河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2874号上诉人（原审原告）：赵红涛，男，1974年9月22日出生，汉族，住河南省洛阳市洛宁县。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳福安，河南中冶律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈久信，男，1970年12月13日出生，汉族，住浙江省宁波市宁海县。被上诉人（原审被告）：洛宁县城区香柏木假日酒店，住所地河南省洛阳市洛宁县永宁大道西段。法定代表人：张彩芍。委托诉讼代理人：陈希萍，该酒店合伙人。委托诉讼代理人：罗培云，该酒店负责人。上诉人赵红涛因与被上诉人陈久信、洛宁县城区香柏木假日酒店（以下简称香柏木酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛宁县人民法院（2019）豫0328民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法适用独任制，对本案进行了审理。上诉人赵红涛的委托诉讼代理人杨刚、靳福安，被上诉人香柏木酒店的委托诉讼代理人陈希萍、罗培云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判解除赵红涛与香柏木酒店之间的房租租赁合同，香柏木酒店返还租金及利息（暂计算至2019年10月16日租金及利息合计为475286.5元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决在查明被上诉人自2018年6月至今拒绝向赵红涛支付房屋租金，导致合同目的不能实现时，仍判决驳回赵红涛解除合同的诉请，明显错误。2、一审判决免除了共同承租人陈久信支付房租的义务，违背基本租赁事实，判决错误。3、一审判决在作为承租人的香柏木酒店认可欠付租金数额，且未诉请要求降低的情况下，主动判决调整双方租金数额，违背了当事人真实意思表示。4、一审判决认定赵红涛对所谓的转租人直接构成违约，并降低房租没有事实和法律依据。香柏木酒店答辩称，一、一审法院认定双方应继续履行合同正确。(1)根据原合同第12条:违约责任。租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,向对方赔偿合同期内租金的总价款,但仍继续履行合同。(2)根据合同第四条约定:“租赁期内乙方对房屋有自营联营、合营、合作等各种商业经营形式使用的权利”,另赵红涛提供的催缴通知书及解除合同通知书均是向酒店实际经营者下达,故双方虽未签订租赁合同,但双方均要求对方按照赵红涛与陈久信之间的《房屋租赁协议》,故该房屋租赁协议对赵红涛和被诉方均具有约束力。(3)赵红涛在履行协议过程中因屋顶不能安装太阳能、消防验收等方面确实有违约行为,导致香柏木酒店不能办理各种经营证件,给香柏木酒店造成极大损失,故赵红涛以香柏木酒店未交租金违约为解除合同，不符合法律规定。二、一审法院认定事实正确,陈久信租赁赵红涛房屋租赁期间已付清全部租金,后转让酒店的行为，赵红涛知道并接受受让人房租四十万元。三、赵红涛在与香柏木酒店履行租赁合同期间存在违约行为,给香柏木酒店造成极大损失,一审法院依据查明事实判决赵红涛自行承担30%的责任,符合法律规定。四、在全球经济下滑的大形势下,所有行业举步维艰,都在降低房租以维持经营,香柏木酒店多次找赵红涛协调,不但不理，更是找人多次堵门闹事、断水断电,给香柏木酒店造成极坏影响和损失。一审法院并没有强制赵红涛降低房租,赵红涛违约是事实。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法应当驳回赵红涛的上诉请求。陈久信未到庭，亦未提交书面答辩状。赵红涛向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方的房屋租赁合同。2、依法判令二被告返还租赁房屋并支付原告租金445975.5元及其利息(利息按照中国人民银行同期贷款利率从房租应付之日起计算至实际清偿之日止，暂算至2019年10月16号为29311元，共计475286.5元)。3、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2013年9月11日，原告赵红涛与被告陈久信签订《房屋租赁协议》，主要内容为：甲方赵红涛，乙方陈久信。1、甲方出租位于永宁大道西××门面房三间约120平方，套房三至八楼约1800平方米及本单元全部地下室，后院部分空地由乙方租赁用于开设快捷酒店商业等用途。3、租赁期限为十五年，租金每年26万元。在按房时交清，每年到期前一个月交下一年房租，房租三年内不变，第四年开始按原有租金的基础上每年增长6%（逐年），甲方不得在合同有效期内已任何理由调高租金及违约，否则，乙方有权拒绝交纳租金，合同继续履行。4、租赁期内乙方对房屋有自营、联营、合营、合作等各种商业经营形式使用的权利，不可抵押……6、上下水电有甲方负责安装到每层楼梯口，屋顶安装太阳能，外挂楼梯、锅炉安装、门口停车位、二楼改造上下水道、消防等邻居纠纷由甲方协调出面负责解决。