重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终706号上诉人（原审第三人）：重庆鲲跃体育用品有限公司，住所地重庆市渝中区双钢路3号7楼707。统一社会信用代码91500103693947290。法定代表人：张忠跃，总经理。委托诉讼代理人：夏云军，男，1978年6月20日出生，住重庆市南川区。系该司职工。上诉人（原审第三人）：杨春奎，男，1971年12月12日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审第三人）：刘厚银，男，1976年2月15日出生，汉族，住重庆市万州区。二上诉人之委托诉讼代理人：贺蓄芳，重庆五典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:贺贵芳，女，1962年8月31日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王君，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。原审被告：皮远辉，男，1983年4月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：贺蓄芳，重庆五典律师事务所律师。上诉人重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘厚银因与被上诉人贺贵芳、原审被告皮远辉合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘厚银上诉请求：撤销原判第二、三项，维持第一、四项。事实和理由：1.贺贵芳与出租人所签订的《房屋租赁协议》已于2019年4月9日到期，出租人多次发函要求其交还门市；2.原判引用《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判令实际使用人向贺贵芳归还房屋并支付房屋占有费系适用法律错误，因其并非产权人；3.本案租赁合同因违法搭建而无效，承租人无权获取非法利益。贺贵芳答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。贺贵芳向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告签订的《合作经营协议》无效；2.判决被告皮远辉、第三人重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘厚银立即履行腾房义务，并支付逾期腾房占有使用费10万元（2019年5月28日至2019年11月28日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月10日，出租方（甲方）云阳县人民检察院工会委员会与承租方（乙方）朱小蓉（身份证号512225197601265605）签订《房屋租用协议》，协议内容如下：根据有关政策和法律规定，乙方自愿租用甲方房屋使用，经甲乙双方协商一致，特签订本出租协议，以便双方共同遵守执行。一、房屋概况：乙方租用甲方的房屋位于云阳县双江镇云江大道1462号云阳县检察院办公室大楼，系该大楼底楼西头第14号门市（与市政梯道侧面相对，房屋面积25平方米）。二、房屋租期及租金交付方式：房屋租用一年，从本协议签订之日计算租金，即自2009年4月10日至2010年4月9日止，租金共计8000.00元（捌仟元整），一次性付清8000.00元，否则，自动中止合同，按违约处理。租金在签订本协议时支付。三、房屋交付：乙方交纳租金后，甲方按照本协议签订时的房屋原貌（清水房）交付乙方，甲方不负责对房屋内部及外部作任何装修和添置设备、设施，乙方在考察并签订本协议后，不得再以房屋面积、结构等有关情况向甲方提出异议。四、房屋使用：1.乙方在承租房屋后，对所租用的房屋享有使用权，不得在房屋外及公用场所堆放任何杂物，并服从甲方的物业管理，物业管理费及经营活动中产生的相关费用由乙方负责。2.乙方在本承租房屋内应从事安全、清洁、低噪音的经营项目，并符合城市管理规定，否则，甲方有权中止合同。3.