成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初27号 原告（反诉被告）：成都市郫都区市场开发管理服务中心，住所地：成都市郫都区郫筒街道望丛中路998号机关办公区。 法定代表人：厍文敏，职务：主任。 委托诉讼代理人：邱丽娟，四川恒创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都益路发贸易有限公司，住所地：成都市郫县郫筒镇望丛东路111号。 法定代表人：王登贵，职务：执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心（以下简称市场管理中心）与被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司（以下简称益路发公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年5月31日依法作出判决，被告（反诉原告）益路发公司对判决不服上诉于成都市中级人民法院。2019年11月12日成都市中级人民法院作出（2019）川01民终15581号民事裁定书，裁定：撤销原审判决，发回重审。本院受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告市场管理中心的委托诉讼代理人邱丽娟、被告益路发公司的法定代表人王登贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）市场管理中心向本院提出以下诉讼请求：1、判决解除原被告双方的租赁合同关系；2、判决被告向原告支付租金760767元，暂计算至2019年1月22日，之后按照2137元／天租金的标准支付至被告实际向原告交还租赁物之日止；3、判决被告腾空位于郫县3社（郫花路南侧，东临晨光渠交界处）的临时菜市场，并向原告交还租赁物；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2016年12月29日在郫县公共资源交易服务中心交易大厅举行的郫县租赁权拍卖会上，通过公开竞价，依法取得了位于郫县3社，郫县西门片区（临时）菜市场租赁权，并当场签订了《拍卖成交确认书》，确认书确定成交的标的物为郫县西门片区（临时）菜市场（位于郫花路南侧，东临晨光渠交界处）三年期租赁权。2017年1月6日，原被告就被告承租位于郫县3社（郫花路南侧，东临晨光渠交界处）的临时菜市场等相关事宜签订了《物业租赁合同》，其中第四条约定有：“租赁期限为1年，起止日自2017年2月1日至2018年1月31日”和第五条约定有：“1、租赁物年租金为780000元；乙方在合同签订之日起10日内先期支付第一年租金人民币430000元，剩余租金待完善项目审计结束后据实支付”以及第八条约定有：“因本租赁物为开办的临时菜市场，使用时限有不可预见性，故合同一年一签。三年内，如甲方无政策性原因需要收回本租赁物的，第二年和第三年再行签订租赁合同，年租金和本合同条款一致。三年期满后，如乙方需要继续租用的，乙方按甲方制订的招租办法及相关规定执行”，根据以上约定可知：原被告租赁期限为3年，合同一年一签，原告或无政策性原因需要收回租赁物，则原被告双方再行续签租赁合同，被告应按约支付年租金。而事实上，原被告双方一年一签的《物业租赁合同》于2018年1月31日到期后，原告无政策性原因需要收回租赁物，且原告于2018年3月9日发函告知被告，针对被告单方提出的关于终止租赁合同关系的申请，区政府尚未作出明确答复，被告在尚未得到答复前应当按照双方签订的《物业租赁合同》履行义务并支付租金。2018年4月20日，原告再次发函要求被告前来办理租赁合同续签事宜，并向原告支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金。被告已确认收到原告发送的以上函件，但直到今日，被告在实际控制经营使用租赁物的同时也并未向原告支付租金，被告存在严重违约行为。截至2019年1月22日，被告共欠原告租金为760767元。根据双方签订的《物业租赁合同》，原被告双方约定解除合同的条件已成就。原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）益路发公司反诉请求：1、市场管理中心向益路发公司支付工人工资28000元和水电费20000元，退还履约保证金200000元，共计248000元；2、本案案件受理费由市场管理中心承担。