湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再128号再审申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：周德龙，男，1967年4月14日出生，汉族，住湖南省华容县，现住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：舒德华（原岳阳市振业置业有限公司股东），男，1964年9月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：庄友武（原岳阳市振业置业有限公司股东），男，1966年7月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。以上二位被申请人的共同委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。以上二位被申请人的共同委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。再审申请人周德龙与被申请人岳阳市振业置业有限公司（以下简称振业公司）租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2019年3月28日作出（2018）湘0602民初1390号民事判决，双方不服提起上诉，湖南省岳阳市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）湘06民终2199号民事判决。周德龙不服，向本院申请再审。本院于2019年12月13日作出（2019）湘民申4435号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。因原岳阳市振业置业有限公司已被依法注销，其权利义务承继人即该公司原股东舒德华、庄友武依法参与诉讼。再审申请人周德龙及其委托诉讼代理人李要然，被申请人舒德华、庄友武的委托诉讼代理人高少博、刘律宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周德龙申请再审称：一、原审判决认定原振业公司作为诉讼主体适格属于认定事实错误。原振业公司于2018年8月8日被注销，其已丧失法人人格，应以注销该公司的股东参加诉讼。二、二审判决认定原振业公司在双方解除合同时不补偿周德龙装修装饰没有事实依据。租赁合同第7条内容中的“装修”是作为“设施、设备等投资”的定语，而非与“设施、设备等投资”并列排列。且该条款约定的是原振业公司不对周德龙的设施、设备等进行补偿，并非征收时不予装修补偿。在签订租赁合同时，原振业公司曾解释说如果租期内遇到政府征收，政府的装修补偿归周德龙所有。三、由于双方签订的租赁合同中没有对不可抗力导致合同无法继续履行时装修补偿的情形进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案对周德龙承租部分的装修补偿应依照公平原则进行处理。周德龙的租期还有9年，政府征收时的评估价格就是剩余租期内的装修残值，依照公平原则该补偿应该归属于周德龙。四、涉案装修属申请人投入的财产，租赁未到期前属于申请人合法所有的财产，依照物权法的规定，谁投资谁受益，政府征收后租赁物的装修补偿款应该归属于周德龙。综上，请求撤销二审判决，判令由被申请人支付申请人装修装饰补偿。舒德华、庄友武辩称：一、原振业公司有权参与原审诉讼，申请人所述与事实不符。本案是租赁合同纠纷，原振业公司作为合同当事人，有权提起诉讼，原振业公司在注销之前本案已在审理过程中，是本案适格主体。而在案件审理过程中，原振业公司虽被注销，但其所享有的债权并未因主体资格消灭而消灭，原振业公司的股东仍可主张权利，且公司股东一直参与了诉讼，故此公司注销并不影响申请人的合法权益。二、二审判决认定事实清楚，适用法律准确。1、《租赁合同》第二条约定2016年至2017年度的租金为238000元，付款期限为2016年10月18日前全额支付，但申请人存在迟延缴纳的情况，且未全部交纳租金，其称双方口头变更租金为20万元，与事实不符。故此被申请人有权要求解除合同。2、本案征收对象是原振业公司，按照《租赁合同》的约定，装饰装修补偿等费用不应向申请人补偿。3、申请人应按照约定向原振业公司支付自2017年10月19日起至2018年2月7日的租金。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审请求。原振业公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除与周德龙签订的《租赁合同》，要求周德龙自2017年10月19日起按合同约定的租金标准661元/天支付租金至搬离之日；二、由周德龙承担诉讼费用。