广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终229号 上诉人（一审被告）：邓家乾，男，1956年3月25日出生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：莫亮宇、男、壮族、1973年10月26日出生、住广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：彭兆立、男、水族、1951年9月8日出生、住广西河池市宜州区。 被上诉人（一审原告）：蓝治长，男，1955年12月20日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西河池市宜州区。 被上诉人（一审原告）：覃永密，女，1959年6月26日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西河池市宜州区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：韦克海，男，1969年3月21日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区庆远镇城中西路31号。公民身份号码：452702196903214370。 被上诉人（一审被告）：广西新泰富投资置业有限公司，住所地广西柳州市潭中东路17号华信国际1单元17层1号。统一社会信用代码：914502006648023990。 法定代表人杜小刚，该公司董事长。 被上诉人（一审被告）：广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司，住所地广西河池市宜州区庆远镇山谷路77号。统一社会信用代码：91451281675039974L。 负责人方洪雷，该公司经理。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：党思，广西万铭律师事务所律师。 上诉人邓家乾因与被上诉人蓝治长、覃永密、被上诉人广西新泰富投资置业有限公司（下称新泰富公司）、广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司（下称新泰富公司宜州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人邓家乾上诉请求：请二审法院撤销一审判决，并判决上诉人不须向蓝治长、覃永密返还涉案房屋，也不须向蓝治长、覃永密支付房屋租金。事实和理由：按国家企业改制相关政策，宜州区政府为解决广西宜州栲胶厂（下称栲胶厂）的职工住房问题，原则同意在栲胶厂原生活区内由无房户职工全额集资建设住房。新泰富公司为取得栲胶厂的土地使用权，同意在宜州栲胶厂的生活区内预留8000.10平方米土地面积作为建设安置职工的经济适用房用地，还同意为宜州栲胶厂职工免费建设45平方米住房和5平方米柴房。2008年，新泰富公司未经栲胶厂职工大会讨论决定将其承诺在栲胶厂生活区为职工建设的45平方米住房和5平方米柴房地段移至栲胶厂生产区内，该行为侵害了栲胶厂职工的合法权利。本人是原栲胶厂的职工，享受在栲胶厂集资建房的待遇。2017年7月13日，宜州区法院对上诉人在栲胶厂生活区内的住房进行强制拆迁，并将涉案租赁房屋（即：蓝治长、覃永密的房屋）钥匙交给上诉人，由上诉人使用涉案租赁房屋。在本案中，宜州区法院根据新泰富公司的申请，将上诉人追加为被告，并要求上诉人在《房屋租赁协议》到期后自行支付房屋租金或搬出租赁房屋。上诉人并没有与蓝治长、覃永密签订房屋租赁协议，且上诉人的家庭用品也是宜州区法院强制搬入涉案房屋。因此，本案不应由上诉人向蓝治长、覃永密支付房屋租金，也不应由上诉人将宜州区法院强制搬入涉案租赁房屋的上诉人家庭用品负责搬出。综上，请二审法院撤销一审判决，驳回蓝治长、覃永密的上诉请求。 被上诉人蓝治长、覃永密辩称：新泰富公司与覃永密签订涉案房屋的《房屋租赁协议》，应由新泰富公司向蓝治长、覃永密支付房屋租金，并返还涉案租赁房屋。 被上诉人新泰富公司、新泰富公司宜州分公司辩称：新泰富公司与覃永密签订《房屋租赁协议》之后，该涉案房屋的实际使用人是邓家乾，在房屋租赁协议到期后，邓家乾没有再支付租金，无权继续占有使用涉案房屋，应当立即将涉案房屋腾空并返还给蓝治长、覃永密。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，请二审法院维持原判，驳回上诉。 