文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0236民初687号原告（反诉被告）：王成春，女，1970年5月27日出生，汉族，居民,住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：谢先玖，重庆市奉节县弘正法律服务所法律工作者，有特别授权。原告（反诉被告）：颜学兰，女，1975年7月6日出生，汉族，居民,住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：谢先玖，重庆市奉节县弘正法律服务所法律工作者，有特别授权。被告（反诉原告）：张绪华，男，1975年4月6日出生，汉族，居民,住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：王治平，重庆环法律师事务所律师，有特别授权。原告王成春、颜学兰（反诉被告）与被告张绪华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王成春、颜学兰（反诉被告）的委托诉讼代理人谢先玖（特别授权）、被告张绪华（反诉原告）的委托诉讼代理人王治平（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成春、颜学兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年11月14日签订的《夔门印象A区二层经营用房租赁合同》有效，并判令被告一次性给付2020年度租金153628元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月14日，原、被告签订了《夔门印象A区二层经营用房租赁合同》，双方对租赁期限、租金、租金缴费时间等作出了约定。后被告以生意不好做为由，不按合同约定履行租金给付的义务，原告遂依据法律规定向法院起诉，请求依法裁决。被告张绪华辩称，与原告签订合同是事实，房租给到了去年12月，今年1月开始没有交。原告主体资格有问题，本案原告还应包括其他购房人。被告是经营足浴的，根据奉节县疫情防控要求2020年1月24日停业，到现在一直经营不了，这是被告不能预见的原因造成的，所以没有支付租金。2020年1月被告与门市购房人之一徐娇的父亲联系过解除租赁。现被告认可补缴1月23日前的房租，要求解除合同,互不承担违约责任。反诉原告张绪华向本院提出反诉请求：1、请求判令解除与反诉被告于2017年11月14日签订的《夔门印象A区二层经营用房租赁合同》，仅交付2020年1月23日前的房屋租金，互不承担违约责任；2、由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2017年11月14日，反诉原告与反诉被告签订了《夔门印象A区二层经营用房租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告的夔门印象A区二层2-216、2-218号经营用房及设施，约定租期60个月，至2022年12月31日止。反诉原告租赁该房屋后即投入大量资金，进行洗脚城业务经营，租金交至2019年12月31日。2020年1月因新冠肺炎疫情导致反诉原告关门至今，无法营业。新冠疫情属于不可抗力因素，疫情结束时间还未可知，特请求解除与反诉被告于2017年11月14日签订的《夔门印象A区二层经营用房租赁合同》，互不承担违约责任。反诉被告王成春、颜学兰辩称，反诉原告的反诉不成立，2017年11月14日双方签订了合同，租赁时间是5年，应当在2019年12月31日交清次年的租金，我们起诉在2020年1月16日，反诉原告主张不可抗力时间节点有问题。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同，部分或者全部免除责任，但是金钱债务的迟延责任不能因不可抗力而免除，迟延履行期间不具备免责的效力，本案不具备不可抗力不能履行的情形，反诉原告的反诉理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的租赁合同，经庭审质证和本院审查具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为定案依据；对原告提交的重庆市商品房买卖合同、合伙买卖协议书，可以达到原告的证明目的；对被告在本诉和反诉中均提交的营业执照复印件、《奉节县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组令》第2号文件、奉节市监发[2020]13号文件，经庭审质证和本院审查，本院对其真实性予以确认；对被告在本诉和反诉中均提交的电脑截图、短信截图其真实性无法核实，本院不予认可，且短信截图上记载的“徐善兵”非出租人,亦不能达到被告的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年，原告王成春、颜学兰（反诉被告）与靳杰、徐术刚、徐自勇等共同购买了位于重庆市奉节县鱼复街道诗城西路111号附218号的商服用房一套。2017年11月14日，原告王成春、颜学兰与被告张绪华（反诉原告）签订《夔门印像A区二层经营用房租赁合同》。合同约定，原告王成春、颜学兰将位于重庆市奉节县鱼复街道诗城西路111号A1幢2-216、2-218的经营用房租赁给被告张绪华，租期为60个月，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。租金为第一年142332元、第二年142332元、第三年153628元、第四年164924元、第五年178479元，租金交纳时间为每年提前一个月交清次年房租费。合同签订后，被告张绪华在该门市经营足浴服务，并缴纳租金至2019年12月31日，2020年度的租金被告张绪华未按期缴纳。本院认为，原告王成春、颜学兰（反诉被告）、被告张绪华（反诉原告）签订了《夔门印像A区二层经营用房租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同应属有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现原告王成春、颜学兰（反诉被告）要求被告张绪华（反诉原告）按照合同约定支付租金，被告张绪华（反诉原告）主张解除合同并不予支付违约金。被告张绪华（反诉原告）主张解除合同的主要理由是新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，导致无法经营，合同目的无法实现。本院审查后认为，根据双方当事人签订的租赁合同约定，租金缴纳时间为按年缴纳，“......每年提前一个月交清次年房租费”，按照该合同约定，被告张绪华（反诉原告）支付2020年度租金的时间应在2019年12月31日前。根据我县发布的奉节县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组第2号令显示，我县因疫情防控采取管控措施的时间为2020年1月24日。根据奉节市监发[2020]13号文件显示，我县非生活必需品营业场所暂停营业活动时间为2020年1月31日，均在被告张绪华（反诉原告）迟延履行缴纳租金义务之后。根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。且被告张绪华（反诉原告）主张已通知原告解除合同，但被告张绪华（反诉原告）主张短信通知的对象“徐善兵”非出租人，原告王成春、颜学兰（反诉被告）对此不予认可，故被告张绪华（反诉原告）的抗辩理由本院不予认可。因此，被告张绪华（反诉原告）要求解除合同并不承担违约责任的反诉请求本院不予支持，被告张绪华（反诉原告）应按合同的约定缴纳2020年度的租金153628元。另有被告张绪华（反诉原告）提出原告王成春、颜学兰（反诉被告）的主体资格不适格的问题，本院审查后认为，原告王成春、颜学兰（反诉被告）提交的《重庆市商品房买卖合同》记载的房屋产权人包括本案的二原告。另有原告王成春、颜学兰（反诉被告）提交的《合伙买夔门印象二层门面房协议书》中约定：“……四、合伙出资买门面房房屋产权证权利人代表。第一股：王成春、吴正武、李玉珍、徐自勇、徐术刚、徐娇。房屋产权证权利人代表：王成春。第二股：颜学兰、靳杰、黄昌梅。房屋产权证权利人代表：颜学兰。……八、合伙出资买门面房房屋产权证中的权利人代表及合伙出资买门面房权利人的职责：1、合伙出资买门面房房屋产权证中的权利人代表职责：①、负责联系该房屋的出租情况……”。因此，被告张绪华（反诉原告）抗辩二原告主体不适格的抗辩理由本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告王成春、颜学兰与被告张绪华于2017年11月14日签订的《夔门印像A区二层经营用房租赁合同》有效。二、被告张绪华支付原告王成春、颜学兰2020年度房屋租金153628元。此款限被告张绪华在本判决生效后十五日内履行。三、驳回反诉原告张绪华的诉讼请求。义务人如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11616元，减半收取5808元，由被告张绪华负担，反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告张绪华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  吴 琳二〇二〇年五月二十二日法官助理  熊苗苗书 记 员  田雨禾