河北省大城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1025民初500号 原告：周晓勇，男，1984年4月15日出生，汉族，住河北省秦皇岛市港区。 委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。 被告：河北昂兴房地产开发有限公司。 法定代表人：杨永，该公司经理。 统一社会信用代码：91130626MA07TG5T41。 住所地：河北省保定市定兴县。 被告：孙军虎，男，1974年5月26日生，汉族，住河北省保定市定兴县。 上述二被告委托诉讼代理人：**清，河北元恒律师事务所律师。 被告：廊坊市金海房地产开发有限公司。 法定代表人：牟炎龙，该公司经理。 统一社会信用代码：91131003740175674Q。 住所地：廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：刘少辉，河北律清律师事务所律师。 原告周晓勇与被告河北昂兴房地产开发有限公司、孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓勇的委托诉讼代理人刘天甫，被告河北昂兴房地产开发有限公司、孙军虎的委托诉讼代理人**清，被告廊坊市金海房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周晓勇向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告河北昂兴房地产开发有限公司退还原告购房款163465元；2、判令被告河北昂兴房地产开发有限公司向原告支付违约金（以163465元为基数，按照每日1%的标准，自2019年4月16日起至清偿之日为止）；3、判令被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司对被告河北昂兴房地产开发有限公司的给付义务承担连带责任；4、要求河北昂兴房地产开发有限公司给付原告赔偿金3万元，被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司承担连带责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年5月5日，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《祥和家园（内部）认购协议书》，协议约定：原告购买被告河北昂兴房地产开发有限公司开发的祥和家园项目一期2号楼1单元1103室商品房。原告于2017年5月8日将购房款213465元交付被告河北昂兴房地产开发有限公司，被告河北昂兴房地产开发有限公司向原告出具了同等金额的收据。2019年4月16日，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订了《大城县祥和家园退房协议》，协议约定：双方解除认购协议；被告河北昂兴房地产开发有限公司应于协议签订之日退还原告20000元；于2019年7月15日前支付赔偿款20000元；于2019年9月15日前退还剩余房款及10000元赔偿款。如不履行协议，按照剩余房款数额以每日1%的标准支付违约金。时至今日，被告河北昂兴房地产开发有限公司仅退还原告购房款50000元，其余款项及违约金至今未支付。被告孙军虎时任被告河北昂兴房地产开发有限公司的法定代表人、大股东，在公司经营过程中截留公司款项，退还购房款系在其个人账户中支付，因而其与公司构成财产混同。被告廊坊市金海房地产开发有限公司向被告河北昂兴房地产开发有限公司、孙军虎提供虚假土地证件，引诱原告购买涉案房屋。所以，被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司应对被告河北昂兴房地产开发有限公司的付款义务承担连带责任。故诉请法院裁判。 河北昂兴房地产开发有限公司辩称，一、被告廊坊市金海房地产开发有限公司是项目合作开发单位，享有55%的项目股份。昂兴公司不能履行合同的原因是金海公司提供了伪造的国有土地使用权证书，导致项目无法正常施工，昂兴公司也是受害方。金海公司是合同主体，应当承担商品房预售合同55%的权利义务，昂兴公司仅应承担45%的责任。涉案祥和家园住宅小区项目，是法定代表人秘宝友、实际控股人赵太平通过中间人宁秋林、李发亮，力邀昂兴公司合作开发的房地产项目。2016年8月1日，金海公司与昂兴公司签订了《大城县平舒镇小祥连村西南共同开发祥和家园合作协议》。协议约定：双方共同开发本项目，金海公司占股55%，昂兴公司占股45%。本项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地赔偿、拆迁、安置等工作，由金海公司负责办理。金海公司必须为昂兴公司提供项目整体设计全套图纸和手续。违约责任中明确风险共担、利润共享，如果楼盘完工后销售市场不理想，双方共担责任。事实上，金海公司提供的大城国用2014第00089号国有土地使用权证书是伪造的。金海公司提供伪造的土地证在先，怠于履行合同约定的办理相关手续的义务在后，从而直接导致了项目施工无法开展，造成昂兴公司先期投入的1500万元回收无望，损失惨重。二、包括原告在内的多名外地购房者，是专业炒房客，购房目的并不是自住，而是用于谋利。原告亦应承担责任。原告要求的违约金过分高于造成的损失，同意按同期银行贷款利率为标准支付利息。三、孙军虎任职期间与公司有关的行为均属职务行为，由公司承担相应的法律责任。 孙军虎辩称，一、孙军虎是《祥和家园（内部）认购协议书》合同主体之外的第三方。根据合同相对性根本原则，原告与昂兴公司应作为合同主体承担合同权利义务。二、孙军虎曾是昂兴公司法定代表人，任职期间所为与公司有关的行为均是职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任；《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人的名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受；《最高人民法院关于适用的解释》第五十条规定：法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，应当列该法人或者其他组织为当事人。孙军虎任职期间进行的代表行为，产生的后果均应由昂兴公司承受。