重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1795号上诉人（原审原告）：南岸区煲来饱去餐饮店，经营场所重庆市南岸区群慧路11号附8号（2-128、2-129），统一社会信用代码92500108MA5YRMRG7P。经营者：张正毅，男，1984年11月10日出生，汉族，住云南省昭通市。委托诉讼代理人：陈应泉，重庆玖鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄益，男，汉族，1970年8月28日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭萌，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆新壹衡商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区群慧卢19号吊2层14号，统一社会信用代码91500105MA5U7K4Q4M。法定代表人:罗锳。委托诉讼代理人：吴永彬，男，系该公司员工。上诉人南岸区煲来饱去餐饮店（以下简称煲来饱去店）与被上诉人黄益、重庆新壹衡商业管理有限公司（以下简称新壹衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人煲来饱去店的经营者张正毅及其委托诉讼代理人陈应泉，被上诉人黄益的委托诉讼代理人吴斌、新壹衡公司的委托诉讼代理人吴永彬参加诉讼，本案现已审理终结。煲来饱去店上诉请求：请求撤销一审判决，改判两被上诉人返还上诉人履行保证金16851.60元，赔偿上诉人多收取装修期间的租金16851.60元、装修费30000元、加盟费17000元、设备费30455.56元、经营损失30000元，以上合计141158.76元。主要事实及理由：一审法院认定修建人行天桥并不必然导致上诉人无法经营、租赁商铺存在商业风险属于认定事实错误，被上诉人出租案涉商铺时应当知道商铺范围内需要修建人行天桥，该情况影响双方的租赁合同的履行，修建天桥导致上诉人无法经营，被上诉人在签订合同时应尽到告知义务。黄益辩称：自己在购买案涉商铺时不知晓该范围内需修建人行天桥，政府为了公共利益允许开发商修桥，修桥并非黄益个人行为。上诉人与被上诉人新壹衡公司实际履行租赁合同，修建天桥过程中留足了通道和空间，不影响上诉人正常经营；上诉人作为经营者应该对市场风险有一定的预判力，我方没有任何过错，上诉人在单方解除租赁合同后，还要求我方承担损失无事实和法律依据。新壹衡公司辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，天桥不是我公司修建，是该小区开发商重庆正凡地产有限公司按照规划修建，修建人行天桥有利于小区业主，有一定公益性，且是为了更好的改善商业区的通行条件，修建过程中留足了通道和空间并不影响上诉人正常经营，上诉人所谓的经营损失与修建天桥无关。煲来饱去店向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的物业租赁合同；2.被告返还原告履约保证金16851.6元，赔偿原告多收取的施工期间的租金16851.6元、装修费30000元、加盟费17000元、设备费30455.56元、经营损失30000元，共计141158.76元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：黄益为南岸区群慧路X号附X号X号房屋所有权人，建筑面积47.04平方米。2017年12月30日，黄益与新壹衡公司签订《委托管理合同》，约定黄益将前述房屋委托新壹衡公司代管，委托期限自2017年12月30日至2024年3月29日，具体委托事项为：在本协议约定的委托期限内，新壹衡公司有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及出租模式；在本协议约定的委托期限内，该物业经营的一切有关事宜由新壹街公司全权处理；新壹衡公司有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，以委托人名义直接与第三方签订租赁合同，确定租赁合同的价格，同意承租方续租、转租及解除租赁合同；新壹衡公司有权直接向承租人收取租金、保证金等一切费用。2018年1月，黄益（甲方，出租方）委托新壹衡公司（委托代理方）与张正毅（乙方，承租方，煲来饱去店的经营者）签订《重庆“泽科·弹子石中心”物业租赁合同》，约定：出租方将位于南岸区群慧路X号附X号X号房屋物业及其设施出租给承租方经营使用，用于经营“煲来饱去”；租赁期限为2018年1月20日至2024年3月29日；租金：2018年1月20日-2019年1月19日4212.9元/月；2019年1月20日至2020年1月19日8425.8元/月；2020年1月20日至2021年1月19日9099.86元/月；2021年1月20日至2022年1月19日9827.76元/月；2022年1月20日至2023年1月19日10614.17元/月；2023年1月20日至2024年1月19日11463.3元/月；2024年1月20日-2024年3月29日12380.31元/月。租金应按期缴纳，租金每季度为一期，甲乙双方签订本合同时乙方支付第一期租金12638.7元给甲方（第一期租金即2018年1月20日-2018年4月19日），须于每首日之前15天将当期固定租金支付到达出租方账户或以现金方式缴纳。承租方需向出租方缴纳履约保证金，该保证金数额为16851.6元并于合同签订之日将履约保证金一次性支付予出租方。出租方对于广场的改建及重建承租方基于泽科弹子石中心整体经营环境、优化动线等合理原因，有权对建筑物（包括承租场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租方需配合。但对承租范围场所内以及承租方自有设施的改建、扩建或装修需得到承租方同意后方可实施，并承担相关费用，如该改建及重建造成承租方无法继续经营，则出租方还应给予承租方相应赔偿。合同附件约定：租金、履约保证金等收取账户为新壹衡公司。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，新壹衡公司共计收取了原告2018年1月20日-2018年10月19日的租金及保证金，其中保证金16851.6元。2018年6月5日至8月15日期间，因修建人行天桥，煲来饱去店附近的一条通道封闭施工。张正毅2018年1月25日与安徽一斗米餐饮管理有限公司签订《加盟缔约书》，原告举示了收据、转账凭证；2018年3月14日，张正毅与李宗权签订《装饰装修工程施工合同》。约定对煲来饱去进行装修，造价60000元。一审法院认为，关于原告主张解除合同的问题。原告已明确表示解除合同，不履行合同义务，《合同法》第九十四条第二项规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”故对原告请求解除原、被告双方签订的物业租赁合同，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付履约保证金16851.6元，赔偿原告多收取施工期间的租金16851.6元、装修费30000元、加盟费17000元、设备费30455.56元、经营损失30000元，共计141158.76元。因原、被告签订《物业租赁合同》新壹衡公司已经履行移交商铺的义务，修建人行天桥并不必然导致原告无法经营，租赁铺面经营存在风险，原告将经营不善归结为修建人行天桥，与事实不符，故要求被告支付上述费用，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，一审判决如下：一、解除原、被告签订的《泽科弹子石中心小商铺物业租赁合同》；二、驳回原告南岸区煲来饱去餐饮店的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1601.5元，由原告南岸区煲来饱去餐饮店承担(已缴纳)。当事人二审未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人一审提交的重庆市工商行政管理局南岸区分局的回复可以知道，修建人行天桥是由案外人“泽科弹子石”开发商重庆正凡地产有限公司向有关部门申请并完善手续，上诉人未举示证据证明，被上诉人签订租赁合同前就知道案涉商铺范围内需要修建人行天桥，其应当承担举证不能的不利后果，该桥在修建过程中预留通道，车辆和行人均可顺利通过，虽然案涉商铺附近另有一条人行道路被限制通行，但是商铺所在位置有多条通道可以出入，故上诉人认为修建人行天桥导致自己无法经营的理由并不成立。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3203元，由上诉人南岸区煲来饱去餐饮店负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  芦明玉审 判 员  陈 华二〇二〇年五月二十七日法官助理  万前程（院印书记员陈涛