河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初244号原告：周晓澌，女，汉族，1985年8月16日生，现住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧一层。法定代表人：翟红生，任该公司总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告周晓澌与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓澌的委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓澌向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金1671.61元；2、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续；3、要求依法判令双方对涉及房屋合同面积与测量面积的差额部分，双方通过算账确认后，予以及时结算；4、上述费用结算完结后，被告应向原告出具办理涉案房屋房地产证所需的相关手续或者证明，并交付给原告所有；5、案件诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中3、4项变更为：3、判令被告退还原告空中花园面积价款19577.43元；4、依法判令被告向原告退还房屋差价款430元。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买了由被告开发的位于开封市紫云台小区第8幢东1单元6层东户房屋一套，建筑面积93.24平方米，房屋单价3585.61元，合同签订后原告于2011年9月2日交齐了房款总价款334322元及产权登记契税，按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施，同时双方商品房买卖合同第十五条规定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今很久了，现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有。根据被告承诺的空中花园面积赠送一半的约定，本案原告空中花园面积10.92平方米，一半为5.46平方米，房屋单价3585.61元，被告应退还19577.43元。另外根据目前原告房屋实测面积为：93.12平方米，合同约定面积为93.24平方米，二者相差0.12平方米，按照上述房屋单价，被告应退还430元。由于被告严重侵犯了原告的合法权故提起诉讼。被告辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、由于涉案房屋涉及银行按揭，我公司需要配合银行产权登记，因此分割证没有交付。3、关于涉案房屋不存在合同承诺赠送。4、被告为原告办理产权分割证后即完成合同的所有义务，其诉求的要求提供相关手续既不明确也不具体且不属于法律规定和合同约定，请求法院予以驳回。经审理查明，2011年9月，原告周晓澌（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市宏达·紫云台8号楼东1单元6层东户的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共93.24平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方3585.61元，总金额为334322元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告周晓澌在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款334322元，被告宏达公司于2011年9月2日向原告出具了购房发票。2011年9月27日，原告按房地产权属转移面积93.24平方米，房款334322元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台8号楼东1单元6层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为93.12平方米。又查明，根据被告宏达公司的设计图纸，原告房屋户型空中花园面积为10.92平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上,法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。被告宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、设计图纸、民事判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金1671.61元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸足以证明空中花园的面积为10.92平方米，故赠送面积应为5.46平方米。原告要求被告退还多收取的空中花园的房屋款19577.43元（5.46平方米*3585.61元/平方米）本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故被告应向原告支付房屋面积款430元[（93.24平方米-93.12平方米）*3585.61元/平方米]，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告周晓澌迟延办理房产证违约金1671.61元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告周晓澌退还空中花园面积款19577.43元；三、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司支付原告周晓澌房屋差价款430元；四、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司交付给原告周晓澌的房地产权证（汴房地产权证第××号）；五、驳回原告周晓澌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨志华二〇二〇年五月二十二日法官助理梁松丽书记员李晓红