山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11573号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：于某，男，1970年4月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德衡（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任杰，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邬某，男，1967年11月15日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：张钢，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人于某因与被上诉人邬某财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于某上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失140万元；诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人邬某擅自出租其与上诉人共有的房屋，被上诉人应当赔偿上诉人的租金损失。被上诉人与万佳福商贸有限公司就涉案房屋签订的租赁合同期限自2013年12月1日至2015年11月，被上诉人应当根据评估报告确认的租金价值赔偿上诉人50%的收益损失。评估报告在进入案件审理之时是有效的，即使评估报告客观上超过有效期也应当重新鉴定，而不能适用举证不能的法律规定驳回上诉人的诉讼请求。（二）物业费应当由实际使用人万佳福商贸有限公司支付。被上诉人作为万佳福商贸有限公司的原法定代表人及控股股东支付物业费合情合理。一审判决确认上诉人支付物业费错误。 邬某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。评估报告超过有效期不能作为证据使用，评估报告未考虑商业网点门头存在遮挡物，评估结果不符合客观事实；通过用电记录可以看出万佳福商贸有限公司实际使用时间是2014年2月至2015年1月，被上诉人只应支付11个月的租金。 于某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告经济损失140万元；2.诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。事实与理由：2008年9月18日，原告与被告邬某共同取得了位于市南区的商业房产（青房地权市字××号）的所有权，该房产为按份共有，原被告双方各占50%。2013年11月30日，被告邬某未经原告同意，擅自与被告青岛万佳福商贸有限公司签订了房屋租赁合同，约定租赁期限5年，每年租金10万元，青岛万佳福商贸有限公司实际租赁时间截止到2015年9月8日。经查，被告为青岛万佳福商贸有限公司的实际控制人及法定代表人，涉案房产的租赁价格至少在140万元/年以上，两被告恶意串通，严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告要求法院判决被告赔偿原告租金损失140万元，望能判如所请。 邬某向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人房屋装修及物业费的50%，计588273.45元；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：青岛市市南区的商业房产为于某和邬某共有。房屋购买后，双方对房屋进行了装修，反诉原告邬某垫付装修费人民币831909元、购买空调设备及安装费人民币262750元，垫付物业费人民币81887.9元。以上合计1176546.9元，该费用应当由双方各自承担50%。 一审法院认定事实：青岛市市南区房屋，建筑面积812.38平方米，系于某、邬某按份共有，二人各占50%份额。2013年11月30日，邬某与青岛万佳福商贸有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：邬某、于某将位于市南区房屋出租给青岛万佳福商贸有限公司，租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。年租金10万元。其中出租方于某签名并非于某本人签名。被告邬某称系青岛万佳福商贸有限公司经理万名媛向于某电话确认后所签，原告对被告的此项陈述不认可。另查明，青岛万佳福商贸有限公司法人原为邬某，现邬某为控股股东。对当事人有异议的证据，法院认定如下：原告于某提交：1、房屋租赁合同，证明被告与青岛大虎蜂文化体育发展有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年11月9日至2020年11月8日，证明被告与青岛万佳福商贸有限公司签订房屋租赁合同侵犯原告的权利的截止日期为2015年11月9日。被告邬某质证后称，证据真实性有异议，邬某签名不是本人所签，备案登记中提供的房产证经过变造，邬某对出租给青岛大虎蜂文化体育发展有限公司房屋不知情。我们认为涉案房屋青岛万佳福商贸有限公司仅使用到2015年2月28日。该证据中房产证是变造的。青岛大虎蜂文化体育发展有限公司没有给被告钱，被告对此出租事情不知情。