辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3865号上诉人（原审原告）：曹冬梅，女，1976年1月20日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董娟，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾云霞，女，1982年3月5日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。被上诉人（原审被告）：张心丰，男，1983年2月15日出生，汉族，住辽宁省盖州市。原审被告：沈阳远志房产经纪与代理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街125号（1门）。法定代表人：刘岩。原审第三人：幸福基业物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路83号612室。负责人：郭仕钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宁，男，1992年10月25日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。上诉人曹冬梅因与被上诉人顾云霞、张心丰、原审被告沈阳远志房产经纪与代理有限公司（以下简称“远志公司”）、原审第三人幸福基业物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“幸福基业物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹冬梅上诉请求：1.请求法院依法撤销（2019）辽0102民初14705号民事判决书；2.请求法院依法改判被上诉人向上诉人返还物业费18,530.64元及利息；3.请求法院依法判令由被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，案涉房屋物业费已由上诉人交纳。根据涉诉房屋“孔雀城”楼盘建设单位沈阳幸福基业房地产开发有限公司（下称开发商）推出的“老客户介绍新客户”现金奖励政策，上诉人通过宣传并多次向开发商推荐客户并成交，而获得开发商现金奖励2万元。后，上诉人同意开发商代上诉人向案涉房屋物业服务企业，即向原审第三人支付案涉房屋2万元物业费。从原审第三人向原审法庭提交的说明及陈述，亦能证明开发商已经代上诉人支付物业费2万元（已存入物业费账户）的事实。故，本案诉讼标的是上诉人通过提供介绍服务等获得的收入支付的费用，属于上诉人实际支出的费用。原审法院认定“原告要求被告返还的物业费是其得到的一种奖励，而非其本人的实际支出费用”事实认定错误。二、上诉人与被上诉人、原审被告在交易时对涉诉房屋发生的各项费用具有“多退少补”的真实意思表示。上诉人经远志公司介绍，将涉诉房屋出售给被上诉人。涉诉房屋交易过程中，原审被告作为居间方，曾就房屋有关物业费、水电、采暖费等各项费用在交接时“多退少补”，明确告知上诉人和被上诉人，对此被上诉人在交易时没有异议，上诉人也根据该约定将欠付的各项费用补齐。同时，在上诉人、被上诉人与原审被告签订的《房屋买卖合同》第4条款中，亦明确约定上诉人与被上诉人办理涉诉房屋所发生的水、电、煤气、暖气、物业管理及户口迁移等相关费用交接结算。因此，上诉人与被上诉人就涉诉房屋各项费用具有“多退少补”的意思表示。三、退一步讲，被上诉人作为涉诉房屋的所有权人及实际居住人，亦是交纳物业费用的义务人。上诉人与被上诉人之间没有法定或约定上诉人具有代上被上诉人支付物业费的义务。从原审第三人提交的证据及陈述中，能够确定上诉人已经交纳了从2019年4月24日至2023年4月30日的物业费，而被上诉人作为物业费交纳义务人并没有缴纳过涉诉房屋该阶段的物业费。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，上诉人因支付涉诉房屋物业费产生的损失，应当由受益的被上诉人进行返还。综上，根据约定及法律规定，被上诉人应立即向上诉人返还物业费18,530.64元。原审法院认定事实不清，适用法律错误，其作出的判决应依法予以撤销。为此，上诉人请求法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益不受侵害。张心丰、顾云霞辩称，按照合同约定履行，水电物业费应由出卖人结清，物业费没有交给我，不存在物业合同。远志公司辩称，按照合同约定履行结算时都是多退少补。幸福基业物业公司辩称，2015年11月25日我公司向曹冬梅发出入住通知书，房屋具备入住条件。2016年2月6日曹冬梅办理收房手续，并交纳2016年1月1日-2016年12月31日物业费。2017年9月25日交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业费。2018年3月11日交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。2018年3月28日结合地产公司营销政策，老客户介绍新客户买房为由，以物业费形式奖励曹冬梅2万元，费用期间为2019年1月1日至2023年4月30日，物业费当日到账并存入其物业费账户（发票号码002××××6662），2019年3月29日109栋6门原业主曹冬梅将房屋以买卖形式转移到张心丰、顾云霞，买卖办理机构为远志公司，在物业办理房屋信息更名，前台工作人员提示其物业费存余问题，并提示水电、采暖的费用结清与过户问题。以上为本案中涉及物业费内容基本情况，根据物业费减免要求本部分物业费已经生成费用，不用退还。曹冬梅向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令张心丰、顾云霞共同返还曹冬梅物业费18,530.64元（2019年4月24日至2023年4月30日）及利息（以18,530.64元为本金基数，利息自2019年4月24日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求法院依法判令远志公司对诉讼请求第1项承担连带给付责任。3.本案诉讼费由张心丰、顾云霞、远志公司承担。一审法院认定事实：2019年3月29日，曹冬梅（卖方）与顾云霞、张心丰（买方）、远志公司（居间方）签订房屋买卖合同书一份，约定买卖双方通过居间方购入和出售位于沈阳市苏家屯区6门，建筑面积153.79平方米房屋。房屋售价1,345,000元。其中合同第4条约定居间方协助买卖双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第22条第4项约定交接本房屋所发生的费用（物业、取暖、水电、燃气等）由卖方负责结清。