广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初7017号原告：潘浩英,男，汉族，1974年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区环市东升杨家庄5号，公民身份号码。委托诉讼代理人：誉结兴，广东骏和律师事务所律师。被告：叶振辉，男，汉族，1987年5月28日出生，住广东省湛江市赤坎区************，公民身份号码。被告：刘琼晖，男，汉族，1970年7月11日出生，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码。原告潘浩英诉被告叶振辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后,适用简易程序审理。原告于诉讼中申请追加刘琼晖为本案被告，本院予以准许。本案于2020年4月20日公开开庭进行了审理。各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘浩英起诉提出如下诉讼请求（明确后）：1.判令叶振辉向原告清偿商铺2020年1月1日至2020年3月31日的租金36900元并自起诉之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告；2.判决原告和叶振辉双方于2019年12月28日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月15日解除；3.判令叶振辉将佛山市禅城区***晒茛地北侧（塘仔）名苑美食广场三个商铺（自编：1号之一、之二、之三）内五个砖砌墙房间拆除并清理拆除所产生的建筑垃圾；4.判决叶振辉搬离位于佛山市禅城区***晒茛地北侧（塘仔）名苑美食广场三个商铺及一个厨房（自编：1号之一、之二、之三）并将上述物业返还给原告；5.判令叶振辉从2020年4月1日起至实际返还商铺之日止按照《商铺租赁合同》约定的标准12300元/月向原告支付占用商铺期间的使用费；6.判令刘琼晖对叶振辉的上述第3、4项诉讼请求承担连带责任；7.本案的诉讼费由叶振辉承担。事实和理由：叶振辉约从2017年开始承租原告位于佛山市禅城区***晒茛地北侧（塘仔）名苑美食广场内三个商铺及厨房（自编：1号之一、之二、之三）经营宵夜生意，租赁合同每年或者两年续签一次，原告和叶振辉双方在2018年5月31日签订了一份《商铺租赁合同》，租赁期限从2018年6月1日至2020年2月28日，该合同到期前两个月即2019年12月28日，原告和叶振辉双方又续签了一份新的《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限延续至2021年2月28日止，以上两份合同均约定每月租金12300元，叶振辉应在每月3号前支付当月租金及上月水、电费等其他费用，叶振辉逾期交租的，原告解除合同并没收履约保证金，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。但是，从2019年12月3号起，叶振辉开始逾期交租，在原告的多次催促下，叶振辉于当年12月28日才支付了12月份租金，随后，自2020年1月1日开始，叶振辉又再次违约，2020年1月至3月份的租金至今未缴纳，经原告屡次催促，叶振辉一直拖延交租，故此，原告在2020年2月23日书面通知叶振辉于2020年3月15日前搬离商铺、正式解除合同，但叶振辉因自身原因一直占用原告的商铺没有搬离，并在对商铺进行装修，在商铺内用砖砌墙加建了五间房间，叶振辉的餐饮台桌、厨房用具等物品仍未搬走，导致原告无法接收商铺及对外招租，严重损害了原告的经济利益。原告认为，叶振辉从2019年12月开始逾期交租，其在补交了12月份租金后，从2020年1月开始又再次逾期交租，至今已超过二个月，已经严重违约，原告有权解除租赁合同、收回商铺并追究其延期返还商铺期间的占有使用费，叶振辉不但未返还商铺而且还继续装修，在原告的商铺内加建了五个砖砌墙房间，因此，原告有权要求叶振辉拆除房间、恢复原状后返还商铺。据原告了解，叶振辉和将涉案物业转租给刘琼晖，而两被告之间产生租赁合同纠纷，导致原告至今未能收回商铺，叶振辉和刘琼晖共同占用行为侵犯了原告的合法权益。原告为此起诉。被告叶振辉辩称，一、关于原告起诉的租金和占有使用费，叶振辉与原告有约定在合同期内成功出租，叶振辉只需要补交租金给原告，不当违约。叶振辉从2020年1月1日之后的租金，因为叶振辉没有使用涉案物业，叶振辉已经把租赁物交还给原告了，故叶振辉不需要支付租金和占有使用费。叶振辉目前还有36900元押金在原告处，可以将该押金抵扣所欠的租金。二、关于原告要求叶振辉恢复原状返还原物，砖墙不是叶振辉砌的，而且砌墙时原告在场，原告本人也是认可的，涉案物业我在一月份已经交还给原告，叶振辉一直没有使用，不存在返还。刘琼晖辩称，一、2019年12月20日，本案被告叶振辉有预谋的欺骗，谎称自己是本合同纠纷案商铺之业主。同刘琼晖签订了一份长达六年的商铺租赁合同。