河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终554号 上诉人（原审被告）：崔荣，男，1949年2月1日出生，汉族，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：曲婷婷，河北正硕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁志纲，男，1987年3月10日出生，汉族，住河北省康保县。 委托诉讼代理人：高璐，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程明根，男，1963年12月20日出生，汉族，住张家口市桥东区。 被上诉人（原审第三人）：马永枝，女，1962年11月19日出生，汉族，住张家口市。 上诉人崔荣因与被上诉人梁志纲、程明根、马永枝买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 崔荣上诉请求：1.对一审法院中没有支持上诉人129980元的拆迁补偿款不服，请求二审法院改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院将崔荣宅基地上每平米2000元的奖励及其他补偿视为梁志纲享有，违反了法律规定，并且超越了职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”在本案中，被征收人是崔荣与程明根，搬家人是梁志纲。根据《安置方案》搬迁奖励按照宅基地面积计算，补偿被征收人，搬家按照建筑面积计算，为搬家补助费，给付实际居住的人，一审法院混淆了搬迁与搬家的概念。一是程明根将崔荣的房屋出售，梁志纲以不是本村村民的身份违法办理了宅基地使用证。程明根卖房反悔，还拿了十多万元，梁志纲取得一百万余元的补偿款，崔荣并无过错。二是梁志纲居住两间房屋是基于买卖，但是居住在崔荣的宅基地则属于对崔荣的侵权，梁志纲不能在违法的情况下取得崔荣宅基地上的奖励。崔荣已经将梁志纲的宅基地使用证撤销，下一步就准备起诉返还房屋。但梁志纲先提出起诉，崔荣可一并解决，但一院将本该属于崔荣的利益判予他人。三是一审法院将该判决建立在一个虚构的基础上，因为该拆迁款不存在。姚家庄拆迁进入停滞状态，是否拆迁是未知数，如果仅给崔荣36万元，崔荣将拒绝签订拆迁协议，因为崔荣的宅基地使用权还在。一审判决之后，崔荣到拆迁办取得其宅基地的补偿明细，其应当得到为496992.28元的拆迁款，一审法院超越职权，取代了拆迁办对于拆迁款的分配，无任何理由将本属于崔荣的拆迁补偿给付梁志纲。四是崔荣不是买卖合同的当事人，一审法院不应将崔荣列为被告，应列为第三人。因此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 梁志纲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。搬迁奖励费、有线电视、热水器、宽带、地下室、土暖气、渗井水、装修补助费、过渡安置费、搬家补助费系补偿被拆迁房屋的实际居住人，梁志纲需要再找新的房屋进行居住，该笔款项是对梁志纲搬迁的补偿。崔荣的补偿款应仅限于被继承的宅基地本身的价值，对于被继承的宅基地以外的附属及拆除该宅基地及房屋导致使用权利受损给予的相关补偿，并非属于被继承宅基地，即被拆迁宅基地非本身价值的费用，应当予以扣减。对于宅基地以外的附属物及拆除该宅基地及房屋导致使用权利受损给予的相关补偿应当给予实际使用权利受损的梁志纲，故上述补偿款应归梁志纲所有。 程明根、马永枝答辩称，崔荣的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 梁志纲向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令位于间（原土地使用权证张市高新集用2009第20093号）及土地补偿款1531545.52元归原告所有；2.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告崔荣与程明根系同母异父的兄弟，母亲张爱花于2001年5月去世，父亲程立荣于2002年12月去世，程立荣名下登记有宅基地158.4平方米，地上房屋三间（宅基地使用证号为010087）。被告崔荣于2004年起诉被告程明根至张家口市桥东区人民法院，要求分割父亲遗产，其他继承人明确表明放弃继承，经主持调解，双方达成一致意见，出具（2004）东民初字第384号调解书确认：被继承人程立荣名下的遗产北房三间，东侧一间由崔荣继承并使用相应院落，其余北房两间由被告程明根继承并使用相应院落，位于东侧院落小南房一间程明根于2004年5月前自行拆除。该调解书自双方当事人签收后生效。被告程明根与第三人马永枝曾系夫妻关系，婚姻存续期间生育一子程建超，双方于1999年协议离婚，婚生子程建超由马永枝抚养，程明根支付抚养费，因程明根无力支付抚养费，双方于2003年签订房屋折抵抚养费协议书，用程立荣遗留的三间房屋及院落顶抵婚生子程建超抚养费。2007年，马永枝对程立荣名下的三间房屋进行了翻建，原告梁志纲以10万元购买了位于张家口市桥东区的诉争房屋三间及院落一处，后对房屋进行装修，并经张家口市桥东区人民政府办理了张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证，土地使用权人由程立荣变更为原告梁志纲，土地使用权证记载土地使用权面积为158.4平方米，用途为住宅，图例显示房屋三间，原告从购买房屋起在此居住至今。因宁远机场改扩建项目，诉争土地及房屋于2017年被纳入拆迁范围，原告与拆迁办签订了征收补偿协议，土地使用权证被收回。