广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终414号上诉人（原审原告）：梁春芳，女，1983年2月6日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设局。住所地：广州市越秀区府前路1号大院3号楼。法定代表人：王宏伟，局长。被上诉人（原审被告）：广州市人民政府。住所地：广州市越秀区府前路1号。法定代表人：温国辉，市长。委托代理人：周秋妤，广州市司法局工作人员。上诉人梁春芳诉被上诉人广州市住房和城乡建设局、广州市人民政府行政处罚决定及行政复议决定一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初3112号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，根据《广州市********来访登记表》显示，2017年11月3日，王立强就梁春芳收取服务费2.2万元，房屋交易不能完成又拒不退还服务费一事向广州市********进行投诉，请求相关部门协助追回服务费，并提交了《收款证明》《委托确认书》《收款收据》等证据资料。2017年11月14日，广州市********就位于广州市天河区************的房屋交易事项的有关问题对梁春芳进行调查询问，梁春芳在询问笔录中称：“之前我带王立强查看多处物业，其中有一间房屋就是涉案房屋（天河区棠德西四街48号901房）看房过程中王立强有向我出示其银行征信的资料，并表示其在佛山有一套房屋，事后，我有将其征信及其情况给其他按揭机构看过，按揭公司均表示如王立强需办理贷款，贷款金额不一定能与其实际相符。最终王立强通过其他公司购买了天河区棠德西四街48号901房屋，该交易不是我司及我个人促成的。由于我曾带王立强查看房屋并了解其征信情况，于是王立强通过电话形式咨询我，表示‘如其需要贷款84万，哪家按揭公司可办理’，我表示良策按揭公司能按其要求（贷款金额84万）办理成功的机会大点，3月24日，我在王立强女朋友草拟好的《收款证明》上签名确认，同时收取王立强23000元，但没开收据，以银行到账为准。《收款证明》约定‘若交易失败，则退还王立强22000元’其中的1000元当王立强给我的饮茶费。当天，我介绍广州市良策房地产代理有限公司(下称良策公司)给王立强，王立强签署《委托确认书》同时向良策公司支付5040元按揭费用。4月7日，银行出具《个人二手住房贷款承诺函》，同意王立强申请贷款84万的请求。事后，良策公司及我告知王立强银行已同意其请求，我建议其尽快交易。银行出具《个人二手住房贷款承诺函》后，我跟王立强的约定已完成，后续的工作也有断断续续的跟进，但王立强不再理会我。9月份，王立强找到我，要求我约业主办理过户手续，因为该宗买卖交易不是我司及我个人促成的，出于职责我电话联系业主，但业主不接我电话，由于未能联系上业主，导致交易不成功。事后，王立强多次找我，要求我退还23000元，我认为我收取王立强23000元只是为其寻找按揭公司为其办理贷款手续(贷款金额84万)，其他的后续工作不是我个人控制范围，现由于联系不上业主，导致该宗交易不能顺利完成，我不同意王立强要求退还23000元的要求……”梁春芳表示上述内容是其真实意思表示，并在笔录上签名确认。2017年12月8日，广州市********对王立强就位于广州市天河区************交易问题的投诉事宜对广州裕纷房地产代理有限公司的委托代理人马玲玲进行调查询问，马玲玲称梁春芳是该司员工，该司不清楚王立强向广州市********投诉梁春芳未经公司的交易流程通过“私单”的形式，收取王立强2.2万元的费用为其提供服务事宜，称该笔费用没有转入该司账户，纯属梁春芳个人收取款项的行为。王立强反映的房屋地址天河区棠德西四街48号901房相关交易不是该司促成的。该司与广州裕丰咨询顾问有限公司没有关系，两间公司都是独立法人，只是共用“裕丰地产”商标，本次投诉属于梁春芳私下接受委托收费的行为。同日，广州裕丰咨询顾问有限公司在向广州市********作出的《投诉回复函》中称，经该司核实，在投诉人（王立强）反映的付款时间内，梁春芳并非该司的经纪人员，该司亦未就广州市天河区************为投诉人提供居间服务，更未收取投诉人任何费用。2018年3月26日，原广州市住房和城乡建设委员会向梁春芳作出穗房监管法〔2018〕29号《责令（限期）改正通知书》，以梁春芳在为王立强提供服务过程中，以个人名义收取王立强服务费2.3万元的行为，违反《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条的规定为由，依据《广州市房地产中介服务管理条例》第三十一条的规定，责令梁春芳在2019年1月16日改正违法行为。逾期不改正，该机关将依法予以查处。梁春芳于2019年1月10日签收该改正通知书。2018年8月15日，广州市********就广州市天河区************的有关交易问题对王立强进行调查询问，王立强称：“当时是去裕丰门店，梁春芳带我看房，看了几套房，其中有一间是案涉房屋（天河区棠德西四街48号901房）。