吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初35号原告:王忠福，男，无职业住吉林省延吉市河南街白桦委三组，被告:延边隆源建筑安装有限公司。法定代表人:全东浩，该公司董事长。诉讼代表人:吉林华烁律师事务所，住所地吉林省延吉市，系延边隆源建筑安装有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。原告王忠福与被告延边隆源建筑安装有限公司（以下简称隆源公司）执行异议纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王忠福及其委托诉讼代理人王桂芝，被告隆源公司委托诉讼代理人何美凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠福诉讼请求:1、判决立刻解除对原告购买的位于延吉市××镇户房屋的违法查封。2、确认案涉房屋不属于破产财产,原告对被查封的案涉48户房屋具有排除执行的权利。3、诉讼费由被告承担。事实与理由:被告在破产清算案件审理过程中，向贵院提出财产保全申请，贵院于2017年8月24日以（2017）吉24民破1号民事裁定书查封了案涉房屋。原告知情后，于2018年11月20日对查封提出书面异议。而贵院严重违背审限15天的法律规定,在399天后的2019年12月24日作出（2018）吉24执异125号执行裁定书，驳回原告提出的异议请求。故原告依据该裁定书依法提起执行异议之诉。原告认为（2018）吉24执异125号执行裁定书在事实认定和适用法律上均存在错误，应当停止执行。理由如下:一、案涉房屋不是破产财产,原告对案涉房屋享有的权利能够排除执行。1、原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;案涉房屋破产查封时间在2017年8月24日，而原告在2008年8月18日签订案涉房屋补充买卖合同后，被告即交付了房屋钥匙，履行了交付房屋的义务，前后时间相差9年之多。原被告签订案涉合同是双方真实意思表示且不违背法律强制性规定，最高院驳回被告解除合同的诉讼请求,也是对案涉合同有效且不符合解除条件的变向确认。2、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产;查封之前的2008年8月18日被告即交付了房屋。案涉房屋在查封前已经有部分业主装修入住,因贵院在业主不在家时突然贴封条予以查封，室内物品（包括衣物、被褥、孩子学习用品、经营材料及其它各类私家物品)至今被封存在案涉房屋内,这是被告合法占有房屋的证据之一,另外还有各个业主的电费卡及电费收据,物业收取房屋装修保证金收据等证据等予以证明。3、原告已经依据合同约定支付了全部房价款;原告2006年9月20日支付定金40万元，2007年9月9日支付集资房款120万元、2008年1月12日支付集资房款70万元，2008年8月18日支付集资房款100万元，以上四次累计支付全部集资房款330万元整。原告不仅不欠任何房款，相反配套设施垫资投入36万元应当由被告承担。4、非因原告自身原因未办理产权登记手续;案涉房屋至今未能办理产权登记存在各种原因，但目前政府将其列入“无籍房”范围解决产权办理问题，已经充分证明未能办理产权登记与原告无关。二、被告认可案涉合同合法有效已经是不争的事实;1、根据被告向贵院起诉解除合同的客观事实，其诉讼行为已经充分说明，被告认可案涉合同合法成立生效，否则请求解除合同的请求权基础不存在。2、被告先后2次分别向你院起诉解除合同和认定合同无效。在执行程序审理中,被告诉讼代表人却抗辩“隆源公司没有与所谓的共同出资人签订《商品房买卖合同》，未收取案外人支付的330万元”。其言辞和诉讼行为前后背离,严重违背诚实信用原则。基于被告的不诚信行为，合理认为其查封案涉房屋是滥用诉权。3、在省高院判决下达后，经原告等业主去办理无籍房的行政机关确认,原告购买的房屋只要等待被告缴纳土地出让金即可正常办理产权，所以政府已经对案涉合同合法性给予认可。4、被告诉讼代表人故意歪曲事实，置被告法人全东浩明确承认收到原告330万元房款,且把房屋已经交付给原告的客观事实于不顾,违背被告法定代表人的真实意思,违背客观事实和法律规定违法查封,意欲非法剥夺原告所有48套房屋的合法权益，其不端的诉讼行为法院应当给予惩戒，以维护司法尊严。三、被告并非房地产开发企业，销售的案涉房屋并非商品房，是职工集资房，但是买卖合同合法有效。虽然案涉合同采用了商品房买卖合同范本,但事实上买卖的是职工集资房。因为合同是被告提供并填写的，且当年销售职工集资房的建设单位都是采用商品房买卖合同范本,这样的合同才能满足房产备案要求，所以不应该以合同名称来认定案涉房屋是商品房。关于把职工集资房剩余房源作为商品房进行销售问题,这是实行商品住房制度初期我们国家政策允许的普遍做法，无需赘述。