四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终359号 上诉人（原审原告）：肖述刚，男，1977年6月15日出生，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 被上诉人（原审被告）：绵阳市宇发房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳高新技术产业开发区绵兴中路273号。统一社会信用代码：91510700749601975D。 法定代表人:孙邡萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵敏，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐兰，四川齐飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳高新区富强口腔诊所，经营场所四川省绵阳高新技术产业开发区普明寺前街83号宇发荣城一期2楼商铺。统一社会信用代码:92510700MA62G51H6H。 经营者：何富强，男，1972年10月12日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：唐兰，四川齐飞律师事务所律师。 上诉人肖述刚与被上诉人绵阳市宇发房地产开发有限公司（以下简称宇发公司）、绵阳高新区富强口腔诊所（以下简称富强诊所）物权保护纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)川0792民初1927号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖述刚，被上诉人宇发公司和富强诊所的共同委托诉讼代理人唐兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人肖述刚提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下，一、一审认定涉案一、二层门面应当共用一、二层之间位置悬挂店招，与商业招牌的悬挂习惯不符；二、该悬挂方式已实际影响到了上诉人所有的一层门面店招悬挂，并影响到店面的出租；三、一审判决认定方式是根据现在一层属整体出租的情况确定，如果出现一层门面分开出租，该判决方式将会影响了一层各个门面的店招悬挂。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人宇发公司和富强诊所答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。案涉外墙属于全体业主共有，原告并非外墙所有权人，提起诉讼不适格。 一审原告肖述刚提出诉讼请求：1.判令二被告立即拆除占位招牌，全部归还一楼门店招牌安装位置；2.判令二被告自2019年8月15日起至二被告全部归还一楼门店招牌安装位置之日止，按438.36元／日支付原告租金损失；3.判令二被告承担原告补偿一楼租户二次制作安装门店招牌费用人民币2万元；4.判令二被告赔偿原告误工损失人民币5000元；5.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年10月27日在绵阳市游仙区83号1栋1层1-7号、83号1栋1层8-9号司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价拍得绵阳高新区1栋1层1-9号商业门面。2019年4月19日，绵阳市游仙区人民法院向原告移交了该门面。2019年6月3日，原告与一楼租户签订《门面租赁合同》，合同约定门面年租金人民币16万元／年，装修期免租金两个月，门面租金正式起算日期为2019年8月15日。2019年6月20日，原告在通向二楼的楼梯旁张贴了《限期拆除占用一楼门头位置的标牌告知书》，希望二被告于6月25日前拆除占位标牌，归还一楼门店招牌安装位置，但二被告对此置之不理。2019年7月3日，一楼租户对二楼占位标牌进行拆除时，被二被告阻拦，普明派出所和高新区城管、社区居委会均派人到了现场。为了社会的和谐，一楼租户暂停了一楼门店招牌的施工并将情况反馈给了原告。原告通过各种途径，要求二被告归还占用的一楼门店招牌安装位置，二被告均拒绝全部归还一楼门店招牌安装位置。因二被告拒绝全部归还一楼门店招牌安装位置，一楼门店招牌无法正常安装，与一楼租户合作的品牌餐饮放弃合作，一楼租户要求原告解除门面租赁合同和赔偿装修损失。为减小经济损失，原告与一楼租户于2019年7月10日签订《门面租赁合同补充协议》，补充协议约定租户不退租，由租户另找品牌餐饮合作和试营业，原告对一楼租户另找品牌餐饮合作、门店招牌不能一次安装到位的影响、延期经营等损失以免收房租进行弥补。