江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初14254号原告：邓媛婕，女，1978年11月8日出生，汉族，南京益科职业技术学校员工，住南京市秦淮区。被告：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健兵，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邹云凯，男，该公司职员。原告邓媛婕与被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓媛婕、被告金盛市场公司的委托诉讼代理人邹云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓媛婕向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2018年下半年租赁费10286.6元（21630.97元-被告已给付11344.37元）、2019年上半年租赁费21630.97元、2019年下半年租赁费21630.97元，共计53548.54元；2.被告按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付上述三期租赁回报的违约金（第一期以10286.6元为基数，自2018年10月29日起开始计算；第二期和第三期均以21630.97元为基数，分别自2019年4月23日和2019年10月28日起开始计算，均计算至实际付清上述三期租赁回报之日止）。事实和理由：2013年1月30日，原告与原南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛商业公司）、南京昆斯兰置业发展有限公司（以下简称昆斯兰公司）签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定原告将购买的位于南京市鼓楼区商铺（以下简称涉案商铺）委托给金盛商业公司经营管理，委托经营期限为2014年1月1日至2021年12月31日，金盛商业公司在合同约定租赁期第三年起，每年分两次向原告给付房屋租赁费，具体给付时间为每年的3月31日前和9月30日前等等。2015年12月31日，金盛商业公司经吸收合并后注销，其债权债务由被告承担。2019年4月1日，被告未按合同约定向原告给付房屋租金，经原告多次催要，被告始终拒绝给付，其行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告金盛市场公司辩称，原、被告双方签订《商铺租赁合同》情况属实，被告认可未按时给付原告租金的事实，对原告主张的租金数额、违约金计算方式均无异议，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：涉案商铺即南京市建宁路31号1076室（建筑面积为41.58平方米）系原告于2013年1月自昆斯兰公司处购买，2015年2月取得不动产销售发票（购房款金额为569236元），2015年11月领取房屋所有权证。2013年1月30日，原告邓媛婕（甲方，购买方）、金盛商业公司（乙方，营运单位）与昆斯兰公司（丙方，出售方）签订《商铺租赁合同》，约定涉案商铺购买单价13690.15元/平方米，预售面积41.52平方米，总价568415元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义，将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为八年，自2014年1月1日至2021年12月31日；乙方实际应付租赁回报率如下，首次委托经营期限八年，前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且在签订《商品房预售合同》时，若甲方选择一次性付款，乙方即刻返还前两年租赁回报（即商铺房屋核准登记总价款的12%，乙方代为扣除甲方应付税款）；若甲方选择按揭付款，待其所申请的银行贷款全部到达丙方的账户后，由乙方于贷款实际到账后的一月内返还，从第三年开始以汇款方式支付租赁回报；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为45473元，待实测出核准登记建筑面积，将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等。上述合同签订后，金盛商业公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。被告于1999年注册成立，金盛商业公司于2010年成立，2016年金盛商业公司与被告合并，合并后的名称为被告金盛市场公司。被告应分别于2018年9月30日前向原告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间、于2019年3月31日前向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间、于2019年9月30日前向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报，三期均为22769.44元（569236元×8%÷2），被告因故未给付。原告同意由被告代为缴纳5%的税费，该三期租赁回报扣除5%的税费后均为21630.97元。之后，被告于2019年2月至11月陆续给付原告2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报合计11344.37元，故被告尚欠原告此段期间租赁回报10286.6元（21630.97元-11344.37元），被告逾期给付该租赁回报的违约金，应自2018年9月30日之后第16个工作日即2018年10月29日起算；被告尚欠原告2019年1月1日至2019年6月30日期间租赁回报21630.97元，被告逾期给付该租赁回报的违约金，应自2019年3月31日之后第16个工作日即2019年4月23日起算；被告尚欠原告2019年7月1日至2019年12月31日期间租赁回报21630.97元，被告逾期给付该租赁回报的违约金，应自2019年9月30日之后第16个工作日即2019年10月28日起算。因向被告催要拖欠租金未果，原告于2019年12月诉至本院，要求判如所请。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，由当事人陈述；原告提供的《南京市商品房预售合同》、《商铺租赁合同》、购房款发票、房屋所有权证；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。原告在本案中主张三期租赁回报，并同意由被告代为缴纳5%的税费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期给付租赁回报的违约金问题。根据《商铺租赁合同》的约定，被告未能按约给付原告租赁回报，构成违约，应承担违约责任，故被告应按合同约定以及中国人民银行关于取消贷款基准利率适用全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的规定，在2019年8月20日前按中国人民银行同期商业贷款基准利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率给付原告违约金。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告邓媛婕2018年7月1日至2018年12月31日期间租赁回报10286.6元、2019年1月1日至2019年6月30日期间租赁回报21630.97元、2019年7月1日至2019年12月31日期间租赁回报21630.97元，合计53548.54元（前述三期租赁回报均已扣除被告代为缴纳的5%税费）；二、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓媛娣支付逾期付款的违约金（10286.6元和21630.97元租赁回报的违约金分别自2018年10月29日和2019年4月23日起开始计算，且至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算；21630.97元租赁回报的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率自2019年10月28日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取计581元，由被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇二〇年五月十五日书记员  张 妍履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。