浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2244号 上诉人（原审被告）：浙江银江羽毛球俱乐部有限公司。住所地：杭州市西湖区西园八路2号7幢4层。统一社会信用代码：9133010655268210XT。 法定代表人：陈爱珠，执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市下城区国有资产经营有限公司。住所地：杭州市绍兴路398号国投大厦1605室。统一社会信用代码：91330103067882941P。 法定代表人：许建灵，执行董事。 委托诉讼代理人：周波、张顺洪，浙江南方中辰律师事务所律师。 上诉人浙江银江羽毛球俱乐部有限公司（以下简称银江羽毛球公司）因与被上诉人杭州市下城区国有资产经营有限公司（以下简称下城区国资经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人银江羽毛球公司的委托诉讼代理人王伟、被上诉人下城区国资经营公司的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：杭州市下城区文化广电新闻出版局（甲方）与银江羽毛球公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为杭州市下城区潮王路8号下城区文体大楼（下城区体育馆）场馆二楼、三楼，租赁建筑面积4700平方米，甲方承诺出租该房屋的行为已经有权机构批准，且该房屋产权清晰，未约定抵押，担保，未涉及法律诉讼，并已经明确告知乙方该房屋因规划原因而未取得房屋产权证。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为体育类经营项目。如乙方需要改变该房屋租赁用途的，应当向甲方提出书面请求，并征得甲方书面同意。双方约定本房屋租赁合同的期限为五年，自2015年2月12日起至2020年2月12日止。该房屋第一年租金为305万元，不包含其他费用，此后每年在上一年的基础上递增5%。中标后，乙方应当向甲方支付20万元为本房屋租赁合同履约保证金。租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方向乙方返还履约保证金，乙方违反本合同约定，致使本合同被解除的，该履约保证金由甲方没收，且不得折抵乙方违约责任。乙方应当在合同规定的租赁期限开始之日起三十日内向甲方支付半年租金（扣除2个月免租期）。乙方逾期仍未支付完毕的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。乙方应当于每个半年届满前15日向甲方支付下个半年的租金。未按时、足额支付完毕租金的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋，乙方应当按照年租金的50%向甲方支付赔偿金：（一）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的。（二）未经甲方书面同意，擅自更改经营范围的。（三）拖欠当期租金累计三个月以上的；等等。后杭州市下城区文化广电新闻出版社（甲方）与本案下城区国资经营公司、银江羽毛球公司签订补充协议书，甲方将上述房屋租赁合同中权利义务自2017年1月1日起一并由下城区国资经营公司承接。2019年3月8日，下城区国资经营公司向银江羽毛球公司发出租金到期催款函，4月3日就催缴租金向银江羽毛球公司发出律师函。下城区国资经营公司于2019年10月9日起诉至原审法院，请求判令：1.解除双方的合同关系、限时腾空房产；2.银江羽毛球公司按合同支付房屋租金2059925元（暂计至2019年9月23日，实际应计算至腾空之日）；3.银江羽毛球公司支付违约金1853647元、滞纳金111217.5元，两项合计4024789.5元；4.本案诉讼费用由银江羽毛球公司承担。经释明，下城区国资经营公司明确第二项诉讼请求中租金计算至合同判令解除之日，此后计算为房屋占用使用费至腾空之日。 原审另查明，潮王路8号已于2009年经消防部门在建工程验收合格。因银江羽毛球公司承租的二楼于2018年5月进行重新装修，未经消防部门进行开业前安全检查擅自开业，杭州市消防救援支队下城区大队对银江羽毛球公司作出行政处罚决定书（下消行罚决字[2019]12000146号。 原审再查明，原审庭审中经双方当事人确认，银江羽毛球公司支付租金至2019年2月11日。2019年2月12日至8月11日半年的租金支付了200000元，该期租金剩余1653647元未付。 原审法院认为：下城区国资经营公司、银江羽毛球公司就案涉房屋签订的租赁合同均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。