被告崔荣于2018年1月26日向张家口市桥东区人民法院提起行政诉讼，要求撤销张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证，2018年7月31日作出判决，撤销桥东区人民政府于2009年颁发的张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证，原告梁志纲不服一审判决上诉至张家口市中级人民法院，后维持原判。经与桥东区姚家庄镇土地所核实，诉争土地的使用权人由程立荣变更为梁志纲后，程立荣名下010087宅基地使用权证已经失效，梁志纲的土地使用权证也经行政诉讼撤销，鉴于诉争房屋已经纳入拆迁范围，现不能办理新的产权证书。庭审后，向拆迁办核实了原告提交的拆迁补偿标准，拆迁办予以确认，根据张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证和实地测量，诉争土地和房屋征收补偿款共计1531585.12元，其中宅基地证面积补偿1101038.4元，搬迁奖励费316800元，有线电视340元，热水器（太阳能）200元，宽带150元，地下室5000元，土暖气3000元，渗水井1000元，自建房屋（宅基地外）40500元，装修补助费（精装）20838元，过渡安置费37509.12元，搬家补助费5209.6元。拆迁办称，若有合法的土地使用权，征收补偿标准仍可按上述标准执行。原告梁志纲户籍所在地为河北省康保县，非张家口市桥东区村民，不是该村集体经济组织成员。被告程明根坚持认为诉争房屋与其无关，该房屋系由马永枝出售并收取售房款，若本案可取得部分补偿，归马永枝所有，马永枝表示认可和同意。鉴于此，本案对拆迁补偿的分配可能会涉及马永枝权益，追加马永枝作为第三人参加诉讼。 一审法院认为，原告梁志纲诉称2007年其向被告程明根购买本案诉争房屋，但被告程明根及第三人马永枝均辩称房屋由马永枝出售，且诉争房屋的买受人为梁志纲的父母梁万民和霍英。关于双方就买卖合同主体存在的争议，在购买诉争房屋后，原告梁志纲被登记为土地使用权人，且在诉争房屋居住至今，故买受人为原告梁志纲。虽然程明根和马永枝一致认可房屋由马永枝出售，但根据张家口市桥东区人民法院（2004）东民初字384号调解书，程明根是程立荣遗产的继承人，二人未举证证明出售房屋时告知原告程明根已用房屋折抵抚养费，故该约定对原告无效，买受人有理由相信出售人为程明根。且根据原告提交的（2018）冀0702行初5号行政判决书及被告程明根提交的（2018）冀07行终99号判决书，梁志纲与程明根均作为行政案件的诉讼主体参与诉讼程序，在原、被告及第三人均未向法院提交买房合同或其他证据证明买卖双方并非梁志纲和程明根的情况下，应当认定出卖人为程明根，买受人为梁志纲，梁志纲作为本案原告、程明根作为本案被告参与诉讼主体适格。被告程明根向法院提交协议书，抗辩其父程立荣将诉争房屋赠与程建超，但该协议只有证明人和被告程明根与马永枝的签字，未有程立荣的签名，故不能证明该协议的内容是程立荣的真实意思表示，该协议未发生赠与效力，对其抗辩不予采信。被告崔荣提交（2004）东民初字第384号民事调解书，崔荣享有对程立荣遗产中东侧一间房屋及相应院落的继承权，该事实已经生效文书予以确认，被告程明根在出售诉争房屋时，将三间房屋及院落一并出售给原告梁志纲，因程明根对被告崔荣的一间房屋没有处分权，且原告购买房屋时明知登记在程立荣名下，而没有询问、核实诉争房屋的权属情况，存在过错，原告及被告程明根均未证明崔荣授权被告程明根出售其房屋或者事后对被告程明根的处分行为进行了追认，故程明根出售崔荣一间房屋的行为是无权处分行为，不发生物权变动的效力，东侧一间房屋及院落所涉及的权益应归崔荣所有。被告程明根与第三人马永枝于2003年签订房屋折抵抚养费协议书，用本案诉争房屋顶抵婚生子程建超的抚养费，虽然当时被告程明根未取得诉争房屋的所有权，但在2004年经过民事调解书确认，其取得诉争房屋其中两间的所有权，其就该两间房屋与第三人签订顶抵协议是其自愿处分行为，该顶抵协议合法有效，但该协议是二人的内部约定，不能对抗第三人。第三人马永枝抗辩诉争房屋为程建超所有，其他人没有处分权，被告程明根与第三人签订的仅是顶抵抚养费协议，并非赠与协议，程建超享有的是诉争房屋的财产价值利益，第三人马永枝独自抚养程建超，并自认将房屋出售，若其认为该行为损害了程建超的利益，也应由马永枝与程建超协商解决，原告对上述情况并不知情，且坚持认为出售人为程明根，故马永枝的抗辩理由不成立，不能以此对抗第三人。原告主张诉争房屋及宅基地地上补偿款归其所有，前提是其与被告程明根之间的买卖协议合法有效。因本案原告梁志纲户籍地为河北省康保县，并非张家口市桥东区村民，不是该村集体经济组织成员，根据《全国第八次民事案件审判工作会议纪要》的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，在试点地区即为有效，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同则应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本等，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。本案在签订诉争房屋买卖合同时，该房屋系集体所有土地宅基地上的房屋，我市非宅基地改革试点地区，且原告并非张家口市桥东区村民，被告程明根将房屋转让给非本集体经济组织成员的梁志纲，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该转让协议无效。根据法律规定，当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还，并应按照相应的过错程度对导致的损失各自承担相应的责任。被告程明根明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外的成员仍进行转让，原告亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。