山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1512号原告：王福芹，女，1969年6月24日出生，汉族，住东营市东营区。原告：刘思远，男，1992年10月29日出生，汉族，住东营市东营区。王福芹、刘思远共同委托诉讼代理人：刘玉明（王福芹之夫，刘思远之父），住东营市东营区。被告：山东金宇房地产开发有限公司，住所地广饶县大王镇政府驻地。法定代表人：马岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘静静，该公司职工。原告王福芹、刘思远与被告山东金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福芹及其与原告刘思远的共同委托诉讼代理人刘玉明、被告金宇公司的委托诉讼代理人潘静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福芹、刘思远向本院提出诉讼请求：1.依法判令金宇公司支付其违约金39527.80元、违约金利息1875.42元，共计41403.22元；2.诉讼费由金宇公司承担。事实与理由：其与金宇公司于2016年签订商品房预售合同，约定购买金宇公司开发的位于东营巿东营区金宇都巿公馆商品房一处，房款总价为598007元。合同约定交房时间为2016年12月31日，合同第十六条关于产权登记的约定为：房屋交付使用后360个工作日内为其办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，致使其未在规定的期限内取得房屋产权属证书，出卖人每日按已付房价款的0.01%向其支付违约金，故请求判令金宇公司支付其2016年12月31日至2019年10月18日期间的违约金39527.80元(598007元*0.0001*661天)，违约金利息1875.42元(39527.80元*0.0275/360*621天)，共计41403.22元。金宇公司辩称，双方签订的《商品房预售合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按照该约定，其承担违约责任的前提为因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书，该“规定期内”应为买受人向产权登记机关提交材料时产权登记机关要求补充材料的期间，在该期间内因出卖人的责任导致买受人未能取得房屋产权属证书的，其才构成违约，王福芹、刘思远应提交证据证明因金宇公司未将相关材料备案导致无法办证；即便金宇公司存在违约行为，违约天数的计算起点亦应为交房之日起360个工作日后，计算的终止日应为其向产权登记机关提交材料备案的2019年5月14日；双方签订的《商品房预售合同》附件四第三条约定，买受人迟延付款，要向出卖人支付违约金，依据《九民会议纪要》第二节第43条的规定，其主张行使抵销权，双方互负的债务在同等数额内消灭。本院经审理认定事实如下：王福芹、刘思远与金宇公司于2015年1月18日签订《商品房预售合同》（含九个附件）一份，约定由王福芹、刘思远购买金宇公司开发的金宇·都市公馆第12幢1单元102号房及储藏室，房屋总价款600611元，已支付首付款280611元，余款320000元以按揭贷款的方式支付。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第3条约定：在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通，买受人应在本合同签订之日起30个工作日内将剩余的房款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述期间内划付到出卖人账户，买受人应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。2015年7月19日，双方签订《金宇·都市公馆项目补充协议》一份，主要内容为：买方于2015年7月19日追加首付170000元，目前累计已付款450611元，商品房总价款根据实测面积，多退少补，《商品房预售合同》的其他约定及条款不变。2015年1月11日，王福芹向金宇公司付款50000元，后王福芹、刘思远分别于同年1月18日、7月19日、10月15日三次向金宇公司付款，金额分别为230611元、170000元、150000元。金宇公司于2016年12月31日通知王福芹、刘思远交房，刘思远于2017年5月4日领取了案涉房屋的钥匙并向东营市金宇物业管理有限公司交纳了该房屋2017年1月1日至12月31日的物业服务费。金宇公司于2019年5月14日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2019年10月18日为王福芹、刘思远颁发案涉房产的不动产权登记证书。庭审中王福芹、刘思远陈述，贷款银行系由金宇公司指定，银行何时发放贷款其不清楚。庭审中金宇公司陈述，案涉房屋实际交付日期为2017年5月4日，应当自2017年5月5日开始扣除360个工作日之后计算其应支付的违约金。上述事实有王福芹、刘思远的提交的《商品房预售合同》、《金宇·都市公馆项目补充协议》、交房通知书、物业费收据、不动产产权证书及金宇公司提交的交房流程单、新建房屋楼盘表信息、房款收据及双方陈述在案为凭。本院认为，王福芹、刘思远与金宇公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.金宇公司是否应支付王福芹、刘思远逾期办理产权证书违约金及该违约金计算的起止时间如何确定；2.金宇公司应否支付王福芹、刘思远上述违约金的利息；3.王福芹、刘思远是否应支付金宇公司逾期付款违约金；4.如果王福芹、刘思远应付金宇公司违约金，金宇公司以抗辩的方式主张抵销是否符合法律规定。