天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终390号上诉人（原审原告）：董振平，男，1965年11月4日出生，汉族，住河北省秦皇岛市山海关区。委托诉讼代理人：孟凡强，天津至大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津鑫源置业投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第贰号。法定代表人：李贵杰，总经理。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛红飞，天津德彰律师事务所律师。上诉人董振平、上诉人天津鑫源置业投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董振平上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判天津鑫源置业投资有限公司赔偿董振平逾期办理房屋权属登记证明的违约损失133703.76元（自2017年1月2日至2019年7月23日止，按年利率4.75%加收30%，即按照年利率6.18%计算），及实际办理完房屋权属登记证明的违约损失；本案的一、二审诉讼费用由天津鑫源置业投资有限公司承担。事实与理由：一审法院未判决天津鑫源置业投资有限公司赔偿董振平逾期办理房屋权属证明的违约损失，适用法律错误。天津鑫源置业投资有限公司辩称，不同意上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望驳回董振平的上诉请求。天津鑫源置业投资有限公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，并依法改判；请求依法判决天津鑫源置业投资有限公司给付董振平违约金及利息89628.94元；上诉费用由董振平承担。事实与理由：董振平在2019年6月28日给天津鑫源置业投资有限公司出具收条，该收条虽未支付实际金额，但该证据应认定双方已经对违约交房应支付的违约金及利息达成合意，即天津鑫源置业投资有限公司应支付董振平89628.94元。董振平辩称，请求驳回天津鑫源置业投资有限公司的上诉请求。董振平向一审法院起诉请求：1.判令天津鑫源置业投资有限公司赔偿董振平逾期交房的已付款利息损失96138.42元，违约金67410元（自2014年11月1日至2017年1月15日，逾期交房损失按照年利率6%计算）。2.判令天津鑫源置业投资有限公司赔偿董振平逾期办理房屋权属证明的违约损失133703.76元（自2017年1月2日至2019年7月23日止，按年利率4.75%加收30%计算，即按照6.18%计算），及实际办理完房屋权属证明的违约损失。3.本案全部诉讼费由天津鑫源置业投资有限公司承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、律师费、执行费）。一审法院认定事实：2014年4月28日，董振平与天津鑫源置业投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定董振平购买天津鑫源置业投资有限公司开发的坐落于天津滨海新区房屋，建筑面积64.44平米，每平方米12978.90元，总价款为836360元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收合格，不得交付使用。甲方于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。甲方未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。自初始登记完毕之日起730日内，办结房屋权属转移登记。由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移等登记的，出卖人继续履行义务直至买受人取得房屋所有权属证明。因政府原因或不可抗力致使买受人未能在本合同约定期限内取得房屋所有权属证书的，出卖人不承担责任。董振平、天津鑫源置业投资有限公司签订的补充协议约定，如甲方在约定的日期之前或之后交房的，房屋交付日期以甲方书面通知的交付日期为准。上述合同签订后，董振平于2014年4月28日向天津鑫源置业投资有限公司交付了全部购房款。董振平与涉诉房屋的物业公司签订的《物业服务合同》约定服务期限自2017年1月15日起。2019年6月8日，董振平给天津鑫源置业投资有限公司出具了收条，载明“今收到天津鑫苑置业投资有限公司支付的滨海万隆大厦1-616房屋的违约金及违约金利息89682.94元整，违约金及违约金利息已付清，双方不再有任何纠纷。董振平收到违约金及违约金利息后无任何纠纷”。2019年11月18日，天津鑫源置业投资有限公司向一审法院出具情况说明，认可天津鑫源置业投资有限公司未向董振平支付上述收条中的款项。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。董振平按约定支付了全部购房款，天津鑫源置业投资有限公司应当按照约定将董振平交付房屋并办结房屋权属转移登记。双方主张交房日期不一致，天津鑫源置业投资有限公司应当举证证明其于2016年1月12日以书面形式通知董振平收房，但天津鑫源置业投资有限公司所举的房屋入住通知单不足以证明其主张，对天津鑫源置业投资有限公司主张的交房日期，不予确认。因天津鑫源置业投资有限公司认可其涉诉房屋的前期物业公司是山东裕隆物业管理有限公司天津分公司，认可是由该物业公司向业主交房。结合董振平提交的《物业服务合同》，认定天津鑫源置业投资有限公司的交房日期是2017年1月15日。天津鑫源置业投资有限公司逾期交房，应当按照约定给付董振平逾期交房的利息和违约金。按照合同约定标准计算，自2014年11月1至2017年1月15日的逾期利息为96127元，超出该数额的部分，不予支持。