重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终710号上诉人（原审原告）：重庆市福利彩票发行中心，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码12500000450392945L。法定代表人：何亚雄，该中心主任。委托诉讼代理人：唐玲，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董政，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈功，男，汉族，1976年12月15日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张素英，女，汉族，系陈功之母，1951年2月28日出生，住重庆市云阳县。上诉人重庆市福利彩票发行中心（以下简称福彩中心）因与被上诉人陈功房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初7298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人福彩中心的委托诉讼代理人唐玲、董政，被上诉人陈功及其委托诉讼代理人张素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福彩中心上诉请求：1．撤销重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初7298号民事判决书，改判陈功向福彩中心退还履约保证金10000元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付资金占用损失直至付清时止；2．本案一、二审诉讼费由陈功承担。事实及理由：一、福彩中心提起本案诉讼的请求是退还履约保证金，一审只需审查退还履约保证金的条件是否成就，但一审却在陈功对其答辩主张未提起反诉的情况下，主动依职权对陈功主张的房屋占用损失、修复损失作出判决，违反了不告不理原则，且剥夺了福彩中心的诉讼权利，程序违法。二、案涉租赁合同仅约定了房屋租赁期限，未约定交还房屋的具体时间，福彩中心在租赁期限届满后，按照合同约定履行了砌墙义务，并发函要求陈功接房，还房时间属于法律规定的“合理期限”，在此期限内不应承担房屋占用损失，一审对此事实认定不清，适用法律错误。三、陈功未就合同签订后交付房屋时的原状进行举证，陈功以地面标高不平、消防喷淋过低等理由拒绝接房并要求上诉人修复，无合同及事实依据，一审仅凭陈功口头陈述便认定福彩中心承担涉案房屋的修复损失，明显无事实依据。陈功辩称，一、根据合同约定，福彩中心应在2019年9月30日交还门市，但并未按期交还，已构成违约，应当承担至房屋交还期间的占用费，还应按合同约定的标准赔偿合同年租金20%的违约金。二、福彩中心未经我同意，在门市房屋内设置卫生间，造成地平标高不一致，还人为造成消防喷淋设施高度降低及玻璃门损坏，有图片为证。三、在修复问题上，经与福彩中心云阳负责人肖林沟通，其答复是让我自行整改修复，但最高只赔6000元，在金额上未能达成一致。四、因福彩中心拒绝修复，我自行修复整改支出共计10000元，其中土建5500元，消防整改2000元，玻璃门2500元，有收据为证。五、因福彩中心的违约行为，导致门市空置期间的租金损失，以2019年12月5日收到一审法院传票为准，共计66天，每天租金按176.66元计算，应赔偿我损失11659.56元，还有物业费损失176.76元。六、综合以上三项，福彩中心应付给我21836.32元后，我才能退还质保押金10000元。福彩中心向一审法院起诉请求：1．判决陈功退还福彩中心履约保证金10000元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止；2．诉讼费用由陈功承担。一审法院认定事实：2014年8月14日，陈功授权其母张素英（甲方）与福彩中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定由甲方将位于重庆市云阳县房屋出租给乙方使用，租期从2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同中载明：4租金。4.1租金采用“先付后用”、“一年一付”原则……具体如下（均为含税价）：2014年10月1日至2015年9月30日：55282元；……2018年10月1日至2019年9月30日：64480元。5．履约保证金。5.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付。5.2承租期内，履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金。6．房屋的交付。6.4在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙。7.3对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。11.4乙方因自身需要，须对租赁房屋增设相应的设备、设施或进行重新装修、改造、整改的设计方案及实施方案，必须征得甲方、项目物业公司和消防等相关部门的审批同意书面文件后方可具体实施，并承担由此产生的一切费用。房屋租赁合同签订后，福彩中心按照约定向陈功支付了租金及履约保证金10000元，陈功将房屋交付福彩中心使用。福彩中心利门市内一侧修建卫生间，以致对门市地面及消防管道进行了改动。福彩中心除租用陈功的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与涉案门市一致。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，福彩中心按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了租赁门市。2019年10月16日，张素英收到福彩中心于2019年10月14日作出并通过邮政挂号信函寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知陈功在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收到此函后10日内归还履约保证金10000元。陈功收到该函之后，对于福彩中心修建卫生间导致地面标高不平、消防喷淋过低、玻璃门损坏等需维修为由联系福彩中心工作人员肖林未果，之后就其中的地面和消防另行找人进行了整修。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思之表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同第5.2条中约定“承租期满，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。按照前述约定，履约保证金的返还须满足“还房验收合格”“交清所欠各项费用”这两个条件。前述条件未成就时，陈功有权拒绝返还履约保证金。庭审中，陈功辩称福彩中心未按约定在2019年9月30日租赁到期时交还房屋，构成违约。