文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终379号上诉人（原审被告）：吕代琼，女，1974年11月22日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。上诉人（原审被告）：刘建忠，男，1968年3月21日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁福绪，重庆市武隆区巷口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：肖寿兵，男，1982年1月19日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。原审第三人：武隆区亲城里房屋中介服务部，经营场所重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉东路1号4幢1-附12（原22号楼），统一社会信用代码92500232MA60412PX3。经营者：周成银，男，1978年3月16日出生，汉族，现住重庆市武隆区。上诉人吕代琼、刘建忠因与被上诉人肖寿兵、原审第三人武隆区亲城里房屋中介服务部（以下简称亲城里房屋中介）定金合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吕代琼、刘建忠上诉请求：请求撤销原判，并依法改判驳回肖寿兵的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定吕代琼与被上诉人形成合同关系错误，违背合同相对性原则，吕代琼不是适格的诉讼主体。2.一审认定肖寿兵支付给第三人的2万元为诚意金即为定金属于认定事实错误。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款不当，吕代琼不是开发商。刘建忠除上述事实与理由外，另提出吕代琼是背着刘建忠进行的房屋买卖，该行为是吕代琼的个人行为与刘建忠无关，因此一审法院认定由刘建忠共同承担责任于法无据。肖寿兵辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.肖寿兵通过第三人的居间服务购买上诉人的案涉房屋，后第三人于2019年6月6日按照约定将肖寿兵于2019年6月4日支付给第三人的20000元诚意金作为肖寿兵的购房定金支付给了上诉人，同时上诉人按照与第三人的约定将20000元定金中的10000元作为中介服务费支付给了第三人。后因其他买家出了更高的价格，上诉人不再将案涉房屋出售给肖寿兵。2.吕代琼、刘建忠系夫妻关系，出售房屋这样重要的决定吕代琼不会独自作出，肖寿兵也有理由相信出售案涉房屋系夫妻双方共同的意思表示。亲城里房屋中介述称：1.肖寿兵与第三人形成了诚意金的代理关系，吕代琼在收取定金时，我明确告知她了，并且收条注明收到肖寿兵的购房定金，收条也表明了三日内签订合同，交付首付款，定金金额2万元。2.在签订协议前，吕代琼明确告知亲城里房屋中介其能代表夫妻二人。肖寿兵向一审法院起诉请求：1.判决吕代琼、刘建忠双倍返还肖寿兵定金20000元；2.本案诉讼费由吕代琼、刘建忠承担。一审法院认定事实：刘建忠与吕代琼系夫妻。2018年4月22日，刘建忠、吕代琼与重庆市黔源物流有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由刘建忠、吕代琼购买重庆市黔源物流有限公司开发的位于重庆市武隆区巷口镇芙蓉东路86号2幢12-4的房屋一套，该房屋属于预售商品房，交房时间为2019年10月31日前。2019年，吕代琼将前述房屋交由亲城里房屋中介进行出售。2019年6月4日，亲城里房屋中介与肖寿兵就案涉房屋的售卖达成意向，肖寿兵向亲城里房屋中介支付了房屋诚意金20000元。当日，亲城里房屋中介的经营者周成银给肖寿兵出具一份《诚意金收条》，载明：“今收到肖寿兵身份证号51232619820119XXXX购买御**府X号楼XX-X号的房屋诚意金贰万元整(￥20000.00)。如将该房屋成交价谈成到最高人民币肆拾柒万叁仟元（￥473000.00）元整，则该笔诚意金自动转为定金不予退还，如谈不成，该笔诚意金如数退还。时限3天”。2019年6月6日，吕代琼以其本人和刘建忠的名义与亲城里房屋中介签订《服务确认书》，约定第三人向刘建忠、吕代琼保证案涉房屋的净收价格为460000元，该房屋买卖交易中产生的一切税费由第三人或买方承担，刘建忠、吕代琼无须支付；刘建忠、吕代琼同意将《房屋买卖合同》中的交易成交价高于本确认书前述净收价格的差额作为支付给第三人的中介服务费，该费用在收取购房定金时缴纳，逾期缴纳该笔费用时需按日向第三人支付费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。当日，第三人亲城里房屋中介的经营者周成银通过微信转账方式向吕代琼支付了10000元后，吕代琼出具了一份《收条》，载明：“今收到肖寿兵身份证号51232619820119XXXX购买重庆市武隆区巷口镇芙蓉东路XX号X幢XX-X的房屋定金贰万元（￥20000.00）元整。①双方约定3日内签订合同交付首付款；②双方约定华帝烟机、灶具和热水器共计6000元一并转让给肖寿兵（买家）；③双方约定押尾款壹万元整过户时结清。”当日下午，吕代琼与第三人因是否在签订服务确认书时明确为全款购买房屋发生争议。2019年6月7日上午，吕代琼将其收取的10000元费用通过微信转账给亲城里房屋中介的经营者周成银。当日下午，第三人向吕代琼询问情况时，吕代琼明确因他人愿意以全款方式购买，不再将案涉房屋出售给肖寿兵。之后，第三人将吕代琼退回的费用和其扣除的中介费用共计20000元一并退还给了肖寿兵。