山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4694号 上诉人（原审被告）：刘培峰，男，1949年4月28日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王欣，青岛李沧北方法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘德新，青岛李沧北方法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛红星化工厂，住所地山东省青岛市李沧区四流北路43号。 法定代表人：康文韬，厂长。 委托诉讼代理人：尹宗尧，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芳琴，山东卓润律师事务所实习律师。 原审被告：安忠娜，女，1985年6月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审被告：叶乙湘，男，1968年5月27日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审被告：青岛草根儿餐饮管理有限公司，住所地山东省青岛市市北区商丘路29号丙。 法定代表人：王利，该公司经理。 委托诉讼代理人：王磊，男，1985年11月20日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审被告：王磊，男，1985年11月20日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审被告：逄锦鑫，男，1989年1月29日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人刘培峰因与被上诉人青岛红星化工厂、原审被告安忠娜、叶乙湘、青岛草根儿餐饮管理有限公司（以下简称草根儿公司）、王磊、逄锦鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初9916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘培峰向本院提出上诉请求：1.依法撤销青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初9916民事判决第二项并改判；2.依法判决上诉人与一审被告各自按照其使用房屋的面积承担占用使用费；3.一、二审诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2018年12月31日到期，到期后，双方未续签订租赁合同，2019年7月26日，被上诉人向上诉人送达律师函，要求上诉人于7天内迁出承租的房屋，上诉人即将其个人使用的10.85平方米房屋面积返还给被上诉人，而其他房屋面积则分别由各一审被告占有使用，与上诉人无关，一审判决由上诉人腾还全部房屋面积，显属认定事实不清。2.被上诉人已经向各一审被告送达律师函，要求一审被告于7天内迁出承租的房屋，各被告拒绝腾房，而被上诉人在诉讼请求中明确请求由一审被告分别支付逾期腾房占用使用费，并不是请求由上诉人一人支付逾期腾房占用使用费，而一审判决由上诉人一人支付自2019年1月1日至2019年10月22日的逾期腾房占用使用费，显然超出被上诉人的诉讼请求范围，而且认定事实不清。3.被上诉人在一审中因一审被告安凤龙已不再占用房屋，已表示不要求其承担责任，也就是说安凤龙不需要承担占有使用费了，而且安凤龙系由叶乙湘转租的，与上诉人无关，不应由上诉人承担该占有使用费，但一审判决由上诉人承担的房屋面积占有使用费中，却仍然包括安凤龙已不需要承担的占有使用费，显属认定事实不清。二、一审适用法律不当，判决错误。1.一审认定本案的案由为房屋租赁合同纠纷，但被上诉人的诉讼请求则是请求上诉人及各一审被告分别支付逾期腾房的占有使用费，而不是房屋租赁费，根据法律规定案由系由法院根据当事人的诉讼请求认定的，据此，本案的案由应认定为返还原物纠纷，而不属房屋租赁合同纠纷，一审认定案由不当。2.本案的案由为返还原物纠纷，则应适用我国《物权法》有关规定，而一审判决的第一项判决上诉人与一审各被告将占用的涉案房屋腾还给上诉人，证明一审认定一审各被告为涉案房屋实际占用人，根据《物权法》第37条规定，因被上诉人的涉案房屋至今仍由一审被告占用，且系无权占用，逾期腾房占用使用费应当由房屋实际占用人即一审被告分别承担，而不应由上诉人承担。3.一审一方面以被上诉人未能确定各一审被告各自使用房屋的面积，不支持其要求一审被告分别支付占用费的诉讼请求，但另一方面却又判决由上诉人支付上述一审被告的占用费，该判决相互矛盾，显属错判。综上所述，请求判如所请。 被上诉人青岛红星化工厂辩称:根据《合同法》第235、236条规定，在租赁合同到期后，承租人继续使用，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限到期后，承租人需要履行租赁物的返还义务。