湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2562号原告：恩施宏城物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市土司城114号，统一社会信用代码91422801747696130K。法定代表人：罗晓艳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙新明，男，1963年4月9日出生，汉族，该公司工作人员，住恩施市，委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师。被告：赵思源，女，1994年5月19日出生，土家族，住恩施市，委托诉讼代理人：赵泽轩，男，19647年10月24日出生，土家族，住恩施市，原告恩施宏城物业管理有限公司（以下简称宏城物业公司）与被告赵思源物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月19日与原告宏城物业公司诉被告龚海军等11案合并公开开庭进行了审理。原告宏城物业公司的委托诉讼代理人龙新明、黄莉及被告赵思源的委托诉讼代理人赵泽轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏城物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2016年12月1日至2020年4月30日止的物业服务费11193.00元，并自2016年12月15日起至实际支付完毕之日止按日支付应交物业服务费1%的违约金。诉讼中，原告宏城物业公司将第1项诉讼请求中的违约金变更为以所欠物业费11193.00元为基数支付自2020年4月30日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2016年11月8日，黔龙一号小区业主委员会与恩施宏城物业管理有限公司签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，约定：原告自2016年12月1日起为该小区提供物业服务，物业服务费用的收取标准为花园洋房1.50元/月/平方米、高层建筑1.20元/月/平方米、商业用房3.00元/月/平方米，业主地下车库除车位外的专有面积按所属物业形态的50%收取；物业费交纳时间为每个月15号之前；业主逾期未交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应交费用1%的标准加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。被告系恩施市黔龙1号一期8栋2单元101室业主，享受了原告提供的物业服务，但被告自2016年12月起至今一直未按照约定交纳物业服务费，截止2020年4月30日，被告已欠物业服务费11193.00元，经原告多次催收，被告一直未履行交纳义务，致原告具状起诉。被告赵思源辩称：一、原告称2016年11月8日与小区业委会签订了物业服务合同，被告认为该合同被告一概不知，是原告与业委会的非法合同，业委会无权代表业主签订任何业主未授权的合同。根据《恩施州物业管理办法》第三条规定“由业主大会选聘物业企业，由业主和物业服务企业签订服务合同”，由此可见该合同是非法合同。到目前为止该物业公司从未找过业主签订任何合同。二、据原告称该合同约定，花园洋房收费1.5元/㎡、高层1.2元/㎡、商业3元/㎡，违背了以下两个法律。第一、根据《恩施州物业管理办法》第18条轨道“实施自行管理的物业、住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆、学校等非住宅区”只有住宅物业和非住宅物业，进行区别收费。同是住宅还区分花园洋房和高层的不合理收费。恩施市住建局主管物业的工作人员在2019年10月31日接受恩施日报记者时也表示“同一服务品质、只能按一种价格收费。”在我国的所有相关法律中只有住宅和非住宅的区分，没有花园洋房这一别出心裁的名词。第二该合同违背恩施州发改委恩施州价{2011}122号关于“恩施城区普通住宅小区物业综合服务收费标准”，多层住宅（无电梯）0.65元，高层住宅（有电梯）1.1元。三、根据《中华人民共和国总则》第188条规定：向人民法院请求民事权利诉讼时效期为3年，自2016年12月至2020年4月12日已超过三年时间，超过诉讼期限，请人民法院驳回诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵思源系恩施市航空大道2巷218号黔龙一号小区8栋2单元101室的业主，其房屋建筑面积为181.99㎡，其在2016年12月1日前验收该房屋，该房屋的性质为花园洋房。2016年11月8日，原告宏城物业公司（乙方）与被告赵思源所在的黔龙一号小区业主委员会（甲方）签订了《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，约定由原告宏城物业公司为该小区提供物业管理服务，服务期限为2016年12月1日起至2019年11月30日止，内容包括：“第二条……8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。以上条款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行……第四条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：1、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，在黔龙小区公开招标的活动中，此次中标物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）花园洋房：1.50元/月．平方米；（2）高层建筑：1.20元/月．平方米；（3）商业用房：3.00元/月．平方米；（4）业主地下车库除车位外的专有面积按所属物业形态的50%收取……第五条业主应于每月十五日前交纳物业服务费用。…….第九条甲方应履行的义务1、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）物业管理区域内道路平整，表示系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化、监控系统、电梯运行整体完好……第二十条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续……第二十五条业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1%的标准加收违约金……”。该合同签订后，原告宏城物业公司依约自2016年12月1日起为该小区提供物业管理服务，且该小区业委会在2019年12月26日向原告宏城物业公司发出了《关于黔龙1号（一期）物业服务继续顺延的函告》要求原告宏城物业公司继续提供物业管理服务，故原告宏城物业公司在上述合同到期后仍提供服务至今，但被告赵思源自2016年12月1日起至2020年4月30日止一直未交纳物业管理费，在此期间，原告宏城物业公司分别于2018年3月16日、2018年12月18日进行书面催收其也未曾交纳，致原告诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原告宏城物业公司与黔龙一号小区业主委员会签订的《恩施市黔龙1号小区一期物业管理服务合同》，系业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构以全体业主的名义与物业公司签订的服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对全体业主具有约束力。本案原告依约为包括被告邹桐在内的恩施市黔龙一号小区的业主提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。本案原告依约为包括被告赵思源在内的恩施市黔龙一号小区的业主提供了物业管理服务，被告赵思源理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交或者少交物业管理服务费，则对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的全体业主主张权利。原告物业服务不到位等问题，由于该问题涉及小区全体业主利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告赵思源以此作为其拒付物业管理服务费的理由缺乏依据，本院不予采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。关于诉讼时效的问题，因为被告赵思源自2016年12月1日至2020年4月30日欠交物业费是一个连续的民事行为，且在2018年原告宏城物业公司向其进行书面催收时亦构成了诉讼时效的中断，故其本案诉讼已过诉讼时效为由拒交物业费意见不能成立，本院不予采纳。综上，对于原告宏城物业公司要求被告赵思源交纳自2016年12月1日起至2020年4月30日止的物业管理费11192.39元（1.50元/月/平方米×181.99㎡×41个月）的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于违约金，合同双方约定的逾期交纳物业管理费系以实际下欠的物业管理费金额按每日1%支付违约金过高，原告宏城物业公司自愿要求按月利率2%予以调整，不违反法律法规的强制性规定，故对原告宏城物业公司要求被告赵思源以下欠的物业管理费11192.39元为基数按月利率2%支付自2020年5月1日起至该费用付清之日止的违约金，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告赵思源于本判决生效之日起五日内支付原告恩施宏城物业管理有限公司自2016年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费11192.39元，并按月利率2%支付自2020年4月30日起至该费用付清之日止的违约金。二、驳回原告恩施宏城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费80元，减半交纳40元，由被告赵思源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 区  海  玲二〇二〇年五月二十七日书记员 杨佳丽（代）