文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终633号上诉人（原审被告）：杨和炳，男，汉族，1967年10月26日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄毅，重庆正章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市诺恒物业管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路80号，统一社会信用代码91500101691201345N。法定代表人：傅云春，执行董事。委托诉讼代理人：陈强生，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。原审第三人：钱四浙，男，汉族，1970年5月14日出生，住重庆市万州区。上诉人杨和炳因与被上诉人重庆市诺恒物业管理有限公司（以下简称诺恒物管公司）及原审第三人钱四浙房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2019)渝0101民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨和炳上诉请求：撤销万州区人民法院（2019）渝0101民初5031号民事判决，改判驳回诺恒物管公司对杨和炳的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定杨和炳一直以万州XX路杨氏鱼吃跳餐饮店经营是错误的，自重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司将住所地迁移到该租赁房屋时，租赁房屋的实际使用人是鱼吃跳风味餐饮有限公司，杨氏鱼吃跳餐饮店不再经营。诺恒物管公司在（2018）渝0101民初8078号案中起诉鱼吃跳风味餐饮有限公司要求其给付物管费、水电费等，诺恒物管公司知晓租赁房屋实际使用人是鱼吃跳风味餐饮有限公司，房屋租金也是鱼吃跳风味餐饮有限公司股东兼会计冯某玲在交纳，杨和炳并不清楚费用交纳情况。杨和炳作为鱼吃跳风味餐饮有限公司的股东（隐形股东），自己并无理由再经营与公司相同的业务。2.本案两份租赁合同（杨和炳与诺恒物管公司签订的房屋租赁合同和鱼吃跳风味餐饮有限公司法定代表人钱四浙与诺恒物管公司签订的房屋租赁合同）内容一致，均具有真实性，钱四浙的合同虽然落款时间是2010年4月22日，但是实际签订时间应是鱼吃跳公司将住所地迁移到该租赁房屋之时。杨和炳的合同从2011年7月鱼吃跳公司将住所地迁移到该租赁房屋时已被钱四浙的合同替代。综上，杨和炳不是本案适格被告，不应当承担给付房屋租金及其他费用的义务，请二审法院依法改判。诺恒物管公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨和炳的上诉请求，维持一审判决。诺恒物管公司与杨和炳签订的租赁合同合法有效，杨和炳应当按照合同约定支付租金。杨和炳的上诉理由均不成立。杨和炳在签订合同后以该租赁房屋作为住所地注册了鱼吃跳餐饮个体工商户，在房屋租赁期满后才注销了该个体工商户，对外经营也仅仅是鱼吃跳的名义，故杨和炳在租赁房屋内是持续经营。杨和炳与其内部股东之间的约定不能约束诺恒物管公司。钱四浙的合同是工商行政部门的文件，是复印件，杨和炳并未提供原件，该合同与杨和炳签订的租赁合同内容完全一致，工商部门审查登记备案只作形式审查，不会对合同实质审查，不能证明钱四浙签订合同的真实性。诺恒物管公司向一审法院起诉请求：1.判令杨和炳向诺恒物管公司支付租金61722元（自2017年2月22日至2017年10月1日）及违约金18516元（61722元×30%）；2.判令杨和炳向诺恒物管公司支付垫付的水电费、物业费、燃气费等共计27861.33元（自2017年2月22日至2017年10月1日）；3.本案的诉讼费用由杨和炳承担。一审法院认定事实：位于万州区XX大道三段57号2层商业房2-3房屋属于案外人何某所有，何某委托诺恒物管公司进行对外出租。重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司成立于2002年7月，股东为钱四浙、冯某玲，钱四浙为该公司的法定代表人。杨和炳系重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的隐名股东，未进行工商登记。该公司原经营场所位于重庆市万州区XX书院1X号附1号，2011年6月，其经营场所变更为万州区XX路三段51号华榕.XX湾商业房二楼新11区。2010年4月22日，诺恒物管公司（甲方）与杨和炳（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定了以下主要内容：一、房屋坐落于万州区XX路三段5X号(后变更为57号)华榕.XX湾商业房二楼新11区，建筑面积447平方米。二、租赁用途及期限：乙方承诺租赁该房屋作为经营使用，期限7年，自2010年8月22日起至2017年8月21日止，三、租金及支付方式：1.租金标准按建筑平方米.