甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终277号 上诉人（原审被告）：魏宝发，男，1964年7月27日出生，汉族，无业。 被上诉人（原审原告）：嘉峪关市长城物业管理有限责任公司，住所地嘉峪关市文化街文化巷二号，统一社会信用代码916202007202469067。 法定代表人：张海英，该公司经理。 委托诉讼代理人：凯玉萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：金艳丽，该公司员工。 上诉人魏宝发因与被上诉人嘉峪关市长城物业管理有限责任公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏宝发，被上诉人长城物业公司委托诉讼代理人凯玉萍、金艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏宝发上诉请求：1.请求撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5008号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.物业管理合同是由被上诉人与昌明小区业主委员会所签，上诉人对此合同不知情，昌明小区业主委员会的成立不符合《物业管理条例》的规定，上诉人未授权其代表上诉人签订合同，故该份合同对上诉人无约束力。2.合同的真实性存疑，物业公司提供服务的依据不足。根据小区的实际情况，物业公司也未提供过物业服务。2015年8月中旬上诉人家中被盗，丢失价值3800元的笔记本电脑一台，公安机关虽已破案，但电脑未追回。上诉人在一审中提出要求物业公司赔偿被盗笔记本的损失，但一审法院未予采纳。根据《物业管理服务合同》第七章第十二条第3款的规定：“乙方对物业服务管理辖区内财产被盗承担一定的赔偿责任”，被上诉人长城物业公司应承担赔偿责任，一审法院认定事实错误。3.根据上诉人所在业主委员会与被上诉人签订《物业管理服务合同》第二章、第四章对被上诉人义务有明确具体的规定，但是长城物业公司的物业服务不符合合同约定，上诉人认为并未享受物业服务且长城物业公司从未向上诉人进行催缴，故上诉人不应支付物业费。4.根据《物业管理条例》规定，物业费的使用应透明，定期公示，接受业主监督，但长城物业公司从未对物业费收取、支取公示过，更谈不上审计评估，上诉人认为长城物业公司收取物业费不符合法律规定。5.一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第十二条判决属适用法律错误，应适用《合同法》第一百零七条、一百一十三条规定赔偿上诉人，上诉人也不应支付物业费用。 被上诉人长城物业公司辩称，1.我公司入驻昌明小区提供物业服务，是基于与昌明小区业主委员会签订的物业管理服务合同，合理合法，并无不当。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条明确规：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故上诉人以其不知情、未授权等理由认为物业合同主体不合适且合同对其无约束力而拒绝交纳物业费完全无事实和法律依据。上诉人如认为昌明小区业主委员会成立不符合法律规定，与本案并非同一法律关系，可另行诉讼。2.我公司自入驻小区以来，已按合同约定，提供物业服务并及时将相关信息予以公示，上诉人拒交物业费，没有依据。综上，一审认定事实清楚，采信证据得当，判决公正合理并无不妥，依法应予维持。 长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费4111.2元；2.判令被告支付拖欠的公摊水电费57元；3.判令被告支付滞纳金208.4元，以上共计4376.6元；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，自2006年7月16日起，原告开始为昌明小区提供物业服务，2014年8月起，原告每年与昌明小区业主委员会签订物业管理服务合同，双方对物业服务收费标准、服务项目、权利义务等作出明确约定。2008年7月至2019年6月，被告共计拖欠物业服务费4111.2元。一审法院认为，2006年至2014年，原告为昌明小区提供了物业服务，被告享受了服务，应当向原告支付物业服务费。2014年至2019年，嘉峪关市昌明小区业主委员会每年均与原告签订《物业管理服务合同》，该合同内容合法有效，对原被告双方均具有约束力。自2008年7月至2019年6月，被告未能按时交纳相应的物业服务费，应对其行为承担相应的民事责任。故原告要求被告支付该期间的物业服务费、公摊水电费、滞纳金的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，被告抗辩原告提供的物业服务有重大瑕疵，但未提交任何证据予以支持，故本院对该反驳理由不予采纳。被告抗辩其家2015年8月中旬被盗，丢失价值3800元的笔记本电脑一台，已被嘉峪关市刑警队立案，要求被告赔偿损失的抗辩理由，物业公司不是直接侵权人，其要求物业公司赔偿后交纳物业服务费的抗辩理由不符合法律规定，本院不予支持。本院提醒小区业主，合同履行抗辩权的行使范围应当与物业服务公司的违约程度相对应，亦提醒物业服务公司不能以法院判决作为收费工具，而丧失改善服务的动力，应当不断提高物业管理和服务水平，努力创建优美和谐的小区环境，实现双赢。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十二条之规定，判决：魏宝发向嘉峪关市长城物业管理有限责任公司支付物业服务费4111.2元、公摊水电费57元、滞纳金208.4元，合计4376.6元，于本判决生效后5日内付清。