乙方在使用中不得在本承租房屋外增添、搭建附属物等各种附属设施，不得在大楼正面制作灯饰招牌或广告。若需在在其他地方制作广告招牌等应事先征得甲方同意，并符合有关工商、市政管理部门的要求，否则，甲方有权要求乙方恢复房屋交付使用时的原貌，乙方拒不执行的，按违约处理。4.乙方在对租用的房屋使用及进行装修时，不得擅自更改房屋的整体结构、消防安全通道、不得改变整体水、电线路管道、排污必须进入大楼的排污管道，并符合环境卫生等管理部门的规定，否则，乙方因使用、装修等造成的后果和引发的纠纷，一律由乙方自行承担。5.乙方在租用本房屋进行经营活动中，必须遵守国家法律法规和有关政策，甲方不得擅自干涉乙方的经营活动。乙方在经营活动中产生的各种费用、债权债务纠纷以及发生的一切安全事故，均与甲方无关，由乙方自行负责。6.乙方若在承租期内因有关管理部门要求或其他政策原因不能经营，由乙方自行承担负责，甲方不退还租金。五、违约责任：甲乙双方本着诚实信用原则遵守约定，一方违约的，按本协议租金总额的10%支付违约金，对方有权终止合同。六、其他有关事项：1.房屋租用期满后，经甲乙双方协商一致后可续租，甲方不补偿乙方任何费用。…。2009年4月10日，云阳县人民检察院办公室给朱小蓉出具收据一张，载明：今收到朱小蓉人民币捌仟元（8000.00元），该款系办公楼底楼西头14号门市2009年4月10日至2010年4月9日房租。2009年3月17日，转租方（甲方）朱小蓉与承租方（乙方）贺贵芳签订《转让协议》，协议内容如下：经甲乙双方协商一致，甲方愿将云江大道1462号云阳县人民检察院办公室大楼14号门市转租给乙方，达成如下协议：1.转租前营业的一切税费由甲方负责，与乙方无关（转租后的一切税费由乙方负责）。2.转租时间：从2009年3月17日至2010年4月9日止。3.转租费：房租费（2009年3月17日至2010年4月9日的房租费）、服装底货、货柜、货架、衣架、裤夹、蒸汽挂烫机，合计人民币陆万玖仟元（¥69000.00元）。4.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。向光辉在甲方处签名，贺贵芳在乙方处签名。2009年5月10日，原告贺贵芳向云阳县人民检察院出具承诺书一份，载明：我租用的云阳县双江镇云江大道1462号，云阳县人民检察院办公底楼西头14号门市，我承诺遵守检察院的规定，保证门前清洁卫生，消防道路畅通，服从检察院的物业管理。后上述门市由原告更名为西坪音像门市，从事相关经营活动。原告承租门市前面的通道已被之前承租户违法搭建并形成门市。原告承租的将违法搭建并形成的门市命名为“西坪音像”并持续经营。2017年5月19日，原告贺贵芳（甲方）与被告皮远辉（乙方）签订《合作经营协议》，协议内容如下：经甲乙双方友好协商，参照《中华人民共和国合同法》相关规定，本着互惠互利的原则，特订立如下条款以便共同遵守。一、甲方将原经营的西坪音像门面，经甲乙双方商议联合经营361°品牌，地址：云阳县云江大道1462号旁（检察院楼下）。二、合作方式：甲方提供合作场地并全权托管乙方装修，由乙方提供货源和管理，甲方收取合作经营是税后净收益的分红，合作期间所有固定开支由乙方支付。三、合作期限：暂定于2017年5月28日至2020年4月27日止，合作分红每年200000元（大写贰拾万元整）到期后（2020年4月28日后）若合作经营则每年收益分红递增6%。四、合作期间分红利润提成第一年即2017年5月28日至2018年5月27日的预分红利润一次性付清。第二年提前一个月付清，第三年按时间核算合作分红。五、乙方向甲方缴纳合作保证金壹万元，不计利息，合作期满乙方无违约行为，甲方如数退还乙方合作保证金。六、在合作期间，甲方托管由乙方自主经营，自负盈亏，产生一切水、电、税费由乙方负责缴纳，乙方根据经营需要自主装修及修缮，甲方概不负责，合作结束或乙方中断合作，甲方不补偿乙方任何装修费用、设备、安装费用，在合作期内，甲方不退还分红费。七、在甲乙合作期间，乙方不得其经营转让第三方经营，否则属乙方违约，甲方有权取消合作，不退还分红费，乙方付违约金1万元，乙方除货架品外（其他招牌、室内外地面、墙面不能损毁）。八、甲乙双方约定其合作仓库、检察院门面在国家政策收回不出租给我们的特殊情况下，甲方解决仓库放货的问题，如遇到自然灾害、政府拆迁及人力无法抗拒的，双方均互不赔偿，双方合作协议自动终止。