湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初475号 原告：汝城县三江花苑（一期）业主委员会，住所地汝城县三江花苑小区。 负责人：何战勤，该业委会主任。 委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。 被告：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司，住所地长沙市开福区新港街道湘江北路一段369号嘉德物流中心5层508房。 法定代表人：戴泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洋，湖南金凯华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。 原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会（下称三江花苑业委会）与被告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司（下称鸿运物业）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三江花苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令鸿运物业向三江花苑业委会返还从2014年至今三江花苑广告费收入180400元；2、本案诉讼费由鸿运物业承担。事实与理由：鸿运物业系三江花苑开发商聘请的前期物业管理公司，自2014年以来鸿运物业在三江花苑电梯、外墙等共有部位、共有设施处安装、张贴公告，收取广告商的广告费。据不完全统计，鸿运物业每年收取广告商不低于45100元的广告费，四年来累计不低于180400元。2019年10月16日三江花苑业委会正式成立，代表全体业主向鸿运物业要求依法返还广告费收入，但鸿运物业除提供了一份2018年至2019年期间的《三江花苑管理处收入合同台账》外，拒不向三江花苑业委会全面移交账册、返还广告收益。为维护全体业主的合法权益，特依法提起诉讼。 鸿运物业辩称：1、三江花苑业委会无权提起本案诉讼。业委会是业主大会的执行机构，本案中要求返还广告费的诉请不在业委会的职责范围内，三江花苑业委会也未举证证明其得到了业主大会的授权。2、鸿运物业收取的广告费已经在对业主物业费优惠中予以冲抵。合同约定住宅物业费为1.2元每平方米，但鸿运物业入驻小区后一直按1元每平方米收取，每年少收物业费652379.28元，而总计收取的广告费不过126700元。3、鸿运物业收取的广告费总额为126700元，实际收益远远低于该金额。鸿运公司与开发商签订的前期物业服务合同虽然签订于2016年9月25日，但鸿运物业入场时间为2017年1月，入场后一直到2018年5月，该段时期的小区公共部位的广告位一直由开发商使用，鸿运物业未收取过广告费；从2018年5月起至本案起诉之日止，该段期间的广告费收入总额为126700元，并不是三江花苑业委会所称的180400元，该收入均按照《前期物业服务合同补充协议》的约定，由开发商与鸿运物业五五分成；同时鸿运物业在收取广告费的同时，还支出了电费、税费、营销费用。目前，小区公共部位的所有广告合同均已到期，没有续签；即使本案判决返还广告费收入，也应当考虑鸿运公司在广告费中的实际收益以及为此承担的成本。4、小区公共部位的管理权和收益权系经业主同意让与给开发商，鸿运公司无权对该约定提出异议，在小区业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确约定：小区公共部位、各类广告位的收益权、管理权归出卖人即开发商享有。5、鸿运物业收取的费用均用于公共设施的维护以及新冠病毒的疫情防控、填补经营亏损。综上所述，三江花苑业委会无权提起本案诉讼，其诉讼请求没有事实和法律依据，应当应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年9月25日鸿运物业与三江花苑开发商汝城县千钧房地产开发有限责任公司（下称开发商）签订《三江中心花苑前期物业服务合同》，约定物业服务期限至业主委员会成立及选定的新的物业服务公司进驻提供服务之日止；2017年初鸿运公司入场，2017年4月17日双方签订《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定开发商将本项目10栋、11栋和15栋楼宇大堂、电梯和户外广告位的出租和使用全权委托鸿运公司代理，双方按照与第三方广告出租合同约定金额五五分成。三江花苑业委会于2019年6月底成立，2019年10月16日进行登记。鸿运物业在提供物业服务的同时，将小区公共部分出租给他人做广告用，现三江花苑业委会和鸿运物业提供证据能表明的广告收入12笔，合计126700元。上述广告合同期均始于2018年，现均已到期，其中发生于三江花苑业委会2019年6月底成立以后期间的广告费15000余元（鸿运物业收入类合同台账体现该期间广告费收入为14788元系其中8笔广告收入，另外4笔体现在存档明细表中）。 