山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1895号 上诉人（原审被告）：泰安徽商置业有限公司，住所地泰安市岱岳新区开元路以东财兴街以北办公楼五楼。 法定代表人：王士卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何明，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓月，山东盈和盈律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：冉祥琴,女,1958年8月15日出生,汉族,住北京市西城区。 被上诉人（原审原告）：李姝，女，1984年12月11日出生，汉族，住北京市西城区。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：和法章，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 原审被告：泰安市东方建筑设计集团有限公司，住所地泰安市岱岳新区开元路以东财兴街。 法定代表人：侯光银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 上诉人泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商公司）因与被上诉人冉祥琴、李姝、原审被告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽商公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冉祥琴、李姝的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.徽商公司及东方设计公司与本案冉祥琴、李姝签订的房屋买卖合同有效，并且已经在泰安市房管局办理网签预售登记备案。该合同是真实有效的，冉祥琴、李姝不应随便提出解除合同。冉祥琴、李姝起诉要求解除合同的事实和理由不成立，请依法驳回其诉讼请求。本案冉祥琴、李姝所购买的房产，徽商公司及东方设计公司已经按照合同约定交付，并不存在违约交付的情况。冉祥琴、李姝与泰安市徽京酒店管理有限公司签订安徽大厦房产委托经管理协议。该协议至今都是有效的，并不存在合同无效或可撤销的情况，并且冉祥琴、李姝也并未主张合同无效。冉祥琴、李姝将其购买的位于安徽大厦的房产全权委托徽商公司及泰安市徽京酒店管理有限公司经营管理，并全权委托徽商公司及泰安市徽京酒店管理有限公司对该房产进行验收、查验、接受。泰安市徽京酒店管理有限公司也出具证明证实已经验收、查验、接受该房产，泰安市徽京酒店管理有限公司已经装修完毕正在使用中。本案中的徽商公司并不存在违约交付的事实。根据民法通则第63条第2款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，本案中徽商公司已经履行了交付的法律义务，冉祥琴、李姝也已经接受了相应的交付行为和成果。并且冉祥琴、李姝已经收取了泰安市徽京酒店管理有限公司租金，这也是冉祥琴、李姝认可泰安市徽京酒店管理有限公司已经接受使用的事实。2.冉祥琴、李姝购买本房产的主要目的就是为了投资，解除合同违背了冉祥琴、李姝购房的初衷与目的，也违背了徽商公司与东方设计公司的初衷与目的，使徽商公司及泰安市徽京酒店管理有限公司的经营处于一种不确定的状态下。冉祥琴、李姝购买的房产，泰安市徽京酒店管理有限公司依法接收后使用，并没有损害冉祥琴、李姝的权利，冉祥琴、李姝可以主张租赁费，并且本项目中与泰安市徽京酒店管理有限公司签订委托经营协议的90％以上的购房者均领取了租金，该委托经营协议一直处于合法有效、正常的履行中。冉祥琴、李姝收回房屋后也无法单独使用，只能整体经营使用。法庭应当为了保护交易，慎用解除权，根据《商品房买卖司法解释》第15条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延退交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，双方在明确约定了冉祥琴、李姝不享有解除权的情况不可以解除合同。3.一审判决徽商公司与东方设计公司共同承担责任是错误的，不符合三方签订的补充协议，该三方签订的补充协议也是真实有效的，审判决应该按照三方签订的补充协议的有关约定来划分各自的权利义务。 冉祥琴、李姝辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，依法应驳回上诉人的上诉，维持原判。 东方设计公司述称，涉案房屋已经进行综合验收，冉祥琴、李姝要求解除购房合同没有事实和法律依据，如果冉祥琴、李姝坚持解除购房合同，应将房屋恢复原状，返还徽商公司。 冉祥琴、李姝向一审法院起诉请求：1.解除冉祥琴、李姝与东方设计公司于2017年1月18日签订的《山东省新建商品买卖合同（预售）》；2.判令东方设计公司、徽商公司退还冉祥琴、李姝支付的房款本金218990元，并赔偿相应利息损失（以房款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月18日起计算至生效判决确定给付之日止）；3.诉讼费、保全费由东方设计公司、徽商公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月18日，原告冉祥琴、李姝作为买受人，被告东方设计公司作为出卖人，签订了合同编号为TYS00008530的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的安徽大厦商务办公楼1单元3-3层1-3-11号房屋，该商品房由东方设计公司、徽商公司共同开发，房屋总价款218990元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月18日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同。同时，冉祥琴、李姝与东方设计公司、徽商公司另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，徽商公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，东方设计公司的责任是协助徽商公司销售和办理证件手续。上述合同签订后，冉祥琴、李姝于2017年1月18日支付房款218990元，收款收据加盖徽商公司及东方设计公司财务专用章。至本案法庭辩论终结之日，东方设计公司、徽商公司未向法庭提供该商品房房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件。2017年1月18日，冉祥琴、李姝作为甲方与乙方泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店）及丙方即徽商公司三方签订委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止，经营期间乙方拥有该商铺的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续。开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接受行为视同甲方对该商铺的接受。双方另就其它有关事宜进行了约定。另查明，2018年6月8日，徽京酒店支付给冉祥琴17515元，用途注明为安徽大厦租金。 