重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2044号上诉人（原审被告）：重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩国际城四号地块4#5#负一层，统一社会信用代码915002233050130485。法定代表人：黄向东，执行董事。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜建翔，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆驰华亿立地产发展有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路3号夹层商业夹-03，统一社会信用代码915002235540677250。法定代表人：米祖贵，总经理。委托诉讼代理人：吴毅，重庆渝潼律师事务所律师。原审被告：重庆然翔商贸有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处冬雪街219号，统一社会信用代码91500223084679419D。法定代表人：杜富豪。上诉人重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司（以下简称滨江农贸市场）因与被上诉人重庆驰华亿立地产发展有限公司（以下简称驰华亿立公司）及原审被告重庆然翔商贸有限公司（以下简称然翔商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月6日进行了询问。上诉人滨江农贸市场的委托诉讼代理人姜建翔，被上诉人驰华亿立公司的委托诉讼代理人吴毅到庭参加了询问。然翔商贸公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨江农贸市场上诉请求：1．撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．案涉租赁合同约定了免租期的顺延条件为通过消防验收和道路畅通，即驰华亿立公司应当通过农贸市场消防标准的消防验收，而实际是2015年6月5日上诉人完善了消防设施并通过验收；驰华亿立公司应保证“李二娃大排档”到道路畅通，驰华亿立公司也是前述市政道路的建设主体，但实际该道路为土坡。2．驰华亿立公司存在如扶梯损坏、手机信号差、租赁物漏水、无下水道和化粪池、经常停水停电等诸多违约行为。3．以上事实证明案涉租赁合同尚在约定的免租期内，不具备交付租金的条件，驰华亿立公司要求解除合同没有依据；4．二审中滨江农贸市场补充一项上诉理由，即案涉车库出租用于农贸市场，改变了用途，租赁合同无效。驰华亿立公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1．被上诉人完成了通过消防验收的义务，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》并非上诉人的义务；2．被上诉人已按照合同约定，确保了“李二娃大排档”到道路畅通；3.从2014年4月23日至今上诉人从未支付租金。然翔商贸公司未作陈述。驰华亿立公司向一审法院起诉请求：1．请求判决解除原告与被告然翔商贸公司于2014年4月23日签订的《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》；2．判决被告然翔商贸公司与被告滨江农贸市场连带支付原告2014年12月1日至2018年2月28日的租金5807646元及资金占用利息526317.9元；3．判决被告然翔商贸公司和被告滨江农贸市场将重庆市潼南区外滩国际城四号地块4#、5#楼负一层在判决生效后十日内返还给原告；4．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年4月23日，驰华亿立公司与重庆翔顺房地产投资咨询有限公司（驰华亿立公司为甲方，重庆翔顺房地产投资咨询有限公司为乙方）签订《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》，约定甲方将其外滩国际城四号地块的4＃、5＃楼负一层出租给乙方使用。合同主要内容包括：为解决外滩国际城周边农民群众生活之必需，通过规划许可，在四号地块的4＃、5＃楼增加了负二层作为车库同时现将负一层作为过渡性农贸市场的经营场地。就乙方租用甲方四号地块4＃、5＃楼的负一层，作为过渡性农贸市场的相关事宜达成如下协议：一、租赁场所、价格、期限。