重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终676号上诉人（原审原告）：刘焱，女，汉族，1982年1月30日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李志林，重庆长晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新光天地百货（重庆）有限公司,住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号，统一社会信用代码9150000009421640X9。法定代表人:王静嘉，董事长。委托诉讼代理人：殷丹，女，汉族，1988年10月6日出生，住重庆市江北区，系公司员工。委托诉讼代理人：张方方，女，汉族，1985年5月23日出生，住四川省平昌县，系公司员工。上诉人刘焱因与被上诉人新光天地百货（重庆）有限公司（以下简称新光天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0112民初10341号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。刘焱上诉请求：1、撤销一审判决并予以改判；2、依法判决被上诉人立即向上诉人返还履约保证金20000元并赔偿因被上诉人违约行为给上诉人造成的直接经济损失217234元；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人存在抵扣约定且按该约定实际履行，不存在拖欠租金及相关费用的行为；2、被上诉人强行要求包括上诉人在内的商家于2019年2月底离场，并拒绝支付必要的损失费用，上诉人不存在无故空柜未营业的行为；3、被上诉人对上诉人经营场所进行围挡是被上诉人单方作出的规划调整，被上诉人解除合同的理由不成立；4、被上诉人的上述行为违反了法律规定及签订合同的目的，给上诉人造成了直接经济损失，依法应当向上诉人退还履约保证金并承担损害赔偿责任。新光天地公司辩称：1、被上诉人已经按合同约定实际履行合同义务，无任何违约行为；2、履约过程中，上诉人刘焱存在重大违约行为，一是未按约支付租金及相关费用，二是单方擅自停止营业数日；对于公司员工与上诉人之间发生的餐饮消费合同关系与本案无关，系属不同的法律关系。刘焱向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方之间的《租赁合同》及补充协议；2.判令被告返还原告租赁履约保证金20000元；3.判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的直接损失217234元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月14日，原告（乙方）与重庆市莱得快美食文化有限公司（甲方）签订一份《重庆市莱得快美食文化有限公司“每味每客”单店特许加盟合同》，约定由甲方授予乙方特许经营权，期限为3年，自2018年10月14日起开始计算，使用特许经营权的地点和范围为重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号（新光天地）七层；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付特许加盟费50000元。应乙方要求，甲方为乙方设计广告、制作、宣传，或甲方委托其他单位为乙方设计广告并制作时，乙方应向甲方支付相应的广告费用、推广费用及设计费用。设计费标准为150元/平方，其他应受许人要求的设计项目按实际议定价格结算。为保证本合同顺利实施，本合同签订时，乙方应一次性支付给甲方保证金10000元，达到归还条件时甲方向乙方归还。乙方在授权期效内，应每年向甲方缴纳6000元经营管理费，且该管理费应在本合同签署后三日内支付，以后每年应按同一日期支付该管理费，管理费按年收取，不足一年的亦按年计。2018年10月14日，重庆市莱得快美食文化有限公司出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式为刷卡/现金，收款事由每味每客嘉州新光天地店单店加盟费、设计费、一年管理费（自门店试营业之日起计），金额为61000元。同日，重庆市莱得快美食文化有限公司又出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式为刷卡/现金，收款事由每味每客嘉州新光天地店单店加盟保证金，金额为10000元。2018年10月15日，重庆市莱得快美食文化有限公司出具一份授权书，授权原告为其公司旗下品牌“每味每客”单店特许加盟商，特许于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号（新光天地）从事“每味每客”相关合法经营活动。