四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初65号 原告巴中环亚市场管理有限公司，住所地巴中市恩阳区燕飞村七社（裕博国际食品城）。统一社会信用代码91511903MA62D06W0G。 法定代表人：王军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 被告：董文才，男，生于1966年10月9日，汉族，初中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：魏从文，四川巴蜀律师事务所律师。 原告巴中环亚市场管理有限公司与被告董文才房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月6日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告巴中环亚市场管理有限公司法定代表人王军的委托诉讼代理人王宗福，被告董文才及其委托诉讼代理人魏从文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中环亚市场管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告董文才立即支付2017年10月1日至2019年12月31日共26个月使用原告的裕博国际食品城26幢88号门市房屋租金336700元（259平方米×50元×26月）、清洁物业费7800元（26×300），合计金额344500元。2、判决被告按约定给付原告合同违约金50000元。3、判决自2020年1月1日起解除双方签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》。4、判决被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。事实及理由，2017年9月29日，原被告双方签订《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》一份。合同约定将原告授权管理经营的位于巴恩大道中段“裕博国际食品城”26幢88号商铺门市房屋，租赁给被告作水果批发使用。租赁期为五年，自2017年9月29日至2022年9月28日止。免租期3年但附有条件，面积、租金、物管费、违约责任等，详见租赁合同。被告于2017年10月1日，接受了原告的租赁门市约259平方米，按约定按期搬入市场正常经营，一直享受着原告给予的三年免租金免物业费等附条件优惠待遇。可是，2019年12月下旬，被告却不辞而别，私自离开原告市场租赁门市，搬入其他市场经营。原告认为被告搬离经营行为，已违背双方租赁经营合同的第十四条二款第6项，应给付原告违约金5万元。并根据合同第十五条二款2项，原告有权按约定追收经营期间的租金及清洁物业费等共计344500元。综上所述，原被告双方的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。因为被告的自私自利及不诚信行为，其故意不成就合同免租附条件约定，已构成根本性违约。特诉至法院。 被告董文才辩称:一、原告方提供的租赁物未通过消防验收，违反法律的强制性规定，原、被告所签订合同无效。1、原告方提供的租赁物位于裕博国际食品城，总建筑面积29650.1平方米，根据法律的禁止性规定是必须通过消防验收才能投入使用。根据《中华人民共和国消防法》第十条对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第七十三条本法下列用语的含义：（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；从被上诉人提供的建筑工程施工许可证可知，被上诉人场地必须通过消防验收。同时《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。并且巴中市恩阳区综合行政执法局于2019年4月40日决定对原告因未经竣工验收擅自投入使用进行处罚，处罚文书号恩区执法罚（2018）第315号。2、因未通过消防验收，导致所签订合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国消防法》系通过全国人大制定的法律，该条文符合52条的约定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定，即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效，但如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。如果没有通过消防验收就投入使用，必然损害国家利益和社会公共利益。最高院在给云南高院的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺乏法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。