河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初50号原告（案外人）：张静，女，汉族，1984年1月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人，马超群，河南佳鑫律师事务所律师。被告（申请执行人）郑州华鼐物资有限公司，住所地郑州市管城回族区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园5号楼2楼西户。法定代表人：徐津，该公司总经理。第三人（被执行人）周口博雅地产有限公司，住所地周口市莲花路中段。法定代表人：吴宏全，该公司执行董事。原告张静与被告郑州华鼐物资有限公司（以下简称华鼐公司）、第三人周口博雅地产有限公司（以下简称博雅公司），案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张静的委托诉讼代理人马超群，被告郑州华鼐物资有限公司的法定代表人徐津到庭参加了诉讼。第三人周口博雅地产有限公司经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求，1.请求法院依法解除并中止执行位于周口市××大厦××单元××房产的查封；2、请求法院依法确认周口市××大厦××单元××房产为原告所有；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年3月31日原告和第三人博雅公司签订《博雅大厦内部认购书》，随后双方签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，约定原告购买博雅公司位于周口市××大厦××单元××房产，房屋总金额为439320元，原告于2012年3月31日向博雅公司转购房款15万，2014年4月21日转款24万，2016年3月25日转款49320元，购房款现已全部支付完毕，原告现也已长期实际居住并占有该房屋，由于博雅公司的原因导致涉案房屋至今未办理不动产证。2019年4月18日，因被告与第三人之间的债权债务纠纷，管城法院依法查封了该房屋，原告提出案外人执行异议，管城法院于2019年11月21日作出（2019）豫0104执异76号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告华鼐公司辩称，1、原告与博雅公司签订的《“博雅大厦”内部认购书》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，应属于无效；2、原告与博雅公司签订的《商品房买卖合同》和《“博雅大厦”内部认购书》就买卖标的的位置、户型、面积、价格等相互矛盾；3、原告无法证明其所称房屋已经向周口市不动产行政部门进行了备案登记；4、涉案房屋并未登记在周口博雅公司名下，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条不适用于本案；5、原告提交的NO.1651601号收据显示其支付的价款是会员费，房号为A3020，并非本案房产，原告称涉案房屋已入住，但相关证据不能证明已经交付、入住。原告的执行异议于法无据，应依法驳回。第三人周口博雅地产有限公司未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：原告张静与第三人博雅公司于2012年3月31日签订《“博雅大厦”内部认购书》，并签订《商品房买卖合同》约定原告张静购买位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋（房屋房号在认购书中约定为A栋3020室，注明“2014年1月21日调整为A2012”，后改为2单元1205号），总房款439320元，出卖人于2016年10月21日交付给买受人。合同加盖周口博雅地产有限公司合同专用章及张静签字捺印。张静于2012年4月18日、2014年1月21日、2016年3月25日分三笔向博雅公司缴纳购房款共计439300元。2013年12月23日、2014年1月21日、2016年3月25日，博雅公司开具了张静缴纳案涉房屋购房款150000元、240000元、49320元的收据。张静于2016年11月1日至2017年4月23日之间向博雅公司缴纳案涉房屋天然气初装费、中央空调初装费、管道费、电费、电卡押金、维修基金。另查明，被告华鼐公司因与博雅公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2018）豫0104民初4984号民事判决书，判决博雅公司支付华鼐公司827821.41元及利息246690.78元，共计1074512.19元，博雅公司上诉后郑州市中级人民法院2018年10月26日作出（2018）豫01民终12349号民事判决书维持原判。后被告华鼐公司依据该判决书向本院申请执行，2019年4月18日，本院依法查封了博雅大厦位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋。张静向管城区人民法院提出执行异议，本院于2019年11月21日作出（2019）豫0104执异76号执行裁定书，裁定驳回张静的执行异议申请并于2019年12月16日送达给原告，原告不服，提起本案诉讼。另查明，博雅公司2019年5月6日出具的证明来看，因博雅大厦消防、人防工程未完工，不能达到竣工验收的标准要求，仍属在建工程，导致业主不能办理房产证。2019年11月4日，案涉小区所在的周口市博雅大厦消防工程验收合格。根据周口市房地产管理部门出具的证明显示，涉案房屋截止2019年4月18日本院查封之时，并无商品房合同备案信息。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，原告将博雅公司列为被告，根据庭审查明的事实，博雅公司并未表示支持或反对原告所提出的执行异议，应为本案第三人，本院予以纠正。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告张静对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告关于确认案涉房屋的归其所有的诉请能否得到支持。一、原告张静对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，博雅公司与张静于2012年签订《“博雅大厦”内部认购书》，并就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，于2012年4月18日、2014年1月21日、2016年3月25日分三笔向博雅公司缴纳全部439300元购房款。原告张静2016年11月1日至2017年4月23日之间向博雅公司缴纳案涉房屋天然气初装费、中央空调初装费、管道费、电费、电卡押金、维修基金，足以证明张静已实际占有案涉房屋。博雅大厦因消防工程未验收导致未办理房产证，未办理过户登记非因原告自身原因所造成。据此，原告张静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告张静的上述诉讼请求予以支持。原告关于确认案涉房屋的归其所有的诉请能否得到支持。原告张静与被告博雅公司签订《“博雅大厦”内部认购书》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约履行各自义务，原告张静已将全部购房款支付给博雅公司，博雅公司也已将房屋交付原告。阻碍办理房产证的消防工程验收的因素已消失，目前因法院查封无法办理房产证，合同主要权利义务已经履行完毕，据此，原告主张确认案涉房屋所有权归其所有，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：一、不得执行位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元1205号房屋，并解除查封。二、确认位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元1205号房屋为原告张静所有。案件受理费9800元，由被告郑州华鼐物资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  **龙人民陪审员  段淑芝二〇二〇年五月二十九日法官助理朱健康书记员张欣格