广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初7541号原告：陆春姣，女，壮族，1980年7月19日出生，住广西壮族自治区阳朔县***********。公民身份号码450************025。被告：佛山盈天医药发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区***********。统一社会信用代码914**********819XH。法定代表人：傅某1。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。原告陆春姣与被告佛山盈天医药发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆春姣、被告委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告40000元购房款；2.本案诉讼费用全部由被告自行承担。事实和理由：原告于2019年9月16日与被告签订《【盈天广场】商品房认购书》，约定原告签订认购书的同时向被告支付定金10000元。当日，原告向被告支付定金10000元，当场签订认购书。双方还约定签订认购书7日内缴清总房款50%作为首期房款，再签订正式购房合同。由于原告的首期房款资金不足，于2019年9月17日再次向被告交纳40000元首期房款，剩余款项回老家筹借。当时资金不足，原告放弃购房，向被告提出要求退还购房款时，被告告知原告，之前所交纳的50000元全部为认购定金，不予退还。原告才发现9月17日交纳的40000元首期房款被被告写成了定金。经双方多次沟通，未果。根据认购书第一条约定，“3、乙方必须在签订此认购书的同时向甲方交付定金人民币壹万元整作为签订商品房买卖合同的担保”，证明认购定金为10000元，双方确认无异。被告将40000元购房款写成定金，系其有意为之。因原告缺乏相关专业知识，一时大意，以致造成错误。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院依法判决。被告辩称：第一，在原告未明确诉由的情况下，法院应依法驳回其返还购房款的诉请。本案中，原告的诉请为请求被告退还其购房款，但其于起诉状中并未明确是基于解除双方认购书需被告退还其购房款，还是基于何种的理由要求被告退还其购房款。故，在原告未明确诉由的情况下，法院应要求原告明确，若原告拒不明确，法院应驳回其诉请。第二，若原告要求解除双方签订的认购书并请求返还其购房款，则其请求解除合同之条件并不成就。合同的解除分为约定解除和法定解除。若原告请求解除双方签订的认购书，则应主张认购书已符合约定解除或法定解除之条件，但至今原告并无在诉状中列明，其请求解除认购书之理由是什么，则被告无法答辩，法院亦应依法驳回其诉请。第三，虽双方签订的认购书所约定的定金为10000元，但此并非双方真实意思表示，双方已用实际行为将定金变更为50000元。由双方所签的认购书及收据等证据，可证实本案的定金应为50000元，理由如下：其一，双方签订的认购书时间为2019年9月16日，并约定首期购房款256086元，需于2019年9月23日前付清。其二，原告首付10000元的支付时间为2019年9月16日，再支付40000元的时间为2019年9月17日，两者支付的时间相差一日。其三，两张收据均列明为定金。其四，涉案商品房销售，其余买受人需付的定金均为50000元，且实践中商品房的买卖并不存在约定定金为10000元这么小金额的行为。因此，依常理，若原告认为第二次所支付的40000元为购房款并非定金，则其第二次付款应按照认购书的约定付清余下首期购房款246086元，并非相差一日后仅付40000元购房款。更为重要的是，原告明知收据列明40000元为定金，其自始未提出异议。事实上，原告先行支付10000元定金，是由于原告缴款时称银行账号存款不足，只能暂付部分定金，余下40000元定金延付所致。第四，即使认定本案定金为10000元，但原告存在严重违约行为，已致被告信赖利益损失，原告应予赔偿。依据认购书第一条第五款之约定，原告应于2019年9月23日前支付首期房款256086元，且签订《商品房买卖合同》，但其并未依约履行，故原告的行为已构成严重违约，应承担违约之责。另据粤高法【2017】191号文第五条之约定“预约合同的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持”。本案所涉商品房总价约50万元，因此，即使认定本案定金为10000元，也不能仅以10000元作为原告赔偿被告损失之限，应增加至50000元作为原告应承担赔偿被告之损失。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信息查询资料，证明原、被告主体资格。2.《【盈天广场】商品房认购书》，证明原告诉请主张的40000元购房款的依据。3.《收据》2份、POS机签购单3份，证明原告支付10000元定金及40000元房款，但原告当时不知道40000元房款在收据中写的是定金。原告多次找被告协商，但均未协商一致。被告在诉讼中举证：1.被告营业执照，证明被告民事主体资格。2.商品房预售许可证，证明涉案物业被告合法进行销售。3.认购书（两份）、民事判决书（两份），证明经佛山市禅城区人民法院作出判决的两案，买受人所缴的定金均为50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据3，本院确认其真实性，但与本案无关。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年9月16日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《【盈天广场】商品房认购书》（NO.0000140），主要约定：一、认购物业情况1、广东省佛山市禅城区****************；2、该物业成交价为496086元；3、乙方须在签订此认购书的同时向甲方交付定金人民币壹万元整作为签订《商品房买卖合同》的担保。