2、房地产估价报告，证明2016年8月3日，青岛市市南区人民法院委托的青岛泰城房地产评估有限公司经过评估出具了青泰城估（2016）817号房地产估价报告，评估2013年11月至2015年11月涉案房屋的租金价格为281.0997万元。其中估价报告记载：估价报告使用期限自估价作业截止之日（2016年8月3日）起一年内有效。被告质证后称，估价报告未考虑遮挡，且估价金额不符合市场价格，因此对估价报告不认可。被告邬某提交：1、解除合同协议书一份，证明邬某与青岛万佳福商贸有限公司于2015年3月10日已经解除了房屋租赁合同。青岛万佳福商贸有限公司实际使用房屋期限为2014年4月至2015年2月，共11个月。青岛万佳福商贸有限公司同意按照合同约定租金10万元/年支付租金91667元，因存在纠纷，等待邬某通知付款。于某质证后称，根据被告陈述及查询原审庭审笔录可以证明青岛万佳福商贸有限公司系邬某的一人公司，因此邬某与其担任法人的一人公司签订解除合同协议书属于无稽之谈，原告不认可。2、物业公司出具的涉案房屋用电明细一份，证明涉案房屋在2014年3月份之前用电量为0，在此之前涉案房屋并未使用，涉案房屋2014年4月起用电量过万度，青岛万佳福商贸有限公司在经营超市。涉案房屋2015年2月之后用电量下将，青岛万佳福商贸有限公司经营的超市停业，房屋未使用。因为涉案超市有冰柜存放，所以存在部分用电量。于某质证后称，双方履行合同应该以在工商部门公示约定为准，邬某、青岛万佳福商贸有限公司如何经营不是本案审理范围。3、山东省青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10415号生效民事判决书一份，该判决认定“涉案玻璃状遮顶几乎完全遮挡了涉案商铺，给商铺的经营和使用造成了影响，降低了商铺的商业价值”，后法院判决应拆除玻璃状遮顶，因此评估价格不符合规定。于某质证后称，（2012）南民初字第10415号案件起诉时是拆除两处遮挡物，是两个巨大的空调，影响北部两个门头房停车场出口遮挡物，该案法院判决拆除停车场出口遮挡物，没有支持拆除两个巨大的空调，两个空调对于门头及业主影响更严重，所以评估报告确定的租金是考虑遮挡物影响下所作出。即使存在遮挡物的情况下，除了漳州路9号甲之外其他的涉案门头全部出租，处于出租状态，至于原被告当时不愿意出租涉案房屋是因为涉案房屋过大，租户所报租金水平未达到原被告预期。对于该份证据，法院认为，系我院生效判决，真实性法院依法予以认可。4、租赁合同两份，证明因玻璃状遮顶遮挡，涉案房屋旁边67号丁户商铺同时期租金为35.77平方米，1000元/月（折合27.96元/㎡/月）。因玻璃状遮顶遮挡，涉案房屋旁边67号戊户商铺同时期租金为63.05平方米，1800元/月（折合28.55元/㎡/月）。邬某将房屋出租给青岛万佳福商贸有限公司，718.52平方米，100000元/年（折合11.59元/㎡/月）。考虑到面积较大，出租困难，此租金比较符合当时实际租金价格。于某质证后称，证据系复印件不认可，这种房屋租赁合同如同被告向工商部门出示租赁合同一样，都在掩盖房屋租金价格。对于该份证据，因原告于某不予认可且系复印件，真实性法院不予采信。5、《漳州路69号甲装修合同》、结算单、收条一宗，证明2013年12月28日，邬某与薛福忠签订装修合同，对涉案房屋进行装修；装修结算总造价831909元，邬某分三次支付装修款。于某质证后称，真实性及证明事项均不认可。对于该份证据，法院认为，系邬某与案外人签订的合同，于某对此不予认可且邬某并未提交其他证据加以佐证，因此，法院对其真实性不予认可。6、《空调供应及安装合同》、收据各一份，证明2014年2月17日，邬某与青岛经纬隆机电工程有限公司签订合同，为涉案房屋安装空调，合同总造价262750元，邬某已经全款付清。于某质证后称，真实性及证明事项均不认可。对于该份证据，法院认为，系邬某与案外人签订的合同，案外人并未到庭，且于某对此不予认可，因此，法院对其真实性不予认可。7、青岛海悦东林物业管理有限公司出具的收款收据一张、青岛银联POS签购单一张，证明邬某个人通过银行卡刷卡的方式向青岛海悦东林物业管理有限公司垫付了2010年4月至2013年10月期间漳州路69号甲商业房的物业管理费共计81887.9元。于某对该证据的真实性予以认可，但认为该费用不应由于某承担。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，青岛市市南区房屋为于某、邬某按份共有，二人各占50%份额，因此房屋的租金收益应由二人均等分享。通过庭审查明的事实可知，2013年11月30日，邬某与青岛万家福商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》中于洪刚的签名并非其本人所签。邬某系青岛万家福商贸有限公司的原法定代表人及控股股东，相关的收益邬某并未给付于某。因此，邬某与青岛万家福商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》应当认定为邬某自行与青岛万家福商贸有限公司签订。涉案房屋的租金收益邬某应当给付原告于某50%。对于于某主张的邬某赔偿原告经济损失140万元的诉讼请求。邬某主张涉案房屋的租金收益应按照其与青岛万家福商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的年租金10万元计算，且主张青岛万家福商贸有限公司使用期限为自2014年4月至2015年2月，共11个月。于某主张租期应当按照邬某与青岛万家福商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》2013年12月1日起至2015年11月；租金应当按照青泰城估（2016）817号房地产估价报告的估价报告计算。