福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1186号 上诉人（一审原告）：林丽云，女，1950年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上诉人（一审原告）：陈明华，女，1970年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上诉人（一审原告）：陈再生，男，1976年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：韩伟，福建天翼律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：黄琦，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄金盾，男，1955年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：陈雅宝，女，1962年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：唐志良，福建联合信实（湖里）律师事务所律师。 上诉人林丽云、陈明华、陈再生因与被上诉人黄金盾、原审第三人陈雅宝确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林丽云、陈明华、陈再生上诉请求：1.撤销原审判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.判令一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、陈水木与黄金盾签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据我国土地管理法规定，农村土地属于农民集体所有，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份相联系。本案中，陈水木与黄金盾签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是讼争房屋，根据“地随房走”的原则，还包括相应宅基地使用权。黄金盾的身份结合《房屋买卖合同》、《公证书》以及其在购买案涉房屋时为城镇户口的身份，依法不得买卖农村房屋，故陈水木与黄金盾签订的《房屋买卖合同》因违法法律规定而无效。二、讼争房产买卖未取得一方共有人的追认，该合同无效。讼争房屋属于陈水木与林丽云婚后的共同财产，陈水木一方擅自处分房产未经林丽云的确认和同意，损害了夫妻共同财产权益，且黄金盾也未取得一方共有人书面同意或者书面授权，该房屋买卖无法取得追认，故合同无效。三、现有证据无法证明黄金盾有履行支付房款的义务。黄金盾未能提交支付房款4万元的凭证，若法院认定该合同有效，则黄金盾应当向上诉人偿还其尚未支付的4万元款项及逾期利息。 黄金盾答辩称：1.该房屋交易经过湖里区公证处公证，且已支付房款、契税。2.房屋的产权人只有陈水木一人，无需经过其他人同意。3.1993年9月签订的《房屋买卖合同》中明确记载，4万房款中1万元在公证前支付，办理完公证后支付2万元，过契手续办理完整后支付1万元。2003年第三人翻建时对方阻扰，经过多方协调，付了2万元，才得以重建。4.因本人生意亏损，在2003年已经法院判决给第三人陈雅宝，与其没有关系了。 陈雅宝答辩称：一、上诉人认为1993年9月10日陈水木与黄金盾签订《房屋买卖合同》违反法律禁止性规定而无效，没有法律依据。首先，上诉人所谓1993年时有禁止城镇非农业户口购买农村房产，没有任何法律依据。根据1991年的《土地管理法实施条例》（1999年失效）第二十六条规定，城镇非农业户口居民建设住宅都可以使用集体所有的土地进行建设，显然更不用说直接购买。直到1998年的《土地管理法》（1999年1月1日实施），才取消了非农业户口居民使用农民集体土地进行住宅建设的规定。到2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)才规定：“改革和完善农村宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。而本案中黄金盾与陈水木的买卖行为发生在1993年，且该买卖行为1994年4月经过当时湖里区人民政府房产主管部门“湖里区财政局”审核认定并变更登记至黄金盾名下，且颁发了新的禾乡房契证第040139号《厦门市乡村房产契证》。根据法不溯及既往的原则，显然本案买卖合同之后才出台的关于禁止城镇居民购买农村房屋的相关规定根本不能适用本案。因此该房屋买卖以及过户等均符合当时法律规定，是双方真实的意思表示，合法有效，上诉人所谓被上诉人为城镇居民不能购买农村房屋应认定买卖合同无效的主张，根本不能成立。二、上诉人所谓陈水木与黄金盾于1993年9月10日签订的《房屋买卖合同》未获得一方共有人追而侵犯上诉人财产共有权而无效，既没有事实依据，也没有法律依据。1）、如前所述，陈水木于1993年出售给被上诉人禾乡房契证第040139号房产属于个人财产，各上诉人所谓是共有人除了单方陈述，没有任何证据证明。2）、退一步讲，假设原禾乡房契证第040139号房产属于陈水木与林丽云共有，陈水木与黄金盾于1993年9月10日签订的《房屋买卖合同》也是合法有效的。首先，黄金盾1993年购买该房产后1994年过户，实际占有、使用多年并于2002年后被湖里区人民法院强制执行过户至第三人名下，而第三人之后还进行了翻建。各上诉人长期生活在该房产所在村庄，显然对此不可能不明知，但至本次起诉前各上诉人也从未提出异议，也足以说明即便该房产是上诉人与陈水木共有，各上诉人也默认认可了陈水木出售这一处分行为，显然这种情形下不存在侵犯上诉人共有权的情形。其次，即便陈水木出售房产属于擅自处分与上诉人共有财产的行为，由于原禾乡房契证第040139号房产登记于陈水木一人名下，既无其他共有人名字，也无家庭户口等任何信息，黄金盾直接向陈水木一人购买且支付了合理对价，根据当时适用的最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，显然黄金盾也属于善意第三人。