杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初834号 原告：杭州惠力房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330109056710263F，住所地浙江省杭州市萧山区衙前镇吟龙村吟新路72号。 法定代表人：曹伟娟，系公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李艳红、莫璐婷，浙江博方律师事务所律师。 被告：陶晓梅，女，1973年7月16日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：许燕、周炜枫，浙江王建军律师事务所律师。 原告杭州惠力房地产开发有限公司诉被告陶晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艳红、莫璐婷和被告委托诉讼代理人许燕、周炜枫到庭参加诉讼。案经调解未果。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年7月6日，原告与代表人为陶晓梅的杭州市萧山区育苗教育集团（以下简称育苗教育集团）签订了《营业用房租赁协议书》，约定原告将位于杭州市萧山区郡望府住宅小区的营业用房3-1号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-5号、4-6号及住宅一套（3幢2单元102室）总面积1897.2㎡出租给育苗教育集团经营幼儿园，租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止。第一个租赁年度为辅导期，租金免费（但在签订本协议后一周内需交壹拾万元押金，该押金可以作为第二个租赁年度的部分租金），第二个租赁年度为叁拾万元整，从第三个租赁年度起，租金费用每年递增3%，每年度租赁费见附件二。根据《附件二：各租赁年度租赁费清单》内容，育苗教育集团应于2017年7月15日前支付第二年度（2017年7月1日至2018年6月30日）租金30万元，于2018年7月15日前支付第三年度（2018年7月1日至2019年6月30日）租金30.9万元，于2019年7月15日支付第四年度（2019年7月1日至2020年6月30日）租金31.8万元，共计92.7万元，合同签订后，被告向原告支付了10万元押金，但此后一直未支付租金，原告多次催讨无果，遂于2019年10月16日向育苗教育集团发函解除了《营业用房租赁协议书》。经原告到登记机关查询，育苗教育集团并未登记，应由行为人陶晓梅承担法律责任。故诉至法院请求判令：1、确认原被告2016年7月6日签订的《营业用房租赁协议书》于2019年10月17日解除；2、被告支付2017年7月1日至2019年10月17日的租金603964.38元，并支付2019年10月18日起至腾房之日止按年租金318000元标准计算的房屋使用费。审理期间，原告增加诉讼请求：要求被告腾退郡望府3-1号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-5号、4-6号营业用房以及3幢2单元102室房屋。 被告辩称：一、本案原被告之间的基础法律关系是合作关系，不是房屋租赁合同关系。理由如下：(一)原告为了履行其作为郡望府开发商为业主提供配套设施的承诺，在2015年3月12日与被告签订了《关于郡望府幼儿园的合作意向书》(以下简称《合作意向书》)，为了落实此合作意向书，双方在2016年7月6日签订《营业用房租赁协议书》(以下简称《租赁协议书》)。(二)以上两份协议的签订主体一致，甲方均为“杭州惠力房地产开发有限公司”，乙方均为“杭州萧山育苗教育集团”，两份协议的合同目的均是开办/经营幼儿园、为履行原告对郡望府业主提供配套设施的承诺。其中《合作意向书》中约定“具体事宜见租赁协议”，因此，《租赁协议书》是在双方合作的框架下达成的，是双方合作关系的必要组成部分。(三)从《租赁协议书》的内容来看，第七条约定“该幼儿园系甲方为郡望府全体业主提供的额外配套设施，乙方必须在2016年10月底进场装修，并承诺2017年春节后具备开园条件。如果有一个班以上的郡望府业主子女有入园需求，乙方须无条件予以开园。”这显然不是出租人与承租人之间应有的约定，而恰恰就是双方合作关系的具体体现，是原告对被告合作的要求。及第八条“租赁期间乙方未经甲方同意不得将承租房产转租他人，不得将承租房产、设备、装饰转让或抵押。”