苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15169号原告：孙慧，女，汉族，1971年6月18日生，住所地南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋勇伟，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙建伟，系孙慧的配偶。被告：苏州易邦房产经纪有限公司，住所地苏州吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢C110号。法定代表人：程修善。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：苏州香槟街物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴西路469号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告孙慧与被告苏州易邦房产经纪有限公司（以下简称易邦公司）、苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）、吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理，原告孙慧及其委托诉讼代理人蒋勇伟、孙建伟，被告易邦公司的委托诉讼代理人宋文舟，被告安富公司、香槟街物业公司的委托诉讼代理人韩国伟均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告孙慧的委托诉讼代理人蒋勇伟，被告易邦公司的委托诉讼代理人宋文舟，被告香槟街物业公司、安富公司的委托诉讼代理人韩国伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙慧向本院提出的诉讼请求：1.被告连带返还孙慧已付房款617000元，并赔偿利息损失（以617000元为基数，自2018年8月20日起按照年利率6%计算至法院生效判决确定的给付之日，暂计算至2019年11月5日为45452元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，孙慧在苏州市吴江区销售中心选购商铺，当天刷卡预付房款617000元给易邦公司。此后，易邦公司始终未能安排孙慧与开发商订立商品房买卖合同。其后，香槟街物业公司自认收到部分房款，向孙慧出具《收据》，确认收到1-3114房款222738元。孙慧认为，易邦公司代理销售房屋中存在欺诈，应当全额返还孙慧已付房款，并赔偿利息损失。易邦公司、香槟街物业公司、安富公司之间存在串通，应承担连带清偿责任。被告易邦公司辩称：1.案涉购房款由安富公司收取，应由安富公司承担责任。根据孙慧与安富公司签订的《吴江市商品房买卖合同》，以及孙慧与香槟街物业公司签订的《委托经营管理协议》，约定孙慧购买安富公司的房屋，各方均知晓案涉房屋由安富公司出售，所以相应后果应由安富公司承担。2.孙慧的全部购房款由安富公司收取，易邦公司仅收取销售佣金、溢价款，佣金、溢价款也已经与安富公司结算完毕。购房款由易邦公司代为收取后，已经支付给安富公司，并与其结算了销售佣金及溢价款，该做法是房屋销售行业惯例，案涉购房款的收取人仍是安富公司。安富公司应独自承担本次购房款退还责任。3.易邦公司仅受托负责现场接待和收取款项，收取的款项也全部转交给安富公司，应由安富公司承担法律责任。根据安富公司与无锡新生活房地产开发有限公司（以下简称新生活公司）签订的《销售代理合同》，以及安富公司、新生活公司共同授权易邦公司进行现场接待、代为收取款项的《吴江香槟街授权书》、《授权书》，可以看出易邦限公司仅是接受委托代收款项，房屋买卖合同的法律后果仍由安富公司承担。4.孙慧也认可购买了安富公司的房屋，所以退款责任也应安富公司承担。根据孙慧签订《吴江市商品房买卖合同》，能够认定孙慧和安富公司之间存在房屋买卖关系，安富公司在收取了孙慧的购房款后，至今不能交房的法律责任应由安富公司承担。综上，易邦公司已经完成了房屋委托销售工作，房屋交付及购房款返还等责任应由安富公司承担。被告香槟街物业公司辩称：1.香槟街物业公司不是案涉商品房买卖合同的相对人，其受安富公司的委托代收房款222738元，不应该承担房款返还责任。2.香槟街物业公司不存在欺诈行为，与易邦公司不存在恶意串通，香槟街物业公司不应承担连带责任。被告安富公司辩称：1.安富公司仅收取了房屋预付款或订金222738元，未收取孙慧所称的617000元。案涉商品房买卖合同未签订，是因为孙慧没有付清房款，孙慧违约在先；安富公司与孙慧之间不存在商品房买卖合同关系，安富公司仅返还扣除孙慧违约责任后的预付款或订金。2.易邦公司与安富公司未签订销售代理合同，根据安富公司、新生活公司共同出具的《吴江香槟街授权书》，易邦公司的权限为“案场接待、渠道资源整合”，易邦公司无权收取佣金和购房款，对其收取超出222738元的款项不予认可。3.安富公司与易邦公司之间不存在串通、欺诈的行为，安富公司不应承担连带责任。经审理查明：1.2018年6月9日，安富公司（甲方）与新生活公司（乙方）签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由易邦公司负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。