江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初15503号原告：昆山市锦发富民合作社（普通合伙），统一社会信用代码91320583787654808M，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路（锦溪镇经济服务中心内）。执行事务合伙人：昆山市锦溪镇张家库村农村社区股份专业合作社。委托诉讼代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏六典律师事务所实习律师。被告：昆山市华人塑料五金制品有限公司，统一社会信用代码91320583558009290B，住所地江苏省昆山市锦溪镇南挺路南侧录巷桥西堍。法定代表人：李引华，该公司总经理。原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）(以下简称“锦发富民合作社”）与被告昆山市华人塑料五金制品有限公司(以下简称“华人公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员李志辉进行审理，后因案情复杂，组成合议庭于2019年12月9日、2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告锦发富民合作社的委托诉讼代理人黎月嫦(参加两次庭审）、被告华人公司法定代表人李引华（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告锦发富民合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年7月1日解除；2、判令被告向原告支付2018年1月15日至2019年7月1日期间欠付的厂房租金91406.6元以及宿舍租金19200元；3、判令被告于2019年7月1日起向原告支付厂房占有使用费15843元(按照租赁合同解除前最后一期房屋租金计算至被告实际交付房屋之日止，暂算至2019年10月1日)；4、判令被告向原告支付厂房电费129292元；5、判令被告向原告支付违约金24720.7元(暂算至2019年7月1日，要求按年违约金24%支付至实际付清租金之日止)；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告明确诉请第1条确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年7月2日解除，该解除的后果包括要求被告搬离涉案厂房，并向原告归还租赁房屋。原告明确了诉请2中厂房租金的计算标准为按照原合同约定的62856一年标准计算，同时原告明确了诉请2中的宿舍租金19200元的依据为在自2017年至2019年7月2日期间，被告实际使用了原告的宿舍。原告明确了诉请3中厂房占有使用费是按照双方签订的第二份租赁合同约定的标准62856元每年计算至实际交房之日止。原告明确了诉讼请求5主张的违约金的计算依据为合同第十三条约定，原告同意将原约定百分之三十违约金调整为年利息百分之二十四，违约金起算时间为从解除之日2019年7月2日起计算。事实和理由：原被告于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告所有的位于房屋。租赁期限自2018年1月15日至2019年12月31日。约定付款方式为先付后租，租金每年支付一次。原告与被告签订了上述协议后，被告未能按期支付租金，经原告多次催告被告仍不支付拖欠租金，原告于2019年6月27日委托律师发函解除了与被告的租赁合同。综上所述，被告违反合同约定，至今不向原告支付租金的行为严重违反了合同法相关规定，使原告遭受巨大经济损失，因此为了维护自身的合法权利，原告具状起诉，请求人民法院判如所请。被告华人公司辩称，原告陈述的事实属实。原被告签订的最近的一份合同的租赁期限为自2018年1月15号至2019年12月31日，这一期限内的租金确实没有支付。原告围绕诉讼请求提供了房产证、房屋租赁合同、电费询证签收单、电费往来明细、租金催缴通知书、律师函、(2018)苏0583民初2437号民事调解书一份、租金催缴通知书等证据材料。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据的真实性予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，原告锦发富民合作社（出租方）和被告华人公司（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“租赁房屋位于建筑面积388平方米。租赁期限从2015年1月15日至2018年1月14日。租金的支付期限与方式为：2015年1月15日支付19788元，2015年7月15日支付19788元，2016年1月15日支付22116元,2016年7月15日支付22116元,2017年1月15日支付24444元,2017年7月15日支付24444元合计总金额为132696元。承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁合同，并无偿收回该房屋。(一)承租方擅自将房屋转租、转让或转借；(二)承租方擅自以房入股，合资联营；(三)承租方利用承租的房屋进行非法活动损害公共利益；(四)承租方累计三个月不交租金；(五)承租方无正当理由将承租的房屋空关三个月以上不用。(六)三个月内继续作为仓库使用的。承租方逾期交付房金的，除应及时如数补交外，承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方。合同还约定了其他双方的权利义务。合同签订后,原告支付了部分租金。2018年2月2日,原告诉至本院,要求被告支付租金。2018年7月12日，原被告经本院组织调解，达成调解协议：一、被告结欠原告截止至2018年1月14日的厂房租金93120元及截止至2017年12月29日的宿舍租金17400元，合计欠租金110520元，于2018年7月31日前付清。按约履行的，原告放弃其他诉讼请求，但如果被告逾期足额支付的，应另行承担违约金7255元，此款原告可一并申请执行。二、案件受理费2656元，减半收取1328元，由原告负担。后，被告支付了该合同期间的租金。之后,原被告又于2018年4月1日续签了房屋租赁合同,合同约定的期限为2018年1月15日至2019年12月31日。租金的支付期限与方式为：2018年1月15日支付60237元，2019年1月1日支付62856元，合计总金额为123093元。其他合同约定同2015年1月15日签订之《房屋租赁合同》。