辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5191号上诉人（原审原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。法定代表人：陈家岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天娇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳蔻得贸易有限公司，住所地沈阳市于洪区国奥现代城5期85号楼2单元1802。法定代表人：李爽，该公司经理。委托诉讼代理人：奚鹏，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”）因与被上诉人沈阳蔻得贸易有限公司（以下简称“蔻得贸易”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒隆地产上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、装修期内租金应按照合同约定的含税租金计算；二、违约金数额应按照合同约定的三个月租金加上三个月的管理费之和计算；三、上诉人主张的停业违约金、滞纳金等符合合同约定应予支持。蔻得贸易辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。恒隆地产向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金37618.02元；2.判令被告支付管理费7296元；3.判令被告支付水费11.60元；4.判令被告支付电费4013.76元；5.判令被告补缴装修费租金37470.19元；6.判令被告支付提前解除违约金134742.06元；7.判令被告支付擅自停业违约金25240.48元；8.判令被告支付因拖欠租金、管理费、水费、电费产生的滞纳金6786.18元；9.判令被告支付律师费用5000元；10.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:2017年10月19日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场204号铺位租赁给乙方，租赁面积为96平方米，乙方在该房屋内经营梵柯品牌女装、护肤品、养生饮品、服务品类的商品服务。合同附件一主要租赁条件约定，交付日为2017年10月20日，装修期自交付日起至2017年11月18日止，开业日为2017年11月19日。关于租金金额的约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，基本租金含税金额为37960元，包括11%的增值税税率，不含税的净额为每月34198.2元。至2018年5月1日起，增值税由11%调整为10%，调整后的租金为37618.02元。关于管理费的约定：管理费为每月7296元。关于公共事业费用的约定：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。公用事业费用电费收费标准为1.15元/度，水费为5.80元/立方米。关于保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金的约定：保证金自交付日起算的第一年为144528元（等于三个月基本租金含税金额及三个月管理费含税金额之合）。商品质量保证金5000元，公用事业费用押金5000元，收银机押金为900元。合同第四条关于“合同期”的约定：在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期，在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。第十条“房屋的交还”的约定：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。第十四条“租金、管理费的支付”约定：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。第十六条“保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金”约定：1.保证金：若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付保证金。3.在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若于合同期届满或提前解除后三个月内甲方未接获任何第三人有关乙方在该房屋内销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求，则甲方须将商品质量保证金或其余款无息退还给乙方。第二十四条“违约”的约定：下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（b）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构回复原状；（c）不事先通知切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担;…（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；…（i）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失；（j）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；…（o）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。第二十五条“解除合同”约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：…6.如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的…合同第三十一条“其它”约定：本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认……对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容（该条款为加粗字体）。2017年10月20日，原、被告签署《商铺交付验收表》，约定被告可以对该场地进行装修，被告向原告交付了合同中约定的履约保证金、质量保证金、收银机押金及公共事业押金等费用。被告进场装修并经营。后由于经营原因，从2018年7月1日起未支付该月的租金。2018年7月18日，原告向被告发出再次催告函，催告被告自2018年7月1日一直未交纳租金，已构成严重违约，已于2018年7月6日发出催告函，现再次要求被告于2018年7月20日前付清拖欠的全部款项，否则按合同约定追究被告违约责任，提前解除合同，收回房屋，取消装修期，要求被告支付违约金。2018年7月20日，原告向被告发出立即恢复营业的通知，通知称被告自2018年7月16日起擅自停止营业，已构成违约，要求其立即恢复该房屋正常营业，自2018年7月16日起，按照每日基本租金1.3倍支付违约金，直至恢复正常营业之日。2018年7月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因存在严重违约行为，自2018年7月31日起提前解除与被告订立的租赁合同，要求被告于2018年7月31前办理房屋移交手续。2018年8月1日，双方签署商铺退租验收表，载明各项已恢复、未恢复项目及水电表读数。2018年，原告与北京盈科（沈阳）律师事务所签订委托代理协议，约定原告因与沈阳蔻得贸易有限公司租赁合同纠纷一案，委托北京盈科（沈阳）律师事务所代理，北京盈科（沈阳）律师事务所指派于劼、李天娇律师为原告的代理律师，一审阶段代理费为5000元，并于2018年12月24日支付第一阶段费用3000元。一审法院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2018年7月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告于2018年7月27日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告于2018年7月27日以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年7月31日解除，被告应承担合同解除的违约责任。