浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民终1688号上诉人（原审被告）：戴祥武，男，1971年1月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审第三人：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，该公司执行董事。上诉人戴祥武因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴祥武的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼，原审第三人乐清五洲公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴祥武上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回上海二十冶公司的诉讼请求；二、上海二十冶公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实错误。戴祥武已于2017年12月30日合法占有乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024115号］（以下简称案涉商铺）。2017年12月26日，戴祥武拟购买商铺，对乐清五洲公司开发的五洲电工电器城现房进行考察。2017年12月29日，双方签订《商品房买卖合同》，戴祥武购买案涉商铺，并于当日全额支付了房款。案涉商铺系现房交易，因此《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2017年12月30日将符合条件的商品房交付买受人使用。在签署《商品房买卖合同》前，戴祥武事先与乐清五洲公司对案涉商铺进行查验，确认现房交易；签署《商品房买卖合同》时，一并签署了《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》等手续文本。戴祥武已全额支付房款，符合合同约定交付条件，没有理由拒绝接收案涉商铺，乐清五洲公司亦没有理由不予交付。因交易现场需要签署很多文本，戴祥武只在乐清五洲公司提供的文本上签字和按指印，符合双方交易习惯和常理，特别是《商铺委托经营管理协议》，签署时间为2017年12月29日，委托经营管理期限从2017年12月30日起，证明各方已经确认案涉商铺已于2017年12月30日交付戴祥武，戴祥武委托案外人五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）经营管理。乐清五洲公司开发的五洲电工电器城系统一委托案外人五洲商管公司统一经营管理，交付及占有使用具有不同于普通商品房买卖的特殊性，根据《商铺委托经营管理协议》第三条和第六条约定，戴祥武前一日与乐清五洲公司签署《商品房买卖合同》，因系现房交易，各方均认可从次日起，即2017年12月30日起交付案外人五洲商管公司占有经营管理，至2027年12月29日止，其中2017年12月30日起至2020年12月29日止的前三年免收租金，用于市场培育和商业开发，购房人从第四年开始收取租金。综上，因戴祥武系现房交易，虽持有的《房屋交接书》没有落款时间，但是结合《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》的内容，足以认定戴祥武已经在法院查封前合法占有案涉商铺。上海二十冶公司答辩称，原判认定事实、适用法律正确。戴祥武一审提交的《房屋交接书（商铺）》的交接时间空白，无法证明实际交接时间。《商品房买卖合同》约定乐清五洲公司交付案涉商铺的前提是戴祥武支付房款、缴纳契税、物业维修基金、物业管理费等，但其并未缴纳物业维修基金，因此不符合交付的条件。戴祥武并未提供证据证明其在法院查封前合法占有使用案涉商铺。请求驳回上诉，维持原判。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024115号］。一审法院认定：2017年12月29日，戴祥武与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14189.53元，总金额932536元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2017年12月29日前一次性付清全部房款。同日，戴祥武与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，承诺在案涉商铺交接手续办理完毕后交付五洲商管公司经营管理，委托经营期自2017年12月30日起至2027年12月29日。2017年12月25日，戴祥武的妻子吴飞华通过中国农业银行向乐清五洲公司支付10万元；同年12月29日，戴祥武通过浙江省农村信用社向乐清五洲公司支付882536元。乐清五洲公司于2017年12月29日向戴祥武出具收款收据，载明收取案涉商铺房款932536元，并于2019年1月17日向戴祥武开具金额为932536元的增值税普通发票。乐清五洲公司、戴祥武、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，载明戴祥武同意接收案涉商铺，签署时间为空白。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024115号。在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。戴祥武于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异22号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为戴祥武对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以下简称《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，戴祥武与乐清五洲公司于2017年12月29日签订书面的《商品房买卖合同》，早于案涉商铺被该院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，乐清五洲公司、戴祥武、五洲商管公司三方签订的《房屋交接书（商铺）》没有落款时间，虽然戴祥武提供了其与五洲商管公司签订的落款时间为2017年12月29日的《商铺委托经营管理协议》及2018年3月18日开具的《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，但是其支付维修资金的时间为2019年1月17日，收据开具时间早于款项支付时间，不符合常理。故现有证据不能证明戴祥武在该院查封前已经合法占有案涉商铺。第三，结合戴祥武提供的银行交易记录、收款收据、增值税普通发票等证据，能够证明戴祥武已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了案涉商铺的不动产权分割登记，戴祥武自此具备过户登记的条件，但因案涉商铺在同年7月26日即被法院查封，故无法办理过户登记非因戴祥武的自身原因造成。