文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终441号上诉人（原审被告）：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道和平路9号，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马丽，该公司员工。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程强，男，1975年4月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。上诉人重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称亿南公司）因与被上诉人程强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿南公司上诉请求：1.撤销重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4490号民事判决；2.判决驳回被上诉人程强的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费用均由被上诉人程强负担。事实与理由：上诉人在2016年10月26日向亿联建材家居汽车城的众多经营商户作出书面承诺后，因该书面承诺中，并无上诉人亿联公司向经营商户支付经济补偿金的具体金额和补贴期限，单纯就书面承诺而言，在实际履行中尚存在一定的争议，故需要上诉人与众多经营户就经济补偿的具体金额及支付期限予以进一步明确。根据上诉人亿南公司在一审诉讼过程中出示的证据，上诉人在2016年10月26日作出书面承诺前，就于2016年10月1日与被上诉人程强签订了《商家营业员工资补贴协议》，明确了补贴期限及其具体金额，补贴协议中的“营业员工资补贴”与书面承诺中“经济补偿”明显具有同一属性，而上诉人也已按照补贴协议的约定足额支付了补贴款项，故不应当对被上诉人程强继续承担支付补偿金的义务。上诉人亿南公司在2016年10月26日所作出的书面承诺中已经明确了“若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家作出经济补偿，补偿方式为7元／月／平方米，最低1000元／户，如到约定时间入驻率达不到60%，补偿于次月兑现”。根据该书面承诺，商户的入驻率在2017年4月20日达不到60%以上，上诉人也只应于次月（即在2017年5月）兑现（支付）补偿金而已。但上诉人亿南公司并未作出须按该补偿标准向被上诉人程强支付补偿金直至商户入驻率达到60%为止的单方承诺，双方也未就此达成过书面协议。故一审法院判决上诉人自2017年5月起至2018年8月21日止按上诉人书面承诺的标准（即7元／月／平方米）向被上诉人程强支付补偿金缺乏事实和法律上的依据。程强在2018年以后，未能正常开门营业，不应再支付补偿金。被上诉人程强辩称，2018年8月之后程强仍在营业，只是因为生意不好，有时没有开门，上诉人说被上诉人没有营业不属实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。程强向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判令亿南公司退还程强租金等费用共计50000元；三、判令亿南公司支付程强补偿金从2017年5月起至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止，每月支付2281元，最终结果以实际计算为准；四、判令亿南公司支付程强装修损失46500元；五、本案诉讼费用由亿南公司承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》，该合同主要约定有：甲方出租给乙方的商铺位于南川区×路×号商铺（共6间），计租建筑面积325.86平方米，合计租金70385元；乙方承租商铺只能用于经营窗帘；本合同项下租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，期限届满本合同自动终止；乙方进场，实行先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方须向甲方分两次交付租金，租约期从2016年10月1日到2019年9月30日，乙方第一次交付租金计50000元，到2017年3月31日，乙方交付第二期租金33227元；市场物业费为1.5元/月/㎡，一年一付，先付后用，第二年物业管理费提前一个月交纳，第三年以此类推；合同签订时乙方应向甲方交纳3000元经营保证金，合同期满，乙方无违反信誉和违章违规的行为及无商品质量纠纷等，6个月后甲方退还保证金（不计息并提供保证金收据）；乙方装饰装修应按规定缴纳相关费用，包括但不限于装修保证金，垃圾清运费等，装修保证金在装修完成一个月后，如无违规行为，全额无息退还；经双方协商一致，可以变更或解除合同，因此给一方造成损失的，由过错一方承担赔偿责任；还约定了甲方有权单方面解除合同的情形等内容。同日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方还签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，该协议中约定市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2016年8月1日到2017年7月31日，合计物业管理费为5865元；建筑垃圾清运费为977元，乙方进场装修时一次性支付；乙方在进场装修前向甲方交纳装修保证金3000元。同日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方还签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》，该协议中约定乙方承诺于2016年5月5日前进场装修，5月21日前装修结束达到单店试营业状态，乙方必须保证从市场试营业到正式营业期间店铺为开门营业状态，否则不享有奖励政策，乙方在承诺期内入场装修、按时试营业，免租期增加一年。