四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川07民终501号 上诉人（原审原告、反诉被告）：梓潼县鑫鑫易足足浴房，经营场所：梓潼县文昌镇潼江路南段28号梓城国际2栋11-12号。 经营者：白燕，女，汉族，1983年2月17日出生，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：李明昌，系白燕丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳业兴商业经营管理有限公司，住所地：四川省梓潼县文昌镇潼江路南段28号。 法定代表人：罗明桥，执行董事。 委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗明桥，男，汉族，1976年10月24日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。 上诉人梓潼县鑫鑫易足足浴房（以下简称鑫鑫易足）因与被上诉人绵阳业兴商业经营管理有限公司（以下简称业兴公司）、罗明桥租赁合同纠纷一案，不服四川省梓潼县人民法院（2019）川0725民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鑫鑫易足委托诉讼代理人李明昌到庭参加诉讼。被上诉人业兴公司、罗明桥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫鑫易足上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失905603元，驳回被上诉人在一审的反诉请求。事实和理由：1.一审认定上诉人对案涉房屋租赁使用期限为2014年5月11日至2019年8月26日有误。关于二楼，上诉人承租被上诉人案涉房屋进行装修后，因二楼洗浴中心消防通道不符合国家消防要求，梓潼县消防大队口头宣布不准营业，需整改达到合格标准才能经营。因无法联系到被上诉人进行整改，二楼洗浴中心一直未能营业。上诉人承租目的不能实现，产生严重损失。关于一楼，2015年1月10日，上诉人得知案涉房屋被被上诉人抵押。2016年抵押权人向法院起诉，法院对案涉房屋采取了查封措施，导致一楼茶楼基本停业。2.被上诉人应赔偿上诉人装修设备等费用。被上诉人隐瞒房屋被抵押事实，使鑫鑫易足租房的经营目的不能实现。加之被上诉人提供的房屋存在瑕疵，二楼消防通道不符合要求，不能使用，违反了双方租赁合同第五条第5项“如因消防硬件安全不符合要求由甲方负责”的约定。被上诉人在一审举出了装修等费用的凭据及贷款合同证实损失的存在及金额。根据违约条款约定和相关法律规定，被上诉人应赔偿上诉人损失。3.被上诉人在一审中反诉给付租金请求依法不能成立。一审认定上诉人租赁使用期限错误，二楼自始不能使用，一楼自2016年被法院查封后停止使用。被上诉人有过错在先，租金不能按照合同约定计算。综上，一审法院认定事实有误，判决错误，请求二审依法改判。 业兴公司、罗明桥辩称：1.上诉人应按合同约定支付租金。租赁期间租赁物一直处于被上诉人的控制、经营、管理之下。抵押房屋并未禁止出租，上诉人未举证证实2019年7月10日前因被上诉人原因导致其不能经营。2.关于上诉人损失，其未提供证据证实损失的组成情况等，一审认定其举证不能，于法有据，并无不当。3.关于是否存在因消防硬件安全不符合要求导致房屋不能的问题，合同第五条系违约条款而非损失条款，上诉人主张二楼因消防不合格不能投入使用而要求赔偿损失，应承担举证责任，2019年7月30日公安消防的决定书是在案件进入诉讼程序后出具，与被上诉人要求支付2019年7月10日前的租金无关联性，其举证不能，应承担举证不能的后果。4.上诉人主张一楼自2016年法院查封后即停止使用无证据证明，且租赁物一直在上诉人控制之中。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院予以维持。 鑫鑫易足向一审法院起诉请求:1.依法解除鑫鑫易足与业兴公司、罗明桥门面商铺租赁合同；2.退还鑫鑫易足租金30438元，返还定金2万元；3.赔偿鑫鑫易足损失721255元，资金利息184000元，共计905603元；4.