湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0703民初3996号原告：何奇昌，男，1999年12月21日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：何俊杰，男，1970年8月28日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。系何奇昌之父。委托诉讼代理人：雷志明，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被告：伍六云，男，1957年5月29日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：周佳勇，湖南先锋律师事务所律师。第三人：鼎城区丽军房产中介服务中心。住所地：湖南省常德市鼎城区玉霞街道迎宾社区桃花源路115号。经营者：刘丽军，系该中心负责人。第三人：陈浩，男，1989年11月14日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告何奇昌与被告伍六云、伍叶辉，第三人鼎城区丽军房产中介服务中心、陈浩物权保护纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，2019年12月23日，何奇昌向本院提出对伍叶辉的撤诉申请，本院于2019年12月23日作出（2019）湘0703民初3996号之一民事裁定书，准予何奇昌对伍叶辉的撤诉。本案依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告何奇昌的委托诉讼代理人何俊杰、雷志明，被告伍六云及其委托诉讼代理人周佳勇，第三人鼎城区丽军房产中介服务中心、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何奇昌向本院提出诉讼请求：1、判令伍六云立即搬离何奇昌所购买的房屋，将房屋腾空交付给何奇昌，并赔偿占用何奇昌的房屋损失10000元；2判令伍六云承担本案诉讼费。事实与理由：何奇昌经鼎城区丽军房产中介服务中心介绍知道陈浩有一套位于常德市鼎城区建筑面积为132.62平方米的房屋出售。何奇昌委托自己的父母和陈浩、鼎城区丽军房产中介服务中心多次察看房屋并就该房买卖事宜进行协商后，2019年8月14日，何奇昌的父亲何俊杰与陈浩的委托代理人丁波、鼎城区丽军房产中介服务中心签订了房屋买卖合同。何奇昌按合同约定向陈浩支付了608800元的购房款。陈浩、鼎城区丽军房产中介服务中心将房屋过户到何奇昌名下并进行了交付。何奇昌将该房屋的门锁更换之后，2019年9月21日，伍六云以搬家为名住在此屋中不再出去，且将该房门锁进行了更换。何奇昌以伍六云侵犯房屋所有权为由多次向鼎城区玉霞派出所报案，派出所工作人员告知何奇昌应以民事纠纷依法解决，故何奇昌起诉至法院。为了支持其诉讼请求，何奇昌向本院提交了以下证据：1．常住人口登记信息、个体工商户营业执照复印件，拟证明原、被告基本情况和何俊杰与何奇昌系父子关系的事实；2．房屋买卖合同及委托书复印件各一份，拟证明何奇昌通过鼎城区丽军房产中介服务中心以608800元的价格购买了陈浩所有的位于常德市鼎城区的事实；3．收条、转款凭证，拟证明何奇昌的父亲何俊杰向陈浩支付了房屋定金20000元、购房款550040元，代缴税费37264.5元、并向鼎城区丽军房产中介服务中心支付了16400元中介费的事实；4．税费票据，拟证明何奇昌支付了税款28665元和房产交易税8599.5元的事实；5．不动产证，拟证明涉案房屋已过户到何奇昌名下的事实。伍六云辩称，涉案房屋系伍六云所有，对该房屋的买卖事宜均不知情，请求法院查明何奇昌与陈浩及陈浩与伍六云之间的买卖关系是否存在欺诈行为。为支持其辩解主张：伍六云向本院提交了《房屋（租赁）合同》、《房屋买卖（居间）合同》各一份，拟证明2019年7月30日，伍叶辉就涉案房屋不仅与陈浩签订了《租赁合同》，还与鼎城区同盟地产中介服务部、陈浩签订了《房屋（买卖）居间合同》。该《房屋买卖（居间）合同》无伍六云的签字，伍叶辉与陈浩之间涉嫌欺诈的事实。陈浩述称，陈浩通过鼎城区同盟地产中介服务部购买了涉案房屋。在过户之前，陈浩通过伍六云之子伍叶辉了解房屋后决定购买，并向伍叶辉支付了50000元定金。后来涉案房屋的所有权人伍六云与鼎城区同盟地产中介服务部的工作人员、陈浩在常德市鼎城区不动产登记中心办理了房屋过户手续时，陈浩要求将余下购房款转账到伍六云账户，伍六云以名下没有银行卡为由而要求转账到伍叶辉账户。陈浩与伍六云以买卖的方式经过合法程序办理过户手续，陈浩与伍六云之间的买卖行为不存在欺诈。陈浩将所购房屋转卖给何奇昌，办理过户手续后交付给何奇昌。伍六云及其妻子以搬家为名赖在房子里不出去，最后将门锁进行了更换。为了支持其述称：陈浩向本院提交了以下证据：1．常住人口登记卡，拟证明陈浩及伍六云的家庭成员情况的事实；2．房屋产权证、国有土地使用权证各一份，拟证明位于常德市鼎城区房屋产权证、国有土地使用权证在陈浩购买前均登记在伍六云名下的事实；3．房屋买卖（居间）合同及鼎城区同盟地产中介服务部出具的收条复印件各一份，拟证明2019年7月30日，陈浩和伍叶辉通过鼎城区同盟地产中介服务部就涉案房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》，陈浩按合同约定支付了中介费5000元的事实；4．曾淋手机银行个人电子回单和伍叶辉出具的收条复印件各一份，拟证明陈浩通过曾淋向伍叶辉支付了50000元购房定金的事实；5．微信转账记录和伍叶辉出具的收条复印件各一份，拟证明陈浩支付房屋尾款335000元的事实；6．税务发票复印件一份，拟证明2019年8月8日，陈浩为购买涉案房屋而支付了契税7219.5元，2019年8月22日因卖出涉案房屋而支付了36117.89元税收的事实；7．不动产权证照片一份，拟证明2019年8月8日伍六云本人在常德市鼎城区政务中心将涉案房屋过户到陈浩名下的事实；8．微信聊天记录，拟证明伍六云及其妻子、大儿子对涉案房屋经中介卖给陈浩均知情的事实。鼎城区丽军房产中介服务中心述称，鼎城区丽军房产中介服务中心的负责人刘丽军通过鼎城区同盟地产中介服务部了解到涉案房屋挂牌出售，何奇昌的母亲通过刘丽军对房屋查看之后，何奇昌的父亲何俊杰与陈浩达成了买卖协议。鼎城区丽军房产中介服务中心没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于何奇昌提交的证据1，伍六云无异议，对证据2，伍六云有异议，伍六云认为其对房屋买卖均不知情；对证据3、4、5的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。