四、贵院（2018）吉24执异125号执行裁定书事实认定和法律适用均有错误;吉林省高级人民法院(2019）吉民终122号民事裁定书已经明确阐明:被告不是房地产开发企业,其出售的房屋不属于商品房,其是否可以作为商品房合法销售应由行政机关审查认定。在案涉房屋已经列为“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理。而（2018）吉24执异125号执行裁定书以“虽然案外人主张在本院查封之前签订《商品房买卖合同》购买诉争房屋。但至今为止未能举证证明其所购买的房屋作为商品房进行销售的法律事实”为由,驳回原告异议申请,是意欲继续违法行使审判权对案涉房屋性质、合同效力进行违法确认,是公然对抗最高院的判决的违法行为，其认定事实错误，适用法律错误，其违法查封行为必须停止。五、贵院2017年8月24日以（2017)吉24民破1号民事裁定书裁判依据错误，得出的查封结论必然是错误。该裁定依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)第六条之规定，作出查封案涉10号楼48套房屋是适用法律错误。第六条规定的内容是:破产申请受理后，对于可能因有关利益相关人的行为或者其他原因，影响破产程序依法进行的，受理破产申请的人民法院可以根据管理人的申请或者依职权，对债务人的全部或者部分财产采取保全措施。从该规定可以解读出，被查封的主体是债务人,而原告支付了全部房款，依据补充合同约定目前被告尚未支付案涉房屋配套费36万元，所以原告并非债务人，而是债权人。贵院在被告没有提供任何证据证明原告是其债务人的情况下,据此作出查封裁定是错误的，应当依法撤销。综上所述,以上事实能够充分证明案涉房屋不属于破产财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,原告对被查封的案涉48户房屋具有排除执行的权利。本案从查封至今已经2年有余，案涉房屋业主有家难归，丝毫没有法治社会、和谐社会，小康社会的幸福感。贵院在此过程中不仅存在违法裁定、违法查封的客观事实，且在查封过程中暴力野蛮执法，对权利人造成巨大经济损失,特别是无法弥补的身心伤害。根据最新发布的法发（2019）35号《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，关于要强化善意文明执法，纠正乱查封现象，对有关线索“一案双查”，对不规范行为依法严肃处理文件精神,原告及所有参与集资购房的业主，强烈请求本法庭以事实为依据，以法律为准绳，公平公正审理此案，依法解除查封，维护原告等集资人的合法权益，请支持原告的各项诉求。延边隆源建筑安装有限公司辩称：一、2005年，被告隆源公司购买了龙井市朝阳川龙盛机械有限公司原址上的土地使用权，用于建设朝阳家园小区10栋楼。龙井市朝阳川镇发展改革局下发文件同意建设朝阳家园小区。根据龙井市土地局要求该土地分为3部分，以3个公司名义办理土地手续，分别为延边亨力建筑安装公司（即隆源公司）、延边仁达建筑安装公司和朝阳川龙盛机械有限公司,隆源公司未支付朝阳川龙盛机械有限公司土地出让金，故未办理土地使用执照，本案涉案房屋即建设在朝阳川龙盛机械有限公司土地上。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是为被告向原告借款提供抵押担保,并非真实的房屋买卖。且原告未实际支付330万元购房款，被告也未向原告交付过涉案房屋。三、被告通过集资建房建设朝阳家园，原告与被告并没有集资建设朝阳家园的意思表示,原告也并非集资企业职工不具备与企业集资建房的资格。即便是集资建房的职工，因土地使用权属于集资企业，职工也不可能完全取得集资房屋的所有权。四、管理人基于对破产财产和债权人利益的保护，在破产程序中，申请法院保全本应由管理人保管的债务人财产,该保全行为有别于为保障权利实现而保全他人财产的行为。在房地产企业破产案件中,尚未交付的房屋,应属于破产财产，如有人主张对破产财产享有专属权或优先权，应向管理人提出，管理人在破产财产分配程序中予以处理。因此无论原告是否为真实购房，是否实际缴纳了330万元，均不影响涉案房屋为破产财产的性质。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。王忠福向本院提供以下证据：证据1：购买房屋的房屋预销售合同，商品房买卖合同及价款收据、朝阳小区10号楼买卖合同补充合同和收据。证明：原告的名义与被告单位签订了房屋预销售合同之后又签订商品房买卖合同和买卖合同补充，能体现原告分4次给被告330万元购房款，该笔330万元是本案诉争朝阳小区承建后陆续给付的，原告是房屋的集资人之一，共同集资的还有其他人，大家都以原告名义集资。2006年9月20日付款40万是买房定金，2007年9月9日支付购房款120万元，2008年1月2日原告支付70万元，2008年8月18日最后一笔支付100万元，支付后交付房屋钥匙，合计支付330万元，在2008年8月18日双方房屋已经交付。