湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初1020号原告：杨崇玉，男，1963年2月26日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，原告：刘金娥，女，1963年1月3日出生，汉族，湖北省广水市人，广水市，上述原告共同委托诉讼代理人：熊望德，湖北印台律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、反驳诉讼请求、进行调解或和解。被告：伍建清，男，1963年1月21日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，原告杨崇玉、刘金娥与被告伍建清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月4日立案后，经当事人一致同意本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告杨崇玉、刘金娥共同委托诉讼代理人熊望德、被告伍建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨崇玉、刘金娥向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告清偿购房款80000元，并向原告赔偿逾期付款损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2020年1月2日开始计算至购房款付清为止）；2.判决被告向原告支付为其垫付的物业费和车库使用费1546元；3.判决被告限期办理案涉房屋的转移登记手续，并赔偿原告因被告拖延办理房屋转移登记手续而产生的损失6000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原告杨崇玉、刘金娥与被告伍建清签订的房屋买卖合同，约定原告杨崇玉、刘金娥（甲方）将其现有的位于广水市××山办事处××大道东方××小区××室（三里河检察院宿舍楼）毛坯房一套自愿出售给被告伍建清（乙方），该房屋出售总价为440000元整，该房屋不动产证正在办理中，由原告杨崇玉、刘金娥（甲方）办理该房不动产证，办证所需费用由原告杨崇玉、刘金娥（甲方）承担。该房签字之日，被告伍建清（乙方）支付人民币360000元给原告杨崇玉、刘金娥（甲方），付款后原告杨崇玉、刘金娥（甲方）将房屋交付被告伍建清（乙方），被告伍建清（乙方）可以装潢居住，待原告交付不动产证时，被告支付80000元，待原告杨崇玉、刘金娥（甲方）交付不动产证时，被告伍建清（乙方）即支付余款人民币80000元整，被告伍建清（乙方）即可办理房屋过户手续，过户所产生的费用由被告伍建清（乙方）承担，原告杨崇玉、刘金娥（甲方）必须协助被告伍建清（乙方）办理。2020年1月2日，原告杨崇玉、刘金娥（甲方）在取得了房屋不动产权证后通知被告伍建清（乙方）交付剩余的购房款80000元及原告杨崇玉、刘金娥（甲方）为被告伍建清（乙方）垫付的相关费用后领取不动产权证，要求被告伍建清（乙方）在领取不动产权证后迅速办理该房屋的转移登记手续，并明确告知了被告伍建清（乙方）刘金娥已经与原告杨崇玉离婚，原告与刘金娥在离婚协议中已经明确约定被告伍建清（乙方）应给付的80000元归原告杨崇玉所有，但是被告伍建清（乙方）却拒不支付剩余的购房款80000元。2020年1月5日，原告杨崇玉再次向被告伍建清（乙方）发信息，要求被告伍建清（乙方）向原告杨崇玉支付剩余的购房款80000元及其他费用，但是被告伍建清（乙方）拒不履行合同义务。被告伍建清（乙方）拒不履行付款义务和办理该房屋的转移登记手续，导致本案的涉案房屋登记为原告杨崇玉所有，造成原告的第三套房屋在办理不动产权证按4%交纳契税，让原告多交了6000元，原告的6000元损失应当由被告伍建清承担。被告伍建清辩称，原告的诉讼请求一我不同意。是原告违约，我没有违约。我见到刘金娥和原告的不动产权证就给付购房款80000元。原告的诉讼请求二，我不同意，2018年、2019年物业费我已经交了。我不同意承担原告的6000元契税损失，合同以外的事情与我不相干。本院经审理认定事实如下：2016年，刘金娥从湖北家乐房地产开发有限责任公司购买了广水市××山办事处××大道东方××小区××室房屋。2017年11月30日，杨崇玉、刘金娥与伍建清签订的房屋买卖合同一份，合同约定杨崇玉、刘金娥将其所有的位于广水市应山办事处应十大道东方惠誉小区2幢3-702室（广水市检察院宿舍楼）毛坯房作价440000元卖给被告伍建清。该房屋不动产证正在办理中。房屋不动产证由杨崇玉、刘金娥办理，费用由杨崇玉、刘金娥承担。