四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5262号 上诉人（原审原告）：撒卫军，男，1972年5月28日出生，回族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘惠，女，1972年2月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张屏，女，1977年2月24日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾梦霞，四川汉震律师事务所律师。 上诉人撒卫军、刘惠因与被上诉人张屏房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 撒卫军、刘惠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持撒卫军、刘惠一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由张屏承担。事实和理由：一、原审判决第十页认定“撒卫军、刘惠的上述请求，不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除合同的规定”，属于事实认识错误。原审法院认为“张屏在装修时不遵守法律规定……属于违约行为，但未约定……可以解除合同”。撒卫军、刘惠要求解除合同的理由是张屏怠于协助办理产权过户登记，而非单独因装修违约，原审法院不应仅考虑装修违约行为是否导致合同解除，而应综合考虑。原审法院认为“张屏行为非根本违约，虽导致行政机关查封房屋产权转让登记……并不属于法定限制登记内容，如有法院判决可以过户……不属于法定解除合同规定”，撒卫军、刘惠认为行政机关对于房屋的行政限制当属法定限制，虽非《中华人民共和国物权法》规定的限制内容，但实则是相关部门根据行政法规、部门规章及规范性文件作出的处理决定。房屋因张屏过错行为受到行政限制，且必须经法院判决过户才能突破行政限制从而办理产权转让登记，该民事行为必须经法院判决才能实现，这属于《中华人民共和国合同法》规定的事实不能履行，因一方原因不能实现合同目的的范畴。原审法院认为“张屏提出了坐月子无法及时拆除的合理理由，撒卫军也未正式通知张屏协助办理产权过户的时间，无证据证明张屏未按其通知时间协助办理产权过户，撒卫军主张怠于办理的事实证据不足”，撒卫军、刘惠认为张屏提出的理由不合理，撒卫军、刘惠通过短信及邮件的方式在合理的时间已经通知张屏，但张屏未向撒卫军、刘惠回复；原审法院认为撒卫军、刘惠未明确通知张屏协助办理产权过户，无证据证明张屏未按其通知时间协助办理产权过户。房屋因违建而无法办理产权过户，张屏知道或者应当知道上述事实。拆除违建是办理产权过户的前提条件，撒卫军、刘惠通知张屏拆除违建就是要求其协助办理过户。且撒卫军、刘惠在产权正式办理后第2日已经通过短信、邮件的方式通知了张屏，告知其在7日内拆除房屋，之后，再行处理房屋买卖合同的后续事宜。合同约定在产权办理后15日内过户，张屏有充足的时间处理房屋拆迁事宜或者告知撒卫军、刘惠是否需要重新确定协助办理过户时间，但张屏并未告知也未采取任何拆除行为。合同约定明确的时间限制，且撒卫军、刘惠已告知张屏履行时间，不存在另行通知的义务。二、撒卫军、刘惠认为双方约定的违约金200000元属于合理合法的范围，不存在违约金过高需要调整的理由，原审法院认定违约金过高需要调整的事实错误。违约金条款属于有效条款，张屏多处违约，给撒卫军、刘惠造成的损失，故原审法院认定违约金过高错误。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院判决。 张屏辩称，原审判决认定事实清楚。张屏没有违反合同约定，不应当承担违约责任，本案中也不具有法定解除合同的情形。张屏已经按合同约定向撒卫军、刘惠支付了第一笔购房款。签订案涉合同时，撒卫军、刘惠及开发商均承诺可以在楼顶搭建后，张屏才同意购买该房屋并签订了合同。在签订合同时，双方均认为该房屋楼顶是可以搭建的，张屏在搭建过程中，看到了要求拆除的处罚决定书时，通知中介公司告知了撒卫军、刘惠，其与中介公司工作人员一起到开发商协商处理。最后，撒卫军、刘惠让继续搭建。合同约定的房屋装修遵守国家相关规定中的房屋装修，不包括在楼顶搭建，只是指房屋内的装修。合同约定的房屋装修遵守国家相关规定，仅仅是在撒卫军、刘惠具有产权的范围内遵守，但楼顶属于全体业主共同所有。因此，楼顶搭建不属于装修房屋内容，是张屏与管理者规划建设和城市管理局之间的法律关系，如果认定为违建，则应由其对违建强制拆除，法律后果由张屏承担。张屏并未怠于协助撒卫军、刘惠办理过户手续，张屏的行为并不必然导致合同目的不能实现。行政机关的暂缓办理房屋转让抵押登记函只是行政机关之间协助执法的内部行为，并不属于法定限制登记内容，如有法院判决案涉房屋可以过户。另外，解除该函的程序是必须由撒卫军、刘惠向城规划建设和城市管理局申请解除后，便可以办理房屋产权过户登记，但因撒卫军、刘惠一直未申请而导致房屋无法过户。因此，原审判决认定撒卫军、刘惠的请求不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除合同的规定的事实清楚，张屏并没有违约行为，不应当承担违约责任。