湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终146号上诉人（原审原告）：鄂州市安康物业管理有限公司，住所地：鄂州市鄂城区凤凰路45号。法定代表人：蔡创，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘磊，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北海江东盛置业有限公司，住所地：湖北省葛店开发区。法定代表人：刘宇辉，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周庆，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人鄂州市安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）因与被上诉人湖北海江东盛置业有限公司（以下简称海江东盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2018）鄂0703民初1223号民事判决，向本院提起上诉。2019年4月19日，本院以（2019）鄂07民终121号民事裁定，发回重审。2019年10月25日，鄂州市华容区人民法院作出（2019）鄂0703民初646号民事判决，现安康物业公司不服该判决，又向本院提起上诉。现本院依法组成合议庭，因双方当事人均无新的证据提交，本院依法进行书面审理。本案现已审理终结。安康物业公司的上诉请求：1、撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初646号民事判决，改判确认海江东盛公司解除合同的行为无效，判令海江东盛公司与物业公司继续履行《前期物业管理服务合同》；2、判令海江东盛公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、海江东盛公司无权要求与安康物业公司解除《前期物业服务合同》。海江东盛公司作为东盛·新干线小区的建设单位，通过招投标的程序选定上诉人为小区的物业服务企业，与上诉人签订物业服务合同符合法律的规定。海江东盛公司在小区建设完成之后，已将房屋销售给购房者，就已逐步将小区业主的资格让渡给了购房者，此时小区的业主应是全体的购房者。关于是否与上诉人解除物业服务合同及重新选定物业服务企业的问题，应当由小区的全体业主讨论决定，而不能由海江东盛公司单方提出与上诉人解除合同私自授受将小区的物业服务工作交与其他的企业。而且上诉人在一审中就己举证，小区大部分的业主都签字不认同海江东盛公司与鄂州葛店明鑫物业服务有限公司（以下简称明鑫物业公司）的合同，主张由上诉人继续履行物业服务合同，可见海江东盛公司解除与上诉人合同的行为违背了小区大多数业主的意愿，从基础上就是无效的行为。二、上诉人与海江东盛公司之间的《前期物业服务合同》并非不能履行。上诉人在2014年9月就己在东盛新干线小区从事物业服务，因为海江东盛公司的房屋不能验收，不能向业主交房，所以上诉人在2016年7月暂停了小区的物业服务工作。上诉人的物业服务工作在海江东盛公司的建设条件成就时就可以继续履行，而不是永远不能履行，很明显海江东盛公司和明鑫物业公司签订同一标的的合同，并与其在履行之中。合同的暂时不能履行和不能实现合同目的是两个问题，一审判决将二者混淆，导致判决结果错误。三、上诉人与海江东盛公司之间的《前期物业服务合同》并非没有履行的必要。合同无履行的必要是指合同如果继续履行将会对双方当事人或是社会公众造成不利的影响。上诉人与海江东盛公司签订合同，善意期望海江东盛公司履行合同，从而获得商业利益。海江东盛公司背弃诚信原则，与其他人签订合同，将合同标的交付其他的合同相对人，这种行为既损害了上诉人的利益，同时也是对社会公正良序的破坏。故此，请求二审法院撤销一审判决，予以改判支持上诉人的诉讼请求。安康物业公司向一审法院起诉请求：1、确认海江东盛公司解除合同的行为无效；2、判令海江东盛公司与物业公司继续履行《前期物业管理服务合同》；3、判令海江东盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：安康物业公司与海江东盛公司于2012年7月24日签订《前期物业管理服务合同》一份，约定安康物业公司承接海江东盛公司开发的“东盛·新干线”小区的前期物业管理。2014年9月，安康物业公司即接管小区进行物业管理，但是当时小区的建设没有实际完成，无法向业主交房，又因海江东盛公司与其他单位发生多起纠纷，海江东盛公司无法向安康物业公司提供物业管理用房，所以安康物业公司在2016年7月暂停了物业管理工作。至2018年，海江东盛公司更换了股东，小区建设也基本完成，即将具备交房的条件，安康物业公司与海江东盛公司多次联系开展物业管理的工作，海江东盛公司却总是拒绝，不准许安康物业公司提供物业管理的服务。2018年10月31日，海江东盛公司书面致函给物业，罗列了不合事实的理由，要求解除与安康物业公司签订的《前期物业管理服务合同》。海江东盛公司的行为违背了诚实信用原则，故提起本案的诉讼。海江东盛公司辩称，海江东盛公司向项目属地物业科查询到的物业合同中所示的楼盘、标的项目、名称地址均与物业公司信息不符，因此该合同效力不及于海江东盛公司。