宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初274号 原告：白凌，女，1967年7月26日出生，汉族，中国石油宁夏分公司职工，住所地宁夏回族自治区银川市。 被告：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市。 法定代表人：全勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，男，系银川博冠房地产开发有限公司职工。 原告白凌与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白凌、被告银川博冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白凌向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告交纳的维修基金5694.8元，契税5311.54元，抵押登记费80元，房产登记费80元，代办费200元，合计11366.34元；2.依法判令被告给付原告代办房产证而未办理的违约金33840.72元，以上两项合计45207.06元，后续违约金（按日万分之二计算）计算到被告向原告付清所有违约金为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于永宁县三沙源xx房屋，该房屋总价375401，交房日期为2017年7月30日前。被告于2017年8月27日向原告交房当日，强制要求原告缴纳维修基金5694.8元，契税5311.54元，抵押登记费80元，房产登记费80元，代办费200元，合计11366.34元。由于房屋面积增加，原告又向被告支付了607元面积补差价，被告给原告出具了376008元的购房增值税发票。按照合同第二十条第二款的约定，被告应于2018年8月27日前为原告办理房屋产权证书，但时至今日，房屋交付两年多了，被告还未给原告办理房屋产权证书。经原告多次催促，被告均以各种理由推诿。经查询得知，被告未向永宁县房产局交纳相关费用（强制向原告代扣代缴的款项），无奈下原告又重复缴纳了上述费用，并办理了房屋产权证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告银川博冠房地产开发有限公司辩称，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合程度予以衡量，综合考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，而原告已自行办理了产权证书，被告认为，原告并无实际损失，故申请法庭降低商品房销售合同逾期办证的违约金，计算方式为日万分之0.5。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据没有异议，本院予以确认并存卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于永宁县胜利乡征沙渠三沙源xx号商品房一套，预测建筑面积142.14平方米，合同价款为375401元;付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2015年10月31日前支付首期房价款115401元，余款26万元向贷款机构申请贷款支付;出卖人应于2017年7月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告按约向被告交纳房款，并向被告缴纳了涉案房屋的维修基金5694.8元，契税5311.54元，抵押登记费80元，房产登记费80元，代办费200元，合计11366.34元。后由于房屋实测面积增加，原告又向被告补足房屋价差，总计向被告支付376008元购房款。原告陈述，其与被告于2017年8月27日办理交房手续。2019年11月19日，原告自行办理了涉案房屋的产权证书，再次向房屋登记管理部门交纳契税5311.54元，抵押登记费80元，房产登记费80元，代办费200元，合计5671.54元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按照合同约定向被告付清了购房款，履行了合同义务，被告未按约定于商品房交付之日起365日内为原告办理该商品房的房屋所有权证书，违反合同约定，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第1项约定“因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金。”，因原告已于2019年11月19日自行办理了房屋产权证书，故被告应自2018年8月28日开始按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金至2019年11月19日。原告接收房屋时，被告代收了涉案房屋的契税5311.54元，抵押登记费80元，房产登记费80元，代办费200元，而后原告在自行办理涉案房屋产权证书时再次向房屋登记管理部门缴纳该部分费用，故被告应予退还已收取的款项。关于维修基金，系用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部分和公共设施设备的大中修以及更新改造工程，被告依规收取，原告已接收房屋并办理不动产登记证书，其要求退还于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白凌支付逾期办证违约金33690.32元； 二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白凌退还契税5311.54元、抵押登记费80元、房产登记费80元、代办费200元，合计5671.54元； 三、驳回原告白凌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费930元，由被告银川博冠房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杨 露 人民陪审员  王学义 人民陪审员  于全中 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  陶 娟 附：判决所适用的法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。