盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初606号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所地盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭明，该公司员工。被告：张淑芳，女，1955年10月20日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：孙佳（系被告张淑芳的外甥女），女，1987年12月23日出生，汉族，心理咨询师，住盘锦市双台子区。原告盘锦四季城物业管理有限公司与被告张淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦四季城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭明，被告张淑芳的委托诉讼代理人孙佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦四季城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年1月1日至2020年2月29日期间的物业费3671元；2、请求判令被告支付拖欠物业管理费的滞纳金;3、由被告承担诉讼费。事实和理由：被告系新城怡景小区21号楼1单元501室物业的业主，上述物业由原告提供物业管理服务。原告与被告于2015年3月31日签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守《新城怡景小区物业管理服务协议》第四条的规定，物业管理服务费按每年1月1日至1月5日，每年度缴纳一次。除首期物业费外，业主或物业使用人应于每年度首10日前缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2016年1月1日至今，被告以窗户漏雨、玻璃透气、卫生不好为由拒绝缴纳物业管理费，原告与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。被告的行为违反了协议的约定，为维护园区管理秩序，原告特诉至法院。被告答辩理由如下：第一：原告物业说被告拒绝缴纳物业费，我们并不是不缴纳，而是“暂时不缴纳物业费”，房屋漏水发霉、窗户漏雨、玻璃透气等问题不是今年发生的，而是从2015年第一年入住时发生的，业主曾多次面谈沟通或者电话协商都未果，也曾要求物业人员入户检查实际情况，物业人员称会像上级反映情况，但是之后一直没有后续回复。从2016年开始，每一年物业费收缴还是问券调查、入户调查，业主都及时的反映情况，说明问题，但是结果物业都是不了了之、置若罔闻。时至今日，也一直没有回复，反而因为这个问题把我们告上法庭。而且，物业从来没有因为这种问题跟我们主动沟通过，反而威胁我们不缴物业费就告上法庭。第二：房屋入住时还在保修期内，但是一直不给修葺，住宅质量保证书中所预留的联系地址都是物业办公地点，我们个人没办法联系到开发商。导致现在损毁面积越来越大。最可气的是房屋外墙体发生漏洞，多次打电话给物业人员反映问题，没有人员给维修，还是业主自行修葺。第三：房屋装修时，物业曾收取人民币500元的装修押金款。说不可以改动屋内任何地方，既然不退钱，就说明屋内装修等问题是归物业管理。现在发生问题了，物业拒不管理。根据《住宅使用说明》盘锦市住房和城乡建设委员会监制二零一三年版，业主有权利改变阳台封闭方式，只要不探出或缩回就可以。物业没有权利要求收缴装修押金不退回。第四：业主打电话请求查看物价局审批的物价标准，物业工作人员态度蛮横拒不出示。而且，物业也没有在公示栏等明显地方张贴公示文件或收费标准。物业选聘以及物业费制定收费、服务项目等都未经过超一半儿以上业主们的同意。第五：物业收费还不作为。进院停车需缴纳人民币100元，但是并不表不交钱就不能进，经常出现不是园区的车随意停放，随意进出。甚至有时院里还有停车位就不让业主进入了。停车收费被告业主并不反对，这样可以更好的管理小区内的秩序，但是收了钱却和没收一样。第六：第一年入住期间曾发生多起盗窃案，严重危害了业主们的人身安全。根据物业费收取标准，每平方米0.8元的收取，至少应该有保安巡逻。活动场地也未达标准。院内随意摆放健身器械，杂乱不堪。（第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。）结果呢，时至今日，也未看到有安保人员进行巡逻。（第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。）物业随意安装器械时，没有经过业主。第七：物业是为我们业主服务的，房屋漏水发霉等问题己经几年了，物业也未曾出面跟业主协商相关问题的解决办法，这样的服务质量凭什么收取这么高的物业费。答辩请求：第一：请求人民法院驳回起诉，不予受理，并由原告支付诉讼费。第二：要求物业公司立刻维修窗户漏气等问题。修葺房屋内外损毁、发霉、窗户漏气等问题。第三：免除本物业单位的2016年至今的物业费用及滞纳金。首先，（因为物业在收取物业费时并没有履行服务，同样2016年至今也未曾给予答复）。修葺之后业主从2021年开始缴纳物业费或者修葺之后缴纳2020年半年物业费。