综上，戴祥武提交的证据不足以证明其完全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司请求准许执行案涉商铺，于法有据，予以支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024115号］。案件受理费13125元，由戴祥武负担。本院二审期间，戴祥武提交了以下证据材料：1．案涉工程其他购房人的《交房通知书》及邮政签收资料复印件一组，拟证明五洲公司对2017年12月28日以前的购房户，通过中国邮政特快专递发送书面《交房通知书》并告知收到《交房通知书》的法律意义；对2017年12月28日以后的购房户，因现房交易，没有发送书面《交房通知书》，而是在签订《商品房买卖合同》时，直接发放《房屋交接书》，案涉商铺交付时间即为《商品房买卖合同》签订时间；其留底的《房屋交接书》没有签署时间，符合客观实际，乐清五洲公司作为专业开发商，所留底的《房屋交接书》可以印证房屋交付时间，足以证明戴祥武在查封前已经合法占有案涉商铺。2．竣工验收备案表一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件。3．《客户签约确认单》一份，拟证明2017年12月29日戴祥武与乐清五洲公司达成购房意向，双方签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，交付定金5万元，当日实收882536元，乐清五洲公司明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容。上海二十冶公司质证认为，对证据材料1、3的真实性无异议，关联性有异议；对证据材料2无异议，上述证据材料均非二审新的证据。本院认为，因上海二十冶公司对证据材料1的真实性无异议，故对其真实性予以确认，但该证据材料无法直接证明案涉商铺交付事实，无法采信；因上海二十冶公司对证据材料2、3的真实性无异议，且证据材料2涉及案涉商铺所在项目验收时间，证据材料3涉及戴祥武与乐清五洲公司签署《商品房买卖合同》相关事宜，与本案相关，予以确认。本院依职权调取温州市中级人民法院（2019）浙03民初15、18、21、30、31、135、141号民事判决书及本院（2019）浙民终967、968、1069、1072、1075、1084、1086号民事裁定书各一份。戴祥武质证后，对上述证据材料的真实性、合法性与关联性均无异议，认为上述生效裁判文书证明五洲国际（乐清）电工电气城D区10幢的商铺自2017年12月30日起陆续交付；乐清五洲公司在购房户付清购房款后即签订《房屋交接书（商铺）》、交付所购商铺；大部分购房者都与乐清五洲公司签订了《商铺委托经营管理协议》，通过委托经营方式占有商铺，证明查封前乐清五洲公司已交付案涉商铺。上海二十冶公司质证后认为，上述裁判文书关于房屋交接的认定与本案无关；上海二十冶公司申请查封127套商铺，其中125套商铺的购买者作为案外人提出异议，进入诉讼程序的98件案件关于商铺交接时间没有任何规律，有竣工验收前交接，有之后交接；有付清全款交接，有未付清全款交接；付清全款后交接的，有付清当日交接，有之后任意时间交接，当然也有二审唯一判决的（2019）浙民终695号李敬卫案件，李敬卫在2018年5月26日付清全款、签订合同，2018年7月25日支付维修基金、契税等费用后接收商铺。因此，上述生效判决认定的交付情况不能证明本案是否实际交付。本院认为，上述裁判文书作为生效的民事判决，涉及戴祥武购买的案涉商铺所在的五洲电工电器城D区10幢其他商铺的购买与交付情况，与本案有一定关联性，予以确认。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。戴祥武与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》约定，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付戴祥武使用。2017年12月29日，戴祥武与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，戴祥武认购案涉商铺，建筑面积65.72平方米，原总价1261357元，优惠明细1261357×0.821（投资）×0.92（一次性）×0.98（按时），优惠后总价932536元，双方同意一次性付款方式支付房款。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务分别签名确认，戴祥武签名确认。该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向乙方明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。案涉《商铺委托经营管理协议》第六条约定：为扩展招商，培育市场，并考虑甲方（戴祥武）的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。（2019）浙03民初30号生效民事判决认定，2017年12月17日，黄小小与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买五洲电工电器城D区10幢104室商品房一套，单价14663.16元/㎡，总金额963663元。同日，黄小小与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定由黄小小在该商铺交接完成后将商铺交付五洲商管公司管理。同日，乐清五洲公司、黄小小与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，黄小小同意接收该商铺。（2019）浙03民初15号生效民事判决认定，2017年12月21日，郑秀琴与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郑秀琴购买五洲电工电气城D区10幢105号商品房，建筑面积68.72㎡，单价14517.42元/㎡，总价954085元，买受人于2017年12月21日前一次性付清全部购房款954085元，出卖人于同年12月30日前将商品房交付买受人使用。2017年12月30日，郑秀琴、乐清五洲公司与五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》一份，载明郑秀琴同意接收该商铺，乐清五洲公司确认该商铺经郑秀琴转交五洲商管公司经营管理。（2019）浙03民初31号生效民事判决认定，2018年1月3日，季小媚、夏美龙与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买五洲电工电器城D区10幢107室商品房一套，单价为每平方14517.42元，总金额954085元。同日，季小媚、夏美龙与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定由季小媚、夏美龙在该商铺交接完成后将商铺交付五洲商管公司管理。同日，乐清五洲公司、季小媚与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，季小媚同意接收该商铺。