江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初228号原告：江西省鹤群房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：913601007460845701。住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部。法定代表人：胡学群，公司董事长。被告：姜贞强，男，汉族，1990年9月29日出生，庐山市人，住江西省庐山市。委托代理人：梅后刚，系该店铺实际经营者。原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群公司）诉被告姜贞强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告鹤群公司法定代表人胡学群及被告姜贞强的委托代理人梅后刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤群公司诉称：一是要求判决终止原被告双方签订的租赁合同，被告从2019年12月1日至2020年1月底霸占原告的商铺经营二个月租金4310元应向原告缴纳，被告霸占商铺经营未缴纳的租金至被告搬出日止，并按中国人民银行贷款四倍利率支付利息；二是要求判决被告在租赁合同中约定支付给原告的二个月商铺押金、水电押金合计6310元不予退回；三是要求判决被告向原告支付违约金5万元；四是要求本案诉讼费归被告承担。事实与理由：2018年11月26日，原告鹤群公司把庐山天街1#、2#楼已竣工验收的底层店面租赁给被告，双方签订《租赁合同》，合同对租赁范围、租赁期限、价格和付款方式、违约责任等作了详细约定。租赁合同签订后，被告缴纳了第一年房租后，即将原告租赁的一层商铺每间隔断墙违约全部拆除，此行为严重违反了合同约定，破坏了房屋结构，被告还霸占原告的商铺经营，违约拒缴第二年合同约定的商铺租金。针对被告的违约行为，原告于2019年12月17日用特快专递通知被告为缴纳商铺租金和改变房屋结构应承担的违约责任，可被告不予理会，故原告按照《合同法》的相关规定，遂起诉至法院。被告姜贞强辩称，第一，对于房租我方并没说不交，从合同签订起，第一年我们就交了租金并装修，原告对装修情况是知情且同意的，我们在装修时，房东也一直到场，没有阻止我们装修，默认允许我们进行改造；其次，原告收取租金已经超过商铺面积应交的租金，原告说超过面积收取的租金可以退回给我们，但是一直没有退，场地前面的污水已经严重影响店铺的经营；第二，我方不同意解除合同，水电开通是我方自己去开通的，自己交钱，原告并没有参与，2019年5月4日才开通水电，所以原告要求收取我方水电押金不合理，我们店铺的工商执照一直难以办理，原告在2019年4月1日给我们出具的证明去工商局办理时无效，一直到2020年1月20日才办理的工商执照，是因为原告不提供证明才导致我们没有办理执照，无法进行经营。另外下水道经常堵塞，打电话给房东，房东不予理睬，现在只能我们自己想办法解决。支付原告鹤群公司一年房租后，店铺就转让给梅后刚，收取了梅后刚32170元的转让款，转租事宜原告鹤群公司已知晓。经审理查明，2018年11月27日，原告鹤群公司法定代表人胡学群与被告姜贞强签订《租赁合同》，合同约定，鹤群公司将其开发的庐山天街2号楼11号、12号店面租赁给被告姜贞强经营，租赁房屋面积为107.76平方米，租赁期限为五年，从2018年12月1日至2023年11月30日，合同中对租赁范围和租赁价格、付款方式及违约责任等事宜进行了约定。租赁价格为第1-3年以20元/㎡/月的价格租赁给被告经营，从第四年每月增加2元/㎡即22元/㎡/月，第五年每月增加2元/㎡即24元/㎡/月，本合同签订后，被告必须缴纳2个月的租赁金以及用水、用电押金2000元，上述押金包括用水用电押金在合同租赁期内原告不支付利息给被告，租赁合同期满不计息退回。付款方式为，承租期五年，分五次付商铺租金，承租方应在2018年12月1日起第一年每月付一年房租，押金二个月的房租款，用水用电押金额2000元，第二年每月付房租款，每月20元一平方，第三年每月付房租款20元一平方，第四年每月付房租款22元一平方，第五年每月付房租款24元一平方。同时，双方合同约定被告在租赁期内对店面应当爱护和维修的责任，不得有破坏房屋结构的行为。双方同时约定违约责任为：如被告对本签订的租赁合同条款违约，被告的押金包括用水、用电押金不予退回，被告并支付违约金5万元给原告，原告有权同时终止双方签订的租赁合同，清退被告租赁权利。合同签订后，被告姜贞强按约向原告鹤群公司缴纳第一年租金及两个月租金保证金及水电押金2000元。