广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3632号原告：曾志浩，男，1978年10月8日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：易思，广东九剑律师事务所实习律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。原告曾志浩与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云国际机场公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，由审判员何丹依法适用简易程序分别于2020年3月2日、2020年3月25日公开开庭进行审理，原告曾志浩的委托诉讼代理人郭明、易思，被告白云国际机场公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼，被告颐和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾志浩向本院提出诉讼请求：1.两被告将位于花都颐和山庄E区G6栋1604号住宅交付给原告；2.两被告协助原告办理位于花都颐和山庄E区G6栋1604号住宅的过户手续，过户手续费用由两被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告曾志浩将诉讼请求变更为：1.解除原、被告签订的认购书。2.两被告向原告返还购房款与办证费用合计546000元，并支付相应利息，利息计算方式为以533750元为本金，从2018年5月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日为止，暂计至起诉之日为56043元；以12250元为本金，从2018年9月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日为止，暂计至起诉之日为1102元。3.本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2017年2月27日，原告与两被告签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定由原告购买被告白云国际机场公司位于花都颐和山庄E区G6栋1604号住宅，认购书约定了房价为533750元以及双方的权利义务。因被告欠付案外人东莞市华师傅涂装工程有限公司“花都颐和山庄工程项目”的工程款，房款实际已在被告欠付的案外人工程款中直接支付完毕。2018年5月22日及9月13日，被告颐和公司陆续向原告出具收款收据，确认原告购买了涉案房屋并已付完房款。但截至起诉之日，被告白云国际机场公司一直未将涉案房屋交付给原告及办理过户手续，原告多次催促其履行合同义务，但被告均置之不理。原告认为原告与两被告签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》系双方真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告白云国际机场公司系涉案房屋的发展商，被告颐和公司以被告白云国际机场公司代理人的身份与原告签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，并向原告出具收款收据，确认原告已购买涉案房屋及付完房款，根据认购书及《合同法》等法律法规的规定，两被告应将涉案房屋交付给原告使用并协助原告办理过户手续。现被告方拒不交付涉案房屋及协助原告办理过户手续的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，原告迫于无奈，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。补充：由于涉案房屋迄今没有建好，因此我方要求解除认购书，并要求被告返还我方购房款及办证费用。被告白云国际机场公司辩称：我方不同意解除合同，根据双方签订的商品房预售合同第十三条、第十四条的约定，应继续履行。该房屋的房款是由东莞市华师傅涂装工程有限公司的工程款抵扣，若涉案房屋的认购书、房屋买卖合同解除，那么款项应退还给东莞市华师傅涂装工程有限公司，而不是原告。被告颐和公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和山庄E区G6栋1604房，由白云国际机场公司开发建设，已取得商品房预售许可证。2017年2月27日，白云国际机场公司（甲方、发展商）、颐和公司（代理方）与曾志浩（乙方、认购方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，乙方选择一次性付款方式付款，优惠后总房价为533750元。乙方于签署认购书时交付定金20000元，签署认购书之日起柒日内，即2017年3月6日前付清全部房款，即人民币533750元。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明，未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。由于乙方原因导致合同解约的，甲方不予退还乙方交付的全部款项，并收取成交总房价的20%作为违约金，由乙方承担由此而引起的一切责任和费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、税费等）。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年6月30日前交付乙方使用。白云国际机场公司未在该认购书落款处加盖公章，但有经办人柳秀芳的签名。2014年4月25日，案外人东莞市华师傅涂装工程有限公司（以下简称华师傅公司）与区G7-G9、H-4共4栋外墙涂料工程交给华师傅公司施工，合同暂定价为1582530元。2015年10月12日，双方签订一份补充协议，将工程造价变更为1643750元。工程完工之后，由于白云国际机场公司欠付华师傅公司工程款项，白云国际机场公司遂提出以花都颐和山庄E区G6栋1604号的所有权抵扣工程款项。