广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34456号原告：佛山悦高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石（国际）金属交易中心第十五座二层23号，统一社会信用代码：914************684。法定代表人：邓平，董事长。委托诉讼代理人：陈结贤，女，1982年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************421。系原告员工。委托诉讼代理人：陈小青，女，1988年1月1日出生，汉族，住浙江省余姚市*************，公民身份号码：330************36X。系原告员工。被告：区志满，男，1990年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区张槎村头东区*******，公民身份号码：440************830。原告佛山悦高物业管理有限公司诉被告区志满物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈结贤、陈小青，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付住宅物业管理费22570.20元及迟延支付住宅管理费违约金21851.37元（违约金暂计至2019年8月31日，之后违约金按未付款项日千分之一计至上述款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月20日，原、被告签订《【翠堤明珠花园】前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的禅城区华远东路128号1区八座8层04房提供前期物业管理，该物业属高层住宅，建筑面积222.66平方米，依合同约定高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算，即3×222.66=666.93元；另合同约定，应于每月25日前缴纳次月的物业管理费；逾期交纳则按未付费用日千分之三计算违约金。合同签订后，被告自2015年1月至2019年9月拒交物业管理费。对于上述费用，经原告多次催收，被告一直拒不支付。基于此，原告请求法院公正、及时作出裁决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、原告资质证书、被告身份证、被告广东公安人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《【翠堤明珠花园】业主接收确认书》、《业主/住户情况登记表》，证明被告在2014年7月24日办理收楼手续后开始了装修。3、《装修申请审核表》、《室内装修验收表》，证明被告聘请了外来人员对房屋进行装修，原告已经实施了管理，被告已经享受了原告的服务。4、《关于2015年1月1日正式收取物业服务费的通知》，证明原告自2015年1月1日向被告等业主计收物业服务费，物业服务费的收费标准下调1.5元/平方米/月。5、《翠堤明珠2015年9月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年10月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年11月电话催费记录表》、《翠堤明珠2015年12月电话催费记录表》、《翠堤明珠2017年3月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2017年8月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2018年7月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2018年8月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2019年1月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2019年4月电话费催费记录表》、《翠堤明珠2019年5月电话费催费记录表》、物业服务费催缴通知书张贴照片、EMS邮寄单、企业信息服务平台短信截图，证明原告通过发送短信、邮寄催告函、在被告门上张贴通知书、电话等方式向被告催收物业服务费。6、《[翠堤明珠花园]前期物业服务合同》、《[翠堤明珠花园]前期物业管理服务协议》，证明原告通过招投标方式取得项目的管理权，并通过政府的备案。原告与被告的物业服务合同关系。7、光盘，证明原告对被告进行催缴物业管理费。诉讼中，被告未提交证据。经质证，本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据，或有原件核对或能互相印证，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年6月30日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《[翠堤明珠花园]前期物业管理服务协议》，协议明确乙方所购房屋为禅城区华远东路128号1区八座8层04房，属高层住宅，建筑面积为222.66平方米；协议约定：甲方按照该协议的约定为乙方提供物业服务。协议第六条物业服务费约定，高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算；乙方在每月25日前缴纳次月物业服务费，逾期未交，视作违约；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际支付之日止应向甲方支付应缴费用的每日千分之三滞纳金。协议第十二条违约责任中约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给业主造成损失的，甲方承担相应的法律责任和经济赔偿责任。同时，协议还在第四条约定了物业管理服务质量，具体为：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等无脱落、无污迹。2.房屋装修符合管理要求。3.房屋完好率达98%以上。4.道路通畅，路面平整。5.对公共区域违章、搭建行为依法进行管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1.零修及时率95%以上。2.零修合格率95%以上。3.建立回访制度和回访记录。4.设施设备完好率98%以上。5.制定设施设备维修养护计划和制度，定时巡视，定期检修、维护，有记录，无事故隐患。6.协调配合相关供水、供电、供气、通讯等部门，确保管理区域内水、电、气、通讯等设施、设备运行正常。7.制定完整且可实施的应急预案。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1.确保环境卫生设施、设备设置合理，完好无损。2.确保道路整洁、无积水。3.生活垃圾日产日清。4.无违反规定饲养家禽、家畜。5.