浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2250号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地杭州市江干区港龙城2区5023号。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人：朱界娟，女，1982年5月25日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人：刘志勇，男，1976年1月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：黎明、戴诚彤，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人朱界娟、刘志勇商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：签订书面协议情况：2017年7月23日，出卖人港龙公司与买受人朱界娟、刘志勇签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1421259，该份合同未经网签备案。 标的房屋：杭州市江干区港龙城2区2116室，建筑面积41.09平方米。 约定房价：总价款1172914元。 付款方式：合同签订之日支付首付款712914元，剩余购房款46万元在签订合同后30日内办理完毕贷款手续。 交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。 抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。 产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。 付款情况：朱界娟、刘志勇于2017年7月23日向港龙公司支付了合同约定首付购房款712914元，2018年1月14日朱界娟、刘志勇向港龙公司支付面积补差款856.35元，共支付购房款713770.35元。 房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产。 房屋交接情况：双方于2018年1月14日办理房屋交付手续。 朱界娟、刘志勇的诉讼请求为：1、撤销双方签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令港龙公司返还已付购房款713770.35元及利息56315.32元（以712914元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年7月23日起暂计算至2019年3月21日，要求计算至实际付清日止）；3、判令港龙公司赔偿朱界娟、刘志勇713770.35元；4、判令港龙公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，而与朱界娟、刘志勇签订《商品房买卖合同》，收受朱界娟、刘志勇支付的购房款，并导致案涉房屋至今不能办理权利登记，买受人的合同目的无法实现。对以已抵押房产进行销售的事实，港龙公司属明知，其行为显然构成了欺诈，朱界娟、刘志勇主张撤销案涉《商品房买卖合同》，具有法律依据，原审法院予以支持，港龙公司已收取的购房款713770.35元及其利息应当予以返还。对于具体利息标准，朱界娟、刘志勇主张从其支付款项之日起按照贷款成本计算至款项返还之日止，符合法律规定，原审法院予以支持。 港龙公司辩称朱界娟、刘志勇行使撤销权已经超过除斥期间，原审法院认为，港龙公司作为专业房地产公司，对商品房买卖的流程应当知晓，而朱界娟、刘志勇作为普通的购房者，不具备相关不动产交易的专业知识，更何况港龙公司提供的《商品房买卖合同》从格式、内容上与应当网签备案的合同文本一致，增加了朱界娟、刘志勇发现其中不合规问题的难度。故原审法院确定，朱界娟、刘志勇行使撤销权的除斥期间应当从双方约定办理初始产权登记的2019年1月1日起计算，朱界娟、刘志勇本案起诉并未超出除斥期间，对港龙公司的该项意见不予采纳。 对于朱界娟、刘志勇主张港龙公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，港龙公司隐瞒所售房屋所属在建工程已经抵押的事实，且设定抵押时已存在分户情形，故朱界娟、刘志勇有权依法要求港龙公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于具体赔偿责任确定的问题，综合考虑案件实际情况，原审法院酌情确定港龙公司赔偿朱界娟、刘志勇已付购房款的50%，即356885.17元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、撤销朱界娟、刘志勇与港龙公司于2017年10月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司返还朱界娟、刘志勇购房款713770.35元，于判决生效之日起十日内付清；三、港龙公司支付朱界娟、刘志勇已付购房款利息损失56315.32元（自2017年7月23日起暂计算至2019年3月21日，此后以未返还购房款人民币712914元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至未返还购房款712914元还清之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、港龙公司赔偿朱界娟、刘志勇款项人民币356885.17元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回朱界娟、刘志勇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18155元，由朱界娟、刘志勇承担4367元，港龙公司承担13788元。财产保全申请费5000元，由朱界娟、刘志勇承担1202元，港龙公司承担3798元。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：朱界娟、刘志勇、港龙公司双方于2017年7月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，并约定当日港龙公司支付首付房款712914元，且应在合同签订后的30日内办理完毕剩余购房款的按揭贷款手续。由于案涉房屋被用于抵押，导致港龙公司一直无法办理案涉房屋的按揭贷款手续。直到港龙公司于2018年1月14日将案涉房屋交付给朱界娟、刘志勇时，朱界娟、刘志勇也一直无法办理按揭贷款，从未支付过关于案涉房屋的按揭贷款利息。长期无法办理按揭贷款手续足以让朱界娟、刘志勇对案涉房屋的权属状态产生怀疑。因此，朱界娟、刘志勇至少是在港龙公司交付案涉房屋时即2018年1月14日知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。综上，请求撤销原审判决，改判驳回朱界娟、刘志勇的原审诉讼请求。 针对港龙公司的上诉，朱界娟、刘志勇发表答辩意见称：原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，已经原审法院查实。港龙公司认为朱界娟、刘志勇行使撤销权已经超过了合理期限，其理由为朱界娟、刘志勇在签订合同后，因案涉房屋被用于抵押，导致其一直无法办理案涉房屋的按揭贷款手续，而长期无法办按揭贷款手续足以让朱界娟、刘志勇对案涉房屋的权属状态产生怀疑，因此应认定朱界娟、刘志勇在案涉房屋交付时即知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。就此，本院认为，现有证据尚不足认定朱界娟、刘志勇知道或应当知道案涉房屋无法办理按揭手续系因抵押原因所致，朱界娟、刘志勇未办理按揭手续的事实，亦尚不足以反推朱界娟、刘志勇自此时即知道或应当知道案涉房屋所属在建工程存在抵押的情形。综合以上所述，本院认为，原审法院认定朱界娟、刘志勇行使撤销权的合理期间应自双方约定办理初始登记的2019年1月1日起算正确，原审法院认定本案起诉并未超过合理期间正确，港龙公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14942元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年五月二十一日 书记员  姚丽萍