贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终303号上诉人（原审原告）：杨兴林，男，1999年9月21日出生，彝族，贵州省大方县人，住大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：廖进，贵州宗庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梅，贵州宗庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄银，男，1991年2月19日出生，汉族，贵州省毕节市人，户籍住址贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：伍猛麟，贵州万驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杜浪，贵州万驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔西县水西名菜食府，住所地贵州省黔西县莲城街道迎宾路1号二楼。经营者：田明军，男，1965年4月24日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审第三人）：王芬，女，1952年9月18日出生，汉族，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人杨兴林因与被上诉人黄银、黔西县水西名菜食府、王芬申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨兴林上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审认定被上诉人黄银对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益错误。一、田明军一审中陈述“该房屋已经不是我的，从一开始就转让给王芬，一切手续都是王芬去办的”，田明军的陈述与王芬的陈述矛盾，且黄银、田明军、王芬的主张无证据支撑。王芬称2014年拿到房子，但并未提供接房的相关证据。二、一审庭审中，田明军回答法庭询问时称亲自签订《商品房转让协议》，转让合同在商品房买卖合同之前。但在质证时田明军又承认《商品房转让协议》不是其签字。田明军的陈述前后矛盾，明显有虚假陈述的嫌疑。由此可知，黄银和王芬共同提交的落款时间为“2012年5月17日”的商品房转让协议不成立。在人民法院查封涉案房屋之前，王芬与田明军并未签订合法有效的书面买卖合同。三、王芬在一审庭审中称“涉案房屋从一开始支付田明军3万元转让款及偿还房贷均是我家出钱”，但未向法庭提交支付3万元转让款及偿还房贷的依据。王芬并未支付房屋价款。四、黄银称其实际于2018年11月入住涉案房屋，但未提交其居住痕迹的相关证据。且执行法院在2018年12月21日对涉案房屋采取查封措施时，提出异议的是陶俊。如黄银于2018年11月入住的话，查封时黄银不可能不知道涉案房屋被查封。前述事实证明，执行法院查封时黄银并不在涉案房屋内居住。五、王芬的信用社转账记录及黄银的工商银行自动柜员机客户凭证、支付宝转账记录并不能证明系支付购房款，且二人资金流动数据与合同约定价款金额不符。六、田明军在庭审中称“商品房转让协议”是口头委托王敏代签，但田明军和本案处理结果有直接利害关系，其陈述不真实，且前后矛盾。七、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，被上诉人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但被上诉人未就支付购房款的事实向法庭提交证据。八、涉案房屋是单位集资建房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，购买该房屋要受到身份限制，即便“商品房转让协议”是田明军签署，该协议违反行政法规的强制性规定，且损害了国家利益，应当认定无效。并无证据证明在人民法院查封之前黄银或王芬已合法占有涉案房屋，根据黄银、王芬的陈述和举证，黄银至今尚欠王芬购房款20万元，并未将剩余购房款交付执行。涉案房屋未办理过户登记，黄银有过错，一是黄银签订房屋买卖合同时没有履行合理注意义务，二是黄银明知所购房屋系限购房，王芬并无资格购买涉案房屋，三是消极行使登记权利，被上诉人黄银和王芬为了逃税而故意不按规定办理过户登记。