贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终723号上诉人（一审被告）：曾梅湘，女，汉族，1968年12月24日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：文明，贵州苗都律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘铁，男，壮族，1972年10月8日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：黄金梅，女，侗族，1982年5月13日出生，住贵州省凯里市。一审第三人：贵州正居置业有限公司（以下简称正居置业公司），住所地：贵州省凯里市迎宾大道20号大地春城1-6号门面。法定代表人：廖田慧，正居置业公司总经理。委托诉讼代理人：罗家周，贵州争荣律师事务所律师。上诉人曾梅湘因与被上诉人刘铁、黄金梅、一审第三人贵州正居置业有限公司（以下简称“正居置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019）黔2601民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾梅湘上诉请求：撤销（2019）黔2601民初3080号民事判决书第一项判决中“定金40000元”的内容，依法改判上诉人返还被上诉人370000元。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为上诉人与被上诉人达成房屋买卖合同错误。上诉人并未委托第三人正居置业公司就涉案房屋进行买卖居某服务，仅委托证人所在的公司进行服务。因2019年4月1日证人所在公司居某过程中被上诉人无法接受房价而告终，次日第三人业务员在上诉人误以为其便是证人所在居某公司以及房屋交易价格是证人居某时价格的情况下，使得上诉人在第三人办公室收取了所谓的20000元定金，但当时被上诉人并未到场进行三方协商，更没有就合同主要条款及内容达成一致协议；且上诉人根据房屋所在地段以及装修所报价格1028000元，被上诉人明确告知无能力购买而放弃，故一审认定上诉人与被上诉人达成房屋买卖口头协议是错误的。二、一审判决据以认定案件事实的证据《购房定金收据》系伪造的证据，该证据中上诉人签名并非本人签字。三、发生争议后，上诉人同意将被上诉人的购房款退还并承担其向有关部门交付的款项，但被上诉人始终要求上诉人过户房屋，因此阻碍了上诉人退回其购房款的意愿。综上，望二审法院改判支持上诉人的上诉请求。刘铁、黄金梅答辩称：一、上诉人不认可委托第三人正居置业公司进行居某服务以及房屋交易价格不是100万元的观点不能成立。虽然被上诉人没有与上诉人签订涉案房屋的转让合同，但是被上诉人支付给上诉人的房屋预付款、定金等，都是通过第三人进行的。二、上诉人认可收到的20000元，但是不认可《购房定金收据》的真实性，上诉人的说法矛盾。三、被上诉人在支付相关款项后，上诉人拒绝与被上诉人签订房屋转让协议，被上诉人有权向法院起诉并申请对涉案房屋进行保全。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。正居置业公司未作出答辩。刘铁、黄金梅向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还原告定金10万元，预付款35万元，办理相关手续费9万元，合计54万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：刘铁、黄金梅因居住房屋面积小，欲购置一套面积较大而且一楼有花园的商品房居住，而曾梅湘有位于凯里市佳和盛世一期第1栋2单元1层2-1-4号房屋一套要出售。2019年4月2日，在第三人正居置业公司的协调下，曾梅湘同意将自己凯棉路138号佳和盛世一期第1栋2单元1层2-1-4号房屋出售给刘铁、黄金梅二人，但未签订合同。当日，黄金梅即将商品房购房定金人民币5万元支付给正居置业公司。同日，曾梅湘收取商品房购房定金人民币2万元时，在《购房定金收据》上明确房屋交易价为100万元，过户前应付首付款50万元，剩余50万元购房尾款过户后通过公积金贷款一次性转入曾梅湘指定的建行账户。2019年4月8日，曾梅湘出具收款收据，收到刘铁交来的商品房购房首期款人民币35万元。2019年4月9日，正居置业公司收到刘铁交来的各项税、费合计人民币9万元。2019年4月10日，正居置业公司到税务机关缴纳房屋买卖契税7672.39元。2019年4月12日，曾梅湘及其丈夫、刘铁、正居置业公司负责人丁腾和兴耀黔城中介小郭、张三，在凯里市博南新区龙隐山庄1号楼1层3号就上诉人与被上诉人之间的房屋买卖是否继续交易问题进行调解。因双方意见分歧较大，调解未能达成有效和解意见。2019年4月15日，曾梅湘丈夫与刘铁及正居置业公司就涉案房屋是否继续交易再次进行调解，仍因双方意见分歧较大，调解未果。刘铁、黄金梅遂向该院提起诉讼，请求依法判决。认定上述事实的证据有身份证、购房定金收据、收款收据、税费收据、税收完税证明、智慧柜员机业务回执、结算业务申请书、证明、“摇钱树”大额存款协议、证人证言、微信聊天记录、短信和原、被告及第三人在庭审中的陈述与辩解。上述证据经庭审举证质证、法院审核认证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，双方达成的口头协议只要符合合同要件，即合法有效，双方应当按照协议自觉履行义务。一、关于刘铁、黄金梅要求曾梅湘返还预付款35万元的问题：刘铁、黄金梅与曾梅湘双方在正居置业公司的协调下，曾梅湘同意将其位于凯里市佳和盛世一期第一栋2单元1层2-1-4号房屋出售给刘铁夫妻系其真实意思表示，虽未签订合同，但双方已形成事实上的买卖合同关系，应当按照约定自觉履行义务。而且曾梅湘已在其出具的《购房定金收据》上，明确房屋交易价为100万元，过户前应付首付款50万元，剩余50万元购房尾款过户后通过公积金贷款一次性转入曾梅湘指定的建行账户。该内容视为被告同意转让其房屋与原告方达成的协议。