上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3158号上诉人(原审被告)：上海华盛喜一酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：经文海，执行董事。委托诉讼代理人：章煦春，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海东平汇实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：赵龙珠，总经理。委托诉讼代理人：蔡爱华。委托诉讼代理人：褚振亚，上海江三角律师事务所律师。原审被告：上海物讯信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：许玉洁，董事长。委托诉讼代理人：章煦春，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海华盛喜一酒店管理有限公司(以下简称“华盛公司”)因与被上诉人上海东平汇实业发展有限公司(以下简称“东平汇公司”)及原审被告上海物讯信息科技有限公司(以下简称“物讯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初17078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回东平汇公司一审全部诉请，或将本案发回重审。事实与理由：一、本案案情涉及火灾、房屋质量检测、房屋加固等重要事实,双方当事人在对火灾责任、房屋质量检测结果、房屋加固设计合理必要性等问题的看法上存在诸多分歧,对这些问题的认定将直接影响本案的判决结果，但一审法院在庭审过程未归纳本案争议焦点,也未就争议焦点征求当事人的意见。二、一审判决未写明双方当事人的举证、质证情况以及法院采信结果和判断理由,事实认定不清,判决不公正。三、一审判决忽略华盛公司提交的关键证据,遗漏对华盛公司有利的重要事实，没有彻查火灾责任,没有提及结构损坏、扩大加固等重要事实。四、一审判决的裁判理由存在重大瑕疵,判决结果对华盛公司有失公允。就火灾责任而言,本案火灾属于多方混合过错,火灾责任应由各方共同承担,不适用合同解约条件。火灾发生后华盛公司出具的相关函件完全是在东平汇公司解除合同的威胁下出具,这些函件不是华盛公司的真实意思表示,更不能代表客观事实,但是一审法院却直接采信了该些函件的效力,一审法院认定火灾责任的方式有失偏颇。其次,就未付租金而言,火灾发生后,华盛公司在东平汇公司未提供任何加固费用合同、发票的情况下,于2019年5月15日前先行向东平汇公司支付共计人民币(以下币种均为人民币)83.89万元的加固费、设计费,并一直要求东平汇公司提供该些款项支付的依据,但东平汇公司一直置若罔闻,双方由此产生矛盾。华盛公司对该些款项的真实性及合理性存在疑惑,因此自行聘请专业造价机构根据火灾后的检测报告进行加固方案的出具及造价,专业造价机构认定涉案房屋加固费用仅需19.9万余元,远低于被上诉人要求的83.89万元,该项差价为63.89万元,足以抵扣5、6月份涉案房屋的租金。华盛公司因此未付租金,属于行使合法权利,而非有违诚信。签订《备忘录》时,华盛公司不知道也不可能知道东平汇公司会擅自扩大加固做大费用,一审法院竟以事发之前华盛公司在《备忘录》中承诺为由不予采纳华盛公司该项诉辩意见,是错误裁判。综上，请求支持华盛公司的上诉请求。东平汇公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一审已经查明火灾责任，华盛公司也多次承认自己对火灾负全责，并愿意按期支付租金和物业费。东平汇公司对于装修设计没有消防安全的审核义务，火灾后也积极有序地推进了加固修复工作，华盛公司未付租金的理由不能成立。物讯公司述称：同意华盛公司意见。东平汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认东平汇公司与华盛公司之间关于租赁上海市中山东二路XXX号XXX、XXX单元房屋的《租赁合同》于2019年6月21日解除;2.