重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2752号上诉人（原审原告）：方玉琼，女，1970年3月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：张建磊，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦昊云，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号，统一社会信用代码915001082031689974。法定代表人：戴顺华，经理。委托诉讼代理人：郑维山，男，1974年4月19日出生，汉族，重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司员工，住重庆市南岸区。上诉人方玉琼因与被上诉人重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称聚丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初9643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经电话征询双方意见，双方均同意对本案书面审理，并向本院邮寄了书面意见。本案现已审理终结。方玉琼上诉请求：1、撤销原判第四项关于“驳回原告方玉琼的其他诉讼请求”的判决内容；2、将原判第三项变更为:聚丰公司于本判决生效之日起十日内返还方玉琼购房定金100000元，并依照定金罚则另行向方玉琼支付人民币100000；3、判决聚丰公司承担本案的上诉费等费用。事实和理由：1、原判对于存在聚丰公司通过认购方式收受立约定金作为订立商品房买卖合同担保的定金的事实未予认定，即适用定金罚则的事实不予认定，存在事实认定不清、事实认定错误。本案属于商品房预约合同纠纷，《认购协议书》第四条认购定金之第1款、第2款明确了方玉琼交付的定金是作为订立商品房买卖合同的担保，如果方玉琼（买受人）不与聚丰公司（出卖人）签订商品房买卖合同，出卖人有权解除《认购协议》并没收方玉琼向聚丰公司支付的立约定金，如聚丰公司将物业销售他人买受人有权要求出卖人双倍返还定金，其实《认购协议书》第四条第1款、第2款提到的立约定金就是作为订立商品房买卖合同的担保。但原判第7页曲解本案立约定金的性质，认为若是聚丰公司违约不与方玉琼签订商品房卖合同，就不承担定金罚则的违约责任，仅仅只是聚丰公司将房屋销售给他人的情况下才承担定金罚则，这种只站在聚丰公司（开发商）的角度的解释逻辑是狭隘的、错误的，这是违反本案定金的事实和定金性质本身的，也是违反立法目的。如果按照这种逻辑，在存在作为签订商品房买卖合同担保的立约定金的情况下，即便开发商不将商品房卖给他人，但开发商就是不与购房者签订商品房买卖合同致购房者合同目的落空的情况下，购房者主张定金罚则的诉求竟然不能得到支持，这是极度荒谬的，也是不符合法律规定，不符合人之常理的。方玉琼在2018年9月即将包含定金和首付款合计404256元支付给聚丰公司，现因为聚丰公司的违约导致合同目的不能实现——无法签订《商品房买卖合同》，而原判仅判决聚丰公司将前述款项退还给方玉琼，方玉琼40×××××元资金被聚丰公司无故占用一年多，聚丰公司却不用承担任何违约责任，那公道何在？2、在存在前述聚丰公司通过认购方式收受立约定金作为订立商品房买卖合同担保的定金的事实的情况下，一审判决适用法律错误，针对定金罚则的适用不当，一审法院认为聚丰公司双倍返还定金只适用于出卖人将本协议（《认购协议书》）的物业销售他人，而不再适用于聚丰公司的根本违约行为致使订立商品房买卖合同的不能订立的合同目的落空的情形，有违法律、法规规定。根据《合同法》第115条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第35条明确和细化了“定金罚则”。其中《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。一审法院在判决中已经认定聚丰公司未按照协议要求履行主合同义务，未按照其承诺履行解押义务，已经构成违约，并因此致使主合同签订条件始终无法成就，导致订立商品买卖买卖合同的目的不能实现。而定金罚则适用的条件为:（一）必须有违约行为，违约行为的存在是适用定金罚则的前提。（二）必须有合同目的落空的事实。（三）违约行为与合同目的落空之间有因果关系。即本案符合定金罚则的适用条件，应当适用《合同法》第115条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第35条的规定。3、原判漏列了方玉琼一审第4项诉讼请求。方玉琼并非通过按揭方式购买涉案房屋，原判大篇幅列举按揭贷款的内容不知何意。聚丰公司答辩称：请求依法驳回方玉琼的上诉。1、一审认定事实清楚，适用法律准确。双方于2018年9月12日签订的《认购协议书》约定，方玉琼不履行购买义务，或聚丰公司违规将案涉房屋转让他人时，适用《认购协议书》中的定金法则条款。聚丰公司并未将房屋转让给他人，故不存在违反该定金法则的约定条款。2、一审法院适用法律正确，程序合法，方玉琼的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。鉴于方玉琼和聚丰公司对定金设立期间，进行了明确的约定，即聚丰公司不得将案涉物业销售他人，否则方玉琼有权有权聚丰公司双倍返还定金。聚丰公司不存在将案涉房屋销售他人的情形，故不适用定金罚则。