吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初1318号原告：白城市金源物业有限公司。住所地：白城市洮北区经济开发区。统一社会信用代码912208023166149818。法定代表人：魏长征，经理。委托诉讼代理人：董翠翠，主任。被告：管秀艳，女，1957年2月26日出生，汉族，白城市庆学东路9-1号楼3单元4越5西。委托诉讼代理人：管哲（管秀艳侄子），男，1979年11月9日出生，汉族，现住白城市。原告白城市金源物业有限公司（以下简称金源物业公司）与被告管秀艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金源物业公司的委托诉讼代理人管哲，管秀艳的委托诉讼代理人管哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付2018年10月8日至2019年10月7日，物业管理费590元（164平方米*12个月*0.3元／平方米）；2.被告从逾期之日按每天万分之五支付滞纳金107.7元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：管秀艳系金源物业公司所管理服务的白城市××园业主，房屋建筑面积164平方米。金源物业公司由社区引进万兴家园小区，进行物业管理服务，业主委员会代表全体业主，于2018年10月8日与原告单位签订《白城万兴家园小区物业管理服务合同》，管理服务期限自2018年10月8日起至2019年10月7日止。原告与被告都应该切实履行此协议，原告如约履行协议，提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2018年10月8日起至今无故，始终拒绝原告缴纳物业管理服务费，被告对原告的多次催缴置之不理，被告的行为已经严重构成违约。被告的行为阻碍了原告对小区的物业管理服务工作，影响了原告对小区正常管理、经营秩序，损害了其他业主的公共利益，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按合同约定遵守《物业管理条例》向原告缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，体现对全体业主的公平，起诉到法院，请求法院依法宣判，支持原告的诉讼请求。管秀艳辩称，我不认可原告向我方追缴物业费和违约金。因为原告作为物业公司其没有给我提供相应的物业服务，所以我没有交纳物业费。原告承诺的事情没有做到才导致我没有交物业费。我们有些公共设施，如楼宇门，在物业接管之前开关就已经不好用了，包括楼宇门的玻璃也坏了，我们跟物业说了几次，原告都没有处理。所以我们是自己换了。我家是4跃5,5楼是顶楼，现在4楼5楼都漏水，当时物业公司说他们先服务，我们后交物业费。当时漏水的情况我与原告公司说了，原告公司说可以用物业维修基金修理，维修基金发票已经拿去了，但是现在物业公司也没有给我修理。金源物业公司为证明其诉讼请求向本院提交了照片一组，《物业服务合同》一份，证明其已经按照合同约定的五项内容履行了物业服务义务，管秀艳质证认为，原告到业主家来时没有出示物业服务合同，也没有告知其具体的物业服务项目。对于原告提交的该组证据，虽然被告有异议，但该合同签订程序合法，没有违反法律法规的禁止性规定，本院对该组证据予以采信。管秀艳为证明其答辩主张向本院提交了照片一组，证明我们自行更换的楼宇门，证明房屋漏水，物业没有给解决，承诺启动物业维修基金至今没有启动。金源物业公司质证认为，被告证据证明的问题涉及的项目，不是物业服务合同中约定的项目，我方没有义务负责。对于管秀艳提交的证据，本院认为与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告管秀艳系金源物业公司服务的白城市××园业主。2018年11月8日，跃辉物业管理小区业主委员会代表全体业主与金源物业公司签订《物业服务合同》。物业服务区域为万兴家园11栋楼。物业服务内容和标准为：1.垃圾：保持垃圾箱（房）及周围清洁，生活垃圾日产日清，建筑垃圾袋装化、定期清运，白色垃圾随见随捡；2.楼道：楼道保持干净整洁，5月至10月份期间每周拖洗一次；3.清雪：按照白城市城市管理清雪标准，服务区内积雪小雪当日清扫完毕，中雪雪停后24小时清扫完毕，大雪3天清扫完毕，暴雪4天清扫完毕；4.排水：每年5月份、10月份对室外脏水井各清掏一次，保持室外公共排水管道畅通、随堵随掏、污水不外溢；5.道路、公共区域：每日打扫一次小区道路、公共区域。物业服务期限从2018年10月8日至2019年10月7日。物业费标准按照业主拥有房屋建筑面积0.3元/平方米/月收取。业主逾期未交物业费的，按照每日万分之五的标准承担滞纳金。本院认为，本案系物业合同纠纷。被告管秀艳系金源物业公司所服务小区的业主，2018年11月8日，跃辉物业管理小区业主委员会代表全体业主与金源物业公司签订《物业服务合同》，被告与原告之间形成一种事实物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。金源物业公司已经按照约定对服务的小区进行了服务管理，管秀艳作为小区范围内的居民应当缴纳物业费。管秀艳称其拒交物业费的理由为，其所居住的小区楼宇门破损，物业公司没有为其维修，其自行更换了楼宇门，且物业公司承诺启动物业维修基金为其修善4层及5层房盖漏水的问题。根据《物业服务合同》约定的物业服务内容和标准，楼宇门及房盖漏水维修均不在物业服务项目范围内，本案中管秀艳的房屋为4越5层，其主张4层及5层的房盖漏水，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，4层的房盖应当为其专有部分，对于专有部分启动物业基金没有法律依据，本院不予支持。管秀艳居住的房屋五楼为顶楼，故5层的房盖为共有部分，对于5层的房盖作为共有部分的维修可以启动物业维修基金进行维修。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（五）项规定，下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。管秀艳作为案涉小区的业主，按照上述法律其有权决定物业维修基金的使用，无需物业公司。本案中，对于金源物业公司已经收取了业主的物业维修基金的发票，如果不能启动相关基金，金源物业公司应当将发票返还给业主。管秀艳拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定的以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。因此，被告管秀艳应当按照物业服务合同约定的标准缴纳物业费。管秀艳的房屋建筑面积为164平方米，按照合同约定每平方米0.3元的标准计算，从2018年10月8日至2019年10月7日共计12个月，管秀艳应当缴纳的物业费为590元（164平方米*0.3元*12个月）。关于金源物业公司滞纳金的请求，根据物业服务合同约定，业主逾期未交物业费，应当按照每日万分之五的标准从逾期之日起缴纳滞纳金，经催缴管秀艳未缴纳合同约定的物业费，故其应承担的滞纳金的数额应当为以590元为基数从2019年10月8日起至给付之日止按照每日万分之五标准计算。综上所述，白城市金源物业有限公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：管秀艳于本判决生效之日起三日内向白城市金源物业有限公司支付2018年10月8日至2019年10月7日物业费590元及滞纳金（以590元为基数从2019年10月8日至给付之日止按照每日万分之五标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由管秀艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  其木格二〇二〇年五月二十五日书记员  刘力玮