浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初873号 原告（反诉被告）：宁波市江东房产物业有限公司（统一社会信用代码：913302041442057938）。住所地宁波市鄞州区东方商务中心5幢34号（10-4）-（10-8）。 法定代表人：徐峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋一珩，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：龚海峰，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泮樟华，女，1977年11月20日出生汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。 原告宁波市江东房产物业有限公司（以下简称江东房产）与被告泮樟华房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。审理中，被告泮樟华提出反诉，经审查，被告泮樟华的反诉符合受理条件，本院依法将本诉与反诉合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年5月8日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋一珩、龚海峰，被告泮樟华及其委托诉讼代理人吕仕法到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江东房产向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告泮樟华立即腾退原告所有的宁波市鄞州区的房屋；2.被告泮樟华支付原告房屋占用使用费176053.50元（占用使用费暂计算至2020年3月25日，之后按558.90元／天计算至被告实际腾退之日止）。事实和理由：原告江东房产系宁波市鄞州区房屋的所有权人，被告泮樟华系房屋的实际使用人。2019年3月18日，被告泮樟华以案外人“江小强”的名义与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“江小强”承租位于的房屋，房屋楼上80平方米、楼下80平方米，建筑总面积160平方米；租赁期限自2018年4月1日至2019年5月15日止；房屋租金为每月17000元；等等。2019年4月28日，原告告知被告泮樟华涉案房屋租赁期限届满后不再出租，要求其期满腾退，但经原告多次催告，被告泮樟华至今未腾退。 被告（反诉原告）泮樟华答辩并反诉称：2018年5月2日，案外人江小强将宁波市鄞州区桑田路795号、797号的“老婆大人”东柳店转让给案外人邬荣辉。2018年8月24日，案外人邬荣辉又将该店转让给了被告泮樟华。2019年3月18日，原告工作人员找到被告，称为了能够更快厘清涉案房屋租赁关系，便于以后房屋继续出租给被告使用，要求被告以案外人江小强的名义与其签订《房屋租赁合同》。被告为了继续租赁涉案房屋，以“江小强”的名义与原告签订的租赁合同，该租赁合同中“江小强”签名为被告泮樟华所签，联系电话留的也是被告的电话号码。后因被告想在涉案房屋处开设餐饮店（筹备店名为牧牛娃牛骨头面馆），需要投入大量资金，故被告多次向原告确认涉案房屋是否能够续租，在得到原告肯定的回答后，被告将原“老婆大人”店搬迁，对涉案房屋进行重新装修。2019年4月17日，被告在对房屋进行装修时发现房屋出现开裂，当即联系原告，原告工作人员上门查看后告知被告房屋进行修复后可继续装修。2019年4月下旬，被告突然接到原告工作人员通知称涉案房屋在租赁期限届满后不再继续对外出租，被告的装修可先暂停。因房屋不再出租，被告遭受巨大损失，包括店面转让费300000元、设计费70000元、装修费150000元、员工培训费144000元、员工遣散费49000元、投资借款利息92240元、可得利益损失270000元，合计1075240元。综上，被告提出反诉请求：原告（反诉被告）江东房产赔偿被告（反诉原告）泮樟华各项损失1075240元。 原告（反诉被告）江东房产针对反诉答辩称，原告江东房产在出租房屋过程中不存在过错，故对被告泮樟华的损失无需承担责任。若法院认定原告需承担责任，那么需要赔偿的也仅为直接损失，对被告泮樟华主张的间接损失不予认可。 本院经审理认定以下事实：原告江东房产系涉案《房屋租赁合同》所载的宁波市鄞州区房屋（实际不动产权登记门牌号为宁波市鄞州区桑田路797号全部［不动产登记证书编号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0442884号］）的所有权人，被告泮樟华自2018年8月24日起实际使用该房屋。