广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2196号原告（反诉被告）：易艳兰，女，1978年10月4日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区************，公民身份号码：362************428。委托诉讼代理人：周俊生，广东和业律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍文科，广东和业律师事务所律师。被告（反诉原告）：颜丽，女，1984年8月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区********，公民身份号码：513************022。委托诉讼代理人：邹颖，广东凡立（东莞）律师事务所律师。原告易艳兰与被告颜丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，受理了被告颜丽提出的反诉，本诉与反诉合并开庭进行了审理。原告易艳兰及其委托诉讼代理人周俊生，被告颜丽的委托诉讼代理人邹颖到庭参加诉讼。本案经调解不成，现已审理终结。原告易艳兰向本院提出诉讼请求：1.颜丽向易艳兰返还购房定金20000元；2.颜丽向易艳兰返还购房首期款230000元；3.颜丽向易艳兰支付违约金90000元；4.颜丽向易艳兰赔偿解除合同房价上涨损失40000元；5.本案诉讼费由颜丽负担。事实和理由：易艳兰与颜丽于2016年12月23日签订《房地产买卖居间合约》，约定颜丽将位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园H座6D的房屋卖给易艳兰。合同签订后易艳兰多次要求颜丽配合办理房屋过户手续，但颜丽总是推托，之后才了解到因土地问题该房屋无法办理过户手续。双方就该合同的履行发生纠纷并诉至法院，经一、二审，合同被判决解除，易艳兰遂提出本案诉请，望判如所请。被告颜丽辩称，1.合同解除不可归责于颜丽，颜丽于2013年11月11日取得了产权证，双方签署合同时案涉房产并不存在权利瑕疵。2.双方在履行合同中发现房屋无法办理过户，该因素属于不可抗力，颜丽不存在违约的主观恶意和行为，易艳兰要求颜丽支付违约金无依据。3.案涉房屋房价并无太大波动，房价波动应由原、被告双方共同受益。被告颜丽向本院提出反诉请求：1.易艳兰支付颜丽房屋占用费6060元；2.本案诉讼费由易艳兰负担。事实和理由：双方就房屋买卖合同发生的纠纷已经生效判决裁决，2019年1月9日颜丽向法院申请强制执行，同年4月15日才收回案涉房屋。易艳兰拒不返还案涉房屋的行为已经构成侵权，应支付2019年1月5日至4月15日期间的房屋占用费，故颜丽提出以上反诉请求，望判如所请。原告易艳兰辩称，颜丽主张的占用费过高，易艳兰实际占用房屋3个月又10天，租金应为5000元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：原、被告双方相关纠纷已经法院一、二审处理，本院（2018）粤1973民初3372号民事判决及广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9432号民事判决查明：2016年12月23日颜丽、易艳兰与经纪方东莞市春晓房地产顾问有限公司签订《房地产买卖居间合约》（合同编号：NO.0001677），约定颜丽以450000元的价格将其名下位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园H座6D的房屋（房地产权证号：2900586035）出售给易艳兰，买卖双方任何一方违约的，守约方有权解除合同，并要求违约方按定金的双倍或成交价的20%作为守约方的赔偿等；易艳兰已向颜丽支付购房定金20000元、首期楼款230000元；2016年12月25日颜丽将案涉房屋交予易艳兰占有使用。易艳兰、颜丽一致确认在履行合同过程中，因房屋存在“压红线”问题，导致无法办理过户手续。后颜丽诉至本院，要求：1.解除以上《房地产买卖居间合约》中的买卖关系部分；2.易艳兰立即腾出案涉房屋，并办理相关的退房手续；3.易艳兰向颜丽支付2016年12月24日至实际腾房之日的房屋占用费；4.该案诉讼费用由易艳兰负担。本院依法受理，案号为（2018）粤1973民初3372号。易艳兰在该案中提出反诉，要求：1.继续履行案涉《房地产买卖居间合约》；2.该案诉讼费用由颜丽负担。本院在审理该案过程中向东莞市横沥镇不动产交易所调查，该所复函称，以上房屋坐落于横沥镇田坑村，占地404平方米，其中293.70平方米在已发国有出让工业土地证范围内，无用地手续面积为110.70平方米（数据库现在地类为建设用地，土地所有者为东莞市横沥镇田坑股份经济联合社农民集体）；该房属于历史楼盘问题的范围，由于土地信息不完善，按照现行不动产登记相关规定，不符合登记条件，暂时不能受理转移登记业务，待完善相关手续后，再行申请办理转移登记手续。本院于2018年7月26日作出（2018）粤1973民初3372号民事判决，认为颜丽作为案涉房屋的出卖方，应保证房屋无瑕疵，但案涉房屋实际存在瑕疵导致不能办理过户手续，颜丽系违约方，易艳兰为守约方。