广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终461号上诉人（一审原告）：张清莲，女，1979年5月22日出生，汉族，住广西藤县************。委托诉讼代理人：赵志宏，广东泰诺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵嘉成，男，1989年8月30日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***************。委托诉讼代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关智航，广东华杨律师事务所实习律师。上诉人张清莲因与被上诉人赵嘉成房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初11070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张清莲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张清莲的一审诉讼请求；2、判令赵嘉成承担本案诉讼费用。事实与理由：一、关于一审判决未查明的事实。第一，张清莲提交的其与赵嘉成的聊天记录证实，在张清莲向赵嘉成告知珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）要求张清莲搬离商铺的情况下，赵嘉成要求张清莲继续使用涉案商铺，如2018年3月16日下午15:42的聊天记录，就说“你要租客安心办公”。正是因为赵嘉成要求张清莲安心办公，张清莲才没有搬离涉案商铺。第二，2018年3月17日，珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）派人砸坏商铺墙壁，封堵大门和上下楼梯，张清莲将这一情况告知赵嘉成，赵嘉成要求张清莲报警处理，当时梅溪派出所还组织张清莲、珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）进行协商，派出所还要求赵嘉成到场，但赵嘉成没有过来。上述事实可以证实，在珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）向商铺相关使用人发出通知后，并非张清莲不配合搬离商铺，而是赵嘉成要求张清莲不要搬离，责任应由赵嘉成承担。二、关于赵嘉成是否收到张清莲交付的商铺租赁押金124800元的问题。一审法院认定张清莲通过支付宝转账支付42300元给赵嘉成，赵嘉成在一审庭审中认可其将原已收取三楼部分租户押金78502元转为张清莲向其支付的押金，上述两项合计120802元。张清莲提出尚有3998元为赵嘉成多收取了三楼部分租户的租金抵扣作为其支付的押金，并向一审法院提交了一份清单，赵嘉成对此不予认可。一审法院认为张清莲向一审法院提交的清单上没有赵嘉成签名确认，也没有显示该清单的制作人和制作时间，故对张清莲提出的该项主张不予采信。一审法院对张清莲的该项主张不予采信属于认定事实不清。一是赵嘉成从未向张清莲提出过押金没有交清，张清莲通过支付宝转账支付42300元给赵嘉成也是根据赵嘉成的要求转账的。这一点从转账金额为42300元而非其他整数可以证实是双方核对后的数据。当时在《房屋租赁合同》明确约定“履约押金124800元，2016年5月31日前支付”的情况下，如果赵嘉成收到的押金数额不对，赵嘉成应当会提出异议。二是依据张清莲与赵嘉成签订的《承租合同变更协议书》中双方同意将珠海市香洲区*********第三层赵嘉成之前与其他租户签订的合同的权利义务全部由张清莲承受和承担（包括其他租户向张清莲缴纳租金期满后，张清莲退还履约金结算和承担由赵嘉成承担的责任等）；赵嘉成将2016年5月20日前与其他租户签订的合同原件全部交由张清莲的约定，以及上述转租户租金计算期限和张清莲与赵嘉成租金计算期限不一致（张清莲的租金计算期限是当月20日至下月19日，转租户计算期限有当月1日至31日或其他等不一致的情形）这一事实，可以证明存在赵嘉成将多收取的三楼部分租户的3998元租金抵扣作为押金的事实。三、关于第四层2479.25平方米是否存在两个月免租期的问题。第一、根据一审法院查明的事实可知张清莲每月20日支付本月20日至下月19日的租金，张清莲2016年6月2日转账金额为26000元支付的是2016年5月20日至6月19日的租金，之所以是26000元是因为该金额是在冲减因租户租金计算期限不同所导致的金额之差。