云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11647号原告：昆明三禾农业生产资料有限公司，住所云南省昆明市官渡区民航路424-426号（供销大厦七楼710-712），法定代表人龙腾映。委托诉讼代理人：董晓宇、张征，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南凯华房地产有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼A幢2301号，法定代表人王正军。委托诉讼代理人：林丽、和慧莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明三禾农业生产资料有限公司（以下简称“三禾公司”）诉被告云南凯华房地产有限公司（以下简称“凯华公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2018年3月13日起诉至本院，本院经审理认为该案属行政诉讼受案范围，并于2019年6月15日作出（2018）云0103民初2472号民事裁定书，驳回原告昆明三禾农业生产资料有限公司的起诉。原告不服裁定上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）云01民终6242号民事裁定书，认为本案属民事诉讼受案范围，一审裁定不当，指令本院审理。本院于依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董晓宇、张征，被告的委托诉讼代理人林丽、和慧莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方签订的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》（协议编号：KBL-GH-021）及《补充协议》；2、被告向原告支付回迁房房款3800000元及利息（该利息参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月31日起至实际付清之日止）；（根据法律规定，利息的计算方式当庭变更：自2014年3月31日-2019年8月20日，该利息参照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日至实际付清之日，该利息参照中国人民银行规定的同业拆借市场报价计算）3、被告向原告支付回迁房价值一倍的赔偿款3800000元；4、被告向原告支付自2014年4月1日起，至双方签订的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》及《补充协议》解除之日止的安置过渡费人民币240000元（暂计算至2018年3月31日止48个月，按每月5000元计算的安置过渡费）；5、案件受理费及鉴定费由被告承担。事实及理由：2012年3月1日，被告（甲方）与原告（乙方）及盘龙区波罗村城中村拆迁改造工作推进领导小组（丙方）签订了协议编号为KBL-GH-021的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》（以下简称“补偿协议”）。该协议约定，以原告所有的位于云波社区波罗村，土地使用权证号为昆官国用（2005）第10510500665号的，地上框架结构的两层楼实测建筑面积200平方米的房屋，调换被告开发的“波罗村城中村改造”范围内框架剪力墙结构的200平米临街铺面，且该协议由盘龙区波罗村城中村拆迁改造工作推进领导小组作为丙方进行了鉴证。2012年3月8日，被告与原告针对补偿协议又签订了《补充协议》，并约定了交房时间为2014年3月31日，如逾期交房，则被告从2014年4月1日起向原告支付5000元/月的安置过渡费至房屋交收原告为止。此后，原告与被告指定的拆迁实施人于2012年3月14日办理了被拆迁房屋的交接验收手续。2014年3月31日被告并未按期向原告交付回迁房屋，且在逾期交房之后（自2014年4月1日起）也未按照补充协议的约定向原告支付安置过渡费。被告的行为已经严重违反了诚实信用的基本原则，且三年多来原告屡次与被告沟通希望能够取得回迁房，但被告均置之不理，导致波罗村改造范围内没有符合约定条件的商铺予以置换或对原告进行安置。现因被告已无房置换，原告无奈只能请求人民法院依法解除原被告双方签订的补偿协议及其补充协议，由被告向原告返还房款并赔偿原告因此造成的巨大损失。参照被告在“波罗村城中村改造”范围内，对外销售临街商铺的备案售价约19000元/平米计算，200平米的商铺价值为380万元，故被告应返还原告回迁房款及利息并向原告支付一倍的经济赔偿；根据《补充协议》第一条，被告自2014年4月1日起至今未向原告支付的安置过渡费累计已达24万元（5000元/月×48个月）。原告起诉至法院，主张上述诉讼请求。被告答辩称：1、依据相关条例规定，只有市县级以上人民政府才有权对国有土地进行征收。根据行政诉讼法的若干解释，本案属于行政诉讼，原告应当提起行政诉讼，通过行政诉讼来解决；2、原告要求货币补偿，即使原告通过行政诉讼提起程序，也只能依据当时房屋能够评估出来的价格由政府进行补偿，当时房屋的价格政府进行过评估。综上，原告的起诉没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉请。经审理，本院认定案件事实如下：2012年3月1日，原、被告双方签订了协议编号为KBL-GH-021的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》（以下简称“拆迁协议”），约定原告所有的拆迁房屋位于云波社区波罗村，土地使用权证号为昆官国用（2005）第10510500665号，框架结构2层建筑，实测建筑面积200平方米，其中一层100平方米二层100平方米。被告提供波罗村城中村改造项目范围内框架剪力墙结构的临街商铺与原告进行产权调换，建筑面积应与200平方米接近。2012年3月8日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定了交房时间为2014年3月31日，如逾期交房则被告从2014年4月1日起向原告支付5000元/月的安置过渡费至房屋交收原告为止。后双方约定的交房期限届满，被告未能向原告交付安置房屋，也未支付安置过渡费。原告曾多次向被告发出《函告》，被告仍未履行合同义务。原告起诉至法院，主张上述诉讼请求。在诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托云南振宇支持评估公司对菠萝村拆迁范围内俊发盛唐城项目范围内的临街商铺的现实市场参考销售均价进行鉴定，经鉴定，截止鉴定受理日2018年12月17日俊发盛唐城项目范围内的临街商铺的市场参考销售均价第一层临街商铺销售均价23400元每平方米，第二层临街商铺销售均价14600元每平方米。上述事实，有盘龙区波罗村城中村拆迁改造项目国有土地房屋征收补偿方案、《土地使用权证书》、《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》、《补充协议》、《盘龙区波罗村“城中村”重建改造拆迁房屋交接验收表》、《土地登记查询结果登记表》、《关于商请立即履行（协议编号：KBL-GH-021）及其补充协议的函告》、《EMS国内标准快递存根》及EMS国内标准快递寄件情况、盘龙区波罗村城中村改造工程昆明三禾农业生产资料有限公司造价鉴定书、《司法鉴定意见书》、云南增值税普通发票等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案争议焦点在于：1、本案是否属于行政诉讼受案范围？