陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终3731号     上诉人（原审被告）：田旬河，男，1959年11月16日出生，汉族，住西安市蓝田县，现住西安市蓝田县。   被上诉人（原审原告）：蓝田县吉祥物业管理有限责任公司，住所地蓝田县。   法定代表人：胡文彬，该公司经理。   上诉人田旬河因与被上诉人蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   田旬河上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由吉祥物业公司承担。事实和理由：1.田旬河在与西安市绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）签订的楼花销售合同中并无前期物业服务合同约定内容，且销售合同与前期物业服务合同之间在时间上相互矛盾，本案中，田旬河与绿洲公司签订销售合同时间为2005年1月4日，而绿洲公司与吉祥物业公司系2007年9月26日签订前期物业服务合同，田旬河对吉祥物业公司作为涉案小区的前期物业服务单位并不知情；2.吉祥物业公司与小区其他业主签订的前期物业管理服务协议书不能作为约束田旬河的依据；3.涉案小区自建设至今未成立业主委员会，也未召开任何业主大会进行表决，吉祥物业公司一审提交业主投票结果、业主大会书面征求意见稿、业主临时公约等均属单方伪造证据，不能作为定案依据；4.吉祥物业公司内部管理混乱，小区业主安全无法得到保障，未提供相应的物业管理；5.吉祥物业公司按照别墅标准收费没有依据，收费过高。   吉祥物业公司辩称，1.楼花销售系销售行为，并非物业公司负责，田旬河购房合同及联建协议明确约定了物业管理的相关内容，田旬河所述对物业管理不知情与事实不符；2.并无法律规定要求物业服务企业与每一户业主签订合同，物业服务企业系与前期建设单位签订合同，业主交纳物业费符合法律规定，收费已经物价部门审批，业主临时公约亦约定业主迟延支付物业费需承担滞纳金；3.田旬河所称吉祥物业公司伪造证据，与事实不符；4.吉祥物业公司一审中提交奖牌等，可以证实田旬河所称管理混乱与事实不符。   吉祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判令田旬河支付所欠吉祥物业公司2010年1月至2019年8月物业费16773元；2.判令田旬河负担诉讼费用。诉讼中，吉祥物业公司变更诉讼请求为：1.判令田旬河支付所欠吉祥物业公司2010年5月至2019年8月物业费16773元；2.要求判令田旬河支付吉祥物业公司违约金12152元；3.判令田旬河承担当庭出伪证的责任；4.案件受理费由田旬河负担。   一审法院认定事实：绿洲公司系蓝梦园小区的开发商。2005年1月24日，田旬河与绿洲公司签订《楼花销售合同》，双方约定由田旬河在D21号地块上按照开发商要求自建住宅，“乙方（田旬河）必须遵守甲方（绿洲公司）有关该小区的物业管理规章制度”。田旬河按照甲方要求自行施工建设了D21号住宅。2007年9月26日，吉祥物业公司与绿洲公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由吉祥物业公司对蓝梦园小区提供物业服务，物业服务费用按照庭院式住宅0.75元∕月∕平方米，单元房0.40元∕月∕平方米计算。2008年，自建房业主联名反映吉祥物业公司收费过高，经双方协商及物价局定价，自2008年5月开始，吉祥物业公司对自建庭院式住宅按0.65元∕月∕平方米收取物业服务费。田旬河系蓝田县XX小区XX户业主，该住宅系自建庭院式住宅，房屋面积267.77平方米。该房屋于2006年简称，建成后田旬河一直未装修入住，亦未缴纳物业费，2009年7月起因维修房屋购电缴纳了部分物业费，随后直至2011年12月期间，田旬河将房屋暂借他人使用，使用人在使用期间缴纳了部分物业费。田旬河于2015年装修后入住至今，入住后，陆续缴纳部分物业费，目前物业费尚拖欠14719.81元（计算至2019年8月）。一审庭审中，双方各执己见，未能达成一致调解意见。一审另查明，蓝梦园小区未成立业主委员会，目前吉祥物业公司仍为蓝梦园小区提供物业服务。   