四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终357号 上诉人（原审被告）：罗德勇，男，1965年8月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：莫光明，男，1966年3月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区安和街32号。 法定代表人：贾开军，董事长。 委托诉讼代理人：杨军，男，1972年7月25日出生，汉族，四川省南充市茂林物业管理有限公司员工，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 原审被告：四川蓬安马电房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设南路303号。 法定代表人：刘庆平，董事长。 委托诉讼代理人：王俊良，四川泰宇律师事务所律师。 原审被告：罗家德，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人罗德勇、莫光明因与被上诉人四川南充市茂林物业管理有限公司（简称茂林物业公司）、原审被告四川蓬安马电房地产开发有限公司（简称马电房产公司）、罗家德物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗德勇、莫光明向本院上诉请求：撤销原判，驳回茂林物业公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人支付物业费117963元，是不公平、不公正的。《前期物业管理合同》明确约定按照《普通住宅小区物业服务标准》中的三级物业服务标准提供服务，从物业服务费构成的约定可以看出至少应提供安保、清洁卫生、绿化养护、停车场等公共区域秩序维护、水电气费代收等服务，一审既然已查明被上诉人没有提供前述内容的服务，连普通住宅小区的服务标准都未达到。因此，即使酌情支持部分物业费，也应该低于《前期物业管理合同》约定的多层住宅标准（0.48/平方米/月）来计算物业费，一审判决按照商业标准的50%计算，显示公平。二、应当将被上诉人主张的物业费与上诉人垫付的场地保险费、垃圾转运费、垃圾处理费以及保安、清洁员的工资进行品迭。2014年，上诉人曾与被上诉人自行协商，将其自行聘请的保安、保洁员纳入被上诉人即物业公司管理，由被上诉人支付工资，并负责垃圾清运和处置。上诉人按合同约定支付物业费。但被上诉人认为不划算，双方协商不成，被上诉人就再未提供物业费。为了维护正常经营秩序，上诉人不仅缴纳了场地保险费，还聘请了两名保安、两名保洁员，还支付了垃圾清运费和缴纳垃圾处置费，累计共支出80余万元，按合同约定，该费用应当由被上诉人承担，上诉人要求将其垫付的80万余元与应支付的物业费品迭是合理的。三、一审仅凭被上诉人的《情况说明》径直认定事实，程序违法。被上诉人在庭审结束后才向法官提交《情况说明》并变更诉讼请求，一审法院在未复庭答辩、质证的情况下，径直采信《情况说明》的内容认定被上诉人为上诉人提供了供电、供水的日常检查维修，排水管道的疏通以及窨井的清掏等服务，剥夺了上诉人的质证和抗辩权，程序违法。请求二审查明事实，纠正一审的错误判决。 茂林物业公司答辩称：一、上诉人与答辩人存在物业服务合同关系，答辩人已按照合同约定提供了物业服务，故上诉人应当足额支付物业服务费，不存在其付费不公平、不公正的问题。二、根据合同约定，答辩人对案涉小区的公共部位提供物业服务，没有义务对上诉人专有经营部分（农贸市场）提供物业服务。案涉小区整个公共区域的维护养护，包括水、电、气、安保、绿化、设施设备维修等均由答辩人完成服务，原判决打折支付物业费已损害了答辩人权益，虽答辩人未上诉，但请求二审法院注意这一客观前提，不支持上诉人的上诉主张。三、按合同约定，上诉人一个月应当缴纳物业费仅为两三千元，而上诉人对租赁房作农贸市场专门使用，该专有区域的专门化、专业管理当然不属于整个小区的物业公司服务范围。显然，上诉人所谓的农贸市场内部场地保险费用、垃圾转运费、处理费以及保安、清洁员工资不属于答辩人应当服务的范畴。