绥中县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1421民初3419号 原告：关欣，女，1987年12月13日生，汉族，现住黑龙江省。 身份证：2310841987XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李茂文，系北京市京兴律师事务所律师。 被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，地址绥中滨海经济区。 统一社会信用代码：9121142157426868X5。 法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李万玲，女，系该公司职员。 被告：李万玲，女，1968年12月28日生，汉族，现住河北省秦皇岛市。 身份证：2201231968XXXXXXXX。 被告：爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司，地址：北京市。 法定代表人：何强，系该公司董事长。 原告关欣与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏房地产公司）、李万玲、爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司（以下简称爱微房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关欣的委托诉讼代理人李茂文，被告鑫宏房地产公司的委托诉讼代理人李万玲、被告李万玲、爱微房地产经纪公司的法定代表人何强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关欣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告鑫宏房地产公司返还原告购房款及各项费用546566元及违约金（违约金以5466566元为基数自2018年3月23日起按月利率1%计算至付清为止），被告李万玲承担连带责任；3、爱微房地产经纪公司返还中介费97000元并承担违约责任；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年9月6日，我与中介公司签订《鑫宏盛世认购协议书》，约定我认购被告公司开发的位于辽宁省东戴河新区《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并于当日交纳团购费75000元。2017年10月10日，我与鑫宏房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定我购买鑫宏房地产公司开发的《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并约定被告应于合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同签订后，我按照合同约定及报告要求陆续向被告交付房款、契税、更名费、天然气安装费、可视对讲等相关费用，其中部分购房款转入鑫宏房地产公司股东李万玲（原名李玲）个人账户。合同签订后，被告并未按照合同约定进行上述预售合同进行备案登记。后经我多次催促，被告仍未对上述预售合同进行备案登记。后鑫宏房地产公司告知我，上述预售合同无法办理备案登记手续，可以为我办理退房手续，但需要提交退房申请。我于2019年2月23日向被告提交《退房申请》，鑫宏房地产公司核实无误后在退房申请上盖章，双方确认我共计向鑫宏房地产公司支付房款及各项杂费5466566元，鑫宏房地产公司已经收到所有款项，并约定应当于20个工作日将上述所有款项退还给我。如鑫宏房地产公司违约，应向我支付违约金，违约金按月利率1%计算。同日，被告爱微房地产经纪公司向我出具退款协议，承诺2019年3月31日前退还我97000元中介费。但被告在履行期限内，再次违约，没有退还我任何款项。经我多次催促，被告均以各自理由拖延给付。鑫宏房地产公司的股东李万玲将购房款转入个人账户，应认定股东和公司之间财产混同，股东应承担连带责任。现起诉请求支持我的诉讼请求。 被告鑫宏房地产公司口头辩称，同意解除商品房买卖合同，不同意返回原告全部购房款，只同意返还收到的部分购房款，没有收到的购房款不同意返还，所以没有违约。 被告李万玲口头辩称，当时是用的卡收的关欣给付的购房款，因为当时公司已经下班了，转款的时候已经是下班时间，所以临时用我的卡。我是鑫宏房地产公司售楼处的员工，第二天我就把这笔钱转交给公司了，具体数额记不清了，大约20万元左右。我不同意承担连带责任。 被告爱微房地产经纪公司辩称，本案成立的时间为2017年11月10日，原告方已草签合同并支付房屋及缴纳物业费等各项费用。作为中介公司已完成，双方买卖合同有效。其两年后私自与开发商达成退房协议，与中介公司无关。原告给她朋友肖微购买金沙美地房屋一套并缴纳定金1万元，后原告经肖微劝告改变主意，购买鑫宏盛世房屋一套，中介服务费75000元刷至肖微个人POS机，与爱上微家无任何关系（附肖微雇佣单）。爱上微家另收取原告22000元服务费佣金。原告非常清楚各款项去向，建议增加肖微作为被告。 原告关欣为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告与鑫宏房地产公司存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、鑫宏房地产公司出具的收款收据5张（其中包括中介费97000元），证明支付给鑫宏房地产公司及爱微房地产经纪公司的费用；3、建行个人活期账户交易明细，证明原告将244223.2元转入李万玲的银行账号，李万玲利用个人账户接收公司款项，应当认定为个人财产与公司财产混同；4、关欣与鑫宏房地产公司签订的退款协议，证明鑫宏房地产公司同意退房退款，并约定20个工作日之内返还购房款；5、与爱微房地产经纪公司签订的退款协议，证明爱微房地产经纪公司收到了原告团购款97000元，并承诺2019年3月31日全额退清，违约按全额1%支付违约金；6、视频资料、通话录音，证明与被告签订了退款协议之后要求被告履行，被告迟迟不履行协议，造成了违约。