河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1326民初532号原告：中国共产党淅川县县委党校，住所地淅川县。法定代表人：张仁超，常务校长。委托诉讼代理人:张恒建,南阳市淅川县丹阳法律服务所法律工作者,特别授权。委托诉讼代理人:郭燕,南阳市淅川县丹阳法律服务所法律工作者,特别授权。被告：岳某，男，汉族，1979年9月18日出生，住河南省淅川县。委托诉讼代理人:马国伟,河南框正律师事务所律师,一般授权原告中国共产党淅川县县委党校（以下简称原告）与被告岳某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告委托诉讼代理人张恒建、被告岳某及其委托诉讼代理人马国伟到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告中国共产党淅川县县委党校向本院提出诉讼请求：1、请求解除被告房屋租赁合同，归还租赁房屋、归还房屋租赁费15万元，最终的房屋租赁费由双方核算后为准；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2016年11月1日,签订房屋租赁合同,合同约定甲方将坐落在县城区丹江大道中段临街房屋一至五层房屋(除四楼西两个教室等七间房屋)出租给乙方,办理百度宾馆,租赁期限自2016年11月1且至2026年10且31日，租金支付方式每年一次性缴清年租金15.2万元后，方可使用甲方出租的房屋,否则,乙方无权使用甲方出租的房屋。乙方每年年满最后一个月一次性缴清下年度全额承租费,在后一个月内未缴清年租金的,甲方有权解除合同。合同签订后，被告不讲诚信,不履行合同业务,原告多次下发催缴通知书,并限期在2020年3月10日前搬出租赁的房屋,可被告仍然我行我素,为此、现根据有关法律规定,现特诉请贵院。被告岳某辩称，一、岳某不是适格被告。被告在2017年9月份之前任淅川县城关百度商务宾馆的法定代表人，岳某作为本案被告并不适格,其与原告签订的租赁合同系职务行为，故此,应依法驳回原告的起诉。二、本案不符合行使合同解除权的条件。根据相关法律规定,并结合本案具体案情,答辩人认为,原告作为出租人行使租赁合同解除权的条件还不符合。淅川县城关百度商务宾馆(即现在的淅川县青山秀水宾馆)曾多次向原告缴纳租金,原告均以政府要求收回房屋为理由而拒绝接收租金,再加上2020年初至今的疫情影响,造成百度宾馆至今不能营业的因素。因此，淅川县城关百度商务宾馆并不存在故意拖延支付租金问题,所以原告的解除合同权利并不成就。三、今年的防疫突发情况，符合自然灾害,不可抗力的事由，原告除应减免相应的租金外，还应支持承租方企业的复工复产。四、案涉房屋现由淅川县山青水秀宾馆实际使用和经营,而淅川县山青水秀宾馆又愿意继续支付原告的房屋租金，法庭应支持淅川县山青水秀宾馆继续缴纳租金的请求。五、如果原告强行终止双方的租赁合同,那么原告应对百度宾馆的损失给予赔偿。当事人各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人对证据进行了质证，对无异议的证据，本院依法审查后在卷佐证。对原告提交的以下证据认定如下：1、对证据四（2019年11月15日房租催缴通知书），被告否认收到，原告又未提供其他证据相互印证，故对该证据本院不予认定；2、对证据五，该两份通知并非发给岳某，被告岳某也不认可收到，故对该证据，本院不予认定。对被告提交的以下证据认定如下：1、证据四、证据五与本案不具有关联性，本院不作为认定案件事实的依据。2、关于杨磊和靳历恒的证人证言，二人系被告作为合伙人的宾馆职员，且均为证明原告故意拒绝收缴房租的事实，但均系孤证，本院依法不予认定。根据当事人的陈述和依法认定的证据，本院确认以下事实：2016年10月8日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签署了《党校房屋租赁协议书》，双方约定“甲方将坐落在县城区丹江大道中段临街房屋一至五层房屋（除四楼西两个教室等七间房屋）和大门口门卫两间平房出租给乙方使用”、“……乙方作为宾馆使用”、“租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日，年租金额为15.2万元整”、“租金交付办法：每年必须一次性缴清年租金后方可使用甲方出租的房屋，否则，乙方无权使用甲方出租的房屋。乙方每年年满最后一个月内一次性缴清下年度全额承租费，同时甲方结清欠乙方的款项。在最后一个月内未缴清年租金的，甲方有权解除合同”。乙方按照约定将上述租赁的房屋继续用作宾馆（淅川县城关百度商务宾馆）使用。2017年9月27日，淅川县城关百度商务宾馆负责人由岳某变更为张赖。