四、商业物业费单价高于住宅收费单价，依据《南充市物业服务收费管理实施细则》的规定，约定1元/平方米/月是打了折，也低于指导单价。同时，商业与住宅相比，答辩人需要加强夜间巡逻、监控系统查看、公用设施设备维护管理等等，这些均是高于同面积住宅房屋付出的，该小区其他商业体均按期缴费，仅有上诉人违约。综上，请求二审法院驳回上诉，支持答辩人的主张。 茂林物业公司向一审法院诉讼请求：1.判令马电房产公司、罗德勇、莫光明、罗家德支付物业费以及相关费用235926.50元；2.判令马电房产公司、罗德勇、莫光明、罗家德支付拖欠物业费违约金11796.325元；3.判令本案诉讼费用由马电房产公司、罗德勇、莫光明、罗家德承担。诉讼中，茂林物业明确诉讼请求：1.2011年5月至2013年5月23日期间的物业费，因案涉房屋系空置房，不在诉讼中主张此物业费；2.罗德勇、莫光明、罗家德作为案涉房屋物业使用人，承担2013年5月23日至2019年7月31日共计74个月物业费，金额235926.50元；3.罗德勇、莫光明、罗家德承担违约金235926.50元×5%＝11796.325元。 一审法院认定事实：茂林物业于2010年8月24日与马电房产公司签订《前期物业管理合同》，合同约定茂林物业为马电房产公司开发的位于顺庆区提供物业服务，服务期限自2010年8月24日至业主委员会成立止。合同同时约定商业房的物业费为1.10元／平方米.月；交付时间为从物业交付次日起半年交纳；如不按时、足额交纳物业费，经催告后未交纳，承担违约期间未付金额5%的违约金；对尚未出售或尚未交付的物业，物业费由甲方（马电房产公司）承担。茂林物业从2011年11月1日开始至今为马电花园小区提供物业管理服务。位于顺庆区24幢-1层、1层、2层商业用房登记在马电房产公司名下，系马电房产公司所有，建筑面积2898.36平方米，系按市政规划配套建设用于经营农贸市场。 2013年5月，马电房产公司将房屋租赁罗德勇、莫光明、罗家德经营，双方签订了《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》，合同约定，租赁期限自2013年5月23日至2019年7月31日止。合同第四条同时约定了物管费、水电气等相关费用由罗德勇、莫光明、罗家德负责交纳。马电房产公司向茂林物业告知了案涉房屋出租的事实。在罗德勇、莫光明、罗家德经营农贸市场期间，自行聘请保安对农贸市场占用小区共有部分进行安全管理，自行负责农贸市场的垃圾清扫、清运。 现茂林物业以马电房产公司、莫光明等三被告从2012年9月1日起至2018年12月31日止未交纳物业管理服务费，拖欠98个月零8天的物业管理费，共计235926.50元，茂林物业已将催收物业管理服务费的通知张贴于罗德勇、莫光明、罗家德经营的农贸市场为由提起了前述请求。 诉讼中，茂林物业向一审法院递交了一份情况说明，内容为马电花园24幢在物业管理范围内，茂林物业对24幢的用电进行了日常检查维修；24幢的供水的日常检查以及发现问题的报告由茂林物业的工程部负责，排水系统的故障处理、排水管道的疏通以及窨井的清掏由茂林物业负责；2019年4月26日，农贸市场失火，茂林物业保安人员扑灭了初期火灾，避免了重大事故发生。庭审后，茂林物业书面表示对2011年5月至2013年5月23日期间的物业费不予主张。 一审法院认为，茂林物业与马电房产公司告签订的《前期物业管理合同》双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。茂林物业对马电花园小区进行了物业服务应当收取相关物业费。 关于物业费的承担主体问题。位于顺庆区产公司尚未出售的房屋，房屋的产权归属于马电房产公司，马电房产公司作为小区业主，按照《前期物业管理合同》约定，应当承担物业费，茂林物业放弃主张马电房产公司向其支付2011年11月1日至2013年5月22日期间的物业费，予以支持。2013年5月23日至2019年7月31日期间，马电房产公司将案涉房屋租赁给罗德勇、莫光明、罗家德经营马电农贸超市，双方在租赁合同中约定物业费由该三人承担，该约定系双方的真实意思表示，茂林物业对物业费约定之事知晓，故此确认罗德勇、莫光明、罗家德承担2013年5月23日至2019年7月31日期间的物业费，共计74个月，按合同约定计算金额235926.50元（74个月×1.10元／平方米／月×2898.36平方米）。