山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1490号 上诉人(原审原告)：青岛中鲁润投资咨询有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：秦宇，总经理。 委托诉讼代理人：马先年，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜浩，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:纪长明，男，1963年10月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐锋茂，山东新岛律师事务所律师。 上诉人青岛中鲁润投资咨询有限公司与被上诉人纪长明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛中鲁润投资咨询有限公司本院提出上诉请求：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.原审判决认为关于“中鲁润综合厂房租赁合同是否履行”的问题中，认定中鲁润综合厂房部分四层、部分五层，上诉人主张被上诉人租赁了综合厂房的一层，故上诉人未按合同约定将综合厂房整体交付给被上诉人，明显错误违背客观事实。2010年10月26日，上诉人与被上诉人双方签订了合法有效的厂房租赁合同，合同中约定上诉人将其所有的坐落在青岛开发区江山中路17号厂房租给被上诉人使用。合同签订后上诉人根据合同协商过程中的约定将综合厂房一层及空地按约定交付给被上诉人，被上诉人接受上诉人的履行情况，接收厂房并进行拆除建设同时缴纳了前三年租金。上诉人与被上诉人在协商签订合同过程中约定的是综合厂房一层及空地租赁事项，在合同签订后履行过程中，上诉人交付厂房一层及空地，被上诉人接收厂房一层及空地至今。在庭审过程中亦去现场勘察过，以上事实均应属实。因此根据合同签订及上诉人与被上诉人实际履行情况可以看出，涉案《中鲁润综合厂房租赁合同》中约定的租赁厂房系指中鲁润综合厂房一层及空地，上诉人根据合同约定履行了合同义务，关于以上事实被上诉通过实际履行均予以认可。2.原审判决认定，首先上诉人提交的《中鲁润综合厂房租赁合同》未约定被上诉人租赁的为厂房一层，同时根据被上诉人主张综合厂房一层的租赁另外达成了口头租赁协议，不予以处理。其次关于空地问题，原审判决认定双方当事人就空地的租赁达成了与《中鲁润综合厂房租赁合同》不同的协议，不合并审理。以上认定毫无事实根据及法律依据，通过合同实际履行情况可以得知涉案租赁合同所约定的综合厂房系指厂房一层及空地，被上诉人就上诉人交付厂房一层及空地履行了合同义务也在实际履行中予以认可。上诉人与被上诉人之间就中鲁润综合厂房租赁事宜仅存在一份书面租赁合同，原审认定存在另外其他协议毫无根据，且明显违背客观事实与常识。3.根据《中鲁润综合厂房租赁合同》第三条第一项“乙方（即被上诉人）拆除一层生产厂房及空地的建筑物费用共计18万元”第九条第一项“综合厂房附属变电所一处:乙方（即被上诉人）负责设立计量设备，独立计量乙方使用的水电数量，变压器耗损部分电费由乙方承担，甲方（即上诉人）保留250KVA变电输出及自来水使用的部分使用权，供电和供水由甲方单独设表，供综合厂房二层以上租赁方使用”以上条款约定的内容已明确被上诉人所承租的系综合厂房一层即空地，厂房一层水电由被上诉人独立计量并负责，二层以上存在其租赁方，对于该事实被上诉人在合同签订过程中十分明确并予以认可，意思表示明确清晰，结合实际履行情况，上诉人与被上诉人之间在《中鲁润综合厂房租赁合同》约定的租赁标的物系厂房一层及空地，双方之间不存在其他协议或口头约定，同时上诉人根据合同约定已经履行的合同义务。