四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2973号 上诉人（原审原告）：张书晗，女，1992年8月14日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邹明辉，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊斐，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都万科锦西置业有限公司。住所地：成都市金牛区金泉街道两河路555号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人张书晗与上诉人成都万科锦西置业有限公司（以下简称万科锦西公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张书晗上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9917号民事判决第二项，改判万科锦西公司赔偿房屋不能正常居住造成的各项损失（详见一审诉讼请求第2项和第3项）。3.由万科锦西公司承担二审诉讼费用。事实和理由：1.由于雨天从楼上流下，案涉房屋的客厅、次卧和餐厅不能使用，全家人只能另找居所。只要有雨，就得提前返回漏水房屋支好盆锅接水，生怕家具和地板泡水，实际上家具和地板已经被水损坏。但凡具备生活常识的人，都会判断出是否已严重影响正常居住。2.从2018年7月3日至今，漏水问题一直没有得到解决。只是在2019年8月6日因漏水导致客厅吊灯短路炸裂后，万科锦西公司才在吊灯原址加装了铁皮接水盘引水至室内用桶接水。3.在一审提交的证据中可以看到，张书晗的母亲到成都市金牛区住房建设和交通运输局信访就有多次，到万科锦西公司处反映和求助更是家常便饭。小区内与其情况相同漏水的住户众多，法院都客观认定严重影响正常居住。在一审提交的证据中就有两户也提起了诉讼，未诉讼的，万科锦西公司大都进行了全面防漏处理和协商赔偿。一审认定的事实错误主要在于认定房屋无法维修是因为楼上业主未配合导致，而本质上是万科锦西公司未与楼上业主就维修补偿达成一致意见，也应是万科锦西公司的原因造成的无法维修。 万科锦西公司辩称，张书晗所陈述的房屋渗水事实双方均无异议，但一审法院已经认定该渗水是因其楼上业主阳台防水问题所产生，万科锦西公司在渗水发生之后一直积极履行保修责任，并且向张书晗出具了维修方案，但因楼上业主拒不配合导致万科锦西公司无法维修，由此给张书晗造成的损失不应当由万科锦西公司承担。2.张书晗未向法庭举证证明渗水问题导致了其不能正常居住，事实上张书晗也一直居住在该房屋内，其所主张的相应损失不应当得到支持。综上，张书晗的上诉理由不成立，应当驳回。 万科锦西公司上诉请求：1.撒销一审判决第一项，改判驳回张书晗要求万科锦西公司对其房屋进行修缮的诉讼请求；2.判令张书晗承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.本案张书晗因购买房屋渗水问题未能维修提起诉讼，一审中的成都万客一修科技有限公司《维修方案确认函》《情况说明》、《成都市房屋建筑工程质量投诉处理意见监督意见书》等证据和法院查明事实，均已证明该渗水问题系因其楼上住户房屋阳台防水失效，应从楼上住户阳台外侧从1703房屋阳台顶作防水处理，表明系案外人1803房屋存在质量问题，并且是造成案涉房屋受损的直接原因，且需要从楼上房屋处开始维修，需经该相邻住户配合方可实施，但一审判决仍然认定应由万科锦西公司单方承担修缮责任，属于认定事实不清，适用法律不当，且该判决事实上无法执行。而一审判决又以万科锦西公司的证据尚不足以证明房屋渗水系案外人原因造成，判决万科锦西公司自行承担修缮责任，明显认定事实不清。2.案涉房屋渗水问题需经案外人配合方可实施和完成，其与本案具有利害关系，为解决实际问题，化解纠纷，一审中万科锦西公司申请法院依职权追加案外人为被告或第三人。事实证明万科锦西公司修复房屋渗水需经楼上住户即案外人屈晓晖予以配合和协助方可实现，其与本案具有利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条第二款规定，万科锦西公司在一审中提出追加屈晓晖为被告或者第三人的申请，但是一审法院没有追加，直接判决其承担修复责任，属于适用法律不当。