山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3044号 上诉人（原审原告）：青岛恒宜宏物业管理有限公司，住所地青岛市市南区丰县路4号A幢1楼。 法定代表人：郑阳，经理。 委托诉讼代理人：张栋，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璐璐,山东劳谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱红心，男，1960年1月9日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛恒宜宏物业管理有限公司（以下简称恒宜宏物业）因与被上诉人朱红心物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒宜宏物业上诉请求：1、撤销原判第一项、第三项，发回重审，或改判朱红心支付恒宜宏物业物业管理服务费4049.4元、违约金8575.78元（以日千分之二为计算标准，暂计至2019年10月17日，实际计算至朱红心清偿之日）；2、一、二审诉讼费用由朱红心承担。事实与理由：1、原判依据朱红心提供的浮新小区业委会会议记录、致恒宜宏物业函及通知、情况说明等证据复印件认定恒宜宏物业在服务期间存在服务质量差等情况，属于违反法律规定，依法应发回重审；2、恒宜宏物业按照合同约定提供了物业服务，原判认定恒宜宏物业在服务期间存在服务质量差等情况，并据此将双方约定的物业费标准自0.7元/月/平方米下调至0.58元/月/平方米系认定事实不清、适用法律错误。恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《交接协议》及浮新小区业委会向恒宜宏物业出具的《回复函》显示，双方之间的合同到期后，仍然按照原物业服务合同继续实际履行，恒宜宏物业按照原服务标准为浮新小区提供物业服务，且浮新小区业委会对恒宜宏物业提供的物业服务给予了高度认可，原判参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准将物业服务费降低为0.58元/月/平方米无法律依据；3、根据恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《物业管理合同》第十条之约定，如因浮新小区业委会原因直接造成恒宜宏物业损失的，应给予恒宜宏物业相应补偿。朱红心在恒宜宏物业提供物业服务期间，从未交纳过物业服务费，其行为给恒宜宏物业造成直接经济损失，根据《物业管理合同》第十条之约定及诚实信用原则，恒宜宏物业要求朱红心支付违约金的诉讼请求于法有据，且符合基本契约原则，原判以无合同约定为由不予支持恒宜宏物业的违约金请求系适用法律错误，且违反公平原则；4、恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《物业管理合同》服务期限为2013年6月1日至2014年5月30日，即使本案物业费标准应当予以调整，原判决将朱红心自2013年6月至2014年5月30日期间拖欠的物业服务费按照0.58元/月/平方米计算，与事实相矛盾。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持恒宜宏物业的上述请求。 被上诉人朱红心辩称，在物业合同约定期限中的物业费应缴纳，本人的车辆被划，要求恒宜宏物业提供监控，但恒宜宏物业并未提供，且至今未解决。朱红心去交物业费，但恒宜宏物业不收取。恒宜宏物业的物业服务不到位，不存在滞纳金、违约金的问题。 恒宜宏物业向一审法院提出诉讼请求：1、朱红心向恒宜宏物业支付拖欠的物业服务费4049.4元（2013年6月1日至2017年8月31日止）、电梯使用费2497元（2013年6月1日至2017年12月31日止）、违约金8575.78元；2、诉讼费由朱红心承担。 一审法院认定事实如下：2013年4月25日，恒宜宏物业与浮新小区业主委员会（以下简称浮新小区业委会）签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为位于青岛市市北区的浮新小区提供物业服务，约定服务期限自2013年6月1日至2014年5月30日，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签或终止合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见。收费标准为物业服务费0.7元/月/平方米、电梯使用费0.4元/月/平方米；合同还对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定。合同期满后，恒宜宏物业未撤离，继续留置小区，但未与浮新小区业委会续签合同。2017年12月15日，浮新小区业委会、恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会，该委员会系经小区业主代表推荐，由浮新小区业委会组建的业主临时自治服务机构）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，就恒宜宏物业于2018年1月1日正式撤出浮新小区的有关交接事宜进行了约定，其中涉及到费用收缴的事宜，约定2017年8月以前（含当月）的相关费用，由恒宜宏物业和当事业主协商解决；2017年9月（含当月）至12月（含当月）期间由于浮新小区业委会行文已同意恒宜宏物业退出小区物业服务，业主暂停交纳物业服务费，期间费用由浮新小区业委会按照此前三个月物业开支平均值的八折交给恒宜宏物业，提前预收费用由恒宜宏物业退还业主；2017年12月（含当月）以前恒宜宏物业垫支的电梯费、水费由恒宜宏物业收缴，2018年1月1日（含当日）后由自治委员会代收。恒宜宏物业现已撤出浮新小区。朱红心系浮新小区1号楼2单元701户业主，房屋建筑面积113.4平方米，自2013年6月开始欠交物业服务费及电梯使用费。恒宜宏物业对朱红心欠费进行过催交。 一审庭审中，朱红心向法庭提交《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》以及证明材料一份，还提交2014年3月17日、5月7日浮新小区业委会会议记录、2014年7月28日、12月26日浮新小区业委会会议纪要、2014年11月13日致恒宜宏物业函以及通知、情况说明等材料，以此说明恒宜宏物业在无合同服务期间存在服务质量差、不对财务收支状况进行公示等情况。对于朱红心提交的上述材料，恒宜宏物业认为朱红心并非上述材料的签订主体和制作主体，对真实性和证明事项均不认可。 一审法院认为，恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《浮新小区物业管理合同》合法有效，该合同服务期限至2014年5月30日。 