延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初334号原告：王艳，女，住吉林省延吉市委托诉讼代理人：王建龙，吉林华烁律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。法定代表人：孙作魁。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会。法定代表人：孙自立。委托诉讼代理人：梁洪涛。第三人：中国银行股份有限公司延边分行。负责人：崔耕。委托诉讼代理人：谭宝臣，该行职员。委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。原告王艳诉被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）及第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会（以下简称州直机关党工委）、第三人中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中行延边分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王艳及其委托诉讼代理人王建龙，被告宇航房地产公司管理人的委托诉讼代理人路颖超，第三人州直机关党工委委托诉讼代理人梁洪涛，第三人中行延边分行委托诉讼代理人谭宝臣、李钟学等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳向本院提出诉讼请求：一、判令王艳与宇航房地产公司签订的房屋买卖合同有效；二、判令宇航房地产公司与州直机关党工委立即协助王艳办理房屋权属证书；三、确认中行延边分行对本案房屋设立的抵押权预告登记失效；四、诉讼费由宇航房地产公司承担。事实和理由：2005年7月5日，王艳购买了宇航房地产公司开发的××园房屋，王艳于2005年7月15日支付购房款36000元，2007年4月11日支付购房款36000元，2010年1月14日支付购房款138756元，共计：210756元。王艳还支付了契税、物业维修基金、印花税、燃气管道初装费等全部费用。王艳在2011年5月26日与宇航房地产公司签订房屋交接合同，支付了各项杂费后领取了钥匙。房屋交付后，王艳占有、使用至今，无他人对该房屋主张任何权利。王艳在欲办理房屋权属证书时发现，宇航房地产公司未经王艳允许，私自将该房屋办理了抵押权预告登记，预告登记的抵押权人为中行延边分行，抵押人为案外人侯波。现该房屋已竣工验收合格，在竣工验收后中行延边分行并未对该房屋办理抵押登记，故该抵押权预告登记已失效。宇航房地产公司与中行延边分行的行为侵害了王艳的合法权益。经查，为防止宇航房地产公司将房屋一房多卖，侵害购房人权益，现该房屋大照已办理至州直机关党工委名下。宇航房地产公司已进入破产清算程序。综上，请求法院支持王艳的诉讼请求。被告宇航房地产公司诉讼代表人辩称：宇航房地产公司至今没有向宇航房地产公司管理人交付文件和财务账册，管理人对王艳支付购房款以及购买房屋过程不清楚。请求法院根据双方提供的证据情况，依法判决。第三人州直机关党工委述称：希望法院依照事实和法律规定判决。第三人中行延边分行述称：一、以涉案房屋办理按揭贷款的合同当事人为中行延边分行、侯波。王艳起诉借款合同当事人其原告主体不适格。2018年1月15日，侯波与中行延边分行、宇航房地产公司签订《个人购房借款与担保合同》，并提供给中行延边分行商品房买卖合同及首付款交付凭证。根据上述材料可以认定涉案房屋的产权人为侯波。至于王艳与宇航房地产公司是否签订《房屋买卖合同》，中行延边分行不清楚。二、中行延边分行对涉案房屋办理的抵押登记备案证明有效。1.中行延边分行与侯波、宇航房地产公司签订的《个人购房借款与担保合同》，系双方当事人的真实意思表示。合同签订后，中行延边分行按照合同相关约定，履行了支付贷款的义务，但侯波至今拖欠中行延边分行贷款本息，在办理抵押登记备案证明时，延吉市房地产交易中心严格根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》进行办理，也符合《物权法》规定的预告登记。2.与整体建设项目为同一批件的银浦桑拿浴的第九层违反消防有关规定装修，导致建设工程一直没有验收。没有验收必然导致中行延边分行无法办理正式抵押登记，而且《按揭协议抵押备案证明》及《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》的原件，至今由中行延边分行保管。因此不具备预告登记失效问题。三、中行延边分行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。1.因没有竣工验收，加之房产局强行办理房屋产权大照等行为导致中行延边分行无法正常办理正式抵押登记备案。2.宇航房地产公司不配合办理正式抵押登记备案，该工作应由宇航房地产公司完成，但该公司以种种理由拒不配合。3.由于宇航房地产公司管理混乱，丢失贷款合同原件等办理抵押登记备案的相关材料，因此房地产交易中心不予办理正式抵押登记。综上，根据《物权法》第十五条规定，抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。《抵押登记备案证明》系由延吉市房地产交易中心出具，且不具备失效问题，故请法院驳回王艳对中行延边分行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人王艳和中行延边分行提供的证据的真实性，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。宇航房地产公司、州直机关党工委均未提供证据。