广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初1177号 原告何慧婷，女，1986年3月14日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人范春林，广西华锦律师事务所律师。 被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司，住所地广西陆川县温泉镇园林路13号。 法定代表人谢育明。经理。 委托代理人谭增康，广西泰盛律师事务所律师。 原告何慧婷诉被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告何慧婷及其委托代理人范春林、被告陆川房开公司的委托代理人谭增康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何慧婷请求人民法院依法判令：1、判决被告支付违约金给原告，违约金按每日14.1元计，从2017年9月1日起计至完成房屋所有权登记之日止（暂计至2020年4月6日为12069.6 元）；2、判决被告返还原告办证费12596.79元及支付占用期间利息给原告，按年利率6%计算，从2014年5月6日起计至还清之日止（暂计至2020年4月6日为3779元）；3、判决被告协助为原告办理好陆川县金山第二小区（丽景豪庭）5805号房屋所有权登记证书；4、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2014年5月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171号），约定：原告购买被告开发建设的位于陆川县温泉北路沙坡路口陆川县金山第二小区（丽景豪庭）5幢805号房商品房，预测建筑面积共85.79平方米，其中套内建筑面积73.3平方米，分摊共有建筑面积为12.49 平方米。该商品房单价为每平方米3358元，总价款为人民币288093元，打9.8折为282321元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：因出卖人原因，造成不能办理产权登记或发生产权纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十三条约定：费用负担，买受方只交人民币壹万伍仟伍百元，出卖方负责办好地方税局完税证、契税完税证、房屋所有权登记证书，超出的金额出卖方负担，车库不包办证；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：2.买受人不退房，原告特向法院提起诉讼，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。2014年5月6日，被告收取了原告的办证费15500元。被告在2015年4月份交付陆川县金山第二小区(丽景豪庭)5幢805号房商品房给原告使用，原告己付清该商品房的购房款。被告支付了2823.21元契税及80元房屋登记费后，因被告的原因，房屋产权证书至今未能办妥。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；品房买卖合同》，被告按照合同约定在2015年12月30日前将商品房交付给原告使用，也应当依照合同的约定在商品房交付使用后18个月内即最迟2017年8月30日协助原告办理好该商品房的房屋所有权证书，但因被告的原因，原告至今未能办理好该商品房的房屋所有权证书。原告作为买受人己交清了全部购房款并缴纳了办证费15500元，履行了自己的义务，系被告的原因导致原告至今未能取得房屋产权证书。因此，被告己经构成违约，理应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第2款约定出卖人按己付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，违约金仅14.1元，违约金明显过低，显失公平公正。被告与其他小区业主签订的《商品房买卖合同》，不能按时取得房产权证的违约金为按日计算房款总价款的万分之一，因此，根据《合同法》第114条规定违约金应当适当提高，本案的违约金应提高为按日计算已付房款的万分之零点五即每天14.1元。被告收取了原告的办证费15500元，仅支付了2823.21元契税及80元房屋登记费，因被告的原因，房屋产权证书至今未能办妥，应将余下的办证费12596.79元返还给原告，并按年利率6%支付占用期间利息给原告。原告也多次向政府有关部门反映，均无法得到妥善解决。现为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：本案被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司的主体不适格，应当驳回原告的起诉。本案原告所购商品房是案外人何雄信（已故）“挂靠”被告以被告名义开发的商品发小区，原告提供合同的“广西陆川县房地产开发有公司金山第二小区丽景豪庭售楼部”是何雄信的章，不是我公司的，而且售房款、办证费都是何雄信收的，特别是银行缴款单不是我缴给我公司的，我公司根本不清楚他们双方之间的交易情况。被告并未与原告签订《商品房买卖合同》，且我公司未收到原告的购房款及办证费用，原告不是和被告存在商品房销售合同关系，而是与何雄信存在商品房销售合同关系。现在原告要求我公司承担责任不符合法律规定，法院应当依法驳回原告的起诉。 原告围绕诉讼请求依法提供了证据，被告未提供证据。本院组织双方当事人进行了证据质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、7真实有效、来源合法，且与本案事实有关联，本院作为认定本案事实的参考依据。原告提供的证据6，虽然真实合法，但与本案无关联，本院不予采纳。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认法律事实如下： 2014年5月5日，原告何慧婷和被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171号），约定：原告购买被告开发建设的位于陆川县温泉北路沙坡路口陆川县金山第二小区（丽景豪庭）5幢805号房商品房，预测建筑面积共85.79平方米，其中套内建筑面积73.3平方米，分摊共有建筑面积为12.49平方米。该商品房单价为每平方米3358元，总价款为人民币288093元，打9.8折为282321元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：因出卖人原因，造成不能办理产权登记或发生产权纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十三条约定：费用负担，买受方只交人民币壹万伍仟伍百元（15500元），出卖方负责办好地方税局完税证、契税完税证、房屋所有权登记证书，超出的金额出卖方负担，车库不包办证；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：2.买受人不退房，原告特向法院提起诉讼，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。 合同签订后，原告依约于2014年5月6日通过中国银行支付了156821元（其中首期房款141321元，办证费15500元）至被告指定的账户，并于2014年8月4日按约在中国银行办理了剩余房款141000元的按揭手续（该笔贷款于2018年2月1日还清），付清了本案所购房屋的全部价款。