新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵02民终11号 上诉人（原审被告）：巴州名匠建筑装饰有限公司，住所地新疆库尔勒市团结南路48号冠农大厦2楼东头半层。 统一社会信用代码：916528016636382329。 法定代表人：王艺竣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗小红，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆冠农果茸股份有限公司，住所地新疆巴州库尔勒市团结南路冠农天府库尔勒工业园。 统一社会信用代码：91650000718902003J。 法定代表人：刘中海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁光华,北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。 上诉人巴州名匠建筑装饰有限公司（以下简称名匠装饰公司）因与被上诉人新疆冠农果茸股份有限公司（以下简称冠农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2019）兵0201民初445号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人名匠装饰公司的委托诉讼代理人罗小红，被上诉人冠农公司的委托诉讼代理人袁光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名匠装饰公司上诉请求：1.依法撤销库尔勒垦区人民法院作出的（2019）兵0201民初445号民事判决书第一、二项内容即改判名匠装饰公司与冠农公司继续履行双方之间的《房屋租赁合同》、名匠装饰公司不向冠农公司支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45元。2.本案一、二审诉讼费用由冠农公司承担。事实与理由：1.本案中名匠装饰公司为守约方，冠农公司为违约方。因2017年经济不景气，经名匠装饰公司与冠农公司协商，冠农公司同意延缓2017年租金96506元。2017年11月，因意外因素冠农公司与名匠装饰公司协商由名匠装饰公司出资85000元施工被他人损坏的房屋，冠农公司同意用85000元工程款折抵2017年8月1日至2018年8月1日房屋租金，2018年因冠农公司的法人变更，冠农公司以未支付房屋租金为由，采取断电、断水、锁门的方式使租赁的房屋无法使用，影响公司正常经营，由于名匠装饰公司与冠农公司多次交涉未果，名匠装饰公司行使不安抗辩，中止合同的履行,因此名匠装饰公司不存在违约的情形；2.名匠装饰公司不存在违约，不同意解除租赁合同，一审法院判令解除《房屋租赁合同》，判令巴州名匠公司向冠农果茸公司支付租金、违约金、水电费145997.45元于法无据。冠农大厦二至四层楼部分泡水恢复改造工程折抵的是2017年8月1日至2018年8月1日的房屋租金，采取断电、断水、锁门的方式使租赁的房屋无法使用，影响公司正常经营，违反了《房屋租赁合同》第七项第一、二款“即甲方应按合同的约定，向乙方提供租赁房屋，不得干涉甲方的正常经营活动。名匠装饰公司与冠农公司的租赁合同期限为10年，名匠装饰公司花费200万元对房屋进行装修，名匠装饰公司不会因96506元的租金而损失200万元的装修费，故一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审依法查明事实，依法进行改判。 冠农公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回名匠装饰公司上诉请求。 冠农公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、判令名匠装饰公司支付欠缴的租金207159元；三、判令名匠装饰公司支付租赁期间欠缴的水电费2859元；四、本案诉讼费等相关费用由名匠装饰公司承担。一审庭审中冠农公司将第二项诉讼请求租金207159元变更为：租金136388.5，违约金57903.4元，2016年度、2017年度水暖电费用4250元，合计198541.9元。 一审法院经审理认定事实如下：2016年3月29日，冠农公司与名匠装饰公司签订《房屋租赁合同》，甲方为冠农公司，乙方为名匠装饰公司，合同主要内容：一、甲方房屋坐落位置：库尔勒市团结南路48号冠农大厦；二、房屋面积661平方米（2楼东头半层）；三、房屋用途：协会办公室。四、租金及租赁期限：第一年至第三年每平方米每天的租金为0.4元，即每年的租金总额为96506元。第四年至第六年每平方米每天的租金为0.5元，即每年的租金总额为120632元。第七年至第十年每平方米每天的租金为0.6元，即每年的租金总额为144759元。合同租赁期限为10年，甲方给乙方4个月的装修期限（装修期为2016年4月至2016年7月），乙方应于签订本合同之日向甲方交房屋装修押金10000元，并与甲方签订房屋装修合同，约定装修期应注意事项，装修结束后退还装修押金，正式合同自2016年8月1日起至2026年7月31日止。五、付款方式：甲乙双方签订合同后，乙方在2016年8月1日前一次性向甲方支付第一年的租金96506元；从第二年开始，乙方应在上年度租赁期到期日之前15日内一次性付清当年的租金。