江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初1808号原告（反诉被告）：许玉芬，女，汉族，1956年9月18日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪宽，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心，统一信用代码92320106MA1QNBEN5F，住所地南京市鼓楼区察哈尔路124号。经营者：顾夏杨，男，1979年4月24日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：何飞跃，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）许玉芬与被告（反诉原告）南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心（以下简称克特姆销售中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许玉芬委托诉讼代理人李美柯、汪宽，被告（反诉原告）克特姆销售中心委托诉讼代理人何飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许玉芬向本院提出诉讼请求：1、判令克特姆销售中心向许玉芬支付违约金5万元；2、判令克特姆销售中心按《房屋租赁合同》约定的租金标准向许玉芬支付自2020年1月1日起至2020年4月19日之日止所产生的房屋占有使用费76714.48元；3、判令克特姆销售中心立即退还案涉房屋电表卡、水表卡；4、判令克特姆销售中心立即将其工商登记经营场所从案涉房屋地址迁出；5、判令本案的诉讼费用由克特姆销售中心承担。事实和理由：许玉芬与克特姆销售中心于2014年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定由克特姆销售中心承租许玉芬拥有的坐落在南京市鼓楼区察哈尔路124号的房屋。房屋租金自2015年1月1日起，年租金为贰拾万元，自2016年1月1日起，每年租金在上年度租金的基础上递增5%。租赁期限自2015年1月1日起，至2022年12月31日止。如因克特姆销售中心原因提前退租，克特姆销售中心应向原告支付违约金伍万元。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，对合同解除时案涉房屋恢复原状的相关问题作了明确约定。现克特姆销售中心因自身原因，明确表示只承租案涉房屋至2019年12月31日，提前退租。同时，克特姆销售中心亦未按合同约定向许玉芬支付2020年度剩余租金，最后一次租金支付时间为2018年12月29日。许玉芬遂多次与克特姆中心协商办理案涉房屋恢复原状、腾退及相关租金、费用、违约金结算事宜，均未有结果。故许玉芬为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如诉请。克特姆销售中心辩称：一、许玉芬主体不适格。许玉芬的诉状、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议上签署的许玉芬并非其本人签署，签名笔迹系许玉芬配偶马述壮签署，证明双方的房屋租赁合同及补充协议不成立。因此，对支付违约金的请求不应支持；二、克特姆销售中心与许玉芬的配偶马述壮就房屋租赁的租金问题进行了协商，双方同意不再支付房屋的租金；三、同意许玉芬第3、4项诉讼请求，由于克特姆销售中心持有的相关水、电卡已丢失，可给予一定的补偿；四、因克特姆销售中心未违约，故应由许玉芬承担本案诉讼费用。克特姆销售中心反诉请求：请求判令许玉芬退还克特姆销售中心已交付的保证金2万元。理由为双方已合意解除合同，保证金依照合同约定应当退还。许玉芬反诉辩称，保证金处置已由合同约定，如克特姆销售中心不能按约履行租金支付义务，许玉芬有权予以没收，这是约定的违约责任。本院经审理认定事实如下：许玉芬、克特姆销售中心双方于2014年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定由克特姆销售中心承租许玉芬拥有的坐落在南京市鼓楼区察哈尔路124号的房屋。房屋租金自2015年1月1日起，年租金为贰拾万元，自2016年1月1日起，每年租金在上年度租金的基础上递增5%。租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止。克特姆销售中心需交纳保证金贰万元整以确保房屋及其附属设施的安全与完好以及租赁期内相关费用如期结算。双方任一方擅自解除本合同，需向对方支付违约金伍万元。如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过15天的，许玉芬可书面通知被告解除本合同，如克特姆销售中心继续逾期不支付租金，累计超过1个月的，许玉芬有权没收保证金。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，对合同解除时案涉房屋恢复原状的相关问题作了明确约定。后因克特姆销售中心提出提前解除合同，许玉芬同意于2019年12月31日解除。因涉案房屋需进行恢复原状施工，克特姆销售中心直至2020年4月19日交付房屋，但未支付逾期房屋占用费。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》及补充协议双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。克特姆销售中心单方提前终止合同履行，而许玉芬仅同意提前解除合同，但并未免除其违约责任，克特姆销售中心理应承担合同约定的违约责任。根据合同约定，双方任一方擅自解除本合同，需向对方支付违约金伍万元。如克特姆销售中心逾期不支付租金累计超过1个月的，许玉芬有权没收保证金。这并不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，对其合法性本院予以确认。双方既已就解除合同达成一致意见，克特姆销售中心就应当在合理的期限内将房屋恢复原状予交付，而合同于2019年12月31日解除，而克特姆销售中心直至2020年4月19日才予以交付，克特姆销售中心理应承担涉案房屋被占用期间的使用费，其未能及时给付已构成违约。因此，对许玉芬的诉讼请求予以全部支持。关于克特姆销售中心对水、电卡的补偿问题，本院认为水电、卡的补偿主要体现在补办时的工时成本，两卡补办通常需耗时一天，因此以此测算成本酌定为400元为宜。同理，克特姆销售中心反诉理由不能成立，本院不予采信。关于其抗辩称许玉芬主体不适格，合同均由许玉芬被其配偶马述壮冒名签署，导致合同未成立。对此，许玉芬已在诉讼中追认了其委托配偶马述壮代为签名的代理行为的效力，至于马述壮在租赁合同及起诉状中以自己还是以许玉芬名义签字并不影响相应的行为性质，也不能构成合同不成立和无效的后果，法律亦无相关禁止性规定。因此，克特姆销售中心理由不能成立。关于克特姆销售中心认为合同约定的违约金过高，要求调整。对此，本院认为就本案涉及的违约金，由于是克特姆销售中心单方提出解除合同，应属根本性违约行为，现约定的违约金与合同全面履行给许玉芬带来的预期利益相比，显然远远不及，因此克特姆销售中心该要求并不合理，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则法》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内一次性给付原告许玉芬违约金50000元；二、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内一次性给付原告许玉芬房屋占有使用费76714.48元、水电卡的补偿费400元；三、被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心于本判决生效后七日内将其工商登记经营场所从南京市鼓楼区察哈尔路124号房屋地址迁出；四、驳回反诉原告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2576元，减半收取1288元，由被告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心负担；反诉受理费150元，由反诉原告南京市鼓楼区克特姆摩托车销售中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩先革二〇二〇年五月二十八日书记员  赵红芳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。