浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2362号 上诉人（原审被告）杭州新城钱丰假日酒店有限公司，住所地浙江省杭州市上城区耀江福村1幢A二层市场B室及三层市场C室。 法定代表人李昌财，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）李米德，男，1965年12月3日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 两上诉人共同委托诉讼代理人游海明、孔海涛，浙江永大联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江鸿晟物业管理集团有限公司，住所地浙江省杭州市上城区城南家园15幢、16幢209室。 法定代表人卢文军，总经理。 委托诉讼代理人朱露妮、金立钢，浙江汉鼎律师事务所律师。 上诉人杭州新城钱丰假日酒店有限公司（以下简称钱丰酒店）、李米德因与被上诉人浙江鸿晟物业管理集团有限公司（以下简称浙江鸿晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月17日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣独任审理，于2020年4月9日公开开庭进行审理，上诉人钱丰酒店、李米德的共同委托诉讼代理人游海明、被上诉人浙江鸿晟物业的委托诉讼代理人朱露妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：坐落于杭州市系李米德及案外人赵素兰共同共有的房产，共计建筑面积2871.82平方米，性质均为非住宅。钱丰酒店系上述房屋的实际使用人。杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称杭州鸿晟物业）于2010年4月1日与耀江福村业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由杭州鸿晟物业为耀江福村小区提供物业管理服务，合同期为2010年4月1日至2011年3月31日，物业费按建筑面积缴纳，每平方米每月0.4元。该合同期满后，杭州鸿晟物业与耀江福村业主委员会陆续签订《物业管理委托合同》，2019年3月25日签订《杭州市物业管理服务合同》，其中2011年4月1日至2013年3月31日、2014年4月24日至2015年4月23日期间物业费按每平方米每月0.5元缴纳，2015年4月24日至2017年4月23日期间物业费按每平方米每月0.65元缴纳、2017年4月25日至2020年3月31日期间的物业费，住宅用房按每平方米每月0.65元、非住宅用房按每平方米每月2元、空置房屋按每平方米每月0.65元缴纳，均约定业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十缴纳滞纳金。同时上述合同对物业委托管理事项约定如下：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，体育场所、器具管理维修；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维修公共秩序，包括小区安全监控、巡视、门岗执勤等等。因钱丰酒店、李米德自始未缴纳物业管理费，2019年7月26日，杭州鸿晟物业委托律师发函，要求钱丰酒店、李米德支付自2010年4月1日截止至2019年7月26日的欠付物业管理费265930元，并告知若接函后三日内未缴纳或双方仍未进行协商，将追究法律责任。现杭州鸿晟物业因钱丰酒店、李米德未积极应对，为之成诉。审理中，双方确认，涉案物业地下室与小区隔离后，成为一处门向耀江福村小区外开的独立楼层，其垃圾清运费等费用均由钱丰酒店、李米德自行支付，且钱丰酒店的使用面积为2185.26平方米。杭州鸿晟物业的一审诉讼请求：判令钱丰酒店、李米德支付物业管理费268994元（截止2019年8月11日），并支付逾期缴纳物业管理费违约金6415元。 原审法院认为：杭州鸿晟物业与耀江福村业主委员会签订物业管理委托合同，并履行合同约定的相应义务，耀江福村小区的业主应按照合同约定的标准承担缴纳物业费的义务。