沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初38号 原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司，住所地沈阳市浑南区。 法定代表人吴量，系该公司经理。 委托代理人董恩忠，系辽宁同方律师事务所律师。 被告智慧东大投资控股集团有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人李竹月，系该公司执行董事。 委托代理人王连凯，男，1963年10月16日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市和平区。 原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司（以下简称：华丽公司）与被告智慧东大投资控股集团有限公司（以下简称：东大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，2018年6月4日作出（2018）辽0112民初136号民事判决。原告华丽公司不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院（以下简称：沈阳中院）于2018年9月12日作出（2018）辽01民终9089号民事裁定，撤销（2018）辽0112民初136号民事判决，发回重审。本院依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员许广军、人民陪审员包宏铎组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华丽公司委托代理人董恩忠，被告东大公司委托代理人王连凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华丽公司诉称，被告东大公司（沈阳东大智能物业管理有限公司）于2013年10月开始，在位于沈阳市浑南区飞云路10号的华丽公司东侧施工建设楼房，2015年8月施工结束，期间租用华丽公司2000平方米土地和40平方米办公室、300平方米食堂，至今未向华丽公司支付租金。被告东大公司于2012年5月至2017年11月期间使用原告华丽公司供水、供电设施，应当由东大公司承担水、电使用费670,000.00元。提请法院判令由被告东大公司支付因为建设施工租用原告华丽公司位于沈阳市浑南区飞云路10号2000平方米土地的租金368,000.00元；由被告东大公司支付因为建设施工租用原告华丽公司40平方米办公室和300平方米食堂的租金156,400.00元；由被告东大公司承担2012年5月至2017年11月期间的水、电使用费670,000.00元（每年120,000.00元）；由被告东大公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付上述1,194,400.00元应付款的利息至实际给付之日止，暂时计算为150,000.00元；由被告承担案件受理费用。 原告华丽公司提供如下证据： 1、沈阳市规划和国土资源局浑南新区分局（以下简称：国土浑南分局）于2004年7月27日颁发的沈南国用（2004）字第064号《国有土地使用证》、2016年4月26日出具的《情况说明》各1份，用以证明原告华丽公司对案涉沈阳市浑南区飞云路10号的土地享有使用权，有权要求被告东大公司支付使用租金； 2、沈阳市浑南新区规划土地管理局于2002年8月31日颁发的《建设用地规划许可证》（编号：沈南规土证2002年95号）、2002年9月19日颁发的《建设工程规划许可证》（编号：沈南规建证2002年49号），沈阳市浑南新区规划设计研究院于2002年8月作出的《沈阳热水器总厂详细规划》（规划设计编号：2002GH-XX-004）各1份，用以证明原告华丽公司有权在2300平方米土地上建设厂房、办公楼及附属用房，该公司所建食堂和被告东大公司占用的40平方米办公用房均由沈阳市浑南新区规划设计研究院规划设计，用地、建设均已经过沈阳市浑南新区规划土地管理局审批； 3、原告华丽公司的代表徐世昆与被告东大公司的代表许宏光于2015年8月签署的《交接记录》1份，用以证明东大公司租用华丽公司土地、办公室和食堂的面积、租用期限； 4、原告华丽公司与辽宁省电力有限公司沈阳供电公司于2012年2月21日签订的《高压供用电合同》1份，用以证明华丽公司对沈阳市浑南区飞云路10号厂区内的供电设施享有所有权； 