广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1180号原告：广东弘诚集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会德胜中路5号万科天傲湾花园9号楼801之二。法定代表人：蔡伟斌，职务：执行董事。委托诉讼代理人：钟国才、高蔚，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。原告广东弘诚集团有限公司（以下简称：弘诚公司）诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东弘诚集团有限公司的委托诉讼代理人钟国才、高蔚到庭参加诉讼，被告金辉洋公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东弘诚集团有限公司向本院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A304号、A305号、A401号、A503号、A504号、A505号、A602号、A603号、A604号、A801号、A805号等11户房产的过户登记手续；2、判令被告承担本案受理费等与诉讼相关的全部费用。事实和理由：2010年10月23日，原告与被告签署《挂名房产转让协议》，约定被告将其在2001年挂名登记在原职工名下的总建筑面积6762平方米的21套住宅房产（下称“挂名房产”），按照5000元/平方米的价格转让给原告，转让总价为33810000元。根据《挂名房产转让协议》附表，被告转让给原告的挂名房产包括广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A302号、A303号、A304号、A305号、A306号、A401号、A402号、A502号、A503号、A504号、A505号、A506号、A602号、A603号、A604号、A605号、A606号、A701号、A702号、A801号、A805号房。《挂名房产转让协议》第五条约定，被告应在本协议生效之日起30天内将以上房产交付给原告，并应负责在120天内将以上房产过户至原告或原告指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书。该《挂名房产转让协议》已经被（2015）穗荔法民三初字第832号《民事调解书》确认为有效合同。就前述21套房产，被告在2001年为骗取银行按揭款，与原职工均签订有虚假的《商品房买卖合同》，并与原职工共同与贷款银行签订有按揭贷款合同，后按揭债权人变更为中国东方资产管理公司广州办事处。《商品房买卖合同》签订后，案涉房屋均以挂名买受人的名义办理了合同备案登记。因原告已于2010年11月16日根据《挂名房产转让协议》第三条约定，向债权人中国东方资产管理公司广州办事处支付债务重组款和诉讼、保全费16238105元，上述21套挂名房产中的挂名买受人陈*彬（A302号）、戴*忠（A303号）、莫*（A306号）、李*建（A402号）、潘*景（A502号）、何*励（A506号）、冯*文（A605号）、赖*华（A606号）、谢*忠（A701号）、付*东（A702号）等10人已经分别与原告、被告达成调解和执行和解，同意将相应挂名房产折价抵偿给原告。而对于被告与挂名买受人张*群（A304号）、杨*琼（A305号）、徐*基（A401号）、孙*江（A503号）、刘*贵（A504号）、鞠*（A505号）、张*基（A602号）、田*涛（A603号）、黄*健（A604号）、杨*敏（A801号）、梁*（A805号）等11人签订的《商品房买卖合同》，原告均已通过诉讼途径确认其买卖行为因“以合法形式掩盖非法目的”而无效。此外，原告还于2019年4月15日代被告缴纳规划罚款8012992.8元，于2019年7月25日代被告向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司偿还担保债务2950584.22元。经原被告双方于2019年8月10日确认，原告就案涉《挂名房产转让协议》项下21套挂名房产，均已支付61.58%的价款。而被告除迟至2017年12月31日才将案涉21套挂名房产交付给原告实际使用之外，至今未依《挂名房产转让协议》第五条的约定为原告办理A304号、A305号、A401号、A503号、A504号、A505号、A602号、A603号、A604号、A801号、A805号等11户房产的过户登记手续。原告认为：被告与上述A304号、A305号、A401号、A503号、A504号、A505号、A602号、A603号、A604号、A801号、A805号挂名买受人之间买卖相应房屋的行为已经依法被确认为无效，自然发生合同无效后恢复原状的法律后果。而原告与被告就上述房屋签订的《挂名房产转让协议》已经被依法确认为有效合同，原告已提前履行部分购房款支付义务，被告理应依约为原告办理房产过户手续。被告金辉洋公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2001年，金辉洋公司与张*群等11人签订了《商品房买卖合同》，将广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁A幢304号、305号、401号、503号、504号、505号、602号、603号、604号、801号、805号房出售给张*群等11人，并在房管部门办理了预售合同登记备案手续。张卫群等11人分别与中国建设银行广东省分行签订了涉案房屋的楼宇按揭合同。2010年10月23日，弘诚公司与金辉洋公司签订《挂名房产转让协议》，约定：金辉洋公司为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，尽快通过规划和消防验收，解决办证难的问题，缓解矛盾，促进和谐社会，将21套挂名登记在原职工名下的毛坯房产转让给弘诚公司，弘诚公司愿意受让，支付相应价款。金辉洋公司原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁A栋3-8层总建筑面积为6762平方米的21套住宅房产（毛坯）挂名登记在原职工名下。金辉洋公司同意将上述挂名房产转让给弘诚公司，弘诚公司已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。转让价款鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰、水、电、消防、电梯均未配置并且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下过户到弘诚公司所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022F号《房地产估价报告》的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，金辉洋公司同意以每平方米5000元的价格转让给弘诚公司，转让总价款为3381万元。