湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初4018号原告：严政，男，汉族，1980年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。原告：曹雁，女，汉族，1980年7月出生，住湖北省十堰市茅箭区。以上两原告委托代理人：刘大新，湖北南尊律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北捷开置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办柳林社区物资大厦608室。诉讼代表人：湖北孔优旺律师事务所，系湖北捷开置业有限公司管理人。委托代理人：胡宏武，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，代收法律文书。原告严政、曹雁诉被告湖北捷开置业有限公司（下称捷开置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严政、曹雁的委托代理人刘大新和被告捷开置业公司的委托代理人胡宏武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严政、曹雁提出以下诉讼请求：1.判令捷开置业公司在一个月内为严政、曹雁购买的坐落于茅箭区人民中路11号1栋28-1、29-1号房屋办理不动产权证书。事实和理由:2011年8月11日，严政、曹雁和捷开置业公司签订《商品房买卖合同》，约定严政、曹雁购买坐落于十堰市××箭区××、××号房屋（下称涉案房屋），单价每平方米9000元，面积1137.89平方米，总价款10241010元。其中严政、曹雁于2011年8月10日缴纳首付款5241010元，余款500万元于2012年1月16日向中国工商银行十堰分行（工商银行十堰分行）办理按揭贷款。自2012年2月20日至2014年3月20日，严政、曹雁向工商银行十堰分行偿还本息约1640056.71元。涉案房屋预告登记的权利人为严政、曹雁。2014年3月27日，十堰中房房地产开发有限公司（中房十堰房地产公司）因严政、曹雁是保证人而申请查封了涉案房屋。已经生效的（2014）鄂十堰中民一初字第00014号民事判决判决严政、曹雁与捷开置业公司连带偿还中房十堰房地产公司583万元。2017年9月1日，工商银行十堰分行申请查封了涉案房屋。已经生效的（2017）鄂0303民初206号民事判决确认上述事实，认定《商品房买卖合同》成立并生效，撤销了《借款合同》，并判决严政、曹雁向工商银行十堰分行偿还借款本金4253411.57元、利息912404.47元，承担诉讼费48107元、公告费260元、保全费5000元。该判决的事实和法理基础是：严政、曹雁是涉案房屋的买受人。2019年3月29日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03破申3号民事裁定，受理捷开置业公司破产清算一案，并移交十堰市茅箭区人民法院审理。2019年5月13日，十堰市茅箭区人民法院指定湖北孔优旺律师事务所担任管理人。严政、曹雁按期向捷开置业公司管理人申报财产，但被告方审查后认定“不予确认严政、曹雁申报的房屋所有权”。被告捷开置业公司辩称：1.捷开置业公司的法定代表人已去世，公司人员已经全部离职，湖北孔优旺律师事务所担任管理人后，面临该公司既无联系人、又没有移交任何财务资料的情形。严政、曹雁向管理人申报债权时没有提交首付款的转款凭据。鉴于此，管理人明确告知严政、曹雁应当配合管理人依法提交5241010元首付款的转款凭据，并明确告知拒不提交该资料的法律后果，但严政、曹雁至今未提交该份资料，管理人无法确认严政、曹雁是否已实际缴纳首付款。2.《十堰市不动产权属信息记录》显示，涉案房屋在中国工商银行十堰六堰支行有抵押贷款，且十堰市中级人民法院、十堰市茅箭区人民法院、十堰市张湾区人民法院对该房屋均进行了司法查封，根据法律规定，涉案房屋在银行抵押、人民法院查封未解除前依法不得进行产权变更登记。因此，涉案房屋目前事实上不具备产权变更登记条件，请求依法驳回严政、曹雁的诉讼请求。3.根据法律规定，管理人只是对债务人债权申报主张及其提交的债权申报材料进行审查，严政、曹雁在向管理人申报债权时请求的是确认对涉案房屋享有“所有权”，管理人也是对其主张的“所有权”是否成立进行审查，并制作债权表。严政、曹雁本次诉请是请求确认对涉案房屋享有“业主优先权”，与其债权申报时的主张不一致，属于新的债权请求事项，在管理人未依法审查并作出评价前，其直接向人民法院起诉明显不符合法律规定。4.涉案房屋在2012年12月12日就已经具备办证条件，捷开置业公司已经将两套房屋办理到自己名下。法律规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该规定，严政、曹雁对涉案房屋的预告登记已失效，即使对捷开置业公司享有债权，也仅仅是普通债权。经审理查明：2011年8月11日，严政、曹雁和捷开置业公司签订《商品房预售合同》。