吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终339号 上诉人（原审原告）：孙鹤新，男，1963年10月30日生，汉族，个体。现住：镇赉县。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张井荣，男，1960年4月23日生，汉族，个体。现住：镇赉县。 上诉人孙鹤新因与被上诉人张井荣租赁合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙鹤新上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、合同约定每年租金7万元，被上诉人应当按约定给付。2015年5月19日双方签订《房屋租赁合同》，上诉人将260平方米的楼房出租给被上诉人，租期为五年（2015年5月9日至2020年5月9日），租金每年7万元上打租。同时约定，在租赁期间上诉人出售租赁房屋，在使用两年还剩三年租期，上诉人赔偿被上诉人全部装修费的五分之三。合同签订后上诉人将楼房交付给被上诉人使用，被上诉人第一年全额交付租金外，第二年欠交租金1万元，第三年，第四年欠交租金2万元，第五年分文未能支付。原审认为，租赁合同只能证明租金数额，租赁年限，不能证明拖欠租金及房屋损失。这一认定显然不能成立，在混淆是非。真实的事实是合同中约定每年交租金的时间，金额。在被上诉人交租金时，上诉人就给被上诉人出一枚收据。合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”。合同法第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”,被上诉人未能按合同约定履行给付租金的义务。是否足额交付租金的举证责任在被上诉人一方，上诉人无需在合同之外承担举证责任。被上诉人不能举证证明已全额交付了租金，就必须按合同约定每年7万元全额支付租金。第五年的租金被上诉人应给付，理由是双方没有协商一致解除合同，一方擅自终止合同的行为是违法行为，原审凭什么还支持这一违法行为呢？二、被上诉人拆除装修的门，卫浴是不符合约定的。租赁合同第五条明确了合同期满被上诉人装修的门，卫浴等设施是不能拆除的，否则就不存在“使用二年剩三年租期，甲方应赔偿乙方全部装修费用的五分之三”这样的说法了。特别是按交易习惯房屋租赁合同到期是不能拆除装修的，一般是无偿的出租所有或折价归出租人。原审不顾本案合同的特别约定，也不按房屋租赁的交易习惯，显然缺少事实根据和法律依据。综上所述，上诉人认为，原审认定事实错误，适用法律不当。请求撤销原判，发回重审。 张井荣辩称，我租上诉人房子的时候，当时说7万元的房租，当时说房产证什么的都有，我因为要开旅馆需要房产证来办理特种行业许可证，上诉人一直说房产证在办理中，第二年上诉人给我降了1万元，他给我开条，有手续，第二年、第三年给我掉2万元房租，第四年的时候说我是无证经营不让我开，第五年房屋我没交，因为我没有营业。装修是上诉人负责地面，我负责墙、门都是我安的，当时想转租，但是要把房照和消防验收证都拿来，上诉人拿不出来，店就黄了，我们把房屋里的东西拆除拿走了，当时没约定这个归谁所有，我租的时候是毛坯房。 孙鹤新向一审法院起诉请求：1、要求被告支付房屋租赁费12万元；2、要求被告赔偿损失5万元。 一审法院认定事实：张井荣自2015年5月19日开始租赁孙鹤新位于××镇西侧商服楼（毛坯楼、未办理房屋产权证），用于经营旅店。双方签订租赁合同，合同约定：每年租金7万元，房租每年一付，上打租，租赁期间5年，5年期间租金不变，孙鹤新免费负责装修地面，如果孙鹤新在租赁期间卖房，应赔偿张井荣的装修费用。2015年3月3日、7月15日，张井荣交付租金共计7万元，2016年5月8日、2016年7月8日交付租金共计6万元，2017年5月24日、2017年9月21日交付租金共计5万元，2018年5月23日、2018年8月8日交付租金共计5万元，孙鹤新分别出具了收据，其中2018年8月8日的收据（金额3万元）由孙鹤新的弟弟孙鹤涛出具，标明“2018年房租已付清”。