文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终399号上诉人（原审被告）：郭清，男，1965年11月30日出生，汉族，住垫江县。委托诉讼代理人：易川江，重庆欣凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆渝垫国有资产经营有限责任公司，住所地垫江县桂溪街道建新路139号，统一社会信用代码91500231756246369X。法定代表人：胡永凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋月，重庆玉鼎律师事务所律师。上诉人郭清因与被上诉人重庆渝垫国有资产经营有限责任公司（以下简称：渝垫公司）合同纠纷一案，不服垫江县人民法院(2019)渝0231民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭清的委托代理人易川江、被上诉人渝垫公司的委托诉讼代理人刘秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭清上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院以房屋建筑面积核定补交的房款，认定事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的《安置协议》载明的建筑面积93.5㎡为实地测量面积，实质是套内面积。被上诉人通知与交付给上诉人的房屋建筑面积载明为123.61㎡，但实际套内面积为94.67㎡，故上诉人只需按照套内面积补交1.17㎡的房款。一审法院判决按照13.61㎡补交房款错误。2.被上诉人预交付给上诉人的房屋建筑面积123.61㎡，套内面积94.67㎡，公摊面积28.94㎡，公摊面积过大，超过相关规定。3.垫江县房产测量所没有房屋测量资质，被上诉人也未提交资质证明；另一方面，测量单位检查者没有签名。一审法院对垫江县房产测量所所作的房产面积复核报告书进行采信是错误的。渝垫公司辩称，1.被上诉人与上诉人签订的《垫江县城北外街旧城改造建设工程房屋拆迁补偿（产权调换）安置协议》载明上诉人被拆迁的房屋面积93.5㎡是建筑面积，而非套内面积。2.关于公摊面积，被上诉人是严格按照垫江县国土资源和房屋管理局签发的垫国土房管文【2015】213号文件进行了处理，即对上诉人的超面积部分包括超安置范围的面积16.5㎡和超协议的面积13.61㎡，本应按照市场评估价4090元/㎡计算房款，但被上诉人均是按照1900元/㎡计算的房款，因此，对于公摊面积较大的问题，已经通过这种优惠的方式对上诉人给予了补偿。3.垫江县房产测量所系重庆市国土资源和房屋勘测规划院设立的房产测量所，具有房屋测量资质。渝垫公司向一审法院起诉请求：1.由郭清立即支付房款52739.71元以及大修基金7416.6元，共计60156.31元。2.本案诉讼费用由郭清承担。一审法院认定事实：2009年6月26日，渝垫公司与郭清签订了《垫江县城北外街旧城改造建设工程房屋拆迁补偿（产权调换）安置协议》（以下简称安置协议），协议约定：由渝垫公司拆除郭清所有的位于垫江县城北外街42号房屋，房屋用途为住宅，结构为砖混，建筑面积93.5㎡，补偿价格为1469元/㎡，附属设施电表、气表、灶台、洗衣池等；并按照每月3.5元/㎡的标准支付临时安置补助费用，过渡期为35个月，安置房建成后，按照实际过渡时间结算，临时安置补助费结算时多退少补；提前搬迁奖励、补助装饰物作价补偿等项目，拆迁协议补偿总额共计为157815.76元。还约定渝垫公司安置郭清三室一厅（面积为：100㎡-110㎡）住房一套，郭清安置房的选择按照先拆迁、先选房的原则，以取得的《拆迁序号证》依次选房，安置房的价格结算方式住宅按照1900元/㎡的标准计算。并约定违约责任，双方自协议签订之日起，产生法律效力，双方应按协议达成的所有条款履行职责，任何一方不得反悔，如有违约，由违约方按照本协议总费额的5%支付违约金给对方，并赔偿经济损失。郭清选择产权调换方式安置后在协议约定的安置地点选择一套三室一厅的住房。2015年9月29日，郭清选择在垫江县城北街52号的产权调换住房一套，该房建筑面积经垫江县房产测量所出具的《重庆市房产面积复核报告书》实测建筑面积为123.61㎡。另查明，从2012年5月8日起至2015年5月17日，渝垫公司以7元/㎡的标准，按照拆迁房屋建筑面积93.5㎡，三次支付给郭清北城外街旧城改造工程逾期过渡费共计23562元，其中2012年至2013年逾期过渡费由罗素英代签，其余两次均由郭清本人签字确认。从2009年6月26日签订安置协议之日起至2015年9月29日通知选房扣除安置协议中约定35个月过渡期和已经支付逾期过渡费期间（从2012年5月8日起至2015年5月17日）后，在渝垫公司作为编制单位出具垫江县城北外街旧城改造工程项目房屋产权调换结算单（住房）中应扣款项已经明确载明应付过渡费起止时间为从2015年5月18日起至2015年12月28日止，天数225天，标准21.52元/㎡，此期间过渡费为4842元，整个过度期间的过渡费用已经全部纳入补偿范围。还查明，2015年9月29日，渝垫公司作为编制单位出具垫江县城北外街旧城改造工程项目房屋产权调换结算单（住房）中明确载明：郭清房屋安置楼号，协议安置面积为100㎡-110㎡，约定选房户型面积为123.61㎡，实际安置面积为123.61㎡。应交房款包括拆迁面积优惠补差房款1727.60元/㎡×93.5㎡=161530.60元、协议安置范围房款1900元/㎡×16.5㎡=31350元、超协议面积房款1900元/㎡×13.61㎡=25859元，三项共计218739元。