请求判令华盛公司向东平汇公司支付上述承租房屋的2019年5月1日至6月21日的租金435,674.30元，及租金逾期违约金(按月租金256,279元的日0.5%，分别自2019年4月21日起、2019年5月21日起计至实际支付之日止)；3.请求判令华盛公司向东平汇公司支付2019年6月28日起至2019年11月9日期间的房屋使用费3,485,394.40元(按租金三倍标准计算)；4.请求判令物讯公司就上述第2、3项诉请承担连带赔偿责任。一审法院经审查认定事实如下：2014年9月19日，上海和太鼎置业管理有限公司(以下简称“和太鼎公司”，甲方)与华盛公司(乙方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将本市黄浦区中山东二路XXX号XXX、XXX室房屋(租用面积879.7平方米，以下简称“5楼房屋”)出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月1日起至2021年2月28日止；2019年3月1日至2020年2月28日的月租金为256,279元，按月支付，先付后用，于每一期开始日提前10日向甲方付清；租赁保证金802,725元。2015年11月30日，和太鼎公司(甲方)与华盛公司(乙方)又签订《租赁合同》，合同约定甲方将本市黄浦区中山东二路XXX号XXX、XXX室房屋(租用面积884.8平方米)出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月1日起至2023年11月30日止；2018年12月1日至2019年11月30日的月租金为214,888元，按月支付，先付后用，于每一期开始日提前10日向甲方付清；租赁保证金807,380元；甲乙双方一致同意将双方于2014年9月19日签署的503、504单元《租赁合同》之租赁期限延长，终止日与本合同403、404单元同步。上述两份《租赁合同》另均约定：乙方根据本合同进行的装修、增建、建设及改建的附属设施及设备应由乙方负责维修和保养，而甲方对此无需承担任何维修和保养责任；乙方同意对该房屋进行装修或再装修时，应当根据事先提交的，经甲方书面同意的装修平面图集规格说明进行该房屋内部装修……确保该房屋风格上符合作为大楼整体项目的要求……甲方并不因为做出书面同意而应当对乙方设计缺陷，装修质量或其他方面的原因引起的任何损失或索赔负责；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金；乙方未征得甲方书面同意改变该房屋结构或造成房屋结构损坏的，乙方单月逾期支付租金或单月逾期向甲方指定的管理公司支付物业管理服务费等相关费用超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还；乙方应当在租赁期满之日或本合同提前终止之日起三日内向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同约定可自行收回房屋外，甲方还有权自逾期交还之日起每日向乙方收取占用使用费(每日按照届时日租金的3倍收取)，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用；甲乙双方一致确认由物讯公司对乙方合同项下之全部合同义务履行承担连带担保责任。2018年9月，和太鼎公司(甲方)、东平汇公司(乙方)、华盛公司(丙方)、物讯公司(丁方)签订《合同主体变更补充协议》，协议约定和太鼎公司与华盛公司于2014年9月19日、2015年11月30日签订的两份《租赁合同》的出租方变更为东平汇公司，和太鼎公司合同项下的权利义务由东平汇公司概括承受；华盛公司向和太鼎公司支付的租赁保证金自动转为华盛公司向东平汇公司支付的费用；物讯公司自愿对华盛公司合同项下所应向东平汇公司履行的一切义务承担不可撤销的连带保证责任，保证期限为华盛公司义务履行期限届满之日起两年。合同履行期间，华盛公司租赁使用的4楼房屋于2019年3月8日晚发生火灾。