九、合作期满后，甲乙双方若有共同合作的意愿，双方商议继续合作而定。十、双方均不得向第三方透露合作协议内容。十一、乙方在主管经营中，必须遵守国家法律法规和有关政策经营，所产生的一切费用及发生安全事故均与甲方无关，由乙方自行负责。十二、甲方托管乙方合作期间必须做到遵守以下事项：1.房屋顶上防漏（由乙方负责）。2.要留有通道（方便旁边门市过种经营）。3.乙方节假日必须安排值班，包括夜间，若有紧急事要开门店，甲方电话通知乙方联系人及时开门，由乙方负责。4.水、电、气，注意安全（乙方负责）。5.大门钥匙（由乙方负责开门）。6.营业时间早上8：00－晚上9：00。十三、本协议一式二份，各执一份，签字生效。…原告在甲方处签名并捺指印予以确认，被告在乙方处签名并捺指印予以确认。同日，被告皮远辉向原告转款1万元作为保证金。此后，该门市更名为“361°儿童运动装备”，由第三人鲲跃公司派员经营。2017年5月31日，被告皮远辉向原告转款20万元，2018年4月28日，第三人鲲跃公司委托案外人郑福琴向原告转款9万元，2018年5月4日，第三人鲲跃公司委托案外人向原告转款11万元。2018年3月29日，出租方（甲方）云阳县人民检察院办公室与承租方（乙方）贺贵芳（身份证号XXXXX）签订《房屋租用协议》，协议内容如下：根据有关政策和法律规定，乙方自愿租用甲方房屋使用，经甲乙双方协商一致，特签订本出租协议，以便双方共同遵守执行。一、房屋概况：乙方租用甲方的房屋位于云阳县双江镇云江大道1462号云阳县检察院办公室大楼，系该大楼底楼西头第14号门市（与市政梯道侧面相对，房屋面积25平方米）。二、房屋租期及租金交付方式：房屋租用期一年，从本协议签订之日计算租金，即自2018年4月10日至2019年4月9日止，租金共计20000元（贰万元整），租金采取按年支付，先交租金后使用的方式，每年在当年使用期满前一个月交纳租金，否则，自动中止合同，按违约处理。三、房屋交付：乙方交纳租金后，甲方按照本协议签订时的房屋原貌（清水房）交付乙方，甲方不负责对房屋内部及外部作任何装修和添置设备、设施，乙方在考察并签订本协议后，不得再以房屋面积、结构等有关情况向甲方提出异议。四、房屋使用：1.乙方在承租房屋后，对所租用的房屋享有使用权，不得在房屋外及公用场所堆放任何杂物，并服从甲方的物业管理，物业管理费及经营活动中产生的相关费用由乙方负责。2.乙方在本承租房屋内应从事安全、清洁、低噪音的经营项目，并符合城市管理规定，否则，甲方有权中止合同。3.乙方在使用中不得在本承租房屋外增添、搭建附属物等各种附属设施，不得在大楼正面制作灯饰招牌或广告。若需在其他地方制作广告招牌等应事先征得甲方同意，并符合有关工商、市政管理部门的要求，否则，甲方有权要求乙方恢复房屋交付使用时原貌，乙方拒不执行的，按违约处理。4.乙方在租用的房屋使用及进行装修时，不得擅自更改房屋的整体结构、消防安全通道、不得改变整体水、电线路管道，排污必须进入大楼的排污管道，并符合环境卫生等管理部门的规定，否则，乙方因使用、装修等造成的后果和引发的纠纷，一律由乙方自行承担。5.乙方在租用本房屋进行经营活动中，必须遵守国家法律法规和有关政策，甲方不得擅自干涉乙方经营活动。乙方在经营活动中产生的各种费用、债权债务纠纷以及发生的一切安全事故，均与甲方无关，由乙方自行负责。6.乙方若在承租期内因有关管理部门要求或其他政策原因不能经营的，由乙方自行承担负责，甲方不退还租金。五、违约责任：甲乙双方本着诚实信用原则遵守约定，一方违约的，按本协议租金总额的10%支付违约金，对方有权终止合同。六、其他有关事项：1.房屋租用期满后，甲乙双方协商一致后可续租，甲方不补偿乙方任何费用。…2018年6月15日，第三人鲲跃公司（甲方）与第三人刘厚银、杨春奎（乙方）签订《联营合同》，约定以专场店或专柜经营的方式零售，在重庆市云阳县共同经营361°品牌，店铺地址位于重庆市云阳县云江大道1446号、1462号361店铺（柜台），联营期限2018年6月15日至2021年6月14日止。甲方以货架、基础货架含模特衣架、灯具、橱窗灯箱灯具出资，乙方以店铺租金、联营保证金、店铺装修、店铺运营费作为出资。