四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终917号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川乾道房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路四段123号。 法定代表人：赵鹏，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁进，男，汉族，生于1971年6月26日，住四川省南充市顺庆区。系公司员工。 委托诉讼代理人：赵小龙，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘斌，男，汉族，生于1981年9月9日，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：斯春英，女，汉族，生于1979年4月29日，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁梁，四川智典律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林健全，南充市嘉陵区李渡法律服务所法律工作者。 上诉人四川乾道房地产有限公司（以下简称乾道公司）因与被上诉人刘斌、斯春英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3077号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人乾道公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判；2、依法撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审适用法律错误，被上诉人的逾期办证违约金已过诉讼时效，丧失时效利益。双方签订的《商品房买卖合同》约定的办理产权证的时间是2013年9月25日（即交房之日360日内，交房时间2012年9月25日），因为逾期办证的违约金起算时间是2013年9月25日，刘斌、斯春英并未在此期间起诉主张权利，故至2015年9月26日，逾期办证违约金已过诉讼时效。因该违约金的计算方式是按日计算，即单个个别债权应分别计算违约金。虽然继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对自起诉之日倒退两年的违约金应予保护。2018年8月30日上诉人已经取得初始登记，即使要计算逾期办证违约金，也应计算至2018年8月30日，即违约金的计算时间为2016年9月17日至2018年8月30日，而非一审判决认定的2013年9月26日至2019年4月19日。2、一审判决认定的违约金过高，应予调整。根据民法的损失填平规则，上诉人逾期办证并未实际给被上诉人造成与违约金相当的损失，且房屋一直由被上诉人居住使用，一审法院判决违约金过高。3、上诉人的一审反诉请求有事实和法律依据。上诉人分别于2017年、2018年8月、2019年4月等多次以打电话、贴公告、登报纸等方式敦促被上诉人提交相关资料协助办理产权证，被上诉人拒不提供，导致办理产权证的时间迟延。根据2012年11月9日双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，因买受人原因造成迟延办理的，买受人应当承担相应责任，出卖人有权相应推迟办理房屋交付手续的时间，且买受人应承担房款总额5%的违约金。 被上诉人刘斌、斯春英答辩称，1、违约金的组成是逾期办理转移登记违约金，违约行为是持续存在的，不存在诉讼时效的问题。2、上诉人主张违约金计算标准过高没有事实依据，上诉人没有提交证据证明被上诉人的实际损失，双方约定的违约金合法，不应调整。3、被上诉人至今没有办理相关证件，是上诉人的责任，应当承担违约责任。上诉人所称在2018年之前催促被上诉人办理产权证是不属实的，违约行为是上诉人的单方行为，其应承担违约责任。 刘斌、斯春英向一审法院起诉请求：1、判令乾道公司立即协助刘斌、斯春英办理房屋所有权证；2、判令乾道公司立即支付刘斌、斯春英违约金73373.1元；3、由乾道公司承担诉讼费用。 乾道公司向一审法院提出反诉请求：1、刘斌、斯春英支付乾道公司违约金18054.4元；2、本案诉讼费由刘斌、斯春英承担。 一审法院认定事实如下：2012年11月9日，刘斌、斯春英与乾道公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：乾道公司将其开发的位于南充市嘉陵区出售给刘斌、斯春英，房屋总价款为361088元；并约定买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价款的30.76%，即111088元整，其余价款25万元整向银行或住房公积金管理机构借款支付；合同第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。……”。合同第二十条产权登记：“……（二）初始登记出卖人应当在2013年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。同日，双方签订《乾道·时代天骄补充协议》，第八条约定：“1、合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证。出售人应当在该商品房交付使用360天内，协助买受人办理房屋所有权证。……7、如因买受人原因或行政不可抗力使产权登记手续超过合同第二十条或协议约定期限延迟办理，出卖人不承担违约责任。如因买受人原因造成延迟办理的，买受人应承担相应责任，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间，并且买受人承担房款总额的5%的违约金。” 