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人黄银二审答辩称，一、王芬与田明军于2012年5月17日签订《商品房转让协议》，王芬用田明军名义购买涉案房屋，并办理了相应的登记及房屋按揭贷款手续，支付了购房首付款，按月向银行偿还房屋贷款。2017年8月，王芬一次性将剩余按揭款偿还完毕。2018年6月23日，黄银通过贵州省弘毅轩房信息咨询有限公司介绍，与王芬签订二手房买卖合同，以401000元价格出卖给黄银。后又与王芬、田明军签订转让协议。黄银购买后于2018年7月对房屋进行装修，装修完毕后已实际居住。未办理过户登记并非因黄银自身原因。二、《商品房转让协议》合法有效。1、王芬与田明军不存在任何恶意串通的情形；2、该协议没有违反法律、行政法规的禁止性规定。王芬与田明军签订协议时，在威宁县购房没有任何限购、禁购政策。三、田明军对涉案房屋未支付过任何价款，一开始就不享有房屋所有权。四、黄银已取得房屋所有权，具备排除执行的法定情形。被上诉人黔西县水西名菜食府、王芬二审未作答辩。原审原告杨兴林向一审法院起诉请求：判决准许对威宁县海边街道滨海大道西城花园A幢二单元七层3号房屋继续执行，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告水西名菜食府的经营者田明军系贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院工作人员（已退休）。2012年5月17日，因田明军之妻与第三人王芬的妹妹王敏系好朋友关系，经案外人王敏介绍并取得田明军的同意，田明军（甲方）与王芬（乙方）签订《商品房转让协议》，该协议约定：甲方将六盘水鹏程房地产开发有限公司修建的西城花园A-2-7-3号房屋（该房屋系威宁彝族回族苗族自治县人民法院集资建房，签订协议时房屋尚未修建完工）共126.98㎡转让给乙方，转让费为30000元，协议签订之日起，银行贷款由乙方按规定还贷，该房属乙方所有，一切手续由乙方办理，房贷还清后，甲方配合乙方办理房产过户手续，该协议上田明军的名字系田明军委托案外人王敏所签。签订该协议后，第三人王芬以田明军名义向六盘水鹏程房地产开发有限公司交付了购房首付款76786.28元。2014年2月18日，第三人王芬以转账方式向六盘水鹏程房地产开发有限公司缴纳了房屋大修基金6523.04元。第三人王芬以田明军名义按约定偿还了从2013年2月1日起至2017年8月1日期间的银行贷款。2017年8月9日，第三人王芬一次性结清该房剩余贷款，银行向其出具了结清证明。2018年6月23日，被告黄银通过贵州省弘毅轩房信息咨询有限公司介绍，与第三人王芬签订二手房买卖合同，约定由第三人王芬将涉案房屋出卖给被告黄银，房屋价款为401000元。双方在合同上约定，签订合同后，被告黄银向第三人王芬支付第一笔购房款201000元，待第三人王芬将涉案房屋过户给被告黄银后，再支付购房尾款200000元，被告黄银、第三人王芬及贵州省弘毅轩房信息咨询有限公司均在该合同上签字捺印。同一日，被告黄银、第三人王芬与田明军签订了《商品房转让协议》，该协议上载明涉案房屋还未取得房屋产权证，经被告黄银及第三人王芬协商，该房屋转卖给被告黄银，田明军知悉此事并无异议。签订上述协议后，被告黄银于2018年6月23日、6月24日以现金及转账方式向第三人王芬交付了第一笔购房款。2018年7月，被告黄银对涉案房屋（毛坯房）进行装修，现该房屋由被告黄银实际管理使用。2018年12月18日，在原告杨兴林申请执行被告黔西县水西名菜食府劳动争议纠纷一案中，黔西县人民法院作出（2018）黔0522执1483号执行裁定，查封了登记备案在田明军名下的涉案房屋（无房屋产权证书）。被告黄银对此提出执行异议，黔西县人民法院经审查后认为被告黄银提出执行异议成立，于2019年3月19日裁定中止执行。原告杨兴林不服该裁定，故提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。另查明，2015年10月19日，原告杨兴林在被告水西名菜食府工作期间，被楼上掉落的瓶子砸伤，经毕节市人社局认定为工伤。之后，原告杨兴林提起的劳动争议之诉经黔西县人民法院、毕节市中级人民法院审理并作出了判决，原告杨兴林于2018年以法院生效判决为依据向一审法院申请执行。一审法院认为，原告杨兴林与被告黄银、水西名菜食府、第三人王芬之间系申请执行人执行异议之诉，应当受到《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》等相关法律规定的调整。