贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初408号 原告：熊广义，男，1988年12月19日出生，汉族，住贵州省修文县。 原告：樊珍珍，女，1988年1月26日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 二原告共同委托诉讼代理人：何冈伦，贵州省修文县六广镇法律服务所法律服务工作者。 被告：贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司，住所地贵州省修文县龙场镇城北村村委综合办公楼。 法定代表人：周永，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄维，贵州贵达律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司修文县支行，住所地贵州省修文县龙场镇人民南路8号。 负责人：吴林华。 委托诉讼代理人：**，男，该银行工作人员。 委托诉讼代理人：邓嫚，女，该银行工作人员。 案由：商品房销售合同纠纷。 二原告向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告签订的《商品房卖合同》已经解除；2.被告支付二原告首付款116,662.00元、住房维修金7,713.00元、水电入户费4,410.00元、广告费用400.00元、2014年10月至2020年3月已还贷款本金46,673.68元、同期已付贷款利息78,395.01元，违约金以上述金额加上银行贷款269,000.00元共计398,185.00元×银行贷款月利率8.625‰×2015年11月至2020年3月共计53个月，计算为182,020.32元，以上款项共计386,274.01元；3.解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并判决被告向第三人归还该贷款合同2020年3月以后的剩余贷款本金222,326.32元；4.被告承担本案一切诉讼费和财产保全费。 被告贵州省永尽诚房地产开发有限公司辩称，对合同已解除无异议；违约金应当按照《商品房买卖合同》约定计算，被告应当向原告支付的费用应以2019年2月18日原告向被告出具的《收条》上载明的为准；根据《解除协议书》第三条，按揭本息罚金及其他费用应当由二原告承担，即使被告承担该费用，也应当按照约定待被告向第三人支付贷款本息罚金及相关费用，第三人解除抵押登记后10日内再退还给二原告。 第三人中国农业银行股份有限公司修文县支行述称，根据原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》第十三条约定借款人与售房人的商品房买卖合同被解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同。二原告向第三人的借款应由二原告偿还，被告承担连带担保责任。第三人向本院提出诉讼请求：1.原告提前偿还尚欠第三人全部借款本息223,168.07元并以该金额为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定即按照五年期贷款年利率5.39%标准计算利息自2020年2月26日起至本息还清之日止；2.被告对该债务承担连带保证责任；3.原、被告承担本案诉讼费、保全费以及第三人为实现债权支付的一切费用。诉讼中，经本院释明，第三人变更第一、二项诉讼请求为：1.被告偿还尚欠第三人全部借款本息223,168.07元并以该金额为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定即按照五年期贷款年利率5.39%标准计算利息自2020年2月26日起至本息还清之日止；2.二原告对该债务承担连带保证责任。 本院经审理确认如下事实：2014年8月1日，原告夫妻二人在被告处购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》约定：总价款385,662.00元，首付款116,662.00元，余款269,000.00元银行按揭支付。交房时间为2015年11月1日前。如被告逾期90天交房的，应在收到退房通知之日起三十日内退还全部已付款，并按全部已付款的0.1％支付违约金。2014年8月25日，二原告向被告支付水电气费用4,410.00元、维修基金7,713.00元、预告登记费400.00元、首付款90,000.00元，共计12，523.00元。2014年9月19日，原告在第三人处申请商品房按揭贷款269,000.00元；原告熊广义作为借款人、第三人作为贷款人、被告作为担保人、二原告作为抵押人签订《个人购房担保借款合同》约定：贷款由第三人直接支付给被告。二原告的还款方式为按月240期等额本息，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%，并随其于次年1月1日起调整。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2014年9月25日，第三人按约定直接向被告支付按揭贷款269,000.00元。2019年2月18日，因被告逾期未交房，原告作为乙方与被告作为甲方签订《解除协议书》约定：协议签订之日起，甲乙双方自愿解除《商品房买卖合同》，甲方有权立即收回案涉房屋并另行销售；协议签订后三日内，乙方应配合甲方办理撤销预售登记和解除按揭贷款协议及注销抵押登记，所产生费用由乙方承担；甲方扣除甲方代支付的应由乙方承担的银行按揭本、息、罚金以及其他相关费用后，如有剩余，甲方应在银行解除抵押登记后的十日内一次性退还给乙方；协议签订后，双方之间商品房买卖争议全部解决，任何一方不得再以原商品房买卖合同主张权利。当日，经结算，被告应向原告返还已偿还的按揭款本息99,250.59元、首付款90,000.00元、水电气费用4,410.00元、维修基金7,713.00元，共计201,373.59元，原告并向被告出具《收条》。但被告仅于2019年8月12日向二原告返还50,000.00元，其余款项未返还。2020年2月26日，二原告向本院提起诉讼，提出如前诉请。 另查明，截止2020年4月27日，二原告已向第三人偿还按揭贷款本息共计126,913.25元，尚欠购房贷款本金221,480.79元。 