江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初663号原告：丁有兴，男，汉族，1972年11月19日生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：许辉荣，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201010919746。委托诉讼代理人：袁恩瑞，江西镜衡律师事务所实习律师，实习证号：36011903110082。被告：南昌市金润物流中心有限公司，住所地：南昌市西湖区灌婴路599号丰源．金润广场二期30-2311（第23层）。统一社会信用代码：91360100739151667H。法定代表人：涂飙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201711975533。原告丁有兴与被告南昌市金润物流中心有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁有兴委托诉讼代理人许辉荣、被告南昌市金润物流中心有限公司委托诉讼代理人周雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁有兴向本院提出诉讼请求：1、被告南昌市金润物流中心有限公司支付原告租金差额18636元（时间为2017年7月1日起至2019年12月31日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告金润物流系原告丁有兴所属单位关联公司，2004年原告以192600元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A栋二层2、48号商铺。同年8月14日原被告双方签订委托租赁协议，协议约定，原告将上述购买的商铺委托被告对外出租，委托租赁期限为5年，除去第一年按投资金额6%，第二年按投资金额的7%，之后均按投资金额的8%计算收益率。每次续签合同期限为五年。被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年1月1日，原被告双方续签委托租赁协议，双方继续约定委托租赁期限为5年（2010年1月1日至2014年12月31日），原告每年按物业投资金额的8%向被告收取经营收入，即15408元。在合同期内，双方均按月履行了合同义务。合同期满后，双方未续签合同，但原告的商铺仍由被告对外出租。在2017年7月1日起至2019年12月30日止，被告向原告支付租金为14240元，从2017年7月1日止2019年12月30日未按合同约定支付租金差额为19884元。事实上，原、被告于2004年8月14日和2010年1月1日签订的《协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。上述两份《协议书》已于2014年12月30日履行完毕，双方均未发生违约行为。协议的第四条第2项约定：2015年1月1日至2019年12月31日，被告则按实际经营的收入按均摊值（同一楼层）所购物业的经营收入。但实际上，被告未提供出任何合法有效的标准来计算。2016年1月1日因被告未履行合同，原告已向贵院起诉要求被告按年投资收益不低于购房款8%即15408元继续履行合同，贵院判决被告向原告支付2016年1月1日至2017年6月30日一年半的商铺租金差价，并被申请强制执行。然而从贵院判决至现在，被告仍按照每年9942元租金对原告进行转款，并且2019年下半年的租金未予以支付，原告多次要求被告按照法院判决要求的按投资额的8%要求支付租金，但被告置之不理，原告无法，只有想贵院起诉，要求法院支持我方之诉请。原告丁有兴提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件一份，证明原被告主体适格；证据二、房产证、协议书，证明原被告双方达成委托经营协议；证据三、委托经营收入转款清单，证明被告未按照协议约定的投资金额的8%支付给原告；证据四、法院判决书，证明该案件以前已经经过法院判决，被告不履行合同约定。被告南昌市金润物流中心有限公司辩称：答辩人仅欠原告2066元租金收益。一、答辩人应支付原告租赁收益金额为21950元。原告与答辩人签订的协议中，明确约定2017年7月1日至2019年12月31日期间的收益回报按均摊值（同一楼层）计算所购物业的经营收入。金润物流广场A栋二层共102户商铺，面积1876.57平方米。2017年下半年、2018、2019年的经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月。原告商铺面积为42.49平方米，故2年半的收入为42.49＊17.22＊12＊2.5=21950元。二、截至原告起诉日，答辩人已支付19884元。故答辩人仅欠原告2066元租赁收益。综上，恳请贵院考量本答辩人的答辩意见并依法做出裁判。被告南昌市金润物流中心有限公司提交了如下证据：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明被告是适格的诉讼主体；证据二、与郑荣英签订的租赁合同、收据4张；与魏迎春签订的租赁合同、收据5张；与龚香根签订的租赁合同、收据5张；与万金鹏签订的租赁合同、收据6张；尾号0333的银行流水、情况说明、A2层面积明细、网上银行电子回单3张、对账明细查询结果1张、招商银行户口历史明细表7张；证明1、A栋二层共102户商铺，面积1876.57平方米。2017年7月1日至2017年10月31日，被告从郑荣英处收入27605元，从魏迎春处收入46181元，从李峰处收入77058元，从万金鹏处收入43000元。即2017年下半年租金收入为193844元，经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月。