辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2388号上诉人（原审被告）：王有家，男，1971年11月15日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上诉人（原审被告）：侴晓华，女，1972年3月31日生，满族，住辽宁省大连市金州区。被上诉人（原审原告）：大连百安物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。统一社会信用代码：91210202661149945C。法定代表人：徐壮，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，该公司员工。上诉人王有家、侴晓华因与被上诉人大连百安物业管理有限公司（以下简称百安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王有家、侴晓华上诉请求：1、撤销一审判决；2、百安物业将拖延多年的房屋严重渗漏维修好，并赔偿损失2015-2019年内墙面维修费共3,500元人民币；3、依法账目公开、厘清合理的物业费；4、双方签订的物业服务合同为无效合同；5、本案一、二审诉讼费用由百安物业承担。事实和理由：百安物业拒绝履行法律和合同义务，业主依法定程序成立业委会时，百安物业出面阻拦，致使业委会一直未成立。前期物业在案涉小区实质变为无期限合同，《辽宁省物业管理条例》明确规定前期物业合同不得超过三年。百安物业一直拒绝公布账目，物业服务和约定的缴费标准相关太大，业主有理由相信物业费被侵占、挪用。开发商给予商品房业主的两年物业费减免是否实际划转，否则应予返还。王有家、侴晓华全额缴纳物业费的四年间所受服务明显被摊薄。百安物业私下给许多动迁户减免物业费，差额应予补足。百安物业利用全体业主共有部分如停车场、广告费等，金额巨大，应予说明。物业服务不到位，或者根本没有提供物业服务，应通过审查账目确认。王有家、侴晓华居住的16号楼墙体严重渗漏多年，百安物业的简单维修根本不起作用。小区的安保服务存在严重不足，监控摄像头严重缺失。一审认定案涉小区存在私搭乱建、绿地被占的事实，但忽略非常严重的事实，在此情况下，要求业主按照全额缴纳物业费显然有违权利与义务对等的法律基本原则。一审法院以物业没有行政执法权作为理由为物业开脱明显枉法。公布账目是厘清本案的前置条件，是解决本案争议不可或缺的必要条件，是法律明文规定予以保障的。百安物业提供的服务质量之差用“瑕疵”来描述不当，一审法院认定王有家、侴晓华已享受到百安物业提供的服务与事实不符。既然一审法院认定百安物业提供的服务有瑕疵，则不全额缴纳物业费的诉求具有正当性，账目公开是业主缴纳物业费的前提。一审法院明显偏袒百安物业。百安物业辩称，不同意王有家、侴晓华的上诉请求。百安物业向一审法院起诉请求：1、王有家、侴晓华交纳欠缴的物业费（2015-1-1至2018-12-31）5,804.64元、电梯费384元，滞纳金1,856.59元，合计8,045.23元；2、王有家、侴晓华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王有家、侴晓华系夫妻关系。2009年10月21日，案外人大连兴悦房地产开发有限公司（甲方）与百安物业（乙方）签订《“悦泰?祥里”前期物业服务委托合同》，甲方将“悦泰?祥里”项目委托乙方实行物业服务，约定内容如下：“第一章、总则，第二条、物业基本情况，物业类型：住宅；坐落位置：大连市金州区兴民村；占地面积：3.7万平方米；建筑面积：6.2万平方米。甲方于2010年9月30日前将上述物业交由乙方管理（后附明细）。第四条、制定《物业使用守则》，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》。第五条、房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面。第六条、房屋共用设备的维修，养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控，消防设施，邮政信箱。第七条共用设施的维修、养护和管理，包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场。第八条、按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务。第九条、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育乐场所等。第十条、公共绿地、花木，建筑小品的养护与管理。第十一条、公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、停车场的清扫清洁及垃圾的收集。第十条、实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由乙方负责经营管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险，盗抢保险的车辆，乙方有权制止停放，对于上述车辆以及自行车、摩托车不承担相应的管理责任。第十ー条、协助公安部门维护社区秩序，包括：安全监控，值班、巡视、门岗执勤。发生刑事案件依照法律规定处理。第十二条、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理。第十三条、物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、物业产权人和物业使用人档案等有关财务帐册的管理。第十四条、提供位于“悦泰?祥里”项目236.8㎡的物业管理办公用房由乙方无偿使用，不得分割、抵押、交换、买卖。第十五条、提供位于“悦泰?祥里”项目600㎡的物业管理经管用房由乙方经营，经营收入扣除经营成本后结余部分，按规定专户存储，全部用于补充物业管理资金不足，不得抵押、交换，买卖。第十六条、组织开展社区文化娱乐活动。第十七条、组织开展社区便民有偿服务活动。第十八条、负责向物业产权人、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、车位管理费。第十九条、房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。第二十条、规劝制止物业产权人、使用人违反《业主临时管理规的》和物业服务有关规定的行为。规劝制止无效的，报送行政主管都门批准，可采取相应措施。第三章、委托管理期限。第二十二条、委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。第四章、双方权利和义务。第二十三条、甲方权利和义务。（一）甲方权利。1.审定乙方前期物业管理办法、方案和规章制度；2.审核乙方有关前期物业管理的财务预算、批准决算；3.检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；4.监督乙方物业管理办公用房、经营用方使用情况。（二）甲方义务。1.为乙方实施前期物业服务提供条件，协助乙方实施前期物业服务方案，协调好开发单位，施工单位、监理单位与乙方的关系。2.征求乙方对本物业规划设计、工程施工、工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。3.执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修任。4.按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。