广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1186号原告：郑师田，男，1969年12月14日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县************，公民身份号码362************812。原告：胡高文，男，1968年11月28日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县******************，公民身份号码362********1280313。原告：苏承都，男，1972年10月30日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县**************，公民身份号码362************214。原告：周良庆，男，1971年6月10日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县**************，公民身份号码362************731。上述原告共同委托诉讼代理人：欧嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：中山市丰源家具制造有限公司，住所地广东省中山市**************厂房，统一社会信用代码914420********7813。法定代表人：余小荣，经理。原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆与被告中山市丰源家具制造有限公司（以下简称丰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆共同委托诉讼代理人欧嘉敏、王晓静到庭参加诉讼，被告丰源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆向本院提出以下诉讼请求：1.解除四原告与被告于2018年8月14日签订的出租合同，被告搬离租赁物，四原告没收被告的租赁保证金52000元；2.被告向四原告支付2019年8月至12月期间的租金156974元和滞纳金（滞纳金计算方式：①以22174元为本金，从2019年8月6日起按月利率2%计算至被告实际付清之日；②以33700元为本金，从2019年9月6日起按月利率2%计算至被告实际付清之日；③以33700元为本金，从2019年10月6日起按月利率2%计算至被告实际付清之日；④以33700元为本金，从2019年11月6日起按月利率2%计算至被告实际付清之日；⑤以33700元为本金，从2019年12月6日起按月利率2%计算至被告实际付清之日，上述滞纳金暂计至2019年12月31日为8707元，与租金合计165681元）；3.被告支付四原告厂房占用费（占用费的计算方式：从2020年1月1日起按照每月33700元计算至被告实际搬离返还之日止）。诉讼过程中，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆明确其“搬离租赁物”是指“要求被告搬离相关物品并返还租赁物”。事实与理由：原告与被告双方于2018年8月14日签订出租合同一份，约定四原告将其座落于中山市*******桠小组王心坑石场下C幢的厂房、综合楼2号和综合楼1号二楼四间房间出租给被告；租赁期限为2018年8月1日起至2021年7月31日止；租金为每月34600元，于每月5日前交付，（合同第三条第3点）逾期缴纳租金的，须按逾期金额每日1%向甲方支付滞纳金，（合同第六条第1点）拖欠租金超过一个月的，四原告可追讨被告欠款并可以通知的形式单方终止合同；合同签订时，被告向四原告缴纳了52000元的保证金。然而，被告自2019年8月份开始就出现拖欠租金的情况。截止目前，被告尚拖欠四原告2019年8月至2019年12月期间的租金共计156974元未付。为此，四原告通过电话、上门、发函等方式通知被告缴纳租金，但被告均以种种借口推搪，甚至故意躲避四原告。原告认为，被告的上述行为已构成违约，按照出租合同约定，四原告有权解除与被告签订的出租合同，没收被告的租赁保证金52000元，要求被告缴纳到期租金及按照逾期金额计算每天1%的滞纳金。现原告自愿将滞纳金的计算方式调整为按照月利率2%计算。因此，原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法规定诉至法院，希望判如所请。原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.出租合同；2.快递单、律师函；3.国家企业信用信息报告。被告丰源公司未出庭参加诉讼，但提供书面答辩状称，1.丰源公司经营困难，从2019年10月开始已经没有生产经营，法定代表人以个人财产甚至借钱，努力支付了工人的工资和截止2019年8月的租金。