苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15544号原告：吴江市盛泽镇农业发展有限公司。法定代表人：孙建忠。委托诉讼代理人：陈楚清。委托诉讼代理人：冯子妍。被告：陈明泉。原告吴江市盛泽镇农业发展有限公司（以下简称农业发展公司）诉被告陈明泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告农业发展公司的委托诉讼代理人陈楚清、冯子妍，被告陈明泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业发展公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，腾退并返还房屋；2、判令被告支付租金30000元、占有使用费21389元（暂计算至2020年4月20日，并继续计算至实际返还房屋之日止）、支付逾期付款违约金11964元（以70000元为基数，按照逾期租金每日千分之零点六自2018年12月10日计算至2019年8月12日计10290元；以30000元为基数，自2019年8月13日计算至2019年11月14日计1674元，合计11964元，最后计算至实际给付之日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月5日，被告陈明泉与原告吴江市盛泽镇农业发展有限公司(以下简称农业发展公司)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，承租盛泽镇西白洋(盛泽镇富民商区内4间房屋)，租用房屋面积约为160平方米，租赁期限为二年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，租赁费用一年一付，年租赁费用为人民币70000元，第一年租金应于2018年12月10日前支付。合同约定，若乙方逾期缴纳租金，除应如数补缴外，还需支付按逾期租金每日千分之五的违约金。现原告农业发展公司按照每日千分之零点六主张逾期付款违约金。2019年8月12日，被告陈明泉支付了租金40000元。2019年9月9日，原告农业发展公司向被告陈明泉发放了书面《房租催缴通知》。2019年11月7日，原告农业发展公司委托北京市炜衡(苏州)律师事务所向被告陈明泉寄送《关于立即支付租金的律师函》，但截至起诉之日，被告陈明泉仍未缴纳租金30000元。现因原告农业发展公司多次催讨均未果，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告陈明泉辩称，房子早就已经归还原告了，水电费已经结清了。关于原告主张的租金30000元有异议，租赁合同约定的租赁期限是年底，即每年租金为70000元，但实际租赁时间仅到9月份。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案房屋【位于苏州市吴江区白洋(盛泽镇富民商区内4间房屋)】登记的权利人为江苏盛泽投资有限公司。2015年1月1日，江苏盛泽投资有限公司授权农业发展公司全面负责对上述房屋的租赁及后期运营管理工作。2018年12月5日，农业发展公司作为甲方，陈明泉作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租涉案房屋【位于苏州市吴江区白洋(盛泽镇富民商区内4间房屋)】，租用房屋面积约160m²(具体以实际现状面积为准)；租赁期限为贰年，自2019年1月1日始至2020年12月31日止；若期限届满，乙方有意续租的，应提前一个月书而形式通知甲方，甲方按照“公开、公平、公正”的原则重新进行拍租，在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权；租赁费用一年一付，年租赁费用为人民币70000元(大写：柒万元整)，本合同发票由物业管理费发票和房屋租金发票构成，房屋租金占70%，物业管理费占30%(如涉及税收由乙方自行承担)；第一年：2018年12月10日前，乙方支付租赁费用人民币70000元(柒万元整)；第二年：2019年12月15日前，乙方支付租赁费用人民币70000元(柒万元整)；乙方及时将年租赁费用付至甲方收益收缴专户；本合同项下的房屋未经甲方书面同意，乙方不得进行转租、分租，乙方擅自转租、分租的，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方须向甲方支付总租赁费用30%的违约金，如甲方同意转租的，乙方与甲方之间的租赁合问继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当连带赔偿由此而给甲方造成的一切损失；单方面终止本合同的条件：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋：1、利用房屋进行非法活动，有损公共利益的；2、累计拖欠房屋租赁费用一个月以上的；3、擅自改变房屋结构；4、不文明经营，经营时所产生出的噪者及气味影响周边住户生活、居民向社区或有关部门投诉的；5、存放易燃，易爆剧毒危险品的；6、生产，经营危险品行业；有下列情形之一的，甲方有权终止租赁合同；1、未按合同约定交付房屋的；2、已处于危险状态无法正常使用不肯修理的；违约责任：任何一方违反本合同项下任一条款或擅自终止合同，应按国家有关法规，承担违约责任；承担本合同租金总额30%的违约金；若乙方逾期缴纳租金，除应如数补缴外，还需支付按逾期租金每日千分之五的违约金。