5.按《大连市城市住宅售后修资金计提及使用暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件规定交纳维修基金。6.按有关规定提供建筑面积236.8㎡的物业办公用房（产权归全体物业产权人所有），应于通过竣工综合验收之日起30日内，交由乙方使用。7.按物业管理区域总建筑面积1％的比例，向乙方提供600㎡经营用房，应于通过竣工综合验收之日起30日内交由乙方使用。8.负责处理有关工程建设遗留问题。第二十四条、乙方权利和义务。（一）乙方的权利。1.根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办注、方案和规章制度并实施管理。2.依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。3.提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。4.规劝、制止产权人或使用人违反《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的行为。5.有权使用物业管理办公用房和经营用房。6.依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理费及其他费用。7.选聘专业公司承担专项业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。8.当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。9.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。（二）乙方的义务。1.履行本合同依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2.主动接受甲方的监督。3.接受物业管理行政主管部门的监督指导。4.对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。5.按照有关规定使用维修基金利息。6.每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。7.本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料，有关财务帐册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。8.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。第五章、物业管理服务质量及标准。第二十五条、竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行，竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）和《普通住宅小区物业管理服务一级标准》《大连市城市综合大厦物业管理标准》（大房局发[1998]87号）制定，具体内容如下：（一）房屋及维修管理。1.房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。2.房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标态，设有引路方向平面图。3.封闭阳台、空调外挂机，抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物，小区及主次干道两侧房屋立面无晒衣架。4.一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。5.房屋完好率98％以上。6.房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过审计机构审计，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查。7.房屋小修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。8.房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。（二）共用设备管理。1.设备图纸档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。2.专业技术人员、维修操作人员严格作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。3.设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施。5.电梯按规定轿厢内清洁卫生，通风、照明良好。6.电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。（三）共用设施管理。1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2.公共照明设备设施齐全，运行正营。3.道路物通，路面平坦无损坏。4.污水排放畅通，沟道无积水。5.危险部位标志明显，有防范措施。（四）绿化及养护管理。1.公共绿地、庭院绿化布局合理、花草、树木、建筑小品配置得当。2.绿化有专人养护和管理，无损杯、践踏现象，无病虫害及枯死现象，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。（五）环境卫生管理。1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。2.小区内实行垃圾袋装化，日产日清。3.楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮，楼内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。4.道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头，塑料袋等杂物。5.雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。6.小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整齐，管理有序。7.小区内无违法、临时建筑。8.小区内无乱堆、乱放，乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。9.共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。（六）社区秩序维护。1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。（七）停车场及车辆停放管理。1.甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。2.进入小区的车辆实行登记管理，行驶有序。（八）消防管理。1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。2.配备专职或兼职消防管理人员。3.消防通道畅通无阻。第六章、物业管理服务费及相关费用。第二十六条、物业管理服务费。1.