吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终533号上诉人（原审原告）：延边农村商业银行股份有限公司小营支行，住所地吉林省延吉市青阳街1号。负责人：申元燮，该支行行长。委托诉讼代理人：姜夏，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金哲龙，男，朝鲜族，1972年6月19日出生，自由职业者，住吉林省延吉市。委托代理人:金延秋，吉林孝信律师事务所律师。委托代理人:金新杰，吉林孝信律师事务所律师。原审第三人：延边永利拍卖有限公司，住所地吉林省延吉市人民路1977-20号2016。法定代表人：班岳峰，该公司经理。上诉人延边农村商业银行股份有限公司小营支行（以下简称“农商行小营支行”）因与被上诉人金哲龙及原审第三人延边永利拍卖有限公司（以下简称“永利公司”）合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人农商行小营支行的委托诉讼代理人姜夏，被上诉人的委托诉讼代理人金延秋、金新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小营支行上诉称：1.撤销一审判决，查清事实依法改判。2.一、二审诉讼费由金哲龙承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，定性不正确。理由如下:1.原审法院认定房屋买卖法律行为有效时未考虑金哲龙竞买涉案房屋时的真实意思表示,根据《民法总则》第一百四十三条的规定，金哲龙在本次竞买涉案房屋时的真实意思表示将决定农商行小营支行与金哲龙之间买卖合同法律效力。原审法院未查清事实就做出买卖合同合法有效的认定，明显与客观事实不符。竞买协议中写的是1-2楼298.15平方米,但金哲龙的真实意思表示并不是1-2楼298.15平方米，从农商行小营支行在原审中举证录音证据以及永利公司的陈述中均可得到证实。根据《民法总则》第一百四十二条，金哲龙的真实意思表示是竞买2楼，并不包含1楼，且拍卖前看的房屋是2楼，就误以为购买的是2楼，将涉案标的物的2层及与本案标的物无关的相连的50平方米房屋一同装修入住。农商行小营支行和金哲龙对1楼房屋并未形成真实买卖合意,随之不发生涉案标的中1楼房屋的买卖法律效力。根据《民法总则》对意思表示的解释内容来看，农商行小营支行出售一楼车库的行为与其出售的行为目的以及交易习惯、涉案1层车库使用性质完全不符合客观事实和逻辑。因为涉案1层车库是银行独门独院内的一部分，银行运钞车运钱时均在一层车库门口停放，严重影响银行安全，因为一层车库在银行院内，农商行小营支行一直使用该车库，不可能出售一楼车库。2.原审法院认定农商行小营支行存在重大过失,该重大过失与本案没有任何关系。因为农商行小营支行是基于重大误解实施的买卖行为，且其实施的结果为显失公平，给农商行小营支行带来重大损失，要求法院撤销基于重大误解实施的买卖合同，是否存在重大过失并不影响认定其重大误解。3.原审开庭之前，农商行小营支行向原审法院曾提交书面申请追加天元评估公司,以便查清农商行小营支行评估事实经过以及评估公司作为专业机构可以说明其房屋价格是否合理，是否存在显失公平的理由。但原审法院并未追加天元评估公司参加诉讼。4.农商行小营支行以及金哲龙在本案中均存在其重大误解，《民法通则》若干问题的意见第71条，关于重大误解的定义做出了明确规定，《民法总则》第一百四十七条对重大误解的法律后果作出了规定。金哲龙以90万元的价格购买了涉案1-2层298.15平方米房屋，给农商行小营支行带来较大损失，参照《合同法解释二》第十九条低于价格70%视为明显不合理低价的解释，充分证明农商行小营支行存在重大误解。5.原审法院适用法律错误,法院对农商行小营支行所主张的重大误解、显失公平的事实和理由，并未作出任何论述，而法院根据《合同法》第四十四条、第六十条规定，买卖合同自成立时生效，应严格履行。