陕西省西安市中级人民法院    民  事  判  决  书     （2020）陕01民终3878号   上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西安博装饰装修工程有限公司，住所地西安市雁塔区。   法定代表人：孙亚锋，该公司总经理。   被上诉人（原审原告、执行案外人）：顾金地，男，1974年7月8日出生，汉族，无业，住福建省莆田市秀屿区，现住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：刘欢，男，1985年9月29日出生，汉族，无业，住西安市周至县，现住西安市雁塔区。   原审被告（被执行人）：陕西大通置业有限公司，住所地西安市雁塔区。   法定代表人：李战迎，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李亚宁，女，1974年9月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。   原审被告（被执行人）：陕西大通置业有限公司周至分公司，住所地西安市周至县。   负责人：李战迎，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：李亚宁，简况同上。   上诉人陕西安博装饰装修工程有限公司（以下简称安博装饰公司）因与被上诉人顾金地及原审被告陕西大通置业有限公司（以下简称大通置业公司）、原审被告陕西大通置业有限公司周至分公司（以下简称大通置业周至分公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   安博装饰公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判为驳回顾金地的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由顾金地负担。事实和理由：没有证据证明顾金地是否与大通置业公司达成了以物抵债协议，顾金地提供的关于物业费的收款收据日期在人民法院查封涉案房屋之后，且收款收据上加盖的是大通置业周至分公司公章。分公司不具有法人资格，不能独立对外实施民事法律行为。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记法定主义，未经登记不发生效力。涉案房屋登记在大通置业公司、大通置业周至分公司名下，二者系涉案房屋的法定所有权人。顾金地未提供自己向大通置业公司、大通置业周至分公司主张过办理物权变更网签备案手续等的证据，明显存在过错。一审认定事实不清、适用法律错误。   顾金地辩称，其在一审中提交的证据足以证明，安博装饰公司在向一审法院申请查封涉案房屋时其已取得涉案房屋所有权。大通置业周至分公司无权对其房屋提供反担保申请进行保全。且大通置业周至分公司提供反担保申请保全时明知涉案房屋已抵账给其，故大通置业周至分公司提供反担保申请保全的行为无效。产权登记必须由开发商和购房人合作完成，其明显无法独立完成产权登记，且大通置业周至分公司因自身原因在房屋抵账时无法办理产权登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回安博装饰公司的上诉请求。   大通置业公司、大通置业周至分公司述称，同意顾金地的意见。   顾金地向一审法院起诉请求：1.停止对其所有的位于西安市周至县XX路XX路XX城XX号、XX号两套房屋的保全执行，解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由安博装饰公司、大通置业公司、大通置业周至分公司负担。   一审法院认定事实：安博装饰公司与大通置业公司、大通置业周至分公司财产保全一案，安博装饰公司于2017年11月7日向一审法院申请财产保全，请求对大通置业公司、大通置业周至分公司名下位于西安市周至县XX路XX段XX城XX号楼（10401、10402、10403等）共计20套房屋进行财产保全，后大通置业周至分公司以位于西安市周至县XX路XX段XX城项目1#、7#、8#、11#号楼（8-21701、1-20502、1-10402、1-20404等）共计15套房屋提供反担保，一审法院遂于2017年11月19日作出（2017）陕0124财保12-1号执行裁定，解除对大通置业周至分公司名下位于西安市周至县XX路XX段XX城XX号楼（10401、10402、10403等）共计20套房屋的查封，同时查封大通置业周至分公司位于西安市周至县XX路XX段XX城项目1#、7#、8#、11#号楼（8-21701、1-20502、1-10402、1-20404等）共计15套房屋，查封期限为3年。   顾金地向一审法院提交了（2015）灞民初字第01973号民事调解书、（2015）灞执字第00982号执行裁定书、《房屋抵账协议》、西安市灞桥区人民法院所作数份谈话笔录、追记笔录、收款收据等，一审法院对以上证据予以认定。通过上述证据查明，西安浐灞生态巨升建材经销部（股东为郭某某和顾金地）与陕西中元建设集团有限公司买卖合同纠纷一案，陕西中元建设集团有限公司欠付西安浐灞生态巨升建材经销部货款420万元。