呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终660号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙彪，男，个体工商户，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古金石物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区光明西街咱家小区西区办公楼2楼201室、202室。法定代表人：张建英,公司总经理。委托诉讼代理人：石长江，男，该公司员工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人孙彪因与被上诉人内蒙古金石物业服务有限责任公司（以下简称金石物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人孙彪，被上诉人金石物业公司的委托诉讼代理人石长江、李文生，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。孙彪上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令实行2012年10月25号建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费；3、金石物业公司承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、孙彪小区的业主委员会受到了方方面面不公平的阻挡至今没有成立起来。更谈不上有业主大会。二、依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二条、第三款:本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。证明我小区《前期物业服务合同示范文本》只是单方制定。第一、没有业主委员会的选聘和投权也没有业主的签名认可；第二、没有法律依据所以说本小区的《前期物业服务合同示范文本》实属无效。由此证明一审判决没有法律依据、认定错误起点就是错的。第三、目前本小区在没有业主委员会的情况下，应暂时依法实行2012年10月25号建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费孙彪还能接受，至于物业按8元/月的物业费收费孙彪是无法接受的，而且别的业主也无法接受。如果8元钱的收费能有国家的法律依据、或相关政府的红头文件，孙彪作为一名中国的合法公民也认可也接受。主要是孙彪在本小区也没发现收8元的物业费也没显示出和收3.95元的物业费的物业服务有什么区别第四、至于我在2011年12月27号签名的承诺书，是金石物业公司提前打印好的格式化的承诺书让孙彪签名。既然是孙彪的承诺书就得让孙彪自己来写。为什么金石物业公司写好让我签名所以说此承诺书是违背孙彪的意愿不是孙彪的本意。孙彪的本意就是接受3.95元的物业费。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条:[显失公平的民事法律行为效力]一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形、致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。事实证明一审民事判决书是违反了(《中华人民共和国民事诉讼法》第二条:立法任务....保证人民法院查明事实,分清是非、正确适用法律......的法条。再次证明一审认定事实错误,判决错误。金石物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙彪上诉请求错误，缺乏事实依据和法律依据。请求人民法院依法判决金石物业公司降低物业服务费用标准至2元/平方米/月的请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务费价格的确定包含在物业服务企业的选聘中，是需要双过半业主共同决定的，并不是孙彪通过诉讼能解决的。二、孙彪关于“请依法判令实行2012年10月15日建设单位指定的《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费”的请求，一审未曾提出，一审法院也未曾审理，孙彪应当另行起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。三、孙彪在事实与理由部分中的叙述存在错误之处。《前期物业服务合同示范文本》是经过招投标备案的，是依法取得并签订的，孙彪称没有法律依据纯属无稽之谈。8元的物业服务费是《临时管理规约》中明确约定的，是经过孙彪签字的具有法律效力的文件，对双方当事人都具有约束力，《临时管理规约》就是最好的法律依据。《承诺书》是孙彪签字确认的，孙彪作为完全民事行为能力人主体合法，《承诺书》中没有违法内容，也没有显失公平重大误解内容，即使有也过了撤销期，签字的时候不看，现在说后悔，完全民事行为能力人的法律责任如何承担。孙彪在事实与理由部分称金石物业公司的服务不符合约定的甲级服务标准不是事实。依据民事诉讼法的规定，孙彪对此具有举证责任。其次金石物业公司有证据证明金石物业公司提供的物业服务良好，且云鼎大厦多次获得各种奖励和表彰，这些都是金石物业公司服务良好的有力证据。综上，孙彪的上诉请求存在错误，对所述事实应当承担举证责任。