河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2544号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉粉，女，1974年9月8日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：韩校玲，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙琳，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓景，女，1992年10月22日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：孟繁丽，河南厚思律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：杨国涛，男，1974年12月27日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：韩校玲，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙琳，河南洛太律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳鸿来房地产中介有限公司，住所地河南省伊川县滨河新区东环路东侧鑫隆花园第9幢05号。法定代表人：张磊磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：白胜武，河南绿洲律师事务所律师。上诉人杨玉粉因与被上诉人王晓景及原审被告杨国涛、原审第三人洛阳鸿来房地产中介有限公司（以下简称鸿来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨玉粉、原审被告杨国涛及其共同委托诉讼代理人韩校玲、刘蒙琳，被上诉人王晓景及其委托诉讼代理人孟繁丽，原审第三人鸿来公司的委托诉讼代理人白胜武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉粉上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判驳回王晓景关于违约金和代理费的诉讼请求。2.依法撤销一审判决第四、五项，改判王晓景赔偿杨玉粉违约金63600元及代理费6000元。3.本案一、二审诉讼费由王晓景承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定的“因伊川县不动产中心业务考核通知不让挂业务件，致使伊川县房管所相关信息推送受阻，王晓景未能及时交税”，仅是鸿来公司的辩称，一审仅以口头陈述认定事实错误。杨玉粉到伊川县智慧大厅房管局、公积金、税务业务窗口询问，均被告知业务从未停办，与鸿来公司的陈述不符。2.根据鸿来公司提交的通知可以看出，该次税务暂停的范围不包含不动产交易代开税。且税务业务暂停的时间为2019年10月24日18时以后至2019年10月30日9时之前，杨玉粉在2019年10月24日并未接到办理业务的通知。2019年10月30日，鸿来公司并未通知杨玉粉办理手续，且其超过合同约定的期限仍未办理贷款及房屋过户手续。经杨玉粉催告后才在2019年11月初通知双方到房管局办理相关业务。（二）一审判决证据认定错误，明显偏袒王晓景和鸿来公司。鸿来公司提交的“公积金预约登记表”照片打印件，没有原件核对，一审予以认定错误。杨玉粉提交的视频可以证明房管局业务一直没有停止过。且杨玉粉提交的收费票据系原件，却被认定为复印件。鸿来公司、王晓景均未提交证据证明不动产业务等存在冲突。（三）王晓景违约在先，杨玉粉有权解除房屋买卖合同，且不存在违约行为，不应承担赔偿责任。1.王晓景在首付款支付时已经违约，一审法院已经查明并确认。2.根据房屋买卖合同约定，王晓景委托鸿来公司代为办理贷款申请，杨玉粉已于合同约定的2019年9月1日前提交了证件并到了现场，因王晓景的原因导致贷款事宜出现延误，应由王晓景承担贷款手续办理迟延的违约责任。3.2019年10月30日前办理房屋产权转移登记手续是双方合同义务，且杨玉粉在此之前从未接到鸿来公司办理手续的通知。2019年10月30日之前，杨玉粉不存在任何违约行为，王晓景却存在少支付首付款、未按合同约定时间办理贷款手续支付剩余购房款、办理房屋过户手续等违约行为，一审法院已经查明王晓景没有依约支付购房款及买入房屋，却判决杨玉粉支付违约金及代理费错误。且计算的未付房款的违约金少写一个“0”。4.一审判决认定杨玉粉在2019年10月30日前不存在违约，在2019年11月初，杨玉粉根据合同约定要求王晓景承担违约责任，并在王晓景不愿意承担违约责任的情况下依据合同约定不再出售案涉房屋不构成违约。王晓景辩称，1.一审判决查明房屋买卖合同不能履行的根本原因是杨玉粉、杨国涛提出加价要求构成根本违约造成。2019年11月21日杨玉粉、杨国涛与鸿来公司工作人员的电话录音证实因杨玉粉、杨国涛拒不配合面签过户，买卖双方已经在鸿来公司协调过两次。协调中鸿来公司将房屋买卖的流程和因不可抗力因素导致面签过户手续当时无法推进的情况表述得清清楚楚，杨玉粉一方也表示认可，提出的一致意见是房子本来就要价不高，现在房价又涨了，加上耽搁的时间不加钱不行，先要求加10万，后来要求加8万。综上足以说明在非王晓景过错，因房产过户系统衔接不当，致使面签过户手续仅仅延后几天的情况下，杨玉粉单方提出加价要求，在鸿来公司多次协调后，仍明确表示不加价不配合过户构成根本违约。2.王晓景二审期间律师代理费仍应由杨玉粉承担。3.为避免诉累，王晓景在一审中已经选择撤回了溢价损失的诉求。王晓景为购买案涉房屋支付的二十余万元首付款，仍然冻结在伊川县房地产管理所存量房交易结算资金专用账户上无法提取。王晓景就另行购房的损失保留另行向杨玉粉提起诉讼的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨国涛述称，同意杨玉粉的上诉请求。鸿来公司述称，1.鸿来公司在签订合同后尽最快时间协调双方过户，但因相应的政府机关间工作协调出现问题，导致双方迟迟不能过户。2.2019年10月24日国家相关税务暂停办理的通告，明确了暂停办理的业务范围包括增值税专用发票。因不动产交易涉及到增值税专用发票，因此不能办理。王晓景向一审法院起诉请求：1.判令解除王晓景、杨玉粉、鸿来公司2019年8月12日签订的房屋买卖（居间）合同，并返还王晓景20000元定金。