陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终99号上诉人(原审被告):林永强，男，1976年11月2日出生，汉族，住西安市临潼区新市。 委托诉讼代理人：张健，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家驹，陕西骊剑律师事务所律师。被上诉人(原审原告): 西安市临潼区秦兴制粉有限公司，住所地西安市临潼区新市。 法定代表人：侯凤奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。上诉人林永强因与被上诉人西安市临潼区秦兴制粉有限公司（以下简称秦兴公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林永强上诉请求：1、撤销原判，改判驳回秦兴公司的诉讼请求,或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由秦兴公司承担。事实和理由：一、林永强在征得秦兴公司同意后加盖简易轻钢板房属于在约定范围内正当使用租赁物,不导致合同解除的法律后果,故一审查明事实不清、适用法律错误。二、涉案房屋一层7间房间系同一时间、以同样的建造工艺、建筑材料建设而成,应当具有相同的承担载荷的能力。其二层4间房屋砖混结构，林永强加盖的简易轻钢板房主要材料为轻钢龙骨、塑料泡沫夹芯板、玻璃等轻质临时性建筑材料。按照鉴定意见,涉案房屋的一层能够承受二层的砖混结构房屋,却无法承受轻得多的简易轻钢板房，显然与客观情况是矛盾的。另外,对于建筑物的改造是否重大的判断标准,鉴定意见依据的国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-2015》《建筑地基基础设计规范GB50007-2011》中,并无任何规定。三、一审法院明知林永强对鉴定意见存在巨大异议,在鉴定人既未出庭接受质询、又未书面答复当事人质询的前提下,将该鉴定意见作为定案证据使用,审理程序违法。四、林永强加盖简易轻钢板房具有正当性和合理性。涉案房屋年久失修房屋漏水,秦兴公司的法定代表人身负债务长期潜藏在外,企业多年存在经营异常情况,根本无力修缮房屋。因此,林永强为了维持租赁房屋的正常使用,上诉人加盖简易轻钢板房,属于正当、合理的自力救济行为。五、秦兴公司严重违反诚实信用原则。秦兴公司为偿还外债,将厂房出租给林永强及其他案外人,其不仅不履行房屋修缮义务,还以堵门等手段阻碍合同履行,严重违反诚实信用原则。六、《租赁合同》存在允许改建的条款,但对改建范围约定不明,且并未赋予秦兴公司单方解除合同的权利。鉴定结论与原合同缺乏关联性,其结果不具有客观性。七、一审调解阶段,林永强基于弥补投入损失的情况下同意解除合同，因双方并未就协议解除租赁合同达成一致意思,故林永强该表态不应推定为一审判决书中所述自愿解除合同的真实意思表示。秦兴公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回林永强的上诉。林永强主张其经过秦兴公司同意加盖房屋，与事实不符，也没有任何书面的证明材料，这只是林永强的单方陈述。林永强加盖没有取得秦兴公司的同意，秦兴公司从2017年知晓之后一直要求对方恢复原状。租赁合同中约定的是在不改变房屋建筑的基础上进行小的改造，合同约定属于重大改建应该经秦兴公司同意，对方的行为未经秦兴公司法定代表人及侯康的同意，属于重大改造，严重违反合同约定。鉴定意见合法有效，可以采信，鉴定事实清楚没必要让鉴定人出庭，并且林永强也没有提出鉴定人出庭的申请，只是提出重新鉴定的申请，林永强提出的重新鉴定无法进行，所以退回了重新鉴定申请，并且林永强在一审庭审中表示对鉴定意见没有异议。房屋不存在漏水的情形，也没有证据证明房屋漏水，也没有证据证明林永强向我方提出维修的要求，即便是维修也只是进行防水处理，擅自加盖没有合理性。秦兴公司确实存在资不抵债的情形，没有经营，后期侯康才将涉案房屋出租给林永强与另外一个人。林永强在秦兴公司处在困境时以极低的价格承租了涉案房屋，而且这些钱没有交到当时的负责人侯康的手上，转而交给了与林永强存在关系的另一人，所以秦兴公司提出诉请是合法合理的，应该予以支持。