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条规定：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该司法解释明文规定，作为出卖人的开发企业，应当独立承担合同责任。四、原告要求给付赔偿金，孙军虎非合同主体，与孙军虎个人无关。原告要求违约金过高，应按银行同期利率计算。综上，孙军虎只是昂兴公司曾经的法定代表人，不是本案适格诉讼主体，应驳回原告对孙军虎的不当之诉。 廊坊市金海房地产开发有限公司辩称，原告所诉售楼行为是被告昂兴公司的单方行为，与金海公司无关，金海公司不应承担连带责任。原告诉状中提出金海公司引诱原告购买涉案房屋与事实不符，金海公司不应承担责任，原告与金海公司没有合同关系，原告是专业的炒房客，具备完全民事行为能力，应当对自己的行为承担责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的以下事实，本院予以确认：2017年5月5日，原告周晓勇与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《祥和家园（内部）认购协议书》，协议约定：原告购买被告河北昂兴房地产开发有限公司开发的祥和家园项目一期2号楼1单元1103室商品房。原告周晓勇于2017年5月8日将购房款213465元交付被告河北昂兴房地产开发有限公司，被告河北昂兴房地产开发有限公司向原告出具了收据。2019年4月16日，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《大城县祥和家园退房协议》，协议约定：双方解除认购协议；被告河北昂兴房地产开发有限公司应于协议签订之日退还原告20000元；于2019年7月15日前退还总金额的50%并支付赔偿款20000元；于2019年9月15日前退还剩余房款及10000元赔偿款。如果被告河北昂兴房地产开发有限公司不履行协议，应按照剩余房款数额以每日1%的标准支付违约金。协议签订后，被告河北昂兴房地产开发有限公司于2019年4月16日支付原告退房款20000元、2019年8月26日支付原告退房款30000元，其余款项尚未支付。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原告仅以退还款项系从被告孙军虎个人账户中支付为由，主张孙军虎与被告河北昂兴房地产开发有限公司构成人格混同明显证据不足。被告孙军虎所实施的与被告河北昂兴房地产开发有限公司有关的行为，系职务行为，其法律后果应由被告河北昂兴房地产开发有限公司承受，被告孙军虎个人不承担民事责任。二、依据合同相对性原则，原告周晓勇与被告河北昂兴房地产开发有限公司应当按照合同约定各自行使权利和承担义务。被告廊坊市金海房地产开发有限公司并非合同主体，不应替代被告河北昂兴房地产开发有限公司承担合同义务；原告主张被告廊坊市金海房地产开发有限公司提供虚假土地证件、引诱原告购买涉案房屋，对此，本院认为：原告系完全民事行为能力人，自主行使权力，不存在受他人引诱的问题；至于提供虚假土地证件，是在被告河北昂兴房地产开发有限公司与被告廊坊市金海房地产开发有限公司之间履行合同过程中所发生，其影响力仅及于被告河北昂兴房地产开发有限公司，与原告不发生直接的关联。因此，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。三、关于原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订的《大城县祥和家园退房协议》中赔偿款及违约金条款的效力问题。双方当事人约定的每套赔偿30000元的条款，系真实自愿的意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持；双方当事人约定的按照每日1%支付违约金的条款，已突破现行法律所允许的利率的上限，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，该约定无效。违约金的计算标准，可按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率计算（现行1年期年利率为4.35%）。 本院认为，被告河北昂兴房地产开发有限公司应当按照协议约定退还原告购房款、给付赔偿款并自逾期之日起支付违约金。按照协议约定，被告河北昂兴房地产开发有限公司于2019年4月16日支付原告退房款20000元、2019年8月26日支付原告退房款30000元，现被告河北昂兴房地产开发有限公司尚应支付原告赔偿款30000元，退还购房款163465元，并自逾期之日起支付违约金。根据退房协议约定的退款数额、期限及扣除已退还的50000元房款，违约金的计算方法如下：以96732.50元为基数，自2019年7月16日至2019年8月25日，按照年利率4.35%计算，为479.23元；以66732.5元为基数，自2019年8月26日至2019年9月15日，按照年利率4.35%计算，为153.21元；以163465元为基数，自2019年9月16日至2020年5月15日，按照年利率4.35%计算，为4740.49元。以上共计5327.93元。 根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告河北昂兴房地产开发有限公司退还原告周晓勇购房款163465元，支付赔偿款30000元，截止到2020年5月15日的违约金5327.93元，以上共计198837.93元（2020年5月16日至清偿之日的违约金，以163465元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率另行计算），于本判决生效后三日内履行。履行方式如下： 户名：大城县人民法院执行局 账号:04×××23 开户行：工商银行大城县支行 二、驳回原告周晓勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4276元，由被告河北昂兴房地产开发有限公司负担；诉讼保全费1337元，由原告周晓勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判长 赵   占   海 审判员 樊桂友审判员李宾 二〇二〇年五月二十五日 书记员 吕   源   增