重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2142号上诉人（原审原告）：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码91500000709374173D。法定代表人：李继鸿，董事长。委托诉讼代理人：付蓉蓉，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马萍，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：驾图信科技有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号1幢，统一社会信用代码91500108673367376N。法定代表人：刘静，职务不详。上诉人重庆渝高新兴科技发展有限公司因与被上诉人驾图信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初25656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人重庆渝高新兴科技发展有限公司的委托诉讼代理人付蓉蓉、马萍到庭参加了诉讼，被上诉人驾图信科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。重庆渝高新兴科技发展有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第六项，依法改判支持上诉人不予退还保证金的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用法律错误。退还保证金的前提条件事实适用错误，其前提并不是需被上诉人违约且上诉人解除合同的情况下。案涉合同9.2条明确约定，被上诉人逾期1月未缴纳租金，上诉人有权单方解除合同并没收保证金，也有权直接没收保证金并要求乙方立即付清房租。也就是说，即使上诉人没有解除合同，也有权直接没收保证金，一审断章取义。同时退还保证金的条款还有9.3、9.4、9.5合同条款，故被上诉人一旦存在违约情形，即便租赁期满，上诉人也有权没收保证金；2、被上诉人违反租赁合同约定，逾期支付租金，存在违约行为，根据合同的违约责任条款，上诉人有权不予退还保证金。合同9.4条约定，租赁期满，如乙方未按照合同约定期限与甲方续签租赁合同或办理退房手续，则甲方有权将房屋另行出租，并且缴纳的保证金作为违约金不再退还。案涉合同已经于2019年1月31日终止，上诉人多次沟通被上诉人续签合同或者尽快交付房屋，被上诉人一直拖延，故按照此约定，上诉人有权没收保证金。驾图信科技有限公司未作辩称。重庆渝高新兴科技发展有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.驾图信科技有限公司立即腾空房屋、恢复原状交还重庆渝高新兴科技发展有限公司；3.驾图信科技有限公司支付2018年8月1日至交房之日止的租金及房屋占用费；4.驾图信科技有限公司以中国人民银行同期贷款利率赔偿逾期支付租金的利息损失至付清时止；5.驾图信科技有限公司支付律师费30000元；6.已将收取的保证金297120元不予退还；诉讼费用由驾图信科技有限公司负担。一审法院认定事实：2018年3月16日，思建科技有限公司更名为驾图信科技有限公司。重庆渝高新兴科技发展有限公司（出租方、甲方）、思建科技有限公司（承租方、乙方）签订《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，第2条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区房屋，建筑面积4952平方米；第3.1条约定：租期从2016年2月1日至2019年1月31日；第3.2条约定：2016年2月1日至2016年3月31日为装修免租期；第3.3条约定：房屋按建筑面积计租，2016年2月1日至2019年1月31日租金为148560元／月；第3.4条约定：在本合同签订时乙方支付保证金297120元和2016年4月1日至2016年6月30日租金445680元；第3.5条约定：租金每季度支付一次，乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方；第7.3条约定：乙方在本合同租赁期满之日起10日内或者收到甲方《解除合同通知》规定解除合同之日起10日内未搬离本合同项下房屋的，则乙方同意，无论乙方对本合同自然终止或者解除是否持有异议，甲方届时均有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，乙方放弃房屋内所有财产的所有权，后果由乙方自负；第9.2条约定：乙方如逾期1个月未缴纳或缴清房屋租金，甲方有权单方面解除合同并没收保证金，或直接没收保证金并要求乙方立即付清房租，乙方应在接到甲方通知后10日内补足保证金，并且由此造成的一切损失由乙方承担；第9.5条约定：乙方应按合同约定时间向甲方支付租金，如逾期未缴纳租金或相关款项按下列方式处理：（3）如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还；第9.8条约定：如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。后双方签订《补充协议》，约定将免租期调整为3个月，即2016年2月1日至2016年4月30日，其余权利义务以租赁合同约定为准。另查明：重庆渝高新兴科技发展有限公司为本案委托了北京大成（重庆）律师事务所提供法律服务，约定律师费为30000元，重庆渝高新兴科技发展有限公司为此支付了律师费30000元。审理中，重庆渝高新兴科技发展有限公司陈述1.驾图信科技有限公司于2019年9月初左右搬离，现案涉房屋还有驾图信科技有限公司的办公家具，因还有其他案件，案涉房屋于2019年9月27日被重庆市第一中级人民法院查封，重庆渝高新兴科技发展有限公司于2019年11月前往案涉房屋才发现查封的情况，现重庆渝高新兴科技发展有限公司已提出了执行异议，重庆市第一中级人民法院回复大约于2019年12月底能解封；2.诉讼请求中要求恢复原状的意思就是要求驾图信科技有限公司腾空房屋。一审法院认为：重庆渝高新兴科技发展有限公司、驾图信科技有限公司签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。因租赁合同已于2019年1月31日到期终止，之后驾图信科技有限公司未再继续缴纳租金，双方并未形成不定期关系，故重庆渝高新兴科技发展有限公司现要求解除租赁合同无事实依据，一审法院不予支持。至于腾空房屋并交还房屋，租赁期满后驾图信科技有限公司应当腾空并交还房屋，现案涉房屋内还存有被告的物品，一审法院对此项诉讼请求予以支持。