河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终195号上诉人（一审原告）：栾川汇城置业有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡七里坪村。法定代表人：张延锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓娜，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张红艳，河南绿剑律师事务所律师。上诉人（一审被告）：张翠霞，女，1977年11月23日出生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：蒲阳波，河南天豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：昝高明，河南天豫律师事务所律师。上诉人栾川汇城置业有限公司（以下简称汇城置业公司）、张翠霞因租赁合同纠纷一案，均不服河南省栾川县人民法院（2019）豫0324民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇城置业公司的委托诉讼代理人张红艳，张翠霞的委托诉讼代理人蒲阳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇城置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判张翠霞给付房租459316.67元（截止2019年12月1日）及之后至实际腾房之日的房租。2.一、二审诉讼费由张翠霞承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。根据双方合同约定，张翠霞应于2016年1月1日交清2016年房租，在2017年1月1日交清2017年房租，但张翠霞并未按约定按时足额交纳，同时由于张翠霞对外欠账太多，其所租赁使用的房屋被多名债权人锁门，甚至出现部分债权人想要哄抢财产的情况。为避免张翠霞的损失，为此双方协商并经公安机关在场，才将张翠霞租赁的房屋门锁住。并非汇城置业公司自行将房门上锁。2.一审法院判决汇城置业公司承担50%房租不当。张翠霞未按约定期限和数额交纳租金，并将其货物长期搁置在其租赁的房屋内，理应交纳房租并承担违约责任。汇城置业公司不存在过错，不应承担一半的房租。3.一审法院遗漏部分诉讼请求。一审法院仅对2019年12月1日之前的租金进行了处理，对于之后至张翠霞腾房之日的租金没有处理。张翠霞辩称，1.经一审法院认定，张翠霞已交纳房租至2017年5月，汇城置业公司在2017年4月27日锁门存在过错。2.双方在交易中形成了新的租金交纳时间和数额，应当认定为交易习惯，张翠霞不存在违约。汇城置业公司锁门造成张翠霞不能正常使用租赁房屋，造成重大损失。3.汇城置业公司锁门造成张翠霞的债权人锁门讨债，存在违约行为，张翠霞不应承担责任。张翠霞上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判或者发回重审。2.本案一、二审诉讼费由汇城置业公司承担。事实与理由：一审审理过程中经双方对账确认，从2015年1月28日至2016年11月15日张翠霞共向汇城置业公司支付租金387777元，一审判决遗漏2016年11月15日张翠霞交纳的5万元，认定张翠霞两年共计缴纳房租385228元错误。张翠霞交纳租金存在提前交、延后交及多交的情形，属于双方之间的交易惯例。张翠霞交纳的租金可以使用房屋至2017年5月份，并不欠缴2016年的租金，一审法院未考虑双方的交易习惯，认定张翠霞没有按时足额交纳2016年租金存在违约认定事实不清。在2017年4月27日晚汇城置业公司擅自将张翠霞租赁的房屋上锁，且张贴出租转让等广告，导致张翠霞无法经营，张翠霞有权暂停支付相应租期的租金，且不构成违约。一审法院在认定汇城置业公司擅自锁门存在过错的情况下酌定双方对房租各承担一半，没有法律依据。汇城置业公司辩称，一审法院认定张翠霞构成违约正确，其应当按照合同约定交纳租金。张翠霞未按合同约定交纳房租，持有房屋钥匙并长期占有该房屋，应当支付相应的租金，一审法院仅判决其承担50%租金错误。汇城置业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令张翠霞立即向汇城置业公司支付所欠房屋租金380226元（截止2019年6月21日及2019年6月21日后至实际腾房之日止），并按人民银行同期同类贷款利率支付2016年2月1日起至实际付清欠租日的利息。3.