黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0302民初618号原告:王雪，女，1985年9月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：路滨，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告:夏桂荣，女，1962年5月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：鸡西市元鸿房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区。法定代表人：林建军，经理。委托诉讼代理人：朴永健，该公司法律顾问。原告王雪与被告夏桂荣、被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月5日立案，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告王雪的委托诉讼代理人路滨，被告夏桂荣及其委托诉讼代理人秦海峰，元鸿房地产公司的委托诉讼代理人朴永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪向本院提出诉讼请求：1.请求撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302执异11号执行裁定书，继续对黑龙江省鸡东县××小区××栋X门市房屋的执行（122.5平方米×5000元=612500元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年至2016年期间王雪与元鸿房地产公司签订了《房屋买卖合同》，约定元鸿房地产公司将其开发建设的案涉房屋出售给王雪，合同约定的交付房屋时间已过，且自2017年开始元鸿房地产公司已为鸡东县X小区其他住户办理入户手续，但因房价上涨，元鸿房地产公司一直未向王雪交付案涉门市房屋。为此，王雪向鸡冠区人民法院提起诉讼，并申请查封了案涉房屋。夏桂荣以其与鸡东县人民政府房屋征收办公室签订了《房屋征收与补偿安置协议书》为由提出书面执行异议，鸡冠区人民法院于2020年1月14日作出了（2020）黑0302执异11号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。王雪认为执异11号执行裁定书认定事实错误，理由如下：1.王雪为保证房屋买卖合同的有效性和唯一性，双方签订商品房买卖合同之前，王雪与元鸿房地产公司共同到鸡东县房产局确认案涉房屋为空房源,即未出售也未进行安置。完成上述查询后，王雪与元鸿房地产公司签订了正规的商品房买卖合同，并共同到鸡东县房产局办理了商品房预售登记，鸡东县房产局为王雪出具了编号为JD000835号商品房预售登记卡。上述事实说明王雪与元鸿房地产公司签订商品房买卖合同时元鸿房地产公司案涉房屋并没有进行任何处分，案涉房屋权利是完整的，同时，上述事实也证实了夏桂荣提供的房屋征收补偿安置协议不具有真实性。即便是真实，其形成的时间也在王雪与元鸿房地产公司签订商品房买卖合同之后。2.夏桂荣对案涉房屋并未合法占有，元鸿房地产公司对案涉房屋没有向夏桂荣进行实际交付，夏桂荣主张对案涉房屋实际入住没有事实依据。依据《房屋征收与补偿安置协议书》约定，夏桂荣在办理入住时应当向元鸿房地产公司给付房屋差价款，其未提供差价凭证，主张实际入住没有证据。王雪认为夏桂荣不具有排除执行的权利，请法院支持王雪的诉讼请求。夏桂荣辩称，元鸿房地产公司开发建设的鸡东县X小区X楼，在动迁安置过程中从左至右门市房为1号门市212.02平方米，2号门市为183.31平方米。1号门市2012年5月1日安置给王某某，2号门市2012年8月安置给夏桂荣。安置给王某某的1号门市房2012年5月20日双方又约定，将1号门市分为两个门市，分别办理两个房屋证照给王某某的两个儿子——王某1与王某2各106平方米，但未约定怎样对房屋进行命名和编号，也未向有关机构备案。房屋建成后，开发商在各个门上贴了编号，安置给王某某的两个门分别贴上1、2号门市，安置给夏桂荣的门市贴上了××门市。王某某一家将1、2号门市占有使用，夏桂荣一家将贴有××门市房占有使用。法院应当予以查明。王雪起诉理由不能成立。理由如下：1.对于安置给夏桂荣房屋，夏桂荣具有天然的物权，是以物置换取得的，如果没有对夏桂荣原有建筑的拆除，就没有新楼房的建设。