2.判令杨玉粉、杨国涛赔偿王晓景房屋成交价10%的违约金即63600元及房屋溢价损失暂定100000元，合计暂定163600元。3.判令杨玉粉、杨国涛支付王晓景律师代理费5000元。4.本案诉讼费由杨玉粉、杨国涛承担。杨玉粉、杨国涛向一审法院反诉请求：1.判令解除王晓景、杨玉粉、鸿来公司2019年8月12日签订的房屋买卖（居间）合同。2.判令王晓景赔偿63600元违约金给杨玉粉、杨国涛。3.判令王晓景支付杨玉粉、杨国涛律师费用6000元。4.本案的反诉费用等由王晓景承担。一审法院认定事实：2019年8月12日，由经纪人（丙方）鸿来公司介绍，杨玉粉作为卖方（甲方）、杨国涛作为其代理人与王晓景作为乙方（买方）、鸿来公司作为经纪方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，载明：一、房屋基本情况（以产权证明文件为准）：坐落：伊川县城关镇伊川县人民东路南侧龙瑞祥和苑9幢1-102，建筑面积138.92平方米。二、房屋产权现状为以下第（3）种，该房屋下正在办理不动产权证。三、成交价格为人民币（大写）陆拾叁万陆仟万圆整（￥636000.00）。交易过户税费由买方承担，配套设施更名费由买方承担。四、付款约定：（本条各款均不计利息，本条款之外的付款方式由买卖双方自行承担风险）买卖双方经协商一致选择：按揭方式履行本合同。1．买方于2019年8月12日交付人民币定金贰万元予经纪方。2．买方于公积金面签通过后交付人民币贰拾叁万陆仟圆予房管局资金监管。3.买方委托经纪方向公积金中心申请公积金贷款，预计（大写）肆拾萬圆整（￥400000.00）支付卖方第二部分房款。贷款金额具体以公积金中心审批为准，如贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方。买卖双方需积极配合，于2019年9月1日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。4.经纪方代为托管的房屋房款（预留尾款）（大写）壹萬圆整（￥10000.00）待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用或租赁情况交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后1个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付。5.若买方逾期支付任何一期款项或者逾期提供贷款所需材料，应按欠付款额每日万分之五向卖方支付违约金。五、咨询服务费及支付：1.基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方咨询服务费人民币（大写）壹萬伍仟圆整（￥15000.0）。2.签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或者未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。六、相关约定：1.买方按照约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2019年10月30日之前至房管局现场办理该房屋产权登记手续，卖方同意该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到现场办理，逾期未到场的延误方应成交价每日万分之五向对方支付违约金。2.卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并接受委托出售此房。6.在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件：不动产登记受理单、契税票、维修基金托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。七、其他违约责任：卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋授予（应为售予）买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该物业成交价的万分之五向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。八、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。九、买卖双方在履行本合同中如果发生经济和法律纠纷，由三方协商解决，协商不成的，均有权向物业所在地的人民法院提起诉讼。十、本合同未尽事宜，双方可另行议定，其补充合同经双方签字后为合同附件，与本合同有同等法律效力。……十二、本合同一式三份，经三方签字盖章后生效，三方各持一份，具有同等法律效力。备注：（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）经甲乙双方友好协商，此房屋成交价为陆拾叁万陆仟万圆整，此价格包括维修基金过户，过户产生的增值税由卖方支付，此房屋为毛坯房、空房交付，此价格包括双气初装费。卖方或代理人（签章）：杨玉粉代签杨国涛（签字），买方或代理人（签章）：王晓景（签字），经纪方鸿来公司（加盖合同章）。签订合同当日，鸿来公司向王晓景出具《收据》，载明：“今收到王晓景交来龙瑞祥和苑9号楼一单元102号人民币贰萬元整（定金）。”2019年8月26日，王晓景通过其中国邮政储蓄银行尾数为6401的个人账户向伊川县房地产管理所存量房交易结算资金专用账户汇款220000元。2019年8月27日，鸿来公司约王晓景、杨玉粉到伊川县房产管理所办理网签手续。因伊川县不动产中心业务考核通知不让挂业务件，致使伊川县房管所相关信息推送受阻，王晓景未能及时交税。2019年10月24日鸿来公司接到通知，可以办理交税和公积金审批，又因税务系统维护的原因，推迟至2019年10月30日，鸿来公司约王晓景、杨玉粉双方办理手续，因杨国涛在外地未能办理。2019年11月初，杨玉粉、杨国涛反悔，王晓景提起诉讼。王晓景于2019年12月30日与河南厚思律师事务所签订《委托代理协议》，向该所交纳律师代理费5000元。杨玉粉于2020年1月17日与河南洛太律师事务所签订《委托代理合同》，约定向该所交纳代理费6000元。另查明，2019年8月7日，伊川县不动产中心向杨玉粉办理豫（2019）伊川县不动产权第00001771号不动产权证书，三方签订《房屋买卖（居间）合同》之后领回，2019年8月中旬交给鸿来公司保管至今。