山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终835号 上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区西钦村居民委员会驻地。 法定代表人：郭学开，书记、主任。 委托诉讼代理人：刘建忠，山东康桥（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于兆燕，山东康桥（威海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：仪征市新城建设工程有限公司威海分公司，住所地山东省威海经济技术开发区滨海龙城-20号-301-1。 负责人：辛长龙，经理。 委托诉讼代理人：李密，山东鹏华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：威海志诚房地产开发有限公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区西钦村村委会办公楼四楼。 法定代表人：宋汝海，总经理。 委托诉讼代理人：张曦，山东晨曦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玮，山东晨曦律师事务所律师。 上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会（以下简称西钦村居委会）与被上诉人仪征市新城建设工程有限公司威海分公司（以下简称新城建设威海分公司）、威海志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西钦村居委会上诉请求:1.撤销一审民事判决书；2.确认涉案1309、1310二套房屋归属西钦村居委会，并停止对该财产的执行，解除查封；3.诉讼费由新城建设威海分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院割裂西钦村居委会与志诚房地产公司之间的法律关系，否定了西钦村居委会依法享有的优先权益，忽略涉案的相关法律关系发生的先后顺序，排除了西钦村居委会依法享有的请求排除执行的权利。首先，一审法院片面判断西钦村居委会与志诚房地产公司间关于涉案抵顶协议形成的事实背景，认定西钦村居委会仍然可以主张原债权，这一认定是错误的。1.西钦村居委会与志诚房地产公司之间是合作开发涉案项目，是属于旧村改造开发项目，西钦村居委会代村集体184户居民享有涉案区域的拆迁补偿安置的请求权。因此，涉案《合作开发合同》当中约定的26,000平方米的住宅房屋并非是西钦村居委会的普通债权。合同履行过程中，因新城建设威海分公司、志诚房地产公司违约，导致村民还建房不符合交付标准，按照法律规定，志诚房地产公司应当对被拆迁居民进行补偿，该补偿是拆迁补偿。结合拆迁补偿协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。《全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)就关于被拆迁人安置补偿权利保护问题，认为被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。要深刻认识依法保护被拆迁人的拆迁安置补偿权利，对于保障被拆迁人的生存权，即使化解矛盾，维护社会稳定所具有的重要意义。故西钦村居委会对涉案已交付的两套房屋享有物权。2.根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或者大部分房款的购房者。且依据法释[2003]7号第七条的规定，拆迁权利人的权益优先于其他买受人的权益。本案中新城建设威海分公司对志诚房地产公司不享有建设工程优先受偿权，即其债权仅为普通债权。即便其享有工程优先受偿权，其权利顺位也在西钦村居委会之后。涉案项目拆迁安置居民一部分于2013年得到安置，因新城建设威海分公司、志诚房地产公司诉讼引发，项目至今未能结束，部分居民尚未得到有效安置。倘若按照一审法院“仍然可以主张原债权”的观点，这是要新城建设威海分公司重新继续建设符合设计标准的房屋，还是要志诚房地产公司重新交付符合标准的拆迁安置房屋。显然现在已经没有主张原债权的可能。