四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21261号 上诉人（原审原告）：黄家鑫，男，1994年12月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何希珍，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙湖锦铭置业有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道方元路201号大丰文化中心2楼208。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：陈彦丞,泰和泰律师事务所律师。 上诉人黄家鑫因与被上诉人成都龙湖锦铭置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄家鑫上诉请求：1.撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5725号民事判并改判支持黄家鑫的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由龙湖公司全部承担。事实与理由:1.一审法院错误的认定《商品房买卖合同补充协议》全部条款为双方真实意思表示而合法有效，从而适用本案。同时一审法院还错误的认为龙湖公司修建的房屋存在的质量问题不属于严重影响使用的情况；2.龙湖公司修建的案涉房屋出现严重漏水质量问题，黄家鑫无法进入其生活居住，该合同的根本目的无法达到，无论根据《四川省商品房买卖合同（预售)》的约定，还是根据合同法的相关规定，龙湖公司均应当承担逾期交付的违约责任。 龙湖公司辩称，1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确。本案系房屋质量纠纷诉逾期交付案件，而非确认合同条款有效性的案件，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并不违背法律和行政法规的效力性强制性规定，故案涉合同合法有效；2.黄家鑫认为案涉房屋出现严重漏水问题，但并未提交有效证据证明，故不应支持其上诉请求。 黄家鑫向一审法院提出诉讼请求：1.龙湖公司以黄家鑫已付购房款1691414元为基数自2018年7月16日起按日万分之四标准向黄家鑫支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；2.本案诉讼费用由龙湖公司全部承担。 一审法院认定事实：黄家鑫、龙湖公司于2017年8月16日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定黄家鑫向龙湖公司购买预售许可证2213号下的房屋，房屋总价款为1691414元。合同第十五条商品房交付条件约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十八条交付时间和手续“（一）出卖人在2018年7月15日前向买受人交付该商品房”……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前七日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……（五）修复买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……”；第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列的1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不累加。（1）逾期在90日（含90日）之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。”；第三十六条约定送达“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。……” 《商品房买卖合同补充协议》约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。……一、承诺与保证1、在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议。且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。……六、关于交付条件和交付手续的补充约定1、为避免歧义，双方在此明确，作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第十五条所示文件，其他事由、项目（包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等）均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据，……3、为避免歧义，双方在此明确：本合同第十六条中的“交付使用条件”是指符合该项目的工程验收……12、买受人在办理商品房交付手续过程中，对该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题后可通过装修环境解决的问题等），出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任等。出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期收房……18、对于本合同第十八条第（五）款所称商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人修复后再行交付的，双方认同不作为出卖人逾期交房对待。 2018年8月28日新都区城乡建设局向黄旭作出《关于龙湖听蓝湾一期项目房屋质量整改等问题的回复》；2018年7月30日向杨茂国作出《关于杨茂国反映龙湖.听蓝湾一期相关问题的信访回复》及《关于杨茂国反映龙湖.听蓝湾一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》；2018年8月3日作出《关于杨茂国反映龙湖.听蓝湾一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》。新都区市场和质量监督管理局于2018年9月11日作出《关于杨茂国对听蓝湾虚假宣传信访事项行政程序办理进度报告》；2018年10月8日作出《关于大丰听蓝湾假宣传的延期办理告知书》。2018年10月10日新都区市场和质量监督管理局作出《关于龙湖听蓝湾虚假广告事项的行政程序处理决定书》。 案涉项目于2018年4月25日经建设相关单位验收合格，案涉楼房已经取得《房产面积测绘成果报告书》，并具有《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。（2018）川国公证字第128386号《公证书》载明2018年6月2日公证单位对案涉项目交房现场具备的相关材料进行保全。2018年6月15日向黄家鑫投递了《交房通知书》，并于次日妥投。 一审法院认为，黄家鑫与龙湖公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，属于合法有效的合同。本案的争议焦点是黄家鑫以其主张的房屋质量问题拒绝收房并要求龙湖公司承担逾期交房的违约责任能否成立。 在《商品房买卖合同补充协议》中双方明确了：作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第十五条所示文件，其他事由、项目（包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等）均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据；买受人在办理商品房交付手续过程中，对该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题后可通过装修环境解决的问题等），出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务；对于《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（五）款所称商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人修复后再行交付的，双方认同不作为出卖人逾期交房对待。龙湖公司在向黄家鑫邮寄交房通知书时，房屋已经竣工验收合格并具有约定的相应文件，黄家鑫所举证据不能有效证明案涉房屋存在严重影响居住使用的根本违约性问题，对于局部渗水及非专有部分质量等问题属于房屋交付后的质量保修范围，黄家鑫以此为由拒绝收房并主张逾期交房违约责任，一审法院不予支持。房屋的交付既是购房人的权利，亦是义务，交付条件应根据双方合同约定及法律规定进行确定，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”在不存在严重影响房屋居住使用的根本违约情况下，交付条件的约定受法律保护，并应予以遵守，但在交付后，对于房屋存在的保修范围内的质量问题，龙湖公司应积极履行修复义务并赔偿因此造成的损失。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回黄家鑫的诉讼请求。案件受理费1970元（已因适用简易程序减半收取），由黄家鑫负担。 二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，黄家鑫认为其向一审法院提交的光盘因一审未组织质证，应为新证据。拟证明房屋的质量出现问题，严重影响居住。龙湖公司向本院提交现场照片，拟证明房屋不存在渗漏问题。因本案双方均不认可对方提交证据，本院于2020年5月7日，与新都区大丰街道工作人员一并前往现场进行踏勘。当日新都地区雨势较大，但未发现案涉房屋多个室内存在渗漏、水渍等情况。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉房屋是否存在严重质量问题，影响居住情形。 本案二审中，黄家鑫上诉认为龙湖公司修建的案涉房屋出现严重漏水质量问题，无法进入其生活居住，合同的根本目的无法达到，龙湖公司应承担相应违约责任。对此本院认为，首先根据双方约定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（五）款所称商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人修复后再行交付的，双方认同不作为出卖人逾期交房对待；其次根据本院二审现场踏勘情况，2020年5月7日当日雨势较大，但案涉房屋未发现室内存在雨水渗漏，或曾经出现严重渗漏导致水渍，污面等情况，黄家鑫应承担举证不能的不利后果。 综上所述，黄家鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3940元，由黄家鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 李 玲 二〇二〇年五月二十八日 书记员 李海薷