重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终8015号 上诉人［原审被告（申请执行人）］：林奎，男，1971年3月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马新，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 被上诉人［原审原告（案外人）］：马腾，男，1985年11月11日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：吴志云（马腾之父），住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：文彬，重庆浩邦律师事务所律师。 被上诉人［原审原告（案外人）］：华长远，男，1967年10月6日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：文彬，重庆浩邦律师事务所律师。 被上诉人［原审原告（案外人）］：刘建召，男，1965年8月14日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：文彬，重庆浩邦律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘洪沛，男，1957年4月13日出生，汉族，住重庆市合川区。 原审第三人（被执行人）：重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路114号，统一社会信用代码91500117203643743H。 法定代表人：刘洪沛，董事长。 上诉人林奎因与被上诉人马腾、华长远、刘建召及原审第三人刘洪沛、重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司（以下简称沛龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林奎及其委托诉讼代理人王方伊、马新，被上诉人马腾的委托诉讼代理人吴志云、文彬，华长远及其委托诉讼代理人文彬，刘建召的委托诉讼代理人文彬，原审第三人刘洪沛以及沛龙公司的法定代表人刘洪沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林奎上诉请求：1．撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人无法证明其已支付购房款，对未办理过户登记存在过错，故被上诉人对案涉房屋不享有物权期待权，无法排除执行；2．上诉人对案涉房屋享有抵押权，无过错购房人的物权期待权不能排除执行；3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应当严格适用。 马腾、华长远、刘建召辩称，被上诉人购买的现房，一直使用至今，按合同约定支付了价款。未办理过户的原因是第三人以及政府改造的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘洪沛述称，请求维持原判。 沛龙公司述称，请求维持原判。 马腾、华长远、刘建召向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的位于重庆市合川区强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于重庆市合川区归原告所有；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年1月15日，第三人沛龙公司（甲方）与原告马腾、华长远、刘建召（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：乙方购买商坐落于合川区轴和①轴至②轴之间4间负1号、负2号、负3号、负4号的房屋，建筑面积173.44㎡，单价1160元∕㎡；总成交金额为人民币201191.00元整；乙方采用分期付款方式付款：①签合同时付定金五万元整；②在办证时乙方代甲方支付各种税费五万元整，冲抵房款；③余款壹拾万零壹仟壹佰玖拾壹元整和大修基金贰仟陆佰零贰元整在办证部门受理后壹小时内全部付清；甲方应当在2009年9月30日前，将商品房交付乙方使用……。合同签订后，2009年1月15日，三原告向第三人沛龙公司缴纳购房款定金5万元；2010年9月14日，三原告向第三人沛龙公司缴纳5万元；本案进入诉讼后，原告华长远向一审法院财务室缴纳了剩余购房款101191元。上述诉争房屋已实际交付给三原告使用至今。 2009年12月3日，合川区政府2009-115号《关于房屋改造建设的会议纪要》将本案争议房屋所在区域纳入旧城改造范围。