吉林省安图县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉2426执异4号 案外人：李照民，男，1978年12月20日出生，汉族，无职业，现住长白山管委会池北区。 申请执行人：姜顺莲，女，1960年3月27日出生，汉族，退休工人，现住安图县。 委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。 被执行人：张金平，男，1968年4月2日出生，汉族，个体工商户，现住安图县。 被执行人：李照艳（系张金平妻子、李照民姐姐），女，1970年12月16日出生，汉族，农民，现住安图县。 被执行人：明柏澄，男，1989年8月9日出生，满族，个体工商户，现住安图县。 被执行人：张银凤（系明柏澄妻子、张金平女儿），女，1989年5月3日出生，汉族，个体工商户，现住安图县。 本院在执行申请执行人姜顺莲与被执行人张金平、李照艳、明柏澄、张银凤民间借贷纠纷一案中，案外人李照民于2020年5月20日向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 案外人李照民异议称，贵院办理申请执行人与被执行人（2019）吉2426执692号执行案件，扣押了涉案房屋安置补偿款，我认为，此款应归我所有。涉案房屋已被李照艳出售给李照民，并且我已支付全部价款，因房屋征收原因，未办理过户登记。此外，我以自己的名义与池北区房屋征收经办中心已签署了安置补偿协议，补偿款自然应由房屋征收经办中心划拨至我名下，而不是被执行人李照艳名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。涉案房屋已拆迁，我已经取得该房屋受到补偿的权利义务，且没有任何过错。故贵院对涉案房屋的安置补偿款扣押不当，请求贵院解除对位于二道白河镇白山大街河沿胡同，丘号为003006，幢号为0057号，房号为2号，建筑面积为148.48平方米房屋的拆迁安置补偿款的扣押。并提供了证据：李照民的身份证复印件一页、2020年1月20日（2019）吉2426执692号执行裁定书复印件一页、李照艳房屋所有权证复印件一页、2018年5月25日李照民与李照艳、张金平《房屋买卖协议书》复印件2页、2019年12月9日李照民与池北区房屋征收经办中心签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》复印件、2018年5月24日李照民转账给张金平40万元的农行长白山支行业务凭证复印件一份。 本院依法调取安图县人民法院（2018）吉2426民特26号民事裁定书复印件、（2018）吉2426民特26号之一民事裁定书复印件、生效证明复印件、（2019）吉2426执692号立案通知书复印件、（2019）吉2426执692号执行通知书复印件、（2019）吉2426执692号执行裁定书复印件、池北区房屋征收经办中心下发的暂停办理手续通知书复印件、土地使用证复印件。 姜顺莲向本院提出答辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议复议规定”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照上述规定，请求安图县人民法院驳回案外人李照民的执行异议。理由如下： 一、被执行人李照艳、张金平与案外人李照民签订《房屋买卖协议书》，合同无效。被执行人李照艳、张金平与案外人李照民（李照民系李照艳的胞弟）签订《房屋买卖协议书》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，属于无效合同。根据最高法院《异议复议》第（一）项的规定，要想排除人民法院的强制执行，首先，房屋买卖的双方当事人即李照艳、张金平与李照民必须签订合法有效的书面买卖合同。该合同必须符合《合同法》的规定。但该合同严重侵犯了债权人姜顺莲的合法权益。2017年10月12日，姜顺莲与张金平、李照艳、明柏澄、张银凤达成民间借贷协议后，姜顺莲于同月13日通过银行转账给张金平、李照艳200万元，同年11月16日转给张金平、李照艳100万元，2017年12月27日，转给张金平、李照艳100万元，共计400万元。后张金平、李照艳偿还了于2017年12月27日转给张金平、李照艳100万元中的70万元，尚欠330万元。2018年8月18日，姜顺莲又转给张金平、李照艳85万元，共计欠款415万元。2018年11月14日，张金平、李照艳偿还了50万元，尚欠365万元。2018年12月11日，姜顺莲与张金平、李照艳、明柏澄、张银凤达成司法确认协议，并由安图县人民法院予以确认：张金平、李照艳于2018年12月13日偿还给姜顺莲利息73,000元，以后每个月偿还利息73,000元；张金平、李照艳于2019年10月1日前偿还借款本金365万元；张金平、李照艳、明柏澄、张银凤对姜顺莲的借款本息承担连带清偿责任。安图县人民法院制作的确认司法协议的民事裁定书发生法律效力后，姜顺莲于2019年5月22日向安图县人民法院申请执行，但张金平、李照艳、明柏澄、张银凤百般无赖，拒不执行。姜顺莲已申请执行一年有余，但张金平、李照艳、明柏澄、张银凤一分钱也未执行。张金平、李照艳借钱时主观心态就未想偿还，且借钱后极力使尽转移财产之能事，将李照艳名下的二道白河镇白山大街沿河胡同丘地号003006、幢号0057、房号2、建筑面积148.48平方米房屋转让给李照民，借钱行为在先，转移财产行为在后，致使法院到现在也无法执行本案，难道这不是对债权人姜顺莲合法权益的侵害吗？ 二、李照民未实际占有涉案房屋。根据最高法院《异议复议》第（二）项的规定，要想排除人民法院的强制执行，其次在人民法院查封之前已合法占有该不动产。李照民与李照艳系一母同胞，其有赡养其母亲之义务。据说李照艳的母亲在房屋中居住，这不能解释为李照民在法院查封之前已经合法占有该不动产。 三、李照艳低价转让房屋，目的实现逃废债务。