大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0204民初6028号原告：大连新天地百货有限公司，住所地大连市沙河口区西安路99号二层，统一社会信用代码：912102007515675424。法定代表人：高燕，经理。委托诉讼代理人：尹雅晨，女，该公司员工，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：高正科，辽宁同人律师事务所律师。被告：上海英模特制衣有限公司，住所地上海自由贸易试验区金皖路389号金门广场607室，统一社会信用代码：91310115607252124N。诉讼代表人：上海英模特制衣有限公司管理人，负责人朱颖。委托诉讼代理人：冯立志，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱詠梅，上海市锦天城律师事务所律师。原告大连新天地百货有限公司（以下简称：新天地公司）与被告上海英模特制衣有限公司（以下简称：英模特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，上海市第三中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）沪03破154号民事裁定书，受理上海浩擎纺织品有限公司对上海英模特制衣有限公司的破产清算申请。本院于2019年12月5日裁定中止诉讼。本案现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人尹雅晨、高正科，被告英模特公司的委托诉讼代理人冯立志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新天地公司向本院提出诉讼请求：1.判令英模特公司向新天地公司支付租金553485.96元；2.判令英模特公司向新天地公司支付逾期付款违约金399006元（暂计算至2019年8月5日）；3.判令新天地公司、英模特公司解除合同，并判令英模特公司依照合同约定向新天地公司支付解除合同违约金500104元。事实和理由：新天地公司与英模特公司于2016年3月13日签订了《店铺租赁合同》，合同约定：租期五年，自2016年5月16日至2021年5月15日，总租金4893631元。每月20日支付下月租金。合同签订后，新天地公司依约履行合同，向英模特公司提供了符合要求的店铺供英模特公司使用至2019年8月5日。但英模特公司未能依约履行付款义务，自2018年12月开始逾期支付租金，截至2019年8月5日已拖欠租金553485.96元，经新天地公司多次催告仍不缴纳。英模特行为违反了合同约定及法律规定，故诉至法院。英模特称，不同意新天地诉讼请求。英模特公司在诉讼期间已经进入了破产程序，由上海市第三中级人民法院裁定破产。据破产管理人了解，英模特内部系统记载的搬店日期是2019年5月31日，与新天地公司主张的2019年8月5日不一致。合同约定的违约金标准为每天千分之五，约定标准过高，同时新天地公司主张的违约金500104元也是过高，希望法院予以适当调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：店铺租赁合同、补充协议二、催费通知函、快递底联及回执（编号：2018年第AG003号、2018年第AG005号）、解约通知函、快递底联及回执（编号：2019年第AG001号）、银行回单及发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新天地公司提供视频证据，拟证明英模特公司撤场时间为2019年8月5日。英模特公司对视频的真实性及拍摄时间不予认可，并认为无法辨认视频中所出现的人员是否为英模特公司的员工。本院认为，通过新天地公司提供的两段视频证据中，能够确认视频的拍摄时间为2019年8月5日10：16分至10：26分，撤店的店铺经营艾格品牌，是英模特公司经营的店铺，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月13日，新天地公司（甲方）与英模特公司（乙方）签订《店铺租赁合同》，在合同第一部分特别约定条款中约定如下内容：新天地公司将位于大连市沙河口区店铺出租给英模特公司，计租面积432.24平，租期自2016年5月16日至2021年5月15日止。店铺交付日为2016年3月17日。经营品牌为艾格Etam及旗下品牌。第一年、第二年的租金标准为5.5元/平/日，第三年、第四年的租金标准为6.5元/平/日，第五年的租金标准为7元/平/日。本合同租期内租金共计4893631元。乙方于本合同签订后十个工作日内向甲方一次性支付合同履约保证金，金额为195000元。本合同履行期限届满或终止时，乙方所欠缴的费用（包括租金、水、电、煤气、采暖等费用）或乙方因违约、侵权应承担违约金、赔偿金，乙方同意甲方可直接在履约保证金中将前述费用扣除，不足的部分，乙方应当在接到甲方书面通知之日起10日内补足。在合同第二部分一般约定条款中约定如下内容：7.1、乙方未按本合同约定支付租金或其他费用、违约金、赔偿金等，每逾期一日，乙方承担应付款项千分之五的违约金，逾期达十五日仍未交清的，甲方可解除合同。7.9、因乙方原因导致本合同解除的，乙方承担相当于半年租金的违约金，同时乙方支付的履约保证金、未履行部分的租金视同对甲方的补偿，不予返还。