湖南省常德市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)湘07民终135号上诉人(原审被告)：常德市鑫鸿物业服务有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区。法定代表人：黄道山，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：**华，男，1966年4月20日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：戴建中，湖南博集律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，湖南博集律师事务所律师。原审被告：常德汇川房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区。法定代表人：候长富。原审被告：唐潇，男，1988年10月4日出生，土家族，住湖南省石门县。胡圣勇与常德市鑫鸿物业服务有限公司（以下简称鑫鸿物业公司）、唐潇排除妨害纠纷一案，湖南省常德市鼎城区人民法院于2017年8月22日立案受理。在审理过程中，因胡圣勇与**华于2017年12月29日签订了《地下车位转让协议》，**华于2018年1月2日依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条规定，申请替代胡圣勇作为原告参加诉讼。湖南省常德市鼎城区人民法院经审查后于2018年1月4日作出了（2017）湘0703民初1783号民事裁定，准许**华替代胡圣勇作为原告参加诉讼，胡圣勇退出诉讼。经审理，湖南省常德市鼎城区人民法院于2018年3月2日作出了（2017）湘0703民初1783号民事判决。**华不服，上诉至本院。本院于2018年7月5日以案件基本事实不清为由作出（2018）湘07民终603号民事裁定，发回湖南省常德市鼎城区人民法院重审。湖南省常德市鼎城区人民法院重审立案后将案由变更为占有排除妨害纠纷，并依法通知常德汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川房产公司）参加诉讼。2019年9月25日，湖南省常德市鼎城区人民法院作出（2018）湘0703民初1973号民事判决。鑫鸿物业公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫鸿物业公司法定代表人黄道山，被上诉人**华及其委托诉讼代理人戴建中、高峰到庭参加诉讼。原审被告汇川房产公司、唐潇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鸿物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判为裁定驳回**华的起诉。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，证据的审查判断和采信及法律适用均存在问题，认定莱茵小镇地下车库车位所有权归属于**华明显错误。建设单位按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的配置比例，将车位、车库等以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，首先满足业主的需要。地下车位的所有权属于汇川房产公司，**华并非本案的适格原告；2.关于股权转让协议，除了陈茂华与张新华之间签订了合同之外，在常德市鼎城区市场监督管理局的档案中查询的转让协议却为候长富、罗安华，两者之间存在矛盾，陈茂华与张新华之间的协议系虚假的转让协议；3.莱茵小镇的住户总数800多户，车辆600多台，而地上停车位不足30个，明显不能满足业主需要，汇川房产公司将地下室空间改变用途出售给胡圣勇或**华缺乏依据；4.鑫鸿物业公司与汇川房产公司自2012年5月签订《前期物业服务合同》至本案起诉时，汇川房产公司或其他人未向鑫鸿物业公司告知地下停车场的权属变更情况，鑫鸿物业公司对地下停车场履行的日常管理行为，收取的费用是地下停车场的水电费而非租赁费，不是侵权行为。**华辩称，1.地下车位的所有权属于**华。2017年6月23日常德市鼎城区房地产管理局出具的说明证实，案涉地下车位不属于人防工程，根据相关法律规定地下车位的所有权最初属于汇川房产公司所有，基于地下车位不能办理产权证的情况，经多次交易转移至**华名下，应当根据协议约定确定归属；2.汇川房产公司与鑫鸿物业公司或业主之间的其他争议，不涉及地下车位的权属，与本案无关；3.**华是所有权人，而鑫鸿物业公司向业主收取车位服务费未经所有权人同意，存在侵权行为，一审法院已经予以确认；4.莱茵小镇已经通过了规划验收，案涉地下车位的权属清晰。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。