湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终277号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志勇，男，1964年3月24日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：王书洪，湖北惊天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：仙桃市沙咀城市综合开发公司，住所地：仙桃市芭蒌湾路11号。法定代表人：杜子江，该公司总经理。委托诉讼代理人：余艳斌，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。上诉人刘志勇因与上诉人仙桃市沙咀城市综合开发公司（以下简称沙咀城开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志勇上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判沙咀城开公司支付刘志勇租金（按1000元/月的标准，从2014年11月12日起至房屋实际交付之日止）；2.撤销一审判决第三项，改判沙咀城开公司支付逾期交房违约金5万元；3.撤销一审判决第五项；4.确认税费由沙咀城开公司承担；5.确定一审判决第一项的具体履行日期。事实和理由：一、沙咀城开公司确定于2018年5月15日向包括刘志勇在内的还建户发出并张贴通知，要求还建户到售楼部办理还建房移交手续和领取钥匙。刘志勇得知信息后，前往沙咀城开公司设立在光明华府的办公室办理相应手续。但沙咀城开公司要求刘志勇按照子虚乌有的2017年6月30日还建房分配协议书履行，否则不交房，导致至今未交房。一审法院认定2018年5月15日为实际交房日错误，导致从2018年5月15日至实际交付之日止的租房租金未予支持。故请求改判沙咀城开公司支付刘志勇租金（按1000元/月的标准，从2014年11月12日起至房屋实际交付之日止）。二、刘志勇因还建房逾期交房，导致居无定所，有七八十万元损失，一审法院在沙咀城开公司未提出违约金过高应予以减少的请求的情况下，仅依据逾期交房的租金损失，对违约金进行调整错误。请求改判沙咀城开公司支付逾期交房违约金5万元。三、2012年4月20日，仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会与沙咀城开公司签订了危房改建合同书，合同第四条第九项约定：沙咀城开公司给刘志勇等还建户办理房产证、土地证，所有费用由沙咀城开公司承担。刘志勇与沙咀城开公司于2012年10月12日签订的危房改建合同书第四条也有类似约定。沙咀城开公司与刘志勇是房屋拆迁安置补偿合同关系，不是商品房买卖合同关系，沙咀城开公司应承担包括税费在内的所有费用。四、虽然天然气开户费应由刘志勇承担，但只能向天然气供给部门交纳，而不是支付给沙咀城开公司。沙咀城开公司未提交代为缴纳天然气开户费的凭证，也未提交天然气供给部门委托其代收的凭证，故刘志勇不应向沙咀城开公司支付天然气开户费2600元。五、一审判决第一项没有确定履行期限，不便于人民法院执行，请求对该判项确定具体履行日期。沙咀城开公司辩称，刘志勇与沙咀城开公司签订的危房改建合同书，约定逾期交付租金的标准提高，属于惩罚性的，刘志勇要求按1000元/月的标准支付租金的第一项上诉请求，和要求沙咀城开公司支付逾期交房违约金5万元的第二项上诉请求重合。沙咀城开公司提交了相应证据，证明其履行了相应义务，不存在违约行为。故请求驳回刘志勇的上诉请求。沙咀城开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘志勇的诉讼请求，支持沙咀城开公司的反诉请求。事实和理由：一、仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会、刘志勇分别与沙咀城开公司签订了危房改建合同书，合同第一条约定：刘志勇等还建户原旧房面积以相关职能部门核定的和双方测量的面积为准。刘志勇的原旧房屋所有权证显示房屋面积为88.51㎡,该面积系房屋主管部门确认的面积，一审法院未对这一事实予以采纳，属于事实认定错误。二、沙咀城开公司在合同约定搬迁时间至交房时间期间的每月租金标准是500元，延期交房的每月租金标准是1000元，该租金标准的约定已经属于违约惩罚条款，一审法院判决沙咀城开公司向刘志勇支付延期交房违约金12630元，系双重惩罚，重复计算违约责任，应予以改判。