文书内容湖南省娄底市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘13执异25号案外人：晏锡华，男，汉族，1959年12月22日出生，住湖南省冷水江市。委托代理人：张再华，男，汉族，1947年9月5日出生，住湖南省冷水江市。委托代理人：栗刚，系湖南湘都律师事务所律师。申请执行人：李干忠，男，汉族，1967年4月7日出生，住湖南省娄底市娄星区。申请执行人：李传虎，男，汉族，1969年8月19日出生，住湖南省长沙市雨花区。申请执行人：李德武，男，汉族，1965年10月10日出生，住湖南省冷水江市。被执行人：株洲吉泰房地产开发有限公司，住所地在湖南省株洲市芦淞区芦淞路135号。法定代表人：袁旺清，系该公司总经理。被执行人：袁旺清，男，汉族，1953年9月6日出生，住湖南省冷水江市。被执行人：阳佑南，男，汉族，1960年2月10日出生，住湖南省冷水江市。在本院执行申请执行人李干忠、李传虎、李德武与株洲吉泰房地产开发有限公司、袁旺清、阳佑南合同纠纷一案中，案外人晏锡华不服本院查封登记在阳佑南名下的房产，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。晏锡华向本院申请异议称，登记于阳佑南、谢芳青夫妻名下的位于冷水江市位置西侧二楼套间已于1995年5月3日转让给晏锡华，并签订了书面转让协议。该协议明确约定谢芳青自愿将位于布溪体育东路53号位置西侧二楼套间转让给晏锡华，转让价格为7万元，房屋转让后卖方负责为买方办理水电增容及房屋产权证，同时还约定了关于该房产的其他相关权责问题及付款方式，卖方由房屋所有权人阳佑南原妻子谢芳青签字，买方由其姐夫张再华代为签字，并有刘文秀、谢本主、卿仙珍、晏菊英等在场见证人签字证明。协议签订后，买方即按协议要求当场支付了购房款现金5万元整，剩余款项2万元亦于1995年5月17日全部以现金方式支付完毕。购房款全部付清后，晏锡华多次要求卖方按协议约定办理房屋产权过户登记手续，但卖方一直以各种理由推脱、延迟至今都没有办理。因买卖双方都在同一个单位上班，系老熟人，碍于情面，同时因买方欠缺相关法律知识，并未强烈要求卖方及时办理房屋产权过户登记，故法院对上述房产的查封行为是错误的，请求终止对登记于阳佑南、谢芳青夫妻名下位于冷水江市位置西侧二楼套间（产权证号为：00××75）的执行。李干忠、李传虎、李德武答辩称，阳佑南收到法院的执行通知书未按要求履行，法院依法查封阳佑南名下00××75号位于冷水江市并无不当。晏锡华称其于1995年从谢芳青购得上述房产无法律依据。谢芳青是阳佑南的前妻，但阳佑南于2008年12月4日依法取得了该房产证，该房产证明确为阳佑南个人所有。谢芳青于2013年7月将西侧三楼的住房卖给了谭运，并即时办理了房产证，因此并非存在办证障碍。若晏锡华所述属实，谢芳青作为晏锡华的老熟人，自然清楚应当及时协助晏锡华办理产权证明。此外，法院依法查封阳佑南名下00××75号房产长达5年之久，晏锡华从未提出该产权证二楼住房为其所有，阳佑南于2008年依法办理房屋产权证明时，晏锡华、谢芳青也没有提出异议，阳佑南向法院报告的财产中也同样没有此内容。阳佑南与李干忠、李传虎、李德武多次协商处理其债务纠纷时也从来没有提出该产权证二楼住房已经出售给晏锡华的情况，请求驳回晏锡华的异议请求。本院查明，申请执行人李干忠、李传虎、李德武与株洲吉泰房地产开发有限公司、袁旺清、阳佑南合同纠纷一案，湘潭仲裁委员会于2014年12月23日作出（2014）潭仲裁字第281号裁决书，该裁决的主要内容为：株洲吉泰房地产开发有限公司在本裁决书送达之日起十日内，向李干忠支付借款本金50万元及利息，向李传虎支付借款本金110万元及利息，向李德武支付借款本金80万元及利息，袁旺清、阳佑南对上述借款和利息承担连带清偿责任。上述仲裁裁决生效后，株洲吉泰房地产开发有限公司、袁旺清、阳佑南未履行裁决确定的义务，李干忠、李传虎、李德武向本院申请强制执行，本院予以立案受理。2015年2月15日，本院作出（2015）娄中执字第32号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结或者划拨株洲吉泰房地产开发有限公司、袁旺清、阳佑南550万元财产或银行存款。2016年10月19日，本院作出（2015）娄中执字第32号执行裁定，裁定终结湘潭仲裁委员会（2014）潭仲裁字第281号裁决的本次执行程序。2018年3月15日，本院作出（2015）娄中执字第32-2号协助执行通知书，通知冷水江市不动产登记中心查封阳佑南所有的位于布办布溪居委会产权证号为00××75的房屋一套（1楼两个门面101、102，2楼一套住房201房），查封期限为三年，自2018年3月6日至2021年3月5日。2019年8月1日，李干忠、李传虎、李德武向本院申请恢复执行，本院予以立案执行。随后，本院委托评估机构对上述房产进行评估。2019年12月6日，本院工作人员和评估机构工作人员到上述房产实地评估查看房产情况。因上述房产2楼201房（以下简称案涉房产）房门关闭，本院工作人员遂电话通知阳佑南过来开锁，但阳佑南予以拒绝。后在冷水江市公安局布溪分局民警欧某见证下，开锁师傅强行打开了案涉房产。评估机构出具的《住宅房地产实地查看记录表》显示，产权证号为00××75的房产2楼处于空置状态。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，株洲吉泰房地产开发有限公司、袁旺清、阳佑南未履行湘潭仲裁委员会（2014）潭仲裁字第281号裁决确定的义务，本院在执行中查封案涉房产并无不当。晏锡华称，其与谢芳青签订了书面转让协议，是其姐夫张再华帮其出面购买的，其支付了购房款7万元，非因自身原因未办理过户手续。经查，晏锡华提交的《买卖房屋协议书》的买卖主体签名为张再华和谢芳青，晏锡华未在该协议书上签名确认，也未提供证据证明张再华代其购买。晏锡华提交的两张收条虽载明支付金额和用途，但并未指明是购买何处房产，晏锡华同样未提供证据予以证实。《买卖房屋协议书》签订后的20多年里，案涉房产一直未办理过户手续，而该房在2008年就已登记在被执行人阳佑南名下，晏锡华并未提供证据证明其已要求谢芳青、阳佑南协助办理房产证，或同谢芳青、阳佑南一起到房产部门提交了办证申请。综上所述，晏锡华申请异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回晏锡华的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张菖青审判员  童志方审判员  刘 威二○二○年五月七日法官助理董亚运书记员施佳仪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。