汇川房产公司、唐潇未提交答辩意见。**华向一审法院起诉请求：1.判令唐潇、鑫鸿物业公司立即停止侵害**华的地下停车场所有权，不得使用**华所有的地下车位；2.判令唐潇、鑫鸿物业公司连带赔偿**华车位租金损失6622元（从2017年1月1日起计算至2018年10月31日，共22个月租金损失），并按301元/月的标准计算至停止侵权之日止；3.本案诉讼费50元、评估费1500元，由唐潇、鑫鸿物业公司承担。一审法院查明，坐落于常德市鼎城区武陵镇金霞大道与阳明路交叉口的汇川·莱茵小镇是汇川房产公司开发的房地产项目。该项目的地下停车场由该公司投资建设。2014年12月6日，汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订了《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》，合同约定“莱茵小镇”项目一期尚未销售的房屋及所有资产虽名义上仍保留在目标公司名下，但权益全部属陈茂华个人所有。汇川房产公司对该股权转让合同予以盖章确认。2015年8月6日，陈茂华与胡圣勇签订了《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》，合同约定陈茂华以打包的方式将莱茵小镇一期剩余未销售资产（剩余商铺、房产及地下车位等）一次性全部转让给胡圣勇。2017年12月29日，胡圣勇与**华签订了《地下车位转让协议》，约定：胡圣勇将莱茵小镇二区、三区、四区三个地下停车场共343个地下车位转让给**华。自协议签订之后，**华对受让的车位享有物权，有权自用或对外销售、出租。**华替代胡圣勇承担胡圣勇已经在常德市鼎城区人民法院提起的排除妨害纠纷系列诉讼。2012年5月15日,鑫鸿物业公司与汇川房产公司签订了《莱茵小镇小区前期物业服务合同》，成为莱茵小镇的物业服务公司至今。2012年11月1日唐潇与汇川房产公司签订了《商品房买卖合同》，唐潇以按揭的方式购买了莱茵小镇***幢***号房，成为该小区业主。2017年1月25日，鑫鸿物业公司收取了唐潇的停车服务费400元、卡50元，共计450元。唐潇有时将车辆停放在地下停车场。一审法院重审立案后，**华于2018年10月30日变更一审时的第二项诉讼请求，即判令唐潇、鑫鸿物业公司连带赔偿**华车位租金损失6622元（从2017年1月1日起计算至2018年10月31日，共22个月租金损失），并按301元/月的标准计算至停止侵权之日止。明确第三项诉讼请求，即本案诉讼费50元、评估费1500元，由唐潇、鑫鸿物业公司承担。另查明，1.常德市工商行政管理局档案资料查询显示，截止2014年5月27日，汇川房产公司投资人分别为陈茂华和刘进德。注册资本为5000万元，其中陈茂华出资4990万元，刘进德出资10万元。法定代表人为陈茂华。2014年12月6日，汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订了《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》后,于同年12月10日变更了工商登记。法定代表人为候长富。投资人为罗安华和候长富。2.2018年1月8日，鑫鸿物业公司向一审法院申请追加汇川房产公司和胡圣勇为第三人，被裁定驳回。3.2015年8月6日，胡圣勇与陈茂华签订《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》。依据该份转让合同，莱茵小镇一期剩余资产是指一期未销售资产（剩余商铺、房产及地下车位等）；转让总金额为3700万元，该金额为陈茂华所得税后净值，交易产生的费、税由胡圣勇承担。关于转让方式合同中约定：此合同签订之日起，胡圣勇即付陈茂华保证金200万元；胡圣勇将通过银行按揭方式偿还陈茂华转让金额，首付款由胡圣勇支付缴纳，银行提供的按揭款直接由银行汇入汇川房产公司陈茂华指定的销售账户。转让时间为自合同签订之日起二个月内完成。此外，该份转让合同还对转让税费责任、权利及义务、违约责任、解决争议办法等作了约定。截止2017年4月26日，胡圣勇共向汇川房产公司转款1450万元。后因涉税，莱茵小镇一期剩余资产被税务部门查封，胡圣勇再未向汇川房产公司转款。4.本案在一审期间，湖南鸿天房地产土地评估有限公司受湖南省常德市鼎城区人民法院的委托，对常德市鼎城区汇川莱茵小镇小区地下停车场车位（单个）的月租金收益价值进行了评估，并于2017年12月13日出具了湘鸿房地产（2017）鉴字第*号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为估价对象在价值时点的月租金市场价值为301元。胡圣勇支出评估费3000元。5.2017年12月29日，胡圣勇与**华签订《地下车位转让协议》后，**华除按协议履行支付给胡圣勇100万元保证金外，该协议其他内容因涉税资产被查封而未实际履行。