淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4493号原告：淮安市都市客栈，住所地淮安市，统一社会信用代码913208027965040787。投资人：王兴玉。委托诉讼代理人：朱降龙，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，江苏泰耀律师事务所律师。被告：朱丽平，女，1961年10月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：尹平，江苏益言律师事务所律师。被告：吴涓，女，1980年11月28日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：王昌朋（系被告吴涓的公公），男，1947年4月8日出生，汉族，住江苏省泗阳县。原告淮安市都市客栈（以下简称都市客栈）诉被告朱丽平、吴涓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告都市客栈的投资人王兴玉及其委托诉讼代理人朱降龙、被告朱丽平及其委托诉讼代理人尹平、被告吴涓的委托诉讼代理人王昌朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市客栈向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月1日签订的房屋使用权转让协议，两被告返还租赁物（淮海北路62号物资大厦附楼1-3层）；2、被告将位于附楼楼梯转弯平台下房屋外墙已砸通开门部分恢复原状；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2012年3月29日，原告承租了淮安市有关房产。2016年3月1日，原、被告签订房屋使用权转让协议一份，约定原告将淮安市物资大厦附楼1-3层的使用权转让给两被告使用，使用期限至2026年6月30日止。协议第五条第一款约定：“乙方受让后，在受让期限内享有原甲方和国资委签订的合同中约定的所有权利和义务。”2018年4月27日，被告私接电源，造成严重安全隐患，拒不整改，后经原告报警予以拆除。2019年3月初，被告将位于附楼楼梯转弯平台下房屋外墙砸通开门，擅自改变房屋建筑主体结构。2019年4月17日，被告再次私自将整幢附楼的配电房门锁砸开，重新上锁，自行控制配电房，并在配电房内私拉乱接。对此，原告于2019年4月19日向被告朱丽平发出书面通知，要求其将破坏的房屋主体恢复原状，并将私拉乱接的电线拆除，将配电房钥匙交还原告。但是，被告对此不予理睬。被告承租期间，租赁房屋原有的消防设备被破坏殆尽，租赁房屋存在严重的消防安全隐患。同时，被告还私自在租赁房屋大厅内扩建玻璃房。租赁房屋所有权人于2019年4月19日对案涉房屋进行安全检查时发现存在安全隐患，要求原告限期整改。对此，原告及时通知被告按要求进行整改，被告不予理睬。2019年4月29日，所有权人再次对案涉房屋进行安全检查时，发现上述安全隐患仍然存在，再次告知原告限期整改，并对限期未整改的后果予以告知，被告依然不予理睬。原告认为，被告在租赁期内私自改变房屋的主体结构，私自破坏配电设施，私拉乱接电线，对租赁物空间内存在的诸多安全隐患问题拒不整改，已经违反了合同约定和法律规定，同时给租赁房屋的经营户、居住户及其他不特定人员的人身和财产的公共安全构成重大威胁。对此，原告有权要求解除与被告签订的租赁合同。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱丽平辩称：1、原告的投资人与被告吴涓是夫妻关系，而被告吴涓和我方之间又存在合伙关系，因此本案的租赁关系本身非常特殊；2、涉案的房屋是原告在2007年左右以投资建房冲抵租金的方式进行承租，属于省高院房屋租赁意见第一条规定的特殊的租赁关系，在绝大部分情况下，并不直接适用法律关于城镇房屋租赁的规定；3、被告和原告之间签订的合同名称叫使用权转让合同而不是一般的租赁合同，被告受让使用权后，本身对房屋的全部附属设施包括配电房有控制权；此外由于原告投资人伙同案外人拉闸断电，使得承租户无法正常经营，其本人已被行政处罚，因此现在原告以私拉乱接作为解除合同的理由不能成立；4、2016年，被告受让使用权后，与原告投资人家庭全部成员协商一致，对涉案的房屋进行了改造，其中就包括原有的消防设施以及房屋结构；原告第二项诉请中的外墙开门的部位在2016年之前确实是墙，2016年时改建为窗户，2019年改建为门，不存在改变房屋承重结构的情况，原告据此要求解除合同缺乏法律依据。被告吴涓辩称：我方同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告都市客栈系个人独资企业，其投资人王兴玉与被告吴涓系夫妻关系，被告吴涓的委托诉讼代理人王昌朋系原告投资人王兴玉的父亲。