乙方自愿承租甲方位于重庆市潼南区，建筑面积约8000平方米（房管部门实测后，以实测面积为准，已交租金多退少补）。月租金按建筑面积18元人民币／平方米计算，租赁期间经营产生的一切税费由乙方承担。免租期为6个月，即2014年5月1日起至2014年11月30日。租赁期限为八年，即从2014年12月1日起至2022年11月30日止。二、租金及付款方式。租金按季度支付，每季度租金为43.2万元人民币，以转账方式支付租金到甲方的指定账户；每季度均在上一季度的最后一月的28日前支付。第一季度的租金在免租期结束前7个工作日内，乙方向甲方支付。计租的前两个季度的租金先行抵扣甲方补助装修费的首年应抵扣额度。三、装修费用及补助。乙方应按标准化农贸市场进行设计和装修。设计、装修方案应经甲方同意并经有关部门审批后方可实施。根据双方约定，甲方按建筑面积100元／平方米补助乙方装修费（即：80万元人民币）。装修完成后，经过甲方对装修工程验收合格，并书面确认，装修费用从租金中予以抵扣，第一年抵扣甲方补助乙方装修总额的60%（即：每季度抵扣12万元人民币），第二年抵扣甲方补助乙方装修总额的40%（即：每季度抵扣9万元人民币）…七、违约责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金：3、逾期一天支付租金的，乙方须按季租金的1‰支付甲方滞纳金，延迟15天支付租金的，甲方有权解除合同的，扣除乙方履约保证金，并要求乙方赔偿甲方的全部经济损失。八、其他。甲方在两个月内对农贸市场的消防必须通过验收。“李二娃大排档”到道路合同签订三个月内必须畅通。否则免租期顺延。甲方保证（Ａ-9）和（Ａ-10）轴之间至（Ａ-Ｅ）和（Ｂ-Ｒ）道路必须畅通，供消防和农贸市场的主要通道…合同签订后，驰华亿立公司向重庆翔顺房地产投资咨询有限公司交付租赁物，重庆翔顺房地产投资咨询有限公司对租赁物进行了装修。另查明，重庆翔顺房地产投资咨询有限公司于2016年12月29日变更为重庆然翔商贸有限公司，法定代表人由黄向东变更为杜富豪，股东由黄向东、严芡变更为杜富豪，经营范围由房地产投资咨询、房地产信息咨询、房地产中介、代理房屋买卖、房地产投资策划、物业管理（凭资质执业）、非住宅商品房招商和运营管理变更为销售批发：五金配件、办公用品、建筑材料（不含危险化学品）、办公设备、服装、家具、电子产品（不含电子出版物）、家用电器、农副产品、计算机耗材、汽车、摩托车及配件（不含发动机）；货物进出口贸易；农业开发；物业管理。原重庆翔顺房地产投资咨询有限公司法定代表人黄向东于2014年6月11日成立滨江农贸市场，住所地为本案租赁物所在地，经营范围为市场经营管理；市场摊位出租；物业管理；企业管理咨询；批发、零售：粮油（需审批的除外）、蔬菜。滨江农贸市场陈述因重庆翔顺房地产投资咨询有限公司不具有经营农贸市场的资质，致使租赁合同目的无法实现，重庆翔顺房地产投资咨询有限公司法定代表人黄向东为履行合同另行成立了滨江农贸市场，驰华亿立公司与重庆翔顺房地产投资咨询有限公司签订的租赁合同中重庆翔顺房地产投资咨询有限公司的权利义务转移给滨江农贸市场。驰华亿立公司及滨江农贸市场均认可重庆翔顺房地产投资咨询有限公司在租赁合同中的权利义务由滨江农贸市场承受。滨江农贸市场至今未支付租金，驰华亿立公司遂于2017年11月13日诉至一审法院，要求撤销驰华亿立公司与重庆翔顺房地产投资咨询有限公司签订《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》；滨江农贸市场与黄向东连带赔偿驰华亿立公司损失；滨江农贸市场、黄向东立即返还租赁物，后驰华亿立公司于2017年12月15日撤回起诉。2018年3月14日，驰华亿立公司再次诉至一审法院，请求如诉称，2018年4月10日，一审法院将起诉状副本送达滨江农贸市场。还查明，涉案租赁物于2011年7月18日取得《建设工程规划许可证》，双方认可租赁物面积为8273㎡，2014年7月7日，租赁物通过建设工程消防验收，2015年6月5日，滨江农贸市场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为，当事人自愿订立的租赁合同，是双方的真实意思表示，合同合法、有效，对当事人双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同中，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人在诉讼中提供证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果。关于本案主体的问题。