江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初4206号原告：江苏城置物业服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区城置国际花园城三期18号楼物业办公室。法定代表人：冯存存，该公司经理。委托诉讼代理人：李义旭，江苏青创律师事务所律师（代理权限至2019年11月22日止）。委托诉讼代理人：李小龙，江苏青创律师事务所律师（代理权限至2019年11月22日止）。委托诉讼代理人：刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者（代理权限自2019年11月22日起）。委托诉讼代理人：刘萌萌，江苏它石律师事务所律师（代理权限自2020年5月15日起）。被告：胡群，男，1980年5月26日生，汉族，徐州市贾汪区董庄医院医生，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：周艳玲，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈际航，江苏永伦律师事务所律师。原告江苏城置物业服务有限公司（以下简称城置物业公司）诉被告胡群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员马影适用简易程序独任审判，于同年11月22日公开开庭进行了审理，原告城置物业公司的委托诉讼代理人刘刚、被告胡群及其委托诉讼代理人周艳玲到庭参加诉讼。后因本案案情需要，依法转为普通程序组成合议庭审理，并于2020年5月20日公开开庭进行了审理,原告城置物业公司的委托诉讼代理人刘萌萌、被告胡群的委托诉讼代理人陈际航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城置物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理费3484.11元（房屋面积117.31平方米，按1.1元/平方米/月计算27个月），诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2014年7月6日办理了上房手续，入住徐州城置国际花园城二期7号楼1单元1403室，成为该小区的业主，原告为该小区的物业服务公司。截止至2019年9月底，被告拖欠物业费3484.11元没有缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告胡群辩称，被告是涉案房屋的所有权人，没有交纳原告主张的物业费，但原告要求被告交纳物业费没有事实和法律依据，2015年5月9日原告与被告胡群及另案被告周爱红、徐龙三人签订了一份物业费、车位费减免协议，该协议的签订建立在被告沟通处理小区单行道、供暖、水管爆裂等问题的基础上，该协议加盖了原告的公章。2019年9月24日，原告向被告下发了律师函，律师函中也承认与被告签订了一份减免物业费、车位费的协议，可以证明该协议是合法有效的，原告应当按照协议减免被告的物业费及车位费。另，本案超出三年以上的物业服务费不应支持，应受诉讼时效限制。综上，原告起诉被告没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2010年8月28日，徐州城置有限公司（甲方）与徐州汉基物业管理有限公司（乙方）就城置国际花园城二期A地块、B地块签订前期物业管理服务合同各一份，合同均约定：物业服务内容包括物业管理服务的组织计划和管理，有偿提供房屋保修期外的小维修，共用设施设备的运行、维修或养护，公共附属物的保养和安全性、功能性维修，公共绿地的养护，公共环境保洁，协助公安机关维持小区公共安全秩序，维持车辆进出院门秩序和车辆在院内停放秩序，维修保养公共区域消防设施设备，协助政府主管机构提醒、督促业主合法、合规装修和不违章搭建，等，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层1.1元/月/平方米，自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人承担，上房时一次收取一年物业服务费，合同服务期限自2010年9月1日起至业主委员会成立并重新聘请物业公司止，等等。合同还对双方权利义务等进行了约定。2012年3月13日，徐州汉基物业管理有限公司企业名称变更为江苏城置物业服务有限公司，现原告城置物业公司在涉案城置国际花园城二期提供物业管理服务至今。被告胡群系涉案城置国际花园城二期（尚东花园）B7号楼1单元1403室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为117.31平方米，系高层住宅，被告向原告交纳物业服务费至2017年6月30日，后再未交纳。另查明，2018年5月，被告胡群及另案被告徐龙、周爱红向原告城置物业公司提出免除物业相关费用申请，申请内容为：“尊敬的公司领导：城置二期业主周爱红、胡群、徐龙三人，为了小区业主利益，一直在默默无私奉献，对小区环境卫生、安全问题，小区其他业主的问题都积极沟通开发、物业等相关部门给予解决，让物业能够更好的提升小区品质做出保障，鉴于以上三位同志的奉献精神，请物业领导批准，免除以上三位同志的物业费及车位费，费用明细：1、周爱红（3号楼2单元903室）：物业费1219/年、车位费1440/年，共计：2659/年；2、胡群（7号楼1单元1403室）：物业费1548.5/年、车位费地上1440/年、地下1560/年，共计：4548.5/年；徐龙（18号楼1单元1202室）：物业费1301.3/年，车位费1560/年，共计：2861.3/年；三人共计每年免除费用：10068.8/年，此次申请内容只作为内部免除以上三位同志的物业费、车位费证明，不作为其他任何用途。”被告胡群及另案被告徐龙、周爱红在该免除申请上业主代表签字处签名捺印，后原告在该免除申请上加盖其公司公章。2019年9月24日，江苏青创律师事务所李义旭律师、李小龙律师向被告发出律师函，函告被告缴纳拖欠的物业费。以上事实，有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、物业服务费收据、关于免除城置国际花园城二期业主代表物业相关费用申请等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告和徐州城置有限公司签订的前期物业管理服务合同两份均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对该物业服务区域内的业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同履行各自的义务，原告作为物业公司应依约对涉案小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费。被告胡群辩称原、被告双方签订了物业费、车位费减免协议，原告向被告发出的律师函也承认与被告签订了减免协议，应驳回原告的诉讼请求，庭审中，被告提交了减免协议的拍照打印件，即关于免除城置国际花园城二期业主代表物业相关费用申请，对此，原告主张该申请是向公司领导申请，但领导未签字，申请未获批准，律师函中关于签订减免协议的该段内容是律师自己的认为，内容不真实。本院认为，该免除申请形成于2018年5月，申请中写明了被告胡群物业费、车位费年度应收取费用明细，但却没有写明免除物业费、车位费的具体期限，免除的内容不明确，同时，免除物业费、车位费的申请是被告胡群及另案被告周爱红、徐龙三人提出，三人在申请上签名捺印，后原告加盖其公司公章，在该免除申请中载明：“此次申请内容只作为内部免除以上三位同志的物业费、车位费证明，不作为其他任何用途”，被告胡群在该免除申请上签名捺印，应视为其对上述载明内容的认可，故该免除申请不能作为原、被告之间达成免除被告物业费、车位费的双方协议，仅是原告公司内部免除的材料，对外不发生法律效力，另，律师函是由江苏青创律师事务所李义旭律师、李小龙律师发出，原告对于律师函中关于签订减免协议的内容予以否认，因此，对于被告的该辩称本院不予采纳，原告现向被告主张物业服务费，被告仍负有向原告交纳物业服务费的义务。被告辩称本案超出三年以上的物业服务费不应支持，应受诉讼时效限制，原告主张自2017年7月1日起的物业服务费，没有超过三年，且在涉案前期物业管理服务合同中对于物业服务费的收取时间仅约定了上房时一次收取一年物业服务费，对于上房一年后的物业服务费收取时间没有约定，故原告关于物业服务费的主张没有超过诉讼时效，对被告的该辩称本院不予采纳。对于原告主张的自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业管理费3484.11元（房屋面积117.31平方米，按1.1元/平方米/月计算27个月），被告至今没有支付，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：被告胡群于本判决生效后十日内支付原告江苏城置物业服务有限公司自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业管理费3484.11元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  马 影人民陪审员  孟献勇人民陪审员  孙荣林二〇二〇年五月二十二日书 记 员  万星池