3月14日，上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站向中山东二路XXX号业主及使用方出具《告知书》，内容为：中山东二路XXX号北楼4楼宴会厅于2019年3月8日晚发生火灾，4楼宴会厅顶板过火，灾情发生后，根据房屋质量检测站人员现场勘察，初步判定过火区域顶板(即对应5楼楼面)承载力不能满足原设计承载要求，存在重大安全隐患。同时，因消防水及原给水管道破裂，大量水来不及排出，导致北楼一至三楼及地下室部分营业空间、卫生间及过道楼板长时间处于浸水状态，对楼板承载力造成不利影响，存在重大安全隐患。为避免发生次生灾害及造成更大损失，在采取全面检测加固措施之前，应停止使用北楼一至五楼及地下室区域。3月22日，上海市黄浦区公安消防支队出具《火灾事故认定书》[沪黄应急消火认字{2019}第0006号]，内容为：2019年3月8日19时32分许，市应急联动中心接警，黄浦区中山东二路XXX号4楼上海华盛酒店管理有限公司黄浦分公司发生火灾，火灾造成4楼宴会厅吊顶局部烧损，中山东二路XXX号北楼1至5楼不同程度受到水渍、高温烟气影响，过火面积约3平方米，无人员伤亡。经调查，该起火灾起火时间为2019年3月8日19时25分许，起火部位位于4楼宴会厅内南侧由东向西第一张与第二张桌子中间梯台上方吊顶处，起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物引起火灾。3月27日，华盛公司致函东平汇公司表示：由于我司四楼宴会厅发生火灾，感谢贵司这期间对我司不遗余力的帮助，根据双方的积极沟通，我司在此特表如下态度和应承担的责任，承认此次火灾华盛公司是责任方，愿意承担火灾发生后引起的所有赔偿责任；愿意全部承担因火灾受损的大楼商户的合理损失；愿意承担大楼受损区域修补和公共区域重新吊顶等的费用，以及给东平汇公司造成的损失；希望五楼尽快开门让客人能够看场地，并于这两天加急加固在这个周末能够使用；希望四楼尽快让华盛公司改造装修以达到整体恢复正常，并希望这个月租金延缓半月支付。3月28日，东平汇公司(“外滩22号”)与华盛公司签订《备忘录》，内容为“兹因2019年3月8日于乙方承租单元内发生的火灾事宜的善后处理，在双方多次会议沟通的基础上，现达成一致意见如下，以资备忘履行：1.外滩22号前期已聘请上海市房屋建筑设计院有限公司检测此次火灾事件对外滩22号大楼北楼建筑结构的影响，并根据上海市房屋建筑设计院有限公司的建议，暂停了北楼的使用且委托上海皓科加固工程有限公司进行了预加固。现上海市房屋建筑设计院有限公司在预加固完成后已开始相应的检测工作，华盛公司同意委托上海市房屋建筑设计院有限公司作为鉴定检测机构并承担相应费用，共同参与鉴定检测过程，后续再根据上海市房屋建筑设计院有限公司出具的鉴定意见作为下一步正式加固与修复方案确定的依据。……3.华盛公司应尽快与楼内全部商户进行沟通、谈判并积极赔付，以避免楼内商户以此次火灾受影响为由向外滩22号要求免付、减付或缓付租金，对此外滩22号同意提供必要的协助。华盛公司同意按与外滩22号间房屋租赁合同、物业管理服务合同等协议的约定，按时支付租金、物业管理费及其他各项费用。4.因大楼北楼目前仍不适宜使用，需要鉴定、加固后使用，故华盛公司将积极安抚其已签约、但不能举办的婚宴客户的情绪，稳妥处理其婚宴事宜，确保婚宴客户不对外滩22号造成任何负面影响，否则视为严重违约。5.在确保大楼财产、人身安全情况下，经事先向外滩22号申请允许并在物业办理相关手续后华盛公司可携带潜在婚宴客户察看503-504单元的场地。但华盛公司同意在北楼完成加固与修复，并经鉴定机构、历史建筑文物保护部门等有关部门认定大楼场地适宜重新使用及征得房屋权利人同意前，不得正常使用大楼北楼。4月1日，华盛公司向东平汇公司支付4楼、5楼房屋4月的租金合计471,167元。