浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2254号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：童苏娟，女，1982年5月4日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被上诉人（原审原告）：方波，男，1980年10月21日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：戴诚彤、黎明，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人童苏娟、方波商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人港龙公司的委托诉讼代理人来志诚、陈晓炜，被上诉人童苏娟、方波的委托诉讼代理人戴诚彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：签订书面协议情况：2017年8月，出卖人港龙公司与买受人童苏娟、方波签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1429205，该份合同未经网签备案。标的房屋：杭州市江干区港龙城2区1098室，建筑面积27.39平方米。约定房价：单价47740.05元/平方米，总价款1307600元。约定付款方式：合同签署之日支付首付款657600元；剩余房款650000元在签订合同后30日内办理相关贷款手续；交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为：无。产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。付款情况：2017年6月13日，童苏娟、方波支付港龙公司100000元；2017年6月25日，童苏娟支付港龙公司200000元；2017年8月3日，童苏娟支付港龙公司157600元，同日，方波支付港龙公司200000元；港龙公司于2017年8月3日向童苏娟、方波开具金额为657600元的增值税普通发票；2018年1月24日，童苏娟、方波补交因面积差额产生的房款1432.20元。童苏娟、方波共计向港龙公司支付购房款659032.20元。按揭情况：双方未办理案涉房屋剩余购房款的按揭手续。房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产，未取得预售许可。房屋交接情况：案涉房屋于2018年1月24日向童苏娟、方波交付。2019年3月8日，童苏娟、方波提起诉讼，请求判令：一、撤销童苏娟、方波与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司向童苏娟、方波返还已付购房款659032.20元并支付利息49720.86元（以657600元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年8月3日起暂计算至2019年3月6日，要求计算至实际付清之日止）；三、港龙公司赔偿童苏娟、方波659032.20元；四、本案诉讼费用由港龙公司承担。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，而与童苏娟、方波签订《商品房买卖合同》，收受童苏娟、方波支付的购房款，并导致案涉房屋至今不能办理权利登记，买受人的合同目的无法实现。对以已抵押房产进行销售的事实，港龙公司属明知，其行为显然构成了欺诈，童苏娟、方波主张撤销案涉《商品房买卖合同》具有法律依据，予以支持。童苏娟、方波要求港龙公司返还购房款659032.20元并以657600元为基数支付自2017年8月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，予以支持。但童苏娟、方波关于利息损失的计算有误，予以调整，利息损失暂计算至2019年3月6日为49635.29元，此后计算至购房款还清之日止。对于港龙公司辩称童苏娟、方波行使撤销权的除斥期间已经超过一节，港龙公司作为专业房地产公司，对商品房买卖的流程应当知晓，而童苏娟、方波作为普通的购房者，不具备相关不动产交易的专业知识，更何况港龙公司提供的《商品房买卖合同》从格式、内容上与应当网签备案的合同文本一致，增加了童苏娟、方波发现其中不合规问题的难度。故确定童苏娟、方波行使撤销权的除斥期间应当从双方约定办理初始产权登记的2019年1月1日起计算，童苏娟、方波本案起诉并未超出除斥期间，对港龙公司的该项意见不予采纳。对于童苏娟、方波主张港龙公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，港龙公司隐瞒所售房屋所属在建工程已经抵押的事实，且设定抵押时已存在分户情形，故童苏娟、方波有权依法要求港龙公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于具体赔偿责任确定的问题，综合考虑案件实际情况，酌情确定港龙公司赔偿童苏娟、方波已付购房款的50%，即329516.10元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款、第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月31日判决：一、撤销童苏娟、方波与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司返还童苏娟、方波购房款659032.20元，于判决生效之日起十日内付清；三、港龙公司支付童苏娟、方波已付购房款利息损失49635.29元（自2018年8月3日起暂计算至2019年3月6日，此后以657600元减实际支付的购房款为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至购房款还清之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、港龙公司赔偿童苏娟、方波款项329516.10元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回童苏娟、方波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17110元，减半收取为8555元，由童苏娟、方波承担1483元，港龙公司负担7072元；财产保全费5000元，由港龙公司负担。童苏娟、方波于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退款，港龙公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：港龙公司与童苏娟、方波2017年8月签订的《浙江省商品房买卖合同》约定签订当日童苏娟、方波支付首付款657600元，且应在合同签订后30日内办理完毕剩余购房款的按揭贷款手续。由于案涉房屋被用于抵押，导致童苏娟、方波一直无法办理按揭，直到港龙公司于2018年1月24日将案涉房屋交付给童苏娟、方波时，童苏娟、方波也是无法办理按揭贷款，从未支付过关于案涉房屋的按揭贷款利息。长期无法办理按揭手续足以让童苏娟、方波对案涉房屋的权属状态产生怀疑。故，童苏娟、方波至少是在港龙公司交付案涉房屋时即2018年1月24日知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回童苏娟、方波的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由童苏娟、方波承担。 上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 被上诉人童苏娟、方波在二审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。一、童苏娟、方波应当发现房屋存在抵押被欺骗的时间不应早于合同约定的交付房屋权属证书之日。从整个购房流程看，童苏娟、方波不可能发现房屋存在抵押。从合同约定看，直至约定办证时间到来之前童苏娟、方波被欺诈的行为都不具备发现的可能性。交房与办证时间相差一年，交房时根本不涉及产权变更，因此童苏娟、方波在房屋交接单上签字时根本不可能知晓房屋存在抵押、无法办证的事实。港龙公司的欺诈行为一直在存续。童苏娟、方波支付首付款后多次催促港龙公司提供办理贷款所需手续及对接贷款银行，港龙公司多次答复因为限购及贷款政策的变动需要延迟办理抵押贷款。二、童苏娟、方波实际知道房屋存在抵押被欺诈的时间为2019年3月4日。综上，本案不存在超过除斥期间的情形，童苏娟、方波可行使撤销权。港龙公司的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回港龙公司的全部上诉请求。 被上诉人童苏娟、方波在二审中未提交新证据。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于童苏娟、方波以合同存在欺诈为由请求撤销是否超过一年的除斥期间。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”港龙公司上诉中主张由于案涉房屋被用于抵押，导致童苏娟、方波一直无法办理案涉房屋的按揭贷款手续，直到2018年1月24日交房时，童苏娟、方波也一直无法办理按揭手续，长期无法办理按揭手续足以让童苏娟、方波对案涉房屋的权属状态产生怀疑，故童苏娟、方波至少在2018年1月24日接收交付的房屋时知道或应当知道案涉房屋被抵押的事实，至其起诉已经超过一年申请撤销的时间。本院认为，本案中，港龙公司向童苏娟、方波隐瞒了其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，虽双方签订的买卖合同中约定童苏娟、方波应在签订合同后30日内办理完毕相关按揭贷款手续，但港龙公司在二审中认可其一直未向童苏娟、方波提供贷款银行信息及相关办理按揭贷款所需手续材料，从而客观上童苏娟、方波是无法按约办理按揭贷款手续的，故从现有证据尚不足以从未办理按揭贷款手续而推断出童苏娟、方波知道或者应当知道案涉房屋所属在建工程存在抵押的情形。原审法院认定童苏娟、方波行使撤销权的合理期间应自双方约定办理初始登记的2019年1月1日起算正确，本案起诉并未超过申请撤销的合理期间。港龙公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14144元，由杭州港龙置业有限公司负担（杭州港龙置业有限公司已向本院预交上诉案件受理费17110元，杭州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2966元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月十五日 书记员 袁其伟