西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初11848号原告：包蕾，女，汉族，1983年2月19日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王炎年,河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐彤瑶,河南新砥柱律师事务所律师。被告：杨艳丽，女，1982年7月15日出生，香港居民，香港身份证号码：M56XXXX（7），港澳居民来往内地通行证件号码：H60XXXXXX。委托诉讼代理人：李响，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。被告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第四十九分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。负责人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：黄文，该行员工。委托诉讼代理人：张进菊，该行员工。原告包蕾诉被告杨艳丽、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第四十九分公司（以下简称境商第四十九分公司）、中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告包蕾及其委托诉讼代理人唐彤瑶，被告杨艳丽的委托诉讼代理人李响，被告境商第四十九分公司的委托诉讼代理人李雅敏、王浩，被告建行陕西分行的委托诉讼代理人张进菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包蕾诉称，2018年3月24日，被告杨艳丽作为出卖方，原告包蕾作为买受方，被告境商第四十九分公司作为居间方，三方签订了《房屋买卖三方合同》。合同约定被告杨艳丽将其位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室（建筑面积为42.53平方米，以下简称涉案房屋）以520000元的价格出卖给原告包蕾，同时约定“逾期交房，卖方按照日计算向买方支付人民币1000元作为违约金。买卖双方任何一方单方违约，违约方须赔偿守约方总房款20%的违约金且向丙方支付房款3%的居间服务报酬。”合同签订当日，原告包蕾向被告杨艳丽支付100000元。后因房地产市场涨价，被告杨艳丽单方违约反悔，不再履行出卖义务，并在网上将涉案房屋二次出售，其代理人还在案件审理中联系原告包蕾，要求原告包蕾加价。经法院释明，涉案房屋因存在银行抵押等原因无法继续履行，故原告包蕾申请解除三方签订的《房屋买卖三方合同》。同时由于房价上涨，原告包蕾购买涉案房屋时的房价已无法正常购买同等面积的房屋，此外原告包蕾还有其他损失。故原告包蕾诉至法院，请求判令：1、解除原告包蕾与被告杨艳丽、被告境商第四十九分公司签订的《房屋买卖三方合同》；2、三被告共同向原告包蕾赔偿损失（房屋溢价损失）134012元；3、被告杨艳丽与被告境商第四十九分公司向原告包蕾退还100000元，并按照年利率24%的标准支付自2018年3月24日起至2019年11月5日止的资金占用费39400元；4、三被告共同向原告包蕾支付交通费及住宿费3000元；5、本案诉讼费用由三被告承担。被告杨艳丽辩称，被告杨艳丽同意解除《房屋买卖三方合同》及《买卖斡旋金协议》，也同意向原告包蕾退还100000元。双方签订的《买卖斡旋金协议》第六条约定，如无法开具其原内地居民身份证与现持有的香港居民身份证属同一人的证明和公证，则交易终止，双方互不负责任。被告杨艳丽在签订合同后，为促进交易顺利进行，积极前往公证处及公安机关出具证明，但均未果，故交易无法继续进行，无法实现合同目的并非被告杨艳丽原因。2018年5月2日，被告杨艳丽已通过微信与原告包蕾及被告境商第四十九分公司说明无法继续交易，故被告杨艳丽不应当支付资金占用费、交通费及住宿费。被告境商第四十九分公司辩称，同意原告包蕾的第一项诉求，但请求法院驳回第二、三、四项诉求。首先，合同无法继续履行的原因在于被告杨艳丽不配合提供相关身份证明，因此无法办理银行抵押注销手续，而在整个交易过程中，被告境商第四十九分公司积极与双方协商沟通，已尽到应尽的责任与义务，被告境商第四十九分公司无任何过错，不应当承担原告包蕾的损失。