山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2527号 上诉人(原审原告)：刘立群，男，1981年12月11日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：陈鹏，青岛西海岸恒源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：胶州市里岔镇前小河崖村村民委员会，住所地：山东省胶州市里岔镇前小河崖村。 负责人：刘波，职务:村主任。 上诉人刘立群与被上诉人胶州市里岔镇前小河崖村村民委员会（以下简称前小河崖村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘立群向本院提出上诉请求：1、请求二审法院查明事实，依法改判由被上诉人赔偿损失131517.98元。2、一、二审的全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，导致案件错判。（1）一审判决认定事实错误，法律适用错误。上诉人所从事的行为是青岛群森五金电器有限公司（下称群森公司）的职务行为，属表见代理关系，上诉人与群森公司实质上是一个主体。上诉人在一审法院已举证并充分证明群森公司的法定代表人和上诉人刘立群之间互为关联，互为授权，一审法院认定主体不一错误，与事实不符，与法律相悖。群森公司是网络业务公司，而公司经营的物品是由上诉人另外开设的工厂来加工制作，上诉人租赁被上诉人的房屋，就是准备给群森公司加工制作产品，但因为被上诉人的房屋被某个村干部私自占用拒不腾出，致使上诉人无法按时启动生产，而上诉人为完成订单，只好购买成品，而成品与自己加工的差价，就是上诉人的损失，是被上诉人的过错行为导致上诉人受损，这一损失理应由被被上诉人承担。但一审法院错误的认定上诉人担任法定代表人的群森公司的电子记录与上诉人主体不一，且错误地确定损失以租金为依据。（2）被上诉人已认可并确认本案中的违约事实。结合上诉人向一审法院的举证及法庭陈述，可以确定本案事实是：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，并未预料到被上诉人会因其内部原因无法交付房屋，因此对工厂进行了注册登记，并按其生产能力进行订单交易，后产生的差价即上诉人的实际损失，被上诉人应全额赔偿。该房屋未交付，上诉人不能进住，自然无法提供该房屋作为主体的损失证据。因被上诉人违约未交付房屋，上诉人与案外人董玉满另行签订了《房屋租赁合同》，由此产生的每年租赁费23000元应得到支持。一审法院以房屋租金为依据而非以实际损失确定赔偿数额，违反合同约定，于法无据，严重损害了上诉人的合法利益。（3）请求二审法院查明事实，依法改判由被上诉人赔偿损失131517.98元。该项营业损失基于上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中的明确约定：“甲方（被上诉人）收到房租，如果不移交房屋或后期中止履行合同，乙方（上诉人）可向甲方主张赔偿因不移交房屋或后期中止履行合同所造成乙方所有的经营损失。”上诉人主张的经营损失系双方的租赁合同约定的，被上诉人应该有预期，法律应该尊重双方当事人在合同中的约定，一审法院不应该适用法官的自由裁量权，请求二审法院依法改判。（4）上诉人在本案履行房屋租赁合同中没有过错，而被上诉人过错严重，被上诉人应当承担赔偿责任。被上诉人于2018年5月27日已收到上诉人的房租，基于维护经济秩序及法律公平公正的角度，都不应该减轻被上诉人的违约责任及违约成本。综上所述，一审法院的判决错误，恳请中级法院重新查明事实，正确适用法律，依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人前小河崖村民委员会针对上诉答辩称，被上诉人每年收租金1200元，就晚交了一年房子，上诉人主张的经营损失不当，被上诉人不应该承担这些损失，而且被上诉人是和上诉人本人签的合同，也不是和群森公司签的，他们是两个主体。群森公司也不是注册在涉案房屋上，上诉人主张的损失与本案没有关系。 刘立群向一审法院起诉请求：1.判令前小河崖村民委员会交付合同约定的出租房屋；2.判令前小河崖村民委员会返还部分租金或延长相应的租赁时间；3.请求判令前小河崖村民委员会赔偿损失暂定8000元；4.本案一切诉讼费用由对方承担。后刘立群变更诉讼请求3为请求判令前小河崖村民委员会赔偿其损失131517.98元。 前小河崖村民委员会在一审中辩称，刘立群所诉属实，但村委确实没有钱，在法院还有好几个案子在执行中，村里欠外债100多万元。现村委想与刘立群协商一下，能不能延长租赁期限，因与刘立群签订租赁合同是20年，已付10年租赁费，还有10年租赁费未付。 一审法院查明，1.2018年5月27日，前小河崖村民委员会（甲方）与刘立群（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定将胶州市前小河崖村后十二间房屋租赁给刘立群，租赁期限自2018年5月26日至2038年5月26日，租金每年1200元，乙方首次交齐前十年房租12000元给甲方，2028年5月26日交付后十年租金12000元。