江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏10民终538号上诉人（原审被告）：扬州佳美商业管理有限公司，住所地在扬州市江都区新都路189号。法定代表人：郑海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：江伟，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱禹豪，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏华江置业发展有限公司，住所地在扬州市江都区乐和东路188号。法定代表人：庞长军，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡荟，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱云和，江苏同拓律师事务所律师。上诉人扬州佳美商业管理有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人江苏华江置业发展有限公司（以下简称华江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2019)苏1012民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。佳美公司上诉请求：撤销一审判决，在一审判决认定的佳美公司尚需支付的租金中扣减2781775.53元，并驳回华江公司要求佳美公司支付违约金的诉讼请求。事实与理由：1、双方当事人签订的房屋租赁协议中约定的不予交付的物业用房面积为120.02㎡，根据华江公司交付给佳美公司的《商品房测绘项目汇总表》，不予交付的物业用房面积最终确定为138.05㎡，然而华江公司实际占用的物业用房面积达到了450㎡，超出部分应参考同地段租金标准即每年1500元/㎡进行扣减，扣减后，佳美公司第一、二年度的租金均为2832075元，第三年度租金为3001999.5元，第四年度租金为2899519.5元（第四年度还需扣减售楼处部分租金），第五年度租金为3073490.67元。2、一审判决认定华江公司已交付地上停车位14个与事实不符，华江公司只交付了12个地上停车位，且未交付门前广场使用权（至少相当于12个车位面积），扣减后，广场使用权及停车位租金第一、二年度均应为17.74万元，第三、四年度为18.81万元，第五年度为19.93万元。3、根据前述情况，佳美公司并无违反房屋租赁协议的行为，不应承担违约金。庭审中，佳美公司补充如下上诉理由：华江公司只交付了10个地下停车位，12个地上停车位是次承租人菲尼克斯在酒店经营过程中自行划出的，不是华江公司交付的；一审法院按照套内面积计取售楼处面积的方式不当，应按照建筑面积计取。华江公司辩称，1、华江公司没有向佳美公司交付物业用房、社区用房的合同义务，双方在协议中明确约定租赁房屋应扣除物业用房、社区用房，具体面积以房管局实测为准；2、一审判决认定华江公司已交付14个地上停车位具有事实依据，华江公司在一审中已经提供测绘图纸，图纸载明竣工交付时就是14个地上停车位；3、门前广场使用权业已交付；4、一审判决以套内面积计取售楼处面积并无不当。请求驳回上诉，维持原判。华江公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令佳美公司立即向华江公司支付租金452.568万元。2、判令佳美公司立即向华江公司支付违约金213.484万元（计算方式：依据协议第八条第二款约定，以2018年7月15日—2019年7月14日租赁年度应付租金的一半计取）。3、判令佳美公司立即支付电费231813.04元。4、判令佳美公司承担诉讼费、保全费及保险费。后诉讼请求第三项变更为要求佳美公司支付水电费437940元。一审法院认定事实：案外人乔庆莹与华江公司于2013年3月15日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：乔庆莹承租华江公司所有的坐落于扬州市江都区新都路和润江路交界处的东南，商业部分为1-3层，约为4854.28平方米（已扣除物业用房120.02平方米、社区用房面积96.21平方米），宾馆部分为4-17层，约为7189平方米（以上两处面积含公摊，具体以房管局实测报告为准），房屋面积以房管局确认的实测量面积为准，交付的房屋为毛坯，装修由乔庆莹自行负责；租赁期限20年，暂定从交房时间2013年5月15日开始计算租期；华江公司同意从交房之日起给乔庆莹