辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终828号上诉人(原审原告):于永鑫，男，1987年2月22日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人:林治海，男，1960年12月15日生，汉族，住大连市中山区。上诉人(原审被告):大连一方东港置地有限公司，住所地大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人:张保华，该公司董事长。委托诉讼代理人:李升斌，上海市协力(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人于永鑫因与上诉人大连一方东港置地有限公司（以下简称一方东港公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于永鑫上诉请求：1.撤销一审判决第一条，发回重审或依法改判。2.请求判令被上诉人给付上诉人不能按照法律规定，依法依合同交房而应承担的违约金。违约金起始日自2016年1月29日至2018年2月9日止，共计741天。按房价总款的万分之一计算，违约金额为208,229.30元(总房款2810112×741天×0.0001％)。一方东港公司辩称，不同意于永鑫的上诉请求。事实及理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》(下称“《合同》”)不仅在第八条约定了房屋交付手续，而且在第十四条中约定交付房屋时需保证水、电接通，只要系因政府配套原因导致水电未接通，一方东港公司均有权推迟交付期限，该推迟交付与房屋验收无关，一方东港公司在一审及二审分别提交了证据证明，案涉楼盘的水、电均存在因政府市政配套接通延误导致未能按期接通。尤其需要强调的是一方东港公司在已缴纳全部市政配套费的情况下，案涉项目在2017年因电力道未能完全贯通导致项目电缆不能完全铺设，且未贯通位置在辽宁检验检疫局，因需政府协调辽宁检验检疫局相关设施进行拆除，导致2017年下旬才协调完成，由此可见，案涉项目迟迟不能接通正式电系因政府电力配套接通延误原因，并非一方东港公司原因。二、与案涉房屋所在楼盘的其他房屋生效判决中，裁判法院认定的事实与本案基本相同，同时根据认定事实确认政府配套原因导致逾期交房，具有事实及法律依据。一方东港公司提交的案涉楼盘其他房屋的生效判决中，结合一方东港公司提供的勘察、设计、监理等验收报告以及相关行政处罚认定的事实综合认定了案涉房屋在质量上已达成了交付条件。同时水、电是否接通也是房屋交付的另一个限制条件，多个项目的生效判决均认定因市政配套设施接通延误导致水、电未能按期接通，导致多个项目逾期交房，特别是星光域、朗豪项目均未判决开发商承担任何责任。之所以判决一方东港公司承担50％的责任，系因未提供红线内自来水配套完工的证据，但本案一审已提交红线内自来水完工的证据，可以证明未能交付房屋完全是政府配套原因所致。所以生效判决是基于查明事实作出的判决，在本案中有一定的指导意义。并非如于永鑫所述一方东港公司提交的生效判决与本案毫无关联性。三、案涉房屋所在楼宇于2015年12月25日已完成了五方验收，且监理单位、勘察单位、设计等单位均确认案涉楼盘质量合格，案涉房屋在质量上已符合交付条件。虽然案涉项目存在行政管理方面的证据，但并不能否认合同中约定的交付条件已具备，且上诉人及一审法院也并无证据证明相关手续不真实。而且案涉项目其他同类案件的生效判决，均认定案涉房屋在合同约定的交房时间质量符合交付条件，故从民事法律关系上，案涉房屋在双方约定的交付时间已经验收合格。一方东港公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回于永鑫的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、案涉房屋所在楼宇于2015年12月25日已完成了五方验收报告，我方原审提供的竣工验收报告系真实有效的，原审法院对此项证据不予认可系事实认定错误。1.上诉人原审提交了竣工验收报告，该份报告真实有效，足以证明案涉房屋已于2015年12月25日完成了竣工验收，符合房屋买卖合同约定的交付条件。原审法院以之前案件中未提交该份证据且与政府相关文件内容相悖为由，否认该份证据的证据效力，明显与事实不符。2.即使案涉房屋未按期完成竣工验收报告，但案涉工程经监理单位、勘察单位、设计单位均确认质量合格，并由施工单位确认工程竣工日期为2015年12月25日。大连市城乡建设委员会下发的行政处罚决定书亦体现在房屋质量、安全等方面未造成相关危害结果，并能够一直积极办理消防、规划、环保等竣工相关手续。该情况亦足以证明，案涉房屋在房屋质量上符合交付条件。