一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。金石物业公司向一审法院起诉请求：1、孙彪支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日物业费总计18940元；2、孙彪支付违约金2148元（实际金额计算到2018年12月31日）；3、本案的诉讼费由孙彪承担。孙彪向一审法院反诉请求：：1、金石物业公司降低物业服务费用标准至2元／平方米／月；2、金石物业公司退还因其提供不合格物业而收取的物业费29940.6元；3、金石物业公司依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等）；4、金石物业公司依法公开小区物业所有广告收益、公共大厅出租收益和公共停车场收益明细；5、由金石物业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：1、2012年10月25日，建设单位内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司制定了《临时管理规约示范文本》，第五条约定：物业名称为云鼎，坐落位置××区交界处，物业类型为商业。第三十一条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：3．95元／月平方米，写字间：8元／月平方米，商业物业：13元／月平方米。2、在早于2012年10月25日前的2012年1月10日，孙彪在承诺书承诺人处签字，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。3、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（甲方）与内蒙古金石物业服务有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业类型为商业。第七条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：8元／月平方米，商业物业：13元／月平方米。第八条约定：业主或者物业使用人应于物业交付使用日之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。4、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具证明载明：“云鼎商业中心房屋面积为98㎡以下物业服务费按3．95元／㎡／月收取，房屋面积为98㎡以上的物业服务费用按8元／㎡／月收取；房屋面积为98平方米以下的物业服务费差价4．05元／㎡／月，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司给内蒙古金石物业服务有限责任公司补贴”。5、孙彪系内蒙古呼和浩特市××区的业主，孙彪、金石物业公司双方认可的该房屋面积为98．65平方米，孙彪拖欠金石物业公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：1、金石物业公司的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持；2、孙彪的反诉请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，首先虽然2012年10月25日建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定物业费收费标准为公寓3．95元／月平方米，写字间8元／月平方米，商业物业13元／月平方米，但物业买受人本案孙彪却在早于该示范文本制定前的2011年12月27日已签署了承诺书，无法确定该承诺书中所指的业主临时管理规约即是2012年10月25日建设单位所制定的临时管理规约，故对于上述临时管理规约中确定的事项不予采信。金石物业公司为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，金石物业公司与孙彪所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同示范文本》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同示范文本》对业主具有约束力。金石物业公司为孙彪所在小区提供了物业管理服务，孙彪作为业主已实际接受了金石物业公司提供的物业服务，孙彪有权请求业主交纳相应的物业费，故金石物业公司应向孙彪支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费18940元。孙彪拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于金石物业公司诉请的违约金，根据《前期物业服务合同示范文本》约定孙彪应在每年前30日内履行缴费义务，故违约金应从每年的1月31日起计算，违约金依法计算为1998元。针对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》第二十一条规定：“物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示”，据此一审法院认为，孙彪的第一项反诉请求请求人民法院依法判决金石物业公司降低物业服务费用标准至2元／平方米／月，第二项反诉请求请求人民法院判决金石物业公司退还因其提供不合格物业而收取的物业费29940．