5、通用记账凭证、中国建设银行进账单（回单）、收款收据（收款单位记帐凭据联）1组，用以证明被告东大公司使用原告华丽公司的用水、用电设施； 6、辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司（以下简称：瑞丰评估公司）于2019年11月25日作出的辽瑞房评报字[2019]第119号《房地产估价报告》1份，2019年12月26日出具的《关于的答复》、《关于的答复》各1份，用以证明案涉土地、房屋的租金共计207,405.00元，被告东大公司应当按照评估结论支付租金。 被告东大公司辩称，原告华丽公司陈述的理由与事实严重不符，所谓“东大公司于2013年10月至2015年8月，在沈阳市浑南区飞云路10号华丽公司东侧施工建设期间，使用华丽公司土地、房屋应当支付租金”，没有任何事实和法律依据。首先，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确定使用权”，《中华人民共和国物权法》第九条规定“物权未经登记，不发生法律效力”，因此原告华丽公司应当提供土地使用权证和房屋所有权证，用以证明案涉土地、房屋的权属，否则无权向被告东大公司主张任何权利；其次，依据原、被告于2009年2月8日签署的《会议纪要》约定和省、市两级法院的民事判决，以及之前的房地产评估报告，被告东大公司免除原告华丽公司于2006年4月12日至2009年12月31日期间的占用房屋费用2,160,000.00元，又于2012年为华丽公司使用的综合楼、收发室制作防水、维修墙面支出款项近49,000.00元，可以说明原、被告合作愉快，双方相互支持，华丽公司提供案涉土地、房屋完全是自愿行为，合情、合理、合法，不存在所谓的使用租金；再者，原告华丽公司起诉要求被告东大公司支付租金，其中土地（房屋）面积、时间节点、租赁单价等三个基本要素均不清楚，诉求没有任何事实和法律依据，人民法院也无法予以支持；另外，原告华丽公司诉请的水、电使用费用根本不存在，根据沈阳中院作出的（2003）沈中民三初字第624号调解书和[2005]沈法执字第247号裁定书，以及沈阳市中意房地产评估有限责任公司（以下简称：中意评估公司）作出的（2005年）第56号估价报告、辽宁慧通房地产评估有限责任公司（以下简称：慧通评估公司）作出的[2007]第004[139]号评估报告，估价方法均采用“重置成本法”，即前期工程成本加上建筑安装成本、基础配套设施、管理费、利息和纳税，通过计算公式可以显示华丽公司提及的厂区供电、供水、配套设施（包括道路排水、通信、供暖等设施），都属于厂区的基础配套设施，与厂区的地上建筑物不可分割，目前地上建筑物等资产已经通过法院强制执行变更登记至被告东大公司名下，资产价值中不仅包含华丽公司诉求的水、电使用费，还包括道路排水和通信、供暖等配套设施费用，所以华丽公司要求东大公司支付水、电使用费670,000.00元，没有证据证明该项数额存在事实依据，不应得到法院支持；还有，原告华丽公司提供的《交接记录》不能证明租赁关系的存在，虽然记录上有原、被告双方人员签字，但是只能代表许宏光的个人行为，不能代表被告东大公司的意思表示，既没有加盖东大公司的公章，也未经过东大公司授权，更未涉及土地房屋的使用面积和租金数额，仅能证明双方系相互支持、无偿帮助的合作关系；最后，瑞丰评估公司作出的估价报告中计算租金的起始时间没有事实和法律依据，《交接记录》只书写月份而没有注明日期，但是估价报告却明确了具体起始时间。估价报告中确认土地2000平方米、房屋合计340平方米没有事实和法律依据，报告未能标注土地是否办理使用权证、房屋是否办理所有权证，也没有实际进行测量的文字说明，事实上报告依据的土地使用权证已经作废，不能作为认定的法律依据，估价报告的结果完全不真实，更没有法律效力。此次评估的委托项目为“对房屋、场地使用费标准”进行鉴定，而瑞丰评估公司的报告结论为“占有使用费合计207,405.00元”，评估结果明显超出委托权限。案件原审过程中曾经由法院委托鉴定，其中摇号选定的鉴定机构包括“辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司”，该公司对案涉土地、房屋占用费评估事宜作出无法鉴定的退鉴说明，而此次瑞丰评估公司接受委托并且作出估价结论，该报告是否具有法律效力应当由人民法院依法作出认定。