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据《合同法》第九十四条第二项解除《中鲁润综合厂房租赁合同》适用法律错误。根据合同第十一款第1项约定“合同双方任何一方未能履行本合同规定的条款均视为违约，未违约方有权解除本合同，并由违约方支付给未违约方租金总额20％的违约金”第2项约定“乙方逾期交付房租逾期30日，甲方有权解除合同。甲方并有权要求乙方承担租金总额20％的违约金和承担相应的滞纳金同期银行利息”。上诉人与被上诉人双方在合同中明确约定了解除条件及违约条款，上诉人已履行了全部合同义务，现被上诉人常年以各种借口理由拖欠租金，并且私自将租赁厂房转租他人，被上诉人以上行为已违反合同约定，构成严重违约，并给上诉人造成了巨大经济损失，因此上诉人根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，请求对方支付拖欠租金并承担违约责任，解除合同腾出厂区及厂房，支付租金及违约金，既有事实根据也有法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订了合法有效的《中鲁润综合厂房租赁合同》，根据合同约定及实际履行情况，租赁合同约定标的物为综合厂房一层及空地，事实清晰明确，证据充足。原审认定上诉人未履行合同，且存在其他协议或口头协议毫无根据及依据。请求法院查清事实，依法改判。 被上诉人纪长明二审中答辩如下，请求驳回上诉，维持原判。上诉人所主张的腾让的标的物与书面合同不是同一个合同，而是双方口头达成的另一个合同，被上诉人在空地上又建造了汽车展厅等。 青岛中鲁润投资咨询有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的中鲁润综合厂房租赁合同，纪长明腾出厂区及厂房；2.纪长明支付青岛中鲁润投资者咨询有限公司租金、违约金及截止2019年3月15日的逾期利息共计760513元；3.纪长明支付青岛中鲁润投资者咨询有限公司自2019年3月15日起至实际付清之日止的租金、违约金及逾期付款利息；4.纪长明承担本案诉讼费用。诉讼过程中，青岛中鲁润投资者咨询有限公司变更第3项诉讼请求为纪长明支付青岛中鲁润投资者咨询有限公司自2019年3月15日起至实际交还租赁物之日止的租金、违约金及逾期付款利息。事实和理由：2010年6月1日，双方就青岛中鲁润投资者咨询有限公司青岛市黄岛区江山中路187号厂区、厂房租赁事宜达成协议，双方于2010年10月26日签订了中鲁润综合厂房租赁合同。纪长明在合同履行到2013年年末时开始拖欠租金，纪长明已欠租金近60万元。纪长明在青岛中鲁润投资者咨询有限公司不知情的情况下将租赁物转租他人。 纪长明在一审中辩称：对签约时间没有异议，纪长明在空地上建的1527平方米厂房，总投资300多万元，当时每年租金10万元且逐年递增。后面还有5400多平方的厂房也是青岛中鲁润投资者咨询有限公司的，一楼纪长明支付了18万元租金作为维修使用，这不含前面厂房，整个前面的空地都是纪长明盖的。青岛中鲁润投资者咨询有限公司说纪长明没有支付租金是有原因的。2010年，青岛中鲁润投资者咨询有限公司在华林大厦23楼办公，叫纪长明去帮忙。当时青岛中鲁润投资者咨询有限公司跟纪长明说华林大厦23楼是以不到5000价格购买，青岛中鲁润投资者咨询有限公司与五征集团合作开发华林大厦二期，跟纪长明商量让纪长明和青岛中鲁润投资者咨询有限公司把华林大厦23楼买下，再高价转让给五征集团。时隔一年之后，纪长明得知青岛中鲁润投资者咨询有限公司把房子高价转让给五征集团，从中获利100多万。当时纪长明和青岛中鲁润投资者咨询有限公司合作投资50万，纪长明应该得到房子高价转让获得的利益，青岛中鲁润投资者咨询有限公司迟迟没有给纪长明。