广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3491号原告：郑庆祝，男，1969年02月23日出生，汉族,住安徽省泾县***********，公民身份号码。委托诉讼代理人：张立核，北京众再成律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社,住所地广东省佛山市禅城区****弼唐村，广东省农村集体经济组织证明书号：粤农集字第060402013000号。负责人：霍丽棉，社长。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。原告郑庆祝诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称明福公司）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张立核、被告弼唐经联社的委托代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑庆祝起诉提出如下诉讼请求：1.确定原告与被告明福公司于2016年8月9日签订的《商铺使用权流转合同》(合同编号0590）使用期限超出2036年7月30日的部分无效；2.判令被告明福公司向原告返还商铺（负一层0070号，合同编号0590）使用期限超出2036年7月30日的使用费158864元及支付利息31886元（以158864元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月11日计至清偿本金之日止，现暂计至2020年1月20日）；3.确定原告与被告明福公司于2016年9月30日签订的《商铺使用权流转合同》(合同编号0668）使用期限超出2036年9月30日的部分无效；4.判令被告明福公司向原告返还商铺（负一层0342号，合同编号0668）使用期限超出2036年9月30日的使用费204400元及支付利息39816元（以204400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月30日计至清偿本金之日止，现暂计至2020年1月20日）；5.判令被告弼唐经联社对以上债务承担连带责任；6.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告明福公司于2016年8月9日签订《商铺使用权流转合同》（合同编号0590），合同约定，被告明福公司将佛山义乌小商品城负一层0070号商铺的使用权提供给原告使用，使用期限为2016年8月1日到2056年7月31日。原告取得使用权后可以自行招商、合作或委托被告明福公司招商。被告弼唐经联社在合同中确认其知悉并同意该合同的全部内容，明确地确认原告使用权的期限为40年。之后，原告收到被告明福公司于2016年9月11日开具的发票4张，共累计付款317727元。原告与被告明福公司于2016年9月30日签订《商铺使用权流转合同》（合同编号0668），合同约定，被告明福公司将佛山义乌小商品城负一层0342号商铺的使用权提供给原告使用，使用期限为2016年8月1日到2056年7月31日。原告取得使用权后可以自行招商、合作或委托被告明福公司招商。被告弼唐经联社在合同中确认其知悉并同意该合同的全部内容，明确地确认原告使用权的期限为40年。之后，原告收到被告于2016年11月17日开具的发票1张，共累计付款408800元。佛山义乌小商品城的建成虽然有“合法”的审批手续，被告弼唐经联社拥有对小商品城的使用权和对外招租权，但被告明福公司、被告弼唐经联社在开发的“佛山义乌小商品城”的过程，存在以下违法违规行为：一、违法将商铺的租赁权转让“包装”成商铺的使用权转让，将期限最长20年的租金转变成40年“使用权转让”的使用费，具有非法集资的性质和目的，属于违法利用“租赁权”从事房地产的开发、经营之行为。原告与被告明福公司订立的合同为使用权转让合同，意思表示真实、准确、无歧义，不应被认定为商铺租赁合同。被告明福公司用欺骗性宣传手段，致使原告错误地认为自己取得的是商铺40年的使用权，原告交钱买的是40年使用权，而被告明福公司出卖的也是商铺40年的使用权，白纸黑字，写得清清楚楚，不可能存在理解错误。被告明福公司名义上是转让商铺的使用权，实际上是将商铺租赁权变通、改造成对商业用地的40年使用权的使用费收取权，其本质是集资搞房地产开发，其目的是故意规避国家对商业地产管理的法律法规，最终因违规操作导致整个项目烂尾，严重侵害了涉案合同出“资”方的权益。被告明福公司、被告弼唐经联社的行为符合《合同法》第五十二条的规定。二、涉案合同违反广东省集体建设用地使用权流转的相关规定。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：（一）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地的土地使用权出让；被告明福公司与被告弼唐经联社订立的《弼唐村集体土地合作开发协议书》，因违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》、2004年版《土地管理法》第43条之规定，属于无效合同。没有经过招拍挂流程，被告明福公司不能合法取得佛山义乌小商品城商业使用的使用权，被告弼唐经联社无权向被告明福公司转让佛山义乌小商品城商业使用的使用权。被告明福公司基于该协议取得对佛山义乌小商品城的开发权、使用权和转租权，违反广东省集体建设用地使用权流转的相关规定，被告明福公司与原告之间订立的《商铺使用权流转合同》因被告明福公司主体不适格而无效。三、涉案合同因违反法律法规强制性规定而无效，被告弼唐经联社应当与被告明福公司承担连带责任。佛山义乌小商品城属于商业用地产项目，其购买者来自全国各地，绝大多数购买者不具备到佛山实地经营商铺的条件，购买商铺的目的不是租用、使用、经商。商铺购买者大多数不在佛山生活，绝大多数另有工作，不可能到佛山义乌小商品城从事小商品的批发零售工作，多数购买者都准备等待商铺升值后二次转让、转买。被告弼唐经联社明知该地块没有经过招拍挂程序，不能直接用于商业开发，却通过被告明福公司向全国招商，以租代“出让”、以租代“买”，违法集资，同时开发商业地产项目（商品城）和商用性质的房地产业务（加德公馆项目）。被告弼唐经联社与被告明福公司共同侵害佛山义乌小商品城商铺“购买者”的知情权和选择权，被告弼唐经联社对合同的确认行为，是误导来自全国各地的购买者出资购买商铺使用权的重要原因。被告明福公司与被告弼唐经联社之间订立的《弼唐村集体土地合作开发协议书》违反广东省集体建设用地使用权流转的有关规定，违反国家的土地管理政策，被告明福公司与被告弼唐经联社的合同关系因违法而无效。被告弼唐经联社应对被告明福公司的违法行为承担连带责任。退一步讲，就算被告明福公司与被告弼唐经联社之间的合同合法有效、受法律保护，被告弼唐经联社明知商用地产的产权最长是40年，其授权被告明福公司订立40年的使用权转让合同，存在欺骗商铺购买者的意图。