抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0411民初10号 原告：刘国友，男，1954年8月18日出生，回族，住抚顺市顺城区。 原告：杨占荣，女，1953年12月3日出生，回族，住抚顺市顺城区。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：杨洪山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 原告刘国友、杨占荣与被告抚顺德创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘国友、杨占荣，被告抚顺德创置业有限公司的委托诉讼代理人于岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国友、杨占荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿我二人逾期办证违约金44160元（自2015年6月30日至2019年4月23日，每天32元×30天×46个月计算）；2.判令被告按照总房款（321573元）日万分之一标准赔偿我经济损失；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：我二人于2012年10月31日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房。我二人付款方式为全款，被告于2014年6月30日交房。按合同约定，被告应于2015年6月30日前办理房屋所有权证，但其至今未予办理。被告的违约行为影响我二人以房屋抵押贷款进行经营活动；同时影响我二人商品房交易，造成房屋贬值。为维护我的合法权益，请求法院支持我的诉讼请求。 被告抚顺德创置业有限公司辩称，原告的第一项和第二项诉求是重复的。一、对原告主张违约金计算起始日期有异议，应为2016年10月25日。《民法总则》关于诉讼时效的规定为3年。根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金按日计算。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。结合《理解与适用》第331页条文理解部分：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益”。本案中，原告于2019年10月24日向法院提起诉讼，2016年10月25日至2019年10月24日期间的违约行为尚在诉讼时效之内，故2016年10月25日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超出诉讼时效。二、对违约金计算截止日期有异议，应为2018年11月30日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《商品房买卖合同》第十五条约定：“…房屋所有权登记…由买受人负责办理”。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商只有协助配合义务。根据办理房产证的相关流程，开发商需办理大产权证，即商品房初始登记。故我公司违约金的截止日期应为2018年11月30日。在该日期之后原告未能办理房产证的原因并不在我公司，我公司不应向原告给付违约金。三、原告无实际损失，违约金主张过高。我公司已按约交付案涉房屋，原告一直占有、使用，已实现了房屋的使用价值。我公司并未对原告的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金虽兼具补偿性与惩罚性双重价值属性，但应以补偿性为主。若按《商品房买卖合同》约定的违约金标准，即使按开始日期为2016年10月25日，截止日期为2018年11月30日计算，违约金的数额也已达到24664.65元。现原告并未提供证据证明我公司逾期取得大产权证给其造成了实际损失，因此原告主张的违约金数额明显过高。我公司涉及到的同本案类似的案件多达2000余起，金额约人民币3000多万元，本项目政府尚欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难。如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，会导致我公司经营不善，甚至破产。请法院予以酌情调整违约金。综上所述，请求法院依法调整过高的违约金，给予我公司公正的判决。 本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2012年10月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HS201210891）。合同约定：二原告购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，该房屋建筑面积88.98平方米，单价每平米3613.99元，总价款321573元。付款方式为买受人于2012年10月29日前付清全部房款，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同买受人处有刘国友、杨占荣签字并捺印，出卖人处加盖被告商品房销售合同专用章，法定代表人、委托代理人处加盖王晓光印章。合同签订后，二原告按照约定将全部购房款支付给被告，被告于2012年12月30日向原告开具了销售不动产统一发票。2014年6月30日，被告向二原告交付房屋，二原告居住使用至今。2018年11月30日，被告办理了商品房初始登记。2019年4月23日二原告取得该房屋不动产权属证书，后于2019年10月24日来院起诉，因其不同意调解，故双方未达成调解协议。 本院确认的上述事实有二原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、销售不动产统一发票，被告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证书及原、被告开庭、陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原告与被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该合同合法有效。原告全额交纳购房款后，被告负有按合同约定交付房屋及配合原告办理房屋产权手续的义务。被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，即未能自房屋交付之日起365日具备办理房屋权属登记条件，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案，双方对于合同中约定违约金按日计算及计算标准均无异议，双方争议主要焦点为违约金计算的起止时间及违约金是否过高。原告主张自2015年6月30日起计算至2019年4月23日，被告辩称原告于2019年10月24日起诉，故2015年7月1日至2016年10月24日期间的违约金已过3年诉讼时效。本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故本院对被告该辩称理由予以采信，确定违约金的起算点为2016年10月24日。被告于2018年11月30日办理商品房初始登记，被告在此时完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案，使房屋具备办理权属登记条件的义务，且原告已于2019年4月23日办理了不动产权登记。被告作为违约方主张减少违约金应当承担举证证明的责任，现被告未能提供证据证明其主张，本院以原告的实际损失为基础，综合商品房买卖合同的实际履行情况，确定计算违约金的截止日期为2018年11月30日。综上，被告应当给付原告自2016年10月24日起至2018年11月30日止，以321573元为基数，按照日万分之一标准计算的违约金24576元。原告已于2019年4月23日取得房屋权属证书，且在第一项诉求中已明确违约金计算的截止时间，其第二项诉求与第一项诉求属重复诉求，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘国友、杨占荣延迟办理房屋产权证违约金24576元。 二、驳回原告刘国友、杨占荣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费906元，由原告刘国友、杨占荣共同承担399元，被告抚顺德创置业有限公司承担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  金 铃 人民陪审员  尹延萍 人民陪审员  卢 伟 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  宋林琳