本案诉讼费用由业兴公司、罗明桥承担。 业兴公司、罗明桥向一审法院反诉请求：1.依法解除业兴公司、罗明桥与鑫鑫易足于2014年5月11日签订的门面商铺租赁合同；2.判令鑫鑫易足立即支付租金306209.17元（其中2016年5月11日至2019年5月10日的租金为288555元；2019年5月11日至2019年7月10日的租金为17654.17元）及违约金；3.本案反诉费用由鑫鑫易足承担。 一审法院认定事实：一、2014年5月11日，业兴公司、罗明桥与鑫鑫易足签订《门面商铺租赁合同》，将其所有的位于梓潼县文昌镇潼江路南段28号梓城国际2栋11号至12号面积共计475.6平米的房屋租赁给鑫鑫易足，作为洗浴茶楼经营使用。合同中约定租赁期限为9年，其中2014年5月11日至2016年1月10日共计20个月为免租期。租金给付方式为按每月每平米16元计算，合计91315元每年。于签订合同时支付2016年1月11日至2016年5月10日的租金合计30438元，本着先付租金后使用的原则每年提前30日支付下一年度租金。同时，在签订合同时鑫鑫易足支付给业兴公司、罗明桥10000元保证金，且约定待租赁期满且结清费用后三日内退还。在庭审中查明，合同签订后，鑫鑫易足给业兴公司、罗明桥支付了2016年1月11日至2016年5月10日期间的租金30438元和10000元房屋设备保证金。 二、鑫鑫易足签订合同后对租赁房屋进行装修并投入使用，一楼作为茶楼，二楼作为足浴房。2019年7月30日梓潼县公安消防大队发出临时查封决定书，对鑫鑫易足进行临时查封，查封期限为2019年7月30日至2019年8月27日11时。2019年6月5日，该院执行局发出公告，本案涉及房屋属于公告腾退的房屋，要求承租人自行进行主动腾退。因本案鑫鑫易足未按要求主动腾退，该院于2019年8月27日进行强制腾退。合同已经无法实际履行。 三、因租赁合同已无法实际履行，鑫鑫易足、业兴公司、罗明桥均同意解除合同。 一审法院认为：本案争议焦点有以下几点：一、鑫鑫易足是否应支付实际占用期间的房屋租金？该院认为，鑫鑫易足、业兴公司、罗明桥双方之间签订的合同是真实有效的，但业兴公司、罗明桥在合同签约时并未告知该租赁房屋已于2012年5月31日抵押为他人借款提供担保。担保期限为三年。鑫鑫易足、业兴公司、罗明桥之间租赁期间为2014年5月11日至2023年5月10日止。2015年1月10日，四川梓潼农村商业银行股份有限公司城西支行发出抵押物告知函，鑫鑫易足在知晓该房屋抵押的情况下并未要求解除合同，继续默认租赁使用至法院强制腾退时止，其房屋实际租赁使用期间应为2014年5月11日至2019年8月26日。因合同约定前20个月即2014年5月11日至2016年1月10日期间为免租期，之后租金两年递增一次。2016年1月11日至2016年5月10日租金为30438元，此阶段租金鑫鑫易足已支付。2016年5月11日至2017年5月10日租金91315元，2017年5月11日租金至2018年5月10日租金为98620元，2018年5月11日至2019年5月10日租金为98620元。截止2019年5月11日，鑫鑫易足还应支付租金合计288555元。2019年5月11日至2020年5月10日租金105925元，因鑫鑫易足在2019年7月30日因疏散通道不足，已不具备安全疏散条件被梓潼县公安消防大队临时查封至2019年8月27日，该院在2019年8月27日进行强制腾退，该租用房屋已经不能实际使用。但查封之前，该租赁房屋一直由鑫鑫易足经营使用，业兴公司、罗明桥反诉中要求鑫鑫易足支付2016年5月11日至2019年7月10日的租金合计306209元的主张该院予以支持。 二、因业兴公司、罗明桥在签约时未履行完全告知房屋权利瑕疵的义务，导致鑫鑫易足因经营该房屋所投入的装修未到租赁期限便无法继续使用，是否应赔偿鑫鑫易足的损失？该损失如何计算？因双方在签订合同时业兴公司、罗明桥并未明确告知该房屋已经设立抵押，其抵押权的实现可能导致该房屋无法继续由鑫鑫易足承租，业兴公司、罗明桥隐瞒相关情况给鑫鑫易足因签订该合同造成损失的，应给予赔偿。