同时赔偿由于房屋漏雨、漏水等问题2016年至今的屋内损毁家居用品等费用。其次，物业公司属于商业性服务企业，没有权利收取我们业主的“滞纳金”。第四：重新制定物业费收取标准。降低物业费收费标准至符合实际服务情况的物业收取标准，并经过全体业主超一半以上通过收费标准。或增加园区内活动场地（活动馆场地），提高物业服务意识以及安保情况，并重新拟定物业收费标准及服务范围，通过全体业主超一半以上通过。第五：退还装修押金款人民币500元。第六：由起诉人公开对业主产生的精神层面等不良情绪道歉。（未经与业主协商处理，直接法院诉讼，给业主本人造成了严重心理负担，导致精神衰弱，焦虑等问题）。本案争议焦点如下：1、原告在履行合同期间是否存在服务标准、质量不达标准的情况；2、被告是否应承担物业费和滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告盘锦四季城物业管理有限公司于2014年12月份受双台子区政府指派承接新城怡景小区的物业服务。盘锦四季城新城怡景物业服务中心、盘锦四季城幸福时光物业服务中心为盘锦四季城物业管理有限公司下属服务中心。被告张淑芳系盘锦市双台子区铁东街道新城怡景小区21号楼1单元501室的业主，房屋面积91.76平方米。2015年3月31日原、被告双方签订《新城怡景小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。双方协议还约定物业收费标准为：多层住宅：为0.8元／月／平方米。被告拖欠从2016年1月1日至2020年2月29日期间的物业费3,671.00元。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的《新城怡景小区物业管理服务协议》、盘锦四季城物业管理有限公司出具的情况说明、物业费催收通知单及被告提供的照片13张、装修押金收据（复印件）、住宅质量保证书（复印件）、住宅使用说明书（复印件）及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查，本院予以采信。本院认为，关于《新城怡景小区物业管理服务协议》效力问题。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护。被告作为完全的民事行为能力人应对自己的行为负责和具有认知能力，被告既然与原告签署了服务协议，应视为被告对协议内容的认可，且协议内容并不违反法律、行政法规的规定，亦不损害国家和第三人利益，应认定原、被告之间所签订的《物业管理服务协议》有效。被告虽抗辩签署协议时并非自愿以及根据《物业管理条例》第二十四条规定原告进入该小区的程序不合法。但经庭审调查，被告事后并未就此事向有关部门进行投诉，也未向人民法院起诉主张合同无效，庭审中被告亦没有证据证明自己在签署协议时受到胁迫。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告盘锦四季城物业管理有限公司是否全面履行合同义务即是否存在服务不达标准以及物业费的收费标准如何认定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于被告认为物业服务质量不达标、物业收费标准不合理的抗辩观点，没有向本院提供充分、有效的证据加以佐证。关于被告提出的相关房屋质量问题的抗辩，并不属于合同中约定的原告服务范围，被告可根据相关法律规定，另行主张权利。此外物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。说明物业服务具有公共性，被告作为该小区业主，在对物业服务企业不满意，认为物业收费标准不合理时不该默视接受，应当通过合法途径，积极维护自身权益，依法组织成立业主委员会，以此代表全体业主与物业服务企业沟通、协调或向行政主管部门反映，要求物业服务企业限期整改。若物业公司给自己造成损害后果的，也可通过诉讼来主张维护自己的合法权益，而不是以此拒绝交纳物业费，故对被告的上述抗辩理由，本院均不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量，考虑到被告未按时交纳物业费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告提出物业收取装修押金500.00元未予返还的抗辩，因庭审中原告自认确实向被告收取过500.00元的装修押金，被告亦向本庭提交了装修押金收据（复印件），同时通过原告的庭后核查，该500.00元确实未曾返还给被告，故对被告的该项抗辩理由，本院予以支持。综上，对原告要求被告给付2016年1月1日至2020年2月29日期间的物业费3,671.00元的诉讼请求，本院予以支持，因原告收取被告装修押金500.00元未予返还，故在应收物业费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告张淑芳于本判决生效后十五日内一次性支付原告盘锦四季城物业管理有限公司2016年1月1日至2020年2月29日期间的物业费3,171.00元。二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告张淑芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  王飞二〇二〇年五月二十五日书记员  阚赛