山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4675号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李素梅,女,1967年5月15日出生,汉族,住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文亮，男，1951年3月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张弛，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：沙丹，女，1967年6月28日出生，回族，住青岛市黄岛区。 上诉人李素梅因与被上诉人陈文亮、沙丹房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18053号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李素梅上诉请求：1.请求青岛市中级人民法院依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初18053号民事判决书，并发回重审或依法改判。2.、一、二审的案件受理费等费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、关于转租是否得到被上诉人的认可，一审法院认定事实错误。虽然《房屋租赁合同》第九条约定上诉人无权转租，但是一审法院并未从租赁房屋的初衷了解案件，未查清被上诉人是否允许转租的事实。第一，2016年10月20日上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》前后，上诉人告知过被上诉人会将涉案房屋部分转租，且被上诉人也同意上诉人转租，该一点在2019年9月18日上诉人与被上诉人的录音中可以证实。该同意转租并非仅是同意转租一次或者是仅同意转租给某一个人，而是对允许转租的确认；第二，上诉人承租的房屋共3层16房间，上诉对该些房间均进行了装修，上诉人仅两人居住(2个房间)，如果签订合同时被上诉人不允许上诉人转租，上诉人也没有必要租赁该房屋，由此也可以推断出当时协商时是允许转租的，只不过签订的《房屋租赁合同》是被上诉人提供的纸质版本，上诉人、被上诉人未进行相应条款的修改。第三，2018年12月上诉人与被上诉人协商修建下水道事宜，该修建下水道不是几分钟可以完成的工作，该修建下水道的时间长达15天左右，如果被上诉人称其在这么多天不去查看修建进度、修建完毕不去验收有悖于事实，在该时间段内被上诉人称不知晓房屋内有其他人居住也有悖于常理。上诉人一直仅仅使用2个房间，如果被上诉人不允许上诉人转租，上诉人完全可以就此解除合同或者要求被上诉人承担相应的违约责任(被上诉人未提供可以正常使用的房屋)，上诉人就没有理由出资修建下水道。被上诉人以《房屋租赁合同》不允许转租与事实不符。二、一审法院理解适用法律错误。第一，一审法院在判决第七页上半部分对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的分析适用，该条司法解释很明确是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第二，一审法院未查清转租次数及最后一次转租时间，即该法律条款适用于哪一次转租。庭审中，上诉人补充上诉理由为：首先，涉案房屋权属不明确，房屋究竟属于谁，房屋转让是否合法，一审认定事实不清。其次，关于一审认定上诉人转租的事实无证据证实。另外，录音录像可以证明对方默认转租的事实。 陈文亮、沙丹辩称：一审法院判决事实清楚，应予维持。 李素梅向一审法院起诉请求：1.继续履行其与陈文亮签订的《房屋租赁合同》；2.陈文亮、沙丹协助其将承租的位于户房屋恢复供水、供电；3、判令陈文亮、沙丹赔偿经济损失暂计12600元（要求每天按300元，自2019年9月20日至实际恢复供电、供水之日止）；4、陈文亮、沙丹退还截止到2019年10月30日停水、停电期间租金3362元（要求每天按82元，自2019年9月20日至实际恢复供电、供水之日止）；5、诉讼费由陈文亮、沙丹承担。 陈文亮、沙丹向一审法院反诉请求：解除合同，李素梅立即返还租赁的房屋。 一审法院经审理查明：1、2016年10月20日，陈文亮作为甲方、出租方（沙丹作为代理人），李素梅作为乙方、承租方，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市黄岛区户房屋出租给乙方使用，占地面积225平方米，共三层，租赁期限自2016年10月20日至2026年12月20日，第一年因装修，甲乙双方协议租期往后顺延2个月；押金3000元，租金年付，第一年租金2万元，第二年至第十年每年3万元，每年租期最后一个月缴纳下一年房租；房屋电线老化、水管老化，乙方要修改线路并在保证安全下使用。第九条约定，乙方不得擅自将此房屋转租他人，否则租赁合同终止，并且甲方不退还租金和押金。第十条约定，如遇政府拆迁，合同终止。甲方不承担乙方装修和其他费用，装修风险由乙方自行承担。