《前期物业服务合同》签订后，安康物业公司未实际履行物业服务合同，物业服务实际上已经陷入无法履行、履行不能的现实状态。依据《合同法》第一百一十条、第九十四条规定，陷入法律上或事实上履行不能的合同，一方不得再要求对方继续履行合同。海江东盛公司考虑到项目的正常发展与工作的正常开展，为了消除业主对项目的不满和负面影响，挽回已受损的声誉才发出解除物业服务合同的函件，此行为合情合理合法。海江东盛公司已和第三方物业公司签订有《前期物业服务合同》，相关的物业服务已经开展一年有余。为了维护善意第三方物业公司的合法利益，恳请贵院依法驳回安康物业公司的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2012年7月24日，安康物业公司与海江东盛公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：海江东盛公司将葛店开发区一号工业区的“东盛·新干线”小区物业委托给安康物业公司实施专业化的物业管理；合同期限为自合同签订之日起至业主委员会与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止；安康物业公司在物业管理与服务方面不能按要求完成服务造成业主不满，影响被告声誉，海江东盛公司有权终止本合同，安康物业公司应及时退场。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，直到2014年9月，海江东盛公司东盛·新干线小区建设主体工程完成，安康物业公司才入驻小区进行物业管理。因小区建设工程无法验收，不能给业主交房。另外，海江东盛公司与其他单位发生多起纠纷，海江东盛公司无法向安康物业公司提供物业管理用房，安康物业公司于2016年7月暂时停止物业管理工作，先行撤离小区。2017年8月20日，海江东盛公司与案外人明鑫物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：海江东盛公司将东盛·新干线（亦称“光谷首府”）前期物业委托明鑫物业公司实行物业管理；委托服务期限暂定1年，自2017年9月1日起至物业竣工验收合格止。合同还对其他事项进行了约定。2018年，海江东盛公司与明鑫物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：海江东盛公司将光谷首府（即“东盛·新干线”）（一期）委托给明鑫物业公司实行物业管理；委托管理期限为2年即自2018年9月1日起至小区成立业主委员会止。合同还对其他事项进行了约定。2018年10月31日，海江东盛公司向安康物业公司发出《关于解除前期物业服务合同的函》，解除双方于2012年7月24日签订的《前期物业管理服务合同》。明鑫物业公司己于2018年9月入驻光谷首府（即“东盛·新干线”），并开展了物业服务管理工作，海江东盛公司与明鑫物业公司签订的该《前期物业服务合同》至今仍在履行中。一审认为本案争议焦点为：安康物业公司与海江东盛公司签订的《前期物业管理服务合同》是否己解除以及该合同能否履行？关于双方签订的《前期物业管理服务合同》是否己解除以及该合同能否履行问题。一审法院认为，前期物业服务合同是由物业建设单位代表业主与物业服务企业就前期物业管理阶段双方权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。2012年7月24日，双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定海江东盛公司将“东盛·新干线”小区物业委托给安康物业公司实施专业化的物业管理。但在实际履行合同过程中，由于海江东盛公司东盛·新干线小区建设主体工程未完成，直到2014年9月安康物业公司才入驻小区进行物业管理。后又因小区建设工程无法验收，不能给业主交房，再加上海江东盛公司与其他单位发生多起纠纷，海江东盛公司无法向安康物业公司提供物业管理用房，安康物业公司遂于2016年7月停止物业管理工作，先行撤离小区，直到2017年仍不具备履行合同条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第（四）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，或者一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于海江东盛公司与安康物业公司签订的《前期物业管理服务合同》不能履行，己无法实现合同的目的，海江东盛公司通知安康物业公司解除合同符合法律规定。安康物业公司虽然对海江东盛公司解除合同的行为提出异议，但海江东盛公司己与案外人明鑫物业公司又签订了《前期物业管理服务合同》，且合同内容一致，即均对东盛·新干线小区（光谷首府）进行前期物业管理，该合同正在履行中。因此，海江东盛公司与安康物业公司之前签订的合同己无履行的必要，且如果继续履行将会造成损失的扩大。安康物业公司可要求海江东盛公司因解除合同给其造成的损失给予赔偿。故双方签订的《前期物业管理服务合同》应当认定己解除。