吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初522号原告：吉林瑞元集团有限公司。法定代表人：张某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑某。委托诉讼代理人：张某2，吉林张某2律师事务所律师。被告：延吉园艺有限公司。法定代表人：金某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：金某2，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。吉林瑞元集团有限公司（以下简称“瑞元公司”）诉延吉园艺有限公司（以下简称“园艺公司”）国有土地使用权转让合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞元公司委托诉讼代理人郑某、张某2，被告园艺公司委托诉讼代理人金某2等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞元公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还土地转让款3063960元和动迁补偿款28854331元,承担违约责任,并赔偿损失2000000元(以鉴定为准),合计51918291元。事实与理由：2007年8月5日，原、被告签订了《土地使用权转让合同书》,双方约定被告将位于延边州法院西侧、延吉园艺集团南测菜地153198平方米土地以人民币3063960元价格转让给原告。2007年8月15日，原、被告又签订了《动迁补偿合同书》,双方约定原告向其交纳动迁补偿相关的费用43820000元，双方约定原告向其交付约定的价款50%后,被告于2009年7月15日前将全部土地交付原告。原告收到全部土地后向其交纳剩余价款。合同签订后,原告交付了全部土地转让款3063960元及大部分动迁补偿相关的费用,累计达到31918291元。而时至今日原告只通过其他方式,并另行付费得到其中土地39214.51平方米。对于其他的113983.49平方米土地,被告以种种说辞拖延给付。2018年3月,原告在与延吉市政府的另外法律事务中,发现被告已于2015年11月30日将剩余的土地又转让给了延吉市政府,在延吉市政府获得了数亿元的补偿，原告认为被告的这种行为是根本违约行为。现在被告已不能给付合同约定的土地了，经多次协商未果,被迫无奈原告只能向法院起诉要求被告返还已交付的土地转让款3063960元和动迁补偿款28854331元并赔偿损失。本案在诉讼过程中，瑞元公司变更诉讼请求为：判令被告立即返还土地转让款2404300元和动迁补偿费19844200元,赔偿约定的利息损失,利率的1.5倍29368020元，赔偿因被申请人的过错（重复卖地）给我方造成的损失195896100元，合计247512620元。事实与理由：1.原告受让被告土地153198平方米，按合同约定原告应付被告土地转让款3063960元（20元/平方米），地上附着物等动迁补偿费43820000元（286元/平方米），原告总计支付给被告两项款合计32342300元，其中土地转让款3063960元，动迁补偿款29278400元。现被告只向原告交付了32986.87平方米土地，该土地应付土地转让费32986.87平方米×20元/平方米=6593374元;应付动迁补偿费32986.87平方米×286元/平方米=9434250元。2.依照《合同法》第58条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还”,被告应退还土地转让款3063960元-659337.4元=2404300元；被告应退还动迁补偿款29278400元-9434250元=19844200元，被告合计应退款19844200元+2404300元=22248500元。3.依照《合同法》第57条规定“合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”两份合同中均约定如被告不能按期交付土地，按应交付土地的日期（2009年7月15日）按国家贷款利率1.5倍赔偿原告已付款的利息，赔偿利息损失22245800元×1.1%×120月=29364456元。4.依照《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还......