大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1552号原告：刘爱萍，女，1969年3月16日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区八一路159号。法定代表人：西庆国，该公司董事长。被告：西静，女，1974年5月30日生，汉族，住大连市西岗区。被告：宋春红，女，1985年4月14日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：张光宇、王思佳，辽宁兴中律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地大连市沙河口区会展路45号。负责人董军，该行行长。委托诉讼代理人：王学先、葛晓杰，辽宁恒信律师事务所律师。原告刘爱萍与被告大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称“欧美亚公司”）、西静、宋春红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称“浦发银行大连分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2018）辽0203民初2728号民事判决，原告刘爱萍不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）辽02民终8315号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初2728号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月2日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘爱萍及其委托诉讼代理人丁转英、被告宋春红的委托诉讼代理人张光宇、第三人浦发银行大连分行的委托诉讼代理人葛晓杰到庭参加了诉讼。被告欧美亚公司、西静经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月，原告以全款2534160元购得被告欧美亚公司开发的位于大连市西岗区房屋。全款付清之后，被告欧美亚公司不给合同原件、不开具全额发票，原告多次沟通均无效，后原告发现该房屋已经备案登记在被告宋春红的名下，并在第三人浦发银行大连分行处做了抵押贷款。从2011年8月至今，原告一直实际占有使用该房屋，并多次找到三被告解决此事：2011年11月11日，被告欧美亚公司与原告签署《三方备忘录》，被告宋春红出具《申明》，二被告均表示银行的债务由他们负责还清；2012年6月29日，被告欧美亚公司与原告签署《赔偿协议》，被告愿意承担逾期办理产权证的相关费用；2012年10月27日以及2014年3月29日，被告西静分别出具书面文件，愿意以借款方式承担原告的购房款损失直至房屋产权证办理后，实属对本案合同之债的加入的意思表示，被告宋春红也申明表示：刘爱萍的钱款已经收到，她本人愿意偿还银行的贷款，这也是被告宋春红作出的一种本人愿意加入债的意思表示。而且被告欧美亚公司、宋春红与西静对本案合同之债的产生具有相互串通共同实施的恶意，均有过错，他们办理假按揭的相关合同应当为无效合同。逾期办证的违约金、税费可以视为刘爱萍的必要损失，依据合同法第一百零七条以及第五十八条的规定，他们三方应当对此承担连带责任。从被告浦发银行大连分行的行为上可以推定：被告浦发银行大连分行发放该笔贷款并不是基于对被告宋春红享有房屋权利的信赖，而是基于对被告欧美亚公司承诺对该笔贷款承担连带清偿责任的信赖。具体是：被告浦发银行大连分行在能够办理产权登记、能够办理抵押权证登记的情形下不予落实而是匆忙接受虚假的“期房备案登记”，进而就放款，且多年以来也未催促被告宋春红办理产权登记进而办理他项权证、可以推定银行对于房屋的权利以及是否二次出售是不关心和放纵的，而是源于被告浦发银行大连分行与被告欧美亚公司之间签署了《按揭合作协议》（在（2018）辽0202民初799号调解书当中有记载），被告欧美亚公司承诺为购房者发放的个人住房贷款提供连带保证责任。被告浦发银行大连分行应当配合本案原告注销有关无效的备案、抵押手续和查封手续，而且大连市中山区人民法院作出的（2018）辽0202执2692号民事裁定书，被告浦发银行大连分行已经撤回了执行申请。此外，本案与大连市中山区人民法院承办的（2019）辽0202民初9206号案件标的相同，该案被告浦发银行大连分行提起的执行异议纠纷之诉，请求贵院将本案与该案合并审理。