3、《认购协议书》系一审法院裁定解除，并非方玉琼或者聚丰公司合同目的根本无法实现。双方签订《认购协议书》后，都在一定程度上履行了合同的权利义务。聚丰公司当前未能解除方玉琼所购房屋抵押系第三方责任，而且这个责任可以随着第三方和聚丰公司之间问题的解决而成就合同义务的继续履行，不存在协议合同目的根本无法实现，也并未违反禁止性约定。一审法院根据方玉琼意愿综合评判客观事实而裁定解除《认购协议书》，我们予以理解，也尊重法院裁定意见，但并不认同方玉琼所认为的合同目的根本无法实现。方玉琼向一审法院起诉请求：1、请求判令解除方玉琼与聚丰公司签订的《认购协议书》；2、请求判令聚丰公司返还方玉琼购房款304256元；3.请求判令聚丰公司返还方玉琼缴纳的定金100000元，并依照定金罚则另行向方玉琼支付100000元，共计200000元。4、判决聚丰公司承担本案的全部诉讼费用。（原判文书中未列明第4项诉讼请求。）一审法院认定事实：2018年9月12日，方玉琼与重庆中渠房产经纪有限公司（以下简称中渠公司）签订《定金协议》，约定：甲方拟出售的物业为聚丰纵横国际项目1层174号商铺，用途为商服用房，建筑面积12.56平方米，套内面积5.51平方米，总金额1188956元。乙方签订《定金协议》时支付定金100000元作为定金，缴纳定金后，乙方于2018年9月13日之前凭本定金协议、甲方开具的收款收据原件、身份证明前往销售现场与聚丰地产签订认购协议，并补齐合同内约定的阶段应付款项。乙方签订认购协议时支付购房款的25%（含定金），待甲方审核30个工作日内通知乙方补齐买卖合同内约定的剩余所有款项后，办理商品房买卖网签手续。同日，方玉琼、聚丰公司签订《认购协议书》，约定：方玉琼认购聚丰公司拟出售的位于重庆市江北区，该物业预测套内建筑面积5.51平方米，建筑面积12.56方米。双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，建筑面积总价1188956元。按揭贷款的买受人的全部房款或贷款客户的首付款应在签订合同时履行付款义务。按揭贷款的买受人承诺充分了解办理贷款的相关要求，承诺自已的情况符合办理贷款的条件，并同意于合同签订当日内主动将办理贷款手续所需的相关文件及相关费用交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件配合银行等相关单位办理贷款手续。贷款比例及年限以银行最后批复为准，如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额由买受人以现金方式在银行批准额度确定之日起七日内支付完毕。买受人不得以银行贷款政策变化为由拒签《重庆市商品房买卖合同》；逾期视为买受人违约，违约责任按《重庆市商品房买卖合同》有关条款执行。买受人在本协议签订的同时，向出卖人支付立约定金100000元。在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同，同时支付房款或首付款，若买受人逾期未与出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，则出卖有权单方解除本协议且无需通知买受人，同时出卖人有权将上述物业另行出售，买受人所支付的立约定金出卖人不予退还。买、卖双方确认，在签订本协议时，出卖人已经向买受人公示了商品房预售许可证和双方协商一致拟签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议等文本文件，且出卖人已向买受人合理清楚地解释了上述合同等法律文件的相关条款及内容和该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。买受人对上述合同等法律文件的条款清楚并且无异议。本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。同日，方玉琼向聚丰公司交纳了购房定金100000元，交纳了预交房款304256元，聚丰公司向方玉琼出具了收据。2019年4月11日，聚丰公司向方玉琼出具《签约说明》，载明：我司将于二个月内（2019年5月31日前）解除聚丰纵横国际1-174号商铺的抵押，与买受人签订《重庆市商品房买卖合同》；超出双方约定签《重庆市商品房买卖合同》期限，出卖方应退还买受人已付款之全部，买受人方玉琼，认购时间为2018年9月12日。另查明，重庆市江北不动产登记中心出具登记信息查询结果，载明：江北区建新东路7号附174号房屋，建筑面积为12.56平方米，用途为商业服务，抵押权人为重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，抵押人为聚丰公司。再查明，聚丰公司与中渠公司签订了《聚丰纵横国际商铺独家销售合同》，聚丰公司授权中渠公司在销售现场收取客户的商铺定金。一审法院认为，方玉琼与聚丰公司签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于违约责任的问题。协议约定：买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同；该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。聚丰公司在《签约说明》中明确承诺在2019年5月31日前解除抵押，但聚丰公司未按其承诺履行解押义务，已经构成违约，且致使合同签订条件始终无法成就，合同目的无法实现，因此，对于方玉琼要求解除《认购协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于方玉琼要求返还已经支付的房款304256元和定金100000元的请求，一审法院予以支持。