河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2043号 上诉人（原审原告）：河北华誉物业服务有限公司，住所地：河北省黄骅市神华北大街1441号。 法定代表人：杨中文，执行董事。 委托代理人：杜彦斌，河北铭晖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：聂雷明，男，1982年9月8日出生，汉族，住河北省黄骅市。 上诉人河北华誉物业服务有限公司（以下简称华誉物业公司）因与上诉人聂雷明物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北华誉物业服务有限公司上诉请求：1.请依法改判被上诉人支付两年全额的物业费共计2378.8元，并按合同约定支付违约金；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为被上诉人应全额支付物业费。上诉人提供了2016年10月12日至2018年10月11日两年间，上诉人为金宇豪庭小区提供物业服务的客服日志、报修记录、管道维护、维保记录、日常进行维修、养护、清扫的照片，以及上诉人和法定代表人受到相关部门表彰的证书，这些证据首先证明了上诉人是一家诚实守信的优秀物业公司，更证明了上诉人在两年间对金宇豪庭小区认真的提供了物业服务。在两年间，上诉人的服务电话是24小时开机的，对业主反映的问题也是积极进行处理的，这从上诉人提供的证据中可以得到证实。物业服务合同是业委会代表业主签订的，业主对缴纳物业费的时间是明知的。被上诉人不但不主动缴纳物业费，在上诉人一再的催要下更是拒绝缴纳。关于被上诉人提到的垃圾长时间堆放、绿化杂草丛生等问题根本不是事实，被上诉人也没有提供证据。相反，上诉人提供的照片完全可以证明上诉人履行了绿化和垃圾清运的物业服务。被上诉人提到的其他异议，其中要么是应当向开发建设单位主张权利的事项，要么是需要全体业主表决通过公共维修基金解决的事项，被上诉人以此拒交物业费没有任何道理。被上诉人在一审中提到的楼道漏雨、住房外窗沿一大一小卧室漏雨等情形根本不是物业服务的范畴，其应当向开发建设单位主张权利。所以，综合以上情况，一审法院认定上诉人提供服务存在瑕疵，未全面履行合同没有事实依据。二、被上诉人违反合同约定，拒不支付物业费，应依约支付违约金。首先，物业服务合同中明确约定如业主拖欠物业费，应按日千分之三的标准支付违约金。该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。其次，被上诉人拖欠物业费是事实，而拖欠物业费必然对上诉人造成损失。上诉人选择按照合同的约定主张自己的损失合法有据。三，通过一审庭审，被上诉人是以否定物业服务合同的效力以及要求上诉人为其维修房屋等无理要求而拒交物业费，两年间，被上诉人在没有缴纳任何物业费的情况下，却一直享受着物业服务。在此情况下，一审法院认定上诉人主张物业费不符合情理的说法是极为不公平的。第四，本案涉及到的不但是上诉人，还关系到全体物业服务企业。如果在业主拖延缴纳物业费的情况下，不支持物业公司关于要求违约金的主张，将会纵容不诚信的业主继续拖欠物业费，这也是对其他按期缴纳物业费的业主极为不公平的，最终会伤害到整个物业服务行业，最终受害的将是广大业主。上诉人认为，一审法院不支持违约金既不符合情理，也没有法律依据。 聂雷明答辩称，服务有瑕疵，按服务标准是二级服务，服务电话24小时开机，但是服务标准是16小时有人接待，实际员工上班时间8小时不到，以书面形式征询全体业主对物业服务的意见每年两次，对合理的建议及时更改，满意率达到80%以上，实际的情况是一审原告进入本小区开始至今都没有做过一次调查，毎周巡查三次小区房屋单元门、楼梯通道及其他公共部位的门窗、玻璃等做好巡查记录，并及时维修养护，实际的情况是很多单元门损坏甚至不能使用，部分防火门损坏严重，一层消防器材丢失严重,小区的垃圾居委会负责清运，楼道的卫生一个月只打扫一两次，任何一个业主不交物业都是有不同原因的。 聂雷明上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过合法的程序选聘进驻金宇豪庭小区，其与业主委员会签订的合同属于无效合同。1、被上诉人与金宇豪庭小区（简称“本小区”）业主委员会签订的物业服务合同中说明其是通过甲方邀请招标方式选聘河北华誉物业服务有限公司（简称“华誉物业”）为金宇豪庭小区提供物业服务。根据《中华人民共和国招投标法》第十一条“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省；自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。”招聘物业根本就不适用邀请招标方式。本案一审中被上诉人并未提供任何证据证明其是经过合法程序进驻本小区提供服务。2、物业服务合同的签订也没有经过业主大会的授权,是本小区业主委员会在没有召开业主大会的情况下签订的，而且该合同自从签订之日起至今签订的双方从来也没有公开公示过，小区的所有业主都没见过该合同内容。本案一审中被上诉人并未提供任何证据证明该合同的签订是经过本小区业主大会同意的。