2010年9月14日，第三人沛龙公司向三原告分别出具承诺书，承诺：本公司于2009年1月15日与你签订了《重庆市商品房买卖合同》，按合同十五条约定，本公司应在2009年9月30日前为你办好房地产权证，后因该处房屋被列入区府旧城改造范围而停办房地产权证，尽管如此，本公司仍然承诺，今后无论发生什么情况，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》都具有法律效力，本公司将一如既往信守合同，承认商品房买卖关系的存在，并严格按照双方当时签订的商品房买卖合同承担一切责任。 2014年12月3日，第三人刘洪沛因资金需要，向被告林奎借款90万元，并由第三人沛龙公司用重庆市合川区房屋进行抵押，并办理了抵押登记。因第三人刘洪沛未按时归还借款，被告于2017年7月26日向一审法院提起诉讼，诉讼过程中，被告向一审法院申请财产保全，一审法院以（2017）渝0117执保458号执行裁定书裁定查封第三人沛龙公司所有的位于重庆市合川区房屋（产权证号：20××11）。审理中双方经调解，一审法院作出（2017）渝0117民初7923号民事调解书。调解书生效后，因第三人刘洪沛、沛龙公司未按时履行付款义务，被告林奎于2018年5月2日向一审法院申请执行【案号：（2018）渝0117执2955号】。2018年5月22日，被告向一审法院提交评估拍卖申请，并要求追加第三人沛龙公司作为被执行人。2018年5月24日，一审法院做出（2018）渝0117执2955号之一执行裁定书追加第三人沛龙公司作为被执行人。三原告知晓后，向一审法院提出书面执行异议，请求中止对位于重庆市合川区的执行，一审法院经审查后，于2019年3月19日作出（2018）渝0117执异111号执行裁定书，驳回三原告的异议申请。 一审法院认为，案外人异议之诉在形式上体现为是否应当排除强制执行行为的纠纷，其实质是解决案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力问题。具体到本案中，解决的是案外人即原告对购买的营业用房享有的期待物权与被告林奎对该营业用房的担保物权的权利优先效力的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称规定）第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案被告林奎对申请执行标的享有抵押权，除法律、司法解释另有规定外，案外人的异议均不能成立。但该规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告的购买行为发生在被告林奎办理抵押登记之前；其次，原告未能办理产权登记，不能归责于原告，原告并无过错；第三，原告已经支付了对价，付清了全部价款，并未降低被执行人的偿债能力；第四，原告已经实际占有了营业用房。原告的上述情形符合第二十八条的规定，属于第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定除外”的除外情形。综上，原告对本案诉争的营业用房的期待物权优先于被告林奎的担保物权，该权利足以排除执行，原告请求排除执行的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于原告所提出的要求确认涉案营业用房归其所有的请求的问题：原告在司法查封之前依据买卖合同支付款项并占有涉案营业用房，但并未经产权变更登记，按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故原告尚未取得涉案房屋的所有权，其权益虽应得到保护、可以阻却强制执行，但不能等同于法定的物权，因此一审法院对其要求确认涉案营业用房归其所有的主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、停止对位于重庆市合川区轴和（1）轴至（2）轴之间负1号、负2号、负3号、负4号房屋的执行；二、驳回原告马腾、华长远、刘建召的其他诉讼请求。案件受理费4317.86元，由被告林奎负担，款限被告林奎在本判决生效后七日内向一审法院缴纳。 二审中，林奎向本院提交了以下证据：第一组证据，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具的交易记录清单及《重庆市商品房买卖合同》三份，拟证明2009年至今，位于合川区的多达14处房屋，均发生了交易并办理了产权登记；第二组证据，重庆市土地房屋权属登记审核表、申请书、同意书、房权证204字第××号房产证各一份，拟证明华长远于2014年8月申请变更产权证的情况；第三组证据，案涉房屋《用电客户信息》原件一份，载明案涉房屋的用电人是秦某；公司基本情况一份，载明从2014年8月26日起至2016年7月8日，案涉房屋为重庆中开熙岸物业管理有限公司的注册地址，该组证据拟证明案涉房屋并非由马腾、华长远、刘建召占有使用。 马腾、华长远、刘建召发表质证意见认为，对第一组证据的真实性无异议，但与本案无关联性；对第二组证据的真实性无异议，但与本案无关联性，达不到其证明目的；第三组证据与本案无关联性。刘洪沛、沛龙公司发表质证意见认为，前述证据与本案无关联性。 马腾、华长远、刘建召向本院提交了以下证据：第一组证据，1．马腾、华长远、刘建召从合川印章联营企业收取房租的部分报账单据复印件；2．案涉房屋交水费的报账单据复印件；3．案涉房屋《用电客户信息》原件；4．