河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终796号上诉人(原审被告):赵利华，女，1970年8月6日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：阎睿，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘淑恩，女，汉族，1982年5月4日出生，住河南省河市源汇区。委托诉讼代理人:董一帆，河南九九律师事务所律师。原审被告：赵强华，女，汉族，1969年11月11日出生，住河南省漯河市源汇区。上诉人赵利华因与被上诉人刘淑恩，原审被告赵强华债权人撤销权纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵利华及其委托诉讼代理人阎睿、被上诉人刘淑恩及其委托诉讼代理人董一帆、原审被告赵强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵利华的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人刘淑恩的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、涉案房屋原系上诉人与赵强华两家按份共有的房屋，这一事实有1999年9月25日上诉人的丈夫张建钢与赵强华的前夫李海江签订的合伙建房协议书为证，上诉人从1998年建房以来一直在涉案房屋内居住至今，并且上诉人的户口和身份证也是登记的这个地址。涉案房屋虽然登记在一人名下（这是因为登记机关对宅基地上的房屋不办理分层房屋产权登记），仍然属于按份共有，并非赵强华一个人的房屋。2、上诉人也是赵强华的债权人，并且上诉人的债权比被上诉人的债权成立的还早几年，上诉人为了实现自己的债权，对赵强华拥有的房屋份额无论从哪个角度都享有优先权。3、上诉人是以合理的价格，即市场价格购买的房屋，不存在低价转让。首先，上诉人只购买涉案房屋一楼属于赵强华拥有的房屋份额，并非购买的整个涉案楼房，已经属于上诉人所有的二楼和三楼上诉人无需购买，这是人之常理。其次，一楼房屋面积只有55.26平方米，上诉人支付买房款30万元，每平方米合5428.88元，在丁湾村属于市场价格。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，本案不属于低价转让。再次，2018年11月12日编号为4111201811120051号《漯河市存量房买卖合同》是上诉人与赵强华办理房屋过户使用的合同，双方实际履行的是2018年11月3日，上诉人与赵强华签订的房屋买卖合同。《漯河市存量房买卖合同》合同中填写的房屋转让价格为200元，是漯河市行政服务大厅办理登记时的工作人员填写（工作人员说：“近亲属之间办理房产过户不交税，不需要填写转让价格，200元只是个象征性的数字。请二审法院对该事实的真实性调查核实。），并非上诉人与赵强华的真实意思表示。一审判决以此认定上诉人与赵强华低价转让房屋，认定事实错误。4、一审判决认定上诉人与赵强华属于非正常情况下的买卖，纯粹属于主观推定，没有任何证据证明，不能成立。5、上诉人向赵强华支付现金10万元，有2018年11月7日赵强华在农村信用社存现金10万元（存现金10万元下面就是当天上诉人向赵强华转款15万元的银行流水）银行流水为证。一审判决认定赵强华所称上诉人支付现金10万元，但未提供相关证据予以证实，认定事实错误。事实上赵强华在开庭的第二天就将该银行流水交给一审法庭，一审法庭不组织质证，审判程序违法。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人与赵强华分别签订的两份房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，上诉人以合理的价格购买赵强华共有房屋中的一楼产权，属于以市场价格购买，不存在低价转让，不存在恶意串通，不违反法律、行政法规的规定，并且已经实际履行完毕，即上诉人支付了买房款，双方办理了房屋过户登记，所有权已经依法转移。根据《物权法》第106条的规定，上诉人是善意取得、合法取得，根据《物权法》第9条、第17条的规定应受法律保护。