辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1035号上诉人（原审原告）：辽阳浩东物业管理有限公司，住所地辽阳市宏伟区天井园小区A区9栋7-2号网点。法定代表人：苏鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：陈美禄，女，1991年8月9日出生，朝鲜族，住辽阳市白塔区。上诉人辽阳浩东物业管理有限公司因与被上诉人陈美禄物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽阳浩东物业管理有限公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决中法院仅凭物业服务合同签订日期为2017年7月13日而不支持被上诉人从2017年1月1日起未缴纳物业费是片面的，并无法律依据。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主不交纳物业服务费用的，业主委员会应该督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，业主逾期不交纳物业费，物业管理企业有权向人民法院提起诉讼，主张自己的合法权益。本案一审中上诉人对被上诉人进行过书面的催缴，且被上诉人承认该段时间物业欠费的事实。2、物业服务合同上的签订时间是2017年7月13日，该时间为业主委员会和物业公司审核修改后最终的签订合同时间。物业服务合同中明确写明合同期限是2017年1月1日至2018年7月13日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条违约责任规定：当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条拒绝履行规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。陈美禄未提交书面答辩。辽阳浩东物业管理有限公司向一审法院起诉请求：辽阳浩东物业管理有限公司与辽阳市白塔区金地翠园小区业主委员会签订物业服务合同。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业服务费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告陈美禄系金地翠园小区14-1-3-2（建筑面积为174平方米）和车库（建筑面积为35.81平方米）的产权人，物业管理服务费标准为多层住宅0.7元/月/平方米，车库物业费0.35元/月/平方米，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2017年1月1日至2018年12月31日（共24个月）拖欠物业服务费为3,224.00元（计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数）。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他己交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，请求判决被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费3,224.00元。陈美禄一审未出庭，亦未提交书面答辩。一审法院认定事实：陈美禄系金地翠园小区14-1-3-2、174平方米房屋的业主。2017年7月13日，辽阳浩东物业管理有限公司与辽阳市白塔区金地翠园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定委托管理物业名称为辽阳市白塔区金地翠园小区。物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.70元/月/平方米，车库0.35元/月/平方米。陈美禄拖欠2017年7月13日至2018年12月31日期间的物业服务费，欠费金额为2,350.78元（0.70元/月/平方米×174平方米×17.5个月+0.35元×35.81平方米×17.5个月）。一审法院确认的上述事实有物业管理服务委托合同、图片、交费通知书及辽阳浩东物业管理有限公司陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，辽阳浩东物业管理有限公司、陈美禄之间系物业公司和业主的关系。辽阳浩东物业管理有限公司作为物业服务公司有收取物业管理费用的权利，陈美禄不交纳物业费系违约行为，辽阳浩东物业管理有限公司为陈美禄居住的小区提供了相应的物业管理服务，陈美禄作为物业管理服务的受益人理应及时履行向辽阳浩东物业管理有限公司交纳物业管理费的义务，辽阳浩东物业管理有限公司的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。因辽阳浩东物业管理有限公司与业主委员会签订物业管理服务委托合同的日期是2017年7月13日，故该物业管理服务委托合同对陈美禄发生法律效力的时间应自2017年7月13日起计算。物业服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，辽阳浩东物业管理有限公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业费的业主来说，也不公平。辽阳浩东物业管理有限公司作为物业管理者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业服务收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：陈美禄给付辽阳浩东物业管理有限公司2017年7月13日至2018年12月31日期间的物业管理服务费2,350.78元。上述款项于一审判决生效后十日内给付。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由陈美禄负担。本院二审期间，辽阳浩东物业管理有限公司提交了辽阳市跃进街道办事处开具的证明一张，证明其有收取2017年1-7月物业费的资格，本院对该份证据的真实性及关联性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人辽阳浩东物业管理有限公司于2017年3月1日对被上诉人所在金地翠园小区进行应急物业管理，上述事实有上诉人提供的辽阳市跃进街道办事处出具的证明一份在卷为凭，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人辽阳浩东物业管理有限公司上诉主张被上诉人陈美禄应从2017年1月1日起给付其物业费一节，上诉人虽系于2017年7月13日与被上诉人所在小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，但合同中约定的期限系从2017年1月1日至2018年7月13日止的，且根据跃进街道办事处出具的证明可知上诉人系在业主、街道社区及业主委员会筹备委员会的请求下于2017年3月份开始对金地翠园小区提供的物业服务，故被上诉人应从上诉人向其所在小区提供物业服务时起缴纳物业费，原审法院认定物业费缴纳时间不当，本院予以纠正，被上诉人应向上诉人支付2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务管理费2,955元（0.70元/月/平方米×174平方米×22个月+0.35元×35.81平方米×22个月）,另关于上诉人上诉主张的2017年1、2月份的物业费，因其在该段时间并未向该小区提供物业服务，其主张依据不足，本院不予支持。综上所述，辽阳浩东物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2875号民事判决；二、被上诉人陈美禄于本判决生效之日起十日内向上诉人辽阳浩东物业管理有限公司支付从2017年3月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费2,955元；三、驳回上诉人辽阳浩东物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由被上诉人陈美禄负担。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳浩东物业管理有限公司负担17元，由被上诉人陈美禄负担33元。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年五月二十五日法官助理王首智书记员胡子健