河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终363号上诉人(原审原告):周祖耀，男，1971年5月8日出生，住固始县。上诉人(原审原告):肖家友，男，1952年11月26日出生，住固始县.上诉人(原审原告):王伟，男，1976年9月10日出生，住固始县。上诉人(原审原告):马开军，男，1975年9月2日出生，住固始县。上诉人(原审原告):侯泽民，男，1968年6月6日出生，住固始县。上诉人(原审原告):舒德禄，男，1972年10月9日出生，住固始县。上诉人(原审原告):胡燕，女，1981年4月26日出生，住固始县。上诉人(原审原告):陈万鹏，男，1989年12月6日出生，住固始县。上诉人(原审原告):张道宏，男，1963年6月27日出生，住固始县。上诉人(原审原告):张俊，女，1983年6月20日出生，住固始县。上诉人(原审原告):盛道云，女，1978年2月26日出生，住固始县。上诉人(原审原告):杨仁旺，男，1982年2月15日出生，住固始县。上诉人(原审原告):翁孝伟，女，1988年2月21日出生，住固始县。上诉人(原审原告):周静，女，1993年4月10日出生，住固始县。上诉人(原审原告)：刘士敏，女，1977年1月20日出生，住固始县。上诉人(原审原告):胡俊涛，男，1969年12月24日出生，住固始县。上诉人(原审原告):朱长慧，女，1974年11月10日出生，住固始县。上诉人(原审原告):张丽平，女，1974年1月24日出生，住固始县。上诉人(原审原告):游云强，男，1953年12月8日出生，住固始县。上诉人(原审原告):宋曼，女，1982年11月13日出生，住固始县。上诉人(原审原告):王珂，男，1995年2月10日出生，住固始县。上诉人(原审原告):汪中阳，男，1971年12月18日出生，住固始县。上诉人(原审原告):陈璠，女，1982年7月25日出生，住固始县。上诉人(原审原告):武丁民，男，1988年7月6日出生，住固始县。上诉人(原审原告):王伟，男，1984年3月12日出生，身份证号：413026198403127559，住固始县秀水御园小区5号楼3004室。上诉人(原审原告):赵宏伟，男，1979年2月20日出生，住固始县。上诉人(原审原告):徐明星，男，1996年10月5日出生，住固始县。上诉人(原审原告):蔡殿锋，男，1969年1月8日出生，住固始县。诉讼代表人:肖家友、王伟、蔡殿锋。委托诉讼代理人：蔡殿锋，河南蓼阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南天福集团房地产开发有限公司（以下简称天福公司）,统一社会信用代码：914115256999695860,住所地：固始县秀水办事处詹大塘社区秀水御园会所。法定代表人：陈财斌，公司董事长。委托诉讼代理人：赵源，男，住信阳市平桥区。系该公司行政经理。委托诉讼代理人：段刚，裴天成（律师助理），河南振蓼律师事务所律师。上诉人周祖耀等28人因与上诉人天福公司商品房买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2019）豫1525民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周祖耀等28位上诉人的诉讼代表人肖家友及委托诉讼代理人蔡殿锋、上诉人天福公司的委托诉讼代理人赵源、段刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周祖耀等28人上诉请求：1、改判被上诉人将“秀水御园”会所1-3层楼归还给上诉人及小区全部业主；2、确认“秀水御园”小区地下车位转让协议无效，改判地下防空设施使用权归全体上诉人及小区全部业主所有。事实和理由：1、上诉人购买房屋时，天福公司承诺将售楼部交给全体业主作为会所，供业主娱乐、休闲、健身的公共场所。2、“秀水御园”住宅小区地下室规划设计审批均为人防设施，但被上诉人擅自出售牟利，侵犯了全体业主的共同利益和公共利益，其转让行为应为无效，依法应腾空地下设施，归还给全体业主。天福公司辩称，1、会所地下车位在双方签订协议的时候都没有分摊，归天福公司所有。2、车位是投资人根据人防法的规定投资受益。天福公司上诉请求：1、改判驳回28名被上诉人提出的退还水、电、天然气及可视通讯开户初装费用各5000元，合计140000元的诉讼请求;2、改判28名被上诉人提出的在“秀水御园”各幢楼安装步行楼梯扶手的诉讼请求;3、改判一审受理费由被上诉人承担，二审受理费用由上诉人承担。