广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3704号原告：余凤梅，女，汉族，1973年9月20日出生，住江西省宜春市宜丰县****************，公民身份号码:362************062。委托诉讼代理人：张耀和，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：管井平，广东通盈律师事务所律师。被告：庄锦秀，女，汉族，1981年5月9日出生，住广东省揭西县************，公民身份号码：445************64X。原告余凤梅与被告庄锦秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理，原告余凤梅及其委托诉讼代理人张耀和、管井平，被告庄锦秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余凤梅向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付租赁物使用费24000元及逾期利息（按照年利率6%标准，从2018年7月2日起计至全部租赁物使用费付清之日止，具体为：2018年7月至2019年8月期间，每月一期，每期以截至每月2日时尚欠的使用费为基数，从每月2日计至次月1日；从2019年9月2日起，以截至2019年9月2日时尚欠的使用费为基数，计至2019年9月30日；从2019年10月1日起，以24000元为基数，计至全部租赁物使用费付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月31日签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于东莞市中堂镇东泊陈屋小组综合一楼三间店铺，租赁期为2017年8月31日至2020年8月31日，租金为每月1600元，被告每月1日之前交付租金及水电费。但被告自2018年7月开始未交租，原告经常催收，被告均拒绝支付。案涉租赁物已经由（2018）粤1971民初33322号民事判决确认未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同无效。现被告于2019年9月30日将租赁物交回原告。被告庄锦秀辩称：第一，被告认为不需要支付租赁物使用费，被告从2018年8月开始没有开店。第二，被告认为应该解除双方的租赁合同，原告应退回押金3000元。经审理查明，2017年9月1日，原告余凤梅（甲方，出租人）与被告庄锦秀（乙方，承租人）签订一份《租赁合同》，约定甲方将东泊陈屋东兴路西九巷1-4店铺租给乙方使用，租金每月1600元，租用期从2017年9月1日至2020年9月1日止，乙方押金3000元，乙方在每月1号前交租金及水电费给甲方。庭审中，原、被告确认双方在上述《租赁合同》中所约定的租赁物明确表述应为：东莞市***************第3间铺位。原告确认其已收到被告支付的押金3000元。庭审中，原告明确主张按照合同的约定每月租金1600元标准，被告拖欠原告从2018年7月1日至2019年9月30日，共24000元的使用费；被告确认其从2018年7月1日开始没有交租，对此被告解释为由于东泊村委叫被告不要交租给原告，所以被告就没有再交租给原告，被告也没有交租给东泊村委。关于原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社（以下简称东泊联合社）与被告余凤梅房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2018）粤1971民初33322号]，在民事判决书查明：2013年5月10日，“东莞市中堂镇东泊陈屋股份经济合作社”（甲方）与“邹水平”（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将中堂镇东泊陈屋东兴路（长基电房旁）五层综合楼约800平方米包括首层四个铺位以租赁形式给乙方作出租用途使用；于2017年7月25日，原告东泊联合社（甲方）与原承租人邹水平（乙方）、被告余凤梅（丙方）再签订了一份《综合楼合同主体变更三方协议》，各方同意由丙方取代乙方成为甲乙双方于2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》（简称为“既有合同”）的一方；该协议约定，从2017年8月1日（“变更日”）起生效，丙方将取代乙方成为既有合同的一方，因此各方同意，丙方将获得既有合同下原来乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任，并按照既有合同约定履行乙方未履行的责任和义务，并享受既有合同自变更日起原乙方未享受的权利。且，该案明确所涉租赁物目前的门牌地址为：东莞市***************。且东泊联合社确认案涉租赁物没有相关的权属证明，没有取得建设工程规划许可证。该案中，法院认定东泊联合社与余凤梅于2017年7月25日签订的《综合楼合同主体变更三方协议》无效，并判令余凤梅向东泊联合社支付租赁物使用费以及使用费的利息。（2018）粤1971民初33322号民事判决书已发生法律效力，东泊联合社向法院申请强制执行，东莞市第一人民法院已依法立案执行，案号为（2019）粤1971执20359号。庭审中，被告庄锦秀确认：在该执行案件中，于2019年9月30日执行法官找到庄锦秀，余凤梅也在场，法官询问庄锦秀是选择继续租房还是退房，庄锦秀当时选择退房并将钥匙返还给余凤梅；且庄锦秀解释，2018年8、9月份时，被告将租赁物的钥匙返还原告，之后又返还了几次，原告都不要钥匙，于2019年9月30日，执行法官找到被告时，被告住在案涉租赁铺位上面的房间里面，故被告下来处理案涉租赁铺位事宜，当时案涉租赁物里面只有一张美容床和茶几，庄锦秀租用租赁物是用来卖化妆品的，庄锦秀将钥匙返还给余凤梅后，庄锦秀就让朋友将租赁物的美容床和茶几搬走。