吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2020）吉24行终74号上诉人（原审原告）延边仁和集团房地产开发有限公司。法定代表人卢某。委托代理人金某1，吉林吉延律师事务所律师。委托代理人杨某，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审被告）图们市自然资源局。法定代表人金某2，局长。委托代理人赵某。原审第三人姜某，住吉林省图们市。委托代理人刘某，吉林法护律师事务所律师。原审第三人李某，住吉林省图们市。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人图们市自然资源局、原审第三人姜某、李某房屋不履行法定职责一案，不服吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403行初31号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人仁和公司的委托代理人金某1、杨某，被上诉人图们市自然资源局的行政机关负责人玄明哲及委托代理人赵某，原审第三人姜某及其委托代理人刘某，原审第三人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明：2007年1月24日，仁和公司与姜某就图们仁和购物广场3号楼18套房屋分别签订了《商品房买卖合同》。2009年12月18日，图们市房地产管理局产权市场管理处受理姜某对该18套房屋的商品房备案登记，并于同年12月23日作出房屋预告登记，预告登记的权利人为姜某。后姜某与仁和公司因民事纠纷诉至法院。2014年6月30日，吉林省高级人民法院作出（2014）吉民一终字第14号民事判决，认定2007年1月24日仁和公司与姜某签订的《商品房买卖合同》将18套房屋作价259万元抵顶工程款，合同合法有效，2009年12月18日，姜某对上述房屋备案登记，并于同年12月23日进行房屋预告登记，自此双方的以房抵债行为已经履行完毕，仁和公司与姜某的房屋买卖已经合法成立，无法定或约定事由，当事人不得擅自变更或解除合同，仁和公司与姜某就所有的工程款全部结清后，如以房抵工程款的数额超出仁和公司应支付的工程欠款，仁和公司可另行主张权利。后姜某向仁和公司主张履行交付房屋义务并协助办理产权登记、支付违约金，2016年11月30日，图们市人民法院作出（2016）吉2402民初874号民事判决，认定涉案房屋虽然已经办理了预告登记，但姜某并未依据合同向仁和公司支付相应的价款，也未举证证明存在抵偿价款的事实，故姜某作为买受人在未向仁和公司支付合同约定的总房款259万元的情况下，要求仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续且要求支付违约金的主张，于法无据，不予支持，遂判决驳回姜某的诉讼请求。姜某不服，提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）吉24民终103号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜某不服，向吉林省高级人民提出再审申请，吉林省高级人民法院于2017年12月3日作出（2017）吉民申2434号民事裁定书，认为姜某与仁和公司签订的18份房屋买卖合同，已经吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决书确认合法有效，故双方应依据该合同的约定全面履行各自的义务，姜某主张其已用塑钢窗制作的工程款抵付18套房屋的房款，但其与仁和公司均认可双方并未就塑钢窗制作的工程进行最终结算，且姜某亦未提供证据证明其剩余未结算工程款足以抵付18套房屋价款259万元，故一、二审法院并未支持其要求仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续、支付违约金的主张并无不当，遂裁定驳回姜某的再审申请。本案案涉房屋［仁和购物广场（图们市××苑］在前述18套房屋之列，姜某与仁和公司就该房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋预告登记。2011年6月28日，仁和公司又与李某签订了《商品房买卖合同》，将本案案涉房屋又出售给李某，且李某已支付全部房款。2019年6月14日，仁和公司向图们市自然资源局提出为李某办理案涉房屋产权登记的申请，图们市自然资源局工作人员口头回复称因案涉房屋存在预告登记，所以不能为李某办理房屋产权登记。仁和公司不服，提起本诉。另查明，根据2019年1月31日图办发（2019）7号《中共图们市委办公室、图们市人民政府办公室关于转发〈图们市机构改革方案〉的通知》及2019年3月19日图办字（2019）26号《中共图们市委办公室、图们市人民政府办公室关于印发〈图们市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》规定，将图们市国土资源局等部门的职责整合，组建图们市自然资源局，不再保留图们市国土资源局，图们市自然资源局负责自然资源和不动产统一确权登记等工作。经一审法院释明，仁和公司将被告由图们市国土资源局变更为图们市自然资源局。原审法院认为：《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”图们市自然资源局作为图们市的房屋登记机构，具有作出房屋登记行政行为的法定职责。