新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民终223号 上诉人（原审被告）：高昌区帝豪商务宾馆，住所地吐鲁番市高昌区火焰山南路319号2号楼A座。 法定代表人：赵琼芳，职务：酒店经理。 委托诉讼代理人：李薪，新疆双源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吐鲁番市新境界物业管理有限公司，住所地吐鲁番市绿洲中路绿园小区25号楼1单元301室。 法定代表人：孙云军，职务：公司总经理。 委托诉讼代理人：谢志忠，男，1970年12月10日出生，汉族，吐鲁番市新境界物业管理有限公司副经理，住吐鲁番市。 委托诉讼代理人：万义忠，新疆万义东律师事务所律师。 上诉人高昌区帝豪商务宾馆因与被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院（2019）新2101民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高昌区帝豪商务宾馆法定代表人赵琼芳及委托诉讼代理人李薪，被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司委托诉讼代理人谢志忠、万义忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高昌区帝豪商务宾馆上诉请求：1、请求依法撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院（2019）新2101民初l640号民事判决，依法改判上诉人不应支付被上诉人所欠物业管理费80,990.07元；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不认可业主委员会成立错误。由于被上诉人物业管理混乱，未能履行物业服务义务，导致业主与被上诉人矛盾突出，经高昌区房管局和业主所在社区协调，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，由业主大会民主选举方式成立了鸿景商业广场业主委员会，并按照法定程序于2018年8月15日向高昌区房管局登记备案。从高昌区房管局给高昌区公安局出具的《工作协调函》及业主签名、《解除物业服务合同》告知书等证据足以证明业委会合法有效成立。2018年11月4日，业主委员会已向被上诉人递交了《解除物业服务合同》告知书。此后被上诉人无权再向上诉人收取物业管理费。二、上诉人实际欠被上诉人物业管理费是19,887.76元，一审法院判决上诉人欠被上诉人物业管理费80,990.07元错误。2017年6月1日至2018年7月31日上诉人欠被上诉人物业管理费18,968.84元；2018年8月l日至2018年11月4日上诉人欠被上诉人物业管理费21,592.57元；2019年1月1日至2019年3月31日上诉人支付被上诉人物业管理费20673.74万元。冲抵后，上诉人实际欠被上诉人物业管理费应是19,887.76元。三、由于被上诉人未能履行物业管理义务、管理混乱、强制更换水电表、强行停电，严重影响上诉人正常经营，导致上诉人声誉、经济收入严重损害，请求二审法院依法判决以欠付物业费弥补上诉人实际损失。 吐鲁番市新境界物业管理有限公司辩称，上诉人陈述的事实与实际不符，自2017年6月1日起，被上诉人为包括上诉人在内的商户提供物业服务，但上诉人以经济困难为由拖欠物业管理费。经被上诉人多次催要，上诉人于2018年8月13日出具了一份物业管理费《还款计划承诺书》，表示：于2018年9月13日还50,000元；于2018年10月13日还45,968.84元。至今被告仍欠费用18,968.84元。鸿景商业广场业主委员会违法成立，房管部门不予认可，已被通知取消。物业公司没有收到过所谓的业主委员会解除物业合同的通知。上诉人还欠2018年8月1日到12月31日的物业管理费34,456.24元，2019年4月1日到2019年7月31日的物业管理费27,564.99元，共计80,990.07元。 吐鲁番市新境界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告给付2017年6月1日至2019年6月份欠原告的物业管理费共计80,990.07元；2．判令被告赔偿利息损失2,929.96元；3．被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与圣源房地产公司于2016年9月20日签订《物业管理委托协议》，约定原告为涉诉商业广场（建筑面积35800平方米）提供物业管理服务，该协议中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。