四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3582号 上诉人（原审被告）：成都钰都置业有限公司，住所地成都市新都区大丰高家村。 法定代表人：许克己，董事长。 委托诉讼代理人：王少军，四川汉雅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨茂茹，女，1968年3月8日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都钰都置业有限公司（以下简称：钰都公司）因与被上诉人杨茂茹商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钰都公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨茂茹一审全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：一、一审中杨茂茹提交的证据不能证明在其提起诉讼时，就已经付清了全部房款。二、一审判决程序违法。杨茂茹一审中提交的证据不能证明系案外人将其对钰都公司的债权转让给杨茂茹，且在举证期结束后，一审法院才收到案外人出具的“说明”，且该“说明”未经钰都公司质证，故一审法院依据该“说明”认定杨茂茹已经向钰都公司支付全部购房款，判令钰都公司为其办理产权登记系错误认定。三、在一审庭审中及庭审后，钰都公司以口头及书面方式向一审法院申请向新都津房调取证据，证明钰都公司与案外人之间的债权债务关系已由新都政府委派新都警方处理完毕，双方已不存在债权债务关系，但一审法院未调取该证据，系程序违法。 杨茂茹辩称，杨茂茹已经支付全部购房款，钰都公司也开具了全部购房款的收据，其认可了现金收据，却未认可盖有公章的第二份抵偿款收据，不符合常理。钰都公司认为杨茂茹没有说明抵偿款项的理由不成立，其已向杨茂茹出具了收款收据，说明其已经收到杨茂茹相应金额的购房款。对于钰都公司调取证据的申请，杨茂茹认为无需调取证据，该份证据系钰都公司单方陈述，无其他证据支撑，且系钰都公司与四川省华鼎建设有限责任公司（以下简称：“华鼎公司”）的关系，与杨茂茹无关。故钰都公司应当履行合同，办理过户登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨茂茹向一审法院起诉请求：1.确认位于成都市新都区房屋（备案号223171）所有权归杨茂茹所有;2.判令钰都公司将该房屋的不动产权属登记至杨茂茹名下；3.判令钰都公司向杨茂茹支付逾期办理不动产权属登记的违约金（以购房款2075750元为基数，以中国人民银行同期贷款利率从2014年12月22日起计算至不动产权属登记办理完毕之日止）；4.本案诉讼费由钰都公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月20日，杨茂茹与钰都公司签订《商品房买卖合同（商业）》，约定杨茂茹购买钰都公司开发的位于成都市新都区，该房屋总价款为2075750元。合同第五条第4款约定：“具体付款方式及期限的约定见附件五”；第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的银行活期存款利率向买受人支付违约金，直至出卖人将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付”。附件五约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款买受人第一次付款于签订合同当日，支付全部房款的10%即207575元；于交房日支付全部房款的40%即830300元；于交房后30日内付清余下的房款1037875元”。2013年11月20日，杨茂茹向钰都公司通过银行转账支付首付款207575元。同日，钰都公司出具收据两张，分别显示收到杨茂茹购房款（现金）207575元、购房款（抵偿借款）1868175元。2013年12月6日，案涉房屋合同备案登记到杨茂茹名下，网签备案号为2×××1。后钰都公司向杨茂茹交付案涉房屋。 一审另查明，2013年8月9日，案外人华鼎公司（甲方）与钰都公司（乙方）签订《补充协议书》，双方约定：根据甲乙双方于2013年6月24日签订协议之约定，乙方以位于新都区合计作转让给甲方用于抵偿甲方的借款。并于2013年8月31日前一次性向甲方支付房价和乙方欠款差额1830710元。现由于乙方资金严重不足，无力支付上述欠款差额，经友好协商，达成本补充协议，双方共同遵守：一、经双方协商一致，乙方以位于新都区作价2075750元转让给甲方用于抵偿甲方的欠款差额。二、根据上述抵偿方案，房价和乙方欠款差异245040元在乙方将上述房产产权证办理至甲方名下后七日内一次性给清。三、涉及上述商品房买卖产生的税费，由甲乙双方按照国家商品房买卖的规定各自承担。四、涉及本协议债权及房屋买卖双方签订的《借款协议》、《债权债务确认书》、《商品房买卖合同》为本协议附件。后华鼎公司出具情况说明，认可将案涉房屋登记至杨茂茹名下。 一审再查明，案涉房屋已经取得不从产权证，所有权登记在钰都公司名下，业务件号为20×××0。该房屋上无抵押、查封。 一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除法律特别规定所禁止的外，均应予以准许。本案系商品房预售合同纠纷。杨茂茹与钰都公司建立房屋买卖合同关系前，案外人华鼎公司与钰都公司存在债权债务关系，后钰都公司未能清偿到期债务，从而将案涉房屋用于抵偿借款。而华鼎公司将案涉房屋登记至杨茂茹名下。以上双方以债务更新方式建立的商品房买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨茂茹按照合同约定向钰都公司转账支付了首付款207575元，又将案外人华鼎公司对钰都公司的债权抵偿购房款1868175元，钰都公司也向杨茂茹出具了加盖财务专用章的收据。至此杨茂茹的付款义务已全部完成。钰都公司应当按照约定未杨茂茹办房屋权属证明。本案中，合同约定办理房屋所有权证的时间为房屋交付之日起365日内。