吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初778号中海物业公司：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地：吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-10室。法定负责人：潘立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：**刚，该公司法律顾问。郝弘：郝弘，男，汉族，42岁，住吉林市××区。中海物业公司中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与郝弘物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中海物业公司中海物业公司的委托诉讼代理人**刚，郝弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决郝弘立即支付2018年1月至2020年12月期间物业费合计人民币10764元；2.判决郝弘支付违约金人民币11786元；3.承担本案诉讼费。事实与理由：郝弘是中海国际社区原山A区19号楼2单元303室业主，中海物业公司提供物业服务，郝弘拖欠2018年1月至2020年12月期间物业费至今，经多次催要未果，故诉至法院，请求支持中海物业公司诉讼请求。郝弘辩称，郝弘对中海物业公司诉其拖欠物业费的诉讼请求及诉讼的事实与理由不认可，有异议！自郝弘入住中海原山小区以来，期遵守合同约定，现金缴纳了18个月的物业服务费。在中海物业下属的中海原山物业管理处为中海原山小区服务的这几年来中，郝弘先后因小区物业管理和服务问题，家中阳台漏水维修问题、地产与物业施工造成阳台及窗户玻璃损坏的修复与赔偿问题，多次与中海原山物业负责人及物业管家反复沟通及说明，要求解决存在的问题。但从2017年至2020年的4年时间里，从没接到物业管家或物业公司相关负责人的电话，对存在的问题和其真诚沟通。同时，中海原山物业管理处作为中海物业公司小区物业管理工作的第一责任人及问题产生的直接责任人，不但没有积极主动地郝弘进行沟通，寻求解决问题的途径；而是对郝弘多次电话反映的问题置之不理，一拖再拖，在4年时间里数次更换了解物业费拖欠原因的物业管家，寻求不了了之的结果，直接导致郝弘的阳台维修及赔偿问题一直拖延至今，没有解决！郝弘在购买房产时被动签订了《前期物业服务协议》，但郝弘签署协议时就明确提出，中海物业公司提供的《前期物业服务协议》中有很多条款权利和义务并不合理，服务内容过于模糊、服务质量无法不确定，存在弱化物业相关责任，侵害业主相关权益的目的。而且收费价格（2.3元/平米）明显高于当时、当地同类物业服务的收费价格，并且郝弘以其在《物业服务手册》中有要求：只有在物业服务费缴纳完毕后，才会收到房屋的全套钥匙为理由，要求先交物业费，并拒绝修改郝弘提出的不合理条款及相关内容，所以郝弘被迫签订《前期物业服务协议》，才能拿回房屋钥匙办理入住。因此，签订此协议并不是郝弘真实的意思表示，中海物业公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”之规定。2016年入住至今，中海原山小区的业主及郝弘本人，因小区内日常环境卫生、楼道清扫、住宅门窗漏水、园区外来维修监护监管、地产施工安全监护、冬季小区道路清雪、小区行人出行安全隐患整改、车辆进出管理、绿化及道路卫生等存在诸多问题，（相关照片资料附后），多次与物业管家及物业公司进行电话、微信及会面等方式进行沟通，但物业方对业主反映的问题从不主动沟通寻求解决，对反映的问题没有任何回复。同时，最让人气愤的是，物业公司作为小区管理的第一责任者，不主动、不积极、不真诚，没有一个服务企业应有的主动服务、积极沟通，解决问题的良好心态和正确的工作方法，导致业主最为关切的物业服务质量问题，日积月累、年复一年的得不到解决。而中海物业公司和中海原山物业管理处对小区的日常管理和物业服务中的不作为，使侵害郝弘自身正当合法利益的事情屡次发生，其反映的问题多年寻求无果，这就是其作为业主，不认同交纳物业费、最终产生欠缴物业费的根本原因！中海物业公司及中海原山物业管理处承担的物业服务，本应为郝弘及全体小区业主，提供舒适的生活环境和舒心的家园服务，但在收取业主前期缴纳的物业费以后，却以上述这样一种服务态度、服务方式为郝弘提供所谓的物业服务，并以此收取高额的物业服务费。同时，利用相关法律、法规历史成文的局限性，钻营法律漏洞，有恃无恐，更以不缴纳物业费起诉业主相威胁，变相侵害业主自身正当的合法权益，扰乱现代社会的法制建设，这是现代社会与时俱进的精神文明和民主法治所不能允许的，这也是郝弘作为业主所绝不能接受的！请求法庭驳回中海物业公司关于要求郝弘支付2018年-2020年物业费10764元及滞纳金11786元的请求。理由1.欠缴物业费的根本原因，在于中海宏洋物业公司及原山小区物业管理处二者在物业服务和管理工作中的不作为，导致业主被损毁阳台的维修及赔偿问题，在物业服务的4年中始终得不到解决，甚至连一次正式的沟通都没有，这是导致矛盾激化，郝弘不能缴纳物业费的根本原因。欠缴物业费的结果是中海宏洋物业自身行为造成的，不是郝弘主观故意造成的。理由2.