胜君抵押的坐落于前郭县xxxx号楼x单元xx室，面积为xx平方米的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告杨凤喜、孙银爽、宏宇开发公司承担连带保证责任；5、被告谢胜君承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月30日，我行与被告谢胜君、宏宇开发公司签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告谢胜君向我行借款27万元，用于购房，借款期限自2015年12月8日至2035年12月8日止。还款方式为按月等额本息还款法，月利率为4.4917‰（执行浮动利率，按人民银行现行基准利率上浮10%计算），逾期贷款利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告谢胜君用其购买的位于前郭县学苑名城2号楼3单元503室的房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告宏宇开发公司对此笔借款提供不可撤销的连带责任保证，保证期限至办妥他项权利证止。2015年12月17日，被告杨凤喜、孙银爽与我行签订了《个人贷款保证合同》，约定被告杨凤喜、孙银爽对此笔借款提供全程连带责任保证。合同签订后，原告按合同约定向被告谢胜君发放贷款27万元，但被告谢胜君未按合同约定按期偿还借款，构成违约，故提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告谢胜君承认原告所述的事实。提出可以在6月份将拖欠的借款还清，希望能继续履行合同。 被告宏宇开发公司承认原告所述的事实和诉讼请求，同意承担阶段性保证责任。 本院对证据的认定：原告围绕其诉讼请求提交了个人一手房贷款申请、审批表、个人一手住房贷款合同（附抵押物清单）、个人贷款保证合同、借款借据、贷款放款回单、在建工程抵押登记证明、个人房屋贷款合作协议、商品房买卖合同、贷款已还款明细清单、收入证明、被告居民身份证、户口簿、结婚证复印件等证据。经庭审质证，被告谢胜君、宏宇开发公司均未提出异议。被告杨凤喜、孙银爽未出庭应诉，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告提交的上述证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，原告中行松原分行（甲方）与宏宇开发公司（乙方）签订了《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为学苑名城。符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款。乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的《商品房销售（预售）合同》和首付款证明的真实、有效、合法。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过5000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过30年。乙方同意自《借款合同》生效之日起至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。2015年11月2日，被告谢胜君向原告申请发放个人一手房屋贷款。2015年11月30日，原告与被告谢胜君、宏宇开发公司签订了编号为xx年xx字xxx号《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告谢胜君个人住房贷款金额为27万元，用于购买xxx号楼x单元xx室的房屋，借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算。还款方式为按月等额本息还款。借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%。首期贷款月利率为4.4917‰，现执行年利率5.39%。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款支付方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至宏宇开发公司账户。被告谢胜君以其所购房屋（坐落于蒙古艾里社区育人委，即x号楼x单元xx室）向原告提供抵押担保。被告宏宇开发公司对此笔借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。合同签订后，原、被告于2015年12月4日向前郭县房屋产权管理中心申请办理抵押权预告登记。前郭县房屋产权管理中心出具了前房建前字第xxx号《在建工程抵押登记证明》。2015年12月17日，原告与被告杨凤喜、孙银爽签订了编号为2015年xx字xxx号《个人贷款保证合同》，约定被告杨凤喜、孙银爽对谢胜君的上述借款提供连带责任保证。保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。保证方式为全程连带责任保证。保证范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。2015年12月8日，原告按合同约定以受托支付方式向被告谢胜君发放贷款27万元，直接转入宏宇开发公司的账户。合同履行中，被告谢胜君自2019年6月起未按期足额偿还借款本息，现尚欠借款本金239887.81元及相应利息。 另查明，中国人民银行于2019年12月28日发布[2019]30号公告：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。本案中，因贷款已出现逾期，未予转换。中国人民银行于2015年10月24日将五年以上贷款基准利率调整为4.9%。此笔贷款现执行利率为5.39%，罚息利率按在本合同约定的利率基础上加收30%确定。 本院认为，原告中行松原分行与被告谢胜君、杨凤喜、孙银爽、宏宇开发公司签订的《个人一手住房贷款合同》和《个人贷款保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。原告按合同约定向被告谢胜君发放了贷款，有权收回贷款本金及利息。被告谢胜君未按约定按时足额偿还借款，已构成违约，故原告要求解除与被告之间的《个人一手住房贷款合同》，本院予以支持。被告谢胜君应向原告履行还款付息义务。本案中，被告谢胜君用于抵押的房屋为期房，贷款时尚未取得房屋所有权，原、被告申请办理的是抵押权预告登记。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，而非对该房屋享有现实的抵押权，故原告中行松原分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《个人一手住房贷款合同》约定，被告宏宇开发公司为此笔借款提供的是阶段性连带责任保证，即办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证后，宏宇开发公司不再承担保证责任。现抵押房产未办妥正式抵押登记手续，宏宇开发公司应按约定在保证范围内对被告谢胜君的上述借款承担连带保证责任。被告杨凤喜、孙银爽亦应按照约定承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司松原分行与被告谢胜君、松原市宏宇房地产开发有限公司之间的编号为2015年xx字xx号《个人一手住房贷款合同》； 二、被告谢胜君于本判决生效后立即给付原告中国银行股份有限公司松原分行借款本金239887.81元，并自借款之日起按合同约定的利率给付利息，逾期在贷款利率水平上加收50%罚息，计算至执行终结之日止（扣除已给付的利息）； 三、被告杨凤喜、孙银爽、松原市宏宇房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司松原分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2499元，由被告谢胜君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  雷丽 二〇二〇年五月十五日 书记员  刘阳