辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初596号原告（反诉被告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该行行长。委托诉讼代理人：魏雨婷，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：新恒基（申扬）物业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区西顺城街170-1号。法定代表人：黄俊钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张力鹏，辽宁沈鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵诗琪，辽宁沈鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告（反诉原告）新恒基（沈阳）物业发展有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉讼代理人魏雨婷，被告（反诉原告）新恒基（沈阳）物业发展有限公司的委托诉讼代理人关欣、杨烁（庭审结束后，代理人变更为张力鹏、赵诗琪）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告返还保证金86552.88元；2、请求人民法院判令被告向原告支付占用保证金期间的利息.(以86552.88元为本金,按照同期贷款利率自2015年8月16日起算至实际返还之日止,截止至2018年9月30日利息暂计为13077.9元)；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。上述费用暂计99630.78元。事实及理由：2012年4月19日原告与被告签订《新恒基国际大厦租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定原告承租沈阳新恒基国际大厦房屋(房间号为8001/8002/8003/8016,建筑面积1191.04m),房屋租金为72.67元/月/平方米,租赁期限为2012年7月16日至2015年7月15日。《租赁合同》第三条约定,签订本合同同时由原告向被告支付相当于一个月租金的款项86552.88元作为保证金,在合同期满或终止之后原告交还房屋后一个月内由被告将保证金退还给原告。原告按照合同约定在合同签订时支付了保证金86552.88元。《租赁合同》期满后,原告腾空房屋交还给被告并要求尽快返还保证金,经原告多次与被告沟通保证金返还事宜被告均不予配合,至今未返还保证金。被告的行为已经构成违约,并且其长期占用原告保证金已给原告造成了实际损失。特向人民法院起诉,请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告新恒基（沈阳）物业发展有限公司辩称，原告要求答辨人返还保证金一事不应得到法院支持,要求答辩人支付利息没有事实及法律依据,法院应依法驳回原告诉讼请求。根据原告与答辩人于2012年4月19日签订的《新恒基国际大厦租赁合同》3.2.1和3.2.2条约定,原告在签订合同的同时向答辩人缴纳保证金86552.88元,作为原告履行合同项下义务和责任的担保，如原告有违反合同中的任何条款,答辩人有权以保证金冲抵原告违反合同而应支付给答辩人的任何款项。在合同到期后,原告并未按照合同6.3条的约定履行其义务,未将房屋其自行装修的部分拆除并恢复原状,在此情况下，答辩人可以按照合同6.3条、3.2.2条约定,以保证金进行冲抵,不予返还原告,至于保证金不足以将房屋恢复的部分费用,答辩人已经在本案另行提起反诉,原告要求答辩人返还保证金并支付利息的诉讼请求,没有事实及法律依据,请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。反诉原告新恒基（沈阳）物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告将沈阳新恒基国际大厦房屋(8001/8002/8003/8016)恢复原状或承担恢复原状的费用290000元；2、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年4月19日,反诉原、被告双方签订了《新恒基国际大厦租货合同》,约定反诉被告承租反诉原告沈阳新恒基国际大厦房屋(8001/8002/8003/8016),房屋租金为72.67元/月/平方米,租赁期限为2012年7月16日至2015年7月15日。同时合同6.2条约定当本合同终止或因其他原因提前解约,反诉被告必须对自行装修部分进行拆除并将装修垃圾及其他物品清理完毕,同时必须修补所有受损之处,恢复房屋状況,如果反诉被告未按照上述条款履行,甲方将负责恢复工作,但费用从乙方支付的保证金中扣除。合同租期届满后,反诉被告仅将房屋归还,未按照合同6.2条约将承租房屋恢复原状,反诉原告多次要求反诉被告拆除装修恢复原状,但反诉被告一直未履行合同义务。经反诉原告计算拆除反诉被告进行的装修恢复房屋原状需花费290000元左右,扣除反诉被告缴纳的保证金仍不能完成该工程,因此请求法院判令反诉被告将沈阳新恒基国际大厦房屋(80018002/8003/8016)恢复原状或承担恢复原状的费用290000元。反诉被告交通银行股份有限公司辽宁省分行辩称，一、新恒基公司主张由交行省分行承担恢复原状的费用290000元无事实依据，该费用并未实际发生。二、新恒基公司主张由交行省分行将案涉房屋恢复原状缺乏履行条件，因案涉房屋自合同到期交还给新恒基公司后就一直处于出租占用状态，新恒基已经使用了装修利益，要求拆除既无法履行也不符合诚实信用原则。