2019年8月12日，陈明泉支付租金40000元。2019年9月9日，农业发展公司向陈明泉发放《房租催缴通知》，通知中载明如下内容：陈明泉拖欠租金3万元，陈明泉保证于2019年9月10日前缴房租金12500元，但农业发展公司在2019年9月9日上午仍未收到陈明泉保证缴的房租金12500元，农业发展公司现通知陈明泉于2019年9月10日前缴房租金12500元，否则农业发展公司将于2019年9月10日下午采取断电、断水等措施，产生的一切后果由陈明泉承担。此后，农业发展公司向陈明泉催讨租金未果，致讼争。审理过程中，陈明泉陈述，承租房屋的时间实际到2019年9月份结束。当时承租房屋的门被农业发展公司锁了，钥匙也在农业发展公司处，承租房屋早已归还农业发展公司。农业发展公司对此述称，上锁之前，我公司已经发过房屋催缴通知，虽然对房屋进行上锁，但不妨碍陈明泉实际使用。审理过程中，农业发展公司自愿要求按每日千分之零点六的标准计算逾期付款违约金。以上事实，由农业发展公司提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、授权书、房租催缴通知、律师函及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：农业发展公司与陈明泉所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。根据合同法的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案当中，农业发展公司与陈明泉所签订的《房屋租赁合同》就陈明泉支付租金的期限进行了明确约定，根据本案查明的事实，陈明泉延迟支付租金，故陈明泉的行为已构成违约。现农业发展公司请求解除双方之间的租赁合同关系，本院予以支持。同时根据相关法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，农业发展公司向本院提起诉讼应视为向陈明泉通知解除合同，陈明泉收到本院送达的应诉材料之日应视为陈明泉收到解除合同的通知。经查，陈明泉收到应诉材料之日为2019年11月22日，故农业发展公司与陈明泉所签订的《房屋租赁合同》应于2019年11月22日予以解除。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述,本院认定农业发展公司与陈明泉之间的租赁合同关系实际于2019年9月30日终止。房屋租赁合同终止后，陈明泉应及时将租赁房屋返还给农业发展公司,逾期不返还的,理应支付占有使用期间按照年租金标准计算的房屋使用费。现根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述,租赁房屋在房屋租赁合同终止后，实际由农业发展公司掌控管理，故农业发展公司要求陈明泉腾退房屋并支付占有使用费的诉请，本院不予支持。房屋租赁合同约定陈明泉应于2018年12月10日前支付年租金70000元，现根据实际租赁期限自2019年1月1日至2019年9月30日止，租金应为52500元，陈明泉已付租金40000元，尚欠租金应为12500元。因陈明泉延迟支付租金，构成违约，故根据合同约定陈明泉应承担支付逾期付款违约金的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告吴江市盛泽镇农业发展有限公司与被告陈明泉于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除。二、被告陈明泉应支付原告吴江市盛泽镇农业发展有限公司租金12500元，并偿付逾期付款违约金（以本金70000元为基数，自2018年12月10日起至2019年8月12日止，按每天0.6‰计算；以本金30000元为基数，自2019年8月13日起至2019年9月30日止，按每天0.6‰计算；以本金12500元为基数，自2019年10月1日起至实际还款之日止，按每天0.6‰计算），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告吴江市盛泽镇农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1384元，由原告承担1000元，被告陈明泉负担384元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  周 斌人民陪审员  蔡春梅人民陪审员  仲永伟二〇二〇年五月十一日书 记 员  徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。