重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1740号上诉人（原审原告）：刘红，女，1957年12月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区协兴村。委托诉讼代理人：于全辉，男，1977年9月16日出生，汉族，系上诉人女婿，住址重庆市沙坪坝区小杨公桥（特别授权）。上诉人（原审被告）：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路1056号附122号。统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。法定代表人：李飞鹏，经理。委托诉讼代理人：陈礼芳，重庆市大渡口区八桥法律服务所法律工作者。上诉人刘红、重庆十方医院管理有限公司（以下简称十方医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘红的委托诉讼代理人于全辉到庭参加诉讼。上诉人十方医院经传票传唤无正当理由未出庭，本院对其上诉依法按照自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。刘红上诉请求：撤销原判第三项判决，改判十方医院支付刘红违约金35078元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：双方的《房屋租赁合同》约定的违约金不存在过高的情况，十方医院应按照合同约定支付刘红违约金。依据法律规定，违约金是否过高应以实际损失为衡量的标准，而实际的损失包含了合同履行后可获得的利益，十方医院方单方毁约的行为导致刘红剩余租期可获得利益受损，其在未举证证明违约金明显高于实际损失的情况下，应当按照合同约定承担违约金，一审法院将保护民间借贷的24%作为确定违约金支付的上限标准，属于适用法律错误，应予以纠正。十方医院提交书面意见称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘红向一审法院起诉请求：“1．解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告因被告违约应支付的违约金35078元；3．被告向原告支付欠付的房屋租金4146元；4．被告按照交房时的建筑结构及交房标准进行恢复；5．被告搬出房屋并结清欠付的物管费、水电气费；6．本案的诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：2017年4月11日中冶建工集团重庆房地产有限公司与十方医院签订房屋租赁合同，合同约定中冶建工集团重庆房地产有限公司将中冶·城邦国际项目7#楼第4层的房屋（用途为住宅）出租给十方医院作为办公室使用，第一次租赁区域为4-14、4-15、4-16、4-17、4-18、4-19、4-21，第二次租赁区域为4层余下的所有房间。2018年7月4日刘红与中冶建工集团重庆房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买中冶·城邦国际项目7#楼X号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号7幢X）作为住宅用房，2018年8月7日办理产权登记。2018年7月9日刘红与十方医院签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．刘红（甲方）将大渡口区钢花路1056号7幢X房屋出租给十方医院（乙方）作为办公室使用，建筑面积46.07平方米。2．租赁期限为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，甲方同意给予乙方12个月装修期，装修期2016年11月1日起至2017年10月31日止，装修期内不交租金。租赁期内，乙方承租楼层，由乙方缴纳物业管理费，在每个租赁年度开始前5个工作日以转账方式将当年度的物业管理费一次性支付给物业公司。3．租金及支付方式约定为：2017年11月1日至2020年10月31日期间，月租金为829.26元，季租金为2487.78元；2020年11月1日至2023年10月31日期间，月租金为1151.75元，季租金为3455.25元；2023年11月1日至2026年10月31日期间，月租金为1474.24元，季租金为4422.72元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由十方医院在每季度首月第一周5个工作日前向刘红付清，并由乙方支付3个月租金标准的押金。4．合同解除或终止时，属于乙方所有的一切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。5．乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。6．本合同解除或终止时，乙方未按合同约定的时间和标准恢复租赁房屋并交还于甲方，甲方没收押金，由甲方进行恢复，乙方承担费用。如遇具体情况，双方可另行协商。7．发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。合同履行过程中，十方医院分别于2018年8月14日、2018年10月26日、2019年1月29日通过银行转账方式向刘红约定的指定收款账户分三次转去2487.78元，其中一笔作为押金转入。2019年11月12日中冶城邦国际客服中心发出缴费提示单，提示大渡口区钢花路1056号7幢X共欠2019年10月1日至2019年11月30日物业费及公摊费共计204.20元。十方医院在租用房屋过程中将大渡口区钢花路1056号7幢X与X之间墙体进行了拆除。