四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15166号 上诉人（原审被告）：汪蓉，女，汉族，1962年8月1日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张俊杰，男，汉族，1971年11月11日出生，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：罗华，成都市青羊区新华法律服务所法律工作者。 上诉人汪蓉因与被上诉人张俊杰返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汪蓉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院遗漏重要当事人，程序违法。上诉人购买案涉房屋是在出让人杜欣持有成都市金牛区人民法院作出（1997）金牛民初字第999号民事调解书以及该法院向成都高达房地产开发有限公司（以下简称高达公司）送达了（1997）金执字第146号协助执行通知，且该通知明确载明“将查群英购买你公司府南新区内第一期13幢3单元6楼D室房屋转让给杜欣”，同时高达公司在未提出任何异议的情况下购买的。一审法院认定上诉人不构成善意取得，其处理结果与杜欣、高达公司有法律上的利害关系，应当追加其作为本案第三人参加诉讼；2、一审法院认定上诉人不构成善意取得，系未查清案件事实，同时适用《中华人民共和国物权法》系适用法律错误。上诉人依法取得案涉房屋，并支付价值相当的房款于1997年11月10日占有使用至今，被上诉人长达数年未到现场进行过了解，其行为有违常理。1997年11月10日，上诉人取得案涉房屋时，《中华人民共和国物权法》尚未实施，一审法院适用《中华人民共和国物权法》善意取得的规定系适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，上诉人在杜欣向其交付案涉房屋时即已经取得案涉房屋的所有权。 被上诉人张俊杰辩称：1、一审判决程序合法，不存在遗漏重要当事人情形。杜欣与高达公司并非《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的应当追加为本案诉讼的第三人；2、一审判决认定上诉人汪蓉购房价格明显偏低合法合理，张俊杰因地域及自身车祸等客观原因，所购房屋被上诉人占用，数次诉讼，并非不闻不问。上诉人汪蓉在明知事实上无法办理产权证的情况下，强行入住案涉房屋违法；3、本案上诉人汪蓉购买时，人民法院已经查封案涉房屋，故本案不适用《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，依法上诉人汪蓉不享有对案涉房屋的所有权。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 张俊杰向一审法院起诉请求：1.汪蓉立即将位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋腾退返还给张俊杰；2.汪蓉向张俊杰支付房屋租金（按每月800元计算，从2008年2月起至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费用由汪蓉承担。 一审经审理查明：1995年6月，查群英从高达公司处购买了位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋，房屋价款为113022元。 杜欣诉查群英借款纠纷一案，成都市金牛区人民法院于1997年5月23日作出（1997）金民初字第999号《民事调解书》，确定查群英偿还杜欣本金8万元及利息。后因查群英未履行支付义务，1997年9月29日，成都市金牛区人民法院向高达公司送达《协助执行通知书》，要求该公司将查群英所购买的前述房屋转给杜欣，但该公司一直未将案涉房屋的产权办理至杜欣名下。 1997年11月10日，杜欣将案涉房屋转让给汪蓉，协议约定房款为8万元，并向汪蓉交付了该房屋的原始购房合同及成都市金牛区人民法院的相关法律文书，并约定汪蓉自购房之日起自行办理该房产权手续。汪蓉于1997年10月25日支付定金1万元，至1997年11月10日共计支付房款7万元，剩余房款1万元于1998年8月10日付清。汪蓉购得该房后即入住至今，但该房屋的产权至今未办理至汪蓉名下。 另，金建明于1997年5月14日将查群英诉至一审法院，要求查群英支付货款132880元及利息，同时向一审法院申请了财产保全。一审法院于1997年5月20日裁定对查群英位于青羊区府南新区13栋3单元6楼24号的房屋采取保全措施，并于当日向高达公司送达了该保全裁定书。一审法院于1997年10月22日作出（1997）青民初字第710号《民事判决书》，判决查群英支付金建明货款132880元及利息。该判决书生效后，因查群英未履行支付义务，金建明向一审法院申请执行，一审法院于1998年5月15日作出（1998）青执字第180号《民事裁定书》，裁定将查群英在高达公司购买的案涉房屋抵偿给金建明，并于1998年6月25日将产权变更登记至金建明名下。 2002年9月，金建明将案涉房屋转让给张俊杰，约定房款为175000元，并将该房屋的产权登记变更至张俊杰名下（权0420463，建筑面积70.13平方米）。 2011年3月11日，成都市公安局青羊区分局府南派出所接到报警，纠纷当事人为刘军红和鲜光学，接警内容为：“2011年3月11日下午16时15分来所反映，青羊区府南新区13栋3单元24号张俊杰与查群英的房子是同一个房号，因有经济纠纷”，处理结果为：“登记备查，告知到法院解决”。其后，张俊杰向一审法院起诉鲜光学、汪红及第三人汪蓉，要求判令鲜光学及随住人员将该房屋腾退给张俊杰，并支付2008年2月至实际腾退之日止的租金。2012年2月28日，一审法院作出（2011）青羊民初字第1033号《民事判决书》，判决驳回张俊杰的诉讼请求。该案判决生效后，各方均未上诉。 2012年4月20日，刘军红向府南派出所报案称“有人在清溪南街16号占用张俊杰的房屋”。在派出所民警向王龙调查时，汪蓉陈述未办理产权证的原因系社会腐败问题。 