湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初434号原告：李雪梅，女，1976年10月7日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：杜菊香，湖北水镜律师事务所律师。被告：郑德余，男，1965年8月8日，汉族，户籍所在地：湖北省南漳县，现居住地南漳县。被告：***（曾用名李新），男，1965年12月11日，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：郭勇，湖北君谐律师事务所律师。原告李雪梅与被告郑德余、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告李雪梅及其委托诉讼代理人杜菊香、被告郑德余、被告***的委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪梅向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还购房款122000元并按照银行的同期贷款利率支付自2013年1月7日至判决生效履行完毕日止的利息；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告夫妻在2011年1月24日以丈夫杨华军的名义与被告郑德余、***签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告以132000元的价格购买被告郑德余承建的被告***开发的位于原安集修造厂院内的单元楼一单元二楼东建筑面积155.4平方米的房屋。原告分别于2011年1月24日支付12000元、2012年元月18日支付9万元、2013年1月7日支付2万元，共计已经向被告郑德余支付122000元，下欠1万元口头约定办理房产证时付清。被告在签订合同当日即将该房屋钥匙交给原告，原告丈夫杨华军于2012年11月20日意外死亡，原告就未装修该房屋。后得知被告***将房屋二次出售给他人，故诉至法院。被告郑德余辩称：不同意《房屋买卖合同》无效，房子是***开发的，我是施工方，所有工程的人工工资包给我，我组织人施工，所有材料是***的，只记得商量的是按平方算钱，但不记得当时讲的每平方米是多少钱。房子建起后，***欠我的建房款，将4套房子抵给我。我卖给原告后，是他自己保管不善。卖给他的钱数是122000元，卖给他房子钥匙交给他了，钥匙是李新给我的。我听李新说房子证件没办，共24套房屋，20套是李新卖的，4套是我卖的。被告***辩称：1、原告与郑德余签订的《房屋买卖合同》无效。2、原告与郑德余签订的《房屋买卖合同》与***无法律上的利害关系。3、请求法院驳回原告对***的各项诉讼请求。理由是我们没有把房子抵偿给郑德余，我们也没有把房子卖给原告李雪梅，房子本身是***夫妻两人的。经审理查明，被告***在开发建设原安集修造厂院内的单元住宅房时与被告郑德余合作，由***本人负责建筑材料采购、郑德余负责组织人员进行施工结算人工工资，实际建成了一栋六层共计二十四套单元住宅。2011年1月24日，被告郑德余在其家中以郑德余和李兴作为甲方与作为乙方的原告之夫杨华军签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定的主要内容包括：乙方购买甲方拥有的位于原安集修造厂院内的新建单元房主体框架一套，建筑面积155.4平方米；交易总价13.2万元；付款方式为一次性付款；甲方收到全额房款之日起将交易的房产交付给乙方使用。合同还约定了争议解决方式等其他事项。被告郑德余在《房屋买卖合同》出卖方（甲方）处签名并盖章、杨华军在购买方（乙方）处签名，被告***未在合同上签名亦未到合同签订现场。同时查明，***于2012年1月5日对案涉单元住宅所在的整栋楼房办理了房屋所有权登记，登记的房屋所有权人为***和江兴芝、登记的第一至六层建筑面积共计4751.10平方米。还查明，被告郑德余已经分三次收到原告方交付的购房款122000元,其中：2011年1月24日收12000元、2012年1月18日收9万元、2013年1月7日收2万元。原告丈夫杨华军于2012年11月20日意外死亡。原告家人在发现原告夫妻从被告郑德余处购买的案涉单元楼一单元二楼东户已经有他人装修入住后，原告向公安机关报警，公安机关核实发现被告***已经将案涉单元楼售与他人，但无处理结果，原告遂诉至法院。