广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终378号 上诉人（原审被告）：周美岑，女，1986年7月1日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：林海，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西绿联物业服务有限公司，住所：广西防城港市港口区西湾大道99号欧景蓝湾3号楼1312号房，统一社会信用代码：914501003159473899。 法定代表人：薛振，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人周美岑因与被上诉人广西绿联物业服务有限公司（以下简称：绿联公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周美岑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绿联公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足。因为自2015年3月起至2018年6月19日，为欧景蓝湾小区提供物业服务的是深圳市深龙鑫物业管理有限公司防城港分公司（以下简称：龙鑫公司），周美岑并未拖欠防城港市威胜物业服务有限公司（以下简称：威盛公司）的物业管理费；同时绿联公司入驻欧景蓝湾小区之前防城港市威胜物业服务有限公司已经撤出超过三年，根本不可能与绿联公司进行交接。绿联公司一审提交的《物业服务交接协议书》、《物业服务交接告知书》均系自行伪造。 绿联公司辩称，周美岑的上诉理由不成立，请求依法驳回。 绿联公司向一审法院起诉请求：1．判令周美岑向绿联公司支付拖欠的物业管理费15,791.3元（暂计至2018年8月31日，以后另计），并从2019年9月1日起按月利率2%计付违约金，至付清止；2.本案诉讼费由周美岑负担。 一审法院认定事实：2010年8月6日，周美岑（乙方）与威盛公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，周美岑（乙方）入住欧景蓝湾5＃B单元502号房。该《前期物业管理服务协议》的第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备专项维修资金）约定：一、乙方交纳费用时间：按半年交纳，每半年10日前交纳下半年费用；……二、物业管理服务费为：住宅按建筑面积每月每平方米1元收取（包含电梯运行费），杂物房物业管理费每月每平方米0.5元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.50元收取。三、电梯电费由物业使用人共同分摊。四、地下停车场车位服务费按250元/位·月向业主收取；地面停车费按150元/位·月向业主收取；摩托车、电单车按市物价部门核定收取。五、生活垃圾处理费按防城港市环卫部门每月每户7.50元由物业公司代收取。……七、根据《广西壮族自治区物业管理服务收费暂行办法实施细则》规定，水电周转金按100元/户一次性收取。八、物业管理费区域内产生的公共用水、电费用由乙方从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊。九、物业管理费计费时间：从开发商正式通知入伙的那天起计收。第七条房屋公用部位和共用设施设备专项维修基金的管理与使用约定：一、根据建设部《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》及《广西壮族自治区住宅区物业管理服务收费暂行办法（实施细则）》，本物业设立房屋共用设施设备专项维修基金，维修基金按每月每平方米0.10元收取。乙方在房屋交付之日起（以正式入伙通知规定时间为准）根据国家有关规定交纳房屋公用部位和共用设施设备专项维修基金，逾期未办理入伙手续已售出的空房，自逾期之日起按当月的专项维修基金标准100%挂账计收。……第九条违约责任约定，……五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该《前期物业管理服务协议》还约定其他事项。2018年6月15日，威盛公司（甲方）与绿联公司（乙方）签订《物业服务交接协议书》，威盛公司与绿联公司约定经双方协商一致并经开发商同意，将位于防城港市港口区南侧“欧景蓝湾”小区的前期物业服务业务转由乙方承接履行，从《物业服务交接协议书》签订之日起，“欧景蓝湾”小区的前期物业服务管理费用由乙方按原合同约定向业主收取；包括此前甲方服务期间部分业主拖欠的物业管理费用也一并交由乙方清收，甲方负责提供小区业主已交（或拖欠）物业费用的材料。同日，威盛公司与绿联公司制作《物业服务交接告知书》在“欧景蓝湾”小区的公告栏张贴，向该小区全体业主告知了威盛公司不再履行前期物业服务合同，经与开发商协商一致，原前期物业服务合同改由绿联公司继续履行，物业管理费用等债权债务也由绿联公司承接管理。周美岑入住欧景蓝湾5＃B单元502号房的面积214.1㎡，从2015年3月1日至2019年8月31日，以物业费单价0.9元/㎡、生活垃圾处理费单价7.5元/月、公共维修资金单价0.1元/㎡、公摊水电单价18元/月、电梯维保费单价25元/月、代收水费单价2.73元/方共计542方计算，周美岑应交纳的物业管理费为15791.3元，经绿联公司催缴，周美岑未交纳。