经审理，本院认定如下事实：2005年7月15日，王艳为购买州直机关党工委一期集资房向宇航房地产公司支付购房款36000元。2007年4月11日，王艳又为购买州直机关党工委二期集资房向宇航房地产公司支付购房款36000元。2010年1月14日，王艳向宇航房地产公司支付购房款（138756元）以及房屋维修基金、契税、两证手续费等合计150989.98元，宇航房地产公司出具的收据中注明的房号为“1#3-1301”。2011年5月26日，延吉市宇航物业管理有限公司与王艳签订《房屋交接合同》、《河畔花园住宅装修协议》等约定房屋交接以及装修的相关事宜，王艳按约定支付了各项杂费后领取钥匙，占有、使用涉案房屋至今。该物业公司出具的王艳交费收据中记载的房号和签订上述《房屋交接合同》前宇航房地产公司收取王艳购房款以及物业费、清运垃圾费、自来水二次加压费、保证金等收据中记载的房号均为“1#-3-1301”。延吉市水务集团有限公司和延边荣祥热力有限公司出具的收费凭证中王艳的房号也均为“1号楼3单元1301”。2017年5月22日，王艳所购房屋的1号楼整栋房屋的《不动产权证书》（吉延吉市不动产权第0010199号）办理在州直机关党工委名下。2017年9月26日，本院作出（2017）吉24民破申9号民事裁定书，裁定受理宇航房地产公司破产清算一案，并于2017年10月13日立案【案号：（2017）吉24民破7号】。2018年9月30日，本院作出（2017）吉24民破7号民事裁定书，宣告宇航房地产公司破产。另查，2007年11月12日，延吉市房地产交易中心抵押科出具《按揭协议抵押备案证明》，其中记载：对宇航房地产公司与中行延边分行按揭协议予以抵押备案；备案文件为双方按揭协议、房屋开发建设相关建设用地及建设工程许可证等。2007年11月20日，宇航房地产公司与侯波签订《商品房买卖合同》，约定侯波购买宇航房地产公司开发的位于延吉市××路第一栋7单元1301号住宅，建筑面积108.02平方米，单价每平方米2900元，购房总金额为313258元。付款方式为按揭贷款。2008年1月14日，延吉市房地产交易中心抵押科出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，其中记载：抵押人侯波，抵押权人中行延边分行，保证人宇航房地产公司；房屋坐落为工委河畔花园；门牌为1C-3-21;产籍号为10-17-597；房号为7-1301；建筑面积108.02平方米；房屋总价为317579元，借款金额为20万元；抵押期限为2008年1月14日至2025年1月14日。2008年1月15日，侯波为借款人，中行延边分行为贷款人，宇航房地产公司为保证人，三方签订《个人购房借款与担保合同》，约定中行延边分行为侯波发放购房抵押贷款20万元，借款期限自2018年1月15日至2025年1月15日，并于签订合同当日将贷款20万元存入侯波在该行的扣款账号。本院认为：一、王艳购买的是州直机关党工委牵头集资楼，该集资楼由宇航房地产公司开发建设。虽然王艳与宇航房地产公司未签订书面房屋买卖合同，并且所购房屋是由物业公司向王艳交付的，但根据王艳提供的证据足以认定宇航房地产公司向王艳出售延吉市公新街河畔花园1号楼3单元1301号房屋、收取购房款及相关费用、并通过物业公司向王艳交付房屋的事实，故双方形成涉案房屋买卖合同。该房屋买卖合同不违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定，故有效。本案中，王艳已付购房款，宇航房地产公司也向王艳交付房屋,但未履行出卖人的义务给王艳办理房屋权属登记，故王艳请求判令宇航房地产公司给其办理房屋权属登记的诉求，本院予以支持。二、虽然王艳所购房屋的整栋楼《不动产权证书》办理在州直机关党工委名下，但州直机关党工委只是牵头集资房单位，并非涉案房屋购买人，州直机关党工委应为王艳办理房屋权属登记提供协助，故王艳请求判令州直机关党工委协助办理涉案房屋权属登记的诉求，本院予以支持。三、关于王艳请求确认中行延边分行对涉案房屋设立的抵押权预告登记失效的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。目前王艳提供的证据不足以认定中行延边分行的债权消灭或自能够设立涉案房屋抵押权登记之日起三个月内中行延边分行未申请登记，故王艳该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。涉案抵押登记备案，仅能证明借款人将其贷款所购房屋抵押给贷款银行，并在延吉市房地产交易中心予以相关备案，但该备案并未发生实质性的抵押登记的法律效果。因此，该备案不应成为王艳根据有效房屋买卖合同的履行，要求出卖人办理房屋权属登记来维护其合法权益的障碍。至于借款人、担保人给中行延边分行造成贷款未能清收的损失，中行延边分行可另案向借款人、担保人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十四条规定，判决如下：一、王艳与延吉市宇航房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效；二、延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，到延吉市不动产管理部门为王艳办理房屋权属登记（房屋坐落：延吉市公新街河畔花园1号楼3单元1301号）；三、中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会协助办理王艳的涉案房屋权属登记；四、驳回王艳的其他诉讼请求；案件受理费4461元（王艳已预交），由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 林 一审判员 葛福祥审判员 崔 玉二〇二〇年五月二十日书记员 宋晓旭