大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初882号原告：大连良运物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区勤俭街46-2号。法定代表人：黄卫国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁常征律师事务所律师。委托诉讼代理人：常军，辽宁常征律师事务所律师。被告：张梅生，男，汉族，1973年9月7日生，住辽宁省大连市中山区，工作单位中国税务总局大连市西岗区税务局。委托诉讼代理人：元苹苹，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。原告大连良运物业管理有限公司与被告张梅生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘红旗、常军，被告张梅生、被告的委托诉讼代理人元苹苹、于德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年4月1日至2018年12月31日期间欠付的物业管理费8782.2元；2.请求判令被告按同期人民银行贷款基准利率支付至给付日止的违约金，暂计算至2019年8月30日为1005.6元（2014年以1254.6元为基数，从2015年1月1日开始计算；2015年以1672.8元为基数，从2016年1月1日开始计算；2016年、2017年均以1672.8元为基数，从次年的1月1日计算；2018年以2509.2元为基数，从2019年1月1日开始计算）。事实和理由：2001年9月，原告与大连良运房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》和《委托协议书》，约定由原告向其开发的大连良运花园小区提物业管理服务，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告张梅生系原告所管理的大连市良运花园小区房号46-1-3-1的业主，地址：大连市中山区五五路12号，建筑面积116.19平方米。之后，经合法程序对物业服务费进行调价，从2011年7月、2018年1月起，物业费收取标准分别调整为每月1.2元每平方米和1.8元每平方米。良运园小区业主委员会与原告大连良运物业管理公司双方签订《良运花园小区物业服务合同》，约定被告按合同约定标准，按季缴纳物业管理费，每季度首月1-10日内交费。合同“违约责任”条款还约定，业主未按时足额支付物业费用的，物业公司（原告）有权从逾期之日起按大连市有关规定收取滞纳金（违约金）。原告依约向被告提供了优质物业管理服务，但被告却违反合同约定，未足额缴纳应付物业费。自2014年4月1日至2018年12月31日，累计欠缴物业费8782.2元。虽经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，拒不履行缴费义务。原告认为，被告拒不支付物业管理费的行为，不仅违反了双方合同的约定，也违反了《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，属于严重的违约行为，应当承担相应的法律责任。根据合同约定违约责任条款，原告起诉时已经自行调整为按同期人民银行贷款基准利率计算，被告应支付逾期违约金为1005.6元，符合法律规律，应当得到支持。被告张梅生辩称，不同意原告的诉讼请求，原告未履行物业管理职责，被告有正当理由拒绝支付所欠的物业管理费，违约金请求也没有依据。一、2017年业委会未经合法换届选举，无权代表业主与原告续行签订物业服务合同；二、原告提价未经过业主大会或规定比例业主的书面表决，提价无效。据业主在2019年的自发统计，159户（超过65%）的业主不同意原告涨物业费；三、请求法院中止诉讼，等待另案审理结果。鉴于原告物业费涨价是否合法，所需审查内容较多，且关系到广大业主的利益，被告已经另案起诉至法院，请求确认确认“良运花园小区物业服务合同”（管理期限自2017年6月1日到2020年5月31日）第六条条款无效，中山法院已经受理另案；四、原告未出示物业收费许可证，且未按照物业合同以及法律规定履行物业服务职责，被告有正当理由不支付所欠物业费；五、原告主张违约金的诉讼请求没有依据。因原告未出示物业收费许可证，且物业服务质量差、违法涨物业费，双方对物业费的支付存在巨大争议，被告有合理理由未交纳物业管理费；六、原告起诉之日三年以前的物业费，按照法律规定已经超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2001年9月原告与大连良运房地产开发有限公司签订《物业服务合同》和《委托协议书》，约定由原告提供物业管理服务。2003年8月20日，原告与被告张梅生签订《良运花园物业管理协约》，约定物业管理费按建筑面积每平方米每月0.9元，交费时间为每季度首月5-10日。被告购买的房屋为4号楼1单元3层1号商品房，面积为116.19平方米。2015年1月1日，大连市中山区良运花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定住宅物业服务费1.2元每月每平方米，交费日期不变。2017年5月18日，良运花园业主大会决议同意与原告签订物业服务合同，同意住宅物业管理费上调为1.8元每月每平方米，大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会对大会进行了监督并在决议书上盖章。2017年6月1日，业主委员会与原告续签了合同，合同期限自2017年6月1日至2020年5月31日。约定物业管理费为1.8元每月每平方米，交费时间不变。原告提交催缴物业费通知书复印件及张贴照片复印件，被告辩称未见过该交费通知书，对真实性不认可。因原告提交的该份证据不是原件，且原告不能证明张贴通知书的时间，故对原告该份证据本院不予采纳。原告起诉时间为2020年1月16日，而且约定交费时间为每季度首月5-10日，据此，2017年4月1日前的物业费已过诉讼时效。2017年4月1日起至2018年12月31日期间，被告欠物业费为3764.55元，计算标准为116.19平方米×1.2元/平方米（按原告主张）×9个月+116.19平方米×1.8元/平方米×12个月。原告提交的证据：小区业委会和物业向有关市、区城管部门反映的情况的材料，可以证明原告曾经就小区业主私搭乱建行为进行过处理，并向相关部门反映过。被告提交的证据：良运物业花园小区2020年4月2日现场照片，可证明原告物业在清运卫生方面存在垃圾清运不及时情况，但不能证明持续时间问题；原告对存在违建的事实予以认可。被告提交的意见统计表，真实性无法判断，且不能对抗业主委员会依法与原告签订物业服务合同的效力，对该份证据不予采纳。被告提交的关于良运花园小区物业问题的情况反映，该份材料系被告自己制作，可作为被告的抗辩意见。本院认为，大连市中山区良运花园小区业主委员会与原告签订的物业服务合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，物业服务合同有效。被告抗辩称业主大会决议程序不合法，被告应依法行使业主撤销权。业主与业主委员会之间的存在争议，并不直接导致业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同无效，故对被告此点抗辩意见，本院不予采纳。物业公司是否具有收费许可资质属于行政管理范畴，不影响物业服务合同的效力，故对被告辩称原告不具有收费许可资质的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩称原告提供服务质量差，小区管理脏乱差，原告没有履行物业管理职责，被告不缴纳物业费理由正当；双方对物业费支付存在很大争议，原告违约，被告不应支付违约金。本院认为，被告所辩称事实系原告物业服务的瑕疵，原告不构成根本违约和重大瑕疵，被告拒付物业费不构成理由正当，本院不予采纳。但被告拒付物业费确因原告履约存在瑕疵，因此，对违约金损失原告应承担相应责任，对其违约金主张，本院不予支持。因原告主张2017年4月1日前的物业费已过诉讼时效，故对此前物业费主张，本院不予支持。物业合同效力系本案审查内容，被告以另行起诉确认合同条款无效为由，请求中止本案审理，本院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付2017年4月1日起至2018年12月31日期间物业费3764.55元，驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、被告张梅生于本判决生效之日起十日内向原告大连良运物业管理有限公司支付2017年4月1日起至2018年12月31日期间物业费3764.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告大连良运物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张梅生负担10元，大连良运物业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  魏继禄二〇二〇年五月十二日书记员  姜梦迪