四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终89号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都火山文化传媒有限公司，住所地成都市锦江区永兴巷15号2号楼3层308号。 法定代表人：王浩，总经理。 委托诉讼代理人：李梦思，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家权，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘克强，男，1960年8月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒲杰，四川良讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭兴国，四川良讼律师事务所律师。 上诉人成都火山文化传媒有限公司（以下简称“火山文化公司”）因与被上诉人刘克强房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2444号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 火山文化公司上诉请求：1.撤销原审判决，支持火山文化公司的一审全部诉讼请求，驳回刘克强的一审全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘克强负担。事实与理由：1.双方签订的《成都益州商场整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》无效，刘克强存在根本违约依法应当承担赔偿责任。一审法院认定租赁合同书中只约定了由刘克强负责商场消防设备维护和完善，并未约定对案涉商场进行消防验收，并且认定《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定仅系消防行政主管部门职责范围，属于管理型禁止规范，不属于效力性强制性规定，以此认定合同及协议合法有效属于明显错误的认定。首先，租赁合同书中不仅约定了刘克强要负责消防设备和辖区政府各职能部门的协调，同时还要保障火山文化公司租用场地如期正常使用。结合条款上下文理解就是刘克强需要负责案涉房屋的消防验收。其次，案涉房屋未进行消防验收是不能投入使用的，公安消防大队的《行政处罚决定书》认定案涉房屋未经消防验收，擅自投入使用已经责令停止使用及罚款5万元。刘克强故意隐瞒案涉房屋违法搭建、未经消防验收、被责令停止非法使用和处罚等影响案涉合同效力的重大事实，与火山文化公司签订租赁合同，从一开始就构成根本性违约，导致合同目的不能实现，致使火山文化公司严重亏损，应当依法对上诉人的损失承担赔偿责任。2.双方签订的租赁合同及补充协议不具备解除条件，刘克强单方解除系违法解除，应当赔偿由此对火山文化公司造成的全部损失及预期可得利益。原审判决认定双方租赁合同已于2018年10月15日解除是错误的。第一，根据合同法的规定，在刘克强向火山文化公司交付能够正常使用的房屋之前，火山文化公司有权拒绝支付租金，这是法律赋予上诉人的先履行抗辩权利。第二，自2016年起，就一直盛传因北改拆迁，案涉房屋对面的九州宾馆不在设置糖酒会展场，案涉房屋价值将倍增的消息。刘克强代理人两次与火山文化公司的法定代表人谈合作事宜未果。2018年6月27日，火山文化公司向刘克强账户转入40万元租金后，其随即将租金退还了上诉人，足以见得刘克强以火山文化公司未支付租金为借口，以达到将案涉房屋回收自营以牟利而不承担违约责任的目的。3.原审判决火山文化公司向刘克强支付租金并驳回火山文化公司的全部诉讼请求错误。当火山文化公司得知案涉房屋未经消防验收不能投入使用，行使先履行抗辩权，而非原审认定的未按照合同约定支付租金。被上诉人刘克强单方解除合同系违法解除，应当赔偿火山文化公司损失及预期利益。综上，请求支持上诉人的全部上诉请求。 ***答辩称，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。第一，案涉房屋经过翻修，加固，不存在违法搭建的问题。被上诉人于2015年5月取得案涉房屋所有权后，对案涉房屋进行了翻修加固，增添了消防设施和设备，排除了安全隐患，不存在火山文化公司所称的违法搭建。第二，刘克强对案涉房屋不负有消防报验义务，根据合同约定，刘克强只负责商场消防设备、维护修缮和水电设施正常使用和供应等。原审已查明，火山文化公司承租房屋后，按照实际使用需要拆除了案涉房屋的隔墙，改变了水电线路，应当自行负责对改造后的房屋进行消防报验。第三，补充协议约定，火山文化公司如未按时交纳租金，视为违约，合同自行终止，答辩人有权回收房屋，另行租赁。第四，原审判决认定火山文化公司应当支付欠付租金是解除租赁合同前欠付的租金，认定事实清楚，应予维持。 二审中，经本院释明，火山文化公司表示若合同系部分无效，则坚持一审诉讼请求；刘克强表示若合同系部分无效，则诉讼请求调整为要求对方支付租金及房屋占用费140833元（与100000元押金抵扣后）。