四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终411号 上诉人（原审被告）：广安益民职业技术学校，住所地岳池县九龙大街中段429号。 法定代表人：唐永好，校长。 被上诉人（原审原告）：广安市凯瑞物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇城南工业园区兴园路7号F2-2栋1-3层生产用房。 法定代表人：钟良，总经理。 委托诉讼代理人：李尚坤，男，公司总裁助理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：岳池县经济技术开发区管理委员会，住所地岳池县经济技术开发区健康路3号。 法定代表人：蒋俊，主任。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：广安市凯瑞药材种植有限公司，住所地岳池县广安市回乡创业园区城南工业园区内酒业。 法定代表人：张燕，总经理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市太平洋房地产集团有限公司，住所地成都市武侯区武科西二路5号。 法定代表人：沈和平，总经理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 上诉人广安益民职业技术学校因与被上诉人广安市凯瑞物业管理有限公司、岳池县经济技术开发区管理委员会、广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广安益民职业技术学校上诉请求：1.撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2736号民事判决，并依法改判不应支付2017年9月至2019年9月未正常使用租赁物期间的租金，应从2019年9月计算至今的租金；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.租房屋的目的是用于教育教学，经开区作为管理方，应该要让我们租赁的房屋符合相关规定和条件，经开区的管理有问题，一审没有认定，经开区管委会收取了我们相关的服务费用，没有履行好职责，导致我们后面投资损失，我们认为经开区应负主要责任，物业公司的租金损失应该由经开区管委会承担。2.本案应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题解释》第三条，应当认定房屋租赁合同无效，不存在是否解除的问题。一审认定房屋租赁合同有效是适用法律错误。广安市凯瑞物业管理有限公司房屋租赁协议约定他们收取维修费、服务费，但是直到我们搬离到回来期间，他们没有对建筑进行维修、服务。 广安市凯瑞物业管理有限公司、广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉合同不存在无效，上诉人所说的理由不符合合同法第52条规定的任何一种无效的情形。本案双方签订的房屋租赁协议第一条明确约定了甲方将自有产权的工业用房租给乙方，双方在签订合同的时候就明确知道是工业用房，双方不存在欺诈胁迫恶意串通的情形，也无损害国家利益和第三人利益的情形，也不能认定以合法形式掩盖非法目的的情况，不存在违反法律法规强制性规定，根据最高人民法院关于适用合同法的解释（二）第40条规定，结合本案双方履行过程中发生纠纷是因为上诉方的情况，上诉方应当支付租金。上诉方主张应当适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题解释第三条是错误的，双方在签合同时给对方说明了是工业用房。上诉方称没有对租赁房屋进行维修不是事实，广安市凯瑞物业管理有限公司一直在修缮。 岳池县经济技术开发区管理委员会辩称，案涉房屋租赁合同有效；开发区管委会仅作为监证方在租赁合同上签字，并不是租赁合同法律关系中的承租人和出租人，且无过错，不应承担责任。 广安市凯瑞物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除广安益民职业技术学校、广安市凯瑞物业管理有限公司之间于2016年2月3日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令广安益民职业技术学校返还租用房屋；3.