四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终973号 上诉人（原审被告）：李锦屏，女，1973年5月出生，汉族，户籍地四川省高县，现住四川省高县。 委托诉讼代理人：文德华（系李锦屏丈夫），男，1972年9月出生，汉族，户籍地四川省高县，现住四川省高县。 被上诉人（原审原告）：高县霏羽物业管理有限责任公司，住所地四川省高县庆符镇新市街金盾小区6幢1单元6-1号。 法定代表人：彭小敏，经理。 上诉人李锦屏因与被上诉人高县霏羽物业管理有限责任公司（以下简称霏羽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2020)川1525民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李锦屏上诉请求：1.撤销四川省高县人民法院(2020)川1525民初103号民事判决，改判驳回霏羽物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由霏羽物业公司负担。事实和理由：1.霏羽物业公司不具有合法收取物业服务费主体资格，高县庆符镇金盾小区（以下简称高县金盾小区）没有成立业委会，现有的“高县金盾小区业主委员会”没有在当地政府和社区备案报批，在未得到业主大会授权的情况下，其与霏羽物业公司签订的《物业管理委托合同》及业委会的“证明”，不具有合法性和真实性，对小区业主没有约束力；2.霏羽物业公司未履行基本的物业服务，其没有税务登记证明和物价部门收费许可证明，收取物业服务费也没有出具合法有效的正式票据，物业管理无责任心、敷衍了事，服务存在极大瑕疵；3.霏羽物业公司对物业费的部分诉求已过诉讼时效，霏羽物业公司催费“公告”没有在小区出示过，且公告时间是2016年9月18日，至今已过诉讼时效。 霏羽物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李锦屏的上诉，维持一审判决。 霏羽物业公司一审诉讼请求：1.判令李锦屏给付2017年1月1日至2019年10月30日的物业服务费3276元；2.判令李锦屏按照每日千分之一支付2017年1月1日起至2019年10月30日止逾期付款的滞纳金994元。 一审法院认定事实：2014年10月26日，霏羽物业公司与高县金盾小区业主委员会签订了《金盾小区物业管理委托合同》，期限为2年。期满后，2016年12月31日霏羽物业公司与高县金盾小区业主委员会又续签了期限为5年的《金盾小区物业管理委托合同》。合同约定：高县金盾小区业主委员会（甲方）将高县金盾小区委托霏羽物业公司（乙方）实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；霏羽物业公司服务内容为房屋共用部分的维护和管理、共用设施设备的维护和管理、维持公共秩序（巡视、门岗执勤）、交通与车辆停放秩序的管理、公共环境卫生管理、公用绿地、花木、运动器械等的养护和管理、道路等公用设施的使用管理和维修养护；物业管理服务费按多层住宅每月每平方米人民币0.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。2014年10月起至今，霏羽物业公司对高县金盾小区进行物业服务，李锦屏自2017年06月16日起未交纳物业服务费，霏羽物业公司催收未果。 另查明，李锦屏系高县金盾小区×号物业使用人，住房建筑面积为150.01平方米。霏羽物业公司自入驻高县金盾小区以来，确保了高县金盾小区公共区域的卫生、公共设施的正常运转，对公共区域的绿化、交通、治安进行了维护管理，物业服务达到了合同约定的标准。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”霏羽物业公司与高县金盾小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同对李锦屏具有约束力。霏羽物业公司向李锦屏提供了物业服务，李锦屏未支付物业服务费，其提供的证据不能证明霏羽物业公司未进行有效的物业服务，霏羽物业公司要求李锦屏支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。霏羽物业公司与高县金盾小区业主委员会签订的物业管理服务合同中虽然对滞纳金有约定，但滞纳金具有法定性和强制性，物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，无权收取滞纳金，故霏羽物业公司要求李锦屏支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。 需要特别指出的是，物业服务是一种多层次、全方位、全天候、不间断的过程性服务，事关全体业主的切身利益。物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，对业主的诉求及时予以回应，用实际行动建立起与业主间的互信和谐关系，减少纠纷；同时，业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：李锦屏于判决生效之日起十日内给付高县霏羽物业管理有限责任公司自2017年6月16日起至2019年10月30日止的物业服务费2565元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由李锦屏负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中本案的主要争议焦点为：一、业委会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与霏羽物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力；二、物业服务合同履行过程中，霏羽物业公司是否如约提供服务，履行了管理服务职能；三、霏羽物业公司主张物业服务费用是否已超过诉讼时效。 针对本案的争议焦点一，即业委会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与霏羽物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，霏羽物业公司与高县金盾小区业主委员会先后于2014年10月26日、2016年12月31日签订的《金盾小区物业管理委托合同》，对李锦屏具有拘束力。李锦屏抗辩称业主委员会成立不合法，未经行政机关登记备案，备案登记并非登记生效，李锦屏亦未提供证据证明两份《金盾小区物业管理委托合同》违反《物业管理条例》的相关规定，依照《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以在法定期间内请求人民法院依法予以撤销。李锦屏认为《金盾小区物业管理委托合同》损害其合法权益，其应提供相应证据，在法定期间内向人民法院主张予以撤销，在人民法院依法予以撤销《金盾小区物业管理委托合同》之前，该物业服务合同对李锦屏具有拘束力。 针对本案的争议焦点二，即物业服务合同履行过程中，霏羽物业公司是否如约提供服务，履行了管理职能的问题。物业服务合同中，业主与物业服务企业之间系契约关系，双方应恪守合同约定履行各自义务，本案中，关于李锦屏诉称霏羽物业公司管理下门禁锁损坏、阻拦李锦屏进入小区停车、一直未打扫李锦屏车位卫生、楼坪漏水问题不予协助解决、未经行业管理部门及业主大会同意将部分公共过道、绿化带、垃圾池、休息椅改成停车位，将消防通道、小区老年人活动室底楼占用出租，非法侵占小区业主公共利益等，本案中，霏羽物业公司对案涉小区提供了相应的物业服务，根据一、二审查明事实来看，霏羽物业公司在物业服务过程中客观上确实存在瑕疵履行的现象，但鉴于业主怠于缴纳物业服务费用，客观上也存在违约情形，一审法院并未支持霏羽物业公司主张的名为滞纳金，实为违约金的主张，客观上弥补了霏羽物业公司瑕疵履行给业主导致的损失，结合案涉小区物业服务费用标准较低的客观情形，故对业主要求调整物业费标准的诉讼请求，本院不予支持。 针对本案的争议焦点三，即霏羽物业公司主张物业服务费用是否已超过诉讼时效的问题。李锦屏抗辩物业费已经超出诉讼时效，因霏羽物业公司在一审中举示了向业主催收物业费用的张贴照片，李锦屏虽然予以否认，但并未提供反驳证据。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，霏羽物业公司主张的物业费系发生在2017年1月至2019年10月期间的物业费，都属于2016年12月31日签订的同一《金盾小区物业管理委托合同》约定物业服务期间内（2016年12月31日至2021年12月30日）产生的物业费，一审法院认为上述物业费系在同一合同项下的连续债务，故李锦屏上述抗辩意见一审法院依法不予采纳并无不当。 综上所述，上诉人李锦屏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李锦屏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年五月十五日 法官助理 黄相中 书 记 员 李 雪 ×