湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初2039号原告：厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1398号百江花园5#楼。负责人：袁瑞年，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾辉涛，系公司员工，女。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。被告：唐建军，男，1969年7月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：王国庆，系唐建军妻子，女，1977年10月1日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司（以下简称百和物业公司）与被告唐建军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的委托诉讼代理人曾辉涛和被告唐建军及其委托代理人王国庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百和物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费6559元（截至2018年5月15日），滞纳金3300元，两项合计9859元；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2012年8月30日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，并从2010年12月31日起至2018年5月16日服务于百江花园小区。在原告为百江花园小区物业提供物业管理服务期间，原告切实履行了合同义务，但被告从2015年1月1日起无故拖延支付物业管理服务费及相关费用已构成违约。被告与百和物业签订的《物业合同》中约定：住宅物业管理服务费按每户每月1.2元/平方米标准计算，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金。被告从2015年1月1日起至2018年5月30日止共拖欠41个月的物业管理服务费6559元，已产生滞纳金3300元，以上两项共计9859元。原告在多次催收的情况下，被告仍未交纳。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告唐建军辩称：原告提供物业服务达不到约定标准；被告的住房有质量问题；原告主张2017年前的物业费已过诉讼时效。原告百和物业公司围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、被告身份证复印件、房地产权登记信息、百江花园住宅前期物业管理服务协议等证据。经本院审查，原告提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。被告提交的照片证明房屋质量问题，经本院审查，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年原告百和物业公司负责芦淞区百江花园小区的物业管理。被告唐建军购买了芦淞区太子路1398号百江花园小区27栋1701号房屋，建筑面积为135.69平方米，并于2013年7月30日办理了产权登记。2012年8月30日，被告唐建军与原告百和物业公司签订了一份《百江花园住宅前期物业管理服务协议》，约定原告百和物业公司为芦淞区百江花园小区提供物业管理服务，被告按照其所购买电梯房的建筑面积交纳物业费，标准为1.2元/月/㎡，物业服务费每次交费用时间为下月10号之前。本合同自签字之日起生效。原告一直服务至2018年5月15日。在合同履行过程中，原告存在未妥善维护小区公共设施及卫生环境，合理有效处理业主投诉等瑕疵行为，引起被告等部分业主的不满。被告拒付2015年1月1日至2018年5月15日的物业服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告唐建军拒绝向原告百和物业公司交纳物业服务费的理由是否成立。本案中原、被告双方签订的《百江花园住宅前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，自签订之日起对原、被告双方均具有法律约束力。经计算，被告唐建军在2015年1月1日至2018年5月15日期间应当交纳的物业管理服务费为6594.53元（135.69㎡×1.2元/月/㎡×40.5个月）。原告自2008年起即为百江花园业主提供物业管理服务，在合同履行过程中，原告未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约，被告提出原告提供物业服务达不到约定标准的答辩理由本庭予以采信。但物业服务企业主要的收入来源于物业服务费，也是其提供正常物业服务的物质基础，该违约行为并未构成被告拒交物业管理费的合法事由；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定，本院酌情按合同中约定的物业管理服务费的90%确定被告应交纳的物业管理服务费，即5935.08元（6594.53元×90%），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于唐建军提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务企业要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，原告于2018年5月15日停止了对百江花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，原告于2020年5月至本院起诉主张权利，故原告的诉请并未超过诉讼时效期间。对于被告认为所购房屋存在质量问题，并以此拒交物业管理费的意见，根据法律规定，交房后五年内发生的房屋质量问题应由房屋开发商负责，对被告这一抗辩理由本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告唐建军于本判决生效后十日内向原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理服务费5935.08元（自2015年1月1日起计算至2018年5月15日止）；二、驳回原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐建军承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二〇年五月二十二日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。