重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终119号上诉人（原审被告）：丁伦刚，男，1966年6月21日出生，汉族，住奉节县。被上诉人（原审原告）：靳礼宣，男，1987年1月12日出生，汉族，住奉节县。委托诉讼代理人：刘立安，重庆夔府律师事务所律师。上诉人丁伦刚因与被上诉人靳礼宣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁伦刚上诉请求：1.确认丁伦刚与靳礼宣之间的房屋买卖合同未成立，靳礼宣给付的定金38000元不予退还（二审中，丁伦刚陈述愿意退还购房款38000元），由靳礼宣赔偿丁伦刚房屋空置损失费50000元；2.本案一、二审诉讼费由靳礼宣承担。事实及理由:1.案涉房屋是由当地政府牵头并由财政补贴部分费用的农民集资安置房，不属于商品房，靳礼宣向法院提交的合同更改了国家补贴的相关条款；在丁伦刚保存的合同中靳礼宣至今未签字，故合同未成立。2.丁伦刚虽然于2012年1月21日、2013年2月8日向靳礼宣分别出具了20000元的收据，但上述收据中载明的购房款40000元实为靳礼宣应享受的政府财政补贴，汾河镇财政所要求丁伦刚先出资垫付给搬迁户，然后凭搬迁户的购房收据、委托书和户口薄等有效证件代领，故丁伦刚向靳礼宣出具了上述收据；财政补贴到位后，因靳礼宣失踪6年，无法签字和提供户口簿，导致丁伦刚未实际领取40000元财政补贴，直到2018年丁伦刚不得已才将案涉房屋卖给案外人。3.丁伦刚按政府要求集资建房、交房、办理财政补贴手续，靳礼宣利用财政补贴的漏洞一直不接房，讹诈丁伦刚，强行要求丁伦刚退还42000元（包括预收的工程门换防盗门以及窗户加宽、安装电表等费用2000元），因丁伦刚无过错，不应承担责任；靳礼宣故意违约造成房屋空置7年，应由靳礼宣赔偿丁伦刚损失50000元。4.一审法院适用法律错误。靳礼宣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。靳礼宣向一审法院起诉请求：1.确认丁伦刚与靳礼宣于2011年11月25日签订的房屋买卖合同无效；2.丁伦刚返还靳礼宣购房款80000元；3.丁伦刚赔偿靳礼宣损失30000元。一审法院认定事实：丁伦刚与靳礼宣于2011年11月25日签订《奉节县汾河镇落阳村生态移民工程商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》，约定丁伦刚将奉节县汾河镇落阳村生态移民工程第8幢1单元6-1号房屋卖给靳礼宣，房屋总价为90700元。2011年11月25日，丁伦刚出具收据收到靳礼宣购8-6-1房屋定金40000元，2012年1月21日丁伦刚出具收据收到靳礼宣购房款20000元，2013年2月8日丁伦刚出具收据收到靳礼宣房款20000元。丁伦刚出售的房屋建筑虽后来补办了乡村建设规划许可证，但至今未取得建设工程规划许可证等合法手续。案涉房屋已由丁伦刚出售给案外人。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，丁伦刚与靳礼宣签订《商品房买卖合同》，但丁伦刚至今所提交的证据均不能证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证，故丁伦刚出售的房屋建筑违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法建筑。丁伦刚与靳礼宣签订的《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，自始没有法律约束力。靳礼宣支付了80000元购房款有丁伦刚出具的收据，丁伦刚虽然提出异议，但提交的证据并不能证明靳礼宣实际支付的购房款少于80000元，应当承担举证不能的法律后果。故对靳礼宣主张丁伦刚返还80000元购房款，予以支持。靳礼宣因为合同无效导致其支付部分房款后无法取得房屋确实存在损失，虽然导致合同无效的根本原因在于丁伦刚，但靳礼宣在签订合同时对于丁伦刚出售的房屋的合法性没有进行必要的审查，其对合同无效导致的损失也应当承担一定责任。故对合同无效导致的损失酌情确定靳礼宣承担30%的责任，丁伦刚承担70%的责任。由于靳礼宣主张30000元的资金占用损失，故由丁伦刚赔偿靳礼宣损失21000元。遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国城乡规划法》第四十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.靳礼宣与丁伦刚2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》无效；2.丁伦刚在该判决生效后十日内返还靳礼宣购房款80000元，并赔偿资金占用损失21000元；3.驳回靳礼宣的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由靳礼宣负担375元，由丁伦刚负担875元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明：2014年12月16日，案涉工程“汾河镇落阳村高山生态扶贫搬迁集中安置点”取得了原奉节县规划局颁发的乡村建设规划许可证。