四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4545号 上诉人（原审被告）：胡保生，男，1944年10月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：王新，男，1962年11月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人胡保生因与被上诉人王新房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡保生上诉请求：1、请求撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14409号民事判决，改判驳回王新的全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由王新承担。事实和理由：1、胡保生从未与王新建立租赁合同关系，案涉房屋系拆迁安置房，胡保生1987年入住以来投入了资金装修、购置家具，合法使用至今。2、该房屋属王新与吴建国私下购买，王新非法取得案涉房屋产权证书。王新的行为侵犯了胡保生的合法权益。 王新答辩称，案涉房屋2012年5月1日就登记在王新的名下。成都市青羊区人民法院（2017）川01民初0105民初10422号判决是胡保生就案涉房屋确权问题起诉了吴建国和我王新，一审判给了胡保生，我就上诉了，成都市中级人民法院（2019）川01民终2671号判决将房屋所有权确定由我享有，胡保生又向四川省高级人民法院申诉但被驳回了，所以案涉房屋的所有权归我。之后我要求胡保生给我交房租，但他说他只认市政府和国家，对于他认为我是非法买卖的主张，胡保生应拿出证据。 王新向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令胡保生立即向王新支付自2012年5月14日起至2019年7月31日止的房屋租金9885.375元；2．请求胡保生立即腾空房屋交还给王新，并自2019年8月1日起至腾退交还房屋之日止按每月1500元赔偿王新房屋占用费；3．本案诉讼费由胡保生承担。庭审中，王新将法律关系变更为占有保护纠纷，明确相关损失为房屋使用费。 一审经审理认定事实如下：2003年8月15日，成都市住房委员会办公室出具的《成都市住房委员会办公室关于调整成都市城区2003年度公有住房租金标准的通知》，载明：成都市城区2003年度的公有住房租金标准由现行月租金每平方米使用面积2元调整为2.5元。 成都市市政房屋建设开发公司（以下简称市政公司）出具的《公房（地）租用证》，载明：房屋地址为，出租单位为市政公司，承租人为胡保生，起租日期为2009年3月9日，月租金为83.35元。后附有2009年、2010年、2011年交租记录。 2010年12月28日，市政公司与成都市更新房屋经纪有限公司（以下简称更新公司）签订《承包协议》，约定由市政公司将现存的遗留待处理事宜及剩余资产转移给更新公司，由更新公司全权善后处处置和实施管理。 2012年2月28日，王新与更新公司签订《转让协议》，约定由更新公司将包括案涉房屋在内的四十四套住宅转让给王新。同时，双方约定，该合同项下的房屋系市政公司所有，部分房屋已租赁给承租人，在承租人不违反政府相关租赁规定下，王新不得强行收回房屋的租用权；更新公司负责将该部分房屋的产权分户手续办理给王新。 2013年5月20日，更新公司向王新出具《收据》，载明“全部房款已结清，无欠款”。 王新于2012年5月14日取得案涉房屋的所有权登记，并认可案涉西华门街11号3栋1单元2层4号房屋现由胡保生实际居住。胡保生自认2012年市政公司房屋发生变化，并称市政公司工作人员询问其是否购买房屋时，其未进行购买，系因其认为“房价太高”。 成都市房屋产权登记中心出具的《成房权证监证字第××号》，载明：位于青羊区的住宅房屋为王新单独所有，登记时间为2012年5月14日。 2017年9月22日，青羊区分局西御河派出所出具的《门牌号变更证明》，载明：经核实，原青羊区变更为青羊区。 胡保生以市政公司与王新存在恶意串通、损害胡保生的利益为由向本院提起诉讼，请求确认市政公司与王新于1998年8月17日签订的《成都市房屋拆迁购买安置住房合同书》无效。一审法院予以支持。2019年7月23日，成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2671号《民事判决书》，载明：1．王新的上诉请求为请求撤销一审判决，并依法改判驳回胡保生的诉讼请求（请求确认市政公司与王新在西华门签订的这套房屋买卖合约无效）。2．鉴于胡保生并未提交足以采信的证据证实王新系非法购买案涉房屋，故对王新的上诉事实与理由予以支持。3．判决确定王新的上诉请求成立，并撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10422号民事判决书；驳回胡保生的诉讼请求。 2019年8月5日，成都市中级人民法院出具的《成都市中级人民法院法律文书生效证明》，载明：本院关于王新与胡保生、市政公司确认合同效力纠纷一案的（2019）川01民终2671号《民事判决书》，已于2019年7月29日发生法律效力。 2019年11月28日，四川省高级人民法院出具的《四川省高级人民法院民事裁定书》［（2019）川民申4930号］，载明：胡保生自认其未购买案涉房屋，申请再审称其从未放弃案涉房屋的购买权且缴纳了房租费，更新公司与王新恶意串通的理由，并无证据证实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，二审驳回其诉讼请求并无不当，裁定驳回胡保生的再审申请。 