四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复183号 复议申请人（被执行人）：丁朝伦，男，1963年6月5日出生，汉族，住重庆市璧山区。 复议申请人（被执行人）：侯友芬，女，1963年10月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司园艺支行，住所地四川省成都市成华区双荆路308号。 负责人：李靖，行长。 委托诉讼代理人：陈盈，男，系成都农村商业银行股份有限公司园艺支行员工。 委托诉讼代理人：张诚，女，系成都农村商业银行股份有限公司园艺支行员工。 被执行人：田基发，男，1970年11月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被执行人：丁朝凤，女，1969年11月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被执行人：田得暘，男，1993年7月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被执行人：侯友才，男，1968年9月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 被执行人：成都天鹅实业有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金牛乡涧漕河村。 法定代表人：田贵伦，执行董事。 复议申请人丁朝伦、侯友芬不服成都市成华区人民法院（以下简称执行法院）（2019）川0108执异328号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院依据已发生法律效力的民事判决，受理申请执行人成都农村商业银行股份有限公司园艺支行（以下简称农商行园艺支行）申请执行被执行人田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、成都天鹅实业有限责任公司（以下简称天鹅公司）金融借款合同纠纷一案。执行中，被执行人丁朝伦、侯友芬针对执行法院的委托评估，向执行法院提出书面异议。 执行法院查明，因农商行园艺支行与田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司金融借款合同纠纷一案，该院于2018年1月4日作出（2017）川0108民初1316号民事判决，判决：一、田基发、丁朝凤、田得暘向农商行园艺支行偿还借款本金4900000元，并支付从2016年11月24日起至本金实际付清时止的逾期利息；二、农商行园艺支行对丁朝伦、侯友芬名下位于成都市金牛区房屋（成房他权字第××号），成都市金牛区五里墩支路21号1栋4单元23层101号房屋（成房他权字第××号），成都市金牛区五里墩支路21号附52号1层房屋（成房他权字第××号），成都市金牛区房屋（成房他权字第××号）……在抵押权范围内享有优先受偿权；三、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司对田基发、丁朝凤、田得暘的上述支付义务向农商行园艺支行承担连带清偿责任。上述判决生效后，农商行园艺支行向该院申请执行，2018年5月3日，该院以（2018）川0108执1417号案件立案受理。同年5月7日，该院向田基发、丁朝凤、田得暘、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司发出（2018）川0108执1417号执行通知书。同年5月21日，该院作出（2018）川0108执1417号执行裁定，对丁朝伦、侯友芬名下共有的位于成都市金牛区房屋（权1699484）、1栋4单元23楼101号房屋（权1698536）、附53号1楼商业用房（权1812940）（上述三套房屋以下简称案涉房屋）予以查封。同年7月12日，该院作出（2018）川0108执1417号拍卖房屋公告，拟拍卖案涉房屋。后该院依法委托评估拍卖，并作出裁定将案涉房屋过户给买受人。2019年10月28日丁朝伦、侯友芬向该院提出书面执行异议。 另查明，2018年12月17日，该院向四川天衡房地产评估有限公司（以下简称天衡公司）出具司法评估委托书，委托该公司对案涉房屋进行评估，期限自委托机构接受委托起30日内。因丁朝伦、侯友芬拒不配合评估工作，室内评估存在障碍，该院向天衡公司出具《补充评估函》，委托天衡公司对成都市金牛区房屋（权1699484）、1栋4单元23楼101号房屋（权1698536）进行符合一般居住要求的普通装修进行评估。2019年1月31日，天衡公司向该院出具川天衡房评［2019］字第01-12号《房地产司法鉴定估价报告》，估价对象为案涉房屋，价值时间点为2018年12月24日，价值类型为市场价值，估价方法为比较法、收益法，估价结果为：成都市金牛区五里墩支路21号1栋4单元23楼101号（权1698536）房屋建筑面积123.46平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.45万元；成都市金牛区（权1699484）房屋建筑面积123.43平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.41万元；成都市金牛区（权1812940）商业用房建筑面积45.2平方米，评估单价20346元／平方米，总价91.96万元；上述估价对象建筑面积共计292.09平方米，总价合计4248200元。