广西壮族自治区永福县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0326民初227号 原告：桂林永福景鸿房地产有限公司，住所地永福县永福镇连江路五里桥开发区，统一社会信用代码91450326564019188M。 法定代表人:李达富,总经理。 被告：廖希，男，1992年3月8日出生，汉族，居民，现住永福县。 原告桂林永福景鸿房地产有限公司（以下简称“景鸿房产公司”）与被告廖希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员文中杰适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，代书记员刘燕玲担任记录。景鸿房产公司的法定代表人李达富到庭参加诉讼，被告廖希经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景鸿房产公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告归还原告借款95712元及利息82720元（利息计算至2020年4月3日止），以后的利息从2020年4月4日起以95712元为本金基数按日利息1‰计算至2020年4月13日止，2020年4月14日起以65712元为本金基数按日利息1‰计算至还清借款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月3日，原、被告签订了房屋购销合同，由被告购买原告开发的位于永福县五里桥开发区房屋一套。成交总价款345712元，其中首付款105712元。被告只实付首付款1万元，其余95712以向原告借款方式充抵。被告立下欠条，并约定按所欠金额每天1‰支付资金占用费，同时定于2018年12月3日将款付清。逾期后，经原告催收，被告分文未还。原告提起诉讼，被告于2020年4月14日归还3万元，余款被告未付。 景鸿房产公司为证明其主张在举证期限内向本院提供证据： 1.《商品房买卖合同》，用于证明被告向原告购买房屋，房屋成交价等情况； 2.欠条及《购房首付款还款协议》，用于证明被告廖希欠原告95712元的事实； 3.中国工商银行现金存款凭条、现金存款凭证，用于证明原告为廖希支付购房首付款95712元的事实； 4.中国工商银行刷卡凭条，用于证明廖希于2020年4月14日通过刷卡方式归还原告借款3万元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告廖希经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。 经对证据进行审查，本院对原告提供的证据认证如下：这些证据具有真实性、合法性和关联性，证实被告廖希购买景鸿房产公司的商品房一套，总价款345712元，现仍有购房款为65712元未付，予以确认作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月3日，景鸿房产公司与被告廖希签订《商品房买卖合同》，该合同约定，廖希购买位于永福县五里桥开发区房屋，商品房总价款345712元，其中首付款105712元，余款以银行按揭方式付清，对廖希逾期付款的违约责任，对逾期付款超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，廖希按日向景鸿房产公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，还约定其他事项。同日，廖希支付首付款1万元，剩余首付款95712元，廖希出具欠条一张，欠条内容为：今欠到景鸿房产公司购房首付款95712元（9幢1单元601室），该欠款还款周期为叁年，具体还款时间及金额如下，2016年12月3日前还款35712元，2017年12月3日前还款3万元，2018年12月3日前还款3万元，如本人未在规定期限内还款的，贵公司有权向本人收取所欠金额1‰／天的资金占用费，并有权收回该套房屋所有权。同日，景鸿房产公司与廖希签订《购房首付款还款协议》，该协议约定，廖希欠景鸿房产公司购房首付款95712元，欠款期限从2015年12月3日至2018年12月3日止为1095天，还款具体时间及资金占用费与前述欠条约定一致。2016年12月9日，景鸿房产公司的出纳严燕君通过银行以廖希首付款名义将95712元存入景鸿房产公司的账户中。2020年4月14日，廖希支付3万元给景鸿房产公司。 本院认为，本案争议焦点为，1.双方之间的法律关系的认定问题；2.原告主张的利息按每日利息1‰计算是否符合法律规定。 关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”的规定，是否属于民间借贷诉讼，法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系进行审理。本案系房屋买卖合同纠纷，其理由如下，其一，从借款资金交付看。本案中，购房首付款95712元交付，系由景鸿房产公司的出纳根据公司安排利用公司自有资金通过银行存入公司账户中，并标注为廖希首付款，景鸿房产公司实际上没有将购房首付款95712元交付给廖希，因此，不符合民间借贷中出借资金交付的要件。其二，从借款目的看。廖希借款目的是为了支付购买商品房首付款，核心是购买商品房，同时，也为廖希在支付首付款后，可以按揭方式向银行贷款，从而支付剩余购房款；景鸿房产公司出借95712元给廖希，其真正目的是履行双方之间签订《商品房买卖合同》，将公司开发的商品房出售，并不是将款交付廖希随意支配使用。其三，从借款利息约定看。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，欠条及购房首付款还款协议约定不是利息，而是资金占用费，且约定资金占用费按日计算，不符合民间借贷利息一般约定。根据前述事实分析，景鸿房产公司名义上出借95712元给廖希，但是不具备民间借贷的构成要件，在庭审中，经法院释明，本案不是民间借贷纠纷，现景鸿房产公司仍坚持以民间借贷纠纷主张权利。本院依据查明的案件事实，认定本案基础法律关系是房屋买卖合同，故本院对本案按照房屋买卖合同进行审理。 关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，这是对商品房买卖合同中违约金过高予以调整的规定。本案中，景鸿房产公司按资金占用费按每日1‰计算，其诉讼请求至2020年4月3日止利息82720元，而每日1‰已明显超过民间借贷年利率24%规定，按每日1‰计算利息属于约定过高，本院予以调整，违约金参照双方签订《商品房买卖合同》约定，逾期付款按每日万分之二计算。 根据查明事实，被告廖希在诉讼过程中已归还3万元，该款依法予以扣除，剩余65712元购房首付款，廖希除承担偿付责任，同时还应当承担未付购房首付款相应违约责任，即承担未付购房首付款的违约金，违约金计算方式：1.从2016年12月3日至2020年4月3日止共计1217天，以35712元为基数按每日万分之二计算，违约金为8692.3元（35712元×1217天×0.2‰）；2.从2017年12月3日起至2020年4月3日止共计852天，以3万元为基数按每日万分之二计算，违约金为5112元（30000元×852天×0.2‰）；3.从2018年12月3日至2020年4月3日止共计487天，以3万元为基数按每日万分之二计算，违约金为2922元（30000元×487天×0.2‰）；违约金合计16726.3元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。景鸿房产公司主张利息82720元，本院认定利息为违约金，原告主张明显超过法律规定，对超出部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告廖希偿还原告桂林永福景鸿房地产有限公司的购房首付款65712元及违约金16726.3元（该违约金16726.3元计算到2020年4月3日止，以后违约金计算从2020年4月3日至2020年4月13日止，以本金95712元为基数，按每日万分之二计算违约金，从2020年4月14日起至今付清款之日止，以本金65712元为基数，按每日万分之二计算违约金）； 二、驳回原告桂林永福景鸿房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3868元，减半收取1934元（原告已预交），由原告桂林永福景鸿房地产有限公司负担934元，被告廖希负担1000元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 文中杰 二〇二〇年五月十八日 代书记员 刘燕玲