2016年6月20日转账金额为36000元，支付的是2016年6月20日至7月19日的租金。由此可见，这两笔转账并非支付2016年5月20日至6月19日这一个月的租金。赵嘉成对于这一情况是非常清楚的，双方的微信聊天记录从未提到过张清莲未按时交租金就可以证实。第二、依据一审法院查明的“租金按月计算，采用先交租后使用的方式，张清莲在每月20日前向赵嘉成交付当月租金”这一事实可知，2016年6月20日的转账36000元支付的是2016年6月20日至7月19日的租金。第三、依据一审法院查明的“第四层租金的计算方式：面积按2400平方米计算，2016年5月20日至2017年5月19日，月租金按每平方米11元计算”这一事实可知，第四层租金应为26400元，而张清莲2016年6月2日转账金额为26000元，与26400元不符，由此可见，该款项并非是第四层当月的租金。第四、依据一审法院查明的“合同签订之日，张清莲应向赵嘉成支付1个月的租金62400元，于2016年7月20日前支付”这一事实可知，双方合同约定在合同签订之日张清莲应向赵嘉成支付1个月租金62400元，于2016年7月20日前支付，双方签订合同的日期是2016年5月20日，而张清莲向赵嘉成交付的第一个月租金却约定在两个月内支付，由此可见，张清莲所述第四层两个月免租期是存在的。第五、依据一审法院查明的“赵嘉成于2016年5月20日起将租赁场地交付张清莲装修”这一事实可知赵嘉成是知道张清莲会对租赁场地进行装修的。因为第三层是转租，不需要装修，第四层是赵嘉成直接交付给张清莲的租赁标的物，因此才需要装修。依照行业惯例，装修期免租，由此可以印证张清莲关于第四层两个月免租期是客观真实的。第六、一审中赵嘉成没有提交任何证据证明张清莲一直以来有延迟一个月交付租金的事实，因此一审认定“2018年3月2日张清莲通过银行转账向赵嘉成支付租金62422元”为2018年1月20日至2月19日期间的租金缺乏依据。第七、一审法院依据“赵嘉成表示其对于张清莲具体何时搬离不清楚，但是2018年3月1日起至实际搬离之日止的租金至今没有支付”这抗辩理由认定：“张清莲自2018年2月20日起至其实际搬迁之日止的租金未支付”错误。依据一审法院查明的事实，张清莲交付租金的期限为每月20日支付本月20日至下月19日的租金，由此可见赵嘉成所称2018年3月1日起未交付租金根本不成立，双方之间的租金计算中，3月1日这个起始日期根本不存在，一审法院凭此认定张清莲自2018年2月20日起至实际搬迁之日止的租金未支付错误。综上所述，不管是从双方的实际履行还是从行业交易习惯，或者赵嘉成的反应，都可以证实两个月免租期合情合理，是客观存在的事实，一审法院未予认定，与事实不符。四、关于赵嘉成是否有权收取2018年2月14日后案涉出租物业租金的问题。第一、根据一审法院查明的事实可知，自2018年2月14日起，因案涉出租物业所有权发生变化，赵嘉成没有重新取得案涉出租物业的转租权，其已经丧失转租资格，双方签订的《房屋租赁合同》已无履行可能，合同因此解除，赵嘉成无权向张清莲继续收取租金。第二、依据一审法院查明的双方合同约定“因银行或其他债权人为实现债权，导致合同无法履行的，双方各自承担风险”这一事实可知，珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）自2018年2月14日起成为上述商铺的所有权人，赵嘉成应该自行承担不能收取租金的风险，不能将这种风险转嫁给张清莲，因此，赵嘉成不能以此为由拒绝向张清莲返还押金。赵嘉成辩称，一、关于张清莲主张的一审判决未查明的事实。张清莲提供的2018年3月16日“微信聊天记录”，是在执行异议被受理后、法院召开听证之前，曾有人到租赁办公场所闹事，赵嘉成是针对此事讲的“你叫租客安心办公”，并且针对此事已报警处理，并非赵嘉成提出不予搬离案涉商铺的要求。张清莲提供的2018年3月16日、2018年3月17日“微信聊天记录”可证明上述事实。同时该聊天记录也显示赵嘉成针对执行异议案件以及是否搬离租赁商铺和张清莲交流称“结果出来是他们对的，我无话可说”，证明如果执行异议被驳回赵嘉成将搬离商铺。张清莲截取部分微信聊天容并脱离语境断章取义，歪曲事实。而且，其将没有搬离商铺的原因归责为赵嘉成“要求”，却又不向赵嘉成按约定支付租金，其提出的主张和当时的行为自相矛盾。张清莲主张“梅溪派出所还组织张清莲、睿德合伙企业进行协商，派出所要求赵嘉成到场，赵嘉成没有过来”，更不能证明赵嘉成要求其不搬离商铺的事实。二、关于赵嘉成收取押金金额的问题。