原审判决认定的违约金过高。请求撤销原审判决第一项，判决张屏不承担违约责任或调低违约金。 撒卫军、刘惠向一审法院起诉请求：1.判令解除撒卫军、刘惠与张屏签订的《成都市存量房屋买卖合同》《预约合同》《补充协议》及《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》；2.判令张屏向撒卫军、刘惠承担违约金200000元；3.张屏承担一审的诉讼费等全部费用。 一审法院认定事实：2015年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）经四川伊诚房地产经纪有限公司居间介绍签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在成都市华阳街道房屋出售给乙方，建筑面积94.4平方米，产权性质为商品房；签订三方合同，收齐首付款200000元当日内，甲方将房屋交付给乙方；还约定了逾期付款、逾期过户的违约责任等等。同日，上述三方签订《补充协议》，约定：房屋成交价654000元，乙方在签订本合同当日支付定金200000元，乙方在过户递件完成后当日内将尾款454000元直接支付给甲方；双方同意在签订本协议后3个工作日内亲临公证处办理预约合同公证；双方还约定了过户期限及逾期履行协议义务的违约责任；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准等等。同日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）签订了《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》，约定：房屋成交价654000元，除去中介费6000元，到手金额为648000元；本协议签订后，甲乙双方即刻办理商品房买卖合同公证，合同公证手续办理完结，乙方即刻向甲方预付200000元首付款，甲方收到购房预付款后即刻将房屋交与乙方先行装修及使用，乙方装修应遵守国家相关规定，不得破坏房屋的主体结构及尽量保持房屋结构的完整性；自乙方接收房屋之日起，房屋范围内的一切安全事故（包括火灾、水灾、盗窃、电路及人员安全等）引起的全部经济责任和法律责任，由乙方承担；甲方在该房屋的产权证办理下来后（以南湖半岛开发商通知甲方拿到房产证之日为准）在30日内协同乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完结后乙方将余下的购房款448000元一次性支付给甲方；如因一方自己原因需解除协议合同或不履行本协议规定，由违约方赔偿另一方违约损失，违约金为200000元；商品房交易合同中相关内容与本补充协议不符的，以本补充协议内容为准等等。同年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）在四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》，四川省成都市律政公证处2015年5月26日出具了公证书，合同对张屏购买撒卫军、刘惠案涉房屋再次进行了确认，约定：该房产总转让价款为654000元，第一笔房价款206000元在签署此合同当日由乙方支付甲方，房价尾款448000元双方共同办理交易过户递件成功当日内，乙方一次性支付给甲方；双方约定在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方；如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并应向乙方支付违约金20万元……2.甲方取得该房屋产权证后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同，若乙方违约，合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付违约金20万元……2.乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下的产权证）等等。合同签订后，张屏向撒卫军、刘惠支付了200000元购房款，向四川伊诚房地产经纪有限公司支付了6000元中介费。撒卫军、刘惠于2015年5月25日向张屏交付了房屋，张屏随后对案涉房屋进行了装修，并已入住至今。张屏在装修时，在楼顶违规搭建了建筑物。 案涉房屋系撒卫军、刘惠2013年1月从开发商四川省双玻实业集团有限公司处购买。2018年7月初，撒卫军、刘惠至四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局调查发现，在2015年8月21日至9月21日期间，因案涉房屋违章搭建，该局向“业主”先后发出了《建设项目执法调查通知书》《责令停止建设决定书》《责令限期拆除违法建设决定书》《履行规划行政决定催告书》，后因张屏一直未拆除违建，该管理局于2015年9月30日向国土资源和房产管理局发出了《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》及《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息表》，该名单内有业主撒卫军、刘惠及案涉房屋的信息，案涉房屋的产权办理被天府新区不动产登记中心冻结。