辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民再7号再审申请人：牛奎明，男，1958年11月21日出生，汉族，个体工商户，住北镇市。委托诉讼代理人：顾晓丽，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被申请人（原审原告）：锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司，住所地锦州市凌河区和平路四段18号。法定代表人：韩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓旭、刘春玲，辽宁戎达律师事务所律师。被申请人（原审被告）：北镇市德宏房地产开发有限公司，住所地北镇市南关社区原一建公司院内。负责人：于志伟。委托诉讼代理人：薛晶，辽宁锦尚律师事务所律师。被申请人（原审被告）：于志伟，男，1968年6月30日出生，满族，无职业，住北镇市。委托诉讼代理人：薛晶，辽宁锦尚律师事务所律师。被申请人（原审被告）：葛铁菊，女，1970年3月22日出生，汉族，无职业，住北镇市。委托诉讼代理人：薛晶，辽宁锦尚律师事务所律师。再审申请人牛奎明因与被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司、北镇市德宏房地产开发有限公司、于志伟、葛铁菊借款合同纠纷一案，不服本院（2016）辽0703民初1170号民事判决书，向锦州市凌河区人民法院申请再审。锦州市凌河区人民法院于2019年11月27日作出（2019）辽0703民监15号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人牛奎明的委托诉讼代理人顾晓丽、被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司的委托诉讼代理人刘晓旭、刘春玲以及北镇市德宏房地产开发有限公司、于志伟、葛铁菊的共同委托诉讼代理人薛晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛奎明申请再审称，一、撤销（2016）辽0703民初1170号民事判决书第二项：于志伟、葛铁菊偿还锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司借款本金及利息，如未履行，在债务范围内，锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司以北镇市德宏房地产开发有限公司抵押的坐落于鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号范围及土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿权。二、再审申请人回迁的坐落在北镇市原世康医院楼下东数第2、3个开间，面积172.8平方米归牛奎明光所有。事实与理由：2016年12月9日凌河区法院作出（2016）辽0703民初字第1170号民事判决书，判决于志伟、葛铁菊于本判决生效后10日内偿还锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司借款本金8000000元，利息2714667元。并支付2016年8月21日始至借款付清之日止以年利率24%计算的利息；二、如于志伟、葛铁菊未履行本判决第一项的债务，在本判决第一项确定的债务范围内，锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司以北镇市德宏房地产开发有限公司抵押的坐落在鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号、辽房权证北镇市字第××号房屋及北镇街道办事处南关社区的北镇国有（2012）字（108）号土地折价或者以拍卖变卖该房屋的价款优先受偿；三、驳回原告锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司其他诉讼请求。被告北镇市徳宏房地产开发有限公司对案件受理费承担连带责任。锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司依据该生效判决书，于2017年3月14日向凌河区法院申请执行。2017年8月10作出（2017）辽0703执161号执行裁定书，查封了坐落于鸿德阳光家园2号楼5、6单元17-24号房屋。2017年8月14日，申请人向贵院提出执行异议申请。2017年11月10日，凌河法院作出（2017）辽0703执异37号执行裁定书，该裁定书载明：“案外人（即本案申请人）没有证据证明北镇市人民法院判决被执行人北镇市德宏房地产开发有限公司向其交付的房屋与锦州市凌河区人民法院依据（2017）辽0703执161号执行裁定书查封的房屋相一致，且北镇市房产管理处的情况说明载明，被查封房屋的产权人为北镇市德宏房地产开发有限公司，故对案外人（本案申请人）的异议申请不予支持”，裁定驳回申请人的异议请求。于是申请人提出案外人执行异议之诉，凌河区人民法院作出（2017）辽0703民初2297号民事判决书，认为凌河区人民法院执行标的与申请人现在使用的房屋为同一标的。也就是说申请人回迁的楼房被德宏房地产开发公司办理了房照并为其债务向锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司提供抵押的17-24号门市楼之一是申请人的。理由是再审申请人与北镇市徳宏房地产开发有限公司于2011年4月17日签订了《床单厂门市楼拆迁补偿安置协议书》，协议约定：再审申请人将坐落在北宁市广宁镇南关床单厂门市楼，与被告徳宏开发公司进行产权调换，回迁原世康医院楼下东数第二、三个开间，层数为一、二层。