贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终3583号上诉人（原审原告）：陈洪，男，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司，住所贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋2单元34层6号。法定代表人：闵锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。上诉人陈洪因与被上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）、贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司（以下简称瑞信嘉宜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈洪上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、二被上诉人是委托代理销售关系，瑞信嘉宜公司的收费违反了《商品房销售管理办法》关于中介机构不得收取佣金以外其他费用的规定，能立洋公司对此采取放任态度，二被上诉人应承担连带返还义务；2、原判认定上诉人与瑞信嘉宜公司之间是居间服务关系错误，瑞信嘉宜公司收费依附于《商品房买卖合同》，其在增值服务协议上偷换概念，将团购费（电商费）变更为增值服务费或居间服务费的方式进行收取，但这不能改变费用的性质；3、销售通知书是能立洋公司与上诉人磋商的结果，并非瑞信嘉宜公司提供服务的成果。签订合同时，上诉人从未与瑞信嘉宜公司就买房事宜进行过任何协商，也未与其公司人员有过任何接触，直至被要求支付团购费时才知道该公司，故瑞信嘉宜公司并未在买房过程中提供有价值的服务。被上诉人能立洋公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞信嘉宜公司收取的费用不是依附于《商品房买卖合同》，其与上诉人之间是居间法律关系，瑞信嘉宜公司为上诉人提供了服务，同时帮助我公司拓展了购房客户，我公司不清楚瑞信嘉宜公司向上诉人收取费用的情况，不应承担责任。被上诉人瑞信嘉宜公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。两被上诉人之间不存在委托销售关系，我公司与上诉人之间是居间法律关系，我公司利用自己的平台，撮合上诉人与能立洋公司达成房屋买卖合同，因此我公司与上诉人签订的增值服务协议并非依附于《商品房买卖合同》。我公司为上诉人提供了利用平台优势的价格优惠，双方之间的合同义务已经履行完毕，不存在无效的理由。陈洪向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2018年3月2日签订的《瑞房网会员增值服务协议书》无效；2.请求判令被告退还原告增值服务费60,000元，并按照同期同类银行贷款利率支付利息（从2018年3月2日起计算至被告清偿之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院查明：能立洋公司成立于2014年4月2日，经营范围主要为房地产开发及销售、物业管理等。瑞信嘉宜公司成立于2015年10月12日，经营范围主要为计算机网络技术领域内的技术开发、房地产经纪等。2018年3月2日，陈洪作为乙方（客户）与作为甲方（瑞房网）的瑞信嘉宜公司签订《瑞房网会员增值服务协议书》，主要内容为：瑞房网为瑞信嘉宜公司旗下全资房地产电子商务网站，其相关法律责任均由瑞信嘉宜公司承担；鉴于客户有意成为瑞房网的会员并享有瑞房网为客户提供的增值服务，客户同意自签署本协议之时成为瑞房网的会员，并可享有瑞房网会员专项权限；本协议项目所在地位于黄河路缤纷广场；客户意向房源信息为1-5；协议签订时，客户须通过瑞房网指定的第三方支付平台支付60,000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可以享受瑞房网提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费用不构成房价款的一部分；客户在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在客户提出申请之日起十五个工作日内，瑞房网将客户已付的会员增值服务费用按原支付路径全部无息退还给客户；客户在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，会员增值服务费概不退还；除享受上述会员优惠以外，还可享受瑞房网提供的其他增值服务，包括：查询相关房源信息；通过瑞房网网络客户端接收专业项目信息解读和房源推荐、二手房推荐等；对于所认购的房屋的任何相关信息双方一致同意均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准；瑞房网就本协议下的条款已向客户进行了充分解释和详细说明，客户亦确认已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向瑞房网缴纳会员增值服务费，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议甲方处加盖“瑞房网增值服务会员章”，乙方处陈洪签字并注明身份证号及电话号码。