江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13087号原告：南京都好商业管理顾问有限公司，统一社会信用号码91320118797140851W，住所地南京市高淳区漆桥镇新港西路。法定代表人：李涛，总经理。委托诉讼代理人：乔雯，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：文青青，江苏君远律师事务所律师。被告：丁正峰，男，汉族，1971年3月25日出生，住南京市鼓楼区。原告南京都好商业管理顾问有限公司（简称都好商管公司）与被告丁正峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都好商管公司委托诉讼代理人文青青、被告丁正峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都好商管公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年3月21日至2019年6月20日期间租金38406.3元，2019年6月21日至2019年7月7日（合同解除日）期间租金34355.14元，以及延迟支付租金产生的滞纳金；2.请求判令被告向原告支付2019年7月8日至2019年7月10日（房屋移交日）期间的房屋占有使用费6062.67元；3.请求判令被告向原告支付使用租赁期间产生的水电费12864.87元、物业管理费13819.1元及滞纳金；4.请求判令被告向原告支付房屋空置及租金差价损失627388元。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告签订了《场地租赁合同》，合同约定原告将南京市鼓楼区中山北路6号绿地购物中心B1M层出租给被告开设“两淮一绝”中式面条餐厅使用，租赁期限自2017年12月21日至2020年12月17日。第一年、第二年租金为737625元，第三年租金为731562.33元，采用先租后用的方式，每三个月为一个支付周期，除首期租金外，其余每期租金提前十个工作日支付（即每年的3月9日、6月9日、9月9日、12月9日），物业使用费及水电费等由原告代收代缴。此外，《场地租赁合同》对租赁区域的使用与修缮、权利及义务、违约责任等作出了明确约定。根据《场地租赁合同》第三条约定，被告应于2019年3月9日前向原告付清2019年3月21日至6月20日期间租金184406.25元；于2019年6月9日前向原告付清2019年6月21日至9月20日期间租金，因合同于2019年7月7日解除，故被告应当支付2019年6月21日至7月7日（合同解除日）期间的租金34355.14元及2019年7月8日至7月10日（房屋移交日）期间的房屋占有使用费6062.67元。另根据《场地租赁合同》第九条第4款约定，被告每迟延支付租金一日，按照日租金的二倍支付滞纳金。因此，被告应向原告支付因欠付租金而产生的滞纳金。合同履行期间，原告代被告垫付了2019年6月1日至2019年7月10日期间物业管理费13819.1元及2019年3月至2019年7月10日期间的水电费12864.87元，被告未向原告偿还。根据《场地租赁合同》第九条第2款约定，被告延迟支付应由被告负担的费用，每逾期一天，应按上述费用总额的千分之五向原告支付滞纳金。因此，被告应向原告支付因欠付物业管理费、水电费而产生的滞纳金。对于被告拖欠租金等行为，原告多次催收，被告仍不予支付。为此，原告于2019年7月5日通过邮寄方式向被告送达了《解除函》，告知被告解除《场地租赁合同》及要求被告在2019年7月10日前将房屋腾空交付，被告于2019年7月7日签收，2019年7月10日，双方办理房屋交接手续，但被告仍未向原告支付租金等费用。综上，被告拒不支付租金、水电费及物业管理费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告丁正峰辩称，对于前三项诉讼请求的租金、房屋占有使用费、水电、物业管理费均认可，对于第四项诉讼请求房屋空置及租金差价损失627388元有异议，被告认为过高。经审理查明，2009年4月21日，案外人南京国资绿地金融中心有限公司（甲方，以下简称绿地金融中心公司）与原告都好商管公司（乙方）签订《南京绿地广场购物中心商铺租赁合同》。