盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初348号原告：盐城市瑞华房地产开发有限公司，住所地盐城市城南新区人民中路5号鹿鸣广场11楼。法定代表人：夏正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐为成，江苏法震律师事务所律师。被告：卞东，男，1976年12月21日生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。被告：蔡琴（系卞东之妻），女，1978年12月26日生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。原告盐城市瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）与被告卞东、蔡琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告瑞华公司的委托诉讼代理人唐为成、被告卞东均到庭参加了诉讼。被告蔡琴经本院传票传唤未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告瑞华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告卞东、蔡琴清偿原告购房款125000元；2、判令被告卞东、蔡琴支付自2009年11月6日起至2020年4月21日止的逾期违约金334163元及以125000元为基数自2020年4月22日起至清偿之日止按日万分之五（即每日62.5元）标准计算的违约金；3、判令被告卞东、蔡琴承担律师代理费34000元；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2009年11月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将其所有的鹿鸣华庄小区一号楼906室并51号车库出卖给两被告，房屋总价款47.5万元，签约时首付9.5万元，余款按揭支付，逾期付款则按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。后原告按约将鹿鸣华庄小区一号楼906室并51号车库交付两被告，但两被告仅支付按揭贷款30万元，约贷不足的8万元与约定首付的9.5万元合计17.5万元由被告卞东出具一张欠条，载明：“今欠到鹿鸣华庄安置房一号楼906室房款壹拾柒万伍仟整。今欠人卞东20091105”。后经原告多次催要，被告卞东出具一份《承诺书》，承诺所欠购房款首付款欠款与（于）2019年底结清，如到期结不清，同意原告起诉。此款两被告至今未付。原告遂具此状，请求人民法院判如诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2009年11月5日，瑞华公司（出卖人）与卞东、蔡琴（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定（摘要）：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的：第1幢，车库1幢0051号，面积10.1平方米,高度2.19米，该建筑层数数地上18层，底下1层，第9层906号房：该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.85米。该商品房阳台是封闭式，该商品房合同约定建筑面积共125.58平方米，其中套内建筑面积101.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.88平方米。第四条计价方式与价款。第9层906号房：出卖人与买受人约定按套（单元）方式计算该商品房价款：该商品房单价为451770元/套，房款合计（大写）肆拾伍万壹仟柒佰柒拾元整（小写451770元），币种为人民币。车库款贰万叁仟贰佰叁拾元整（小写23230.00元）。房款、车库款合计人民币：肆拾柒万伍仟元整(475000.00元）。第六条付款方式及期限。买受人按其他方式按期付款：签约时首付玖万伍仟元整，余款叁拾捌万元整于2009年11月30日前付清或办理完银行按揭手续，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分补足给卖方。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同日，卞东出具一张欠条，载明：“今欠到鹿鸣华庄安置房一号楼906室房款壹拾柒万伍仟元整。（冲3、4楼工程款）。今欠人卞东”。后瑞华公司将鹿鸣华庄小区1号楼906室房屋及51号车库交付卞东、蔡琴，卞东、蔡琴并装修入住。2010年4月16日，卞东向中国工商银行股份有限公司盐城黄海支行办理了个人自营性住房贷款300000元，收款人为瑞华公司。2019年10月24日，卞东出具一份《承诺书》，载明：“我卞东2009年购买瑞华公司鹿鸣华庄1#楼906室并51号车库总价47.5万元，今天与瑞华公司面商本人作出以下承诺：1、所欠购房首付款欠款于2019年底结清；2、如到期结不清，同意瑞华公司起诉。”上述175000元房款经瑞华公司多次向卞东、蔡琴催要均未果。瑞华公司遂于2020年2月诉至本院。另查明：2011年3月21日，卞东、蔡琴办理了鹿鸣华庄1号楼906室房屋的不动产权登记，权证号：市区0029336/0029337，权利人：卞东、蔡琴，共有方式：共同共有。2019年9月12日，卞东、蔡琴将鹿鸣华庄1号楼906室房屋抵押给江苏常熟农村商业银行股份有限公司盐城分行，双方并办理了苏（2019）盐城市不动产证明第0074098号登记，抵押类型：最高额抵押，申请类型：房屋（构筑物）抵押权首次登记，被担保主债权数额：1650000元，债务履行期限：2019年9月9日起至2024年9月8日。审理中，卞东、蔡琴于2020年4月21日支付瑞华公司购房款50000元。庭审中，卞东陈述：2009年11月5日的欠条是我本人写给瑞华公司的没错，但当时瑞华公司同意我欠付的175000元购房款抵充工程款，至今该工程款虽未结算，但冲抵工程款后还差欠瑞华公司130000元购房款，2020年4月21日我又以蔡琴的名义支付瑞华公司50000元，实际还差欠80000元购房款。本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于原告瑞华公司要求被告卞东、蔡琴支付剩余购房款125000元的问题。原告瑞华公司与被告卞东、蔡琴于2009年11月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按其他方式按期付款：签约时首付玖万伍仟元整，余款叁拾捌万元整于2009年11月30日前付清或办理完银行按揭手续，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分补足给卖方。”案涉房屋总价款为475000元，被告卞东、蔡琴仅支付350000元，尚欠原告购房款125000元至今未付。现原告主张被告卞东、蔡琴支付剩余购房款125000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告卞东辩称签订《水平高买卖合同》时原告同意将其欠付的175000元购房款抵充工程款，其称冲抵工程款后还实际差欠原告司130000元购房款，但并未提供证据予以证明，且庭审中卞东亦陈述该工程款至今尚未结算，工程款金额尚不确定，即使该工程款存在，也应属于另一法律关系，卞东可另循途径予以救济，故卞东的该店抗辩意见本院依法不予采纳。二、关于原告瑞华公司要求被告卞东、蔡琴支付违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”原告与被告卞东、蔡琴于2009年11月5日签订《商品房买卖合同》，同日卞东出具一张欠条：“今欠到鹿鸣华庄安置房一号楼906室房款壹拾柒万伍仟元整（冲3、4楼工程款）”，原告亦接受了该欠条，但至原告起诉之日，期间原告与被告卞东并未就该工程款进行结算，双方也未有工程款抵扣购房款的手续，原告在该欠条中亦未明确放弃利息，现被告卞东、蔡琴仅支付原告350000元购房款，存在逾期付款情形，原告主张被告支付逾期付款的违约金，应予支持。按照上述《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，2009年11月6日至2020年4月21日期间的逾期违约金计为334163元（175000元*0.05%*3819天），但期间原告未及时与被告卞东进行工程款抵扣结算，亦未及时向两被告主张欠付购房款的利息，原告自身存在一定过错，结合审理查明的事实，本院酌定期间的逾期付款违约金334163元由被告负担50%即167081.5元。审理中，被告卞东、蔡琴于2020年4月21日支付瑞华公司购房款50000元，剩余未付款项为125000元，同理，两被告应支付原告以125000元为基数自2020年4月22日起至实际清偿之日止按日万分之二点五（125000元*0.05%/2）标准计算的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告卞东、蔡琴应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市瑞华房地产开发有限公司购房款人民币125000元及2009年11月6日至2020年4月21日期间的逾期付款违约金167081.5元，并支付以125000元为基数自2020年4月22日起至实际清偿之日止按日万分之二点五标准计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9082元，依法减半收取4541元，由原告盐城市瑞华房地产开发有限公司负担1541元，被告卞东、蔡琴负担3000元。如不服本判决，可以于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵海峰二〇二〇年五月二十五日法官助理 万霞灿书 记 员 赵明慧附录有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。