如果从租赁合同关系的角度来讲，承租人购买的设备、进行的装修系承租人私有财产，出租人无权限制。因为双方是合作关系，所以原、被告才会达成这一条款约定，被告采购的厨房设备至今仍堆放在案涉房屋内。(四)原告为了履行其作为郡望府开发商为业主提供配套设施的承诺，还提供了950㎡的郡望府幼儿园室外活动场所，并且在被告不知情的情况下在该室外活动场所上进行了塑胶铺装。综上，被告认为，原告将《租赁协议书》与《合作意向书》割裂开来，独立请求被告承担租金的行为实属掩盖事实真相。原告明知双方签有一份《合作意向书》，而不向法庭提交，其目的是试图掩盖两个事实：其一，原告作为郡望府开发商未向业主履行配建配套设施的承诺。其二，原告作为合作相对方应尽而未尽的合同义务。请求法庭在查清以上事实的基础上，变更本案的基础法律关系。二、原告作为合作相对方应尽而未尽的合同义务，就是被告拒付租金的原因。原告时至今日都没有将符合开办幼儿园性质(用途)的房屋交付给被告，导致消防审批无法通过，导致无法实现合作的目的。被告拒付租金的行为不仅是依法行使合同的先履行抗辩权，同时也是自我止损、迫于无奈之举。(一)原告提供的营业用房使用性质属于商服用地/商业服务，根据《建筑设计防火规范》GB50016一2014和杭公消[2017]176号《关于要求明确商业服务网点功能设置问题的请示》，其功能应被认定为商业服务网点，具有严格明确的面积和营业项目限制，该处营业用房不允许用于开办幼儿园。这是被告在2017年3月份向消防审批窗口进行申报时得到的答复，在得到答复后被告立即与原告的代表张建军进行沟通，并随后提供给原告变更营业用房使用功能的解决方案，但原告根本不理会，被告无奈自我止损，停止已进场的施工，为了避免损失的扩大，也为了能够开办幼儿园，被告一直在与原告的代表张建军沟通、协商解决方案。(二)原被告基于合作关系，原告应将符合开办幼儿园性质(用途)的房屋交付给被告，再向被告收取租金。这既是原告的法定义务(《合同法》第216条)，也是原告应当先行履行的义务，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，当原告没有将案涉房屋交付给被告或者交付给被告的房屋不符合合同关于开办幼儿园的约定时，被告作为后履行一方有权拒绝原告关于支付租金的要求，因此，被告不同意原告的第二项诉讼请求。换个角度讲，事实上被告已按协议约定支付了10万元押金。上述押金根据协议约定已作为第二年度的部分租金，被告已实际履行了合同义务。原告在知道商业服务网点不能开办幼儿园情况下，拒绝被告的合理要求，不同意改变上述房屋的使用性质，导致被告开办幼儿园这一合同目的无法实现。被告为维护自身合法权益，中止履行支付租金的合同义务，以防止原告借合同履行侵占租金，进行欺诈。三、如果原告配合，被告开办幼儿园的合作目的仍然可以实现，原被告之间的合同仍然可以继续履行。被告一再提供给原告变更营业用房使用功能的解决方案，只要原告同意接受，到目前为止商业服务网点的使用功能仍然可以变更。但由于原告的不合作、不配合，不仅导致被告开办幼儿园的目的、为郡望府业主提供配套设施的合作目的无法实现，也导致原告和被告各自损失的不断扩大。鉴于此，被告认为原告无权解除合同，案涉合同应继续履行。四、关于免租期的顺延问题。根据双方签订的《租赁协议书》的约定，2016年7月1日至2017年6月30日是第一个租赁年度的辅导期，租金免费，但原告直到2016年10月底才将案涉的房屋交付给被告，原告迟延交付房屋的行为客观上缩短了被告的免租期，因此免租期应相应顺延至2017年10月30日。针对原告增加的诉请，补充答辩：一、原被告之间的基础法律关系是合作关系，而非房屋租赁合同关系，无论是合作还是房屋租赁合同关系，原告时至今日都没有将符合合同目的即开办幼儿园用途的房屋交付给被告，原告未履行合同的交付义务，因此不具备要求被告支付租金和腾退房屋的权利。二、原告要求被告腾退不具有可诉性。被告没有占有，不存在腾退。案涉房屋原被告虽然都有房屋外墙铁门的钥匙，但根据被告提交的证据3《案涉房屋的现状视频及照片》，案涉房屋现场破败不堪，根本不具备可以供被告使用的条件，也没有被告或任何被告相关人员进行使用的情况。如果原告认为放置了一两件橱柜就视为实际占有或使用，那么试问有没有人会只为了放置一两件橱柜而支付高额的租金？空置至今的原因不在于被告，而是原告作为开发商以邀请被告开办幼儿园为幌子，却始终不肯变更案涉营业用房使用功能导致被告无法开办幼儿园的欺骗行为。另针对原告主张租金的补充答辩如下：若被告实际占有案涉房屋并且实际经营的，支付租金无可厚非。