贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1586号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市，系公司职员。委托诉讼代理人：张家艺，女，1995年8月12日出生，水族，住贵州省榕江县,系公司职员。被上诉人（一审原告）：吉学军，男，1986年1月1日出生，汉族，住贵阳市小河区。被上诉人（一审原告）：罗霞，女，1987年2月11日出生，汉族，住贵阳市小河区。共同委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）与被上诉人吉学军、罗霞商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人未能按期办理房屋初始登记及所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件已被撤销，因政策变动和砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。故不应追究上诉人违约责任；二、本案天然气开户费性质为“管道建设维护费”，上诉人仅为代收，不由上诉人返还；三、房开企业代收天然气开通费等相关费用存在客观因素，即《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，房开商未将燃气等费用纳入公司成本，而取得商品房预售许可证则须交纳此等费用后方可办理，故该客观因素应予以考量；四、涉案合同系住房和城乡建设部等部门制作的示范文本，故该合同条款不属格式文本；五、四通费的诉求已超诉讼时效，不应给予支持，时效的起算应以收取燃气开通费等费用之时起算，本案上诉人于2016年4月3日收取以上费用，加之不存在中断事由，故该诉求已超法律规定的诉讼时效期间。被上诉人吉学军、罗霞辩称：上诉人未在上诉期限内上诉，逾期办理房产证事实清楚，上诉人应承担逾期办证违约金；天然气开通费等费用并未超过诉讼时效，一审判决上诉人退还的天然气开通费等费用并不当。吉学军、罗霞向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2017年5月1日至2019年6月5日期间的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金42,356.05元，2019年6月6日至被告实际向原告交付商品房转移登记有关文书之日期间的违约金，以552,951元为基数并按照日万分之一的标准计算；2、依法判决被告向原告返还天然气开户费2,400元、电视开户费1,050元、水电开户费1,220元，合计4,670元。一审法院认定事实：原告吉学军、罗霞系夫妻关系，二人于2016年2月26日与被告签订《商品房买卖合同》及附件，购买被告开发的凯里市金泉国际新城第27栋10层10-3号房屋，购房单价5,074.81元/㎡，总价款552,951元。合同第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第二十二条第三项规定：“一、出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但合同附件五第2条又约定：煤气、电、有限电视的初装费已包含在合同价款中，如产生开通费用由买受人承担；附件十二（补充协议）第一款第2项约定：物业相关费用和水、电在交房当日交纳。天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行承担。合同签订后，原告按约支付购房款。2016年4月3日原告向被告缴纳天然气开户费2,400元、电表开户费520元、供水开户费700元、闭路电视开户费1,050元，合计4,670元。广电部门实收980元，即广播电视设施系统安装工程费265元、高清节目开户费715元，另70元系被告多收取款项。在2017年底至2018年年初原告与被告办理接房手续。但截至庭审当日止，涉案房屋仍未取得案涉房屋商品房初始登记，双方亦未完成转移登记相关文书的交付行为。另查明：被告于2011年6月9日与凯里市新能燃气有限公司签订《补充协议》，新能燃气有限公司委托被告在其小区内代为收取管道建设维护费。于2014年11月1日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》，贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司委托被告统一办理金泉国际新城二期14#-16#、27#-29#、32#、36#、37#的数字电话入网手续、代收相关费用后，被告向燃气公司支付管道建设维护费、向广电公司支付小区闭路电视开户费、向供电公司支付电表开户费及一户一表费。一审法院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，原、被告应依约行使权利、履行义务。一、关于原告的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金诉请，因原告已支付购房款，而被告未按期向原告交付商品房转移登记有关文书已构成违约，应承担违约责任。故原告主张自2017年5月1日至2019年6月5日的逾期办理商品房转移登记证违约金于法于约有据，予以支持。但因原告无证据证明其未及时取得房产证所造成的具体损失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于调整违约金的规定，根据公平原则并依法酌情予以调整为以购房总款按日万分之零点五向买受人支付房价款支付违约金，计算为21,178.02元。2019年6月6日后的逾期交付商品房转移登记证违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商途径解决，在协商不能情况下原告可另行起诉。二、关于原告主张的天然气开户费、电视开户费及水电开户费诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、通讯等配套设施属于基础设施。因此，供电、闭路电视、天燃气均属于商品房的建设成本，三项开通费用应当包含在商品房价格中。本案被告在《商品房买卖合同》及附件中，以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的水、电、燃气、闭路电视的开户费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款无效。被告应退还原告已缴纳的天燃气、供电和闭路电视开户费用。又因闭路电视开户费1,050元中的高清节目开户费715元系原告收看高清节目应承担的费用，对此部分诉请不予支持。广播电视设施系统安装工程费265元及被告多收取的70元合计335元为被告应退还款项。三、关于诉讼时效问题，原告作为普通民众，无从知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，被告未能提供其在房产销售时向购房人公开告知有关“三通费”政策或购房人何时知晓政策的证据，本案权利主张的时效应从原告知道权利受侵之日即2019年初起计算，故对恒丰房产公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉学军、罗霞逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金21,178.02元、天然气开户费2,400元、电表开户费520元、供水开户费700元、闭路电视开户费335元，以上合计25,133.02元。二、驳回原告吉学军、罗霞其余诉讼请求。案件受理费已减半收取488元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点一是恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更从而减免上诉人逾期责任。涉案合同签订于2016年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2017年4月30日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件早于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。本案争议焦点二是天然气开户费等费用是否应退还问题。涉案合同及其附件中关于天然气开户费等费用承担的约定不论其文本样式是否为上诉人所制，其约定内容符合《中华人民共和国合同法》第四十条中格式条款的含义，故一审判决认定以上相关费用的约定属于格式条款而无效并无不当。现针对上诉人就该等费用的上诉理由做如下论述：（一）关于本案天然气开户费性质是否为“管道建设维护费”。经审查，在上诉人收取天然气开户费等费用的收款收据上写明的是天然气开户费2400元，并未有“管道建设维护费”字样，故上诉人该上诉理由不成立；（二）关于上诉人称房开企业代收天然气开通费等相关费用存在的客观因素。因其提出的《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》仅属燃气配放的后续价格及设施维护的有关规定，与本案的燃气开通费等费用无关联性，其该上诉理由亦不成立；（三）关于四通费诉求的诉讼时效。因涉案合同及附件就天然气开户费等费用的约定属于格式条款，故不存在超过诉讼时效问题。且法律法规一经颁布实施即可视为民众知晓的时间，而一审法院以原告作为普通民众，无从知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定等而认定本案权利主张的时效从被上诉人知道权利受侵之日起算的事实错误，予以纠正。因此，上诉人称四通费诉求超过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年五月十九日法官助理梁红云书记员蒋诚霄