包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初778号原告：马士明，男，1982年11月1日出生，回族，个体工商户，住包头市昆都仑区。原告：马燕霞，女，1981年6月24日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。二原告委托诉讼代理人：刘蒙夫，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头市京奥港置业有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人：赵亮，董事长。委托诉讼代理人：姚恩哲，内蒙古铭法律师事务所律师。原告马士明、马燕霞与被告包头市京奥港置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马士明、马燕霞的委托诉讼代理人刘蒙夫和被告包头市京奥港置业有限责任公司的委托诉讼代理人姚恩哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马士明、马燕霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.被告向原告返还已付购房款3209652.34元；3.被告向原告返还公证费6440元、代办费800元，共计7240元；4.被告向原告支付逾期交房违约金1601446.18元(从2014年9月30日计算至2020年1月1日)；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于包头市昆都仑区××号房屋，建筑面积为127.69平方米，每平方米价格32677.59元，总价款4172602元。合同第4条第3款约定，房屋首付款为2092602元，剩余房款2080000元由原告办理银行按揭贷款。2013年8月30日，房屋首付款与按揭贷款已全部进入被告银行账户。合同还约定，被告应当于2014年9月30日前将房屋交付原告。后来由于被告对房屋的设计有所调整，包头市房管局对调整后的图纸做出实测，该房屋的房号变更为×××号，面积变更为124.2平方米，面积减少了3.49平方米。因被告变更房屋设计，房屋号随之发生变更，导致被告无法为原告办理所购房屋的产权证书。2017年5月31日，原告与被告达成《补充协议》，约定由被告向原告支付逾期交房违约金736047元，面积差退款129130元。《补充协议》还约定，截止到2017年5月31日，原告的银行按揭贷款有1462589.18元未偿还；由于原告无力一次性偿还剩余银行贷款，双方协商约定由被告代原告向银行一次性结清；剩余贷款结清后，原被告将××网签合同退回给被告，调整房号后双方重新签订×××号房屋的商品房买卖合同。2017年6月23日，被告将1463589.18元转至原告账户，后该款项全部用于向银行结清剩余贷款。贷款结清后，原告发现×××号房屋已经被法院查封，导致被告无法继续为原告办理×××号房屋的网签手续，商品房买卖合同的目的已无法实现。故原告诉至法院，请求判如所请。包头市京奥港置业有限责任公司辩称，原告支付的房款数额为4172602元，包括首付款2092602元和银行贷款2080000元。被告已经于2017年6月23日退还给原告部分房款1462589.18元，因此被告应当退还原告剩余房款2700012.82元。原告主张的公证费、代办费与本案无关。本案中并不存在逾期交房违约金，所以被告对原告主张逾期交房违约金不认可。原来的网签合同备案注销后，因为房屋被查封，所以无法再签订新的网签合同。本院经审理认定事实如下：2013年8月2日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买位于包头市昆都仑区黄河大街以南、林荫南路以西京奥港花园××号房屋，规划用途为商业，建筑面积127.69平方米，每平方米价格32677.59元，总价款为4172602元；被告应当于2014年9月30日前将商品房交付给原告；如果被告逾期交付商品房逾期在90日以内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定的被告应当交付商品房次日起至商品房实际交付之日止，按照银行同期贷款利率计算，如果被告逾期交付商品房超过90日的，合同继续履行，被告需要自第91日起至实际交付之日按照已付房款日万分之二的标准向原告支付违约金。同日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定原告于签订商品房买卖合同之日交付首付款2092602元，剩余房款2080000元办理银行贷款。之后原告向被告支付了首付款，剩余房款办理了银行贷款手续，付清了全部房款。2017年5月31日，原告与被告签订了《补充协议》。