盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初644号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯雅楠，女，汉族，1979年5月3日出生，该公司职员，现住辽宁省盘锦市双台子区。被告：王素艳，女，汉族，1974年2月27日出生，无职业，现住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦四季城物业管理有限公司（以下简称四季城物业）诉被告王素艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四季城物业委托诉讼代理人侯雅楠、被告王素艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四季城物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,656.00元；2、请求判令支付拖欠物业管理费的滞纳金。事实与理由：被告系幸福时光小区3号楼1单元301室物业的业主，上述物业由原告提供物业管理服务。原告与被告于2014年11月27日签署协议，被告同意由原告提供物业管理服务，接受并遵守《幸福时光物业管理服务协议》第四条的规定，物业管理服务费按每年1月1日至1月5日，每年度缴费一次。除首期物业费外，业主或物业使用人应于每年度首10日前缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2016年1月1日至今，被告以中珠质量问题遗留问题而拒绝缴纳物业管理费，经与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。被告的上述行为严重违反了《幸福时光物业管理服务协议》的约定，原告与被告沟通多次，但被告始终置若罔闻。原告为维护幸福时光小区的管理秩序，特起诉至法院。被告王素艳辩称：一、签署物业管理服务协议不是出于自愿，而是胁迫业主签署，因为不签不给钥匙，不给房，不给房租费，没有办法只能签吧。幸福时光小区于2014年11月17日开始签订入驻合约，同时签订了前期物业管理服务协议—幸福时光给业主临时管理规约。协议的甲方是“盘锦四季城物业管理有限公司”公章是盘锦市四季城幸福时光物业服务中心，公章不符，无代表人签字。“盘锦市四季城幸福时光物业服务中心”在2015年5月28日才注册的，2016年8月22日止，没注册之前就把公章盖上了。16年8月22日后没有合法的物业，还收取业主的物业费，属于违法行为。二、《国家房地产开发经营管理条例》第十七条指出：“房地产开发项目竣工，经检验合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《辽宁省物业管理条例》第四十四条指出“行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任并承担前期物业服务费用。”幸福时光小区至今也未经有关部门验收，所以前期物业服务费应由建筑部门承担而不能向业主收取。三、《辽宁省物业管理条例》第四十五条指出：未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。说明物业服务企业承接幸福时光小区物业是违法的。物业说是区政府委派，那么这个责任应由区政府承担。因为我们是回迁户，政府应对我们有合理答复，物业服务企业不要以起诉为目的，造成双方矛盾激化。最好召开业主大会，发公告，解决矛盾。四、《辽宁省物业管理条例》第十八条规定：“交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；交付房屋户数达到总户数百分之五十的；自交付首位业主之日起满二年且已交户数比例达百分之三十的，由街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会筹备组，召开首次业主大会会议。”第十七条指出：“全体业主大会选举产生业主委员会作为大会执行机构。”第二十四条三款：“业主大会确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业企业。”四款指出：“确定服务内容，标准及物业收费方案。”可见成立业主委员会重要性。可现在业主入住五年多，业主委员会也未成立，更谈不上与业主服务企业签署什么合同，使原签署物业管理协议无限延期，严重损害了业主切身利息，无法保护正当的合法权益，使得业主有理无处辩，有冤无处伸，这个责任又应当谁负？五、由于物业的违法承接未经验收的物业，出现了房屋多处不合格，找谁谁不管互相推诿事件。举证丢了电动车、自行车、门窗透风、下水道堵塞、墙皮脱落、单元门损坏至今无人维修，兑奖成了摆设，小区绿地乱圈乱占，就因为这我没交物业费。六、起诉书中说与我沟通多次纯属无稽之谈，让业主承担责任，还让我交纳滞纳金，诉讼费，我概不负责。因为你们没有做好服务，是事不管，只知道收钱，收钱用在哪不知道。幸福时光小区物业的所作所为已引起小区业主的共同愤慨和不满。2019年下半年小区业主联名签字罢免驱逐物业，不让其继续管理。根据《辽宁省物业管理条例》第三条，我提倡业主自治管理社区治理的原则，不聘用物业管理企业，我们自动交费。综上所述，我认为应以事实为依据，以法律为准绳，恳请法院到幸福时光小区向全体业主调查取证，听取业主意见和呼声，以顺民心达民意，真正做到法律面前人人平等，不把权势凌驾法律之上，让民众衷心称颂还是共产党好。本院经审查认定事实如下：被告为盘锦市双台子区幸福时光小区3号楼1单元301室的业主，原告为该小区的物业服务公司。原告与被告于2014年11月19日签订了《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定了原告为中珠幸福时光小区提供物业服务，被告按年度向原告交纳物业费，收费标准是每平每月0.8元。协议还约定了如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告承担相应的民事责任；如业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告除有权要求业主补交并从逾期之日起每天按3%0缴纳违约金。协议同时还对双方的权利义务、物业管理服务内容、服务标准等方面进行了约定。原、被告同时还签订了《临时管理规约》。