开发公司应于2012年5月1日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给申请人。由于开发公司没有按照约定履行回迁义务，申请人在北镇市法院起诉开发公司，于2016年8月30日北镇市法院作出（2016）辽0782民初1282号民事判决书。判决结果：一、申请人与被告德宏开发公司于2011年4月17日签订的《床单厂门市楼拆迁补偿安置协议书》合法有效；二、德宏开发公司于本判决生效后10日内向申请人交付位于原世康医院楼下东数第二、三个开间，层数为一、二层门市楼。判决生效后，原告申请执行，北镇市人民法院已将该户门市楼交付申请执行人即再审申请人。申请人认为回迁安置协议对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定，申请人享有的债权为特种债权并享有物权优先的效力。申请人与开发公司签订的是产权调换合同，回迁的楼房是原告家所有产权房屋互换得来的，申请人已经在使用该楼房，故回迁的门市楼房属于申请人所有。开发公司对不属于其的房屋办理了产权证，并用此房为其债务提供抵押担保，违反了法律规定。故请求法院判决坐落在北镇市原世康医院楼下东数第二、三个开间，层数为一、二层门市楼归原告所有（北镇市鸿德阳，撤销在该楼房上的抵押登记。并根据民诉法解释第423条规定，撤销(2016)辽0703民初字第1170号民事判决书中第二项的优先受偿权，故依法申请再审。锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司辩称，针对再审申请人的请求及依据的事实理由，提出以下观点：二项请求均不能成立，请法院驳回再审申请人的申请。关于申请人主张撤销凌河法院判决书的第二项，不能成立。理由是德宏公司提供担保的抵押物是土地及地上的房屋，地上的房屋涉及到8个开间，面积一共是815.1平方米，本案当中再审申请人现在所占有的是5个开间，按照回迁协议的面积是337.7平方米，所以至少有3个开间和本案的申请人是没有关系的，再审申请人要求所有的抵押标的全部撤销没有这个权利。本案中申请人的所谓的拆迁安置权不具有合法性，无法抵抗公司的抵押权，再审申请人要求确认案涉的5个开间的所有权归再审申请人，不能成立，本案是再审的案子，是关于贷款合同的一个再审，再审申请人在此外重新提出确权的请求，不符合规定。北镇市德宏房地产开发有限公司、于志伟、葛铁菊辩称，一、我们认可与瑞银公司签订的借款和抵押合同，认为瑞银公司对抵押物享有优先受偿权；二、对于再审申请人提出的房屋所有权的问题，我们开发公司认可与再审申请人的安置协议是真实的，但是并不代表对抵押的房产就应该由再审申请人享有。理由是在签订安置补充协议的时候，德宏公司所开发置换的房产并没有开工建设，所以置换的抵押物当时是不存在的，在完工以后，没有与安置补充协议中所约定相一致的房屋。并且再审申请人与开发公司商量如何处理安置协议书中写明的置换房屋问题。金光、于占池两个人提出因为后期所建的房屋是一二层，实际的使用面积过小，不具有使用价值，所以不同意置换，要求现金补偿。另外两户，因后期所建的房屋超过原面积，故不同意将超出面积补缴差额，提出不要求产权置换，最后也没有进行产权置换。在此情况之下，我们才将房产抵押给瑞银公司，虽然我们与再审申请人签订了协议，但是没有安置协议书中所约定的房屋，安置协议书中载明的房屋不存在，并且安置协议书中所安置的房屋与瑞银公司抵押的房屋并不能证明是相一致的。所以我们认为，再审申请人的安置协议不能对抗瑞银公司的抵押担保。锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司向原审法院起诉请求：1.判令三被告偿还借款本金800万元，利息271.8万元（截止2016年8月20日），并按合同约定支付至全部债务清偿完毕之日止的利息。2.判令原告在上述债权范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权。3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人提交的证据：证据1、北镇法院作出（2016）辽0782民初1282号判决书，证明（1）再审申请人与北镇市德宏房地产开发公有限公司存在拆迁与被拆迁的关系。（2）再审申请人与德宏开发公司产权调换被安置在原世康医院的楼下东数第二、三个开间。（3）德宏公司拒不履行回迁义务，北镇法院判决开发公司向再审申请人交付回迁楼房。（4）回迁楼房属于再审申请人，并归其所有。证据2、北镇法院作出（2018）辽0728民初874号民事判决书、锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终468号民事判决书。证明两级法院均驳回瑞银公司的第三人撤销之诉的诉讼请求。证据3、北镇法院（2017）辽0782执字6号协助执行通知书、凌河法院（2016）辽0703民初1170号民事判决书。证明再审申请人已经申请北镇法院强制执行德宏公司拒不交付房屋的义务，法院强制将世康医院楼下东数第二、三个开间的房屋交付给了申请执行人。1170号判决书证明：2012年11月6日开发公司办理了本案争议房屋的产权证，产权证号为00082751，位置是德鸿阳光家园2号楼5.6单位17-24号房屋，这里包含本案再审申请人回迁的房屋。2014年3月18日于志伟、葛铁菊向贷款公司贷款8000000元贷款，开发公司用房产证提供抵押担保，2017年3月14日瑞银公司对1170号判决申请强制执行，于是凌河法院作出（2017）辽0703执161号查封财产拍卖通知书，此时我们才知道1170号判决的存在。