2、2018年1月1日止2018年6月30日，从郑荣英处收入27605元，从魏迎春处收入46181元，从李峰处收入77058元，从万金鹏处收入43000元。即2018年上半年租金收入为193844元，经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月。3、2018年7月1日至2018年12月31日，被告从郑荣英处收入27605元，从魏迎春处收入46181元，从李峰处收入77058元，从万金鹏处收入43000元。即2018年下半年租金收入为193844元，经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月。4、2019年1月1日至2019年6月30日，被告从郑荣英处收入27605元，从魏迎春处收入46181元，从李峰处收入77058元，从万金鹏处收入43000元。即2019年上半年租金收入为193844元，经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月。5、2019年7月1日至2019年12月31日，被告从郑荣英处收入27605元，从魏迎春处收入46181元，从李峰处收入77058元，从万金鹏处收入43000元。即2019年下半年租金收入为193844元，经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元/平方米/月；证据三、原被告签订的协议书，证明1、原被告约定2017年7月1日至2019年12月31日期间受益回报均摊值（同一楼层）计算所购物业的营业收入。原告商铺面积为42.49平方米，1年半的收入为42.49＊17.22＊12＊2.5=21950元；2、被告已支付19884元，仅欠原告2066元租金收益。经审理查明，被告金润物流系原告丁有兴所属单位关联公司，2004年原告以51557元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A2-2号店面，建筑面积为12.06平方米；以141043元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A2-048号店面，建筑面积为30.43平方米。上述投资合计192600元，建筑面积共计42.49平方米。双方并签订委托租赁协议一份，双方约定，委托租赁期限为5年，第三、四、五年均按物业投资金额的8%计算收益率。委托租赁其结束后，每次续签合同期限为五年，被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年3月8日，原被告双方续签协议书，双方继续约定委托租赁期限为5年（2010年1月1日至2014年12月31日），原告每年按物业投资金额的8%向被告收取经营收入，即15408元。2015年1月1日至2019年12月31日，乙方（被告）则按实际经营的收入按均摊值（同一楼层）计算所购物业的经营收入。被告自2017年7月1日至2019年12月31日向原告支付委托租赁收益19884元。原告要求被告自2017年7月1日至2019年12月31日按物业投资金额的8%给付委托租赁收益，被告未能足额支付委托租赁收益，为此原告诉至本院。另查明，其中丰源金润广场A栋二层108户商铺与被告签订委托租赁协议书，委托被告统一进行管理，该108户商铺总面积为1876.57平米。同时被告委托江西省华南物业管理有限公司代表被告进行管理。自2017年4月1日起至2018年12月30日止，江西省华南物业管理有限公司分别与案外人万金鹏、魏迎春、龚春根、郑荣英签订租赁合同，将该108户商铺出租给对方使用，并收取租金。2017年7月1日至2019年12月31日期间自上述承租人处收取的租金收益除以A栋二层108户商铺经营面积，均摊值为17.22元/平方米/月。但原告认为上述租金并非被告收益的全部，还应包括广告位、停车位等公共区域的出租收益，被告表示停车费、物业费是由物业公司收取。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录所证实。本院认为，本案的争议焦点在于，2017年7月1日至2019年12月31日止委托出租收益的标准问题。原被告双方于2010年1月1日签订的协议书约定，前五年（2010年1月1日至2014年12月31日）原告每年按照物业投资金额的8%向被告收取经营收入；2015年1月1日至2019年12月31日，被告则按实际经营的收入按均摊值计算所购物业的经营收入。由于原告无法介入及全面了解诉争物业的实际经营情况，被告对于出租收入的全额应承担举证责任。被告将其在2017年7月1日至2019年12月31日期间将商铺对外出租所收取的租金作为委托出租收益的计算对象，对停车费、广告费等收益则称系由其他主体收取。而根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。广告费、公共区域的停车费等均属于业主共有部分出租、使用产生的收益。现被告提交的证据未能证明其出租收益的全部，被告应承担举证不利的后果。原告主张仍按照每年物业投资金额8%向原告支付委托出租收益，本院予以支持。被告于2017年7月1日至2019年12月31日已向原告支付委托租赁收益19884元，尚欠18636元须支付。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告南昌市金润物流中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁有兴支付自2017年7月1日起至2019年12月31日止的委托出租收益差额18636元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费265元，由被告南昌市金润物流中心有限公司承担,限随上述款项一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄 迁人民陪审员 姜 明人民陪审员 钟会娟二〇二〇年五月九日法官助理廖妍荔书记员章佩玉