山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3183号 上诉人（原审被告）：仇雪梅，女，1973年5月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：管富世，男，1972年10月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛利财橡胶制品有限公司，住所地：青岛市黄岛区隐珠办事处薛家滩村。 法定代表人：张立彩，董事长。 委托诉讼代理人：薛淑奎，女，1960年3月3日出生，系被上诉人股东之一。 原审第三人：青岛市黄岛区隐珠街道薛家滩村民委员会，住所地：青岛市黄岛区隐珠办事处薛家滩村驻地。 法定代表人：薛洪俊，职务：村主任。 上诉人仇雪梅、管富世因与被上诉人青岛利财橡胶制品有限公司（以下简称利财橡胶公司）、原审第三人青岛市黄岛区隐珠街道薛家滩村民委员会（以下简称薛家滩村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初332号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 仇雪梅、管富世上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉请；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的部分事实不清，证据不足，应当依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、被上诉人一直未向上诉人交付房屋，房屋租赁合同一直没有实际履行。1、涉案房屋租赁合同不但因未取得建设工程规划许可证而无效，而且该合同不是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，也应认定为无效；且该合同未实际履行。涉案房屋租赁合同名义上是租赁合同，实际上是担保合同。上诉人以自己的房子抵押贷款12万元借给被上诉人使用，涉案合同正是为了担保该债权而设立的。通过刑事笔录中张立彩、薛淑奎、张薛及被上诉人的法律顾问王玉家、张立彩家饭店管理者郭伟的陈述，均证明被上诉人生产到2007年农历腊月二十二，即2008年1月29日，涉案房屋一直由被上诉人控制使用。再就是通过管富世与张薛在2007年12月28日的录音，证明谈话当时被上诉人公司还正常生产，被上诉人一直控制使用涉案房屋，且刚刚收取了他人15000元的租金。2、上诉人使用土地及地面附着物系基于仇雪梅与薛家滩村委会签订了土地租赁合同，上诉人管理使用房屋有法律上的依据。2008年2、3月份，被上诉人的实际控制人张立彩一家因逃债而举家失踪后，涉案房屋处于无人管理的失控状态，被上诉人的众多债权人损坏、抢占房屋。张立彩用原房权证为初私字第××号房屋作抵押，从青岛开发区建设银行贷款20万元，由管富世为其提供担保，上诉人为了维护自身权益才于2008年3月份从债权人手里买下了原房权证为初私字第××号张立彩名下的房屋（楼房门洞的东半部分），只有11间。原房权证为初私字第××号薛水瑞名下的房屋（楼房门洞的西半部分）由债权人张世彩占有使用。2008年9月28日，原胶南市房产管理中心登报公告，依法注销原房权证为初私字第××号、第××号房屋所有权证书。后来上诉人正式从薛家滩村委会处接手全部房屋，系因仇雪梅与薛家滩村委会达成了租赁土地的合意，且接手的房屋的面积也不是租赁协议中约定的800平方米，而是680平方米。涉案房屋并非基于涉案房屋租赁协议而得到，而是通过仇雪梅与薛家滩村委会确立土地租赁关系后才依法取得的，且被上诉人没有任何证据证明其曾向上诉人交付过涉案房屋。3、仇雪梅与薛家滩村委会达成了租赁涉案土地的合意，并交纳了自2007年1月1日起至2016年3月份的土地租赁费2011年8月31日，薛家滩村委会通过《大众日报》通知被上诉人解除土地租赁租赁合同，被上诉人自2007年开始一直未交土地租赁费，且一直未对村委会解除合同的通知提出异议。