一审法院认为，吉祥物业公司与绿洲公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。现吉祥物业公司已经按照合同的约定，基本履行了物业管理服务义务，田旬河作为前期物业管理服务的受益人应履行向吉祥物业公司缴纳物业管理费的义务。田旬河辩称房屋系自建房，且未与吉祥物业公司签订物业服务合同不应缴纳费用，与法律规定相悖，不予支持。田旬河辩称《前期物业服务合同》有效期已满，无法律依据，不予采纳。田旬河答辩意见中认为开发商与吉祥物业公司签订的《前期物业服务合同》有欺诈行为，可以另行提起诉讼。田旬河主张吉祥物业公司服务不到位，管理混乱等情形不能作为其长期拒绝缴纳物业费的理由。但是，吉祥物业公司在以后的物业服务中也应积极与业主沟通，不断提升、改进其服务质量。吉祥物业公司请求2008年5月之后按0.65元∕月∕平方米计算物业服务费用，少于合同约定标准，系其自行处分权利之行为，符合法律规定，予以准许。对在田旬河未入住期间按照70%标准收取物业费，也符合法律法规的相关规定。田旬河应缴纳2010年5月至2019年8月期间欠付物业费。对于吉祥物业公司主张的欠费金额，根据其提供的业主缴费2019年度台账显示，至2018年末结算时，田旬河物业费已缴纳至2011年4月，且尚有55.45元结余未予计算。随后田旬河又分别于2019年4月1日缴纳物业费375元，6月13日缴纳375元。2011年5月至2019年8月期间（2012年1月至2014年12月期间按照70%收取）按吉祥物业公司主张的标准计算物业费总数为15525.26元，减去田旬河随后分两次缴纳的共750元及结余55.45，尚欠14719.81元，吉祥物业公司诉讼请求中主张的金额16773元，与其提供的证据相矛盾，且田旬河亦对台账记录的金额无异议，故应以台账为准，认定田旬河欠费14719.81元。对于吉祥物业公司请求的违约金，因吉祥物业公司与田旬河尚未签订物业服务合同，蓝梦园小区业主大会或业主委员会亦未以其名义与吉祥物业公司签订物业服务合同，故田旬河是因《前期物业服务合同》之效力，才负有向吉祥物业公司缴纳物业费之义务，但该合同中未约定违约金事项。因此，对吉祥物业公司要求田旬河支付违约金之诉讼请求，不予支持。吉祥物业公司主张田旬河提交的《情况说明》内容不实，系伪证，在诉讼中请求追究田旬河责任。该证据系田旬河与部分住户向有关部门反映问题的材料，其内容为单方面表述，不能单独作为认定事实的依据，在本案中，其主要作用为证明田旬河方曾向有关部门反映过小区管理存在问题。若吉祥物业公司认为其内容不实，侵害吉祥物业公司声誉，可另行提起侵权之诉，本案中不予处理。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告田旬河于本判决生效后十五日内向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2010年5月至2019年8月所欠物业费14719.81元。二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元（原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司已预交），由被告田旬河负担。   本院经审理查明，一审判决认定事实属实。   本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”吉祥物业公司与案涉房屋开发商绿洲公司签订《前期物业服务合同》，田旬河作为业主，该合同对其具有约束力，吉祥物业公司与田旬河之间形成物业服务合同法律关系。田旬河房屋系自建庭院式住宅，根据《前期物业服务合同》约定内容，庭院式住宅物业管理服务费收取标准为0.75元每月每平方米，吉祥物业公司主张田旬河按照0.65元每月每平方米标准交纳物业费，一审法院判决田旬河按照该标准支付欠缴物业费，并无不当。综上所述，田旬河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费168元，田旬河已预交，由田旬河负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘   琪   审 判 员  师   婷    审判员 卫婉莹     二〇二〇年五月十五日     书记员  程    姣            1