河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5033号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺，统一社会信用代码：91410100692152661X。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：申波，男，1977年11月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：岳玫合，河南国银律师事务所律师。上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称“威利公司”）因与被上诉人申波房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17910号民事判决书中第二项，改判上诉人无需承担逾期办证违约金；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非上诉人原因造成。原审判决忽略该情形直接判定上诉人承担逾期办证责任，严重增加了上诉人的经济负担。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋权属登记的影响。根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”原审法院认可因政府政策等不可抗力等免责事由导致停工158天，交房期限应当顺延至2016年8月4日，合同约定的办理权属登记的时间为房屋交付使用后60日，现涉案房屋交付时间发生顺延，办理房屋权属登记的时间依法应当随交房时间一起顺延至2016年10月5日。另外，自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权的初始登记业务，该政策性变动导致上诉人未能及时为涉案房屋办理权属登记证书。原审法院未充分考虑相关不可抗力因素对办证期限的顺延，判定上诉人承担逾期办证违约金与事实严重不符。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。申波辩称：上诉人上诉意见在一审庭审中已经法庭审理，也作出了相应判决。被上诉人认为一审判决公平，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。申波向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金394322.4元；2.判令被告向房屋管理部门提供办理涉案房屋权属初始登记所需的资料，办理涉案房屋产权初始登记；3.本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告按照合同约定为原告办理房屋产权登记；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金345027.21元；3.判令被告支付逾期办证违约金14240.21元（以总房款1095537元为基数，按同期银行活期存款利率，自2016年4月28日暂计算至2020年1月20日，计算至涉案房产证实际发放之日）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月16日，威利公司（出卖人）与申波（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积153.3平方米，总价款1045537元。其中，现金支付745537元，交纳比例71.31%，付款时间为2014年7月16日；公积金贷款300000元，交纳比例28.69%；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，申波向威利公司支付房屋价款1045537元，并于2016年3月21日接收房屋。2016年1月11日，威利公司（甲方）与申波（乙方）签订《中央花园储藏室使用权转让协议》一份，主要约定：1.储藏室位于河南省××郑东新区中央大道与××处南××西中央花园小区住宅地下负二层，编号为F座3单元地下负二层F10室，建筑面积19.25㎡。2.使用权转让总价为50000元，乙方需在签订本协议时一次性向甲方支付全部款项。3.甲方在乙方所购住宅正式交付后一个月内将该物业交付乙方使用，甲方不再另行通知，乙方应自行前往甲方规定的物业管理部门办理交付及使用手续，逾期未办理，视为甲方已完成交付，如遇不可抗力等因素，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，或因政府原因导致不能交付的，不追究甲方责任。4.储藏室不办理产权证，只作为该房使用权完全转让。甲乙双方应当遵守双方约定的内容，若甲方违约，乙方可要求甲方赔偿其因此遭受的损失。上述合同签订后，申波向威利公司支付储藏室价款50000元。一审另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办事窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审还查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利公司于2019年7月26日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区6号楼3单元16层1601。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明:“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规划，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日（房屋交付使用后60日内）前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年2月28日将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2016年3月21日，延期22天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应予扣除，故被告不存在逾期交房的情形，不应支付逾期交房的违约金。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月28日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年7月26日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。《中央花园储藏室使用权转让协议》约定储藏室不办理产权证，故原告要求以涉案房屋及储藏室的价款1095537元为基数计算逾期办证违约金，一审法院不予采信，被告应自2016年4月29日起以涉案房屋价款1045537元为基数按照银行同期活期存款利率的标准支付原告逾期办证违约金，违约金应计算至房屋权属首次登记之日2019年7月26日，原告超出该范围部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告申波办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区6号楼3单元16层1601）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申波逾期办证违约金（违约金以1045537元为基数，自2016年4月29日起至2019年7月26日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、驳回原告申波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7315元，由原告申波负担6998元，被告郑州威利实业有限公司负担317元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，申波与威利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。申波已按约定支付了购房款，威利公司也应按约定向申波交付房屋，并配合申波取得不动产权属证书，一审判决威利公司协助申波办理案涉房屋不动产权证书正确。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故申波主张威利公司自2016年4月28日起支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有依据，对申波的该项请求，本院不予支持。一审以提供资料到产权登记机关备案的时间计算逾期办证违约金，依据不足，处理不妥，本院予以纠正。基于双方当事人合同履行的实际情况、本案纠纷发生的原因等具体案情，本院决定，一审案件受理费7315元，由申波负担；二审案件受理费7315元，由威利公司负担。综上所述，威利公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，《诉讼费用交纳办法》第二十九第二款、第三十条之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17910号民事判决第一项，即“被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告申波办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区6号楼3单元16层1601）”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17910号民事判决第二项、第三项；三、驳回申波的其他诉讼请求。一审案件受理费7315元，由申波负担。二审案件受理费7315元，由郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年五月二十八日书记员  白雪岩