有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”被告存在的缔约过错责任及将已转让给原告的土地又重复卖给他人的过错，所得利益应当赔偿给原告。具体明细如下:1.于2015年11月30日卖给延吉市政府81284.97平方米×1600元/平方米=130055952元；2.于2013年11月2日卖给延边启航房地产开发有限公司2668.8平方米×2200元/平方米=5871360元；3.于2014年11月27日卖给延吉市中医院9785×1800/平方米=17613000元；4.其余的26472.36平方米被告另卖他人,因证据在被告手中，原告暂时没法取得，请法院责令被告向法院交付该部分的证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定“有证据证明一方当事人，持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”。现被告却将该部分土地转卖给他人，被告如果不提供该部分土地转让证据，原告认为应按1600元/平方米计算:153198平方米中扣除给原告的32986.87平方米、给延吉市政府81284.97平方米、给延吉市启航房地产开发有限公司2668.80平方米、给延吉市中医院9785平方米，剩余26412.36平方米，26472.36平方米×1600元/平方米=42355776元；合计应当赔偿将原告已交土地转让款而另把该土地转卖他人得款195896100元，被告总计应当返还和赔偿原告247512620元。请法院支持原告的诉讼请求。园艺公司辩称：一、关于瑞元公司已取得土地面积的认定问题。瑞元公司于2018年11月29日给我方送达的起诉书中称“得到的土地39214.51平方米。”2019年5月21日证据交换时自认已经实际履行的是36306.57平方米。我方承认转让的土地面积为36306.57平方米。但是在2019年7月30日证据交换时瑞元称：“得到的土地只有32986.87平方米。”并出具证据时提供了《国有土地批准书》副页，内容载明“同意延吉市惠泽房地产开发有限公司建商住楼受让国有土地32986.87平方米”由此可以看出瑞元公司该《国有土地批准书副页》的内容与瑞元公司无任何关系，无法证明瑞元公司受让的土地为32986.87平方米。诉讼上的自认是指一方当事人就对方当事人主张的不利于自己的事实，于诉讼上的陈述其为真实，或称当事人一方所主张的事实，对他方当事人不利,而他方当事人在诉讼上作出承认此项事实的陈述。在实行辩论主义的民事诉讼中,自认是对于自己不利的事实予以承认的声明或表示。《民诉法解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在诉讼状、答辩状、代理词等书面材料中，对已不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明......自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”瑞元公司在举证时出具《延吉市政府专题会议纪要》称：“2013年5月20日开会研究将被告给原告的32986.87平方米的地名为F1地块与政府受让被告的土地F1南侧的同等面积与原告进行置换。”该纪要中没有32986.87平方米的字样，而是提出“市政府以F1地块南侧面积的土地置换延边百盛房地产开发有限公司所购买开发权的F1地块，置换面积为40384平方米。”原告提出的关于土地面积的证据材料，无一能够证明土地面积为32986.87平方米。在此情况下，按照证据规则和民诉法解释的相关规定,应认定受让的土地面积为被告承认的36306.57平方米。二、关于无效合同的民事责任问题。合同被确认无效后，也将产生损害赔偿的民事责任。损害赔偿实际上包括两种情况:一种是不能返还财产的情况下,通过损害赔偿的方法使财产关系恢复原状,在本案中，所谓原告以转让百盛超市来支付703.5万元的土地转让款，因该超市未实际交付，且在未实际交付期间一直由原告占有、处分、受益。具体而言，原告将其中的一套房屋在双方签订合同之后四年才取得房照的情况下一直由其为贷款进行抵押,这一民事行为完全排除了交付之说。原告另一处房屋一直由大连市中级人民法院、辽宁省高级人民法院查封、扣押着。原告提起本民事诉讼的时候该房屋仍然被扣押、查封。