判令张翠霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月1日，汇城置业公司、张翠霞双方签订房屋租赁合同一份，约定由张翠霞承租汇城置业公司位于栾川县栾州大道金碧时代小区沿街门面房，建筑面积823平方米，租期5年，自2015年3月1日到2020年2月29日止。租金为每年177800元，租金支付方式为按年支付。2015年3月1日至2016年2月29日的租金由张翠霞在签订合同当日一次性支付，以后每年的租金张翠霞应当提前60日支付。合同签订后，张翠霞即开始承租该房屋，经营地板等装修材料。2015年1月28日张翠霞向汇城置业公司转款100000元，同年3月24日转款60000元，4月1日转款37777元，2016年4月26日转款100000元，同年9月22日转款40000元，双方庭审中认可截止2016年年底共计交房租385228元。后双方因房租交款时间问题发生纠纷，2017年4月底，汇城置业公司将房门上锁一把，张翠霞以此为由没再交房租，汇城置业公司起诉至一审法院。一审法院认为：汇城置业公司、张翠霞双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，张翠霞应一次性交清2015年房租，并于2016年1月1日交清2016年的房租。张翠霞未按时足额交付，存在违约现象。同时张翠霞应于2017年1月1日交清2017年的房租，张翠霞也未按时足额交付。在张翠霞未按时交付的情况下，汇城置业公司向张翠霞索要房租并无过错，但汇城置业公司在索要无果的情况下，采取锁门办法迫使张翠霞交房租的行为，显属不当，存在过错。张翠霞在房门被锁后，不积极采取有效措施交纳房租，也不采取合法途径解除合同以降低损失，而是放任这种行为的持续，对之后产生的房租应负一定的责任。一审法院根据双方的过错程度，酌定双方对之后的房租各承担一半责任。张翠霞已交房租385228元，按合同约定计算房租交至2017年5月1日，之后的房租算至2019年12月1日，共计两年零七个月，计款459316.67元。张翠霞应支付汇城置业公司一半房租即229658.33元。鉴于汇城置业公司、张翠霞双方矛盾已久，经调解不能达成一致意见，难以继续履行合同，且合同期限将至，故对汇城置业公司要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于汇城置业公司要求的利息问题，合同中没有约定，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除汇城置业公司、张翠霞双方于2015年3月1日签订的房屋租赁合同，自本判决书生效之日起合同解除。二、张翠霞应于本判决生效之日起十五日内给付汇城置业公司房屋租赁费229658.33元。三、驳回汇城置业公司的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由汇城置业公司、张翠霞各承担3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，汇城置业公司与张翠霞签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。张翠霞应依照合同约定一次性交清2015年房租，并于2016年1月1日交清2016年房租，其未按时足额交纳，构成违约。张翠霞上诉主张双方形成交易习惯的意见，关于交易习惯的适用是在双方就合同内容约定不明确，且依照《中华人民共和国合同法》第六十一条不能达成补充协议的情况下才得以适用，张翠霞未提交证据证明双方对房屋租赁合同内容进行协议并达成变更意见，其该诉求于法无据，本院不予支持。关于张翠霞上诉主张一审法院认定张翠霞交纳租金数额有误的意见，经查，张翠霞于2019年10月14日一审庭审期间，明确认可汇城置业公司计算的租金数额385228元，一审法院以此认定张翠霞已交纳租金数额并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，经查，汇城置业公司在张翠霞未及时足额交纳租金的情况下，采取锁门的方式讨要租金显属不当，张翠霞在租赁房屋被锁门后，不采取积极有效的方法解决问题，一审法院综合考虑双方过错程度，判决后续租金各半承担并无不当。汇城置业公司、张翠霞上诉主张一审法院判决租金承担有误的意见不予采纳。关于汇城置业公司上诉主张一审法院遗漏诉讼请求的意见，经查，一审法院依据双方意见，判决自一审判决生效之日起双方签订的房屋租赁合同解除且未支持汇城置业公司主张的2019年12月1日之后的租金损失并无不当。综上，汇城置业公司、张翠霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9490元，由栾川汇城置业有限公司、张翠霞各自负担4745元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年五月二十五日书记员  周 青