2019年4月8日，原告发送租金催缴通知书，通知函载明：“昆山市锦溪镇华人公司：依据我公司于2018年4月1日与贵司签订的《租赁合同》所做的约定，贵司应于2019年1月1日前向我司缴纳2018年1月15日至2019年12月31日期间的租金123093元，截止至2019年4月8日，贵司尚欠付我司租金人民币123093元，贵司以上行为已经构成违约。请贵司于2019年4月18日前向我司以下指定账户支付以上欠付租金(转账时请注明“付款人名称”及“缴纳租金”字样)，也可前来我司办公室进行缴纳。对于由于银行放款迟延可能导致大额资金短期(三个月内)可能发生支付迟延的，自收到该函之日起3日内，你方可以向我司提交书面《租金支付计划》，经我司审核后，将及时回复贵司是否同意该支付计划。如贵司未在以上时间内足额支付欠付的租金，又未向我司提交《租金支付计划》，依据双方租赁合同约定――承租方累计三个月不交租金的，我司有权单方解除租赁合同收回房屋并要求贵司承担违约法律责任。我司希望你方接到以上通知后，积极履行拖欠租金的付款义务，否则我司将启动法律程序，依法追究贵司违约法律责任。”2019年6月28日，原告委托江苏六典律师事务所黎月嫦向被告发送律师函，律师函载明：“昆山市锦溪镇新华木器厂：江苏六典律师事务所接受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托，指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市，用于开设公司。依据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，房屋租金每年支付一次，贵公司应当于每个租赁期间开始时支付当年租金。合同签订后，贵公司未按照合同约定支付租金，截至2019年7月1日，贵公司已经拖欠2018年1月15日至2019年7月1日期间租金91406.6元，严重违反了合同约定。2019年4月8日，委托人已向贵公司发送《租金催缴通知书》，告知贵公司收到通知后，将所有欠付租金立即一次性向委托人进行支付，贵公司接到通知后至今仍未支付。根据双方的合同第十条第四款约定，承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：解除委托人和贵公司于2018年4月1日所签《房屋租赁合同》，该合同自2019年7月1日即行解除。请贵公司在合同解除之日起7日内将租赁房屋恢复原状后返还委托人，同时支付欠付租金、电费、宿舍租金及占有使用费，要求支付至实际返还房屋之日止，并承担违约责任及支付违约金。如果贵公司接函后不予理会，委托人将通过法律途径追究贵公司的违约责任，请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆山市黑龙江北路XX号XX四楼。”被告于2019年7月2日收到该律师函。但并未按律师函支付欠付租金等费用及归还租赁房屋。故原告诉至本院。另外，原告在租赁使用涉案厂房期间，还是租赁使用了原告的部分宿舍，关于宿舍租金，经原被告核实，截止至2019年7月2日的宿舍租金为19200元。此外，在2015年1月至2016年10月期间，原告为被告代付电费129292元。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效。被告未在合同约定的期限内支付租赁费，按照合同约定，承租方累计三个月不交租金，出租方有权解除合同。原告催促后，被告仍未履行。原告主张解除租赁法律关系符合合同约定及法律规定，故原告要求解除合同，本院予以支持。本案中，原告律师函明确了解除合同的意思表示。被告收到律师函的日期为2019年7月2日，故本院认定解除原被告房屋租赁关系的时间为2019年7月2日。经核算，2018年1月15日至2019年7月2日期间的租赁费为91406.6元。该未付租金，被告应向原告支付。原被告确认被告结欠原告截止至2019年7月2日的宿舍租金19200元，该款项被告亦应向原告支付。2015年1月至2016年10月期间，原告为被告代付电费129292元，由电费询证签收单、电费往来明细为凭，本院对原告主张电费129292元的诉讼请求也予以支持。合同解除后，被告应当将原承租房屋返还原告。被告未能返还原承租房屋，继续占用房屋，影响了原告的经营活动，对于被告继续占用使用房屋造成的原告损失，被告应当赔偿。原告主张占用使用费用参照《房屋租赁合同》约定的62856元/年计算，本院认为，房屋占用费应自房屋租赁关系解除之次日起即2017年7月3日起计算，至于原告主张每年62856元的价格，本院参考《房屋租赁合同》约定之租金，认为该价格属于合理范围，本院予以支持。至于违约金，原被告《房屋租赁合同》约定：“承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方”。审理中，原告同意调整违约金以欠付房屋租金91406.6元为基数，自合同解除之日即2019年7月2日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。本院认为，被告未按约足额支付租金在先，原告自行调整的违约金计算标准，在合理范围之内，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）与被告昆山市华人塑料五金制品有限公司2018年4月1日签订的关于昆山市的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除。二、被告昆山市华人塑料五金制品有限公司于本判决生效后十五日内迁让出其占用的原告昆山市屋。三、被告昆山市华人塑料五金制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）房屋租赁费91406.6元、宿舍租金19200元、电费129292元。四、被告昆山市华人塑料五金制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）违约金（以欠付房屋租金91406.6元为基数，自2019年7月2日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算）。五、被告昆山市华人塑料五金制品有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）因占用房屋而产生的使用费用（自2017年7月3日起，以年使用费62856元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  张晓美人民陪审员  和永飞二〇二〇年五月十八日书 记 员  陈晓红