2019年3月18日，原告江东房产（甲方）与江小强（乙方）、案外人宁波远恒房地产投资管理有限公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方原将宁波市鄞州区房屋整体出租给丙方，丙方与乙方签订了房屋租赁合同，原租赁合同对该房屋的出租时间租赁期限及租金标准等内容都均有明确约定；现甲方与丙方解除了整体租赁合同，为保护第三方实际承租方即乙方的合法权益，甲方根据原合同内容重新与乙方签订租赁合同，房屋租赁时间为2018年4月1日至2019年5月15日，应收租金为190801.38元，租金一次性付清，先付后用，具体结算方式为乙方向甲方支付124495元，丙方向甲方支付66306.38元；等等。原、被告均认可《房屋租赁合同》上乙方“江小强”签名系被告泮樟华所签，乙方联系电话为被告泮樟华的电话。2019年4月1日，被告泮樟华按照《房屋租赁合同》约定向原告江东房产支付了截至2019年5月15日的房屋租金。后被告泮樟华想在涉案房屋内开设面馆，故在征得原告同意并确认房屋将继续出租给被告的情况下对房屋进行了重新装修，并组织人员进行了开业前培训。房屋装修过程中，被告发现房屋墙体严重开裂，为此通知原告进行查看并请原告确认房屋是否可以继续装修。原告相关工作人员现场查看后告知被告房屋可继续装修，房屋修复所需的费用由双方协商解决。2019年4月23日，原告江东房产工作人员致电被告泮樟华，告知涉案房屋租赁期限届满后不再对外出租，要求其限期搬离。被告泮樟华在询问原告工作人员意见后于当日暂停了装修，对房屋上锁，并将相关情况告知了原告。2019年10月30日，原告江东房产再次发函要求被告泮樟华搬离涉案房屋。2020年5月8日，被告泮樟华在庭审中明确表示其已从涉案房屋中腾退，房屋内的物品由原告江东房产处置。 另查明，被告泮樟华自2019年4月23日起未再使用涉案房屋。为在涉案房屋处开设面馆，被告泮樟华已支出房屋设计和装修费220000元；因房屋不能再继续使用，面馆无法经营，被告泮樟华遣散了员工并支付了管理人员遣散费48500元。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房产证、《关于桑田路795、797号二楼房屋的函》、现场照片，被告提供的《加盟店店铺转让合同》、《店铺转让合同》、微信交易详情、《建设工程设计合同》、《工程合同》、收条、《牧牛娃骨头面馆管理人员遣散安置通知》，以及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，原告江东房产与被告泮樟华之间存在事实的房屋租赁关系，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应按约履行。关于房屋腾退问题，租赁期限届满，原告江东房产有权要求被告泮樟华立即腾退房屋，但因被告泮樟华在庭审中明确表示涉案房屋内的物品由原告处理，其已腾退房屋，原告亦表示认可，故本院对腾退问题不再进行处理。关于占有使用费问题，原、被告均认可被告泮樟华自2019年4月23日起就暂停装修，房屋客观上无法进行使用，实际被告泮樟华也未再使用该房屋，而原告对房屋无法使用存在一定过错，故对原告要求被告支付占有使用费的主张，本院不予支持。被告泮樟华于2019年4月反复向原告江东房产确认房屋是否继续向其出租，是否可以进行装修，在得到原告江东房产给出的肯定答案后，其投入大量资金进行营业前的装修和员工培训等。被告泮樟华的资金投入系基于原告江东房产的承诺，现房屋不再对其出租，其损失巨大，对此，原告江东房产应承担相应责任。经审查，本院对被告泮樟华房屋装修损失和员工遣散损失予以认可，对其他损失不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司赔偿被告（反诉原告）泮樟华损失268500元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回被告（反诉原告）泮樟华的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费3901元，由原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司负担，反诉案件受理费7238.50元，由原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司负担1807.50元，由被告泮樟华负担5431元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 朱 琼 二〇二〇年五月二十五日 书记员 杨迪霞