河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异95号 案外人：刘社友，男，1956年7月30日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 申请执行人：孙金凯，男，1990年1月15日生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：郭玲，女，1989年8月27日出生，汉族，系孙金凯之妻。 被执行人：河北新巨基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安东路2号嘉悦中心2401室。 法定代表人，赵向明。 被执行人：赵向明，男，1970年1月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 在本院执行孙金凯与河北新巨基房地产开发有限公司（以下简称新巨基公司）、赵向明借款合同纠纷一案中，案外人刘社友对执行嘉悦中心XX号楼XX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘社友称，请求停止对嘉悦中心XX号楼XX室的执行程序，并将房产办理至案外人名下。事实与理由： （1）经朋友介绍，案外人于2015年3月份至6月份去河北新巨基房地产开发有限公司售楼部多次咨询购房事宜，售楼部工作人员指出可以先交6万元现金约定，如购房交付全额现金可以享受5%购房优惠。于2015年6月20日星期六案外人交付给河北新巨基房地产开发有限公司6万元（现金）购房定金，同时对方开具收款收据，收款人：樊伟平，售楼部工作人员说：定金期限1个月。（2）于2015年7月27日星期一，案外人和刘全友带现金去河北新巨基房地产开发有限公司交购房款130万元，同时销售部开具购房收据，收据收款人：樊伟平。（3）河北新巨基房地产开发有限公司工作人员给案外人打电话定于2015年10月23日到新巨基广安街美东国际B座2005室把剩余的24790元购房余款交清，同时领取嘉悦中心购房协议书编号（0000021）及整体收款收据。（4）2019年11月，案外人去嘉悦中心了解房产的建设进展情况，得知该房产已被查封，并已正在走执行程序。贵院对案外人的上述房产的执行行为侵害了案外人的合法权益，案外人依法提出上述申请，请求停止对该房产的执行并办理至案外人名下。 申请执行人孙金凯答辩称，一、对于本案异议所涉不动产，法院查封在前，案外人签订置业书在后，石家庄市中院于2015年6月9日便保全查封了新巨基公司位于槐安路高架桥南侧、胜利南街东“嘉悦中心”项目土地的土地使用权。在判决生效后，2016年1月12日立案执行，于2016年2月3日又查封了“嘉悦中心”2号楼第13层等房产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”，因此，我申请执行所涉及的不动产，法院于2015年6月9日即采取了查封措施。而本案案外人签订置业协议书的时间是2015年10月23日，是在法院查封之后。二、“嘉悦中心”项目至今尚未取得商品房预售许可在，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案外人签订的置业协议书属于无效合同。三、“嘉悦中心”项目至今尚未竣工、尚未交付使用，案外人未在法院查封之前对异议房产占有使用。并且该项目规划是商业用房，不是居住用房，案外人不是购买用于居住。 综合以上事实，案外人未在法院查封之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、也未在查封之前交付占有，该房产也非居住用房，依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》案外人所提异议理由不能排除本案执行，应依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2015年10月23日，案外人与新巨基公司签订的购买嘉悦中心置业协议书一份； 证据2、新巨基公司出具的2015年10月23日房款收据一张； 证据3、情况说明一份； 证据4、借款说明一份； 证据5、中国银行交易明细清单一份。 申请执行人孙金凯质证意见，对证据1、真实性、合法性不认可。首先，该项目至今没有取得商品房预售许可证，该协议无效。其次，2015年年初新巨基公司因债务纠纷被多家法院起诉立案，其售楼部在2015年6、7月份就已关闭，案外人于2015年10月23日才签订置业协议，显然不符合客观事实。 对证据2、真实性、合法性不认可。首先，该笔大额房款1384790元支出，没有相关的银行转账或现金取款等交易记录进行佐证，仅凭一张收据不足以证实付款事实。