合同约定押金124800元，张清莲实际张清莲仅支付了120802元（支付宝转账42300元、已收押金转78502元）。同样的情况，合同约定每月租金62400元，张清莲实际并不是每月支付62400元。张清莲提交的证据以及一审判决查明的事实部分可证明上述事实。张清莲主张的不足额部分3998元，是赵嘉成多收取的租金，没有证据证明，且不合常理。赵嘉成是按合同约定收取租金向原租户收取租金，不可能存在多收的情况，假设多收取，因涉及权利义务或以后发生的纠纷，对该部分的处理必然签订书面文件予以确认，张清莲提交的证据是其为了拼凑数据自制表格，没有赵嘉成的签名确认。张清莲该项主张没有任何证据支持，一审判决查明事实清楚。三、关于租赁物业是否存在两个月免租期的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“甲方于2016年5月20日起将租赁场地交付乙方装修”，但该合同中并未约定免租期，反而合同还约定了自2016年5月20日起的月租金交付及标准。其次，张清莲主张赵嘉成口头答应免两个月租期，是歪曲事实，没有任何证据证明，而且其实际仅少支付了一个月租金，其主张与其支付租金的行为不符。四、张清莲使用物业至2018年5月2日，但自2018年2月20日起未交纳租金，构成违约，根据合同约定，张清莲无权要求退回租金。首先，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其次，关于张清莲主张的自2018年2月14日起赵嘉成是否有权收取租金的问题。案涉租赁合同关系中，赵嘉成为承租人，张清莲为接受转租的次承租人，张清莲与赵嘉成之间存在转租合同关系。在案涉租赁商铺被拍卖后，并不必然导致租赁合同的终止，赵嘉成也就相关事项和睿德合伙企业协商并提出执行异议申请。在此期间睿德合伙企业多次与赵嘉成及张清莲沟通协商租赁合同相关事宜，并提出现有承租人搬离商铺，睿德合伙企业将给予补偿二十万元的方案，赵嘉成也多次与张清莲协商要求接受该补偿方案并按合同约定搬迁，然而张清莲不同意，并依据与赵嘉成签订的《房屋租赁合同》继续使用租赁商铺，依法应向赵嘉成依约支付租金。现张清莲主张租赁合同无法继续履行而径行与睿德合伙企业交接，导致赵嘉成作为承租人丧失了收取睿德合伙企业补偿金二十万元的权利。张清莲的行为不但构成违约，还给赵嘉成造成了严重的经济损失，赵嘉成保留追究张清莲损失赔偿责任的权利。综上，张清莲的上诉请求没有事实依据和法律依据，全部为其片面之词，本案中没有任何证据支持。请求上级法院依法查明事实，驳回其上诉，维持一审判决。张清莲向一审起诉请求：1.判令赵嘉成返还张清莲支付的押金124800元，并承担该款自2018年3月1日起至归还至日止的银行利息损失，利率按4.35%年计算，暂计算至2019年6月30日止计7238.4元；2.判令赵嘉成承担本案诉讼费用。一审法院查明：2016年5月20日，张清莲作为乙方与甲方赵嘉成签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区*********第三层、第四层出租给乙方；乙方在签订合同时，甲方已告知乙方租赁场地已抵押给银行，告知乙方关于珠海市众大利物业车业有限公司签订的租赁合同内容和存在纠纷等相关问题，乙方同意自行承担风险并愿意与甲方签订合同；租金及相关费用：第三层场地的租金2016年5月20日起至2019年5月19日，面积按2400平方米计算，按每平方米15元收费；2019年5月20日起，面积按3000平方米计算，按每平方米18.70元收费；2020年5月20日至合同期满，面积按3000平方米计算，月租金按上一年度月租金递增10%收取；第四层租金的计算方式：面积按2400平方米计算，2016年5月20日至2017年5月19日，月租金按每平方米11元计算；2017年5月20日至合同期满，月租金按上一年度月租金递增10%收取；上述租金为税后租金，如国家机关要求缴纳相关税费，应缴纳部分由乙方补交给甲方；乙方每月按时将租金转入甲方指定的账户；合同签订之日，乙方应向甲方支付1个月的租金人民币62400元，于2016年*月20日前支付；履约押金人民币124800元，2016年5月31日前支付；如乙方经甲方通知没有支付租金和履约金，合同自动解除；只交付履约金或租金其中一项的，经甲方电话通知后三日内仍不交付的，合同自动解除，且乙方不得要求甲方返还已经交付的履约金、租金；乙方承诺对其租赁的场地用于办公场所使用；乙方在使用房屋期间产生的所有费用由乙方负责；甲方按现状提供租赁场地，乙方对场地现状和质量没有异议；租赁期间，乙方可将承租的物业