双方均同意合同效力产生的问题在二审中一并处理。 火山文化公司向一审法院起诉请求：1．依法确认刘克强解除房屋租赁合同无效且违法；2．判令刘克强赔偿火山文化公司违约金900000元，3．判令刘克强赔偿火山文化公司直接经济损失12959000元，预期可得利益损失待评估后再行主张；4．判令刘克强退还火山文化公司保证金100000元；5．本案诉讼费由刘克强承担。 刘克强向一审法院提出反诉请求：1．确认《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》已于2018年10月15日解除；2．判令火山文化公司在判决生效后5日内向刘克强支付2018年9月15日至2018年11月5日未支付的租金140833元（己与缴纳的租房押金100000元相互抵销），以及赔偿从2018年11月5日起至恢复原状之日止的租金收益损失约1275000元（按照每季度637500元计算，暂算6个月，其中，恢复原状施工期期暂按2个月计算）；3．判令火山文化公司在判决生效后5日内向刘克强赔偿恢复房屋原状费用792308.65元；4、诉讼费用由火山文化公司承担。 一审法院查明事实，刘克强系案涉房屋的所有权人。2016年1月22日，成都市蓉城益州商业管理有限责任公司与火山文化公司签订《全国春季酒会成都益州商城场地租赁合同》，约定火山文化公司租用成都市蓉城益州商业管理有限责任公司位于成都（包含地面和墙体）用于2016年至2019年每届糖酒会期间企业布展、招商，以每届全国糖酒会组委会确定的时间为准共计九天。 在此期间，2016年5月4日，成都市站前公安消防大队站公（消）行罚决字［2016］第0005号行政处罚决定书认定案涉房屋未经消防安全检查，擅自投入使用，责令停止使用并罚款人民币50000元。 后刘国强从成都市蓉城益州商业管理有限责任公司处收回房屋自行出租。2016年10月5日，刘克强（甲方）与火山文化公司（乙方）签订《成都益州商城整体租赁合同书》，就刘克强所有的位于成都（包含室内外地面、墙体和广告位）整租给火山文化公司，并达成如下共识：一、租用目的：供火山文化公司用于全国糖酒会展会招商和其他商业使用；二、租用期限：2016年10月2日至2026年10月1日共计10年；三、火山文化公司用于全国糖酒会整租范围是指益州商城产权内所有房屋1、2楼及3楼平台和3楼办公区（其中3楼平台自2021年起糖酒会使用价格另议），火山文化公司用于糖酒会以外的其他商业使用范围是本商城1-2楼（其中1楼临街1号铺面除外）；四、租金及火山文化公司完款方式：1、提前15天季度支付：即每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日分别支付下一季度费用。每年度整体租赁税后租金按照以下方式执行：2016.10.2-2017.10.1，租金3000000元，扣除1楼临街铺面部分租金450000元后火山文化公司实际支付租金：1800000元／年（免租期3个月）；2017.10.2-2021.10.1，租金3000000元，扣除1楼临街铺面部分租金450000元后火山文化公司实际支付租金：2250000元／年；2、火山文化公司一次性支付刘克强押金人民币100000元整已支付；五、为提升商城整体价值，需整体打造、规范经营和规划，刘克强现在已签出租的1楼临街2-5号铺面合同到期后自行交由火山文化公司使用和管理，刘克强不得另行出租处理：1、临街1号铺面（中国移动通信）2021年8月14日到期，如履约期变更业态即视为刘克强与1号商家合作终止，火山文化公司有优先续租权，如火山文化公司在糖酒会以外的其他业态需要使用，价格另议。2、临街2号铺面2020年6月30日到期；3号铺面2017年6月30日到期；4号铺面2018年3月31日到期；5号铺面2019年1月31日到期；六、为保障合同顺利实施和双方权益，双方义务是：1、刘克强与临街1-5号商铺履约期内，刘克强、火山文化公司双方配合处理糖酒会前刘克强出租的1-5号商铺商家和3楼平台商家并清场，保障火山文化公司参展商布展需求。2、刘克强负责商场消防设备、维护修缮和水电设施正常使用和供应、安保和保洁、承担火山文化公司糖酒会期间水电费、清运费。刘克强负责辖区政府、消防、城管等各职能部门协调工作，保障火山文化公司租用场地如期正常使用。3、火山文化公司保证按时缴纳租赁费，损坏设施照价赔偿或恢复原貌。火山文化公司有义务协作做好商城维护或修建修缮以达到本商城持续保值、增值能力。4、火山文化公司有义务协助刘克强收取火山文化公司入驻商家水电费、物管费，宣传、督导入驻商家遵守商城相关规定和制度；七、履约期间如因政府规划需要、地震等自然灾害致商城拆除或损毁等不可抗拒因素导致无法履行合同，双方免责。拆除后自动解约，刘克强不承担赔偿责任，全款无息退还火山文化公司押金；修复后如能继续使用，双方继续履约；十、为本合同如期按照约定顺利实施，履约期间违约方按照当年合同额双倍赔偿守约方。