辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民再12号原审原告（原审反诉被告）：赵闯，男，1987年4月22日出生，汉族，货车司机，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：王成岩，辽宁律策律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：金鑫，男，1985年9月8日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市古塔区。原审被告（原审反诉原告）：时佳，女，1990年1月9日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李德芳，辽宁名崛律师事务所律师。原审第三人：王明，男，1982年1月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省凌海市国庆路6号Ａ区。原审原告（原审反诉被告）赵闯与原审被告（反诉原告）金鑫、原审被告（原审反诉原告）时佳、原审第三人王明买卖合同纠纷一案，本院（2019）辽0703民初1590号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月11日作出（2020）辽0703民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告赵闯的委托诉讼代理人王成岩，原审被告金鑫、时佳的委托诉讼代理人李德芳，原审第三人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵闯称，要求依法撤销锦州市凌河区人民法院于二〇一九年十一月二十八日作出的(2019)辽0703民初1590号民事判决。1、原审认定事实有误。关于涉案房屋凌河区厚生街东湖丽景4-84房屋的公积金贷款，自2016年1月23日至本案原审立案，赵闯仅以金鑫的名义还款四万余元（具体还款明细不详，原审时原告代理人持调查令到公积金管理中心处调取还款流水,被该中心拒绝),而原审认定事实为“又替被告金鑫还款173000元”,该事实认定有误,赵闯还尚未将金鑫的公积金剩余贷款全部还清。2、对于公积金贷款一项,法院在判决中并未予以处理。庭审时,赵闯将公积金借款合同以及剩余贷款余额等相关证据已提交给法庭,对于公积金剩余贷款部分,应由谁偿还,法院在判决中并无体现。目前,赵闯想到锦州市公积金管理中心归还剩余公积金贷款解除抵押并办理房照以实现判决书的权利,因判决未体现“谁承担剩余公积金还款”的事项,使赵闯无法通过自行还款解押涉案房屋,导致无法办理房照。3、判决第三项判令原告赵闯给付金鑫、时佳购房款十万元事实依据不充分,关于赵闯是否应再给金鑫、时佳剩余购房款,需要用合同交易额30万元减去最早给付的5万元,减去赵闯已经偿还的公积金贷款4万余元部分,再减去公积金贷款余额部分,如果仍有剩余,才可给付金鑫和时佳(原告代理人在原审中有过举证及陈述),否则,如果上述已超过30万元,则不应当再给付。综上,由于本案判决本身存在错误,赵闯现无法实现该判决书赋予的权利,故恳请法院对本案依法再审改判。金鑫、时佳辩称，1.关于确认房屋买卖合同有效二被告认可。但要求原告给付房屋首付款和判决宣判之日止的利息损失。2.关于原告在起诉中称将其房屋首付款打给王明，二被告不认可。首先王明不是本合同的当事人，根据合同相对性的原则，王明无权而且金鑫和时佳也没有授权其收取该款项。其次，王明本人也证明没有收到原告给付的二被告的首付款，因此，二被告提起了反诉。要求原告给付房屋首付款和利息损失。王明述称，我和金鑫没有债务关系，我也没有权利收购房款。金鑫、时佳向本院提出反诉请求，1.请求法院依法判决被反诉人支付购房首付款及利息损失共计：179515.63元整（首付款本金：150000元整、利息自2016年1月23日至2020年3月20日合计：29515.63元整）；2.