隆源公司质证认为，对证据真实性无异议，证明目的有异议。原被告双方不存在真实的房屋买卖关系，被告为原告出具房屋买卖合同和收据是为向原告提供抵押担保，原告提供的2006年9月20日收据已写明抵押借款，原告并未实际向被告支付收据中记载的现金，被告也未向原告交付过涉案房屋。证据2：收据1张，照片2张。证明：被告于2008年交付了房屋钥匙，双方履行房屋买卖合同，收据是原告向龙井供电有限公司于2015年交纳的电费押金2000元，证明原告已经实际接管房屋并交纳电费，对房屋装修投入使用。隆源公司质证认为，对真实性及证明目的均有异议。照片与本案没有关联性，不能证实被告向原告交付房屋，即便原告支付电费也不能证明其对涉案房屋享有所有权。证据3：有关电费票据和收费卡。证明：原告代替其他集资楼与被告签订房屋买卖合同。冯英才、王瑞贞2个供电卡和缴费收据，王瑞兰3个的交电费卡和收据，张丽君的电费卡和收据，原告名义下购买的房屋实际有其他人的。隆源公司质证认为，对证据真实性及证明目的有异议。本案审查的是原告与被告之间纠纷，被告与案外人之间关系与本案无关，交电费行为不能证实使用房屋的合法性，涉案房屋于2009年被延吉市法院查封，之后任何人对房屋的使用行为是违法的，管理人也是发现人民法院查封后有人抢占装修房屋，故向贵院申请保全该房屋。证据4：民事起诉状1份，（2017）吉24民初238号民事裁定书，该案件中调查笔录一份。证明：本案被告曾经故意以原告身份主张原被告之间房屋买卖合同无效，经过法院审理原告撤回起诉，在（2017）吉24民初238号案件审理中中级法院法官曾经调查过被告法定代表人全东浩，全东浩向法庭说清楚原告确实购涉案房屋，分多次缴纳购房款，全东浩承认朝阳小区10号楼所有钥匙都给原告，房屋交付了。全东浩已经认可当时开具的收据（证据1）是其公司职工开的，并且已经收到原告的房款，所以全东浩调查笔录能够体现原被告之间确实存在房屋买卖合同，并履行完毕。隆源公司质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。关于裁定书管理人确实提起过诉讼后来又撤诉，关于全东浩笔录不能证实原告主张的目的，全东浩在笔录中说明确实向原告借款40万元，后来原告是否再向全东浩交付过钱款，全东浩确实记不清楚。在（2019）吉24民终122号案件中法庭曾要求全东浩说明情况，全东浩在法庭陈述也是不记得原告向全东浩交付过330万元现金，全东浩笔录和后期全东浩在庭审中陈述应当以全东浩在庭审中陈述为准。另外，原告出具的全东浩笔录，笔录中法官询问的问题均为本案原告在当时的案件中主张，管理人认为法官在询问时有倾向性。证据5：全东浩的证明一份，时间是2013年7月10日。全东浩给华烁律师事务所张主任的一封信，时间是2017年7月12日。证明：全东浩收到原告给付朝阳嘉园10号楼的房款330万元，破产管理人向破产单位的法定代表人了解情况时全东浩已经向张主任说明情况，房屋卖给了原告。隆源公司质证认为，真实性及证明目的均有异议。不能证明原告确实支付了330万元现金，张宝华本人并没有收到全东浩的信件。证据6：关于朝阳家园无籍房问题的说明一份。延吉市2018年第一批无籍房即将办理房产证名单一份。证明：诉争房屋已经被纳入无籍房登记范围，可以办理房屋产权，该房屋是在2005年到2008年职工集资建的，案涉土地是龙盛机械厂的土地，未缴纳出让金，所以在2008年之前没有办理房屋产权登记。隆源公司质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议。朝阳家园小区是否能办理产权证与本案原告的主张无关，管理人多次与无籍房办公室沟通协调，涉案房屋尚不具备办理产权证条件。证据7：关于本案争议房屋的承建时候的一组证据。来源于人民法院到土地部门调取的，龙井市朝阳川镇发展改革局文件龙朝改字（2005）11号、12号、13号文件。延边仁达建筑安装公司住宅楼宗地图1张，朝阳家园图1张，2004年10月9日龙井市朝阳川隆盛机械有限公司与延边仁达建筑安装公司的协议书1份，现场踏查情况纪实1份，建设用地规划许可证2页，国有土地使用权划拨出让转让租赁抵押审批表，建设工程施工许可证，建设用地规划许可证，土地资产估价报告书，2005年5月10日延边亨利建筑安装公司关于申请新建朝阳小区的请示，基本建设项目资金审批表，国有土地使用执照一份，国有土地使用权出让合同1份。证明：朝阳家园建房审批过程。本案诉争房屋在2005年开始申请建设2008年竣工交付给原告诉争房屋，该房屋是特殊时期朝阳川政府审批允许承建的合法房屋，是自筹资金承建的，原告是集资人之一。隆源公司质证认为，对真实性无异议，证明目的有异议。该组证据没有体现被告向原告交付房屋的事实，也不能证实原告参与了集资。证据8：民事起诉状1份，（2018）吉24民初241号民事判决书1份，（2019）吉民终122号民事裁定书1份。