湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终799号上诉人（原审原告）：双峰县巨峰房地产开发有限公司，住所地湖南省双峰县永丰镇复兴中路14号。法定代表人：刘爱国。委托诉讼代理人：宋敏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘定根，双峰县富厚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贺梅秋，男，1972年8月16日出生，汉族，居民，户籍地湖南省双峰县，住湖南省双峰县经开区。被上诉人（原审被告）：罗军飞，女，1978年7月23日出生，汉族，居民，户籍地湖南省双峰县，住湖南省双峰县经开区，系贺梅秋之妻。上诉人双峰县巨峰房地产开发有限公司因与被上诉人贺梅秋、罗军飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人双峰县巨峰房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人按西城雅园小区商品房现价支付给上诉人9.84平方米的房屋价款12252.28元及6%的年利息，并自2012年12月27日起按日万分之一支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；2、由被上诉人支付上诉人垫付的契税、维修基金、房产交易税、土地证费用、物业管理费用等共计3291元及利息；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人的诉讼请求已过三年的诉讼时效错误，上诉人从2012年12月20日起通过电话等不同方式不间断地向被上诉人主张权利，要求其支付超出合同面积部分的房屋价款及垫付的相关费用，但被上诉人仅同意按国家规定的3%的误差支付差价及相关费用，本案诉讼时效不断的处于中断过程中，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，要求被上诉人按其自身同意的国家规定的3%的误差支付差价及相关费用的权利是不受侵害的。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人贺梅秋、罗军飞辩称，本案已过诉讼时效，被上诉人无义务承担房屋误差面积的价款及相关费用，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双峰县巨峰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告9.84平方米的价款13175元，自2012年12月27日按每日万分之一支付逾期付款违约金至付款之日止；2、判令被告支付原告垫付的契税、维修基金、房产交易税、土地证费用、物业管理费共计2368元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月19日，原、被告双方签订《西城雅园商品房买卖合同》，被告向原告购买住房一套，合同约定：房屋合同建筑面积共124.49平方米，其中包括套内建筑面积和公用房屋分摊面积，实际计价面积以产权部门登记面积为准，据实结算，多退少补，单价1245.15元／平方米，总金额155008元。买受人按银行按揭方式付款，合同签订之日交付首期房款95008元，余款60000元通过银行按揭方式缴纳。如买受人逾期付款，应从合同约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付万分之一的违约金。2010年11月21日，原告向被告交付房屋钥匙。2012年12月19日，原告为被告购买的房屋办理了房产证，证号《双房权证经2012字第××号》，登记产权人贺梅秋，共有人罗军飞，登记建筑面积134.33平方米，套内面积117.96平方米。实际交房的建筑面积比合同约定的建筑面积多出9.84平方米。原告于2012年12月20日要求被告支付超出部分面积的房屋价款，被告认为误差过大，不愿全额缴纳，只愿意按3％的误差计算支付，双方没有达成一致。一审法院经审理认为：该案的争议焦点一、被告主张按3％确定房屋面积误差的抗辩理由是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该条明确规定了交房面积误差的解决办法，即合同有约定的按约定，无约定按规定办理。原、被告签订的《西城雅园商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房（合同约定）建筑面积124.49平方米，其中包括套内建筑面积和公用房屋分摊面积，实际计价面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补”。双方对交房面积与合同面积不符的计价作出了明确约定，没有歧义，双方应当按照产权登记面积确定房屋的最终价款。合同约定面积为124.49平方米，实际交付面积134.33平方米，交房面积比合同约定面积多出9.84平方米，被告应当按1245.15元／平方米的合同购买价补交差额12252元。被告主张只承担误差3％的面积差价，属于对法律理解的偏差，被告的抗辩主张显然不成立。焦点二，该案是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。原告于2012年12月19日为被告购买的房屋办理了房产证，确认交房面积超出合同约定面积，原告于2012年12月20日对被告提出主张，要求支付超出部分面积的房屋价款及垫付的相关费用，被告不愿全额缴纳，双方由此发生争议。原告从2012年12月20日就明确知道自己的权利受到损害，按照法律规定，其向人民法院请求权利保护的期间自2012年12月20日起算为三年，逾期则超过诉讼时效。被告提出，原告从2012年12月20日向被告提出主张后，一直到2019年，中间长达7年没有向被告主张权利，已经超过诉讼时效，原告针对被告提出的诉讼时效的抗辩理由，没有提供任何关于诉讼时效中断、中止的证据，显然，被告关于该案已过诉讼时效的抗辩理由成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：驳回原告双峰县巨峰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费190元，减半收取95元，由原告双峰县巨峰房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人贺梅秋、罗军飞向本院提交了以下证据：1、收据两张，拟证明被上诉人已支付给上诉人11600元款项用于办证等；2、交房、办证所需缴纳费用表，拟证明还有装修保证金2000元可退，其他费用多退少补。上诉人双峰县巨峰房地产开发有限公司经质证后认为：对证据1的真实性无异议，但上述证据与本案无关。经审查，上述证据不能单独作为认定事实的依据，本院将结合本案其他证据进行综合认定。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为，双峰县巨峰房地产开发有限公司与贺梅秋、罗军飞在2010年7月19日签订了《西城雅园商品房买卖合同》，贺梅秋、罗军飞向双峰县巨峰房地产开发有限公司购买房屋一套，该合同约定商品房建筑面积为124.49平方米，实际计价面积以产权登记面积为准。后双峰县巨峰房地产开发有限公司于2012年12月19日为贺梅秋、罗军飞购买的房屋办理了房产证，产权登记建筑面积为134.33平方米，实际交房的建筑面积比合同约定的建筑面积多出9.84平方米。现双峰县巨峰房地产开发有限公司要求贺梅秋、罗军飞支付超出部分面积的房屋价款及其垫付的相关费用，但贺梅秋、罗军飞抗辩本案已过诉讼时效。经审查，双峰县巨峰房地产开发有限公司在2012年12月20日向贺梅秋、罗军飞主张权利后，其至迟应于2015年12月20日前向贺梅秋、罗军飞主张权利，但其未能提交充分证据证明其在此一期间已向贺梅秋、罗军飞提出主张，亦未提交证据证明本案诉讼时效存在中断、中止的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，一审认定本案已过诉讼时效并对双峰县巨峰房地产开发有限公司的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人双峰县巨峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费396元，由上诉人双峰县巨峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇二〇年五月二十六日法官助理罗博航书记员康润心附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。