蓝治长、覃永密向一审法院起诉请求：1、解除覃永密与新泰富公司宜州分公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令新泰富公司宜州分公司、新泰富公司将位于广西河池市宜州区房屋腾空并返还给原告；3、请求判令新泰富公司、新泰富公司宜州分公司从2019年4月1日起按每月750元的标准支付租金给原告至腾空并返还房屋之日止；4、本案诉讼费由新泰富公司、新泰富公司宜州分公司负担。 一审法院认定事实：蓝治长、覃永密系夫妻关系。2017年7月15日，覃永密与新泰富公司宜州分公司签订了《房屋租赁协议》一份，约定覃永密将其所有的位于广西宜州市房屋出租给新泰富公司宜州分公司，双方约定租期为2017年7月15日至2018年7月14日，租金为每月750元，在每月的15日前支付。合同约定的租赁期限届满之后，新泰富公司宜州分公司并未依约将房屋退还给覃永密，但已依约支付租金至2019年3月15日止，之后一直未予支付，故蓝治长、覃永密在协商无果后诉至法院，请求判如所请。新泰富公司、新泰富公司宜州分公司主张现在租赁房屋的实际使用人为邓家乾，应由邓家乾负责腾空并返还房屋，故申请追加邓家乾为本案被告参加诉讼，本案依法追加了邓家乾为本案被告参加诉讼。 另查明，广西新泰富公司曾作为原告于2016年6月20日将被告邓家乾诉至法院，请求判令邓家乾搬离原宜州栲胶厂宿舍。经审理，本案查明主要事实如下：邓家乾原系宜州栲胶厂职工，原居住于栲胶厂所建的位于生活区的职工宿舍，之后因为改制，新泰富公司通过公开招标的方式购得栲胶厂国有产权，并根据规定在栲胶厂区为符合条件的职工建设集资房，因邓家乾拒绝搬入已经建好的位于栲胶厂生产区的集资房才导致纠纷。该案经审理之后认为新泰富公司通过公开招标的方式购得栲胶厂国有产权并取得《国有土地使用证》，邓家乾居住的宿舍位于栲胶厂的生活区，其占用宿舍不予搬离，损害了新泰富公司对该国有土地上附作物及该宗国有土地上享有的相关权益，邓家乾所述的政府批复并未就栲胶厂职工集资房建设地址作出最终安排，新泰富公司在栲胶厂生产区建设集资房已经取得宜州市城镇住房制度改革办公室发文批准及经宜州市住房和城乡建设局的规划许可，并经栲胶厂大部分参与集资建房职工的同意，故邓家乾以此抗辩于法无据，新泰富公司之诉请，于法有据，应予支持。宜州区法院于2016年12月9日作出（2016）桂1281民初1527号《民事判决书》，判决：邓家乾于本案判决生效后十五日内搬离宜州栲胶厂宿舍，并将宿舍退还给新泰富公司。判决生效之后，因邓家乾未予履行，经新泰富公司申请，宜州区法院于2017年7月31日对该案进行强制执行，并将邓家乾存留于原宜州栲胶厂宿舍的物品清点登记后搬运至新泰富公司宜州分公司向覃永密租赁的房屋内临时存放。之后，邓家乾占用该房屋至今，故新泰富公司在租赁期满后继续支付租金至2019年3月15日，之后便不再支付。 经询问，新泰富公司宜州分公司确认已经建好位于栲胶厂生产区的集资房，并通知邓家乾进行选房入住，但是邓家乾拒绝迁入，现在邓家乾仍可以选定集资房并入住。 一审法院认为：首先，对于合同的解除问题，覃永密与新泰富公司宜州分公司签订的《房屋租赁协议》是双方自愿签订的，并未违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方约定的租赁期限届满之后，新泰富公司宜州分公司继续使用涉案房屋并支付了租金，故应认定原租赁合同继续合法有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。蓝治长、覃永密起诉视为已经在合理期限之前通知承租人，故有权主张解除合同，且新泰富公司宜州分公司当庭亦确认，双方达成了解除合同的合意，故对于蓝治长、覃永密请求解除租赁合同之诉请予以支持，合同解除的时间为2019年10月17日。其次，对于合同解除前的所欠租金问题，经确认合同解除的时间为2019年10月17日，新泰富公司宜州分公司作为合同的相对人，故对于合同解除之前所欠的租金，其应依约按照每月750元的标准予以支付，新泰富公司作为总公司，其亦应对分公司的债务承担付款责任，故蓝治长、覃永密之该诉请予以支持。最后，对于合同解除之后的房屋返还问题及房屋占用费问题，租赁合同解除后，继续占用房屋的为无权占有，已经损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十七条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。据此，蓝治长、覃永密可以基于房屋所有权人的身份请求实际占用人腾退房屋并支付房屋占用费。