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王晓景与杨玉粉、鸿来公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示，为有效合同，王晓景、杨玉粉双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是，杨玉粉在履行合同过程中是否存在违约并承担违约责任，王晓景履行合同过程中是否存在违约并承担违约责任。根据查明的事实，王晓景作为买方，应履行于2019年8月12日向鸿来公司交付定金20000元，于办理公积金面签手续后向伊川县房管所监管账户交纳236000元。王晓景依约于2019年8月12日向鸿来公司交纳的定金20000元，于2019年8月26日向伊川县房管所监管账户交纳220000元，差16000元。杨玉粉作为卖方，其合同义务为：1.在签署合同时，将房屋相关有效产权证原件：不动产登记受理单、契税票、维修基金托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用，该义务已经依约履行。2.在买方按照约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，按经纪方要求于2019年10月30日之前至房管局现场办理该房屋产权登记手续。双方的共同义务为：积极配合于2019年9月1日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续。因相关部门业务办理上协调等原因，至2019年10月30日前，公积金贷款业务未能办理。综上，2019年10月30日前，杨玉粉无违约，王晓景按约定应交纳给房管所资金监管账户的款项少16000元，王晓景存在违约。2019年11月初，鸿来公司通知双方办理交税及办理公积金手续时，杨玉粉、杨国涛提出加价（承担违约金）要求，致使合同履行不能。故杨玉粉存在根本违约，王晓景提出解除《房屋买卖（居间）合同》符合合同约定，且不违反法律规定，应予支持。杨玉粉应当承担合同总价款636000元10%的违约金，即63600元，并承担王晓景提起诉讼而发生的律师代理费5000元。王晓景提出由杨玉粉、杨国涛赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，因王晓景庭审后又予以撤回，故对该部分诉讼请求不再审理。对于王晓景要求杨玉粉、杨国涛返还定金的诉讼请求，因王晓景依约将定金交付鸿来公司，故合同解除后，鸿来公司应向王晓景返还房屋定金20000元。杨国涛只是房屋买卖（居间）合同的代理人，故杨国涛依法不承担违约责任。杨玉粉、杨国涛提出因王晓景违约应承担违约责任，根据双方约定，王晓景作为买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。即王晓景应按未向房管所监管账户交纳的16000元按日万分之五计算违约金，从2019年9月1日计算至2019年10月31日，即王晓景应承担违约金为16000×60×0.5‰＝48元。因王晓景无根本违约，故杨玉粉、杨国涛要求王晓景承担违约金63600元及承担律师代理费的诉讼请求，无事实根据和法律依据，不予支持。庭审后双方经调解未能达成一致，无法调解结案。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百二十条的规定，判决：一、解除杨玉粉与王晓景、鸿来公司于2019年8月12日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、鸿来公司于本判决生效后十日内退还王晓景购房定金20000元；三、杨玉粉于本判决生效之日起十日内向王晓景支付违约金63600元，向王晓景赔偿律师代理费损失5000元，总计68600元；四、王晓景于本判决生效之日起十日内向杨玉粉支付违约金48元；五、驳回杨玉粉、杨国涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4072元，减半收取2036元，由王晓景负担1278元，杨玉粉负担758元。反诉受理费1540元，减半收取770元，由杨玉粉、杨国涛负担769元，王晓景负担1元。本院二审期间，王晓景提交代理协议及发票一份，拟证明应由杨玉粉承担王晓景二审期间支出的律师代理费。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：王晓景、杨玉粉、鸿来公司于2019年8月12日签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，各方均应依约履行义务。经查，王晓景未按合同约定足额支付首付款，存在违约行为，但不构成根本违约。双方约定办理产权转移登记手续时间为2019年10月30日，而鸿来公司于2019年11月初即通知双方办理交税及公积金手续，杨玉粉在双方约定的产权转移登记手续办理时间仅逾期几天的情况下提出加价及解除合同的要求，致使合同无法继续履行，系根本违约，一审法院判决王晓景、杨玉粉各自承担违约责任并判决杨玉粉承担违约金及律师代理费并无不当。杨玉粉上诉主张其不存在违约行为，有权解除合同且不应承担赔偿责任的意见与查明事实不符，本院不予支持。关于王晓景辩称其二审律师代理费应由杨玉粉承担的意见，因系二审新增加诉讼请求，且杨玉粉不同意调解，其可另行主张。另，一审法院计算王晓景应赔偿杨玉粉的违约金数额错误，本院予以纠正。王晓景应支付杨玉粉违约金16000×60×0.5‰＝480元。综上，杨玉粉的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但数额计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初56号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初56号民事判决第四项为：王晓景于本判决生效之日起十日内向杨玉粉支付违约金480元。三、驳回杨玉粉的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按原判决执行，二审案件受理费3039元（含反诉1539）元由杨玉粉负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年五月二十六日书记员  麻琳娜