被告明福公司与原告之间即使存在事实上的租赁关系，超过20年以上的部分也是违法的，被告弼唐经联社的确认行为，是原告上当受骗的主要原因，是原告与被告明福公司订立使用权流转合同的必要条件，所以被告弼唐经联社应该对被告明福公司的违法行为承担连带责任。2019年12月27日，被告弼唐经联社向被告明福公司发出通知，要求解除被告弼唐经联社与被告明福公司之间的合同关系。被告明福公司对佛山义乌小商品城的使用权、管理权己被收回，被告弼唐经联社在收回被告明福公司的权利之后，被告明福公司己无法履行涉案合同，被告弼唐经联社应对原告的诉求1、2承担连带责任。原告为此起诉。被告明福公司无到庭应诉，也无提交书面答辩意见。被告弼唐经联社辩称，一、被告弼唐经联社与被告明福公司是土地租赁关系，在本案《商铺使用权流转合同》上无论以确认人或丙方身份盖章，行使的均是出租人同意承租人转租的权利，被告弼唐经联社并不是原告与被告明福公司租赁关系中的合同相对方。被告弼唐经联社向被告明福公司出租涉案土地四十年，收取固定的土地使用费，到期收回土地和地上建筑物及附属设施，这符合租赁关系的特征。依据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告弼唐经联社出现在这组案件的《商铺使用权流转合同》中，作为合同确认方盖章，是以土地出租人的身份，根据被告弼唐经联社与被告明福公司己经建立的土地租赁关系，在被告弼唐经联社已经承诺给被告明福公司的土地使用期内，同意被告明福公司转租给原告。在这当中，合同的条件由原告与被告明福公司约定，物业的交付使用和租金的收取均发生在原告与被告明福公司之间，与被告弼唐经联社无关。因此，原告对涉案合同责任的主张对象，仅应限于被告明福公司。原告主张被告弼唐经联社对其向被告明福公司诉请的债务负连带责任，不符合合同相对性原则，既没有合同依据，也没有法律依据。二、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福公司按涉案用途使用四十年。1、根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社己按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福公司可以租用涉案土地四十年。目前涉案土地尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2、经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，……参照同类用途的国有建设用地执行。……”而《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》［一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号］规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”据此，被告弼唐经联社有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福公司使用。三、涉案建筑物经过合法报建，被告弼唐经联社同意被告明福公司出租，合法有据。综上，请求法院查明事实，驳回原告对被告弼唐经联社的诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证的《商铺使用权流转合同》、发票、佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初503号民事判决书、2019年12月佛山义乌小商品城现状照片，被告所举证的《农村集体经济组织证明书》、佛禅集用（2013）第1100092号土地证、建设工程规划许可证复印件、《弼唐村集体土地合作开发协议书》（2012年7月24日签订）、《〈弼唐村集体土地合作开发协议书〉补充协议》、（2019）粤0604民初35434号民事判决书，对方经质证对真实性无异议，本院予以采信；对原告举证的佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初17140号民事判决书、广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06执复358号执行裁定书、《关于解除弼唐路A地块合作开发协议的通知函》，与本案无关联性，本院不予采信；对原告举证的卓尔公司的宣传材料摘选，无原件核实，真实性不能认定，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：2016年8月9日，被告明福公司作为甲方、原告作为乙方、被告弼唐经联社作为确认方（权益相关人），三方共同签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0590），约定：一、1.确认方即被告弼唐经联社为佛山义乌小商品城项目土地所有者，与甲方合作开发建设了本项目，确认方同意由甲方作为本项目唯一授权运营管理单位与乙方签订本合同，确认方承诺合同所涉商铺的使用期限自2016年8月1日至2056年7月31日，使用期限到期后，乙方无条件将该商铺交还给本合同甲方。2.为保证佛山义乌小商品城项目可持续发展，给商铺持有者长期盈利创造保障条件，确认方同意在上述期限内由甲方负责与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商，同意甲方推广的商业发展模式。3.确认方同意在上述期限内，乙方可以通过经由甲方登记备案的方式根据市场行情和风险状况自主转让本合同权益。4.乙方自愿与甲方签订本合同，接受与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商并推广的商业发展模式，同意与甲方共同参与佛山义乌小商品城的长期运营发展，分享利益共担风险。5.甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保……二、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”负一层0070号商铺，建筑面积22.60平方米。三、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限共为40年，即从2016年8月1日至2056年7月31日。商铺使用费按建筑面积计算，商铺使用费总额317727元。5.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行。四、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年8月1日，商城的开业时间为2016年8月。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意，不追究甲方其他责任。2.商铺正式开业之日的装修标准视为乙方接收该商铺的标准……十、1.本合同所约定的商铺使用费是指自2016年8月1日至2036年7月30日期间的商铺使用费，其中2036年8月1日至2056年7月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。