原告所提供的房屋系消防法规定必须通过验收的房屋，所以该合同无效。3、原告实际控制人承诺，未达到约定条件，合同无效（合同不作数），不约束被告。二、原告诉称的租赁期限，以及租赁面积不相符合。实际租赁期间为2017年9月29日至2019年3月17日，共租赁期间533天。实际租赁面积160个平方，原告在2019年3月18日后直接与案外人吴杰签订租赁合同。租赁物转移至吴杰处。三、原被告签订合同无效，被告不应支付原告任何费用，还应赔偿被告的损失，但为便于案件的处理，原告自愿支付占用使用费及物业管理费41446.5元。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案标的物与案外人吴杰租赁标的物一致，占用使用费参考原告与案外人吴杰签订的租赁合同标准计算：占用使用费24000/365×533=35046.5元，物业管理费300×18=5400元，合计41446.5元。 经审理查明，2019年9月29日，以巴中环亚市场管理有限公司为出租人，董文才为承租人，双方签订《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》，载明：本合同所指商铺位于裕博农产品市场26幢，约259平方米，按市场划行归市要求经营用途仅限水果批发销售。双方约定商铺租赁期限为五年，自2017年9月29日起至2022年9月28日止。租金及交付时间、方式：免租期3年；免租期的起始日期与本合同第三条租赁期限起始日期相同；本合同租赁期限中起始日期起连续满3年为本合同免租期；在免租期内，承租人若购买巴中裕博股份投资有限公司二期项目建设的门市，提前竣工使用的，自使用之日起自动终止本合同，由出租人收回本租赁物，不承担任何费用等内容。该合同共七页。庭审中，原告巴中环亚市场管理有限公司提交了合同原件，被告董文才未提供合同，但提出原告巴中环亚市场管理有限公司提供的合同不是其签订的合同，内容有改变。 被告董文才租赁门市后，在此经营水果批发，并建有冻库。2019年3月，董文才将其所租赁的门市、自建的冻库转给吴杰，2019年3月18日，吴杰（乙方）与原告巴中环亚市场管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方就位于裕博食品城A6号2号门市出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月18日至2020年3月17日。本房屋年租金为人民币24000元，每年3月18日至17日内，乙方向甲方支付年租金等内容。2019年12月26日，吴杰又将自建的冻库1个、卷帘门4道、阁楼一个转让给李东、李秀华，并搬离该经营场所。现原告巴中环亚市场管理有限公司以被告董文才违约为由，起诉来院。 原告巴中环亚市场管理有限公司提供的《商铺租赁合同》该合同共七页，系双面打印，其中：第五页为“第十三条承租人的权利义务”、“第十四条违约责任”，第六页为“第十五条搬迁事项”。在“承租人的违约责任”中“6项”载明：承租人必须在本市场固定经营，不能在其他市场另设摊位或门市。若一经查出或有同行商家举报，出租人有权向出租人追偿五万元违约金。在“搬迁补偿免租及违约”中载明：承租人自在本市场正常经营三年后，承租人经营中未违约，出租方给予前三年免租，第四年按承租人已使用面积按50元／平方米／月收取租金，清洁、物管费按300元／月收取（租金按年收取，下一年租金在到期前一月交付）。若承租人在免租期违约，出租人按出租人已经使用面积按50元／平方米／月追收自入本市场经营期间租金，并追收清洁、物管费300元／月。休庭后，被告董文才以原告提供的租赁合同与被告当时签订的租赁合同不一致，原告提交的租赁合同为打印件，申请对租赁合同是否系一次性打印进行鉴定。四川鼎诚司法鉴定中心2020年4月20日作出鼎诚司鉴字第0024号司法鉴定意见书，鉴定意见为：据现有鉴定材料：载明“订立时间：2017年9月29日”的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》中第5页、第6页与第1页、第2页、第3页、第4页、第7页非一次性打印形成。用去鉴定费4400元。被告董文才对该司法鉴定意见书无异议。原告巴中环亚市场管理有限公司的质证意见为：一、该司法鉴定意见称据现有鉴定材料：载明“订立时间：2017年9月29日”的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》中第5页、第6页与第1页、第2页、第3页、第4页、第7页非一次性打印形成。1.该鉴定意见第2页载明“检材系打印文本文件1份7页，其页面均整洁，纸张表面未见涂改、擦挂、消褪、挖补、拼接等异常痕迹。”2.鉴定材料只递交原告巴中环亚市场管理有限公司持有的原件一份。3.2017年9月29日是原告巴中环亚市场管理有限公司与被告董文才实际签订《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》的日期。4.该合同第5页和第6页系一页纸的正反面。