贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民3541号 原告：宋桂秋，女，1969年10月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李凌瑞、陈继，均系贵州靖毕律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明。 委托诉讼代理人：黄佳、万涛，均系贵州中创联律师事务所律师。 原告宋桂秋与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告宋桂秋及其委托诉讼代理人陈继，被告福明房开公司的委托诉讼代理人黄佳、万涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告交付位于双树·望城滨河片区,符合合同约定的商品房;二、判令被告向原告支付逾期交付位于双树·望城滨河片区商品房的违约金和二次违约补偿金共计暂计为人民币11201.00元（违约金计算以原告已付购房款567632.00元为基数,按照每日万分之一的标准从2018年7月1日计算至被告实际向原告交付前述商品房之日止;二次违约补偿金计算方式为:2018年7月至2018年11月按照每月500.00元计算，2018年12月至2019年9月按照每月300.00元计算，从2019年10月起,二次违约补偿金以500.00元为基数逐月递增100.00元至被告实际交付涉案房屋之日止,2019年10月为500.00元）；三、本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称:合同）约定,被告为出卖人,原告为买受人,原告购买被告开发建设,位于双树·望城滨河片区的商品房,商品房建筑面积109.16平方米,原告购买该商品房的价款为人民币567632.00元,合同第十一条约定被告应当在2018年6月30日之前向原告交付符合本合同约定的交付条件的涉案商品房。合同第十三条约定,被告逾期交付涉案商品房超过30日的,应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后,原告依约向被告支付了购房总款567632.00元,但被告未按照合同约定向原告交付涉案商品房。2019年9月4日,原、被告签订《关于双树望城8号楼商住房因未能如期交房的补充协议》，进一步对被告逾期交房应承担的违约责任进行了约定,详见前述《关于双树望城8号楼商住房因未能如期交房的补充协议》,但被告仍未按照该补充协议履行其合同义务。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《关于双树望城8号楼商住房因未能如期交房的补充协议》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应按照约定全面履行各自的义务,原告已经按照约定向被告交付全部购房款,被告也应当按照合同约定的时间向原告交付符合约定的涉案商品房,被告未如期交房,并在双方再次签订《关于双树望城8号楼商住房因未能如期交房的补充协议》的情况下,仍未能依约履行其合同义务,其行为显然已经构成违约,严重侵犯了原告的合同权益。被告应当向原告交付涉案商品房,并依约向原告支付逾期交房违约金及二次违约补偿金。综上所述,原告为维护其合法权益,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼,望人民法院依法支持其前列诉讼请求为谢。 被告福明房开公司辩称：1、根据原被告双方签订的商品房买卖合同第十二条第一款第三项的约定，原告允许被告在合同约定的交付日内，在给予90日内的楼改日期，故原告应当在2018年6月30日起起算九十日后再计算此部分的逾期交房违约金；2、根据原被告双方签订的补充协议第一条的约定，原被告双方达成一致，变更了原合同的交房时间，变更后的时间为2019年9月30日前；3、被告在2019年11月14日通过公司员工薛胜瑞通知原告进行收房，原告未到场办理收房手续，被告已经按合同第十一条的约定达到了交房条件，故自通知之日起不再承担逾期交房违约金；4、补充协议中约定了延期交房违约金及违约金补偿款，对被告的违约责任较大，希望法庭予以调减。 本院经审查认定事实如下：2018年6月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双树.望城滨河片区商品房，总房款567632元，合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《住宅质量保证书》承诺保修范围和保修期限符合国家和本地区有关法律法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十二条关于设施设备的交付时间与使用条件约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2016年10月31日达到进户标准；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）买受人允许出卖人在九十日内予以楼改，如在该期限内整改仍未达到交付条件则应当自九十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定的万分之一向买受人支付违约金。”