辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初1956号原告：大连恒安物业管理有限公司，住所地：庄河市城关街道财政委。统一社会信用代码：9121028379692497XM。法定代表人：张晓宁，系该公司经理。委托诉讼代理人：曲立新，系庄河市城关法律服务所法律工作者。被告：年雪庆，男，1987年6月7日出生，汉族，住庄河市。大连恒安物业管理有限公司诉被告年雪庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。原告委托诉讼代理人曲立新、被告年雪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付2016年-2019年度物业管理费及电梯费6941元、违约金1000元，合计：7941元。（违约金计算方法：按日0.3%，自2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别计算，计算至判决确定给付之日止。）事实和理由：被告是国奥新天居小区55-305室业主，房屋建筑面积为95.52平方米，仓房0平方米。原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业管理费：小高层住宅1.20元/平方米，电梯费每户每年200元、高层每户360元，仓库每月1.20元/平方米，缴费时间为每年年末前一次性缴纳全年物业费，违约按日0.3%滞纳金。在合同履行期限内原告按约履行了义务，但被告拒绝缴纳2016-2018年度的物业管理费，为了保护原告的合法权益，现诉至贵院，请依法判决。被告年雪庆辩称，不同意原告的诉讼请求。因为：1、我家从购买房屋装修开始，外面下大雨，家里墙体漏水导致大白和地板都造成破坏。尤其是我家是住在3楼，有一个大阳台，楼上乱丢垃圾落在阳台上，很长时间没有人收拾。2、物业费每平方米1.2元，绿化没有达到标准，我认为物业公司收费过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大连恒安物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提供的证据为：证据一、商品房买卖合同，该证据证明被告房屋面积为95.52平方米。证据二、被告与大连丰裕房地产开发有限公司签订的国奥新天居前期物业管理服务协议一份，该证据证明被告小区由大连恒安物业管理有限公司进行物业服务，每月每平方米物业管理费为1.2元，电梯费高层每户每年360元，服务期限至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理委托协议生效之日终止。证据三、被告所在国奥新天居小区业主委员会和原告签订国奥新天居小区物业服务合同一份，证明原、被告之间存在物业管理关系以及双方的权利义务，并约定了物业费及电梯费收费标准，逾期缴纳物业费从逾期之日起按应交额的0.3%按日缴纳滞纳金，缴纳时间为：每年12月31日前一次性缴清下一年度全年物业费。证据四、庄河市国奥新天居小区业主委员会于2020年4月2日出具的证明，证明原告多次以电话、书面形式向国奥新天居小区55号楼305户催缴2016—2019年度物业费及电梯费，此户至今未缴费。年雪庆对上述证据的质证意见为：证据一、二、四均无异议，证据三我不清楚。本院经审理对双方当事人当庭自认的事实和无异议的证据予以确认，对有争议的事实结合当事人自认及其他证据综合判断确定本案事实为：被告年雪庆系庄河市国奥新天居小区55号楼1单元305号房业主，建筑面积95.52平方米。2013年12月23日大连丰裕房地产开发有限公司（甲方）与年雪庆（乙方）签订《国奥新天居前期物业管理服务协议》。约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；有权将甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用；物业管理服务费按乙方（房屋、车库、厦子）所占物业建筑面积每月每平方米1.2元收取，小区竣工交付乙方时，乙方预缴付两年物业费，以后每年12月31日前缴清下一年度物业费；电梯费每年每户360元。甲方现委托大连恒安物业管理有限公司对国奥新天居实施前期物业管理，本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。2016年5月31日，国奥新天居小区业主委员会与原告签订《庄河市国奥新天居小区物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。委托管理期限为5年，自2016年5月31日起至2021年5月30日。合同约定原告的服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；对实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地负责经营管理；向物业产权人、使用人收取房屋、车库、车位、仓库等物业管理服务费、电梯运行费等。物业费的收费方式为：住宅房屋电梯楼按建筑面积每月每平方米1.2元计算；住宅房屋无电梯按建筑面积每月每平方米1.2元计算；所有车库、仓库按建筑面积每月每平方米1.2元计算；公建按建筑面积每月每平方米1.8元计算。小高层住宅电梯费每户每年200元（楼宇最高层介于12层和14层之间）；高层住宅电梯费每户每年360元（楼宇最高层等于或高于15层）。业主应在每年12月31日前一次性缴清下一年度全年物业费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。庭审中，被告陈述，家里墙体漏水导致大白和地板都造成破坏，楼上乱丢垃圾落在阳台上，很长时间没有人收拾，楼道感应照明灯坏了接近一年半，物业都没有维修。物业费每平方米1.2元，收费过高且绿化没有达到标准。大连恒安物业管理有限公司主张，物业经理、维修人员、防水人员已经去过被告家进行维修，物业公司已经尽到了报修和维修的义务，而且现在结果已经没有出现再漏的情况。物业公司已经尽到合同中约定的义务。物业费是在物业合同中约定，也是经过业主委员会通过的，也是物价部门批准的。被告物业费缴至2015年底，经原告催要，被告拖欠2016—2019年物业管理费5501元（1.2元/平方米×95.52平方米×12个月×4年），电梯费1440元（360元/年×4年）及违约金1000元，合计7941元。本院认为：被告与大连丰裕房地产开发有限公司签订《国奥新天居前期物业管理服务协议》、大连恒安物业管理有限公司与国奥新天居小区业主委员签订《庄河市国奥新天居小区物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，年雪庆实际接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同中已明确物业服务管理费的具体标准，对业主亦具有约束力。关于被告提出的楼上住户往其阳台乱扔垃圾、楼道感应照明灯损坏物业未予维修、小区绿化未达标准，因被告对其主张未提供相关证据，本院不予采信。但从另一个层面也反应出物业公司的服务有待进一步加强和改进。因房屋墙体漏水问题，物业公司及开发商虽已派人进行维修，暂未出现不良后果，但物业公司应对此情况做好记录，以进一步确定业主后续的使用情况。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，法院建议原告应进一步提高物业服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，对原告要求被告给付物业管理费及电梯费共6941元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担违约金1000元的诉讼请求，考虑到业主并非恶意不交物业费，且物业公司在物业服务上确有须改善的方面，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告年雪庆于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连恒安物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费5501元、电梯费1440元，共计6941元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告年雪庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宋相官二〇二〇年五月二十五日书记员  娄严文