原告提供服务的受益人为鸿景园商业广场的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该协议承担相应的责任。双方还对委托管理事项、权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。委托管理期限自2016年9月20日至2031年9月30日，原告公司未再与涉诉商业广场内的业主签订物业服务合同。被告系鸿景商业广场2号楼A座业主，涉诉房屋位于××路三、四层，用于酒店经营，收费面积为2650.48平方米。根据原告公司2017年8月16日文件显示，物业管理服务费收取标准分三个阶段：“第一阶段：2017年6月1日-2017年8月15日，收费标准为：按建筑面积每平方米2.6元/月；第二阶段：2017年8月16日-2017年12月31日，收费标准为：按建筑面积每平方米3元/月；第三阶段：2018年根据市场需求待定。”后××区居民委员会多方协调下，确定原告公司物业管理费收费标准为每平方米2.6元，并已在高昌区房地产管理局完成备案登记。原告诉请被告欠交的物业管理费包括三部分：1.2017年6月1日至2018年7月31日尚余18,968.84元物业费未交纳；2.2018年8月1日至12月31日欠费34,456.24元（2650.48平方米×2.6元×5个月）；2019年4月1日至2019年7月31日欠费27,564.99元（2650.48平方米×2.6元×4个月），以上1-3合计80,990.07元。2018年8月13日被告向原告出具了《帝豪宾馆对新境界物业公司欠费还款计划》，上载明：“还款计划一、帝豪宾馆于2018.9.13号还物业公司伍万元正（50,000.00元整）；还款计划二、帝豪宾馆于2018.10.13号还物业公司肆万伍仟玖佰陆拾捌元捌角肆分整（45,968.84元），以上费用切此（截止）为2018年7月31号此（止），其他费用无”。“新境界物业公司无任何条件限制购买水量和购买电量的控制，以上条约如有违反其损失由违约方自付（负），如有我方还款违约，损失自付（负）。”落款处有双方负责人签名及盖章。 2019年12月12日，高昌区房地产管理局出具《情况说明》上载明：“鸿景园商业广场业主委员会在成立过程中，没有按照规范要求进行，程序上不符合业主委员会成立规范，在征求业主意见过程中，签字非业主本人签字，真实性存在问题。且我局已要求其退回我局出具的刻章协调函，当事人也表示同意，但迟迟未退，最终我局未对该业主委员会成立进行确认，也未发布业主委员会成立公告。”经原审法院核实，涉诉商业广场至今未成立业主委员会。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与圣源房地产公司签订的《物业管理委托协议》，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依据法律规定，原、被告之间建立事实物业服务合同关系。原告物业费收取标准经高昌区葡萄镇鸿景园社区居民委员会盖章同意，且已在高昌区房地产管理局登记备案，对该收费标准，原审法院不持异议。原审法院认为，原告依据合同规定，提供了物业管理及服务，履行了合同义务，被告也应按规定交纳物业管理费。而且被告自2017年6月1日至2019年3月31日每年按2650.48平方米的收费面积、2.6元/平方米的收费标准向原告交纳过金额不等的物业管理费，对于所欠物业管理费也向原告出具了还款计划，现被告以涉诉商业区在安保、监控、卫生等方面存在问题为由拒交物业管理费的抗辩理由，原审法院认为证据不足，缺乏事实和法律依据，无法采纳。故对原告要求被告支付物业管理费的诉请，原审法院予以支持。对原告主张被告赔偿利息损失的问题，因无相关依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、被告高昌区帝豪商务宾馆于本判决生效之日起十日内一次性向原告吐鲁番市新境界物业管理有限公司支付所欠物业管理费80,990.07元；二、驳回原告吐鲁番市新境界物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求及其抗辩理由依法补充提交了以下证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 证据一：18张物业管理区域照片复印件，用以证明被上诉人管理区域物业管理混乱、服务不到位、卫生差。经质证，被上诉人对照片的真实性认可，但是关联性不认可。认为即使每天打扫三次，但是在时间段内还是有人扔垃圾，所以该图片无法证明被上诉人不打扫卫生。上诉人的酒店临街，如果被上诉人打扫不干净，环卫部门会让被上诉人进行整改。 证据二：6张酒店消防管线照片复印件，用以证明被上诉人以上诉人欠缴物业费为由，将上诉人宾馆的消防路线掐断，造成消防设施无法使用，影响上诉人正常营业的事实。经质证，被上诉人对照片的真实性、合法性、关联性均不认可。 