浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初1458号 原告（反诉被告）：魏世仙，女，1961年4月12日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：赵和平，浙**茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申屠晓娟，浙**茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衢州控股有限公司，统一社会信用代码91330800087381837，住所地：衢州市柯城区九龙南路28号2010室。 法定代表人：缪水琴，执行董事。 委托诉讼代理人：韩松，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林建，浙江天赞律师事务所律师。 原告（反诉被告）魏世仙与被告（反诉原告）衢州控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告魏世仙的委托诉讼代理人赵和平、申屠晓娟，被告衢州控股有限公司的委托诉讼代理人韩松、王林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏世仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因提前解除租赁合同造成的经营损失4678785.54元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月24日，原告竞拍取得了衢州市三衢路319号（原皇冠假日酒店租赁范围）房产的十年租赁权，双方并签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告成立衢州市柯城巨康大酒店，并为酒店经营进行装饰装修、培训员工、加盟连锁品牌等工作。2018年4月19日，被告以市政建设规划需要为由，要求整体收回房屋，提前解除合同。双方于2018年11月28日达成协议，同意解除合同，被告同意除经营损失外补偿原告其他损失450万元，经营损失另行处理。之后，双方就经营损失多次协商无果。 被告衢州控股有限公司答辩称，原告主张被告违约导致合同解除的主张不能成立。导致本案合同解除系不可归责于双方的政府政策因素造成，在此情况下，双方均有损失，根据法律规定，应当合理分担双方的损失。原告主张的各项损失与解除合同并没有必然联系，合同解除仅仅导致原告不能在原有的场所经营，所以，原告提出的损失系原告自行决定不再经营而产生的，该部分损失当然与被告无关联。根据双方的协议约定，原告转租、合作经营、转让以及为经营活动及准备经营活动所形成的各种法律关系，由原告自行处理，由此产生的债权债务全部由原告自行享有和承担，故原告主张该部分损失也于约无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）衢州控股有限公司向本院提出反诉请求：1、依法撤销双方于2018年11月28日签订的《协议书》；2、判令反诉被告向反诉原告返还因履行《协议书》而支付的各项补偿金504万元；3、判令解除双方于2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月24日，双方签订《房屋租赁合同》，由反诉原告将位于衢州市柯城区租赁面积为3235平方米的房产租赁给反诉被告。合同第7.1条明确约定，在租赁期内，魏世仙有下列行为之一的，魏世仙除承担违约责任外，衢州控股有限公司有权解除合同，收回房产，由此造成衢州控股有限公司损失的，魏世仙还应赔偿实际损失额：未经衢州控股有限公司同意，将该房产全部转租他人或部分转租他人、转借他人、与他人合用或调换使用超过30日未向衢州控股有限公司书面备案的。反诉原告直到收到法院本次诉讼材料后才知道，反诉被告有未经反诉原告同意将租赁房产部分转租给他人以及与他人合用的违约行为。反诉原告认为，因反诉被告上述行为，原本反诉原告可行使合同单方解除权，正是由于反诉被告刻意隐瞒上述违约行为导致反诉原告在受欺诈的情况下与其签订《协议书》并支付补偿款。 反诉被告魏世仙答辩称，从2018年11月28日签订的《协议书》第四条可以看出，反诉原告对于相关的转租等行为是明确知晓的，反诉原告在明知的情况下与反诉被告订立协议，该协议不存在可被撤销的事由。反诉原告现在要求推倒重来的行为令人心寒。