重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1217号上诉人（原审被告）：杨建，男，1954年1月21日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：重庆亚太商谷物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路1号负二层B2-8号，统一社会信用代码9150010866088960XX。法定代表人：张琰，总经理。委托诉讼代理人：胡羽平，女，该公司职工。上诉人杨建因与被上诉人重庆亚太商谷物业管理有限公司（以下简称亚太物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初16921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨建，被上诉人亚太物业的委托诉讼代理人胡羽平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨建上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人2010年入住后仅有近3年才未缴物管费，未缴物业服务费的原因在于：1.住房旁的阴井长期堵塞漏水，致家中潮湿，反复向亚太物业反映未得根治；2.2016年小偷翻入家中偷走上诉人手机，向亚太物业反映后，亚太物业的态度令人心寒。事后才在上诉人要求下加装防护栏；3.亚太物业对破坏小区绿化、占用消防通道等行为未积极制止，存在服务瑕疵。故亚太物业存在过错，亚太物业应自行承担一半或免收半年物业服务费。亚太物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的所有上诉请求。事实和理由：1.上诉人所列的漏水问题，涉及的是商品房买卖关系，系基础建设质量问题，物业也多次联系地产方协助上诉人修复，物业也三次对房屋防水层进行了简单修复，尽到了管理责任，相关证据已经在一审时提交。2.上诉人被盗后，物业也经上诉人要求修建了安全防护栏，且被盗与物业服务并无直接因果关系，而是业主居住一楼且房屋基础建设方便小偷进入，物业在管理上并无任何瑕疵。3.上诉人称绿地被其他业主破坏而物业不制止不属实，现被上诉人提供两张照片证明，其多次对绿地进行修复。上诉人称其他业主在消防通道上经营机麻物业不制止并非事实，现被上诉人提供三张照片证明已方观点。上诉人称洗车商铺利用业主公摊水进行经营并非事实，洗车商家是自己支付水费，并未用业主的公摊水费，现被上诉人提供三张收据证明。上诉人称物业未进行公区收入公示，因该小区未成立业委会，所以由物业代管，待该小区业委会成立后移交，被上诉人并非乱动用公区收入。上诉人并未提供任何证据证明物业未尽到相应的管理义务，但是上诉人一直未履行物业管理费缴纳义务，已违反了前期物业服务合同约定，同时侵害了其他业主的利益。亚太物业向一审法院起诉请求：被告支付2016年6月1日起至2019年4月30的物业服务费3033.61元并支付滞纳金（滞纳金按照每月欠费金额从次月1日按每日千分之三计算至本金付清时止）。一审法院认定事实：原告系具有相关物业服务资质的公司。2009年3月10日，原告与重庆渝能顺驰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对亚太商谷小区提供前期物业服务，物业服务收费为“包干制”方式，物业服务费用按照建筑面积计算，住宅按照1.50元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在10日前履行交纳义务。合同期限为3年，自2009年3月10日至2012年3月9日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。若违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物管公司支付违约金。该合同于2009年3月16日在重庆经济技术开发区土地房屋管理局备案（备[2009]第001号备案证明），物业服务收费标准于2010年11月4日在重庆市物价局备案。合同签订后，原告一直向亚太商谷小区提供物业服务至今。一审另查明，被告2009年5月13日向重庆与能顺驰房地产开发有限公司购买了重庆市南岸区铜元局街道亚太路某号房屋，系该房屋业主，建筑面积57.79平方米，2010年9月26日接房并签署《承诺书》。2016年6月1日起至2019年4月30日期间，被告应当缴纳的物业服务费为3033.61元（1.5元/平方米/月×57.79平方米×35个月）。经原告多次催收未果，原告故以上述请求诉至一审法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆渝能顺驰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订，符合相关法律规定，合同内容不违反法律的强制性规定，该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为该小区的业主应按约履行缴纳物业服务费的义务。原告在合同到期后继续提供物业服务，被告接受了原告的服务，应当支付相应对价。故对原告请求的要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持，按实际计算所得，原告主张3033.61元不违反法律规定，予以确认。被告辩称房屋墙面浸水，家里曾经被盗，系另一法律关系，本案不作处理。关于滞纳金，本质为违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于合同约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，酌情决定按年利率24%为标准计算违约金，从欠费次月的1日计算至本金付清时止。对于被告辩称的房屋浸水，质量有瑕疵等问题，此与本案不属同一法律关系，被告的损失可通过另案解决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告杨建于本判决生效之日起十日内支付原告2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费3033.61元及违约金（违约金自各项欠费次月1日起，以拖欠的物业服务费为基数，按年利率24%计算至本金付清之日止）；二、驳回原告重庆亚太商谷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨建负担（原告重庆亚太商谷物业管理有限公司已垫付，被告杨建在履行上述支付义务时迳付原告）。”本院二审审理期间，亚太物业针对杨建上诉理由第3点提及的物业服务不到位问题，举示了小区照片5张，缴费依据三张。杨建质证认为，照片不能反映客观事实，绿地虽曾栽种，但破坏绿地并未制止住，消防通道至今仍摆有麻将机，不清楚洗车铺的水费情况，但洗车声音太大扰民。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案所涉《前期物业服务合同》合法有效，亚太物业和杨建均应受其约束。《前期物业服务合同》到期后亚太物业继续提供物业服务，杨建接受了服务，《前期物业服务合同》自动延续。根据《前期物业服务合同》，亚太物业有提供约定标准的物业服务的义务，杨建有缴纳物业服务费的义务。本案中杨建主张亚太物业提供物业时有过错，应当减免物业服务费；亚太物业主张其已按约提供服务。综合双方陈述及各自提交的证据，亚太物业提供的物业服务并无重大瑕疵和明显违约行为，本院对杨建关于减免物业服务费的意见不予采纳。应当指出，物业服务公司为业主提供物业服务是长期的过程，亚太物业应更加积极听取业主意见，提高物业服务质量，加大制止损害公共利益的力度，维护业主利益，营造安全、洁净、友好、祥和的社区环境。综上，上诉人杨建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨建负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年五月九日书记员  梁诗玉