所以，一审法院认定西钦村居委不会产生物权期待权或无予以特殊保护即赋予其物权期待权之必要均是错误的。恰恰相反，西钦村居委会基于与志诚房地产公司的基础关系，对涉案房屋享有优先权益。西钦村居委会基于拆迁安置补偿取得案涉房屋，其优先的物权权益应当受法律保护。其次，退一步讲，即便西钦村居委会没有优先权，根据一审法院已经认定的交易事实，西钦村居委会取得涉案房屋的事实(包括合同签订和房屋交付)均发生在新城建设威海分公司、志诚房地产公司之间诉讼和执行之前，在新城建设威海分公司没有优先权的前提下，西钦村居委会仍依法享有排除法院执行的权益。西钦村居委会与志诚房地产公司之间抵顶交付发生事实在先，新城建设威海分公司主张工程款和查封在后，具备办证条件则更往后。查封导致房屋至今不能办证。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，西钦村居委会的权利足以排除法院执行。2.现在1310号房屋已经安置给宋荣涛，但其现享有权利是基于西钦村居委会的前述优先权益，且宋荣涛本人也要求西钦村居委会为其解决查封事宜，因此法院应当一并处理。总之，为维护西钦村居委会的合法权益，请二审法院依法支持西钦村居委会的诉讼请求。 新城建设威海分公司辩称，一、一审判决正确，应当维持原判。西钦村居委会上诉请求第2项“请求确认1309、1310二套房屋归其所有”，并未在一审中提出，一审法院也未审理，故该请求不在本案审查范围。二、现有证据不足以证明志诚房地产公司欠西钦村居委会装修费，抵顶房屋的事实不成立。西钦村居委会打着代村集体184户居民享有区域的拆迁补偿安置的请求权以及还建房不符合交付标准，应当对被拆迁居民进行补偿的幌子来阻却执行，没有事实与法律依据。首先，《拆迁安置合同》中没有约定房屋交付标准以及对被拆迁户补偿的约定。西钦村居委会一审中提交的《房地产开发合作合同书》最后一页附件《村民还建房装修标准》明显是后添上去的，一是没有合同三方盖章确认，二是该合同第七条附则并没有注明合同中有该标准附件，因此不能证实合同约定了回迁房屋的装修标准。其次，我方自2013年8月2日申请查封包括案涉房产在内的房产一宗，但西钦村居委会在2017年4月19日才提出执行异议审查。查封公告在小区明显位置，其他提出异议的案外人就是看到查封公告之后提出的异议，并且西钦村居委会的法定代表人郭学开同时也担任小区物业公司的法定代表人，在其他案外人提出执行异议案件中，该物业多次出具案外人已经缴纳物业费的证明。上述事实可知，西钦村居委会明知案涉房产在2013年被查封，而不积极提出异议，明显违背常理。另外，西钦村居委会在始终无法提供184.79万元抵账款的财务账簿，且明确表示没有账目，有违常理。我方有理由认为这种不做账的行为不仅构成严重的违规，更重要的是不能证实案涉两套房屋抵顶给了西钦村居委会。西钦村居委会与志诚房地产公司是合作开发关系，均获得了上万平方米的住宅等，如果志诚房地产公司欠付西钦村居委会装修款，西钦村居委会即可以从志诚房地产公司所分配的住宅楼中减去两套即可。而在本案中，西钦村居委会不但不减，反而是额外用两套房屋抵顶，不符合常理。再次，一审笔录中可见，西钦村居委会欠志诚房地产公司高达764万元还没有结算，可见志诚房地产公司不仅不欠西钦村居委会款，反倒是西钦村居委会欠志诚房地产公司高额款项，双方虚假伪造了抵顶的事实。三、退一步讲，即使存在抵顶，也不足以证明发生在查封之前。双方签字存在主观随意性。查封之前，案涉房屋未有装修、居住使用。我方与志诚房地产公司因建设工程施工合同纠纷，志诚房地产公司欠付工程款在先，其有财产而拒不支付，并将财产转移给他人，扰乱了司法秩序，因此我方的债权具有优先性。 志诚房地产公司辩称，同意西钦村居委会的上诉请求，案涉两套房产已经抵顶给西钦村居委会并已经交付。 新城建设威海分公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁10执异32号执行裁定；2.许可新城建设威海分公司对威海市花园中路106-2号楼1309室、1310室房屋的执行，不解除对案涉房屋的查封。 一审法院对事实认定如下： 2006年3月1日，西钦村居委会、志诚房地产公司作为甲方，山东威尔投资开发有限公司作为乙方、淄博瑞景房地产开发有限公司作为丙方签订《房地产开发合作合同书》一份，约定对西钦村旧村改造房地产综合开发一事进行合作开发，西钦村居委会及志诚房地产公司以土地及旧村改造开发优惠政策作为投资，山东威尔投资开发有限公司及淄博瑞景房地产开发有限公司以项目建设及有关费用作为投资，西钦村居委会应分得住宅26,000平方米，商业网点2000平方米，幼儿园858平方米及所分住宅对应的草厦子、阁楼（不计面积的部分），并附有还建房装修标准。