6.唐潇的代理人认可本案诉争的地下车位的实际所有权不属于其当事人的。7.**华于2018年3月22日在“莱茵小镇”一期二、三、四区张贴了《关于地下车位的通知》，并将该《关于地下车位的通知》送达给鑫鸿物业公司。一审法院认为：“莱茵小镇”一期二、三、四区房屋质量问题与本案诉争的地下车位占有排除妨害纠纷无关。房屋质量问题，可由“莱茵小镇”一期二、三、四区业主与房屋开发商进行协商解决，或通过其他合法方式寻求解决。本案争议焦点：一、本案中所涉三份合同是否有违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的情形；二、本案中**华是否为本案适格的原告；三、唐潇和鑫鸿物业公司是否存在侵权。关于焦点一，即本案中所涉三份合同是否有违反《合同法》第五十二条的情形的问题。本案中涉及的三份合同，分别是2014年12月6日汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订的《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》；2015年8月6日陈茂华与胡圣勇签订的《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》；2017年12月29日胡圣勇与**华签订的《地下车位转让协议》。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”1.2014年12月6日，汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订的《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》。鑫鸿物业公司的法定代表人和唐潇的代理人对该份合同的真实性、合法性、关联性均无异议。故该份合同无违反《合同法》第五十二条的情形。2.2015年8月6日，陈茂华与胡圣勇签订的《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》。本案在第一次审理时，湖南省常德市鼎城区人民法院于2017年10月19日向汇川房产公司发出了一份询问函，要求该公司就本案的相关情况进行说明。2017年11月1日，该公司出具了《复函》。该公司确认：一、《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》是原股东陈茂华与现股东张新华签订，其印章经比对与该公司印章相同；二、公司现有股东只是受让了“紫御豪庭”（莱茵小镇二期项目）的净地。莱茵小镇一期项目尚未销售的剩余资产包括商铺、商品房等均归陈茂华所有。据此，陈茂华有权对莱茵小镇一期项目尚未销售的剩余资产包括商铺、商品房等进行转让。鑫鸿物业公司的法定代表人和唐潇的代理人对该份合同的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为涉嫌以合法形式掩盖非法目的。汇川房产公司一直合法存在且正常经营，在股东发生变化后，汇川房产公司还继续开发了“莱茵小镇”二期项目（紫御豪庭）；唐潇的代理人和鑫鸿物业公司也没有提供任何本案股权转让涉嫌偷税漏税的证据。胡圣勇受让莱茵小镇一期项目尚未销售的剩余资产包括商铺、商品房等后，截止2017年4月26日，共向汇川房产公司转款1450万元。后因涉税，莱茵小镇一期剩余资产被税务部门查封，胡圣勇再未向汇川房产公司转款。国家税务总局常德市鼎城区税务局在对莱茵小镇全体业主的《回复》中已明确，税务部门已全部按照税收法律法规的规定对交易金额足额征收了税款，未存在偷税漏税。故该份合同无违反《合同法》第五十二条的情形。3.2017年12月29日，胡圣勇与**华签订的《地下车位转让协议》。目前车位有三种类型，第一种类型是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；第二种类型是占用人防工程的地下车位；第三种类型是规划用于停放汽车且不属于人防工程的地下车位。本案诉争的地下车位属于第三种类型。汇川房产公司开发的“莱茵小镇”一期二、三、四区（包括商品房、商铺、地下车位），常德市鼎城区住房和城乡建设局于2011年6月3日给汇川房产公司核发的《建筑工程施工许可证》（编号分别为43242120110******、43242120110******、43242120110******）。工程竣工后，常德市鼎城区房地产管理局于2013年12月9日对汇川房产公司下达的常鼎房验（2013）**号《常德市鼎城区房地产开发项目竣工综合验收合格通知书》。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定，“因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，本案诉争的地下车位应属合法建造。