广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民再9号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：周夭保，男，汉族，1964年9月15日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：樊艳，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：马鹏飞，男，汉族，1981年12月16日出生，住河南省西华县，委托诉讼代理人：周长城，广东泰旭律师事务所律师。再审申请人周夭保因与被申请人马鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）东中法民一终字第2254号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月29日作出（2017）粤民申5138号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理本案。再审申请人周夭保的诉讼代理人樊艳、被申请人马鹏飞的诉讼代理人周长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人周夭保申请再审称：1、请求撤销一、二审民事判决，判决周夭保有权没收押金27万元，马鹏飞向周夭保支付租金354000元；2、本案一、二审案件受理费由马鹏飞承担。理由如下：1、原一、二审判决适用法律错误。因案涉租赁物年代久远，周夭保在一、二审期间按照租赁物业名称“金溪保龄球馆”向东莞市××××村村民委员会和相关部门查询，均无法取得建设工程规划许可证的证明。后经过东莞市××××村村民委员会的层层调查，于2016年11月9日得知案涉租赁物的实际工程名称为“金溪保龄球场”，该建筑物于1996年12月2日取得东莞市建设工程施工执照（东建施字第961452号）。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉租赁合同无效，是错误的。2、因案涉租赁合同有效，合同中约定的条款对合同双方均具有约束力。根据合同约定，马鹏飞应从2014年11月14日开始向周夭保支付租金，而马鹏飞除预交第一个月租金外，并未支付过租金，按照租赁合同第八条的规定“乙方有下列情形之一的，属于根本违约，甲方可以单方面解除本合同，甲方有权没收押金……4.乙方拖欠房租超过30天的……”，故周夭保可以单方面解除案涉租赁合同，且有权没收押金270000元。3、马鹏飞至一审开庭之日才明确不再承租案涉租赁物，故根据合同的约定，马鹏飞应当支付2014年11月14日至2015年5月18日（一审开庭之日）的租金，按照每月74000元的租金标准（合同约定每月90000元，扣除三个租客每月租金共16000元），扣减马鹏飞预交的租金90000元，还需向周夭保支付租金354000元。再审期间，周夭保提交了东莞市常平镇土塘村村民委员会出具的《证明》、东莞市建设工程施工执照、土地有偿使用协议书及广东省高级人民法院（2017）粤民申5138号卷宗材料，以证实案涉租赁物已取得东莞市建设工程施工执照；提交了《建设工程竣工验收消防备案表》及截图，与一审阶段提交的东莞市粤嘉消防水电工程有限公司出具的周明放办理周明放综合楼消防款3万元的《收据》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》一起，以证实案涉租赁物已完成一次消防，公安机关消防机构出具了竣工验收消防备案表；提交了吴仲峰出具的情况说明，吴仲锋称其于2014年9月承租马鹏飞的铺位，2014年12月15日马鹏飞的物业不做了，其找到马鹏飞退还押金和租金，又于2015年1月15日与房东周夭保签订租赁合同；提交了和列勇出具的情况说明，和列勇称承接常平保龄球馆一次消防施工工程，于2014年5月进场施工，8月施工完成；提交东莞市粤嘉消防水电工程有限公司出具的情况说明，该公司称该公司于2014年8月承接代办保龄球馆的一次消防行政许可相关事项，该项目于2015年1月7日办结。