四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初字第98号 原告：左晶，女，1989年4月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：熊浬伽，四川金顶律师事务所律师。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室，组织机构代码：74004460-7。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托代理人：严宽，男，1974年5月12日出生，汉族，公司员工，住四川省犍为县。 原告左晶与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左晶，被告三友房开司的委托代理人严宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告左晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金56569.11元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于乐山市市中区。房屋总价款为467915元。合同中约定：被告应当在2014年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时在商品房交付之日起550日内取得所购商品房的所有权证书，否则被告按原告已付房款的日万分之一承担违约金。被告于2015年6月17日办妥房屋楼栋权属证明，逾期168天，被告应承担的办理房屋楼栋权属证的违约金为7860.72元。原告于2013年10月26日收房，按照合同约定，诉争房屋应于2015年4月29日取得房屋所有权属证，但被告于2018年3月5日取得不动产权证，逾期1041天，被告应承担的办理房屋转移登记违约金为48708.39元。原告为维护自身的合法权益，特诉请法院。 庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：（一）初始登记违约金是根据《商品房买卖合同》第20条约定：从2014年12月31日起开始算起，所在楼层已经于2015年6月17日取得初始登记，逾期168天，违约金为7860.72元；（二）逾期办理房屋的转移登记违约金从2015年4月29日起至2018年3月5日止，逾期1041天，违约金48708.39元。 被告三友房开司辩称：被告对原告方陈述的事实和理由没有异议。关于转移登记，被告已经为原告办理了房产证，并且在合同附件中约定在房产证办理后的次日起400个工作日内办理土地证，所以应当分段计算转移登记违约金。基于国家在2016年9月28日施行了双证合一政策，被告认为应当在房屋所有权证所取得的次日起，扣除400个工作日后开始计算违约金。因被告开发的爱丁堡小区在2018年2月具备分户登记条件，在办理房屋产权证时，造成办证违约存在一定的政府原因，被告认为在2018年3月1日以后的违约责任应该归责于政府原因，不应当由被告承担。 经审理查明：2012年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于乐山市市中区，总价款467915元；交房日期为2013年1月31日；原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证和土地证的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告。初始登记违约责任约定为：被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。转移登记违约责任约定为：商品房交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金等。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定：出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。 原告按照合同约定向被告交纳了付款。被告于2013年10月26日向原告交付房屋，原告于同日向被告交纳了办证税费等费用。被告于2015年6月17日取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记。原告涉案的房屋于2016年2月23日办理了房屋产权证，于2018年3月5日已办理了不动产权证。 另查明，乐山市不动产权登记中心在2019年12月2日向被告发出的乐市不动登函（2019）71号《乐山市不动产登记中心关于加快推进爱丁堡小区不动产权证办理的函》中载明：三友房开司开发建设的爱丁堡小区于2018年2月已具备不动产分户条件…… 上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、房屋登记信息、不动产权证书、乐山市不动产权登记中心函、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：原被告双方签订的商品房房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。 被告提出2018年3月1日以后的违约责任应该归责于政府原因，不应当由被告承担的辩称意见。被告提交了《乐山市不动产登记中心关于加快推进爱丁堡小区不动产权证办理的函》，但该函并未证明办证机关在办理不动产权证时存在过错。对此，被告并无充分证据证明该辩称意见成立，本院不予采纳。 关于被告在办理原告所购房屋的初始登记和转移登记时是否存在违约的问题。原被告双方在合同中约定，被告应当在2014年12月31日前取得原告所购商品房所在楼栋的初始登记，但被告于2015年6月17日取得初始登记，存在违约行为。本院确定被告承担的逾期办理初始登记违约责任从合同约定的取得权属证明之次日起至实际办证之日止，即从2015年1月1日起至2015年6月17日止，合计167天，逾期办理初始登记违约金为7814元（467915元×万分之一×167天）。被告于2013年10月26日向原告交付房屋，被告承担逾期办理转移登记违约责任应从房屋实际交付之日起即从2013年10月26日起扣除双方约定的办证期550日后开始计算违约金，即从期满后之次日2015年4月30日开始计算违约金。原告所购商品房于2016年2月23日已办理了房屋所有权证。被告承担从2015年4月30日起至2016年2月23日止的逾期办理转移登记违约金，为13991元（467915元×万分之一×299天）。根据原被告的补充约定，从2016年2月23日原告取得房屋所有权证书的次日起400个工作日（584个自然日）内即2017年9月30日前为原告办理国有土地使用权证书。被告在2018年3月5日为原告办理的不动产权证中已包涵了国有土地使用权证。故被告还应承担从2017年10月1日起至2018年3月5日止的逾期办理转移登记违约金，为7253元（467915元×万分之一×155天）。被告承担的逾期办理转移登记违约金合计为21244元（13991元+7253元） 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告左晶逾期办理初始登记违约金7814元和逾期办理转移登记违约金21244元； 二、驳回原告左晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取后计607元（原告预交）由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担。（七日内缴纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈向东 二〇二〇年五月八日 书记员  郭 颖