陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终390号上诉人（原审被告）：陕西丰庆置业有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：张小楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：常羽繁，系陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兴，男，1986年5月10日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。上诉人陕西丰庆置业有限公司因与被上诉人刘兴商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。陕西丰庆置业有限公司上诉请求：1、依法撤销榆阳区人民法院作出的（2019）陕0802民初289号民事判决第一项；2、改判驳回被上诉人刘兴的原审全部诉讼请求。3、本案诉讼费用由被上诉人刘兴承担。事实理由：1、原审认定事实不清。双方在《商品房买卖合同》第十五条明确约定，上诉人仅负责向产权登记机关提供产权登记所需的由出卖人提供的资料，并未承诺在90日内将产权证件办理完毕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定不应予以适用。2、原审判决在合同未约定违约金的情况下，判决上诉人承担违约金，适用法律错误。3、本案被上诉人原审主张的所谓违约金其实质是赔偿损失，并非违约金。4、上诉人与业主之间的案件有很多，希望二审法院予以考虑。刘兴答辩称，上诉人未在90日内办理房产证以及未提供办理房产证的资料明显违反合同约定及法律规定，属于违约行为。在百姓问政中，住建局和不动产登记局官方回复并未办理竣工验收，消防验收未通过。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照人民银行规定的金融机构代收逾期利息计算。一审判决正确，希望二审法院予以维持。刘兴向一审法院起诉请求:1、判令被告退还原告所收取的购房契税费8248元，专项维修资金9285元，合计17533元；并支付违约金（从2014年6月4日起至退还之日止以17533元为基数、按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息）；2、判令被告向原告支付违约金（从2013年12月23日起至产权证书办完之日止以已付购房款549896元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息）。3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月25日，刘兴（买受人）与陕西丰庆置业有限公司（出卖人）签订了合同编号YS0016526、房屋代码79618的商品房预售合同，约定：出卖人以出让方式取得位于榆林北东环路，土地使用证榆横国用（2012）第888号的地块的土地使用权。该地块土地面积为18026.67平方米，规划用途为综合，土地使用年限为2011年10月12日至2081年10月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名为紫薇御苑小区。建设工程规划许可证为建字第610800201200320/4号，施工许可证号为榆高新建（2013）005号。商品房预售许可证为榆住建预售证第2013-07号。买受人所购买的商品房为第1幢1单元1602室，房屋代码79618。用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑面积为103.17平方米。该商品房单价每平方米5330元，总金额为549896元。面积确认及面积差异处理为合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第二种方式进行处理即以产权登记面积为准，据实结算房屋价款，多退少补。付款方式及期限为在本合同签订之日，首付合同总价的30%计169896元，剩余房款70%按揭贷款38万元方式支付。交付期限为2013年12月30日前。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书.如果买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在约定时间内只负责向产权登记机关提供办理权属登记时需由出卖人提供的资料。非出卖人原因导致房屋产权登记延期，出卖人不承担违约责任。附件四合同补充协议约定：1.2条办理房屋所有权证所涉及的契税、工本费、评估及交易费等国家政策规定的相关费用及壁挂炉费用由买受人承担。第2条买受人同意并委托出卖人代收代缴第二条所列各项由买受人承担的各项费用，并在收房之日一次性付清。附件五.5条住宅公用部分、公用设施、设备维修基金（以上简称维修基金)在交房时由出卖人按照国家规定代为收取，如遇国家政策调整，以调整后的标准为准等事项。刘兴于2013年1月21日向陕西丰庆置业有限公司支付购房款5万元、当日支付购房款118543元、于2013年8月9日支付购房款1353元，余款38万元于2013年12月23日按约定办理按揭手续向中国建设银行榆林分行贷款38万元直接打入陕西丰庆置业有限公司银行账户，购房款全部付清。2014年6月4日，陕西丰庆置业有限公司收取契税8248元、公共维修资金9285元，计17533元。