2、被上诉人起诉撤销上诉人与赵强华签订的《漯河市存量房买卖合同》，不符合《合同法》第74条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第19条规定的撤销条件，被上诉人的诉讼请求不符合法律规定，一审判决支持被上诉人的诉讼请求，适用法律错误。请求二审法院依据事实和法律，作出公正判决。刘淑恩辩称：被答辩人赵利华的上诉无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。一、赵利华称与赵强华两家合伙建房，按份共有，各占50%的产权，该房产并非赵强华一家的财产，该说法不能成立。法律上认定房产所有权的归属就是房产证或者不动产证的登记记载。即便合伙建房协议是真实的，也只对协议双方产生效力，不能对抗协议之外的第三人，也就是不能对抗本案答辩人刘淑恩。刘淑恩对赵强华享有合法债权，已经漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初47号判决书生效确认。若刘淑恩最终以该房产来实现自己的债权，赵利华可在合伙建房真实的情况下单独向赵强华提起追偿之诉，与本案不是一个法律关系。二、答辩人刘淑恩不认可被答辩人赵利华上诉所称的该房屋不能办理分层产权登记属于按份共有，如果合伙建房是真实的，完全可以登记为共同共有。况且李海江、赵强华夫妻二人在向刘淑恩借款时将涉案房产的房产证和土地使用证原件交付给刘淑恩，是李海江、赵强华的真实意思表示，其行为的目的就是为防止借款到期不能偿还，以房作为抵押来抵偿所欠的本息。因此，刘淑恩在出借借款时也有理由相信涉案房屋系赵强华、李海江夫妻所有。三、赵强华在一审开庭时的陈述前后矛盾，一审开庭时赵强华称其在2018年11月份将房屋卖给赵利华后就不在此居住，在法庭询问和最后陈述时又称其仍在涉案房屋居住，明显前后矛盾，不能自圆其说。退一步讲，即便是赵强华将房屋卖给赵利华，也没有完成交付，赵利华不构成善意取得。赵强华与赵利华二人系姐妹关系，明显存在恶意串通。四、赵利华称其在1998年建房以来一直在涉案房屋居住至今，明显不能成立。首先赵利华提供的合伙建房协议是1999年9月25日，在1998年之后。其次如果赵利华在涉案房屋居住，为什么和赵强华的身份证记载住址不一致。五、刘淑恩在一审时的诉讼请求是撤销赵强华与赵利华签订的《漯河市存量房买卖合同》（编号：4111201811120051号），该合同系赵强华与赵利华在办理不动产权变更登记时的备案合同，具有公示效力。该合同上显示的是赵强华将其所有的坐落在丁湾村1、2楼，房屋权利证号：20××05，建筑面积182.81平方米的住宅转让给赵利华，转让价格为人民币200元。从该备案合同可以看出，双方转让的是全部房产，并不仅是部分房产。六、赵利华也没有证据证明其是如何向赵强华支付购房款。赵利华提供的2018年11月3日与赵强华签订的《房屋买卖合同》约定购买的一楼房屋，建筑面积78平方米，价格30万。但赵利华没有证据证明向赵强华支付完毕该30万元。赵利华称30万元包括2015年李海江借张建钢的5万元欠款、2018年11月7日赵强华银行账户现金存款10万元的主张不能成立。李海江与赵强华已在2017年8月21日办理离婚登记，以此来论，李海江所欠张建钢的钱怎么会冲抵赵利华应向赵强华支付的购房款，况且该5万元欠款是否真实尚不确定。2018年11月7日赵强华银行账户存款10万元，只能证明存款10万元，其他的主张不能证明。有证据显示的只有赵利华向赵强华转款15万元。七、退一步讲，即便认定该15万元为购房款，备案合同转让的房屋建筑面积182.81平方米，约合单价820.52元/㎡。即便按照双方于2018年11月3日所签订的《房屋买卖合同》，约定赵强华将涉案房屋一楼卖给赵利华，建筑面积78平方米，约合单价1923.08元/㎡。均是不合理的对价。八、所以，即使赵利华购买了涉案房屋，也未支付合理对价，未完成交付，且双方的交易发生在赵强华、李海江向刘淑恩借款之后，赵利华不构成善意取得。九、赵利华出具的2018年11月3日与赵强华所签订的《房屋买卖合同》与在不动产管理部门交易备案的《漯河市存量房买卖合同》（编号：4111201811120051号）载明的内容不一致，而备案合同具有公示效力，是赵利华后来登记为产权人的物权登记的依据，为优势证据。所以，刘淑恩请求撤销《漯河市存量房买卖合同》（编号：4111201811120051号），于法有据，应予支持。