一审法院认为，冉祥琴、李姝与东方设计公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据冉祥琴、李姝与徽商公司、东方设计公司签订的房屋销售补充协议，可以看出在案涉房产的销售过程中，徽商公司承担投资者、开发者、建设者和出卖人的义务，而东方设计公司则协助徽商公司办理销售和办理证件手续，结合案涉商品房买卖合同系冉祥琴、李姝与东方设计公司签订的，房款是由东方设计公司、徽商公司共同收取的这一事实，可以认定徽商公司与东方设计公司系共同销售关系，东方设计公司、徽商公司应共同承担案涉商品房出卖人的义务。徽商公司、东方设计公司均主张案涉商品房买卖合同不应解除，但根据本案查明的事实，案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付的条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，而截至本案法庭辩论结束，徽商公司、东方设计公司仍未提交上述文件，案涉商品房仍不具备合同约定的交付条件。东方设计公司、徽商公司迟延履行交房义务，致使冉祥琴、李姝不能实现商品房买卖合同目的，已构成根本违约，现冉祥琴、李姝诉请解除双方签订的商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。鉴于徽商公司与东方设计公司系共同销售关系，东方设计公司、徽商公司应共同承担案涉商品房出卖人的义务，合同解除后两被告应共同返还原告购房款218990元，并应偿付利息损失，因合同约定的违约金数额不足以弥补原告的利息损失，故一审法院支持冉祥琴、李姝要求东方设计公司、徽商公司偿付利息损失的诉讼请求。徽商公司还主张案涉商品房已由徽京酒店实际接收，而徽京酒店受原告的委托有接收案涉商品房的权利，但根据冉祥琴、李姝与徽京酒店、徽商公司签订的委托经营协议约定，案涉商品房应在具备交房条件时由徽京酒店代理原告进行验收、查验和接收，案涉商品房至今不具备合同约定的交房条件，因此，徽商公司与徽京酒店的交付、接收行为不符合该三方委托经营协议的约定，该行为对冉祥琴、李姝不具有法律约束力。综上，案涉商品房买卖合同依法应予解除，徽商公司和东方设计公司应共同承担返还购房款并赔偿利息损失的责任，故对冉祥琴、李姝要求解除合同、返还购房款218990元及赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持，对冉祥琴、李姝的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除冉祥琴、李姝与东方设计公司于2017年1月18日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。二、东方设计公司、徽商公司于本判决生效之日起十日内返还冉祥琴、李姝房款218990元，并偿付利息损失（以购房款218990元为基数，自2017年1月18日起至2019年8月19日止，按人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回冉祥琴、李姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，减半收取计2292元，由东方设计公司、徽商公司共同负担。 二审中，徽商公司提交涉案房产项目的竣工综合验收备案证明文件一份，欲证实涉案房产项目已经在2019年12月份取得综合验收备案证明文件，冉祥琴、李姝所诉的主要事实和理由已经发生变化，应当驳回其要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。冉祥琴、李姝质证意见为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，该备案表并非是合同约定的备案证明文件。验收备案表的取得时间，通过该时间可以看出徽商公司已经严重违反房屋买卖合同的约定，逾期向冉祥琴、李姝交付房产，且冉祥琴、李姝也从未收到过徽商公司在取得证明文件后按照合同约定向冉祥琴、李姝履行交付房产的通知。徽商公司提交的该证据不能证实其已经达到的符合交付的条件。东方设计公司质证意见为，对证据真实性、证明对象无异议。在竣工验收备案表第四、五页可以看出建设主管部门认为涉案工程符合法律规定，没有违反法律法规的行为，具备备案条件，文件齐全，同意备案。徽商公司提交泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6787号民事判决书复印件一份，欲证实该判决中岱岳区法院认定上诉人将涉案房产交付给了本案的冉祥琴、李姝，且在该案中冉祥琴、李姝向徽京酒店公司主张租金收益，该判决书已充分认定涉案房产已经交付给了冉祥琴、李姝。冉祥琴、李姝在起诉前未向徽商公司发出催告通知，直接提起解除合同的诉讼，违反了合同法第94条规定。冉祥琴、李姝质证意见为，对证据真实性无异议，对证明对象有异议，该证据不能证实房屋交付，涉案是经营收益，不是租金收益。东方设计公司同意徽商公司意见。 本院经审理查明，2017年1月18日,冉祥琴、李姝与东方设计公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的逾期超过60日买受人有权解除合同。第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内，取得该商品房的所有权证（不动产权证），买受人有权解除合同。另查明，涉案房屋2019年12月取得综合验收备案证明表，至今未办理不动产权证。本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，徽商公司、东方设计公司与冉祥琴、李姝签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。徽商公司在一审法庭辩论终结前仍未能达到合同约定的交付条件，违约事实清楚，其违约时间长达两年有余，根据合同约定冉祥琴、李姝有权主张解除合同。冉祥琴、李姝主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院对其该主张予以支持正确，本院予以维持。《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定泰安市徽京酒店管理有限公司代理冉祥琴、李姝负责办理所有接收手续，但该约定是在商铺具备交房条件时，冉祥琴、李姝附条件委托泰安市徽京酒店管理有限公司接收房屋。徽商公司及泰安市徽京酒店管理有限公司均无证据证明，在其主张的接收房屋时具备了合同约定的交房条件以及冉祥琴、李姝同意接受房屋交付。另外，即使涉案房屋已经实际交付，但根据房屋预售合同第二十条的规定，徽商公司亦未按照合同约定在约定期限内办理房屋所有权证，冉祥琴、李姝根据合同约定亦具有合同解除权。二审中徽商公司提交证据证实涉案房产已经达到约定的交付条件，但因其违约时间过长且至今未具备办理所有权证条件，冉祥琴、李姝享有解除合同的权利，二审中其亦表示坚持其一审诉讼请求，故本院对一审判决予以维持。关于徽商公司主张的是否应与东方设计公司共同承担责任问题，一审根据案涉房屋销售补充协议内容，并结合案涉商品房买卖合同签订主体、房款收取主体的审查，认定徽商公司与东方设计公司系共同销售关系，应共同承担案涉商品房出卖人的义务，并无不当。 综上所述，泰安徽商置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4584元，由泰安徽商置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年五月二十八日 书记员 白金金