贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民再6号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐永燕，女，1979年6月13日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托代理人：唐贵黔，贵州宏匀律师事务所律师。 委托代理人：唐毓成，男，1969年10月22日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。 委托代理人：朱敬华，该公司员工。 再审申请人徐永燕因与被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2018年7月11日作出（2018）黔2730民初748号民事判决，徐永燕不服，向本院提起上诉，本院于2018年11月30日作出（2018）黔27民终1920号民事判决后，徐永燕不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月19日作出（2019）黔民申2382号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭于2020年4月28日依法公开开庭审理了本案。再审申请人徐永燕的委托代理人唐贵黔、唐毓成及被申请人天玺嘉公司委托代理人朱敬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐永燕申请再审称，请求：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项和第（六）项规定，撤销贵州省龙里县人民法院（2018）黔2730民初748号民事判决和本院（2018）黔27民终1920号民事判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被申请人承担。主要事实及理由：1、一审、二审基本事实不清。申请人在2011年12月31日前从贵州志成房地产开发有限公司（以下简称贵志公司）处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，原本根据《商品房买卖合同》规定，出卖人贵志公司于2011年12月31日前将房屋交付给买受人，但是2011年12月31日当日，该公司并没有如约将房子交付申请人，按照申请人与恒庆物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》第三章第七条第二项约定，因放开原因未能按时交给买受人的物业，其物业费由房开商全额交纳。以及《物业服务收费管理办法》第十六条，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。那么按照相关规定自约定交付期限后的相关物业费应由房开商自己全额承担。关于该案被申请人说到的2012年2月通知交房，但是根据我方提供的相关证据如《龙里县森林溪畔物业服务中心2014年年底安全检查报告》等说明直至2012年2月通知交房到2015年6月都还存在相关楼房安全隐患问题，根据《建筑法》的规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商在未取得竣工验收报告情况下交房的行为不但是一种违反合同约定的违约行为，更是一种违反国家法律强制性规定的违法行为。对此，购房者可以拒绝收房，并可以要求开发商赔偿损失。天玺嘉公司自己都发现房开商的楼房存在安全隐患，那么应当知道，该楼房不符合房屋交付条件，买受人可以拒绝收房，该情况可以视为房屋不具备交房条件，不是被申请人的单方面原因，因此在此期间的物业费应当由开发商贵志公司承担，不应由本案申请人承担。一审、二审忽视对一审被告、二审上诉人交付情况的审查，只是单单凭借《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持”判决。明显存在事实不清，证据不足。同时物业服务企业在催收物业费时，应该对该客户已交付房屋进行举证。2、一审、二审适用法律错误。《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持”。该条法律规定存在的前提是该用户已经入住并且为该小区业主时，享受该小区物业企业提供服务时，才承担相关的义务比如缴纳物业费。但是在本案中申请人并没有交付房屋，何谈受到服务？该条的适用一审、二审法院存在错误。同时根据2017年11月20日贵州省龙里县人民法院出具的民事裁定书，明确载明：贵志公司已被裁定重整申请，那么说明该公司至今日并没有能力对相关的房屋进行休整，申请人的楼房的安全隐患问题该公司没有能力消除，那么该房屋一直未达到交付条件，并未实际交付。 被申请人天玺嘉公司未向本院提交书面答辩意见。 天玺嘉公司向一审法院起诉请求：1、请求法庭判决被告向原告支付物业管理费人民币9084元。2、请求判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币7631元（按年利息每年24%贷款利息计）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，被告徐永燕从贵志公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为2-5B-4，面积为105.14平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司（以下简称金嘉隆公司）、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵志公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底森林溪畔小区才成立业主委员会。因被告从未缴纳过物管费，经原告多次催收未果诉至法院。根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。一审法院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力；根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《物业条例实施细则》第二十一条的规定，因森林溪畔小区一直未成立业主委员会，原告属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费9084元（105.14平方米×1.2元/平方米/月×72个月）的诉请，本院予以支持。对于原告诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、《物业条例实施细则》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐永燕在本判决生效之日起10日内支付原告天玺嘉公司物业管理服务费9084元；二、驳回原告天玺嘉公司的其余诉讼请求。本案案件受理费218元，依法减半收取109元，由原告天玺嘉公司承担84元，被告徐永燕承担25元。 徐永燕不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人天玺嘉公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由天玺嘉公司承担。