西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初5335号 原告：劳杉，男，汉族，1989年4月24日出生，住河南省濮阳县。 委托诉讼代理人：刘园园，陕西智晖律师事务所律师。 被告：陈乔承，男，汉族，1982年3月4日出生，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：闫煜华，陕西迎旭律师事务所律师。 第三人：西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十二分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区以东、。 负责人：冯冠强，系该公司总经理冯冠强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：国大军，男，汉族，1974年12月25日出生，住西安市雁塔区。 原告劳杉与被告陈乔承、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告劳杉的委托诉讼代理人刘园园、被告陈乔承的委托诉讼代理人闫煜华、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十二分公司的委托诉讼代理人国大军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告劳杉诉请：1、请求判令原告和被告签订的《房地产买卖合同》依法解除，被告向原告支付违约金180200元；2、本案诉讼费由被告承担。原告劳杉起诉事实及理由：2019年6月26日，原告与被告在第三人的居间介绍下，签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下位于西安市雁塔区XX路XX大道XX路XX幢XX室的房产，房价款为740000元，采用按揭贷款方式付款。后原告依照合同约定向被告支付定金74000元。根据合同约定，原、被告应在该房产完成网签手续后3日内到房管部门办理资金监管手续，原、被告双方应在该房产完成资金监管手续后30日内到房管部门办理产权登记手续，但至今被告未配合原告办理相关手续，现要求被告支付总房价20%的违约金148000元，赔偿中介费22200元以及为追究被告违约责任而产生的律师费10000元，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈乔承辩称，双方签订《房地产买卖合同》后，被告如约履行合同义务，并没有故意违约的行为，《房地产买卖合同》是第三人提供的制式合同，该合同履行出现问题是居间人错误理解房屋过户流程所致，故该合同责任不应由被告承担。被告与前妻就涉案房屋的确权之诉已经审结，该案判决确认涉案房屋权属归被告所有，被告仍然愿意继续履行合同义务。原告已实际占有涉案房屋，房屋过户不能并不影响原告正常使用该房屋，原告合同目的已经绝大部分实现。双方约定违约金过高，原告应以实际损失为限追究被告违约责任，原告没有因被告过户延迟产生损失，故原告诉请高额违约金不应得到支持。另原告诉请支付居间服务费和律师费没有依据。 第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十二分公司述称，通过第三人居间，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，第三人已经完成如实告知被告相关事项的合同义务，后被告不配合办理网签手续，构成违约，应向原告支付违约金。其公司向原告收取的中介费依约不予退还。 经审理查明，2019年6月22日，被告将名下位于西安市雁塔区XX路XX大道十XX路XX幢XX室的房屋委托第三人独家代理出售。2019年6月25日，第三人工作人员在与被告微信聊天过程中，提示被告涉案房屋出售办理过户手续需要被告前妻到场配合，被告称已与前妻协商，前妻同意配合过户。2019年6月26日，原、被告及第三人三方共同签订了《房地产买卖合同》，约定在第三人的居间下，原告购买被告名下的上述涉案房屋，房屋面积49.68平方米，房款740000元，被告应保证对涉案房屋享有完整的所有权且该房产不存在任何产权纠纷，如因被告原因导致该房产无法办理产权转移登记手续或合同目的无法实现的，被告应依照本合同承担违约责任；合同签订当日房屋交付使用；原、被告违反本合同及附件约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方须按每日总房价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房价百分之二十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书；原告应向经纪方支付居间服务费22200元，房地产买卖合同的履行与否不影响居间服务费的支付，在履行合同中，守约方已支付的居间服务费，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、保全、担保费用、查询费等均由违约方承担。在该合同后附的附件1中约定了合同签订时，原告应支付74000元作为购房定金，首付款300000元于原、被告双方到房管部门办理资金监管手续时支付，余款采用银行按揭贷款方式付款。