根据最高法院《异议复议》第（三）项的规定，要想排除人民法院的强制执行，必须是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其一，据李照民提供的银行转账的日期是2018年5月24日，但合同签订的日期是5月25日，这不符合先签合同后交付房款的常理。涉案合同第6条写明“2018年5月25日之前把房款全部付清”，从中可以不难看出，合同为后补，这更不符合常理。其二，李照艳名下的二道白河镇白山大街沿河胡同丘地号003006、幢号0057、房号2、建筑面积148.48平方米房屋拆迁补偿款为746,720.00元，每平方为5,029元；而李照艳转让给李照民的房屋总款为400,000.00元，平均每平方米2,694.00元，远远低于长白山池北区房屋市场价格，属于李照艳低价转让房屋，目的实现逃废债务，涉案房屋买卖合同应依照《合同法》第七十四条的规定，予以撤销。 四、涉案房屋未过户，责任在于买受人。根据最高法院《异议复议》第（四）项的规定，要想排除人民法院的强制执行，必须符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。李照民与李照艳签订涉案房屋买卖合同后，出于主观恶意，为了逃避国家税收，在池北区征收办进行了买卖合同登记，没有进行产权变更登记手续。从签订房屋买卖合同的时间看，李照民与李照艳不存在该房屋作变更登记的任何障碍，该房屋未变更登记，责任完全在于买受人李照民。那么，问题来了：既没有进行产权变更登记，又没有公证机关的公正文书，池北区征收办公室就怎么能把涉案房屋拆迁补偿款领取人登记为李照民呢？如果池北区征收办将补偿款交付给李照民，违反我国现行房屋产权制度管理规定。我国物权法规定，不动产转让的，应当办理变更登记，不动产登记簿是所有权人的登记凭证。因为李照艳是涉案房屋的产权登记的所有权人，而李照艳是（2019）吉2426执692号案件的被执行人，安图县人民法院依照法律规定查封涉案房屋符合《民事诉讼法》第二百四十二条的规定。 综上所述，李照民的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议复议规定”）第二十八条四项规定的任何一项。请求人民法院驳回李照民的执行异议。 本院经审查查明，本执行案件是姜顺莲依据（2018）吉2426民特26号民事裁定书于2019年10月15日向本院申请执行张金平、李照艳、明柏澄、张银凤民间借贷纠纷一案，执行标的额为3,650,000元。执行中2020年1月20日本院制作（2019）吉2426执692号执行裁定书，依法扣留被执行人李照艳所有的位于二道白河镇白山大街河沿胡同，丘号为003006，幢号为0057号，房号为2号，建筑面积为148.48平方米房屋的拆迁安置补偿款，并已生效。 2018年5月24日李照民通过农行长白山支行转账给张金平40万元。 2018年5月25日李照民（乙方）与李照艳、张金平（甲方）签订《房屋买卖协议书》，李照艳把自己所有的位于二道白河镇白山大街河沿胡同房权证安图县字第00××××73号住宅建筑面积为148.48平方米房屋（也就是本院扣留补偿款的拆迁房屋）以400,000元卖给李照民，甲方负责过户费用。乙方一次性交付房款。第6条约定：经双方协商，乙方将于2018年5月25日之前把房款全部付清。 2019年12月9日池北区河道生态整治项目建设需要李照民与池北区房屋征收经办中心签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，征收编号B-26，被征收人李照艳（李照民）房屋补偿金额为474,542元，加上各种补偿、补助、奖励合计补偿金为740,672元。乙方（签章）处李照民一人签名。 2019年6月20日因池北区河道生态整治项目房屋征收需要，池北区房屋征收经办中心下发《暂停办理手续通知书》通知池北区规划建设局住房和保障房产科和二道白河镇房产部门暂停办理房屋产权变更手续，期限为一年。 本院认为，案外人提出执行异议，其实体权利应是真实合法的，能够阻止法院的强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，不得查封、扣押、冻结李照艳的房屋，条件是李照民已经支付全部房款并实际占有，对未办理过户登记手续，李照民没有过错。《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，进一步明确了买受人的权利能够排除执行的条件。四个条件必须同时具备，买受人才能对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行。2018年5月买受人李照民与张金平、李照艳在安图县人民法院2020年1月查封之前就已签订了房屋买卖合同，但是房屋买卖协议与一般房屋买卖协议不同，是先付房款，后签协议。买卖协议之后，李照艳是否合法占有房屋，没有证据证明。2019年6月20日因房屋征收暂停办理房屋产权变更通知下发到房地产管理部门之前，李照艳、李照民有一年多的时间办理房屋过户手续，但李照艳、李照民称，有关部门不予办理房屋变更手续，却未能向本院提供证据证明，即非因买受人自身原因未办理过户登记证明。李照民的证据尚不能证明其有权利排除本院对涉案房屋的执行。安图县人民法院依法扣留李照艳名下的房屋拆迁安置补偿款符合法律规定。 综上所述，买受人李照民与张金平、李照艳在安图县人民法院查封之前就已签订了房屋买卖合同，但李照民未能证明在安图县人民法院查封之前占有该不动产，也未能证明房屋未能过户的原因不在于自己。故请求解除对安图县人民法院（2019）吉2426执692号执行裁定书中对被执行人李照艳房屋拆迁安置补偿款的扣留的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回李照民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向安图县人民法院提起诉讼。 审 判 长  金永日 人民陪审员  马玉莲 人民陪审员  孟祥武 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  孙新雨