对于争议焦点，被告黄银对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，综合本案原、被告、第三人提交的证据及双方的陈述，可以认定被告黄银对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，理由如下：一、第三人王芬与田明军之间系借名买房的关系，涉案房屋系威宁彝族回族苗族自治县人民法院集资建房，作为该单位工作人员的田明军将其所有的购房资格转让给第三人王芬，是将自己拥有的购房资格的利益转让给他人，该转让行为并未违反法律及行政法规的效力性强制规定，未损害社会公共利益及他人的利益，因此，田明军与第三人王芬签订的商品房转让协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效的合同。第三人王芬已按约定偿还了银行贷款。之后，基于该合同，通过贵州省弘毅轩房信息咨询有限公司介绍，第三人王芬与被告黄银签订了二手房买卖合同，将涉案房屋出卖给被告黄银，被告黄银按合同约定支付了部分购房款，该协议系双方真实意思表示，双方均履行了合同义务，并且被告黄银、第三人王芬又与田明军签订了三方协议，田明军对第三人王芬出卖涉案房屋无异议，上述合同也未违反法律及行政法规的强制性规定，未损害社会及他人的利益，也不具有其他无效情形，故也属于有效合同。上述三份合同均签订于涉案房屋被查封之前。二、在涉案房屋被查封之前，被告黄银已在签订二手房买卖合同及支付部分价款后，对涉案房屋进行装修并实际居住管理使用。三、涉案房屋被查封之前，被告黄银已向第三人王芬支付了合同约定的已达成支付条件的201000元购房款。四、涉案房屋仅登记备案在田明军名下，田明军未取得涉案房屋的房屋权属证书，则不可能将涉案房屋过户至被告黄银名下，因此涉案房屋未能办理过户登记非因被告黄银的过错。五、第三人王芬与田明军签订商品房转让协议在前，原告杨兴林与被告水西名菜食府发生劳动争议在后，从时间逻辑上说，第三人王芬及田明军不可能在2012年预见到原告杨兴林会在之后因工伤与水西名菜食府发生纠纷并在2018年申请执行，并且无证据证明被告黄银、第三人王芬及田明军存在为逃避执行而串通转移财产的情形。六、被告黄银基于合同享有请求将涉案房屋过户登记在其名下的权请求权，比较该权利与原告杨兴林的金钱债权的权利性质及内容，被告黄银享有的权利对涉案房屋具有特殊指向性，而原告杨兴林的权利对涉案房屋并不具有特殊指向性，因此，被告黄银的权利优先于原告杨兴林的权利。综上，被告黄银基于有效的合同已合法占有使用涉案房屋，并已支付达到支付条件的合同价款，也非因自身原因未办理过户登记，被告黄银享有的权利优先于原告杨兴林的权利，被告黄银对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对原告请求准许对涉案房屋继续执行的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告杨兴林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨兴林负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案争议房产的买受人名为田明军，实为王芬。2012年5月17日，王芬与田明军签订的《商品房转让协议》证明田明军将附带有一定福利性质的购房权（单位集资房）以3万元价格转让给王芬，购房款是王芬实际支付。田明军将附带有一定福利性质的购房权转让给王芬，并不违反当地限购、禁购政策，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该转让协议合法有效。因此，田明军对房产的权利是名义的，王芬才是实际购买人和权利人。其次，王芬已支付全部购房款，王芬在人民法院查封之前通过房产中介公司将本案房产转让给黄银。黄银买受争议房屋后，已装修并入住争议房屋，实际占有使用争议房屋。根据田明军、王芬、黄银三方签订的《商品房转让协议》约定，该房屋至房屋产权证拿到之日起，甲、乙双方无条件配合办理过户手续，故未办理过户的原因不能归责王芬、黄银。案外人黄银所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，黄银对涉案房屋享有的权益能够排除人民法院的强制执行。综上，上诉人杨兴林的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨兴林负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二〇年五月八日书记员  张钦越