2019年1月9日，因被告拖欠房租，原告向百度商务宾馆发出催缴通知，被告也认可知晓该通知。后被告缴纳了部分房屋租赁费，但截止2019年10月31日，被告仍拖欠原告房屋租赁费为7.8万元。另查明，2012年1月23日，石吉英、岳某、程成、王新红、裴岩昌、贾会静等六人签署《合伙合同》，约定成立淅川县百度宾馆合伙企业，共同租赁党校宾馆1—5楼，推举贾会静为租赁人。庭审中，被告自认“房子是贾会静自2003年开始，我从2006年开始接手”。自2019年10月25日起，案涉租赁房屋现有淅川县山青水秀宾馆占有使用，该宾馆经营者为石吉英。本院认为，本案的争议焦点主要有两个，一是被告岳某是否是本案的适格被告；二是《党校房屋租赁协议书》中关于“在最后一个月内未缴清年租金的，甲方有权解除合同”约定中“最后一个月”是否明确的问题。对上述两个争议焦点认定如下：一是岳某是本案的适格被告。从庭审查明的情况来看，原被告双方对房屋租赁合同的内容没有争议，仅为原告出示的房屋租赁合同原件中清晰的显示承租方为被告岳某，而岳某手持合同中在承租人一栏加盖了百度商业宾馆的印章。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第一款规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。庭审中，被告虽主张其作为承租方系职务行为，但从举证责任来看，被告并不能提供有效证据予以证明，且原告中国共产党淅川县县委党校也不予认可，故被告岳某应承担举证不能的责任。同时，庭审中查明，在岳某、贾会静等六人约定成立淅川县百度宾馆合伙企业，并签署的《合伙合同》中，明确约定了由贾会静为租赁人。被告自认贾会静之后，由其接手。故，本院依法认定涉案房产的承租人为岳某，被告岳某系本案的适格被告。二是“最后一个月”的约定明确具体。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。根据上述确定的有相对人的意思表示的解释规则，本案应当结合双方签订的《党校房屋租赁协议书》上下文、行为性质和目的进行查明。本案中，在双方确定的租金交付办法中约定“乙方每年年满最后一个月内一次性缴清下年度全额承租费，同时甲方结清欠乙方的款项。”这里的“最后1个月”明显应解释为已缴纳的租金年满的“最后一个月”，结合租赁期限此时的最后一个月应为在租赁期限中每年的10月。接下来，同样在租金交付办法中约定的“在最后一个月内未缴清年租金的，甲方有权解除合同”，这里的“最后一个月”结合上下文，也应解释为在租赁期限中每年的10月。因此，上述约定应认定为明确具体。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合上述争议焦点的认定，原告与被告在《党校房屋租赁协议书》约定了合同解除权。因此，当解除条件成就时，原告享有选择行使解除权的权利。虽然，案涉租赁房屋现有淅川县山青水秀宾馆占有使用，其也同意代为支付租赁费。但本院认为，作为合同相对方原告、被告关于合同解除权的规定，系双方真实意思表示，在不违背法律、行政法规强制性规定下，当事人的意思自治权应当得到保护，司法应该尊重当事人的约定，尊重当事人合法的行使民事权利。因此，对原告要求解除合同的诉求本院予以支持。截止2019年10月31日，被告仍拖欠原告房屋租赁费为7.8万元，故对原告要求支付拖欠租赁费的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告亦应按照房屋租赁合同中约定的年租金标准（每年15.2万元）向原告支付自2019年11月1日至腾清之日的房屋占用使用费。关于被告要求原告支付因解除合同产生的损失，因被告并未提起反诉，本院依法不予处理，当事人双方可选择其他途径解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国共产党淅川县县委党校与被告岳某2016年10月8日签署的《党校房屋租赁协议书》。二、被告岳某应当于本判决生效之日起十日内将第一判项中的租赁标的物返还原告中国共产党淅川县县委党校。三、被告岳某应当于本判决生效之日起十日内向原告中国共产党淅川县县委党校支付截止2019年10月31日拖欠的房租7.8万元，并支付自2019年11月1日起至《党校房屋租赁协议书》中的租赁标的房屋腾清之日止的占有使用费（计算标准按15.2万元/年）。四、驳回原告中国共产党淅川县县委党校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告岳某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  张少普二〇二〇年五月二十九日书记员  田 雨