2014年4月23日，驰华亿立公司与重庆翔顺房地产投资咨询有限公司签订《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》，由于重庆翔顺房地产投资咨询有限公司不具有经营农贸市场资质，致使租赁合同目的无法实现，重庆翔顺房地产投资咨询有限公司法定代表人黄向东为履行上述租赁合同，于2014年6月11日成立滨江农贸市场，驰华亿立公司及滨江农贸市场均认可原合同中重庆翔顺房地产投资咨询有限公司的权利义务由滨江农贸市场承受。故《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》的实际合同相对人应是驰华亿立公司和滨江农贸市场。关于租赁合同的解除及租赁物返还问题。按照合同约定，承租方逾期一天支付租金的，须按季租金的1‰支付滞纳金，延迟15天支付租金的，出租方有权解除合同并赔偿损失。驰华亿立公司按照合同约定将租赁物交付滨江农贸市场使用，但滨江农贸市场并未按照合同约定的期限给付租金，驰华亿立公司有权解除合同并要求滨江农贸市场返还租赁物。驰华亿立公司已将解除合同的意思表示记载于其提交的民事诉状，该意思表示到达滨江农贸市场时合同解除，本案驰华亿立公司于2018年4月10日收到起诉状副本，则租赁合同的解除时间为2018年4月10日。滨江农贸市场辩称双方的租赁关系仍在免租期内，合同约定驰华亿立公司应在合同签订后两个月内对农贸市场的消防必须通过验收。“李二娃大排档”到道路合同签订三个月内必须畅通。否则免租期应顺延。租赁物虽然于2014年7月7日通过建设工程消防验收，但该消防验收是按照车库使用的标准进行验收，并不能达到合同约定的作为农贸市场使用，为此，滨江农贸市场作了大量投入对租赁物进行改装，2015年6月5日，租赁物取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，此时租赁物才通过用作农贸市场经营的消防验收。此外，“李二娃大排档”到道路至今未畅通，该条道路驰华亿立公司至今未修建完成，故滨江农贸市场不应给付租金。一审法院认为，租赁合同并未约定驰华亿立公司需要为滨江农贸市场办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且驰华亿立公司已于合同约定的免租期内通过了建设工程消防验收，滨江农贸市场以此拒付租金，于法无据，一审法院不予支持。合同约定的驰华亿立公司应保证“李二娃大排档”到道路畅通，但并未对通畅的标准作明确约定，现滨江农贸市场要求改道路必须通车，并以此拒付租金，于法无据，一审法院不予支持。滨江农贸市场辩称合同约定的Ａ-9和Ａ-10轴之间至Ａ-Ｅ和Ｂ-Ｒ道路并未畅通，但滨江农贸市场未能提交相关证据，且该辩称不是其拒交租金的合理事由，故对滨江农贸市场的该辩称，一审法院不予支持。此外，滨江农贸市场举示证据证明驰华亿立公司的租赁物漏水严重，给滨江农贸市场造成了巨大的经济损失，滨江农贸市场不应给付租金，但滨江农贸市场并未对其损失举示相应证据，且滨江农贸市场至今仍在经营使用该农贸市场，该租赁物瑕疵不足以构成滨江农贸市场免除租金，如确因租赁物瑕疵给滨江农贸市场造成损失，滨江农贸市场可就其损失另案向驰华亿立公司主张赔偿。关于租金及资金占用利息的给付问题。按照合同约定，租赁物月租金按建筑面积18元/平方米计算，现双方认可租赁物建筑面积为8273平方米，则租赁物月租金为8273平方米×18元/平方米=148914元。合同约定租金从2014年12月1日开始计算，按季度支付，每季度租金为446742元，至2018年2月28日，滨江农贸市场应付租金为5807646元。同时合同约定驰华亿立公司按建筑面积100元/平方米补助滨江农贸市场装修费，则驰华亿立公司应补助滨江农贸市场装修费总额为827300元，第一年抵扣装修总额60%，则第一年每季度抵扣124095元，抵扣后第一年每季度应付租金为322647元。第二年抵扣装修总额40%，则第二年每季度抵扣82730元，抵扣后第二年每季度应付租金为364012元。折抵该装修补助后，滨江农贸市场还应支付驰华亿立公司租金4980346元并以每季度所欠租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息支付相应的租金占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十四条规定，一审法院判决：一、原告重庆驰华亿立地产发展有限公司与重庆翔顺房地产投资咨询有限公司签订的《外滩国际城过渡性农贸市场经营场地租赁合同》于2018年4月10日解除。二、被告重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内将重庆市潼南区外滩国际城四号地块4#、5#楼负一层返还给原告重庆驰华亿立地产发展有限公司。