每月计算，第一年租金108192元，第二年租金119027元，第三年租金130935元，第四年租金144023元，第五年租金158453元，第六年租金174276元，第七年租金191709.4元。2.物管费：第一年10728元，第二年13410元，第三年后16092元。3.付款方式：每半年付清一次，本合同签订当即付清第一年的前半年，其后每半年提前一个月一次性付清。4.缴纳保证金5000元。5.乙方承担水电气费，可由甲方代收代交。四、违约责任：1.租赁期间，乙方违约，应按照合同总租金的10%支付违约金。2.在租赁期内，逾期缴纳应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则应按该费用总额的5%支付滞纳金。3.乙方如逾期支付租金、物管费、水电气费的，每逾期一天，则应按该费用总额的3%支付滞纳金。合同签订后，2010年6月7日，杨和炳申请办理了个体工商户登记，字号为“万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店”，经营场所为万州区XX路三段51号华榕.XX湾商业房二楼新11区。2017年6月21日，钱四浙、冯某玲、杨和炳共同作出“合同变更声明”：原冯某玲、杨和炳所持有重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的股权自动退出，由钱四浙一人承担，今后公司的所有债权债务与冯某玲、杨和炳无任何关系。2017年10月，杨和炳向工商部门申请注销了“万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店”。2017年8月21日租赁合同届满后，诺恒物管公司于2017年9月21日收回出租房屋。2017年2月22日以前的租金诺恒物管公司已收取。诺恒物管公司应收取2017年2月22日至2017年8月21日的租金95854元，已收取60000元，尚欠35854元未支付。同时，因杨和炳未缴纳相关费用，诺恒物管公司代垫费用：1.2017年11月13日缴纳天然气费4558元，交款单位为XX皇家烧烤（鱼吃跳），具体明细为：用户名称XX皇家烧烤，用气区间：2017年7月9日—8月8日，气费1796.6元；2017年8月9日—9月8日，气费1492.4元；2017年9月9日—10月8日，气费510元，违约金759.41元，以上实收4558元。2.开拓物业管理公司开据的收据：2017年8月的水电费5549.8元、2017年9月的水电费4464.63元；2017年10月23日缴纳2017年2月至2017年10月30日的物管费13288.9元，交款单位均为鱼吃跳。2018年9月诺恒物管公司曾以杨和炳与重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司系合伙关系为由向本院提起诉讼，要求杨和炳与重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司连带支付租金及违约金等，后撤回起诉。在案件审理过程中，杨和炳提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司申请办理变更住所的工商登记资料，其中有：1.由诺恒物管公司与第三人钱四浙签订的《商业房屋租赁合同》，签订时间为2010年4月22日，合同内容与杨和炳和诺恒物管公司签订的租赁合同内容完全一致。工商登记部门在该份合同上加盖了印章：“此复印件与原件一致，申请人钱四浙，2011年8月2日。”2.2011年7月29日，钱四浙的《承诺书》，载明：“本人自愿将租用的位于万州区XX路三段51号华榕.XX湾商业房二楼新11区的房屋无偿提供给重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司作公司住所使用。”另外，杨和炳还提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司2016年1-3月的《现金明细账》一页，在该帐页中显示了支付了水电费及开拓物管公司收取物管费情况。一审法院认为，双方争议的主要焦点为：杨和炳是否应当承担支付责任？一审法院认为杨和炳应当承担支付责任，理由如下：2010年4月22日，杨和炳为了经营需要，以个人名义与诺恒物管公司签订了《商业房屋租赁合同》，且在签订合同后，于2010年6月7日申请办理了个体工商户登记，字号为“万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店”，经营场所为向诺恒物管公司租用的位于万州区XX路三段51号华榕.XX湾商业房二楼新11区房屋，直到杨和炳退出重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司三个月后，于2017年10月向工商部门申请注销了“万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店”。从上述事实可以看出，杨和炳在租用原告的房屋后，一直用于经营，并支付了大部分房屋租金，履行了合同的大部分支付义务。按照合同相对性原理，杨和炳作为租赁合同签订的相对方，应当继续按照合同约定履行租金的支付义务。