广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1059号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区兴安县兴安镇西环路水印城市花园4栋1单元101号。统一社会信用代码：914503255718079833。 法定代表人：熊世猛，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊晓丽，该公司财务部经理。 委托诉讼代理人：张永新，该公司销售部经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张子辉，男，1975年4月14日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫春英，女，1976年8月6日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳红，女，2000年6月17日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐海珠，广西灵湖律师事务所律师。 上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称：“龙兴公司”)因与被上诉人张子辉、莫春英、张艳红商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙兴公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1577号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2016年12月19日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，该合同第17页约定了“第3条分期付款……（2）剩余房款：在2017年2月12日交款……161288元，”而被上诉人经多次催交后才于2017年2月20日交款130000元，2019年1月31日交款15000元，2019年6月23日交款16288元。依据合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，被上诉人已构成违约，依约应当向反诉人支付9887元违约金，并非一审判决中的按付款时间和金额分阶段计算。2.一审对被上诉人逾期付款违约责任并未按合同约定计算，而是自行分段分笔计算，无事实和法律依据。根据合同第十五条第二款约定，违约金应按照已付房款的万分之0.5计算，即使出卖人违约，按照公平原则，也不应当直接一次性按总价215000元计算，也应当按付款时间和金额分段计算，且交房后的90个工作日为逾期办证违约时间，当时，买收入缴纳的房款也并非全款。3.出卖人已按合同约定在2017年交付房屋给买受人后，买受人于2019年6月23日交清房款。买受人逾期交纳购房款已构成违约，因此，被上诉人也需要承担逾期交款造成的逾期办证责任。综上，请求二审法院依法改判。 张子辉、莫春英、张艳红辩称，被上诉人已经按照合同履行了义务，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张子辉、莫春英、张艳红向一审法院起诉请求：1.判令被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金1775元（违约金以原告支付购房款215000元为基数，逾期期间由2017年12月19日起计算至被告将办理与房屋产权登记相关的所有资料提交到产权登记机关备案止，现暂算至2019年7月27日，逾期423天，年利率7.125%，合计违约金1775元，年利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%为标准的10%计算）；3.判令被告就水印城市花园小区7栋1单元401号房的供电一事，立即代原告向兴安县供电公司申请开立独立供电用户的供电开户手续；4.本案诉讼费由被告承担。 龙兴公司向一审法院反诉请求：判令三反诉被告向反诉原告支付9887元违约金。 一审法院认定事实：2016年12月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》，合同约定了该房屋的基本情况、计价方式、总价款、交款方式、交房期限、办证期限、逾期办证的违约责任等内容；合同的补充协议约定了水电设施管网费等均由被告代为办理等内容。 被告（反诉原告）龙兴公司开发的位于兴安县出售给原告，价款为215000元，约定被告在2017年12月19日前交房。 另合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：（不可抗拒因素除外）1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之0.5赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。3、因买受人的原因造成商品房不能在规定期限内取得产权证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。4、出卖人在上述规定期限内已将资料上报有关部门备案，因有关部门的原因使买受人不能及时取得房地产权证的，则不应由出卖人承担责任。 《合同补充协议》（附件四）第一条约定：一、办理房产证、土地证所需交纳的契税、公告维修基金、工本费、测量费、过户费、水电管网安装开户费、入户门、共用电控门等全部一切费用由买受人交纳。二、在签订本合同时，出卖人应向买受人代收取办证部门应缴纳的费用。以上税费全部由买受人承担，共计16288元，办证部门及因办证收取的各项费用以实际发生收取的数额为准（多退少补）。买受人应在规定的时间内缴纳，买受人逾期不交应视为违约，应向出卖人支付违约金1000元，由此造成出卖方无法办理产权证或延期办理产权证的，出卖方不承担任何责任。 合同签订后，原告分别于2017年2月20日交款130000元，2019年1月31日交款15000元，2019年6月23日交款16288元，合计共缴纳房款161288元，于2016年12月19日交清代办费用16288元，并于2017年12月19日前接受了案涉房屋。 一审法院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 本案争议的焦点：一、被告（反诉原告）是否有协助原告办理产权证书的义务及条件是否成就；二、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证的违约金是否有法律依据及计算标准如何界定；三、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）为其办理独立供电开户手续是否为被告（反诉原告）法定义务;四、被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实和法律依据。 关于被告（反诉原告）是否有协助原告办理产权证书的义务及条件是否成就的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，原告虽未履行完交清房款的相应义务，被告龙兴公司已通过反诉主张权利。