河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2549号 上诉人（原审被告）：北京责诚春天房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区东石东四路2号院3号楼2层221。 法定代表人：周晓勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘天甫，北京京师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛金丽，女，1983年11月3日出生，汉族，住大城县。 被上诉人（原审被告）：孙军虎，男，1974年5月26日出生，汉族，住保定市定兴县。 委托诉讼代理人：**清，河北元恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北昂兴房地产开发有限公司，住所地保定市定兴县周家庄村村西107国道东侧。 法定代表人：杨永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**清，河北元恒律师事务所律师。 上诉人北京责诚春天房地产经纪有限公司（以下简称北京责诚公司）因与被上诉人葛金丽、孙军虎、河北昂兴房地产开发有限公司（以下简称昂兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省大城县人民法院（2019）冀1025民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 北京责诚公司上诉请求：撤销原判；发回重审或者改判驳回作为购房者的被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审将本案案由确定为商品房销售合同纠纷，其仅能处理认购人与作为开发商的昂兴公司之间的法律关系，而上诉人与作为被上诉人的购房者之间是居间合同法律关系，原审将两个法律关系混为一谈。上诉人已经促成购房者与昂兴公司签订认购协议，上诉人的中介服务已经完成，被上诉人的购房目的无法实现，与上诉人无关。中介服务费已实际发放给个人，事实上无法返还。二、孙军虎应对昂兴公司的付款义务承担连带责任。昂兴公司在孙军虎的控制之下，且之前退还购房者的房款均从孙军虎的个人账户中退还的，其应对昂兴公司的债务承担连带责任。三、中介服务费应由昂兴公司返还而非承担一般保证责任。涉案项目未能开发完成，不仅有金海公司的原因，也有昂兴公司管理不善的原因所致。上诉人已经完成中介服务，如认定服务费应当返还，也应由昂兴公司返还。四、作为购房者的被上诉人在一审中并未对上诉人返还团购费支付的时间及标准进行明示，原审判决按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息，超出了原审原告的诉讼请求范围。 被上诉人葛金丽辩称：上诉人提供的信息不真实，诈骗、诱导我们购房。这个钱是上诉人收取的，但是没有提供给我们房子，理应退还，没有房子说什么团购费，发放出去的钱和购房者没有任何关系。 孙军虎答辩称，孙军虎不是合同相对方，不承担合同责任。孙军虎履行的是职务行为，因此产生法律后果，应由昂兴公司承担责任。 昂兴公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人收取的团购优惠费应当由上诉人返还购房者的理由如下：一、购房者支付团购优惠费的最终目的是购房成功并享受优惠，这也是当时上诉人给予购房者的承诺，本案中购房者向开发商购房并未成功，购房者在房价款上优惠的目的没有实现，故原审判决上诉人返还团购费合理合法。二、昂兴公司现任法定代表人是**，孙军虎早已离职。上诉人所谓的孙军虎转让股份，变更法人行金蝉脱壳之计，完全是其主观臆测，员工职务行为产生的法律后果，公司会依法承担，决不会推脱责任。三、昂兴公司不是团购优惠费的合同相对方，不应承担返还责任，更不应承担连带返还责任。依法或依约定都应由上诉人无条件返还购房者。四、众多购房者提起诉讼请求解除祥和家园内部团购协议书，同时要求昂兴公司返还购房款，要求上诉人返还团购优惠费，并要求承担赔偿责任等诉讼请求。原审判决综合全案事实，根据各方关系依法作出判决是完全正确的，并未混淆法律关系，更未超出诉讼请求范围。综上所述，因廊坊市金海房地产开发有限公司提供虚假土地证件，导致引发一系列严重后果，昂兴公司也损失惨重，请二审法院依法判决，正确处理，不留社会隐患。 葛金丽向一审法院起诉请求：1.解除与昂兴公司签订的《祥和家园（内部）团购协议书》；2.要求被告昂兴公司返还购房款224104元及利息；3.要求被告北京责诚公司返还团购费用80000元及利息；4.请求被告昂兴公司、北京责诚公司、孙军虎连带承担原告已交付购房款、团购费共计304104元一倍的赔偿责任；5.被告孙军虎与二被告公司承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月6日原告葛金丽与被告昂兴公司签订《祥和家园（内部）团购协议书》、《关于祥和家园内部认购合同补充协议》各一份，协议约定原告认购被告昂兴公司开发的祥和家园项目2号楼2单园1002室一套，楼房建筑面积89.5平方米，单价7716元/平方米，房款690582元，首付210582元。补充协议约定原告认购祥和小区的186号储藏间，单件单价3000元/平方米，总价为6720元。协议签订后，原告向昂兴公司支付210582元房屋首付款及6720元储藏间款。2019年4月17日原告与昂兴公司签订退房协议书，协议如下：乙方（葛金丽）于2017年6月6日购买甲方（昂兴公司）开发建设的祥和家园的商品房（2-2-1002），现因甲方原因导致甲乙双方房屋买卖合同无法实际履行，乙方要求退房并解除双方签订的房屋买卖合同，甲方自愿赔偿乙方除所交全部房款外每套2万元；2.甲方于本协议签订当日退还乙方所交首付款2万元；3.甲方应于2019年7月17日，退还乙方所交购房首付款除上述第二条款项外剩余款项（房屋首付款、地下储藏间款、团购优惠费等款项）的50%；4.