贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终558号上诉人（一审原告）：尹华祥，男，侗族，1991年5月17日出生，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：代琪，女，汉族，1993年2月9日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路46号（利保商住楼）。法定代表人：姜兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人尹华祥、代琪因与被上诉人凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：“利保房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹华祥、代琪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、依法改判被上诉人退还上诉人已付款118558元及利息21620元（利息按年利率4.75%支付从2015年12月7日起暂计至2019年2月7日，利随本清），共计140178元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人购买的2-282号商铺实际是返租给被上诉人利保房产公司，与案外人黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称“世恒公司”）签订的合同系被上诉人为规避法律风险诱使上诉人签订的。二、被上诉人承诺给上诉人贷款失信，上诉人有权利解除《商品房买卖合同》。2015年12月7日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同签订后，上诉人严格按照合同约定，于当日向被上诉人支付了购房首付款、公益金等共计94068元，并向被上诉人提供了办理按揭手续所需的相关资料。但被上诉人在收到上诉人购房款和按揭贷款的全部资料后却不履行合同义务，没有给上诉人办理按揭贷款。上诉人认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《合同法》第九十四条第四款之规定，上诉人依法享有合同解除权。同时，上诉人有权要求被上诉人返还已付款项并进行赔偿。三、被上诉人诱导上诉人签订《商铺委托经营管理协议》，被上诉人在该商铺订购协议中明确要求“买房必须把此商铺租给卖方10年，前两年租金从总价中扣除”。因法律明确规定禁止房开销售返租等行为，被上诉人为规避法律风险，在与上诉人签订合同过程中欺骗上诉人，声称世恒公司与其是同一家公司，诱导上诉人与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》，否则上诉人根本不可能和一个毫不相干，注册资金仅有一百万元且新成立的公司签订合同。四、根据购房合同第二十六条规定，销售与广告宣传资料对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。买方有权要求解除合同。被上诉人存在虚假宣传，利用虚假广告诱使上诉人购买一个无法独立使用，甚至不能进行区分的商铺；同时未按照合同约定对涉案商铺进行资金投入，引入各大品牌商家入驻；更未按照合同约定每年支付上诉人房款总价8%的租金，致使上诉人购买商铺的主要目的无法实现。被上诉人在销售房屋时，没有告知买受人涉案商铺是无法进行分割并独立使用的格子铺，相反的在推销过程中大肆宣传商铺投资零风险，同时承诺会引入各大品牌入驻，并且会按照合同总价款的8%进行返租。但实际上，被上诉人不仅没有对商铺进行资金投入，购买的商铺还是一个不能进行区分的房屋，上诉人现在都无法确认商铺的具体位置。最主要的是，房开不仅没有按照合同约定每年返还租金，还欺骗上诉人与世恒公司签订委托经营管理合同，恶意逃避应付上诉人的租金。被上诉人存在欺骗、误导行为，致使买受人基于错误判断作出购买商铺的行为，严重侵害消费者的合法权益。上诉人认为，被上诉人的违约行为已造成上诉人合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条之规定，上诉人有权要求解除合同，被上诉人应退回上诉人已付的全部款项并承担违约责任。五、一审法院适用法律不当，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》并非双方基于平等、诚实的基础上依法成立的合同，被上诉人在与上诉人签订合同之前，与案外人世恒公司等恶意串通、巧立名目，套取上诉人的房款，还要求上诉人支付了所谓的“公益金”，严重侵犯上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及与世恒公司签订的《商铺委托管理合同》无效，上诉人有权请求被上诉人退房并赔偿损失。综上，请求二审法院维护法律的尊严和社会公平、保护受害者，为上诉人主持公道，让被上诉人归还已付全部房款，并承担违约责任。被上诉人利保房产公司二审辩称，一、答辩人于2016年12月7日完成上诉人所购房屋的初始登记，上诉人未能办理按揭贷款是上诉人自己未办理产权转移登记。上诉人未按照合同约定到答辩人处领取办理产权转移登记所需的房权证、发票，将房屋产权转移登记至其名下，导致上诉人未能办理按揭贷款。上诉人主张解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”之规定。另外，富丽园商住楼1栋同期其他购房人均办理了按揭贷款，这也证实上诉人未获得按揭贷款的原因不在答辩人。二、上诉人主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有合同根据。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条明确规定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另协商，并签订补充协议…”。根据前述约定，假设本案中是因为答辩人原因导致上诉人未能获得贷款，双方签订的《商品房买卖合同》也应继续履行，付款方式由双方协商。三、《富丽园大厦商业运营管理合同》是答辩人与世恒公司签订的委托合同，答辩人与业主一样，将名下的商铺(第三层一整层）委托世恒公司经营管理，至今世恒公司也未向答辩人支付过任何租金，上诉人称答辩人与世恒公司恶意串通与事实不符。四、上诉人称其合同目的不能实现，要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。上诉人与答辩人之间是商品房买卖关系，答辩人已向上诉人交付了经验收合格的商品房，其合同目的已经实现。其未收到租金，是其与世恒公司签订的《商铺委托经营管理合同》的目的不能实现，其不能以此为由要求解除《商品房买卖合同》。五、公益金不是答辩人收取，且公益金不属于本案商品房买卖合同纠纷的审理范围。公益金系负责运营的黔东南州世恒商业运营管理有限公司通过其关联公司黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业收取，黔东南州世恒商业运营管理有限公司及黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业股东因收取公益金的问题涉嫌诈骗罪，已被公安机关刑事立案侦查。