原告认为，正常的生产经营秩序应受法律保护，长久以来形成的公序良俗、约定俗成的管理规定应共同遵守，二被告违反国家的公共秩序和社会的一般道德，拒绝全部归还一楼门店招牌安装位置，迄今仍霸占着一层四个开间的门店招牌安装位置，制造了社会不和谐的因素，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，应承担法律责任。为保护公民的合法权益不受损害，现特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年4月3日，被告宇发公司与被告富强诊所签订了《房地产房屋租赁合同》，约定由宇发公司将其所有的“宇发荣域”小区1栋2层商业用房（产权证编号绵房权证高字第××号，建筑面积461.52平方米）出租给富强诊所使用，租赁期限为10年。2014年5月，被告富强诊所对该商业用房进行了重新装修。2014年11月24日，被告富强诊所开始进行经营活动，并在1层1-7号商业用房与2层商业用房之间的外墙设置了其“富强口腔”诊所招牌。 2018年10月27日，原告肖述刚在绵阳市游仙区（建筑面积351.84平方米）商业门面用房以及83号1栋1层8-9号（建筑面积6.37平方米）商业用房开展的司法拍卖中竞买成功。之后，原告肖述刚取得前述房屋的不动产权证书［编号：川（2019）绵阳市不动产第4001935号、第4001936号］。2019年4月19日，绵阳市游仙区人民法院向原告肖述刚移交了前述房屋。2019年6月3日，原告肖述刚与案外人鲁爱美签订了《门面租赁合同》，约定由肖述刚将前述房屋出租给鲁爱美使用，租赁期为3年（即自2019年8月15日起至2022年8月14日），免租期2月，交付时间为2019年6月15日，第一年租金为160000元。 原告肖述刚在将其所有的前述商业用房出租给鲁爱美后，针对“富强口腔”诊所招牌的拆除事宜与被告宇发公司、富强诊所进行了交涉。2019年6月20日，原告肖述刚在1层商业用房外墙上张贴《限期拆除占用一楼门头位置的标牌告知书》，要求被告富强诊所于6月25日前拆除其设置的“富强口腔”诊所招牌。2019年7月3日，绵阳市公安局高新区分局普明派出所、绵阳市城市管理行政执法局高新区分局以及辖区居委会的相关工作人员到现场对1层商业用房与2层商业用房之间的外墙招牌设置事宜进行了现场处理。现1层1-2号以及1层6-7号商业用房与2层商业用房所对应部分之间的外墙上仍系由被告富强诊所设置了“富强口腔”诊所招牌，1层3-5号商业用房与2层商业用房所对应部分之间的外墙上则由原告肖述刚及其承租户设置了“贰麻串串”商业招牌。 另查明：2019年7月10日，原告肖述刚与李红林（系鲁爱美指定的委托代理人）签订了《门面租赁合同补充协议》，协议内容主要为:因二楼承租人和二楼业主拒绝全部归还一楼门店招牌安装位置，一楼门店宽度范围内无法统一安装一楼门店招牌，鲁爱美合作的品牌餐饮终止合作，向肖述刚提出退租和按装修产值进行补偿；经协商，鲁爱美不退租并另行找品牌餐饮合作，其先在二楼租户和二楼业主同意的范围安装一楼门店招牌，进行试营业经营，试营业期以肖述刚起诉二楼获得法院支持为准，试营业期间肖述刚不得收取鲁爱美的门店租金，肖述刚以试营业期的租金弥补鲁爱美另找品牌餐饮合作、延期开业的经营损失等全部费用。 一审法院认为，本案争议焦点为被告富强诊所设立门店招牌的行为是否侵害了原告肖述刚的合法权益。一审法院评判如下： 《建筑物区分所有权解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公用照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”。本案争议的“富强口腔”的招牌安装于原告肖述刚一楼门店与被告富强诊所所使用二楼商铺外墙中间夹层（二楼窗户以下，一楼门楣以上）的左右两边，该中间夹层的中间位置由原告肖述刚房屋租用商户安装“贰麻串串”的招牌，前述两招牌所处外墙位置不属于业主专有部分，应认定为全体业主共有部分。 《建筑物区分所有权解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”本案中，被告富强诊所主张其从被告宇发公司处租用二楼房屋用于对外提供口腔医疗服务，其使用部分外墙位置用于安装招牌应属于经营性用房特定使用功能的合理需要。原告肖述刚主张被告宇发公司、富强诊所使用一二楼中间外墙占用了其一楼门店招牌安装位置，导致其承租户无法安放招牌。一审法院认为，原告肖述刚所有的商铺位于第一层且属于较为整体的商铺，该商铺现已整体出租给他人经营“贰麻串串”；本案诉争的“富强口腔”招牌安装于一楼门店的左右两侧及通往二楼的专用楼梯之上，一楼门店的招牌“贰麻串串”安装于该门店的店面出入口正上方，且占据该外墙一半左右的面积，“富强口腔”招牌的安装使用并未影响一楼门店招牌的正常安装和使用，也没有影响一楼门店的通风、采光，符合商业用房的惯常设置、建造和使用目的，也符合民事习惯、社会大众观念及公平合理精神，应属合理使用范畴。原告肖述刚亦未提供证据证明“富强口腔”招牌的安装侵犯了其合法权益。 一方面，从物尽其用、诚实信用等原则分析，案涉争议外墙属于全体业主共有，理应由全体业主共同管理和使用。