贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2112号 原告：余成义，男，汉族，1984年10月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：向菊花，女，汉族，1989年8月7日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告余成义、向菊花与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序于2020年4月27日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘力铭，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余成义、向菊花向本院提出诉讼请求：一、判决被告在60日内向原告交付“东城印象”项目1-2804号商品房的不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计25826.67元（实际金额以原告已付总房款235860元为基数，按日0.01%的标准从2014年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月5日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市七星关区，双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”据此，被告应于2014年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由被告受托为原告办理不动产权属证书，故被告应于2014年12月30日前向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告。原告认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了235860元购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，即从2014年12月31日以原告已付总房款235860元为基数，按日0.01%的标准计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定提起诉讼，望支持原告诉请。 被告龙鑫家业辩称：一、答辩人早已帮被答辩人代办涉案房屋权属登记，并早已办理完毕，于2019年2月22日将涉案房屋不动产权证交付给被答辩人，故被答辩人第一诉求显然违背客观事实；二、本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人并要求被答辩人提交办证所需资料、签订代为办证委托书委托代为办证即可。因此，只要答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人，即视为答辩人依约向被答辩人履行了交付办理商品房权属转移登记文书的义务。本案涉案房屋早已与2014年年底就已符合办证条件，答辩人亦早于2018年5月5日便通知被答辩人等人提交资料并签订办证委托书代为办证，此通知被答辩人提交资料办证的日期即视为答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，答辩人通知被答辩人等人提交办证相关资料并签订办证委托书时即为答辩人的违约责任截止日期。贵院（2019）黔0502民初898号民事判决书，该案被答辩人如实陈述答辩人早已于2018年5月份就已通知其可以办证，判决对这一事实予以认可，认定答辩人向该案被答辩人的披露义务履行时间为2018年5月15日。鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期房屋，答辩人不可能通知一部分业主，而不通知一部分业主，因此，应当认定答辩人在向各业主履行披露义务时应当为同时履行，确定答辩人向被答辩人等人披露可以办证信息的时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。且及时向答辩人提交办证所需资料的业主，答辩人早已帮其办证完毕，早于2018年12月份就将不动产权证交付给该部分业主。针对被答辩人等人未及时提交代为办证所需资料及签订办证委托书一事，答辩人又于2019年5月27日再次用短信通知了被答辩人等。因此，对于本案而言，致使答辩人迟迟未代被答辩人等办理不动产权转移登记，原因在于被答辩人等人在接到答辩人通知后，未及时向答辩人提交办证所需资料所致，有的甚至到目前为止也未到答辩人处提交资料，将被答辩人未及时提交办证所需资料所造成的后果，判决给答辩人承担，也不公平。因此，答辩人支付被答辩人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期也应为2018年5月15日；三、根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，超出三年的部分，不应得到支持。本案依据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，答辩人承担违约责任的方式为按日支付违约金，故应按日计算诉讼时效。故对于本案而言，答辩人承担违约责任的时间，应从被答辩人起诉书之日起倒推三年（具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认），超过三年的部分，应当不予支持；四、且不论答辩人是否存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形，被答辩人在领取不动产权证书时，已作出放弃追究答辩人逾期办证违约责任的承诺，被答辩人不得再行主张答辩人违约责任。2019年2月22日，被答辩人到答辩人处领取了涉案房屋不动产权证书时，向答辩人出具《不动产权证收件确认单》，承诺：“不再追究答辩人办理不动产权证书的任何违约责任。”，因此，被答辩人已对自己的权利作出了处分，被答辩人不得再行起诉向答辩人主张所谓逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，故被答辩人的诉求没有事实依据。综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、对原告提交的《商品房买卖合同》、收据、个人贷款支付凭证、购房发票，经本院审查认为，该组证据具有证据“三性”，能证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，且原告已按合同约定向被告履行付款义务，以及交纳税费的事实，故本院予以确认。 二、对被告提交所有权证，经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。 三、对被告提交的不动产权属收件确认单，经本院审查认为，该证据能证明原告已领取涉案房屋的不动产权证，原告承诺不再追究被告办理不动产权证书的任何违约责任，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月5日，原告余成义、向菊花作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第1幢28层4号商品房，房价款为235860元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件，燃气在2013年12月30日达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。 另查明，2019年2月22日，原告余成义向被告签署《不动产权证收件确认单》，该确认单载明“原告于2019年2月22日收到不动产权证，至此，根据《商品房买卖合同》约定，被告的合同义务全部履行完毕，原告承诺不再追究被告办理不动产权证书的任何违约责任”。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告主张被告交付不动产权证书的请求是否支持；二、原告请求被告承担违约责任是否超过诉讼时效期间；三、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。 关于焦点一的问题。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在案证据显示，原告已2019年2月22日取得涉案房屋的不动产权证，故对原告请求被告交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月20回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月20日之后的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。虽然被告未按合同约定履行义务已构成违约，但原告在收取不动产权证书时签署《不动产权证收件确认单》，在其主张的事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定该确认单系原告的真实意思表示。确认单的相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对原告具有约束力，应当作为认定权利义务的依据。根据《不动产权证收件确认单》载明的内容，原告承诺不再追究被告办理不动产权证书的任何违约责任，该承诺应属原告在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，原告再依据《商品房买卖合同》提出前述诉请，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告余成义、向菊花的诉讼请求。 案件受理费223元，由原告余成义、向菊花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月十二日 书记员  彭 双