其次，原告包蕾交纳的100000元定金由被告杨艳丽收取，原告包蕾要求被告境商第四十九分公司退还并承担资金占用费，无事实及法律依据。第三，被告境商第四十九分公司积极配合协调本案，故也不应当承担原告包蕾产生的交通费及住宿费。被告建行陕西分行辩称，如原有身份证已注销，又无法出具有权机关出具的可以证明原身份证件与现持身份证属同一人的证明，该行贷款系统确实无法操作。被告建行陕西分行不承担原告包蕾的任何损失，因为与被告建行陕西分行无关。经审理查明，2018年3月24日，被告杨艳丽（甲方、出卖方）、原告包蕾（乙方、买受方）及被告境商第四十九分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：1、甲方将其所有的涉案房屋（42.53平方米）出售给乙方；2、成交价格为520000元；3、该房产已经设定抵押，甲方应于2018年4月5日前开始办理还款、撤押、注销等相关手续；4、合同签订后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过7日，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费用及其他相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金，且合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息；5、甲方擅自将该房屋出卖给第三人或未经乙方同意擅自变更价格导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按照总额的20%向乙方支付违约金；6、因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担；7、其他约定：以初次签订的《买卖斡旋金协议》其他约定事项为准。同日，被告杨艳丽出具《定金确认单》，确认收到原告包蕾通过居间方转付的定金100000元。上述《房屋买卖三方合同》签订后，被告杨艳丽以其无法出具其目前持有的香港居民身份证与买房按揭时持有的内地居民身份证系同一人的证明，故而无法办理银行按揭偿还手续为由，拒绝继续履行合同。2018年6月14日，原告包蕾将本案诉至本院，要求被告杨艳丽及被告境商第四十九分公司继续履行合同并赔偿违约金。2018年10月20日，本案开庭审理，被告杨艳丽仍以其无法出具相关身份证明为由拒绝继续履行合同。同时，被告杨艳丽为证明其并无过错，向本院提交由买卖双方及居间方签订的《买卖斡旋金协议》，该协议“其他约定事项”中第11条注明因卖方买房时用的是内地居民身份证件，现卖方已移居香港，如无法开具新旧身份属同一人的证明和公证，则交易终止，双方互不负责任。但经本院核实，该第11条内容系被告杨艳丽在原告包蕾签字后单方要求被告境商第四十九分公司增加的条款，被告境商第四十九分公司并无证据证明其已将增加的条款内容告知原告包蕾并取得原告包蕾的同意。2019年11月6日，原告包蕾考虑到合同因涉案房屋无法办理抵押权注销手续等原因无法继续履行，故而变更诉讼请求，要求解除合同及三被告赔偿损失。2019年12月10日，本案就原告包蕾变更后的诉讼请求继续开庭审理。审理中，被告建行陕西分行表示其在庭前对被告杨艳丽的贷款资料核查时，发现被告杨艳丽就涉案房屋已于2019年1月16日偿还完毕剩余的按揭贷款，办理了解除抵押手续，且已领取了房屋所有权证，同时被告杨艳丽在办理手续时向该行提交了一份声明书，该行依据该声明书办理了抵押权注销手续。被告建行陕西分行当庭向本院提交档案编号为MK/M18-61462的中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书（声明书）一份，该文书显示被告杨艳丽声明其现持有的香港居民身份证件号码：M56XXXX（7）及港澳居民来往内地通行证件号码：H60XXXXXX与其原持有的内地居民身份证件号码：61052XXXX207155224同属一人，该份声明由中国委托公证人及香港律师黄德华监誓，声明书作出时间为2018年7月3日，仅限用于在西安市办理房地产、银行事务。经本院与被告杨艳丽核实，被告杨艳丽承认因其不愿意继续履行合同，故其在第一次庭审时隐瞒了其已经取得声明书的事实，并表示由于在第一次开庭后原告包蕾未同意其涨价的要求，而后又有人愿意出价610000元，故其已经于2019年1月将涉案房屋另售他人，目前涉案房屋已登记在他人名下。根据原告包蕾提交的2019年11月6日网上查询涉案房屋所在小区的在售二手房房价显示，出售均价为15377元/平方米，比原告包蕾购买时的均价高出3151元/平方米。