因该房屋租赁时明确约定用于鑫鑫易足洗浴茶楼使用，租赁期间9年，鑫鑫易足实际使用5年2个月16天，鑫鑫易足为证明其主张，庭审提交的装修发票，该院审查中发现，鑫鑫易足张贴的发票中，既含有生活用品开支、也有房屋保证金10000及房屋租金30438元的票据，还有大量电器、家具收条以及其他无法查明的收据，鑫鑫易足负有举证证明其损失的责任，鑫鑫易足庭审中陈述主要请求的损失是其投入的装修费用，但无任何装修合同，也无正式的发票证明其装修总金额，且鑫鑫易足投入装修后对租赁房屋实际是占有使用中，总租赁期剩余3年多，即使主张装修方面的损失，也应对使用的年限进行折旧计算。鑫鑫易足庭审所举证的各类单据，无法达到其证明目的，鑫鑫易足自行承担举证不能的后果。 三、鑫鑫易足主张因经营所需贷款期间的利息业兴公司、罗明桥是否应予支付？庭审中查明，《个人借款合同》的借款人为李明昌，非鑫鑫易足的经营负责人白燕，其借贷款项的具体使用由李明昌负责，与本案无关，对此主张该院不予支持。 四、因合同已无法实际履行，且双方均要求解除合同，因此关于解除合同的主张该院予以支持。 五、鑫鑫易足是否应支付逾期支付租金的违约金？本案庭审中查明，业兴公司、罗明桥一直未向鑫鑫易足主张过租金，也未在签订合同时提供租金的缴纳账号，鑫鑫易足陈述无法联系业兴公司、罗明桥无法支付租金的事实该院予以采纳，业兴公司、罗明桥既不出面催要租金，又未提供相关账号给鑫鑫易足用于支付租金，其主张鑫鑫易足承担违约责任该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除梓潼县鑫鑫易足足浴房与绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥之间的《门面商铺租赁合同》；二、限梓潼县鑫鑫易足足浴房于本判决生效后三十日内支付房屋租金306209元；三、限绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥于本判决生效后十日内退还原告房屋租赁保证金10000元；四、驳回梓潼县鑫鑫易足足浴房的其他诉讼请求；五、驳回绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥的其他诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取6428元，由梓潼县鑫鑫易足足浴房负担3214元，绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥负担3214元，反诉案件受理费减半收取2947元，由梓潼县鑫鑫易足足浴房负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实和原审基本一致，本院予以确认。 另查明，2014年5月15日，李明昌、李婷以决定在梓潼县城梓城国际开一个集洗脚、按摩、茶楼为一体的综合性休闲场所，总投资为55万元，自筹资金30万元，还需资金25万元为由，向梓潼县农村信用合作联社文兴分社申请抵押贷款25万元，使用期限2年。2014年5月19日，梓潼县农村信用合作联社文兴分社与李明昌、李婷签订个人借款合同，合同约定借款额度为25万元，借款用途为经营茶楼，借款额度支用期间自2014年5月19日至2016年5月18日。 本院认为，本案的争议焦点为：1.鑫鑫易足是否应向业兴公司、罗明桥支付租金及租金金额。2.业兴公司、罗明桥是否应当赔偿鑫鑫易足的损失及损失的构成。 关于争议焦点一。房屋租赁期间，鑫鑫易足未按租赁合同约定向业兴公司、罗明桥履行支付租金的合同义务，业兴公司、罗明桥要求鑫鑫易足支付租金的诉请应当得到支持。鑫鑫易足提出，案涉房屋二楼因消防验收不合格自承租后从未投入使用，但未能举出确切证据证实该主张，应承担举证不能的后果。鑫鑫易足提出，2016年人民法院将案涉房屋查封后，导致一楼停止营业，但未举证证实人民法院对该房屋采取查封措施后要求鑫鑫易足腾退房屋、停止经营。梓潼县公安消防大队于2019年7月30日发出的临时查封决定书临时查封了鑫鑫易足全部营业区域，恰可证实此前鑫鑫易足处于经营之中。2019年7月10日前，案涉房屋一直处于鑫鑫易足的控制之下，一审判处鑫鑫易足按照合同约定向业兴公司、罗明桥支付2019年7月10日前的租金并无不当。鑫鑫易足该上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。