湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初7120号原告：周国秀，女，生于1987年4月22日，汉族，湖北省鹤峰县人，居民身份证登记住址湖北省鹤峰县，现住恩施市，委托诉讼代理人：邓泽玉，湖北震邦华广律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。被告：冉建忠，男，生于1974年12月26日，土家族，湖北省建始县人，居民身份证登记住址湖北省建始县，现住恩施市，被告：刘芳，女，生于1987年1月17日，汉族，湖北省建始县人，居民身份证登记住址建始县，现住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：冉建忠，身份情况同前，系被告刘芳的丈夫，代理权限为特别授权。被告：重庆升捷房地产经纪有限公司恩施航空路公司，住所地湖北省恩施市航空路246-3号，统一社会信用代码91422801MA4947YBXB。代表人：何仕武，该公司负责人原告周国秀诉被告冉建忠、被告刘芳、被告重庆升捷房地产经纪有限公司恩施航空路分公司（以下简称升捷公司）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周国秀及其委托诉讼代理人邓泽玉，被告冉建忠、刘芳，被告升捷公司的代表人何仕武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周国秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告冉建忠、刘芳支付违约金184000元，双倍返还原告已支付的定金共计100000元，判令被告升捷公司对此承担连带责任；3、判令本案诉讼费和保全费1940元、保全保险费852元由三被告承担。事实和理由：2019年5月18日，原告通过被告升捷公司购买被告冉建忠、刘芳共有的房屋一套，四方共同签订了《房屋买卖合同书》，合同书约定卖方转让的房地产坐落于夷水仙居3号楼1单元1602室，登记建筑面积134.50元平方米；产权现状为已设置抵押，抵押登记编号为工商银行贷款，卖方保证以该物业享有完整所有权且该物业抵押权人已知悉本次交易情况，在本次交易之前产生的纠纷、债务、税项等事宜已清理完毕，卖方自行还清贷款办妥注销抵押登记手续，买方对于该物业现状完全清楚并愿意在卖方办妥注销抵押登记手续后申请办理产权转移登记手续；转让价款为人民币920000元，成交价包含约定交付的附属设施、装饰装修和清单所列物品；买方在合同签订时交纳定金人民币50000元，买方将定金直接支付给卖方或由买卖双方协商一致同意由居间方监管的，视为卖方本人已收讫定金，卖方拒绝向买方出具定金收据的不影响定金的生效；合同约定卖方保证产权清晰，且没有被查封、一房多卖及债权债务等情况，若因此发生纠纷则按卖方违约处理，由卖方承担全部责任，如因被告违约导致合同解除，买方有权要求卖方支付合同成交总价20%的违约金并双倍返还买方已支付的定金及房款，且需支付居间方2%的服务佣金；合同还约定居间方应向双方提供与本次交易有关的真实资料和信息。合同签订后，原告于合同签订之日即向被告支付定金50000元，原告通过微信聊天与被告确认看到被告提供的产调确定权属清楚后交付首付款，而被告实际已于2019年5月27日就已经查询了房屋登记情况，但三被告隐瞒了案涉房屋早已于2018年12月12日被法院查封的事实，被告冉建忠违背了合同第九条第一款、第三款的约定，被告升捷公司违背了合同第十条居间方应当承担的义务，导致合同目的无法实现，原告所交定金无法返还，三被告应当承担违约责任。综上，为维护原告的合法权利，根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告冉建忠、刘芳辩称，签订合同的过程都有升捷公司全程参与，对于查封的事情我们并不知道，我是2019年5月27日去打的产权调查，这时候才知道房产被查封，我就发短信给升捷公司的业务员了，我们不存在欺骗和隐瞒，在合同签订的时候都是在房地产公司签订的。对于违约金双倍返还我觉得过高，我只能稍微的给一些补偿，大概20000元。被告升捷公司辩称，一、原告对被告冉建忠、刘芳的诉讼请求成立，要求升捷公司承担责任不成立。本案真正的被告是冉建忠、刘芳，升捷公司不是适格被告。原告于2019年5月18日与被告冉建忠、刘芳签订《房屋买卖合同》，原告与被告冉建忠和刘芳就形成了买卖合同相对方，本案是买卖合同关系，升捷公司不是适格被告，不具备主体资格。原告与被告冉建忠、刘芳签订《房屋买卖合同》中第九条明确约定，1、卖方保证以该合同中约定转让的房地产标的及现状产权清晰、事实清楚，且没有查封和一房多卖及债权债务等情况，若因此发生纠纷则按卖方违约处理，由卖方承担全部违约责任。