辽宁省丹东市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）辽06行终158号 上诉人（原审原告）：宋合义，男，1950年7月15日出生，汉族，农民，户籍地：河南省开封市龙亭区，现住凤城市凤凰城区。 委托代理人：苏炳振，系辽宁科贤律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：凤城市自然资源局，住所地：凤城市凤山路71-21号。 负责人：王江，系该局局长。 委托代理人：关莉，女，1983年5月26日出生，满族，系凤城市自然资源局职员，住凤城市。 委托代理人：王玲，系辽宁精华律师事务所律师。 原审第三人：丹东国茂房地产开发有限公司，住所地：凤城市邓铁梅路国贸小区6号楼。 法定代表人：艾立茂，系该公司经理。 原审第三人：张其信，男，1963年7月28日出生，满族，无业，住凤城市。 原审第三人：姜艳杰，女，1966年3月7日出生，汉族，退休工人，住凤城市。 上诉人宋合义诉上诉人凤城市自然资源局，原审第三人丹东国茂房地产开发有限公司、张其信、姜艳杰行政登记一案，不服凤城市人民法院（2018）辽0682行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋合义及委托代理人苏炳振，被上诉人凤城市自然资源局的委托代理人关莉、王玲，原审第三人姜艳杰到庭参加诉讼。原审第三人丹东国茂房地产开发有限公司、张其信经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审根据原告、被告举证并经庭审质证认定，原告宋合义原系凤城市航宇锅炉制造有限公司（以下简称航宇公司）职工。1997年航宇公司向第三人国茂公司出售三台型煤锅炉，未结算货款。1998年3月12日，经原告与国茂公司、航宇公司共同协商，原告与国茂公司达成购房协议，约定国茂公司将其开发的河南小区12号楼1套越层楼（本案讼争房屋）132.25平方米卖给原告，总价款17.5万元，原告交付5万元，余款以国茂公司欠航宇公司往来账款12.5万元抵顶。协议签订后，原告取得争议房屋并将该房出租他人收取租金，双方一直未办理房屋过户手续。 1998年3月19日，国茂公司因新建办证取得了凤房字第××号房屋所有权证。2002年凤城市人民政府为第三人国茂公司颁发了凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证，认定：房屋所有权人：丹东国茂房地产开发有限公司；房屋坐落：凤山区苗克秀街国茂12号104-204号；产别：股份制房产；结构：混合；所在层数：1-2；建筑面积（平方米）：132.23；设计用途：营业。 2005年5月18日，国茂公司法人代表艾立茂以航宇公司锅炉质量不合格为由，欲解除1998年3月12日的购房协议，在未收取张其信购房款的前提下，让张其信担名并与张其信签订商品房买卖合同。凤城市房地产管理处在审核双方提交的交款收据、交款通知书、准迁进户证、动迁户应交款通知书、商品房买卖合同、身份证复印件、户口簿复印件后，当天为第三人张其信颁发了凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证，认定：房屋所有权人：张其信；房屋坐落：凤山区邓铁梅路国茂开发河南小区12#111；产别：私产；结构：混合；所在层数：1-2；建筑面积（平方米）：138.64。同时，凤城市房地产管理处为张其信办理了房屋租赁许可证。至此，张其信持上述证件与该房屋的承租人重新签订了房屋租赁合同。 2006年，原告宋合义以凤城市房地产管理处为被告向该院提起行政诉讼，该院在审理时，凤城市房地产管理处于2006年11月12日向该院提交行政答辩状。2007年1月4日，该院作出（2007）凤行初字第2号行政裁定书，裁定中止诉讼。2011年1月18日，因宋合义未在规定期限内交纳公告费用，该院作出（2007）凤行初字第2号行政裁定书，裁定本案按自动撤诉处理。 2006年11月17日，张其信与姜艳杰签订房地产买卖契约。11月29日，凤城市房地产管理处在对该房屋评估并审核双方提供的房屋所有权证、房屋买卖契约、身份证、户口本、民事调解书、无婚姻登记记录证明、契税完税证等相关材料后，为姜艳杰颁发了凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证，认定：房屋所有权人：姜艳杰；房屋坐落：凤山区邓铁梅路国茂开发河南小区12#111；产别：私产；结构：混合；所在层数：1-2；建筑面积（平方米）：138.64；设计用途：营业。姜艳杰遂占有使用该房至今。 同时查明，2007年，宋合义以国茂公司为被告向该院提起民事诉讼。