转租，但是转租的期限不得迟于双方的租赁期限；租金按月结算，采用先交租后使用的方式，乙方在每月20日前向甲方交付当月租金，如因乙方拖欠租金、水电费等，逾期一日支付，则乙方须按应缴租金的每日1%支付滞纳金，逾期30日的，甲方有权单方终止合同并收回租赁场地，由此造成的损失由乙方自行负责；租赁期未满，乙方提前终止合同的，须提前二个月通知甲方，结清租金及各项费用，经甲方作为场地验收许可后，可按规定迁离；经甲方同意的，所交的押金无息退还，否则押金不作退还；乙方应按合同约定使用租赁房屋，如乙方将房屋用作其他用途的须经甲方书面同意，并按规定办理相关审批手续；甲方于2016年5月20日起将租赁场地交付乙方装修，交付后因装修引起的相关法律责任由乙方自行负责；合同期内发生下列情形的，合同自动解除，双方互不承担责任：1.发生不可抗力或双方确认的意外事件，使合同无法履行；2.因城市规划和市、区政府要求、抵押权纠纷等债权和其他等原因，却需要迁拆、改造、改建、扩建、拍卖、改变用途或使用该出租房屋时，致使协议无法继续履行的，甲方应书面通知乙方，乙方应无条件服从，并在通知送达后三个月内自行搬迁及自付费用；甲方在收取乙方应缴的租金、管理费、水电费等相关费用后，退还履约押金；政府征收、改造及其他等原因对该场地进行补偿或赔偿的，该补偿赔偿权益归甲方所有；政府对该物业装修费的补偿、赔偿，乙方投入部分归乙方所有；有下列情形之一的，甲方有权直接解除合同、收回房屋、没收履约押金，如造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1.乙方拖欠租金30日以上的；2.乙方所欠各项费用合计相当于二个月租金的，或者拖欠应向相关部门缴纳费用的；3.未经甲方同意即有关部门批准，擅自改变出租场地用途的；4.擅自拆改、破坏商铺及附着设施结构的；5.因相关政府部门的责令，无法达到相关要求的；6.利用承租场地进行违法活动的；7.没有在规定的时间进驻场地装修或使用的，经甲方电话通知后仍不进驻使用的；8.租赁期间，乙方在转租、分租，一次性收取次承租人租金五个月以上的，应征得甲方书面同意；甲方依据上述第2项情形解除合同的，乙方接到通知后应在30天内迁离并交回出租场地，履约押金归甲方，乙方无权要求退还，除可移动设备及家具外，形成附和的装饰、装修设备及水电增容设施无偿归甲方所有，由此造成甲方、次承租人损失的，乙方应负责赔偿；在租赁期间，乙方无故离开租赁场地没有通知甲方，甲方在20天内又没法与乙方联系上，甲方在租赁场地张贴通知10日内仍无法连体乙方的，乙方在租赁场地内的一切物品，均归甲方所有，甲方收回租赁场地，并没收履约押金，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；合同提前或期满终止后，乙方应迁离租赁场地，将场地交还给甲方，搬迁时不得影响房屋结构，除可移动设备及家具外，形成附和的装饰、装修设备及水电增容设施无偿归甲方所有；乙方逾期一个月不迁离并不交还租赁场地的，甲方有权单方自行收回出租场地，收回过程中的一切损失及后果由乙方自行承担，出租场地内的一切财物视为乙方放弃而由甲方另行处理；合同期满或提前解除时，乙方必须按时迁出并搬清属于乙方的所有财物，如乙方未按时交还房屋，除继续支付租金及其他费用外，每逾期一天则向甲方偿付月租金5%的违约金，逾期交房超过一个月，甲方有权直接自行收回房屋，若出租房内有乙方的剩余物品视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理，乙方保证不提出异议并自愿承担一切后果；因银行或其他债权人为实现债权，导致合同无法履行的，双方各自承担风险，乙方不得追究甲方任何的法律责任，如因此甲方对外承担责任赔偿给他人的，乙方应赔偿相应的价款给甲方；合同有效期满，乙方如需继续租用的，应于有效期满之日前二个月向甲方提出续租要求，双方就续租达成协议，另行签订合同；等等。同日，张清莲作为乙方又与甲方赵嘉成签订一份《承租合同变更协议书》，约定：双方同意将珠海市香洲区*********第三层甲方之前与其他租户签订的合同的权利义务，全部由乙方承受和承担（包括其他租户向乙方缴纳租金满期后，乙方退还履约金结算和当中由甲方承担的责任等）；甲方将2016年5月20日前与其他租户签订的合同原件全部交给乙方。同日，张清莲通过银行转账向赵嘉成支付租赁押金42300元，赵嘉成将其与原租赁场地三层租户签订的合同原件全部交给张清莲。