山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4561号 上诉人（一审原告反诉被告）：仲秋月，女，1981年8月16日生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人（一审被告反诉原告）：郭雷雷，女，1987年6月11日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张冬冬（系郭雷雷丈夫），男，1987年10月24日生，汉族，住平度市。 上诉人仲秋月与上诉人郭雷雷合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8956号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仲秋月向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8956号民事判决，改判郭雷雷给付仲秋月转让费18000元及自2019年9月1至实际付款之日的利息。2、一、二审诉讼费用由郭雷雷承担。事实与理由:一审判决认定案件事实不清，证据不足:仲秋月与郭雷雷签订的店面转让协议约定的转让款是指装修、装饰、设备和店铺电话号码等费用，并不包括郭雷雷所说的线上买卖业务，郭雷雷的经营情况是盈利还是亏损与仲秋月无关，仲秋月已依约履行了义务，因此，一审法院认定仲秋月违约，应从郭雷雷支付的款项中扣减9000元是错误的。综上所述，请二审法院依法查明案件事实改判如诉所请。 郭雷雷二审答辩称：对方上诉没有道理，其他坚持我方上诉意见。 郭雷雷向本院提出上诉请求：一、依法撤销平度市人民法院作出的（2019）平民初8956号民事判决。二、依法改判驳回仲秋月的诉讼请求，并且依法判决仲秋月返还郭雷雷转让费20000元。三、本案的一、二审诉讼费用全部由仲秋月承担。事实与理由：一、本案的基本事实经过。仲秋月租赁位于平度市房屋，面积82平方米，注册“秋月鲜花坊”，进行线下和线上经营。2018年11月23日，郭雷雷与仲秋月签订《店铺转让协议书》，双方约定:仲秋月将位于平度市“秋月鲜花坊”转让给郭雷雷使用全部费用共计58000元，其中转让费为20000元、剩余房租和店内物品为38000元。仲秋月向郭雷雷承诺:1、房屋所有权人同意转租房屋。2、之所以要转让费20000元，是因为房屋到期之后郭雷雷可以继续租赁该房屋，继续经营该鲜花坊。3、因红旗路修路，房东同意延期到2019年9月1日之后再交下一年的房租。4、保证把所有的包括美团外卖在内的所有线上业务全部转让给郭雷雷。协议签订后，郭雷雷一次性向仲秋月支付了40000元费用。但实际上仲秋月无权转租该房屋，在郭雷雷接手之后房屋所有权人多次到店面询问并且指出并没有同意转租房屋，并要求郭雷雷停止经营并搬离该房屋，致使郭雷雷无法经营。并且仲秋月违反约定一直使用“秋月鲜花坊”名下的美团外卖等线上业务进行经营，后期又将线上业务转让给他人，给郭雷雷造成重大损失，并且郭雷雷经营至2019年8月份，经营的房屋被房东收回，致使上诉人不能继续经营。二、一审法院认定事实错误。1、仲秋月将“秋月鲜花坊”转让给郭雷雷，全部费用共计58000元，其中转让费为20000元、剩余部分房租和店内物品为38000元，之所以有转让费20000元，是因为仲秋月向郭雷雷承诺房屋到期之后可以继续租赁该房屋，继续经营该鲜花坊，但实际上郭雷雷经营至2019年8月份，因仲秋月转让房屋未经原房东同意，致使郭雷雷仅仅经营9个月就不能再继续经营，因仲秋月存在欺诈，并且存在违约，所以20000元的转让费应该返还给郭雷雷。2、郭雷雷提交的2019年2月1日上诉人郭雷雷与仲秋月录音中，郭雷雷说“那我转你这个房子，干半年就拉到了”，仲秋月说“不可能，我这不在这想办法”，郭雷雷说“我在这没心了，到时候他再把房子收回去或是涨房租”，仲秋月说“这东西两万块钱转让费也不是小数，都有转让费，不是她说想收回去就收回去的事，她跟咱耍无赖，咱也跟她耍无赖”，郭雷雷说“咱当时签那个合同的时候，她又不在面”，仲秋月说“这个你放心就行了，我不可能让她把房子收回去”。