四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1722民初880号 原告：谢志昌，男，1952年10月14日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：刘小维，四川远创律师事务所律师。 被告：于江，男，1966年3月13日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：邓智，四川法之缘律师事务所律师。 原告谢志昌与被告于江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告谢志昌的委托诉讼代理人刘小维，被告于江及委托诉讼代理人邓智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢志昌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年7月15日、7月24日签订的《房屋买卖协议》《补充协议》有效；2.被告于江协助原告谢志昌办理位于宣汉县房屋过户登记手续；3.诉讼费由被告于江负担。事实和理由：原、被告于2009年7月15日及7月24日签订《房屋买卖协议》《补充协议》，被告于江将位于宣汉县房屋一套出卖与原告谢志昌，双方约定房屋价款32万元。合同签订后，原告谢志昌于2009年7月26日前向被告于江支付购房款30万元，下余2万元，双方约定待被告于江办理过户登记后支付。被告将房屋交付给原告谢志昌，原告谢志昌对房屋进行装修，并居住使用至今。原告谢志昌多次要求被告于江协助原告谢志昌办理房屋过户登记手续，无果。 在本案开庭审理中，原告谢志昌增加诉讼请求：被告于江向原告谢志昌支付违约金5万元。 被告于江辩称，原、被告双方买卖的房屋，虽未办理房产证，但根据相关资料，该房屋是合法建筑，房屋来源合法。对原、被告签订房屋买卖合同认可，对合同的合法性无异议。双方在买卖房屋时，房屋的状况原告谢志昌是知情的，双方约定具备条件时办理过户登记手续，当时押了2万元的购房款，在办理房产证后支付。对于办理房屋过户被告于江是积极的，但原告谢志昌从未向被告于江提过。被告于江愿意积极配合原告谢志昌办理房屋过户登记手续，但诉讼费不应由被告于江负担。个人购买商品房，开发商完全有责任和条件办理房屋登记手续。原、被告签订的《买卖协议》和《补充协议》中对房屋过户登记的条款无效，其约定是违背客观实际情况，被告于江单方办理房屋过户登记是不可能实现的，必须双方一起才能办理。被告于江承认原告的第一、二项诉讼请求，驳回原告谢志昌要求被告于江支付违约金5万元的诉讼请求，如被告于江应承担违约责任，鉴于本案的实际情况，请求人民法院对违约金进行调整为0.5万元为宜。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告谢志昌提交的证据有：原告谢志昌身份证和被告于江人口信息（户籍）证明复印件，《房屋买卖协议》和《补充协议》原件，收条原件3张。被告于江提交的证据有：《商品房房屋买卖合同》原件，集资建房产权划分协议原件，公证书原件，竣工验收备案书复印件、房屋所有权证复印件。原、被告对对方提交的证据均没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月15日，被告于江将位于宣汉县住房出卖给原告谢志昌，双方签订《房屋买卖协议》，主要约定：房屋价款32万元，在双方签订协议时买受人支付购房款5万元，下余购房款在出卖人交付房产证时一次性付清；出卖人最迟在2009年7月25日前办理好该房屋在自己名下的房屋所有权证，费用由出卖人自己承担，并最迟在2009年7月底前将房屋所有权证交付给买受人，并搬出该房；买卖双方产权过户的相关税费按规定各自负担；如一方违约，按房价款的15%承担违约责任。如在办理房屋所有权证过程中，耽误时间20天，不属于违约。同日，原告谢志昌向被告于江支付购房款5万元，被告于江向原告谢志昌出具了收条。 2009年7月24日，原、被告签订《补充协议》，主要约定：被告于江于2009年7月26日将房屋交付给原告谢志昌；原告谢志昌2009年7月26日另付购房款25万元给被告于江，共计30万元，余款2万元在被告于江交付房产证时一次性支付；被告于江在2009年10月1日前将房产证办理完毕交付给原告谢志昌；被告于江原购房合同交房时一并交与原告谢志昌，被告于江办证时领回。2009年7月26日，原告谢志昌向被告于江支付购房款25万元，被告于江向原告谢志昌出具了收条。同日，被告于江将该房屋及原购房合同等交付给原告谢志昌。 2009年7月31日，原告谢志昌将该房原购房合同等交给被告于江，用于办理该房屋产权证。 同时查明，宣汉县东乡镇洲河桥北花园Ａ区工程由宣汉县鸿森房地产开发有限公司建设，由四川省宣汉县华兴建筑工程公司施工。位于宣汉县房屋所有权人为宣汉县鸿森房地产开发有限公司。2005年1月14日，宣汉县鸿森房地产开发有限公司与被告于江签订《集资建房产权划分协议》，约定：于江的房屋楼号的具体位置定于宣汉县。同日，双方在宣汉县公证处办理公证。2006年1月18日，四川省宣汉县华兴建筑工程公司与被告于江签订《商品房买卖合同》。 本院认为，位于宣汉县房屋属宣汉县鸿森房地产开发有限公司所有。2005年1月14日，宣汉县鸿森房地产开发有限公司与被告于江签订《集资建房产权划分协议》，约定被告于江的房屋位于宣汉县。被告于江于2009年7月15日将该房屋卖给原告谢志昌，双方签订的《房屋买卖协议》《补充协议》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性的规定，自双方签订时生效。 合同签订后，原告谢志昌按约定向被告于江交付了房屋价款30万元，被告于江按约定向原告谢志昌交付了房屋，双方履行了主要义务。但被告于江未按约定将案涉房屋的房屋所有权证办理在自己的名下，并将房产证交付给原告谢志昌，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告谢志昌要求被告于江协助办理案涉房屋过户登记手续的理由成立，本院予以支持。 关于违约金的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》约定“如一方违约，按房价款的15%承担违约责任”，原告谢志昌要求被告于江支付违约金5万元，被告于江认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原、被告双方均履行了主要义务，故本院对原告谢志昌主张的违约金予以减少，被告于江向原告谢志昌支付违约金2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十四条第一、二款规定，判决如下： 一、原告谢志昌与被告于江于2009年7月15日、7月24日签订的《房屋买卖协议》《补充协议》有效； 二、被告于江在本判决发生法律效力后三十日内协助原告谢志昌办理位于宣汉县房屋的变更登记； 三、被告于江向原告谢志昌支付违约金2万元。 以上金钱给付义务，限被告于江在本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告于江负担。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王一 二〇二〇年五月二十五日 书记员  冉欢