六、……。七、甲方的权利和义务：甲方应协调提供乙方经营期间安全出口通道；甲方应向乙方提供电梯供其使用，乙方应承担相应的电费及维护保养费用；甲方向乙方提供冠农大厦附楼四楼顶部做广告位的位置，但若甲方需要使用时乙方必须服从甲方的安排，甲方允许乙方在其承租的二楼窗户部位做广告位；甲方向乙方提供水电、保障冷、热气，负责物业管理、垃圾清运等相关的服务，乙方按驻地水电、冷热气、物业管理、垃圾清运等收费标定期向甲方交费。八、乙方的权利和义务：乙方在租赁期内必须按时上交需付费的项目，如水、电、暖、气、冷气、物业管理及垃圾清运费等实际发生的费用；乙方在租赁期间有维修养护房屋的责任，租用期间的维修保养，均由乙方负责，费用由乙方自理。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损坏，其维修费用，由乙方承担，重大损坏，甲方将追究其责任，并要求赔偿损失；合同期满后，乙方不得损坏装修结构。九、因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，同时乙方应承担当年租金总额10%的违约金：拖欠租金累计达15天；不按时支付如水、电、暖、冷、燃气、电话、网络、有线电视、物业管理等相关费用。十、违约责任，甲乙双方严格按合同约定执行，如在执行本合同过程中任何一方违反合同，违约方须向守约方支付所有经济损失；乙方未按合同约定向甲方支付租赁费用，除补交所欠费用外还应向甲方支付年租金总额20%的违约金。名匠装饰公司租赁案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，案涉房屋实际由名匠装饰公司及库尔勒市民营企业信用担保商会使用，名匠装饰公司的法定代表人王艺竣也是该商会的法定代表人。 2016年度租金96506元（2016年8月1日-2017年8月1日），名匠装饰公司已支付，2017年10月冠农公司将其二、三、四楼部分房间泡水恢复改造工程承包给名匠装饰公司，工程款共计85000元，双方于2018年3月13日补签《工程承包合同》，该款冠农公司、名匠装饰公司均同意折抵2017年度费用，2017年度租金为96506元（2017年8月1日-2018年8月1日），折抵后2017年度名匠装饰公司欠付租金11506元，2018年度（2018年8月1日至2019年8月1日）名匠装饰公司欠付96506元租金，2019年8月1日-2019年11月1日名匠装饰公司欠付租金24126.45元（96506元/年÷12个月×3个月），以上欠付租金共计132138.45元，2017年11月8日-2018年11月6日，名匠装饰公司欠付水费105元，电费2755元，水电费合计2860元。 对双方有争议的证据分析认定如下： 冠农公司提交：《催款通知》和《解除房屋租赁合同通知书》，证明其向名匠装饰公司催要租金及其通知名匠装饰公司解除合同，要求名匠装饰公司搬出冠农大厦的事实。名匠装饰公司质证：对该证据不予认可。对该证据一审法院认定如下：该组证据系复印件，证明力较弱，一审法院不予认定。 冠农公司提交：2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表，证明名匠装饰公司欠付2017年11月8日-2018年11月6日水电费2859元。名匠装饰公司质证：2018年3月冠农公司将名匠装饰公司关闭了，对2018年4月之前的费用无异议，对2018年4月之后的费用不认可。对该证据一审法院认定如下：该组证据的真实性及证明的问题一审法院予以认定。 名匠装饰公司提交：证明三份（库尔勒民营企业信用担保商会会员及名匠装饰公司员工出具），证明2018年4月，冠农公司对名匠装饰公司租赁的房屋停水停电、对所有路口上锁、禁止名匠装饰公司员工入内，干涉了名匠装饰公司正常经营活动。冠农公司质证：不予认可。对该证据一审法院认定如下：出具证明的人与名匠装饰公司具有利害关系，且出具证明的人未出庭作证，证明力较弱，对该证据一审法院不予认定。 名匠装饰公司提交：纳税申报表一组，证明因冠农公司违约造成名匠装饰公司无法正常经营，名匠装饰公司3年业绩为零。冠农公司质证：不认可。对该组证据一审法院认定如下：该组证据系打印件，不足以证明名匠装饰公司证明的问题，对该组证据一审法院不予认定。 以上事实有冠农公司、名匠装饰公司当庭陈述，《房屋租赁合同》、2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表、中国工商银行电子回单、王艺竣库尔勒银行账户流水、《工程承包合同》、社会团体法人登记证书等证据予以证实，一审法院予以认定。 一审法院认为，冠农公司、名匠装饰公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 对冠农公司主张的租金136388.5元及水暖电费用4250元（2016年度、2017年度），其中租金，一审法院支持132138.45元（2017年度欠付租金11506元+2018年度欠付96506元+2019年8月1日至11月1日欠付租金24126.45元），对2019年8月1日至11月1日的租金，冠农公司主张的计算方式不违反合同约定，一审法院予以支持。