判令广安益民职业技术学校支付房屋租金人民币共计2,264,603.66元，暂时计算至2019年7月2日，实际要求租金计算至广安益民职业技术学校返还房屋之日止；4.诉讼费由广安益民职业技术学校承担。 一审法院认定事实：2016年2月3日，广安市凯瑞物业管理有限公司作为甲方，与作为乙方的广安益民职业技术学校在平等、自愿、友好协商一致的原则下，达成房屋租赁协议，并在丙方岳池县经济技术开发区管理委员会的监证下，三方共同签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》的主要内容有：甲方将自有产权的工业用房出租给乙方，该工业用房坐落于广安市岳池县交会处Ａ8、Ａ9、Ａ10、Ａ11、Ａ12、Ａ13、Ａ14、Ａ15共计8栋，建筑面积约13762.09平方米。租赁期限15年，即从2016年1月31日起至2031年10月30日止。租赁费用，租房维修费和服务费按6元／平方米／月计算，即每年总租房维修费和服务费为990870.48元，第一年在总费用上减免100000元，第二年在总费用上减免80000元，第三年在总费用上减免50000元，第四年到第六年为990870.48元，从2021年开始每三年在上一年总费用基础上递增5%。付款方式为：2016年合同生效后七个工作日内付当年应付款的60%，2016年6月15日前付当年应付款40%，2017年1月5日前支付50%，2017年6月15日前付当年应付款50%，甲方并出具相应金额的收据给乙方。以后在每年8月1日前付清下年度房租和服务费。三方还对各自的权利义务作出了约定，其中有约定：甲方有权协助乙方加强校内的管理。乙方在校内开展生产经营、教育教学等活动，必须遵守中华人民共和国有关法律、岳池经开区相关规划及甲方物业公司制定的各项规章制度。丙方有了解甲方为乙方提供各项物业服务情况的权利，有监督乙方生产经营、教育教学行为的权利，甲乙双方生产经营证照办理及环境保障等必要时可提请丙方予以协助或协调。 《房屋租赁协议》签订后，甲方将协议约定的房屋交付了乙方，广安益民职业技术学校在2016年4月开始对租用的8栋房屋进行必要的装饰建设，9月整体搬迁至租用房屋内并开始教育教学活动。广安益民职业技术学校先后在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，向广安市凯瑞物业管理有限公司支付175,000元、50,000元、114,000元、91,000元，共计430,000元；从2017年开始，再未向广安市凯瑞物业管理有限公司支付费用。广安市凯瑞物业管理有限公司多次就房租事宜向广安益民职业技术学校进行催收、商谈均无果。 2016年8月26日，岳池县环境保护局执法人员在日常巡查中发现，广安益民职业技术学校存在未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设，并下达了《责令改正违法行为决定书》，同日进行立案查处，责令其停止违法行为，即日停止建设。因广安益民职业技术学校在被查处后停止违法行为，岳池县环境保护局于2016年11月19日，对其作出罚款50,000元的行政处罚，并责令其改正违法行为。于2017年4月17日，又下达了《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止违法行为，完善环境影响评价审批文件，或另择新址，并于4月27日将广安益民职业技术学校环境违法案件移送岳池县公安局调查处理。岳池县公安局于6月15日依法对广安益民职业技术学校法定代表人唐永好作出行政拘留8日的决定。2016年8月26日，岳池县环境保护局向广安益民职业技术学校下达《责令改正违法行为决定书》后，广安益民职业技术学校从未向岳池县环境保护局书面递交相关环评资料申请补办环评手续，广安益民职业技术学校相关负责人曾多次口头向岳池县环境保护局工作人员咨询是否可以项目临时备案，被告知不符合备案条件，还表示希望通过合法途径补办环评手续，以维持正常经营。2017年4月18日，岳池县环境保护局向岳池县政府进行了书面报告，鉴于开办学校不符合园区产业及用地规划，岳池县政府根据相关法律法规并考虑环境风险、园区发展等多种因素，于2017年4月22日决定不纳入临时环保备案管理，并要求限期搬出。