河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初493号 原告（反诉被告）：金玉明，男，1945年5月12日出生，汉族，现住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：齐麟娜，峰峰矿区响堂法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈盼娇，女，1990年5月23日出生，汉族，现住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：郭叔平，河北恒星律师事务所律师。 被告（反诉被告）：路楠，男，1986年12月23日出生，汉族，现住河北省邯郸市峰峰矿区。 被告（反诉被告）：邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司，住所地河北省邯郸市峰峰矿区滏阳东路66号。 法定代表人：赵熙熙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艳艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：张雄瑞，该公司职工。 原告（反诉被告）金玉明与被告（反诉原告）陈盼娇、路楠、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司（以下简称新势力房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金玉明及其委托诉讼代理人齐麟娜，被告（反诉原告）陈盼娇及其委托诉讼代理人郭叔平、被告路楠、被告新势力房产公司委托诉讼代理人张艳艳、张雄瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金玉明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与三被告于2019年10月18日签订的《房屋买卖合同》；2.请求人民法院依法责令三被告退还原告买房定金20000元，中介佣金3400元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年10月18日，原告作为乙方，与三被告共同签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定，甲方陈盼娇将其所有的新新小区17号楼1单元504号房出售于乙方，该房价格340000元，乙方先交纳购房定金10000元，中介佣金3400元。被告路楠作为被告陈盼娇的丈夫在购房合同上签字。2019年10月20日，二被告陈盼娇、路楠告知原告，其所有的房屋不再出售，合同终止。但根据购房合同的约定，三被告理应返还原告购房定金20000元及佣金3400元，但三被告却寻找各种理由推脱，导致讼争发生。为了保护当事人的合法权益，原告特提出起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）金玉明提供证据如下：1、房屋买卖合同书；2、定金收条、佣金收条；3、原告与被告路楠、陈盼娇录音光盘及文字整理材料。以上均为复印件或复制品。 被告（反诉原告）陈盼娇辩称：1、原被告双方签订的合同是无效合同，无效合同自始无效，因此无需解除；2、定金合同属于实践性合同，被告陈盼娇未收到原告给付的定金，因此定金合同没有生效，原告向被告陈盼娇要求返还定金无事实和法律依据，向陈盼娇索要佣金也无事实和法律依据。此外，因本合同属无效合同，定金合同作为从合同，当属无效，原告要求返还定金和退还中介佣金缺乏法律依据。综上，被告陈盼娇恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。陈盼娇和路楠是夫妻关系。 被告（反诉原告）陈盼娇提供证据如下：1、《棚户区改造购房合同》；2、售房收据；3、住房许可证；4、房产票据收条；5、住院病历。以上均为复印件。 被告路楠辩称：同陈盼娇的答辩意见。我没有收到定金或者佣金。我和陈盼娇是夫妻关系。 被告路楠未提供证据。 被告新势力房产公司辩称：我认为签订的合同实属有效，定金是当时签订买卖合同时双方合同约定的内容，买方是缴纳10000元定金，卖方出示房屋的产权证明。当时是路楠出示的房屋产权证明。我认为当时陈盼娇是知情的，因为当时我们签合同的时候，路楠一直在和他的爱人陈盼娇通电话，他们当时在商量价格。签合同当天下午，我们公司三个业务员，还有金玉明、一个老太太和他们的女儿，去案涉房屋看房，当时只有路楠在房屋内，是签合同之前去的。房屋买卖合同上的签字中陈盼娇的名字是路楠代签的。定金、佣金都是签订合同的同时交的，都是交给我们的公司。签完合同后大约几天的时间，路楠说不卖房子了，向我们要房屋的手续说要办理燃气业务，张艳艳当时没有同意让路楠拿走房屋的手续，后来调解无果。 被告新势力房产公司提供录音光盘复制品一张。 被告（反诉原告）陈盼娇向本院提出反诉请求：请求人民法院确认三被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告陈盼娇与被告路楠是夫妻关系，双方共同购买了位于邯郸市峰峰矿区住房一套。2019年10月18日被告路楠未经原告同意，在原告住院期间擅自将原告所有的新新小区17号楼1单元504号住房出售给金玉明，被告新势力房产公司作为房屋中介人参与了房屋买卖合同的签订。原告知情后，及时就房屋出售的事宜提出异议，并将该房屋系原告所有，路楠擅自出售房产的行为无效及时通知了金玉明和被告新势力房产公司。原告认为，被告路楠未经原告同意擅自出售房产，被告金玉明、新势力房产公司未经调查核实和认真确认便签订了《房屋买卖合同》，三被告的行为均严重侵害了原告的合法权益，为依法维权，原告依照《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，望判如所请。 原告（反诉被告）金玉明辩称：1、该买卖合同是合法有效的。根据《最高院关于适用婚姻法司法解释（一）》第十七条第二项的规定，也根据《合同法》五十二条、四十四条的规定，可以证明签订的合同是合法有效的。2、根据房屋买卖合同中，第三条的第一和第七条的第一、第二可以证明原告金玉明已经履行部分合同，对方陈盼娇、路楠、新势力公司违约，所以需要双倍返还定金20000元和佣金3400元。所以反诉原告提出的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。 被告路楠辩称：我未经陈盼娇的同意私自卖房，房屋买卖合同上陈盼娇的名字是我签的，签房屋买卖合同的时候陈盼娇没有在场。