河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19140号原告张志强，男，汉族，1981年10月9日生，住郑州市。委托代理人王国晓，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人景军奇，河南杰瑞律师事务所律师。被告高文英，女，汉族，1955年9月30日生，住河南省。委托代理人齐珂，河南大象律师事务所律师。第三人河南省环球房地产开发有限公司，住所地高新区合欢街35号，统一社会信用代码914101007862017781。法定代表人李毅恒，系该公司总经理。委托代理人李毅恒，男，汉族，1989年12月14日生，住郑州市二七区长江路办事处张魏砦村东街12号院1号楼1号。委托代理人齐明，河南佳鑫律师事务所律师。原告张志强诉被告高文英、第三人河南省环球房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托代理人王国晓，被告高文英委托代理人齐珂，第三人河南省环球房地产开发有限公司委托代理人李毅恒、齐明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月1日，原告与第三人签订房屋买卖合同，第三人将其开发建设的二七区长江路办事处张魏砦村百兴家园2号楼4单元5楼东房屋卖给原告，成交价款650000元。原告按照合同约定分别于2018年2月1日付10万定金、2018年3月29日向第三人转账支付房款合计65万元，原告准备入住时发现被告私自入住了原告购买的涉案房屋，原告多次找被告和第三人协商交房事宜，至今被告仍然拒绝交还该房屋。原告无奈诉至法院，望判如所请。原告的诉讼请求是：1、判令被告高文英限期搬离非法占有原告的房屋，返还原告。2、诉讼费用由被告承担。原告提交的证据有：1、2018年2月1日房地产买卖契约一份；2、转账凭证打印件两张；3、收据原件一份。被告高文英辩称，一、原告所述均不属实，所诉主体错误，该房屋原系李爱真所有，被告高文英取得房屋合法有效系善意获得。闫亚军系该小区建设方代表，在建造过程中李爱真给该小区建设方提供水泥，该小区开发地块原系郑州华美工艺有限公司厂地，后郑州华美工艺有限公司法人张东旭（也是原河南省环球房地产开发有限公司法人）和闫亚军合作开发该项目。张东旭出地，闫亚军出资建设，合同约定建成后4:6分成。建成后闫亚军分得6成房屋，当时为便于闫亚军出售房屋，张东旭以河南省环球房地产开发有限公司名义向闫亚军出具过八十多份盖过章的《房地产买卖契约》，后因建设中闫亚军欠李爱真水泥款，经双方同意，2007年9月2日闫亚军同意将该涉讼房屋以抵水泥款方式卖给李爱真，并与李爱真签订了《房地产买卖契约》，将百兴家园小区第二排第四单元五楼东户卖给李爱真所有。该房屋为小产权房，确认权属应为使用权，应当参考其居住和使用的期限，现李爱真取得房屋后并使用十年之久，且物业证明中也显示自2007年9月至2017年11月期间，该房屋内所产生的水费，卫生费一直由原房主李爱真缴纳，且水费，电费户主上均显示李爱真姓名，以上事实足以说明李爱真对该房屋具有所有权。2015年8月22日，李爱真、于清林夫妻向高文英借款100万元，借期1年，并出具借条。借条中李爱真、于清林承诺用京广路张巍寨村百兴家园小区第二排第四单元五楼东户抵押给高文英。2016年到期后，高文英多次催要借款，李爱真、于清林均以各种理由推脱，拒不还款。无奈之下高文英起诉至项城市人民法院，经开庭调解项城市人民法院出具（2017）豫1681民初5287号民事调解书，调解书中约定：李爱真、于清林偿还原告高文英借款100万元及利息（月息2分，从2014年8月22日起计息至履行完毕之日止，已付利息10万元应予扣减），于2017年11月21日前履行完毕。后李爱真、于清林愿意用借条中抵押房屋偿还，因该房屋为小产权房，法院不能强行划拨，之后高文英也对该房屋及相关物业做过调查，发现该房屋确系李爱真所有，于是2017年11月19日李爱真、于清林与高文英以协议的方式将京广路张巍寨村百兴家园小区第二排第四单元五楼东户房屋及相关手续及钥匙交付给高文英，予以抵偿所欠高文英本金和利息。之后高文英出资对该房屋进行装修，并对外出租，予以尽快弥补其经济损失，一直使用该房屋至今。被告高文英取得房屋合法有效系善意获得。