贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终682号 上诉人（原审被告、反诉原告）：惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司，地址惠水县和平镇环城西路，统一社会信用代码915227310976143588。 法定代表人：李英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯建海，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成凤，系贵州行者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙河鸣，男，苗族，1969年10月24日生，住福泉市。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师， 上诉人惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司（以下简称“盛世风华公司”）因与被上诉人龙河鸣合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院所作的（2019）黔2731民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人盛世风华公司上诉请求:一、撤销（2019）黔2731民初1948号民事判决；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；主要事实和理由：1、不是上诉人在借款到期后无力偿还借款后要求“以房抵债”，而是借款合同履行过程中被上诉人要求“以房担保”而签订的《房屋买卖合同》，该房屋买卖关系的实质是借款担保关系，案涉商铺市场价值30,000/平方米，而抵押金额仅是1,6000元/平方米，二者差距明显，不是一审法院认定的“基本符合市场交易价”，交易价格的“显著差距”符合“抵押担保”的操作习惯，被上诉人长时间内未要求上诉人办理“备案登记”，不符合房屋买卖的正常交易习惯，故一审法院将案涉房屋认定为“买卖关系”而非“担保关系”属事实认定错误，法律适用错误；2、本案的判决与一审法院（2019）黔2731民初1574号民事判决“案件性质相同，案件事实相同”但二案判决结果却“截然相反”，一审法院“同案不同判”，违背了最高人民法院的司法精神。 被上诉人龙河鸣辩称：（2019）黔2731民初1574号案例和本案不存在“同案不同判”，该案原告是以民间借贷的法律关系起诉的且原被告双方对买卖合同系民间借贷担保无异，本案被上诉人是以商品房买卖合同法律关系起诉的，只是上诉人对买卖合同性质提出异议，因此两案不同，不存在“同案不同判”，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。 原审原告（反诉被告）龙河鸣向一审法院提出如下诉讼请求:一、请求确认原、被告于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效；判令被告履行合同为原告办理被告开发的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记并交付上述三个房屋及一个停车车位。二、依法判决被告向原告承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金25.58万元（违约金两项合计按每日2%暂计算至起诉之日）；三、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 原审被告（反诉原告）盛世风华公司向一审法院提出如下反诉请求：一、请求判令解除反诉人与被反诉人于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》；二、判令本案全部诉讼费、保全费由被告龙河鸣承担。 一审法院审理查明：2015年1月，反诉原告盛世风华公司（本诉被告）因开发建设“惠水县盛世风华钻石城”一期工程资金紧张，通过第三方向原告龙河鸣借款融资，经双方协商达成借款协议，盛世风华公司向龙河鸣借款200万元，月利息5%。2015年1月21日，龙河鸣通过贵州省黔南州贸亿藤矿业有限公司账户（该公司系原告龙河鸣独资公司）将借款130万元汇入盛世风华公司指定账户，同日原告好友案外人李帅元受原告委托将剩余70万元汇给被告。其后，被告支付原告利息80万元，2016年初，被告明确向原告表示无力偿还借款本息，要求以房抵债，原告同意，双方经对借款结算金额234.407万元，协商以结算金额选购被告盛世风华公司的三个门面和一个停车位，双方于2016年2月1日签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》，原告购买“惠水县盛世风华钻石城”一期商业1-6、1-12、1-13商业用房和该项目地下停车位一个，被告出具购房款《收据》。原告所购房产被告至今未办理商业用房备案登记，双方合同约定交房、办理产权证时间为2016年12月31日，并约定逾期交房、办理产权转移手续登记违约金，现原告自行将违约金降低至每天万分之一，计算逾期570天共计25.58万元。原告认为，原被告双方由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系，应受法律保护，故原告诉至法院,请求判如所请。 一审另查明，被告盛世风华公司向本院递交的反诉状诉讼请求为：一、请求判令解除反诉人与被反诉人于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》；二、判令解除因以上合同进行的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记；三、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金2.25万元；四、判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，被告盛世风华公司放弃反诉（二）（三）项，并将原反诉理由“龙河鸣未如约支付购房款，构成违约”变更为“双方所签订的《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》系民间借贷的担保，不是真实意思表示，不产生买卖合同的法律效力”。 