贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终494号 上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区，统一社会信用代码91520100795272914X。 法定代表人：赵某生，系该公司董事长。 上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县，统一社会信用代码915227305566394831。 负责人：赵某生，系该公司总经理。 二上诉人委托诉讼代理人：游成樱，贵州宏贯律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：郭倩，贵州宏贯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：贵州龙里农村商业银行股份有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县,统一社会信用代码91522730709595400D。 法定代表人：王某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周增银，贵州富迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何江，贵州富迪律师事务所律师。 上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司（以下简称“天益丰房开龙里分公司”）、贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称“天益丰房开公司”）因与被上诉人贵州龙里农村商业银行股份有限公司（以下简称“龙里农商行”）物权保护纠纷一案不服贵州省龙里县人民法院所作的（2019）黔2730民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了审理，二上诉人委托代理人游成樱、被上诉人委托代理人何江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人天益丰房开公司、天益丰房开龙里分公司上诉请求:一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中提出的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；主要事实和理由：1、上诉人天益丰房开公司系涉案房屋登记所有权人，其对案涉房屋系合法占有，案外人黄超凡未按约定支付购房款，亦未办理涉案房屋的不动产登记手续，其并非涉案房屋所有权人，无权对涉案房屋进行处置将涉案房屋用作抵押担保，且龙里农商行仅对涉案房屋办理了抵押权预告登记，其抵押权并未设立，因此其无权要求对抵押物优先受偿；2、由于案外人黄超凡与上诉人签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同备案，使得案外人黄超凡享有了房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，该权利并非物权，而是一种物权期待权，待黄超凡全面履行合同义务且合同约定的特定条件满足后，其才享有涉案房屋的物权，因此，黔南州中级人民法院对涉案房屋仅是一种预查封，在这种状态下，黔南州中级人民法院不能直接对登记在上诉人天益丰房开公司名下的房屋直接进行“以物抵债”的处置，因此，（2016）黔27执51号《执行裁定书》严重侵害了上诉人天益丰房开公司的合法权益，综上，请求二审法院查明案件事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护社会公平正义。 被上诉人龙里农商行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应该予以维持。 原审原告龙里农商行向一审法院提出如下诉讼请求:1、判令被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司立即停止侵占并搬离出原告所有的预售合同为Y0005330、Y0005331号两套房产；2、判令被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司支付非法占用原告上述两套房屋期间给原告造成的损失1612520.59元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担连带支付责任；3、判令二被告配合原告完成预售合同为Y0005330、Y0005331号两套房产的相关产权过户登记手续；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2013年1月24日，原告与案外人黄培豪签订《个人借款合同》，约定原告借款给案外人黄培豪9000000元，借款期限为2013年1月24日至2015年1月23日，还约定了利率等其他内容。同日，案外人贵州龙里龙腾铁合金有限公司、黄超凡、刘平与原告签订抵押合同，约定贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司提供其所有的龙房权证龙山镇字第××号房产和龙国用（2008）第00338号土地、黄超凡提供其在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号为Ｙ0005330、Ｙ0005331的两套房产、刘平提供其在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号为Ｙ0003589的房产为黄培豪上述贷款提供抵押担保。合同签订后，原告于2013年1月29日向黄培豪发放9000000元贷款。2015年1月23日，上述贷款到期后，原告与黄培豪、贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司、黄超凡、刘平签订《借款展期协议书》，约定黄培豪向原告的借款9000000元还款日期展期至2015年7月22日，贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司、黄超凡、刘平继续依照2013年1月24日与原告签订的抵押合同为黄培豪的借款提供担保。展期届满后，黄培豪未清偿借款本息，原告诉至法院。2015年12月28日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2015）黔南民商初字第35号民事判决书，判令：一、黄培豪于判决生效之日起十五日内偿还原告借款本金900万元及2015年7月1日至本金偿清之日的利息（2015年7月1日至2015年7月22日，利息按照月利率9‰计算；2015年7月23日至本金偿清之日，利息按照月利率13.5‰计算）；二、孙建英、黄超凡、陈霞对上述债务承担连带清偿责任；三、若黄培豪未履行上述第一项给付义务，原告以贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司的龙山镇字第081230003号房产和龙国用（2008）第00338号土地、黄超凡在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号为Ｙ0005330、Ｙ0005331的两套房产、刘平在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号Ｙ0003589的房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。”