辽宁省辽阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽10执复19号复议申请人（异议人、申请执行人）：刘丽，女，汉族，1973年4月14日出生，住辽宁省大连市旅顺口区。委托代理人：徐宁，辽宁德远律师事务所律师。被执行人：吴春杰，女，汉族，1962年4月30日出生，住辽阳市文圣区。被执行人：辽阳金轮贸易有限公司，住所地：辽宁省辽阳县首山镇前进街。法定代表人：于广仁，该公司董事长。复议申请人刘丽不服辽阳市宏伟区人民法院（以下简称宏伟区法院）（2019）辽1004执异15号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宏伟区法院查明，该院于2018年2月5日作出(2017)辽1004民初763号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽阳金轮贸易有限公司向原告刘丽偿还借款281万元,于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；二、如被告辽阳金轮贸易有限公司不能履行上述第一项债务,原告刘丽有权以被告吴春杰抵押的位于辽阳县××××号建筑面积1756.98平方米房屋（辽宏农银高抵字(2001)第0005号《最高额抵押合同》)折价或拍卖、变卖所得价款对第一项债务在最高债权余额150万元范围内优先受偿,不足部分仍由被告辽阳金轮贸易有限公司清偿。被告吴春杰在承担担保责任后,有权向被告辽阳金轮贸易有限公司追偿”。判决生效后，刘丽向该院申请执行，该院于2018年8月24日立案，案号为(2018)辽1004执312号。2019年2月26日，该院作出(2018)辽1004执312号执行裁定书，裁定：终结本案执行。2019年5月5日，该院立案恢复执行，案号为(2019)辽1004执恢5号。该院执行过程中，双方同意对抵押房屋进行评估拍卖，2019年1月3日，该院委托辽阳市中级人民法院技术处开展对吴春杰的抵押房屋进行价值评估工作。2019年7月5日，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司作出辽华房估报[2019]第0419号房地产估价报告，抵押房屋估价结果为:满足各项假设限制条件下的市场价值为(大写)贰百零壹万肆仟捌佰玖拾贰元整(2,014,892.00元)”。2019年7月26日，该院作出(2019)辽1004执恢5号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人吴春杰位于辽阳县首山××、××、××、87-5（建筑面积共1756.98平方米）的四处房屋”。2019年8月5日，该院在京东网发布拍卖公告，拟定于2019年9月10日10时至2019年9月11日10时止拍卖吴春杰所有的位于辽阳县首山××、××、××、87-5（建筑面积共1756.98平方米）的四处房屋，起拍价（保留价）：142万元。后该院发现未将房地产估价报告送达给吴春杰，于2019年9月5日撤回拍卖。2019年9月6日，该院将房地产估价报告送达吴春杰。2019年9月27日，该院再次在京东网发布拍卖吴春杰所有的上述经评估房屋的拍卖公告，拟定于2019年10月29日10时至2019年10月30日10时止拍卖，起拍价（保留价）：142万元。2019年10月28日，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于向辽阳市中级人民法院技术处提交一份“情况说明”，称被申请人重新提供了新的资料信息，该信息说明本次评估对象存在租赁情况，该情况对估价结果产生了影响，原估价结果已不能真实反映出评估对象的市场价值，估价报告失效。申请收回辽华房估报字【2019】第0419号房地产估价报告。2019年10月28日，该院再次撤回拍卖。宏伟区法院认为，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定。该案中，该院已委托专业机构对拟拍卖的被执行人吴春杰的房屋进行了价格评估，评估机构在评估报告作出后认为其未考虑上述房屋存在租赁情况，作出的估价结果失真，估价报告失效，评估机构撤回估价报告理由充分，故该院予以认可。鉴于评估机构已撤回评估报告，该院暂无确定案涉标的物网拍起拍价的依据，且2019年10月28日拍卖尚未开始，故该院于当日撤回拍卖的行为符合法律规定。异议人刘丽申请撤销该院上述执行行为的请求，无法律依据，该院不予支持。关于异议人申请确认异议被申请人提交的《房屋出租协议》无效的请求，最高人民法院在（2009）执他字第7号答复山东省高级人民法院的请示中已明确说明，被执行人与第三人签订的租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，因此异议人的这一主张于法无据。至于异议人申请确认辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2019年10月28日作出的《情况说明》及收回《评估报告》无效的请求,因不属于执行异议审查范围，该院不予处理。综上，异议人刘丽提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款、第二十条第一款第七项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回刘丽的异议请求。复议申请人刘丽称，一、请求撤销宏伟区法院（2019）辽1004执异15号执行裁定书；二、请求撤销宏伟区法院于2019年10月28日作出的中止拍卖被执行人吴春杰1756.98平方米房产的执行行为（即恢复按起拍价142万元对吴春杰抵押房产的司法拍卖）。主要理由为：1、宏伟区法院(2019)辽1004执异15号执行裁定严重违法，与本案事实不符。案涉房屋查封在先、出租在后。本案中查封拍卖的1756.98平方米厂房已于2018年10月被宏伟区法院查封，而吴春杰房屋出租期间为2019年3月1日至2020年3月1日(详见证据材料)。现该租赁协议已无效。宏伟区法院于2019年9月6日将房地产估价报告送达给吴春杰，吴春杰于2019年9月10日仅对估价形式即定向询价亦或是委托评估提出异议，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司已于2019年9月19日回答完毕。其在法定期间内并未对房屋出租一事提出任何异议。2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的行为不得对抗申请执行人。”显然，被执行人出租房产的行为影响到评估结果，致使评估报告被收回，这严重妨碍复议申请人的权利，宏伟区法院应当立即制止被执行人的出租行为或者向评估公司释明被执行人出租行为不得对抗申请执行人的诉讼权利，且在网络司法拍卖结束后，买受人或房屋接收人取得本次拍卖房产的所有权时，《房屋出租协议》已无效，不影响买受人或接收人的房屋市场价值，故评估报告有效不得收回，应继续拍卖。但宏伟法院中止拍卖，造成复议申请人权利无法实现。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”，所以，吴春杰应于收到《评估报告》10日内提出异议，已超过法定期限。本院查明的事实与宏伟区法院查明的事实基本一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定。本案中，评估机构在拍卖开始前撤回了评估报告，造成执行法院无法参照评估价确定案涉标的物的起拍价，足以影响拍卖的正常进行，故宏伟区法院撤回拍卖的行为并不违反法律规定。故刘丽提出的复议理由及请求缺乏法律依据，本院不予支持。宏伟区法院（2019）辽1004执异15号执行裁定书，认定事实基本清楚，裁判结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条一款（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人刘丽的复议申请，维持辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004执异15号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长  吴彤审判员  高明审判员  梁军二〇二〇年五月二十九日法官助理陈子菱书记员洪丽媛