第三，即便假设1993年陈水木存在未经上诉人林丽云作为该房产共有人的同意而出售该房产的情形，参照最高人民法院《关于事理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈水木与黄金盾1993年签订的《房屋买卖合同》也是合法有效的。三、上诉人所谓被上诉人未履行房款支付义务4万元的上诉意见不能成立。首先，上诉人在一审并未提出该诉讼请求，因此该上诉意见已超过其一审诉讼请求。其次，被上诉人与上诉人之间买卖协议签订于1993年，根据协议约定：签订合同时付1万元，公证手续办理完整再付2万元，余下1万元过户完毕一次性付清。而根据上诉人自己提交的证据，该买卖后续既有公证、还在1994年完成过户，如果没有付款，陈水木不可能会过户，更不可能这么多年不向黄金盾主张。第三，退一步讲，假设真存在黄金盾没有依约付款，按照合同约定的付款时间，至今也早已超过20年最长诉讼时效保护。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林丽云、陈明华、陈再生向一审法院起诉请求：1、判决确认陈水木（已故）与黄金盾于1993年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决被告立即将位于厦门市禾山镇县下忠社（面积为148平方米，东至陈锤厝1米，西至杂地，南至空地，北至陈再来厝5米）的房屋腾空、返还三原告；3、判令被告承担本案案件受理费、公告费等全部诉讼费用。 一审法院认定的事实： 原坐落于厦门市湖里区原禾山镇县下忠社的一处砖木结构一层房屋（占地148平方米，折市亩2分2厘2毫；东至陈锤厝1米，南至空地，西至杂地，北至陈再来厝5米；以下简称讼争房屋）系农村私宅，湖里区人民政府对该房屋颁发编号为禾乡房契证第040139号的《乡村房产契证》，该房屋原产权人为陈水木。 1993年9月10日，陈水木与黄金盾签订《房屋买卖合同》，约定：陈水木将讼争房屋出售给黄金盾，双方商定价为40000元，陈水木应协助黄金盾办理有关房屋产权过户的一切手续。此后，双方前往厦门市湖里区公证处对《房屋买卖合同》进行了公证。签署上述合同时，黄金盾为城镇非农业户口居民。 1994年4月7日，讼争房屋产权转移登记至黄金盾名下，湖里区人民政府向黄金盾颁发了《乡村房产契证》。 2002年4月16日，在申请执行人陈雅宝与被执行人黄金盾、林智慧借贷纠纷执行一案中，厦门市湖里区人民法院作出（2002）湖民执字第77、78号民事裁定书，裁定将讼争房屋以80000元的价格抵给陈雅宝。据此裁定，讼争房屋产权于2003年5月转移登记至陈雅宝名下。2019年11月4日向厦门市自然资源和规划局直属分局调取的《农村土地房屋权属登记卡》载明：讼争房屋的土地使用权类型为集体土地使用权，土地用途为住宅用地；讼争房屋的集体土地使用人和农村房屋所有人为陈雅宝；讼争房屋门牌号为××，建成年份为解放前。 另查明，1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日修改)第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1991年2月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1999年1月1日废止）第二十六条规定：“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。” 还查明，陈水木与林丽云为夫妻关系，育有女儿陈明华、儿子陈再生。2014年7月30日，陈水木去世。 一审法院认为，陈水木与黄金盾签订《房屋买卖合同》交易讼争房屋时，法律和行政法规允许城镇非农业户口居民在农村集体所有土地上建设住宅，未禁止城镇非农业户口居民购买农村集体所有土地上所建住宅，双方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效。此后，陈水木依约履行合同，将讼争房屋产权转移登记至黄金盾名下，该房屋交易得到政府认可并颁发权证。黄金盾顺利取得产权并长期平和占有讼争房屋，没有证据表明陈水木在世时其与配偶林丽云对讼争房屋交易事宜提出异议，现作为陈水木配偶和子女的诸原告主张合同无效并返还房屋，没有事实和法律依据，有违诚实信用原则。此后，讼争房屋在法院主持下以物抵债过户至陈雅宝名下，陈雅宝同样取得了不动产主管部门颁发的权属证书，说明政府认可黄金盾对讼争房屋享有合法产权，进一步印证了陈水木和黄金盾之间交易的有效性。综上所述，对林丽云、陈明华、陈再生的诉讼请求，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回林丽云、陈明华、陈再生的诉讼请求。 二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。且均无新的证据提交。 本院认为，黄金盾与陈水木签订的案涉《房屋买卖合同》约定，陈水木将讼争房屋出售给黄金盾。黄金盾于1994年4月7日将讼争房屋产权转移登记至其名下，湖里区人民政府亦向黄金盾颁发了《乡村房产契证》，该《乡村房产契证》系权利人黄金盾享有该不动产物权的证明。之后，讼争房屋被人民法院以以物抵债的方式抵给第三人陈雅宝，讼争房屋的产权转移登记至陈雅宝名下。现陈水木的配偶及其子女主张案涉的《房屋买卖合同》无效并返还讼争房屋缺乏事实和法律依据，其据此提起的上诉理由依据不足，本院不予采信。其上诉要求黄金盾应当向其偿还若房屋买卖合同有效的情况下尚未支付的4万元款项及逾期利息的请求因超出其在一审时的诉讼请求，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人林丽云、陈明华、陈再生负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月二十八日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。