贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初678号 原告：谢某，女，汉族，某年某月某日出生，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖贤禹，贵州勤维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志，贵州勤维律师事务所实习律师。 被告：贵州省纳雍亿和置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇。统一社会信用代码91520525584108583T。 法定代表人：施昌平，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘鋆，贵州宗圣律师事务所律师。 原告谢某与被告贵州省纳雍亿和置业有限公司（以下至判决主文前简称“亿和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日、2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托诉讼代理人肖贤禹、李志，被告亿和公司的委托诉讼代理人刘鋆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某向本院提出诉讼请求：1、确认位于纳雍县整层共计1521.73平方米房屋归原告所有；2、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原告向被告购买的被告开发建设的纳雍温州国际商贸城12号楼2层12-2-1号商铺（114.6平方米），12号楼3层整层（1407.13平方米），共计1521.73平方米的商铺买卖协议有效；2、判决原告对被告已交付给原告的纳雍温州国际商贸城12号楼2层12-2-1号商铺、12号楼3层整层商铺有管理使用权；3、判决被告在其开发建设的纳雍温州国际商贸城房屋及商铺具备商品房买卖合同时，及时与原告签订《商品房买卖合同》并到房屋管理部门为原告办理网签备案登记；4、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年9月10日，原、被告签订《商品房定购协议书》，约定原告购买被告修建的位于纳雍县整层商铺，总价款为507万元，原告当天即付款465万元给被告，欠42万元待签订网签合同时支付。2018年7月22日，因被告与他人发生房屋买卖合同纠纷，纳雍县人民法院作出（2018）黔0525执447号裁定书，将原告购买的上述房产以及被告的其他房屋查封。之后，原告及家属到纳雍县人民法院执行局交纳了剩余房款，纳雍县人民法院才将该房屋解封。为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告亿和公司辩称，1、案涉房产在原告起诉之前已被人民法院查封，并处于被执行状态，原告已经向法院提出执行异议，按照法律规定原告不得单独就本案再提起确认所有权诉讼；2、原、被告双方系定购关系，原告诉请要求确认权利，没有事实依据；3、原、被告双方并未签订原告所诉称的买卖协议。因此原告请求确认买卖协议有效没有事实依据；4、没有任何证据证明被告将原告诉称的房屋交给原告使用，并且案涉房屋现被贵阳中级人民法院执行查封，因此原告的第二项诉讼请求依法不应得到支持；5、未签订商品房买卖合同不是被告的过错导致，因此原告的第三项诉讼请求依法不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告双方的陈述及本院采信的证据，本案事实认定如下：2014年7月24日，被告向原告借款300万元，2016年9月10日，经双方结算，被告应支付原告2014年10月24日至2015年8月31日期间按月利率3%计算的利息和从2015年9月1日至2016年9月10日按月利率2%计算的利息165万元，本息合计被告应偿还原告465万元。同日，经双方协商，亿和公司为甲方、谢某为乙方，签订《商品房定购协议书》和《补充协议》，约定：乙方购买甲方开发建设的纳雍温州商贸城12号楼第三层整层（建筑面积1407.13平方米）及12号楼第二层12-2-1号（建筑面积114.6平方米）商铺，建筑面积共计1521.73元，购房款共计5424955元，用甲方应当偿还乙方的借款本息465万元冲抵乙方应付购房款，不足部分，乙方以现金或刷卡方式在网签合同前付清。同时，原、被告又签订《承诺书》，谢某和亿和公司相互承诺：谢某坚决不向任何第三人泄露亿和公司以3250元／平方米的平方单价将12号楼3层整层出售给谢某，如若泄露，谢某愿以3500元／平方米单价购买12号楼3层整层，以及谢某积极配合亿和公司办理有关该房产的一切购买手续等。上述协议及承诺书签订后，被告于同日将原告向其购买的上述商铺全部交付给原告管理使用，但双方一直未签订《商品房买卖合同》。