山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4185号 上诉人（原审原告）：栾尚泉，男，1954年1月19日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王新华，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雅琦，山东博论律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李淑香，女，1947年3月4日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：肖兆元，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡崇胜，男，1957年11月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人栾尚泉因与被上诉人李淑香、胡崇胜物权确认纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾尚泉上诉请求：1、依法改判支持栾尚泉一审的诉请；2、诉讼费由李淑香、胡崇胜承担。事实及理由：第一，一审认定事实错误。1、2003年李淑香修缮房屋，栾尚泉是知晓的且借用人对自己的房屋修缮和装修在不影响房屋的现状下对栾尚泉是有利的。2007年栾尚泉在得知李淑香、胡崇胜装修后向外出租时即提出异议并将房屋情况反映给村干部栾某1。此外，在农村房屋有人居住比闲置要有人气，借用给本村村民也是基于村民之间的互帮和乡里人情。故，一审法院以日常法则推论栾尚泉26年不主张房屋权利的理由不能成立。2、涉案房屋的来源即父母老宅，该老宅的继承并非栾尚泉一人所得而是兄弟三人平分老宅的三间房屋，之所以办理更名登记在栾尚泉名下是基于两兄长的同意，栾尚泉对涉案房屋只享有三分之一的权利。3、栾培清的证言所证实的老宅基地证没有收回的原因是顶没有宅基证的门面房，该证言不能成立。涉案房屋的宅基地使用证是合法的非经法定程序不得收回。第二，一审判决涉案房屋买卖关系成立是错误的。1、从本案证据看，栾尚泉现持有的《集体土地建设使用证》是合法的物权证据，非确实充分的相反证据无法否定该物权拥有的合法性。栾尚泉和李淑香、胡崇胜对证人栾某1的调查笔录是认可的，即：“原告给被告经济补偿，然后将房子返还给原告”的调解意见。虽然李淑香、胡崇胜解释有了新的证人不需要栾某1调解，但该解释无法否定李淑香、胡崇胜自己所表达的真实意思。栾尚泉对涉案房屋拥有合法地占有、继承、收益、处分的权利，栾尚泉有权主张李淑香、胡崇胜返还房屋。2、一审认定的涉案房屋买卖合同成立是错误的。涉案房屋买卖没有书面合同，同时也没有中间人、没有村委会的人证实、没有收条，这不符合农村房屋交易的习惯，仅凭证人证言来认定房屋买卖关系成立是缺乏证据支持。且李淑香、胡崇胜近30年不到村委会去变更《集体土地建设用地使用证》，也没有就土地变更事宜向栾尚泉交涉过。栾尚泉怠于行使权力并不意味着栾尚泉放弃权利，事实证明栾尚泉并未放弃权利。 李淑香辩称，一审法院对事实的认定清楚，建立在大量的证据之上。有多位多年的邻居证实，涉案房屋自1992年来一直由李淑香一家管理使用，李淑香对房屋做过多次整修和扩建，并在近几年将房屋给别人使用，期间从未看到或听闻过栾尚泉向李淑香主张过归还房屋。原村干部栾培清、栾延杰也证明1993年听说过涉案房屋已卖给了李淑香丈夫栾兴光，栾培清又证实涉案房屋因1992年修路拆掉一间，并给栾尚泉批了一套门面房，之所以没有收回宅基地证是因为门面房没有宅基地证，用此宅基地证顶门面房。