2012年4月1日，薛家滩村委会与仇雪梅于签订了正式的《土地租赁合同》租赁期限为2012年4月1日起至2018年12月1日止，该土地租赁合同有效成立且已实际履行。涉案房屋就坐落在仇雪梅租用的土地上，仇雪梅租用土地的目的就是合法使用涉案房屋，根据“房地一体”的原则，仇雪梅仍系该宗土地及其附着物的唯一合法使用权人。二、一审法院认定上诉人向被上诉人支付2015年8月1日至2019年8月1日的房屋使用费80000元，缺乏事实与法律依据。1、上诉人使用涉案房屋是基于与薛家滩村委会签订的《土地租赁合同》合同相对人是薛家滩村委会，与被上诉人没有任何法律关系，且上诉人按时向薛家滩村委会支付了土地租赁费。我国对土地及其附属物的法律原则是“地随房走、房随地走、房地一体”，这也是众所周知的事实。上诉人在获得该宗土地使用权的同时也有权使用涉案房屋，而不用另行交付房屋使用费。2、退一万步讲，即使上诉人应当向被上诉人支付房屋占用费，也因被上诉人主张过高，应予以适当调整。且应先行抵顶涉案房屋的土地租赁费。（1）涉案房屋租赁协议中约定的年租金2万元不应作为本案参照的标准，该2万元标准是系拆迁前涉案房屋能正常使用的前提下做出的，但自2016年3月份起，涉案房屋已被列入拆迁范围，上诉人即在村委会通知后，腾空了房屋。根据2016年8月12日的《公证书》可以看出，涉案房屋周边的房屋已经被拆除，且涉案房屋中的商户早已搬离，已经不具备商业环境和出租使用功能，使用价值明显降低。根据情势变更原则，房屋占用费应适当调整。一审法院没有考虑涉案房屋已经被列入拆迁范围、随时可能被拆除、已不具备商业环境和出租使用功能、使用价值明显降低等因素，就判决按合同中约定的租金标准支持了被上诉人的提出支付2015年8月1日至2019年8月1日的房租的诉讼请求，实在有失公平。（2）山东省高院民事裁定书（2019）鲁民中3229号案涉房屋跟本案所涉房屋属于同一土地上附着物，裁定书上明确指出“按照房地一体的原则，如被上诉人与薛家滩村委会的租赁合同已解除，案涉房屋租赁协议书能否继续履行应予查明，若可以继续履行，应查明案涉房租是否包括土地使用成本？”在一审庭审中，第三人薛家滩村委明确表示与利财公司已解除租赁关系，被上诉人已失去土地使用权，谈何房屋租赁，退一万步讲，即便需支付使用费，根据公平原则，涉案房屋使用费应先行抵顶涉案房屋的土地租赁费。涉案房屋自2007年至今的土地租赁费已由上诉人全部交纳，根据“房地一体”原则，上诉人不应既交纳土地租赁费又交纳房屋的使用费，土地租赁费应当算作上诉人的损失，应由被上诉人按照土地租赁费的本金及按同期银行贷款利率计算的利息支付给上诉人。三、本案不属于人民法院民事案件受理范围，应驳回被上诉人的起诉。1、本案在诉讼过程中，涉案房屋已被拆除，涉案房屋的争议已经由房屋租赁合同纠纷演变为拆迁补偿利益纠纷，争议的本质也系拆迁人、被拆迁人、承租人之间的拆迁补偿利益之争。相关政府部门已经多次介入上诉人、被上诉人及薛家滩村委会之间调解，根据相关法律规定，本案不属于人民法院民事案件受理范围，应驳回被上诉人的起诉。2、合同无效的过错责任主要在被上诉人，被上诉人应根据其过错责任对上诉人作出全面赔偿，赔偿的项目必然会涉及到拆迁补偿利益，除非贵院予以一并处理，否则应驳回被上诉人的起诉。综上所述，一审法院的判决认定部分事实不清，证据不足，故请求二审法院撤销一审判决的第一项，依法进行改判。 利财橡胶公司辩称：一审法院认定事实清楚，定案依据充分，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。在青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终7706号民事判决书和山东省高级人民法院（2018）鲁民申3366号民事裁定书中已确认上诉人与被上诉人之间签订的是房屋租赁合同以及房屋实际交付的时间等关于合同实际履行的事宜，在本案一审中，各方当事人均承认涉案房屋已于2019年7月31日因城市规划已被拆除，而在被拆除前，涉案房屋由上诉人实际占有使用，但其并未支付房租，上诉人的行为违法，一审在查明案件事实的基础上做出的判决完全符合法律规定，应依法维持，而上诉人此次上诉显然是胡搅蛮缠，毫无根据，请求二审法院依法驳回。