2018年10月15日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方提供坐落于重庆市渝北区89号商场7层编号为07042、07040号之部分场地（以下简称“租赁场地”，具体位置详如附件1《租赁场地位置图及责任界面》），租赁场地之使用面积为40平方米（实际使用面积以最终现场测量为准），租赁场地之合同面积为58平方米（包含公共区域内的分摊面积），供乙方营业使用，租赁场地位置仅限于乙方提供经营每位每客之小吃之用，租赁场地交付日为2018年10月20日，如因商场建设工程进度或其他原因导致租赁场地交付日提前或延迟的，甲方有权单方书面通知乙方变更租赁场地交付日，乙方开业日为2018年11月1日，租赁场地装修期间为自租赁场地交付日起至乙方开业日的前一日之期间；起租日即乙方开业日，本合同租期自2018年11月1日开始起算，租期自2018年11月1日起至2019年8月31日止；乙方于本合同签订或租赁场地交付日之同时向甲方支付20000元作为本合同的履约保证金；租期内同一阶段按结算周期结算之固定租金（不含税）与比例租金（不含税）两者中较高者，并加上相应增值税之金额，为乙方该阶段结算周期内应支付租金。第一阶段固定租金，自2018年11月1日至2019年8月31日止，按租赁场地之合同面积每日每平方米以2.27元整（不含税，含税金额为2.49元整）计算之每年度年租金总额为40000元整（不含税，含税金额为44000元整），平均月固定租金为4000元整（不含税，含税金额为4400元整）。第一阶段比例租金（不含税），自2018年11月1日至2019年8月31日止，按乙方营业总额（不含税）之百分之10计算比例租金（不含税）。前述固定租金，乙方应于开业日之七日前向甲方支付首期租金，并于每期最后月份的二十五日前支付下一期租金。前述比例租金，若乙方应付比例租金（不含税）高于乙方应付固定租金（不含税）的，则乙方应于结算后之次月第十日（若为法定节假日，则应于法定节假日结束后第一个工作日）之前将差额部分，并加上相应增值税之金额支付予甲方。乙方应支付的其他一切费用（如本合同一般条款第11条所述）按月结算后，于次月第十日之前将款项支付予甲方。依本合同约定，乙方应承担之公共区域管理服务费、促销服务费、包装材料费、系统使用费等费用按月支付于甲方，并于每月25日支付次月费用；租期内（即自乙方开业日起算）目标营业额（含税）自2018年11月1日至2019年8月31日止为450000元。整个租期内，乙方应按租赁场地之合同面积按月向甲方支付公共区域管理服务费，自2018年11月1日至2019年8月31日止，按租赁场地之合同面积每月每平方米以48.28元计算，按月支付予甲方，每月共计2800元。整个租期内，乙方每月支付甲方促销服务费400元。甲方提供其对账或供应链等系统供乙方使用，乙方按月向甲方支付系统使用费500元／月／台；除被告事前书面同意外，如原告无故空柜未营业达一日时，以重大违约论，被告得行使一般条款第21条第21.3款之权利，即被告有权向原告请求赔偿被告因此所遭受的损害，没收全部履约保证金，单方书面终止本合同，且不返还任何原告已向被告支付的款项；本合同书面通知之通讯地址及联络人系指甲乙双方于本合同所约定之通讯地址及联络人，如有变更时，应即以书面告知他方，否则不生变更之效力，由此产生的后果，由变更方承担。甲乙双方任一方依约定通知之通讯地址及联络人发送通知者，如因无法送达或有拒收等情况，以第一次投递之日起第七日视为送达生效日期。前述《租赁合同》中载明原告的通讯地址为重庆市南岸区，电话为134××××3362，联络人刘焱。2018年10月22日，原告经注册登记成立个体工商户“渝北区三火餐饮店”，原告为经营者，经营场所为重庆市渝北区龙溪街道红锦大道89号7层40、42号。2018年11月27日，重庆市食品药品监督管理局渝北区分局向“渝北区三火餐饮店”颁发了食品经营许可证。2018年10月29日，深圳市欧雪制冷设备有限公司出具一份收据，内容载明：收到王莉雅订购2F-1500BS二台定金9500元。2018年11月13日，深圳市欧雪制冷设备有限公司出具一份收款收据，内容载明：今收到每味每客订购2F-1500BS2台尾款9000元。2018年11月1日，原告（甲方）与杜红全（乙方）签订一份施工合同，约定由原告委托杜红全对位于重庆市渝北区89号的店铺进行装修，工程价款为64442元。2018年11月17日，刘焱向杜红全微信转款两笔共计10000元。2019年1月25日，刘焱向杜红全支付宝转款4000元。2019年1月25日，杜红全出具一份收条，确认收到刘焱每味每客店装修款，其中微信收款10000元，支付宝收款4000元，现金收款50000元，共计收款64000元。2018年11月5日，被告公司出具一份收据，确认收到原告履约保证金20000元。