山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1836号 上诉人（原审被告）：泰安徽商置业有限公司。住所地：泰安市岱岳新区开元路以东财兴街以北办公楼五楼。 法定代表人：王士卿，董事长。 委托诉讼代理人：何明，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓月，山东盈和盈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王磊，男，1989年8月14日出生，汉族，山东泰开高压有限公司员工，住新泰市。 委托诉讼代理人：孟祥义，山东敢当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所实习律师。 原审被告：泰安市东方建筑设计集团有限公司。住所地：泰安市岱岳新区开元路以东财兴街。 法定代表人：侯光银，董事长。 委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 原审第三人：泰安市徽京酒店管理有限公司。住所地：泰安市岱岳区泰山文化发展中心3号楼105室。 法定代表人：孙奎，董事长。 委托诉讼代理人：何明，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓月，山东盈和盈律师事务所实习律师。 上诉人泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商置业公司）因与被上诉人王磊、原审被告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）、原审第三人泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初5573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽商置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《安徽大厦商铺委托经营管理协议》。被上诉人将其购买的位于安徽大厦的房产全权委托泰安市徽京酒店管理有限公司经营管理。根据协议第四条约定，甲方承诺，在本协议约定委托乙方经营的10年期限内不提前解除本协议。这是双方对合同解除权的特别约定，并不违反法律的强制性规定，合同双方应当严格按照该约定执行，因此被上诉人不享有合同的解除权。二、安徽大厦项目中，本案被上诉人所购房产及其他业主的部分房产已经全权交由泰安市徽京酒店管理有限公司经营管理，案外人泰安市徽京酒店管理有限公司已经在整体使用，无法单独返还。三、被上诉人所购房产为商业用房，基于保护合理交易及交易稳定性原则，应慎用解除权，在上诉人与被上诉人就其所购房屋的使用已经做了明确约定且由被上诉人签字同意的情形下，根据合同法94条规定，被上诉人在不享有解除权的情况下，不可以解除合同。 王磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，依法应驳回上诉人的上诉。一、本案涉案房屋至今仍未达到交付条件，上诉人及原审被告构成根本违约。二、上诉人称答辩人无解除权，无事实及法律依据。 东方设计公司述称，涉案房屋已经进行综合验收，被上诉人要求解除购房合同没有事实和法律依据，如果被上诉人坚持解除购房合同，应将房屋恢复原状，返还上诉人。 徽京酒店公司述称，被上诉人已经与第三人签订委托经营管理协议，涉案房产已经交付给第三人登记使用，第三人无法单独返还被上诉人涉案房产。 王磊向一审法院提出起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告退还原告支付的购房款本金135372元，并赔偿原告利息损失（计算方式：以购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年2月15日起计算至生效判决确定的给付之日止）；3、被告支付原告违约金1353.72。4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月15日，原告王磊作为甲方与乙方即徽京酒店及丙方即被告徽商公司三方签订了委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购公寓全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止。经营期间乙方拥有该公寓的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在该公寓具备交房条件时全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续。开发公司将公寓对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该公寓的接受行为视同甲方对该公寓的接受。双方另就其它有关事宜进行了约定。同年2月20日，原告支付两被告购房款135372元。2017年2月15日,原告作为买受人，被告东方设计公司作为出卖人，双方签订了两份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的安徽大厦商务办公楼1单元3-3层1-3-20号的房屋，该房由两被告合作开发建设，交房时被告应当出示已取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件。关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时，原告与两被告另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议二份，该协议载明，被告徽商公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，被告东方设计公司的责任是协助被告徽商公司销售和办理证件手续。上述合同签订后，被告未按合同约定日期向原告交付房产。