证明：被告曾在2018年6月13日起诉要求解除本案诉争房买卖合同，经过法院审理驳回本案被告起诉，同时吉林省高级法院在其民事裁定书中已经论述该房屋本案原告购买，房屋产权问题由政府协调，不应由法院审理。隆源公司质证认为，对真实性无异议，延边州中级法院驳回被告诉讼请求原因是贵院认为原被告签订合同是无效的，吉林省高级法院驳回被告诉讼请求理由是认为该案不宜作为民事案件审理。该2份判决书均未认定原告购买房屋的事实。证据9：（2018）吉24执异125号执行裁定书一份。证明：该执行裁定书对我方提出的诉讼保全异议予以驳回，根据法律规定我方在法院裁定驳回之后提出本案诉讼。隆源公司质证认为，没有异议。隆源公司对王忠福提供的证据一、四、六、七、八、九真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。因隆源公司对证据二的真实性有异议，且该证据不足以认定当事人待证事实，故本院对该证据不予以采纳。王忠福提供的证据三系案外人交纳的电费收据，不是本案的当事人，与本案无关联，故本院对证据三不予采信。隆源公司对证据五的真实性有异议，出具证据的全东浩本人未到庭，不能确认该证据系其本人出具，故本院对该证据不予采信。隆源公司向本院提供证据：证据1：（2016）吉24破申1号民事裁定书。（2017）吉24民破1号决定书。证明：2016年12月29日受理被告公司破产清算一案，2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所担任管理人，管理人有权代表被告公司参加诉讼。王忠福质证认为，没有异议。证据2：王忠福作为债权人向管理人申报债权资料一组包括延边隆源建筑安装公司破产清算案债权申报登记表，申报资料接收回执单，银行同期利率清算表，异议书，关于王忠福等团购朝阳川朝阳家园10号楼整栋情况说明。证明：其中申报表证实原告因未取得涉案房屋向管理人主张债权，但管理人不予认定，申报资料接收回执单证明原告向管理人递交了银行同期利率清算表，异议书和情况说明，银行同期利率清算表证明原告将本案主张的已经支付给被告的所谓购房款向管理人申报债权，异议书证明原告明知涉案房屋已于2009年5月21日被延吉市法院查封，情况说明证实原告自认由于被告原因朝阳家园10号楼没能按期交房，原告多次要求被告尽快交房，被告未能履行，且因涉案房屋尾期工程未完成达不到交付标准。王忠福质证认为，对证据真实性部分有异议。原告向破产管理组提出，该房屋2008年交付时候配套设施不完善，原告投入36万元将配套设施做完。登记表是原告本人写的，实际想要主张的债权是36万元，但是不知情错误登记成366万元。对异议书没有异议，情况说明本身没有异议。银行同期利率表是是张宝华算的，不是我们真实意思。王忠福对隆源公司提供的证据一真实性无异议，本院予以采信。王忠福对隆源公司提供的二中，虽对破产清算案债权申报登记表、申报资料接收回执单、银行同期利率清算表证明目的提出异议，但对其中的签字及由其提供银行同期利率清算表不予否认，因此本院对隆源公司证据二的真实性予以采信。根据王忠福、隆源公司提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：隆源公司于2018年6月向本院提起诉讼即（2018）吉24民初241号，请求解除其与王忠福签订的××园《房屋预销售合同》及对应的48份《商品房买卖合同》，本院于2018年6月19日立案后依法审理了本案，经审理认定如下事实：“2006年9月20日，隆源公司为王忠福出具“金额为40万元，事由为10号楼一栋3600平方米抵押借款，收款方式为现金”的收据1张，收据上加盖有延边亨立建筑安装公司公章。延边亨利建安公司与王忠福之间基于前期借款未能还款的事实，经双方协商，将借款40万元抵作购房定金，于2006年9月20日签订了《房屋预销售合同》。合同载明（主要内容）：“由于甲方（延边亨利建筑安装公司）已收到乙方（王忠福）预付的购房定金40万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本合同：房屋系座落于××镇，房屋建筑面积3600平方米；甲方在2007年11月30日将乙方购买的房地产产权正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权移交转移给乙方；甲方保证房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；如果甲方的原因给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。”该合同甲方处由延边亨立建筑安装公司法定代表人全东浩签字，并加盖了延边亨立建筑安装公司公章。同日，隆源公司与王忠福针对一单元和四单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》。