本院认为，当事人协商解除合同的，签订解除协议时合同解除。一方当事人违约的，应当向对方承担违约责任。双方当事人约定的违约金过低的，可予以调整。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同解除，达不到商品房买卖的目的，商品房担保贷款合同应予以解除；解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原、被签订《解除协议书》之日即2019年2月18日《商品房买卖合同》解除。故对原告要求确认《商品房买卖合同》已解除的诉请，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，因二原告购房目的不能实现，《个人购房担保借款合同》也应随之解除，二原告已还款至2020年4月27日，故本院确认《个人购房担保借款合同》于2020年4月27日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，应由被告将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告未按照《解除协议书》约定向二原告足额返还，导致二原告损失扩大，被告除继续按照约定履行返还义务外，对解除协议签订后二原告继续偿还的按揭贷款本息，被告亦应一并返还原告。故对被告要求仅按照约定金额返还二原告的辩解，本院不予采纳。被告应向二原告赔偿水电气费用4,410.00元、维修基金7,713.00元的损失共计12,123.00元。原告要求被告支付广告费损失400.00元，经查，广告费实为商品房预告登记费，因双方签订解除协议时，原告并未要求被告赔偿该项损失，视为已经放弃自己该项权利，故对原告诉请要求被告赔偿广告费损失400.00元的诉讼请求，本院不予支持。被告应向原告返还的购房款为首付款90,000.00元、截止2020年4月27日按揭贷款本息126，913.25元，共计216，913.25元，扣除被告已支付的50,000.00元，被告还应返还166，913.25元。虽然原、被告约定签订解除协议后任何一方不得再以原商品房买卖合同主张权利，但诉讼过程中，原告要求被告支付解除《商品房买卖合同》违约金，被告辩称应当按照《商品房买卖合同》约定标准计算违约金，足以认定原、被告对支付违约金无异议，仅对违约金支付标准产生争议。《商品房买卖合同》约定违约金为买受人全部已付款的0.1%过低，原告要求按照月利率8.625‰计算亦无法律依据，本院结合被告长期占用原告资金的事实，结合当地房地产市场以及经济社会发展情况等因素，酌情支持被告向二原告支付违约金以返还购房款本息166,913.25元为基数按照10%计算，为16,691.33元。被告还应向第三人返还尚欠购房贷款本金221,480.79元，由于被告逾期交房的根本违约行为导致《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》解除，二原告作为借款人应当向第三人承担的支付利息损失责任亦应由被告最终承担。第三人诉请要求利息按照借款贷款年利率5.39%计算，因2019年8月20日起已执行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院支持利息以尚欠购房贷款本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月28日起计算至款项付清之日止。 关于第三人要求被告偿还尚欠按揭贷款本金、支付利息并由二原告承担连带清偿责任的诉讼请求。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，同时，当事人签订的《个人购房担保借款合同》明确约定“如售房人未将购房款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”，故第三人的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告樊珍珍、熊广义与被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》于2019年2月18日解除，原告樊珍珍、熊广义与第三人中国农业银行股份有限公司修文县支行签订的《个人购房担保借款合同》于2020年4月27日解除； 二、被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告樊珍珍、熊广义赔偿水电气费用、维修基金损失12,123.00元，购房首付款、按揭贷款本息166,913.25元，违约金16,691.33元，共计195,727.58元； 三、被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司修文县支行偿还尚欠借款本金221,480.79元及利息（利息以尚欠借款本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月28日起计算至全部款项付清之日止）； 四、原告樊珍珍、熊广义对上述第三项确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告樊珍珍、熊广义的其余诉讼请求； 六、驳回第三人中国农业银行股份有限公司修文县支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,096.00元，减半收取计3,548.00元（原告预缴6,049.00元），由被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司负担1,809.00元,原告熊广义、樊珍珍负担1,739.00元，退回原告熊广义、樊珍珍2,501.00元。第三人中国农业银行股份有限公司修文县支行所交案件受理费2,324.00元，由原告樊珍珍、熊广义负担1,162.00元，被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司负担1,162.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  饶伏龙 二〇二〇年五月十八日 法官助理陈晓红 书记员张颖（代)