现特诉至法院，请求法院判令：1、被告欧美亚公司限期提供本案诉争房屋（位置：西岗区八一路210-36号1-1-1）满足办理房屋产权登记所需的包括但不限于合同、发票等全部手续文件、配合原告办理房屋产权证并承担办证时应由双方承担的相关税费；2、被告欧美亚公司承担迟延办理产权证的违约金277035元（从起诉日起倒推3年，每日253元，合计253元/日*365日*3年=277035元）；3、被告西静、被告宋春红共同对案涉房屋产权登记在原告名下、双方应承担的税费以及逾期办证违约金（即起诉状第一项以及第二项请求）承担连带责任；4、被告欧美亚公司、被告宋春红、第三人浦发银行大连分行在本案判决生效后10日内至房产部门办理解除被告宋春红的备案、注销抵押手续、配合办理解封手续以满足案涉房屋产权登记条件。被告欧美亚公司未到庭，未做答辩。庭审前，被告欧美亚公司提交了一份情况说明，该说明内容如下：我司于2008年开发建设了八一路中华名城小区。由于当时资金方面有缺口，就以公司员工名义相继做了几套房屋按揭贷款，以缓解公司压力，宋春红就是其中一个。我司在2011年人事变动，更换了实际控制人，西静在接手公司后将该房产45号楼1-1-1号，在未还清银行贷款的情况下，再次卖给刘爱萍（房屋实际占用者），所得款项也直接打给西静个人卡里，西静本人还对刘爱萍打过欠条（刘爱萍也在中山区法院起诉），在2015年西静离职后，发现该款项也未用于公司的其他经营中。为此我司已陆续接到其他银行及员工个人的起诉达七套之多，都是同样形式的问题。在2018年初，我司就相关问题以职务侵占罪形成材料，报案于西岗区经侦支队，但是非常遗憾，至今没有下文。在此我司郑重向法院提出申请，将该案件由民事转为刑侦案件来维护银行及其他受害者的利益。被告宋春红辩称，不同意原告的诉讼请求。但如果法院认为案涉房屋产权确属原告方，被告宋春红同意办理相关过户手续，但不承担任何赔偿责任。2008年的时候被告宋春红与被告欧美亚公司签订了房屋买卖合同，但相关款项均不是被告宋春红支付，而是由被告欧美亚公司承担，而原告所诉房屋实际上买卖时间是在2011年。是原告与欧美亚公司签署的。被告宋春红本人并不知情。直到被告宋春红按照被告欧美亚公司的安排，在办理与原告过户手续时才知道案涉房屋已经出售给原告。被告宋春红确系在声明上签字，但仅是为了配合过户手续的需要出具声明。被告宋春红本人并未收到一分钱的案涉房屋的购房款，案涉房屋也从未交付到被告宋春红本人。因此被告宋春红本人与原告与被告欧美亚公司之间的买卖不存在任何过错，况且原告与被告欧美亚公司在协商办理过户过程中，原告与被告西静又达成了案涉房款系民间借贷关系，而非实际的房屋购房款，且原告在原庭审当中提出的已经全部支付购房款，证据并不充分，更是无权要求被告欧美亚公司及被告宋春红配合办理过户。综上所述，被告宋春红方不同意原告的诉讼请求。第三人浦发银行大连分行述称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋于2008年5月20日被告宋春红与被告欧美亚公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同于2008年5月23日在房交所办理了商品房合同登记备案。之后，于2008年6月18日被告宋春红为购买案涉房屋向第三人申请贷款人民币224万元整，与第三人浦发银行大连分行签订了案涉房屋的借款合同及借款抵押合同。该借款抵押合同于2008年6月23日在房交所办理了抵押权预告登记，抵押权人为第三人浦发银行大连分行。而本案原告未经预告权利人第三人浦发银行大连分行的同意与案涉房屋在抵押预告期间又与欧美亚签订案涉房屋的所谓的商品房买卖合同。依据相关法律规定，原告的这一行为是不受法律保护的。也就是说原告在与欧美亚签订案涉房屋的所谓的商品房买卖合同时，案涉房屋登记记载的权利人为被告宋春红，抵押权人为本案第三人浦发银行大连分行。综上，第三人浦发银行大连分行认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。恳请法庭予以驳回。被告西静未到庭，未做答辩。在原审中，被告西静辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有任何的事实和法律依据，本案原告起诉的是房产买卖纠纷，是原告与被告欧美亚公司之间关于房屋买卖的法律关系。原告与被告西静之间没有任何的关于房屋买卖中发生抵触权的相关约定。