湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0525民初899号 原告：王正光，男，1969年3月4日出生，汉族，居民，住洞口县。 原告：王慧佐，男，1991年1月25日出生，汉族，居民，住洞口县。 2位原告的共同委托诉讼代理人：魏得丰，湖南桔城律师事务所律师。 被告：湖南省利浩置业有限公司，住所地洞口县石江镇大正街振兴小区。 法定代表人：谢培宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢文哲，湖南桔城律师事务所律师。 原告王正光、王慧佐诉被告湖南省利浩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王正光及其二原告的共同委托诉讼代理人魏得丰，被告湖南省利浩置业有限公司法定代表人谢培宏及其委托诉讼代理人卢文哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王正光、王慧佐向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告购房款35870元，并按银行同期贷款利息自最后一笔购房款支付之日（2013年4月6日）起支付资金占用费至付款之日；2、判决被告退还原告房屋产权办证税费4613元，并按银行同期贷款利率自2016年4月7日起支付资金占用费至付款之日；3、判决被告支付原告因逾期办理房屋产权证的违约金77381元。事实和理由：原告王正光与王慧佐是父子关系。2013年1月11日，原告王正光以王慧佐的名义与被告签订《物业定购协议》，约定：原告以10076元/㎡的价格向被告购买位于洞口县石江镇大正街原石江粮站项目物业内建筑面积为38㎡的1栋1楼07号门面，实际建筑面积以产权登记的面积为准，被告在2014年6月30日前为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。原告王正光向被告支付购房款及契税后，被告直至2020年1月16日才为原告办理好《不动产权证书》，该证书上记载房屋面积为33㎡。被告应向原告退还多收的购房款及契税费用，并支付占用利息和违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告湖南省利浩置业有限公司辩称：1、原告向被告购买的房屋实际面积为40.1㎡，不动产中心未据实测量；2、办证费用系原、被告协商一致同意的，不存在退还；3、原告未及时向被告支付办证费用导致被告延期办证，被告未违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。原、被告提交的证据，对方无异议的，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的手绘王正光房屋平面图系复印件，无绘制人签名，原告质证认为该房屋平面图来源不合法，不具有客观真实性，本院采信原告的质证意见，对被告提交的王正光房屋平面图本院不予采信；被告提交的中央编发【2013】134号文件，洞政办发【2015】110号文件、洞口县颁发首张不动产权证的新闻报道及湘发改价服【2016】711号文件，被告质证认为系网上打印件，没有颁发部门盖章，建议不予采信，本院认为，这些文件虽来源于网上，但具有客观真实性，对被告提交的中央编发【2013】134号文件，洞政办发【2015】110号文件、洞口县颁发首张不动产权证的新闻报道及湘发改价服【2016】711号文件予以采信。 依据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下基本事实：原告王正光、王慧佐系父子关系。2013年1月11日，原告王正光以王慧佐（乙方）的名义与被告（甲方）签订《物业定购协议书》，该协议书中约定：乙方以10076元/㎡的价格向甲方购买位于洞口县石江镇大正街原石江粮站项目物业内的建筑面积约38㎡的1栋单元1楼07号门面，总房款为38.2888万元。建筑面积包括套内建筑面积和公共部分分摊面积，实际面积以产权登记核实的面积为准，房款据实结算多退少补。乙方应在协议签订之日，向甲方支付定金9万元，在2013年1月18日前支付房款6万元，在2013年2月5日前支付剩余房款23.2888万元。甲方应在2014年6月30日前为乙方办理好《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，涉及相关的税费按国家颁发的文件规定由甲、乙方各自承担。如甲方不能在上述时间内办好，每逾期一日甲方需支付乙方总房款每日万分之一的违约金。如因乙方办证费用未能及时缴纳到位而导致两证延误，一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。协议签订后，王正光以王慧佐的名义向被告支付了全部购房款38.2888万元，被告也交付了涉案房屋。2016年4月7日，王正光向被告交付办理涉案房屋产权证书的费用11200元，被告为王正光出具了收据。2020年1月16日，被告为原告办理好涉案房屋的不动产权证书，该证书记载权利人为王正光、刘发电，房屋建筑面积为34.44㎡。被告在办理涉案房屋不动产权证书时，向县不动产登记中心缴纳印花税费81.4元及契税费6505.6元，合计6587元。原告认为被告向原告多收房款，未据实结算办证费用，超过约定期限办理涉案房屋产权证书，要求被告退还多收的房款、办证费用并承担违约责任，酿成本案纠纷。 本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订物业定购协议时，就房屋的价款、位置、付款方式、违约责任及办理产权登记等事项作出明确的约定，被告作为出卖方已经收取涉案房屋的全部房款，该协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该协议系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定，履行合同义务。本案涉案房屋经不动产登记中心核实，建筑面积为34.44㎡，但被告按建筑面积38㎡向原告收取房款，根据物业定购协议书中的约定，涉案房屋的实际建筑面积以产权登记核实的面积为准，房款据实结算多退少补，被告应当按照合同约定，向原告退还多收取的房款。故对原告要求被告退还原告购房款35870元的诉讼请求，本院予以支持。当事人未约定多收房款的利息，在涉案房屋产权证书办理时，双方才确定房屋的实际建筑面积，被告并未恶意侵占原告房款，故对原告要求被告按银行同期贷款利率自2013年4月6日起至多收房款付款之日向原告支付占用多收房款利息的诉讼请求，本院不予支持。王正光向被告交付办理涉案房屋产权证书的费用11200元，被告辩称该项费用系原、被告协商一致，且为办证确实花费了11200元，办理房屋产权登记证书，除了需向不动产登记中心缴纳税款外，同时还需花费测量费、绘图费、办证费等其他必要开支，对被告因办理涉案房屋产权证书花费的除税款6587元外的其他费用，本院酌情确定为2000元，被告为办证总计花费8587元。对于多收取原告的办证费用2613元，属于不当得利，被告应予返还。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。双方约定被告应在2014年6月30日以前为原告办理好产权证书，但原告未在合同约定的期限内向被告支付办证费用，被告有权拒绝为其办证。原告在2016年4月7日向被告支付了办证费用，被告也收取了该项费用，视为原、被告废除了原来的约定，就涉案房屋办证事项作出了新的约定，原、被告没有约定被告为原告办理好产权证书的具体期限，被告可以随时履行，原告也可以随时要求被告履行，但被告应当在合理的期限内按诚实信用的原则为原告办理好涉案房屋的产权证书。现原告已经取得了涉案房屋的不动产权证书，参照洞口县不动产登记中心办理不动产登记的情况及洞口县房地产商为业主办理不动产登记手续的惯例，可以认定被告忠实地履行了合同的义务，不存在违约的情形，原告以废除的违约条款要求被告承担违约责任无事实与法律依据，故对原告要求被告按银行同期贷款利率自2016年4月7日起向原告支付占用办证费用的利息并承担逾期办理产权证书违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省利浩置业有限公司在本判决书生效之日起10日内向原告王正光、王慧佐退还多收取的购房款35870元及办证费用2613元； 二、驳回原告王正光、王慧佐的其他诉讼请求。 如果未按判决书规定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1326元，由原告王正光、王慧佐承担承担978元，由被告湖南省利浩置业有限公司承担348元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  雷吉尔 二〇二〇年五月三十日 法官助理向燕 书记员谭琼