上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9644号上诉人(原审被告)：冯玉仙，女，1965年1月9日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王琦，上海市恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽娟，上海市新华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：浙江保亿物业服务股份有限公司上海分公司，营业地上海市崇明区。负责人：董菁，董事长。委托诉讼代理人：岑迪，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：石曼，万商天勤(上海)律师事务所律师。上诉人冯玉仙因与被上诉人浙江保亿物业服务股份有限公司上海分公司(以下简称“保亿上海分公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯玉仙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回保亿上海分公司的一审诉请。事实和理由：1.《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。至一审判决前，涉案房屋的所有权人仍为案外人上海春岸房地产开发有限公司(以下简称“春岸公司”)，故应由春岸公司及时足额缴纳涉案房屋的物业服务费用。且，冯玉仙已另案起诉春岸公司，若该案判决双方解除房屋买卖合同，则冯玉仙就不是本案适格的主体。2.保亿上海分公司没有全面履行前期物业合同所约定的义务，具体表现为：没有向小区业主公开账目；没有对小区内部环境进行维护以及对涉案房屋周边的树木进行修剪；物业人员随意出入涉案房屋，并在房屋内堆放大量建筑废材。若冯玉仙有义务承担物业服务费用，因保亿上海分公司存在违约行为，故冯玉仙也有权拒付。3.在冯玉仙未接收房屋且存在其他收信地址的情况下，保亿上海分公司主张通过在涉案房屋所在区域张贴公告的方式催告物业服务费用，但一没有对照片证据进行补强，二也没有穷尽合理催告的义务，故对于2015年9月30日前的物业服务费用已逾诉讼时效，冯玉仙免除相应的支付义务。保亿上海分公司辩称，春岸公司已于2011年8月通知冯玉仙接收房屋，冯玉仙理应按照预售合同附件五的约定于9月开始缴纳物业服务费用。冯玉仙以涉案房屋存在质量问题为由拒绝办理交房手续，应属其与开发商之间的纠纷，但不构成冯玉仙拒付物业服务费用的法定事由。冯玉仙未按约定如期缴纳物业服务费用，显属违约，应承担相应的民事责任。关于物业服务费用的时效问题，保亿上海分公司在一、二审中提供照片、挂号信等证据证明物业公司一直积极地向冯玉仙主张权利，2015年9月30日前的物业服务费用未过诉讼时效。一审判决正确，要求维持原判。保亿上海分公司向一审法院起诉请求：要求冯玉仙支付物业费人民币(以下币种同)100,092元(自2011年9月1日至2017年12月31日)及滞纳金36,610.80元(2011年9月25日至2017年12月31日，按每天千分之三共计366,108元，主张10%)。一审法院认定事实：2009年10月至11月间，保亿上海分公司与春岸公司签订《风景水岸前期物业服务委托合同》一份，约定春岸公司选聘保亿上海分公司作为物业管理公司为风景水岸小区提供前期物业管理服务。2010年4月14日，冯玉仙与春岸公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定冯玉仙购买春岸公司开发的坐落于上海市崇明区陈家镇揽海路169弄保亿风景水岸花园XXX号楼101室房屋一套，建筑面积为329.27平方米。在预售合同的附件五中，冯玉仙签订了《“铂金管家”前期物业服务协议》，协议约定由保亿上海分公司为冯玉仙提供前期物业服务，协议第四条第二款：物业服务费标准按4元/每月/平方米；协议第五条：冯玉仙应当自物业开发建设单位发出《入伙通知书》约定的领房之日次月1日起计收物业服务费，冯玉仙自领房之日起以现金形式预缴为期12个月的物业服务费等，之后，以6个月为周期缴纳。第六条：逾期未支付物业服务费等的，从逾期之日起支付违约金(滞纳金)。(违约金计算公式：应交纳物业服务费×3‰×违约天数)，逾期两个月或以上仍未缴清者，保亿上海分公司将按照有关法律法规促使冯玉仙缴清所欠物业服务费，由此所发生的一切费用及责任由冯玉仙承担。2011年8月，春岸公司向冯玉仙寄发《入伙通知书》，通知冯玉仙接收房屋，冯玉仙看过房屋后以房屋存在质量问题无法居住为由拒收房屋。