湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终503号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1983年8月2日出生，汉族，住益阳市赫山区笔架山乡湾潭村第五村民组9号。委托诉讼代理人：樊贤良，益阳市朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：益阳市成达房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区益阳大道348号。法定代表人：蔡苏益，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人刘艳因与被上诉人益阳市成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）商品房销售合同纠纷一案，益阳市赫山区人民法院（以下简称赫山法院）于2019年6月25日作出（2018）湘0903民初3333号民事裁定书，裁定驳回刘艳的起诉。刘艳不服，向本院提起上诉，本院于2019年9月24日作出（2019）湘09民终1746号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，指令赫山法院审理，赫山法院于2019年12月25日作出（2019）湘0903民初5019号民事判决，刘艳不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘艳的委托诉讼代理人樊贤良，被上诉人成达公司委托诉讼代理人丁雅妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳上诉请求：1、将原判决第二项变更为成达公司于本判决生效后十五日内支付刘艳逾期交房违约金10万元；2、维持原判决第一项；3、一审、二审诉讼费由成达公司承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。第一，一审认定刘艳购买的房屋是从赫山区人社局职工手中转买这一事实错误。第二，一审认定成达公司在赫山区人社局内部交流群中通知收房的行为应当视为成达公司通知刘艳交房错误。第三，一审认定成达公司逾期交房的逾期天数为84天错误。第四，一审酌定成达公司支付逾期交房违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点五的标准进行计算，确定逾期交房违约金为1882.73元，特别不适当，严重不公。这明显低于刘艳因成达公司逾期交房的实际损失。民间借贷利率一般为月息2%，且我国法律明确规定对月息2%的利率予以保护。由此推定，成达公司与刘艳逾期交房的违约金日万分之五并未超过刘艳的实际损失。故一审酌定违约金按日万分之零点五计算，不符合相关法律规定和本案的实际情况，应予纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条错误。成达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘艳并未提出证据证实其遭受的实际损失，当时合同签订的房屋价格仅仅只是成本价，也未给刘艳造成实际损失，一审法院对违约金的调整并无不当，请求驳回刘艳的上诉请求，维持原判。刘艳向一审法院起诉请求：1、判令成达公司向刘艳交付福泽大厦综合幢12层1207号房屋，并为刘艳办理该房相应的不动产登记证；2、判令成达公司向刘艳支付违约金245651元（违约金已从2015年7月1日起至2018年6月30日止，即448269*5/10000/日*1096日，其余违约金以购房价款448269元为基数，按每日万分之五计算至交房之日止）。一审法院认定事实：2008年1月8日，益阳市赫山区劳动和社会保障局向益阳市赫山区人民政府提起《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》说明，1、益阳市赫山区劳动和社会保障局建设人力资源市场和政务大厅；2、为建设上述工程，进行局系统内借款，借款规模948万元，借款年限3年，借款按月息1分；3、还款来源主要靠争取上级再就业专项资金偿还；4、借款本金和付息均在财政的工资中心设立户头并接受监督。2011年8月16日，益发改投【2011】266号益阳市发展和改革委员会文件《关于益阳成达房地产开发有限公司福泽大厦建设项目备案的通知》规定，1、依照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《湖南省人民政府贯彻＜国务院关于投资体制改革的决定＞的实施意见》、《湖南省企业投资项目备案暂行办法》由成达公司承建福泽大厦；2、估算总投资11000万元、资金来源为企业自筹等。刘艳自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买了福泽大厦项目中的综合幢12层1207号房屋。2015年1月6日，刘艳、成达公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同第三、四、六、十、十九条约定：刘艳购买的商品房为福泽大厦项目中的综合幢12层1207号房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为159.64平方米，单价为每平方米2808元，总金额为448269元，刘艳采用银行按揭的方式进行付款，首付款148269元。成达公司应当在2015年6月30日前将竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准和符合合同约定的商品房交付给刘艳使用，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，成达公司按日向刘艳支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；交房逾期超过90日，刘艳有权解除合同，刘艳解除合同的，成达公司应当自刘艳解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘艳累计已付款的3%向刘艳支付违约金，刘艳要示继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，成达公司按日向刘艳支付已交付房款万分之5的违约金。成达公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥刘艳的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。但成达公司直至起诉时一直未为刘艳办理相关权属证明。另查明，2015年9月22日，成达公司在益阳市赫山区劳动和社会保障局职工内部交流群中通知收房。2016年4月14日，成达公司再次在益阳市赫山区劳动和社会保障局职工内部交流群中通知收房。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为：刘艳与成达公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为以下三个方面：一、根据刘艳、成达公司所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除办理初始登记的90天、扣除545个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），即成达公司最迟应于2017年7月8日为刘艳办理相关权属证书，故法院对刘艳要求成达公司为其办理相关不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于成达公司是否违约、是否应向刘艳支付违约金的问题。