湖南省娄底市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘13执异27号案外人：徐嘉馨，女，汉族，1994年6月20日出生，住湖南省耒阳市五一中路153号南区。委托代理人：张俊、王林艳，湖南星奥律师事务所律师。申请人（原告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，现住湖南省涟源市。被申请人（被告）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。法定代表人：邱杰浪。被申请人（被告）：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地湖南省娄底市乐坪西街2号。法定代表人：邱月雄。被申请人（被告）：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地娄底市涟源市伏口镇良响村。执行事务合伙人：龙飞。被申请人（被告）：邱月雄，男，汉族，1961年7月27日生，住湖南省涟源市。在本院执行申请人龚梦龙对被申请人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎集团）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称伏口煤矿）、邱月雄财产保全一案中，案外人徐嘉馨对本院查封中茂公司开发的位于湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场地下室-1层-1139号房产（以下简称案涉房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐嘉馨申请异议称，2017年10月，中茂公司将案涉房产出售给了案外人并签订了《长沙县商品房买卖合同》，案外人按合同约定付清了全部购房款，签订委托经营合同并实际占有了案涉房产。娄底市中级人民法院在龚梦龙与中茂公司民间借贷纠纷一案中，因财产保全作出（2017）湘13民初29号民事裁定书及（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，错误将案外人的财产予以查封，给案外人造成严重的经济损失。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求娄底市中级人民法院依法裁定解除对案涉房产的查封。本院查明，本院在一审审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，本院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封红星中茂商业广场房产若干。中茂公司不服，向本院提出书面执行异议。本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，本院根据省高院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产，该房产于2018年1月19日被查封。中茂公司对此向本院提出书面执行异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议。省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。另查明，2017年10月28日，案外人徐嘉馨与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中约定：案外人以756657元的价格购买案涉房产，合同注明：案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。案外人另与湖南中茂城商业管理有限公司（以下简称中茂城管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案外人购买的案涉房产全权委托中茂城管理公司代表案外人与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，中茂城管理公司按本合同决定向案外人支付相应收益。案外人徐嘉馨提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，2017年10月29日，中茂城管理公司经详细检查，案涉房产验收合格，达到交付条件，同意接收该房产。案外人徐嘉馨提供的购房增值税普通发票、pos机小票、银行流水等证据证明，截至本院查封案涉房产之日，徐嘉馨已支付房款756657元等款项。还查明，2015年11月24日，中茂公司与华融信托公司签订抵押合同（编号为华融信托公司【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融信托公司主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。同日，华融信托公司与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产公司）签订《华融·中茂地产单一资金信托项目委托管理协议》，约定由华融信托公司委托华融资产公司管理案涉中茂城项目相关事宜，包括“掌握抵押物销售网签密钥，对抵押物销售网签进行授权，跟踪抵押物的状况；协助办理解押手续等”，受托方华融资产公司的员工潘金辉在该协议书的联系人处签字。同日，华融资产公司与中茂公司等四家公司签订《监管协议》，约定由中茂公司在东莞银行长沙星沙支行的账户作为监管账户，中茂公司监管项目的每笔收入不低于50%的资金用于偿还华融信托公司的借款本金及相应利息、违约金等，并约定监管账户内必须预留华融资产公司的指定人潘金辉的印鉴。2017年7月25日，华融信托公司向华融资产公司出具《授权委托书》委托华融资产公司代表华融信托公司处理与中茂公司、金鼎公司、邱月雄、邱杰浪等人的诉讼事项，直至华融信托公司对中茂公司借款债权存续期间可能发生的诉讼事项、执行案件审结完毕、程序中止止。2019年8月10日，华融资产公司、中茂公司等四家公司出具《关于更改监管账号的情况说明》称，在《监管协议》签订后，考虑到户名为湖南中茂房地产开发有限公司的专户不便于严密监管中茂公司的资金，四方协商一致将监管账户变更为长沙华秀投资管理有限公司开设的专用账户，中茂公司销售房产的资金应当汇入该账户。2019年10月29日，华融资产公司出具的《情况说明》及房屋销售清单记载，2017年中茂公司将案涉房产在内的108套案涉项目内房屋进行销售，在报华融资产公司知晓并同意后，中茂公司与相关业主签署了《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对执行标的享有排除人民法院的强制执行民事权益，需同时满足四个条件，即：在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记。关于案外人在本院查封案涉房产前是否与中茂公司就案涉房产签订合法有效书面合同的问题。经查，徐嘉馨在本院查封涉案房产之前与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，并按照合同的约定支付了购房价款，双方办理了网签手续，该合同已经实际履行，且系当事人双方的真实意思表示。同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但抵押权人的代理人华融资产公司已书面同意解除涉案房产的抵押权。因此，徐嘉馨与中茂公司所签订的案涉《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定案涉合同合法有效。关于案外人在本院查封之前是否已合法占有案涉房产的问题。经查，根据徐嘉馨与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及徐嘉馨与中茂城管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，徐嘉馨向中茂公司支付了购房价款，中茂公司也于2017年10月29日将案涉房产交付给徐嘉馨实际使用并收取相应的收益，故应当认定徐嘉馨在本院查封案涉房产进行之前已合法占有案涉房产。此外，《合同法》第二百七十九条及《建设工程质量管理条例》第十六条中的相关规定主要是用以规范建设单位，不应成为否定徐嘉馨对案涉房产是合法占有的理由。关于案外人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行的问题。经查，徐嘉馨购买案涉房产的全部价款为756657元，截止至本院查封案涉房产前，徐嘉馨已经支付了全部价款。关于案涉房产未办理过户登记是否系因案外人自身原因的问题。经查，徐嘉馨在与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道案涉房产存在抵押权，但中茂公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，且华融资产公司已出具书面材料证明其对中茂公司向案外人销售案涉房产是知情且系经其同意，故徐嘉馨属于已尽到了买受人应当尽到的注意义务的情形。案涉房产于2017年10月29日交付徐嘉馨使用，根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，案涉房产从交付使用到办理产权过户登记有较长的时间，但由于案涉房产于2018年1月19日被人民法院采取司法查封，此时，即便案涉房产没有设立在建建筑物抵押权，也已不能办理产权过户登记，故案涉房产没有办理产权过户登记与是否设立有抵押权无关，不能认定案涉房产没有办理产权过户登记是徐嘉馨自身原因。综上，案外人徐嘉馨对案涉房产享有排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场地下室-1层-1139号房产的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张菖青审判员  童志方审判员  刘 威二〇二〇年五月七日书记员  施佳仪附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。