合同签订后70天内，原、被告双方应到房管部门办理该房产网签手续，完成网签手续后3日内，原、被告应到房管部门办理资金监管手续，完成资金监管手续后30日内，原、被告应到房管部门办理产权转移登记手续。在该合同附件2、3中，原、被告共同签署了涉案房屋附属设施设备明细及买卖交接书。合同签订当日，原告依照合同约定向被告支付定金74000元，向第三人支付了中介费22200元。被告将涉案房屋的不动产权证书、房屋购买发票、契税发票、大修基金收据、购房合同房屋钥匙均交付与第三人，第三人将房屋钥匙交付原告，其他资料均留存在其公司。2019年6月29日，被告向第三人告知其前妻反悔，不同意配合其办理涉案房屋产权转移登记手续。2019年7月19日，被告起诉其前妻，要求确认涉案房屋归其个人所有。后第三人与被告多次通信协调涉案房屋过户事宜，被告答复其与前妻的诉讼尚无结果，2019年9月初，第三人与被告微信联系称原告要求被告支付违约金，被告不同意并向原告转账返还合同定金74000元。2019年9月16日，原告委托第三人向被告发出《告知函》，要求被告按照合同约定的违约责任进行违约赔偿，并解除合同。2019年9月24日，原告向陕西智晖律师事务所支付律师代理费10000元。2019年9月29日，经第三人再次居间，原告购买案外人房屋，该房屋与涉案房屋同一小区、同一面积，房屋价款760000元，原告向第三人支付中介费22800元。2020年1月2日，被告诉其前妻所有权确认纠纷经本院（2019）陕0113民初16308号民事判决，确认涉案房屋归被告所有。庭审中，被告称涉案房屋已具备过户条件，愿意继续履行合同。 上述事实，有《房地产买卖合同》及附件、定金收条、中介费收款收据、律师代理费发票、物品收条、西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16308号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案审理的焦点问题是被告是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任。 原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规范，合法有效，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人均应依约履行。原告依约向被告支付购房定金、向第三人支付中介费，被告应依约向原告交付涉案房屋并按时办理涉案房屋产权转移的相关手续，但因被告前妻不予配合，导致涉案房屋产权过户手续未能及时办理，引起本案纠纷。被告称系因第三人居间时错误理解房屋过户流程所致，但据本案查明事实，被告前妻不予配合涉案房屋产权转移登记手续，系因与被告之间存在所有权权属争议，第三人在居间过程中对涉案房屋产权归属进行了必要的审查，向被告履行了告知义务，其居间服务并无明显过错，被告未能按约及时履行本案合同系被告己方原因导致。因此，依照合同约定，被告已构成违约，应承担违约责任。 本案《房地产买卖合同》约定的违约金计付标准为：承担定金责任即双倍返还定金，或支付等额于总房价百分之二十的违约金。本案原告选择适用违约金条款，被告辩称约定违约金标准过高，应以原告实际损失为限计算违约金。据查，被告违约行为导致原告产生的实际损失应包括：原告已支付的涉案房屋中介费22200元，购买其他房屋多支付的房款20000元及多支付的中介费600元，原告已支付的合同定金74000元在被告占用期间的利息损失，原告支出的律师代理费10000元及相关诉讼支出。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定，约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案合同履行过程中，被告按约交付涉案房屋、积极处理涉案房屋产权争议、及时向原告返还合同定金等，表明被告确有积极履行合同的意愿及行为，故被告辩请调整违约金，依法予以准许，综合考虑原告实际损失及本案情况，对被告支付违约金金额酌情调整为74000元。另原告要求判令《房地产买卖合同》依法解除，因被告违反合同约定，迟延履行合同主要义务，原告依约享有合同解除权，且原告也已经购买他人房屋，故原、被告及第三人订立的《房地产买卖合同》已无继续履行的必要，故依法予以解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告劳杉、被告陈乔承、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十二分公司于2019年6月26日订立的《房地产买卖合同》； 二、被告陈乔承于本判决生效之日起十日内支付原告劳杉违约金74000元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告劳杉的其他诉讼请求。 本案案件受理费11200元，减半收取5600元，由被告陈乔承承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于陕西省西安市中级人民法院。书面上诉的，应提交上诉状，并按当事人的人数提交副本。 审判员  刘静 二〇二〇年五月十三日 书记员  刘欢