上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3225号上诉人(原审原告、反诉被告)：林晓，男，1969年7月14日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：高仁琪，男，1961年7月2日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。上诉人林晓因与被上诉人高仁琪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初21859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林晓的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项,裁定将本案发回重审;或者依法改判支持林晓一审全部诉请,即高仁琪返还林晓已经支付的2017年3月1日至12月31日的十个月租金人民币(以下币种均为人民币)25万元;判令高仁琪赔偿林晓为履行租赁合同在光启路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)内发生的实际投入,包括人员工资990,800元,为员工租借宿舍56,800元,装修及设备295,666.9元,合计1,343,266.9元。2.一、二审诉讼费用由高仁琪承担。事实与理由：一审法院认定转租合同无效,则双方在合同中约定的租金标准就不能被认为是双方真实意思表示,订立合同所预期的目的就无法实现,高仁琪当然不能基于其向林晓交付系争房屋的行为来享有获得相当于无效租赁合同约定的租金数额标准的房屋使用费的权利,林晓自2017年3月租房时就要求高仁琪提供房屋产权相关资料,开业以后又听闻系争房屋存在纠纷,一直无法正常营业,也一直在找高仁琪要求补充提供有效产权证明,高仁琪一直避而不见,致使林晓一直处于半停业状态,靠做盒饭维持员工和日常开支。对系争房屋的使用经营本身及预期通过持续经营而获得收益的目的不可能达到。一审判决不能依据无效的转租合同判决林晓向高仁琪支付剩余的房屋使用费102,560元,有关房屋使用费的请求权在于案外人上海伟力弹簧厂(以下简称“伟力弹簧厂”),而不能因为高仁琪在一审法院另案强制执行过程中向伟力弹簧厂曾经实际支付房屋使用费而取得。恢复原状的实际情况是林晓没有将系争房屋退还给高仁琪,而是由一审法院在强制执行程序对林晓予以强制执行,将系争房屋从林晓控制下直接交给伟力弹簧厂占有使用,林晓作为案外人向一审法院执行局提出暂缓执行申请中也提到申请的理由是将来可能需要评估,一审法院执行局对林晓提出的申请没有依照《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》的规定告知林晓有权提出执行异议，导致本案无法评估的责任不在于林晓。装修费用、其它设备投入费用部分发票和缴纳税款等凭证均在系争房屋内,由于一审法院的强制执行导致有关发票灭失和税款凭证转移到高仁琪手中。一审法院酌定林晓的装修损失为10万元,明显不公。高仁琪辩称：税款缴纳是其支付，不同意林晓的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。林晓向一审法院提出的诉讼请求：1.确认林晓和高仁琪签订的《房屋租赁合同》自始无效；2.要求高仁琪返还自2017年3月1日起至2017年12月31日止的租金25万元；3.要求高仁琪赔偿员工工资990,800元、租赁宿舍的费用56,800元、装修和添置的设备295,666.90元。高仁琪向一审法院提出的反诉诉讼请求：1.要求解除高仁琪和林晓签订的《房屋租赁合同》；2.要求林晓支付自2017年6月1日起至2018年9月30日止的租金227,050元；3.要求林晓支付自2018年8月1日起至2018年9月30日止的电费4,473.70元；4.要求林晓支付高仁琪代缴的税款30,000元。一审法院经审理认定事实如下：2004年12月31日，高仁琪和案外人伟力弹簧厂就本案系争房屋签订《租赁合同》，约定高仁琪向伟力弹簧厂租赁系争房屋，租赁期限为2005年1月至2014年12月31日(注：为第一期)，期满后，在原基础上递增30%租金续租第二期；租金每年18,000元，每年一次付清，先付后用，高仁琪如拖欠租金达一个月，合同自动失效。高仁琪随后在系争房屋内注册了上海光光饮食店用于经营餐饮，并按时支付租金。2014年12月31日合同期满后，高仁琪仍按照每年18,000元的标准向伟力弹簧厂支付了2015年1月1日至2016年12月31日的租金。2016年9月23日，伟力弹簧厂委托律师向高仁琪发出律师函，表示要收回房屋自用，要求高仁琪于2016年12月31日搬迁并腾空租赁房屋。但高仁琪未按照律师函的要求交还房屋。系争房屋原由高仁琪转租给案外人任龙佳经营，林晓为租赁系争房屋，向任龙佳支付205,000元转让费，任龙佳原店内装潢、设施、设备归林晓所有。2017年2月24日，林晓向高仁琪尾号为5975的账户转帐105,000元(其中5,000元是代任龙佳向高仁琪支付)。