河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初49号原告（案外人）：董龙汉，男，1993年3月15日出生，汉族，住郑州市管城区。委托诉讼代理人：冯瑞，河南国基律师事务所律师。被告（申请执行人）:郑州华鼐物资有限公司，住所地郑州市管城回族区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园5号楼2楼西户。法定代表人：徐津，该公司总经理。第三人（被执行人）:周口博雅地产有限公司，住所地周口市莲花路中段。法定代表人：吴宏全，该公司执行董事。原告董龙汉与被告郑州华鼐物资有限公司（以下简称华鼐公司）、第三人周口博雅地产有限公司（以下简称博雅公司），案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告董龙汉的委托诉讼代理人冯瑞，被告郑州华鼐物资有限公司的法定代表人徐津到庭参加了诉讼。第三人周口博雅地产有限公司经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董龙汉向本院提出诉讼请求，1.立即停止对位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元15层1507号房屋（合同编号：GF-2000-0171）强制执行，并解除对该房屋的查封。2.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年3月23日原告和周口博雅地产有限公司签订博雅大厦内部《认购书》并按照约定支付了100000.00元意向金，并约定待正式签订认购书后该意向金自动转为房款。后于2017年7月6日原告与周口博雅地产有限公司签订正式的《商品房买卖合同》并已陆续支付了全部购房款380000.00元并领取了房屋钥匙，并且对房屋进行了装修投入装修款近100000.00元，分别于2017年7月3日缴纳了（维修基金、天然气初装费），2018年7月3日购买了（电费、电卡押金、水费开户费），2018年7月28日缴纳了（空调初装费、中央空调管道费）。并且于2018年10月26日入住房屋至今，原告认为其应该为博雅大厦2单元15层1507号房屋（合同编号：GF-2000-0171）房屋的合法所有人。郑州市管城回族区人民法院于2019年5月21日张贴了公告，拟对房屋采取执行，于2019年4月18日查封了原告所有的博雅大厦2单元15层1507号房屋（合同编号：GF-2000-0171）。原告对法院的执行向管城法院提出执行异议，管城法院于2019年12月17日向原告送达了（2019）豫0104执异84号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。为维护原告合法权益，故诉至法院，望依法判决。被告华鼐公司辩称，1、原告董龙汉没有证据证明其与博雅公司存在真实交易并已经占有、使用涉案2单元1507号房屋；2、原告与被告博雅公司签订所谓的《博雅大厦内部认购书》时年仅19岁，其应当举证证明其具有履约能力或者提供合理的银行流水信息；3、该认购书中约定的房屋为A栋3015室，原告提交的2012年3月23日、2014年1月21日的收据显示缴纳房款购买的是A3015号房屋，而涉案房屋为2单元1507号。原告诉称其在2017年7月6日补齐余款在证据中未能显示，仅能证明其在2016年4月7日、2017年7月3日支付了1-1507号房屋的房款，不能证明其与被查封的2单元1507号房屋是否是同一标的物；4、在管城法院查封期间周口市不动产中心的系统显示，查封的2单元1507号房屋没有任何交易信息，没有登记在被告博雅公司名下。原告的执行异议于法无据，应依法驳回。第三人周口博雅地产有限公司未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：原告董龙汉与第三人博雅公司于2012年3月23日签订《“博雅大厦”内部认购书》并于2017年7月6日签订《商品房买卖合同》约定原告董龙汉购买位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋（房屋房号在认购书中约定为A栋3015室，后改为2单元1507号），总房款380000元，买受人2017年7月6日一次性付清房款。合同尾部有周口博雅地产有限公司及其法定代表人吴宏全盖章及董龙汉签字捺印。董龙汉于2012年3月23日（通过其母亲王晓玲账户向博雅公司转账10万元）、2014年1月21日（通过其母亲王晓玲账户向博雅公司转账9万元及1万元现金）、2017年7月3日（现金3万元）分三笔向被告博雅公司缴纳购房款共计23万元。2014年8月20日，原告的母亲王晓玲借给博雅公司15万元，后该借款转化为原告购房款。被告博雅公司分别于2012年3月23日、2014年1月21日、2016年4月7日、2017年7月3日开具了董龙汉缴纳案涉房屋购房款共计380000元的收据。董龙汉于2018年6月18日办理交房手续，向案涉房屋物业公司周口博辉物业服务有限公司签订《装修管理协议书》、《装修审批通知书》。2017年7月3日至2018年7月23日，董龙汉缴纳案涉房屋维修基金、天然气初装费、空调初装费、中央空调管道费、电费、电卡押金、水费开户费，并由被告博雅公司出具相应的收据。原告董龙汉于2018年10月26日入住案涉房屋。另查明，被告华鼐公司因与博雅公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2018）豫0104民初4984号民事判决书，判决博雅公司支付华鼐公司827821.41元及利息246690.78元，共计1074512.19元，博雅公司上诉后郑州市中级人民法院2018年10月26日作出（2018）豫01民终12349号民事判决书维持原判。后被告华鼐公司依据该判决书向本院申请执行，2019年4月18日，本院依法查封了位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋。董龙汉向本院提出执行异议，本院于2019年11月21日作出（2019）豫0104执异84号执行裁定书，裁定驳回董龙汉的执行异议申请并于2019年12月17日送达给原告，原告不服，提起本案诉讼。另查明，博雅公司2019年5月6日出具的证明来看，因博雅大厦消防、人防工程未完工，不能达到竣工验收的标准要求，仍属在建工程，导致业主不能办理房产证。2019年11月4日，案涉小区所在的周口市博雅大厦消防工程验收合格。根据周口市房地产管理部门出具的证明显示，涉案房屋截止2019年4月18日本院查封之时，并无商品房合同备案信息。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，原告将博雅公司列为被告，根据庭审查明的事实，博雅公司并未表示支持或反对原告所提出的执行异议，应为本案第三人，本院予以纠正。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告董龙汉对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定解决的是强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案中，针对原告利用其母亲王晓玲对博雅公司的15万元债权折抵购房款的行为，能否剥夺其案涉房屋买受人的身份的问题。本院认为，原告董龙汉与博雅公司签订了《“博雅大厦”内部认购书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定。董龙汉也实际支付了大部分购房款，并也实际入住了案涉房屋，其名下也没有其他不动产。根据以上事实，本院认定董龙汉系本案案涉房屋的买受人。那么，根据上述规定，博雅公司与董龙汉于2013年3月23日签订《“博雅大厦”内部认购书》，并于2017年7月6日就涉案房屋签订了合法有效的签订《商品房买卖合同》，并实际支付了其中23万元房款（总价款38万元），利用其母亲王晓玲对博雅公司15万元的债权折抵15万元购房款，博雅公司也出具收据予以认可，于2017年6月1日办理交房手续，并入住案涉房屋。博雅大厦因消防工程未验收导致未办理房产证，未办理过户登记非因原告自身原因所造成。据此，原告董龙汉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告董龙汉的诉讼请求予以支持。至于被告华鼐公司辩称董龙汉提交的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）、《案外人异议申请书》、《“博雅大厦”内部认购书》三处“董龙汉”的签名并非一人所签，其未提交相关证据，也未申请笔迹鉴定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：不得执行位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元1507号房屋，并解除查封。案件受理费8350元，由被告郑州华鼐物资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  **龙人民陪审员  段淑芝二〇二〇年五月二十九日法官助理朱健康书记员张欣格