安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初1077号 原告：朱守红，女，1974年10月2日生，汉族，现住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：刘兵，男，1972年6月9日生，汉族，住址同上，系朱守红之夫。 被告：姚凤芹，女，1977年2月27日生，汉族，现住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：周宝华，安徽恒维律师事务所律师。 被告：陈慧梅，女，1972年3月23日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。 原告朱守红与被告姚凤芹、陈慧梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱守红及其委托诉讼代理人刘兵、被告姚凤芹及其委托诉讼代理人周宝华、被告陈慧梅及其委托诉讼代理人赵天广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱守红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告姚凤芹于2018年1月10日签订的《房屋出租协议》;2、判令被告陈慧梅限期搬离明光市久高明都小区内3栋5单元与6单元之间门面房房屋;3、判令被告姚凤芹、陈慧梅共同支付原告房屋租金损失（从2020年2月10日起至两名被告腾空并交付房屋之日止，按每年1.5万元计算）。事实和理由：原告将位于明光市久高明都小区内3栋5单元与6单元之间的门面房出租给被告姚凤芹使用,双方于2018年签订《房屋出租协议》,约定每年租金1.5万元,一年一付,原告遂于当日将该门面房交付给被告姚凤芹使用。现承租第三年付款时间已到,被告姚凤芹已搬离,被告陈慧梅占用原告上述房屋,既不支付房租,也不返还房屋,被告陈慧梅并锁门导致原告的另一间房屋也无法使用。原告要求被告陈慧梅搬离,陈慧梅声称与姚凤芹存在合作经营关系还没结束且两人还有纠纷,原告与姚凤芹的合同也没解除,故不愿搬离。后原告报警，派出所调解未果,现陈慧梅仍占用房屋不愿搬离。当庭原告对第二项诉讼请求予以明确：要求两名被告腾空并交付涉案房屋。 被告姚凤芹当庭辩称：1、我已于2020年1月15日搬离涉案房屋，故同意解除《房屋出租协议》。2、所欠原告房租费，应由陈慧梅承担。 被告陈慧梅辩称：涉案房屋系姚凤芹、陈慧梅合伙期间共同承租，姚凤芹同意解除合同的效力不及于陈慧梅，故应驳回原告诉请。 被告陈慧梅的代理人提出：因原告和姚凤芹恶意串通损害第三人陈慧梅的利益，故这种行为下达成的任何合意均无效。 经审理查明：2018年1月10日，原告朱守红（甲方、出租方）、被告姚凤芹（乙方、承租方）签订《房屋出租协议》，约定原告将位于明光市久高明都小区内3栋5单元与6单元之间的房屋上下门面房租赁给姚凤芹使用。租赁期共三年（即从2018年1月10日起至2021年1月9日止），租金每年1.5万元，一年一付,一次付清，于签订租房合同之日起生效。姚凤芹在租房期间不得私自转让、转租和改造房屋结构，损坏屋内任何物品，如损坏照价赔偿。合同签订后，原告于当日将涉案房屋交付给姚凤芹使用。 另查明：姚凤芹在承租涉案房屋后，又和陈慧梅签订《股份协议》，约定姚凤芹、陈慧梅在涉案房屋内共同经营汗蒸、中医养生。前二年（2018年1月10日到2020年1月9日）的租金共3万元，姚凤芹已向原告支付（其中：陈慧梅每年均支付给姚凤芹租金5000元）。后姚凤芹个人向原告支付了2020年1月10日至同年2月9日的租金后，于2020年1月20日搬离涉案房屋，该房屋由陈慧梅继续占用。因2020年2月10日至今的租金两名被告均未交纳，后原告多次要求两名被告腾空并返还房屋，均未果。 