强调一点，被告东大公司没有就原告华丽公司侵权行为提起诉讼之前，华丽公司亦未向东大公司主张案涉房屋、土地的使用费用，《交接记录》载明的日期为2013年10月至2015年8月，可以认定华丽公司签署《交接记录》时知道是否遭受侵权，但是该公司没有主张相应权利，因此华丽公司的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。综上，原告华丽公司的主张没有任何事实和法律依据，要求由被告东大公司承担租金、利息和水、电使用费不合理，提请法院依法驳回华丽公司的诉讼请求。 被告东大公司提供如下证据： 1、沈阳东大房屋开发有限责任公司（甲方）、被告东大公司（沈阳东大智能物业管理有限公司）、原告华丽公司（乙方）、沈阳热水器总厂、沈阳市大东区工业总公司于2009年2月8日签署的《会议纪要》1份，沈阳中院于2016年3月16日作出的[2016]沈中民二初字第119号《民事判决书》、辽宁省高级人民法院于2016年11月8日作出的（2016）辽民终669号《民事判决书》各1份，辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司（以下简称：金宇评估公司）于2015年12月3日作出的辽金宇房评字[2015]第B141号《房地产估价报告》1份，沈阳经济技术开发区蓝诸建筑物资经销处于2012年7月14日开具销售剪贴发票1张，用以证明东大公司免除华丽公司2006年4月12日至2009年12月31日期间的房屋使用费2,160,000.00元，能够证实双方完全是互相合作的关系，不存在租赁合同关系。2012年7月，被告东大公司为原告华丽公司使用的房屋（包括综合楼、收发室）制作防水、维修墙面而购买水泥、腻子、大白粉等材料支出费用近49,000.00元。 2、沈阳中院于2003年11月3日作出的[2003]沈中民（3）初字第624号《民事调解书》、2007年9月4日作出的[2005]沈法执字第247号《民事（执行）裁定书》各1份，2006年4月11日作出的[2004]沈法执字第720号、第905号、第1110号、第1111号、[2005]沈法执字第113号、第114号、第247号《民事（执行）裁定书》1份，中意评估公司于2005年12月20日作出的沈中意评估报字（2005年）第56号《房地产估价报告书》、慧通评估公司于2007年4月3日作出的辽慧通法评字[2007]第004[139]号《房地产评估报告》各1份,用以证明法院强制执行原告华丽公司的房产时，评估价值中包括厂区用水、用电等配套设施的费用，不存在另行承担水、电使用费的情况。 经审理查明，位于沈阳市浑南区飞云路10号的23192.70平方米土地和厂房、办公楼、食堂等地上物的原有使用权、所有权均属于原告华丽公司。2003年3月19日，原告华丽公司向被告东大公司借款12,185,565.00元用于开发建设，因为华丽公司到期未能偿还借款，东大公司向沈阳中院提起诉讼，要求华丽公司偿还借款，双方于诉讼期间达成和解，沈阳中院于2003年11月3日作出[2003]沈中民（3）初字第624号《民事调解书》，确认华丽公司于2004年4月15日至2005年2月15日期间分10期偿还东大公司欠款12,185,565.00元；由于华丽公司未能按期履行调解协议，东大公司申请法院强制执行，沈阳中院于2006年4月11日作出[2004]沈法执字第720号、第905号、第1110号、第1111号、[2005]沈法执字第113号、第114号、第247号民事（执行）裁定，将华丽公司名下位于沈阳市浑南（新）区.546平方米土地的使用权和主厂房一、二层5441.65平方米房产的所有权，变更为东大公司使用和所有，以抵偿华丽公司欠付东大公司的债务10,866,171.00元；沈阳中院于2007年9月4日作出的[2005]沈法执字第247号民事（执行）裁定，将华丽公司名下位于沈阳市浑南（新）区.05平方米办公楼和2720.82平方米主厂房第三层房产的所有权，及2708平方米的土地使用权，变更为东大公司所有。国土浑南分局于2007年依据沈阳中院的民事（执行）裁定，将原华丽公司的国有《土地使用证》中的10420.50平方米土地面积变更至东大公司名下，因为另有2708.09平方米土地的地上房屋产权不明晰，该部分土地使用权没有办理变更登记手续。2009年2月5日，在丙方沈阳市大东区工业总公司主持下，甲方沈阳东大房地产有限公司、东大公司与乙方华丽公司（沈阳热水器总厂）达成共识并且签署《会议纪要》，约定“甲方以审计评估为基准的前提下，接收沈阳热水器总厂破产项下的资产，价格另议；乙方欠甲方的借款事宜按沈阳市中级人民法院2006年4月11日、2007年9月4日民事（执行）裁定书进行确认，明确双方的资产；甲、乙双方资产明确后，乙方按对外出租的房产合同金额，以市中法判决裁定书的日期起至2009年1月1日止算清给东大公司。