马鹏飞对上述第一组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为上述证据证明案涉租赁物的设计中没有对消防同时设计、施工、验收，事后也没有取得消防部门的消防意见书;对其他证据未提出意见。被申请人马鹏飞答辩意见如下：要求驳回周夭保的一审反诉请求及二审上诉请求，要求支持马鹏飞的一审诉讼请求及二审上诉请求。具体理由：1、案涉租赁合同明确双方的联系地址和方式，一审起诉后法院将起诉状及证据材料按双方预留的地址寄给周夭保，其拒收并拒绝接听电话，因此租金只能计至起诉日，不能计至反诉日。2、案涉租赁合同真正违约方是周夭保。合同第五条第二款“甲方应就该出租屋办理消防”，第七条“甲方有下列情形之一的，乙方可解除合同：……（二）甲方不能提交消防意见书”，周夭保不能提供消防意见书，不履行合同义务，马鹏飞有后履行抗辩权，有权解除合同，且周夭保没有按合同约定交付租赁物，又拖欠水电费、协作服务费、土地补偿款等导致物业不能正常使用。其要求周夭保退还押金27万元、赔偿27万元、退还已支付的租金9万元。马鹏飞在再审期间未提交新证据。马鹏飞向一审法院提出诉讼，请求判令：一、周夭保双倍退还押金540000元，退还预交的租金90000元，赔偿损失72490元，共计702490元；二、本案的诉讼费用由周夭保承担。一审法院经审理查明，2014年5月18日，马鹏飞与周夭保签订《房屋租赁合同》，约定由周夭保将位于东莞市××××村金溪保龄球馆的主体及配套等总建筑面积合计约6000平方米的物业出租给马鹏飞使用，租赁期从2014年6月15日至2034年6月14日，免租期为五个月，即从2014年11月14日开始计租，从2014年6月15日至2019年6月14日，每月租金90000元。马鹏飞为此向周夭保支付了押金270000元及预交第一个月租金90000元。马鹏飞提交了短信截图、物流拖运凭证、发货单、停电工作传票、缴纳水电费单据、缴纳协作服务款、土地使用补偿款收款收据到庭，以证实案涉物业未办理消防验收，且存在漏水及拖欠水电费、协助服务款和土地使用补偿款的情形。马鹏飞提交了两张收据到庭，以证实马鹏飞对租赁物的门前场地进行修缮，因此而支付地面混凝土款66490元及材料运费6000元。另，周夭保未在限期内提供证据证明案涉租赁物有办理建设工程规划许可证。一审法院认为,本案属于租赁合同纠纷，庭审中，马鹏飞主张案涉租赁合同系无效合同，而周夭保也未在限期内提交证据证明案涉租赁物有办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，一审法院依法认定马鹏飞与周夭保之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同。因案涉租赁合同无效，则合同中约定的条款对合同双方均不具有约束力，周夭保收取马鹏飞的押金270000元应予以返还。至于周夭保收取马鹏飞的租金90000元，因马鹏飞与周夭保之间签订的《房屋租赁合同》无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉租赁物的实际占有使用人应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。《房屋租赁合同》第二条第2款约定，免租期为伍个月，以甲方实际交房给乙方为准。即从2014年11月14日计租。从上述条款的约定看，可以推定周夭保于2014年6月15日即将案涉租赁物交付给了马鹏飞，由此，马鹏飞应从2014年11月14日开始向周夭保缴纳房屋占有使用费，因马鹏飞除预交了第一月租金外，并未再向周夭保支付过租金，故马鹏飞诉请周夭保退还预交的90000元租金的诉请，一审法院不予支持。至于损失部分。马鹏飞主张的损失系对租赁物门前场地地面进行修缮所花费的费用，马鹏飞为此提供了收款收据佐证为修缮地面支付了混凝土费用66490元、材料运费6000元。虽然周夭保对此予以否认，但结合马鹏飞提交的证据及日常生活法则，马鹏飞已尽到了举证义务，一审法院对马鹏飞修缮租赁物门前场地地面的事实予以确认。