至2019年12月被告姜贞强未及时缴纳租金，2019年12月17日，原告向被告姜贞强寄送《关于要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金的通知》，要求租赁商铺缴纳租金，否则追究违约责任。被告姜贞强等亦向原告鹤群公司书面邮寄《温泉天街商铺租户要求出租人胡学群履行义务的通知》，要求原告提供有效证明以便被告办理工商营业执照，同时指出原告的商铺存在以下问题：1、下水道堵塞导致污水无法排放；2、租赁合同未给租户免装修期限；3、水电押金应退还各租户。之后，原告鹤群公司以被告姜贞强改变房屋结构并不缴纳房租为由，起诉至法院要求解除租赁合同并追究违约责任。另查，被告姜贞强与案外人梅后刚于2020年2月27日签订《转让合同》，转让款为32170元。梅后刚将承租的案涉房屋用途为经营餐饮，店铺名为“8点半烧烤”，2020年1月20日已经办理营业执照，执照名称为“庐山市温泉镇梅记烧烤店”（统一社会信用代码：92360427MA394FH87W），现处于经营状态中。另查，涉案租赁房屋系原告鹤群公司开发建设，该商铺办理了预售登记但没有销售，亦未办理产权登记。上述事实，有原告鹤群公司提交的原告营业执照和法定代表人身份证明书、《租赁合同》、被告商铺照片、《要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金通知》及邮寄交寄单，被告姜贞强提交的温泉天街商铺租金意见书、《温泉天街商铺租赁人员要求胡学群履行义务的通知》、被告姜贞强商铺营业执照、转让合同及原、被告当庭陈述在卷为凭，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告法定代表人胡学群代表原告鹤群公司与被告姜贞强签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，应为合法有效，案涉租赁商铺属于原告鹤群公司开发建设并享有权益，胡学群作为原告鹤群公司法定代表人，其代表原告公司签订的租赁合同对原告鹤群公司具有约束力，案涉《租赁合同》的相对方为应为原告鹤群公司及被告姜贞强，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告姜贞强将案涉商铺转租于梅后刚，但原告鹤群公司并未与转租人梅后刚重新签订租赁合同，其私自转让行为不具有对抗善意第三人的原告鹤群公司，故根据合同法规定，原告鹤群公司和被告姜贞强的租赁合同继续有效，原、被告双方应受《租赁合同》约束，履行义务承担责任。针对原告鹤群公司要求解除涉案合同的诉讼请求，本院认为，原告诉请要求终止租赁合同理由主要是两点，一是被告姜贞强迟延缴纳租金；二是被告姜贞强存在破坏房屋结构行为。首先，关于租金缴纳问题，被告姜贞强在租赁合同签订第一年依约按时缴纳房租，直至2020年初，正值国内疫情爆发之际，案涉营业店铺作为旅游景点的餐饮业店铺，受到疫情严重影响，处于停业状态，停业期间未有营业收入且资金周转困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”针对疫情期间的房屋租赁合同，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，双方应本着互谅互让的原则，实现合作共赢，双方应抱团取暖，共度时艰，而不是简单的以解除合同达到自身目的，故原告鹤群公司以被告姜贞强没有约定期限支付租金为由请求终止租赁合同并承担违约责任的诉请，本院不予支持。其次，关于被告改变房屋结构的问题，租赁合同约定租房面积为107.76平方米，原告在向被告姜贞强出租房屋时并未限制该房屋的使用方式和具体用途，被告姜贞强承租后对租赁房屋进行了装修，且原告鹤群公司对被告的装修行为应当知晓并默许，原告诉称被告姜贞强违反合同约定改变房屋结构，未提交证据予以证实，且该改变房屋结构的行为亦是为了经营需要，并没有达到合同约定的根本违约，故原告鹤群公司要求解除原、被告双方签订的租赁合同的诉请，本院不予支持。本院认为，原、被告双方签订租赁合同的目的是为了充分利用案涉房屋价值，获得经济效益，互利共赢。本案中，被告姜贞强违约程度未达到根本性违约且存在不可抗力因素介入，且被告姜贞强当庭表示愿意继续承租案涉铺面并尽快补缴租金，原、被告双方应继续履行租赁合同，按照约定全面履行自己的义务，并未达到合同约定的解除条件，但被告姜贞强应按照合同约定缴纳房屋租金系其应尽的合同义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司对被告姜贞强的诉讼请求。本案件受理费1316元由原告鹤群公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审 判 长  许秉国人民陪审员  缪志强人民陪审员  殷兰珍二〇二〇年五月二十五日书 记 员  雷捻琪