文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终491号上诉人（原审被告）：周梅鲜，女，1950年5月15日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄光明，重庆市秀山县中和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蒋国进，男，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴国民，重庆群峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张毅，男，1987年8月15日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人周梅鲜因与被上诉人蒋国进、张毅确认合同效力纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初4457号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月3日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年4月23日组织各方当事人及其委托诉讼代理人进行了询问调查。上诉人周梅鲜的委托诉讼代理人黄光明、被上诉人蒋国进的委托诉讼代理人吴国民、被上诉人张毅到庭接受了询问调查。本案现已审理终结。上诉人周梅鲜向本院上诉请求：一、撤销重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初4457号民事判决；二、改判驳回被上诉人蒋国进的一审诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定《房屋转让协议》有效错误。1.宅基地使用权和房屋所有权的转让，应当经权利人和集体经济组织同意，并在协议书上签字。在本案中，《房屋转让协议》上既没有周梅鲜签字，也没有集体经济组织负责人签字。2.蒋国进在当地有房屋和宅基地，且在《房屋转让协议》上没有集体经济组织负责人签字，所以《房屋转让协议》的行为违反了我国《土地管理法》的强制规定。3.旧房改造是以周梅鲜的名义提出的申请，且新修房屋又是登记在周梅鲜的名下，蒋国进与张毅签订的《房屋转让协议》的行为属于“以合法形式掩盖非法目的”，该《房屋转让协议》当然无效。二、一审法院认定蒋国进有理由相信张毅具有代理权，进而认定张毅在《房屋转让协议》的签字对周梅鲜有约束力错误。周梅鲜与蒋国进系同一集体经济组织成员，蒋国进知晓案涉房屋权属，蒋国进与张毅签订《房屋转让协议》前没有与周梅鲜协商，周梅鲜也没有授权张毅签订《房屋转让协议》;在签订《房屋转让协议》时周梅鲜也不知情;签订协议后，周梅鲜也没有进行追认。三、一审法院判决由周梅鲜将新修的房屋交付给蒋国进并办理房屋过户手续没有事实根据。案涉房屋是旧房改造的，周梅鲜是案涉房屋的所有权人，一审法院认定本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，那么周梅鲜与蒋国进之间在没有签订《房屋买卖合同》的情况下，判决周梅鲜将房屋交付给蒋国进并办理过户登记没有事实根据。四、张毅收取蒋国进85,000元的行为构成不当得利，应予以返还。即使在张毅有代理权的情况，张毅与蒋国进签订的补充协议的时间是2015年3月6日，约定蒋国进在完工后一次性补给，并多付张毅12,000元。然而，蒋国进分别在2019年10月15日、2019年10月19日才向张毅付款共计85,000元，已超过约定付款期限，应当承担缔约过失责任，张毅有权自行处理房屋。张毅未返还85,000元，不能认定为是张毅同意蒋国进对补充协议的继续履行，只能认定为不当得利。五、原居住的房屋还涉及周梅鲜其他子女的权益，如果认定张毅与蒋国进签订的房屋转让协议有效，不仅损害了周梅鲜权益，也损害了其他子女的权益。被上诉人蒋国进辩称，1.关于合同效力。一审判决认定张毅与蒋国进签订的《房屋转让协议》以及补充协议合法有效理由充分。