本案中，2007年8月1日上诉人与被上诉人双方在签订房屋租赁合同时，涉案房屋为被上诉人法定代表人张立彩与其岳父岳母所建，应归其所有，合同签订时张立彩及其岳父岳母就已经将涉案房屋出租给了被上诉人，并同意由其进行管理，可以进行转租，因此被上诉人作为出租人于2007年12月已交付房屋（三级法院生效法律文书已确认），上诉人接收后实际占有使用直至房屋拆除。不论上诉人基于何种原因拒交房租，均不能掩盖其实际占有使用房屋的事实，更不能改变房屋产权归属的事实。对于上述事实，在（2016）鲁02民终7706号民事判决书和山东省高级人民法院（2018）鲁民申3366号民事裁定书中都已进行审查后予以确认。通过上诉人提供的缴费单据很明确的载明了缴纳的是土地租赁费，结合土地租赁合同中关于土地租赁费的约定条款和村委会主任的笔录材料等证据，足以确认上诉人向村委会缴纳的是土地租赁费，并非是房租。而本案是因为上诉人拒交房租导致的诉讼，与土地租赁费没有关系，即上诉人缴纳了土地租赁费不能成为拒交房租的合法理由。涉案房屋在建造时符合当时的城市规划要求，也经过政府部门确权后颁发房产证，现在即使房产证被注销（因当时被上诉人家人全部在外地，所以注销原因不明），也不能因此改变房屋为张立彩和其岳父母所建的事实。村委会在法院的调查中也明确承认了向上诉人出租的是土地，不包括房屋。所以，上诉人否认从被上诉人处接收房屋，而辩称是依据其与村委会签订的土地租赁合同管理使用房屋，显然不能成立。上诉人交付给村委会的土地租赁费与被上诉人无关，上诉人提出的房屋占用费先行抵顶土地租赁费的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。从2014年开始，被上诉人就房屋租赁合同纠纷对上诉人提起诉讼，依法维权，案件经黄岛区人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院多次审理，均支持了被上诉人索要房租的主张。现在涉案房屋虽已拆除，但本案仍旧是因上诉人拖欠房租引发的纠纷，这与拆迁补偿利益毫无关系，本案属于法院受案范围，上诉人诡称本案不属于法院民事案件受理范围，显然不能成立，其意图非常明显，无非是想通过此种手段继续混淆视听，非法获利。对此，请求二审法院不予采信，并对上诉人的行径予以严惩。综上所述，一审法院认定事实清楚，定案依据充分，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，故请求审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。 原审第三人薛家滩村委未发表新的意见。 利财橡胶公司向一审法院起诉请求：1.解除2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》，并判令仇雪梅、管富世立即原样交还房屋；2.仇雪梅、管富世支付租赁费4万元，并按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金；3.诉讼费由仇雪梅、管富世承担。事实和理由：仇雪梅与管富世是夫妻关系。2007年8月1日，双方签订了房屋租赁协议书，将位于胶南经济开发区门头饭店一处共20间出租给仇雪梅使用。协议约定，租赁费为每年两万元，2013年7月31日前的房租为12万元，于签订本协议时已经交齐（以甲方欠乙方的12万元相抵），2014年8月1日以后于每年8月1日前一次性缴纳每年度租金，逾期缴纳租赁费等费用，按日百分之一计算违约金，逾期10日利财橡胶公司可以解除租赁协议并收回房屋，租赁期间，如因规划拆迁原因需要腾出房屋，应提前通知仇雪梅，仇雪梅必须无条件搬走等。在利财橡胶公司出租房屋后，仇雪梅并未按约定履行义务，更未支付房租，为此利财橡胶公司于2015年4月份向黄岛区法院起诉维权，要求仇雪梅支付截至到2015年7月31日期间的房租16万元等，青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终7706号民事判决书对上述事实予以确认，且已经生效。