《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中的地下车位可以由当事人依法通过合同约定其归属。在胡圣勇与**华签订的《地下车位转让协议》第四条第2、3项对地下车位的使用有特别约定。第2项“**华有权将地下车位自用或者对外销售、出租。**华将地下车位对外销售、出租时，应当优先满足小区业主的需求。”；第3项“**华将地下车位对外销售时，可自行确定销售价格，胡圣勇不得干涉，但**华须参照周边同地段地下车位价格，不得恶意涨价。”故该份合同未损害业主的权益，无违反《合同法》第五十二条的情形。综上所述，本案涉及的三份合同均无违反《合同法》第五十二条的情形，依法应认定有效。关于焦点二，即本案中**华是否为本案适格的原告的问题。依据汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订的《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》和汇川房产公司对一审法院在一审时的书面回复，可以认定陈茂华是涉案诉争的地下车位的实际所有人，只不过是一期剩余资产（包括地下车位）仍以汇川房产公司的名义对外出售。由于本案诉争的地下车位既不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也不属于占用人防工程的地下车位，且属合法建造，陈茂华应享有对地下车位的物权。在莱茵小镇一期二、三、四区业主以房屋质量存在问题为由未购买或租赁使用地下车位的情况下，陈茂华有权进行转让。陈茂华将地下车位转让给胡圣勇，胡圣勇再转让给**华，并签订了《地下车位转让协议》。本案一审收案日期为2017年8月22日，原告为胡圣勇。在诉讼过程中，2017年12月29日胡圣勇与**华签订了《地下车位转让协议》。在**华按协议履行给付胡圣勇100万元保证金后，**华依照协议第四条第一项的特别约定，于2018年1月2日向一审法院申请替代胡圣勇承担胡圣勇已经提起的诉讼。一审法院审查后，为节约司法资源，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条、第二百五十条规定，于2018年1月4日裁定准许**华替代胡圣勇作为原告参加诉讼，胡圣勇退出诉讼。因此，本案中**华是适格的原告。**华是“莱茵小镇”一期二、三、四区343个地下车场位的实际所有权人。至于胡圣勇与**华间关于转让价款、付款时间及逾期付款责任的约定是否履行，不影响该份转让协议的效力和**华的原告主体资格。关于焦点三，鑫鸿物业公司和唐潇在本案中是否存在侵权的问题。1.鑫鸿物业公司在本案中是否存在侵权的问题。鑫鸿物业公司受汇川房产公司的委托，对莱茵小镇一期的住宅及商铺进行物业管理，双方间签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》中并未约定地下车位是鑫鸿物业公司的物业类型。鑫鸿物业公司在明知地下车位不属于其物业管理，仍收取“莱茵小镇”一期业主地下车位的停车服务费，客观上侵害了地下车位所有权人的利益，因此存在侵权。**华未向一审法院提交2018年3月22日后，鑫鸿物业公司仍收取了唐潇停车服务费的证据。2.唐潇在本案中是否存在侵权的问题。按照唐潇在一审时的当庭陈述，只是在地面无停车位的情况下，偶尔将车停放在地下车位，并向鑫鸿物业公司交纳了停车服务费。本案诉争的地下车位，作为实际所有权人的**华在2018年3月22日前既未告示也未实际占有，唐潇并未长期占用地下车位停放车辆，且主观上无侵害地下车位所有权人的利益的故意，可不认定侵权。作为地下车位所有权人的**华在判决生效后在同等条件下出售、出租地下车位，应优先满足莱茵小镇二、三、四区业主。汇川房产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国侵权法》第六条第一款、第十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、限常德市鑫鸿物业服务有限公司在判决生效后停止侵害**华的地下车位实际的所有权；二、驳回**华的其他诉讼请求。在二审举证期限内，**华、汇川房产公司、唐潇未提交新的证据材料。鑫鸿物业公司提交了5份证据，1.汇川房产公司企业登记情况表；2.汇川房产公司股东会决议；3.汇川房产公司股权转让协议书；上述3份证据拟证明陈茂华与张新华之间的股权转让合同系虚假合同；4.莱茵小镇业主控诉书，拟证明一审的事实认定及法律适用均存在问题；5.案涉纠纷背景介绍，拟证明本案所涉事情的前因后果及可能产生的恶劣影响。本院认为，证据1、2、3的来源合法，内容真实，汇川房产公司在2014年12月有多份股权转让协议，一份协议内容为陈茂华、刘进德将100%的股权转让给张新华，另一组三份协议（新证据）分别由陈茂华、刘进德转让给罗安华、候长富，转让后罗安华持股95%，候长富持股5%。