现经查明租赁房屋系邓家乾实际使用，无论其基于何种理由占用租赁房屋，但是蓝治长、覃永密与邓家乾并不存在合同关系，蓝治长、覃永密亦未同意将房屋交由邓家乾使用，且新泰富公司宜州分公司已经为其建好了集资房，故邓家乾作为无权占有人，应由其负责其将房屋腾退给蓝治长、覃永密及支付占用房屋期间的占用费。至于邓家乾所主张的房屋租金问题及要求在生活区内无房职工全额集资兴建住房等问题，本案所审理的是房屋租赁合同纠纷，邓家乾所述的问题与本案无关，故邓家乾以此拒不腾空及返还房屋给原告，于法无据。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、覃永密与新泰富公司宜州分公司签订的《房屋租赁协议》于2019年10月17日解除；二、新泰富公司、新泰富公司宜州分公司按照每月750元的标准支付所欠蓝治长、覃永密2019年4月16日至2019年10月17日的租金；三、邓家乾于本案判决生效之日起十日内将位于宜州市的房屋腾空并返还给蓝治长、覃永密，并从2019年10月18日起按照每月750元的标准支付房屋占用费至实际腾空并返还房屋之日止；四、驳回蓝治长、覃永密的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由新泰富公司、新泰富公司宜州分公司负担。 在二审中，上诉人邓家乾和被上诉人蓝治长、覃永密、被上诉人新泰富公司、新泰富公司宜州分公司均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明，一审判决认定的情况属实，本院予以认定。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：邓家乾是否应当将涉案房屋腾空给蓝治长、覃永密，并按每月750元的标准从2019年10月18日起至房屋实际返还之日止向蓝治长、覃永密支付房屋租金？ 本院认为：一审判决：一、覃永密与新泰富公司宜州分公司签订的《房屋租赁协议》于2019年10月17日解除。二、新泰富公司、新泰富公司宜州分公司按照每月750元的标准支付所欠蓝治长、覃永密2019年4月至2019年10月17日的租金。蓝治长、覃永密与新泰富公司、新泰富公司宜州分公司对此均无异议，本院予以确认。 2017年7月15日，覃永密与新泰富公司宜州分公司签订《房屋租赁协议》；在双方签订涉案房屋租赁协议之后，新泰富公司宜州分公司将宜州区法院强制搬出邓家乾的家庭生活用品存放于涉案房屋。在该租赁协议到期届满后，由于新泰富公司宜州分公司没有按月向覃永密支付房屋租金，致使覃永密及其丈夫蓝治长向一审法院提起起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并由新泰富公司宜州分公司返还涉案房屋和支付房屋租金。在一审中，蓝治长、覃永密与新泰富公司宜州分公司就解除房屋租赁协议达成合意，据此，从双方就解除房屋租赁协议达成合意之日（2019年10月18日）起，邓家乾没有理由继续占用蓝治长、覃永密的涉案房屋存放家庭生活用品。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。如上所述，在覃永密与新泰富公司宜州分公司解除涉案房屋租赁协议后，邓家乾没有理由继续占用蓝治长、覃永密的涉案房屋存放家庭生活用品，据此，一审判决邓家乾腾空其在涉案房屋存放家庭生活用品并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。由于邓家乾至今继续占用蓝治长、覃永密享有的涉案房屋存放家庭生活用品，其行为侵害了蓝治长、覃永密享有使用涉案房屋的合法利益。一审法院参照覃永密与新泰富公司宜州分公司签订《房屋租赁协议》的租金标准，判决从覃永密与新泰富公司宜州分公司解除涉案房屋租赁关系起至实际腾空房屋之日止，由邓家乾按每月750元支付房屋租金并无不当，本院亦予维持。 在本案中，宜州区法院根据法律规定将邓家乾的家庭生活用品强制执行搬入涉案房屋。但在涉案房屋租赁使用期间，新泰富公司宜州分公司已在栲胶厂生产区为该厂职工建好了集资房，并通知邓家乾选房入住，但邓家乾拒绝选房入住，现在邓家乾至今仍可按通知选房入住。邓家乾称其没有与覃永密签订涉案房屋租赁协议，也没有将自己的家庭生活用品搬入涉房屋，并据此将自己的家庭生活用品搬出涉案房屋和拒绝支付房屋租金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，邓家乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由邓家乾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