由于罗德勇、莫光明、罗家德租赁马电房产公司房屋作农贸超市经营，该经营范围特别需要的安保人员和清洁人员较其他经营场所要多，并且是经营所必须，茂林物业对该部分未投入人力、物力进行管理，仅是对马电农贸超市的用电进行了日常检查维修、供水的日常检查以及发现问题的报告由茂林物业的工程部负责处理，排水系统的故障处理、排水管道的疏通以及窨井的清掏，所尽义务较少，对此一审法院酌情认定由罗德勇、莫光明、罗家德按照50%给付2013年5月23日至2019年7月31日期间的物业费，共计金额117963元。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经茂林物业催交，莫光明等三被告在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费。 关于本案违约金的给付问题。茂林物业与马电房产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定违约方承担违约金，现茂林物业主张的也是要求莫光明等三被告支付违约金，基于本案管理上的特殊性，和双方对物业费有争议又未达成一致意见，形成新的合意，故茂林物业该主张本院不予支持。 关于本案过诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。故茂林物业提起本案诉讼未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、罗德勇、莫光明、罗家德于本判决生效之日起十日内向四川省南充市茂林物业管理有限公司支付物业费117963元；二、驳回四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费2508元，由罗德勇、莫光明、罗家德负担。 二审中，罗德勇、莫光明提供了垃圾清运单发票6张，拟证明：马电花园小区与马电农贸市场是有墙体隔开的，超市外面共同区域的垃圾清运费由其自行支付。 茂林物业质证认为，上述证据只能证明马电农贸市场和超市自行产生的垃圾，无法达到证明的目的。同时，我公司在一审已提供证据的基础上再提供38张从监控照片和巡查记录表等，能够证明我公司对整个小区的共有部分（包括马电农贸市场、超市）进行了服务管理。 对上述证据的真实性、关联性予以确认。 二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照合同约定支付相应的服务管理费。 本案中，茂林物业公司与马电房产公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2013年5月23日，马电房产公司将案涉的商业用房出租给罗德勇、莫光明、罗家德经营农贸市场，在《租赁合同》中，明确约定了物业服务费由租赁人承担，因此，罗德勇、莫光明、罗家德应当按照合同约定支付2013年5月23日至2019年7月31日的物业服务费。上诉人罗德勇、莫光明认为，茂林物业公司未按合同约定的三级物业服务标准提供服务，马电农贸市场（超市）自行聘请的保安、清洁员，自行支付了垃圾费并缴纳垃圾处置费，因而不应当支付物业管理费，即使要支付，也应当与上诉人支付的费用相抵扣。经审查，依据《物业管理条例》以及《南充市物业服务收费管理实施细则》的规定，物业公司是对整个小区物业管理区域的共有部分、公共设施、设备进行了管理，支付小区管理人员的工资、管理区域的维护费、清洁费、绿化费。茂林物业公司在一、二审已提供了证据证明其公司对整个小区尽到了服务管理义务，而罗德勇、莫光明提出的保安费、垃圾费，是其经营的农贸市场、超市内部所产生的费用，不属于茂林物业公司管理服务的范围，故罗德勇、莫光明请求不支付物业费的理由不成立，本院不予支持。一审法院考虑到本案的特殊性，对物业费标准酌情予以了调整，并不支持茂林物业公司请求的违约金，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5016元由罗德勇、莫光明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年五月十八日 书记员  胡沥文