3.一审判决结果不可执行，万科锦西公司无法自行实施修缮张书晗房屋，因渗水现象是从屈晓晖的房屋阳台向下渗水造成的，从根本解决案涉房屋渗水角度出发，必然需要屈晓晖配合维修，在其不予配合的情况下，无法进行修复。事实上，万科锦西公司早就与该楼上住户多次进行协调和沟通，均遭到拒绝，无法入场实施维修，对此情况一审也已查明。但是，一审判决在不追加屈晓晖的情况下，直接判决万科锦西公司在三个月内完成修缮义务，该判决结果根本无法履行。一审判决未考虑判决的社会效果，也未考虑是否可执行，应当予以纠正。故请二审法院在查明事实的基础上，发回重审或者改判驳回张书晗的诉讼请求。 张书晗辩称，万科锦西公司的陈述自相矛盾，其在一审中提交的证据明确认可这是他们的责任，并且他们指定的维修单位也出具了维修方案。万科锦西公司不能维修的原因在于万科锦西公司没有按照合同的约定解决其在维修过程中需要第三人配合的问题，其提到的相关部门出具的楼上住户未配合的情况仅是当时的情况，但现在据楼上漏水状态已经过去了大半年，现在其无法维修的原因是其未与楼上业主就施工造成的损失赔偿达成一致。即使因楼上业主不配合导致无法维修，根据双方签订的房屋买卖合同第7章第21条第3款的规定，在楼上业主不配合的情况下，万科锦西公司有义务通过协商或补偿或司法途径等积极措施来完成对张书晗房屋的维修义务，而非以第三人为借口拖延履行维修责任。因万科锦西公司未按期完成对房屋的质保维修义务，造成案涉房屋在下雨天均无法正常居住，申请二审法院到现场走访勘验房屋的受损情况，漏水确实给张书晗造成了不便。针对万科锦西公司提出的在双方争议过程中张书晗尚住在案涉房屋，是因张书晗的工作地点与案涉房屋比较近，在晴天是可以居住的，但晴天可以居住与正常生活是有区别的。综上，请求驳回万科锦西公司的全部上诉请求，支持张书晗的全部上诉请求。 张书晗向一审法院起诉请求：1.判令万科锦西公司于判决生效之日起3个月内完成房屋修缮；2.判令万科锦西公司赔偿张书晗因房屋漏水造成的房屋无法正常居住的损失，即自房屋漏水之日2018年7月3日起至完成修缮或判决生效之日起满3个月止（以先到为准），参照漏水房屋所在小区同类房屋租赁价格5500元/月的标准计算；3.判令万科锦西公司赔偿自2018年7月3日至2019年9月止期间物业费6017.4元及车位管理费损失（其中租赁费3215元、车位服务费2586.3元）；4.判令万科锦西公司赔偿房屋客厅灯具损失4500元；5本案诉讼费由万科锦西公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月21日，张书晗（买受人）与万科锦西公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定主要内容：张书晗购买万科锦西公司开发的位于金牛区房屋，建筑面积126.15平方米，套内建筑面积106.26平方米，单价13927.53元／平方米，总价1479939元；商品房实行保修制度，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，因不可抗力、买受人不当使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修、第三人造成的房屋及其附属设施设备损害的，出卖人不承担保修责任。万科锦西公司出具的《国宾润园项目住宅质量保证书》载明，万科锦西公司承诺屋面防水最低保修期为3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏最低保修期为1年。 2017年9月30日，万科锦西公司向张书晗交付案涉房屋。2018年7月3日，案涉房屋客厅、次卧、餐厅等房顶出现漏水。其后，万科锦西公司针对漏水情况进行维修，因需案外人屈晓晖配合进行维修，案外人屈晓晖未予以配合，截止起诉之日，万科锦西公司尚未完成对案涉房屋的维修。 一审另查明，张书晗已交物业服务费6279.62元（2018年4月至2019年9月期间）、车位费1034.64元、室内机动车管理服务费470.33元。 一审法院认为，张书晗与万科锦西公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。