一审时双方都是认可案涉房屋虽然在周梅鲜名下，但并不是周梅鲜修建的，是签订协议之后蒋国进出资修建的，只是在房屋修建后办证时办理在周梅鲜名下。本案修建地实际是周梅鲜的承包地。2.一审庭审已查明，周梅鲜拆除部分材料卖给蒋国进修建案涉房屋的事实。签订合同和修建房屋时周梅鲜都在场，周梅鲜对张毅与蒋国进签订协议，并由由蒋国进修建房屋的事实是知情的。被上诉人张毅辩称，一审判决错误，请求撤销一审判决，驳回蒋国进的诉讼请求。蒋国进向一审法院起诉请求：1.确认蒋国进与张毅、周梅鲜签订的《房屋转让协议》及补充的《协议书》合法有效；2.张毅、周梅鲜向蒋国进交付位于乌杨街道流秀桥村道沟组的房屋（四至界限：前抵公路，后抵蒋国详边界，左抵张毅房屋，右抵张毅土），并协助将该房屋过户到蒋国进名下；3.案件诉讼费由张毅、周梅鲜负担。一审法院审理查明：2014年7月8日张毅以其本人和其母亲周梅鲜的名义与蒋国进签订了《房屋转让协议》约定：蒋国进负责为张毅、周梅鲜修建两幢房屋主体，总价格150,000元。周梅鲜将其占有的面积80平方米，建筑面积160平方米的房屋及手续转让给蒋国进。房屋四至界限，前抵乡村公路，后抵蒋国详边界，左抵张毅房屋墙，右抵张毅房屋土。该《房屋转让协议》周梅鲜、张毅二人的签名及奈印均由张毅一个人完成。2015年3月6日张毅与蒋国进又签订《协议书》约定，蒋国进继续施工完善张毅与周梅鲜两幢房屋的主体工程。张毅出资的部分由蒋国进完工后一次性补给，并多赔付12,000元。若蒋国进在主体完工后10日内无钱付给张毅，张毅可自己处理该房屋。再查明，蒋国进分别于2019年10月15日向张毅银行账户转账80,000元，2019年10月19日微信转账5,000元。涉案房屋现已登记在周梅鲜名下，坐落于秀山县X街道X社区X组，产权证号;渝（2019）秀山不动产权第X号，建筑面积160平方米，土地使用权类型为拨用，土地用途为农村宅基地。张毅、周梅鲜系母子关系，周梅鲜与张毅共同生活、居住在秀山县乌杨街道流秀桥村道沟组。一审法院认为，本案争议焦点是张毅以周梅鲜名义签订的《房屋转让协议》及补充的《协议书》是否对周梅鲜有效，周梅鲜应否履行合同责任。针对上述焦点，作如下评述：首先，蒋国进与张毅、周梅鲜均居住在秀山县乌杨街道流秀桥村道沟组，双方系同一集体经济组织成员，可以进行农村宅基地转让，双方签订《房屋转让协议》及补充《协议书》的行为不违反法律的强制性规定。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，蒋国进与张毅、周梅鲜系同一集体经济组织成员，知晓张毅、周梅鲜系母子关系。张毅、周梅鲜共同生活居住在一起，周梅鲜知晓房屋修建的事实，故蒋国进有理由认为张毅有权代表周梅鲜与其签订《房屋转让协议》及补充《协议书》，周梅鲜对该行为负责，其应当承担相应的法律后果。虽然，补充《协议书》约定，蒋国进未在10日内付款，张毅有权处理该房屋。但该约定不能推定为蒋国进超出付款时间合同即解除，故双方之间的合同效力并未解除。同时，2019年张毅两次收到蒋国进的款项后均未返还，其收款的行为应认定为双方继续履行之前签订的协议，故蒋国进完成了房屋修建，并支付了房屋价款，周梅鲜应当按原协议约定将房屋交付给蒋国进并为蒋国进办理涉案房屋过户登记手续。蒋国进亦应将剩余房屋价款支付给周梅鲜。关于张毅辩称其与蒋国进达成了新的房屋价款的约定，其未提交证据予以佐证，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、蒋国进与张毅、周梅鲜签订的《房屋转让协议》及补充《协议书》合法有效；二、周梅鲜在本判决生效后十日内将坐落于秀山县乌杨街道流秀桥村道沟组房屋交付给蒋国进并办理房屋过户手续（前抵乡村公路，后抵蒋国详边界，左抵张毅房屋墙，右抵张毅房屋土。产权证号;渝（2019）秀山不动产权第X号）。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由周梅鲜负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明，登记在周梅鲜名下的案涉房屋自2015年修建完毕以来一直空置。蒋国进在本集体经济组织中，并未修建房屋。