该段录音可以证明，仲秋月转让该店铺全部费用共计58000元，其中包含转让费20000元，并且之所以有转让费是因为仲秋月向郭雷雷承诺房屋到期之后上诉人可以继续租赁该房屋，继续经营该鲜花坊，不可能让房东把房子收回去，但实际上房东已经把房子收回，所以20000元的转让费应该返还给郭雷雷。三、一审法院适用法律错误。一审法院已经认定仲秋月存在违约，并且存在欺诈，在此情况下，郭雷雷就不应该再继续支付剩余的款项。并且在仲秋月存在违约的情况下转让协议中约定的转让费20000元，仲秋月应该返还给郭雷雷。综上所有，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误的判决，请求二审法院依法查明事实，做出正确的判决。 仲秋月二审答辩称：一、当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。只要符合一方履行了主给付义务，对方又予以接受这两个构成要件，该合同就成立生效。仲秋月与郭雷雷转让平度市店铺，面积82平方米（上下两层），是经过房东同意后，在租赁期2018年5月10号至2019年5月10内转让的，虽然仲秋月与房东没有书面合同，但是有第一次支付宝转账记录跟最后一次转账记录为证，属于事实合同。旁边的《昆明鲜花店》的王亚昆跟仲秋月是同一个房东，每年一起交房租，她的租赁是每年的4月10号。鲜花店转让费包括以下款项:1、店铺装修是3万多（粉刷，吊顶，灯具，门店匾，沙发橱柜，家具等）；2、器皿设备（2个大冰柜，空调，大小花瓶，大小花桶，大小养花桶，花泥，大小花篮，花架），包装纸，还有大大小小缎带，剪刀等等…共计3万左右；3、带着从2018年11月23号至2019年5月1号6个多月房费1.5万元左右，刚买的取暖煤块2千元左右；4、用了8年多的业务电话号码（店铺号码价值5000元），都一并过户给郭雷雷使用。2018年11月23日双方签署的鲜花店转让合同中转让费58000元是双方经过协商，最后谈定的价格，这期间仲秋月不计报酬无偿帮助郭雷雷经营半个多月。鲜花店转让合同是在平等自愿情况下签订的。郭雷雷是有多年工作经验社会经验的自然人，她有她的评估能力，如果该店铺没有价值，她也不会转。属于合理合法的，是公平公正的，没有任何欺骗。二、青岛平度市红旗路修路是仲秋月经营该店铺期间发生的事情，是在交完2019年房租（租赁日期2018年5月10号-2019年5月10号）3个月后，2018年8月8号开始封路到2019年11月17号解封的。郭雷雷是在修好路后2018年11月23号签署的转让店铺协议后开始经营该店铺。如果真要有补偿的话，也跟郭雷雷没有关系。三、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。郭雷雷在转让合同生效后使用该房子到2019年5月10号，没有履行2018年11月23号转让合同中第二条与第五条所规定定期缴纳房租，已经构成违约。（第二条:规定在店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应有甲方缴纳的水电费及各项费用。第五条:乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。）事实证据:1、仲秋月提交的2019年5月12号与郭雷雷通话录音中可以证明，郭雷雷明知道该店铺的租赁已到期，也不主动找房东缴纳房租，属故意拖欠。2、在2019年8月18号仲秋月与房东的电话通话录音中，可以证明，郭雷雷一直都在以各种理由欺骗房东，拒绝支付房租长达3个多月之久自始至终房东也没有说过同意延期房租到2019年9月1号的话。3、郭雷雷在拖欠房东房租3个月后，未经得房东同意，私自在2019年8月1号左右，在5.8网上发布转租信息（截图图片为证），在5.8网上发布转租信息必须是本人手机号才能登录发布，截图图片上的手机号可以证明是郭雷雷本人发布的信息。房东知道郭雷雷发布转租信息后，不让转租，让其先把房租交上以后再转租。双方发生了争执，通话录音可以证明郭雷雷是自己主动搬走自始至终都在欺骗房东拒不缴纳房租，还恐吓房东索要赔偿。在郭雷雷搬走时，房东不让郭雷雷搬东西（201年8月18号仲秋月与房东的电话通话录音为证），当时双方还报警处理。以至于房东的房子在郭雷雷搬走2个多月后才租出去。