江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初668号原告：邹志华，男，1962年7月23日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告：刘宜姣，女，1964年4月3日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。上述二原告共同委托诉讼代理人：许辉荣，江西镜衡律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：袁恩瑞，江西镜衡律师事务所实习律师。被告：南昌市金润物流中心有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路599号丰源金润广场二期30-2311（第23层）。统一社会信用代码：91360100739151667H。法定代表人：涂飙,系该公司总经理。委托诉讼代理人:周雅婷,江西豫章律师事务所律师。原告邹志华、刘宜姣与被告南昌市金润物流中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹志华及其委托诉讼代理人许辉荣到庭参加诉讼，被告南昌市金润物流中心有限公司委托诉讼代理人周雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志华、刘宜姣向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金差额14357元（时间为2017年7月1日起至2019年12月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所属单位关联公司，2004年原告以144983元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A栋二层52号商铺。同年8月18日原、被告双方签订了委托租赁协议，协议约定，原告将上述购买的商铺委托被告对外出租，委托租赁期限为5年，除去第一年按投资金额6%，第二年按投资资金额7%，之后均按投资金额的8%计算收益。每次续签合同期限为5年。被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年6月3日，原、被告双方续签委托租赁协议，双方继续约定委托租赁期限为5年（2010年1月1日至2014年12月31日），原告每年按物业投资金额的8%向被告收取经营收入，即11599元。在合同期限内，双方均按月履行了合同义务，合同期满后，双方未续签合同，但原告的商铺仍由被告对外出租。在2017年7月1日起至2019年12月31日止，被告向原告支付租金为14640元，未支付租金差额为14357元。事实上，原、被告于2004年8月14日和2010年1月1日签订的《协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。上述两份《协议书》已于2014年12月31日履行完毕，双方均未发生违约行为。协议的第四条第2向约定，2015年1月1日至2019年12月31日，被告则按实际经营的收入按均摊值（同一楼层）所购物业的经营收入。但实际上，被告未提供出任何合法有效的标准来计算。2016因被告未履行合同，原告已向贵院起诉要求被告按年投资收益不低于购房款8%即11599元继续履行合同，贵院判决被告向原告支付2016年1月1日至2017年6月30日一年半的商铺租金差价，并被申请强制执行。然而从贵院判决到现在，被告仍按照每年7320元租金对原告进行转款，并且2019年下半年的租金未予以支付，原告多次要求被告按照法院判决要求的按投资额的8%支付租金未果，故诉诸法院。被告南昌市金润物流中心有限公司辩称，被告仅拖欠原告租金收益1519元。理由如下：一、被告应支付原告租赁收益金额为16159元。原告与被告签订的协议中，明确约定2017年7月1日至2019年12月31日期间的收益回报按均摊值（同一楼层）计算所购物业的经营收入。金润物流广场A栋二层共102户商铺，面积1876.57平方米。2017年下半年、2018、2019年的经营收入均摊值（同一楼层）为17.22元每平方米每月。原告商铺面积为31.28平方米，故2年半的收入为31.28X17.22X12X2.5=16159元。二、截至原告起诉日，被告已支付14640元，故被告仅拖欠原告租赁收益1519元。请求法院依法驳回原告诉请。本案原告邹志华、刘宜姣围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息，房产证，2004年委托租赁协议书，2010年协议书，委托经营收入转款清单等证据；被告金润物流提交了被告身份信息，原、被告签订的协议书，租赁合同，收据，尾号0333的银行流水，情况说明，A2层面积明细，与A栋二层其他买受人签订的租赁合同，网上银行电子回单，对账明细查询结果、招商银行历史明细等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金润物流系原告邹志华、刘宜姣所属单位关联公司。2004年原告以144983元的价格购买了南昌市西湖区赣抚路599号丰源金润广场A栋二层52号店面，建筑面积为31.28平方米,双方并签订《委托租赁协议》一份，协议约定，委托租赁期限为5年，第三、四、五年均按物业投资金额的8%计算收益率。委托租赁期结束后，每次续签合同期限为五年，被告按每年不低于8%的委托租赁收益率回报给原告。2010年6月3日，原、被告签订《协议书》一份，约定：1、该物业位于丰源金润广场A栋二层52号，建筑面积为31.28平方米，原告实际投资为144983元；2、原告委托被告经营管理期限为十年，即2010年1月1日起至2019年12月31日止；3、前五年（2010年1月1日至2014年12月31日）原告每年按照物业投资金额的8%向被告收取经营收入为11599元；2015年1月1日至2019年12月31日，被告则按实际经营的收入按均摊值（同一楼层）计算所购物业的经营收入。2017年7月1日至2019年12月31日期间，原告认为被告应按物业投资金额的8%给付委托经营收益，而被告仅支付14640元，引发本案诉争。另查明，丰源金润广场A栋二层102户商铺与被告签订协议书，委托被告统一进行经营管理，该102户商铺总面积为1876.57平米。同时被告委托江西省华南物业管理有限公司代表被告进行管理。自2017年4月1日起至2018年12月30日止，江西省华南物业管理有限公司分别与案外人万金鹏、魏迎春、龚香根、郑荣英等签订租赁合同，将该102户商铺出租给对方使用，并收取租金。2017年7月1日至2019年12月31日期间自上述承租人处收取的租金收益除以A栋二层102户商铺经营面积，均摊值为17.22元/平方米/月。但原告认为上述租金并非被告收益的全部，还应包括广告位、停车位等公共区域的出租收益，被告表示停车费、物业费是由物业公司收取。本院认为，本案的争议焦点在于，2017年7月1日至2019年12月31日止委托出租收益的标准问题。原被告双方于2010年1月1日签订的协议书约定，前五年（2010年1月1日至2014年12月31日）原告每年按照物业投资金额的8%向被告收取经营收入为11599元；2015年1月1日至2019年12月31日，被告则按实际经营的收入按均摊值计算所购物业的经营收入。由于原告无法介入及全面了解诉争物业的实际经营情况，被告对于出租收入的全额应承担举证责任。被告将其在2017年7月1日至2019年12月31日期间将商铺对外出租所收取的租金作为委托出租收益的计算对象，对停车费、广告费等收益则称系由其他主体收取。而根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。广告费、公共区域的停车费等均属于业主共有部分出租、使用产生的收益。现被告提交的证据未能证明其出租收益的全部，被告应承担举证不利的后果。原告主张仍按照每年物业投资金额8%向原告支付委托出租收益，本院予以支持。被告于2017年7月1日至2019年12月31日已向原告支付委托出租收益14640元，尚欠14357元须支付。综上所述，原告邹志华、刘宜姣对被告南昌市金润物流中心有限公司的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告南昌市金润物流中心有限公司于本判决生效之日起五日内向原告邹志华、刘宜姣支付自2017年7月1日起至2019年12月31日止的委托租赁收益差额14357元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由被告南昌市金润物流中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  吴芳兰人民陪审员  喻 洁人民陪审员  胡志强二〇二〇年五月八日法官助理卢丛远书记员张圆