事实和理由：1、28名原审原告没有提供一份收取上述费用的票据或其他任何依据，上诉人从未向被上诉人收取过上述费用，一审判令上诉人返还共计14万元初装费没有事实和法律依据。2、“秀水御园”所有的建筑图纸都是由有资质的建设工程设计单位按照建设规划设计的，“秀水御园”的部分楼梯两侧为实墙，没有悬空部位，按照图纸设计不需要安装扶手，且合同上也没有约定要安装扶手，原审判决另行安装扶手既无事实和法律依据，更有越权之嫌。3、28位原审原告无权代表全体业主向上诉人提出在所有楼房上增加扶手的诉讼请求。周祖耀等28人辩称，1、天福公司收取我们每人5000元初装费，一审的时候我们提供了原始收据，原审法院也认定天福公司安排兰亭物业公司收取的该费用。2、一部分合同上约定了安装扶手，一部分合同上没有约定，为了安全考虑，应当所有房屋都安装扶手。一审法院认定事实：原告周祖耀等人围绕自己的诉讼请求，向一审法院提交了以下五组证据。第一组：包括28名原告身份证复印件，河南天福集团房地产开发公司企业登记信息查询，用于证明原、被告双方基本情况，被告河南天福房产公司与固始天福房地产开发有限公司之间的承继关系及演变过程。第二组：包括28名原告与固始天福公司之间订立的《商品房买卖合同》，用于证明：1.原、被告之间的商品房买卖合同关系及事实；2.各原告作为业主所在的楼号、房号；3.水电气等基础设施的约定；4.楼梯、电梯等设施约定。第三组：包括固始县住建局、固始县人防办的档案查询资料，用于证明：1.小区位置、设计规划、规模等基本情况；2.地下车位的人防性质及至今未验收事实。第四组：包括28名原告水、电、气、通讯初装费收据，其中5名原告与被告签订的《车位转让协议书》，用于证明：1.28名原告各向被告交纳水、电、气、通讯初装费5000元；2.其中有5原告购买了地下车位，支付车位转让款105000元的事实。第五组：电梯、楼梯照片；施耐德电梯百度百科介绍；《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》规范性文件各一份，用于证明：1.小区现运行电梯系“优耐德”品牌，与《合同》约定不一致；2.步梯未安装扶手，被告违约；3、被告收取水电气通讯初装费行为违反规定。被告天福公司围绕自己的答辩向一审法院举示的证据有：一、小区地下设计图，用于证明人防车位与公共车位的设计符合相关法律规定，可以满足平战功能。二、小区建筑设计图纸，用于证明楼梯双面为实墙，没有安装步梯扶手的必要。三、房地产测绘报告，用于证明争议会所和地下车位未纳入公共分摊。一审法院依法组织了原、被告双方对上述举示的证据进行了质证。被告天福公司对原告举示证据的真实性不持异议，但认为、1.水、电、气等初装费本应由买受人自己承担，小区物业公司代收费用符合约定，原告如有异议，可与河南兰庭物业公司交涉；2.施耐德并不是电梯一线品牌，质量尚不如优耐德，公司系择优而用，而且天福房产公司开发的住宅小区所选电梯品牌均为优耐德GCS8000。对于被告的举证，原告质证认为不能达到其证明目的。针对原、被告双方的举证、质证，一审法院经审理认定事实如下：固始天福房地产开发有限公司2014年以来在固××县××城大道与××交叉口以西、××大街以南处开发“秀水御园”住宅小区，原告周祖耀等28人先后与固始天福房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》约定购买被告上述小区被告开发的楼盘。上述《商品房买卖合同》部分附件（其中有10份合同在附件三）第8条约定：楼梯安装扶手；有7份合同约定电梯品牌为施耐德GCS8000，4份合同约定为优耐德或同等品牌，其他合同无记载。对于商品的房水、电、天然气等基础设施，28份商品房买卖合同中有17份约定在合同第10条，另有11份约定在合同第14条，均约定由出卖方负责开通。原告张俊、胡俊涛、汤德强三人的合同则约定由出卖人负责开通并承担相关费用。周祖耀等28个购房业主收房或入住后因小区车库的所有权和使用权、水电燃气开户初装费的收取、物业管理等与被告发生纠纷，不能达成一致。原告诉至一审法院，要求依法处理。一审法院另查明，1.固始天福房地产开发有限公司于2017年11月17日变更为现名河南天福集团房地产开发有限公司。2.小区南门东侧有三层建筑一幢，系被告天福房产公司售楼部，现仍由被告单位在使用。3.小区地下部分天福房产公司规划、申报、审批为人防地下室，面积3902.009平方米；“战时功能：二等人员掩蔽部”，平时为停车库。4.28名原告均于购房同时交纳水电开户费1000元、天然气开户费3000元、可视（通讯）收费1000元，收款收据由河南兰庭物业管理有限公司加盖发票专用章。