根据大量的证人证言的证明和日常经验法则，可以得出结论，栾尚泉已经将房屋卖给了李淑香。如果只是将房屋租借给李淑香使用，不可能在长达26年的时间里不去主张权利，偏偏在所有经手人都去世以后再提出这样无理要求。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 栾尚泉向一审法院起诉请求：确认案涉房屋归栾尚泉所有，李淑香、胡崇胜立即返还房屋并支付占有使用费9000元，本案诉讼费由李淑香、胡崇胜承担。 一审法院认定的事实，诉争房屋位于青岛市城阳区社区，土地使用权证号：崂集建（1991）字第10332号，地号为I7-1-871。该集体土地建设用地使用证一直由栾尚泉持有；集体土地建设用地使用证的权利人记载为“栾尚全”，2019年4月22日，夏庄居委会为栾尚泉出具《证明》1份，证明“在办理集体土地建设用地使用证时误写成栾尚全”、与栾尚泉“系同一人”。自1992年起，案涉房屋由李淑香的婆婆居住，李淑香的婆婆去世之后，李淑香将涉案房屋向外出租，并收取租金至今；现由胡崇胜（李淑香系胡崇胜妻子的姐姐）租住。 对于李淑香夫妇取得涉案房屋管理使用权的过程，经一审法院询问，李淑香称：1992年，李淑香的丈夫栾兴光从村书记栾兴林处得知，该涉案房屋因为村里要修路，要被拆掉一间，栾尚泉就不想要这处房子了，所以村里在西边的路边上又给栾尚泉重新批了一处门头房，栾尚泉和李淑香的丈夫栾兴光在村书记的撮合之下，由李淑香的丈夫栾兴光给了栾尚泉800元，将涉案房屋买了下来；买下来之后由李淑香的婆婆在涉案房屋内居住，李淑香的婆婆百年之后，李淑香就将涉案房屋向外出租，并收取租金至今。栾尚泉称：1990年村里分管修整街道的栾兴元找到栾尚泉，说是村里要修整街道，街道需要拓宽，栾尚泉所居住的房屋南北要拆掉一米多；1992年栾尚泉是把房子借给李淑香丈夫栾兴光的母亲了，是由村主任栾修早找栾尚泉协商的。栾尚泉、李淑香称前述提及1990年-1992年的村干部即原书记栾兴林、原主任栾修早、村干部栾兴元均已去世。 对于案涉房屋的维修等情况，李淑香称：2003年给房屋换过瓦、对房屋做过整修，花费大约两、三千元；2016年胡崇胜在李淑香的委托下，对房屋进行了装修、改造、扩建，大约花费四万多元，钱是胡崇胜出的，用来抵顶房租；该涉案房屋自1992年以来，一直由李淑香的家管理使用，从来没见过栾尚泉去主张所有权，所以栾尚泉所述该房屋是栾尚泉借给李淑香家居住的，不符合常理。胡崇胜称：2016年共花费42000元，抵顶了房租。对此栾尚泉称：2017年春天李淑香告诉栾尚泉她曾经给房子换过瓦，但换瓦过程栾尚泉不清楚，再就是换瓦花不了那么多钱，顶多1000元；2017年春天栾尚泉听村民议论涉案房屋被做了一个塑钢棚，还装了太阳能，村民问栾尚泉想干什么，栾尚泉不知道这件事；第二天栾尚泉就去找李淑香，李淑香说她的妹夫因为村改需要住在这个房子里面，才收拾完时间不长，花了不少钱，栾尚泉告诉李淑香让他们再住两年，村改也就完成了，到时栾尚泉要收回房屋；自始至终李淑香也不否认房子是栾尚泉的。 栾尚泉主张案涉房屋系其借给栾兴光的母亲居住。对于自1992年起长期不主张权利，栾尚泉解释称：该房屋因修路拆掉一间，剩了两间半，栾尚泉自己有住的地方，村里找栾尚泉让栾兴光的母亲进去住，栾尚泉考虑到自己不住，有个人看着也好，栾尚泉在外面做生意也顾不上。 证人栾某2、栾某3、栾某4、吴某的证言汇总如下：1.栾某2：证人系李淑香邻居；案涉房屋已由李淑香管理使用近30年，从未见栾尚泉主张过权利。2.栾某3：证人与李淑香系同村村民；案涉房屋自1992年起一直由栾兴光夫妇管理使用，属于李淑香所有；因房屋漏雨，李淑香曾找证人维修。3.