合同终止日为2025年2月28日，已涉嫌合同欺诈，且在当月底商铺装修期间非法停水停电（停水停电，同原告有直接关系)，导致商铺无法正常装修。原定2020年元旦刘琼晖全力打造的佛山市退伍军人俱乐部军之绿农庄要盛大开业，而今却无法实现，成为战友及朋友的一大笑谈，对刘琼晖造成了巨大的经济损失，名誉损失和重大精神伤害。二、刘琼晖不应该列为本案被告。因刘琼晖和原告从未签订过任何合同，故未发生合同关系。本案商铺租赁合同只能约束合同的当事人，因此，该合同对刘琼晖不具有约束力，更不具有法律效力，故原告起诉刘琼晖违背了合同的相对性，不符合法律规定，于法无据。三、原告所述与真实事实不符，刘琼晖砌墙是原告清楚且同意的，刘琼晖在25号装修砌墙，当时原告也在场，从当日起原告就每日都到涉案物业查看，从来没有对刘琼晖砌墙的行为反对过。因为原告当时没有反对刘琼晖砌墙，算是默认，刘琼晖不需要拆除砖墙。对于原告要求刘琼晖返还租赁物的诉请，原告只有在赔偿完毕刘琼晖砌墙的损失的前提下才有权要求返还租赁物。本院经审理认定如下事实：原告于2017年将位于佛山市禅城区***晒莨地北侧（塘仔）名苑美食广场内（自编：1号之一、之二、之三）共三个商铺及一个厨房（以下简称涉案物业）出租给叶振辉，叶振辉向原告支付了履约保证金36900元。租赁期满后，原告与叶振辉于2018年5月31日和2019年12月28日又两次续签了租赁合同。双方于2018年5月31日签订的《商铺租赁合同》约定租赁期间为从2018年6月1日至2020年2月28日止；履约保证金36900元，于合同签订时支付；每月租金12300元，叶振辉应于每月3号前向原告支付当月租金及上月水、电费及其他一切费用，若逾期交纳，视为叶振辉违约并自动解除该租赁合同和自愿放弃在该商铺内的资产所有权，并任由原告进行处理，原告有权没收叶振辉所缴纳的履约保证金。等等。2019年12月28日，原告与叶振辉再次签订《商铺租赁合同》约定涉案物业的租赁期间为从2020年3月1日至2021年2月28日止，其它合同内容与2018年5月31日双方签订的《商铺租赁合同》一致。上述《商铺租赁合同》约定的租赁期间内，叶振辉于2019年12月28日向原告支付了涉案物业自2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金。此后，叶振辉未再向原告支付过租金或者涉案物业的占有使用费用。原告为此诉到本院请求解决。另查明，2019年12月20日，叶振辉作为出租方（甲方）、刘琼晖作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》（以下简称“转租合同”），约定叶振辉将涉案物业出租给刘琼晖，租赁期间从2019年12月20日至2021年2月28日止。合同还就履约保证金、租金等事项作了约定。转租合同签订后，叶振辉将涉案物业交付刘琼晖。刘琼晖对涉案物业进行装修施工，垒砌了砖墙（刘琼晖自称施工的时间从2019年12月25日开始）。庭审中，经询问，原告陈述称，涉案物业中的砖墙是刘琼晖所砌，砌墙之前没有任何人告知过原告。由于叶振辉拖欠原告的租金，原告在2019年12月28日至涉案物业中进行停水停电，当时发现刘琼晖正在砌墙，当时原告以为停水停电之后刘琼晖就不能再施工，但是没想到其之后还继续施工。至本案开庭之日，涉案物业仍由刘琼晖进行管控。再查明，关于涉案物业的由来，佛山市禅城区****永红山紫六股份合作经济社于2020年4月10日出具《证明》称涉案物业是原告于2010年3月1日向该社承租位于佛山市禅城区****侧（自编文庆路晒莨地北侧部分空地）后，由原告投资建设。原告与该经济社最近一次土地租赁合同所约定的租赁期间为从2020年3月1日起至2021年2月28日止。庭审中，原告陈述称，涉案物业未办理建设工程规划许可证。以上事实，有原告举证的两份《商铺租赁合同》、照片、微信对话记录截图、佛山市禅城区****永红山紫六股份合作经济社证明、土地证（复印件）、土地租赁合同、集体资产租赁合同书、刘琼晖举证的转租合同以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查原告与叶振辉签订的《商铺租赁合同》的效力。一、合同效力问题涉案物业无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院确认原告与叶振辉于2018年5月31日和2019年12月28日所签订的两份《商铺租赁合同》均属无效。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就原告潘浩英的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案两份《商铺租赁合同》无效，自始没有法律约束力，也不存在合同解除的基础，故本院对该诉请不予支持。2.要求叶振辉支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金36900元及利息的诉求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照租金标准支付占有使用费用。