2017年9月4日，广安益民职业技术学校整体搬迁至岳池职校办学。2018年2月，广安益民职业技术学校将学生转移到经开区开展实训，现仍在使用租赁房屋。 同时查明，广安市凯瑞物业管理有限公司出租的房屋，登记的所有权人是广安市凯瑞药材种植有限公司和成都太平洋房地产集团有限公司共同共有。2013年12月30日，广安市凯瑞药材种植有限公司和成都太平洋房地产集团有限公司作为甲方，与作为乙方的广安市凯瑞物业管理有限公司签订了《广安凯瑞集团工业用房物业委托管理合同》，约定甲方将位于岳池县内的全部工业用房委托给乙方实行统一物业管理及招租，在对甲方的权利和义务中约定，甲方委托乙方在管理过程中，可以以乙方名义与租赁物业的承租人签订《房屋租赁协议书》，并按广安地区市场价自主收取房屋维修费和服务费等。 广安市凯瑞物业管理有限公司于2019年7月8日，通过四川有度律师事务所向广安益民职业技术学校发出《律师函》，要求广安益民职业技术学校在收到律师函之日起10日内，将拖欠的租房维修费、服务费等汇入广安市凯瑞物业管理有限公司指定的银行账户，逾期支付，广安市凯瑞物业管理有限公司将保留向法院提起诉讼，要求与广安益民职业技术学校解除合同、支付租金等权利。广安益民职业技术学校签收后未予理会，广安市凯瑞物业管理有限公司遂起诉至法院。 有争议的案件事实是，自2016年2月3日，广安市凯瑞物业管理有限公司与广安益民职业技术学校签订《房屋租赁协议书》后，广安益民职业技术学校向广安市凯瑞物业管理有限公司支付了多少租金。广安市凯瑞物业管理有限公司主张广安益民职业技术学校先后在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，向广安市凯瑞物业管理有限公司先后4次支付了430,000元，从2017年开始，再未向广安市凯瑞物业管理有限公司支付费用；而广安益民职业技术学校认为不止这么多，还向广安市凯瑞物业管理有限公司的有关人员通过现金等方式支付了的。一审法院在审理过程中，先后两次要求广安益民职业技术学校提供相应的证据，在指定的期间内，广安益民职业技术学校未提供证据证明，因此，能够认定的，只能是广安市凯瑞物业管理有限公司提供的金额430,000元。 一审法院认为，本案的主要争议是《房屋租赁协议书》是否有效？如果认定为有效，《房屋租赁协议书》是否应当解除和解除的时间？ 广安市凯瑞物业管理有限公司认为，《房屋租赁协议书》合法有效。主要理由是：一、广安益民职业技术学校答辩称《房屋租赁协议书》无效的理由不能成立。1.不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。广安市凯瑞物业管理有限公司、广安益民职业技术学校所签《房屋租赁协议书》不符合以上合同无效任何一种情形。2.广安益民职业技术学校答辩称广安市凯瑞物业管理有限公司改变土地用途，将无法正常使用的租赁物出租，所签《房屋租赁协议书》无效，不能成立。《土地管理法》及其《实施细则》、《物权法》等法律虽然有不得改变土地用途的规定，但这些法律规定旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为，广安市凯瑞物业管理有限公司从未擅自改变土地用途，将合法建成的工业用房出租也没有违反法律、行政法规效力强制性的规定。3.广安市凯瑞物业管理有限公司不存在广安益民职业技术学校答辩所称的故意隐瞒和欺诈，导致《房屋租赁协议书》无效的行为。广安市凯瑞物业管理有限公司出租房屋时，在租赁合同第一条明确告知租赁房屋为“工业用房”，不存在广安益民职业技术学校答辩所称的“广安市凯瑞物业管理有限公司签合同时未明确告知，系故意隐瞒和欺诈”的行为。”4.《房屋租赁协议书》约定了广安益民职业技术学校可在租赁房屋内开展生产经营等活动，但必须遵守岳池经开区的相关规划。《房屋租赁协议书》第五条乙方（广安益民职业技术学校）的权利及义务“（三）乙方在房屋内开展生产经营、教育教学等活动，必须遵守中华人民共和国有关法律、岳池经开区相关规划及物业公司制订的各项规章制度”明确规定了广安益民职业技术学校可在租赁房屋内开展生产经营等活动，但必须遵守岳池经开区的相关规划，广安益民职业技术学校租赁房屋并不仅仅局限于办学，在租赁房屋内开办工厂或者作为实训基地使用等并无法律、法规禁止性规定，广安益民职业技术学校完全可以在遵守岳池经开区的相关规划的前提下，将租赁房屋用于开办校办企业或者作为实训基地等合法用途。