辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4440号上诉人（原审被告）：毕颖波，女，1992年9月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：任育德，辽宁君宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂萍，女，1966年5月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人毕颖波因与被上诉人张桂萍租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初6179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕颖波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋出兑合同》为无效合同，上诉人有异议。上诉人与被上诉人张桂萍签订房屋出兑合同时，双方都已知情争议档口的管理者物业公司不能与被上诉人签合同后，物业负责人给被上诉人张桂萍的解决方式为让被上诉人免费营业两月，若档口不拆则补交房租。即物业公司负责人追认了上诉人与被上诉人之间的转兑，被上诉人同意并开始装饰档口房子。即上诉人与被上诉人之间出兑合同，是经过管理物业公司的同意追认的，上诉人认为应认定为有效合同。二、一审判决只认定被上诉人返还上诉人部分物品，而没有包括物业费及房租返还，也有异议。上诉人与被上诉人之间签订的出兑合同不仅包含物品设备，还含有16天房租及半年物业费。但一审判决结果并未返还基础的房租以及包含的物业费，侵犯了上诉人的合法权益。况且设备已被被上诉人使用，返还的判决内容无法实现。张桂萍辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。张桂萍向一审法院起诉请求：一、判令解除张桂萍、毕颖波双方签订的《房屋出兑合同》；二、判令毕颖波退还张桂萍兑金28,000元，由毕颖波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月23日，张桂萍作为承兑方（乙方）与作为出兑方的毕颖波（甲方）签订《房屋出兑合同》一份，约定：甲方出兑给乙方位于沈阳市皇姑区北行够购商业广场C128-2，建筑面积为30平方米的房屋，该房屋由乙方使用。房屋兑金为28,000元。2019年3月23日由乙方一次性支付兑金给甲方，共28，000元。自签订协议当天后档口的任何事宜和所有权与甲方没有任何关系。同日，毕颖波向张桂萍出具《收条》一份，载明：“毕颖波虾座已收兑费28,000元。收款人毕颖波。”毕颖波的出兑行为包含以下物品：水池一个（含水龙头）、灭火器一个、吊灯三个、消毒柜一个、吧台一个、空调一台（含室外机）、二人桌椅三张、四人桌椅三张、椅子十八把、架子两个、封口机一台、排烟机一台、冰柜一台、开水机一台、冰箱展示柜一台。一审法院另查，2018年10月1日，案外人沈阳北行够购商业广场管理有限公司（以下简称“够购管理公司”）作为管理方（甲方）与作为使用方的毕颖波（乙方）签订《档口使用合同》，约定一、特别说明。北行够购商业广场占用的土地为沈阳市政府已收储土地，存在随时包装出让、商业地产开发建设等，需要收回土地的可能性。由甲方投资建设并管理的北行够购商业广场属临时建设项目，如该地块因挂牌出让等原因需要依法收回，甲方已承诺将按照土地约定的时间和要求，在一个月内无条件退出该地块的一切建设和经营管理。作为甲方的合作方，如遇该地块出现挂牌出让等情况，乙方也必须承诺无条件退出经营，不得向甲方及当地政府提出任何补偿要求，并与甲方按合同约定处理退出善后事宜。二、档口基本情况。甲方管理的档口位于北行够购商业广场内，乙方使用档口的面积为30平方米，档口号为C128-2。使用期限从2018年10月8日起至2019年10月7日止。三、档口使用费用的支付标准、付款期限及缴纳办法。租金50,000元，其它综合费用53,000元，以上费用合计103,000元。签订合同时交半年的房租50,000元，余款50,000元。以上费用以交款收据为准，租期到合同约定日期（以收款收据为准）。档口使用期间，乙方不得将档口以转让、转租等任何方式交付给第三方，如经营不善，应与甲方协商退回档口；未经甲方同意擅自将房转租、转让给第三方经营的，甲方有权解除合同，收回档口，档口使用费用及履约保证金不予返还，并由乙方承担违约损害赔偿责任及相关的法律责任。一审法院又查，张桂萍、毕颖波签订《房屋出兑合同》后，双方至够购管理公司欲变更承租人，但够购管理公司未与张桂萍签订相关档口使用合同。一审法院认为，案外人够购管理公司与毕颖波签订《档口使用合同》，约定将皇姑区北行够购商业广场C128-2档口出租给毕颖波。同时约定，档口使用期间，使用方不得将档口以转让、转租等任何方式交付给第三方，如经营不善，应与甲方协商退回档口；未经管理方同意擅自将房转租、转让给第三方经营的，管理方有权解除合同，收回档口，档口使用费用及履约保证金不予返还，并由使用方承担违约损害赔偿责任及相关的法律责任。