文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终74号上诉人（原审被告）：张正权，男，1964年1月8日出生，汉族，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：何德会，女，1966年10月13日出生，汉族，住重庆市南川区。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周同华，男，1969年5月15日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张莉，重庆市南川区春意律师事务所律师。上诉人张正权、何德会因与被上诉人周同华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张正权、何德会上诉请求：撤销原判，改判房屋买卖合同无效。事实和理由：1.吴真琼是本案房屋买卖合同中的当事人，周同华和吴真琼对案涉房屋的权利处理对第三人不产生法律约束力。一审法院漏列当事人吴真琼，程序不合法。2.根据《土地管理法》的规定，对被征地农民进行补偿后，集体土地的使用性质才能发生变化。政府下文件是对片区改造项目征收的决定，并未改变未征收安置补偿的土地的土地使用权性质。案涉房屋的土地性质属于农村集体经济组织所有，张正权、何德会与周同华不属于同一集体经济组织成员，其签订的《房屋买卖合同》违反了《土地管理法》第六十三条的规定，应认定无效。3.该房屋有30平方米属超占违章非法建筑，政府在拆迁安置时是不给予安置赔偿的，而一审法院把该房屋买卖合同错判为有效，政府对非法建筑面积部分还要给予安置补偿费。4.张正权、何德会所有的同一栋房子，买卖交易的楼层不一样，而法院作出了两个截然不同的判决，一个判决房屋买卖合同有效，另一个判决房屋买卖同无效。5.因张正权向周同华、吴真琼借款后未按期归还，周同华、吴真琼便强迫张正权低价卖房。周同华辩称：1.我与吴真琼于2015年10月16日离婚，离婚时约定案涉房屋归我所有，且一审法院对相关事实进行了调查，吴真琼自愿放弃诉讼权利，故一审并未遗漏当事人。2.重庆市南川区人民政府于2019年5月24日作出了征收决定和征收公告，案涉房屋的土地使用权已被依法收回，土地性质变更为国有土地。3.房屋是否存在违章属于行政认定范畴，与本案不属于同一法律关系。4.王伦、覃昌飞案的诉讼请求是确认房屋买卖合同无效，本案的诉讼请求是确认房屋买卖合同有效，两案的诉讼请求不同。请求维持原判。周同华向一审法院起诉请求：确认其与张正权、何德会于2010年8月19日签订的位于重庆市南川区东城街道办事处北环路1号附2号（原南川区东城街道办事处水口居委五组）（304房产证字第008839号）土地使用权性质为划拨的《房屋买卖合同》有效。一审法院认定事实：2010年8月19日，张正权、何德会作为出售方（甲方）与周同华及其前妻吴真琼作为购买方（乙方）签订了一份房屋买卖合同，约定甲方自愿将合同第二项所列房屋出售给乙方，房屋地址：南川区东城办事处水口居委五组张正权房屋的整体二楼，土地使用证号：总证分割为准；房屋产权证号以总证渝房权证304字第008839号分割为准；建筑面积以测绘办证为准。房屋实际成交价格为100000元，约定本条各款项均不计利息。乙方于2010年8月19日交购房定金30000元给甲方，甲方收到乙方定金之日起，甲方不得将该房屋再次出售给他人，否则，甲方按定金的双倍赔付乙方，乙方如不购买该房，该定金不予退还。介于该房还有部分未完工，第二次付款约定于房屋封顶之后付叁万元正，余款待甲方帮乙方把过户手续办理完之后一次付清。合同还在十四条其他约定部分手写6项内容：1.双方确知该房为集体土地。2.甲方承诺包房产证过户在乙方名下（所有费用由甲方负责）。3.介于甲方系离婚故本合同需甲方前妻何德会签字方生效。4.双方约定的未完工部分含第二层的封顶和粉糊。5.双方自愿成交，丙方只作见证人。6.甲方承诺把二楼新增部分的面积一并过户的乙方（即乙方购买的是甲方整体二楼）。落款甲方张正权、何德会签名捺印，乙方周同华、吴真琼签名捺印，丙方罗洪江签名捺印。同日，周同华及其前妻向张正权、何德会支付了购房款30000元。2011年5月7日，张正权收到周同华购房款20000元。2011年5月27日，张正权又收到周同华购房款35000元。另查明，张正权、何德会于2006年5月23日登记离婚，离婚时约定财产归张正权所有。