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依照约定支付了购房款567632元。 后因被告的原因未能如期交房，双方于2019年9月4日以原告为乙方、被告为甲方签订《关于双树望城8号楼商住房因未能如期交房的补充协议》（以下称：补充协议）约定：“第一条、双方定于2019年9月30日前达到国家正规验收合格房交付给乙方使用。第二条、原合同签订交房时间为2018年6月30日，至2019年9月30日逾期交房时间已达15个月，经双方协商，由甲方承担在原合同每日万分之一违约金的基础上额外增加2018年7月至2018年11月超期时间按每月增加补偿500元/户/月；2018年12月至2019年9月超期时间按每月补偿300元/户/月。第三条、无论甲方在2019年9月底前是否能够向乙方交房都将于2019年9月30日一次性支付结清给乙方原合同中的每日万分之一违约金和2019年9月以前（含9月）共计15个月的额外增加补偿金。第四条、若在2019年9月30日前甲方不能按时交房，从2019年10月1日起甲方须按原《商品房买卖合同》每日按乙方已交房款的万分之一的基础上，向乙方增加支付500元/户/月二次违约补偿。若逾期一月后仍未交房，甲方须再向乙方增加支付500元/户/月违约金补偿的基础上逐月递增100元/户/月，以此类推，直至交房为止。第五条、第四条付款方式：在2019年9月30日之后逾期的时间所产生的违约金及补偿金额，按超期当月最后一天为准付清该月的《商品房买卖合同》约定的违约金和补偿金额，之后按照每月结算一次（原合同违约金和增加的补偿金）以该月最后一天为支付时间。” 2019年11月11日，涉案房屋工程获得《建设工程竣工规划认可证》，2019年11月13日，涉案房屋所属工程竣工验收合格。2019年11月14日，被告向原告发送短信，通知原告于2019年11月16日交房，但原告未接收房屋。 本院认为，本案争议的焦点是：1、逾期交房的违约期限如何确定；2、违约金是否过高，附加补偿金是否应当支持？ 原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。涉案房屋已经竣工验收合格，补充协议约定的“达到国家正规验收合格”的交房条件成就，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期交房违约责任问题。《商品房买卖合同》约定被告应于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房的从约定交付期限届满之次日至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，即从2018年7月1日起向原告计付逾期交房违约金。补充协议第三条约定：“无论甲方在2019年9月底前是否能够向乙方交房都将于2019年9月30日一次性支付结清给乙方原合同中的每日万分之一违约金和2019年9月以前（含9月）共计15个月的额外增加补偿金。”从该约定看出，虽然补充协议将约定交房时间变更为2019年9月底，但是原合同中约定的违约金计算标准并未改变，并且在补充协议中附加了额外补偿金。合同约定的90日楼改日期是建立在房屋附属设施未满足使用条件而整改的基础上，并不是逾期交房违约金后推90日，合同约定的“交付期限届满之次日至实际交付之日止”的逾期交房违约金计算期间并未改变。关于违约金截止日期，虽然合同约定交房需满足合同第十二条约定的设施设备使用条件，且应取得相关使用证，但是补充协议第一条约定交房条件为房屋“达到国家正规验收合格”，视为双方约定将交房条件作出变更，该变更未违反法律法规强制性规定，也未规避被告的法定义务，合法有效。2019年11月13日，涉案房屋所属工程竣工验收合格，达到合同约定的交房条件，此后被告已于2019年11月14日短信通知原告2019年11月16日交房，故违约金应截止2019年11月16日，原告未积极接收房屋，责任在原告，此后违约金被告不应承担。综上，被告逾期交房违约期限为2018年7月1日至2019年11月16日，按原合同约定计算违约金为：567632元×0.01%×503天≈28551.89元。 关于补充协议约定的增加补偿金问题。该金额是在被告已经逾期交房一段时间后，双方以补充协议约定增加逾期交房违约金，合法有效，被告未举证证明增加该部分违约金后超出原告实际损失，故其要求调减违约金的抗辩，本院不予采纳。该部分违约金计算为：1、2018年7月至11月：500元×5个月=2500元；2、2018年12月至2019年9月：300×10个月=3000元；3、2019年10月500元；4、2019年11月截止16日：（500元+100元）×0.53个月=318元。合计6318元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宋桂秋交付双树.望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第8幢4层2号房屋； 被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宋桂秋支付逾期交房违约金28551.89元、增加补偿金6318元； 驳回原告宋桂秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费547元，由原告宋桂秋负担66元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年五月二十七日 书记员  周 猷