根据商品房买卖合同第八条约定，市政配套设施延误可以推迟房屋交付期限，本案房屋因红线外市政配套设施接通延误导致的逾期交房责任不应由上诉人承担，原审法院要求上诉人因此承担50％的逾期交房责任，没有事实及法律依据。即使一审法院不认可上诉人提交的工程竣工验收报告，案涉项目因市政配套迟迟未能完工，上诉人同样有拖延房屋交付期限。案涉楼盘因红线外的市政配套设施一直存在延误情形，导致合同约定的房屋交付时间到来时房屋正式电工程因开关站外网电力隧道未完全贯通，导致无法接通正式电，根据合同第八条的约定，我方有权推迟房屋的交付期限。而且案涉楼盘红线内的配套设施上诉人已经在合同约定的房屋交付日期前完工并经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成验收，并不存在配套施工延误的情形。案涉房屋在交付期限无法接通正式水、电的责任并不在上诉人，不应承担该部分逾期交房的违约责任，原审法院要求上诉人因此承担50％的违约责任，没有任何事实及法律依据。三、即使一审法院不认可2015年12月25日房屋已完成竣工验收，在案涉房屋已通临时水、电时，于永鑫也应当接受房屋。违约金计算期限应截至临时水、电接通时间。合同第十四条约定的，如房屋交付时，房屋正式水、电未接通，但出卖人通过临时水、电等替代措施保证买受人能够使用水、电的，不视为出卖人违约。案涉房屋因红线外市政配套设施接通延误导致未能在交房期限接通正式水、电。上诉人为保证业主正常使用房屋，于2015年12月22日向大连供电公司缴纳电费、于2016年4月向大连自来水集团有限公司开始缴纳水费，由此可知，在2016年4月，上诉人就已解决了临时水、电的接通问题，根据合同第十四条的约定，上诉人提供了临时水电、满足合同交付的条件，上诉人应当接收房屋。故即使存在逾期交房的情形，逾期交房的期限亦应自2016年1月29日起计算至2016年4月1日。同时于永鑫没有实际使用车位，也未能提交使用车位实际损失，而且合同中也没有约定交付车位违约金的标准，一审判决一方东港公司承担车位损失没有事实和法律依据。于永鑫辩称，不同意一方东港公司的上诉请求。事实及理由：1.本案一审判决书第5页第15行认定“在此前案涉类纷的案件审判过程中，被告从未向法院出示过该份工程竣工验收报告”，第22行“故综合比较，上述证据的证明力对被告提交的工程竣工验收报告的真实性不子采信，本院认定被告在2016年1月通知原告交房时，案涉项目尚未完成建设单位组织的竣工验收”，由此可见，一方东港公司向法庭提交的所谓工程竣工验收报告完全是应对本案诉讼而弄虚作假虚构的验收报告，用虚构证据材料做辩护没有任何证明力，也违背了诚实守信原则。2.大连市政府相关职能部门针对项目为组织竣工验收擅自交付的事实予以了严肃定性，并多次发文，甚至给予了处罚，2017年11月21日，大连市建设执法部门依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，就其“HO7地块未组织竣工验收，已擅自交付使用”的行为按处罚上限，处罚期30万元，就此，被上诉人“没有提出陈述、申辩，并提出放弃申辩权利”这些引号是摘自《大建执法行罚决字(2017)第2-131号行政处罚决定书》。3.被上诉人自己于2017年1月25日向大连市住建局建设执法大队提供的《情况说明》确认“H07地块(即案涉项目)还未交房。既如此何来被上诉人于2015年12月25日组织了五方验收?4.被上诉人称“监理单位、勘察单位、设计等单位均确认案涉工程竣工日期为2015年12月25日”，大连市建设工程质量监督站就该项目出具的《工程质量监督报告》中写明了竣工验收日期为2018年2月2日，与被上诉人所谓的竣工验收时间完全相佐的事实，提交给中院的新证据证明被上诉人应依据国家法律规定，在项目建成并完成竣工验收15日内向大连市城建档案馆存档备案《工程竣工验收报告》及其相关文件，然而在2019年1月22日提举的该项目竣工验收的相关文件中，出了一份虚构的完成日期，为2015年12月25日的工程竣工验收报告外更无监理单位、勘察单位、设计等单位的验收报告，此报告本身也缺少了勘察单位项目负责人的签字，也就是说被上诉人并未依据国家法律规定在2018年2月2日正式竣工验收后15日天内向政府相关部门提交应备案和存档的其他相关文件，包括余下的四方文件。3.被上诉人上诉状中第2条辩称，根据合同第8条约定，市政配套设施延误可以推迟房屋交付期限，上诉人有权推迟房屋的交付期限，据此推理上诉诉求是要表达我不但可以信誓旦旦向法庭确认案涉工程竣工日期为2015年12月25日，同时我还可以说是市政配套设施延误的问题导致我没有在约定的时间内交房，因此我有权推迟房屋交付期限。在此可以告诉被上诉人如果按照市政配套延误有权延期交房的逻辑，被上诉人提交法庭的案涉工程竣工验收为2015年12月25日的五方验收报告，则纯属子虚乌有。其次，本案诉争的焦点，一方东港公司通知于永鑫交房时，案涉商品房是否已具备交付条件(一审判决中有)，与市政配套问题，或者说水电配套问题无任何关联，用与本案毫不相关的理由诡辩只能适得其反。