天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终494号上诉人（原审被告）：张秀梅，女，1973年11月21日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘毅（张秀梅之夫），住天津市和平区。委托诉讼代理人：兰基钢，天津日久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号，现住所地天津市武清区高村乡书院道南侧静莲雅苑住宅小区。法定代表人：刘荣坤，总经理。委托诉讼代理人：李涛，男，该公司员工。上诉人张秀梅因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初14479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张秀梅上诉请求：撤销一审判决,改判驳回盛世物业公司的全部诉讼请求；两审案件受理费由盛世物业公司承担。事实与理由:一、张秀梅与盛世物业公司不存在物业合同关系，盛世物业公司不具备一审原告的主体资格。二、因房屋质量存在问题,张秀梅与开发商天津天朗科恩房地产开发有限公司（以下简称天朗公司）存在诉讼,张秀梅一直未入住案涉房屋,无法享有物业服务。三、盛世物业公司不是合同的相对方，应该驳回其起诉。四、原审判决中提到的前期物业合同，在原审中没有提交原件，其真实性无法确认。五、前期物业合同中，没有别墅的收费标准，上诉人的房屋不是多层的建筑，是别墅，也没有电梯等设施，因此，原审判决的物业费的标准有误。六、前期合同中没有违约金的约定。盛世物业公司辩称，不同意张秀梅的上诉请求，请求维持一审判决。盛世物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2017年10月21日至2019年12月31日物业费共计21803.62元；2.判令被告支付拖欠物业费违约金19719.01元的15%（即2957.85元）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系依法注册的物业服务企业，被告系天津市武清区的业主，该房建筑面积为248.44平方米。2014年2月25日，盛世物业公司与天朗公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由盛世物业公司对该小区进行物业管理和服务，多层住宅3.13元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.2元的标准由业主交纳。2017年1月10日盛世物业公司以静莲雅苑物业服务中心的名义与被告张秀梅签订了《静莲雅苑前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），合同约定物业服务费标准按建筑面积计算每月每平方米3.45元，交费时间为办理入住时交纳第一年度的物业服务费，以后应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费。如不按约定交纳物业服务费，原告有权追缴并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金。被告应交纳2017年10月21日至2019年12月31日期间的物业服务费21803.62元（按每月每平方米3.33元的标准计算），但被告未能如期交纳，故成讼。一审法院认为，原、被告之间订立的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同当事人均应按照约定履行合同确定的义务。原告为被告小区提供了物业服务，作为业主被告应当交纳相应的物业服务费。原告主张被告支付原告2017年10月21日至2019年12月31日物业费共计21803.62元，证据充分，予以支持。原告主张被告支付拖欠物业费违约金2957.85元，不违反法律规定，亦予以支持。被告主张双方签订的《物业服务协议》中的主体与原告方主体并不一致，但原告认可静莲雅苑物业服务中心是原告下属的服务项目，综合原、被告陈述，一审法院认可原告以静莲雅苑物业服务中心的名义与被告张秀梅签订了《物业服务协议》。被告主张至今未完成全部的收房手续，未提供充分的证据予以证实，不予采信。被告主张双方约定的物业服务费收费标准过高，原告亦表明实际是按照3.33元/月/平方米的标准收取，故对被告的主张不予支持。一审法院判决：被告张秀梅于判决生效之日起7日内一次性给付原告北京盛世物业服务有限公司2017年10月21日至2019年12月31日物业费共计21803.62元；被告张秀梅于判决生效之日起7日内一次性给付原告北京盛世物业服务有限公司拖欠物业费违约金2957.85元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告担负。