钱丰酒店、李米德认为涉案房屋不属于耀江福村小区，缺乏相关依据，该辩称不予采信。李米德作为涉案房屋的所有权人即业主，钱丰酒店作为使用人，应当支付相应的物业管理费。基于涉案房屋为临街物业，与小区并不相通，空间上属于相对独立于小区的区域，且杭州鸿晟物业也未进入钱丰酒店、李米德的物业内部进行物业服务，结合《物业管理委托合同》约定的委托管理内容和收费标准，结合本案查明的杭州鸿晟物业实际提供的物业服务内容，该院酌定钱丰酒店、李米德应支付的物业服务费为收费标准的40%；即2016年7月25日至2017年4月25日前按每平方米每月0.21元缴纳，2017年4月25日起按每平方米每月0.65元缴纳。关于本案是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，杭州鸿晟物业于2019年7月26日向钱丰酒店、李米德发放律师函，故对杭州鸿晟物业主张的2016年7月25日前的物业费认为已过诉讼时效，不予支持，对杭州鸿晟物业主张的2016年7月25日至2019年8月11日按上述比例计算的物业费予以支持，经计算为56799.7元。因双方对计费标准、服务内容及李米德是否属于涉案小区业主有异议，对此杭州鸿晟物业以违约为由，要求钱丰酒店、李米德支付违约金缺乏事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李米德于判决生效之日起十日内支付杭州鸿晟物业物业管理费56799.7元；二、钱丰酒店对上述第一项中的43220.7元承担共同付款义务；三、驳回杭州鸿晟物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5431元，减半收取2715.5元，由杭州鸿晟物业负担2155.5元，李米德负担560元，钱丰酒店对李米德承担的诉讼费中426元承担共同负担义务。 宣判后，钱丰酒店、李米德不服，共同向本院提出上诉称：一、一审判决认为上诉人应当按照耀江福村业主委员会签订的案涉物业管理合同承担缴纳物业费的义务缺乏事实依据和法律基础，对上诉人显失公平。1、上诉人的房产不属于案涉物业管理合同的委托管理范围。虽然一审判决没有对上诉人房产物业是否属于案涉物业管理委托合同的范围作出直接认定，但其支持被上诉人诉请的判决实际包含了对于该关键事实的肯定认定，而根据上诉人一审提交的证据足以证明上诉人的房产物业并不属于案涉物业管理委托合同的管理范围。根据上诉人一审提交的《商品房买卖合同》和《杭州市房地产测绘成果表》，上诉人所购买的整幢综合楼A幢单体建筑的总面积为3828.84㎡，而根据《杭州市房地产测绘成果表》，被上诉人服务的耀江福村小区的总建筑面积为43222.95㎡（具体包括耀光福村1幢5085.9㎡、2幢2723.73㎡、3幢4952.47㎡、4幢2723.73㎡、5幢5614.4㎡、6幢2723.73㎡、7幢4841.97㎡、8幢2723.73㎡、9幢5660.15㎡、10幢6173.14㎡），该面积与耀江福村业委会《业主委员会备案表》所报备的案涉物业管理区域建筑物总面积43555㎡基本一致。若按照被上诉人的主张，上诉人房产物业属于被上诉人的物业管理区域，则耀江福村业委会申报的物业总面积应该包含上诉人的房产物业面积，即应当为47051.79㎡（3828.84㎡+43222.95㎡），超出耀江福村业委会报备面积3496.79㎡，该面积数据与上诉人的综合楼A幢面积3828.84㎡基本匹配。因此，根据该些证据足以证明耀江福村业委会委托上诉人管理的物业管理区域并不包含上诉人的房产物业。对此，被上诉人在一审中并没有提供任何证据予以反驳。一审判决枉顾该关键证据和事实，直接认为被上诉人的物业管理区域包括了上诉人房产，进而导致判决错误。此外，被上诉人一审提交的物业管理委托合同也能够证明，上诉人的房产物业并不属于被上诉人的物业管理区域。被上诉人一审提交的全部物业管理委托合同均表明耀江福村业委会委托被上诉人管理的物业面积仅为41330㎡，更加无法与包含上诉人房产物业的面积相匹配，这也进一步证明案涉物业管理委托合同约定的物业管理区域不包含上诉人的房产物业，被上诉人向上诉人主张物业费缺乏合同依据。 2、上诉人不属于耀江福村业委会所代表的业主成员，耀江福村业委会所签订的案涉物业合同对上诉人没有约束力。依据被上诉人的起诉和一审判决，被上诉人得以要求上诉人支付物业费的唯一请求权基础和法律依据，是耀江福村业委会与被上诉人签订的物业管理委托合同。