银江羽毛球公司辩称拖欠租金系因为下城区国资经营公司整栋大楼消防验收未通过，致使银江羽毛球公司经营不能，无法继续履行合同，对该项抗辩意见，原审法院认为，首先，从银江羽毛球公司提交的证据看，银江羽毛球公司拖欠租金行为发生在2019年1月，杭州市消防救援支队下城区大队对银江羽毛球公司的查处行为发生在2019年5月，行政处罚决定书作出时间为2019年6月11日，从时间上看，银江羽毛球公司拖欠租金行为在前，被查处的事实发生在后；其次，下城区国资经营公司已举证证明案涉租赁物已经于2009年经消防部门在建工程验收合格，通过消防竣工验收，银江羽毛球公司主张案涉租赁物在客观上无法通过消防验收与现有证据不符；再次，根据法院调查，银江羽毛球公司受到消防部门的行政处罚的直接原因是其未自行申报开业前消防安全检查而擅自开业，该原因并不能归责于下城区国资经营公司；最后，银江羽毛球公司未提交有效证据证明下城区国资经营公司导致其无法通过消防验收。综上，银江羽毛球公司该项抗辩意见不予采纳。（一）关于合同解除。根据合同约定，自2015年2月12日起，该房屋第一年租金为305万元，不包含其他费用，此后每年在上一年的基础上递增5%，银江羽毛球公司应在2019年2月12日前15日支付该2019年2月12日至8月11日租金1853647，但银江羽毛球公司实际仅支付租金200000元，存在迟延履行支付租金的违约行为，至下城区国资经营公司起诉时，仍未足额支付。根据合同约定，承租方拖欠当期租金累计三个月以上，下城区国资经营公司有权解除合同，故对下城区国资经营公司请求判令解除双方合同并腾空房屋的诉讼请求予以支持；（二）关于租金支付。根据双方约定，租赁期间租金每年递增5%，自2015年2月12日起，租金为3050000元，至2019年度递增后年度租金为3707294元，至2019年9月23日，银江羽毛球公司尚欠下城区国资经营公司租金为2090396.71元【3707294/2-200000+436749（436749=3707294/365*43）】，下城区国资经营公司请求判令银江羽毛球公司支付租金2059925元的诉讼请求，予以支持，经释明，下城区国资经营公司关于银江羽毛球公司支付至返还租赁房屋时的租金的请求实际系合同判令解除后要求银江羽毛球公司支付房屋占有使用费，此处予以调整；（三）关于银江羽毛球公司已交200000元履约保证金。履约保证金是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，系交付履约保证金的一方履行合同义务的保证，具有单向性，双方没有约定履约保证金具有定金性质，合同中又存在违约责任条款，应将履约保证金视为预付款，可以抵扣银江羽毛球公司应向下城区国资经营公司支付的租金。下城区国资经营公司关于履约保证金尚在下城区文化广电新闻出版局，未移交给下城区国资经营公司的意见，三方签订的补充协议中明确案涉房屋租赁合同的权利义务一并由下城区国资经营公司承接，即下城区国资经营公司替代原先的杭州市下城区文广新局成为租赁合同的出租方享有权利、承担义务，则履约保证金也应当一并移交，对下城区国资经营公司该项意见不予支持。银江羽毛球公司支付的200000元履约保证金可以在租金中予以抵扣；（四）关于下城区国资经营公司主张银江羽毛球公司支付违约金、滞纳金的诉讼请求。下城区国资经营公司主张滞纳金依据的是合同约定第十条第2点：乙方应当于每个半年届满前15日向甲方支付下个半年的租金。未按时、足额支付完毕租金的，甲方每日可按年租金的2‰收取滞纳金。该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，非民事责任。根据双方合同中关于滞纳金的约定方式，该滞纳金实质上是银江羽毛球公司逾期支付租金的逾期付款利息的约定，该约定明显过高，予以调整为年利率12%，根据合同中支付半年租金的时间约定，起算日应为2019年1月28日，并以下城区国资经营公司所请求的数额为上限；关于违约金，下城区国资经营公司主张依据的是合同第三十二条、三十五条，但从现有证据看，银江羽毛球公司提供的证据不足以证明下城区国资经营公司已经知晓并同意银江羽毛球公司转租、以合同实际履行变更合同约定，故对下城区国资经营公司主张的违约金的主张予以支持，下城区国资经营公司、银江羽毛球公司关于违约金约定过高，根据合同法相关规定，违约金具有损失赔偿之作用，结合下城区国资经营公司、银江羽毛球公司之间自2015年签订合同以来的履行情况、银江羽毛球公司过错程度以及下城区国资经营公司的预期利益等，酌情予以支持500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年1月10日判决：一、下城区国资经营公司与银江羽毛球公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、银江羽毛球公司应于判决生效之日起十五日内腾空并向下城区国资经营公司返还租赁房屋；三、银江羽毛球公司应于判决生效之日起十日内支付下城区国资经营公司租金1859925元（抵扣履约保证金后）（暂计算至2019年9月23日，2019年9月24日起至合同解除时的租金及合同解除后的房屋占有使用费按照年租金3707294元/365天的标准计算至实际腾空返还之日止）；四、银江羽毛球公司于判决生效之日起十日内支付下城区国资经营公司租金逾期付款利息111217.5元（自2019年1月28日，以1653647为基数按照年利率12%计算至2019年9月23日）；五、银江羽毛球公司于判决生效之日起十日内支付下城区国资经营公司违约金500000元；六、驳回下城区国资经营公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38998元（下城区国资经营公司已预交），因适用简易程序减半收取19499元，由下城区国资经营公司负担7410元，银江羽毛球公司负担12089元。