上面几段材料足可以证明房东不租店铺给郭雷雷使用，是因为郭雷雷自己不想干主动放弃、恶意拖欠、不按期缴纳房租、恐吓房东所造成的，属于郭雷雷个人行为，与仲秋月没有关系。四、一审法院适用于法律错误。1、一审判决说仲秋月网上非法盈利，这个不成立，没有法律依据。2、一审判决上书上说是因为仲秋月不把营业执照过户给郭雷雷，导致于郭雷雷受到损失，这个根本不成立，在转让合同中第四条已经明确规定了余款18000元于2019年9月1号之前付清，营业执照，工商税务才变更。众所周知店铺转租后店铺盈利多少，是经营者经营问题，跟转租者没有任何联系。所以双方在2018年11月23号签订的转让合同是有效的，合理合法的转让合同中的余款1800元应如数归还给答辩人仲秋月。综上所述，一审法院认定事实不清，与事实不符，适用法律错误，导致于作出错误的判决，请求二审法院依法查明事实，做出正确的判决。 仲秋月向一审本院提出诉讼请求：一、请求依法判令郭雷雷立即给付转让款18000元及自2019年9月1日至实际付款之日的利息；二、本案诉讼费由郭雷雷承担。事实与理由：2018年11月23日，郭雷雷承让仲秋月鲜花店面一处，转让款为人民币58000元，约定郭雷雷于2018年11月23日给付30000元，2018年12月20日给付10000元，余款18000元于2019年9月1日前付清。协议签订后，仲秋月依约履行义务，郭雷雷已支付转让费合计40000元，最后一笔转让费18000元郭雷雷无正当理由拖付至今，其行为损害了仲秋月的合法权益。 郭雷雷一审针对本诉辩称，仲秋月所诉18000元不应支付，因为一、仲秋月转让房时告知郭雷雷称可以转让，但原房东知道后把郭雷雷赶走，并告知郭雷雷原合同约定房屋不能转让；二、郭雷雷已支付仲秋月20000元转让费，仲秋月没有履行协议，也没有把有关于鲜花坊盈利的东西（所有线上买卖的业务）给郭雷雷；三、仲秋月口头承诺合同到期是2019年9月1日，再交下一年房租，但是仲秋月没有履行承诺，私自用线上的美团等私自盈利，营业执照也没有过户。郭雷雷当庭提出反诉诉讼请求：一、确认双方签订的店面转让协议无效；二、判决仲秋月返还转让费20000元。三、反诉费由仲秋月承担。 仲秋月一审针对反诉辩称，郭雷雷反诉不成立，合同有效，双方合同约定由郭雷雷代替仲秋月履行原店铺租赁合同中约定的条款，转让是双方真实意思表示。仲秋月主张的18000元主要是原经营店铺的设计装修和装饰。双方约定58000元是指装修、装饰、设备和店铺电话号码等费用，郭雷雷已支付的40000元，没有具体约定哪部分是转让费。 一审法院经审理查明：2018年11月23日，仲秋月与郭雷雷签订《店面转让协议书》一份，双方约定：一、仲秋月同意将自己位于山东省平度市《秋月鲜花坊》店铺转让给郭雷雷使用，建筑面积82平方米，并保证郭雷雷同等享有仲秋月在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、店铺转让给郭雷雷后，郭雷雷同意代替仲秋月履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由仲秋月交纳的水电费及其他各项费用；三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归郭雷雷；四、郭雷雷向仲秋月支付转让费共计58000元，郭雷雷在2018年11月23日向仲秋月支付转让费定金30000元，余款分两次付清，2018年12月20日付10000元，余款18000元于2019年9月1日前付清，营业执照、工商税务等全归郭雷雷所有；五、郭雷雷接手前该店铺所有的债权、债务均由仲秋月负责，接手后一切经营行为及产生的债权、债务由郭雷雷负责；六、如因自然灾害等不可抗因素导致郭雷雷经营受损的与仲秋月无关，但与政府规划，国家征用、拆迁店铺，其有关补偿归郭雷雷；七、如果郭雷雷在该协议规定期限内没有给清仲秋月欠款，仲秋月有权收回该店铺，之前郭雷雷所给仲秋月欠款，作为郭雷雷自愿赔偿仲秋月损失，如果双方在后续履行该协议时，产生纠纷时到该店铺所在辖区内的法院调解、诉讼、判决；八、本合同一式两份，双方各执一份，双方不得反悔自签字之日起生效。合同签订后，被告郭雷雷付给原告仲秋月共计40000元，余款18000元未付，仲秋月将店铺交给郭雷雷经营，但未变更工商登记。