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，主体适格，意思表示真实，内容及形式均不违反法律规定，系有效合同，双方均应严格、全面履行，原告已依约支付了购房款项，被告方应如约履行交房义务。被告徽商公司辩称，其未迟延交房，不存在违约事实。根据商品房买卖合同的约定及房屋交付的习惯做法，首先由房地产开发企业向购房人发出交房通知并载明按合同约定应支付的款项，购房人支付相应的款项之后，房地产开发企业向购房人交付房屋。本案中，在合同约定的交房期限届满后，被告未曾向原告发出过交房通知，且按照合同约定的交房时间逾期后被告仍未履行相应义务，被告的该项抗辩主张不能成立。关于被告主张三方订立的委托经营协议中约定被告将涉案房屋交付徽京酒店视为向原告交付。经查，该协议与双方正式签订商品房买卖合同时间相同，此为被告的促销运营模式，况且，交付房屋应首先符合交房条件，即具备双方签订合同第九条约定的“该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件”。被告未举证证实其确已取得该证明文件，并事实上已履行了向原告交付房屋的义务，因此，对被告该项抗辩理由，一审法院不予采信。综上所述，被告迟延履行交房义务，致使原告不能实现商品房买卖合同目的，已构成根本违约。现原告诉请解除双方签订合同，于法有据，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋由两被告合作开发建设，且共同收取了原告购房款，合同解除后两被告应共同返还此款项，并应偿付利息损失。 综上，原告的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告王磊与被告泰安市东方建筑设计集团有限公司于2017年2月15日签订的两份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。二、限被告东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王磊购房款135372元，并偿付利息损失（以135372元为基数，自2017年2月15日起至2019年8月19日止，按人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1504元，由被告东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司承担。 二审中，上诉人提交涉案房产项目的竣工综合验收备案证明文件一份，欲证实涉案房产项目已经在2019年12月份取得综合验收备案证明文件，被上诉人所诉的主要事实和理由已经发生变化，应当驳回其要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。被上诉人质证意见为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，该备案表并非是合同约定的备案证明文件。验收备案表的取得时间，通过该时间可以看出上诉人已经严重违反房屋买卖合同的约定，逾期向被上诉人交付房产，且被上诉人也从未收到过上诉人在取得证明文件后按照合同约定向被上诉人履行交付房产的通知。上诉人提交的该证据不能证实其已经达到的符合交付的条件。原审被告质证意见为，对证据真实性、证明对象无异议。在竣工验收备案表第四、五页可以看出建设主管部门认为涉案工程符合法律规定，没有违反法律法规的行为，具备备案条件，文件齐全，同意备案。原审第三人质证意见为：同原审被告的质证意见。二审查明，2017年2月15日,王磊与东方设计公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的逾期超过60日买受人有权解除合同。第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内，取得该商品房的所有权证（不动产权证），买受人有权解除合同。一审中上诉人徽商置业公司主张按照合同约定的交付时间交付房屋，由第三人接收查勘并实际投入使用。另查明，涉案房屋2019年12月取得综合验收备案证明表，至今未办理不动产权证。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，上诉人徽商置业公司、原审被告东方设计公司与被上诉人王磊签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。上诉人徽商置业公司在一审法庭辩论终结前仍未能达到合同约定的交付条件，违约事实清楚，其违约时间长达两年有余，根据合同约定王磊有权主张解除合同。被上诉人王磊主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持，是正确的。上诉人主张《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定了不得提前解除合同，该合同系约定王磊和原审第三人的委托经营关系，与本案中被上诉人要求解除的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并非同一法律关系，上诉人以此合同抗辩理由不能成立。《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定原审第三人代理王磊负责办理所有接收手续。该约定是在商铺具备交房条件时，王磊附条件委托原审第三人接收房屋。上诉人及原审第三人均无证据证明，在其主张的接收房屋时具备了合同约定的交房条件以及王磊同意接受房屋交付。另外，即便涉案房屋已经实际交付，根据房屋预售合同，上诉人亦未按照合同约定期限内办理房屋所有权证。王磊根据合同约定也具有合同解除权。故对上诉人的该项主张二审不予支持。二审中上诉人提交证据证实涉案房产已经达到约定的交付条件，但因其违约时间过长且至未具备办理所有权证条件，被上诉人享有解除合同的权利，亦表示坚持其一审诉讼请求，故对一审结果应予维持。 综上，徽商置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3008元，由上诉人泰安徽商置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年五月二十七日 书记员 白金金