合同约定，出租方绿地金融中心公司，拥有购物中心的房屋所有权或合法的房屋使用权，国有土地使用权及房地产经营、管理权等权利；承租方都好商管公司，有权签订本合同承租租赁物业，独立自主地在租赁物业内从事符合其经营范围及本合同约定用途的经营或服务，并按照合同约定交付租金及各项费用；绿地金融中心公司同意提供座落于南京市，店号（B101-B106）的区域，作为乙方负责采用分租、转租方式引进由汉堡王、永和大王、真功夫、屈臣氏等知名品牌组成的“美食生活广场”；租赁期限自购物中心试营业日起至2019年9月30日止；甲方了解并同意乙方拥有分租和转租的权力，但转承租人不得再分租、转租；乙方应按本合同约定向绿地金融中心公司或第三方支付各项费用（包括但不限于租金及因承租方使用租赁物业产生的水、电、气、通讯、停车等各项费用）。2017年12月20日，原告都好商管公司（甲方）与被告丁正峰（乙方）签订场地租赁合同，约定租赁期限自2017年12月21日起至2020年12月17日止，乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为开设“两淮一绝”中式面条餐厅使用；租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期交还；该场地年租金为￥737625元，租金按每三个月为一个支付周期，乙方应于合同签订后三个工作日内向甲方支付第一期的租金，以后采用先租后用的方式，乙方应提前十个工作日（即每年的3月9日、6月9日、9月9日、12月9日）向甲方支付下一期的租金；租期2017年12月21日至2018年12月20日，应付租金￥737625元，每期应付租金184406.25元；租期2018年12月21日至2019年12月20日，年租金￥737625元，每期应付租金184406.25元；租期2019年12月21日至2020年12月17日，年租金￥731562.33元，每期应付租金182890.58元；乙方应付的物业管理费为65元/平方/月，以后如物业公司对物业管理费收取标准作调整则该费用做相应调整；乙方应于每月25日前支付下月物业管理费，由甲方代收代缴；租赁期间，乙方因正常使用之需要的燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、环评排污费、治安费、物业管理费用等因使用场地而发生的费用均由乙方承担；乙方在经营过程中所使用的水、电、煤气、通讯等公共事业费，应按其实际使用数量按政府所规定的收费标准向甲方缴纳由甲方代收代缴或直接向有关部门缴纳；乙方应在合同到期或提前终止后三日内交还租赁房屋，每延迟一日应按交还前一个月的日租金的三倍向甲方支付租金；场地租赁期间，乙方未按期支付房租，拖欠达5个工作日或本租赁期内累计拖欠达10个工作日的，甲方有权解除合同，立即收回房屋，履约保证金不予退还，合同解除后三日内乙方应按相当于六个月租金的金额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按相当于六个月租金的金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（租金除外）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付违约金；乙方应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，乙方须按日租金的二倍支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还该场地，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等等。2019年4月11日，被告向原告支付两笔50000元；4月15日，被告向原告支付46000元。被告已支付2019年3月21日至6月20日租金146000元。2019年5月22日，原告向案外人绿地金融中心公司支付309022.69元，摘要：6租金物业，4水电空调；6月21日原告支付364136.53元，摘要：8租金物业费，4水电空调；7月24日原告支付342097.03元，摘要：8租金物业费，4水电空调。2019年7月4日，原告向被告作出解除函，并通过EMS向被告邮寄该解除函，被告于2019年7月7日签收。该解除函载明，丁正峰：您方在承租房屋后未在合同约定的付款节点履行租金的付款义务，逾期已超过20个工作日，已构成违约。我公司曾多次通知您方支付到期租金人民币184406元，2019年4月及5月水电费及物业管理费人民币28054元，但您方仍拒不履行付款义务。