辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0602民初746号 原告：邢军，男，1982年11月1日出生，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：刘宏,辽宁万鹏律师事务所律师。 被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区。 法定代表人：年志尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 被告：丹东市亚特典当有限责任公司，住所地丹东市振兴区。 法定代表人：袁振霖，该公司经理。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 原告邢军与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰房地产公司”）、丹东市亚特典当有限责任公司（以下简称“亚特典当公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢军及其委托诉讼代理人刘宏，被告鑫泰房地产公司委托诉讼代理人李伯特，被告亚特典当公司委托诉讼代理人及磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邢军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告鑫泰房地产公司于2010年9月21日签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告亚特典当公司协助被告鑫泰房地产公司办理注销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押权登记；3、判令被告鑫泰房地产公司协助原告办理坐落于丹东市元宝区房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告名下。事实与理由：2010年9月21日，原告与被告鑫泰房地产公司签订《林江名城商品房认购书》（以下简称《认购书》），在该《认购书》中，原告为乙方、被告鑫泰房地产公司为甲方，双方就乙方向甲方购买商品房事宜约定主要内容如下：乙方预定丹东市元宝区江城大街林江名城***号楼***房，房屋建筑面积114.25平方米，按预售面积计算，单价为2188.2元/平方米，总金额为25万元；付款方式和期限约定为：乙方采取一次性付款方式。签订认购书时，乙方交付人民币25万元。在甲方办理完销售许可证后该项目正式销售之日（以甲方通知为准），乙方须持本认购书、收据到林江名城售楼中心签订《商品房买卖合同》；在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本商品房认购书自动失效。签订《认购书》后，原告向鑫泰房地产公司交纳全额购房款25万元，鑫泰房地产公司向原告出具了《收款收据》。2010年10月7日，鑫泰房地产公司给原告出具《住房分配通知书》（第0***号），并向原告交付《认购书》约定的房屋。原告当日与丹东市鑫泰物业服务有限公司签订了物业管理服务合同，并交纳了入户需缴的物业管理费等相关费用。此后，原告装修并居住使用该房屋，持续交纳物业管理费等居住生活费用。《认购书》约定了当事人的名称、商品房的基本情况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式，总价款、付款方式及时间，条款明确具体，可视为双方签订商品房买卖合同。2014年，鑫泰房地产公司取得涉案房屋所有权证，却未通知原告办理所有权转移登记。2016年，鑫泰房地产公司隐瞒涉案房屋业已出售的事实，与亚特典当公司签订抵押合同，亚特典当公司在完全有能力了解到相关房屋已售出的情况下，未予审慎审查。2016年2月3日，两名被告以原告的涉案房屋为抵押物办理了抵押登记。2016年至2017年间，鑫泰房地产公司与原告分别签订了两份协议，承诺给原告办理商品房所有权证所需的一切法定文件，原告替鑫泰房地产公司缴纳了鑫泰房地产公司应承担的税费，但案涉房屋至今也未能办理产权证书。综上，原告与鑫泰房地产公司签订的商品房认购书应依法认定合法有效；鑫泰房地产公司隐瞒事实，亚特典当公司未尽审慎审查义务，两名被告将原告已购买并居住多年的房屋作为抵押物予以登记，该抵押登记无效；同时，原告作为房屋的买受人，已支付了全部购房款，并占有使用至今。根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法作出公正的裁判，以维护原告的合法权益和法律的尊严。 被告鑫泰房地产公司辩称，对起诉事实无异议，现在无法办理房屋过户手续，是因为房照是在被告亚特典当公司处，房屋办理了抵押登记，鑫泰房地产公司已经偿还完毕亚特典当公司的债务，亚特典当公司应该解除抵押手续，并返还房照，但亚特典当公司一直未履行该义务，这之后鑫泰房地产公司同意协助原告办理过户手续。 被告亚特典当公司辩称，1、原告与亚特典当公司之间不存在直接的法律关系，亚特典当公司并非原告房屋买卖合同关系的相对人，原告基于本案向鑫泰房地产公司提起诉讼却将亚特典当公司列为共同被告，缺乏事实及法律依据，亚特典当公司不是本案适格被告；2、亚特典当公司是鑫泰房地产公司的合法债权人，鑫泰房地产公司在向亚特典当公司借款同时，将包括涉案房屋在内的9套房屋抵押给亚特典当公司并办理了抵押登记，抵押权合法有效。因此，无论原告与鑫泰房地产公司是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，原告均无权要求亚特典当公司协助鑫泰房地产公司办理注销涉案房屋的抵押登记；3、两名被告之间的债权及抵押权已经生效法律文书认定且进入执行程序，因此原告要求鑫泰房地产公司协助办理涉案房屋产权登记手续不应得到支持。如果原告认为亚特典当公司的执行标的系原告所有，则原告可通过另案提起执行异议程序维护自己的合法权益。原告提供的收款收据并没有同时提供相应的转款凭证或取现凭证，因此无法认定原告与鑫泰房地产公司存在真实房屋买卖关系，鑫泰房地产公司目前仍拖欠亚特典当公司的债务，仍处于执行阶段，同时基于亚特典当公司与原告间不存在直接法律关系，且亚特典当公司与鑫泰房地产公司存在真实有效的债务关系，亚特典当公司无过错，因此即使法院最终支持原告诉讼请求，也不应当由亚特典当公司承担相应诉讼费用，综上，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2010年3月原告父亲邢顺岐退休办理了住房公积金支取，并自中国建设银行取款，预备为原告购买房屋。