湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3261号原告：长沙名邸物业服务有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环路。法定代表人：李世平，男，1962年12月18日出生，汉族，居民，住。系公司董事长。委托诉讼代理人：王爱华，湖南河清律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：何叶娟，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：蒋景良，男，1972年12月29日出生，汉族，居民，住。原告长沙名邸物业服务有限公司（以下简称名邸物业公司）与被告蒋景良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何叶娟、被告蒋景良到庭参加诉讼。被告卢本案现已审理终结。原告名邸物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1427元、城市生活垃圾处理费75元，共计人民币1502元；2．请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告蒋景良系宁乡市玉潭镇人民北路新府名邸小区D8栋501房屋的所有人，建筑面积为132.93㎡。2014年4月28日，宁乡市玉潭镇人民北路新府名邸小区业主委员会与原告签订《新府名邸小区物业管理服务合同》，委托原告为新府名邸小区提供物业管理服务，收费标准为小高层住宅1.4元/月/㎡，多层住宅0.8元/月/㎡，商业物业1.8元/月/㎡，服务期限自2014年5月1日至2016年4月30日。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区设施进行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。合同到期后，因小区业主委员会进行换届选举，合同一直未续签，至2018年1月2日，原告退出新府名邸小区物业服务前，原告仍继续在为新府名邸小区提供物业服务。截至2017年12月31日止，被告应向原告缴纳物业管理费1427元，经催告一直未缴费。另宁乡市市容环境卫生管理局授权委托原告代收新府名邸区域内2014年至2017年所有居民的生活垃圾处理费，收费标准为75元/年，原告已向宁乡市市容环境卫生管理局缴纳了2014年至2017年的生活垃圾处理费，被告欠缴原告截至2017年12月31日生活垃圾费75元。上述被告所欠费用，原告于2019年7月31日向被告发出律师函进行书面催收未果。被告蒋景良口头辩称：我的车停在车库门口被撞坏，我有证据可证明，在派出所也报了案，派出所说要物业公司找人，但是物业公司没有去找。找物业公司协商过，2017年交物业费的时候，与物业公司收费的人说了修车的费用抵了2016年的物业费，达成了一个口头协议。就是因为物业公司答应了这个口头协议，我才同意交2017年的物业费，2016年的没交。前几天也与原告方收物业费的人联系了，他说当时有向物业公司反映这个情况，当时物业公司的领导也同意了。本院经审理认定事实如下：被告蒋景良为宁乡市玉潭镇人民北路（新府名邸）8栋501室房屋（建筑面积为132.93㎡）业主。2014年4月28日，原告名邸物业公司与宁乡县城郊乡新府名邸业主委员会签订《新府名邸小区物业管理服务合同》，约定由原告对被告所购买的新府名邸小区8栋501室住宅提供物业管理服务，物业费0.8元/月/㎡，合同期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同到期后，因小区业主委员会进行换届选举，合同一直未续签，至2017年12月31日，原告仍继续在新府名邸小区提供物业服务。被告蒋景良欠付2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费1276元（132.93㎡×0.8元／月×12月）、车库物业费151元（20.95㎡×0.6元／月×12月），共计1427元。以上费用经原告名邸物业公司书面催缴，被告蒋景良没有缴纳。另被告主张，2016年一天晚上，被告将车停在其车库门前被撞坏，因原告未尽到相应的协助义务而未找到侵权人，原、被告曾达成口头协议被告免交2016年的物业费，故被告一直未缴纳2016年的物业费。另查，2015年、2017年的物业费被告均已缴纳。以上事实，有原告提交的《湖南省服务价格登记证》、《宁乡县物价局价格备案申请表》、《新府名邸小区物业管理服务合同》、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、宁乡市城郊街道东沩社区居民委员会、宁乡市城郊街道物业管理工作办公室、宁乡市物业管理服务中心共同出具的证明、催收照片、（2018）湘0124民初6576号民事判决书与被告提交的物业费收据两张、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实。本院认为，原告名邸物业公司与宁乡县城郊乡新府名邸业主委员会签订的《新府名邸小区物业管理服务合同》真实有效，对原告及包括被告在内的全体小区业主具有法律拘束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向其交纳相应的物业管理费。合同到期后，因小区业主委员会换届选举，双方未能续签合同，但从宁乡市城郊街道东沩社区居民委员会、宁乡市城郊街道物业管理工作办公室、宁乡市物业管理服务中心共同出具的证明来看，2016年5月1日至2017年12月31日期间原告仍继续为小区提供物业服务，小区业主事实上也接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，故被告亦应向原告交纳物业服务费，但因被告将车停在其车库门前被撞坏，原告未尽到相应的协助义务，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为1284元（1427元×90%）。被告抗辩称原告口头答应免其2016年的物业费，提交了一段电话录音，无法核实通话对方的真实身份，且被告当庭表示通话对方不能出庭作证，被告提交的证据不能达到其证明目的，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于城市生活垃圾处理费，原告未在本院规定的时间内提交宁乡市市容环境卫生管理局委托其代为收取城市生活垃圾处理费的相关证据的原件核对，故本院对原告要求被告支付城市生活垃圾处理费的诉讼请求，不予支持。如因原告不履行物业合同约定义务或在履行物业合同约定义务过程中给被告造成损失，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蒋景良于本判决生效之日起三日内支付原告长沙名邸物业服务有限公司自2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1284元；二、驳回原告长沙名邸物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由长沙名邸物业服务有限公司负担4元，被告蒋景良负担21元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年五月十八日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。