河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1887号上诉人（一审原告、反诉被告)：刘学林,男,1968年9月3日出生,汉族,住内黄县。委托诉讼代理人:张金顺,河南衡中律师事务所律师。被上诉人(一审被告、反诉原告)：尚冬冬,男,1982年10月30日出生,汉族,住安阳市文峰区。被上诉人(一审被告、反诉原告)：尚光让,男,1955年9月24日出生,汉族,住安阳市文峰区。上诉人刘学林因与被上诉人尚冬冬、尚光让租赁合同纠纷一案,不服安阳市文峰区人民法院(2019)豫0502民初4175号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘学林上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人装修费用20045元,鉴定费4000元,装修保证金1000元,物业管理服务费7299元,开锁费用100元,装修服务管理费390元,垃圾清运费234元,共计33068元或将本案发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，2018年2月9日前上诉人因待在陕西来回不便,通过电话联系尚冬冬,告知其待回去后支付房租和其他相关费用并继续完善装修,尚冬冬口头承诺可以。上诉人从陕西回来后见到尚冬冬,说明由于手头紧张未能及时交纳房租的原因,尚冬冬让上诉人把所有欠费都交了,可以继续租赁并装修,上诉人将2018年2月11日至2019年1月31日的物业服务费7250元交纳后,向尚冬冬支付2018年的房租时,尚冬冬却拒收并告诉上诉人不再出租涉案房屋。一审程序违法，尚冬冬在一审程序中是被告,其本身是案件的当事人，但却又是另一被告的委托代理人,一审法院未予纠正。被上诉人尚冬冬辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘学林向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告装修费20045元,鉴定费4000元；二、判令被告返还原告押金2000元,装修保证金1000元,物业管理服务费7299元,开锁费用100元，装修服务管理费390元,垃圾清运费234元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告尚冬冬作为出租方（甲方)与原告刘学林作为承租方（乙方)于2016年2月8日签订房屋租赁协议,协议内容为:“一、甲方将位于华富世家小区25-1-3201的房屋出租给乙方居住使用,租赁期限自2016年2月8日至2021年2月7日,共计60个月。二、本房屋月租金为人民币1000元,按年结算。第一期租金共计12000元应于本合同签订之日支付,以后每期租金应提前60天支付,逾期未交,甲方有权收回房屋。三、乙方租赁期间,水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。四、乙方同意预交2000元作为押金,租赁结束时,乙方须交清房屋居住期间所产生的各项费用后甲方退还乙方押金。五、因乙方租赁期较长,本着互惠原则,房屋租金前四年按每月1000元不变,第五年参考本小区同户型房屋中介租金进行浮动,具体租金在此基础上甲乙双方协商决定。六、甲方以前四年租金不变为优惠条件,由乙方在租赁期间对房屋内部进行装修并用于自住,装修过程中不得擅自改动房屋内部结构,需告知甲方装修方案,因装修房屋产生的各项物业管理费用,均由乙方承担。租赁期满后,乙方不得损坏或拆除屋内已有装修和厨房及卫生间的相关配套设施。八、乙方在承租期已满,没有说明续租和签约,占房不交,整天锁门,联系中断。甲方有权打开房门收回此房,一切后果乙方自负。”位于安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋登记在被告尚光让名下,被告尚光让、尚冬冬系父子关系。2016年2月1日被告尚冬冬向原告刘学林出具收条,收到原告押金2000元。2015年6月15日被告尚光让向深圳市深华物业集团有限公司安阳分公司交纳案涉房屋装修管理费服务费390元、垃圾清运费234元、装修违约保证金1000元。原告申请对案涉房屋内装修费用进行评估,本院委托河南四方瑞恒房地产资产评估有限公司进行评估,该公司作出豫四方评鉴【2019】029号资产评估鉴定报告,评估意见为安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋内装修费用评估值为20045元,花费鉴定费4000元。鉴定机构在评估时,需入户进行勘验,原告花费开锁费用100元,被告尚冬冬花费更换锁费用220元。反诉原告尚冬冬庭审中提交与反诉被告的短信记录,称反诉原告在2018年1月15日、1月17日、1月28日、4月2日、4月10日多次向反诉被告催要2018年的租金,反诉被告未交纳物业费7450元,未交水电费200元左右。