四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终1095号 上诉人（原审被告）：邵静林，女，汉族，生于1989年3月4日，住四川省青川县，现住成都市双流区。 委托诉讼代理人：杨均，男，汉族，生于1987年7月1日，住重庆市忠县，现住成都市双流区，与被告系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 上诉人邵静林与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院作出的(2019)川0704民初3551号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵静林及其委托诉讼代理人杨均，被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈南猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邵静林提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下，一审法院认定了（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书，确认了涉案小区业委会的合法性，那么业委会2015年1月8日与新物业公司签订的物业合同就应该生效了，被上诉人从该时间起在小区属于无合同强制服务，没有收取物业费的合法依据。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司答辩称，上诉人提出上诉理由不能成立。2015年因街道办事处做出通知，因涉案小区业委会组建时人员存在问题，不具有合法性。因此其新的物业合同是无效的。另外，被上诉人作为小区唯一物业，在2018年4月30日之前一直在小区进行物业服务，在一审中被上诉人也对物业费用作出减免。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 一审原告四川鑫泰物业服务有限公司提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年6月1日起至2018年4月30日的物业服务费5856元、垃圾清运费210元、违约金303.3元，共计6369.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月4日,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯•国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯•国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作直到2018年4月30日。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯•国际新城B区”28栋1单元24楼1号,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 一审法院认定事实：2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯•国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯•国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米•月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。”。 2014年5月8日，被告购买了位于绵阳市高新区，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为126.47㎡，2014年11月27日被告入住该房屋。 原告举出照片打印件4张、催收照片打印件1张，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告多次催收物业费的事实。原告当庭陈述按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费无异议，当庭陈述未看到催收通知以及接到催收物业费的电话。 庭审中，被告邵静林举出以下证据：1、业委会成立、备案相关资料、物业服务合同复印件一份、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书，拟证明小区小区业委会于合法成立，并与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业合同，因此与原告的前期物业合同应当终止。原告质证意见认为备案登记表无法证明案涉小区成立的业委会合法，达不到被告的证明目的，物业服务合同不具有合法性和关联性，签了合同也未实际履行，判决书与本案无关；2、2016年业委会通知一份、2015年8月19日请退函一份、照片打印件4张，拟证明2015年业委会与新物业公司要求原告退场，原告拒不退场，强行提供服务。原告质证意见认为与事实相悖，照片达不到被告的证明目的，没有关联性。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系高层，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米•月，但是在本案中放弃部分诉讼请求，均按照1.2元／平方米•月收取，被告拖欠物业管理费时间系2015年6月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为126.47㎡×35个月×1.2／平方米•月=5311.74元，垃圾清运费34个月×6元／月／户=210元，共计5521.74元，且原告当庭陈述放弃对违约金的主张。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯•国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、照片打印件、备案登记、与成都亿新物业服务有限公司签订的物业服务合同、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为，四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯•国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯•国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯•国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，一审法院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下：关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。本院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费126.47㎡×34个月×1.2／平方米•月=5311.74元，一审法院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告当庭表示对支付垃圾清运费无异议，故对原告要求被告支付从2015年6月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，一审法院予以支持，计为210元（6元/户/月×35月）。上述两项费用共计5521.74元，一审法院予以支持。 综上，判决如下：一、被告邵静林于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2015年6月1日起至2018年4月30日止的物业管理费5311.74元、垃圾清运费210元，合计5521.74元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告邵静林承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 二审查明事实与一审查明事实一致。 在二审审理期间，上诉人邵静林提交房权证复印件一份，证明该属邵静林与杨均共同共有，被上诉人只向邵静林诉请物业费不合法。 被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司质证称，被上诉人是按照前期购房中登记的购买为邵静林来起诉的，其房权证是事后取得。同时，该案诉请物业服务费，其共有人为夫妻，不影响本案诉讼判决。上诉人支付物业费后可与其共有人各自分担。 本院认为，本案二审的焦点问题在于，被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司向上诉人邵静林追索物业服务费的合法性。本院经审查，案涉小区开发单位四川龙都实业有限公司与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯•国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯•国际新城B区全体业主均具有约束力。被上诉人据此在案涉小区提供物业服务至2018年4月30日，上诉人邵静林作为业主应当支付合同约定的物业服务费。上诉人提出小区在2013年成立业委会，并在2015月1月8日与案外物业公司签订新的物业合同，与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的物业合同已终止，不应再向其支付物业费。本院经审查，双方对2013年成立的业委会的合法性存在争议，且从被上诉人提交生效判决可以看出，该2013年成立的业委会经（2016）川07行终140号行政判决书予以撤销。同时双方均认可仅有被上诉人在案涉小区提供物业服务至2018年4月30日的事实。因此，上诉人的上诉理由不能成立。 关于上诉人二审中提交的新证据，本院认为并不影响本案的实体处理，上诉人及其共有人均有支付物业费的义务，上诉人在支付该物业费后可另行主张与共有人进行分担。 综上所述，上诉人邵静林所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邵静林负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年五月二十五日 书记员 刘 骏