2007年9月9日，隆源公司与王忠福针对二单元和三单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》，隆源公司为王忠福出具“金额为120万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年1月12日，隆源公司为王忠福出具“金额为70万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司为王忠福出具“金额为100万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司法定代表人全东浩与王忠福签订《朝阳小区10号楼买卖合同补充》(证明)，内容如下：“本人隆源公司法人全东浩特此证明如下：一、位于××街是由王忠福于2006年9月20日首付40万元（由于无法还款，双方协商后此借款当作购房首付定金），2007年9月9日付120万元，2008年1月2日付70万元，2008年8月18日付100万元，共分四次总计330万元。二、全东浩已将上述房屋购房合同、购房收据共计48份（每户一份）交付王忠福。三、对该房今后一切配套设施费用均由全东浩及隆源公司承担。四、隆源公司及法人全东浩本人一切债务（建筑施工费、人工费及所欠全部债务）均与10号楼及购房人王忠福无关。五、对购房人王忠福在今后入住10号楼所需办理的一切事宜，隆源公司有义务无偿办理，所发生费用均由隆源公司负责。”该补充合同甲方处由全东浩签字捺印。王忠福主张隆源公司于同日交付了48套房屋钥匙，并将房屋实际交付给了王忠福。2015年７月６日，龙井供电公司收取了王忠福电费押金2000元。2015年７月18日，延吉市百业物业有限公司收取３单元402室装修保证金1200元。2017年10月9日，国网延边供电公司（通过短信）给王忠福发出显示电费余额的通知。另查：案外人杨宝锋等人以隆源公司不能清偿依法成立的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请隆源公司破产，本院于2016年12月29日作出（2016）吉24破申1号民事裁定书，受理了杨宝锋等人的破产申请，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为隆源公司的破产管理人。再查明：（1）2005年5月10日，延边亨利建筑安装公司、延边仁达建筑安装公司等（应该包括朝阳川龙盛机械有限公司，但目前无相关材料）分别向龙井市国土资源局提出《关于申请拟建朝阳小区的请示》。2005年5月24日，龙井市朝阳川镇发展改革局分别给朝阳川龙盛机械有限公司、延边仁达建筑安装公司、延边亨利建筑安装公司作出龙朝改字（2005）第11、12、13号新建朝阳小区项目计划的通知，同意上述单位建设朝阳小区。该项目计划批复建筑面积11500平方米，项目总投资575万元，资金来源自筹，建设期限2005年5月至2005年12月。2005年6月2日，龙井市规划局为延边亨利建筑安装公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地面积4500平方米。2005年6月9日，申报用地单位为延边亨利建筑安装公司的《国有土地使用权出让审批表》载明，现用地单位龙井市朝阳川龙盛机械有限公司，出让土地面积6365.20平方米，其中住宅用地面积6365.20平方米；出让金总额258681.70元。同日，龙井市国土资源局为延边亨利建筑安装公司颁发国有土地使用执照（该宗土地上建成房屋为朝阳家园1、3、5号楼）。2005年6月9日，龙井市国土资源局为延边仁达建筑安装有限公司办理了《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》，载明出让土地面积6663.30平方米（该宗土地上建成房屋为朝阳家园2、4、6号楼）。有关部门先后于2005年6月9日和7月20日，为延边亨利建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边亨利建筑安装公司。有关部门也为延边仁达建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边仁达建筑安装公司。（2）朝阳家园小区总占地面积18228.5平方米，共建有1-10栋楼，其中7、8、9、10号楼所在土地未交纳土地出让金，亦未取得土地使用权证。该小区10栋楼均未取得房屋预售许可证，现1、3、5号楼已办理房屋初始登记。（3）延边亨利建筑安装有限公司现已更名为延边隆源建筑安装有限公司。（4）延吉市人民法院曾于2009年对本案争议房屋进行了查封，2009年6月29日，王忠福因对延吉市人民法院查封提出异议，并向该院递交了《申请书》和《异议书》。