2、本案中涉及的房屋征收补偿协议及补充协议是否有效？3、原告主张的诉讼请求是否有事实及法律依据？对于本案是否属于行政诉讼受案范围，昆明市中级人民法院已于2019年9月12日作出（2019）云01民终6242号民事裁定书，认定《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》中，拆迁人昆明市盘龙区波罗村城中村拆迁改造工作推进领导小组虽作为丙方签章，但其是作为鉴证方签章；且从协议的内容看，三禾公司与凯华公司对各自的权利义务均进行了约定，并明确了违约责任，该合同属于平等民事权利主体之间对权利义务作出的约定，其权利义务性质属于民事权利义务。现三禾公司主张凯华公司未依约履行上述协议及补充协议内容，并依据上述协议及补充协议起诉要求凯华公司承担违约责任，属于民事纠纷的受案范围。据此，被告凯华公司认为本案属于行政诉讼的主张没有事实及法律依据不能成立，本院依法不予支持。对于本案中涉及的房屋征收补偿协议及补充协议是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，被告主张拆迁协议因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行”的规定而无效，本院认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条为管理性规定而非效力性规定，其目的旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为因违反规定后在民商法上的效力,本案所涉房地产拆迁项目具有商业开发性质，不属于为公共利益征用土地房屋；另《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，但该条例并未明确禁止房地产开发企业作为拆迁人与被拆迁人以产权调换的方式进行补偿。综上，涉案《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》及《补充协议》合同要件完备，权利义务清晰明确，经双方当事人签字盖章确认，且有昆明市盘龙区波罗村城中村拆迁改造工作推进领导小组作为鉴证人鉴证，应认定为原、被告在自愿协商的基础上签订，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应自觉遵守。对于原告主张的诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》（协议编号：KBL-GH-021）及《补充协议》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在合同中约定的履行期限届满，且经原告多次函告要求被告履行合同义务后，被告拒不履行，原告主张解除合同有事实及法律依据，本院依法予以支持。2、要求被告向原告支付回迁房房款及利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的拆迁协议及补充协议明确约定，被告对原告拆迁房屋通过产权调换的方式予以安置，并对所调换商铺的位置、面积、楼层、结构等作出明确约定；后合同约定的履行时间届满，被告未能依照约定时间向原告交付符合约定的商铺，违反合同约定应承担违约责任。现被告仍然不能提供符合约定的商铺，要求其交付商铺已无实际履行可能，要求被告折价赔偿，原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于赔偿的金额，被告主张应以被拆迁房屋的价格进行赔偿，本院认为，双方合同中已经明确约定拆迁安置形式为产权调换，原告的合同义务为向被告交付被拆迁房屋且原告已履行该合同义务，被告应履行而未履行的合同义务为向原告交付建成后的商铺，被告主张应以被拆迁房屋的价格进行赔偿显失公平且不符合合同约定，因此应按照建成后商铺价值进行赔偿。对于建成后商铺的价格，我院在审理（2018）云0103民初2472号案件中已委托云南振宇资产评估有限公司对建成后商铺市场价格进行评估，云南振宇资产评估有限公司宇作出云振宇司鉴字[2019]第001号司法鉴定意见书，根据鉴定结论计算得出被告应向原告交付的面积应为200平方米的商铺市场价格为380万元。我院认为上述鉴定程序合法，鉴定结论合法有效，现原告以该金额主张被告支付原告房款并无不当，本院依法予以支持。关于原告主张的利息的诉讼请求，双方并未作出约定，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。3、要求被告支付回迁房价值一倍的赔偿款380万元的诉讼请求，原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定主张被告赔付房屋价值一倍的赔偿款，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中原、被告签订的拆迁协议及补充协议属房屋拆迁安置补偿合同，并非商品房买卖合同，不符合上述司法解释规定的情形，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。4、要求被告支付自2014年4月1日起至双方签订的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》及《补充协议》解除之日止按照每月5000元计算的安置过渡费的诉讼请求，该诉讼请求在合同中有明确约定，本院依法予以支持。5、要求被告支付鉴定费10000元的诉讼请求，本院认为，该费用为被告的违约行为而产生，鉴定程序合法、鉴定结论合法有效，原告已经向鉴定机构交纳，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明三禾农业生产资料有限公司与被告云南凯华房地产有限公司签订的《盘龙区波罗村城中村改造国有土地房屋征收补偿协议（非住宅产权调换）》（协议编号：KBL-GH-021）及《补充协议》；二、被告云南凯华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明三禾农业生产资料有限公司支付回迁房房款380万元；三、被告云南凯华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明三禾农业生产资料有限公司支付安置过渡费（自2014年4月1日起至本判决生效之日止按照每月5000元计算）；四、被告云南凯华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明三禾农业生产资料有限公司支付鉴定费1万元；五、驳回原告明三禾农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66680元，由被告云南凯华房地产有限公司承担40000元，由原告昆明三禾农业生产资料有限公司承担26680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  谢劲梅人民陪审员  崔 静人民陪审员  李 星二〇二〇年五月十二日书 记 员  张 熙