辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1440号上诉人（原审被告）：何建，男，1980年5月9日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：李丹，女，1979年5月15日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：沈阳市盛鼎物业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区白杨路17号6门。法定代表人：苗法忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人何建、李丹与被上诉人沈阳市盛鼎物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。李丹、何建上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、从未接到物业公司催缴物业费的电话，房屋已经出租，约定由承租人交付物业费。我也公司在七年时间从未向我主张物业费。经询问承租人，说物业费已经交付，但收据无法找到。二、2019年2月8日曾交付物业费，2017年7月31日以后的物业费已经结清。2018年9月13日物业公司撤离园区，但却仍然在收费。沈阳市盛鼎物业管理有限公司辩称：同意一审判决。沈阳市盛鼎物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2011年3月1日-2018年8月31日的物业费6544元；2.判令被告支付违约金510元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查查明，2008年1月15日原告通过招投标形式中标沈阳市奉阳房屋开发有限公司开发的位于苏家屯区溪畔人家小区前期物业管理项目，2008年11月13日，原告与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订“溪畔人家”物业服务合同，在合同中约定门市房物业费每平米0.50元/月。2018年9月13日，沈阳市苏家屯区住宅小区管理办公室以原告物业服务一直未达到合同约定的标准，导致小区环境脏乱差，且多次下发整改通知，原告一直拒绝整改为由，责令原告于2018年9月13日9：00前撤离溪畔人家小区，苏家屯民主街道办事处也于当日通知溪畔人家小区业主原告不再履行该小区物业管理职责，小区内环境暂由区政府相关部门代为管理。何建、李丹为苏家屯区沙柳路19号楼9门市房所有权人，房屋建筑面积145.42平方米。现原告诉至法院，要求被告给付2011年3月1日至2018年8月31日期间的物业费6544元，违约金510元及诉讼费由被告承担。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，现被告在答辩期内未向本庭提供答辩状，在本庭确定的开庭时间亦未到庭参加诉讼，则视为其放弃了答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本庭通过审查原告提3.家屯区供的证据来认定本案的相关事实。沈阳市奉阳房屋开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同合法有效，在业主委员会成立之前，该合同效力及于全体业主，被告作为业主享受物业服务，应承担交纳物业费的义务。现被告拒绝交纳物业费已构成违约，故对原告的请求本院予以支持。关于交纳物业费数额的问题，经本院在审理本小区其他同类案件中了解，原告在被告小区物业服务过程中确存在物业服务不符合合同约定标准的情况，沈阳市苏家屯区住宅小区管理办公室也以原告物业服务一直未达到合同约定的标准，导致小区环境脏乱差为由，责令原告撤离溪畔人家小区，故应能认定原告对被告所住小区的物业管理存在瑕疵，本院酌情减免被告15%的物业费。关于原告主张违约金的问题，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，且原告在服务中存在瑕疵，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何建、李丹给付原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司从2011年3月1日至2018年8月31日期间的物业费6544元的85%，即5562元，此款于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由二被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、责令撤离通知书和照片，用以证明被上诉人没有为园区提供服务。2、2019年8月2日收款收据，收费金额为1200元，记载2017年7月30日以后已结清。用以证明2017年7月30日以后的物业费已经结清。3、协议书一份，用以证明物业费由租户承担。被上诉人对撤离通知书真实性没有异议，只能证明服务不佳，并非没有提供服务。对照片有异议，只能证明某一时间点的状况，不能证明持续处于该状态。被上诉人对上诉人提交的收据真实性没有异议。协议书认为与本案无关。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年7月30日至2019年7月30日，案涉房屋出租给案外人吴海涛，合同约定租赁期间物业费由承租人吴海波承担。被上诉人确认，该费用为承租人交付。但2019年8月2日出具的收据书写错误，并非2017年7月30日以后的物业费已经结清，实为2016年7月30日以后的物业费已经结清。本院认为，当事人的合法权益应该予以保护。沈阳市奉阳房屋开发有限公司与被上诉人沈阳市盛鼎物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，合法有效，合同双方应按照约定，各自履行义务。被上诉人已经按照合同约定，实际向园区业主提供物业服务，李丹、何建作为园区业主，也应按照合同约定支付物业费。关于上诉人李丹、何建主张被上诉人物业服务存在瑕疵而减免支付物业费的问题，因被上诉人提供的服务瑕疵与拒绝交付物业费不具有对等性，上诉人所提问题不足以构成其拒交物业费的合理事由，且原审法院已经考虑上述因素，酌定减少物业服务费，故原审法院判决酌减比例并无不当，应予维持。关于上诉人主张其已经交付物业费的问题。上诉人提供收据，收据上载明收费2017年7月30日以后的物业费已经结清，经被上诉人确认该收据书写错误，实为2016年7月30日以后的物业费已经结清，因此2016年7月30日以后的物业费应予扣除。上述费用的缴纳时间为本案立案之后，且由房屋的承租人缴纳，并非每年度依次履行缴纳义务，无法证明其之前的费用全部缴纳。上诉人并未提供证据证明其已经交付2011年3月1日至2016年7月30日的物业费，因此上诉人应向被上诉人缴纳该时段的物业费用4017（4726×0.85）元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4200号民事判决；二、何建、李丹于本判决生效后十日内向沈阳市盛鼎物业管理有限公司支付2011年3月1日至2016年7月30日的物业费4017元；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，脚背支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回当事人的其他诉讼请求。一审案件收费费50元，李丹、何建承担15元，沈阳盛鼎物业管理有限公司承担35元。二审案件受理费50元，由上诉人李丹、何建承担15元，被上诉人沈阳盛鼎物业管理有限公司负担35元。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年五月十五日法官助理唐屾书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。