持续的亏损导致丰源公司实在无力支付厂房租金及工厂其他经营成本。2.2019年10月10日，原告因丰源公司拖欠租金断电，丰源公司法定代表人余小荣承受不了债务压力服农药被送入开发区医院抢救。经过抢救挽回性命以后，余小荣决定终止经营。从那时起厂里没有启动机器生产，因为断电，所以厂里工人就提前回家。3.丰源公司不应当再支付2020年1月1日起的租金，且厂房内的家具、半成品材料、厂内的机器等物品价值20万元，足以抵消欠付截止2019年12月的租金共计165681元。原告没收保证金52000元，已经能够弥补丰源公司迟延支付租金的损失，不应当再额外支付高额利息。丰源公司认为利息过高既不合法也不合理，应当驳回原告关于利息的诉讼请求。另外，丰源公司明确表示退租并交还厂房，原告也清楚丰源公司已停产濒临破产，原告不采取行动导致扩大的损失应由原告自行承担。综上，请求法院依法判决。被告丰源公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：通知函及照片。原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆对于丰源公司的答辩意见回应称，1.被告经营困难，不是拖欠原告租金的法定理由，被告称自2019年10月开始就没有生产经营，从而导致无力支付厂房租金及其他经营成本，这完全是其自身可预见的商业风险，但被告没有及时止损，联系原告办理退租并交还厂房，一切责任应当由其自行承担。2.被告陈述前后矛盾，被告结业是因其自身经营不善导致的，非原告造成。被告在答辩状中称“丰源公司经营困难……”，可见被告自2019年10月开始就没有实际投入生产，与后面称因原告断电导致终止经营、工人回家前后矛盾。据原告了解，被告之所以被断电是因为其拖欠水电费，被告终止生产与原告无关。3.被告已确认欠付原告165681元的事实，其遗留物不能用来抵扣租金，被告在未通知也未征得原告同意的前提下，擅自搬离租赁厂房，要求提前解除租赁合同，未将厂房遗留物清走，也未将厂房钥匙归还原告，被告事实上一直占有厂房，被告称涉案厂房内的家具、半成品材料、机器设备等价值约20万元，并且足以抵扣租金，是被告的单方陈述，原告均不予以确认，原、被告双方未对抵扣租金达成合意。被告在其提供的证据中，声称张贴的通知函并且将钥匙交还至保安处，被告一直未以书面形式通知原告，而保安也非原告的委托人，代为保管厂房钥匙。被告将厂房钥匙交至保安处，并非双方约定的退租交接方式。且原告至今仍未收到厂房钥匙。原告曾于2019年12月12日给被告邮寄律师函催收租金，该律师函也已被被告法定代表人余小荣签收，还留有原告郑师田的联系方式，但被告却一直未曾与原告取得联系，沟通解约和交还钥匙的事宜，原告也不清楚被告的遗留物有何作用，更不敢擅自处理，导致厂房一直被占用，无法另行出租。4.原告没收保证金，并要求被告支付滞纳金，依法有据，依据双方签订的出租合同第三条第三款及第六条第一款的约定，原告诉请没有违反法律的强制性规定，且出租合同是双方真实的意思表示，被告拖欠租金严重违反合同约定，应当依据合同约定承担违约责任，不能理所当然的认为原告没收保证金的行为可以抵偿原告租金，保证金、滞纳金与租金三者是不能混同的，且原告在起诉时，已主动将滞纳金利率调低，不存在被告辩称的高额利息。综上，请法院依法查明案件事情，以维护原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆（出租方、甲方）与丰源公司（承租方、乙方）签订出租合同，约定甲方租赁给乙方的厂房座落于中山市*******桠小组王心坑石场下C幢，租赁建筑面积约2074平方米，厂房类型为钢结构铁锌棚。厂房租金27376元，综合楼2号整幢租金6050元，综合楼1号二楼房间4间租金1200元，总计34600元。房屋租赁自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租赁期为3年。合同签订后，乙方应于生效之日向甲方支付保证金52000元。合同期满后10天内，乙方遵守本合同约定无任何违约行为的，甲方无息退还保证金予乙方。租金按月结算，乙方于每月五日前交付当月租金给甲方。如乙方逾期缴纳租金，需按逾期金额每日1%向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月的，甲方可以通知的形式单方面终止合同，甲方可以认为适当的方式（包括关门、停水、停电）收回出租物业及其所有基础设施并限乙方三天内搬离，并不对乙方作任何补偿，保证金不作退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，丰源公司交纳了保证金52000元并进场租赁使用上述租赁物。自2019年7月起，丰源公司未能按时交纳租金。2019年9月24日，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆委托广东广瀚律师事务所向丰源公司发出律师函，要求其支付拖欠租金，其中附有郑师田电话。