栾某4：证人系李淑香邻居，案涉房屋一直由李淑香管理使用，不认识栾尚泉，未见栾尚泉主张过权利。4.吴某：证人系李淑香邻居，证人一直在夏庄村居住；案涉房屋在1993年前后卖给了李淑香，一直由李淑香管理使用。 就案涉房屋究竟是借用还是买卖，栾尚泉申请去村里进行调查，并称可以去向现社区干部栾某1了解情况。李淑香称1992年时的村干部栾延杰对此事也知情，开庭之前李淑香的代理人曾经找过他，他说不能出庭作证，但会配合法庭调查。根据栾尚泉、李淑香提交的线索，一审法院向夏庄居委会委员兼调解主任栾某1及原村干部栾延杰、栾培清进行了调查询问，并对栾某1及栾培清制作询问笔录。其中栾某1称：栾尚泉提交的集体土地建设用地使用证及社区居委会出具的《证明》真实，该集体土地建设用地使用证是1991年办理、发证时间约为1991年或1992年；2019年上半年栾尚泉持该使用证找栾某1询问该证的真实性，并称案涉房屋借给了栾兴光，但现在发现房子被对外出租，他要收回并起诉；第二天栾兴光的老婆找栾某1反映案涉房屋系其花800元购买，但没有收款收据，要求栾某1找栾尚泉协商能否房屋一家一半，另称其对房屋进行了很多投资；次日李淑香又称不需要栾某1找栾尚泉协商，因其有证人。栾某1另确认栾兴林、栾兴元确已去世。栾培清称：其自1982年起任村会计，1988年任村干部，1993年不干的；对于案涉房屋的情况，其仅知道1992年修路，栾尚泉的父亲留下的老房子要拆一间，就另给栾尚泉“批了一套门面房”；“老房子的老证之所以没收回是因为栾尚泉的舅子栾兴源说留着老宅基地证顶批下来的门面房，因为门面房没有宅基地证，至于新证怎么发下来的我不清楚”；具体非栾培清经手，只是在“1993年之后听街坊说卖给了栾兴光，1993年之后一直是栾兴光在住。”栾延杰虽陈述了与栾培清相似的案情，但拒绝做书面解答。 对于前述询问笔录，栾尚泉发表意见称：栾某1的陈述可以认证栾尚泉庭审所述的真实性，李淑香在找栾某1的过程中明确提出其可以要求栾尚泉给其经济补偿，然后将房子返还给栾尚泉，充分证明涉案房屋归栾尚泉所有；同时也可以证明李淑香在庭审过程中故意隐瞒事实作虚假陈述，其陈述的真实性存在很大疑问；根据栾培清的陈述内容来看，栾培清并非案件经办人，其仅系听说存在买卖的事实，但并未提供其从何处听说，具体证人的名称亦未提供，其证言属于传闻证据，不应采信；栾培清作为1982年至1993年村内任职人员，同时结合李淑香在2019年5月21日做出的陈述，如果李淑香所述的涉案房屋房产证被村内收回，栾培清亦应当对此知悉，但栾培清在2019年10月11日的陈述中并不知此事，亦可证明栾培清所述并非真实情况。李淑香发表意见称：对栾某1的询问的真实性无异议，但李淑香当时是因为栾尚泉起诉后，李淑香没有当时放款的收条来证明涉案房屋是买卖来的，所以就想找村委调解一下，希望事情得到圆满解决，但是李淑香过后又跟很多证人做了沟通，证人能够证明李淑香从1992年一直都对涉案房屋管理使用，且又知道当时在村里任职的几个干部，像栾延杰、栾培清都对该事有了解，所以就不再让栾某1进行调解；对栾培清的询问真实性无异议，栾培清与李淑香既没有亲属关系，也没有利害关系，所以说栾培清的证言能真实的反应本案的真实情况；栾培清证明了当时涉案房屋是怎样的变动情况，并且对涉案房屋的房产证为什么还在栾尚泉手里也做了详细真实的说明，表明了李淑香对该案的事实一直都是真实的表达，涉案房屋虽然没有房款交接的手续，但是真实情况是李淑香是买了涉案房屋；对栾延杰的询问真实性无异议，栾延杰当时也是村里的干部，他对当时的情况应该是非常了解，他也说明了涉案房屋当时是买卖关系。通过以上各位证人的证言能够看出，涉案房屋虽然没有书面收条来证明是买卖关系，但事实是李淑香向栾尚泉买来的。 