下城区国资经营公司于判决生效之日起七日内向原审法院申请退费；银江羽毛球公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 宣判后，银江羽毛球公司不服，向本院提起上诉称：一、银江羽毛球公司与下城区国资经营公司之间租赁关系自始不合法，应当自始解除。2009年的验收是土建验收，而且非常清楚明白的注明：开业前应当重新验收。2019年5月，消防部门至案涉房产潮王路8号二楼查处、张贴封条时候，告知银江羽毛球公司：没有整体消防验收记录。2020年1月23日，银江羽毛球公司向杭州市消防救援支队查询相关验收文件。杭州市消防救援支队表明土建验收确实完成，但潮王路8号当时土建验收申报非常复杂，土建办公用、经营用都有，没有后续任何消防验收。因此银江羽毛球公司认为，下城区国资经营公司不清楚相关资料，将消防验收未通过房屋租赁给银江羽毛球公司，租赁合同应当自始解除。二、租金结算时间错误，或者应当考虑双方过错程度，重新考量2019年2月11日之后的租金和房屋占有使用费。下城区国资经营公司起诉要求2019年2月11日之后房屋租金和房屋占有使用费，房屋租赁合同应当自始解除。后续的租金和房屋占有使用费不应当支付。2019年5月9号消防查处后，银江羽毛球公司也跟下城区国资经营公司沟通过解除租赁合同关系事项，也发送了补充协议要求解除合同。但是下城区国资经营公司因为案外因素，拒绝接收房屋，并非银江羽毛球公司不愿转移占有。三、一审判决书判决结果第四项、第五项过高计算逾期付款利息和违约金。综上，请求二审法院：1、撤销（2019）浙0103民初5854号判决，查清事实依法改判或发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由下城区国资经营公司承担。 上诉人银江羽毛球公司在二审中提交微信聊天记录打印件五页，证明银江羽毛球公司、下城区国资经营公司在五月份已经沟通过退租事项，事实上，消防部门5月份张贴封条时，因为2楼是健身房，下城区国资经营公司拒绝银江羽毛球公司腾空，要求银江羽毛球公司解决健身房会员残值之后才允许银江羽毛球公司腾空，并非银江羽毛球公司不愿意退还场馆。5月份沟通退租事项时，双方对于房屋状态其实是非常明晰的，但是下城区国资经营公司从未向银江羽毛球公司递交2009年消防验收相应手续，一直要求银江羽毛球公司处理健身房会员残值。 被上诉人下城区国资经营公司在二审中辩称：一、消防相关问题。一审法院已查明，案涉房屋整体工程己于2009年经消防部门验收合格，后银江羽毛球公司因于2018年5月对承租区域进行重新装修，未经消防部门进行开业前安全检查而遭到处罚。银江羽毛球公司提出案涉房屋所在大楼未通过整体消防验收，但未提供相应证据，而且银江羽毛球公司此前一直正常经营，可见其并未受到所谓“消防验收”问题的影响。相反，下城区国资经营公司在一审中提交的【杭工消验[2009]第0199号】《建设工程消防验收意见书》，则明确证明案涉房屋所在的大楼整体己于2009年9月通过消防验收。综上，在消防处罚的问题上，银江羽毛球公司既未向有关部门申请开业前检查，也未告知下城区国资经营公司相关情形，后来则试图把消防处罚的责任转嫁到下城区国资经营公司身上，显然是为了逃避其在先的违约责任而强词夺理、混淆是非。二、银江羽毛球公司应承担违约责任。银江羽毛球公司之前一直都处于正常经营状态，后来乃是因转租对象不付租金导致其收入降低，便借口受到消防处罚拒不履行承租人按期支付租金的主要义务。银江羽毛球公司在受到处罚的时间节点时已经拖欠了大量租金，显然属于违约在先。银江羽毛球公司未经过下城区国资经营公司同意而将房屋擅自转租给第三方，同样构成严重违约，银江羽毛球公司应就其多项违约行为而承担违约责任。至于银江羽毛球公司提出来的与次承租人之间的争议，并不能成为对抗出租人的抗辩理由。合同一经签订，对双方即有约束力，即使交涉过程中，承租人仍应按合同标准交纳租金，这是合同履行的基本要求。银江羽毛球公司虽然在上诉状中声称与下城区国资经营公司沟通过合同解除事宜，但一直没有腾空返还房屋，未达到合同解除条件，故仍应按照合同约定履行义务。而且银江羽毛球公司作为违约方，无权行使合同解除权，既然下城区国资经营公司己提出解除合同的诉请，那么合同解除时间应以法院判决为准。三、违约金标准具有合理性。