江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初145号 原告：南通聚恒货物仓储有限公司，统一社会信用代码91320612083163656Y，住所地南通高新技术产业开发区青岛路东、金桥路南。 法定代表人：单亮，董事长。 委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王引，江苏清心律师事务所律师。 被告：芬图贝节能科技（南通）有限公司，统一社会信用代码91320612336422776J，住所地南通高新技术产业开发区青岛路聚恒工业园10号厂房。 法定代表人：季翔，董事长。 原告南通聚恒货物仓储有限公司与被告芬图贝节能科技（南通）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱建新、被告法定代表人季翔参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求1.判令被告支付自2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金813880.8元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（计算至2019年12月12日为62017.72元，2019年12月13日至实际偿付之日以813880.8元为基数，按照每日万分之三标准计算）；3.本案保全费5000元由被告负担。事实与理由：2015年6月1日，原告作为出租方与WTTWarmetauscherTechnologieLtd.作为承租方签订《投资租赁合同》，约定原告将高新区聚恒工业园标准厂房10号楼租赁给承租方，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，每月租金为15元/平方米，租赁厂房总建筑面积6380.6㎡，其中大跨厂房面积4462.1㎡，办公区域1918.5㎡。同时约定承租方租赁厂房用作设立和承租方有关联的新项目公司，一旦新项目公司成立并取得营业执照，则本合同中承租人的权利义务就转由新注册的项目公司承担，本租赁合同条款不变。2015年7月24日作为项目公司的被告设立并取得营业执照，按照合同约定被告作为投资租赁合同的承租方履行合同权利义务。2018年9月被告因产能不足退出租赁厂房中北侧局部计1859.04㎡，被告实际使用租赁厂房南侧2603.06㎡及办公区域1918.5㎡，每月应付租金为67823.4元。按照合同约定，租金每半年支付一次，在每半年起租日起前一个月内支付，第四年起即自2019年1月1日起的租金应由被告支付给原告，但被告至今未付租金。截至目前，原告欠付2019年度租金813880.8元，根据合同约定，逾期支付租金及其他应付的费用的，按每日万分之三支付违约金。 被告辩称，1.根据被告与南通高新技术产业开发区管委会的报告及批复，被告交租时间应为2019年3月份起至原告2019年12月份停电止，期限为9个月，被告实际使用的建筑面积只有1楼厂房的2231.05㎡及办公用房的639.5㎡，被告应付租金仅为387524.25元；2.被告未能交租系因原告违约在先所致，2018年6月，原告强行安排南通诺信汽车零部件有限公司（以下简称诺信公司）进入被告厂区北侧，该公司是高污染企业，生产时排放的大量烟尘给被告造成巨大的经济损失，原告对此未能采取有效措施，应对被告进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告提供的证据有：1.投资租赁合同；2.被告企业公示信息；3.建设工程规划许可证；4.照片一组；5.消防验收意见书、竣工验收证明书；6.测绘报告；7.原告与诺信公司签订的租赁合同；8.被告开具给诺信公司的电费发票。被告质证认为，对证据1、2、3、5均无异议；对证据4有异议，该照片与事实不符，诺信公司占用了600㎡的东大厅，照片中并未体现；对证据6有异议，测绘面积与实际不符；对证据7真实性无法确认；证据8真实性无异议。被告向本院提交了投资租赁合同、照片、《关于我公司要求延长装修及试运行期等事宜的申请》及南通高新区办公室办文单。原告对该组证据中的合同无异议，认为照片不能反映诺信公司占用东大厅的事实，对办文单真实性无异议，但认为批文中并无结果，原告也未同意该延期申请。 对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对双方存有争议的证据，本院待判决理由中再予阐述认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月1日，原告（甲方）与WTTWarmetauscherTechnologieLtd.（乙方）、南通高新技术产业开发区管委会（丙方，以下简称南通高新区管委会）签订《投资租赁合同》，合同约定甲方将高新区聚恒工业园区标准厂房10号楼租赁给乙方，厂房总建筑面积6380.6㎡，其中底层大跨厂房面积4462.1㎡，办公区域三层，面积共1918.5㎡，乙方承租该租赁物用于不锈钢热交换器的生产经营，该租赁物包租给乙方使用，由乙方自行管理；租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租赁期为10年，从2015年6月31日起，甲方将整个厂房交付给乙方使用和管理，其中，装修及试运行期为6个月，自2015年6月30日起至2015年12月31日止，装修及试运行期间免收租金、物管费；每月租金为15元/平方米（含税），租赁期内，第一年至第三年租金由丙方承担并支付，乙方预付3个月押金给甲方作为租赁保证金，即28万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收据，在期满后退还给乙方；租金每半年支付一次，即在每半年起租之日起前一个月内支付，第四年至十年租金由乙方直接支付给甲方。