2、若卖方未按合同约定履行义务，因卖方原因导致合同不能继续履行的，按卖方违约处理，买方可选择；⑴卖方继续履行合同，按合同约定成交总价日万分之五每天向买方支付违约金；⑵依法解除合同，要求卖方支付合同成交总价百分之二十的违约金并双倍返还买方已支付的定金及房款，且卖方须支付居间方总价2%的服务金，故根据合同法的规定，被告冉建忠、刘芳应该承担合同约定的违约责任。二、升捷公司作为居间方，根据合同约定，公司履行了居间义务，并把公司无资格无职权作为的情况告诉了双方并将注意义务写入合同提醒告诉了买卖双方，升捷公司不承担任何责任，原告与被告冉建忠、刘芳签订《房屋买卖合同》中第十条明确约定，居间方只负有居间介绍、提供信息、促成交易等义务，买卖双方的原因（包括但不限于无法办妥注销抵押登记、无法办理按揭贷款、该房地产被查封、买卖双方违约等），居间方不承担责任，且不影响居间方收取的居间费。升捷公司作为居间方没有资格查询被告房屋现有状况，也没有职权查询被告房屋的现有状况，只能通过合同约定，要求被告保证其房屋现状产权清晰、事实清楚，且没有被查封和一房多卖等情况，否则依法承担法律责任。综上，请求驳回原告对升捷公司的诉讼请求。经审理查明，被告升捷公司是于2018年5月24日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股）类型企业非法人，登记经营范围有楼盘销售代理、二手房销售代理。被告冉建忠和被告刘芳是夫妻关系。位于恩施市××坝街道办事处××、××桥社区××水仙××小区××单元××室、建筑面积134.93平方米、不动产权证号为鄂（2018）恩施市不动产第0003327号、设计用途为住宅的房屋一套由被告冉建忠、刘芳共同共有，该房屋曾于2018年5月7日办理了抵押登记，登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司恩施分行，又于2018年12月12日和2019年7月23日办理查封登记，查封机关均为本院。2019年5月18日，原告周国秀作为买方，与作为卖方的被告冉建忠、作为共有权人的被告刘芳、作为居间方的被告升捷公司签订《房屋买卖合同书》，约定被告冉建忠、刘芳将包含约定附属设施、装饰装修和清单所列物品的前述共有房屋以总价款人民币920000元出卖与原告，合同第二条约定“该房地产产权现状为已设置抵押，抵押登记编号为工商银行贷款，卖方保证对该物业享有完整所有权且该物业抵押权人已知悉本次交易情况，在本次交易之前产生的纠纷、债务、税项等事宜已清理完毕。卖方自行还清贷款办妥注销抵押登记手续。买方对于该物业现状完全清楚并愿意在卖方办妥注销抵押登记手续后申请办理产权转移登记手续”，第四条约定“买方在签署本合同时交纳定金人民币伍万元整。买方将定金直接支付给卖方或由买卖双方协商一致同意由居间方监管的，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。上述定金在买卖双方办理过户手续时自动转为房款，但另有约定的除外”，第五条约定“①买方须于2019年6月18日之前支付除定金之外的剩余首付款叁拾伍万元整，过户时支付另外贰拾陆万元整。②剩余房款贰拾陆万元整，买方以商业贷款的方式支付给卖方。买方须于2019年6月25日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，贷款金额以银行审批发放的金额为准。③银行审批发放的贷款不足以支付房款余额的，买方承诺自银行放款之日起10日内补足应交款”，第八条约定“经买卖双方协商一致，卖方应在收到买方定金一周内将该房地产交付给买方使用，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录物业管理费、水、电、气表的读数，并办理交接手续。2、卖方交付该房地产钥匙”，第九条约定“1、卖方保证对该合同中约定转让的房地产标的及现状产权清晰、事实真实清楚，且没有被查封、一房多卖及债权债务等情况，若因此发生纠纷则按卖方违约处理，由卖方承担全部违约责任。2、若买方未按本合同约定履行义务或者逾期付款，因买方原因导致本合同不能继续履行的，按买方违约处理，卖方可选择：①买方继续履行合同，按合同约定成交总价日万分之五按天向卖方支付违约金；②解除合同，要求买方支付合同成交总价百分之二十的违约金并没收买方已支付的定金及房款，且买方须支付居间方总价2%的服务佣金。