证据三：证人张强的证词，用以证明鸿景园商业广场业主委员会成立的事实，且经业主大会表决，由业主委员会向物业公司提出了解除物业服务合同的事实。经质证，被上诉人认为业主委员会成立到现在从未向被上诉人提出过解除服务合同事宜，也未就物业问题进行过协商，且房管部门已经明确鸿景园商业广场业主委员会成立程序不符合规范要求，已经明确不合法。 被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司提交了物业管理服务质量标准，用以证明其按照约定履行了物业管理服务的义务。经质证，上诉人对该证据三性均不予认可。 经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人高昌区帝豪商务宾馆是否应当向被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司支付物业服务费及原审认定的欠付物业服务费具体数额是否合理。 对当事人争议事实，本院分析认定如下： 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。吐鲁番市新境界物业管理有限公司与建设单位圣源房地产公司于2016年9月20日签订的《物业管理委托协议》对于买房人或商铺使用者有约束力。协议履行期间，吐鲁番市新境界物业管理有限公司依约向鸿景园商业广场的业主提供了物业服务，上诉人高昌区帝豪商务宾馆作为业主享受了吐鲁番市新境界物业管理有限公司提供的物业服务，理应按照合同约定标准向吐鲁番市新境界物业管理有限公司交纳物业管理费。二审期间，上诉人高昌区帝豪商务宾馆对2.6元/月的物业收费标准予以认可，被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司的诉讼主张于法有据，本院予以支持。 针对上诉人高昌区帝豪商务宾馆是否应当支付2018年11月4日之后物业费的问题。根据吐鲁番市高昌区房地产管理局2019年12月12日出具的《情况说明》，该局作为房屋管理部门未对该业主委员会进行确认，一审法院据此认定鸿景园商业广场业主委员会未成立，并无不当。本案二审期间，针对鸿景园商业广场业主委员会的成立与否，上诉人虽然提供了证人张强到庭进行说明，但对于鸿景园商业广场业主委员会的成立问题，吐鲁番市高昌区房地产房地产管理局已进行了书面说明，房地产管理局作为房屋管理部门对外出具的书面证明材料作为书面证据的证明力显然大于一般其他书证及证人证言。因此，对于证人张强的证词本院不予采信。上诉人高昌区帝豪商务宾馆以鸿景园商业广场业主委员会已于2018年11月4日代表业主解除了与吐鲁番市新境界物业管理有限公司之间的物业管理委托协议为由，拒绝支付2018年11月4日以后的物业费的上诉主张，本院不予支持。 针对上诉人高昌区帝豪商务宾馆以被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司提供的物业服务不到位、卫生不达标为由，拒绝缴纳物业费的主张，本院认为，根据《物业管理条例》有关规定，物业服务瑕疵并不构成业主不履行交纳物业管理费义务的正当理由，但可在核算物业管理费时酌情减免。根据谁主张、谁举证原则，上诉人二审期间虽然补充提交了现场图片，但图片所显示状态不具有连续性，不足以证明被上诉人长期未履行维修、养护、管理和维护等服务。因其举证不能以及举证不充分导致的法律责任由上诉人高昌区帝豪商务宾馆自行承担。因此，对上诉人高昌区帝豪商务宾馆的该项抗辩意见，本院不予采纳。 针对上诉人高昌区帝豪商务宾馆提出的被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司擅自断水、断电、切断消防设施线路，导致无法正常营业给其造成损失，要求以欠付的物业费抵扣酒店营业损失的问题。对此，被上诉人吐鲁番市新境界物业管理有限公司不予认可。上诉人高昌区帝豪商务宾馆针对酒店损失问题在一审期间并未提出反诉，亦未要求吐鲁番市新境界物业管理有限公司承担违约责任，其在二审期间提出，不符合法律规定。故对上诉人高昌区帝豪商务宾馆提出的抵扣抗辩主张，本院不予支持。 综上，一审法院在认定双方存在物业服务合同关系的基础上，判令上诉人按照《物业管理委托协议》及2.6元/月服务收费标准向被上诉人给付2017年6月1日至2018年7月31日；2018年8月1日至12月31日；2019年4月1日至2019年7月31日三个期间的物业费共计80,990.07元并无不当。 综上所述，上诉人高昌区帝豪商务宾馆的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,825.00元，由上诉人高昌区帝豪商务宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾小龙 审判员  郭照玲 审判员  王纳新 二〇二〇年五月二十八日 书记员  兰保荣