后，为使合作开发事宜顺利进行，合作合同各方又签订补充协议一份，西钦村居委会将其名下的志诚房地产公司转让给淄博瑞景房地产开发有限公司，由淄博瑞景房地产开发有限公司以志诚房地产公司名义开发上述旧村改造项目。 2012年9月17日，西钦村居委会与志诚房地产公司签订补充协议书一份，约定志诚房地产公司应向西钦村居委会交付符合约定装修标准的村民还建房，将双方协商，该还建房按毛坯标准交付，装修费折款184.79万元，志诚房地产公司保证于2015年12月31日前付清该款，志诚房地产公司以价值2,277,118元的案涉房屋作抵押，如在2015年12月31日前志诚房地产公司未能按约付款，则西钦村居委会有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押房产，多退少补，或以房屋价款的80%价格（不少于184.79万元）抵顶，志诚房地产公司保证对抵押房产享有完全所有权，不存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押等情况。 2013年3月11日，西钦村居委会与志诚房地产公司签订补充协议书一份，约定因部分回迁村民上访要求志诚房地产公司支付装修标准差价款，同时为解决3号楼位置的钉子户搬迁事宜，双方在2012年9月17日协议基础上，约定志诚房地产公司用案涉房屋折价184.79万元抵顶西钦村居委会和居民的装修款；合同签订之日，志诚房地产公司将房屋交付西钦村居委会。2013年3月16日，志诚房地产公司与西钦村居委会签订交房确认书，将案涉房屋交付给西钦村居委会。 2013年5月10日，西钦村居委会与案外人宋荣涛签订协议书一份，约定因公共开发需要拆除了宋荣涛的房屋，将案涉房屋中的1310室作为宋荣涛的补偿安置房屋，于2013年5月20日前交付宋荣涛。宋荣涛在接收1310室后，对房屋进行了装修。 另查明，新城建设威海分公司因与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷于2013年诉至一审法院，一审法院于2015年12月4日作出（2013）威民一初字第68号民事判决，新城建设威海分公司、志诚房地产公司均不服，上诉至本院，本院于2016年7月6日作出（2016）鲁民终736号民事判决，判决志诚房地产公司给付新城建设威海分公司工程款19,632,108.37元及利息。该案诉讼过程中，一审法院于2013年8月2日作出（2013）威民一初字第68-1号民事裁定，查封了包括案涉二套房屋在内的房产，后在执行过程中又续行查封。该案执行期间，西钦村居委会提出执行异议，一审法院于2019年4月28日作出（2019）鲁10执异32号执行裁定，中止执行并解除对案涉房屋的查封。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为西钦村居委会对案涉二套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案涉二套房屋登记在志诚房地产公司名下，志诚房地产公司与西钦村居委会于2013年3月11日签订补充协议书，约定将案涉房屋作价184.79万元抵顶欠付西钦村居委会的装修费。志诚房地产公司主张依据该协议已于2013年3月16日向西钦村居委会交付了案涉二套房屋，但该补充协议书的性质为以物抵债合同。志诚房地产公司的真实意思是以案涉二套房屋抵偿所欠还建房装修费等债务，西钦村居委会的真实意思是实现其债权而非为居住使用受让案涉二套房屋。案涉二套房屋的交付只是金钱债权履行的替代手段，不能产生物权期待权。双方虽约定以物抵债，但基础法律关系并未发生实质性变化，如果该补充协议书未能履行，西钦村居委会仍然可以主张原债权，并无予以特殊保护即赋予其物权期待权之必要。如果赋予西钦村居委会物权期待权，使其能够排除强制执行，会导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，必定会损害其他债权人的利益，扰乱债权清偿顺序，有悖债权平等受偿原则。 