江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初6450号 原告：巫耀辉，男，1982年10月25日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：王星火，江苏法鼎律师事务所律师。 被告：唐炳婧，女，1988年11月14日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人暨被告：夏天，男，1975年6月29日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。系唐炳婧舅舅。 原告巫耀辉与被告夏天、唐炳婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，两次公开开庭进行审理。原告巫耀辉及其委托诉讼代理人王星火，被告暨唐炳婧委托诉讼代理人夏天到庭参加诉讼。审理期间，本院根据原告申请，依法裁定查封两被告价值35万元财产。本案现已审理终结。 巫耀辉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行原告与唐炳婧之间的转让合同，将位于盐城市亭湖区房屋过户到原告名下；第一次开庭变更为判令两被告双倍返还已收取的房屋房款和转让费合计61.16万元；第二次开庭变更为要求两被告返还已付的30.58万元，并赔偿损失60万元（房屋涨价和利息的损失）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月31日，被告唐炳婧声称因个人资金及贷款问题无法购买盐城市国有资产投资集团有限公司（以下简称国投公司）开发建设的“逸景倾城”1幢1401室房屋，通过被告夏天与原告达成房屋购买权转让协议。当日，原告向夏天支付30.58万元转让款，夏天出具了收条，同时两被告将10万元收款收据及团购确认书、承诺函原件交给了原告。此后，两被告又与原告一起到国投公司申请和承诺将该房号按照原团购价格转给原告，国投公司委托具体销房的盐城博洲房地产营销策划有限公司也在电脑中作了变更登记。但到了2019年8月，案涉房屋正式签订买卖合同时，被告唐炳婧与国投公司签订了案涉房的买卖合同，并已办理了产权证。此后，夏天还将案涉房屋以218万元上网转让。而唐炳婧声称她仅提供身份证给夏天，其他与其无关。综上所述，两被告于2017年将案涉房屋的购买权转给原告，国投公司也予以认可，该房屋已与被告无关。而两被告隐瞒事实真相，并写申明给国投公司，抢先与国投公司签订了买卖合同。两被告的行为违反了诚实守信原则，侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了严重损失（同类型的房屋己上涨百分之四十左右）。现诉至法院，请求法院支持原告的请求。 夏天辩称，一、案涉房屋实际购买人是唐炳婧（唐炳婧是我外甥女），我与国投公司人熟悉，我只是帮他们联系的中间人。二、两年前唐炳婧将案涉房屋购买权变更给原告，国投公司也已认可。经了解，后是由于原告自身原因无法购买案涉房屋，所以国投公司将案涉房屋重新出售。我们知道后，唐炳婧又按照新的价格与国投公司签订合同购买了案涉房屋，是全款购买，总价大概是165万元（比以前的价格多10万元），故这次购房与2017年的买卖无关。事实上，是原告自己放弃，因为原告一直拖着不去办理，拖了两年时间，开发商已经取消了原告的购买权。我们没有义务告诉原告，而且我也打过电话给原告，他说马上去与国投公司签订合同。三、唐炳婧将房号转给原告，她委托我办这个事情，原告也是我联系的。当时口头约定，我帮唐炳婧转让该房号，收取20.58万元是中介费。我收到原告30.58万元，其中10万元是交给销售部门的团购费。综上，双方购买权转让已经成功，原告买不成案涉房屋是其自己造成的，原告如果有损失也是其自身原因造成，跟我们无关。现我同意返还原告10万元，我认为我该得20.58万元，因当时房子比较紧缺，而且拿到房号也花了成本。故请求驳回原告其他诉讼请求。 唐炳婧辩称，2017年8月31日，我通过夏天与原告达成该房屋的购买资格转让协议，也到国投公司销售部门办理了变更和确认，该房购买权人已转至原告名下，应由原告按照国投公司相关规定办理正式的购房手续。但直到2019年8月，国投公司通知我面谈，我才了解到，原告于2017年9月办理购房贷款手续时，由于自身原因，房贷无法获批，只能全款购买。国投公司在两年时间也多次催促其前去办理正式的购房手续，其一直没有签合同。后国投公司认为原告违反相关规定，取消其购房资格，原预交的10万元购房意向金原路退回，该房另作销售。后我按照国投公司新的定价购买了该房。我此次购房等同于他人购买，与原告无关。其他同夏天的答辩意见。故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：国投公司是案涉房屋所在小区逸景倾城的开发建设单位，逸景倾城1、2、3号楼的预售许可证于2017年4月颁发。2018年10月，上述项目房屋全部符合交付条件。 2017年2月，唐炳婧取得逸景倾城项目团购资格，并与盐城博洲房地产营销策划有限公司签订了团购活动确认单，2月23日唐炳婧交付意向金10万元，该营销公司出具收款收据。 2017年8月，唐炳婧经夏天联系，欲将上述团购资格转让给巫耀辉，8月24日，巫耀辉转账2万元给夏天。8月31日，双方签订承诺函，该函主要内容：本人前期意向购买逸景倾城1幢1401室房屋，因个人资金及贷款问题导致无法进行购买，特申请将该房号按原团购价格转给巫耀辉（与被转让者关系：表兄妹）。双方承诺本次转让非炒房行为，后期若查实或被举报本次转让存在炒房倒卖行为，双方愿意承诺相应的法律责任并无条件同意开发单位以原价不计息将房源回收，由贵公司另行销售。