陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终336号 上诉人（原审被告、反诉原告）:眉县阳光幼儿园，住所地眉县XX镇XX街XX段，统一社会信用代码52610326762591046Y。 法定代表人：马菊梅，该园园长。 委托诉讼代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张新梅，女，1978年1月10日出生，汉族，住眉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原审被告（反诉第三人）：马连山，男，1962年7月10日出生，汉族，住眉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：宋诚，男，1952年7月8日出生，汉族，住眉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原审被告（反诉第三人）：马菊梅，女，1968年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：杨婉莉，陕西西虢律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：眉县太白山旅游开发区房地产经营部，住所地陕西省宝鸡市眉县汤峪口，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2504。 法定代表人：常忠平，任总经理。 委托诉讼代理人：段安庆，男，1957年3月7日出生，汉族，住眉县，系经营部员工，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人眉县XX园因与被上诉人张新梅、原审被告马连山、马菊梅、眉县太白山旅游开发区房地产经营部租赁合同纠纷一案，不服眉县人民法院(2019)陕0326民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人眉县XX园向本院提出上诉请求：依法撤销眉县人民法院(2019)陕0326民初1459号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：1、一审认定事实不清。用益物权人所使用的占有物必须是他人的财物，上诉人与被上诉人之间的商铺买卖合同是有效的，在解除前商铺的买受人即为所有权人，其在该商铺上设定的权利不属于在他人之物上设定的权利，故被上诉人对涉案的商铺并不享有用益物权，一审对该事实认定不清。2、一审判决适用法律错误。被上诉人的损失数额在法院的生效判决书中已经作为违约金由上诉人向被上诉人支付，本案一审又判决上诉人向被上诉人返还租金及滞纳金，超出了上诉人与被上诉人签订合同时的预期损失，被上诉人的一审诉讼请求应当依法驳回。 被上诉人张新梅辩称，1、上诉人与被上诉人签订《商铺委托经营合同》已具有法律约束力，依法应当履行。上诉人拒不履行合同约定，已属违约，按合同约定其应向被上诉人支付商铺租赁费及滞纳金。2、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，依法应当维持原判。3、上诉人不服一审判决并提出上诉请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 原审被告马连山述称，同意上诉人意见。 原审被告马菊梅述称，同意上诉人意见。 原审被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部租赁合同述称，同意上诉人意见。 被上诉人张新梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年10月30日签订的《商铺委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金12210元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以12210元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年10月30日起计算至实际付清之日至）；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项规定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。 上诉人眉县XX园向一审法院提出反诉请求：1依法判决被反诉人张新梅返还商铺租赁费用20900元。2、由被反诉人承担反诉费用。 一审法院认定事实：2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县XX街XX段东临净光寺，南临眉县XX小区XX园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“XX大厦”。2013年10月30日，原告张新梅在XX大厦售楼部签订了一份《商铺买卖合同》，购买了XX大厦第1幢第2层05号商铺，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有张新梅签名。合同约定，房屋单价为9250元/平方米，房屋总价款为111000元；合同签订之日，原告张新梅交购房款111000元，收款人向原告出具了一张加盖有“眉县XX大厦财务专用章”的收款收据。同日，原告张新梅与眉县XX大厦又签订了一份《商铺委托经营合同》，合同约定原告将其购买的XX大厦第1幢第2层05号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年10月30日至2016年10月29日，乙方给甲方的租金金额为：第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，支付租金的时间为签订合同后每满一年提前一个月支付；并约定乙方在委托经营管理期间有商铺的使用权和经营权，乙方可将商铺对外租赁，并与第三方签订租赁合同收取租金，乙方自负盈亏，经营结果不影响甲方租金，无论乙方是否亏损，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取年租金，如乙方未按约定期限按时支付甲方租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿；还约定，本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除等条款。由XX大厦按该合同约定的租金标准给原告支付租金，合同落款处加盖有“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有张新梅签名。委托经营合同在履行过程中，被告马连山向原告付清了前两年的租金，但第三年的租金一直拖欠未付。现原告以被告违约为由，诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年10月30日签订的《商铺委托经营合同》；2、判令被告共同支付原告商铺租金12210元（租金应计算至被告实际交接房屋之日为准），并支付相应利息（以12210元租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年10月30日起计算至实际付清之日至）；3、判令被告依据《阳光商城商铺委托经营合同》第三条、第四项规定，因未能在约定期限内付清约定租金给原告须支付滞纳金。