在合同履行过程中，毕颖波私自将该档口连同其经营期间的电器、设备设施等一并出兑给张桂萍，并签订《房屋出兑合同》。后双方至够购管理公司办理相关手续，够购管理公司未同意与张桂萍重新签订租赁合同。据此，毕颖波将档口出兑给张桂萍的行为，事前未经够购管理公司同意，事后亦未经够购管理公司追认，系属于无权处分。根据法律规定，张桂萍、毕颖波双方签订的《房屋出兑合同》，应属无效。关于合同无效后的财产返还问题。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，毕颖波私自将档口出兑，系属无权处分，其对所造成的损失，应承担相应的赔偿责任。另，张桂萍在签订《房屋出兑合同》前，已知晓够购管理公司与毕颖波之间的《档口使用合同》，故其明知毕颖波无权出兑档口而与之订立合同，其对所造成的损失也具有一定过错，亦应承担一定责任。一审法院考虑到张桂萍在承兑档口时，尚包含部分剩余租期，同时，张桂萍撤场时，未将牌匾、塑料布、排风管等物品拆走，结合双方的过错程度，酌定由毕颖波返还张桂萍兑费26,500元；张桂萍应将履行《房屋出兑合同》所取得的物品全部返还毕颖波。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、被告毕颖波于本判决生效后十五日内返还原告张桂萍兑金26,500元；二、原告张桂萍于本判决生效后十五日内返还被告毕颖波以下物品：水池一个（含水龙头）、灭火器一个、吊灯三个、消毒柜一个、吧台一个、空调一台（含室外机）、二人桌椅三张、四人桌椅三张、椅子十八把、架子两个、封口机一台、排烟机一台、冰柜一台、开水机一台、冰箱展示柜一台；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元（原告已预交），由原告张桂萍负担50元，被告毕颖波负担450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕颖波提交证据一：其与对方的微信聊天，证明：双方4月11日一起解决过这件事，物业知情并认同。证据二：图片，证明：签订转兑合同后，被上诉人仍然经营租赁商铺。张桂萍质证意见：对证据一：物业下通知后我一直没干，我与物业也没签上合同。对证据二：没有实际意义，与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，毕颖波与沈阳北行够购商业广场管理有限公司就涉案档口签订《档口使用合同》，合同约定档口使用期限至2019年10月7日，并约定毕颖波于档口使用期间未经沈阳北行够购商业广场管理有限公司同意擅自将房转租、转让给第三方经营的，沈阳北行够购商业广场管理有限公司有权解除合同，收回档口。毕颖波在该合同约定的档口使用期间即2019年3月23日与张桂萍签订《房屋出兑合同》，将上述档口出兑给张桂萍。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，毕颖波与张桂萍签订的《房屋出兑合同》因毕颖波并未取得沈阳北行够购商业广场管理有限公司同意而无法履行，故应依据张桂萍的诉请，判令解除双方签订的《房屋出兑合同》，一审法院认定双方签订的《房屋出兑合同》无效不妥，应予纠正。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，毕颖波与张桂萍签订的《房屋出兑合同》因未取得沈阳北行够购商业广场管理有限公司的同意而无法履行，一审法院考虑到张桂萍承兑档口时尚含部分租期的事实，并结合双方过错程度酌定毕颖波返还张桂萍兑费26,500元并判令张桂萍返还其取得的物品并无不当。对毕颖波上诉提出要求张桂萍返还16天房租及物业费的主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初6179号民事判决第一项，即：被告毕颖波于本判决生效后十五日内返还原告张桂萍兑金26,500元；第二项，即：原告张桂萍于本判决生效后十五日内返还被告毕颖波以下物品：水池一个（含水龙头）、灭火器一个、吊灯三个、消毒柜一个、吧台一个、空调一台（含室外机）、二人桌椅三张、四人桌椅三张、椅子十八把、架子两个、封口机一台、排烟机一台、冰柜一台、开水机一台、冰箱展示柜一台；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初6179号民事判决第三项，即：驳回原、被告其他诉讼请求；三、解除张桂萍与毕颖波于2019年3月23日签订的《房屋出兑合同》；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由张桂萍负担50元，毕颖波负担450元；二审案件受理费500元，由毕颖波负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年五月七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。