湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4301号 原告(反诉被告)：湖南工业大学，住所地株洲市泰山西路88号。 法定代表人：谭益民，系该校党委书记。 委托诉讼代理人：陈涛，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：徐奔，湖南鉴庭律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司，住所地蓝山县塔峰镇新民路三蓝花苑。 法定代表人：雷菁菁，系公司执行董事。 被告：雷志发，男，汉族，1968年7月8日出生，住湖南省蓝山县。 两被告共同委托诉讼代理人：唐武斌，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。 两被告共同委托诉讼代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）湖南工业大学与被告（反诉原告）蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司（以下简称三蓝房地产公司）、雷志发合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法由审判员徐怀艳担任审判长，由人民陪审员黄海燕、袁妥组成合议庭于2020年1月10日公开开庭进行了审理。实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员马晶晶担任法庭记录。2020年4月29日，本案依法变更为由审判员徐怀艳担任审判长，由人民陪审员黄海燕、张辉组成合议庭于2020年5月9日公开开庭进行了审理。实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员王瑶担任法庭记录。两次开庭时，原告湖南工业大学的委托诉讼代理人陈涛、徐奔，被告三蓝房地产公司、雷志发的共同委托诉讼代理人唐武斌、杜云及被告雷志发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南工业大学向本院提出诉讼请求：1、判令被告三蓝房地产公司履行《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》义务，向原告移交涉案的全部物业；2、判令被告三蓝房地产公司向原告返还物业使用权回购款857,230元；3、判令被告三蓝房地产公司向原告支付物业租金2,067,000元；4、判令被告三蓝房地产公司向原告支付违约赔偿金2,616,450元；5、判令被告雷志发与被告三蓝房地产公司向原告承担连带清偿责任；6、由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告引资建设新校区学生第五食堂项目，经过招标评议，同意由被告雷志发投资建设该项目，双方于2009年12月31日签订了《湖南工业大学新校区学生第五食堂招商引资建设合同》。合同约定由被告雷志发全额投资项目建设，委托施工单位完成工程承建，建成后产权归原告所有，被告在合同约定年限内对项目享有经营收益权，作为其投资回报。2010年9月至2011年1月，学生五食堂建成并陆续投入使用。2015年9月24日，原、被告经协商一致，签订了《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》。双方约定由原告提前收回涉案物业的管理使用权，原告向被告支付回购价款合计2616.45万元，被告须在2015年12月31日前完成全部物业移交手续，原告自2016年1月1日起对涉案的全部物业享有管理使用和收益处分的权利。合同签订后，被告未按照约定履行义务，在未征得原告许可的前提下，违法收取涉案物业租金206.7余万元，另拒不配合原告办理物业交接手续，造成原告租金损失160余万元。被告投资建设的五食堂另有违规建筑部分不能办理报建和验收备案手续，须向原告返还物业回购款85.723万元。被告违法许可承租人（第三人）占有物业消防通道用于门店经营，造成消防隐患，应予拆除并恢复原状。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告湖南工业大学变更第四项诉讼请求，请求判令：两被告向原告连带支付违约金5,232,900元。 被告三蓝房地产公司辩称：1、《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》的合同目的系被答辩人支付回购款，提前收回答辩人对涉案租赁场地的租赁经营权，答辩人提前放弃涉案租赁场地租赁经营权的履约行为，已满足了被答辩人的合同目的，没有违约，没有损害被答辩人的合同利益。2、被答辩人与被告雷志发于2009年12月31日签订的《招商引资建设合同》，其合同目的系引资建设，被答辩人是建设方，被告雷志发是项目投资人，涉案建筑物中有1294.37平方米属于违法建筑，应由被答辩人负责，且被答辩人已评估计入回购范围，被答辩人要求答辩人返还857,230元物业使用权回购款没有合同依据和法律依据。3、被答辩人未按时足额履行付款义务，在答辩人催告后怠于履行退还款项的义务，属不先履行合同义务的严重违约行为。