2018年7月23日，纳雍县人民法院作出（2018）黔0525执447号执行裁定书，裁定，一、查封被执行人贵州省纳雍亿和置业有限公司开发的位于纳雍县温州国际商贸城2号楼、3号楼、8号楼、9号楼、10号楼、12号楼商业用房，具体如下：1、2号1-7至1-11、1-18至1-22，共十间，面积887.9平方米；2、3号楼商业用房整栋32间，面积3179.16平方米；3、8号楼3-1、3-5、3-6、3-8共四间，面积760.38平方米；4、9号楼2-19、2-28共两间，面积166.67平方米；5、10号楼1-10、1-13、4-14共三间，面积245.52平方米；6、12号楼2-24、2-27、2-28、2-1、三层整层、四层整层，共30间，面积3196.67平方米。二、查封期限为三年。三、被执行人贵州亿和置业有限公司负责保管被查封的财产，因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。2019年10月16日，谢某向纳雍县人民法院提出执行异议申请，纳雍县人民法院于同月29日作出（2019）黔0525执异31号执行裁定书，裁定驳回了谢某的异议请求。2019年12月13日，原告谢某向纳雍县人民法院交纳了该房屋按3250元／平方米计算价款后未支付的房款428256元（与另案原告杨华共同交纳2028256元，其中，杨华交1608256元，谢某交42万元），纳雍县人民法院于2019年12月16日作出（2019）黔0525执447号之一执行裁定书，裁定：解除对被执行人贵州省纳雍亿和置业有限公司修建的位于纳雍县温州商贸城12号楼2-1号、3层整层、12号楼4层整层的查封。 另查明，被告亿和公司开发建设的纳雍温州国际商贸城12号楼于2013年1月12日取得《商品房屋预售许可证》。 本院确认的上述事实，有原、被告双方签订《补充协议》、《商品房定购协议书》、《承诺书》、被告亿和公司出具给原告的收据及纳雍县人民法院出具给原告的收据、（2018）黔0525执447号执行裁定书、（2018）黔0525执447号之一执行裁定书、协助执行通知书、（2019）黔执异31号执行裁定书、《商品房预售许可证》、《房屋交付核实笔录》及案涉房屋现状照片等证据在卷佐证，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本案争议的焦点，1、原、被告之间的商品房买卖合同关系是否有效；2、案涉商铺是否已交付给原告管理使用；3、被告是否应当与原告签订《商品房买卖合同》并为原告办理网签备案登记；4、本案应当如何定性。 本院认为，原告向被告购买案涉房屋，虽然是基于被告向原告借款300万元，被告应当偿还原告借款本息共计465万元，被告未偿还原告该借款本息，而是以原告向被告支付购房款的方式相互冲抵，协议达成后，原、被告双方签订了《商品房定购协议书》、《补充协议》及《承诺书》，约定原告向被告购买的温州国际商贸城12号楼第三层整层商铺按3250元/平方米计算价款、12号楼12-2-1号商铺按50万元计算价款，系双方的真实意思表示，该《补充协议》、《商品房定购协议书》和《承诺书》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。协议签订后，被告向原告出具了收到原告交付的购房款465万元，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，被告的行为已经构成违约。本案案涉房屋被法院查封后，原告向纳雍县人民法院交纳了购房余款42万元，纳雍县人民法院已将该款兑现给了被告的债权人，原告已经完成了全部购房款的交付义务，原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，原告的第一项诉讼请求，本院予以支持；被告作为商品房开发企业，其开发建设的案涉房屋已于2013年取得《商品房屋预售许可证》，原告向被告购买案涉商铺时，该商铺已经具备签订《商品房买卖合同》及办理网签备案的条件，原告请求判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案登记的主张，有事实依据的法律依据，本院予以支持；案涉房屋虽然至今未通过消防验收，但原、被告签订《补充协议》、《商品房定购协议书》及《承诺书》的当日，被告就将案涉商铺交付给原告管理使用至今，原告从2016年9月10日至今已经实际占有使用该商铺，原告请求判决其对案涉商铺有管理使用权的主张，本院予以采纳。 本案立案案由虽然定性为所有权确认纠纷，但原告在诉讼中变更了诉讼请求，根据原告变更的诉讼请求，结案案由应为房屋买卖合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告谢某向被告贵州省纳雍亿和置业有限公司购买的被告贵州省纳雍亿和置业有限公司开发的位于贵州省纳雍县.6平方米）、12号楼第三层整层商铺（面积1407.13平方米）的买卖协议有效； 二、原告谢某向被告贵州省纳雍亿和置业有限公司购买的被告贵州省纳雍亿和置业有限公司开发的位于贵州省纳雍县.6平方米）、12号楼第三层整层商铺归原告谢某管理使用； 三、被告贵州省纳雍亿和置业有限公司于本判决生效之日起30日内与原告谢某签订《商品房买卖合同》，并为原告谢某办理网签备案登记。 案件受理费49774元，适用简易程序减半收取24887元，由被告贵州省纳雍亿和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 雯 二〇二〇年五月二十七日 书记员 翟彦霖