湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终949号上诉人（原审被告）：杨美华，女，1970年10月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邹晓邦，湖南天迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德市第一中学，住所地湖南省常德市武陵区朗州南路263号。法定代表人：唐会荣，该中学校长。委托诉讼代理人：马伟，湖南经卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：童源，湖南经卫律师事务所实习律师。上诉人杨美华因与被上诉人常德市第一中学房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨美华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回常德市第一中学的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由常德市第一中学承担。事实与理由：1.一审判决认定常德市第一中学享有合同解除权是适用法律不当；2.一审判决没有减除法定免租期租金，是适用法律不当；3.一审判决剥夺杨美华的优先承租权。常德市第一中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决处理公正，应予维持。常德市第一中学向一审法院起诉请求：1、判令杨美华返还坐落于常德市武陵区房屋（面积16.6㎡，价值80000元）；2、判令杨美华按市场价支付非法占用期间的场地占用费（占用费计算按每年10358元的标准从2019年3月1日起至返还房屋之日止，算至2019年10月31日为7785元）；3、判令杨美华支付非法占用房屋期间产生的水电费879元；4、由杨美华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年之前，杨美华就租赁常德市第一中学坐落于的房屋经营。2018年4月27日常德市第一中学（甲方），在资产监管方常德市财政局（丙方）的监管下，与杨美华（乙方）补充签订一份《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》，合同约定：丙方同意甲方将其拥有的坐落于朗州路第349号房屋（场地）出租给乙方用于经营。该门面建筑面积16.6㎡。租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日止。租赁期满后，甲、丙方有权收回全部出租门面，乙方应如期腾还。租金以现金或转账支付，年租金为人民币10358元。常德市第一中学、杨美华在《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》上签名、盖章。2019年2月28日租赁合同到期后，各方没有再续签租赁合同。常德市第一中学也未向杨美华收取房屋租赁费，杨美华亦未按《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》约定腾还房屋。常德市第一中学遂诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，杨美华在举证期限内提交了《门面转让协议》一份，湖南省常德市第一中学学校出租门面收回通知一份，【常财发（2019）8号】常德市财政局、常德市机关事务管理局关于印发《常德市市直行政事业单位国有资产出租管理办法》的通知。上述三份证据证明杨美华租赁的门面从他人处转租而来，花费转让金35580元。一审法院认为，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。常德市财政局作为国有资产的管理人，将所属管理的国有资产交常德市第一中学使用，且监督其出租，常德市财政局行使的只是监督职责。常德市第一中学拥有该门面的使用权后，在监管方的监督下，与杨美华补充签订《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》，该合同的签订是本案双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，该合同合法有效，合同一经签订，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。2019年2月28日租赁合同到期，各方没有再续签租赁合同，双方已形成不定期租赁关系，不定期租赁期间常德市第一中学有权随时收回门面。现常德市第一中学要求收回房屋，杨美华应按照原合同约定如期腾还房屋。杨美华租赁到期后一直占有使用房屋至今，应按实际占有天数支付房屋使用费和产生的其他费用。杨美华对使用费的标准无异议，故对常德市第一中学要求杨美华返还房屋和按每年10358元的标准从2019年3月1日起至实际返还房屋之日止支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。关于水电费的问题，因常德市第一中学未提供杨美华实际使用的数据、或代缴的相关凭证，故本案要求杨美华给付水电费的诉讼请求，不予支持。该水电费可待双方结算后另行要求杨美华给付，或代缴后另向杨美华追缴。关于杨美华要求常德市第一中学赔偿转让、投资、经营损失，双方在《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》中明确约定，租赁期满后，乙方在腾还租赁房屋时，除可移动的设施设备外，其依附于房屋的装饰装修归甲方所有，乙方不得损坏，甲丙双方不给予任何补偿。故杨美华要求常德市第一中学赔偿转让、投资、经营损失的要求，不予支持。据此，判决:一、杨美华于本判决生效后五日内向常德市第一中学返还坐落于常德市武陵区房屋（面积16.6㎡，）;二、杨美华于本判决生效后五日内向常德市第一中学支付房屋使用费（使用费按每年10358元的标准，从2019年3月1日起至实际返还房屋之日止给付。）；三、驳回常德市第一中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费159元，由杨美华负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：杨美华上诉常德市第一中学无合同解除权、应扣除法定免租期租金、杨美华享有优先承租权的主张是否应予支持。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。合同系双方当事人权利义务的综合体，合同签订后，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行自己的义务，任何一方违反合同约定，导致对方损失的，都应当承担违约责任。本案中，常德市第一中学与杨美华在平等自愿的基础上签订的《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，常德市第一中学与杨美华应严格按约履行。2019年2月28日该合同因租赁期限届满后终止，终止后双方没有另行继续签订书面合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。常德市第一中学与杨美华没有续签租赁合同，双方形成不定期租赁，常德市第一中学有权随时解除合同。杨美华在一审答辩称已经收到常德市第一中学的通知，租赁合同自通知到达时解除。合同解除后，承租人杨美华应返还租赁物。依前所述，杨美华认为常德市第一中学无合同解除权、杨美华享有优先承租权的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于杨美华请求扣除因新冠××疫情免租2020年1月至3月租金的问题，首先，杨美华在一审诉讼过程中没有提出该请求；其次，本案并非是因新冠××疫情导致不能履行租赁合同的情形，案涉租赁合同于2019年2月28日租赁期限届满，故不能适用不可抗力条款。故杨美华请求扣除因新冠××疫情免租2020年1月至3月租金的请求，本院亦不予支持。综上所述，杨美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由杨美华负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年五月二十八日法官助理彭珊珊书记员杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。