沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初916号原告：张丽荣，女，1957年3月9日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：马志宇，系辽宁胤阳律师事务所律师。原告：何生林，男，1952年10月28日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托代理人：马志宇，系辽宁胤阳律师事务所律师。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托代理人：王冬平，女，1991年1月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区，系该公司合同管理部法务员。原告张丽荣、何生林诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭树琼独任审判。于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告张丽荣、何生林委托代理人马志宇和被告委托代理人王冬平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽荣、何生林诉称：2015年7月22日，原被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告位于沈阳市和平区长白五街236-13号5#1-15-3房产，建筑面积84.1平方米,总房款603845元。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记备案。因出卖人违约导致商品房交付之日起满一年买受人仍无法办理权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人按照己收购房款每日万分之一标准向买受人支付违约金直至出卖人完成资料备案。合同签订后，原告依约缴纳了房款，被告也交付了房屋，但一直无法办理权属证书。2018年，原告起诉到法院，法院判决书生效后，被告支付逾期办证违约金至2019年6月30日。因被告至今无法办证，无奈原告起诉法院，诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金11110.75元（自2019年7月1日至生效判决确定给付之日止，暂计算至2019年12月31日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中原告变更第一项诉讼请求为请求被告支付自2020年1月1日至2020年6月30日逾期办证违约金为10930元。被告辩称，案涉房屋竣工验收备案，已于2016年12月15日完成，被告因政府未按期完成拆迁截至目前案涉地块仍有三处房屋未完成拆迁导致测绘大队无法完成测绘，致使无法进行初始产权登记，导致原告无法办理房产证，按照双方签订的房屋买卖合同补充协议第十二条约定，因政府行为不可抗力原因导致，房屋所有权证不能办理或延期办理出卖人不承担违约责任，故原告诉请无事实及法律依据，请法院驳回。经审理查明：2015年8月3日，原告张丽荣、何生林（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白五街236-13号1-15-3号房屋，建筑面积84.1平方米，总价款为603845元。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应付费用等先期违约行为；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自行办理权属证书。因出卖人违约导致商品房交付之日起满一年买受人仍无法办理权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人按照已收购房款每日万分之一标准向买受人支付违约金直至出卖人完成资料备案……。原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》约定：十二条关于产权登记（补充合同第十五条）1、产权证由买受人自行办理，出卖人负责提供需要出卖人提供的办理产权证需要的相关材料。因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担违约责任。2、买受人知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若买受人暂不符合在本市购房的条件，买受人须自愿承担因此暂不能办理合同备案、商品房产权登记的后果，并于商品房具备产权登记条件、政府相关主管部门同意受理产权登记申请之日起自行向主管部门申请办理。如买受人因此提出解除合同的，需向出卖人支付合同总价款20%的违约金……。合同签订后，二原告向被告交付了购房款603845元。2016年12月23日，二原告办理了入住手续。但涉诉房屋至今未取得初始登记批复，二原告无法办理产权证，故起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、购房发票、物业费收据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。现被告辩称因政府未完成拆迁导致涉诉房屋未能办理产权证系合同约定的不可抗力条款，被告应当免责。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。被告作为房产开发公司在受让土地使用权时应当知道尚未拆除的建筑将影响商品房未来办理权属登记，被告在此情况下仍与原告签订买卖合同并约定了产权证办理期限，不属于不可抗力情形，故对此答辩意见不予采纳。本案原告履行了付款义务，被告未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定,被告航远公司应当给付原告自2020年1月1日至2020年6月30日逾期办证违约金10929.59元（总房款603845元×0.1‰×181天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张丽荣、何生林逾期办证违约金10929.59元（截至2020年6月30日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39元（已减半收取），由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郭树琼二〇二〇年五月二十五日书记员  李 萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。