河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3409号上诉人（原审原告）：李燕，女，1985年2月21日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：马振华，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仔濛，河南威鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州翰锋置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：袁亚琼，女，该公司员工。上诉人李燕因与被上诉人郑州翰锋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初10290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕上诉请求：一、依法改判，增加以下判决内容:1.判令被上诉人赔偿上诉人违约金129087.3元，并按照以858293元为基数，按照日万分之2的标准计算，赔偿上诉人自2017年12月20日至房屋实际交付之日的违约金;2.判令被上诉人承担房屋质量保修的时间自房屋实际交付之次日开始计算；3.依法确认被上诉人承担本案房屋实际交付之前的物业费，上诉人不承担。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以毫无逻辑的推定代替事实调查核实，导致错误认定了被上诉人已经按照约定履行了书面交付房屋通知的义务。上诉人从未收到被上诉人邮寄的书面交付房屋通知。《商品房买卖合同》约定房屋交付日期是2017年10月30日，并约定了被上诉人应当书面通知上诉人交付房屋，挂号信专差邮寄地址是郑州市前进路80号院5号楼1515号，联系电话是135××××6408。被上诉人提交的仅载有“李燕”的邮政挂号信单，不能显示该“李燕”就是本案上诉人李燕，也没有显示收件地址和联系电话是上诉人在合同中预留的地址和电话，没有显示该邮件和交付房屋通知书有何关联。一审法院认为在2017年10月30日上诉人到房屋所在位置要求交付房屋，是因为收到了被上诉人邮寄的书面通知，事实上两者不存在逻辑关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，合同纠纷中，由负有义务的一方承担举证责任，本案中被上诉人提交的邮件单除与上诉人名字相同外，别无关联，被上诉人提交的收楼通知书与邮件有何关联也不显示，被上诉人应当承担举证不能的不利后果，因此，一审判决认定被上诉人通过挂号信邮寄了交房通知书是错误的，请予以纠正。二、一审认定房屋不存在质量问题是错误的。首先，一审判决认为涉案楼宇取得了竣工验收备案，即具备了约定的交房条件，是错误的，竣工验收是指楼宇整体，与每一户的专有部分是否能够正常居住使用是两个不同的验收标准;其次，本案是装修房屋，楼宇的竣工验收备案必定不包含装修部分，装修部分不合格，也不符合交付标准，将严重影响上诉人的正常居住使用。《商品房买卖合同》附件四第4条第3款约定，商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应当在修复后方可交付给买受人，且出卖人应当承担修复费用并承担修复期间的逾期交楼的违约责任。第三，上诉人提供的在被上诉人客户关系部的录音录像原件，说明被上诉人的工作人员承认存在76个问题需要维修，本案房屋确实存在质量问题并且不符合交房条件。三、一审判决认定上诉人支付了部分房款明显错误，上诉人按约支付了全额房款。上诉人支付房款后，被上诉人向上诉人开具了全部购房款发票，一审判决认为上诉人支付了部分房款，是错误的。李燕当庭补充上诉意见：一、被上诉人开具全额首付款发票，已经说明支付了相应的款项。二、一审认为当事人双方对首付款做了特殊安排，认为被上诉人有权在上诉人支付首付款后，再将房屋交付上诉人，是错误的，合同中找不到这样的约定，没有任何内容显示房屋首付款适用附件四第三条第6款的约定。三、一审法院认为上诉人拒不结清欠款，单方拖延交房条件的成就，是错误的。上诉人未能如期偿还借款，是无能为力，是因为工作和家人身体健康原因陷入困境，一审法院武断的认为上诉人拒不结清欠款，没有依据。一审法院依据的附件四第三条第6项的约定，属于违约责任条款，并不是针对交房的条件约定。四、一审认为本案房屋，视为按期交付，是错误的。《商品房买卖合同》第11条约定的视为交付，指的是由于买受人的原因交付不能，显然适用条件是出卖人应当交付也同意交付，但是买受人无正当理由不受领，而本案是上诉人要求交付积极受领，但是被上诉人拒不交付。五、附件四第四条第1款约定房屋存在影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝收房，所以，被上诉人仅凭《竣工验收备案证书》是不足以说明符合交房条件。六、附件四第四条第2款约定，只有买受人怠于接受房屋的，房屋质保期才自约定的交房期满开始计算，如果出卖人有权拒绝交房并不适用本条约定。七、关于邮寄收据，被上诉人与第三方的运输法律关系，是否有效、是否履行、是否解除，目前无法考证，且运输合同的标的物和对象都不清楚。郑州翰锋置业有限公司辩称，一、上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任缺少事实和法律依据。根据双方《商品房买卖合同》中第八条可知，涉案房屋约定交付日期为2017年10月30日，约定交付条件为“该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件”。涉案房屋已于2017年8月30日取得《竣工验收备案证书》，符合合同约定交付条件。被上诉人已在2017年10月22日向上诉人发出收楼通知，敦请上诉人办理收楼手续。收楼手续发出后，上诉人随时可以到场办理交房。事实上，涉案房屋的楼上、楼下、隔壁业主均已完成交房。因此，上诉人起诉被上诉人逾期交房与事实不符。