因十方医院未按期支付房屋租金，刘红遂起诉来院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同约定了刘红解除合同的条件，十方医院如逾期支付季度租金、押金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，刘红可单方面解除合同，现查明十方医院在2019年1月29日通过银行转账方式向刘红约定的指定收款账户支付房租2487.78元后未再支付房租，自刘红起诉时十方医院未支付到期房租已经逾期六十日，刘红要求解除合同的条件已经成就，刘红要求解除与十方医院签订的《房屋租赁合同》的请求应予支持，十方医院认为2019年11月28日已经将房屋腾空，并向物业管理公司告知通知刘红接收房屋，其合同已经解除，刘红称未接到十方医院或物业公司的接收房屋的通知，十方医院亦未提供证据予以证明，故十方医院认为合同已经解除和房屋租金应当计算至房屋腾空之日的理由不予采纳。合同解除后，十方医院未支付的房屋租金应当按照合同约定的标准进行支付，从2019年5月1日起至2019年12月5日止十方医院共计欠刘红房屋租金5943.02元应予支付，从2019年12月6日起按每日房租27.64元支付至交房时止。刘红认为由于十方医院的违约造成的损失包括合同履行后可以获得的收入，十方医院认为刘红主张的违约金过高，明显超过了未付租金的近三倍，要求以未付租金数额为基数按银行同期同类贷款利率计算利息确定违约金，但十方医院未对违约金是否过高提供证据，现查明本案合同约定租赁期限虽为10年，但实际履行过程中系十方医院按季度向刘红支付租金，并赋予刘红因十方医院未支付到期房租逾期六十日可单方面解除合同的权利，即对合同期限下余期限的利益获取的救济渠道，合同约定以合同租金总额的30%承担违约金明显高于刘红的实际损失，因此刘红要求十方医院以合同租金总额的30%支付违约金的请求不予支持，本院结合合同实际履行情况以及十方医院未支付租金的违约程度，对刘红主张的违约金数额进行调整。合同对房屋租赁期间的物业管理费用负担及支付方式进行了约定，十方医院应当结清租赁期间的物业管理费用。十方医院将中冶建工集团重庆房地产有限公司开发的住宅用房租用作为医院的经营性配套用房，在装修过程中对房屋部分主体结构或部分设施进行了改变，刘红要求十方医院将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还刘红的请求应予支持，若十方医院未按照本院确定的期限将租赁房屋进行恢复并交还于刘红，刘红对房屋恢复的费用由十方医院承担。十方医院在庭审中要求刘红返还押金或冲抵未支付房屋租金，因合同第十一条第一款约定“逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金”，因十方医院未按期支付租金且逾期超过六十日已经构成违约，十方医院要求刘红返还押金或冲抵未支付房屋租金的请求不予支持。本案诉讼费用根据比例分担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百一十三条、第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告刘红与被告重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆十方医院管理有限公司向原告刘红支付自2019年5月1日起至2019年12月5日的房屋租金5943.02元，并按每日房租27.64元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，限本判决书生效之日起十日内履行；三、被告重庆十方医院管理有限公司按本判决书主文第二项房屋租金总额的24%向刘红支付违约金，限本判决书生效之日起十日内履行；四、被告重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状（以房地产权证户型图记载结构为标准），腾空房内物品，结清租赁期间的物业费用，将租赁房屋交还原告刘红，限本判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由原告负担291元，被告负担100元。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘红、十方医院于2018年7月9日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。十方医院因未按期支付租金已超60日，刘红有权解除合同并要求十方医院承担违约责任。现二审诉讼中，双方主要争议《房屋租赁合同》中约定的违约金是否明显过高，是否依法应予调整。对此，本院评析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述法律规定，合同中约定的违约金是否明显过高，是否应当调整应以违约方的违约行为给对方造成的损失大小作为判定的依据。本案中，虽然十方医院的违约行为致使刘红依据双方合同约定的可预见租金收益无法实现，但该可预期租金收益并非刘红的可预期利益损失，因为刘红收回案涉房屋后仍然可以通过继续出租获取相应租金从而实现房屋的收益价值，且十方医院无法继续合同并非主观恶意，若十方医院的违约行为给刘红造成的损失认定为剩余租期的租金损失有违公平，故该损失应以刘红为实现案涉房屋收益价值另寻新的承租人而需要的合理寻租期损失为宜。其次，双方合同约定十方医院因逾期未支付租金导致合同解除的，应当承担违约责任包括不退还已支付的费用（本案所涉及的为押金）以及合同总租金的30%的违约金（即37349.77元），而合同约定的租金标准平均为每月一千余元，该违约金的约定明显过分高于合理寻租期损失的百分之三十，一审法院结合本案实际情况依十方医院之请求调整违约金为返还房屋前按未支付房屋租金总额的24%向刘红支付违约金，符合法律规定，并无不当。综上所述，刘红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元，由上诉人刘红负担781元，由上诉人重庆十方医院管理有限公司负担390.5元（重庆十方医院管理有限公司预交二审案件受理费781元，减半收取390.5元，多收部分本院予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇二〇年五月二十五日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