山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2198号 上诉人（原审被告）：王永库，男，1952年6月27日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人王永库因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王永库上诉请求：1、撤销原判，将原判第一项改判为“王永库按照50%的比例折减给付润凯物业物业服务费1337.75元”；2、润凯物业承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院对本案审理不依据事实、不看证据。本案与（2019）鲁0203民初6107号案件（以下简称6107号案），事实、证据差异较大，案情不同，但判决结果完全一样。本案中，王永库主张的润凯物业长达20个月不给10号楼1单元提供电梯管理服务，34个月不给王永库提供车辆进出小区门禁蓝牙服务，6107号案不存在上述事实，此外，王永库于一审中提交录音、录像证据，证明润凯物业实行“捆绑收费”，拒收当期物业费，故欠费的责任不在王永库，6107号案未提供上述证据，但两案的判决结果相同。2、一审法院对本案纠纷产生的原因及相关事实认定错误。（1）本案并非王永库拒交物业费，而是润凯物业以“捆绑收费”为手段，强迫王永库先交纳“历史欠费”，否则拒收当期物业费。（2）一审法院将委托合同中的滞纳金认定为违约金错误。（3）一审法院对润凯物业提供的物业服务存在一定瑕疵系避重就轻的错误认定，润凯物业故意减少重要服务项目，服务质量差，长期不为本单元提供电梯管理服务，是严重违约行为，理应通过对物业费进行打折作出补偿。3、本案物业费未及时收取的责任不在王永库，而在润凯物业，润凯物业起诉王永库无事实和法律依据，因此，诉讼费用应由润凯物业承担。综上，一审法院在已经认定润凯物业服务存在瑕疵的情况下，仍判决支持其全额收取物业服务费的主张，并判决王永库承担一审诉讼费用，于法无据，显失公平。 被上诉人润凯物业辩称，1、王永库居住的10号楼1单元的电梯是业主自管电梯，润凯物业自该单元业主于2016年1月张贴通知要求自己管理电梯后，自2016年1月至2017年8月未再收取该单元的任何业主的电梯运行费用，王永库所称润凯物业不给该单元提供电梯管理服务，无事实根据；2、王永库称润凯物业把与其无关的“历史欠费”作为履行涉案合同的前提，实行“捆绑”收费，王永库不同意交纳“历史欠费”就拒收当期物业费，与事实不符。《物业管理委托合同》第十四条约定，原物业公司物业服务管理中存在的问题，与业主之间的历史欠费和预交费用的处理按原物业公司和甲、丙方达成的《前期物业服务合同解除、交接协议》办理；3、润凯物业在服务管理涉案小区意见，已全面履行了物业合同第四条规定的物业管理服务，无违约情况，根据事实及合同约定，王永库作为物业服务的受益人应依诚信原则支付物业费；4、舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利，涉案小区因当时未成立业主委员会部队方面指派舰队质管办负责与物业公司签约接洽，本案物业管理委托合同完全是在平等自愿、公正公开的条件下签署的，从形式到内容均符合法律的相关规定，合法有效。5、王永库在润凯物业管理服务涉案小区期间，未向润凯物业交纳任何费用，润凯物业在本案一审的诉讼请求中未涉及电梯费，在（2019）鲁02民终7825号润凯物业诉王胜伟物业服务合同纠纷一案中，王胜伟承认是其本人收取本单元的自管电梯费。综上，王永库的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回王永库的上诉请求、维持一审判决。 润凯物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令王永库交纳拖欠的物业服务费2675.6元、滞纳金1235.5元；2、诉讼费由王永库负担。 一审法院认定事实如下：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 王永库系河马石小区10号楼x单元x户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，王永库欠交物业服务费2675.6元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。王永库质证意见，对其真实性、证明事项均不予认可，该份合同签订有悖常理，无经办人签字、无签署时间、管委会相关人员签字我怀疑为事后填补。舰队工程办不具有法人资格，签订合同应为无效；润凯物业在签订合同时无资质，虽后来补办了资质，亦应认定合同无效；小区管委会未经业主选举，未经有关部门批准自发成立非合法组织。综上说明签订合同的三方均不适格。合同第9条授权业主进入小区第一天起向润凯物业缴纳物业费；第14条“历史欠费”授权润凯物业收取，以上均违反合同法规定。证据二、证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。王永库质证意见，对证据真实性、证明事项均不予认可。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。王永库质证意见，公函没有落款没有公章不符合要求；签收没有异议，但应有舰队工程办同意提前解除合同的回函和公告，手续不完善，我不予认可。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明王永库所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。王永库质证意见，（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书已否定甲方舰队直管办的主体资格。证据五、润凯物业法定代表人陈世军所做的说明及身份证各一份，用于证明法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意，对润凯物业公章更换过程及使用情况均知悉认可。王永库质证意见，对其真实性予以认可，证明事项不予认可。陈世军作为法定代表人以个人名义证明起诉合法实为不合法，应向法院提交加盖单位合法印章的法人印鉴。