湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终257号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沅江市琼湖街道办事处新和社区居委会，住所地沅江市。 法定代表人：刘正秋，该社区主任。 委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵建新，女，1967年11月21日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：卜坚峰，湖南滨湖律师事务所律师。 上诉人沅江市琼湖街道办事处新和社区居委会（以下简称新和居委会）因与上诉人赵建新房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新和居委会上诉请求：一、撤销湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1879号民事判决第一项，判决解除新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》；二、由赵建新承担未支付房屋租金的违约金；三、本案诉讼费用由赵建新承担。事实与理由：一、根据新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》约定，赵建新超过一个月未付清全部租金的，新和居委会有权终止合同。现赵建新在诉讼过程中以水费问题抗辩，其抗辩理由不能成立，故沅江市人民法院认定赵建新以水费抗辩房租，判决新和居委会与赵建新继续履行《房屋租赁合同》错误。二、一审法院未判决由赵建新向新和居委会支付应付租金的违约金错误。新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》约定，若赵建新逾期支付租金，每逾期一日则由新和居委会按所欠付租金的1%支付违约金。赵建新未按照承诺书的约定支付房屋租金，故应当按照合同约定支付违约金。 赵建新辩称：一、赵建新延迟支付租金是因为新和居委会没有结清由赵建新垫付的水费、电费等公共开支，也没有按物业管理的合同承担物业管理的责任，该责任实际在由赵建新履行，赵建新有正当理由在新和居委会没有履行义务之前拒绝缴纳租金。二、双方合同所约定的物业管理费达到租金价款的40%，比一般的价格高，因为本案租赁合同的特殊性，其物业工作的量比较大，任务比较繁重，其物业管理费相对较高，要求新和社区提供物业管理，所以双方约定的租金远远高于同类型的房屋租金。 赵建新上诉请求：一、撤销湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1879号民事判决第二项、第四项，改判支持赵建新的一审反诉请求；二、本案诉讼费用由新和居委会承担。事实与理由：一、一审法院对赵建新在反诉中要求新和居委会退还320000元物业管理费不予支持没有事实依据。赵建新与新和居委会签订的租赁合同所约定的租金是明显高于周边同路段类似位置的租金的，赵建新之所以愿意以明显过高的价格租赁新和居委会的房屋，正是因为新和居委会所承诺的物业管理。故而双方所约定的物业管理费绝不是新和居委会所称的为规避税收，而是双方的真实意思表示。在赵建新已经依约支付了物业管理费的情况下，新和居委会理应提供相应的物业服务。但新和居委会作为基层组织，本身不具备物业管理的相应资质，且事实上也没有提供任何物业服务。因此，新和居委会向赵建新收取320000元物业管理费没有依据，理应退还给赵建新或用于折抵部分租金。二、新和居委会应当承担赵建新垫付的水费。租赁合同第五条第一项明确约定，新和居委会具有安装独立水表和电表，并承担水电开户费用的合同义务。故而，造成赵建新多承担巨额水费的原因是新和居委会的违约行为。在新和居委会拒不履行合同义务的情况下，赵建新作为一个经营单位，且其的经营的系宾馆茶楼，对用水量的需求大，为保证正常经营，避免扩大损失，在垫付全部水费的情况下，用自装分表的形式显示其实际的用水量是合理的应对措施。三、新和居委会应当退还其占用租赁物相应区域的租金。赵建新与新和居委会的合同明确约定，租赁标的为社区办公楼的一层(包括架空屋)、二层、五层、六层新建综合楼，总面积为1600平方米左右。一审法院对于新和居委会占用行为并不否认，却以租赁合同已经明确了租金的缴纳方式及数额，并不以租赁面积为依据为由，驳回了赵建新的这一反诉请求。根据双方的合同，对于租赁面积已有约定，退一步讲，即便对于面积没有具体约定，也应该默认为双方约定区域内的全部面积。否则，按照一审法院的这一审判原则，出租方可肆意侵占承担人的租赁区域，则承担人的权益将无从保障。 新和居委会辩称：一、赵建新所称的租金及物业管理费不存在，这点在欠条可以看出。