同时查明：合同签订后，刘斌、斯春英按照约定支付了购房款，乾道公司也按照约定交付了房屋。 另查明：案涉房屋的初始登记时间为2018年8月30日；2019年4月19日乾道公司以公告的形式通知了业主办理转移登记。截至法庭辩论终结前，刘斌、斯春英尚未取得案涉房屋的产权证书。 一审法院认为：刘斌、斯春英与乾道公司乾道公司签订的《商品房买卖合同》及《乾道·时代天骄补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，刘斌、斯春英履行了交付购房款的义务，乾道公司应当履行交付房屋以及协助办理权属转移登记的义务。根据合同约定，乾道公司应当于交房之日起360日内（即2013年9月25日）协助办理案涉房屋的转移登记，乾道公司逾期办理房屋权属初始登记及转移登记，已违反合同约定，应当承担相应的违约责任；故刘斌、斯春英（反诉乾道公司）要求乾道公司支付延迟办证违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，一审法院予以支持。诉讼中，刘斌、斯春英自愿放弃对初始登记违约金的主张，系其诉权处分，一审法院予以支持；按照合同约定，逾期办理转移登记违约金为已付购房款的日万分之一计算，故逾期办理转移登记违约金为73228.65元=361088元×2028天（2013年9月26日至2019年4月19日）×万分之一。关于乾道公司要求刘斌、斯春英支付违约金的主张，无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、四川乾道房地产有限公司于判决生效之日起二十日内协助刘斌、斯春英办理不动产权证书；二、四川乾道房地产有限公司于判决生效后刘斌、斯春英实际取得案涉房屋所有权证书之日起六十日内，向刘斌、斯春英（反诉乾道公司）刘斌、斯春英支付延迟办理转移登记违约金73228.65元；三、驳回四川乾道房地产有限公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4034元，由四川乾道房地产有限公司承担；上述费用已由刘斌、斯春英垫付了3908元，可在执行中向四川乾道房地产有限公司收取。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为1、刘斌、斯春英未办理转移登记是否是因刘斌、斯春英原因造成，是否应向乾道公司支付迟延办理的违约金；2、刘斌、斯春英主张的逾期办理转移登记违约金是否已过诉讼时效；3、计算逾期办理转移登记违约金的计算标准是否应当调整。 关于争议焦点1。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定，出售人应当在商品房交付使用360天内，协助买受人办理房屋所有权证，即在2013年9月25日前就应协助办理房屋所有权证，但乾道公司取得初始登记的时间为2018年8月30日，在此之前不可能办理转移登记，故对乾道公司所称2017年、2018年8月催促刘斌、斯春英提交相关资料办理转移登记的上诉理由不予支持。乾道公司于2019年4月19日在《南充晚报》公告通知业主办理产权证书，此时应视为乾道公司履行义务的时间。故对乾道公司主张因刘斌、斯春英的原因造成未办理转移登记并应向乾道公司支付迟延办理违约金的上诉请求不予支持。 关于争议焦点2。双方签订的《商品房买卖合同》约定乾道公司应在2013年9月30日前办理转移登记，若逾期办理转移登记则按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。刘斌、斯春英一审提起诉讼时间为2019年9月16日，按照法律规定的诉讼时效期间3年倒推3年，即2016年9月16日以后发生的违约金在法律保护范围之内。2016年9月16日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间。 关于争议焦点3。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办理转移登记应当按照日万分之一的标准支付违约金，本案中乾道公司已按时向刘斌、斯春英交付房屋，刘斌、斯春英未提供其因迟延办理转移登记产生损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定由乾道公司以已付购房款为基数按照日万分之0.6的标准计算逾期办理转移登记违约金。因乾道公司于2019年4月19日以公告形式通知了业主办理转移登记，计算逾期办理转移登记违约金的期间为2016年9月17日至2019年4月19日，即20452元（361088元×0.00006×944天≈20452元）。 综上，乾道公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3077号民事判决第一、三项，即“一、四川乾道房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内协助刘斌、斯春英办理不动产权证书；三、驳回四川乾道房地产有限公司的全部诉讼请求”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3077号民事判决第二项“四川乾道房地产有限公司于本判决生效后刘斌、斯春英实际取得案涉房屋所有权证书之日起六十日内，向刘斌、斯春英支付延迟办理转移登记违约金73228.65元”为“四川乾道房地产有限公司于本判决生效后二十日内向刘斌、斯春英支付迟延办理转移登记违约金20452元”。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4034元，由四川乾道房地产有限公司负担。二审案件受理费8068元，由刘斌、斯春英负担2249元，四川乾道房地产有限公司负担5819元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年五月十二日 书记员 李 俊