张书晗主张因案涉房屋存在漏水等质量问题，万科锦西公司应当对该房屋承担维修义务，万科锦西公司抗辩案涉房屋漏水系案外人的原因造成，其不应当承担责任。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，结合审理查明的事实，案涉房屋房顶存在渗水的情况，而案外人不配合对案涉房屋的修复仅系房屋无法修复的原因，万科锦西公司的证据尚不足以证明房屋渗水系案外人原因造成的，故一审法院对于万科锦西公司的上述抗辩不予采纳。结合张书晗、万科锦西公司双方的合同约定，案涉房屋尚在保修期内，现该房屋存在防水问题，万科锦西公司应当对此承担修复义务，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期间内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，张书晗要求万科锦西公司对房屋进行修复的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于张书晗要求万科锦西公司赔偿因房屋无法正常居住的损失的诉请，一审法院认为，因张书晗未有证据证明案涉房屋漏水已严重影响其正常居住，亦未提交证据证明存在房屋漏水期间在外另行租房等相关费用损失，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，张书晗应当承担举证不能的不利后果，故张书晗要求万科锦西公司赔偿因房屋无法正常居住的损失的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于张书晗要求万科锦西公司赔偿物业费、车位管理费、客厅灯具损失的诉请，因张书晗未提交证据证明房屋漏水期间其并未在案涉房屋居住，即张书晗提交的证据尚不足以证明其遭受了物业费、车位管理费等损失；又因张书晗未提交客厅灯具的费用凭证，故张书晗要求万科锦西公司赔偿物业费、车位管理费、客厅灯具损失的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于案件受理费，因案涉房屋存在漏水问题，万科锦西公司负有修复义务，截止起诉之日，万科锦西公司尚未履行对案涉房屋的修复义务，而本案系案涉房屋存在漏水质量问题所致，考虑案涉合同的实际履行情况及张书晗、万科锦西公司双方的过错程度，案件受理费由万科锦西公司负担较宜。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、万科锦西公司于判决生效之日起三个月内合格完成对张书晗所有的位于金牛区房屋的修缮；二、驳回张书晗的其他诉讼请求。一审案件受理费4384元，减半收取2192元，由万科锦西公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张书晗提交的证据材料如下： 案涉房屋客厅灯具拆除照片、微信聊天记录和增值税发票。主要内容为：2019年8月6日因漏水造成灯具炸裂后，小区物业人员安排抢修；2019年8月7日四川新希望实业有限公司向成都泰新房地产开发有限公司开具摘要为“住宿服务*住宿费”发票一张，金额2845.65元。拟证明2019年8月6日，因漏水造成案涉房屋灯具炸裂并造成全屋停电，张书晗当晚入住酒店，该费用已由万科锦西公司一方支付。这一事实，从侧面证明因万科锦西公司的违约行为造成房屋无法正常居住。 2.灯具、地板损坏的照片及相应付款凭证。主要内容为：2017年10月7日向“皇家一号”购买灯具花费6299元，其中未载明客厅灯具的具体费用。2017年10月30日购买地板相关物品花费9975元。拟证明：因万科锦西公司拖延维修案涉房屋漏水的行为，造成张书晗家具设施损害，并存在严重安全风险，万科锦西公司应当赔偿张书晗的损失。 万科锦西公司质证称，对于上述照片的三性均不予认可，按照张书晗代理人的陈述，该照片是由张书晗自行拍照形成的，其提交的系打印件，进行质证应当提交原物、原件进行质证。同时，没有其他证据能够佐证照片拍摄于张书晗的案涉房屋，故其关联性、合法性无法印证。对2019年8月6日因漏水造成案涉房屋灯具炸裂的相关沟通记录与酒店入住发票等的三性均不予认可，且张书晗入住酒店与案涉房屋漏水是否有关无法证明，与本案不具有关联性，不应予以采信。 