蒋国进与张毅一致认可，张毅出资将自己的房屋加盖了一层，对此蒋国进应补偿的金额共计为92,000元。张毅陈述，补偿金额92,000元是2015年就协商好的；蒋国进陈述，补偿金额92,000元是2019年才协商好的。蒋国进向张毅支付85,000元后，再向张毅微信转账剩余款项，张毅未领取。对此，张毅陈述，当时是要求蒋国进一次支付完毕。另查明，张毅与周梅鲜原居住的房屋无产权证，也无宅基地证。周梅鲜陈述其与前夫生育两名子女，现已成家，未共同居住。二审查明的其他事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为,根据《房屋转让协议》及补充《协议书》内容及履行来看，案涉房屋实际由蒋国进出资修建，但宅基地是通过从张毅、周梅鲜处转让取得，蒋国进支付的对价是蒋国进出资为张毅修建房屋一栋。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋转让协议》及补充《协议书》是否有效；二、周梅鲜是否承担返还房屋并协助过户的责任。现评析如下：一、案涉《房屋转让协议》及补充《协议书》有效。首先，宅基地转让的双方必须是同一集体经济组织成员，且不能违反“一户一宅”原则。本案中，蒋国进在该集体经济组织并无房屋或宅基地，且与张毅、周梅鲜属于同一集体经济组织成员，蒋国进有权向张毅、周梅鲜购买宅基地。对于周梅鲜认为案涉宅基地买卖没有征得集体经济组织同意的问题，本院认为现有法律并未规定同一集体经济组员之间的宅基地买卖须经集体经济组织同意。因此，蒋国进与张毅、周梅鲜之间的宅基地买卖是合法的，没有违反《中华人民共和国土地管理办法》等强制性规定。其次，周梅鲜没有举示证据证明案涉宅基地还涉及他人权益，故《房屋转让协议》及补充《协议书》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定。因此，本院认定《房屋转让协议》及补充《协议书》是合法有效的。二、周梅鲜应当承担返还房屋并协助过户的责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条规定了无权代理、表见代理的法律后果。对于周梅鲜是否应当交付房屋并协助过户，需要认定张毅是否有权代表周梅鲜与蒋国进签订协议或者蒋国进是否有理由相信张毅能够代表周梅鲜签订协议。本案中，第一，张毅与周梅鲜是母子关系，不论是房屋修建前，还是房屋修建完毕后，母子二人均共同居住生活在一起，蒋国进作为同一经济组织成员，在与张毅协商买房时，有理由相信张毅有权代表周梅鲜签订案涉协议。第二，案涉房屋是由蒋国进出资修建。故，即使周梅鲜认为签订协议时张毅无权代表其签字，但在修建过程中，周梅鲜作为宅基地所有权人，并未对蒋国进的修建行为进行阻挠、干涉，可视为周梅鲜采取默认的态度对张毅买卖房屋行为的追认。第三，虽然双方签订的补充《协议》时约定“张毅出资的部分由蒋国进完工后一次性补给，并多赔付12,000元。若蒋国进在主体完工后10日内无钱付给张毅，张毅可自己处理该房屋”，但因张毅与蒋国进关于“一次性补给款”金额协商达成时间陈述不一致，本院在无证据证明的情况下无法认定“一次性补给款”金额的达成时间。因此，张毅关于蒋国进支付时间已超过双方约定时间，张毅有权自行处分房屋的理由不成立。同时蒋国进分别在2019年10月15日、2019年10月19日向张毅付款共计85,000元，张毅并未退还，其收款的行为应认定为双方继续履行之前签订的协议。周梅鲜主张该笔款系不当得利，无事实依据和法律依据，本院不予支持。故，案涉协议对周梅鲜产生约束力。第四，尽管蒋国进尚有7,000元未支付完毕，但蒋国进实际进行了支付，系张毅未领取，故蒋国进未支付剩余7,000元不构成违约。当然，蒋国进仍应继续履行剩余款项支付义务。因此，周梅鲜应将案涉房屋交付蒋国进并协助其过户。综上所述，上诉人周梅鲜的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由上诉人周梅鲜负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 飞审 判 员  彭松涛审 判 员  徐婷婷二〇二〇年五月十四日法官助理  张 凤书 记 员  吴松涛