吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)吉07民终714号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省扶余市。负责人：姜明阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜永库，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄跃辉，男，1976年7月29日出生，汉族，职员，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）与被上诉人（原审被告）娄跃辉租赁合同纠纷一案，吉林省扶余市人民法院于2020年2月25日作出（2020）吉0781民初585号民事判决，德卡房地产扶余分公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.改判解除德卡房地产扶余分公司与娄跃辉签订的《德卡城市广场代租合同》；2.一审、二审诉讼费用由娄跃辉承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡房地产扶余分公司显失公平。当前基于电商的冲击，很多商铺已无法实现出租的目的。德卡房地产扶余分公司与娄跃辉签订《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲方乙方双方共同承担经营风险。”德卡房地产扶余分公司已经无法继续履行合同。德卡房地产扶余分公司向娄跃辉支付的代租租金在每年每平方米1200元至2000元左右，德卡房地产扶余分公司在此基础上还要为娄跃辉承担管理费用等，而德卡房地产扶余分公司将这些商铺出租的租金为每年每平方米100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件是违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同，如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方形成都不利（按双方签订的《城市广场代租合同》价格继续履行，德卡房地产扶余分公司将无法承担高出市场十几倍的租金，德卡房地产扶余分公司即将面临停业或破产），在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。二、双方签订合同时，娄跃辉利用德卡房地产扶余分公司处于危难状态、缺乏判断能力等情形致使双方签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场公司共分四层，仅娄跃辉购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份，致使德卡房地产扶余分公司签订了这份明显显示公平的合同（租金收益达不到目的，扶余市重要部门国土资源局、城乡建设局给扶余市人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款）。综上，请求人民法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，支持德卡房地产扶余分公司的诉讼请求。娄跃辉辩称，德卡房地产扶余分公司请求解除与娄跃辉签订的《德卡城市广场代租合同》，并驳回娄跃辉的反诉请求，不应得到法律支持。一、德卡房地产扶余分公司认为一审判决适用法律错误，称双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或转租合同，代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行显失公平，该理由不成立。依法成立的合同，对合同相对方都具有约束力，应当按照约定履行义务。《德卡城市广场代租合同》是商铺认购协议成立的附加条件，商铺认购协议没有解除时不能单方解除《德卡城市广场代租合同》，解除《德卡城市广场代租合同》对娄跃辉显失公平。二、德卡房地产扶余分公司称基于电商冲击导致无法实现出租目的，并称依据《德卡城市广场代租合同》第八条第二款关于共同承担经营风险的约定，应解除《德卡城市广场代租合同》。双方签订《德卡城市广场认购协议书》时是德卡房地产扶余分公司的商业投资行为，《德卡城市广场代租合同》来源于《德卡城市广场认购协议书》。德卡房地产扶余分公司建造德卡城市广场时制作了大幅宣传广告并发放大量宣传画册，承诺对投资城市广场的商铺5年回本，成就财富的条件是德卡房地产扶余分公司代租，购铺即返三年租金（24%），保障财富恒久，具有首家现代化地下停车场1万平方米余。在德卡房地产扶余分公司诸多优惠条件下，各商户看到商机是每年无需自己管理就有租金进账，才会花高价购买商铺，目的是有一个稳定的收入。德卡房地产扶余分公司用业主购买商铺款解决了建筑成本及经营成本，因此才会出现双方签订《德卡城市广场认购协议书》的同时签订《德卡城市广场代租合同》，所以《德卡城市广场代租合同》的成立是《德卡城市广场认购协议书》附加条件成立的。在经营中未开放地下车库，减少了购买力是经营问题。《德卡城市广场代租合同》是德卡房地产扶余分公司的商业行为，应由德卡房地产扶余分公司承担在经营中出现的风险。正常的价格变动属于商业风险应当在合同成立时可预见，应当承担继续履行的责任。一审时娄跃辉对德卡房地产扶余分公司应给付2020年租金进行了反诉，一审法院判决认定事实清楚，并无不当。德卡房地产扶余分公司该上诉请求不应当得到法律支持。