2.2018年8月，孙慧认购了吴江香槟街商业广场1-3114号商铺。2018年8月20日，孙慧向易邦公司刷卡支付了617000元。香槟街物业公司向孙慧出具了收据一份，收据记载的收款金额为222738元，收款事由为“1-3114房款”。3.庭审中，易邦公司提供了有孙慧签字、安富公司盖章的《吴江市商品房买卖合同》复印件以及孙慧签字、香槟街物业公司盖章的《委托经营管理协议》复印件，两份合同的落款日期均为2018年8月20日。房屋买卖合同中载明：孙慧购买安富公司开发的芗槟商业广场A幢3114号房，合同价款为444738元。4.2018年6月至12月期间，易邦公司的法定代表人程修善先后多次向安富公司的股东胡燕转账支付款项，其中2018年9月30日、2018年12月19日，分别支付了36万元、20万元。以上事实，有销售代理合同、授权书、银行交易明细、收据、吴江市商品房买卖合同及委托经营管理协议复印件、工商信息以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：孙慧与安富公司之间有无成立房屋买卖合同关系；如未成立房屋买卖合同关系，则孙慧支付的617000元由谁返还。一、孙慧与安富公司之间有无成立商品房买卖合同关系本院认为，根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，故易邦公司向孙慧销售房屋，在安富公司的授权范围内。易邦公司就所售商铺的坐落、价款与孙慧达成一致意见，安富公司亦通过香槟街物业公司向孙慧出具了收据，应当认定孙慧与安富公司之间成立了商品房买卖的预约合同关系。因案涉商铺为尚未建成的商品房，买卖合同除了应具备上述基本内容外，对于房屋的交付、产权登记等合同主要内容仍需双方通过另行签订合同的方式进行明确，易邦公司提供的商品房买卖合同为复印件，安富公司否认与孙慧签订过该合同，故现有证据不足以证明安富公司与孙慧之间已经签订了商品房买卖的本约合同，应当认定双方之间未成立本约合同关系。二、孙慧已支付的617000元由谁返还首先，安富公司对其收取222738元没有异议，本院予以确认，该部分款项安富公司应当予以返还。其次，销售代理合同约定：“乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金”，根据上述约定以及新生活公司对易邦公司的授权，易邦公司直接向客户收取部分款项作为安富公司支付的销售佣金，在双方约定范围内，因安富公司系支付佣金的主体，易邦公司收取的该部分款项，应当认定为安富公司向购房人收取了相应的购房款。再次，根据安富公司与新生活公司签订的销售代理合同以及双方共同向易邦公司出具的授权书来看，易邦公司没有向购房人收取除销售佣金之外款项的代理权限。但根据易邦公司提供与安富公司之间的款项往来记录，可以看出易邦公司先后多次向安富公司支付了大量款项，上述付款行为表明，易邦公司在向购房人收取购房款后，再将购房款支付给安富公司，安富公司在此过程中并未提出异议，并接收了款项，故可以认定安富公司默认由易邦公司直接向购房人收取款项。此外，易邦公司在销售现场设置自己的POS机进行收款，安富公司作为开发商应当知晓，如果其禁止易邦公司直接向购房人收款，则在销售管理过程中应当予以制止并规范其收款行为。安富公司在易邦公司销售过程中没有进行相应的管理行为，并一直收取易邦公司转付的款项，可以推定安富公司认可由易邦公司代收购房款。综上，应当认定安富公司在履行销售代理合同过程中，实际上授权了易邦公司代收案涉购房款，相应的法律后果应当由安富公司承担。至于易邦公司有无将该购房款足额支付给安富公司，属于易邦公司与安富公之间的关系，双方应另行结算，不影响认定安富公司已收取案涉购房款。故案涉其余购房款，应当由安富公司承担返还责任。最后，案涉房屋买卖本约合同未成立的原因在于安富公司未与孙慧签订合同，安富公司与易邦公司之间系委托代理关系，相应的法律后果应当由安富公司承担，孙慧公司主张易邦公司存在过错要求其承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。香槟街物业公司仅出具了收据，与孙慧之间不存在买卖合同关系，孙慧主张其承担连带责任，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，孙慧与安富公司未成立商品房买卖本约合同关系，安富公司应返还孙慧购房款617000元，并赔偿利息损失。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告孙慧617000元，并支付利息（以617000元为基数，自2018年8月20日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至判决确定的给付之日止），于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告孙慧的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10424元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告孙慧预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年五月八日书 记 员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。