判决生效后，黄培豪未按生效判决履行义务，原告遂向黔南布依族苗族自治州中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，因执行标的物流拍，该院于2016年12月27日作出（2016）黔27执51号之一执行裁定书，裁定：“将被执行人贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司所有编号为龙山镇字第081230003号房产和龙国用（2008）第00338号土地、黄超凡所有的预售合同登记号为Ｙ0005330和Ｙ0005331的两套房产、刘平所有的预售合同登记号为Ｙ0003589的房产作价11812909元，交付申请执行人龙里农商行抵偿被执行人黄培豪、贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司、孙建英、黄超凡、陈霞以及刘平所欠其所有本案债务11812909元，具体为：借款本金9000000元、利息为2618775元、案件受理费70000元、本案评估费45000元、案件执行费79134元，共计11812909元。前述土地和房屋所有权自本裁定送达申请执行人龙里农商行时起转移。二、申请执行人龙里农商行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”，原告在同日在执行笔录上签字，在结案确认书上盖章。因预售合同登记号为Ｙ0005330、Ｙ0005331的两套房产被被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司占有，未向原告交付房屋，也不配合原告办理过户手续，致原告诉至法院。 在一审审理过程中，原告申请对位于龙里县（预售合同登记号为Ｙ0005330、Ｙ0005331）的两套房产自2016年12月27日至2019年3月12日租金的市场价值进行评估，经委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司评估，该公司作出黔亚太房评【2019】0311号房地产估价报告，估价结果为自2016年12月27日至2019年3月12日的租金为514090元。原、被告均未提出重新评估的申请。 一审另查明，贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司是贵州天益丰房地产开发有限公司开办的分公司。 一审法院审理认为，本案的争议焦点为被告对案涉房屋的占有是否属于合法占有。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定,人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。黄培豪因拖欠原告债务,黄超凡承担连带清偿责任，黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）黔27执51号之一执行裁定书，裁定将贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司所有编号为龙山镇字第081230003号房产和龙国用（2008）第00338号土地、黄超凡在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号为Y0005330、Y0005331的两套房产、刘平在贵州天益丰房地产开发有限公司购买的预售合同登记号为Y0003589的房产以物抵债给原告，原告在同日在结案确认书上盖章,原告自该日起依法享有涉案房屋物权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告作为房屋所有权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,其起诉请求被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司搬离涉案房屋应当予以支持。原告是涉案房屋所有权人,被告无权占有使用,原告请求被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司支付无权占有期间的房屋使用费合法合理,应予以支持。房屋使用费应从原告取得房屋所有权之日即2016年12月27日起算,计算至被告实际搬出涉案房屋之日止，2016年12月27日至2019年3月12日的使用费按514090元计算，2019年3月13日的使用费酌定按每月29000元计算。被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司系被告贵州天益丰房地产开发有限公司开办的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故应由贵州天益丰房地产开发有限公司承担责任。对原告提出要求二被告配合其办理过户手续的诉讼请求，因（2016）黔27执51号之一执行裁定书已裁定龙里农商行可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，故本院不再重复处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九 条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司在本判决生效之日起二十日内搬离原告贵州龙里农村商业银行股份有限公司所有的预售合同登记号为Y0005330、Y0005331的两套房产；二、被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司、贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵州龙里农村商业银行股份有限公司两套房产的房屋使用费（2016年12月27日至2019年3月12日的房屋使用费按514090元计算，2019年3月13日起的使用费按每月29000元计算至被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司实际搬离上述两套房产时止）；三、驳回原告贵州龙里农村商业银行股份有限公司的其余诉讼请求；本案案件受理费19312元，减半收取9656元，由原告龙里农商行3881元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司承担5775元。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：本院（2015）黔南民商初字第35号民事判决已确认黄超凡所购买的预售合同登记号为Y0005330、Y0005331的两套房产为黄培豪向龙里农商行的借款提供担保。在执行该生效判决时，又裁定用于抵偿黄培豪、贵州龙里龙腾铁合金有限责任公司、孙建英、黄超凡、陈霞、刘平所欠龙里农商行的债务11812909元，龙里农商行取得该两套房产的所有权。上诉人从龙里农商行2016年12月27日取得房产所有权一直占用该两套房产已构成侵权，应承担侵权责任、赔偿龙里农商行因此受到的损失。所以，一审判令原审被告承担龙里农商行该两套房产房租损失并无不当。 综上所述，上诉人天益丰房开龙里分公司、天益丰房开公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19312元，由贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司、贵州天益丰房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年五月二十九日 法官助理何青峰 书记员齐雯