山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3031号 上诉人（原审被告）：李茂树，男，1953年8月8日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人李茂树因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李茂树上诉请求：1、撤销原判，对原判第一项“给付青岛凯润物业有限公司物业服务费4621.5元”中的电梯费予以剔除；2、本案一、二审诉讼费用由润凯物业承担。事实与理由：2017年4月1日，润凯物业对李茂树所居住的单元楼内两部电梯实行电梯门禁梯控，对于未缴纳物业费的业主，不给升级门禁卡，导致李茂树于2017年4月1日至8月31日期间无法乘坐电梯，因此该时间段内的电梯费应从物业费中予以剔除。此外，电梯费应属于单元业主所有，不应由凯润物业主张。 被上诉人润凯物业辩称，关于电梯费的几个应说明的问题：1、根据《物业管理委托合同》第八条约定：业主电梯运行费单设帐户、专款专用。该项费用未列入公司利润。2、电梯费包含以下四项：电费、年检费、维修保护费、小修换件费。以上费用均已分别交纳至青岛电力公司、青岛市特种设备检验检测研究院及维保公司（青岛华东顺达机电有限公司）。为了保证小区居民生活的正常进行，润凯物业在服务管理小区期间均是先行垫付以上费用，即使存在个别业主拒交的情况，润凯物业均是以大局为重，从未拖欠过国家相关机构部门的费用。3、电梯费因为是专款专用，只能由润凯物业与现该小区的业主委员会进行交接，对于是否有节余，是否交接，与李茂树无关，与本案无关，应另案处理。综上，润凯物业认为，李茂树的上诉请求及其理由无事实依据，无法律依据，无合同依据。请二审法院依法驳回李茂树的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令李茂树交纳拖欠的物业服务费4621.5元、滞纳金2162.23元；2、诉讼费由李茂树负担。 一审法院认定事实如下：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 李茂树系河马石小区9号楼2单元901户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，李茂树欠交物业服务费4621.5元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。李茂树质证意见，这份保密合同之前没有见到过，签订合同三方都没有主体资格，其中甲方舰队直管工程对外不具备独立承担民事责任的权利能力；乙方在无资质的情况下签订合同，应视为无效；丙方管委会未经选举、批准，属私自成立的非法组织，对小区全体业主不具有代表性，该份合同主体资格及内容均违法，应认定无效。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。李茂树质证意见，催费通知书没有见过。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。李茂树质证意见，解聘通知书没有盖章不能说明问题，签收簿上签字也未见过与我无关系，不知道此事。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明李茂树所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。李茂树质证意见，该份判决书与本案无关。证据五、物业费及违约金的计算明细表。证明李茂树欠缴物业费及违约金的具体情况。李茂树质证意见，涉案房屋未办理房产证，没有准确的房屋面积，且对合同有异议，所以润凯物业收取物业费没有依据，也没有权利收取滞纳金。证据六、润凯物业法定代表人陈世军的说明一份、青岛市住房公积金汇缴变更清册一份，用于证明润凯物业法定代表人陈世军对于润凯物业起诉涉案小区业主欠缴物业费一案知晓并同意是公司真实意思表示，公司印鉴已在相关部门备案。李茂树质证意见，公章备案应属公安管理，公积金部门不负责管理公章备案之事。陈世军签字捺印不好用，应加盖私人名章予以确认。 李茂树提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份，用于证明润凯物业提交的《物业管理委托合同》合同中的甲方无主体资格，本合同无效。润凯物业质证意见，对证据真实性认可，对证明事项不认可，与本案无关，该裁定书上载明的被告并非涉案物业签订合同的甲方，与本案没有关联性。证据二、2019年6月18日直属保障队出具的情况说明一份，用于证明全军军改后的直属保障队同“中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室”是同一个单位。润凯物业质证意见，对其真实性无法判断，根据情况说明上载明的原属海军北海进队直管工程建设管理办公室担负的涉及海军河马石离退休干部住宅小区物业相关工作转由北部战区海军保障部直属保障队负责，不能证明直属保障队与直管工程建设管理办公室属于法律上的承接关系，不能证明李茂树主张。证据三、2019年9月11日微信平台查询结果，证明润凯物业起诉使用的印章未备案。润凯物业质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，公司设立之初根据法律规定到公安部门备案正常使用至2016年9月，后因到银行办理业务，银行提出印鉴自然损耗，需要另行办理公章，公司启用涉案印鉴，该印鉴已在银行和住房公积金管理部门办理了变更，该情况在润凯物业证据四中予以证明。证据四、从天眼查查询工商信息资料，证明2015年8月4日前润凯物业系无资质经营，违法签订合同。润凯物业质证意见，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，对于公司资质润凯物业接管小区即到青岛市物业办咨询办理关于物业资质问题，市物业办工作人员答复涉案小区不属于其管辖范围，不办理相关资质认证，后因部队及业主的要求，润凯物业又办理了资质，国务院在2017年1月即取消了关于对物业服务企业资质的认定，润凯物业认为该证据不能证明李茂树主张。证据五、2015年7月20日通知系照片打印件，用于证明润凯物业备案公章未损坏前就私刻了公章交替使用，涉嫌故意造假。润凯物业质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据系市北区法院在审理物业合同案件时，润凯物业为证明其履行物业服务合同内容提交的证据，因当时只有电子存档，为证明证据来源加盖了印章。该证据并非原始载体，根据图片属性显示创建时间为2019年，无法排除该照片是否经过编辑处理，该照片无法显示拍摄地点为涉案小区。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。一审法院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。一审法院认为，润凯物业作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，李茂树以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，李茂树可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。李茂树此项抗辩理由不能成立。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，李茂树作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。李茂树对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、李茂树于判决生效之日起10日内给付润凯物业物业服务费4621.5元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回润凯物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李茂树负担。润凯物业已向一审法院预缴，李茂树于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》，该合同合法有效，对包括李茂树在内的全体业主均具有约束力。润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的李茂树应当依约缴纳物业服务费和电梯运行费。上诉人李茂树主张2017年4月1日至8月31日期间因未办理电梯授权卡不应支付电梯费，对此本院认为，上诉人虽然在此期间未乘坐电梯，但根据《物业管理委托合同》的约定，交纳电梯费是业主的义务，业主所交纳的电梯费是维护电梯正常运行的相关费用，并非以业主是否乘坐及乘坐多少次来确定是否交纳费用，上诉人的主张没有合同依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李茂树负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平