广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6665号上诉人（原审被告）：广州市南升汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙溪大道488号之五。法定代表人：刘灿升，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州花卉博览园有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙溪大道以南、西南环高速公路以西。法定代表人：郭伟能，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓星红，广东正平天成律师事务所律师。上诉人广州市南升汽车销售服务有限公司（以下简称南升公司）因与被上诉人广州花卉博览园有限公司（以下简称花卉博览园公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员官润之独任审理。本案现已审理终结。南升公司上诉请求：1.驳回花卉博览园公司的全部诉讼请求；2.判令花卉博览园公司退还水电保证金35000元；3.花卉博览园公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决其支付租金以及违约金没有道理。1.在其缴纳最后一期租金时，双方同意押金扣抵租金10万元，而花卉博览园公司也在通知中以缓交的方式予以执行。即便一审判决时合同尚未到期，但现在合同已经到期，花卉博览园公司没有理由不允许押金抵扣租金。即便花卉博览园公司反悔，不同意押金抵租金，也应给予其合理时间，一审判令其自起诉之日的次日起计算违约金没有道理。2.其按照花卉博览园公司要求缴纳了35000元水电押金，现合同已经到期，花卉博览园公司应予以退还。3.一审判决没有充分注意到花卉博览园公司作为出租方在双方关系中的优势地位，也没有注意到花卉博览园公司利用该优势地位任意扩大其利益的情况。花卉博览园公司辩称：（一）一审判决南升公司向花卉博览园公司支付10万元土地使用费，认定事实清楚。1.根据南升公司与广州花卉科技园有限公司（以下简称花卉科技园公司）签署的《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》约定，南升公司应在2019年8月15日前，向花卉博览园公司缴交2019年9月1日至2019年12月31日期间的土地使用费178679.4元。2019年9月10日南升公司向花卉博览园公司缴交78679.4元，截止目前，剩余10万元未交。2.南升公司要求用花卉科技园公司缴交的10万元保证金抵扣土地使用费没有任何依据。首先，南升公司没有证据证明其向花卉科技园公司缴交了10万元保证金。即使交了，退还10万元保证金的义务应是科技园公司。3.南升公司与花卉博览园公司签署的《补充协议》第四条约定：花卉博览园公司可以（不是必须）代花卉科技园公司退还保证金。若代花卉科技园公司退还保证金的，应满足以下全部条件：（1）南升公司应支付的土地有偿使用费、水电费和市场管理费等费用已全部付清；（2）南升公司应把支付保证金付款凭证原件和花卉科技园公司出具的收到保证金的收据原件交给花卉博览园公司；（3）就花卉博览园公司代花卉科技园公司退还保证金事宜，签署《债权转让协议》，并通知花卉科技园公司。截止本次庭询，南升公司还有10万元租金未付，没有把支付保证金的相关凭证原件交给花卉博览园公司，没有与花卉博览园公司签署《债权转让合同》。根据《补充协议》第四条约定，南升公司要求花卉博览园公司代花卉科技园公司退还保证金，没有依据。（二）虽花卉博览园公司未就一审判决上诉，但不能因此否定一审判决部分事实认定错误。1.花卉博览园公司租赁的涉案土地实际面积是13.25亩，就超出合同约定的3.25亩土地，南升公司有义务根据合同约定支付土地使用费。一审期间，花卉博览园公司对超出合同约定的3.25亩土地没有否认。南升公司与花卉科技园公司就涉案土地达成调解协议，调解协议只能约束南升公司和花卉科技园公司。一审判决认定花卉博览园公司请求对涉案土地进行测量的申请已过期限，该认定没有法律依据。2.违约金应从2019年11月15日起计算，一审判决以送达起诉状副本之日起计算违约金没有任何依据。花卉博览园公司向一审法院起诉请求：1.南升公司立即向花卉博览园公司支付100000元土地使用费及违约金（以100000元为基数，从2019年8月15日起至实际清偿日止，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）；2.南升公司立即向花卉博览园公司支付127778.5元土地使用费（占用合同约定外的3.25亩土地使用费，从2019年4月1日至2019年12月31日止）及违约金（以127778.5元为基数，从2019年8月22日起至实际清偿日止，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）；3.本案诉讼费由南升公司承担。一审法院认定事实：2014年7月18日广州市花卉科技园有限公司（甲方，以下简称花卉科技园公司）与南升公司签署《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》，约定：甲方将坐落在广州市荔湾区芳村龙溪大道以南，西南高速公路以西广州市荔湾区花卉博览园批发市场科技示范区，龙溪大道南侧加油站围墙右侧至龙溪地铁站A出口左侧场地（以下简称涉案土地）有偿给乙方作花卉种植使用。场地占地面积10亩。使用期限自2014年9月1日起至2019年12月31日，每年每亩使用费为42000元，每年合计420000元；从2015年9月1日起每年的使用费以上年金额为基数递增5%计收。场地租赁使用费每年分两期缴交，乙方应于每年8月15日前缴交9月1日至下年2月28日租金；2月15日前缴交3月1日至8月30日租金。