吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2020）吉24行终76号上诉人（原审第三人）朴某1，住吉林省延吉市。委托代理人金某1，吉林华烁律师事务所律师。上诉人（原审第三人）延吉天池房地产开发有限公司。法定代表人金某2。委托代理人金某1，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈某，住吉林省延吉市。原审被告延吉市不动产登记中心。法定代表人朴某2，负责人。原审第三人徐某，住吉林省延吉市。原审第三人刘某，住吉林省延吉市。上诉人朴某1、上诉人延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）因与被上诉人陈某，原审被告延吉市不动产登记中心，原审第三人徐某、刘某房屋行政登记一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401行初152号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。被诉行政行为：延吉市不动产登记中心于2018年4月11日为朴某1颁发的吉（2018）延吉市不动产权第XXXX号不动产权证书。原审审理查明：2008年11月15日，天池公司与陈凤香的丈夫翟永武就位于延吉市××路、2007号、3007号、地下1004号、地下1005号房屋签订商品房买卖合同，合同总价款为230万元。2010年9月10日，天池公司收回2008年11月15日签订的五份商品房买卖合同，又与陈某签订上述五套房屋的五份商品房买卖合同（合同载明的价款分别为202380元、177885元、896880元、977260元、437280元，合计2691685元）并向陈某出具房款收据五份，显示合同总价款为2691685元。当日，陈某与天池公司签订协议书，内容为：“甲方：天池公司，乙方：陈某。甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上，天池新村2号楼1007号房屋、2号楼2007号房屋、2号楼3007号房屋、2号楼地下1004号房屋、2号楼地下1005号房屋，共五套房屋在延吉市房产管理局备案事宜，达成如下协议条款：1．乙方于2008年11月15日向甲方交付的房款基础上，再分期交付100万元人民币；2．双方重新签订商品房买卖合同时，乙方于2008年11月15日向甲方交付的房款基础上，先交付50万元人民币，剩余50万元人民币，于2011年4月30日之前交清；3．如到期不交剩余房款上述合同无效。甲方：天池公司（盖公司公章），乙方：陈某（签字）”。之后，双方到房产部门办理备案登记手续，同日，陈某向天池公司的实际控制人朴日男的妻子金顺子名下中国工商银行账户转账50万元，天池公司向陈某出具收据。另查，陈某交纳2009年度至2018年度的2号楼1007号房屋取暖费；交纳2009年度至2014年度的2号楼2007号、3007号房屋取暖费，并于2013年4月25日与案外人朴某3签订门市房租赁合同；于2014年11月7日与案外人师某签订2号楼1007号房屋合同书，于2017年4月13日与师某续签合同书，2018年4月22日，朴某1与师某对2号楼1007号房屋签订房屋出租合同，朴某1向师某出具自2018年4月23日至2019年4月22日期间的房租费5万元的收据。2018年4月，天池公司与朴某1签订商品房买卖合同，约定朴某1购买2号楼1007号、2007号、3007号房屋，房屋价格分别为672660元、488630元、174904元，合同日期填写为2008年5月29日。后朴某1与天池公司共同向延吉市不动产登记中心申请办理2号楼1007号、2007号、3007号房屋所有权转移登记，并提交申请人身份证明、不动产登记申请表、契税完税证明、登记费收据、买卖合同、不动产权属证书等材料。2018年4月4日，延吉市不动产登记中心为朴某1颁发2号楼1007号房屋（2018）延吉市不动产权第0007466号不动产权证；于2018年4月11日为朴某1颁发2号楼2007号、3007号房屋（2018）延吉市不动产权第0008234号、0008235号的不动产权证。2018年4月23日，朴某1与徐某向延吉市房地产交易中心提交对朴某1名下2号楼1007号、2007号、3007号房屋的不动产抵押登记申请书、抵押登记备案申请表，徐某取得该三套房屋的抵押权。