原审被告赵强华辩称：我是个家庭妇女，李海江让我签字了，我就签了字，其他什么情况我不知道，当时并没有说房产证的事，也没有拿房产证。刘淑恩向一审法院起诉请求：1、依法撤销二被告签订的《漯河市存量房买卖合同》(编号:4111201811120051号)；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年4月23日李海江、被告赵强华向原告刘淑恩借款40万元，并出具借条一份，载明：“今借到刘淑恩现金肆拾万元整，自愿将李海江位于丁湾村房产(证号漯房权证市字××号)作借权抵押，借权期为一年，如到期不能一次性归还本金利息，该房产由刘淑思自行处置。”因李海江、被告赵强华逾期未还，原告刘淑恩向本院提起诉讼。本院于2019年7月5日作出(2019)豫1102民初47号民事判决书，判决李海江、被告赵强华返还原告刘淑恩借款人民币636000元，该判决已生效。在诉讼中，原告刘淑恩发现被告赵强华与被告赵利华签订房屋买卖合同，将涉案房屋以二百元的价格转让给被告赵利华，原告认为，被告赵强华为逃避债务与被告赵利华恶意串通签订房屋买卖合同，严重侵犯了原告的合法权益，该房屋转让行为应依法予以撤销。另查明：2017年8月21日，被告赵强华与李海江离婚办理离婚登记，并签订《离婚协议书》一份，该协议财产分割：“房屋:夫妻共有的位于河南省××××号住宅一处(证号:豫(2017)漯河市不动产权第7829号)的房产及土地归女方所有，本房产如需办理有关手续，男方应无条件予以配合”。2017年8月25日，该涉案房屋从李海江名下过户到被告赵强华名下，房屋所有权证号为：豫(2017)漯河市不动产权第0011005号，共有情况：单独所有，房屋建筑面积182.81平方米。2018年11月12日被告赵强华与其妹妹被告赵利华签订《漯河市存量房买卖合同》一份，约定赵强华将其所有的坐落在丁湾村1、2室，房屋权利证号为：20××05，建筑面积182.81平方米的住宅转让给赵利华，转让价格为人民币200元。该合同备案于漯河市房产交易处。同年11月14日，该涉案房屋的产权证登记在赵利华名下，房屋所有权证号为：豫(2018)漯河市不动产权第0021620号，共有情况：单独所有，房屋建筑面积182.81平方米。再查，本案庭审中，被告赵利华提供1999年9月25日李海江与张建钢（被告赵利华的丈夫）签订《合伙建房协议书》，该协议约定，二人共同出资在丁湾买地建房一处，二人各负担50％，房产证虽以李海江名字办理(房产证:漯字第××号)，产权归二人所共有(各享有50％)。经商量同意，李海江使用一楼，张建钢使用二楼和三楼。同时提供2018年11月3日被告赵强华与被告赵利华签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：赵强华自愿将丁湾村286号房屋的一楼，建筑面积78平方米，以300000元的价格出售给赵利华，并一次性付清(其中包括2015年李海江借张建钢的5万元欠款)。该房屋不动产证号为：20××05号。被告赵强华提供交易明细单显示2018年11月7日赵强华银行账户现金存款100000元，赵利华向其账号转款150000元，共计250000元，同年11月9日，该款250000元用于偿还贷款。但被告赵强华陈述现金存款100000元系赵利华支付，未出具相关证据证实。一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求撤销债务人的行为。本案中，被告赵强华在明知对原告刘淑恩负有未清偿债务的情况下以明显不合理的低价与被告赵利华签订《漯河市存量房买卖合同》，转让其名下房屋，对作为债权人原告刘淑恩合法权益造成损害；被告赵利华作为涉案房屋买卖的一方，同时，被告赵强华与被告赵利华系姐妹关系，又一起居住在涉案房屋，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格，也不可能不知道双方之间的买卖是非正常情况下的买卖。因此，可以认定被告赵利华知道被告赵强华以明显不合理的低价转让房屋，会对债权人原告刘淑恩合法权益造成损害。被告赵利华庭审中提供的《合伙建房协议书》、《房屋买卖合同》等，主张涉案房屋共有，并支付合理价格，没有恶意等。本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案涉案房屋登记权利人为赵强华，单独所有。