广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1381号原告（反诉被告）：佛山市新运泰房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市禅城区******************，统一社会信用代码：914***********702Q。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：朱天养、郑茵瑜，均系广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）:广州赫基服饰有限公司，住所：广东省广州市天河区****************，统一社会信用代码：914***********723Q。法定代表人：卢某1。被告：赫基（中国）集团股份有限公司，住所：广东省广州市海珠区*****************，统一社会信用代码：914**********325X0。法定代表人：JACKYXU。两被告共同委托诉讼代理人：张思扬、张昊博，均系广东禅都律师事务所律师。原告佛山市新运泰房地产开发有限公司诉被告广州赫基服饰有限公司（下简称广州赫基）、赫基（中国）集团股份有限公司（下简称赫基集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。被告广州赫基在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2020年3月18日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告广州赫基将佛山市禅城区****************（下简称***号铺）恢复至毛坯状态；二、被告广州赫基向原告支付自2018年5月20日起至2019年11月6日止的租金共计196322.03元及滞纳金（以196322.03元为本金，按日千分之一自2019年11月6日起计至实际清偿之日止）；三、被告广州赫基向原告支付场地占用费（按租金的双倍，从2019年11月7日起计至商铺恢复原状并实际交还给原告之日止）；四、被告广州赫基向原告支付违约金65716.5元；五、被告广州赫基向原告支付律师费14000元；六、被告广州赫基向原告支付广告物料制作费4895.95元；七、被告赫基集团对上述第二至六项债务承担连带清偿责任；八、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与广州赫基就113号铺租赁一事于2018年4月20日签订《商铺租赁合同》（下简称租赁合同），主要约定租赁期为3年，即自2018年4月20日起至2021年4月19日止；乙方必须按照甲方规定的营业时间营业，营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，如乙方需调整其营业时间，必须提前至少3日以书面形式向甲方申请并得到甲方的书面批准；2018年4月20日至2018年5月19日为装修期，每月租金为100元；2018年5月20日至2019年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计13510元，或以该月税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金；2019年4月20日至2020年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为73.5元，每月租金共计14185.5元，或以该月税前营业总额的13%（两者取其较高者）为当月租金；租赁期内，除了因甲方或不可抗力原因造成外，乙方逾期支付租金及其他应付费用，每逾期一天，乙方需按欠缴费用的1‰支付滞纳金；若乙方因自身原因中断或中止其业务达到3日，而又未主动向甲方作出合理解释，属乙方违约，甲方可单方面解除合同；乙方应于租赁期满之日的当日或提前终止之日的3日内，将商铺及甲方所提供的设备、设施在与原状一致的使用状态下交还甲方，非甲方原因造成乙方逾期不交还该商铺或乙方未获得甲方同意而继续占用（包括人员继续占用或物品占用）租赁商铺，乙方应按租赁期内最高租金2倍的标准支付占用使用费等。签约当日，原告已依约将113号铺交付予广州赫基。同日，佛山市新迪安奥商业运营管理有限公司（下简称新迪安奥公司）与广州赫基签订《物业管理合同》，主要约定物业管理费为7720元/月，新迪安奥公司有权代替业主即原告就租赁合同相关事宜向广州赫基发出通知或催告，包括但不限于租金账单的发送、费用的催缴和乙方对租赁合同违反的提醒等。2018年6月8日，广州赫基办理了“广州赫基服饰有限公司佛山禅城魁奇一路分店”营业执照。