上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站受东平汇公司委托，经2019年3月20日、3月29日两次现场检测，于4月9日出具《中山东二路XXX号北楼四楼火灾后专项检测报告》[沪房鉴(008)证字第2019-066-1号]，报告结论为受火灾直接影响区域为4楼吊顶内A-E/5-9轴，混凝土顶板、钢桁架等承重构件受到不同程度影响，按受损程度可分为Ⅲ级(⑦轴、⑧轴及⑥-⑨/1/B轴钢桁架)、Ⅱb级(⑥轴、⑨轴及⑥-⑨/3/C轴钢桁架，⑥-⑧/A-E轴顶板)、Ⅱa级(北楼四层其他区域顶板及桁架)；对评为Ⅲ级的结构构件，应采取加固或局部更换措施，对评为Ⅱb级的结构构件，应采取提高耐久性及局部加固处理修复措施，对评为Ⅱa级的结构构件，可采取提高耐久性的措施；此次火灾对原四楼顶板(包括桁架)结构承载力造成不利影响，火灾区域对应的五楼为宴会厅，五楼宴会厅应在完成上述火灾后的加固修复后方可恢复使用，且使用荷载不得超出原五楼楼面设计使用荷载。报告另说明，对于北楼其它楼层因火灾引起的水管爆裂、消防水等因素对房屋造成的不利影响将另行出具补充检测报告。4月10日，华盛公司向东平汇公司发送书面申请，表示华盛公司愿意承担各方全部经济损失，现已赔付婚宴客户700余万元，华盛公司及关联方的资金已近枯竭，申请使用5楼房屋，减轻华盛公司的赔付压力并减少结婚新人临时变更婚礼场地而产生的影响，华盛公司愿意承担因使用5楼房屋而产生的全部责任。4月12日，东平汇公司回函回复：一、根据贵我双方于2019年3月28日达成的《备忘录》，现上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站已于2019年4月9日就北楼4楼直接过火区域的损坏情况出具《房屋质量检测报告》，并已提交贵司；对于北楼其它楼层的受损情况房屋质量检测站预估将于2019年4月20日前另行出具补充检测报告；另根据《备忘录》的约定以及《房屋质量检测报告》的要求，五楼宴会厅应在完成加固修复、并经检测机构、历史建筑文物保护部门审核确认以及房屋权利人同意后方可恢复使用。故我司建议双方在《房屋质量检测报告》的基础上，尽快开会协商后续的加固与修复方案，以尽早完成房屋的加固与修复工作，从而争取早日恢复北楼的正常使用与四楼、五楼的正常经营。……六、根据《备忘录》的约定，贵司需按房屋租赁合同、物业服务合同的约定按时支付租金、物业管理费等各项应付费用，但目前贵司尚有4月份的物业费合计人民币253,243.22元未支付，还请贵司在收函后3日内及时予以安排支付。基于大楼是历史保护建筑，贵司所引起的此次火灾事故已严重危及大楼的正常运营，对我司造成了众多负面影响以及重大损失，故对于贵司是否适合在大楼内继续经营，我司及相关主管部门将结合火灾事件的发生经过、责任情况、损失赔偿，维修责任和义务的履行等多方面进行综合评估后确定。4月15日，华盛公司支付了210,000元4楼预加固及检测费。4月16日，华盛公司向东平汇公司发送预备破产说明，表示华盛公司已无力承担客户后续赔付，如本周5楼房屋仍不能使用，将被迫申请破产，目前尚有200余场婚礼尚未举办，公司破产则影响巨大，希望能同意华盛公司使用5楼房屋举办婚礼，如此可减少80%以上的客户赔付，且销售工作顺利推进，公司现金流可以马上转正，可用来支付物业租金、物业费及各方赔付等。4月21日，东平汇公司(甲方)与上海皓科加固工程有限公司(乙方)签订《工程合同》，工程内容为外滩22号北楼403室加固工程，承包方式“双包”，合同总价1,163,000元，计划工期自2019年4月25日至2019年6月24日。4月23日，上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站出具《中山东二路XXX号房屋北楼火灾后专项检测》[沪房鉴(008)证字第2019-066-2号]，报告结论为消防用水对北楼1-4层结构构件、装饰层造成不同程度的影响，四层墙面及楼面等装饰层大范围受损(可评为严重损坏)，四层5-9轴混凝土预制顶板、钢桁架受水渍影响造成耐久性降低，四楼其他区域顶板未发现结构构件因水流影响产生结构性损坏；对三楼楼面及墙面等装饰层造成一定程度影响(可评为严重损坏)，三楼区域未发现结构构件因水流影响产生的结构性损坏；对二层顶面、墙面及地面等装饰层造成较严重过水影响(其中6-12轴区域可评为严重损坏)，二层混凝土顶板(包括过道)受水渍影响造成耐久性降低，二楼其他区域未发现结构构件因水流影响产生的结构性损坏；对一层顶面、墙面及地面等装饰层造成较严重过水影响(其中6-12轴区域可评为严重损坏)，一层混凝土顶板(不含过道)受水渍影响造成耐久性降低，一层过道顶板受水渍影响，加剧了其混凝土钢筋膨胀程度，部分混凝土保护层剥落(结构性损坏)。