陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终2354号上诉人（原审被告）：李君，男，1969年2月7日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭峰，西安市莲湖区XX法律服务生法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西若森贸易有限公司，住所地：西安市。法定代表人：海云，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾肖，陕西瀛久律师事务所律师。原审被告：李宴臣，男，1993年5月6日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭峰，西安市莲湖区XX法律服务生法律工作者。上诉人李君因与被上诉人陕西若森贸易有限公司（以下简称若森公司）及原审被告李宴臣房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李君上诉请求：1.改判一审判决第一项李君退还若森公司剩余租金21389元，撤销一审判决第二项，改判李君不支付若森公司装修损失或发回重审；2.一、二审诉讼费由若森公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。虽然双方约定的合同期限为2018年8月10日至2023年8月9日，但其在2018年6月25日合同签订后即将涉案厂房交给若森公司使用，所以使用时间应从2018年6月26日起算。二、一审判决认定涉案大棚为违章建筑是错误的，违章建筑的认定主体是当地规划部门。其所建的厂房严格按照工业厂房标准建设，当地政府为其制作了门牌。相关部门在媒体网上也报道当地已不存在违章建筑，一审判决认定错误。综上，请求支持其上诉请求。若森公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，请求依法驳回。双方签订的租赁合同明确约定了租赁的起止时间，若森公司在一审庭审时称2019年2月24日搬离，提供了搬家公司的记录，李君认为是2019年4月15日搬离，一审判决以2019年4月15日作为搬离日期，合同约定租金的起算时间正确。二、由于李君的房屋属于违章建筑，导致租期不能进行，给若森公司造成租金损失以及装修损失理应赔偿。李宴臣述称，其同意李君的上诉意见。若森公司向一审法院起诉请求：1.判令李君退还截止到2019年2月22日的剩余房屋租赁费52137元；2.判令李君赔偿其房屋装修损失94848元；3.判令李君向其承担违约金50000元；4.判令李宴臣对李君的上述责任承担连带责任；5、本案诉讼费由李君、李宴臣负担。一审法院认定事实：1.对于涉案厂房性质一节，XX村XX园区内房屋属“大棚房”，应归于违章建筑，依照国家相关政策应当拆除；2.对于若森公司搬离时间一节，就若森公司提交的现有证据无法证明其准确搬离时间为其主张的2019年2月24日。因此，对于若森公司搬离厂房的具体日期，以李君当庭认可的2019年4月15日作为房屋租金计算节点较为妥当；3.对于违约责任一节，因涉案厂房属违章建筑，若森公司、李君在订立租赁合同，租赁违章建筑过程中均有过错；4.对于若森公司承租涉案厂房后的装修问题一节，依据若森公司提交的证据可以确定若森公司租赁涉案厂房后存在装修事实，实际花费装修费用100000元整。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，若森公司、李君双方签订的房屋租赁合同，因所涉租赁标的物属于违章建筑，故该房屋租赁合同应属无效，李君应当退还收取若森公司的租赁费用。若森公司已享受了部分因租赁涉案厂房而带来的收益，故对于已产生的租赁费用应予扣除，李君退还给若森公司的租赁费应为尚未产生的费用。对于租赁费的计算节点，依据双方当庭陈述确定为2019年4月15日，据此可以计算出已产生的租赁费为74861.16元，对于未产生的35138.84元租赁费，李君应当退还给若森公司。对于厂房装修产生损失一节，因双方在本案中均负有过错，故对厂房装修损失由若森公司、李君各半承担较为合理。若森公司虽与案外人博饰公司签订的装修合同中就装修总价款约定为106000元，但依据若森公司提交的转账记录可以确定，若森公司实际支付的装修费用为100000元整。按照5年租期，平均到每个月的租赁费用为1666.67元。若森公司累计租赁时长为8个月零5天，剩余未租赁时长为51个月零25天，装修损失核算为86389.17元，若森公司、李君按照各50%比例承担，李君应赔偿给若森公司的装修损失费为43194.58元。对于违约金一节，因涉案合同属无效合同，双方对违约责任及违约金的约定亦为无效条款，故若森公司的此项诉请，该院依法不予支持。对于若森公司要求李宴臣承担连带责任的请求，因李宴臣系受李君之委托，且其已及时将收取原告的租金转交给了李君，故其在本案中不应承担任何责任。对于李君认为，涉案房屋的拆迁属于北里王村因政府征用土地而整体拆迁引起，并非违章建筑的观点，与事实不符，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、李君于本判决生效后30日内退还陕西若森贸易有限公司剩余租赁费35138.84元；二、李君于本判决生效后30日内赔偿陕西若森贸易有限公司装修损失费43194.58元；三、驳回陕西若森贸易有限公司的其余诉讼请求。本案受理费4239元，陕西若森贸易有限公司已预交，由陕西若森贸易有限公司负担2554元，由李君负担1685元，与上述案件款一并支付给陕西若森贸易有限公司。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：若森公司（甲方）在一审提交其与宁夏博饰装潢设计工程有限公司（乙方）签订的装修合同。约定工程地点：陕西省西安市雁塔区北里王村工业区10号楼整体院落，房屋面积：整个院落2000平米。合同约定价款10600元。双方约定合同生效后，甲方须向乙方支付工程款2万元，余款随工程进度每月月初向乙方支付。若森公司还提交手机银行个人跨行汇出回单，载明：汇款人海云；收款人张某某。汇款金额100000元。若森公司称张某某系宁夏博饰装潢设计工程有限公司的法定代表人。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”李君未提供涉案厂房已经取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故一审判决据此认定涉案厂房作为租赁标的物签订的房屋租赁合同无效，并无不当。李君上诉所称的政府编制号牌等均不属于建设工程规划许可证的有效表现形式，故其该项上诉理由不能成立。李君对双方2018年6月25签订的房屋租赁合同约定的租期为2018年8月10日至2023年8月9日无异议。双方在签订房屋租赁合同时对2018年6月25日至8月10日之间是否收取租金无明确约定，李君亦未提供证据证明该期间应收取相应租金，故一审判决依据合同约定计算租金的起算时间，并无不当。关于装修费用，若森公司仅提供了装修合同以及银行的转账单，该转账单仅记载是海云向张某某个人汇款，没有载明转账用途，亦无开具发票，且支付的价款亦与双方合同约定的给付时间及金额不相符合，故无法足以认定若森公司主张的该100000元是用于涉案房屋的装修，但鉴于若森公司的确进行了装修，从客观实际及公平考虑，本院酌定涉案房屋装修费用为70000元。若森公司累计租赁时间为8个月零5天，剩余租赁时间为51个月零25天，装修损失核算为60472.42元。一审判决依据合同无效的法律后果合理分配装修损失承担比例并无不妥，故李君应赔偿给若森公司的装修损失费为30236.21元。综上所述，李君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8120号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8120号民事判决第三项；三、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8120号民事判决第二项，即“被告李君于本判决生效后30日内赔偿原告陕西若森贸易有限公司装修损失费43194.58元”为：李君于本判决生效后30日内赔偿陕西若森贸易有限公司装修损失费30236.21元。四、驳回陕西若森贸易有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费4239元，由李君负担2000元，由陕西若森贸易有限公司负担2239元；二审案件受理费1224元，由李君负担800元，由陕西若森贸易有限公司负担424元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年五月六日 书 记 员  孙  婉  侠 1