上述协议的内容存在冲突之处，但不能据此推断陈茂华、刘进德与张新华之间股权转让协议为虚假合同，故对上述证据的真实性，本院予以采信。证据4、5并非对本案事实部分的陈述，缺乏关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为**华是否为案涉地下车位的所有权人。《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。汇川房产公司开发的“莱茵小镇”项目取得了《建筑工程施工许可证》，并在工程竣工后验收合格，其基于合法建造的事实行为取得了案涉地下车位的所有权。常德市鼎城区诚信地产测绘事务所、常德市鼎城区房地产管理局共同出具的《情况说明》及常德市鼎城区人民防空办公室出具的《证明》足以证明案涉地下车位既未计入业主所购买房屋的公共面积，不属于人防工程，亦不属于业主共有部分。案涉地下车位的类型是规划用于停放汽车且不属于人防工程的地下车位，汇川房产公司基于合法修建的行为以原始取得的方式享有案涉地下车位的所有权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前常德市范围内的地下车位均未办理登记手续，不能从是否办理登记手续来判定所有权转移情况。**华主张享有案涉地下车位的所有权，其依据为三份合同，分别是2014年12月6日汇川房产公司原股东陈茂华等与张新华签订的《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》；2015年8月6日陈茂华与胡圣勇签订的《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》；2017年12月29日胡圣勇与**华签订的《地下车位转让协议》。虽然各方当事人并未将上述三份合同的效力作为争议焦点，但合同效力是人民法院审理民事案件依职权主动审查的范围，故上述三份合同的效力以及是否产生物权转移的法律效果是本案处理的关键。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前述法律条文是对业主优先购买权的规定，属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。小区业主相对于非业主的第三人而言，享有小区车位、车库的优先购买权和优先承租权。同时，为平衡保护业主及开发商的利益，在首先满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出售、附赠或者出租给业主之外的第三人。本案中，莱茵小镇小区一期原规划设计地面停车位171个，实际地面停车位不足30个，地下停车位343个，总户数为800余户，从停车位的配置比例来看尚不足以满足业主需要。无论原股东陈茂华，还是受让人胡圣勇、**华，以整体形式一次性购买地下车位不符合相关法律的规定。胡圣勇从陈茂华处转让财产时，除343个车位外，还包括了14109.62平方米的商铺、住宅等其他财产总价款为3700万元，而胡圣勇向**华转仅让车位时约定价款总额为2675.4万元，明显可见车位价格上涨，即便胡圣勇与**华在转让合同中约定了“优先满足业主的需要”、“**华须参照周边同地段地下车位价格，不得恶意涨价”等内容，但该约定限于合同当事人之间，仅仅从形式上保证业主的权利，其不足以保障业主的优先购买权。上述三份合同中涉及地下车位转让的部分因损害业主优先购买权，属《合同法》第五十二条第五项规制的范畴，应认定为无效，故**华不能依据《地下车位转让协议》取得案涉地下车位的所有权，该所有权仍归属于汇川房产公司。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定了起诉必须符合的条件，第一项即为原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，**华并非案涉地下车位所有权人，亦未占有该地下车位，其请求权基础不能成立，并非适格原告，依法应当驳回起诉。综上所述，鑫鸿物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法应予纠正。原审被告汇川房产公司、唐潇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2018）湘0703民初1973号民事判决；二、驳回**华的起诉。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由**华负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 朱梅安审 判 员 孙孝明审 判 员 刘爱华二〇二〇年五月十三日法官助理 盛 辉书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。