应采取适当、有效的加固措施对受过水影响构件进行结构性加固、耐久性修缮，建议在完成上述加固修复后再恢复北楼的正常使用。4月28日，基于华盛公司在4月25日书面申请使用5楼房屋，东平汇公司回函回复：5楼房屋的使用，双方在此前签署的《备忘录》中已经明确；东平汇公司严格按此执行，给予华盛公司携带潜在婚宴客户察看场地以充分的便利，并积极推进检测及加固事宜以及与相关部门的沟通及申报工作；目前当务之急，华盛公司应尽快筹措资金，支付加固工程相关费用以便尽快施工；北楼其他楼层的检测报告已于4月24日发给华盛公司，目前加固公司和装修公司正在制定修复方案，方案出来后近期会尽快召集修复会议。4月29日，上海宝钢集团房屋质量检测站受上海同宴土木工程咨询有限公司委托，对5楼房屋楼板进行堆载试验检测并出具《中山东二路XXX号北楼五层楼板堆载试验专项检测报告》，检测结论与建议为，五层楼板局部加固区域现场堆载试验结果表明，钢桁架梁结构承载力基本符合设计要求，建议后续在拆除楼板下方搭设的脚手架后再委托相关专业单位对楼板加固区域再进行详细的检测与复核等。4月30日，华盛公司向东平汇公司书面承诺：因失火导致403单元顶层楼板遭受不同程度损失，双方特请上海皓科加固工程有限公司对403室内顶层楼板进行加固，现受损区域第一阶段加固工程已完成，因华盛公司自身营运压力要求现阶段开放使用503室，华盛公司特邀上海宝钢集团房屋质量检测站对现阶段局部加固后的403顶层楼板(即503底层楼板)进行了堆载试验并出具相关的检测报告(该检测报告经鉴定须具备法律效益)；由于403顶层楼板(即503底层楼板)加固工程仍未完全结束，我司在503室的使用过程中须以安全第一，特承诺使用过程中限定桌数不超过20桌，现场加派人员安全管控，使用前对503-504单元内及其他部位的各设施设备进行安全适用检查等，承诺于4月30日前一次性支付403室加固工程首付款348,900元。华盛公司法定代表人许志生作为保证人在承诺书上签名，自愿对华盛公司于该承诺书项下的各项权利义务承担不可撤销的连带保证责任。5月1日，华盛公司恢复使用5楼房屋。4月30日至5月5日，华盛公司方陆续支付了加固费用首付款合计348,900元。5月15日，华盛公司支付加固设计费200,000元。5月15日，华盛公司向东平汇公司出具赔偿款支付计划：1.对于加固费用，在2019年6月3日之前支付30%，为348,900元，在2019年6月30日之前支付40%，为465,200元；2.对于北楼物业租金与物业费损失合计1,480,494元，因华盛公司最近6个月全力支付商户赔偿、装修费用、加固费用、客户赔偿，短期内无力偿付，该款自2019年11月1日开始支付，分6个月平均支付。5月31日，华盛公司法定代表人由“许志生”变更为“王化波”。6月6日，东平汇公司回函回复，对华盛公司来函第2条提出的租金、物业费损失1,480,494元(最终统计更新为1,674,803.60元)的支付计划不能接受，因为东平汇公司系转租方，负有依约向出租方按时支付租金的义务，按华盛公司的支付计划，东平汇公司将没有足够资金向出租方支付租金，面临被出租方解除租赁合同的重大风险，故华盛公司最迟应于收到本函之日起5日内付清1,674,803.60元费用；截至目前华盛公司尚未支付403-404单元、503-504单元2019年5月、6月的租金、物业费及公共事业费共计1,431,873.88元，请于收函之日起5日内付清。华盛公司收函后未支付4楼、5楼房屋的5月、6月的租金、物业费等。