证人秦某的证言原件及身份证复印件；5．证人于某的证言原件及身份证复印件；6．证人李某的证言原件及身份证复印件。拟证明案涉房屋由马腾、华长远、刘建召实际占有使用至今。第二组证据，重庆市合川区公安局南津街派出所盖章的《说明》一份，拟证明案涉房屋以前的门牌号与变更后的门牌号即“重庆市合川区南津街街道办事处南城商业步行街66号4-1”一致。第三组证据，（2020）渝0117民初867号民事判决及生效证明各一份，拟证明案涉房屋买卖合同有效，案涉房屋交付马腾、华长远、刘建召占有使用至今，不是买受人自身原因未办理过户登记。 林奎发表质证意见认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第二组证据的真实性认可，但与本案无关联性，达不到证明目的；对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该判决仅显示马腾、华长远、刘建召基于买卖合同对案涉房屋享有债权，并不能排除执行。刘洪沛、沛龙公司发表质证意见认为，认可前述证据的真实性。 刘洪沛、沛龙公司质证意见为，认可马腾、华长远、刘建召举示证据的真实性、合法性和关联性。 刘洪沛、沛龙公司向本院提交了以下证据：第一组证据，重庆市合川区建设委员会关于拆迁改造经济测算的报告一份，拟证明案涉房屋将被旧城改造；第二组证据，借款事由情况说明、收条、借条各一份，拟证明案涉房屋是由重庆齐心投资有限公司收取了产权证的贷款抵押；第三组证据，起诉状及（2020）渝0117民初867号民事判决各一份，拟证明本案一审判决认定事实清楚；第四组证据，案涉房屋房产证复印件一份，拟证明马腾、华长远、刘建召购买案涉房屋时该房屋尚未设置抵押权。 林奎发表质证意见认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；第二组证据与本案没有关联性；第三组证据中对起诉状的真实性不予认可，判决书仅显示马腾、华长远、刘建召基于买卖合同对案涉房屋享有债权，并不能排除执行；第四组证据达不到证明目的。 马腾、华长远、刘建召发表质证意见认为，第一组证据由法院核实，第二组证据与本院没有关联性，对第三组、第四组证据的真实性、合法性、关联性认可。 二审中，本院依职权调取了以下证据材料：第一份证据，向重庆市合川区规划和自然资源局调取的合川区4-1房屋的《户室详细情况》，载明合川区房屋在初始登记前有查封登记（地房）；2003年11月16日对合川区4-1房屋进行初始登记；2011年9月1日前述房屋抵押权注销登记（地房）；2014年1月13日对合川区房屋进行查封登记（地房）；2014年5月7日对合川区房屋进行解除查封登记（地房）；2014年5月15日对合川区房屋进行解除查封登记（地）；2014年5月21日对合川区4-1房屋进行房屋名称变更登记；2014年12月4日对合川区4-1房屋进行抵押登记（地房）；2015年8月17日对合川区4-1房屋进行查封登记（地房）；2017年8月23日对合川区4-1房屋进行查封登记（地房）；2017年10月9日对合川区4-1房屋进行解除查封登记（地房）。该房屋产权证面积649.20平方米。第二份证据，向重庆市合川区规划和自然资源局工作人员袁琳所做的调查笔录一份，主要载明重庆市合川区规划和自然资源局工作人员陈述合川区4-1号为大产权证，分户要经过规划报批后才能办理单独房屋产权。案涉房屋如政府需要限制交易，会来函件告知；并且在重庆市合川区规划和自然资源局的房屋交易系统中会反映出来。第三组证据，向重庆市合川区公安局南津街派出所民警彭勇所做的调查笔录一份，主要载明合川区公安局南津街派出所工作人员陈述案涉房屋的门牌号登记后未发生变更。 本院对调查收集证据的情况进行说明后，林奎发表意见认为，第一份证据显示案涉房屋在2014年以前处于抵押状态，马腾、华长远、刘建召签订合同时应知晓无法过户；第二组证据证明案涉房屋不是因为拆迁的原因不能过户；第三组证据证明案涉房屋的门牌号未发生过变更。马腾、华长远、刘建召发表意见认为，第一份证据没有显示案涉房屋什么时候开始抵押，在交易的时候没有抵押；第二组证据证明案涉房屋可以由其三人共同办理单独的房屋产权证；第三组证据证明的是案涉房屋××年以后门牌号没有变化，但2001年与2009年门牌号不一致是事实。刘洪沛、沛龙公司发表意见认为，第一份证据显示案涉房屋有解押的情况，该房屋在销售的时候没有抵押；对第二份证据认可；第三份证据证明案涉房屋的门牌号××年之前没有变更，但是之后变更过。 针对各方当事人举示的证据，本院认证如下： 上诉人林奎举示的第一组证据，证据来源合法，与本案的处理有关联性，本院予以采信。林奎举示的第二、三组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 被上诉人马腾、华长远、刘建召举示的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 刘洪沛、沛龙公司举示的第一、二、三组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对其举示的第四组证据，与本案待证事实有关联，本院结合其他证据予以采信。 