并且，在一审开庭时，被上诉人再次敦请上诉人及时办理收房手续，但上诉人至今仍不积极配合收房，意图通过继续恶意拖延，谋取不当利益，这种不诚信行为显然不应获得法律的支持。二、上诉人要求自房屋实际交付次日开始计算房屋质量保修时间，缺少依据，也有失公平。根据双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第2项，“买受人未在合同约定的交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限届满次日起起计。”如前所述，涉案房屋在约定交付日前已具备交付条件，且被上诉人也已向上诉人发出书面收楼通知，涉案房屋的保修时间应自2017年10月31日起算。而如果按照上诉人的逻辑，在买受人怠于收房的情况下，保修期将会一直延期，这无疑将会严重加重房屋出卖人的保修负担，显然有失公平。三、上诉人一审诉请确认其不承担实际交付之前的物业费，物业费属于其与小区物业公司之间的物业服务合同关系，与本案非同一法律关系，且上诉人在上诉请求中的第一条第3项的表述也超出了其一审诉讼请求关于物业费的表述，同样不符合程序性规定，应予驳回。对补充上诉意见辩称：一、上诉人在双方合同履约过程中，一直处于消极、怠慢状态，而非积极推动合同目的的实现。首先，根据上诉人在二审阶段提交的两份判决可知，在2015年上诉人购买涉案房屋时，双方已对首付款的支付做了特殊安排。但在合同签署后，上诉人迟迟不予履行自身义务，还屡次通过明显拖延手段延迟履行期限，本身就已严重有失诚信。其次，被上诉人按照合同约定正常履行了房屋建设义务，并在约定交付日期之前取得竣工验收备案证书，房屋已达到合同约定交付条件，且被上诉人已按期向上诉人及其他业主寄发了收楼通知。但直到本案二审阶段，上诉人仍然拖延办理房屋交付手续，意欲借此谋取不当利益。而根据上诉人一审《起诉状》描述，其将未收楼的理由竟然描述为“被告以房屋存在质量问题不符合交房条件为由至今未向原告交付房屋”。事实上，涉案房屋楼上、楼下、隔壁业主均已办理收楼，李燕的理由明显不能成立，再次说明其消极且有失诚信的履约状态。二、上诉人的多处表述不合常理，且逻辑自相矛盾。体现上诉人在合同履行过程中的非善意履约状态。自2015年被上诉人将涉案房屋出售给上诉人以来，便深陷诉讼，合同目的一直未能实现，这也给双方持续造成伤害，一审判决公平合理，也符合维护交易稳定的原则。请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。李燕向一审法院起诉请求：1.判令郑州翰锋置业有限公司立即向李燕交付位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号房屋；2．判令郑州翰锋置业有限公司向李燕支付违约金暂计9956.2元（自2017年10月31日起至2017年11月27日）；3．本案诉讼费用由郑州翰锋置业有限公司承担。诉讼中，李燕增加诉讼请求：1．判令郑州翰锋置业有限公司承担房屋质量保修的时间自实际交付房屋之次日计算；2．依法确认李燕不承担房屋交付之前的物业费；3．判令郑州翰锋置业有限公司以总价款858293元为基数按日万分之二的标准赔偿李燕自2017年11月28日至房屋实际交付之日的违约金，截至2019年12月19日，李燕请求赔偿的数额计算为129087.3元。一审法院认定事实：2015年10月份，原告为购买由被告预售的涉案商品房，签订了《认购书》两份；其后，双方于2016年发生两起商品房预约合同纠纷，该两案纠纷均经该院判决处理。2015年10月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及有关附件一份。该合同及附件的主要相关内容包括：房屋位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号；总房价为858293元，于2015年10月31日给付首付款258293元，以商业贷款方式支付其余60万元；房屋交付日期为2017年10月30日，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人未发出书面交房通知书或买受人未收到通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交房手续的时间，该房所在地为办理交房手续的地点；“如双方约定买受人在办理交付手续前或办理手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人”；由于买受人原因，未能按期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房；买受人未在合同约定的交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限届满次日起计算；买卖双方相互送达与合同有关的通知书，需以挂号邮寄获知专差送达，出卖人的通知在到达合同记载买受人地址之日视为已送达，且买受人清楚了解了通知的内容。当事人在签订本案《商品房买卖合同》的同时，签订了一份《借款协议》，该协议约定，原告向被告借款21.4万元用于支付其购房的首付款，该笔借款由原告于2016年、2017年、2018年分三期偿还，若未按期偿还，则每日按逾期金额的万分之五支付违约金。前述两合同签订后，原告交付了部分购房款，办理了有关按揭贷款手续，没有按约定履行本案《借款协议》的还款义务；被告于2015年11月10日为原告开具了预收购房款258293元的票据，于2016年6月16日为原告开具了预收购房款60万元的票据；本案所涉商品房建成后，被告于2017年8月30日经有关政府部门竣工验收备案审查，取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2017年10月22日，被告按照本案《商品房买卖合同》记载的地址及电话，以挂号信方式向原告邮寄了《期楼收楼通知书（未交清楼款）》一份，通知其房屋已达到交付条件，可如期交付，并告知其尽快处理未付清房价款问题，否则被告有权拒绝交房而不承担违约责任；2017年10月30日，原告到被告的售楼部了解情况，未交清欠款，双方未能办理交房手续。