杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7513号 原告：蒋丽云，女，1991年5月22日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：孟令大，浙江一墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵利娟，浙江一墨律师事务所律师。 被告：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地杭州市富阳区银湖街道九龙大道69号。 法定代表人：杨平，董事长。 委托诉讼代理人：何骏宵，浙江浙杭律师事务所律师。 原告蒋丽云与被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。后本院依法通知上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行参加诉讼，上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行向本院提出第三人参加诉讼申请书，因上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行未在本院指定期限内交纳诉讼费，本院按上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行撤回申请处理。2020年4月8日本院再次公开开庭进行了审理。原告蒋丽云及其委托诉讼代理人孟令大、赵利娟，被告野风乐多房产的委托诉讼代理人何骏宵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蒋丽云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款930000元，利息65707元（其中购房款本金470000元按银行同期贷款利率4.9%自2018年1月31日暂计算至2019年11月7日为40697元，银行贷款460000元按银行实际收取的利息年6.125%计算自2018年12月18日暂算至2019年11月7日为25010元，其后该两笔款项的利息均请求计算至被告向原告实际返还房款日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金27900元，逾期交付权属证书违约金13206元（以购房款930000元为基数，90日内为930元，2019年6月30日至2019年11月7日按每日万分之一计算为12276元，实际请按日万分之一计算至被告实际向原告返还房款日）；4.判令被告向原告赔偿房屋差价款损失143700元（按每平方米差价3000元计算）；5.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第2、3、4项诉讼请求为2.判令被告向原告返还购房款930000元，利息73657.34元（其中购房款本金470000元按银行同期贷款利率年4.9%自2018年1月31日暂计算至2020年1月10日为44734.99元，银行贷款460000元按银行实际收取的利息年6.125%计算。暂计算至2020年1月10日为28922.35元，其后该两笔款项的利息均请求计算至被告向原告实际返还房款日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金27900元，逾期交付权属证书违约金26505元（以购房款930000元为基数，自2020年1月10日按每日万分之一计算为26505元，实际请按日万分之一计算至被告实际向原告返还房款日）；4.判令被告向原告赔偿房屋差价款损失122450.66元（暂按每平方米差价2556.38元计算，具体以评估结论为准）。 事实和理由：2018年1月30日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银湖街道九龙大道170-4号222室房产一套，该房产建筑面积为47.9平方米，总价930000元。该房款由原告于2018年1月30日前支付470000元（其中450000元于当日支付，20000元以此前1月23日支付的定金冲抵），其后460000元通过银行贷款的方式于2018年12月17日支付给被告。对于房屋交付和产权登记的办法，双方分别在《浙江省商品房买卖合同》的第九条和第十六条做出约定。被告承诺在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，并在2019年3月31日向原告交付该房屋初始登记的房屋权属证书。但截止到起诉之日，被告并未完成案涉房屋竣工验收及取得规划、公安消防等相关部门出具的认可文件，无法完成房屋的交付，房屋权属的初始登记更是无法办理。故原告有权根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条要求解除合同，被告应返还原告已经支付的购房款及相应利息并按合同约定承担相应的违约责任。另外，案涉房屋所在地区的房屋市场价格已经上涨，同地段、同类型房屋较案涉房屋购买单价高出3000元左右，原告的该差价损失理应由被告承担。原告为维护自身合法权益，在多次与被告协商未果的情况下，特提起诉讼，望判如所请。 野风乐多房产辩称，案涉房屋确实存在逾期交付的情形，原告诉请解除合同，被告无异议。关于返还购房款及利息，被告认为案涉房屋存在按揭贷款情况，应由原告归还剩余利息及本金后，再向被告主张，被告实际收到原告及银行贷款930000元，并未收取利息，不应当承担贷款的利息。合同解除后，不存在逾期交房及逾期交付权证违约金。原告诉请的第2项所涉利息及第3项所涉违约金存在重复主张，没有法律依据；其主张的违约金项目及计算方法都存在过高，超过了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，在原告未举证证明其存在损失的情况下，请求法庭予以调整；第四项诉请系原告方主观估计，超过了合同约定，不应当予以考虑。要求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提供的证据1《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0104621），证据2正式收据，证据3《个人购房担保借款合同》（编号：95042018100554130601），证据5浦东发展银行杭州分行特种转账贷方传票，证据6个人贷款还款通知单（代回单），证据7（2020年度）还款计划，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。 由争议证据的认定： 原告提供的证据4贷款发放记录、浦发银行交易流水，以证明原告贷款460000元于2018年12月17日发放以及原告归还贷款本息的情况。被告对证据的真实性无异议，对原告还本付息的情况不清楚，对贷款发放记录有异议。本院结合原告提供的证据5、6、7，对证据4的真实性予以认定，但贷款发放记录的时间以浦东发展银行杭州分行特种转账贷方传票载明的时间为准。 2020年1月8日，原告向本院提出评估申请书，要求对案涉房屋以2020年1月8日为评估基准日进行价值评估。本院委托杭州正恒房地产土地评估有限公司进行司法评估。后原告撤回评估申请，杭州正恒房地产土地评估有限公司结束评估工作。 被告未向本院提供证据。 根据经质证认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年1月30日，被告（出卖人、下同）与原告（买受人、下同）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0104621），约定：买受人购买的商品房为银湖街道九龙大道170-4号222室，建筑面积47.9平方米。按建筑面积计算，每平方米19415.44元，总价款930000元。买受人在本合同签订当日支付470000元，余款460000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；……。第十六条关于产权登记约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（且办理完成退房手续后）15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并且自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。……。《浙江省商品房买卖合同》还约定其他相关条款。 原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》前，2018年1月23日，原告向被告支付购房定金20000元，合同签订当日原告向被告支付购房款450000元，合计支付购房款470000元。