应扣款包括已交房款142120元、装修费110元/㎡×123.61㎡=13597.10元、过渡费225天×21.52元/天=4842元、违约金按照拆迁协议总额5%计算为157815.76元×5%=7890.79元，以上四项共计168449.89元。另有水费户头费用2450元。结算缴款金额为218739.60元-168449.89元+2450元=52739.71元。但郭清并未在此房屋产权调换结算单上签名确认。渝垫公司在郭清选定住房之后，于2015年10月26日向郭清发出大修基金缴款通知单，列明按照60元/㎡的标准，以实际建筑面积123.61㎡计算，应缴纳的大修基金总额为7416.6元。一审法院认为，渝垫公司、郭清签订的《垫江县城北外街旧城改造建设工程房屋拆迁补偿（产权调换）安置协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，实属有效，双方当事人均应依约履行约定的义务。对于渝垫公司主张由郭清支付52739.71元购房款的诉讼请求，应按照房屋产权结算单上项目进行增扣确认。渝垫公司提出的房屋产权调换结算单中载明的安置情况、应交房款部分、水费户头费用部分，结合双方所签订的安置协议，法院予以认可。对于应扣款部分，渝垫公司提出郭清已缴房款和装修费部分，郭清答辩并未反驳，亦未举示相应证据证明，法院予以认可。对于逾期过渡费部分，从2009年6月26日签订安置协议之日起至2015年9月29日通知选房扣除安置协议中约定35个月过渡期和已经支付逾期过渡费期间（从2012年5月8日起至2015年5月17日）后，在渝垫公司作为编制单位出具垫江县城北外街旧城改造工程项目房屋产权调换结算单（住房）中应扣款项已经明确载明应付过渡费起止时间从2015年5月18日起至2015年12月28日止，天数225天，标准21.52元/㎡，此期间过渡费为4842元予以扣除，至此，整个过渡期间的过渡费用已经全部纳入补偿范围。渝垫公司举示的垫江县城北外街旧城改造工程项目房屋产权调换结算单（住房）和垫江县房产测量所出具的《重庆市房产面积复核报告书》均载明所选房屋的实际建筑面积为123.61㎡，由于郭清未充分举证证明所选房屋实际建筑面积与实测建筑面积不一致，故对郭清关于产权调换房屋面积部分的答辩意见，本院不予采纳。由于郭清未按照安置协议约定期间履行职责，已经构成违约，违约金按照合同约定的拆迁总费额5%计算为7890.79元。故对于渝垫公司起诉要求郭清支付购房款52739.71元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以认可。对于渝垫公司主张由郭清支付7416.6元大修基金的诉讼请求，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。郭清选定在垫江县城北街52号的产权调换房屋以后，应按规定履行业主在物业管理活动中所负缴纳专项维修资金的义务。因此渝垫公司主张郭清按规定缴纳专项维修资金7416.6元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第五十三条之规定，判决：一、由郭清在本判决生效后15日内向重庆渝垫国有资产经营有限责任公司补交购房余款52739.71元；二、由郭清在判决生效后15日内向重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付专项维修资金7416.6元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1309.91元，由郭清负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点为：1.一审法院对郭清被拆迁房屋面积的认定是否错误；2.一审判决上诉人应补交的购房款是否错误。关于焦点1。现有证据即渝垫公司与郭清签订的《垫江县城北外街旧城改造建设工程房屋拆迁补偿（产权调换）安置协议》显示，郭清所有的位于垫江县城北外街42号房屋，其用途为住宅，结构为砖混，建筑面积为93.5㎡。对于该协议的真实性、合法性及关联性，上诉人郭清均不持异议。该份证据证明，郭清被拆迁的位于垫江县城北外街42号房屋，其建筑面积为93.5㎡，而非其主张的套内面积为93.5㎡。然而，上诉人郭清未举示任何证据证明其被拆迁房屋套内面积为93.5㎡。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由负有举证责任的上诉人郭清承担不利的后果。由此可见，一审法院对郭清被拆迁房屋面积的认定，事实清楚。关于焦点2。上诉人郭清所选的安置房，经重庆市国土资源和房屋勘测规划院垫江县房产测量所测量，其建筑面积为123.61㎡。经查，该测量机构具有相应的测绘资质。上诉人郭清虽对安置房面积及相关费用的计算持有异议，但未提供证据证明其相应的主张，因此，一审法院按照双方根据《垫江县城北外街旧城改造建设工程房屋拆迁补偿（产权调换）安置协议》约定以及相关政策法规计算的相关补偿安置费用，判决支持重庆渝垫国有资产经营有限责任公司的诉讼主张，判决结果并无不当。综上所述，上诉人郭清的上诉理由不能成立，对其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1303.91元，由上诉人郭清负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年五月二十日法官助理 王宏军书 记 员 蔡世川