一审法院认为，周祖耀等28人与原固始天福房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容、形式均不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格、全面履行。原固始天福房地产开发有限公司变更为河南天福集团房地产公司后，原公司的权利、义务应由现公司予以享有和承继。对于双方的讼争，一审法院作如下分析与认定：一、关于“秀水御园”会所。原告举示的证据中并无双方约定日后某个时间点被告将会所交小区全体业主的内容或条款，原告也未举示被告售房时曾作出类似内容的承诺；故原告的此项请求无事实依据，一审法院不予支持。二、关于“秀水御园”小区地下车位转让协议的效力问题。固始县人防办公室以固防审字（2014）20c号文件同意天福公司修建人防地下室并区分战时功能与平时功能，其中平时为停车库。说明地下车位的划分、转让有其合理性，而目前现行法律法规并无人防性质地下车位转让的禁止性规定；同时，类似的讼争，各地法院裁判结果不一。故原告的此项请求亦无明确充分的法律依据，一审法院不予支持。三、关于水、电、气、通讯安装费。一审法院认为，水、电、燃气等基础设施是公共服务提供者与管理者为小区居民提供的必须生活和服务设施。28原告与被告签订的《商品房买卖合同》只部分约定了出卖人的配套义务未约定费用承担方式，但另一部分合同则明确约定了水、电、天然气设施由出卖方负责开通并承担相关费用。对此，被告天福房产公司在庭审中的辩解是“商品房买卖合同有两个版本”。但一审法院认为，上述《商品房买卖合同》均是由作为出卖方被告提供的制式合同，双方在签订上述合同时并没有对涉及双方主要权利义务的条款进行变更和补充，因此，即便有两个版本，也是作为开发商被告的本意。同时，《河南省新建商品房交易价格行为规则》第四条规定：经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格并不得在公开标明的价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。即商品房买卖应实行“一价清”制度。因此，被告天福房产公司在合同之外，安排兰庭物业公司收取28原告等小区业主水电气可视对讲开户每户5000元，没有法律依据和合同约定，原告要求退还符合法律规定，一审法院应予支持。四、关于更换电梯品牌、安装步梯扶手的问题。一审法院认为，28份《商品房买卖合同》关于电梯品牌的约定不尽一致，但电梯的安全关乎千家万户和小区的全体业主。但电梯作为特种商品的安全检测，国家有相关的强制性规定和程序；原告并未举示出小区现在运行的优耐德（西子）品牌电梯出现过事故或者存在不安全隐患的证据，更没有国家相关管理部门因为上述电梯安全问题责令其整改或更换的官方文件。故关于原告的此项请求，一审法院不予支持。但被告天福房产公司明确约定步梯安装扶手，现未安装，应为违约。步梯扶手除有其强化安全功能外，还应具备促使楼盘住户上下楼梯的舒适度功能，对老年业主以及停电等突发事故发生时尤显必要，被告应依约完善该项设施。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《河南省新建商品房交易价格行为规则》【豫价房字（2000）077号】、原国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》【计价格（2001）285号】之规定，一审法院判决：一、被告河南天福集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还周祖耀、肖家友、王伟等二十八名原告水、电、天然气及可视通讯开户初装费用各5000元，合计140000元。二、被告河南天福集团房地产开发有限公司应于本判决生效后90日内将秀水御园小区内各幢楼的步行楼梯安装扶手。三、驳回周祖耀等原告的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告河南天福集团房地产开发有限公司承担。本院二审查明，上诉人赵宏伟主张其交纳水、电、天然气及可视通讯开户初装费用5000元，但其在原审及二审中并未提供相关票据证明其主张。上诉人徐明星只提供水电收据1000元及可视收据1000元的票据。舒德禄只提供水电收据1000元及天然气收据3000元的票据。二审中，双方当事人均认可涉案“秀水御园”小区1#楼、2#楼不存在安装步梯扶手的问题。