一审法院审理认为：一、庭审中，原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司对2016年2月1日签订编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及一份《车位买卖合同》的真实性均不持异议，也对双方2015年存在民间借贷关系不持异议。本案争议的房屋买卖合同签订前，原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司之间确实存在借款合同关系。双方诉争房屋买卖合同是在盛世风华公司未能偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）盛世风华公司经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款到期后，盛世风华公司难以清偿债务时，通过将其名下的房屋出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因双方签订房屋买卖合同系2016年2月，近年来涉案房屋所在地房价持续有较高的增长，双方经对借款结算金额234.407万元，故龙河鸣以结算金额234.407元选购被告盛世风华公司的三个门面和一个停车位，基本符合市场交易价。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，故诉争房屋买卖合同合法有效。原告龙河鸣请求确认双方于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效主张成立，本院予以确认；被告（反诉原告）盛世风华公司主张解除上述合同于法无据，本院不予支持。 二、本案中，原告龙河鸣请求判令被告履行合同，为原告办理被告开发的“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记主张成立，本院予以支持；同时龙河鸣要求被告盛世风华公司交付上述三个房屋及一个停车车位。因现阶段该涉案楼盘未经相关行政管理部门验收合格，工程设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交付的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在交付房屋的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告盛世风华公司交付上述三个房屋及一个停车车位的主张，本院不予支持。若具备交付条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。 三、原告（反诉被告）龙河鸣要求被告（反诉原告）盛世风华公司承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金25.58万元（违约金两项合计按每日2%暂计算至起诉之日）不违反法律规定，本院予以支持。 四、另因本案的合同纠纷源于双方存在借款200万元，约定利息5%，或存超过法律合法利息的规定，但本案原告（反诉被告）龙河鸣要求确认合同效力，被告（反诉原告）盛世风华公司反诉要求解除合同，本案系合同效力争纷，故对于超过法律合法利息的情况，本院在本案中不予理涉。若被告（反诉原告）盛世风华公司认为其支付原告（反诉被告）龙河鸣部分利息不符合法律规定、房款中含不应收取利息，可双方协商，协商不成，另案起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条；以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）龙河鸣与被告（反诉原告）：惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司于2016年2月1日签订的编号为201600570、201600571、201600572三份《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》有效；二、限被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）龙河鸣办理“惠水县盛世风华钻石城”一期1-6、1-12、1-13商业用房备案登记；三、限被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）龙河鸣违约金25.58万元；四、驳回原告（反诉被告）龙河鸣的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司的诉讼请求；案件受理费（本诉）5,138元、保全费5,000元、反诉费91元，共计10,229元，由被告（反诉原告）惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司承担10,000元。原告（反诉被告）龙河鸣承担229元。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人盛世风华公司与被上诉人龙河鸣虽然先存在民间借贷关系，被上诉人借款给上诉人、上诉人偿还借款本金和利息。但是，经双方协商，对本金及利息进行结算后，以本息234.407万元购买上诉人开发的三套房屋和一个车位，双方签订了《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》。该两份买卖合同的签订是以新的意思表示取代了原民间借贷的合同意思表示，原民间借贷的合同即终止。双方签订《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》后，上诉人未再向被上诉人支付利息，不能印证上诉人主张的两份买卖合同仅是借款担保的主张，且上诉人也不能提供证据证明该主张，故本院不予支持。 上诉人提出与（2019）黔2731民初1574号案相比、一审法院“同案不同判”。人民法院审理民事案件是根据当事人提出的诉讼请求，查明事实后根据法律规定依法裁判。本案虽然与（2019）黔2731民初1574号案情有相似之处，但当事人诉讼请求、案由等均与本案不同，因此，一审法院根据本案当事人提出的诉讼请求依法作出裁判本并无不当。该上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人盛世风华公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,137元，由惠水县盛世风华房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年五月九日 法官助理何青峰 书记员齐雯