文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1281号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场1幢四楼，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：张少兵，男，1969年2月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：祝良菊，女，1972年2月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告张少兵、祝良菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告祝良菊到庭参加了诉讼，被告张少兵经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。和谐物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理综合服务费及违约金3251元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在九龙·元亨华庭小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护、小区公共秩序维护和交通管理、公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用。物业服务企业属于微薄利润企业，原告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，故原告诉至法院。祝良菊辩称，房屋外面的小平台经常有楼上业主扔垃圾，原告曾经打扫过，后来被告欠付物管费原告就没有打扫了，从2017年开始被告打扫了那个小平台要求原告补偿1000元。张少兵未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区九龙·元亨华庭小区物业服务企业。被告张少兵、祝良菊系该小区X单元X-X号房屋所有权人，该房屋建筑面积94.01平方米。2013年1月1日，被告张少兵作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司签订了九龙·元亨华庭前期物业管理服务协议，协议约定，物业管理服务费用（不包含房屋共用部位、共用设施设备维修、更换、改造的费用）收费标准为：高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元（含日常维护费）；共用能源消耗费每户预收150元/年（设独立计量核算，每年12月前公布明细并结算多退少补）。违约责任：甲方必须按时缴纳物业管理综合费用，甲方接通知后20日内未完结相关费用的，按每日3%计算收取滞纳金。2013年5月20日，原荣昌县发展和改革委员会向原告发出了荣发改发[2013]218号文件《荣昌县发展和改革委员会关于九龙·元亨华庭、九龙·金来郦都、九龙·金来郦景、九龙·盛世丽苑小区物业服务收费标准的批复》，载有：“一、收费项目及收费标准：（一）公共性服务项目及收费标准……公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算。高层住宅物业服务费0.65元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月……”原告为九龙·元亨华庭小区服务至今。2016年1月5日，原告对2015年1月1日至2015年12月31日期间的公共能源费账目进行了公示并计算了各户分摊明细。2018年9月27日，原告向九龙·元亨华庭各业主、住户张贴发布了通知，决定自2018年7月1日起将公共能源费收费标准下调为120元/年/户即10元/月/户进行收取，并不再进行公示；同日，原告对2016年1月1日至2018年6月30日期间的公共能源费进行了公示并计算了各户分摊明细，2017年每户分摊金额为146.4元，2018年1月-6月每户分摊金额为72元。在原告服务期间，被告于2017年1月1日起至2020年3月31日期间欠交物业服务相关费用，原告进行了书面催收，但被告仍未交纳。庭审中，被告陈述，欠费的事实和金额没有异议，但房屋外面的小平台上有垃圾原告应该打扫，从2017年开始就由被告打扫的，原告应当补偿被告1000元，打扫干净了被告就同意交费；平台正常是从邻居家里才能过去，其他途径可以去但是很危险。原告陈述，平台虽然定义系公共区域，但实际接近业主的专属区域，必须经过业主房屋的专属区域才能过去，由该业主独占和使用，因为被告邻居房屋长期无人居住，所以去打扫比较困难，原告也劝说过相关业主不再扔垃圾，有需要时才去清扫，可以保持联系，定期清扫，不同意被告补偿1000元的意见。上述事实，有九龙·元亨华庭前期物业协议、房屋登记信息查询结果、荣发改发[2013]218号文件、服务照片、公示照片、通知、催费照片等及原、被告的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告张少兵签订的《九龙·元亨华庭前期物业协议》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付2017年1月1日起至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告未打扫小平台，被告打扫了原告应当补偿1000元的辩解意见，原、被告双方都认可该平台正常需经由业主房屋专属区域才能到达，其余途径很危险，而被告邻居房屋长期无人居住，原告提供服务确实存在实际困难，原告亦劝说相关业主不扔垃圾，亦同意保持联系定期清扫，被告要求原告补偿1000元并无法律依据，故对被告的上述辩解意见，本院依法不予支持。对原告请求的2017年1月1日起至2020年3月31日期间的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2566元（0.7元/平方米/月×94.01平方米×39月），原告自愿请求按照0.7元的标准计算物业服务费用系其对自身权利的处理，不超出双方合同约定，也不违反相关法律规定，本院依法予以支持。2、公共能源费，原告请求为435元（150元/年÷12月×18月+120元/年÷12月×21月），原告对2018年6月30日前的公共能源费进行了公示，并发布公告下调了公共能源费收费标准及免除自身公示的合同义务，其下调公共能源费标准是对其自身权利的处置，但其免除自身对公共能源费进行公示的合同义务并未得到合同当事人的认可，原告仍然应当按照合同约定对公共能源费进行公示，故对2018年6月30日后未经公示的公共能源费，本院依法不予支持。对原告的该项诉讼请求，本院根据原告公示的据实结算的公共能源费分摊金额，依法支持为218.4元。以上费用共计2784.4元，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付至2020年3月31日未支付上述费用的违约金共计250元，因被告欠付物管费系因平台打扫问题对合同履行有异议，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告张少兵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张少兵、祝良菊于本判决生效之日起五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2017年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费2566元，2017年1月1日起至2018年6月30日期间的公共能源费218.4元，共计2784.4元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告张少兵、祝良菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张少兵、祝良菊负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年五月十八日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