辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异506号案外人：孙伟，女，1971年5月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。申请执行人：北京中商荣盛贸易有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨春，该公司总经理。被执行人：沈阳富临房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人：任河。被执行人：沈阳市前林出租汽车有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：任河。被执行人：刘迎九，男，1969年4月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：张欣，女，1969年12月16日出生，回族，住址沈阳市沈河区。在本院执行申请执行人北京中商荣盛贸易有限公司与被执行人沈阳富临房地产开发有限公司、沈阳市前林出租汽车有限公司、刘迎九、张欣金融借款合同纠纷一案中，案外人孙伟对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人金融借款合同纠纷一案，依据北京市第四中级人民法院作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书及（2019）京04执恢36号委托执行函，本院于2019年8月6日立案执行，执行案号为（2019）辽01执1435号。在执行中，本院于2019年8月22日裁定拍卖位于沈阳市和平区xxx，卷号6-2-07287228，面积11600.26平方米的房屋及该房屋项下位于沈阳市和平区光xxx号，土地证号为沈阳国用（2013）第0011号，面积3252.24平方米的土地使用权。案外人请求中止对上述房屋的执行，理由为：上述房屋部分属于案外人，案外人已于2012年11月25日、2012年12月23日、2013年1月9日签订委托建房协议，全额缴纳购房款。从时间角度讲案外人获得争议房屋在先，虽未办理登记过户手续，但过错不在案外人，不能因为沈阳富临房地产开发有限公司存在其他争议案件而使案外人的合法权益遭受侵害。本院查明，北京市第四中级人民法院于2015年12月18日作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书的判决主文内容为：“一、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京中商荣盛贸易有限公司借款本金八千二百五十万元及罚息（以本金八千二百五十万元为基数，自二○一五年三月二十一日起至本金实际付清之日止，按年利率百分之二十一点六上浮百分之五十计算）；二、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中商荣盛贸易有限公司担保费三十七万一千二百五十元；三、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以沈阳他项（2013）第0139号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权八千万元及锦银［沈阳分］行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；四、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以东陵他项（2013）第0128号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权二百五十万元及锦银［沈阳分］行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；五、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司对本判决第一项、第二项所确定的原告北京中商荣盛贸易有限公司对被告沈阳富临房地产开发有限公司享有的债权承担连带保证责任；六、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司在承担本判决第五项连带保证责任后，有权向被告沈阳富临房地产开发有限公司追偿。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费四十九万四千五百三十九元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。北京市第四中级人民法院在该份民事判决书中查明如下事实：“富临公司与锦州银行签订了抵押合同，富临公司以其拥有的位于沈阳市和平区xxx（土地使用权证号：沈阳国用（2013）第0011号）及沈阳市东陵区xxx（土地使用权证号：东陵国用（2012）第07130835号）的土地使用权抵押给锦州银行，并约定位于沈阳市和平区xxx号3252.24平方米土地担保主债权8000万元，位于沈阳市东陵区××大街××土地3599.65平方米担保主债权250万元。抵押合同担保的主合同为借款合同，被担保的主债权为锦州银行依据借款合同而享有的对富临公司的债权。抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权所发生的一切费用。此后双方办理了相应抵押登记，相应土地使用权他项权利证书号分别为：1、沈阳他项（2013）第0139号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市和平区xxx、地号为011963506、抵押面积为3252.24平方米、抵押借款金额为8000万元、土地证号为沈阳国用（2013）第0011号、设定日期为2013年9月22日、权利顺序为第一顺序；2、东陵他项（2013）第0128号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市东陵区××大街××、××为××、抵押面积为3599.65平方米、抵押借款金额为250万元、土地证号为东陵国用（2012）第07130835号、设定日期为2013年9月18日、权利顺序为第一顺序。”另查明，在委托本院执行前，北京市第四中级人民法院于2015年7月1日保全查封案涉房屋，于2015年7月8日轮候查封案涉土地使用权。该院在执行程序中委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估。评估机构于2018年9月27日出具建亚评字2018-208号《房地产估价报告》，评估总额为14322.27万元。该份评估报告中记载估价对象为独栋钢混结构商业楼，层高约4-4.5米。房屋用途为商业，土地用途为商业。沈阳富临房地产开发有限公司不服提出异议，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执异199号执行裁定书裁定驳回其异议。沈阳富临房地产开发有限公司不服向北京市高级人民法院申请复议，北京市高级人民法院于2019年12月29日作出（2019）京执复287号执行裁定书，驳回其复议申请。该份执行裁定书中关于沈阳富临房地产开发有限公司的复议理由中有如下记载：“现在被评估的我公司房产周边住宅价格都在两万元以上。我公司的资产系商业办公用房，评估价竟低于住宅用房甚多。”又查明，案外人提供的落款日期标注为2012年11月25日的《委托建房协议》中记载：孙伟（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至xxx路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米，横线处填写B。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元，横线处填写B。（注：空白处手写59.2万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2012年11月25日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2013年5月25日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2013年止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年起向乙方支付逾期退款赔偿金。案外人提供的落款日期标注为2012年11月25日的《委托建房协议》中记载：孙伟（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至xxx路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米，横线处填写B。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元，横线处填写B。（注：空白处手写59.2万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2012年11月25日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2013年5月25日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2013年止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年起向乙方支付逾期退款赔偿金。案外人提供的落款日期标注为2012年12月23日的《委托建房协议》中记载：孙伟（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至xxx路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米。（注：该部分横线处未填写选项符号）。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元。（注：该部分横线处未填写选项符号，手写37万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2012年12月23日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2013年6月23日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2013年6月23日止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年6月24日起向乙方支付逾期退款赔偿金。案外人提供的落款日期标注为2013年1月9日的《委托建房协议》中记载：孙伟（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至xxx路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米。（注：该部分横线处未填写选项符号）。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元。（注：该部分横线处未填写选项符号，手写99.2万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2013年1月9日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2013年6月9日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2013年6月9日止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年6月10日起向乙方支付逾期退款赔偿金。案外人提供的《收款收据》中记载：沈阳富临房地产开发有限公司于2012年11月25日、2012年12月23日、2013年1月9日向孙伟开具金额分别为118.4万元、37万元、99.2万元的收据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉房地产登记在被执行人沈阳富临房地产开发有限公司名下。根据（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书，申请执行人北京中商荣盛贸易有限公司对案涉土地使用权享有抵押担保优先受偿权，而案涉房地产属于商业用途并非住宅，且案外人未能提供房屋单元间号以及交付占有方面的证据，故案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人孙伟的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  史永成审 判 员  郑竹玉代理审判员  高 聪二〇二〇年五月十三日书 记 员  金婷婷