在《物业管理条例》等法律法规中，对拖欠物业费的滞纳金收取没有规定，也未授权物业公司具有收取滞纳金的权利，同时收费利率高于当期国家规定的银行利率标准，所以也恳请法庭驳回物业公司收取物业费滞纳金的主张。请求法庭责令中海宏洋物业就导致物业费拖欠的主要原因：即业主家阳台的损毁修复及赔偿问题，与郝弘积极沟通，拿出合理且可行的解决办法，彻底解决产生物业费拖欠的核心问题。理由3.在郝弘入住中海原山小区近5年的时间里，其中涉及到物业服务问题，比如：环境卫生问题、小区安全监控问题、进出人员及车辆管理问题、冬季清雪问题、日常设施维修和物业人性化服务问题等等，中海物业公司及其原山物业管理处一贯以拖拉、不积极、不主动，避重就轻的作风对待郝弘的问题反馈。园区内存在的各种问题，如果不反复追问、不天天给物业打电话询问，物业从不主动与郝弘沟通联系，对郝弘反映的问题如何处理、处理的结果或相应的解决办法是什么，从不主动与郝弘联系、说明，导致服务质量问题重复发生得不到解决。中海物业公司把向郝弘提供物业服务的关系本末倒置，忽视郝弘对物业服务的质量要求，导致郝弘及业主自身的合法权益受到侵害。所以，特别请求法庭、法官，要求中海物业公司限期解决与郝弘之间存在的维修及赔偿问题，使郝弘产生拖欠物业费的问题尽快解决，具体赔偿金额由双方协商确认。请法庭、法官批准，在郝弘维修与赔偿问题没有得到根本解决之前，郝弘拖欠中海物业公司的物业费不予缴纳。同时，对于欠缴物业费的金额进行重新核定。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定。中海物业公司及其中海原山物业管理处，收取的物业费价格过高，并且在郝弘已缴纳物业费的期间，提供的物业服务达不到收费的服务水平，收费价格与服务水平不合理、不相适应。郝弘提供的证据为证。请法庭责令中海宏洋物业公司和原山物业管理处，就小区物业管理工作中，如：日常卫生清扫、小区安全管理、进出车辆管理、冬季清雪等与业主矛盾强烈的相关工作，制定细化的服务内容、服务时限、服务标准，使物业服务工作透明化、公开化，方便业主和物业公司对小区物业服务工作的共同督促和帮助，让物业服务价格与服务水平相适应，满足物有所值的基本价值规律。请求法庭责令物业公司公开、公示物业人员从事物业服务的职业资格证书、物业岗位及在岗服务人员数量；以及物业外包的服务内容和外包公司资质情况，提请小区业主与物业公司对外包物业服务的共同监督。经审理查明：中海物业公司是中海国际社区原山的前期物业服务公司，为中海国际社区原山小区提供物业服务。郝弘系中海国际社区原山A区19号楼2单元303室业主，于2016年8月8日办理入住。物业费收费标准为住宅区域每月每平方米2.3元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。其拖欠2018年1月至2020年12月的物业管理费未付。认定上述事实的证据有：入伙手续会签单、前期物业服务协议书、承诺书、中海物业与吉林市中海海华房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、补充协议、物业费缴费告知单等各一份、物业服务工作记录一组、郝弘提供的部分照片。本院认为，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，郝弘作为该小区的业主，享受到了相应的物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立并生效，郝弘应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。对于郝弘提出的抗辩理由，本院认为，第一、关于小区服务瑕疵问题，虽然该小区确实存在部分服务瑕疵，部分不到位的情况，但该瑕疵并非重大瑕疵，物业服务具有整体性，不可能面面俱到，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意因个体的细微服务瑕疵而拒交物业费费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。同时，物业公司也应注重提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造一个和谐、文明的优质小区。第二、关于其抗辩的自家阳台因中海物业公司施工造成的财产损害一节，与本案并非同一法律关系，其可另案告诉，向适合主体主张权利。故综上，本院对中海物业公司要求郝弘给付拖欠的物业费10764元（130.01平方米×2.3元/㎡/月×36个月）的诉请予以支持。但对于违约金的请求，因郝弘并非恶意拖欠物业费，而是因物业服务问题双方存在争议，故对于违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、郝弘于本判决生效后立即向中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司交纳2018年1月至2020年12月期间的物业服务费10764元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由郝弘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  冷启超二〇二〇年五月二十二日书记员  赵悦淞