安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2793号 上诉人（原审被告）：刘华，男，1966年4月12日出生,汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：戴宇，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥工大物业管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市宁国路59号。 法定代表人:王文泉，总经理。 委托诉讼代理人：卫兵，安徽杰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海芳，安徽杰创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥绝美酒店管理有限公司,住所地安徽省合肥市宁国路59号。 法定代表人:赵荣彬，总经理。 上诉人刘华因与被上诉人合肥工大物业管理有限责任公司（以下简称合工大物业公司）、合肥绝美酒店管理有限公司（以下简称绝美酒店公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初17386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘华不承担腾空房屋并返还，并无条件恢复房屋外立面和窗户原貌的责任；2.本案一、二审诉讼费用由合工大物业公司承担。事实和理由：1.本案是返还原物纠纷，要求返还原物的主体必须是该原物的权利人。本案中，合工大物业公司没有提供合肥市包河区宁国路59号房屋归其所有的证明文件，故其起诉依法不能成立，法院应当予以驳回。2.本案中，刘华收到二审裁定的日期是2019年12月29日，且没有指定举证期限，在这样仓促的情况下，刘华无法完成案件的举证和应诉工作，一审法院违反法律规定，并未依法保障刘华诉权的行使，其判决结果必然错误。刘华在一审开庭前提出反诉，反诉人即刘华，被反诉人即合工大物业公司，一审法院认为超过举证期限且与本诉当事人不完全相同，不符合案件事实。3.刘华与合工大物业公司签订《房屋租赁合同》时系绝美酒店公司员工。作为公司高管，本身具有代表公司签订《房屋租赁合同》的身份。同时，刘华作为绝美酒店公司高管，代表公司签订《房屋租赁合同》亦是其职权范围内的事项，绝美酒店公司事后虽未盖章，但已经予以认可，表明刘华签订合同系履行职务行为。根据《民法通则》第四十三条规定，本案即使存在民事责任，也应全部由绝美酒店公司承担。4.《房屋租赁合同》第三条关于租赁期限约定“考虑到乙方（承租方）原承租时的意向，同意乙方续租五年······”，表明该合同只是对合工大物业公司与绝美酒店公司原租赁关系的延续，并不是新的租赁关系。刘华与合工大物业公司以前没有租赁关系，合同签订后也没有建立租赁关系，刘华不能成为合同当事人，不应承担合同义务。5.履行合同的当事人是合工大物业公司与绝美酒店公司，与刘华无关。《房屋租赁合同》签订后，合工大物业公司从未向刘华交付过房屋，也未向刘华主张过租金，而是由合工大物业公司与绝美酒店公司之间直接履行，如认为刘华与合工大物业公司建立租赁合同关系或判令刘华承担返还责任，合工大物业公司应当首先向刘华交付房屋，刘华才能履行返还义务。在合工大物业公司没有证据证明其曾向刘华交付房屋的情况下，刘华没有腾空、返还房屋的义务。 合工大物业公司辩称，1.合肥工业大学是案涉房屋的所有权人，合工大物业公司受合肥工业大学和合肥工业大学资产经营有限公司领导，授权处理经营范围内的事务，一审时向法院提交了《情况说明》，故合工大物业公司完全可以代表合肥工业大学行使诉权。从《房屋租赁合同》的签订、房屋的支付、双方往来公函等来看，也充分证明合肥工业大学授权合工大物业公司处理案涉房屋的经营，刘华对此也是明知的，处理该房相关问题也是一直与合工大物业公司对接的。2.一审程序合法。一审为简易程序，举证期限不得超过15天。关于反诉，超过举证期限，与本诉也不是基于同一法律关系。3.刘华辩称是为雇主利益而从事的行为，系职务行为，不能成立。在本案中，与合肥工业大学、合肥工业大学资产经营有限公司以及合工大物业公司代理人沟通相关事宜的均是刘华，至今未与绝美酒店公司法定代表人或其他人员有过任何实质接触。刘华与合肥绝美酒店是一种转租受益关系，应该承担相关责任。4.绝美酒店公司于2014年11月24日由合肥夜游娱乐发展有限公司变更而来，签订合同时不知道绝美酒店公司。且无论合工大物业公司是否知道绝美酒店公司的存在，刘华应按照合同约定履行相关合同义务。5.刘华与绝美酒店公司的合同关系来源于合工大物业公司与刘华之间的房屋租赁合同关系。刘华将房屋转租给绝美酒店公司，应该共同承担法律责任。 绝美酒店公司辩称，同意刘华的上诉意见。 合工大物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令刘华、绝美酒店公司将合肥市宁国南路工大电子文化商城五号楼，整体共一至三层的房屋腾空并返还给合工大物业公司(无条件恢复房屋外立面和窗户原貌);二、依法判令刘华、绝美酒店公司按照合同约定给付自2019年3月10日至实际搬离时的房屋占有使用费(至起诉时暂计450000元，以后顺延)；三、刘华、绝美酒店公司依法承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月6日，合工大物业公司与刘华签订了一份《房屋租赁合同》，将位于合肥市（总建筑面积约为2900平方米）租赁给刘华,租赁期限自2014年3月10日起至2019年3月9日止。合同到期即行终止。合同第四条约定：前三年房屋总额79.2万元，后两年房屋租金总额83万元，租赁费用按季度结算，于每季度的第1个月付清。装修期两个月免房租。合同第五条约定：租赁保证金50万元，合同中止之日乙方（刘华）无违约责任条件下房屋交付给甲方（合工大物业公司）后，甲方退还租赁保证金。合同第七条约定：乙方如将租赁房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得甲方的同意并约定经营范围，乙方承担转租受益和相关责任。合同期满，甲、乙双方及时办理清结事宜，甲方有权立即收回房屋。