浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10190号 上诉人（原审被告）：毛清龙，男，1972年9月5日出生，汉族，住浙江省常山县。 被上诉人（原审原告）：杭州望江股份经济合作社，住所地浙江省杭州市上城区望江家园东园9幢裙房。 法定代表人：赵键，总经理。 委托诉讼代理人：桑温泉，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人毛清龙因与被上诉人杭州望江股份经济合作社（以下简称望江经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年4月20日，望江经合社与毛清龙签订《房屋租赁合同》一份，约定毛清龙承租望江经合社所有的坐落于杭州市上城区房屋，用途为商业经营，租赁期限为2017年5月20日起至2026年5月19日止。第一至三年的租金为768690元／年，第四年至六年的租金在第三年租金的基础上递增6%，第七年至九年的租金在第六年的基础上递增6%。租金每年一付，在每期届满前十五天交付。首期租金在2017年4月30日前交付。履约保证金180000元在签订合同三日内交付。毛清龙逾期交纳租金或其他费用十日以上的，望江经合社有权解除合同，收回房屋，房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有，且望江经合社不返还履约保证金。毛清龙每迟延交付租金或其他费用一天，应以迟延交付金额为基数，按千分之三的标准支付滞纳金等事项。合同签订后，毛清龙支付租金768690元、履约保证金180000元。 2018年12月13日，望江经合社、毛清龙签订《补充合同》一份，约定因海潮路封闭施工，给经营户带来较大影响，故租金从2018年5月20日起调整为每天2.73元/平方米，时间为2018年5月20日至2020年5月10日等事项。 后毛清龙欠付租金，经望江经合社多次催讨，毛清龙于2019年6月18日支付租金50000元。 庭审中，望江经合社、毛清龙均认可讼争房屋现由毛清龙占有使用。望江经合社陈述其主张的违约金系合同约定的滞纳金。 望江经合社诉至原审法院，请求判令：1.解除望江经合社、毛清龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2.毛清龙腾退并交还房屋；3.毛清龙支付望江经合社拖欠的租金622112.40元（按年租金538083元为标准自2018年5月20日暂算至2019年7月16日），实际计算至腾退之日止；4.毛清龙承担违约责任，其支付的履约保证金180000元归望江经合社所有并确认租赁房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有；5.毛清龙向望江经合社支付违约金158127.95元（按月息2分的标准自逾期之日起暂算至2019年7月16日），实际计算至款项付清之日止；6.毛清龙承担本案的全部诉讼费。 原审法院认为：望江经合社与毛清龙签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，毛清龙至今欠付租金，望江经合社诉请解除双方于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》，毛清龙腾退并交还房屋，房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有，于法有据，予以支持。望江经合社诉请毛清龙支付租金622112.4元（自2018年5月20日起暂计至2019年7月16日），并自2019年7月17日起按年租金538083元的标准实际计算至房屋腾退之日止，其计算有误，依法调整为573586.6元（暂计至2019年7月16日）。望江经合社诉请毛清龙支付的履约保证金180000元归望江经合社所有，毛清龙向望江经合社支付违约金158127.95元（按月息2分的标准自逾期之日起暂算至2019年7月16日），实际计算至款项付清之日止；对此，原审法院认为，望江经合社陈述其主张的违约金系合同约定的滞纳金，与履约保证金均针对毛清龙逾期支付租金的违约行为，在望江经合社未能举证证明履约保证金不足以弥补其损失的情况下，支持其没收履约保证金的诉请，驳回其支付违约金的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年10月22日判决：一、望江经合社与毛清龙于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、毛清龙于判决生效之日起十日内腾退坐落于杭州市上城区房屋并交还望江经合社，房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有；三、毛清龙于判决生效之日起十日内支付望江经合社租金573586.6元（暂计至2019年7月16日），并自2019年7月17日起按年租金538083元的标准实际计算至房屋腾退之日止；四、毛清龙支付的履约保证金180000元归望江经合社所有；五、驳回望江经合社的其他诉讼请求。如果毛清龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费13402元，减半收取6701元，由望江经合社负担1033元，由毛清龙负担5668元。 宣判后，毛清龙不服，向本院提起上诉称：1.毛清龙认为室内装修不应该归属望江经合社。装修全部是毛清龙所投入，如果合同能按期履行，则自然到期的情况下毛清龙愿意按照合同约定将装修投入归属望江经合社。但本案合同签订后，由于租赁房屋附近出现封闭施工，严重影响毛清龙的正常使用，导致毛清龙不想继续履行合同，而大量的装修又进行了投入，左右为难。虽然经过双方多次谈判，最终无奈接受租金的部分调整，但与毛清龙签署合同的最初意思表示已经完全背离。2.毛清龙认为履约保证金归望江经合社的约定无效。履约保证金的作用与意义是确保毛清龙能依照合同约定租赁房屋并支付租金，如未能按时支付租金，自然望江经合社可以从履约保证金中扣除，这才是履约保证金的意义，而非违约金的概念。原审法院将该笔款项判决给望江经合社却未能在租金支付环节进行相应的扣减，显然违背了履约保证金存在的真实意思。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、四项；2.本案上诉费用有望江经合社承担。 针对毛清龙的上诉，望江经合社答辩称：望江经合社认为，应当驳回毛清龙的全部上诉请求和事实理由。关于室内装修，合同第7.2条有约定。如因为第六条第2款所列原因导致合同解除的，房屋租赁内的所有装潢及设施是归甲方即望江经合社所有。原审法院其实考虑到望江经合社主要损失是未占用资金的损失，支持保证金，而没有支持逾期付款违约金。原审判决其实是已经对毛清龙比较有利了。因此，应该维持原判，驳回毛清龙的全部上诉请求。 二审期间，毛清龙、望江经合社均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据毛清龙的上诉请求及理由，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，毛清龙与望江经合社签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《房屋租赁合同》对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁房屋内装修的归属问题。毛清龙上诉称，如果租赁合同按期履行，则按照合同约定装修投入归属望江经合社；现合同无法继续履行，则室内装修不应该归属望江经合社。本院经审查后认为，双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任条款明确约定，如毛清龙逾期支付租金导致合同解除的，租赁房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有。本案中，毛清龙逾期支付租金，致使《房屋租赁合同》解除；在此情形下，依据前述合同约定，租赁房屋内的所有装潢及设施应归望江经合社所有。因此，原审法院判定租赁房屋内的所有装潢及设施归望江经合社所有，并无不当。毛清龙的该项上诉理由，依据不足，无法予以采信。（二）关于履约保证金的归属问题。毛清龙上诉称，履约保证金的意义在于确保毛清龙依约支付租金，如未能及时支付租金，应从履约保证金中予以扣除，而不应直接判定履约保证金归望江经合社所有。本院经审查后认为，双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任条款明确约定，如毛清龙逾期支付租金导致合同解除的，望江经合社有权不再返还毛清龙所交的履约保证金。本案中，毛清龙逾期支付租金，致使《房屋租赁合同》解除；在此情形下，依据前述合同约定，望江经合社有权不再返还毛清龙所交的履约保证金。因此，原审法院判定履约保证金归望江经合社所有，也无不当。毛清龙的该项上诉理由，亦依据不足，无法予以采信。综上，毛清龙的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由毛清龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年五月十八日 书记员  董 悦