涉及承租人的权利义务、违约责任、搬迁事项。将已协商好的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》的第5页和第6页在另一台计算机打印后经被告看阅修改。其余的第1页、第2页、第3页、第4页、第7页在同一台计算机打印。实际双方签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》是经双方签字捺印确认，加盖了原告公司印章和骑缝章，双方各持一份。由于不在同一计算机和打印机打印可能会出现行间、左缩进、对其方式、上、左、右边距不一致的情形，但不能否认双方在签订时内容的真实性。5.该司法鉴定意见认为非一次性打印形成不能否认原告与被告在2017年9月29日签订的前述合同的真实性、合法性和关联性。尤其是被告故意不出示自己持有的合同原件。二、原告公司所在的计算机保存的《门市租赁合同（水果商户）》DOCX文档除外手写体其打印体的内容格式与鉴定材料《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》内容完全一致，不存在任何添加内容。1.该DOCX文档显示创建时间2017年9月25日8:34:18修改时间2017年9月25日8:41:31。因水果商户搬迁至裕博农产品市场经过2017年6月、7月、8月的筹备协商等过程，2017年9月23日，本案被告董文才就与原告进行协商，2017年9月25日拟定修改了《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》，2017年9月29日实际签订该合同。2.四川鼎诚司法鉴定中心司法鉴定意见书的鉴定意见不能否定原告所提交的反驳证据材料《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》DOCX文档原件内容。3.原告与被告所签订的前述租赁经营合同第7页有原告签名捺印，填写了联系电话、身份证号码，第二十条明确载明本合同自双方签字、盖章后生效。本合同一式两份，具有同等法律效力，双方各执一份。也充分证实被告董文才持有一份原件，被告故意不向法庭出示。事实上，原、被告各持有的前述租赁经营合同内容是完全一致的，不存在伪造，添加内容。综上，该份司法鉴定意见书不能证实原、被告签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》的虚假。被告的证明目的依法不能成立。尤其是原告所提交的合同原件，既有被告签名捺印，又有原告加盖了骑缝章，其打印体的内容与原告电脑保存的电子文档是完全相符，不存在任何添加，伪造。被告本身持有一份原件拒不提交与之比对，不能否定原告的诉讼请求。本案被告董文才违反合同约定，理应支付租赁期的租金。2020年4月20日四川鼎诚司法鉴定中心鉴定意见为前述合同非一次性打印形成，不能证实所提交的前述合同是伪造、添加内容。原告已找到前述合同电子版的文档，且不存在任何添加、修改，最后时间显示是2017年9月25日，是在2017年9月29日签订之前，能形成完整的证据链。被告本身持有合同原件一份，在诉讼过程中，恶意不提供，请求法院责令被告提交所持有的前述合同原件予以核对。被告拒不提供，将承担不利的后果。本案是房屋租赁合同纠纷，被告自2017年10月1日营业至2019年12月下旬，未满3年。构成违约，理应按合同约定支付租金和清洁、物管费，并承担违约责任。 2020年5月9日，本院组织双方当事人、证人现场对吴杰转租的门市是不是董文才租赁的门市进行指认，能确认吴杰房屋租赁合同所指定的“A6号2号门市”与现在市场门市所排房号不符，在原董文才所建冻库中码有李东的货物箱，吴杰搬走后，2020年1月管理人员在收取冻库的电费时，还是开的董文才的名字，2020年2月后管理人员在收取冻库的电费时，开具的实际交款人的名字。本院同时对巴中裕博投资股份有限公司办公室电脑中所保存的《门市租赁合同（水果商户）》电子版进行比对，办公室中有两台电脑存有该文档，一个是2017年9月25日版本，一个是2017年9月28日版本，但卷宗内保存的合同均不是这两台电脑所打印。 上述事实，有原、被告陈述，证人证言，身份证复印件，营业执照，商铺租赁经营合同，情况说明，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，现场照片，租用门市明细表，政府文件，房屋租赁合同，收条，收据，司法鉴定意见书，等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告巴中环亚市场管理有限公司与被告董文才签订的商铺租赁经营合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。