2015年1月16日，原奉节县国土资源和房屋管理局向汾河镇人民政府作出了《关于汾河镇落阳村高山生态移民扶贫搬迁集中安置居民点建设项目用地的预审意见》，对汾河镇人民政府上报的该项目建设用地原则同意通过预审，但明确指出“接此意见后，你镇及时通过土地复垦项目获取农村发展预留用地指标，对公共设施和基础设施建设部分申请市上下达新增建设用地计划，并取得正式用地批文后方可动工建设。本预审文件自批准之日起两年内有效”。截止二审开庭时，案涉工程未取得正式用地批文。二审查明的其余事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：案涉《商品房买卖合同》属于合同未成立还是无效合同？丁伦刚应返还靳礼宣购房款80000元还是38000元以及是否应承担靳礼宣的资金占用损失？对此，分别评析如下：争议双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。理由如下：1.案涉房屋坐落于奉节县，虽然该房屋所涉工程项目在一审辩论终结前取得了乡村建设规划许可证以及建设用地预审意见，但至今未取得正式的用地批文。故，案涉工程违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，属于违法建筑。2.本案的基础法律关系是房屋买卖，因此应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，靳礼宣提交的《商品房买卖合同》有丁伦刚、靳礼宣的签名，根据上述规定，该合同于2011年11月25日成立。因该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故属于无效合同。丁伦刚以靳礼宣未在《商品房买卖合同》上签名为由，主张合同未成立，但丁伦刚未向法院提交其持有的《商品房买卖合同》予以证实，故本院对该主张不予支持。丁伦刚应返还靳礼宣已支付的购房款80000元并承担一定的资金占用损失。理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，靳礼宣提交的购房款收据，能够证明靳礼宣已向丁伦刚支付购房款80000元。因丁伦刚未将案涉房屋实际交付给靳礼宣使用，且案涉房屋已被丁伦刚出售给案外人，故，靳礼宣要求丁伦刚返还购房款80000元，符合法律规定。丁伦刚认为其未实际收取2012年1月21日、2013年2月8日收条中载明的40000元购房款，并主张上述费用是为了领取政府财政补贴42000元而出具的收据，同时主张财政补贴的领取方式是丁伦刚以收取房款的方式垫付给购房户，待政府补贴到位后丁伦刚凭搬迁户保存的收据、户口薄和出具的委托书等手续在财政所领取，故同意返还靳礼宣购房款38000元，但不承担房款损失。对此认为，从靳礼宣提交的收据来看，收据上载明的是“购房款”，并未备注该费用由政府财政补贴费用抵扣；丁伦刚提交的证据不能证实靳礼宣未实际支付40000元购房款；丁伦刚也未提交其他证据佐证其主张的领取政府财政补贴的程序，故丁伦刚应当承担举证不能的不利后果，其主张只返还38000元购房款且不承担损失，本院不予支持。对于资金占用损失的问题，虽然导致合同无效的根本原因在于丁伦刚未完全取得建设房屋的合法手续，但靳礼宣在签订合同时对出售房屋的合法性没有进行必要的审查，其对合同无效导致的损失也应当承担一定责任。截止一审辩论终结前，靳礼宣已付房款的损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其利息损失为27167.47元，虽然靳礼宣主张的30000元利息损失超过了法定损失，但一审法院根据双方的过错程度，酌情确定丁伦刚赔偿靳礼宣损失21000元，该损失在法定损失范围内，故并无不当。关于丁伦刚上诉认为靳礼宣篡改《商品房买卖合同》的问题。经查阅一审庭审笔录，丁伦刚对《商品房买卖合同》的质证意见为“分期付款这个不是我写的，其他的没有异议”，即丁伦刚对《商品房买卖合同》的真实性和合法性未提出异议，虽然其认为“分期付款”不是他本人写的，但并不能证明双方没有此项约定，且从丁伦刚分三次出具收据的行为来看，印证了合同约定的分期付款的事实。二审中，丁伦刚对靳礼宣提交的《商品房买卖合同》中出卖人“丁伦刚”的签名无异议，只是认为该合同与其他400余户购房户的合同版本不一致，从而怀疑靳礼宣以复印件的方式对合同的部分条款进行了变动即“更改了国家补偿条款”的相关内容。对于该主张，丁伦刚既未提交其本人持有的合同原件予以对比，也未提交其他同类型的购房户的合同予以印证，更未提交相关鉴定文书证实该合同是通过复印件更改而形成。故其认为靳礼宣篡改《商品房买卖合同》的上诉理由不成立。关于丁伦刚认为靳礼宣利用财政补贴的漏洞对其进行讹诈的问题，不属民事案件解决范围，丁伦刚可凭有效证据向有关部门主张权利。关于丁伦刚在二审中请求靳礼宣赔偿其房屋空置损失费50000元的问题，因其在一审中未主张，故该请求不属于本次上诉案件审查范围。综上所述，丁伦刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人丁伦刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年五月七日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