刘志勇辩称，刘志勇与沙咀城开公司签订的危房改建合同书，清楚约定了刘志勇原旧房屋的面积，不存在重复计算。沙咀城开公司支付租金是合同约定的主要义务，不属于违约金。刘志勇向一审法院起诉请求：1、判令沙咀城开公司将光明华府2-1204号商品房交付给刘志勇；2、判令沙咀城开公司支付刘志勇租金（按1000元/月的标准，从2014年11月12日起至房屋实际交付之日止）；3、判令沙咀城开公司支付逾期交房违约金50000元。沙咀城开公司反诉请求：1、判令刘志勇给付沙咀城开公司房屋增加面积价款90504元（37.71㎡×2400元/㎡）；2、判令刘志勇给付沙咀城开公司水开户费6000元、电开户费6842元、房屋维修金8894.6元、天然气开户费2600元、门禁系统费1000元、手续费2000元，合计27336.6元；3、判令刘志勇承担房屋税金32841.6元。一审法院认定事实：2012年4月20日、2012年10月12日，仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会、刘志勇分别与沙咀城开公司签订了危房改建合同书，合同约定：刘志勇旧房面积116.3㎡，按1：1.12的比例还建，应还建面积为131.6㎡，超出面积按2200元/㎡支付价款，分配明细表确认还建给刘志勇的2-1204号房实际面积为136.84㎡。房屋的相关设施及费用（含水、电、宽带、有线电视、防盗门）由沙咀城开公司承担，天然气费用、房屋维修金由刘志勇承担，对税费未有约定。合同还约定，刘志勇必须在合同签订后一个月内迁出，刘志勇于2012年11月12日已迁出。沙咀城开公司在24个月内完工并交房，一次性给付搬迁费1000元，二年租房费12000元，沙咀城开公司已向刘志勇支付了13000元，若沙咀城开公司延期交房，按1000元/月的标准支付租房费至交房为止，否则支付违约金50000元。另查明：2017年6月30日，沙咀城开公司与部分还建户签订的还建房分配协议书，刘志勇未在该协议中签名确认。沙咀城开公司于2018年5月15日向包括刘志勇在内的还建户发出通知，要求还建户到售楼部办理还建房移交手续和领取钥匙。刘志勇一直未办理房屋移交手续和领取钥匙。根据双方的诉讼请求、辩称理由以及一审法院认定的事实，认为有如下争议焦点，评判如下：一、超出（增加）面积和价款的认定。刘志勇认为，房产部门对拆除旧房登记确认的面积为88.51㎡，实际面积为116.3㎡（房屋在房产部门登记后，仙桃供电公司对旧房进行了整体改扩建），合同约定的面积为116.3㎡，按1：1.12的比例应还建131.6㎡，沙咀城开公司还建给刘志勇的光明华府2-1204号房实际建筑面积为136.84㎡，超出面积为5.24㎡，合同约定超出面积按2200元/㎡支付价款，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款11528元。沙咀城开公司认为，房产部门对刘志勇旧房登记确认面积为88.51㎡，按1：1.12的比例应还建99.13㎡，超出面积为37.71㎡，按2400元/㎡计算，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款90504元。一审法院认为，双方签订的危房改建合同书中明确约定旧房以实际建筑面积116.3㎡为准，超出面积的价格为2200元/㎡，按约定1：1.12的还建比例计算应还建130.26㎡，超出面积为6.58㎡，按双方约定2200元/㎡计算，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款14476元。二、对交房时间和租金的认定。刘志勇认为，业主委员会与沙咀城开公司于2012年4月20日签订的危房改建合同书第三条中明确约定，全体住户在一个月内搬迁完毕，从搬迁完毕起，沙咀城开公司24个月内完工并交房。刘志勇实际搬迁时间为2012年11月12日，按约定交房时间应为2014年11月12日。合同又约定，若沙咀城开公司延期交房，应按1000元/月的标准支付租金至实际交房之日为止，沙咀城开公司至今未交房。沙咀城开公司认为，双方没有明确约定实际交房时间，2017年8月26日，刘志勇在还建户分配明细表上签名确认，该天为实际交房时间，沙咀城开公司已向刘志勇支付了搬迁费、房屋租金13000元。一审法院认为，根据业主委员会与沙咀城开公司于2012年4月20日签订的危房改建合同书第三条的约定交房时间应为2014年11月12日，2017年8月26日，双方在还建户分配明细表中签名确认了分配给刘志勇的房屋为2-1204号，面积为136.84㎡。沙咀城开公司所述已付租金13000元是交房期内的租金，与诉争事实无关。