天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终19号上诉人（原审原告）：周古明，女，1951年10月11日出生，汉族，退休，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：李靖（系周古明之子），住天津滨海新区。委托诉讼代理人：郭瑞平，河北衡泰(天津)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心582号房间。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。上诉人周古明因与被上诉人天津骏龙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周古明上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院作出的（2019）津0116民初3470号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费全部由天津骏龙商业管理有限公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。1、周古明与天津骏龙商业管理有限公司于2012年5月29日签订《委托经营管理协议》和《委托经营管理协议补充协议》。合同对于租赁期间、房屋交付、续租等事项均有约定。但是对于前三年的租金没有约定，对于第四年和第五年的租金约定为年租金69，997元。在房屋租赁合同中出租人负有交付房屋的义务，承租人负有支付租金的义务。虽然对于前三年的租金没有约定，但在《委托经营管理协议补充协议》中第1.4.B条款约定违约金时，所参照的固定租金为第四年的固定年租金69，997元，故要求天津骏龙商业管理有限公司按照此固定年租金69，997元支付拖欠租金合理合法。无论天津骏龙商业管理有限公司是否将该商铺转租出去，转租的价格高低，均应该支付给周古明固定租金。2、《委托经营管理协议》第五条5.1约定：任何一方根据协议发往另一方的通知或者其他文件，应当以书面形式。合同内容由天津骏龙商业管理有限公司提供，更应该按照合同约定。在一审中，天津骏龙商业管理有限公司未提交任何证据证明书面通知过周古明不延长租期，也没有提交任何证据证明要将房屋交付给周古明。商铺问题整改单只能证明涉案房屋具有整改问题，不具备交房条件，并不能证明天津骏龙商业管理有限公司通知过周古明不延长租期。3、据了解，在租赁期内涉案商铺旁边的商铺有一部分出租，而且天津骏龙商业管理有限公司向其他商铺的房主支付了租金，一样的租赁合同待遇却不一致，同样的转租，天津骏龙商业管理有限公司没有将周古明的商铺按照固定租金转租出去，应该由天津骏龙商业管理有限公司承担后果。天津骏龙商业管理有限公司辩称，不同意周古明的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实及理由：双方签订合同，对于延长期限是附条件的，此条件为乙方（天津骏龙商业管理有限公司）要保证周古明能取得固定收益的前提下才采取选用延长期限。因此，只要条件不具备的情况下，延长期限是不采用的。关于委托协议中第5.1条款的约定，是双方对书面通知的约定，而本案中基于委托期限和初始期限合并，也就是说属于合同的自然终止，天津骏龙商业管理有限公司没有选择延长期限，在合同履行后和合同终止前都分别告知了周古明不再续期的情况，此事实有周古明在天津骏龙商业管理有限公司提交的证据中开庭笔录能够证实，天津骏龙商业管理有限公司在一审中也提交了整改通知的手续来证实双方就交接房屋的时候。有过验收的过程，只是基于周古明认为该房屋不具备交接条件，而双方没有实际完成交接手续。从实际履行上看，双方就合同终止已进行了房屋交接。因此，一审法院判决是正确客观的。周古明向一审法院起诉请求：1.依法判定天津骏龙商业管理有限公司支付周古明房租349，985元；2.本案诉讼费用全由天津骏龙商业管理有限公司自行承担。一审法院认定事实：2012年5月29日，周古明与天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定周古明购买天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司开发的位于天津市滨海新区房屋一套，用途为商业，总价款为699966元。同日，周古明（甲方/委托方）与天津骏龙商业管理有限公司（乙方/受托方）签订了《委托经营管理协议》，约定就周古明购买的上述商铺的招商及经营管理事宜委托天津骏龙商业管理有限公司代办，该协议2.2款约定初始期限2014年9月1日至2017年8月31日止。2.1条款约定：协议委托期限由初始期限与延长期限共同构成，但如乙方按照本协议第2.2款约定未选择延长期限的，则委托期限与初始期限相同。3.4条款约定：如乙方依据本协议第2.2款的约定选择延长期限的，则乙方保证甲方在延长期限能取得固定的租金收入，该甲方固定的租金收入按每个延长年计算，分别是第一个延长年含税69，997元，第二个延长年69，997元。该协议3.3条款约定：甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发之商业区，前期市场培育需要投入大量的费用且存在巨大的招商风险，若甲方委托乙方对委托物业进行代理招商和经营管理，则乙方有能力在集中统一对委托物业进行代理招商管理的同时，将专业地进行市场培育以提升并促进该广场的整体商业氛围及市场繁荣。