贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初86号原告：贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司，住所地：遵义市红花岗区中华北路光电大厦。负责人：郑晓松，该分公司总经理。委托诉讼代理人：屈超勇，贵州博文律师事务所律师。被告：刘光勤，男，1976年4月4日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。被告：余庆县君临大酒店有限公司，住所地：余庆县子营街道乌江北路。法定代表人：吴仕武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵洪军，该公司出资合伙人。第三人：曹栋良，男，1975年8月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。原告贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司(以下简称广电公司)与被告刘光勤、余庆县君临大酒店有限公司（以下简称君临酒店）、第三人曹栋良租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广电公司的委托诉讼代理人屈超勇、被告刘光勤、被告君临酒店的法定代表人吴仕武及其委托诉讼代理人赵洪军到庭参加了诉讼；第三人曹栋良经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广电公司向本院提出诉讼请求:1、被告刘光勤立即支付租金1658398.15元及逾期利息（2019年5月1日至2019年8月19日期间的逾期利息以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率进行计算，2019年8月20日至付清之日的逾期利息以贷款市场报价利率进行计算）；2、被告君临酒店对第1项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任。事实及理由：2011年1月，广电公司与曹栋良、周绍贵签订《房屋租赁合同》，广电公司将其所有的位于余庆县出租给曹栋良、周绍贵经营酒店，期限为2011年1月1日至2021年4月30日。2016年9月26日，广电公司、刘光勤与曹栋良、周绍贵签订《经营承包主体变更协议》，约定将承租人曹栋良、周绍贵变更为刘光勤，刘光勤代曹栋良、周绍贵支付所欠租金395584元以及2016年5月1日以后的租金由刘光勤承担等内容，该协议签订后，涉案房屋由君临酒店实际经营使用。二被告未按约定支付租金，截止2020年4月30日，尚欠原告租金1658398.15元。广电公司为证明其主张，向本院提交的证据有：原被告主体信息材料、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《经营承包主体变更协议》、（2015）余法民初字第1475号民事调解书、《关于（原余庆县广电酒店）尚欠租金还款计划及更换或大修电梯的请示》、银行回单及发票共20张。被告刘光勤对其与广电公司及曹栋良、周绍贵签订协议转租，涉案房屋用于经营君临酒店的事实无异议。但认为：1、二被告已向广电公司支付租金780000元，应予扣减；2、2018年4月2日至11月21日期间，涉案房屋电梯因超期未检定被主管部门关停导致酒店未能经营，应折减1年的租金；广电公司因该房屋电梯老旧被罚款30000元系君临酒店代缴，应折抵所欠租金；3、广电公司返租涉案房屋门面租金120000元，应予折抵租金；4、2017年9月，广电公司在君临酒店召开会议，欠会务费57261元，应折抵租金；5、2020年1月26日至3月26日，因新型冠状病毒疫情致君临酒店未能营业，属于不可抗力，应扣减该期间的租金。被告刘光勤未在本案审理结束前向本院提交证据。被告君临酒店的答辩意见与刘光勤一致。君临酒店为证明其主张，向本院提交的证据有：发票复印件17张、转款凭证复印件6张、处罚决定书及交款凭证。第三人曹栋良经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但其在庭前证据交换中确认2016年5月3日君临酒店股东韩盛转款487600元、2016年5月18日君临酒店财务人员孙文莎转款200000元给广电公司，系代其支付所欠广电公司的租金。第三人曹栋良未在本案审理结束前向本院提交证据。经审理本院认定如下事实：2011年1月3日，广电公司与曹栋良、周绍贵签订《房屋租赁合同》，将广电公司所有位于余庆县拥有房屋一栋出租赁给曹栋良、周绍贵经营酒店。《房屋租赁合同》约定：租期2011年1月1日至2021年4月30日；租金从2011年5月1日起算，第一年460000元，此后每两年递增2%，下一年租金在上一年租期届满前15日一次性支付等。2016年5月，刘光勤、韩盛、欧前刚、吴仕武等人合伙承租曹栋良、周绍贵经营的酒店，并于2016年7月27日注册登记为君临酒店。2016年9月26日，广电公司与刘光勤、曹栋良和周绍贵签订《经营承包主体变更协议》约定：1、2011年1月3日的《房屋租赁合同》的承租主体变更为刘光勤，其余合同内容不变；2、刘光勤代曹栋良、周绍贵向原告支付所欠租金395584元；3、2016年5月1日以后的房租由刘光勤承担。