另查明，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》第六部分第1条为“小区内停车场、地下室、未出售的地下车位（车库）、杂间、约定面积以外的物业管理用房与配套用房、会所、幼儿园等配套建筑、出卖人自用商业、会所、架空层、各类广告位及其他未计入公摊面积的配套建筑、设施的物业的所有权、使用权、收益权、管理区归出卖人享有。人防地下室的使用权、收益权归出卖人享有。”，第4条为“该商品房所在楼宇的电梯内壁、大堂以及楼宇的屋面和外墙面，出卖人有权进行合理的使用，同时，出卖人也有权在公共场所、场地、空地、道路发布自己的广告或进行与自身经营有关的商业活动，除直接影响买受人商品房的正常使用功能以外，买受人不得干涉”。诉讼中，三江花苑业委会因申请证据保全支出申请诉讼保全费1422元。 上述事实，有三江花苑管理处收入类合同台账、项目经营类合同原件存档明细表、申请诉讼保全收据、前期物业服务合同、商品房买卖合同等证据证实，经庭审举证、质证、认证核实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是三江花苑业委会主体是否适格及鸿运物业出租小区公共部位收取的广告费应否向三江花苑业委会返还。 三江花苑业委会经法定程序登记设立，系业主大会的执行机构，对外有权代表业主大会行使诉讼权利。鸿运公司以三江花苑业委会未得到业主大会授权为由提出三江花苑业委会无权提起本案诉讼，因业主大会是否授权、如何授权系业委会对业主负责的内部事务，不影响业委会对外行使权利，故本院对鸿运公司该辩解意见不予采纳，三江花苑业委会主体适格。 《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此三江花苑业委会对利用小区内公共部位广告经营有收益权。但本案所涉126700元广告收入主要发生于三江花苑业委会成立前的前期物业服务期间，在该期间鸿运公司基于对物业服务合同相对人（开发商）的信任，对小区公共部位的正常经营有其合理性；同时因业委会尚未成立，鸿运公司对小区公共部位的合理经营有利于财物的合理利用，因此在要求鸿运物业返还广告费收入的同时，本院对鸿运公司要求考虑物业公司在广告费中的实际收益及经营成本的辩解意见予以采纳。鸿运物业提出广告费已在物业费优惠中予以冲抵的意见，因鸿运物业未提供证据证明物业费优惠与广告费的关联性，本院对该辩解意见不予采纳；鸿运物业提出小区公共部位的管理权和收益权系经业主同意让与开发商，其引用的《商品房买卖合同》第六部分第1条强调的是未计入公摊面积的配套建筑、设施，第4条强调的是出卖人（开发商）自用，不能证明鸿运公司主张的证明目的，同时在《前期物业服务合同》补充协议约定的也仅为10栋、11栋、15栋部分公共部位，故本院对该辩解意见不予采纳；鸿运物业提出广告费均用于公共设施的维护及新冠病毒的疫情防控、填补经营亏损，因上述事务本身是鸿运物业收取物业费后履行物业服务义务内容，不足以成为免除鸿运公司返还广告费的理由，但鉴于疫情防控的特殊性，可酌情考虑返还比例。综上所述，本院酌情由鸿运物业在收取的126700元广告费返还三江花苑业委会40%（50680元）。 依据《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第二十七条、第五十四条，《湖南省物业管理条例》第三十七条第二款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司在判决生效后10日内返还原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会广告费收益50680元，支付原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会申请诉讼保全费损失400元（1422×50680÷180400），合计51080元； 驳回原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费3908元，减半收取1954元，由原告汝城县三江花苑（一期）业主委员会承担1400元，由被告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司承担554元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李雄飞 二〇二〇年五月十八日 法官助理 朱 萍 书 记 员 袁定基 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《湖南省物业管理条例》 第三十七条除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。 未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。 第五十二条利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。