四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终161号 上诉人（原审原告）：朱建平，男，汉族，1971年6月25日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：龚锡和，四川天从律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张根秀，女，1964年6月10日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陈博，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芶小莉，女，1987年9月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。系张根秀的女儿。 原审第三人：芶金全，男，1964年9月3日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：芶小莉，女，1987年9月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。系芶金全的女儿。 上诉人朱建平、张根秀因与原审第三人芶金全租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱建平上诉请求：一、改判支持朱建平一审主张的搬迁费1200元，停产停业损失16082.5元、奖励7500元。二、本案一、二审诉讼费用由张根秀负担。事实与理由：双方签订的租赁合同未到期，由于拆迁原因导致合同无法继续履行，朱建平无法经营，被迫停产停业，造成了巨大的损失。基于公平原则，停产停业损失，应当补偿给朱建平。朱建平在案涉铺面由很多机器设备及货柜，均是自己出钱搬走的，所以搬迁补偿费应当补偿给朱建平。对于搬迁奖励，朱建平积极配合搬迁，并且安置补偿合同也有15000元的搬迁奖励，基于公平原则，应当补偿7500元给朱建平。因朱建平主张的7500元的搬迁奖励，其未在一审中进行主张，上诉人张根秀不同意二审中进行处理，因此本院不予审理。 张根秀答辩称，1.双方于2019年8月11日已经进行过结算，租赁合同自愿解除，应当视为双方的债权债务已经结清，因此不存在停产停业损失的说法。2.合同解除后，朱建平就立即将铺面搬到文庙街继续经营，并未停产停业。3.搬迁是政府主导的行为，合同解除对张根秀也造成了损失。对于张根秀来说，其通过租金获取收益，其损失是可以确定的，但是朱建平应当通过证据证明其确实产生了停业损失，但其未提供，一审对此认定清楚。4.关于搬迁费，张根秀与政府迁定合同后就可以获得该费用，无需朱建平的配合。 张根秀上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回朱建平的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由朱建平负担。事实与理由：1.案涉铺面上一任租户蒋某从事服装买卖，铺面装修完好，可以直接用于经营，朱建平并未对案涉房屋进行过装修。2.根据双方租赁合同的约定，朱建平即使进行装修也要取得张根秀的同意，而朱建平从未告知过张根秀其对案涉铺面进行过装修，属于擅自装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，拆迁导致的损失应当由朱建平自己承担。3.双方在2019年8月11日已经进行过结算，自愿解除了租赁关系，应当视为双方已经结清所有债权债务，同时根据合同约定的装修采取来修去丢的原则，即使朱建平进行了装修也应拆除，不应当主张装修补偿。4.搬迁房屋价值评估为39346元，案涉铺面价值为13623元，剩余部分为住房评估价值，与本案不具有关联性。朱建平一审中提供的证据均不能证明其进行过装修，且机器设备、广告开支、水电改造明显不属于装修范畴而是其经营的必要性支出。一审法院适用公平原则也只能在铺面装修评估价值的范围内适用，且应当充分考虑案涉铺面租赁给朱建平之时装修完好的情形。 朱建平答辩称，房屋出租时确实进过装修，但是装修后已经出租了两年。朱建平已经提供了证据证明房屋装修花费了3万余元，此款政府赔偿给了张根秀，张根秀应当补偿给朱建平。