10、政府性如交纳房屋租赁税等由甲方承担，其余营业性费用由乙方承担……12、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，向对方赔偿合同期内租金的总价款，但仍继续履行合同……14、合同租赁期限自2014年1月至2029年1月16日，甲方给予乙方免租4个月装修时间。后陈久信承租后装修为宾馆（名称为洛宁柏特利假日酒店）对外营业，并按照协议逐年支付房租至2017年之前的。2016年11月28日，陈久信以130万元将该宾馆转让给彭全会经营。彭全会后仍以洛宁柏特利酒店名义向原告交纳租金共计40万元（2017年度租金250000元，2018年度租金150000元），原告以被告拖欠租金为由于2018年5月28日向被告酒店送达解除合同通知书，要求被告酒店在10日内撤离，交回出租房屋。另查明：1、洛宁县城区柏特利假日酒店于2017年1月4日注册，经营者杨异，2018年6月8日注销。2018年6月25日再次注册，法定代表人为张彩芍，2019年6月13日该酒店名称变更为洛宁县城区香柏木假日酒店。2、原告租赁给被告陈久信的门面房三间及后院原酒店使用的所有地方承租于张聪州，2019年5月1日，罗培云（酒店管理人员）与张聪州签订房屋租赁合同，租赁门面房三间及原酒店使用的所有地方，租赁期限一年，租金每年7万元。一审法院认为，原告与被告陈久信签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且已实际履行，故双方均应按合同约定履行各自的义务。被告陈久信自2014年起实际经营洛宁伯特利酒店，并按《房屋租赁协议》向原告交纳租金。陈久信将酒店转让给他人经营，实际经营者仍以伯特利酒店名义向原告交纳租金，且合同第四条约定：“租赁期内乙方对房屋有自营、联营、合营、合作等各种商业经营形式使用的权利”，另原告提供的催收通知书及解除合同通知书均是向酒店实际经营者下达，故原告与被告洛宁县香柏木酒店虽未签订租赁合同，但双方均要求对方按照原告与陈久信之间的《房屋租赁协议》履行，故该房屋租赁协议对原告及被告香柏木酒店均具有约束力。原告起诉要求被告拖欠租金445975.5元（算至2019年10月16日），被告香柏木酒店辩称欠租金329985.1元，经查：截止2019年10月16日前，被告香柏木酒店应当向原告交纳租金（275600+292132.6-400000）+309670÷12×3.5+（309670-70000）÷12×5.5=367901.77元，故被告香柏木酒店应当给付原告。被告提出自己不交租金是因为原告违约，且给被告造成了经济损失，自己在实际经营以来投入了2177350元，但并未向该院提出因原告违约造成被告损失的具体数额及证据，原告在履行协议过程中因屋顶安装太阳能、消防验收等方面确实也有违约行为，给被告造成一定损失，故原告以被告未交租金违约为由解除合同，不符合法律规定，该院不予支持。该院酌定原告自行承担30%责任即（367901.77×30%=110370.53元），故被告洛宁县香柏木酒店应当给付原告赵红涛租金257531.24元。原告要求被告陈久信给付租金，因原告已经认可陈久信的转租行为，并实际收取被告香柏木酒店的租金，其诉讼请求不予采信。因原告租给被告香柏木酒店的一楼及后院系承租他人房产，现原房屋产权人已经与被告签订了租赁合同，原告也承认双方的租赁合同年租金数额应减去该一楼及后院的租金（7万元），故原租赁协议的租金数额应当在2019年5月1日后减去7万元的基础上予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经调解无效，判决：一、被告洛宁县城区香柏木假日酒店于本判决生效后二十日内一次性支付原告赵红涛拖欠房屋租金257531元（算至2019年10月16日,小数点后忽略）。二、驳回原告赵红涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4215元，由被告洛宁县城区香柏木假日酒店负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，陈久信自2014年起实际经营洛宁伯特利酒店，并按《房屋租赁协议》向赵红涛交纳租金。后陈久信将酒店转让给他人经营，实际经营者仍以伯特利酒店名义向赵红涛交纳租金，赵红涛实际认可转租行为，故赵红涛上诉主张陈久信承担欠付租金责任依据不足，本院对其不予支持。经一审法院查明香柏木酒店欠付367901.77元，香柏木酒店应当将欠付租金给付赵红涛。案涉租赁房屋用于开设酒店，在约定租期长达15年情况下，任何一方违约均会对其他一方造成巨大损失，综合考虑合同租赁物的特殊性和解除合同带来的后果，以及赵红涛在履行协议过程中因屋顶安装太阳能、消防验收等方面确实也有不当行为，一审法院对赵红涛主张解除合同不予支持并无不当，本院对此予以维持。关于赵红涛上诉主张违约损失不应予以认定问题，根据一审查明事实赵红涛在履行协议过程中因屋顶安装太阳能、消防验收等方面确实也有违约行为，一审法院酌定赵红涛自行承担30%责任，并冲抵租金并无不当，本院对赵红涛因违约造成香柏木酒店的损失对此予以确定，一审法院对此认定数额并无不当，本院对此予以维持。综上，赵红涛上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4566元，由赵红涛负担。本判决为终审判决。审判员  李慧二〇二〇年五月十四日法官助理南志丹书记员侯少祎