因此被告西静认为原告主张被告西静承担相关的违约责任没有任何的合同或者协议的约定，也没有对违约进行约定，因此我们认为原告起诉被告西静没有事实和法律依据。经审理查明，原告主张与被告欧美亚公司曾签订《商品房买卖合同》，约定原告购买西岗区八一路210-36号中华名城45号楼1-1-1房屋。为证明其主张，原告提供如下证据：一份原告与被告欧美亚公司签订的备忘录，备忘录载明“买受人刘爱萍与大连欧美亚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由买受人购买中华名城45号1单元1楼1号，现经双方协商一致，对该合同第十五条第2款进行调整如下：买受人不退房，出卖人按每日253元向买受人支付违约金”。该备忘录加盖被告欧美亚公司财务专用章，未签署日期；一份商品房销售（结算）专用发票，发票日期为2009年2月9日，购房单位名称：刘爱萍，楼号：45#1-1-1，结算金额1066459元；一份委托收款书，该委托收款书签署日期2011年8月23日，载明“我公司委托西静代为收取45-1-1-1房款，请将房款项汇入如下账户：户名西静；开户行中信银行西岗支行；账号62×××07”。委托收款书加盖被告欧美亚公司财务专用章。2011年8月26日，原告将1984160元转入上述西静个人账户；一份三方备忘录，备忘录中原告（丙方）、被告欧美亚公司（甲方）、被告宋春红（乙方），签订时间为2011年11月11日，载明“甲乙丙三方就中华名城45-1-1-1号房屋的买卖经协商一致，乙方同意该房屋退还给甲方，甲乙方解除《商品房买卖合同》，甲、乙双方负责于2011年12月20日之前将该房屋的银行按揭贷款全部还清，并完成解除抵押和退房手续及丙方的合同备案。前述事项完成后，甲、丙双方履行签订的《商品房买卖合同》”，原告在备忘录上签字、被告欧美亚公司加盖合同专用章，被告宋春红未签字；一份申明，载明“中华名城45号1单元1楼1号房屋已经出售刘爱萍，钱款已收，银行的债务由宋春红本人承担，与刘爱萍无关”。庭审中，被告宋春红称，该申明是为了配合双方办理相关过户手续出具的，其本人没有收取原告的购房款；一份原告和被告欧美亚公司签订的赔偿协议，签署时间为2012年6月29日，协议载明“乙方刘爱萍于2011年8月全款贰佰伍拾肆万元整购买由甲方大连欧美亚房地产开发有限公司开发的中华名城小区45-1-1-1号房屋，由于该房屋在出售前已由开发商在浦发银行做为抵押导致产权一直无法办理。现经双方协商达成协议如下：……保证原购买的房屋在2012年10月31日前办理完房地产备案手续，如甲方违约，则全额退还乙方购房款及装修费用，并按相关法律条款规定进行赔偿。如因迟办产权而产生其他办证相关费用由甲方承担”。该协议加盖被告欧美亚公司合同专用章；一份被告西静向原告出具的借条时间为2012年10月27日，载明“2011年8月刘爱萍购买大连欧美亚房地产公司中华名城45#楼1单元1-1-1号房屋，刘爱萍将购房款打入西静账户。因该房屋设定了银行贷款未能按约定办理房屋产权，为加快手续办理及保障买受人刘爱萍权益，特约定：1、在该房屋产权证未办理至刘爱萍名下前，西静以个人名义确认向刘爱萍借款人民币253万元；2、待该房屋产权证办理至刘爱萍名下，视为借款已还清，本借条作废”；一份被告西静出具的文字说明，时间为2014年3月29日，载明“刘爱萍于2014年3月29日来公司解决房子问题，公司争取于2014年6月底之前解决”。原审庭审中，被告西静对上述借条、文字说明的真实性未提出异议。诉讼中，原告提交了其与被告欧美亚公司签订的商品房买卖合同复印件及备忘录（2011年8月）复印件。商品房买卖合同复印件无签订日期，合同约定原告购买西岗区八一路210-36号中华名城45号楼1-1-1房屋，房屋价款为1066459元，该合同复印件加盖被告欧美亚公司的合同专用章；备忘录复印件签署日期为2011年8月，备忘录载明“买受人刘爱萍与大连欧美亚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由买受人购买中华名城45号1单元1楼1号，因实际总房款与合同价款有出入，买受人现确认：该合同实际总房款应为人民币2534160元，买受人承诺按该价款向出卖人履行支付房款义务”，该备忘录复印件上加盖被告欧美亚公司财务专用章。原告及被告欧美亚公司均没有提供商品房买卖合同、备忘录（2011年8月）原件。原告为证明给付被告欧美亚公司购房款550000元，提交一份商品房定金单复印件及收款收据复印件，但未能提交证据原件。2011年9月，案涉房屋交付原告。