履约期间如有争议，双方本着诚信友好和互利共赢原则积极协调，协调未果可经法律途径妥善处理。 2017年9月28日，甲方刘克强，乙方火山文化公司签订《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》，双方就2016年10月5日签订的《成都益州商城整体租赁合同》的补充协议，解决以前有争议的问题。望共同遵守本补充协议：一、移动门店在五年租赁期内（2016.8.15-2021.8.14）不再提供给糖酒会布展使用，现甲方对乙方给予补偿支持：1、甲方提供人民北路2段272号商用房屋三楼二年使用权（2017年10月2日-2019年10月1日）。2、甲方提供人民北路2段272号商用房三楼在糖酒会期间给予四年每年使用10天使用权的支持（2020年10月2日-2024年10月1日）；二、租赁期内移动门店在糖酒会期间仅限乙方具有招商权。如移动门店给乙方以外的任何商家进行招商，甲方承担400000元/年的赔偿给乙方；三、作为对乙方补偿，履约期内甲方将商城物业的管理交付乙方统一收费和管理（乙方代收移动门店水电费）；四、甲方为了让自己的房屋增值，原则上不同意乙方只做糖酒会。两年后甲方收回三楼平时使用权，所以要求乙方一楼和二楼尽可能以商场的形式出租。五、甲方要求乙方在经营过程中必须按照国家的法律法规合法经营，在租赁期内出现经营问题由乙方负责。六、再次重申乙方必须按时交纳房屋租金。甲方每季度收取租金，乙方应提前15天支付（即每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日），若乙方未能按时交纳租金，视为乙方违约，合同自行终止，甲方有权收回房屋，另行租赁。如遇特殊情况，乙方需提前向甲方说明情况，双方协商后经甲方同意，乙方并承诺租金交付时间，未按时交付，合同自行终止。造成的后果及损失由乙方负责。后双方按照合同履行相关义务。 在租赁中，火山文化公司未按照合同约定于2018年9月15日前向刘克强支付下一季度租金637500元。 2018年10月8日，刘克强向火山文化公司发出《通知函》，鉴于火山文化公司屡次违约不按时交纳房租，火山文化公司按合同约定2018年9月15日前支付下一季度租金637500元。2018年9月15日火山文化公司又未按时支付租金，2018年10月1日房屋租金到期仍未支付租金，且拒不出面解决，将视为违约，自动放弃承租权，房屋合同及补充协议自行终止，所造成的损失由火山文化公司承担。刘克强要求火山文化公司将房屋恢复原状，刘克强于2018年10月15日收回房屋。同日，刘克强向益州商城各商户发出《公告》。 2018年10月15日，刘克强向火山文化公司发出《解除租赁合同通知书》载明，按合同约定每季度提前15天支付下一季度房租，鉴于其屡次违约不按时支付租金，2018年9月15日又未按时支付租金，2018年10月1日房屋租金到期。 2018年12月24日，成都市政府火车站管委办向益州商城发出《关于第100届全国糖酒会期间禁止火车北站益州商城开展非法场外交易的通知》，严格禁止未经审查存在消防安全隐患的商家参与糖酒会非法会外展。 一审另查明：一、一审庭审中，火山文化公司陈述2018年11月5日收到《解除租赁合同通知书》，且支付租金至2018年10月2日，刘克强对此予以确认，并认可火山文化公司搬离的时间是2018年11月5日；二、刘克强配备了案涉消防设备；三、诉讼中，刘克强申请对承租的案涉房屋内被拆迁的资产进行评估，经一审法院委托，2019年5月31日，四川恒通房地产土地资产评估有限公司出具川恒通评资字（2019）012号《成都火山文化传媒有限公司承租的涉案房屋内被拆除的资产评估项目资产评估报告》，结论为：资产评估总价为人民币792300元（不含税）。刘克强支付评估费45000元。 一审法院认为，案涉合同的效力；刘克强解除合同是否合法；各项金额的确定是审理本案的关键。 一、案涉合同的效力。火山文化公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。由于双方在合同中约定刘克强负责商场消防设备及协调消防工作，并未约定刘克强需对案涉商场进行消防验收。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，未经消防验收的建设工程禁止投入使用仅系消防行政主管部门职责范围，属于管理性禁止性规范，不属于效力性强制性规定，故火山文化公司认为刘克强未对案涉商场进行消防验收致房屋租赁合同无效、存在违约的观点不予支持。 二、刘克强解除合同是否合法。一审法院认为，火山文化公司应在2018年9月15日前支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金，火山文化公司未按约支付。2018年10月8日刘克强催交后仍未支付，后刘克强于2018年10月15日向火山文化公司送达《解除租赁合同通知书》，火山文化公司亦收到此通知书，故案涉的租赁合同及补充协议已于2018年10月15日解除合法；因火山文化公司违约未按期支付租金，火山文化公司主张解除租赁合同无效且违法、主张刘克强支付违约金、赔偿经济损失及退还保证金的请求不予支持，刘克强反诉请求确认双方签订的《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》已于2018年10月15日解除的请求予以支持。 