周德龙向一审法院提出反诉请求：一、要求原振业公司支付改造、设备、装饰装修、搬迁补助、临时安置费、停产停业损失、不可预计费用、可得利益共计4150000元，并判令该费用从拆迁安置补偿费中划出并由周德龙领取；二、在第一项费用到位前暂不腾房也不承担费用；三、返还租金105000元；四、由振业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2011年10月18日，原振业公司（甲方）与周德龙（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方位于桥西菜园坡锦都宾馆一楼大厅、三、四、五、六、七楼，从事宾馆经营；2、租期15年，自2011年10月18日至2026年10月17日，第一租赁年度租金180000元，第二租赁年度租金200000元，第三至第五租赁年度年租金216000元，第六至第十租赁年度年租金238000元，第十一至第十五年度年租金为261800元；3、合同到期后甲方将房屋收回，对乙方的装修不给予任何补偿，如果甲方自己不经营，同等条件下优先乙方租赁；4、出现下列情况之一，可解除和终止合同，并且甲方不负责乙方装修配套设施、设备等投资的一切费用及补偿：（1）不可抗拒的自然灾害和政府行为及其他非人为因素导致双方无法履行本合同时，（2）乙方不按时缴纳租金拖欠租金5日内。双方还就其他事项进行了约定。2011年10月22日，双方签订《补充协议》约定：振业公司七楼办公室及仓库三楼消防通道、仓库归甲方所有，不在乙方租赁范围之内。合同签订后，周德龙用于经营宾馆（锦都宾馆），租金缴纳至2017年10月17日。2017年7月31日，岳阳市岳阳楼区人民政府作出征收决定，诉争门面在征收拆迁范围内。2017年9月30日，振业公司通知周德龙，双方合同在2017年12月30日解除，2017年12月22日，振业公司与岳阳楼区人民政府签订了《房屋征收补偿协议》，最后交付房屋日期为2018年2月7日。2018年1月9日，振业公司再次通知周德龙必须在2018年1月20日前腾空并交付房屋。但周德龙至今未交付门面。二、本案诉争租赁物登记产权人为振业公司，周德龙在租赁之前亦是用于经营宾馆，且注册了公司，名称为岳阳市锦都宾馆商贸有限公司，法定代表人为舒德华。签订租赁合同的同日，也就是2011年10月18日，周德龙（乙方）与岳阳市锦都宾馆商贸有限公司（甲方）签订了一份《锦都宾馆转让协议书》，协议约定：1、甲方租赁的位于桥西的振业公司的锦都宾馆转让给乙方；2、转让金额为40万元整，一次性付清；3、转让范围为一楼宾馆大厅、三、四、五、六、七楼所有设备、设施；4、乙方付款后，甲方协同乙方将岳阳市锦都宾馆商贸有限公司（含宾馆）法人变更至乙方名下。双方还约定了其他事项。之后公司法人变更为周德龙。三、诉争房屋的整栋在征收拆迁中分14个主体（15份合同）与项目部签订征收补偿合同，根据协议以及评估报告体现，装修补偿情况为：一楼621765元、三楼576761元、四楼477859元、五楼482412元、六楼482411元、七楼167345元。其中一楼包含有其他出租的门面，属于周德龙的部分主要是宾馆大厅，从装修评估报告无法准确体现周德龙承租部分的装修价值。搬迁补助情况为：一楼11102元、三楼8000元、四楼7500元、五楼7000元、六楼6500元、七楼2500元。一审法院认为，振业公司与周德龙签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同的解除以及租赁物的返还，本案租赁物因被纳入棚户区改造范围而无法继续履行，棚改系政府行为，属于无法预料、无法避免的情形，属不可抗力导致合同不能履行，故对振业公司请求解除合同、返还租赁物的诉讼请求予以支持，同时对周德龙反诉要求暂不腾房的反诉请求不予支持；二、关于租金，振业公司与项目部在2017年12月22日签订了《房屋征收补偿协议》约定交付房屋时间为2018年2月7日，至该日前为振业公司对该房屋仍享有使用收益权，周德龙应按照约定向振业公司支付该期间租金，即自2017年10月19日起按照19833元/月标准支付租金至2018年2月7日止，该日之后，振业公司无权向周德龙主张租金，期间租金共计为71388元，周德龙反诉要求返还已交租金100000元无事实与法律依据，不予支持。三、关于征收补偿款的问题，按照法律规定，征收补偿的对象是产权人，振业公司与周德龙是租赁合同关系，双方关于装饰装修以及其他补偿的归属没有明确约定，鉴于双方合同尚未到期，周德龙承租门面后进行装饰装修的事实客观存在，且在转让宾馆时已经支付转让费400000元，提前解除合同需要搬家的事实亦客观存在，根据公平原则，就征收补偿中的装饰装修以及搬迁费两项费用由振业公司支付给周德龙，一楼装修价值为621765元，双方提供的证据均不能准确区分属于周德龙承租部分的装修价值，酌情认定其中20%归周德龙，即124353元，七楼装修价值为167345元，其中部分不属于周德龙承租，双方提供的证据亦不能准确区分属于周德龙承租部分的装修价值，酌情认定60%归周德龙，即100407元，振业公司共应支付给周德龙的装饰装修补偿款共计为2244203元。搬迁补助费一楼为11102元，同样按照20%确定为2220元，七楼搬迁补助为2500元，同样按照60%确定为1500元，振业置业应支付给周德龙的搬迁补助共计为32720元。周德龙请求中要求该费用直接从安置补偿费中划出无事实与法律依据，征收部门无直接支付义务，故对该请求不予支持。