湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初761号原告：李亚莉，女，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告李亚莉的特别授权代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告李亚莉的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李亚莉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告李亚莉的委托代理人刘奎、欧震到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚莉向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年11月25日至2019年11月30日的租金和装修改造折旧款82858元，以及租金和装修改造折旧款违约金1750.32元（庭审中变更为判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年11月25日至2019年11月30日的租金和装修改造折旧款101581元）；2．判令被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：（一）租赁合同。原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司于2013年11月30日就湖南张家界大成山水国际大酒店××层××号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同中约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年19890元；第3、4、5年的租金为13260元，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。（二）委托装修合同。原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水置业公司于2013年11月30日就湖南张家界大成国际酒店××层××号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》。合同中约定：原告将上述委托给被告一按照五星级酒店客房标准装修改造,原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计371280元（原185640元）,委托装修改造期限最短时限不少于3年,最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司按年向原告返还委托装修改造折旧款,第1、2年按照房屋委托装修改造总额的15%返还，为27846元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造总额的10%返还，为18564元。被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定委托期内，如逾期3个月被告一未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。（三）合同履行。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。被告一依约支付了2014年、2015年的租金及房屋装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧款。为此，为依法维护合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状，共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2013年11月30日起至2019年11月30日止，被告已向原告共计支付121274元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2013年11月30日，原告李亚莉（买受人）、案外人姚某（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份。合同约定：原告李亚莉、案外人姚某共同购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，共用情况为各占50%。房屋实测建筑面积53.04平方米，其中套内建筑面积38.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.75平方米，房屋总价款为265200元，签订合同之日一次性付款。2．2013年11月30日，原告李亚莉（合同甲方）、案外人姚某（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水置业公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积为53.04平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理；甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币39780元整。其中李亚莉第一年、第二年每年年租金为￥19890元，姚某第一年、第二年每年年租金为￥19890元。本合同租赁期限内，第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币26520元整。其中李亚莉第三年至第五年每年年租金为￥13260元，姚某第三年至第五年每年年租金为￥13260元；由乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。2018年11月30日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，原告李亚莉购买的××号房屋仍继续由被告张家界大成酒店公司经营使用。3．2013年11月30日，原告李亚莉（合同甲方）、案外人姚某（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水置业公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积为53.04平方米；在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币371280元；甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币55692元。其中李亚莉第一年、第二年每年委托装修改造折旧款为￥27846元，姚某第一年、第二年每年委托装修改造折旧款为￥27846元。第三年至第五年该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币37128元。其中李亚莉第三年至第五年每年委托装修改造折旧款￥18564元，姚某第三年至第五年每年委托装修改造折旧款￥18564元；由乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2018年11月30日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，被告张家界大成酒店公司仍继续向原告返还委托装修改造折旧款。4．2013年11月30日，原告李亚莉向被告张家界山水置业公司付清购房款132600元，并向被告张家界大成酒店公司付清委托装修款185640元，同时将张家界大成山水国际大酒店山水座××层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年11月25日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告李亚莉足额支付租金和委托装修改造折旧款。2016年11月25日至2019年11月30日期间，被告张家界大成酒店公司分别于2018年1月19日支付4250元，2018年3月28日、4月19日、5月25日、6月25日、7月26日、8月23日、9月27日、10月29日、11月30日、2019年1月25日、5月10日、8月14日、9月27日均支付697元，共计13311元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李亚莉与被告张家界大成酒店签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，以及原告李亚莉与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由被告张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。且从原被告双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告李亚莉与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告李亚莉的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修改造折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，被告张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告李亚莉支付委托装修改造折旧款，故被告张家界大成酒店公司的该辩称观点，本院不予采纳。现被告张家界大成酒店在合同履行过程中，自2016年11月25日至2019年11月30日期间未按合同约定向原告李亚莉足额支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告李亚莉要求被告张家界大成酒店支付下欠租金和委托装修改造折旧款共计101581元的请求，根据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》的约定，被告张家界大成酒店在2016年11月25日至2019年11月30日期间应付租金及委托装修改造折旧款（13260元/年+18564元/年）×3年＝95472元，被告已经实际支付了13311元，仍下欠95472元－13311元＝82161元，对该合理部分符合法律规定，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。原告李亚莉主张被告张家界大成酒店支付租金和装修改造折旧款违约金共计1750.32元（即13260元×3%×3年＋18564元×1%×3年），符合《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，本院予以支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告张家界山水置业公司的担保责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修改造折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告李亚莉与被告张家界山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告李亚莉主张的房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，被告张家界山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。但《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》自2018年11月30日履行期限届满后，原告李亚莉并未与两被告续签合同，故原告李亚莉要求被告张家界山水置业公司以其自有物业，对被告张家界大成酒店公司欠付自2018年12月1日起至2019年11月30日止的租金和委托装修改造折旧款及其违约金承担抵押担保责任，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告李亚莉的租金及委托装修改造折旧款（2016年11月25日至2019年11月30日）共计82161元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李亚莉租金及委托装修改造折旧款的违约金共计1750.32元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在合同期限内（即自2016年11月25日起至2018年11月30日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告李亚莉的其他诉讼请求。案件受理费1916元，减半收取958元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月八日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。