双方并不是基于调解来解除合同的，一审法院也不是因为林永强的调解表态判决给其时间恢复原状的，在合同解除给予对方一定的时间拆除变压器。关于林永强提出的第八点，实际上也已经构成改建，违反了合同约定，只是因为鉴定费用过高，没有申请鉴定；并且林永强的经营违反环保法规，已经被环保部门查封，所以并不是秦兴公司给其造成的损失。秦兴公司向一审法院起诉请求：1、判令解除秦兴公司和林永强于2010年1月1日签订的《合同书》及2013年1月18日签订的《租赁合同》；2、判令林永强立即腾退厂房场地，拆除擅自加盖的建筑物，恢复原状；3、判令林永强向秦兴公司支付拖欠的2017年和2018年的租金共计90000元；4、案件诉讼费由林永强承担。一审法院认定的事实：秦兴公司成立于2002年4月9日，股东为侯凤奎及其子侯康，侯凤奎为法定代表人，侯康又名侯亮，系公司监事。2007年因公司欠账，侯凤奎离家出走。2010年1月1日侯康以侯凤奎空白签名复印了出租场地事宜的委托书，并加盖侯凤奎印章，与林永强签订了场地承包《合同书》并实际履行。合同约定：1、甲方将原秦兴公司面粉楼周围（即西围墙向东80米，南围墙向北100米）场地以及场地上面的所有建筑物和所有设施（包括电子磅秤一台），承包给乙方作为生产场地及库房使用。2、乙方向甲方每年交纳承包费45000元，每年元月1日交纳下一年度承包费。3、乙方在生产经营过程中，在不改变原建筑物原貌的情况下，可以对原建筑物进行小的改动；如果要对原建筑物作较大改动，须经甲方同意方可进行。4、在合同期内甲方保证乙方的正常经营，保证乙方水、电、路三通。否则造成的损失由甲方承担。5、承包期限30年，即2010年元月1日至2040年元月1日，合同期满后在同等条件下乙方可优先签约。6、合同期内任何一方不得违约，否则造成的损失完成由违约方承担。7、本合同未尽事宜双方协商解决。2013年4月10日，侯康与林永强、王铁撑三人一起由侯康给王铁撑出具委托书，载明“今委托王铁撑收取祥盛昌工贸有限公司厂地租赁费用，费用每年共计叁万伍仟元正。（￥35000元），收取时间由2014年3月1日—2044年3月1日。注：在收取费用期间，侯康向林永强发生借款与收取的承包费用无关，直到还清王铁撑欠款项为止。”三人在委托书上签名并加盖公章。4月13日，侯康与林永强对2010年的合同进行了修订并重新签订新合同，其中租金一项合同中调整为35000元，并口头约定林永强每年给付侯康10000元，租期调整为2013年3月1日至2043年2月28日，其他约定未改变。在合同履行期间，林永强2010年在侯康默许下对原制粉车间为自己生产需要进行了改造。2017年，林永强对办公楼进行了加盖，对实验楼进行了装修，侯凤奎得知后反对，双方由此产生纠纷，侯凤奎在2018年1月31日用渣土封堵了厂子大门。2018年7月23日，秦兴公司诉至法院。一审审理中，双方对2017年办公楼加盖行为是否构成重大改造认识产生分歧，秦兴公司于2018年9月18日申请司法鉴定，2019年5月7日经陕西省建筑工程质量检测中心陕建筑检（2018）委鉴字第050号鉴定意见书认定：在西安市临潼区秦兴制粉有限公司原办公楼房屋5-8轴区XX层XX房行为属于对原建筑物重大改造，影响原有房屋结构安全使用。林永强对鉴定结论不服，申请重新鉴定，一审法院重新委托后被确定的鉴定机构陕西兵器建设监理咨询有限公司以被告申请的裂缝形成时间无法鉴定为由退回，一审法院告知双方就房屋加盖行为不再委托鉴定。一审法院认为，秦兴公司法定代表人侯凤奎因公司欠账，长期离家，其子侯康作为公司股东，为还公司账务，遂自行制作侯凤奎的委托书，与林永强签订《合同书》，租赁期限30年，庭审中侯凤奎虽对印章提出异议，但又表示不再追究并认可该合同，故该合同签订租期三十年超过法律规定的二十年最长期限，超过部分无效，但其在法律准许的期限内合法有效。对秦兴公司以林永强未经其同意对其原有办公楼加盖行为属重大改造，已违反合同第三条约定构成违约，应解除合同恢复原状之诉请，鉴定机构作出认定，理据充分，应予支持。对秦兴公司要求林永强支付所欠租金之诉请，因林永强依约已部分支付，故对下欠部分林永强应予支付。