广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3549号原告：融创物业服务集团有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91440604MA4UQCAR0C。负责人：王西山。委托诉讼代理人：石江凤，女，汉族，住湖南省涟源市******板栗组，公民身份号码432************827。委托诉讼代理人：杨欢，女，汉族，住广西北流市********14-1号，公民身份号码450************12X。被告：黄凤娟，女，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************744。委托诉讼代理人：叶伟英，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：严嘉雯，广东南天明律师事务所律师。原告融创物业服务集团有限公司佛山分公司诉被告黄凤娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2020年3月30日公开开庭进行了审理,双方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付自2018年6月1日起至2019年10月31日期间拖欠的物业费共计18486.65元并自逾期缴费之日起按欠费金额的3%/日向原告支付违约金直至物业费本金清偿之日；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求第1项为：被告向原告支付自2018年6月1日起至2020年3月31日期间拖欠的物业费共计本金24653.35元及违约金（自逾期缴费之日起按欠费金额的3%/日向原告支付违约金直至物业费本金清偿之日）。事实与理由：原告为融创湖滨曦园物业项目的物业服务公司，被告为佛山市禅城区***************（建筑面积302.42㎡）的业主，被告所购房屋已于2018年5月25日-5月27日交付，自2018年6月1日起计收物业服务费。原告与被告于2017年3月17日签订了《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》并约定如下：物业费标准为3.60元/月/平方米，自商品房买卖合同约定的物业交付之日起被告应于公历每月5日向原告缴纳当月物业服务费；如业主逾期缴纳服务费的，应自逾期之日起每日按应付物业服务费的3%缴纳违约金。综上，自2018年6月1日至2019年10月31日期间，被告拖欠应交物业服务费共计18486.65元。原告多次催缴，被告至今仍拒不交纳上述费用。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、案外人佛山市融腾房地产有限公司（以下简称融腾公司）违反《商品房买卖合同（预售）》约定，至今未向被告交付涉案商品房，故原告无权向被告主张任何费用。涉案商品房约定交付日期为2018年5月30日，被告在交付日期当天到现场进行查验，发现商品房内7个卫生间存在屋面渗漏、地面渗漏、墙体渗水等严重质量问题，必然严重影响被告《商品房买卖合同（预售）》合同目的的实现，遂立即向原告人员反馈并表示拒绝收楼。原告人员表示将会负责修复，修复完毕后再通知被告交付。2018年6月21日，原告再次通知被告到现场查验修复情况，被告到达现场后发现仍有施工人员在现场进行修复，渗漏等严重质量问题仍未得到有效解决，被告再次提出拒绝收楼，原告在2019年12月28日发送给被告配偶的《道歉信》中亦明确2018年6月21日“当天未成功收房而表示歉意”。2018年6月21日后，被告就再没有收到原告或融腾公司通知收房的通知，反而是被告一直通过原告的微信公众号、回复律师函等形式对质量问题、未按期交付等问题进行投诉，直至2018年11月份被告都还在进行相关投诉，原告同样没有妥善处理，导致涉案商品房至今未能满足交付条件而无法交付给被告，根本过错在于原告和融腾公司，故原告无权向被告主张任何费用。二、原告无权按照3.60元／平方米标准收取物业管理费。根据《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》一级服务内容的要求，物业公司需要“对业主或非业主使用人的求助、资讯即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复”，但原告对于被告的多次投诉，均没有在24小时内答复，甚至其联系电话经常性地处于无法接通状态，故原告提供的服务根本没有达到一级服务内容标准，因此原告无权按照3.60元／平方米标准收取物管费，仅能按五级服务标准收取物业管理费。三、原告主张的违约金标准过高，应按照银行存款利率标准予以调整。根据《临时管理规约》第十九条“业主未按时交纳物业管理费及其他有偿服务费的，从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的3‰作为违约金”的约定，原告计算违约金的最高标准也仅能参照《临时管理规约》约定标准。