广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1297号 原告：李怡，女，1990年4月30日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：李林蔚，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊金银，广西齐川律师事务所实习律师。 被告：广西家佰业酒店管理有限公司百色分公司，住所地百色市右江区那毕大道2号锦华港隆江澜汇小区，统一社会信用代码：91451000MA5L29KF01。 负责人：潘梅芳，经理。 委托诉讼代理人：牙卫娜，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林莉丹，广西桂海天律师事务所律师。 原告李怡诉被告广西家佰业酒店管理有限公司百色分公司（以下简称家佰业百色公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李怡的委托诉讼代理人李林蔚、熊金银，被告家佰业百色公司的委托诉讼代理人牙卫娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李怡向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的2020年1月-3月三个月的租金共计4500元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于广西百色市龙景区地块锦华港隆江澜汇1栋1601号房（产权编号：2017603938）用于酒店式公寓经营。关于租金，双方约定：自甲方正式交付房屋之日起至2017年11月30日，扣除40天准备期后剩余的天数，乙方按照50元/天的标准向甲方计算租金，该部分租金在2017年12月10日前支付；2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金为1500元；租金按月支付，即于次月10日前通过银行转账方式支付。然而，合同履行过程中产生了损害原告合法权益的事实，具体如下：1．被告于2019年2月、2019年3月、2019年7月—12月、2020年1月，连续或间歇性未按期缴付房屋租金；2020年1月至3月未向原告支付租金，多次交涉未果。2.2020年2月8日被告向原告送达《致百色斯维登度假公寓酒店业主减免租金的函》，称因被告无力支付租金，要求业主于2020年2-3月份房租免收、4-6月份房租减半。关于减免租金的函，原告于2020年2月20日向被告作出《关于的复函》，要求被告限期足额支付租金，被告未作回复。3.2020年3月29日，原告发函要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告未作出任何回复。4.2019年12月10日，广西金恒物业服务有限责任公司发函要求被告支付1号楼7-12层的房屋（2019年7-12月份）物业费和电梯费18249元；1号楼12层以上的房屋（2019年7-12月份）物业费和电梯费9339元。2020年4月1日，上述物业公司催被告补缴物业费及各种费用99107.67元。综上所述，原告认为，被告多次逾期支付租金以及2020年2-4月份未支付房租，违反了合同的根本义务，严重的损害了原告的合法权益，并表明被告无力支付租金，继续履行合同将对原告极其不利。根据《合同法》第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同的规定，特依法提起诉讼。 原告为证实其主张向本院提供如下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；3、《房屋租赁合同》，证明原告与被告于2017年11月9日签订《房屋租赁合同》；4、借记卡账户历史明细清单，证明被告于2019年2月、2019年3月、2019年7-12月，逾期支付租金。2020年1月-3月未支付租金；5、《致百色斯维登度假酒店业主减免租金的函》，证明被告因无力支付租金，于2020年2月8日，向业主请求2020年2-3月份房租免收、4-6月份房租减半；6、《关于致百色斯维登度假酒店业主减免租金的回函》，证明原告与被告无法就减免租金达成一致意见，原告要求被告限期足额支付租金；7、《解除房屋租赁合同通知函》，证明原告于2020年3月29日向被告提出解除房屋租赁合同，被告未作回复；8、《关于支付新天地1号楼业主物业服务费及电梯费的函》（广金新函字［2019］44号），证明被告于2019年7-12月份拖欠1号楼7-12层房屋的物业费及电梯费18249元；9、《关于支付新天地1号楼业主物业服务费及电梯费的函》（广金新函字［2019］43号），证明被告于2019年7-12月拖欠1号楼12层以上房屋的物业费及电梯费9339元；10、缴费通知，证明被告于2020年4月1日仍然拖欠物业公司的物业费以及其他费用共99107.67元。 