房屋买卖合同签字之日，伍建清支付购房款360000元给杨崇玉、刘金娥，付款后杨崇玉、刘金娥将房屋交付伍建清，伍建清可以装潢居住，待杨崇玉、刘金娥交付不动产证时，伍建清支付80000元，伍建清即可办理房屋过户手续，即可办理房屋过户手续，过户所产生的费用由被告伍建清承担，杨崇玉、刘金娥必须协助伍建清办理。2017年11月30日，伍建清给付刘金娥购房款360000元，刘金娥向伍建清出具收到购房款360000元收条一份。2018年3月8日杨崇玉、刘金娥在广水市民政局婚姻登记机关办理离婚登记，离婚协议书第二条约定检察院房子尾款80000元归杨崇玉所有。2019年3月4日，湖北康瑞安物业有限责任公司收到伍建清交纳的2栋3-7022019年物业费1435元。2019年12月18日刘金娥、杨崇玉取得位于广水市××山办事处××大道东方××小区××室房屋的不动产权证（鄂2019广水市不动产权第0009911号）。2020年1月2日，杨崇玉发送手机短信息给伍建清，短信息内容为：房证已办好，今天下午2点办一起到物业交钱领证。2020年1月2日、1月7日，杨崇玉通过伍建清手机和伍建清通话3次。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告刘金娥、杨崇玉与被告伍建清签订房屋买卖合同。原告刘金娥、杨崇玉与被告伍建清签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示。原告刘金娥、杨崇玉在依法取得位于广水市××山办事处××大道东方××小区××室房屋的不动产权证之前与被告伍建清签订房屋买卖合同，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形，但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”故原告杨崇玉、刘金娥离婚协议书的财产约定只约束协议双方。故原告杨崇玉以离婚协议书约定检察院房子尾款80000元归杨崇玉所有要求被告伍建清将剩余80000元购房款单独给付其的诉讼主张，本院不予支持。本案中房屋合同卖方主体是原告刘金娥、杨崇玉，买方主体是伍建清。被告伍建清在收到原告刘金娥、杨崇玉的不动产权证后，接收80000元购房款的主体仍是原告刘金娥、杨崇玉。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”由于原告刘金娥、杨崇玉与被告伍建清签订的房屋买卖合同，对不动产权证交付的地点、时间、方式等约定不明确，虽然原告杨崇玉已经履行了告知义务，但原告刘金娥、杨崇玉并未实际将房屋不动产权证交付给被告伍建清，即不动产权证并未实际完成交付，被告伍建清未给付剩余购房款80000元并未构成违约。故原告刘金娥、杨崇玉与被告伍建清承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告刘金娥、杨崇玉要求被告伍建清给付1个月物业费111元，属于另外一个法律关系，本案中不予审理。原告刘金娥、杨崇玉可以另行起诉。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告刘金娥、杨崇玉因购买第三套房屋而支出的6000元契税不属于合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,原告刘金娥、杨崇玉其此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十三条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告刘金娥、杨崇玉与被告伍建清签订房屋买卖合同为有效合同；二、原告刘金娥、杨崇玉于本判决书生效之日起7日内将广水市应山办事处应十大道东方惠誉小区2幢3-702室房屋的不动产权证交付给被告伍建清，并协助被告伍建清办理房屋过户手续，过户费用由被告伍建清承担；三、被告伍建清于本判决书生效之日起7日内给付原告刘金娥、杨崇玉购房款80000元；四、驳回原告刘金娥、杨崇玉其他诉讼请求。上述给付金钱义务，于本判决书生效之日起七日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告刘金娥、杨崇玉承担975元，由被告伍建清承担975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人在接到人民法院预交案件受理费用通知后7日内预交上诉案件的受理费。逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，帐号：17×××90。审判员  沈探林二〇二〇年五月二十八日书记员  廖建刚