2018年4月24日，朴某1与徐某签订借款合同，约定朴某1向徐某借款200万元，月息2.5％，借款期限自2018年4月24日至2018年10月23日，借款用途为经营公司，朴某1用其名下2号楼1007号、2007号、3007号房屋作为抵押担保，徐某于2018年4月25日通过中国工商银行向朴某1转账30万元；于2018年4月26日通过中国建设银行向朴某1转账170万元，朴某1向徐某出具收据。2018年4月28日，一审法院依陈某申请冻结朴某1名下位于延吉市××路、2007号、3007号房屋的产籍手续及天池公司名下位于延吉市××路房屋、地下1005号房屋产籍手续。2018年11月20日发生法律效力的（2018）吉24民终1359号民事判决书确认以上事实并认定陈某已向天池公司支付房款总计3191685元，未支付的房款为50万元，未支付的房款占总房款3691685元的13.54％，未达到全部房款的五分之一，陈某基于双方房屋买卖合同仍享有相应的民事权利。陈某与天池公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。因A2号楼地下1004号房屋和地下1005号房屋产籍手续登记在天池公司名下，陈某已支付的房款超过该两套房屋的房款，故判决天池公司协助陈某办理该两套房屋的产权过户登记手续。但延吉市长白山东路1718号蓝天家园A2号楼1007号、2007号和3007号房屋的不动产权证已经办理登记在朴某1名下，天池公司客观上不能协助陈某办理该三套房屋的产权变更登记手续，故不予支持陈某要求天池公司协助办理该三套房屋的不动产登记手续的请求。另查，2018年6月5日，陈某在一审法院起诉延吉市不动产登记中心、朴某1、天池公司房屋行政登记行政诉讼，后以等待民事诉讼结果为由，于2018年11月23日撤回起诉。2018年12月18日，陈某在一审法院起诉天池公司、朴某1、徐某确认合同无效纠纷一案。一审法院作出（2018）吉2401民初8144号民事判决，驳回陈某的诉讼请求。陈某提起上诉。2019年7月17日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终723号民事判决，认定朴某1明知陈某购买案涉房屋并占有使用多年，仍与天池公司签订商品房买卖合同，将案涉房屋产权登记在自己名下并抵押借款的行为损害了陈某的利益，故其与天池公司之间签订的三份商品房买卖合同应属无效。陈某可待上述案涉三套房屋抵押借款结清后，另行主张案涉三套房屋不动产权登记手续恢复至天池公司名下的问题。天池公司、朴某1不服（2019）吉24民终723号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，至今吉林省高级人民法院未作出启动再审裁定。2019年9月3日，徐某与刘某签订债权转让协议书，约定：徐某将其对朴某1享有的全部债权本金200万元及截止至2019年8月24日的利息共计216万元债权转让给刘某，刘某同意以216万元受让徐某上述债权。协议签订后当日，刘某将上述全部款项汇入至徐某指定账户内，同时徐某将其享有的抵押权一并转让给刘某。徐某负责将债权转让及抵押权转让事宜一并通知朴某1。2019年9月3日，刘某向徐某转账200万元。徐某于当日向朴某1发出债权转让通知书，内容为：徐某现将对朴某1所享有的借款本金200万元及利息16万元（暂计到2019年8月24日，按月息2％计算）暂合计216万元，转让给刘某，与此债权相关的抵押权也一并转让给刘某，要求朴某1自接到通知后向刘某履行原借款合同约定的全部义务（包括利息的约定及未还款时刘某有行使抵押权优先受偿的权利），徐某在通知完债务人朴某1后，将案涉全部债权文书（包括借款合同、转账凭证、他项权利证书的原件）及债权转让通知书交付给刘某，刘某于2019年9月4日以银行转账的方式向徐某支付剩余转让款16万元。2019年12月20日，徐某注销其名下关于延吉市长白山东路1718号蓝天家园A2号楼1007号、2007号、3007号三套房屋的抵押权登记，债权受让人刘某亦同意协助陈某办理案涉房屋的产权变更登记手续。原审法院认为：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案被诉行政行为系于2018年4月11日作出，陈某于2018年6月5日在一审法院提起行政诉讼，后以等待民事诉讼结果为由撤回起诉。2019年7月17日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终723号民事判决确认天池公司与朴某1之间的商品房买卖合同无效，陈某于2019年10月25日再次提起行政诉讼，因具有扣除起诉期限的法定情形，故并未超过法定的起诉期限。二、因发生法律效力的（2018）吉24民终1359号民事判决已经确认陈某与天池公司之间签订的案涉房屋商品房买卖合同合法有效及天池公司具有协助陈某办理案涉房屋产权变更登记手续的义务，故陈某与本案被诉行政行为具有利害关系。