被告除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有依约为原告办理相应的房屋权属证书的义务。现案涉房屋已经具备办理房屋权属证书的条件，被告应全面履行协助原告办理房屋权属证书的义务。该院对原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证的违约金是否有法律依据及计算标准如何界定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；逾期办证的违约金应以日计算。关于违约金的计算期限。原、被告约定“自交付之日起超过90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：本案的原告于2017年12月19日收房，被告应在90个工作日后即2018年4月24日起向原告支付违约金，被告仍未能为原告办理房屋权属证书，故违约金的计算期限应为：2018年4月24日起至原告提起诉讼该院受理之日2019年8月23日止，共计486天。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。原、被告签订的合同对逾期办证的违约金约定过低，不足以体现违约金处罚性，该院依法予以调整。违约金计算应以房款总额215000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准（215000元×7.125％÷365日×486天）的10%即2039元违约金由被告龙兴公司承担。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）为其办理独立供电开户手续是否为被告法定义务的问题。根据合同补充协议第一、二条约定，被告龙兴公司已向原告收取代办水电管网安装开户费，被告理应为原告代办上述合同补充协议确定的义务，故原告此项诉讼请求，该院予以支持。 关于被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，被告（反诉原告）龙兴公司要求原告（反诉被告）支付房款逾期违约金合法有据，该院予以支持。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）约定“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”，即原告（反诉被告）支付房款的最后时间应确定为：本案的原告（反诉被告）应当于2017年2月12日支付剩余应付款，即2017年2月13日起向被告（反诉原告）支付违约金，故违约金的计算期限应为：1笔以130000元为基数，从2017年2月13日起计算至2017年2月20日止，共计7天；1笔以15000元为基数，从2017年2月13日起计算至2019年1月31日止，共计717天；以16288元为基数，从2017年2月13日起计算至原告（反诉被告）交清购房款之日即2019年6月23日止，共计860天。因双方约定按照逾期应付款每日万分之0.5的违约金过高，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准的10%计算逾期支付房款违约金，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，依据登记部门的相关规定，协助原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红办理位于兴安县（建筑面积92.527平方米）房屋权属证书；二、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红逾期办理房屋产权证的违约金2039元；三、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红办理位于兴安县水电管网独立供电用户的开户手续;四、原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司逾期付款的违约金[参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准的10%，以反诉被告应交房款161288元分别计算：1笔以130000元为基数，从2017年2月13日起计算至2017年2月20日止，共计7天；1笔以15000元为基数，从2017年2月13日起计算至2019年1月31日止，共计717天；以16288元为基数，从2017年2月13日起计算至原告（反诉被告）交清购房款之日即2019年6月23日止，共计860天]；五、驳回原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）张子辉、莫春英、张艳红负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、逾期付款违约金应如何计算；二、逾期办证违约金应如何计算。 关于争议焦点一，本案中，被上诉人未按合同约定的时间支付购房款，根据双方签订的合同约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。被上诉人在2017年2月12日应交的剩余房款为161288元，而被上诉人于2017年2月20日才交款130000元，2019年1月31日交款15000元，2019年6月23日交款16288元，故一审按照被上诉人逾期付款金额分段计算违约金并无不当。上诉人主张按照应付款161288元计算无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”然，被上诉人于2017年12月19日收房，却于2019年6月23日才付清房款，故上诉人为被上诉人办理产权证书的时间应顺延至2019年6月23日之后的90个工作日，即自2019年11月1日起向被上诉人支付违约金。被上诉人向一审法院起诉时，尚未到上诉人为被上诉人办理产权证的最后期限，故一审判决上诉人应当承担违约责任的认定错误，本院予以纠正。 综上所述，龙兴公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1577号民事判决第一、三、四项； 二、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1577号民事判决第二、五项； 三、驳回被上诉人张子辉、莫春英、张艳红一审的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费100元，由上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司负担50元，被上诉人张子辉、莫春英、张艳红负担50元；反诉案件受理费50元，由被上诉人张子辉、莫春英、张艳红负担；二审案件受理费150元，由上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司负担50元，被上诉人张子辉、莫春英、张艳红负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月十八日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云