原告支付的办证费15500元，用于被告负责办理原告所购商品房的地方税局完税证、契税完税证、房屋所有权登记证书等各项证件的费用。2015年4月份，被告将房屋交付给原告使用，原告验收装修入住。至今，被告仍未为原告办理好房屋所有权证书，仅缴纳契税（2823.21元）及房屋登记费（80元）。 另查明，陆川县金山第二小区丽景豪庭第5幢商品房楼盘的施工许可证、规划许可证、项目开发批复及土地使用权证均为被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司名字。 本院认为，本案需要解决以下两方面问题：一、本案被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司是否本案适格的被告？二、被告是否应当承担违约责任以及如何承担违约责任？ 1、关于本案被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司是否本案适格的被告的问题。 本院认为，本案原告所购房屋施工许可证、规划许可证、项目开发批复及土地使用证、商品房预售许可均是被告陆川县房地产开发公司的，且购房合同出卖方盖章中包含有“广西陆川县房地产开发有公司”字样，原告有充足的理由相信该房产是被告出售的商品房，原告何慧婷作为普通群众不可能也不需要查明该商品房是否存在“挂靠”关系，本院认定涉案房屋为被告出售的商品房；至于本案中原告购房款、办证费等款项付给谁是根据出卖人指定，并无违反法律规定；另外，我国《建筑法》等法律明文禁止个人采用借用企业资质“挂靠”等手段进行房地产开发、销售，“挂靠”行为违反法律无效，不得对抗买受人，故本案无论是否存在“挂靠”关系，均不影响广西壮族自治区陆川县房地产开发公司是本案适格被告的法律事实，且被告未提供相应的“挂靠”证据，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，本院认定本案商品房销售合同是原告何慧婷与被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司之间签订的，合同双方主体适格，意思表示真实，内容和形式均未违反国家法律、法规的规定，该合同合法有效，应当受国家法律保护。 二、被告是否应当承担违约责任以及如何承担违约责任？ 本院认为，原告何慧婷已按照合同的约定付清了全部房款，并向被告支付了委托被告缴纳契税、地税以及办证的各项费用15500元，被告于2015年4月将房屋交付给原告后应当按照合同的约定在18个月内（2016年11月1日前）为原告办理好房屋所有权登记证书，但被告仅仅代原告缴纳了2823.21元契税及80元的房屋登记费，至今仍未为原告办理好房屋所有权登记证书，已构成违约，应当承担违约责任。因原告向本院提出了三项诉讼请求，现就三项诉讼请求分别进行论述： 1、关于原告要求被告支付违约金（每日按购房总款万分之零点五即14.1元计，从2017年9月1日起计至完成房屋所有权登记之日止）的问题。 本院查明，双方合同第十五条载明如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。原告称涉案房屋总款282321元，按上述约定计算，违约金仅14.1元，明显过低，应当按日违约金万分之零点五即每日14.1元计算给原告。本院认为，该项违约金约定明显过低，不足以维护交易安全及买受人的合法权益，现原告要求被告自2017年9月1日起按日违约金万分之零点五（即日违约金14.1元、年利息1.8%）计算支付给原告，该请求合法有理，本院予以支持。 2、原告要求被告返还原告办证费12596.8元及支付占用期间利息（按年利率6%计算），从2014年5月6日起计至还清之日止的问题。 本院认为，被告向原告收取办证费、代缴契税、代缴地税等各种费用15500元，双方存在委托关系。因被告应该在2016年11月1日前（2015年4月交付房屋后的18个月内）完成办证，现违约未能办好房屋所有权登记证书，仅代原告缴纳了契税2823.21元及办证费80元，原告现欲亲自处理房屋所有权登记证书办理事宜，要求被告退还委托办证的剩余款项合法有理，本院予以支持；经计算剩余款项为12596.79元（15500元-2823.21元-80元），故被告应返还12596.79元给原告；另外，原告要求被告自2014年5月6日起按年利率6%支付上述办证费的资金占用利息，因原告确实存在利息损失，被告应当支付原告的利息损失，但因被告的办证到期日为2016年10月31日，且双方未就此项损失进行约定，故本项资金占用利息损失应当从2016年11月1日起按同期同类银行贷款利率计算（2019年8月20日之后起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）至本项债务付清之日止。 3、关于原告要求被告协助原告办理好陆川县金山第二小区（丽景豪庭）5幢805号房屋所有权登记证书的问题。 本院认为，我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明文规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，故协助原告办理房屋所有权登记证书是被告的法定义务，原告要求被告协助办理好原告所购房屋的所有权登记手续合法有理，本院予以支持；因原告未提出协助办证的具体期限，本院酌情给予被告三个月的期限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，判决如下： 1、被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司支付违约金给原告何慧婷（违约金计算方法：从2017年9月1日起按每日14.1元计算至被告协助原告完成丽景豪庭5幢805号房屋所有权登记完成之日止）； 2、被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司返还办证费12596.79元给原告何慧婷； 3、被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司支付办证费利息给原告何慧婷（利息计算方法：以12596.79元为基数，从2016年11月1日起按同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日之后起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本项债务付清之日止）； 4、被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司协助原告何慧婷办理好丽景豪庭5幢805号房屋所有权登记手续。 本案受理费511元（原告已预交256元），减半收取256元，由被告负担。 上述判决第一项、第二项、第三项债务，义务人应当在判决生效后十日内履行完毕；上述判决第四项义务，义务人应当在判决生效后三个月内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息直至债务清偿为止权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提出副本，上诉至玉林市中级人民法院。 审 判 员 何玉森 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 陈 波 书 记 员 罗海权