根据双方签订的《新恒基国际大厦租赁合同》约定，“乙方需将所承租的房屋交还甲方，同时确保原交接时甲方所提供的房屋装修状态及设备设施保持完好…对自行装修部分进行拆除…修补受损之处，恢复房屋状况”。但是，首先，交行省分行承租案涉案房屋之初新恒基公司并未为交行省分行办理任何交接手续，没有任何书面的材料载明房屋交接时候的状态并经双方确认；其次，租赁合同到期后交行省分行按照合同约定腾退房屋并告知新恒基公司进行清点查验，新恒基公司同样未与交行省分行办理任何交接手续，也未提出案涉房屋需由交行省分行进行拆除和修补，随后其将案涉房屋继续对外出租，已然是实际继续使用了交行省分行的装修利益，同时也已经事实上认可交行省分行的退租交还房屋符合合同约定；最后，鉴于案涉房屋已由新恒基公司继续对外出租，现在无法进行拆除，同时因目前已经无法确定交行省分行交还房屋时的状态，而新的承租人又实际占用了房屋，更无法明确区分哪些是新承租人的添附装修部分，哪些破损是新的承租人造成，新恒基公司反诉要求交行省分行恢复原状显然无法实际履行。综上，2015年7月15日租赁合同到期后交行省分行已经按照合同约定交还案涉房屋，新恒基公司未尽善良出租人义务及时与交行省分行办理正式交接手续并告知需拆除和修补部位，而后在交行省分行原装修基础上将房屋继续对外出租，已然默认了房屋无需拆除并实际享受了该装修利益，时隔三年要求交行省分行对房屋予以拆除和恢复，显然有违诚实信用原则，也显示公平。请求人民法院支持答辩人的答辩意见，依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月19日，新恒基（沈阳）物业发展有限公司作为甲方，交通银行股份有限公司辽宁省分行作为乙方，签订《新恒基国际大厦租赁合同》。合同约定租赁房屋位于沈阳新恒基国际大厦8001/8002/8003/8016,建筑面积1191.04平方米。租赁期限从2012年7月16日至2015年7月15日止。房屋租金每月每平方米72.67元、年租金为1038634.56元。在签订此合同的同时，乙方应付给甲方总数相当于该房屋一个月租金的款项，计为86552.88元的保证金，作为乙方履行本合同项下义务和责任的担保。在本合同期满或终止后，乙方在交还所租房间及缴清所有款项及费用后一个月内，甲方将保证金或保证金余额（如有）退还乙方，不计利息。当本合同终止或因其他原因提前解约，乙方须将所承租的房屋交还甲方，同时确保原交接时甲方所提供的房屋装修状态及设备设施保持完好状态。乙方必须对自行装修部分进行拆除并将装修垃圾及其他物品清理完毕，同时必须修补所有受损之处，恢复房屋状况（除经得甲方书面同意外）。如果乙方未按照上述条款履行，甲方将负责恢复工作，但费用从乙方支付的保证金中扣除。2012年7月19日，交通银行股份有限公司辽宁省分行向被告银行账户转款86552.88元，摘要备注为“沈阳办事处新职场租赁保证金”。2017年12月13日，交通银行股份有限公司辽宁省分行向新恒基（沈阳）物业发展有限公司发出《关于退还房屋租赁保证金事宜的通知》，要求新恒基（沈阳）物业发展有限公司在收到通知后十五日内全额退还保证金。庭审中，交通银行股份有限公司辽宁省分行、新恒基（沈阳）物业发展有限公司均认可涉案房屋交接时间为2015年7月15日，房屋交接时，交通银行股份有限公司辽宁省分行未将涉案房屋恢复原状，涉案的8002、8003室现由ANG动画占用使用。案件审理过程中，交通银行股份有限公司辽宁省分行主张新恒基（沈阳）物业发展有限公司的反诉已超过诉讼时效。本院认为，交通银行股份有限公司辽宁省分行与新恒基（沈阳）物业发展有限公司签订的《新恒基国际大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。合同明确约定交通银行股份有限公司辽宁省分行在合同终止时应将其所租赁的房屋恢复原状，如未恢复，新恒基（沈阳）物业发展有限公司将负责恢复，费用从保证金中扣除。现双方均认可交通银行股份有限公司辽宁省分行并未将涉案房屋恢复原状，交通银行股份有限公司辽宁省分行亦未提交相应证据证明其已经过新恒基（沈阳）物业发展有限公司书面同意，故应按双方合同约定由新恒基（沈阳）物业发展有限公司自行恢复，恢复费用从保证金中扣除。现新恒基（沈阳）物业发展有限公司并未自行恢复，恢复费用尚不明确，暂不具备返还保证金的条件。交通银行股份有限公司辽宁省分行可在新恒基（沈阳）物业发展有限公司自行将涉案房屋恢复原状后，另行提起诉讼。关于反诉的问题。本案中交通银行股份有限公司辽宁省分行主张新恒基（沈阳）物业发展有限公司反诉请求已超过时效，新恒基（沈阳）物业发展有限公司应就本案存在诉讼时效中止、中断等情形承担举证责任。新恒基（沈阳）物业发展有限公司并未提供相应证据对此予以证明，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，新恒基（沈阳）物业发展有限公司主张已经超过诉讼时效，对新恒基（沈阳）物业发展有限公司主张交通银行股份有限公司辽宁省分行恢复原状或承担恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的诉讼请求；二、驳回反诉原告新恒基（沈阳）物业发展有限公司的反诉请求。案件受理费2290元，由原告交通银行股份有限公司辽宁省分行负担。反诉费2825元，由反诉原告新恒基（沈阳）物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 明人民陪审员  李晓霞人民陪审员  姚彬彬二〇二〇年五月二十五日书 记 员  范婧秋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。