2010年9月21日，原告（乙方）与被告鑫泰房地产公司（甲方）签订了一份《林江名城商品房认购书》，主要约定：乙方预定丹东市元宝区林江名城***号***房，总金额为25万元，乙方采取一次性付款方式；甲、乙双方商定，在甲方办理完销售许可证后该项目正式销售之日(以甲方通知为准)，乙方须持本商品房认购书、定金收据到林江名城售楼中心签订《商品房买卖合同》；在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本商品房认购书自动失效。协议签订后，原告向被告鑫泰房地产公司交纳购房款,被告于2010年9月25日为原告出具《收款收据》，原告于2010年10月7日入住该房屋，交纳了此后的物业费、水电燃气费、有限电视、数字电视、网络等相关生活费用。2011年4月6日，原告与案外人刘某登记结婚。2016年案外人刘某诉至本院要求离婚。本院经审理于2016年11月8日作出（2016）辽0602民初****号民事判决，解除刘某与邢军的婚姻关系。 2016年2月1日，被告鑫泰房地产公司与被告亚特典当公司签订了三份抵押借款合同，鑫泰房地产公司将包括涉案房屋在内的多处房屋抵押给亚特典当公司。2016年2月3日，双方就抵押房产办理了抵押权登记手续。后因鑫泰房地产公司未按时偿还亚特典当公司借款，亚特典当公司将鑫泰房地产公司及相关当事人诉至本院。本院于2016年9月8日作出（2016）辽0602民初***号民事判决，判令鑫泰房地产公司偿还亚特典当公司借款，亚特典当公司对包括涉案房屋的抵押房产享有优先受偿权等。该判决生效后，鑫泰房地产公司未履行还款义务，亚特典当公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依法查封了包括涉案房屋在内的抵押房产。后因抵押房产暂时无法处理，裁定（2016）辽0602民初***号民事判决书本次执行程序终结。经亚特典当公司申请，本院作出（2016）辽0602执***号民事裁定，本案坐落于丹东市元宝区房屋现已解除查封。2020年5月18日丹东市不动产登记中心出具的《不动产登记信息》显示，涉案房屋已抵押，无查封。 本院所确认的上述事实，有2010年9月21日《林江名城商品房认购书》、2010年9月25日《收款收据》复印件、2016年12月30日《辽宁增值税普通发票》发票联、2010年10月7日《住房分配通知书》、原告等人与鑫泰房地产公司签订《协议书》照片打印件、《代缴税款协议》，案涉房屋居住期间缴纳的物业费及电费、水费、燃气费等收据共计31张，林江名城《物业管理服务合同》、亚特典当公司张贴《通知》照片打印件，丹东市不动产登记中心出具原告《无房证明》，（2016）辽0602民初****号民事判决书原件及庭审笔录复印件2张、裁判文书网下载（2019）辽0602民初****号、（2019）辽0602民初****号民事判决书打印件，丹东市不动产登记中心2020年5月18日出具的《不动产登记信息》，2010年3月19日中国建设银行《存款利息清单》、2010年3月15日《丹东市住房公积金支取单》及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告鑫泰房地产公司签订诉争房屋的《林江名城商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在法定无效的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告鑫泰房地产公司在该《林江名城商品房认购书》中，对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等都作出明确具体的约定，并且双方也已实际履行该协议，原告按协议约定交纳了全部购房款，被告鑫泰房地产公司也向原告交付了协议约定的房屋，原告已实际居住占有涉案房屋，故该《林江名城商品房认购书》性质应为商品房买卖合同，并依法有效。现原告要求确认其与被告鑫泰房地产公司签订的《林江名城商品房认购书》有效，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等相关法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人;2、交付全部或者大部分款项的消费者;3、建筑工程承包人的优先受偿权;4、抵押权;5、其他债权。2016年2月1日，被告鑫泰房地产公司为其能顺利贷款，将包括涉案房屋在内的多套房屋作为抵押物抵押给被告亚特典当公司作为借款合同的担保，并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告亚特典当公司据此对涉案房屋享有优先受偿权，业经人民法院相关生效民事判决所判定，但原告作为涉案房屋的买受人，已先于被告亚特典当公司的抵押权按其与被告鑫泰房地产公司签订的《林江名城商品房认购书》交付了全部购房款，相应的合同义务全部履行完毕，因此原告作为消费者所享有的权益，依据前述法律规定的立法精神，应依法优先于被告亚特典当公司对涉案房屋享有的抵押权人优先受偿权得到保护。虽被告亚特典当公司已就涉案房屋办理了抵押登记，但不具备物权转移的效力，故原告要求被告鑫泰房地产公司与被告亚特典当公司解除在涉案房屋上所设定的抵押权，以及其他诉讼请求，理由正当，本院亦均予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、原告邢军与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司签订的《林江名城商品房认购书》有效； 二、被告丹东市亚特典当有限责任公司自本判决生效之日起十日内协助被告丹东鑫泰房地产开发有限公司办理撤销坐落于丹东市元宝区房屋的抵押登记手续； 三、被告丹东鑫泰房地产开发有限公司于上述第二项履行完毕后十日内协助原告邢军办理坐落于丹东市元宝区房屋的产权登记手续，将该房屋登记至原告邢军名下。 案件受理费9512元，减半收取4756元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  于巍巍 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李 楠