7个半月即225个日历天的装修时间作为免租期，从免租期届满次日开始计算租金，首年租金为330万元，支付时间为免租期届满前一个月，最迟不得超过免租期届满之日，一次性支付，以后年度租金在每满一年租期之日的前一个月一次性支付下一年度的租金；从免租期限届满之日起，房屋租金每两年递增一次，递增率为6%，递增基数为上一年度收取租金数额；附属设施：1、华江公司提供门前广场使用权，停车位50个，其中地下停车位不少于10个（具体位置双方交接时明确）给乔庆莹使用，乔庆莹缴纳广场使用费和地下停车位租赁费年50万元，该部分递增率、时间与房屋租金递增率、时间相同，该部分租金和上部房屋租金首年度共计380万元；2、华江公司建设的三层屋面广告位华江公司享有永久使用权，华江公司现在使用的售楼处，从免租期满之日起，华江公司使用三年，届时除社区经营性用房约46平方米（具体位置见附图，具体面积以房管局确认的实测量面积为准）以外的面积使用权交给乔庆莹，乔庆莹可自行设置门头和窗间广告，广告手续由乔庆莹自行办理并承担费用；租期期满后，乔庆莹不再续租或本协议在执行期内的任何形式解除或终止，除乔庆莹自购的可移动资产设备乔庆莹可自行处置外，乔庆莹自建的建筑物、构筑物及室内外装物应在保持现状的情况下无偿交给华江公司；华江公司有权按约定向乔庆莹收取租金，乔庆莹不得以自身资金不足、客源不足等理由拒付、缓付，每逾期一日，按日租金的1‰/天向华江公司支付逾期滞纳金，逾期超过一个月时华江公司有权单方解除本租赁协议，由乔庆莹按本协议承担违约责任（协议第六条第3款）；本协议生效后，如一方不履行本协议约定或法律规定的义务，且经另一方书面通知后仍不履行的，违约方应向守约方支付半年租金作为违约金，如造成守约方损失的，违约方应全额赔偿，本协议继续履行，但守约方有权选择解除本协议（协议第八条第2款）；在租赁期内，乔庆莹不按约定支付房屋租金、管理费、水电气费、物业费等费用，给华江公司造成经济损失的，由乔庆莹承担赔偿责任等内容。佳美公司于2013年9月6日成立，佳美公司对乔庆莹签订的协议予以认可，该协议承租方实际为佳美公司。佳美公司免租期满之日为2014年7月15日，华江公司交付给佳美公司地下停车位10个，地上停车位14个，后佳美公司将地上2个停车位改为停车场岗亭及出入口。佳美公司给付了华江公司第一年度、第二年度租金各380万元，第三年度租金380万元，第四年度租金400万元。华江公司认为第三年度和第四年度租金应在380万元基础上递增6%,应各为402.8万元，第五年度、第六年度租金在402.8万元基础上递增6%，应为426.968万元。2016年8月12日佳美公司发函给华江公司，请求房租支付方式采取分期收取、房租两年递增6%暂缓执行、物业费免征、归还售楼处的使用权以及进一步明确50个停车位。2016年8月15日华江公司对佳美公司提出的售楼处使用权问题予以了复函，认为其将酒店三层变电室调整到地下室，佳美公司酒店实际面积比协议面积大169.378平方米，售楼处建筑面积153.92平方米，社区用房面积107.03平方米，售楼处物业经营用房面积为73.13平方米，其应归还佳美公司售楼处面积为80.79平方米使用权，提出以酒店三层增加的建筑面积置换售楼处80.79平方米租赁使用权。2018年10月19日华江公司向佳美公司发出催款函，函中称：2018年8月原佳美公司就酒店收购事宜未能达成一致，华江公司同意佳美公司继续承租，通过协调满足佳美公司如下条件：1、佳美公司承租的物业，原售楼部物业经营性用房除外华江公司免费提供给佳美公司使用；2、原三楼电房由华江公司腾迁出约200多平方免费提供给佳美公司使用；3、原合同约定地上及地下车位计50个现同意满足佳美公司经营所需。但截至2018年10月19日应当支付2018年7月15日至2019年7月15日租金452.568万元（含2017年欠华江公司房租25.6万元）佳美公司至今未付，要求佳美公司于2018年10月25日前付清租金452.568万元、水费26.182万元、房租利息43.45万元，合计522.2万元。后佳美公司未给付，故华江公司诉至一审法院。一审审理中，佳美公司认为华江公司至今未交付50个车位，租金应按照330万元计算房租并计算递增部分，同时华江公司在2017年7月未交付售楼处，华江公司违约在先，导致其未支付剩余房租。而华江公司认为虽然交付给佳美公司地下车位10个蓝牙，但尚有46个地下车位口头同意佳美公司使用，地上车位除规划的14个外，还有空地可以供佳美公司停车，佳美公司可使用的车位已有58个，超过合同约定的车位数量；其已与佳美公司达成口头协议，以酒店三层配电房置换售楼处，不应再向佳美公司交付售楼处；后华江公司同意对2014年佳美公司租赁时未交付的车位按照每个车位1万元的标准予以扣减。