在一审庭审中，张清莲陈述因赵嘉成与三层的原租户签订合同时已经收取了租赁押金78502元，赵嘉成将该部分的合同权利义务全部转给张清莲，由张清莲负责向该部分租户收租和退还押金，因此该部分押金应作为张清莲向赵嘉成支付履约押金，赵嘉成对于张清莲的上述陈述予以认可。同时，张清莲还陈述通过支付宝向赵嘉成支付押金42300元，剩余部分因赵嘉成多收取了部分租户的租金抵扣作为押金，赵嘉成对于张清莲通过支付宝转账支付的42300元押金予以认可，但是对于剩余的押金支付及抵扣不予认可。2016年6月2日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金26000元。2016年6月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金36000元。2016年*月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金62400元。2016年8月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金36000元。2016年8月22日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金22400元。2016年9月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金62400元。2016年10月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金62400元。2016年11月20日，张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付租金62400元。2016年12月22日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60029元。2017年1月22日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60051元。2017年2月24日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60078元。2017年*月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60078元。2017年4月25日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60052元。2017年5月25日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金60026元。同日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金2400元。2017年6月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金62227元。2017年*月25日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金56757元。2017年8月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金61785元。2017年9月25日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金61603元。2017年10月25日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金61822元。2017年11月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金62317元。2017年12月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金62436元。2018年1月26日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金62422元。2018年*月2日，张清莲通过银行转账向赵嘉成转账支付租金62422元。在一审庭审中，张清莲陈述其于2018年5月2日搬离案涉租赁场地，赵嘉成表示其对于张清莲具体何时搬离不清楚，但是2018年*月1日起至实际搬离之日止的租金至今没有支付。