甲乙双方签订合同时，乙方须向甲方缴纳相当于半年使用费的金额100000元作为保证金，用以扣除各项乙方应履行而未履行的应交款项。乙方在租赁期满或合同终止后5日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方后，然后甲方将保证金无息退回；乙方不交保证金或不交清保证金的，甲方有权解除合同。乙方不按时交纳土地使用费的，自每年1月1日和7月1日起每逾期一日，按乙方所欠使用费总额的千分之五收取滞纳金并赔偿因此给甲方造成的损失；超过一个月不交使用费的，除按上述规定执行外，甲方有权解除合同，收回土地使用权，地面附着物归甲方所有，等等。花卉科技园公司交付涉案土地给南升公司使用，南升公司支付100000元保证金，并按双方合同约定的标准交纳土地使用费。2018年8月17日，因土地租赁合同纠纷，花卉博览园公司向一审法院起诉花卉科技园公司，要求解除双方2004年6月30日签署的《广州花卉博览园土地有偿使用合同》和2004年8月18日签署的《广州花卉博览园土地有偿使用合同补充协议》，花卉科技园公司交还前述合同项下的土地经营管理权等。一审法院于2018年10月31日作出（2018）粤0103民初5914号民事判决，判令解除花卉博览园公司与花卉科技园公司2004年6月30日签署的《广州花卉博览园土地有偿使用合同》和2004年8月18日签署的《广州花卉博览园土地有偿使用合同补充协议》，花卉科技园公司向花卉博览园公司交还合同项下的土地经营管理权。花卉科技园公司不服前述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。经审理，广州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）粤01民终168号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2019）粤01民终168号民事判决于2019年3月27日发生法律效力。涉案土地在花卉博览园公司与花卉科技园公司之间土地租赁合同项下土地范围内。2019年4月25日，花卉博览园公司（甲方）与南升公司（乙方）签署《补充协议》，约定：自2019年4月1日至2019年12月31日，花卉科技园公司在原合同中享有的权利和履行的义务，由甲方行使。经营管理期限内，土地有偿使用费、水电费和市场管理费的单价计算方式、支付方式、支付时间等与原合同一致。签署原合同时，乙方向花卉科技园公式交了100000元保证金，本应由花卉科技园公司把保证金退回乙方；若花卉科技园公司不能退回保证金的，原合同期限届满，办理移交手续，乙方投资的固定建筑物（阴棚除外）一律不得拆除，归甲方所有；在乙方清理并迁出场地七天后甲方可以代花卉科技园公司将保证金无息退回乙方，同时还满足以下条件：1.乙方应支付的土地有偿使用费、水电费和市场管理费等费用已全部付清；2.乙方把支付保证金的付款合法票据原件和花卉科技园公司出具的收到保证金的付款合法票据原件交付给甲方；3.就甲方代花卉科技园公司退回的保证金，甲乙双方应签署《债权转让协议》并告知花卉科技园公司。若因乙方的原因导致原合同和本补充协议被解除的，乙方不得要求甲方退回保证金或者以保证金抵扣逾期土地有偿使用费。乙方逾期支付土地有偿使用费，以逾期金额为基数，以千分之五每天为标准，向甲方支付违约金；逾期支付土地有偿使用费超过30天，甲方有权解除原合同和本补充协议。本协议中没有约定的，以原合同为准，本协议约定与原合同不一致的，以本协议为准，等等。花卉博览园公司分别于2019年7月26日和9月6日向南升公司发出租金催收通知，明确2019年9月1日至2019年12月31日租金除100000元可缓交外，其余部分在接到通知后缴款。之后，南升公司向花卉博览园公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的部分土地使用费78679.4元。2019年11月21日，一审法院向南升公司送达起诉状副本。庭审中，南升公司陈述其与花卉科技园公司之间关于租赁面积问题曾经有过争议，但已经达成一致，按照面积为10亩计算土地使用费；在花卉博览园公司收回经营权之前，我方一直按照10亩标准支付土地使用费。花卉博览园公司为支持其主张，向一审法院提交了涉案土地最近测绘图和发给南升公司的《关于你司实际使用场地面积超出合同约定面积的土地收取租金的函》。测绘图显示涉案土地面积为13.25亩；在《关于你司实际使用场地面积超出合同约定面积的土地收取租金的函》中，花卉博览园公司向南升公司主张2019年4月1日至12月31日的超合同约定面积3.25亩的土地租金。南升公司认为该测绘图是花卉博览园公司单方制作的，对《关于你司实际使用场地面积超出合同约定面积的土地收取租金的函》内容也不确认。南升公司向一审法院提交了花卉科技园公司2017年3月2日《关于实际使用与合同约定土地面积不一致处理的通知》、2017年4月24日《关于实际使用与合同约定使用面积不一致事宜处理的函》及2018年1月30日《广州市花卉科技园有限公司通知》等证据，证明在2017年时花卉科技园公司与南升公司就涉案土地面积问题进行过协商，最后双方达成一致意见，花卉科技园公司按照10亩计算租金。花卉博览园公司认为其并非前述证据资料的当事方，无法确认证据真实性。一审法院认为，南升公司与花卉科技园公司签署的《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》以及南升公司与花卉博览园公司签署的《补充协议》，均是当事人意思的真实表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。《补充协议》是关于花卉博览园公司概括承受花卉科技园公司在《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》中权利义务的约定，故花卉博览园公司应受《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》约束。