5、乙方认购该物业选择的付款方式为按揭贷款。乙方须于2019年9月23日前（即自签订认购书之日起7日内）缴清不低于总房款50%即256086元（含已支付的定金）作为首期房款，并于上述日期前到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件，同时按银行要求交齐办理按揭所需的资料及办妥按揭申请全部手续，按揭发生的一切费用由买受人承担，逾期不办理按揭申请手续的，视乙方放弃认购该物业处理。二、甲乙双方声明共同遵守如下约定：3、乙方应在签订此认购书后7日内，凭此认购书和已付清第一期/首期房款之收据/发票，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件。若乙方逾期7日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，或放弃认购该物业的，均视为乙方违约，此认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，双方同意甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方。4、若因乙方原因致使此《认购书》不能继续履行，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。同日，被告向原告开具《收据》（NO.9150933），确认收取原告支付的涉案房屋定金10000元。次日，被告向原告开具《收据》（NO.9145895），确认收取原告支付的涉案房屋定金40000元。另查明，2017年8月22日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告颁发《广东省佛山市商品房预售许可证》，准予被告预售其开发的佛山市禅城区******的盈天广场项目，预售许可证有效期为2017年8月23日至2020年8月22日。诉讼中，原告陈述：原告支付40000元购房款时，被告没有告知原告该款项是定金，后因原告筹措不到资金支付购房款，则通知被告放弃购房，被告才告知原告该40000元是定金，不予退还。因无法继续履行合同，原告主张解除涉案认购书，同意被告没收10000元定金，被告退还40000元购房款。被告陈述：涉案房屋的定金自始认定系50000元，只是当时原告愿意支付10000元，所以才在认购书中写10000元，双方约定签订认购书后一天原告补交40000元定金，补齐后双方再重新签订认购书，但原告拒不签订。现被告不同意解除涉案认购书，如解除，被告要求原告赔偿相应的损失，即没收原告支付的50000元定金。本院认为，纵观涉案《【盈天广场】商品房认购书》全文，该认购书已具备交易商品房具体信息、交易价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，即原、被告双方就涉案商品房交易事宜已达成具体合意，故其已非买卖双方当事人处于磋商期间的预约合同，而应认定为商品房预售合同，本案应系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《【盈天广场】商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。关于涉案认购书是否解除。依据该认购书的相关约定，原告应于签订认购书后7日内凭相关文件与被告签订《商品房买卖合同》，逾期7日仍未与被告签订《商品房买卖合同》，或放弃认购该物业的，均视为原告违约，认购书自动解除终止，原告无权要求返还定金。现原告至本案诉讼时仍未依约按期签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，且原告在诉讼中明确要求解除认购书，已无认购涉案房屋的意向，故该认购书依约已告解除。关于涉案认购书的定金。根据认购书的约定，原告需向被告支付的定金为10000元。虽被告对40000元款项出具的收据载明的款项性质为定金，但与合同约定不相符，也未经得原告同意，被告亦无证据证明双方对于该认购书项下的定金金额作出变更，故原告于2019年9月17日支付的40000元应为购房款，而非定金。根据认购书的约定，因原告的违约行为致使认购书无法继续履行，原告无权要求返还定金。现原告明确同意被告没收定金10000元，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩认为该10000元定金不能作为原告赔偿损失之限，应增加至50000元，但未能提供明确的证据证明其损失超过该定金数额，故本院对此不予采纳。因此，涉案认购书项下的10000元定金归被告所有，因被告已收取该定金，无需向原告退还。关于40000元购房款，如上所述，原告支付的40000元款项为购房款，不属定金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因认购书已告解除，被告应将已收取的购房款40000元退还给原告。对原告的该项诉请，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陆春姣与被告佛山盈天医药发展有限公司于2019年9月16日签订的《【盈天广场】商品房认购书》已告解除；二、被告佛山盈天医药发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆春姣退还购房款40000元。如被告佛山盈天医药发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取400元，由原告陆春姣负担200元，被告佛山盈天医药发展有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年四月二十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。