但由于马鹏飞庭审中确认并未与案外人就施工签订施工合同，且也未开具正式的发票，在证据上存在一定瑕疵，故此，一审法院酌情按照马鹏飞主张费用的80%予以支持即57992元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因马鹏飞的上述行为系有益于租赁物的使用，提升了租赁物的整体价值，且施工所形成的地面与租赁物已形成附合，故周夭保应参照上述费用折价赔偿马鹏飞。考虑到施工时间系2014年10月25日至诉讼时不足一年，故一审法院酌情判令周夭保赔偿马鹏飞50000元。一审过程中，周夭保提出反诉，请求法院判令：1、确认马鹏飞欠周夭保租金360000元；2、马鹏飞立即向周夭保支付租金余额53170.06元；3、马鹏飞承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年5月18日，周夭保与马鹏飞签订《房屋租赁合同》，约定由周夭保将位于东莞市××××村金溪保龄球馆的主体及配套等总建筑面积合计约6000平方米的物业出租给马鹏飞使用，租赁期从2014年6月15日至2034年6月14日，免租期为五个月，即从2014年11月14日开始计租，从2014年6月15日至2019年6月14日，每月租金90000元。马鹏飞为此向周夭保预交第一个月租金90000元。周夭保提交了情况说明、照片到庭，以证明案涉租赁物已交付给马鹏飞使用，马鹏飞因招租不顺而至今拖欠周夭保的租金。关于反诉，一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，因案涉《房屋租赁合同》无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉租赁物的实际占有使用人应参照合同约定的租金标准向周夭保支付占有使用费。马鹏飞主张因周夭保未办理消防验收、拖欠水电费、案涉租赁物出租给他人，无法整体规划等原因而导致至今无法使用案涉租赁物，首先，马鹏飞未举证证明其承租案涉租赁物的用途，即无证据证明其承租案涉租赁物进行经营须以办理消防验收为前提；其次，马鹏飞已在免租期内代周夭保缴纳了拖欠的水电费、协助服务款及土地使用补偿款，即双方之间就上述费用形成了债权债务关系，马鹏飞以此为由提出上述情况妨碍其使用租赁物的抗辩理由，依据不足；最后，案涉租赁物中的部分，例如网吧、美宜佳、劳务派遣公司等系在周夭保与马鹏飞签订合同前就已出租给他人，马鹏飞在承租案涉租赁物时理应对案涉租赁物的相关情况进行了解，从周夭保提供的照片看，部分承租人的店铺有显著招牌，马鹏飞没理由在承租案涉租赁物时不知晓案涉租赁物的相关情况，且马鹏飞与周夭保签订的案涉租赁合同中也并未对租赁物的利用及整体规划还有租赁物的原有承租人的事宜进行约定，由此，马鹏飞以此为由提出异议，依据不足。综上，案涉《房屋租赁合同》第二条第2款约定，免租期为伍个月，以甲方实际交房给乙方为准。即从2014年11月14日计租。从上述条款的约定看，可以推定周夭保于2014年6月15日即将案涉租赁物交付给了马鹏飞，由此，马鹏飞应从2014年11月14日开始向周夭保缴纳房屋占有使用费，因马鹏飞除预交了第一月租金90000元外，并未再向周夭保支付过租金，周夭保诉请至2015年4月14日四个月的房屋占有使用费予以支持即90000元×5-90000元=360000元。庭审中，马鹏飞不同意用垫付的费用进行抵扣，故马鹏飞应向周夭保支付房屋占用使用费360000元（暂计至2015年4月14日）。至于本案中涉及的案外人周明放，周夭保提交了授权委托书、声明到庭，以证明案涉租赁物的实际出租人系周明放，因马鹏飞对此不予确认，且周夭保也未提交其他证据证明周明放确为案涉租赁物的实际出租人，由此，一审法院对周明放的自认行为不予采信，因案涉租赁合同系马鹏飞与周夭保所签，一审法院依法确认马鹏飞和周夭保为案涉租赁合同的相对方。综上所述，一审法院依照相关法律规定，判决：一、限周夭保自判决生效之日起五日内向马鹏飞退还押金270000元；二、限周夭保自判决生效之日起五日内向马鹏飞折价赔偿50000元；三、驳回马鹏飞的其他诉讼请求；四、限马鹏飞自判决生效之日起五日内向周夭保支付房屋占有使用费360000元（暂计至2015年4月14日）；五、驳回周夭保的其他诉讼请求。本诉案件受理费10825元，由马鹏飞负担5894元，周夭保负担4931元。马鹏飞已预交案件受理费10825元。反诉案件受理费3749元，由周夭保负担482元，马鹏飞负担3267元。