但是本案中，原告没有交付符合合同目的的房屋在先，被告因原告不能交付满足合同目的的房屋导致没有实际占有和使用案涉房屋在后，合同不能继续履行的责任在原告，并不在被告。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证据1、营业用房租赁协议书一份，证明被告以“杭州市萧山区育苗教育集团”名义向原告租赁案涉房屋并约定租金的事实，也证明了原被告之间是房屋租赁合同关系。证据2、律师函及寄送凭证一份，证明原告向育苗教育集团发函要求于2019年9月30日前付清第二至第四年度租金的事实。证据3、律师函及寄送凭证一份，证明原告于2019年10月16日向育苗教育集团发函解除租赁协议的事实，经合理催告后，被告未履行相关义务，所以原告有权解除合同。 经质证，被告对证据1至证据3的真实性无异议，但认为租赁协议书协议约定的合同目的是开办幼儿园为郡望府业主提供配套服务，这与合作意向书一致。同时依据租赁协议书第7、8条的内容约定，结合合作意向书，恰恰能够证明原被告之间是合作关系。此外，关于交付时间以及原告是否交付能够实现合同目的的标的物，原告应补充证明。对于律师函及寄送凭证，被告确实收到，但是对于律师函的内容不予认可，因为该函遗漏了合作意向书的事实以及原告是否交付能够实现合同目的的标的物的事实，故被告拒付租金是行使先履行抗辩权，具有正当理由，原告无权解除。 经审查，本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、证据1郡王府楼盘2013年至2014年期间的宣传资料及关于郡望府幼儿园的网络问政情况复印件一份，证据2郡望府幼儿园的合作意向书一份，证据3营业用房租赁协议书一份，共同证明原告为了履行其作为郡望府开发商为业主提供配套设施的承诺，在2015年3月12日与被告签订了关于郡望府幼儿园的合作意向书，为了落实此合作意向书，双方于2016年7月6日签订了营业用房租赁协议书的事实。2、证据4涉案房屋的登记信息查询记录一份，证据5建筑设计防火规范GB50016-2014文件及杭公消【2017】176号关于要求明确商业服务网点功能设置问题的请示一份，共同证明案涉房屋的用途为商服用地/商业服务，根据以上文件规定，其使用性质用途为商业服务网点，不能开幼儿园。另外，从登记信息查询记录来看，以上3-1、4-（1至6）及3幢2单元102室合计面积为1885.94㎡，较协议书中约定的1897.2㎡少了11.26㎡。3、证据6案涉房屋的现状及视频和照片一组，证明因不能开办幼儿园，原告也拒不变更案涉营业用房的性质，导致房屋刚开始装修就紧急叫停，空置至今的事实，同时也证明了被告的损失。4、证据7物业费发票复印件一份，证明被告以郡望府幼儿园的名义一直在缴纳物业费，而且已缴清至2019年12月31日止的物业费的事实，这恰恰反映了虽然原告拒绝变更房屋的使用性质导致被告拒付租金，但被告一直在缴纳物业费，体现了原告希望继续履行合同的意愿。5、证据8变更房屋使用性质（用途）的操作步骤等文件材料一份，证明有充足的文件依据和详细的操作步骤，表明案涉营业房屋实际可以变更房屋性质，从而具备开办幼儿园的条件。 经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据1为打印件，对真实性不予认可，同时原告认为被告所陈述的问题并不能成为其拒付租金的理由，也不能作为本案性质为合作关系的认定依据，与本案没有关联性。对证据2真实性予以认定，但该协议仅是意向书，应当以正式签订的合同为准，同时其载明的是出租的法律关系，也体现的是租金而不是合作办学。对证据3的真实性没有异议，但是原告坚持双方法律关系是房屋租赁合同关系，对于被告质证营业用房租赁协议书的第7点和第8点，被告作出承诺使用原告的租金物开办幼儿园，被告没有履行这一承诺，违背了合同的义务，基于此原告也是享有解除权的。对证据4的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，不能证明案涉房屋不能开办幼儿园。对证据5不予认可，实际面积确实是1885.94㎡，这与合同有小出入，原告承认的，但合同约定经营的相关主体是被告，被告如果认为租金物不符合合同约定，应当告知原告，但是被告没有，若确实不符合，被告没有及时告知这个信息，由此房屋产生的空置损失应由被告承担。对证据6的真实性无异议，证明对象不予认可，无法达到被告的证明目的，且按照合同约定所有的装修方案应经原告同意，被告的装修未经审批。