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，盛世物业公司系依法注册的物业服务企业，张秀梅系天津市武清区的业主，该房建筑面积为248.44平方米。盛世物业公司在一审法院提交的其于2014年2月25日与天朗公司签订的《物业服务合同》载明：由盛世物业公司对该小区进行物业管理和服务，多层住宅3.13元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.2元的标准由业主交纳。张秀梅对该合同真实性不予认可。2017年1月10日张秀梅与盛世物业公司静莲雅苑物业服务中心签订了《物业服务协议》，本院庭审中，张秀梅承认协议为其本人签字，但不认可静莲雅苑物业服务中心为盛世物业公司的下属机构。2019年11月20日一审庭审笔录中记载对于《前期物业协议》张秀梅的质证意见为：对《前期物业协议》真实性予以认可，营业执照真实性予以认可。本院庭审中法官询问张秀梅对该自述如何理解？张秀梅陈述其认为是理解的问题，不能据此理解为是与盛世物业公司签订。法官问：你们怎么理解？张秀梅答：我认为这句话可能更强调的是那份协议的真实性，至于与谁，我认为没有过多的关注。经本院核查，《物业服务协议》载明签订人甲方为静莲雅苑36号楼六房张秀梅，乙方为北京盛世物业服务有限公司静莲雅苑物业服务中心。《物业服务协议》还载明：第二条：涉案房屋坐落于天津市武清区，建筑面积248.44平方米。第十七条：物业服务费用标准及交付方式。1、物业服务费标准为3.45元／平方米／月。2、物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，乙方每年收取一次物业服务费，办理入住时甲方交纳第一年度的物业服务费，以后甲方应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费用。3、因甲方原因造成的房屋空置，甲方应全额交纳物业服务费。第二十三条：甲方违反本协议，不按约定交纳物业服务费，原告有权追缴并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金。甲方拖欠代收代缴的各项能源费所造成的一切后果及损失均由甲方承担责任。本院庭审中双方均认可涉案房屋存在质量问题，张秀梅与开发商存在另案诉讼，张秀梅称未实际入住该房屋。张秀梅自认，物业费交纳与房屋存在质量问题不属于同一法律关系。本院庭审中，张秀梅亦陈述，对于盛世物业公司所主张期间的物业费其未交纳，其亦不应该交纳，且不只针对盛世物业公司而是对谁都不应该交纳。2017年10月20日之前的物业费，张秀梅在办理入住时已交纳。对于盛世物业公司在本案中所主张2017年10月21日至2019年12月31日缴费期间，系张秀梅与盛世物业公司静莲雅苑服务中心签订合同之后产生，双方实际履行的合同为《前期物业协议》。对于《前期物业协议》约定的物业费交纳标准，一审法院依据盛世物业公司自认按3.33元/月/平方米的标准计算，低于《物业服务协议》约定的3.45元/月/平方米的标准，对于违约金的计算亦依据《物业服务协议》约定计算。案经本院调解，双方不能达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点为：一、盛世物业公司是否具备一审原告的诉讼主体资格；二、未入住房屋能否成为不交纳物业费的免责事由；三、双方之间是否约定了物业费的交纳标准；四、双方之间是否约定了应当支付违约金的情形。关于争点一，盛世物业公司为涉案小区提供了物业服务，盛世物业公司认可静莲雅苑物业服务中心是其下属机构，综合双方在一审庭审时的陈述，另结合张秀梅认可的《物业服务协议》由其本人签字之陈述，本院确认盛世物业公司以盛世物业公司静莲雅苑物业服务中心的名义与张秀梅签订的《物业服务协议》合法有效。据此，盛世物业公司具备一审原告的诉讼主体资格。关于争点二，双方虽对张秀梅是否实际入住各执一词，但《前期物业协议》约定，因张秀梅一方原因造成的房屋空置，张秀梅一方应全额交纳物业服务费，故是否入住房屋不能成为张秀梅不交纳物业费的免责事由。另，张秀梅一方认可物业费交纳与房屋存在质量问题不属于同一法律关系，故其关于房屋质量的问题可另行解决，本院不予处置。关于争议焦点三、四，双方当事人于2017年1月10日签订《前期物业协议》后，盛世物业公司主张2017年10月21日至2019年12月31日期间物业服务费和拖欠物业费违约金，符合《前期物业协议》约定事项，计收数额亦符合《前期物业协议》约定标准，一审法院认定的物业服务费和拖欠物业费违约金数额，计算准确，于法有据，本院予以确认。综上所述，张秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由张秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年五月二十日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；