重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初22283号原告：重庆东海汉辰房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道139号渝南农贸市场3楼，统一社会信用代码915001137907285214。法定代表人：伍文波，总经理。委托诉讼代理人：王飞飞，女，1986年6月10日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区，系原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司员工。被告：梅峰，男，1990年10月8日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司（下称“东海公司”）诉被告梅峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告东海公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加了诉讼。被告梅峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东海公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理重庆市巴南区房屋的重庆市预购房商品房买卖合同登记备案及重庆市土地房屋预告登记的注销手续；3.判令被告立即支付原告违约金485801元；4.本案的案件受理费、诉前财产保全申请费由被告承担。事实和理由：2014年4月30日原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买原告开发建设的重庆市巴南区房屋，总价款2429005元，被告于2014年4月30日前支付房款729005元，余下房款1700000元办理银行按揭。上述买卖合同签订后，被告与中国建设银行股份有限公司重庆市分行（下称“建行重庆分行”）、原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告按揭贷款购房，由原告对被告在个人房产按揭贷款项下对建行重庆分行的全部应付款提供连带责任保证担保。被告自2016年2月起未按约定时间向建行重庆分行履行还贷义务，该行于2019年12月4日向原告送达《关于商请履行担保责任并代偿银行借款本息的函》，要求原告承担连带保证责任代为清偿被告所欠款项。原告于2019年12月6日向建行重庆分行代偿1574202.18元。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告代偿贷款后有权解除合同并收回房屋，同时被告应按总房款的20%向原告支付违约金，故原告东海公司诉请如上。被告梅峰未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），双方共同签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ｄｈ**04,业务编号：2014**41），合同约定被告向原告购买原告预售的位于重庆市巴南区住房一套，总成交金额为2429005元，被告于2014年4月30日向原告支付房款729005元，余下房款1700000元办理银行按揭；自本合同签订之日起10日内，由原告向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；在办理预售合同登记备案后90日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记；合同还约定了其他内容。同日，原、被告还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，协议第二条“对关于按揭贷款付款的补充约定”第五项中约定，“鉴于甲方为乙方按揭贷款所贷款项承担阶段性连带还款保证责任，故乙方承诺：……如因乙方出现逾期偿还按揭贷款本息或乙方存在按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行宣布贷款提前到期并由甲方承担连带担保责任的（包括但不限于代付贷款本息、罚息及违约金等等），甲方有权解除本合同，收回房屋；由此产生的相关责任及给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）均由乙方承担和赔偿，同时乙方应按总房款的百分之二十向甲方支付违约金”。被告为购买前述住房，在建行重庆分行办理按揭贷款，并与建行重庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：50**34），合同约定被告向建行重庆分行（经办行：大渡口支行）借款1700000元用于购买位于重庆市巴南区住房，借款期限为360个月（从2014年6月1日至2044年6月1日），按浮动利率计息，贷款一次性划入原告账户；每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为委托扣款方式（从被告账户扣款）；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行重庆分行核对无误、收执之日，抵押物即为上述住房；被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，建行重庆分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，被告应自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告在该借款合同的保证人签章处加盖公章。另，原告与建行重庆分行还于2013年7月19日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告为2013年7月至2018年7月期间建行重庆分行向购置东海·定南山项目所属住房的购房人发放的个人住房贷款形成的债权提供最高限额为两亿元的连带责任保证担保；保证期间自建行重庆分行与购房人签订单笔借款合同之日至房产抵押登记手续交建行重庆分行核对无误并收执之日；担保范围包括贷款本金、利息（复利罚息）等；购房人违反主合同的约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。本案所涉住房系东海·定南山项目所属住房。2014年7月4日，不动产权属登记机构出具202字第20**64号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，证明前述《重庆市商品房买卖合同》已办理预购商品房买卖合同登记备案；同日，重庆市国土资源和房屋管理局办理权利人为被告的预购商品房预告登记（202渝预告[2014]字第1**9号)。2019年12月4日，中国建设银行股份有限公司重庆大渡口支行（下称“建行大渡口支行”）向原告发出《关于商请履行担保责任并代偿银行借款本息的函》，该函的内容为建行大渡口支行按照前述《个人住房（商业用房）借款合同》于2014年8月12日向被告发放1700000元贷款，被告自2016年2月起经常拖欠借款本息，经电话催促被告因资金困难仍无法正常还款，现已逾期，其已构成借款合同约定的违约事实，故建行大渡口支行向原告提出按照原告与该行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告代偿贷款本息1573732.49元（截至当日，其中本金1568531.37元、利息5166.57元、罚息34.55元）。原告收到上述函件后，于2019年12月6日向建行大渡口支行指定账户汇款1574202.18元，汇款用途及附言均为“代梅峰偿还按揭贷款”。建行大渡口支行当日向原告出具了《个人贷款还款凭证》，凭证上载明借款人为被告，还本金1568531.37元，还利息5636.26元，还罚息34.55元，合计1574202.18元上述事实，有原告东海公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《关于商请履行担保责任并代偿银行借款本息的函》、中国银行国内支付业务付款回单、个人贷款还款凭证等证据，结合当事人的陈述，足以认定。本院认为，原、被告《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，当属合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。合同在履行过程中，出现被告逾期偿还建行重庆分行贷款，导致原告向建行重庆分行承担保证责任的情形，按照《重庆市商品房买卖合同补充协议》的约定，原告有权解除上述合同及补充协议。因此，原告关于解除原、被告于2014年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本院予以支持。另，依照《合同法》第第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉合同系房屋买卖合同，现仅部分履行，尚可恢复至合同履行前的状态，故本院对原告要求被告协助办理合同登记备案及预告登记注销手续的诉讼请求亦予以支持。最后，双方在补充协议中明确约定了违约金的适用情形及计算方式，在被告贷款被建行重庆分行宣布提前到期，原告履行保证义务时，其应当承担违约金的金额按照总房款的20%计算，依照《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告应当承担的违约金金额为2429005元×20%=485801元，故本院对原告关于违约金的诉讼请求予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当自行承担相应的不利后果，本院可以依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司与被告梅峰于2014年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》自本判决生效之日解除；二、限被告梅峰于本判决生效之日起十日内协助原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司办理注销重庆市巴南区房屋的重庆市预购房商品房买卖合同登记备案及重庆市土地房屋预告登记的手续；三、限被告梅峰于本判决生效之日起十日内向原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司支付违约金485801元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4294元，财产保全申请费5000元，共计9294元，由被告梅峰负担（此款已由原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司垫付，由被告梅峰在履行本判决确定的前述义务时一并支付）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 钟宇斌二〇二〇年五月十八日法官助理 陈 余书 记 员 刘 玲