2018年11月5日，重庆市莱得快美食文化有限公司出具一份收据，内容载明：交款单位刘焱，收款方式转账，收款事由每味每客嘉州新光天地店设备款，金额为12430元。同日，刘焱向李映泉转账12442.43元。2018年11月6日，重庆市莱得快美食文化有限公司出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式转账，收款事由为每味每客嘉州新光天地店招牌字费用，金额为6048元。原告于同日向李映泉转账6054.05元。2018年11月15日，重庆市莱得快美食文化有限公司出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式转款，收款事由每味每客嘉州新光天地店广告费，金额为432元。同日，重庆市莱得快美食文化有限公司又出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式转账，收款事由为每味每客嘉州新光天地店器具款，金额为9957.5元。同日，重庆市莱得快美食文化有限公司再出具一份收条，内容载明：交款单位刘焱，收款方式转账，收款事由为每味每客嘉州新光天地店物料费，金额为16975.5元。邓伟于2018年11月14日先后分四次共计向李映泉转账27365元（2000元+9000元+9000元+7365元）。2019年1月25日，原告向被告支付1803.08元。原告主张前述款项系抵扣被告员工在原告处的相应消费金额后，原告向被告支付的2018年11月和2018年12月的租金及费用，原告实际多支付了173.33元。2019年1月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《关于开业日变更的补充协议》，对双方于2018年10月15日签订的《租赁合同》进行变更，双方约定：开业日变更为2018年11月18日，起租日变更为2018年11月18日开始起算，租期变更为2018年11月18日至2019年8月31日止；在2018年11月18日至2019年8月31日期间，每年固定租金为34303.03元整（不含税，含税金额为37733.33元），平均月固定租金为3636.36元整（不含税，含税金额为4000元整）。在2018年11月18日至2019年8月31日期间，按乙方营业总额（不含税）之百分之10计算比例租金（不含税）；自2018年11月18日至2019年8月31日的目标营业额（含税）为450000元。2018年11月18日至2019年8月31日期间每月的公共区域管理服务费为2800元，由乙方按月支付给甲方。原合同约定的乙方应支付之其他费用计算时间按照乙方开业日及租期做相应调整，本补充协议为原合同不可分割的部分，除本补充协议明确作出的而变更修改外，原合同的其余部分应完全继续有效。2019年3月16日，被告向原告邮寄《租赁合同终止通知函》，被告以原告截至2019年2月28日止迟延支付租金及其他应付款项共计20697.35元为由，要求于2019年2月28日起终止与原告之间的《租赁合同》，并要求原告于收到函件之日起三日内将享有所有权的装修、道具及物品自费拆除，将租赁场地恢复原状返还给被告。被告向原告邮寄《租赁合同终止通知函》的快递单收方处载明为“重庆市重庆市南岸区每味每客刘焱134＊＊＊＊3362134＊＊＊＊3362”。前述函件于2019年3月16日开始投递，于2019年3月17日被退回。原告刘焱曾与王莉雅、邓伟签订一份《共同合资开店协议书》，约定：由三人共同出资在重庆市新光天地开设每味每客餐饮店，收益共享，风险公摊，合伙期限自2018年10月14日起共3年；委托刘焱为店铺的法人，并用其名义办理相关证件事项，但各合伙人共同承担责任，委托邓伟为合伙总负责人，委托王莉雅为店铺店长。另查明，重庆市莱得快美食文化有限公司的法定代表人为李映泉。被告于2019年2月18日向原告转账4461.6元，摘要信息注明为员餐卡。被告于2019年3月15日向原告转账2534.6元，摘要信息注明为员工餐费。庭审中，原告陈述：原告共计缴纳过一次租金，是在2019年1月26日缴纳了2018年11月和2018年12月的租金共计1803.08元，该金额是在冲抵了被告员工的就餐费用之后的金额，共冲抵了14790元就餐费用作为租金，冲抵之后剩余的租金金额为1629.75元，该金额已经包含了水电物管费。按照约定，原告每月固定租金为4000元，管理费每月固定为3200元，收银机使用费每月500元，水电费是根据每月实际使用情况计算。租金还有浮动扣点部分，需要每月对账确认，浮动的方式为按照原告的销售金额抽取销售金额的10%减去7200元，如有剩余，该部分款项原告也要交给被告。