5.广安益民职业技术学校答辩所称《房屋租赁协议书》无效的法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉租赁房屋既非未取得建设工程规划许可证的房屋，也非未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，广安益民职业技术学校属于适用法律错误。二、造成目前广安益民职业技术学校所述的租赁物无法正常使用状况，责任全部归于广安益民职业技术学校。1.导致广安益民职业技术学校环评不过关，系广安益民职业技术学校将租赁的工业用房用于办学，广安益民职业技术学校是专业的办学单位，如果真要租房办学，在租房之前就应当先拿到相关批文办理好相关证照再租用符合办学要求的房屋和场地，现在广安益民职业技术学校未经报批先使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”之规定，导致环评不过关，租赁物无法正常使用状况，责任全部在广安益民职业技术学校。2.广安益民职业技术学校是《房屋租赁协议书》监证方岳池经济技术开发区管委会招商引资进驻的企业，管委会是整个岳池经开区的管理者，既然政府都已认可租赁事实，作为出租人的广安市凯瑞物业管理有限公司并不知晓也没有能力知晓广安益民职业技术学校租房要用于办学且如果办学将无法获取相关批文这些事实，造成广安益民职业技术学校目前状况，责任全部归于广安益民职业技术学校。三、《房屋租赁协议书》合法有效，广安益民职业技术学校无理拒付租金，应该解除合同，返还租用房屋及支付所欠广安市凯瑞物业管理有限公司房租。1.广安市凯瑞物业管理有限公司、广安益民职业技术学校及监证方岳池经开区管委会于2016年2月3日自愿签订了《房屋租赁协议书》，对案涉租赁房屋的性质、地点、面积、租赁期限、租金支付方式及各自的权利义务均进行了约定，且约定不违反国家法律、法规的强制性规定。2.合同签订以后广安益民职业技术学校除2016年交纳当年部分房租和管理费外，从2017年开始再未向广安市凯瑞物业管理有限公司交过任何费用，广安市凯瑞物业管理有限公司多次就房租事宜向广安益民职业技术学校进行催收、商谈均无果，该行为已构成根本性违约。3.就广安益民职业技术学校的拖欠租金事宜，广安市凯瑞物业管理有限公司已于2019年7月16日向广安益民职业技术学校通过邮政快递发《房租催收律师函》，限广安益民职业技术学校应于签收《律师函》之日起10日内将拖欠广安市凯瑞物业管理有限公司的租金汇入广安市凯瑞物业管理有限公司账户，广安益民职业技术学校于2019年7月16日已签收该《律师函》但仍然置之不理，截至2019年8月5日止，广安市凯瑞物业管理有限公司未收到广安益民职业技术学校支付的任何房租款项。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 广安益民职业技术学校认为合同无效。根据《房屋租赁协议书》第四条第四款可以看出，广安市凯瑞物业管理有限公司在出租房屋时明知广安益民职业技术学校承租房屋的用途是用于教育教学，如果出租的房屋从事教育教学要符合规划，在没有规划的前提下，广安市凯瑞物业管理有限公司出租给广安益民职业技术学校开办学校明显违背了法律的禁止性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案是工业用房不是教育教学用地，既然是无效合同，就应该按照合同法五十八条及民法总则第一百五十七条的规定按过错原则处理本案，广安市凯瑞物业管理有限公司提供不符合规划要件、不能使用的房屋出租给广安益民职业技术学校，导致广安益民职业技术学校无法正常办学，广安市凯瑞物业管理有限公司应承担主要责任。第三人园区管委会作为监证方、管理者，应该制止广安市凯瑞物业管理有限公司的出租行为并提醒广安益民职业技术学校不能租用房屋，同时在《房屋租赁协议书》中也设定了自己的权利义务，园区对广安市凯瑞物业管理有限公司、广安益民职业技术学校需要办理的证件有协助的义务，而本案广安益民职业技术学校信访、上访等均是因为环保不过关的问题，环评不过关是因为不符合规划，因此园区管委会存在过错。 第三人岳池县经济技术开发区管理委员会认为合同有效。