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年1月23日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定被反诉人以30万元的价格购买当时反诉人与金鑫共同所有的位于锦州市凌河区房屋，建筑面积79.49平方米，双方签订的合同约定：签订合同当日被反诉人向反诉人及金鑫支付首付款15万元，待房屋过户后公积金贷款支付剩余15万元，同时，反诉人将房屋相关的一切手续交给被反诉人，被反诉人办理入户并开始使用房屋至今，但一直没有将约定的首付款15万元支付给反诉人及金鑫，反诉人及金鑫一直向被反诉人追要购房首付款，但被反诉人声称将该首付款15万元支付给了合同的担保人王明，根据反诉人及金鑫与被反诉人签订的合同看，反诉人及金鑫并没有授权给王明接受该款项的权利，另外，根据合同相对性的原则，被反诉人应将购房款支付给反诉人及金鑫才符合法律规定。现反诉人提起反诉，请求法院依法判决被反诉人支付反诉人购房首付款及利息损失共计：179515.63元，同时请法院依法判决被反诉人承担本案的诉讼费用。赵闯对金鑫、时佳的反诉辩称，反诉的程序问题，本案是再审程序，是纠错的程序，不应该出现新的诉讼请求，诉讼法的解释也有明确的规定，再审不应该超出原审的诉讼范围，对于反诉应该另行起诉。原审中，时佳确实提出反诉，但原审法院没有接受，判决送达之后，时佳没有就反诉程序的错误问题提起上诉，如果上诉，应该发回重审。时佳作为反诉的主体存在不适格，因为签订合同的时候后到现场，而且签字就走，至于签订合同的细节等，其什么都不知道。她作为反诉原告，主体存在是否适格的问题。时佳在起诉状的陈述也存在违背常理的问题。2016年1月23日，签订合同之后，我方先把4万元经过金鑫同意打到王明账户，金鑫把房屋的所有手续全部交给赵闯。赵闯接受该房屋，对房屋装修、入住和后续的一切费用都由赵闯支付，并且使用至今。按照时佳陈述房屋交付而且由赵闯使用，但没有得到一分钱的对价，是违背常理的。时隔3、4年，金鑫和时佳针对房款的问题都没有对赵闯主张权利，针对房款的问题，购房款30万元，其中包括签订合同支付的5万元，凌海法院替其偿还的55570元，赵闯已经为金鑫偿还公积金再加上赵闯将来为金鑫偿还的公积金的数，剩余的部分才是可能要偿还给金鑫和时佳的。超过30万元的部分与赵闯没有关系。王明对金鑫、时佳的反诉述称，没意见。赵闯向本院起诉请求：1.要求确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》有效，并判令坐落于锦州市凌河区房屋归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告的姐夫关健与第三人王明是朋友关系，原告通过第三人王明与二被告相识。2016年1月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将夫妻共同所有的，建筑面积79.49平方米，位于锦州市凌河区万元价格出售给原告。合同签订后，原告支付二被告十五万元，剩余十五万元，由于金鑫系公积金贷款购房，因此，原告在金鑫公积金贷款账户按月支付。同时，双方在合同中约定：甲方（二被告）负责将该房屋所有权更改给乙方所有，办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。由于签订合同当时未办理房照，故原告交完首付款后，二被告将与房屋相关的包括购房发票、契证等全部手续移交给原告。之后，该房屋办理了入户，原告支付了入户费用并开始使用该房屋。此外，第三人王明与原告金鑫存在债权债务关系，王明是金鑫的债权人，关于上述首付款的十五万元，经金鑫同意以及王明的要求，在合同签订的三日内，赵闯将五万元房款通过银行转账方式支付给王明（其中四万元通过妻子朱宾的大姐朱语账户转款），剩余十万元通过姐夫关建转款给王明，至此，原告应给付金鑫的房屋首付款十五万元交付完毕。如今，上述房屋早已能够办理不动产证，原告此前多次找二被告要求办理房照，但二被告对此却一直置之不理，现更是拒绝接听原告电话，对办理房照一事迟迟不予配合，故原告无奈诉至法院，恳请法院依法判决，以保护原告合法权益。本院原审认定案件事实，2016年1月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“被告将夫妻共同所有的，建筑面积79.49平方米，位于锦州市凌河区万元价格出售给原告。原告支付二被告十五万元，剩余十五万元，原告在金鑫公积金贷款账户按月支付。”