二、在赵建新没有发生本案纠纷之前，并未提出物业费的问题，属于无中生有，双方有口头约定。三、其他地方的租金赵建新未提供新的证据证实。 新和居委会向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令赵建新向新和居委会支付2018年房屋租金28514元及违约金；3.请求法院判令赵建新向新和居委会支付2019年房屋租金155940元及违约金；4.请求由赵建新承担本案的律师费用2.6万元及诉讼费用。以上总计210.454万元（不包括违约金）。 赵建新向一审法院提出反诉请求：1.要求继续履行合同；2.请求法院判令新和居委会退还给赵建新水费117774元；3.请求法院判令新和居委会退还给赵建新第一层第一间门面租金49000元；4.请求法院判令新和居委会退还给赵建新物业管理费320000元。 一审法院认定的事实：新和居委会与赵建新于2014年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定由新和居委会将办公综合楼的一层（包架空层）、二层、五层、六层租赁给赵建新，租赁面积为1600平方米左右，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，免租期为2012年4月1日起至2012年12月31日止。对租金的支付方式约定为：2013年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金138000元；2018年1月1日起至2022年12月31日止，租金从138000元起每年依次递增13%，于每年的租金起点之日一次性付清。同时，明确约定房屋租金中，物业管理费占租金总金额的40%；逾期支付租金，每逾期一天，按照欠缴金额百分之一支付违约金，超过一个月未付清全部房租，出租方有权终止合同。合同第五条约定了新和居委会必须安装好独立的水表和电表，并承担水电开户费用，房租合同签订后在租期内所产生的水、电费用由赵建新承担。2018年7月11日，赵建新向新和居委会出具承诺书一份，承诺于2018年10月1日交清2018年房租138000元。2019年3月27日，赵建新向新和居委会出具欠条一份，载明欠2018年度的房租28514元，2019年的房租于6月底付清。另查明，新和社区办公楼共七层，2012年4月至2019年7月期间的水费均由赵建新缴纳，共缴纳用水总吨数62490吨。期间，新和社区支付了5个月水费给赵建新。赵建新租赁场所安装的独立水表吨数显示为23242吨。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。新和居委会与赵建新签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。赵建新于2019年3月27日向新和居委会出具的欠条应视为双方的结算，能够证实赵建新拖欠新和居委会2018年度的租金28514元及2019年年度的租金。另根据赵建新2018年7月11日出具的承诺书可证实2018年度的房屋租金为138000元，故2019年的房租依据合同的约定递增13%为155940元。据此，赵建新应支付新和居委会租金184454元。新和居委会以合同约定的“超过一个月未付清全部房租，出租方有权终止合同”为由提出解除合同，但赵建新要求继续履行合同，且提供的证据能够证实其缴纳了2012年4月至2019年7月期间新和社区大楼所有的水费，确已多缴纳了部分水费，赵建新以水费抗辩房租的事由成立。新和居委会提出双方已就水费达成协议，由赵建新先行缴纳，再由居委会向赵建新支付每年金额最高月份的水费，但未提供证据予以证实，应当承担举证不能的后果。因赵建新未按时缴纳租金事出有因，并非恶意违约，故对新和居委会要求解除合同的请求不予支持，对其要求赵建新支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。关于新和居委会提出的要求赵建新承担律师费用26000元的主张，因合同中对此没有约定，不予支持。 关于赵建新要求新和居委会退还水费117774元的主张，因赵建新提供的证据无法核实其租赁场所实际使用的用水量，不能形成完整的证据链证实赵建新多交了117774元水费，应当承担举证不能的后果，对赵建新的上述反诉请求，依法不予支持。关于赵建新提出的租赁的第一层门面及架空层和二层外墙广告被新和居委会占用，要求新和居委会退还部分租金的反诉请求，因房屋租赁合同已经明确了租金的缴纳方式及数额，并不以租赁面积为依据，故对赵建新上述主张，不予支持。