河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3257号上诉人（原审原告）：洛阳泉舜物业服务有限公司，住所地河南省洛阳市新区永泰街以东、展览路以南泉舜财富中心沁泉苑1幢1单元101。法定代表人：吴水林，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖晨，河南蓝锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭世斌，河南蓝锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭子铭，女，汉族，1987年12月23日出生，住河南省偃师市。上诉人洛阳泉舜物业服务有限公司（以下简称泉舜物业公司）因与被上诉人郭子铭物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛龙区人民法院（2020）豫0311民初680号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制，对本案进行了审理。上诉人泉舜物业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉舜物业公司上诉请求：一、撤销一审判决,并发回重审或者改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案一、二审费用由被上诉人予以承担。事实与理由：一、上诉人一审提交与被上诉人郭子铭签订的《车位买卖合同》,其约定内容与被上诉人郭子铭签订的《房屋买卖合同》内容一致,另提交上诉人与建设单位签订的《前期物业服务协议》第四章第九条第三项约定,被上诉人郭子铭应当向上诉人支付车位管理服务费50元/月,一审法院只判决支持被上诉人缴纳物业服务费,未判决车位服务管理费明显不当,应予以纠正。二、一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人郭子铭支付车位管理服务费，明显违背物业管理法规及洛阳发改委(2018)-3号文件关于车位管理服务费的规定,该判决将影响泉舜物业公司的小区停车管理秩序,可能引发小区众多业主拒交车位服务管理费造成小区停车秩序混乱,请求二审法院予以纠正。综上，一审法院查明事实不清,适用法律存在错误,请求二审法院依法查明事实，予以改判或者发回重审。被上诉人郭子铭未到庭参加诉讼，庭后也未提交答辩意见。泉舜物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2013年10月1日至2020年6月30日的物业服务费14047元及违约金（违约金的计算按银行同期贷款利率，以14047元为基数，自2013年10月1日起计算至被告实际履行之日止）；2、判令被告支付自2013年10月1日至2020年6月30日的车位费4050元，垃圾处理费78元。3、本案诉讼费、公告费等一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2010年4月8日，原告泉舜物业公司（乙方）与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（甲方）签订泉舜财富中心沁泉苑《前期物业服务协议》一份，约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅1.35元/月.平方米；2、业主应于以交房通知书确定日期为准的次月之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；3、物业服务费用以6个月为缴费周期，业主或物业使用人应在每年1月1日-10日和7月1日-10日缴纳上、下半年的物业服务费；代有关部门收取的水电费应于每月1日-5日交纳上月水电费；4、甲方业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应按欠费总额为基数，以银行同期贷款利率的二倍的标准向乙方支付违约金。二、2011年6月24日，被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0111852）约定：买受人购买的商品房用途为住宅，坐落位置为洛阳新区长兴街以西、展览路以南泉舜财富中心14-2地块第4幢1单元1-2504号房，建筑面积为128.93平方米。第十一条第二款由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第八条规定。被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司同日签订的《商品房预售合同》补充协议第八条第2项约定“在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝接收。……自出卖人的交房通知发出之日起30日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，则买受人应承担该商品房自交房通知发出之日起的第31日至其实际办理交接手续之日所应缴纳的物业管理费、房屋保管费，自出卖人交房通知发出之日起的第31日起计算该商品房保修期，并视为出卖人履行完毕交付房屋义务，该商品房的风险责任（含毁损、灭失、延期办理房屋权属登记等）由买受人承担。”第十三条第1项约定“原合同及本协议指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及在《洛阳晚报》或《洛阳日报》公告的任一多种方式。……特快专递自投邮之日起的第3日即视为送达；报纸公告自该公告首次刊登之日起的第3日即视为送达。……任何一方向对方发出的通知和信函均应送达原合同注明的地址或经该方书面通知变更后的地址。”第5项约定“根据《物业管理条例》及相关实施细则的规定，在该项目的业主委员会成立之前，前期物业服务企业由出卖人选聘为洛阳泉舜物业服务有限公司，并与其签订《前期物业服务协议》。买受人同意《前期物业服务协议》内容。