2018年12月6日，双方签订《商铺租赁合同-补充协议》（下简称补充协议），约定将原合同“2018年5月20日至2019年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计人民币13510元，或以该月税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金”变更为“2018年5月20日至2019年3月19日，以该月税前营业总额的12%为当月租金；2019年3月20日至2019年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计人民币13510元，或以该月税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金”，双方一致确认补充协议是以乙方履行完至少三分之二合同租赁期为前提，若因乙方原因在合同租赁期内提前终止合同，则甲方有权追回该补充协议租赁优惠部分，按原合同条件执行。2019年3月25日，广州赫基又向原告提出降扣申请。双方经再次协商于2019年6月27日签订《商铺租赁合同-补充协议二》（下简称补充协议二），变更为“2018年5月20日至2019年3月19日，以该月税前营业总额的12%为当月租金；2019年3月20日至2019年12月31日以该月税前营业总额的13%为当月租金；2020年1月1日至2020年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为73.5元，每月租金共计14185.5元，或以该月税前营业总额的13%（两者取其较高者）为当月租金”；双方一致确认本补充协议是以乙方履行完至少三分之二合同租赁期为前提，若因乙方原因在合同租赁期内提前终止合同，则甲方有权追回该补充协议租赁优惠部分，按原合同条件执行。但广州赫基自承租以来一直存在拖欠租金的情况，2018年9月6日至2019年5月16日期间，新迪安奥公司代表原告分别向被告广州赫基发出欠缴催缴事宜的通知四份，催收租金、物业管理费和推广费。2019年10月28日，原告收到被告要求于2019年10月31日终止合同并撤场的《撤场申请》。2019年10月30日，新迪安奥公司代表原告发出回复函，不予同意并说明若因广州赫基的原因造成合同解除，广州赫基还应支付3个月的租金及物业管理费之总额的违约金。2019年11月4日，新迪安奥公司代表原告向广州赫基发出关于113号铺闭店事宜的函，就广州赫基私自闭店违约一事，通知其若商铺在2019年11月6日仍处于闭店状态，原告将解除租赁合同和《物业管理合同》，合同终止日期为2019年11月6日。广州赫基于11月5日收悉后并未依约履行。为降低广州赫基私自闭店对商场经营的影响，原告于2019年11月22日对该店进行围挡、美化，产生广告物料制作费共计4895.95元。经反复沟通无果后，原告认为广州赫基的行为已构成严重违约，不仅应支付各项欠费，还应依约支付违约金、广告物料制作费及承担原告为此而发生的律师费。广州赫基系由赫基集团独资成立的公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，若赫基集团举证不能，应承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告广州赫基答辩称：一、原告未能提供约定的商业运营条件，导致广州赫基承租后经营举步维艰，广州赫基现被迫结业并非主观故意的过错所造成，原告主张违约金并无理据。（一）原告作为所有权人对外进行“佛山新·DNA”商业综合体招商引资时，在其官方网站宣传“日均客流量为18万人，零售占比近50％”，藉此吸引各类商家进驻。但广州赫基承租并进驻后发现，实际客流量和零售占比与原告所作宣传内容严重不符。原告未能提供招商引资所称的商业运营条件，商业综合体内客流量稀少、零售占比极低，导致广州赫基承租后一直惨淡经营。双方多次协商对原租金条件作出数次调整，并将每月营业额作为计付租金的标准，藉此减轻租金成本压力。（二）广州赫基每月均遭受极其巨大的成本损失，竭力支撑长达一年半后被迫关停实属万般无奈之举。二、广州赫基履约期间均严格依照补充协议二的约定向原告计付租金，不存在迟延支付的情形。原告主张滞纳金无事实及法律依据。（一）广州赫基根据双方协商变更后的租金计付标准，向原告支付租金，并不存在欠付租金的情形。在租赁合同履行长达一年半的期间，原告对部分已付月份的租金开具相应的税票，更未对租金的计付提出任何异议。（二）2019年11月6日，原告函告广州赫基解除租赁合同。原告在租赁合同解除后，撤销补充协议及补充协议二的租金优惠，主张补缴租金差额，但绝不能据此推定广州赫基未按租赁合同标准交租、存在欠租情形。三、原告与广州赫基解除租赁合同及两份补充协议后，于2019年11月22日自行围挡113号铺，致使广州赫基已无法实际占用商铺，其要求广州赫基支付场地占用费及广告物料制作费毫无事实依据与法律根据。（一）2019年11月22日，原告在未通知任何人的情况下对113号铺进行围挡，致使广州赫基员工已无法进入铺内，即原告已实际接收113号铺。原告诉请此后的占用费明显有违事实。另，租赁合同第十五条第3款的适用条件为“实际占用”，在广州赫基已无实际占用的情况下，按租金双倍计付占用费明显有违公平合理原则。（二）原告用于遮挡113号铺的广告板、广告牌等，均为其在租赁合同解除、广州赫基撤场后单方面实施的围挡行为，已实际阻断了广州赫基占用商铺的可能性，且该笔费用并非必要支出，更非原告的直接损失，其诉请广告物料制作费于法无据、于理不合。