水电在擅自交房的一段时间内未予接通是不争的事实，即便水电接通，一方东港公司也不可以按照法律规定完成五方验收，因从提交给法庭政府相关部门的文件可以看到，督改处罚的理由从未是就水电是否配套而予以处罚，而恰恰还是就其未按法律规定组织竣工验收，擅自交房的行为给予的处罚，因此以市政配套建设设施接通延误来掩盖未按约定组织竣工验收，擅自交付的事实逃避法律责任的理由不能成立，水电问题与本案毫无关联。4.商品房建设关乎人民群众的切身利益，国家的法律已细化项目建设的每一个步骤和环节，案涉房屋仅通临时水电，被上诉人不依国家相关行政法规组织竣工验收就让群众居住，是对人民群众生活安全不负责任，这样未经竣工验收，仅通临时水电的房屋，被上诉人能否居住。被上诉人理应知晓国家的法律法规，有社会责任担当。5.关于车位，一审法院判决书已经认定其违约，并责令其承担27个月的全部车位费损失，地下车位和地上建筑同为一体，不可分割，竣工验收未做擅自交付使用，不存在一方东港公司所说车位费还有计时日期问题。于永鑫向一审法院起诉称：1、请求判令被告给付原告不能按照法律规定，依法依合同交房而承担的违约金；违约起始日自：2016年1月29日至2018年2月9日止。共计：741天。按房价总款的万分之一计算，违约金额为：208229.30元（总房款2810112×741天×0.0001%）；2、请求判令被告承担因违约不能按期交付车位而造成买受人自2015年10月31日始至2018年2月9日止，共计27个月不能使用的车位费，计：7392.85。（计算方式：总价款230000÷70年÷12个月×27个月=7392.85元）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月5日，原告于永鑫与被告大连一方东港置地有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于中山区地块，行政街号为中山区港隆路92号1单元8层1号商品房，建筑面积为219.46平方米，价款为2809088元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将建设单位组织施工验收合格并经设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用，因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺交房之时买受人购买商品房所在楼宇的供电、供水达到使用条件。《补充协议》约定，在房屋交付时，《合同》第十四条约定的基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，买受人可以在房屋接受后依据《合同》第十四条的约定追究出卖人的违约责任，但买受人应接受房屋。如房屋交付时，房屋正式水、电未接通，但出卖人通过临时水、电等替代措施保证买受人能够使用水、电的，不视为出卖人违约。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2810112元（与合同金额略有差异），2016年1月8日，被告向原告开具了金额为2810112元的销售不动产统一发票。2015年9月26日，原、被告双方又签订《中庚·当代艺术地下车位使用权合同》，约定原告购买被告开发投资建设的中庚·当代艺术地下停车场H07-A区-034号车位使用权，车位使用权总价款为230000元，该车位的使用年限等同于买受人所购房屋产权的使用年限，即至2081年4月10日。被告应当在2015年10月31日前，按照相关规定，将具备该车位经达到使用条件且符合本合同约定的该车位交付买受人使用。如逾期交付，由开发商统一安排临时停车位供暂时使用，直至最后交付。2015年9月29日，原告向被告支付车位款230000元。2015年10月22日，原、被告双方签订《协议书》，约定双方同意将交房时间变更至2016年1月28日，被告按照《商品房买卖合同》中约定的0.1‰/天计算，向原告支付延期交房赔偿金25001元。同日，被告向原告支付了上述违约金。2016年1月，被告通知原告收房，原告因被告未完成合同约定的五方验收报告，未完成竣工验收备案，交付的房屋既无水也无正式电等原因拒绝收房。后原告于2018年8月27日接收房屋，在业主领取资料、钥匙确认表中显示原告未向被告交付可以使用临时停车位的车辆蓝牙卡。另查明，原告出具《工程竣工验收报告》，载明案涉项目于2015年12月25日竣工验收合格。该报告无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款无出具日期。