而且，原告未按时收取物业服务费的损失仅限于银行存款利息的损失，并未存在其他损失，原告也没有证据证明其存在其他损失，故违约金计算的标准应以其银行存款利息损失为限，原告主张的违约金明显过高。综上所述，原告和融腾公司严重违反《商品房买卖合同（预售）》约定至今仍未向被告交付合格房屋，导致被告至今未成功收楼，故原告无权向被告主张任何费用。望法院依法驳回原告全部的诉讼请求，切实维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证。证明原、被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》。证明被告为融创湖滨曦园项目房屋业主。3、《佛山市前期物业服务委托合同》。证明原告为融创湖滨曦园的合法物业服务管理单位，物业服务费标准、原告可分摊公区水电及违约金标准；约定房屋交付日期。4、《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》及《融腾湖滨曦园临时管理规约》。证明原、被告存在物业服务关系，物业服务费、公共水电费分摊费用标准及违约金标准。5、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于融腾湖滨曦园物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》。证明物业费收费标准已获得政府审批通过，具备合法性。6、《交付通知书》、交付通知书邮寄单。证明2018年5月30日前已交付，被告接受物业服务起始时间。交付通知书已送达被告。7、《收楼意见书》。证明业主已收楼。8、微信催缴欠费通知。证明被告欠费事实，原告已催收。9、《律师函》。证明原告已书面催收。10、服务报告公示图、物业服务报告内容。证明原告已提供物业服务。11、欠费明细。证明被告欠费明细。12、《商品房买卖合同补充协议》。证明建设单位与被告对涉案房屋的交付的约定。13、《报修事项查验通知书》。证明被告对涉案房屋出现漏水问题，开发商于2018年6月15日整改完毕。14、原告与被告的手机短信聊天记录。证明被告对涉案房屋的交付时间为2018年6月23日进行认定。本院认证如下：原告举证的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14与本案具有关联性，本院予以采信。证据11，为原告单方制作，本院不予采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、2019年12月28日的短信记录。证明原告的物业经理向被告配偶发送道歉信，表示未能收楼的责任在于原告及出卖人，并非被告的原因造成涉案房屋未能完成交付，在2018年6月21日后原告和出卖人没有再通知被告收楼，没有告知房屋质量问题的整改情况，所以涉案房屋至今尚未交付，原告无权主张物管费。2、《复函》和EMS快递单。证明被告收到原告的律师函后在2018年12月16日复函对涉案房屋严重质量问题导致没有交付的情况向原告进行回复，所以原告才发函道歉承认相关事实。3、微信截图。证明因为原告一直没有完成房屋交付，被告多次通过原告的微信公众号平台对房屋未完成交付及质量问题等进行投诉，从2018年7月至2018年12月一直都是持续不断的投诉，但从来未得到原告的有效回复和有效解决，也没有收到原告整改完毕的通知。本院认证如下：被告举证的证据1-3与本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：一、商品房买卖合同及物业服务合同的签订2017年3月17日，被告（买受人）与案外人融腾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，被告购买了融腾公司开发的融腾湖滨曦园13座502房，房屋面积302.42平方米，《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件与交付手续为：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。《商品房买卖合同补充协议》约定：七、合同第十一条和第十二条交付时间、手续和逾期交付责任补充如下：……3、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及相关国家标准不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。开发商融腾公司选聘原告对融腾湖滨曦园实施前期物业管理服务事宜。2017年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》，协议约定主要内容：第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3.60元计收。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。