贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0624民初3168号 原告：杨进，男，1981年5月19日出生，土家族，住思南县。 原告：包灿艳，女，1981年5月17日出生，汉族，住思南县，系原告杨进之妻。 二原告委托诉讼代理人：熊春波，贵州驰铭（思南）律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州鸿和益达房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市思南县思唐街道办事处城北社区。 法定代表人：邵强，公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵进,贵州锦江河（思南）律师事务所律师，特别授权。 被告：卢晓勇，男，1966年11月23日出生，土家族，户籍地贵州省贵阳市云岩区。 原告杨进、包灿艳与被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司（以下简称“鸿和房地产公司”）、卢晓勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理。根据被告鸿和房地产公司的申请，本院依法追加卢晓勇为本案共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人熊春波、被告鸿和房地产公司的委托诉讼代理人赵进以及被告卢晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨进、包灿艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%内部分（包含3%）的房价款及利息共计15231元；2.请求法院依法判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款39610.4元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年8月5日，原告杨进与被告签订了一份商品房买卖合同，杨进为买受人，被告为出卖人，合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢3单元2层3号房，该商品房的建筑面积为128平方米；第四条计价方式与价款为按套计算，该商品房总价为人民币192000元人民币；第五条面积确认及面积误差处理（该条没有对面积误差和面积误差处理的处理方式进行明确约定）；第十九条：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第二种方式解决，即依法向人民法院起诉；第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告交付被告购房款192000元人民币，被告已交付房屋给原告居住。在2018年5月3日，二原告才取得思南县国土资源局核发的黔（2018）思南县不动产登记证明第00××50号房权证，拿到房权证后原告才发现所购商品房建筑面积为116.77平方米，比原被告双方签订商品房买卖合同约定的面积128平方米减少11.23平方米，面积误差比绝对值为8.83%，误差比值明显超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠给案件司法解释》第十四条第（二）项之规定，被告应当返还商品房面积误差比在3%内部分（包含3%）的房价款及利息共计8870.4元，双倍返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款22170元。综上所述：原、被告签订的商品房买卖合同及协议合法有效，应受法律保护。被告交付使用的商品房实际面积小于合同约定的面积，面积误差比超过3%，被告的欺诈行为已经给原告造成了损失，原、被告在合同中没有约定对面积误差比绝对值超过3%时怎么处理，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条之规定，合同没有约定或约定不明确的，按照该条处理。为此，原告特提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 事实和理由补充：根据《商品房销售管理办法》第十九条之规定，该案不适宜适用按套计算。 被告鸿和房地产公司辩称，原告杨进、包灿艳与被告鸿和房地产公司之间存在商品房销售合同纠纷没有事实依据，鸿和房地产公司不具备被告主体资格。原告杨进、包灿艳主张退还商品房面积误差比3%以内的房价款及利息以及面积误差比超3%双倍赔偿没有事实及法律依据。案涉商品房在2014年已交付使用，县住建局于2015年10月进场测量，原告至今才起诉，已超过诉讼时效。双方签订合同时是按套买卖不是按面积计算的，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告卢晓勇辩称，《商品房买卖合同》是2012年签订的，合同签订时，由于施工图纸没有进行审计核定，房屋面积是估计的面积。《商品房买卖合同》第四、第五条明确约定以房屋套数来计价，不以面积来计算。应当驳回原告诉讼请求。 经审理，本院认定案件事实如下：被告卢晓勇借用思南县阳光房地产开发有限公司资质开发承建位于思南县顺和商住楼项目。2010年8月5日，被告卢晓勇以思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部的名义与原告杨进签订《商品房买卖合同》，约定将位于思南县顺和商住楼第1幢3单元5层3号商品房出售给原告杨进，合同第三条约定：该房屋建筑面积共128平方米；合同第四条计价方式与价款约定：房屋计价方式及价款为按套计算，房屋总价192000元。第五条面积确认及误差处理第二款约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定；第三款约定：合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记面积为准。原告杨进于2010年5月5日、2010年9月25日分别向思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部交付部分购房款。2010年10月26日，原告杨进、包灿艳与中国建设银行股份有限公司思南支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人杨进、包灿艳借款92000元用于购买顺和商住楼第1幢3单元5层3号商品房，思南县阳光房地产开发有限公司作为保证人，并设置抵押权。被告鸿和房地产公司于2018年5月3日为案涉房屋办理了不动产权证书，证号为黔（2018）思南县不动产权第0001885号，不动产权证书载明所购商品房建筑面积为116.77平方米。 另查明，原告杨进、包灿艳于2004年5月28日结婚登记，系夫妻关系。思南县阳光房地产开发有限公司于2002年1月23日依法登记成立，于2008年11月19日依法变更登记为鸿和房地产公司。 上列案件事实，有原告杨进、包灿艳提交的原告杨进、包灿艳的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收款收据、现金交款单、《个人住房（商业用房）借款合同》、《不动产登记证明》、《房产测绘分户平面图》、企业信息查询单及思南县住房和城乡建设局回函等证据并经庭审质证，以及原被告双方的陈述，在卷佐证。 本院认为，虽然思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部不具备独立法人资格,但思南县阳光房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款合同》作为担保人并为原告杨进、包灿艳办理房屋不动产权证书的行为，视为对该项目部行为进行认可和追认，构成表见代理。该项目部的民事行为视为该公司即思南县阳光房地产开发有限公司的民事行为，由于该公司变更为鸿和房地产公司，因此鸿和房地产公司是本案适格的被告。被告卢晓勇在商品房买卖合同中委托人处签名的民事行为系受委托人的行为，其法律后果由追认的委托人承担，故卢晓勇在本案中只是受委托人，不具有诉讼主体资格。由于思南县阳光房地产开发有限公司于2008年11月19日依法变更为鸿和房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及《中华人民共和国公司法》第九条第二款“有限责任公司变更为股份有限公司，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继”的规定，案涉合同有效并对鸿和房地产公司具有法律效力。案涉房屋的不动产权证书系2018年5月3日办理，原告杨进、包灿艳取得不动产权证书后才真正得知房屋相关信息，根据法律规定其诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故本案原告起诉未超过诉讼时效。根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定，本案合同双方已经明确约定商品房的价款按套计算，面积以不动产权登记为准。双方在合同中对面积误差已经明确约定为按套计价的不适用调差处理，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应该遵守。 综上所述,原告的诉求不符合法律的规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨进、包灿艳的诉讼请求。 案件受理费1172元，由原告杨进、包灿艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  张炳潭 人民陪审员  谭正阶 人民陪审员  张永生 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  袁晓丽 书 记 员  何光凤