贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1855号 原告：朱珠，女，汉族，1986年5月9日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：阮敏，贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淋，贵州众正律师事务所实习律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告朱珠与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序于2020年4月27日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人阮敏、王淋，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱珠向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告立即办理东城印象2-28-6号商品房的所有权转移登记证书(不动产登记证书)交付原告；二、请求依法判令被告按照原告购房总价款397224.47元的万分之一按日计付原告从2015年1月1日起至本案开庭前一天，暂计70900.2元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2012年12月15日签订了一份合同编号为0307号的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其东城印象2-2806号一套建筑面积为121.39平方米的商品房出售给原告，单价每平方米（套内面积)3832.73元，原购房总价款为人民币386991元，后补交10233.47元，实际购房总价款为397224.47元，被告承诺于2014年12月30日前取得该套商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书(即房屋所有权证书)交给原告，逾期则按日支付原告总购房款万分之一的违约金。双方订立商品房买卖合同后，原告提交了所有相关办理不动产权证的所有资料，并依约支付了合同项下购房款及契税等办证费用，被告却未按约定于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，导致原告居住使用之房呈现为长期无产权状况，居住使用或出租出售、抵押等都很困难，被告的违约行为客观上造成了原告正常生活的极大不便，不仅违背了原告当初购房签约的初衷，而且损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。综上所述，被告实际违约的事实客观存在，依照我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求依法判如所诉。 被告龙鑫家业辩称：一、根据答辩人与被答辩人等人签订的《商品房买合同》的约定，答辩人向被答辩人交付及逾期将承担违约责任的情形是逾期向被答辩人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而非为被答辩人办理商品房所有权转移登记证书（不动产登记证书）并交付被答辩人，故被答辩人第一项诉求没有事实依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第（四）约定：“双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。从合同上述约定可以看出，答辩人的合同义务是在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非不动产权证即房屋权属证书，答辩人只要取得符合办理商品房权属转移登记的相关文书，并将该信息告知被答辩人后，答辩人就已无责。对于办理商品房转移登记，双方是一种另行委托关系，而不是商品房预售合同中答辩人必须承担的合同义务。且合同既未约定代为办证的期限，也未约定代为办证逾期的违约责任。故被答辩人第一项诉请没有事实依据；二、本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人并要求被答辩人提交办证所需资料、签订代为办证委托书委托代为办证即可。因此，只要答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人，即视为答辩人依约向被答辩人履行了交付办理商品房权属转移登记文书的义务。本案涉案房屋早已与2014年年底就已符合办证条件，答辩人亦早于2018年5月5日便通知被答辩人等人提交资料并签订办证委托书代为办证，此通知被答辩人提交资料办证的日期即视为答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，答辩人通知被答辩人等人提交办证相关资料并签订办证委托书时即为答辩人的违约责任截止日期。贵院（2019）黔0502民初898号民事判决书，该案被答辩人如实陈述答辩人早已于2018年5月份就已通知其可以办证，判决对这一事实予以认可，认定答辩人向该案被答辩人的披露义务履行时间为2018年5月15日。鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期房屋，答辩人不可能通知一部分业主，而不通知一部分业主，因此，应当认定答辩人在向各业主履行披露义务时应当为同时履行，确定答辩人向被答辩人等人披露可以办证信息的时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。且及时向答辩人提交办证所需资料的业主，答辩人早已帮其办证完毕，早于2018年12月份就将不动产权证交付给该部分业主。针对被答辩人等人未及时提交代为办证所需资料及签订办证委托书一事，答辩人又于2019年5月27日再次用短信通知了被答辩人等。因此，对于本案而言，致使答辩人迟迟未代被答辩人等办理不动产权转移登记，原因在于被答辩人等人在接到答辩人通知后，未及时向答辩人提交办证所需资料所致，有的甚至到目前为止也未到答辩人处提交资料，将被答辩人未及时提交办证所需资料所造成的后果，判决给答辩人承担，也不公平。因此，答辩人支付被答辩人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期也应为2018年5月15日，而非被答辩人所主张的开庭前一日；三、根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，超出三年的部分，不应得到支持。本案依据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，答辩人承担违约责任的方式为按日支付违约金，故应按日计算诉讼时效。故对于本案而言，答辩人承担违约责任的时间，应从被答辩人起诉书之日起倒推三年（具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认），超过三年的部分，应当不予支持。综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、对原告提交的《商品房买卖合同》、收据、购房发票、计税清单、证明，经本院审查认为，该组证据具有证据“三性”，能证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，且原告已按合同约定向被告履行付款义务，以及交纳税费的事实，故本院予以确认。 二、对被告提交所有权证，经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。 三、对被告提交的短信记录，经本院审查认为，该短信记录发送的号码并非原告在合同中预留的号码，被告也未举证证明该号码系原告的电话号码，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，原告朱珠作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第2幢28层6号商品房，房价款为386991元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件，燃气在2013年12月30日达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。因房屋面积大于合同约定面积，2017年11月30日，原告向被告交纳面积差价款10233.47元，其购房发票载明房款为397224.47元。 另查明，涉案房屋已具备办理转移登记。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告主张被告为原告办理不动产权证书并交付给原告的请求是否支持；二、原告请求被告承担违约责任是否超过诉讼时效期间；三、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。 关于焦点一的问题。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付商品房权属证书。 关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月17日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月17日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月17日起开始计算。至于已付房款的问题，合同约定的购房款为386991元，原告已按合同约定付清该款项，2017年11月30日原告又向被告交纳面积差价款10233.47元，其购房发票载明房款为397224.47元，故2017年11月30日之前的已付房款为386991元，之后为397224.47元。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2020年4月27日）视为被告履行了披露义务。因此，逾期办证违约的计算方式为：以已付购房款386991元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月17日起计算至2017年11月30日止；以已付购房款397224.47元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月1日起计算至2020年4月26日止。对被告认为已用短信通知的辩解，因该短信记录发送的号码并非原告在合同中预留的号码，被告也未举证证明该号码系原告的电话号码，故被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告朱珠提供办证所需相关文书之日起90日内为原告办理“东城印象”第2幢28层6号商品房不动产权证书并交付原告。 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告朱珠支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以已付购房款386991元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月17日起计算至2017年11月30日止；以已付购房款397224.47元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月1日起计算至2020年4月26日止。 三、驳回原告朱珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费786元，由原告朱珠负担186元，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月十二日 书记员  彭 双