湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2027号 原告黄小丽，女，1986年5月7日出生，汉族，现住郴州市北湖区. 委托诉讼代理人邓晶，湖南乾越律师事务所律师。 被告郴州盛世房地产开发有限公司，住湖南省郴州市北湖区人民西路31号，统一社会信用代码：9143100055951415X8。 法定代表人张顺治，系该公司总经理。 委托诉讼代理人南新丹，湖南善道律师事务所律师。 原告黄小丽与被告郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小丽的委托诉讼代理人邓晶，被告盛世公司的委托诉讼代理人南新丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小丽向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订《投资合作建房协议书》；2、被告双倍退还原告已支付购房定金240000元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告盛世公司辩称：原告在履行合同中存在违约行为，原、被告签订的《投资合作建房协议书》中约定，工程正负零时，付足成交总房款的30%房款。原告至今未付该款项。被告曾通知原告办理有关购房网签手续，原告未来办理，根据合同约定系其主动放弃认购权。原告要求双倍返还定金违反法律规定，双方约定的购买房定金超出主合同总价款的百分之二十，违反担保法第九十一条的规定。综上，原告有过错，被告只应退回原告所交定金。 查明的案件事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实： 一、2011年8月8日，原告黄小丽（乙方）与被告盛世公司（甲方）签订了《投资合作建房协议书》，主要内容为：1、乙方委托甲方代为建设盛世?雅苑一期项目高层电梯住房二单元1206房号，代建房屋单价3415元/平方米。2、签署本协议书后，乙方交付工程定金120000元，可作为首期房款；工程正负零时，付足成交总房款的30%房款，待按揭条件成熟时，由甲方通过乙方办理银行按揭贷款合同；待盛世?雅苑商品房网上签约系统建成后，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》。3、甲方如在半年内未下基础，并不履行上述合同条款，须双倍返回乙方所交的定金；甲方不得以任何理由推迟建房或涨价，否则视为违约，甲方须将赔偿乙方经济损失30万元；甲方代建房交付时间为2013年8月31日。4、甲方必须书面或短信通知乙方来办理相应手续，如乙方逾期不办理相应手续，期满后协议书自动终止效力，并视为乙方自动放弃该住宅的认购权，甲方退还乙方所交房款定金，甲方将该住宅另行出售。黄小丽依约向盛世公司交付购房定金120000元。本案在审理过程中，原、被告均认可黄小丽所认购的1206号房面积为151.85平方米。 二、盛世公司的原法定代表人张少军因涉嫌非法吸收公众存款罪，由郴州市公安局北湖分局立案侦查。为妥善处理盛世公司房地产开发遗留有关问题，政府成立了协调小组。故盛世公司未按协议约定的时间与黄小丽签订《商品房买卖合同》，未就商品房买卖到房产登记部门进行网签，未在约定的交房时间交付房屋给黄小丽，黄小丽亦未再向盛世公司交付剩余款项。盛世公司未与黄小丽协商一致便擅自将黄小丽认购的1206号房出售给了其他人，酿成本案纠纷。 判决结果及理由 本院认为：本案立案案由为合同纠纷，经审查应属商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本院对当事人争议焦点评判如下： 一、黄小丽与盛世公司所签订的《投资合作建房协议书》实质上为商品房预约合同，系双方当事人真实的意思表示，其目的是对将来进行房屋买卖的预先约定，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。盛世公司未按协议约定与黄小丽签订《商品房买卖合同》并到房产登记部门办理网签手续，也未按协议约定的交房时间即2013年8月31日交付房屋，盛世公司已构成违约。其擅自将黄小丽认购的1206号房屋出售给他人，致使双方签订的《投资合作建房协议书》已经无法履行，黄小丽要求解除上述该协议，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，因盛世公司违约，应双倍返还收受的定金。被告抗辩原告在履行《投资合作建房协议书》存在违约行为，且被告曾通知原告办理有关购房网签手续，系原告自行放弃认购权，但无证据佐证，故对其抗辩，本院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”之规定，黄小丽认购的1206号房屋总价款为3415元/平方米×151.85平方米=518567.75元，其所交付的120000元定金超过了总价款的20%，因此盛世公司返还的房屋定金应为120000元+518567.75元×20%=223713.55元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄小丽与被告郴州盛世房地产开发有限公司于2011年8月8日签订的《投资合作建房协议书》； 二、被告郴州盛世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄小丽购房定金223713.55元； 三、驳回原告黄小丽的其他诉讼请求。 如果被告郴州盛世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2450元，由原告黄小丽负担166元，被告郴州盛世房地产开发有限公司负担2284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年五月二十七日 法官助理侯婷元 书记员张雨杏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同； （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。