对于冠农公司主张的水暖电费用4250元（2016年度、2017年度），因冠农公司未提供证据，对该费用一审法院不予支持，对冠农公司提出的名匠装饰公司给冠农公司施工的85000元工程款中的4250元折抵该费用的请求，一审法院不予支持。对名匠装饰公司提出的该85000元折抵2017年度租金的意见，一审法院予以采信。对名匠装饰公司提出的“2018年3月，冠农公司将名匠装饰公司承租的涉案房屋断水断电、关闭进入租赁房屋入口、破坏、锁闭承租房屋门锁，2018年3月之后的租金其不应支付”的辩解意见，名匠装饰公司提交的证据不足以证明名匠装饰公司的该辩解意见，故对名匠装饰公司的该辩解意见一审法院不予采信。 对冠农公司主张的违约金57903.4元（2017年度违约金19301.2元+2018年度违约金19301.2元+2019年度违约金19301元，违约金计算方式：按当年度租金96506元的20%计算），首先，名匠装饰公司是否存在违约行为，根据双方之间的合同约定：从第二年开始，名匠装饰公司应在上年度租赁期到期日之前15日内一次性付清当年的租金，2017年度、2018年度、2019年度名匠装饰公司均未按该约定支付租金，故名匠装饰公司构成违约。对于违约金，名匠装饰公司提出“冠农公司要求解除合同主张的违约金，应按合同第九条的约定，且名匠装饰公司认为违约金过高，要求调整”，对名匠装饰公司的该辩解意见一审法院认为，对违约金的计算方式，一审法院采信名匠装饰公司的意见，冠农公司在本案中要求解除合同，应适用双方合同第九条的约定，对名匠装饰公司要求调整违约金的意见，其中2017年度名匠装饰公司履行了大部分租金，不构成根本违约，2019年度冠农公司要求解除合同，双方合同并未完全履行，故结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，一审法院酌定将冠农公司主张的违约金调整为11000元。 对冠农公司主张的水电费2859元（2017年11月8日-2018年11月6日），根据冠农公司提交的2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表可以证实该期间的水电费为2860元，冠农公司按2859元主张，一审法院予以支持。 对冠农公司主张解除双方之间合同的诉讼请求，名匠装饰公司未按合同约定交纳租金，冠农公司主张解除合同，符合双方合同第九条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，对冠农公司的该请求一审法院予以支持。 对名匠装饰公司提出冠农公司的起诉超过诉讼时效的意见，冠农公司主张是2017年度至2019年11月1日期间的租金，该期间是双方合同履行期间，冠农公司的主张未超过诉讼时效，对名匠装饰公司的该意见一审法院不予采信。 综上所述，对冠农公司的各项诉讼请求，一审法院支持解除冠农公司、名匠装饰公司签订的《房屋租赁合同》，名匠装饰公司向冠农公司支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除新疆冠农果茸股份有限公司与巴州名匠建筑装饰有限公司于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、巴州名匠建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向新疆冠农果茸股份有限公司支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45；三、驳回新疆冠农果茸股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由新疆冠农果茸股份有限公司负担678元，巴州名匠建筑装饰有限公司负担1547元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 名匠装饰公司提交《国家企业信用信息公示系统表》一份，拟证明冠农公司2018年8月31日之前的法定代表人是郭良，其曾同意用85000元维修费折抵2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金及中止合同租金履行的事实。冠农公司对名匠装饰公司提交的该份证据质证认为，该证据不是新证据，对《国家企业信用信息公示系统表》的真实性、合法性认可，对该份证据关联性不予认可。本院认为该份证据只能证明冠农公司发生了法人更换，但不能证明冠农公司同意名匠装饰公司不予上交2017年度租金的事实，该证据与案件事实无关联性，故对该份证据不予采信。 名匠装饰公司提交2020年4月8日拍摄照片十张，拟证明冠农公司截止2020年4月8日还将上诉人公司大门上锁不让经营，违反合同约定允许他人占用属于上诉人的广告位，及名匠装饰公司对承租房屋耗巨资进行装饰装修的事实。冠农公司对2020年4月8日拍摄十张照片真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为该组证据系上诉人未经冠农集团允许所取得，名匠装饰公司未提供对承租房屋进行装饰装修其他证据，不能证明名匠装饰公司花费了巨资装修房屋，故对该组证据不予采信。 二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，二审法院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》应否继续履行；2.