山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3200号上诉人（原审被告）：尹皎琳，女，1975年6月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨自涛，执行董事。委托诉讼代理人：侯婧文，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所律师。上诉人尹皎琳因与被上诉人山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初5651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。尹皎琳上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.赔偿尹皎琳物品丢失、车辆损失、租赁违约及服务标准与收费标准严重不符而带来的损失，广告及车位租赁收入公开并退还小区居民；3.一、二审费用全部由安和物业公司承担。事实和理由：没有到庭应诉主要原因是对安和物业公司的服务不满意，次要原因是单位开会。1.对于安和物业公司入驻群盛华城开展物业服务的合法性，尹皎琳从来没与其签订《物业管理委托合同》。同时，安和物业公司也没有将服务的具体内容及标准事先告知。2.安和物业公司服务期间，服务质量差，尹皎琳陆续交了阶段性物业费用，期间多次给物业电话提意见，但一直没有落实和见效。在安和物业公司服务期间，尹皎琳丢失电动车一辆，当时要求安和物业公司加强治安管理，但被拒绝处理，也没有采取相应措施。随后又连续丢掉电瓶两块。另外尹皎琳于2012年将私家车租停在地下停车场期间，发生车前保险杠受损，配件丢失，尹皎琳要求安和物业公司工作人员处理但遭到拒绝，并表示没有赔偿责任。再者，车位租赁期间，安和物业公司无故单方面解除租赁协议。3.尹皎琳住在三楼，经常走楼梯，所在的单元二楼是管道通风井，不具备居住条件，但安和物业公司为了自己利益，擅自租给他人使用，在使用期间，持续存在卫生问题。4.在安和物业公司服务期间，对小区的电梯广告、车位租赁收入、支出情况没有做出过公示。5.基于以上事实，业主曾多次找安和物业公司要求进行整改，但都没见任何改观，在居委会介入下，安和物业公司最终于2018年撤出。根据原物业管理办法，业主对服务不达标而又不整改的可拒交物业费。安和物业辩称，尹皎琳上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.安和物业与山东群盛置业有限公司(以下简称群盛置业)签订物业管理委托合同合法有效，尹皎琳应受该合同约束，履行其支付物业服务费的义务。2.尹皎琳电动车丢失应属于公安侦查的范围，安和物业公司没有义务为尹皎琳车辆丢失负赔偿责任。3.对尹皎琳提到的卫生问题，安和物业不予认可，安和物业已经履行了合同约定的义务，包括卫生打扫清理等。4.广告费、车位费不属于本案的审理范围，可另行起诉。5.尹皎琳拒绝缴纳物业费，导致安和物业公司经费不足，服务出现瑕疵，但服务瑕疵不属于尹皎琳拒交物业费的理由。安和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令尹皎琳向安和物业公司支付2009年8月1日至2009年12月31日、2010年4月1日至2010年9月30日、2011年4月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费13808.4元；2.判令尹皎琳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月16日，安和物业公司与山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业）签订《物业管理委托合同》，约定群盛置业选聘安和物业公司对群盛华城提供物业管理服务，包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实篱；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共设施的维修、养护和管理。5、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。6、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。7、公共环境卫生。8、维持公共秩序。9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。10、消防管理服务。11、电梯的运行和日常维护管理。12、房屋装饰装修管理服务；13、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。已交付使用的物业管理费由物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，按住宅房屋每月每平方米1.26元向业主或使用人收取。群盛置业、业主或使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。业主应于群盛置业发出交房通知，确定的办理入住时间之日起交纳物业服务费用。物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。安和物业公司依约在小区提供物业服务。尹皎琳为群盛华城5号楼1-304室业主，房屋建筑面积119.12平方米，于2009年4月6日接收房屋。尹皎琳尚欠交2009年8月1日至2009年12月31日、2010年4月1日至2010年9月30日、2011年4月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日物业费13808.4元,经安和物业公司催要未果。一审法院认为，安和物业公司与群盛置业签订《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主具有约束力。尹皎琳作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，尹皎琳未交纳2009年8月1日至2009年12月31日、2010年4月1日至2010年9月30日、2011年4月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日物业费13808.4元，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。且尹皎琳经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩和质证的权利，不影响本案依法裁判，对安和物业公司要求尹皎琳交纳2009年8月1日至2009年12月31日、2010年4月1日至2010年9月30日、2011年4月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日物业费的诉讼请求,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：尹皎琳于判决生效之日起十日内向山东安和物业有限公司支付2009年8月1日至2009年12月31日、2010年4月1日至2010年9月30日、2011年4月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费13808.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，减半收取72.5元，由尹皎琳负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明，安和物业公司2018年12月31日退出涉案小区。其余事实同一审法院查明事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，安和物业公司与群盛置业签订物业管理委托合同，合法有效，尹皎琳应受该合同约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。依据上述规定，业主可要求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失，业主以物业服务的服务质量低下拒缴物业费依据不足。尹皎琳主张的电动车、电池丢失、车辆损坏等情况，尹皎琳未提出反诉请求，亦不能证实物品丢失与物业公司服务的关联程度，对尹皎琳提到的该意见本院不予采信。尹皎琳主张的广告费、车位费等公开问题，属于房地产主管部门管理范畴，不属于本案的审理范围。安和物业服务质量虽然存在瑕疵，但已自行放弃了物业服务费滞纳金请求，对尹皎琳拒交物业费的意见本院不予支持。综上所述，尹皎琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由尹皎琳负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年五月二十日书记员  朱 茜