双方在合同中约定，乙方在不违约的情况下可以根据经营需求对房屋进行装修，装修是还与张根秀交流过。搬家实际也是朱建平在搬，搬迁补偿应当由朱建平获得。 王兵发表意见称与张根秀意见一致。对于朱建平的经营状况，无法考证，朱建平的新铺面地点与案涉铺面距离也很近。 朱建平一审诉讼请求：一、判令解除双方于2017年3月5日签订的《租房协议》；二、判令张根秀返还朱建平装修费13623元、停产停业损失费16082.5元、搬迁补偿费1200元，共计3.905.5元。 一审法院查明事实，张根秀是邛崃市（住宅，建筑面积22.65平方米）、（住宅，建筑面积14.36平方米）、（住宅，建筑面积12.24平方米）、（商业，建筑面积26.4平方米）房屋的权利人之一（与第三人芶金全共同共有）。 2017年3月5日，朱建平与张根秀签订《租房协议》，约定张根秀将前述房产中的40平方米（含）租赁给朱建平从事经营活动，租期自2017年5月1日起至2020年5月1日止，租金为30000元／年。双方在该合同第三条约定：“装修采用‘来修去丢’的原则”，第九条约定：“如果甲方违约给乙方造成损失的，甲方应赔偿损失，如果乙方违约，甲方有权提前收房屋，并要求乙方作出相应赔偿”。协议签订后，张根秀向朱建平交付了商铺（朱建平的经营项目为食品加工及销售），朱建平按约支付了张根秀相应租金。朱建平接收商铺后进行了相应装修。另，在张根秀将案涉商铺出租给朱建平之前，该商铺由朱建平出租给证人蒋某用于服装销售。 2019年，因城市建设需要对案涉房产所在街道进行旧城拆迁改造，2019年6月19日张根秀及第三人芶金全与邛崃市天际山水文化旅游投资集团有限公司签订《邛崃市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，约定由该公司对张根秀及第三人芶金全进行拆迁安置补偿，其中该公司补偿张根秀及第三人芶金全的停产停业经济损失费为16082.55元（39.71平方米×135元/平方米×3个月）、搬迁房屋室内装饰装修评估价值39346元（由13623元和25723元组成）、搬家补助费2400元（1200元/次×2次），前述补偿款共计57828.55元已由张根秀领取。2019年8月11日，朱建平、张根秀经过结算后解除了双方于2017年3月5日签订的《租房协议》，朱建平向张根秀交还了租赁房屋，张根秀退还了朱建平剩余房租及租房押金。 一审法院认为，本案中，朱建平、张根秀经协商同意双方于2019年8月11日已经一致达成协议并解除了之前双方签订的《租房协议》，且双方已经完成租赁协议解除后的交接工作，故朱建平主张解除其与张根秀于2017年3月5日签订《租房协议》诉讼请求于法无据，对于朱建平的此项诉讼请求一审法院不予支持。 对于朱建平主张的装修损失费13623元。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，朱建平、张根秀虽在《租房协议》中对装修事宜明确约定为装修“来修去丢”，但该约定应是租赁双方对租赁合同正常履行完毕后双方对承租方投入的装修如何处置的约定，并不适用于本案中租赁合同在不可抗力情形下提前解除的情形。张根秀获得的搬迁房屋室内装饰装修评估价值39346元（由13623元和25723元组成），且该评估价值理应是案涉商铺在拆迁时的装修残值，加之案涉商铺在出租给朱建平前处于另租他人的情形，再结合租赁商铺的行业惯例，能够认定案涉商铺的装修状态在被拆迁时与张根秀及第三人的投入并无关系。考虑到朱建平也未能提交证据证明案涉商铺在拆迁时的装修状态、具体价值及朱建平之前实际装修的具体开支，故根据前述司法解释规定的公平原则，一审法院对朱建平主张张根秀返还朱建平装修费（实为装修残值）13623元的诉讼请求予以支持。 对于朱建平主张的停产停业损失费。因朱建平提交的证据并不能证明朱建平、张根秀解除租赁合同的行为给朱建平造成的具体损失且张根秀依法或依约应当就该损失向朱建平进行相应赔偿，加之张根秀领取的停产停业经济损失费16082.55元的赔偿对象为张根秀和第三人芶金全，结合张根秀及第三人因租赁合同提前解除实际损失的预期租金为21698.16元（264天×82.19元/天）的情形，该停产停业经济损失费理当属于张根秀及第三人。一审法院对朱建平主张的停产停业损失费不予支持。 对于朱建平主张的搬迁费。