辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初1985号原告：大连和家物业管理有限公司。住所地：庄河市城关街道海云天小区2-3号。统一社会信用代码：91210283687058371J。法定代表人：钟德一，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1987年10月22日出生，汉族，系该公司职工，住庄河市。被告：于亮勋，男，1991年9月12日出生，汉族，住庄河市。原告大连和家物业管理有限公司与被告于亮勋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丹丹及被告于亮勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年7月5日至2019年7月4日期间物业费、电梯费1717元、利息55元，合计1772元；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：被告购买大连百惠房地产开发有限公司建设的御河湾小区13号楼4单元202室（建筑面积95.39平方米）房屋一套。2015年7月14日，被告入住前与开发商签订《前期物业管理服务协议》，约定该小区的物业服务由原告提供，被告按照住宅建筑面积1.2元/平方米/月的标准交纳物业费，电梯费按住宅建筑面积0.3元/平方米/月的标准交纳。被告每年物业费为1374元、电梯费343元。被告于当日入住后，原告按合同约定提供物业服务，被告陆续交付了2018年7月4日前的物业费、电梯费。2018年7月5日至2019年7月4日期间被告应交物业费、电梯费合计为1717元，此款经原告多次催缴未果。2019年7月5日至2020年3月31日期间按年利率4.35%计算，被告应付利息55元。现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告辩称，原告不按物业合同约定向被告提供物业服务，违约在先，具体存在以下违约行为：1.原告不按规定组织成立业主委员会。2017年小区已经达到成立业主委员会资格，但原告一直不配合业主与居委会成立业主委员会，没有业主委员会的小区是不合法的；2.自被告入住小区至今，原告从未按合同约定编制物业管理服务标准及内容和财务年度计划；3.对小区房屋共用设施维修不及时。被告居住的12号楼4单元门口设备锁损坏后，原告没有及时更换，造成单元门一天一夜敞开；小区监控死角多，很多地方无法查阅；监控设施不齐全，不清晰，电梯里无摄像头；4.对小区公共设备不维修或者维修不及时。小区车道拐弯处路灯损坏后原告不更换，严重影响了司机开车视线与小区业主的人身安全；5.小区路面凹凸不平且有很多损坏，地砖缺失，地砖之间缝隙过大，雨雪天气过后造成路面有积水和冰，存在安全隐患，原告没有妥善解决；6.不履行小区内绿化义务，小区内绿化带和花园里的枯树死枝随处可见，影响了小区形象；7.原告对小区的积雪从不打扫，均靠自然溶化；8.小区12号楼2单元1楼楼道内有业主占用公摊面积建造违章建筑，原告未予制止和处理，也未向有关部门报告；9.未向业主公布物业费和住宅维修基金利息收支情况；10.小区长期有载重量为7吨的厢式货车进出，原告不予管理；11.违反规定乱收费。原告以方便车辆自动进入与出行为由要求购买蓝牙卡，并且承诺以后是封闭小区，告知不购买车辆蓝牙车辆即无法进入，但购买蓝牙卡后发现小区大门不需使用蓝牙卡，造成蓝牙卡闲置；12.今年疫情初期，原告没有按照规定阻拦外来人员进入小区，也没有按照规定测量体温；13.物业费按照每月每平方米1.2元计算没有依据，与享受的服务不匹配。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告于亮勋系庄河市御河湾小区13号楼4单元202室业主，其居住的房屋由大连百惠房地产开发有限公司建造，房屋的建筑面积为95.39平方米，被告于2015年7月14日领取房屋钥匙。2015年7月14日，被告与大连百惠房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告对被告居住的案涉小区提供物业服务；物业管理费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元计算；物业管理费缴付方式为住宅小区竣工交付被告时（以被告接收物业钥匙时间为起算日），被告交付二年物业管理费；二年以后物业管理费收取方式为年缴；电梯费按照房屋建筑面积每月每平方米0.3元计算，自被告接受物业钥匙时间为计费起算日，二年后收取方式与物业管理费一起收缴；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补齐，并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。此后，原告履行了物业管理服务，被告亦按约交纳了2018年7月5日之前的物业管理费及电梯费。被告拖欠2018年7月5日至2019年7月4日期间的物业费1373.6元（95.39平方米×1.2元/月/平方米×12个月）、电梯费343.4元（95.39平方米×0.3元/月/平方米×12个月），合计1717元。此款经原告书面催要未果，故原告诉至本院，要求被告支付2018年7月5日至2019年7月4日期间的物业费及电梯费合计1717元、利息55元，总计1772元。本院认为，被告与案涉小区建设单位大连百惠房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应义务，被告理应按合同约定交纳物业管理费及电梯费，拖欠不交构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告给付2018年7月5日至2019年7月4日期间物业管理费及电梯费合计1717元于法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告未按合同约定履行义务的相关答辩意见，本院作如下分析评析：1.关于被告提出的原告不按规定组织成立业主委员会问题。《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据上述规定，原告没有组织成立业主委员会的责任。被告将案涉小区未成立业主委员会归责于原告没有依据；2.关于被告提出的物业费收费标准不合理问题。案涉的《前期物业管理服务协议》明确约定了物业费的收费标准，被告在领取钥匙时对此亦是知晓，并且已经在协议中签字，其未能提供有效证据否定该约定；3.关于被告提出的小区内存在违章建筑及有超载车辆出入问题。针对上述问题原告虽然有义务向主管部门报告，但被告不能以此为由拒交物业费；4.关于被告提出的其他答辩意见。被告提供的小区相关证据显示，案涉小区物业服务确实存在有待提高和改善之处，诸如电梯按钮等房屋设施、小区公共设备损坏未及时维修、小区院内地面不平整、地砖之间间隙较大、绿化带和花园存在死树枯枝未处理等情况，对被告在答辩中所提出的其他问题，原告也不同程度的存在。鉴于案涉的《前期物业管理服务协议》中并未约定出现上述问题时业主可以不交或者少交物业费，故被告提出的问题尚不足以构成减免物业管理费的理由；5.原告在物业管理过程中，应当虚心听取被告等业主提出的意见，及时改进存在的问题，承担养护和维修公共设施及设备的责任，不断提高物业服务水平，共同营造和谐小区；6.针对原告在物业管理过程中存在的问题，被告作为业主可以根据物业服务合同的约定，通过要求原告限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求原告承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费和电梯费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据。关于利息。虽然《前期物业管理服务协议》约定业主逾期交纳物业费应承担滞纳金，但原告提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，原告未交纳物业费是因为与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒交物业费，故本院对原告要求被告承担利息之诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告于亮勋于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连和家物业管理有限公司2018年7月5日至2019年7月4日期间物业管理费1373.6元、电梯费343.4元，合计1717元。二、驳回原告大连和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 于 强二〇二〇年五月二十七日书记员 娄严文