被告鑫宏地产开发公司为反驳原告的诉讼请求，提交了如下证据：鑫宏房地产公司财务存根，证明关欣缴纳的房款交给了姚国东，姚国东没有交给公司。被告李万玲没有提交反驳证据。被告爱微房地产经纪公司为反驳原告的诉讼请求，提交了如下证据：1、肖微承诺书，证明肖微拿走65000元；2、一张刘婉卿收条，证明关欣买房子缴纳的1万元定金。被告鑫宏房地产公司对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议；对证据4认为是退房申请，在退房协议后标明核对无误后履行协议；对证据5认为与公司没有关系；对证据6的录音存在诱导，只同意给原告换房，不同意退款。被告李万玲对原告提交的证据1、4、5、6同鑫宏房地产公司的质证意见；对证据2中有三份是鑫宏房地产公司专用章没有意见，且包含交到自己卡上的20违约左右的钱，还有20多万元交给了姚国东卡上，但姚国东没有交给鑫宏房地产公司，但给出具了收据，其余两张不是鑫宏房地产公司出具的；对证据3关于个人转账记录没有异议，对证明目的有意见，当时是公司财务没有人，关欣强烈要求交到自己卡上，之后钱已交到公司。被告爱微房地产经纪公司对原告提交的证据1、2、6无异议，对证据3认为与自己公司无关；对证据4认为是关欣的申请，不是协议。说是在一个月内给关欣调换满意的房子，对明细中的数额及转账情况认可；对证据5自己名字下面只承担16000元的违约金被原告划掉了，手印是关欣的，不是何强本人的。本院对原告提交证据1、2、4、5都属于书证，故予以采信并在卷佐证；对证据3的转账记录，被告方均无异议，本院予以采信并在卷佐证；对证据6关于录音的真实性被告未提出异议，本院予以采信并在卷佐证。原告对被告鑫宏房地产公司提交的证据的真实性和证明目的不认可，被告李万玲、爱微房地产经纪公司无异议，本院经审核，鑫宏房地产公司提交的证据属于书证，且与原告提交的证据4的转账明细相印证，故予以采信并在卷佐证。原告对爱微房地产经纪公司提交的证据1的真实性、证明目的不认可，认为肖微提供的证据与本案无关；对证据2无异议。被告鑫宏房地产公司、李万玲对爱微房地产经纪公司提交的证据1、2无异议。本院认为爱微房地产经纪公司提交的证据1与原告提交的证据4中的转账明细相印证，故予以采信并在卷佐证；证据2，因其他原被告均无异议，故予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，原告关欣与中介公司签订《鑫宏盛世认购协议书》，约定原告认购被告鑫宏房地产公司开发的位于辽宁省东戴河新区《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并于当日交纳团购费（佣金）75000元（其中给中介公司肖微转账65000元、2017年8月19日交给爱微房地产经纪公司1万元，并约定如买卖失败，意向金返还，如买卖成功，在买卖后意向该1万元转为定金，一个月内交全款），辽宁东戴河新区天悦物业管理有限公司当日给原告出具了75000元的收据。2017年9月6日，原告关欣在姚国东账上有（归）20万元。2017年10月10日，原告与被告鑫宏房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买鑫宏房地产公司开发的《鑫宏盛世》项目中的第4号楼2单元13层1304号（面积102.24平方米）的房产一套，单价4200元每平方米，总价款429408元。合同还约定了逾期付款的责任和逾期交付房屋的责任（逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照1%【不低于中国银行公布的同期贷款基准利率】计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金）、商品房交付的条件、时间（2017年12月31日前向买受人交付该商品房）和手续、合同备案与房屋登记等。原告当日给鑫宏房地产公司的员工被告李万玲个人转账两笔，分别是229408元和14815.2元，合计244223.2元。被告鑫宏房地产公司于当日给原告出具了购房款收据429408元（其中包含姚国东账上的20万元，但姚国东未实际给付鑫宏房地产公司）、契税收据10735.2元、天然气、可视对讲收据4000元。2017年11月10日，关欣给付被告爱微房地产经纪公司更名费22000元，爱微房地产经纪公司当日给原告出具了22000元的收据。2019年2月23日，原告以被告鑫宏房地产公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人为由，书面提出退房申请，鑫宏房地产公司在该申请上提出对原告提供的鑫宏房地产公司收取的购房款（含各项杂费）449566元、中介渠道收取97000元，合计546566元及转账明细核定无误后同意按约定履行，约定在20个工作日全额退款给原告指定账户，如违约，按月息1%给付违约金。同日，原告与爱微房地产经纪公司签订退款协议，协议约定因鑫宏房地产公司无法完成备案手续，关欣要求爱微房地产经纪公司全额退还中介费97000元，并于2019年3月31日前全额退清，如爱微房地产经纪公司违约，按月息1%付违约金（其中32000元部分），爱微房地产经纪公司法人何强在签名下面注明本人承担16000元违约金，关欣将何强的注明划掉。后原告及其家人向鑫宏房地产公司及爱微房地产经纪公司电话联系调换房屋和退款的事，因没有准确信息原告来院起诉。 