三、德卡房地产扶余分公司称《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确规定违约方起诉解除合同的条件，用会议纪要作为法律依据，要求支持其上诉请求与事实不符。本案的租赁合同不是单纯的房屋租赁，是投资行为，是众多的业主将辛勤所得的血汗钱注入到德卡城市广场，因为德卡房地产扶余分公司承诺代租，娄跃辉才购买。同时会议纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。德卡房地产扶余分公司称，在签订合同时娄跃辉利用德卡房地产扶余分公司处于危困状态，在缺乏判断能力的情形下签订合同，购买商铺的人具有特殊身份，此上诉理由缺乏客观事实，与事实严重不符，不应当得到法律支持。德卡房地产扶余分公司向一审法院起诉请求：解除德卡房地产扶余分公司与娄跃辉签订的《德卡城市广场代租合同》。娄跃辉向一审法院反诉请求：1.判令德卡房地产扶余分公司继续履行《德卡城市广场代租合同》；2.判令德卡房地产扶余分公司支付2020年度商铺租金23673元；3.德卡房地产扶余分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：娄跃辉与德卡房地产扶余分公司于2014年12月4日签订一份《德卡城市广场认购协议书（二层）》，娄跃辉认购德卡城市广场二层2191号产权商铺，面积17.26㎡，一次性方式支付总价215399元，约定交付业户自行经营时间为2027年12月31日。2014年6月23日双方签订《德卡城市广场代租合同》，合同约定商铺面积17.26㎡，代租年限自2018年12月31日始至2027年12月31日止，德卡房地产扶余分公司在代租期间每年向娄跃辉支付租金22673元，租期内每年租金不变。德卡房地产扶余分公司在2019年年初，一次性支付当年租金，以后逐年按此方式和金额支付租金，德卡房地产扶余分公司承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费。后双方在“代租合同”尾页手写补充协议，乙方（娄跃辉）同意向商场缴纳物业费18元/平/月（按建筑面积），同意按折后18元/平/月缴纳及保险费用500元/户。该商铺一直由德卡房地产扶余分公司代租至今。其中娄跃辉提供的代租合同上租金是23673元，与德卡房地产扶余分公司提供的代租合同上记载租金22673元不一致，娄跃辉提供的合同上的租金23673元的数字明显有修改，结合娄跃辉陈述2019年收到租金18445元，加上扣掉的费用4228元，合计应当22673元，可以确定双方约定每年的租金是22673元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。德卡房地产扶余分公司与娄跃辉之间签订的认购协议书和代租合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。德卡房地产扶余分公司要求解除合同的理由既不符合约定解除，也不符合法定解除的情形，更不符合合同僵局的状况，属于正常商业风险。代租合同中第八条第二款约定双方共同承担经营风险，约定泛泛，不明确具体。代租协议是认购协议的基础和前提，单独解除代租协议，对于娄跃辉显失公平。德卡房地产扶余分公司应当按照代租合同的约定，及时给付2020年租金22673元。关于是否应当返还物业管理费等4228元，双方已达成了补充约定，并且已经履行完毕，娄跃辉陈述是被迫签订的证据不足，不予确认，故驳回娄跃辉此项诉讼请求。综上所述，驳回德卡房地产扶余分公司的诉讼请求，支持娄跃辉要求给付2020年租金的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条规定，判决：一、驳回德卡房地产扶余分公司的诉讼请求；二、德卡房地产扶余分公司于本判决生效后十日内给付娄跃辉2020年租金22673元；三、驳回娄跃辉其他诉讼请求。案件受理费50元，由德卡房地产扶余分公司负担。反诉费254元由德卡房地产扶余分公司负担204元，由娄跃辉负担50元。本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。同类案件中德卡房地产扶余分公司提交18份证据，即：1.扶余市自然资源局情况说明；2.《扶余市人民政府关于印发加快推进解决全市部分房地产开发小区历史遗留问题实施方案的通知》编号为扶政发[2019]7号；3.《信访事项处理意见书》编号为扶住建字[2019]69号；4.央视访谈网两篇报道；5.**购买商铺的合同及身份证；6.照片五枚；7.2013年10月27日上访材料一份；8.2013年11月5日反映问题材料；9.娜其美房地产开发公司投诉材料；10.百度搜索文章《吉林省松原市扶余县——投资者的地狱》；11.黎玉金的投诉材料；12.德卡房地产扶余分公司诉刘金波起诉状；13.德卡房地产扶余分公司2019年7月23日举报材料；14.扶余市公安局作出的扶公（治）行罚决字[2013]第87号行政处罚决定书；15.扶余市扫黑办群众举报线索转办单编号为扶扫黑办发[2018]40号；16.2019年7月11日扶余市公安局取保候审决定书，编号为扶公（治）取保字[2019]149号；17.百度文章一份《一朝投资，余生维权》；18.德卡房地产扶余分公司制作《二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比和情况说明》，拟证明其上诉主张。