被告境商第四十九分公司表示，目前与涉案房屋同户型同面积的房屋交易价格在700000元左右。被告杨艳丽认为原告包蕾主张的房屋溢价损失过高，但未举证反驳，且其也不申请司法鉴定。此外，原告包蕾提交票据证明其因本案多次往返三门峡市与西安市，其因此而产生的交通费应由被告方承担，但其提交的大部分交通票据发票抬头并非其本人。以上事实，有上述列举证据及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。本院认为，原告包蕾、被告杨艳丽及被告境商第四十九分公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。现各方对于《房屋买卖三方合同》的解除均无异议，本院亦予以确认。根据合同约定，被告杨艳丽将涉案房屋出售给原告包蕾，原告包蕾支付相应的对价，但被告杨艳丽在签订合同后又以其无法出具其目前持有的香港居民身份证与买房按揭时持有的内地居民身份证系同一人的证明，故而无法办理银行按揭偿还手续为由，拒绝继续履行合同，甚至在明知原告包蕾要求其继续履行合同的情况下，隐瞒其已取得相关身份证明书的事实，在案件审理过程中擅自将涉案房屋高价出售给案外人，导致原告包蕾签订合同的目的无法实现，被告杨艳丽的行为已构成违约，原告包蕾作为守约方有权要求被告杨艳丽承担违约责任。涉案合同解除后，因被告杨艳丽存在违约行为，其应当向原告包蕾返还定金100000元，并根据合同约定的违约责任向原告包蕾支付利息7691.1元（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月24日计算至2019年11月5日）。关于原告包蕾主张的因房价上涨而产生的房屋溢价损失属于其可得利益损失，本院依法予以支持。根据原告包蕾提交的网上查询涉案房屋所在小区的在售二手房房价情况及目前的市场行情可知涉案房屋目前涨价幅度在十二万元以上，被告杨艳丽认为原告包蕾主张的房屋溢价损失过高，但未举证反驳，且其也不申请司法鉴定，故本院结合涉案合同的履行情况、违约方的过错程度、涉案房屋的涨价幅度及原告包蕾为履行合同而支付的成本，本院酌定原告包蕾关于房屋的溢价损失为120000元。关于原告包蕾主张的交通费及住宿费属于合同中约定的应由违约方承担的款项，但原告包蕾未提交住宿费票据，其提交的大部分交通票据发票抬头并非其本人，故本院根据本案的实际情况酌定原告包蕾该项损失为500元。被告境商第四十九分公司虽未举证证明其在居间过程中就被告杨艳丽单方增加的条款已告知原告包蕾，其居间行为存在瑕疵，但造成合同无法继续履行的根本原因在于被告杨艳丽违约，故原告包蕾要求被告境商第四十九分公司承担责任一节，依据不足，本院不予支持。原告包蕾要求被告建行陕西分行承担责任一节，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告杨艳丽辩称的《买卖斡旋金协议》第六条关于如无法开具相关身份证明和公证则交易终止且双方互不负责任之内容，现有证据并未显示原告包蕾认可该条款，且从被告杨艳丽已将涉案房屋另售他人可知，被告杨艳丽有能力出具相关身份证明和公证，其不出具系其主观原因，故其辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告包蕾、被告杨艳丽及被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第四十九分公司就西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室签订的《房屋买卖三方合同》解除。二、被告杨艳丽自本判决生效之日起十日内向原告包蕾返还定金100000元并支付利息7691.1元。三、被告杨艳丽自本判决生效之日起十日内向原告包蕾支付房屋溢价损失120000元。四、被告杨艳丽自本判决生效之日起十日内向原告包蕾支付交通费500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告包蕾的其余诉讼请求。本案受理费10040元，由被告杨艳丽承担。因原告包蕾已预交，被告杨艳丽应将上述款项于本判决生效之日起十日内给付原告包蕾。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  王惠云人民陪审员  马宇玲二〇二〇年五月二十二日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1