福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽09执异48号 异议人（案外人）郑元相，男，1984年6月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，法律文书送达地址福建省宁德市。 委托代理人雷晔滢，福建方拓律师事务所律师。 申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市天湖东路6号，统一社会信用代码91350900857420426G。 负责人林欢，行长。 委托代理人王加候、彭烽烽，福建光澜律师事务所律师。 被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后岗环岛开发区站前路10号1幢3层，统一社会信用代码913509007380150226。 法定代表人陈汉生，董事长。 被执行人陈汉生，男，汉族，1958年11月28日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈碧珍，女，汉族，1958年9月21日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈进坤，男，汉族，1949年1月3日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人陈言锋，男，汉族，1968年9月10曰出生，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人吴鹤松，男，汉族，1967年10月1日出生，住福建省周宁县。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行与被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司（以下称冠亚达公司）、陈汉生、陈碧珍、陈进坤、陈言锋、吴鹤松借款合同纠纷一案中，案外人郑元相向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人郑元相异议称，请求本院裁定中止对异议人所有的坐落于宁德市蕉城区xxxx房产的执行，并解除对上述房产的查封。事实和理由如下：2012年至2014年，冠亚达公司法定代表人陈汉生、赵建勋向郑德煌、宁德市元盛贸易有限公司（以下称元盛公司）多次借款，截止至2018年借款本金合计500万元，合计利息343万元，冠亚达公司提供连带责任保证，后郑德煌、元盛公司向宁德市蕉城区人民法院起诉，诉讼过程中各方达成共识：冠亚达公司以宁德市蕉城区xxxx号(备案房号：商铺-202号）房产抵偿债务并指定将上述房产登记备案到异议人名下，则郑德煌、元盛公司撤回起诉并解除诉讼保全措施。2018年4月3日异议人就上述房产与冠亚达公司签订《商品房买卖合同（预售）》并于当日通过宁德市住房和城乡建设网提交备案。冠亚达公司也开具相应购房增值税发票。2018年4月26日各方基于原先达成的共识，签订《和解协议》，郑德煌、元盛公司撤回起诉并解除诉讼保全措施，同日交付上述房产。2018年5月14日异议人缴纳相应税费，宁德市地方税务局城区办税服务厅开具税收完税证明及涉税证明。2018年9月19日异议人将冠亚达·xxxx房产出租，后虽经异议人多次催促但因冠亚达公司自身原因无法及时办理过户手续，直至近期异议人得知本院在执行中查封了异议人的上述商品房，遂提出执行异议。综上所述，异议人以下几个事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行：1、异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付了全部的购房款；4、非因异议人自身原因未办理过户登记。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣柙、冻结财产的规定》第十七条规定，异议人对案涉房产享有足以阻却法院强制执行的实体权利，故恳请本院依法支持其异议请求。异议人为证实其主张向本院提供以下证据：1、郑元相身份证复印件；2、（2020）闽09执62号查封公告；3、福建省人民政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）（编号：xxxxx）、商品房买卖合同（预售）（合同编号：xxxxx）、福建增值税普通发票（编号：xxxxx）、和解协议、宁德市蕉城区人民法院民事裁定书【（2018）闽0902民初234号之二、235号之二、236号之二、237号之二】、税收完税证明（编号：xxxx）、宁德市蕉城区地方税务局房产土地使用权权属转移涉税证明【编号：xxxxx号】；4、前期物业管理服务合同、大众物业收款收据、店铺租赁合同、建行宁德宁川支行客户交易详细信息。 申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行辩称，2013年9月24日，被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司将其名下位福建省××××号号冠亚达·xxxx房产在内共计72处房产及土地使用权作为主债务的抵押物抵押给申请执行人，并办理了抵押登记。至今，申请执行人未同意将抵押物解押，且未同意被执行人可以出售该抵押物。 经查明，本案执行依据为已经发生法律效力的福建省厦门市思明区公证处作出的(2019)夏思证内字第13014号执行证书，根据申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行申请，本院于2020年1月13日立案执行，于2020年1月14日作出（2020）闽09执62号执行裁定书，裁定“一、查封、扣押、冻结、划拨被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司、陈汉生、陈碧珍名下价值人民币2.675亿元的财产。二、……”。本院于2020年3月13日作出（2020）闽09执62号协助执行通知书，宁德市不动产登记中心协助本院查封了被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司名下位福建省××××号号冠亚达·xxxx房产在内共计72处房产及土地使用权。2020年4月9日，本院作出(2020）闽09执62号查封公告，并进行了现场张贴。本案执行依据即福建省厦门市思明区公证处作出的(2019)夏思证内字第13014号执行证书执行内容第四项确定“兴业银行股份有限公司宁德分行（抵押权人）有权对宁德市冠亚达房地产开发有限公司（抵押人）提供抵押的坐落福建省××××号冠亚达.xxx在建工程及土地使用证号码为宁政国用xxxxxx号项下的土地使用权（详见附件：抵押物清单）依法折价或者拍卖、变卖等方式所得价款就上述全部执行标的之债权范围内优先受偿。”被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司名下位福建省××××号冠亚达·xxx包含-xxx房产在内共计72处房产及土地使用权至今仍处于登记抵押状态。 本院认为，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人名下财产采取查封等强制执行措施符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，本案异议指向标的物即位福建省宁德市xxxx房房产登记的权利人为被执行人宁德市冠亚达房地产开发有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。除法律、司法解释另有规定的外，抵押权设立在先的，对依法成立并公示的抵押权效力应优于买受人所有权或物权期待权。异议人郑元相认为其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张中止对涉案房地产的执行，其异议主张所涉基础法律关系是以房抵债，并非商品房买卖合同关系，其与被执行人冠亚达公司所签商品房买卖合同法律关系的实质是以消灭案外人郑德煌、元盛公司与案外人陈汉生、赵建勋及被执行人冠亚达公司之间的金钱债务为目的、以涉案房地产的过户交付为实际履行方式的以物抵债关系，此与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于真实买卖产生的物权期待权具有基础性区别，异议人不享有该条规定的保护普通商品房买卖合同关系中买受人的物权期待权，在其完成不动产法定登记之前，该以房抵债关系并不优先于本案申请执行人债权。申请执行人至今未同意将抵押物解押，且未同意被执行人可以出售该抵押物。异议人未办理涉案房产过户登记，主要原因在于该房产上已经在先设定抵押登记，异议人应当知道案涉房屋存在抵押权利限制，而未履行合理的注意义务，忽略了抵押障碍，系异议人自身原因未办理过户登记手续，其亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的能够排除执行的法定情形。综上，案外人请求中止对案涉房产执行并解除查封的异议，理据不足，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人郑元相的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  邱立森 审判员  叶益先 审判员  张宗务 二〇二〇年五月二十日 法官助理林滢 书记员郭莉莉 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。