张井荣将租赁期间装修的门、卫浴等设施拆除后，并于2019年5月19日将涉案楼房钥匙交还给孙鹤新。孙鹤新正重新装修涉案房屋，并将涉案房屋出租给他人。 一审法院认为，本案争议的焦点为1.张井荣是否拖欠孙鹤新2016年租金1万、2017年租金2万元、2018年租金2万、2019年租金7万，若拖欠，孙鹤新要求张井荣给付2016年租金1万元是否超过诉讼时效；2.孙鹤新要求张井荣赔偿损失5万元是否应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此规定，孙鹤新对张井荣拖欠租金及房屋损失承担举证责任，其提供的“租赁合同”仅能证明双方存在租赁关系及双方约定的租金数额、租赁年限，不能证明拖欠租金及房屋损失，对此，孙鹤新应承担举证不能的后果。从庭审中双方陈述，以及张井荣提供的证据看，张井荣在租赁房屋经营旅店、公寓之初，2015年全额给付租金，因涉案房屋未办理产权证，张井荣无法取得经营许可，经双方协商降低了租金，并按降低后的租金实际履行了租赁合同，而且孙鹤新的弟弟孙鹤涛在收取张井荣2018年8月8日交纳的租金后，在收据上标注“2018年租金已结清”，说明双方已变更对房屋租赁费的约定。张井荣承租的涉案房屋系毛坯房，合同约定由孙鹤新负责装修地面，其余由张井荣装修，孙鹤新在租赁期间卖房，应赔偿张井荣的装修费用，并未约定租赁期满后或终止租赁关系后张井荣装修部分的归属。孙鹤新主张双方约定合同期满或终止租赁关系后张井荣装修部分归其所有，未提供任何证据予以证明，本院对其主张不予采信。结合双方关于租赁合同是否解除的陈述，以及孙鹤新对涉案房屋进行重新装修、出租于他人的事实，可以认定双方的房屋租赁关系已经解除，孙鹤新主张2019年房屋租金无事实根据，本院不予支持。综上，孙鹤新对其诉讼请求应承担举证责任，其提供的证据不能证明张井荣拖欠租金及房屋损失，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回孙鹤新的诉讼请求。案件受理费3700元，由孙鹤新负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，2015年5月19日，孙鹤新与张井荣双方签订房屋租赁合同，约定了租赁期限、年租金、租金给付方式及其他相关事项。租赁合同签订后，2015年张井荣全额交付年租金70，000.00元，2016年交付60,000.00元，2017年交付50，000.00元，2018年交付50,000.00元，2019年未交付租金。孙鹤新诉讼主张张井荣给付尚欠租金，张井荣抗辩称双方已口头约定减少了租金，2019年已解除租赁合同，不应交付租金。本院认为，双方签订的租赁合同中明确约定了年租金，承租人张井荣少给付年租金，孙鹤新应要求其出具欠据，因实际上张井荣并非一年未按合同约定交付租金，且2018年孙鹤新弟弟代收租金50,000.00元在收据中标明“2018年房租已付清”，该收据虽不是孙鹤新出具，但其弟孙鹤涛收取租金并出具收据应是孙鹤新授权委托的。故一审将举证责任分配给孙鹤新适当。关于2019年租金问题，因在2019年5月19日张井荣已将房屋钥匙交还孙鹤新，合同已解除，故一审对孙鹤新2019年租金的诉讼未予支持并无不当。 关于租赁期满或终止租赁关系后，房屋装修部分归属问题。因租赁合同中没有明确约定，孙鹤新又未提供其他证据予以证明归其所有。故一审对孙鹤新要求张井荣赔偿房屋装修损失不予支持，亦无不当。 综上所述，孙鹤新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700.00元，由孙鹤新负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  **超 审判员  李 瑞 二〇二〇年五月二十八日 书记员  张 琨