四、原告于本案委托代理人而产生的律师费并非其实现权益的必要支出，亦未提供《民事委托代理合同》及发票证明该笔律师费实际发生，故其要求广州赫基承担律师费毫无依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告赫基集团答辩称：一、赫基集团并非涉案租赁合同、补充协议、补充协议二的合同相对方，不是本案适格被告，原告诉请赫基集团承担连带责任，于法无据、于理不合。二、赫基集团与广州赫基为两个完全独立的不同法人，各自独立承担民事责任，在自身经营范围内独立开展各种业务活动，财务上则各自独立核算、自负盈亏，根本不存在财产混同的情况。原告在并未提交任何证据的前提下，肆意指责赫基集团与广州赫基财产混同，更要求赫基集团承担连带责任，明显有违公平合理原则，请求驳回原告的全部诉求。被告广州赫基向本院提出诉讼请求：一、原告拆除113号铺外围板并配合广州赫基撤出、回收铺内属于广州赫基所有的各类物品（物品名称及数量详见附件清单）；二、原告向广州赫基返还已收取的租赁保证金44698.8元；三、本案所涉诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年4月20日，广州赫基与原告签订租赁合同。签约后，广州赫基已依约向原告缴纳租赁保证金44698.8元。2018年12月6日及2019年6月27日，双方分别签订补充协议、补充协议二，对租金约定进行变更。2019年11月6日，由于原告所承诺的商场开业率未达至双方约定标准，双方通过来往函件沟通解除上述租赁合同、补充协议及补充协议二等相关事宜。2019年11月22日，原告擅自在113号铺外设置围闭隔板，致使广州赫基员工无法进入铺内，广州赫基已无法使用商铺，原告亦已实际收回铺位，涉案租赁合同关系已实际解除。但合同解除至今，原告擅自设置围闭隔板，导致广州赫基一直无法进入商铺，遗留在铺内的大量货物至今仍无法撤出回收。原告至今亦未返还租赁保证金44698.8元，被告多次催要未果。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对反诉答辩称：一、广州赫基于2019年10月31日擅自停业撤场后自行将商铺上锁，2019年11月3日，原告通过物业公司向其发送《关于113号铺闭店事宜的函》。但广州赫基收函后一直拒不理会，仍将商铺上锁关闭并一直实际控制及占有。为维护商场的整体形象，物业公司延至2019年11月22日才对113号铺进行加装围板的美化处理，且围板并未封闭商铺出入口，对进出商铺并无不利影响，也不影响其将商铺恢复原状。广州赫基完全可以凭其持有的钥匙开锁进入商铺内进行清场恢复，原告也希望其尽早清场复原、依约交还商铺，以便原告尽快对外进行招租以减少损失及维护商场整体形象。被告广州赫基一直拒不清场复原，其反告要求原告拆除外围板及配合清走遗留物品明显理据不足。二、广州赫基公司多次延付租金、擅自停业撤场的行为已违反租赁合同的约定，已构成根本违约，依据租赁合同第十四条第二款第三项的约定，保证金依约归原告所有。租赁合同并未对开业率做出约定，原告也未作出过相关承诺，双方也未经协商一致解除合同。商场的开业率一直较高，广州赫基承租商铺进行经营，应当预计会面临一定的商业风险，其提供的相关函件中也承认是自身经营问题而业绩不理想，究其原因系其货品无更新、人员不足且缺乏培训、无促销措施等所造成，这些都属于广州赫基自身应承担的后果。请求依法驳回被告的反诉请求。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告营业执照副本复印件、两被告企业信用信息公示报告。拟证明原告与两被告均系适格的诉讼主体，广州赫基系由赫基集团独资成立的公司。2、《不动产权证书》（证号：202******649号）。拟证明原告系商铺的所有权人，涉案租赁合同合法有效。3、租赁合同（合同编码：006015TA0211B-V02）。拟证明原告与广州赫基就113号铺租赁一事作出相关约定4、《物业管理合同》、《关于新·DNA商场物业管理人的授权函》。拟证明新迪安奥公司有权代替原告就租赁合同处理相关事宜。5、《商户进场交收表》、《商户信息登记表》、《开业申请表》、广州赫基服饰有限公司佛山禅城魁奇一路分店的营业执照。拟证明原告已依约交付商铺，交付状态为毛坯，卷闸系广州赫基自行安装，原告并无钥匙或遥控；广州赫基于2018年5月11日办理了开业申请表并于2018年6月8日获取分店的营业执照。6、补充协议。拟证明双方于2018年12月6日签订补充协议，变更了交租标准并一致确认若因被告原因提前终止合同，则按原合同条件执行。7、《降扣申请》、补充协议二。拟证明签订补充协议后，广州赫基公司向原告提出降扣申请，双方签订补充协议二。8、《关于113号铺欠款催缴的通知》、《关于113号铺私自闭店事宜的函》、《关于113号铺欠款催缴的通知》、《关于113号铺欠款催缴事宜的通知》、快递单存根。拟证明广州赫基自承租以来一直存在拖欠租金的情况，新迪安奥公司代表原告多次向广州赫基催收租金、物业管理费和推广费。9、《撤场申请》、《关于贵司函件的回复函》、快递单存根及物流信息。拟证明2019年10月28日，原告收到广州赫基要求终止合同并撤场的《撤场申请》；新迪安奥公司于2019年10月30日代表原告作出不予同意的回应，广州赫基于2019年10月31日收悉。10、《关于113号铺闭店事宜的函》、快递单存根及物流信息。