安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初4706号原告：朱海娟，女，1981年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：周和涛，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶青莹，北京蓝鹏（合肥）律师事务所实习律师。被告:安徽省振大投资发展有限公司，住安徽省合肥市星火路99号兴海苑31幢，统一社会信用代码91340100610304474J。法定代表人：张群，总经理。委托诉讼代理人：王艳，北京高文（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮持帅，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。原告朱海娟与被告安徽省振大投资发展有限公司（以下简称振大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱海娟及委托诉讼代理人周和涛、叶青莹，被告振大公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱海娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2014年9月3日签订的《商铺租赁合同》;2、判令被告立即返还商铺租赁权转让款129793元;3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月9日原被告签订了一份《商铺租赁合同》【合同号(2014)第90545号】,约定:被告将位于安徽省合肥市蜀山区长江西路88号的环球金融广场2楼编号为“2097”、面积为5.86平米的商铺租赁权转让给原告,受让期限自2014年9月3日至2034年9月2日,租赁权转让总价款为129793元。合同签订后,原告按照合同约定向被告支付了商铺租赁权转让款129793元,2014年9月3日原告与被告、安徽省洛克商业运营管理有限公司(以下简称洛克公司)另行签署了《委托经营及管理合同》,《委托经营及管理合同》约定:将原告所受让租赁权的商铺交由安徽省洛克商业运营管理有限公司统一管理,安徽省洛克商业运营管理有限公司自商铺起租日(即2014年9月3日)起,于每年的10月10日前后15天内按照本合同附件《保底委托收益支付表》约定的金额一次性向原告支付委托收益,如安徽省洛克商业运营管理有限公司未按时支付委托收益的,则由被告垫付相应款项,包括违约金、滞纳金。后安徽省洛克商业运营管理有限公司从未向原告支付任何收益,被告也仅向原告支付第一年、第二年收益,并未支付第三期以后(含第三期)的全部收益,被告也未按照约定垫付。2015年11月10日被告向广大业主出具承诺书,承诺书载明:如2016年到期租金再次违约,业主有权要求无条件全额退还铺位租金,被告未按照承诺向原告支付2016年到期租金,被告再次违约。被告振大公司辩称：1、被告和原告签订的《商铺租赁合同》是各方真实意思表示，是合法有效的，原告要求解除此合同，缺乏相应事实和法律依据。至于《承诺书》，是被告迫于广大业主的压力出具的，并非是被告的真实意思表示，不应成立本案判决的依据。2、《商铺租赁合同》第七条第二款规定，原告因故需中途解除本合同的应当在租赁期第5年的年末三个月内（即：6月3日至9月2日）向被告提交书面通知函（其他时间不得解除）。原告没有在指定期限内向被告提交书面通知函，故原告解除《商铺租赁合同》的条件未达成。3、被告和原告签署《商铺租赁合同》和《委托经营及管理合同》后，前2年的收益款全部依约支付，第3年商铺效益不佳，被告虽资金紧张，但也尽最大努力支付1000元收益款。商铺效益不佳，是合肥地铁2号线工期延长导致的。《商铺租赁合同》签订时，合肥地铁2号线已经在建，根据当时相关部门公布的施工信息来看，地铁2号线应于2017年2月底完成并试运行，长丰南路站2号风亭施工临时围闭于2016年11月拆除。但现实情况是，地铁2号线工期一再延长，影响了商铺租赁，造成公司无力继续全额支付收益款。此情形完全符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之情势变更的相关规定，故请求法院综合情况，相应缩短《商铺租赁合同》的期限。4、即便法院判决解除合同，亦应按照违约责任遵循损失填补的原则，将原告获取的全部收益款扣除。