海城市人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0381民初1076号原告：王金荣，女，汉族，1965年7月6日出生，户籍地内蒙古兴安盟，现住海城市。委托诉讼代理人：解媛，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：杨蕾，女，汉族，1993年7月15日出生，户籍地辽宁省锦州市太和区，现住。被告：于世秋，男，汉族，1988年9月13日出生，户籍地吉林省农安县，现住。二被告共同委托诉讼代理人：蒋运宏，系辽宁海清律师事务所律师。原告王金荣与被告杨蕾、于世秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭。于2020年4月10日、2020年5月14日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王金荣，被告杨蕾、于世秋及其委托诉讼代理人蒋运宏到庭参加诉讼，第二次开庭原告王金荣及其委托诉讼代理人解媛，被告杨蕾、于世秋及其委托诉讼代理人蒋运宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王金荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除《房屋买卖协议书》；2、请求法院依法判令二被告退还房屋款130000元；3、请求法院依法判令二被告支付违约金200000元；4、请求法院依法判令二被告支付赔偿金190000元及利息损失165143元（以130000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月8日计算至2020年4月23日，从2020年4月23日计算至实际给付之日）；5、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2014年12月8日，原、被告在海城市中兴法律服务所签订一份《房屋买卖协议书》，原、被告双方约定，二被告同意在两年内还清所有贷款并协助原告在房屋产权登记机关办理过户登记手续。如因被告原因造成原告不能在房屋交付之日起两年内取得房地产权属证书及土地使用权，被告必须在原告提出退房之日起20天内返还原告已付购房款130000元，并支付违约金200000元。经原告多次催促，被告仍不办理各项手续，也未能还清贷款。因二被告的违约行为给原告造成极大的经济损失，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告杨蕾、于世秋辩称：原、被告于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议书》系无效合同。因该房屋系二被告通过银行按揭贷款购买，在原、被告双方签订买卖协议时该房屋已经在银行办理抵押贷款，原告对此也知情。根据法律规定，抵押人处置抵押物应当征得抵押权人的同意。本案原、被告双方在签订《房屋买卖协议书》时，抵押权人并不知情，也未同意，故该份协议符合《中华人民共和国合同法》第52条规定，属于无效合同。二被告同意返还原告购房款130000元，但不同意支付违约金200000元，也不同意支付原告赔偿金190000元及利息损失165143元。本案原告主张违约金200000元过高，请求法院给予适当减少，本案原告主张的利息损失，因原告一直占有使用该房屋，二被告的房屋一直存在房租损失及屋内设备折损的情况，本着公平原则，利息不同意承担。结合本案实际情况，我方希望原、被告继续履行合同，希望调解解决此次纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告杨蕾、于世秋系夫妻关系。原告王金荣（买受人）与被告杨蕾、于世秋（出卖人）于2014年12月8日签订了经海城市中兴法律服务所审查的《房屋买卖协议书》，约定二被告向原告王金荣出售其所有的位于海城市住宅（该房屋包含室内装修、家电、家具、洗衣机、2张床、冰箱、沙发及所有设施），价格为280000元，原告王金荣先支付130000元，剩余房款150000元过户手续办理完毕时一次性支付。协议约定二被告同意2年内(即2016年12月5日前)交清所有贷款并协助原告王金荣在房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，如因二被告原因致使原告王金荣不能在房屋交付之日起二年内取得房地产权属证书及土地使用权，原告王金荣有权解除此协议，二被告须在原告王金荣提出退房要求之日起20天内退还购房款并支付违约金。协议约定违约金200000元。另查，本案诉争房屋一直由原告王金荣居住至今，但尚未能办理房屋产权过户登记手续。以上事实，原告提供的证据有：1、《房屋买卖协议书》一份；2、被告杨蕾、于世秋结婚证复印件一份；3、收条一张；4、海城市沐祥物业管理有限公司证明一份、专用收款收据3张；5、水费缴费收据2张。被告未提交证据。以上证据及原、被告当庭陈述，经庭审质证和本院审查，所证事实，足资认定，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》,是双方当事人真实意思表示,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同真实有效，依法受到法律保护。关于二被告辩称“抵押人处置抵押物应当征得抵押权人的同意，因该房屋出售未征得抵押权人同意，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。”的辩解意见，虽原、被告双方签订合同时未经抵押权人同意，但其并没有违反强制性规定，不影响房屋买卖合同的效力，故对于二被告的此项辩解意见，本院不予采信。双方当事人应当遵循诚实信用的原则,依约全面履行各自的义务。合同签订后,原告王金荣依约支付购房款130000元,履行了自己的合同义务。双方签订的《房屋买卖协议书》赋予了原告王金荣约定解除权，在因二被告的原因致使原告不能在2016年12月5日前取得房地产权属证书及土地使用权的情况下，原告王金荣有权解除该协议，而时至今日二被告尚未还清诉争房屋的所有贷款，王金荣仍未取得房地产权属证书，故对于原告王金荣要求解除《房屋买卖协议书》并退还其购房款130000元的诉讼请求，本院予以支持。二被告的行为构成违约，依法应承担违约责任，但双方约定的违约金200000元过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院依法调整违约金为42000元（280000×15%=42000元）。关于原告王金荣主张赔偿金190000元及利息损失165143元的诉讼请求，原告主张190000元损失中有100000元系因为解除合同后，再次购买类似房屋的房价上涨导致的损失，剩余90000元系再次购买房屋后的装修费用，但原告并未向法庭提供证据予以证明其损失，且该装修费用尚未实际发生，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的利息损失165143元（以13万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月8日计算至2020年4月23日，从2020年4月23日计算至实际给付之日），系第二次庭审过程中原告王金荣增加的诉讼请求，经本院依法通知其补交诉讼费费用后，原告王金荣明确表示不予交纳，故对于该项诉讼请求，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王金荣与被告杨蕾、于世秋于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告杨蕾、于世秋于本判决生效后十日内返还原告王金荣购房款130000元；三、被告杨蕾、于世秋于本判决生效后十日内支付原告王金荣违约金42000元；四、原告王金荣于本判决生效后十日内倒出坐落于海城市住宅并交付被告杨蕾、于世秋；五、驳回原告王金荣的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由二被告承担2977元，此款原告已经垫付，被告须在履行本判决确定的给付义务时，加付此款给原告。余下案件受理费6023元由原告王金荣自行承担。如被告未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵业伟人民陪审员  王振瑞人民陪审员  陈 岩二〇二〇年五月二十五日书 记 员  曹 妍