协议签订后，陈洪通过转账方式向瑞信嘉宜公司交纳了60,000元，该公司向陈洪出具了相应的收据，载明用途为“瑞房网会员服务费”。同日，陈洪签署《销售通知书》，显示其认购北大资源·缤纷广场1-5号房屋,折前总价为1,468,333元，享受折扣“原总价×0.96×0.98×0.99×0.98”，折后总价1,340,242元。陈洪同时作为买受人与能立洋公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：陈洪购买能立洋公司建设开发的位于北大资源缤纷广场一期1层5号房屋，总房价为1,340,242元。在一审法院审理的其他同类案件中，瑞信嘉宜公司主张其通过自己掌握的需要购房的资源，为客户提供购买北大资源缤纷广场楼盘的机会，并最终撮合客户与能立洋公司签订房屋买卖合同，与能立洋公司及客户之间形成双向的居间服务关系，并让客户享受到购房优惠，但其不向能立洋公司收取居间服务费，只向客户即原告收取居间服务费，也即本案的增值服务费。该公司实际相当于房屋中介机构，由工作人员与不同的房开商进行磋商，获得房价优惠，并将该信息对外发布，客户在看到该信息之后与该公司联系，该公司便组织客户去看房，客户选定相应房屋并认可优惠价格之后，就与能立洋公司签订《商品房认购协议书》，确定购买房屋的信息和价款，之后再与该公司签订《销售通知书》，确定双方的居间服务关系成立，并向该公司支付居间服务费，这也就是《销售通知书》的签订时间在《商品房认购协议书》之后的原因。能立洋公司认可与瑞信嘉宜公司之间的合作关系，表示瑞信嘉宜公司是平台公司，有一定的客户资源，如果瑞信嘉宜公司能够提供足够多的客户购买房屋，该公司会给予一定的价格优惠，至于瑞信嘉宜公司是否向客户收取费用，该公司并不清楚，该公司也不需要向瑞信嘉宜公司支付任何费用（注：与本案原告起诉相同被告的同类案件中，诉讼请求与事实理由均一致，因开庭时间不同且瑞信嘉宜公司、能立洋公司在每个案件中陈述事实的不同，本案进行了综合）。原告对二被告的上述陈述均不认可，并陈述从其看房到签订各种协议、合同、支付购房款的过程中，都是在能立洋公司的售楼部进行的，由同一个工作人员进行操作，说签订之后会有一定的优惠，期间并没有接触过瑞信嘉宜公司的任何员工，也不知道有瑞信嘉宜公司，是受售楼人员的指示将钱打入瑞信嘉宜公司账号。原告还提交了一份花溪区住房和城乡建设局于2019年4月22日出具《关于新时代?麒鑫商业广场购房人退房申请的答复》，其中第四项“关于购房人退团购费问题”载明：鉴于销售代理单位贵州伟庭房地产开发有限公司为法律、法规禁止转让的房地产提供中介服务，且以团购费名义违规收受委托以外的酬金，其行为已违法违规，由贵州伟庭房地产开发有限公司无条件退款，且在收到购房人书面退款申请之日起30日内退还收取购房人的团购费，原告以此证明被告收取团购费的行为违反了国家相关法律法规，扰乱了市场秩序，应当无条件退还。另查：1.原、被告均确认原告交纳的增值服务费60,000元并未包含在购买其与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》约定的总房款内，是原告在购买案涉房屋时额外支付的一笔费用。2.根据住建部《房地产经纪管理办法》（2011年4月实施）第十一条规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，瑞信嘉宜公司从事房地产经纪应当进行备案，经本庭核实，该公司并未进行备案。3、经向能立洋公司核实，若作为原告的客户不与瑞信嘉宜公司签订《瑞房网会员增值服务协议书》，也可以直接与该公司签订《商品房买卖合同》，但是就不能享受相应的优惠，并提交了一份住建局备案价格表，显示案涉房屋的价格为4,105,400元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、关于《瑞房网会员增值服务协议书》的效力问题；二、本案诉争款项的性质？三、能立洋公司、瑞信嘉宜公司是否应当退还原告讼争款项？关于焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告瑞信嘉宜公司签订了《瑞房网会员增值服务协议书》，原告主张该协议违反了《商品房销售管理办法》，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，而《商品房销售管理办法》并不属于法律和行政法规的范畴，原告该项主张不符合法律规定，其提交的花溪区住房和城乡建设局的文件亦不能作为判定案涉合同效力的依据，故本案《瑞房网会员增值服务协议书》系双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于焦点二。