文书内容黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0109执异8号案外人：庞军林，男，1967年8月15日出生，汉族，住黑龙江省肇东市六法南路182号果菜2号楼1单元402室。申请执行人：杜凤海，男，1971年9月1日出生，汉族，住哈尔滨市松北区万宝镇巨宝村罗家屯121号。被执行人：李石鑫，男，1988年2月15日出生，汉族，住黑龙江省肇东市东发乡东发村东发屯。在本院执行杜凤海与李石鑫借款合同纠纷一案中，案外人庞军林于2020年5月6日对于执行肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人庞军林称，请求人民法院依法解除依据（2017）黑0109执390号之六裁定书对庞军林占有的肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号（实际为3栋1层0002号）商服的查封。事实和理由：法院在执行杜凤海与李石鑫被继承人债务清偿纠纷一案（2017）黑0109民初327号民事调解书中，于2020年1月10日查封了庞军林占有使用的肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服，该商服系庞军林所有，法院应当停止对该商服的执行。首先，铸城雅居小区在开发过程中，向庞军林借款，后因无力偿还，开发单位将肇东市铸城雅居3号楼000102号商服（1层），面积92.6平方米抵顶给庞军林，开发单位为庞军林开具了售房凭证，标注的楼牌号为0002，并将该商服交付给庞军林，庞军林占有使用至今。该楼系庞军林所有，因开发单位欠税费，该楼房一直没有办理房屋登记手续。其次，法院执行该楼房的依据是虚假的，杜凤海与李石鑫被继承人债务清偿纠纷一案，原债务人为李铁，李铁死亡后杜凤海起诉李铁继承人李石鑫，李石鑫只是在继承遗产的范围内承担还款责任。肇东市铸城雅居小区3号楼000102号商服原系开发单位所有，后抵债给庞军林，抵债后李铁死亡，该楼房和李铁无关，李石鑫不能继承该楼房，李石鑫持有的楼房票据是虚假的，法院执行的000102号房屋实际楼牌号为0002。最后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，庞军林申请符合以上法律规定，可以排除法院执行，请求法院停止对该楼房的执行。杜凤海称，李石鑫于2013年5月1日与房屋出卖人签订《房屋认购书》，购买了肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服，房屋出卖人为其出具了《售房凭证》。庞军林与房屋出卖人签订《房屋认购书》的时间为2013年10月19日，其合同成立时间在后，《全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”根据上述规定，庞军林并无其他证据可以证明房屋出卖人为其办理了产权登记手续，或者证明其在查封前已经合法占有房屋。在此情况下，李石鑫与房屋出卖人签订的房屋认购合同合法有效且时间在前，先于庞军林取得房屋所有权，为查封房屋的合法所有权人，故查封房屋的行为未损害庞军林的权益，其无权要求解除查封，应驳回其申请。李石鑫称，其父亲李铁向杜凤海借款3500000元，李铁去世后，其承认该笔债务属实并自愿偿还。鉴于其无力偿还上述债务，同意将其名下四套商服交给杜凤海自行处理，商服信息如下：肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服，面积92.73平方米，肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000109号商服，面积86.32平方米，肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000101号商服，面积86.63平方米，肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服，面积92.6平方米。本院查明，本院在审理杜凤海与李石鑫民间借贷合同纠纷一案过程中，当事人自愿达成“被告李石鑫于2017年7月1日前给付原告杜凤海欠款3500000元”协议，该协议经本院予以确认后于2017年6月21日作出（2017）黑0109民初327号民事调解书。该民事调解书生效后，李石鑫并未履行给付义务，杜凤海向本院申请执行。在执行过程中，杜凤海向本院提供被执行人财产线索，本院依据（2017）黑0109执390号之六执行裁定书于2020年1月10日就本案案涉商铺作出查封公告。本院认为，庞军林在执行异议申请书中认为案涉不动产是其所有，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条向本院提出执行异议申请，系案外人对执行标的提出异议，因此案外人对于案涉的执行标的是否享有足以排除执行的相关权益是本案审查的核心问题。根据法律规定，当事人应当对于自己的主张提供充分证据进行佐证，庞军林向本院提交材料为《铸城雅居房屋认购书》复印件一份、《售房凭证》复印件一份。其中《铸城雅居房屋认购书》该份房屋认购书载明的主要内容为出卖人黑龙江万城房地产开发有限公司，法定代表人张亚秋，认购人庞军林，第一条基本情况部分约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于肇东市正阳南十四道街铸城雅居项目中的第3幢商服单元一层0002号房。该商品房用途为商服，建筑面积92.61平方米。第二条价款与付款方式部分约定该商品房按建筑面积计价，单价为15000元/平方米，总价款为（小写）1389150元，（大写）壹佰叁拾捌万扻仟壹佰伍拾零元，一次性付款。同时该认购书落款时间为2013年10月19日，“融资”字样被划掉，认购人签章上方有“张亚秋同意、借扻”字样。《售房凭证》时间是2013年10月19日，载明的主要内容为购房人姓名庞军林，购房位置3栋商服单元一层0002号，购房面积（m2）92.61，单价元/m215000，应交金额1389150，本次应交金额壹佰叁拾捌万扻仟壹佰伍拾零元，备注一栏为“此房以房产实测为准多退少补”，收款员借扻。在审查过程中，李石鑫向本院提供《铸城雅居房屋认购书》原件一份、《售房凭证》原件一份，其提供的上述材料和庞军林提供的《铸城雅居房屋认购书》、《售房凭证》除约定房屋为铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服、单价为24000元/平方米、总价款2222400元、无“融资”字样、出卖人和收款人李铁外并无显著差别。首先，鉴于黑龙江万城房地产开发有限公司与庞军林签订《铸城雅居房屋认购书》及出具的《售房凭证》均载有“融资”字样，同时庞军林也自述是基于借款关系，因此可以推定双方签订《铸城雅居房屋认购书》及出具的《售房凭证》的具有担保出借人庞军林享有的融资债权实现的意思表示。其次，根据法律规定基于合同行为引发不动产物权变动采取强制公示原则，即办理不动产物权登记。本案中双方通过交付行为履行以房抵债协议，由于未办理不动产过户登记，案涉房屋的物权并未发生转移，庞军林尚不享有该房屋的所有权。第三，设立以房抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人庞军林享有的仍然是金钱之债，与基于买卖而产生的买受人所享有的物权期待权具有基础性的区别，因此庞军林不享有正常房屋买受人基于生存权益而被赋予的物权期待权，亦不享有优先于一般债权的权益。最后，鉴于案涉商服无登记信息，因此李石鑫提供的《铸城雅居房屋认购书》和《售房凭证》上载明的铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服，是否同为庞军林主张的其享有权益并提出异议的铸城雅居3栋（1-2）层0002号商服，以及最终谁对案涉商服享有排他性权利均无法确定。综上，庞军林异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下:驳回庞军林的异议请求。案外人、当事人对于裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  庞 岩审 判 员  周洪霞审 判 员  刘国宇二〇二〇年五月十八日法官助理  李超群书 记 员  孙羽威