故安康物业公司要求确认海江东盛公司解除合同的行为无效的诉讼请求，不予支持；对于安康物业公司要求继续履行《前期物业管理服务合同》的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，对于安康物业公司的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持；对于海江东盛公司的辩称意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回安康物业公司的诉讼请求。本案诉讼费100元，由安康物业公司承担。在本院二审规定的举证期间内未双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：安康物业公司起诉请求确认海江东盛公司解除合同无效，是否于法有据；安康物业公司在退场后能否要求继续履行《前期物业服务合同》，对涉案小区继续进行物业管理服务。现评判如下：本院认为，一、前期物业服务合同是物业建设单位与物业服务公司就前期管理阶段双方权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。2014年9月，海江东盛公司承建东盛·新干线小区建设主体工程完成。因小区建设工程无法验收，不能给业主交房。海江东盛公司在物业未销售之前，为了对涉案所开发的小区资产进行有效的管理，海江东盛公司才以第一业主身份行使聘请物业服务公司的权利，并与安康物业公司签订了《前期物业服务合同》，安康物业公司基于这种情况下才入驻小区进行物业管理。二、依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”双方所签订的《前期物业服务合同》第六条约定：“合同期限为自合同签订之日起至业主委员会与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止。”上述条例和合同分别对前期物业服务合同届满情形进行了规定和约定。从上述规定和约定来看，在存在前期物业服务合同或前期物业服务合同尚未届满的情况下，作为小区的业主还有另行选择物业服务公司的权利，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即为终止。本案中，由于海江东盛公司与其他单位发生多起纠纷，海江东盛公司无法向安康物业公司提供物业管理用房，因此，至2016年7月安康物业公司暂时停止物业管理工作，并撤离小区。此时，涉案前期物业服务合同尚未届满，小区尚未达到居住条件，业主委员会亦未成立，双方前期物业服务合同已暂时终止。2017年海江东盛公司重组，更换了新的股东，新股东在小区没有物业服务公司进行管理的情况下，于2017年8月20日，以公司名义与案外人明鑫物业公司签订《前期物业服务合同》，明鑫物业公司遂入驻涉案东盛·新干线小区并进行物业管理服务。据此，涉案海江东盛公司与安康物业公司签订的《前期物业管理服务合同》在案外人明鑫物业公司进驻东盛·新干线小区进行物业管理时实际已完全终止。三、安康物业公司2016年退场后，于2018年才以公司与原海江东盛公司股东签订了《前期物业服务合同》为由，找海江东盛公司新股东联系要求继续开展物业服务管理工作。依据《物业管理条例》第十一条第（四）款规定：业主有权共同决定“选聘和解聘物业服务企业”。《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”由此可见，2016年至2018年期间，在安康物业公司没有履行物业服务的情况下，涉案东盛·新干线小区的业主或业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业。四、安康物业公司能否继续履行物业服务合同的权利不在其公司，而是涉案东盛·新干线小区的业主或者业主委员会。在明鑫物业公司进驻小区并履行物业管理服务后，安康物业公司与海江东盛公司所签订的《前期物业服务合同》实际已终止。特别是在明鑫物业公司实际已履行物业管理服务近两年的情况下，若安康物业公司要求继续履行合同进行物业管理服务，则海江东盛公司必须解除与明鑫物业公司所签订的《前期物业服务合同》，此举必将破坏市场交易安全的稳定以及现有相对和睦的法律关系，并引发诸多矛盾。如依安康物业公司上诉所言，小区大部分的业主不认同海江东盛公司与明鑫物业公司所签订的合同，而主张由安康物业公司继续履行物业服务，则涉案东盛·新干线小区业主完全可成立业主委员会并行使其权利。而事实上案外人明鑫物业公司至今仍在履行物业管理服务职责，并非如安康物业公司所言。综上，海江东盛公司解除与安康物业公司签订的名存实亡的《前期物业服务合同》，如情如理于法有据。安康物业公司如认为在履行《前期物业服务合同》中，海江东盛公司存在违约行为并给公司造成了损失，安康物业公司可另行主张权利。一审对安康物业公司要求确认海江东盛公司解除合同的行为无效并要求继续履行《前期物业管理服务合同》的诉讼请求，不予支持的观点正确，本院依法予以支持。综上所述，安康物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由鄂州市安康物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 赵国文审判员张开审判员宋光亮二〇二〇年五月十一日书记员 丁            聪