云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终797号上诉人（原审原告）：张德新，男，汉族，1972年10月2日生，会泽县人，会泽法院干警，现住会泽县。被上诉人（原审被告）：河口筑城房地产开发有限公司。住所云南省红河州河口县环城路38号。统一社会信用代码915325327380635181。法定代表人：蔡云，总经理。被上诉人（原审被告）：河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司。营业场所云南省曲靖市会泽县金钟镇盈仓社区一村（会巧公路西段）。统一社会信用代码915303266836949871。负责人：刘平，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨怡，云南明尧律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张德新诉被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司商品房销售合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2019）云0381民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张德新上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、判令二被上诉人承担本案一审、二审的全部案件受理费。事实与理由：一审判决刻意规避了被上诉人超出批准范围占有国有建设用地导致上诉人的产权证证照近10年没有办理完毕的事实。上诉人已交清了各种应交付的费用，并且商品房购房合同约定交房后在360个工作日办理产权登记证。上诉人一审诉请判决被上诉人在判决生效之日起三个月内将上诉人的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告的主张是合情、合理、合法的。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案的上诉人应承担违约责任。在合同没约定违约责任的计算方式，但上诉人有损失的情况下，按《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被上诉人应当按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算损失，并赔付上诉人。扣除已超过诉讼时效的部分，在上诉人起诉之前3年内的违约损失，上诉人应予以赔偿，故上诉人诉请合理赔偿是有法可依的。二被上诉人书面答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确无误，依法应当予以维持。办理产权登记证是行政部门的行政行为，被上诉人没有办理权限，逾期办理产权登记证的原因不在被上诉人，故被上诉人没有责任给予上诉人三个月办证的承诺。上诉人所主张的违约责任，应在由于被上诉人的原因的前提下，致使上诉人在法定的时限内未能取得产权证书，被上诉人才有义务向上诉人支付违约损失。本案中，按城市房地产开发经营管理条例规定，被上诉人并没有法定义务为上诉人办理不动产证、契税完税凭证，只有协助上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。向一审法院提出诉讼请求：请求判决二被告在三个月内为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告、承担至2018年11月17日止的经济损失49494.00元、自2018年11月18日起至为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告之日止按每天45.20元向原告支付经济损失、承担案件受理费。一审法院确认法律事实：被告筑城公司所属会泽分公司以购买方式取得土地使用权等相关证照后负责开发会泽县法苑小区房地产。2009年9月15日，原告与被告筑城分公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告筑城分公司将其开发的会泽县法苑小区第3幢2单元502号住房一套预售给原告，交房时间为2010年5月30日前。合同还就价款、付款方式及期限、交接房屋、付款和交房违约等作出约定。合同第12条还就产权登记约定：“乙方在接受房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续1、甲乙双方办理完毕交接房手续；2、乙方向甲方交清全部房款契税、维修基金及其它相关费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必要资料。若达不到以上全部条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出示的办理资料。”被告筑城分公司向原告交房后，原告方交清了全部购房款等费224460.60、契税、办证费等费用并实际占有使用其所购房屋。被告筑城分公司已依合同约定为原告方办理了房屋所有权证（证号：会泽县房权证2013字第××号）并交付，因原告购房过程中存在按揭贷款，其房产证抵押给银行（权证号：会他2013字第16843号）。但至今未能办理土地使用权证或不动产权证。一审法院认为，原告与被告筑城分公司签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，其合同合法有效，依法应受法律保护。虽双方在购房合同中就产权登记作出约定，筑城分公司也实际为原告办理房屋所有权证并交付，但双方就延迟办理产权证的违约责任并无约定。虽筑城分公司未能为原告办理土地使用权证或不动产权证是事实，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。”及《不动产登记暂行条例》第七条一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，被告不是办证主体，是否给予办证，何时办证，属行政管理部门决定，不是被告能决定或控制的，故原告要求判决被告在三个月内将原告的不动产权证、契税完税证办理完毕并立即交付原告的主张不能成立，但被告有提供不动产权证书办证所需的资料并协助原告办理相应的不动产权证书的合同义务。关于原告诉请的损失问题，虽双方签订的商品房购销合同就产权登记作出约定，但双方对此未约定有违约责任，亦未约定有造成损失的计算方法，且被告按约定已将该案房屋交付了原告实际占有使用，故在被告不予认可的情况下，原告未提交证据证实没有办理土地使用权证或不动产权证让原告在房屋使用上带来不便，也未提交造成损失的计算依据予以证实，原告应承担举证不能的法律后果。对原告赔偿损失的主张，本院不予支持。关于筑城公司主体资格问题，虽原告系与筑城分公司签订的《商品房购销合同》，但被告筑城分公司系被告筑城公司所属分公司，原告要求被告筑城公司对其所属分公司的责任承担共同责任符合法律规定，故筑城公司属本案适格被告。关于被告就原告赔偿损失的请求已过诉讼时效问题，虽筑城分公司无义务必须为原告办理土地使用证或不动产权证，且原告已实际取得房屋所有权证，但商品房房屋所有权与土地使用权具有不可分性，其土地使用权证也应得到办理，且房屋产权证照的办证请求权属物权请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故在原告未实际取得土地使用权或不动产权证的情况下，原告就赔偿损失的请求未超过诉讼时效。判决：一、由被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司于本判决发生法律效力后90日内向不动产登记机关提交本案原告张德新所购买的“会泽县法苑小区”第3幢2单元502号房屋的不动产权证书办证所需的资料，并协助原告张德新办理相应的不动产权证书。二、驳回原告张德新要求被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司承担经济损失的诉讼请求。案件受理人民币1037元，减半收取518.50元，由原告张德新负担418.50元，被告河口筑城房地产开发有限公司与河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司负担100元。二审中，双方均无新证据提交。二审中，双方均对一审判决中事实认定部分无异议，经审理查明的本案法律事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人作为房地产开发商并不是办理不动产登记的机关。不动产登记的相关行政部门是否准予登记，何时登记并办理相关权属证书，不能由被上诉人支配和决定。故上诉人一审要求被上诉人在三个月内将上诉人的不动产权证、契税完税证办理完毕并立即交付上诉人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。但作为商品房购销合同的附随义务，开发商有义务提交其应提交的相关材料，协助及配合商品房买受人办理相关产权登记。故原审判决第一项正确，本院依法予以维持。关于上诉人主张的经济损失应否得到支持的问题。本案中，按双方合同约定，逾期取得房屋权属证书是事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按该司法解释规定，本案中，上诉人要求被上诉人承担违约责任并赔偿损失，前提条件是要有证据证实本案逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人的原因所致，也即该司法解释规定的是过错责任而非严格责任。因上诉人在本案中未提供有效证据证实逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人的原因，故其认为因被上诉人违约而请求判决支付经济损失的主张不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1037元，由上诉人张德新负担。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  刘跃昌审判员  李泽文二〇二〇年五月十五日书记员  翟 霓