所以，对于动迁房屋的物权保护，黑龙江省高级人民法院关于异议案件指导意见中就有专门规定。王雪作为购买人，仅享有合同权利，并没有享有物权，执行依据的法律文书中也并未将合同权利为其转化成物权，所以王雪以物权对抗没有法律依据。同时，王雪意图说明自己是善意购买人，除了查阅房屋产权登记部门外，还应当向动迁部门查询，其实王雪所称的查询并不属实，没有证据证明。另外，争议的两个房屋动迁备案如果元鸿房地产公司不去备案，过错并不在于被动迁人，被动迁人没有去房屋产权部门备案的能力。2.对于占有是指实际控制标的物，占有具有公示和宣示主权的作用，所以法律上对于占有是从事实角度上看的。非法占有是指违反强制法和侵害公共利益的占有，从而否定其占有法律效力，夏桂荣行为不涉及公共利益和违反强制法的问题，所以谈不上非法占有。开发商迟延交房达7年之久，恶意拖延，一房多卖让购买人和动迁户蒙受诉累和损失，夏桂荣占有具有正当性，且动迁户的物权保护本身也不是以是否占有为前提--不占有，动迁户对被安置房屋的物权也是优先保护。请保护动迁户的合法权益。第三人元鸿房地产公司辩称，2012年5月1日夏桂荣与征收部门签订了动迁安置协议。案涉保全的房屋已动迁安置给夏桂荣（案外人）。依据动迁安置协议，夏桂荣应当补交面积差价，协议中明确约定了补差价的计算方法，夏桂荣没有交纳，所以案涉房屋没有交付夏桂荣占有、使用。案涉房屋的门牌序号应为X小区X楼X号门室，该楼一号门市安置给王某某，因王某某向答辩人提出将1号门市分成两个小门市，所以，答辩人将1号门市室内进行分隔，从外部门的个数上看是二个门市，但该1号门市在房产及征收部门登记依然是1号门市，尚没有办理测绘等变更手续，安置给夏桂荣的门市依然是X楼X号门市，在房产、征收部门的登记没有变更。综上，案涉房屋已安置给夏桂荣，但夏桂荣没有按协议约定补交面积差价，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的王雪证据一（2020）黑0302执异11号鸡冠区法院执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：王雪提交证据二，鸡东县房产管理处出具X调查回函两份X座X层X号。证明案涉房屋登记在王雪名下，不属于回迁户房屋。夏桂荣对证据真实性无异议，对证明问题有异议。夏桂荣的房屋是政府征收后补偿给夏桂荣的X座X层X号门市，元鸿房地产公司没有向房产预登记部门备案，不能改变案涉房屋安置给夏桂荣的事实。元鸿房地产公司对真实性无异议，对证明目的有异议。双方名为买卖，实为抵押登记，案涉房屋为动迁安置房屋。本院认为，二被告对王雪证据二真实性无异议，本院予以确认，因夏桂荣房屋是回迁户房屋，故对证明目的不予确认。证据三、王雪与元鸿房地产公司商品房预售合同一份，鸡东县房产管理处房屋预售登记卡一份，证明双方签订了合法有效的买卖合同，并进行登记，该预售行为具有公示效力。夏桂荣对真实性不了解，对证明问题有异议。根据元鸿房地产公司答辩状，双方不存在真实的买卖关系，不能对抗夏桂荣的权利。元鸿房地产公司对真实性无异议，对证明问题有异议。双方虽然办理的预售登记，但预售登记效力不能对抗夏桂荣动迁安置协议的效力，王雪、元鸿房地产公司并不是真实的买卖关系。本院认为，二被告对王雪证据三无异议，因预售登记效力不能对抗夏桂荣动迁安置协议的效力，对证明目的不予确认。夏桂荣提供证据如下：证据一、《房屋征收补偿安置协议书》、《动迁补偿协议》各一份。证实夏桂荣与鸡东县人民政府房屋征收办公室于2012年8月23日签订了房屋征收补偿安置协议，以案涉建设工程的X座X号门市183.31平方米房屋作为产权调换房屋，安置给夏桂荣，该协议盖有鸡东县人民政府征收办公室公章，夏桂荣与元鸿房地产公司签订了动迁补偿协议，元鸿公司认可了政府征收办公室与夏桂荣之间的协议，并且双方同意其他货币补偿与超面积差相互抵销。上述证据证实夏桂荣对X座X号门市（从左数第三个门门市）具有物权转化而来的所有权。王雪对真实性和证明目的均有异议，王雪购买房屋时已向房产部门进行了核实，并且元鸿房地产公司与王雪签订买卖合同时也认可该房屋为空房源，说明王雪与元鸿房地产公司签订商品房买卖合同时，并不存在该份证据，王雪不知情也不认可，且该两份证据中，约定的面积，及安置的面积均不符，也与王雪提交的商品房合同中的面积不相符。元鸿房地产公司对真实性和证明目的均无异议。安置房屋面积超出了动迁房屋面积，还应补交房款103万。本院认为，王雪对夏桂荣证据一有异议，元鸿房地产公司对证据一无异议，因该房屋是鸡东县人民政府与夏桂荣签订了房屋征收补偿安置协议，合法有效，故对夏桂荣证明力和证明目的均予以确认。