6月21日，东平汇公司向华盛公司发送《租赁合同解除通知书》告知，根据合同约定，承租人有“造成房屋结构损坏的”或“单月逾期支付租金超过一个月的”或“单月逾期支付物业管理服务费等相关费用超过一个月的”情形之一的，出租人可书面通知解除租赁合同；截止本通知发出日，华盛公司已逾期欠付两租赁合同项下2019年5月、6月、7月三期租金及物业管理费等合计2,157,141.83元，又因2019年3月8日华盛公司在4楼房屋擅自私接电器设备导致严重火灾，经鉴定受火灾影响结构构件受损程度为Ⅲ级，造成外滩历史保护建筑房屋结构严重损坏并导致其他承租人重大财产损失，鉴于上述情况，特通知华盛公司从即日起，上述两份《租赁合同》一并解除，华盛公司应于2019年6月27日前搬清物品，交还房屋，若未能交还的，东平汇公司将于6月28日起采取措施，并按合同约定收取占有使用费等，华盛公司还应于2019年7月1日前，支付欠付租金1,413,501元及逾期违约金、物业管理费等费用。6月24日，华盛公司法定代表人再次变更，由“王化波”变更为“许玉洁”。7月1日，华盛公司向东平汇公司回复《律师函》，函称华盛公司不存在违反租赁合同的情形，不同意解除租赁合同；火灾发生的原因虽为电气线路故障引燃周边可燃物(亚克力板)，但火灾发生源头却是设计缺陷所致，由于设计单位为东平汇公司指定单位，装修图纸亦为东平汇公司审核通过，故火灾责任不应由华盛公司单方承担，东平汇公司对火灾的发生亦具有一定过错；东平汇公司在火灾后的消极处理，致使华盛公司重新使用承租物业的时间被极大推迟，造成华盛公司的停业损失持续扩大；在承租物业尚未交付华盛公司正常使用前，华盛公司有权停止相应租金的支付。7月3日，东平汇公司向华盛公司发送《通告函》，函告称：因华盛公司拖欠多期租金及物业费等原因，东平汇公司已通知解除租赁合同关系并限期收回4楼、5楼租赁房屋，请华盛公司配合于2019年7月5日前腾清租赁房屋内所有物品并由东平汇公司人员对租赁房屋进行验收交接；若华盛公司于上述期限前未能搬出和交接，自2019年7月6日起，东平汇公司将对租赁房屋采取停水、停电、限制进入等一切合理必要措施敦促华盛公司履行义务并按照合同约定收取房屋占有使用费及相关费用。7月8日，东平汇公司诉至法院。7月11日，华盛公司向东平汇公司发函，称火灾后华盛公司为顾全大局主动揽责，垫付检测、加固费用、商户补偿、客户赔偿费用；华盛公司多次要求继续使用4楼、5楼房屋，但东平汇公司百般拖延，5楼房屋自3月8日至5月1日期间一直禁止华盛公司使用，4楼房屋至今仍未交付华盛公司使用；华盛公司认为在租赁期内，其有权使用4楼房屋，东平汇公司应在收函后3日内将4楼房屋交付给华盛公司使用。7月12日、13日，华盛公司向东平汇公司转账合计768,837元(转账凭证摘要栏记载为“5-7月租金”)。7月15日，东平汇公司向华盛公司发《通告函》告知，双方之间两份租赁合同已于2019年6月21日通知解除，华盛公司应承担占用期间的房屋使用费；华盛公司在合同解除后支付的任何款项，均会被依次用于结算房屋占用使用费、租金违约金、租金及其他费用；租赁合同已解除的事实，不会因华盛公司的任何支付行为而有所改变。7月17日，东平汇公司再次向华盛公司发函，要求华盛公司于2019年7月22日前腾空租赁房屋并与东平汇公司办理验收交接等。11月9日，因中山东二路XXX号大楼于国庆期间有外立面剥落等情况，根据相关部门要求，大楼1至5楼全部清场,停止使用。东平汇公司收回5楼房屋。自7月29日至11月20日，华盛公司陆续向东平汇公司转账合计975,721元(其中共计845,721元金额于转账凭证中记载为8月1日至11月9日期间的5楼“租金”、共计130,000元金额记载为10月1日至11月9日期间的5楼物业费)。一审法院另查明，华盛公司支付东平汇公司4楼房屋租赁保证金计807,380元、5楼房屋租赁保证金计802,725元。一审法院认为，东平汇公司与华盛公司在火灾后有多份往来函件，并有达成《备忘录》以资双方遵守履行，上述材料中就火灾责任、付租义务等均已有明确表述，意思表示真实有效。但华盛公司未按约支付租金，5月、6月的租金均已逾期超一个月，且经东平汇公司催收后仍未支付。此外，根据检测报告，火灾导致4楼房屋顶板(5楼房屋地板)部分承重构件不同程度(Ⅱa级-Ⅲ级)受损，须进行加固或更换，已造成房屋结构损坏。前述情形满足其一，东平汇公司即有权解除合同。