驾图信科技有限公司作为承租人，应当支付租期内的租金，2018年8月1日至2019年1月31日的租金891360元（148560元/月×6个月）现无证据证明驾图信科技有限公司已支付完毕，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。租期届满后驾图信科技有限公司占有房屋应当参照租金标准支付房屋占有使用费。因合同约定租期届满或合同解除后10日内，驾图信科技有限公司若未搬离则视为放弃房屋内物品的所有权，重庆渝高新兴科技发展有限公司有权处置并收回房屋。庭审中重庆渝高新兴科技发展有限公司认可驾图信科技有限公司已于2019年9月初搬离，现也无证据证明此时重庆渝高新兴科技发展有限公司收回房屋存在障碍，故重庆渝高新兴科技发展有限公司应履行减损义务，避免损失扩大。据此2019年9月之后的房屋占有使用费重庆渝高新兴科技发展有限公司无权收取，一审法院对重庆渝高新兴科技发展有限公司请求判令驾图信科技有限公司支付2019年2月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费1039920元（148560元/月×7个月）的诉讼请求予以支持。根据合同约定2018年8月1日至2018年10月31日的租金445680元应于2018年7月16日支付，2018年11月1日至2019年1月31日的租金445680元应于2018年10月16日支付，现驾图信科技有限公司未付应当支付利息损失，利息损失的计算方式为：以445680元为基数，分别从2018年7月17日、2018年10月17日计算至付清时止；利息计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于2019年2月1日之后的房屋占有使用费，因未约定具体支付时间，无权要求利息损失，一审法院对此后的利息损失不予支持。至于保证金，因合同约定保证金不予退还的前提系被告违约重庆渝高新兴科技发展有限公司解除了租赁合同，现不满足此前提条件，故对重庆渝高新兴科技发展有限公司请求判令不予退还保证金的诉讼请求不予支持。因本案确系驾图信科技有限公司违约导致的诉讼，驾图信科技有限公司应当支付重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费，一审法院对重庆渝高新兴科技发展有限公司要求驾图信科技有限公司支付律师费30000元的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告驾图信科技有限公司于本判决生效之日立即腾空并交还重庆市渝北区洪湖西路26号3幢8-1、9-1、10-1、11-1、12-1房屋；二、被告驾图信科技有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司2018年8月1日至2019年1月31日的租金891360元；三、被告驾图信科技有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司2019年2月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费1039920元；四、被告驾图信科技有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司利息，计算方式为：以445680元为基数，分别从2018年7月17日、2018年10月17日计算至付清时止；利息计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；五、被告驾图信科技有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费30000元；六、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25197元，减半收取12598.5元，由被告驾图信科技有限公司负担。一审法院判决认定的部分事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：重庆渝高新兴科技发展有限公司收取的保证金297120元是否不予退还。本案中，关于保证金不予退还的条件，案涉租赁合同进行了明确约定。第一，合同第9.2条约定：“乙方如逾期1个月未缴纳或缴清房屋租金，甲方有权单方面解除合同并没收保证金，或直接没收保证金并要求乙方立即付清房租”。按照该条款，在承租人逾期1个月未缴纳租金时，出租人有权单方解除合同并没收保证金，亦可以直接没收保证金并要求承租人付清租金，即没收保证金的前提并非必须是承租人违约而出租人解除合同时适用，当承租人出现违约情形时出租人也可以选择直接没收保证金并要求对方付清租金而不一定行使合同解除权，一审判决对该条款理解有误，本院予以纠正；第二，合同第7.1条约定：“乙方在本合同租赁期满后需继续租赁该房屋的，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方，经甲方同意后于本合同到期前3个月内与甲方重新签订租赁合同…”；第9.4条约定：“租赁期满，如乙方未按照合同约定期限与甲方续签租赁合同或办理退房手续，则甲方有权将房屋另行出租，并且缴纳的保证金作为违约金不再退还”。而承租人驾图信科技有限公司在合同期满后并未与出租人办理退房手续，则重庆渝高新兴科技发展有限公司有权按照该合同约定不予退还保证金；第三，依据案涉合同第9.2、9.4等条款中对于保证金不予退还条件的约定，同时结合合同目的、交易习惯等因素可以看出，该保证金约定的初衷是预防承租人拖欠租金或逾期支付租金，适用的前提应该是承租人存在拖欠租金或逾期支付租金的行为，并非必须出租人单方解除合同，即使合同到期自然解除，在承租人存在上述违约行为时，出租人仍有权没收保证金。综上，驾图信科技有限公司在合同履行过程中逾期未支付2018年8月至2019年1月租金，租赁合同期满后亦未办理退房手续，重庆渝高新兴科技发展有限公司有权按照合同约定不予退还保证金。综上所述，重庆渝高新兴科技发展有限公司的上诉理由成立，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初25656号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初25656号民事判决第六项；三、重庆渝高新兴科技发展有限公司收取的驾图信科技有限公司保证金297120元不予退还。四、驳回重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12598.5元，由驾图信科技有限公司负担；二审案件受理费5757元，由驾图信科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年五月二十七日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微