云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终209号上诉人（原审被告）：杨晓东，男，1982年9月24日生，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：鲁明，茶邑法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁洱瑞祥房地产有限公司。住所地：云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。法定代表人：陈文健，公司执行董事。委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：唐乐凯，男，1988年11月20日生，现住云南省宁洱哈尼族彝族自治县，系该公司销售经理，代理权限为特别授权代理。上诉人杨晓东因与被上诉人宁洱瑞祥房地产有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁洱哈尼族彝族自治县人民法院（2019）云0821民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，组成合议庭进行了审理。并于2020年5月6日组织法庭调查，杨晓东及委托诉讼代理人鲁明，瑞祥公司的委托诉讼代理人郭玲琴、唐乐凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨晓东上诉请求：1.依法撤销(2019）云0821民初749号民事判决书，判令驳回瑞祥公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由瑞祥公司承担。事实与理由:瑞祥公司所诉事实及理由与客观事实不符，违反诚实信用原则，请求不能成立，一审法院认定事实错误。一、杨晓东与瑞祥公司于2016年5月9日签订瑞祥商业广场商铺租赁合同后，因经营面积183.15平方米比较小，经双方协商后，一致同意解除该商铺租赁合同,并于2017年8月15日另行签订瑞祥商业广场东区2-1-201、2-1-202、2-1-203、2-2-201商铺合作协议，增加经营面积至611.22平方米。瑞祥公司以公司形式要求签订退房协议和退租申请，于2017年9月1日将单方制作好的退房协议和退租申请让杨晓东签字，当时口头约定退房协议和退租申请只是形式要求，不存在违约责任。事实上自2017年8月15日商铺合作协议签订后，瑞祥公司对解除原租赁合同没有提出任何异议，直到瑞祥公司违约允许第二儿童乐园在瑞祥商业广场东区营业，杨晓东起诉法院后，瑞祥公司才于2019年9月26日就本案诉至法院。杨晓东认为一审法院认定事实错误，根据双方于2016年5月9日签订瑞祥商业广场商铺租赁合同第六条第二款约定“甲乙双方任何一方无故提前解约，必须向对方支付相当于合同当年租金总额50%的违约金。另一方有权终止本合同”，只有在无故解约的情况下，才承担相当于合同当年租金总额50%的违约金。而一审法院没有审查杨晓东与瑞祥公司于2016年5月9日签订的瑞祥商业广场商铺租赁合同与2017年8月15日签订的商铺合作协议及2017年9月1日签订的退房协议的关联性，杨晓东与瑞祥公司不是无故提前解约，而是在瑞祥公司出租的瑞祥商业广场扩大经营，所以一审法院认定杨晓东违约是错误的。二、瑞祥公司提供的退房协议、退租申请只有瑞祥公司持有，其真实性、合法性与客观事实不符，属于无效协议。因为杨晓东不是无故退租，而是在瑞祥商业广场扩大经营，将经营面积增加至611.22平方米。而瑞祥公司提供的退房协议违背了双方于2016年5月9日签订瑞祥商业广场商铺租赁合同第六条第二款约定，一审法院认定杨晓东违约是错误的。即使判决承担违约金，瑞祥公司主张的亦过高，应予调整。瑞祥公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、杨晓东将其承租的3-3-201号商铺（面积183.15平方米）退租，另行租赁2-1-201、2-1-202,2-1-203、2-2-201号四间（面积为611.22平方米），租赁标的物不同、之前租赁的商铺与之后租赁的商铺位于不同的位置、不同的产权编号，是两份各自独立的租赁合同，并非在原有的基础上增加面积，而是分别属于两个独立的租赁合同关系。后一份租赁合同是在双方合意解除先前租赁合同关系之后，另行产生新的租赁合同关系。本案讼争的就是因解除先前租赁合同而产生的法律责任和后果，而杨晓东却故意将后一份租赁合同关系生硬的扯进去，以其另行承租面积的增大作为不承担违约责任的抗辩，完全是混淆是非的借口和说辞，租赁面积的大小与是否承担违约责任没有任何关系。杨晓东作为承租人，其承租使用商铺面积的大小，是根据其本人的需要和要求，其本人有选择和决策的权利。何况，杨晓东之前的承租面积183.15平方米，年租金为39564元，合每月每平方米18元，而之后另行承租面积611.22平方米，年租金仅为50000元，合每月每平方米6.8元，6.8元每平方米。明显第二次租赁合同对承租人有利，否则其不可能处心积虑申请要求将在使用的商铺退租，另行租赁。由此可见，瑞祥公司作为项目建设和开发的公司，为了项目的经营管理和服务于租户，已足够善意和通融。而杨晓东在其上诉状中只述说面积，却对租金价格避而不谈。二、退租是杨晓东主动提出和要求的。无论是租赁合同还是退租协议，都是杨晓东本人的主旨主诉和意愿。