浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终995号 上诉人（原审被告）：宗书才，男，1971年5月2日出生，汉族，住江苏省徐州市徐州经济技术开发区。 上诉人（原审被告）：杭州朗晴时装有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道乔司村。统一社会信用代码：91330110396490164T。 法定代表人：宗书才。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陆江、屠诗楠，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔春荣，男，1960年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：徐力，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人宗书才、杭州朗晴时装有限公司（以下简称朗晴公司）与被上诉人孔春荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初8687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2014年11月2日，孔春荣作为出租方（甲方），朗晴公司、宗书才作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁坐落于海王工业区配套用房的标准厂房三楼作为生产经营场地使用，面积1500平方米；租赁期自2014年10月1日至2017年9月30日；租金16元／月·平方米，年租金合计288000元，一年一付，先付后用，提前一个月支付；乙方拖欠租金累计达30天以上的，甲方可以提前终止合同，无偿收回该房屋；乙方逾期交付租金的，另按每天租金的3倍支付甲方违约金，逾期10天以上，另按年租金总额的10%支付甲方违约金；合同中如发生争议，协商不成的，任何一方均应向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，如一方败诉（包括被驳回诉讼请求），应承担另一方因诉讼实际支付出的律师代理费、差旅费、鉴定费、通讯费等一切诉讼费用。 孔春荣出具的落款时间为2017年9月20日的《承诺书》载明：诗书才华服装厂，承诺向杭州春泰服装辅料有限公司所欠房租金总计507600元，至2018年春节前付款20万元，如不按时支付，本人自动退出经营场地，所有设备设施不能搬离。承诺人处加盖“诗书才华时装专用章”，并由宗书才签字。 孔春荣出具的落款时间为2018年8月10日的《欠款单》载明：诗书才华时装厂宗书才欠孔春荣、高宜春房租费总计452750元。对于该欠款数额，宗书才、朗晴公司在原审庭审中出示《计算清单》一份，载明：房租28.8万元*4年=115.2万，已付28.8+21.125+20=69.925万，应欠款452750元。 2018年9月15日，丁宝荣（乙方）与杭州余杭方桥股份经济合作社（甲方，以下简称方桥经合社）签订《余杭区村级集体房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁坐落于方桥的房屋，建筑面积2590平方米（三楼），租赁期限自2017年12月15日起至2020年12月14日，租金每年414400元。 2019年4月15日，孔春荣向宗书才、朗晴公司寄送律师函，告知宗书才、朗晴公司截至2019年4月10日，其已拖欠房屋租金644750元，并要求其收函之日起5日内付清。 2019年6月30日，方桥经合作社出具《情况说明》，载明：杭州市余杭区海王工业园区配套标准厂房三楼2000平方米为方桥经合社出租给孔春荣，租赁从2014年1月至2018年1月为止。 2019年9月27日，丁宝荣出具《情况说明》，载明：丁宝荣与方桥经合社签订的《余杭区村级集体房屋租赁合同》，该份合同由丁宝荣出面跟村里签订，实际该房屋是由孔春荣承租使用的，也一直由孔春荣出面经营管理，收取租金等，该房屋的所有经营、租金等收益由孔春荣享有。 2019年10月11日，方桥经合社出具《情况说明》一份，载明：位于余杭区经济合作社（农居点）的配套用房，该房屋由方桥经合社依法建造，为村集体所有的合法财产。杭州市余杭区乔司街道城建管理办公室在该份情况说明上加盖公章。 原审法院另查明： （一）孔春荣为本案诉讼支出律师代理费24000元。 （二）孔春荣为本案诉讼支出财产保全申请费4008元。 （三）原审庭审中，宗书才、朗晴公司表示与孔春荣发生房屋租赁合同关系的主体是宗书才、朗晴公司；双方当事人认可孔春荣于2019年1月30日起对案涉房屋采取停电措施。 孔春荣于2019年4月28日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同关系；2、宗书才、朗晴公司立即将位于海王工业区配套用房的标准厂房三楼腾退给孔春荣；3、宗书才、朗晴公司立即支付孔春荣房屋租金644750元（其中2018年8月10日前拖欠452750元，2018年8月11日至2019年4月10日拖欠192000元，合计644750元）；4、宗书才、朗晴公司支付自2019年4月11日至实际腾退归还房屋之日止的房屋租金、占有使用费（按288000元／年的标准计算至腾退归还房屋之日止）；5、宗书才、朗晴公司立即支付违约金28800元；6、宗书才、朗晴公司立即支付律师费24000元；7、本案诉讼费、保全费由宗书才、朗晴公司承担。 