济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2190号原告：曲增起，男，1968年1月1日出生，汉族，住东营市东营区，原告：曲智，男，1991年3月31日出生，汉族，住东营市东营区，上述两原告共同委托诉讼代理人：屈岩磊，山东法途律师事务所律师。被告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码：91370100729261870L。法定代表人：李昊，总经理。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。第三人：济南农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地济南高新区龙奥北路与舜华南路交汇处汉峪金谷片区金融科技苑3区2栋1-4层，统一社会信用代码：91370100306882499X。负责人：马峰，该行行长。委托诉讼代理人：李维杰，男，该公司员工。原告曲增起、曲智与被告济南高新控股集团有限公司（以下简称“济南高新控股”）、济南农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称“农商高新支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲增起及两原告共同委托诉讼代理人屈岩磊，被告济南高新控股的委托诉讼代理人马明芹、刘树香，第三人农商高新支行的委托诉讼代理人李维杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曲增起、曲智向本院提出诉讼请求：1、判令解除曲增起、曲智与济南高新控股签订的合同编号为销售（字）XXX号《商品房买卖合同》；2、判令解除曲增起、曲智、济南高新控股、农商高新支行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、判令济南高新控股返还曲增起、曲智购房首付款473475元及利息（以473475元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年8月31日计算至2019年8月19日止；以473475元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际支付之日止）；4、判令济南高新控股返还曲增起、曲智向农商高新支行归还的贷款本金89718.34元、利息60787.02元（截至2020年2月27日）；5、判令济南高新控股偿还农商高新支行2020年2月27日之后的剩余贷款本金380281.66元；6、判令济南高新控股支付曲增起、曲智解除合同违约金9434.75元；7、判令济南高新控股返还购房服务费10000元、代理费1500元；8、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，曲增起、曲智变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令解除曲增起、曲智与济南高新控股签订的合同编号为销售（字）XXX号《商品房买卖合同》；2、判令解除曲增起、曲智与济南高新控股、农商高新支行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、判令济南高新控股返还曲增起、曲智购房首付款473475元及利息（以473475元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年8月31日计算至2019年8月19日止的利息；以473475元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际支付之日止的利息）；4、判令济南高新控股返还曲增起、曲智向农商高新支行归还的贷款本金及利息166070.08元及其利息13413.02元，共计179483.1元（贷款本息偿还截至2020年5月28日）；5、判令济南高新控股偿还农商高新支行截止到2020年5月28日之后的剩余贷款本金343612元；6、判令济南高新控股返还购房服务费10000元；7、本案诉讼费用由济南高新控股承担。事实和理由：2017年9月15日，曲增起、曲智、济南高新控股签订合同编号为销售（字）XXX号《商品房买卖合同》，合同约定：曲增起、曲智购买济南高新控股开发的位于XXX号商品房，总价款943475元，曲增起、曲智首付款473475元，470000元办理贷款。济南高新控股应当在2019年6月1日前交付商品房。商品房买卖合同补充协议约定逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。因涉案商品房在约定的交房时间内无法取得综合验收，导致济南高新控股至今无法交付房屋，曲增起、曲智多次要求退房，但济南高新控股以各种理由拖延，给曲增起、曲智造成了多方面的重大损失，因商品房买卖合同解除，导致《个人购房借款及担保合同》无法继续履行。为维护曲增起、曲智的合法权益，诉至法院。济南高新控股辩称，《商品房买卖合同》明确约定了逾期交付房屋违约金计算标准及合同解除后退还曲增起、曲智已支付购房款、支付违约金的条件，济南高新控股认为应严格按照双方签订合同履行。根据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条第6款第（4）项约定“出卖人逾期交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中因济南高新控股逾期交付房屋，曲增起、曲智行使合同解除权，双方签订的《商品房买卖合同》已经明确约定被告支付的违约金为曲增起、曲智累计已付款的1%，曲增起、曲智不应在合同约定违约金之外提起其他权利主张。同时，根据约定购房款返还及违约金支付是以办理完毕银行还贷及《商品房买卖合同》网签注销手续为前提的，而条件目前尚未达到。2019年11月29日，济南高新控股就已经告知曲增起、曲智办理涉案房屋的撤销备案手续需要法律文书，济南高新控股不应就扩大损失向曲增起、曲智承担赔偿责任。本案中，涉案房屋已经进行网签，按照相关规定，即使曲增起、曲智、济南高新控股双方同意解除合同并不能实现合同解除后济南高新控股房屋另行销售的目的，房屋并未真正回到济南高新控股手中，只有在房屋网签手续撤销办理完成后，涉案房屋才能真正进行二次销售。2019年11月19日，济南高新控股告知曲增起、曲智建议采取诉讼手段解决，曲增起、曲智直至2020年3月份才提起诉讼，济南高新控股认为不应该就2019年11月19日之后曲增起、曲智的扩大损失承担赔偿责任。综上，《商品房买卖合同》明确约定了逾期交付房屋违约金计算标准及合同解除后退还曲增起、曲智已支付购房款、支付违约金的条件，双方应严格按照双方签订合同履行。第三人济南农商行述称，曲增起、曲智还清借款之前，不同意解除《个人购房借款及担保合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，经本院审查，均予以确认并在卷佐证，证据如下：曲增起、曲智依法提交了《商品房买卖合同》一份、补充协议一份、《个人购房借款及担保合同》一份、购房收据两份、定金收据一份、《通知书》一份。济南高新控股依法提交了微信聊天记录一份、通话记录一份。