2014年5月19日，刘兴接收了涉案房屋并装修入住至今，陕西丰庆置业有限公司未办理权属登记证书。为此，刘兴提起诉讼并提出上述诉讼请求。一审法院认为，刘兴与陕西丰庆置业有限公司签订的商品房预售合同体现了当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应确认为有效合同。合同签订后，刘兴依约向被告支付了全部房款549896元，被告应当按照约定在商品房交付使用后90个工作日内即在2014年9月24日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书。现双方均认可涉案商品房于2014年5月19日完成交付，但至今仍未办理权属证书，陕西丰庆置业有限公司辩称非因其原因导致房屋产权登记延期没有事实依据不能成立，陕西丰庆置业有限公司构成违约，应当依法承担违约责任。因双方未对逾期办证违约金标准进行约定，刘兴未能举证证明因被告的原因逾期办证给其造成的损失数额，刘兴主张的违约金计算标准无事实依据，结合双方履约情况，根据诚实信用原则，刘兴诉请的违约金以房款549896的10%计算即54989.6元。刘兴诉请陕西丰庆置业有限公司退还所收取的购房契税费8248元，专项维修资金9285元，合计17533元，并支付违约金（从2014年6月4日起至退还之日止以17533元为基数、按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息）的诉讼请求，经查，依刘兴与陕西丰庆置业有限公司签订商品房预售合同中补充协议约定：办理房屋所有权证所涉及的契税、工本费、评估及交易费等国家政策规定的相关费用及壁挂炉费用由买受人承担。买受人同意并委托出卖人代收代缴上述所列各项由买受人承担的各项费用，并在收房之日一次性付清。住宅公用部分、公用设施、设备维修基金（以上简称维修基金)在交房时由出卖人按照国家规定代为收取，如遇国家政策调整，以调整后的标准为准。刘兴的该项诉讼请求没有必要的事实法律依据，依法予以驳回。本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由陕西丰庆置业有限公司向刘兴支付违约金人民币54989.6元。二、驳回刘兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由刘兴负担80元，由陕西丰庆置业有限公司负担1000元。二审期间，上诉人陕西丰庆置业有限公司向法庭提交了《榆林市商品房预售合同备案审核通知》（榆住建备审【2018】15号）一份。证明目的：2018年7月榆林市住建局对上诉人公司的商品房预售合同备案复核申请，经审核同意备案。经庭审质证，被上诉人刘兴认为该审核通知是对商品房预售合同的备案，且在2018年才审核备案，现在房屋竣工验收、消防验收等还未通过。本院认为该商品房预售合同备案审核通知系由榆林市住房和城市建设局所出具，真实合法，可证明所涉商品房预售合同于2018年7月审核备案的事实，依法予以采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是陕西丰庆置业有限公司是否构成违约以及违约责任的承担问题。刘兴与陕西丰庆置业有限公司所签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格全面履行。合同签订后，买受人刘兴依约支付了全部房款，陕西丰庆置业有限公司作为出卖人应按照合同约定将有关资料报产权登记机关备案，并申请办理权属证书。本案中，所涉商品房于2014年5月19日完成交付，双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定上诉人应在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人于2018年将商品房买卖合同备案，已经构成违约。上诉人陕西丰庆置业有限公司未按期完成以上合同义务，存在逾期提供备案资料的违约行为，导致刘兴购买的房屋至今未能办理产权登记，依法应承担违约责任。刘兴请求陕西丰庆置业有限公司支付违约金，因双方未对逾期提供备案资料以及逾期办证的违约金标准进行约定，根据本院榆中法【2019】188号《关于依法妥善审理买卖合同纠纷相关问题的会议纪要》第五条确定：“一般情况违约金总额不能超过房屋总价款的2%”的违约金标准，一审法院按照刘兴已交付房款总额的10%计算违约金欠妥，故本院将违约金调整为房屋总价款549896元的2%，即陕西丰庆置业有限公司应向刘兴支付违约金人民币10998元（549896元×2%=10998元）。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于违约金的计算欠妥，依法应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初289号民事判决第二项，即：驳回刘兴的其他诉讼请求。二、变更榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初289号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，由陕西丰庆置业有限公司向刘兴支付违约金人民币10998元。二审案件受理费1170元，由上诉人陕西丰庆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任小明二〇二〇年五月二十五日书记员  刘雅婷