四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初715号 原告吴景海，男，汉族，1964年4月8日生，住址：吉林省四平市。 委托代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。 委托代理人：王东琦，吉林吉鼎律师事务所律师实习律师。 被告王海波，男，汉族，1976年4月28日生，住址：吉林省四平市铁西区。 委托代理人：王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。 原告吴景海与被告王海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，于2020年5月27日依法适用简易程序进行审理，原告吴景海及其委托代理人赵德刚、王东琦；被告王海波及其委托代理人王艳枫到庭参加诉讼，现本案现已审理终结。 吴景海诉称：2015年8月12日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告将坐落于四平市铁东区南一纬八马路富仁缘小区3号楼19号，建筑面积77.28平方米，共计人民币216384元。本合同履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。协议签订后，原告交付了216000元房款。2017年1月24日，原、被告签订解除房屋协议，被告承诺将购房余款150000.00元在2017年6月30日前一次性返还给原告，如2017年6月30日前被告还不上此款，被告同意按3分利从签字日期起2017年1月24日计算付给原告利息。解除协议签订后，被告没有按照协议的约定在2017年6月30日前返还原告购房款150000.00元。经原告多次找被告催要，被告仍不能返还购房款。为了保护原告的合法权益，现起诉至贵院，请求依法判令：1、判令被告立即返还原告购房款150000.00元。2、判令被告赔偿原告购房款利息损失，利息以150000.00元为本金，以年利24％计算，从2017年1月24日起至实际给付之日止。3、本案诉讼费由被告承担。 王海波辩称，一、本案案由应为民间借到纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。1、原被告双方之间并非真正的房屋买卖合同关系，而是名为买卖，实为借贷。2015年因为四平市帝展房屋开发有限公司（以下简称帝展公司）为了向社会不特定对象吸收公众存款，被告为了从中挣取利息差价向原告金额款21600元，将帝展公司提供的担保房屋作为对原告借款的担保，与原告签署了房屋买卖合同。双方并非真正的买卖关系，也不存在买卖四平市铁东区南一委八马路富仁缘小区3号楼19号房屋，该房屋为帝展公司的工商注册所在地，王海波无权处分该房屋。2016年7月6日、2016年8月10日被告还曾向原告的妻子分别银行转账7200元和7000元，支付该笔借款产生的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。” 2、2017年1月24日，原、被告双方签订《解除房屋协议》，重新出具欠条，此时的房屋买卖关系已经通过债的转化成为欠款。 二、双方借贷合同（准确说是借贷关系）无效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。”；第十四条“具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。”由于被告是将钱转借给帝展公司，帝展公司因为涉嫌非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪已被立案调查，现在刑事案件依然在审理中，王海波作为集资参与人其在原告处借取的借款因为是集资款项，利息不应予以保护，已经支付的利息应该冲抵本金。综上，原告的起诉不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷，并且被告把钱放给帝展公司赚取利息差价，才在原告处借款。因此，本案借款属于集资款，利息不应予以保护，已支付的利息应该冲抵本金，被告只需向原告偿还131800元即可。 经本院审理查明：1、2015年1月23日，案外人帝展公司与被告王海波签订《四平市商品房买卖合同》，约定案外人帝展公司将其开发的位于四平市铁东区仁志委盛世华庭小区编号为03/6-349B幢3单元1107号房，面积为77.28平安方米房屋出售给被告王海波。 2、2015年8月12日，原告吴景海与被告王海波签订“房屋买卖协议”，约定被告王海波将其所有的位于四平市铁东区南一委八马路富仁缘小区3号楼19号，建筑面积为77.28平方米房屋，以216384元出售给原告吴景海。 3、2015年8月13日，原告吴景海向被告王海波转账200000元。 4、2015年8月18日，被告王海波为原告吴景海出具收条一张，内容为：今收到吴景海盛世华庭购楼款大写贰拾壹万陆仟元整，小写216000元，收款人王海波。 5、被告王海波于2016年7月6日向徐中钰（原告吴景海妻子）转账7200元，于2016年8月10日向徐中钰转账7000元。 6、2017年1月14日，被告王海波为原告吴景海出具欠条一张，内容为：王海波本人欠吴景海放款大写壹拾伍万元整，小写150000元整。欠款人王海波。 7、2017年1月24日，原告吴景海与被告王海波签订“解除房屋协议”，中间人张振。内容为：甲乙双方协商同意解除总房款贰拾贰万元（220000元），甲方同意给乙方先支付柒万元整，余款壹拾伍万元整，在2017年6月30日前把余款一次性还清给吴景海，如果2017年6月30日前甲方还不上此款，甲方同意按3分利从签字日期起2017年1月24日计算付给乙方利息，空口无凭，立字为据。原有合同欠条无效，以解除合同为准。 认定上述事实的证据有：《四平市商品房买卖合同》、房屋买卖协议、微信转账记录、收条、吉林银行转账单、欠条、解除房屋协议等证据予以证明。 本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？ 本人认为：一、对于本案应系房屋买卖合同关系或民间借贷关系问题。在庭审中，原告吴景海提供“房屋买卖协议”、“解除房屋协议”、欠条、收条等证据均体现为原告吴景海为被告王海波转款216000元为借款关系。虽原告吴景海与被告王海波签订的房屋买卖协议中约定的房屋坐落与被告王海波与案外人帝展公司签订的房屋买卖合同中约定的地点不一致，但从合同的内容、面积以及转款等证据能够体现出原告吴景海与被告王海波之间存在房屋买卖关系，且被告王海波提供的证据张振在出庭作证时，也证明在双方签订解除房屋协议前，被告王海波提到过出售给吴景海一套房子，因此，从原告吴景海提供的证据能够证明其与被告王海波之间存在房屋买卖关系。另，对于被告王海波于2016年7月6日和2016年8月10日转款，被告王海波称其是想吴景海偿还利息，证明了双方存在借贷关系。但原、被告之间的转账关系发生于2015年8月13日-2015年8月18日，且转款金额共计216000元，一年之后被告王海波向原告吴景海两次转款14200元，且在庭审中，双方承认于2016年5月后原、被告发生争执，原告吴景海要求被告王海波偿还购房款，因此，被告王海波在2016年7月-8月的还款并不能说明是偿还原告吴景海的借款利息。且被告王海波对原告吴景海向其转账200000万元及现金16000元系借贷关系并未做出合理性说明，故对于被告王海波辩称本案系借贷关系的答辩意见，本院不予采信。本案应系房屋买卖合同关系。 二、被告王海波应向原告返还购房款本金150000元及利息。当事人应按照约定全面履行义务。依据原、被告之间签订的解除房屋协议约定：被告王海波应于2017年6月30日前把余款150000元一次性返还原告吴景海，如未能如期给付则应按照3分利从签字日期起2017年1月24日计算给付原告吴景海利息。现原告吴景海要求被告王海波按照月利率2分，从2017年1月24日其计算利息，系在双方约定范围内，故本院对原告吴景海的此项诉讼请求予以保护。对于被告王海波于2016年7-8月向原告吴景海汇款14200元，因此转款发生在双方签订“解除房屋协议”之前、双方在此协议中约定“原有合同欠条无效，以解除合同为准。”且双方约定的利息起算时间为2017年1月24日，在被告王海波还款14200元之后，故对于被告王海波之前的转款不应扣除本金或利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告王海波于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付原告吴景海购房款150000元及利息（按照月利率2分，从2017年1月24日起至实际给付之日至）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1650.00元、保全费1270元，由被告王海波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审判员  周明博 二〇二〇年五月三十日 书记员  赵禹同