江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初1031号原告：玉山县胜达物业服务有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇宏达国际花园。法定代表人：林胜，系该公司董事长。被告：卓超，女，1987年1月15日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县冰溪镇社稷坛Ｃ区19号，现住江西省上饶市玉山县。原告玉山县胜达物业服务有限公司（以下简称胜达物业）与被告卓超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜达物业的法定代表人林胜、被告卓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜达物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付绿景花园小区3-602室的物业费5,970元，违约金740元，共计6,710元；2.要求被告负担本案受理费。事实与理由：被告系绿景花园小区3-602室的业主，房屋建筑面积为132.72平方米。2013年11月25日，原告和绿景花园小区业主委员会签订了《玉山县东城绿景小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米0.6元。2019年11月30日，原告与绿景花园小区业主委员会再次签订了《玉山县东城绿景小区物业服务合同》，约定委托管理期限为三年，物业费单价仍为每月每平方米0.6元，如业主不交纳物业费进入诉讼程序的，则按应交物业费金额的日万分之五计算支付违约金，物业费可预收至当年年底。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但是，被告自2014年8月1日起未再缴纳物业费，截至2020年12月31日，被告共应交物业费5,970元。因被告逾期未交纳物业费，已构成违约，原告要求被告按日万之五计算承担违约金740元，综上，各项请求合计人民币6,710元。被告卓超辩称，我自2014年开始未交物业费是事实，但我是因为从那时候开始就没有在这里居住了，我不知道没住还要交物业费的，我认为我没有在这个小区居住，应该少交物业费。本院经审理认定如下事实：被告系江西省上饶市玉山县冰溪镇绿景花园小区3-602室的业主，房屋建筑面积为132.72平方米。2013年11月25日，原告与玉山县绿景花园小区业主委员会签订了《玉山县东城绿景小区物业服务合同》，约定物业服务费标准为步梯房0.6元/平方米/月。2019年11月30日，原告与绿景花园小区业主委员会再次签订了《东城绿景小区物业服务合同》，约定委托管理期限为三年，步梯房的物业费单价仍为每月每平方米0.6元，如业主不交纳物业费进入诉讼程序的，则按应交物业费金额的日万分之五计算支付违约金，物业费可预收至当年年底。合同签订后，原告为绿景花园小区提供了相应的物业服务，但被告自2014年8月1日起未再缴纳物业费，原告多次向被告催交物业费但至今未果。以上事实，原告提交了玉山县房管局的商品房产权登记申请表复印件一份，原告与玉山县绿景花园业主委员会签订的《玉山县东城绿景小区物业服务合同》复印件两份，催收物业费短信截图打印件一张，员工工资表复印件四页，江西省电力公司电费发票复印件四页，电梯检验费发票复印件一张，提供物业服务照片打印件14张在卷为证，以上证据中系复印件的均与原件核对一致，且相互承接印证，被告对其真实性未提出异议，故本院对原告提供的证据予以确认，并结合原告的庭审陈述确认前述事实。本院认为，被告系玉山县绿景花园小区业主，原告与玉山县绿景花园小区业主委员会签订了《玉山县东城绿景小区物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《玉山县东城绿景小区物业服务合同》对小区全体业主均有约束力，且原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本院对被告主张自己未在该小区居住而应当减少交纳物业费的抗辩意见不予支持。《玉山县东城绿景小区物业服务合同》对物业费的缴纳标准进行了约定，该小区多数业主也已按此标准交纳了相应的物业费，表明原告的物业服务收费标准得到多数业主的同意和认可，且物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，故被告也应按该标准向原告交纳物业费，原告与绿景花园小区业主委员会签订的《玉山县东城绿景小区物业服务合同》约定如进入诉讼程序则原告有权预收物业费至当年年底，该约定不违反法律规定，且被告已长期未缴纳物业费，为免诉累，原告要求被告支付物业费至2020年12月31日应当得到支持，故本院对原告要求被告支付自2014年8月1日起至2020年12月31日止的物业费5,970元之诉讼请求予以支持。被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，2013年11月25日签订的《玉山县东城绿景小区物业服务合同》未约定违约金的计算方式，2019年1月1日签订的《玉山县东城绿景小区物业服务合同》约定如业主未交纳物业费进入诉讼程序的按应交费金额的日万分之五计算违约金，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，被告应当支付的违约金应相当于原告因其违约而遭受的损失，而原告遭受的实际损失主要为利息损失，现原告主张按日万分之五计算违约金，但2013年签订的物业服务合同中未约定违约金计算方式，而2019年签订的物业服务合同约定的违约金偏高，现本院参照最高人民法院关于民间借贷纠纷中逾期还款资金占用期间的利息的规定，酌情将违约金减为按年利率6%计算，因物业费按年支付，故违约金应当按每年应支付的物业费来分段计算，被告每年应交的物业费为955.2元，而2019年8月1日起至2020年12月31日止的物业费暂未构成违约，故暂计至2020年5月1日，被告应缴纳的违约金为：955.2元×6%×4年+955.2元×6%×3年+955.2元×6%×2年+955.2元×6%×1年=573.12元，此后的违约金应以截至2019年8月1日止应交的物业费4,776元为基数，按年利率6%计算至物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告卓超于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告玉山县胜达物业服务有限公司自2014年8月1日起至2020年12月31日止的物业管理费5,970元及暂计至2019年8月1日止的违约金573.12元，合计人民币6,543.12元，并以4,776元为基数，按年利率6%计算支付自2019年8月2日起至物业费付清之日止的违约金（支付的违约金总额不超过原告诉请的740元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卓超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  汪舒立二〇二〇年五月九日书记员  吴海燕