涉案《商铺租赁合同》虽然无效，但依照上述规定，原告仍然有权参照该合同约定的12300元／月的租金标准，要求叶振辉支付占用涉案物业期间的占有使用费，从2020年1月1日至2020年3月31日的占有使用费计36900元。至于叶振辉提出其未实际使用涉案物业无需支付租金（占有使用费）的抗辩意见。叶振辉虽然将涉案物业转移给予了刘琼晖，但根据合同相对性原则，其基于《商铺租赁合同》对原告应负担的合同债务，包括占有使用费支付义务，并未转移予他人；该债务也不因转租行为而消灭。故对叶振辉的该抗辩意见本院不予采纳。因原告收取了叶振辉履约保证金36900元，根据上述《合同法》第五十八条的规定，原告应将履约保证金返还给叶振辉。叶振辉主张将该保证金债权抵销占有使用费债务，符合《中华人民共和国合同法》第八十三条的规定，应予支持。两者数额均为36900元，互相抵销后，叶振辉无需再向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日期间占有使用费。至于原告主张的利息。抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时。原告对叶振辉的占有使用费债权一经成立即被抵销，自然不存在衍生利息的问题。原告的该主张理据不足，应予驳回。3.要求叶振辉支付2020年4月1日后的占有使用费的诉求。同前述第2点理由一致，因叶振辉尚未返还涉案物业给原告，叶振辉仍应向原告支付自2020年4月1日起至实际返还涉案物业予原告之日止的占有使用费，占有使用费的标准参照《商铺租赁合同》约定的12300元／月的租金标准计算。对原告该项诉求，本院予以支持。4.要求叶振辉和刘琼晖连带拆除涉案物业中的砖墙并清理因拆墙而产生的废弃物的诉求。刘琼晖在涉案物业中所垒砌的砖墙非经损坏不能拆除，故属于已经与租赁物形成附合的装修物。对于已经形成附合的装修物，出租人是否有权要求拆除，首先应审查该装修是否经过出租人的同意。本案中,其一，按原告所述，其于2019年12月28日砖墙尚在建设过程中时就已经发现刘琼晖的砌墙行为，但无证据显示其在当时就对刘琼晖的砌墙行为表示了明确的反对或者制止。原告虽然于当天对涉案物业停水停电，但如其所述，其停水停电是针对叶振辉未支付租金的行为而非针对刘琼晖的砌墙行为，故也不能将此视为原告对刘琼晖的砌墙行为的反对。其二，按照日常经济生活习惯，用于经营类的房屋租赁，承租人依据其特定的经营目的需要，对租赁物进行装饰装修，是一种经济生活常态。出租人在出租此类租赁物时，也应当预见到承租人有可能实施装饰装修行为，出租人在知道承租人对租赁物进行装饰装修后未在合理期间明确表示反对的，应当视为出租人同意且容忍该装饰装修行为。本案所涉租赁物业为经营餐饮业用途的商铺，原告于2019年12月28日就明确知道涉案物业进行砌墙装修一事，但其当时未提出反对和制止，在此后相当长时间内也无证据显示原告就此砌墙问题向叶振辉或刘琼晖提出过反对和要求拆除的意见，因此，应推定原告对刘琼晖的砌墙装修行为是同意的。刘琼晖的砌墙装修行为经原告同意而为，不构成对原告的侵权，原告依据侵权法律规定要求叶振辉或刘琼晖拆除。其该项诉求予法不合，本院不予支持。5.要求叶振辉和刘琼晖连带返还涉案物业的诉求第一，就叶振辉而言，叶振辉为涉案《商铺租赁合同》的承租方，在该合同无效的情况下，根据上述《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，叶振辉应当将涉案物业返还给原告。叶振辉虽然未直接占有涉案物业，但并非不能通过从刘琼晖处取回涉案物业等方式，履行其返还义务，不构成履行不能。因此，原告对叶振辉的该项诉求，本院予以支持。第二，就刘琼晖而言，在《商铺租赁合同》无效的情况下，叶振辉对涉案物业的占有属于无权占有，且无权转租，其将涉案物业转租刘琼晖并转移占有，对于原告而言刘琼晖也构成无权占有。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定，原告有权要求叶振辉返还涉案物业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告叶振辉和被告刘琼晖于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市禅城区***晒茛地北侧（塘仔）名苑美食广场三个商铺及一个厨房（自编：1号之一、之二、之三）返还给原告潘浩英；二、被告叶振辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘浩英支付佛山市禅城区***晒茛地北侧（塘仔）名苑美食广场三个商铺及一个厨房（自编：1号之一、之二、之三）的占有使用费，占有使用费的计算方式为按照12300元/月的标准，从2020年4月1日起计算至租赁物实际返还之日止；三、驳回原告潘浩英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为361元（原告已经预交）,由原告潘浩英负担211元，被告叶振辉负担100元,被告刘琼晖负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年四月二十四日书记员 蔡漪琳