湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初769号原告：赵慧，女，住长沙市芙蓉区。原告：淡永富，男，住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告赵慧、淡永富与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告赵慧、淡永富到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵慧、淡永富向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告张家界大成酒店公司向原告支付欠付租金人民币186560元（以每月5168元的标准暂时计至2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；2．请求判令被告张家界大成酒店公司向原告支付违约金3222元（截止到2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；3．请求判令张家界山水置业公司对前述诉讼承担共同偿还责任；4．本案诉讼费及其他费用由两被告承担。事实和理由：一、原、被告于2013年12月15日就位于张家界市南庄坪大成山水国际大酒店第××层××号房屋，签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，同日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条约定：本合同租赁期内，被告支付给原告的租金标准为人民币1879元/月。第九条约定：张家界山水置业公司以公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为张家界大成酒店公司向原告支付租赁收益提供连带担保。《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第四条约定：本合同委托期内，被告支付给原告的委托装修改造折旧款返还的金额为人民币3289元/月。第八条约定：张家界山水置业公司以公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为张家界大成酒店公司向原告返还委托装修改造折旧款提供连带担保。二、原告一直按约将上述房屋出租给张家界大成酒店公司经营使用至今。被告在2016年8月之前也一直按约定每月按时支付租金。从2016年9月1日开始，被告开始停付或者少支付租金。实际支付详见附表。按附件统计直到2020年3月31日止。共计应付租金为：5168×43＝222224元；实际支付35664元；拖欠租金总金额为人民币186560元。三、按原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条约定：本合同租赁期内，被告如逾期3个月未向原告支付租赁收益，被告除应付原告的租赁收益外，还应支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第九条约定：本合同委托期内，被告如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，被告除应付原告的委托装修改造折旧款外，还应支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金。按2016年9月1日起开始违约计算至2020年3月31日止，违约期内乙方拖欠租金为186560元，违约金为186560×（1879／5168×3%＋3289／5168×1%）＝3222元。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2016年10月1日起至2020年3月31日止，被告已向原告共计支付31530元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未重新装修的事实发生，故两原告要求被告继续支持装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；1．且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。2、被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据。3、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续履行担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2013年12月15日，原告赵慧、淡永富与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份。合同约定：原告赵慧、淡永富购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，两人系夫妻关系，各占房屋产权50%。房屋实测建筑面积56.38平方米，其中套内建筑面积40.70平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积15.68平方米，房屋总价款为225520元，于2013年12月15日前支付全部购房款。2．2013年12月15日，原告赵慧、淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：两原告购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层第××号房，建筑面积为56.38平方米；两原告将该房屋交被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，租赁期内被告张家界大成酒店公司对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理；双方同意该物业的租赁期限为10年；本合同租赁期内，被告张家界大成酒店公司按月向两原告支付租金收益1879元，并在每月28号之前将当月租金收益一次性划拨入两原告指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向两原告支付租赁收益，除应付两原告的租赁收益之外，还应支付违约期内应付的租金的3%作为违约金，但两原告违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司向两原告支付租赁收益提供连带担保。3．2013年12月15日，原告赵慧、淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：两原告购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层第××号房，建筑面积为56.38平方米；在委托期内，两原告承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权被告张家界大成酒店公司处理。两原告委托被告张家界大成酒店公司装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币394660元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年；委托期限内，被告张家界大成酒店公司应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托改造款的10%的折旧比例返还给两原告，被告张家界大成酒店公司按月返还委托装修改造折旧款3289元，并在每月28号之前将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入两原告指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向两原告返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，应支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4．2013年12月15日，原告淡永富向被告张家界山水置业公司付清购房款225520元，并向被告张家界大成酒店公司付清委托装修款394660元，同时将张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年10月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告淡永富、赵慧足额支付租金。被告张家界大成酒店公司于2016年10月1日至2020年3月31日期间下欠租金及委托装修改造折旧款共计185526元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行交易明细》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，以及原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且合同仍处在履行期内，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，自2016年10月1日至2020年3月31日期间未按合同约定向原告淡永富足额支付租金，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告淡永富要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金及委托装修改造折旧款共计186560元，原、被告双方经核算后，原告淡永富认可被告张家界大成酒店公司实际欠付185526元，对该合理部分，符合法律规定，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现新冠××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的新型冠状××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据新冠××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金1879元为宜，即承担的租金及委托装修改造折旧款为183647元（185526元-1879元）。关于原告赵慧、淡永富主张被告张家界大成酒店支付违约金的问题，依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》中第十条第3项的约定，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告淡永富支付租赁收益，需支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，被告自2016年10月1日起至2020年3月31日期间未足额支付租金和委托装修改造折旧款，则应支付租金违约金2367.54元（1879元/月×42个月×3%）、委托装修改造折旧款违约金1381.38元（3289元/月×42个月×1%），共计3748.92元，现两原告主张违约金的金额为3222元，未超过合同对违约金标准的约定，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩称违约金过高要求予以调整，无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告张家界山水置业公司的担保责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益和返还委托装修改造折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告赵慧、淡永富与被告张家界山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告赵慧、淡永富主张的房屋租金、委托装修改造折旧款及违约金，因此，被告张家界山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，因《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》均于2013年12月15日签订，合同约定的履行期限均为10年，均应于2023年12月15日届满，原告赵慧、淡永富于2020年4月10日向本院提起诉讼，两份合同均在合同履行期内，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付下欠原告淡永富自2016年10月1日起至2020年3月31日止的租金和委托装修改造折旧款共计183647元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淡永富租金和委托装修改造折旧款的违约金共计3222元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告淡永富的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096元，减半收取2048元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。