本来说是走正规途径交易的，我于2017年3月12日通过支付宝支付了9990元给钟永存（梁春芳同事）作为锁房费，钟永存是代梁春芳收款的。大概一周左右，梁春芳告知我业主已通过房天下把房屋另卖，但梁春芳表达其仍有主动权，且可以通过做“私单”的形式来帮我买房。后来经过交流，我于2017年3月24日办理了相关手续，事后梁春芳向我索要13000元尾款，随后我通过银行转账13000元。本案我一共支付了23000元，都是梁春芳私下收费，其中支付宝支付锁房费9990元，另外10元线下支付，还有13000元通过转账到梁春芳个人账户。梁春芳有提供收款证明……”又称本案没有中介公司提供服务，是梁春芳个人行为，目前（询问时）整个交易已经结束，据梁春芳告知，业主在其不知情尚未放弃交易的情况下将房屋另卖了。王立强提供手写的《收款证明》，内容为：“本人梁春芳（身份证号：440************029）收到王立强（120************171）保证金2.3万（贰万叁仟元），用于购买天河区棠德西四街48号901房的所有二手交易的服务费，若交易（注：王立强同贷书不能贷款84万）失败，则退还王立强（120************171）2.2万（贰万贰仟元整），如若双方反悔，承担法律责任。以到帐为准622*************057工行”。《收款证明》“收款人”栏有“梁春芳”手写签名字样。王立强一并提交了相关银行转账记录，显示：王立强于2017年3月12日向钟永存账号转入9990元，于2017年3月26日向622*************057账号转入13000元。2018年9月10日，原广州市住房和城乡建设委员会对梁春芳作出穗房监管法〔2018〕146号《行政处罚意见告知书》，以梁春芳在为王某购买位于广州市天河区********某房屋的房屋交易提供中介服务时，存在以个人名义接受委托、收取费用的行为。该行为违反了《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条第二款的规定，依据该条例第三十一条的规定，该机关拟对其作出警告，并处以三万元罚款的行政处罚。该告知书一并告知了梁春芳提出陈述申辩的权利和期限。同日，原广州市住房和城乡建设委员会对梁春芳作出穗房监管法〔2018〕147号《行政处罚听证告知书》，告知梁春芳申请听证的权利和期限。梁春芳于2018年9月12日签收上述两份告知书的邮件，又于2018年11月13日当场签收上述两份告知书。后梁春芳提出听证申请，原广州市住房和城乡建设委员会于2018年12月13日举行了听证会，听取了梁春芳的陈述申辩意见。2019年2月14日，原广州市住房和城乡建设委员会对梁春芳作出穗房监管法〔2019〕57号《行政处罚决定书》，以梁春芳在为王某购买位于广州市天河区********某房屋的房屋交易提供中介服务时，存在以个人名义接受委托、收取费用的行为，违反了《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条第二款的规定为由，依据该条例第三十一条的规定，决定对梁春芳予以警告，并处以三万元罚款的行政处罚。该处罚决定书一并告知了梁春芳申请行政复议及提起行政诉讼的权利和期限。梁春芳不服穗房监管法〔2019〕57号《行政处罚决定书》，于2019年3月1日向广州市人民政府提起行政复议。2019年3月4日，广州市人民政府向广州市住房和城乡建设局作出穗府行复〔2019〕228号《提出行政复议答复通知书》。2019年3月14日，广州市住房和城乡建设局向广州市人民政府作出穗建房产〔2019〕577号《行政复议答复书》并附行政行为作出的证据。2019年4月28日，广州市人民政府以案情复杂为由作出了穗府行复〔2019〕228号《延长行政复议审查期限通知书》，决定将该案的审查期限延长30日。2019年5月24日，广州市人民政府作出穗府行复〔2019〕228号《行政复议决定书》决定维持穗房监管法〔2019〕57号《行政处罚决定书》，梁春芳仍不服，向原审法院提起行政诉讼。另查明，原广州市住房和城乡建设委员会现已改革为广州市住房和城乡建设局。原审法院认为，根据《广州市房地产中介服务管理条例》第五条规定：“市房地产行政主管部门负责本市房地产中介服务管理工作和本条例的组织实施。”《广州市房屋交易监督管理办法》第三条第一款规定：“市房地产行政主管部门负责本市房屋交易的监督管理工作，组织实施本办法。”广州市住房和城乡建设局具有对辖区内的房地产中介服务管理工作的职责。《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条规定：“房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”第三十一条规定：“违反本条例第二十三条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。”本案中，根据调查询问笔录显示，梁春芳曾为王立强购买广州市天河区********某房屋提供中介服务，而梁春芳所属公司（广州裕纷房地产代理有限公司）表示该房屋的交易并非公司促成，而是梁春芳的个人行为，王立强支付的款项并未入公司账户。