按照约定青岛中鲁润投资者咨询有限公司应该分给纪长明50%的利润，青岛中鲁润投资者咨询有限公司答应纪长明所分得的利润用青岛中鲁润投资者咨询有限公司出租厂房的租金抵顶。这就是纪长明未付青岛中鲁润投资者咨询有限公司租金的原因。青岛中鲁润投资者咨询有限公司所说的房屋已经转租，纪长明是跟别人在合作、共用。办公还在原址办公，售后维修也是合作的，因为公司维修所开的发票都是纪长明原公司的。 一审法院认定事实如下，双方于2010年10月26日签订了中鲁润综合厂房租赁合同，载有如下内容：中鲁润综合厂房租赁合同，甲方（出租方）：青岛中鲁润投资咨询有限公司，乙方（承租方）：一、综合厂房基本情况：甲方综合厂房坐落在青岛开发区江山中路187号，东至本宗围墙外根邻空地、西至本宗围墙外根邻江山中路、南至邻新经济实业总公司（龙达建筑工程公司）、北至辛安房地产开发公司，综合厂房结构属于混合结构。具体租用范围见附图。三、租赁期限：自2010年6月1日至2029年6月1日止，租赁期限为19年整，租赁期间乙方只拥有该合同所指房屋及场地的使用权。四、租金及综合厂房租赁保证金的付款方式：1.乙方承担拆除一层生产厂房及空地的建筑物费用共计18万元整，直接与厂房原承租方结算。第一、二、三年综合厂房租赁费用需直接交给甲方的每年为人民币10万元整。租金每年缴纳一次，缴纳时间为每年的11月1日。本合同签订之日起3日内乙方缴纳第一次租金10万元，保证金5万元。2.自第四年起至第十九年止租赁费用在前一年租赁费用基础上每年递增3.5%。七、维修养护责任：1.甲方保证并承担下列责任：（2）甲方将综合厂房有关设施以现状整体移交给乙方，并有权对综合厂房及其附着物进行定期检查，乙方自租赁日起，对所使用损坏的建筑设施及一切物品进行修复，费用由乙方自理。九、关于设施、设备及综合厂房空地的有关规定：（附图所示区域）2.厂房以西拟建建筑物由乙方出资承建，在租赁期内，如因政府政策原因及不可抗力的原因导致新建建筑物乙方无法使用，甲方负责协调相关部门进行赔偿，并将房屋赔偿金部分转付乙方，甲方不承担任何责任。甲方：青岛中鲁润投资咨询有限公司，乙方：纪长明，落款时间为2010年10月26日。 青岛中鲁润投资者咨询有限公司提交了鲁2017青岛市黄岛区不动产权第0013811号不动产权证书一份，载明：权利人青岛中鲁润投资咨询有限公司，坐落开发区江山中路187号整幢厂房，权利类型国有建设用地使用权房屋所有权，使用期限土地使用期起2013年7月23日止。纪长明对该不动产权证书无异议。青岛中鲁润投资者咨询有限公司主张，中鲁润综合厂房租赁合同签订后，青岛中鲁润投资者咨询有限公司按约于2010年6月1日将综合厂房的一层及空地交付纪长明。租金从2011年2月27日开始计算，截止2019年3月15日，租金按每年10万元计算共计804166元。另外，从第四年起每年需要递增3.5%，青岛中鲁润投资者咨询有限公司只要求17500元的递增租金。租金共计821666元。纪长明交付了前三年的租金共计30万元。纪长明主张，中鲁润综合厂房租赁合同签订后并未履行。双方达成了口头的空地租赁协议，纪长明已将前三年的租赁费给付了青岛中鲁润投资者咨询有限公司。一层厂房另行达成了口头协议，纪长明已交付青岛中鲁润投资者咨询有限公司20年的租赁费共计18万元。在一审庭审过程中，纪长明陈述纪长明就租的空地，青岛中鲁润投资者咨询有限公司对纪长明的陈述无异议，并表示纪长明当时就租了一块空地，纪长明租地之后建了临时厂房。青岛中鲁润投资者咨询有限公司提交了与渭南市景顺商贸有限公司签订的中鲁润综合厂房租赁合同、中鲁润综合厂房租赁补充协议一份，以证明纪长明主张的原、纪长明签订的中鲁润综合厂房租赁合同是租赁全部厂房系杜撰的。