双方约定：捷开置业公司将涉案两套房屋以每平方米9000元、总价11241010元的价格出售给严政、曹雁，严政、曹雁在签订合同时首付5241010元，余款500万元办理银行按揭；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。捷开置业公司在2011年8月10日向严政、曹雁出具收到5241010元的收据。2011年10月28日，严政、曹雁和工商银行十堰分行、捷开置业公司签订《个人购房借款/担保合同》，以涉案房屋作为抵押担保向工商银行十堰分行借款500万元。2011年11月17日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。捷开置业公司、十堰永安资产管理有限公司（下称十堰永安公司）、十堰维也纳酒店管理公司（后更名为十堰心像维也纳国际酒店管理有限公司）为严政、曹雁提供全程连带责任保证担保。2012年1月16日，工商银行十堰分行将500万元贷款转入严政、曹雁指定的开发商捷开置业公司账户。2011年12月1日，严政、曹雁与捷开置业公司签订《房屋租赁合同》，约定严政、曹雁将涉案房屋出租给捷开置业公司，租赁期限为20年。自2014年4月起，严政、曹雁多次逾期还款。截止2016年8月20日，尚欠（未到期）借款本金4253411.57元、利息912404.47元。工商银行十堰分行向十堰市张湾区人民法院起诉后，该院于2018年6月11日作出（2017）鄂0303民初206号民事判决。该判决解除工商银行十堰分行和严政、曹雁签订的《个人购房借款/担保合同》，判令严政、曹雁共同向工商银行十堰分行偿还借款本金4253411.57元、利息912404.47元以及自2016年8月21日起的逾期利息，捷开置业公司、十堰永安公司、十堰心像维也纳国际酒店管理有限公司对严政、曹雁应偿付的上述债务承担连带清偿责任等。该判决未支持工商银行十堰分行对涉案房屋的优先受偿权请求，理由是：虽然严政、曹雁以购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但该房屋的产权并未办理至严政、曹雁名下，未办理房屋的抵押登记；根据法律规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，工商银行十堰分行基于抵押权预告登记主张对抵押物享有优先受偿权不符合法律规定。2019年3月29日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03破申3号民事裁定，裁定受理赵桂芝对捷开置业公司的破产清算申请，交由十堰市茅箭区人民法院审理。2019年5月13日，十堰市茅箭区人民法院指定湖北孔优旺律师事务所担任捷开置业公司管理人。2019年7月12日，严政、曹雁向捷开置业公司管理人申报债权，主张对涉案房屋享有所有权。2019年8月4日，捷开置业公司管理人向严政、曹雁发出（2019）捷开置业破管字144号《债权确认通知书》，不予确认严政、曹雁申报的房屋所有权，并告知如有异议于2019年8月20日前向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼。严政、曹雁遂向本院起诉，请求确认对其购买的涉案房屋享有业主优先权，引起诉讼。此后，变更诉讼请求如前。另查明：涉案房屋于2014年3月27日被十堰市中级人民法院查封，于2016年3月25日被本院查封，于2017年9月1日被十堰市张湾区人民法院查封。本院认为：严政、曹雁申报的债权是确认对涉案房屋的所有权，主旨是将涉案房屋不认定为捷开置业公司的财产。向本院起诉后，无论是请求确认对涉案房屋享有优先受偿权，还是要求捷开置业公司配合办理权属登记，主张的均为其对涉案房屋享有的权益，诉讼目的与申报债权的目的一致，捷开置业公司主张严政、曹雁起诉不符合法定程序不能成立。严政、曹雁与捷开置业公司签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，应认定为有效。合同约定的首付款金额巨大，严政、曹雁不能提供相应的转账记录或资金来源证明，主张已支付首付款5241010元不应采信。根据合同约定，支付首付款是在签订合同之日，而捷开置业公司履行产权登记方面的义务是在“商品房交付使用之日起180日内”，即严政、曹雁履行付款义务在前，捷开置业公司履行办理权属登记义务在后。法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。严政、曹雁未履行支付首付款义务，主张捷开置业公司履行权属登记方面的义务不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决如下：驳回原告严政、曹雁的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告严政、曹雁负担，退还原告严政、曹雁40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  张京郧二〇二〇年五月十八日书记员  彭 苗