其次，在其他购房人提起的多个执行异议案件中，除了有POS机付款记录外，房款收据也与本案所提交的收据存在差异，收据的格式内容不同，盖章也不同，其他房款收据上的盖章均为“新巨基公司发票专用章”，本案收据上是财务专用章，这不符合该公司开具房款收据的常规方式，存在重大疑点，不应得到认可。同时，我提交宋钢铁、王朝欣、张淑欣、崔朝云执行异议案中他们所提交的收据复件，由此提出对本案收据的怀疑，应属于虚假收据。 对证据3-5、真实性、合法性、关联性都不认可。首先，对于支付房款的过程，案外人自己陈述的内容前后矛盾，不具有可信性。案外人在2020年1月5日的异议申请书中称是在2015年10月23日签订买卖协议当日支付了购房款现金1384790元。而在2020年2月20日的异议申请书中称是在2015年6月20日支付了6万元定金，于7月27日缴纳了130万元，于10月23日支付了24790元。前后两次陈述自相矛盾，不具有可信性。第二，案外人自称先支付定金6万元，其后又支付了130万元，全部是现金，两次都开具了收据，但其并没有提供这些收据以及取现记录。并且，先行支付136万元购房款，三个月之后在签订房屋买卖合同，这不符合常理及市场交易习惯。该事实，不具有真实性可言。第三，案外人刘全友、崔海翠的证言，均是替案外人解释支付房款的过程，但均没有提供出取现136万元的银行记录，以及将款项缴纳给新巨基公司的相关证据，仅仅只是证人证言，且二人没有出庭，该证言不具有真实性，不能作为认定案件事实的依据。第四，三张银行流水清单，是案外人与他人之间的交易记录，与本案毫无关联，其证明目的与本案无关。综合上述几点，案外人支付房款的事实，缺乏有效证据，违背常理，违背逻辑，不应得到认可。 本院查明，原告孙金凯与被告新巨基公司、赵向明借款合同纠纷一案，2015年12月7日本院作出（2015）石民三初字第00224号民事判决书，判决：一、被告赵向明于本判决生效之日起十日内偿还原告孙金凯本金2000万元及利息（利息自2014年10月16日起至本判决执行完毕之日止，利率按照2%／月计算）。被告新巨基公司承担连带偿还责任。二、被告新巨基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告孙金凯本金7500万元及利息（利息自2014年10月16日起至本判决执行完毕之日止，利率按照2%／月计算）。被告赵向明个人承担连带偿还责任。判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2016年1月12日立案执行。2016年1月21日本院作出执行通知书。2016年1月25日本院作出（2016）冀01执30-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人新巨基公司位于石家庄市桥西区槐安东路2号，槐安路高架桥西南侧，项目名为“嘉悦中心”（华夏商务中心）的2号楼第13、14、16、18、19、20、21、22、23、24层房屋共计10层，每层建筑面积2120.64平方米，共计21206.4平方米。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院作出（2016）冀01执30-2号查封公告；查封期限自2016年2月3日至2019年2月2日止。 2019年1月10日，本院作出（2016）冀01执30号之七执行裁定书，裁定继续冻结上述房产。 另查明，诉讼过程中本院作出（2015）石执保字第00015-5号执行裁定书，裁定：一、查封被申请人河北新巨基房地产开发有限公司位于石家庄市槐安路高架桥南侧、胜利南街东，土地编号为：（2014）042，土地面积为：16236.2平方米的土地。二、查封期限为三年，自2015年6月9日至2018年6月8日止。 还查明，2015年10月23日案外人与被执行人新巨基公司签订嘉悦中心置业协议书一份，约定案外人购买新巨基公司位于石家庄市桥西区，建筑面积125.89平方米，单价11000元／平方米，总价1384790元，约定案外人一次性支付房款1384790元。同日，新巨基公司出具了收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人新巨基公司虽在本院查封前已签订置业协议书，案外人也已支付全部价款，但案涉房屋至今没有交付，案外人也未入住，且房屋至今没有竣工验收。故案外人所提异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘社友的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年五月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