陈浩、鼎城区丽军房产中介服务中心对证据1、2、3、4、5均无异议。本院认为，何奇昌提交的证据1、2、3、4、5符合证据的形式要件，且与本案有关联，故对证据1、2、3、4、5均予以认定。对伍六云提交的《房屋租赁合同》和《房屋买卖（居间）合同》，何奇昌对其真实性无异议，对关联性和合法性有异议，鼎城区丽军房产中介服务中心认为与其无关，陈浩对该份证据无异议。本院认为，该二份证据符合证据的形式要件，故对其真实性予以认定。对陈浩提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，何奇昌均无异议，鼎城区丽军房产中介服务中心表示不知情，伍六云对证据1、2均无异议，对证据3、5、7、8均有异议，认为不是伍六云的真实意思表示，对证据4、6的真实性均无异议，对关联性有异议，认为合同存在欺诈，应予以撤销。本院认为证据1、2符合证据的形式要件，故对证据1、2予以认定；证据3、4、5、6、7相互印证，故对证据3、4、5、6、7的真实性予以认定；证据8与本案无关，故不予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月14日，何奇昌的父亲何俊杰通过鼎城区丽军房产中介服务中心与陈浩的委托代理人丁波签订了房屋买卖合同，该合同约定：“第一条甲方同意将其所有的鼎城区金霞街道鼎城社区朝阳路金山房产四合院内2号楼402住房出售给乙方。第三条成交价格，经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币608800元。第四条，付款方式，本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金贰万元整，作为购房担保，除定金、保证金之外的剩余房款588800元，甲乙双方约定采取以下第A种付款方式：乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。第五条产权过户登记，甲乙双方同意于2019年9月28日之前共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。第六条房屋交付，甲方应于2019年9月28日腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。第八条中介服务（二）中介服务费按房屋成交总价3%收取，共计壹万捌仟贰佰元整，由甲乙双方承担，应于甲乙双方达成本协议并签署后付清，甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免；甲乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费”。2019年8月14日，何俊杰向陈浩支付购房定金20000元。2019年8月22日何俊杰向陈浩转账购房款530000元，同日以微信转账的方式向陈浩转账购房款20040元，余款以替陈浩代为支付税费的方式支付到位。2019年8月22日，陈浩与何奇昌在常德市鼎城区政务中心不动产登记处办理了过户手续并将房屋交付给了何奇昌，2019年8月26日，何奇昌领取了不动产权证。另查明，2019年7月30日，陈浩以385000元的价格购买了伍六云所有的位于常德市鼎城区。2019年8月8日陈浩、伍六云、伍叶辉三人在常德市鼎城区政务中心不动产登记处办理了房屋过户手续。2019年9月21日，伍六云及其妻子刘翠廷以搬家为由进入涉案房屋后不再搬离。本院认为：本案的争议焦点一：何奇昌与陈浩之间的买卖关系是否真实合法；焦点二：何奇昌是否是涉案房屋的所有权人；焦点三：伍六云对涉案房屋是否有侵权行为；焦点四：伍六云是否应向何奇昌赔偿占用房屋的损失10000元。关于焦点一：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，作为完全民事行为能力人的何奇昌与涉案房屋登记所有权人陈浩签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害他人利益，为合法有效合同，对双方具有法律约束力。关于焦点二：根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。何奇昌与陈浩就涉案房屋签订《房屋买卖合同》后，何奇昌按该合同将购房款全部支付完毕，双方按约定在常德市鼎城区房产登记机关办理了产权过户手续，将涉案房屋登记在何奇昌名下并将房屋进行了交付，该房屋已发生物权变更效力，故何奇昌系涉案房屋的所有权人。关于焦点三：根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。何奇昌系涉案房屋的所有权人，伍六云在未经得何奇昌同意的情况下占有、使用涉案房屋，其行为构成侵权,故对何奇昌要求伍六云搬离涉案房屋并予以交付的诉讼请求予以支持。关于焦点四：《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。伍六云自2019年9月21日起一直对涉案房屋占有、使用至今，影响了何奇昌对房屋的占有、使用。根据常德市鼎城区房屋租赁市场的价格、涉案房屋面积及周边生活配套设施，伍六云占有、使用房屋期间对何奇昌造成的损失酌情按800元/月的标准计算。综上所述，对何奇昌的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和国物权法》第九条；《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、伍六云于本判决生效之日起十日内搬离何奇昌所有的位于常德市鼎城区（房屋产权证号：湘（2019）鼎城区不动产权第005412号）；二、伍六云于本判决生效之日起三日内按800元/月的标准向何奇昌支付自2019年9月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、驳回何奇昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由伍六云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  熊爱武审 判 员  庄伏云人民陪审员  刘友定二〇二〇年五月二十五日法官助理汤亚伟书记员赵凡附相关法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国侵权责任法》第三条，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条，承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。