辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民终12624号 上诉人（原审被告）：于铁，男，1988年2月15日出生，汉族，辽宁中医嘉和医院有限公司总经理，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：闫浩，辽宁华轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：法库县东盛供暖经营有限责任公司，住所地法库县东湖新城(团结街)。 法定代表人：冀晓杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕品曜，辽宁普达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳，女，1974年12月21日出生，汉族，原告公司办公室主任，住辽宁省法库县。 被告：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路12-5号。 法定代表人：卢玉朝，该公司经理。 上诉人于铁因与被上诉人法库县东盛供暖经营有限责任公司（以下简称东盛公司）、沈阳市靓玉房地产开发有限公司（以下简称靓玉房地产公司）执行异议之诉，不服法库县人民法院（2019）辽01民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 于铁上诉请求：1、改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，有意偏袒被上诉人，应予撤销。原审被告靓玉房地产公司在原审庭审中明确表明其与被上诉人签订的抹账协议并未实际履行，并未用案涉房屋进行抵账，而是另行提供房屋抵账。原审法院歪曲事实，认定原审被告将案涉房屋抵账给被上诉人。原审庭审中原审被告已经认可沈阳嘉营金属材料有限公司（以下简称嘉营公司）出具情况说明的真实性，但原审法院却对双方均认可的事实予以否认。原审判决中认为上诉人提供的证据不能证明交付购房款，但又认为上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同的购房款是折抵了原审被告的借款。上诉人办理完入住手续后，是由于不急于入住，将房屋空置，认定上诉人未实际占有案涉房屋。但被上诉人不知道以什么途径取得的案涉房屋钥匙并以非法途径占有、使用本属于上诉人所有的房屋，原审法院没有调查占有行为合法与否，反而据此认定被上诉人实际占有案涉房屋。二、原审法院认定被上诉人与原审被告的债权相对于上诉人与原审被告的债权更接近于实现债权，没有法律依据。三、原审法院认定上诉人不享有足以排除执行的民事权益，明显是为了支持被上诉人的诉讼请求而故意曲解法律规定，作出偏袒被上诉人的认定结论。四上诉人对案涉房屋享有物权期待权，享有足以排除被上诉人执行的合法权利。 被上诉人东公司辩称：一审法院判决正确，同意一审法院判决。 被上诉人靓玉房地产公司未到庭答辩。 东盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令继续查封沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下位于法库县网点(房款：670,800元)；2、案件受理费由被告负担。 一审法院查明：1、依据东盛公司提供的抹账合同，靓玉房地产公司对真实性没有异议，故认定2014年11月14日靓玉房地产公司与东盛公司签订抹账合同，约定靓玉房地产公司将7个门市房(包括13栋52号网点)抵顶东盛公司的工程款及取暖费计4,872,960元，并于同年12月1日为东盛公司开具了顶账发票。2018年靓玉房地产公司为东盛公司办理了其中的13栋56号网点和13栋57号网点的过户手续。靓玉房地产公司为东盛公司开具《销售不动产统一发票》。2、2017年2月24日，于铁与靓玉房地产公司签订商品房买卖合同，标的为13栋52号网点，同年2月28日为于铁开具收款发票。但于铁及靓玉房地产公司均不能提供交纳购房款的其它凭证或银行交易明细，于铁提供的入住通知单、缴纳物业费、垃圾清运费、专项维修基金、完税票据不能因此认定于铁交纳了购房款，因此于铁的现有证据不能认定其实际交纳了该13栋52号网点的购房款。3、2019年1月9日和1月10日，法库县法院分别以(2019)辽0124民初185号之一裁定书及(2019)辽0124执保3号协助执行通知书查封了法库县法库镇金牛街玉龙一品13栋52号网点。4、依据法库县法院(2019)辽0124民初185号之一裁定书及(2019)辽0124执保3号协助执行通知书，认定法库县法库镇金牛街玉龙一品13栋52号网点备案在靓玉房地产公司名下。5、靓玉房地产公司主张履行抹账合同过程中又拿出另外8套房产抵顶了工程款和采暖费。该主张靓玉房地产公司未提供相应证据佐证，因此不予认定。6、庭审中被告于铁自认“办理了入住手续，没有入住，原因是东盛供暖非法占有该房屋，将该房屋出租了，没办法入住”。因此认定双方争议的13栋52号网点实际由东盛公司占有。7、被告于铁自认其与被告靓玉房地产公司不是真正的商品房买卖合同关系，是因为被告靓玉房地产公司向其借款，因偿还不上借款所以签订的商品买卖合同以房抵债。 一审法院认为，东盛公司与靓玉房地产公司之间因工程款及取暖费的债权实现程度为：1、2014年11月14日签订抹账合同，同年12月1日为东盛公司开具了顶账发票在先，并部分履行了13栋656号、57号网点过户手续；2、双方争议的13栋52号网点实际由东盛公司占有。而于铁与靓玉房地产公司之间的买卖债权实现程度为：2017年2月24日签订买卖合同，同年2月28日为于铁开具收款发票在后。