河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终581号上诉人（原审原告）：王世杰，男，1985年4月3日出生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：袁建坡，河南世纪风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵茜，女，1974年12月19日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李亚杰，河南君志合律师事务所律师。原审第三人：吕丹丹，女，1975年11月5日出生，汉族，住河南省许昌市。上诉人王世杰因与被上诉人赵茜、原审第三人吕丹丹案外人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王世杰及其委托诉讼代理人袁建坡，被上诉人赵茜委托诉讼代理人李亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王世杰上诉请求：1.撤销魏都区人民法院(2019)豫1002民初5876号民事判决,排除被上诉人的执行行为,确认位于许昌市××路水岸金城4幢东起1单元11层西户房产归上诉人所有;2.要求被上诉人承担相关诉讼费用。事实及理由:一审判决认定事实错误、适用法律不当,应当依法撤销。1.上诉人王世杰与原审第三人吕丹丹不仅签订有《房屋买卖合同》(签订时间为2017年7月3日)而且签订有《购房定金合同》(签订时间为2017年6月30日)。二者系主从关系，存在法定因果关系,该二合同之所以所约定的购房金额不一致,主要是因为吕丹丹当时对所欠银行贷款金额认识不准确造成的。2.从一审查明的事实及上诉人所提供的证据来看,上诉人王世杰基本系按照《购房定金合同》《房屋买卖合同》的约定履行了付款义务,而且付款行为发生在法院对该房产查封之前。(1)《购房定金合同》签订时间为2017年6月30日,《房屋买卖合同》签订时间为2017年7月3日,王世杰支付定金20000元(现金和转账)时间为2017年6月30日,其余首付款均发生于2017年7月3日及11日,显然王世杰系按照合同约定履行了付款义务;其第二次付款90000元(转账和现金)时间为2017年8月3日;余下40000元为办证押金,而且其中的25000元(转账和现金)应吕丹丹所要求先行予以了支付,均发生于2017年10月底之前。(2)法院查封该房产时间为2018年4月23日,远晚于王世杰付款时间半年左右。(3)按照上述二合同约定,王世杰的付款方式为首付款及承接银行按揭贷款方式,而且也积极按照合同约定向银行予以还款,由此来看,王世杰不是在法院查封之前支付了部分款项,而是除部分办证押金以外系支付了购房的全部款项。3.据向河南卓建置业集团有限公司了解咨询,该公司因前期经营问题,依法被法院裁定破产重整,2017年7月份,不具备为案涉房产所在小区办证的客观条件,因此,该房产不能办证,不仅是因为该房产在银行预抵押登记,即使解除抵押,该房产也因客观原因无法办证,并非上诉人的原因造成,而且对于预抵押房产,我国法律并不禁止其买卖。4.上诉人在一审中已充分举证证明其在法院查封之前已签订有合法有效房产买卖合同,并进行了装修、入住、交纳了相关的物业费、水电费,合法占有至今。根据上述事实,按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第28条规定,上诉人完全符合排除执行的条件。被上诉人赵茜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由如下：1.上诉人王世杰并非涉案房屋权利人，无权要求停止执行。2.上诉人王世杰所提异议不符合司法解释关于排除执行的条件，依法不应予以支持。原审第三人吕丹丹未陈述意见。原审原告王世杰向一审法院起诉请求：1.停止执行原告购买的位于许昌市××路水岸金城4幢东起1单元11层西户(合同备案号:201409220153）的房产,并予以解除查封;2.依法确认上述房产归原告所有;3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：魏都区法院在执行申请人赵茜与第三人吕丹丹民间借贷纠纷一案中,于2018年4月19日作出(2018)豫1002民初2073号民事裁定书,于2018年4月23日作出（2018)豫1002民初2073号协助执行通知书,查封了吕丹丹名下位于许昌市××路水岸金城4幢东起1单元11层西户的房产(合同备案号:201409220153)。于2018年6月22日作出（2018)豫1002民初2073号民事判决书,判令吕丹丹偿还赵茜借款本金49万元及逾期利息。判决生效后,赵茜向魏都区法院申请执行,魏都区法院于2019年6月25日发出对上述房产的评估、拍卖公告。现涉案房产(合同备案号201409220153)登记在第三人吕丹丹名下。一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应当支持:一、在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同;二、在人民法院查封前已经合法占有该不动产;三、已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行;四、非因买受人原因未办理过户登记。本案中,原告王世杰与第三人吕丹丹签订了《房屋买卖合同》,合同约定原告以570000元购得本案所涉房产,购房首付款为240000元,但根据原告所提交的转款凭证显示,其向吕丹丹支付房款的数额及时间均与《房屋买卖合同》中约定的不一致,不能证明原告对案涉不动产在法院查封之前已经按照合同约定支付部分价款;且原告提供的证据显示其明知所购买的涉案房屋不能办理过户登记手续,仍与第三人吕丹丹签订房屋买卖合同,应承担房屋过户不能的风险。原告王世杰所提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,原告要求停止对涉房屋的执行、解除查封并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求,缺乏事实依据和法律依据,魏都区法院不予支持。综上,判决驳回原告王世杰的诉讼请求。案件受理费4900元,由原告王世杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王世杰提交的证据：许昌市中级人民法院（2018）豫10民初98号民事裁定书复印件一份。证明本案案涉房产所属的房地产开发公司河南卓建置业集团有限公司在上诉人购房时已处于破产重整状态。该房产无法办理房产证，并非购房人的原因。本院认为，上诉人王世杰提交的证据不能证明其符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。本院查明：2014年6月7日，吕丹丹与河南卓建置业集团有限公司签订商品房买卖合同，购买许昌市水岸新城（后用名水岸金城）第4幢东起1单元11层西户房产一处，房款572130元。吕丹丹交纳首付款232130元,剩余房款340000元办理银行按揭贷款。2017年6月30日，王世杰与吕丹丹签订购房定金合同，约定购买水岸金城第4幢东起1单元11层西户房产一处，房款为55万元，签订本合同交付定金20000元。2017年7月3日,王世杰与吕丹丹通过许昌中联房地产中介有限公司签订房屋买卖合同，房款变更为57万元，约定购房首付款24万元；并写明该房产有抵押贷款,抵押权人为工商银行,至今未还贷款余额约为房款330000元。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为上诉人王世杰作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。商品房消费者享有物权期待权，商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，因此二手房并无适用的余地。二手房的买受人不是商品房消费者，其权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让案涉房产（即执行标的）。本案中案涉房产上设定有银行的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，上诉人王世杰未向法庭提供有效证据证明案涉房产抵押权人同意转让，也无有证据证明上诉人王世杰代为清偿债务消灭了抵押权。故上诉人王世杰系商品房消费者之外的一般买受人，其权利不应当优先于抵押权人。再者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，商品房消费者之外的一般买受人请求排除执行的，应当同时满足上述第二十八条规定的四种情形。上诉人王世杰在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭了抵押权，不能办理过户登记，但仍然购买房产，说明在主观上上诉人并没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿。上诉人对案涉房产具有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，同时上诉人对房产过户登记明知不能而仍然进行交易，主观上明显具有过错，不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的第四种情形，故上诉人王世杰对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人王世杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人王世杰负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年五月二十五日法官助理李仕元书记员杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口