合同中注明，若因没有甲方授权委托书造成合同无效，代理人沙丹承担担保责任和全部责任。合同签订后，李素梅向沙丹支付了房屋押金3000元，支付了第一、二、三年度的租金，即租金支付至租期2019年12月20日。另，涉案房屋所在的集体土地建设用地使用证登记使用者为陈文亮，使用权面积为225平方米。2、根据李素梅提交的《终止的通知》和其在公安机关的陈述，可以认定李素梅于2019年9月18日收到该通知，沙丹告知李素梅发现存在擅自转租的情形，要求终止合同，三天内腾出房屋。根据一审法院调取的公安机关询问笔录、视频等证据，可以认定，沙丹于2011年从陈文亮手中购买涉案房屋，但一直未办理土地证更名手续，于2019年9月21日让相关部门把涉案房屋的水、电停止使用。蒋某在接受公安机关询问时称，2019年9月18日上午7点半左右，听到涉案房屋有争吵的声音，怀疑是传销，进门看到有三四十个男的在吃饭，晚上6点半左右路过时，发现有几个警察在那里，院子里有4名男子在聊天，进门发现一楼几个房间住满了人，他们对警察说是一个姓李的女子租给他们的。3、陈文亮提交照片打印件称，2019年9月，得知李素梅将房屋转租后，在楼体周围发现并拍摄的李素梅张贴的转租广告，室内照片可以看到房屋内有大量人员入住，是李素梅擅自转租。该证据与李素梅在公安机关的陈述及庭审中承认的部分转租的事实能够相互印证，可以证明李素梅将涉案房屋中部分房屋转租他人。4、李素梅提交胶南市东来旅馆出具的《收款收据》两份、银行转账记录一份，主张因为陈文亮、沙丹单方让有关部门停水停电，导致其无法居住使用涉案房屋，自2019年9月20日至2019年11月26日期间李素梅及家人在外临时居住旅馆产生住宿费20400元。陈文亮、沙丹不予认可。5、李素梅提交水电安装材料附表及室内装修材料附表，及相对应的两份收据，及暖气安装收款收据，称其租住房屋后对房屋水电装修产生费用30340元，室内装修费用65100元，暖气安装费用14120元，于2018年12月支付沙丹建下水道的费用4000元，曾支付维修下水道费用1000元，安装电表支付1650元。陈文亮、沙丹对该部分费用的真实性及支付金额不认可。6、李素梅称，租赁涉案房屋的用途是李素梅和家人一家3口居住，但涉案房屋每层200多平，一共3层，十几个房间，故签订合同的时候已经与沙丹明确商定其余房间对外出租，后经自行装修后，就往外出租，合同中所谓的不能转租实际是指不能整体转租，并非不允许部分出租；对外转租长租的有两户，其他都是短租，一般是工人在那住，住几天就走了；在2019年9月发生争议时，有几个工人在里面住着，具体几个记不清楚；涉案房屋钥匙现在在李素梅处，房屋因停水停电无法居住，自2019年9月20日一直空置。若合同解除，请求对解除的后果一并处理。陈文亮、沙丹称，涉案房屋是陈文亮于1997年自行建设，陈文亮是房主，委托沙丹出租房屋；李素梅违约，其有权解除合同，不退还租金和押金，对装修损失不承担责任。上述事实有李素梅提交的《房屋租赁合同》、《终止的通知》、录音光盘、收款收据等证据，被告提交的《房屋租赁合同》、《终止的通知》、视频资料、照片等证据，法院依法调取的公安机关询问笔录、视频资料等证据及当事人的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 一审法院认为：案件为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点问题是：1、涉案《房屋租赁合同》是否有效？2、涉案《房屋租赁合同》是解除还是继续履行？陈文亮是否享有合同解除权？关于焦点1。涉案房屋是陈文亮于1997年左右建设，2002年被核发了集体土地建设用地使用证，应认定陈文亮取得了有关房屋登记手续，可以合法使用涉案房屋。根据前述查明的事实，陈文亮确认沙丹受其委托签订涉案《房屋租赁合同》和办理有关租房事宜，故应认定《房屋租赁合同》的相对人是陈文亮和李素梅，至于涉案房屋的权属问题不影响租赁合同的认定。《房屋租赁合同》是陈文亮和李素梅的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于焦点2。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式，承租人转租需经出租人同意。承租人的转租行为，破坏了出租人对承租人的信任，使得租赁物被多次占用，使得租赁物被毁损的可能性增大。承租人转租的，出租人可解除合同，此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场稳定，前述司法解释对解除权行使期限进行了限定，如出租人6个月内不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，出租人便可再行行使合同解除权，不能因顾及市场秩序稳定，便将出租人一次解除权行使期限超过或对承租人本次违约行为的默认作为容忍承租人多次违约行为理由。该案中，《房屋租赁合同》第九条约定，李素梅不得擅自将此房屋转租他人，否则租赁合同终止，并且陈文亮不退还租金和押金，对转租行为明确作出否定评价，李素梅应当对转租房屋保持谨慎的态度，需要征得陈文亮的同意。李素梅辩称，合同所说的转租是整体转租，部分转租不受限制，但未提交证据证明，从合同上下文也不能作出此类解释，故其该项抗辩依据不足，本院不予采纳。