买受人承诺自办理该商品房交接手续之日起旅行缴交物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的义务及业主应尽的其他义务。……若买受人未按期办理房屋交接手续，则物业管理服务费从交房期限届满之日起计算。”三、2013年8月20日，厦门泉舜集团洛阳置业有限公司在《洛阳日报》发布《泉舜财富中心交房公告》通知业主办理交房手续。一审法院认为：原告与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《前期物业服务协议》、被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同》补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”厦门泉舜集团洛阳置业有限公司已按《商品房预售合同》、《商品房预售合同》补充协议公告交房并由原告泉舜物业公司按合同约定提供了物业服务，被告作为使用人未按时足额缴纳物业服务管理费等，已构成违约，应当承担民事责任。故对于原告诉求的物业服务费14047元，该院予以支持。因《前期物业服务协议》对未交纳物业服务费的违约金进行了约定“物业服务费用以6个月为缴费周期，业主或物业使用人应在每年1月1日-10日和7月1日-10日缴纳上、下半年的物业服务费；”“未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应按欠费总额为基数，以银行同期贷款利率的二倍的标准向乙方支付违约金。”因合同约定物业费以6个月为缴费周期，6个月应缴纳的物业费为1040.53元（128.46㎡＊1.35元/㎡/月＊6月=1040.53元），故原告关于违约金的诉求应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算：自2013年10月1日起至2013年12月31日止以520.27元（3个月物业费）计算利息至实际履行完毕之日；自2014年1月1日起至2020年6月30日止每半年以1040.53元为基数、计算利息一次，分13次计算至被告实际履行完毕之日止。原告主张的车位费和垃圾费未能提供相关依据，该院不予支持。被告郭子铭经该院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，法律规定的不利后果，依法由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决:一、被告郭子铭应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳泉舜物业服务有限公司支付物业服务费14047元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算：自2013年10月1日起至2013年12月31日止以520.27元计算利息至实际履行完毕之日；自2014年1月1日起至2020年6月30日止每半年以1040.53元为基数，分13次计算至被告实际履行完毕之日止。）；二、驳回原告洛阳泉舜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取127元，由被告郭子铭负担。二审中，上诉人洛阳泉舜物业服务有限公司出具证据2012年8月19日被上诉人与上诉人签订的车位预售合同一份。证明方向郭子铭在泉舜润泉苑购买车位一个，根据合同约定和前期物业服务协议的第九条约定车位服务费每月50元。本院认为：洛阳泉舜物业服务有限公司与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《前期物业服务协议》、郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同》补充协议及二审中提交的车位预售合同等均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于洛阳泉舜物业服务有限公司上诉提出车位管理费认定问题，根据《前期物业服务协议》第九条约定“停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按车库车位50元/个˙月标准向乙方交纳停车管理费”，该部分费用应由郭子铭交纳。且案涉小区的物业服务是对小区各个方面提供物业服务，包括管理服务人员的各项费用，车位车库公共设施设备运行及维护保养费用、共用部位、共用设施的清洁卫生费用等,其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主应当按时交纳，郭子铭的车位费从2013年10月计算至2020年6月，共计81个月，核算为4050元（81月×50元/月=4050元）。郭子铭一、二审诉讼过程中经法庭合法传唤均未到庭参加诉讼，视为其对自身权利的放弃，本院对洛阳泉舜物业服务有限公司该项上诉主张予以支持。综上所述，洛阳泉舜物业服务有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项规定，判决如下：一、变更河南省洛龙区人民法院（2020）豫0311民初680号民事判决第一项为“郭子铭应于本判决生效之日起十日内向洛阳泉舜物业服务有限公司支付物业服务费14047元、车位管理费4050元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算：自2013年10月1日起至2013年12月31日止以670.27元计算利息至实际履行完毕之日；自2014年1月1日起至2020年6月30日止每半年以1340.53元为基数，分13次计算至实际履行完毕之日止。”二、撤销河南省洛龙区人民法院（2020）豫0311民初680号民事判决第二项；三、驳回洛阳泉舜物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费本院予以维持，二审案件受理费，由洛阳泉舜物业服务有限公司负担25元，由郭子铭负担25元。本判决为终审判决。审判员  李慧二〇二〇年五月十一日法官助理南志丹书记员侯少祎