沙咀城开公司于2018年5月15日向各还建户发出了通知，要求办理房屋移交手续并领取钥匙，一审法院认定该时间为实际交房日，从2014年11月13日起至2018年5月15日止，该期间为沙咀城开公司延期交房期，应按1000元/月的标准支付房屋租金42099元（42个月×1000元+3天×33元）。三、对违约金的认定。刘志勇认为：双方于2012年10月12日签订的危房改建合同书第六条明确约定，若一方违约，违约方向守约方支付违约金5万元。沙咀城开公司应在2014年11月12日交房而未按期交房，构成违约，应向刘志勇支付违约金5万元。沙咀城开公司认为，双方没有明确约定交房时间，已于2017年8月26日向刘志勇实际交付了房屋，未构成违约，不应支付违约金。一审法院认为，根据双方在合同中的约定，交房时间为2014年11月12日，沙咀城开公司没有在约定的时间向刘志勇交房，构成违约，应向刘志勇支付违约金，双方约定的违约金过高，应予减少。刘志勇的损失应为延期交房应支付的房屋租金42099元，按法律的规定，沙咀城开公司应向刘志勇支付违约金12630元（42099元×30%）。四、对水开户费、电开户费、天然气开户费，门禁系统费、手续费、房屋维修金、税费的认定。沙咀城开公司认为，刘志勇应支付水开户费6000元、电开户费6842元、天然气开户费2600元，门禁系统费1000元、手续费2000元、房屋维修金8894.6元、税费32841.6元。刘志勇认为：双方在合同中约定，水、电费用由沙咀城开公司承担，天然气费用由刘志勇承担，沙咀城开公司已将天然气安装进户，费用由刘志勇支付，门禁系统费用、手续费无依据，房屋维修金不应由沙咀城开公司收取，税费双方没有约定。一审法院查明，双方在危房改建合同书中明确约定：水、电、宽带、有线电视、防盗门的费用由沙咀城开公司承担，天然气由沙咀城开公司统一安装进户，费用由刘志勇承担，房屋维修金由刘志勇自行承担，对税费没有约定。一审法院认为，上述相关费用应按约定由双方分别承担，房屋维修金由刘志勇自行向房产部门交纳，手续费既无约定，也无法律依据，不应得到支持。关于税费由谁承担，双方没有约定，但刘志勇占有使用了房屋，按税收的相关规定应向税务部门缴纳相应的税费（数额以税务部门核定为准）。沙咀城开公司没有提交代付房屋维修金和代缴税费的发票，其要求刘志勇向其交纳房屋维修金和税费的请求一审法院不予支持。一审法院认为，双方签订的合同是其真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。刘志勇要求沙咀城开公司交付光明华府2-1204号房屋的请求，一审法院予以支持；其要求支付自2014年11月12日起至实际交付房屋之日止租金的请求，一审法院部分予以支持；其要求支付违约金5万元的请求，因该请求过高，一审法院部分予以支持。沙咀城开公司要求刘志勇支付超出（增加）面积价款90504元的请求与一审法院认定的数额不符，一审法院部分予以支持；其要求支付水开户费6000元、电开户费6842元、门禁系统费1000元、手续费2000元、房屋维修金8894.6元、税费32841.6元的请求不符合同的约定，一审法院不予支持，其要求支付天然气开户费2600元的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、沙咀城开公司向刘志勇交付位于仙桃市干河办事处光明华府2-1204号房屋。二、沙咀城开公司向刘志勇支付延期交房租金42099元（2014年11月13日至2018年5月15日，按1000元/月的标准，42个月×1000元+3天×33元）。三、沙咀城开公司向刘志勇支付延期交房违约金12630元（按租金42099元的30%计算）。四、刘志勇向沙咀城开公司支付超出面积价款14476元。五、刘志勇向沙咀城开公司支付天然气开户费2600元。六、驳回刘志勇、沙咀城开公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于该判决生效之日起十日内履行。如果未按该判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5600元、保全费620元，合计6220元，由刘志勇承担1554元，由沙咀城开公司承担4666元，反诉案件受理费1656元，由刘志勇承担188元，由沙咀城开公司承担1468元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2012年10月12日，刘志勇与沙咀城开公司签订了危房改建合同书，合同约定：沙咀城开公司向刘志勇交付还建新房的面积为刘志勇原有旧房实际建筑面积+1：1.12的面积，刘志勇原旧房实际建筑面积以相关职能部门核定的和双方测量的面积为准116.3㎡，补偿13.9㎡，刘志勇自行搭建的套内使用面积不计算在内，即总面积131.6㎡。