贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3045号 原告：刘星，男，汉族，1986年4月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：鲁宝丽，女，汉族，1991年4月12日出生，住贵州省毕节市大方县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：汪莉，系贵州盛实律师事务所律师，执业证号：15205201911105475。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：刘君城，系贵州盛实律师事务所实习律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号2单元303号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），女，该公司员工。 原告刘星、鲁宝丽与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘星、鲁宝丽的委托诉讼代理人汪莉，被告七众置业之委托诉讼代理人李娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘星、鲁宝丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付因迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金（暂计:30000.00元，以287584.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2017年5月2日起计算至实际交付有关文书为止）;2、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）购买由被告开发的位于毕节市七星关区房屋。但在合同履行过程中，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告认为:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，合法有效，应当受到法律的保护。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，为了维护自身合法权益，原告根据《民事诉讼法》及有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判若所诉。 被告七众置业辩称：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条包含前后紧密关联的两项内容：1是出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房，2买受人选择退房的，出卖人必须承担退款付息责任。由此可知，原告主张违约金的前提是其要求退房，若双方继续履行合同，出卖人免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、原告要求答辩人承担违约金赔偿金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。购房者在接收房屋后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获得房屋权属证书受到多少限制。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。三、请求法院综合考虑开发商生存困难，结合公平和诚信原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主客观原因，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困难，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于上，望法院从公平原则出发，综合考虑双方合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求，依法不予以支持。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的原告身份证复印件，商品房买卖合同，购房款收据；被告提交的法人身份信息，营业执照，法人身份证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告刘星、鲁宝丽与被告七众置业双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼2单元12层4号房，用途住宅；建筑面积89.87平方米，套内面积73.47平方米，总房款287,584.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。合同第十一条，交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气：以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续……。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按以付房款的万分之一承担违约责任；2交付日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此外合同还约定了其他事项。附件十二补充协议，3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付案涉房屋的全部购房款。法庭辩论终结前，原、被告未举证证明涉案房屋具备交房条件和办证条件（被告口头陈述不具备办证条件）。 本院认为，根据诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告违约金，支付标准和时间如何确定，对双方争议的焦点，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了购房款及其余相关费用，被告也应按合同约定履行自己的义务，其应在合同约定的期限和条件内向原告交付涉案商品房，本案中，被告虽履行了向原告交付涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中双方签订的合同中对逾期办证的违约金计算没有相应约定，根据双方合同约定：出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据该司法解释的规定，被告未在双方签订的合同约定期限内取得办理该商品房所有权初始登记，直到法庭辩论终结前尚未取得办理商品房转移登记的有关文书。已构成违约，应依法承担违约责任；其次，该司法解释规定，违约金不以损失存在为前提，故被告以原告未举证证明其有损失为由不支付违约金的抗辩意见，本院不予以采纳。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。对违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准。计算违约金的起始时间为被告违约之日起计算，即2017年5月1日的次日，从2017年5月2日起，计算违约金的终止时间，因本案原告未委托被告办理案涉房屋的不动产权证。只有被告具备办证条件后，将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告后，便履行完毕办证义务，故计算违约金的截止时间为被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。根据上述司法解释的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日（2017年5月1日的次日）起计算，计算的基数为原告已付房款287,584.00元。故原告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。对被告提出的抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘星、鲁宝丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款287,584.00元为基数，从2017年5月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月十八日 书记员 张朕一