对林永强辩称其费用已交至2020年2月28日，并口头承诺若解除合同，其搬离添置的变压器，恢复原状应留有合理时间之理由，一审法院予以采纳，合同解除时间确定为2020年2月28日为宜。对于辩称未给付秦兴公司2018年—2019年的20000元费用，是因秦兴公司堵门给其造成损失相抵扣之理由，因林永强未提交损失的证据，一审法院不予采纳。综上，为保护公民、法人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定运行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条之规定，判决：一、原告西安市临潼区秦兴制粉有限公司与被告林永强于2013年4月13日签订的《合同书》于2020年2月28日解除。二、被告林永强于2020年2月28日前腾退所占用原告厂房场地，拆除加盖的建筑物等设施，恢复原状。三、被告林永强限判决生效后十日内支付拖欠的租金20000元给原告西安市临潼区秦兴制粉有限公司。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，由西安市临潼区秦兴制粉有限公司负担1050元，林永强负担1050元，鉴定费30000元，由林永强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，秦兴公司法定代表人侯凤奎因公司欠账，长期离家，其子侯康作为公司股东为偿还公司债务将案涉场地及房屋出租给林永强使用，约定租期三十年。庭审中侯凤奎虽对租赁合同上的印章提出异议，但又表示不再追究并认可该合同，故该合同约定的租期超过法律规定的二十年最长期限的部分无效，未超过二十年的部分合法有效。林永强在租用场地及房屋期间未经秦兴公司同意，对秦兴公司原有办公楼进行加盖，经专业鉴定机构鉴定认为该加盖行为属重大改造。鉴定意见作出后，林永强并未提出申请要求鉴定人出庭接受质询，其以鉴定人未出庭接受质询为由，主张一审程序违法，本院不予支持。林永强辩称，因房屋漏水秦兴公司未尽修缮义务，其加盖房屋系未解决漏水问题而实施的自力救济行为，但是林永强无充分证据证明存在房屋漏水及秦兴公司未尽修缮义务之事实，且通过对房屋进行重大改造的加盖行为作为对房屋漏水之自力救济行为，明显超出合理范围。综上，林永强的加盖行为已违反合同第三条约定，构成违约。故对秦兴公司要求解除合同、恢复原状之诉请，依法应予支持，秦兴公司与林永强之间的租赁合同应自本判决生效之日解除。考虑到合同解除之后恢复场地及房屋原状需要合理时间，本院酌情判决本判决生效之日起30日内恢复原状为宜。对于林永强主张的其未给付秦兴公司2018年—2019年的20000元费用，是因秦兴公司堵门给其造成损失相抵扣之理由，因林永强未提交损失情况的证据，一审法院对此理由不予采纳，并无不当。2013年4月13日双方签订的租赁合同是对此前双方签订的合同进行修订形成的，是对此前签订的合同所约定的租赁合同关系的延续，一审法院判决解除双方于2013年4月13日签订的《合同书》，并无不当。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3253号民事判决第三项；二、变更西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3253号民事判决第一项内容为：西安市临潼区秦兴制粉有限公司与林永强于2013年4月13日签订的《合同书》解除；三、变更西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3253号民事判决第二项内容为：林永强于本判决生效之日起30日内腾退所占用西安市临潼区秦兴制粉有限公司厂房、场地，拆除加盖的建筑物等设施，恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费，按照一审判决执行。二审案件受理费12050元，林永强已预交，由林永强负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈     平审  判  员  李     刚审  判  员  李     涛  二Ｏ二Ｏ年五月十二日 法 官 助 理  楚    涵书  记  员  刘 明 明       1