现在涉案房屋已经列入城市拆迁规划，利财橡胶公司已经通知仇雪梅，让其腾让房屋，但仇雪梅一直没有腾让交房，也没有缴纳从2015年8月1日至今的房租。仇雪梅的行为给利财橡胶公司造成了很大的经济损失。庭审过程中，因涉案房屋已被拆除，利财橡胶公司撤销第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求，将“判令仇雪梅、管富世依法支付租赁费4万元并按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金。”变更为“判令仇雪梅、管富世依法支付租赁费8万元并按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金。”事实与理由：利财橡胶公司与仇雪梅、管富世之间的房屋租赁合同纠纷一案，青岛市中级人民法院已发回重审，利财橡胶公司在2017年3月份起诉维权时，第二项诉讼请求计算房租4万元是截止到2017年8月1日，但时至今日仇雪梅、管富世没有支付任何房租和违约金，所以仇雪梅、管富世应依法支付租赁费8万元并按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金。 仇雪梅、管富世在一审中辩称：1.房屋租赁协议书名义上是房屋租赁合同，本质上却是担保合同，且没有实际履行，不存在真实的房屋租赁关系，仇雪梅并非从利财橡胶公司处取得涉案房屋，利财橡胶公司要求解除该房屋租赁协议书及返还房屋没有事实及法律依据。2.退一步说，即使《房屋租赁协议书》系真正成立的房屋租赁合同，其也是无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，利财橡胶公司自始至终未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，且涉案房屋的产权证已被注销，涉案房屋无疑系非法建筑，不受法律保护，涉案的租赁合同应为无效，且相关案件的生效判决已经认定无产权证的建筑物因利财橡胶公司无证据证实办理了规划审批以及相应的建设手续，对于该部分房屋的租赁应属无效，无效部分使用费不应计算违约金。利财橡胶公司的证据不足以证明其已依法取得涉案房屋的合法使用权、所有权、租赁权等物权，且涉案合同应为无效合同，利财橡胶公司要求仇雪梅、管富世支付租赁费无依据，更无权按有效合同的原则向仇雪梅、管富世主张违约金，且违约金明显过高，即使依法应予支付违约金，也应对违约金予以调整。利财橡胶公司主张自2007年8月1日起支付其违约金更是没有事实及法律依据，且已过诉讼时效。如果按照有效合同来处理本案，那么系利财橡胶公司违约在先，其根本就没有向仇雪梅交付房屋，其无权主张违约金。即使利财橡胶公司认为仇雪梅占有了其房屋，因租赁合同为无效合同，其所追究的也只能是房屋占用费，而不应主张租赁费；其起诉的案由应该是侵权之诉，而不应该是合同之诉。3.薛家滩村委会与本案的处理结果具有法律上的利害关系，本案应追加薛家滩村委会作为第三人参诉。4.再换个角度来看本案。利财橡胶公司人去楼空后，村委会将涉案土地对外租赁，但前提条件是，不管谁要来租赁，都必须把利财橡胶公司所欠的土地租金补交上后才行，而仇雪梅正是补交上利财橡胶公司所欠村委会土地租金后才得以使用涉案场地的。5.退一步来说，如果法院认定仇雪梅、管富世应向利财橡胶公司支付使用涉案房屋的费用，也应对费用数额予以调整并抵销部分土地租赁费。6.涉案房屋租赁合同系利财橡胶公司与仇雪梅签订，该案将管富世错误的列为被告，违反了合同相对性原则，管富世不应承担合同义务。7.该案不属于人民法院民事案件受理范围，应驳回利财橡胶公司的起诉。若法院仍认为需对该案作出实体判决，则因利财橡胶公司主张的标的额过高，且利财橡胶公司无权主张违约金以及该项诉求已经超过诉讼时效，而不应支持利财橡胶公司的主张。综上所述，应予裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。 第三人薛家滩村委在一审中述称：根据合同的相对性，该案所涉房屋租赁合同为利财橡胶公司、仇雪梅之间签订的，与第三人薛家滩村委无关，前述纠纷并非因第三人的原因所产生的，判决结果也与第三人薛家滩村委无关。