对证据7，因被告没有提交原件，对其“三性”不予认定，被告缴纳物业费的事实证明租赁房屋不存在瑕疵，所以被告还想低价租赁。对于证据8“三性”均不予认可，本案实际争议不是租赁房屋的用途变更或不符合。 经审查，本院认为，对证据1、证据2、证据3的真实性予以认定，但不能就此证明双方之间系合作关系。对证据4、证据5、证据6的真实性予以认定，但不能就此证明案涉租赁房屋不能用于开办幼儿园。证据7系复印件，真实性无法认定，如果真实，反而证明被告缴纳了租赁期间的物业费，与被告陈述的房屋延迟交付、房屋不能经营幼儿园相矛盾。对证据8的真实性无法认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年3月12日，原告与杭州市萧山区育苗教育集团的代表陶晓梅签订《关于郡望府幼儿园的合作意向书》，主要约定：经双方协商，原告将位于郡望府楼盘的商铺承租给杭州市萧山区育苗教育集团开办幼儿园，为郡望府业主提供相应的配套服务，具体事宜见租赁协议。 2016年7月6日，原告和杭州市萧山区育苗教育集团的代表陶晓梅签订《营业用房租赁协议书》，主要约定：一、原告将位于杭州市萧山区郡望府住宅小区的营业用房（3-1号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-5号、4-6号）及住宅一套（3幢2单元102室），建筑面积为1897.2㎡，出租给杭州市萧山区育苗教育集团经营幼儿园。二、租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。三、考虑到郡望府楼盘尚未交付使用和幼儿园开园的特殊性，第一个租赁年度为辅导期，租赁免费（但在签订本协议后一周内需交100000元押金，该押金可以作为第二个租赁年度的部分租金），第二个租赁年度为300000元，此后租金每年递增3%，每年租金均应于当年7月15日前付清。四、杭州市萧山区育苗教育集团在租赁期间自行向教育、工商、公安、消防等主管部门办理经营活动的一切合法手续，费用自理。杭州市萧山区育苗教育集团如对租赁房屋进行装修，须事先向原告和物业公司提交方案，经两单位的技术部门同意后方可正式进场装修，所有装修必须符合教育、公安、工商、消防等政府主管部门的要求。五、该幼儿园系原告为郡望府全体业主提供的额外配套设施，杭州市萧山区育苗教育集团必须在2016年10月底进场装修，并承诺到2017年春节后具备开园条件，如果有一个班以上的郡望府业主子女有入园需求，须无条件予以开园。六、杭州市萧山区育苗教育集团所租赁的营业用房和住宅的物业管理费，由郡望府物业服务单位—中奥物业按特优标准收取，每年18000元，交付时间为2016年11月1日开始计算。 《营业用房租赁协议书》签订后，陶晓梅支付了10万元押金，此后一直未支付租金。原告于2019年9月18日向被告邮寄《律师函》，要求杭州市萧山区育苗教育集团在2019年9月30日前付清第二年度至第四年度的租金，并告知如逾期，原告将依法解除租赁协议，收回租赁房屋。被告收件后仍未支付。同年10月16日，原告向被告邮寄《律师函》，内容为：经原告多次催讨，杭州市萧山区育苗教育集团未付第二年度至第四年度租金，故要求解除双方签订的《营业用房租赁协议书》，杭州市萧山区育苗教育集团于2019年11月8日前腾退并交还房屋、付清2017年7月1日至实际腾退之日止的租金。被告于2019年10月17日收到上述《律师函》。 本院认为：关于本案的主体问题，杭州市萧山区育苗教育集团仅经杭州市萧山区教育局同意筹建及备案，并未有相关证据证明其系具有法人资格的主体。经本院释明后，被告对《营业用房租赁协议书》涉及的权利义务由行为人陶晓梅承担无异议，故本案被告主体适格。 本案争议焦点之一：原告和被告之间的法律关系原告主张的房屋租赁合同关系还是被告抗辩的合作关系。对此，本院认为，原告和被告虽签订名为《关于郡望府幼儿园的合作意向书》的意向书，但该意向书约定的内容是原告将郡望府楼盘的商铺承租给被告开办幼儿园，具体事宜见租赁协议。双方之后签订的《营业用房租赁协议书》也明确约定原告将相关营业用房及住宅一套出租给被告经营幼儿园，双方之间形成的是房屋租赁合同关系。《关于郡望府幼儿园的合作意向书》和《营业用房租赁协议书》均未涉及合作关系的相关权利义务的内容。故被告辩称双方系合作关系的意见，本院不予采信，本院认定双方系房屋租赁合同关系。 本案争议焦点之二：被告拒付租金有无正当理由。被告辩称拒付租金的理由为原告没有将符合开办幼儿园性质(用途)的房屋交付给被告，导致消防审批无法通过，导致无法实现合作的目的。