施工单位中国建筑第八工程局有限公司于2015年12月25日出具《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2015年12月25日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连辽贸建设监理有限公司于2015年12月25日出具《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位辽宁地质海上工程勘察院于2015年12月25日出具《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求、地基土承载力情况符合要求；设计单位大连都市发展设计有限公司于2015年12月25日出具《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求。再查明，2016年4月11日，大连市建设工程质量监督站向被告发出《责令改正通知书》，内容为大连市建设工程质量监督站于当日对被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目（D17、H07地块）H07-1#、2#、3#楼工程进行了监督抽查，发现工程未组织竣工验收，擅自交付使用，处理意见为责令改正，建设单位尽快办理各项验收手续并组织竣工验收。2017年7月13日，大连市城乡建设委员会作出[2017]第12号《政府信息公开告知书》，载明东港区D17、H07地块（中庚当代艺术）建设单位目前尚未组织工程竣工验收。2017年11月21日，大连市城乡建设委员会出具大建执法行罚决字[2017]第2-131号《行政处罚决定书》，认为被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目未组织竣工验收，擅自交付使用的行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。执法处于2016年3月11日责令被告在30日内补办验收手续，被告至今未完成验收手续，依据相关法律法规的规定，作出处30万元罚款的决定。大连市建设工程质量监督站于2018年2月6日出具的《工程质量监督报告》载明，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。大连市建设市场综合管理平台上记载案涉项目的竣工备案时间为2018年2月9日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《地下车位使用权合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点即为被告通知原告交房时，案涉商品房是否已经具备交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告。而原、被告于2015年10月22日签订的《协议书》又协议将交房时间顺延至2016年1月28日。虽然被告提交了施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位于2015年12月25日出具的各项报告来证明案涉项目于2015年12月25日完成了合同约定的竣工验收合格手续，但被告向一审法院提交的建设单位即被告自身出具的《工程竣工验收报告》上既无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款又无出具日期。在此前关于案涉项目类似纠纷的案件审判过程中，被告从未向法院出示过该份《工程竣工验收报告》。且在2015年12月25日后，政府机关出具的多份公文中均明确载明案涉项目建设单位尚未组织竣工验收。被告出具的《情况说明》及大连市建设工程质量监督站向被告发出并经被告签字确认的责令改正通知书表明至2016年4月11日，案涉工程未组织竣工验收，擅自交付使用。大连市建设工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》亦记载，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。故综合比较上述证据的证明力，对被告提交的《工程竣工验收报告》的真实性本院不予采信，一审法院认定被告在2016年1月通知原告交房时，案涉项目尚未完成建设单位组织的竣工验收，案涉项目并未达到交房条件，原告有权拒收房屋。原告虽直至2018年8月27日才接收案涉房屋，但案涉工程建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日，故此后被告不因原告拒收房屋继续承担逾期交房责任，被告应承担逾期交房736天（2016年1月29日至2018年2月2日）的违约责任。已经生效的针对案涉项目的同类型案件的法律文书中均因市政配套设施的延误减轻了开发商逾期交房的违约责任，本院认为按照50%的比例予以酌情减轻较为公平合理，即被告应向原告支付逾期交房违约金103412.12元（2810112×736×0.0001×50%）。