《房屋登记办法》第六十八条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”本案中，案涉房屋存在预告登记，且仁和公司与姜某、李某就案涉房屋分别签订了《商品房买卖合同》，其中仁和公司与姜某签订的商品房买卖合同已被生效的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号民事判决确认为合法有效，无法定或约定事由当事人不得擅自变更或解除合同。已生效的吉林省高级人民法院（2017）吉民申2434号民事裁定书则认为姜某与仁和公司双方应依据合同的约定全面履行各自的义务，因姜某未提供证据证明其剩余未结算工程款足以抵付18套房屋价款259万元，故姜某要求仁和公司交付房屋并办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求未能获得支持。即作为案涉房屋登记行为基础的民事法律关系仍未明确，仍缺少证明房屋所有权已经发生转移的相关材料，故仁和公司申请图们市自然资源局履行房屋登记职责的理由不能成立。原审判决：驳回原告延边仁和集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。上诉人仁和公司不服一审判决，上诉称：1.请求撤销一审判决，改判支持仁和公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由图们市自然资源局承担。事实与理由：1.原审法院依据《房屋登记管理办法》第六十八条认定本案存在预告登记，因而驳回仁和公司的诉讼请求有误。根据《房屋登记管理办法》第六十八条，未经预告登记的权利人书面同意，处分房屋申请登记的不予办理，但这里的预告登记应当是合法有效的预告登记，原审法院未对预告登记是否合法以及预告登记是否失效进行任何实质审查属程序违法，亦适用法律错误。事实上该预告登记是违法且失效的，图们市自然资源局作出不予办理房屋产权证的行政行为是错误的。2.原审中仁和公司已经举证了与李某之间的合法有效的商品房买卖合同及相关材料，房屋已经交付给李某占有使用多年，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的精神，结合本案情况，预告登记是姜某个人恶意办理且已失效，姜某要求办理所有权变更登记的诉讼请求被一审、二审、再审均驳回，李某对房屋已经装修入住占有使用多年，给李某办理房屋产权登记是没有问题的，原审法院认为本案中缺少房屋所有权已经发生转移的相关材料是错误的。3.合同法律关系属于债权债务关系，其与物权变动的法律关系不同，不能因为仁和公司与姜某之间存在《商品房买卖合同》且该合同被省高院确认为有效，就认为本案中产权证不能办理给李某。即使仁和公司与姜某之间的《商品房买卖合同》有效，也存在着履行与不履行的问题，更何况姜某根本没有交付购房款。图们市自然资源局辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.因涉案房屋现存预告登记，故按照法律规定，未经预告登记权利人同意，没有给仁和公司办理产权登记符合法律规定。2.仁和公司与姜某仍存在债权债务关系，且双方的《商品房买卖合同》已被吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号生效民事判决确认合法有效，故预告登记仍然有效。3.涉案房屋在2009年12月18日办理备案登记以及预购商品房预告登记，于2013年1月30日办理房屋初始登记。仁和公司在涉案房屋已经存在预告登记的情况下，又将房屋出卖给李某，系三方民事纠纷，不应由登记机关来判断是非，仁和公司应当通过协商或者民事司法程序解决。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《房屋登记办法》第六十八条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”本案中，吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第14号生效民事判决确认了仁和公司与姜某的《商品房买卖合同》合法有效，仁和公司关于已经通过现金方式给付姜某全部工程款的主张不能成立，故而驳回了仁和公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。综上，仁和公司不能证明债权已经消灭，也不能证明案涉房屋的预告登记符合其他失效的法定条件，其关于案涉房屋预告登记已经失效的主张不能成立，图们市自然资源局对仁和公司的产权转移登记申请不予办理，不违反法律规定。仁和公司与姜某关于《商品房买卖合同》履行的纠纷以及工程款给付纠纷，不宜在行政程序中处理，应当另行主张。仁和公司关于判令图们市自然资源局为其办理房产过户登记的上诉请求不能成立。《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”图们市自然资源局针对仁和公司提交的申请，告知其不予受理以及原因，履行了法定职责，不属于行政不作为，故仁和公司关于确认图们市自然资源局不办理房屋产权登记不作为行为违法的上诉请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李红广审判员  李彩莲审判员  晏丽丽二〇二〇年五月二十九日书记员  王然慧