证据六、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业分行业务凭证各一份，用于证明润凯物业原公章自然损坏后更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新公章办理相关手续予以备案。王永库质证意见，对其真实性认可，对证明事项不予认可。润凯物业明知单位公章要在公安部门备案，私刻公章未备案没有法律效力。证据七、润凯物业资质证明一份，用于证明润凯物业依法办理从业资质，依法执业没有违规情况。王永库质证意见，签订合同时润凯物业没有资质，2015年7月31日才获得资质，本证有效期为2016年7月31日，期满要年检重新获得资格，否则资质无效。证据八、年检报告3张，用于证明润凯物业依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。王永库质证意见，对其真实性予以认可，但与本案无关。证据九、物业费及违约金的计算明细表。证明王永库欠缴物业费及违约金的具体情况。王永库质证意见，对其真实性没有异议，对证明事项不予认可。合同里约定的滞纳金是违法条款，作为物业公司无权收取滞纳金，合同里约定的应为违约金，在本案中王永库没有任何违约行为，反而润凯物业存在多处违约行为，王永库去物业交费，润凯物业不收取，必须“捆绑收费”，所以不应收取滞纳金。润凯物业补充情况说明一份，用于证明润凯物业自接手该小区后即到市物业办咨询关于办理物业资质问题，市物业办工作人员答复因涉案小区不属于地方管理，不作资质要求，后因部队和业主的要求，润凯物业公司取得了物业管理资质；国务院2017年对于物业资质管理已经取消。 王永库提交证据一、洪山坡派出所青北公（洪）受案字【2019】169号“受案回执”（复印件），用于证明润凯物业使用未备案公章一案已受理。润凯物业质证意见，只是受案回执，不是立案回执。证据二、舰队直管办无法人资格。附2-1、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份；2-2、2019年6月18日直属保障队出具的情况说明一份。用于证明全军军改后的直属保障队同“中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室”是同一个单位；2-3、2019年7月29日直属保障队出具的通知一份。用于证明直属保障队承担舰队工程办的诉讼责任。润凯物业质证意见，2-1真实性予以认可但与本案无关，保障队和直管办是两个单位，润凯物业与舰队直管办签订合同；2-2真实性予以认可，证明事项不予认可，保障队承接了舰队直管办的工作；2-3与本案没有关联性。证据三、视频材料，用于证明润凯物业起诉书陈述不实。润凯物业质证意见，录音录像均不是原始载体，捆绑缴费陈述不成立，录音时间为2010年6月8日与本案没有关联性，录像说话的声音与影像不一致。本次诉讼未主张电梯费。 一审法院认为，根据凯润物业、王永库双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合一审法院对本案事实的认定，一审法院对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。一审法院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。一审法院认为，润凯物业作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，王永库以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，王永库可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。王永库此项抗辩理由不能成立。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，王永库作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。王永库对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，一审法院亦不予支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、王永库于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2675.6元（2014年11月至2017年8月）；二、驳回润凯物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王永库负担。润凯物业已向一审法院预缴，王永库于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，王永库提交：证据1、15位业主的书面证明，2、租用车位缴费收据和临时停车门禁卡充值收据，3、润凯物业张贴通知，4、舰队工程办公告，5、军休六中心出具的证明。证明：润凯物业提供的物业服务存在种种问题。润凯物业质证意见：对证据一对业主的书面证明因系同一个单元的业主，有利害关系，润凯物业不予认可，对证据二、证据三的真实性无异议，对证据四、证据五的相关事项润凯物业不清楚。本院认为，上诉人王永库提供的证据不足以证明被上诉人的物业服务构成根本违约，故本院不予采纳。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同符合相关法律规定，合法有效，对包括王永库在内的全体业主均具有约束力。润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的王永库应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人王永库主张被上诉人润凯物业不提供电梯服务的问题，本院认为，本案被上诉人的诉讼请求未涉及电梯费，故对上诉人的该主张不予采纳。关于上诉人主张被上诉人“捆绑收费”拒收物业费的的问题，本院认为，上诉人对其主张证据不足，本院不予采纳。上诉人因被上诉人提供的服务质量问题，主张应减少物业费，本院认为，被上诉人在日常管理中还存在种种服务不到位、不完善等问题，一审法院结合案情，酌情处理违约金并无不当，故本院对王永库的该请求不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王永库负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平