周夭保已预交案件受理费3749元。马鹏飞不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项。2、周夭保折价赔偿马鹏飞的损失72490元。3、马鹏飞无须支付房屋占有使用费。周夭保亦不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判周夭保无须退还押金270000元。2、撤销一审判决第四项，改判马鹏飞向周夭保支付房屋占有使用费1080000元（暂计至2015年7月21日）。本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，予以确认。二审期间，周夭保提交了三个租客的三份租赁合同，其中租客美宜佳的租金为每月5000元，租客网吧的租金为每月8000元，租客劳务派遣公司的租金为每月3000元，目前上述租客仍在案涉租赁物，上述租客的租金一直仍由周夭保收取。马鹏飞对上述三份租赁合同的真实性无异议，但其不确认上述合同的关联性。马鹏飞确认双方交接租赁物时有上述三个租客，但其称一直没有与上述三个租客接触过，三个租客导致其无法正常使用租赁物，且案涉租赁物没通水电，消防也不合格。再查明，周夭保称案涉租赁物处于空置状态，马鹏飞承租租赁物后因招租不顺，一直空置在那里，也没有返还给周夭保。周夭保还称其没有收回租赁物的原因是因为找不到马鹏飞，周夭保当庭表示同意收回案涉租赁物且无需交接。二审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，即围绕马鹏飞、周夭保上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，作如下分析：关于案涉租赁合同的效力问题。周夭保主张案涉租赁物已经取得消防许可证，但通过消防验收并不等于案涉租赁物已经进行合法报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁物没有任何报建材料，也没有证据表示案涉租赁物已经主管部门批准建设，故案涉租赁合同应属无效合同。因此，一审法院认定案涉租赁合同无效于法有据，二审予以维持。关于马鹏飞主张的损失问题。马鹏飞主张修缮案涉租赁物门前地面花费了72490元，但马鹏飞提交的相关票据存在一定的瑕疵，一审法院酌情支持并无不当。关于案涉租赁物占有使用费的问题。首先，关于租赁物交付的问题。案涉租赁物面积约为6000平方米，双方确认除美宜佳、劳务派遣公司及网吧未清空外，其余租赁面积已空置，再参照合同关于“实际交房为准”的约定，对剩余部分一审法院推定周夭保已于2014年6月15日交付给马鹏飞并无不当。其次，马鹏飞主张案涉租赁物在其垫付水电费及村里的协作服务款、土地使用补偿款等费用前无法正常使用，但马鹏飞提交的供电局欠费停电工作传票仅能证明供电局从2014年8月22日开始停电，并不能证明供电局在2014年8月22日前也实施了停电，再结合美宜佳、网吧、劳务派遣公司在正常经营的事实，二审对马鹏飞主张其垫付水电费前租赁物断水断电的事实不予采信。第三，关于免租期的问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，免租期实际上也是双方对案涉房屋“租金标准”的约定，故虽然案涉租赁合同无效，但案涉房屋占有使用费仍应当扣除免租期五个月。第四，根据周夭保自认的事实，网吧、美宜佳及劳务派遣公司的“租金”仍由其收取，故案涉房屋占有使用费的标准应当扣除周夭保每月收取上述租客的“租金”。参照案涉租赁合同约定的每月90000元的租金标准，再扣除三个租客每月“租金”共16000元，马鹏飞每月实际应支付的占有使用费应为74000元。一审法院没有考虑到三个租客一直使用部分租赁物且一直由周夭保收租的事实，直接参照合同约定的每月90000元的租金标准计算占有使用费欠妥，二审予以纠正。第五，关于计算占有使用费的截止时间的问题。双方确认案涉租赁物一直空置，周夭保主张其未收回租赁物的原因系因为其找不到马鹏飞，周夭保亦称其收回租赁物无须交接。二审判决认为，马鹏飞在提起本案诉讼时已经表明其不再继续使用案涉租赁物，周夭保作为出租人，在得知马鹏飞不再继续使用租赁物的情况下，负有减损的义务，但周夭保明知案涉租赁物一直空置的情况下，没有采取恰当的措施避免损失的扩大，任由租赁物一直空置，故扩大的损失应当由周夭保自行承担。