宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初6520号   原告：郎建亮，男，1990年7月10日出生，汉族，无固定职业，住宁夏中宁县。   委托诉讼代理人：李俊，宁夏塞上律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱绵绵，宁夏塞上律师事务所律师。   被告：关加瑞，男，1992年12月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市西夏区。   第三人：宁夏优逸客房地产营销策划有限公司，住所地宁夏银川市西夏区。   法定代表人：兰书伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马超，男，宁夏优逸客房地产营销策划有限公司员工。   原告郎建亮与被告关加瑞、第三人宁夏优逸客房地产营销策划有限公司（以下简称宁夏优逸客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告郎建亮及其委托诉讼代理人宋波、被告关加瑞到庭参加诉讼。2020年4月26日，本院依职权追加第三人宁夏优逸客公司参与诉讼。2020年5月6日，郎建亮解除了对委托诉讼代理人宋波的授权委托。又于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告郎建亮及其委托诉讼代理人李俊、朱绵绵，被告关加瑞及第三人宁夏优逸客公司的委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   郎建亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除郎建亮与关加瑞签订的《银川市存量房买卖合同》；2.判令关加瑞向郎建亮支付合同违约金84600元（423000元×20%）；3.本案诉讼费由关加瑞承担。庭审中，郎建亮将第一项诉讼请求变更为：判令解除郎建亮与关加瑞签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：2019年7月30日，郎建亮、关加瑞经宁夏优逸客房地产营销策划有限公司居间介绍，签订《银川市存量房买卖合同》1份，约定郎建亮将位于银川市西夏区某某室房屋（房产证号：XXX，建筑面积：96.43平方米）出售给关加瑞，房屋总价款为423000元。郎建亮同意关加瑞支付房屋首付款108000元，剩余房款以商业贷款方式支付。后郎建亮与关加瑞又签订《补充协议》1份，约定双方于2019年8月20日共同前往银行办理商业贷款。郎建亮作为出卖人依约完成义务，关加瑞至今未履行所约定的义务，已构成违约。现郎建亮为维护自身合法权益，诉至本院，请求判如所请。   关加瑞辩称，其同意解除《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》，但不同意支付违约金。关加瑞购买涉案房屋时，已向郎建亮及宁夏优逸客公司告知其因分期购买手机征信可能有问题，郎建亮及宁夏优逸客公司没有提出异议。虽然关加瑞因个人征信问题无法办理银行贷款，但可以换成关加瑞父亲的名字与郎建亮签订房屋买卖合同，郎建亮不同意。合同签订后关加瑞向郎建亮支付房屋首付款130000元，涉案房屋未向关加瑞交付。   宁夏优逸客公司辩称，涉案合同因为关加瑞征信问题无法办理银行贷款后，宁夏优逸客公司和郎建亮沟通，建议换成关加瑞父亲的名字办理贷款，但郎建亮不同意。后宁夏优逸客公司组织郎建亮、关加瑞进行调解。郎建亮要求关加瑞赔付其10000元违约金，但关加瑞不同意，调解无果。后宁夏优逸客公司同郎建亮及其哥哥再次沟通，郎建亮还是不希望换成关加瑞父亲的名字办理贷款。之后关加瑞父亲同意增加10000元购买涉案房屋，但郎建亮不同意。宁夏优逸客公司对于解除《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》无异议。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，郎建亮提交的《不动产权证书》、《银川市存量房买卖合同》、《补充协议》各1份，定金保管收条及光盘各1张，关加瑞提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单、定金收据各1张及本案审理过程中宁夏优逸客房地产营销策划有限公司法定代表人兰书伟、职工马超向本院提交的身份证复印件各1份，各方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：   本院对宁夏优逸客房地产营销策划有限公司法定代表人兰书伟、职工马超形成的询问笔录1份，郎建亮对该证据真实性认可，对笔录中陈述的内容不予认可，宁夏优逸客房地产营销策划有限公司职工马超从未向郎建亮告知过关加瑞征信存在问题的事实，并且郎建亮在签订合同过程中对此事实从未确认。关加瑞、宁夏优逸客公司对该证据予以认可。本院经审查认为，该询问笔录客观真实，予以认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年7月30日，郎建亮（甲方，出卖人）与关加瑞（乙方，买受人）签订《银川市存量房买卖合同》1份，约定郎建亮将位于银川市西夏区某某室房屋出售给关加瑞，房产证号：宁（2019）西夏区不动产权第XXX号。建筑面积96.43平方米，双方共同确认房屋交易价格为423000元，所有税费均由关加瑞承担。合同第三条付款及房屋产权过户约定，双方按贷款方式进行付款，并办理房屋产权过户。郎建亮在收到全部房款3日内，将符合本合同约定的房屋交付关加瑞，房屋交付后60日内，郎建亮应当将户籍迁出该房屋。