本院认为，原告关欣与被告鑫宏房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违法法律规定，应为有效合同。原告因被告鑫宏房地产公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并书面提出退房申请，视为原告依据合同约定要求解除合同，不违反法律规定。原告要求解除合同，被告同意解除合同，应予支持。原告要求鑫宏房地产公司返还原告购房款及各项费用546566元，鑫宏房地产公司虽给原告出具了429408元、契税收据10735.2元、天然气、可视对讲收据4000元的收据，合计444143.2元，但原告实际交付鑫宏房地产公司和李万玲的购房款和各项费用为244223.2元，另在姚国东账上有20万元，姚国东并未给付鑫宏房地产公司。原告以退房申请作为退款协议为依据要求鑫宏房地产公司全额给付，因鑫宏房地产公司对退房无异议，对退款注明应核实实际收到的款项为准，故退房申请不能作为退款协议对待，故只能按原告实际交付鑫宏房地产公司及李万玲的购房款和各项费用的244223.2元予以返还，其余款项因原告不能提供付款凭证本案暂不予支持。原告要求鑫宏房地产公司承担违约金，违约金以5466566元为基数自2018年3月23日起按月利率1%计算至付清为止。双方约定2017年12月31日前向买受人交付该商品房，因鑫宏房地产公司的原因逾期未能交付房屋，视为鑫宏房地产公司违约。依据双方合同约定，鑫宏房地产公司应自买受人付款之日起，按照1%且不低于中国银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；还约定出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年2月23日，原告以被告鑫宏房地产公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人为由，书面提出退房申请，鑫宏房地产公司在该申请上提出对原告提供的鑫宏房地产公司收取的购房款（含各项杂费）449566元、中介渠道收取97000元，合计546566元及转账明细核定无误后同意按约定履行，约定在20个工作日全额退款给原告指定账户，如违约，按月息1%给付违约金。被告在该申请书上盖章同意核对无误后履行协议，视为是对违约金的重新约定，不违反法律规定，应予支持，但应从20个工作日后的2019年3月25日起计算，总计不得超过已付被告方的总房价款244223.2元（含各项杂费）的30%，即73266.96元。原告要求被告李万玲对鑫宏房地产公司的债务承担连带责任，李万玲是鑫宏房地产公司的员工，原告将购房款及各项费用给付到李万玲的个人账号内，其行为是职位行为，并已将原告给付的款项交付公司，原告要求李万玲个人承担公司的连带责任，没有法律依据，不予支持。原告要求爱微房地产经纪公司返还中介费97000元并承担违约责任，并以退款协议为依据。本院经审查，原告交给肖微中介费65000元，爱微房地产经纪公司实际收到原告费用为32000元。退款协议名为协议，实为原告的退款申请，且标明爱微房地产经纪公司对实际收到的32000元部分承担违约金。爱微房地产经纪公司在退款协议上签字，是对该协议的认可，故对其收到的实际费用32000元视为同意返还给原告并从2019年3月31日后按月利息1%给付违约金利息。对原告的该项请求，暂部分予以支持。对原告主张关于姚国东账上的20万元和给中介公司肖微转账65000元要求二被告给付，因现有证据不足，不予支持，原告可另行主张权利。 综上所述，对原告的诉讼请求，因现有证据不足，依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《建设部关于的决定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告关欣与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于2017年10月10日签订《商品房买卖合同（预售）》。 二、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司给付原告关欣购房款244223.2元及利息，利息以244223.2元为基数从2019年3月25日起按月利息1%计算，至执行之日止，利息总额不得超过244223.2元的30%，即73266.96元。此款于判决生效后5日内执行。 三、驳回原告关欣对李万玲的诉讼请求。 四、被告爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司给付原告关欣购房中介费32000元及利息，利息按32000元从2019年4月1日起按月利率1%计算至执行之日止，利息总额不得超过32000元的30%，即9600元。此款于判决生效后5日内执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9382元，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司负担8340元，被告爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司负担1042元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  刘国荣 人民陪审员  邓今今 人民陪审员  岳红梅 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  张 莹 附：本法律文书援引的相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《建设部关于的决定》 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。