重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1869号上诉人（原审被告）：北京龙发建筑装饰工程有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区金源路鹅石堡山26号1楼、2楼，统一社会信用代码91500112747471724P。负责人：刘浪，总经理。委托诉讼代理人：李建，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋霖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆圣百庭实业有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路22号2栋11-7号，统一社会信用代码91500108621978386F。法定代表人：胡蓉，总经理。委托诉讼代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司重庆分公司（以下简称龙发装饰重庆分公司）因与被上诉人重庆圣百庭实业有限公司（以下简称圣百庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初23932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日进行了询问。上诉人龙发装饰重庆分公司的负责人刘浪及委托诉讼代理人李建、王秋霖，被上诉人圣百庭公司的委托诉讼代理人胡书槐到庭参加了询问。本案现已审理终结。龙发装饰重庆分公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人已足额支付租金，双方租赁合同于2018年12月14日解除，不应再支付租金93784.12元；2．一审判决赔偿三个月租金损失无合同及法律依据；3．被上诉人收取的押金130000元应当冲抵租金。圣百庭公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。圣百庭公司向一审法院起诉请求：1．判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金484563元，且每日以半年租金969126元的千分之三的标准向原告支付违约金至付清时止（租金期间为2018年12月14日至2019年3月13日，月租金161521元）；2．判令被告按月租金161521元的标准向原告赔偿单方解除租赁合同给原告造成的房屋空置损失（从2019年3月14日至2019年7月14日期间）及预期收益，合计70万元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：龙发装饰重庆分公司系北京龙发装饰工程有限公司在重庆设立的分公司，原名称为北京龙发建筑装饰工程有限公司重庆单项工程部（以下简称北京龙发重庆工程部）。2011年9月9日，以圣百庭公司为出租方（甲方），北京龙发重庆工程部为承租方（乙方），签订《“水晶城堡”项目商业租赁合同》，其中第二条约定：1．甲方将其合法拥有的位置在重庆市渝北区房屋或场地出租给乙方使用；2．甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共计1581.95平方米。第三条第1款约定：乙方向甲方承诺，租赁房屋或场地仅用于乙方进行建筑工程装饰、整体家居建材、家用电器、广告发布等所规定的经营活动。第四条约定：1．该房屋或场地租赁期限8年（含免租装修期），免租装修期4个月，自2011年9月15日起至2012年1月14日止，租赁期限自2011年9月15日起至2019年9月14日止；2．租赁期满，甲方有权收回乙方租赁的全部房屋或场地，乙方应按本合同的规定如期交还。第五条约定：1．甲乙双方议定每平方米月租金80元，第四年开始每年递增5%。由乙方按每季度交纳给甲方，交纳时间为下一季度开始前的十五天之内，并从合同生效后第四年起按递增后租金支付。首次租金支付时间为免租期结束前十五天之内；2．甲乙双方议定以130000元作为房屋押金，在乙方进场装修时起五天内一次性支付。第六条第1款约定：乙方支付给甲方的租金包含所租赁区域的物业管理费和本栋大楼停车库内2个固定车位的使用费，不再另行支付以上车位使用费及物业管理费。第七条第1款约定：乙方应根据本合同规定在合同签订后5个工作日内支付10000元，该10000元将作为乙方正常履行本合同的定金，如乙方在合同签订后5个工作日内未交纳该定金，则视为乙方自动解除合同，一切后果由乙方自行承担。该定金将在约定正式缴纳租金日期时自动转为乙方支付租金的一部分。第九条约定：1．