2016年11月7日春岸公司再次发出催办交房通知书，冯玉仙仍未接收房屋也未缴纳物业服务费。遂涉讼。一审法院认为，保亿上海分公司依据物业服务委托合同、商品房预售合同内附件中关于物业服务的约定对冯玉仙居住的保亿风景水岸小区的物业履行物业管理服务工作，冯玉仙作为业主应按约及时足额缴纳物业服务费用，现冯玉仙未能缴纳，显属违约，应承担相应的民事责任。冯玉仙认为房屋存在质量问题，可通过合法途径予以主张，现冯玉仙以房屋有质量问题为由而拒收房屋并拒绝支付物业管理费缺乏法律依据，难以支持。故对保亿上海分公司要求冯玉仙支付物业管理费100,092元的诉讼请求予以支持；对保亿上海分公司要求冯玉仙支付滞纳金的请求，根据《“铂金管家”前期物业服务协议》的约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按日加收千分之三违约金，保亿上海分公司实际只主张了其中的10%，符合法律规定，予以采纳。关于诉讼时效，冯玉仙认为保亿上海分公司的部分主张已过诉讼时效，但保亿上海分公司已提供了催缴物业费的证据，故对冯玉仙这一主张不予采纳。据此，判决：一、冯玉仙于判决生效之日起十日内支付浙江保亿物业服务股份有限公司上海分公司自2011年9月1日计算至2017年12月31日的物业服务费100,092元；二、冯玉仙于判决生效之日起十日内偿付浙江保亿物业服务股份有限公司上海分公司物业服务费的违约金36,610.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人各自提供了新的证据。冯玉仙提供两组照片复印件，其中第一组照片为反映涉案房屋维修现场的实景照片，拍摄于2016年11月20日，证明截止该日涉案房屋仍未交付于冯玉仙，且长期被物业公司占用；第二组照片为反映涉案房屋周边环境的实景照片，拍摄于2019年11月初，证明保亿上海分公司未对涉案房屋周边的树木进行修剪以及对小区环境进行维护，没有尽到合同义务。保亿上海分公司质证认为，对两组证据的真实性无法判断，不予认可，且冯玉仙拟证明第一组照片所反映的房屋瑕疵问题属于其与开发商之间的纠纷，与本案并无关联。保亿上海分公司提供国内挂号信函收据及催费通知单一份，证明保亿上海分公司曾于2013年3月15日以挂号信方式向冯玉仙催缴过2011年9月至2012年12月期间的物业服务费21,072元。冯玉仙质证认为，对该证据的三性均不认可。首先，催费通知单没有打印日期和加盖的印章，无法证明该证据于2013年3月25日形成；其次，国内挂号信函收据虽为原件，但无法证明寄件内容、送达地址，也无法证明是否为冯玉仙签收，事实上冯玉仙在其浦东新区的住处从未收到过来自保亿上海分公司的催费通知。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院依据在案证据查明的法律事实正确，本院予以认定。本院认为，保亿上海分公司与春岸公司签订的前期物业合同对包括冯玉仙在内的小区业主具有约束力。在冯玉仙与春岸公司签订的预售合同附件五中，冯玉仙对缴纳物业服务费用的时间进行了确认，即自开发建设单位发出的《入伙通知书》约定的领房之日次月1日起计收物业服务费。依据查明的事实，春岸公司曾于2011年8月通知冯玉仙交房，故冯玉仙应自2011年9月缴纳物业服务费用。但冯玉仙至今未缴纳物业服务费用，已构成违约，应承担相应的民事责任。冯玉仙主张其拒绝接收房屋系因为涉案房屋存在严重质量问题，不符合交房的条件，但目前尚无充分证据证明双方未能交接房屋的责任在春岸公司一方，冯玉仙是缴纳物业服务费用的适格主体。并且，即使如冯玉仙所述确因房屋存在严重质量问题而导致其无法收房的，冯玉仙亦可在承担物业服务费用后，另行向春岸公司主张相关损失。冯玉仙另主张保亿上海分公司未按约定全面履行前期物业合同的义务，但就其主张的相关事实并不构成业主拒付物业服务费用的法定事由，故本院不予采纳。至于2015年9月30日前的物业服务费用是否已过诉讼时效的问题，保亿上海分公司已提供证据证明其在冯玉仙购买的房屋区域内以张贴公告的方式进行了多次催告，冯玉仙对此应为明知，冯玉仙主张该部分物业服务费用已过诉讼时效，没有事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人冯玉仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,034元，由上诉人冯玉仙负担。本判决为终审判决。法官助理罗曼审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇二〇年五月二十九日书记员 王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……