6元以及第三项反诉请求请求人民法院依法判决金石物业公司依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等），因上述请求于法无据，不予支持。对于第四项反诉请求中请求人民法院判决金石物业公司依法公开小区公共大厅出租收益和公共停车场收益明细的诉讼请求，因孙彪没有证据证明大厅是否由金石物业公司出租，也没有证据证明停车场是否属于公共面积，故对该反诉请求不予支持。对于第四项反诉请求中请求依法公开小区物业所有广告收益的诉请，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，故本院支持反诉原告要求公开云鼎共有区域的广告收益的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、孙彪于本判决生效后十日内一次性给付金石物业公司物业费18940元；二、孙彪于本判决生效后十日内一次性支付金石物业公司违约金1998元；三、驳回原告金石物业公司其他诉讼请求；四、金石物业公司于本判决生效后十日内公开云鼎共有区域广告收益；五、驳回孙彪的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费320元，由孙彪负担300元，金石物业公司负担20元；反诉部分案件受理费270元，由孙彪负担。二审中，孙彪新出示证据，证据一、1、呼和浩特市物价局出示的收费办法标准和评定标准文件。2、小区电梯广告费归业主还是归物业公司的证据。3、照片。拟证明物业服务没有达到收费标准。金石物业公司质证意见为：对于证据一、服务收费办法的文件的真实性认可，但这个文件颁布于2001年3月，这个文件在国务院的收费条例颁布后已经废止，物业管理条例中规定物业费的收取是市场调整，不需要物价部门的批准，所以这个与本案无关联性。对于广告费的收入一审中已经涉及过了，对于收益内容金石物业公司已经在物业管理区域内进行了公示，所以这个不是本案所要说的问题。对于图片真实性认可，商业广告的图片是政府整个拆走的，是政府统一规划后重新做牌子，是政府强拆的，有的商铺租出去了自己挂牌子，有的没租出去现在是空着的，没有牌子。对于外墙的图片，这是油烟净化器和排风口的图片，室内的这个图片是把旧的安全指示灯拆掉了要更换新的安全指示灯。二审经审理查明，《临时管理规约示范文本》共17页。第15页落款处建设单位金石蒙荣房地产公司加盖公司印章，落款日期为2012年10月25日，落款日期落在公司印章之上。《临时管理规约示范文本》第二条：建设单位制定临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守本规约予以书面承诺。第二十七条：在业主大会成立前，业主同意由建设单位在物业服务中代行业主大会以下职责：制定临时管理规约；选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。第二十八条：本物业服务区域的物业服务按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》的参照甲级标准执行。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中有关物业服务内容的约定，应当与临时管理规约保持一致。第四十八条：住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，签署书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同应以本规约为依据，不得与本规约冲突。第六十一条：临时管理规约正本一式三份，建设单位、物业服务企业和物业所在地房地产行政主管部门各执一份；本规约副本若干，每个签署承诺书的业主各执一份。《临时管理规约示范文本》第16页为“承诺书”，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。上面有承诺人孙彪签名和捺印，签署日期为2012年1月10日。《临时管理规约示范文本》最后一页第17页附件也有孙彪签名捺印，落款日期为2012年1月10日。金石物业公司一审出示的《前期物业管理招投标评标报告》中关于“云鼎商业中心”评标报告载明：招标方为金石蒙荣房地产公司，投标方为金石物业公司，开标会于2012年6月5日进行，评标委员会按照招投标文件要求对投标单位的投标文件进行了评审，经评审后评委会推荐金石物业公司为中标单位。投标方和中标方分在相应位置加盖公司印章，落款日期为2012年6月12日。其中的投标函的落款日期为2012年6月，投标函其中的内容有：如贵方接收我方投标，我方保证在规定期限内与贵方签订前期物业管理服务合同。《前期物业服务合同示范文本》由金石蒙荣房地产公司（甲方）与金石物业公司（乙方）签订，落款日期为2012年5月25日。《前期物业服务合同示范文本》中载明：根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定，以及本物业管理区域《业主临时公约》的约定订立本合同。本合同一式贰份，由甲乙双方各执壹份。本合同自签订之日起生效。业主称其无《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》原件。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：孙彪主张按照《临时管再规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费标准支付物业费的上诉请求是否能够成立。