3、本小区缴纳物业费的业主只给开收据并不能开具正式发票且收据上的公章皆为“金宇豪庭物业服务中心”并不是河北华誉物业服务有限公司公章。同时在物业管理处缴纳的电费也只给开收据并不能开具正式发票，收据上的公章也是“金宇豪庭物业服务中心”，由此证明华誉物业未在本小区提供过服务。二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1、国务院《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其通过业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。三、被上诉人提供的服务达不到二级标准且并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被上诉人进入金宇豪庭小区时没有公示公司的相关信息（包括公司简介、公司营业执照影印件、公司资质证书影印件，公司监督投诉电话）及服务承诺书、物业收费项目、收费标准等相关信息。上诉人在缴纳物业服务费的过程中要求查看物业合同被工作人员因故拒绝，而且收费时不能开具发票。同时被上诉人进入小区后收费价格比原前期物业收费价格高了一倍有余，由每月0.32元/平方米上涨为每月0.7元/平方米，另外还加收地下车库及储藏间服务费每月20元/个，8#、9#、10#楼楼道公共照明没有单独挂表，每年收取50元的照明费，8#、9#、10#楼电梯原为刷卡按次数收费改成了包年收费的形式，如果不交物业服务费则电梯也不能使用。上诉人对被上诉人给出的价格产生质疑，要求查看收费依据对方不给出具，上诉人因此暂时拒绝缴纳物业服务费。被上诉人公示了各项服务内容，但是其提供的各项物业服务却完全达不到其公示的标准（其公示的服务质量标准也有部分条款达不到二级服务标准），例如：综合管理服务中，每天16小时有人接待但是实际上接待处员工每天上班时间连8小时都达不到；以书面形式征询全体业主对物业服务的意见，每年2次，对合理的建议及时整改，满意率达到80%以上，实际的情况是被上诉人从进入小区开始至今都没有做过一次调查；每周巡查3次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护等，实际情况是很多单元门损坏甚至不能使用，防火门损坏严重，消防器材丢失严重；小区里有的垃圾堆积很长时间没有清运，楼道里的卫生一个月打扫一两次，小区的监控录像、保安基本上是形同虚设，更可怕的是深夜有小偷到业主家盗窃，监控录像有显示，但是小区保安没有任何反应，小区经常有不明身份人员肆意穿行。对于保绿费，小区的绿化惨不忍睹，杂草比绿植长得还茂盛。汽车杂乱停放在单元门外，非机动车管理混乱不堪，严重影响上诉人的日常生活。虽经业主多次投诉，物业公司全无作为。物业管理服务存在的诸多问题，足以证明物业服务连4级标准都达不到，一审法院仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，判决上诉人承担合同约定的物业服务费的90%，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。四、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。综上所述,一审法院不支持上诉人提出的“华誉物业进驻本小区是没有通过合法程序选聘的，其签订的合同当属无效合同;华誉物业提供的服务达不到其所收费用的标准”的答辩请求，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 华誉物业公司答辩称，根据物业管理条例的规定，业委会是业主大会的常设和对外代表机构，业主委员会代表业主大会与华誉公司签订的合同不存在合同法规定的无效情形，因此是合法有效的。至于业主大会和业委会的决策程序，是其内部事务，华誉公司没有权利干涉。如果上诉人认为业主委员会的行为侵犯了其合法权益，上诉人应当根据法律的规定提起撤销之诉。其次，上诉人两年来一直享受着华誉公司的物业服务，及时缴纳物业费本就是业主的责任，何况华誉公司多次进行了催缴，上诉人以业委会没有督促其缴纳物业费作为拒交物业费的理由没有任何依据，是不成立的。物业管理条例第64条赋予了物业催缴的职责，但并不是物业公司主张权利的必经程序。第三，被上诉人提供了2016年10月12日至2018年10月11日两年间，被上诉人为金宇豪庭小区提供物业服务的客服日志、报修记录、管道维护、维保记录、日常进行维修、养护、清扫的照片，以及被上诉人和法定代表人的受到相关部门表彰的证书，这些证据首先证明了被上诉人是一家诚实守信的优秀物业公司，更证明了被上诉人在两年间对金宇豪庭小区认真的提供了物业服务。上诉人提到的其他异议，其中要么是应当向开发建设单位主张权利的事项，要么是需要全体业主表决通过公共维修基金解决的事项，上诉人以此拒交物业费没有任何道理。上诉人在一审中提到的楼道漏雨、住房外窗沿一大一小、卧室漏雨等情形根本不是物业服务的范畴，其应当向开发建设单位主张权利。综上，华誉公司认为上诉人的上诉没有任何遒理，上诉人应当全额支付物业费并按约定支付违约金，一二审诉讼费由上诉人李华敏承担。 