对于违约金标准，华江公司认为协议第六条第3款约定的标准太低，要求按照协议第八条第2款履行。而佳美公司认为第八条第2款约定的标准太高，协议第六条第3款是特别条款，应要求按照此条款履行，如果法院认定适用协议第八条第2款，佳美公司要求依法进行调整。2019年9月20日原佳美公司共同对售楼处进行了测量，套内建筑面积为140平方米。根据华江公司提供的扬州市江都区龙川房地产测绘队测绘结果，售楼处含经营物管套内建筑面积71.68平方米。佳美公司提供同地段租赁合同，证明售楼处房屋周边的租金价格。因佳美公司已将至2019年6月21日的电费给付华江公司，故华江公司放弃要求佳美公司给付电费的诉讼请求。另一审法院根据华江公司的财产保全申请，依法作出(2019)苏1012民初340号民事裁定书，裁定冻结扬州佳美商业管理有限公司银行存款695万元（企业基本账户除外）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原佳美公司之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行。关于租金问题，根据合同的约定，第一年度、第二年度房屋租金均为330万元，广场使用权和地下停车位租金均为50万元，且租金每两年递增一次，递增率为6%，故第三年度、第四年度房租均为349.8万元，广场使用权和地下停车位租金均为53万元，第五年度、第六年度房租均为370.788万元，广场使用权和地下停车位租金均为56.18万元。但由于华江公司交付的地下停车位10个、地上停车位仅14个，则广场使用权和地下停车位租金应扣减26万元，佳美公司应缴纳广场使用权和地下停车位租金第一年度、第二年度24万元，第三年度、第四年度为25.44万元，第五年度为26.9664万元；同时华江公司未按照合同的约定在2017年7月14日之后向佳美公司交付约定的售楼处面积68.32平方米（140平方米-71.68平方米），则68.32平方米的租金应予以扣除，考虑到该房屋为地上一层商铺，租金应按照同地段商铺租金计算，根据佳美公司提供的租赁合同，该地段租金价位为每平方米1500元，自第四年度起房租应扣减102480元（68.32平方米×1500元/平方米），第四年度房租扣减后为339.552万元。故佳美公司应给付华江公司的租金（房租加广场使用权和地下停车位租金）第一年度、第二年度均为354万元，第三年度为375.24万元，第四年度为364.992万元，第五年度为386.89152万元，即至2019年7月14日佳美公司应缴纳给华江公司租金1835.12352万元，而佳美公司实际交付1540万元，尚欠华江公司租金295.12352万元。虽然华江公司交付未能按照合同约定交付足额的车位和交付售楼处相应的面积，有违约行为，但华江公司未交付的车位、售楼处面积相对于佳美公司所承租房屋的整体面积而言较小，不足以导致佳美公司不履行华江公司已交付的房屋及广场使用权、车位的租金，故佳美公司应给付华江公司上述尚欠租金295.12352万元，现拖延未付，已属违约。关于华江公司主张要求佳美公司承担违约金213.484万元的诉讼请求，华江公司要求按照合同第八条第二项计算违约金即违约方应向守约方支付半年租金作为违约金，而佳美公司认为应按照合同第六条第三项计算违约金即每逾期一日按日租金的1‰/天支付逾期滞纳金，如果按照合同第八条第二项计算违约金明显过高，请求法院依法调整。一审法院认为合同第六条第三项约定的逾期给付租金的滞纳金，而不是约定的违约金，现华江公司主张的是违约金，则不适用合同第六条第三项的约定；佳美公司未能足额缴纳第五年度的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但鉴于双方约定的违约金数额较高，一审法院考虑到佳美公司自第一年度至第四年度结余91.768元在华江公司处给予华江公司使用以及佳美公司要求调整违约金等因素，根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾佳美公司履约情况、当事人的过错等，酌定将违约金数额调整为以欠付租金295.12352万元为本金，自2018年6月15日（合同约定佳美公司须提前一个月缴纳租金）至2019年10月14日判决之日、以逾期利息年利率6%上浮50%即年利率9%计算为35.4148万元。