文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终589号上诉人（原审被告）：胡娟，女，1987年10月14日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄光明，重庆市秀山县中和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡志川，系胡娟之弟，1989年8月24日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：姚微，女，1994年8月4日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人胡娟因与被上诉人姚微房屋租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，于2020年5月9日对上诉人胡娟及其委托诉讼代理人黄光明、胡志川，被上诉人姚微进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡娟上诉请求：1.撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初158号民事判决,驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:一、原判由上诉人退还被上诉人保证金12000元错误。1.《租赁合同》中第三条(3.1）约定,该商铺租赁期限为3年,即2017年12月20日到2020年12月20日。被上诉人单方面擅自提前终止《租赁合同》,上诉人按照《租赁合同》第八条(8.2)的约定,租赁期间,如乙方擅自提前终止本合同,甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金12000元。2.按照《租赁合同》第四条第1项明确约定“租赁费采用先付后用的方式支付,具体支付时间为乙方在前一期租赁费届满日30天前向甲方支付下一期租赁费。”被上诉人交付2020年的租赁时间应在2019年11月20日前,然而,直到2019年12月20日止,被上诉人尚未交付租金,逾期30天,被上诉人于2019年12月24日才将房屋钥匙交付给上诉人。所以，上诉人有权单方解除合同,并不予退还履约保证金12000元。二、原判由上诉人支付被上诉人11322元商铺租赁优惠补贴没有事实根据。1.《租赁合同》中并没有相关的约定。关于被上诉人说的“补贴”,是在上诉人购买该商铺之前,开发商与第一届租户田凤梅签订，开发商给予商铺租赁单价的10%的补租期限为2016年4月1日到2018年3月31日结束。后因田凤梅单方提前终止合同,经上诉人、开发商和田凤梅三方协商后,自愿签订《解除租赁合同协议书》,合同及优惠协议全部作废。其次,被上诉人与上诉人签订合同日期为2017年12月20日,即使享有优惠补贴,也只能享有从2017年12月20日至2018年3月31日100天的补贴。2.关于被上诉人在起诉状中称,开发商给予被上诉人的租金补助被上诉人领走,被上诉人没有提供相关证据予以佐证。被上诉人可去找开发商协商索讨,与上诉人无关。3.因市场不景气,要求上诉人第二年房租降租的时候,也特别强调了“上一届租户田凤梅与开发商合同中的优惠协议”一事,第二年房租是92400元整,考虑到被上诉人的具体困难,上诉人牺牲与开发商签订买卖合同中的自身利益向开发商申请一笔资金补贴并与开发商签订了互不找责的协议后,开发商给予部分资金补贴11322元,从此上诉人与开发商之间再无任何权利义务关系。上诉人也如实告知被上诉人,如果下一年有意向续租,那么就按上诉人之前说的年租金85000元,然后再把11322元补贴给被上诉人，为了帮扶商家,做活市场,双方口头达成一致意见第二年租金65000元整,微信聊天记录可证明。在没有任何证据的情况下,认定11322元的优惠补贴是上诉人应当支付给被上诉人没有事实根据。姚微辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚微向一审法院起诉请求：1.判令胡娟退还姚微履约保证金12000元，优惠补贴11322元，共计23322元；2.判令胡娟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月第二年租赁期间届满前，姚微就租赁房屋租金金额与胡娟协商，胡娟同意到时再协商，2019年12月15日双方再次协商房屋租金，姚微要求租金按年65000计算，胡娟未同意，双方未达成一致，姚微要求给予一定期限处理货物，同意胡娟另行招租，胡娟张贴招租广告，12月23日胡娟同意租金按65000元/年计算，姚微只同意60000元，双方仍未达成协议，胡娟向姚微发出支付租金通知书，要求姚微在通知之日起3日内支付租金65000元，收到通知之日起第四日为合同解除之日，逾期按租赁合同第八条8.5项约定执行。姚微于12月23日收到通知，24日将租赁房屋交付给胡娟。另查明：双方在2019年12月20日协商解除合同，胡娟同意退还姚微保证金，姚微要求胡娟支付2018年12月8日前胡娟在开发商处领取的优惠补贴11322元，胡娟提出该补贴同意支付给姚微，在支付第二年度租金时已计算在其中，姚微认为没有计算在租金中，双方发生争议。