呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终244号上诉人（原审原告）：于欢，女，铁路职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：景奇（系于欢丈夫），男，医生，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：景奇，男，医生，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：高雨恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李学勤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：苏楞嘎，女，该公司员工。上诉人于欢、景奇因与被上诉人呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司（以下简称滨海公司）房屋买卖合同一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景奇（同时作为上诉人于欢的委托诉讼代理人），被上诉人滨海公司的委托诉讼代理人李学勤、苏楞嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于欢、景奇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审案件审理费、保全费、保险费、评估费由滨海公司承担。事实和理由：一、于欢、景奇与滨海公司系商品房买卖合同关系。于欢、景奇于2016年5月7日与滨海公司签署了《商品房的买卖合同》，于欢、景奇购买滨海公司位于呼和浩特市××区交汇处上东墅(红树湾)小区G5号楼3单元602号。合同中对于欢、景奇与滨海公司之间的权利义务进行了详细约定。于欢、景奇按着合同约定支付了房款，履行了作为一个买受人应尽的付款义务。合同第十一条第一款约定，该商品房应于2017年6月30日前验收合格并交付使用，但由于滨海公司将工程款挪作他用，施工进度缓慢甚至停工，未按时完工，导致于欢、景奇至今不能合法入住。滨海公司的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第十二条第二款约定，“买受人放弃解除合同，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金”，即1134552x1‰=1134.55元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条规定，损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。依据内蒙古永丰房地产价格评估有限责任公司对该地段同类房屋租金作出评估，评估价为21700元每年，以此为依据要求增加违约金数额。自2017年6月30日至2019年3月31日的违约金为21700÷12x21月=37975元。于欢、景奇与滨海公司签订两份《上东墅地下车位、车库使用权转让合同》，于欢、景奇以总价为24万元购买了位于上东墅(红树湾)商住小区地下G5-379号、G5-380号车位，至今也仍然未能交付于欢、景奇使用。由于合同中没有约定滨海公司延期交付违约责任，故于欢、景奇请求滨海公司按中国人民银行同期贷款利率支付利息即24万元×6%÷12×21月=25200元。二、一审判决存在逻辑错误，于欢、景奇认为违约金过低，请求增加违约金，不能等同于按损失支付违约金，增加的违约金部分按损失计算，不能代替合同约定的违约金数额，判决不支持合同约定的1134.55元违约金是错误的。三、一审判决对交房日期的认定错误，违反房地产开发项目竣工经验收合格后方可以交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用，即使交付也视为未交付的规定。至今滨海公司无法出示验收合格证、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》。因此逾期交房违约金计算至合法交房之日止。四、一审法院存在同案不同判情形。2018年同小区业主任毅诉滨海公司延期交房违约，呼和浩特市新城区人民法院在本案一审判决前已作出(2018)内0102民初6452号判决，同一情形一审法院对本案作出了不同判决。滨海公司辩称，滨海公司与于欢、景奇签署《商品房买卖合同》及补充协议，明确约定了逾期办理房屋交付的违约责任及违约金计算方式，《商品房买卖合同》及补充协议不违反法律法规，属有效合同，且该《商品房买卖合同》、补充协议为双方在滨海公司逐条释明后签订的，且该《商品房买卖合同》及补充协议明确说明了出卖人与买受人确认对于特别约定中有可能涉及到有关不合理的减轻或免除出卖人责任，应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的部分，出卖人买受人主要权利内容已提醒买受人并作出了充分解释和说明，该约定系出卖人与买受人自愿友好协商的前提下一致的意思表示，该《商品房买卖合同》、补充协议是双方在平等自愿的基础上签署的，双方应按照合同约定执行。违约金的性质是弥补守约方损失，在守约方有证据证明违约金无法弥补的前提下，可以增加违约金数，但只是基于实际损失，而不能擅自扩大损失的数额。本案中于欢、景奇在庭审过程中未提供任何损失证明，故不能证明其有实际损失。滨海公司以实际行动证明双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金能弥补于欢、景奇的损失，于欢、景奇向滨海公司缴纳的购房款为于欢、景奇取得房屋所有权应支付的对价，不能作为滨海公司应支付逾期交付房屋违约金的理由，更不应支付利息损失。