对此，本院认为，首先，根据不动产登记信息，案涉租赁房屋的用途为商服用地/商业服务，被告目前提供证据不足以证明案涉租赁房屋的用途导致被告不能经营幼儿园，无法认定案涉租赁合同因原告的原因导致合同目的无法实现。对此，被告承担举证不能的法律后果。其次，被告作为幼儿园的经营方，应当具备开办幼儿园的相关经验，在租赁时就应当对房屋性质和用途有所了解，负有审查义务。若因房屋用途导致无法经营产生问题，也应及时提出，但被告在租赁后进行入场装修，且未提供其在长达三年多的合同履行过程中向原告提出过异议或提出解除合同的相关证据。故被告抗辩的上述理由不能成为拒付租金的正当理由。另外，关于不动产登记信息登记的面积与《营业用房租赁协议书》中约定的面积存在相差11㎡的问题，因不动产登记信息登记的面积并不完全等同于实际使用面积，即便实际使用面积比《营业用房租赁协议书》约定面积少了11㎡，也不足以影响租赁房屋的使用和年租金的计算。 本案争议焦点之三：原告于2019年10月17日向被告送达的《律师函》是否发生解除效力。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉租赁合同约定每年租金于当年的7月15日前付清，但被告未支付，原告于2019年9月18日发函催讨，但被告仍未支付。之后，原告向被告发函要求解除租赁合同。故《营业用房租赁协议书》在被告于2019年10月17日收到《律师函》后发生解除效力。 本案争议焦点之四：案涉租赁合同的租金的起算时间。该争议焦点涉及被告是否迟延交付房屋、免租期是否顺延。被告辩称原告于2016年10月底才将房屋交付给被告，故免租期应相应顺延至2017年10月30日。对此，本院认为，首先，双方在2015年3月12日就已经签订了《关于郡望府幼儿园的合作意向书》，2016年7月6日正式签订《营业用房租赁协议书》。协议书中未明确约定房屋交付时间，有两种可能性，一种可能性是房屋在双方洽谈合作意向书后至次年7月6日签订《营业用房租赁协议书》前已经实际交付，故约定租赁期限起算时间为7月1日；另一种可能性是双方约定的租赁期限并不需要以房屋交付时间为准，为此在约定的租赁期限内考虑给予被告2016年7月1日至2017年6月30日免租的优惠。如是第一种情况，案涉房屋不存在迟延交付，被告也未提供迟延交付的相关证据。如是第二种情况，即便原告于2016年10月底交付房屋，也不影响租赁期限和免租期的计算。故被告辩称提出房屋延迟交付、免租期顺延的意见，本院不予采信。 综上分析，原告要求确认《营业用房租赁协议书》于2019年10月17日解除的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应腾退并返还租赁房屋。关于腾退的诉请虽是法庭辩论结束后增加的，但因该诉请与原告要求支付租金、占有使用费等诉请具有关联性，且为避免诉累，本院准许原告增加的诉请在本案中一并处理。被告虽然抗辩案涉房屋被告目前未使用，但被告未与原告办理过房屋腾退返还交接手续，且租赁房屋仍然被被告物品占有，即便房屋处于闲置，仍属于被告租赁的房屋，原告也并未使用，故被告在案涉合同解除后负有腾退并返还租赁房屋的义务。合同解除后，被告应支付拖欠的租金，自2017年7月1日起至合同解除日2019年10月17日的租金，除了10万元押金予以抵扣外，其余租金603964.38元未付。合同解除后，因被告未履行腾退返还义务，被告应按照年租金318000元的标准支付合同解除日的次日至实际腾退日止的占有使用费。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十六条、第九十七、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认案涉《营业用房租赁协议书》于2019年10月17日解除。 二、陶晓梅在本判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区房屋。 三、陶晓梅在本判决生效后十日内向杭州惠力房地产开发有限公司支付2017年7月1日至2019年10月17日的租金603964.38元，并参照年租金318000元标准支付自2019年10月18日起至实际腾退腾房之日的房屋占有使用费。 如陶晓梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9840元，减半收取4920元，由陶晓梅负担，陶晓梅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇二〇年五月二十二日 书记员  庞嘉楠