西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初4305号 原告:党珊珊，女，汉族，1982年10月29日生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：唐向宇，陕西丰瑞律师事务所。 委托诉讼代理人：韩彬，陕西丰瑞律师事务所实习律师。 被告:西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人:段惠生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:叶竞，陕西大秦律师事务所律师。 原告党珊珊与被告西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党珊珊的委托诉讼代理人唐向宇、韩彬，被告西水公司的委托诉讼代理人叶竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告党珊珊向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金113805.4元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订合同登记号为Y15131628的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号住宅。房屋总价款为805417元。被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房，若逾期交付房屋超过90日，且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同另约定被告在交房时应出示有关证明文件，不出示或出示不齐的，原告有权拒接接受，由此产生的逾期交房责任由被告承担。被告于2017年10月28日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于近日收房，但根据当时的实际情况看，本案房屋并未达到交付的客观条件，被告亦未出示有关证明文件，故原告当事人按照合同约定拒绝收房，并于2018年4月17日实际收房。被告此时仍未向原告出示有关证明文件。因此，被告逾期交房的行为给原告造成了重大财产损失，需按合同约定支付原告违约金至2018年4月17日，现诉至法院，望判如所请。 被告西水公司辩称，一、被告曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得被告的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至被告通知的收房日期（即2017年11月8日），甚至是实际交房之日（2018年4月17日）均不构成迟延交房。三，原告至今未缴纳大修基金，被告依法、依约可以不向原告交房，且不构成违。四、原告主张的违约金标准过分高于其损失，应依法予以调低。五、被告通知原告于2017年11月8日收房，原告因己方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，原告也无权主张2017年11月8日以后的迟延交房违约金。六、被告给原告代缴的物业费等相关费用应从原告诉请中扣减。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月25日，原、被告签订合同登记号为Y15131628的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款805417元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 合同签订后，原告依约向被告支付购房款，涉案房屋于2018年4月17日实际交接。另查，被告主张涉案房屋于2019年通过消防验收手续，但未向法庭提交相关证据，涉案涉房屋所在项目至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 另查，被告主张双方协商将交房时间变更为2017年8月，但未提交相关证据。被告另提交《政府治污减霾及异常天气等因素影响工期情况统计表》及相关文件一份，根据该表显示，原、被告签订合同后至房屋实际交付前，被告在冬防期内因排污减霾停工14天。 上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》及其附件、交房情况说明、购房发票、《政府治污减霾及异常天气等因素影响工期情况统计表》、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告已向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定时间向原告交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于被告辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告原因案涉房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。对于被告主张因不可抗力导致施工延迟416天一节，除原、被告签订合同后至交房前，因冬防期政府排污减霾要求导致的停工14天外，其余部分无事实及法律依据，本院不予支持。被告另主张双方协商将交房时间变更至2017年8月，但未提交相关证据，本院不予采信。故被告应向原告支付自2017年1月1日起至2018年4月17日期间共计457天的违约金（扣减排污减霾工期延误14天），计算为36807.56元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告党珊珊支付逾期交房违约金36807.56元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告党珊珊的其余诉讼请求; 本案案件受理费2576元，减半后1288元由被告西安西水置业有限公司承担，因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  张蓓欣 二〇二〇年四月三十日 书记员  李 丹