2003年2月至2014年8月28日涉案房屋登记在被告何德会名下，房屋产权证号为渝房权证304字第008839号。2014年8月29日，该房屋过户登记在张正权名下，房屋产权证号为丁304房地证2014字第0419号，土地用途为农村宅基地，房屋共有或公用部分及设施一栏写明“该宗地另有超占面积：31.19平方米。该产权人系非农户。”2015年10月26日，周同华与吴真琼离婚，离婚时约定案涉房屋归周同华所有。2019年5月24日，重庆市南川区人民政府下发南川府发〔2019〕13号文件（重庆市南川区人民政府关于北街农贸市场片区旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定），决定对北街农贸市场片区旧城改造房屋征收项目规划红线范围内的房屋实施征收，被征收房屋的土地使用权同时收回。庭审中，双方对涉案房屋位于北街农贸市场片区旧城改造房屋征收项目规划红线范围内的事实没有争议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，周同华及其前妻吴真琼与张正权、何德会签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，周同华及其前妻已按合同约定支付了绝大部分购房款，张正权、何德会也按合同约定交付了房屋。虽然双方在签订合同时登记在何德会名下涉案房屋的土地性质属于集体土地，但由于目前该房屋因旧城改造已经属于北街农贸市场片区旧城改造房屋征收项目规划红线范围内被征收土地上的房屋，其土地性质发生改变，已符合交易的条件。因此，从保护交易安全，遵从民事交易诚实信用的基本原则出发，不宜认定周同华及其前妻与张正权、何德会签订的《房屋买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：周同华及案外人吴真琼与张正权、何德会于2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费减半收取2320元，由张正权负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审查明：案涉房屋于2003年-2013年设立了抵押登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案是否漏列当事人的问题。一审法院对吴真琼进行了询问，查明吴真琼与周同华离婚时约定案涉房屋归周同华所有。吴真琼对案涉房屋不享有权利，不属于必须参加本案诉讼的当事人，故一审并未漏列当事人。关于房屋买卖合同是否有效的问题。张正权与何德会于2006年5月23日离婚，离婚时约定财产归张正权所有。张正权、何德会与周同华、吴真琼于2010年8月19日签订了《房屋买卖合同》，此时该房屋仍登记在何德会名下且设立了抵押登记，双方均知晓房屋的土地性质为集体土地。合同签订后，周同华、吴真琼支付了大部分购房款，张正权、何德会将房屋交付周同华、吴真琼使用。2014年8月29日，该房屋过户登记在张正权名下，土地用途为农村宅基地，房屋共有或公用部分及设施一栏载明“该宗地另有超占面积：31.19平方米。该产权人系非农户”。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定为无效。张正权与何德会离婚时约定财产归张正权所有，后案涉房屋过户登记在张正权名下，张正权系非农户，且涉案房屋已纳入征收范围，其土地性质已不再具有农村宅基地的属性，一审法院认定该房屋买卖合同有效，并无不当。张正权、何德会上诉主张对被征地农民进行补偿后集体土地的使用性质才发生变化，不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院不予采纳。张正权、何德会上诉主张涉案房屋有部分超占违章非法建筑不应给予安置赔偿，但具体的安置补偿问题与本案房屋买卖合同效力的认定无关。张正权、何德会上诉主张周同华、吴真琼强迫其低价卖房，但未举示证据证明，本院不予采纳。综上所述，张正权、何德会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4640元，由上诉人张正权、何德会负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继雁审 判 员 吴 聪审 判 员 王 利二〇二〇年五月十四日（院印）法官助理 周建峰书 记 员 陈思诗