三、各项金额的确定：（一）关于租金。由于案涉租赁合同已被解除，一审庭审中双方均认可火山文化公司搬离的时间为2018年11月5日，故2018年11月5日之后的租金火山文化公司不应支付。火山文化公司已支付租金至2018年10月2日，故火山文化公司应支付2018年10月3日至2018年11月5日共计31天的租金191095.89元（2250000元/年÷365天/年×31天）。根据《合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，2019年3月25日，刘克强通过律师函致火山文化公司，主张将火山文化公司缴纳的100000元租房押金与其应付的租金进行抵押，一审法院予以采纳。故火山文化公司应支付刘克强租金91095.89元。（二）关于租金收益损失。由于刘克强已解除案涉租赁合同，且火山文化公司于2018年11月5日搬离，案涉租赁房屋已被刘克强实际占用并使用，故刘克强反诉主张火山文化公司支付2018年11月5日后租金收益损失的请求不予支持。（三）关于恢复原状的费用。本案中案涉房屋虽有相关的鉴定，但系对承租的案涉房屋内被拆迁的资产进行评估，刘克强未提供案涉房屋租赁前的存在状况，致本院无法查明，故刘克强主张的赔偿恢复原状费用及评估费的请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、火山文化公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》于2018年10月15日解除；二、火山文化公司于判决生效之日起十日内向刘克强支付房屋租金91095.89元；三、驳回火山文化公司的全部诉讼请求；四、驳回刘克强的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费99500元，减半收取49750元，由火山文化公司负担；一审反诉案件受理费9531元，由火山文化公司负担1039元，刘克强负担8492元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。火山文化公司提交了以下三组证据：第一组，（2019）川0104民初4359号民事判决书、（2019）川0106民初10377号民事判决书及执行通知书、（2020）川0106民初666号诉讼材料，拟证明多个案外人因案涉房屋无法继续承租，起诉王浩或火山文化公司，要求火山文化公司或王浩返还定金、租金、赔偿损失；第二组，网站截图，证明租赁合同履行期间，火山文化公司对一周商城进行了宣传和网站建设，产生了相应宣传即网站建设费用；第三组，退款截图，拟证明因刘克强解除合同，造成火山文化公司无法与次承租人履行合同，被迫向次承租人退款。刘克强质证认为，关于第一组证据，合同的解除是火山文化公司自行造成的，因此其与次承租人签订的合同履行不能，产生的损失应由其自行负担；关于第二组证据，宣传费用系火山文化公司在经营期间应该产生的费用，且对方已经实际招租，不能构成赔偿理由；关于第三组证据，退还租金、定金不属于损失。 二审另查明，刘克强所有的案涉房屋登记信息为：金牛区人民北路二段272号2楼，建筑面积372平方米，金牛区人民北路二段272号1楼，建筑面积771平方米。《成都益州商城整体租赁合同书》附件载明，成都益州商城1-3层近5000平方米。双方均认可，除产权证载明的面积外，其余部分均是刘克强自行搭建，未取得规划许可。站公（消）行罚决字[2016]第0005号行政处罚决定书载明，2016年3月23日，消防部门执法人员到案涉场所进行消防检查，发现一楼部分区域提供给糖酒会参展单位使用。二审中，火山文化公司自认，其在案涉房屋花费装修费用约8万元，实际支付消防改造费用7万元。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，火山文化公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同》及补充协议中，载明的承租面积约为5000平方米，但刘克强所有的房屋的产权面积为1143平方米，各方亦认可其余部分为未经规划许可的私自搭建部分。因此，双方就该私自搭建部分所建立的租赁合同，内容违反了禁止定规定，系无效合同；而有产权证面积的1143平方米部分的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效的合同。因案涉房屋已实际腾退，故对有效部分，双方已实际解除了合同，对此本院予以确认。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同条约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，火山文化公司实际承租、占有使用了刘克强所有的案涉房屋及私自搭建部分，因此，火山文化公司对合法有效部分，应支付租金，对无效部分，亦应参照合同约定的租金标准支付占用费。