重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终897号上诉人（原审原告）：张宗瑜，男，1970年8月4日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：重庆市兴茂房地产开发集团有限公司,住所地重庆市万州区钟鼓楼街道办事处渝东大花园，统一社会信用代码91500101711603828X。法定代表人：杨国庆，董事长。委托诉讼代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。上诉人张宗瑜因与被上诉人重庆市兴茂房地产开发集团有限公司（以下简称兴茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张宗瑜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其全部起诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由兴茂公司负担。事实及理由：兴茂公司以各种理由搪塞，拒绝办理案涉房屋的产权证，导致最终无法办理产权证，张宗瑜被迫提出解除合同。兴茂公司应承担解除合同造成的全部损失。一审法院未予支持购房期满前5年的利息损失，违约金以购房款74638元为基数计算，而未按照评估价格99200元为基数计算，且未计算一审判决至二审判决之日，因为房屋价格大幅度上涨，对张忠瑜不公平。一审法院未判决兴茂公司支付惩罚性赔偿款74638元，也违背法律、司法解释的规定。兴茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张宗瑜向一审法院起诉请求：1.解除双方于2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》；2.判令兴茂公司返还已付购房款74638元，支付利息18286元（以购房款74638元为基数，自2005年10月20日起，按银行5年期年利率4.9%计算至2010年10月21日止），违约金69683元（自2010年10月22日起，按日利率万分之二点一暂计算至2019年12月21日止），支付惩罚性赔偿款74638元，以上共计237245元；3.本案诉讼费和房屋评估费由兴茂公司承担。一审法院认定事实：2005年10月22日，张宗瑜（乙方）与兴茂公司（甲方）签订《商业用房买卖合同》（即案涉合同），主要约定：乙方向甲方购买位于万州区兴茂观光平台X段负X层X号商业用房（即案涉房屋），建筑面积39.68㎡，建筑面积单价为1881元，总价款74638元。首付10000元，剩余房款在2005年前付清；甲方在款项结清次日内将商品房交房手续移交给乙方。乙方清楚的知道并自愿将所购商业用房委托给冠东公司进行统一出租经营管理。本合同签订后满五年期满之日前的六个月内，未办理产权证的购买人就购买的商业用房要求甲方回购，并提出书面要求，签订合同满五年后乙方丧失要求回购权；乙方选择办理产权证的，自乙方缴纳所需税费并将产权证办理所需资料交付完毕之日起，甲方在90个工作日内代为办理完毕；若因甲方责任，致使乙方未能如期取得产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款总额的万分之二点一支付违约金，乙方应协助甲方办理产权证。合同签订当日，张宗瑜支付购房款10000元。2005年10月28日，兴茂公司向张宗瑜发出交房通知，张宗瑜将剩余购房款64638元付清，兴茂公司分别出具收据。2005年10月22日，张宗瑜（甲方）与冠东公司（乙方）、兴茂公司（丙方）签订《委托出租协议》，主要约定：甲方将案涉房屋委托给乙方行使经营管理权，委托经营管理期限从甲方付清丙方购房款之日起至2045年10月18日止。在委托租赁期内，乙方每年按甲方委托代管商业用房总价的10％支付租金7856.60元，租金一月一付。张宗瑜当庭陈述，冠东公司在扣除相关税费后已支付租金至2019年10月18日，每月支付572.91元。2018年1月5日，张宗瑜提起诉讼，请求兴茂公司为其办理房屋产权证，兴茂公司经向重庆市万州区不动产登记中心咨询，得到答复可以办理产权证。双方当事人为办理产权证比照原买卖合同另行签订《商品房买卖合同》，双方认可该合同仅为办理产权登记用，实际履行的仍是案涉合同。兴茂公司于2018年7月18日开具购房发票，张宗瑜于2018年7月23日缴纳契税、印花税共计2169.81元。一审法院据此判决兴茂公司为张宗瑜办理案涉房屋的房地产权证，兴茂公司向重庆市万州区不动产登记中心提交办证申请。2018年8月17日，重庆市万州区不动产登记中心回复兴茂公司：你单位申请办理兴茂观光平台负二层55号房屋产权登记，由于涉及非住宅分割，未取得规划等部门的相关手续，不符合重庆市国土房管局（2014）11号7文件规定，不能受理相关产权登记申请。张宗瑜遂变更诉讼请求，要求解除案涉合同，由兴茂公司返还购房款并赔偿各项损失共计237245元。经张宗瑜申请，一审法院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉房屋的市场价值进行司法评估，该评估公司于2019年9月5日出具公开市场价值报告[渝金汇评报鉴字（2019）0413号]，估价总额为99200元。