如房屋为共同共有，应在共有情况栏目内登记共有人，或办理分层房屋产权证书。被告赵利华出具的与被告赵强华签订《房屋买卖合同》与在房地产管理部门交易备案的涉案合同所载明的内容不一致，而备案合同具有公示效力，是被告赵利华取得涉案房屋依法登记物权的依据，为优势证据。即便2015年8月28日李海江向张建钢借款5万元借条是真实的，被告赵利华向被告赵强华转款15万元，有银行转款凭证为证，被告赵强华所称赵利华支付现金10万元，但未提供相关证据予以证实，故本院认定被告赵利华实际支付被告赵强华本案涉案房屋的转让款为20万元，该价格与涉案房屋（182.81平方米）的市场价格相比仍属明显不合理的低价。原告刘淑恩据此行使撤销权，请求撤销被告赵强华将涉案房屋转让给被告赵利华所签订《漯河市存量房买卖合同》的行为，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:撤销被告赵强华与被告赵利华于2018年11月12日签订编号为4111201811120051号《漯河市存量房买卖合同》。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，二审中，赵利华提交了两组证据。第一组证据：企业信用信息公示报告一份。证明目的：在上诉人购买涉案房产时，债务人李海江担任漯河市归帆航运有限公司的股东，享有公司股权，转让房产的行为不会给被上诉人造成损害。第二组证据：户口本信息、银行交易明细及证明一份。证明目的：赵利华支付的30万元购房款中其中10万元是以现金形式支付，赵利华经营生意有现金收入。10万元款项来源：1、张若冰系上诉人赵利华女儿，2018年11月6日份两次提现共19994元取款20000元交给赵利华支付购房款。2、2018年11月7日，赵利华从邮政银行取现3700元，工商银行取现50000（该证据一审已提交），剩余款项来源为日常经营收入。刘淑恩质证称：对第一组证据真实性和证据问题均有异议，根据最新证据规则规定，该证据需要加盖市场监督管理局的印章才能成为有效证据，即使该公司是真实的，也与本案没有明确关联性，据了解李海江是失信被执行人，其没有偿还能力。对第二组证据的真实性没有异议，但证明的问题不能成立，赵强华银行账户存款10万元仅能证明存款10万，与本案无关联性。赵强华质证称：认可赵利华提供的两组证据，没有异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，刘淑恩申请撤销的是赵强华与赵利华之间的签订的《漯河市存量房买卖合同》（编号为：411101201811120051号）。该合同是在不动产交易管理部门的备案合同，具有公示效力。该合同载明合同的交易金额为200元，属于明显不合理的低价。关于上诉人赵利华上诉称“案涉房屋是两家按份共有”的上诉理由，由于我国实行的是不动产登记制度，如房屋为共有，应登记为共有人或办理分层房产证，但案涉房屋仅登记在李海江一人名下，后赵强华与李海江办理离婚时，以夫妻共同财产名义进行分割，并将房屋归赵强华所有并过户到赵强华一人名下；同时，如房产是双方家庭共有，赵利华作为完全民事行为能力人，应尽早主张权利，但从1999年到2018年将近20年中未将房屋过户到自己名下，直到本案纠纷发生才将房屋过户到赵利华名下，故原审法院无法认定其过户时是善意的，同时也无法认定该房屋是赵利华、赵留华两家共有并无不当，本院予以维持。二审中，赵利华上诉称不存在恶意串通和低价转让房产的情况，提交《企业信用信息公示报告》及《户口本信息、银行交易明细及证明》，刘淑恩对两份证据并不认可，赵强华对两份证据认可。本院认为，《企业信用信息公示报告》与本案无关联性，《户口本信息、银行交易明细及证明》不能证明其主张。赵利华如认为其拥有对李海江的债权，可另行主张。因此，综合本案的实际情况，由于赵利华并未提供充分证据证明其房屋交易行为不存在恶意串通和低价转让，故原审法院判决撤销赵强华与赵利华签订的《漯河市存量房买卖合同》并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵利华上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵利华负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年五月二十八日法官助理王曼倩书记员任淑一