广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终599号上诉人（原审被告）：陈秋如，男，汉族，1985年7月13日出生，住所地：梅州市梅县*********口。委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玮，男，汉族，1993年9月21日出生，住所地：梅州市梅县*******白沙湖。原审被告：李飞权，男，汉族，1963年10月2日出生，住所地：梅州市梅江区****梅州制药厂宿舍。上诉人陈秋如因与被上诉人张玮、原审被告李飞权合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈秋如及其委托诉讼代理人廖凯，被上诉人张玮，原审被告李飞权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋如上诉请求:一、依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院查明事实存在遗漏认定，且认定“现案涉房屋被他人占用，原告不能对该房屋行使权利，合同目的已无法实现”属于认定事实错误。1、本案《合作建房合同》合法有效，最基本前提是涉案房屋的土地是已经办理了不动产权登记的国有建设用地使用权证。在被上诉人所提交的《见证书》所附的《合作建房合同》以及《不动产权证书》上已明确载明了该不动产权利人为温美霞、陈秋如。根据法律规定，房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。非房地产权利人不能成为房地产转让法律关系的转让方。因此，在本案的《合作建房合同》中，有权属人陈秋如的签名确认，属于有权处分，该合同合法有效。2、对于双方合同的履行，双方之间的合同义务已经履行完毕。正如被上诉人在一审起诉状诉称，其己于2018年10月15日与权利人签订了合作建房合同取得了位于梅州市梅县区新县**************套房，并由广东义致律师事务所黄冬日律师见证，买卖双方已无任何异议，并交付了钥匙。以上事实证明，被上诉人于2018年10月15日取得案涉房屋钥匙时，买卖双方完成了交付标的房屋的义务，涉案房屋转移占有，被上诉人对案涉房屋取得了排他性的权利，成为新的权利人。3、涉案房屋交付至今长达将近一年半时间，自交付后，由被上诉人行使物权权利及承担房屋所有风险。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，涉案房屋交付后，物权权利及风险已转由买受人承受。由此可知，本案涉案房屋自交付后如若他人无合法的原因占有则属于恶意侵夺，构成侵权，权利人完全可以依法行使物权权利，而不能归责于原有的权属人，不存在合同目的无法实现的情形，而且，涉案房屋自2018年10月15日交付至今已长达将近一年半时间。4、本案不存在“一房多卖”的事实。一是上诉人与案外人温美霞作为涉案房屋的土地权属登记人，自涉案房屋交付于被上诉人后，从未向任何第三人出售过涉案房屋，也从不认识黄超，更未与黄超签订过合同，而且，也从来没有授权过任何人代理涉案房屋的任何法律行为。二是被上诉人无证据证明存在涉嫌一房多卖的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被上诉人主张存在涉嫌一房多卖的情形，但其并没有提供任何的证据证明，应承担举证不能的法律后果，其诉求应不予支持。5、一审判决认定“庭审中，被告李飞权确认因其欠别人的钱，涉案房屋A1栋203房现由其的债权人黄超占用”属认定事实不清。李飞权并不是涉案房屋国有建设用地《不动产权证书》登记的权属人，其并不属于房地产转让主体的合法房地产权利人，不能成为房地产转让法律关系的转让方，而且，上诉人与案外人温美霞也从未授权或确认李飞权代理过涉案房屋的交易行为，因此，李飞权与他人的债务关系所产生的“占用”涉案房屋，应属于非法占有或恶意占有，与本案合同法律关系无关，如果存在恶意损害他人合法权益的行为，则均属于无效的民事法律行为，即使涉及到本案房屋，也根本不影响被上诉人依法行使物权权利。二、一审判决适用法律错误。上诉人与案外人温美霞作为涉案房屋的土地权属登记人，自涉案房屋交付于被上诉人后，从未向任何第三人出售过涉案房屋，也从未授权或确认李飞权代理过涉案房屋的交易行为，故本案根本不存在一房多卖行为，而且一审判决认定“现案涉房屋被他人占用，原告不能对该房屋行使权利，合同目的已无法实现”属于认定事实错误，因此，不应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定处理本案。三、一审程序违法。黄超与本案的处理结果有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十二条以及民事诉讼法司法解释第七十六条之规定，应当追加黄超作为第三人参加诉讼。