天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终39号上诉人（原审被告）：天津北药大通医药有限公司，住所地天津空港经济区东九道8号一层、二层室。法定代表人：常绍银，总经理。委托诉讼代理人：胡广瑞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：原伟丽，天津华琛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津天纺投资控股有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东九道6号。法定代表人：卞镇，董事长。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。上诉人天津北药大通医药有限公司因与被上诉人天津天纺投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津北药大通医药有限公司上诉请求：1、撤销天津市滨海新区人民法院作出的（2019）津0116民初5541号民事判决书第四项为：天津北药大通医药有限公司向天津天纺投资控股有限公司支付自2019年5月1日起至实际返还房屋及附属设施之日止的房屋占用使用费（计收标准为每月96,282.38元），截止至2019年11月1日房屋占用使用费为577，694.38元。异议金额为：115，538.86元(693，233.14元-577，694.28元=115，538.86元);2、一、二审诉讼费由天津天纺投资控股有限公司承担。事实及理由：一审法院适用法律错误，房屋占有使用费实质是天津北药大通医药有限公司逾期返还房屋时的赔偿损失。因天津天纺投资控股有限公司遇到拆迁，强行终止房屋租赁合同，造成天津北药大通医药有限公司被迫搬迁形成了极大损失，且双方正在协商搬迁时间，天津天纺投资控股有限公司未举证证明自己的实际损失情况下，一审法院径行根据公平原则，酌情将房屋占有使用费调整为月租金标准的1.2倍，于法无据。天津北药大通医药有限公司认为天津天纺投资控股有限公司实际根本没有损失。最多是搬迁期间房屋占用的租金，不应为月租金标准的1.2倍。天津天纺投资控股有限公司辩称，不同意天津北药大通医药有限公司的上诉请求，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。诉争合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性法律规定，应受到法律保护。诉争合同已经约定了房屋占用使用费的标准，合同到期后，已经给了天津北药大通医药有限公司充分的时间去安排搬迁工作，现在天津北药大通医药有限公司仍然占用诉争房屋，应当给付房屋占用使用费。天津天纺投资控股有限公司向一审法院起诉请求：1、判令天津北药大通医药有限公司立即将位于天津空港经济区东九道8号之房屋及场地腾空并交还予天津天纺投资控股有限公司；2、天津北药大通医药有限公司向天津天纺投资控股有限公司给付自2018年10月至2019年4月所欠租金653,976.62元，还款协议项下欠款1,951,867.13元，合计2,605,843.73元；3、天津北药大通医药有限公司向天津天纺投资控股有限公司支付自2019年4月10日起至实际给付租金之日止的违约金（以653,976.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、天津北药大通医药有限公司向天津天纺投资控股有限公司支付自2018年5月1日起至实际给付全部欠款之日止的利息（以1,951,867.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率）；5、天津北药大通医药有限公司向天津天纺投资控股有限公司支付自2019年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按照2倍日租金×实际占房天数）；6、天津北药大通医药有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：天津天纺投资控股有限公司为天津空港经济区东九道8号房屋的使用权人。天津北药大通医药有限公司自2011年起承租上述房屋中的11，194.2平方米，自2016年底开始拖欠房租。2018年4月30日，天津天纺投资控股有限公司、天津北药大通医药有限公司就天津北药大通医药有限公司偿还天津天纺投资控股有限公司房租及物业费欠款事宜签订《还款协议书》，确认天津北药大通医药有限公司截止2018年4月30日共欠天津天纺投资控股有限公司房租及物业费2,201,867.13元，天津北药大通医药有限公司同意自2018年5月起每月28日前向天津天纺投资控股有限公司偿还不低于50,000元的债务，直至2021年6月底之前还清2,201,867.13元欠款。如天津北药大通医药有限公司未按约定按时足额还款，天津天纺投资控股有限公司有权要求天津北药大通医药有限公司一次性支付所有未还款项。协议签订后，天津北药大通医药有限公司不得有为逃避债务而实施有损天津天纺投资控股有限公司债权的行为，否则天津天纺投资控股有限公司有权要求天津北药大通医药有限公司一次性支付所有未付款项，同时按当年中国人民银行公布的同期贷款一年期利率支付相应利息，自2018年5月起计算至还清全部欠款日止。