湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初566号原告：闵丰，男，1977年6月13日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：董艺，湖南董艺律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖慧，湖南董艺律师事务所律师。被告：湘西自治州湘德房地产开发有限公司，地址：吉首市北吉新路2号州农业局院内综合楼2楼。法定代表人：胡章贵，公司负责人。委托诉讼代理人：罗楚长，系实际施工人曾新清表兄。第三人：湘西土家族苗族自治州农村经营服务站，地址：吉首市人民北路58号。负责人：向宏，站长。委托诉讼代理人：向军，工作人员。第三人：吉首兴达房地产开发有限公司，地址：吉首市人民南路6号。法定代表人：罗志军，公司负责人。原告闵丰诉被告湘西自治州湘德房地产开发有限公司（以下简称湘德房地产公司）、第三人湘西土家族苗族自治州农村经营服务站（以下简称湘西州农经站）、第三人吉首兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员李绍成适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告闵丰及委托代理人董艺、廖慧，被告湘德房地产公司委托诉讼代理人罗楚长、第三人湘西州农经站委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼，第三人兴达房地产公司经本院合法送达开庭传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院的诉讼请求：1、判令被告按照《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》约定交付房屋；2、判令被告按照《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》约定以2280元/平方米的价格向原告供应房屋；3、判令被告按照《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》约定为原告办理土地使用权证、房屋产权证（房屋不动产证）；4、判令被告支付原告为实现债权产生的律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系第三人湘西州农经站单位职工。2011年12月26日，第三人湘西州农经站、兴达房地产公司签订《土地使用权转让合同书》，约定将第三人州农经站所有的国有土地（使用权证号：吉国用（2011）第1-42-1号）转让给第三人兴达房地产公司，并约定第三人兴达房产公司应以1650元每平方米的价格供应第三人湘西州农经站房屋九套。后第三人兴达房地产公司将上述国有土地的土地开发权转让给被告湘德房地产公司开发经营。2015年7月11日，被告与第三人湘西州农经站、兴达房地产公司三方签订《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》，约定：（1）由被告完全履行第三人兴达房地产公司与湘西州农经站签订的拆迁安置协议和其他协议；（2）第三人州农经站九户职工安置按2280元平方米供房，并为其办理土地使用权证、房屋产权证；（3）被告承诺保证在合同签订后五个月内开工建设，18个月内完成综合楼的竣工验收（时间以签订合同之日起）。本合同签订后，被告未按时开工及竣工验收，综合楼直到目前也没有建成交付。被告已构成根本性违约，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告湘德房地产公司辩称，原告起诉的与事实不符，应当驳回原告的诉请。我方与湘西州农经站、兴达公司签订合同，州农经站只是说有9个职工要房子，但却没有给我们提供具体的名字，既没有给我们交付购买房屋定金，也没有和我们签订有购房合同。后因建设用地的原因变更了设计，现在没有多余房屋，原来设计两个大户型和一个小户型，后来只建了一个大户型和两个小户型。层数也发生了变化，以前设计是15+1层，实际只能建9+1层。现在只有10套房屋提供给州农经站拆迁安置户，没有多余的房屋提供给州农经站的其他职工。请法院依法裁判。第三人湘西州农经站述称，被告应当按照职工拆迁协议来履行自己的义务，提供房子给我们职工。第三人兴达房产公司未到庭陈述、质证，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告系第三人湘西州农经站单位职工。2011年12月26日，第三人湘西州农经站、兴达房地产公司签订《土地使用权转让合同书》，约定第三人湘西州农经站将其所有的国有土地（使用权证号：吉国用（2011）第1-42-1号）转让给第三人兴达房地产公司，并约定第三人兴达房产公司应以1650元每平方米的价格供应第三人湘西州农经站房屋九套。后第三人兴达房地产公司将上述国有土地的土地开发权转让给被告湘德房地产公司开发经营。2015年7月11日，被告与第三人湘西州农经站、兴达房地产公司三方签订《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》，约定：（1）由被告完全履行第三人兴达房地产公司与湘西州农经站签订的拆迁安置协议和其他协议；（2）第三人湘西州农经站九户职工安置按2280元平方米供房，并为其办理土地使用权证、房屋产权证；（3）被告承诺保证在合同签订后五个月内开工建设，18个月内完成综合楼的竣工验收（时间以签订合同之日起）。本合同签订后，被告直至2017年11月才开工建设。案涉建筑因建设用地的原因变更了设计，原来设计两个大户型和一个小户型，后来只建了一个大户型和两个小户型，楼层也由之前设计的15+1层，变化为9+1层。案涉建筑已竣工，但至今未取得商品房预售许可证。被告认为由于第三人湘西州农经站与兴达房地产公司签订的合同对房屋面积的约定不符合规划要求，导致建筑设计发生变化，其责任不在被告，故拒绝向原告等9户职工提供房屋。原告认为被告已构成根本性违约，为维护其合法权益，故诉至我院。上述事实，有原告提交的《土地使用权转让合同书》、《土地使用权转让合同书补充协议》、《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》、州农经局在湘德公司购房职工花名册、土地现场照片、（2019）湘31民终261号民事裁定书、（2018）湘3101民初1290号民事判决书，被告提交的建筑用地规划条件、建筑用地测绘图、兴达公司、州农经局商住楼总平面图、吉首市城市规划委员会会议纪要、建筑工程规划许可证、土地资产处置方案审批单等证据及当事人当庭陈述证实。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告是否存在合同关系；2、本案是否属于房屋买卖合同纠纷；3、原告诉请被告交付房屋、办理不动产证及承担律师费是否应得到支付。对于争议焦点一，2015年7月11日第三人兴达房地产公司、被告湘德房地产公司、第三人湘西州农经站三方签订了《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》，约定由被告完全履行第三人兴达房地产公司与湘西州农经站签订的拆迁安置协议和其他协议；第三人湘西州农经站九户职工安置按2280元平方米供房，并为其办理土地使用权证、房屋产权证等。虽然该合同的相对方不是原告，但合同丙方即本案第三人湘西州农经站（原告州农经局）系代表包括本案原告在内9户职工利益签订该合同，其权利义务由原告等9户职工承担，故应视为原告与被告存在合同关系；对于争议焦点二，原告等9户职工并非拆迁安置户，《湘西州农经局综合楼开发转让合同书》涉及原告等9户职工的，只是基于其是土地转让方湘西州农经站的职工，对其购房给与价格优惠，但并未对原告等9户职工明确具体房号、面积等，故该转让合同不具有房屋买卖合同的相关特征，不属于房屋买卖合同，因此本案不是房屋买卖合同纠纷；对于争议焦点三，首先，《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。现被告湘德房地产公司因为建筑设计发生变化，不同意对原告等9户职工给与优惠购房，法院不能判决强制要求其和原告签订正式的房地产买卖合同。其次，被告湘德房地产公司对开发的案涉建筑没有取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，被告湘德房地产公司亦不能将开发的案涉房屋对外进行出售。故对原告要求法院判令被告向原告交付房屋、办理不动产证及承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告闵丰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告闵丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  李绍成二〇二〇年五月十九日代理书记员  陈良美