三、被告重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆驰华亿立地产发展有限公司支付2014年12月1日至2018年2月28日租金4980346元及资金占用利息（第一年每季度利息以欠付租金322647元为基数，从2014年12月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率算至2015年11月30日止；第二年每季度利息以欠付租金364012元为基数，从2015年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率算至2016年11月30日止；剩余每季度利息以446742元为基数，从2016年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率算至2018年2月28日止）。四、驳回原告重庆驰华亿立地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56137.74元，由被告重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为1．案涉租赁合同是否有效；2．案涉租赁合同是否具备解除的条件。现评述如下：一、关于案涉租赁合同的效力。虽然驰华亿立公司将车库出租用于农贸市场，改变了规划用途为停车的房屋实际用途，但原潼南区人民政府批复同意在案涉场地设置过渡农贸市场，表明改变规划用途的行为得到了政府的批准，因此案涉租赁合同改变案涉场地的用途不影响本案租赁合同的效力。二、关于案涉租赁合同是否具备解除的条件的问题。滨江农贸市场主张案涉租赁合同的免租期间具备顺延事由，驰华亿立公司存在诸多违约行为，故本案不具备支付租金的条件。驰华亿立公司以滨江农贸市场未支付租金为由解除案涉租赁合同没有依据，本院认为滨江农贸市场该理由不能成立。案涉租赁合同约定免租期顺延的事由有二：一是案涉场地通过消防验收，二是“李二娃大排档”到道路畅通。首先，驰华亿立公司已于合同约定的免租期内通过了建设工程消防验收，完成了作为建设单位通过消防验收备案的义务。双方合同并未约定由驰华亿立公司办理公众聚集场所的消防验收。因滨江农贸市场租赁案涉场地用于经营农贸市场，属公众聚集场所，需要取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。作为案涉房屋的实际使用人、经营者，对案涉房屋如何利用、如何装修，是否会改变原来的消防要求等，均需要滨江农贸市场做出决定，故向公安消防机构申报公众聚集场所的消防安全检查的义务人应为经营者即滨江农贸市场。根据案涉租赁合同的约定，由滨江农贸市场按标准化农贸市场对案涉场地进行设计和装修，其装修改造的结果应当符合农贸市场消防安全标准，故《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》应当由滨江农贸市场申报取得。其次，因双方租赁合同对道路畅通的标准并无约定，从“李二娃大排档”到已经畅通，可见驰华亿立公司已履行了合同约定的义务。滨江农贸市场认为该道路能够通车，让商户、顾客步行和驾车均能进出市场才符合合同约定。然而，如果从“李二娃大排档”到的道路要达到市政规划道路的标准，该道路应当由有关行政部门立项批准，通过合法的工程建设程序，确定施工主体方能建设。滨江农贸市场没有证据证明驰华亿立公司阻止该道路的修建；而驰华亿立公司也无权擅自修建该道路，故滨江农贸市场以市政道路的标准理解合同的约定，本院认为不符合双方订立合同的本意，对驰华亿立公司极不公平。故本案不具备免租期顺延的事由，滨江农贸市场应当按照合同约定支付租金。此外，滨江农贸市场还主张驰华亿立公司存在如扶梯损坏、手机信号差、租赁物漏水、无下水道和化粪池、经常停水停电等违约行为，因滨江农贸市场并未举示相应证据予以证明；滨江农贸市场的上述理由，多与租赁合同无关，不应由驰华亿立公司承担责任。租赁物的配套设施的瑕疵也不影响案涉场地作为过渡性农贸市场使用，该瑕疵与租金支付不构成对待给付。滨江农贸市场主张的租赁物存在瑕疵不足以构成其延付租金或免除租金的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，驰华亿立公司可以解除合同。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56137.74元，由重庆市潼南区滨江农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