事实与理由：2016年12月29日，益路发公司在郫都区公共资源交易服务中心通过公开竞价，成功竞拍得位于郫都区郫筒街道办望丛村3社郫都区西门片区（临时）菜市租赁权，2017年1月6日，益路发公司与市场管理中心签订了《物业租赁合同》，益路发公司进场并将市场内的摊位和铺面出租给商家。2017年7月23日，临时菜市场钢构大棚因一场暴风吹垮，导致商家的财产受到损失和严重影响商家经营。益路发公司于2018年1月18日向市场管理中心提出退出该市场的经营管理。2018年5月18日，市场管理中心致函给益路发公司，要求益路发公司在2018年5月30日前负责解除与所有商家的租赁关系和处理好遗留问题，做好市场的关闭工作综上，由于反诉被告交付的租赁物在租赁期间内倒塌，严重影响了商家的经营，且导致租赁合同不能实际履行，反诉被告存在过错，反诉原告也向反诉被告发出了解除租赁合同的意思表示，双方之间的租赁关系不但解除，且到期后已终止。益路发公司按照市场管理中心的要求关闭市场并看管涉案租赁物，益路发公司因此支付的工人工资28000元、水电费20000元用均应当由市场管理中心承担。故，原告（反诉被告）的诉请应当驳回，并承担反诉原告诉请的费用。 被告（反诉原告）针对本诉辩称，双方的租赁合同已于2018年1月31日自然终止，市场管理中心请求解除租赁合同无事实依据和法律依据。双方签订的《物业租赁合同》第四条约定：租赁期限为一年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止。租赁合同届满前，益路发公司已向市场管理中心提出退出经营管理，2018年3月9日，市场管理中心要求继续履行2017年1月6日签订的《物业租赁合同》，该合同已经履行完毕，何来履行该合同的责任和义务。虽然《物业租赁合同》第八条约定：“三年内，如甲方无政策性原因需要收回本租赁物的，第二年和第三年再行签订租赁合同，年租金和本合同条款一致”，该约定以假设签订租赁合同为前提，对租赁合同的年租金、合同内容作出了约定。但该条款并没有约定益路发公司第二年、第三年必须续租租赁物。因此，2018年1月31日，《物业租赁合同》到期之后，双方不再存在租赁合同关系，市场管理中心要求解除租赁合同缺乏法律依据。租赁标的至今无竣工验收、规划许可等合法手续，属于违章违法建筑，双方签订的《物业租赁合同》无效。市场管理中心提供的租赁物菜市场钢架结构大棚未经过竣工验收，存在严重质量问题，在《物业租赁合同》期内，大面积倒塌，市场萧条冷清，导致承租人停业两个月和《物业租赁合同》目的不能实现，市场管理中心存在重大违约行为，违约责任将另案主张。《物业租赁合同》到期终止后，市场管理中心提供的租赁物不能安全使用，且要求益路发公司关闭市场，故其要求支付租金缺乏法律依据。租赁物为次承租人实际占有，益路发公司只是代市场管理中心清退市场，市场管理中心的第三项诉讼请求要求益路发公司腾空不但缺乏法律依据和事实依据，而且将无法履行，故其第三项请求应当依法驳回。在本案审理过程中，被告（反诉原告）补充辩论意见为：我方主张大棚的维修时间为2个月，大棚维修后能否投入使用未告知我方，我方认可租赁合同终止的时间是2018年4月底，市场管理中心口头通知我公司要求关闭市场，清退商户，租金同意支付到2018年4月底，但要扣除2个月的维修期间的租金。我公司已将租赁的市场返还给了市场管理中心，故对方应当返还保证金。 原告（反诉被告）市场管理中心针对反诉辩称，益路发公司主张的工人工资和本案无关联，对于水电费用我方有证据开户是我方，费用也是我方在支付，益路发公司的该主张无事实依据，至于退还履约保证金的问题，益路发公司延迟缴纳租金存在违约行为，虽然其租赁的市场已返还，但其保证金不应退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的原、被告双方的身份信息、《物业租赁合同》、拍卖成交确认书、郫市管【2018】30号文及收条、郫市管[2018]42号及收条、郫府阅【2016】107号文、郫府阅【2016】103号文、郫市管【2018】53号文及收条、开工报告、气象证明、情况说明、通知、郫市管【2018】55号文、致市长电话的回复意见、收据、西门片区临时市场移交确认清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据：原告提交的竣工验收报告、被告提交的工资单、电费缴费通知单、退费收据等证据，本院将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日市场管理中心（甲方）和益路发公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方承租位于郫县（现为成都市郫都区）郫筒街道办望丛村3社（郫花路南侧，东临晨光渠交界处）郫县西门片区（临时）菜市场。