对于方玉琼要求双倍返还定金的请求，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鉴于方玉琼、聚丰公司对于定金双倍返还明确约定为“在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金”，聚丰公司并不存在将本案所涉房屋出卖给他人的情形，故不应适用定金罚则，故对于双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告方玉琼与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《认购协议书》；二、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方玉琼购房款304256元；三、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方玉琼购房定金100000元；四、驳回原告方玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500.6元，减半收取计7750.3元，由被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司负担。”本院二审审理查明：二审中，双方均无新证据举示，从方玉琼的上诉意见和聚丰公司的答辩意见看，双方对原判查明的事实本身均无异议；本院对原判查明的事实予以确认。2018年9月12日，方玉琼与聚丰公司签订《认购协议书》，第四条“认购定金”约定：“1、买受人在本协议签订的同时，向出卖人支付立约定金100000元人民币（大写：壹拾万元人民币）。自本协议签订之时起，买受人不得以任何理由提出换、退房，否则，买受人所交定金不予退还。在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。2、买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同，同时支付房款或首付款，若买受人逾期未与出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，则出卖有权单方解除本协议且无需通知买受人，同时出卖人有权将上述物业另行出售，买受人所支付的立约定金出卖人不予退还。”第六条约定：“买、卖双方确认，在签订本协议时，出卖人已经向买受人公示了商品房预售许可证和双方协商一致拟签订的《重庆市商品房买卖合同》（除乙方个人信息及商品房买卖合同第三条和第四条外，已全部填写完整）及附件、补充协议、聚丰·纵横国际前期物业管理服务协议、聚丰·纵横国际临时管理规约、国土所有权证书等文本文件，且出卖人已向买受人合理清楚地解释了上述合同等法律文件的相关条款及内容和该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。买受人对上述合同等法律文件的条款清楚并且无异议。如届时任何一方以合同条款无法达成一致为由拒绝签署上述合同等法律文件的，则应依照法律规定的定金罚则承担违约责任。”第九条约定：“因不可抗力因素致使认购房屋不能出售的，出卖人不承担违约责任，但应退还买受人所支付的立约定金（不附加利息或任何性质的赔偿），本协议即时终止。”第十二条约定：“本协议自双方签订且买受人交纳全部足额定金后立即生效，并且双方签订《重庆市商品房买卖合同》等法律文件后，本协议自行终止。本协议一式叁份，买受人壹份，出卖人贰份，具有同等法律效力。”本院认为，一审法院对于方玉琼与聚丰公司签订的《认购协议书》有效，因聚丰公司未按《签约说明》承诺的期限解押，而导致《认购协议书》的合同目的无法实现，因此，聚丰公司应退还方玉琼定金100000元，购房款304256元的评判正确，本院不再赘述。对于方玉琼要求聚丰公司按定金罚则多返还一倍定金100000元的诉讼请求。因方玉琼在签订《认购协议书》时，明知案涉房屋办理了在建工程抵押，需待聚丰公司解押之后，才能签订正式的商品房买卖合同；故双方在《认购协议书》中并未约定签订正式商品房买卖合同的具体期限；反而只在《认购协议书》第三条约定出卖人将案涉房屋另售他人，买受人有权要求双倍返还定金，和第六条约定任何一方以合同条款无法达成一致为由拒绝签署合同的时候，适用定金罚则。本案中，如方玉琼仅凭《认购协议书》，缺乏要求聚丰公司双倍返还定金的事实基础。虽然，聚丰公司在《签约说明》中承诺了解押时间，但是，聚丰公司承诺的解押时间是附条件的承诺，对到期未能解押的后果也作出了明说明，就是“退还买受人付款之全部”。因此，一审法院对方玉琼要求聚丰公司按定金罚则多返还一倍定金100000元的诉讼请求不予支持，是正确的。方玉琼上诉提出的原判漏写了方玉琼的第4诉讼请求，即判决聚丰公司承担本案的全部诉讼费用的诉讼请求。原判文书中虽未列明方玉琼的第4项诉讼请求。但是，已判决聚丰公司承担诉讼费，而未判决方玉琼承担诉讼费。原判的这一处理，并未损害方玉琼的实体权利。因此，本院在二审文书中将方玉琼的全部诉讼请求列明即可。综上所述，方玉琼的上诉不能请求成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由方玉琼负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年五月十八日书记员 李 娜