合同签订后，英模特公司向新天地公司支付了合同履约保证金195000元，新天地公司予以认可。2016年5月20日，新天地公司（甲方）与英模特公司（乙方）签订《补充协议二》，双方约定：同意将原合同约定的租期期限变更为2016年5月20日至2021年5月19日，开业日期变更为2016年5月20日，租金起算日变更为2016年5月20日。首次缴费日期变更为2016年5月24日，首次费用区间变更为自2016年5月20日至2016年8月19日。首次缴费金额为218714元。2019年1月26日、2019年2月19日，新天地公司均向英模特公司通过快递邮寄《催费通知函》，分别催缴2019年2月20日至2019年3月19日期间的租金78668元、2019年3月20日至2019年4月19日期间的租金87097元。新天地公司述称英模特公司自2019年1月20日起开始拖欠租金。2019年7月18日，新天地公司因英模特公司欠缴租金，故向英模特公司通过快递邮寄《解约通知函》，新天地公司通知英模特公司：贵我双方签订的合同自贵方收到此函之日起解除，同时请贵司按合同约定承担相应的违约责任。英模特公司认可于2019年7月20日收到《解约通知函》。2019年8月5日，英模特公司撤场。另查明，上海市第三中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）沪03破154号民事裁定书，受理上海浩擎纺织品有限公司对英模特公司的破产清算申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，新天地公司与英模特公司签订的《店铺租赁合同》及补充协议二是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，新天地公司将店铺交付给英模特公司经营使用，故英模特公司应当支付占用期间的租金。新天地公司因英模特公司违约，通知解除合同，且英模特公司未提出异议，并撤离店铺，故双方之间的合同已于英模特公司收到解除函之日解除。本案的争议焦点为：1.英模特公司欠付新天地公司租金数额；2.新天地公司主张的违约金是否应当予以调整。关于第一个焦点问题。本院认为，新天地公司主张英模特公司自2019年1月20日起未支付租金，英模特公司主张其租金交付至2019年2月19日，根据谁主张谁举证的原则，英模特公司应当对其2019年1月20日至2019年2月19日已交付租金的事实承担举证责任，但英模特公司未能在本院指定期间完成举证，故本院对新天地公司的主张予以采信。因此，新天地公司有权要求英模特公司支付2019年1月20日至2019年8月5日期间的租金553485.96元，但根据《店铺租赁合同》第一部分特殊约定中的履约保证金条款第2条约定，履约保证金应当优先支付所欠缴的费用，故英模特公司应向新天地公司支付租金358485.96元（553485.96元-195000元）。关于新天地公司述称履约保证金应当作为补偿一节。本院认为，在同一份合同中的特殊约定与一般约定相抵触时，应优先适用特殊约定，故对新天地公司的该节主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，新天地公司依据《店铺租赁合同》第7.1条的约定，主张逾期支付租金的违约金标准每日为应付款项的千分之五。本院认为，综合考虑案涉合同的履行情况、剩余未履行的期限以及双方当事人对合同解除的过错程度等因素，合同中约定的违约金标准过高，故本院将逾期支付租金的违约金调整为欠付租金的30%，即107545.79元（358485.96元×30%）。新天地公司另依据《店铺租赁合同》第7.9条的约定，向英模特公司主张相当于六个月租金的解除合同违约金。本院认为，双方合同的解除系因英模特公司违约所致，在英模特公司撤场后，新天地公司将该店铺另行出租也需要一定的时间，但考虑到制衣公司的破产受理时间，本院酌定将违约金调整为三个月的租金，即252860.4元（432.24平×6.5元/平/天×90天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条等规定，判决如下：一、被告上海英模特制衣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连新天地百货有限公司支付租金358485.96元；二、被告上海英模特制衣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连新天地百货有限公司支付逾期付款违约金107545.79元；三、原告大连新天地百货有限公司与被告上海英模特制衣有限公司签订的《店铺租赁合同》解除，被告上海英模特制衣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连新天地百货有限公司支付违约金252860.4元。四、驳回原告大连新天地百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9727元、保全费3484元（原告已预付），退回原告790元，由原告负担3864元，由被告负担8557元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年五月二十一日书记员  王志伟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。