该合同租赁期限为2017年2月1日至2018年1月31日，年租金780000元，乙方在合同签订后10内先期支付第一年租金430000元、履约保证金200000元。合同第六条约定甲方在乙方交还租赁物后30个工作日内全额无息退还履约保证金。合同第八条续租的约定有合同一年一签，三年内，如甲方无政策性原因需要收回本租赁物的，第二年、第三年再行签订租赁合同。合同约定的违约责任有：乙方应按期交付租金，未经甲方同意逾期交付租金的，每逾期一天，向甲方支付应付租金千分之五的违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照年租金20%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。合同签订后，益路发公司于2017年2月15日向市场管理中心支付430000元，于2017年4月27日向市场管理中心支付了200000元保证金，承租该菜市场。双方确认第一年的租金已支付完毕。 2018年3月9日、2018年4月20日、2018年5月10日，市场管理中心向益路发公司发出《关于郫筒西门片区市场管理有关问题的函》,内容有益路发公司2018年1月18日向市场管理中心提出终止郫筒西门片区菜市场经营合同的书面申请，区政府尚未答复，在未收到市场管理中心书面答复前继续按照2017年1月6日签订的《物业租赁合同》履行。益路发公司分别于2018年3月12日、2018年4月20日、2018年5月10日收到该函。其中2018年5月10日市场管理中心向益路发公司的回函中要求益路发公司于2018年5月28日前解除西门片区商场所有经营户与其签订的租赁合同，结清相关费用，为终止合同做好准备，经市场管理中心方验收并接受租赁物后，双方协商签订《终止〈物业租赁合同〉》有关事宜。2018年5月18日，市场管理中心向益路发公司发函，内容有益路发公司2018年1月18日向市场管理中心提出终止郫筒西门片区菜市场经营合同的书面申请，市场管理中心正在研究，在双方未达成终止协议时，请益路发公司继续按照《拍卖确认书》和《物业租赁合同》的约定履行，并要求益路发公司于2018年5月30日前，负责解除商场所有经营户的租赁关系和遗留问题，做好市场关闭工作。被告据此拟证明双方的合同早已解除。 市场管理中心提交了2016年12月7日郫县人民政府研究东南部新城、西门片区临时菜市场投运及管理专题工作会议纪要，会议议定的事项有：由县市场中心牵头，县国资办、县交易中心配合，按程序加快两个临时菜市场经营权对外招拍工作；县市场中心负责两个临时菜市场开市后的监督管理工作，要与承租方约定好双方权责，明确退出机制。原告拟证明案涉菜市场系当地政府所有的国有资产，政府授权市场管理中心包括对外出租在内的经营管理，市场管理中心系本案适格的权利主体。市场管理中心提交了郫县人民政府2016年10月31日研究郫筒城市片区菜市场建设有关工作会议纪要，拟证明案涉菜市场系郫县人民政府同意进行标准化建设改造；市场管理中心提交了案涉菜市场西门片区临时菜市场项目竣工验收报告，拟证明该临时菜市场系合格建设的工程；对此益路发公司认为该菜市场没有建设规划主管部门的规划许可和竣工验收，是非法建筑，不能出租，市场管理中心与益路发公司签订租赁合同是无效的。 另查明，2017年7月23日18时至2017年7月24日8时成都市郫都区出现雷雨天气，导致案涉市场2017年7月23日部分垮塌。庭审中，市场管理中心提交了案涉菜市场建设项目修复工程2017年7月28日的开工报告和2017年8月20日的竣工验收报告，拟证明案涉菜市场因天气原因局部垮塌后市场管理中心进行了修复，修复时间为2017年7月23日至2017年8月6日，其余时间该菜市场可以正常使用。益路发公司对竣工验收报告的时间有异议，认为实际修复中2个月不能正常使用，并认为修复后的菜市场没有证据证明系经检验合格的，导致商家不敢进场经营；同时，益路发公司提交了该菜市场2017年7月20日的竣工验收报告，拟证明市场管理中心出具的竣工验收报告落款时间有涂改。本次庭审中，原告自认市场垮塌修复后对经营户的经营造成了影响，同时修复后市场管理中心未向益路发公司与市场经营户明确告知该市场可以重新投入使用，后期有零星商户在继续经营。