店铺由甲方与房东签订《租赁合同》，店铺租金及转让费（如有）由乙方支付，店铺出资方保证店铺使用权归属本人/本单位且有合法的处分权。店铺由乙方负责装修，费用由乙方承担，装修需按甲方空间标准装修。签订合同之日三个工作日内，乙方向甲方支付30万元履约保证金。…双方还对利润核算及分配时间、联营双方的权利义务、联营店铺的组织机构、保密义务、违约责任等内容进行了约定。第三人杨春奎于2018年5月4日向第三人鲲跃公司指定收款人连壁支付履约保证金30万元。2019年4月12日，云阳县人民检察院办公室向原告贺贵芳发出通知一份，载明：贺贵芳，你租借我院办公大楼西侧一楼门市2019年4月9日已到期，经我院检察长办公会研究决定：不再续租，收回门市，并请你立即恢复办公大道的消防通道。我院正在进行电表电线改造，你搭建在我院单位户头的电源电线，请在一个月内自行与电力部门联系，独立安装电表，独立核算。5月30日我院将收回该门市，并关闭你搭建的电源。2019年6月5日，云阳县人民检察院办公室向原告贺贵芳发出通知一份，载明：贺贵芳，你租借我院办公大楼西侧一楼门市2019年4月9日已到期，经我院检察长办公会研究决定：不再续租，收回该门市，并请你立即恢复办公大道的消防通道。我院2019年4月12日第一次函告你，现再次通知，请立即恢复办公大楼的消防通道，拆除非法搭建建筑物，安装独立电表，我院将在6月10日关闭你搭建在我单位上的电源。2019年9月26日，云阳县人民检察院办公室向原告贺贵芳发出通知一份，载明：贺贵芳，你租借我院办公大楼西侧一楼门市2019年4月9日已到期，经我院检察长办公会研究决定：不再续租，收回该门市，并请你立即恢复办公大道的消防通道。我院2019年4月12日第一次函告你，2019年6月5日第二次函告你，现第三次通知：请立即恢复办公大楼的消防通道，拆除非法搭建建筑物，立即腾空租用的门市并交回我院。2019年10月16日，云阳县人民检察院办公室向原告贺贵芳发出通知一份，载明：贺贵芳，你租借我院办公大楼西侧一楼门市2019年4月9日已到期，经我院检察长办公会研究决定：不再续租，收回该门市。请你立即联系有关部门，将用我院消防通道非法搭建的361°体育用品商店拆除，恢复办公大楼的消防通道，将租用的门市交回我院。2019年7月1日，云阳县违法建筑整治工作领导办公室向各相关乡镇，各街道办事处，各机关部门、企事业单位发出违建治办发[2019]3号文件，要求黄石、水口镇人民政府及青龙、双江、盘龙、人和四个街道办事处摸排各自辖区内的机关部门、企事业单位违法建筑，并于2019年6月27日下午五点之前，向县违法建筑整治工作指挥部办公室报送。2019年9月30日，云阳县人民政府办公室向各乡镇人民政府、街道办事处，各有关单位发出云阳府办发[2019]94号文件，即《云阳县人民政府办公室关于印发云阳县进一步加强城镇违法建筑整治工作实施方案的通知》，对县城市规划区建设用地范围及乡镇规划区建设用地范围的违法建筑进行整治。2019年11月7日，云阳县人民检察院向该院作出书面说明：我院将云江大道1476号门市（云阳县检察院办公大楼云江大道1462号西侧一楼小门市）原出租给贺贵芳。2019年4月9日租期到期，经我院检察长办公会决定收回1476号门市不再出租，通知贺贵芳腾空租用的门市并收回我院。云江大道1462号检察院办公大楼西侧361°儿童运动装备商店门市系利用我院云江大道1476号门市前的消防通道和公共面积搭建的非法建筑物。4月12日、6月6日、9月26日、10月16日，四次通知贺贵芳协助拆除1476号前非法建筑物，打开消防通道恢复原样。贺贵芳积极行动，向多个行政部门多次反映361°儿童运动装备商店门市违法搭建实际情况。但361°儿童运动装备商店拖延、拒不履行拆除义务。2019年12月10日，云阳县人民检察院向该院作出书面说明：我院于2019年10月17日上报的《违法建筑自查表》中违法建筑物修建时间“2013年”，此时间是估计时间，不准确。据了解，实际上2009年以前该违法建筑已存在。一审法院认为，2017年5月19日，原告与被告皮远辉签订《合作经营协议》，该合同的当事人为原告贺贵芳及被告皮远辉，原告贺贵芳向被告皮远辉交付了门市，被告皮远辉也向原告交纳了保证金1万元且以自己的名义向原告转款20万元，双方实际履行了合同。故原、被告的主体适格。