周德龙请求振业公司支付停产停业补助、临时安置补助等其他征收补偿无事实与法律依据，均不予支持。四、关于可得利益损失，本案原振业公司提前解除合同系政府拆迁所致，不构成违约，可得利益损失是违约损失，故对周德龙的该反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除岳阳市振业置业有限公司与周德龙在2011年10月18日签订的《租赁合同》，周德龙向岳阳市振业置业有限公司交还租赁物；二、周德龙向岳阳市振业置业有限公司支付租金71388元；三、岳阳市振业置业有限公司向周德龙支付装饰装修补偿2244203元、搬家费32720元；四、驳回岳阳市振业置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回周德龙的其他反诉请求；前述第一、二、三项，限判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费1584元，反诉费20460元，合计22044元，由原告（反诉被告）岳阳市振业置业有限公司负担10460元，被告（反诉原告）周德龙负担11584元。原振业公司不服，上诉请求：一、撤销一审判决，驳回周德龙的诉讼请求；二、由周德龙承担本案诉讼费用。周德龙不服，上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判周德龙不支付租金；二、在一审判决的装修补偿的基础上增加500000元；三、撤销一审判决第五项，在一审判决第三项的基础上增加停产停业补偿、搬迁奖励等各项费用400000元。二审法院查明，根据振业公司与拆迁项目部签订的征收补偿协议，振业公司从搬迁部门得到的停产停业损失和经营性补偿为：一楼421131元；三楼76958元；四楼66231元；五楼：66708元；六楼66078元；七楼：22149元。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，因本案系租赁合同纠纷，在租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿对象，承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同法律关系处理。本案双方争议的焦点为：一、周德龙所欠租金是否应当支付；二、振业公司是否应对周德龙装修、设备、设施予以补偿；三、周德龙是否应得到搬迁费及停产停业损失和经营性补偿。关于焦点一，虽然岳阳市岳阳楼区人民政府于2017年7月31日作出了征收决定，但振业公司与拆迁项目部于2017年12月22日才签订《房屋征收补偿协议》，约定交付房屋时间为2018年2月7日，因此，2018年2月7日前振业公司对诉争房屋仍享有使用收益权，周德龙应按照约定向振业公司支付自2017年10月19日起至2018年2月7日的租金。关于焦点二，本案双方在《门面租赁合同》中约定，因不可抗拒的自然灾害和政府行为及其他非人为因素导致双方无法履行本合同时，双方解除合同，振业公司不负责补偿周德龙装修、投入的设备、设施等费用。本案系旧城改造而导致的拆迁，属于政府行为，按照《门面租赁合同》的约定，振业公司对周德龙的装修及投入的设备、设施等不应补偿，因此，周德龙要求补偿没有依据。一审判决将振业公司从拆迁部门所得到的装修补偿款全部判给周德龙不当，应予纠正。关于焦点三，因诉争房屋内的设备、设施均为周德龙所有，履行搬迁义务的是周德龙，搬迁补偿费应归周德龙所有。因周德龙仅租赁了一楼大厅、七楼租赁了一部分，搬迁补助费一楼11102元，按照20%确定为2220元，七楼搬迁补助为2500元，按照60%确定为1500元，三至六楼的搬迁费为29000元，振业置业应支付给周德龙搬迁费327200元。因振业公司与周德龙签订的《门面租赁合同》租期15年，周德龙仅租赁6年，剩余租期较长，客观上，解除租赁合同给周德龙造成了较大损失，振业公司应对周德龙停产停业损失给予补偿，但不能超过振业公司从拆迁中得到的该项补偿的范围。根据本案实际情况，将振业公司得到的停产停业损失和经营性补偿的全部支付给周德龙，较为合理。一楼停产停业损失和经营性补偿为421131元，按20%确定为84226.2元，七楼22149元，按60%确定为13289.4元；三楼为76958元；四楼为66231元；五楼为66078元；六楼为66078元，共计372860.6元。综上，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决:一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1390号判决第一、二项；撤销该判决的第三、四、五项；二、岳阳市振业置业有限公司向周德龙支付搬迁费32720元、停产停业损失费372860.6元；三、驳回岳阳市振业置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回周德龙的其他反诉请求。一、二项相抵后，由岳阳市振业置业有限公司向周德龙支付334192.6元，限判决生效后十日内履行。