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对原告提交的被告企业信息资料、《商铺租赁合同》、《委托经营及管理合同》、收据、银行流水、《承诺书》、蜀山区人民法院（2017）皖0104民初5341号民事判决书打印件、合肥市中级人民法院（2018）皖01民初1528号民事判决书打印件、蜀山区人民法院（2018）皖0104民初3734号民事判决书打印件的真实性、合法性、关联性及证明效力，本院均予以确认。依据上述审核认定的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年9月3日，原告（租赁权受让方、乙方）与被告（租赁权出让方、甲方）签订《商铺租赁合同》，内容为：一、租赁商铺概况：甲方拥有位于安徽省合肥市蜀山区长江西路88号，总建筑面积约100000㎡的商住房产使用权，可用于金融机构、百货超市、餐饮娱乐和休闲健身等配套的综合性商业经营模式；该房产名称暂定为环球金融广场（以下称：该物业），甲方对该物业范围内经营设计布局之商铺拥有独立、完整的权利。二、租赁商铺的基本情况：1、乙方受让租赁权的商铺为安徽省合肥市蜀山区长江西路88号环球金融广场2楼编号为2097的商铺，建筑面积5.86㎡。三、租赁商铺期限：乙方受让的租赁权期限为20年，自2014年9月3日始至2034年9月2日止。到期后，乙方将商铺交还给甲方；如甲方继续出让的，同等条件下乙方享有优先权。四、乙方按受让租赁权商铺的建筑面积向甲方支付商铺租赁权转让（受让）款，单价为22149元/平方米，总价款合计129793元，乙方付清全部款项后，租赁期限内享有该商铺的使用权。五、租赁商铺交付：1、商铺已建成，即签订本合同之日为交付日期。2、甲方保证取得本项目交付、营业相关批文的真实性。3、乙方与运营商另行签署商铺《委托经营及管理合同》将标的商铺委托运营商经营及管理的，本项目交付时甲乙双方无须另行办理移交手续，甲方可与受托经营方直接办理交付手续。七、租赁商铺委托租赁及经营管理：1、乙方与有关运营公司另行签署了商铺《委托经营及管理合同》的，乙方应当配合运营商的统一管理。2、为充分体现自愿公平、等价有偿的原则，乙方因故需中途解除本合同的应当在租赁期第5年、第10年、第15年、第20年度的年末三个月内（即：6月3日-9月2日）向甲方提交书面通知函（其他时间不得解除），甲方在收到通知函并书面表示同意后，应当无条件于两个月内按下列标准返还乙方受让款：5年按本合同价款的120%、10年按本合同价款的130%、15年按本合同价款的140%、20年的按本合同价款的150%。租赁期不满5年的，乙方不得解除本合同。非乙方原因解约，甲、乙双方协商一致，可按上述标准返还乙方受让补偿款并解除合同。甲方按上述标准支付乙方款项之日起，本合同及商铺《委托经营及管理合同》项下的乙方权利和义务自动终止，乙方对标的商铺不再享有任何权利。八、双方的其他权利、义务：1、甲方保证该物业及配套设施在交付乙方或该物业运营商后至本合同有效租赁期内的正常使用。2、甲方依法维护全体承租客户的合法权益，维护环球金融广场的整体利益。九、不可抗力及相关免责情形：1、自然灾害。2、政府或有关机构宣布的禁令或法令、紧急状态、管制、戒严、战争、恐怖活动、暴动、公共骚乱、非法的集会、游行示威、罢工。3、非因甲方过错引起的侵害、盗窃、抢劫及其他刑事案件。4、因国家法律政策变动、市政规划等政府行为，或法律、行政法规规定的其他免责情形。本合同履行过程中出现上述所列不可抗力和非甲方主观原因情形，致使无法正常租赁经营的，双方互不承担责任。十、合同变更、解除与违约责任：1、本合同一经签订，除本合同约定的情形外，任何一方不得擅自变更、终止或解除本合同。4、任何一方依照本合同约定行使合同解除权的，则乙方与运营商签署的商铺《委托经营及管理合同》一并解除。同日，原告向被告支付涉案商铺转让款129793元。同日，原告（甲方）与洛克公司（乙方）、被告振大公司（丙方）共同签订《委托经营及管理合同》，内容为：为使合肥市“环球金融广场”商铺（暂定名，以下简称“本项目”）能够统一管理、统一形象、统一运作，引导和培育本项目的健康成长，促进本项目的长期发展与繁荣，从而获得良好的商业氛围和运营环境，甲乙双方在平等自愿、互惠互利、协商一致的基础上，就甲方将所受让租赁权的商铺委托给乙方统一招商、经营，并达成以下协议，以资共同遵守：一、商铺基本情况及委托期1、本合同标的物为本项目中编号为“2097”的商铺（下称“标的商铺”）。2、标的商铺租赁权系甲方自丙方处受让，丙方予以确认。双方已签署《商铺租赁合同》。标的商铺租赁权转让合同总价款（下称“租赁价款”）为129793元。二、委托经营管理收益（下称“委托收益”）及支付1、乙方在委托期内有权将标的商铺转租并统一运营管理。