2018年12月10日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行签订《个人购房担保借款合同》，合同价款金额460000元，贷款期限10年，自2019年1月19日起至2029年1月29日，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮25%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.90%。贷款合同利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次年公历年的1月1日起调整。还款方式为采用等额本息还款法，每期还款日为10日。至2020年1月10日，原告向上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行支付贷款利息28922.35元。上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行向原告出具2020年度还款计划，明确了原告2020年2月10日至2021年5月10日的应还贷款本金、利息。 至原告起诉日止，案涉商品房所在项目尚未竣工验收，被告无法向原告交付房屋。 本院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对原、被告具有约束力。 关于原告第1项诉讼请求。被告逾期不能向原告交付案涉房屋，原告以提起诉讼的方式要求解除合同，被告已收到本院送达的起诉状副本，且对原告该项诉请无异议，本院予以确认。即原告该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 关于原告第2项诉讼请求中返还购房款930000元部分。本院认为，原告向被告支付购房首付款470000元；原告向银行贷款460000元转账进入被告账户，虽然该460000元系从银行账户直接转账进入被告账户，但《个人购房担保借款合同》的借贷双方为银行和原告，原告系《个人购房担保借款合同》项下的债务人，银行的转账行为事实上是银行根据债务人即原告的指示支付给被告，应当视为原告向被告支付购房款，因此，原告已累计向被告支付购房款930000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当将根据《浙江省商品房买卖合同》约定取得的购房款930000元返还给原告。故原告要求被告返还购房款930000元，理由正当，本院予以支持。 关于原告第2项诉讼请求中的利息部分和第3项诉讼请求中的逾期交付违约金。本院认为，《浙江省商品房买卖合同》约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；……。原告累计已付购房款930000元，对于贷款部分，原告已按照《个人购房担保借款合同》的约定支付到期利息，该贷款本金460000元已转入被告账户，原告未占有使用该贷款且支付贷款利息，现《浙江省商品房买卖合同》由于被告逾期交付合同项下商品房的原因解除，即被告对于《浙江省商品房买卖合同》的解除存有过错，该部分利息应视为原告已经发生的实际损失由过错方即被告承担。根据合同关于逾期交房违约金的约定，买受人累计已付购房款的3%为27900元。被告明知原告通过银行贷款发生支付部分购房款，该部分购房款在《个人购房担保借款合同》生效后即会产生相应利息，且利息不因被告不交付商品房而免除，仍在《浙江省商品房买卖合同》中作出上述约定，该约定不超过被告在订立《浙江省商品房买卖合同》时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原告要求被告支付该部分违约金，理由正当。对于购房款本金470000元按银行同期贷款利率年4.9%自2018年1月31日起算的利息。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失清单违约金数额。”本案中，2019年8月19日前中国人民银行同期贷款基准利率为4.35%，上浮30%为5.655%；2019年8月20日至今，中国人民银行同期贷款基准年利率已被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代，利率最低为3.85%（2020年4月20日公布），上浮30%为5.005%，以470000元为基数，以上浮后利率为计息标准计算原告的实际损失已超过合同约定的违约金。但同时原告分别主张的违约金及以470000元购房款为本金按照年利率4.9%计算自2018年1月31日起算的利息之和，超过同期以470000元为本金分别按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2018年1月31日起算至2020年1月10日止的利息。因此，对于被告提出的原告第2项诉讼请求中的利息部分和第3项诉讼请求中的逾期交付违约金为重复计算且违约金约定过高的抗辩意见，其合理部分本院予以采纳。本院以被告违约造成原告实际损失确定违约金数额，酌情确定原告第2项诉讼请求中的利息部分和第3项诉讼请求中的逾期交付违约金为按本金470000元按照年利率5.655%自2018年1月31日起计算至2019年8月19日止的利息及按本金470000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算至购房款付清日止的利息。 关于原告主张逾期交付权属证书违约金13206元（以购房款930000元为基数，90日内为930元，2019年6月30日至2019年11月7日按每日万分之一计算为12276元，实际请按日万分之一计算至被告实际向原告返还房款日）。本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，合同约定被告应当在2019年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告。显然该条款是基于被告于2018年12月31日前向原告交付符合各项交付条件的商品房的基础之上。现原告因被告逾期未交付商品房超过90日而选择退房，而不是以被告交付房屋后在约定期限内不能交付土地、房屋权属证书提出解除合同，即本案中被告不再负有向原告交付土地、房屋权属证书的合同义务，不存在被告不履行该项合同义务的情形。原告该项诉讼请求，缺乏理由，本院不予支持。 原告要求被告赔偿房屋差价损失，未向本院提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。原告该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除蒋丽云与杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司2018年1月30日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0104621）； 二、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还蒋丽云购房款930000元； 三、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付蒋丽云按本金460000元按照《个人购房担保借款合同》约定的利率自2018年12月18日起计算至购房款返还之日止的利息（至2020年1月10日止为28922.35元，此后利息按照上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行向蒋丽云出具的2020年度还款计划及此后还款计划为标准计算）； 四、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付蒋丽云按本金470000元按照年利率5.655%自2018年1月31日起计算至2019年8月19日止的利息及按本金470000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算至退还购房款日止的利息； 五、驳回蒋丽云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15425元，减半收取7712.5元，保全费5000元，合计12712.5元，由蒋丽云负担1619元，由杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担11093.5元。 原告蒋丽云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年五月二十一日 书记员  李 明