店铺转让后，仲秋月多次利用店铺网上业务营利。 另查明，仲秋月与原房东的房屋租赁合同2017年到期后未续签合同，但仍每年交纳租赁费，仲秋月交纳房租至2019年5月10日。仲秋月将房屋转租给郭雷雷时未经原房东同意，2019年8月份，原房东将涉案房屋收回。 庭审中，一审法院多次联系原房东，均联系不上。 一审法院认为，双方签订的《店面转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效,双方均应依约履行。仲秋月与原房东签订的合同到期后形成不定期租赁，仲秋月交纳房租到2019年5月10日,后未再交纳，原房东有权随时收回房屋。双方签订的店面转让协议未约定履行期限，应视为不定期租赁，但不应超过原租赁合同的终止日期即2019年5月10日。郭雷雷经营店铺至2019年8月份，双方合同已履行完毕，郭雷雷应将未付款项付给原告。双方的约定的转让费58000元未具体约定各项目单价，结合仲秋月转让店面后，未协助郭雷雷变更工商登记且多次利用店铺网上业务营利，存在违约行为，给郭雷雷造成一定损失，应从郭雷雷应支付的款项中适当扣减，以9000元为宜，故一审法院认定，郭雷雷应支付仲秋月转让款9000元。原告要求郭雷雷支付自2019年9月1日至实际付款之日的利息无依据，一审法院不予支持。郭雷雷主张仲秋月返还转让费20000元，一审法院认为，双方签订的店面转让协议书已明确约定转让费为58000元，其中包含了店铺装修、装饰、设备以及店铺的经营权等，郭雷雷提交的录音不能推翻双方签订的书面协议，且郭雷雷已实际经营至2019年8月份，故仲秋月要求返还转让费无依据，一审法院对郭雷雷该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭雷雷于判决生效后十日内付给仲秋月转让费9000元；二、驳回仲秋月的其他诉讼请求；三、驳回郭雷雷的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由仲秋月负担62.5元，由郭雷雷负担62.5元。反诉费150元，由郭雷雷负担。 二审中仲秋月提交双方2019.5.12的电话录音文字版，证明郭雷雷该店铺的租赁时间已到期，仍不联系房东，属故意拖欠。2019.8.18日房东与仲秋月电话录音，证明郭雷雷拖欠房租3个月。郭雷雷质证后认为：对5.12日证据的真实性无异议，之所以产生该录音是因为从2019.1.31日起，对方告诉我说房东要把房子收回去，但对方原来告诉我房东是允许转租的，但实际上房东是不允许的。对8.18日证据的真实性无法确认，因为是对方和房东之间的。本院依法对上述两份录音的真实性予以认可。 郭雷雷提交微信聊天记录一份、仲秋月写的明细一份，证明转让费2万元。仲秋月对微信截图的部分真实性有异议，但未提交相反证据，本院依法对真实性予以确认；手写明细因无双方签字，故本院依法对其真实性不予认可。 二审中仲秋月自述与原房东租金为27000元/年，已交租金至2019年5月10日。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为转让合同纠纷，所转让店铺系仲秋月承租他人的房屋，双方在签订转让合同时并未征得房屋产权人的书面同意，也未与房屋产权人签订新的租赁合同，致使原租赁期到期后，合同无法履行，对此，双方均有过错，由此造成的损失，双方均应负担。因为该转让合同并非仅是对原租赁合同的转租，还涉及原店铺装修、装饰、设备以及店铺的经营权、客源等多方面，郭雷雷已实际使用店铺经营一段时间，实际享有转让的店铺装修、装饰、设备等，其要求退还转让费的上诉主张依法不予成立；仲秋月转让店铺后，仍然使用原店铺名义进行线上经营，也必然对郭雷雷的经营造成一定影响。因此，一审法院综合考虑上述情况后，从郭雷雷应支付的款项中适当扣减符合合同本意及公平性，本院依法予以认可。 综上，上诉人郭雷雷、仲秋月的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，仲秋月预交250元，由仲秋月负担；郭雷雷预交525元，由郭雷雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