浮新小区部分未交费业主与恒宜宏物业之间的矛盾焦点在于恒宜宏物业是否有权收取超期限服务期间的物业费。 按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。但就本案而言，恒宜宏物业在服务期限届满之后至2015年之前的这段时间里，浮新小区业委会、街道办事处、市北区物业办等部门与恒宜宏物业之间，就是否续签合同进行过多次协商，终无结论，浮新小区业委会也未发出明确要求恒宜宏物业的撤出时间、方式以及相互交接的通知，直至2017年，浮新小区业委会方才最终确定不再由恒宜宏物业提供物业服务，并与恒宜宏物业就撤离小区、工作及财务、设备、物品交接等问题达成协议，因此，应当视为浮新小区业委会对于恒宜宏物业在合同到期后直至签署交接协议期间服务的认可，浮新小区业主的物业服务费和电梯使用费交纳期间应以交接协议中约定为准。 关于交费标准问题。电梯使用费属于物业公司向电梯维保公司支付的维护电梯的专款专用费用，业主应当按照规定标准0.4元/月/平方米向物业公司交纳；合同期内的物业服务费应当按照合同规定标准交纳，对于合同期以外的物业服务费标准，双方无合同约定，应按照实际服务情况予以确定。2014年度浮新小区业委会的部分会议记录显示，不再与恒宜宏物业续签合同的原因在于其物业服务存在楼道卫生清理不及时、小区车位管理不规范、未进行财务公示等瑕疵，而在本案庭审中，朱红心也对恒宜宏物业在合同期外的服务提出上述瑕疵依然存在，因此，对于恒宜宏物业主张按照原合同标准收取物业服务费不予支持，该标准可参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准进行确定，按照0.58元/月/平方米予以支持。恒宜宏物业之违约金主张，因无合同约定，不予支持。综上，朱红心应交费用为：物业服务费自2013年6月至2017年8月，0.58元×113.4平方米×51个月=3354.37元；电梯使用费自2013年6月至2017年12月，0.4元×113.4平方米×55个月=2494.8元。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、朱红心给付恒宜宏物业物业服务费3354.37元（自2013年6月至2017年8月）；二、朱红心给付恒宜宏物业电梯使用费2494.8元（自2013年6月1日至2017年12月）。上述一、二项，于判决生效之日起10日给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回恒宜宏物业的其他诉讼请求。案件受理费178元，减半收取89元，由恒宜宏物业负担55元、朱红心负担34元。 二审中，恒宜宏物业提交《恒宜宏物业拟提高物业收费标准申请》、《通知》、《回复函》原件各一份，证明：2014年4月28日，恒宜宏物业与浮新小区业委会在《浮新小区物业管理合同》约定服务期限届满前，恒宜宏物业以书面形式向浮新小区业委会申请将物业费标准从0.7元／平方米提高至1元／平方米。收悉恒宜宏物业的书面申请后，浮新小区业委会于2014年5月10日向全体业主发出《通知》，对恒宜宏物业的申请内容进行公示和征求意见。2014年6月18日，浮新小区业委会以书面形式对恒宜宏物业的申请进行了回复，同意从业主公共部位资金收入中补贴0.1元／平方米给恒宜宏物业。故，恒宜宏物业已经按照合同约定提供了物业服务，浮新小区业委会对恒宜宏物业提供的物业服务是认可的。朱红心质证称，对上述证据的真实性不予认可，浮新小区业委会未与恒宜宏物业签订提高物业收费标准申请，《回复函》也根本不存在。朱红心提交浮新小区业委会于2020年4月23日出具的证明一份，证明：浮新小区业委会没有签发2014年6月18日回复函的记录。恒宜宏物业质证称，对该证明的真实性和证明事项均不予认可，恒宜宏物业并非该证明的制作主体，即使该证明是真实的，也是浮新小区业委会单方出具，不具有证明效力。本院认为，双方当事人提交的上述材料不能证明其所主张的证明事项。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据已查明的事实，第一，恒宜宏物业与浮新小区业委会于2013年4月25日签订《浮新小区物业管理合同》，该合同对涉案小区的业主具有普遍约束力。朱红心自2013年6月1日恒宜宏物业入驻涉案小区即欠付物业服务费，故朱红心在上述合同约定的服务期限，即2013年6月1日至2014年5月30日期间的物业服务费应按照合同约定的收费标准0.7元/月/平方米交纳。一审法院对2013年6月1日至2014年5月30日朱红心应交纳物业费的收费标准按照0.58元/平米/月计算不当，本院予以纠正。第二，恒宜宏物业在《浮新小区物业管理合同》到期后，继续实际为浮新小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，恒宜宏物业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求涉案小区业主交纳相应的物业服务费用。一审法院结合恒宜宏物业实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况，参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准，将《浮新小区物业管理合同》到期后的物业费收费标准确定为0.58元/平米/月并无不当，本院予以维持。恒宜宏物业主张物业费应按照0.7元/平米/月收取，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。第三，鉴于恒宜宏物业提供的管理服务存在瑕疵，未全面尽到物业管理服务义务，一审法院对其违约金主张不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11700号民事判决第二项； 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11700号民事判决第三项； 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11700号民事判决第一项为：朱红心于本判决生效之日起十日内给付青岛恒宜宏物业管理有限公司物业服务费3517.67（2013年6月至2017年8月）； 四、驳回青岛恒宜宏物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费178元，减半收取89元，由青岛恒宜宏物业管理有限公司负担59元、朱红心负担30元。二审案件受理费50元，由青岛恒宜宏物业管理有限公司负担40元，由朱红心负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  林伟光 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年五月十八日 法官助理邓永芳 书记员 韩平