仓库使用费每月50元，但这是原被告之间另外签订的合同，与本案不是同一法律关系，原告没有收到过被告送达的缴费单，所以没有交;截止起诉时，被告拖欠原告员工卡餐费3547.8元，该款可在原告应缴租金及费用中抵扣；在2019年2月28日之前，原被告双方多次交流调整经营场地，因为被告要求原告调整经营场所位置，否则就无法继续经营，原告做的小本生意，要考虑人工食材等方面的支出，经与被告员工确认，最多只能经营到2019年2月底。原告为节省开支，故在2019年2月20日就解散了全部职工，客观上也无法再经营。在2019年2月20日前几天，被告组织过原告的店长参加会议，告知包含原告经营场所在内的区域将于2019年2月20日停止经营；原告主张被告违约具体系指被告于2019年2月28日晚私自将原告承租的经营场地进行围挡，导致原告无法进行经营。另庭审中，原告确认被告公司员工在原告处消费的餐费金额与原告提供的星光员工卡消费统计表载明的金额一致，即2018年11月消费金额为305元，2018年12月消费金额为4156.6元，2019年1月消费金额为3457.8元，2019年2月消费金额为2534.6元。庭审中，被告陈述：原告共计缴纳过一次租金，是在2019年1月26日缴纳了2018年11月和2018年12月的租金共计1803.08元，这也说明原告并未按照合同约定于每月25日前支付下月租金及公共管理服务费。被告公司有员工在原告处就餐，但是员工就餐与原告支付租金是不同法律关系，原告没有提供任何证据证明租金与员工就餐费用可以抵扣。按照约定，原告每月固定租金为4000元，管理费每月固定为3200元，收银机使用费每月500元，仓库使用费每月50元，水电费是根据每月实际使用情况计算。租金还有浮动扣点部分，需要每月对账确认，浮动的方式为按照原告的销售金额抽取销售金额的10%减去7200元，如有剩余，该部分款项原告也要交给被告，不需要原告与被告对账确认；被告于2019年2月28日对案涉场地进行围挡，但系因为原告欠费以及原告在2019年2月20日已经停止营业。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《关于开业日变更的补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人双方均应依约全面履行各自的义务。原告主张被告于2019年2月28日晚私自将出租给原告的场地围挡，导致原告无法继续经营，被告前述行为违约，原告由此要求判决解除双方之间的《租赁合同》及《关于开业日变更的补充协议》，并要求被告赔偿损失。根据原被告之间的约定，原告应于开业日之七日前向被告支付首期租金，并于每期最后月份的25日前支付下一期租金。原告还应按月向被告支付公共区域管理服务费、促销服务费、系统使用费，于每月25日支付次月费用。原告还应按月于次月10日前向被告支付水费、电费等。但原告至今仅于2019年1月26日向被告支付了租金1803.08元，原告支付的款项远远低于其应当承担的租金、公共区域管理服务费、促销服务费、系统使用费、水费、电费等，原告存在迟延支付前述租金、公共区域管理服务费等费用的违约行为。原告虽主张被告公司员工在原告处有餐饮消费款项，可以用于冲抵租金，但被告公司员工的餐饮消费并不当然应由被告公司支付，该员工餐饮消费也不当然可以原告应向被告支付的款项抵扣。而即使员工餐饮消费应由被告支付，原告向被告支付租金及公共区域管理服务费等与被告向原告支付员工餐饮消费款项属于不同法律关系，原告并未提供充分有效证据证明双方之间就冲抵存在约定，被告向原告支付员工餐饮消费与原告向被告支付租金及管理费等并不冲突。另从原告确认的餐饮消费金额看，其远远低于原被告双方在庭审中一致确认的原告应当向被告支付的款项（每月固定租金4000元、管理费每月固定3200元、收银机使用费每月500元），故即使双方存在冲抵的约定，冲抵后原告仍存在拖欠被告租金及相关费用的违约行为。此外，被告系于2019年2月28日晚围挡案涉场地，原告确认其于2019年2月20日已经解散员工并停止经营，根据原被告双方在《租赁合同》中的约定，除被告事前书面同意外，如原告无故空柜未营业达一日时，以重大违约论，被告有权向原告请求赔偿被告因此所遭受的损害，没收全部履约保证金，单方书面终止本合同，且不返还任何原告已向被告支付的款项。故在原告于2019年2月20日解散员工并停止经营的情况下，被告按约有权单方解除合同并没收全部履约保证金。原告虽主张其停止经营系因被告在2019年2月20日之前告知原告经营区域将于2019年2月20日停止经营，但原告对此并未提供充分有效证据予以证明，故一审法院对于原告的主张不予采信。综上，一审法院认定在被告于2019年2月28日晚围挡案涉场地之前，原告自身已存在迟延向被告支付租金及相关费用的违约行为，且原告还存在未营业达一日以上的可使被告有权解除合同的违约行为，故原告在自身违约的情况下以被告违约为由要求判决解除双方之间的合同于法无据。而原告存在前述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，被告均有权解除双方之间的合同。