一旦天津北药大通医药有限公司按照协议约定还清所有欠款，届时双方另行商议欠款所对应的利息，利息的利率和起止时间从上述约定。同日，天津天纺投资控股有限公司（出租方/甲方）与天津北药大通医药有限公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于空港经济区东九道8号建筑面积为7，194.2平方米（自11，194.2平方米中减少4，000平方米）的房屋及场地出租给乙方使用，使用功能为仓储。租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁则须在合同期限届满前两个月书面向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则重新签订租赁合同。租赁物按月缴付租金，每月96,282.38元，年租金1,155,388.52元，天津北药大通医药有限公司应于每一个交租周期的首月10号之前向天津天纺投资控股有限公司支付租金。关于违约责任，合同约定，在租赁期间如遇规划拆迁改造，企业按规定退出、破产等情况，本合同自行终止。甲乙双方互不赔偿，甲方退还未能履行剩余时间的租金。乙方未能按合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应承担所交租金或其他费用2‰的违约金。逾期30天，视同乙方提前终止合同。甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清租赁物及附属设施。甲方亦有权采取措施停止对租赁物及附属设施的水、电、气的供应。本合同因租赁期满或合同约定或法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按本合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日止的使用费。自本合同终止之日起五天内仍未能将租赁物及附属设施腾清交还的，屋内所有乙方入住人员的物品视为乙方入住人员放弃所有权，甲方有权进行处置。合同履行过程中，天津北药大通医药有限公司自2018年5月14日至2018年12月13日向天津天纺投资控股有限公司支付租金751,411.9元，天津天纺投资控股有限公司从中核减了《还款协议书》项下欠款250,000元，2018年5月至2018年9月租金合计481,411.90元，2018年10月部分租金20,000元。2018年12月，天津天纺投资控股有限公司向天津北药大通医药有限公司发告知函，载明房屋租赁合同将于2019年4月30日到期，由于我司正在进行企业内部调整转型，故本次房屋租赁合同到期后不再续签新合同。请贵司提前做好合同到期的搬迁工作。天津北药大通医药有限公司盖章签收。2019年4月15日，天津天纺投资控股有限公司向天津北药大通医药有限公司发送房屋停止租赁告知函，载明鉴于房屋租赁合同于2019年4月30日到期，我司已于2018年12月28日以文字形式通知贵司，故通告贵司2019年4月30日后我司将收回与贵司房屋租赁合同范围内的所有房屋。望贵司提前做好合同到期归还工作。如逾期未能实施所导致的一切损失均与我司无关。天津北药大通医药有限公司盖章签收。2019年4月26日，天纺服装小区向天津北药大通医药有限公司发送交纳房租通知。载明鉴于双方合同及还款协议，应交纳2018年10月至2019年4月份房租（及还前欠）共计2,560,843.73元（笔误，应为2,605,843.73元）及2019年3-4月份电费18,832.40元。水费1,037.04元。望贵司于4月25日前付清。另将2018年5月1日后所不租及2019年4月30日合同内的房屋尽快退还。天津北药大通医药有限公司盖章签收。截至天津天纺投资控股有限公司起诉，天津北药大通医药有限公司未腾空该合同项下所涉7，194.2平方米的房屋及场地，也未向天津天纺投资控股有限公司付清相关租金及费用。一审法院认为，天津天纺投资控股有限公司与天津北药大通医药有限公司签订的《还款协议书》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于天津天纺投资控股有限公司的腾房诉请，现租赁期限已经届满，且天津天纺投资控股有限公司已在期满前4个月通知天津北药大通医药有限公司不再续租，天津北药大通医药有限公司并非没有准备时间，对天津天纺投资控股有限公司的该项诉请，一审法院予以支持。天津北药大通医药有限公司抗辩未续租的4，000平方米场地为开放区域，具备随时收回的条件，天津天纺投资控股有限公司未予否认，该租赁部分由天津天纺投资控股有限公司自行收回，天津北药大通医药有限公司应予配合。关于欠付租金，《还款协议书》项下，按照约定，如天津北药大通医药有限公司未按约定按时足额还款，天津天纺投资控股有限公司有权要求天津北药大通医药有限公司一次性支付所有未还款项。天津北药大通医药有限公司自2018年12月支付20,000元后即未再支付租金，天津天纺投资控股有限公司有权要求天津北药大通医药有限公司一次性支付所有未还款项1,951,867.13元；本案《房屋租赁合同》项下，按照约定标准，截至2019年4月30日合同期限届满，天津北药大通医药有限公司尚欠2018年10月至2019年4月租金653,976.62元；以上两项合计2,605,843.73元，对天津天纺投资控股有限公司要求天津北药大通医药有限公司给付上述租金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金，《房屋租赁合同》约定天津北药大通医药有限公司未能按合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日应承担所交租金或其他费用2‰的违约金。