被告董文才根据最高人民法院2003年《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》：“关于房屋租赁合同未经消防验收或者消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定，主张合同无效，但是最高人民法院2009年《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：㈠租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；㈡租赁房屋权属有争议的；㈢租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”可见，根据目前最新司法解释，未经消防验收的租赁合同并非无效，而是可解除的合同。且该解释对承租人的解除权作了严格的限制，即只有因未经消防验收导致建筑物无法使用的情况下，承租人才享有解除权。就被告董文才提出的原告实际控制人承诺，未达到约定条件，合同无效（不作数），不约束被告的主张，依法成立的合同，自成立时生效，且对赌协议本身不具有法律效力。故，被告董文才关于合同无效的主张，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告巴中环亚市场管理有限公司与被告董文才签订商铺租赁经营合同后，原告巴中环亚市场管理有限公司将被告董文才承租的所有门市交与被告董文才，已经履行了合同约定的义务，但被告董文才在三年免租期未届满的情况下，于2019年3月将其租赁的门市转租他人，以实际行为表明了不再履行合同义务，故，原告巴中环亚市场管理有限公司请求解除《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》的主张，符合法律规定，本院予以确认。 就董文才租赁期限的确定。原告以董文才2019年12月下旬离开市场为由，主张期限至2020年1月1日；被告董文才以原告与吴杰的房屋租赁合同以及吴杰的证言，主张租赁期限至2019年3月17日。原告与吴杰于2019年3月18日签订租赁合同，但董文才所租赁门市的房号与吴杰所租赁门市的房号在合同上表述不同，经本院现场查看及询问市场管理人员，原告与吴杰签订合同所指向的门市与吴杰实际使用的门市不相符合，吴杰实际使用的是原董文才所租赁的门市及冻库，故，被告董文才租赁门市实际使用期限至2019年3月17日。 关于违约责任的确定。本案系因被告的不诚信行为而导致的违约。原告依据其合同以被告违反合同第十四条二款第6项、第十五条二款2项为由，向被告主张违约金5万元，并追偿租金和清洁、物管费，合计344500元。四川鼎诚司法鉴定中心针对董文才的申请、本院委托的就合同是否一次性打印形成所作司法鉴定结论为：据现有鉴定材料：载明“订立时间：2017年9月29日”的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》中第5页、第6页与第1页、第2页、第3页、第4页、第7页非一次性打印形成。原告针对司法鉴定意见书虽提出了质证意见暨反驳证据材料，本院亦现场对电脑中所保存的《门市租赁合同（水果商户）》电子版进行比对，但在原告的办公室并未比对出该文档的出处。合同第5页、第6页的内容为“承租人的权利义务”、“违约责任”、“搬迁事项”，除第5页、第6页在“续租提前提出的时间”、“出租方支付违约金的比例百分之几”、“催告改善的时间”、“入场开业时间”、“追偿违约金金额”处留有空白需双方商谈添加外，其余文档系一次性打印，现无证据证明文档中违约责任的约定系当事人真实意思表示，就原告提出的要求被告按约定给付违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。合同第6页“搬迁事项”中的“搬迁补偿”、“搬迁补偿免租及违约”是一次性打印，且原告办公室二台电脑中所存文档与卷内所存合同关于此处内容一致，只是字体不同，原告按此约定请求被告支付租金、清洁物业费的请求，本院予以支持，但时间应以实际使用时间为准，且被告亦愿意支付该部分费用，双方只是在时间、标准上存在差别。租金计算为：259平方米×18月×50元／月=233100元，清洁物业费计算为：300元／月×18月=5400元。 综上，为保护合同当事人的合法权益，理顺市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告巴中环亚市场管理有限公司与被告董文才于2017年9月29日签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》。 二、限被告董文才于本判决生效后二十日内向原告巴中环亚市场管理有限公司给付实际租赁期间的租金233100元，清洁物业费5400元，合计238500元。 三、驳回原告巴中环亚市场管理有限公司的其他诉讼请求。 四、本案鉴定费4400元，原告巴中环亚市场管理有限公司、被告董文才各负担2200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7218元，简易程序结案减半收取3609元，由被告董文才负担2438.5元，原告巴中环亚市场管理有限公司负担1170.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年五月二十一日 书记员  宋 馨