湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初1593号 原告（反诉被告）：毛花，女，1986年8月23日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 委托诉讼代理人：王鹏，男，1979年11月4日出生，汉族，住衡阳市珠晖区，原告毛花的丈夫。 被告（反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地：衡阳市珠晖区临江路44号。 法定代表人：陆建飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡迭绵，湖南金雁律师事务所实习律师。 原告毛花诉被告衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称珠晖城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告珠晖城建公司于2019年8月5日向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。原告毛花的委托诉讼代理人王鹏、被告珠晖城建公司的委托诉讼代理人佘珍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛花向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金21192.37元；2、判令被告向原告交付购房全款的不动产统一销售发票；3、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金3711.44元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月20日，原告与被告珠晖城建公司签订《商品房买卖合同》，被告将珠晖区东外环路3号幸福园15号楼1504室商品房卖给原告（房屋面积：135.12平方米，房屋总价款：371144.91元），合同约定被告应当在2016年12月31日前交房，出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房款，但被告直到2018年7月26日以后才通知原告接受该房屋，共逾期571天（2017年1月1日至2018年7月26日），累计应赔偿原告违约金21192.37元。其次，根据合同第十五条“关于产权登记的约定”之规定，因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故被告还应赔偿原告违约金3711.44元。被告至今未支付且未向原告提供购房发票，为维护合法权益，故诉至法院。 被告珠晖城建公司辩称，1.被告开发的项目是团购房低于市场价，团购房只针对干部，不能转让出售，原告不是团购房的对象，违反珠晖区区政府的规定，答辩人与原告签定的商品房买卖合同是无效合同；2.答辩人在开发项目中，全国环保督查，停工了一段时间，创造文明城市也停工了一段时间，因政府原因停工无法抗力，在延期交房时间应予扣除去；3.约定违约金过高，我们要求法院对房屋进行了评估，应当按照评估报告来进行计算；4.办理交房的手续时间是2018年7月25日；5.答辩人已经按照合同的时间在2019年1月已将办理产权的登记资料报到国土及规划局，重新组建自然资源规划局一直没有审批，被告已经履行了合同义务，将相关材料上交没有违约，请求人民法院依法判决。 反诉原告珠晖城建公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告毛花按照约定支付反诉原告房屋保管费用9200元（按通知交房开始产生的房屋保管费50元/日，计算至交房手续办完为止，现暂时从2018年7月31日计算至2019年1月30日）；2.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月20日，反诉原告与两反诉被告签订《商品房买卖合同》，后反诉原告于2018年7月30日在珠晖区人民政府网站上发布办理交房手续通知，但反诉被告一直拖延于2019年1月30日才来办理交付手续，按照《商品房买卖合同》第十一条之约定，反诉被告毛花应向反诉原告支付每日50元的房屋保管费，逾期超过15日，则视为已经将本合同项下的物业交付于反诉原告，故房屋实际交付日为2018年8月14日。反诉被告应向反诉原告支付至2019年1月30日止的保管费9200元及本案反诉费用。 反诉被告毛花辩称，1.当事人签署商品房买卖合同是双方同意的，是具备资格的，原告商品房签署时间是2015年10月20日，被告提供的三份政府红头文件其中一份最晚颁发的时间是2010年5月6日，我方提供的政府红头文件颁发时间是2015年10月16日，我签署买卖合同的时间晚于政府最新颁发红头文件的时间，原告签署的商品房买卖合同合法有效，并未违约；2.我可以向法院提交一份衡阳市建设工程质量监督站提供的监督报告，报告显示幸福园的验收报告时间是2018年9月14日，但被告通知原告交房的时间是2018年7月25日，到真正的收房时间时被告并未通知原告，原告不存在违约延迟收房；3.因原告签署合同时间是2015年10月20日，不可抗逆的原因应有预见性，应在合同签署发生后，并且被告还应当通知原告，但是原告并未受到通知；4.关于被告提出的商品房违约金过高，原告认为这是符合规定标准的，是按照衡阳市商品房买卖合同约定的赔付标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的证据的真实性均无异议，只是对证明目的有异议，本院认为，原告提供的五份证据符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的情况说明属于被告一方的陈述，不属于证据范畴，本院不予认定。被告提交的中共衡阳市委办公室衡办【2019】38号文件，原告认为与本案无关，本院认为，该文件只能反映政府机构组建的有关内容，被告无法证明与本案的关联性，故不予采纳。原告对被告提供的其余证据的真实性均无异议，只是对证明目的有异议，本院认为，被告提供的证据具有真实性、合法性，具有证据效力，本院予以采信。 根据本院确认的证据及原告与被告无异议的陈述，本院认定事实如下：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。原告作为珠晖区纪委的职工取得了购房指标。 2015年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，1.原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园15号楼1504室，建筑面积为135.12平方米，单价为2746.8元/平方米，房款总金额371144.91元，付款方式为一次性付清购房款；2.被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如因不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告；3.被告未按照本合同规定的期限将房屋交付原告使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起2天内退还全部已付款；原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；4.商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；5.