关于争议焦点1，本院认为，双方合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。刘思远领取案涉房屋钥匙的时间虽为2017年5月4日，但金宇公司已于2016年12月31日通知包括王福芹、刘思远在内的该栋楼房的全体业主交付房屋且自2017年1月1日开始收取物业费，故应自2017年1月1日起计算金宇公司应提交相关资料的时间。双方虽约定金宇公司应在交房后360个工作日内提交相关资料，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”双方关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，且该条款为格式条款，按照合同法的相关规定，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故王福芹、刘思远将360个工作日理解为360日并无不当。按照上述理解及双方约定，金宇公司至迟应于2017年12月25日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，但其直至2019年5月14日才报备办理权属登记所需资料，逾期505天，已构成违约，应当承担违约责任，应每日按已付房价款0.01%的标准向王福芹、刘思远支付违约金，王福芹、刘思远主张以598007元为违约金的计算基数，对金宇公司并无不利，故对王福芹、刘思远要求金宇公司支付其违约金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，金宇公司应付违约金数额为30199.35元（598007元＊0.01%＊505天）。王福芹、刘思远关于该违约金的起算时间为2016年12月31日的主张与双方约定不符，金宇公司提交相关备案材料后还需要王福芹、刘思远向产权登记机关提交相关资料后产权登记机关才能为其办理产权登记证书，王福芹、刘思远无证据证实金宇公司在2019年5月14日提交报备资料后产权登记机关至同年10月18日为其颁发不动产权登记证书系由于金宇公司的原因造成，故对其要求金宇公司支付超出505天的违约金的诉讼请求部分，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，双方已对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了明确约定，王福芹、刘思远要求金宇公司在支付违约金后再支付该违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点3，本院认为，双方合同附件四第3条约定，王福芹、刘思远应在合同签订之日起30个工作日内将剩余房款全额划付到金宇公司指定的账户，如因其原因按揭贷款未能在前述时间内划付到金宇公司账户，其应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向金宇公司支付违约金，且该附件还明确约定，在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通。王福芹、刘思远作为完全民事行为能力人，应当理解上述约定的含义及相应的法律后果，但仍与金宇公司签订案涉合同，说明其已对自己能否取得银行贷款及贷款的额度、付款时间等有所了解，其关于贷款银行由金宇公司指定、对银行何时发放贷款不知情的主张无证据支持，亦与基本的生活常识相悖。合同签订后双方虽又于2015年7月19日签订《金宇·都市公馆项目补充协议》，但该补充协议仅对现金付款和银行贷款的数额进行了变更，对付款时间并未变更，金宇公司于2015年7月19日收取王福芹、刘思远170000元现金的行为不能证明双方已对该部分款项的支付时间进行了变更，亦不能证实金宇公司已放弃了要求王福芹、刘思远支付该部分款项的违约金的实体权益，在双方均存在违约情形的前提下，均应承担相应的违约责任，故王福芹、刘思远在要求金宇公司支付其违约金的同时，亦应因自己的违约行为支付金宇公司相应的违约金。双方于2015年1月18日签订合同，金宇公司主张王福芹、刘思远应于30个工作日期满后即同年的3月5日前应支付剩余房款320000元，对王福芹、刘思远并无不利，但王福芹、刘思远直至同年7月19日才支付其中的170000元，该部分款项逾期135天，违约金数额为6885元（170000元＊0.03%＊135天），其直至同年10月15日才支付剩余房款150000元，该部分款项逾期223天，违约金数额为10035元（150000元＊0.03%＊223天），以上共计16920元。关于争议焦点4，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，金宇公司以抗辩的方式要求对双方互负的债务在同等数额内进行抵销，符合上述规定，本院予以采纳。综上所述，金宇公司应付王福芹、刘思远逾期办理产权证书违约金30199.35元，王福芹、刘思远应付金宇公司逾期付款违约金16920元，上述债务在同等数额内相互抵销后，金宇公司尚应支付王福芹、刘思远违约金13279.35元。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东金宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王福芹、刘思远违约金13279.35元；二、驳回原告王福芹、刘思远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元，减半收取417.50元，由原告王福芹、刘思远负担283.50元，被告山东金宇房地产开发有限公司负担134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王明荣二〇二〇年五月二十五日书记员  田丽惠附判决书所适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。