2013年12月6日，程强向亿南公司交纳了商铺租赁意向金4000元，此款双方均认可转为程强向亿南公司支付的租金；2016年4月26日，程强向亿南公司交纳了租金18135元、经营保证金3000元、物业管理费5865元、垃圾清运费977元；2016年5月5日，程强向亿南公司交纳了租金15000元。2016年10月1日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，该协议中主要约定：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1、乙方承诺从2016年10月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2016年10月1日起，只要乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，并做到乙方的承诺（协议第一条），甲方给予乙方1000元/月作为营业员费用补贴；……5、补贴时间为2016年10月1日至2017年2月，补贴期结束本协议自动失效。2016年10月26日，亿南公司向“亿联·南川建材家居汽车城”的入驻商家做出书面承诺，主要内容为：为了加强招商力度、加快招商进度，争取在2017年4月20日前建材商户的入驻率突破60%。商铺起租时间从入驻率达到60%开始计算。若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出经济补偿，补偿方式为7元/月/平方米，最低1000元/月/户，如到约定时间入驻率达不到60%，补偿于次月兑现。2017年6月7日，亿南公司作出《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的承诺》，该承诺中载有：为鼓励商户开门营业，市场决定从2017年6月1日起至2017年11月30日期间对市场内开门营业的商家实行营业员工资补贴；补贴范围为市场内已装修完成开门营业的建材、家具类商户；补贴标准按面积划分，200平方米以内的商户按1000元/月/户，201-500平方米的商户按1500元/月/户，501平方米以上的商户按2000元/月/户；补贴方式为市场内商户每月开门营业天数不得低于26天，且按市场规定作息时间按时开关门，低于26天则不享受此补贴；营业员补贴以市场巡视员每月开门考核登记表为考核标准，于次月七个工作日内发上月营业员补贴；市场计租时间为开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1+2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。2017年7月17日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，该协议中约定：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1、乙方租赁亿联建材家居汽车城×幢×号，经营展厅面积325.86平方米。乙方承诺从2017年6月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2017年6月1日起，乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，能做到乙方的承诺（协议第一条），并积极配合和参加市场推广活动，甲方给予乙方1500元/月作为营业员费用补贴；……6、补贴时间为2017年6月1日至2017年11月30日，补贴期结束本协议自动失效。在庭审过程中，程强提出其签订租赁合同的目的是为了销售窗帘并取得收益，由于亿南公司向其承诺的市场入驻率60%至今尚未达到，导致其生意惨淡一直处于亏损状态，以至于从2018年8月份起更换经营方式，有客户时便开门营业，无人则关门。现其无力经营，因此要求解除案涉租赁合同，退还其向亿南公司交纳的租金37135元、经营保证金3000元、物业管理费5865元、垃圾清运费977元，并按照亿南公司在2016年10月26日做出的承诺从2017年5月起每月向其支付2281元（325.86平方米×7元/月/平方米），同时由亿南公司支付其装修费用的50%作为损失为46500元。为此，程强还举示了房屋装饰协议和工程预算表各一份，证明案涉租赁房屋装修费用为93000元。对此，亿南公司则提出，程强自2018年8月起便未坚持开门营业，程强一旦不开门营业会有损于其客源也会动摇其他商铺的信心，因此程强将入驻率未达到60%的责任全部归于该司不合理。现在经计算案涉市场截止至2018年8月21日已出租商铺的总面积为30495平方米，而计算入驻率的商铺总面积为48885.89平方米，入驻率为62.37%，故从2018年8月21日起已达到了60%以上的入驻率，并提供了租赁合同115份及相应的支付凭证、市场的重庆市房产面积预测算报告书22份、案涉房屋不动产权证22份、招商统计表等证据予以证实。一审法院认为，案涉商铺租赁合同是程强与亿南公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现程强以亿南公司向其承诺的市场入驻率60%至今尚未达到，导致其生意惨淡一直处于亏损状态，其无力继续经营导致其合同目的不能实现为由提出解除案涉商铺租赁合同。首先，从案涉商铺租赁合同、承诺、承诺书及补贴协议来看，并未约定有市场入驻率未达到60%以及程强经营商铺亏损可以解除商铺租赁合同的情形；其次，案涉商铺租赁合同的合同目的是亿南公司将案涉商铺交付程强使用，程强按约支付租金等费用，而程强提出其租赁商铺经营的生意惨淡一直处于亏损状态，其无力继续经营属于个人经营的商业风险问题，并不属于租赁合同的合同目的，故程强要求解除案涉商铺租赁合同的请求，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的情形，对于该请求不予支持。而程强要求退还租金、经营保证金、物业管理费、垃圾清理费和支付装修损失的诉讼请求均以解除案涉商铺租赁合同为前提，故对该部分的诉讼请求，亦不予支持。