4、判令本案诉讼费由被告承担。 另查明，眉县XX小区XX园现更名为眉县XX园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。上述事实，上述事实，有原被告陈述、商铺委托经营合同、商铺买卖合同、（2018）陕0326民初751号民事判决书、（2019）陕03民终562号民事判决书、商铺委托经营合同等证据在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的商铺委托经营合同系双方协商一致自愿签订,该合同自成立时生效,各方当事人均应当按照合同约定履行自己的权利义务。审理中，结合双方当事人的诉辩观点，合议庭重点审查了以下几个方面的问题： 1、涉案《商铺委托经营合同》效力、性质问题。 眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县XX小区XX园（眉县XX园）签订《合作开发建设合同》，从《合作开发建设合同》可以看出，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，被告眉县XX园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，原告购买商铺后与“眉县太白阳光大夏”签订《商铺委托经营合同》，合同落款处加盖了“眉县XX大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，但“眉县XX大厦”仅为开发项目的名称，并不是实体单位或组织，从该合同的实际履行情况来看，被委托经营的商铺由被告眉县XX园实际掌控，幼儿园的代理人马连山向原告支付了前两年的租赁费，应认定系原告与被告眉县XX园之间的合同关系，该合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，属有效合同。该合同名义为商铺委托经营合同，但从合同条款来看，符合租赁合同的特征，属被告眉县XX园返租原告购买的商铺，故应以租赁法律关系处理。 2、涉案《商铺委托经营合同》解除问题。 《商铺委托经营合同》约定原告将其购买的XX大厦第1幢第2层05号商铺委托给眉县XX大厦招商租赁、运营管理，委托期限为3年，即2013年10月30日至2016年10月29日，还约定本合同的有效期为三年，到期后合同自动解除。说明至2016年10月29日合同到期后，《商铺委托经营合同》已自行终止，无需原告起诉解除，故对该诉讼请求不予支持。 3、租赁费由谁承担的问题。 原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县XX园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部仅为合作开发一方，并非租赁合同一方当事人，不应承担租赁合同相关责任。被告眉县XX园作为租赁合同当事人，应该承担租赁合同中约定的责任。 4、拖欠租金计算问题。 《商铺委托经营合同》约定，第一年租金为商铺总价款的9％，第二年租金为商铺总价款的10％，第三年租金为商铺总价款的11％，被告马连山向原告付清了前两年的租金，拖欠的第三年租金应为原告实交购房款111000元的11％，即12210元。《商铺委托经营合同》至2016年10月29日到期后，双方委托经营合同即自行终止，以后双方不存在租赁关系，原告要求被告支付2016年10月29日以后租赁费没有事实依据，不予支持。 5、利息及滞纳金的问题。 原告请求的拖欠租赁费利息，因《商铺委托经营合同》并未约定，不予支持。但合同中约定未按约定期限按时支付租金，逾期每天以商铺总价款的万分之五给甲方支付滞纳金作为补偿，系对违约责任的约定，被告没有按合同约定支付租金属违约，应该支付滞纳金，但合同约定每日以商铺总价款的万分之五计算明显过高，应予调整，可结合原告的实际损失、被告违约程度等因素，以拖欠租金金额12210元为基数，按每日万分之五，从被告应付租金之日（签订合同后每满一年提前一个月支付）即2016年9月29日开始计算至租赁费付清为止。 6、关于被告眉县XX园（反诉原告）的反诉 被告眉县XX园（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）张新梅返还商铺租赁费用20900元，其主张是基于商铺买卖合同的解除，且以物权合同的解除进而否定用益物权的存在和效力，两者明显不存在法律上的逻辑关系，其主张与法相悖且缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告眉县XX园于判决生效后五日内支付原告张新梅商铺租金12210元，并支付滞纳金（以12210元为基数，按每日万分之五自2016年9月29日起计算租金至付清之日）。二、驳回原告张新梅的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告眉县XX园（被告）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费105元，反诉受理费161元，由被告眉县XX园负担。 二审审理中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案被上诉人主张租金损失依据的是其与上诉人签订的《商铺买卖合同》、《阳光商城商铺委托经营合同》，该《商铺买卖合同》中涉及的主体、合同解除、违约责任等问题已在生效判决中确认。按照《阳光商城商铺委托经营合同》约定，被上诉人收取约定期间租金，上诉人应按照该合同约定履行给付义务。一审据此分析后判决认定并无不妥。上诉人认为被上诉人不享有用益物权的权利及一审对此认定事实不清的上诉理由能否成立。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案被上诉人作为买受人购买涉案商铺，形成买卖合同关系。在此期间，又与出卖人签订《阳光商城商铺委托经营合同》，形成了租赁合同关系，原《商铺买卖合同》在有效的前提下形成约定受益，并不存在用益物权的权利行使，原审法院认定被上诉人享有用益物权系认定不当，本院予以纠正。关于租金问题，虽《商铺买卖合同》最终被解除，但解除合同的前提是原合同有效，且被上诉人一审时主张的也是合同有效期内双方约定的租金，故原审法院对此判决并无不当。 对于上诉人所称的一审适用法律错误问题，本院认为，上诉人与被上诉人之间关于商铺买卖合同的生效判决书载明：“原告要求的租金损失，因其系《阳光商城商铺委托经营合同》而产生，与本案不属同一法律关系，不予审理，双方可协商解决，协商不成时可另案诉讼。”对于租金损失权利该判决已予以保留，现本案被上诉人提起租金损失的主张，并不违反法律规定。同时《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案被上诉人一审主张租金符合该条规定，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。 综上，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，只是在论述中对用益物权理解不当，本院予以纠正外，判决结果并无不当，本院应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费266元，由上诉人眉县XX园承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年五月八日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1