拟证明由于广州赫基收到回复函后仍私自闭店，新迪安奥公司代表原告于2019年11月4日发函，就广州赫基私自闭店违约一事，通知其若商铺在2019年11月6日仍处于闭店状态，原告将解除租赁合同，合同终止日期为2019年11月6日；广州赫基于11月5日收悉后，并未依约履行。11、照片、光盘。拟证明广州赫基先在商铺内用大铁锁锁上后门，再从前面落下卷闸后离开；因广州赫基的物品仍一直占用商铺，原告无法重新招租。12、《商场常规物料制作协议》、发票（编号23181351）。拟证明经原告多次沟通后，广州赫基仍拒绝恢复营业，为降低被告私自闭店对商场经营的影响，原告于2019年11月22日对该店进行围挡、美化，产生广告物料制作费4895.95元。13、租金明细表格及中国建设银行网上银行电子回执。拟证明2018年5月20日至2019年11月6日期间应收租金242211.78元，实收租金45889.75元，广州赫基仍欠缴租金196322.03元。14、《民事委托代理合同》、发票（编号14835236）。拟证明原告为向两被告追讨损失，委托律师代理诉讼产生律师费14000元，依约应由两被告承担律师费。诉讼中，两被告就本诉提交以下证据：1、租赁合同、补充协议、补充协议二。拟证明广州赫基在租赁合同解除前严格按照补充协议的约定缴纳租金。2、招商银行交易流水截图、《对账单》、《财务明细清单》、发票。拟证明在双方产生纠纷前，广州赫基一直依照租赁合同、补充协议、补充协议二的约定交租，从未欠缴、拒缴，原告对租金缴费金额并无异议且开具相应发票对缴费金额予以确认。3、《每月销售报表》（2018年5月-2019年10月）、《缴费通知单》（2019年1-2月、2019年6-10月）。拟证明①广州赫基每月的销售总额按补充协议、补充协议二的计算标准计出的租金金额，与广州赫基缴纳的租金金额一致；②原告每月向广州赫基发送的缴费通知单中的金额，与广州赫基缴费金额、按每月销售总额计出的租金金额均一致；③广州赫基从未欠缴租金。4、原告官方网站截图。拟证明原告作为所有权人对外进行招商引资时，在其官方网站宣传“佛山新·DNA”商业综合体“日均客流量为18万人，零售占比近50％”，但实际客流量和零售占比与原告所作宣传内容严重不符。诉讼中，被告广州赫基就反诉提交以下证据：1、租赁合同、补充协议、补充协议二。拟证明广州赫基在租赁合同解除前严格按照补充协议的约定缴纳租金。2、原告围挡商铺视频截图。拟证明①原告擅自在商铺外设置围闭隔板，致使广州赫基员工已无法进入铺内，原告已实际回收商铺；②原告擅自设置围闭隔板，致广州赫基遗留在铺内的大量货物至今仍无法撤出回收。3、《中国建设银行网上银行电子回执》、《佛山市新运泰房地产开发有限公司收款收据》。拟证明广州赫基已依约向原告缴纳租赁保证金44698.8元，原告至今未向广州赫基退还。4、原告官方网站截图。拟证明原告作为所有权人对外进行招商引资时，在其官方网站宣传“佛山新·DNA”商业综合体“日均客流量为18万人，零售占比近50％”，但实际客流量和零售占比与原告所作宣传内容严重不符。经质证，本院认证：原告的证据1，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据2系不动产登记机关核发的权属证书，有原件核对，本院予以确认。原告的证据3、6、7、13，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4有原件核对，两被告对《物业管理合同》的真实性无异议，亦未对《关于新·DNA商场物业管理人的授权函》举证反驳，本院均予确认。原告的证据5，两被告对《商户信息登记表》、《开业申请表》、广州赫基服饰有限公司佛山禅城魁奇一路分店的营业执照无异议，亦确认已于2018年4月21日接收了商铺，本院对该组证据均予确认。原告的证据8、9、10有原件核对，被告亦确认已收到函件，本院予以确认。原告的证据11显示的拍摄对象与本院现场勘查的情况一致，本院对真实性予以确认。原告的证据12、14有原件核对，且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。两被告的证据1与原告举证重复，本院不再重复认证；两被告的证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；两被告的证据3有原件核对，结合补充协议的约定以及缴费通知单的金额，本院对真实性均予确认；两被告的证据4于本案事实不具证明力，本院不予确认。被告广州赫基的反诉证据1、4与两被告的本诉举证重复，本院不再重复认证；被告广州赫基的反诉证据2显示的拍摄对象与本院现场勘查的情况一致，本院对真实性予以确认；被告广州赫基的反诉证据3，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告系位于佛山市禅城区*******的产权人。2018年1月29日，原告出具《关于新·DNA商场物业管理人的授权函》，内容为“……关于我司投资开发的位于佛山市禅城区******新·DNA商场的物业管理人事宜，我司已委托新迪安奥公司作为商场的物业管理人，全面负责商场的日常营运和物业管理工作。商户与我司签署《商铺租赁合同》，商铺的租金由我司收取；与新迪安奥公司签署《物业管理合同》，与物业管理相关的费用[包括但不限于：物业管理费、垃圾清运费、水费、电费以及装修期的费用（如有）]由新迪安奥公司收取。