另查，2008年5月20日，被告欧美亚公司与被告宋春红签订《商品房买卖合同》，合同约定被告欧美亚公司将案涉房屋出售给被告宋春红，购房款3209936元，首付款969936元，其余2240000元通过银行按揭贷款支付。同日，被告欧美亚公司出具969936元购房款发票。2008年6月18日，被告宋春红与第三人浦发银行大连分行签订《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，约定第三人浦发银行大连分行向被告宋春红提供贷款2240000元，用于购买案涉房屋，贷款期限30年，案涉房屋作为抵押担保。2008年6月24日，第三人浦发银行大连分行将2240000元支付给被告欧美亚公司。又查，第三人浦发银行大连分行因金融借款合同纠纷一案将被告宋春红、欧美亚公司诉至大连市中山区人民法院。大连市中山区人民法院于2018年4月16日作出（2018）辽0202民初799号民事调解书，当事人自愿达成协议：解除《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，宋春红偿还浦发银行借款本金1468428.79元并支付利息、罚息，欧美亚公司承担连带清偿责任，浦发银行放弃其他诉讼请求等等。该案进入执行程序后，2018年6月25日原告刘爱萍提出执行异议。大连市中山区人民法院于2019年8月2日作出（2019）辽0202执异151号执行裁定，中止对案涉房屋的执行程序。第三人浦发银行大连分行向大连市中山区人民法院提起执行异议之诉，目前案件正在审理中。大连市金普新区不动产登记中心对案涉房屋的查询结果显示，他项权登记信息：案涉房屋抵押权人为浦发银行大连分行，抵押期限自2008年6月18日至2038年6月17日，记载登记日期为2008年6月23日；商品房合同备案信息：权利人为宋春红，备案时间2008年5月23日；协助执行登记信息：查封机关为大连市中山区人民法院，查封期限自2018年6月25日至2021年6月24日，查封登记为预查封。本院确认的上述事实，有原告提交的备忘录、三方备忘录、申明、赔偿协议、借条、委托收款书、银行转账凭证、商品房销售（结算）专用发票、楼宇验收交付书、企业机读档案登记资料以及变更情况查询卡，第三人提交的商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款抵押合同、个人贷款借款凭证、房屋信息查询卡、（2018）辽0202民初799号民事调解书、（2019）辽0202执异151号执行裁定书、执行异议之诉起诉状及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告主张与被告欧美亚公司之间存在房屋买卖合同关系，虽然原告没有提供房屋买卖合同原件，但其提供了备忘录、三方备忘录、赔偿协议、委托收款书、银行转账凭证、商品房销售（结算）专用发票等证据及其实际占有案涉房屋的事实。被告欧美亚公司认可2011年至2015年期间，公司的实际控制人为被告西静，虽其辩称房屋出售款项未用于公司，但对案涉房屋买卖真实发生并未提出异议。故可以认定原告与被告欧美亚公司之间确实存在案涉房屋的买卖合同关系。2008年5月23日，被告欧美亚公司办理了案涉房屋的商品房合同备案。2008年6月18日，被告宋春红与第三人浦发银行大连分行签订《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，2008年6月18日办理了抵押权登记，2008年6月24日第三人浦发银行大连分行将2240000元支付给被告欧美亚公司，目前上述贷款尚未清偿，相关案件已经进入执行程序。原告在本案中提出的各项诉请均系要求继续履行房屋买卖合同，在上述障碍没有解除之前，案涉房屋的再次买卖及过户无法实现，合同继续履行条件不具备，原告的诉请，本院不予支持。关于原告提出要求被告配合办理解封手续一节，因案涉房屋的查封系大连市中山区人民法院在（2018）辽0202民初799号民事调解书的执行案件中采取的措施，原告已经向大连市中山区人民法院提出执行异议，大连市中山区人民法院作出了中止执行程序的裁定，第三人浦发银行大连分行提起执行异议之诉，该案正在审理中，原告此项诉请应在另案中解决，本案中对原告此项诉请不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘爱萍的诉讼请求。案件受理费5456元，由原告刘爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张春艳审 判 员  李 健人民陪审员  张连英二〇二〇年五月二十五日法官 助理  王宏志书 记 员  张新传