青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终690号上诉人（原审原告）：西宁碧桂园房地产开发有限公司,统一社会信用代码91630105MA7527UL7N,住所地青海省西宁市城北区海湖大道9号3号楼3单元3091室。法定代表人:肖治宇,总经理。委托诉讼代理人：王小刚、马博，青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人:韩丽君,女，汉族，1972年10月17日出生，住西宁市。上诉人西宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人韩丽君商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月24日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令：一、韩丽君协助碧桂园房地产公司办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后的注销合同备案手续;二、韩丽君赔偿损失320615.14，暂从2018年12月17日计算至2019年9月17日,实际应计算至注销合同备案手续办理完毕之日止、承担律师费5000元,总计325615.14元；三、本案一、二审案件受理费由韩丽君承担。西宁市城北区人民法院于2019年12月3日作出（2019）青0105民初4701号民事判决，碧桂园房地产公司不服提起上诉。本院于2020年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。韩丽君经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。碧桂园房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认碧桂园房地产公司与韩丽君于2018年12月17日签订的终止协议书的法律效力；判决位于西宁市××区商品房归碧桂园房地产公司所有，判令韩丽君协助碧桂园房地产公司办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后注销合同备案手续;二、改判韩丽君向碧桂园房地产公司赔偿损失320615.14元，暂从2018年12月17日计算至2019年9月17日,实际应计算至注销合同备案手续办理完毕之日止、承担律师费5000元,总计325615.14元；三、本案一、二审案件受理费由韩丽君承担。事实和理由：一、碧桂园房地产公司在一审中要求将诉讼请求第1项变更为“判令韩丽君协助碧桂园房地产公司办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后的注销合同备案手续,并确认双方于2018年12月17日签订的终止协议的法律效力,判决位于西宁市××区商品房归碧桂园房地产公司所有”,但一审法院不予同意。碧桂园房地产公司在一审中进行多次陈述,一审法院均不予以记录,并阻止碧桂园房地产公司发言,偏袒韩丽君,剥夺碧桂园房地产公司一审中陈述权、处分权。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款:“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的,应当在举证期限届满前提出。”一审法院给定的举证期限至开庭之日即2019年11月5日止,碧桂园房地产公司当庭变更诉讼请求是在举证期限届满前提出的,符合法律规定。因此,一审法院剥夺了碧桂园房地产公司在一审的民事诉讼权利,属于程序违法。双方签订的《西宁市商品房预售合同》及相关附件,系当事人的真实意思表示,内容合法,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,应属有效。在商品房预售合同及相关附件的履行过程中,双方自愿于2018年12月17日签订了《终止协议书》,协商同意解除商品房预售合同及相关附件,该终止协议书系当事人真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,应属有效。双方以签订终止协议书的方式解除了商品房预售合同及相关附件,目的首先是明确双方解除合同的意思表示,其次是确定合同解除后双方互负的义务及各自享有的权利。根据《合同法》第九十三条、第九十七条的规定,终止协议书实质是双方为解除合同及安排善后事宜作出的新的意思表示,是确定双方解除合同后权利义务的依据,故终止协议书生效后,双方当事人基于商品房预售合同及相关形成的权利义务终止。终止协议生效后,碧桂园房地产公司依据该协议向韩丽君主张权利,韩丽君应积极协助该公司办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后注销合同备案手续。《终止协议书》生效后一审法院认定碧桂园房地产公司与韩丽君签订的商品房预售合同及相关附件未解除，适用法律错误。韩丽君未答辩。一审法院认定事实：2017年1月16日，碧桂园房地产公司与韩丽君签订了《西宁市商品房预售合同》；于2017年11月1日签订《补充协议》等相关附件，合同主要约定如下：一、买受人韩丽君购买出卖人碧桂园房地产公司开发建设的位于西宁市××道商品房。二、预测建筑面积293.27平方米。三、商品房总价款2420955元。