广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1219号原告:佛山市嘉诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************，统一社会信用代码914************675。法定代表人：程某1。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被告：佛山市明濠房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之一，统一社会信用代码914************599。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。原告佛山市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业公司）与被告佛山市明濠房地产开发有限公司（以下简称明濠房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），分别于2020年4月24日、2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告嘉诚物业公司的委托诉讼代理人陈彦、邓晴雯（参加了第一次庭审），被告明濠房地产公司的委托诉讼代理人谢剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告依法支付2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费共18820.68元及滞纳金（从2019年2月1日开始以每月所欠费用为本金，按年利率24%计算至实际付清费用之日止，暂计至2019年12月31日为376.41元）；2.请求法院判决被告承担律师费5000元。3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2013年6月13日，佛山市嘉诚物业管理有限公司与被告签订了银海广场3座前期物业服务协议，约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业管理费用为每月每平方米3.2元；若业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金；若业主违反合同，未按时交纳足额的有关费用，则原告依法向法院起诉的，业主承担一切后果及费用等等。被告所在的3座2301、2302、2303、2304号房产，拖欠了原告2019年1月-2019年12月的物业管理费、滞纳金共24197.09元（其中2019年1月-9月业主擅自将物业管理费按每平方米1.5元汇入）。原告于2020年1月8日在银海广场电梯出入口张贴《关于拖欠物管费的催告函》，将上述事宜进行公告，催促被告尽快缴纳管理费。鉴于以上事实，被告已经以其行为表明，其将不会履行支付义务。被告拖延支付的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告为实现本案债权委托广东共明律师事务所代理诉讼工作，发生律师费5000元，根据双方约定（协议第九章第四条）该律师费由被告承担。被告明濠房地产公司辩称：一、被告无需按照每月每平方米3.2元的标准向原告支付物业管理费，而应当按照每月每平方米1.5元的标准支付。第一、银海广场小区分为住宅楼区域以及办公楼区域，涉案物业属于办公楼，物业管理费的收费标准为每月每平方米3.2元，而住宅楼区域的收费标准为每月每平方米1.5元。但实际上在同一个银海广场小区，原告为住宅楼及办公楼提供的物业管理服务完全一致。反而住宅楼区域平时在前台处有保安值班，有外人到访时保安会进行登记备案或者联系业主。而办公楼区域虽然有保安值班，但任何人都可以随意进出，保安从未对到访者进行登记备案或者采取适当的安保措施。在此种情况下，住宅楼区的收费标准反而比办公楼低一大截，对于办公楼区域的业主极不公平，也不合理。第二、原告为被告所在的银海广场小区提供的物业服务存在重大瑕疵，不符合《前期物业服务协议》之约定。原告为银海广场小区提供物业服务期间长期存在以下问题：1.生活用水不卫生，经常出现浑浊；2.公用电梯因维护不当经常出现坠梯及困人等故障；3.办公楼外层因老化严重，经常出现高空坠物；4.保安监管不到位，快递乱放在地上无人管理，办公楼区域外来人员随意出入，并没有进行严格排查，小区经常出现财物丢失的情况，停放的车辆被人打碎玻璃被盗窃车内的财物；5.公共卫生脏乱，步梯从未用水冲洗，垃圾房出现异味，蟑螂等害虫遍布，小区较多积水未清理，以往高楼层不会出现蚊虫，现在经常出现；6.小区内的树木维护不到位，出现干枯死亡的情况等等。小区业主一直向原告反映上述问题，但未得到解决。另外，根据《前期物业服务协议》第二章第一条第七点之规定，原告须编制物业管理服务及财务年度计划和工作计划，并每壹年向全体业主和物业使用人公布一次经营收入、物业维修、养护等费用收支账目。但原告从未向小区业主公布过任何收支账目，被告作为业主对小区的经营收支情况完全不了解。第三、根据2019年5月1日开始执行的《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》之规定，佛山市内物业服务收费的最高指导价为每月每平方米2.7元。又根据《前期物业服务协议》第三章第一条第六点之约定，原告在收费方面执行政府规定，但实际上原告向被告收取的物业管理费每月每平方米3.2元高于该指导价，请求法院对原告收取物业管理费的定价的合法性进行审查。综上，根据原告向被告提供的物业服务水平及实际情况，被告向原告按照每月每平方米1.5元的标准更为合理。二、原告请求的滞纳金及律师费没有事实和法律依据。第一、原告应当按《前期物业服务合同》之约定为被告提供物业服务，但原告在提供物业服务的过程中存在重大瑕疵，并未全面履行合同约定，原告本身存在过错。在原告解决上述瑕疵之前，被告拒绝向原告支付物业管理费构成同时履行抗辩，此行为不属违约，况且被告已经按照每月每平方米1.5元的标准向原告支付物业管理费，故被告无需向原告支付滞纳金及律师费。第二、退一步说，即使最终法院认定被告须向原告支付滞纳金，但原告请求的滞纳金计算标准明显过高，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，法院也应当酌情调低滞纳金标准，参照银行贷款利率标准计算。第三、原告并未提供与律师所签订的《民事委托代理合同》及相应律师费收费票据，无法证实其确实因提起本案诉讼实际支付律师费的事实。况且本案案情比较简单，诉讼标的额较低，并不一定需要聘请律师参加诉讼。退一步说，即使法院认定被告需要支付律师费，结合本案的案情及标的，律师费5000元明显过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，经本院审查，该证据具有真实性，本院对该证据予以采信；对原告提交的《广东省定价目录（2018年版）》及（2018）粤0608民初1922号民事判决书，该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据不予采信；对原告提交的《银海广场3座2019年年度物业管理费用计划表》《物业管理收支情况公布》《管理费收缴汇总表》《地面打蜡记录表》《C座材料使用记录》，该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。对被告提交的的银海广场业主群聊天记录截图、图片，因被告未提交原件核对，本院对该组证据的真实性不予确认。