山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3050号 上诉人（原审被告）：冯念平，女，汉族，1974年11月1日出生，现住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张其中、汤云青，山东宪越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛汇海御墅物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区兴阳路308号办公617。 法定代表人：牟光强，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟箴，山东天华律师事务所律师。 上诉人冯念平因与被上诉人青岛汇海御墅物业管理有限公司（以下简称“汇海御墅物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯念平上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。第一、依据相关物业管理的法律规定，选聘物业公司必须经过业主大会讨论，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加通过才有效。小区业委会在业主大会授权下方可与业主大会选聘的物业公司签订合同。2018年1月开始，一直由业主委员会按照联排别墅3元、独栋别墅3.5元每平米收取物业费。2018年3月18日业主大会没有通过任何讨论事项更没有决定选聘被上诉人作为管理汇海山庄小区的物业公司，业主大会到场人数未达到法定人数，被上诉人提交的授权书没有表决权，同时受托人就是被上诉人的员工，该委托无效。第二、被上诉人在2018年3月18日召开业主大会时还没有工商登记，经查被上诉人是在2018年4月25日才具有经营物业管理的资质。业主委员会在没有经过业主大会对选聘物业公司提高物业费讨论通过授权的情况下，擅自决定选聘时并不存在的被上诉人签订从2018年1月1日至2019年12月31日《物业服务管理合同》违反法律规定，应属无效合同。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人汇海御墅物业公司答辩称：1、一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。2、被上诉人与汇海山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，符合相关法律规定。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 汇海御墅物业公司向一审法院院起诉请求：1、冯念平支付物业费8012.65元及逾期违约金3365.31元；2、本案诉讼费由冯念平承担。事实和理由：2018年5月19日，青岛市崂山区汇海山庄小区业主委员会与汇海御墅物业公司签订一份物业服务管理合同，合同约定：“由汇海御墅物业公司对崂山区汇海山庄小区实行物业管理，汇海御墅物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日止。联排别墅房屋按照建筑面积4.5元每平方米缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理费从逾期之日起按每天应缴纳服务费的2‰承担违约责任”。冯念平系汇海御墅物业公司提供服务的汇海山庄小区28号楼1户业主，该户业主的联排别墅房屋建筑面积为254.37平方米，按约定应向汇海御墅物业公司缴纳从2018年7月1日至2019年1月31日止的物业管理费8012.65元。经汇海御墅物业公司多次催缴，但冯念平始终拒付。 冯念平在一审中辩称，1、业主大会和业委会公布的投票结果均未双过半，自管未过双半，物业费涨价未过双半。此次大会决议无效。自管无效，涨价无效。2、法律规定，业委会成员不得兼任物业管理企业的工作。业委会主任暗箱操作，在未告知业主的情况下，副主任牟光强已经干起了物业，想先入为主，造成既定事实，还私自把物业费打进私人账户，存在欺骗和违法行为。3、业委会与汇海御墅物业公司签订的物业合同未充分民主，物业服务合同无效。4、财务数据对比。汇海御墅物业公司及业委会共有8条违法行为，导致合同不成立，请求撤销物业管理合同。 一审经审理查明的事实，2018年5月19日，涉案小区业主委员会作为甲方与汇海御墅物业公司作为乙方签订《物业服务管理合同》，约定汇海御墅物业公司为汇海山庄提供物业管理服务，服务期限自2018年1月1日至2019年12月31日。独栋别墅房屋按建筑面积每平方米5元收取物业费；联排别墅房屋按照建筑面积每平方米4.5元收取物业费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按每天应缴纳服务费的千分之二承担违约责任。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，冯念平系崂山路7号汇海山庄28号楼1户的业主，该房屋属联排别墅，建筑面积254.37平方米，2018年7月1日至2019年1月31日未缴纳物业费。 庭审中，汇海御墅物业公司主张业主应于每月的15日缴纳当月物业费，冯念平主张应于每月的16日缴纳当月物业费，双方均未提交证据予以证实。 一审法院认为，涉案小区业主委员会与汇海御墅物业公司之间签订的《物业服务管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。汇海御墅物业公司已经履行了提供物业服务的义务，冯念平作为小区的业主应当缴纳物业费。自2018年7月1日至2019年1月31日冯念平应缴纳物业费为8012.65元（254.37平方米×4.5元/平米/月×7个月）。关于违约金的问题，因汇海御墅物业公司并未提交证据证明其曾向冯念平主张缴纳物业费的具体时间，故应以汇海御墅物业公司起诉之日即2019年6月6日起开始计算，因汇海御墅物业公司主张违约金期间为2018年7月1日至2019年1月31日，故对汇海御墅物业公司该主张一审法院不予支持。关于冯念平辩称涉案小区召开业主大会存在违法情形，故其公布的物业自管及物业费涨价等决议无效，与本案物业服务合同管理费纠纷不属同一法律关系，冯念平可另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、冯念平于判决生效之日起十日内给付汇海御墅物业公司自2018年7月1日起至2019年1月31日的物业费人民币8012.65元；二、驳回汇海御墅物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，减半收取42元，由汇海御墅物业公司承担12元，由冯念平承担30元。 二审中，上诉人冯念平提交证据一、被上诉人的工商登记材料，证明：被上诉人在2018年4月24日才由青岛海旭灏阳商贸有限公司变更而来，在此之前被上诉人不具有物业管理的资质，根据登记内容仅享有批发、零售机电设备和日用百货。证据二、2019年12月19日上诉人在一审法院另案提起诉讼材料及起诉书，请求：撤销汇海山庄小区业主委员会选聘汇海御墅物业公司的决定；认定汇海山庄小区业主委员会与汇海御墅物业公司签订的《物业服务管理合同》无效。另案在崂山区法院已进入诉前调解阶段。上诉人以此申请本案中止审理。被上诉人质证意见：对工商登记的真实性无异议，证明内容有异议。对证据二被上诉人参加过调解，但是法院没有正式立案。且该案起诉与本案没有关联性。本院对工商登记的真实性予以确认。对上诉人提交另案的的相关材料，本院认为，该案没有正式立案，本院不予采纳。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，汇海山庄小区业主委员会与被上诉人汇海御墅物业公司签订《物业管理服务合同》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，汇海山庄小区业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》不存在上述无效的情形，该合同对小区内的业主具有约束力。 关于上诉人主张被上诉人汇海御墅物业公司于2018年4月25日才变更工商登记的经营范围，在此之前不具备经营物业管理的资质的问题，本院认为，被上诉人汇海御墅物业公司在无资质的情况下进行物业服务的行为违反的是管理性规定，并非效力性强制性规定，不应因此而认定该《物业管理服务合同》为无效合同。故一审认定涉案《物业管理服务合同》合法有效并无不当。 关于上诉人主张2018年3月18日汇海山庄业主大会召开形式及决议违法的问题，本院认为，上诉人的该主张与本案争议的欠缴物业费的纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中予以审理。上诉人提起的另案诉讼，尚未被人民法院正式立案，且其提出的要求确认本案的《物业管理服务合同》无效的理由，应属于本院对上诉人提出该抗辩的审理范围，上诉人对此又另案提起诉讼，并申请中止本案审理，没有法律依据，本院对上诉人的该申请不予准许。 汇海御墅物业公司依据与汇海小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》已经履行了提供物业服务的相关义务，上诉人作为小区的业主应当履行缴纳物业费的义务。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯念平负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年五月二十日 书记员  方高海 韩平