名匠装饰公司应否向冠农公司支付租金、违约金、水电费145997.45元等费用。 焦点问题一，案涉《房屋租赁合同》应否继续履行的问题。首先，《合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同”、第九十六条第一款:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法解释(二)第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持”。本案中，名匠装饰公司与冠农公司签订的《房屋租赁合同》期限为十年（即2016年8月1日起至2026年7月31日止）。《房屋租赁合同》第五条规定“甲乙双方签订合同后，乙方（名匠装饰公司）在2016年8月1日前一次性向甲方支付第一年租金96506元，从第二年开始，乙方应在上年租赁期到期日之前15日内一次性付清当年的租金”，第八条的规定“乙方在租赁期内按时上交需付费的项目，如水电暖气、冷气、物业管理费、垃圾清运费等实际发生的费用”。自2017年8月1日起名匠装饰公司就发生拖欠冠农公司租金及其他费用的行为。2017年12月28日冠农公司向名匠装饰公司发出《催款通知》，从《催款通知》内容来看，因名匠装饰公司不向冠农公司上交租金违约已超过15日以上，在《催款通知》送达时实际超出交房租时间已达148天。冠农公司催款函要求名匠装饰公司于2018年1月5日前支付2017年度房屋租金96506元，违约金19301元，名匠装饰公司法定代表人王艺峻在该《催款通知》上签字。2018年8月29日冠农公司向名匠装饰公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书要求名匠装饰公司履行2017年未履行完毕的租赁费15765元，违约金19301元（96506×20%）、2017年各项费用35057元、2018年拖欠租赁费96506元。从该通知的内容来看，冠农公司2018年8月10日多次向名匠装饰公司发出催款通知。2018年8月29日冠农公司以名匠装饰公司违反《房屋租赁合同》第九项规定单方面通知终止双方签订的《房屋租赁合同》，同时要求名匠装饰公司于2018年8月30日前搬出冠农大厦，并结清房屋租赁费、租赁房屋期间的水电费、制冷费，王艺峻在该《解除房屋租赁合同通知书》上签字，但之后名匠装饰公司未向冠农公司履行支付租金的义务。名匠装饰公司在享有使用租赁物的情况下，无法定或者约定事由不履行向冠农公司支付房屋租金主要义务，使冠农公司合同目的无法实现，名匠装饰公司构成根本性违约，冠农公司依据《房屋租赁合同》第四条、第九条第2项义务为由终止了与名匠装饰公司签订的案涉合同的履行，符合法定解除的条件。因名匠装饰公司已经超过法定的异议期间，同时又在提起本案诉讼时才提出冠农公司违约在先，冠农公司应继续履行《房屋租赁合同》，故对名匠装饰公司的该项主张,本院不予支持。其次，依据《房屋租赁合同》和双方当事人陈述可以认定,名匠装饰公司对冠农大厦2层租赁的房屋进行了装修,目前租赁的房屋已经由冠农公司管理,名匠装饰公司无法使用该房屋。虽然《房屋租赁合同》已被冠农公司终止履行,但仍在租赁期间内,冠农公司坚持不再履行《房屋租赁合同》并不同意交付租赁房屋，积极要求名匠装饰公司寻找其他租户将房屋另租他人,且双方就租赁事宜引起的纠纷已经报警多次。可见《房屋租赁合同》已经丧失了继续履行的基础,确已达到无法继续履行的程度。需要指出的是,本院在本案中只是对于《房屋租赁合同》在目前情况下不具备继续履行的条件进行认定,但对于最终无法继续履行的过错在于哪一方并未进行认定,因此合同无法履行后的赔偿等后续问题,双方均可另行处理。 焦点问题二，名匠装饰公司应否向冠农公司支付租金、违约金、水电费合计145997.45元的问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，一审法院结合双方当事人合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，认定名匠装饰公司应向冠农公司支付租金132138.45元（2017年度欠付租金11506元+2018年度欠付96506元+2019年8月1日至11月1日欠付租金24126.45元），违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45元。二审中，因名匠装饰公司未提供上述各项费用不应承担的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,其应承担对己不利的法律后果。故一审法院认定名匠装饰公司应向冠农公司支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45元的事实清楚,本院予以维持。 综上，上诉人名匠装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3220元，由上诉人巴州名匠建筑装饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨青松 审 判 员 余厚新 审 判 员 盛云华 二〇二〇年五月八日法官助理 邱子玲 书 记 员 马欣晖 1