宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终858号 上诉人（原审原告）：吴迪，女，1983年8月28日出生，汉族，银川大学教师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告）：银川世茂新领域置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区民悦街。 法定代表人：牛伟星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王银哲，男，1992年4月18日出生，汉族，该公司法务主管，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人吴迪因与被上诉人银川世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂新领域置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 吴迪上诉请求：1、依法撤销一审判决或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏基本事实。结合上诉人与被上诉人的置业顾问闵健的微信聊天记录能够看出，上诉人在银行不给贷款的情况下，双方就履行签署买卖合同及相关材料并支付房款的时间进行了协商，最终确认为上诉人延期履行义务。8月5日双方确认了延期事宜，按照生活常理，即使被上诉人次日就要求履行合同，所谓必要时间也不应该是1天的准备日期。因此，上诉人并没有违约。二、本案不应当适用定金罚则。即使是按照8月3日确定为履行期，上诉人违约了。在之后的迟延履行期间，只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到的，才可以视为根本违约而运用定金罚则。从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行。定金罚则是针对违约行为而设定的，但并不是说在出现任何违约，特别出现轻微违约的情况下，也可运用定金罚则。一般迟延履行合同的行为，若不构成根本性违约，不可适用定金罚则。虽双方发生了争议，但上诉人从未放弃签署《商品房买卖合同》，被上诉人的期待利益并没有丧失，合同目的仍然可以达到。在此情形之下，被上诉人直接解除了合同，出售了涉案房屋，最终导致合同无法继续履行。综上所述，原审法院判处结果显失公允。 世茂新领域置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 吴迪向一审法院起诉请求：1．判令被告返还合同款项5万元；2．本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：世茂新领域置业公司系银川市金凤区珺悦府新建商品房住宅小区开发商。2019年7月29日，吴迪（乙方）认购银川市金凤区珺悦府15号楼3单元501室商品房，并与世茂新领域置业公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，认购书约定：商品房预测建筑面积188．73㎡，单价9468．81元每平方米，总价款1787060元；乙方付款方式为贷款付款，首期房款为总房款的30％即537060元，乙方应于本协议签订后5日内支付，余款总房款的70％即125万元（以银行贷款审批额度为准），乙方必须在签署《商品房买卖合同》之日起30日内付清，如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额，乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日起30日内自筹资金补足差额；乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在当日前往甲方售楼处签署《商品房买卖合同》以及相关文件；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为部分首期房款；非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方同意其已支付的定金作为违约而对甲方的赔偿；如乙方完全履行本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还定金，本认购书自动解除；自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效。 上述认购协议签订后，吴迪向世茂新领域置业公司支付定金5万元，世茂新领域置业公司向吴迪出具珺悦府15号楼3单元501室定金《专用票据》一份。2019年8月2日至8月5日期间，世茂新领域置业公司置业顾问闵健通过微信聊天方式催告吴迪沟通办理贷款事宜。嗣后，吴迪到招商银行银川分行营业部办理贷款时被银行告知其已购有多套住房因房贷未清偿，故不能办理此项贷款，遂交涉未果。此后，吴迪亦未自筹资金补足支付差额首期房款487060元（537060-5万元）。 2019年8月7日，世茂新领域置业公司通过EMS快递向吴迪发送《解除商品房认购书的通知》，书面通知吴迪解除双方于2019年7月29日签订的《商品房认购书》，并没收定金将珺悦府15号楼3单元501室房屋另行处置。次日，吴迪签收《解除商品房认购书的通知》。现双方因定金返还无法协商，引起本案诉讼。 一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。吴迪与世茂新领域置业公司签订的《商品房认购书》属预约合同性质，该协议意思表示真实，内容于法不悖，为有效合同，当事人应当遵循诚实信用的原则，严格按照约定全面履行自己的义务。定金的交付旨在担保合同的订立，收取定金方没收定金应具备法律规定的情形。定金对于债权的保障功能在于定金罚则的适用，即给付定金的一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。在贷款购房纠纷案件中，是否能够按揭及按揭比例等问题是买房人与银行之间的权利义务关系，而非出卖人与买房人之间的权利义务关系。买房人因贷款问题导致履行义务能力不足未能签订本约，则应当认定买房人违反预约合同从而承担违约责任。根据庭审查明的事实，吴迪自认其在购买涉案商品房时，已购有本市“民生花园”和在西安“西旅国际”等两套住房，且均有房贷未清偿，其在购买第三套商品房时对于是否能够按揭及按揭比例等问题应当预见相应的后果，在不能办理此项贷款后亦未采取补救措施补足支付差额房款，可认定为履行义务能力不足，未能签订商品房买卖合同本约事由则不能归责于出卖方，应承担违约责任，依照定金罚则，无权要求收取定金方返还定金。世茂新领域置业公司正当履行了解除商品房预约合同的义务，其抗辩理由依法成立，一审法院予以采纳。判决：驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告吴迪负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人吴迪因自身原因，未能按照约定办理贷款，亦未补足剩余房款，已经构成违约，应当承担违约责任，故上诉人吴迪无权主张返还已经交纳的定金。上诉人吴迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人吴迪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年五月二十日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。