杨和炳抗辩：1.其作为重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的股东之一，系为了公司的经营需要及提供方便才与原告诺恒物管公司签订租赁合同及申办个体工商户登记，实际是公司在使用房屋和经营，且一直都是公司在支付租金及水电气费、物管费，诺恒物管公司对此是明知的；2.在2017年6月，杨和炳及另一股东退出公司时，公司的三个股东“合同变更声明”，今后公司的所有债权债务与冯某玲、杨和炳无任何关系，杨和炳也将该“合同变更声明”通知了诺恒物管公司。3.从重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司变更公司住所的工商登记材料显示，重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的法定代表人钱四浙与诺恒物管公司也签订了内容相同的房屋租赁合同，并且钱四浙作出了将所租用的房屋用于公司经营承诺。因此，案涉房屋是重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司在经营使用，杨和炳不应当承担责任。一审法院对杨和炳的抗辩评判如下：首先，虽然杨和炳是重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的隐名股东，可能为了公司的经营以个人的名义与诺恒物管公司签订合同，但杨和炳在订立合同前后未将租用的房屋用于公司经营使用的情况告知原告诺恒物管公司，且在合同中也无将租用的房屋用于公司经营、由公司履行合同权利义务的内容记载。况且重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司早已成立，一直在正常经营，为何不以公司的名义与诺恒物管公司签订租赁合同，这不符合一般的生活常理。虽然重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司事后也将经营场所迁至案涉房屋处，并进行经营，但杨和炳未与诺恒物管公司对合同履行主体进行变更。同时，在合同履行长达七年的期间，杨和炳一直在以“万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店”经营，直到2017年10月才向工商部门申请注销。因此，不能以此认为重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司已代替杨和炳履行合同，杨和炳仍是案涉租赁合同的相对一方当事人。其次，在合同履行期间，即使租金及相关费用实际由重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司支付并入账，但也不能以此认定公司就是租赁合同的履行主体，不排除代为履行的情形，故不影响诺恒物管公司向杨和炳主张权利。第三，虽然杨和炳在退出公司并将“合同变更声明”通知了诺恒物管公司，但诺恒物管公司对此未予认可，且该申明是杨和炳和股东之间的内部约定，对诺恒物管公司没有拘束力。第四，虽然杨和炳提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司在办理经营住所的工商登记时钱四浙与诺恒物管公司签订的房屋租赁合同，在该租赁合同上登记部门也加盖了“此复印件与原件一致”的印章，但因钱四浙未到庭应诉，杨和炳也未能提供该份合同原件，加之诺恒物管公司予以否认该合同是否真实存在及如何形成等因素，故一审法院暂无法确认该合同的真伪，对杨和炳提供的该份证据不予采信。综上，杨和炳的抗辩理由不能成立，其主张的事实与查明的事实不符，一审法院不予支持。杨和炳在承担责任后，可以按照约定向公司或者其他股东主张权利。关于案涉租金及相关费用的认定及违约责任问题，基于前述理由，杨和炳应当承担支付欠付租金的责任。2017年2月22日以前的租金杨和炳已支付。2017年2月22日至2017年8月21日的租金95854元，杨和炳已支付60000元，应当支付尚欠租金35854元。因合同期满后，杨和炳于2017年9月21日才将案涉房屋交还诺恒物管公司，故杨和炳应当支付从2017年8月22日至2017年9月21日的房屋占用费，其标准参照合同约定计算为宜，故杨和炳尚应支付占用费15976元。同时，因杨和炳在使用期间未缴纳水电气费及物管费，诺恒物管公司已代交，该部分费用应由杨和炳承担，具体的金额应以杨和炳交还房屋为截止点，即杨和炳应当支付2017年2月至9月物管费9387元（16092÷12×7）、2017年7月至9月天然气费4558元、2017年8月的水电费5549.8元、2017年9月的水电费4464.63，合计23959元。关于违约金，按照合同约定，租金每半年并提前一个月支付，杨和炳应当在2017年1月向诺恒物管公司支付2017年2月至8月的租金，但杨和炳未按期全部支付，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，在合同履行期间，因杨和炳拖欠房租或者物管费累计10天以上的，应当按照合同总租金的10%支付违约金。诺恒物管公司主张以欠付租金和应支付的占用费总额的30%计算违约金，无事实和法律依据，一审法院予以调整。