2016年1月22日，原告通过朱语转款4万元给第三人王明，2016年1月25日，原告转款1万元给王明，剩余10万元未付。后原告又替被告金鑫还款173000元。本院原审认为，二被告将房屋交付原告居住使用，原告有证据证明自己向二被告交付购房款，虽然第三人否认自己与被告金鑫有债务关系及收到原告给付的5万元事实。原告有证据证明为被告偿还金鑫公积金贷款账款项。实际上，原、被告之间的买卖合同已经实际履行，故原、被告之间的房屋买卖成立。综上，对原告的诉讼请求本院应予支持。本院原审判决，一、原告赵闯与被告金鑫、时佳签订的《房屋买卖合同》有效；二、坐落于锦州市凌河区房屋归原告赵闯所有；三、原告赵闯于本判决生效后5日内给付被告金鑫、时佳购房款10万元。案件受理费2900元，由被告金鑫、时佳负担。本院再审中原审原告提交证据1.2016年1月23日原告和被告签订的《房屋买卖合同》，证明被告将锦州市凌河区万元价格卖给原告，被告负责将该房屋所有权更改给原告，被告保证交易时该房屋没有产权纠纷并且不受他人合法追索的承诺，被告保证自己对所转让房屋拥有处分权，保证不管以后房价如何上涨绝不反悔，原告保证过户后1个月付清房款的事实。2.编号为GF-2000-0170的《商品房买卖合同》，编号为2014-270的《抵押与担保合同》、《个人住房公积金借款合同》、网上备案（存档）表、建行放款凭证，证明涉案房屋的合法来源，公积金贷款的还款方式，涉案房屋已经经过网上备案的事实，公积金贷款的放款凭证，涉案房屋相关合同原件已经交给原告的事实。3.契证、契税完税证明、购房发票，证明该房屋已经开具购房发票以及契税缴纳完毕，上述证据原件已经移交给原告的事实。4.锦州市凌河区房屋入户结算清单，证明原告已经办理了入住并且缴清全部入户费用的事实。5.交通银行大连龙畔金泉支行账户交易明细单、中国民生银行个人账户对帐单，证明签订合同当天，原告通过妻子姐姐朱语的交通银行账户转账了4万元房款，签订合同第三天，原告通过自己银行账户将房款1万元转给王明的事实。6.原告于2016、2017、2018、2019年这43个月中，在被告金鑫的公积金账户上所偿还贷款的回单及账户对帐单（最后一期还款的时间是2019年7月31日，因进入司法程序的原因未能继续还款），证明原告2016-2019年7月在被告金鑫公积金账户上偿还贷款的事实，总计偿还47300元，1100元×43个月（3年7个月）。7.赵闯在签订购房合同前一日给朱语的转账银行查询明细，证明赵闯将购房款4万元转给朱语的事实，因金鑫、时佳与王明有债务债权关系，后又通过朱语直接转给王明。8.凌海法院在涉案房屋门上张贴的通知照片、凌海法院协助执行通知书、收款收条，证明原告提起诉讼的原因，因金鑫、时佳系凌海法院另案被执行人，赵闯将原审判决中判令给付金鑫、时佳的款项中的55570元直接支付给凌海法院的事实。9.朱宾与金鑫通话录音中的陈述，证明金鑫、时佳与本案合同中第三人王明有债权债务关系的事实及赵闯通过朱语将首付款5万元直接转给王明的原因。10.截止到2019年11月19日，涉案房屋逾期本金、利息及罚息。原审被告提交金鑫与本案代理人通话录音，证明金鑫没有收到首付款15万元。原审第三人王明提交借条的复印件，证明朱语欠其很多钱。本院对原审原告、原审被告提交证据的真实性予以采信，对于原审第三人提交的证据在本案中的效力不予认定。本院再审认定事实如下：原审原告赵闯对象的姐夫关建与原审第三人王明系朋友关系。赵闯通过王明介绍后于2016年1月23日与金鑫、时佳（2014年5月20日登记结婚，2015年7月27日登记离婚）签订《房屋买卖合同》，合同约定，金鑫，时佳将共同所有的坐落于锦州市凌河区房屋（建筑面积79.49平方米）以30万元价格出售给赵闯。赵闯于2016年1月23日向金鑫、时佳支付首付款15万元，待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款15万元。赵闯保证房屋过户后一个月内付清余款，金鑫、时佳、赵闯分别签字并按手印，王明作为担保人签字并按手印。赵闯提供的交通银行大连龙畔金泉支行的账户交易明细显示，2016年1月22日赵闯将40000元转入朱语（赵闯对象朱宾的姐姐）账户，2016年1月23日朱语向王明转款40000元，赵闯提供的民生银行交易明细显示其于2016年1月25日向王明转款10000元。签订合同当日金鑫、时佳将购房相关手续交付赵闯，赵闯办理了入户手续并取得该房屋。