盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初625号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭明，女，该公司员工。被告：赵恩厚，男，1950年11月30日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：官小梅（系被告配偶），女，1952年1月5日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：赵飞（系被告次子），男，1979年12月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市浑南区。原告盘锦四季城物业管理有限公司与被告赵恩厚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦四季城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭明，被告赵恩厚的委托诉讼代理人官小梅、赵飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦四季城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5836元；2、请求判令被告支付拖欠物业管理费的滞纳金;3、由被告承担诉讼费。事实和理由：被告系中珠幸福时光小区27号楼1单元503室的业主，上述物业由原告提供物业服务。原告与被告于2015年1月6日签署《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度首5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2016年1月1日至今，原告与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。为维护园区管理秩序，特诉至法院。被告辩称：1、幸福时光小区开发项目整体交付手续并没有完全履行完毕，产权关系不明晰，向现有业主收费不合法。2、原告在选聘主体和选聘方式上不合法，以及收费证明不明的情况下不能向被告收取物业费和电梯费。3、原告没有全面、真实履行与幸福时光小区业主签订的《物业管理服务协议》，不能要求被告交费。4、原告与业主签订的《物业管理服务协议》并非在自愿、平等，协商一致的基础上订立，要求予以废除该协议。5、成立业主委员会或物业管理委员会，以实现业主自治管理，这是幸福时光小区两千多户业主的共同呼声。具体理由如下：1、根据《国家房地产开发经营管理条例》第十七条指出“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《辽宁省物业管理条例》第四十四条：“行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交付买受人，应当承担相应责任并承担前期物业服务服务费。”幸福时光小区至今未经有关部门验收，所以前期物业费应当由建设单位承担而不能向业主收取。2、根据《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定“未经承接验收的不得交付使用，物业服务企业不得承接未经未经查验或者查验不合格的物业”，说明物业服务企业承接幸福时光小区物业不符合国家法律规定是违规行为。3、根据《前期物业管理招标投标管理暂时办法》第二条规定“前期物业管理，是指在业主，业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”说明选聘物业管理企业的主体是业主、业主大会和建设单位，并非政府。《物业管理条例》第二十四条第二款之规定“住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业；投标少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”说明物业服务企业的来源方式是通过招标投标或者协议方式选聘，而非政府委派，所以原告来源不合法。4、根据《盘锦市物业管理条例》第二十条第二款规定：“符合备案条件的，区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当向物业服务企业出具物业管理项目备案证明”要求原告出具幸福时光小区备案的物业管理项目备案证明，在小区显著位置张贴并予以公示，不少于七日。5、根据《盘锦市物业管理条例》第二十一条第一款规定“物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”（1）物业收费不合理。2010年动迁时，我们与动迁办签的是多层楼，后来盖的多层不够，我们才进的高层，我们是农民，没有其他收入。该小区的物业费，电梯费收费标准太高，物业费0.8元每平方米每月，电梯费39元每户每月，现该小区初步统计每栋楼至少有一个靠捡破烂维持生活，所以该小区的物业费，电梯费的收取应该符合小区居民的实际收入，符合国家和地方政府的有关规定。（2）物业收费不公开。要求原告公开幸福时光小区由市、县价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定的物业服务收费政府指导价，并出示价格审批文件原件，在本小区显著位置张贴并予以公示，不少于七日。（3）费用和服务不相适应。小区内规划没有健身器材，业主没有休闲地方，猫狗成群、杂草丛生、车辆乱停、雨天趟水。6、物业服务质量太差。具体如下：（1）2018年正值春节之际，该物业在春节前三天开始停电梯知道政府上班后，由该小区业主代表与区政府沟通后，电梯开始陆续恢复使用，给本小区业主造成很大不便，由此业主和物业矛盾颇深。（2）就本次起诉之前，物业服务人员冒充社区工作人员上门核实业主身份信息以备起诉之用，物业做法导致与业主矛盾更深。（3）根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告入住案涉小区以来，丢失自行车两台，铁锹一把。2016年夏季大雨，被告家后墙从窗户下往下透水造成室内积水，现墙皮脱落。冬季天最冷时我家自来水冻了，早上起来还得用温水开，没办法被告自己花钱维修。7、根据《盘锦市物业费收取标准》指出“在收费标准至，除基础条件，公共秩序维护，保洁服务必须达到相应的标准外，对房屋管理，设施维修养护，绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需要符合所有条件，方能收取相应的费用。所以，原告在不能真实，全面履行与幸福时光小区业主签订的《物业管理协议》，不能要求被告缴费。”