中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初257号原告：木村明月（KIMURAMEIGETSU），女，1967年1月16日出生，日本国公民，住日本国东京都台东区。委托诉讼代理人：李成峰，吉林首泰律师事务所律师。被告：周顺进，男，1965年10月3日出生，汉族，住中华人民共和国吉林省龙井市安民街文化社区十八组，现住中华人民共和国吉林省延吉市委托诉讼代理人刘焕忠，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：延边罗京实业集团有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市公园路58号。法定代表人：罗今子，董事长。委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。第三人：罗今子，女，1958年7月26日生，朝鲜族，延边罗京实业集团有限公司董事长，现住中华人民共和国吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。原告木村明月与被告周顺进、第三人延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、第三人罗今子执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。原告木村明月及其委托诉讼代理人李成峰、被告周顺进的委托诉讼代理人刘焕忠、第三人延边罗京实业集团有限公司的委托诉讼代理人王文军、第三人罗今子的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木村明月向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决立即停止对位于延吉市公园路罗京帝景66号、产籍号号面积为191.40㎡和产籍号号、面积为299.79㎡两套房屋的强制执行，解除查封、冻结和扣押；二、撤销（2019）吉24执异86号执行裁定；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，原告木村明月与第三人延边罗京实业集团有限公司签订了商品房买卖合同，以每平方米9000元的价格购买了延吉市公园路罗京帝景66号，产籍号、面积为191.40m’和产籍号、面积为299.79m’两套房屋，共支付了4420710.00元房款。以上两套房屋是原告木村明月购买所有的房屋，强制执行并查封、冻结和扣押严重侵害原告木村明月的合法权益。因此，特向人民法院提起诉讼，请求法院作出公正的判决。周顺进辩称，原告主张的事实和理由不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、延边朝鲜族自治州中级人民法院查封涉案房屋合法。在被告与第三人民间借贷纠纷中，因第三人作为债务人没有履行延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第13号民事调解书，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2012）延中执字24-1号执行裁定书，于2012年4月15日查封了涉案争议房屋，扣押期限是两年，此后延续查封。最后一次延续查封日期为2018年7月2日，扣押期限是三年，现诉争房屋属于被依法查封状态。二、本案诉争房屋由第三人罗京公司与原告在2013年5月23日签订了房屋买卖合同。被告认为该合同不真实，是以合法形式掩盖非法目的，意图逃避执行。第三人罗今子曾说过，原告与罗京公司及其之间是民间借贷关系，而涉案争议房屋的买卖合同签订于2013年，按照合同约定六个月之内交付房屋，原告作为买受人，应该在2014年左右主张权利，到现在已经达6、7年之久才提出执行异议，不合常理。三、原告只提供了购房款收据，该收据不是正规的发票，只是白条，不能证明房款交付的真实性及客观事实。四、罗京公司在2011年有多起民间借贷纠纷和房屋买卖纠纷起诉至法院，但却无法解决。后来延吉市规划局、延吉市信访局为了处理罗京公司的众多纠纷，专门成立了工作组进行处理。如果原告与罗京公司存在真实的房屋买卖合同关系，应早就提出，而不是到现在才到法院提起执行异议的诉讼。五、从涉案争议房屋被查封的时间看，原告与罗京公司签订的房屋买卖合同，是在法院依法查封期间，因此该买卖合同如果存在也是无效的。六、即使涉案房屋买卖合同真实，根据最高人民法院关于审理执行复议的若干问题意见第28条规定，因涉案房屋没有在查封前依法交付给买受人原告，其也不能对抗执行。综上请求依法驳回原告的诉讼请求。罗京公司及罗今子共同述称，第三人查找罗京帝景所有商品房买卖合同均未发现与原告签订的两份购房合同，也未查到原告交付房款的收据及往来转账凭证。据罗今子本人陈述，涉案房两套房屋曾作为案外人金文锋与罗京公司的借款担保，而开出过两份空白的房屋买卖合同，但是否为原告手中的购房合同，请求予以查明。经审理查明：2013年5月23日，木村明月与罗京公司签订商品房买卖合同，合同约定木村明月购买罗京公司开发建设的罗京帝景5单元2号、3号房屋，用途为门市，面积分别为191.4平方米、299.79平方米，每平方米面积为9000元人民币，购房款总额为4420710元人民币。同时约定了房屋于2013年10月30日前交付等内容。罗京公司向木村明月出具了一张金额为4420710元的购房收据，收据记载日期为2013年10月30日。2011年6月1日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2011）延中民二初字第13号民事调解书，周顺进据此调解书向本院申请执行。本院于2012年4月15日作出（2012）延中执字第24-1号执行裁定，对原告木村明月购买的两套房屋在内的罗京公司位于延吉市公园路南侧白金汉宫第五层全部房屋扣押。2013年7月18日，本院作出（2012）延中执字第24-4号执行裁定，又对包括原告木村明月购买的房屋在内的财产予以扣押。本院于2015年7月6日作出（2014）延中执恢字第3-2号执恢裁定，继续扣押了包括本案涉案的两套房屋。2019年7月3日，原告木村明月以其是涉案两套房屋所有人，继续查封该房屋损害其合法权益为由，对本院查封扣押涉案两套房屋提出执行异议。本院于2019年8月26日作出（2019）吉24执异86号裁定，驳回原告木村明月的异议请求。另查明，木村明月与罗京公司签订商品房买卖合同约定购买的房屋现未经竣工验收，亦未交付给木村明月。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、房款《收据》，被告提交的执行裁定、第三人提交的执行裁定等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为涉外民事纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定“不动产物权，适用不动产所在地法律”。原告木村明月申请停止执行的标的物为不动产，故应以中华人民共和国法律作为本案准据法。本院认为，周顺进在对本院作出的（201）延中民二初字第13号民间借贷纠纷申请执行，本院对被执行人罗京公司名下的包括涉案两套房屋进行查封执行。木村明月以自己购买了涉案的两套房屋，对该房屋强制执行侵害了其合法权益为由，请求停止对涉案的两套房屋执行措施。木村明月的诉讼请求是否应得到支持，应以木村明月对涉案的两套房屋享有是否足以排除执行的权利作为判断依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异异，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据上述规定，木村明月作为涉案两套房屋的买受人，只有同时符合上述规定的各项条件下，才能被认定具有足以排除执行的权利。木村明月至今未对涉案两套房屋合法占有，显然不合前述规定的条件，而且其同时购房了两套房屋，屋用途系门市房。故木村明月对其所购买的两套房屋不具有足以排除执行的权利。综上所述，木村明月的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告木村明月的诉讼请求。案件受理费42166.00元，由原告木村明月负担。如不服本判决，原告木村明月可在本判决之日起三十日内，被告周顺进、第三人延边罗京实业集团有限公司、罗今子可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  母龙刚审判员  陈立晖审判员  叶明晶二〇二〇年五月二十日书记员  徐 妍