业兴公司、罗明桥在与鑫鑫易足签订租赁合同时，故意隐瞒案涉房屋存在抵押权的事实，对合同的解除有过错，根据双方租赁合同第九条第六项约定，应当赔偿鑫鑫易足因合同解除产生的损失。 鑫鑫易足主张的损失包括房屋装修费用损失和贷款利息损失。关于房屋装修费损失，鑫鑫易足承租案涉房屋后，投入资金进行装修，因业兴公司、罗明桥过错，导致未能按照合同约定期限使用房屋，产生了房屋装修费损失，业兴公司、罗明桥应予赔偿。鑫鑫易足举出大量证据证实其装修损失，已完成举证责任。业兴公司、罗明桥虽对鑫鑫易足举出的票据等证据不认可，但未提出充分证据和理由，鑫鑫易足所举装修费的相关证据本院酌情予以认定。鑫鑫易足提出，李明昌在2014年5月19日的贷款系用于鑫鑫易足的经营。经审查，该借款合同中载明借款用途为经营茶楼，李明昌于2014年5月15日向信用社提交的贷款申请中提出，借款目的为在梓潼县城梓城国际开一个集洗脚、按摩、茶楼为一体的综合性休闲场所，总投资为55万元。虽然借款发生时李明昌并非鑫鑫易足经营者，但结合借款合同和借款申请中所称的借款目的、约定的借款时间，部分装修票据中李明昌的签字，李明昌与白燕当前的婚姻状况等证据，可认定该借款系用于鑫鑫易足筹办经营。鉴于装修过程中普遍存在物料购买、工资结算等费用支出无正规发票的现象，对于装修费用，本院结合交易习惯、物价水平、营业用房装修费用标准、案涉门面面积、当事人自认等因素综合考虑，本院酌情认定为55万元。综合考虑租赁合同未能履行的期限，业兴公司、罗明桥对合同解除的过错程度，装修折旧等因素，本院酌情认定业兴公司、罗明桥赔偿鑫鑫易足装修费用损失25万元。 关于贷款利息损失，经查，李明昌与信用社的借款合同约定最后还款日为2016年5月18日，该期间内租赁合同尚在正常履行，借款期间内产生的利息及逾期还款利息系鑫鑫易足经营费用，应自行负担。鑫鑫易足该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫鑫易足的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省梓潼县人民法院(2020）川07民终501号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即“解除原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房与被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥之间的《门面商铺租赁合同》；限原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）房屋租金306209元；限被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥于本判决生效后十日内退还原告房屋租赁保证金10000元；驳回被告（反诉原告）绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省梓潼县人民法院(2020）川07民终501号民事判决第四项，即“驳回原告（反诉被告）梓潼县鑫鑫易足足浴房的其他诉讼请求”； 三、绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥于本判决生效后三十日内向梓潼县鑫鑫易足足浴房赔偿损失250000元； 四、驳回梓潼县鑫鑫易足足浴房的其他诉讼请求； 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6428元，由梓潼县鑫鑫易足足浴房负担3214元，由绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥负担3214元，反诉案件受理费2947元，由梓潼县鑫鑫易足足浴房负担；二审案件受理费14418元，由梓潼县鑫鑫易足足浴房负担7209元，绵阳业兴商业经营管理有限公司、罗明桥负担7209元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年五月二十日 书记员  贾蕊帆