本案中，上诉人和被上诉人之间的租赁合同于2018年12月31日到期，被上诉人在合同到期之前就不再续签合同，并且自2019年1月1日至今，被上诉人也没有收取上诉人的任何房屋租赁费。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2018年12月31日到期而终止，上诉人应当将涉案房屋返还给被上诉人，逾期不返还，构成无权占有被上诉人的房屋，应当支付占有使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 其他当事人二审未提交书面意见。 青岛红星化工厂向一审法院提出诉讼请求，1、判令刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫腾让位于青岛市市北区的房屋,并交付给青岛红星化工厂,安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、安凤龙、逄锦鑫分别支付逾期腾房占有使用费(该费用按年租金人民币14万元的标准,自逾期腾房之日起计算至实际腾让房屋之日)；2、判令刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫连带支付房屋占有使用费,截至2019年8月14日暂计86301元(该费用按年租金人民币14万元的标准,自2019年1月1日起计算至实际腾让房屋之日)；3、本案诉讼费均由刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫承担。事实与理由：坐落于青岛市市北区房屋是青岛红星化工厂单独所有的房产。2015年12月30日,青岛红星化工厂与刘培峰签订房屋租赁合同,约定由青岛红星化工厂将位于青岛市市北区房屋出租给刘培峰。合同第三条约定:“租赁期自2016年1月1日至2018年12月31日。”合同第四条约定:“年租金14万元整。”刘培峰后又将承租的房屋分割转租给安忠娜和叶乙湘，叶乙湘又将部分转租给王磊、安凤龙、逄锦鑫。本租赁合同于2018年12月31日到期后,青岛红星化工厂不再和刘培峰续签合同,多次要求刘培峰腾退房屋,但是刘培峰拒不交付房屋占有使用至今。为了维护自身合法权益,请求判如所请。 刘培峰在一审中辩称：1.刘培峰与青岛红星化工厂签订的合同是2014.1.1-2018.12.31,根据合同法236条,刘培峰于2019.7.26收到青岛红星化工厂的律师函,要求7天内腾房,是不符合法律规定的,应该给承租人预留合理的期限；2.青岛红星化工厂与刘培峰虽然2019年未签订合同,但是青岛红星化工厂与刘培峰口头约定让刘培峰使用,因此在2019年7月之前租赁费应由青岛红星化工厂和刘培峰结算；3.刘培峰在2019.7.26收到律师函后,将自己使用的房屋腾让并电话通知青岛红星化工厂的厂长,青岛红星化工厂与刘培峰的租赁合同正式解除,因此刘培峰不承担连带责任。 安忠娜在一审中辩称，安忠娜不是和青岛红星化工厂签订的合同,是和刘培峰签订的合同,合同是2019年4月13日到期,3月刘培峰给安忠娜打电话说续签一年的合同,安忠娜给刘培峰转了一年的房租。其余的不知道;安忠娜是和刘培峰签订的合同,安忠娜交了房租有使用权,青岛红星化工厂没有理由告安忠娜,安忠娜没有和青岛红星化工厂签订合同,安忠娜是受害者,被刘培峰骗了。 叶乙湘在一审中辩称，2014.3月叶乙湘和刘培峰签了10年的合同,房屋太大叶乙湘又转租给了王磊、安凤龙、逄锦鑫,刘培峰没有告知房屋是青岛红星化工厂的,叶乙湘签订的合同时间比较长,装修和计划都是按照十年的合同算的,叶乙湘和其他人也是按照10年的合同签订,房子可以腾出来,但是叶乙湘的损失应当进行赔偿。 草根儿公司、王磊在一审中共同辩称，从2017.3.18签合同至现在,和青岛红星化工厂没有任何的关系和任何的合同,青岛红星化工厂起诉,草根儿公司、王磊和叶乙湘签订的合同期限是2017.3.18-2020.3.17,收到传票说侵占别人产权,可以腾房但是需要给时间,无缘无故被青岛红星化工厂起诉的。草根儿公司、王磊已经交了房租,这笔钱给谁也不清楚,不可能再交这笔费用。 逄锦鑫一审中辩称，2014.3.8日逄锦鑫和叶乙湘签订的租赁合同,3年一签,现在是第二个三年,逄锦鑫不知道青岛红星化工厂的纠纷问题,青岛红星化工厂说逄锦鑫需要承担责任,逄锦鑫认为根据人与人之间的人际关系逄锦鑫不应当承担责任,逄锦鑫和青岛红星化工厂没有交流,逄锦鑫需要履行的是和叶乙湘之间的合同,逄锦鑫和叶乙湘的意见诉求是一样的。 一审法院确认事实如下：青岛市市北区房屋产权归青岛红星化工厂所有。2015年12月30日,青岛红星化工厂与刘培峰签订房屋租赁合同,约定由青岛红星化工厂将位于青岛市市北区网点房378平方米出租给刘培峰，租赁期自2016年1月1日至2018年12月31日，年租金14万元整。