基于此理念，双方约定，在初始期限内，如委托物业开始对外出租并有租金产生的，则甲方同意乙方代甲方所收取租金，并在扣除代为缴纳的相应租赁税费后的金额，作为甲方支付给乙方在此期间的招商代理费，以补偿乙方在对委托物业进行招商管理及市场培育过程中所承担的风险及所投入的费用和支出，乙方应向甲方开具招商代理费发票，该代理费的税费由乙方自行承担。另查，周古明曾于2018年4月起诉天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，请求法院判令天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司支付延期交房违约金10，488元；提供房屋上下水、供电、暖气；支付延期交房造成周古明租金损失291,654.17元；支付文件复印费60元；判令宝龙公司金骏房地产开发有限责任公司支付违约金209，989.8元并承担起诉费。天津市滨海新区人民法院经审理作出（2018）津0116民初24447号民事判决书，判决：一、天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付周古明逾期交付房屋违约金10，488元；二、驳回周古明的其他诉讼请求。周古明不服上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终364号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2018）津0116民初24447号案件的开庭笔录载明周古明陈述2017年12月天津骏龙商业管理有限公司告知因宝龙广场经营不善，无法按照经营管理协议支付租金。再查，天津骏龙商业管理有限公司提交的整改单载明在2018年3月29日进行的商铺交房过程中发现的问题，周古明要求整改的事项。一审法院认为，周古明与天津骏龙商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，周古明、天津骏龙商业管理有限公司均应当按照约定全面履行自己的义务。该协议对初始期限约定明确，并且约定了在初始期限内，如委托物业开始对外出租并有租金产生的，则甲方同意乙方代甲方所收取租金，并在扣除代为缴纳的相应租赁税费后的金额，作为甲方支付给乙方在此期间的招商代理费，因此周古明主张初始期间的租金缺乏依据，不予支持。根据此前生效判决查明事实部分载明以及协议中3.4条2.1条的约定，天津骏龙商业管理有限公司选择延长期限的，才按照约定根据实际收取租金数额的不同情况以69，997元/年为基准向周古明支付租金，结合本案，虽然周古明不认可天津骏龙商业管理有限公司主张的已经通知周古明终止委托经营管理协议，但根据天津骏龙商业管理有限公司提交的证据整改单以及周古明在另案笔录中的陈述，可以证明天津骏龙商业管理有限公司向周古明作出过无法延长期限支付租金的意思表示，并且已经对房屋进行了交接，可见天津骏龙商业管理有限公司作为乙方并未选择延长期限，按照合同约定，视为委托期限与初始期限相同，故双方的委托经营管理协议约定的期限已经届满，双方委托关系终止。综上，天津骏龙商业管理有限公司的抗辩理由予以采信，周古明主张天津骏龙商业管理有限公司应按照69，997元/年的标准支付2014年9月1日至2019年8月31日五年的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周古明的全部诉讼请求。案件受理费6，550元（已预交3，275元），由周古明负担。二审审理期间，当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是被上诉人天津骏龙商业管理有限公司是否应当给付上诉人周古明房屋租赁费。双方当事人签订的《委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。依据协议约定初始间期天津骏龙商业管理有限公司无需支付给周古明租金，因此周古明主张初始期间的租金缺乏依据，一审法院不予支持是正确的。依据协议约定天津骏龙商业管理有限公司选择延长期限的，才按照约定向周古明支付租金，根据相关证据证明，天津骏龙商业管理有限公司已经通知周古明终止委托经营管理协议，向周古明作出过无法延长期限支付租金的意思表示，未选择延长期限，并且对房屋进行了交接，故双方的委托经营管理协议约定的期限已经届满，双方委托关系终止。因此，周古明主张天津骏龙商业管理有限公司支付2014年9月1日至2019年8月31日的租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院驳回周古明的全部诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人周古明的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，550元，由上诉人周古明负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年五月十九日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……