重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初411号原告：张林金，男，1983年12月16日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：成伦群，女，1983年12月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：谢秀梅，女，1974年12月21日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：何正兵，男，1974年11月26日出生，汉族，住重庆市忠县。原告张林金、成伦群与被告何正兵、谢秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日、2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告张林金、成伦群，被告谢秀梅到庭参加了诉讼。被告何正兵经传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张林金、成伦群向本院提出诉讼请求：1、判令将坐落于忠县户型过户至张林金名下；2、判令将房屋拆迁后过渡费变更划转张林金名下；3、支付因未按期交房赔偿违约金合计19200元。事实及理由：张林金、成伦群与何正兵、谢秀梅于2017年3月16日通过双方协商，签订了房屋买卖协议，谢秀梅将位于忠县房屋1套，建筑面积117.14㎡，以成交额400000元出卖给张林金，于2019年6月30日前已支付房款220000元，按协议约定余款180000元分别在2020年6月30日前支付55611.42元，接房时支付开发商124388.48元。为解决房屋买卖后顾之忧，现起诉至本院。谢秀梅辩称，1、房屋买卖属实，签订房屋买卖协议时，房屋是还建房；2、过渡费每年9600元是由开发商支付给何正兵的，违约金包含在过渡费9600元之内，不应再支付违约金；3、房屋现在尚未交付，无法办理过户；4、谢秀梅与何正兵已于2018年离婚，张林金出具承诺由张林金将未支付的购房款于每年6月30日支付给谢秀梅，但张林金于2019年6月30日起就没有向谢秀梅支付购房款，因此目前不应当将过渡费支付给张林金。何正兵未到庭置辩，亦未提交书面答辩意见以及证据材料。经本院审理查明，2015年10月29日，忠县国有土地上房屋征收管理中心（甲方）与何正兵、谢秀梅（乙方）签订《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》，该协议书约定主要内容有：甲方因公共利益需要，征收乙方位于忠县县城西山至香山连接道连接桥（玉溪三桥）及其安置房地块项目房屋征收红线范围内的房屋。乙方自愿选择产权调换方式进行补偿安置。一、房屋征收情况，房屋坐落在忠县，房屋产权人为何正兵、谢秀梅，面积50.44㎡；二、甲方提供住宅房屋座落于忠县安置房，住宅建筑面积117.14㎡，房屋总价为432832.3元；三、选择产权调换房后的超选面积由乙方向甲方支付房屋面积价差124388.48元（详见本协议附件，房屋征收产权调换费用结算单）；四、住宅临时安置费为800元/月，乙方腾空房屋并交付给甲方时起算过渡期。过渡期延长的，自逾期之日起每月按前述标准加倍支付。2017年3月16日，何正兵、谢秀梅（卖方，甲方）与张林金、成伦群（买房，乙方）签订房屋买卖协议，约定：“甲乙双方将甲方位于忠县还建房买卖事宜达成如下协议；一、还建房地址位于忠县，建筑面积117㎡；二、该房成交金额为400000元，付款方式为首付款于2017年6月30日前支付甲方壹拾万元整，余款叁拾万元整分五年付清，乙方不承担该笔款项的任何利息费用。每年于当年6月30日前付清陆万元分期款项；三、该房甲方承诺于2019年6月30日前交付房屋让乙方入住使用，甲方保证该房水、电、气三通，若甲方逾期未交付房屋让乙方入住使用，开发商所承诺支付的房屋租金每年9600元及违约金由乙方享受该笔款项的赔偿。……”上述协议签订后，2017年3月17日，何正兵向张林金出具收条一份，载明：今收到张林金、成伦群交来购房款80000元。收款人何正兵。2017年6月7日，何正兵向张林金出具收据一份，载明：由张林金向何正兵通过现金支付20000元购房款，共计支付了100000元购房款。2018年6月2日，何正兵（甲方）、谢秀梅（乙方）与张林金、成伦群（丙方）签订承诺书一份，载明：“兹有原忠县拆迁房赔偿事宜达成如下协议；一、因何正兵、谢秀梅离婚，关于该房屋卖给张林金、成伦群共计人民币肆拾万元整，首付壹拾万元整，前阵给付贰万伍仟元整，余款贰拾柒万伍仟元整，由张林金转账方式支付给谢秀梅，共计分五年付清，每年6月30日前支付；二、该房屋接房时，剩余房屋差价款由何正兵个人单独支付；三、该房屋产权办下来后，谢秀梅必须无条件积极配合过户；四、丙方在房屋过户前暂扣叁万元，待过户时付清。……”2018年6月5日，何正兵与谢秀梅签订了离婚协议书，约定位于忠县拆迁安置房（即案涉补偿安置房）归谢秀梅所有。当日，双方办理了离婚登记。2019年6月21日，何正兵向张林金出具收条一份，载明：“今收到张林金交来用于购房的现金人民币陆万元整。