乙方如需继续承租，应提前6个月于甲方协商续租事宜，乙方在同等条件下，享有续租优先权。 2014年4月26日，合工大物业公司与刘华就上述租赁合同又签订《补充协议》，其中第2条约定：在双方合同终止时，乙方（刘华）无条件恢复甲方外立面和窗户原貌，甲方（合工大物业公司）不承担任何费用，经甲方验收合格后退还乙方租赁押金。 合同签订后，刘华将案涉房屋提供给绝美酒店公司用于经营商务客房。房屋租赁期间，房租一直由绝美酒店公司直接支付给合工大物业公司。 2019年3月9日，合同约定的租赁期限届满,双方没有续签房屋租赁合同。合工大物业公司要求刘华、绝美酒店公司腾空并交还案涉房屋，刘华、绝美酒店公司要求续签合同，否则会给其造成巨大损失。双方多次商谈未果，故合工大物业公司诉至法院。 另查明：庭审中，刘华、绝美酒店公司自认刘华系绝美酒店公司的员工，但签订案涉合同之时并无绝美酒店公司授权刘华代理公司的相关证据，而之后支付租金及履行合同的相关事宜均是合工大物业公司与绝美酒店公司，根据上述案件事实及《房屋租赁合同》约定“乙方（刘华）如将租赁房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得甲方（合工大物业公司）的同意并约定经营范围，乙方承担转租受益和相关责任”，故应视为合工大物业公司知道并同意案涉房屋转让给绝美酒店公司承租使用，根据合同约定，由乙方（刘华）承担转租受益和相关责任。 一审法院认为，合工大物业公司与刘华于2014年3月6日签订的《房屋租赁合同》、于2014年4月26日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应当按合同约定履行自己的义务。2019年3月9日，合同约定的租赁期限届满,双方没有续签房屋租赁合同，刘华应当按照合同约定腾空并交还案涉房屋给合工大物业公司，并无条件恢复房屋外立面和窗户原貌。刘华系租赁合同的签订当事方，绝美酒店公司系案涉房屋实际使用人，租赁合同到期后没有续租，刘华、绝美酒店公司应共同承担返还责任。刘华、绝美酒店公司没有及时搬出案涉房屋，本案中合工大物业公司诉请返还房屋，因此本案应定性为返还原物纠纷。 关于房租是否多付、保证金如何退回、合工大物业公司擅自停水导致绝美酒店公司营业收入减少、租房期满后的房屋占用费，均属于房屋租赁合同纠纷，本案系返还原物纠纷，对上述情况，一审法院在本案中不予处理。 绝美酒店公司提出的反诉，已超出举证期限，与本诉的原、被告也不完全相同，且与本案不属于同一法律关系，双方可就房屋租赁合同纠纷事宜协商解决，协商不成，可按照合同约定的仲裁条款申请仲裁。 刘华辩称不是本案适格被告，一审法院认为，《房屋租赁合同》和《补充协议》均是刘华与合工大物业公司签订，刘华不仅是本案适格被告，且其应按合同约定履行相关的合同义务。 绝美酒店公司辩称租赁合同应当继续履行，一审法院认为，该公司与汉庭酒店的加盟协议与本案没有关联性，房屋租赁合同到期没有续租，刘华、绝美酒店公司就应当向合工大物业公司返还房屋，故其上述辩解理由不能成立，一审法院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘华、合肥绝美酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内把位于合肥市的房屋腾空并返还给合肥工大物业管理有限责任公司,并无条件恢复房屋外立面和窗户原貌；二、驳回合肥工大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费84500元减半收取42250元，由合肥工大物业管理有限责任公司承担2250元，刘华、合肥绝美酒店管理有限公司承担40000元。 二审期间，合工大物业公司提交绝美酒店公司企业信用信息公示报告网上打印件，证明刘华于2019年12月23日退出绝美酒店的高管职务是为了逃避在本案的责任；签订涉案合同时，绝美酒店公司不存在。另就一审提交的建筑工程规划许可证、建设工程竣工规划验收证向二审法院提交从合肥城建档案馆调取的加盖印章的复印件。刘华认为企业信用信息公示报告如果与政府网站公示的信息一致，则对真实性予以认可，但对证明目的有异议，刘华原是绝美酒店公司的员工，从法律上来说，即使是高管也不应对公司债务承担责任，所以即使变更也并不是逃避责任；在涉案合同履行过程中，绝美酒店公司交纳的房租均是交给合工大物业公司，合工大物业公司所开具发票的名称也均是绝美酒店公司，均能证明履行合同的双方当事人是合工大物业公司与绝美酒店公司，并非是刘华转租。对建筑工程规划许可证、建设工程竣工规划验收证，因在二审提交了盖章件，对真实性无异议，但是对证明目的有异议，该两份证据上的建设单位均是合肥工业大学，并不是合工大物业公司，恰恰证明合工大物业公司对涉案房屋不具有物权，不是本案的适格主体。绝美酒店公司同意刘华对证据的意见。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，刘华与合工大物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。现双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，合工大物业公司有权要求合同相对方刘华恢复原状并返还房屋。刘华主张其系代表绝美酒店公司签订的《房屋租赁合同》，但就此并无充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院据此判决刘华作为合同相对方、绝美酒店公司作为案涉房屋的实际使用人共同向合工大物业公司承担腾空并返还房屋及恢复房屋外立面和窗户原貌的责任并无不当，本院予以维持。至于刘华提出的合工大物业公司诉讼主体资格问题以及一审诉讼程序问题，理由均依据不足，本院不予支持。 综上，刘华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42250元，由刘华负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年五月十三日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。