无论按未交付的事实上分析，还是无效合同首先适用的是返还原则，该百盛超市的房屋不能计算在已交付的土地转让款中。在本案中，合同被确认无效后，当事人能否根据缔约过失而请求损害赔偿问题。在合同无效的情况下，此种信赖利益的损失是无过错的一方当事人信赖合同有效,在签订和履行合同中支出了一定的费用和代价,从而在合同被确认无效后，当事人因此蒙受了损失。主要包括:1.订约的费用，如差旅费；2.履行原合同的费用，包括准备履行原合同所支付的费用以及实际履行原合同的费用两个方面。在本案中，将近四万平方米的土地已成功转让并办理了相关手续，因此，本案的合同部分有效，而无效的部分是未能办理相关手续的部分；3.合理的间接损失，在本案中，延吉市征收局于2015年11月30日，因城市整体规划建设需要征收了小营镇吉兴村81284平方米的土地。因此，对造成损失方面被告无过错。政府征收国有土地出让的程序是法律规定的，如果原告需要成片开发，可以取得竞买资格,报价竞得并签订《国有土地使用权出让合同》后进行开发建设，因此其未参加挂牌出让公开交易所造成的损失与被告无关。三、《土地使用权转让合同书》的认定问题。原、被告之间于2007年8月5日签订过《土地使用权转让合同书》，规定:“园艺公司把位于州法院西侧、延吉园艺集团南侧菜地约合153198平方米的土地以3063960元价格转让给乙方......”。根据上述合同，又签订了《动迁补偿合同书》,规定将上述合同中的153198平方米的大棚等地上附着物及附属物的损失费、培训费、人员安置费、保险费等所有相关补偿费共计为43820000元，但这两份合同都没有履行。其理由是，转让合同的均价是20元/平方米，当时没有这么低廉的土地转让价格,因此，双方于2007年8月7日，签订了《土地使用权转让合同书》，该合同约定了转让的土地面积为约12万平方米,以人民币400元/平方米的价格(包括房屋及地上一切附着物以及人员安置费、保险费在内）给原告。该合同是双方实际履行的合同，是双方当事人在平等自愿基础上达成的一致协议，符合法律规定，合法有效，上述两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反合同目的,可根据合同成立的时间先后,确定以后一合同确定的内容为准。四、瑞元公司称用瑞元大厦的租赁费和物业费抵顶土地款（房屋租金342406元、物业费42406元）并不存在，若瑞元公司认定被告尚欠该费用应另行起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年8月5日，延吉园艺有限公司为甲方，延边瑞元房地产开发有限公司（现更名为吉林瑞元集团有限公司）为乙方，签订《土地使用权转让合同书》，约定“一、甲方转让地块位置、面积、价格与违约责任。1.甲方把位于延边州法院西侧、延吉园艺集团南侧菜地约合153198平方米的土地(土地面积以土地部门实侧面积为准）以人民币3063960元价格转让给乙方。本地价升高时不增，降低时不减，属于不可变价；2.甲方转让的土地如使用权性质有误或转让的地块含他人土地使用权，因此与他人发生的纠纷由甲方负责处理，发生经济责任全部由甲方自行承担，乙方概不负责；3.该土地上的大棚等设施损失费、其他地上物损失费、安置费、培训费等根据实际情况，甲、乙双方协商另定。二、乙方的付款方式与违约责任。1.本合同签定之日乙方付给甲方100万元人民币；2.乙方于2009年5月15日前付给甲方余款的50%，剩余款将于2009年7月15日前甲方腾出上述全部土地并将全部土地转交给乙方后付清；3.甲方不能在规定的期限内腾出转交上述土地时，从违约之日乙方按国家贷款利息1.5倍收取已付款的利息。三、上述土地使用权变更手续由甲、乙双方共同办理，一切费用由乙方负责。四、本合同未尽事项，甲、乙双方友好协商解决。五、本合同签定后，如违约所产生的经济损失及法律责任由违约方承担。六、本合同签订后以前与上述土地转让所发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准。七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。经甲、乙双方签字、盖章后生效。”该合同由延吉园艺有限公司法定代表人金某1、延边瑞元房地产开发有限公司法定代表人张某1分别签字并加盖了各自公司的公章。