重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终1396号上诉人（原审被告）：重庆渝永房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区渝西大道支路19号，统一社会信用代码91500118203797902A。法定代表人：罗古全，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静，女，1980年3月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：覃勤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德乾，湖北新理念律师事务所律师。上诉人重庆渝永房地产开发有限公司（以下简称渝永公司）因与被上诉人李静商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0117民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝永公司的委托诉讼代理人廖成勇、被上诉人李静的委托诉讼代理人覃勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝永公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由李静承担。事实和理由：一、案涉《重庆市商品房买卖合同》中关于房屋总价的约定非双方真实意思表示。李静在与杨学群、包建石共同出具的书面材料中承认案涉房屋总价款为7050601.6元，并按照4273466元作为案涉房屋的计税依据。因此，一审法院认定案涉《重庆市商品房买卖合同》中关于约定房屋总价为4273466元为双方的真实意思表示错误，应予以撤销。二、李静在一审中未提供任何证据证明房款支付情况，相反，渝永公司提供的证据足以证明李静已支付的房款仅系两套房屋的定金。一审法院在未考虑上述事实的情况下，径直认定案涉房屋房款支付情况错误。三、渝永公司不应协助李静办理产权转移登记。李静投资的重庆市合川区珈屹酒店管理有限公司相关责任人已被纳入失信企业四类人员名单，李静也被多家法院纳入失信被执行人名单，李静因此未能获取贷款。若渝永公司为李静办理房屋产权证，根据案涉《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款第二项约定，李静将于10个工作日内向渝永公司支付余款3273466元。正是因为李静无力支付余款，为逃避债务才主动放弃办证。现李静仍系失信被执行人，负债累累，根本没有向渝永公司支付上述余款的履行能力，故李静要求渝永公司为其办证有违公平和诚实信用原则。即使渝永公司为李静办证，根据上述合同约定，因李静未支付余款，也不能实际取得证件原件，办得的证件与李静无任何益处，反而会极大损害渝永公司的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决。在二审询问中，渝永公司补充了以下事实和理由：李静已付的440万元是两处房屋的房款，不仅是案涉房屋的房款。案涉房屋房款的支付涉及到案外人杨学群，渝永公司在一审中申请追加其为第三人，一审法院未予追加系程序违法。根据合同法的相关规定，李静负有先履行房款支付义务，一审法院在其未付清案涉房屋房款前判决渝永公司为其办证，属于法律适用错误。李静辩称，一审法院认定事实清楚，渝永公司与李静于2015年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同对双方的权利义务进行了明确，不存在欺诈。渝永公司所称的书面材料不具备买卖合同的特征，也未举示其他具有更高证明力的材料予以佐证，不应被采信。（2018）渝01民终8073号民事判决已确认李静已付款金额，李静已全部履行了合同义务，渝永公司应依约办理案涉房屋产权登记，请求二审法院维持一审判决。李静向一审法院起诉请求：1.判令渝永公司协助李静共同办理位于重庆市合川区房屋（建筑面积973.84平方米）即渝（2017）合川不动产权第000390279号房屋的产权转移登记手续，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.判令渝永公司以已付房价款4273466元为基数，按日万分之二向李静支付自2015年11月23日起至渝永公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的逾期违约金（截止立案起诉之日2019年3月26日共计违约金1041871元）；3、判令渝永公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：在李静与渝永公司签订涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》（编号为ＣＱＹＪ-703907）前，李静于2014年1月26日向渝永公司支付购房定金10万元，2014年1月28日支付两笔购房款250万元、80万元，2014年4月9日支付购房款100万元，共计支付440万元。渝永公司在2014年5月将涉案房屋交付李静使用至今。2015年10月22日，李静（乙方）与渝永公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（编号为ＣＱＹＪ-703907），该合同约定，李静购买渝永公司开发建设的位于重庆市合川区，建筑面积973.84平方米，总成交价为4273466元，第一期：乙方于签订认购合同时支付第一期房款给甲方人民币1000000元（大写人民币：壹佰万元整）；第二期：在甲方提供该房屋产权证之日起10个工作日内，乙方向甲方支付余款人民币3273466元（大写人民币：叁佰贰拾柒万叁仟肆佰陆拾陆元整），乙方在没有付清该房屋余款前该房屋的房屋产权证原件由甲方保管。合同第十三条关于办理产权登记的约定，1.现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过360日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，李静再未向渝永公司支付房款，渝永公司于2018年7月3日向一审法院起诉，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，腾退房屋。一审法院于2018年9月29日作出（2018）渝0117民初6733号民事判决，驳回了其诉讼请求。2018年12月25日本院作出（2018）渝01民终8073号民事判决，维持一审法院上列判决。渝永公司已于2017年5月4日办理案涉房屋的《不动产权证书》，编号：渝（2017）合川区不动产权第000390279号，建筑面积973.84平方米，权利人为重庆渝永房地产开发有限公司。