河北华誉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告聂雷明支付拖欠的两年的物业费2378.8元及违约金，违约金分为两部分，第一部分以1189.4元为基数，自2016年10月13日为起点，以日千分之三为标准，计算至被告实际付清物业费之日止。第二部分违约金以1189.4元为基数，自2017年10月13日为起点，以日千分之三为标准，计算至被告实际付清之日止；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月12日原告与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，业主委员会主任王少龙代表业主委员会在合同上签字。合同约定服务期限为一年，自2016年10月1日至2017年9月30日，服务期限届满三个月前，双方未通知对方不再续签合同，本合同服务期限自动顺延一年。合同约定收费被告包干制，物业服务费按照业主拥有的建筑面积交纳，0.7元/平方米/月，电梯服务费0.3元/平米/月，储藏间服务费按单个产权计算50元/个/年，地下车库车位20元/月。8#、9#、10#公共照明没有单独设立电表，原告按照50元/户/年收费。实际服务期限自2016年10月12日起计算。原告对金宇豪庭进行物业服务至2017年10月11日后，又延续服务至2018年10月11日。被告聂雷明居住金宇豪庭小区10号楼1单元701室，专有面积为94.95平米。原告主张被告应交纳物业费、电梯运行费、公共照明费共计2378.8元。被告称业主委员会不是合法选举产生的，其与原告签订的物业服务合同不是经竞标产生的，该合同是无效的。另查，原告系二级物业等级，根据被告提供的证据可以认定，原告物业服务存在瑕疵。根据沧州市物价局普通住宅小区物业服务等级基准价文件规定，二级服务等级收费标准为0.7元/月/平方米。上述事实有当事人陈述、《物业服务合同》、客服日志、报修记录企业荣誉证书、照片、录音、证人证言等在案佐证。 一审法院认为，金宇豪庭小区业主委员会与原告签订物业服务合同，是双方真实意思体现，不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，一审法院予以确认。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力。被告作为金宇豪庭小区的业主，原告为被告提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应当依约给付原告物业费及电梯费。由于原告提供物业服务存在瑕疵，未全面履行合同，一审法院酌定被告承担合同约定的物业服务费的90%为宜，即2050.9元（2278.8元×90%）。由于原告不能提供证据证实8#、9#、10#公共照明单独设立电表，依据《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》第7条规定规定，原告按年收取50元照明费不符合法律规定，不应支持。关于违约金，原被告均未依约完全履行合同义务，原告提供的物业服务存在瑕疵，侵害了被告的合法权益，原告关于违约金的主张不符合情理，于法无据，不予支持。故一审法院遂判决：一、被告聂雷明给付原告河北华誉物业服务有限公司物业费2050.9元；二、驳回原告河北华誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上有给付内容的限判决生效后三日内履行完毕。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告聂雷明承担（限判决生效之日交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案双方争议焦点为：涉案物业服务合同是否有效，对诉讼双方是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2016年10月12日河北华誉物业服务有限公司与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，该合同对业主具有约束力，若聂雷明认为涉案物业服务合同损害其利益，其有权请求撤销，但至今其并未提起诉讼要求撤销。且河北华誉物业服务有限公司已为金宇豪庭小区提供了基本的物业服务，包括聂雷明在内的该小区业主已实际接受了河北华誉物业服务有限公司的物业服务，即使案涉物业服务合同签订时存有一定的瑕疵，因双方形成了事实上的物业服务合同关系，聂雷明也应支付河北华誉物业服务有限公司物业费，故聂雷明的上诉主张依法不能成立。关于物业费的数额，一审法院认定河北华誉物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，予以酌情扣减，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，河北华誉物业服务有限公司、聂雷明的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，河北华誉物业服务有限公司、聂雷明各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  常秀良 审判员  李 霞 审判员  付 毅 二〇二〇年五月十四日 法官助理纪召雷 书记员赵梦园