四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川07民终789号 上诉人［原审被告（反诉原告）］：魏秀慧，女，汉族，1968年11月16日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：郑碧茂，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被上诉人[原审原告（反诉被告）]：绵阳市南河体育中心，住所地：四川省绵阳市涪城区体运村路6号，统一社会信用代码：12510600740043284R。 法定代表人：韩阳，该中心主任。 委托诉讼代理人：王博雅，四川科通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李琛，女，汉族，1956年4月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘勇，男，汉族，1956年6月23日出生，住四川省绵阳市涪城区。 魏秀慧与绵阳市南河体育中心（以下简称体育中心）、李琛租赁合同纠纷一案，四川省绵阳市涪城区人民法院于2018年6月20日作出（2017）川0703民初925号民事判决，魏秀慧、李琛不服，向本院提起上诉。本院经审理后于2019年5月21日作出（2018）川07民终2838号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。原审法院经重审后作出（2019）川0703民初6526号民事判决，魏秀慧不服，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏秀慧的委托诉讼代理人郑碧茂，被上诉人体育中心的委托诉讼代理人王博雅，被上诉人李琛的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人魏秀慧上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人体育中心赔偿上诉人装修损失50万元（具体以鉴定结果为准），一、二审诉讼费由被上诉人体育中心负担。事实和理由：原审判决认定事实错误，上诉人与体育中心已建立事实租赁关系，否则上诉人不可能投入资金装修，且从2015年12月上诉人入场装修至2016年9月体育中心断电，体育中心未提出任何异议；体育中心起诉自认上诉人与李琛系转租关系，一审法院却认定体育中心与李琛之间的合同关系已终止；上诉人多次申请鉴定均未被允许，应予纠正。 被上诉人体育中心答辩称，魏秀慧与答辩人没有建立租赁关系，其系非法占用答辩人的房屋，在答辩人未同意的情况下擅自装修，损失应由其自行承担；魏秀慧与李琛的关系并不能由答辩人自认；原审判决正确，应予维持。 被上诉人李琛答辩称，魏秀慧与李琛没有事实和法律上的转包关系，体育中心承诺免除房租，希望法院予以考虑。 原审原告体育中心向原审法院起诉请求：1.判令二被告立即腾退位于绵阳市涪城区的房屋；2.判令二被告向原告支付2015年房屋占用费23520元，垃圾清运费120元；2016年房屋占用费23520元，垃圾清运费120元；2016年4-12月水、电费15203.20元；同时支付2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费、水电费及物管费（以上费用均按照2014年租赁合同的标准计算）；3.本案诉讼费由二被告承担。 原审反诉原告魏秀慧向原审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告体育中心赔偿原告装修损失约50万元（具体金额以鉴定结果为准）；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。 原审法院认定事实：2013年12月31日，李琛（乙方）与体育中心（甲方）签订《租赁协议》承租绵阳市南河体育中心南区一楼面积140平方米的房屋经营体汇茶楼，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，月租金1960元，年租金为23520元，垃圾清运费120元/年。租赁期满后，李琛继续租赁案涉房屋，双方未续签租赁合同。 因政策要求恢复体育场馆功能、实施体育惠民，2015年，原告向李琛发出《解除合同通知书》，称因政策原因要求清除位于体育场馆内的商业性经营活动，案涉场地不再继续承租给李琛，自本通知发出之日起三日内与李琛解除场地租赁关系，三个月内，李琛应履行腾出租赁场地义务，搬离租赁场地，且妥善与原告办理交接手续。2015年5月18日，李琛向原告出具《承诺书》，承诺：保证于2015年6月30日前腾出承租房屋及场地，并按照原告要求按时保质地移交手续。 后李琛并未与原告办理案涉场地退租移交手续，也未支付2015年的相关费用。 2015年12月，魏秀慧进场开始装修。庭审中，魏秀慧陈述，虽然双方之间并无书面的租赁合同关系，但魏秀慧实际经过李琛介绍与原告达成了租赁协议，并且在装修期间，原告也并未采取报警等积极态度进行阻止，且魏秀慧在装修完成后，还进行了一段时间的经营，原告的放任行为足以证明双方之间建立了租赁合同关系。原告认为，在魏秀慧装修期间曾多次提醒魏秀慧双方之间并无租赁关系，要求其不要进行装修以免造成损失。因为李琛及李琛丈夫均系原告单位系统员工，且原告系正规的单位，故没有采取激烈的手段进行阻止。至2016年9月30日，原告无奈采取停水停电的措施阻止魏秀慧继续侵权。魏秀慧从外部拉电线继续经营。2017年2月，原告向国家电网投诉后，魏秀慧没有再继续经营。 庭审中，魏秀慧举出2016年4月28日原告向其出具的2015年12月-2016年3月水电费收据，以证明双方之间建立了事实租赁关系。原告确认水电费收据确系其出具，因为魏秀慧擅自占用原告房屋，产生水电费。因供水供电企业向原告收取了水电费，原告因财务制度规范向魏秀慧收取其自己使用的水电费并无不当，但是并不能证明双方之间建立了事实的租赁关系。相反，就是因为双方之间并未建立租赁关系，所以原告在收取水电费的同时并未向魏秀慧收取房屋租金及垃圾清运费。 