2016年9月11日，被告明福公司向原告开具“佛山义乌小商品城”负一层0070号铺的出租商铺使用权发票，合计金额为317727元。此外，原告还于2016年9月30日与被告明福公司签订了另外一份《商铺使用权流转合同》，合同号为0668,约定被告明福公司将位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”负一层0342号商铺使用权转让给原告，建筑面积为22.96平方米，商铺使用费为408800元；商铺使用权期间为从2016年10月1日起至2056年9月30日，交付时间为2016年10月1日，商场开业时间为2016年10月；合同所约定的商铺使用费为从2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费,从2036年10月1日至2056年9月30日为赠送使用期限。等等。被告明福公司于2016年11月17日出具了该商铺的出租商铺使用权发票，发票金额为408800元。另查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系被告弼唐经联社。2012年7月24日，被告弼唐经联社及案外人佛山市禅城区****弼西股份经济合作社（下称弼西社）共同作为甲方，案外人佛山市明福房地产有限公司与案外人义乌市通商市*投资管理有限公司共同作为乙方，共同签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，甲、乙方双方协商一致后确定挂牌流转设定的条件，甲方须在签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块（弼唐路东侧确权用地面积为43.64亩）给乙方，甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年等等。之后，被告弼唐经联社和弼西社又与被告明福公司签订了《〈弼唐村集体土地合作开发协议书〉补充协议》，就建设义乌小商品城事宜作了约定。2013年12月20日，被告弼唐经联社取得建字第440********0490号《建设工程规划许可证》，其中载明建设项目名称为“佛山义乌小商品贸易中心”，建设位置为佛山市禅城区****侧、雾岗路东侧。另据本院（2018）粤0604民初503号民事判决书查明，佛山义乌小商品贸易中心于2016年11月3日通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案两份《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限均为40年，根据上述规定，使用期限超出20年部分，即负一层0070号商铺超出2036年7月31日的部分、负一层0342号商铺超出2036年9月30日的部分均无效，之前的部分分别有效，依法受法律保护。关于商铺使用费返还及利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《商铺使用权流转合同》虽然约定后20年为被告明福公司赠送给原告的使用期限，但对于承租人原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价。而且，被告明福公司作为以营利为目的经营主体，其无偿为为数众多的承租人提供长达20年的租赁物使用权且无合理解释，显然违背常理。故应当认定被告明福公司向原告所收取的商铺使用费即为涉案商铺40年的租金总价。根据上述规定，被告明福公司应当向原告返还后20年的商铺使用费，计负一层0070号商铺为317727元÷2＝158863.5元、负一层0342号商铺为408800元÷2＝204400元。至于应返还的商铺使用费的利息问题。出租人和承租人对于导致涉案《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但出租人责任比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失,根据上述合同法之规定，被告明福公司应当赔偿。利息以应返还的租金为本金，从该资金被占用之日起计算至返还之日止。因原告未举证证明付款情况，本院酌定从被告明福公司开具发票之日起分别计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于被告弼唐经联社的责任问题。包括本案在内，在涉义乌小商品城系列商铺租赁纠纷案件中，被告弼唐经联社分别以“见证方、确认方、丙方”的身份出现于《商铺使用权流转合同》中，但纵观合同全文对被告弼唐经联社权利义务的约定，仅约定被告弼唐经联社作为土地使用权人同意包括原告在内的商铺承租人与被告明福公司签订《商铺使用权流转合同》，被告弼唐经联社于该商铺租赁合同中不享有合同权利也不负担合同义务，其实质为合同见证人，并非是合同相对人。原告要求被告弼唐经联社对被告明福公司的涉案债务承担责任，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告郑庆祝与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2016年8月9日签订的《商铺使用权流转合同》（编号0590）合同使用期限超出2036年7月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑庆祝返还佛山市禅城区“义乌小商品城”负一层0070号商铺从2036年8月1日至2056年7月31日部分的商铺使用费158863.5元及利息（利息以158863.5元为本金，从2016年9月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、确认原告郑庆祝与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2016年9月30日签订的《商铺使用权流转合同》（编号0668）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；四、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑庆祝返还佛山市禅城区“义乌小商品城”负一层0342号商铺从2036年10月1日至2056年9月30日部分的商铺使用费204400元及利息（利息以204400元为本金，从2016年11月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告郑庆祝的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取计3912元（原告已预交），由原告郑庆祝负担50元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担3862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年四月二十四日书记员 蔡漪琳