根据双方出示的《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》中载明的相关内容可知，“承诺书”系《临时管理规约示范文本》中的组成部分，“承诺书”中业主的签署日期为2012年1月10日，与《临时管理规约示范文本》最后一页业主的落款日期一致。而在《临时管理规约示范文本》中建设单位的落款日期为2012年10月25日，且落款日期在印章之上。而金石蒙荣房地产公司与金石物业公司《前期物业服务合同示范文本》落款日期为2012年5月25日，该日期早于金石物业公司一审出示的《前期物业管理招投标评标报告》中开标会的举行时间（2012年6月5日）及投标方和中标方落款时间（2012年6月12日），也早于其投标函的落款日期（2012年6月）。综合以上事实可知，业主孙彪已于1月10日签订《临时管理规约示范文本》，而金石物业公司与金石蒙荣房地产公司签订的《前期物业服务合同示范文本》落款时间不真实，早于金石物业公司投标日期和开标会举行日期，即使按《前期物业服务合同示范文本》落款时间来看，也晚于业主1月10日签订的《临时管理规约示范文本》。另《临时管理规约示范文本》第二十八条、第四十八条约定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中有关物业服务内容的约定，应当与临时管理规约保持一致；住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，签署书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同应以本规约为依据，不得与本规约冲突。《前期物业服务合同示范文本》中载明：根据本物业管理区域《业主临时公约》约定订立本合同。而金石物业公司明确表示其所出示的《临时管理规约示范文本》《前期物业服务合同示范文本》原件只有这一个版本，未签订过其他文本合同。根据上述两个文本的相关内容约定可见，《临时管理规约示范文本》签订时间在前，《前期物业服务合同示范文本》签订时间在后，《前期物业服务合同示范文本》的签订应以《临时管理规约示范文本》为依据，不得与《临时管理规约示范文本》冲突。但《前期物业服务合同示范文本》中对物业管理服务费的内容明显与《临时管理规约示范文本》不一致：《临时管理规约示范文本》中对服务费用标准约定是：公寓3.95元/月/平方米、写字间8元/月/平方米、商业物业13元/月/平方米；《前期物业服务合同示范文本》中对服务费用的标准约定是：公寓8元/月/平方米、商业物业13元/月/平方米。《前期物业服务合同示范文本》中与《临时管理规约示范文本》不一致、冲突的内容对业主不发生法律效力。孙彪所购买的房屋位于云鼎商业中心2-1301室，建筑面积为98．65平方米，金石物业公司主张其一直是按《前期物业服务合同示范文本》中对孙彪的房屋按公寓8元/月/平方米的标准收取物业服务费的。孙彪现按公寓标准要求支付物业服务费。由此可见，双方对孙彪所购买的房屋性质是公寓性质是无争议的。金石物业公司主张业主孙彪在“承诺书”上签字的行为视为对承诺书内容的认可，而“承诺书”第五条约定了如公寓业主改变用途用于办公写字间，一律按写字间标准收费。公寓、写字间、商业物业功能如何定位在《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》中并无详细表述，仅由金石物业公司进行判定。另外，“承诺书”属格式条款，业主没有更改、协商的余地。故在《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》对公寓、写字间、商业物业功能约定不明的情况下，应按双方理解比较一致的方向或有利于业主的方向解释。故金石物业公司按《前期物业服务合同示范文本》中公寓8元/月/平方米的标准收取物业服务费无依据，孙彪主张按照《前期物业服务合同示范文本》中公寓3.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费的理由成立，予以支持。金石公司2017年1月1日至2018年12月31日物业费计算为：3.95元×98．65平方米×24个月＝9352.02元。关于金石物业公司请求判令孙彪支付违约金2148元的诉讼主张，因孙彪与金石物业公司对收费标准存在异议，而孙彪主张按《前期物业服务合同示范文本》中公寓3.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费的上诉请求二审予以支持，可以认定孙彪是因与金石物业公司收费标准产生争议而未交纳物业服务费。退一步讲，即使孙彪向金石物业公司依据3.95元/月/平方米的标准向金石物业公司交纳物业服务费，金石物业公司也不同意以该标准收取物业服务费。故不能以此认定孙彪存在违约行为，金石物业公司该项主张不予支持。综上所述，孙彪的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初1667号民事判决；二、孙彪于本判决生效后十日内一次性给付内蒙古金石物业服务有限责任公司物业费9352.02元；三、驳回内蒙古金石物业服务有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回孙彪的其他反诉请求。一审案件受理费160元，反诉案件受理费270元，由孙彪负担172元，内蒙古金石物业服务有限责任公司负担258元；二审案件受理费330元，由内蒙古金石物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月三十日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