合同还约定，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，逾期支付各项费用的，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠费总额的万分之三。 合同签订后，原告依约交付了租赁物。被告于2015年7月24日成立，登记的住所地为南通高新技术产业开发区青岛路聚恒工业园10号厂房，WTTWarmetauscherTechnologieLtd为股东之一。 2015年9月1日，被告向南通高新区管委会提出申请，认为其已经办理注册手续，承继WTTWarmetauscherTechnologieLtd在投资租赁协议中的各项权利和义务，因厂房交付使用过程中，厂房内部通风系统、天然气管道的安装、设备所需恒温用房建设等配套设施不能满足公司项目生产工艺要求，需花费大量时间和精力改造，故申请：1.将投资协议书约定的厂房及装修试运行期延长2个月，起租日自2016年3月1日开始计算，租赁期限不变；2.将投资协议书中约定的28万元厂房租赁保证金延迟至2019年11月1日前支付。南通高新区办公室（2015）字第9-1号办文单中对于被告关于要求延长装修及试运行期等事宜的申请作出领导批示：“拟同意，请曹主任、叶主任会审，报汪书记审定。”该意见的签字人与案涉投资协议书中丙方南通高新区管委会的签字人为同一人。该办文单的下方也备注“汪书记已阅”。 2018年9月20日，原告与诺信公司签订了租赁合同，约定原告将聚恒工业园10#厂房建筑面积约为1859.04㎡的北侧局部租赁给诺信公司作为经营用房，租赁期限自2018年9月20日至2021年9月19日。诺信公司的电费由被告收取后向其开具了增值税专用发票。 另查明，1.原告2015年5月13日的《单位工程竣工验收证明书》载明，其标准厂房10号楼的建筑面积为6346㎡，南通市公安消防支队通州大队2015年7月24日对原告厂房出具了建设工程消防验收意见中也载明10号楼建筑面积为6346㎡。2.被告既未向原告预付保证金，也未支付租金，原告为本案申请财产保全，已支付保全申请费5000元。 审理中，原告明确其系南通高新区管委会平台公司下属的外商投资企业，案涉租金的计算方式为10号厂房建筑总面积6380.6㎡减去诺信公司的承租的1859.04㎡，被告实际承租面积4521.56㎡，按照15元/㎡计算了12个月。 本院认为，案涉投资租赁合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告对其为案涉租赁物的承租方无异议，本院予以确认。 关于承租范围如何确定的问题。案涉合同约定的租赁面积为6380.6㎡，但根据竣工验收及消防验收情况，本院确定被告租赁的总面积应为6346㎡，后原告将其中建筑面积为1859.04㎡的厂房租赁给了诺信公司，被告并未向原告提出任何异议，而是向诺信公司开具了代收电费的增值税发票，可见，被告对于该转租事宜应当明知并认可，故本院对被告关于原告强行让诺信公司进入厂区北侧给其造成巨大损失的抗辩意见不予采纳。被告称其未实际使用三层、四层，不能构成被告要求减少租金的理由，至于诺信公司是否占用了东大厅也与本案无涉，如诺信公司确实妨害了被告权利，其可依法向诺信公司主张权利。因此，本院确定被告实际承租的建筑面积为4486.96㎡（6346㎡-1859.04㎡）。 关于被告租金的起算时间如何确定的问题。根据案涉投资租赁合同的约定，租期前三年的租金由南通高新区管委会承担并支付，被告应自2019年1月1日起向原告支付租金，但被告在合同约定的装修及试运行期内申请延长2个月的免租期，起租日自2019年3月1日开始计算，南通高新区管委会对此已经作出批示，同意了被告延长免租期二个月的申请。因原告自认其系南通高新区管委会平台公司下属的外商投资企业，故南通高新区管委会作出的批示效力可及于原告，本院确定被告应自2019年3月1日起向原告支付租金。 综上，原告已履行交付租赁物的义务，被告理应按约支付租金。被告在2019年3月1日至2019年12月31日期间应当向原告支付的租金为4486.96㎡×15元/㎡×10个月=673044元（其中2019年3月1日至2019年8月31日的租金为403826.4元；2019年9月1日至2019年12月31日的租金为269217.6元），合同约定每半年支付一次租金，在每半年起租日起前一个月内支付，被告逾期未付构成违约，应按约承担违约责任。原告按照日万分之三的标准主张被告支付逾期付款违约金符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担其为实现案涉债权支出的保全申请费，本院根据其诉讼请求所获支持的比例予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告芬图贝节能科技（南通）有限公司于本判决生效后十日内给付原告南通聚恒货物仓储有限公司租金673044元，并按照日万分之三的标准支付逾期付款违约金（以403826.4元为基数，自2019年3月1日算至租金付清之日；以269217.6元为基数，自2019年9月1日算至租金付清之日）； 二、被告芬图贝节能科技（南通）有限公司于本判决生效后十日内给付原告南通聚恒货物仓储有限公司保全申请费4135元； 三、驳回原告南通聚恒货物仓储有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12558元，减半收取计6279元，由原告负担798元，被告负担5481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 员 李素钧 二〇二〇年五月六日 法官助理 吴 菊 书 记 员 何宇伦