贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0324民初432号 原告：邹景星，男，仡佬族，生于1986年1月15日，现住贵州省正安县（户籍地为贵州省正安县）。 原告：邵建红，女，汉族，生于1988年7月23日，现住贵州省正安县（户籍地为贵州省正安县）。 委托诉讼代理人：邹景星，邵建红丈夫。 被告：重庆坛顺房地产开发有限责任公司，住重庆市大足区棠香街道办事处五星大道386号，统一社会信用代码9150022556561865XW。 法定代表人：刘邦泉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗信念，贵州山一（正安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娅，贵州山一（正安）律师事务所实习律师。 原告邹景星、邵建红与被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司（简称“坛顺房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹景星，被告坛顺房开公司委托诉讼代理人罗信念、陈娅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邹景星、邵建红向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金19,765.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于正安印象C区9栋17-3号房，该房建筑面积为86.63平方米，合同售价为177,592元。原告在签订合同时已将房款付清，被告也向原告交付了房屋。在该合同第八章第二十二条第三款转移登记第（一）项约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件书交付给买受人。第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。从2016年12月30日算至2020年1月16日，被告违反上述合同约定1113天，应当向原告支付违约金19,765.99元。 被告坛顺房开公司辩称，我公司不应向原告支付违约金。理由如下：1.根据双方签订的合同约定，涉案房屋在被告取得《竣工验收备案登记证》后开始计算逾期转移登记违约金。本案中，被告取得竣工验收备案登记证的时间为2019年10月29日，原告主张从2016年12月30日开始计算违约金不符合双方合同约定。2.2019年11月29日被告取得竣工验收登记后，已通知所有业主办理不动产权登记，原告若怠于提供相关材料配合办理，并且未领取已办理的不动产权证书，原告应自行承担责任。3.双方在合同中约定，因情势变更等原因，免除被告的违约责任，涉案工程项目因政府部门为解决拆迁矛盾调整规划，导致工程项目延期完工，工程延期并不是被告主观行为造成或者是被告主观原因可以控制的。所以应当免除被告的违约责任。4.原告主张的违约金明显过高，即便被告从2019年10月29日之后存在逾期转移登记的违约行为，考虑原告已经入住的事实和结合原告其所主张的违约金计算方式，被告的行为并没有给原告造成任何实际损失，违约金也应予调减。5.原告的请求已超过本案诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：正安县凤仪街道正安印象小区楼盘系被告开发建设。2016年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以177,592元价款（支付首付款37,592元、按揭贷款140,000元）向被告购买正安县凤仪街道正安印象小区C区9幢建筑面积为86.63㎡的17-3号房，合同第八章第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：(1)、买受人有权退房……(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。合同附件十二“补充协议”部分，第二条约定补充第八章第二十二条第一、二、三款（关于合同登记和产权登记的约定）:1、本条约定的办证起始期，为本协议约定的取得《竣工验收备案登记证》后正式交付商品房的期限为起始期；2、若买受人未按预售合同或相关规定交清房款及有关税费、办理并完清相关手续、提供有关资料等非出卖人原因而导致合同备案或产权登记未规定期限内完成的，视为买受人违约，乙方（原告）须向甲方（被告）支付已付房款0.5%，甲方无须承担任何责任。若因政府有关管理部门等情势变迁原因，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书，免除甲方的违约责任；3、因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金。 被告于2019年11月19日在正安印象C区门口张贴公告，通知正安印象C区各业主持相关手续到被告处办理不动产权证书，原告于2020年1月9日取得涉案不动产权证书。 上述事实，有原、被告双方的陈述及提交的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和附件十二《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示、合法有效，应受法律保护。原、被告应按上述合同内容的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。 本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期办理不动产权证书的违约行为，如果存在，违约金如何计算，二、本案是否超过诉讼时效。 关于焦点一：原、被告在签订《商品房买卖合同》时，同时签订了附件十二《补充协议》。关于合同登记和产权登记问题，《补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第八章第二十二条第一、二、三款进行了补充与变更。换而言之，当《商品房买卖合同》中关于合同登记和产权登记问题的约定与《补充协议》第二条的约定不符时，应以《补充协议》第二条为准。本院认为，双方签订的《补充协议》第二条第1项虽然对办证起始期进行了补充约定，但并未对办证具体时间进行另行约定，故该条约定并未对《商品房买卖合同》中约定的办证时间进行变更，本院对被告抗辩办证时间已在《补充协议》中进行变更的意见不予采纳。《补充协议》第二条第3项约定，因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方应向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金，由于该条约定对《商品房买卖合同》第二十二条约定的违约责任计算方式进行了变更，当被告存在逾期办证的违约行为时，被告违约责任的计算方式应适用《补充协议》的约定。庭审中，被告对原告在2020年1月9日才取得不动产权证书的事实予以认可，但辩称其不能在规定期限内办理不动产权证书的原因是因为政府部门对规划进行了调整，认为该情形属于双方在《补充协议》中约定的免责事由，由于被告提交的证据不能充分证明其主张，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告未按时履行办证义务，其行为违反了合同约定，已构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告在《补充协议》中约定的违约责任计算方式，被告应承担的违约金为887.96元=177,592元×0.5%。 关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告逾期办证的行为持续至2020年1月9日，原告现在向被告主张违约金并未超过诉讼时效，本院对被告关于原告的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告邹景星、邵建红支付违约金887.96元。 二、驳回原告邹景星、邵建红的其余诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 吴承华 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 罗 丽 书 记 员 龚天坤