针对赵建新要求新和居委会退还支付320000元物业管理费的主张，一审法院认为，新和居委会与赵建新在合同的约定系双方真实意思表示，对双方均有约束力，合同中明确约定了租金数额，赵建新亦按约定履行了部分支付义务，现赵建新以新和居委会未提供物业服务为由抗辩租金的理由不成立，其主张缺乏事实依据，不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，如下：一、新和居委会与赵建新继续履行《房屋租赁合同》；二、由赵建新支付新和居委会房屋租金184454元，限判决生效后十日内付清；三、驳回原新和居委会的其他诉讼请求；四、驳回赵建新的其他反诉请求。案件受理费本诉2225元，由赵建新负担1994元，新和居委会负担231元；反诉受理费3933元，由赵建新负担。 二审中，赵建新向本院申请证人何某出庭作证，欲证明新和居委会多次阻止赵建新正常营业的情况，并提交了下列证据：1、门面租赁合同及相关证明，欲证明同地段周边门面的租赁价格；2、水费收据，欲证明租赁物的水费由赵建新垫付，新和社区应当提供其交水费的证据，同时证明社区没有提供物业管理。新和居委会质证认为，证人证言与本案无关联性，新和社区关过一次店铺门，而是村民自发去关的门，由于赵建新没有支付租金，且只关门几天。对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，这个合同应当提供原件，证据上面的合同上没有门面面积大小等详细情况，与本案的租赁房屋没有可比性。对证据2的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议。证明水费都是由其他公司微信支付给赵建新，再由赵建新收取缴纳水费，是赵建新与其他租赁户之间的约定。 本院对赵建新提交的证据经审查认为，证人何某不清楚店铺是因为什么关门，不能达到赵建新的证明目的，本院依法不予采纳。证据1与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。证据2不能达到赵建新的证明目的，本院依法不予采纳。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方二审争议的焦点问题是：一、新和居委会要求解除《房屋租赁合同》的理由是否成立以及赵建新是否应支付违约金；二、新和居委会是否应退还给赵建新物业管理费320000元；三、新和居委会是否应退还给赵建新水费117774元；四、新和居委会是否应退还给赵建新第一层第一间门面租金49000元。 一、关于新和居委会要求解除《房屋租赁合同》的理由是否成立以及赵建新是否应支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。新和居委会未按合同约定安装好独立的水表和电表，赵建新未按时足额交付租金，双方均存在违约的情形。新和居委会以合同约定的“超过一个月未付清全部房租，出租方有权终止合同”为由要求解除《房屋租赁合同》，但赵建新确已多缴纳了部分水费，赵建新以水费抗辩房租，并要求继续履行合同。因赵建新并非恶意违约，故对新和居委会要求解除合同的请求不予支持。因新和居委会与赵建新双方均存在违约，故对新和居委会要求赵建新承担违约金的请求不予支持。 二、关于新和居委会是否应退还给赵建新物业管理费320000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》虽然约定了房屋租金中，物业管理费占租金总金额的40%，但并未明确约定新和居委会提供物业服务的方式和范围。赵建新虽然上诉称新和居委会没有提供任何物业服务，要求新和居委会退还320000元物业管理费，但并未提交证据证实其主张，故依法应由其承担举证不能的不利后果。 三、关于新和居委会是否应退还给赵建新水费117774元的问题。虽然赵建新安装了分水表，但并未提供证据证明安装分水表的时间，无法核实其租赁场所实际使用的用水量。赵建新反诉要求新和居委会退还给其水费117774元，但并未提交充分有效的证据证实其主张，故依法应由其承担举证不能的不利后果。 四、关于新和居委会是否应退还给赵建新第一层第一间门面租金49000元的问题。新和居委会与赵建新签订的《房屋租赁合同》约定出租房为社区办公楼的一层（包架空层）、二层、五层、六层，总面积为1600平方米左右，并不以租赁面积为依据计算租金，且当时房屋交付时为现状交付，故对赵建新要求新和居委会退还给其第一层第一间门面租金49000元的不予支持。 综上所述，新和居委会与赵建新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3983元，由沅江市琼湖街道办事处新和社区居委会负担50元，由赵建新负担3933元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄和平 审 判 员 喻 宁 审 判 员 黎 娜 二〇二〇年五月九日 法官助理 曹 帅 书 记 员 胡银燕