根据《合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”鉴于上述情形，我公司正式通知您方如下事项：1、我公司与您方签订的场地租赁合同自您方收到本函件之日起解除；2、您方应自收到本函件之日立即向我公司支付2019年3月21日至2019年6月20日期间的租金38406.25元，2019年6月21日至2019年7月7日期间的租金34355.13元以及违约金368812.5元；3、在2019年7月10日前，您方需清退并返还房屋，逾期未返还的，视为您方放弃房屋内物品的所有权，我公司有权自行收回房屋，并对该房屋内物品进行处置；4、在房屋返还前结清租赁期间产生的水、电、煤/燃气费、电话费、有限电视收费、卫生费、公用电费、供暖费及物业费等相关费用。2019年7月10日，原告都好商管公司（甲方）与被告丁正峰（乙方）签署《场地交接确认书》。双方确认，自2019年7月10日起乙方将场地坐落地址为江苏省南京市鼓楼区中山北路6号绿地购物中心B1M层商铺交还给甲方。此外，双方还确认，本确认书签订日：电表读数：11591，电表是否完好：好；水表读数：0581，水表是否完好：好；地面是否完好：好，墙面是否完好：好；各管道是否完好：好；弃置于场地内物品：无；视同乙方遗弃物，甲方有权进行清理，乙方支付清理费用并不得追偿任何补偿。2019年8月9日，原告将涉案商铺出租给案外人于某,4，并签订《场地租赁合同》，该合约定：租赁期限自2019年8月10日至2020年12月17日止；该场地租金为￥321200元，租金按每三个月为一个支付周期。即租期2019年8月10日至2020年8月9日，年租金￥321200元；租期2020年8月10日至2020年12月17日，每期租金￥114400元。案外人于某,4出庭提供证言，证明原告与其所签《场地租赁合同》是真实的，并证明如果按原告与被告所约定租金，其接受不了（该场地）。另查明，涉案商铺2019年4月，电表本月示数108205，上月示数104934，用水本月示数347，上月示数257。2020年2月7日，被告按原告《计算清单》所列数额，向原告汇付物业管理费13819.1元、水电费12864.87元、租金及房屋使用费78824.11元。庭审中，原被告双方一致确认原告应退被告押金（履约保证金）94000元。以上事实，有南京绿地广场购物中心商铺租赁合同、场地租赁合同、解除函、快递面单、场地交接确认书、商户抄表收费通知单及当事人的陈述、证人证言等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告都好商管公司与被告丁正峰签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告丁正峰未按约及时支付租金，原告依据合同约定解除合同，符合合同约定及法律规定，故原被告双方签订的场地租赁合同自解除函送达被告之日即2019年7月7日解除。被告作为承租人应当按照合同约定支付租金及相关费用，现被告未按约支付租金、水电费、物业管理费，原告向被告主张2019年3月21日至2019年6月20日期间租金38406.3元，2019年6月21日至2019年7月7日（合同解除日）期间租金34355.14元、水电费12864.87元和物业管理费13819.1元，被告对此予以认可，本院予以支持。场地租赁合同解除后，被告继续占有使用涉案商铺，未返还原告，应当继续支付其使用期间的占有使用费，故原告主张被告支付2019年7月8日至2019年7月10日期间的房屋占有使用费6062.67元，符合合同约定及法律规定，且被告对此予以认可，本院予以支持。原告主张迟延支付租金的滞纳金，其依据为场地租赁合同第九条第4款，“乙方应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，乙方须按日租金的二倍支付违约金”，故原告主张的滞纳金实为合同该条中约定的违约金。该合同系双方真实意思表示，据此，被告应向原告支付迟延支付租金的滞纳金。现原告按年利率24%标准主张滞纳金，即以38406.3元为基数，按年利率24%自2019年3月9日起计算至2020年2月7日止；以34355.14元为基数，按年利率24%自2019年6月9日起计算至2020年2月7日止。该标准低于合同约定的日租金的二倍的计算标准，被告未提出异议，本院予以支持。同理，关于原告所主张的迟延支付水电费及物业管理费的滞纳金，被告亦应按场地租赁合同第九条第2款“乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（租金除外）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付违约金”的约定向原告支付。该滞纳金按合同约定为每逾期一天，按逾期费用总额的千分之五计算。