关于原告主张被告支付逾期交付停车位而给原告造成的车位费损失一节，一审法院认为，被告未能按照《地下车位使用权合同》约定的日期向原告交付车位，亦未能提供证据证明其向原告提供了临时车位，故应向原告承担迟延交付车位的损失。经计算原告每日的车位使用费为9.6元，原告要求被告赔偿27个月的车位费损失7392.85元，不高于上述标准，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十三条、一百一十四条及《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九之规定，判决：一、被告大连一方东港置地有限公司给付原告于永鑫逾期交房违约金103412.12元；二、被告赔偿原告逾期交付车位的损失7392.85元；上述一、二项确定的被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4530元，由原告于永鑫负担2120元，由被告大连一方东港置地有限公司负担2410元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，于永鑫与一方东港公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。据此，双方当事人均应对其主张提供证据加以证明。关于一方东港公司主张案涉房屋已于2015年12月25日完成了竣工验收，符合房屋买卖合同约定的交付条件一节。依据已查明的事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定一方东港公司应于2015年10月31日前将建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用。其后，双方又于2015年10月22日签订《协议书》，约定交房时间变更至2016年1月28日。虽一方东港公司于本案审理中提交了建设单位出具的《工程竣工验收报告》，但其上无落款时间，不能确定报告形成时间。且本院在审理案涉项目类似纠纷案件的时，一方东港公司从未提交过此份报告，仅提交了施工、监理、设计、勘察单位于约定交房日即2016年1月28日前出具的报告。在一方东港公司未能提供其他证据对其《工程竣工验收报告》形成时间予以佐证的情况下，不能认定该报告形成于约定的交房日前。在一方东港公司未能提供充分证据证明其在通知于永鑫收房时案涉房屋已经满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件的情况下，于永鑫不予收房并无不当，一方东港公司的该项主张缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条以及《补充协议》约定，房屋交付时应通水电，若未能达到合同第十四条约定的通正式水电，则买受人有权追究出卖人违约责任，但应接收房屋，若出卖人通临时水电等替代措施保证买受人能够使用水电的，不视为出卖人违约，买受人不得拒绝收房和索赔。本案中，案涉房屋在2016年1月28日亦未通正式水电，直至2016年11月8日才开通临时水。在一方东港公司取得符合交付条件的建设单位出具的《工程竣工验收报告》后，因临时水、电并未接通，其亦应依据合同约定承担违约责任。因一方东港公司未能提供证据证明案涉房屋已于临时水、电接通前符合交付条件，亦未能提供证据证明其在符合交付条件后通知于永鑫接收房屋，故一审法院判决一方东港公司给付至于永鑫接收案涉房屋时的逾期交房违约金并无不当，应予维持。关于于永鑫主张逾期交房违约金应计算至2018年2月9日一节，本院认为，因案涉工程建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日，故一审确定一方东港公司承担逾期交房责任的时间节点正确，本院对于永鑫此项诉请不予支持。关于双方当事人认为一审法院认定违约责任比例50%不当一节，本院认为，根据已生效的同类审理案涉项目类似纠纷案件查明的事实及认定情况，案涉项目因红线外市政配套设施未接通而影响自来水的供应使用，案涉项目未通水并非完全由一方东港公司导致，一审法院判定由一方东港公司承担50%的违约责任比例并无不当。基于前述，一方东港公司对违约责任的承担比例所持异议亦无法律事实依据，本院不予支持。综上，于永鑫、一方东港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元（于永鑫预交4530元、大连一方东港置地有限公司预交2410元），由上诉人于永鑫负担4530元，由上诉人大连一方东港置地有限公司负担2410元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年五月二十七日书记员  杜玉洁