杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7798号 原告：浙江东南汽运股份有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道桂花路17号九楼。 法定代表人：武剑清，董事长。 委托诉讼代理人：王卫琴，浙江天和天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季小红，浙江天和天律师事务所律师。 被告：陈必达，男，1967年2月9日出生，汉族，住泰顺县。 原告浙江东南汽运股份有限公司（以下简称东南汽运公司）诉陈必达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告东南汽运公司的委托诉讼代理人王卫琴到庭参加诉讼，被告陈必达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 东南汽运公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋使用权租赁合同》于2019年9月27日解除；2.判令被告立即返还并腾退案涉租赁房屋；3.判令被告向原告支付租金4620.57元（自2019年8月11日起至2019年9月27日止）及自2019年9月28日起至实际腾退房屋之日止按日租金2倍计算的房屋占用费；4.判令被告支付原告违约金3588.5元；5.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告要求将本案公告费260元一并处理并由被告承担。事实和理由：被告为经营养生馆向原告租赁位于杭州市富阳区间房屋，租赁期限自2018年8月11日起至2021年8月10日止，并于2018年8月29日正式签订《房屋使用权租赁合同》一份，约定：租金遵循先付后用原则，第一年租金在签订合同时一次性付清，第二年、第三年的租金分别于每年7月11日前一次性缴清。承租方迟延支付租金超过一个月的，出租方有权宣布解除合同、收回房屋，同时有权要求承租方依照合同约定按年租金的10%支付违约金及自宣布合同解除之日起按照原日租金的2倍计算支付房屋占用费。然被告并未按照合同约定支付第二年租金。故原告于2019年8月2日及13日分别以短信图片形式向被告送达《房屋租金催缴通知书》，要求被告限期缴纳，但被告收悉后仍未支付。原告无奈于2019年9月26日向被告以邮寄方式送达《解除合同通知书》，被告于2019年9月27日签收，但未按约腾退房屋、结清房租等。现鉴于被告严重违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 陈必达未作答辩。 原告提供的证据，被告未到庭质证，也未提供反驳证据。本院依法对原告提供的证据审查核实，对原告提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋使用权租赁合同》、《解除合同通知书》、快递单、物流信息查询予以认定并在卷佐证。 原告提供的证据3《房屋租金催缴通知书》、手机短信截图，未向本院提供手机短信截图的原件，本院对于证据的真实性无法确认，证据不具有证明效力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系杭州市富阳区富春街道苋浦西路（现龙浦街）36-8号房屋所有权人。2018年8月29日，原、被告签订《房屋使用权租赁合同》，约定：原告将坐落富阳区富春街道苋浦西路36-8号东起第6间、面积约42平方米的房屋出租给被告，被告经营用途为养生馆；租赁期限自2018年8月11日至2021年8月10日到期，房屋使用权租赁期共叁年；合同第三条租金和保证金标准及交纳方式约定：（1）2018年8月11日至2019年8月10日租金为34177元整；（2）2019年8月11日至2020年8月10日租金为35885元整；（3）2020年8月11日至2021年8月10日租金为37680元整；租金遵循先付后使用的原则，第一年租金在签订合同时一次性付清；第二年、第三年租金分别在起始日前一个月即7月11日之前一次性缴清；乙方迟延支付租金超过一个月的，原告有权宣布解除合同，收回房屋；同时，原告有权要求被告按本合同第九条约定标准支付自宣布合同解除日起的房屋占用期间的费用。合同第四条第5点约定：被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋：③被告拖欠租金、水电费或其他租赁期间被告应当支付的费用，超过一个月的；第九条约定：合同履行期间内，双方必须全面履行合同各项条款，任何一方违约，违约方应支付违约金，违约金按年租金10%支付。租赁期满，被告不按本合同约定返还房屋的，则每逾期一天应向原告支付原日租金2倍的费用。 合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告依约支付第一年租金。2019年7月11日，第二年租金支付期限届满，被告未向原告支付第二年租金。2019年9月26日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于2019年9月27日签收。被告未提出异议，也未腾退、返还租赁房屋，结清相关费用。 本院认为，原、被告签订《房屋使用权租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应依约履行合同义务。现被告逾期未向原告交纳租金，且逾期时间超过一个月日，原告依照《房屋使用权租赁合同》约定，通知被告解除《房屋使用权租赁合同》，符合法律规定。《解除合同通知书》于2019年9月27日送达被告，原告要求确认《房屋使用权租赁合同》于2019年9月27日解除，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告依据《房屋使用权租赁合同》取得原告房屋，现因合同解除，被告应当将依合同取得的财产返还给原告。因此，原告要求被告将租赁房屋腾退并返还给原告，理由正当，本院予以支持。 《房屋使用权租赁合同》解除前，合同处于履行状态。被告应当按照合同约定向原告支付租金。经核算，2019年8月11日起至2019年9月27日，租金为4719.12元。因此，原告要求被告支付租金4620.57元尚属合理且理由正当，本院予以支持。 关于原告要求被告支付自2019年9月28日起至被告腾退并返还租赁房屋止的占有使用费及违约金3588.5元的诉讼请求。《房屋使用权租赁合同》第三条、第九条的约定本质上是被告在合同解除后未按照合同约定腾退并返还租赁房屋时需承担的违约责任。本院认为，《全国民商事审判工作会议纪要》第50条规定违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。当约定的违约金低于造成的情况下，违约金体现赔偿性；当违约金高于造成的损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现为赔偿性，超过损失的部分，违约金体现为惩罚性。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚信原则，平衡当事人的利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院将原告该项诉讼请求中的占有使用费和违约金之和酌情调整为按照合同约定的日租金的130%计算。 原告因本案支出公告费260元，要求被告承担，理由正当，并由予以支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定、判决如下： 一、确认浙江东南汽运股份有限公司与陈必达2018年8月29日签订的《房屋使用权租赁合同》于2019年9月27日解除； 二、陈必达于本判决生效之日起十日内腾空浙江东南汽运股份有限公司所有的坐落于杭州市富阳区间房屋并返还给浙江东南汽运股份有限公司； 三、陈必达于本判决生效之日起十日内支付浙江东南汽运股份有限公司租金4620.57元； 四、陈必达于本判决生效之日起十日内支付浙江东南汽运股份有限公司按每日127.81元（35885元/年÷365天×130%）自2019年9月28日起计算至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费、违约金； 五、浙江东南汽运股份有限公司缴纳的公告费260元，由陈必达负担，陈必达于本判决生效之日起十日内支付给浙江东南汽运股份有限公司； 六、驳回浙江东南汽运股份有限公司的前提诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈必达负担。 原告浙江东南汽运股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告陈必达于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李 明