该院于2010年4月27日作出（2007）凤民一初字第00784号民事判决书，判决确认宋合义与国茂公司签订的购房协议有效。 原审认为，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施后，房屋登记职权变更为相应行政区域内的国土资源部门，故本案被告国土局具有房屋登记的行政职权。 关于原告要求撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证一节，该院认为，第02××38号房屋所有权证系凤城市房地产管理处基于国茂公司申请换取原凤房字第××号房屋所有权证而为第三人国茂公司颁发的，该行政行为不具有《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的情形，故该请求该院不予支持。 关于原告要求撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证和第××号房屋所有权证的诉讼请求，该院认为，原告于1998年3月12日与国茂公司签订购房协议，购买了本案讼争的房屋，并将该房出租他人收取租金的事实已经该院生效的（2007）凤民一初字第00784号民事判决书所确认。第三人国茂公司明知该房屋已卖给原告，仍虚构了商品房买卖合同、交款收据、交款通知书、准迁进户证、动迁户应交款通知书，凤城市房地产管理处在审核上述材料时，对国茂公司提供的商品房买卖合同与准迁进户证、动迁户应交款通知书两种不同的房屋取得方式，二者之间存在矛盾的情况下，未能尽到审慎职责，而为第三人张其信颁发了凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证，故凤城市房地产管理处为张其信办理的凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的行政行为认定的事实证据不足。 张其信取得该房屋所有权并将该房屋卖与姜艳杰后，向凤城市房地产管理处申请办理该房屋的转移登记手续，因宋合义已就该房屋的凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证向法院提起诉讼，凤城市房地产管理处也为此答辩，此期间凤城市房地产管理处明知该房屋存在所有权争议，仍为张其信办理了该房屋的转移登记手续。因第三人姜艳杰对此情况并不知情，其在支付房款、办理了房屋所有权转移登记手续后占有使用该房至今，符合善意取得房屋的第三人，如果撤销05××10号房屋所有权证和姜艳杰获得的06××18号房屋所有权证，不仅会损害善意第三人的合法权益，而且将影响商品房市场相关交易规则的确立，破坏交易秩序，将给社会公共利益造成重大损害。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”和第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案依法确认被告作出的登记凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的行为违法，对原告撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的请求应驳回起诉。因登记行为给原告造成的损害，原告有权另案请求赔偿。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款、第十一条第三款之规定，判决：一、确认凤城市国土资源局为张其信办理的凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的行政行为违法；二、驳回宋合义要求撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的诉讼请求；三、驳回宋合义要求撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证的起诉。 上诉人宋合义上诉称：一、原审法院认定事实错误，判决违反了本案的重要事实。(1)上诉人凤城市自然资源局为原审第三人国茂公司办理凤房证凤山字第××号产权证行政行为违法，应予撤销。原审庭审中上诉人凤城市自然资源局提供的原审第三人国茂公司原产籍90**33变更为02××38号产权证时，当庭没有向法庭提供任何变更手续，缺少申请登记、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、尤其是对产权审查分四个程序，初审、公告、复审、审批，因此，视为上诉人凤城市自然资源局举证不能，程序违法，应予撤销恢复到90**33号的初始登记。