沙咀城开公司负责给刘志勇办理房屋产权证、土地分割证、房产证以及土地证所有费用由沙咀城开公司承担，房屋维修基金由刘志勇自行承担。另查明，刘志勇与沙咀城开公司在二审中均认可仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会于2012年4月20日与沙咀城开公司签订的危房改建合同书对其具有约束力。仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会于2012年4月20日与沙咀城开公司签订的危房改建合同书约定，从还建户搬迁完毕起，沙咀城开公司24个月内完工并交房。并约定仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会与沙咀城开公司双方应严格信守本合同的约定条款，如一方违约，按每户5万元承担违约金。2012年4月20日，仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会与沙咀城开公司签订的危房改建合同书，第四条第九项约定：沙咀城开公司给刘志勇等还建户办理房产证和土地证，费用由沙咀城开公司承担。2012年10月12日，刘志勇与沙咀城开公司签订危房改建合同书，第五条约定沙咀城开公司负责给刘志勇办理房屋产权证、土地分割证、房产证以及土地证所有费用由沙咀城开公司承担，房屋维修基金由刘志勇自行承担。刘志勇于2019年7月16日向一审法院起诉要求沙咀城开公司依约交付还建的房屋，沙咀城开公司于2019年7月24日收到刘志勇的起诉状副本后未交付房屋，且在答辩和反诉中要求刘志勇履行沙咀城开公司与部分还建户于2017年6月30日签订的还建房分配协议书。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘志勇与沙咀城开公司签订的危房改建合同书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。刘志勇与沙咀城开公司在二审中均认可仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会于2012年4月20日与沙咀城开公司签订的危房改建合同书对其具有约束力，该合同可以作为本案认定事实的依据。2017年6月30日，沙咀城开公司与部分还建户签订的还建房分配协议书，仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会未在该合同上签章，刘志勇未在该协议中签名确认，也不认可该合同对其具有约束力，该合同不得作为本案认定事实的依据。本案的争议焦点为：一、刘志勇原旧房屋面积的确认；二、沙咀城开公司向刘志勇交房时间的确认；三、对违约金的认定；四、天然气开户费、税费的承担。分析评判如下：一、关于刘志勇原旧房屋实际建筑面积确认的问题虽然刘志勇的原旧房屋所有权证显示房屋面积为88.51㎡，但根据刘志勇与沙咀城开公司于2012年10月12日签订的危房改建合同书约定，沙咀城开公司向刘志勇交付还建新房的面积为刘志勇原有旧房实际建筑面积+1：1.12的面积，刘志勇原旧房实际建筑面积以相关职能部门核定的和双方测量的面积为准116.3㎡，补偿13.9㎡，刘志勇自行搭建的套内使用面积不计算在内，即总面积131.6㎡。该约定已经明确了刘志勇原旧房实际建筑面积为116.3㎡，在没有证据推翻当事人意思自治的情况下，本院对沙咀城开公司关于刘志勇旧房实际建筑面积为88.51㎡的上诉理由不予支持。二、关于沙咀城开公司向刘志勇交房时间和租金认定的问题沙咀城开公司于2018年5月15日向包括刘志勇在内的还建户发出通知，要求还建户到售楼部办理还建房移交手续和领取钥匙。刘志勇上诉称，其得知信息后，前往沙咀城开公司设立在光明华府的办公室办理相应手续，但沙咀城开公司要求刘志勇按照子虚乌有的2017年6月30日还建房分配协议书履行，否则不交房，导致至今未交房。刘志勇未就该上诉理由提交证据予以证明，沙咀城开公司也不予认可，故本院对刘志勇上诉所称在得知交房信息后前往沙咀城开公司设立在光明华府的办公室办理相应手续的事实不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘志勇于2019年7月16日向一审法院起诉要求沙咀城开公司依约交付还建的房屋，沙咀城开公司于2019年7月24日收到刘志勇的起诉状副本后未交付房屋，沙咀城开公司在答辩和反诉中要求刘志勇履行沙咀城开公司与部分还建户于2017年6月30日签订的还建房分配协议书，沙咀城开公司所附的交房条件对刘志勇没有约束力，没有全面履行对双方当事人有约束力的仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会、刘志勇分别与沙咀城开公司签订的危房改建合同书中的交房义务。