本院查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，对于上诉人周祖耀等28人的上诉理由。关于“秀水御园”会所1-3层楼应否归还给全部业主问题。周祖耀等28人上诉称购买房屋时，天福公司承诺将售楼部交给全体业主作为会所，供业主娱乐、休闲、健身的公共场所。但天福公司不予认可，双方在合同中亦无此项约定，周祖耀等28人也无其他证据证明其主张。根据“谁主张，谁举证”的原则，原审认定原审原告的此项诉讼请求无事实依据并无不当。关于“秀水御园”小区地下车位转让协议效力问题。固始县人防办公室以固防审字（2014）20c号文件同意天福公司修建人防地下室并区分战时功能与平时功能，其中平时为停车库。依据相关规定，小区地下既然具有停车功能，则天福公司可以依法转让，投资收益，其转让系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，转让协议合法有效。故上诉人周祖耀等28人的上诉理由均不能成立，本院二审不予支持。对于上诉人天福公司的上诉理由。关于一审判令其返还共计14万元初装费有无事实和法律依据问题。天福公司上诉称，28名原审原告没有提供一份收取上述费用的票据或其他任何依据，上诉人从未向被上诉人收取过上述费用。经查，原审中周祖耀等28人提供了相关票据，上诉人天福公司也予以质证。双方部分合同明确约定了水、电、天然气设施由出卖方负责开通并承担相关费用。且《河南省新建商品房交易价格行为规则》第四条规定：经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格并不得在公开标明的价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。故原审判令天福公司返还初装费有事实和法律依据。但通过二审查明的事实，赵宏伟无证据证明天福公司向其收取了初装费，故赵宏伟的此项诉讼请求不能成立，本院二审不予支持。徐明星与舒德禄只提供了其二人分别交纳2000元、4000元的初装费票据，则天福公司只应返还徐明星2000元、舒德禄4000元初装费。故原审判令天福公司向赵宏伟、徐明星、舒德禄三人分别返还5000元初装费无事实依据，天福公司的此项上诉理由部分成立，本院二审予以纠正。关于是否安装步梯扶手的问题。经查，天福房产公司明确约定步梯安装扶手，且为安全起见，天福公司也应安装简易步梯扶手，故原审判令天福公司安装步梯扶手并无不当。上诉人天福公司上诉称，28位原审原告无权代表全体业主向上诉人提出在所有楼房上增加扶手。本院二审认为，依据合同的相对性原则，周祖耀等28位原审原告有权要求其购买的房屋所居楼层安装步梯扶手，但对其非居住的楼层要求安装无合同依据。经查，周祖耀等28位原审原告分住在“秀水御园”小区内1#、2＃、5＃、6＃楼。二审中双方当事人均认可1#、2＃楼已存在步梯扶手，则天福公司应对5＃、6＃楼安装步梯扶手。天福公司的此项上诉部分理由成立，其成立部分，本院予以支持。综上所述，上诉人周祖耀等28人的上诉理由不能成立，本院二审不予支持。上诉人天福公司的上诉请求部分成立，其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持固始县人民法院（2019）豫1525民初4639号民事判决第三项。即：“三、驳回周祖耀等原告的其他诉讼请求。”；二、变更固始县人民法院（2019）豫1525民初4639号民事判决第一项为：河南天福集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还周祖耀、肖家友、王伟、马开军、候泽民、胡燕、陈万鹏、张道宏、张俊、盛道云、杨仁旺、翁孝伟、周静、刘士敏、胡俊涛、朱长慧、张丽平、游云强、宋曼、王珂、汪中阳、陈璠、武丁民、王伟、蔡殿锋水、电、天然气及可视通讯开户初装费用各5000元，退还舒德禄水、电、天然气初装费用4000元，退还徐明星水、电、及可视通讯初装费用2000元；三、变更固始县人民法院（2019）豫1525民初4639号民事判决第二项为：河南天福集团房地产开发有限公司应于本判决生效后90日内将秀水御园小区5#、6#幢楼的步行楼梯安装扶手。一审案件受理费3100元，由河南天福集团房地产开发有限公司承担3000元，周祖耀等28人承担100元。二审案件受理费3200元，由河南天福集团房地产开发有限公司承担2900元，周祖耀等28人承担300元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 芦 倩审判员 时华军二〇二〇年五月十一日法官助理胡和平书记员王彬伍