四、付款方式：买受人已支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取分期付款方式付款，首期房价款92000元应于2017年1月11日支付，剩余房款2328955元应于2017年3月11日前付清。五、逾期违约责任：按逾期时间分别处理，1.逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。六、房屋交付时间：出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，韩丽君向碧桂园房地产公司支付了定金及部分房款，未按约定的期限支付剩余房款。2018年12月17日，碧桂园房地产公司与韩丽君签订《终止协议书》一份，双方自行协商决定终止双方于2017年1月16日签订的《西宁市商品房预售合同》，并就终止合同相关事宜达成条款九项。碧桂园房地产公司在该协议书上盖章，韩丽君在该协议书上签名。但双方未到不动产登记部门办理相关登记变更手续。为了核实本案所涉不动产登记备案相关信息，一审法院于2019年12月2日前往西宁市市民中心核实相关情况。从西宁市房地产交易服务中心得知该不动产仅办理了网签手续，后因司法查封未办理备案登记手续；从西宁市不动产登记服务中心核实到本案所涉不动产因西宁市城中区人民法院（2018）青0103执1065号《执行裁定书》、《协助执行通知书》被轮候查封，期限为三年（送达日期为2019年3月27日）；2018年7月25日，依据西宁市城北区人民法院文书，将韩丽君名下该不动产查封，查封期限两年，自2018年7月25日至2020年7月24日。一审法院认为，双方签订的《西宁市商品房预售合同》及《补偿协议》等附件，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。韩丽君履行部分付款义务后未按约定全面履行自己的义务。碧桂园房地产公司以双方在2018年12月17日自行签订《终止协议书》、双方合同关系已解除为由提起本次诉讼。一审法院在审理期间，经核实确认该合同已经过网签，但因司法查封未办理备案手续。该不动产网签手续受《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款规定“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”约束。双方自行达成终止合同的合意并不能当然完成解除合同的工作。且该不动产因其他经济纠纷已被多家法院司法查封。碧桂园房地产公司提交的证据不能证明其诉讼请求成立，该公司应当承担举证不能的责任。遂判决：驳回碧桂园房地产公司的全部诉讼请求。本案二审期间，碧桂园房地产公司对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，2017年11月1日，碧桂园房地产公司与韩丽君签订的《西宁市商品房预售合同》，但在该合同中双方却约定房款2420955元，首期房款92000元应予2017年1月11日支付，剩余房款2328955元应予2017年3月11日前通过双方约定的付款方式付清，并约定逾期超过90日，出卖人有权解除合同。同日，碧桂园房地产公司与韩丽君还签订了《委托办理权属登记协议书》、《委托书》。本院认为，碧桂园房地产公司在一审庭审中将诉讼请求变更为判令韩丽君协助该公司办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后的注销合同备案手续，并确认双方于2018年12月17日签订的《终止协议书》的效力，没有请求判令案涉房屋归碧桂园房地产公司所有，所以一审法院对案涉房屋所有权未予审理并无不当，碧桂园房地产公司的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋的购房款2328955元，根据碧桂园房地产公司所述韩丽君仅支付了首期房款92000元，既未按合同约定在2017年2月11日前向碧桂园房地产公司支付总房价的16.48%，即398955元，又未向贷款银行办理按揭申请手续，且未在2017年3月11日前向碧桂园房地产公司支付总房价款的79.72%，即1930000元。韩丽君一再违约，碧桂园房地产公司明确知道韩丽君已不可能按合同约定办理按揭贷款却在2017年11月1日又与韩丽君签订《西宁市商品房预售合同》，不符合常理。双方在逾期付款责任条款中约定了“逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同”，按照双方约定的房款应于2017年3月11日付清开始计算，在2017年6月10日碧桂园房地产公司即享有合同解除权，但该公司并未通知韩丽君要求解除《西宁市商品房预售合同》，也不协商解除合同事宜。直至案涉房屋在2018年7月被法院查封后，碧桂园房地产公司与韩丽君签订《终止协议书》。所以从桂园房地产公司与韩丽君之间的《西宁市商品房预售合同》从订立到履行存在诸多漏洞，前后矛盾，有悖常理。案涉房屋被法院查封后，碧桂园房地产公司与韩丽君订立的《终止协议书》，不排除是为了干扰法院的执行，损害了申请执行人的利益，《终止协议书》无效。碧桂园房地产公司请求韩丽君协助办理《西宁市商品房预售合同》及相关附件解除后的注销备案手续及损失的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6185元，由西宁碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 张洁琼审判员 王 鹏 二〇二〇年五月八日书记员 **盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。