刘培峰将承租的房屋分割转租给安忠娜和叶乙湘，叶乙湘又将部分房屋转租给王磊、逄锦鑫，草根儿公司工商登记住所地为涉案房屋。青岛红星化工厂与刘培峰的租赁合同到期后,刘培峰未支付租金，涉案房屋由刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫占用。2019年10月22日，刘培峰将其使用的10.85平方米的房屋腾交给青岛红星化工厂。 经一审法院询问，青岛红星化工厂不能确定刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫各自使用房屋的面积。 一审法院认为，青岛红星化工厂与刘培峰签订的房屋租赁合同合法有效，刘培峰在合同期满后应将378平方米的房屋腾还青岛红星化工厂。刘培峰至今未腾还全部房屋，侵害了青岛红星化工厂的房屋所有权，青岛红星化工厂要求刘培峰按照合同约定租金标准支付自2019年1月1日起的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持，其中自2019年1月1日起至2019年10月22日止为113150.2元（140000元/365天*295天），自2019年10月23日起按每日租金372.55元[140000元/365天/378平米*（378-10.85）]计算至房屋腾出之日。安忠娜、叶乙湘、王磊、逄锦鑫并未与作为房屋产权人的青岛红星化工厂签订租赁合同，所签订的租赁合同期限超过2018年12月31日的部分无效，草根儿公司未提交合法占用房屋的证据，故安忠娜、叶乙湘、王磊、逄锦鑫、草根儿公司自2019年1月1日起也无权占用青岛红星化工厂的房屋，青岛红星化工厂要求刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫腾还房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。对于青岛红星化工厂要求安忠娜、叶乙湘、王磊、逄锦鑫、草根儿公司支付占用使用费的请求，由于青岛红星化工厂未能确定刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫各自使用房屋的面积，故对该项请求一审法院在本案中不予处理，青岛红星化工厂可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百三十五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、刘培峰、安忠娜、叶乙湘、草根儿公司、王磊、逄锦鑫将占用的青岛市市北区房屋腾还青岛红星化工厂；二、刘培峰向青岛红星化工厂支付自2019年1月1日起至2019年10月22日止的占用费113150.2元，并自2019年10月23日起按每日租金372.55元[140000元/365天/378平米*（378-10.85）]计算至房屋腾出之日。以上两项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元减半收取1229元，由刘培峰负担，于判决生效后十日内履行完毕。 本案二审期间，上诉人提交了两份录音证据，证明上诉人与叶乙湘分别于2019年12月31日及2020年1月2日将腾退房屋的事通知被上诉人，要求被上诉人办理交接，但被上诉人拒绝，由此造成的扩大损失应由被上诉人负担。因上述证据对事实认定和判决结果并无实质影响，对该证据本院不予采信。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人刘培峰与被上诉人青岛红星化工厂签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定如实履行各自的义务。按照合同约定，上诉人刘培峰作为承租人不得将涉案房屋转租，否则应承担由此给出租人造成的直接或间接损失。根据一审法院查明的事实，上诉人刘培峰在租期内将涉案房屋转租给了各原审被告，违反了其与被上诉人之间的合同约定，应当承担由此给被上诉人造成的损失。且在其与被上诉人青岛红星化工厂之间的租赁合同到期后，上诉人刘培峰和各原审被告仍实际占用涉案房屋，租赁合同到期后的占有使用费上诉人刘培峰亦未向被上诉人青岛红星化工厂支付。一审法院据此判令上诉人与各原审被告返还涉案房屋符合法律规定，基于上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定，被上诉人有权向上诉人主张涉案房屋被占用的租金损失。一审法院参照合同约定的租金，判令上诉人支付占用费并无不当，并且被上诉人的诉讼请求是主张涉案房屋在被实际占用期间的租金损失得以清偿，一审法院的认定并未超出其诉讼请求范围。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2458元，由上诉人刘培峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