证据二、《房屋征收补偿安置协议书》、《补偿协议书》。证实王某某与鸡东县人民政府房屋征收办公室于2012年5月1日签订了房屋征收补偿安置协议，以案涉建设工程的X座X号门市212.02平方米房屋作为产权调换房屋，安置给王某某，该协议盖有鸡东县人民政府征收办公室公章，2012年5月20日，王某某与元鸿公司签订了补偿协议书，元鸿公司认可了政府征收办公室与王某某之间的协议，元鸿公司同意将X号门市分成两个门市，办理2个房照。王雪对元鸿公司与夏桂荣之间就房屋的安置位置如何改变与王雪无关，王雪认为是元鸿房地产公司为了规避本次执行而采取的措施，王雪向法院申请的查封房屋位置是明确的，是X号门市，如何认定X号门市应该以房产登记为准。元鸿房地产公司对真实性无异议。王某某的房屋是X号门市，应王某某要求将X号门市改成两个门，但在房产局备案时依然是X号门市，夏桂荣的房屋依然是X号门市，只是在现状看由东向西数是第三个门。本院认为，对于夏桂荣证据二鸡东县人民政府与王某某房屋征收补偿安置协议书真实性予以确认，对王某某房产备案登记是X号门市证明力予以认定。证据三，照片四张，证实夏桂荣已经实际占有以及X/X/××门的编号情况。夏桂荣门上写的是××。王雪对真实性和证明目的均有异议，该份证据出自何处王雪不清楚，夏桂荣对该房屋是否实际占有应该以合法为前提，元鸿房地产公司已明确说明没有向夏桂荣交付该房屋，说明夏桂荣是未经过元鸿公司同意非法占有该房屋，所以不能认定夏桂荣对该房屋合法占有。元鸿房地产公司对真实性无异议。但案涉房屋没有交付使用，该房屋水、电、热都没有，只有交齐手续之后才会将房屋的水、电、热等基础设施安装完毕，该房屋并不具有居住条件，门市房的门牌号是广告公司安装，并不是元鸿房地产公司安装。本院认为，夏桂荣的证据三王雪有异议，元鸿房地产公司无异议，因能够证实夏桂荣已经实际入住，故对真实性予以认定，夏桂荣虽然是门牌××，但房产备案登记是X号门市证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：2015年至2016年期间王雪与元鸿房地产公司开发签订了《房屋买卖合同》，约定元鸿房地产公司将其开发建设的鸡东县X小区X楼X单元X号出售给王雪，合同约定的交付房屋时间为2015年12月31日。因元鸿公司一直未向王雪交付案涉门市房，王雪向鸡冠区人民法院提起诉讼，并申请查封了案涉房屋。夏桂荣以其与案涉房屋属于征收房屋为由提出书面执行异议，鸡冠区人民法院于2020年1月14日作出了（2020）黑0302执异11号执行裁定书，裁定：中止（2019）黑0302民初762号民事裁定书对鸡西市元鸿房地产开发有限公司开发的位于鸡东县X小区X楼X号门市的执行。王雪向本院提起申请执行人执行之诉，请求撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302执异11号执行裁定书，继续对黑龙江省鸡东县××小区××栋X门市房屋的执行。另查明，元鸿房地产公司的位于鸡东县××小区××栋X门市，2012年8月23日由鸡东县人民政府动迁安置办公室与夏桂荣签订了《房屋征收与补偿安置协议书》，同日夏桂荣与元鸿房地产公司签订了动迁补偿协议，协议约定：夏桂荣在鸡东X街X委房屋面积61.92平方米被元鸿房地产公司增收，偿还夏桂荣房屋补偿面积121.39平方米，座落在X座X号门市，经双方协商在动迁中发生的一切经济补偿全部在121.39平方米中。2018年8月份，夏桂荣未经开发商同意进入鸡东县××小区××栋X门市居住至今。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，夏桂荣与鸡东县人民政府房屋征收办公室于2012年8月23日签订了房屋征收补偿安置协议，约定政府征收夏桂荣的房屋，以元鸿房地产公司建设的X座X号门市183.31平方米房屋作为产权调换房屋安置给夏桂荣，夏桂荣与元鸿房地产公司签订了动迁补偿协议在前，而2015年至2016年王雪与鸡西市元鸿房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》在后，夏桂荣对所查封的房屋享有优先权，夏桂荣具有排除执行的权利，故原告王雪的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：驳回原告王雪的诉讼请求。案件受理费9925元，由原告王雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王 薇人民陪审员  王凤武人民陪审员  宋 岩二〇二〇年五月二十二日书 记 员  刘 莹