辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1149号上诉人（原审被告）：郑森，男，1980年11月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：刘朝东，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兰英，女，1955年5月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：原莹，辽宁日泽律师事务所律师。上诉人郑森因与被上诉人刘兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑森及其委托诉讼代理人刘朝东，被上诉人刘兰英及其委托诉讼代理人原莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑森上诉请求：1.请求撤销原审决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、1.原审法院认为：“两处车库属于附带归上诉人所有，且原告实际交付了房屋及两个车库，被告已经实际占有并享有收益，并没有利益损失”，认定错误。上诉人与被上诉人签订的买卖协议，是购买一处房屋，两个车库，总价款155万。两个车库是房屋买卖合同中重要的组成部分，并不是附带的，由于被上诉人未按约定办理车库产权交接手续，所以上诉人未将剩余房款支付给被上诉人，被上诉人自知因其个人原因不能办理产权的情况下，长达八年的时间没有要求上诉人支付剩余房款。房屋转让协议中，第九条明确约定的是，车库两个7号、8号归买方所有，作为不动产买卖，首先卖方应当拥有所有权，并且取得权属证书，而合同签订后，被上诉人仅将房屋的权属证书变更到上诉人名下，对于两个车库不但没有变更登记到上诉人名下，甚至没有出具任何证据证明其拥有所有权，所以上诉人为了维护自己的合法权益，剩余的款项没有给付。2.上诉人购买两个车库的所有权，不仅仅是为了使用和收益，也包含处分等权利，如果没有权属证书，很可能是违建的房屋，随时都有被拆除的危险，约定7号、8号车库归上诉人所有并不是仅仅是使用，被上诉人在庭审中己明确7号、8号车库没有产权，同时说上诉人交易时知道该情况，被上诉人对此应负有举证责任。庭审中被上诉人没有提供证据证明这一事实，在双方房屋买卖协议中也没有任何说明，按照市场交易习惯，对不动产所有权买卖，应当具有产权，如没有产权，应当在合同中明确约定。本案中，合同没有明确约定两个车库没有产权，就应当推定上诉人购买的车库是有产权的。二、如果按原审法院认为的，被上诉人己经履行了合同的全部义务，从房屋产权手续办理完成的时间2011年8月17日起，上诉人即应当全额支付其剩余购房款，那么从2011年8月17日至被上诉人起诉时，己经八年，早己超过了诉讼时效，在一审庭审过程中，上诉人主张被上诉人已超过诉讼时效，而在原审判决中，原审法院并没有对是否超过诉讼时效进行认定。综上，上诉人依法向贵院提起上诉，请依法判决，支持上诉人的上诉请求。刘兰英辩称，服从原审判决。刘兰英向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告立即给付拖欠的购房款人民币250,000元，并自2011年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期付款违约金，至实际给付之日止；二、判决被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月16日，原告刘兰英与被告郑森签订了《房屋转让协议》，约定原告刘兰英将鞍山市铁西区房屋转让给被告郑森。协议第一条约定：甲方(原告刘兰英)自愿将坐落在铁西区的房屋(所有权、使用权)以1,550,000元的价格转让给乙方。该房屋建筑面积为198.01平方米，楼层8住1-2，朝向南，证书编号00547290。协议第二条约定：乙方(被告郑森)应向甲方支付购房定金1,000,000元，并由乙方于2011年7月30日前办理完交易手续。手续办理完结，乙方应将购房余款一次性给付甲方。协议第九条约定：车库两个7号、8号归买方所有，出租的租金从2011年7月1日以后归乙方所有。2011年8月16日，坐落于铁西区(产籍号：2-40-720-2)房屋，登记在被告郑森名下。一审法院认为，原告刘兰英与被告郑森签订的《房屋转让协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中原告刘兰英已经按照协议约定配合被告郑森办理房屋更名过户手续，房屋产权已经登记在被告名下，履行了合同义务。庭审中被告辩称，两个车库未能办理过户登记手续，因协议约定的交易标的物为坐落于铁西区的房屋，两处车库属于附带归被告所有，且原告也实际交付了房屋及两个车库，被告已经实际占有并享有收益，并没有利益损失，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。因此，被告应给付原告剩余购房款。关于剩余房款数额一节，按照协议约定2011年7月1日至2011年11月16日的租金应归被告所有，由于原被告签订买卖协议时，房屋处于出租状态，房屋的租金已经由原告收取，因此，2011年7月1日以后的租金应从房款中予以扣除，对此，原被告均无异议。至于租金的数额，被告主张年租金89,000元，但并没有提供相应的证据予以证明，原告自认租金为25,000元，因此，被告还应给付原告剩余房款为225,000元。关于原告主张被告支付违约金一节，原、被告在房屋转让协议中没有对违约金金额或者对违约金的计算方式进行约定，因被告没有按照约定给付剩余购房款，导致原告无法获得存款利息或其他收益，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从房屋过户登记在被告名下的次日，即2011年8月17日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郑森于该判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘兰英剩余购房款225,000元及支付违约金(以225,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2011年8月17日计算至款项付清之日)。案件受理费5050元(原告已预交)，由原告刘兰英承担505元，被告郑森承担4545元，被告郑森在给付上述款项时，一并给付原告。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应恪守执行。按照《房屋转让协议》约定，上诉人支付1,550,000房款获取铁西区的房屋，被上诉人交付房屋及办理过户手续。从双方履行情况看，被上诉人已履行完其合同义务，交付房屋并办理了产权转移手续，但上诉人并未完全履行其主要义务，至今未付清全部购房款。上诉人应向被上诉人支付剩余房款。关于上诉人提出被上诉人应按照协议约定将涉案7号、8号两个车库所有权过户到上诉人名下才能给付被上诉人剩余房款225,000元的问题，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的协议第一条约定“甲方(原告刘兰英)自愿将坐落在铁西区的房屋(所有权、使用权)以1,550,000元的价格转让给乙方。该房屋建筑面积为198.01平方米，楼层8住1-2，朝向南，证书编号00547290”及第九条约定“车库两个7号、8号归买方所有，出租的租金从2011年7月1日以后归乙方所有。”可以明确看出1,550,000元仅是17#房屋的对价房款，上诉人与被上诉人之间并未约定涉案7号、8号两车库所有权过户的事项。现被上诉人已按约定将房屋所有权过户到上诉人名下，履行了约定的义务，上诉人应交付剩余房款款项。关于上诉人提出未给付的剩余房款225,000元已过诉讼时效的问题，根据被上诉人陈述其一直向上诉人催要剩余房款，并且在催要欠款中得知上诉人将其所经营的店铺出兑，中途还更换了电话号码，2018年11月20日最后一次联系上诉人时其仍承诺从外地回来后立即还款，但此次联络后就再也打不通上诉人的电话，于是被上诉人诉至法院。被上诉人陈述符合逻辑，且上诉人提供不出反驳的证据。本院认为，被上诉人向上诉人多次催要剩余房款的行为引起了诉讼时效的中断，诉讼时效期间并未超过。综上，原审判决并无不当，应予以维持。综上所述，上诉人郑森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人郑森负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 张 彤审判员 王珍付二〇二〇年五月二十八日法官助理闫亚书记员赵洋