山西省晋城市城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）晋0502执异20号案外人：赵某某，男，1968年10月2日生，汉族，晋城市泽州县人，现住晋城市城区。委托代理人：李某某，山西昌和律师事务所律师。申请执行人：山西泽州农村商业银行股份有限公司，住所地：晋城市城区。负责人：孙某某，任董事长。委托代理人：冯某某、王某某，该公司员工。被执行人：宋某某，女，1973年8月28日生，汉族，晋城市城区人，现住城区。被执行人：张某甲，男，1972年10月12日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市。本院在执行申请执行人山西泽州农村商业银行股份有限公司（以下简称“泽州农商行”）与被执行人宋某某、张某甲金融借款合同纠纷一案中，案外人赵某某及其委托代理人李某某和申请执行人泽州农商行的委托代理人冯某某、王某某到庭参加了听证，二被执行人经本院合法传唤未到庭，现已审查终结。案外人称：请求法院解除对晋城市城区房屋的查封。案外人主张的事实与理由：贵院在执行（2019）晋0502执2314号之四裁定书过程中，查封了晋城市城区房屋的查封，该财产系异议人购买的房屋，在2018年6月21日，异议人与被执行人宋某某、张某甲就该房屋签订了《房屋买卖合同》，当日被异议人宋某某确认已收到异议人全部房款，于当日交付了房屋及相关手续，该房屋未办理过户，非因买受人自身原因未办理过户登记。现贵院于2019年11月23日对该房屋的查封损害了我的合法权益，特提出异议，请求解除对该财产的执行。申请执行人称：执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，是维护申请执行人权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。案外人以查封房屋系其所有为由提出执行异议，申请执行人认为不成立。1、案外人赵某某虽与宋某某、张某甲就该被查封房屋签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋所有权转让登记，目前房屋登记显示的产权所有人仍为宋某某，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”相关规定，该房屋买卖合同未经登记不发生所有权变更的法律效力，该买卖合同无对抗善意第三人的效力。2、案外人赵某某与宋某某、张某甲签订该房屋买卖合同的时间为2018年6月21日，在申请执行人的债权到期以后。且合同当事人还刻意留存了签订房屋买卖合同的影像资料（按照交易习惯，买卖双方签合同然后办理过户即可，没有留存影像资料的必要），合同双方当事人有恶意串通损害申请执行人债权的嫌疑。根据《合同法》第五十二条相关规定，该合同属于无效合同，案外人以该买卖合同为由提出执行异议，法律依据不足。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议。本院查明：泽州农商行与张某甲、宋某某等金融借款合同纠纷一案，本院（2019）晋0502民初1391号民事判决书判令被告张某甲、宋某某偿还原告泽州农商行借款本金190万元及利息、罚息。后泽州农商行申请执行。执行过程中，本院于2019年11月23日作出（2019）晋0502执2314号之四执行裁定书。裁定将被执行人宋某某名下的位于晋城市城区房屋予以查封。案外人赵某某于2020年4月7日提出执行异议。另查明，涉案房屋于2019年3月26日进行了产权登记，登记的房屋所有权人为被执行人宋某某。案外人针对其主张提供的证据有：1、《房屋买卖合同》一份，显示卖方宋某某将涉案房屋出售买方赵某某，价款为60万元。合同尾部除宋某某、赵某某签名确认外，还有张某甲作为宋某某配偶签名确认。落款时间2018年6月21日。2、购房收据一支，内容为收到赵某某支付的涉案房屋购房款，落款人处签名为“宋某某”，落款时间2018年6月21日。3、欠条一支，证明宋某某收到60万元购房款后，尚欠赵某某4万元；该欠条内容为欠到赵某某4万元。落款人为宋某某，落款时间2018年6月21日。申请执行人认为，证据2和3中宋某某的签名和证据内容不是同一人书写，不合常理。4、结婚证一张，证明常某某与赵某某系夫妻关系；5、银行转账4支共计64万元，案外人称，其中2015年5月15日和2016年2月5日两笔转款共计40万元，为赵某某向张某甲提供的借款本金，2018年6月21日由常清衫分别向赵某某、尚某某转账的9万元与15万元为购房款，其背景是签订《房屋买卖合同》当日，经核对，宋某某、张某甲尚欠赵某某借款40万元，三方同意将该借款转为购房款，由赵某某再支付20万元房款，宋某某、张某甲又向赵某某借款4万元，让赵某某将24万元转账到指定账户（赵某某、尚某某的账户），随后赵某某委托常清衫向指定账户支付了24万元；6、2018年06月21日012503视频、2018年06月21日012533视频，证明2018年06月21日，赵某某与宋某某、张某甲签订《房屋买卖合同》的过程；7、2018年06月21日155742视频、2018年06月21日160932视频，证明2018年06月21日，赵某某与宋某某、张某甲经过对账后，赵某某除支付了60万元购房款，尚有4万元债权未清偿，该债务由宋某某向赵某某出具欠条；8、证人证言一份、证人常清杉当庭作证，证明2018年6月21日，常清衫向赵某某、尚某某的账户转账的9万元、15万元，该两笔款项系赵某某按照宋某某、张某甲的要求支付至赵某某、尚某某的账户，转账至赵某某、尚某某账户的24万元，系20万元购房款及宋某某、张某甲再次向赵某某借款4万元。听证过程中，案外人主张，涉案房产因手续不全没有进行登记，故无法办理过户手续，非因赵某某原因未办理过户登记。本院认为：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已交付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提供的证据房屋买卖合同，明确显示案外人和被执行人在涉案房屋被查封之前已签订买卖合同，由于被执行人经本院合法传唤未参加听证，申请执行人也无证据证明双方恶意串通，本院推定被执行人签名为真实，认定买卖合同合法有效。同样，案外人提供的购房收据1支、欠条1支，本院推定属实，且收据、欠条与转账记录和买卖合同在签订日期、金额方面一致，加之证人常清杉的当庭证言，上述各项证据相互印证，可证明案外人通过折抵债权、指示交付剩余价款的方式，于合同签订当日交付了购房款。案外人提供的原始购房收据4张、租赁合同二份、微信转账截图一张可证明案外人在本院查封之前已经实际占有涉案房产。就涉案房产未办理过户登记的原因，案外人当庭陈述系因手续不全没有进行登记，故无法办理过户手续，非因案外人赵某某原因未办理过户登记。对此本院认为，房屋过户涉及买卖双方，作为卖方的被执行人的缺席给相应事实的认定造成了障碍，但由此造成的不利后果如由到庭的案外人承担，显然程序上讲相对不公。并且双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋确实尚未办理产权登记，至本院查封时，房屋办理产权登记的时间也仅经过了约8个月，案外人对房屋产权登记情况不知情合乎常理。综上，本院认定，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，所以案外人的异议请求，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对晋城市城区某某小区三区X号楼X单元XXX室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  田海根人民陪审员  王钰菲人民陪审员  张 超二〇二〇年五月二十七日书 记 员  孟盼盼