基于合同有效,因农商行小营支行以和金哲龙订立合同时显失公平为由主张撤销合同,应适用《合同法》第五十四条、《民法总则》第一百四十七条之规定，结合重大误解的客观事实，参照《合同法解释二》第十九条的明显不合理交易价格的相关解释规定处理,本案中农商行小营支行主张撤销买卖合同有相应充分的法律规定和法律原则来支持。综上所述，原审法院认定事实不清、定性错误，适用法律错误，恳请二审法院支持农商行小营支行的上诉请求。金哲龙辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：根据永利公司与金哲龙签订的竞买协议，拍卖公司发出的拍卖公告，拍卖说明、竞买须知和竞买资格通知书等资料，农商行小营支行委托拍卖公司拍卖的标的为延吉市××路，建筑面积为298.15平方米的房屋，拍卖公司有出卖上述房屋的意思表示，金哲龙有购买上述房屋的意思表示，双方意思表示真实，且整个竞买过程公平公正，无任何程序性瑕疵，故金哲龙与拍卖公司自拍卖开始到结束，没有出现重大误解或显失公平的可撤销情形。根据合同法第402条的规定，金哲龙在拍卖时知道涉案房屋原属银行所有，金哲龙与拍卖公司签订的竞买协议直接约束金哲龙与农商行小营支行，即拍卖公司与金哲龙之间，或者农商行小营支行与金哲龙之间的交易不存在重大误解或显失公正情形。永利公司二审中未发表陈述意见。农商行小营支行一审起诉请求：判令撤销农商行小营支行委托永利公司与金哲龙之间签订的拍卖房屋合同；2.判令案件受理费用由金哲龙负担。事实与理由：位于延吉市××路，原产权证号：吉（2017）延吉市不动产权第XXXX号房屋是农商行小营支行所有的房产，该房产的二楼开门在该楼房的北侧，农商行小营支行用作职工宿舍，一楼开门在该楼房的南侧，在银行院内，农商行小营支行用作仓库和车库使用。因该房屋时间较长，管理人员多次更换，现管理此房屋工作人员只管理二楼房屋出租、出售，因一楼由农商行小营支行其他部门管理，所以误以为上述延吉市天池路25号131B1002号，房屋产权证为吉（2017）延吉市不动产权第XXXX号，面积为298.15平方米的房屋只是二楼的房产证，不包括一楼的房屋。农商行小营支行于2018年7月2日委托延边天元房地产评估有限公司对延吉市天池路25号131B1002号房屋的二楼，面积为298.15平方米房屋进行评估，天元评估公司于2018年7月5日对上述房屋二楼298.15平方米作出了1043525元评估价格。农商行小营支行在收到评估公司的报告后，委托永利公司对上述房屋的二楼进行拍卖，拍卖公司在拍卖公告照片上，也只对上述房屋的二楼进行照相和拍卖公示。永利公司于2018年7月24日对上述房屋二楼进行拍卖公告，金哲龙查验上述房屋二楼后，并未对一楼进行查看，而后报名参加竞拍，在2018年7月31日无其他竞买人竞买的情况下，金哲龙以底价90万元的价格，拍得上述房屋，并到不动产权部门办理了房屋过户手续。金哲龙在拍得上述房屋后，对房屋进行了装修，其搬家请朋友吃饭闲谈之际，金哲龙的朋友发现房屋面积有出入，这引起金哲龙的疑惑，到房产部门查档，发现该房屋面积还包括一楼面积，现金哲龙向农商行小营支行主张要一楼房屋。农商行小营支行本意没有出售上述地址的一楼房屋，所以发现出售上述房屋存在重大误解，请求法院撤销买受合同。因上述房屋一楼在农商行小营支行院内，有银行运钞车停放，和银行工作人员携现金出入，如出售一楼，给银行安全带来极大的隐患。并且上述房屋一楼价格在每平方米7000-8000元，150平方米房屋价格在120多万元以上，而金哲龙只花了90多万元价格购买一楼和二楼价值200万元的房屋显示公平。一审法院认定事实如下：农商行小营支行所有的位于延吉市××路产权证号（2017)延吉市不动产权第0012967房屋建筑面积为298.15平方米，房屋所在层数为1-2。农商行小营支行于2018年7月2日委托延边天元房地产评估有限公司对延吉市天池路25号131B1002号房屋的二楼，面积为298.15平方米房屋进行评估，天元评估公司于2018年7月5日对上述房屋二楼298.15平方米作出了1043525元评估价格。农商行小营支行在收到评估公司的报告后，委托延边永利拍卖有限公司对上述房屋的二楼进行拍卖，拍卖底价为90万元，金哲龙与永利公司之间的竞买资格通知书和竞买协议上拍卖标的物名称均为“延吉市××路房屋，建筑面积298.15平方米，5楼的1-2号”,金哲龙报名参加竞拍，在2018年7月31日无其他竞买人竞买的情况下，金哲龙以底价90万元的价格，拍得上述房屋。