湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终922号上诉人（原审原告）：何欣映，女委托诉讼代理人：成斌生，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：衡阳圣龙投资有限公司，住所地湖南省衡阳市华新开发区51号街区市一中办公楼403室。法定代表人：郭玉苏，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郭玉苏（该公司法定代表人），女原审第三人：衡阳市第一中学，住所地湖南省衡阳市华新开发区51街区。法定代表人：王小蒋，该校校长。委托诉讼代理人：单志林，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。上诉人何欣映因与被上诉人衡阳圣龙投资有限公司（以下简称圣龙公司）、郭玉苏，原审第三人衡阳市第一中学（以下简称第一中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。何欣映上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审的诉讼请求，圣龙公司与第一中学承担连带责任并负担本案一、二审诉讼费用。2020年5月19日，何欣映增加诉讼请求：由第一中学赔偿其强拆造成的损失20万元。事实和理由：原审认定事实和法律适用错误。何欣映与圣龙公司于2005年9月9日签订的《转让合同》及其与郭玉苏于2006年12月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，何欣映在履行合同过程中从未拖欠租金，第一中学亦从未对何欣映交租金一事提出过异议，原审认定何欣映未交齐租金不当。第一中学对何欣映租赁一事是知情和认可的。一审法院在本案之前受理第一中学诉何欣映和圣龙公司排除妨害纠纷一案，作出的（2016）湘0408民初579号民事判决错误。第一中学拆除何欣映经营的店铺，造成其损失20万元，该行为构成违约，根据买卖不破租赁原则，第一中学应当代圣龙公司承担采取补救措施、并赔偿其损失。圣龙公司、郭玉苏未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。第一中学述称，其已就案涉门面的使用问题起诉至一审法院，一审法院（2016）湘0408民初579号民事判决可予证明。根据第一中学与圣龙公司签订的《学生公寓投资建设合同》《补充协议》的约定，圣龙公司无权出租案涉门面，第一中学与何欣映不存在合同关系，本案处理与其无关，何欣映请求第一中学承担责任于法无据。何欣映向一审法院起诉请求：1．判令圣龙公司、郭玉苏采取补救措施，即另择一孔地段、面积均与原门面相近的门面供何欣映继续承租使用；2．判令圣龙公司、郭玉苏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年11月4日，第一中学（甲方）与圣龙公司（乙方）签订《学生公寓投资建设合同》，约定由第一中学与圣龙公司共同兴建第一中学学生公寓。其中，第八（二）11项约定乙方未经甲方同意，不得将学生公寓另行出租给他人使用。2005年9月9日，何欣映与圣龙公司签订转让合同。2006年12月31日，何欣映与郭玉芳签订房屋租赁合同，约定：1．郭玉芳自愿将第一中学高中部公寓楼1-2栋之间的育才书店门面等租赁给何欣映使用，以及圣龙公司与第一中学所有商店经营权全部转让给何欣映。2．水电费按当时实际价格由何欣映自行负责，付给郭玉芳。3．租赁期限从2007年1月1日至2026起12月31日止。4．房租每学期按3000元由何欣映一次性支付给郭玉芳。5．如果何欣映须装修房子，装修费由何欣映自行负责，合同到期后，郭玉芳不必付给何欣映装修费用，不得再转让给他人，直接交给第一中学。2007年6月22日，第一中学与圣龙公司签订《补充协议》，约定：第一中学与圣龙公司建设的学生公寓在2026年8月1日之前管理权、收费权由圣龙公司行使，产权归属第三人。2026年8月1日之后，上述学生公寓的管理权、经营权、收费权、所有权均由第三人行使，其中，第五条亦约定第一中学除支付合同第三条约定所述费用外，不再向圣龙公司支付任何费用，圣龙公司与本协议无关的其他对外债务与第一中学无关。上述公寓楼旁边原设计建设配电房一间，后来该配电房未作配电房使用。2006年底起，何欣映占用上述配电房用于经营早餐、副食、日用品商店。2015年3月10日，衡阳市食品药品监督管理局对何欣映作出《责令改正通知书》，何欣映取得的《食品卫生许可证》超过有效期，责令何欣映未取得《食品流通许可证》不得经营预包装食品。另查明，2016年4月27日，第一中学作为原告起诉何欣映，圣龙公司作为第三人，以排除妨害纠纷为由向该院提起诉讼，请求判令：1．何欣映立即搬出配电房，停止对学校配套设施所有权、管理权的侵权行为；2．何欣映立即停止造成学生安全隐患的非法经营行为，排除对学校管理秩序的妨碍。该院于2016年11月22日作出（2016）湘0408民初579号民事判决书，判决：一、何欣映于本判决生效后10日内搬离位于衡阳市高新区新一中公寓楼1-2栋之间的配电房，以停止对第一中学房屋配套设施所有权、管理权的侵权行为；二、驳回第一中学的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，何欣映仅提供了向圣龙公司、郭玉苏交纳了至2006年7月31日止的租金收据，其所称租金第三人已从其前夫的工资里扣除一说法并未提供有效证据证实，何欣映所提供水电费缴纳收款收据，亦不能证实何欣映向第三人交纳过租金。另何欣映与第三人之间并未签订过任何租赁合同，且该院作出（2016）湘0408民初579号民事生效判决书已判决何欣映搬离出第三人所有的涉案房屋。结合庭审查明的事实及何欣映提供的证据不能证实2006年7月31日之后何欣映向圣龙公司、郭玉苏支付过租金，故何欣映的诉讼请求无事实及法律依据，该院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回何欣映的诉讼请求。本案受理费100元，由何欣映负担。本院二审期间，何欣映提交了以下新证据：证据1．微信记录若干，拟证明第一中学收取了何欣映的房租；证据2．第一中学给何欣映造成的损失清单，拟证明何欣映的损失；证据3．何欣映前夫的部分工资条、银行工资部分流水及银行存折，拟证明第一中学扣了其前夫结构工资年终奖作为房租。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何欣映提交的证据1、3与本案争议事实不具有关联性，不予采信；证据2所涉损失不属于本案审查范围，不予认定。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于何欣映诉请的补救措施能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”何欣映依据上述法律规定诉请圣龙公司、郭玉芳采取另行择一地段、面积均与原门面相近的门面以供其继续承租使用，从本案已查明的事实看，何欣映的该项请求无事实和法律依据，不应得到支持。具体理由如下：一是何欣映诉请的补救措施事实上属于对案涉租赁合同实质内容的变更，根据法律规定，需要相关权利人的协商一致，在案证据不能证明圣龙公司、郭玉芳与何欣映已就相关问题达成一致意见；二是案涉租赁合同并未约定出现不能继续履行的情形时，圣龙公司、郭玉苏应采取该项补救措施；三是《中华人民共和国合同法》第一百零七条并未规定补救措施的具体形式，何欣映主张的补救措施在本案中明显不能现实履行，且何欣映主张的补救措施并非其唯一选择，尚可选择其他责任承担方式以维护其合法权利。综合上述情形考虑，原审不予支持何欣映的该项请求并无不当。至于何欣映诉请的损失赔偿及第一中学的连带责任承担问题，何欣映在起诉时未就该问题提出过请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，该问题不属于二审审查范围，本院不予处理。综上所述，何欣映的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人何欣映负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年五月二十五日法官助理  许建中书 记 员  刘婉君