该案经西安市灞桥区人民法院审理后，双方于2015年12月26日达成调解协议。后因陕西中元建设集团有限公司未按协议向西安市灞桥区人民法院给付货款，双方于2017年1月13日签订《房屋抵账协议》，约定将大通置业公司向陕西中元建设集团有限公司提供的抵账房（陕西中元建设集团有限公司对大通置业公司享有的债权，大通置业公司以房抵债）出售给西安浐灞生态巨升建材经销部（实际是将抵账房出售给西安浐灞生态巨升建材经销部两位股东郭某某和顾金地），用于抵付货款。《房屋抵账协议》签订当日（2017年1月13日），大通置业公司、大通置业周至分公司便将位于西安市周至县XX城XX号楼XX单元XX室、XX单元404室、2603室三套房屋及城西项目六套房屋出售给西安浐灞生态巨升建材经销部股东顾金地；将1号楼2单元2502室、502室、4号楼2单元1702室、11号楼2单元1702室四套房屋及城西项目另外六套房屋出售给西安浐灞生态巨升建材经销部另一股东郭某某；以上房屋交付后，大通置业周至分公司向顾金地、郭某某出具了收款收据（收款收据数额用以抵扣货款）。郭某某、顾金地自2017年1月收到以上抵账房屋后，按照金周鑫城物业管理的要求，按时交纳了上述房屋物业费及管理费等各项费用，但至今未办理网签备案和房屋过户登记手续。   一审法院认为，大通置业公司和大通置业周至分公司明知已将涉案房屋抵账给四川兴安建筑有限公司陕西管理公司（实际施工人是高小平），而四川兴安建筑有限公司陕西管理公司又将该房屋抵给顾金地，但是大通置业公司和大通置业周至分公司又以涉案房屋进行反担保，存在明显过错。西安浐灞生态巨升建材经销部与陕西中元建设集团有限公司之间的《房屋抵账协议》合法有效，且双方已按照该协议内容履行了用房抵款的权利义务，虽至今未办理上述抵账房屋的过户手续，但原因不能归责于郭某某和顾金地，故应认定顾金地、郭某某已取得了涉案抵账房屋的所有权，且该所有权的取得发生在法院作出裁定查封该房屋之前，故认定该权利具有能够排除强制执行的法律效力。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：排除依据（2017）陕0124财保12-1号执行裁定书对位于西安市周至县XX路XX路XX城XX室、XX室两套房的强制执行。案件受理费100元（顾金地已预交），由陕西安博装饰装修工程有限公司、陕西大通置业有限公司、陕西大通置业有限公司周至分公司共同负担。   二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，顾金地对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，西安浐灞生态巨升建材经销部（股东为郭某某和顾金地）与陕西中元建设集团有限公司买卖合同纠纷一案，经西安市灞桥区人民法院审理达成调解协议后，因陕西中元建设集团有限公司未按协议履行给付货款义务，双方遂于2017年1月13日签订《房屋抵账协议》，约定将大通置业公司向陕西中元建设集团有限公司提供的抵账房屋出售给西安浐灞生态巨升建材经销部（实际系出售给郭某某和顾金地），用于抵付货款。本案中，并无证据证明上述《房屋抵账协议》存在损害国家、集体或者第三人利益等合同无效之情形，故一审认为《房屋抵账协议》有效，与法不悖，并无不当。再查，以上《房屋抵账协议》签订当日，大通置业公司、大通置业周至分公司又分别将涉案房屋出售给顾金地、郭某某，同时分别向顾金地、郭某某出具了收款收据，且顾金地、郭某某自2017年1月收到涉案抵账房屋后，按照金周鑫城物业管理的要求，按时交纳了物业费及管理费等各项费用。又查，安博装饰公司于2017年11月7日向一审法院申请财产保全，请求对大通置业公司、大通置业周至分公司名下涉案项目3号楼20套房屋进行财产保全；大通置业周至分公司以涉案项目1#、7#、8#、11#号楼共计15套房屋提供反担保后，一审法院于2017年11月19日作出（2017）陕0124财保12-1号执行裁定，解除对大通置业周至分公司名下涉案项目3号楼20套房屋的查封，同时查封大通置业周至分公司涉案项目1#、7#、8#、11#号楼共计15套房屋，其中包括抵账给顾金地的1-10402室、1-20404室两套房屋。从以上事实可以看出，大通置业公司和大通置业周至分公司明知已将涉案房屋最终抵账给顾金地，却又以涉案房屋向一审法院提供反担保，故一审认为大通置业公司和大通置业周至分公司存在明显过错，涉案抵账房屋至今未办理过户手续的原因不能归责于顾金地，并无不妥。综合本案事实及相关证据能够认定，顾金地对涉案房屋享有权益，而该权益的产生系在一审法院查封之前，故一审判决排除对涉案1-10402室、1-20404室两套房屋的强制执行，亦无不妥。    综上所述，安博装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9400元，由陕西安博装饰装修工程有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  姜亦 君   审判员  赵羽嘉                    审判员  林    瀚                       二0二0年五月二十七日     法 官 助 理  高喜平                     书 记 员  张 小 赛            1