贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终944号上诉人（原审被告）：杨娟，女，1975年9月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：范祖辉，男，1977年2月21日出生，苗族，住贵州省瓮安县。系上诉人杨娟丈夫。被上诉人（原审原告）：赵绣蓉，女，1971年8月31日出生，汉族，住福建省闽侯县。上诉人杨娟与被上诉人赵绣蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关键事实认定错误。一审认定双方签订的《酒店租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，是对本案关键事实认定错误：1.上诉人与被上诉人签订合同前，被上诉人没有明确具体的告知上诉人租赁房屋的具体范围；2.被上诉人故意隐瞒租赁房屋系违法建筑的事实；3.租赁房屋系违法建筑。二、一审认定案涉合同没有违反法律行政法规规定属有效合同是错误的。被上诉人未取得修建涉案租赁房屋合法手续及产权登记证明，可见涉案租赁房屋系违法建筑，故所签订的合同也系无效合同，一审适用法律错误。庭审中，杨娟补充上诉理由：合同签订之前，上诉人已将部分款项打给被上诉人，但被上诉人没有按照约定做好床头；被上诉人未将酒店经营权交给上诉人。综上，请求二审法院依法予以改判。赵绣蓉答辩称，1.诉争房屋按照工程规划许可证建设且在规划区内建设完成，不属于违法建筑，上诉人主张案涉房屋系违法建筑没有事实依据；2.被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人，上诉人已取得房屋并用于经营。综上，请二审法院维持一审判决。赵绣蓉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告的租金150,000元及逾期利息，逾期利息以150,000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2019年10月9日起计算至还清其欠款之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2019年9月12日签订一份《酒店租赁经营合同》，约定由原告将位于贵州省雷山县（整栋酒店）的经营场所出租给被告经营。租赁期限为：10年（即2019年9月12日至2029年9月11日止）。租金、装修费及押金铁付款方式为：1.租金：第一年为350000元（2019年9月12日至2020年9月11日）分两次付清，即2019年9月11日前支付200000元，2019年10月8日前支付150000元。前三年租金不递增。自2023年9月12日起，年租金以上年度租金的百分之六递增。除第一年外，每年租金须在每年的9月11日前付清。2.装修款：装修款1000000元分三年付清，第一年付300000元，第二年付300000元，第三年付400000元。其中，第一年装修费中的150000元，于2020年3月1日前付清，剩下的150000元，于2020年5月31日前付清。第二年装修费中的150000元，于2021年3月1日前付清，剩余的150000元，于2021年5月31日前付清。第三年装修费400000元，于2022年9月11日前付清。3.押金：第四年甲方收取乙方300000元作为押金，合同期满，如乙方不继续经营，甲方检查房屋及所有设施能正常使用，甲方将押金300000元退还乙方。如有损坏应扣除损坏部分价值退还剩余押金。如果在合同期间乙方不按合同履行，甲方有权将所收装修费和押金作为违约金收取等协议。双方签订上述合同后，当天被告已支付了原告第一年的房屋租金170000元，加上在双方合同未签订之前支付给原告的30000元，共支付了200000元给原告，剩余第一年的租金150000元，双方约定于2019年10月8日前付清。但被告在经营过程中，认为原告没有按照双方合同约定将43号楼全部交由被告经营管理，只将部分给原告经营管理，并使用过期的证件涂改后交给被告去办理营业执照，导致工商部门未受理，且原告也没有将酒店使用“飞猪”、“携程”、“美团”的网络客户端密码更改为被告的账户，同时也没有按照双方合同约定之前口头约定由原告对酒店里床头进行软包和酒店里的墙体重新用硅藻泥粉刷，以及酒店年租不值350000元等为由而拒绝支付其150000元的租金给原告，经原告多次催付未果而提起诉讼。一审法院认为：2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，且双方签订的合同没有违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方合同当事人应当按照合同的约定全面履行己方的义务。但是，被告未按照合同约定在2019年10月8日之前支付2019年9月12日至2020年9月11日期间的房租费350,000元（已交200,000元，未交150,000元）给原告完毕，已构成违约。