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物。6.商业物业管理有序，无乱设摊点、无乱贴、乱画等现象。7.商业物业排烟、排污、噪声等符合国家标准。8.定期疏通雨、污水管道、沟渠，确保雨污水管道畅通。9.定期灭杀“四害”。10.定期清掏化粪池。11.乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方负责清运。四、公共绿化的养护和管理。l.公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2.按时浇水、定时修剪、除草、杀虫及施肥。3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。4.定期清除绿地杂草、杂物，公共绿化标识清晰。五、交通秩序及车辆停放管理。1.交通设施设备完好，道路畅通，标识清晰。2.停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有记录。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1.小区实行封闭管理，商业管理模式另约定。2.安防设施设备完好，管理制度完善。3.主出入口、中央监控室等重要部位实行24小时值班，全天实行不定期巡逻制度。安管人员做到文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。4.危及人身安全处有明显标识和采取必要的防范措施。5.及时处置应急、突发事件。七、消防管理。1.消防设施设备完好无损，随时启用。2.消防通道畅通，无占用。3.制定消防应急预案。八、装饰装修管理服务。1.维护外立面的统一，确保共用部位、共用设施设备完好。2.定时巡查，及时劝阻、制止违反《翠堤明珠花园临时管理规约》、《翠堤明珠花园物业使用手册》、《翠堤明珠花园装修管理规定》和物业管理相关制度规定的行为，使房屋装修符合管理要求，必要时向有关行政主管部门报告。九、物业档案资料管理。1.房屋及设施设备资料档案齐全、管理完善。2.建立业主入住档案（楼层、门号、房号清晰可查）。3.物业日常管理资料归档可查。十、接待咨询服务。以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、投诉以及求助。十一、特约专项服务。1.本协议中“特约专项服务”是指乙方临时委托甲方对乙方单元内部或物业使用人个人事项提供服务。2.特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则。3.甲方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况与乙方商定服务项目的具体实施。4.乙方应在甲方按约完成专项服务工作后，按时对该服务项目支付费用。十二、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。1.小修：及时修理，48小时内完成，并建立登记、回访制度。2.急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。另查明一，原告与被告于2014年7月24日签订《【翠堤明珠花园】业主接收确认书》，被告确认接受涉案房屋，双方确认物业管理服务费从2013年7月1日起计收。另查明二，根据原告提交的《装修申请审核表》、《室内装修验收表》，涉案房屋申请装修开始时间为2014年8月10日，预约初检日期为2015年11月17日，初检日期为2015年11月17日。另查明三，原告于2015年2月6日在涉案房屋所在小区张贴《关于2015年1月1日正式收取物业服务费的通知》，告知小区业主：对于已经收楼并开始装修的单元业主，装修期间按照3元的标准计收物业费，装修好后按照1.5元的标准计收。另查明四，自2015年9月至2019年5月，原告先后11次拨打电话向被告催交物业服务费。2017年11月13日，原告通过邮寄方式向被告发送通知催交物业服务费。2019年12月24日，原告通过邮寄方式向被告发送通知催交物业服务费，被告次日签收。2017年4月11日、2017年7月27日和2019年9月10日，原告先后以上门张贴通知方式向被告催交物业服务费。诉讼中，原告陈述：涉案房屋装修于2014年8月开始，2015年11月17日装修验收；2015年11月16日前按3元/平方米，此后按1.5元/平方米。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《[翠堤明珠花园]前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于物业服务费。原告在签订涉案物业管理服务协议后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据协议约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业服务费。原告主张被告拖欠自2015年1月至2019年9月物业服务费22570.20元，未超出双方协议约定标准合计，且被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故，本院对原告上述主张予以确认。关于违约金。根据涉案物业管理服务协议约定，被告应于每月25日前缴纳次月物业服务费，现被告未按协议约定按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，原告主张被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，原告主张每日按千分之一计付，未超出按双方协议约定标准，而被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院予以确认。经核算，计至2019年8月31日，被告应支付的违约金为21851.37元，此后应以22570.20元为本金按日千分之一计至实际清偿日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告区志满于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山悦高物业管理有限公司支付佛山市禅城区华远东路128号1区****04房2015年1月至2019年9月的物业服务费22570.20元及违约金21851.37元（违约金暂计至2019年8月31日，此后的违约金以22570.20元的未支付部分为本金按日千分之一支付至实际清偿之日止）。如果被告区志满未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取455元，由被告区志满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年四月二十三日书记员  罗凤华附件：当事人送达地址及联系方式原告：广东省佛山市禅城区******************，联系人：陈结贤，联系电话139*****333（确认送达地址）。被告：广东省佛山市禅城区华远东路128号1区**8***，联系电话：138*****803（邮寄送达地址）。