一审法院认定上述事实，主要采信了购房合同、购房款发票、（1997）金民初字第999号民事调解书、（1997）金执字第146号协助执行通知书、送达回证、购房协议、收条、府南派出所和居委会出具的居住情况证明、（1997）青民初字第710号《民事判决书》、（1998）青执字第180号民事裁定书、房屋信息摘要、房屋所有权证、接（报）处警登记表、询问笔录、（2011）青羊民初字第1033号民事判决书及当事人陈述等证据。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条及第三十一条之规定，不动产的所有权须经登记才发生物权效力，如依据人民法院的生效法律文书取得不动产的所有权，在处分该不动产时，亦须经登记才发生物权效力，未经登记不发生物权效力。 本案中，案外人金建明依据一审法院生效法律文书取得案涉房屋的所有权，并办理了房屋所有权登记，金建明在将该房屋处分给张俊杰时，亦办理了过户登记，现该房屋登记在张俊杰名下，其转让行为已发生物权效力，故张俊杰取得了案涉房屋的所有权。张俊杰向金建明购买案涉房屋时，金建明系该房屋的登记所有权人，张俊杰支付了全部购房款，并办理了产权过户登记手续，故难以认定张俊杰在取得案涉房屋所有权的过程中存在过错。 成都市金牛区人民法院裁定将案涉房屋抵偿给杜欣时，一审法院已于1997年5月20日对案涉房屋采取了保全措施，且杜欣依据成都市金牛区人民法院的生效法律文书取得案涉房屋后，在将该房屋转让给汪蓉时，未办理该房屋变更登记手续，依照前述规定，其转让行为未经依法登记不发生物权效力。杜欣将房屋转让给汪蓉时，约定的房屋价款为8万元，汪蓉于1997年11月10日支付购房款7万元，于1998年8月10日支付购房款1万元、家具款4000元，共计支付84000元，而案涉房屋已于1998年6月25日登记至金建明名下。首先，查群英向高达公司购买房屋的价格为113022元，而汪蓉支付的购房款为8万元，明显偏低；其次，依据汪蓉与杜欣的转让协议约定，汪蓉应当自购房之日起自行办理产权手续，而至金建明取得案涉房屋产权登记之日即1998年6月25日，汪蓉并未办理案涉房屋的产权登记，其自身存在过错，故汪蓉亦不构成善意取得。 即便张俊杰在取得房屋所有权后，多年未占有使用案涉房屋，亦未向汪蓉主张权利，但其并不因此丧失所有权。故张俊杰对案涉房屋仍然享有占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十七条之规定，张俊杰作为案涉房屋的所有权人，有权要求汪蓉返还，并要求汪蓉支付占有使用费用。张俊杰要求汪蓉按照每月800元的标准支付自2008年2月起的占有使用费用，因张俊杰未提交证据证明其在2011年3月11日前向汪蓉主张过权利，故应按照张俊杰向汪蓉主张权利之日即2011年3月11日起计算房屋的占有使用费，占有使用费的标准，汪蓉认为过高，提出按每月50元计算为宜，一审法院参考同地区相同面积的房屋租赁价格，对张俊杰主张的每月800元的标准予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、汪蓉及随住人员于判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋（权0420463，建筑面积70.13平方米）腾退返还给张俊杰；二、汪蓉于判决发生法律效力之日起三十日内向张俊杰支付房屋占有使用费（占有使用费计算方式：从2011年3月11日起至实际腾退之日止，按每月800元的标准计算）；三、驳回张俊杰的其他诉讼请求。案件受理费800元，由汪蓉负担。 二审中，为证明其上诉主张，汪蓉向本院提交了其他房屋的产权证、土地证、房屋信息摘要3、契税完税证明，拟证明1997年3月，与案涉房屋同小区的房屋契税价格是36784.8元，汪蓉支付8万元购房款并不低于市场价值。被上诉人质证认为对真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查认为，前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 双方当事人对一审法院经审理查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：张俊杰主张汪蓉返还案涉房屋是否应当支持。对此，本院评判如下： 1997年5月20日，一审法院作出（1997）青民初字第710号民事裁定书，裁定冻结案涉房屋有关房屋手续，不得变更、转移案涉房产。该保全措施是案涉房屋上最先设定的限制措施，根据当时有效的《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第109条关于“诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中，需要解除保全措施的，人民法院应及时作出裁定，解除保全措施。”的规定，保全裁定书的效力一般及于生效的法律文书执行时止。一审法院根据（1997）青民初字第710号民事生效判决确定的内容，作出（1998）青执字第180号民事裁定书，将依法冻结的案涉房屋抵给金建明，并办理了产权变更登记。后金建明将案涉房屋转让给被上诉人张俊杰，并将产权变更登记至张俊杰名下。案涉房屋最先采取保全措施的是一审法院，民事判决生效后一审法院亦作出了有效的以房抵债裁定，后续房屋转让行为亦办理了产权变更登记，故张俊杰取得案涉房屋的依据充足且符合法律规定。 汪蓉占有案涉房屋的主要依据系其从杜欣处购得案涉房屋，而杜欣对案涉房屋相关权利的取得系基于杜欣与查群英在成都市金牛区人民法院受理执行案件中达成的以房抵债协议。但在该执行案件中，成都市金牛区人民法院并未作出相应以物抵债的裁定，而仅是向高达公司送达《协助执行通知书》，并不具有导致物权变动的效力。故因杜欣取得案涉房屋的依据不充分，直接导致其后续将案涉房屋转让给汪蓉的民事行为欠缺相应依据。 综合张俊杰取得案涉房屋产权登记以及汪蓉占有案涉房屋的由来，本院认为，张俊杰对案涉房屋享有合法的物权，一审法院判决汪蓉返还案涉房屋符合法律规定，本院予以维持。关于上诉人汪蓉主张本案遗漏当事人的理由，因案外人杜欣、高达公司并非本案的必要共同诉讼参加人，一审法院未予追加并无不当，对汪蓉要求追加第三人的理由本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人汪蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  唐 健 审判员  徐苑效 二〇二〇年五月九日 书记员  杨春容