山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4378号 上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路158号。 主要负责人：王洪凯，行长。 委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛建恒房地产开发有限公司，住所地胶州市洋河镇大王家村2幢1层西半部分118室。 法定代表人：宋成龙，总经理。 委托诉讼代理人：宋学刚，系该公司员工。 原审被告：芦方胜，男，1980年1月20日出生，汉族，户籍地河南省原阳县，现住胶州市。 原审被告：王桂存，女，1981年6月19日出生，汉族，户籍地河南省原阳县，现住胶州市。 上诉人中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称中国银行胶州分行）因与被上诉人青岛建恒房地产开发有限公司（以下简称建恒房地产公司）及原审被告芦方胜、原审被告王桂存金融借款合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初10652号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中国银行胶州支行上诉请求：1、撤销原判第四项，发回重审或改判建恒房地产公司对本案借款承担连带清偿责任；2、本案一、二审诉讼费用由建恒房地产公司承担。事实与理由：中国银行胶州支行与芦方胜、建恒房地产公司签订的借款合同中明确约定，建恒房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，“自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”，一审法院仅以房屋具备办证条件，而直接免除了建恒房地产公司的保证责任，违反了当事人意思自治原则，不利于保护交易安全；2、判决中国银行胶州支行对涉案房屋拍卖变卖价款享有优先受偿权与芦方胜办妥他项权证并非产生同样的法律效果。在办理了正式他项权证后，在强制执行程序中拍卖涉案房产时，比未办理产权证的房产拍卖难度要更小。一审法院关于“既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商”的意见，没有切实考虑到司法实践中拍卖房产实现优先权的实际情况，损害了中国银行胶州支行的利益。 被上诉人建恒公司辩称，一审判决正确，请求驳回中国银行胶州支行的上诉请求，维持原判。 原审被告芦方胜、王桂存未作陈述。 中国银行向一审法院提出诉讼请求：1.芦方胜、王桂存即偿还中国银行胶州分行借款本金及利息、罚息共计142024.42元（利息计算至2019年8月13日）及2019年8月14日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及违约金；2.芦方胜、王桂存承担中国银行胶州支行支出的律师费10000元；以上两项合计152024.42元；3.中国银行胶州支行对位于胶州市洋河镇山大路2号18号楼3单元502户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.建恒房地产公司对上述一、二项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼及保全费用由建恒房地产公司、芦方胜、王桂存承担。 一审法院认定事实如下：1.2013年8月9日，贷款人中国银行胶州支行与借款人芦方胜、保证人建恒房地产公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定芦方胜因购买胶州市东方佳苑小区18号楼3单元502户向中国银行胶州支行借款197000元，贷款期限为180个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.91‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证人建恒房地产公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。借款人未按期归还贷款本息，贷款人可采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等措施； 2.芦方胜与王桂存系夫妻关系。王桂存在合同附件二抵押物清单中，作为抵押物共有人签字确认同意以抵押物为本案贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。 3.2013年8月15日，涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记，中国银行胶州支行为抵押预告登记权利人，芦方胜为预告登记义务人，房地坐落：胶州市洋河镇山大路2号18号楼3单元502，权证号：胶房地预市字第××号。 4.2013年9月2日，中国银行胶州支行向芦方胜发放贷款197000元，月利率4.91‰，借款日期2013年9月2日，借款到期日2028年9月2日，该款直接付至建恒房地产公司账户。 5.建恒房地产公司称其于2017年11月将交接书、发票及其他办理房产证及他项权证所需要的材料交给芦方胜，芦方胜承认已收到上述材料，但因自已一直在外打工，所以未去办理房产证及正式抵押登记。 6.芦方胜已还贷款67期，2019年5月6日开始拖欠贷款，当期只偿还88.81元，中国银行胶州支行根据合同约定，宣告合同贷款立即到期，截至2019年8月27日，芦方胜尚欠中国银行胶州支行借款本金140019.69元、利息1947.34元、罚息72.79元，合计142039.82。 7.中国银行胶州支行为实现本案债权支付律师代理费8280元。 一审法院认为，中国银行胶州支行与芦方胜、建恒房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，各方应自觉履行合同义务。本案中，中国银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但芦方胜在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故中国银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。故中国银行胶州支行要求芦方胜偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。 王桂存与芦方胜系夫妻关系，本案贷款发生在夫妻关系存续期间，王桂存在抵押物清单上作为抵押物共有人签字确认同意办理抵押事宜，表明其对芦方胜在原告处贷款一事知情，本案债务系基于夫妻双方共同意思表示，故王桂存应与芦方胜共同承担还款责任。 本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人芦方胜原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，一审法院依法确认债权人中国银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案建恒房地产公司自愿为芦方胜该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因办不了证。本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商。因此一审法院对中国银行胶州支行要求建恒房地产公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。 中国银行胶州支行主张代理费8280元，并提交了委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，一审法院予以支持。 王桂存经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、芦方胜、王桂存于判决生效之日起十日内偿还中国银行胶州支行截至2019年8月27日的借款本金140019.69元、利息1947.34元、罚息72.79元，合计142039.82及自2019年8月28日起至实际还款之日止，按合同约定计算的利息、罚息；二、芦方胜、王桂存于判决生效之日起十日内支付中国银行胶州支行律师代理费8280元；三、中国银行胶州支行对芦方胜名下位于胶州市洋河镇山大路2号18号楼3单元502房屋（权证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回中国银行胶州支行对建恒房地产公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，减半收取计1670元，由芦方胜、王桂存承担。 二审中，建恒房地产公司提交办理房产证手续表一份，证明：芦方胜已于2017年4月7日签字确认收到相关材料。中国银行胶州支行质证称，该证据未显示建恒房地产公司向芦方胜交付的是什么材料，也看不出建恒房地产公司通知芦方胜尽快办理房产证。本院认为，该证据与一审中芦方胜自认收到建恒房地产公司提供的交接书、发票及其他办理房产证及他项权证所需要的材料的事实相互印证，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：建恒房地产公司是否应当对涉案借款承担连带清偿责任。根据已查明的事实，贷款人中国银行胶州支行与借款人芦方胜、保证人建恒房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，保证人（开发商）为该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。设立阶段性连带责任保证的目的旨在督促开发商依约及时竣工、验收、交付涉案预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，建恒房地产公司就涉案预抵押房产已经竣工、验收并交付芦方胜，但因芦方胜个人原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，故一审确认中国银行胶州分行对涉案房产享有优先受偿权，建恒房地产公司的阶段性保证责任应予免除。综上，一审法院对中国银行胶州支行要求建恒房地产公司对涉案借款承担连带清偿责任的主张不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3340元，由上诉人中国银行股份有限公司胶州支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 邓永芳 书记员韩平