湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终199号上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀莲，女，汉族，1968年8月26日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：杨钊，北京盈科（荆州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：荆州市水路交通运输综合执法支队（原荆州市港航管理局），住所地：荆州市沙市区长港路87号。法定代表人：陈义宏，系支队长。委托诉讼代理人：肖斌，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人王秀莲因与被上诉人荆州市水路交通运输综合执法支队（以下简称荆州水运支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王秀莲及其委托诉讼代理人杨钊、被上诉人荆州水运支队的委托诉讼代理人肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀莲的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋是我的婆婆熊明英的，目前已经被我继承，所谓的《租赁合同》是被迫签订的；2、涉案房屋是我的婆婆熊明英与原荆州市港航管理局的职工置换的，只是由于权利意识淡薄，没有积极的去办理权利证书；3、涉案房屋在1989年办理房屋所有权证时已经存在，当时证书上的面积为380.1平方米，当时房屋没有单独分户，那么自行搭建的部分理所当然包含在这个“大证”里面，不是违章建筑，如上所述自行搭建部分连同涉案的第四间房屋共33平方米应当登记在我的父辈名下。荆州水运支队二审辩称：1、涉案房屋建于1964年，是原荆州地区航务管理局自建若干房屋的其中一间，这些房屋在1988、1989年分别办理了土地证和房产证，属于国有资产；2、上诉人称涉案房屋是其婆婆熊明英与他人置换取得，没有提供证据；3、上诉人称签订《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》是被迫的，也没有提供证据，我单位与上诉人除了租赁合同关系外，再无其他任何瓜葛。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。荆州水运支队一审诉讼请求：1.终止荆州市港航管理局与王秀莲之间的租赁合同关系，王秀莲向荆州市港航管理局归还位于沙市区××号33平方米的租赁房屋，并向荆州市港航管理局支付每月200元的房屋占用费；2.王秀莲承担逾期归还房屋的违约金（计算标准为：按66元每日，从2018年1月1日起至房屋归还之日止）。王秀莲一审反诉请求：请求人民法院判令荆州市港航管理局返还王秀莲租金2400元。一审法院认定事实：1964年，原荆州地区航务管理局在原××市××号自建建筑面积为331.5平方米的单层砖木结构房屋若干间。1988年9月30日，土地管理部门进行土地清理时颁发了土地使用权证，证号为1010477，发证面积为450平方米。1989年9月22日，原荆州地区航务管理局向原沙市市公有房屋产权登记处申请了房屋登记，登记部门制作了沙市市房屋测丈调查表，表中四至为西邻走道，东抵市卫管所住房，南至影剧院，北靠后港驻沙仓库，房屋所有权证号为沙房权字第××号，载明的地号为1010477。1994年荆州地区与沙市市行政区划合并先后称为荆沙市、荆州市。原荆州地区航务管理局更名荆州市航务管理局。1997年9月23日，该宗地经土地登记部门重新测量减去误差69.9平方米后重新办理土地使用权证，用地面积为380.1平方米，在土地登记卡上载明了此前颁发土地使用权证有误差进行更正及原登记的证号为1010477的情形，确定地号为10501058，图号为55750-74500，四至确定为东邻东道，西抵陶国庆，南至影剧院，北靠荆门驻沙办事处空场地。颁发的土地使用权证上载明的使用权人为荆州市航务管理局。现因行政职能划转，原告荆州市港航管理局承接了荆州市航务管理局的职能及财产。2000年12月31日，经有关组织机构批复，荆州市航务管理局更名为荆州市港航管理局。但该宗土地上的房屋及土地使用权证并未更名，但有关权属证书已移交至荆州市财政部门集中管理。本案争议的房屋位于塔桥路××号，属于上述土地上的建筑物的一部分。该房屋由王秀莲的公婆熊明英长期居住。后熊明英去世，生前留下遗嘱，将案涉房屋留与王秀莲夫妇居住。从现场情况看，该房屋正屋部分属于有产权证的部分，正屋南边外有部分搭、改的建筑物已与正屋连成整体，均由被告王秀莲使用。王秀莲的父亲王元亮在距离该房屋附近数米左右的另一处房屋居住。2017年1月1日，因国有资产清理需要，原告荆州市港航管理局与王秀莲签订《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，约定：荆州市港航管理局将上述标的房屋租赁给王秀莲居住，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满后王秀莲若需续租，须在该合同期满前一个月书面通知荆州市港航管理局，在同等条件下，以及在该合同履行期内王秀莲严格履行合同各项义务前提下，有权优先续租，但须双方重新确定租金和签订租赁合同；年租金为2400元/年；租赁期满，王秀莲逾期归还房屋的，则每逾期1日应向荆州市港航管理局支付约定日租金5倍的违约金。