2017年3月1日，高仁琪和林晓签订《房屋租赁合同》，约定高仁琪将系争房屋租赁给林晓，租赁期自2017年3月1日至2020年2月28日止，租金每3个月支付一次，每月租金25,000元，押金一个月租金，提前15天付款，税收由林晓承担。林晓租赁系争房屋后仍以上海光光饮食店的营业执照对外营业，由唐海英担任店长。2017年6月15日，林晓向高仁琪卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户支付租金5万元。2017年9月5日，上海光光饮食店账户收到盒饭餐费47,440元(扣除应缴费用后的实际收入)，该款项为林晓经营收入，高仁琪将该款项充作林晓应付的租金。关于系争房屋的税款，高仁琪代林晓支付了2017年和2018年4月至6月的税款11,488.96元，2018年1月至3月的税款6,902.12元由林晓支付。2017年3月15日，伟力弹簧厂诉至一审法院，要求解除与高仁琪签订的《租赁合同》、高仁琪归还系争房屋并支付费用。一审法院经过审理，于2017年9月14日作出(2017)沪0101民初7649号民事判决：伟力弹簧厂和高仁琪签订的《租赁合同》自2016年12月31日起解除，高仁琪将系争房屋返还伟力弹簧厂，按照每月1,500元的标准支付伟力弹簧厂自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费等。判决后高仁琪上诉，二审法院于2018年2月26日作出维持原判的终审判决。2018年5月23日，一审法院执行局就系争房屋返还事宜通知林晓和唐海英到法院谈话，出示上述生效判决，通知林晓迁出系争房屋。林晓表示其向高仁琪租赁系争房屋已经支付租金，还有押金和转让费20万元在高仁琪处，愿意配合法院执行，但需要几个月搬走设备、联系新的场地，在2018年7月底前搬走或直接与房东联系签合同。法院告知林晓停止向高仁琪支付相关费用，7月底前腾空房屋交法院，林晓表示同意。因林晓未在2018年7月底将系争房屋腾空交还，故一审法院于2018年9月8日在系争房屋房门上张贴公告，内容为：因高仁琪未履行生效的(2017)沪0101民初7649号民事判决确定的义务，现张贴公告责令高仁琪在公告之日起十日内搬离系争房屋，将房屋返还伟力弹簧厂，届时未搬离将依法强制执行，强制执行的费用由高仁琪承担。2018年9月19日，林晓向一审法院邮寄《暂缓执行申请书》，表示一审法院执行局要求其10日内搬离系争房屋，林晓已向法院提起针对高仁琪的诉讼[(2018)沪0101诉前调6785号]，诉讼标的包括装修费及设施费，如近期搬离造成事实难以查明及审理，申请暂缓系争房屋的迁让执行。2018年9月26日，一审法院执行局通知林晓到院谈话，表示收到林晓来信，申请书不能阻碍生效判决的执行，林晓曾承诺7月底前搬离系争房屋，执意不搬，法院将强制执行，由此引起的物品损坏或灭失等后果自行承担，并且承担相应的执行费用。林晓辩称是法院通知他七月底前搬离，他没承诺过。2018年9月27日，一审法院执行局对系争房屋进行强制执行，系争房屋所在居民委员会书记和房地局街道办事处工作人员到场监督，林晓和高仁琪未到现场，唐海英到系争房屋打开房门后，执行局进入系争房屋，对系争房屋内物品进行清点并制作《查封、扣押财产清单》，清单上物品为：空调5个、圆桌6个、椅子58个、储物架1个；厨房里冰箱2个、不锈钢柜子5个、不锈钢洗碗池3个、不锈钢架子2个、微波炉2个、热水器1个、不锈钢蒸饭箱1个、不锈钢灶头2个；楼下小桌子2个，立空调1个、立式冰柜2个、不锈钢架子1个、电脑1套。《查封、扣押财产清单》上的物品存放在伟力弹簧厂提供的上海市奉贤区民乐路XXX号房屋内。2018年4月9日，高仁琪将伟力弹簧厂诉至一审法院，要求伟力弹簧厂支付翻建和装修系争房屋的补偿费30万元。一审审理中，高仁琪提出对翻建和装修残值进行工程审价，后撤回审价申请，双方于2018年10月29日达成调解：伟力弹簧厂于2018年11月8日支付高仁琪补偿款15万元；高仁琪于2018年11月8日支付伟力弹簧厂自2018年8月1日至2018年9月27日电费4,473.70元；高仁琪应于2018年12月31日前将存放在上海市奉贤区民乐路XXX号房屋内的物品搬离，逾期不搬离的，伟力弹簧厂可自行处置等。2018年12月17日，高仁琪领取了伟力弹簧厂支付的145,526.30元(该款项扣除了高仁琪承担的自2018年8月1日至2018年9月27日电费4,473.70元)。同日，一审法院告知伟力弹簧厂，林晓已向法院起诉高仁琪，可能会对系争房屋装修提出审价，希望伟力弹簧厂予以配合，伟力弹簧厂表示系争房屋收回当日已经封闭门窗，会配合工程审价。2018年12月4日，一审法院召集林晓和高仁琪谈话，告知伟力弹簧厂愿意配合装修审价，林晓主张装修损失应提供凭证并提交评估申请，但林晓随后并未提交评估申请。直至2019年5月，林晓才向一审法院申请对装修及设备投入进行评估，但伟力弹簧厂已于2019年2月将系争房屋作为办公室使用，无法进行评估。关于存放在奉贤仓库的物品，一审法院和高仁琪分别与伟力弹簧厂联系后，伟力弹簧厂表示物品还在奉贤仓库保存，法院通知林晓前去领取，林晓拒绝领取。