文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终520号上诉人（原审被告）：石平，男，1961年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：屈小容，女，1964年12月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：肖寿坤，男，1956年10月6日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上列两名被上诉人共同委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾朝江，男，1969年11月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：张英勇，男，1966年8月9日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：任文君，男，1973年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上列三名被上诉人共同委托诉讼代理人：况敬伟，重庆元同律师事务所律师。上诉人石平因与被上诉人屈小容、肖寿坤、曾朝江、张英勇、任文君房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石平上诉请求：撤销一审判决第二项，即石平赔偿屈小容、肖寿坤购房损失31577.41元。事实和理由：2013年8月17日，我与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》，建房3-2号，交纳了定金5万元，曾朝江、张英勇、任文君也没有将房屋交我，从法律上没人实际拥有涉案房屋。2015年8月2日，我与屈小容、肖寿坤、曾朝江在《房屋转让协议》签字。我的委托代理人夏燕将我所交的5万元转账给我，其后续资金、交房由屈小容与曾朝江、张英勇、任文君进行，所涉房屋拆迁与补偿与我无关。屈小容、肖寿坤在买房时知晓房屋情况。屈小容、肖寿坤辩称，涉案房屋属于违章建筑，所签订的《房屋转让协议无效》。曾朝江、张英勇、任文君应与石平对屈小容、肖寿坤负连带返还购房款63154.82元。石平是涉案房屋的出卖方，曾朝江、张英勇、任文君是涉案房屋款的实际受益人。屈小容、肖寿坤对房屋买卖合同的签订尽到合理注意义务，即使合同无效，仅应承担次要责任；曾朝江、张英勇、任文君明知不应对外出售而出售，对合同无效应承担全部过错或主要过错；石平明知是小产权房，仍对外转卖，也应承担相应过错。请求法院依法判决。曾朝江、张英勇、任文君辩称，虽然一审判决了屈小容、肖寿坤承担一定的过错，但屈小容、肖寿坤还应承担房屋使用租金。房屋交房时间到后，曾朝江、张英勇、任文君通知石平接房，石平不来接房。从合同相对性来讲，屈小容、肖寿坤与石平是合同的相对方，与曾朝江、张英勇、任文君无法律上的关系。涉案房屋的拆迁是征地拆迁，而不是违章拆迁。签订补偿合同是屈小容、肖寿坤与政府签订，说明屈小容、肖寿坤认可政府拆迁行为。请求法院依法判决。屈小容、肖寿坤向一审法院起诉请求：1.依法确认屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订的《房屋转让协议》无效；2.石平、曾朝江、张英勇、任文君连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元。一审法院认定事实：2013年8月17日，曾朝江、张英勇、任文君与石平签订《集资建房协议》约定，石平向曾朝江、张英勇、任文君购买位于重庆市涪陵区大木乡武陵村2社（二槽）曾朝江合资自建的某号房屋，建筑面积约80平方米；该房屋为村民合资自建，属“小产权房”，总购房款为16万元，签协议后7日内支付定金5万元，余款在房屋交房后15日内付清，该房定于2014年5月1日正式交付给买方；若因曾朝江、张英勇、任文君建房手续方面的问题而受行政处罚给购买方造成的损失由曾朝江、张英勇、任文君全额承担；若曾朝江、张英勇、任文君建房受到政府强拆而终止，曾朝江、张英勇、任文君必须在7天内无条件退给石平全部购房款。协议签订后，石平在协议签订当日向张英勇支付购房定金5万元。因石平未支付剩余11万元购房款，曾朝江、张英勇、任文君亦未将3-2号房屋交付石平。后经曾朝江及案外人夏燕、聂新联的介绍，屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订《房屋转让协议》约定，石平委托夏燕代办房屋转让事宜，石平将3-2号房屋1套转让给屈小容、肖寿坤，转让总价款16万元，协议签订后屈小容、肖寿坤一次性将购房款以银行转账的方式付给夏燕；石平在收到屈小容、肖寿坤支付的购房款一个月内将该房屋原购买合同、付款凭证、权属证明等相关文件或复印件转交给屈小容、肖寿坤；该房屋转让前所有未尽事宜均由石平负责，与屈小容、肖寿坤无关，屈小容、肖寿坤不再承担任何费用。