因内蒙古自治区70周年大庆以及北二环快速路建设导致项目工期延后，为政府不可抗力原因，逾期交房时间应相应减少。滨海公司在庭审中阐述于欢、景奇未按照《商品房买卖合同》的约定支付完毕全部房屋价款，违反了双方《商品房买卖合同》的约定，且合同中明确约定，如买受人未支付完毕购房款，可据实予以延期，直至购房款全部交清，上述情形于欢、景奇提交的《商品房买卖合同》以及购房款收据可以证明。滨海公司已经取得设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方出具检查评定，报告中明确写明房屋已验收合格。滨海公司已于2019年3月17日向于欢、景奇发出了入住通知书，通知2019年4月1日可至接待中心办理房屋交付，房屋已于2019年3月18日接收，故延期交房违约金计算时间应截至2019年4月1日。该房屋所产生的各项费用包含物业费取暖费等，应自2019年4月2日起计算。于欢、景奇已于2019年6月5日与滨海公司办理房屋接收手续。于欢、景奇已接收该房屋并进行房屋装饰、装修，且《商品房买卖合同》中明确约定滨海公司自房屋具备交付条件向于欢、景奇发出房屋入住通知后，如于欢、景奇未在通知期限内办理房屋交付手续，按照每日购房总款的万分之一支付违约金。超过《商品房买卖合同》约定的收房时间，滨海公司可与于欢、景奇解除《商品房买卖合同》。于欢、景奇上诉称工程款挪用导致工程进度缓慢甚至停工的上诉理由，滨海公司不予认可。于欢、景奇上诉所称评估报告，滨海公司不认可，且其未在一审庭审期间提供该评估报告。于欢、景奇所述车位的诉讼请求，一审判决合法、合理、合规，符合事实情况。于欢、景奇上诉称有关同一小区的业主任毅与滨海公司一案的判决，因该案件未形成生效判决，所做的任何文书均不能作为参考依据。于欢、景奇所购房屋存在面积差，该面积差房款于欢、景奇在2019年6月5日交房时交纳，按照双方《商品房买卖合同》中的约定，在交纳完毕全部购房款后即2019年6月5日后，逾期交房时间才开始计算。于欢、景奇向一审法院提起诉讼请求：1.判令滨海公司支付其违约金，按照《商品房买卖合同》约定的迟延交房产生的违约金1134.55元；2、判令滨海公司向其支付因约定的违约金低于造成的损失而增加违约金数额，支付违约金自2017年6月30日计算至实际交付房屋止，暂计算至2019年3月31日为37975元；3、判令滨海公司因延期交付两个车位给于欢、景奇带来的损失，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2017年6月30日至实际交付使用为止，暂计算至2019年3月31日为25200元；4、判令滨海公司承担本案的诉讼费用、评估费、律师费。一审法院认定事实：2016年5月7日，于欢、景奇与滨海公司签订了《商品房买卖合同》，约定：于欢、景奇购买滨海公司开发建设的位于呼和浩特市××区房屋，预测建筑面积为123.98平方米，房屋总价款1134552元，首付房款354552元，余款78万元申请银行贷款；合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：逾期超过180日的，合同继续履行，买受人放弃解除合同权，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金。2019年3月13日，滨海公司向于欢、景奇出具了两张不动产发票，金额分别为219544元、90万元，合计1119544元。2016年12月28日，于欢、景奇与滨海公司签订了两份《上东墅地下车位、车库使用权转让合同》，约定：于欢、景奇购买滨海公司开发的案涉小区地下2层第G5-380号、379号车位、车库，价款分别为12万元。第四条交付期限约定：在所购买的上东墅（红树湾）项目房屋办理交付手续后且缴纳完毕全部车位、车库使用权转让款七个工作日内，于欢、景奇自行到滨海公司处或项目物业管理有限公司处办理车位、车库交接手续，并签署交接确认文件，滨海公司不再另行通知，逾期，于欢、景奇未与滨海公司办理交接手续的，则视为滨海公司已经履行了车位、车库交付义务，车位、车库服务费等均自该日起计算，因此而产生的一切责任由滨海公司承担。2016年12月25日，于欢、景奇向滨海公司支付了车位款合计8万元；2016年12月28日，于欢、景奇向滨海公司支付了车位款合计16万元。2018年9月28日，内蒙古永丰房地产价格评估有限责任公司（以下简称永丰公司）作出内永丰评字（2018）第1338号《房地产估价报告书》，于欢、景奇委托永丰公司对案涉房屋的市场租赁价格进行评估，永丰公司评估结论为：估价时点2018年9月27日，估价结果年租金21124元，评估报告有效期为半年，自2018年9月28日至2019年3月27日。另查明，于欢、景奇与滨海公司于2019年6月5日签订案涉房屋的《入住通知书》。一审法院认为，于欢、景奇与滨海公司签订的《商品房买卖合同》及《上东墅地下车位、车库使用权转让合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。