关于房屋租赁经过及房屋的建成在（2015）黄民初字第4517号民事判决中法院已对第三人进行询问以及认定，因此村委会不应当作为本案第三人参与诉讼。另，针对仇雪梅、管富世的答辩意见补偿如下：仇雪梅与第三人签订的为土地租赁合同，无论合同约定还是仇雪梅所缴纳的费用，仅涉及土地租赁，并不涉及房屋，仇雪梅认为与第三人薛家滩村委签订的合同涉及土地上的房屋，仅为仇雪梅、管富世的判断，并不影响与第三人签订的合同所涉及的标的物。 一审法院认定事实： 一、仇雪梅与管富世是夫妻关系。2007年8月1日，利财橡胶公司与仇雪梅签订《房屋租赁协议书》一份，利财橡胶公司为甲方、仇雪梅为乙方，双方约定利财橡胶公司将位于的门头饭店一处共20间，约800平方米租赁给仇雪梅使用，租赁期限自2007年8月1日至2017年7月31日，租赁费为每年2万元，2013年7月31日前的房租12万元，于签订本协议时已经交齐（以甲方欠乙方的12万元相抵），2014年8月1日以后的房租于每年8月1日前一次性交纳每年度租金。乙方租赁房屋，可以用于经营餐饮、住宿等合法营业活动，可以转租；乙方自行负责自己的财产安全，租赁期内出现的任何损失甲方概不负责；乙方自行负担水、电、卫生费用，租赁期限内房屋的管理、维修责任及费用由乙方承担；租赁期内，如因规划搬迁原因需要腾出房屋，甲方应提前3个月通知乙方，乙方必须在甲方规定时间内无条件搬走，甲方退还剩余期限的租赁费，双方的租赁关系同时解除，互不承担任何责任；租赁期内，乙方可做简易装饰，但不得破坏房屋的整体结构。乙方腾出房屋时原装饰部分不得改动，不得拆除，也不需给予任何补偿；租赁期内，甲方有权对水、电、暖、线路进行改造，乙方必须无偿的、无条件配合；租赁房屋内的空调、桌椅、厨房用品、餐具等一切饭店设施由乙方使用。违约责任：若乙方逾期交纳租赁费、水、电及卫生费用，从逾期之日，按日百分之一计算，承担逾期违约金，逾期超过十日，甲方有权停水、停电，并解除本协议，收回租赁房屋；租赁期限届满，同等条件下乙方优先租赁。 二、2015年4月23日，利财橡胶公司诉至青岛市黄岛区人民法院，请求依法解除其与仇雪梅、管富世之间于2007年8月1日签订的房屋租赁协议书，判令仇雪梅、管富世立即原样返还房屋，判令仇雪梅、管富世依法支付租赁费160000元。该案案号为（2015）黄民初字第4517号，该案经审理查明：2000年12月31日，原胶南市灵海街道办事处薛家滩村民委员会与利财橡胶公司签订土地有偿使用合同一份，约定薛家滩村将土地3.34亩租赁给利财橡胶公司使用，使用期限为20年，自2000年12月31日至2020年12月31日止。前五年的使用费为每年每亩2000元，以后每三年按10%累进增至合同到期。2001年1月12日，双方到胶南市公证处对土地有偿使用合同进行了公证。利财橡胶公司于2001年在涉案土地上建设了20间门头房以及办公室、厂房、车间、仓库等。2005年5月，利财橡胶公司就20间门头房取得房权证私字第××号（登记在薛永瑞名下）和860号（登记在张立彩名下）两份房屋所有权证书。薛永瑞和张立彩均同意将涉案两处房屋给利财橡胶公司使用。2008年9月27日，原胶南市房产管理中心在报纸发公告，依法注销上述房权证私字第××号和860号房屋所有权证书。该案一审认为：利财橡胶公司要求解除与仇雪梅、管富世的房屋租赁协议书，理由是其通知仇雪梅、管富世交纳租赁费，但仇雪梅、管富世未在规定的时间内交纳。从利财橡胶公司提交的催缴房租通知书来看，所加盖的公章并非是利财橡胶公司的公章，而是重新注册的青岛利财橡胶制品有限公司的公章（注册号：370284230063340），故不能认定本案利财橡胶公司履行了催告义务，故原利财橡胶公司要求解除与仇雪梅、管富世的合同，一审法院依法不予支持。利财橡胶公司称其在签订合同后就将涉案房屋交付给仇雪梅，但未提交证据，仇雪梅、管富世认可自2007年12月份接手涉案房屋，一审法院予以确认，因此租赁费应当从2007年12月1日开始计算，按照每年2万元租金计算，到2015年7月31日的租金应为153333元，双方均同意将仇雪梅、管富世为利财橡胶公司偿还的借款本息129100元予以抵顶租金，故扣除该款后尚欠24233元。