关于原告主张的被告拖欠租金37618.02元的问题。被告逾期支付租金系违约行为，被告自2018年7月1日未交纳当月租金，故被告应给付原告2018年7月份租金37618.02元。关于原告主张被告支付2018年7月份管理费7296元的问题。管理费数额系合同约定，被告逾期支付管理费系违约行为，故对原告该项诉请予以支持。关于原告主张的水、电费问题。双方合同约定被告应当向原告支付的水电费收费标准，根据原告提供的抄表数额及合同约定的计算标准，原告向被告主张的水费11.60元、电费4013.76元，依据充分应予以支持。关于原告主张的装修期租金37470.19元问题。根据双方合同约定，在因被告违约致合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定有效，故原告主张被告支付2017年10月20日至2017年11月18日装修期租金，应予以支持，数额为31918.32元（34198.20元÷30天×28天）。关于原告主张被告支付提前解除合同违约金134742.06元的问题。双方在合同第二十四条第1款第（q）项约定，如被告发生上述违约情形的，原告有权解除本合同，收回房屋，并取消被告装修期，被告须全额向原告补交装修期租金。除此之外，被告还需向原告支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。被告同意上述违约金及损失可从保证金中直接进行抵扣，保证金不足以抵扣的，原告有权直接在被告预先支付的任何费用或留存于原告的其他款项中抵扣。虽然双方在租赁合同对此方面问题有明确约定，但结合本案实际，被告系在其经营状况不佳而导致营业亏损的情况下无奈退场，事出有因，并非蓄意恶意违约，故一审法院结合本案具体情况，酌定被告以相当于解除合同后三个月的基本租金共计110486.49元（租金36828.83元×3个月）为标准给付原告违约金。原告主张上述违约金后，不应再重复主张擅自停业违约金及迟延付款滞纳金等损失。关于原告主张的律师费问题。双方合同约定因被告违约，应赔偿原告损失，包括诉讼费、律师费等，原告提供了委托代理合同及律师费发票，其向被告主张律师费，符合双方合同约定，一审法院予以支持，但应以实际支付金额3000元计算。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金144528元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、公共事业押金5000元、收银机押金900元、被告于原告处未结货款16351.14元，应当返还给被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金37618.02元；二、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费7296元；三、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司水费11.60元；四、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费4013.76元；五、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金31918.32元；六、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金110486.49元；七、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司律师费3000元；八、原告沈阳恒隆地产有限公司于本判决生效后15日内返还被告沈阳蔻得贸易有限公司履约保证金144528元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、公共事业费用押金5000元、收银机押金900元、被告未结货款16351.14元；九、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1834元，由原告沈阳恒隆地产有限公司负担1300元，由被告沈阳蔻得贸易有限公司负担534元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人恒隆地产与被上诉人寇得贸易之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》系基于双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于一审法院判令被上诉人承担的装修期（2017年10月20日至2017年11月18日）内租金31918.32元实属不当，应按照合同约定的含税基本租金作为基数予以计算，即装修期内租金为37470.19元（37960元÷31天×12天+37960元÷30天×18天），本院依法予以纠正；关于一审法院判令被上诉人承担的违约金问题，应按照合同约定的三个月基本租金与三个月管理费之和计算，由于此处系判令被上诉人承担违约金的数额，故以不含税净额计算较为公平合理，即被上诉人应承担的违约金数额为131135.55元（36828.83元×3+6883.02元×3）。同时，因被上诉人并非恶意违约并情有可原，基于公平原则，故本院在判令被上诉人承担违约金后，对上诉人所主张的停业违约金及迟延付款滞纳金等损失不予支持。综上所述，本院对一审法院判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人恒隆地产的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18416号民事判决第一、二、三、四、七、八、九项，即“一、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金37618.02元；二、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费7296元；三、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司水费11.60元；四、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费4013.76元；七、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司律师费3000元；八、原告沈阳恒隆地产有限公司于本判决生效后15日内返还被告沈阳蔻得贸易有限公司履约保证金144528元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、公共事业费用押金5000元、收银机押金900元、被告未结货款16351.14元；九、驳回原、被告其他诉讼请求。”二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18416号民事判决第五、六项，即“五、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金31918.32元；六、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金110486.49元”三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18416号民事判决第五项为“被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金37470.19元”，变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18416号民事判决第六项为“六、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金131135.55元”。一审案件受理费1834元，由沈阳恒隆地产有限公司负担1200元，由沈阳蔻得贸易有限公司负担634元。二审案件受理费1834元，由上诉人沈阳恒隆地产有限公司负担700元，由被上诉人沈阳蔻得贸易有限公司负担1134元。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年五月七日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。