苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15594号原告：孙全军，男，汉族，1973年6月21日生，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：杨雅雅，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。被告：竺子青，男，汉族，1956年11月12日生，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：任之初，江苏润凡律师事务所律师。原告孙全军与被告竺子青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告孙全军的委托诉讼代理人杨雅雅、被告竺子青的委托诉讼代理人任之初均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告孙全军的委托诉讼代理人杨雅雅、被告竺子青及其委托诉讼代理人任之初均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙全军向本院提出的诉讼请求为：1.竺子青返还押金10000元；2.竺子青返还剩余租金25000元；3.竺子青赔偿装修损失37000元；4.竺子青支付违约金10000元；5.诉讼费用由竺子青承担。事实和理由：2017年9月23日，孙全军、竺子青签订《房屋租赁合同》。合同约定，竺子青将其所有的坐落于苏州市吴江区交通南路2916号房屋出租给孙全军使用，租赁期自2017年11月1日起至2022年10月30日止，租金为前三年每年10万元，后二年每年11万元。合同签订后，孙全军向竺子青缴纳押金1万元及第一年租金10万元，并对房屋进行装修，花费装修款37000元。2018年7月31日，因竺子青的房屋存在违章搭建被太湖新城“331”整治办公室予以查封，导致孙全军无法继续使用租赁房屋，合同目的难以实现。被告竺子青辩称：一、孙全军诉称因房屋存在违章搭建被太湖新城“331”整治办公室查封，故要求退还剩余租金和返还押金，该事实不清且证据不足。1.孙全军提供的起诉材料中，并没有任何太湖新城“331”整治办公室出具的任何书面材料，证据不足。2.竺子青亲自至太湖新城“331”项目组，办公室主任告知，太湖新城“331”整治办公室所有的书面材料，都只写结果，不写原因，即是谁造成的违章结果不去询问书面材料也不记录，只对已有违章的结果予以记录。因此，即使太湖新城“331”整治办公室在2018年7月31日作出了查封，但也无法查明是谁造成了违章搭建的结果，事实不清。3.孙全军在2017年9月即承租了竺子青房屋，至该房屋被太湖新城“331”整治办公室查封时，已经实际使用和占有该房屋近1年时间，孙全军在这1年期间，自己违章搭建造成被查封的后果，其自身存在过错，竺子青是受害者。二、孙全军诉请要求赔偿装修款和违约金，没有相应的请求权基础，应不予支持。1.根据房屋租赁第七条第二项：“…乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备…均须事先征得甲方的书面同意后方可施工…”之规定，孙全军应当取得竺子青书面同意方可装修，但孙全军在未经书面同意情况下，擅自装修，孙全军主张赔偿装修款没有请求权基础。2.根据房屋租赁第十一条之规定，竺子青承担年租金总额10%违约金的前提为：（1）不能提供房屋；（2）提前收回房屋。事实上，竺子青在2017年就提供了该房屋且亦未提前收回房屋，而是孙全军因自身过错，主动不履行合同，不愿意继续租赁，孙全军主张支付违约金没有请求权基础。综上所述，竺子青作为受害者，因孙全军的违章搭建行为，导致房屋被查封，法院应当驳回孙全军全部诉讼请。经审理查明：竺子青为坐落于苏州市吴江区内房屋（下称“案涉房屋”）的所有权人，该房屋面积为486.48㎡。该房屋所在场地使用彩钢板搭建了顶棚。2017年9月23日，竺子青作为出租人（甲方）与孙全军作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，孙全军将案涉房屋出租给竺子青，孙全军将该房屋作为“仓库加工”使用。出租房屋面积共600㎡。租赁期限60个月，自2017年11月1日起至2022年10月30日止。前三年租金10万元/年，后两年租金11万元/年。乙方支付押金1万元，乙方违反合同任意一条约定，押金不予退还。合同第七条第2款中约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。