此期间的违约金为67494元，董振平仅主张67410元，系董振平对自己权利的处分，未超出天津鑫源置业投资有限公司应当承担的范围，予以支持。关于逾期办结权属转移登记的违约损失，董振平应当举证证明天津鑫源置业投资有限公司逾期办结权属转移登记已经给其造成了实际损失，但董振平未举证证明损失实际存在，应当承担举证不利责任。故对董振平的该主张，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告天津鑫源置业投资有限公司于判决生效后十日内给付原告逾期交房利息96127元和违约金67410元；二、驳回原告董振平的其他诉讼请求。案件受理费2879元（系减半收取），由被告天津鑫源置业投资有限公司负担1786元，由原告董振平负担1093元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、一审认定的逾期交房利息、违约金数额是否符合双方合同约定；二、逾期交房违约金是否过高，是否应当调整；三、逾期办理房屋权属证明的违约损失是否应当支持。本院分析如下：争议焦点一：天津鑫源置业投资有限公司主张应当依据2019年6月8日董振平出具的收条内容确定逾期交房利息、违约金数额。本院认为，收条系债务清偿完毕的凭证，但天津鑫源置业投资有限公司认可并未给付收条所述款项，且该收条注明“董振平收到违约金及违约金利息后无任何纠纷”。现董振平并未收到上述款项，不能认定双方纠纷已经解决，现董振平按照合同约定主张逾期交房利息、违约金，应予支持。对天津鑫源置业投资有限公司该上诉主张，本院不予支持。争议焦点二：双方合同约定：“甲方未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。”上述条款约定，考虑了逾期交付天数不同承担违约责任程度不同，计算方式明确，双方当事人对违约损失有合理预期。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现天津鑫源置业投资有限公司主张违约金过高，应承担举证责任，但其未提供证据予以证明，故本院对该主张不予采纳，予以驳回。争议焦点三：双方合同对商品房权属登记约定为：自初始登记完毕之日起730日。由于双方合同对初始登记何时完毕并未予以明确约定，属于合同约定不明情形。对此，应依据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。双方合同前言明确约定双方当事人达成合意的根据，包含对涉案房屋办理初始登记有效的《天津市房屋权属登记条例》，该条例第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起30日内，申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起30日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。按照双方合同第三条约定，2014年10月31日前，天津鑫源置业投资有限公司将符合商品房竣工、经验收合格等条件的商品房交付董振平使用。故本案应当办理初始登记的起始日期确定为2014年10月31日起经过60日起算合理，根据双方合同约定，天津鑫源置业投资有限公司至迟不得晚于2016年12月29日办理涉案房屋权属证书。现天津鑫源置业投资有限公司自认房屋还未办理初始登记，且为其自身原因所致，导致董振平未能取得房屋权属登记证书，故天津鑫源置业投资有限公司应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款的精神，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。故双方合同未约定违约金或损失计算方式，不影响董振平主张逾期办理产权证书损失的主张，一审法院以董振平未举证证明损失实际存在为由驳回该诉讼请求，处理有误，本院予以纠正并改判。董振平自2017年1月2日起主张违约损失，晚于本院认定的起算时间，本院予以准许。该部分损失，本院按照年利率6%标准予以支持，经计算，自2017年1月2日至2019年7月23日止为129914.59元（836360元×6%÷360×932天）。董振平主张的至实际办理完房屋权属证明的违约损失亦属合理，本院予以支持。综上所述，天津鑫源置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；董振平的部分上诉请求成立，本院予以支持并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6091号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6091号民事判决第二项；三、上诉人天津鑫源置业投资有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人董振平逾期办理房屋权属证明的违约损失129914.59元，并以已付购房款数额为基数，按照年利率6%标准支付至房屋权属证明实际办理之日。四、驳回上诉人天津鑫源置业投资有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人董振平的其他上诉请求及其他诉讼请求；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2879元，由上诉人董振平负担37元，由上诉人天津鑫源置业投资有限公司负担2842元；二审案件受理费4622元，由上诉人董振平负担84元，由上诉人天津鑫源置业投资有限公司负担4538元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 姜腾飞审判员 何日升二〇二〇年五月十四日法官助理王洪飞书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……