我司已授权新迪安奥公司全权管理我司位于佛山市禅城区*****侧、魁奇路北侧A、B地块上物业，处理《商铺租赁合同》相关事宜，包括但不限于代为办理商铺交接手续、处理商户撒场事宜、向商户发出各类通知或催告函（包括代为发送租金账单及催收租金、违约提醒、代为发函解除《商铺租赁合同》）等……”。2018年4月20日，原告（出租方、甲方）与被告广州赫基（承租方、乙方）签订租赁合同，约定“一、租赁商铺的位置、面积及权属状况。1.甲方同意按下述条款和条件将位于1层商铺编号为113、租用面积为104平方米、建筑面积为193平方米的商铺租赁给乙方……7.甲方指定新迪安奥公司为商场的物业管理人，负责商场的物业管理工作……二、租赁期自商铺交付日开始计算，该商铺的租赁期为3年，即自2018年4月20日起至2021年4月19日止……三、租赁用途和营业时间。1.乙方的租赁用途为商业，具体经营范围为女装、FivePlus……2.乙方必须按照甲方规定的营业时间营业。甲方商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00。甲方有权在合理范围内调整前述营业时间，若营业时间有调整，乙方必须依甲方之公告配合，不得提出异议。如果乙方需调整其营业时间，必须提前至少3日以书面形式向甲方申请并得到甲方的书面批准，否则乙方必须按照甲方规定的营业时间营业。四、租金及其他费用……2.乙方应在接收商铺前的7个工作日内向甲方缴纳装修期内租金及装修期后首月固定租金13610元（金额等于装修期内租金及一个完整公历月的固定租金）；乙方应于装修期结束后每月28日前，向甲方缴纳下月的租金（固定租金）和其它应缴费用。3.自装修期结束后的次日或开业日（两者以较早的时间为准）起，该商铺的租金以固定租金和提成租金比较、按结算金额较高的方式收取当月的实际租金，具体按下述约定计算。租金不包括物业管理费、推广费及能耗费（如：电费、水费等）和通讯费等其它杂费：1）2018年4月20日至2018年5月19日，每月租金为100元；2）2018年5月20日至2019年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计13510元，或以该月税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金；3）2019年4月20日至2020年4月19日，按建筑面积每月每平方米租金为73.5元，每月租金共计14185.5元，或以该月税前营业总额的13%（两者取其较高者）为当月租金……4.乙方每月需在每月28日前向甲方先缴纳固定租金，次月再按照提成租金的计算方式计算提成租金后再结算上月的实际租金……10.在租赁期内，除了因甲方或不可抗力原因造成外，乙方逾期支付租金及其他应付费用，每逾期一天，乙方需按欠缴费用的1‰支付滞纳金……五、保证金。1.乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付44698.8元作为租赁保证金……十四、合同的解除和违约责任。1.除非本合同另有规定或经双方一致书面同意外，在租赁期限内，甲乙双方不得无故擅自终止或解除本合同，任何单方面终止或解除本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失，且守约方有权要求违约方继续履行本合同。若甲方或乙方因自身原因于租期内要求解除合同的，须提前90日向另一方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，可以解除本合同，否则另一方可以拒绝解约……3）若发生以下情况之一，属乙方违约，甲方可单方面解除合同：……g)乙方因自身原因中断或中止其业务达到3日，而又未主动向甲方做出合理解释；或未经甲方同意在商场规定营业时间内迟延开业或提前结束营业在30天内达到3次的，或乙方擅自撤场的；……2.违约责任及解除方式……3）出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权根据本合同第十七条之通知方式向乙方发出解除合同的通知，本合同自通知送达之日立即解除。乙方应于合同解除之日起7天内向甲方或甲方指定的物业管理人付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、推广费、水电费、滞纳金等）并依据本合同第十五条的规定办理商铺归还手续。若乙方未在期限内向甲方付清上述欠款，甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任及按逾期金额每天计付滞纳金0.1%。由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，保证金不予退还，除此之外，乙方还须向甲方额外支付金额相当于3个月租金和3个月物业管理费之总额的违约金……十五、商铺的交还……甲方有权以出租商铺租赁期满当日或合同提前终止当日的现状收回出租商铺而无须另作补偿，甲方也有权要求乙方将商铺恢复原状后交还……3.非甲方原因造成乙方逾期不交还该商铺或乙方未获得甲方同意而继续占用（包括人员继续占住或以物品占用）租赁商铺，乙方应按租赁期内最高租金2倍的标准支付占用使用费……十八、争议解决……2.凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商方式解决。通过协商不能解决时，任何一方应向本商场所在地有管辖权的法院提出诉讼。败诉方须承担有关之法律费用（包括但不限于律师费……”。同日，被告广州赫基与新迪安奥公司签订《物业管理合同》，就涉案113号铺的物业管理服务事宜作出具体约定。2018年4月21日，原告向被告广州赫基交付商铺，交铺状态为毛坯。2018年6月8日，广州赫基服饰有限公司佛山禅城魁奇一路分店登记成立，经营场所为涉案113号铺。2018年9月5日，新迪安奥公司向被告广州赫基发出《关于113号铺欠款催缴的通知》，催告广州赫基限期支付2018年5月20日至2018年9月30日期间的租金、物管费和推广费。2018年11月6日，新迪安奥公司向被告广州赫基发出《关于113号铺私自闭店事宜的函》，内容为“……自2018年10月31日起至本函出具之日，我司未接到贵司任何关于闭店申请，贵司租赁的113号铺私自闭店。期间我司工作人员多次积极联系贵司相关负责人协商，但贵司不予理会且店铺一直处于闭店状态、未按照租赁合同营业时间要求正常营业……请贵司在收到我司函件三个工作日内恢复营业状态，按照商场营业时间正常开门营业，否则我司将依据合同追究贵司的违约责任”。2018年12月6日，原告（出租方、甲方）与被告广州赫基（承租方、乙方）签订补充协议，约定“一、原合同第四条第3点2）：‘2018年5月20日至2019年4月19日按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计13510元，或以该月的税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金’变更为‘2018年5月20日至2019年3月19日以该月的税前营业总额的12%为当月租金；2019年3月20日至2019年4月19日按建筑面积每月每平方米租金为70元，每月租金共计13510元，或以该月的税前营业总额的12%（两者取其较高者）为当月租金’。二、其他。1.双方一致确认，该协议是乙方履行完合同租赁期的至少三分之二的前提，若因乙方原因在合同租赁期内提前终止合同，则甲方有权追回该补充协议租金优惠部分，按原合同条件执行……”。2019年3月25日，被告广州赫基向新迪安奥公司发出《降扣申请》，内容为“……自2018年5月10日开业至今，因业绩一直持续未能达成保底平衡点，期间我司也做过多重努力，无论是人员成本投入还是商品活动重点支持，但效果均不理想，导致经营累计亏损严重。我司财务部门综合评估该店亏损严重，决议撤店……望贵司支持以下：以每月的税前营业总额的8%为当月租金，优惠时间：2019年4月1日-2020年3月31日，共计1年。以上需求望贵司尽快予以回复，以便我部与集团层面再度沟通，延缓该店撤店计划”。2019年5月15日，新迪安奥公司向被告广州赫基发出《关于113号铺欠款催缴事宜的通知》，催告广州赫基限期支付2019年3月至6月期间的租金、物管费和推广费。2019年6月27日，原告（出租方、甲方）与被告广州赫基（承租方、乙方）签订补充协议二，约定“一、原合同第四条第3款2）、3）……变更为：2）2018年5月20日至2019年3月19日以该月的税前营业总额的12%为当月租金，2019年3月20日至2019年12月31日，以该月的税前营业总额的13%为当月租金；3）2020年1月1日至2020年4月19日按建筑面积每月每平方米租金为73.5元，14185.5元，或以该月的税前营业总额的13%（两者取其较高者）为当月租金。二、合同生效及其他。1.本协议上述第一条变更条款在以下1）-3）项条件均达到时方生效：1）乙方须履行合同租赁期限的三分之二或以上；2）乙方承诺对本变更的内容按原合同约定遵守保密条款；3)乙方在2019年6月30日前完成本协议的盖章和签署。2.双方一致确认，该协议是乙方履行完合同租赁期的至少三分之二的前提，若因乙方原因在合同租赁期内提前终止合同，则甲方有权追回该补充协议租金优惠部分，按原合同条件执行……”。2019年10月23日，被告广州赫基向原告、新迪安奥公司发出《撤场申请》，内容为“……自2018年5月10日开业至今，因业绩未能达到贵我双方预期目标，期间我司针对该店持续推动，商品策略调整、减少人力成本、加大市场推广力度等方案扶持，但最终仍无法扭转亏损局面，导致经营累计亏损严重，现已无法继续正常经营……具体申请如下：1、期望撤场时间为2019年10月31日，在此期间，望商场对该铺位进行重新招商。2、我司2019年10月31日闭店后30个工作日内，贵司退还我司合同所支付的租赁保证金44698.8元，管理费保证金26055元……”。2019年10月30日，新迪安奥公司向被告广州赫基发出《关于贵司函件的回复函》，内容为“……目前我司并未同意贵司2019年10月31日撤场，贵司亦未按合同约定向我司申请，且贵司自开业以来，多次拖欠租金等费用，贵方的行为已严重违约，我司有权单方面解除合同……因贵司原因造成合同解除的，我司将不予退还贵司的保证金，此外，贵司还须向我司额外支付相当于3个月租金和3个月物管费之总额的违约金。同时，贵司还须依据合同约定在指定时间内将商铺恢复成毛坯状态交还给我司。