据撒卫军向行政执法部门了解，上述通知书、决定书等行政文书是张贴于案涉房屋的门上，而张屏自称不知此事。2018年6月27日，撒卫军向张屏发送手机短信，要求她在20天内先行支付全部购尾款，并拆除违章搭建，衔接配合天府新区规划建设行政主管部门，以便解除房屋的产权登记办理。撒卫军还委托其律师杜龙碧多次给张屏发微信催促其拆除违章建筑，张屏回复称自己在坐月子，坐完月子再处理，此后一直未拆除楼顶违章搭建建筑。 因开发商的原因，撒卫军二人一直未取得案涉房屋的产权证，撒卫军、刘惠通过起诉开发商，于2018年7月18日依据法院判决取得案涉房屋的不动产权证，权证号：川（2018）成天不动产权第0×××3号、0×××4号，该房屋由撒卫军、刘惠各占50%按份共有。2018年7月25日撒卫军二人从开发商处领取了案涉房屋产权证书，同年7月27日撒卫军向中介公司经办人发短信告知已领取案涉房屋的产权证，要求其督促张屏将房屋的违法建筑拆除。同日，撒卫军、刘惠向张屏邮寄《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》，告知张屏其已于2018年7月25日领取了产权证，行政机关已对张屏违法建设行为作出停止建设并拆除违法建筑的处理，但张屏置之不理，其行为侵害了卖方的权益，要求张屏7日内拆除违法建筑，并按行政主管部门的规定妥善处理因违法建设导致的后果，处理之后，双方再行处理房屋买卖合同后续事宜。撒卫军、刘惠未正式通知过张屏办理过户手续时间。张屏也未正式通知过撒卫军、刘惠办理过户手续时间。张屏未向撒卫军回复同意拆除违章搭建。张屏于2018年8月16日向一审法院起诉撒卫军、刘惠房屋买卖合同纠纷，案号：2018川0116民初9857号，请求判决撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下，并支付违约金200000元等等。 张屏在2018川0116民初9857号民事起诉状及本案的民事答辩状中，其委托诉讼代理人在两案开庭时，均未陈述违章搭建已被拆除的事实，张屏在一审开庭后向一审法院提交了一份《情况说明》，自述2018年6月27日收到撒卫军通知前，并不知道房屋产权因其违建被冻结，自己于同年6月25日因剖宫产正在休息期，家中只有自己一个人，无法找人拆除，同年8月15日左右自己感觉身体好一些后，便去找工人，工人于2018年9月5日左右将违建拆除，违建拆除后因工作原因需立即去广西，因走得匆忙，忘记将已拆除违建的事实告知代理律师，对开庭律师所说事实进行了补充，同时，还说明解除暂缓办理转让登记申请要业主撒卫军二人去行政机关申请，张屏无法申请解除。张屏提交了2018年6月25日重庆市长寿区怡和医院出具的住院病人出院证（治疗：剖宫产）以及几张楼顶建筑的照片为参考证据。 一审法院认定上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1.撒卫军、刘惠与张屏的身份信息；2.《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》，公证书及《预约合同》；3.房屋信息摘要3；4.撒卫军从四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局复印材料：履行规划行政决定催告书、责令限期拆除违法建设决定书、责令停止建设决定书、建设项目执法调查通知书；5.撒卫军从成都市天府新区不动产登记中心查阅材料：《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息》；6.2018年6月27日、7月27日，撒卫军与张屏短信聊天记录截图、撒卫军代理人杜律师与张屏微信聊天图片；7.撒卫军在开发商处领取产权证登记记录的照片、不动产权证复印件；8.《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》；9.当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关某，能够证明案件的事实，一审法院予以采信。 一审法院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：2×××8）的补充协议、预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，一审法院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、撒卫军、刘惠是否享有合同解除权 撒卫军、刘惠认为张屏违反补充协议约定违章搭建，且因违建案涉房屋过户被行政机关冻结，房产过户实际无法履行，张屏未拆除违章搭建，怠于协助办理产权过户登记，有违约行为为由，依据预约合同中关于买方怠于协助办理产权过户登记的，卖方有权解除合同之约定，要求解除两份合同及两份补充协议。经审查，撒卫军二人的上述请求，不符合合同约定解除条件，也不符合法定解除合同的规定。首先，张屏在装修时不遵守国家相关规定，在楼顶违章搭建建筑物的行为，虽然违反了双方签订的补充协议的约定，属于违约行为，但双方未约定如有上述行为可以解除合同。