双方还约定，甲方收到房租，如果不移交房屋或后期中止履行合同，乙方可向甲方主张赔偿因不移交房屋或后期中止履行合同所造成乙方所有的经营损失，及乙方对房屋修缮和投入使用所产生的全部费用。前小河崖村民委员会与刘立群均在合同上签字、印章。2.合同签订后，刘立群依照约定交付前十年的租金12000元，但前小河崖村民委员会未能按期交付房屋。3.庭审中，双方协商一致将租赁时间变更为2019年12月15日起至2039年12月14日止。4.刘立群提交了与案外人董玉满签订的房屋租赁合同及租赁费收据，证明因前小河崖村民委员会未按时交付房屋，刘立群另与董玉满签订房屋租赁合同，租赁费每年23000元。前小河崖村民委员会认为该证据与自己无关，不予质证。5.刘立群还提交电子记录一宗70页，系群森公司的订单情况，证明因前小河崖村民委员会未交付房屋，给刘立群造成了营业损失131517.98元。前小河崖村民委员会认为刘立群主张过高。6.庭审中，经询问刘立群和前小河崖村民委员会，双方均表示愿意继续履行合同。案件审理过程中，前小河崖村民委员会将涉案房屋腾出，一审法院2019年11月23日主持双方对房屋进行交接，前小河崖村民委员会到场，刘立群未到场。 一审法院认为，刘立群与前小河崖村民委员会签订《房屋租赁合同》，双方约定了租赁时间、租金交付、违约责任等，系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。因刘立群已交付租金，前小河崖村民委员会应按照合同约定向刘立群交付房屋。因前小河崖村民委员会称房屋一直未能腾出，直至2019年11月23日才腾出交付，违反了合同中收到房租（2018年5月27日）即交付房屋的约定，故前小河崖村民委员会应承担违约责任。 刘立群与前小河崖村民委员会在房屋租赁合同中约定：甲方收到房租，如果不移交房屋或后期中止履行合同，乙方可向甲方主张赔偿因不移交房屋或后期中止履行合同所造成乙方所有的经营损失，及乙方对房屋修缮和投入使用所产生的全部费用。刘立群据此主张自己的营业损失131517.98元，但合同签订的承租人是刘立群，而刘立群提交的电子记录均为群森公司，主体不一，不能证明刘立群损失情况。且即使刘立群能够证明自己的营业损失，双方约定的违约责任过高，法院可以予以调整。考虑到前小河崖村民委员会逾期一年半方交接房屋，确实给刘立群造成了损失，结合房屋情况、租金金额、迟延交付的时间等因素，一审法院认为前小河崖村民委员会赔偿损失的金额调整为1200元为宜。因前小河崖村民委员会迟延交付房屋，刘立群主张变更租赁期限，双方在庭审中均同意变更租赁期限，租赁期限变更为自2019年12月15日起至2039年12月14日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、前小河崖村民委员会于判决生效后十日内向刘立群交付位于胶州市间。二、刘立群、前小河崖村民委员会对位于胶州市间租赁期限变更为2019年12月15日起至2039年12月14日止。三、前小河崖村民委员会于判决生效后十日内赔偿刘立群损失1200元。四、驳回刘立群其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由前小河崖村民委员会负担50元，刘立群负担2880元。案件保全费1178元，由前小河崖村民委员会负担30元，刘立群负担1148元。 二审中，上诉人提交如下证据：1.2018年5月27日上诉人租赁被上诉人村后十二间房屋照片（7张）。证明了涉案房屋的现状属不能居住和使用的危房，因此租赁价格便宜。上诉人为使用房屋，需重新加固修缮及装修。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项不认可。涉案房屋租给上诉人时上诉人就知道房子的实际状况，对房子情况很了解，维修费用上诉人自己负担与被上诉人没有关系。对该证据的真实性本院予以认可。2.因被上诉人违约不交房，上诉人重新租赁房屋的厂房照片及视频光盘。证明上诉人主张损失的真实性、关联性、合法性，具体损失的证据一审已向法庭提交。被上诉人质证称，对该证据的真实性不清楚，对证明事项不认可。因案外人未出庭说明情况，被上诉人对该证据不认可，本院对该证据不予采信。3.营业执照及群森公司给刘立群出具的授权委托书，证明上诉人主张的营业损失131517.98元，刘立群与群森公司实质上是一个主体。被上诉人质证称，对该证据的真实性不认可，对证明事项不认可。称没见过授权委托书，不知道刘立群是代表群森公司签的合同。4.经营损失131517.98元的财务说明及计算方法。证明上诉人经营损失的计算方法和依据。被上诉人质证称，对该证据的真实性不认可，对证明事项不认可。因被上诉人对证据三、四的真实性不认可，本院不予采信。 另查明，上诉人在涉案租赁合同期间于2019年3月13日注册成立青岛明远科技有限公司（下称明远公司），住所为山东省胶州市里岔镇前小河崖村，法定代表人为刘立群，该公司成立后没有经营过。