浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2255号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭红元，女，1958年6月29日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区，现住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：胡炜翔，浙江梦园律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人郭红元商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：签订书面协议情况：2017年11月28日，出卖人港龙公司与买受人郭红元签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1414229，该份合同未经网签备案。标的房屋：杭州市江干区港龙城1区4126室，合同约定建筑面积165.95平方米，实测面积166.09平方米。约定房价：单价16993.07元/平方米，总价款2820000元。付款方式：买受人于2017年11月28日一次性支付购房款2820000元。房屋交付约定：出卖人应当在2018年1月1日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。如出现逾期交房，买受人同意不退房，逾期不超过180日的，买受人同意出卖人无需支付违约金。产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人在约定日期90日之后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。付款情况：郭红元于2017年11月28日一次性向港龙公司支付了购房款2820000元，郭红元于2018年1月18日向港龙公司支付了面积差价款2379.03元，实际房价为2822379.03元。房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋在双方签订商品房买卖合同之前已登记在建工程抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额45943万元），属限制出售房产。房屋交接情况：案涉房屋于2018年1月18日由郭红元、港龙公司办理《房屋交接单》，房屋交接单上双方确认郭红元认为港龙公司交付的案涉房屋符合买卖合同所约定的交付时间、条件及标准，郭红元无异议并同意接收，自2018年1月18日起，港龙公司正式移交且郭红元正式接收该房屋。委托经营情况：郭红元（甲方）同案外人杭州港龙商业管理有限公司（乙方）签订委托经营管理协议，约定甲方将案涉商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，委托经营管理期限从2018年1月1日至2032年12月31日，甲方同意委托期限的前三年的使用权无偿提供给乙方，自第四年度开始乙方按季度向甲方支付固定的经营收益；等等。郭红元分别在2019年5月23日和2019年6月13日两次向杭州港龙商业管理有限公司邮寄解除委托经营合同通知书，要求解除与杭州港龙商业管理有限公司的委托经营协议。2019年7月8日，郭红元提起诉讼，请求判令：1、港龙公司继续履行合同，立即将港龙城1区4126号房屋交付郭红元，并支付逾期交房违约金152409元（自2018年1月2日起，按照日万分之一的标准，暂计至2019年6月1日，此后计算至实际交房为止）；2、港龙公司按照合同约定为郭红元办理房屋权属证书，并支付逾期交付权属证书违约金50803元（自2019年1月2日起，按照日万分之一的标准，暂计至2019年6月1日，此后计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3、本案诉讼费用由港龙公司承担。 原审法院认为：郭红元、港龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同享有权利和履行义务。郭红元诉请港龙公司继续履行合同，庭审中港龙公司明确同意继续履行合同，故双方对此并无争议，在双方无实质争议的情况下，此项诉请无需作为判项确认。对于郭红元要求交付房屋的诉请，根据双方2018年1月18日办理的《房屋交接单》，港龙公司已经向郭红元交付案涉房屋，郭红元亦认可港龙公司交付房屋符合合同约定，且郭红元接收房屋后将案涉房屋委托案外人杭州港龙商业管理有限公司进行经营，而郭红元主张其已经解除了和案外人杭州港龙商业管理有限公司的委托经营合同、案涉港龙城商业体目前尚未开业亦不影响认定双方已经办理房屋交接的事实，故对郭红元的该项诉讼请求，不予支持。同理，对于郭红元要求港龙公司支付逾期交房违约金的诉请，根据双方2018年1月18日办理的《房屋交接单》，港龙公司已经完成了交付房屋义务，且相对于合同约定的交房日期2018年1月1日，逾期交房的天数为17天，根据双方《商品房买卖合同》附件八第十三条的约定：“如果逾期交房不超过180日的，买受人同意出卖人无需支付违约金”，故港龙公司无需向郭红元另外支付逾期交房违约金。对于郭红元要求港龙公司办理商品房所有权证书一项，案涉房屋目前由抵押权人设定抵押并办理抵押登记，客观上无法办理权属转移登记手续，郭红元的该项诉讼请求客观不能实现，故不予支持，但港龙公司仍应承担相应违约责任。郭红元不主张与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》解除或撤销，故该合同对双方当事人均具有法律约束力，各方应当继续履行该合同。现双方约定的由港龙公司交付初始土地、房屋权属证书的时间已经届满，港龙公司未能向郭红元交付，故港龙公司构成违约，理应承担违约责任。双方约定违约金为已付购房款万分之一每日，郭红元主张按此标准计算具有合同依据，予以准许。但郭红元计算金额有误，予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年1月7日判决：一、港龙公司支付郭红元逾期交付权属证书违约金42617.92元（自2019年1月2日起暂计算至2019年6月1日，此后以2822379.03元为基数按照每日万分之一的标准计算至港龙公司向郭红元交付无负担的初始土地、房屋权属证书之日止），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回郭红元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，由郭红元负担3436元，由港龙公司承担912元。财产保全费1536元，由郭红元负担1213元，由港龙公司承担323元。郭红元于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；港龙公司承担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内付至原审法院。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：港龙公司在本案中确实存在逾期办证的违约事实，也愿意承担相应的违约责任，但港龙公司目前资金周转困难，且为了后续能够解除案涉房屋上的抵押，顺利向郭红元交付土地、房屋权属证书，并为郭红元办理案涉房屋的过户手续，希望法院能充分考虑与理解，对违约金进行减免。请求二审法院：撤销原判第一项并予以改判违约金支付至二审判决生效日止。 上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 被上诉人郭红元在二审中辩称：港龙公司的上诉请求无事实和法律依据，港龙公司在本案中存在逾期办证违约事实，对该事实，双方均无异议，港龙公司亦愿意承担责任，现港龙公司以其自身资金紧张为由，要求将逾期交付权属证书违约金计算至二审判决生效止不符合法律规定，双方合同对于违约金有明确约定，应当按照双方合同约定计算违约金。在案涉项目当中，港龙公司是一个无良开发商。郭红元交了房款没有进行网签，没有网签的原因完全是港龙公司的行为所引起的，因为合同签订是在2017年11月28号，房款也是在2017年11月28号一次性付了282万元，基本上是一次性付清的，除了面积差异。港龙公司已经明知房子卖给郭红元，在双方进行交付房屋的当天2018年1月18号还是将郭红元的房子抵押给银行。这是郭红元从杭州市房管局查询抵押房产登记信息获悉的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人郭红元在二审中未提交新证据。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，二审中港龙公司对其逾期办证已构成违约的事实无异议，并表示愿意承担违约责任。根据港龙公司与郭红元签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，港龙公司逾期办证超过90日的，郭红元不退房，港龙公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向郭红元支付已交付房价款万分之一的违约金。故，按上述约定，港龙公司应按已付房款日万分之一的标准向郭红元支付违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，现港龙公司以其资金周转困难等为由，请求对违约金进行减免，即支付至二审判决书生效之日止缺乏依据，本院不予支持。港龙公司的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费865元，由杭州港龙置业有限公司负担（杭州港龙置业有限公司已向本院预交上诉案件受理费4348元，杭州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费3483元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年五月十五日 书记员 袁其伟