法院认为，因邬某系青岛万家福商贸有限公司控股股东，其签订的合同约定的租金价格无法采信。对于青泰城估（2016）817号房地产估价报告，法院认为，该报告明确记载估价报告的有效期为一年，现已超过一年，故该报告无法作为证据使用。庭审中双方当事人并未提交其他证据证明涉案房屋的租金价格，因此涉案房屋的租金价格无法确定。对于原告主张的租金损失，本案依法予以驳回，于某可在证据充分时另行主张。对于邬某主张的于某支付邬某房屋装修费831909元的50%、购买空调设备及安装费262750元的50%，因邬某提供的相关证据于某均不予认可，且邬某并未提交其他证据加以佐证，因证据不足，法院对此不予支持。对于邬某主张于某支付的涉案房屋的物业管理费用81887.9元的50%，邬某提交的青岛海悦东林物业管理有限公司出具的收款收据及青岛银联POS签购单证明其已支付涉案房屋2010年4月至2013年10月期间的物业管理费共计81887.9元，于某对此亦认可。于某主张该费用由青岛万家福商贸有限公司负担，因青岛万家福商贸有限公司自2013年12月起租赁涉案房屋，于某的主张无事实和法律依据。该期间的物业费用应当由于某与邬某均等负担，故于某应当返还邬某垫付的物业费为40943.95元(81887.9元÷2=40943.95元)。判决：一、于某于判决生效之日起十日内支付邬某2010年4月至2013年10月的物业费40943.95元。二、驳回于某的诉讼请求。三、驳回邬某的其他反诉请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明认定的相关事实予以确认。 本院认为，本案系财产损害赔偿责任纠纷。本案争议的焦点问题是：一、涉案共有房屋租金收益如何认定；二、一审判决确认上诉人承担50%的物业费是否正确。 关于焦点一。被上诉人邬某将涉案房屋租赁给万佳福商贸有限公司产生租金收益。上诉人于某提交青泰城估（2016）817号房地产估价报告、被上诉人邬某与万佳福商贸有限公司签订的房屋租赁合同，主张涉案房屋自2013年11月30日至2015年11月30日的租金价值为281.0997万元，上诉人享有140万元共有物收益。被上诉人邬某提交其与万佳福商贸有限公司解除合同协议书、涉案房屋用电明细，主张万佳福商贸有限公司实际租赁使用涉案房屋自2014年4月至2015年2月，租金收益91667元。关于租赁时间问题。本院认为，被上诉人邬某提供的用电明细显示涉案房屋自2014年4月至2015年2月用电量明显高于其他时间段，与被上诉人邬某提交的解除合同协议书确认的实际履行合同时间基本一致，故本院认定涉案房屋租赁合同实际履行时间为2014年4月至2015年2月。关于租金价值的问题。被上诉人邬某作为万佳福商贸有限公司控股股东，其与万佳福商贸有限公司约定的年租金10万元与社会平均租金价格差额巨大，本院不予采信。虽然涉案评估报告超过一年使用期限，且未考虑房屋存在遮挡物影响因素，但该报告评估的是2013年11月30日至2015年11月30日固定时段的社会平均租金，且遮挡物现已拆除客观上无法恢复原状重新评估，故综合遮挡物客观上影响房屋商业使用价值、参考评估报告确认的社会平均租金价值等因素，本院酌定支持上诉人2014年4月至2015年2月的共有房屋租金收益51.35万元（280.0997万元×80%÷24月×11月÷2）。 关于焦点二。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。根据被上诉人邬某提供的青岛海悦东林物业管理有限公司出具的物业费收款收据及青岛银联POS签购单，可以认定被上诉人邬某为共有房屋支出2010年4月至2013年10月期间物业费81887.9元的事实。一审判决确认上诉人于某按照50%的共有份额承担40943.95元物业费并无不当。上诉人于某主张万佳福商贸有限公司承租涉案房屋应由万佳福商贸有限公司及被上诉人邬某支付物业费。本院认为，根据上诉人于某认可万佳福商贸有限公司自2013年12月起租赁房屋的主张，其要求万佳福商贸有限公司支付承租前的物业费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人于某的要求分割共有房屋收益的部分上诉请求成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，驳回上诉人分割共有物收益的诉讼请求错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5095号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5095号民事判决第二项为，被上诉人邬某于本判决生效之日起十日内支付上诉人于某共有房屋租金收益513500元； 三、驳回上诉人于某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉案件受理费22800元，退还上诉人于某5400元。其余17400元、诉讼保全费5000元、鉴定费9527.5元，合计31927.5元，由上诉人于某负担20220元，由被上诉人邬某负担11707.5元；一审反诉案件受理费7260元，退还被上诉人邬某2419元，其余4841元由上诉人于某负担337元，由被上诉人邬某负担4504元。二审案件受理费17400元，由上诉人于某负担11063元，由被上诉人邬某负担6337元。 本判决为终审判决。 审判长 姜 蓉 审判员 范黎强 审判员 张好栋 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 卢翔飞 书记员张拓 书记员于雪