四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终10号上诉人（原审被告）：胡浩华，四川省宣汉县人，住该县东乡镇。被上诉人（原审原告）：宣汉县三鑫物业管理有限公司。住所地：四川省宣汉县东乡镇永安村停车场二楼。法定代表人：徐文昌，执行董事。委托诉讼代理人：徐外交，该公司职工。委托诉讼代理人：罗怀兵，四川聚鑫律师事务所律师。原审被告：杨红，四川省宣汉县人，住该县东乡镇。上诉人胡浩华因与被上诉人宣汉县三鑫物业管理有限公司（以下简称三鑫公司）、原审被告杨红物业服务合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初2550号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡浩华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.2014年1月19日上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人从2017年1月1日起才同万象城业主委员会签订合同，物业管理费也只能从2017年1月1日起才可能产生。2014年1月至2017年1月即使有物业费也应该是鑫荷公司的，而鑫荷公司同被上诉人之间的债权转让并未得到债务人的同意，被上诉人无主张权利的资格,一审判决上诉人给付被上诉人2014年1月1日至2017年1月1日的物业管理费于法无据，且2019年5月20日，被上诉人才通知上诉人缴纳物业管理费，2014年1月1日至2017年1月1日期间的债权也已过诉讼时效，不应支持。2.上诉人签定《商品房卖合同》时未签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，不是业主，被上诉人同业主委员会的合同对上诉人没有约束力。3.鑫荷公司同三鑫公司约定按照70%收取，表明也放弃了30%的债权，三鑫公司也只能收取70%的物业管理费。三鑫公司答辩称，我方从2016年1月1日开始对案涉小区进行服务，被上诉人与案涉小区的业主委员会通过法定程序签订了物业服务合同，并向建设部门进行了备案，万象城小区商住一体不可分割，上诉人是万象城小区业主，物业服务合同的效力及于案涉小区的全体业主。被上诉人工作人员多次上门催收无果才向人民法院提起诉讼，不存在超过诉讼时效，同时被上诉人与鑫荷物业进行交接后，对案涉小区进行重新规划，投入了大量资金、人力、物力且与鑫荷物业也无按照70%折价收取物业管理费的约定，应驳回上诉，维持原判。三鑫公司向一审法院起诉请求：1、判决被告胡浩华、杨红支付2014年1月1日至2019年底的物业管理费6246元（1041元/年×6年），并按同期银行贷款利率支付资金利息至付清之日止；2、诉讼费由胡浩华、杨红承担。一审法院认定事实：2013年1月1日至2015年12月31日，万象城小区物业管理由鑫荷公司承担，其后，该公司辞去该小区物业经营管理权。三鑫公司通过竞聘取得万象城小区物业经营管理权。2016年1月1日，三鑫公司与鑫荷公司就案涉万象城小区业主所欠2014年--2015年物业费56万元和设备费5万元的支付和自2016年1月1日起该小区物业经营管理权移交三鑫公司等事项达成协议，双方签订的《关于宣汉县三鑫物业管理有限公司2016年元月1日承接鑫荷物业有限公司楼盘万象城小区欠款协议》约定：“宣汉县三鑫物业管理有限公司法定代表人徐文昌下欠宣汉县鑫荷物业有限公司关于万象城小区2014年、2015年业主和商业住户所欠的物业管理费56万元，鑫荷物业公司设施设备费用5万元。通过双方多次协商达一致协议，鑫荷物业公司按照70％折价后定为金额42万元。该项资金由徐文昌代收再支付给宣汉县鑫荷物业管理有限公司。该项资金的支付方式：……”同日，三鑫公司与万象城业委会签订《万象城小区物业管理协议》，约定：由三鑫公司在垫付鑫荷公司应收物业管理费后，由三鑫公司向欠费业主收取下欠物管费；小区重新规划，配备一些安全设施。开发商交小区一切设施完备后，后期该配备设施由三鑫公司自行配备，必须做到安全有效措施，无空白；业委会与三鑫公司签订协议为期五年；住房收费标准按1.1元/㎡，商用、门市按1.8元/㎡收费，一年一收。后因万象城小区业委会成员发生变化，新的业委会作甲方，与三鑫公司作乙方于2017年1月1日签订《宣汉县东乡镇万象城物业管理委托合同》，约定：1、委托管理期限为三年。自2017年1月1日至2019年12月31日。2、物业收费标准：住宅按每月每平方米1.1元收取，商业按每月每平方米l.8元收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起以物业费的3‰按日收取滞纳金。其后，三鑫公司依约履行了对万象城小区的物业服务管理。2019年5月20日，三鑫公司向胡浩华经营的“红姐饭店”发出物业费《催收通知单》，要求其于2019年6月30日之前交纳2014年1月至2019年12月期间的物业费6246元。但胡浩华均以其未接受到、不需要和与三鑫公司没有物业服务合同为由拒绝向三鑫公司支付物业服务费。三鑫公司于2019年8月2日提起诉讼。同时查明，2014年1月19日，重庆荣联房地产开发有限公司与胡浩华、杨红签订《商品房买卖合同》，将荣联．万象城7幢楼负3楼7号建筑面积为48.24㎡（其中，套内面积46.25㎡，分摊面积1.99㎡）的商用房屋出售给胡浩华、杨红。重庆荣联房地产开发有限公司与胡浩华、杨红签订《商品房买卖合同》时，未签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。胡浩华、杨红购买该门市后自行安装了水电气，自主经营“红姐饭店”至今。2015年9月1日，胡浩华与杨红在宣汉县民政局登记离婚，双方协议共同购买位于荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋归胡浩华所有。一审法院认为,胡浩华、杨红购买的荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋虽前临城市道路，后邻万象城小区岩壁，但该商用房屋位于该小区土地使用权确定的用地范围内。