故火山文化公司应向刘克强支付2018年10月3日至11月5日期间的租金及占用费191095.89元。同时刘克强在一审反诉中主张抵扣10万元保证金，实质是同意返还该10万元保证金，故火山文化公司要求刘克强返还10万元保证金的主张，本院亦予以支持。 关于因合同无效导致的损失赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，火山文化公司作为房屋承租人，在订立租赁合同时，有义务对房屋的基本产权情况和合法性进行了解。火山文化公司实际占有使用了案涉场地近5000平方米房屋，而刘克强的房屋产权面积仅1143平方米，因此火山文化公司应当知晓剩余部分为无产权的私自搭建部分。故双方对合同的无效部分均有过错，应各自承担50%的责任。 关于违约责任。火山文化公司认为，刘克强刻意隐瞒房屋产权情况，未提供符合合同约定的可使用的房屋，未办理消防验收手续，致使合同不能履行，要求承担违约责任。对此，本院认为，前文已述，火山文化公司作为承租人有义务了解房屋的基本产权情况，其应当知晓房屋大部分系违章搭建，故火山文化公司关于刘克强故意隐瞒房屋产权情况，未提供符合合同约定的房屋的主张不能成立。因案涉租赁房屋大部分系违章私自搭建，房屋又系整体租赁整体使用，故该房屋必然无法取得相应的消防验收，火山文化公司在订立合同之时对此就应当预见，且火山文化公司亦已实际承租使用案涉房屋两年，故其以消防验收未能办理为由主张刘克强违约已不能成立。因此本案中，就合同有效部分，火山文化公司关于刘克强存在违约的主张不能成立，本院不予支持。 关于火山文化公司的实际损失范围。本案中，火山文化公司主张刘克强应赔偿其因无效和合同履行不能导致的损失，损失范围包括装修损失、消防改造损失、与次承租人签订合同的退款损失、预期收益损失、货架空调等物品损失、宣传损失、人工工资等。本院认为，在合同无效的情况下，对租赁合同所产生的损失应限定为实际已经产生的损失，一般不应包括利润损失、后果损失等，故火山文化公司主张的预期收益等不属于本案的实际损失范围；火山文化公司从2016年即承租使用了案涉房屋并开展了相关经营，故由此开支的相应成本，如人工工资、宣传费用等，属于其经营成本，且火山文化公司亦因此获利，故该部分开支不应计入实际损失范围；火山文化公司与次承租签订合同后因案涉合同无效及履行不能，导致火山文化公司将已收取的次承租人款项退还，在此过程中火山文化公司并无实际损失产生，同时火山文化公司将部分无规划许可的搭建部分出租给次承租人，其本身亦存在重大过错；相应货架、空调等未形成添附的动产，火山文化公司可自行处置，亦不应计入损失范围；关于消防改造损失，因案涉房屋大部分系违规搭建部分，火山文化公司系整体承租整体使用，因此无论是否进行消防改造，均无法取得消防合格，故该消防改造产生的费用应属于是承租人火山文化公司自行扩大的损失，亦不应由刘克强负担；火山文化公司自认房屋装修费用为8万元，考虑到案涉房屋火山文化公司已实际使用2年，同时双方对合同的无效均存在过错等情形，本院酌情确定刘克强分担火山文化公司实际损失3万元。 二审中，火山文化公司还申请调取消防机关、火车站管委会、公安机关对益州商城出具相应行政处罚、强制措施的证据，本院认为前述证据与本案争议焦点和待证事实无关，故对其申请不予准许。 综上，上诉人火山文化公司的上诉请求部分成立，一审法院认定事实不清，适用法律亦存在不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2444号民事判决； 二、成都火山文化传媒有限公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》中有效部分于2018年10月15日解除； 三、成都火山文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向刘克强支付房屋租金及占用费191095.89元； 四、刘克强于本判决生效之日起十日内向成都火山文化传媒有限公司退还保证金100000元； 五、刘克强于本判决生效之日起十日内向成都火山文化传媒有限公司支付损失赔偿30000元； 六、驳回成都火山文化传媒有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回刘克强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费99500元，减半收取49750元，由成都火山文化传媒有限公司负担49250元，由刘克强负担500元；一审反诉案件受理费9531元，由火山文化公司负担1039元，刘克强负担8492元；二审案件受理费105535元，由成都火山文化传媒有限公司负担104480元，由刘克强负担1055元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月二十八日 书记员 王小禹