3、若卖方未按合同约定履行义务，因卖方原因导致本合同不能继续履行的，按卖方约定处理，买方可选择：①卖方继续履行合同，按合同约定成交总价日万分之五按天向买方支付违约金；②依法解除合同，要求卖方支付合同成交总价百分之二十的违约金并双倍返还买方已支付的定金及房款，且卖方须支付居间方总价2%的服务佣金”，第十条约定“居间方权利义务1、居间方向买卖双方提供与本次交易有关的真实资料和信息，对买卖双方提供的相关资料及信息，居间方负有保密义务。2、居间方应当积极配合买买双方办理本次交易的相关手续。3、基于居间方提供之服务，卖方须向居间方支付服务佣金人民币贰仟贰佰元整（小写￥2000.00元），承诺2019年5月底付清。买方须向居间方支付服务佣金壹万元整。承诺于第一次支付叁拾伍万元首付时支付佣金伍仟元，剩余伍仟元于房屋过户当天付清，居间方有权从履约保证金中划扣卖方之佣金。因居间方只负有居间介绍、提供信息、促成交易等义务，若买卖双方的原因（包括但不限于无法办妥注销抵押登记、无法办理银行按揭贷款、该房地产被查封、买卖双方违约等）导致短期内或者最终未能完成房地产产权过户，则居间方无需退还服务佣金，但居间方原因导致的除外”。合同签订后，原告于合同签订之日即向被告冉建忠支付定金人民币50000元，不久双方对案涉房产进行了交付。后因原告周国秀获悉本案前述案涉房屋已经法院查封，双方为全同履行和其他相关事宜产生争议。2019年6月17日，被告冉建忠曾向原告出具《承诺书》一份，内容为“本人冉建身份证号：承诺，在2019年6月30日内，解决周国秀，身份证号：购买恩施市夷水仙居3栋1单元1602室房产诉讼保全撤销事宜。若2019年6月30日前未解决，本人愿意承担一切法律责任”，但此后该承诺没有得到兑现，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。审理中经原告申请和提供担保，本院于2019年7月18日作出（2019）鄂2801财保367号民事裁定一份，裁定“查封被申请人冉建忠、刘芳名下的1套房产，证号为：鄂（2018）恩施市不动产权第0003327号，查封期限至2022年7月18日止”，原告为此支付财产保全申请费1940元、保全保险费852元。审理中，原告于2020年5月10日向本院提交《申请书》一份，申请撤回要求被告支付违约金184000元的诉讼请求。本院认为，就原、被告三方共同签订《房屋买卖合同》、原告曾向被告冉建忠和刘芳交付定金人民币50000元的事实，双方当事人无异议，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者期他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形”，三方共同签订的《房屋买卖合同》虽依法成立并合法有效，但现因本案案涉房屋已被本院查封，案涉合同目的不能实现，审理中三方对解除合同均无异议，应认为三方所签案涉合同于本案开庭审理之日即2019年11月5日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，《中华人民共和国担保法》八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被告冉建忠、刘芳作为房屋出买方，对自己的房屋、自己的债务以及房屋涉案情况应当具有基本的了解，现案涉房屋因被查封而不能实现合同目的，其原因在于该该二被告一方，且该二被告未兑现纠纷发生后向原告所作承诺，应认为其行为构成违约，应依法承担违约责任，原告现要求被告双倍返还定金人民币100000元具有双方合同约定基础，且符合法律规定，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担保全保险费，没有合同约定基础和相关法律规定基础；原告要求被告升捷公司承担定金返还责任没有合同约定基础，对原告的该两项请求，本院依法不予支持。被告冉建忠、刘芳对应向原告双倍返还的定金人民币100000元，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周国秀与被告冉建忠、刘芳、被告重庆升捷房地产经纪有限公司恩施航空路分公司于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同书》于2019年11月5日解除。二、被告冉建忠、刘芳于本判决生效之日起五日内一次性支付原告周国秀双倍返还定金人民币100000元。三、驳回原告周国秀的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5560元，减半交纳2780元，财产保全费1940元，共计人民币4720元，由被告冉建忠、刘芳共同负担。本判决书如需公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年五月二十一日书记员  包梦园