该报告使用期限为一年。报告中载明的实地查勘期为2018年12月24日，并在“特别提示”中载明：“……2.由于受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象成都市金牛区五里墩支路21号1栋4单元23楼101号、1栋3单元23楼105号室内，但进入了与估价对象同一小区、同一栋楼、同一单元、不同楼层的相同户型进行了查勘，估价对象室内均为3室2厅1厨2卫，根据相关当事人描述，两套房屋现已打通使用；本次评估根据法院《补充评估函》要求确定估价对象室内装修为符合一般居住要求的普通装修，提请购买者在购买前需进行现场查勘，并根据现场查勘实际情况确定购买价格。3.现场查勘时估价对象成都市金牛区（权1812940）商业房已出租，委托方及相关当事人均未提供《房屋租赁合同》，本次估价以不存在影响房地产市场价值的长期租赁合同为假设前提，提醒报告使用人及买受人在使用本报告或购买前需自行核实租赁具体情况。4.根据委托方提供的《房屋信息查询记录》（权1812940）记载，估价对象位于成都市金牛区，现场查勘时估价对象位于成都市金牛区，估价对象位置系根据相关当事方指认确定，本次估价假设产权证所载地址与现场查勘地址坐落一致为前提，若与实际情况不符，本次估价结果无效，应进行调整或重新评估……”《房地产司法鉴定估价报告》后附有天衡公司《房地产估价机构备案证书》（川建房估备字［2018］0142号）及2名估价人员《注册证书》（注册号分别为5120170034、5120040058），前述《房地产司法鉴定估价报告》的出具时间均在证载有效期内。 再查明，2019年8月5日，该院作出（2018）川0108执1417号之四、（2018）川0108执1417号之五拍卖过户执行裁定书、协助执行通知书，并于2019年8月9日送达成都市不动产登记中心。2019年9月5日该院作出（2018）川0108执1417号之六拍卖过户执行裁定书、协助执行通知书，并于2019年9月17日送达成都市不动产登记中心。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”该案中，案涉房屋已拍卖成交，且过户裁定分别于2019年8月9日、2019年9月17日送达成都市不动产登记中心，协助办理过户。而丁朝伦、侯友芬提起异议的时间为2019年10月28日，此时案涉房屋的拍卖程序已经终结，故丁朝伦、侯友芬的申请已超过了法定的异议期间。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定驳回丁朝伦、侯友芬的异议申请。 丁朝伦、侯友芬向本院申请复议称：1.天衡公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》，评估程序严重违法。2.《房地产司法鉴定估价报告》采用的估价方法不合理，造成被估价对象严重贬值，损害了复议申请人的合法权益。3.《房地产司法鉴定估价报告》看不到任何调查结果和基础资料，无法判断该报告作出的结论是否客观真实有效。4.案涉房屋存在租赁关系，评估人未调查相关情况即作出评估，损害复议申请人合法权益。综上，请求撤销执行法院（2019）川0108执异328号执行裁定，将天衡公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》交四川省房地产评估协会司法鉴定专家委员会进行技术鉴定评审，并出具鉴定评审报告。 本院查明的事实与执行法院一致。另查明，（2018）川0108执1417号执行案件的执行标的为借款本金490万元及利息，现该案尚未结案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”根据该规定，当事人及利害关系人对执行法院的执行行为提出异议，应当在执行程序终结前，且该执行程序的终结应当指整个执行程序的终结，即债权人已收到判决书确定的本金、利息等全部款项。本案中，执行法院虽对案涉房屋进行了评估拍卖，并作出相关拍卖成交裁定，但（2018）川0108执1417号执行案件尚未终结，故当事人提出执行行为异议，执行法院应当进行审查。执行法院作出的（2019）川0108执异328号执行裁定，适用法律不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第二十三条第一款第四项之规定，裁定如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108执异328号执行裁定； 二、指令成都市成华区人民法院对丁朝伦、侯友芬的执行异议进行审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨 桓 审判员 王 军 审判员 于 洋 二〇二〇年五月二十七日 书记员 张菁汀