上述事实，有当事人陈述、《房屋出租协议》、《股份协议》以及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告当庭提交的一份其和姚凤芹于2018年1月10日签订的《房屋出租协议》以及陈慧梅提出的该协议是原告和姚凤芹为了此次诉讼而重新签订，故对该协议的真实性不予认可的主张。本院认为，第一，该协议由原告当庭提交，且签订该协议的另一方姚凤芹对协议的真实性也予以认可，并称该协议系双方在2018年1月10日所签。另陈慧梅对其提出的该协议是原告和姚凤芹为了此次诉讼而重新签订的主张，未提供充分证据予以证实。故对原告提交的《房屋出租协议》的真实性，本院依法予以确认。第二，对陈慧梅当庭提交的另外一份原告和姚凤芹签订的《房屋出租协议》。经查，该内容与原告提交的协议内容完全一致。姚凤芹对此解释称“因陈慧梅找我要租房合同，原合同被我弄丢了，我便又找原告补签了一个内容一样的合同交给陈慧梅。”原告对姚凤芹的上述陈述表示认可。陈慧梅虽不予认可，但未能提供证据证实姚凤芹系虚假陈述。综上，对陈慧梅的上述主张，本院不予采信。 2、关于被告姚凤芹搬离涉案房屋的时间。当庭被告陈慧梅称是在2020年1月20日，姚凤芹称“在2020年1月15日至20日之间，具体时间记不清了。”故本院认定姚凤芹搬离时间为2020年1月20日。 3、对被告陈慧梅代理人提出的因原告和姚凤芹恶意串通损害第三人陈慧梅的利益，故这种行为下达成的任何合意均无效的主张。本院认为，被告陈慧梅代理人对其提出的该项主张未提供任何证据予以证实，该主张无事实和法律依据，故对被告陈慧梅代理人的该项主张，本院不予采信。 4、对原告提出的要求解除其和姚凤芹于2018年1月10日签订的《房屋出租协议》的诉讼请求以及被告陈慧梅提出的涉案房屋系其和姚凤芹共同承租，姚凤芹同意解除合同的效力不及于陈慧梅的辩解意见。本院认为，第一，在案证据《房屋出租协议》能够证实该协议的双方当事人系原告和姚凤芹，且姚凤芹作为承租人当庭明确表示同意解除和原告签订的《房屋出租协议》，故本院确认涉案《房屋出租协议》的解除时间为2020年4月23日。第二，当庭姚凤芹在回答法庭提问时明确表示：“是我自己想租赁涉案房屋做经营，并非我和陈慧梅约定一起合伙经营共同租赁该房屋。我和原告签订该租房协议时，陈慧梅根本就不知道。在我已租赁该房屋后，陈慧梅找到我，要和我一起干，我们才签了合同，后我就让陈慧梅进入该房屋了。且《股份协议》的实际签订时间也不是2018年1月10日，而是在一个多月后。”另当庭原告陈述称：“签订合同时，约定房屋是租给姚凤芹个人的，姚凤芹并没有说是和别人合伙经营共同租赁的，后我把房屋交给了姚凤芹。”综上，原告和姚凤芹的陈述能够相互印证一致，足以证实姚凤芹在租房前与陈慧梅并无共同租房、合伙经营的合意，涉案《房屋出租协议》的双方当事人是原告和姚凤芹，陈慧梅并非涉案房屋的承租人。第三，陈慧梅对其提出的涉案房屋系其和姚凤芹共同承租的主张，未提供充分证据证实且姚凤芹、原告均不予认可，故对陈慧梅的该项主张，本院不予采信。综上，因《房屋出租协议》中的双方当事人系原告和姚凤芹，现原告要求解除该协议，姚凤芹也明确表示同意，双方意见达成一致且不违反法律、法规的强制性规定；且原告在对方未按约交纳租金的情况下，有权要求解除合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。陈慧梅提出的姚凤芹同意解除合同的效力不及于陈慧梅的辩解意见与本案的事实和法律相悖，本院不予采纳。 5、对原告提出的要求被告姚凤芹、陈慧梅腾空并交付涉案房屋；且共同支付房屋租金（从2020年2月10日起至房屋腾空并交付之日止，按每年1.5万元计算）的诉讼请求以及被告姚凤芹提出的其已于2020年1月搬离涉案房屋，所欠房租费应由陈慧梅承担；被告陈慧梅提出的涉案房屋已被原告占据的辩解意见。本院认为，第一，在案证据能够证实原告和姚凤芹签订《房屋出租协议》后，原告便将涉案房屋交给姚凤芹，对此姚凤芹亦无异议。另姚凤芹认可《房屋出租协议》中的双方当事人系其和原告，与陈慧梅无关。