农商高新支行依法提交了贷款本金余额明细表一份。对当事人有异议的证据本院认定如下：曲增起、曲智提交山东居善会员购房优惠告知书一份，证明2017年8月12日，曲增起、曲智向山东居善电子商务有限公司支付10000元服务费，用于购买涉案房屋，现因济南高新控股的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，该10000元的损失应当由济南高新控股承担。济南高新控股对该证据的真实性没有异议，但认为该优惠告知书是曲增起、曲智与第三方共同签署，而且也没有明确指示为本案涉案房屋，曲增起、曲智提供的客户交易详细信息，对方的收款账户显示为张店区公园街道北源社区卫生服务站，与曲增起、曲智告知书显示的第三方为山东居善电子商务有限公司不能对应一致，无法证明曲增起、曲智因购买涉案房屋实际支出该费用。且即使曲增起、曲智实际支出也是曲增起、曲智与第三方达成的，与济南高新控股没有关系。经本院审查，该告知书虽系曲增起与案外人签订的协议，收款方亦非济南高新控股，但该告知书签订时间与付款时间系2017年8月12日，告知书载明的优惠楼盘为济南汉峪金谷，优惠期限为2017年8月12日至2017年9月11日，优惠内容为壹万抵百分之贰。曲增起、曲智交付定金时间为2017年8月26日，支付购房首付款时间为2017年8月31日，所购买亦为汉峪金谷的房屋，该告知书在签订时间、文书内容与曲增起、曲智购买涉案房屋高度关联，济南高新控股虽不予认可，但未提交足以反驳的证据，故本院对该组证据予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，曲增起与山东居善电子商务有限公司签订《山东居善会员购房优惠告知书》一份，该告知书载明“优惠楼盘为济南汉峪金谷，优惠期限为2017年8月12日至2017年9月11日，优惠内容为壹万抵百分之贰。”同日，曲增起向张店区公园街道北源社区卫生服务站支付10000元。2017年9月15日，曲增起、曲智与济南高新控股签订合同编号为销售（字）XXX号《商品房买卖合同》，合同约定，曲增起、曲智购买济南高新控股开发的位于济南××号商品房，总价款943475元，曲增起、曲智首付款为473475元，470000元办理按揭贷款。合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2019-6-1前，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件五合同补充协议第五条第6款第（4）项约定“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2017年8月26日，曲增起、曲智向济南高新控股支付购房定金20000元。2017年8月31日，曲增起、曲智向济南高新控股支付购房首付款453475元。2017年9月22日，曲增起、曲智与济南高新控股、农商高新支行签订编号为农商高新支行东城支行2017年第1-0011号《个人购房借款及担保合同》。曲增起、曲智向农商高新支行借款470000元，用于支付购房款，济南高新控股为该笔借款承担连带保证责任。2017年9月28日，济南高新控股收到按揭贷款470000元。曲增起、曲智自2017年9月27日开始按月偿还本息。2019年9月23日，济南高新控股向曲增起、曲智出具《通知书》，该通知书载明“您所购房屋我司未在合同约定时间达到交付条件，现特此说明”。本院认为，《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人应当按照合同行使合同权利，履行合同义务。济南高新控股未按照《商品房买卖合同》第八条约定向曲增起、曲智交付房屋，超过90天，曲增起、曲智按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《商品房买卖合同》解除后，曲增起、曲智、济南高新控股、农商高新支行签订的《个人购房借款及担保合同》的合同目的无法实现。曲增起、曲智请求解除《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故曲增起、曲智主张济南高新控股返还首付款473475元及利息（以473475元为基数，自2017年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以473475元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），符合法律规定，本院予以支持。同时，济南高新控股应向曲增起、曲智返还其已经向农商高新支行偿还的本金及贷款利息，济南高新控股应向农商高新支行返还《个人购房借款及担保合同》的剩余贷款本金及利息。曲增起、曲智主张的其向农商高新支行偿还贷款本息的利息，于法无据，本院不予支持。对于曲增起、曲智主张济南高新控股返还购房服务费10000元，曲增起、曲智提交的证据足以证实该费用的产生与本次购房具有关联性，该10000元系曲增起、曲智为购买涉案房屋所支出的实际损失，故本院对该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告曲增起、曲智与被告济南高新控股集团有限公司签订的合同编号为销售（字）XXX号《商品房买卖合同》；解除原告曲增起、曲智与被告济南高新控股集团有限公司、第三人济南农村商业银行股份有限公司高新支行签订的《个人购房借款及担保合同》；被告济南高新控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曲增起、曲智首付款473475元及利息（以473475元为基数，自2017年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以473475元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告济南高新控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曲增起、曲智自2017年9月27日起至判决生效之日止原告曲增起、曲智已向第三人济南农村商业银行股份有限公司高新支行归还的贷款本金及利息(以第三人济南农村商业银行股份有限公司高新支行于判决生效当月出具的还款明细、清单为准)；被告济南高新控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人济南农村商业银行股份有限公司高新支行偿还原告曲增起、曲智自判决生效之日起就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款本金及判决生效之日起的利息；被告济南高新控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曲增起、曲智赔偿购房服务费损失10000元；驳回原告曲增起、曲智其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14026元，减半收取计7013元，由被告济南高新控股集团有限公司负担6938元，由原告曲增起、曲智负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  万立波二〇二〇年五月二十五日书记员  于金勇