答辩人为维护合法权益而收取了部分租金冲抵被答辩人所负债务，其抵销债务的行为符合合同法规定，也符合提前回购合同的约定；同时，该部分租金，根据被答辩人与答辩人已实际履行的《五食堂回购补充协议》和《学生五食堂投资人代收商铺租金统计表》经双方确认进行了冲抵，因此被答辩人要求答辩人支付物业租金2,067,000元的理由不成立。4、被答辩人要求答辩人承担5,232,900元违约金没有事实和法律依据。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告雷志发辩称：1、答辩人完全同意蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司的答辩意见。2、应当驳回对答辩人的起诉。 被告三蓝房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金2,616,450元；2、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2009年12月31日，反诉被告与本诉被告雷志发签订了《湖南工业大学新校区学生第五食堂招商引资建设合同》，由本诉被告雷志发全资建设新校区学生第五食堂项目，建成后产权归反诉被告所有，本诉被告雷志发在建设合同约定年限内对该项目享有经营收益权。2010年9月至2011年1月，该项目已陆续投入使用。2015年9月24日，本诉被告雷志发作为反诉原告的代表人与反诉被告经过协商后，由反诉原告与反诉被告签订了《湖南工业大学提前回购学生第五食堂管理使用权合同》，合同约定反诉被告提前收回学生第五食堂的经营管理权，回购总价格为2616.45万元。反诉被告在扣除反诉原告应交应扣部分后，剩余款项于2015年10月30日前付1000万元，其余在2015年12月31日前一次性支付。反诉被告在支付回购款后，反诉原告于2015年12月31日后办理相关资产和设备设施移交手续。如任何一方违反合同约定，应向对方支付不少于“一次性回购款”2616.45万元的10%的违约金。在合同履行中，反诉被告分别于2015年12月31日支付1200万元、2016年1月14日支付679.31812万元，其违反了合同约定的付款义务，应承担违约责任。反诉原告已按约移交了涉案物业，并多次与反诉被告就遗留问题进行协商。综上，为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。 反诉被告湖南工业大学就反诉部分辩称：1、被答辩人自身履行合同义务存在过错，未按合同约定履行向答辩人移交涉案物业的义务，答辩人延期支付物业回购款尾款是依法行使合同抗辩权；2、被答辩人擅自收取的五食堂商铺租金可以抵扣我方欠付的回购款尾款，基于原被告双方负金钱给付义务可以相互抵扣，故被答辩人主张我方承担逾期付款的违约责任不成立。综上，答辩人请求依法驳回反诉原告的全部诉求。 经本院审理查明：2009年12月31日，原告（反诉被告）湖南工业大学（甲方）和被告雷志发（乙方）签订了一份《湖南工业大学新校区学生第五食堂招商引资建设合同》，合同约定：1、该项目的建设由乙方全额投资并由甲乙双方共同委托中标的建筑企业承建；2、甲方基建规划处负责规划变更审批手续资料提供及承担正常的事业性收费，办理此手续发生的其他非事业性费用由乙方承担；3、项目的报建手续以乙方为主，甲方负责提供报建的相关资料，按政策正常交纳的报建费、劳保基金、工程监理费由甲方承担；4、项目建成后，产权归甲方所有，一至四层全由乙方自主经营或部分转租经营。2015年9月24日，原告（反诉被告）湖南工业大学（甲方）和被告（反诉原告）三蓝房地产公司（乙方）签订了一份《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》，合同约定：1、甲方提前回购五食堂管理使用权，建筑面积13,000㎡，实际竣工面积为13,237.26㎡；2、经甲乙双方协商同意采取以湘教通［2013］439号文件规定的艾普瑞评估机构出具的最终报告为依据，甲乙双方以财政部［2014］14号令和省政府湘政办发［2013］32号文件精神为依据，经多次谈判协商一次性回购总价格为2616.45万元，共中评估净值2378.59万元，甲方给乙方适当补偿237.86万元，补偿率为10%；3、乙方与所有门面经营户签订的租赁合同，其终止时间为2015年12月31日止，2015年12月31日后由甲方接管，在甲方接管之前，乙方必须负责配合甲方将所有门面经营户的租赁合同中甲方主体进行变更，对占用消防通道及不符合要求的门店，甲乙双方共同配合予以取消；4、该项目的产权归甲方，项目补办报建、验收备案等手续以甲方基建处为主，乙方必须积极配合；5、2016年元月1日起之后，乙方收取的所有门面租金和押金，从甲方应支付给乙方的回购款中予以扣除；6、任何一方违反本合同，应向对方支付不少于“一次性回购款2616.45万元”10%的违约金；甲乙双方均反对通过扰乱教学管理秩序、冲击办公场所等方式解决纠纷，如有一方违反本约定，应向对方支付不少于“一次性回购款2616.45万元”10%的违约金。该合同签订后，双方均未完全履行合同义务。