广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初225号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：谭玉修，男，1992年1月18日出生，汉族，住广西钟山县。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“彰泰城房地产公司”）与被告谭玉修商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，原告向本院申请财产保全，请求查封被告谭玉修坐落于钟山县县城北环东路南侧C块钟山彰泰城8幢1单元22层2203号房屋一套，中国人民财产保险股份有限公司南宁市分公司自愿为原告彰泰城房地产公司的财产保全申请提供担保。本院于2020年3月27日裁定查封上述房产。原告彰泰城房地产公司的委托诉讼代理人黄世军到庭参加诉讼，被告谭玉修经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告谭玉修配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。3.判决被告谭玉修向原告彰泰城房地产公司支付违约金137218.20元，违约金从已付购房款中扣除。在诉讼中，原告彰泰城房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告谭玉修配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。3.判决被告谭玉修向原告彰泰城房地产公司支付违约金137218.20元，违约金从已付购房款中扣除。4.被告谭玉修支付律师费10000元。事实和理由：2018年5月6日，原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告彰泰城房地产公司将位于钟山县块钟山彰泰城（商品房预售许可证号为2017-012)8幢1单元22层2203号房屋出售给被告谭玉修，总价款为457394元，被告谭玉修在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款97394元，余款360000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。合同第八条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议的，任何一方均有权向商品房所在地钟山县人民法院提起诉讼。附件十一买卖合同补充协议第八条第1款约定：因买受人支付出卖人违约金，并按附件四第4条第2款项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。该条第8款约定，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等)均由买受人承担。原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修商签订合同后，原告彰泰城房地产公司已经到有关部门办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。按照附件十一商品房买卖合同补充协议第八条第2款第（2)项约定：买卖合同根据合同约定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。被告谭玉修因未能办理银行贷款，截止至起诉时止，被告谭玉修拖欠原告彰泰城房地产公司购房款360000元，逾期早已超过90天，已构成解除合同的条件，原告彰泰城房地产公司已发函向被告谭玉修追讨购房款，但被告谭玉修未能支付。原告彰泰城房地产公司认为，原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，因被告谭玉修违约，原告彰泰城房地产公司要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，并判决被告谭玉修配合原告彰泰城房地产公司到合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续，并支付违约金。原告彰泰城房地产公司向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告彰泰城房地产公司的诉讼请求。 并支付违约金。原告彰泰城房地产公司向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告彰泰城房地产公司的诉讼请求。 被告谭玉修未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，原告彰泰城房地产公司与被告谭玉修签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告彰泰城房地产公司将其位于钟山县商品房出售给被告谭玉修，商品房总价款为457394元；被告谭玉修在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款97394元，余款360000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，双方按照逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件四第4条规定：若买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：出卖人代为偿还的，买受人应当在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按照代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或买受人的原因导致贷款机构解除借款合同的，出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除按照代偿款项的30%向出卖人承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人已付房款中扣除违约金及出卖人再次卖出该房时所受的差价损失及相关费用、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）均由买受人承担”。商品房交付时间为2020年4月30日。原告彰泰城房地产公司的法定代表人在合同上盖印章，并加盖彰泰城房地产公司的公章，被告谭玉修在合同上签名。 2018年5月22日，被告谭玉修与中国农业银行股份有限公司钟山县支行签订《个人购房担保借款合同》，原告彰泰城房地产公司作为该笔贷款的保证人在合同上加盖公章。合同主要约定:借款金额为360000元，借款用途为购买住房，借款期限为20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日每期末月的借款发放日对应日）。合同还约定保证方式、保证范围、保证期间、抵押、抵押（预告）登记、违约责任等等。违约责任第十一条中规定借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。借款担保方式为阶段性保证+抵押。借款人（抵押人）谭玉修在合同上签名，保证人彰泰城房地产公司在合同上加盖公章。 2018年5月15日，原告彰泰城房地产公司办理商品房预售合同登记备案手续。2018年8月15日，原告彰泰城房地产公司办理商品房预告登记，同时设定预告抵押登记。2018年5月25日，原告彰泰城房地产公司收到被告谭玉修以按揭贷款方式支付的房款360000元。借款后，被告谭玉修仅归还了部分借款本金及利息，之后未按约定偿还银行贷款。2019年6月26日，因被告谭玉修未按《个人购房担保借款合同》的约定的期限偿还银行贷款本金、利息，原告彰泰城房地产公司作为保证人按照中国农业银行股份有限公司钟山县支行（按揭银行）的要求于2019年6月26日代被告谭玉修向银行归还了借款本金352746.39元，利息5742.37元，合计358488.76元。 本院认为，被告谭玉修未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还银行贷款，原告彰泰城房地产公司作为保证人为被告谭玉修代偿了银行借款本金352746.39元，利息5742.37元，可见被告谭玉修已无还款能力，原告彰泰城房地产公司根据合同的约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。合同解除后，被告谭玉修应协助原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。原告彰泰城房地产公司主张按照附件十一补充协议的约定计算30%的违约金，本院认为该补充协议将主合同约定的违约金从3%调整为30%，加重了买受人的责任，且未提供充分证据证实原告彰泰城房地产公司已经尽到告知说明义务；违约金应以实际损失为基础，原告彰泰城房地产公司未提供充分的证据证实其因合同解除遭受到的损失，原告彰泰城房地产公司主张按30%计算违约金过分高于造成的损失。因此，本院认为违约金应按主合同约定的3%计算，被告谭玉修应向原告彰泰城房地产公司支付违约金13721.82元（457394元×3%）。关于律师费的问题，原告彰泰城房地产公司提供的委托代理合同对于律师费的收费标准未明确约定，且原告彰泰城房地产公司主张的违约金明显超过必要限度，本院酌情支持律师费2000元。被告谭玉修已向原告彰泰城房地产公司支付了部分购房款，该违约金和律师费可从已付购房款中抵扣。被告谭玉修向原告彰泰城房地产公司支付的房款除首付款之外还有部分已还借款本金，因此被告谭玉修已向原告彰泰城房地产公司支付房款104647.61元（首付款97394元+借款本金360000元-代偿款352746.39元），原告彰泰城房地产公司应向被告谭玉修返还购房款88925.79元（104647.61元-13721.82元-2000元）。 被告谭玉修经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告谭玉修于2018年5月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告谭玉修于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告谭玉修退还购房款88925.79元。 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1622元，财产保全费2807元，合计4429元（原告已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担3957元，被告谭玉修负担472元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邹智利 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。