答辩人没有收到上诉人交纳的公益金。因此，公益金不属于本案的审理范围，这已被人民法院生效的判决书确认。六、上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使期限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，《商品房买卖合同》是2015年12月7日签订，假设存在上诉人主张解除合同的情形，其于2019年2月起诉要求解除《商品房买卖合同》时已超过解除权的法定行使期间。七、答辩人已尽到了企业的社会责任。在实体店总体经营困难的情况下，为了使业主的资产保值增值，答辩人与90%以上购铺业主于2019年7月签订了合同，由答辩人承租购铺业主的商铺6年，保障业主合同期内的收益，这已尽到了企业的社会责任，现仅有几户业主仍在诉讼。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回其上诉请求。尹华祥、代琪一审起诉请求：1、请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决被告退还原告已付款118558元及利息17833元（按银行同期贷款利率4.75%支付，2015年12月7日暂计至2019年2月7日共计38个月，利随本清），以上共计136391元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，（合同编号：2015011850），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼1栋2层2-282号，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为10.71㎡，套内建筑面积为5.13平方米,房屋价款214438元，被告在2015年6月30日前向原告交付该商品房，合同明确了双方权利义务等。2015年12月7日原告交付了购铺首付款107438元，购铺预告登记款1120元，购铺公益金10000元，共计118558元。凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，原告按揭贷款至今未办理。原告于2019年2月19日向该院提起诉讼，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已交纳的付款及利息，经该院审理后主持调解被告不同意调解。庭审结束后，原告尹华祥、代琪向该院提出申请，请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，该院予以确认。关于原告以因被告原因至今未能办理按揭贷款为由，要求解除商品房买卖合同的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。本案中被告已办理涉案商品房产权初始登记，于2015年7月10日在黔东南日报刊登《交房公告》，已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，被告未办理按揭贷款不能完全归责于被告的原因，且原告未办理涉案商品房按揭贷款不属于解除合同的事由，原告诉讼理由不能成立，该院不予采纳。关于原告要求被告退回购买商铺金额136391元的问题。结合本案来看，该款项的退还，系建立在涉案商品房预售合同解除的基础上，但在涉案合同未达到解除条件及原告逾期行使解除权的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，该院不予支持。庭审结束后，原告尹华祥、代琪向该院提出申请请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据，因该申请在该院指定举证期满后提出该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告尹华祥、代琪的诉讼请求。案件受理费已减半收取1514元，由原告尹华祥、代琪负担。本院二审期间，上诉人尹华祥、代琪虽然提交了下列新证据材料：1、《授权书》，拟证明开发商营运商于2011年3月10日已签订合同。2、《广告单》，拟证明上诉人看到广告才买的商铺。但经本院审查与本案无关联性或对案件处理无实质影响，本院不再组织双方质证。被上诉人利保房产公司二审未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的一致。本案争议焦点为：1、尹华祥、代琪是否享有合同解除权？2、利保房产公司是否应当返还尹华祥、代琪已付购房款及利息？本院认为：关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除方式有约定解除和法定解除两种。从合同约定解除权来看，尹华祥、代琪与利保房产公司签订的《商品房买卖合同》第八条第三项约定：“因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”按合同约定，利保房产公司仅负责收取尹华祥、代琪的贷款资料，具体贷款事宜还需尹华祥、代琪本人亲自办理，是否能够办理贷款由银行审批，与尹华祥、代琪征信、资产情况等息息相关，尹华祥、代琪认为其不能获得贷款系利保房产公司所致，但未能提供证据证明，且与尹华祥、代琪同期购买商铺的其他买受人均能办理贷款，故对尹华祥、代琪称系利保房产公司不履行合同义务导致其不能获得贷款有权解除合同的意见，本院不予采纳。按照合同约定，即使是利保房产公司原因导致尹华祥、代琪未能贷款，双方选择的也是协商后继续履行合同，而不是解除合同。从合同的法定解除方式来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条均有规定，但这些规定均建立在利保房产公司违约或违法的基础上，尹华祥、代琪才享有解除权，如前分析，导致尹华祥、代琪不能获得贷款的原因并不是利保房产公司，且尹华祥、代琪辩称利保房产公司在与其签订商品房买卖合同时存在欺诈行为，但未提供证据加以证明，因此，尹华祥、代琪主张解除与利保房产公司签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。从除斥期间角度来看，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”尹华祥、代琪在2015年12月7日签订合同时，即将贷款材料交给利保房产公司，但一直未办理贷款，其应当及时行使解除权，尹华祥、代琪在2019年2月才通过向一审法院提起诉讼的形式行使解除权显然超过法定期间，解除权消灭，对其解除合同的请求亦不应予以支持。关于焦点二，尹华祥、代琪的该项请求系建立在解除合同的基础上产生，因其解除合同的诉请被驳回，故其该项请求应一并予以驳回。至于尹华祥、代琪上诉称公益金应当由利保房产公司退回的上诉理由，本院认为，《商品房买卖合同》中未约定公益金，故公益金不属于本案商品房预售合同纠纷的审理范围，本院不予处理。综上所述，尹华祥、代琪的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3104元，由上诉人尹华祥、代琪负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年五月二十七日法官助理罗维书记员杨正英