甲方应于2019年10月17日，退还乙方所交购房的所有款项（房屋首付款、地下储藏间款、团购优惠费等款项）剩余的全部款项；6.乙方所交团购优惠费8万元，由春天电商收取，昂兴公司未收到此电商费用，由甲方负责追回，如甲方追不回团购优惠费，由甲方担负全部费用退还乙方，2019年10月17日退还乙方4万元，如甲方未按本协议履行，应承担乙方所交全部购房款项30%的违约责任。退房协议书签订后，昂兴公司分两批退还原告房款70000元，尾欠房款147302元（含储藏间款）。2017年3月，被告昂兴公司与北京责诚春天房地产经纪有限公司（简称北京责诚）签订《祥和家园全案独家销售代理合同》一份，合同约定：第二条，甲方（昂兴公司）全权独家委托乙方（北京责诚）为该项目的策划与销售代理公司，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划与销售服务工作；第三条，本合同自签订之日起生效，合同终止日为该项目一期结盘时终止；第四条，1.甲方需根据本合同第六条向乙方支付有关服务费用；第六条（一）销售费用的确定，电商款由乙方自行收取，电商款为30000元-40000元，排卡费由乙方登记，进入甲方账户，甲方需在次日将收取的相应金额保证金返还乙方，返还至总额1600000元为止；（二）销售佣金结算方式及费率，1.销售代理费的结算为套结，每套销售佣金27000元；第七条违约责任，5.如甲方2017年7月15日之前未能开盘销售则需于2017年7月31日前将1000000元保证金一次性全额退还乙方，期间由甲方收取的排卡费应在2017年8月10日前退还业主，由甲方退还至乙方账户的1600000元保证金乙方不予退还。北京责诚公司于5月24日收取原告团购费80000元。一审法院认为，在因开发商原因造成开发商与购房人之间签订的购房协议无法继续履行后，双方就原协议的解除事宜达成一致意见，并签订退房协议，该退房协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以确认。退房协议签订后，原协议自动解除，协议双方应按新协议内容履行，昂兴公司应返还原告购房款并给付违约金、赔偿款，已返还部分应予扣除。原告要求一倍赔偿的诉讼请求，不符合新协议的约定，不予支持。违约金的计算，应以尾欠房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。昂兴公司称只承担总责任的45%，其余55%由金海公司承担，因金海公司不是本案合同相对方，对其辩解一审法院不予采信。北京责诚收取原告的团购款是以购得商品房为最终目的，现非原告原因致使该目的无法实现，故该团购款北京责诚应当返还，并按同期银行贷款基准利率给付占用期间的利息。原告与昂兴公司签订的退房协议中，关于团购款的约定属于保证条款，昂兴公司应当承担一般保证责任。孙金虎不是合同相对方，其实施的行为是职务行为，应由昂兴公司承担民事责任。原告要求其承担民事责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《中华人民共和国民法总则》第六十二条的规定判决：一、被告昂兴公司返还原告葛金丽购房款147302元及违约金（以147302为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算），并给付赔偿款20000元。二、被告北京责诚公司返还原告葛金丽团购费80000元及该费自2017年5月24起至判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。三、被告昂兴公司对上述第二项债务承担一般保证责任，并有权向被告北京责诚公司追偿。上述一、二项在本判决生效后三日内履行。后，作出补正裁定为：（2019）冀1025民初2793号民事判决书中判决主文第一项“以147302元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算”变更为“自2019年7月17日起以147302元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，至实际给付之日止”。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与原审相一致。 本院认为，上诉人与作为购房者的被上诉人之间并未签订《居间合同》，上诉人收取的是团购优惠费，所谓团购优惠是房屋的出卖人采取的营销方式，并非中介服务费。该项内容涵盖于商品房销售法律关系项下，因案涉房屋的团购协议无法履行，合同目的不能实现而依法解除，因此而收取的款项亦应全部返还。至于该款上诉人收取后发放与否，不是免除其责任的理由。原审判决上诉人承担返还团购优惠费是正确的。二、孙军虎未收取本案讼争的团购优惠费，亦未作出承担返还义务的承诺，故其不是返还义务人。至于孙军虎是否应对昂兴公司的债务承担连带责任，要基于特定的法律事实，上诉人以孙军虎控制昂兴公司和从孙军虎个人账户退还购房者的房款等为由，要求孙军虎承担团购优惠费无事实与法律依据。三、依据《退房协议书》的内容，昂兴公司做出的意思表示为一般保证。该团购优惠费的主债务人为北京责诚公司，在北京责诚公司不能履行的情况下，昂兴公司才代为履行。北京责诚公司要求昂兴公司对此承担连带责任无法律依据。四、原审原告在一审中的诉讼请求中有“要求昂兴公司、北京责诚公司、孙军虎连带承担原告已交付购房款和团购费一倍的赔偿责任”的诉讼请求，原审依据本案客观情况，判决上诉人承担该团购优惠费自上诉人收款之日起至判决确定履行之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息的方式来赔偿原审原告的损失并无不当，并无超越原审原告的诉讼请求。综上所述，北京责诚公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由北京责诚春天房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年五月十八日 书记员  郝欣宇 ——