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、公安机关询问笔录三份（分别询问李雪梅、郑德余及杨文明）、房屋所有权证及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院对以上基本事实予以确认。本院认为，被告郑德余对其本人以郑德余和李兴作为甲方与作为乙方的原告之夫杨华军签订《房屋买卖合同》及分三次收到李雪梅夫妻购房款122000元的基本事实不持异议，且原告李雪梅有相应的证据证明存在有关事实，故本院对上述案件事实予以确认。原告李雪梅要求确认《房屋买卖合同》无效且由被告返还购房款、赔偿利息损失。被告郑德余辩称其卖给原告方的房屋系被告***用于抵付其工程款的四套单元住宅之一，其对争议房屋有处分权；被告***辩称案涉房屋本身是***夫妻两人的，其没有把房子抵偿给郑德余也没有把房子卖给原告，原告方与郑德余签订的《房屋买卖合同》无效，原告方与郑德余签订《房屋买卖合同》与***无法律上的利害关系。结合以上当事人的诉辩主张，本院认为，案涉《房屋买卖合同》的效力成为本案的争议焦点，现作如下分析评判：首先，开发建设原安集修造厂院内单元住宅房的主体是被告***，被告郑德余系施工方，其只是组织工人进行施工由***向其支付人工工资。郑德余主张***已经将其中四套单元住宅交给自己处理用于抵付人工工资，而***对此不予认可；此种情形下，郑德余应当提供证据证明其主张，否则应该承担对其不利的后果。根据审理查明的以上情况，本院无法认定案涉单元住宅已经由被告***交给郑德余抵付了人工工资。其次，案涉单元住宅的产权已经登记在被告***及其妻子江兴芝名下，***与江兴芝系合法登记的所有权人，享有收益与处分等权利。签订《房屋买卖合同》时，只是郑德余自己打印的合同甲方处载有“李兴”二字，但与***的曾用名“李新”并不一致，且***本人不在现场事后也没有予以追认。从以上原始取得和依法登记的情况分析判断，被告***夫妻系争议房屋的所有权人，被告郑德余无权处分案涉单元住宅，郑德余在处分案涉单元住宅后未经权利人追认也没有证据证明其取得了案涉房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定精神，本院认定本案所涉《房屋买卖合同》应该归于无效，故本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告郑德余收取了原告方李雪梅购房款122000元，系因无效合同取得的财产，依法应当返还给李雪梅。原告李雪梅要求被告按照银行同期贷款利率标准支付自2013年1月7日开始的利息，实际是主张因合同无效所造成的被告占用其资金的利息损失，该损失应该由合同的相对方郑德余承担相应的赔偿责任。考虑到原告李雪梅及其丈夫杨华军在签订合同时未注意审查对方郑德余是否对买卖标的有处分权存在一定的过错，也是导致本案合同无效的原因之一，本院决定具体赔偿标准以年利率2％计算。本案看似存在一房二卖的情形，但并非通常所说的一房二卖纠纷。一房二卖又称房屋的二重买卖，是指出卖人先后或者同时将特定的房屋出卖给两个不同的买受人，强调的是同一出卖人将自己有处分权的特定房屋分别出卖给不同的主体。本案中，现有证据不能证明郑德余对出卖的房屋有处分权从而导致房屋买卖合同无效，本院基于合同的相对性原理，判决由被告郑德余承担返还财产、赔偿损失责任。至于被告郑德余、***之间因建筑施工合同所产生的权利义务是否结算问题，因与本案系不同的法律关系非本案的审理范围，故在本案中不予处理，当事人可以另外解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条规定，判决如下：一、确认被告郑德余以郑德余、李兴名义与原告之夫杨华军于2011年1月24日签订的《房屋买卖合同》无效；一、被告郑德余在本判决生效后十日内向原告李雪梅退还购房款122000元并赔偿李雪梅利息损失；利息损失的计算方式：自2013年1月7日开始以122000元为基数按照年利率2％的标准计算至实际退还完毕之日止；三、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1370元，由被告郑德余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王明斌二〇二〇年五月二十七日书记员  赵晓楠