福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0724民初219号 原告：李斌，男，1983年5月17日出生，汉族，农民，住松溪县。 原告：叶红(系李斌之妻)，女，1982年12月12日出生，汉族，农民，住松溪县。 共同委托诉讼代理人：伊文胜，松溪县通达法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。 被告：福建万家兴房地产开发有限公司，住所地福建省松溪县松源街道解放街31号，统一社会信用代码91350724550957384J。 法定代表人：刘振平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董哲斌，福建如道律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：连丽媛，福建如道律师事务所律师，特别授权代理。 原告李斌、叶红与被告福建万家兴房地产开发有限公司(以下简称万家兴房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告李斌、叶红的委托诉讼代理人伊文胜、被告万家兴房地产公司的委托诉讼代理人连丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李斌、叶红向本院提出诉讼请求：1.判决万家兴房地产公司协助李斌、叶红办理松溪县财富天下第5幢02单元9002号房屋权属证书；2.判决万家兴房地产公司向李斌、叶红支付逾期办证的违约金，从2013年2月1日起计至万家兴房地产公司履行协助李斌、叶红办理涉案房屋权属证书完毕之日止，（违约金暂从2013年2月1日计算至2020年3月27日止，合计2612天，每天按6.49832元基数计算）合计16973.61元。事实与理由：2011年11月30日，李斌、叶红与万家兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，李斌、叶红向万家兴房地产公司购买松溪县财富天下第5幢02单元9002号，房屋建筑面积121.79平方米，每平方米单价5335.68元，总价款649832元，交房时间为2012年10月31日。合同签订后，李斌、叶红依约定支付给万家兴房地产公司649832元购房款（其中2012年2月17日支付329832元，2012年5月15日支付320000元），然而万家兴房地产公司不守信用，未履行办证义务，在交房后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，导致李斌、叶红不能在交房后90日内取得房屋权属证书，故万家兴房地产公司构成违约。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。自2013年2月1日起至起诉日万家兴房地产公司尚未向李斌、叶红支付逾期办证违约金16973.61元，经李斌、叶红多次交涉未果，财富天下商品房工程因消防不合格等因素验收不过关，尚未提交涉案房屋所有权所需相关资料，导致李斌、叶红无法办理房屋权属证书，故万家兴构成违约。为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。 万家兴房地产公司在庭审中辩称：1.李斌、叶红与万家兴房地产公司双方在2011年11月30日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立并有效。合同签订后，被告已按合同约定履行了交房义务；2.由于各方面的原因房产证至今无法办理，至今不能办证的事实客观存在。但根据法律规定，李斌、叶红主张的逾期办证违约金已经超过法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回。根据双方于2011年11月30日签订《商品房买卖合同》第十四条约定：因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案逾期办证违约金的计算方式为按日计付，诉讼时效应当分别每一日单独计算。根据李斌、叶红诉状中的陈述，其所购买的商品房在2012年10月31日就已交付使用。而本案的起诉时间为2020年4月1日，则超过诉讼时效部分的违约金依法不应予以支持。 经审理查明，2011年11月30日，李斌、叶红作为买受人与出卖人万家兴房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号为0418304）。合同约定：买受人向出卖人购买财富天下第5幢02单元9002号商品房一套，房屋建筑面积121.79平方米，每平方米单价5335.68元，总价款649832元，交房时间为2012年10月31日。依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，李斌、叶红按照合同的约定向万家兴房地产公司交付了全部房屋购房款649832元（其中2012年2月17日支付329832元，2012年5月15日支付320000元）。2012年10月31日，万家兴房地产公司将涉案房屋交付给李斌、叶红使用，但未能向李斌、叶红提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，致使李斌、叶红至今不能取得房屋权属证书，故李斌、叶红诉至法院，请求判如所诉。 上述事实，有当事人在法庭上的陈述及李斌、叶红提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为，李斌、叶红与万家兴房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，已依法成立并发生法律效力，双方均应按合同约定履行义务。李斌、叶红已按约定支付购房款，万家兴房地产公司应按约定向李斌、叶红提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，以协助其办理房屋权属证书。故李斌、叶红要求万家兴房地产公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因万家兴房地产公司未能按照合同约定，在交房后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，致使李斌、叶红不能在交房后90日内取得房屋权属证书，万家兴房地产公司已构成违约。李斌、叶红根据合同约定要求万家兴房地产公司自2013年2月1日起每日按已付款的0.001%支付逾期办证违约金。但万家兴房地产公司提出李斌、叶红的部分诉讼请求已经过三年诉讼时效，违约金应从李斌、叶红起诉之日起倒推三年的时间开始计算。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，违约金以日计算。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应受诉讼时效的期间的限制。故本院支持逾期办证违约金应以李斌、叶红的起诉日2020年4月1日倒推三年为起点起算。万家兴房地产公司的辩称理由于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告福建万家兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内履行协助原告李斌、叶红办理坐落于松溪县财富天下第5幢02单元9002号商品房权属证书义务； 二、被告福建万家兴房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告李斌、叶红支付逾期办证违约金（违约金以购房款649832元为基数，按每日0.001%的标准计算，自2017年4月1日起计至被告福建万家兴房地产开发有限公司协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止）。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元,由被告福建万家兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  叶 俊 人民陪审员  杨源森 人民陪审员  刘方建 二〇二〇年五月二十九日 法官助理余艳 书记员乐依秀 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。