但是“物尽其用”亦是日常的生活常理，《中华人民共和国物权法》第一条就明确了“发挥物的效用”之立法目的。因此，建筑物区分所有权的各业主可以在一定限度内对建筑物的共有部分合理地使用。各业主对建筑物共有部分的使用应当按照有利生产、方便生活、公平合理的原则，应当避免给其他业主造成损害或者影响、限制其他业主合法、正当、合理的使用。综合本案的实际情况，根据“物尽其用”的原则，一楼、二楼为了经营需要均可悬挂招牌，该招牌的悬挂不能影响、限制其他业主，应当避免给其他业主造成损害。参照《绵阳市城区招牌设置管理办法》第八条第（三）款“建筑物原则上只允许一层设置招牌，且招牌高度不得超过100厘米-130厘米，二层（包括二层）以上建筑原则上不得设置招牌”的规定，一楼、二楼商户在现有外墙位置安装招牌，均属对外墙的合理、有效使用，不存在“富强口腔”招牌占用一楼招牌位置的情形。 另一方面，从案涉招牌安装的外墙权属来讲，依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《建筑物区分所有权解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，原告肖述刚与被告宇发公司、富强诊所之间对外墙如何使用应属于应经业主共同决定的“其他重大事项”，可经业主大会讨论，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后决定。 此外，关于原告肖述刚认为“富强口腔”招牌的安装影响其与承租商户的合作，要求被告宇发公司、富强诊所赔偿其租金损失、二次制作安装门店招牌费及误工费损失的主张，一审法院认为，原告肖述刚提交的案涉《门面租赁合同》中，其并未与租户就招牌安装事宜作出明确约定，且在其取得房屋前以及租户承租前，均对“富强口腔”招牌的安装现状予以知晓，故在不影响原告肖述刚承租商户正常经营和安装招牌的情况下，原告肖述刚及其承租商户应当承担适当容忍的义务。故原告肖述刚关于租金损失、二次制作安装门店招牌费及误工费损失的主张，一审法院不予支持。 同时，一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定，原告肖述刚与被告宇发公司、富强诊所作为相邻物业的所有权人以及使用人，在今后处理相邻关系时，应本着换位思考、友好协商的原则，不应只考虑自身如何优先、便捷地使用共有部分的物业，也应充分考虑其他业主是否能更好地共同使用共有部分的物业，只有如此方能充分体现中华民族“远亲不如近邻”的优良传统和美德。 至于被告宇发公司、富强诊所所提一楼商铺左右两侧为二楼的专用通道，但原告肖述刚擅自在商铺右侧通道加设围栏、摆放桌椅，将此区域纳入经营范围，致使该通道无法正常使用的问题，经一审法院核实，其所称的加设围栏以及摆放桌椅的问题已由一楼租户自行采取了拆除围栏、搬离桌椅的措施，已不存在影响通行的问题，故一审法院在本案中对此问题不再作出处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一条、第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告肖述刚的诉讼请求。案件受理费减半收取为514元，由原告肖述刚负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 在二审审理期间，上诉人肖述刚提交纠纷前、后的门面照件及《绵阳市城市容貌管理标准》和《绵阳市城市市容和环境卫生管理条例》，证明按照规定其应当在店面上面悬挂招牌。 被上诉人宇发公司、富强诊所对证据真实性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。 本院认为，上诉人肖述刚提出被上诉人富强诊所设立门店招牌的行为侵害其合法权益。经本院查明，涉案小区属老式房屋设计，其一、二层虽为商业门面，但其层高较低。一、二层悬挂店招位置较窄，并且横跨一、二层门面的外墙。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，业主均对其外墙有合理使用的权力。上诉人肖述刚在其所有门面悬挂店招超越到二层门面外墙的情况下，单方面提出二层门面悬挂店招侵犯其权益，并要求其撤除，本院不予支持。本院在审理中，组织各方当事人就店招悬挂进行调解，并提出以一层门面顶、二层门面地面为限，进行上下各自悬挂，但上诉人并不同意。上诉人提出如其门面单独出租存在店招悬挂问题，本院认为，如情势发生变更可另行协商处理。 综上所述，上诉人肖述刚所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1028元，由上诉人肖述刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 坚 审 判 员  马红科 审 判 员  严 炎 二〇二〇年五月九日 法官助理  刘 蕾 书 记 员  贾蕊帆