本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付日起计；非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从交付之日起计；空置房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付之日起计；电梯使用费按4元/人?月。2.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。3.甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。4.物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。第二十九条、保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任，按甲方负责落实保修规定，承担维修费用。保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度。按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号)及其配套文件执行。第三十条、乙方可根据有关委托，按政府定价向物业产权使用人代收取相应费用等。第三十一条、物业产权人或使用人可委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向物业产权人或使用人收取服务费。第三十二条、电梯运行费、气源费、采暖费收费按现行规定执行。第三十三条、实行封闭物业管理住宅，小区内的停车场和由物业产权人出资建设的停场地停放车辆，由乙方对要求停放车辆的物业产权人、使用人实行委托服务，按现行规定标准收停车取场地有偿使用费。1.露天车位每日5元；2.地下车位管理费每月50元；3.地下停车费每日10-20元。有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护费用，40％用于弥补减免的物业管理服务费和便民服务费用。第七章、违约责任。第三十四条、甲方违反本合同第二十四条第（二）项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。第三十五条、乙方违反本合同第二十五条第（二）项有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造经济损失的，乙方应予赔偿。第三十六条、乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。第三十七条、乙方不按规定使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用造成甲方和物业产权人经济损失或导致失修失养，乙方应给予经济赔偿。第三十八条、物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。第三十九条、因物业产权人、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备费用，由相关的物业产权人、使用人承担。第四十条、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限30日负责加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全问题由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。第四十一条、甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，造成对方经济损失的，应给子赔偿。”合同落款处有甲乙双方公司印章。2010年11月5日，大连兴悦房地产开发有限公司与王有家签订《大连市前期物业管理服务协议》，内容如下：“本协议当事人：甲方：大连兴悦房地产开发有限公司，乙方：购房人或承租人，本物业名称：大连百安物业管理有限公司。第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务。1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理。2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。3.监督所委托的物业管理企业的物业管理服务行为保证所委托的物业管理企业按本协议规定实施物业管理并对物业管理企业的行为承担责任。4.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号)及其配套文件规定缴纳维修基金。6.负责建立健全本物业的物业管理档案资料。7.在保修期内按规定承担保修责任，甲方可委托物业管理企业提供保修服务并承担相应费用。8.依据本协议向乙方收取物业管理费用。9.与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。10.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。11.按规定组织召开物业产权人大会或物业产权人代表大会。12.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。13.甲方委托的物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项工程任务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三人。14.自本协议终止时起7日内，与物业产权人委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经物业产权人委员会确认。二、乙方的权利和义务。1.参加、出席物业产权人大会或被推选参加、出席物业产权人代表大会，享有相应的权力；2.监督甲方及其委托的物业管理企业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方或其委托的物业管理企业提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号)及其配文件规定缴纳维修基金。6.装饰装修房屋时，遵守有关规定并与甲方委托的物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因撤迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方或其委托的物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应给予赔偿；8.转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；9.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务。合同第三条中的“四、绿化及养护管理。1.公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。2.绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。五、环境卫生管理。1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃扱房等保洁设施。2.小区内实行垃圾袋装化，随产随清。3.楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。4.道路、庭院、绿地、共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。5.雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。6.小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌画美观整齐、管理有序。7.小区内无违法、临时建筑。8.小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。9.共用场地定期清洁、地面无油责等污染现象。六、社区秩序维护。1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。七、停车场及车辆停放管理。1.甲方委托物业经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。一、住宅按建筑面积每月每平方米1元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米1元；四、乙方交纳费用时间：每季度（每半年）首月的5日前。第九条、违约责任。一、甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给子赔偿并承担相应的法律责任。二、乙方违反本协议，使甲方或其委托的物业管理企业未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。三、甲方及其委托的物业管理企业违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用、退还利息，并向乙方支付违约。四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3％按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。五、因未按规定交纳维修基金，或维修基金利息不敷使用时未按规定续交维修资金，造成物业失修失养导致物业产权人、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。六、甲方委托的物业管理企业不按规定使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用造成乙方经济损失或导致物业失修失养，甲方应承担违约责任并给予经济赔偿。七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。同日，王有家签订《业主临时规约》。王有家、侴晓华交纳了2015年1月1日前的电梯费及物业费。2015年1月1日至2018年12月31日期间王有家、侴晓华应交纳电梯费384元，物业费5,804.64元。一审法院认为，案外人大连兴悦房地产有限公司与所签订的《“悦泰?祥里”前期物业服务委托合同》及大连兴悦房地产有限公司与王有家签订的《前期物业管理服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定协议合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。案外人大连兴悦房地产有限公司委托物业公司进行物业管理服务，收取物业管理费，王有家应按照合同约定履行给付物业费的义务，未按时交纳，已构成违约，应承担违约责任。因此，对百安物业要求王有家、侴晓华给付2015年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费384元及物业费5,804.64元的主张，予以支持。虽然百安物业履行了物业管理服务义务，但存在一定瑕疵，百安物业要求王有家、侴晓华交纳欠缴物业管理费及电梯费滞纳金1,856.59元的诉讼请求，不予支持。王有家、侴晓华提出小区存在严重的私搭乱建行为，小区绿地被占，造成消防通道、救护通道拥堵，物业对此不作为，未向全体业主公布主要物业管理服务事项，物业服务费用收支帐目。对此，一审法院认为，私搭乱建、占用小区绿地的实施主体系小区业主及物业使用人，百安物业对此没有行政执法权，故此理由不构成王有家、侴晓华拒绝缴纳的理由。小区环境的维护和建设由物业使用人及业主共同维护。关于未向全体业主公布主要物业管理服务事项，物业服务费用收支帐目问题，王有家、侴晓华认为未公示侵犯了其合法权益，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。物业服务合同纠纷的特殊性在于共有，即百安物业所提供的物业服务包括对小区全体业主共有部分的管理与服务，王有家、侴晓华已享受到百安物业所提供的物业服务，此物业服务是对其他已交费业主所缴纳的物业费所维系的，王有家、侴晓华不选择符合法律规定的方式维护其合法权益，而拒不交物业费的行为，间接损害了小区其他业主的权益，此行为不应得到法律价值评判上的鼓励。判决：一、王有家、侴晓华于本判决生效后十日内给付大连百安物业管理有限公司物业费5,804.64元、电梯费384元，合计6,188.64元。二、驳回大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，保全费100元（大连百安物业管理有限公司已预交），由王有家、侴晓华共同负担。二审中，二上诉人提交了照片、视频和情况说明及质疑函，拟证明案涉小区环境极其恶劣、物业服务存在严重瑕疵、百安物业和黑社会勾结收取停车费且百安物业阻挠业主委员会的成立。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对前述证据均不予认可。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为二上诉人是否应按前期物业服务合同的约定缴纳物业费。2009年10月21日，案涉小区开发商与被上诉人签订《“悦泰?祥里”前期物业服务委托合同》，二上诉人所在小区至今尚未成立业主委员会，则依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，前述前期物业服务合同对包含二上诉人在内的全体案涉小区业主均具有约束力。该前期物业服务合同中对于物业费和电梯费的缴费标准作出了明确的约定，即住宅物业费1元/㎡·月、电梯使用费4元/人·月，二上诉人应按照该标准向被上诉人缴纳物业费和电梯费。经本院审查，案涉房屋面积为120.93㎡，二上诉人亦对2015年1月1日至2018年12月31日期间未缴物业费和电梯费的事实无异议，故本院对一审判决中认定的应缴物业费5,804.64元、电梯费384元予以确认。关于上诉人提出的物业服务存在严重瑕疵一节，二上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定向被上诉人主张权利，而非以拒缴物业费的形式进行对抗。关于上诉人请求被上诉人将拖延多年的房屋严重渗漏维修好并赔偿损失2015-2019年内墙面维修费共3,500元人民币、依法账目公开、厘清合理的物业费并确认双方签订的物业服务合同为无效合同一节，因上诉人一审中并未对此提出反诉，故本院不予处理。综上所述，王有家、侴晓华上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人王有家、侴晓华负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年五月八日书记员 牛超群