三、延吉市不动产登记中心依据朴某1与天池公司的申请，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款、第二十七条第一款的规定，对双方当事人提供的登记申请书、申请人身份证明、商品房预售合同等材料进行了形式审查，符合法律规定，延吉市不动产登记中心为朴某1颁发案涉房屋不动产权证书并无不当。因发生法律效力的（2019）吉24民终723号民事判决已经认定朴某1与天池公司之间签订的案涉房屋商品房买卖合同属于无效合同，且案涉房屋上的抵押权现已注销，故延吉市不动产登记中心依据朴某1与天池公司之间签订的商品房买卖合同作出的吉（2018）延吉市不动产权证第0007466、0008234、0008235号不动产权转移登记行为的基础事实和原因行为已不存在，上述行政行为主要证据不足，故应依法予以撤销。原审判决：撤销被告延吉市不动产登记中心于2018年4月11日为第三人朴某1颁发的吉延吉市不动产权第0008234号不动产权证书。案件受理费50元，由第三人延吉天池房地产开发有限公司、朴某1负担。上诉人朴某1、延吉天池房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：1.请求撤销一审判决，改判驳回陈某的诉讼请求；2.判令本案诉讼费用由陈某承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2008年11月15日，天池公司与陈某的丈夫翟永武之间签订的商品房买卖合同，是为借款担保而签订，双方并非房屋买卖合同关系，且签订合同之后未发生实际借贷关系。2.一审法院认定“陈某已向天池公司支付房款总计3191685元，未支付的房款为50万元，未支付的房款占总房款3691685元的13.54％”的事实有误，天池公司实际收取的价款仅为50万元，刘风香所举证据不足以证明支付了3191685元房款。3.陈某虽于法定期限内提起过行政诉讼，但其自行以等待民事诉讼结果为由撤诉，不属于扣除起诉期限的情形，而属于中止情形。陈某在一审法院未出具中止裁定等情形下自行撤诉，于2019年重新起诉，超过诉讼时效。4.一审法院认定事实依据的（2019）吉24民终723号民事判决，上诉人已向吉林省高级人民法院提出再审申请，吉林省高级人民法院已于2019年12月11日受理再审申请。延吉市不动产登记中心、陈某、徐某、刘某二审期间未提交书面答辩意见。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款、第二十七条第一款的规定，延吉市不动产登记中心依据朴某1与天池公司的申请，对双方当事人提供的登记申请书、申请人身份证明、商品房预售合同等材料进行了形式审查，符合法律规定，延吉市不动产登记中心为朴某1颁发案涉房屋不动产权证书并无不当。关于案涉房屋的不动产权转移登记是否应当撤销的问题。延边州中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）吉24民终723号作出民事判决，确认朴某1与天池公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效。天池公司虽对发生法律效力的（2019）吉24民终723号民事判决提起再审申请，吉林省高级法院依法定程序受理再审申请，但对是否启动再审程序并未作出结论，根据民事诉讼法的相关规定，再审审查期间不影响已生效的民事判决的法律效力。因此，朴某1与天池公司之间签订的案涉房屋商品房买卖合同已被前述生效民事判决认定无效，延吉市不动产登记中心作出的不动产权转移登记行为，现已失去基础事实和原因行为，一审法院对该行政行为予以撤销并无不当。本案审理的被诉行政行为是延吉市不动产登记中心作出的不动产权转移登记，至于陈某与天池公司之间的房屋买卖合同的履行情况，不属于本案审理范围，本院对该部分不予评述。关于陈某的起诉期限的问题，陈某于2018年6月5日在一审法院提起行政诉讼，因等待民事诉讼结果撤回起诉，在本院就天池公司与朴某1之间的商品房买卖合同的效力问题作出裁判后提起本案诉讼，属于正当理由，并非因自身原因未提起诉讼，一审法院扣除期间的起诉期限并无不当，天池公司与朴某1的该项上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朴某1、上诉人延吉天池房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李红广审判员  李彩莲审判员  晏丽丽二〇二〇年五月二十九日书记员  邢艺凡