山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3033号 上诉人（原审被告）：左高昌，男，1949年2月25日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：左维，系左高昌之女。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人左高昌因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人左高昌上诉请求：1、撤销原判，将原判第一项改判为“左高昌减半给付润凯物业物业服务费1337.75元”；2、润凯物业承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、润凯物业服务存在严重瑕疵，应适用《合同法》第107条规定减少约定的物业服务费。一审法院判定“润凯物业服务存在一定瑕疵”，因此应按照物业纠纷案件特点和本案实际，对合同期间内的物业服务费减少收取，一审判决全额给付，显示公平。此外，一审法院对瑕疵事实的认定不到位，没有判定润凯物业存在严重违约行为，润凯物业将秘密签订的合同对业主保密，利用合同中的诈骗条款侵占车位租赁费等约百万元，并将业主与前期物业之间的80余万元“历史欠费”与其当下产生的物业费“捆绑”收取，不交前者就拒收后者，润凯物业违约在先，从而引发本案纠纷和小区一系列冲突案件。一审判决模糊认定润凯物业“服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间”，属于认定事实不清；2、一审判决以不支持润凯物业主张的滞纳金请求，冲抵其服务存在瑕疵而应付出的补偿，混淆了不同的法律因果关系，实质是庇护了润凯物业的违法违约行为。引发本案纠纷的责任在于润凯物业，因左高昌不同意“捆绑收费”，只能以暂不交费的方式行使抗辩权，不存在违约或滞纳问题。综上，一审法院在润凯物业严重违约、服务存在重要缺项和大量瑕疵的情况下，判决左高昌全额给付润凯物业主张的物业服务费，显失公平。 被上诉人润凯物业辩称，1、左高昌居住的10号楼1单元的电梯是业主自管电梯，润凯物业自该单元业主于2016年1月张贴通知要求自己管理电梯后，自2016年1月至2017年8月未再收取该单元的任何业主的电梯运行费用，左高昌所称润凯物业不给该单元提供电梯管理服务，无事实根据；2、左高昌称润凯物业实行“捆绑”收费，强迫其先交纳“历史欠费”否则拒收当期物业费，与事实不符。《物业管理委托合同》第十四条约定，原物业公司物业服务管理中存在的问题，与业主之间的历史欠费和预交费用的处理按原物业公司和甲、丙方达成的《前期物业服务合同解除、交接协议》办理；3、润凯物业在服务管理涉案小区意见，已全面履行了物业合同第四条规定的物业管理服务，无违约情况，根据事实及合同约定，左高昌作为物业服务的受益人应依诚信原则支付物业费；4、舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利，涉案小区因当时未成立业主委员会部队方面指派舰队质管办负责与物业公司签约接洽，本案物业管理委托合同完全是在平等自愿、公正公开的条件下签署的，从形式到内容均符合法律的相关规定，合法有效。综上，左高昌的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回左高昌的上诉请求、维持一审判决。 润凯物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令左高昌交纳拖欠的物业服务费2675.6元、滞纳金1235.5元；2、诉讼费由左高昌负担。 一审法院认定事实如下：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 左高昌系河马石小区10号楼1单元703户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，左高昌欠交物业服务费2675.6元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。证据二、催费通知，用于证明已通知到欠费业主要求交纳物业费用。证据三、《物业合同到期解聘告知书》，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，回复函件已由部队工作人员接收。左高昌当庭质证意见，上述证据均没有见过也不清楚，其中合同无签署时间，公章没有在公安部门备案，签订合同时无物业经营管理资质，应认定合同无效。左高昌提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份，用于证明润凯物业提交的《物业管理委托合同》合同中的甲方无主体资格，本合同无效。证据二、2019年9月1日微信平台查询结果，证明润凯物业起诉使用的印章未备案。证据三、从天眼查查询工商信息资料，证明2015年8月4日前润凯物业系无资质经营，违法签订合同。证据四、最高人民法院（2017）最高法民审3714号参考案例，用于证明本案与该案是一对孪生案件。润凯物业综合质证称，上述证据与本案的关联性不予认可，裁定书载明的案件与本案无关联，也并非相同案由，不能证明左高昌主张；对于印章情况润凯物业在起诉孙承朴、刘倩案件中已做了明确陈述，并提交了润凯物业法定代表人陈世军说明一份，证实润凯物业起诉涉案小区包括左高昌在内业主的民事诉讼行为是公司真实意思表示，对于公章使用过程和变更情况，润凯物业提交的住房公积金中心出具的材料显示，润凯物业使用涉案诉讼印鉴已在国家职能部门备案，另从公章用途来讲并未做任何非法使用；对于物业资质问题润凯物业在接管小区后曾就是否办理资质问题到市物业办咨询，工作人员明确答复涉案小区不属于地方物业办管理，不办理资质要求，只要部队认可即可，因涉案小区业主要求，润凯物业到相关部门办理了物业资质，国务院已于2017年取消了物业资质的要求，且润凯物业认为与本案没有关联性。 