一审案件受理费1584元、反诉费20460元，二审案件受理费25016元、13513元，共计60573元，由岳阳市振业置业有限公司负担20000元，周德龙负担40573元。本院对原一、二审查明的事实予以确认。另补充查明如下事实：2018年8月8日，原振业公司股东舒德华、庄友武召开股东会并形成一致决议解散原振业公司。该股东会作出的《岳阳市振业置业有限公司关于注销公司的决议（二）》第二条内容为“公司如有债权债务由各股东按出资比例承担”，《岳阳市振业置业有限公司清算报告》第三项“资产及负债清理情况”规定“3、债务偿还情况：本公司的债务已经全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担。”本院认为，本案系租赁合同纠纷，现争议焦点是租赁合同因政府征收而被提前解除后，租赁物在征收中的装修补偿是否应归周德龙所有。首先，根据周德龙与原振业公司所签《门面租赁合同》约定，周德龙承租振业公司位于桥西菜园坡锦都宾馆的一楼大厅、三、四、五、六、七楼，租赁期限为十五年，自2011年10月18日至2026年10月17日止，该合同期满后，出租人振业公司才可收回房屋并对承租人周德龙方的装修不予补偿。而本案系在合同履行过程中因政府征收拆迁导致合同提前解除，原振业公司在此情形下收回房屋，并不属于双方原约定的不予补偿的情形。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案原振业公司与拆迁项目部签订的《征收拆迁补偿协议》以及1-7层分户《国有土地上被征收房屋货币补偿结算表》中亦列明具体补偿项目包括房屋补偿、装修及附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿、按期签约奖励等共计11项内容。这表明，原振业公司作为涉案房屋所有权人、被征收人，其所领取的补偿款项中已包含了租赁物装修及附属设施补偿费、搬迁补助费等费用。周德龙作为被征收房屋的承租人，有权对此请求获得补偿。其次，涉案租赁合同中明确约定租赁物使用用途为宾馆经营，作为对外生产、经营及销售的经营性场所,其装修装饰的使用价值必然会随时间的增长而反向递减，为保持良性经营，承租人在承租涉案房屋后根据经营需要进行装饰装修属于市场通行惯例。从现有证据来看，周德龙从第三人处受让该宾馆时支付了40余万元的转让对价，该对价中必然包括租赁物此前装修的残值。周德龙承租后也数次投入大量资金对涉案房屋进行了装饰装修。商事行为的基本原则是“谁投资谁收益”，征收补偿中单列“装饰装修及附属设施补偿”的意义即在于补偿实际权利人的损失。且，本案原振业公司与周德龙签订的租赁合同租赁期限截止日期为2026年10月17日，2017年12月22日振业公司与岳阳楼区人民政府签订《房屋征收补偿协议》之时，租期尚余九年，该未履行租期内的收益补偿本应归承租方享有。故此，原一审判令征收补偿中的装饰装修以及搬迁费两项费用由振业公司支付给周德龙，符合商事行为的精神和公平原则。周德龙请求获得其承租范围内房屋的装饰装修补偿款，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。再次，关于本案《租赁合同》第七条的理解问题。该合同第七条虽将“不可抗拒的自然灾害和政府行为及其他非人为因素”约定为合同可解除和终止、且甲方即原振业公司不负责乙方即周德龙装修配套的设施、设备等投资的一切费用及补偿的情形，但该条款仅是以概括的方式排除了原振业公司的补偿义务，即不补偿的主体特指原振业公司，并未排除承租人周德龙向其他主体请求并依法获得补偿的权利，周德龙也从未表示过放弃其请求补偿的权利。本案是因政府征收拆迁导致合同无法继续履行，其补偿款的实际支付主体是作出征收拆迁行为的第三方主体并非原振业公司。故周德龙申请再审请求获得第三方给予的装修补偿，其理由成立，应予支持。此外，因原振业公司在本案原审审理过程中已被其股东舒德华、庄龙武决定注销，按照法律规定及《岳阳市振业置业有限公司关于注销公司的决议（二）》第二条和《岳阳市振业置业有限公司清算报告》第三项的规定，原振业公司注销后的权利义务由原股东舒德华和庄友武概括承受，余下的债权债务由其股东舒德华和庄友武按出资比例享有与承担。故本案应由原振业公司承担的权利义务，由舒德华和庄友武共同承担。综上，二审判决认定事实基本清楚，但适用法律与实体处理不当，依法应予撤销；一审判决处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终2199号民事判决；二、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1390号民事判决。（该判决中应由原岳阳市振业置业有限公司承担的给付义务，由决定注销该公司的股东舒德华、庄友武共同承担。）一审案件受理费22044元，二审案件受理费38529元，共计60573元，由舒德华、庄友武共同负担35476元，周德龙负担25097元。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  罗 斌审判员  刘前进二〇二〇年五月二十九日法官助理罗婷玉书记员李睿茜