综上分析，周夭保诉请2014年12月14日至2015年4月14日四个月的房屋占有使用费，二审予以支持。对于周夭保超过上述部分的诉请，不予支持。因此，马鹏飞共需支付房屋占有使用费74000元/月×4月＝296000元。马鹏飞主张无须支付房屋占有使用费的理由不能成立，不予支持。本院二审依照相关法律规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决第一、二项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决第三、五项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决第四项为：限马鹏飞自判决生效之日起五日内向周夭保支付房屋占有使用费296000元。四、驳回马鹏飞的其他诉讼请求。五、驳回周夭保的其他反诉请求。一审案件本诉受理费10825元，由马鹏飞负担5900元，周夭保负担4925元。一审案件反诉受理费3749元，由周夭保负担675元，马鹏飞负担3074元。二审案件受理费20737元（马鹏飞已预交7037元，周夭保已预交13700元），由马鹏飞负担5489元，周夭保负担15248元。经审理，本院再审确认原一、二审审理查明的事实。又查明，周夭保与马鹏飞签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“甲方（周夭保）有下列情形之一的，属于根本违约，乙方（马鹏飞）可以单方面解除本合同，甲方在退还押金的同时并赔偿乙方损失：……2.甲方无法提供房屋消防意见书或乙方办理商业经营所需的相关手续的。”第八条约定：“乙方有下列情形之一的，属于根本违约，甲方可以单方面解除本合同，甲方有权没收押金：……3.乙方在承租期内未经甲方同意提前解除合同的；4.乙方拖欠房租超过30天的。”东莞市××××村金溪保龄球场系案涉租赁物（现建筑物名为金溪保龄球馆），于1996年12月2日取得东莞市建设工程施工执照（东建施字第961452号）,于1997年9月3日竣工验收合格。东莞市粤嘉消防水电工程有限公司于2014年9月10日收取周明放办理周明放综合楼消防款人民币3万元。周明放于2014年12月26日在网上进行周明放综合楼工程消防设计备案，于2015年1月7日在网上进行周明放综合楼工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。周夭保于2015年1月1日与刘士龙签订租赁合同，将土塘原保龄球馆内右侧铺位1-3号租给刘士龙经营美宜佳，租金为5000元/月；周夭保于2015年2月1日与吴仲峰签订租赁合同，将土塘原保龄球馆内右侧铺位8号租给吴仲峰经营网吧，租金为8000元/月；周夭保于2015年1月1日与东莞康炜常平分公司签订租赁合同，将土塘原保龄球馆内右侧铺位4-5号租给东莞康炜常平分公司经营劳务派遣公司，租金为3000元/月。认定以上事实的证据有：周夭保与马鹏飞签订的《租赁合同》、《证明》、东莞市建设工程施工执照及周夭保向省法院调取的档案材料、《收据》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案表》、周夭保与刘士龙、吴仲峰、东莞康炜常平分公司签订《租赁合同》等。周夭保在再审期间提交的和列勇、东莞市粤嘉消防水电工程有限公司出具的情况说明，无法核实真实性，本院再审不予采信。本院再审向东莞市住房和城乡建设局调查金溪保龄球场的报建情况，该局出具《关于对的复函》，并附报建证明、东莞市建设工程施工执照、单位工程竣工验收证明书。复函称，常平土塘管理区“金溪保龄球场”项目于1996年11月29日在常平城建办办理《报建证明》，于1996年12月2日取得东莞市建设委员会核发的《东莞市建设工程施工执照》，并于1997年9月3日竣工验收合格。本院再审向东莞市公安消防支队常平大队调查案涉租赁物的消防情况，该队出具东常消复[2019]35号《关于核实消防验收情况的复函》，并附周明放综合楼建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案申报表、申请书及竣工图。