2007年8月15日，上述二公司根据前《土地使用权转让合同书》签订了《动迁补偿合同书》，约定：“根据甲、乙双方于2007年8月5日签订的土地使用权转让合同书，经甲、乙双方充分协商，达成如下补偿合同:一、甲方被动迁地块位置、面积、价格与违约责任。1.甲方被动迁的位于延边州法院西侧、延吉园艺集团南侧菜地约合153198平方米上的大棚等地上物及附属物（土地面积以土地部门的实测面积为准）的损失费、培训费、人员安置费、保险费等所有相关补偿费共计为4382万元（实际面积超出或少于部分的土地按每平方米380元的动迁补偿费计算补偿金)。具体动迁的各项工作由甲方负责，并由甲方支付动迁的损失费、培训费、安置费、保险费及相关补偿费等一切与动迁相关的所有费用，乙方不再另行付费；2.甲方被动迁的地上物及附属物如使用权性质有误或被动迁的地块含他人土地使用权，因此与他人发生的纠纷由甲方负责处理，发生经济责任全部由甲方自行承担，乙方概不负责。二、乙方的付款方式。1.本合同签定之日乙方付给甲方400万元人民币；2.乙方于2009年5月15日前付给甲方余款的50%,剩余款将于2009年7月15日前甲方腾出上述全部土地并将全部主地转交给乙方后付清；3.甲方不能在规定的期限内腾出转交上述土地时，从违约之日起乙方按国家贷款利息1.5倍收取已付款的利息。三、上述土地使用权变更手续由甲、乙双方共同办理，一切费用由乙方负责。四、本合同未尽事项，甲、乙双方友好协商解决。五、本合同签订后,如违约所产生的经济损失和法律责任由违约方承担。六、本合同签定后以前与上述土地转让所发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准。七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。经甲、乙双方签字、盖章后生效。”该合同由延吉园艺有限公司法定代表人金某1、延边瑞元房地产开发有限公司法定代表人张某1分别签字并加盖了各自公司的公章。合同签订后，瑞元公司自2007年4月11日至2011年6月2日，累计向园艺公司支付土地及动迁补偿款31918291元。其中包括2009年园艺公司与瑞元公司签订商品房买卖合同，约定园艺公司购买瑞元公司开发建设的商业用地下商场，瑞元公司向园艺公司出具了该商品房交款收据，同时，园艺公司向瑞元公司出具了等额的收取土地款的收据。双方约定转让的土地使用权性质为国有划拨农用地。另查明，由于双方约定转让的土地使用权范围内，有园艺公司的部分职工承包耕种且拒绝迁出，导致该土地未能及时办理土地使用权转让的审批手续。双方在此之前以同样的方式签订过两次《土地使用权转让合同》，并经土地主管部门批准均已履行完毕。具体方法为：双方协调土地行政主管部门办理国有土地使用权的收回，然后再由土地管理部门挂牌出让，由瑞元公司摘牌取得土地使用权。2009年至2012年之间，园艺公司将约定转让给瑞元公司的大部分土地使用权，以同样的方式转让给了其他人，转让的价款均不低于1600元/平方米（其中包括土地转让款及安置费、地上物补偿款），并经土地行政主管部门批准办理了土地使用权出让。园艺公司仅向瑞元公司实际交付32986.87平方米（对应金额为32986.87平方米×306/平方米=10093982.22元）土地使用权。再查明，案涉土地同地段2016年延吉市国土资源局公布的地价为1684元/平方米。本院认为：园艺公司作为国有划拨土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，擅自与瑞元公司订立合同转让划拨土地使用权的行为，违反了国家土地利用总体规划的强制禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律、行政法规强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此，本院确认园艺公司与瑞元公司签订的《土地使用权转让合同书》约定转让土地面积153198平方米，其中32986.87平方米已有批准权的人民政府批准办理了土地使用权的出让手续，依法应认定有效，剩余土地面积至本案起诉前未经有批准权的人民政府批准，依法应当认定无效。关于瑞元公司已向园艺公司支付的土地转让价款数额问题。瑞元公司主张已支付土地转让价款32342351元，其中424060元系因欠付物业管理费用等发生的债权债务关系，双方并未对此达成抵销的合意，故瑞元公司主张该笔费用已转为土地转让价款的理由证据不足，本院不予采信。园艺公司主张已收土地转让价款当中，应扣除双方房屋买卖价款7035000元，理由是该房屋买卖合同并未实际履行。