内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2805号原告：安某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：娜某，内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。被告：白某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李某，鄂托克旗法律援助中心法律援助律师。第三人：贾某，公民身份号码×××。第三人：马某，公民身份号码：×××。第三人：冯某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郝某，系冯娜配偶。第三人：郝某，公民身份号码：×××。原告安某与被告白某、第三人郝某、贾广福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中依职权追加第三人马某、冯娜参加诉讼。原告安某及其委托诉讼代理人娜某、王某，被告白某极其委托诉讼代理人李某、第三人贾广福、马某、郝某、冯娜委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安某向本院提出诉讼请求：1、依法判决中止执行鄂托克旗乌兰镇经济适用房小区9号楼2单元204室楼房；2、判决登记在第三人郝某名下位于××旗房的所有权人为原告；3被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：鄂托克旗人民法院在执行被告白某与第三人郝某借款合同纠纷中查封了登记在第三人郝某名下位于××旗房屋一套。原告以该房屋实际所有权人向鄂托克旗人民法院提出执行异议，鄂托克旗人民法院于2019年11月6日作出（2019）内0624执异73号执行裁定书裁定驳回原告的异议申请。2011年3月8日原告向第三人贾广福购买了位于××旗房，第三人给原告出售楼房时称出售的楼房是17万元向郝某购买的，第三人贾广福同意按照原价17万元出售给原告，原告答应后签订了购房合同，原告将购房款一次性以现金方式支付给第三人贾广福，贾广福将房屋交付给原告，原告购买房屋后一直居住至今。第三人郝某早在2011年就将该房出售给第三人贾广福，并将楼房交付使用，是该楼房的合法占有人，该楼房早已经通过两个主体进行转让，第三人郝某已经将楼房处分，因此第三人对楼房不在享有所有权，人民法院应当将该楼房依法解封并明确该楼房的所有权人为原告，第三人郝某早已经不是该楼房的实际所有权人。原告依据《房屋买卖协议书》两份，根据《民事诉讼法》119条及相关法律为依据，具状起诉，请法院支持原告诉讼请求。被告白某辩称，原告诉称2011年以现金方式一次性付款购买了涉案房屋，而运用大额现金交付购房款不符合交易习惯，缺乏充分的事实依据，不应当认定原告已经支付了购房款且贾广福于郝某为亲戚关系，双方是否存在真实的交易是存疑的，应当驳回原告的诉讼请求；本案房屋系经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十一条规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易。原告违反规定私下交易损害了社会公共利益，涉案合同应当认定为无效合同。原告的第二项诉讼请求为确认之诉，应当另行起诉，不得在本执行异议之诉中审理，理应裁定驳回原告的诉讼请求。第三人郝某辩称2011年将涉案房屋卖给了贾广福，房子没有过户我也催过，因为和贾广福是亲戚所以收到房款没有打收条，郝某当时知道贾广福把房子又转手卖了，原告起诉以后知道卖给安某了。第三人贾某辩称，从第三人郝某处购买了房屋后卖给了安某。第三人马某辩称，催过原告办理过户手续。第三人冯春莲未发表答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、房屋买卖协议书两份，证明第三人贾广福将涉案房屋出售给原告的事实；2、房产证复印件1分，于原件核对无异，证明原告持有鄂托克旗乌兰镇经济适用房小区9号楼2单元204室楼房的房产证，原告是该房屋的实际所有人的事实；3、取暖费收据1张、物业费收据1张、水费收据1张、污水处理费收据1张、微信支付交易账单截图5张，证明原告对涉案房屋一直合法占有使用并交纳楼房的相关费用，原告是该楼房的实际所有权人的事实；4、鄂托克旗人民法院（2019）内0624执异73号裁定书，证明原告获悉自己购买的房屋被查封后向执行法院提出执行异议被驳回，原告据此提起诉讼主张权利的行为以及事实上居住楼房的事实表明原告是楼房实际所有权人的事实。5、微信缴费记录复印件，提供手机当庭核对，证明原告缴纳电费的事实。6、申请法院调取的（2017）内0624执恢1305号执行裁定书一份，证明涉案房屋查封日期是2018年2月1日，原告在法院查封前以及购买了涉案房屋。被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的第1组证据的真实性、合法性以及证明目的均不认可，认为两份协议主体不同，内容也不同，不能证明所签合同是涉案房屋的买卖合同；对第2组证据证明目的不认可，房屋登记所有权人事郝某，且房产证上写有经济适用房几个字，不能证明实际所有权人是原告的事实；第3组证据无法看清原告教的什么费用已经给那个房屋交的费用，且取暖费上业主写的郝果堂，这些票据仅能证明该房屋近期居住情况；对第4组证据的证明目的不认可。