在此期间乙方所占用的甲方房产，甲方以求大同的高姿态，费用免除；从2009年1月1日起，甲方授权乙方在浑南飞云路10号对甲方房产和土地进行管理（另签协议），乙方所占用甲方的房产，原则上收费，但甲方考虑到双方多年的合作和友谊，暂定从2009年1月1日起至2009年12月31日止乙方可以免费使用”。2013年10月，被告东大公司占用原告华丽公司剩余10000平方米土地中的约2000平方米场地，及尚归华丽公司使用的40平方米办公室、300平方米食堂用于建设施工，2015年8月工程结束后，东大公司将上述场地、办公室及食堂交还华丽公司，双方在《交接记录》写明“沈阳东大智能物业管理有限公司于2013年10月在沈阳浑南新区东侧土地上约10000平方米搞建设，租用沈阳华丽燃气器具有限责任公司土地约2000平方米，食堂300平方米，车间办公室约40平方米。因工程完工于2015年8月交还给沈阳华丽燃气器具有限责任公司”，华丽公司交接经手人徐世昆、东大公司交接经手人许宏光签字确认。由于原告华丽公司认为被告东大公司使用案涉土地、办公室及食堂系基于租赁合同关系，应当由东大公司支付2013年10月至2015年8月期间的租赁费用，东大公司强调双方属于合作关系而不应支付使用费用，双方由此产生纠纷，华丽公司起诉来院。 另查明，“沈阳东大智能物业管理有限公司”的企业名称于2018年6月21日变更为“智慧东大投资控股集团有限公司”，即被告东大公司。 再查明，原审过程中，经原告华丽公司申请，本院按照规定程序先后委托辽宁东联房地产评估有限责任公司（以下简称：东联评估公司）、瑞丰评估公司对案涉房屋、土地的占用费进行评估，东联评估公司、瑞丰评估公司均以“缺乏价值时点评估对象所在地区同类型可比实例相关资料”，无法进行评估操作为由予以退鉴。重审过程中，本院根据原告华丽公司申请就案涉房屋、土地占有使用费标准进行鉴定，经过摇号再次选定瑞丰评估公司就委托项目评估鉴定，该公司于2019年11月25日作出辽瑞房评报字[2019]第119号《房地产估价报告》，评定2013年10月1日至2015年8月31日期间案涉2000平方米土地的占有使用费为128,477.00元、340平方米房屋的占有使用费为78,958.00元，合计207,405.00元。估价结论作出后，被告东大公司就报告确定的价值时点、认定依据和是否超出委托范围等事项申请复议，瑞丰评估公司于2019年12月26日出具《关于的答复》、《关于的答复》，就东大公司提出的复议事项进行答复，其中明确说明房屋使用费标准为每月每平方米10.00元，土地使用费标准为每月每平方米2.80元。2020年4月10日，瑞丰评估公司按照本院通知指派注册评估师佟某胜到庭接受咨询。2020年4月13日，瑞丰公司向本院递交情况说明如下：该公司曾于2018年5月接受法院对案涉项目的委托，由于当时没有取得评估所需资料，无法准确把握过去时点的基础数据，作出退鉴处理；2019年9月，该公司再次接受委托，由案件卷宗中取得评估基础资料，并且对现场进行勘察、核实，据此作出估价报告。 又查明，由于华丽公司未能履行沈阳中院的民事（执行）裁定，东大公司提起诉讼，要求华丽公司腾空主厂房交付东大公司，并且给付占用使用费，沈阳中院于2016年3月16日作出[2016]沈中民二初字第119号民事判决，判令由华丽公司给付东大公司房屋占用费3,720,054.00元、房屋占用费利息损失776,154.31元，华丽公司不服该判决，提出上诉，辽宁省高级人民法院于2016年11月8日作出（2016）辽民终669号民事判决，驳回上诉，维持原判。沈阳中院在审理[2016]沈中民二初字第119号东大公司起诉华丽公司返还原物纠纷一案过程中，曾经委托金宇评估公司对位于沈阳市浑南新区飞云路10号的厂房和办公楼进行占用费评估，金宇评估公司于2016年12月2日作出辽金宇房评字[2015]第B141号《房地产评估报告》，评定委托厂房一层、二层、三层的房屋占用费单价为9.31元至9.75元（占用时间节点为2006年4月12日至2015年10月29日），办公楼的房屋占用费单价为每月每平方米10.95元至11.17元（占用时间节点为2007年9月5日至2012年4月1日）。 