证据4、凌河法院作出的（2017）辽0703执异37号裁定书、（2017）辽0703民初2297号民事判决书、锦州市中级人民法院作出（2018）辽07民终977号民事判决书。证明已判决不得执行再审申请人已经被北镇法院执行安置回迁的原世康医院东数第二、三个开间的房屋，凌河法院执行的标的与再审申请人现在使用的房屋为同一标的。判决认定在北镇法院及凌河区法院的生效判决未被调整之前，申请人主张争议的房屋归其所有及撤销在该房屋上的抵押登记请求不予支持。所以才引起了本案再审申请人对本案的再审。再审申请人提交的上述证据均为已生效法律文书，故本院对上述证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对再审争议的事实认定如下：2011年4月17日，再审申请人牛奎明与被申请人北镇市德宏房地产开发有限公司签订《床单厂门市楼拆迁补偿安置协议书》，将再审申请人原有坐落在北宁市广宁镇南关床单厂门市楼产权调换至原世康医院楼下东数第二、三个开间。北镇市德宏房地产开发有限公司未按协议内容回迁，再审申请人牛奎明诉至北镇市人民法院。该院审理后，于2016年8月30日作出（2016）辽0782民初1282号民事判决，判决结果为：“一、原告牛奎明与被告北镇市德宏房地产开发有限公司于2011年4月17日签订的《床单厂门市楼拆迁补偿安置协议书》合法有效；二、被告北镇市德宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告牛奎明交付位于原世康医院楼下东数第二、三个开间（现北镇市阳光家园小区与中百福第商厦之间的消防通道向西数第二、三个开间）、面积为172.8㎡、所在层数为一、二层门市楼。”该判决已经发生法律效力，且已经北镇市人民法院执行，将房屋交付再审申请人牛奎明，现房屋由牛奎明占有、使用。2012年11月6日北镇市德宏房地产开发有限公司对鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号进行初始登记，产权登记在其公司名下。2014年3月18日，被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司（贷款人）与被申请人于志伟（借款人）、被申请人北镇市德宏房地产开发有限公司（担保人）分别签订《借款合同》及《抵押合同》各一份。《借款合同》约定：借款金额人民币800万元，借款期限一年（即2014年3月18日至2015年3月17日），月利率为25‰，借款人采取分期提款的方式提款，一次性还款的方式还款。北镇市德宏房地产开发有限公司提供土地、房屋作为担保。《抵押合同》约定：以被告北镇市德宏房地产开发有限公司所有的坐落于鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号、辽房权证北镇市字第××号房屋及北镇街道办事处南关社区的北镇国有（2012）字（第108号）土地为借款及利息提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记。合同签订后，锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司向于志伟发放借款，因于志伟未履行还款义务，锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司将于志伟、葛铁菊、北镇市德宏房地产开发有限公司诉至本院。本院审理后，作出（2016）辽0703民初1170号判决，内容为：一、于志伟、葛铁菊于本判决生效后10日内偿还锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司借款本金8000000元、利息2714667元。并支付2016年8月21日始至借款付清之日止以年利率24%计算的计息。二、如于志伟、葛铁菊未履行本判决第一项债务，在本判决第一项确定的债务范围内，锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司以北镇市德宏房地产开发有限公司抵押的坐落于鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号、辽房权证北镇市字第××号房屋及北镇街道办事处南关社区的北镇国有（2012）字（第108号）土地折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。三、驳回锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司其他诉讼请求。于志伟、葛铁菊未按判决内容履行还款义务，我院根据锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司的申请，于2017年8月10日，作出（2017）辽0703执161号执行裁定，查封鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号房屋，其中包括（2016）辽0782民初1284号民事判决中判令交付再审申请人牛奎明的房屋，故引发争议。另查明，虽北镇市人民法院判决交付房屋的坐落位置与本院查封房屋的坐落位置表述不一致，但实际为同一位置。与本案情况相同的共计四个案件，现通过执行已经交付的回迁房屋的坐落位置为北镇市阳光家园小区2号楼东数第一、二、三、六、七个开间一、二层门市楼。被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司设定抵押的范围是北镇市阳光家园小区2号楼东数第一、二、三、四、五、六、七、八个开间一、二层门市楼，其中第四、五、八个开间不涉及回迁房屋交付的问题。