(2)上诉人凤城市自然资源局为原审第三人张其信办理的房屋产权证05××10号，应依法撤销。上诉人宋合义与原审第三人国茂公司订立购房协议交付购房款后，国茂公司交付涉案房屋，上诉人宋合义管理该房屋至2005年10月左右，同年知道原审第三人张其信“担名”转移登记05××10号房屋产权证后，上诉人于2005年12月1日到凤城市公安局报诈骗案，公安机关侦查期间，上诉人宋合义于2006年5月25日向上诉人凤城市自然资源局提交撤销房屋产权证的申请，上诉人宋合义担心出差错，于2006年9月15日又向凤城市人民法院提出行政诉讼，要求撤销05××10号房屋产权证，上诉人凤城市自然资源局于2006年11月12日向凤城市人民法院提交书面答辩状，该案于2007年1月4日裁定中止审理。原审法院既然认定原审第三人国茂公司与原审第三人张其信虚构买卖房屋事实，上诉人凤城市自然资源局办理05××10号产权证行政行为违法，恶意串通损害上诉人宋合义的合法权益，原审第三人之间的法律行为严重违法，上诉人凤城市自然资源局以原审第三人提供的虚假证据办理行政许可，就应认定上诉人凤城市自然资源局颁发的05××10号产权证无效或撤销。原审法院以保护善意第三人姜艳杰为理由只确认违法，无事实根据。(3)上诉人凤城市自然资源局为原审第三人姜艳杰办理的房屋产权证06××18号证书，原审法院简单以上诉人凤城市自然资源局为原审第三人张其信办理的产权证程序违法，违反审慎义务，原审第三人姜艳杰构成善意取得错误，该产权证应依法撤销。上诉人凤城市自然资源局己明知涉案房屋存有争议，仍在法院审理期间，于2006年11月29日给原审第三人姜艳杰办理过户并颁发06××18号房屋产权证，因此，上诉人凤城市自然资源局办理的06××18号房产证违背事实，行政程序违法，应予撤销。二、原审法院判决适用法律错误，二审应依法改判。原审歪曲本案事实以原审第三人姜艳杰善意取得涉争房屋，无任何法律依据。本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第三十八条第五款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《城市房地产转让管理规定》第七条第三项，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条、第八条、第十二条、第三十五条，最高人民法院对物权法解释第八条的规定审理本案。为此，一审法院武断草率裁判，于法无据，二审人民法院应依法纠正。综上，上诉人凤城市自然资源局违背行政审批程序，没有依法依规行政，工作人员枉法办理以上三个房屋产权证，原审法院没有认真审查本案事实及证据，盲目草率裁判，违反公平公正原则，严重损害上诉人宋合义的合法权益，恳请二审人民法院伸张正义，查明本案事实，依法纠正原审法院的判决。 上诉人凤城市自然资源局上诉称：上诉人凤城市自然资源局先后履行行政职责办理的凤房权证凤山区字第××号、02××38号及06××18号房产证，有事实和法律依据，程序合法，原审法院认定事实错误，适用法律错误，故上诉人请求上级法院依法撤销原审判决，改判或发回重审。 原审第三人姜艳杰述称：产权登记手续是正常办理，没有串通一说，涉案房屋我实际支付了25.5万元购买。宋合义起诉错误，与我毫无关系。 原审第三人国茂公司、张其信未到庭也未发表陈述意见。 各方当事人向原审法院提交的证据已随案移送至本院。 另查，本案审理期间，原凤城市国土资源局涉案职能划归凤城市自然资源局。 庭审辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点，即上诉人凤城市自然资源局办理的凤房权证凤山区字第××号、第××号、第××号房屋产权证是否应予撤销，对被诉的行政行为和原审判决的合法性进行了辩论。各方当事人的辩论观点与其上诉和答辩观点一致。 本院认为，一是《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题的规定〉》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”上诉人宋合义要求撤销凤房权证凤山区字第××号房屋所有权证，应审查该房屋所有权证是否属于未改变登记内容的换发登记，以确定宋合义要求撤销该产权证明是否符合起诉条件。二是重审时应查明本案是否具备行政诉讼确认当事人善意取得的条件。综上，原审认定事实不清，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销凤城市人民法院（2018）辽0682行初26号行政判决； 二、发回凤城市人民法院重审。 审判长  张晓欣 审判员  吕伯昌 审判员  李 欣 二〇二〇年五月二十八日 书记员  于冰冰