广安市凯瑞物业管理有限公司在出租房屋时明确告知了是工业用地，不存在欺诈、胁迫的情形，《房屋租赁协议书》第五条三项中约定乙方在房屋内开展生产经营、教育教学等活动，没有局限为教学，实际上职校在园区内设立实训基地等，法律没有禁止性的规定，现在甚至还鼓励，广安益民职业技术学校也完全可以将租赁的房屋用于法律许可的与职校相关的合法用途，比如开校办工厂、实训基地等，而导致广安益民职业技术学校环评不过关的原因，系广安益民职业技术学校将租赁的房屋用于了环评不允许的纯教学用途，广安益民职业技术学校违背了教育教学审批的流程，实行未批先用，因此，广安市凯瑞物业管理有限公司、广安益民职业技术学校双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效。广安益民职业技术学校以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主张合同无效是法律适用错误，该条适用的前提是针对没有取得建设工程规划许可证、建设内容与许可证不一致致使合同无效的问题，而本案规划的是工业用地，也是广安市凯瑞物业管理有限公司建设的厂房，不存在不一致的情况。本案广安益民职业技术学校完全可以将租赁的房屋用于其他用途并取得相关手续，不存在违反效力性规范，因此合同有效。同时园区管委会仅仅作为监证方在合法有效的协议书上签字，不是租赁法律关系中的出租方和承租方，园区管委会没有过错，不承担责任。 对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，双方签订的《房屋租赁协议书》的第一条明确约定的是“甲方将自有产权的工业用房租给乙方”，说明双方广安市凯瑞物业管理有限公司在签订租赁协议时，明确知道租赁的房屋是工业用房，且双方均知道广安益民职业技术学校租赁的房屋将用于生产经营、教育教学活动，能够认定在签订租赁合同时，一方或双方均不存在欺诈、胁迫、恶意串通的情形，不存在损害国家利益、集体或者第三人利益的情形，也不能认定有以合法形式掩盖非法目的的情况。是否存在本协议违反了法律、行政法规的强制性规定呢？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，只有违反了效力性强制性规定的合同，才能认定为无效合同。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思表示。在认定合同是否因违反《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定的法律、行政法规的强制性规定而无效时，要在考察规范性质以及规范对象基础上，兼顾权衡所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全保护等因素。本着上述的司法理念，结合本案，导致双方在履行合同过程中发生纠纷的主要原因是，广安益民职业技术学校存在未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设的违法行为，在工业园区内规划的是工业用地，学校不属于工业企业，要办学，必须改变规划，才能办理或依法取得环境影响评价文件，合法办学。广安益民职业技术学校明知自己是学校，在未取得环境影响评价文件之前，开办学校，行为违法。但这种违法行为，并非双方在签订租赁协议时的故意行为，其中可能存在侥幸心理，边装修或边办学边办理有关审批手续。即使如此，这种违法行为，应当说违反的是一种管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，因此，不能认定为无效合同。 既然合同有效，双方就应当依照合同的约定，全面履行各自的权利义务。但广安益民职业技术学校从签订合同后，一致未能依照合同的约定，履行支付租金的义务。依照合同约定，合同生效后七个工作日内付当年应付款的60%，2016年6月15日前支付40%，2017年1月5日前支付50%，2017年6月15日前付当年应付款50%，以后在每年8月1日前付清下年度房租和服务费。但实际在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，分别支付175,000元、50,000元、114,000元、91,000元，共计430,000元，履行的时间滞后，金额不足。