沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19752号原告：赵刚，男，1953年1月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：张文莉，系辽宁一雷律师事务所律师。委托代理人：郑义（实习），系辽宁一雷律师事务所律师。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：逯松叶，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：沈阳红风房屋开发有限公司，住所地沈阳道义经济开发区正义四路6号，统一社会信用代码91210113738696075K。法定代表人：刘军，系该公司总经理。委托代理人：任虹，女，1971年3月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告赵刚诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称辽宁三利公司）、沈阳红风房屋开发有限公司（以下简称沈阳红风公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日、2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告赵刚及委托代理人张文莉、郑义，被告辽宁三利公司管理人委托代理人逯松叶、被告沈阳红风公司委托代理人任虹均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告赵刚向本院提出诉讼请求为：原、被告于2004年11月签订购房合同，约定将位于沈阳市和平区房屋出售给原告，2005年4月在沈阳市房产局备案，原告从2003年12月开始严格按照被告要求，分期交现金，直至2004年12月交给被告33.346万元现金，被告出具了收据。按约定办理余下10万元房款的贷款手续时，就找不到被告了，使原告无法办理贷款及后续事宜。由于被告的原因不能如期进行贷款事宜的办理，后来原告根据被告与沈阳红风房屋开发有限公司签订的联建协议书以及（2005）沈中民（2）房初字第××号判决书，认定沈阳红风房屋开发有限公司对36号楼有销售权。2005年10月，原告将尾款一次性交付沈阳红风房屋开发有限公司并做了公证，至此原告付清全部房款，红风公司给原告办理了入住手续，原告一直居住至今并交纳各种费用。入住之前原告还交纳了煤气管网费、可视对讲机费、物业管理费、预收损坏公共设施补偿金等。由于被告的原因，造成该楼盘几百户居民一直无法办理房产证。近年来，由于居民不断上访，政府部门决定为该楼盘协调办理房产证并成立了工作组，沈阳日报2011年8月20日的《和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况公示》载明原告的房屋已可以开始办理房产证，但由于被告欠税未给原告开具发票，无法办理房屋的契税及维修基金交纳手续和房屋所有权证。诉讼请求：1、判令被告为原告办理沈阳市和平区房屋契税及维修基金交纳手续和房屋所有权证；2、诉讼费由被告承担。被告辽宁三利公司辩称，关于办理房产证，如原告能提供办理房屋产权证的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。被告沈阳红风公司辩称，红风公司与三利公司就涉案房产系合资合作开发房地产关系，双方间的“联建协议书”合法效力已被生效法律文书确认，该联建协议约定涉案商品房的规划、建设、销售等行政审批手续均由三利公司负责，红风公司有权以三利公司名义对外销售并收取款项。该生效判决书同时确认“这种约定只表明对于36、37、44号商品楼的销售款归红风公司所有，却不能产生房屋所有权属的效力”，因此涉案房产在售卖前的所有权主体仍是三利公司，涉案房产办理产权手续所需一切文件（包括发票等），也均应由三利公司负责提供，与红风公司无关。请法院查明事实，驳回原告对于红风公司的全部诉讼请求。经审理查明，原告所购买的诉争房产位于沈阳市和平区房屋，建筑面积139.09平方米。2004年11月14日原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的诉争房屋，总房款433460元，首付款200000元，于2004年12月14日前再付133460元，贷款100000元……。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。原告及配偶姜世梅分别于2003年12月14日、2004年4月7日、2004年11月14日、2004年12月2日向被告三利公司支付了合计333460元购房款，该公司向其出具四份专用收款收据。原告与沈阳红风公司于2005年10月21日在沈阳恒信公证处对“关于“购房贷款”改“一次性付款”协议书”事项进行公证，公证书号：（2005）沈恒证民字第1286号。同日，原告向被告沈阳红风公司支付了90000元购房款，该公司向其出具一份专用收款收据。2005年10月21日，原告向沈阳红风公司交纳了煤气管网费1600元、可视对讲机600元；2005年11月24日，原告向沈阳三利物业管理有限公司交纳了电费200元、电梯费288元、预收损坏公共设施补偿金1000元等相关费用办理了入住手续后居住至今。现因原告契税及维修基金无法交纳且房屋产权证无法办理而起诉来院。另查明，2003年1月20日，沈阳红风公司与辽宁三利公司签订了联建协议书，2003年9月18日又签订了补偿协议，协议中载明双方联建的商品楼为36号、37号、38号、42号和44号楼，同时在联建协议书中规定，双方共同售楼，辽宁三利公司负责办理各种销售手续并组建售楼处，辽宁三利公司为沈阳红风公司办理销售许可证，以辽宁三利公司名义进行销售，由辽宁三利公司为沈阳红风公司所属商品房部分开具发票，依法缴纳的税款，由沈阳红风公司承担，对沈阳红风公司所属商品房部分，由辽宁三利公司为沈阳红风公司办理按揭银行账号及相关手续，沈阳红风公司所属商品房的销售款直接划入该账户，归沈阳红风公司支配，其中包括44号商品楼在内由沈阳红风公司投资建设，按照双方约定沈阳红风公司有权对外销售，所得款项归沈阳红风公司所有，却不能产生房屋所有权属的效力。2005年6月6日，沈阳红风公司与辽宁三利公司合资合作开发房地产纠纷一案由沈阳市中级人民法院进行了审理，2005年9月11日，沈阳市中级人民法院作出了（2005）沈中民（2）房初字第××号民事判决书，判决:一、沈阳红风公司与辽宁三利公司所签订的联建协议书及其补偿协议合法有效;二、辽宁三利公司于本判决生效后60日内履行双方签订的联建协议，将位于沈阳市和平区砂山街149号符合协议约定条件的38号商品楼交付沈阳红风公司建设；三、沈阳红风公司按照双方联建协议的约定方式对36号、37号、44号商品楼有权对外进行销售，其所收款项，归沈阳红风公司所有；四、辽宁三利公司于本判决生效后30日内给付沈阳红风公司补偿金150万元。2012年8月15日，因“三利和平湾家园”棚改项目，由被告开发建设，因部分房屋手续不完备至今未办理房屋所有权证，部分业主进行上访，沈阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室向市房产局作出了关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函，函中载明：按照市政府意见，请贵局按照“特事特办”的解遗原则，为17栋未进入办证程序的办理房屋所有权证，其中，因三利公司欠税无法开具商品房购置发票的房屋，以三利公司出具三联据为凭证，办理房屋所有权证。该函中的17栋房屋中包括本案的涉案房屋。再查明，诉争房屋已于2005年4月25日备案至原告赵刚名下。依据2011年8月22日和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况的公示，沈阳市和平区业主赵刚房屋已可以办理房屋所有权证。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、结婚证、公证书、办理进住手续通知、预收损坏公共设施补偿金、煤气管网费、电费、电梯费票据、房屋电子登记查询证明、民事判决书、联建协议书、关于为和平区“三利和平湾家园”部分商品房解遗办证的函、拟办产权证房屋情况公示、民事裁定书、决定书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告在履行合同交付房屋后未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现因被告的原因致使原告至今无法缴纳契税和维修基金，故本院对原告要求被告协助其交纳契税、维修基金及办理房屋所有权证书的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告赵刚办理缴纳位于沈阳市和平区房屋的契税、维修基金，并协助原告赵刚办理位于沈阳市和平区房屋的所有权证。案件受理费7802元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  吴夕莹二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。