一审法院认为，高仁琪于2017年3月1日将系争房屋转租给林晓，但生效判决确认高仁琪与伟力弹簧厂之间的租赁关系自2016年12月31日起解除，高仁琪自2016年12月31日起已丧失包括转租系争房屋在内的处分权，伟力弹簧厂亦未对上述转租行为予以追认，故高仁琪和林晓于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效，林晓要求确认该合同无效的诉请，依法予以支持。高仁琪对于合同无效负有过错，应当赔偿林晓因此所受到的损失，但高仁琪实际向林晓交付了系争房屋，林晓在系争房屋内经营并获取收益，应该支付房屋使用费，双方约定的租金标准系真实意思表示，故法院确认使用费的标准参照租金标准，林晓支付的197,440元低于其应支付的2017年12月31日之前的租金，对林晓要求高仁琪返还租金的诉请不予支持。林晓要求高仁琪赔偿员工工资990,800元和员工宿舍租金56,800元，因上述金额真实性无法确认，即使如林晓所述真实存在，上述款项亦属于正常经营的成本，林晓已因经营行为获利，故上述成本不能作为合同无效的损失，故该诉请法院亦不予支持。关于林晓要求高仁琪赔偿装修及设备费用295,666.90元的诉请，一审法院在2018年12月已向林晓释明主张装修损失应及时申请评估，但林晓直至2019年5月才提交申请，此时系争房屋已由伟力弹簧厂使用导致无法评估，林晓提供了装修合同及收据等证据，但林晓未提交装修费的正式发票，收据记载的收款方式亦与林晓陈述、证据存在矛盾，法院无法以此确认装修的金额，但林晓租赁系争房屋后装修符合经营惯例，且林晓向系争房屋原承租人任龙佳支付了205,000元转让费后取得了店内装潢和设施设备的所有权，高仁琪亦从伟力弹簧厂处取得了翻建和装修补偿，故法院认定林晓对系争房屋装修及设施设备享有权利，高仁琪对其与林晓之间租赁关系解除负有责任，应对林晓的装修和设施设备损失承担赔偿责任，但林晓未按照法院通知将设施设备及时搬离系争房屋并拒绝领取法院扣押的设施设备，亦未根据法院要求及时申请评估导致无法确认装修损失，故应对其设施设备的损失承担相应责任，对装修损失承担部分责任，考虑到林晓存在装修事实，法院依法酌定高仁琪应向林晓支付装修损失100,000元。因《房屋租赁合同》无效，故高仁琪要求解除合同的反诉诉请不予支持。关于高仁琪要求林晓支付自2017年6月1日至2018年9月30日租金227,050元的反诉诉请，因租赁合同无效，林晓使用系争房屋应向高仁琪支付房屋使用费而非租金，法院于2018年2月26日作出终审判决，要求高仁琪归还系争房屋，但高仁琪未主动履行，亦未通知林晓解除合同并收回房屋，导致法院在执行中通过强制清场的方式收回了系争房屋，高仁琪不应因其拒绝履行生效判决的行为获得利益，且合同无效的责任在高仁琪，故2018年3月1日之后的使用费无需支付，林晓应按照每月25,000元的标准支付2018年3月1日之前的房屋使用费300,000元，之后的房屋使用费无需支付，扣除林晓支付的197,440元，林晓还应支付102,560元。关于高仁琪要求林晓支付电费4,473.70元的反诉诉请，高仁琪已实际支付，林晓对此亦无异议，故该诉请法院依法予以支持。关于高仁琪要求林晓支付代缴税款3万元的反诉诉请，法院根据相关证据认定林晓应支付高仁琪代缴的税款11,488.96元。一审法院据此判决：一、确认林晓和高仁琪签订的《房屋租赁合同》无效；二、高仁琪应于判决生效日之日起十日内赔偿林晓装修损失人民币100,000元；三、林晓应于判决生效日之日起十日内支付高仁琪房屋使用费人民币102,560元；四、林晓应于判决生效日之日起十日内支付高仁琪电费人民币4,473.70元；五、林晓应于判决生效日之日起十日内支付高仁琪代缴的税款人民币11,488.96元；六、林晓的其余诉讼请求，不予支持；七、高仁琪的其余反诉请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的法律效力及双方当事人之间的责任承担所作认定，并无不当，本院予以认同。如一审判决所述，林晓客观上实际占用系争房屋，故理应支付实际占用期间的房屋使用费。现林晓在二审期间并未提交房屋使用费所应参照标准的相应依据，故结合在案证据并综合案件的实际情况，本院认为一审法院酌定的房屋使用费标准并无明显不当，可予维持。林晓的其他上诉主张及相应请求，其在二审中也未提交新的证据予以佐证，一审判决均已作详尽阐述，并无不当，本院不再重复。至于林晓在上诉状中所述前案强制执行过程中所涉及的问题，不属于本案审理范畴，林晓应当通过其他合法途径进行主张。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,426元，由上诉人林晓负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  徐江审判员  成皿审判员  姚跃二〇二〇年五月二十九日书记员  张蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……