对于程强要求亿南公司依照2016年10月26日做出的承诺书从2017年5月起按每月2281元的标准向其支付补偿金至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止的请求，对此，亿南公司则提出其依照案涉承诺书另行与程强签订了商家营业员工资补贴协议，并且已经履行完毕，无需再支付前述补偿金，该院认为，亿南公司提到的商家营业员工资补贴协议与该承诺书之间并没有关联性，从二者的内容上来看，前述补贴协议是对于营业员费用的补贴，而承诺书的内容是若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，亿南公司愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出7元/月/平方米的经济补偿，从二者签订的时间上来看，前述补贴协议签订时间在前，而亿南公司作出承诺书的时间在后，故亿南公司提出依照案涉承诺书签订了前述商家营业员工资补贴协议的辩解意见不能成立，不予采信。综上所述，程强的该项主张符合亿南公司于2016年10月26日做出的承诺书的约定和法律的规定，予以支持。对于前述补偿金支付截止时间的问题，从亿南公司提交的证据来看，可以证明从2018年8月21日起案涉市场商户的入驻率已达到了60%以上，据此计算程强主张的经济补偿金为36496元（从2017年5月起按每月2281元的标准计付至2018年8月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由重庆亿南市场经营管理有限公司在判决生效后立即向程强支付补偿金36496元；二、驳回程强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2210元（程强已预交），由重庆亿南市场经营管理有限公司负担710元，由程强负担1500元。本院二审期间，上诉人亿南公司提交了由其制作的统计表。拟证明其为了促进市场经营的繁荣和发展，向商户的投资人即产权人支付大量租金，而其向包括本案被上诉人在内的承租户收取租金小于向产权人支付的租金，二者之间存在巨大差额。上诉人为亿南汽车城的形成和商铺经营发展作出的努力，商圈的形成是需要经营管理公司和承租人共同努力才能达成效果。被上诉人质证认为，该证据系上诉人单方制作，不予认可。该证据与本案无关联性。本院经审查认为，该证据系上诉人单方制作，且与本案无关联性，达不到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人应否支付程强经济补偿金。上诉人亿南公司上诉称，其于2016年10月26日承诺系其单方承诺，并未就补偿期限及补偿金额与程强达成一致，而其于2016年10月1日与程强签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，已就补偿程强的方式作出明确约定，上诉人已按该补贴协议的约定全面履行了向程强支付营业员工资补贴的义务，不应再按照其2016年10月26日的单方承诺对程强进行经济补偿。经查，2016年10月1日，亿南公司与程强签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》约定的主要内容为：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1.乙方承诺从2016年10月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2016年10月1日起，只要乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，并做到乙方的承诺（协议第一条），甲方给予乙方1000元/月作为营业员费用补贴；……5、补贴时间为2016年10月1日至2017年2月，补贴期结束本协议自动失效。2017年7月17日，亿南公司作为甲方与程强作为乙方签订了《亿联建材家居汽车城商家营业员工资补贴协议》，该协议中约定：为了使亿联建材家居汽车城完成装修出样的商家保持开门营业，同时促进其他签约商家更快地完成装修和出样，经双方协商一致，就甲方补贴乙方部分营业员的费用达成协议：1、乙方租赁亿联建材家居汽车城×幢×号，经营展厅面积325.86平方米。乙方承诺从2017年6月1日起，每天正常开门营业，营业时间为上午9：00至下午5：30；2、甲方承诺从2017年6月1日起，乙方所租赁或自营的商铺符合补贴范围，能做到乙方的承诺（协议第一条），并积极配合和参加市场推广活动，甲方给予乙方1500元/月作为营业员费用补贴；……6、补贴时间为2017年6月1日至2017年11月30日，补贴期结束本协议自动失效。前述二份协议对符合条件开门营业商家补偿部分营业员费用，其补贴的时间及金额均已明确，程强要获得该协议约定的营业员工资补贴须符合约定的开门营业天数及营业时间。而2016年10月26日，亿南公司对所有已入驻的商铺承租户作出承诺，其作为该商场的经营管理公司，力争在2017年4月20日前该商场的入驻率达到60%，若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，亿南公司愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出7元/月/平方米的经济补偿。前述亿南公司承诺给承租户的补偿性质及金额与其与承租户签订的补贴协议均不同，亿南公司并未举证证明，其2017年10月26日的单方承诺的补偿金已被其与承租户达成的营业员费用补偿所取代，故一审判决亿南公司应当按照其承诺向承租户程强支付因其管理经营的商场在2017年4月未能达到入驻率60%的补偿金并无不当。其辩称，程强在2018年8月以后，未能按照双方签订的协议正常开门营业，因一审法院认定其应支付给程强的补偿费用只计算至2018年8月，故程强在2018年8月以后未能正常营业不影响其请求亿南公司按照承诺支付补偿金。综上所述，上诉人重庆亿南市场经营管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由上诉人重庆亿南市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 张海瑞审 判 员 李 勇二〇二〇年五月七日（院印）法官助理 沈道萍书 记 员 文 杰