原审法院审理认为：（一）关于两份《租赁合同》。孔春荣出示的《租赁合同》系签订双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。宗书才、朗晴公司在原审庭审中出示的《租赁合同》中的租赁期限存在修改痕迹，且有部分手写文字与孔春荣出示的《租赁合同》存在不一致之处，但宗书才、朗晴公司未出示有效证据证明该修改系孔春荣本人所写或经双方认可，故本院对孔春荣出示的《租赁合同》予以认定。现该份合同约定的租赁期限已届满，亦无证据证明双方有另行签订书面合同或对续租期限达成一致，故双方当事人之间为不定期租赁关系。（二）关于违约方是谁。现宗书才、朗晴公司认可案涉房屋租赁合同关系的一方主体为宗书才、朗晴公司，且其尚欠部分租金未付，故宗书才、朗晴公司已构成违约，孔春荣有权要求解除双方之间房屋租赁合同关系，并要求宗书才、朗晴公司腾退房屋。宗书才、朗晴公司虽主张其曾支付5万元作为孔春荣同意延长租赁期限至5年的费用，案涉租赁期限尚未到期，但其并未出示有效证据证明，故本院不予采信；且即使租赁期限未到期，宗书才、朗晴公司拖欠租金已构成违约，孔春荣亦有权要求提前解除合同。另，宗书才、朗晴公司关于孔春荣多次采取停电措施，并以此强迫其出具保证书等材料的主张，因无有效证据证明，且宗书才、朗晴公司于2018年8月10日出具《欠款单》对拖欠的租金已进行了结算，故宗书才、朗晴公司该抗辩意见，本院亦不予采信。（三）关于违约责任。孔春荣要求宗书才、朗晴公司支付房租的诉讼请求。首先，关于2018年8月10日《欠款单》上载明的房租欠款452750元的计算截止时间，孔春荣主张系计算至2018年8月10日的租金，宗书才、朗晴公司主张系计算至10月31日的租金，因宗书才、朗晴公司出具的计算清单中主张该欠款数额系4年租金扣除已付的款项后所得的数额，孔春荣对该计算清单真实性无异议，故结合《租赁合同》关于租赁期限的约定，本院认定该租金的计算截止时间为2018年9月30日；其次，宗书才、朗晴公司承租案涉房屋作为经营性用房，现孔春荣于2019年1月30日起对案涉房屋采取停电手段，并在起诉之后申请查封了厂房内的机器设备，导致宗书才、朗晴公司无法经营，不能正常使用承租房屋，故本院对停电之后的房屋租金及占用使用费不予支持。孔春荣要求宗书才、朗晴公司支付违约金及律师代理费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孔春荣与宗书才、朗晴公司之间的房屋租赁合同关系于判决生效之日起解除；二、宗书才、朗晴公司于判决生效后十日内将位于余杭区海王工业区配套用房的标准厂房三楼腾退给孔春荣；三、宗书才、朗晴公司于判决生效后十日内支付孔春荣租金548750元；四、宗书才、朗晴公司于判决生效后十日内支付孔春荣违约金28800元；五、宗书才、朗晴公司于判决生效后十日内支付孔春荣律师代理费24000元；六、宗书才、朗晴公司于判决生效后十日内支付孔春荣财产保全申请费3456元；七、驳回孔春荣的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费减半收取5388元，由孔春荣负担742元，由宗书才、朗晴公司负担4646元，于判决生效后七日内交纳本院。 宣判后，上诉人宗书才和朗晴公司不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实及适用法律错误。请求二审法院撤销原判，予以改判。 孔春荣辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”孔春荣在原审诉讼中提交的案涉房屋相关权力部门出具的情况说明、丁宝荣的情况说明及其租赁合同等证据可以相互印证证实案涉房屋的合法性以及孔春荣有权与宗书才、朗晴公司订立案涉房屋租赁合同，宗书才、朗晴公司不能提交足以反驳的相反证据，依法应承担举证不能的不利后果。宗书才、朗晴公司在原审诉讼中提交的案涉房屋租赁合同存在文字涂改和添加，与孔春荣提交的案涉房屋租赁合同不一致，该变更内容也未经孔春荣确认，故原审判决不予认定系正确。宗书才、朗晴公司也未依法举证证实其实际付款的事实，故原审判决对其出具的欠款单予以认定据此确认其欠款金额并无不当。宗书才、朗晴公司不能举证证实其诉称的孔春荣于2019年1月30日前也曾对案涉房屋采取停电措施的主张，亦应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。宗书才、朗晴公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9816元，由上诉人宗书才、杭州朗晴时装有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月十二日 书记员 赖雪珂