河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初312号原告（反诉被告）：中原银行股份有限公司开封分行。统一社会信用代码：914100007067858234。住所地：河南省开封市大梁路西段246号。负责人：张彦涛，任行长。委托诉讼代理人：姚歌，河南龙文律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：杨桂元，系公司员工，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：开封市禹王台区柯家楼幼儿园。负责人：翟任，园长。地址：开封市禹王台区柯家楼12号。委托诉讼代理人：张建伟，河南辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）中原银行股份有限公司开封分行（以下简称中原银行）诉被告（反诉原告）开封市禹王台区柯家楼幼儿园（以下简称柯家楼幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中原银行委托诉讼代理人姚歌、杨桂元，被告（反诉原告）柯家楼幼儿园委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠付的房屋租金共计30000元整。2、判令被告以欠付租金总额为基数，自2017年7月10日起按日1‰向原告支付滞纳金直至所欠付租金全部结清之日止。（其中截止2020年2月5日应付28200元）3、本案诉讼费、财产保全费及其他相关诉讼费用由被告全额承担。事实与理由：2007年9月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于开封市××西坡街商业银行家属院内（原商业银行幼儿园）的房产，合同明确约定了租赁期限、租金、违约责任及其他相关事项。合同签订后原告依约向被告交付了房屋，而被告却未按照合同约定如期履行租金支付义务，截止租赁合同到期的2017年12月31日，被告仍欠原告租金30000元，经原告多次催要，被告以各种理由拖欠支付，为此，原告只得诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）辩称，一、关于本案印章使用的一点说明2007年9月26日答辩人和中原银行签订租赁合同，而真正使用租赁房屋的是2008年3月1日依法设立的开封市剑桥实验幼儿园（后更名为开封市鼓楼区剑桥实验幼儿园），因为在签订合同时剑桥幼儿园还没有设立，没有刻制印章，而柯家楼幼儿园早在1991年9月1日就已经设立，有印章，设立剑桥幼儿园的人和柯家楼幼儿园负责人有关联关系，而中原银行作为正式单位，要求用印章，于是就用柯家楼幼儿园的印章签订了租赁合同，实际使用人以及租金的支付人都是开封市剑桥实验幼儿园。要求中原银行维修的报告以及维修票据都是剑桥幼儿园的名义。目前案涉房屋仍有剑桥幼儿园的招牌。二、答辩人拒付租金是因为中原银行没有支付维修费，是答辩人行使先履行抗辩权，没有以其他任何理由拖欠租金。双方签订的《房屋租赁合同书》第六条第1款约定房屋的维修责任除本合同约定外由甲方负责（乙方使用不当除外），第十条第1款明确约定：由于甲方（中原银行）怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方支出的合理费用，但乙方应提供有效凭证。租赁房屋在漏雨的情况下，答辩人多次向中原银行提出维修的请求，但中原银行拒绝维修，答辩人无奈于2009年5月和2016年7月自行对租赁房屋进行了维修，多次向中原银行要维修费，一直到2019年5月份还向银行请求支付维修费，但银行都拒绝支付，答辩人在这种情况下拒付租金。按照合同约定，维修费用应当由银行承担。从时间上看，银行应当在答辩人维修后即2009年5月和2016年7月维修后及时支付维修费，而最后一期租金的支付时间应为2017年6月底，故银行应当支付维修费的时间在先，答辩人应当支付租金的时间在后，根据《合同法》第六十七条（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求）之规定，答辩人在银行拒付维修费的情况下有权拒付租金。三、滞纳金（实质为违约金）按第十一条第2款约定按日1%过高，请法院降低至日万分之一。因此，中原银行在未履行支付维修费义务的情况下，无权请求答辩人支付租金，依法应当驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）反诉请求1、反诉被告向反诉原告支付房屋维修费、材料费等41468元。2、反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：反诉原告开封市禹王台区柯家楼幼儿园与反诉被告中原银行股份有限公司开封分行房屋租赁合同纠纷一案本院已经受理，因中原银行欠柯家楼幼儿园房屋维修、材料费等费用，现特提起反诉。双方签订的《房屋租赁合同书》第六条第1款约定房屋的维修责任除本合同约定外由甲方负责（乙方使用不当除外），第十条第1款明确约定：由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方支出的合理费用，但乙方应提供有效凭证。柯家楼幼儿园因房屋质量问题曾向中原银行提出维修要求，但中原银行未维修，柯家楼幼儿园分别在2009年和2016年对房屋进行了维修，维修费用中原银行不予支付，柯家楼幼儿园因此拒付租金，2019年5月中原银行两名工作人员向柯家楼幼儿园追要租金，柯家楼幼儿园同时向其追要维修费、材料费等费用，但未达成一致，故提起反诉，以维护自身合法权益。原告（反诉被告）辩称，在幼儿园承租银行房屋期间，银行从未收到幼儿园向银行提出修缮房屋的申请，我们愿意按照合同约定在遇到房屋需要维修的情况时提供修缮义务或者支付幼儿园因修缮房屋而支出的合理费用，但迄今为止银行亦为收到幼儿园提供的正规有效的因修缮房屋而产生费用的相关发票。二、关于原合同中约定的按日百分之1支付滞纳金，幼儿园提出过高的意见，我行愿意按照法院的判决确定的数额予以收取。经审理查明，坐落于开封市鼓楼区西坡北街22号的房屋权利人为中原银行股份有限公司开封分行，建筑面积为855.04平方米。