山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9703号 上诉人（原审原告）：连立青，女，X。 委托诉讼代理人：郭玉萌，山东德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李修超，山东德和衡（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王洪军，男，X。 委托诉讼代理人：曲志亮，山东润珠律师事务所律师。 上诉人连立青因与被上诉人王洪军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4966号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人连立青之委托诉讼代理人郭玉萌、被上诉人王洪军及其委托诉讼代理人曲志亮参加了诉讼。本案现已审理终结。 连立青上诉请求：撤销原判第三项，改判支持上诉人诉讼请求。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。被上诉人已经构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。一、被上诉人拒不配合办理资金监管手续，已经构成根本违约。二、被上诉人拒不配合办理资金监管手续的原因是被上诉人要求上诉人以现金方式支付购房款，而非双方对资金监管的解冻时间产生分歧。三、不动产无权变更以登记为要件，登记的标志是记载于登记簿并取得不动产登记证书。 王洪军辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉称的事实与理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。 连立青向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖合同；2、被告双倍返还购房定金10万元及违约金277500元；3、本案诉讼费、保全费、送达费等全部费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年9月27日，原告连立青与被告王洪军签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的青岛市李沧区金水路2117号金水翠园1号楼1单元102户房屋出售给原告，房屋成交价为92.5万元；付款方式为原告于2016年9月27日支付被告5万元作为购房定金；于被告银行撤押当日支付87.5万元，并作资金监管；所有权转移约定为原、被告双方应于被告撤押、解封之后3日内到房地产交易中心办理房屋过户手续；被告应于2016年10月30日之前偿还银行贷款及办理解押手续；违约责任约定，原、被告双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金；守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失；其他约定事项再次明确被告承诺自己解决银行撤押及法院查封，并于2016年10月30日之前完成。上述合同经原、被告签字捺印，并经房屋中介青岛嘉悦腾不动产经纪咨询有限公司加盖合同专用章予以确认。 2016年9月27日，原告给付被告涉案房屋定金5万元。 2016年9月28日，房屋中介公司工作人员马纪宝通过微信告知被告交易流程，其中监管资金解冻时间为过户当日。 2016年11月1日，原告（乙方）、被告（甲方）及房屋中介（丙方）三方签订《补充协议》，相关内容为：…因甲方个人原因造成原合同约定甲方应于2016年10月30日前完成法院撤封、银行撤押手续之条款未能按期履行完成，造成违约事实。后于2016年11月1日，经甲乙丙三方协商一致，乙方同意甲方于2016年11月20日之前完成法院撤封、银行撤押手续。甲乙双方另约定，甲方若于2016年11月20日之前仍不能完成法院撤封、银行撤押手续，则乙方将视甲方违约，甲方向乙方违约赔偿中除去甲方应双倍赔偿乙方定金外，还应另行支付自2016年10月31日起至2016年11月20日期间300元/日的违约金。 2016年11月8日，涉案房屋解除司法查封。 2016年11月10日，原、被告及中介工作人员至银行办理资金监管，因监管资金解冻时间双方产生分歧，双方未能继续履行合同。 2016年11月15日，涉案房屋的银行撤押手续办理完毕。 2016年11月20日，原告给被告发送催告函，告知被告于2016年11月21日去银行办理房产资监管及过户手续，被告签收；2016年11月21日，原告备齐剩余购房款87.5万元；同日，原告与中介工作人员到银行办理资金监管，被告未去；2016年11月24日，原告再次给被告发送催告函，要求被告履行合同义务，该催告函被告拒收；2016年11月28日，原告第三次给被告发送催告函，物流详情显示，因联系电话与收方客户不符未派送成功。 2016年12月1日，原告申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋，并于2017年1月6日提起诉讼，要求解除原、被告签订的房地产买卖合同，被告双倍返还原告购房定金10万元及违约金277500元。被告答辩时陈述同意解除合同。原告明确诉讼请求为选择适用违约金。 一审法院认为，原告连立青与被告王洪军就青岛市李沧区金水路2117号金水翠园小区1号楼1单元102户房屋签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。涉案合同履行过程中双方产生分歧，原告起诉解除双方签订的买卖合同，被告同意解除，予以准许。本案争议的焦点问题是涉案合同未能履行的原因及责任。 一审通过庭审调查，涉案合同未能履行的原因是2016年11月10日双方办理资金监管时未能就监管资金的解冻时间协商一致。被告王洪军提交的证据显示，房屋中介公司于2016年9月28日告知被告的交易流程为过户当日解冻监管资金，即被告主张的“见回执放款”；而双方于2016年11月10日办理资金监管时，原告主张取得房产证时解冻监管资金，即“见证放款”。虽被告提交的录像资料显示，中介公司工作人员马纪宝陈述双方曾口头约定“见回执放款”，但并无其他证据予以佐证，即并无其他证据证实原告在办理资金监管时已明确知晓并同意交易流程为“见回执放款”。因此，原审认为，双方合同未能继续履行的原因是订立合同时未就资金监管的放款时间这一重要节点进行明确，且履行过程中未能就该节点协商一致所致，非任何一方恶意违约造成。 原告虽于2016年11月20日至28日，三次以特快专递的形式催告被告继续履行合同，但上述行为均发生于2016年11月10日双方就监管资金的解冻时间产生分歧之后，上述证据并不能证明被告存在恶意违约行为。原告主张被告支付违约金277500元不予支持。 因原、被告双方一致同意解除合同，被告应返还原告购房定金5万元。据此判决：一、解除原告连立青与被告王洪军就青岛市李沧区金水路2117号金水翠园小区1号楼1单元102户房屋签订的《房地产买卖合同》。二、被告王洪军于本判决生效之日起10日内返还原告连立青购房定金5万元。三、驳回原告连立青的其他诉讼请求。案件受理费9174元（原告已预交），原告负担7959元，被告负担1215元；保全费5000元（原告已预交），由被告负担。被告王洪军于本判决生效之日起10日内给付原告6215元。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：上诉人主张被上诉人在履行双方签订的《房地产买卖合同》过程中构成根本违约，依据是否充分。上诉人上述主张的主要理由是，被上诉人改变约定的付款方式，要求上诉人以现金方式支付购房款，从而拒不配合办理资金监管手续，导致合同不能履行。然而，从一、二审查明的事实看，双方履行合同过程中产生争议的直接原因是，2016年11月10日双方在办理资金监管相关事宜时，就监管资金的放款时间问题没有达成一致，而非被上诉人违反约定的付款方式，要求上诉人以现金方式支付购房款。故而，上诉人主张被上诉人构成根本违约的理由，事实根据并不充分。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案导致合同未能继续履行的原因是双方订立合同时未就资金监管的放款时间进行约定，且履行过程中未能就该节点协商一致，该非任何一方恶意违约造成，故原判对上诉人关于被上诉人应按照合同约定支付违约金的诉求未予支持正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5463元，由上诉人连立青负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王昌民 审判员  孙向东 二〇二〇年五月十八日 法官助理 厉永军 书记员王晶