既然在一审中认定“被告李飞权确认因其欠别人的钱，涉案房屋A1栋203房现由其的债权人黄超占用”，并以此认为“现案涉房屋被他人占用，原告不能对该房屋行使权利，合同目的已无法实现”，说明黄超与本案的处理结果存在法律上的利害关系，而且，被上诉人未能提供证明黄超合法占有涉案房屋的直接证据，一审法院应当依法追加黄超作为第三人参加诉讼，但一审法院没有予以追加，属程序违法。二审庭审中补充上诉意见如下：合同法第九十四条规定有违约行为致使不能实现合同目的，指的是因违约行为，本案中合同有权转让方从未有违反合同内容之中的任何合同条款，且已实际交付一年多，不存在合同约定内容的违约事实，因此并不等同于现案涉房屋被他人占用，张玮不能对该房屋行使权力，合同目的无法实现的情形。如果法院经审查基于有证据证明黄超是基于合同债权成为合法有权占有人，则其与本案结果有利害关系，也就是说应当追加第三人，本案合同解除，法院应当判决现占有人依法予以返还占有房屋。张玮辩称，一、1、一审法院认定事实清楚，因涉案房屋出现第三人主张权利，且在庭审中当庭确认该涉案房屋已被第三人黄超占用，案外人也已多次报警处理无果。导致合同目的无法实现，完全达到解除合同的条件。2、被答辩人陈秋如称“涉案的《合作建房合同》合法有效，有被答辩人陈秋如签名确认。是合法有效的，答辩人张玮有处分权。”现在的问题是该涉案房屋已被手持房屋买卖合同的案外人黄超所占用，答辩人张玮何来的处分权？被答辩人陈秋如为了逃避责任居然还称权属没有问题，试图掩盖事实欺骗法庭。3、被答辩人陈秋如称“交付房屋给答辩人至今已长达将近一年半时间，合同义务已经履行完毕。”如果是有处分权的交付给答辩人就不会出现该涉案房屋于2019年有第三人拿着房屋买卖合同在主张权利并占用该房屋的情形，且在这短短一年的时间里该涉案房屋就已历经了两场官司，被答辩人陈秋如不能将房屋权属完整的、无争议地交付给答辩人，就应当承担退款和支付违约金的后果。二、1、根据合同相对性原则，一审无需追加黄超作为第三人参加诉讼。案外人黄超持有的房屋买卖合同是属于被答辩人陈秋如、原审被告李飞权及案外人黄超之间的合同关系，如有纠纷应当由合同当事人才有资格提起诉讼。2、答辩人张玮在（2019）粤1403民初2197号《民事调解书》一案也曾向法庭提出追加案外人黄超作为第三人参加诉讼的请求，但被法院以合同相对性原则驳回该请求，并被告知因本案涉案房屋为无证的“小产权房”，买方如果不能对房屋行使权利，卖方无条件要把钱退回给买家，合情合理合法。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。李飞权述称其与一审时的陈述意见一致。张玮向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同。二、判令被告陈秋如、李飞权向原告返还购买房屋的款项238000元。三、判令被告陈秋如、李飞权按房屋买卖价格总额的10%即23800元向原告支付违约金。四、判令被告陈秋如、李飞权承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于梅州市梅县区新县****“金满园”A1栋203号套房，原告张玮与郭艳于2018年11月30日签订了房屋买卖合同并在广东义致律师事务所处进行了见证[（2018）广义律见字第242号《见证书》]。郭艳在支付了购房款后准备进行装修时被他人阻挠、制止，后因对房屋无法正常行使权利，2019年11月7日郭艳起诉原告至一审法院，要求解除双方于2018年11月30日签订的房屋买卖合同，返还购买房屋的款项168000元及支付违约金。经一审法院主持，双方自愿达成调解，一审法院作出（2019）粤1403民初2197号《民事调解书》，确认如下协议：“一、原告郭艳与被告张玮同意解除双方于2018年11月30日签订的房屋买卖合同。二、被告张玮同意向原告郭艳返还购房款，双方一致同意购房款按以下方式支付：1、如果被告在2020年3月31日前还款，被告只需一次性返还原告购房款150000元；2、如果被告在2020年6月30日前还款，被告只需一次性返还原告购房款158000元；上述款项直接支付至原告郭艳个人银行账户（开户行：中国工商银行梅州分行，账号：6222022007000161581）。三、如被告张玮未按上述约定履行还款义务，原告郭艳有权以标的180000元向法院申请执行。四、案件受理费3660元，按规定减半收取1830元，由原告郭艳承担。”该调解书已于2019年12月12日生效。2020年1月15日，原告张玮向一审法院提起合同纠纷诉讼，请求解除与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同，返还原告购买房屋的款项238000元，并按房屋买卖价格总额的10%即23800元支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、见证书（合作建房合同）、收款单，证明原告与被告陈秋如、李飞权签订买卖合同的事实；3、被告身份证，证明被告陈秋如、李飞权的主体资格；4、《见证书》（2018广义律见字第223号）及相片，证明涉案房屋买卖情况经过了律师事务所的见证，及原告与被告李飞权在签订合同时的现场。