现渝永公司已另行起诉李静要求支付未支付的房屋价款。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应当诚信遵照履行合同。本案李静与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签订之日起成立并生效。根据合同第十三条1.现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方之约定，由于李静未委托渝永公司办理涉案商品房产权登记，因此李静与渝永公司应相互配合办理涉案商品房产权登记，现李静以起诉的方式要求渝永公司协助李静共同办理位于重庆市合川区房屋（编号：渝（2017）合川区不动产权第000390279号，建筑面积973.84平方米）的产权转移登记手续，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的请求成立，一审法院予以支持。根据合同第十三条4（2）逾期超过360日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金之约定，现李静选择了合同继续履行，因此，违约金的支付条件为渝永公司在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向李静支付违约金，现尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其支付违约金条件尚未成就，为此，李静要求渝永公司支付违约金的诉请，依法予以驳回，至于渝永公司在本案中是否存在违约行为及应当支付违约金的金额，本案不作评判，待支付违约金条件成就时，当事人可另行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、由被告重庆渝永房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告李静办理位于重庆市合川区房屋（编号：渝（2017）合川区不动产权第000390279号，建筑面积973.84平方米）的产权转移登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、驳回原告李静的其它诉讼请求。案件受理费14176.84元，减半收取7088.42元，由原告李静负担7048.42元，由被告重庆渝永房地产开发有限公司负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：一审庭审中，渝永公司举示有李静、杨学群签字的书面材料一份，内容为：“本人李静购买香榭丽苑3#楼11层面积973.84㎡，单价7240元/㎡，总价7050601.6元，﹣1层面积52.08㎡，单价15800元/㎡，总价822864元，总金额7873465.6元，已付房款4400000元，余款3473465.6元。为了买卖双方的利益，本人愿意少开3400000元购房发票。如有需要按各自承担的责任付清税费后开齐发票。”李静质证对该书面材料的真实性和关联性不认可，但并未明确陈述反驳意见。另查明：渝永公司在一审中陈述，李静实际支付了3777135.6元，尚欠3273466元。二审中，渝永公司认可共计收到李静支付房款440万元，但并非全部款项都是本案房款，超出3777135.6元的部分是书面材料中的﹣1层的房产款项。李静在二审中陈述，不认可渝永公司主张的已付款项金额3777135.6元，李静是按照合同约定的4273466元支付的房款，共计支付了440万元，超出4273466元的部分是支付的案涉房屋的大修基金和契税等费用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据二审中双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为渝永公司应否协助李静办理案涉房屋产权转移登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。渝永公司与李静于2015年10月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经本院（2018）渝01民终8073号民事判决认定自双方签字之日起成立并生效。渝永公司上诉主张该合同中关于房屋总价为4273466元的约定非双方真实意思表示，应根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在证明存在重大误解或显失公平或因欺诈、胁迫、乘人之危导致意思表示不真实的事实基础上，行使撤销权或变更权。本案纠纷中，渝永公司并未按照法律规定的途径和程序行使撤销权、变更权，不能径行主张撤销或变更的法律后果。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，自合同签定之日起30日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理案涉房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。据此可知，渝永公司负有协助李静办理案涉房屋的产权转移登记手续的合同义务。渝永公司上诉认为其不应协助李静办理产权转移登记。首先，因双方合同约定李静在支付第一期房款100万元后，应在渝永公司提供房屋产权证之日起10个工作日内支付余款3273466元，故渝永公司的办证义务履行应早于李静的余款支付义务。渝永公司上诉称李静负有先履行房款支付的义务，该主张与合同约定不符，本院不予支持。其次，渝永公司以李静被人民法院纳入失信被执行人名单为由，主张李静无力支付余款，为逃避债务主动放弃办证，但渝永公司并未举示证据证明李静放弃办证的事实。再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，即便渝永公司主张不安抗辩权，其法律后果也仅是渝永公司有权中止履行合同，且中止履行后，李静在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，渝永公司享有合同解除权，而并非其办证义务消灭。最后，当事人被纳入失信被执行人名单后，意味着其将面临“限高令”、信用惩戒等多种法定惩戒措施，意在督促恶意逃债者履行判决确定的义务，但并不等于其必然丧失生活及经营的基本空间。即便李静被纳入失信被执行人名单，但并不能据此直接推导出李静履行债务的能力显著下降或者已丧失履行债务的能力。综上所述，渝永公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14176.84元，由重庆渝永房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年五月十八日法官助理  傅典模书 记 员  江 波