无论因何种原因导致本合同终止，乙方均应在合同终止之日起7日内（以下简称“交还期”）将甲方交给乙方保管保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还甲方。乙方不负责恢复房屋到起租时原状（包括装修、房屋结构性改变），但依附于房屋的装修及消防喷淋、空调管道、风机盘管等不得拆除，无偿归甲方所有。……4．因一方违约导致合同终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际天数向甲方支付租金。如交还期届满时，乙方仍未交还租赁场所的（不可抗力除外），则乙方应按照合同终止时日租金的额标准及实际天数向甲方支付租金，从合同终止之日起付至实际交还之日止；……6．乙方在租赁期届满后，按相关约定将房屋交还甲方，甲方在收到房屋后三日内退还乙方交纳的房屋押金……。第十条约定：1．倘若乙方未能按期支付本合同约定的租金，则甲方按照半年租金逾期一天0.3%一天进行索赔，如乙方拖欠租金累计超过30天，甲方可终止合同。第十二条约定：1．本合同变更的条件：……（2）乙方因有特殊原因，需提前退还部分房屋或场地的，经双方协商一致后，本合同相应地变更；2．双方协商一致后解除本合同的条件：……（2）乙方因有特殊原因，需提前退交全部房屋或场地的，需书面通知甲方其欲解除租赁合同的意图，并经双方协商一致后，本合同相应地解除。第十六条约定：1．租赁期满或提前终止时，乙方应搬离其全部财产和装置；2．租赁期满或提前终止的，倘若乙方未按上款规定的要求交还无人占据的房屋或场地，则乙方应继续支付自本合同终止日第二日起，至其全部办妥有关交还无人占据的房屋或场地的所有手续之日止的应付租金和其他费用。租赁期满时，乙方无权要求甲方赔偿其因装修房屋或场地而发生的任何费用和支出或乙方发生的搬迁费。第二十二条约定：按本合同条款发出的通知均须采用书面形式，并按下述地址发出，甲方：重庆圣百庭实业有限公司，电话6294×××0，传真6294×××0；乙方：北京龙发建筑装饰工程有限公司重庆单项工程部，电话6371×××1。龙发装饰重庆分公司于2018年9月17日向圣百庭公司转账26103元（备注用途：物管费），于2018年9月17日向圣百庭公司转账451268.64元（备注用途：9月-12月房租）。庭审中，龙发装饰重庆分公司陈述上述租金系2018年9月15日至2018年12月14日的三个月租金。龙发装饰重庆分公司工作人员权莉（权）与圣百庭公司员工周琳（周，电话号码131×××××××8）短信记录显示：2018年10月10日，权：重庆圣百庭实业有限公司：我司于2011年9月9日与贵公司签订租赁合同……现因公司战略部署需要，现有办公地址已不能满足公司发展所需，将重新择址搬迁经营。系租赁期限提前至本季度（2018.12.14）解除。请贵司尽快安排相关人员与我司协商解除租赁合同一事……。2018年10月12日，周：北京龙发建筑装饰有限公司重庆分公司：贵公司以短信方式发来“提前解除与重庆圣百庭实业有限公司租约”的要求，我方主张严格按照合约执行租期和价格等条款，不同意提前解除租约，否则为此所带来的的损失由贵公司承担。特此回复重庆圣百庭实业有限公司。之后，上述双方还通过短信就解除合同事宜进行了协商。权莉于2018年10月14日、2018年10月18日再次提出要求协商提前解除合同问题、对接退租事宜，周琳回复称圣百庭公司不同意提前解除合同。2018年10月24日，权莉短信称“我司将提前安排搬迁事宜，为贵司后续另租提供便利”。周琳回复因双方未就解除合同协商一致，不同意提前解除合同，合同应继续履行。2018年11月15日，龙发装饰重庆分公司员工权莉向圣百庭公司员工周琳邮寄了《租赁合同解除通知书》，其中载明“我司于2011年9月9日与贵公司签订租赁合同，现因公司战略部署需要，系现有办公地址已不能满足公司发展所需，将重新择址搬迁经营。根据合同，已经提前告知贵方。现以文书形式再次告知贵方，合同提前至本季度（2018年12月14日）解除。本着友好合作精神，我司已提前安排搬迁事宜，本公司已于2018年11月15日搬迁完毕，为贵司后续另租提供便利”。2018年11月24日，龙发装饰重庆分公司向圣百庭公司邮寄了《物业移交通知函》，其中载明“我司位于重庆市渝北区办公楼已于2018年11月14日搬迁完毕，现已结清11月的物业等相关费用并关闭电梯移交钥匙给物管。请贵司尽快派人于物管处接收该物业，为贵司后续另租提供便利”。2018年12月4日，圣百庭公司员工周琳向龙发装饰重庆分公司员工权莉发送短信，内容为“北京龙发建筑装饰有限公司：贵方2018年11月15日发来的《租赁合同解除通知书》，及2018年11月23日发来的所谓《房屋移交函》已收悉……我司不同意贵司无故单方面提前解除合同……我方坚持认为贵司提出于2018年12月14日的单方面的通知书，并不构成合同的解除，不管贵司是否提前搬迁，合同约束力仍然有效并继续履行……”。