湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初752号原告：梅旭，男，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告梅旭的特别授权代理人。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告梅旭的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告梅旭与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告梅旭及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，两被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅旭向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付房屋回购款338640元；2．判令二被告支付房屋收益款125797（庭审中变更为116658元，自2014年7月29日起至2020年4月28日止）；3．判令二被告支付违约金1933元；4．判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月29日，原告与另业主郑某与张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》。购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房间，建筑面积56.44㎡，房价款282200元，其中梅旭出资141100元（50%）。原告于当日一次性付款141100元，张家界山水置业公司出具了收款收据。2014年7月29日，原告与二被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，委托装修改造款总额为395080元，原告于当日一次性支付装修改造款197540元（50%），张家界山水置业公司出具收款收据；合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还给原告，每年29631元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，每年19754元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划拨入原告指定银行账户。2014年7月29日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期满三年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告必须接受转让。本合同租赁期限内，第一年、第二年被告张家界大成酒店公司支付原告租金每年21165元；第三至第五年支付原告租金每年14110元。租金自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划拨入原告指定银行账户。合同第六条约定租赁期满五年后，原告可按房屋原始总价值出让该物业给被告。从2016年7月开始被告少付或拒付原告的房屋收益款共91797元，共计收到投资收益111387元。原告认为被告不按期履行合同约定，属于单方面违约，应承担违约责任，原告与被告先后签订的几份合同是一个目的，原告投资获得收益，约定期限被告回购房屋。因此，几份合同是连环合同，在内容上是相互联系的，形式上是独立的，内容上是并非独立的合同，而且二被告相互担保，应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．房屋回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2．2014年7月29日起至2019年7月28日止，被告已向原告共计支付110796元；3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。（四）原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。（五）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（六）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2014年7月29日，原告梅旭与案外人郑某以282200元购买了被告张家界山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号商品房（建筑面积56.44㎡、套内建筑面积40.74㎡、分摊面积15.70㎡）一套，原告梅旭出资141100元（占50%）。同日，原告梅旭与二被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，约定将购买的房屋交由被告张家界大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。在本合同的投资期内，该房屋年投资收益第一、二年为21165元，第三至五年为14110元，按年自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，由被告将当年租金收益一次性划拨入原告指定的银行账户。合同约定：租赁期满三年后，原告可按该房屋原始总价值（指房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和），转让该物业，被告须接受转让。还约定投资期内被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应另向原告支付该房屋违约期内应支付的租金3%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。2019年7月29日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，原告梅旭购买的807号房屋仍在继续由被告张家界大成酒店公司经营使用。2．2014年7月29日，原告梅旭与案外人郑某（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座××层第××号房，建筑面积为56.44平方米；在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币395080元；甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为甲方每人人民币29631元。第三年至第五年该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为甲方每人人民币19754元；由乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2019年7月29日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，但被告张家界大成酒店公司仍在向原告返还委托装修改造折旧款。3．2014年7月29日，原告梅旭向被告张家界山水置业公司付清购房款141100元，并向被告张家界大成酒店公司付清委托装修款197540元，共计338640元。同时，原告梅旭将张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年7月29日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告梅旭足额支付租金。被告张家界大成酒店公司于2016年7月29日至2017年7月28日期间下欠租金14110元、委托装修改造折旧款19754元，2017年7月29日至2018年7月29日期间下欠租金11435元、委托装修改造折旧款16609元，2018年7月29日至2019年7月28日期间下欠租金12700元、委托装修改造折旧款17780元，2019年7月29日至2020年4月28日期间下欠租金和委托装修改造折旧款24270元，共计116658元。上述事实，有当事人的陈述及原告梅旭提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《中信银行卡账户交易明细》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款338640元的问题。原告梅旭与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同的约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。在原告梅旭与二被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》约定的房屋回购期限届满后，原告可按该房屋原始总价值（指房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和），转让该物业，被告张家界大成酒店公司须接受转让。现房屋的回购期已经届满，原告梅旭要求被告张家界大成酒店公司履行房屋回购义务支付房屋回购款338640元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋收益116658元的问题。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由被告张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。且从原被告双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告梅旭与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告梅旭的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修改造折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，被告张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告梅旭支付委托装修改造折旧款，故被告张家界大成酒店公司的该辩称观点，本院不予采纳。2020年4月10日，原告梅旭向本院诉讼要求被告张家界大成酒店公司履行回购义务，则自2020年4月10日，租赁合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款的截止日期应为2020年4月10日，应予扣减2020年4月11日至2020年4月28日期间的租金和委托装修改造折旧款1693.2元［（14110元／年＋19754元／年）÷12个月÷30天×18天］。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的租金1176元（14110元／年÷12个月）为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告自2016年7月29日至2020年4月10日止的租金和委托装修改造折旧款共计113788.8元（116658元-1693.2元-1176元）。3．关于原告要求被告支付违约金1933元的问题。原告梅旭与二被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》约定：“本合同投资期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋违约期内应支付的租金3%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”，以及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定：“如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”原告梅旭要求被告张家界大成酒店公司支付委托装修折旧款违约金592.62元（19754×1%×3年），以及要求被告张家界大成酒店公司支付房屋租金违约金1269.9元（14110×3%×3年），根据《房屋租赁合同》约定，被告应向原告支付该房屋原始总价值千分之五的违约金70.55元（141100元×5‰）。以上三项违约金共计1933元，并未超过合同约定的违约责任标准，符合法律规定，本院予以支持。对于本案二被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，无事实和法律依据，本院不予采信。4．关于原告梅旭诉请被告张家界山水置业公司承担连带支付责任的问题。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益和委托装修改造折旧款提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告梅旭不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，被告张家界山水置业公司应在提供的担保物的价值范围内承担连带清偿责任。双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均于2019年7月29日履行期限届满，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，被告张家界山水置业公司自合同履行期限届满后的债务免除担保责任，故原告梅旭要求被告张家界山水置业公司对2019年7月29日至2020年4月28日期间的债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告张家界山水置业公司仅对2016年7月29日至2019年7月28日期间，被告张家界大成酒店公司欠付的租金38245元、委托装修改造折旧款54143元以及违约金1862.52元承担连带清偿责任。被告答辩称原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任的理由，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告梅旭支付房屋回购款338640元及违约金70.55元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告梅旭支付自2016年7月29日起至2020年4月10日止的房屋投资收益租金及委托装修改造折旧款共计113788.8元，及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计1862.52元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在合同期限内（即自2016年7月29日起至2019年7月28日止）的租金38245元、委托装修改造折旧款54143元以及违约金1862.52元承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告梅旭其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8296元，适用简易程序减半收取4148元，由原告梅旭负担130元，由被告张家界山水置业有限公司负担3012元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十五日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。