合同第十一条第1款约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额的10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。合同签订前后，孙全军陆续支付了第一年租金10万元以及押金1万元。承租房屋后，孙全军还对案涉房屋进行墙面粉刷、办公室吊顶、铺设地毯等装饰装修。2018年7月31日，案涉房屋在太湖新城“331”专项整治活动中被查封，在执法流程单中载明的执法内容有：“违章搭建、高低铺、彩钢板搭建、涉嫌三合一”。2018年9月13日，孙全军将案涉房屋返还给竺子青，双方办理了交接手续。另查明：2017年11月，孙全军以案涉房屋作为住所，注册成立了苏州奥泽自动化有限公司；2018年10月19日，该公司住所由案涉房屋所在地变更为其他地址。庭审中，双方一致确认案涉租赁合同已解除。孙全军就其主张的装修损失，表示不申请鉴定，具体金额由法院酌情认定。庭审中，竺子青本人陈述：2018年9月13日孙全军返还房屋时，承诺半个月内将其注册公司的住址进行变更，如在约定期限内完成，则由竺子青退还23000元，未在约定期限内完成的，则不予退还，竺子青为此出具了一份协议，后孙全军未在约定期限内完成地址变更。以上事实，有房屋所有权证书、房屋租赁合同、账户明细、照片、房屋交接证明、太湖新城“331”专项行动执法流程单以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，案涉租赁合同记载的房屋出租面积为600㎡，竺子青提供的房产证记载的房屋建筑面积为486.48㎡，案涉租赁物存在违章搭建，故租赁物中的违章搭建部分，因违反法律的强制性规定，应当认定该部分合同无效，其余部分合同有效。案涉房屋在太湖新城“331”专项整治活动中被查封，查封时间为2018年7月31日，查封之前的租金，孙全军应按照合同约定的标准支付，金额为75000元。在查封之后，竺子青已不能按合同约定正常使用房屋，但孙全军仍占有房屋至2018年9月13日，故对于2018年8月1日至2018年9月13日期间的租金，本院酌情按照合同约定标准的50%计算，金额为6027元。故孙全军应支付竺子青租金81027元，孙全军已支付100000元，竺子青尚应返还竺子青租金18973元。竺子青主张双方在2018年9月达成退款条件的协议，但对此未提供证据予以证实，本院不予采信。根据“331”执法流程单载明的执法内容，包括“违章搭建、高低铺、彩钢板搭建、涉嫌三合一”，上述“违章搭建、彩钢板搭建”属于出租人竺子青在出租房屋时即存在的问题，而“高低铺、涉嫌三合一”属于承租人在使用房屋过程中形成的问题，故案涉房屋被查封系双方原因所导致，对于合同的解除双方均存在过错。在双方均存在过错的情形下，竺子青主张押金不予退还，孙全军主张竺子青支付违约金1万元，本院均不予支持。竺子青应返还孙全军押金1万元。案涉租赁合同签订时间为2017年9月23日，租金起算时间为2017年11月1日，孙全军对房屋进行了装修，应当认定竺子青对孙全军的装修行为知悉并已同意。案涉房屋出租时即存在违章搭建，孙全军对此应当知晓，其接收并使用案涉房屋，应当认定其对房屋的状况予以认可。案涉租赁合同因双方过错而解除，对于装饰装修损失，应当由双方根据各自的过错进行承担。孙全军对装饰装修的残值损失未申请鉴定，考虑到孙全军确有装修行为、已使用装饰装修一段时间，合同解除后竺子青仍可继续使用原有装修，综合考虑前述因素，本院酌情确定竺子青赔偿孙全军装修损失3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告竺子青返还原告孙全军租金18973元，于本判决生效后十日内履行。二、被告竺子青返还原告孙全军押金10000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告竺子青赔偿原告孙全军装饰装修损失3000元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告孙全军的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费1850元，由原告孙全军负担925元；由被告竺子青负担925元，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65）。原告孙全军预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年五月十八日书 记 员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。