对证据5认可，对证据6真实性、合法性认可，证明目的不认可，单凭该证据不能证明原告已经购买了涉案房屋。第三人郝某、冯春莲、马某对原告提交的证据均认可无异议。第三人贾某对第1组证据认可，就是贾广福和原告签订的合同，合同中的安某就是安小伟，对原告提交的其他3组证据也认可。被告未向本院提交证据。1、第三人郝某向本院提交房屋买卖合同1份，证明郝某将涉案合同卖给贾广福的事实。2、收条两张，证明郝某向贾某支付最后两笔房款的事实。当事人对第三人郝某提交的证据质证意见如下：原告对第三人郝某提交的证据均认可无异议；被告对该证据1的真实性、合法性以及证明目的均不认可，因为第三人之间是舅舅和外甥的关系，对证据2不认可理由为收条已经被涂画，不能证明支付房款的事实。第三人冯春莲、贾广福、马某对第三人郝某提交的证据均认可无异议。第三人冯娜、贾广福、马某未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证意见如下：原告提交的证据1中2011年3月8日甲方贾广福和乙方安某签订买卖房屋协议书，合同约定甲方贾广福将经济适用房住宅小区总面积为73.38平方米的房屋以17万元的价格卖给乙方安某，房屋交付后乙方一次性付清房款，乙方变更房产名字时甲方必须无偿提供一切相关手续，合同一式两份，甲乙双方各持有一份，双方签字后生效。2011年4月15日贾某作为甲方、安小伟作为乙方签订了房屋买卖协议书，约定甲方坐落于武装部弹药库经济适用住房（建筑74平方米）卖价17万元，因房屋产权证未到手，乙方一次性交给甲方16万元，剩余1万元待房产证到手后交给甲方完成交易。本院认为上述协议先后形成于2011年3月和4月份，早于本院对涉案房屋采取执行措施前，原告和第三人作为合同主体均承认为其真实意思表示。关于被告辩称不能证明为涉案房屋的意见，本院认为原告提交的房屋所有权证中房屋面积、所在小区和位置，与上述合同约定的房屋面积为73.38平方米、房屋位置、小区名称吻合，且第三人之间均认可涉案房屋从郝某手中继受取得后卖给原告的事实，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。原告提交的证据2真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。关于原告提交的证据3中鄂托克旗家园物业管理服务有限责任公司物业费专用收据1张载明业主为原告以及居住地为涉案房屋，可以证实原告原告从2015年开始在涉案房屋居住的事实；2018年9月30日的水费收据两张均由原告持有，且票据上载明的住址即为涉案房屋，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。原告提交取暖费票据由原告持有，供**址为涉案房屋，虽然业主是郝国堂，但是原告和第三人均进行了解释，结合原告持有该证据的事实以及原告提交的证据2中的物业费收据可以证实原告2015年已经入住，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。对原告提交的2018年9月30日水费收据载明的客户以及住址即为原告和涉案房屋，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。关于原告提交的证据2中微信支付票据5张，并不能证明原告为涉案房屋缴纳电费的事实，因此本院对该证据的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认，对该证据不予采信。原告提交的证据4由本院依据法定程序制作，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。原告提交的证据5证实原告曾支付电费，但是并不能证明其缴纳的是涉案房屋的电费，因此本院对该证据不予采信。对证据6的真实性、合法性以及与本案关联性认可，对该证据予以采信，但仅凭该证据并不能证明证实原告购买涉案房屋的事实。本院对第三人郝某的证据认证意见如下：第三人马某认可该证据原本由其持有，认可该证据背后的收条由第三人郝某出具，且债务清偿后收条被涂画销毁也符合生活常理，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月8日第三人贾广福和原告签订房屋买卖协议书，约定贾广福（甲方）将位于经济适用房住宅小区总面积73.38平方米的房屋以17万元的价格卖给安某（乙方），甲方在房屋交付后一次性付清甲方所有的房款，如果乙方需要变更房产名字，甲方必须无偿提供一切相关手续。原告支付房款16万元后，2011年4月15日贾广福和安小伟签订房屋买卖协议书，约定甲方贾某将坐落于武装部弹药库经济适用房建筑面积74平方米的房屋作价17万元卖给原告，因房产证未到手，故乙方安小伟一次性交给甲方16万元，剩下1万元于房产证到手后支付。2011年3月8日贾广福将涉案房屋的钥匙交付给原告后原告居住至今。2011年4月5日甲方第三人郝某、冯娜与乙方第三人贾广福、马秀芹签订房屋买卖合同，约定乙方购买甲方的经济适用房，房屋建筑面积为73.38平方米。结构为砖混结构，交易价格为14万元，房款于合同签订之日以现金方式一次性付清，乙方付清购房款后甲方将证件出来后移交乙方。2011年8月11日鄂托克旗房产和物业管理中心对位于××旗东、百眼井路南大兴经济适用房住××区房屋进行所有权登记，所有权人登记为第三人郝某，所有权证号为蒙房产证鄂托克旗第132021101126号。