反诉被告认为，双方应当按照《协议书》全面履行，反诉原告的反诉请求依法不能成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月10日，衢州市产权交易中心有限公司刊登《房屋公开挂牌招租公告》。3月24日，魏世仙以首年租金最高报价竞得衢州市三衢路319号（原皇冠假日酒店租赁范围）部分房产（建筑面积为3235平方米）的十年租赁权。同日，衢州控股有限公司与魏世仙签订《房屋租赁合同》。合同约定，房屋用途为经营宾馆、酒店；租赁期从2017年6月1日至2027年5月31日；合同期内因政府需要（拆迁、自用、其他因素）等政策性原因必须收回租赁房产而导致本合同无法继续履行的，衢州控股有限公司须书面通知魏世仙，魏世仙按期将房屋腾空，本合同终止。 2017年4月10日，魏世仙与隗功川签订《合伙经营协议》，设立衢州市柯城巨康大酒店进行合伙经营。2017年6月之后，衢州市柯城巨康大酒店开始酒店装饰装修、员工培训、加盟品牌连锁等筹备工作。2018年2月，酒店开始试营业。2018年4月19日，衢州控股有限公司向魏世仙发出《提前解除房屋租赁合同告知函》。函件称，由于市政建设规划需要，拟将三衢路319号房产整体收回，用于后续中医院扩建、改建项目，现以书面形式向你方提出解除租赁合同，请你方做好搬空房屋的准备，其他未尽事宜，待后续双方协商处理。2018年10月31日，衢州中瑞华资产评估有限公司根据衢州控股有限公司的委托就衢州市柯城巨康大酒店所有的装修工程、消防、供排水工程及设备和家具家电出具资产评估报告，评估值为456.22万元。同日，万邦工程管理咨询有限公司根据衢州控股有限公司的委托就衢州市柯城巨康大酒店装修工程出具工程造价咨询报告书，确定预算价为4142725元。2018年11月28日，衢州控股有限公司与魏世仙签订《协议书》。协议书内容如下：甲乙双方（甲方为衢州控股有限公司，乙方为魏世仙）于2017年3月24日签订了一份《房屋租赁合同》，由乙方租用甲方坐落于衢州市柯城区部分房屋，租赁期限为10年。因市政府决定需要将上述出租房屋收回，经甲乙双方自愿协商一致，同意解除《房屋租赁合同》，并达成如下协议：1、双方一致同意解除2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》，双方对于解除合同互不追究违约责任。2、乙方应当在本协议签订生效后10日内，向甲方交还租赁的房屋，并按评估报告的清单向甲方移交相关的物品。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方应结清水电费等各项费用。3、甲方向乙方支付前期装修、物品等投资补偿款共计450万元整，装修及物品构成详见评估报告及清单。甲方同时返还乙方已经支付的2017年6月1日至2018年5月31日的租金44万元。4、因乙方将房屋进行转租、合作经营、转让以及为经营活动及准备经营所形成的各种法律关系，由乙方自行处理，由此产生的债权债务全部由乙方自行享有和承担……6、双方一致同意，对于《房屋租赁合同》解除事项，除乙方提出的经营损失补偿外，全部处理完毕。本协议为一次性终结处理协议。甲方履行补偿义务后，乙方保证就此事不再以任何形式和任何理由向甲方提出其他任何赔偿或者补偿费用要求。7、对于乙方要求甲方补偿经营损失问题，双方一致同意通过司法途径解决。之后，魏世仙交还租赁房屋，衢州控股有限公司支付补偿款450万元和退还租金44万元。之后，双方多次协商无果，诉至本院。 本案在审理过程中，魏世仙提出鉴定申请：1、对于提前解除合同所遭受的实际损失进行鉴定；2、2018年4月19日至2027年3月14日止酒店经营的预期可得利益鉴定；3、对公证书中所涉及的包含在资产评估报告中标的电梯、电梯井、空气能、供电、化粪池、配电房、岗亭、铝合金窗等物资、物品鉴定。前两项鉴定，鉴定机构由于相关原因报请终止；第三项鉴定，魏世仙未缴纳鉴定费用。经庭审确认，魏世仙表示不再进行上述鉴定。 本院认为，双方在2018年11月28日签订的《协议书》形式、内容无违法之处，双方意思表示明确且真实，应认定有效。双方均应按约全面履行自己的合同义务。衢州控股有限公司主张魏世仙在履行租赁合同过程中有未经同意对外转租和未经同意与第三方进行合作经营的事实，并在签订协议书时隐瞒上述事实导致其误判，且在误判的基础上与之订立协议，依法可撤销协议。本院认为，根据查明的事实，魏世仙与隗功川合伙经营的事实，衢州控股有限公司在签订协议前完全知晓，隗功川全程参与了合同解除的协商，其主张魏世仙隐瞒该事实，显然不能成立。