（连同前两年支付的壹拾陆万元，共计贰拾贰万元整）。”庭审中，张林金陈述该收条中的60000元，系由何正兵所欠张林金的借款60000元转为的案涉房屋购房款。另外，庭审中，张林金、成伦群与谢秀梅均表示该收条中载明的“前两年支付的壹拾陆万元”包含2017年3月17日、2017年6月7日两张收条的100000元，以及2018年6月30日前张林金、成伦群向谢秀梅支付的60000元，该60000元购房款并未出具收条。另查明，案涉忠县补偿安置房尚未办理房屋产权证，亦未交付案涉安置房。上述事实，有张林金、成伦群、谢秀梅在庭审中的陈述以及张林金、成伦群提交的《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》、房屋买卖协议、收条三份，谢秀梅提交的承诺书、收条、离婚协议书等证据材料在案佐证，足以认定。本院认为，何正兵、谢秀梅所有的忠县被忠县国有土地上房屋征收管理中心征收后选择产权调换方式进行补偿安置，补偿安置房屋位于忠县。本案中，案涉补偿安置房尚未修建完毕，并不具备办理房屋产权证的条件，且忠县国有土地上房屋征收管理中心亦未交付案涉补偿安置房。因此，现何正兵、谢秀梅请求将案涉补偿安置房过户登记至张林金名下，在事实上不能履行。故，本院对张林金、谢秀梅在本案中要求张林金、成伦群将案涉补偿安置房办理过户登记至张林金名下的诉讼请求，不予支持。关于张林金、成伦群要求将房屋拆迁后过渡费变更划转至张林金名下，并要求何正兵、谢秀梅支付未按期交房的违约金19200元的理由。本院认为，《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》约定由征收补偿单位向被征收人何正兵、谢秀梅支付过渡期限内的住宅临时安置费800元/月，即张林金、成伦群所述房屋拆迁后过渡费。该费用实际系征收补偿单位对被征收人在房屋被征收的过渡期限内进行的住宅临时安置补偿，该费用具有专属性。同时，本案双方当事人系在征收行为完成后针对补偿安置房签订的房屋买卖协议，系针对补偿安置房买卖进行的约定，且并未对划转住宅临时安置补偿进行过约定。根据合同相对性原则，张林金、成伦群请求将对被征收人所享有的住宅临时安置补偿划转至张林金名下，于法无据，本院不予支持。同时，房屋买卖协议约定如何正兵、谢秀梅逾期交房，则房屋租金9600元及违约金由张林金、成伦群享受该笔款项的赔偿。庭审中，张林金、成伦群表示违约金的计算即是住宅临时安置补偿加倍计算而成。本院认为，协议中该条款的约定并非系住宅临时安置补偿可以变更划转至张林金名下的意思表示，而是为预防何正兵、谢秀梅逾期交房的违约责任条款，本院对双方是否具有违约行为及是否应承担违约责任在下文中进行评析。关于违约金，谢秀梅抗辩称张林金、成伦群未按承诺书的约定在2019年6月30日前向谢秀梅支付该年度的购房款，故不应当向张林金、成伦群支付违约金。本院认为，承诺书实际系双方当事人对签订的房屋买卖协议中付款方式、付款期限等部分条款的变更，房屋买卖协议及承诺书均系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。本案中，房屋买卖协议约定何正兵、谢秀梅应于2019年6月30日前交付案涉补偿安置房，否则应当支付违约金。同时，双方当事人签订的承诺书又明确约定案涉补偿安置房余款应于每年6月30日分期向谢秀梅支付，对房屋买卖协议的支付方式进行了变更。之后，张林金、成伦群并未按约定在2019年6月30日之前向谢秀梅支付该年度购房款。庭审中，虽然张林金陈述其对何正兵2019年的60000元借款已转换为该年度的购房款，且其表示对谢秀梅、何正兵的离婚事宜并不知情，故认为其已履行了支付该年度购房款的义务。但从双方当事人签订的承诺书载明的内容来看，张林金、成伦群对何正兵、谢秀梅的离婚事宜是清楚知晓的，且明确约定将案涉补偿安置房余款支付给谢秀梅。综上，本院认为，房屋买卖协议约定应由何正兵、谢秀梅于2019年6月30日前履行交房义务，后双方当事人又通过承诺书约定张林金、成伦群应于2019年6月30日前向谢秀梅履行该年度的付款义务，且双方当事人均未按约定履行相应的应付债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，双方所负义务均约定为2019年6月30日之前，没有先后履行顺序，应当同时履行。现张林金、成伦群未按约定向谢秀梅支付该年度购房款，谢秀梅、何正兵即有权拒绝交房。因此，本院对张林金、成伦群请求谢秀梅、何正兵支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，张林金、成伦群的诉讼请求不符合法律及合同的规定，本院均不予支持。被告何正兵经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张林金、成伦群的诉讼请求案件受理费7794元，减半收取计3897元，由原告张林金、成伦群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 王香琼二〇二〇年五月十一日法官助理 杨磊磊书 记 员 张 霞