故本案办理房屋所权证的时间应当为2014年12月，钰都公司未在该日期前取得房屋所有权证书属于违约。但新都区从2017年10月17日停止受理办理房屋所有权证书、10月25日开始实施“二证合一”之后，开发商已不能办理房屋所有权证。且“二证合一”系将房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，故办理不动产权证时间应当以国有土地使用权证办证期限为准。但本案中，双方仅约定了办理房屋所有权证的时间，并未约定办理国有土地使用权证的时间和违约条款。但从2013年12月至法庭辩论终结前已逾近6年，钰都公司应当为杨茂茹办理不动产权证。但即使在一审法院以合理期间确定钰都公司办理不动产权证的时间、认定钰都公司存在逾期办理不动产权证的情况下，杨茂茹依据合同中对于办理房屋所有权证的违约条款主张办理不动产权证的违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。杨茂茹可以另行主张逾期办证产生的损失。 一审法院另依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，不动产的变动以登记为准，目前案涉房屋所有权登记在钰都公司名下，杨茂茹享有的仅为合同权利，故一审法院对杨茂茹提出确认案涉房屋所有权归其所有的诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、钰都公司于判决发生法律效力之日起三十日内配合杨茂茹办理成都市新都区房屋的过户手续，将该房屋所有权过户登记至杨茂茹名下；二、驳回杨茂茹的其他诉讼请求。案件受理费4278元，由杨茂茹负担4178元，钰都公司负担100元。 二审中，双方当事人对2019年12月15日华鼎公司出具的《情况说明》进行了质证。钰都公司认为，对华鼎公司出具的情况说明真实性、合法性、关联性均不认可，且该证据未在举证期间内提交及质证，案涉房屋是钰都公司抵偿给华鼎公司的，没有出卖给杨茂茹；杨茂茹认为，对华鼎公司出具的情况说明真实性、合法性、关联性均予以认可，且杨茂茹认为该情况说明不影响本案双方签订买卖合同并付款的事实，一审法院是否对该证据进行质证不涉及程序不当的问题。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据钰都公司的上诉请求及杨茂如的答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于案涉商品房买卖合同的效力问题。从本案查明的事实来看，本案系钰都公司与案外人华鼎公司基于此前的债权债务未能清偿达成了以房抵债的合意，由华鼎公司安排杨茂茹与钰都公司签订《商品房买卖合同》，案涉《商品房买卖合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。 对于杨茂茹是否交纳了购房款的问题，钰都公司与杨茂茹订立合同、出具收据、备案及交付案涉房屋等实际行动表明双方订立《商品房买卖合同》系钰都公司、杨茂如真实意思表示。根据本案查明的事实，钰都公司在未清偿案涉借款的情况下，通过与华鼎公司安排的杨茂茹签订了《商品房买卖合同》属于债务到期后双方当事人达成的以房抵债合意，案涉购房款系通过华鼎公司的债权抵扣购房款的方式给付，钰都公司在与杨茂如签订《商品房买卖合同》并出具现金购房款及抵偿借款购房款两份收据，再为其办理房屋备案登记并实际交付了房屋，这一系列购房程序符合交易惯例。在没有相反证据证明的情况下，应当认为杨茂如已交纳了购房款。 关于杨茂如主张钰都公司将案涉房屋不动产权属登记至其名下的诉讼请求是否能够成立的问题。如前所述，案涉合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案现有证据和查明事实已经能够认定杨茂如实际支付了房款并实际收房的情形之下，钰都公司应按约为杨茂如办理房屋权属登记，本院对该诉讼请求依法予以支持。 关于钰都公司于二审中申请法院向公安机关调取证据的问题。钰都公司要求本院向公安机关调取钰都公司与华鼎公司已经达成退房协议已不存在债权债务的关系的证据。杨茂如认为依据法律规定在刑事侦查阶段不属于法院民事诉讼调查范围，且该申请仅为钰都公司单方陈述，没有基础事实予以支撑，且调查内容涉及钰都公司与案外人华鼎公司的关系，并非杨茂如与钰都公司的房屋买卖合同关系无关，依法不应调取。钰都公司也未提供任何证据证明其向杨茂如主张过退房或者撤销备案，华鼎公司也未向钰都公司主张过债权或者房屋，可以证明是案涉合同的订立及履行均系本案当事人的真实意思表示。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，举证责任是证明主体依据举证负担在诉讼证明上所应承担的相应责任。当事人在诉讼中提出于己有利的事实主张，就应当提供证据，并应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果。当事人及其诉讼代理人申请调取的证据必须符合法律规定的范围和条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》九十四条第一款关于“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。”之规定，且其主张达成协议的相对方并非杨茂如，钰都公司在其调查申请主张在公安机关已达成协议时间后也从未向杨茂如主张过退房，故该调查取证申请不符合法律规定，本院不予准许。 关于钰都公司上诉主张一审法院程序违法问题。本院认为，一审法院根据具体证据认定相关案件事实，属于法律职权范围，其要求杨茂如在庭审后提交案外人华鼎公司的说明并不影响一审判决的正确性。且钰都公司所称的该程序问题并不属于法定的程序违法情形，故本院对其该上诉主张不予支持。 综上所述，成都钰都置业有限公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8556元，由成都钰都置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月二十五日 书记员 何佳林