金哲龙竞买后，原、被告到不动产权部门办理了房屋过户手续，现298.15平方米的房屋产权人变更为为金哲龙。一审法院认为：农商行小营支行所有的位于延吉市××路产权证号（2017）延吉市不动产权第0012967房屋产权证上，已注明了房屋建筑面积为298.15平方米，房屋所在层数为1-2，即建筑面积298.15平方米的房屋，包括1层和2层。但天元公司评估报告建筑面积标明是298.15平方米,楼层标明是2/5层。永利公司的竞买资格通知书和竞买协议上拍卖标的物名称均为“延吉市××路房屋，建筑面积298.15平方米，5楼的1-2号”，即建筑面积298.15平方米的房屋，包括5楼的1-2号。原告小营支行在原产权证上已标明298.15平方米的房屋,包括1层和2层,而农商行小营支行未引起足够重视，误认为298.15平方米的房屋为二楼房屋，而进行评估拍卖，农商行小营支行有重大过失。被告金哲龙按照竞买协议竞买的是298.15平方米的1层和2层，并不违背相关拍卖程序，其竞买行为并无不当，永利公司与金哲龙之间的拍卖合同是合法有效的，农商行小营支行以重大误解和显示公平为由，要求撤销农商行小营支行委托永利公司与金哲龙之间签订的拍卖房屋合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决:驳回原告延边农村商业银行股份有限公司小营支行的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交)，由原告延边农村商业银行股份有限公司小营支行负担。双方当事人二审中未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年7月31日，金哲龙竞拍涉案房屋时，涉案房屋为国有土地租赁自建房，金哲龙拍得涉案房屋后，交纳了土地出让金，现涉案土地性质为出让地。本院认为：农商行小营支行委托延边天元房地产评估有限公司及永利公司的对涉案房屋评估、拍卖时，提交的涉案房屋的产权证，产权证中明确标明“房屋建筑面积为298.15平方米”及“房屋所在层数为1-2”，永利公司根据上述房产证中载明的信息发布拍卖公告，金哲龙与永利公司签订的竞买资格通知书和竞买协议上，拍卖标的物均为“建筑面积298.15平方米，5楼的1-2楼”。现农商行小营支行主张其委托永利公司拍卖的涉案房屋，仅为二楼房屋，不包括一楼房屋。本院认为，现无证据证明农商行小营支行委托拍卖时存在意思与表达不一致的事实，且既使农商行小营支行无委托拍卖涉案房屋一楼的主观意思，但其委托评估拍卖机构时提交的的房产信息情况属实，涉案房屋的产权登记中的298.15平方米系一、二楼的总面积，二楼的面积仅为上述面积的一半，评估公司评估时系以单价3500元/平方米X298.15平方米得出评估价格。永利公司以此向外发出的拍卖公告信息，其发布的拍卖房屋的具体信息情况，对农商行小营支行具有约束力。金哲龙通过拍卖公告确认竞拍标的的情况后，参与竞拍并最终与永利公司签订拍卖房屋合同，该合同合法有效。农商行小营支行在一审中提交的录音系金哲龙提起腾迁房屋排除妨害之后的双方通话录音，仅凭金哲龙陈述的两次“对对”并不能认定农商行小营支行主张的事实。农商行小营支行作为涉案房屋的原物权所有人，在向评估、拍卖机构委托评估、拍卖事项之前，应对委托拍卖的298.15平方米房屋具体包括哪些部分进行核实。农商行小营支行主张其意思与表达不一致情形并不必然导致产生重大误解，而是系自身过失所致，应由其自行承担因上述过失所带来的后果。永利公司与金哲龙签订的拍卖合同不存在撤销的法定情形。综上所述，农商行小营支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由延边农村商业银行股份有限公司小营支行负担。本判决为终审判决。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  崔 玉二〇二〇年五月二十二日书记员  韩 宇