虽然双方在合同中未约定2013年8月1日至2014年7月31日期间的租赁费的交纳时间，但并不能视为利财橡胶公司自愿放弃，对仇雪梅、管富世的主张不予采纳。因此，判决仇雪梅和管富世支付利财橡胶公司租赁费24233元，并驳回利财橡胶公司的其他诉讼请求。 三、仇雪梅、管富世对上述判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，请求撤销上述判决，改判驳回利财橡胶公司的诉讼请求或发回重审。该案案号为（2016）鲁02民终7706号，本院二审认为：在2014年9月19日青岛市黄岛区人民法院的调查笔录中，仇雪梅、管富世的委托代理人称：“从2007年12月份，正式使用该房屋”，因此仇雪梅、管富世称一直没有交付房屋不能成立，不予采信。一审判决从2007年12月开始计算租金正确，本院予以维持。关于利财橡胶公司要求解除双方的租赁合同的请求，一审法院认定正确，予以维持。因此，判决驳回仇雪梅、管富世的上诉，维持原判。该判决为终审判决。仇雪梅、管富世不服青岛市中级人民法院作出的（2016）鲁02民终7706号民事判决书，向山东省高级人民法院提起再审，2018年10月26日，山东省高级人民法院经审查，以仇雪梅、管富世的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第一、二、四、五和六项规定的情形，作出（2018）鲁民申3366号民事裁定书，裁定驳回仇雪梅、管富世的再审申请。 四、2017年3月21日，利财橡胶公司以房屋租赁合同纠纷为由将仇雪梅、管富世诉至青岛市黄岛区人民法院，请求：1.依法解除2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》，并判令仇雪梅、管富世立即原样交还房屋；2.仇雪梅、管富世依法支付租赁费4万元，并按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金。一审法院于2018年4月27日作出（2017）鲁0211民初5149号民事判决：一、利财橡胶公司与仇雪梅于2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、仇雪梅、管富世于判决生效后30日内将涉案房屋返还给利财橡胶公司；三、仇雪梅、管富世于判决生效后10日内向利财橡胶公司支付房屋使用费40000元；四、驳回利财橡胶公司的其他诉讼请求。利财橡胶公司、仇雪梅、管富世均对上述判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，二审法院经审查认为：原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2017）鲁0211民初5149号民事判决；2、本案发回山东省青岛市黄岛区人民法院重审。 五、本案重审审理过程中，利财橡胶公司陈述涉案房屋共20间，没有破坏，现由仇雪梅、管富世在进行洗车等经营着。仇雪梅、管富世对利财橡胶公司陈述房屋共20间予以否认，其认为房屋实际是18间，针对仇雪梅、管富世的陈述，利财橡胶公司述称仇雪梅、管富世为经营饭店，将利财橡胶公司的房屋由小间改成了大间。一审法院准备组织现场察看过程中，得知涉案房屋已拆除。一审法院再次开庭中，利财橡胶公司向法院提交了第三人于2019年7月20日向其发出的《告知书》，《告知书》的主要内容：告知利财橡胶公司及张利财、薛淑奎于2019年7月22日0点前自行彻底清理薛家滩村委位于烟台路以东、灵山湾路以南、薛家滩村后一直被利财橡胶公司以房屋、附属设施及其他附着物占用的土地，逾期未彻底清理视为利财橡胶公司等放弃上述房屋、附属设施及其他附着物的所有权交由薛家滩村委清理，由此产生的清理费用及损失由利财橡胶公司负担；同时就利财橡胶公司长期侵占土地给薛家滩村委造成的损失，薛家滩村委保留追偿的权利。同时利财橡胶公司陈述涉案房屋因仇雪梅、管富世占有使用未腾出，由第三人于2019年7月31日拆除。第三人陈述，利财橡胶公司提交的告知书系真实的，涉案房屋由利财橡胶公司与隐珠街道办事处签订了拆迁补偿协议，根据约定签订协议后隐珠街道办事处可以拆除涉案房屋，但因利财橡胶公司之外的人占用不能及时拆除，严重影响了第三人安置区的施工建设，由第三人召开村民代表会议，于2019年7月31日组织拆除。