自房产过户至弘诚公司名下之日起30天内付50%；剩余50%待弘诚公司取得房地产权属证书之日起30天内付清。鉴于金辉洋公司目前负债累累的现状，金辉洋公司同意上述款项优先用于偿还税款、规划罚款及水电、消防设施工程款和法院执行款。金辉洋公司应在本协议生效之日起30天内将转让房产交付弘诚公司，负责在120天内将转让房产过户至弘诚公司或弘诚公司指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书等。涉案11套房屋中，A304房建筑面积180平方米，挂名人张*群；A305房建筑面积220平方米，挂名人杨*琼；A401房建筑面积600平方米，挂名人徐*基；A503房建筑面积222平方米，挂名人孙*江；A504房建筑面积240平方米，挂名人刘*贵；A505房建筑面积180平方米，挂名人鞠*；A602房建筑面积180平方米，挂名人张*基；A603房建筑面积222平方米，挂名人田*涛；A604房建筑面积240平方米，挂名人黄*健；A801房建筑面积473平方米，挂名人杨*敏；A805房建筑面积394平方米，挂名人梁*。2010年10月26日，中国东方资产管理公司广州办事处（甲方）与金辉洋公司（乙方）、弘诚公司（丙方）签订《债务重组协议》，约定:甲方依法受让“辉洋苑”21户个贷债权项目，并向其及相关担保人发出了债权转让通知，上述债权转让已发生法律效力，上述债务的担保人乙方对此予以确认。三方一致同意，丙方应于协议签订之日起15日内一次性支付1615万元和诉讼、保全费88105元给甲方。如丙方按照上述约定向甲方按时、足额偿还相应款项，共计16238105元，则甲方同意免除债务人所负的其余债务，同时甲方视乙方已履行完担保责任。在协议第九条9.2：甲方收足全部重组款项和诉讼费用后，不再接受上述21户债务人的任何还款。乙方享有《楼宇按揭合同》约定和法律规定的全部权利等。2010年11月16日，弘诚公司向中国东方资产管理有限公司广州办事处支付辉洋苑21户重组价款16150000元和代金辉洋公司支付诉讼费及保全费88105元。弘诚公司已履行了三方签订的《债务重组协议》的债务清偿。2014年，弘诚公司陆续起诉金辉洋公司与张卫群等11人，要求确认金辉洋公司与张卫群等11人关于买卖涉案房屋的行为无效，生效的民事判决或调解书已确认上述买卖行为或签订的《商品房买卖合同》无效。2019年3月，弘诚公司与金辉洋公司签订《规划罚款代付协议》，约定：弘诚公司同意向金辉洋公司提供8012992.8元用于支付辉洋苑规划罚款；该款由弘诚公司或指定的第三方直接汇入规划执法单位收款账户；上述8012992.8元用于提前支付《挂名房产转让协议》项下房款；因《挂名房产转让协议》项下房款为638万元，多出的1632992.8元视为借款；规划罚款付清后，金辉洋公司应尽快理顺产权关系，将辉洋阁A栋301、601房及时过户登记到弘诚公司名下。2019年4月2日，弘诚公司委托案外人广州琨鹏投资有限公司（以下简称琨鹏公司）向广州市荔湾区综合行政执法局支付被告“规划罚款”8012992.80元。2019年4月15日，琨鹏公司以金辉洋公司为缴款人向广州市荔湾区综合行政执法局昌华街综合行政执法队支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.80元。2019年7月，金辉洋公司与弘诚公司签订《还款授权书》，金辉洋公司授权弘诚公司代其向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司偿还欠款合计2950584.22元。2019年7月25日，案外人琨鹏公司向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司支付了2950584.22元。2019年8月10日，弘诚公司与金辉洋公司签署《对账确认书》，双方确认：弘诚公司共支付购房款27201682.02元，扣除301和601两套房产总购房款638万元，余款20821682.02元为支付21套房产房款。该21套房产合同总价为3381万元，因此弘诚公司已付61.58%的房款，未付38.42%即129898.02元。本院于2020年2月28日向广州市规划和自然资源局去函了解涉案11套房屋的产权登记、查封抵押及是否具备办证条件等情况，该局于2020年3月19日复函本院，除辉洋苑辉洋阁A幢304房已在2019年10月25日涂销抵押外，其余房屋均未涂销，且辉洋苑辉洋阁A幢504房的产权现被本院以（2019）粤0103执939号之一《协助执行通知书》查封。如上述房屋经琨鹏公司核实不属于消防整改范围内的房屋，合法权利人可持相关司法文书，向不动产登记机构申请办理产权登记。2020年3月25日，琨鹏公司向本院出具《情况说明》，确认涉案11套房屋不属于消防整改的范围。2020年4月29日，金辉洋公司向广州市不动产登记中心申请信息公开，申请查询除辉洋苑辉洋阁A幢304房外的涉案房屋的合同抵押情况，该局于2020年4月30日答复涉案房屋均已涂销抵押。2020年5月8日，金辉洋公司再次向广州市不动产登记中心申请信息公开，申请查询辉洋苑辉洋阁A幢304房、504房的查封情况，该局于2020年5月12日答复，辉洋苑辉洋阁A幢304房、504房不存在有效查封信息。本院认为：双方签订的《挂名房产转让协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，根据《挂名房产转让协议》约定，自房产过户至弘诚公司名下之日起30天内付50%；剩余50%待弘诚公司取得房地产权属证书之日起30天内付清。现弘诚公司已支付61.58%的房款，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为弘诚公司办理涉案房屋产权登记手续的义务。金辉洋公司未能按约及时为弘诚公司办理产权登记手续，已构成违约。因此，弘诚公司要求金辉洋公司未办理涉案房屋过户登记手续，合理合法，本院予以支持。金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州金辉洋房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内为原告广东弘诚集团有限公司办理广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A304号、A305号、A401号、A503号、A504号、A505号、A602号、A603号、A604号、A801号、A805号等11户房产的产权登记手续。案件受理费50元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年五月十八日书记员 曹子立