另，西钦村居委会已将1310室房屋作为回迁房交付与宋荣涛并由宋荣涛进行装修，其对1310室房屋既无处分权，亦未占有使用，宋荣涛是否对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，不应由西钦村居委会代为主张，亦不在本案审查范围内。西钦村居委会以宋荣涛对案涉房屋已经实际居住使用为由要求排除对1310室的强制执行，一审法院不予支持。 故，西钦村居委会的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无论案涉二套房屋实际交付与否，其对房屋均不享有物权期待权，即西钦村居委会对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行一审法院（2016）鲁10执228号之十二执行裁定查封的威海市花园中路106-2号楼1309室、1310室。案件受理费100元，由威海高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村居民委员会负担。一审法院（2019）鲁10执异32号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 西钦村居委会提交拆迁安置合同2份，用以证明2005年至2006年前后，西钦村居委会负责拆迁安置事宜，西钦村居委会与该区域共计186户房主签订《拆迁安置协议》，以其中两份为例，可以证明西钦村居委会拆迁原住户的房屋，并负责拆迁安置补偿，包括搬家等费用的发放，安置房屋的选择和交付等事宜，可见西钦村居委会的一个重要义务就是代表被拆迁村民与志诚房地产公司交涉拆迁安置房屋事宜，包括接收安置房屋和接收安置房屋的装修补偿款项等。新城建设威海分公司质证认为，对证据的真实性无法确认，无法确定上述证据上的被拆迁户是西钦村居委会的村民。即使是真实的，该合同也没有约定安置房屋交付的标准以及对被拆迁户的补偿，也未约定被拆迁户委托西钦村居委会代表其与志诚房地产公司交涉拆迁安置房屋事宜。故该证据不能证明西钦村居委会的证据目的，与本案没有关联性。志诚房地产公司对上述证据没有异议。本院认为，因上述证据系西钦村居委会与案外人签订的合同，故对其真实性无法确认，且该证据与本案不具有关联性，故对上述证据不予采信。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：西钦村居委会对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，需明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，西钦村居委会据此主张其系基于拆迁安置补偿取得案涉两套房屋，故具有优先权。但2006年3月1日《房地产开发合作合同书》载明，西钦村居委会应分得的还建房屋并不包含案涉房屋。而西钦村居委会提交的其他证据中，亦没有拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的明确约定。另外，由于案涉工程尚未最终施工完毕，双方尚未最终结算，西钦村居委会二审中亦表示规划调整之后的分配面积发生了实际上的变化，双方对于可分得的位置和面积没有最终协商。因此，西钦村居委主张案涉房屋系基于拆迁安置权益，没有事实与法律依据，本院不予采信。本案中，案涉两套房屋系作价抵顶志诚房地产公司欠付西钦村居委会的装修费，案涉房屋的交付仅是以物抵债的实际履行方式，并不具有物权期待权，不能产生优于其他债权的效力。西钦村居委会又主张案涉1310号房屋已实际安置给宋荣涛，其本人也要求西钦村居委会为其解决查封事宜，并以此主张阻却执行。本院认为，西钦村居委会对1310室房屋既无处分权，亦未占有使用，且西钦村居委会没有证据证明宋荣涛委托其代为主张权利，故一审不予审查并无不当。因此，西钦村居委会对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 另外，西钦村居委会上诉请求确认涉案1309、1310二套房屋归属其所有，但其在一审中并未提出该项诉讼请求，新城建设威海分公司答辩时即明确提出了质疑，不同意一并处理，故本案不予审理。 综上所述，西钦村居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会负担。 审判长 马 丽 审判员 邱建坡 审判员 毕中兴 二〇二〇年五月十五日 法官助理王金雨 书记员李亚宁