原告刘学林提交收款收据,称2018年2月9日交纳安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋2016年2月1日至2019年1月31日物业费7299元,交纳水费58元,交纳电费129元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘学林主张被告尚冬冬、尚光让赔偿原告装修费用20045元及鉴定费4000元,称被告存在违约,原告在2018年2月9日交纳水电费及物业费的情况下,被告不让原告交纳房屋租金,被告提交短信记录,辩称在2018年1月15日、1月17日、1月28日多次通知原告交纳房屋租金,且在2018年1月28日的短信记录中显示,被告告知原告房屋租金的金额、银行账号,已履行了自己的义务,原告提交的证据不能证明被告在履行租赁协议的过程中存在过错,被告提交的证据可以证明原告违约未交纳租金,被告反诉要求案涉房屋恢复原状,亦不同意利用装饰装修残值,故原告主张被告赔偿原告装修费用20045元及鉴定费4000元,本院不予支持。原告主张二被告返还房屋押金2000元,提交押金条,被告认可收到押金2000元,且在合同中约定租赁结束时,被告退还原告押金,故被告应退还原告房屋押金2000元;原告主张装修违约保证金1000元,提交该票据的复印件,被告对此不予认可,称装修违约保证金1000元系被告交纳,提交该票据的原件,且该费用系在2015年6月15日交纳,原、被告签订租赁协议在2016年2月8日,原告不能合理说明该费用是其本人交纳,故原告的该项诉请,本院不予支持。关于物业管理服务费7299元,原告于2018年2月9日交纳2016年2月1日至2019年1月31日期间的物业费7299元,但原告提交的证据不能证明被告存在违约,也不能证明案涉房屋何时交付被告,故原告的该项诉讼请求,本院不予支持。原告主张被告支付装修服务管理费390元，垃圾清运费234元,未提交相关证据予以证明,本院不予支持;关于原告主张的开锁费用100元,由原告自行承担。反诉原告尚冬冬、尚光让主张反诉被告支付2018年2月8日至2019年1月17日的房租22667元,反诉原告未提交证据证明案涉房屋反诉被告何时交付反诉原告,案涉房屋交付时间不明确,无法计算房屋的租金费用,故反诉原告的该项诉讼请求,本院不予支持。反诉原告主张反诉被告对案涉房屋恢复原状,称反诉被告未经反诉原告同意,擅自装修房屋,反诉原告收取了反诉被告租金,租赁合同自2016年2月8日开始履行,反诉原告不能合理说明对案涉房屋的装修不知情,故反诉原告的该项诉讼请求,本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付装修保证金1000元、装修管理服务费390元,垃圾清运费234元,提交票据原件,反诉原告交纳上述费用时间为2015年6月15日,反诉被告称案涉房屋装修时间为2017年3月份,故本院认定装修保证金1000元、装修管理服务费390元,垃圾清运费234元系反诉原告交纳,装修保证金、装修管理服务费、垃圾清运费系房屋装修时必须交纳的费用,反诉被告应承担装修管理服务费390元,垃圾清运费234元,装修保证金1000元系装修保证费用,反诉原告可向物业公司主张。关于换锁费用220元,反诉原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、限被告尚冬冬、尚光让于本判决生效后十日内返还原告刘学林房屋押金2000元;二、限反诉被告刘学林于本判决生效后十日内支付反诉原告尚冬冬、尚光让624元;三、驳回原告刘学林的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告尚冬冬、尚光让的其他诉讼请求。案件受理费658元,减半收取329元,由原告刘学林负担,反诉受理费692元,减半收取346元,由反诉原告尚冬冬、尚光让负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，租赁合同签订后，双方均应按照协议约定履行义务。上诉人刘学林未按照约定交纳租金违约在先,其主张被上诉人赔偿装修费用20045元及鉴定费4000元，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定，被上诉人不同意利用装饰装修残值,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，上诉人的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张的装修违约保证金1000元系被上诉人于2015年6月15日交纳,装修服务管理费390元及垃圾清运费234元系装修房屋需要承担的费用，应由上诉人承担。上诉人主张的7299元系2016年2月1日至2019年1月31日期间的物业费,被上诉人曾于2018年1月至4月多次向上诉人催要租金，可证明2018年4月之前上诉人占有涉案房屋，上诉人也不能证明案涉房屋何时交付被上诉人,其该项主张，本院亦不予支持。开锁费用100元由上诉人自行承担。上诉人所称一审程序问题无事实及法律依据。综上，刘学林的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由刘学林负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年五月十三日书记员  贾晓楠