现原告按年利率24%标准主张滞纳金，即以10400元为基数，按年利率24%自2019年5月25日起计算至2020年2月7日止；以3419.2元为基数，按年利率24%自2019年6月25日起计算至2020年2月7日止；以12864.87元为基数，按年利率24%自2019年7月10日起计算至2020年2月7日止。该标准低于按合同约定的逾期费用总额每日千分之五的计算标准，被告未提出异议，本院予以支持。原告另主张房屋空置及租金差价损失，理由为其与被告的涉案租赁合同解除后，与绿地金融中心公司场地租赁的剩余租期较短、新租户需要在较短期间内承担重新装修的费用及经营前期的推广费等缘故，原告与新租户的议价空间极小，导致其与案外人于某,42019年8月9日所签场地租赁合同，租赁期限自2019年8月10日至2020年12月17日止，租金仅为￥321200元。如被告正常履行双方的租赁合同，其可收取该期间租金总额为1000340.75元，原告据此认为造成其租金差价损失564740.8元。此外，因被告违约导致2019年7月10日至8月10日期间涉案商铺空置，由此产生空置损失为62647.6元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案租赁合同约定，因被告未按期支付房租，拖欠达5个工作日或本租赁期内累计拖欠达10个工作日的，原告有权解除合同，立即收回房屋，履约保证金不予退还，合同解除后三日内被告应按相当于六个月租金的金额向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。据此，被告未按合同约定的期限支付租金及其他费用，构成违约，被告应承担房屋空置及租金差价损失。本院同时认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。经审理查明，涉案房屋的空置期实为2019年7月11日至8月9日，故本院认定2019年7月11日至8月9日房屋空置损失为60626.71元。原告与案外人于某,4的租赁合同期限自2019年8月10日至2020年12月17日，收取租金总额为435600元。如原被告双方租赁合同正常履行，原告可收取该期间租金总额为1000340.75元，租金差价为564740.8元。现原被告双方所签租赁合同中已约定违约金，违约金的数额为相当于六个月租金的金额，2019年7月4日原告向被告作出的解除函，亦载明违约金数额为368812.5元。因违约金具有担保债务履行的功效，又有惩罚违约人，兼具有补偿无过错一方当事人所受损失的效果。随着社会发展、科技创新，消费者通过互联网购物、消费方式的兴起，传统门店经营利润亦有所下降，因此场地出租的租金收益势必受到波及，正如证人于某,4所言，租金高了其承受不了。因此，原告与证人于某,4所约定的租金标准更贴合现阶段市场租金标准的现状。故本院认为原告所出具《解除函》载明的违约金数额368812.5元，已足以补偿被告所受房屋空置及租金差价损失。鉴于原被告双方一致确认原告应退被告押金（履约保证金）94000元，两相冲抵，本院综合考虑违约金的补偿性与惩罚性，酌定被告尚须支付原告涉案房屋空置及租金差价损失合计300000元。因诉讼中被告已支付拖欠的租金、房屋占有使用费、水电费、物业管理费，故本院仅支持原告所主张的上述各项费用的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告丁正峰于本判决生效之日起十五日内向原告南京都好商业管理顾问有限公司支付迟延支付租金的滞纳金（滞纳金以38406.3元为基数，按年利率24%自2019年3月9日起计算至2020年2月7日止）；二、被告丁正峰于本判决生效之日起十五日内向原告南京都好商业管理顾问有限公司支付迟延支付水电费及物业管理费的滞纳金（滞纳金以10400元为基数，按年利率24%自2019年5月25日起计算至2020年2月7日止；以3419.2元为基数，按年利率24%自2019年6月25日起计算至2020年2月7日止；以12864.87元为基数，按年利率24%自2019年7月10日起计算至2020年2月7日止）；三、被告丁正峰于本判决生效之日起十五日内向原告南京都好商业管理顾问有限公司支付房屋空置及租金差价损失合计300000元；四、驳回原告南京都好商业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11243元，减半收取5621.5元，由南京都好商业管理顾问有限公司负担3621.5元，丁正峰负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  段福铸二〇二〇年五月二十一日书记员  吴 丹