评估费3000元由张宗瑜预交。该报告经质证，双方当事人均无异议。一审法院认为，案涉合同合法有效，兴茂公司不能为张宗瑜办理产权登记，构成根本违约。张宗瑜请求解除案涉合同并返还已付购房款74638元，予以支持。张宗瑜请求支付违约金的标准符合合同约定，但应自2011年1月21日计算至2019年11月22日（法庭辩论终结之日）止，兴茂公司应支付违约金50548.59元（74638元×3225天×万分之二点一）。兴茂公司请求调减违约金，不予支持。张宗瑜请求兴茂公司支付2005年10月20日至2010年10月21日的利息18286元，因双方无约定，且张宗瑜亦按委托租赁合同的约定收取租金，故不予支持。张宗瑜请求兴茂公司支付惩罚性赔偿款74638元，因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十八条之规定，判决：一、张宗瑜与重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、由重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内返还张宗瑜已付购房款74638元；三、由重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内向张宗瑜支付违约金50548.59元；四、驳回张宗瑜的其他诉讼请求。案件受理费4859元，司法评估费3000元，合计7859元，由重庆市兴茂房地产开发集团有限公司承担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：第一、张宗瑜请求兴茂公司支付利息损失18286元应否支持；第二、张宗瑜请求兴茂公司支付违约金69683元应否全部支持；第三、张宗瑜请求兴茂公司支付惩罚性赔偿款74638元应否支持。根据现已查明的事实以及相关法律、司法解释规定，分别评析如下：第一、张宗瑜请求兴茂公司支付利息损失18286元不应支持。事实及理由：案涉合同因兴茂公司违约而导致解除合同，张宗瑜没有违约行为，其合法权益应予保护。但是，张宗瑜与案外人于2005年10月22日签订《委托出租协议》，案外人在扣除相关税费后，按照每月572.91元的标准向张宗瑜支付租金至2019年10月18日。张宗瑜支付的购房款74638元已获取出租利益，故不存在资金利息损失。而且，案涉合同也无相关约定。因此，张宗瑜请求以购房款74638元为基数，按银行5年期年利率4.9%计算2005年10月20日起至2010年10月21日的利息，缺乏法律根据、合同约定，一审法院未予支持，并无不当。张宗瑜的该项上诉理由不能成立，不予采纳。第二、张宗瑜请求兴茂公司支付违约金69683元应予部分支持。事实及理由：案涉合同约定“若因甲方（兴茂公司）责任，致使乙方未能如期取得产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款总额的万分之二点一支付违约金”、“乙方选择办理产权证的，自乙方缴纳所需税费并将产权证办理所需资料交付完毕之日起，甲方在90个工作日内代为办理完毕。”因此，兴茂公司应当以74638元为基数，按照每日万分之二点一的标准支付2011年1月21日至2019年11月22日（法庭辩论终结之日）的违约金50548.59元。案涉房屋交易价格为74638元，经评估市场价值为99200元，二者相差24562元。违约金具有补偿性和惩罚性的功能，一审判决支付的违约金50548.59元已远远超过案涉房屋的差价损失24562元，超过部分可作为对于兴茂公司的惩罚，张宗瑜的合法权益已得到充分保护，其要求支付自2010年10月22日至2019年12月21日的违约金，与案涉合同约定不符，该项上诉理由不能成立，不予采纳。第三、张宗瑜请求兴茂公司支付惩罚性赔偿款74638元不应得到支持。事实及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形包括：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该司法解释第九条规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任包括以下情形：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。案涉房屋因涉及非住宅分割、未取得规划等部门的相关手续，登记机构不能受理相关产权登记申请，最终导致解除合同。张宗瑜请求支付惩罚性赔偿款74638元，与上述司法解释的规定不符，一审法院未予支持，并无不当。张宗瑜的该项上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，张宗瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550.50元，由上诉人张宗瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 刘红霞审 判 员 黄文革二〇二〇年五月十五日法官助理 崔明莉书 记 员 魏椿林