因刘艳购买的房屋实为自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买后，再行与成达公司签订的购房合同。故成达公司于2015年9月22日在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部交流群中通知收房的行为应当视为成达公司通知刘艳交房。根据刘艳、成达公司所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，刘艳、成达公司的交房时间为2015年6月30日。故成达公司于2015年9月22日才通知交房的行为明显违反合同规定，应当向刘艳承担逾期交房的违约责任，逾期天数为84天。三、关于刘艳诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因成达公司的责任，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，成达公司按日向刘艳支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案刘艳要求成达公司支付逾期交房违约金，按逾期天数乘以已交付房价款万分之五的标准计算的主张，成达公司提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，刘艳并没有提供证据证实成达公司逾期交房所造成的损失情况，刘艳要求成达公司按照合同约定每日按已交付房价款万分之五的标准支付违约金的诉求，过分高于刘艳因此而造成的实际损失，对此应当予以酌减。综合刘艳因成达公司的违约行为所造成的损失，并考虑到成达公司的过错程度、成达公司违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定成达公司支付逾期交房违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点五的标准进行计算。逾期交房违约金为1882.73元（448269元×万分之零点五×84天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、成达公司于本判决生效后九十日内为刘艳办理福泽大厦项目中的综合幢12层1207号房的不动产权证；二、成达公司于本判决生效后十五日内支付刘艳逾期交房的违约金1882.73元；三、驳回刘艳的其它诉讼请求。本案案件受理费4980元，由成达公司承担3300元，刘艳承担1680元。二审中，成达公司向本院提交了以下3份证据。证据1、律师调查黄正军笔录。证据2、律师调查张永波笔录。证据3、益阳正成物业管理有限公司（以下简称正成公司）证明。以上三份证据证明成达公司通过邮寄、电话等方式于2015年9月通知了刘艳交房。刘艳的质证意见为：对证据1的真实性有异议，物业公司未以短信、电话等方式向刘艳发出交房信息、通知，其调查笔录与一审判决认定的成达公司通知收房的形式也不同，如该事实存在，成达公司在一审时应当提出。对其合法性有异议，该笔录属于诱导性笔录，不是被调查人主动回忆当时的情况，是调查人提问、被调查人回答的方式形成的，不符合律师依法取证的要求，被调查人应当出庭作证。对证据2的真实性、合法性有异议，被调查人所陈述的不是客观事实，迎合了调查人的诱导式询问，证据1、2的调查笔录雷同，其内容是预先设定好的，不是被调查人自己感受的事实，对关联性和证明目的也有异议。证据3不属于二审新证据，对其真实性有异议，作为法人与法人之间的委托需要书面形式。对成达公司提交的证据本院认证如下：证据1、2系成达公司单方调查制作的笔录，被调查人黄正军、张永波陈述的情况具有概括性，不能证明成达公司以邮寄信件、拨打电话等方式通知了刘艳交房，不予采信。证据3系正成公司出具的证明。不能证明正成公司已受成达公司委托通知刘艳交房，不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是成达公司是否应向刘艳支付逾期交房违约金10万元。刘艳与成达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应当全面履行各自的义务。合同约定了诉争房屋交付、办理权证登记的期限，该约定合法有效。依据合同约定，成达公司应于2015年6月30日前交付房屋。成达公司提交的益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房的信息截图证实成达公司于2015年9月22日才通知交房，成达公司逾期交房的行为构成违约，逾期天数为84天。依据合同约定，成达公司交接通知发出信函日视为商品房交付通知日，成达公司在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房，其通知收房的方式确有一定瑕疵，但结合刘艳自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买案涉房屋及案涉房屋系面向益阳市赫山区人社局职工定向开发的事实来看，成达公司在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房具有一定的合理性，一审认定成达公司于2015年9月22日完成交房义务并无不当，本院予以确认。双方在合同中约定，如因出卖人原因，交房逾期未超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，该违约金计算方式在损失的合理范围之内，该约定符合法律规定。刘艳已按照合同约定将购房款448269元支付给成达公司，成达公司逾期交房，应按照合同约定以购房款448269元为基准，按日万分之五的标准，从2015年7月1日起向刘艳支付违约金，即1882.73元（448269元×万分之五×84天）。成达公司辩称，合同约定的违约金过高，请求予以调整，但未提供相应证据证实约定违约金过分高于购房者实际损失，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘艳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5019号民事判决第一项；二、撤销益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5019号民事判决第三项；三、变更益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5019号民事判决第二项为：益阳市成达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付刘艳逾期交房的违约金18827.3元；四、驳回刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4980元，由刘艳负担4598元，益阳市成达房地产开发有限公司负担382元；二审案件受理费2300元，由刘艳负担1867元，益阳市成达房地产开发有限公司负担433元。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 易友生审 判 员 徐高龙二〇二〇年五月十五日法官助理 胡 啸书 记 员 史 权附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；