2018年1月8日，因原告没有履行本案《借款协议》的还款义务，当事人产生诉讼，该案纠纷已经该院判决处理。一审法院认为，当事人为进行房屋买卖而签订相应合同之后，应其约定全面履行各自的义务；当事人当时根据各自的实际情况，自愿针对首付款问题进行了特殊安排，说明有关“出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人”等书面约定，也是针对首付款问题及交房条件的约定，其约定有效。被告提供的有关工程竣工验收备案证书表明涉案房屋早已经具备合同约定的交付条件，原告现无证据表明房屋质量不合格，原告有关被告曾以房屋质量问题拒绝交房的主张，不合情理，一审法院不予采纳；被告曾按约定的方式向原告邮寄了受领通知书，并重申了交房条件，原告事后也如期到场了解情况，可以推定该邮件已经送达，原告无证据表明该邮件与其买房事宜无关，原告有关未获得该次通知的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳；被告已经履行了相应通知义务，作为债务人已经提出了履行交房义务的请求，原告拒不结清欠款，单方拖延交房条件的成就时间，应承担相应不利后果；本案合同还约定，由于买受人原因，未能按期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房，因此，原告以被告构成违约为理由提出的本案诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；当事人针对涉案房屋买卖等有关问题，已经多次产生诉讼，继续长期拖延交房事宜，不利于法律关系的稳定，不利于各方的生产、生活；原告受领迟延，债务并不消灭，被告需继续履行合同，原告需协助办理相应交接事宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告郑州翰锋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李燕交付其位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号房屋；原告李燕协助办理相应交接事宜。二、驳回原告李燕其他诉讼请求。案件受理费2882元，减半收取计1441元，由原告李燕负担。本院二审期间，上诉人李燕提交下列证据：一、荥阳市人民法院（2018）豫0182民初302号民事判决书、郑州市中级人民法院（2018）豫01民终15862号民事判决书。均来源于郑州市中级人民法院档案室，系原件。证明目的：上诉人和被上诉人之间的欠款争议是民间借贷纠纷，这也是被上诉人的主张，也得到了人民法院的确认并且已经对借款争议进行了处理，判决书显示，被上诉人按约定向上诉人支付了借款，上诉人向被上诉人出具了收据，借款事实成立，并且判决结果令上诉人承担了高额的违约金。二、买卖合同重要事项告知书系原件，由被上诉人出具。证明目的：该证据清晰显示了被上诉人向上诉人明确了以下3个内容：1.上诉人签订《商品房买卖合同》时，已经全额支付了房屋首付款258293元；2.房屋收楼日期是2017年10月30日；3.上诉人符合收楼条件，请上诉人届时亲临销售中心办理收楼手续。被上诉人郑州翰锋置业有限公司质证称，对两组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先，通过该两组证据，恰恰说明了本案一审判决书中所认定的“当事人当时根据各自的实际情况，自愿针对首付款问题进行了特殊安排”，是建立在对双方交易进行了客观、深入、全面审查的基础上作出的。其次，通过第一组证据中的一、二审判决内容也可知悉，上诉人在双方缔约之后的履约过程中，整体是消极、怠慢的。再次，反观本案，虽经被上诉人多次催告，上诉人依然拒绝到项目现场完成收房，仍然通过拖延的方式谋求不当利益。本案一审判决充分考量了双方在整个合同履约过程中所发挥的作用，是基于整体事实所作出的公平合理的判决。本院对上诉人李燕提交证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人李燕与被上诉人郑州翰锋置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同履行。双方约定以借款方式支付部分首付款，李燕已经履行了合同约定的付款义务，本案首付款支付相关的借款关系双方已经另案解决。郑州翰锋置业有限公司应按照合同约定于2017年10月30日之前向李燕交付房屋。按照合同第八条约定，“该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件”。涉案房屋已于2017年8月30日取得《竣工验收备案证书》，在合同约定过的交房之日，涉案房屋已符合合同约定交付条件。补充合同亦约定，“该商品房达到合同约定的交付条件后,出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的,以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”李燕可以按照合同约定在合同约定的交房日或之后随时要求郑州翰锋置业有限公司交房，且根据李燕的举证，也可以说明李燕明知收房时间地点。李燕认为郑州翰锋置业有限公司未履行通知义务认为构成逾期交房的理由不能成立。一审中李燕认为郑州翰锋置业有限公司因房屋质量问题拒绝交房，证据不足，不予支持；李燕上诉认为案涉房屋的质量、装修质量存在不合格，因并无证据证明存在足以影响使用的质量问题，且即便存在相关质量问题或瑕疵，亦可以通过其他方式解决和获得救济，并不影响合同目的的实现，不能构成李燕拒绝收房的合理理由。故李燕要求郑州翰锋置业有限公司承担逾期交房违约金及赔偿损失等诉讼请求，依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，李燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2882元，由李燕负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年五月二十二日书记员  刘 洋