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题是：再审申请人牛奎明因回迁而取得的房屋权利是否可以对抗被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司因抵押而取得的优先受偿权，牛奎明享有的民事权益是否可以优先保护。北镇市人民法院的生效判决已经确认了再审申请人与北镇市德宏房地产开发有限公司签订的《床单厂门市楼拆迁补偿安置协议书》合法有效，北镇市德宏房地产开发有限公司向再审申请人交付案涉房屋，并已通过执行程序将房屋交付牛奎明，故再审申请人主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置的权利，合法有据。由于北镇市德宏房地产开发有限公司将案涉房屋登记在自己名下，以案涉房屋向锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司设置抵押，为于志伟向锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司的借款提供担保，最终导致再审申请人、锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，牛奎明与北镇市德宏房地产开发有限公司是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，约定案涉房屋作为产权调换房屋补偿给牛奎明，牛奎明现已占有、使用，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，牛奎明对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司的抵押权得到保护。我院（2016）辽0703民初1170号民事判决书第二项的内容确认了锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司对鸿德阳光家园2号楼5、6单元17至24号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿的权利。且锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司已经依据该判决书申请法院强制执行。如果该判决书第二项得以执行，将直接剥夺牛奎明基于拆迁补偿而对案涉房屋享有的占有、使用的权利，阻却其对案涉房屋的最终取得。故应对锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司主张的涉及回迁安置房屋的优先受偿权不予支持。关于未涉及回迁安置房屋的优先权问题。虽北镇市阳光家园小区2号楼东数一至八开间仅为一个产权证，但各个开间已经分割开，各开间之间的范围具体、明确，且相互独立，可以确定具体位置，有关回迁部分也已经执行，故锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司对拆迁补偿安置房屋以外的部分，既北镇市阳光家园小区2号楼东数第四、五、八个开间，仍依法享有抵押权。关于锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司主张应回迁的面积与房屋实际面积不符，影响其优先受偿范围一节。再审申请人对于房屋的回迁系基于与北镇市德宏房地产开发有限公司之间的房屋拆迁补偿行为，对于回迁的具体范围也已经北镇市人民法院确认及执行。且针对再审申请人与北镇市德宏房地产开发有限公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司曾提起第三人撤销之诉，经北镇法院及锦州中院两级法院审理后均认为根据合同相对性原则，瑞银公司并非合同相对方，故未追加其参加诉讼并无不当。据此，回迁房屋的具体面积是否与回迁协议相符，如出现增加或者减少面积的情况，如何处理，应属再审申请人与北镇市德宏房地产开发有限公司之间的法律关系调整，不是本案所能调整的范围，故对于是否超过回迁面积以及超过回迁面积部分的权利问题，本案不进行调整，可另行解决。关于再审申请人要求确认房屋所有权一节，因本案为再审案件，应基于原审原告的诉讼请求进行审理，故再审申请人提出的确权的再审请求，本案不予调整。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，判决如下：一、维持锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初1170号民事判决第一项；二、撤销锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初1170号民事判决第二、三项；三、如被申请人于志伟、葛铁菊未履行锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初1170号民事判决第一项的给付义务，在该判决确定的债务范围内，被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司享有对北镇市阳光家园小区2号楼东数第四、五、八个开间的房屋及对应土地折价或者以拍卖、变卖该房屋价款的优先受偿权。四、驳回被申请人锦州滨海新区瑞银小额贷款有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86108元，由被申请人于志伟、葛铁菊负担，被申请人北镇市德宏房地产开发有限公司对案件受理费承担连带责任。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王 晶人民陪审员  林志利人民陪审员  安 驰二〇二〇年五月二十二日书 记 员  徐飞虹