重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2606号上诉人（原审被告）：唐云洪，男，1972年9月10日出生，汉族，住重庆市璧山区。被上诉人（原审原告）：重庆世盈商业管理有限公司，住所重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，执行董事。委托诉讼代理人：刘靖宇，男，系公司员工。上诉人唐云洪因与被上诉人重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院(2019)渝0120民初7830号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人唐云洪，被上诉人世盈公司的委托诉讼代理人刘靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐云洪上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定违约金错误；2.一审计算房租和商业管理费有误。世盈公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。唐云洪向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告所欠租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费2051.68元，合计71941.67元，并自2019年2月27日起至付清之日按未支付金额0.1%/日向原告支付逾期付款违约金；2．判决被告向原告支付的履约保证60000元作为违约金不予退还；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、以原告世盈公司作为出租方（甲方）与被告唐云洪作为承租方（乙方）于2018年3月13日签订《租赁合同》（租赁合同编号：ＢＳＳＹ149），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。该合同第1.2约定“面积：该商铺建筑面积约107.8平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准”，第1.3约定“乙方租赁期限共36个月，自2018年3月22日起至2021年3月21日止”，第2.1约定“本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金60000元（已交纳），以保证本合同项下乙方义务的履行”，第2.3约定“除合同另有约定外，乙方按照约定将该商铺交还给甲方，办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更注销手续，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金”。第3.1约定租赁费用、物业管理费“租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测租赁房屋的建筑面积计算租金、商业管理费、物业管理费。自2018年3月22日起至2018年4月21日止为装修期。装修期间，乙方无须缴纳租金、商业管理费，但需缴纳装修水、电、气费、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费等相关费用，并履行本合同的其他相关权利义务；按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。自2018年4月22日起至2019年3月21日止，按建筑面积计租金单价为90元／月／㎡；按建筑面积计商业管理费单价为170元／月／平方米，按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。……”，第3.2.1约定“租期内，乙方自行承担该商铺内产生的水、电、燃气等费用。……”，第3.3约定费用收取方式“租金、商业管理费、物业管理费采取‘按季支付’、‘先付后用’的原则。即乙方须于接收商铺前以转账方式预缴3个月租金29106元；预缴3个月商业管理费54978元；预缴4个月物业管理费4312元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。乙方将租金、商业管理费、履约保证金存（转）入以下账户视为乙方已完成付款义务。开户行：农行重庆璧山支行营业部，户名：重庆世盈商业管理有限公司，账号：31×××26”，第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的3%／日向甲方支付滞纳金……”。二、原、被告双方于2018年3月13日还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）……”。三、原告当庭举示了《俊豪·中央大街商户退场审批表》，其上有唐云洪的签名确认，日期为2019年2月27日。前述审批表载明，截止2019年2月27日，被告尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费2051.68元，合计71941.67元未付，扣除被告已经支付的水电费500元及水电费押金1000元，尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费551.68元，合计70441.67元未付。根据原告提供的《协议书》，原、被告双方已于2019年2月27日协商解除了《租赁合同》、《补充协议》。一审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定将位于重庆市璧山区出租给被告唐云洪使用，有权要求被告按合同约定及时支付租金、商业管理费及物管费等费用。故，原告请求判令被告立即支付所欠租金、商业管理费及物管费等费用的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。经本院查明，截至2019年2月27日，被告唐云洪尚欠原告租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费551.68元，合计70441.67元未付。原告主张的欠付金额，超出本院查明部分，本院不予支持。针对原告的第二项诉讼请求“判决被告向原告支付的履约保证金60000元作为违约金不予退还”，本院认为，根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。因此，履约保证金不是违约金，原告的此项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。被告所交纳的60000元履约保证金应冲抵案款。冲抵后，被告唐云洪还需向原告世盈公司支付10441.67元。另外，因唐云洪未按约定向原告支付租金等费用，已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金。但双方在合同中约定的违约金过高，本院酌情调整为7000元。判决：一、被告唐云洪于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付租金、商业管理费、物业管理费、水电费等10441.67元，违约金7000元，合计17441.67元；二、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1469.72元，由被告唐云洪承担118.02元（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并给付原告），并由原告重庆世盈商业管理有限公司承担1351.7元（已交纳）。二审中，唐云洪提交了新证据。1.银行打印的POS机发票，证明电费是向物管公司缴纳了的。2.中央大街商铺退场审批表，证明金额计算有误。3.电费停（限）电通知单，证明2019年2月9日给其停电了，算账时间是2月27日，在此期间一直是停电状态，因此该期间不应该计算费用。世盈公司质证意见为：1.银行打印的POS机发票：真实性予以认可，但是不认可对方证明目的。2.中央大街商铺退场审批表：对证据三性不予认可，该审批表未完成，在一审的时候被上诉人提供了一份完整的退场审批表。3.电费停（限）电通知单：对证据三性不予认可。对上诉人提交的新证据，本院认证如下：1.银行打印的POS机发票，证据真实性予以认定，但由于上诉人在2019年2月27日签名确认的《俊豪·中央大街商户退场审批表》已经对欠费数额进行了确认，因此不能达到上诉人的证明目的。2.中央大街商铺退场审批表：是一份未完成的审批表，且系复印件，其真实性无法确认，另，一审的时候被上诉人提供了一份完整的退场审批表，一审法院以这份完整审批表为依据并无不当。3.电费停（限）电通知单系复印件，真实性无法确认。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于违约金的问题，双方当事人在签订的《租赁合同》第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的3%/日向甲方支付滞纳金……”，根据本案查明的事实，上诉人确实存在未按合同约定及时缴纳租金、商业管理费等，因此一审法院判决其承担违约责任有双方的约定作为依据，并且一审法院还根据实际情况，对双方在合同中约定的违约金做出了对上诉人有利的调整，并无不当。至于上诉人提到一审法院计算房租和商业管理费有误的问题，一审法院依据唐云洪2019年2月27日签名确认的《俊豪·中央大街商户退场审批表》上记载的欠费数额“尚欠租金29311元、商业管理费40578.99元、物业管理费和水电费551.68元，合计70441.67元”做出判决也无不当。综上所述，唐云洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236.04元，由唐云洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年五月二十一日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含