从郫市管【2018】55号函可以看出，因经营户对大棚垮塌造成的经营损失一直在向相关部门反映并主张损失，导致益路发公司无法顺利清场，截止2018年5月22日，仍有54户商家未办理终止租赁协议，仍有部分经营户滞留该市场从事经营活动。双方确认，益路发公司与经营户的合同到期后，未再收取经营户的租赁费用。 益路发公司提交了电费缴费通知单，拟证明益路发公司缴纳了该菜市场电费56000元，市场管理中心对此认为通知单上的客户名称系市场管理中心，不认可系益路发公司缴纳的。 益路发公司提交了其公司的工资表，证明2018年2月1日该市场关闭后益路发公司按照市场管理中心的意见安排人看守该市场，支付了2018年2月至2019年2月期间的工资28000元，该款应由市场管理中心承担。 在本案审理中，益路发公司陈述，如果市场管理中心同意租金支付到2018年4月底，益路发公司自愿放弃对工资及水电费的诉讼请求。 原、被告双方确认案涉的西门片区临时市场双方于2019年12月25日已办理了移交手续。 本院认为,关于案涉租赁合同是否有效、原告是否是适格的出租权利人、案涉租赁合同是否应当解除的问题，本院评议如下：根据郫县人民政府2016年12月7日的会议纪要，特别是该会议纪要中关于“县市场中心……要与承租方约定好双方权责”的内容，可以确认原告系案涉菜市场合法的出租主体，是本案租赁关系适格的出租权利人；根据郫县人民政府2016年10月31日研究郫筒城市片区菜市场建设有关工作会议纪要、东南部新城片区临时菜市场项目竣工验收报告，可以确认该菜市场是经过郫县人民政府研究决定建设的，不是违法建筑，市场管理中心将其出租给益路发公司是合法有效的。根据市场管理中心与益路发公司于2017年1月6日签订的《物业租赁合同》，可以确认市场管理中心与益路发公司建立了合法有效的租赁关系，该合同中双方约定的租赁期限为一年，即2017年2月1日至2018年1月31日，租期届满后，市场管理中心与益路发公司没有签订续租或解除租赁合同，益路发公司于2019年12月25日将案涉菜市场交还市场管理中心，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，市场管理中心与益路发公司于2017年1月6日签订的原租赁合同继续有效，视为租期不定期，双方应按照合同的约定履行权利义务。对于益路发公司认为租赁合同在2018年1月31日届满后即终止，之后是益路发公司代市场管理中心看管该菜市场的主张，本院认为，虽益路发公司于2018年1月18日向市场管理中心提出终止租赁合同的申请，该申请是益路发公司向市场管理中心提出协商解除合同的意思表示，属于邀约性质，根据该申请的文义和益路发公司提出申请后没有退场和将该菜市场交还市场管理中心，以及市场管理中心向益路发公司发函要求益路发公司在没有政府部门正式答复前，应继续按照租赁合同履行等事实，可以确认益路发公司没有和市场管理中心解除租赁关系，因此本院对益路发公司该主张不予支持。在租赁关系存续有效的情况下，益路发公司没有按照合同约定支付2018年2月1日之后的租金，且目前双方已办理了市场的移交手续，合同无继续履行的基础，市场管理中心要求解除双方的租赁关系符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的要求，予以支持。 对于市场管理中心要求益路发公司腾空并返还案涉临时菜市场的主张，因益路发公司在本案诉讼期间已于2019年12月25日与市场管理中心办理了租赁市场的移交手续，双方已事实上完成了该项诉请，故对于原告的诉请本院不予支持。 对于市场管理中心要求益路发公司支付2019年1月22日前的租金760767元，以及按照2137元/天的标准支付2019年1月23日至实际返还案涉菜市场之日的费用的主张，本院结合已查明的事实，评议如下：原、被告双方对于2017年7月23日因极端天气导致市场部分垮塌进行维修，市场不能经营从而引发争议的事实均予以确认。一是双方争议维修时间的问题，市场管理中心出示案涉菜市场建设项目修复工程2017年7月28日的开工报告和2017年8月20日的竣工验收报告，同意扣除2017年7月23日至2017年8月20日期间因天气原因垮塌和维修不能经营期间的租金。益路发公司主张扣除2个月的维修期间的租金，本院认为，根据庭审中双方的自认，市场管理中心在维修结束后并未明确向益路发公司和经营户告知市场可以安全投入使用，根据原审中证人证言证明，市场实际维修期超过了8月20日，基于市场管理中心未提交证据证明租赁物维修完毕后重新告知投入使用的明确时间，不能推定工程竣工后即投入使用，故本院对于益路发公司主张的维修期间为2个月予以确认。