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：公摊水电费、滞纳金与本案均有关联性，本院予以确认。 经二审查明，上诉人魏宝发自述其为嘉峪关市昌明小区28号楼3单元9号房屋所有权人，房屋建筑面积为92.13平方米，其在二审庭审中认可2008年之前交纳过物业费。 2006年7月16日，长城物业公司受房管部门的委派进入昌明小区开始物业管理服务。2006年9月29日，嘉峪关市物价局下发嘉价〔2006〕40号《关于对嘉峪关市兰新和昌明居住住宅小区物业管理服务收费标准（试行）的批复》，规定昌明小区收费标准为：住宅每月0.3元/m2（建筑面积），该批复从2006年8月1日起试行。2009年11月4日，嘉峪关市物价局下发嘉价〔2006〕56号《关于调整和规范长城物业公司提供服务的七个小区物业管理服务收费标准的批复》，规定昌明小区的收费标准为：住宅每月0.3元/m2（建筑面积），该批复从2009年12月31日起执行。2014年8月1日，昌明小区业主委员会和长城物业公司签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。合同第八条约定业主物业费暂按其拥有物业的建筑面积0.30元/m2交纳。合同第八章第十六条约定：“业主如违反本合同的约定或不按双方约定向乙方交纳物业管理服务费用，应按收取物业费总额的5%标准向乙方支付违约金。”2014年12月8日，嘉峪关市发展和改革委员会下发嘉发改物价发〔2014〕113号《关于对朝晖、佳苑等八个小区物业管理服务收费标准的批复》，规定昌明小区的收费标准为：住宅每月0.36元/m2（建筑面积）。2017年8月1日，昌明小区业主委员会和长城物业公司签订《物业服务合同》，委托管理期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。合同第八条约定业主物业费暂按其拥有物业的建筑面积0.46元/m2缴纳。合同第八章十四条约定：“业主如违反本合同的约定或不按双方约定向乙方交纳物业管理服务费用，应按收取物业费总额的5%标准向乙方支付违约金。” 长城物业公司提交的物业费清单主要内容为：上诉人魏宝发欠2008年7月至2019年6月期间物业费总计4111.2元（2008年7月-2014年12月：92.13m2×0.3元/m2×78个月=2152.8元；2015年1月-2017年12月：92.13m2×0.36元/m2×36=1195.2元，2018年1月-2019年6月：92.13m2×0.46元/m2×18=763.2元）；欠2016年1月至2019年6月公摊水电费总计57元（2016年1-12月，92.13m2×0.06元/m2=11元，2017年1月至2019年6月，92.13m2×0.1元/m2×3年=47.8元），滞纳金208.43元（物业费和公摊水电费总计金额×5%）。 本院认为，关于上诉人魏宝发主张昌明小区业主委员会与长城物业公司签订《物业管理服务合同》对其无约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，昌明小区业主委员会与长城物业公司签订的物业合同合法有效，对该小区全体业主具有拘束力，对魏宝发的该主张不予采纳。 关于上诉人魏宝发是否应当承担物业费等相关费用的问题。本院认为，被上诉人长城物业公司自2006年7月起，进驻昌明小区提供物业服务，上诉人魏宝发作为小区业主，接受了被上诉人长城物业公司提供的物业管理服务，上诉人魏宝发认为未享受物业服务，但未提交相关证据证实，故上诉人应支付相应的物业管理费用。上诉人未按时交纳物业管理费、公摊水电费、滞纳金，一审法院依照合同约定结合案件事实判决魏宝发承担上述费用并无不当。但一审法院未对公摊水电费、滞纳金的计算依据进行审核，应予纠正。根据长城物业公司提交的《水电费分摊公示表》进行核算，2016年1月至2019年6月期间的公摊水电费合计为45.14元（2016年1-6月：92.13㎡×0.06元/m2=5.5278元，2016年7-12月：92.13㎡×0.04元/m2=3.6852元，2017年1-6月：92.13㎡×0.05元/m2=4.6065元，2017年7-12月：92.13㎡×0.08元/m2=7.3704元，2018年1-6月：92.13㎡×0.1元/m2=9.213元，2018年7-12月：92.13㎡×0.1元/m2=9.213元，2019年1-6月：92.13㎡×0.06元/m2=5.5278元）；因2007年至2014年7月期间长城物业公司与魏宝发未签订物业服务合同，被上诉人长城物业公司主张该期间的滞纳金无依据。根据《物业管理服务合同》核算滞纳金数额为104.75元（自2014年8月签订物业合同后至2019年6月期间，滞纳金为欠付物业费总额的5%，即92.13m2×0.3元/m2×5个月+92.13m2×0.36元/m2×36个月+92.13m2×0.46元/m2×18个月=2095元×5%）。 关于上诉人主张长城物业公司未尽到服务职责，应赔偿其被盗笔记本电脑损失的问题，不属于本案的审查范围。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初5008号民事判决； 二、上诉人魏宝发向被上诉人嘉峪关市长城物业管理有限责任公司支付物业服务费4111.2元、公摊水电费45.14元、滞纳金104.75元，合计4261.09元，于本判决生效后5日内付清； 三、驳回上诉人魏宝发的其他上诉请求。 一、二审案件受理费各50元，由上诉人魏宝发承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵海燕 审判员  张 旭 审判员  步全梅 二〇二〇年五月十八日 书记员  王亚楠