万象城小区业委会与签订物业管理委托合同，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，在本案中，涉案业主委员会与三鑫物业公司签订的物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。鑫荷公司和三鑫公司依照物业管理合同对该范围内的建筑物、环境等公共事务进行了实际管理。依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，胡浩华以其不是物业服务合同当事人、未享受和无需接受相关物业服务为由提出抗辩的理由不能成立，不予采纳。2016年1月1日，鑫荷公司将其2014年1月至2015年12月期间应收的物业服务费转让给三鑫公司，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”之规定，三鑫公司有权向被告主张2014年1月至2015年12月期间的物业服务费。客观上三鑫公司也为被告购买的商铺所在小区提供了2016年1月至今一定程度的物业服务，因此，三鑫公司要求被告支付2014年1月至2019年12月期间的物业服务费6246元的诉讼请求，予以支持。三鑫公司与万象城业委会签订的物业服务合同约定逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按物业服务费的3‰按日收取滞纳金，三鑫公司要求按照银行同期商业贷款利率计算欠付服务费利息的诉讼请求没有超过合同约定，应予支持。物业服务合同约定物业服务费的收取方式是一年一收，未约定收取、交纳的具体时间，因此，计算利息的时间从应交纳年度的下一年度1月1日开始计算至付清时止。胡浩华与杨红协议离婚时约定荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋归胡浩华所有，并由胡浩华实际管理使用，因此，该物业服务费应由胡浩华支付。综上，依照依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告胡浩华在判决生效后10日内支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司2014年1月至2018年12月的物业服务费5,204.02元及资金利息（资金利息以每年应支付的物业服务费为基数，从下一年度1月1日开始至付清时止按银行同期商业贷款利率计算）；二、被告胡浩华于2020年1月1日支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司2019年度的物业服务费1,041.98元；三、驳回原告宣汉县三鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告胡浩华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中,三鑫公司提交了本院（2019）川17民终1335号民事判决书，拟证明案涉商业门市与该份判决书中的门市位于同一小区，已判决了门市业主给付2016年6月至2018年12月物业服务费的事实。胡浩华对该判决没有异议，但认为门市和住房不是一个整体，住房没有在门市上面。本院对该民事判决予以确认。当事人对一审查明的事实没有异议。本院予以确认。本院认为，上诉人胡浩华与杨红于2014年1月19日购买的荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋位于万象城小区土地使用权确定的用地范围内，与万象城建筑物属于同一整体物业。一审法院认定胡浩华是该小区业主，被上诉人三鑫公司对该小区进行了物业服务，胡浩华应缴纳物业服务费并无不当。胡浩华提出不是万象城小区业主，不应缴纳物业服务费以及三鑫公司也只能收取70%的物业管理费的理由和观点，不予支持。胡浩华在一审诉讼中没有提出被上诉人三鑫公司收取2014年1月至2017年1月物业服务费的债权已过诉讼时效的抗辩，其在二审中提出，不予支持。由于胡浩华、杨红2014年1月19日与重庆荣联房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，没有签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，双方对前期物业是否应缴纳管理服务费以及缴纳的标准均没有形成合意或进行约定，被上诉人三鑫公司于2016年1月1日进入万象城小区服务后，要求上诉人胡浩华按照商业用房按每月每平方米l.8元的标准收取其进入该小区物业管理服务前的2014年1月至2016年1月的前期物业费，没有合同依据。一审法院根据三鑫公司提出胡浩华支付2014年1月至2019年底物业管理费共计6246元（1041元/年×6年）的诉求，判决胡浩华支付2014年1月至2016年1月的前期物业费2082元不当，应予纠正。综上，胡浩华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项的规定，判决如下：一、撤销四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初2550号民事判决；二、由胡浩华在本判决生效之日起30日内向宣汉县三鑫物业管理有限公司支付2016年1月至2019年12月物业服务费4164元及资金占用利息（利息以每年应支付的物业服务费为基数，从下一年度1月1日起计算至2019年8月20日前的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后至付清时止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回宣汉县三鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由宣汉县三鑫物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由胡浩华负担。本判决为终审判决。审判长  侯必明审判员  胡光俊审判员  程 瑜二〇二〇年五月十二日书记员  向 琪