杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初349号 原告：郑维，男，1974年9月2日出生，汉族，住安徽省长丰县。 原告：董芹，女，1975年10月19日出生，汉族，住安徽省长丰县。 以上二原告之共同委托诉讼代理人：郭兵，浙江同舟律师事务所律师。 被告：杭州万亚贸易有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢313（商务办公）室，统一社会信用代码913301013218785192。 法定代表人：滕万飞，该公司执行董事。 被告：浙江万亚置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢311（商务办公）室，统一社会信用代码91330101699802073R。 法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事。 以上二被告之共同委托诉讼代理人：滕亚力，男，浙江万亚置业有限公司工作人员。 以上二被告之共同委托诉讼代理人：王辉，男，浙江万亚置业有限公司工作人员。 原告郑维、董芹与被告杭州万亚贸易有限公司（以下简称杭州万亚公司）、浙江万亚置业有限公司（以下简称浙江万亚公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行审理。原告郑维、董芹及其委托诉讼代理人郭兵，被告杭州万亚公司、浙江万亚公司的共同委托诉讼代理人滕亚力、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑维、董芹向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》和《商铺委托管理协议》；2.请求判令被告返还原告物业使用权出让费310000元，并支付违约金62000元；3.请求判令被告承担律师代理费10000元；4.请求判令本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：2017年6月9日，原告与被告杭州万亚公司签订了万亚名城《物业使用权转让合同》及《商铺委托管理协议》，约定杭州万亚公司应于2017年6月9日将案涉物业交付给原告，并保证所转让物业及配套设施在交付时能正常使用。经原告实地了解，合同中约定的商铺位置根本无法寻找，不能正常使用和交付，杭州万亚公司至今也未以任何形式通知原告交付事宜。根据合同约定，逾期交付物业超过30日的，原告有权解除合同，被告应依约支付原告违约金。因被告未交付案涉物业，万亚名城《商铺委托管理协议》的合同目的无法实现，杭州万亚公司应依约赔偿原告诉讼费、律师费等全部损失。案涉物业系浙江万亚公司开发经营，委托杭州万亚公司对原告进行转让，原告签订合同时知晓二被告间委托关系，故浙江万亚公司作为委托人应当受原告与杭州万亚公司所达成合同的约束，并承担法律责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杭州万亚公司、浙江万亚公司共同辩称，本案涉及到两个法律关系：一是使用权转让的合同关系，二是委托合同关系，两个合同所对应的权利义务有所不同。原告在购买使用权时相关物业已经建成，购买方均经过了现场考察，对有关情况均应了解。原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》、《商铺委托管理协议》合法有效，原告的诉请解除合同没有事实和法律依据。本案涉及的使用权转让及统一委托经营模式是商业物业经营中常见的一种模式，被告希望能将本案涉及的物业经营好，为此已经投入了大量资金和人力等成本，并且曾经全面营业，现在也有不少有意向的租户。如果各方共同努力，可以将该物业搞好。被告出让的是商铺使用权而非所有权，双方在签订《物业使用权转让合同》的同时一并签订了《商铺委托管理协议》、《物业同意管理同意书》，根据《物业使用权转让合同》第七条第三、四项，在签订上述文件的同时，即视为完成交付，无需另行通知，原告亦自认给予被告两年免租期，即认可了已经交付的事实。根据《商铺委托管理协议》第二条约定，被告可以根据统一规划，选择相应经营者，将该商铺出租、转租或使用，可以确定由第三方使用该商铺。原告要求浙江万亚公司承担责任没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年6月9日，原告与被告杭州万亚公司签订了万亚名城《物业使用权转让合同》。第一条约定：乙方（原告）受让被告杭州万亚公司所有的位于万亚金沙湖一号负一层商铺负一楼6101号，建筑面积约为14.56平方米。第三条约定：该物业的使用权出让期限为20年，自2017年6月9日至2037年6月8日，期限届满后，乙方（原告）无偿使用至2050年6月16日。第四条约定：该物业出让总金额为310000元。第七条约定：甲方（被告杭州万亚公司）应于2017年6月9日前将该物业交付给乙方。 同日，原告（委托方、甲方）与被告杭州万亚公司（受托方、乙方）签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。原告承诺不干涉被告杭州万亚公司对该商铺的招商、出租与经营管理。租金以被告杭州万亚公司与承租人签订的租赁合同约定的实际租金为准，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后原告得到80%，被告得到20%的管理费。 合同签订后，原告于2017年6月9日付清了合同款项310000元。 另查明，案涉商铺的所有权人为被告浙江万亚公司。被告浙江万亚公司于2017年1月8日与被告杭州万亚公司签订《万亚金沙湖一号委托协议书》两份，授权被告杭州万亚公司对其持有的万亚名城金沙湖一号负一层部分使用权（地下负一层商业、地下非机动车位）进行使用权转让。庭审中，原告明确表示其与被告杭州万亚公司签订合同时，知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系。 以上事实认定由原告提供的《物业使用权转让合同》、《商铺委托管理协议》、收据、委托协议书，以及双方当事人在庭审中所作陈述所证实。原、被告提交的其他证据均不能证明其待证目的，本院不予确认。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告杭州万亚公司将按案涉商铺的使用权转让给原告，原告需向被告杭州万亚公司支付商铺使用权出让款。原告是以支付出让费用的方式取得案涉商铺一定期限的使用权，合同中并未就案涉商铺权属变更进行约定，符合租赁合同关系特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定出让期限为20年，此后由原告无偿使用至2050年6月16日，实际使用年限为396.23个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，对于超过20年（240个月）部分的156.23个月，应认定为无效，相应的出让款应予返还。经本院核算为122230.27元（310000元÷396.23个月×156.23个月）。《物业使用权转让合同》其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（三）关于合同解除。《物业使用权转让合同》约定，物业达到交付条件后，杭州万亚公司应当书面通知原告办理交付手续，同时明确约定，原告“在签订本合同的同时与杭州万亚公司签订《物业统一管理同意书》、《物业委托经营管理合同》，将该物业委托给杭州万亚公司经营管理”。根据查明的事实，双方已经在同一天签署该两份材料，且根据《万亚名城商铺委托管理协议》，双方已经明确约定商铺委托管理的期限为2017年7月1日到2027年6月30日，而原告在此后较长时间内，也未对交付与否提出异议。故根据常理，应当视为物业已经完成交付。原告以杭州万亚公司未履行交付义务为由要求解除合同，并返还20年租赁期限内物业使用权出让款、支付违约金及律师代理费的主张不能成立。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告杭州万亚公司以自身名义，在被告浙江万亚公司授权后对包括案涉商铺在内的万亚名城金沙湖一号负一层部分使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同前已知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系，且现亦无证据证明该合同仅约束原告及被告杭州万亚公司，故该合同直接约束原告与被告浙江万亚公司，被告浙江万亚公司应返还原告相应转让款。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郑维、董芹和被告杭州万亚贸易有限公司于2017年6月9日签订的《物业使用权转让合同》关于该物业使用期限从2037年6月9日至2050年6月16日的约定无效； 二、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑维、董芹款项122230.27元； 三、驳回原告郑维、董芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7030元，减半收取3515元，由原告郑维、董芹负担2390元，被告浙江万亚置业有限公司负担1125元。原告郑维、董芹于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告浙江万亚置业有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇二〇年五月二十七日 书记员  叶鑫怡