河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1617号上诉人（原审原告）：安阳德宝置业有限公司，住所地安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。法定代表人：王太敬，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟冉，河南正义彰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周立坤，男，1969年1月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。上诉人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝置业公司）因与被上诉人确认合同无效纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德宝置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审适用法律错误，涉案《商品房预售合同》应属无效。虽双方签订了涉案《商品房预售合同》，但并非真实意思表示，被上诉人并未支付合同约定的房款。而且，当日签订的《商品房预售合同补充协议》明确写明“出卖人和××签署的〈商品房预售合同补充协议〉实质上是出卖人向××借款4000000元，大写肆佰万元整行为”。因此，双方之间实质是借款关系，双方签订的涉案《商品房预售合同》虽名为买卖，实质却是借贷合同的担保，故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。一审认为出借人可以申请拍卖合同标的物，由此认定涉案《商品房买卖合同》有效，是适用法律错误。即使出借人有权申请拍卖合同标的物，不代表涉案《商品房买卖合同》就是有效合同。二、一审认为确认《商品房预售合同》无效违反了诚实信用原则有误。认定为无效合同后，双方之间仍存在民间借贷关系，上诉人仍需要归还被上诉人借款，且借款是否还清不会改变对《商品房预售合同》无效的认定。相反，当事人以虚假意思表示签订的《商品房预售合同》被认定为有效，才是违反了诚实信用原则。周立坤辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不能成立，因为出卖人和××签订协议是客观事实，上诉人说出卖人向××借款是主观判断，没有证据证明，双方是商品房买卖合同关系。德宝置业公司向一审法院提出诉讼请求：确认原、被告于2012年4月20日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS00039460，房屋代码173421）为无效合同。一审法院认定事实：2012年4月20日，原告德宝置业公司与被告周立坤签订商品房预售合同一份，合同编号为YS00039460、房屋代码173421，合同显示××购买安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元601室房屋，总金额为5000004元。同日，原告德宝置业公司（出卖人）与被告周立坤（××）签订“商品房预售合同补充协议”，该协议约定“一、××要将全部购房款打到出卖人指定的如下户名和账户上：刘希良，工商银行：6222081706000121002，刘希良，建设银行5522452460033310。二、如出卖人在××支付全部购房款之日起90日内（以下称还款期）能退还××全部购房款，双方同意执行以下条款：1、解除商品房预售合同（按××退房办理，但无需承担退房的违约责任）。2、出卖人向××支付退房补偿金48万元，该补偿金分三次支付，2012年5月20日、6月20日和7月20日各支付一次，每次支付16万元。3、××应在收到退款后配合出卖人到房管部门办理商品房预售合同的退房登记手续，退房手续费及其它费用出卖人承担。……六、出卖人和××签署的实质上是出卖人向××借款4000000元，大写肆佰万元整行为”。2012年6月29日刘希良转账支付周立坤6万元，2012年7月3日秦总转账支付周立坤10万元，2012年9月6日王海新转账支付周立坤5万元，2012年12月3日转账支付周立坤5万元，2013年2月7日靳凤云转账支付周立坤30万元，上述共计56万元，原告称该款项均是原告公司支付给被告周立坤的利息，原一审庭审中被告对款项支付予以认可，但称不能证明是原告公司付款，不能证明原告所称的付款原因。原告与其他人签订的“商品房预售合同补充协议”中有约定王海新为原告指定的收款账户。