下城区国资经营公司在一审诉讼请求中所提出的延期支付违约金和合同违约金标准均有合同条款支持，一审法院根据合理性原则进行酌减，下城区国资经营公司尊重一审法院的自由裁量权。迟延支付违约金意在督促违约方及时履约；合同违约金标准实际上是下城区国资经营公司预期可得利益的损失，也带有一定的惩罚性。银江羽毛球公司自2019年2月起便未主动支付租金，而同期相应租金标准已超过370万／年，下城区国资经营公司己遭受重大损失，随着诉讼过程的延续，下城区国资经营公司的实际损失还在一直扩大。因案涉房屋面积较大，租金总额较高，若以一审判决金额计算，违约金仅相当于大约2个月的租金，总体并不失衡。从实际损失弥补的角度，一审判定的违约金还不一定能覆盖下城区国资经营公司的损失。1、空置期损失。因银江羽毛球公司涉嫌违法改建并被查封，导致引入新租户相对困难，下城区国资经营公司需要更长时间寻找新租户。2、恢复原状费用。若引入新租户，下城区国资经营公司势必需要达到新租户的交房条件。因银江羽毛球公司己进行了大量改建，下城区国资经营公司需要自行花费费用恢复房屋，或在下一家租户租金中扣减相应费用。3、资金使用损失。下城区国资经营公司作为国有资产经营主体，平时有大量房屋建设、改造、维修任务，需要动用大量资金，与其他违约行为相比，迟延交付租金的违约行为还影响了下城区国资经营公司的资金使用效率，导致下城区国资经营公司额外的资金成本。综上所述，银江羽毛球公司行为已严重侵害下城区国资经营公司的利益，其抗辩理由并不成立，一审判决基本合理，请求二审法院：驳回银江羽毛球公司的上诉请求。 被上诉人下城区国资经营公司在二审中未提交新证据。 上诉人银江羽毛球公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人下城区国资经营公司认为银江羽毛球公司未提供原始聊天记录载体，真实性有异议，聊天记录也不完整。关于证明目的，从内容上看，双方只是处在沟通状态，银江羽毛球公司不愿意承租区域的整体责任，实际上也不愿意承担违约责任。双方是没有谈下来的。下城区国资经营公司法定代表人已经明确告知银江羽毛球公司要进行起诉，并不存在银江羽毛球公司所说的是下城区国资经营公司不允许退租，银江羽毛球公司仅仅对其使用部分承担责任，不愿意就转租的部分承担责任。双方实际上是就这部分没有谈拢。因为下城区国资经营公司是国有资产经营主体，也要考虑社会影响。银江羽毛球公司被查封了之后，因为银江羽毛球公司原因导致会员闹事，影响不太好。下城区国资经营公司也是想尽量解决，但是因为银江羽毛球公司是不按照合同履行，而且是想减免自己的过错，所以当时双方没有谈妥，而且下城区国资经营公司已经明确告知通过诉讼解决纠纷。聊天记录中已经明确反馈是不同意银江羽毛球公司提出的退场意见，主要是双方就条件没有达成一致，而不是说阻挠银江羽毛球公司退场。本院认为，上诉人未提供证据的原始载体，亦无法证明其完整、连贯性，故对该证据不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，银江羽毛球公司与下城区国资经营公司所履行《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有拘束力。根据下城区国资经营公司提供的《建设工程消防验收意见书》可以证实，案涉租赁房屋所属建筑物已于2009年9月通过消防验收。银江羽毛球公司租赁房屋后于2018年5月进行了重新装修，未经消防验收许可即投入使用，擅自开业，从而受到消防部门的行政处罚。且银江羽毛球公司于2019年1月即未按约支付租金，消防部门的行政处罚是在2019年5月，银江羽毛球公司拖欠租金行为在先，被消防查处的事实发生在后。因此，本案中构成违约的是银江羽毛球公司，银江羽毛球公司上诉主张下城区国资经营公司出租房屋未通过消防验收，构成违约，双方的租赁合同自始解除缺乏依据，本院不予采纳。银江羽毛球公司作为违约方，不享有合同的单方解除权，即使银江羽毛球公司曾就解除合同与下城区国资经营公司进行过协商，但最终双方未达成一致，银江羽毛球公司也未实际腾退交还房屋，案涉租赁合同经法院判决解除，故银江羽毛球公司应当向下城区国资经营公司支付2019年2月11日起至合同解除日的租金及自合同解除的次日起至实际腾退返还之日参照租金标准的占有使用费。《房屋租赁合同》对于银江羽毛球公司逾期支付租金、转租等违约行为作出了明确约定，原审考虑到双方履行合同的实际情况及过错程度、下城区国资经营公司的预期利益等因素，对违约责任进行了调整，酌情判决了逾期付款利息及违约金，尚属合理范围。银江羽毛球公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26569元，由浙江银江羽毛球俱乐部有限公司负担（浙江银江羽毛球俱乐部有限公司已向本院预交上诉案件受理费38998元，浙江银江羽毛球俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费12429元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月十五日 书记员 袁其伟