山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1740号上诉人（原审被告）：赵德晶，女，1971年12月9日出生，汉族，初中毕业，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地槐荫区西客站。法定代表人：王亚卿，董事长。委托诉讼代理人：胥凤，山东统河律师事务所律师。上诉人赵德晶因与被上诉人山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河伟业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员独任审理。本案现已审理终结。赵德晶上诉请求：1.依法撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.一审二审诉讼费由银河伟业物业公司承担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，证据举证分配错误，适用法律不当。具体如下：一、一审判决书中称：赵德晶“依据银河伟业物业公司抗辩其按照，三级资质标准收取物业费，没有法律依据，本院不予采信”，事实是赵德晶在一审中提供了济南市三星级服务标准，银河伟业物业公司按三星级服务标准收费，银河伟业物业公司单方制订的合同与三星级不符，合同存在欺诈，银河伟业物业公司的行为不仅损害了公共利益，也直接损害了赵德晶的个人利益。二、一审判决中依据的《中华人民共和国合同法》前提合同必须是合法有效的合同，显然银河伟业物业公司制定的合同与本市三星级合同不符，应属于欺诈合同、无效合同，根据合同法第五十二条第三款、第五十四条、第五十九条、第一百―十一条，赵德晶依法主张自己的权利。银河伟业物业公司辩称，物业合同并没有写明几星级，实际上银河伟业物业公司是按济南市鲁价费字（2017）76号文中的相关规定三星级标准提供服务，三星级标准的基准收费1.0元，电梯维修养护费0.35元，消防设备维修养护费0.20元，加上物业公司可以上浮10%，根据这个标准收费1.7元，符合相关部门的规定。银河伟业物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵德晶支付银河伟业物业公司物业费5126.11元及违约金（滞纳金）3000元；2.判令本案的诉讼费用由赵德晶承担。一审法院认定事实：2016年9月3日，赵德晶（甲方）与银河伟业物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业基本情况：住宅，房产面积为125.64平方米，坐落位置：位于济南市槐荫区兴源佳苑小区X号楼X单元XXXX号室。就甲方赵德晶委托乙方银河伟业物业公司开展前期物业管理服务达成如下协议：第一条，物业服务内容：（一）制定物业管理服务计划，并组织实施。（二）为业主、使用人办理入住手续。（三）物业装饰、装修维护和管理。房屋共用部位的维护管理。---。第二条，物业管理服务标准：依据国家有关标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》服务---。第三条，物业服务费用：自甲方赵德晶办理入住手续之日起，按照其拥有的建筑面积和下述标准交纳物业服务费：（一）收费标准：1、住宅：每月每平方米1.7元（建筑面积）；第（四）项缴费时间：本小区物业服务费按规定实行预收制，甲方赵德晶自房屋交付之日起预交6个月的物业服务费；并在下个收费期开始之日内缴纳另外6个月的物业服务费。第六条，违约责任：（一）乙方银河伟业物业公司未达到管理服务质量约定的目标的，甲方赵德晶有权要求乙方银河伟业物业公司限期改正.（四）甲方赵德晶违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方银河伟业物业公司有权要求甲方赵德晶补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，银河伟业物业公司对赵德晶提供了物业服务。2016年9月3日，赵德晶向银河伟业物业公司缴纳2016年9月1日至2017年2月28日物业费1281.5元。自2017年3月1日起至2019年2月28日止，共计24个月，赵德晶未再支付物业费，按照每月每平方米1.7元，并按照赵德晶房产面积为125.64平方米计算，赵德晶累计欠缴物业费5126.11元。赵德晶拒绝交纳物业费的理由是，银河伟业物业公司的物业服务标准没有达到三星每月每平方米收取1.7元的物业服务费标准，且存众多服务瑕疵，并提供了相关证据。银河伟业物业公司认为每月每平方米收取物业费1.7元，符合济价费字[2012]76号相关规定和双方约定，并提供相关证据证明其物业服务质量达到了约定的服务标准。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。赵德晶系济南市槐荫区兴源佳苑X号楼X单元XXXX室业主，其于2016年9月3日与银河伟业物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然赵德晶主张因银河伟业物业公司存在价格歧视、且服务管理过程中存在安全隐患、小区绿化不及时、乱收费、小区卫生脏乱差、配套设施不全、未公示账目等问题，并提交其他小区物业服务合同、电话录音及小区照片、出警登记表及微信截图、证人证言等相关证据予以证明，银河伟业物业公司在庭审中对赵德晶提交的上述证据进行了质证及抗辩，同时银河伟业物业公司向一审法院提交小区服务照片、工作日志、环境日检表、工程维修派工单、电梯巡视记录本、门岗值班表、消防维护记录、来访电话记录表等证据，来证明其物业服务已按合同约定履行。建办房[2017]75号《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》第一条规定：“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。”且银河伟业物业公司原系二级资质，因此赵德晶依据银河伟业物业公司抗辩其按照三级资质标准收取物业费的没有法律依据，一审法院不予采信。赵德晶作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主不按时交纳物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，赵德晶未交纳自2017年3月1日起至2019年2月28日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），事实清楚，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，赵德晶应向银河伟业物业公司支付物业费。银河伟业物业公司要求赵德晶交纳物业服务费5126.11元，经计算赵德晶实际拖欠银河伟业物业公司2017年3月1日起至2019年2月28日期间24个月的物业服务费，按赵德晶房屋面积125.64平方米、并按每平方米物业服务费为1.7元/月计算，为5126.11元，故银河伟业物业公司诉讼请求赵德晶支付物业服务费5126.11元，证据确实充分，一审法院予以支持。关于银河伟业物业公司主张的违约金，《前期物业服务合同》第六条第（四）项约定：赵德晶违反本协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳相关费用的，银河伟业物业公司有权要求赵德晶补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。对于长期欠费的业主，银河伟业物业公司有权向人民法院起诉。因银河伟业物业公司未提交足够证据证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，且经一审法院查明，银河伟业物业公司对于业主逾期交纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故其该违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵德晶负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实。本院认为，本案系赵德晶与银河伟业物业公司之间的物业服务合同纠纷。赵德晶二审时提交的照片、录音等证据，不足以证实2017年3月1日至2019年2月28日期间，银河伟业物业公司提供物业服务的实际情况，与本案争议事实欠缺关联性，本院不予采信。关于物业服务的星级标准问题，一审法院业已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。上诉人赵德晶的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵德晶负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二〇年五月十四日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