湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3418号 原告：湖南中晟基业物业服务有限公司（曾用名：湖南美世界物业管理有限公司），住所地湖南省长沙市开福区双湾路69号双湾国际1栋2单元1楼。 法定代表人：陆小军。 委托诉讼代理人：宋垠娜，湖南睿森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾香兰，湖南睿森律师事务所律师。 被告：易琳，男，汉族，1983年10月4日出生，住长沙市雨花区。 原告湖南中晟基业物业服务有限公司诉被告易琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告湖南中晟基业物业服务有限公司委托诉讼代理人宋垠娜、曾香兰及被告易琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南中晟基业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依请求判令被告向原告支付欠交的物业服务费3816.4（自2016年12月31日至2019年11月30日）；2、请求判令被告支付逾期交纳物业服务费的违约金1144.92元（违约金自2016年12月31日计算至2019年11月30日，暂酌情主张欠物业费的30%，即1144.92元）；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告是湖南省美世界房地产开发有限责任公司依法选聘的前期物业服务企业，自2008年12月起为XXXX公寓提供物业管理服务至今，被告为XXX公寓XXXX的业主。被告于2009年4月19日与原告签订《前期物业服务协议》并一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2016年12月31日至今一直未向原告交纳过物业服务费，经原告多次催缴，截至2019年11月30日，仍拖欠原告物业服务费3816.4元未缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第109条及《物业管理条例》第41条规定，被告在享受原告提供的物业服务后，应当及时、足额支付相应的物业费，被告故意迟延支付物业费的行为已经严重侵犯了原告的合法利益，在原告多次催促下，仍未予以支付。因此，原告有权要求被告支付物业费、违约金。现原告为维护自身合法权益，特依据规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告易琳答辩要点如下：一、答辩人与被答辩人没有签订过《前期物业服务协议》，根据合同的相对性，答辩人不是适格诉讼主体，不符合《民事诉讼法》第109条规定的立案条件，被答辩人依据《合同法》第109条规定起诉答辩人属于适用法律错误；二、即便贵院认定答辩人为房屋实际使用人，应强制措施物业费，贵院也应当在维护公平正义的基础上作出公正判决。被答辩人没有尽到合同义务，小区内发生砍人事件、多起财物失窃事件，违反约定使用物业管理用房、违法且违约动用业主专项维修基金事件、屋顶漏水不认真修缮等情况，导致答辩人居住小区里提心吊胆。答辩人时常担心自己和家人人身遭受非法伤害，财产遭受非法损害，且房屋漏水给答辩人造成财产损失。因此，答辩人认为被答辩人完全没有尽到自己的义务，具有过错，从而停止缴纳物业费。答辩人没有逃避物业费的主观恶意，不应该承担违约责任，物业服务费应该与被答辩人带来的实际损失相抵，答辩人不需要再缴纳服务费。三、被答辩人在未成立为主委员会的情况下动用为业主的专项维修基金，违反《公共维修基金使用管理办法》第六条和第十一条之规定，并且使用属于每位业主所有的专项维修基金修缮后没有修好屋顶漏水问题，答辩人的房屋依然漏水。综上所述，答辩人的房屋漏水问题是因为涉案小区X栋顶层漏水，被答辩人没有依据《前期物业服务协议》约定的服务内容提供服务，承接物业时没有仔细核对涉案小区内房屋公共设施设备，也没有尽到维修义务、安保义务，严重影响答辩人全家的生活质量，答辩人拒交物业费是有事实依据的，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2008年12月1日，湖南美世界物业管理有限公司（乙方）与湖南省美世界房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务管理委托合同》，双方约定甲方委托乙方对位于长沙市开福区提供物业管理服务，物业服务费用标准为住宅每平方米1.4元／月。湖南美世界物业管理有限公司更名为湖南中晟基业物业服务有限公司。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告易琳系长沙市开福XXX号房屋的业主，建筑面积为83.39㎡。被告易琳因房屋漏水等物业服务质量问题拒不缴纳物业费。 庭审中，双方当事人确认被告易琳拖欠原告2016年12月31日至2019年11月30日物业费共计为3816.4元。 本院认为，一、原告与开发商湖南省美世界房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务管理委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对小区内全体业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被以其并非合同相对方的抗辩意见，本院不予采信。关于被告房屋漏水的问题，庭审中被告自述原告已动用质保金和维修基金已经前后修理过四次，最后一次修理在今年4月份，且修好后至今为止没有漏水。关于被告提出的其它物业服务质量的问题，被告提交的证据不能充分证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。因此被告的上述抗辩意见均不构成其拒缴物业费的理由，被告应向原告支付物业费。二、关于违约金，被告系对原告提供的物业服务质量有争议，并非恶意欠缴，且《前期物业服务管理委托合同》并无违约金的约定，故本院对违约金的诉请予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、被告易琳于本判决生效之日起十日内向原告湖南中晟基业物业服务有限公司支付2016年12月31日至2019年11月30日期间的物业费共计3816.4元； 二、驳回原告湖南中晟基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告易琳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹慧 二〇二〇年五月二十九日 代理书记员  刘嵘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。