综上，原告所述均不属实，且原告起诉被告高文英主体错误，该房屋是原房主李爱真因债务问题转让给被告高文英的，而且被告手中的《房地产买卖契约》、水、电，物业均显示李爱真姓名，被告高文英是从李爱真手里获取的，是合法、善意取得。被告高文英与李爱真因债务问题所累，被告高文英也是受害者，原告不应当起诉被告高文英，如果原告认可李爱真与高文英的转让协议有效，认为高文英占有了房屋，那就是变相认可了李爱真转让房屋的权利。且该房屋属于小产权房且系与闫亚军合作开发，第三人亦无有效证据证明该房屋为其所有，因此也就无权销售，而第三人销售房屋时李爱真已经居住了十几年，人尽皆知，假设该房屋为第三人所有，其怎会不知，而明知房屋有人居住，在原告购房时又为什么不告知？是否属于故意隐瞒，因此本案原告应当以买卖合同无效为由起诉第三人返还其购房款并承担违约损失。二、原告与第三人属恶意串通，严重损害了被告高文英的利益。河南省环球房地产开发有限公司现法人李毅恒在原法人张东旭去世后经常带人到该小区骚扰闹事，因该房屋系小产权房，小区居民均居住十几年之久，所以李毅恒可能碍于诉讼时效和无法证明所有权等理由，串通他人，多次以卖房为由让人带着河南省环球房地产开发有限公司出具《房地产买卖契约》要求小区住户返还房屋，该行为的严重影响了该小区居民的日常生活，2018年3月至8月期间更为频繁，2018年8月初，李毅恒带人强行对百兴家园小区第二排第四单元六楼西户破门撬锁，与该屋住户因打架事件曾被带至行云路派出所，因该事件涉及到小区大多数居民的利益，所以当时很多户居民都去了派出所，高文英也去了，派出所询问了相关情况后，第三人法人代表李毅恒当日出具了保证书此事暂时告终，该事情也充分说明了河南省环球房地产开发有限公司现法人李毅恒无权索要房屋，侵害了房屋居民的利益，当然也包括高文英在内。此事过后第三人法人代表李毅恒再没有带人来过，直至2019年5月中旬原告张志强与高文英联系，声称该房屋已由河南省环球房地产开发有限公司经理李毅恒卖给他了，让高文英带着手续见面，因高文英害怕又是李毅恒让人来闹事，于是高文英与丈夫等人与原告约在郑州市行云路派出所门前见面，原告等人要求看高文英手里的手续，高文英对其身份有所怀疑，后原告说此事与高文英无关，之所以要看下材料并拍照留证，因为自己要起诉李毅恒，后高文英才将自己的部分证据出示给原告。谁知过了一段时间郑州市二七区法院201调解室通知被告高文英去做诉前调解，并告知原告已起诉高文英了，后高文英才恍然大悟，感觉自己被骗了，只因自己是新住户，人生地不熟，李毅恒不敢欺负老住户，所以才对自己下手，无奈下高文英将自己材料提交给调解室张法官并说明情况，后法官就没有再组织双方调解。以上事实让被告高文英深知这一定又是李毅恒与原告串通搞的鬼理由如下：1、原告张志强说的2018年2月买的李毅恒的房子，为什么到现在1年多了，今年才提出要见面看手续？2、诉状中声称高文英强占他的房子更是无稽之谈，高文英自2017年取得该房屋以来一直使用至今没有出现任何争议何来强占一说，且转让之前该房屋一直由李爱真使用10年之久，水、电、物业费户名均系李爱真，小区物业和邻居都知道。原告为什么不去调查？3、根据户籍显示原告系张巍寨附近村民，在没有了解此房产权归属的情况下，草率购买此房屋，难道不知道该房屋已建成并居住10多年了？是个什么现状？这些均不符合购房常理。4、且自原告购房以来，作为附近村民，原告却从没有到小区了解过购买房屋的结构、面积、及现状，也没有去物业了解过房屋居住情况和产权情况，并且该房屋系小产权，小区内业主或附近居民都知道这里的房子50万都没人买，原告却一次性花费65万购买，该事实同样不符合购房常理。以上事实，足以说明原告动机不纯。被告高文英建议法官可以到此小区实地考察一下，通过小区物业和居民随便一问便可知道该房屋系李爱真所有，此种情况下为什么原告还会购买该房屋，唯一的解释就是原告和第三人法人代表李毅恒恶意串通的事实。对于现河南省环球房地产开发有限公司现法人李毅恒的身份，2007年李毅恒才十几岁正在上学，如何知道当时建房事情，之前所有事宜都是原法人张东旭决定的，现在李毅恒又来推翻原法人做出的决定，明显不合理，李毅恒是在2015年8月24日才担任的公司法人，其口口声声说不认识闫亚军，那试问小区房子是怎么建成的？他能否说清楚？如果连房屋怎么建设的，谁承建的都不知道，就来要房子岂不可笑。