复函称，“周明放综合楼”于2015年1月7日申请办理建设工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象，竣工验收消防备案内容包括综合楼地土建工程和消防工程。经比对周明放综合楼竣工图和东莞市建设工程施工执照的附图及现场查看，周明放综合楼和金溪保龄球场是同一栋建筑物。再审期间，周夭保和马鹏飞均确认2014年12月底，马鹏飞向周夭保提出不继续承租案涉租赁物，周夭保表示同意，但双方就押金和租金的支付问题未达成一致意见，双方对租赁物未办理交接。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。根据双方当事人在再审中提出的请求和答辩，作如下分析：关于案涉租赁合同的效力问题。周夭保在再审期间提交的新证据及东莞市住房和城乡建设局回复我院的函，证实案涉建筑物于1996年11月29日在常平城建办办理《报建证明》，于1996年12月2日取得东莞市建设委员会核发的《东莞市建设工程施工执照》，于1997年9月3日竣工验收合格。案涉租赁物在建设施工之前符合规划报建要求，获得城乡建设规划主管部门即东莞市建设委员会的建设批准，并经竣工验收合格，是合法建筑，依法可以用于出租。且周夭保与马鹏飞于2014年5月18日签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律，未损害国家利益和社会公共利益，因此，案涉租赁合同合法有效。原审判决认定案涉租赁物没有报建材料且没有证据表示案涉租赁物已经主管部门批准建设，并据此认定租赁合同无效不当，适用法律错误，再审予以纠正。关于周夭保是否存在违约行为的问题。承租人马鹏飞提出周夭保不能提供消防意见书，没有按约定交付租赁物，又拖欠水电费等导致租赁物无法正常使用，并主张周夭保存在违约，应双倍返还押金。首先，案涉租赁合同第五条第二款约定周夭保不能提交消防意见书，是马鹏飞可以解除合同的情形之一，但根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条和第二十四条的规定，案涉建筑物仅需在施工许可、工程竣工验收合格后通过消防机构网站或到消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案即可，不属于应当由消防机构出具消防审核意见的情形，马鹏飞未提供证据证明案涉租赁物经营的用途，也未提供证据证明案涉租赁物应当取得消防机构出具的消防意见，因此，双方关于“消防意见书”的约定不能实现，根据合同目的推定，该约定理解为租赁物通过消防设计和竣工验收消防备案。又，周夭保提交的证据证实其于2014年9月10日向东莞市粤嘉消防水电工程有限公司支付消防款3万元，周明放于2014年12月26日经消防机构网站对案涉租赁物进行了消防设计备案，于2015年1月7日进行了竣工验收消防备案，该情况亦经本院向东莞市消防支队常平大队调查属实。可见，周夭保在2014年9月份积极办理案涉租赁物的消防验收事宜，且于2014年12月和2015年1月完成消防设计备案和竣工验收消防备案。马鹏飞提交的短信截图显示其在2014年12月3日督促周夭保办理消防事宜，可推定马鹏飞在签订租赁合时对案涉租赁物未完成消防验收的情况是知晓的，周夭保在合理的时间内完成消防备案，未违反案涉租赁合同的约定，马鹏飞提出周夭保不能提供消防意见书构成违约的意见不成立，本院再审不予采纳。其次，马鹏飞提交的供电局欠费停电工作传票仅能证实案涉租赁物从2014年8月22日开始停电，且马鹏飞代周夭保于2014年9月1日缴纳了拖欠的水费、电费，于2014年10月8日缴纳了村集体的协作服务费和土地使用补偿款，其代为缴费的行为表明其愿意继续履行租赁合同，且马鹏飞代为缴纳的费用形成新的债权债务关系，可在后续的租金中予以扣除或通过其他途径追偿，马鹏飞以此为由提出周夭保违约，其有权解除合同的抗辩理由，理据不足。再次，案涉租赁物的部分商铺（网吧、美宜佳和劳务派遣公司）在马鹏飞和周夭保签订租赁合同之前就已出租，马鹏飞在签订合同及交付租赁物时应当对案涉租赁物的相关情况知情，且周夭保在2015年1月1日和2月1日分别与网吧、美宜佳和劳务派遣公司的经营者签订租赁合同，是避免损失扩大的行为，马鹏飞以此为由提出周夭保未按约交付租赁物的理由不成立。