被告按照《租赁合同》中载明的原告通讯地址于2019年3月16日向原告邮寄了《租赁合同终止通知函》，该通知函虽于2019年3月17日被退回，但根据原、被告在《租赁合同》中的约定，双方任一方依《租赁合同》中载明的通讯地址发送通知者，如因无法送达或有拒收等情况，以第一次投递之日起第七日视为送达生效日期。故原被告之间的《租赁合同》及《关于开业日变更的补充协议》应于2019年3月24日已经解除，已经解除的协议不能再次解除。基于前述情况，对于原告要求判决解除双方之间的《租赁合同》及《关于开业日变更的补充协议》的诉请，一审法院不予支持。原告存在迟延支付租金及未营业达一日以上的的违约行为，被告依约可没收履约保证金，故对于原告要求被告返还履约保证金的诉请，一审法院不予支持。对于原告以被告违约为由要求被告赔偿直接损失的诉请，如前所述，本案系原告违约在先，原告以被告违约为由主张赔偿损失缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘焱的全部诉讼请求。案件受理费4859元，由原告刘焱负担。二审中，刘焱向本院提交了与微信名为“胡军新光”的微信聊天记录及“胡军新光”向其发送的《租赁合同终止协议》PDF版，拟证明2019年2月2日被上诉人对商场进行整体整改，要收回租赁场所并用员工餐费抵扣了2018年11月、12月的租金，对于2019年1月、2月的租金用履约保证金进行抵扣。新光天地公司对上述证据的真实性不予认可。因刘焱举示的证据为与“胡军新光”的聊天记录，而在一审中其举示的聊天记录的微信名又为“胡君新光”，故该微信号为何人，本院无法核实，因此对该证据的真实性难以确认，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、刘焱是否存在违约行为及是否因刘焱的违约行为导致案涉租赁合同的解除。2、案涉租赁合同解除以后新光天地公司是否应向刘焱退还履约保证金和赔偿损失。本院评述如下：一、刘焱是否存在足以导致合同解除的违约行为。首先，关于欠付租金及各项费用的问题。从一审中刘焱自行举示的证据来看，其主张因参加新光天地的商家活动，产生了新光天地公司应付金额14790元，而2018年11月、12月刘焱承租案涉场地产生的各项费用为16419.75元，因此刘焱于2019年1月25日支付了1803.08元租金，其称还多支付了173.33元，双方约定用于下次抵扣。对于商家活动费抵扣租金，刘焱未举示证据证明双方进行了明确的约定。即使该抵扣真实存在，2018年11月、12月的费用刘焱已经完清，但对于2019年1月、2月的费用，刘焱仍应按约按时支付。2019年1月的固定租金及其他费用，其应于2018年12月25日支付。对于2019年2月的租金及其他费用，其应于2019年1月25日支付。故刘焱在2019年1月25日前应支付的费用为15400元，而此时刘焱所称的2018年11月、12月的员工餐费仅产生了4461.60元。因应收租金及各项费用远大于员工餐费，刘焱未举示证据证明双方就抵扣的对应期数、结算时间等进行了约定，而新光天地公司于2019年2月18日还向刘焱支付了员工餐费。因此，本院认为，刘焱所举示的证据不足以证明双方存在员工餐费抵扣租金及各项费用的约定。综上，可以认定刘焱未按照合同约定的支付时间向新光天地公司支付2019年1月、2月的租金及相关费用，其行为违反了合同约定。其次，关于擅自停业的问题。刘焱称其停业的原因系基于新光天地公司的通知和围挡行为，但本院认为，即使双方可能就商业布局调整在进行协商，但刘焱举示的证据仍不足以证明新光天地公司曾要求其于2019年2月底停止营业。同时，新光天地公司围挡案涉租赁场地的时间晚于刘焱自行停止营业的时间，因此，其停止营业的原因与新光天地公司的围挡行为无关。依据双方合同约定，除新光天地公司事前书面同意外，如无故空柜未营业达一日时，以重大违约论，新光天地公司可以没收全部履约保证金，单方书面终止本合同，且不返还任何已支付的款项。结合以上两点，刘焱的行为违反了合同约定，足以导致合同解除，刘焱认为其并未违约的上诉理由不成立，本院不予支持。二、案涉租赁合同解除以后新光天地公司是否应向刘焱退还履约保证金和赔偿损失。本案中，因刘焱的违约行为，导致租赁合同解除，故刘焱因解除合同导致的损失应由其自行承担。关于履约保证金，如前述，合同约定除新光天地公司事前书面同意外，如刘焱无故空柜未营业达一日时，以重大违约论，新光天地公司可以没收全部履约保证金。因此，刘焱要求返还履约保证金的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，刘焱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4859元，由刘焱负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年五月十二日法官助理 王玲书 记 员 梁麟