益路发公司不能使用该出租物，应扣除这期间的租金128220元（2137元/天×60天=128220元）；二是益路发公司应当支付的租金及合同解除后应当支付的占用费的问题。关于原、被告双方的租赁合同何时解除的问题，益路发公司于2018年1月18日向市场管理中心提出终止经营权合同的书面申请，但2018年1月31日合同期满后仍继续在市场经营并未向市场管理中心退还租赁物。2018年4月20日，市场管理中心答复：你公司在未收到我中心书面答复前继续按照2017年1月16日与我中心所签订的《物业租赁合同》履行对该市场营运管理的责任和义务。根据上述证据，可以看出，双方就2018年1月31日租赁期满后就合同解除未达成合意。租赁合同到期后双方未再续签合同，根据相关法律规定，该租赁合同转为不定期租赁，双方应按照合同的约定履行权利义务。 2018年5月18日，市场管理中心致函益路发公司，要求益路发公司在2018年5月30日前负责解除与所有商家的租赁关系和处理好遗留问题，做好市场的关闭工作。益路发公司于2018年5月23日向市场内的承租商户发出通知，明确表示：我公司将于2018年6月8日停止所有经营活动，市场关闭。市场经营户未办理退租手续的，请带上相关材料到我公司市场管理办公理办理手续。从上述证据可以看出，原、被告双方就案涉市场进行关闭于2018年6月8日达成合意，案涉市场关闭，租赁合同目的不能实现，本院认为，原、被告双方的不定期租赁合同于2018年6月8日解除，益路发公司应支付不定期租赁期间的租金，即2018年2月1日至2018年6月8日之间的市场租金，即128天的租金共计273536元。对于2018年6月8日至2019年12月25日期间的占用费用是否应当支付的问题，益路发公司在市场管理中心提出关闭市场的要求后一直在办理与商户间的清退工作，由于大棚垮塌导致租户与益路发公司之间就租赁损失产生争议而无法顺利完成市场的清退，从而导致益路发公司无法完成案涉市场的移交工作，益路发公司将清退情况也多次上报市场管理中心，该后果非益路发公司的过错导致。长达一年多的时间内，市场管理中心一直以未清退完毕为由没有着手接收案涉市场，加大了益路发公司的合同义务，扩大了损失，也未提供证据证明益路发公司在后期获得了利益。但益路发公司也未妥善解决其与经营户的纠纷，未积极主张权利要求经营户腾退，其本身对损失的扩大也存在过错。综上，基于公平原则，本院对该期间的占用费用，酌情认定为100000元。综上，益路发公司应向市场管理中心支付租金及占用费合计373536元，扣除市场维修期间的租金损失128220，还应当支付的金额为245316元。 对于益路发公司要求市场管理中心返还保证金200000元的主张，双方在第一次租赁合同到期后对于是否续租并未形成书面的租赁合同，也未对保证金另行约定。因案涉菜市场益路发公司已返还给市场管理中心，且本案中益路发公司未能按期返还租赁市场并非其自身过错导致，且在第一次租赁合同的履行过程中，益路发公司不存在违约行为，故该200000元的保证金应当退还。对于益路发公司要求市场管理中心支付代管案涉菜市场期间的人工工资和水电费的主张，这属于益路发公司租赁和占用期间产生的费用，不应由市场管理中心承担，对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心与被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司2017年1月6日签订的《物业租赁合同》。 二、被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心支付租金及占用费合计245316元。 三、原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司退还租赁保证金200000元。 四、驳回原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费11408元，反诉案件受理费2510元，共计13918元，由原告（反诉被告）成都市郫都区市场开发管理服务中心承担7000元,被告（反诉原告）成都益路发贸易有限公司承担6818元，成都市郫都区市场开发管理服务中心已缴纳诉讼费5704元，成都益路发贸易有限公司已缴纳诉讼费2510元，上述原、被告各方欠缴的诉讼费在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  易红英 人民陪审员  黎春林 人民陪审员  黄 英 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  曾 欣