原一审庭审中，被告提交（2016）冀0406民初954号民事调解书、（2018）冀0406执异15号执行裁定书、执行异议申请书、峰价认定（2017）027号价格认定结论书、房地产司法鉴定估价报告，以上证据显示2016年7月5日，冀中能源峰峰集团邯郸鼎峰物流有限公司（以下简称鼎峰物流公司）起诉邯郸市一言九鼎商贸有限公司（以下简称一言九鼎公司）、河北厚泽担保有限公司（以下简称厚泽担保公司）、邯郸市贵人世府物资有限公司（以下简称贵人世府公司）合同纠纷一案，周立坤作为案外人自愿承担一言九鼎公司对鼎峰物流公司所负的债务，该案在审理过程中，当事人达成调解协议，其中约定：鼎峰物流公司、一言九鼎公司及周立坤同意以周立坤位于安阳市文峰区紫薇大道以南、兴泰路东西两侧安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元601室（商品房预售合同编号YS00039460、房屋代码173421）抵偿一言九鼎公司欠鼎峰物流公司的已确认款项12941386.16元，同意委托峰峰矿区价格认证中心对周立坤所有的上述房屋进行价格评估，以评估的价格折抵欠款，不足部分一言九鼎公司、贵人世府公司、周立坤仍承担给付责任；如周立坤提供的上述房屋无法过户（即办理房产证）至鼎峰物流公司，一言九鼎公司、贵人世府公司及周立坤向鼎峰物流公司共同给付上述确认的债务。河北省邯郸市峰峰矿区人民法院于2016年12月22日作出（2016）冀0406民初954号民事调解书。2017年2月17日，峰峰矿区价格认证中心对安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元601室出具价格认定结论书，意见为：该标的于2016年6月19日的市场价格认定为12946700元。该案进入执行程序，拟对安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元601室办公用房进行拍卖，邯郸市中级人民法院委托司法鉴定对该房屋市场价格进行评估，邯郸市华源房地产估价有限公司于2018年2月9日出具邯郸华源涉案估价18018号估价报告，估价结果为：2018年1月23日该房地产市场总价值为854.9730万元；涉案房产现为安阳珠江村镇银行的办公室及会议室。该案执行过程中，德宝置业公司提出案外人执行异议之诉，邯郸市峰峰矿区人民法院于2018年5月25日作出（2018）冀0406执异15号执行裁定书，裁定驳回德宝置业公司的异议。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。本案中，原告德宝置业公司与被告周立坤2012年4月20日签订商品房预售合同，同日，双方签订“商品房预售合同补充协议”，该补充协议中写明“出卖人和××签署的实质上是出卖人向××借款4000000元行为”，周立坤也并未按商品房预售合同约定的价款支付原告5000004元，而是向原告付款400万元，且之后，原告公司指定的人员账户向周立坤支付款项共计56万元，原告称该款项均是原告公司支付给被告周立坤的利息，被告对款项支付予以认可，由此可见，被告周立坤与原告之间实为借款关系，依据上述法律规定，德宝置业公司向周立坤借款400万元，如果到期后不能还款，周立坤可按照民间借贷法律关系提起诉讼，向德宝置业公司主张还款，借款人德宝置业公司若不履行生效判决确定的金钱债务，出借人周立坤可以申请拍卖买卖合同的标的物即涉案房屋，以偿还债务，而德宝置业公司未提交相关证据证明已经将400万元借款清偿完毕，在此情况下提起诉讼，要求确认双方所签《商品房预售合同》无效，有违诚实信用原则，且与法律规定不符，故不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告安阳德宝置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安阳德宝置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交：1、执行裁定书，证明程书臣案件与本案情况一致，预售合同仅说明周立坤对涉案房屋享有债权请求权，而不是享有物权期待权。2、裁定书，证明备案并不直接产生物权变动的效力，涉案房产虽然备案在周立坤名下，但是并不产生不动产物权设立和变动的效力，周立坤只享有债权请求权而不是物权期待权。3、裁定书，证明当事人以签订商品房预售的形式为借款提供担保，因不存在真实商品房买卖的意思表示，合同无效。被上诉人质证认为，对三份证据不认可，上诉人称名为买卖实为借款担保，是主观判断，不是客观事实。本院认为，上述文书与本案无关联性，亦不能证明其确认合同无效的目的，不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，从双方当事人签订的《商品房预售合同补充协议》中“出卖人和××签署的实质上是出卖人向××借款4000000元行为”的内容来看，《商品房预售合同》名为商品房买卖合同，实为将该合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”的规定，不应单独确认涉案《商品房预售合同》的效力，而应在审理民间借贷纠纷案件中予以审查。此外，涉案合同系2012年签订的，德宝公司直至2018年提起确认合同无效之诉，也有违诚实信用原则，一审法院未予支持并无不当。综上所述，德宝置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人安阳德宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  朱志伟审判员  付文华二〇二〇年五月二十五日书记员  何 瑶