万科锦西公司提交了《物业服务相关费用催款函》及水表欠款明细，主要内容为：万科国宾润园物业服务中心向张书晗发出的上述催款涵和欠费明细，载明2019年10月至2020年3月张书晗拖欠物业费等费用和用水情况，拟证明用水量及金额稳定，与一审举示的相关证据共同印证张书晗持续居住在房屋内，渗水现象未影响其正常居住，也没有产生相应损失。张书晗质证认为该证据系万科锦西公司下属物业公司自行制作，故不认可真实性，且无法证明曾向自己送达催款函，用水等项目的数量不能证明房屋渗水对正常生活没有影响。 本院审查认为，张书晗提交的证据1中的灯具拆除照片与一审张书晗出具的室内照片内容一致，故具有真实性合法性和关联性，本院予以采信。相关微信聊天记录只有张书晗的个人微信中的对方信息显示为“杨路万科质保经理”，因万科锦西公司不认可杨路系其工作人员的身份，张书晗未进一步证明（与其微信联系的杨路系万科锦西公司质保部门经理），导致该证据的真实性无法确认，本院不予采信。张书晗出示的住宅发票虽注明由四川新希望实业有限公司向成都泰新房地产开发有限公司开具，但其证明目的在于万科锦西公司下属公司代付了该笔费用，以间接印证存在影响居住损失，同时构成对万科锦西公司已支付部分住宿费的自认，故本院对万科锦西公司曾为其支付酒店住宿费用2845.65元的事实予以认定。证据2中张书晗订购灯具的订货单中未区分客厅灯具的具体项目和金额，故与其主张的赔偿客厅灯具损失的争议无关联性，本院不予采信。另因张书晗未主张地板损失费用，故该组证据中的购置地板订货单与本案争议无关联性，本院不予采信。万科锦西公司提交的《物业服务相关费用催款函》及水表欠款明细系案涉房屋所在小区物业管理机构提供，应认可其真实性、合法性、关联性，但张书晗用水量和物业费的拖欠情况不足以证明案涉房屋的质量瑕疵不影响正常居住，故本院不予采信。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，万科锦西公司一审出具的住宅质量保证书第二条之（一）之2载明，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。张书晗自认在客厅灯具爆裂后万科锦西公司曾为其支付酒店住宿费用2845.65元。 2020年5月15日下午，本院组织查看了案涉房屋楼上1803房屋阳台装修情况和张书晗房屋内部漏水位置及生活现状，发现该1803住户阳台仅用木栅格在原装修基础上做表面铺设。在本院说服该房屋住户屈晓晖配合万科锦西公司进行整改时，屈晓晖不认可“一修哥”维修团队确认的阳台失效导致楼下房屋漏水的认定，明确表示现有证据不能证明从自己家的阳台漏水，就谈不上配合维修。张书晗的房屋在万科锦西公司已有装修的基础上重新铺设了木地板，漏水位置仍为客厅、次卧，客厅吊灯位置用一铁皮水槽将漏水接至墙角排出，客厅及次卧房顶墙角有较低程度的漏水、墙纸脱皮现象；张书晗及其家人已在房内生活居住。 以上事实，有张书晗在二审中的陈述，本院在案涉房屋现场查看现状、案外人屈晓晖的陈述等证据，予以证实。 本院认为，张书晗与万科锦西公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉房屋漏水的原因如何认定，一审判决万科锦西公司承担维修义务是否正确；二是张书晗主张赔偿其房屋漏水各项损失的请求是否成立，三是本案是否应追加屈晓晖参加诉讼。结合查明事实和证据分析认定如下： 一、关于房屋漏水的原因和维修义务的承担问题。本院认为，第一，根据案涉合同关于保修条款的内容，因屋面防水和墙面防水质量问题导致的漏水所产生的维修属于万科锦西公司在保修期内应承担的合同义务。因万科锦西公司出具的住宅质量保证书承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，而案涉房屋客厅、卧室等处的渗漏即属于有防水要求的房屋，其保修期就为5年。案涉房屋及其楼上1803号房屋均系万科锦西公司开发建设，在发生漏水时距交付尚不足一年，故仍在保修期内。万科锦西公司认可案涉房屋漏水系1803号房屋阳台防水失效，且未举证证明该防水失效系该1803住户或张书晗人为原因所致，故其应对张书晗所购买的1703号房屋的室内漏水承担保修责任。