湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11899号 原告（反诉被告）：覃裕婷，女，1993年5月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：张憬，湖南联合天成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王德怀，男，1996年8月10日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：喻洁琼，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉衡，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃裕婷诉被告（反诉原告）王德怀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，由审判员廖梦菲担任审判长，人民陪审员李国志和潘月华组成合议庭，代理书记员张凡担任庭审记录。原告（反诉被告）覃裕婷的委托诉讼代理人张憬，被告（反诉原告）王德怀的委托诉讼代理人喻洁琼、王玉衡均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 覃裕婷向本院提出本诉诉讼请求：1、判令确认原被告签订的房地产买卖居间合同于2019年10月24日解除；2、判令王德怀向覃裕婷返还房屋；3、判令王德怀向原告支付房屋占用费2750元（以每月2750元的标准支付，自2019年10月1日暂算至2019年10月31日，应算至实际返还日）；4、判令湖南中名置网络科技有限公司向原告退还服务费用11800元，并承担资金占用费879.67元（以银行同期贷款基准利率计算，自2018年4月18日暂算至2019年11月4日，实际应算至全部退还之日止）；5、判令王德怀承担本案诉讼费用。庭审中，覃裕婷撤回对湖南中名置网络科技有限公司的起诉并撤回本诉的第四项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2018年4月18日，覃裕婷与王德怀签订编号为0000728的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》，合同约定覃裕婷向王德怀出售位于长沙市开福区。王德怀在签订合同时支付定金200000元，在2018年9月30日前一次性支付剩余款项。覃裕婷按照合同约定向王德怀交付了房屋，并收取了王德怀支付的房款定金200000元。后双方于2018年9月30日达成补偿协议，约定将原合同付款时间延至2019年9月30日，并由王德怀以每月2750元的标准支付房屋占用费。现王德怀仍未支付尾款，也未支付2019年10月1日以来的房屋占用费。王德怀于2019年10月25日向覃裕婷发送《解除合同告知书》，覃裕婷同意解除，双方之间合同解除。因王德怀违约，故房款定金无需返还，装修也无需补偿，王德怀应向覃裕婷返还房屋，并承担房屋占用费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王德怀的本诉答辩意见：一是王德怀完成合同约定的义务，不存在违约情形。覃裕婷未按合同约定配合王德怀办理房屋交易委托公证手续，构成违约，现已无法办理全项委托公证，过户和银行面签无法办理，覃裕婷违反合同约定在先，造成王德怀严重的经济损失；二是双方之间房屋买卖合同是为尽快实现销售转卖房屋，避免多缴税收的目的，系以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，应为无效合同。我国有案例指导制度，对同样案情、同样性质的合同应遵从同案同判的要求，贵院（2019）湘0105民初561号民事判决书对该类合同认定为无效合同，故合同无效，覃裕婷应返还王德怀支付的定金，并支付因合同取得的房屋装修款140545元。同时，王德怀向本院提出反诉，反诉请求为：1、判令双方签订的房地产买卖居间合同及补充协议无效；2、判令覃裕婷返还定金200000元；3、判令覃裕婷支付王德怀装修房屋装修款140545元；4、判令覃裕婷承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：覃裕婷与王德怀于2018年4月18日签订一份《房地产买卖居间合同》及《补充协议》，覃裕婷将名下位于长沙市开福区出售给王德怀并委托王德怀代为销售。合同签订后，王德怀已按照约定支付定金200000元正给覃裕婷，并对房屋进行了装修。然而，在本次买卖合同中，覃裕婷明确知晓王德怀无购房资格且为了将房屋进行转卖，双方签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》等协议存在逃避税收的目的，通过约定公证委托王德怀向社会推广出售涉案房屋，形式上两次交易，实质过户一次，逃避相关税收，存在以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益的可能，属于无效合同，覃裕婷应退还王德怀的定金及装修款。为维护王德怀的合法权益，反诉至贵院，恳请支持王德怀的反诉请求。 经审理查明，2018年4月18日，覃裕婷（甲方、卖方）与王德怀（乙方、买方）、丙方湖南中名置网络科技有限公司（丙方、居间方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购入长沙市开福区之物业，建筑面积112.11㎡，房产证号为00××27，转让总价款为1180000元，乙方在本合同签订时向甲方支付购房定金200000元，并于办理产权交易过户契税时一次性向甲方支付除定金之外房款980000元，若乙方要求该产权暂不过户，只要求办理委托公证书，则甲、乙双方同意于2019年9月30日前办理委托公证手续，乙方在办理公证当日一次性向甲方支付购房款980000元，本次交易即视为完成。