对原告提交的证据，被告陈秋如的质证意见是：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2合作建房合同真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，陈秋如不是本案适格主体，也不是实际卖方，陈秋如也没有收到原告交付的23.8万元的购房款；证据2中的收款单三性有异议，该收款单也不是陈秋如出具的，对于该房屋买卖合同无真实意思表示，是否存在非法关系，陈秋如不清楚，也不了解，该房屋买卖到底是房屋买卖关系，还是房屋抵押关系，还是房屋债权抵对关系，陈秋如不清楚，此次交易是否真实，陈秋如也不清楚，从本案双方提交的证据及李飞权的陈述，原告张玮没有充分的证据证实其支付了23.8万元的购房款；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议。对于该笔交易是否真实存在，应结合证据及双方当事人陈述才能认定。对原告提交的证据，被告李飞权的质证意见是：证据1无异议；证据2合作建房合同无异议，当时签合同时陈秋如并不在场，其的签名是后来补的；收款单的内容不是我写的，下面的签名我记不清楚是不是我的签名和盖的指模，当时我并没有收到张玮的钱，是用利息抵对的，款项为23.8万元。我承认欠了原告的钱；证据3无异议；证据4原告与郭艳之间的买卖情况我不知情。后在开庭时，原告补充提交了（2019）粤14民终1402号判决书、（2019）粤1403民初2197号民事调解书及生效证明，被告陈秋如对真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，并且原告在2197号案件中调解结案，对于原告主张的事实应承担相应的举证责任；被告李飞权则表示无异议。被告陈秋如、李飞权均无证据提交法庭。（2018）广义律见字第242号《见证书》中还附有原告（合同乙方）与被告陈秋如、李飞权（合同甲方）于2018年10月15日签订的合作建房合同、粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号不动产权证书（不动产单元号441403126006GB00157W00000000）、授权委托书等复印件材料。合作建房合同主要约定如下：第一条、甲方将位于梅州市梅县区新县****的土地一宗，与乙方共同合作建房，不动产单元号441403126006GB00157W00000000。第二条、甲方以本合同所指的地块作为股份，与乙方共同合作建房，甲方负责完成项目建设过程中的一切工作，并承担该由甲方承担的费用，乙方以现金的形式支付项目建设过程中该由乙方支付的各项费用；双方同意分配位于金满园A1栋编号为203的套房房产权永久性归乙方所有。第三条、乙方应承担费用总额为238000元（按套计价），该费用总额为一口价，不因房屋面积等任何原因作调整。第四条、付款方式一次性付清。第五条、2018年10月31日前正式交付使用。第八条、甲方应在合同约定的交付时间将分配给乙方的房屋交付给乙方使用，如逾期超过两个月不能交付，视作甲方违约，应按合同房款总额的10%计算，向乙方偿付违约金，甲方需按银行同期存款利率按乙方所交费用计算利息补偿乙方。同时，原告还提交了收款单，载明：“今收到张玮（441************416）交来购买金满园A栋203房款人民币贰拾叁万捌仟元整（￥238000元）至此购房款及其它所有杂费均已全部结清，买卖双方已无任何异议。收款人：李飞权日期：2018年10月15日”，在收款人处有被告李飞权的签名及捺印。庭审中，被告李飞权确认因其欠别人的钱，涉案房屋A1栋203房现由其的债权人黄超占用。另查，在梅州市中级人民法院审理张玮与陈秋如、李飞权、吴惠琴执行异议之诉[（2019）粤14民终1402号]案件中，陈秋如答辩称“梅州市梅县区新县****块，面积为2815平方米的土地[不动产权证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号]的权属人为陈秋如，与李飞权、吴惠琴无任何关系。李飞权与陈秋如于2018年1月1日签订的《投资合作协议》并没有约定李飞权具有涉案标的土地的所有权、使用权等物权权益，该合作协议只能证明李飞权只是具有债权权益，并不具有物权权益，况且，该债权权益已经转让给第三人邓广粦。”一审法院认为，根据原、被告签订的合同内容来看，由被告负责完成项目建设过程中的一切工作，原告以现金支付项目过程中的费用，故双方的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。该合同是在律师见证下签订，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，对该合同效力一审法院予以确认。原告张玮诉请解除与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同，返还购买房屋款238000元及支付违约金23800元，并提供了律师事务所《见证书》、收款单、梅州市中级人民法院（2019）粤14民终1402号《民事判决书》、梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2197号《民事调解书》为证。