广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终753号 上诉人（原审原告）：桂林时代物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路3号天下桂林商业文化步行街B5-1-401。统一社会信用代码：91450322561568560H 法定代表人：沈建斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖剑，广西铁痕律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：周红霞，女，1979年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李毅，广西宁斌律师事务所律师。 上诉人桂林时代物业服务有限公司（以下简称:“时代公司”）与上诉人周红霞物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 时代公司上诉请求：一、判令撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3263号民事判决；二、依法改判周红霞支付时代公司物业管理费6318.52元，垃圾费399元，违约金2015.26元；三、判令周红霞承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。时代公司按照1.2元/平方米收取物业管理费并非擅自提高物业管理费，理由如下：1.根据时代公司与周红霞签订的《前期物业服务合同》第四条第六款约定“物业管理费，随着物价指数的上升在适当时期内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整”,根据该条约定，只要符合政府部门指导价或业主大会同意这两个条件之一，物业管理费是可以调整的。本案中，时代公司按照临桂县物业局物价费字﹝2014﹞19号文件批复将物业管理费由0.8元/平方米调整到1.2元/平方米是符合《前期物业服务合同》约定的。《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属合法有效条款；2.物业管理费调整之前，业主需另外按照48元/月/户缴纳公摊水电费，综合所有费用达到1.3元/平方米。物业管理费调整之后，业主无需另行缴纳公摊水电费，由此可见，物业管理费调整之后实际是减轻了业主的负担，并未侵害业主的权利。二、时代公司起诉未超过诉讼时效。1.周红霞拖欠物业费是一个持续性行为，本案诉讼时效起算点应为该持续性行为终止之日起计算。2.时代公司于2018年12月向周红霞发出书面催收通知，产生诉讼时效中断的法律效果。综上，时代公司的一审诉讼请求有事实和法律依据，一审判决错误。 周红霞辩称，一审判决正确，周红霞不应当支付违约金。 周红霞上诉请求：一、判令撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3263号民事判决第二项；二、本案一审、二审诉讼费用均由时代公司承担。事实和理由：一审判决周红霞承担违约金是错误的。一审判决书第5页第二段查明“2013年1月30日时代公司与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》”，第三段查明“2015年1月30日续签了《前期物业服务合同续签协议》”，这两份合同均没有约定违约金。时代公司要求周红霞承担违约金的依据是周红霞与案外人临桂县新天地物业管理有限责任公司于2010年2月9日签订的《前期物业服务合同》第十一条中第四项约定的违约责任，时代公司以《前期物业服务合同》要求周红霞承担违约责任没有依据。 时代公司辩称，关于违约金，周红霞与开发商签订的《前期物业服务合同》明确约定，自逾期之日，时代公司可以按照每日千分之三的标准收取违约金，考虑到每日千分之三的约定高于法律规定的最高限额，因此，一审法院在法律规定的违约金限额内确定违约金，有事实和法律依据。 时代公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费6318.52元、垃圾费399元，合计6717.52元；2.依法判令被告向原告支付违约金2015.26元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月13日，被告周红霞与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告周红霞购买桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司开发的西城新天地第X幢1单元13层1号房。同日，案外人临桂县新天地物业管理有限责任公司（为甲方）与被告周红霞（为乙方）签订一份《前期物业服务合》。本物业名称：西城新天地。类型：商住。坐落位置：1栋（座）1301号。建筑面积：89.53平方米。合同第一条双方的权利和义务约定：一、甲方的权利义务，2、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。9、依据本协议向乙方收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，专项维修基金。15、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务，3、遵守本物业的物业管理制度和《前期物业服务合同》、《业主临时公约》并告知、监督物业使用人、承租人、访客遵守。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、专项维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用、如有其他相关水、电、燃气等公共事业费用是由甲方统一支付的，乙方须缴纳预付金及按时缴纳相关费用。合同第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域的大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等。合同第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定：一、乙方缴纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准。二、住宅按建筑面积计：￥0.8元/㎡·月。六、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府部门指导价或业主大会意见调整。九、乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。十、乙方应于办理交楼手续之日起交纳公摊费用周转备用金（300元/户），今后按自然季度的第一个月七日前收取上一季度的公摊费用，每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对每单元用户公布具体公摊费用；乙方也可以选择“半年”、“全年”预交的方式。合同第六条代收代缴、代管费用约定：一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。二、住户公摊水、电费用周转金。每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对用户公布具体公摊费用。合同第十一条违约责任约定：三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。合同还对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用等进行了约定。同日，原告还签订了一份《业主临时公约》。 2013年1月30日，原告桂林时代物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂大龙·西城新天地小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。共用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。第十八条约定：管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整。 2015年1月30日，原告桂林时代物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司（为甲方）续签了《大龙．新天地一期前期物业服务合同续签协议》，约定物业服务期限延续至就该小区成立业主委员会并代表业主大会与物业该公司签订物业服务合同生效之日止，原告桂林时代物业服务有限公司依据辖区物价部门审批的价格收取前期物业服务费及其他经批准的费用，其余条款按原2013年1月30日签订的《前期物业服务合同》执行。因被告从2014年4月1日起至今未向原告缴纳物业管理费，原告于2018年12月30日将《物业费律师催收函》在小区内被告的住房上进行了张贴。另原告陈述大龙·西城新天地小区大约于2019年8月份成立业主委员会，但其不清楚成立的具体时间。另，原告陈述大龙·西城新天地小区大约于2019年8月份成立业主委员会，被告亦陈述涉案小区成立了业主委员会，但不清楚成立的具体时间。 同时查明，2014年7月1日，临桂县人民政府物价局向原告出具一份关于临桂县“大龙·西城新天地”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市时代物业服务有限公司：你公司《关于大龙·西城新天地前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区物价局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字〔2008〕28号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂县“大龙·西城新天地”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有临桂县人民政府物价的公章，落款时间为2014年7月1日。 