相反闫亚军却能提供建房期间所有材料，以及花费情况，不光这个小区，附近很多小区都是闫亚军开发销售的，这附近多少了解附近房屋开发的人都认识闫亚军，而且当时《房地产买卖契约》盖章时现法人李毅恒父亲李文才也在场，并且是在李文才家给闫亚军盖得章。李毅恒却口口声声说不认识闫亚军，明显故意隐瞒。三、第三人提出合同印章虚假并无有效证据证明，且该印章真假如何均不能否定李爱真提供房屋买卖契约合同的效力和被告获得该房屋的合法性，理由如下：1、李爱真的房屋买卖契约为2007年签署的，当时第三方环球公司法人为张东旭，该涉案小区为张东旭与闫亚军合作开发的，有张东旭与闫亚军签署的《建筑合同》为证，当时合同约定房屋建成后张东旭与闫亚军4:6分成，闫亚军具有销售房屋的权利。即使没有该合同，闫亚军的个人签字确定书也能作为买卖房屋的依据。该房屋为小产权房，李爱真也已经占有该房屋十几年之久，且无有效证据证明该房屋为第三人所有，第三人无权销售该房屋。2、另根据闫亚军证言显示，该涉案房屋为闫亚军分得的房屋，原法人张东旭在任期间对此是认可的，要不买受人李爱真在此居住10多年都没任何纠纷，建成后由张东旭的环球公司给闫亚军提供过80多份盖过章的合同，仅是便于闫亚军销售房屋，现小区内过半数居民均持有该种印章的合同，且当时盖章时现法人李毅恒父亲李文才在场，是在李文才家给闫亚军盖得章。对于合同中印章的真假闫亚军无法确认，现第三人提出公章虚假要求鉴定并不能排除闫亚军销售该房屋权益，因此被告认为对该鉴定并无必要。3、根据工商备案信息显示2015年8月24日该公司法人才由张东旭变更为李毅恒，2007年李毅恒才十几岁，如何能证明当时印章真假和当时环球公司原法人的真实意愿，现原法人张东旭已去世，第三人法人李毅恒此时再来推翻原有事实，明显恶意为之。4、依据商业习惯，签订合同一定会加盖合同章，作为一个房屋销售公司为什么会没有合同章，而在销售合同中加盖行政印章？被告表示怀疑，望法院认清本案事实，不应让其非法目的得逞。5、该《房地产买卖契约》中显示的立契约人为闫亚军，足以说明该房屋系闫亚军卖给李爱真系合法有效的，闫亚军作为立契约人足以说明闫亚军具有订立买卖房屋契约的权利。河南环球房地产开发有限公司盖章仅仅只是个形式。要不也不会存在立契约人这一主体。综上，原告歪曲事实，与第三人恶意串通，藐视法律，已经严重侵害了高文英的利益，希望法院能够查清此案，还高文英以清白，不能让原告与第三人的阴谋达成，因为该案会牵扯该小区其他近八十多户居民的切身利益，希望法院能够慎重处理。被告提交的证据有：1、河南省环球房地产开发有限公司房地产买卖契约一份；2、郑州百兴家园小区物业证明原件一份；3、支付宝生活缴费中电费户号：3017148279信息截图打印件一份；4、借条复印件一份、调解书一份、协议书一份；5、保证书复印件一份；6、建筑合同复印件一份；7、闫亚军证人证言一份；8、郑州市土地使用证和房屋所有权证复印件两份；9、原河南省环球房地产开发有限公司营业执照和税务登记证复印件各一份；10、河南省环球房地产开发有限公司企业信用信息公示报告一份。第三人辩称，原告张志强诉被告高文英，第三人现答辩如下：1995年1月17日，郑州工艺总厂以划拨形式取得郑州市二七区代庄东、张魏寨路南7044.6平方米土地的国有土地使用证，证号证土权字第00667号。2006年3月9日，郑州工艺总厂与原告签订联合开发协议书，约定原告负责开发，建2栋住宅楼百兴家园，建成后有原告负责销售，2006年9月16日原告向税务局缴纳了132000元营业税，因未完善审批手续，郑州市城市管理行政执法局向原告送达了（郑执法）罚款字（2006）第32003号罚款决定书，“因未经审批”罚款245987元，2006年12年6日，第三人缴纳了该罚款。2018年2月1日，第三人与原告签订房屋买卖合同，将2号楼4单元5楼东房屋以650000元卖给原告。第三人是争议房屋的合法权利处分人，从未与被告签订合同，也未收取被告的房款。其他人以第三人的名义转卖房屋的行为无效。第三人提交的证据有：1、土地使用证复印件一份及郑州市不动产登记中心土地登记情况证明一份；2、联合开发协议书一份；3、郑州市城市管理行政执法局罚款处罚决定书一份及票据两张；4、2006年3月8日有张东旭签名的声明一份；5、（2008）豫民初字第1512号民事裁定书一份及借条两张；6、接处警登记表2份；7、刑事判决书一份。