请贵司遵守合同约定，按时营业。若贵司确定撤场，请与我司招商部联系沟通协商解约事宜，并保持租赁商铺营业直至贵我双方协商确定合同解除事宜为止”。2019年11月4日，新迪安奥公司向被告广州赫基寄出《关于113号铺闭店事宜的函》，内容为“……自2019年11月3日起至本函出具之日，贵司在未经我司同意的情况下私自闭店。期间我司工作人员多次联系贵司相关负责人协商，但贵司一直不予理会且租赁商铺一直处于闭店状态、未按租赁合同约定的营业时间正常营业……若贵司租赁商铺在2019年11月6日仍处于闭店状态，我司将依据合同与贵司解除租赁合同和物管合同，合同终止日期为2019年11月6日……”。被告广州赫基次日签收该函件。2019年11月19日，新迪安奥公司（甲方）与佛山市正邦广告设计有限公司（乙方）签订《商场常规物料制作协议》，主要约定乙方对113号铺进行围挡安装与制作，在签订协议后10天内完成施工，制作费总额4895.95元，包括围挡底板3495.11元、围挡广告画面1258.24元、税金142.6元。佛山市正邦广告设计有限公司于2019年12月19日开具制作费发票，金额为4895.95元。被告广州赫基的付款情况如下：一、2018年8月23日支付租赁保证金44698.8元；二、2018年12月29日支付17541.96元，包括2018年5月租金2707.2元、2018年6月租金3050.64元、2018年7月租金3821.52元、2018年8月租金4023.72元、2018年9月租金1062元、2018年10月租金2054.4元、2018年11月租金822.48元；三、2019年1月24日支付2018年12月租金1639.92元；四、2019年2月25日支付2019年1月租金1713.12元；五、2019年6月27日支付12675.42元，包括装修期租金100元、2019年2月租金1028.4元、2019年3月租金3634.18元、2019年4月租金4745.91元、2019年5月租金3166.93元；六、2019年7月25日支付2019年6月租金3265.99元；七、2019年8月22日支付2019年7月租金2697.76元；八、2019年9月24日支付2019年8月租金3717元；九、2019年10月24日支付2019年9月租金2738.58元。另查明一，广州赫基于2009年12月9日登记成立，企业类型为有限责任公司（外商投资企业法人独资），股东为赫基集团。另查明二，2019年12月10日，原告与广东金桥百信（佛山）律师事务所签订《民事委托代理合同》，就其与广州赫基房屋租赁合同纠纷一案聘请该所代理一审诉讼作出具体约定，其中合同第五条约定了律师服务费14000元。广东金桥百信（佛山）律师事务所收款后已向原告开具律师费发票。2020年3月23日，本院对113号铺进行了现场勘查：商铺正门处设置了内容为“comingsoon品牌调整”的广告牌，广告牌下方的木门并未上锁，打开后可见铺位的卷闸门处于上锁状态，无法打开；绕行至铺位后方的防火门，该门从内部锁住，透过门缝可见铺位内摆放有陈列架、服饰、熨烫机等物品。2020年3月25日，本院组织原、被告处理商铺及铺内物品交接事宜。各方到场后，被告员工使用电子遥控钥匙打开了铺位卷闸门，被告经查看确认铺位内的情况与其闭店时一致。经协调，原、被告一致同意被告先清点、搬离铺内可移动物品，待被告组织施工人员将铺位恢复至毛坯状态后，与原告办理铺位交接手续。2020年4月2日，原告向本院书面确认“被告已于2020年3月30日将涉案租赁物恢复至毛坯状态交还原告。另广州赫基在反诉状中所称的物品亦已清点完毕，现均已全部由被告清走”，被告广州赫基书面确认“2020年3月30日，经原告验收合格，双方签署《商户撤场交收表》确认，广州赫基已将涉案商铺恢复毛坯原状并交付予原告”。原告当庭陈述：双方对于开业率没有进行过书面或口头的任何约定，在双方往来函件中，被告也没有提及开业率问题；被告于2019年10月31日关店，原告于2019年11月22日采取外观美化围闭措施，该措施是商场的通用及习惯做法，原告给予了被告充分的清空及复原时间，美化围闭并没有对商铺前后门进行围闭，没有工作人员阻止被告清场。被告广州赫基当庭陈述：在招商引资阶段，原告对被告口头承诺零售占比超50%、日均客流量达到18万人，没有书面约定；被告的经营处于严重亏损，在向原告多次申请无效后，被迫于2019年11月2日关闭门店，终止损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告广州赫基签订的租赁合同、补充协议、补充协议二系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。根据租赁合同的约定，租赁期至2021年4月19日届满，租赁期内未经原告许可，被告不得中途擅自退租。在原告明确不同意广州赫基撤场申请的情况下，广州赫基自2019年11月3日起闭店并停止营业，属于中途擅自退租，已构成根本违约。被告抗辩原告未能提供约定的商业运营条件，经查，被告并未举证证明原告曾予口头承诺，双方的权利义务应以租赁合同的约定为准，综合原被告间的函件往来内容可知，提前退租系被告因商业风险选择的止损行为，故本院对被告抗辩意见不予采纳。因广州赫基未按要求恢复营业，根据《关于113号铺闭店事宜的函》的内容，本院确认涉案租赁合同、补充协议、补充协议二已于2019年11月6日解除。