同日，巫耀辉支付夏天28.58万元，夏天出具收条一份，载明：共收到巫耀辉房款及转让费30.58万元。在该收条左上方记载了案涉房屋的面积、单价、总价等情况，具体为：房款8030167.361343900.80，车库77号260011.2129146，车位120000，合计1493046.80。唐炳婧、巫耀辉将签订的承诺函提交给国投公司，同时还提交了某居委会出具的两人亲属关系证明，国投公司亦认可两人之间的转让行为。此后，唐炳婧将前期签订的团购确认单、10万元意向金收款收据等原件交给巫耀辉。 嗣后，巫耀辉一直没有与国投公司签订书面合同，国投公司亦催促过。2019年6月3日，国投公司电话联系巫耀辉后，巫耀辉仍未及时签订合同。国投公司遂联系原团购确认单的购买人唐炳婧（通过夏天联系），唐炳婧答复要购买。后经协商，双方于2019年8月21日签订商品房买卖合同，约定单价为8620元，总价为1442643.20元；付款方式为一次性付清全部房款。唐炳婧支付了上述房款及车库、车位款合计1591789.20元，国投公司出具相关的发票、收款收据。另唐炳婧于2019年8月16日向国投公司出具承诺书，说明案涉房屋团购确认单遗失，并在原10万元意向金收款收据复印件上亦证明收据已丢失。巫耀辉与唐炳婧之间实际上不存在亲属关系。 2019年9月2日，唐炳婧领取案涉房屋不动产登记证书。此后，原告在网上看到案涉房屋转让的信息，提起本案诉讼。 庭审中，原告陈述，当时说好是在房子建好后才付款，案涉房屋两年交房；国投公司是2019年7月才通知去交钱签合同，自己答应在8月底签合同，之前，国投并没有通知签合同。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因商品房涉及民生，其价值较大，处理不当会严重影响社会秩序的稳定，因此，国家对商品房买卖进行了严格的规范，出卖人主体只限为房地产开发企业，合同标的物为符合销售条件的商品房。本案中，原告的合同目的是购买案涉商品房，而被告唐炳婧、夏天均不具备销售商品房的主体资格，唐炳婧、夏天出售的房号不是独立存在的物品，房号只对应商品房的外部标识，本身不具有商品的属性。而且，其转让商品房房号收取了原告转让费20.58万元，数额较大，该行为本身存在哄抬物价，严重扰乱房产交易市场秩序，损害社会公共利益，应为法律所禁止，故双方签订的房号转让协议属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。即原告主张返还30.58万元，符合法律规定。 关于被告夏天在案涉转让合同中的身份问题。夏天虽与唐炳婧系舅甥女关系，但从双方之前的协商情况、唐炳婧的陈述（原告提供的录音资料）、夏天收取30.58万元、后期唐炳婧与国投公司签订合同以及其全程参与等情况看，其并不仅是原告与唐炳婧之间的联系人，其也不是专业的中介人员，双方也没有书面约定该费用是中介费（收据中明确是转让费），故其收取转让费的行为没有合法依据，属于非法牟利。 关于原告主张房屋涨价损失问题。由于本案转让的是“房号”，并不是房屋，而是缔约请求权，即被告唐炳婧参加案涉房屋团购活动后，对国投公司享有的购买商品房的缔约请求权。原告要通过与国投公司订立商品房买卖合同的方式来完成购买，即该权利能否转让及实现并非取决于被告唐炳婧的主观意思，而需要原告与国投公司之间的要约、承诺才能达成签订商品房买卖合同的合意。而在长达两年时间内，原告没有与国投公司签订合同，其中的原因不得而知，但正常情况下，开发商已符合销售房屋条件，双方随时可以签订买卖合同，开发商签订合同后，才能收取房款，保证资金及时回笼，且案涉房屋在2018年10月已符合交付条件。期间，被告唐炳婧并未阻挠原告作为买受人与国投公司签订合同。而此后，国投公司与被告唐炳婧签订案涉房屋的买卖合同，是双方重新协商达成的合意。因此，原告未能达到购买案涉房屋的目的，责任不在两被告。故原告主张的房屋溢价损失无事实依据，本院不予支持。 综上，原告要求两被告返还30.58万元及利息损失，本院予以支持。对其中10万元意向金是由唐炳婧交纳，被告夏天向原告收取，后已转让为购房款，应由唐炳婧返还，利息损失起算时间应自被告唐炳婧与国投公司签订合同之日起，利率标准按现行规定的标准计算。对20.58万元，应由夏天返还，因双方转让合同无效，原告自身也有责任，故该款项的利息损失由其自行承担。对原告主张房屋涨价损失，因没有事实和法律依据，本院不予支持。对原被告的其他诉辩称，本院均不予采信。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告唐炳婧返还原告巫耀辉10万元，并承担自2019年9月16日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。 二、被告夏天返还原告巫耀辉20.58万元。 以上第一、二项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告巫耀辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12858元，财产保全费2270元，合计15128元，由原告巫耀辉负担6971元，被告唐炳婧负担2667元，被告夏天负担5490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。 审 判 长  黄约平 审 判 员  陈晓辉 人民陪审员  季红阳 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  孙 绘 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。