在2017年实际继续使用租赁物的情况下，未再履行支付义务，存在违约行为。在广安市凯瑞物业管理有限公司通过律师函的书面方式，要求广安益民职业技术学校履行合同义务后，仍拒不履行，现广安市凯瑞物业管理有限公司请求根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定解除合同，事实清楚，证据充分，法律依据明确，应予以支持。 关于解除的时间。虽然广安市凯瑞物业管理有限公司于2019年7月8日，向广安益民职业技术学校发出《律师函》，要求广安益民职业技术学校在收到律师函之日起10日内，将拖欠的租房维修费、服务费等汇入广安市凯瑞物业管理有限公司指定的银行账户，逾期支付，广安市凯瑞物业管理有限公司将保留向法院提起诉讼，要求与广安益民职业技术学校解除合同、支付租金等权利，但未明确告知与广安益民职业技术学校解除合同的时间，且在本案提起的诉讼请求，也未明确解除时间，因此，解除的时间一审法院确定为判决生效的时间。 关于广安市凯瑞物业管理有限公司请求的支付租金的请求。依照合同约定，第一年在总费用上减免100,000元，第二年在总费用上减免80,000元，第三年在总费用上减免50,000元，第四年到第六年为990,870.48元。但广安市凯瑞物业管理有限公司在起诉时，请求的是2017年以后的租金，认为2016年的租金，广安益民职业技术学校在支付了430,000元后，支付完了当年的全部金额，是广安市凯瑞物业管理有限公司对其民事权利的自由处分，且未损害广安益民职业技术学校的权益，只请求2017年以后的租金，并暂时计算至2019年7月2日，予以支持。2019年7月2日以后的租金，以广安益民职业技术学校实际使用的时间和《房屋租赁协议书》约定的金额，据实计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，经一审法院审判委员会研究，判决：一、解除广安市凯瑞物业管理有限公司与广安益民职业技术学校、第三人岳池县经济技术开发区管理委员会于2016年2月3日签订的《房屋租赁协议书》；二、广安益民职业技术学校于判决生效后30日内支付广安市凯瑞物业管理有限公司2017年至2019年7月2日期间的租金2,264,603.66元。案件受理费24,917元，由广安益民职业技术学校负担。 二审中，广安益民职业技术学校向本院提交了下列证据：1.岳池县人民政府岳府纪[2017]42号关于广安益民职业技术学校整体搬迁专题会的会议纪要一份，拟证明政府组织相关部门帮学校从经开区搬离，2017年8月31日全部搬离。2.中国工商银行网上银行电子回单一份，拟证明2017年6月23日，学校打款给管委会，用于办理环保手续的相关费用，协助学校办理相关证件，收取学校费用，环保手续未办理下来责任在于管委会。 广安市凯瑞物业管理有限公司、广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司对上述证据的质证意见：1.证据1不能达到上诉人的证明目的，被上诉人广安市凯瑞物业管理有限公司未参与该会议，会记纪要也未说明与被上诉人解除合同、学校不再支付租金。2.对证据2的转款记录用途这一栏是空白的，是上诉人自己写的办理环保手续，不能达到上诉人的证明目的。 岳池县经济技术开发区管理委员会对上述证据的质证意见：1.对证据1的质证意见同意广安市凯瑞物业管理有限公司的意见，该纪要不能看出与本案租赁合同纠纷之间的关联性，也显示不出整体搬迁的原因；2.对证据2转款记录户名收款人是经开区投资服务中心，不能看出与本案经开区之间具有同一性，用途并没有载明是办理环保手续，用于办理环保手续的字样是人为添加，不是经开区的行为，即使经开区有协助上诉人办理相关手续的义务，但环评不过关、不能办理环评手续的责任不应该由经开区负责，而是上诉人应该按照能够环评许可的经营项目进行经营，更不能在环评未批准的情况下率先投入教育教学工作，故其被环保部门处罚等责任应由上诉人自行承担。 本院对上述证据的认证意见：1.对证据1的真实性予以确认，但该证据不能证明其与案涉租赁合同纠纷发生的原因具有关联性，故对其证据效力不予确认。2.对证据2的真实性予以确认，但该证据显示上诉人价款的支付对象为经开区管委会投资服务中心，摘要一栏载明为“上交款”，其中“用于办理环保手续”字样系人为书写，不能证明上诉人主张的交纳该费用系为办理环保手续、环保手续未能办理的责任在于岳池县经济技术开发区管理委员会的事实，故本院对该证据的证据效力不予确认。 