四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1258号 上诉人（原审原告）：绵阳正典装饰装修有限公司，住所地：四川省绵阳高新技术产业开发区。 法定代表人：寇开熙。 委托诉讼代理人（特别授权）：寇天相，男，1947年12月5日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，公司员工。 上诉人（原审原告）：寇天相，男，1947年12月5日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 上诉人（原审被告）：唐诗选，男，1958年3月3日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 上诉人绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相因与上诉人唐诗选房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭于2020年5月27日进行审理。上诉人寇天相、上诉人唐诗选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相上诉请求：撤销绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初293号民事判决并改判唐诗选返还租赁费用5250元同时纠正关于解除合同应予承担违约责任之认定。事实和理由：《租房合同》到期之后，双方口头协商每年租金降为7000元并且续租三年、房屋租金交至2020年9月5日，并未签订书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第215条、第232条、第236条之规定实系形成事实上不定期租赁、可以随时解除合同，业已提前当面通知唐诗选不再继续租赁，综上并不存在违约问题。 唐诗选辩称，绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相上诉内容不能成立，租赁时间本就一年，解除租赁并不符合相关规定，并且类似租赁情况亦无先例。 唐诗选上诉请求：撤销绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初293号民事判决并改判不予退还房屋租赁费用。事实和理由：绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相提前解除租赁合同并无事实法律依据。 绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相辩称，按照法律规定案涉租赁合同可以随时解除并且业已提前告知，唐诗选上诉理由不能成立，坚持认为收条不能作为合同认定。 绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相向一审法院起诉请求：1.依法解除其与唐诗选所签租房合同；2.判令唐诗选退还2019年11月27日至2020年9月5日期间房租5404.9元。 一审法院认定事实：2014年9月3日，寇天相、唐诗选签订《租房合同》约定唐诗选将其自住房一楼约85平方米租与寇天相作为焊接加工用房、租期暂定三年（从2014年9月5日至2017年9月4日）、租金每年7500元同时载明如若违约则需支付违约金2000元。案涉租赁房屋实系绵阳正典装饰装修有限公司使用，租赁期限届满之后双方继续履约但未再签租房合同，绵阳正典装饰装修有限公司法定代表人寇开熙继续交纳房屋租金。2019年9月20日，唐诗选出具《收条》载明“今收到寇开熙租用自建房一楼门面租金柒仟元整，租期2019年9月5日至2020年9月5日”。后绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相提出解除租赁关系，唐诗选未予同意，2019年11月27日绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相搬离案涉租赁房屋并将房门钥匙交还唐诗选，次日唐诗选将房门钥匙放于绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相办公场所，双方就此发生争议。 一审法院认为，案件争执焦点为合同是否应该继续履行。原告寇天相与被告唐诗选签订的《租房合同》，其内容系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁期限届满后，原告方继续使用租赁房屋，并继续向被告交纳租金，被告对此也予以认可，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原租赁合同继续有效。虽然在原告方提交的《收条》中明确载明了租金金额及租赁期限，并交纳了全年的房租，后因情况发生变化，原告方提出退租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，事实上原、被告双方合同已不能再继续履行，原告方提出解除合同，予以准许，但应承担解除合同的违约责任；双方约定一方违约，应向对方承担2000元违约金，予以支持。原告方2019年9-11月实际使用被告出租房虽不到三个月，应以三个月计算租金为宜，经计算为1750元。被告已收原告方房租7000元，相互折抵后（7000元-3750元=3250元），被告应返还原告方人民币3250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第二百三十六条之规定，遂判决：一、解除原告绵阳正典装饰装修有限公司、原告寇天相与被告唐诗选的《租房合同》；二、被告唐诗选于判决生效后十日内向原告绵阳正典装饰装修有限公司、原告寇天相返还人民币3250元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，双方当事人均认可书面《租房合同》租赁期限届满之后每年租金变更为7000元、租赁费用一年一交。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，双方当事人对于一审法院认定绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相2019年9月份至11月份占用案涉房屋租赁费用1750元均不持异议，本院予以确认。根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为一审法院判决解除租房合同、认定唐诗选所应返还款项是否适当。首先，案经审理查明，绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相曾经提出解除租赁关系、唐诗选未予同意，2019年11月27日绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相搬离案涉租赁房屋并将房门钥匙交还唐诗选、次日唐诗选将房门钥匙放于办公场所，双方之间房屋租赁关系实已无法继续维持。案涉书面《租房合同》租赁期限届满之后双方继续履约，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，一审法院判决解除双方之间租房合同并无不当。其次，《租房合同》载明如若违约则需支付违约金2000元，绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相上诉陈述《租房合同》到期之后双方口头协商每年租金降为7000元并且续租三年、房屋租金交至2020年9月5日，本案二审庭审过程中双方当事人均认可书面《租房合同》到期之后每年租金变更为7000元、租赁费用一年一交，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，一审法院认定解除合同构成违约、按照《租房合同》约定应予承担违约责任从而判令唐诗选返还3250元（7000元-租赁费用1750元-违约金2000元）亦无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相、唐诗选上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费216元（108元+108元），由绵阳正典装饰装修有限公司、寇天相负担108元，由唐诗选负担108元。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年五月二十八日 书记员 顾鸿飞