张清莲在一审庭审中陈述2016年6月2日支付的26000元为2016年5月20日至6月19日的租金，2016年6月20日支付的36000元为2016年6月20日至2016年*月19日的租金，赵嘉成在一审庭审中认为根据合同约定每月则租金为62400元，上述二笔款项实际上是支付一个月的租金，而并非张清莲所主张支付二个月的租金。一审法院另查明，关于珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）申请执行珠海市君悦雷克萨斯汽车销售服务有限公司、珠海市众大利物资车业有限公司、冯丕志金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年2月12日作出（2016）粤0402执3431号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人珠海市众大利物资车业有限公司所有的位于珠海市香洲区********号*********、201-263**、301-363**、401-453商铺的房产（权证号码：粤房地权证珠字第0100278503号至粤房地权证珠字第0100278314号，共计190套）的不动产作价90012958元，交付申请执行人珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）抵偿本案被执行人珠海市君悦雷克萨斯汽车销售有限公司、珠海市众大利物资车业有限公司、冯丕志应向申请执行人偿还的借款本息90012958元；上述财产的财产权自本裁定送达申请执行人珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）时起转移。二、申请执行人珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。三、解除对位于珠海市香洲区********号*********、201-263**、301-363**、401-453商铺的房产（权证号码：粤房地权证珠字第0100278503号至粤房地权证珠字第0100278314号，共计190套）的不动产的查封；四、注销位于珠海市香洲区********号*********、201-263**、301-363**、401-453商铺的房产（权证号码：粤房地权证珠字第0100278503号至粤房地权证珠字第0100278314号，共计190套）的不动产设定的抵押权（抵押权人兴业银行股份有限公司珠海分行）。2018年2月28日，珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）向珠海市香洲区********号201-263、301-363、401-453商铺的使用人发出一份通知，内容为：根据一审法院（2016）粤0402执3431号之三执行裁定书，珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）自2018年2月14日起系上述商铺的所有权人。现珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙）决定收回以上商铺的使用权，并对以上商铺重新进行装修。通知各使用人于2018年3月**日前搬离，将占用的商铺恢复原状并及时归还珠海睿德咨询服务合伙企业（有限合伙），逾期未搬离视为放弃存放在商铺内的物品，交由房屋所有权人处理，因处理物品及恢复原状所产生的费用由使用人承担。一审法院认为，张清莲与赵嘉成于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》、《承租合同变更协议书》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于张清莲已经交付的押金金额问题。张清莲通过支付宝转账支付42300元给赵嘉成，赵嘉成在庭审中认可其原已收取三楼部分租户押金78502元转为张清莲向其支付的押金，上述二项合计120802元。张清莲提出尚有3998元为赵嘉成多收取了三楼部分租户的租金抵扣作为其支付的押金，并向一审法院提交一份清单，赵嘉成对此不予认可。张清莲向一审法院提交的清单上没有赵嘉成签名确认，也没有显示该清单的制作人及制作时间，故一审法院对张清莲提出的该项主张不予采信。综上，一审法院确认张清莲向赵嘉成共计支付租赁押金1208202元。关于张清莲已经支付的租金问题。经双方庭审质证和确认，双方争议的租金部分为张清莲分别于2016年6月2日支付的26000元、2016年6月20日支付的36000元是否二个月的租金，张清莲提出因四楼租赁场地需要装修，赵嘉成同意给予两个月的免租期，赵嘉成对于不予认可，张清莲没有进一步举证证明其该项主张，应自行承担举证不能的法律后果。