另，2019年8月6日，王新向胡保生出具《通知》，载明：你所居住的青羊区房屋，现已拖欠房租费87月之久（2012年5月14日始至2019年7月31日止），共计人民币9885.37元，烦请你在三日内补交完毕。 2019年8月15日，王新向胡保生出具《通知》，载明：我于2019年8月6日已正式向你发出三日内缴所拖欠的房租费通知，至今尚未收到，现已逾期。为了维护我的合法权益，特告知你从2019年8月9日开始计算逾期腾退房屋占有使用费，直至退房日为止。 庭审中，胡保生提交了《成都市住房委员会办公室文件》、《成都市市政房屋建设开发公司自管公房出售宣传提纲》、《公司变更登记申请书》，以此主张王新与市政公司所签订的房屋买卖合同无效，王新系非法取得案涉房屋。 一审法院认为，关于2012年5月14日至2019年7月31日的房屋使用费。成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2671号《民事判决书》中载明胡保生并未提供足以采信的证据证实王新系非法取得案涉房屋，故对王新的上诉请求予以支持，并驳回了胡保生的上诉请求。同时，四川省高级人民法院作出的（2019）川民申4930号《民事裁定书》裁定支持二审法院的判决，并驳回了胡保生的再审申请，且王新已登记为房屋所有权人。虽然王新与胡保生并未签订房屋租赁合同，但王新已于2012年5月14日取得案涉房屋的所有权，故其主张按原协议约定的标准支付自2012年5月14日至2019年7月31日的房屋使用费并无不当，一审法院予以支持，但金额应为9840元。 关于房屋腾退及后续房屋使用费。虽然《转让协议》约定了在胡保生不违反政府相关租赁规定下，王新不得强行收回房屋的租用权，但承租人胡保生收到王新的付费通知后仍拒绝付款，属违反政府相关租赁规定，故王新有权收回房屋并继续收取自2019年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，一审法院结合房屋概况及同地段房屋租金酌情确定房屋使用费按800元/月计算。 综上所述，一审法院对王新的诉讼请求予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、胡保生于判决生效之日起七日内支付王新房屋使用费9840元，并按每月800元的标准支付自2019年8月1日起至实际腾房屋之日止的房屋使用费；二、限胡保生于判决生效之日起三十日内将位于成都市青羊区房屋腾退给王新；三、驳回王新的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡保生负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：胡保生是否应当向王新支付尚欠的租金；王新诉求胡保生腾退房屋的法律依据。现将争议焦点问题阐述如下： 胡保生对未支付自2012年5月14日至2019年7月31日的租金9840元并无异议，其认为该费用支付的对象应当是市政公司而非王新。对此本院认为，首先，根据胡保生提供的《公房租用证》能够表明案涉房屋初始系国家保障性公有住房性质。胡保生租住该房，其应当按照成都市政府规定的保障性公租房租金标准支付租金。在合同履行过程中，市政公司将案涉房屋交由更新公司管理处置，后更新公司将案涉房屋转让给王新，王新支付对价后于2012年5月14日取得房屋的所有权证书，虽然胡保生认为上述转让行为无效，但是一方面胡保生未提供证据证明王新取得案涉房屋的违法性，同时该事实亦经过本院生效裁判文书予以确认。至此，王新作为案涉房屋的产权所有人，其有权利向胡保生收取房屋占有使用租金。故胡保生应当向王新支付尚欠的9840元租金，并按照成都市保障性住房租金标准向王新支付后续的租金。 关于胡保生是否腾退房屋的问题。案涉房屋在胡保生入住时系保障性公租房，建立保障性住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质。本案中，王新虽然通过支付对价获得了案涉房屋的所有权，但是在转让时该房屋系市政公司自管公房性质且存在保障性和福利性租户，该权利负担王新是明知并认可的，《转让协议》约定胡保生不违反政府相关租赁规定下，王新不得强行收回房屋的租用权，现胡保生认可租金支付，仅对支付对象产生争议的前提下，并不能直接认定其违反了政府相关租赁规定。故王新诉请胡保生腾退房屋的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，胡保生的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定查明事实清楚，但对房屋腾退认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14409号民事判决； 二、胡保生于判决生效之日起十日内支付王新2012年5月14日至2019年7月31日的房屋租金9840元； 三、驳回王新的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元；二审案件受理费100元，由胡保生负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年五月二十五日 书记员 丁昱凡