而本案的事实情况是，耀江福村业委会从未将上诉人作为其所代表的耀江福村小区业主成员对待，实际并未让上诉人享有过任何耀江福村业委会下辖业主的成员权利，包括耀江福村小区选举业主委员会、决定聘用或解聘物业公司、物业维修基金使用知情权等等作为耀江福村小区业主依法享有的最基本权利，耀江福村业委会也从未就行使前述权利事宜向上诉人做过任何通知或告知，耀江福村业委会的一切行为均在将上诉人排除在外的情形下实施。本案中，被上诉人始终没有提供任何证据证明耀江福村业委会足以代表上诉人，与此同时，上诉人也始终将自己独立区别于耀江福村业委会，自行自费解决自有房产所需要的一切物业服务，并对耀光福村业委会将上诉人排除在外的实际行为没有提出过任何异议。因此，虽然上诉人所有的案涉房产在物理位置上坐落于耀江福村小区，但上诉人与耀江福村业委会彼此独立，耀江福村业委会所代表的业主并不包含上诉人，这一关系是耀江福村业委会与上诉人的真实意思和本案客观事实。在此情形下，耀江福村业委会与被上诉人签订的案涉物业管理委托合同对上诉人没有约束力，被上诉人无权依据该物业管理委托合同向上诉人主张物业费。 3、上诉人房产物业的独立性和案涉物业管理的实际情况足以表明，案涉物业不属于被上诉人的物业管理区域。上诉人房产物业在物理空间上与被上诉人的物业管理区域彼此独立，两者之间有护栏等物理隔断，空间区域上并不联通，上诉人的房产物业完全独立于被上诉人物业管理区域而自行出入。被上诉人自进驻耀江福村小区以来，从未向上诉人房产物业提供过任何实质、具体的物业管理服务，上诉人房产物业及设备设施的维修、养护、管理，以及安保、监控、卫生等物业管理行为均由上诉人自行自费实施。尤为重要的是，被上诉人于2010年4月1日就与耀江福村业委会签订案涉物业管理委托合同，却直到时隔9年多之后的2019年7月26日才第一次向上诉人主张收取物业费。前述种种事实均足以证明，被上诉人主观上没有向上诉人提供物业管理服务的真实意愿和意思表示，客观上也没有就上诉人房产物业实施物业管理的实际行为，双方就上诉人房产物业不属于被上诉人物业管理区域这一事实是达成共识的。也正是因为双方有这样一个共识与合意，被上诉人才会在长达9年多的时间里始终不向上诉人主张收取物业费，这也从反面论证了上诉人房产物业不属于被上诉人物业管理区域这一客观事实。 4、被上诉人关于上诉人房产物业属于耀江福村小区的证据存在严重瑕疵，无法推翻上诉人的证据，依法不应予以采信。虽然被上诉人在一审中提交了耀江福村业委会主任王浩亮的《询问笔录》和耀江福村业委会的《证明》，用以证明上诉人的房产属于耀江福村小区，上诉人享受了被上诉人物业管理服务的事实。但该两份证据属于证据形式不合法的非法证据，且证据内容自相矛盾，其本质是证人证言，在证据效力上远低于上诉人所提交的书证，不足以推翻上诉人对于该节事实所提供的证据，不应作为被上诉人的有利证据采纳。耀江福村业委会主任王浩亮的《询问笔录》从形式上看是由上城区人民法院询问制作，但该笔录除了王浩亮本人的签字外，既没有询问人，也没有记录人，笔录制作当时的真实性与合法性均无法考证。从该笔录内容来看，王浩亮就上诉人物业是否属于耀江福村小区及物业服务合同范围内这一问题，前后两次到上城法院作事实陈述，第一次说“不属于”，第二次却说“属于”，两次陈述前后矛盾、截然相反。王浩亮作为耀江福村业委会的主任，凭借他对耀江福村业委会事务的熟知程度以及第一次面对法庭陈述时没有外界干扰的客观背景，他的“钱丰酒店不属于物业服务合同范围”这一陈述的可信度更高，而且也能够与上诉人关于该节事实所提交的证据相互印证。因此，王浩亮的询问笔录虽由被上诉人提交，但却从反面证明了上诉人的房产物业不属于耀江福村小区和案涉物业服务合同范围的事实。至于耀江福村业委会出具的《证明》，其本质上就是一份出处无从考证的证人证言，在业委会主任都在向法院陈述事实时信口雌黄的背景下，仅凭业委会盖章出具的无任何其他书证佐证的证明毫无证明力可言，根本无法作为认定本案关键事实的依据。除去前述两份证据，被上诉人关于上诉人房产物业是否属于耀江福村小区和案涉物业服务合同范围这一关键问题没有提供任何其他证据予以证明，一审仅凭上诉人的房产物业在坐落名称上与耀江福村小区相同就认定该节事实，明显缺乏事实依据。 二、一审判决未认定本案关键事实，导致判决结果自相矛盾。