瑞祥公司在同意其退租，同意以较大优惠的价格另行租赁的情况下，保留要求其承担适当的违约责任，并无任何不当，合情合理。并且违约金额约定很低，属于合理范围。三、杨晓东以租赁合同第六条第2条约定中的“无故”二字，意图说明并非“无故”解约。此说法属于欲盖弥彰、断章取义，杨晓东只强调租赁合同第六条约定的违约条款，却不顾《退租协议》的违约责任条款。《退房协议》系一份具有法律效力的民事合同，其性质属于解除合同的协议，《退房协议》不仅能阻却和终止原双方的合同关系，还对相应的权利义务的最终确定、对违约责任的约定和确定，对于合同关系的解除，如果没有签订解除协议，以合同的约定为准，在已签订解除协议的情况下，当然以解除合同的《退房协议》为准。四、《退房协议》序言及第3条对解除租赁合同的责任约定清楚明确。违约金的约定并不过高，不同意进行调整。瑞祥公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令杨晓东支付瑞祥公司违约金19782元。2.诉讼费由杨晓东承担。一审法院认定事实如下：2016年5月9日双方签订《瑞祥商业广场商铺租赁合同》，瑞祥公司将位于宁洱县瑞祥商业广场（东区）3-3-201室出租给杨晓东经营使用，租期为5年。在租期内，杨晓东于2017年9月1日向瑞祥公司书面提出《退租申请》，瑞祥公司同意退租，双方签署了《退房协议》，协议中约定，双方解除“瑞祥商业广场”东区3-3-201室商铺的租赁合同关系，瑞祥公司有权向杨晓东索要当年租金的50％作为违约金，即19782元，且协议第3条明确约定出租方保留追索违约金的权利。一审法院认为，瑞祥公司主张杨晓东支付违约金19782元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案瑞祥公司与杨晓东平等、自愿签订了《瑞祥商业广场商铺租赁合同》、《退房协议》，两份合同合法有效，受法律保护。杨晓东在《瑞祥商业广场商铺租赁合同》租期未满的情况下申请解除合同，构成违约，在该合同第六条第二款约定“甲乙双方任何一方无故提前解约，必须向对方支付相当于合同当年租金总额50%的违约金。另一方有权终止本合同”，且双方在《退房协议》中明确了违约金金额为19782元，故瑞祥公司的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决杨晓东于本判决生效后十日内支付瑞祥公司违约金19782元。案件受理费294元，依法减半收取147元，由杨晓东负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对杨晓东在《瑞祥商业广场商铺租赁合同》中约定提前解约应承担违约责任以及租赁期内杨晓东提前退租的事实均无异议。争议的焦点为杨晓东在租赁期内解除合同的行为是否属于合同约定的违约情形。杨晓东主张其退租系以小换大，承租更大面积的商铺，并不是无故退租，不属于合同约定的违约情形，不应承担违约责任。瑞祥公司认为两份租赁合同，分别独立，分属于两个合同关系，签订后一份合同不是抗辩承担前一合同违约责任的理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案应由杨晓东提供证据证明解除《瑞祥商业广场商铺租赁合同》的原因系为签订《店铺合作书》承租更大面积的商铺，不是无故提前解约。但杨晓东提交证据仅能证明其与瑞祥公司先后形成两个租赁合同关系，并不能证明两份租赁合同之间具有关联性，且杨晓东签名确认的《退租申请》、《退房协议》中对解除合同的原因均表述为经营困难、资金不足。虽杨晓东上诉主张《退租申请》、《退房协议》系配合瑞祥公司管理需要不是其真实意思表示，但在该主张未得到瑞祥公司的认可，杨晓东又未能提供证据印证其主张成立，且未通过司法程序确认《退租申请》和《退房协议》无效或撤销的情形下，本院对该上诉主张不予采纳。综上所述，杨晓东并未完成解除《瑞祥商业广场商铺租赁合同》系与瑞祥公司达成合意变更租赁物，不属于合同约定违约情形的证明责任，上诉理由不成立，本院不予支持。关于按照年租金50%计算违约金是否属于约定过高的问题。杨晓东依据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定主张约定的违约金超过瑞祥公司损失的30%应予以适当减少。杨晓东主张违约金约定过高，应承担举证责任，瑞祥公司辩称违约金约定合理亦应提供证据予以证明。在双方均未能提供证据证明的情形下，本院无法确定杨晓东提前解除合同给瑞祥公司造成的实际损失，只能兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。而本案《瑞祥商业广场商铺租赁合同》系双方当事人基于意思自治原则签订的合同，对违约金额有明确约定。该条款属于事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，因而具有担保债务履行的功效。依据上文论述，杨晓东未完全履行合同，依据双方合同约定确定违约责任更符合诚实信用原则。故，杨晓东请求调整违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杨晓东的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由杨晓东负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 付学华审判员 邱继娇二〇二〇年五月十二日书记员 刘奕君