2011年4月6日第三人贾广福向郝某支付房款3万元，2011年10月22日贾广福向郝某付清了最后一笔房款10000元。2016年郝某取得房屋所有权证书后交给了贾广福，贾广福交给原告后，原告于2016年支付了剩余房款1万元。原告居住上述房屋期间于2017年10月21日原告支付了涉案房屋取暖费1541元、2018年6月21日原告向缴纳了涉案房屋2015年12月2日2018年12月2月物业费1585元，二次电费90元，2018年9月30日原告支付了涉案房屋水费73.63元和污水处理费17.53元。2018年2月1日本院作出本院（2017）内0624执恢1305号执行裁定书查封了涉案房屋，原告提出执行异议，本院于2019年11月6日作出（2019）内0624执异73号执行裁定书驳回原告提出的执行异议申请。另查明安某又名安小伟，贾广福又名贾某，冯某。本院认为，本案为执行异议之诉，而案外人执行异议之诉,是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利,而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判,以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法,其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。本案争议的焦点是原告对本院查封的第三人郝某名下位于××旗东、百眼井路南大兴经济适用房住××区的房屋是否享有阻却执行的实体民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告与第三人贾某于2011年3月8日签订买卖房屋协议书明确约定，第三人贾某将上述房屋以17万元的价格出售给原告，并将钥匙交付原告；且2011年4月15日双方再次签订房屋买卖合同书时原告已经给付房款16万元并于2016年拿到房屋所有权登记证书后将剩余房款1万元给付第三人贾某。关于房屋交付时间，原告认可为2011年4月15日，原告和第三人签订买卖合同，第三人贾某负有举证责任证明交付房屋的时间，而原告认可的事实，第三人贾某无需再次举证，因此认定原告已经于2011年4月15日占有了该房屋并使用至今。原告和第三人签订房屋买卖合同早于本院2019年度涉案房屋采取执行措施前，因此本院认为原告和第三人贾某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。关于被告抗辩，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定,“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”的意见，本院认为本案中郝某于2011年8月11日取得涉案房屋所有权，且根据房屋所有权证记载土地使用的方式为出让且取得方式为新建商品房买卖，即使五年内不得出售，从2016年8月12日起原告购买经济适用住房满5年，合同效力已经随5年时间的经过已经补正，即本院于2018年2月1日对涉案房屋采取执行措施前，原告和第三人贾某签订的房屋买卖合同以及第三人贾某、马某和郝某、冯春莲签订的房屋买卖合同均已经生效。关于被告辩称贾某对交易经过当庭陈述前后矛盾、含糊不清的意见，本院认为交易时间距离庭审已经过8年之久，虽第三人之间为亲戚，但证据证据显示确实存在真实的交易，且第三人马某、贾某与第三人郝某、原告与第三人马某、贾某关于房屋交易经过陈述基本一致且有相关证据佐证，而交易程序也符合生活经验，因此本院对被告该意见不予采纳。关于未能办理过户的原因，原告诉称不清楚如何办理同时因为忙忘记办理，本院认为原告从贾某处购买房屋时，且涉案房屋并未进行所有权确认登记，结合在房屋所有权人登记为第三人郝某后，郝某并未及时给买受人贾广福办理产权变更登记且原告也未和贾广福、郝某达成一致意见，将房屋所有权变更至本案原告名下，即非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，原告对本院查封的第三人郝某名下位于××旗东、百眼井路南大兴经济适用房住××区房屋享有物权期待权，该权利足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定,对于原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求在本案中确认其为争议房屋所有权人的意见，本院认为房屋登记所有权人为郝某，原告只是其对涉案房屋享有的权利足以排除法院的强制执行，原告基于买卖合同对合同相对人贾某享有债权请求权，因此原告应当向贾某主张权利，要求协助办理所有权变更登记。因此原告要求判决登记在第三人郝某名下位于××旗房的所有权人为原告的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、不得执行位于××旗房屋（房屋所有权证编号为蒙房产证鄂托克旗第132021101126号）；二、驳回原告安某其他诉讼请求。案件受理费3700元，由被告白某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  谢晓凤审 判 员  娜 日人民陪审员  李金祥二〇二〇年五月十九日书 记 员  刘晓梅法条链接《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。