同时，张屏的上述行为并不属于根本性违约，虽导致行政机关冻结了案涉房屋的产权转让登记，但行政机关的暂缓办理房屋转让抵押登记函只是行政机关之间协助执法的内部行为，并不属于法定限制登记内容，如有法院判决案涉房屋可以过户，张屏的上述行为并不必然导致合同目的不能实现，不属于法定解除合同的情形。其次，张屏虽未按撒卫军的期限拆除违章建筑，但张屏提出了其坐月子无法及时找人拆除违建的合理理由，撒卫军也未正式通知过张屏协助办理产权过户的时间，无证据证明张屏未按其通知时间协助办理过户，撒卫军主张张屏怠于协助办证这一事实的证据不足。仅张屏未及时按撒卫军要求期限拆除违建这一事实，并不符合同约定的解除合同条件。综上，撒卫军要求解除合同及补充协议的事由，证据不足，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于要求张屏承担违约金200000元的诉讼请求 张屏在合同履行中是否存在违约行为。根据审理查明事实，张屏在购买房屋尚未办理产权过户的情况下，在装修时未遵守国家规定，在楼顶违章搭建了建筑物，导致撒卫军二人被作为违章搭建的业主被天府新区规划建设管理机关行政处罚，行政机关于2015年8月至9月期间向张屏装修的房屋发出四份责令停止违法建设、限期拆除违建等通知和决定后，张屏称不知此事一直未拆除该违建，导致行政机关向不动产登记中心发出《暂缓办理转让登记的函》，冻结了案涉房屋的转让过户登记，至法院开庭审理一审案件时，张屏均未陈述已拆除违建，也未提交已拆除违章建筑的有效证据，如无法院判决，撒卫军二人与张屏客观上已不能自行到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续。张屏的上述行为违反了双方签订《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》中“乙方装修应遵守国家相关规定”之约定，属违约行为，对本纠纷的产生负有过错，依照约定及法律规定应承担支付违约金的违约责任。故对撒卫军二人要求张屏支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。张屏辩称协议没有约定不遵守此条就是违约，而是约定法律后果由张屏自行承担，与查明事实不符。协议中并无上述情况由张屏自行承担法律后果、不属违约行为的约定，张屏未按协议约定内容履行合同义务，即为违约行为，无需专门约定是否为违约行为，上述抗辩不成立。 关于违约金的数额。撒卫军、刘惠主张按补充协议约定的200000元支付违约金，张屏认为违约金约定过高，请求法院降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，一审违约金数额的认定应以实际损失为基础予以衡量。根据一审实际情况，因为开发商的原因迟迟未为撒卫军办理产权证，撒卫军通过法院判决在2018年7月18日从开发商处取得案涉房屋产权证后，才开始履行合同约定的办理产权过户事宜，张屏的违章搭建行为从2018年7月18日起才给双方继续履行合同造成障碍，未经法院判决双方不能自行办理产权过户登记，至2018年8月21日撒卫军起诉只有一个多月时间，张屏的违约行为造成的后果并不严重。目前，撒卫军并未向一审法院提交张屏的上述违约行为给其造成了实际损失的有效证据。一审法院结合撒卫军二人的实际损失，兼顾合同履行情况、张屏的过错程度及预期利益，以及诚实信用原则等综合因素，张屏支付违约金数额酌定为30000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、张屏在一审判决生效后十日内向撒卫军、刘惠支付违约金30000元；二、驳回撒卫军、刘惠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由撒卫军、刘惠和张屏各负担1075元。 本院二审期间，张屏围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张屏提交的证据1：张屏的出院证明，拟证明撒卫军、刘惠通知张屏拆除违建的时候，张屏正在坐月子，故无法立即履行，待张屏身体稍微好转，张屏就立即将违建拆除，在合理的期间拆除了违建。撒卫军、刘惠质证认为，对该证据的真实性不予认可，该证据是一个私立医院出具的证明，容易受到第三人的影响，且其加盖的印章模糊不清，其关某不足，本案为房屋买卖合同纠纷，其住院对本案毫无影响；证据2：拆除违法建设现场的照片，拟证明张屏已经在合理期限内拆除案涉房屋违建。撒卫军、刘惠质证认为，对该证据的真实性不予认可，不能达到其证明目的；证据3：由四川省双波实业集团有限公司出具的说明书，拟证明双方在签订合同前，其作为开发商允许了业主搭建，印证了在签订合同之前双方均认可可以在楼顶搭建的事实。撒卫军、刘惠质证认为，对该证据的三性均不认可，该证据盖章为合同专用章，不清楚是否为开发商所有，落款仅为同意以上两条，完全有可能由张屏事后补写，不能达到其证明目的。证据4：目前案涉房屋楼顶的照片，拟证明张屏已经将违建全部拆除，并达到了相关行政机关的要求，张屏在积极地履行协议，因撒卫军、刘惠的原因导致暂时无法过户，只要撒卫军、刘惠按照协议履行其义务，案涉房屋是可以办理过户手续的。撒卫军、刘惠质证认为，对该证据的真实性不予认可，不能否认张屏违约的事实，不能达到其证明目的。 