故沙咀城开公司延期交房，应向刘志勇给付从2014年11月13日起至2018年5月15日止，按1000元/月的标准的房屋租金42099元（42个月×1000元+3天×33元），以及从2019年7月24日起至沙咀城开公司实际交房之日止，按1000元/月的标准支付房屋租金。三、关于对违约金的认定问题仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会于2012年4月20日与沙咀城开公司签订的危房改建合同书约定，从还建户搬迁完毕起，沙咀城开公司在24个月内完工并交房。并约定仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会与沙咀城开公司双方应严格信守本合同的约定条款，如一方违约，按每户5万元承担违约金。刘志勇于2012年11月12日迁出旧房屋，沙咀城开公司至今未依约交付房屋，一审法院在确认沙咀城开公司逾期交房，存在违约行为的情况下，仅考虑了刘志勇因延期交房造成从2014年11月13日起至2018年5月15日止的房屋租金损失的30%，没有充分考虑刘志勇的实际损失，本院根据涉案合同的约定以及公平原则和诚实信用原则，认为当事人自行约定的5万元违约金并不存在过高的情形，故本院对刘志勇要求沙咀城开公司支付逾期交房的违约金5万元的上诉请求，有事实和法律依据，予以支持。四、关于天然气开户费、税费承担的问题刘志勇认可天然气费用由刘志勇承担，沙咀城开公司已将天然气安装进户，由此可见，沙咀城开公司已代刘志勇缴纳天然气开户费，故刘志勇应向沙咀城开公司支付天然气开户费。仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会与沙咀城开公司于2012年4月20日签订的危房改建合同书，约定沙咀城开公司给刘志勇等还建户办理房产证和土地证，费用由沙咀城开公司承担。刘志勇与沙咀城开公司于2012年10月12日签订的危房改建合同书，约定沙咀城开公司负责给刘志勇办理房屋产权证、土地分割证、房产证以及土地证所有费用由沙咀城开公司承担，房屋维修基金由刘志勇自行承担。一审法院以双方当事人对税费没有约定为由，认定应由刘志勇承担相应税费，与该约定不符，本院予以纠正。一审判决第一项没有确定沙咀城开公司向刘志勇交付位于仙桃市干河办事处光明华府2-1204号房屋的履行期限，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”故沙咀城开公司应从判决生效之日向刘志勇交付位于仙桃市干河办事处光明华府2-1204号房屋。综上所述，刘志勇的上诉请求部分成立，沙咀城开公司的上诉请求不成立。一审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百三十九条规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初3050号民事判决；二、仙桃市沙咀城市综合开发公司于本判决生效之日向刘志勇交付位于仙桃市干河办事处光明华府2-1204号房屋；三、仙桃市沙咀城市综合开发公司向刘志勇支付延期交房租金42099元及从2019年7月24日起至沙咀城开公司实际交房之日止，按1000元/月的标准计算的租金；四、仙桃市沙咀城市综合开发公司向刘志勇支付延期交房违约金5万元；五、刘志勇向仙桃市沙咀城市综合开发公司支付还建房超出面积价款14476元；六、刘志勇向仙桃市沙咀城市综合开发公司支付天然气开户费2600元；七、驳回刘志勇的其他诉讼请求；八、驳回仙桃市沙咀城市综合开发公司的其他反诉请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5600元、保全费620元，合计6220元，由刘志勇承担303元，由仙桃市沙咀城市综合开发公司承担5917元，反诉案件受理费1656元，由刘志勇承担188元，由仙桃市沙咀城市综合开发公司承担1468元。二审案件受理费12856元，由刘志勇负担273元，仙桃市沙咀城市综合开发公司负担12583元（该案件受理费中5327元，刘志勇已垫付，执行时由仙桃市沙咀城市综合开发公司径付刘志勇）。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年五月十二日书记员 胡 灵