安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2100号 原告：芜湖金鹰国际实业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区中山北路77号金鹰国际商城02，统一社会信用代码91340200769040992P。 法定代表人：张文煜，职务：总经理。 委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方宏，安徽正宏律师事务所律师。 被告：芜湖菜菜电子商务有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区侨鸿国际商城918，统一社会信用代码91340200MA2TD33W73。 法定代表人：杨林志，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄先涛，男，该公司员工。 原告芜湖金鹰国际实业有限公司（以下简称金鹰国际公司）与被告芜湖菜菜电子商务有限公司（以下简称菜菜电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹰国际公司的委托诉讼代理人梁笑龑，被告菜菜电子公司的委托诉讼代理人黄先涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鹰国际公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与芜湖菜菜电子商务有限公司签订的《租赁合同》，由被告芜湖菜菜电子商务有限公司将芜湖金鹰国际凤凰花园3-104室门面房腾空并返还原告；2、被告芜湖菜菜电子商务有限公司支付原告自2020年1月3日起至判决生效之日止的租金，及之后至实际腾房返还物业之日止的房屋占有使用费，租金及房屋占用使用费均按10594.4元/月标准计算，暂计算至2020年4月2日，租金及房屋占有使用费合计31783.2元；3、判令被告芜湖菜菜电子商务有限公司赔偿原告经济损失31822.92元；4、判令原告无需退还被告芜湖菜菜电子商务有限公司履约保证金21188.8元。事实和理由：2019年4月20日,原告与被告芜湖菜菜电子签订《租赁合同》,约定原告将其位于芜湖金鹰凤凰花园3-104室门面房出租给被告用于经营,租赁期限2年,自2019年7月3日至2021年7月2日止,租金10594.4元/月,按期支付,每6个月为一个交租期。合同16.1条约定,在租赁期限内,被告逾期支付租金,经原告书面通知,仍未能于7日内交付的,每逾期1天,被告需按上述费用的千分之二向原告支付滞纳金,即逾期付款违约金;合同16.2条约定,租赁期限内,被告中途擅自退租的,除履约保证金作为违约金赔偿给原告外,还应赔偿原告经济损失(经济损失=90天×合同约定的当年日租金);合同16.3.2条约定,被告逾期缴纳租金超过7天,经原告书面催告后7日内日仍未缴纳的,或被告逾期缴纳租金累计超过30天的,或在租赁期限内,经原告催缴3次仍逾期交付租金的,原告有权直接解除合同。此外,双方还对各自的权利义务、违约责任等在合同中作了详细约定。被告芜湖菜菜电子自2020年1月开始拖欠租金,原告曾多次向其催款,均未果,且被告知公司已经破产。目前,被告芜湖菜菜电子承租门面一直处于停业状态。综上,被告芜湖菜菜电子的行为已经违反合同约定,构成违约。根据合同约定,原告有权解除合同并要求被告支付拖欠租金、逾期付款违约金，并且被告芜湖菜菜电子擅自退租，应按合同约定标准赔偿原告经济损失，故为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告菜菜电子公司辩称，从2019年11月20日被告歇业之后，然后芜湖这边公司就一直没有人，被告的催告材料一直寄到芜湖，但是合肥这边没有收到。对于原告诉请中我们对于这边腾空以及解除合同没有问题，但是对于欠付租金和赔偿金无力支付，总公司现在已经进入破产程序无力支付这些费用，底下的子公司在这个月底或下个月初进入破产重组，且破产管理人也不同意支付这些款项。 本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，原、被告签订《卖场租赁合同》一份，双方约定：原告将其合法拥有的坐落于芜湖金鹰凤凰花园3-104室的门面房（建筑面积132.43平方米）出租给被告使用；租期二年，租赁期限自2019年7月3日至2021年7月2日止；第一个租约年内首期租金每天每平方米2.22元，首期租金52972元；第一个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米2.67元，即每月租金为10594.4元；被告按每六个月为一个交租期，向原告一次性足额支付下个交租期的租金；被告按每月3.74元/平方米标准向原告或原告指定的物业公司交纳物业服务费；被告于签署本合同之日内向原告支付相当于首年两个月的租金作为履约保证金，金额为人民币21188.8元；如果被告有违反或不履行本合同的行为，给原告造成损失或损害的行为，或违反双方其他约定的行为，原告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款，违约金以补偿原告因被告的行为而造成的损失或损害，履约保证金不足以支付上述数额的，被告应赔偿给原告造成的全部损失；在租赁期限内，被告逾期交付房租，物业服务费、水、电、空调及其他费用，经原告书面通知仍未能于7日内交付的，且每逾期一天，被告需每天按上述费用的2‰向原告支付滞纳金；逾期超过15日，原告有权单方面解除本合同，扣除履约保证金作为补偿；租赁期限内被告中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给原告外，被告还应赔偿原告的经济损失（经济损失=90天×合同约定的当年日租金）；被告逾期缴纳租金超过7天,经原告书面催告后7日内日仍未缴纳的,或被告逾期缴纳租金累计超过30天的,或在租赁期限内,经原告催缴3次仍逾期交付租金的,原告有权直接解除合同。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告交纳租金至2020年1月2日。2019年11月20日，被告因经营不善而歇业，店面关闭。2020年1月16日，原告向被告发出租房租金催缴通知，要求支付自2020年1月3日至2020年7月2日的租金63566.4元。2020年1月22日，原告向被告发出通知函，要求解除与被告签订的租赁合同，将租赁房屋交还原告，并支付拖欠的租金63566.4元。原告向被告法定代表人杨志林的户籍地邮寄送达了上述材料，EMS以原址查无此人将材料退回原告。 另，被告于2020年4月20日签收了本案起诉状等应诉材料。被告于2020年5月19日腾空了案涉租赁房屋，并交付给原告。次日，原告向本院申请撤回要求被告腾空并交付房屋的诉讼请求。 上述事实，有土地证建设工程规划许可证、营业执照、租赁合同、租房租金交付通知、通知函、邮寄单及原、被告的陈述等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，内容合法有效，应受法律保护。 被告自2020年元月份开始未交纳房屋租金，也不腾让房屋，属于违约，现原告依据合同约定主张解除双方的租赁关系，本院予以支持。 关于原告主张的房屋租金、房屋占用使用费，截至2020年5月19日被告将案涉房屋腾空交付原告时止，共138天，按照合同约定，以每天每平方米2.67元计算，被告应支付原告房屋租金、房屋占用使用费48795.16元（132.43平方米×2.67元/天×138天）。 关于原告主张不退还履约保证金21188.8元的观点，履约保证金系是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为合同履行的保证方式，其在性质上具有违约金的补偿性与惩罚性。现被告违约，原告主张履约保证金21188.8元不予退还，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的经济损失，原告主张的经济损失是依据租赁合同中的约定，以90天的租金予以计算，其法律性质属于被告方承担的违约责任，在被告的履约保证金不予退还情况下，本院以实际损失为基础，综合各方面因素，根据公平、诚实信用原则，对于原告的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告芜湖金鹰国际实业有限公司与被告芜湖菜菜电子商务有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月20日解除； 二、被告芜湖菜菜电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖金鹰国际实业有限公司房屋租金、房屋占用使用费48795.16元； 三、判令原告芜湖金鹰国际实业有限公司无需退还被告芜湖菜菜电子商务有限公司履约保证金21188.8元； 四、驳回原告芜湖金鹰国际实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2557元，由原告芜湖金鹰国际实业有限公司负担960元，由被告芜湖菜菜电子商务有限公司负担1597元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 何 俊 二〇二〇年五月二十一日 书记员 舒丹丹 附适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。