二、涉案402房的交付2017年12月26日，涉案楼盘取得竣工验收备案表。2018年6月5日取得房屋测绘报告。2018年5月14日，开发商融腾公司通过EMS向被告发出《交付通知书》，通知交付时间为2018年5月25日至2018年5月27日。2018年5月16日，被告收到开发商发出的《交付通知书》。庭审中，被告陈述：约在2018年5月30日上午收楼。收楼当天做了闭水试验，发现涉案房屋有三个卫生间的屋面有漏水，有四个卫生间因防水没做好漏水。直到2018年7月31日还在维修。2018年6月21日，被告的配偶签了收楼意见书，高工说被告先办理收楼手续，他们负责继续维修，但被告在办理收楼手续时，原告要求被告从2018年6月1日开始交物管费，但被告不同意，故被告没有收楼。2018年6月21日，被告配偶签署《收楼意见书》，意见书载明验房问题：次卫-渗漏（土建类）-内墙渗漏（如卫生间等）；次卫沉箱渗水；主卫、公卫渗水。就维修及物业费事宜，被告多次在融创广深区域客户服务平台进行投诉。三、催收物业服务费原告通过发短信、发律师函的发生向被告催收2018年6月1日起的物业服务费。2019年12月28日14：29，融创物业经理李喆通过短信向被告配偶发出《道歉信》，《道歉信》载明：您好，首先对于在2019年11月25日我司没有慎重思考，没有站在您的角度换位考虑问题，而贸然向您提起的法律诉讼物业管理费事情，请允许我谨代表我司向您致以最诚挚的歉意！在对您及家人造成不便和影响后，您还能谅解及支持我司工作，向您表示真挚的感谢。同样，我司对于您2018年5月30日前来收房产生的房屋问题未及时与您跟进到位，致使您2018年6月21日才接收到维修完成通知，及在6月21日收房过程中因21天管理费问题导致您当天未成功收房而表示歉意。为感谢您对我司的支持及理解，也为与您维护好以后的良好关系，特向公司申请承担2018年6月1日至2018年12月31日的物业管理费7612.15元，以表我司诚意，同时，我司承诺在双方达成一致协议并处理完毕后，会第一时间撤销对您的诉讼程序并诚挚向您道歉……。被告配偶回复“会议中，稍后回复你”。16：25李喆回复“收到，您晚点看到有空复我，李哥，抱歉，后面又跟领导沟通，如果结清我们可以马上撤回诉讼，但是对于道歉信没法给到您，如果您还接受的话，我来自己垫付18年费用，只是我个人垫付，公司也不承担，我觉得您挺支持我工作，然后也挺好的，所以为了给您打好关系，才这样做的，道歉信的事情确实抱歉了。”另查，涉案502房已办理了产权登记，登记的权利人为黄凤娟，登记的房屋建筑面积为302.07平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《融腾湖滨曦园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业服务费的问题。物业服务协议约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起缴纳物业服务费。2018年5月16日，被告收到开发商发出的《交付通知书》。2018年5月30日前往验房收楼，被告验房过程中发现房屋的三个卫生间的屋面有漏水、四个卫生间因防水没做好漏水，并拒绝收楼。本院认为，卫生间漏水问题并非属于商品房买卖合同及补充协议约定的房屋地基基础和主体结构质量问题，被告亦未能举证证明卫生间的漏水问题达到严重影响正常居住使用的程度，按照商品房买卖合同及补充协议的约定，被告不得据此拒绝收楼。然而，商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，开发商在2018年6月5日才取得房屋测绘报告，涉案房屋在2018年6月5日才符合交付条件，本院认定2018年6月5日视为被告已收楼，被告应从2018年6月5日开始缴纳物业服务费。被告应向原告支付2018年6月5日至2020年3月31日的物业服务费23778.95元（302.07㎡×3.60元／月·㎡÷30天×26天+302.07㎡×3.60元／月·㎡×21个月），对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定缴纳物业服务费，已构成违约，按合同约定应向原告支付违约金。被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金调整为500元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄凤娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告融创物业服务集团有限公司佛山分公司支付2018年6月5日至2020年3月31日的物业服务费23778.95元、违约金500元；二、驳回原告融创物业服务集团有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取208元，原告融创物业服务集团有限公司佛山分公司负担18元，被告黄凤娟负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月七日书记员 梁丽仪