安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1400号 原告：郑洪群，女，1981年3月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县。 法定代表人：罗林，董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 原告郑洪群与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑洪群和被告银达公司的委托诉讼代理人陈继峰、王雪竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑洪群向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金4436元；2.依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权证书的违约金94393元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于阜南县房屋一套，房屋建筑面积为90.33平方米，房屋每平方米4092.98元，房屋总价为369719元。合同约定被告应当2012年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，实际是2012年10月1日交房，违约60日，按照商品房买卖合同应以万分之二／天支付违约金，计款4436元。约定商品房交付使用后300日内将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但由于被告的原因，被告逾期通知原告办理产权证书。虽然双方就逾期办证未约定违约金，但根据相关法律规定，应按照已付购房款总价，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：1-5年期贷款基准利率4.75%，市场物价指数约上浮40%。该房屋总价369719元，约定交房日期为2012年7月31日，300日办证期限计算至2013年5月28日，实际办证日期为2017年3月28日。逾期办证时间应从2013年5月29日算至2017年3月28日，共1400天。逾期办证赔偿违约金应为94303元：369719元Ｘ4.75%Ｘ（1＋40%）÷365天Ｘ1400天＝94303元。综上，原告与被告签订的商品房买卖协议合法有效应受法律保护，被告方存在违约行为，应当向原告方支付逾期交房及逾期办证的违约金。现原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告银达公司辩称，一、关于延期交房的问题，被答辩人没有事实和法律依据，答辩人按时交房，不存在违约行为，不应当承担违约责任；二、关于办证违约金的问题。商品房买卖合同第十五条明确约定：按已付价款的1.0%赔偿买受人损失。答辩人没有过错。答辩人在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。答辩人已经切实诚信履行合同。答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料），且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，乃是因为综合验收所导致。商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。但从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人立即采取措施处理相关问题。因此，答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。且无论是交房，还是延期办证，即使产生违约金，也已经超过诉讼时效，法院也不应当支持原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2011年1月10日，原告郑洪群与被告银达公司签订《商品房买卖合同》，合同编号2011011016，合同约定：原告购买被告开发的位于府前路与三塔北路交口的银达城市房屋一套，该商品房建筑面积共90.33平方米，每平方米4092.98元，房屋总价款369719元。 合同第六条付款方式及期限的约定：买受人按下列第三种方式按期付款：3.银行按揭贷款：买受人于签订本合同当日缴纳首付款人民币壹拾壹万玖仟柒佰壹拾玖元整（¥119719），余款计人民币贰拾伍万元整（¥250000）于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。 合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60（含60）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60（含60）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1.0%赔偿买受人损失。 合同签订后，原告已按合同约定向被告交付完购房款，并于2012年10月1日实际接收房屋，于2013年12月19日取得安徽省阜阳市地方税务局销售不动产统一发票（代开），于2017年3月28日取得涉案房屋产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原、被告在合同中约定，涉案商品房应于2012年7月31日前交付，而原告于2012年10月1日实际接收房屋，被告存在逾期交房的违约行为，但根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告抗辩原告主张逾期交房违约金4436元已超出诉讼时效，本院予以采纳。 根据双方合同中关于约定被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告抗辩称因综合验收导致延期办证，系其无法预料和控制的客观因素，属不可抗力，符合情势变更原则。但法律规定了房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。而开发商亦需要向房产管理登记部门提交初始登记、实地测绘等相关法定程序，房屋买受人才可以顺利办理房屋产权证书。而原告至2017年3月28日才取得涉案房屋产权证书，被告未能提供证据证明其已履行完毕协助原告办理涉案房屋产权证书的登记手续，不符合情势变更原则，应当承担违约责任。且根据合同相对性，被告承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除，本院不予采纳。原告自2017年3月28日取得房屋产权证书后，方能确定其主张权利的准确时间，逾期办证诉讼时效应自取得房屋产权证书之日起算，截止原告起诉之日未超过诉讼时效，被告辩称原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 双方虽在签订合同时作出违约后买受人选择退房的约定，但法律规定，当事人约定解除权行使期限届满不行使的，该权利消灭。同时最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件相关司法解释中亦作出规定，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告在合同违约后以买受人退房为解决争议方案的约定，双方均未行使解除权，该合同应视为继续履行。结合本案实际情况，在双方继续履行合同后，对被告产生逾期办证违约行为的违约金未作出具体约定，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。原告于2012年10月1日实际接收房屋，被告应当于2013年8月1前（300日）为原告办理不动产权证书，原告实际于2017年3月28日取得不动产权证书，被告违约时间为2013年8月2日至2017年3月28日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内以总房款369719元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告郑洪群逾期办理房屋产权证书违约金（违约金自2013年8月2日计算至2017年3月28日）； 二、驳回原告郑洪群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1134元，由原告郑洪群负担101元，被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担1033元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇二〇年五月八日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2020）皖1225民初1400号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特俗情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官。