现原告请求按照双方合同约定，由被告支付尚欠的150,000元房租费给原告，符合原、被告双方合同的约定，予以支持。对于原告请求被告从2019年10月9日起，以150,000元为基数，并按照银行同期贷款年利率6%计算利息至付清其150,000元的房屋租金为止的请求，因原、被告双方合同约定没有逾期支付租金利息，且被告延期支付其租金，原告也未合理期限内催告被告支付，故对原告的该请求，不予以支持。对于被告以其租赁房屋年租金未值350,000元，以及对涉案房屋墙体未使用硅藻进行粉刷，以及床头未进行软包等进行抗辩，因被告没有证据证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：由被告杨娟在本判决生效后的10日内，一次性支付尚欠原告赵绣蓉2019年9月12日至2020年9月11日期间的房租费150,000元。案件受理费减半收取1,650元，由被告杨娟负担。二审期间，杨娟向本院提交如下证据：1.雷山县住房和城乡建设局责令停止违法行为通知书、43-2-1整改通知书、停工整改通知书、投诉申请书、周某出具的视频资料；拟证明案涉酒店系违法建筑。2.赵绣蓉与周某签订的《酒店承包经营协议书》，拟证明在同一个年度内，赵绣蓉与周某合同未解除的情况下与杨娟签订合同。3.雷山县市场检查记录表，拟证明涉案酒店杨娟没有合法经营权，也不是法人代表。4.房屋分层平面图，拟证明赵绣蓉提供的中信巨能置业投资有限公司的房屋设计平面图与现房屋完全不一样，系违法建筑。杨娟向本院申请证人周某出庭作证，拟证明案涉酒店系违章建筑。赵绣蓉向本院提交如下证据：1.赵绣蓉与杨娟的聊天记录，拟证明杨娟签订合同之后，不按合同履约，给赵绣蓉造成极大损失。2.赵绣蓉与周某的《承包酒店补充协议》、雷山县法院（2019）黔2634民初608号民事判决书，拟证明周某与赵绣蓉之间签订的酒店承包经营与本案无关。本院依法组织双方当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院另查明，赵绣蓉出租给杨娟的酒店位于贵州省，系赵绣蓉于2018年从贵州中信巨能置业投资有限公司（以下简称“中信巨能置业公司”）购买。赵绣蓉购得该房屋后，对房屋进行装修、加盖。雷山县住房和城乡建设局于2019年5月28日向中信巨能置业公司下达了《责令停止违法行为通知书》（雷建停字（2019）第7号），其中载明“④43号楼Ｇ-Ｄ轴充7-4轴私自加盖两层楼”，并责令其“立即停止施工”。中信巨能置业公司接到该通知书后，同日向赵绣蓉下发《43-1-4／43-2-1／43-3-1停工整改通知书》，载明“经雷山县住房和城乡建设局于2019年5月28日进入施工现场监督检查，发现43-1-4／43-2-1／43-3-1在装修过程中存在违建行为，现责令您43-1-4／43-2-1／43-3-1立即拆除”。本院认为，综合本案诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点是：1.赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》的效力；2.赵绣蓉要求杨娟支付租金是否有法律依据。关于赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，赵绣蓉作为出租人在2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，约定将雷山县西江千户苗寨西街43号楼（整栋酒店）的经营场所出租给杨娟经营，但是该案涉酒店在2019年5月28日经雷山县住房和城乡建设局监督检查认为43-1-4/43-2-1/43-3-1在装修过程中存在违建行为，且一直未予拆除。故双方于2019年9月12日签订的《酒店经营租赁合同》无效，一审对合同效力的认定不当，本院依法予以纠正。关于赵绣蓉要求杨娟支付租金是否有法律依据的问题。本案中，赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》因存在违建行为导致合同无效，但合同无效并不影响杨娟因实际占有房屋而与赵绣蓉之间形成事实上的租赁关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，房屋租赁合同被确认无效后，赵绣蓉仍有权要求杨娟按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，杨娟主张因合同无效而不应支付租金的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，虽对合同效力认定不当，但判决结果无误，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杨娟负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年五月二十二日书记员  刘智慧