浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初13019号原告：屠晓峰，男，1987年8月5日出生，住杭州市余杭区。委托代理人：袁继鹏，河南博正律师事务所律师。被告：杭州迈格尼菲装饰工程有限公司，住所地杭州市余杭区余杭经济开发区北沙东路5号-11幢3号。法定代表人：周石全。原告屠晓峰（以下简称原告）诉被告杭州迈格尼菲装饰工程有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法由审判员适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，本院依法组成合议庭，并于2019年11月4日、2020年5月26日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁继鹏到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其合法拥有的房屋出租给原告使用，房屋坐落于杭州市余杭区，1-2层，租期自2019年6月1日—2022年5月31日止，该房屋年租金为145530元，原告还应支付43659元履约保证金，且在租赁期间内，被告未经原告同意，中途擅自解除本合同，被告应按照年租金的20%向原告支付违约金，如果在履行本协议过程中产生纠纷由房屋所在地的法院管辖。另查明，被告与杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司的租赁合同于2019年5月31日到期，到期后被告未参与房屋公开拍租，所以大东安社区根据合同约定在2019年6月15日前有权收回该房屋，目前该房屋已被案外人承租。合同签订后原告按约支付了租金和保证金给被告，但被告却不履行支付租金给杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司，致使合同被解除，被告的行为已构成违约。原告多次找被告协商，但未果，无奈，只有向贵院提起诉讼，望判如所请！诉讼请求：1、请求法院判决确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2、请求法院判决被告退还原告房屋租金145530元和保证金43659元；3、请求法院判决被告支付原告违约金29106元（145530元＊20%）；4、请求法院判决诉讼费用由被告承担。后原告变更诉请为：1、请求法院判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决被告退还原告房屋租金145530元和保证金43659元；3、请求法院判决被告支付原告违约金29106元(145530元*20%)；4、请求法院判决诉讼费用由被告承担。原告为证明其陈述事实，向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》，证明被告将合法拥有的房屋出租给原告使用的事实；2.转账记录和收据，证明原告已经按约支付了租金和保证金的事实；3.房屋租赁合同、4.房屋收回通知单，证据3-4共同证明被告与杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司的租期于2019年5月31日到期，并要求6月15日前交还房屋的事实。被告未到庭答辩，也未提交证据材料。本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：案涉房屋坐落于杭州市余杭区。被告于2014年5月12日从案外人杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司租赁过来，约定租期为2014年6月1日至2019年5月31日止。同时约定：转租条件：6.1租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租、转借他人。2019年3月13日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、1.1甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，房屋坐落于杭州市余杭区，租赁建筑面积为161.74平方米，仅作为美容养生馆使用。二、2.1该房屋租期36个月，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。三、3.1该房年租金为145530元，该房屋年租金自第二年起按5%逐年递增。3.2该房屋租金支付方式一年一付。3.3租金支付时间及金额：（1）乙方应于2019年3月13日签订合同后支付租金70600元；（2）乙方应于2019年5月29日前支付租金101880元；（3）之后每年5月29日支付年租金。四、4.2乙方应按第一年年租金的30%向甲方支付43659元作为本合同的履约保证金；如本合同期内乙方无违约行为发生，甲方于本合同期满乙方将该房屋交还甲方，经验收并书面确认后30日内退货乙方该履约保证金，期间不计利息。七、合同解除条件：本合同期内甲方或乙方如需解除合同，应提前2个月以书面形式告知对方，经协商一致后方可解除；如非甲乙双方各自原因导致本合同无法继续履行的，双方可提前解除合同且互不承担违约责任。八、8.2在租赁期内，甲方未经乙方同意，中途擅自解除本合同，甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金（本合同第七条情况除外），本合同终止，双方按实际租期结算租金。双方就其他权利义务一并作出约定。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋。2019年3月14日，原告支付被告履约保证金43659元，被告向原告出具收据；2019年5月29日，原告向被告支付第一年2019年6月1日至2020年5月31日的租金145530元，被告向原告出具了收据。2019年6月3日，案外人杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司向被告发送《房屋收回通知单》，载明：根据房屋租赁合同约定，你方租赁的临平东湖街道东大街107号房屋于2019年5月31日到期，现你方未参与公开拍租，我司将根据合同约定收回房屋，请你方务必于2019年6月15日前交还房屋并清空室内物品。后原告另行与杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司租赁案涉房屋，并由案外人王潘攀与杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2019年7月1日起至2022年6月30日止。庭审中，原告陈述，其与被告签订房屋租赁合同时知晓被告与杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司的租赁关系及租期等事宜。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。现因被告未能与出租人续签租赁合同，导致原告无法继续转租使用案涉房屋，合同目的无法实现，现原告主张解除合同，本院予以支持。因被告与案外人的租赁合同于2019年5月31日即到期，后被告未续租，已无权对原告转租，故对原告要求返还已支付被告的租金145530元及保证金43659元，于法有据，本院予以支持。因被告无法按约向原告履行房屋租赁义务，构成违约，应当承担违约责任；因原告庭审中自认其承租案涉房屋时，系明知案涉房屋系被告转租，且被告的租期即将到期，仍坚持租赁，未尽到足够的谨慎审查义务。本院结合被告违约程度，确定由被告支付原告违约金20374元。被告未到庭抗辩，不影响本案审理。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告屠晓峰与被告杭州迈格尼菲装饰工程有限公司于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告杭州迈格尼菲装饰工程有限公司返还原告屠晓峰租金145530元、保证金43659元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告杭州迈格尼菲装饰工程有限公司支付原告屠晓峰违约金20374元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告屠晓峰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4574元，由原告屠晓峰负担131元，由被告杭州迈格尼菲装饰工程有限公司负担4443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢 燕人民陪审员  张晓霞人民陪审员  林金英二〇二〇年五月二十六日书 记 员  张少艾