第二，因万科锦西公司承担的上述保修义务具有确定性，不因其在履行中存在障碍或人为因素就可以不予履行，其因缺乏楼上住户的配合无法履行该保修义务的争议理应在履行维修义务时自行协商或另案解决，而不应作为抗辩不应对张书晗履行维修义务的理由。因此，一审判决其承担对案涉房屋的维修义务正确，本院予以维持。 二、关于张书晗主张的各项损失的问题。本院认为，根据双方均认可案涉房屋客厅、次卧均存在漏水和客厅吊灯已拆除的事实，万科锦西公司提供房屋长期存在漏水等质量瑕疵必然对张书晗的正常居住使用产生较大影响，故理应对张书晗所受损失给予必要的赔偿。对于张书晗主张参照租赁房屋所产生的正常居住损失，虽然其未举证加以证明实际产生另行租房费用，一审判决以证据不足未支持其按每月5500元的租金标准计算相关损失并无明显不当，但案涉房屋自2018年7月3日起一直存在客厅、次卧等多处漏水的事实，且后因漏水导致的电路短路导致客厅吊灯炸裂，万科锦西公司至二审判决之日仍未修复完毕，影响张书晗居住的事实客观存在且已超过一年零10个月，加之案涉同一小区其他业主因房屋漏水的居住损失在无证据支持的情况下已被生效判决酌情予以支持，本案对张书晗所受的损失也应予以支持。本院根据公平原则和诚实信用原则，参照其他生效判决对同一小区其他业主漏水损失的支持情况，同时考虑现有漏水并未根本上导致张书晗不能居住和使用房屋，酌情认定万科锦西公司赔偿张书晗截止本判决作出之日正常居住损失计100000元。因张书晗自认在客厅灯具爆裂后万科锦西公司曾为其支付酒店住宿费用2845.65元，该笔费用应予扣除，故万科锦西公司应支付张书晗截止本判决作出之日正常居住损失共计97154.35元；如万科锦西公司未在本判决生效之日起履行上述维修义务，张书晗可就新产生的损失另行主张。对于张书晗主张的4500元灯具购置费用，因其提供的灯具订货单中未载明客厅灯具的具体费用，加之客厅灯具的灯泡爆裂后由物业人员拆除，从该吊灯保存的现状看不能证明已无法修复或必须更换，故其以更换方式主张4500元损失赔偿缺乏事实根据，本院不予支持。关于张书晗主张的减免物业费、车位管理费的诉讼请求，因该两项费用为案涉房屋交付后即因物业管理服务而产生，与房屋是否实际居住无直接关联，加之张书晗也自认因距单位较近，在天晴时会居住在案涉房屋的情况，其主张2018月7月3日于2019年9月上述费用的诉讼请求本院不予支持。 三、关于本案是否应追加案外人屈晓晖参与诉讼的问题。本院认为，因案涉房屋发生渗漏问题时仍在保修期内，万科锦西公司在二审中认可的成都万客一修科技有限公司《维修方案确认函》载明该渗漏系其另行出售给案外人屈晓晖的房屋阳台防水失效导致，及时对案涉房屋进行维修属于其单方保修义务，本案可以不追加屈晓参加诉讼以查明相关案情。同时，屈晓晖对万科锦西公司维修义务的配合仅是该义务履行过程中客观上所需要，而非在判令万科锦西公司承担该义务必须考虑的因素；万科锦西公司在履行上述义务过程中如遇到屈晓晖不予配合，既可以通过向执行法院申请协助执行通知予以解决，也可以在二者的相邻关系纠纷中另行解决。因此，一审判决未通知案外人屈晓晖参与诉讼并无明显不当，万科锦西公司认为一审法院程序不当的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，张书晗的上诉请求部分成立，应予支持；万科锦西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对张书晗因无法居住所受损失的认定存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9917号民事判决第一项，即万科锦西公司于本判决生效之日起三个月内合格完成对张书晗所有的位于金牛区房屋的修缮； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9917号民事判决第二项，即驳回张书晗的其他诉讼请求； 三、成都万科锦西置业有限公司自本判决生效之日起15日内向张书晗赔偿房屋居住损失97154.35元； 四、驳回张书晗的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费共8768元，由成都万科锦西置业有限公司负担6268元，由张书晗负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  何广智 二〇二〇年五月十九日 书记员  刘小春