一审判决一方面以“钱丰酒店、李米德认为案涉房屋不属于耀江福村小区，缺乏相关依据，该辩称不予采信”为由支持被上诉人关于要求上诉人支付物业费的诉请，另一方面又以“双方对计费标准、服务内容及李米德是否属于涉案小区业主有异议”为由驳回被上诉人关于要求上诉人支付违约金的诉请，该两项判决理由前后矛盾。由此可见，一审判决对于“上诉人的案涉物业是否属于耀江福村小区和案涉物业管理委托合同的物业管理区域”这一关键争议事实始终没有作出最终认定。如前所述，该节争议事实是判断被上诉人是否有权要求上诉人支付物业费的关键所在，也是被上诉人提起本案诉讼请求的唯一事实基础和依据。被上诉人作为本案原告提起本案诉讼，就应当举证证明该关键事实客观成立，若截止一审判决日根据现有证据对该节事实的判断仍然似是而非、无法确定，就应当根据举证责任分配规则判决被上诉人承担不利后果，驳回其全部诉讼请求。一审判决在确认该关键争议事实仍存异议且不作出明确判断的情况下作出矛盾判决，明显适用法律错误。 三、一审判决上诉人钱丰酒店承担共同付款义务缺乏事实和法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”据此，物业使用人承担物业费支付义务是以使用人与业主有关于物业费承担的明确约定为前提的，否则，根据合同相对性原则，物业公司无权越过业主直接要求使用人承担物业费支付义务。本案中，上诉人钱丰酒店与上诉人李米德之间并未就物业费的承担支付事宜签署过任何协议，钱丰酒店也不存在任何形式的债务加入行为，一审判令钱丰酒店承担共同付款义务缺乏法律依据。另，一审判决书不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》《民事诉讼文书样式》的规定，遗漏证据质辨、认证过程，应当予以纠正。综上，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人浙江鸿晟物业答辩称：一、关于案涉房产是否属于被上诉人物业管理范围。1、上诉人李米德名下案涉房产系位于位置，虽酒店开门对外，但其位置仍属于耀江福村小区1幢Ａ，被上诉人一审期间提交的《杭州市不动产登记信息查询记录》及上诉人一审期间提交的《杭州市房地产测绘成果表》均能予以证明。一审法官也到现场查看确认，且上诉人钱丰酒店亦当场认可，其酒店的使用面积为1幢Ａ的二层、三层、四层及一楼酒店迎宾区及电梯间部分的面积之和，共计2185.26平方米。案涉房屋与小区其他住宅使用的是同一个变压器，且共用污水管网、供水管网等公共设施，物业为小区提供的监控设备覆盖酒店后方及酒店门前道路，显然案涉房屋属于小区物业管理范围，享受小区物业服务。2、被上诉人与耀江福村业委会签订的《物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会与业主委员会指导规则》第十三条：依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。上诉人李米德亦认可其名下房产为小区内部房产，其为小区业主的事实。2017年5月15日因小区围墙维修需动用物业专项维修资金使用，已征求业主李米德同意，李米德在《关于申请使用物业专项维修资金的征求意见表》上签字确认。该《意见表》一审法院已予以调取，原件仍保管于杭州市住房保障和房产管理局物业维修资金管理中心。上诉人称“被上诉人始终没有提供证据证明耀江福村业委会足以代表上诉人，故物业服务合同对其不具约束力”的说法毫无事实与法律依据。被上诉人作为一个物业服务机构，不负责也未参与小区业务会的组建工作，小区业委会的成立程序是否合法不属于物业公司的审查范围，亦不能影响《物业服务合同》的效力。3、上诉人自行委托保洁人员对经营场所进行清洁，针对的是建筑物专有部分，是行使所有权及自主经营权的体现，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突。 二、被上诉人一审提交的耀江福村业委会主任王浩亮的《询问笔录》系上城区人民法院承办法官及书记员制作而成。王浩亮已在法院制作的询问笔录中证实，《物业服务合同》中的面积误差系沿用2000年的数据造成的笔误。 三、上诉人钱丰酒店作为物业的实际使用人，享受确实的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及第一、二份《合同》第二条，第三、四、五、六份《合同》第三条之约定，即“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”，以及依据权利义务相一致的原则，承担物业费用支付的连带责任。