贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终728号上诉人（一审原告）:凯里市未来物业服务有限公司，住所地贵州省凯里市永乐路16号。法定代表人：粟周新，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈开新，男，1972年6月3日出生，汉族，贵州省榕江县人，住所贵州省凯里市。上诉人凯里市未来物业服务有限公司（以下简称“未来物业公司”）因与被上诉人陈开新物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。未来物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人2012年4月1日至2018年12月31日物业服务费10320元，支付违约金3096元。事实和理由：一、一审认定事实错误，本案中的物业费计算时间应从2012年4月1日算起。被上诉人陈开新向上诉人支付了装修押金和装修垃圾清理费，自该日起应视为被告已收房，其缴纳物业费的时间开始计算。被上诉人陈开新主张自己是分期付款，并约定付清房款后才办理接房手续，但被上诉人未能提交分期付款买卖合同证明其主张成立。根据被上诉人与房开公司签订的商品房购买合同及备案登记表所示，双方约定交房日期为2009年3月28日。一审法院认定被上诉人交房时间是2018年9月20日，间隔10年时间，不合常理。二、一审法院未按所欠物业服务费金额的30%计算违约金错误。双方签订的《物业管理服务合同》约定每日按应缴费用的3‰加收滞纳金，被上诉人拖欠物业费长达几年，而违约金仅仅10%，违约成本明显过低。被上诉人陈开新辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人以装修押金和垃圾清理费的《收款收据》来认定被上诉人已经收房与实际情况不符。2018年9月20日，在答辩人付清房款、开发商将电表一户一表开户后，被上诉人才从开发商手里领到房屋钥匙和房产办证手续，当日才真正完成验收接房。二、一审法院依法调整违约金计算标准合情合理。根据约定，没有付清房款房屋就没有真正买到，还没资格成为该房屋的业主。被上诉人长期在榕江定居和工作，很少有时间来凯里，被上诉人完全不知道上诉人催缴物业费一事。主观上没有故意不履行的过错，也没有给被答辩人造成其他利益损害。一审依法调整违约金为应付物业费的10%，合情合理。未来物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2012年4月1日至2018年12月31日物业服务费10320元，水费145元，共计10465元；二、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金3140元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告未来物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括物业服务。陈开新所在小区凯里市瀚林华庭业主委员会与原告未来物业公司于2014年4月1日签订《瀚林华庭物业管理服务合同》（下简称《服务合同》），明确原告为该小区业主提供物业服务，并对委托管理事项及双方权利义务、物业管理服务要求标准等进行约定，且约定物业管理服务费按建筑面积1元/月/㎡，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应缴费千分之三加收滞纳金等。合同签订后，原告按约为该小区提供了相应的物业服务。被告未按约支付物业费。另查明：被告陈开新于2018年5月25日付清翰林华庭3栋1706号房屋（建筑面积129.03平方米）的购房款，于2018年9月14日缴纳房屋专项维修资金，于2018年9月20日缴纳一户一表的费用520元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案原告凯里市未来物业公司与被告陈开新所在小区翰林华庭业委会订立的《服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该合同合法有效，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告陈开新称《服务合同》对其无约束力的辩解意见，不予采信。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。结合本案，原告虽然提供了被告于2012年11月11日缴纳的装修押金和装修垃圾清理费的《收款收据》，但被告陈开新因未交清房款，未能办理接房手续更不可能装修入住，其付清购房款后于2018年9月14日缴纳房屋专项维修资金才办理房屋入住手续，且陈开新于2018年9月20日才交纳一户一表的费用550元，故陈开新辩称其物业费起算时间应为2018年9月20日，予以采信，其物业费应从2018年9月20日至2018年12月31日计算为：1元×129.03㎡×3月+（1元×129.03㎡）÷30天×11天=434.40元，超过部分，不予支持。关于水费145元，原告庭审中放弃该项诉请，予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告主张按照欠付的物业管理费的30%计收违约金，一审法院在兼顾被告的履行情况、过错程度以及原告的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法予以调整为拖欠物业管理费的百分之十，即43.44元（434.40元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈开新于本判决生效之日起五日内向原告凯里市未来物业服务有限公司交纳2018年9月20日至2018年12月31日的物业管理费434.40元。二、被告陈开新于本判决生效之日起五日内向原告凯里市未来物业服务有限公司支付违约金43.44元。三、驳回原告凯里市未来物业服务有限公司其余的诉讼请求。案件受理费已减半收取为70元，由原告凯里市未来物业服务有限公司负担45元，由被告陈开新负担25元。本院二审期间，未来物业公司提交《商品房买卖合同》，拟证明被上诉人与贵州正方房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，并对交付日期，违约责任等内容作出了约定。陈开新提交了贵州正方房地产开发有限责任公司的《收款收据》，注明“翰林华庭房款房号三—17—6原是按揭付款转分期……”，拟证明从按揭付款转为分期付款的方式。本院组织双方当事人进行了质证。陈开新对未来物业公司提交的证据质证意见：证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为做这份合同是为了向银行申请按揭的；未来物业公司对陈开新提交的证据质证意见：该收款收据中写的是把按揭贷款转为分期付款，房开公司及陈开新均未告知上诉人，同时从按揭贷款转为分期付款也不必然改变双方签订的商品房买卖合同中关于房屋交付日期的约定，所以交付日期应当以商品房买卖合同中约定的为准，收据上也没有体现改变了付款方式就改变了交付时间。本院二审另查明：陈开新于2018年9月20日接收房屋，2019年5月开始进行房屋装修。其余的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人提出的物业费的起诉时间问题。上诉人未来物业公司虽提交了装修押金以及装修垃圾清运费的《收款收据》，二审中提交的《商品房买卖合同》，但被上诉人陈开新在2012年并未交清购房款、专项维修资金等；上诉人也没有提供相应的证据证明此时陈开新已经办理房屋交接手续或领取房屋钥匙等。根据被上诉人的陈述和提交的证据，被上诉人2018年才付清房款，交纳专项维修资金等费用，直至2018年9月20日，贵州正方房地产开发有限责任公司才将房屋钥匙交付给陈开新，陈开新于2019年5月才开始装修房屋。因此，在被上诉人于2018年9月20日接收房屋成为小区业主后，应当根据物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费。故一审判决从2018年9月20日起算物业费，并无不当。上诉人主张从2012年4月1日起算物业费的依据不足，其上诉理由不能成立。关于上诉人提出一审判决未按所欠物业服务费的30%计算违约金错误的问题。综合考量双方对物业费的计算时间未能达成一致的原因，以及被上诉人所欠的物业费数额等，上诉人主张按照欠付物业费的30%计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审判决将违约金调整至按照欠付物业费的10%计算较为合理，本院不再予以调整和变更。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人凯里市未来物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年五月二十五日法官助理罗惠书记员熊慧灵