然而，易艳兰通过买卖合同获得房屋所有权的目的不能实现，故本院判决：1.确认颜丽、易艳兰、东莞市春晓房地产顾问有限公司于2016年12月23日签订的《房地产买卖居间合约》（编号为NO.0001677）解除；2.易艳兰应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园H座6D号房；3.驳回颜丽的其他诉讼请求；4.驳回易艳兰的全部诉讼请求。易艳兰不服（2018）粤1973民初3372号民事判决，提出上诉，广东省东莞市中级人民法院依法受理，案号为（2018）粤19民终9432号。该案审理中，经广东省东莞市中级人民法院调查，东莞市横沥镇房地产管理所复函称，案涉房屋所在楼盘涉及集体土地，且部分没有办理用地手续，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，暂停办理转移登记手续，市政府将会就历史遗留问题召开会议，但会议时间不能确定。据此，广东省东莞市中级人民法院认为根据该案现有证据，案涉房屋能否取得、何时取得不动产权证是不确定因素，案涉《房地产买卖居间合约》不适于强制履行，于2018年12月19日作出（2018）粤19民终9432号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2018年12月25日生效。2019年4月15日易艳兰腾退案涉房屋。截至本案庭审辩论终结前，颜丽尚未退还易艳兰支付的定金20000元、首期楼款230000元。对未退还的原因，颜丽主张为易艳兰不配合提供银行账户。本案庭审中，易艳兰对颜丽提出的案涉房屋租金标准为1500元/月及十日履行期后的占有使用费均表示认可，但认为占有使用费应另案处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。易艳兰与颜丽签订房屋买卖合同以购买案涉房屋，但因该房屋所在楼盘涉及集体土地，且部分没有办理用地手续，使能否取得、何时取得不动产权证不确定，进而导致案涉合同解除。颜丽因合同收取的易艳兰支付的定金20000元、首期楼款230000元应予返还。本院在（2018）粤1973民初3372号判决中认定颜丽未保证案涉房屋无瑕疵，系违约方，颜丽在本案中提出不可抗力、无主观故意及行为的抗辩，然而，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，颜丽在出卖案涉房屋之前完全能够通过查询得知房屋能否办理过户手续，故该瑕疵不属于不可抗力的范畴。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，违约责任的构成不以主观因素为要件，颜丽关于无主观故意的抗辩本院不予采纳。颜丽作为案涉房屋的出卖方，未能提供无瑕疵的交易标的，实属违约，易艳兰要求颜丽按照合同约定支付成交价450000元的20%的违约金90000元，合法有据，本院予以支持。至于房价上涨损失，易艳兰无证据证明其因合同解除所受损失超出以上违约金90000元，故本院对相应诉请不予支持。本院（2018）粤1973民初3372号民事判决判令易艳兰于本判决发生法律效力之日起十日内腾退案涉房屋，该判决经（2018）粤19民终9432号民事判决（2018年12月25日生效）维持，故易艳兰应于2019年1月3日前腾退案涉房屋，但房屋实际腾退日期为2019年4月15日，故颜丽要求易艳兰支付2019年1月5日起至2019年4月14日止的占有使用费，本院予以支持。颜丽主张案涉房屋租金标准为1500元/月，易艳兰表示认可，故以上期间的占有使用费计算为1500元÷31天×27天+1500元/月×2个月+1500元÷30天×14天=5006元。颜丽超出部分的反诉请求，本院不予支持。易艳兰与颜丽于2016年签订房屋买卖合同，之后发生纠纷直至本案尚在处理，本案中对占有使用费一并处理并无不妥，易艳兰关于该费用应另案处理的抗辩本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告颜丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易艳兰返还购房定金20000元；二、被告颜丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易艳兰返还首期楼款230000元；三、被告颜丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易艳兰支付违约金90000元；四、原告易艳兰于本判决发生法律效力之日起五日内向被告颜丽支付房屋占有使用费5006元；五、驳回原告易艳兰的其他诉讼请求；六、驳回被告颜丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3500元（原告已预交），由被告颜丽负担3132元，原告易艳兰负担368元；反诉受理费25元（被告已预交），由原告易艳兰负担21元，被告颜丽负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 程 露二〇二〇年五月七日书记员 曾宪芬附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。