2007年9月26日，开封市商业银行股份有限公司（出租方、甲方）与被告开封市柯家楼幼儿园（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定甲方出租给乙方的房屋位于河南省××××西坡街商业银行家属院内（原商业银行幼儿园），出租房屋面积共855.04平方米。第三条约定租赁期限、用途，租赁期为壹拾年，自2008年元月1日至2017年12月31日止。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为开办幼儿园使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，必须在租赁期满六个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式，该房屋每月租金为5000元租金总额为60000元。房屋租金支付方式为每半年予缴（每半年第一个月10日内予缴）。甲方收款后向乙方出具收款凭证。第六条房屋修缮与使用，在租赁期内，租赁房屋及所属设施的维修责任除本合同约定外，由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前（空白）日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。第十条甲方违约责任处理规定，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方支出的合理费用，但乙方应提供有效凭证。第十一条，乙方违约责任，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方交纳的租金及其他费用的，每逾期一天，应向乙方支付欠付费用的1%的滞纳金。双方还对房屋的转让与转租、合同的变更及解除、免责条件等做了约定。合同后有开封市商业银行股份有限公司、开封市禹王台区柯家楼幼儿园盖章。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告按时交纳房屋，直至2017年7月1日，被告未交纳房租。11月30日原告出具《关于西坡街幼儿园房屋租赁合同到期不再续租的函》，告知被告租赁合同即将到期，到期后原告将房屋收回自用，不再向被告租赁。请被告于2017年12月31日前将该房屋物品全部清理完毕，且保证承租房屋及附属设施、设备处于完好状态。对于超过期限留存的物品，我方有权进行处置。送达人签字：杨桂元，接收人签字：陈慧亭，送达时间：2017.12.6。庭审中，被告（反诉原告）称其在2009年与2016年租赁房屋出现了漏水的情况，2009年被告向原告出具了申请报告，但原告未予以解决，被告遂自行对房屋进行了维修，2016年房屋再次出现漏水情况，被告自行修理未向原告申请。原告称对此并不知情，也未见到被告的申请报告。另查明，2014年12月23日，中国银行业监督管理委员会河南监管局出具豫银监复[2014]593号河南银监局文件《河南银监局关于中原银行股份有限公司开业的批复》，同意中原银行股份有限公司开业，并原则同意《中原银行股份有限公司章程》，中原银行开业之日，开封市商业银行、安阳银行、鹤壁银行等法人资格自行终止，其债权债务转为中原银行的债权债务。同意原开封市商业银行变更名称为中原银行开封分行。还查明，剑桥幼儿园成立于2010年9月1日，地址为开封市西坡街26号，举办者为陈惠亭。开封市鼓楼区剑桥实验幼儿园成立于2012年10月30日，地址为开封市鼓楼区西坡北街26号，负责人为陈惠亭。以上事实有《房屋租赁合同书》、不动产登记证、清单、民办学校办学许可证、河南省幼儿园办园许可证、《关于西坡街幼儿园房屋租赁合同到期不再续租的函》、河南银监会文件及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同签订后，原、被告均能按约定履行。被告（反诉原告）辩称，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同是因为房屋实际使用者剑桥幼儿园没有设立，而原告（反诉被告）要求使用印章，故被告（反诉原告）柯家楼幼儿园在合同上盖章，而涉案房屋的实际使用者及租金的支付人都是剑桥幼儿园，本院认为根据合同的相对性，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）柯家楼幼儿园承担责任符合法律规定，被告辩称本院不予认可。被告（反诉原告）未能及时交纳租金，已构成违约，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金30000元的诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，双方在房屋租赁合同中对此有约定，但约定过高，本院酌定被告（反诉原告）支付滞纳金按照所欠付租金数额为基数，自2017年7月10日起按照日万分之一计算至被告还清之日止。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付维修费、材料费等费用的反诉请求，被告（反诉原告）称其维修时向原告（反诉被告）进行了申请报告，原告（反诉被告）未予以答复，其遂自行维修，但未提供有力证据证明其主张，庭审中，原告对此又予以否认，被告反诉证据不足，本院对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）开封市禹王台区柯家楼幼儿园支付原告（反诉被告）中原银行股份有限公司开封分行房屋租金30000元及滞纳金（滞纳金以30000元为基数，按照日万分之一自2017年7月10日起至被告还清之日止）。二、驳回原告（反诉被告）中原银行股份有限公司开封分行的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）开封市禹王台区柯家楼幼儿园的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，反诉费418元，由被告（反诉原告）开封市禹王台区柯家楼幼儿园承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  毛庆昕二〇二〇年五月二十七日法官助理乔钦影书记员翟萌