辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1002号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区真理街5栋。负责人：周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣妮，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丛山，辽宁杜泽律师事务所执行律师。被告：温立刚，男，1965年7月8日出生，汉族，无业，辽宁省鞍山市铁西区。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星物业鞍山公司）与被告温立刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告红星物业鞍山公司的委托诉讼代理人王欣妮、丛山，被告温立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星物业鞍山公司诉讼请求，1、判令温立刚给付所欠物业费1236元、物业费滞纳金889.92元，合计2125.92元；2、本案诉讼费由温立刚承担。事实及理由：2018年7月28日，红星物业鞍山公司与温立刚签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由红星物业鞍山公司向温立刚居住的[红星国际广场]提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。温立刚于2018年8月1日入住鞍山市铁东区，享受了红星物业鞍山公司提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向红星物业鞍山公司缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，温立刚建筑面积85.87平方米，自2019年8月1日至2020年3月31日，欠费8个月，共计1236元。依据红星物业鞍山公司、温立刚签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。温立刚应缴纳违约金889.92元。期间经红星物业鞍山公司多次催要，温立刚均以种种理由拒付。截止红星物业鞍山公司诉讼之时，温立刚并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院，请求人民院清事实，依法判决，维护红星物业鞍山公司的合法权益。温立刚辩称，2018年7月31日交房当天，红星物业公司沈阳公司经理承诺会提高和改善当前1、2、9栋楼(以下简称129)的现有环境,129业主才同意交钱、并在格式化的合同上签字、取钥匙，但至今仍未兑现(有证人)。首先，129楼下无绿化，这违背了前期物业服务合同(以下简称物业合同)第二章第三条第4点，公共绿地景观的养护和绿化年度维修。第二，物业管理不到位，经常出现不扫卫生的情况(有照片为证)，违背了物业合同的第二章第5点。第三，物业不作为，在2018年7月31日至2019年8月期间，129栋楼一直处在无保安状态，后来每栋楼一名保安(与当初要求的每单元一名保安不符)且经常缺岗不管事(有照片为证)，曾发生变态尾随耍流氓事件，这违背了物业合同的第二章第4点。且应退还相应费用。第四，监控存在监控不到位，发生事件无录像情况，这违背了物业合同第二章第3点。第五，经常出现单元门长时间损坏，不及时修理的情况，非业主随意进入，造成业主恐慌，而且电梯质量不好，经常取消梯控，无安全保障，维修不及时、不彻底，导致业主长时间被困电梯，身体出现不适(有证人)，而且至今快两年屋内叫梯功能仍未启动，这违背了物业合同第二章第3点。第六，房屋墙体开裂、窗台板断裂问题严重，报修多次到今天仍未解决，这违背了物业合同第二章第10点。第七，对电动自行车未设置停车充电安置点，导致电动车只能停在楼道内充电，存在严重的安全隐患，违反物业合同第二章第6条、第12条，且在楼内摆放过期和已使用过的灭火器，置楼内业主的生命安危于不顾。第八，在疫情期间，虽然像回迁楼一样设有围栏，但对进出人员不闻不问，从疫情严重地区返回人员，物业全然不知，是业主从楼上看到拉皮箱人进入告知物业，物业才知情，这违背了物业合同第三章第7条。第九，合同中第三章第四条提到了同质同价，但我们同园区内一样交着1.8元/平的物业费，服务与环境却有天壤之别。每天管家群内都发着各种关于卫生脏乱差、安保不到位的摆拍照片(照片为证)。第十，红星物业鞍山公司未履行物业合同中规定的义务，物业服务不到位，对同一小区住户存在差异化服务，温立刚未享受到完善的物业服务，对此我们多次与物业协商沟通，红星物业鞍山公司均不予理睬并且一直未给出合理的解决方案，故红星物业鞍山公司所诉物业费用应按照温立刚实际所享受到的物业服务收取，关于逾期费用不符合法律规定，法院应不予支持。我们129无绿化，无园区，与周边小区、园区内外物业费定价均有区别，如巴黎花园二类地段园区外三栋楼独立封闭，有绿化物业费1元/平元包括电梯费，恒冶新东方园区内物业费9角，电梯费每月30元/户，园区外每单元一名保安24小时执勤，物业费0.5元/平，电梯费30元/户。答辩请求:1.请求法官根据2020年国家规定物业收费标准给三类地段的红星国际广场无园区、无绿化的129栋楼给重新定价（在现有每栋一个保安和一个保洁的基础上）。2.我们129栋楼业曾多次到信访局、社区、8890热线等有关部门求助，但均被告知他们无执法权，今天请求中国人民法院还老百姓一个公道，替百姓做主。以上所述均有证人、证据可查，并接受实地取证，今天我不仅代表我自己，而且是代表整个红星129栋楼的全体业主，附一张全体129业主维权签字名单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.红星物业鞍山公司提供的前提物业和催缴函（复印件）各1份，予以采信，此组证据真实、合法，与待证的双方签订物业服务合同及该公司向温立刚催缴物业费的事实有关联；2.红星物业鞍山公司提供的微信记录（打印件）1份，予以采信，此组证据真实、合法，与该公司待证物业服务情况有关联；3.温立刚提供的照片（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；4.温立刚提供的聊天记录（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；5.温立刚提供的聊天记录及现场照片（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；6.温立刚提供的照片及聊天记录（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；7.温立刚提供的聊天记录及现场照片（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；8.温立刚提供的聊天记录（打印件）1组，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证物业服务情况有关联；9.温立刚提供的照片（打印件）1组及消防示意图1份，予以采信，此组证据真实、合法，与其待证园区外绿化、是否封闭事实有关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：温立刚从鞍山红星美凯龙房地产开发有限公司处购买公安号为铁东区建国大道865号17层30号，产籍号为1-60-133-2172，建筑面积为85.87平方米的房屋。红星物业鞍山公司与温立刚签订了《前期物业服务协议》，约定由红星物业鞍山公司向温立刚就前述房屋提供物业服务，收费标准为1.8元／平方米／月。温立刚于2018年8月1日入住鞍山市铁东区。温立刚至今未向红星物业鞍山公司交纳2018年8月1日至2019年3月31日的物业费。2019年11月25日，红星物业鞍山公司向温立刚发出收费通知单，载明“2019年8月1日至2020年7月31日应缴物业费1854元”。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力本案中,双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示,合法有效，对双方有约束力。温立刚作为业主，红星物业鞍山公司为其提供了物业服务,承担了其作为物业公司应承担的义务,虽红星物业鞍山公司提供的物业服务可能存在一定的瑕疵,但未构成根本违约，温立刚应依约向该公司支付物业费，故对该公司主张的物业费2019年8月1日至2020年3月31日共计1236元，本院予以支持。关于滞纳金一节，红星物业鞍山公司在物业服务中与业主的有效沟通不足,对业主反映的问题,存在未及时答复与解决的情况,因此温立刚未缴纳物业费并非恶意违约,考虑双方情况和本案实际，对红星物业鞍山公司主张滞纳金,本院不予支持。关于温立刚辩称的红星物业鞍山公司存在物业服务不到位、未按承诺兑现绿化、未根据实际情况区别定价等，不能完全将其不缴纳物业服务费的行为合理化，故本院不予采纳；另外，如温立刚对该公司的物业服务不认可,可以通过合法途径对红星物业公司行使权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、温立刚于判决生效之日起十日内给付沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司物业费1236元;二、驳回红星物业鞍山公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司已预交),由温立刚负担29元,由沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  吕 欧人民陪审员  李艳芬人民陪审员  张忠玲二〇二〇年五月二十八日书 记 员  刘怡微