但原告未根据协议履行义务，只付购房款人民币35万，尚有15万未予支付。由此可见，是原告违约在先。被告不同意转让其房屋给原告的理由虽然充分，但是其收取原告的购房款35万元没有事实和法律依据，属不当得利，依法应当返还。二、关于原告要求由被告双倍返还定金10万元的问题：本案中，原告是向第三人正居置业公司缴纳定金人民币5万元，而非直接将定金交给被告。第三人正居置业公司收到原告定金后只转交2万元给被告，有被告出具的《购房定金收据》为证，由于被告不同意将房屋出售给原告违约，根据法律规定，其收取原告定金2万元应当双倍返还原告4万元。另外3万元，第三人并未转交给被告，不应由被告返还。原告主张由被告双倍返还定金10万元的诉讼请求于法无据，不予采纳。三、关于原告要求返还手续费9万元的问题：经查，因原告支付的9万元是直接支付给第三人正居置业公司用于办理相关手续的费用，并没有支付给被告，被告没有返还该费用的义务。由于原、被告之间的房屋交易尚未成功，第三人正居置业公司到税务机关缴纳房屋买卖契税7672.39元和其他手续费属不必要支出，应由第三人正居置业公司返还。但由于原告并未向第三人主张权利，不宜合并处理，只能另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第五十八条、第九十七条、第一百一十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾梅湘于本判决生效后十五日内返还原告刘铁、黄金梅购房款人民币350000元和定金40000元，共计390000元。二、驳回原告刘铁、黄金梅其他诉讼请求。被告曾梅湘未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4600元，由被告曾梅湘负担3152元，原告刘铁、黄金梅自行承担1448元。二审审理期间，上诉人未向本院提交新的证据材料。被上诉人向本院提交了以下证据材料：1、房屋保全费，拟证明由于被上诉人申请对房屋进行保全产生的相关费用，该费用应由上诉人承担。2、资金占用费，拟证明按照月利率2分计算上诉人占用被上诉人390000元产生的资金占用费共计7800元。3、完税证明及收据，拟证明被上诉人已为上诉人支付税费及水电、燃气开户费等共计20631元。曾梅湘的质证意见如下：对于被上诉人提交的证据1，该证据不属于新证据，且被上诉人在一审当中没有进行主张，一审法院也没有进行审理，二审法院也应当不处理。对于被上诉人提交的证据2，因为被上诉人没有提起上诉，对于该主张不应支持。对于被上诉人提交的证据3，纳税应是交易完成之后才去办理，交易还未完成的情况下去办理相关的手续，该费用应由自行办理的人承担或办理相应的退费手续。正居置业公司对被上诉人提交的证据无异议。综合双方的举证和质证意见，本院审查认为：对于被上诉人提交的证据1和证据2，因其一审并未主张该权利，属于在二审新提出的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条的规定，本院二审不作处理，应另诉主张权利。因系需要另案认定和处理的事项，故本院在本案中对其证明内容及目的不作评判。对于被上诉人提交的证据3，因被上诉人系向第三人正居置业公司支付的办理税费等费用，并未支付给上诉人，且房屋并未交易成功，故对于被上诉人的证明目的本院不予认可。本院二审查明的事实与一审相同。本案二审的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否成立房屋买卖合同关系？2、上诉人是否需要双倍返还被上诉人定金40000元？本院认为：2019年4月2日，被上诉人向第三人正居置业公司交付购房定金50000元用于购买上诉人的房屋，正居置业公司在扣除中介费用30000元后将剩余的20000元购房定金支付给上诉人曾梅湘，上诉人虽不认可2019年4月2日载有其签名的《购房定金收据》的真实性，但却对同日在正居置业公司收取20000元的行为予以认可，其认可的收款行为与其主张《购房定金收据》为假相互矛盾，且上诉人事实上收取了被上诉人购房首付款350000元，双方当事人已经在实际履行《购房定金收据》中关于支付定金和房屋首付款的约定，因此对该收据内容本院予以认可，上诉人提出要求鉴定该收据真伪的请求与上述已查明曾梅湘履行的事实相矛盾，鉴定已无必要，本院不再支持其鉴定申请。上诉人陈述其不知第三人正居置业公司在替其与被上诉人进行房屋中介，不认可正居置业公司的中介行为，认为并未在正居置业公司的组织下就买卖房屋与被上诉人协商，但上诉人无法否认事实上收取定金的行为，且上诉人作为一个合格理性的完全民事行为能力人，在第三人正居置业公司与案外人兴耀黔城公司无论是公司名称抑或是营业点地理位置都不同的情况下，以误认中介公司为由不认可其收取的20000元系买卖房屋定金，没有依据，也不符合常理。再则，即便上诉人与被上诉人并未签订书面的房屋买卖合同，但双方当事人支付和收取购房款、定金的行为系实际履行房屋买卖的行为，上诉人与被上诉人之间已经形成了事实上的买卖关系，故一审认定上诉人与被上诉人系房屋买卖关系并无不当。《购房定金收据》约定在办理过户前黄金梅应付首付款500000元，但由于上诉人不愿继续出售房屋，双方就办理过户登记手续也无法达成一致意见，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“……债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，收受定金一方即上诉人曾梅湘未能依约出卖房屋，现被上诉人已经支付了上诉人定金20000元，则上诉人应双倍返还被上诉人交付的定金计40000元。综上所述，曾梅湘上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由曾梅湘承担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  杨再幸审判员  吴竹春二〇二〇年五月十八日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