四川省宣汉县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1722执异16号 异议人：谯良，男，汉族，1963年10月12日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谯尚，男，汉族，1972年8月26日，住四川省宣汉县。 异议人：谯尚，男，汉族，1972年8月26日，住四川省宣汉县。 申请人：罗路章，男，汉族，1958年3月ｌ7日出生，住宣汉县。 被申请人：四川省麟龙房地产开发有限公司。 法定代表人：陈果，该公司经理。 本院在执行申请人罗路章申请查封被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司开发的位于宣汉县东乡镇西北小学中心校南侧麟龙铭苑B幢8至11层住房共计16套【(宣房（2014）房预售证第07号)】的诉前财产保全中，异议人谯良、谯尚于2020年5月12日向本院提出书面执行异议，请求撤销本院作出的(2020)川1722财保22号民事裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人谯良、谯尚称，1.宣汉县麟龙·铭苑项目B幢8-11层不存在，只有违规超建的B幢8-11层，并且部分房源已经由征收办锁定给拆迁户。2.宣汉县麟龙·铭苑项目是挂靠在四川省麟龙房地产开发有限公司名下，在该地块拍卖后投资人与麟龙公司签订了项目承包与管理协议，明确本项目承包者自主投资，独立核算，自负盈亏，独立承担债权债务和民事法律责任。3.以麟龙公司名义竞买的C02—04／Ol—1地块的土地出让金是谯良、谯尚支付的，麟龙·铭苑项目是谯良、谯尚共同出资经营管理的。后因谯良与拆迁户签定的安置补偿协议需要安置拆迁户2030平方米的房屋，投资人谯尚擅自改变了设计并多修了几层来解决拆迁安置矛盾问题。谯尚因此违法行为被处罚。其后，谯尚借款缴清了超面积5490平方米的没收折价款和罚款，故麟龙·铭苑项目超建5490平米的房屋产权实际不归四川省麟龙房地产开发有限公司和谯良所有。故强烈要求贵院认真调查核实，尽快给予该项目良好的运行环境，特提出上述书面异议。 申请人罗路章称,申请人与案外人龙洋于2013年1月15日依法成立了四川省麟龙房地产开发有限公司，对位于宣汉县工程从事房地产开发。该工程实际投资人谯良、匡**同被申请人签订了《项目挂靠协议》，在经营中，申请人将自己70%股份转让给匡**。2017年8月20日经被申请人和实际投资人匡**、谯良会议决定，对下欠申请人的1390万元投资款以该工程Ａ栋负一层、负二层和Ａ、Ｂ幢15套住房抵付。然而，被申请人将该工程Ａ栋负一层、负二层在银行进行了抵押贷款，对所欠申请人的款项仅支付了452万元整，对下欠的款项至今未能支付。故申请人提出的财产保全申请符合法律规定。 被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司未到庭参加听证，也未提交证据和书面答辩意见。 本院查明，申请人罗路章与案外人龙洋于2013年1月15日依法成立了四川省麟龙房地产开发有限公司，对位于宣汉县工程从事房地产开发。2013年6月14日，该工程实际投资人谯良、匡**与被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司签订《项目挂靠协议》，约定：自主经营，独立核算，自负盈亏，照章纳税，承担一切债权债务，承担一切经济、民事、安全等法律法规责任。2015年12月4日，申请人罗路章作为转让方与受让方匡**签订《股权转让合同》，将申请人罗路章70%的股权转让给受让方匡**。2017年8月20日，实际投资人匡**、谯良与罗路章就下欠款进行协商，作出会议决定：1.2015年11月22日借支300万元，由匡**代付，将借条转匡**与谯良算账，匡**与罗路章互退收据和借、欠条。2.2015年11月22日借本金720万元，用麟龙·铭苑Ａ栋负一层、负二层作抵付，先网签合同，待宣汉农商银行门市网签备案后，负一、负二层商业层一同备案。以后谯良贷款，凭借条本息算账归还。若不能凭借条本息偿还，负一、负二层退还借条（720万）本息抵付。3.2016年5月21日借款300万元，2017年1月25日借条70万元，其本息以15套住房抵付，单价按4800元∕㎡计。结清本息后多退少补。此条在ＡＢ栋房屋清现后执行。以上处理由匡**、谯良、罗路章三方签字执行。正件留罗路章处，匡**、谯良。三方签字：匡**、谯良、罗路章2017年8月20日。 同时查明，3013年7月，四川省麟龙房地产开发有限公司以拍卖出让方式取得宣汉县东乡镇西北小学南侧地块的国有土地使用权。同年7月22日，宣汉县国土资源局与四川省麟龙房地产开发有限公司签订了电子监管号：5117222013B00198《国有建设用地使用权出让合同》。同年10月30日，宣汉县国土资源局向四川省麟龙房地产开发有限公司颁发了编号为宣汉（2013）国土建字第0013号《建设用地批准书》。同日，四川省麟龙房地产开发有限公司作为甲方与该公司股东及项目承包责任人谯良作为乙方签订《项目承包责任与具体实施管理协议》，在“项目承包责任性质”中约定：本项目由承包者自主投资，独立核算，自负盈亏，独立承担债权债务，独立承担民事及法律责任。依法承担本项目的一切税费。双方还就“承包责任的项目名称”、“项目工程管理实施办法”、“项目票据管理及账务建立”等事项进行了约定。罗路章在在甲方处签名并加盖本人印章，谯良在乙方处签名。同年11月11日，宣汉县住房和城乡规划建设局向四川省麟龙房地产开发有限公司颁发了宣建规地字第（2013）14号《建设用地规划许可证》。同年11月25日，宣汉县住房和城乡规划建设局向四川省麟龙房地产开发有限公司颁发了宣建规建字第（2013）13号《建设工程规划许可证》。同年12月17日，宣汉县住房和城乡规划建设局向四川省麟龙房地产开发有限公司颁发了编号为511722201311110101《建设工程施工许可证》。2015年1月12日，宣汉县住房和城乡规划建设局向被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司出具了宣建责改﹝2015﹞01号《宣汉县住房和城乡规划建设局责令限期改正通知书》，责令其立即组织施工单位限30日内自行将超出规划许可的B单元12、13层建筑物进行拆除。 本院认为，建设主管部门先后向被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司颁发了案涉工程的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，足以证明被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司是宣汉县麟龙·铭苑项目的用地单位和建设单位。虽然在建设过程中，谯良与匡**作为四川省麟龙房地产开发有限公司股东及投资人，与四川省麟龙房地产开发有限公司签订了《项目挂靠协议》，但该协议是公司与投资人的内部管理协议。其后案涉工程因违规建设，宣汉县住房和城乡规划建设局向被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司发出《责令限期改正通知书》，印证了案涉工程的建设单位是被申请人四川省麟龙房地产开发有限公司，而非异议人谯良、谯尚。其次，匡**、谯良就下欠申请人罗路章投资款项作出了会议决定，即2015年11月22日借本金720万元，用麟龙·铭苑A栋负一层、负二层作抵付和2016年5月21日借款300万元以及2017年1月25日借条70万元，其本息以15套住房抵付，单价按4800元∕㎡计。该会议决定是三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当执行。申请人在匡**、谯良未履行会议决定的情况下，作为权利人有权申请对三方协议所指向的房屋申请查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”和第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”之规定，本院认为，异议人谯良、谯尚不是案涉工程的权利人，其排除执行异议的理由不成立，本院对其异议请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人谯良、谯尚的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  赵雪洪 审判员  苏 梅 审判员  彭良杉 二〇二〇年五月二十日 书记员  徐弋淇