曾朝江和夏燕、聂新联作为见证人在该协议上签字。协议签订后，屈小容于同月3日将购房款16万元付给夏燕，夏燕支付张英勇购房款11万元，退还石平购房款定金5万元。同日，曾朝江、张英勇、任文君向屈小容、肖寿坤交付3-2号房屋。2019年，大木乡政府对曾朝江、张英勇、任文君合伙修建的“曾朝江合资自建房屋”进行强制拆除，其中包含3-2号房屋，支付曾朝江某号房屋拆迁补偿款96845.18元。同年4月4日，曾春源将上述补偿款96845.18元转给屈小容。一审另查明，曾朝江、张英勇、任文君使用曾朝江之父曾德仁宅基地合资自建的房屋超面积，于2014年8月29日缴纳罚款9万元。一审法院认为，本案的争议焦点为石平与屈小容、肖寿坤签订的《房屋转让协议》是否有效，石平、曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元。关于石平与屈小容、肖寿坤签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。3-2号房屋系曾朝江使用其父曾德仁的宅基地与张英勇、任文君合伙修建1幢房屋中的1套房屋，2014年8月29日曾因房屋超面积而缴纳罚款9万元。石平、屈小容、肖寿坤均非重庆市涪陵区大木乡武陵村2社的村民，曾朝江、张英勇、任文君将3-2号房屋出售给本集体经济组织以外的石平，违反法律、行政法规的强制性规定，曾朝江、张英勇、任文君与石平签订的《集资建房协议》应认定为无效，屈小容、肖寿坤与石平签订的《房屋转让协议》亦属无效。屈小容、肖寿坤请求确认其与石平签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于石平、曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，屈小容、肖寿坤购买3-2号房屋的价款为16万元，3-2号房屋拆迁后，曾朝江获得拆迁补偿款96845.18元，已全额支付给屈小容、肖寿坤。对屈小容、肖寿坤主张的未获得拆迁补偿的购房款63154.82元，因屈小容、肖寿坤与石平均明知3-2号房屋系小产权房，本院依据合同的相对性，确认屈小容、肖寿坤与石平均有过错，各自承担50%，即屈小容、肖寿坤未获得拆迁补偿的购房款63154.82元由石平赔偿购房款损失31577.41元。在《房屋转让协议》中，曾朝江仅系见证人，且石平与曾朝江、张英勇、任文君之间的关系，属另一法律关系，故曾朝江、张英勇、任文君不应在本案中承担连带返还责任，石平可另行向曾朝江、张英勇、任文君主张权利。综上所述，屈小容、肖寿坤的部分诉讼请求成立。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决：一、屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订的《房屋转让协议》无效；二、石平在本判决生效后10日内赔偿屈小容、肖寿坤购房款损失31577.41元；三、驳回屈小容、肖寿坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取计690元，由屈小容、肖寿坤负担345元，石平负担345元。本院二审期间，石平围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.融资建房协议，拟证明房屋是有宅基地；2.订房协议定金。屈小容、肖寿坤质证认为，对证据1真实性无异议，可以证明曾朝江等人在集体土地销售房屋是一种违法行为；证据2由法院依法认定。曾朝江、张英勇、任文君质证认为，证据1真实无异议，与本案无关。证据2是复印件，真实性不予认可。本院认为，石平提交的证据1证明的涉案房屋的来源，可以作为本案证据。证据2真实性无法认定，不予认定。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：屈小容、肖寿坤购房款损失63154.82元如何分担的问题。屈小容、肖寿坤、石平均是城镇居民。涉案房屋系小产权房，石平将购买的小产权房转卖给集体经济组织成员之外的屈小容、肖寿坤，双方签订的涉案房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院根据屈小容、肖寿坤与石平在涉案房屋买卖合同中的过错，确定各自承担50%的责任并无不当，即由石平赔偿屈小容、肖寿坤31577.41元。曾朝江、张英勇、任文君在本案中，不是涉案合同的相对方，石平与曾朝江、张英勇、任文君之间房屋买卖是另一法律关系，应另行依法处理。综上所述，上诉人石平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由石平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年五月二十二日法官助理 尚 豪书 记 员 郭 佳