张屏申请证人张某出庭作证，拟证明在签订案涉合同时，撒卫军、刘惠及四川省双波实业集团有限公司在中介公司工作人员的见证下承诺可以在楼顶搭建，所以张屏才同意购买案涉房屋，从当时签订合同的情况看，案涉合同约定的房屋装修指国家规定的装修，不包括楼顶的搭建，只是房屋内部的装修。撒卫军、刘惠质证认为，对该证人证言真实性、合法性、关某均不认可，不能达到其证明目的。 撒卫军、刘惠未提交新证据。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，本院工作人员向成都天府新区城市管理局了解案涉房屋违章搭建拆除的情况，该局工作人员称，案涉房屋违法建设已拆除完毕。 另查明，撒卫军于2018年7月27日向张屏发送的信息“张屏：我是撒卫军，经我方工作，现已办理不动产产权登记。并于2018年7月25日到南湖半岛开发商处领取了不动产权证书。2015年8月21日至同年9月21日期间因你方进行房屋装修时所建违章建筑，政府执法部门多次要求拆除，你方至今仍未拆除，可能造成后续不良影响，请你方于7日内对违章建筑予以拆除，按天府新区相关行政主管部门的规定，处理好相关行政管理事务。之后，双方再行处理后续事宜”。 本院认为，根据撒卫军、刘惠的上诉请求及张屏的答辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉合同是否应当解除；2.一审法院认定的违约金金额是否恰当。 本院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》《预约合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 关于案涉合同是否应当解除的问题。撒卫军、刘惠依据《预约合同》第六条第二款第二项“张屏怠于按照合同约定协助撒卫军、刘惠办理产权交易过户手续（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间前往领取张屏名下的产权证）”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，要求解除撒卫军、刘惠与张屏签订的《成都市存量房屋买卖合同》《预约合同》《补充协议》及《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》。本院认为，根据查明的事实可知，张屏已按约向撒卫军、刘惠支付了定金，撒卫军、刘惠已于2015年5月25日将房屋交付给张屏居住至今。现撒卫军、刘惠已于2018年7月25日期取得了产权证，按约定，双方应在撒卫军、刘惠取得产权证后的15日内即2018年8月9日内前往房管局办理产权过户手续。撒卫军、刘惠取得产权证后，于2018年7月27日向张屏发送短信，主要内容为“请张屏于7日内对违章予以拆除，按天府新区相关行政主管部门的规定，处理好相关行政管理事务。之后，双方再行处理后续事宜”。在该短信中，撒卫军仅对违法建设提出了拆除时间，并未提出双方办理过户手续的时间。随后，撒卫军、刘惠于2018年8月21日提起本案诉讼。在此期间，因张屏剖宫产住院，且出院后亦需全休静养，张屏在短时间内无法安排拆除违法建设，其并无怠于按照合同约定协助撒卫军、刘惠办理产权交易过户手续的行为，故撒卫军、刘惠不享有约定解除权。 根据《预约合同》约定，双方共同前往房产管理部门办理过户手续递件成功的当日内，张屏一次性向撒卫军、刘惠支付购房剩余款。客观上，在案涉房屋尚未办理过户手续递件的情况下，张屏支付购房剩余款的条件尚未成就，其不存在迟延履行债务的行为。如上文论述，在合同履行中，张屏除违法建设行为外，并无其他违约行为，该违约行为对双方继续履行合同并无障碍，况且案涉房屋的违法建设已拆除并达到相关行政机关的要求。张屏的违法建设行为并不必然导致合同目的不能实现。因此，撒卫军、刘惠亦不享有法定解除权。 综上，撒卫军、刘惠的解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《预约合同》《补充协议》及《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》诉请不能成立，本院不予支持。 关于一审法院认定的违约金金额是否恰当的问题。根据审理查明事实，案涉房屋尚未过户至张屏名下的情况下，张屏在案涉房屋楼顶违法建设，根据《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》中“张屏装修应遵守国家相关规定”之约定，张屏的该行为属违约行为。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合撒卫军、刘惠的实际损失，兼顾合同履行情况、张屏的过错程度及预期利益，以及诚实信用原则等综合因素，酌定张屏支付违约金数额为30000元并无不妥，本院予以维持。 另外，张屏在本案上诉期限内提起上诉，但其未在法律规定期限内预交上诉案件受理费，按其自动撤回上诉处理。本院对其在上诉状及答辩状中认为原判决第一项张屏支付的违约金过高，请求不承担违约金或对违约金调低的主张不予审理。 综上所述，撒卫军、刘惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由撒卫军、刘惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年五月二十八日 书记员  杨珍梅