因此东盛公司和靓玉房地产公司之间的债权实现程度与于铁和靓玉房地产公司之间的债权实现程度相比较，东盛公司的工程款及取暖费抹账合同在先，且工程款具有优先权，也更接近于实现债权。 关于被告于铁主张被告于铁与被告靓玉房地产公司签订《商品房买卖合同》(13栋52号网点)系因靓玉房地产公司与沈阳嘉营金属材料有限公司存在债务关系，靓玉房地产公司未能及时还款，靓玉房地产公司以涉案房屋抵顶债务，购房款已实际由沈阳嘉营金属材料有限公司支付给靓玉房地产公司。沈阳嘉营金属材料有限公司出具《情况说明》一份，该《情况说明》不能说明被告于铁受让该房屋与沈阳嘉营金属材料有限公司及被告靓玉房地产公司的债务具有关联性，故对被告于铁上述主张不予认可。 根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被告靓玉房地产公司名下，对外公示的所有权人仍为靓玉房地产公司，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，被告于铁尚不能成为物权法指定的房屋所有权人。 依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定从款的百分之五十”，本案中原告在人民法院查封案涉房屋之前已与被告靓玉房地产公司签订以房抵债协议并合法占有该不动产，被告于铁与被告靓玉房地产公司虽签订《商品房买卖合同》，但实质上并非上商品房买卖关系，系以房抵债关系，被告于铁没有实际交付购房款，也没有实际占有案涉房屋，被告于铁不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，不能阻却人民法院的执行。因此原告主张继续查封沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下位于法库县网点的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，被告于铁没有取得案涉房屋的物权，同时对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。东盛公司与靓玉房地产公司之间以房抵债(工程款、取暖费)事实成立，其要求判令继续查封靓玉房地产公司名下位于法库县网点诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：准许执行法库县法院(2019)辽0124民初185号之一民事裁定书，执行标的为被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下位于法库县网点。案件受理费10,508元，由被告于铁承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：转款收据、借据，用以证明嘉营公司向原审被告靓玉房地产公司出借500万元，于铁以嘉营公司对靓玉房地产公司享有的债权作为支付购房款的对价。被上诉人东盛公司认为，该份证据不属于新证据。对该份证据真实性有异议，即便真实，只能证明嘉营公司与靓玉房地产公司之间的借款关系，并不能证明该款项即为案涉房产的购房款，该款项发生在2013年，在签订房屋买卖合同之前。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2019年1月9日，东盛公司在诉讼中向一审法院提出保全申请，法院作出（2019）辽0124民初185号之一民事裁定。根据上述裁定，作出（2019）辽0124执保3号协助执行通知书：查封靓玉房地产公司名下坐落于法库县网点，面积208.92平方米。以及坐落于法库县网点，以上四个网点面积均为167.7平方米。共计查封五套房屋。 再查明，2017年4月于铁曾到不动产登记部门填写过不动产登记申请表。 本院认为，依据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，依据一审法院作出的民事裁定，人民法院共计查封包括案涉房屋在内的五套网点。因此案外人于铁应举证证明，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，上诉人虽主张以案涉房屋的购房款抵偿嘉营公司500万元借款，但借款时间发生在2014年，房屋买卖合同签订时间为2017年，包含案涉房屋在内的五套房屋总房款为300余万元，时间及价款总额均不一致，且没有证据证明嘉营公司与靓玉房地产公司已经达成合意，形成以房抵债的意思表示，用购房款抵顶借款。其次，案涉房屋均为门市，在2015年房屋就已经由被上诉人占有使用，其中一套房屋用于出租经营。于铁签订房屋买卖合同时间发生在2017年，虽然靓玉公司协助于铁办理完毕交房手续，但案涉房屋于查封之前并未实际向于铁交付完成。第三，2017年签订房屋买卖合同并办理备案之后，于铁未及时办理更名过户登记，于铁虽曾到房产局进行过办理，但其提供的证据不足以证明，其对未办理完成不存在过错。综上，于铁提供的证据，不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。故一审法院裁判正确，应予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,508元，由上诉人于铁承担。 本判决为终审判决。 审判长  单立 审判员  王虹 审判员  杨帆 二〇二〇年五月十三日 法官助理唐屾 书记员薛彤 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。