（2019）浙03民初18号生效民事判决认定，2018年1月5日，李海鹏、李海琼与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李海鹏、李海琼购买五洲电工电气城D区10幢109号商品房，建筑面积65.72㎡，单价14517.42元/㎡，总价954085元，买受人于2018年1月5日前一次性付清全部购房款954085元。2018年1月5日，乐清五洲公司与李海鹏、李海琼、五洲商管公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》一份，约定由李海鹏、李海琼接收商铺，由李海鹏、李海琼转交五洲商管公司经营管理。同日，李海鹏、李海琼与五洲商管公司签订《委托经营管理协议》一份，约定该商铺全权委托五洲商管公司进行出租和经营管理事宜。（2019）浙03民初135号生效民事判决认定，2018年1月19日，杨芳、吴剑英与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买五洲电工电器城D区10幢120室商品房一套，单价每平方14348.55元/㎡，总金额969101元。同日，杨芳、吴剑英与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定由杨芳、吴剑英在该商铺交接完成后将商铺交付五洲商管公司管理。同日，乐清五洲公司、杨芳、吴剑英与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，杨芳、吴剑英同意接收该商铺。（2019）浙03民初21号生效民事判决认定，2018年1月22日，周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买五洲电工电器城D区10幢123室商品房一套，单价14708.67元/㎡，总金额966654元。同日，乐清五洲公司、周朋雷、周益朋与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，周朋雷、周益朋同意接收该商铺。（2019）浙03民初141号生效民事判决认定，2017年12月21日，徐培成与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买五洲电工电器城D区10幢306室商品房一套，单价每平方8252.36元/㎡，总金额564874元。2018年2月28日，徐培成与五洲商管公司签订《商铺管理合同（自营）》，承诺将该商铺用于经营五金，约定履约保证金、开业保证金各5000元。同日，乐清五洲公司、徐培成、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，徐培成同意接收该商铺。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是戴祥武是否已在法院查封前于2017年12月30日合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此戴祥武作为案外人主张其符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，对案涉商铺享有阻却法院强制执行的民事权益，应举证证明其已在法院查封前合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。综合全案事实和戴祥武提交的新证据，其提出在法院查封前已于2017年12月30日合法占有案涉商铺的事实主张具有高度可能性。具体理由如下：首先，乐清五洲公司在2017年12月30日向戴祥武交付案涉商铺具有高度可能性。第一，案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续，结合案涉《商品房买卖合同》约定乐清五洲公司应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用的事实，可以认定案涉商铺在2017年12月底已经具备实际交付的客观条件。第二，鉴于案涉商铺在2017年12月底已具备实际交付的客观条件，因此，2017年12月29日，戴祥武与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，属于现房交易。《商品房买卖合同》合同约定乐清五洲公司应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付戴祥武使用；《商铺委托经营管理协议》约定戴祥武在案涉商铺交接手续办理完毕后交付五洲商管公司经营管理。故戴祥武在2017年12月29日付清了合同约定的全部房款的情况下，主张付清全部房款的当天即2017年12月29日，乐清五洲公司即向其交付已经具备交付条件的案涉商铺，其同意接收，并根据《委托经营管理协议》将该商铺转交五洲商管公司经营管理，同时放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益，既符合合同约定，也符合常理。第三，案涉商铺所在的五洲电工电器城D区10幢5套商铺已由乐清五洲公司分别在与买受人签订合同的2017年12月17日、2018年1月3日、5日、19日和22日当日以交付五洲商管公司管理的方式交付给买受人，各买受人也分别在同日与乐清五洲公司、五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》，同意接收所购商铺。因此，在乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收符合交付条件后，乐清五洲公司在签订买卖合同当日向买受人交付所购商铺，符合其交易惯常作法。第四，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而戴祥武在2017年12月30日乐清五洲公司交付案涉商铺前并未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和戴祥武之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。其次，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向戴祥武交付案涉商铺，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，戴祥武将案涉商铺交付五洲商管公司经营管理并放弃案涉商铺前三年经营收益系对其自身财产与权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，根据戴祥武原审提交的证据材料，结合其二审提交的新证据，可以认定其在法院查封前已于2017年12月30日合法占有案涉商铺。本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，戴祥武对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益。其上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初219号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13125元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年五月十五日书记员  程丽嫣