丰源公司仍未能支付拖欠租金。2019年12月12日，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆再次向丰源公司发出律师函，要求其支付拖欠租金156974元，并明确因丰源公司已退租3间宿舍，故每月租金调整为33700元。丰源公司未能支付相关费用，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆确认涉案厂房所占用的土地为农村集体用地，是案外人中山市永兴展示制品有限公司（以下简称永兴公司）从中山市******承租而来，但永兴公司的法定代表人、股东是原告郑师田；永兴公司承租土地后，郑师田与胡高文、苏承都、周良庆三人合作建设了涉案厂房且签订了合同，合同明确永兴公司是显名的承租人，但实际合作投资的是郑师田、胡高文、苏承都、周良庆，所以郑师田、胡高文、苏承都、周良庆是涉案厂房的权利人。郑师田、胡高文、苏承都、周良庆亦确认涉案厂房建设时未有规划报建手续，亦无相应产权登记。又查，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆不同意在本案抵扣保证金，主张可由丰源公司另行起诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”郑师田、胡高文、苏承都、周良庆确认其未取得建设工程规划许可证建设了涉案厂房，其与丰源公司签订的出租合同应属无效合同。因合同无效，故无再解除合同之必要。郑师田、胡高文、苏承都、周良庆主张丰源公司清空相关物品并返还涉案厂房，于法有据，本院予以支持。关于丰源公司交纳的52000元租赁保证金，由于合同无效自始无效，关于没收保证金的条款亦属无效，因此郑师田、胡高文、苏承都、周良庆主张没收该保证金无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2019年12月底前的占有使用费156974元丰源公司予以确认（丰源公司答辩状中所称的尚欠165681元应其产生误解将滞纳金8707元一并计入），本院予以确认。因出租合同无效，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆依据合同约定提出的滞纳金请求亦丧失了法律依据，本院不予支持。2020年1月后的厂房占有使用费问题，因丰源公司一直未能返还涉案厂房，其单方作出的以租赁场所内剩余物品抵扣相应租金的意思表示未得到郑师田、胡高文、苏承都、周良庆许可，故之后的厂房占有使用费仍应支付并支付至实际返还涉案厂房之日止。郑师田、胡高文、苏承都、周良庆因丰源公司退租了3间宿舍故将占用费调整为33700元/月，符合合同约定，本院予以采信。同时，因郑师田、胡高文、苏承都、周良庆不同意在本案中以保证金52000元抵扣相应厂房占用费，故对于保证金的返还丰源公司可另循途径解决。丰源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关权利，不影响本案的审理。综上所述，郑师田、胡高文、苏承都、周良庆诉讼请求合理之处，本院予以支持，理据不足之处，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市丰源家具制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清空位于中山市*******桠小组王心坑石场下C幢厂房（租赁建筑面积约2074平方米）内的相关物品并向原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆返还该厂房（亦包含综合楼2号整幢、综合楼1号二楼房间1间）；二、被告中山市丰源家具制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆支付2019年12月31日前的尚欠厂房占用费156974元并支付2020年1月后的厂房占用费（后续占用费计算方式：自2020年1月1日起至实际返还涉案厂房之日止，按每月33700元计算）；三、驳回原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，诉讼保全费1608元，合计6172元（原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆已预交），由原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆负担1400元，被告丰源公司负担4772元。被告丰源公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告郑师田、胡高文、苏承都、周良庆。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年五月十八日书记员  刘浩峰吴敏婷