对于陈文亮之前是否明知涉案房屋存在转租的问题，本院认为，沙丹代表陈文亮收取房款，到房屋处维修下水道时，或者查看房屋时应当知晓房屋被部分转租的事实。但是，根据李素梅的陈述，其经常将房屋短租给他人，在发生争议时也存在短租行为，该短租行为不超过6个月，陈文亮知晓后有权提出异议，有权依据合同约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，李素梅主张继续履行合同，主张陈文亮承担违约责任，依据不足，对其提出的诉讼请求法院均不予支持。沙丹代表陈文亮依法于2019年9月18日发出《终止的通知》，发生合同解除的效力，结合合同履行情况和合同性质、房屋收回后再出租的空置期等因素，对于李素梅预交的至2019年12月20日房租及押金3000元，陈文亮根据合同约定可以不予退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据合同约定，房屋电线、水管老化，陈文亮允许李素梅对房屋进行装修改造，对于李素梅的装修损失，没有形成附合的物品和属于李素梅的个人物品可以由李素梅在10天内自行取走，否则应承担不利后果，若取走时拆除不当造成损失依法应当予以赔偿。对于已形成附合的装修，陈文亮不认可装修的价值，本案因承租人李素梅的原因导致合同解除，故陈文亮不同意利用装修，可对李素梅的装修损失可不予赔偿。综上，李素梅擅自转租部分房屋，违反了合同约定，陈文亮依法有权解除合同，李素梅应当及时返还房屋，对于李素梅的房租损失、押金损失、装修损失等由其自行承担。沙丹不是《房屋租赁合同》的相对人，无权在本案中主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、驳回李素梅的诉讼请求；二、陈文亮与李素梅签订的《房屋租赁合同》于2019年9月18日解除；三、李素梅于判决生效后十日内将青岛市黄岛区户房屋返还给陈文亮；四、驳回陈文亮和沙丹的其他反诉请求。案件受理费199元（李素梅已预交），减半收取99.5元，由李素梅负担。反诉费100元（陈文亮、沙丹已预交），由李素梅负担。 上诉人李素梅于二审中提交证据如下：一、2018年12月24日中午沙丹给上诉人发送的微信记录一份，证明沙丹找不当理由要求上诉人搬家以便高价转租给别人；二、提交徐文刚与沙丹的微信记录一份，证明沙丹要与上诉人解除合同将房屋另行高价转租给别人；三、徐文刚与上诉人录音证据一份，证明徐文刚与沙丹谈判后与上诉人谈论，其中徐文刚说沙丹先说符合什么条件徐文刚才与沙丹签订合同，徐文刚提出要把上诉人撵走后再与沙丹签订合同；四、证人马某无证人证言，证明被上诉人沙丹已经认可涉案房屋出租。 对上诉人提交的证据材料，被上诉人陈文亮对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人沙丹对证据一至三其真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据四证人提供的微信聊天记录无异议，但对证明目的不予认可。 被上诉人陈文亮、沙丹于二审中未提交新证据。 本院经审查认为，上诉人二审提交的证据材料，均在本案一审举证期限内客观存在，能够取得并提交，而其又不能证明其未提交不存在故意或者重大过失。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于二审新证据，且被上诉人不予认可，上述证据亦不足以推翻双方的有关合同约定，故本院不予采信。 另查明，二审中经上诉人称其一开始没有转租房屋，对外出租，后来出租有的一天、两天，有的一个月。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点是：1、租赁房屋的权属问题；2、上诉人李素梅的转租行为是否构成违约并致租赁合同解除。具体分析如下： 关于房屋权属问题。根据一审查明的事实，租赁房屋由陈文亮建设并办理相关登记手续，且陈文亮、沙丹均认可《房屋租赁合同》系陈文亮作为房主委托沙丹与上诉人签订。因此，租赁房屋的权属不影响《房屋租赁合同》的效力，一审法院认定《房屋租赁合同》的相对人是陈文亮和李素梅，并无不当。上诉人关于租赁房屋权属不清的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于上诉人是否违约、合同应否解除。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，其第九条第一项将擅自转租约定为解除合同的条件。该约定系双方当事人事前对于转租的否定性约定，上诉人李素梅虽主张被上诉人明知且允许其转租行为，但其持续的，向不特定的主体不定期的转租的行为，显然与普通的转租行为不同，因此，被上诉人在发现其该行为之后，行使合同解除权并不违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条的规定。 综上，李素梅的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费199元，由上诉人李素梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静 书记员祁康