青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初830号原告（反诉被告）：马丽娜，女,回族,1990年11月24日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：马桂琴，女，回族，1962年7月27日出生，住址同上，系马丽娜母亲。被告（反诉原告）:西宁美佳商贸有限公司，住所地:西宁市城东区。法定代表人:马福良,该公司总经理。委托诉讼代理人：程友海，青海恩泽律师事务所律师。原告（反诉被告）马丽娜与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司（以下简称美佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。2020年3月25日，美佳公司依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，马丽娜及其委托诉讼代理人马桂琴、美佳公司的委托诉讼代理人程友海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽娜向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《摊位租赁合同》;2.判令被告返还商场入场费40000元;3.判令被告返还合同押金5000元;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月7日,原、被告就美佳商贸城三楼C区摊位签订《摊位租赁合同》，约定:(1)摊位费每月每平米135元;(2)摊位面积为16.52㎡,租赁费半年一交(135元×16.52㎡×6月=13380元);(3)原告在签订合同时交纳5000元作为保证金。合同签订后,被告又以2018年元旦开业为由,强迫所有承租户分别交纳了35000元一40000元不等的入场费,但未出具任何票据。至2019年7月,被告与部分承租户因房租交纳事宜发生纠纷,被告便采取停电、停水等极端方式处理矛盾,其过激行为不但严重影响了商场正常的经营秩序，也破坏了良好的销售环境,导致双方签订的合同无法继续履行。综上，为维护原告的合法权益,特依法起诉，请求判如所请。美佳公司答辩称，马丽娜所述不属实，其诉讼请求均不能成立，请求依法予以驳回。首先，马丽娜要求解除合同的理由没有法律依据，案涉摊位现一直由马丽娜实际占有，且双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应受法律保护。其次，马丽娜所述交纳了入场费40000元及保证金5000元的事实属实，但入场费是在签订合同之前交纳的，是一种交易习惯，在商场摊位供不应求的情况下，交付入场费是进入商场的一种资格，是马丽娜自愿的行为，不存在隐瞒、欺诈、强迫的情形，马丽娜同意交纳入场费，双方在此基础上签订租赁合同，马丽娜经营不好是其自身原因，与商场无关，不能因此要求退还入场费。且合同中明确约定了在合同期满三个月没有投诉及未欠付租金的情况下可以退还保证金5000元，但案涉合同现仍在延续，故尚未达到退还保证金的条件。同时，美佳公司依法提起反诉称，2017年12月31日，美佳公司与马丽娜签订《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同》，该合同于2019年1月20日到期后马丽娜未与美佳公司续签合同，但继续占有使用承租摊位。在美佳公司多次催促并给予相应减免后，马丽娜才将截止到2019年7月20日的占用费交付。但自2019年7月21日至今仍继续占有使用承租摊位，却未交纳租赁费用。故依法提起反诉，请求判令马丽娜向美佳公司支付商铺占用费17841.6元，并承担本案反诉费用。针对美佳公司的反诉，马丽娜答辩称，美佳公司所述未交纳租金的事实属实，但数额不属实。2019年经与美佳公司“高总”协商，双方已确定2019年半年租金为8600元，且其已于2019年9月搬离承租摊位。现若美佳公司同意退还押金，则同意以押金折抵合理的租金；若不同意退还则不同意交纳，因为美佳公司采取断电措施，导致出租的摊位无法经营，违约在先。马丽娜就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》，欲证明双方存在租赁关系，并约定了租赁权利义务的事实；2.收据五张，欲证明马丽娜交纳了保证金5000元及2019年上半年租金为8600元的事实；3.视频光盘，欲证明马丽娜已搬离承租摊位及交纳了40000元入场费的事实。经质证，美佳公司发表如下质证意见：1.合同的真实性及证明方向均认可，补充说明，该份合同中还包括了商场相关制度；2.收据的真实性认可，但8600元租金的收据中注明了“免一个月”，因此8600元应是5个月的租金；3.视频的真实性认可，证明方向不予认可，认为虽然视频中显示的是案涉摊位，但并不存在马丽娜所述的美佳公司断电的情形，且不能证明美佳公司收取的是什么钱，美佳公司负责人也并未同意退还入场费，美佳公司认为马丽娜交纳的入场费是先合同行为，是在签订合同之前原告自愿交纳的，故不予退还。美佳公司就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》及收据，欲证明双方签订的合同合法有效，依法受法律保护，马丽娜在没有合同依据和法律依据的情况下主张解除合同，依法不能成立；美佳公司依据合同约定仅收取了5000元保证金，马丽娜要求退还45000元押金的请求不能成立，且根据合同约定保证金的退还条件尚未成就，依法不应支持。2.照片七张，欲证明案涉商场内灯火通明，井然有序，并不存在停电停水无法经营的状况，且马丽娜至今占用案涉摊位。3.收据两张，欲证明案涉摊位至今由马丽娜占用，但租金仅交纳至2019年7月20日，2019年7月21日至今的租金17841.6元未予交纳的事实。经质证，马丽娜发表如下质证意见：1.真实性认可，证明方向不予认可，马丽娜实际交纳了45000元押金，但美佳公司只出具了5000元的收据；2.真实性认可，证明方向不予认可，认为这组照片是美佳公司在通电后所拍，根据案涉摊位内的电表数据可以证明美佳公司采取了断电措施；3.真实性认可，证明方向不予认可，认为双方已重新协商确定了2019年租金标准，且其已于2019年9月搬离承租摊位。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织双方进行质证，当事人对双方提交的证据的真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证，证明方向将在案件事实认定和判决理由中进行综合评析。