由于原告原因，未能按期交付的，原告应在被告通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于原告原因，未能按期办理交接的，原告应向被告支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，原告仍未办理房屋交接手续的，即视为被告已将本合同项下物业交付了原告，物业管理等相关费用自被告通知房屋交付之日起计算；6.双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。 2018年7月25日，被告城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2018年7月30日，原告收到了被告邮寄的收房通知书，但原告以被告不具备交房条件等为由拒绝收房。 另查明，原告购买房屋的3号幸福园15号楼于2018年9月6日通过项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的签字盖章验收合格，原告于2019年1月30日实际办理房屋交接手续。幸福园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1、2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给被告出具强制措施决定书，因幸福园项目民工死亡，要求幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意被告复工。2、2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给被告出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现幸福园项目存在严重施工隐患。3、2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给被告出具责令停工整治的通知，原因是幸福园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4、2017年4月，被告给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此被告决定停工自查自纠。 被告开发建设的幸福园项目，我院目前受理的包括原告在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在本院受理的原告钟文蒙起诉被告的房屋买卖合同纠纷一案中，被告申请了对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。本院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告已按合同约定付清了房款，被告应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，被告辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知，本院认为，原、被告的房屋买卖合同中明确约定被告需以书面方式通知原告收房，故被告在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。原告于2018年7月30日收到了原告书面的收房通知书，但当时原告居住的15号楼并未经相关部门验收合格，被告并不具备交房条件，在房屋验收合格后，被告未再通知原告办理房屋交接手续，故被告的逾期交房日期应计算至2019年1月30日，即原告实际办理房屋交接手续时止，逾期交房日期共计760天。关于逾期交房的原因，被告辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系被告自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因被告自身的原因造成的，其风险应由被告自行承担，被告要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见本院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是被告公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由。故被告的逾期交房的时间计为731天（760天-29天）。关于逾期交房违约金，被告辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。合同中约定的违约金远远高于原告的损失，故本院依法将违约金调整至原告的房屋租赁实际损失。原告所购住房建筑面积为135.12平方米，故被告因逾期交房应支付原告的违约金计为8118.31元（135.12平方米×2.5元/平方米/月×12月/年÷365天/年×731天）。 关于原告诉请的购房发票，本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，且被告是否符合开具购房发票的条件，本院无法得知，亦应当由税务机关决定和处理，故原告的该项诉请不属于人民法院处理的范围。关于原告诉请要求被告给出办理房屋不动产权证的具体日期，没有诉的利益，不能成为一个可判决的诉请。原告诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，对此，原告可直接要求被告赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失，原告在本案中亦提出了要求被告赔偿逾期办证的违约金，本院认为，合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋办证有关资料向有关部门备案，因被告的原因导致原告逾期取得房屋产权证的，应向原告支付已付房款的1%的违约金。被告无证据证明其将办证的有关资料已提交到有关部门备案，原告的房屋目前为止未取得房屋产权证，被告应向原告支付逾期办证违约金3711.44元（371144.91元×1%），故原告诉请的逾期办证违约金3711.44元，本院予以支持。 关于被告反诉的房屋保管费，本院认为，原告至2019年1月30日才来办理房屋交接手续系因为被告未在房屋验收合格后按合同的约定通知原告方办理房屋交接手续，故不存在原告逾期收房的情况，对于被告的该反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内支付原告（反诉被告）毛花逾期交房违约金8118.31元； 被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内支付原告（反诉被告）毛花逾期办证违约金3711.44元； 驳回原告（反诉被告）毛花的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司的其他反诉请求。 如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费422元，由被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司负担95元，原告（反诉被告）毛花负担327元。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  周志波 人民陪审员  吴衡英 人民陪审员  阳福明 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  谭凡洁 书 记 员  管品倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。