2017年12月21日，原告（反诉被告）湖南工业大学（甲方）与被告（反诉原告）三蓝房地产公司（乙方）就全部完成五食堂管理权的移交工作，签订了一份《五食堂回购补充协议》，协议内容为：1、为尽早解决问题，甲方自愿补偿乙方人民币肆拾万元整（￥400,000）；2、甲方退还办理报建和竣工验收手续费用人民币壹佰叁拾伍万元整（￥1,350,000），余款壹拾伍万元（￥150,000）最迟在2018年1月20日前相关手续办结后按实结算；3、同意按照2012年第17次校长办公会会议纪要，甲方补贴乙方在2015年经营食堂期间水电费用贰拾万元整（￥200,000）；4、甲方向乙方支付前次漏付的回购款人民币壹拾壹点肆万元整（￥114,000）；5、乙方向甲方归还擅自收取五食堂商铺租金人民币壹佰玖拾伍万叁仟叁佰贰拾陆元整（￥1,953,326），该笔款项从以上一、二、三、四款中予以抵扣；6、双方认定除上述事项，关于五食堂回购所有合理事项都已解决，双方遵照此协定，不得再为五食堂移交管理权设置任何障碍，再提任何要求；7、乙方在经营管理五食堂期间所有的债务、债权均由乙方负责处理（如五食堂附楼宾馆的债务纠纷），与甲方无关；如上述纠纷给甲方造成损失，由乙方赔偿甲方并承担全部责任；8、乙方在2018年1月10日前将五食堂整体管理权移交给甲方，此后乙方不得再对五食堂的管理权和产权归属甲方有任何异议。双方因就湖南工业大学五食堂回购事宜产生纠纷，故酿成本案诉讼。 另查明：《五食堂回购补充协议》签订后，被告三蓝房地产公司按约向原告湖南工业大学全部移交了五食堂的管理权。庭审中，原、被告经对账一致确认，上述《五食堂回购补充协议》中第四条“甲方向乙方支付前次漏付的回购款人民币壹拾壹点肆万元整（￥114,000）”已在第五条“乙方向甲方归还擅自收取五食堂商铺租金人民币壹佰玖拾伍万叁仟叁佰贰拾陆元整（￥1,953,326）”款项中进行了抵扣，即原告在该补充协议第四条约定应向被告三蓝房地产公司支付11.4万元属于重复计算，该协议条款作废。 以上事实有原告事业单位法人证书、被告三蓝房地产公司工商登记信息、被告雷志发身份信息、《湖南工业大学新校区学生五食堂招商引资建设合同》、《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》、五食堂预售租金清算情况说明、五食堂铺面出租情况统计表、投资人代收商铺租金统计表、银行转账凭证、《五食堂回购补充协议》、庭审笔录等证据予以证实，证据确实充分，足以认定。 本院认为，本案案由为合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告三蓝房地产公司是否构成违约，原告主张的违约金有无事实与法律依据；二、原告要求被告三蓝房地产公司移交案涉的物业、返还物业回购款、支付物业租金有无事实与法律依据；三、被告雷志发在本案中的责任如何确定；四、原告（反诉被告）在本案案涉合同履约过程是否构成违约，被告三蓝房地产公司（反诉原告）主张的违约金有无事实与法律依据。具体分析如下： 原告湖南工业大学与被告三蓝房地产公司签订的《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》、《五食堂回购补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行义务。虽然双方在履行《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》的过程中，均未完全按约履行各自义务，但双方在《五食堂回购补充协议》中对相关权利义务重新进行了约定。本院认为，原告湖南工业大学与被告三蓝房地产公司之间最终的权利义务关系应以《五食堂回购补充协议》的约定为准。根据补充协议的约定，经过双方对账，在双方债权债务相互抵扣之后，原告最终还应向被告三蓝房地产公司支付回购款146,674元（400,000元+1,500,000元+200,000元-1953326元），因三蓝房地产公司在本案反诉中未提该项诉讼请求，故本案不予处理。三蓝房地产公司可另案主张。原告诉请要求被告三蓝房地产公司移交案涉物业、返还物业回购款、支付物业租金均没有事实依据，本院对该诉讼请求不予支持。 原告与被告三蓝房地产公司均向对方主张了违约金（按合同约定，以合同价款的10%为标准），本院认为，双方均未完全按《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》的约定履行各自义务，均构成违约，但双方在《五食堂回购补充协议》对双方债权债务关系进行了重新约定，且双方均按该补充协议履行了义务，故原告在本诉中主张的违约金以及被告三蓝房地产公司在反诉中主张的违约金，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于原告以被告三蓝房地产公司在合同履行过程中扰乱教学管理秩序、冲击办公场所为由，要求二被告支付违约金2,616,450元的诉讼请求，本院认为，原告提供的证据不能证实被告有“扰乱教学管理秩序、冲击办公场所”的行为，故原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告湖南工业大学的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费68,900元，由原告湖南工业大学负担。反诉案件受理费13,866元，由被告蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  徐怀艳 人民陪审员  张 辉 人民陪审员  黄海燕 二〇二〇年五月二十五日 实习法官助理黄晋莉 书记员王瑶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。