退一步讲，二上诉人称双方未就物业费的承担支付事宜签署过任何协议，上诉人钱丰酒店的使用面积并不小，双方不就物业费承担支付事宜进行约定与常理不符，上诉人亦未提供合理解释说明。被上诉人根据法律及合同约定可以向任何一方主张权利。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 二审中，被上诉人浙江鸿晟物业未向本院提交证据材料。二上诉人钱丰酒店、李米德提交询问笔录一份，拟证明耀江福村业委会及其主任王浩亮就本案所做相关证明系集体讨论的意见，而非客观事实的陈述；耀江福村小区483户业主不包括上诉人。 经质证，被上诉人浙江鸿晟物业发表意见如下：对该证据的三性均有异议，上诉人提交的证据自相矛盾，上诉人在上诉状中陈述王浩亮的可信度非常低，上诉人是否属于小区的业主是小区业委会的主任陈述决定的，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，经本院向王浩亮本人核实，该笔录系其本人所做，故对该证据的形式真实性予以确认，关于其证明力，本院将在论理部分予以阐述。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，案涉房屋与耀江福村小区其他建筑物共用污水管网，电力线路从小区内设的变压器房接出。还查明，2020年1月9日杭州鸿晟物业变更企业名称为浙江鸿晟物业。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。本案中，李米德系案涉杭州市等房屋的登记所有权人，以上房屋在建筑区划上属于耀江福村小区的一部分，依法应认定李米德系耀江福村小区的业主。该法律身份不因耀江福村业主委员会备案的小区建筑面积未完全覆盖案涉房屋，抑或李米德未行使业主相关权利等可能事由而消灭。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此，李米德以其不是耀江福村小区业主，案涉耀江福村业主委员会与杭州鸿晟物业签订的物业服务合同对其无约束力的意见不能成立，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十二条第一款同时规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，尽管李米德所有的案涉房屋与耀江福村小区其他区域进行了区隔，具有相对的独立性，但案涉房屋与耀江福村小区使用同一污水管网，电力线路从小区内设的变压器房接出，以上公用设施的维护保养属于浙江鸿晟物业的服务范围。同时，李米德作为小区业主，对小区共有部分负有管理义务，其应为浙江鸿晟物业对小区共有部分提供的物业服务承担相应费用。根据合同履行权利义务相一致的基本原则，结合本案实际，原审认定李米德应承担的物业费标准，即2017年4月25日前按0.21元/平方米.月（约为合同价的32%）计算，之后的物业费按照0.65元/平方米.月（参照住宅用房标准）计算，基本合理，本院予以确认。原审判决载明的“物业服务费为收费标准的40%”数额存在错误，本院不予确认。据此，两上诉人主张案涉房屋不属于浙江鸿晟物业的服务范围，无需缴纳物业费的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。李米德系案涉房屋的所有权人，钱丰酒店系相关房屋的实际使用人，两上诉人在本案中未提交房屋租赁合同等证据以查明双方关于物业费负担的约定内容，且在本案诉讼中均委托相同代理人参与诉讼，并在二审中明确放弃就可能存在的诉讼利益冲突的抗辩权利，由此，本院有理由相信两上诉人的诉讼利益是一致的。据此，一审判令两上诉人共同承担支付物业费义务，并无不当，本院予以确认。本案一审判决书系简式判决书，对证据的举证、质证和认证意见等内容予以省略，并无不当。综上，两上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1220元，由上诉人杭州新城钱丰假日酒店有限公司、李米德共同负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员  石清荣 二〇二〇年五月十二日 书记员  童晓波