广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初279号原告：吴艳滨，女，汉族，1983年8月16日出生，住湛江市霞山区*********，公民身份号码：440**3198******766。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区***。法定代表人：**明，总经理。委托诉讼代理人：黄松，男，汉族，1983年9月28日出生，住湛江市坡头区**********，公民身份号码：440************539。是被告公司员工。原告吴艳滨诉被告湛江琼宇建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告吴艳滨的委托诉讼代理人夏宏、被告湛江琼宇建设有限公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴艳滨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金315239.8元（177.4元/日，从2015年5月20日起暂计至2020年3月31日，之后违约金按每日177.4元计至实际办证之日止），合同继续履行；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年11月28日签订了《广东省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江市坡头区*****海港新城花园2区5栋302房，建筑面积125.56平方米，套内面积108.69平方米，总价591237元。合同签订后，原告依约一次性付清了购房款，并于2014年5月26日收房。但被告至今未按照合同的约定为原告办理房产证。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，被告应在房屋交付后360日内，即是在2015年5月20日前，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权证书的，被告应按日以原告已交房款的万分之三支付违约金直至办理产权证止，合同继续履行。原告认为双方签订的合同合法有效，原告依约支付了所有购房款，被告应在规定的期限办理房地产权证书给原告，但被告至今未按照合同的约定履行相关义务，依法应承担违约责任。故根据《合同法》第60条及第107条的规定，提起诉讼，请求判如所诉。被告湛江琼宇建设有限公司答辩称：1、原告没有取得房地产权证，并非被告违约造成的。被告按照合同的约定将房屋交付给原告，并及时向行政主管部门提交相关资料，但行政主管部门以项目存在工人闹事上访为由，停止办理，另施工队也没有将办理产权证必须的资料交给被告，故造成原告不能办理产权证的原因不在被告。2、原告主张的违约金过高，远高于实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条及其他相关法律规定，应予以减少，以低于房屋总价款的30%计算。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有证据提交。经开庭质证，原告提交的如下证据：1、原告身份证复印件，被告企业信用查询；2、广东省商品房买卖合同（湛房商NO.201315800）；3、购房发票、交易凭证（中国银行）、税收转账专用完税证、业主ID卡、专项维修资金缴款单、收据；4、收楼须知、住宅质量保证书、住宅使用说明书、收据。被告对原告提交的上述证据均没有异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201315800）,约定原告（买受人）购买被告（出卖人）位于湛江市坡头区***1*海港新城花园2区5幢302房（建筑面积为125.56平方米），房屋价款为591237元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了房款591237元，并支付了代办证综合费及其他相关费用。2014年5月26日，被告将涉案商品房交付原告使用。尔后，由于涉案商品房的竣工验收资料未齐全，不具备登记备案条件，被告未能按合同第十五条的约定在2014年5月26日后的360日内将办理权属登记需由被告提供的必要资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权证。原告因此经与被告交涉无果后遂向本院提起诉讼。本案在审理过程中，被告提出原告请求的逾期办证违约金过高，请求予以适当减少，并以低于房屋总价款的30%计算。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告就涉案商品房在2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。本案中，原告已按合同的约定向被告履行了付款义务，但被告在收款后却未能按合同第十五条的约定为原告办理房地产权证，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应当自合同第十五条约定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。按照该约定，被告应在房屋交付原告使用后的360日内即2015年5月21日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由于被告未能将办理权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得涉案房屋权属证书，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应自最后办理权属登记日的第二天即2015年5月22日起至实际办证之日止向原告支付逾期办证违约金，合同继续履行。原告主张按日以已交房款万分之三的标准，从逾期之日起至实际办证之日止计算违约金，其中暂计至2020年3月31日止，违约金已达31万多元。被告提出原告主张的逾期办证违约金过高，应适当减少以低于房屋价款30%的意见，理由成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告主张的逾期办证违约金明显高于其实际损失，故本院结合合同的履行情况和被告的过错程度，根据公平原则，确定被告应承担的逾期办证违约金以购房款591237元的30%为限计算，也即本案支持的逾期办证违约金为177371元（591237元×30%）。至于原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴艳滨支付逾期办证违约金共177371元。二、驳回原告吴艳滨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3014.3元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担2000元，原告吴艳滨负担1014.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 林 小 红二〇二〇年五月九日书记员 陈翼（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。