纪长明对该两份证据未予认可 一审法院认为，本案争议焦点是中鲁润综合厂房租赁合同是否履行。双方在庭审过程均认可纪长明当时就租赁了青岛中鲁润投资者咨询有限公司的空地，一审法院认定双方在中鲁润综合厂房租赁合同之外另行达成了空地租赁协议。因青岛中鲁润投资者咨询有限公司认可纪长明当时就租了一场空地后青岛中鲁润投资者咨询有限公司对中鲁润综合厂房租赁合同为什么约定了厂房租赁事宜作了解释，并表示纪长明的确租赁了青岛中鲁润投资者咨询有限公司的部分一楼厂房，对青岛中鲁润投资者咨询有限公司辩称的青岛中鲁润投资者咨询有限公司委托诉讼代理人对综合厂房一层不是很清楚，和青岛中鲁润投资者咨询有限公司核实后还有一层厂房的租赁，以青岛中鲁润投资者咨询有限公司按约将空地和综合厂房一层出租给纪长明为准，法院不予采信。中鲁润综合厂房租赁合同中的综合厂房部分四层、部分五层，青岛中鲁润投资者咨询有限公司主张纪长明租赁了综合厂房的一层，故青岛中鲁润投资者咨询有限公司未按中鲁润综合厂房租赁合同的约定将综合厂房整体交付青岛中鲁润投资者咨询有限公司。青岛中鲁润投资者咨询有限公司提交的与渭南市景顺商贸有限公司签订的中鲁润综合厂房租赁合同、补充协议因纪长明未予认可，不能证明青岛中鲁润投资者咨询有限公司主张的事实。双方签订的中鲁润综合厂房租赁合同后，青岛中鲁润投资者咨询有限公司取得了租赁物的产权证书，该份合同属有效合同。在一审庭审过程中，纪长明主张中鲁润综合厂房租赁合同未履行，青岛中鲁润投资者咨询有限公司要求解除，应予准许。关于空地的问题。双方当事人就空地的租赁达成了与中鲁润综合厂房租赁合同不同的协议，因空地租赁产生的纠纷与本案不属同一法律关系，本案不作合并审理。关于综合厂房一层的问题。纪长明主张就综合厂房一层的租赁系双方另外达成了口头租赁协议，青岛中鲁润投资者咨询有限公司提交的中鲁润综合厂房租赁合同未约定纪长明租赁综合厂房一层，故对租赁综合厂房一层产生的纠纷，一审法院亦不作合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除青岛中鲁润投资咨询有限公司与纪长明签订的中鲁润综合厂房租赁合同；二、驳回青岛中鲁润投资咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费11405元，青岛中鲁润投资者咨询有限公司负担5702.5元，纪长明负担5702.5元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审认定上诉人主张的租赁合同未实际履行是否正确。上诉人主张涉案租赁合同实际约定的标的物仅为一层，而不是合同载明的整个厂房。根据上诉人提交的合同载明“第一、二、三年综合厂房租赁费用”及“乙方承担拆除一层厂房及空地建筑费用”的字样，该合同中有综合厂房和一层生产厂房的区别，综合厂房的费用为第一、二、三年每年为10万元。双方均认可被上诉人实际使用的为一层生产厂房及空地，与上诉人主张的租赁合同中约定的综合厂房非同一范围。故上诉人根据租赁合同中关于综合厂房租赁费的约定向被上诉人主张租赁费没有事实及法律依据。上诉人与案外人是否签订合同，不能证明上诉人与被上诉人之间租赁合同的签订、履行情况。上诉人据以主张的租赁合同中亦载明该合同有相应的附图，但其并未提交予以佐证租赁范围。故，双方实际履行的合同与上诉人主张的租赁合同非同一合同。一审据此驳回上诉人依据租赁合同主张的租赁费符合法律规定。如对一层生产厂房及空地的租赁履行情况有异议，上诉人可以另案主张。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11405元，由上诉人青岛中鲁润投资咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