王秀莲于2017年3月29日足额缴纳租金，租赁期限届满后，王秀莲没有在合同期满前一个月书面通知荆州市港航管理局续租，双方也没有重新签定租赁合同。荆州市港航管理局因国有公房管理政策调整及自身需求，于2018年1月29日向王秀莲父亲作出了《房屋清退通知书》并送达给了王秀莲父亲王元亮。王秀莲对此知晓并保管该份清退通知书，亦得知原告要求收回该承租房屋的消息，但王秀莲一直未予归还。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：1.本案争议的房屋权属问题；2.荆州市港航管理局与王秀莲之间就本案争议的房屋形成的关系如何认定及履行情况如何。关于焦点一，本院认为：王秀莲虽提交证据称案涉房屋原由其公婆熊明英居住，其公婆熊明英的遗嘱中将案涉房屋的居住权分配给王秀莲夫妇，但并未提交证据证明其公婆对案涉房屋享有合法的所有权。荆州市港航管理局系荆州市航务管理局更名而来，荆州市港航管理局承接原荆州市航务管理局的有关不动产权属合法。虽然荆州市港航管理局对该宗位于沙市区塔儿桥路享有权属的土地面积为380.1平方米土地上建筑的整排房屋未单独分户办理产权证，但从其提交的土地使用权证看，本案争议的沙市区××号房屋系该宗土地中的一部分，四至清楚无争议，可以判断出本案争议的房屋属于整排房屋中的第四间，也是房屋所有权证上登记的331.5平方米砖木结构房屋中的一部分。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。依照上述规定，荆州市港航管理局对沙市区××号房屋享有所有权，本院予以确认。关于焦点二，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”的规定，荆州市港航管理局与王秀莲于2017年1月1日签订的《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》,是双方真实意思的表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同法第二百一十二规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。王秀莲于2017年3月29日向荆州市港航管理局缴纳了租金2400元，租赁期满后,双方未按原合同的约定重新确定租金及签订续租合同,故双方未再形成新的租赁合意，双方的租赁关系依据合同约定，在租赁期满后即2017年12月31日已经终止。综上所述，本院认为，王秀莲行使的居住权××其与荆州市港航管理局之间形成的租赁关系，现租赁期届满，双方未建立新的租赁关系，王秀莲依法应向荆州市港航管理局返还租赁物。王秀莲父辈亲属在该正屋上自行搭建的部分，未经荆州市港航管理局同意和有关行政主管部门审批，属于违章建筑，理应拆除，且严重妨害荆州市港航管理局对该房屋的使用，故应当一并腾空或者自行拆除，以利原告行使物权。王秀莲及其父辈亲属对案涉房屋均不享有所有权。王秀莲关于要求荆州市港航管理局返还租金2400元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。考虑到本案房屋一直由王秀莲公婆居住的原因无法查清，本案纠纷实际上是对多年来历史遗留问题的处理。虽然原、被告之间既约定了违约金条款也约定了支付占用费损失条款，但从被告王秀莲提交的有关家庭住房困难的证据看，实质上具有请求降低违约金的性质，故本院依法支持荆州市港航管理局要求王秀莲按每月200元支付逾期归还房屋期间的占用费的请求，对于支付违约金部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告荆州市港航管理局与被告王秀莲于2017年1月1日签订的荆州市行政事业单位房屋租赁合同于2017年12月31日终止；二、被告王秀莲于本判决生效之日起十五日内返还承租的原告荆州市港航管理局所有的沙市区××号的房屋；三、被告王秀莲向原告荆州市港航管理局赔偿房屋占用期间的损失（以每月200元为标准，从2018年1月1日起计算至返还房屋之日止）；四、驳回原告荆州市港航管理局的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告王秀莲的反诉请求。当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人王秀莲称涉案房屋是其公婆与原荆州市港航管理局的职工置换的，未提供相应的书面合同，本院当庭询问与何人置换，上诉人王秀莲未能答复，应当承担举证不能的不利后果，对该上诉理由本院不予支持。双方于2017年1月1日签订的《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》,是双方真实意思的表示，上诉人王秀莲称是被迫签订，亦未提供证据，该上诉理由本院不予支持。上诉人王秀莲称自行搭建和整排房屋第四间共33平方米应当登记在其父辈名下，该事实与土地使用权证书和房屋所有权证书内容不符，本院不予认可。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王秀莲负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年五月二十四日书记员  程 瀛