该《补充协议》约定，双方于2013年8月2日签订了京奥港花园××号房屋的《包头市商品房买卖合同》，总价款4172602元，已交首付款2092602元，剩余2080000元银行按揭贷款已经于2013年8月30日全部到账；因此房屋设计有调整，包头市房管局已经对调整后的图纸做出实测，实测后该房屋房号变更为×××，面积为124.2平方米，比原面积减少了3.49平方米；双方同意面积差按照购买单价37000元每平方米计算，由被告退还原告129130元；按照原合同约定，××号房屋应当于2014年9月30日交房，截止到2017年5月31日前已逾期972天，按照原合同附件5第2条第2款约定，截止到2017年5月31日，被告需赔偿原告逾期交房违约金736047元；截止到2017年5月31日，原告银行贷款余款1462589.18元未偿还；由于原告资金不足，无力一次性偿还剩余银行贷款，此贷款由被告代原告向银行一次性结清；余款结清后，原告需在签订×××号合同前重新提交真实的按揭资料，重新办理银行按揭贷款；被告将向原告赔付的违约金736047元以及退还的面积差款价款129130元，总计865177元，用于被告代原告一次性偿还银行剩余贷款。同日被告向原告出具一份承诺书，内容为：今我公司承诺京奥港帝景×××号房屋业主马士明、马燕霞进场装修之日，我公司承担室内楼梯间内侧墙壁及卫生间内侧墙壁拆除清理所需的全部费用。2017年6月23日，被告又向原告出具了一份承诺书，内容为：我公司与原××号房屋业主马士明、马燕霞协商后确定将业主原房号××改为×××，承诺先退××后，我公司进行数据修改，修改后重新与马士明、马燕霞签订购房合同，房屋位置不变，房号变更为×××。双方均认可在××号房屋的网签合同备案手续注销后，因房屋被查封无法重新签订新房号的网签合同。被告将1462589.18元打入原告账户后，原告将剩余贷款全部还清。在本案受理之前，原告马士明曾起诉被告。该案审理过程中，被告认可原告马士明曾支付办理贷款手续的公证费6440元和服务费800元。原告提交的个人贷款对账单显示，其贷款于2013年8月30日放款，金额为2080000元；从2013年9月30日至2017年6月30日，原告累计偿还贷款本息共计1117050.34元；2017年7月5日，贷款全部还清。本院认为，原告向被告购买京奥港花园××号房屋，双方签订了《包头市商品房买卖合同。因房屋设计有调整，房号发生变更，双方将原房号的合同备案注销后，因房屋被查封，无法重新签订网签合同。《包头市商品房买卖合同》的合同目的已无法实现，该合同应予解除，本院对原告请求解除其与被告签订的京奥港花园××号房屋的《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因被告原因导致合同解除，被告应当赔偿原告因履行合同支付的费用，并赔偿原告其他损失。原告因履行合同支付了首付款2092602元和贷款1117050.34元，共计3209652.34元，被告应当将该款项返还给原告。原告因履行合同支出的公证费6440元和服务费800元，应当由被告承担，故本院对原告要求被告支付公证费和服务费7240元的诉讼请求予以支持。原告主张的逾期交房违约金，相当于为被告对其未按约定履行合同给原告造成损失的赔偿。关于违约金的计算方式，原告在履行过程中所承受的损失主要是失去资金占有使用权的损失。从双方签订《包头市商品房买卖合同》之日至2017年5月31日，原告支付了首付款2092602元并办理银行贷款手续后，按月偿还银行贷款，其支付的款项数额一直在增加，至2017年7月5日被告还清贷款前，原告共支付了3209652.34元。双方在2017年5月31日签订的补充协议中，同意2017年5月31日之前的违约金以4172602元为基数，按日万分之二的标准计算。原告在2017年7月5日之后所付的款项数额一直维持在3209652.34元，比之前款项数额逐步增加期间的损失更大。原告主张整个期间的违约金统一以4172602元为基数，按日万分之二计算，符合法律规定。本案中原告要求被告支付2014年9月30日至2020年1月1日的违约金，数额为1601446.18元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告马士明、马燕霞与被告包头市京奥港置业有限责任公司于2013年8月2日签订的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效之日后三十日内退还原告马士明、马燕霞3209652.34元；三、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效之日后三十日内向原告马士明、马燕霞支付公证费6440元和服务费800元，共计7240元；四、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效之日后三十日内向原告马士明、马燕霞支付违约金1601446.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45347元（原告已预交），由被告包头市京奥港置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 杨斌林审 判 员 田丽珍人民陪审员 任秀云 二〇二〇年五月十四日 书 记 员 李 婷 附本判决适用法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。