另外，原告还补交了其与被告的微信聊天记录拟反映，原告于2019年8月26日仍向被告催收案涉租赁物的水电费；原告称2019年8月29日的聊天记录中提及的“楼下美容店”即为案涉租赁物；在2019年8月30日聊天记录中的第二张收据图片为案涉租赁物2019年8月份的水电费收据；在2019年9月1日被告回复“电费下面没这么多”“13993下面的电”可以反映被告一直在使用案涉租赁物，并产生了水电费。被告称上述微信聊天记录是原告每月向被告催收四楼409房的房租与水电费，在上述聊天记录中“13993下面的电”是指被告在退店时的用电度数，原告要求被告补交退店时相差的水电费，被告在交四楼409房的房租时，原告要求被告一起补交给原告。以上事实，有原告提供的租赁合同、综合楼合同主体变更三方协议、出租房收据、（2018）粤1971民初33322号民事判决书、执行通知书、和解协议、情况说明、催收水电费的微信聊天记录，被告提供的物业证明、事实证明、租赁合同、铺位装修费用清单等证据以及本院庭审笔录、质证笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，根据（2018）粤1971民初33322号民事判决书的认定，案涉东莞市***************的租赁物，没有相关的权属证明，没有取得建设工程规划许可证，本案中原、被告就东莞市***************第3间铺位签订了《租赁合同》，则本案的租赁物也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原告余凤梅与被告庄锦秀2017年9月1日签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，原告无权收取被告已支付的租赁押金3000元，原告认为其不同意向被告退回押金没有依据，本院对此不予采纳。再，虽然原、被告签订的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉请参照合同约定的租金标准1600元/月，由被告向原告支付租赁物使用费，依法有据，本院予以支持。原、被告确认被告从2018年7月1日开始没有交租，本院对此予以认定。庭审中，被告主张由于东泊村委叫被告不要交租给原告，故被告没有交租，被告以此抗辩不予支付租赁物使用费没有任何依据，本院对此不予支持；其次，被告又主张2018年8、9月份时，被告将租赁物的钥匙返还原告，之后又返还了几次，原告都不要钥匙，被告对此未能提供任何相关的证据反映，原告也不予确认，被告应承担举证不能的法律后果；再次，庭审中，被告承认在（2018）粤1971民初33322号案件的执行案件中，于2019年9月30日执行法官找到庄锦秀，法官询问庄锦秀是选择继续租房还是退房，庄锦秀当时选择退房并将钥匙返还给余凤梅，而且当时案涉租赁物里面还有一张美容床和茶几，庄锦秀将钥匙返还给余凤梅后，才让朋友将上述美容床和茶几搬走；另外，根据原告提供的微信聊天记录，原、被告于2019年8月底、2019年9月初也有商量“楼下美容店”的水电费问题；结合上述被告自认的事实，被告一直将其所有的家具（美容床和茶几）放置再案涉租赁物内，直至2019年9月30日将租赁物的钥匙返还原告时止，即被告在2019年9月30日前一直占有并使用案涉租赁物，因此，原告主张案涉租赁物使用费按照1600元/月的标准，从2018年7月1日至2019年9月30日，共24000元依法有据；但是，根据前述认定，应将原告应向被告返还的租赁押金3000元予以部分抵销上述租赁物使用费，故被告应向原告支付的租赁物使用费应为21000元（24000元-3000元=21000元）。关于利息的问题，原告应返还给被告的租赁押金可冲抵被告最初产生的租赁物使用费，即可视为被告已向原告支付2018年7月份租赁物使用费1600元，2018年8月份租赁物使用费1400元。原、被告对利息并没有约定，根据中国人民银行公告2019年第15号《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》文件，2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故原告主张利息计算的具体本金、起算日期应为：第一段利息，以200元为本金，从2018年8月2日计至实际还清之日止；第二段利息，在2018年9月至2019年9月期间，每月为一期，以每月1日前应支付的租赁物使用费1600元为本金，每期利息从每月2日计至实际还清之日止；上述利息在2019年8月19日及之前的应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；此依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告余凤梅与被告庄锦秀于2017年9月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告庄锦秀自本判决发生法律效力之日起七日内向原告余凤梅支付租赁物使用费21000元及利息（第一段利息，以200元为本金，从2018年8月2日计至实际还清之日止；第二段利息，在2018年9月至2019年9月期间，每月为一期，以每月1日前应支付的租赁物使用费1600元为本金，每期利息从每月2日计至实际还清之日止；上述利息在2019年8月19日及之前的应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告余凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费214.95元（已由原告预交），由原告余凤梅承担26.87元，由被告庄锦秀承担188.08元。本判决为终审判决。审判员  翟静文二〇二〇年五月十一日书记员  黄燕霞陈思苏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。