上诉人另行租赁的房屋（即刘立群另与董玉满签订的房屋租赁合同）所生产的产品还是以群森公司的名义并为其生产。双方承认涉案房屋于2020年3月份已经交付给上诉人。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对被上诉人赔偿上诉人损失数额的认定是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。一审法院对此予以认定于法有据，本院依法予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。按照涉案房屋租赁合同约定，被上诉人应于2018年5月27日交付房屋，但直至2019年11月23日被上诉人才交付涉案房屋。一审据此认定被上诉人违约并应承担赔偿上诉人损失的违约责任于法有据，本院依法予以确认。 根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。上诉人认为上诉人与群森公司实质是同一主体，群森公司的经营损失就是上诉人的经营损失，按双方签订的租赁合同的约定，被上诉人应给与赔偿；被上诉人则认为，其是与上诉人签订的租赁合同，而不是与群森公司签订的合同，群森公司的经营损失不应由其承担赔偿责任，并认为上诉人主张的经营损失过高，与其收取的租金相差悬殊。庭审查明，2018年5月27日上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，合同约定被上诉人将胶州市前小河崖村后十二间房屋租赁给上诉人，租赁期限自2018年5月26日至2038年5月26日。上诉人虽提供了授权委托书主张合同系上诉人代表群森公司签订，但被上诉人否认签约时上诉人出示过授权委托书，坚持是与上诉人签订的租赁合同，上诉不能证明其主张。群森公司成立于2014年1月17日，注册地在青岛市黄岛区，为有限责任公司，上诉人刘立群为其法定代表人,群森公司与上诉人是两个各自独立的民事主体。在上诉人与被上诉人签订的租赁合同期间内，上诉人于2019年3月13日注册成立了明远公司，注册地在山东省胶州市里岔镇前小河崖村，法定代表人也为上诉人刘立群，但该公司注册地与上诉人与被上诉人签订的租赁合同地点一致。庭审中，上诉人自认，明远公司注册成立后，没有实际经营，上诉人另行与案外人董玉满签订的租赁合同所租赁的房屋所生产的产品还是以群森公司的名义，并为群森公司生产。本院认为，合同具有相对性，虽然被上诉人迟延交付租赁房屋应按合同约定承担违约责任，但该项责任的承担只能针对合同的签约人即上诉人，而不是对案外人群森公司承担，上诉人应举证证明自己遭受损失的情况。从庭审情况看，上诉人提交的证据证明的损失，均是群森公司的损失，经营损失是群森公司的，租金损失是群森公司的，群森公司是在租赁合同签订前就已存在的公司，上诉人未能证明群森公司的损失与涉案租赁合同的相关性，其所主张的上诉人与群森公司实质是同一主体的主张也无法律依据,不能成立。而上诉人在租赁合同期间并于租赁地点成立的明远公司一直未经营，没有相应的损失发生，上诉人主张的群森公司的损失，不能视为上诉人的损失。双方合同约定一年租赁费为1200元，被上诉人迟延交付房屋一年半，后双方达成了新的协议将租赁期限顺延。故一审法院结合房屋情况、租金金额、迟延交付的时间等因素酌定被上诉人赔偿上诉人损失1200元于法有据，本院依法予以确认。 另,一审法院于2019年11月23日组织双方对涉案房屋进行交接，由于上诉人的原因，没有办理交接，双方均认可在二审期间的2020年3月份涉案房屋已经实际交付给上诉人。故，虽然上诉人实际接收房屋的时间晚于变更后的租赁合同期限的起点，因一审法院在该期限的起点之前已组织双方进行了交接，由于上诉人的原因未交接成，应视为2019年11月23日涉案房屋已交付给上诉人，变更后的租赁期限仍为自2019年12月15日起至2039年12月14日止。 因2020年3月份被上诉人已将涉案租赁房屋实际交付给上诉人，一审判决中的第一项“前小河崖村民委员会于判决生效后十日内向刘立群交付位于胶州市间”已无必要，故撤销该判项。 综上所述，刘立群的上诉理由不成立，其上诉请求,本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8266号民事判决第一项； 二、维持山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8266号民事判决第二项、第三项、第四项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2930元，由被上诉人前小河崖村民委员会负担50元，上诉人刘立群负担2880元。一审案件保全费1178元，由被上诉人前小河崖村委会负担30元，上诉人刘立群负担1148元。二审案件受理费2930元，由上诉人刘立群负担。 本判决为终审判决。 审判长  李焕亭 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 李敦收 书记员祁康