福彩中心作为承租人，依法负有按时按约向陈功交还租赁物的义务，福彩中心主张其按时按约交房，但举示的还房依据仅为其于2019年10月14日作出并寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，该函由福彩中心自行制作，函中虽然表明其已于2019年9月30日前搬离，但却又通知陈功“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”。因此，福彩中心不能证明已按期按约交还房屋，应承担举证不能的责任。对于因违约交房给陈功造成的损失，福彩中心应当予以赔偿。租赁合同到期后，承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，陈功于2019年10月16日收到福彩中心寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中通知双方于“2日内”办理门面交接，故若福彩中心交还的房屋符合约定，则最迟可在2019年10月18日双方完成交接，该最迟日应可认定为双方约定“还房验收合格”之日。经审查，合同第6.4条中约定“在乙方租赁期满后，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙”，从庭审双方陈述和陈功举示的照片看，该项义务福彩中心在2019年10月18日前已经完成，陈功不能以此为由拒收房屋。陈功同时辩称因修建卫生间导致地面标高不平、消防喷淋过低致归还的房屋不合格。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。福彩中心在利用陈功的房屋修建卫生间时，未按照合同第11.4条的约定征得陈功同意，且在合同期满之后也未就该部分恢复门市原状，违反前述法律规定。现陈功已就地面、消防部分进行了修复，修复完成时可以视为“还房验收合格”之日，但福彩中心应当就陈功进行修复的损失承担责任。至于玻璃门损坏，因玻璃属于易损品，且在五年租赁期限内的损坏原因不明，按双方在租赁合同第7.3条的约定和相关法律规定，该项不能作为拒收门市的合理理由。由于不能确定卫生间对房屋造成损害后进行修复所需的准确时间，酌定恢复时间为7日，故根据本案的实际情况确定2019年10月25日为租赁房屋合格交还之日，由此按合同约定的房屋租金标准自2019年10月1日起计算至该日的房屋占用损失占用损失为4416元。陈功辩称其修复“地面标高不平、消防喷淋过低”的费用为7500元，但其出具的损失收据有瑕疵，且福彩中心对证据不予认可，故考虑该项修复费用客观存在，并结合照片、视频中所反映的房屋客观状况以及本地实际经济生活水平，酌定陈功的修复费用共计为5000元。综上所述，在福彩中心按约完全履行完还房义务后，陈功应当按合同约定返还履约保证金，在福彩中心未完成交房且结清费用前，陈功可以拒绝返还。由于福彩中心在2019年9月30日未按约定返还租赁房屋，由此给陈功造成的损失9416元应在保证金中予以扣除。因双方就损失存在争议，故在对损失认定前，福彩中心要求陈功支付保证金逾期返还利息的请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、被告陈功在判决生效后十日内支付原告重庆市福利彩票发行中心履约保证金584元；二、驳回原告重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告陈功负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审另查明：陈功就其主张的房屋修复整改费用损失赔偿、房屋占用费、违约金等并未以反诉的方式提出。陈功收到一审法院的判决书后，依照判决书确定的金额向福彩中心退还了履约保证金584元，福彩中心收到了上述款项。租赁期满，福彩中心撤出案涉房屋后，于2019年11月缴清了所欠的水费。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：一是陈功是否应退还履约保证金？二是陈功是否应承担延迟退还履约保证金所产生的资金占用损失？三是一审法院是否程序违法？对此，分别评析如下：一、关于陈功是否应退还履约保证金的问题。《房屋租赁合同》5.2约定，“承租期满或者本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。根据上述约定，福彩中心交还案涉房屋的时间是合同到期之日，陈功退还履约保证金的起算时间是福彩中心交还的房屋经验收合格并交清所欠各项费用后的15日内。本案中，《房屋租赁合同》于2019年9月30日到期，福彩中心最迟应于同年10月1日前交还房屋。虽然福彩中心于同年10月14日向陈功之母邮寄了《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，要求陈功“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”，但福彩中心于2019年11月才缴清所欠的水费。至此，退还履约保证金应满足的两个条件才具备，陈功应在福彩中心缴清水费之日起15日内退还履约保证金。陈功未在规定期限内退还履约保证金，福彩中心于2019年11月25日提起诉讼，请求退还履约保证金，符合法律规定。因陈功收到一审判决后已退还了履约保证金584元，该费用与福彩中心主张的费用系同一性质的法律关系，故可以直接抵扣，陈功还需退还9416元。二、关于陈功是否应承担延迟退还履约保证金所产生的资金占用损失问题。陈功在福彩中心交清所欠费用后15日内未退还履约保证金，本应承担相应的资金占用损失，但陈功并非故意延迟退还履约保证金，而是因为双方对退还的房屋是否合格存在争议，且陈功收到一审判决后已主动履行了判决书确定的义务，即退还了福彩中心履约保证金584元。因此，对福彩中心要求陈功自2019年10月16日起承担资金占用损失至付清之日止的诉讼请求，本院不予支持。三、关于一审法院是否程序违法的问题。人民法院启动审判程序的前提条件是当事人提起诉讼并依法缴纳案件受理费。本案中，虽然陈功在一审答辩时认为福彩中心交还的房屋未将玻璃门恢复原状、单砖墙质量不合格、地面标高不平、消防喷淋过低且福彩中心逾期交房对其造成经济损失，但最终的答辩意见是因福彩中心违约未按时交房故保证金不予退还。一审法院在陈功对其主张的各项损失未提出反诉并缴纳案件受理费的情况下，主动对上述损失予以裁判，不符合法律规定。福彩中心关于一审法院违背不告不理的原则、审理程序违法的上诉理由成立。陈功主张的损失赔偿等，可另案提起诉讼。综上，福彩中心要求陈功退还履约保证金的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，但审理程序违法，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初7298号民事判决书；二、陈功在本判决生效后十日内退还重庆市福利彩票发行中心履约保证金9416元；三、驳回重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由陈功负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  刘红霞审判员  杨继伟二〇二〇年五月十四日书记员  李 蕾