关于涉案土地2019年9月1日至2019年12月31日期间100000元土地使用费及违约金问题。按照约定，南升公司应在2019年8月15日前缴交2019年9月1日至2019年12月31日的租金，但其尚有100000元租金未支付，理应向花卉博览园公司缴纳。花卉博览园公司本案主张南升公司支付该部分租金，依据充分，一审法院予以支持。在租金催收通知中，花卉博览园公司已明确南升公司可以缓交100000元租金，而本案并没有证据显示花卉博览园公司此后曾要求南升公司支付前述100000元租金，故南升公司向花卉博览园公司支付前述租金的时间点应当为本案起诉状副本送达之日即2019年11月21日，在该日期后南升公司应当向花卉博览园公司支付逾期付款违约金。花卉博览园公司主张以100000元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算违约金，并未超出合理标准，亦在合同约定范围之内，一审法院予以支持。因中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率已经取消，本案将以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率代之。《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》及《补充协议》均无关于保证金抵扣土地使用费的约定，而且保证金与涉案土地租金属于不同性质，同时补充协议对保证金退回有相应的条件限制，南升公司关于保证金抵扣租金的意见，难以成立，一审法院不予采信。关于超合同约定面积土地使用费及违约金问题。《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》并没有关于土地面积差异与使用费调整的权利保留约定，因此正常情况下，涉案土地面积的差异并不必然产生使用费调整的效果。事实上，花卉科技园公司交付涉案土地后，虽然与南升公司就土地面积问题存在过争议，但并没有证据显示租赁双方最终调整涉案土地使用费，可视为双方已就合同所涉土地面积及租金问题达成一致意见。花卉博览园公司作为花卉科技园公司在涉案土地租赁关系中的权利义务承继者，再行对土地面积提出异议，并要求南升公司支付其所主张的合同外面积土地使用费，依据并不充分，一审法院不予支持。庭审后，花卉博览园公司向一审法院申请由第三方对南升公司实际占有使用涉案土地的面积进行测量，该申请已过期限，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定，判决如下：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，广州市南升汽车销售服务有限公司向广州花卉博览园有限公司支付土地使用费100000元；二、自该判决发生法律效力之日起十日内，广州市南升汽车销售服务有限公司向广州花卉博览园有限公司支付土地使用费违约金（以100000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上调50%标准，自2019年11月22日起计至实际付清100000元之日止）；三、驳回广州花卉博览园有限公司的其它诉讼请求。如未按该判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2358元，由广州花卉博览园有限公司负担1323元，广州市南升汽车销售服务有限公司负担1035元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点是：1.南升公司向科技园公司支付的10万元保证金是否应抵扣涉案土地使用费以及违约金的起算时间应如何认定；2.花卉博览园公司是否应向南升公司返还水电保证金。关于第一个焦点问题。南升公司与花卉博览园公司并未就保证金抵扣土地使用费协商一致，花卉博览园公司发出的催缴通知中同意南升公司缓交10万元土地使用费亦未表示其同意南升公司以保证金抵扣土地使用费。南升公司与花卉博览园公司签订的《补充协议》约定：“在乙方（南升公司）清理并迁出场地七天后甲方（花卉博览园公司）可以代花卉科技园公司将保证金无息退回乙方，同时还满足以下条件：1.乙方应支付的土地有偿使用费、水电费和市场管理费等费用已全部付清；2.乙方把支付保证金的付款合法票据原件和花卉科技园公司出具的收到保证金的付款合法票据原件交付给甲方；3.就甲方代花卉科技园公司退回的保证金，甲乙双方应签署《债权转让协议》并告知花卉科技园公司。”可见，花卉博览园公司代花卉科技园公司退回10万元保证金需要符合上述协议约定的条件，而本案花卉博览园公司退回南升公司保证金的条件尚未成就，故南升公司主张以保证金抵扣土地使用费的请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金起算时间的问题，一审法院认定违约金从花卉博览园公司起诉之日起计算并无不当，其论述理据充分，本院予以确认，不再赘述。南升公司上诉认为花卉博览园公司应给予合理时间支付土地使用费的理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。南升公司在一审诉讼中未反诉要求花卉博览园公司返还水电保证金，其在上诉时才提出该主张，属于二审期间提出反诉，花卉博览园公司表示不同意调解，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，本院对南升公司所要求的花卉博览园公司返还水电保证金的上诉主张不予处理，南升公司可另行起诉。综上所述，南升公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2745元，由上诉人广州市南升汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  官润之二〇二〇年五月二十日书记员  戴巧利周蓓