华师傅公司得知曾志浩有意购买房屋，经三方协商一致，同意将该房屋出售给曾志浩，购房款直接从白云国际机场公司欠付的工程款中扣减。为此曾志浩与白云国际机场公司签订了上述认购书。颐和公司分别于2018年5月22日、2018年9月13日出具了三张收据，分别确认收到曾志浩房款533750元、住房维修基金11209元、税费1050元。白云国际机场公司亦确认收到上述款项。2020年3月26日，华师傅公司出具一份证明：……我司得知曾志浩先生有意购买该房屋后，经各方协商一致，同意将该房屋出售给曾志浩先生，并由该公司向曾志浩先生出具收据，购房款533750元已从该公司欠付我司的工程款中扣减。因我司与曾志浩先生的购房款项已结清，我司同意该公司将购房款项本息直接返还给曾志浩先生本人，待该公司返还完毕后，我司承诺将不再主张上述已抵扣的工程款项。诉讼中，白云国际机场公司提交了阳光家缘网截图、《广州市商品房买卖合同》（预售）拟证明其与曾志浩已经签订正式的商品房买卖合同，已完成网签手续。阳光家缘网截图显示涉案房屋处于已签约状态。《广州市商品房买卖合同》（预售）的甲方为白云国际机场公司、乙方为曾志浩。合同约定甲方将涉案房屋以533750元的价格出售给乙方，付款方式为一次性付款，在2018年9月13日前支付全部购房款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价的2%。该合同后还附有附件一至七，其中附件七为补充协议，第二十七条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处仅有曾志浩的签名，白云国际机场公司未在合同中盖章。对于未盖章的原因，白云国际机场公司称由于其与合作开发方存在矛盾，因此未加盖公章，由于其未加盖公章因此未在房管局进行备案，但是其确认该合同中的所有条款。现涉案房屋由于未取得永久用电，因此无法取得竣工验收备案表，所以至今未能交付给曾志浩使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”虽然曾志浩在白云国际机场公司提交的《广州市商品房买卖合同》（预售）中签名，但是白云国际机场公司并未盖章，而且考虑到房屋买卖后续交易过程中如缴纳税费、办理过户等均需提交具备双方签字盖章的合同文本才能顺利进行，现在虽然白云国际机场公司对于合同内容确认，但是其亦表明由于其与案外人存在矛盾，何时能加盖公章也不确定。根据上述法律规定，由于白云国际机场公司未加盖公章，因此《广州市商品房买卖合同》（预售）尚未发生法律效力。根据曾志浩与白云国际机场公司的代理人颐和公司签订的认购书内容显示，该认购书是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，该合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷应为商品房预约合同纠纷。曾志浩与白云国际机场公司之间签订的认购书是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于白云国际机场公司的原因迄今未对《广州市商品房买卖合同》（预售）进行备案，也未取得竣工验收备案表，未按照合同约定时间交付房屋，白云国际机场公司已经构成违约，曾志浩要求解除双方签订的认购书理据充分，本院予以支持。合同解除，双方权利义务终止。白云国际机场公司应将收取的所有费用退还给曾志浩，曾志浩共向白云国际机场公司支付购房款及其他费用合计546009元，现曾志浩仅要求白云国际机场公司退还购房款及其他费用合计546000元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。白云国际机场公司抗辩称购房款应退还给华师傅公司，由于华师傅公司在白云国际机场公司同意的情况下，将债权转让给了曾志浩，并且华师傅公司明确表示同意购房款直接退还给曾志浩，因此白云国际机场公司的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于利息，由于白云国际机场公司占有上述购房款给曾志浩造成了利息损失，故白云国际机场公司应向曾志浩支付利息，利息应该分段计算，计算方式为：以533750元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；以12250元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月13日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。由于颐和公司只是白云国际机场公司的代理人，其实施行为的法律后果由白云国际机场公司承担，故曾志浩要求颐和公司共同承担退款责任于法无据，本院不予支持。颐和公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾志浩与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于2017年2月27日签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》；二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾志浩返还购房款及其他费用546000元；三、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾志浩支付利息，利息分段计算，计算方式为：以533750元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；以12250元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月13日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；四、驳回原告曾志浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4916元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年五月七日书记员 刘雄燕陈晓敏