首先，根据庭审查明之事实，陈洪与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的总房价为1,340,242元，陈洪及能立洋公司均确认讼争的60,000元并不包含在涉案房屋的总房价中，而陈洪提供的相关付款凭证及收款收据反映瑞信嘉宜公司收取了陈洪的该笔增值服务费并出具了相应收据，陈洪主张瑞信嘉宜公司是代能立洋公司收取该笔费用，没有任何证据证实，且与陈洪提供的上述证据反映的事实不符，故该笔费用并非能立洋公司收取，亦不属于购房款。其次，瑞信嘉宜公司收取了陈洪上述团购费用，则需要审查瑞信嘉宜公司是否具有合法依据。瑞信嘉宜公司的经营范围包括房地产经纪，其提出为能立洋公司开发的案涉楼盘进行推广宣传及销售，为陈洪向能立洋公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，未超出其经营范围，能立洋公司亦认可瑞信嘉宜公司提供的上述服务内容，故应当认定瑞信嘉宜公司为陈洪购买涉案房屋提供了中介服务。最后，陈洪接受了瑞信嘉宜公司提供的服务并向其交纳了60,000元的增值服务费后，双方已经成立事实上的居间服务合同关系，该60,000元应当认定为居间服务费。关于焦点三。首先，陈洪向瑞信嘉宜公司交纳增值服务费后，瑞信嘉宜公司出具了收据。后陈洪签署的《销售通知书》中显示折前总价为1,468,333元，享受折扣“原总价×0.96×0.98×0.99×0.98”，折后总价1,340,242元、陈洪与能立洋公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉房屋总价为1,340,242元，不包含增值服务费。根据以上事实可知，陈洪在交纳增值服务费时即应知道其参加了瑞信嘉宜公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向瑞信嘉宜公司支付的增值服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定陈洪在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是瑞信嘉宜公司收取增值服务费之后承诺优惠之价格。其次，能立洋公司与瑞信嘉宜公司确认，能立洋公司委托瑞信嘉宜公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，瑞信嘉宜公司介绍的购房人均享受能立洋公司给予的购房优惠折扣。陈洪在参与团购，接受瑞信嘉宜公司服务的过程中自愿向瑞信嘉宜公司支付的增值服务费，系其真实意思表示，陈洪在接受瑞信嘉宜公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，要求瑞信嘉宜公司退还增值服务费理据不足，一审法院不予支持。再次，上述费用并非能立洋公司收取，陈洪要求能立洋公司退还该笔费用同样理据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告陈洪的诉讼请求。案件受理费人民币795元（已减半收取），由原告陈洪负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张其交纳的增值服务费系依附于《商品房买卖合同》而收取的团购费，但《商品房买卖合同》中没有增值服务费的约定，也没有上诉人所谓团购费的约定。相反《瑞房网会员增值服务协议书》中明确约定会员增值服务费的具体金额，且该部分费用不构成房价款的一部分，同时只有在支付增值服务费后未成功认购任何房产的情况下，上诉人才能申请退还，如果成功认购房屋，则增值服务费概不退还。根据上述约定可知增值服务费是依据《瑞房网会员增值服务协议书》交纳的费用，只是增值服务费是否退还才依附于《商品房买卖合同》，即没有成功认购房屋，未签订《商品房买卖合同》的会员才有权申请退还增值服务费；成功认购房屋签订了《商品房买卖合同》的会员概不退还增值服务费。本案中上诉人已经成功签订《商品房买卖合同》，同时根据销售通知书载明的内容也可以看出，上诉人在购房时已经享受了购房优惠折扣，享受了《瑞房网会员增值服务协议书》载明的服务内容，在上诉人与瑞信嘉宜公司的合同关系已经履行完毕的情况下，一审法院对上诉人提出的要求瑞信嘉宜公司退还增值服务费的请求不予支持正确，本院亦予维持。至于上诉人辩称签订合同过程中从不知晓瑞信嘉宜公司存在的问题，上诉人在交纳增值服务费后才与能立洋公司签订《商品房买卖合同》，而上诉人持有的增值服务费收款收据上盖章的公司为瑞信嘉宜公司，付款的银联POS小票上载明的商户也是瑞信嘉宜公司，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，对小票及收据上载明的内容应当是明知的，故上诉人的该辩称不能成立。案涉增值服务费并非由能立洋公司收取，本院认定上诉人无权要求瑞信嘉宜公司退还增值服务费的前提下，上诉人要求能立洋公司承担共同退还增值服务费同样缺乏依据，对该主张本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1590元，由上诉人陈洪负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二〇年五月十一日法官助理王强书记员曹然