二审查明，1.岳池县人民政府向广安市落实中央环境保护督察反馈意见整改工作领导小组办公室出具的《关于广安益民职业技术学校环境问题整改情况的函》（岳府函[2019]130号）载明：自2016年8月26日起，岳池县环保局（现生态环境局）对广安益民职业技术学校在未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设、违规办学的问题先后下达《环保行政处罚立案决定书》、《环境行政处罚告知书》、《环境行政处罚听证告知书》、《环境行政处罚决定书》、《岳池县环境保护局责令改正违法行为决定书》等，责令广安益民职业技术学校立即停止建设，并处罚款5万元，责成依法办理环境影响评价等相关手续，但广安益民职业技术学校拒不执行，违法完成装修，违规开办学校。2.2017年9月4日，广安益民职业技术学校整体搬迁至岳池职校办学，于2018年2月又将学生转移至案涉租赁房屋内开展实训。在此期间，广安益民职业技术学校就案涉房屋租赁协议如何履行、租金如何给付等事宜未与广安市凯瑞物业管理有限公司协商处理。 经二审审理查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。 本案认为，本案当事人二审中争议的焦点为：本案案涉房屋租赁协议是否有效,一审认定房屋租赁协议有效适用法律是否正确；案涉房屋租赁协议是否应予解除；广安益民职业技术学校是否应支付2017年9月至2019年7月2日的租金；岳池县经济技术开发区管理委员会是否应当对广安市凯瑞物业管理有限公司的租金损失承担相应民事责任。 广安益民职业技术学校与广安市凯瑞物业管理有限公司签订《房屋租赁协议书》时，明确知道案涉租赁房屋为工业用房，租房用途为开展生产经营、教育教学等活动；《房屋租赁协议书》的权利义务主体为合同双方当事人，《房屋租赁协议书》的内容体现双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形之一，因此，双方签订的《房屋租赁协议书》应为合法有效。在广安益民职业技术学校租用案涉工业用房后，因其未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设、违规办学等，违反国家法律、法规管理性强制性规定，致使其租赁房屋的部分目的不能实现；广安益民职业技术学校在此情形下，未与广安市凯瑞物业管理有限公司就合同的履行、租金给付等事宜进行充分协商，仍一直占用该租赁房屋，其责任在于广安益民职业技术学校。广安市凯瑞物业管理有限公司在广安益民职业技术学校从2017年开始即拒付租金，且经催告后在合理期限内仍未给付，存在违约的情形下，提出解除与广安益民职业技术学校签订的《房屋租赁协议书》，其请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七规定的法定解除条件，故依法应予支持。广安益民职业技术学校虽提出其2017年9月以来未正常使用租赁房屋，故不应给付2017年9月之后的租金的诉讼主张，但并未提供充分证据证明其未正常使用租赁房屋系广安市凯瑞物业管理有限公司的过错或其他违约行为导致的事实，故本院对该主张不予支持。此外，岳池县经济技术开发区管理委员为案涉《房屋租赁协议书》的监证方，并非合同当事人即权利义务主体，对于案涉房屋租金不能如期收回的后果，不存在过错或其他侵权行为，因此，对于广安益民职业技术学校提出的岳池县经济技术开发区管理委员应当对广安市凯瑞物业管理有限公司的租金损失承担相应民事责任的上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人广安益民职业技术学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24,917元，由广安益民职业技术学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 昀 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇二〇年五月十九日 法官助理  刘超超 书 记 员  张凌嘉