被告陈秋如对上述证据除收款单真实性、合法性、关联性均有异议外，其他证据在真实性、合法性方面无异议；被告李飞权对上述证据除收款单提出记不清楚是不是自己的签名和指模外，其他证据在真实性、合法性方面无异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告陈秋如、李飞权未向法庭提交任何证据，且被告陈秋如在另案梅州市中级人民法院（2019）粤14民终1402号民事判决中答辩“梅州市梅县区新县****块，面积为2815平方米的土地[不动产权证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号]的权属人为陈秋如，与李飞权、吴惠琴无任何关系”，而在本案中答辩“陈秋如作为金满园A1栋的实际建设人，在A1栋建好后，将本案涉案的房屋卖给李飞权，由于本案涉案的房屋不能办理房产证，只有一本金满园整个小区的土地证，该土地证登记人为陈秋如、温美霞，因此，在卖给李飞权时曾约定，如果李飞权卖给第三方，陈秋如会作为甲方（或卖方）在合同中签字，以保障李飞权销售房屋给第三人的权利，也用于证明这个销售行为是合法的，房屋权属是清晰的”存在矛盾之处。被告李飞权虽否认收到原告张玮的房款，但表示是因欠原告张玮238000元以房抵对欠款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告陈秋如、李飞权的抗辩意见，一审法院不予采信。庭审中被告李飞权确认现涉案房屋A1栋203房由其的债权人黄超占用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现案涉房屋被他人占用，原告不能对该房屋行使权利，合同目的已无法实现，故原告请求解除与被告陈秋如、李飞权签订的合作建房合同，有事实和法律依据，被告陈秋如、李飞权应返还原告购房款238000元。同时，因被告未在合同约定的时间交付房屋，现原告请求被告陈秋如、李飞权承担合同约定的违约责任即房款总额10%（238000元×10%=23800元），一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、依法解除原告张玮与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签署的《合作建房合同》；二、被告陈秋如、李飞权应于判决生效之日起十日内返还原告张玮购房款238000元；三、被告陈秋如、李飞权应于判决生效之日起十日内向原告张玮支付违约金23800元。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5228元，按规定减半收取为2614元，由被告陈秋如、李飞权负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。本案二审处理意见如下：经查，涉案房屋未办理房屋产权证，仅办理了登记人为陈秋如、温美霞的国有建设用地使用权不动产权证。2018年10月15日，陈秋如、李飞权作为甲方，张玮作为乙方签订的《合作建房合同》，名为合作建房，实为房屋买卖。该《合作建房合同》并未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，缔约双方均应依约履行各自的权利义务。从李飞权出具的收款单中表明，涉案房屋的买卖双方就涉案房屋款项已结清。陈秋如二审时主张涉案房屋是由其先卖给李飞权，后由李飞权转卖给张玮，但未能提供相应证据证明，且与其在另案梅州市中级人民法院（2019）粤14民终1402号民事判决中的相关答辩存在矛盾之处，故本院对此不予采信。涉案房屋交付给张玮后，张玮又转卖给案外人郭艳，郭艳在装修涉案房屋过程中被黄超阻挠（李飞权称在签订上述《合作建房合同》之前，其已将涉案房屋抵押给黄超），而无法正常占有使用涉案房屋，遂将张玮诉至法院，后以调解方式结案（同意解除张玮与郭艳签订的有关买卖涉案房屋的合同）。据李飞权陈述，现涉案房屋已由黄超占用；张玮表示其无法使用涉案房屋；陈秋如则表示涉案房屋没有人在使用。现由于张玮不能按照《合作建房合同》的约定取得涉案房屋，陈秋如、李飞权已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审法院判决解除《合作建房合同》，陈秋如、李飞权应返还张玮购房款238000元，并支付违约金23800元，并无不当。至于是否应追加黄超的问题，由于本案为合同纠纷，根据合同的“相对性”原则，本案的处理与黄超并无关联，一审法院没有追加黄超为当事人并无不当。综上所述，陈秋如的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5228元（已由上诉人陈秋如预交），由上诉人陈秋如负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年五月十四日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