广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1134号原告：彭卫华，男，汉族，1976年2月10日出生，住湖北省沙洋县**********，公民身份号码：420************41X。委托诉讼代理人：张金铭，广东冠豪律师事务所律师。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼7楼A座），统一社会信用代码：914**********078XY。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：杨丽芬，该公司工作人员。原告彭卫华与被告惠州市金汇投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年3月4日起诉，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行审理。原告彭卫华的委托诉讼代理人张金铭，被告惠州市金汇投资发展有限公司的委托诉讼代理人杨丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭卫华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年3月27日（共计816天）逾期交付合格房产的违约金44880元；2.本案诉讼费、处理费等由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路6号名为金汇上元的商品房，具体项目为：1栋一单元902号房，房款总价为550000元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年12月31日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过360天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过360天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金。原告于2018年3月27日入伙该商品房，因此，被告应支付原告2016年1月1日至2018年3月27日之间的逾期交房违约金44880元。综上，被告的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。被告惠州市金汇投资发展有限公司辩称：一、本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，原告2016年1月1日即知道权利受到损害，2018年12月31日，诉讼时效已经届满，在此之前原告一直未向被告主张权利，直到2019年底方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，原告的请求应该被驳回。二、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算截止日期错误。逾期交房违约金计算的截止期限为金汇公司最先向原告发出入伙通知之日，即2018年2月28日。2018年2月12日通过综合验收并备案，被告金汇公司拿到竣工验收备案表后，于2018年2月28日向原告在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄入伙通知书，通知原告前来入伙收楼，金汇公司除了上述通知方式外，于2018年3月2日在惠州日报登报通知业主入伙。金汇公司在涉案房屋通过综合验收并备案后，迅速采取行动，积极履行通知义务，并且通过多种方式和途径通知原告前来入伙，入伙通知达到原告之日，金汇公司即已履行完自己的交房及通知义务。若因为原告的拖延，没有及时办理入伙手续，责任不在金汇公司，这一后果应当由原告自行承担。若由金汇公司承担原告拖延入伙期间的逾期交房违约责任，对金汇公司来说极为不公平。因此，逾期交房违约金计算的截止日期应当是入伙通知最早到达原告之日，即2018年2月28日。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园1栋一单元902号房，总价款为550000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：原告以按揭方式付款：签订本合同当日支付首期款，即总购房款的30%，计人民币壹拾陆万捌仟零佰零拾零元（小写¥：168000元），其中含定金人民币20000元，余款计人民币叁拾捌万贰仟零佰零拾零元（小写¥：382000元）由原告在签订本合同之日起7日内办理银行按揭手续支付剩余购房款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.市政供水供电部门停水、停电及政府因重大会议、中高考等原因导致停工。3.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更或国家及地方政策、法规调整，导致工期延长等因素。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付，双方视为已按约定时间交付。关于逾期交付责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了房屋总价款550000元。另查，被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2017年10月25日取得房屋测绘报告。被告于2018年2月28日通知原告在2018年3月10日前收房，原告于2018年3月27日办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.本案的诉讼时效是否已经经过；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题，对此分析评判如下：关于本案的诉讼时效是否已经经过的问题。被告应在2015年12月31日前交房，2016年1月1日起即为逾期交房，原告自此应知道权利受到侵害，时效此时开始计算，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，2016年1月1日起的诉讼时效期间为三年，原告于2020年3月4日通过诉讼方式主张权利，在主张权利之前已经超过三年的诉讼时效期间已经届满，即请求支付2017年3月5日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，此后的未超过诉讼时效。被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。原、被告在合同中明确约定被告应当在2015年12月31日前将具备经综合验收合格的商品房交付给原告。被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表，被告于2018年2月28日通知原告2018年3月10日前收房，确实存在逾期交房的事实，应按约定承担逾期交房违约责任，因原告未在通知收房期限收房，逾期交房违约金计算至被告通知原告收房届满之日，即2018年3月10日。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此,违约金应当以全部房价款550000元为基数，从2017年3月5日起计算至2018年3月10日止，具体数额为20350元（550000元×0.0001×370天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭卫华支付逾期交房违约金20350元；二、驳回原告彭卫华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，由原告负担307元，被告负担154元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年四月二十三日书记员  宋煜珍