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，肖寿兵通过亲城里房屋中介介绍购买吕代琼的房屋后，第三人将肖寿兵缴纳的诚意金支付给吕代琼，并由吕代琼给肖寿兵出具收条，故双方之间达成了房屋买卖的合意。吕代琼出具的收条仅对讼争房屋的位置、定金数额、签订合同时间以及支付首付款的时间作出约定，尚未对房屋总价、交房时间、付款时限、付款期限和违约金等条款作出约定，应当认定该收条的性质为认购书。结合收条的内容理解，该收条中的定金应理解为立约定金，即定金作为订立主合同的担保，一方拒绝签订合同的，定金不予返还或者双倍返还。因双方未能在约定的时限内签订房屋买卖合同，刘建忠、吕代琼应将收取的房屋定金退还肖寿兵。对于合同未能订立的原因，结合双方提供的证据可知，刘建忠、吕代琼及第三人虽因房屋是否以全款方式购买发生争议，但双方签订的《服务确认书》中并未明确案涉房屋需以全款购买，而刘建忠、吕代琼亦未提供证据证明就此问题与第三人达成了合意，且从双方的微信聊天记录可知，吕代琼明确不签订合同后告知第三人的理由系因他人愿意以全款方式购买，故结合双方的真实意思表示可知，双方未能就讼争房产订立正式房屋买卖合同的原因系吕代琼不愿将案涉房屋出售给肖寿兵。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，本案吕代琼作为收受定金的一方不履行约定的签订合同的义务，应当双倍返还定金。对于定金的数额，从审理查明可知，肖寿兵向第三人支付的诚意金为20000元。刘建忠、吕代琼与第三人签订《服务确认书》后，其将双方约定的中介服务费先行从刘建忠、吕代琼应收取的购房定金中扣除，刘建忠、吕代琼在收款时尚未提出异议，并在收条中明确收取定金为20000元，由此可知，第三人扣取款项的行为系双方的真实意思表示，故刘建忠、吕代琼收取的定金应认定为20000元。因刘建忠、吕代琼将其直接收取的10000元定金支付给第三人，并由第三人将该部分费用和其扣除的中介费用共计20000元一并退还给肖寿兵，视为刘建忠、吕代琼已经返还肖寿兵定金20000元。现肖寿兵要求刘建忠、吕代琼另行返还定金20000元的理由成立，一审法院予以支持。关于刘建忠是否应当承担责任问题。刘建忠辩称其对吕代琼处分房屋的行为并不知情，其不应承担任何责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据上述规定，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为的行为结果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。本案中，吕代琼交给第三人亲城里房屋中介出售房屋的《商品房买卖合同》中登记的买受人为吕代琼和刘建忠二人，而吕代琼与第三人签订《服务确认书》时系以刘建忠、吕代琼的名义签订，虽然吕代琼以个人名义给肖寿兵出具收条，但是因当时吕代琼、刘建忠系夫妻，出售房屋这样的重要决定，吕代琼不会独自作出，故刘建忠的上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。因此，肖寿兵要求刘建忠与吕代琼共同承担责任的理由成立，一审法院予以支持。法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)制定机关最高人民法院效力等级司法解释综上所述，肖寿兵要求吕代琼、刘建忠双方返还购房定金20000元具有事实及法律依据，对其提出的该项诉请，一审法院予以支持。刘建忠、吕代琼辩称的理由不成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：吕代琼、刘建忠于判决生效后十日内退还肖寿兵定金20000元。如果吕代琼、刘建忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。二审庭审中，吕代琼陈述其卖房的原因是“没有钱，交不起房贷，只有卖房”；后来不愿意卖房的原因是“留给孩子”。刘建忠陈述其与吕代琼一直居住在一起。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：刘建忠、吕代琼是否需要再向肖寿兵返还购房定金20000元。首先，吕代琼于2019年6月6日向肖寿兵出具的收条中记载有“定金贰万元”的字样及其他买房事项，因此一审法院认定案涉2万元为定金并无不当。其次，吕代琼在聊天记录中陈述其是因别的买家出价更高而拒绝继续向肖寿兵出售房屋，且在二审庭审中吕代琼陈述想将房屋留给自己而拒绝继续出售房屋，可见吕代琼是因自身原因毁约，因此一审法院适用定金罚则要求其再向肖寿兵返还2万元定金并无不当。最后，关于刘建忠是否应与吕代琼共同承担返还定金后果的问题。刘建忠在二审中陈述其一直与吕代琼居住在一起，并且吕代琼陈述其卖房原因是因为生活所困还不起房贷，因此一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定判令刘建忠、吕代琼共同承担返还定金的后果并无不当。另外对于上诉人提出一审法院在本案中适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当的问题，本院认为一审法院适用该条司法解释确有不当，予以纠正，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人刘建忠、吕代琼的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由刘建忠、吕代琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年五月十二日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