广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初227号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：覃仲元，男，1981年7月15日出生，瑶族，住广西钟山县。 被告：覃春兰，女，1984年6月20日出生，瑶族，住广西钟山县。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“彰泰城房地产公司”）与被告覃仲元、覃春兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰城房地产公司的委托诉讼代理人黄世军及被告覃仲元、覃春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告覃仲元、覃春兰配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告覃仲元、覃春兰向原告彰泰城房地产公司支付违约金170604元，违约金从已付购房款中扣除。在诉讼中，原告彰泰城房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。2.判决被告覃仲元、覃春兰配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告覃仲元、覃春兰向原告彰泰城房地产公司支付违约金170604元，违约金从已付购房款中扣除。4.被告覃仲元、覃春兰支付原告彰泰城房地产公司律师费13000元。事实和理由：2019年4月3日，原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告彰泰城房地产公司将位于钟山县钟山彰泰城（商品房预售许可证号为钟建房预字第2018-007号)7幢1单元17层1702号商品房出售给被告覃仲元、覃春兰，总价款为568680元，被告覃仲元、覃春兰在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款118680元，余款450000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。合同第八条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议的，任何一方均有权向商品房所在地钟山县人民法院提起诉讼。附件十一买卖合同补充协议第八条第1款约定：因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金，并按附件四第4条第2款项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。该条第8款约定，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等)均由买受人承担。原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订合同后，原告彰泰城房地产公司已经到有关部门办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。按照附件十一商品房买卖合同补充协议第八条第2款第（2)项约定：买卖合同根据合同约定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。被告覃仲元、覃春兰因未能办理银行贷款，截止至起诉时止，被告覃仲元、覃春兰拖欠原告彰泰城房地产公司购房款450000元，逾期早已超过90天，已构成解除合同的条件，原告彰泰城房地产公司已发函向被告覃仲元、覃春兰追讨购房款，但被告覃仲元、覃春兰未能支付。原告彰泰城房地产公司认为，原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，因被告覃仲元、覃春兰违约，原告彰泰城房地产公司要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，判决被告覃仲元、覃春兰配合原告彰泰城房地产公司到合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续，并支付违约金。原告彰泰城房地产公司向法院提起诉讼，请求法院支持原告彰泰城房地产公司的诉讼请求。 被告覃仲元、覃春兰辩称，在签订《商品房买卖合同（预售）》前，原告彰泰城房地产公司的工作人员对被告覃仲元、覃春兰说先签合同交了首付款、税费后，才到银行贷款，于是被告覃仲元、覃春兰与原告彰泰城房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》。签订合同后，原告彰泰城房地产公司的工作人员与被告覃仲元一起到银行查询，经银行查询被告覃仲元、覃春兰有贷款和信用卡未还清，银行让被告覃仲元、覃春兰先将贷款还清后才能办理贷款。被告覃仲元、覃春兰认为，原告彰泰城房地产公司的工作人员对被告覃仲元、覃春兰说交完首付，就到银行贷款，所以被告覃仲元、覃春兰与原告彰泰城房地产公司才签订《商品房买卖合同（预售）》。因为被告覃仲元、覃春兰的信用问题申请贷款未或批准，被告覃仲元、覃春兰无法支付剩余购房款。现原告彰泰城房地产公司要求被告覃仲元、覃春兰支付按30%计算的违约金过高，在签订合同时，原告彰泰城房地产公司没有说违约金按30%计算。如果违约金按30%计算，则被告覃仲元、覃春兰不同意解除合同；如果违约金按3%计算，则被告覃仲元、覃春兰同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，原告彰泰城房地产公司取得涉案商品房预售许可证。2019年4月3日，原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订了《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。合同主要约定：原告彰泰城房地产公司将其位于钟山县商品房出售给被告覃仲元、覃春兰，商品房总价款为568680元；被告覃仲元、覃春兰在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款118680元，余款450000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，双方按照逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）均由买受人承担”。商品房交付时间为2020年12月30日；《车位使用确认书》中使用人特别承诺第十条约定“如使用人有违反《商品房买卖合同（预售）》及本确认书使用人相关承诺的，开发商有权收回本车位。同时，《商品房买卖合同（预售）》无论以任何原因终止或解除的，本确认书亦同时终止”等等。合同签订后，被告覃仲元、覃春兰支付首付款118680元，余款450000元以银行贷款方式于签订《商品房买卖合同（预售）》之日起30日内支付。2019年4月9日，被告覃仲元已将房维基金8195.60元交给钟山县住房和城乡建设局。原告彰泰城房地产公司按照约定为被告覃仲元、覃春兰办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续，之后被告覃仲元、覃春兰向银行申请贷款因尚欠银行款项未获批准。被告覃仲元、覃春兰未按照约定支付尚欠的购房款。2019年8月15日，原告彰泰城房地产公司向被告覃仲元、覃春兰发催告函催收尚欠购房款未果。在诉讼中，被告覃仲元、覃春兰表示如果违约金按3%计算，则其同意解除合同。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》是否应当解除；2.违约金是否过高。被告覃仲元、覃春兰未按照合同约定的时间足额支付购房款，逾期期限超过90日，原告彰泰城房地产公司亦发出催告函进行了催告，被告覃仲元、覃春兰仍未履行付款义务，原告彰泰城房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》《车位使用确认书》及被告覃仲元、覃春兰协助原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续，本院予以支持。因被告覃仲元、覃春兰征信问题未能申请贷款，系其个人原因导致未在约定期限内付清购房款，应当承担违约责任。原告彰泰城房地产公司与被告覃仲元、覃春兰签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条和第二十八条第二款分别约定，“逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。原告彰泰城房地产公司按照附件十一补充协议的约定计算30%的违约金，该补充协议将主合同约定的违约金从3%调整为30%，加重了买受人的责任，且原告彰泰城房地产公司未提供充分证据证实已经尽到告知说明义务；违约金应以实际损失为基础，原告彰泰城房地产公司未提供充分的证据证实其因合同解除遭受到的损失，其主张按30%计算违约金过分高于造成的损失，因此，本院认为，违约金应按主合同约定的3%计算，被告覃仲元、覃春兰应向原告彰泰城房地产公司支付违约金17060.40元（568680元×3%）。关于律师费的问题，原告彰泰城房地产公司提供的委托代理合同对于律师费的收费标准未明确约定，且原告彰泰城房地产公司主张的违约金明显超过必要限度，本院酌情支持律师费2000元。被告覃仲元、覃春兰已向原告彰泰城房地产公司支付了购房款118680元，该违约金和律师费可从已付购房款中抵扣，因此，原告彰泰城房地产公司应向被告覃仲元、覃春兰返还购房款99619.60元（118680元-17060.40元-2000元）。关于住房维修基金，被告覃仲元、覃春兰存入钟山县住房和城乡建设局账户，原告彰泰城房地产公司未持有该款项，被告覃仲元、覃春兰可在合同解除后自行到钟山县住房和城乡建设局办理退款事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告覃仲元、覃春兰于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。被告覃仲元、覃春兰于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告覃仲元、覃春兰退还购房款99619.60元； 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1986元（已减半收取,原告贺州彰泰城房地产开发有限公司已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担1780元，被告覃仲元、覃春兰负担206元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邹智利 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。