2012年3月29日，原告都市客栈（承租方，乙方）与案外人淮安市清元科技产业有限公司（出租方，甲方，系诉争房屋所有权人，以下简称清元公司）签订一份《租赁合同书》，约定由乙方承租甲方位于淮安市物资大楼第二至九层，租赁期限从2006年6月30日至2026年6月29日止。2016年3月1日，原告都市客栈（甲方）与被告朱丽平（乙方1）、吴涓（乙方2）签订一份《房屋使用权转让协议》（股份证明），约定：“一、转让标的情况：位于淮安市，原物资大厦附楼，系甲方于2007年投资自建房，只有使用权，使用期限与物资大厦租赁期同步，至2026年6月30日止；二、经甲、乙双方一致同意，甲方同意将物资大厦附楼1-3层使用权转让给乙方，乙方自愿受让，使用期限至2026年6月30日止；三、转让费：100万元，乙方1出资60万元，占60%股份；乙方2出资40万元，占40%股份；四、付款方法：合同签订后10日内一次性付清；五、其他约定：1、乙方受让后，在受让期限内享有原甲方和国资委签订的合同中约定的所有权利和义务；2、乙方受让后，自主经营，自负盈亏，甲方不承担乙方在经营中任何债权及任何连带的法律责任；3、转让期限到期后，乙方无条件将该标的物交还给甲方，由甲方统一和国资委交接。如争取到国资委关于1-3楼的补偿仍由乙方享有…”该协议签订后，被告朱丽平支付了60万元出资款。2017年左右，被告朱丽平在诉争房屋一楼隔出玻璃房。2019年3月，被告朱丽平将诉争房屋一楼楼梯拐角处空间改造成监控室，与该空间相连的外墙被改造为门。此外，被告朱丽平在经营期间，还从附近其他经营户接线取电。2019年4月19日，原告都市客栈向被告朱丽平发出一份《通知》，载明：“你在承租使用位于淮安市期间，未经我方同意私自进行以下行为：1、2019年3月初，将位于附楼楼梯转弯平台下面房屋外墙砸通开门（1m×2m），擅自改变房屋建筑主体结构；2、2019年4月17日，私自将配电房门锁砸开，重新上了门锁，自行控制配电房，并在配电房内私拉乱接。你的上述私自行为，违反了合同法相关规定，妨碍我方对物业的管理，也埋下了安全隐患…我方郑重通知你：在2019年4月30日前采取相应措施，将破坏的房屋主体恢复原状，将私拉乱接的电线拆除，同时将配电房更换后的钥匙交给我方管理。如果你方未在通知期限内采取恢复原状、排除隐患措施，我方将依法追究你的法律责任，并由你方承担因此产生的一切后果。”2019年5月23日，淮安市清河消防救援大队（以下简称消防大队）对都市客栈进行检查时，发现存在下列火灾隐患：1、火灾自动报警系统的感烟探头未正常自动巡检，多处烟感探头损坏；2、二层西侧室内消火栓被拆除；3、三层室内消火栓内报警按钮损坏；4、二层东侧安全出口处疏散指示标志损坏；5、二层商品展销区内、三层仓库内及二层东侧安全出口处存在使用未穿管的双绞电源现象，电气线路敷设不符合规定；6、二层东侧楼梯间内存在电源总线从配电箱中私拉乱接现象；7、该附楼内多处自动喷水灭火系统的喷头被遮挡、损坏及拆除。消防大队于2019年5月23日、2019年5月24日分别向王昌朋发出责令立即改正通知书、责令限期改正通知书。另查，2018年5月21日，朱丽平将王兴玉、吴涓诉至本院，请求：“1、判决王兴玉、吴涓停止私自断电、撬门换锁行为，配合朱丽平出租淮安市物资大厦一楼至三楼给租客正常使用；2、判决王兴玉、吴涓赔偿经济损失5万元；3、由王兴玉、吴涓承担本案诉讼费用。”该案经一审、二审，淮安市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）苏08民终3145号民事判决书，该判决书载明：“…经查，上述行政处罚决定书中记载了2017年11月6日，王兴玉授意案外人关掉棋牌室电源、掀倒三张麻将机被公安机关行政拘留的事实；2018年5月9日的接处警工作登记表（报警人朱丽平）记载，系朱丽平、黄裕茂怀疑王兴玉拉电闸发生纠纷，经民警现场查看，可能线路短路，让其联系电工检修。2018年5月15日的接处警工作登记表（报警人自行春）记载，系黄裕茂与王兴玉之间因经济纠纷而断电，民警让黄裕茂通过司法途径解决问题。2018年6月4日的接处警工作登记表（报警人李达顺）记载，李达顺仓库电被拉掉，民警告知李达顺，继续与房东朱丽平协商解决。2018年10月12日的接处警工作登记表（报警人李达顺）记载，该日上午因该幢房屋4楼通往3楼下水管被阻断，某业主财产受损，王昌朋关掉1-3楼电源，经派出所相关人员出面协调已解决…根据朱丽平在二审提供的相关证据，可以认定王兴玉存在对棋牌室断电行为，上述行为构成对朱丽平的侵权。涉案棋牌室是朱丽平单独经营，还是双方共同经营，并不影响朱丽平要求王兴玉停止对棋牌室断电行为和对棋牌室换锁行为。