我记得签订房屋买卖合同的时候是晚上，当时原告金玉明的女儿、新势力房产公司业务员和我在场。因为涉案房屋没有房产证，我出示的是一个购房协议，还出示了当时地下室的收据，还有一个冀中能源峰峰集团房产科发的一个票据，票据上面写着住房许可证。我没有收到关于任何定金或者佣金的钱款。而且房屋的买卖也没有和陈盼娇商量。中介公司也没有和陈盼娇确认，也未要任何相关的证明和授权委托书。 被告新势力房产公司辩称：同本诉的答辩意见。我不认可金玉明所说的我公司违约的说法，因为我们是一个居间方，我们没有权利要求卖方必须卖给买方房子，有争议了我方可以调解。所以我们不存在违约。 根据双方当事人的举证质证情况，本院认定事实如下：2019年10月18日陈盼娇（甲方）、金玉明（乙方）与新势力房产公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，载明：第一条、房屋状况：甲方拥有位于新新小区17号楼1单元504号（东户）的房屋，房屋所有（共有）权人为陈盼娇；房屋建筑面积为81平方米。第二条、成交价格：甲乙双方经协议商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）叁拾肆万元整（小写）¥340000。第三条、付款约定（本条各款项均不计利息）：1、合同签订时，乙方须向甲方交付房屋定金人民币（大写）壹万元整，（小写）¥10000（甲方同意该定金作为甲方的部分房款，由丙方代为保管，在办理完房屋产权过户手续后予以退还）。第四条、丙方佣金及支付：甲乙丙三方签订本合同时，乙方须向甲方交纳佣金（大写）叁仟肆佰元整（小写）¥3400元。……第七条、违约责任：2、因甲方单方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，甲方承担丙方的全部佣金，并双倍返还乙方交付的定金（含原交丙方代为保管的房屋定金），除非三方达成新的协议。……第十二条、本合同自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效（包括本合同及其补充协议在内，丙方以盖章为生效要件）。本合同正本一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，三份合同具有同等法律效力。落款处甲方陈盼娇（由其丈夫路楠代签）、代理人路楠；乙方金玉明（由其女儿金丽代签）、代理人张吉华；丙方加盖新势力房产公司的合同专用章并由经纪人张雄瑞签字。 2019年10月18日，新势力房产公司向金玉明出具了一份加盖有其公司财务专用章的收据一份，载明“今收到金玉明交来新新小区17号楼1单元504号（东户）佣金人民币（大写）叁仟肆佰元整”。同日，新势力房产公司向金玉明出具了一份加盖有其公司公章的定金收条一份，载明“今收到金玉明交来的坐落于新新小区17号楼1单元504号（东户）的购房定金人民壹万圆整（¥10000元）。” 2019年10月21日，路楠与金玉明的女儿金丽表示，陈盼娇不再出售案涉房产，后经新势力房产公司调解无果，引起本案诉讼。 另查明，陈盼娇与路楠系夫妻关系，于2013年12月18日登记结婚，案涉位于新新小区17号楼1单元504号（东户），2017年9月4日出卖人冀中能源峰峰集团有限公司生活服务分公司（甲方）与买受人陈盼娇（乙方）签订《棚户区改造购房合同》。 再查明，2019年10月15日至同年10月20日，陈盼娇在冀中能源峰峰集团有限公司总医院住院。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同行为属表意行为，以双方当事人真实、自愿的意思表示为前提。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，其名义当事人是被代理人和相对人，但因被代理人不予追认，故被代理人没有订立合同的行为意思表示；合同由行为人假借被代理人的名义和相对人订立，但行为人并非合同规定的当事人。因此，合同应属无效，由行为人和相对人按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。本案中，金玉明提交的2019年10月18日《房屋买卖合同》，当时陈盼娇在冀中能源峰峰集团有限公司总医院住院，庭审中双方都认可甲方陈盼娇的签字不是陈盼娇本人所为，系其爱人路楠代签，路楠并在代理人处签字，但并未提供委托代理手续。《棚户区改造购房合同》上显示买受人系陈盼娇，案涉房屋购买于2017年9月4日，在路楠与陈盼娇的婚姻存续期间，签订合同时路楠没有陈盼娇的授权委托，事后未取得陈盼娇的追认，陈盼娇明确表示不同意出卖案涉房屋，故路楠以陈盼娇的名义签订的该《房屋买卖合同》无效，反诉原告陈盼娇提出的要求确认三反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉求，本院予以支持。因《房屋买卖合同》无效，无需解除，故本院对金玉明要求解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。新势力房产公司作为房屋买卖的中介方，未尽到合理审查的义务，对此存在过错，应承担相应的民事责任。 关于金玉明主张被告双倍返还定金20000元和中介佣金3400元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《房屋买卖合同》无效，据此新势力房产公司因该合同取得的财产10000元和中介佣金3400元应当返还给金玉明。因《房屋买卖合同》无效，该合同中关于双倍返还定金的约定亦无效，故本院对原告金玉明双倍返还定金的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决如下： 一、2019年10月18日路楠以陈盼娇名义与金玉明、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》无效； 被告（反诉被告）邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）金玉明定金10000元、佣金3400元，共计13400元； 驳回原告（反诉被告）金玉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费385元，减半收取计193元，由被告（反诉被告）邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司负担96元，被告（反诉被告）路楠负担97元。反诉费100元，减半收取50元，由被告（反诉被告）路楠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员 李博 二〇二〇年五月二十二日 书记员代 皓宇 ——