被告在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为完成已逾十三载，诉争房屋在即将被征收、拆迁产生巨大利益时，被告程明根及第三人才以违反法律规定和没有处分权为由主张合同无效，从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则的行为，被告从起初的转让到最终的毁约存在较大过错，应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的损失。近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长，虽然《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，但仅以此规定简单机械地处理，不仅会让失信的行为人获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用不仅是人们在社会经济活动中的基本原则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则，它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。本案中当事人间的买卖合同虽因违反法律的强制性、禁止性规定而无效，但应综合考量纠纷产生的原因以及双方当事人的过错程度，妥善适用法律的诚实信用和公平公正原则处理。双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，应当各自承担相应的过错责任，过错比例为7:3较为适宜。虽然诉争土地和房屋现没有使用权证书，但根据原告从姚家庄村拆迁办调取的征收补偿明细表来看，拆迁办在计算征收补偿时，结合张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证对诉争房屋进行了实际的测量，诉争房屋的使用权证被撤销是因为变更登记程序不合法，但房屋的实际面积及拆迁办的实际测量数据没有错误，且没有证据可以否定（2004）东民初字第384号民事调解书所确定的权属，梁志纲与拆迁办确认的征收补偿明细表系根据征收补偿政策和拆迁办实际测量的结果为依据，故拆迁费用应以该明细表为准。征收补偿明细表显示：诉争房屋合计价格1531585.12元，其中宅基地证面积158.4平方米，单价6951元，共计1101038.4元，搬迁奖励费316800元、有线电视340元、热水器200元、宽带150元、地下室5000元、土暖气3000元、渗水井1000元、自建房屋40500元、装修补助费20838元、过渡安置费37509.12元、搬家补助费5209.6元。搬迁奖励费、有线电视、热水器、宽带、地下室、土暖气、渗水井、装修补助费、过渡安置费、搬家补助费系补偿被拆房屋的实际居住人，原告梁志纲已在诉争房屋居住13载，故该补偿应归梁志纲所有。根据张市高新集用（2009）第20093号宅基地使用权证记载，原告购买房屋时只有宅基地内的三间房屋，故补偿所涉及的宅基地外的自建房屋系原告所建，相应补偿40500元应归原告所有。宅基地面积补偿费系根据宅基地证面积所补偿，应在相关权利人之间进行分配。根据（2004）民东初字第384号民事调解书，其中东侧一间房屋及相应院落的补偿款应归崔荣所有，因土地使用权证未标注三间房各自的面积，故应平均分配，每间房屋及对应院落的补偿款为1101038.4元÷3＝367012.8元，崔荣应分得的款项为367012.8元。其余两间房屋及院落因面积获得的补偿款734025.6元，原告与被告程明根根据各自的过错按照7:3的比例分割，即原告分得513817.92元，程明根分得220207.68元。程明根应退还原告购房款100000元。程明根坚持认为该诉争房屋的权利义务与其无关，应由马永枝享有，马永枝表示同意，虽然该主张系二人内部的约定，可由二人另行解决，但考虑最终的权利义务负担，为减少当事人诉累，故追加马永枝作为本案第三人参加诉讼。根据程明根与马永枝的约定，应由马永枝获得补偿款220207.68元，同时退还原告购房款100000元。本案中原告主张拆迁补偿全部归其所有，考虑马永枝在获得补偿款的同时负有返还购房款的义务，从应由马永枝获得的补偿款中直接给付原告100000元较为适宜，故原告共分得补偿款1044364.64元，马永枝分得120207.68元，无需另行返还购房款。遂判决：一、原告梁志纲与被告程明根之间的房屋买卖协议无效。二、位于张家口市桥东区的诉争房屋及院落（原土地使用权证为张市高新集用2009第20093号）的拆迁补偿款共计1531585.12元，原告梁志纲分得1044364.64元，被告崔荣分得367012.8，第三人马永枝分得120207.68元。三、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益所制定。而案涉宅基地是农户用作住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。房屋拆迁过程中，补偿方案中有一项为拆迁奖励费，其设立的目的是为了在拆迁补偿合理合法的前提下，促进拆迁工作的顺利进行。拆迁奖励费是发放给在拆迁公告规定的拆迁期间内自行搬迁、腾空交房、签订拆迁安置补偿协议并办理相关手续的被征收人的奖励。而案涉房屋的搬迁、腾空交房均是由梁志纲实施，故上述费用应当由实际履行拆迁安置协议的梁志纲享有。 综上所述，崔荣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人崔荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二〇年五月十一日 书记员  孙斯敏 ——