8、签署物业管理服务协议不是业主出于自愿，而是如果业主不签字物业就不给房屋钥匙。幸福时光小区于2014年11月17日开始签订入住协议，同时签订了前期物业管理服务协议《幸福时光业主临时管理规约》。协议的甲方是“盘锦四季城物业管理有限公司”，公章是“盘锦市四季城幸福时光物业服务中心”，公章不符，无代表人签字。盘锦市四季城幸福时光物业服务中心在2015年5月28日才注册的，2016年8月22日止，没注册之前就把公章盖上了。2016年8月22日后没有合法物业。9、根据《辽宁省物业管理条例》第十八条规定“交付的专有部分面积超过建筑面积百分之五十的；交付的房屋层户数达到总户数百分之五十的；自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的，由街道办事处或者乡镇政府会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会筹备组，召开首次业主大会。”第十七条指出“全体业主大会选举产生业主委员会作为大会执行机构”。第二十四条第三款：“业主大会确定物业管理方式、选聘、续聘和解聘物业服务企业”。第四款指出“确定服务内容，标准及物业服务收费方案”。可现在业主入住五年之久，依然没有成立业主委员会，严重损害了业主的切身利益。10、原告诉称多次与被告沟通，纯属无稽之谈。本案争议焦点如下：1、原、被告双方签订的物业服务合同效力应如何认定；2、原告在履行合同期间是否存在服务不达标准的情况；3、被告抗辩主张物业费过高是否有相关法律依据；4、被告是否应承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告盘锦四季城物业管理有限公司于2014年11月承接中珠幸福时光小区的物业服务。盘锦四季城新城怡景物业服务中心、盘锦四季城幸福时光物业服务中心为盘锦四季城物业管理有限公司下属服务中心。被告赵恩厚系盘锦市双台子区铁东街道中珠幸福时光小区27号楼1单元503室的业主，房屋面积103.12平方米。2015年1月6日原、被告双方签订《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。双方协议还约定物业收费标准为：高层住宅：为0.8元／月／平方米；电梯费：39元／月／户。被告拖欠从2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5,831元。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》、盘锦市双台子区市场监督管理局出具的设立登记核准通知书、盘锦四季城物业管理有限公司出具的情况说明、物业费催收通知单、被告提供的照片4张及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查，本院予以采信。本院认为，关于《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》效力问题。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护。被告作为完全的民事行为能力人应对自己的行为负责和具有认知能力，被告既然与原告签署了服务协议，应视为被告对协议内容的认可，且协议内容并不违反法律、行政法规的规定，亦不损害国家和第三人利益，应认定原、被告之间所签订的《物业管理服务协议》有效。被告虽抗辩签署协议时并非自愿以及根据《物业管理条例》第二十四条规定原告进入该小区的程序不合法。但经庭审调查，被告事后并未就此事向有关部门进行投诉，也未向人民法院起诉主张合同无效，庭审中被告亦没有证据证明自己在签署协议时受到胁迫。根据原告庭审中自认，虽进入该小区时没有相关行政部门的批准文件，但该行为属于行政管理规范，不是法律禁止性和强制性效力规范，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告盘锦四季城物业管理有限公司是否全面履行合同义务即是否存在服务不达标准以及被告是否应足额交纳物业费及滞纳金的问题。本案中，被告在庭审中提出了房屋质量存在瑕疵、原告未及时召开业主大会、成立业主委员会损害了业主利益、原告承接该小区物业时该小区并未竣工验收、原告服务质量不达标，小区卫生、安保、公共设施的维护、修缮均没有服务到位等诸多抗辩理由。但经过庭审调查发现，被告在与原告签订物业管理服务协议后并未认真了解协议中的相关内容，对双方的权利义务以及原告的服务范围均不了解。根据合同约定，房屋专有部分的质量问题并不在原告的服务范围之内。根据法律规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。可见成立业主委员会并非原告的责任和义务。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于被告的其他抗辩观点，亦没有向本院提供充分、有效的证据加以佐证。此外物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。说明物业服务具有公共性，被告作为该小区业主，再对物业服务企业不满意时不该默视接受，应当通过合法途径，积极维护自身权益，依法组织成立业主委员会，以此代表全体业主与物业服务企业沟通、协调或向行政主管部门反映，要求物业服务企业限期整改。若物业公司给自己造成损害后果的，也可通过诉讼来主张维护自己的合法权益，而不是以此拒绝交纳物业费，故对被告的上述抗辩理由，本院均不予支持。同时需要指出的是原告作为物业服务企业，应在今后的服务过程中加强与业主的沟通，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务、加强服务意识、提高服务质量，对业主反映的问题及时答复和解决。原告虽在诉请中主张要求被告承担滞纳金，但未向本院提供证据证明及时向被告进行了催收告知，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5，831.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款、第六条之规定，判决如下：一、被告赵恩厚于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦四季城物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币5,831.00元。二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵恩厚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年五月二十七日书记员 周晓曼