根据当事人双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，马丽娜（乙方）与美佳公司（甲方）签订《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》，约定：“经甲乙双方协商，为便利乙方交纳其他费用，就甲方代收代交其他费用的事宜，达成以下协议，以资共守。一、其他费用包括促销、广告宣传、活动、管理费用等因经营产生的一切费用，交纳标准为按摊位的面积每月每平方米135元。二、乙方所承租的摊位，经营面积16.52平米，每月应交其他费用2230元，半年交纳13380元。乙方交纳方式按半年一次交纳。三、乙方须于合同签订时交纳5000元作为合同保证金，乙方与甲方签订合同的期限自2018年1月1日至2018年12月31日，经营范围为童装。在乙方租赁期满后三个月内，若无消费者向乙方索赔或乙方损坏甲方设施等情形，甲方须将保证金在三个月期后的次日如数退还乙方，保证金自交纳之日至退还之日的期间不计利息。”双方在合同落款后又注明租赁期限为“2018年1月20日至2019年1月19日，半年其他费用为13380元。”合同约定的租赁期限届满后，双方未再续签书面租赁合同，但马丽娜继续占有、使用承租摊位，并于2019年5月20日交纳2019年3月20日至2019年5月20日的电费243元（美佳公司出具收据一张）；于2019年7月20日交纳2019年5月20日至2019年7月20日的电费141元（美佳公司出具收据一张）；于2019年交纳2019年1月20日至2019年7月20日的租金8600元（美佳公司出具收据一张，并注明“免一个月”）。直至2019年9月，马丽娜搬离承租摊位，但未与美佳公司办理摊位腾退手续。另查明，马丽娜与美佳公司签订案涉租赁合同前，向美佳公司交纳了保证金5000元和入场费40000元，美佳公司于2018年2月2日出具了保证金5000元的收据一张，就入场费40000元未出具收据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马丽娜与美佳公司签订的《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》约定的租赁期限届满后，马丽娜继续占有、使用案涉摊位，并经双方协商后交纳2019年1月20日至2019年7月20日租金的行为，应视为双方对该租赁合同关系的延续，因此，双方构成事实租赁合同关系。但双方未补签书面租赁合同，且对租赁期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁。则根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此马丽娜要求解除双方租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于马丽娜要求返还商场入场费40000元的诉讼请求。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马丽娜在知悉案涉商场摊位的租金、进场费标准的情况下，向美佳公司交纳了相应的租金和入场费。其交纳行为是对经营风险的自愿负担行为，且双方签订的租赁合同已履行完毕。而马丽娜提交的视频中，也无美佳公司负责人同意将该入场费变为押金予以退还的陈述，即其提交的证据不足以证明双方约定退场时将入场费退还这一事实存在。因此，马丽娜的此项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于马丽娜要求返还押金5000元的诉讼请求。2018年2月2日收据中载明的“押金”应为双方租赁合同中约定的保证金。本院认为，案涉租赁合同解除后，美佳公司并未举证证明存在合同中约定的保证金不予退还的情形，故美佳公司应将收取的保证金5000元返还马丽娜。关于美佳公司要求马丽娜给付2019年7月21日至2020年3月20日的商铺占用费17841.6元的反诉请求。本院认为，根据已查明的事实，马丽娜在双方未明确解除租赁关系时，擅自搬离承租摊位且未与美佳公司办理摊位腾退手续，故应当承担美佳公司主张的2019年7月21日至2020年3月20日的合理租金。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”结合庭审中案涉摊位所在商场三楼负责人高某陈述其于2019年9月发现马丽娜擅自搬离的事实，本院认为，美佳公司作为出租人在明知承租人搬离近6个月的情形下，既未向马丽娜追讨租金也未与马丽娜联系解决方案，任意放纵损失的扩大，其对租金的延续亦负有一定责任。因此，本院认为马丽娜应向美佳公司交纳其实际占用期间（2019年7月21日至2019年9月20日）的全额租金及其擅自搬离后至原告主张的2020年3月20日期间50%的租金为宜。关于租金标准，本院认为，双方均提交的2019年1月20日至2019年7月20日租金8600元的《收据》，是双方经协商一致后对2019年租金标准的约定，应予以确认。该收据中注明“免一个月”，故8600元应确认为5个月的租金。则马丽娜应交纳的租金计算为：8600元÷5个月×2个月（2019年7月21日至2019年9月20日的全额租金）+8600元÷5个月×6个月÷2（2019年9月21日至2020年3月20日50%的租金）=8600元。关于马丽娜所持案涉摊位无法经营不应交纳租金的意见，本院认为，马丽娜提交的证据不足以证明其上述意见，且案涉商场现仍处于营业状态，其意见也与事实不符，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马丽娜与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司之间的租赁合同依法予以解除；二、被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马丽娜合同保证金5000元；三、原告（反诉被告）马丽娜于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金8600元；四、驳回原告（反诉被告）马丽娜的其他诉讼请求。上述二、三项款项折抵后，原告（反诉被告）马丽娜应于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金3600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费463元，由马丽娜自行负担；反诉案件受理费123元，由马丽娜负担，随上述款项一并给付西宁美佳商贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪莹 二〇二〇年五月二十五日书记员 席进虎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法信超链：案例4篇期刊1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。