栾尚泉自认其在夏庄社区另有一处宅基地，1983年村里给栾尚泉批了一处宅基地，栾尚泉自己盖的房子，后来就搬到了栾尚泉自己盖的房子里；案涉房屋一直由栾尚泉父母居住，父母百年后，栾尚泉到村里将涉案房屋登记到栾尚泉名下。李淑香自认其在夏庄社区亦有一处三间房屋的宅基地。另栾尚泉确认1992年在临街获批一处地盖房子，2002年左右王沙路整修拆了，并给栾尚泉补偿。 一审法院认为，本案立案案由为物权保护纠纷。房产作为不动产，是最基本的生活资料。房屋产权人对于房产具有排他性的占有、使用、收益、处分等权利。本案中，栾尚泉主张李淑香违法占用涉案房屋，要求李淑香腾让并支付占用费，李淑香则主张其已购买了涉案房屋。因涉案房屋未办理房产证照，即未办理物权登记，故无法依登记行为对产权所有权人进行初步判断，仅能依现有证据进行评判。一审法院认为，根据栾尚泉、李淑香的证据及举证证明责任，结合日常经验法则，可认定栾尚泉与李淑香之间构成买卖合同关系且合同已履行完毕多年，栾尚泉提出的本案诉讼请求不应得到支持。理由如下：一、栾尚泉、李淑香双方均确认自1992年起案涉房屋即由李淑香及其家人管理使用，期间李淑香还曾对该房屋进行维修，而自1992年至栾尚泉提起本案诉讼，如果案涉房屋确系借住，则作为宅基地使用人及房屋产权人，在长达26年时间里栾尚泉既未向李淑香主张权利，亦未对其维修事宜提出质疑，明显与常理不符。二、结合《集体土地建设用地使用证》及夏庄居委会出具的证明可见，登记的土地使用者应为本案栾尚泉，但原村干部栾培清就为何该使用证一直由栾尚泉持有做出了说明，即该证一直由栾尚泉持有的目的并非作为使用权凭证；同时，侧面印证了栾尚泉在案涉房屋因修路被拆掉一间后所在社区另给栾尚泉一处地块建房，在此情况下，仍由栾尚泉继续保留案涉房屋宅基地使用权的可能较小。三、栾尚泉与李淑香并未签订书面房屋买卖合同，李淑香未提交其主张的房款800元的收款凭证，但原村干部栾延杰、栾培清均称在1993年左右就听闻案涉房屋已出卖给李淑香，上述二人虽非案涉房屋买卖的具体经办人，但作为时任村干部，又与当事人各方无利害关系，其陈述可信度较高，结合同村村民及案涉房屋四邻即证人栾某2、栾某3、栾某4、吴某的证言，可以认定栾尚泉已将房屋出卖给李淑香。 综上所述，一审法院认定案涉房屋已由栾尚泉出卖给李淑香，对于栾尚泉提出的本案诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十二条、第七十三条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回栾尚泉的诉讼请求；案件受理费8890元，由栾尚泉自行负担。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，栾尚泉主张其与李淑香系借用关系，但对此并未提交充分的证据加以证明，仅凭李淑香多年来对房屋的占有使用状态进行推断，不足以进行认定。栾尚泉虽持有涉案房屋的集体土地建设使用证，但有村委人员作证证明该证系有特定原因才未被收回，且李淑香多年来对涉案房屋进行了多次翻修，故仅凭该土地使用证无法支持栾尚泉对涉案房屋确认权属的主张。至于李淑香在所谓调解过程中的表态，因双方未实际达成一致的调解意见，故并不能因其在调解过程中做出的对己不利的陈述进行认定，栾尚泉的该项上诉理由亦不能成立，本院对此不予采信。综上所述，栾尚泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8890元，由栾尚泉负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年五月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