本院调取的证据与本案待证事实有关联，作为本案的证据使用。 二审查明：门牌号为“合川区”的房屋与门牌号为××”的房屋系同一房屋，除前述门牌号外，案涉房屋无其他门牌号。 合川区4-1号取得了房屋产权证书，建筑面积649.2㎡，系商业服务性质；该房屋在2003年11月16日初始登记之前被查封，除了2011年9月1日至2014年1月3日期间以及2014年5月15日至2014年12月4日期间，该房屋因查封登记、抵押登记而处于权利受到限制的状态。 二审还查明：涉及旧城改造暂停办理产权过户等手续的，需要政府相关部门向不动产登记部门发文通知，不动产登记部门的登记系统会记录暂停办理产权过户的信息。本院对案涉房屋处于暂停办理产权过户状态的时间进行调查，未查询到对案涉房屋及所在区域暂停办理产权过户等手续的文件通知，也未查询到不动产登记部门的系统有相关记载。自2009年至今，案涉楼盘项目的其他房屋多次发生产权变更、过户登记情形。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉争议的合川区4-1房屋系商业性质的房屋，证载面积为649.20平方米。马腾、华长远、刘建召主张其购买的房屋面积为173.44平方米，系合川区4-1房屋中的一部分。 本案的争议焦点是马腾、华长远、刘建召享有的相关权利能否排除林奎作为抵押权人对涉案房屋的执行。根据不动产物权变动的原则，房屋买受人依据买卖合同享有的要求办理过户登记的权利，在性质上属于债权请求权而非物权；而抵押权作为物权，抵押权人享有排除第三人干扰并对抵押物优先受偿的权利。根据物权优于债权的原则，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在申请执行人对执行标的享有担保物权的情况下，其优先受偿权足以对抗案外人权利的，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护，但法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形除外。本案中，不管马腾、华长远、刘建召是否通过房屋买卖合同占有、使用案涉房屋，但因其未办理过户登记手续而未取得案涉房屋的物权，林奎对案涉房屋享有抵押权。因此，马腾、华长远、刘建召对案涉房屋排除执行的前提是具有法律、司法解释明确规定能够阻止执行的除外情形。 本院认为，马腾、华长远、刘建召对案涉房屋不具有法律、司法解释明确规定能够阻止执行的除外情形，不能排除执行。首先，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条旨在解决在申请执行人与买受人享有的同为债权且发生冲突的情况下，对于无过错的买受人享有的债权予以特殊保护的问题。而物权与债权发生冲突如何解决不属于该规定的适用范围，该规定不是前述第二十七条的除外情形。即使马腾、华长远、刘建召符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，也不能产生对抗林奎享有的抵押权从而排除执行的法律后果。从本院查明的事实来看，一审法院认定的旧城改造导致不能过户的原因并不存在；马腾、华长远、刘建召所称的购买时间之后，案涉项目存在多次发生产权变更、过户登记的事实。依据马腾、华长远、刘建召提交的购房合同，案涉房屋在合同载明的购房时间处于抵押状态，不可能办理过户登记手续。马腾、华长远、刘建召所购买的房屋仅是一个房屋产权证名下的部份房屋，其办理分户登记需要先经政府相关部门审批办理分户登记，而不能直接予以分证办理房屋产权证；而马腾、华长远、刘建召和沛龙公司从未办理过相关分户手续。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权可以对抗抵押权从而排除执行的权利，但该条保护的对象仅限于购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的消费者。而本案中案涉房屋系商业服务性质，并非用于居住的房屋。马腾、华长远、刘建召购买案涉房屋用于商业经营，并不属于基于生活需要购买房屋的消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能适用该条规定排除执行。马腾、华长远、刘建召请求对案涉房屋排除执行的理由不能成立，其向一审法院交纳的房款101191元予以退回。 一审法院关于马腾、华长远、刘建召请求判决案涉房屋归其所有的评判理由充分，本院予以确认。 综上所述，林奎的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初2983号民事判决； 二、驳回马腾、华长远、刘建召的全部诉讼请求。 一审案件受理费4317.86元，二审案件受理费4317.86元，均由马腾、华长远、刘建召负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶旭东 审 判 员 李盛刚 审 判 员 张欲晓 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 张晓亮 书 记 员 李 莉