经核实，双方于2009年7月签订房屋买卖合同，由瑞元公司向园艺公司出具了已收房屋价款7035000元的收据，同时园艺公司也向瑞元公司出具了已收土地转让价款7035000元的收据，以上事实表明，双方对互负债务进行抵销达成合意并已实际履行，因此，双方原债权债务的法律关系消灭，新的债权债务法律关系产生，至于新产生的房屋买卖合同是否履行，不影响双方对原互负债务进行抵销的行为。园艺公司还主张在此次土地使用权转让合同之前，瑞元公司与案外人延边众鑫房地产开发有限公司签订《协议书》，该协议书约定瑞元公司向园艺公司承担940416元的土地款，此款应当在已收瑞元公司土地转让价款中予以扣除。对此，园艺公司仅提供该《协议书》不能作为扣除相应款项的依据，且瑞元公司对此不予认可的情况下，园艺公司主张扣除该笔款项的理由不能成立，不予采信。瑞元公司已付土地转让款31918291元，扣除园艺公司已经实际履行32986.87平方米土地转让价款10093982.22元（306元/平方米×32986.87平方米=10093982.22元），园艺公司应当向瑞元公司返还土地转让价款21824308.78元。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然双方签订的土地使用权转让合同必须经有批准权的人民政府批准后方可发生法律效力，但是在尚未经有批准权的人民政府批准前，双方应本着诚实信用的民事行为原则，共同为促成交易提供便利条件。而且双方在签订案涉合同之前，曾经以同样的方式签订过二批次的土地使用权转让合同，均已实际履行完毕。本次合同之所以未能实际履行原因是由于园艺公司在明知将案涉土地使用权已经约定让与给瑞元公司并收取大部分价款的情况下，因他人出价高于瑞元公司，为了谋取更大的利益将案涉土地使用权另行转让他人导致。即便存在政府城市规划的原因，导致约定转让的土地无法变更建设用地，园艺公司也应当本着诚实信用的原则及时通知瑞元公司，以防止损失的进一步扩大。因此，园艺公司应承担合同无效后果的主要责任（70%）。瑞元公司在签订合同后，虽然总计支付的款项超过约定的数额，但并未按照约定的时间及时支付50%的价款，且作为房地产开发企业对未经批准不得擅自受让国有划拨土地的禁止性规定明知而为之，也存在一定的过错，承担次要过错责任（30%）。瑞元公司损失数额的确定问题。双方约定土地使用权转让面积为153198平方米，实际履行面积32986.87平方米，未履行面积120211.13平方米。未履行的面积由园艺公司转让给他人均价不低于1600元/平方米，获得实际利益超过155553202.22元（已扣除约定的306元/平方米，按照1294元/平方米计算）。瑞元公司的损失应根据守约方因诚实守约产生损失和失约方不诚信而获取的实际利益为基础进行平衡，因此，将园艺公司因失信而获取的利益作为瑞元公司的实际损失数额更有利于体现惩罚失信人，保护守信人的社会诚信体系。故园艺公司应当向瑞元公司承担108887241.55元（155553202.22元×70%=108887241.55元）的补偿责任。园艺公司向瑞元公司补偿的损失是按照瑞元公司的实际损失计算，其中已经涵盖了利息损失，因此，瑞元公司要求园艺公司承担债务利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第三十九条、第一百一十九条、第一百二十五条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告延吉园艺有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告吉林瑞元集团有限公司返还土地转让价款21824308.78元；二、被告延吉园艺有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告吉林瑞元集团有限公司补偿损失108887241.55元；三、驳回原告吉林瑞元集团有限公司的其他诉讼请求。如果本判决负有金钱履行义务的当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928638元，由吉林瑞元集团有限公司负担185728元，由延吉园艺有限公司负担742910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  秦承兰二〇二〇年五月六日书记员  车世兰