本院认为，关于《德卡城市广场代租合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，德卡房地产扶余分公司与娄跃辉同时签订《德卡城市广场认购协议书》《德卡城市广场代租合同》，结合两份合同内容以及德卡城市广场宣传图册内容，可以认定《德卡城市广场代租合同》是德卡房地产扶余分公司销售商铺的一种促销方式。因此，从双方当事人签订合同的初衷考量，《德卡城市广场认购协议书》《德卡城市广场代租合同》应做为一个整体，具有不可分割性。两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人对此均无异议，一审法院认定《德卡城市广场认购协议书》《德卡城市广场代租合同》均合法有效，有事实和法律依据。关于《德卡城市广场代租合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同解除是指合同有效成立后，在履行过程中，基于特定情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，即合同解除有约定解除、法定解除和协议解除。本案中，德卡房地产扶余分公司与娄跃辉签订的《德卡城市广场代租合同》并未约定解除的条件，双方亦未达成协议解除合意，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。德卡房地产扶余分公司主张按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款规定，该风险应由德卡房地产扶余分公司和娄跃辉双方共同承担。该条款明确约定系“乙方（娄跃辉）享有的权利”。按照该条款的文义解释，即使该条第二项约定由甲（德卡房地产扶余分公司）乙（娄跃辉）双方共同承担经营风险，作为娄跃辉的权利，该条款不能解读为德卡房地产扶余分公司的经营风险应由《德卡城市广场代租合同》双方共同承担；同时，该条款并非德卡房地产扶余分公司出现经营风险即产生解除合同效力的约定。德卡房地产扶余分公司此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。德卡房地产扶余分公司上诉主张由于国际国内经济萎缩，受网络电商冲击导致实体经济难以经营，商场面临无以为继和停业的局面，请求解除其与娄跃辉之间的《德卡城市广场代租合同》。本案中，双方当事人签订了《德卡城市广场代租合同》，娄跃辉支付了购房款，德卡房地产扶余分公司已经对外代租商铺进行经营，双方在诉前已实际履行合同内容。在商事活动中，市场经济的固有规律决定了经营过程中会产生商业风险。本案中，德卡房地产扶余分公司作为商事主体，应预料经营过程中可能产生的商业风险，故其以商业风险为由主张解除合同，没有法律依据。德卡房地产扶余分公司上诉主张企业自身处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方签订合同时显失公平应解除合同，其未提供充分证据予以证明，且该主张亦不属于法律规定的解除合同事由。德卡房地产公司扶余分公司提出双方《德卡城市广场代租合同》的解除符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定。本案中，德卡房地产扶余分公司与娄跃辉签订的《德卡城市广场代租合同》，其前提是双方签订的认购协议书，为销售商铺，德卡房地产扶余分公司采取承诺并约定代租业主商铺的经营方式，娄跃辉购买商铺的目的即通过德卡房地产扶余分公司代租产生收益。本案的《德卡城市广场代租合同》正如德卡房地产扶余分公司起诉状所称代租合同而非租赁合同或转租合同。由于认购协议书与《德卡城市广场代租合同》系关联合同，在合同有效前提下，关联合同间权利义务应对等，德卡房地产扶余分公司仅以《德卡城市广场代租合同》内容继续履行对其显失公平，与事实不符。同时德卡房地产扶余分公司亦未举证证实娄跃辉不同意解除合同违反诚实信用原则。故德卡房地产扶余分公司解除合同的主张不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，本院不予支持。综上，德卡房地产扶余分公司二审提交的证据与本案没有关联，其主张解除《德卡城市广场代租合同》没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。关于娄跃辉反诉请求德卡房地产公司给付2020年租金问题，鉴于2020年初出现的新冠状病毒疫情导致合同履行困难，因疫情防控期间及防控措施尚处于不确定状态，一审判决德卡房地产公司给付2020年全年租金不当，应依法撤销。对于反诉，本院依法另行裁定。综上所述，德卡房地产扶余分公司关于解除《德卡城市广场代租合同》的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决支持反诉请求，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持扶余市人民法院（2020）吉0781民初585号民事判决第一项，即：“一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；”二、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初585号民事判决第二项，即：“二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付娄跃辉2020年租金22673元。”二审案件受理费100元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年五月二十三日书记员  邹仕尧