关于原告诉请将113号铺恢复至毛坯状态、被告广州赫基反诉拆除围板并撤出、回收铺内物品。本院于2020年3月25日已组织原、被告到场，并确定了清点搬离物品、将铺位恢复至毛坯状态以及交还铺位的处理顺序。现双方共同确认113号铺已于2020年3月30日恢复至毛坯状态并交还原告，故将113号铺恢复至毛坯状态、撤出并回收铺内物品的诉讼请求均已处理完毕，并无判决的必要，本院不再重复处理。综合本院现场勘查以及组织交接的情况可见，原告设置的围板并未阻碍113号铺的出入，且铺位已于诉讼中交还，故被告广州赫基诉请拆除围板，于法无据，本院不予支持。关于律师费。根据租赁合同第十八条的约定，违约方应承担守约方支出的包括律师费在内的法律费用。原告已签订《民事委托代理合同》并实际支出律师费14000元，律师亦已出庭且提供了服务，原告诉请被告广州赫基承担该笔律师费，合法有据，本院予以支持。关于物料制作费。涉案113号铺位于商场内，租赁合同亦对营业时间的固定性和连续性作出了明确约定。被告广州赫基擅自停止营业并闭店确会对商铺所在商场的形象和商业氛围产生不利影响，为避免损失扩大，原告采取的围闭措施合法合理，亦符合商业惯例，其为此实际支出的物料制作费4895.95元应由被告广州赫基承担。原告诉请有理，本院予以支持。关于租赁保证金。如前所述，被告广州赫基中途擅自退租，已构成根本违约，根据租赁合同第十四条关于“由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，保证金不予退还”的约定，原告有权没收租赁保证金44698.8元。被告广州赫基诉请退还保证金于法无据，本院不予支持。关于租金、占用费。据前查明，虽原告与广州赫基两次协商变更交租标准，但均同时约定“该协议是乙方履行完合同租赁期的至少三分之二的前提，若因乙方原因在合同租赁期内提前终止合同，则甲方有权追回该补充协议租金优惠部分，按原合同条件执行”。至租赁合同解除时止，租赁期仅履行过半，原告主张按租赁合同约定的租金标准计算欠租，合法有据。租赁合同第十五条关于“逾期不交还该商铺……乙方应按租赁期内最高租金2倍的标准支付占用使用费”的约定实质亦属于承租方的违约责任，综合被告的违约情节、合同履行的具体情况以及前述原告没收保证金、被告承担实际损失的认定，本院酌定被告参照租赁合同约定的租金标准支付合同解除后至实际交还铺位期间的占用费。经计算，2018年5月20日至2020年3月30日的租金、占用费合计323194.06元[13510元/月×12（2018.5.20-2019.4.19）+14185.5元/月×11（2019.4.20-2020.3.19）+14185.5元/月÷31×11（2020.3.20-2020.3.30）]，扣减广州赫基已付的45889.75元后，广州赫基还应向原告支付租金、占用费277304.31元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金和违约金。如前论述同理，违约责任方面，本院已支持原告没收保证金并由被告承担原告已实际支出的合理费用，在原告并未举证证明其因被告违约所遭受的具体损失的情况下，本院认为前述处理已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请滞纳金和违约金，缺乏事实根据，本院不予支持。至于赫基集团的责任，据前查明，广州赫基系一人有限责任公司，因两被告并未举证证明股东财产独立于公司财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，赫基集团应对广州赫基所负债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州赫基服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付2018年5月20日至2020年3月30日的租金、占用费合计277304.31元；二、被告广州赫基服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市新运泰房地产开发有限公司支付律师费14000元、物料制作费4895.95元，合计18895.95元；三、被告广州赫基服饰有限公司已交纳的租赁保证金44698.8元归原告佛山市新运泰房地产开发有限公司所有；四、被告赫基（中国）集团股份有限公司对被告广州赫基服饰有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山市新运泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广州赫基服饰有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取3212元，由原告佛山市新运泰房地产开发有限公司负担407元，被告广州赫基服饰有限公司、赫基（中国）集团股份有限公司负担2805元；反诉受理费917元，由被告广州赫基服饰有限公司、赫基（中国）集团股份有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年四月二十八日书记员 胡会婷