再查明，原告提供了其向桂林市临桂区环境卫生管理站缴纳了2014年至2018年垃圾处理费的发票。临价字[2008]12号临桂县物价局文件显示2010年元月起临桂县县城生活垃圾处理收费标准按7元/月执行。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于被告与临桂县新天地物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。在本案中，建设单位即桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司，物业买受人即是被告。桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司在出售物业前制定物业管理服务规约，就是桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司将其与聘请的物业管理企业之间约定的权利义务，以书面形式告知被告，即以委托物业管理企业与被告签订《前期物业服务合同》的形式告知被告。由于原告陈述涉案小区在2019年8月左右才成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业管理企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”2010年10月13日，被告向桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司购买了西城新天地第X幢1单元13层1号房，成为该小区业主。临桂县新天地物业管理有限责任公司受桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司的聘用及委托，与被告签订《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司、临桂县新天地物业管理有限责任公司以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为0.8元/平方米·月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司聘请临桂县新天地物业管理有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，在终止前期物业管理服务合同关系后与原告另行签订前期物业管理服务合同。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位更换物业服务企业，但更换物业公司的前期物业管理合同并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司于2013年1月30日签订的《前期物业管理服务合同》以及2015年1月30日签订《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》中关于收费标准作了调整，原告管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整及依据辖区物价部门审批的价格收取前期物业服务费及其他经批准的费用。原告提交的（临价费字[2014]19号）临桂区物价局文件显示大龙·西城新天地高层电梯住宅按1.1元/平方米并可以浮动15%的标准收取物业管理费。原告据此主张从2014年4月1日起按1.2元/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原告提出其在调整物业收费标准前已向小区业主征求了意见并公示张贴，但并未提供证据予以佐证。对原告提供的物价局同意其按1.2元/平方米·月收取物业服务费的批复。由于物业管理公司的管理权来源于合同的约定，行政机关对物业收费标准的批复只是物价管理机关准许的收费上限标准，并不能使物业公司单方面调整物业收费合法化，原告如认为有必要调整物业服务费标准的，需与业主协商一致，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按1.2元/平方米·月收取物业服务费的主张，该院不予支持。 原告进驻大龙·西城新天地一期小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告从2014年4月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费，其应向原告交纳的物业服务费为4082.57元（住宅建筑面积89.53㎡×0.8元/㎡×57个月）及垃圾费399元（7元/月×57个月），同时，由于被告辩称原告的部分诉请已过诉讼时效，原告提供的其向被告进行催收的证据显示其向被告张贴催收函的时间为2018年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，对于原告超过诉讼时效3年的部分物业费，该院不予支持，即被告应向原告支付2015年12月30日至2018年12月31日的物业费2578.46元（89.53㎡×0.8元/平方米×36个月）及垃圾费252元（7元/月×36个月），合计2830.46元，对于原告诉请超过该院审核部分的物业服务费及垃圾费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及垃圾费，已构成违约，应承担违约责任，且合同约定的违约金是按每天千分之三收取违约金，而原告只要求被告按欠付物业服务费的30%支付违约金，未超过合同约定，亦未明显过高，因此，被告应按拖欠费用的30%向原告支付违约金，即849.14元（2830.46元×30%），对于原告超过该院审核部分的违约金，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告周红霞应支付物业管理服务费2578.46元及垃圾费252元给原告桂林时代物业服务有限公司；二、被告周红霞应支付违约金849.14元给原告桂林时代物业服务有限公司；三、驳回原告桂林时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告周红霞负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、周红霞应按何标准交纳物业管理服务费；二、时代公司主张的物业管理服务费、垃圾费是否部分超过诉讼时效;三、周红霞是否存在违约，如违约，是否应支付违约金。 关于争议焦点一，桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司的聘请，与周红霞签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，该合同内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。在约定的期限，涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司终止了与桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司的前期物业管理服务合同关系，并于2013年1月30日，与时代公司另行签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月30日，桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司又续签了合同，并对物业管理服务费作了调整，从原来的0.8元/平方米/月调整到1.2元/平方米/月。桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司均未与周红霞另行签订前期物业服务合同。本院认为，虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业管理服务费收费标准应为0.8元/平方米/月。时代公司主张周红霞应按照1.2元/平方米/月交纳物业管理服务费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，周红霞自2014年4月1日未交纳物业管理服务费、垃圾费，时代公司直至2018年12月30日才向周红霞张贴催收函发出催收通知，根据上述法律规定，时代公司诉请周红霞交纳2014年4月1日至2015年12月29日期间的物业管理服务费、垃圾费已经超过诉讼时效。时代公司称期间向周红霞主张过权利，但其未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。另，时代公司还主张周红霞拖欠物业管理服务费是持续性行为，诉讼时效起算点应为持续性行为终止之日计算无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，时代公司向包括周红霞在内的涉案小区业主提供了物业服务，周红霞接受了时代公司的物业服务，应向时代公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2014年4月1日至2018年12月31日，周红霞未向时代公司交纳物业管理服务费及垃圾处理费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第十一条第四点约定违约金自逾期之日按照每日千分之三计算，现时代公司仅要求周红霞按欠付物业服务管理服务费的30%支付违约金，其诉请违约金数额未明显过高，亦未超过合同约定，系对自身权利的自由处分，故一审判决周红霞支付违约金849.14元（2830.46元×30%）并无不当，本院予以维持。周红霞以其与时代公司不存在合约关系为由主张不承担违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人时代公司与上诉人周红霞的上诉请求均不成立，均应驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桂林时代物业服务有限公司与上诉人周红霞各负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云