综上，马鹏飞提出周夭保存在违约行为的理由不成立，本院再审不予采纳。关于马鹏飞是否存在违约行为的问题。经查，周夭保和马鹏飞均承认双方在2014年12月协商同意解除合同，但因押金和租金的支付问题未达成一致意见。马鹏飞于2015年1月9日起诉周夭保要求其双倍返还押金，且其在依约应交租金之日2014年12月15日之后未再向周夭保支付过租金，马鹏飞以其行为表明不愿继续履行合同，属于根本违约，周夭保提出马鹏飞违约的意见成立，本院再审予以采纳。关于押金及租金的处理问题。如上所述，马鹏飞构成违约，按照合同约定，周夭保有权没收押金27万元，并要求马鹏飞支付租金。首先，租赁物的交付及租金的起算时间。案涉租赁合同第二条约定免租期五个月，从2014年11月14日开始计租，一、二审判决均认定周夭保于2014年6月15日将案涉租赁物交付给马鹏飞，并无不妥。而租金按约定从2014年11月14日开始计租。其次，月租金的标准。周夭保自认网吧、美宜佳及劳务派遣公司的租金一直由其收取，而案涉租赁合同约定租赁物为常平土塘村金溪保龄球馆，故马鹏飞支付给周夭保的租金中应扣除周夭保每月收取的上述租客的租金，即案涉合同约定的每月租金90000元，再扣除上述三个租客每月租金16000元，马鹏飞每月实际应支付的租金应为74000元。再次，关于计算租金的截止时间。周夭保认为应计算至一审开庭之日即2015年5月18日，马鹏飞认为应计算至其提起诉讼之日即2014年1月9日。双方均确认案涉租赁物一直空置，未对租赁物进行过交接，周夭保亦称收回租赁物不需要交接。本院再审认为，周夭保和马鹏飞在2014年12月底已就解除合同的问题进行过协商，双方均同意解除合同，仅因押金和租金的支付问题未达成一致意见，马鹏飞已明确向周夭保表示愿解除合同，但周夭保未就案涉租赁合同的解除问题积极与马鹏飞沟通，且周夭保于2015年1月1日、2月1日分别与部分店铺的经营者签订租赁合同，部分避免了损失的扩大，故在双方同意解除合同时，该月租金到期之后的损失扩大应由周夭保承担。因此，马鹏飞应向周夭保支付2014年11月14日至2015年1月14日的房屋租金，即74000元/月×2月=148000元，扣减马鹏飞预交的租金90000元，马鹏飞仍需支付58000元给周夭保。综上，周夭保请求判令马鹏飞支付租金354000元，超出上述部分的诉请，本院再审不予支持。关于马鹏飞主张的损失问题。马鹏飞主张修缮案涉租赁物门前地面花费了72490元，原审判决根据其提交的证据酌情判令周夭保折价赔偿马鹏飞损失50000元，并无不当。原审判决认定案涉合同无效，导致法律适用有误，本院再审予以纠正。周夭保的再审请求部分有理，本院再审对其意见成立部分予以支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）东中法民一终字第2254号民事判决和广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决的第一、三、五项。二、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决的第二项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第220号民事判决的第四项为：限马鹏飞自本判决生效之日起五日内向周夭保支付租金人民币58000元。四、驳回马鹏飞的其他诉讼请求。五、驳回周夭保的其他诉讼请求。如未本按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10825元，由马鹏飞负担10055元，周夭保负担770元。一审案件反诉受理费3749元，由周夭保负担3145元，马鹏飞负担604元。二审案件受理费20737元（马鹏飞预交7037元，周夭保预交13700元），由马鹏飞负担1481元，周夭保负担19256元。本判决为终审判决。审判长  赵五宝审判员  何 飞审判员  张 纯二〇二〇年五月十三日书记员  叶肖萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。