辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初1223号原告：中国银行股份有限公司营口渤海支行（以下简称中国银行渤海支行），住所地营口市站前区渤海大街东42号，统一社会信用代码91210800MAOQDY2H6C。法定代表人：马骁，系该行行长。委托诉讼代理人：王冰馨，系辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海鹏，系该行职员。被告：葛兴娟，女，1975年11月12日出生，汉族，现住营口市站前区。被告：营口市美景房地产开发有限公司（以下简称美景房地产公司），住所地营口市站前区中心街41-甲2号，统一社会信用代码91210800755798487D。法定代表人：王原泉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓红岩，系辽宁海润律师事务所律师。原告中国银行渤海支行与被告葛兴娟、美景房地产公司借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行渤海支行的委托诉讼代理人、被告美景房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告葛兴娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除合同，要求被告偿还原告借款本金300275.61元、利息2686.49元、罚息36.3元；合计302998.4元，以及2020年3月23日之后产生的利息和罚息；二、要求对抵押房屋行使优先受偿权；三、被告营口市美景房地产开发有限公司对诉讼请求第一项承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月14日，原告与被告签订了贷款合同，合同约定由原告向被告贷款42万元，贷款期限为20年，被告应每月还款，被告并用辽宁省营口市站前区房屋进行抵押，房屋面积131.29平方米。截至2020年3月23日，被告尚有本金3213.66元没有按合同约定及时偿还，并产生利息2686.49元、罚息36.3元。原告向被告催要，被告拒付。故诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告葛兴娟未到庭，提交书面答辩意见如下：原告起诉原因是2020年2月和3月，被告没有将房贷及时存入银行卡，导致银行没有扣到相应款项。由于本人长期不在营口市工作生活，疫情期间也因特殊原因未及时存款到银行卡，但银行也未及时电话通知本人。本人在4月8日将款项存入银行卡，当日银行将欠款扣除。4月10日我才通过家人收到法院传票才知被银行起诉。本人自觉银行做法有些不合情理，疫情爆发期间，贷款人在经济上和时间上受到一定的影响，银行也应酌情处理，不应在不通知的情况下起诉被告人，况且被告人之后也及时将欠款存入银行卡，也未造成银行损失，故请求法院调解能与原告沟通，撤销起诉。被告美景房地产公司答辩：一、关于保证期间问题。1、2011年3月9日葛兴娟向答辩人购买位于营口市站前区商品房，并为此向原告贷款42万元，贷款期限是20年（2011年4月14日签订《个人一手住房贷款合同》起20年），答辩人对于贷款提供阶段性连带保证。2、按照《不可撤销连带责任保证书》约定，答辩人保证期限是自《借款合同》生效之日（2011年4月14日）起，至所购房屋竣工验收，办妥房屋产权证和抵押登记手续，取得《他项权利证》时止，即葛兴娟办理案涉房屋产权证书并抵押登记后，答辩人保证责任解除。2011年4月14日案涉房屋已经在营口市房地产交易管理中心办理抵押登记。3、2012年9月27日案涉房屋竣工验收合格，并在营口市房产交易管理中心办理了产权备案登记，此后案涉房屋就能够办理产权证书，答辩人工作人员多次联系葛兴娟及案涉房屋实际居住人葛兴华（葛兴娟弟弟），告知并要求其办理产权证书，但葛兴娟至今仍拒绝办理房屋产权手续，葛兴娟的不作为行为扩大了答辩人的保证责任，答辩人认为应从能够办理产权证书之日，即2012年9月27日解除答辩人的保证责任。二、关于承担保证责任的金额问题。原告诉请的300275.61元，是葛兴娟欠付的全部贷款金额，但《个人购房担保借款合同》约定的贷款期限是从借款的2011年4月14日起20年，即原告诉讼时贷款期限并没有到期，葛兴娟的欠贷金额应是截止到2020年3月23日（原告起诉之日），对于此时间后的贷款葛兴娟并没有产生还贷义务，更没有逾期还贷的利息、罚息问题，所以答辩人即使要承担保证责任，承担的也是葛兴娟2020年3月23日之前欠付的本息。三、关于担保物优先还贷问题。葛兴娟在办理贷款时，用案涉房屋进行了抵押，鉴于葛兴娟在还贷过程中的违约行为，答辩人认为以抵押物先行还贷更符合常理，更符合公平原则。以上答辩意见请法庭予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年4月14日，原告中国银行渤海支行与被告葛兴娟、美景房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告葛兴娟向原告中国银行渤海支行贷款人民币42万元用于购房；贷款期限为240个月；还款方式为按月等额本息还款；还款日为每月的11日，每期还本息金额为3378.36元；贷款利率执行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率6.2333‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50％；同时，个人一手住房贷款合同通用条款第三条约定，若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除本合同。被告美景房地产公司系《个人一手住房贷款合同》的保证人，保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2011年3月10日，被告美景房地产公司给原告出具《不可撤销连带责任保证书》，该保证书载明“保证范围：《借款合同》项下之全部贷款本金、利息及其他相关全部费用；保证期限：自《借款合同》生效之日起，至所购房屋竣工验收，办妥房屋产权证和抵押登记手续，取得《他项权利证》时止”。2011年4月15日，原、被告办理了营口市站前区商品房抵押登记，抵押权人为原告。2011年5月6日，原告依约放款42万元。被告葛兴娟在之后的还款过程中未能信守合同约定按期足额履行还款义务。原告中国银行渤海支行提供的系统记录显示，截至2020年3月23日被告葛兴娟尚欠原告贷款本金300275.61元、利息2686.49元、罚息36.3元。被告葛兴娟在2018年至2019年期间累计逾期12次。本院认为：原告中国银行渤海支行与被告葛兴娟、美景房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告中国银行渤海支行已经依约履行了放款义务，被告葛兴娟也应按照约定及时足额履行还款义务。现被告葛兴娟除疫情期间外多次未按约定偿还贷款，已构成违约，被告以疫情期间不方便还款作为抗辩理由不成立，被告葛兴娟应承担相应的民事责任，原告解除合同的诉请本院予以支持。因案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人为原告，现被告违约未按时偿还贷款，故原告对抵押房产依法处置所得的价款享有优先受偿权。被告美景房地产公司作为担保人，在保证期间内应承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司营口渤海支行与被告葛兴娟、营口市美景房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告葛兴娟于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司营口渤海支行贷款本金300275.61元、利息2686.49元、罚息36.3元，并从2020年3月24日起按《个人一手住房贷款合同》约定向原告支付利息、罚息至实际清偿贷款之日止；三、原告对抵押房产坐落于营口市站前区商品房依法处置所得的价款享有优先受偿权；四、被告营口市美景房地产开发有限公司对上述第二项所判决的给付义务承担连带责任，承担责任后，有权向被告葛兴娟追偿。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元（原告已预交），减半收取2923元，由被告葛兴娟承担；被告营口市美景房地产开发有限公司承担连带责任，承担责任后，有权向被告葛兴娟追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年五月二十五日法官助理王莹书记员张榕