合同第六条违约责任约定，关加瑞未按约定期限付款的，按日向郎建亮支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，郎建亮有权解除合同，关加瑞愿意继续履行合同的，经郎建亮同意，合同继续履行；郎建亮未按约定期限办理房屋产权过户或未按本合同约定期限和条件将房屋交付关加瑞的，按日向关加瑞支付已付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，关加瑞有权解除合同，在关加瑞提出解除合同要求退房之日起七日内，郎建亮应当退还关加瑞全部已付款，并按已付款的百分之五向关加瑞支付违约金；郎建亮未按照约定期限内办理房屋户籍迁出手续的，自本合同约定的期限次日起至户籍迁出完毕时止，郎建亮按日向关加瑞支付已付房款万分之五的违约金。合同如有内容变更或未尽事宜，经双方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。补充协议中不得含有不合理地免除本合同中约定应当由各方承担的责任或不合理地加重甲方、乙方责任的内容。合同尾部显示，甲方处有郎建亮的签名及捺印，乙方处有关加瑞的签名及捺印。同日，郎建亮（甲方、出卖方）、关加瑞（乙方、买受方）、宁夏优逸客公司（丙方、居间方）签订《补充协议》1份，约定：经甲乙丙三方友好协商，针对位于银川市西夏区某某房屋买卖及相关事宜所签署的《银川市存量房买卖合同》作如下补充协议：涉案房屋总价款423000元（不含税），关加瑞于2019年7月30日向郎建亮支付定金20000元，双方于2019年8月20日前共同前往银行办理面签手续，宁夏优逸客公司陪同，同时关加瑞将首付款108000元以银行托管的方式支付郎建亮。郎建亮同意关加瑞以商业贷款的形式支付剩余款项，关加瑞同意由贷款机构见契税票、领证通知单或他项权利证和物业结清证明后给郎建亮放款，如关加瑞付款方式由贷款变更为全款，宁夏优逸客公司收取的贷款服务费不予退还。第四条违约责任约定：1、郎建亮、关加瑞任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋总价款万分之五的违约金……3、关加瑞若出现下列情形之一的，构成根本违约，且郎建亮有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理该房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；关加瑞出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向郎建亮支付违约金；宁夏优逸客公司将关加瑞支付郎建亮的定金扣除全额居间服务费8400元后交予郎建亮抵顶部分违约金，多退少补。合同尾部显示：郎建亮在甲方处签名并捺印，关加瑞在乙方处签名并捺印，丙方处加盖有宁夏优逸客房地产营销策划有限公司一分公司印章。合同签订当天，关加瑞向郎建亮支付购房定金20000元，其中10000元由宁夏优逸客公司保管，剩余10000元合同签订后郎建亮退还关加瑞。合同签订后，2019年8月9日，关加瑞依约向郎建亮支付购房首付款130000元。后双方在办理涉案房屋贷款过程中，因关加瑞个人征信问题，导致涉案房屋贷款无法办理，现郎建亮为维护其合法权益诉至本院，要求判如所请。   另查明，宁夏优逸客房地产营销策划有限公司一分公司系宁夏优逸客公司的分公司。关加瑞及宁夏优逸客公司陈述，涉案合同签订时，关加瑞向郎建亮及宁夏优逸客公司告知其个人征信可能存在问题，当时郎建亮未提出异议。郎建亮对关加瑞及宁夏优逸客公司的上述陈述不予认可。   本院认为，郎建亮、关加瑞及宁夏优逸客公司签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》，系三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于郎建亮要求解除《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，关加瑞、宁夏优逸客公司均同意解除，故对郎建亮的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》解除后，郎建亮应将已经收取的房款返还给关加瑞，且关加瑞也要求涉案合同解除后应一并退还其支付的130000元首付款，依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜，故郎建亮应向关加瑞退还购房首付款130000元。关于郎建亮要求关加瑞支付违约金84600元的诉讼请求，关加瑞不予认可，且涉案《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》中对于下剩房款以贷款形式支付的时间未作明确约定，故郎建亮无法适用《补充协议》第四条违约责任第三项要求关加瑞按照房屋总价款的20%支付违约金，但考虑到因关加瑞的个人征信问题无法办理贷款导致涉案《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》未能履行，本院以未付房款293000元为基准参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1年期4.15%自2019年9月20日起计算违约金至2020年5月7日为7695.46元，应由关加瑞承担，该款项从郎建亮应返还的首付款中予以扣除。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除郎建亮、关加瑞与宁夏优逸客房地产营销策划有限公司于2019年7月30日签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》；   二、郎建亮于本判决生效之日起十五日内向关加瑞返还购房首付款122304.54元；   三、驳回郎建亮的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1916元，由郎建亮负担1816元，关加瑞负担100元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 张  静   人民陪审员 闫 春 玲   人民陪审员 马 素 梅     二〇二〇年五月十四日   法官助理 陆佳纯子   书 记 员 闫  洁   附本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。