被告辩称，皮远辉与原告签订合作协议是职务行为，是代表第三人鲲跃公司签订的合同。该院认为，被告所提供的材料不能证明第三人鲲跃公司向原告出具了委托书并以自己的名义与原告履行《合作经营协议》，原告也并不知情第三人鲲跃公司为履行合同主体，至于原、被告合作经营的项目为经营第三人鲲跃公司代理的361°品牌，不影响本案合同主体的认定，故被告的辩解理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告所承租门市前的通道已于2009年前因其他承租户违法搭建（80平方米）而与其所租门市的合法建筑（25平方米）共同形成门市，虽然2017年5月19日原、被告签订了案涉门市的《合作经营协议》，但原告并未参与被告的实际经营而是向被告固定收取红利，其实质为原告将违法搭建和合法建筑形成的门市一并出租给被告经营，原告收取租金的行为，该《合作经营协议》实质为租赁合同性质，根据上述司法解释的规定，该《合作经营协议》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告签订合同后由第三人鲲跃公司派员驻店经营，并在其后将该门市与第三人杨春奎、刘厚银合作经营，第三人为实际控制并占用使用门市的人，故该院对原告请求第三人鲲跃公司、杨春奎、刘厚银返还租赁物并支付房屋占有使用费10万元的请求予以支持，对第三人鲲跃公司要求原告返还租金的请求不予支持。被告皮远辉虽与原告签订了合同，但其并未实际控制该租赁物，故对原告要求皮远辉返还租赁物的请求，该院不予支持。综上所述，该院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告贺贵芳与被告皮远辉于2017年5月19日签订的《合作经营协议》无效；二、第三人重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘春银在本判决生效后三日内返还原告贺贵芳位于云阳县云江大道1476号361°儿童运动装备门市给原告贺贵芳；三、第三人重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘春银在本判决生效后十日内支付原告贺贵芳房屋占有使用费10万元；四、驳回原告贺贵芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150.00元，由被告皮远辉负担575.00元，原告贺贵芳负担575.00元。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，被上诉人贺贵芳与原审被告皮远辉于2017年5月19日签订的《合作经营协议》，实质为门市租赁合同，该租赁物系贺贵芳从产权人重庆市云阳县人民检察院租赁而来，已于2019年4月9日租赁期满，由于该门市涉及违法建筑，故双方签订的《合作经营协议》应当无效；贺贵芳起诉要求皮远辉及上诉人重庆鲲跃体育用品有限公司、杨春奎、刘厚银履行腾房义务，并支付逾期腾房占有使用费10万元，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条所适用的前提是在房屋租赁合同已经终止履行的结果下，出租人作为所有权人，可以直接基于《物权法》的规定对负有腾房义务的次承租人逾期腾房时的处理，而贺贵芳系承租人，无权请求作为次承租人的皮远辉及上诉人支付逾期腾房占有使用费，故贺贵芳的该项诉请因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人之上诉请求和理由成立，应予支持；原判认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初5905号民事判决第二、三项；二、维持重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初5905号民事判决第一项；三、驳回被上诉人贺贵芳的其他诉讼请求。一审案件受理费1150.00元，二审案件受理费2300.00元，合计3450元，由贺贵芳负担3000元，皮远辉负担450元。本判决为终审判决。审 判 长 黄文革审 判 员 杨继伟审 判 员 杜抗洪二〇二〇年五月十五日法官助理 韦 玮书 记 员 魏椿林