根据合同约定案涉租赁场地每月的租金为62400元，故一审法院认定上述两笔款为支付2016年5月20日至2016年6月19日的租金。根据上述分析以及一审法院查明的张清莲支付租金的情况，一审法院认定张清莲自2019年2月20日起至其实际搬迁之日止的租金未支付。根据《房屋租赁合同》约定，租金按月结算，采用先交租后使用的方式，张清莲应在每月20日前向赵嘉成交付当月租金，拖欠租金30日以上的，赵嘉成有权直接解除合同、收回房屋、没收履约押金。张清莲已经实际搬离案涉租赁场地，双方签订的租赁合同已经解除。张清莲自2019年2月20日起至其实际搬离之日没有向赵嘉成支付案涉租赁场地的租金，构成违约，应承担违约责任。张清莲要求赵嘉成返还押金，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。关于张清莲提出由于案涉租赁场地产权人变更导致合同无法继续履行，在合同签订时赵嘉成已经告知张清莲租赁场地已抵押给银行，告知赵嘉成与产权人珠海市众大利物业车业有限公司签订的租赁合同内容和存在纠纷等相关问题，张清莲同意自行承担风险。同时，合同还约定因银行或其他债权人为实现债权，导致合同无法履行的，双方各自承担风险，因此对于合同存在无法继续履行的风险张清莲是清楚知悉的，故其不能以此作为拒不支付租金的抗辩理由。至于新的产权人要求张清莲搬离造成其损失的，应另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：驳回张清莲的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1470元，由张清莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于张清莲实际交付的押金金额问题。张清莲通过支付宝向赵嘉成转账支付42300元，同时赵嘉成已收取原三楼部分租户的押金78502元转为张清莲向赵嘉成支付的押金，上述两项合计120802元，赵嘉成对此予以认可。张清莲上诉主张另有3998元为赵嘉成多收取了原三楼部分租户的租金转为张清莲支付的押金，赵嘉成对此不予认可，且张清莲向一审法院提交的多收取原三楼租户租金清单，系张清莲自行制作，没有赵嘉成的签名确认，一审法院对该证据不予采信正确，本院对张清莲的该项上诉主张不予支持，则张清莲向赵嘉成支付租赁押金为1208202元。二、关于对租赁四楼场地是否约定两个月免租期的问题。张清莲分别于2016年6月2日支付租金26000元、2016年6月20日支付租金36000元，其主张因四楼租赁场地需要装修，赵嘉成同意给予两个月的免租期。本院认为，一方面，涉案房屋租赁合同约定房屋交付后，张清莲可进行装修，但未书面约定装修免租期，反而约定在签订合同当日支付一个月的租金；同时对于张清莲关于双方口头约定免租期的主张，赵嘉成亦不予认可，即张清莲关于装修免租期的主张缺乏证据予以支持。另一方面，按照存在四楼装修免租期的情形计算，张清莲应当支付的三楼租金金额为36000元，而张清莲2016年6月2日支付租金金额仅为26000元，二者数额并不相符。对于张清莲主张差额10000元为赵嘉成多收取原三楼租户的租金予以抵扣，因张清莲未提交任何证据予以证明，本院不予采信。综上，本院对张清莲关于装修免租期的主张不予支持。三、关于张清莲是否存在拖欠租金的违约行为。因合同约定案涉租赁场地每月的租金为62400元，则前述2016年6月2日的26000元和2016年6月20日的36000元两笔款应为2016年5月20日至2016年6月19日期间一个月的租金，则张清莲自2019年2月20日起至其实际搬迁之日止的租金至今未支付，明显违约。张清莲无论基于何种原因占有使用涉案租赁场地，赵嘉成均有权依据合同约定向张清莲主张租金，涉案房屋所有权转移，亦不能成为张清莲拒绝交租的理由。《房屋租赁合同》约定拖欠租金30日以上的，赵嘉成有权直接解除合同、收回房屋、没收履约押金，现张清莲拖欠租金显然超过30日，赵嘉成有权没收押金。张清莲要求赵嘉成返还押金，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，张清莲的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2940元，由张清莲负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月十四日书记员  王 莉