经审理查明：1995年元月17日，郑州市人民政府向郑州工艺总厂下发郑土权字第00667号郑州市（国有）土地使用证，将涉案房屋所在的集体土地批准郑州工艺总厂按批准用途使用；2006年3月9日，河南省环球房地产开发有限公司与郑州工艺总厂签订联合开发协议书一份，约定就原郑州工艺总厂1995年元月份征用国有土地（国土字1995年0667号）剩余6.51亩土地合作开发，兴建2栋家属楼；2007年9月2日，河南省环球房地产开发有限公司与案外人李爱真签订房地产买卖契约一份，约定甲方（河南省环球房地产开发有限公司）自愿将座落在郑州市二七区京广南路河南省环球房地产开发有限公司的房地产2号楼4单元5楼东，房屋建筑面积169平方米的房屋出售给乙方（李爱真），双方议定的成交价格为300000元。在该买卖契约末页甲方栏河南省环球房地产开发有限公司加盖有公章，甲方委托代理人栏有闫亚军签名并捺有指印，乙方栏有李爱真签名并捺有指印；同日，在该契约末页背面有闫亚军、李爱真签订证明一份，显示：“郑州市二七区京广南路38号（百兴家园）2号楼4单元5楼东户是李爱珍女，身份证号，在2006年给闫亚军男身份证号41270219661010009X建造百兴家园1号楼、2号楼房屋时，送水泥的钱抵房屋1套（郑州市二七区京广南路38号2号楼4单元5楼东户）给李爱真。”2017年11月15日，项城市人民法院出具（2017）豫1681民初5287号民事调解书一份，载明于清林、李爱真应偿还高文英借款1000000元及利息，于2017年11月21日前履行完毕；2017年11月19日，高文英与李爱珍、于清林签订协议书一份，约定李爱珍、于清林将位于京广路张魏砦村百兴家园小区第二排四单元五楼东户房屋作价100万元以清偿其所欠高文英100万元本息的债务，李爱珍、于清林保证对上述房屋拥有完整的所有权，保证对上述房屋未设定抵押或权利受到其它限制，房屋产权无争议，保证不得有第三人对该房屋主张权利。并约定如果该房屋能够办理过户手续，李爱珍、于清林应当无条件配合高文英办理产权转移登记过户手续，房屋过户所需税费由双方按照法律规定负担…；2018年2月1日，河南省环球房地产开发有限公司与张志强签订房地产买卖契约一份，约定甲方（河南省环球房地产开发有限公司）将座落在郑州市二七区京广南路河南省环球房地产开发有限公司的房地产2号楼4单元5楼东，房屋建筑面积170平方米的房屋出售给乙方（张志强）。双方议定的成交价格为65万元；同日，河南省环球房地产开发有限公司向张志强出具650000元收据一份；本案在审理过程中，第三人河南省环球房地产开发有限公司向本院递交鉴定申请书，申请对2007年9月2日，河南省环球房地产开发有限公司与案外人李爱真签订的房地产买卖契约上河南省环球房地产开发有限公司的公章进行鉴定，但在移送鉴定过程中，并未向本院提交其公司印章进行比对，致使不能鉴定；2020年5月6日，经本庭向河南省环球房地产开发有限公司法定代表人李毅恒询问，李毅恒在询问笔录中认可2007年9月2日河南省环球房地产开发有限公司与案外人李爱真签订的房地产买卖契约上河南省环球房地产开发有限公司所加盖的公章为真。本院认为，本案中，涉案房屋系郑州工艺总厂与河南省环球房地产开发有限公司联合开发的集体土地上所建房屋；2007年9月2日，河南省环球房地产开发有限公司与案外人李爱真签订房地产买卖契约一份，将位于郑州市二七区京广南路百兴家园小区2号楼4单元5楼东房屋一套出售于李爱真；2017年11月19日李爱真将该房屋作价1000000元以清偿其所欠高文英本息的债务；2018年2月1日，河南省环球房地产开发有限公司与张志强签订房地产买卖契约一份，将涉案房屋卖于张志强；本案在审理过程中，第三人主张其“从未与被告签订合同，也未收取被告的房款，其他人以第三人的名义转卖房屋的行为无效”等辩论意见，但因其未能提供有力证据加以证明，本院不予支持；故原告主张被告高文英限期搬离非法占有原告的房屋，返还原告的诉讼请求，因高文英购买房屋的行为系善意取得且其已使用多年，该房屋从事实及法律上均无法返还原告，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告张志强负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜向华二〇二〇年五月十九日书记员  张园园