张根秀获得的相应搬迁费2400元是张根秀因属于被拆迁主体身份而取得，朱建平向张根秀主张搬迁费于法无据。对朱建平的此项诉讼请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决：一、张根秀于判决生效之日起十日内，给付朱建平朱建平13623元；二、驳回朱建平的其他诉讼请求。案件受理费400元，由朱建平负担176元，张根秀负担224元。 二审中，朱建平提交了以下证据：1、案外人出具的搬家费收条，合计1500元，拟证明其实际支出搬家费用1500元；2、朱建平购买白蚁杀虫剂网购记录，拟证明其新租赁的铺面有白蚁，故延期开业；3、自行制作的营业收入表，拟证明其在案涉商铺拆迁前均为盈利状态，搬迁后出现亏损。张根秀质证认为，证据1没有正式发票，三性不予认可，且搬迁费用系其应当支出的经营成本，不应由张根秀负担；证据2三性不予认可；证据3不属于新证据。本院认证认为，证据1虽然出具对象不明，但朱建平在拆迁后必然产生搬迁费用，故本院对该证据将综合认定。证据2与案件缺乏关联性，证据3系当事人单方面制作，不具有客观性，故本院均不予采信。张根秀和芶金全未提交新证据。 二审另查明，《邛崃市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》载明，项目业主给张根秀、芶金全搬迁商业房屋补偿价款为1359670.4元。一审中，朱建平提交了收款人为个人的定做货柜收款收据1890元和吊顶、墙纸收款收据4395元，以及收款人为“邛崃市诚韵广告”的室内广告、店招PVC收据960元。铺面内照片显示，装修较为陈旧，墙上有试衣镜。二审中，双方均认可，张根秀的案涉房屋分铺面和住房两部分，朱建平租赁的是铺面部分，对应的搬迁室内装饰装修补偿款为13623元。朱建平认可，其租赁的铺面原来就有装修，但其进行过改造和再装修。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，朱建平与张根秀签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方协商后于2019年8月11日以协议形式确认解除了该租房协议，故双方租赁合同已经解除。本案争议焦点为：1、张根秀是否应向朱建平支付装修补偿费；2、张根秀是否应向朱建平支付停产停业损失及搬家费。 关于装修费用。本院认为，朱建平在二审中认可，其承租的铺面原存在装修，同时根据一审查明的事实，该房屋原用于服装销售，而铺面内照片显示，该房屋装修较为陈旧，且试衣镜仍存在于墙面，因此本院对朱建平关于其新贴了墙纸的主张不予支持。同时相关货柜等未形成添附，朱建平亦可自行搬离，故相应诉讼请求本院亦不予支持。但考虑到朱建平在承租经营过程中，确制作了相应店招、广告等，本院酌情确定张根秀向朱建平支付装修补偿费500元。 关于停产停业损失及搬家费用。本院认为朱建平系案涉商铺的承租方，其租赁商铺期间开展了经营活动，故拆迁将直接导致朱建平停产停业，故张根秀应向朱建平支付停产停业损失。张根秀的租金收入系房屋本身价值的孳息，房屋价值已通过搬迁补偿安置合同对应的专项价款予以补偿，故在朱建平实际承租案涉商铺开展经营的情况下，张根秀应按照拆迁安置补偿合同的标准，向朱建平支付停产停业损失费16082.5元。同理，朱建平系实际承租人，拆迁后必然产生搬迁费用，故张根秀应按照拆迁安置补偿合同的标准，向朱建平支付搬家费1200元。 综上，上诉人朱建平、上诉人张根秀的上诉请求均部分成立，一审法院认定事实不清，适用法律亦存在不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2526号民事判决； 二、张根秀于本判决生效之日起十日内向朱建平支付装修补偿费500元； 三、张根秀于本判决生效之日起十日内向朱建平支付停产停业损失费16082.5元； 四、张根秀于本判决生效之日起十日内向朱建平支付搬家费1200元； 五、驳回朱建平的其他诉讼请求。 一审案件受理费400元，由朱建平负担160元，张根秀负担240元；二审案件朱建平上诉受理费800元，由朱建平负担320元，张根秀负担480元；二审案件张根秀上诉受理费800元，由朱建平负担320元，张根秀负担480元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月二十七日 书记员 王小禹