乙方承担在办理交易过户时所产生的税费，甲方应于2018年5月30日前将该房屋交付买方，与乙方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收；向乙方交付该房地产钥匙：结清水、电、气等所有相关费用。如甲方未按合同时间逾期交付房屋，则每逾期一天应按房屋出售价格万分之五的标准向乙方支付违约金，如乙方未按合同时间逾期交付房款，则每逾期一天应按房屋出售价格万分之五的标准向乙方支付违约金。双方还约定因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同可协商解除，互不追责，所收定金退还乙方，已产生费用各自承担。随即，王德怀向覃裕婷转账支付了购房定金200000元，覃裕婷向王德怀出具了一份收款收据。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定覃裕婷悉知此房屋为投资，覃裕婷同意王德怀签订合同后进场装修，王德怀暂不过户，王德怀将剩余尾款给予覃裕婷时，覃裕婷需无条件配合王德怀办理房屋交易相关委托公证（包含过户及代理银行面签公证）作为王德怀支付款项安全的保证，王德怀认可房价为1180000元，覃裕婷将此房售出，溢价房款王德怀有权从新买主的定金和首付款中有限扣除。2018年6月4日，覃裕婷向王德怀交付了涉案房屋。2018年9月30日，覃裕婷（甲方）与王德怀（乙方）又签订一份《补充协议》，约定1、因乙方购买此房为投资，乙方无购房资格，因国家政策原因导致甲乙双方无法办理委托公证，只能找到具备购房资格客户进行产权过户；2、甲乙双方协商将原合同付款日期由2018年9月30日前延长到2019年9月30日前，且乙方以租赁行使支付甲方1年租金33000元，即每月2750元，此租金于2018年9月30日一次性支付给甲方，甲方收齐全款之时一并退还剩余租金（租金原则上按月计时，15天以内按日计时）；3、如2019年9月30日前甲方未找到买家过户，甲乙双方同意以司法诉讼途径保障双方权益。协议签订后，王德怀已向覃裕婷支付了从2018年10月1日至2019年9月30日的租金33000元。2019年10月24日，王德怀向覃裕婷发出一份《解除合同告知书》，告知由于2018年5月发布的长沙市房屋限购政策原因，导致我方丧失购房资格，无法进行房屋产权过户取得房屋所有权，双方均未预料国家政策发生变动，导致合同无法履行，双方均不存在过错，属于意外事件，截至2019年10月24日，我方尚未取得购房资格，无法履行合同，我方根据《房地产买卖居间合同》第十二条约定，要求覃裕婷退还定金200000元并返还相应的装修费用。 庭审中，王德怀向本院提交一份《装修合同书》、订货单以及收款收据等以此佐证王德怀为装修涉案房屋实际支出了装修费用140545元。 已查明，覃裕婷还于2018年9月1日与湖南中名置网络科技有限公司签订一份《出售委托协议》，覃裕婷委托湖南中名置网络科技有限公司出售位于长沙市开福区之物业，建筑面积112.11㎡，房产证号为00××27，委托期限自2018年9月1日至2018年9月30日。覃裕婷委托出售该物业的价格为1350000元，有关转让税费由买房承担。 另查明，根据合同签订时的长沙市限购政策，涉案房屋至2018年8月10日满三年，方能进行房屋交易过户；2018年6月25日，长沙市人民政府政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。 以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《补充协议》、《房屋出售委托书》、《解除合同告知书》、定金收据、转账凭证、《出售委托协议》、《装修合同书》、订货单、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，根据长沙市限购政策，覃裕婷与王德怀交易的涉案房屋不具备过户交易条件，王德怀不具有购房资格。覃裕婷与王德怀签订合同的目的是以办理委托公证之方式直接转售房屋，规避国家限购政策，逃避国家税费征收，赚取房屋差价，覃裕婷对此目的明知并积极配合。双方恶意串通并实施上述行为，扰乱了国家房屋交易市场管理秩序，损害国家和社会公共利益，本院认定覃裕婷与王德怀签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》为无效合同。合同无效的，根据合同取得的利益应予返还。考虑到覃裕婷与王德怀双方在交易过程中均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，对原告（反诉被告）覃裕婷主张被告（反诉原告）王德怀返还长沙市开福区的诉求，本院予以支持，对原告（反诉被告）覃裕婷的其他诉讼请求，本院不予支持；对被告（反诉原告）王德怀主张原告（反诉被告）覃裕婷退还购房定金200000元的诉求，本院予以支持。因合同无效，且被告（反诉原告）王德怀未提供确切证据证明其实际发生装修费用，对被告（反诉原告）王德怀的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）覃裕婷于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王德怀购房定金200000元； 二、被告（反诉原告）王德怀于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）覃裕婷所有的位于长沙市开福区（房产证号00××27）的房屋； 三、驳回原告（反诉被告）覃裕婷的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王德怀的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费186元，由原告（反诉被告）覃裕婷承担，反诉费3204元，由被告（反诉原告）王德怀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  廖梦菲 人民陪审员  潘月华 人民陪审员  李国志 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  陈 飞 书 记 员  张 凡