甲方签订本合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费、推广费等一切运营相关费用。2、考虑到市场培育等因素并体现权责对等、风险共担的原则，甲、乙双方商定，自标的商铺起租日（即2014年9月3日）起，乙方每年按照本合同附件之《保底委托收益支付表》所约定的金额向甲方支付保底委托收益。3、委托收益支付方式：乙方采用先付后用形式，每年向甲方支付一次。具体支付时间为当年10月10日前后15天内，乙方将当年的委托收益全额一次性以转账的方式支付给甲方。4、为保障甲方合法权益，丙方同意，如乙方未按本条上述约定向甲方支付委托收益的，则由丙方垫付相应款项（及本合同第五条所述之违约金、滞纳金）。丙方垫付该等款项后，有权向乙方追索。四、合同变更、解除与续签1、甲、乙、丙三方共同确认，如有下列行为发生，本合同随之变更或解除：①如果甲方根据其与丙方签订的《商铺租赁合同》的约定，提前终止或解除《商铺租赁合同》的，本合同随之自动解除。甲方基于本合同及《商铺租赁合同》而享有的一切权利和义务均归于丙方，甲方对标的商铺不再享有任何权利。②如甲方依照《商铺租赁合同》约定，向第三方转让标的商铺权益的，原《商铺租赁合同》依约解除后，本合同随之解除；甲方基于本合同及《商铺租赁合同》而享有的一切权利和义务归于受让方，甲方对标的商铺不再享有任何权利。五、违约责任1、乙方（及丙方）逾期未能按约定向甲方支付委托收益的，每逾期一天，须按每次应付金额的万分之五向甲方支付滞纳金。如逾期超过60天的，乙方（及丙方）每日按照实际逾期金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至全额支付为止。2、本合同签订后，除法定或者本合同约定的解除条件出现外，任何一方均不得提前解除或终止合同，否则，应按如下金额向对方支付违约金：违约金=年委托收益／365天×（合同约定的租赁期限减去实际租赁天数），委托收益按实际发生额结算，多退少补。《保底委托收益支付表》载明：租赁价款金额129793元，第一年至第三年每年收益11681元，第四年收益12979元，第五年收益14277元。另查明：2015年10月23日，被告出具承诺书一份，内容为：1、环球金融广场八、九、十月份的租金在2015年11月10号前转款至各位业主账户。2、推迟的租金按违约金计算（依照原环球金融广场商铺租赁合同）。3、如2015年11月10日前租金不到位，全体业主集中维权（振大公司后果自负）。4、振大投资发展有限公司签字的承诺书由政府备份或由业主代表与振大公司在相关政府的见证下签订此承诺书。5、2016年到期租金如再次违约，业主有权利要求无条件全额退还铺位本金。6、本承诺书与原环球金融广场商铺租赁合同有同等法律效力，作为合同附件留存，并发送至各业主。洛克公司及被告已支付原告第一年（2014年9月3日至2015年9月2日）的收益11681元、第二年（2015年9月3日至2016年9月2日）的收益11681元及第三年（2016年9月3日至2017年9月2日）的收益1000元。第三年的剩余收益及第四年收益，洛克公司及被告一直未予支付。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》及被告出具的《承诺书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法、有效，双方均应依约履行义务。《承诺书》作为《商铺租赁合同》合同附件，与《商铺租赁合同》具有同等法律效力，被告振大公司未按《承诺书》的约定向原告支付第三年的收益，构成违约，致使《商铺租赁合同》合同目的无法实现，原告要求解除《商铺租赁合同》，符合法律规定,本院予以支持。原告有权依据《承诺书》的约定要求被告返还已收取的租赁权转让款129793元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱海娟与被告安徽省振大投资发展有限公司于2014年9月3日签订的《商铺租赁合同》；二、被告安徽省振大投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱海娟商铺租赁权转让款129793元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2896元，减半收取计1448元，由被告安徽省振大投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁淳二〇二〇年五月二十一日法官助理刘素馨书记员高文君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。