仇雪梅、管富世对利财橡胶公司提交的《告知书》的真实性予以认可，同时陈述：是2019年7月31日拆除的，当时仇雪梅、管富世在那里，但不知道是谁组织的。 六、仇雪梅、管富世提交2019年8月8日由山东省高级人民法院作出的（2019）鲁民申3229号民事裁定书，证明山东省高级人民法院认为第三人已经公告解除与利财橡胶公司的租赁合同，如果租赁合同已经解除，涉案房屋的租赁协议是否能够继续履行，若可以继续履行应查明房租是否包含土地使用成本。利财橡胶公司的质证意见：仇雪梅、管富世提交的民事裁定书是涉及厂房土地租赁的，与门头房租赁无关，关于门头房的租赁纠纷山东省高级人民法院已作出（2018）鲁民申3366号民事裁定书进行了认定。第三人的质证意见：仇雪梅、管富世提交的该份民事裁定书与该案不存有关联性。经一审法院查明，仇雪梅、管富世提交的该份裁定书，系该案仇雪梅、管富世不服青岛市中级人民法院作出的，关于利财橡胶公司利财橡胶公司与仇雪梅、管富世及案外人于晓淑、李成长因厂房租赁纠纷之（2018）鲁02民终441号民事判决而申请再审的，由山东省高级人民法院作出的裁定，而本案所涉租赁标的物已有高院之（2018）鲁民申3366号民事裁定书进行了认定，故仇雪梅、管富世提交的该份证据一审法院不予采纳。 一审法院认为：该案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人利财橡胶公司并不能提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方于2007年8月1日签定的《房屋租赁协议书》应为无效合同。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，《房屋租赁协议书》虽为无效合同，但仇雪梅、管富世作为承租人理应支付使用费，合同约定的租赁费为每年20000元，涉案房屋承租人占有使用至2019年7月31日，故利财橡胶公司主张自2015年8月1日至2019年8月1日的租金80000元，一审法院予以支持。因导致租赁合同无效双方均有过错且案涉租金是自2015年8月1日至2019年8月1日之间的，故利财橡胶公司主张仇雪梅、管富世应按照日百分之一承担自2007年8月1日至实际清偿期间的违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于仇雪梅、管富世的抗辩事由如涉案合同的性质、管富世的主体问题、房屋交付问题等，在生效的法律文书中已经作出认定，一审法院不再审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、仇雪梅、管富世于判决生效后10日内给付利财橡胶公司房屋使用费80000元；二、驳回利财橡胶公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元,由仇雪梅、管富世负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于上诉人主张的其未占有使用涉案房屋的问题，因生效判决已经对上诉人实际承租房屋作出了认定，故一审法院据此认定上诉人应当支付占有使用费并无不当，上诉人的该项主张不能成立；关于上诉人交纳的土地租赁费是否应抵扣涉案房屋租金问题，因涉案房屋租赁合同与上诉人和薛家滩村委签订的土地租赁合同系不同的法律关系，上诉人关于抵扣房屋租金的主张不能成立，本院不予支持；关于本案是否属于民事案件受理范围的问题，本院认为本案系平等民事主体之间因合同履行所引发的纠纷，属于人民法院民事案件受理范围，至于因租赁物拆迁引发的拆迁补偿利益问题不是本案审查范围，各方当事人可以另案处理。故，上诉人的该项上诉主张，本院亦不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人仇雪梅、管富世负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静