湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1021号 原告：郴州正道房地产经纪有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区协作南路特产交易大厦1006室。 法定代表人：孟政然，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。 委托代理人：邓一宁，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州市一兴房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山村下朱家湾组9栋3单元401号。 法定代表人：曾云，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：谢永忠，湖南众望归律师事务所律师。 原告郴州正道房地产经纪有限公司（以下简称正道公司）与被告郴州市一兴房地产开发有限公司（以下简称一兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正道公司的委托代理人李征、邓一宁，被告一兴公司的委托代理人谢永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正道公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告佣金1594181元及溢价款4217503元，共计5811684元；2、请求判令被告支付原告因欠付上述款项所产生的滞纳金1576903.59元（按年利率24%从2018年2月10日暂计至2019年11月6日，以后滞纳金另计至被告全部代理佣金付清之日止）；3、判令被告支付原告销售奖励金300000元；第一、二、三项共计金额7688587.59元。4、本案诉讼费用由被告承担。 被告一兴公司辩称：第一溢价款过高，滞纳金是按利率24%算的，也过高，最多也是依据资金的占用银行利率来算，销售奖励金双方并没有达成这项一致，原告的催讨款中也从未提过销售奖励金，综上请求法院依法审查后，核减其不具备法律规定的金额。 查明的事实 本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 2017年11月3日，原、被告签订《郴州紫金嘉园项目销售代理合同》，约定正道公司独家代理一兴公司开发的紫金嘉园项目楼盘，就销售代理佣金、溢价款计提标准和结算方式、违约责任进行了约定。 2019年6月13日，原、被告约定以被告有处分权的三套公寓抵偿937260元。原告主张优先抵偿500000元借款，剩余款437260元抵偿佣金及溢价。被告认为借款应另案解决。 2018年9月13日，原、被告签订《抵偿协议》，约定以被告有处分权的六套公寓抵偿1760673元。后再未支付任何款项。 2019年7月2日，原、被告签订《紫金嘉园代理费用结算书》，确认共计代理佣金及溢价款12009617元，其中代理佣金4000000元，以房源抵偿佣金金额2197933元；尚欠佣金1594181元、溢价款4217503元，共计5811684元。正道公司同意一兴公司按期支付满4800000元后，不再主张其他费用。即2019年9月30日前支付800000元，2019年10月30日前支付1000000元，在2019年11月30日前支付1000000元，2019年12月30日前支付1000000元，在2020年1月20日前支付1000000元，款项可用同等价值住宅房产或住宅房产加现金的方式进行抵偿，抵偿房产的均价不超过6000元/平方米。如一兴公司按约定履行，正道公司放弃其他诉讼请求。如一兴公司未按约定任何一期履行，视为违约，正道公司可提前按明确的全部债权主张权利，且滞纳金也一并主张权利。《紫金嘉园代理费用结算书》签订后，一兴公司并未按约定履行付款义务，正道公司遂诉至本院。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点为：本案佣金、溢价款、销售奖励金数额如何确定；逾期付款违约金如何调整。 一、本案佣金、溢价款、销售奖励金数额如何确定 本案原、被告于2019年7月2日签订《紫金嘉园代理费用结算书》，确认共计代理佣金及溢价款12009617元，其中代理佣金4000000元，以房源抵偿佣金金额2197933元；尚欠佣金1594181元、溢价款4217503元，共计5811684元。原告举证以公寓抵偿部分款项的时间在《紫金嘉园代理费用结算书》之前，应全部包含在结算后的金额。故本院直接按《紫金嘉园代理费用结算书》确定双方欠付金额。销售奖励金在《紫金嘉园代理费用结算书》当中并未体现，说明销售奖励并未获得双方认可，本院不予支持。 二、逾期付款违约金如何调整 《紫金嘉园代理费用结算书》约定了分期付款的方式，但一兴公司并未按约定履行，故本院从双方约定的首期付款时间（即2019年9月30日）开始计算逾期付款违约金。正道公司主张的逾期付款违约金计算标准为按年利率24%计算，本案并非民间借贷纠纷，以民间借贷利率上限计算明显过高且一兴公司提出异议，认为应当按资金占用利息标准计算，本院将逾期付款违约金计算标准调整为年利率6%。从2019年9月30日计算至2019年11月6日，逾期付款违约金为35838.7元（5811684元×6%÷360天×37天），后续依此标准计算至款项付清之日止。原告诉请过高，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市一兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州正道房地产经纪有限公司佣金1594181元、溢价款4217503元，共计5811684元； 二、被告郴州市一兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州正道房地产经纪有限公司逾期付款违约金35838.7元（暂计算至2019年11月6日，后续逾期付款违约金以未付佣金、溢价款金额为基数，按年利率6%计算至债务全部清偿之日止）； 三、驳回原告郴州正道房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65620元，由原告郴州正道房地产经纪有限公司负担15713元，被告郴州市一兴房地产开发有限公司负担49907元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢宇明 人民陪审员  陈泽华 人民陪审员  卢志勇 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  何姗蔚 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 注：本判决生效后，如义务人逾期不履行判决书中所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。