滨海公司未按照合同约定的时间向于欢、景奇交付案涉房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，根据双方合同约定，滨海公司逾期交付房屋，于欢、景奇继续履行合同，滨海公司向于欢、景奇支付已付款千分之一的违约金，即1134.552元（1134552×0.1%），双方约定的违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，滨海公司逾期向于欢、景奇交付房屋，于欢、景奇的损失为房屋使用价值的损失，即房屋租金损失，于欢、景奇请求按照永丰公司出具的《房地产估价报告书》所作出的评估结论，即年租金21124元计算房屋损失的，予以支持；因案涉房屋，于欢、景奇与滨海公司于2019年6月5日进行了交接，故对于于欢、景奇请求滨海公司支付自2017年7月1日至2019年6月5日的损失40801元的诉请，予以支持；对于于欢、景奇请求滨海公司支付合同约定的违约金1134.55元的诉请，支持于欢、景奇按照损失确定违约及数额，故对于于欢、景奇的此诉请，不予支持；对于于欢、景奇请求滨海公司按照银行同期贷款利率计算逾期交付车位的违约金诉请，因根据双方签订的关于车位的合同的约定，车位的交付时间为案涉房屋办理交付手续后的七个工作日内，且于欢、景奇自行到滨海公司处或物业处办理，于欢、景奇未提交证据证明其按照合同约定向滨海公司或物业公司办理车位交接手续，或证明于欢、景奇办理交接手续，滨海公司或物业公司拒绝办理，而造成于欢、景奇的损失，故对于于欢、景奇的此诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、滨海公司于判决生效之日起十日内向于欢、景奇支付违约金40801元；二、驳回于欢、景奇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取704元，诉讼保全申请费663元，由滨海公司负担868元，于欢、景奇负担499元。二审期间，于欢、景奇向本院补充提交一组证据，滨海公司向本院补充提交一组证据。于欢、景奇补充提交的证据为《关于车位再次停止使用的通知》，拟证明车位至今无法正常使用。滨海公司发表质证意见认为，对该证据的真实性、合法性及其拟证明的问题均不予认可，该证据为打印的照片，无法确定原件的情况，且该文件由内蒙古隆湖公司出具，与滨海公司无关，该证据中所述仅说明因电缆故障导致车库暂时无法使用，对于车位是否移交未做说明，不能说明于欢、景奇拟证明车位未交付的事实。因该证据无法证明其拟证事实，且无其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。滨海公司补充提交的证据为《五方竣工验收质量评测报告》，拟证明案涉房屋已具备交付条件。于欢、景奇发表质证意见认为，对该证据的真实性认可，关联性及其证明目的不予认可，五方验收不能证明案涉房屋已符合法定交付条件。对该证据的真实性、合法性及其证明目的本院予以确认，对该证据本院予以采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、于欢、景奇请求滨海公司按照合同约定向其支付迟延交房违约金1134.55元，同时请求滨海公司依据案涉房屋租金向其支付至合法交房之日止的违约金；二、于欢、景奇请求判令滨海公司赔偿因延期交付案涉车位造成的损失，并以该损失为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月30日至实际交付使用为止向其支付利息。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”如当事人约定的违约金低于因违约造成的损失，则应当以违约造成的损失数额为依据确定违约金，而非在此之外再叠加当事人约定的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审判决以房屋租金损失为依据确定违约金并无不当，于欢、景奇未能证明其实际损失高于房屋租金损失，故于欢、景奇的该诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于于欢、景奇主张滨海公司向其支付的逾期交房违约金应计算至合法交房为止的上诉请求，于欢、景奇与滨海公司于2019年6月5日签订案涉房屋的《入住通知书》，于欢、景奇认可案涉房屋已交房的事实，故一审判决中计算违约金截至2019年6月5日并无不当，于欢、景奇的该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，于欢、景奇与滨海公司在《上东墅地下车位、车库使用权转让合同》中约定，案涉车位的交付为在于欢、景奇所购买的案涉房屋办理交付手续后且缴纳车位、车库使用权转让款七个工作日内，于欢、景奇自行到滨海公司处或项目物业管理有限公司处办理车位、车库交接手续，并签署交接确认文件，滨海公司不再另行通知，逾期，于欢、景奇未与滨海公司办理交接手续的，则视为滨海公司已经履行了车位、车库交付义务。于欢、景奇已完成案涉房屋的交付手续且已履行案涉车位的付款义务，但其未提交证据证明已与滨海公司或项目物业公司办理车位交接手续并签署交接确认文件，故对于欢、景奇主张滨海公司向其承担逾期交付车位损失的诉讼请求，本院不予支持。关于于欢、景奇上诉称一审法院存在同案不同判现象的上诉理由，经查该案原告任毅经该案被告滨海公司同意后撤回起诉，且另案判决与本案并无法律上的直接关系，故于欢、景奇的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于于欢、景奇请求由滨海公司负担其因本案支付的诉讼保全保险的保险费、评估费、律师费的诉讼请求，因该保险费、评估费、律师费不属于诉讼必要费用，故对于欢、景奇主张的上述费用本院不予支持。综上所述，于欢、景奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由于欢、景奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 鄂 晓 红审 判 员 额日德尼审 判 员 李 婷 婷 二〇二〇年五月十八日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 雎  洁