2018年12月27日，圣百庭公司员工周琳向龙发装饰重庆分公司邮寄了《催收租金函》，要求支付2018年12月15日至2019年3月14日的租金455056.64元及代收物业费26013元，加上现金费用共计481159.64元。2019年1月11日，圣百庭公司向龙发装饰重庆分公司发送了《关于要求继续履行租赁合同的函件》，其中载明“北京龙发建筑装饰工程有限公司：贵司及委托四川迪扬律师事务所所发律师函已经收到，有几点需与贵司再次申明：1．……贵司单方面行为并不能产生合同解除的法律效力。2．我司并未接收钥匙，贵司也未对承租的物业进行移交验收工作，也未将贵司保管的物业管理资料和工程资料交还我司。3．依据，合同，我司有权查勘了解租赁场所，并发现房屋四处破败、垃圾成堆、设施设备有毁损情况或风险，未（为）避免给双方带来更大的损失，请贵司即刻对房屋进行维护，保证房屋及设施设备良好，否则由此造成的一切损失均由贵司承担。在贵司未办理有效验收移交房屋之前，以及在贵司解除合同条件未达成一致意见之前，我司不同意解除合同，请贵司按照我司于2018年12月27日所发的催收租金函，即使支付贵司已经欠付的481159.64元租金及物业等费用”。2019年7月15日，以圣百庭公司为甲方，案外人重庆星雅斐暮美初医疗美容门诊部有限公司为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区，建筑面积1581.95平方米的房屋出租给乙方，租赁期限11年，自2019年7月15日起至2029年7月14日止，其中，乙方于2019年7月14日前向甲方支付第一期（2019年11月15日起至2020年2月14日止）的租金共计284751元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴纳租赁保证金200000元等内容。案外人重庆斐暮美初医疗美容门诊部有限公司于2019年7月5日向圣百庭公司转账284751元（备注用途：租金）、200000元（备注用途：租赁保证金）。另查明，龙发装饰重庆分公司举示的2019年1月1日照片显示，案涉房屋的3层贴有招租广告，载明“1-3层（面积1581.95平方米）整体招租，联系电话131×××××××8”。庭审中，圣百庭公司明确其主张的预期利益损失是因其为了止损，将案涉房屋出租给案外人，租金标准低于出租给龙发装饰重庆分公司的租金标准，其中的差价部分就是预期利益损失。此外，圣百庭公司陈述：1．我方与龙发装饰重庆分公司在2019年4月才正式交接了案涉房屋，之前龙发装饰重庆分公司一直在实际使用该房屋，并且对该房屋的一些破损、毁坏之处进行修复，其办公家具等设施均放在出租屋内，且经常有人进出、办公；龙发装饰重庆分公司直至2019年3月底才将屋内的物品办理，我方从2019年4月开始招租，直至2019年7月才重新出租出去。2．我方关于与龙发装饰重庆分公司相关租赁事宜，一直是委托周琳在处理。3．认可龙发装饰重庆分公司支付了2018年9月至12月的租金。龙发装饰重庆分公司陈述：我方于2018年12月15日书面通知了圣百庭公司于2018年12月14日解除双方房屋租赁合同，随后我方将案涉房屋及钥匙移交给圣百庭公司的管理人员黄书清，我方认为房屋租赁合同已于2018年12月14日解除；案涉房屋内留下的家具原是圣百庭公司说需要留下的，后来其发函称不要了，我方才进行了清理，时间大概是2019年1月9日发函之后。圣百庭公司实际在2019年1月1日就对案涉房屋进行整体招租了。一审法院认为，圣百庭公司与龙发装饰重庆分公司自愿签订《“水晶城堡”项目商业租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，若龙发装饰重庆分公司需提前退租的，在双方协商一致后，合同相应解除。本案中，龙发装饰重庆分公司提出的提前退租理由是案涉房屋不能满足其发展所需，该理由并非合同约定或法律规定的解除合同的正当理由，且在双方的协商过程中，圣百庭公司也一直不同意解除合同，故龙发装饰重庆分公司的单方通知并不能发生解除合同的效力。但根据龙发装饰重庆分公司举示的2019年1月1日照片显示，案涉房屋三层贴有招租广告，其中载明的电话号码与其工作人员周琳的电话号码一致，结合此前龙发装饰重庆分公司通知了圣百庭公司解除合同及其已腾房的事实，可以佐证圣百庭公司此时已将案涉房屋对外招租，该行为表明圣百庭公司同意龙发装饰重庆分公司解除合同。据此，一审法院认定双方签订的《“水晶城堡”项目商业租赁合同》于2019年1月1日解除。关于租金和违约金问题。因合同于2019年1月1日解除，而龙发装饰重庆分公司仅向圣百庭公司支付租金至2018年12月14日，其还应支付2018年12月15日至2019年1月1日租金。