被告家佰业百色公司辩称，1、答辩人的行为未构成根本违约，原告主张解除《房屋租赁合同》不应得到法院的支持，涉案合同应继续履行。双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋租赁期限为15年，即自原告正式交付房屋之日至2032年4月30日。答辩人从签订合同之日至今年1月份都依约向原告交纳房屋租金等相关费用。直至1月下旬全国多地发生新型冠状病毒感染的××疫情，人口流动急剧减缓，直接降低酒店行业消费需求，酒店行业受到的影响特别巨大。答辩人在收到相关部门的通知后停止营业，经营压力陡增，惨状和困境显而易见。正值答辩人一筹莫展之际，各地政府部门都相继出台应对疫情支持中小企业保经营稳发展若干措施，引导和鼓励园区、专业市场、综合体、商务楼宇等市场运营方对中小企业减免疫情期间的租金。据了解，根据国家的号召及政府部门的政策支持，许多出租人都给予了承租人“2、3月租金免收，4、5、6月租金减半”的优惠政策。得知政府部门出台多项扶持政策，答辩人也觉得有希望有信心撑过此次疫情导致的行业寒冬，因此于今年2月8日向原告申请减免租金，但原告回函不予采纳，双方经多次协商无果。就在答辩人与原告就疫情期间的房租如何减免问题进行协商期间，今年3月16日，答辩人收到原告发来的《解除房屋租赁合同通知函》。原告在通知函中要求答辩人如数支付今年2月份至3月份期间的租金，同时以答辩人延期交付租金为由要求解除合同，此外还要求答辩人于3月31日前从涉案房屋迁出。答辩人认为，首先签订《房屋租赁合同》是原告与答辩人双方的真实意思表示，内容合法有效，答辩人租赁期间一直履行合同义务，不存在严重违约行为。原告提出在履约过程中答辩人曾出现过几次逾期支付房屋租金的行为，但是答辩人出现该行为的次数较少，其中多次还是因为当月10日（涉案合同约定支付租金的日期）的时候正逢法定节假日，答辩人的财务工作人员休假无法安排付款，且答辩人逾期的时间仅为几个工作日时间较短，原告对此也是采取默许的态度。因此答辩人前述行为仅仅是偶然性、极其轻微的违约行为，不足以影响合同继续履行。其次，受疫情的严重影响，答辩人被迫暂停营业，经济压力巨大，又因为原告对答辩人在租金上无任何支持，答辩人不得不与原告多次协商疫情期间减免租金事宜，在租金数额没有确定的情况下答辩人暂时未能交付2月份至3月份的房租，并非答辩人恶意违约。按照涉案合同第11条关于不可抗力的约定：“由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同”，又根据我国《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，以及我国《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，鉴于此次疫情事件已被相关政府部门及人民法院认定为不可抗力事件，并且严重影响到答辩人的经营及收入，答辩人也已及时向原告申请减免租金，以减轻可能给原告造成的损失。因此答辩人未依约交付今年2、3月份的房租的行为不属于我国《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的任一情形，原告向答辩人发出《解除房屋租赁合同通知函》的行为亦属于违法解除合同的行为，原告与答辩人应继续履行涉案合同。2、根据公平原则，原告应减免答辩人疫情停业期间的部分租金。此次新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担或适用不可抗力的免责规则。因此，原告应当同意答辩人提出的“2、3月租金免收，4、5、6月租金减半”的申请。此外，原告提出答辩人已无力支付租金，继续履行合同对原告极其不利。该说法与事实相悖，亦与逻辑不符。一方面答辩人在疫情期间经营出现困难只是暂时状况，随着疫情得到控制，经济出现回暖，答辩人积极响应政府有序复工复产的号召，恢复正常营业，经济状况也会逐渐好转。同时答辩人也愿意继续履行合同，并在剩余的合同履行期内依约支付租金；另一方面涉案合同约定租赁期限长达15年，表明答辩人对涉案房屋已投入大量人力物力财力经营，如现在解除合同答辩人将会产生极大的损失，反而会对答辩人极其不公。综上所述，在签订涉案合同后，答辩人一直都依约履行合同，由于疫情带来的巨大影响，不得不与原告协商减免租金事宜，在租金数额没有确定的情况下原告暂时未能交付2月份至3月份的房租，并非答辩人恶意违约。根据我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对原、被告具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同”的规定，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件”的相关规定，以及《广西高院关于妥善审理涉新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》第二条“与疫情相关的合同纠纷”的相关规定，当事人认为合同可以履行的，人民法院应鼓励合同继续履行；如疫情期间对承租人即答辩人营收产生重大减损的，人民法院可依据公平原则酌情调整租金。