本院认为，被告东大公司于2013年10月至2015年8月因为施工建设需要而使用原告华丽公司场地、房屋的事实存在，东大公司坚持认为双方系合作关系而不应支付使用费用，然而东大公司提供的2009年2月8日《会议纪要》反映原、被告占用对方房产“原则上收费”，只是在约定的时间段内免费使用，东大公司没有提供证据证明该公司有权免费使用，或者已经与华丽公司约定免费使用案涉场地、房屋，因此东大公司应当向华丽公司支付使用费用，即虽然双方没有签订租赁合同，但是案涉场地、房屋由东大公司实际占有使用，原、被告之间形成事实上的租赁合同关系，该租赁关系属于当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照约定履行各自义务。被告东大公司工作人员许宏光代表该公司与原告华丽公司签署《交接记录》，记载“东大公司于2013年10月至2015年8月期间租用华丽公司土地约2000平方米、食堂300平方米、办公室约40平方米”，可以依据该记录确认东大公司租用华丽公司的场地2000平方米、房屋340平方米，根据瑞丰评估公司的鉴定结论能够得出2013年10月至2015年8月期间案涉场地的使用费标准为每月每平方米2.80元，案涉房屋的使用费标准为每月每平方米10.00元，即东大公司应当给付华丽公司2013年10月至2015年8月的2000平方米场地租金128,800.00元（2.80元×2000平方米×23个月）、340平方米房屋租金78,200.00元（10.00元×340平方米×23个月），租金共计207,000.00元。由于被告东大公司没有履行支付租金的义务，应当由该公司自原告华丽公司主张权利之日（提起诉讼之日）起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向华丽公司支付逾期付款利息。原告华丽公司提供的通用记账凭证、银行进账回单、收款收据证实，被告东大公司已经于2012年7月24日至2017年1月9日期间向华丽公司支付水、电使用费，华丽公司另行要求东大公司按照每年120,000.00元的标准承担2012年5月至2017年11月期间的水、电使用费670,000.00元，没有提供相应证据予以证明，该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告东大公司对瑞丰评估公司的估价报告不予认可，认为该报告依据的占有使用时间、场地房屋权属和面积没有事实依据，评估范围和鉴定程序不符合规定，因为该估价报告系由人民法院按照规定程序委托具有房地产评估资质的鉴定机构作出，瑞丰评估公司经过查阅卷宗材料、现场技术勘测，最终就委托事项作出专业评估，并且就东大公司提出的复议申请、相关异议作出明确答复、说明，鉴定人（评估师）已经出庭接受咨询，该评估公司作出的场地使用费每月每平方米2.80元、房屋使用费每月每平方米10.00元的估价结论，应属公正合理，其中房屋租金相较金宇评估公司之前的估价结论能够体现瑞丰评估公司估价报告的客观性，东大公司没有提供证据证明作出现有评估结论的鉴定机构或者鉴定人员不具备相应的鉴定（评估）资格，或者是鉴定程序严重违法和鉴定结论明显依据不足，因此本院对东大公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告智慧东大投资控股集团有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司租金207,000.00元； 二、被告智慧东大投资控股集团有限公司于2018年1月2日起至实际给付之日止，按照上述应付款额的中国人民银行同期贷款利率计算，向原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司支付逾期付款利息； 三、驳回原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告智慧东大投资控股集团有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21,850.00元，由原告沈阳华丽燃气器具有限责任公司承担18,063.20元，被告智慧东大投资控股集团有限公司承担3,786.80元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  许广军 人民陪审员  包宏铎 二〇二〇年五月六日 书 记 员  余姝颍 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。