综上，佳美公司应给付租金295.12352万元、违约金35.4148万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、扬州佳美商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏华江置业发展有限公司租金295.12352万元；二、扬州佳美商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏华江置业发展有限公司违约金35.4148万元；三、驳回江苏华江置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60046元由佳美公司负担28796元，华江公司负担31250元，财产保全费5000元由佳美公司负担。本院二审期间，上诉人佳美公司向本院提供了照片一组和竣工图纸一份，拟证明华江公司未向其交付的一楼房屋面积近450㎡，现已由案外人租赁使用，且华江公司未交付门前广场使用权。本院组织双方当事人进行了举证、质证，华江公司质证称：1、该一楼部分属于物业用房，至于物业管理公司将其出租给案外人使用，与华江公司无关；2、佳美公司提供的图纸有效期至2012年3月1日，是初期设计图，并非最终竣工图，不能实现其证明目的。本院结合当事人的质证意见论证如下：佳美公司无正当理由逾期举证，且其提供的图纸记载的有效期早于案涉租赁协议签订时间，与本案基本事实不具有关联性，本院不予采信。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，双方当事人在2019年9月25日的一审质证笔录中均确认“对2019年9月2日上午法院组织双方到售楼处现场测量记录记载的售楼处面积为140㎡没有异议”。二审期间，佳美公司在图纸上对其主张的华江公司超约定占有的约450㎡房屋进行了圈示，根据华江公司向一审法院提交的《房产测绘成果报告书》所附图纸显示，该部分房屋为“物业管理办公室”、“物业管理”、“社区服务中心”。本案二审争议焦点为：1、华江公司扣除的物业用房和社区用房面积是否符合合同约定，如果超出合同约定，相应租金应该如何扣减；2、华江公司是否已经向佳美公司交付14个地上停车位及门前广场使用权；3、一审法院按套内面积认定售楼处面积是否恰当；4、佳美公司的行为是否构成违约，应否承担违约金。本院认为，关于争议焦点一，华江公司未交付的物业用房和社区用房面积不违反合同约定。理由为：1、案涉《房屋租赁协议》明确约定扣除物业用房与社区用房，并强调“详见附图、甲方租赁给乙方的房屋面积以房管局确认的实测报告为准”，而华江公司提供的《房产测绘成果报告书》所附图纸显示，佳美公司主张华江公司超面积占用的房屋均为“物业管理办公室”、“物业管理”、“社区服务中心”，故华江公司未将该部分房屋交予佳美公司，不违反合同约定。2、从案涉房屋的交付及租金缴纳情况来看，《房屋租赁协议》约定的交房时间为2013年5月，佳美公司在房屋交接时未就面积问题提出异议；佳美公司在承租两年后、于2016年8月12日向华江公司发送的《沟通函》中详细列举了一系列需与华江公司沟通的问题并请求分期交纳租金，亦未提出交付面积不足的问题；在2018年10月19日华江公司向佳美公司发送催要租金的《催款函》后，甚至在一审诉讼期间，佳美公司仍未提及华江公司超约定占用物业用房和社区用房的问题，相反，佳美公司在租赁初期均按照约定足额缴纳租金。现佳美公司主张华江公司交付的房屋面积不足，该主张无事实与法律依据，且与常理相悖，本院不予支持。关于争议焦点二，华江公司已向佳美公司交付14个地上停车位及门前广场使用权。关于地上停车位的问题，从华江公司提交的证据来看，华江公司向一审法院提供的图纸明确记载西面规划14个车位，后因停车通道改造，导致数辆车位被占用，该原因不可归责于华江公司；从佳美公司的陈述来看，佳美公司在一审庭审及二审上诉状中明确认可华江公司已交付地上停车位12个，但在二审庭审中又改称该12个地上停车位系次承租人划设、非华江公司交付，佳美公司的陈述前后矛盾。关于门前广场的交付问题，因租赁协议中并未对此进行具体界定，佳美公司称“合同约定的广场实际上不是指现在的菲尼克斯门前的广场，而是指停车位向西延伸到人行道的区域”无事实与法律依据，本院不予支持。至于售楼处的面积测取问题，双方当事人在一审中已对一审法院组织测量的面积予以确认，佳美公司现提出应按建筑面积计取，其理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，佳美公司的上诉请求不能成立，其逾付租金的行为构成违约，应向华江公司支付相应违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30409元，由上诉人佳美公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年五月二十一日书记员 孙   皎   皎