后刘光勤、君临酒店未按约定支付租金，原告于2020年1月8日诉来本院，请求判决如前诉请。审理中，原、被告及第三人对下事实无异议，本院予以确认：1、按《房屋租赁合同》、《经营承包主体变更协议》约定，刘光勤应代曹栋良、周绍贵支付所欠租金395584元、2016年5月1日至2020年4月30日的租金1952814.15元（其中2016年5月1日至2017年4月30日478584元，2017年5月1日至2018年4月30日488155.68元，2018年5月1日至2019年4月30日488155.68元，2019年5月1日至2020年4月30日497918.79元），合计2348398.15元；2、至起诉日前刘光勤、君临酒店向广电公司已支付租金合计780000元。3、涉案房屋的电梯因老化超期未检，广电公司更换电梯的时间为2018年4月2日至11月21日，该期间电梯无法使用；因涉案房屋电梯超期未检，广电公司被相关部门罚款30000元，该罚款系君临酒店代缴。4、新型冠状病毒疫情期间为2020年1月26日至3月26日。5、2016年5月1日至2020年4月30日期间，广电公司返租涉案房屋门面一间，广电公司应支付租金120000元；2017年9月，广电公司在君临酒店召开工作会议，产生会务费57261元未支付，前述款项合计177261元，原、被告同意折抵租金；6、2019年5月1日至8月19日期间的1年期贷款基准年利率为4.35%，2019年8月20日以后的贷款市场报价年利率为4.25%。本院认为，《房屋租赁合同》、《经营承包主体变更协议》是广电公司、刘光勤及曹栋良、周绍贵的真实意思的表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告刘光勤未按约定支付租金的行为属于违约行为，应当承担继续履行的责任，故广电公司要求刘光勤支付所欠租金及逾期利息的请求符合法律规定，依法予以支持。双方的争议焦点，本院分别论述如下：1、关于梯未检被罚款30000元应由谁承担的问题。原告主张根据租赁合同约定承租期间房屋及设备的维护由承租人负责，超期未检被罚款系被告未履行维护义务所致，该罚款应由被告承担；被告辩解电梯未检是因老化无法正常检测，非承租人正常维护可解决，该罚款应由出租人承担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，虽然租赁合同约定承租人在承租期间对租赁房屋有维护之义务，但涉案电梯系陈旧老化无法正常使用，非正常维护能以解决，广电公司对电梯的更换足以说明电梯老化的事实，同时被罚款的主体是广电公司，缴纳罚款的义务应为广电公司，故原告主张该罚款应由被告承担的理由不成立，依法不予支持；被告辩解理由符合法律规定，依法予以采纳，因被告欠租金，应予折抵。2、电梯更换期间扣减租金时间及金额的问题。原告主张电梯更换期间，只对酒店经营造成一定影响但并未导致全部停业，同意酌情减少电梯更换期间的租金；被告主张电梯更换期间导致原告无法正常经营，同时更换好后对恢复正常经营也有一定的影响期间，要求扣减一年的房租。本院认为原、被告确认更换电梯期间为2018年4月2日至11月21日，电梯更换期间酒店并未完全停业，结合电梯停运时间、酒店行业系服务行业、电梯对酒店经营的影响等实际，酌情认定减少8个月的租金，即488155.68÷12×8=325437.12元。3、新型冠状病毒疫情的时间及扣减房租的金额问题。本院认为新型冠状病毒疫情系不可抗力因素，酒店造成无法经营系不可抗力所致，疫情期间租金应予减少。庭审中，原、被告双方确认政府公布的新型冠状病毒疫情期间为2020年1月26日至3月26日，本院结合疫情对酒店行业经营的影响酌情认定减少2个月租金，即497918.79÷12×2=82986.47元。综前所述，被告刘光勤还应支付原告租金952713.63元（2348398.15-780000-325437.12-82986.4-177261-30000=952713.63）。原告要求君临酒店对欠付租金承担连带支付责任的诉讼请求，本院认为租赁合同虽然系刘光勤签订，但租赁的房屋系刘光勤、吴仕武等股东用于经营酒店，君临酒店系涉案房屋实际的承租人，应对所欠房租承担共同支付责任。审理中，经组织双方调解未果，为了保护当事人的合法权益和诚实信用的民事法律行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告刘光勤、余庆县君临大酒店有限公司在本判决生效后15日内支付原告贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司房屋租金952713.15元及利息，利息以952713.15元计算基数，2019年5月1日至8月19日期间按年利率4.35%计算，2019年8月20日至租金付清之日按年利率4.25%计算；二、驳回原告贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19726元，减半收取9863元，由原告贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司负担3199元，由被告刘光勤、余庆县君临大酒店有限公司负担6664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  李国友二〇二〇年五月十九日书记员  文 学