另查明，周美岑向有关部门反映欧景蓝湾5＃B单元502号房飘窗台面下的墙面有渗水迹象，2014年6月25日，防城港市建设工程质量安全监督站作出防质安监[2014]22号文件，向广西信和房地产开发有限公司发出了处理意见。 一审法院认为，经开发商同意，绿联公司与威盛公司签订《物业服务交接协议书》合法有效，该《物业服务交接协议书》约定威盛公司将位于防城港市港口区南侧“欧景蓝湾”小区的前期物业服务业务转由绿联公司承接履行，该小区的前期物业服务管理费用由绿联公司按原合同约定向业主收取，包括此前威盛公司服务期间部分业主拖欠的物业管理费用也一并交由绿联公司清收。威盛公司与绿联公司制作《物业服务交接告知书》在“欧景蓝湾”小区的公告栏张贴，向该小区全体业主告知了威盛公司不再履行前期物业服务合同，经与开发商协商一致，原前期物业服务合同改由绿联公司继续履行，物业管理费用等债权债务也由绿联公司承接管理，威盛公司与绿联公司履行了告知义务。从周美岑与威盛公司签订的《前期物业管理服务协议》及绿联公司与威盛公司签订的《物业服务交接协议书》的内容来分析，绿联公司仍是履行该小区的前期物业管理服务，不违反《物业管理条例》有关规定。因此，周美岑辩称其与绿联公司并未签订任何《物业服务合同》，绿联公司是原物业公司威盛公司私自委托进行物业管理，未经全体业主表决允许，违反《物业管理条例》有关规定属于无效的主张，该院不予支持。周美岑提出的绿联公司未按协议要求对周美岑提供相应的物业服务构成违约，对周美岑的房屋的质量问题也未及时处理，因而周美岑不应缴纳相应的费用的主张，该院认为根据周美岑与威盛公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，如果周美岑认为绿联公司违反该协议，未达到管理服务质量约定目标的，有权要求绿联公司限期改正，逾期未改正给周美岑造成损失的，周美岑可通过另行提起诉讼或其他合法途径解决。周美岑是欧景蓝湾5＃B单元502号房的业主，已入住该房，周美岑应依照《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、水费等费用的义务。周美岑没有依照《前期物业管理服务协议》的约定履行及时、足额支付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、水费等费用的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。由于原前期物业服务合同改由绿联公司继续履行，物业管理费用等债权债务也由绿联公司承接管理，威盛公司与绿联公司履行了告知义务，且根据违约金的有关规定，绿联公司请求调整至按月利率2%计付违约金。绿联公司的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：周美岑在本判决生效之日起十日内支付给绿联公司物业管理费15791.3元及违约金（违约金以15791.3元为基数，按月利率2%计算，从2019年9月1日起至实际清偿之日止）。案件受理费97.39元，由周美岑负担。 本院二审期间，周美岑向本院提交四组新证据。证据1《关于接管移交无日常收取的物业专项维修资金函》。证据2《关于移除3号楼施工遗留高压电线杆事宜的紧急联络函》。证据3《温馨提示》。证据4《关于广西信和房地产开发有限公司拒绝交出欧景蓝湾小区物业服务用房等问题的答复》及附件，拟证明2015年3月1日至2018年6月19日为欧景蓝湾小区业主提供物业服务的公司为龙鑫公司。绿联公司没有新证据向法庭提交，对证据1，证据2，证据3的三性均不予认可，对证据4的真实性无异议，但对其关联性不予认可。本院认为，证据1、2、3无原件核对，不具有真实性，不予采信。证据4是住建局对开发商的复函，不足以证明周美岑所要证明的目的，不予采纳。一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，绿联公司与威盛公司签订《物业服务交接协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且经开发商同意，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，威盛公司与周美岑签订的《前期物业管理服务协议》对周美岑与威盛公司均有约束力。绿联公司与威盛公司签订《物业服务交接协议书》，约定物业管理费用等债权债务由绿联公司承接管理。周美岑在与威胜公司存在物业服务合同关系期间，没有缴纳物业服务费用，由绿联公司收取欠缴的物业费并无不当。周美岑虽抗辩从2015年3月1日至2018年6月19日为欧景蓝湾小区业主提供物业服务的是龙鑫公司，《物业服务交接协议书》、《物业服务交接告知书》均是绿联公司伪造，但其均未能提供证据予以证明，再说按时缴纳物业费是业主应当主动履行的义务，因此对于周美岑的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，周美岑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费194.78元（上诉人周美岑已预交），由上诉人周美岑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建