现天津天纺投资控股有限公司主动调整按照中国人民银行同期贷款利率，以欠付租金653,976.62元为基数，由天津北药大通医药有限公司支付自2019年4月10日起至实际给付租金之日止的违约金，对天津天纺投资控股有限公司第三项诉请，一审法院予以支持；《还款协议书》约定，天津北药大通医药有限公司如存在有为逃避债务而实施有损天津天纺投资控股有限公司债权的行为，天津天纺投资控股有限公司有权收取利息，现天津天纺投资控股有限公司未举证证实天津北药大通医药有限公司存在故意实施逃避债务的行为，且天津天纺投资控股有限公司已主张债务加速到期，故对天津天纺投资控股有限公司第四项诉请，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》约定为租金标准的两倍，该条款实质是针对天津北药大通医药有限公司逾期返还房屋时的损失赔偿和惩罚，天津天纺投资控股有限公司未举证证明自己的实际损失，根据公平原则，一审法院酌情将房屋占有使用费调整为月租金标准的1.2倍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于空港经济区东九道8号建筑面积为7，194.2平方米的房屋及场地腾空并返还天津天纺投资控股有限公司；二、天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内给付天津天纺投资控股有限公司租金2,605,843.73元；三、天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内向天津天纺投资控股有限公司支付自2019年4月10日起至实际返还房屋之日止的违约金（以653,976.62元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内向天津天纺投资控股有限公司支付自2019年5月1日起至实际返还房屋及附属设施之日止的房屋占用使用费（计收标准为每月96,282.38元×1.2倍）；五、驳回天津天纺投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果天津北药大通医药有限公司未按判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,049元，由天津北药大通医药有限公司负担。二审审理期间，天津北药大通医药有限公司、天津天纺投资控股有限公司均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。经询问，关于房屋占用使用费天津北药大通医药有限公司认为一审判决按月租金标准的1.2倍给付过高，同意按月租金标准的1倍给付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人签订的《还款协议书》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于天津天纺投资控股有限公司要求天津北药大通医药有限公司腾房及给付租金的诉请，一审法院予以支持是正确的，本院予以确认。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》约定为租金标准的两倍，一审法院调整为月租金标准的1.2倍过高，现天津北药大通医药有限公司愿意按1倍给付是合理的，本院予以照准。关于表述，最高人民法院2019年8月19日以后有新的规定，一并予以纠正。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5541号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5541号民事判决第三、四项；三、上诉人天津北药大通医药有限公司于本判决生效后十日内向天津天纺投资控股有限公司支付违约金（以653，976.62元为基数，自2018年4月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、上诉人天津北药大通医药有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人天津天纺投资控股有限公司支付自2019年5月1日起至实际返还房屋及附属设施之日止的房屋占用使用费（计收标准为每月96,282.38元）；五、驳回天津天纺投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,049元，由上诉人天津北药大通医药有限公司负担13，544元，被上诉人天津天纺投资控股有限公司负担1，505元；二审案件受理费2，611元，由上诉人天津北药大通医药有限公司负担2，350元，由被上诉人天津天纺投资控股有限公司负担261元。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年五月二十七日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……