现姚凤芹虽已搬离涉案房屋，但其作为涉案合同的承租方，在协议解除时，仍然应和陈慧梅共同承担将涉案房屋腾空并交付给原告的义务。同理，姚凤芹仍应承担涉案《房屋出租协议》解除前的房租费及合同解除后至房屋归还前的占房使用费。第二，当庭姚凤芹称其撤离涉案房屋后，由陈慧梅继续占用该房屋，对此原告和陈慧梅均无异议。本院认为，姚凤芹与陈慧梅签订的《股份协议》中约定其两人在涉案房屋内共同经营汗蒸、中医养生，陈慧梅虽然没有和原告签订任何合同，但原告与姚凤芹签订的《房屋出租协议》是陈慧梅对涉案房屋占有、使用的合法依据。原告与姚凤芹签订的《房屋出租协议》解除后，姚凤芹与陈慧梅签订的《股份协议》中涉及的涉案房屋的使用期限也归于到期，故陈慧梅已不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据。陈慧梅拒不交还房屋，构成无权占有，故原告要求陈慧梅将所占的房屋腾空交付给原告并支付租金的诉讼请求，本院予以支持。第三，在案证据能够证实涉案房屋租金为每年1.5万元，应当在每年的前支付，一年一付,一次付清。当庭原被告双方均认可租金仅付至2020年2月9日。鉴于姚凤芹虽搬离涉案房屋但因其既未履行将房屋腾空并返还给原告的义务，也未按约交纳租金，故姚凤芹的行为构成违约，其与陈慧梅构成对原告所出租的案涉房屋的共同侵权，其与陈慧梅应对共同侵权行为给原告造成的损失承担连带赔偿责任。据此，两名被告应从起至房屋交付给原告止，按每天41.10元（15000元÷365天＝41.10元）支付租金和占房使用费。第四，当庭陈慧梅辩称涉案房屋已被原告占据，但未提供任何证据证实且原告不予认可。且陈慧梅未能提供充分证据证实涉案房屋已腾空返还给原告或原告已实际占有涉案房屋。故对陈慧梅的该项主张，本院不予采信。综上，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对两名被告的上述辩解意见，本院均不予采纳。 本院认为，原告与被告姚凤芹签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。因姚凤芹存在违约行为且当庭姚凤芹表示同意原告提出的解除《房屋出租协议》的诉讼请求，故该协议已终止，姚凤芹应当将涉案房屋腾空交还给原告，并支付所欠房租和占房使用费。陈慧梅在姚凤芹承租涉案房屋后，和姚凤芹签订《股份协议》，占用涉案房屋，且在房租仅交至2020年2月9日的情况下，至今没有搬离并将房屋腾空交还给原告，陈慧梅和姚凤芹应按每天41.10元支付从2020年2月10日起至房屋交还之日止的房租和占房使用费。综上，陈慧梅应与姚凤芹对涉案房屋向原告承担共同交付的义务并对2020年2月10日后所占有房屋的相应费用承担连带支付责任。被告姚凤芹、陈慧梅对其辩解未能提供充分证据证实，故应承担举证不能的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告朱守红、被告姚凤芹在2018年1月10日签订的《房屋出租协议》于2020年4月23日解除； 二、被告姚凤芹、陈慧梅对位于明光市久高明都小区内3栋5 单元与6单元之间门面房房屋，于本判决生效之日起十日内，腾空并交付给原告朱守红； 三、被告姚凤芹自2020年2月10日起至同年4月23日止，按每天41.10元向原告朱守红支付租金；自2020年4月24日起至房屋腾空交付给原告朱守红之日止，按每天41.10元向原告朱守红支付占房使用费； 四、被告陈慧梅对上述费用与被告姚凤芹承担连带支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告姚凤芹、陈慧梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇二〇年五月十九日 书记员  林 洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。