一审对朱丽平该诉讼请求予以驳回不当，本院对此予以纠正。关于朱丽平要求王兴玉、吴涓配合其出租淮安市物资大厦一楼至三楼给租客正常使用问题。本院认为，根据现有证据，双方当事人起初是合作经营，发生矛盾后如何经营应由双方当事人通过协商或依法解除合作关系等途径解决问题。而朱丽平要求法院判决另一方配合经营，并不属于本案诉讼解决的问题。本院对此无依据支持。另外，二审中，朱丽平向本院申请撤回要求王兴玉、吴涓赔偿经济损失5万元的请求，不违反法律规定，本院予以准许…”；该判决书主文为：“一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初5452号民事判决；二、王兴玉停止对涉案棋牌室实施断电和换锁行为；三、驳回朱丽平其他诉讼请求。”本案有争议的主要事实与证据如下：1、被告朱丽平提供涉案房屋改造方案以及造价单七页，并陈述其中有王昌朋签字，证明涉案房屋在2016年签订协议后进行了改造，在当时将楼梯转弯平台改建成了窗户便于通风，涉案部位不属于房屋的主体结构和承重部分。原告都市客栈质证称：上述证据并没有王兴玉签字确认，对本案的原告没有约束力，也不是本案原告的真实意思表示。被告吴涓的委托诉讼代理人王昌朋对改造单中的其本人签名无异议。2、被告朱丽平提供了其收取租金并进行分配的手工账册，其中载明了玻璃房租金的分配金额，而王昌朋在分账记录中签名，以此证明2017年其在诉争房屋一楼大厅隔出玻璃房时，王昌朋对隔玻璃房一事是予以认可的。王昌朋质证称，隔玻璃房一事其不清楚，在账册上签字的时候没有仔细看，如果看到是玻璃房租金就不会签字。3、原告都市客栈申请证人房某,4出庭作证，其证言主要内容为：“都市客栈从2006年开始由王兴玉租赁，水电消防就找人改造，也通过了相关部门的验收，之后就开业了。租赁开始后，王兴玉就雇佣我管理水电；朱丽平开始租赁房屋时，双方办理交接手续时，我方移交的；房屋交接之后，我就不再负责诉争房屋消防控制的事情了。2019年4月19日、2019年4月29日期间我参加过国资委组织的检查，结果发现楼道有杂物和缺少灭火器配备及电动车在楼道内充电的情况，有关部门要求整改。”被告朱丽平质证称，证人是原告都市客栈的雇佣人员，其证言缺乏中立性。本案审理过程中，法庭向消防大队工作人员核实了相关情况，其表示2019年对诉争房屋进行检查时发现存在消防安全违法行为，即责令整改；在整改之后，消防大队再次进行检查，发现整改事项已完成；关于从他处接线取电问题，因接取的是民用电，故不在消防检查范围内。此外，法庭就现场勘验情况咨询工程从业人士，确认诉争房屋系框架结构，改造成门的墙面并非承重墙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告都市客栈与被告朱丽平签订的房屋使用权转让协议（股份证明）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。关于诉争合同解除问题，原告都市客栈主张被告朱丽平存在私自改变房屋结构、私接电线、破坏消防设施的行为，致使诉争房屋存在安全隐患；本院认为：1、关于消防问题，经与消防部门核实，消防检查时诉争房屋虽然存在消防问题，但已经按消防部门的要求进行了整改；2、关于私接电线问题，因合伙经营过程中存在矛盾，且生效判决载明王兴玉存在断电行为，故被告朱丽平为保证正常经营，从他处接线取电并无不当；3、关于楼梯拐角的墙面改造，经查该墙面并非承重墙，在改造为门之前已由双方改造为窗户便于通风；现被告朱丽平陈述系因经常断电而报警、在民警建议下改造该墙面并设置监控室，亦属合理，且该改造亦有益于合伙经营；4、关于改造玻璃房，改造时间发生于2017年，被告朱丽平提供的账册中反映，王昌朋作为原告投资人王兴玉的父亲，数次在玻璃房的收益分成中签名，应当视为原告对改造一事不持异议。上述墙面、玻璃房改造，均发生于消防检查之前，而消防部门并未表示该改造会造成安全隐患。综上，原告都市客栈主张被告朱丽平私拉乱接、破坏消防、改造房屋，致使诉争房屋产生安全隐患，证据不足，不予支持。原告都市客栈未能证明被告朱丽平实施了足以致使诉争合同不能继续履行的违约行为，其主张解除合同、返还原物，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安市都市客栈的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告淮安市都市客栈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  袁梅珍人民陪审员  笪 旭二〇二〇年五月八日书 记 员  陈 欣附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。