现原告主张解除涉案合同没有事实及法律依据，法院应不予支持，且为使涉案合同得以顺利履行，望法院酌情调整租金。 被告为证实其主张向本院提供如下证据：1、自治区政府疫情防控工作电视电话会议内容，证明我区集中受疫情影响的开始时间，及政府在疫情期间采取的防控措施对人流量造成的影响；2、疫情影响之下酒店行业投资影响调研报告（部分内容），证明疫情对酒店业造成的严重影响，预计导致2020年2-4月营业收入同比下滑80%；3、南府规【2020】2号文件；4、新闻联播截屏；5、***主持召开国务院常务会议的新闻截屏；6、南宁早报新闻照片，3-6证明（1）本次全国范围内的新冠××疫情属于不可抗力，对国家各行业经济造成严重冲击，（2）国家政府部门对租用国有房屋的小微企业给予免除租金的扶持措施，并引导非国有房屋出租方减免租金；7、银行交易回单，证明被告已向原告支付2020年1月租金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以认定。对双方当事人有异议的证据本院在本院说理部分予以综合阐述。 根据当事人的陈述和提供的证据，本院认定事实如下：2017年11月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于广西百色市龙景区地块锦华港隆江澜汇1栋1601号房（产权编号：2017603938）用于酒店式公寓经营。原、被告双方约定：1、租赁期限为15年，即自原告正式交付房屋之日至2032年4月30日。2、租金和租金支付方式为，自原告正式交付房屋之日起至2017年11月30日扣除40天准备期后剩余的天数，被告按50元/天的标准向原告计算租金，该部分租金在2017年12月10日前支付；2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金为1500元，按月于次月10日前通过银行转账方式支付。该合同还对之后租赁期间各年的租金及其他相关事项作了约定，但未有何种情况下解除合同的约定。在合同履行过程中，因发生新型冠状病毒××疫情、被告未按时足额支付2020年2月后的租金，双方就是否减免租金和解除合同协商未果而诉至本院。 另查明，被告在与原告签订合同期间，也与其他多位房屋业主签订多份租赁合同，另有两位业主与原告同时向本院提起同类诉讼，在本院主持下达成了免除被告两个月租金、修订一条合同内容并继续履行房屋租赁合同的调解协议，案号分别为：（2020）桂1002民初1296号和（2020）桂1002民初1298号。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，该合同为有效合同，依法成立的合同受法律保护。双方应按合同约定行使权利并履行义务。由于2020年1月下旬发生新型冠状病毒××疫情这一突发公共卫生事件，致多个行业停业，被告经营的酒店行业亦受到影响甚至停业。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《广西高院关于妥善审理涉新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》第7条的规定，新冠××疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的情形。疫情期间，合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”尤其是被告与案外多位房屋业主签订多份租赁合同用于酒店式公寓经营，合同期限为15年，至今履行不足3年，被告对涉案房屋已投入大量人力物力财力，在被告未构成根本违约的情况下解除合同对被告明显不公，故原告请求解除《房屋租赁合同》的理由不充分，本院不予支持；原告请求被告支付2020年1月-3月三个月租金共计4500元的主张，2020年1月的租金被告在诉讼过程中已支付给原告，2020年2月-3月两个月租金3000元，本院根据上述法律规定、指导意见、公平原则及本案合同的履行等具体情况，对该两个月新冠××疫情期间停业造成的租金损失酌情确定由原、被告双方各承担50%，故对原告的该项请求，本院予以部分支持。被告关于遇到不可抗力、应继续履行合同并适当减少租金的答辩理由有事实和法律依据，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告广西家佰业酒店管理有限公司百色分公司自本判决生效之日起十日内支付原告李怡2020年2月至3月租金的一半1500元； 二、驳回原告李怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广西家佰业酒店管理有限公司百色分公司负担（原告已预交，被告履行本案义务时可一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 张远提 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 黎 遒 书 记 员 罗兰烟