考虑杨和炳已支付大部分，一审法院酌情认定以欠付金额35854元的10%进行计算违约金为宜，即杨和炳向诺恒物管公司支付违约金3585元（以上均按四舍五入计算）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、杨和炳向重庆市诺恒物业管理有限公司支付欠付的租金35854元及占用费15976元；二、杨和炳向重庆市诺恒物业管理有限公司支付代垫的物管费、天然气费、水电费合计23959元；三、杨和炳向重庆市诺恒物业管理有限公司支付违约金3585元；以上款项限在判决生效后5日内履行。四、驳回重庆市诺恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元，由杨和炳负担。在二审审理过程中，杨和炳向本院提交以下证据：钱四浙书写的《房屋租赁合同的说明》及钱四浙的身份证复印件，证明钱四浙与诺恒物管公司签订的《商业房屋租赁合同》是真实的，该说明载明：“本人与重庆市诺恒物业管理有限公司签订的商业房屋合同是真实的，由于本人经营不善，所欠房租和其他费用（实际四万多元，房租三万多，水电物业八千多），这笔费用与杨和炳无关，由于供货商的货款原因，无法正常经营，我将公司的所有资产（总投资六十多万元）留在原地，抵押还清这笔费用，特此说明，说明人：钱四浙。身份号码（512201197005140311），2019年12月10日”。诺恒物管公司质证认为，不认可该份说明的真实性，钱四浙作为第三人，未到庭参加诉讼活动，其说明与本案没有关联性，这是钱四浙与杨和炳之间的内部关系，与本案的房屋租赁费没有直接关联。本院审查认为，钱四浙的说明不能证明其真实性，钱四浙系本案第三人，经传唤未到庭参加诉讼，故本院对其真实性不予采信，对其证明目的不予采信。二审查明的案件事实与一审相同，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，一、杨和炳与诺恒物管公司签订的《商业房屋租赁合同》是真实的还是钱四浙与诺恒物管公司签订的《商业房屋租赁合同》是真实的。诺恒物管公司举示的其与杨和炳签订的《商业房屋租赁合同》，杨和炳认可该合同的真实性，故杨和炳签订的该份合同真实有效。杨和炳举示的其从重庆市万州区市场监督管理局查询的钱四浙与诺恒物业公司签订的《商业房屋租赁合同》，合同内容与杨和炳签订的租赁合同完全一致，盖有此复印件与原件一致的条形章，申请人钱四浙签名。诺恒物管公司质证时否认与钱四浙签订过该租赁合同，认为此复印件系钱四浙交给工商局用于变更鱼吃跳餐饮有限公司经营场所的登记，并非钱四浙与诺恒物管公司形成租赁关系。二审审理中杨和炳陈述其找到钱四浙并要求钱四浙书写了《房屋租赁合同的说明》，如果杨和炳找到钱四浙，其应提供钱四浙与诺恒物管公司签订的《商业房屋租赁合同》原件用于核对，故杨和炳提交的钱四浙与诺恒物管公司签订的合同因无原件核对而存疑，其应承担举证不能的法律后果。二、钱四浙的租赁合同是否替代了杨和炳的租赁合同。首先，钱四浙的租赁合同真实性存疑。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”如果杨和炳的租赁合同由钱四浙承继，则杨和炳应当与诺恒公司办理合同变更手续，但杨和炳并未举证证明其与诺恒公司办理了合同变更手续。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”如果杨和炳的租赁合同不再履行，其应当与诺恒物管公司解除合同，再由诺恒物管公司与钱四浙签订新的租赁合同，而不是由诺恒物管公司与钱四浙签订一份与杨和炳的租赁合同一模一样的合同。第四，杨和炳是重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的隐名股东，钱四浙是显名股东，同时，杨和炳亦是重庆市万州区XX路杨氏鱼吃跳餐饮店的经营者，两个“鱼吃跳”公司的住所地（营业场所）均是重庆市万州区XX路三段51号华榕XX湾商业房二楼新11区，从诺恒物管公司举示的天然气发票和物管费收据来看，均是以“鱼吃跳”的名义交纳相关费用。杨和炳与诺恒物管公司的租赁合同并未变更或者解除，以“鱼吃跳”的名义交纳相关费用，故杨和炳并未举示充分的证据证明钱四浙的租赁合同替代了杨和炳的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”杨和炳与诺恒物管公司签订《商业房屋租赁合同》后，应当按照合同约定履行自己的义务。杨和炳取得租赁房屋后，不论其将租赁房屋给谁使用，在未变更或者解除合同之前，合同履行义务人均为杨和炳，杨和炳未支付租赁期间的部分租金和物管费、天然气费、水电费，租赁期满后仍占用该租赁房屋，杨和炳应支付相关费用，故一审判决杨和炳支付诺恒物管公司租金、占用费、物管费、天然气费、水电费及违约金并无不当。综上所述，杨和炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2462元，由上诉人杨和炳负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迪云审 判 员 刘丽苹审 判 员 何 洪二〇二〇年五月二十日法官助理 付佳浠书 记 员 向彦霖