根据合同约定，2018年9月15日至2019年9月14日期间租金单价为102.1元/平方米·月（80元/月·平方米×105%^5），故龙发装饰重庆分公司还应支付租金93784.12元（1581.95平方米×102.1元/月·平方米÷31天×18天）。因此前龙发装饰重庆分公司已通知圣百庭公司解除合同，双方对解除合同及相应的租金支付问题争议较大，龙发装饰重庆分公司因此而暂未向圣百庭公司支付租金，尚不构成违约，对圣百庭公司要求龙发装饰重庆分公司支付租金违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于损失问题。首先，龙发装饰重庆分公司多次向圣百庭公司提出解除合同，并通知圣百庭公司其已腾空房屋，结合圣百庭公司在2019年1月1日已将案涉房屋招租的情况，龙发装饰公司已于2019年1月1日前完成腾房的事实具有高度的可能性，一审法院对此予以确认。圣百庭公司认为龙发装饰重庆分公司对案涉房屋存在脏乱、破败、设施设备毁损情况，但未举示证据予以证明，且根据合同第九条第1款的约定，龙发装饰重庆分公司并无将案涉房屋恢复原状的义务，故圣百庭公司以此认为龙发装饰重庆分公司未腾退房屋，其理由不能成立。其次，虽然龙发装饰重庆分公司完成了房屋腾退，但因其解除合同行为，导致圣百庭公司需要重新招租，及因重新招租的租金价格可能随市场行情浮动而导致房屋空置损失和租金损失，龙发装饰重庆分公司应对此予以赔偿。案涉房屋面积较大且为三层，重新招租难度相对较大，且从圣百庭公司重新出租的价格来看，确实低于出租给龙发装饰重庆分公司的价格，但租金标准除受市场行情影响外，还受房屋物理状况、当事人谈判能力及自身考虑等因素影响，故租金标准降低不应全部归责于龙发装饰重庆分公司。结合案件实际情况，一审法院酌情认定龙发装饰重庆分公司赔偿圣百庭公司相当于同期三个月租金标准的损失，其中包含重新招租期间的房屋空置损失和租金降低的损失在内，金额为484551.29元（1581.95平方米×102.1元/月·平方米×3个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告北京龙发建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆圣百庭实业有限公司2018年12月15日至2019年1月1日租金93784.12元；二、被告北京龙发建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告重庆圣百庭实业有限公司损失484551.29元；三、驳回原告重庆圣百庭实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16320元，减半收取8160元，由原告重庆圣百庭实业有限公司负担4175元，由被告龙发装饰重庆分公司负担3985元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，享有法定或者约定解除权的当事人有权以通知方式解除合同。本案中，龙发装饰重庆分公司提出的提前退租理由是案涉房屋不能满足其发展所需，该理由并非合同约定的解除条件成就或者法定的合同解除情形发生，故龙发装饰重庆分公司不享有解除权，其单方通知的行为并不能发生解除合同的效力，况且出租人圣百庭公司也一直不同意提前解除合同，故龙发装饰重庆分公司主张的案涉《“水晶城堡”项目商业租赁合同》于2018年12月14日解除的理由不能成立。一审法院认定案涉租赁合同于2019年1月1日解除有事实依据。因案涉《“水晶城堡”项目商业租赁合同》于2019年1月1日解除，龙发装饰重庆分公司应向圣百庭公司支付2018年12月15日至2019年1月1日的租金93784.12元。关于圣百庭公司损失的确定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，圣百庭公司在龙发装饰重庆分公司解除合同后，其重新招租需要合理的时间，且可能产生租金降低的损失，该损失属于龙发装饰重庆分公司在订立合同时应合理预见的损失范围，故龙发装饰重庆分公司应对此予以赔偿。一审法院在综合考虑租赁合同解除原因、期待利益、合理寻租期、市场行情以及利益平衡等因素，判决由龙发装饰重庆分公司承担相当于同期三个月的租金标准的损失并无不当，本院予以确认。关于涉案合同押金应否应冲抵租金的问题，虽然合同中约定龙发装修重庆分公司需要交纳押金，但龙发装饰重庆分公司没有提交交纳押金的证据，故本院对该押金不做处理，其有证据时可另案起诉。综上所述，龙发装饰重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9584元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