至于魏世仙将租赁房产广告位转租的问题，本院认为，对于面积达3235平方米的房产租赁，广告位转租仅仅涉及到微小的一部分，仅以此点就要导致整个房屋租赁合同被撤销，显然不符合法理。据此，本院认为，衢州控股有限公司不具有对《协议书》的撤销权，其反诉请求，于法无据，本院不予支持。 双方签订的《协议书》中业已明确，双方合意解除且互不追究违约责任。既已明确互不追究，故双方在本案中纠结因谁违约导致合同被解除的问题便无法律上的意义。双方在互不追究违约责任的基础上就魏世仙的损失作了明确约定：除补偿前期装修、物品等450万元和退还租金外，同意魏世仙就经营损失补偿通过司法途径解决。双方均应当遵守该约定。衢州控股有限公司认为其亦有损失，应当合理分担双方损失，该主张与《协议书》的内容相矛盾，其主张当然不能支持。根据协议书可以确定，衢州控股有限公司对魏世仙采取的是实际损失的全额补偿方式。 本案焦点在于魏世仙因租赁合同提前解除的经营损失的判定，现逐一分析如下：1、关于拍卖手续费。魏世仙以最高报价竞得衢州市三衢路319号（原皇冠假日酒店租赁范围）部分房产（建筑面积为3235平方米）的十年租赁权，为此支付拍卖费用22000元。现因合同解除，该拍卖手续费确属于魏世仙为经营而支出的实际损失，可要求补偿；2、关于品牌酒店加盟费。双方租赁合同约定，魏世仙承诺在12个月内引进大型连锁酒店合作，否则，从第二年租金标准自愿在上年租金的基础上递增5%计算缴纳。为此，巨康大酒店与重庆市南川区诚信大酒店有限责任公司签订酒店加盟，加盟授权经营期限从2017年9月20日至2027年9月19日，加盟费为30万元。巨康大酒店通过财务梅雨芳支付给对方法定代表人张永强。现因合同解除，该加盟费确属于魏世仙为经营而支出的实际损失，可要求补偿；3、关于员工培训费用。因员工开业前培训，产生聘用讲师费用21000元和员工食宿费50400元，现因合同解除，该费用确属于为经营而支出的实际损失，可要求补偿；4、关于员工工资和经济赔偿金。酒店营业期间的员工工资属于酒店营运成本，营运会有收益，在未结算的情况下员工工资不属于因经营产生的实际损失，员工的经济赔偿金实际发生的依据不足，不予认定；5、关于装修设计费及消防设计费。魏世仙自述上述费用通过装修公司支付支付给设计公司，上述费用包含在其支付给装修公司的工程款之中。本院以为，该费用包含在魏世仙先前整体装修装饰的款项之中，根据《协议书》约定，对于装修和物品等投资，衢州控股有限公司业已作出补偿，魏世仙要求单独补偿该费用，与约定不符，不予支持；6、关于水电费和网络费。该费用属于酒店营运成本，同理第4点，不属于因经营产生的实际损失；7、关于搬迁费。根据《协议书》中的逾期交房和逾期付款违约金条款表述，结合整个协议，搬迁费当不属于双方议定的经营损失范畴；8、关于投资利息损失。众所周知，投资有风险，魏世仙要求补偿投资利息损失不能成立；9、关于聚康药业诊所租赁和广告位租赁的违约赔偿。首先，该两个转租合同的相关事实没有证据固定，依据不足，且魏世仙自认都没有实际承担违约责任，故原告主张系因经营产生的损失难以支持。其次，根据协议第四条约定（因乙方将房屋进行转租、合作经营、转让以及为经营活动及准备经营所形成的各种法律关系，由乙方自行处理，由此产生的债权债务全部由乙方自行享有和承担），结合第六条约定（双方一致同意，对于《房屋租赁合同》解除事项，除乙方提出的经营损失补偿外，全部处理完毕），因转租经营而产生的损失是否属于第六条约定中的“经营损失”的范畴，尚需判定。因原告没有完成相关事实的固定及对外承担违约责任，本案中不作判定，可另行处理。 综上，原告魏世仙要求赔偿因提前解除租赁合同造成的经营损失的诉请，部分成立。反诉原告的反诉请求依法不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告衢州控股有限公司于本判决生效后之十日内支付原告魏世仙经营损失393400元； 二、驳回原告魏世仙的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告衢州控股有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费44230元，由原告魏世仙负担40510元；被告衢州控股有限公司负担3720元；反诉费23540元，由反诉被告衢州控股有限公司负担，于本判决生效之日付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李海声 人民陪审员  程 霞 人民陪审员  胡天姿 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  徐翠雯