一审法院认为，根据凯润物业、左高昌双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合一审法院对本案事实的认定，一审法院对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。一审法院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。一审法院认为，润凯物业作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，左高昌以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，左高昌可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。左高昌此项抗辩理由不能成立。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，左高昌作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。左高昌对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、左高昌于判决生效之日起10日内给付润凯物业物业服务费2675.6元（2014年11月至2017年8月）；二、驳回润凯物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由左高昌负担。润凯物业已向一审法院预缴，左高昌于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，左高昌提交证据如下：证据1、（2019）鲁02民终7806号、（2019）鲁0203民初10538号民事判决书2份，证明：法院认定润凯公司的物业服务存在瑕疵；证据2、小区主管军队机关（合同甲方）出具的书面材料3份，分别为2017年8月25的《公告》、海军直属保障队于2020年4月17日出具的《情况说明》、海军直属保障队承继原直属工程办职责《情况说明》，证明：物业服务质量低劣、瑕疵严重，多数业主不满意；证据3、润凯物业一审《起诉状》，证明：润凯物业存在重要服务项目缺项瑕疵，服务项目缺失，诉求并没有电梯费，只有服务费；证据4、润凯物业《通知》类张贴原件一宗，证明：在本单元多数业主不欠费、纠纷业主交当下物业费遭拒收的情况下放弃电梯服务，属于合同恶意履行，服务重大瑕疵；证据5、润凯物业出具的梯修费《收条》、《发票》及《协议》3件，证明：润凯物业未退余款违约，应将余款折抵服务费；证据6、左高昌被殴打事件证据3份，证明：润凯物业违法违约，负有民事责任，应减收物业服务费；证据7、（2019）鲁02民终6510号民事判决书，证明：在本案纠纷中左高昌依法抗辩，无违约或滞纳责任；证据8、本单元不欠润凯物业费15名业主《证言》1份，证明事项：左高昌依法抗辩，无违约（滞纳）责任；证据9、润凯物业2016年1月13日《通知》，证明：润凯物业“拒收”费，业主无违约（滞纳）责任；证据10、小区主管部队机关《公告》、《情况说明》、《票据》、《证明》等书面证据4份，证明：润凯物业擅自逃离小区导致纠纷延续，期间左高昌更无违约（滞纳）责任。润凯物业质证称，证据二是在我方撤离小区后发生的事情，我方不清楚；对证据四的证据的真实性无异议，是原件但是破损，时间不清楚；证据五是电梯自管期间的费用，与我方无关；证据十的公告，当时物业已撤离，与我方无关，《情况说明》是2019年的事情，与我方无关。《票据》、《证明》我方不清楚，与本案无关。本院认为，对上诉人提供的证据1、7系生效的判决，对涉案的相关事实作出的认定具有法律效力。对上诉人提供的证据2、8、10系间接证据，主要证明被上诉人物业管理存在的问题，上诉人在一审中亦提供了该类相关证据，本院不作为新证据予以认定。上诉人提供的证据3系本案的起诉状，不属于证据。因本案不涉及电梯费问题，对上诉人证据5关于单元电梯的相关问题不予采纳。证据6欲证明的事实在一审中主张过，不属于新证据，且与本案不属于同一法律关系，本院不予采纳。 润凯物业提交证据如下：证据1、10号楼1单元电梯维修业主代表小组于2016年1月25日发布的公告，证明：业主代表小组安排王伟胜收取该单元的电梯运行费。自2016年1月起该单元业主的电梯运行费就未交给润凯物业；证据2、10号楼1单元电梯维修业主代表小组于2016年6月22日发布的收取电梯运行费的通知，证明：该单元电梯实行自管；证据3、青岛鲁菱电梯工程有限公司出具的电梯维修保养安全质量承诺书，证明：该单元实行电梯自管情况。左高昌质证称，对证据1不清楚，对证据2无异议。本院认为，因本案不涉及电梯费问题，对被上诉人提供的上述证据不予采纳。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同符合相关法律规定，合法有效，对包括左高昌在内的全体业主均具有约束力。润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的左高昌应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人主张被上诉人润凯物业不提供电梯服务的问题，本院认为，本案被上诉人的诉讼请求未涉及电梯费，故对上诉人的该主张不予采纳。关于上诉人主张被上诉人“捆绑收费”拒收物业费的的问题，本院认为，上诉人对其主张证据不足，本院不予采纳。上诉人因被上诉人提供的服务质量问题，主张应减少物业费，本院认为，被上诉人在日常管理中还存在种种服务不到位、不完善等问题，一审法院结合案情，酌情处理违约金并无不当，故本院对左高昌的该请求不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人左高昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平