本院二审认定事实事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，涉案的森林溪畔小区由贵志房开公司先后选聘了金嘉隆公司、被上诉人天玺嘉公司等多家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交被上诉人，同时，该公司将收取物业管理费的权利也转让给了被上诉人，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故被上诉人依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。而被上诉人在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向森林溪畔小区实际提供了物业管理服务。关于上诉人提出其未收到贵志公司的书面交房通知，涉案房屋并未实际交付，未交房的原因是贵志公司不具备合同约定的交房条件，故相应的物业费应由贵志公司全额承担。对此，根据本院生效的（2018）黔27民终591号民事判决认定的事实，贵志公司开发的森林溪畔小区已经于2012年2月通知交房。从本案审理情况来看，被上诉人天玺嘉公司是向森林溪畔小区几十户业主提出交纳物业管理费的主张，相关业主也提交了交纳物业管理费的证据，说明该小区有众多业主已经领房入住，故应视为贵志公司尽到了通知交房的义务。上诉人主张其未实际收房，并称一审对未收房的原因未进行查明，但上诉人在诉讼中并未提供充分证据证实其在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后曾主张贵志公司交付房屋或要求其承担逾期交房的违约责任，也并未提供充分证据证实是由于贵志公司的原因导致其未收房，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不力的法律后果。并且，在本案中，被上诉人天玺嘉公司仅主张上诉人交纳住宅部分的物业管理费，并未主张上诉人交纳车库的物业管理费。即使确因贵志公司的原因导致该公司未能及时交付房屋或车库，或者该公司所交付的房屋或车库存在质量问题，根据合同相对性原则，上诉人有权向贵志公司主张权利，但与本案并非同一法律关系，本院不予评判。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐永燕负担。 本院再审期间，为查明案件事实，依职权调取了证据1：贵志公司向龙里县住房和城乡建设局提交了《贵州省建设工程竣工验收备案表》。再审申请人徐永燕委托代理人对该份证据的质证意见为：对《贵州省建设工程竣工验收备案表》的合法性、关联性无异议，但对真实性有异议。被申请人天玺嘉公司质证意见为：对该份证据的三性认可，证明目的也认可。证据2：对森林溪畔楼盘工作人员谭玲和龙里县住房和城乡建设局工作人员刘志平做的《询问笔录》。徐永燕委托代理人及天玺嘉公司均对该证据的三性无异议。证据3：2011年12月28日贵州贵志房地产开发有限公司在《贵州都市报》刊登的森林溪畔延期交房公告。徐永燕委托代理人的质证意见为：对该份证据的三性无异议，但贵志公司交房时是需要书面通知的。天玺嘉公司质证意见为：对该份证据的三性无异议。 本院再审审理查明的事实与本院二审查明的事实基本一致。另查明：2011年12月28日，贵志公司在《贵州都市报》刊登森林溪畔延期交房公告，该公告载明“尊敬的森林溪畔业主：我公司开发的森林溪畔一期因不可抗力，导致部分辅助工程未能完工，原定交房时间2011年12月30日顺延至2012年元月20日，特此致歉。详询0854-57351115736111。”2012年1月11日，贵志公司向龙里县住房和城乡建设局提交了《贵州省建设工程竣工验收备案表》，申请对其开发的龙里县森林溪畔一期工程A、B栋进行竣工验收备案并提交了相关工程竣工验收备案文件。2012年1月18日，龙里县住房和城乡建设局作出了“同意备案”的处理意见。 本院再审认为，再审申请人徐永燕与贵志公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，依法应认定有效。合同中关于前期物业管理相关约定对徐永燕等业主具有约束力。贵志公司先后选聘金嘉隆公司、被申请人天玺嘉公司为森林溪畔小区提供物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交给被申请人天玺嘉公司，同时，该公司将收取物业管理费的权利也转让给了天玺嘉公司，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故天玺嘉公司依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。天玺嘉公司在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向森林溪畔小区实际提供了物业管理服务。 （一）关于本案案涉房屋是否达到交付条件问题。 贵志公司于2012年1月11日向龙里县住房和城乡建设局申请对其开发的龙里县森林溪畔一期工程A、B栋工程进行竣工验收备案并提交了相关工程竣工验收备案文件。2012年1月18日，龙里县住房和城乡建设局作出了“同意备案”的处理意见。据此，依法应当认定，贵志公司开发的龙里县森林溪畔一期工程A、B栋的商品房整体验收合格，可以交付使用。再审申请人徐永燕所购买的森林溪畔2-5B-4号房属于森林溪畔一期B栋，其主张该房屋达不到合同约定的交付条件，但徐永燕在本院二审期间提交的《龙里县森林溪畔物业服务中心2014年年底安全检查报告》等证据不能证明其所购房屋存在安全隐患，达不到合同约定的交付条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，对徐永燕的该项主张，本院不予支持。 （二）关于徐永燕是否应当缴纳物业费问题。 根据再审申请人徐永燕与贵志公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月31日、2011年12月28日贵志公司在《贵州都市报》刊登森林溪畔延期交房公告中明确的交房时间为2012年1月18日及本院已发生法律效力的（2018）黔27民终591号民事判决认定的事实等证据综合判断，本院（2018）黔27民终1920号民事判决认定贵志公司已经于2012年2月通知交房，并无不当。天玺嘉公司在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向森林溪畔小区实际提供了物业管理服务。依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，再审申请人徐永燕应当向被申请人天玺嘉公司缴纳所欠付的物业管理费，对徐永燕提出的其所购房屋未达到交付条件而未实际收房，因而不应缴纳物业管理费的主张，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人再审理由不能成立，对其再审请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持本院（2018）黔27民终1920号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  杨兆颋 审判员  林 玲 审判员  李永进 二〇二〇年五月十八日 法官助理冯雪梅 书记员凌邦洲