以上规约签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告并未按时足额交纳物业费。被告家房屋的面积为95.26平方米，每年的物业费为95.26×0.8×12≈914.00元，被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日的物业费3,656.00元。另查，盘锦四季城物业管理有限公司与盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心为总公司与分公司的关系，盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心成立于2015年5月28日，于2016年6月27日核准注销。其注册类型为其他有限责任公司分公司，注销理由为决议解散。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理服务协议、公司注销通知，被告提供的照片及当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告作为物业服务公司，与被告签订了《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议内容符合相关法律规定，应当认定该合同有效。原、被告应当按照合同约定及法律规定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向业主提供的相应的服务，被告应当按照合同约定交纳物业费，故对于原告要求被告交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业费3,656.00元的诉讼请求，本院予以支持。但关于滞纳金的问题，虽原告与被告在协议中约定了逾期交纳物业费从逾期之日起每天按3%0收取违约金，但原告并未提供相应的证据证明其在起诉之前每年均对被告进行了催收，且原告作为物业服务企业，其应当通过加强自身服务，使业主满意后，主动交纳物业费，而并不是以收取滞纳金的方式来督促业主交纳物业费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称签署物业管理服务协议不是出于自愿，而是胁迫业主签署，因为不签不给钥匙，不给房，不给房租费，没有办法只能签，故拒绝交纳物业费一节，因被告未能提供相应的证据证明其系受胁迫签署的管理服务协议，且原告从2014年开始提供服务至今已经将近6年，如被告对于管理规约的效力有异议，应当主动行使自己的权益，故被告的此项辩解，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称根据法律规定，物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。说明物业服务企业承接幸福时光小区物业是违法的，因此拒绝交纳物业费一节，因被告并未对其主张提供相应的证据予以证明，同时被告与原告签订了物业管理服务协议，该协议内容合法，并未违反国家强制性规定，原、被告应当按照协议内容履行。此外被告主张的小区未经验收合格的问题，并非原告的责任，即使违反该条约定，也不能导致合同无效，因此被告以此为由拒绝交纳物业费，无事实及法律依据，本院对此辩解不予采纳。关于被告辩称的物业管理服务协议名头是盘锦四季城物业管理有限公司，公章是盘锦市四季城幸福时光物业服务中心，公章不符，无代表人签字。且盘锦市四季城幸福时光物业服务中心在2015年5月28日才注册的，营业至2016年8月22日止，没注册之前就把公章盖上了。2016年8月22日后没有合法的物业，还收取业主的物业费，属于违法行为，并以此拒绝交纳物业费一节，经审理查明，盘锦市四季城幸福时光物业服务中心为原告的分公司，按照法律规定，分公司的民事责任由总公司承担，且盘锦市四季城幸福时光物业服务中心于2016年6月27日核准注销，因此由盘锦四季城物业管理有限公司提供服务，并作为原告提起诉讼，符合法律规定。关于被告提出的入住小区将近五年，至今未成立业主委员会的问题，根据法律法规规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。可见成立业主委员会并非原告的责任和义务，因此被告不能以此拒绝交纳物业费。关于被告辩称对小区物业服务不满意，丢了电动车、自行车、门窗透风、下水道堵塞、墙皮脱落、单元门损坏至今无人维修，兑奖成了摆设，小区绿地乱圈乱占，故拒绝交纳物业费一节，虽被告提供了照片欲证明其主张，但该组照片为被告房屋的私有部分存在问题，该问题不属于物业服务的内容，如认定属于房屋质量问题，应向建设单位主张其权利。同时根据双方签订的《中珠幸福时光小区临时管理规约》，如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告承担相应的民事责任，故根据此约定如被告认为原告服务质量不达标，可以要求原告限期改正，但并不能以此为由拒绝交纳物业费。此外虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如业主对于物业公司的服务有意见或者不满意，应当通过合法途径，积极维护自身的权益，例如成立业主委员会，由业主委员会作为代表与物业服务公司沟通、协调，或者如物业服务公司在提供服务期间存在问题，亦可以向行政主管部门反映，要求物业服务公司限期整改，而不是以此拒绝交纳物业费，故被告的上述辩解，本院不予采纳。同时需要指出的是原告作为物业管理企业在今后的物业服务过程中应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，对于原告要求被告2016年1月1日至2019年12月31日的物业费3,656.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告王素艳于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告盘锦四季城物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费3,656.00元；二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王素艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  郝雪梅二〇二〇年五月二十七日书记员  王 淞