《收款证明》上“本人梁春芳（身份证号：440************029）收到王立强（120************171）保证金2.3万（贰万叁仟元），用于购买天河区棠德西四街48号901房的所有二手交易服务费”的内容已经证明梁春芳将该笔款项明确定性为属于“房的所有二手交易服务费”，梁春芳本人已经签名确认，其辩称属于笔误，但未提供证据证明出现笔误的原因，也不能合理说明该处为笔误的理由，原审法院不予采信。而《收款证明》上“若交易（注：王立强同贷书不能贷款84万）失败，则退还王立强（120************171）2.2万（贰万贰仟元整）”的内容属于对退还部分“房的所有二手交易服务费”的条件的约定，不是对该费用性质的定性。《广州市房地产中介服务管理条例》第二条规定“本条例所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪，以及房地产价格评估的经营性服务行为。”因此，二手房产买卖居间服务以及梁春芳辩称的为王立强寻找按揭公司为其办理二手住房按揭贷款手续的行为均属于房地产中介服务行为。根据《收款证明》显示，梁春芳收到王立强用于购买涉案房屋的所有二手交易服务费2.3万元，并有相关转账记录予以印证。该笔费用无论是属于二手房产买卖居间服务的费用还是属于梁春芳辩称的为王立强寻找按揭公司为其办理二手住房按揭贷款手续的费用，均属于房地产中介服务费用，梁春芳以个人名义接受委托，并收取该费用，违反了《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条规定。经原广州市住房和建设委员会责令限期整改后，仍未在规定期限内改正违法行为。原广州市住房和建设委员会对梁春芳作出给予警告并予以三万元罚款的行政处罚，事实清楚，程序合法，罚款金额在法定处罚幅度范围内，与违法行为情节相对应。广州市人民政府作出穗府行复〔2019〕228号《行政复议决定书》程序合法，实体处理并无不当。原告的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告梁春芳的诉讼请求。上诉人梁春芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王立强于2017年3月12日向钟永存支付9990元，钟永存是上诉人的上级，该款项已开具公司收据，被诉处罚决定对该事项未查证。二、上诉人没有同时在两个或两个以上房产中介机构从业，也没有以个人名义接受委托及收取费用。无证据证明上诉人介绍王立强在房天下做私单。上诉人任职于裕纷公司，与房天下无任何关系。三、上诉人与王立强之间的聊天记录及收款证明是因王立强在涉案房屋网签成功后向上诉人了解贷款事宜。《收款证明》提及的“若交易失败”是指能否贷款84万元，“二手交易服务费”不是对费用性质的约定，不能证明收款性质，也不能证明上诉人参与房屋交易。四、上诉人不存在行政违法事实，如王立强要追回款项，可通过民事途径解决。被诉处罚决定缺乏事实和法律依据，处罚错误。五、王立强于2017年11月3日进行投诉，广州市住房和城乡建设局于2019年2月14日才作出被诉处罚决定，处理期限和程序不符合规定。六、广州市人民政府作出被诉复议决定，维持被诉处罚决定，缺乏依据。综上，上诉请求二审法院判决：1.撤销被诉处罚决定和被诉复议决定；2.撤销原审判决；3.案件受理费由两被上诉人承担。被上诉人广州市住房和城乡建设局、广州市人民政府二审答辩意见同原审答辩意见一致，并认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。经审查，原审法院认定事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，上诉人在为客户王立强购买涉案房屋提供中介服务过程中，以个人名义接受委托，收取服务费的违法事实，有调查询问笔录、投诉回复函、转账凭证、收款证明等证据证实，足以认定。被上诉人广州市住房和城乡建设局经调查核实，在拟作出行政处罚决定前履行告知义务，听取上诉人的陈述申辩意见后，依据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十三条第二款、第三十一条的规定，对上诉人作出罚款三万元的行政处罚，事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人广州市人民政府经复议审查，作出复议决定维持被诉行政处罚决定，并无不当。关于上诉人提出其向客户王立强收取费用性质的问题，上诉人二审并未提出实质性异议，原审判决已经充分论述，本院同意原审判决意见，不再赘述。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉人的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁春芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 金 霞审 判 员 余树林二〇二〇年五月十五日法官助理 张宗芳书 记 员 何洁芬