本院经审理查明，2013年6月13日，原告嘉诚物业公司与被告明濠房地产公司签订《前期物业服务协议》，协议载明被告购买了位于佛山市高明区***************3*****、2302、2303、2304房，建筑面积为922.58平方米，物业用途为办公。协议约定：原告应编制物业管理服务及财务年度计划和工作计划，并每一年向全体业主和物业使用人公布一次经营收入、物业维修、养护等费用收支账目；在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行政府规定，每年公布一次物业管理服务费用收支情况；物业管理费每月每平方米3.2元（按房屋建筑面积计收），当月物业管理费用的交纳时间为每月第的五日到二十日；被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金；被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日收取违约金（或滞纳金）；超过两个月不缴费的，原告可将欠缴费的业主名单予以公布，同时亦可采取停止供应服务等措施，逾期仍未缴纳的，由原告依法向人民法院起诉，由此产生的一切后果及费用（该费用包括：诉讼费、律师费、鉴定费及评估费等）由被告承担。另查明，被告在2019年1月1日至2019年12月31日期间按每月1.5元每平方米的标准向原告交纳了物业管理费。2020年1月1日，原告为实现本案债权与广东共明律师事务所签订《民事委托代理合同》，合同约定律师代理服务范围为一审诉讼、申请执行，原告为此支出了律师费5000元。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷,原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。原告为被告提供物业管理服务至今，被告应当按照协议的约定在享受服务的同时履行义务，按时足额向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张物业管理费收费标准超过了《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》所规定的最高指导价，应按每月每平方米1.5元的标准计算，经审查，《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》明确规定非住宅物业服务收费实行市场调节价，案涉房屋属于非住宅性质，被告的主张没有事实和法律依据，且与双方协议约定不符，因此本院不予采纳。扣除被告在2019年1月1日至2019年12月31日期间按照1.5元每平方米标准交纳的物业管理费，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费为18820.63元[（3.2-1.5）元/平方米×922.58平方米×12个月]，对原告请求被告向其支付物业管理费18820.68元的诉讼请求，本院只支持18820.63元，对原告其余过高诉求，本院不予支持。被告抗辩主张原告提供物业服务存在重大瑕疵，本院认为，在原告已依照协议编制物业管理服务及财务年度计划和工作计划，并公布了相关费用收支账目的情况下，被告提交的证据亦不足以证实原告的物业服务存在质量问题乃至重大瑕疵，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期交纳物业服务费的滞纳金问题。被告未按协议约定的缴费标准按时足额缴纳物业管理费的行为违反协议约定，应承担违约责任。《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金，原告主张按照年利率24%的标准计算滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金计算标准明显过高，应参照银行贷款利率标准计算。本院认为，《前期物业服务协议》约定的每日千分之五及原告主张的年利率24%的滞纳金计算标准过高，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算。原告主张当月所欠物业管理费的滞纳金从欠费次月1日开始计算，没有违反协议约定，本院予以采纳。因此，2019年1月1日至2019年7月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金应以当月欠缴的物业服务费1568.39元[（3.2-1.5）元/平方米×922.58平方米]为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月1日至2019年12月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金应以当月欠缴的物业服务费1568.39元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止。对于原告其余过高诉求，本院不以支持。关于原告主张律师费问题。《前期物业服务协议》约定被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可依法向人民法院起诉，由此产生的一切后果及费用（该费用包括：诉讼费、律师费、鉴定费及评估费等）由被告承担。广东共明律师事务所已指派律师实际代理案件，故本院对原告请求被告支付律师费的主张予以支持。至于律师费的金额，因《民事委托代理合同》约定律师代理服务范围为一审诉讼、申请执行，代理申请执行行为尚未且并不必然发生，再则律师费金额为原告与律师事务所之间的单方约定，该约定不能约束被告。综合考虑本案标的额大小及代理一审诉讼、申请执行的工作量情况，本院酌定被告应向原告支付律师费4000元，对于原告其余过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告佛山市明濠房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付物业管理费18820.63元及滞纳金[2019年1月1日至2019年7月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金应以当月欠缴的物业服务费1568.39元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月1日至2019年12月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金应以当月欠缴的物业服务费1568.39元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止]；二、被告佛山市明濠房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付律师费4000元；三、驳回原告佛山市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费405元，减半收取202.5元（原告佛山市嘉诚物业管理有限公司已预交），由原告佛山市嘉诚物业管理有限公司负担10元，由被告佛山市明濠房地产开发有限公司负担192.5元。被告佛山市明濠房地产开发有限公司负担的192.5元，由被告佛山市明濠房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市嘉诚物业管理有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 张发波二〇二〇年五月十五日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