（5）2017年7月11日，王忠福在《延边隆源建筑安装有限公司债权申报登记表》填写申报了债权366万元，签收了《申报资料接收回执单》，亦在《延边隆源建筑安装有限公司第一次债权人会议签到薄》上签名。（6）2017年7月18日，隆源公司管理人向王忠福作出《不予确认债权通知书》，载明：“……此前本管理人对您申报的债权不予确认并无不当，故决定仍然按照债权表记载的内容对您申报的债权不予确认……。”本院以房地产“五证两书”是房地产商合法销售商品房的重要凭证。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的取得，直接影响到房地产商售房行为的效力。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑同样不能领取房地产权属证件。本案中，隆源公司非房地产开发企业，且至本案一审辩论终结前并未取得朝阳家园7-10号楼的上述建房手续，故其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定为由认定《房屋预销售合同》《房屋买卖合同》无效，并以隆源公司要求解除其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》的前提是合同有效为由，判决驳回隆源公司的诉讼请求。王忠福不服该判决，向吉林省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉，省高院于2019年2月15日立案后依法审理了本案即（2019）吉民终122号），省高院二审查明的事实与一审（本院）认定的事实基本一致。另查明，2019年4月22日延吉市不动产登记中心出具的《朝阳家园小区无籍房问题的情况说明》载明，朝阳家园小区已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围，“无籍房”处理以项目为单位，该项目未及时办理首次登记的均在处理范围之内。朝阳家园小区“无籍房”问题解决时间及解决方式，将由2019年延吉市政府“无籍房”推进会讨论决定，推进会时间预计定为2019年6月末之前。省高院认为，1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此可知,商品房是指房地产开发公司开发建造的用于向不特定主体进行出售的房屋。本案双方当事人提供的证据可以证实，隆源公司不属于房地产开发企业，案涉房屋建设项目是经过政府特殊批准，所建房屋由企业自筹资金，是主要用于解决企业职工住房问题，所以其不具有商品房性质，所产生的纠纷不宜适用规制商品房买卖法律关系的相关规定进行调整。2.该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定:一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初241号民事判决;二、驳回隆源公司的起诉。该民事裁定已生效。本院在审理隆源公司破产清算一案中，于2017年8月24日作出（2017）吉24民破1号民事裁定，查封由隆源公司开发的位于延吉市××镇的所有房屋。本院于2017年8月29日向延吉市朝阳川镇不动产登记中心送达（2017）吉24民破1号民事裁定书和（2017）吉24执保56号协助执行书，查封由隆源公司开发的位于延吉市××镇的所有房屋。王忠福对该裁定不服提出解除对10号楼的所有房屋的查封。本院于2019年12月24日作出（2018）吉24执异125号执行裁定，驳回了案外人王忠福提出的异议请求。王忠福对该执行裁定不服，向本院提起了本案的案外人执行异议之诉。本院认为，王忠福虽提供了《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》，但已生效的省高院（2019）吉民终122号民事裁定以“隆源公司不属于房地产开发企业，案涉房屋建设项目是经过政府特殊批准，所建房屋由企业自筹资金，是主要用于解决企业职工住房问题，所以其不具有商品房性质，产生的纠纷不宜适用规制商品房买卖法律关系的相关规定进行调整。该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理为由，裁定驳回了隆源公司起诉。”根据前述判决现政府部门对案涉房屋批准建设手续的完备与否以及能否作为商品房合法销售未作出处理决定，因此不能认定王忠福为案涉房屋的权利人。根据《最高人民法院》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。“的规定，本院对王忠福诉讼请求不予支持。综上，王忠福诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回王忠福的诉讼请求。案件受理费33200元，由王忠福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年五月二十五日书记员 裴夕红