金鑫的公积金贷款明细显示，涉案房屋金鑫使用公积金贷款数额173000元，贷款期限20年（期限2014年6月24日至2034年6月23日）。2016年1月23日前公积金贷款余额为154185.39元，房屋出售前金鑫欠缴公积金3218.46元。2019年12月4日，赵闯收到凌海市人民法院（2019）辽0781执870号协助执行通知书，该通知书载明，本院执行吴铁刚诉金鑫、时佳民间借贷纠纷一案的判决书已经发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，请协助执行下列项目：在本案执行过程中，尚有55570元未执行到位。现锦州市凌河区人民法院审理的你与金鑫、时佳买卖合同纠纷一案中，你对金鑫、时佳负有100000元的给付义务（2019）辽0703民初1590号，该判决尚未生效，先通知你于判决生效后将欠款中的55570元交付至凌海市人民法院。同日，赵闯将55570元交付凌海市人民法院。本院再审认为，赵闯与金鑫、时佳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，故对原审判决确认买卖合同有效予以支持。合同签订后，金鑫、时佳将购房相关手续交付赵闯，赵闯办理入户手续取得涉案房屋并进行装修使用，且金鑫、时佳对涉案房屋归赵闯所有并无异议，故原审判决买卖房屋归赵闯所有，应予支持。关于原审认定赵闯通过朱语转账给王明的4万元及赵闯直接转账给王明1万元为首付款一节，经查，赵闯提供的买卖合同、其从自己账户转账给朱语，朱语转账给王明的银行转款明细、朱宾与金鑫的通话录音可证实作为买卖合同担保人的王明与金鑫存在借贷关系，金鑫同意此款为首付款，此节事实从合同签订当日朱语转账给王明后，金鑫将购房手续、房屋交付赵闯的事实亦可认定。再审中赵闯提供的证据协助执行通知书，可证实其在凌海法院代替金鑫、时佳偿还案外人欠款55570元的事实，该款项应在赵闯拖欠的应当给付金鑫、时佳购房首付款中扣除。关于公积金贷款一节，双方已经在买卖合同中进行约定，应尊重双方约定，由赵闯偿还。买卖合同约定赵闯应偿还公积金贷款数额为150000元，但签订买卖合同之日公积金贷款余额为154185.39元，超过部分应由金鑫、时佳偿还。签订买卖合同前金鑫所欠公积金贷款部分在赵闯应偿还的首付款数额中扣除，原审未对此节事实进行认定存在错误应予纠正。关于反诉部分，根据前述赵闯已经交付首付款5万元，代替金鑫时佳付欠款55570元，金鑫所欠公积金贷款3218.46元，超过约定的公积金贷款4185.39元，应在15万元首付款中扣除，余款为赵闯应付金鑫、时佳的首付款。关于原审反诉原告金鑫、时佳主张的利息一节，因本案为买卖合同纠纷不存在利息，对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、维持本院（2019）辽0703民初1590号民事判决第一项；二、变更本院（2019）辽0703民初1590号民事判决第二项为坐落于锦州市凌河区房屋归原告赵闯所有，并于赵闯还清公积金贷款后5日内由金鑫、时佳协助赵闯办理公积金解押和房屋更名过户手续；三、变更本院（2019）辽0703民初1590号民事判决第三项为原审反诉被告赵闯于本判决生效后5日内给付原审反诉原告金鑫、时佳购房款37026.15元（150000元-50000元-4185.39元-55570元-3218.46元）；三、坐落于锦州市凌河区房屋剩余的公积金贷款（包括本金、利息、逾期本金、逾期利息、罚息）由原审原告赵闯偿还；四、驳回原审原告的其他诉讼请求；五、驳回原审反诉原告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原审被告金鑫、时佳负担。反诉案件受理费3890元，由原审反诉原告金鑫、时佳负担3088元，由原审反诉被告赵闯负担802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王锦文人民陪审员  张乃玲人民陪审员  肖岩松33293052235200045491407299325004549140729932500二〇二〇年五月二十八日75438019050000454914072993250045491407299325004549140729932500书记员曹宁