华盛公司在因违约而致东平汇公司解约后，提出的东平汇公司因审核装修方案而应承担部分责任、租金可用华盛公司已付加固费用抵扣等意见，与其之前言行相悖，有违诚信，且其所提意见本身亦不成立，法院均不予采纳。华盛公司在东平汇公司解除合同后于7月12日起转账汇款的“租金”，已逾期支付了2017年5月1日至6月21日的租金，东平汇公司再主张该期间内的租金，法院不予支持。东平汇公司其余请求确认合同解除并要求华盛公司支付租金逾期违约金、房屋使用费，要求物讯公司承担连带责任的主张，于法有据，应予支持。租金逾期违约金的计算期间应根据华盛公司转账时间相应调整。华盛公司关于违约费用过高，请求调整的意见，可予采纳。一审法院据此判决：一、确认上海东平汇实业发展有限公司与上海华盛喜一酒店管理有限公司之间关于租赁上海市中山东二路XXX号XXX、XXX单元房屋的《租赁合同》于2019年6月21日解除;二、上海华盛喜一酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东平汇实业发展有限公司支付上海市中山东二路XXX号XXX、XXX单元房屋的租金逾期违约金15,171.88元(分别按256,279元的日万分之五自2019年4月21日起计至2019年7月11日、按179,395.30元的日万分之五自2019年5月21日起计至2019年7月11日)；三、上海华盛喜一酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东平汇实业发展有限公司支付2019年6月28日起至2019年11月9日的房屋使用费2,255,255.20元(上海华盛喜一酒店管理有限公司自2019年7月12日至11月20日向上海东平汇实业发展有限公司转账的“租金”款项1,614,558元，在扣除2019年5月1日至6月21日租金金额435,674.30元后，剩余部分计1,178,883.70元予以抵扣房屋使用费)；四、上海物讯信息科技有限公司对上述第二、三项判决主文所确定的上海华盛喜一酒店管理有限公司付款义务承担连带责任；五、驳回上海东平汇实业发展有限公司要求上海华盛喜一酒店管理有限公司支付2019年5月1日至6月21日期间租金的诉讼请求；六、上海东平汇实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海华盛喜一酒店管理有限公司保证金802,725元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，东平汇公司以“造成房屋结构损坏”及“逾期支付租金、物业管理服务费等相关费用”为由提出解除租赁合同，故本案中一审法院以华盛公司逾期支付租金构成违约为由，支持东平汇公司解除合同的诉讼请求，并无不当。本院相关问题作补充分析如下。首先，2019年3月8日涉案的4楼火灾亦系华盛公司承租，根据已查明的火灾起火原因，华盛公司应当承担责任，故在此情况下华盛公司关于其享有先履行抗辩权的主张，本院不予采纳。其次，华盛公司在4、5月份陆续支付的款项，其性质双方已有明确约定，在未达成合意的情况下不能被用来抵扣相应租金等，故一审法院认定华盛公司未按期支付租金，亦无不当。关于华盛公司主张的火灾责任混合过错一节，因本案审理未涉及火灾所导致的损失赔偿问题，故无需在本案中作出相应认定。在此情况下，一审判决基于华盛公司在相关函件中的意思表示所作出的认定，并无不当，本院予以认同。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，对相关违约责任的金额已经酌情作出了相应调整，并无明显不公，相关判决事项，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,603元，由上诉人上海华盛喜一酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  余艺审判员  彭辰审判员  姚跃二〇二〇年五月二十九日书记员  张蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……