一审法院认为，本案争议焦点为：一、租赁合同效力，二、胡娟应否退还保证金；三、胡娟应否支付姚微优惠补贴，针对上述争议焦点，评述如下：一、关于租赁合同效力，姚微与胡娟签订的《租赁合同》是在双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。二、胡娟应否退还姚微保证金，胡娟在抗辩中认为姚微迟延退还租赁房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案审理中，姚微提出从2019年9月与胡娟协商租金事宜，胡娟回答到时再说，12月15日双方再次协商，姚微同意按年租金65000元支付，胡娟未认可，姚微处理货物。胡娟贴出招租广告，23日双方因优惠补贴发生争议，同日胡娟书面通知姚微支付租金，载明因姚微要求降低租金，经胡娟考虑同意姚微要求，21日通过微信通知姚微未回，现书面通知姚微三日内将租金缴入胡娟指定银行账户，在收到通知第四日为合同解除之日，12月24日姚微将租赁门面交付给胡娟，故一审法院认定从2019年9月起就租赁房屋租金一直在协商，因就租金及其它费用未达成一致，在胡娟书面通知的第二日将租赁房屋退还给胡娟，合同解除，未构成违约，胡娟应当将收取的保证金退还给姚微。三、关于胡娟应否支付姚微优惠补贴，姚微主张胡娟应当将优惠补贴支付给姚微，胡娟亦认可应当支付给姚微，并在上年度租金中已经抵扣。2018年12月8日胡娟向姚微出具的收据载明：今收到姚微门面租金65000元整，注明;原合同中，2018年12月21日至2019年12月20日期间门面租金是92400元整，为了帮扶商家，实际收款65000元。没有说明将优惠补贴11322元在租金中抵扣，胡娟亦无其他证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故应当认定优惠补贴在上年度租金中未抵扣，胡娟应当将优惠补贴支付给姚微。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：胡娟在本判决生效后十日内退还姚微保证金12000元、支付姚微商铺租赁优惠补贴11322元，上述共计23322元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，减半收取计191.5元，由胡娟负担。二审中，本案各方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点为：一、上诉人应否退还被上诉人12000元保证金；二、上诉人应否支付被上诉人11322元的商铺租赁优惠补助。现作如下评述：关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中,胡娟与姚微签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2017年12月20日至2020年12月20日，租金支付时间为前一期租赁费用期满日前30天支付下一期租赁费。租金在每月每平方米233.10元的基础上进行递增。因此，按合同约定姚微应当于2019年12月1日前向胡娟支付2020年度的租金，但双方于2019年9月协商租金事宜时，胡娟表示到时再说，应当视为双方对租金的支付时间进行变更，且在下年租金未确定的情况下，姚微无法向胡娟支付下一年度租金。此后，双方对租金数额未能达成协议，胡娟向姚微发出解除合同通知，姚微也按解除合同约定的解除时间向胡娟交付了租赁房屋，故姚微不存在违约行为，合同解除后，胡娟应当向姚微返还保证金。胡娟主张姚微存在违约行为，不应退还保证金的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。首先，商铺租赁优惠补贴的对象是门面租赁人，未实际使用房屋的人不是获得优惠补助的对象。虽然最初签订《优惠协议》的为原承租人田凤梅，但田凤梅租赁期限未达到获得优惠补助的条件时退出了租赁，随后，姚微实际承租了涉案房屋。故在获得优惠补助时涉案房屋的实际使用人是姚微，而非胡娟；其次，胡娟认可商铺租赁优惠补贴应当支付给姚微，只是认为已在2019年度租金中扣除了商铺租赁优惠补贴款，但从2018年12月8日胡娟向姚微出具的收据中，并没有注明少收的租金为抵扣的商铺租赁优惠补贴款，载明的原因系“为帮扶商家”，且应收租赁为92400元，实际收租金65000元，少收的租金为27400元，与商铺租赁优惠补贴款11322元并不相对应，胡娟的该抗辩理由明显不成立，故原判确定胡娟将其已领取的商铺租赁优惠补贴款支付给承租人姚微并无不当，胡娟主张不应支付或按比例支付100天商铺租赁优惠补贴款的理由不成立，本院不予支持。综上所述，胡娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由上诉人胡娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年五月十五日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林