合同签订后，买卖双方于2019年4月24日办理了房屋更名过户手续。一审法院另查明，曹冬梅在购买房屋时，因开发公司奖励政策，奖励其2万元抵做物业费，即抵作2019年1月1日至2023年4月30日物业费。现曹冬梅要求张心丰、顾云霞、远志公司返还2019年4月24日至2023年4月30日物业费，诉至一审法院。一审法院认为，曹冬梅、张心丰、顾云霞、远志公司三方签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于曹冬梅要求张心丰、顾云霞支付物业费的诉请，首先，曹冬梅在出售房屋时明知存在多交纳几年度物业费的事实，却没有在合同中对于该事项予以明确约定；其次，曹冬梅未提交证据证明在与张心丰、顾云霞签订房屋买卖合同时明确告知过张心丰、顾云霞该事项；再次，曹冬梅要求张心丰、顾云霞返还的物业费是其得到的一种奖励，而非其本人的实际支出费用。综上所述，现在曹冬梅在房屋办理完更名过户手续之后，另行主张要求张心丰、顾云霞返还物业费缺乏事实依据，不予支持。对于曹冬梅要求中介方承担连带责任的诉请，亦无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹冬梅的诉讼请求。案件受理费133元（已减半收取），由原告曹冬梅承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹冬梅申请证人王某出庭作证，欲证明交易整个过程中达成了物业费多退少补约定。顾云霞、张心丰质证意见：按照合同履行。远志公司质证意见：证人所述都是事实。幸福基业物业公司质证意见：没有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，沈阳幸福基业房地产开发有限公司（甲方）与廊坊市幸福基业物业服务有限公司沈阳分公司（乙方）于2014年11月9日签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对沈阳“幸福孔雀城（1.2、1.3、1.4期）”住宅区提供前期物业管理服务事宜。第六条，本合同期限自2014年11月10日起至2019年12月31日止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十二条，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：联排别墅2.5元/月.平方米。2015年7月20日，廊坊市幸福基业物业服务有限公司沈阳分公司经工商核准变更登记为幸福基业物业服务有限公司沈阳分公司。幸福基业物业公司出具《沈阳孔雀城剑桥郡1.3.1期10906物业费缴费情况说明》，内容为：1.房屋住址沈阳市苏家屯区6门；2.物业费收费标准：2.5元/月/平方米，每年物业费为4613.7元；3.房屋建筑面积153.79平方米；4.物业费缴费情况：（1）2016年2月6日缴费4613.7元（2016.1.1-2016.12.31）刷卡；（2）2017年9月25日缴费4613.7元（2017.1.1-2017.12.31）刷卡；（3）2018年3月11日缴费4613.7元（2018.1.1-2018.12.31）转账；（4）2018年3月28日缴费20,000元（2019.1.1-2023.4.23）地产公司转账；5.说明：2018年3月28日地产公司因老带新销售策略以集中转账形式为该户业主缴纳物业费20,000元，物业公司将发票开至幸福基业房地产开发有限公司（发票号码：002××××6662），发票金额为多户业主转账金额，此部分物业费不可退费，发票无法重新开具。本院认为，曹冬梅与顾云霞、张心丰、远志公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议约定履行各自义务。按照三方协议约定，远志公司作为居间方协助曹冬梅与顾云霞、张心丰办理该房屋所发生的物业管理费等交接事宜。曹冬梅与顾云霞、张心丰于2019年4月24日办理了房屋更名过户手续，曹冬梅负有结清涉案房屋2019年4月24日以前的物业管理费等费用的义务，从2019年4月24日起，涉案房屋的物业管理费等费用应由买受人顾云霞、张心丰负责缴纳。幸福基业物业公司依据其与开发单位签订的《前期物业服务合同》取得了涉案房屋所在小区的物业管理服务权利。从曹冬梅所述及幸福基业物业公司出具的情况说明等证据来看，涉案房屋开发单位以为曹冬梅缴纳涉案房屋物业管理费的方式抵作其公司对于曹冬梅的奖励费，且幸福基业物业公司确认涉案房屋的物业管理服务费已交纳至2023年4月23日。因顾云霞、张心丰负有缴纳涉案房屋转移登记之日即2019年4月23日以后的各项费用，现曹冬梅已通过抵偿债务的方式将涉案房屋的物业费交纳至2023年4月23日，对于2019年4月24日至2020年4月23日期间发生的物业管理费4613.7元（2.5元/月/平方米×153.79平方米×12个月）已实际发生，为避免诉累，应判令由顾云霞、张心丰支付曹冬梅，一审判决对此认定不妥，本院予以纠正。对于曹冬梅诉请的尚未实际发生期间的物业管理费，本院对此不予审理。对于曹冬梅要求顾云霞、张心丰支付物业费利息损失的主张，并无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曹冬梅的上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》（2018年3月19日实施）第六条第一款、第七条第五项规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14705号民事判决；二、顾云霞、张心丰于本判决生效之日起10日内给付曹冬梅位于沈阳市苏家屯区6门房屋2019年4月24日至2020年4月23日期间发生的物业管理服务费4613.7元；三、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费133元，由顾云霞、张心丰负担25元，由曹冬梅负担108元；二审案件受理费266元，由顾云霞、张心丰负担50元，由曹冬梅负担216元。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年五月十八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《物业管理条例》（2018年3月19日实施）第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主；第七条第五项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。