原审法院认为，本案李琛与原告签订的《租赁协议》到期时间在2014年12月31日，在合同约定的租赁期满后，双方没有签订租赁合同，但在继续使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原告与李琛形成了不定期租赁关系。 在原告于2015年5月18日向被告发出《解除合同通知书》后，被告李琛在2015年5月18日承诺于2015年6月30日腾退房屋并按时保质地办理移交手续。虽庭审中李琛并未举证证明其与原告办理了腾退移交手续，但从原告举证的落款时间为2015年7月16日的《缴费通知》的内容来看，原审法院推定原告认可与被告李琛解除合同的时间为2015年6月30日，依据合同约定，在此之前产生的应付未付的租金及垃圾清运费被告李琛应当承担。 关于被告魏秀慧与原告之间是否存在租赁关系的问题。首先，被告魏秀慧无证据证明其与原告签订了书面的《租赁合同》，无直接证据证明原被告之间存在租赁关系。其次，原告没有阻止魏秀慧进行装修的行为是否可以推定原告以默示法方式与魏秀慧建立了口头租赁合同。原审法院认为，不作为的默示形式只有在法律有明确规定或当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，故魏秀慧进行装修，原告没有阻止并不能证明双方之间建立了租赁合同关系。 再次，被告魏秀慧举出的2016年4月28日的水电费收据（2015年12月至2016年3月期间）能否确认双方之间建立了租赁关系。魏秀慧还在反诉状中陈述2016年1月，其与李强签订了《租赁合同》，李强签字后声称该租赁合同需要走内部盖章审批程序，故没有将合同原件返还给自己。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在没有书面签章的合同直接证明租赁合同成立的情况下，被告既要证明自己履行了主要义务，还要证明对方已经接受。本案中，被告魏秀慧举出的水电费收据不是租赁合同中其应当履行的主要义务，从现有证据来看被告魏秀慧既没有缴纳租金的意思表示和行为，原告也没有接受租金的意思表示和事实存在。故被告主张与原告之间的租赁合同已经成立的理由，原审法院不予采信。 反诉原告在没有合同约定的情况下占有案涉房屋并进行装修，其造成的损失应由自己承担。庭审中魏秀慧方提出的损失鉴定的申请，因所陈述的损失系自身原因所导致，故原审法院不予准许。 原告主张的水电费，因票据由原告单方制作，未提交水、电费抄表清单及水、电费单价等相关证据予以佐证，原审法院对原告的此项主张不予支持。 被告魏秀慧没有相应的证据证明其占有并使用案涉房屋的合法性，且原告对魏秀慧的占有和使用的行为到本案庭审辩论终结前均不予认可，并表示没有签订《租赁合同》的可能，故被告魏秀慧应当将占有和使用的绵阳市涪城区的房屋予以腾退，并承担从占用之日起至腾退之日止按照2014年《租赁合同》约定的标准计算的房屋占用费。关于魏秀慧占用案涉房屋的时间起点，因魏秀慧方庭审中自述2015年12月份进场装修，《反诉状》中陈述2016年1月，其与李强签订了《租赁合同》，原审法院结合李琛缴纳2015年4月、5月份的水、电费票据上记载的数据和魏秀慧2016年4月28日缴纳水、电费票据上记载的数据，原审法院综合确定魏秀慧占用案涉房屋的时间起点为2016年1月1日起。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告李琛在本判决生效后三日内向原告绵阳市南河体育中心支付2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金11760元和垃圾清运费60元；二、被告魏秀慧在本判决生效后三日内腾退占有使用的绵阳市涪城区的房屋给原告；三、被告魏秀慧在本判决生效后三日内给付原告从2016年1月1日起至实际腾退房屋给原告之日止按照2013年12月31日被告李琛与原告签订的《租赁协议》约定的标准计算的房屋占有使用费和垃圾清运费。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告绵阳市南河体育中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告魏秀慧的全部诉讼请求。本诉案件受理费1450元，由原告绵阳市南河体育中心负担300元，被告李琛负担300元，被告魏秀慧承担850元；反诉案件受理费4400元，由反诉原告魏秀慧负担。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩理由，本案争议的焦点是魏秀慧与体育中心是否形成了事实上的租赁关系？魏秀慧称双方已形成租赁关系，但未提交书面合同，亦未就租赁合同的期限、价款、用途等核心条款已与业主达成一致提交证据，故本院对其已形成租赁关系的主张不予支持；体育中心向魏秀慧收水电费系因魏秀慧实际使用了水、电，产生了水电费，不能因此推定体育中心认可与魏秀慧建立了租赁关系，否则，体育中心不应当只收取水电费而不收取租金和垃圾清运费；关于李琛与体育中心租赁关系是否终止的问题，体育中心向李琛发出了解除合同通知书，李琛承诺在2015年6月30日腾退房屋并按时保质地办理移交手续，原审结合体育中心所举落款时间为2015年7月16日的《缴费通知》载明的内容认定体育中心与李琛于2015年6月30日解除合同并无不当，本院予以确认；关于鉴定，魏秀慧在没有合同约定的情况下即对案涉房屋进行装修，由此造成的损失应自行承担，原审对其鉴定申请不予准许并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人魏秀慧的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5850元，由上诉人魏秀慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年五月二十八日 书记员 顾鸿飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”