四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1303号 上诉人（原审被告）：阮康林，男，生于1958年12月4日，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：康显志，男，汉族，生于1952年4月27日。系阮康林所在单位推荐。 上诉人（原审被告）：阮晓涓，女，生于1984年8月8日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：康显志，男，汉族，生于1952年4月27日。系阮晓涓所在单位推荐。 被上诉人（原审原告）：绵阳市禾诚物业服务有限责任公司,住所地为绵阳市游仙区沈家坝东津路25号瑞兴小区综合楼A三楼。 法定代表人：周涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘姝贤，四川联衡律师事务所实习律师。 上诉人阮康林、阮晓涓与绵阳市禾诚物业服务有限责任公司（以下简称禾诚物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初2157号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人阮康林、阮晓涓的共同委托诉讼代理人康显志，被上诉人禾诚物业公司的委托诉讼代理人张全文、潘姝贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮康林、阮晓涓上诉请求：1.撤销绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初2157号民事判决，发回重审或改判；2.诉讼费由禾诚物业公司承担。事实和理由：业主委员会与禾诚物业公司签订《物业服务合同》时未召开业主大会，未经小区业主共同决定，该合同系无效合同。 禾诚物业公司答辩称：本案诉讼前案涉小区业主就该小区业主委员会与禾诚物业公司所签《物业服务合同》效力向法院起诉确认无效，业主的起诉已被法院驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 禾诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判决阮康林、阮晓涓支付原告物业服务费11184.77元，清洁运输费456元，合计11640元，并自2012年12月31日起按照银行同期贷款利率支付资金占用费；2.诉讼费由阮康林、阮晓涓承担。 一审判决认定事实如下：2008年4月17日绵阳市豪联实业有限责任公司与禾诚物业公司签订《“都市兰亭”前期物业服务合同》，选聘禾诚物业公司为绵阳市涪城区跃进路北段都市兰亭小区提供前期物业服务，约定物业服务费住宅1.2元/月/平方米，合同期限暂定为三年。如果本合同期限届满时，业主委员会尚未成立，为保持物业服务的连续性，本合同继续有效。2014年7月15日,绵阳市都市兰亭业主委员会与禾诚物业公司签订《物业服务合同》，约定由禾诚物业公司为都市兰亭小区提供物业服务，物业管理期限自2014年7月15日至2016年7月16日；住宅业主按其拥有建筑面积1.2元/月/㎡缴纳物业费。2016年7月16日，禾诚物业公司（乙方）与绵阳市都市兰亭业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由禾诚物业公司为都市兰亭小区提供物业服务，物业管理期限自2016年7月16日至2018年7月15日；住宅业主按其拥有建筑面积1.2元/月/㎡缴纳物业费。另查明，阮康林原占有案涉房产10%的产权，阮晓涓有90%的产权，2019年8月26日，阮康林将10%产权过户给阮晓涓。 一审法院认为：绵阳市豪联实业有限责任公司与禾诚物业公司签订的《“都市兰亭”前期物业服务合同》，以及禾诚物业公司与都市兰亭业委会签订的《物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对都市兰亭小区全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，禾诚物业公司作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业理服务，被告应按合同约定支付2014年1月1日至2019年4月30日物业服务费9400.32元（122.4平方米×1.2米·月×64个月）。关于垃圾清运费的收取，根据禾诚物业公司举出的《垃圾清运合同》，显示系根据我国现行法规及绵市府办（1997）37、60号文件的通知精神由原告与绵阳市环境卫生管理处签订，收款单位系市财政局，其收取标准系政府出台，因此禾诚物业公司依据该合同向阮康林、阮晓涓收取垃圾清运费合法且标准合理，阮康林、阮晓涓应当支付垃圾清运费，故对禾诚物业公司要求阮康林、阮晓涓支付从2014年1月1日至2018年12月31日的垃圾清运费的诉讼请求，予以支持，计为360元（6元/户/月×60个月）。上述两项费用共计9760.32元。 根据2019年8月14日的房屋摘要信息显示，阮康林占案涉房屋产权的10%，阮晓涓占案涉房屋的90%。阮康林于2019年8月将案涉房产份额转移给阮晓涓，而禾诚物业公司主张的物业费是自2014年1月1日至2019年4月，此时阮康林仍为案涉房屋业主，故应承担责任。 关于阮康林、阮晓涓抗辩业委会违反法律规定与禾诚物业公司签订《物业服务合同》，因庭审中并无证据证明双方签订《物业服务合同》违法，故对阮康林、阮晓涓的该项辩解不予采信。阮康林、阮晓涓抗辩禾诚物业公司提供的物业服务严重不到位，不能成为拒缴物业费的理由，故对该辩解理由本院亦不予采信。禾诚物业公司主张了资金占用费，因合同未约定，故不予支持。综上所述，判决：一、阮康林、阮晓涓于判决生效后十日内向绵阳市禾诚物业服务有限责任公司支付物业服务费9400.32元、垃圾清运费360元，共计9760.32元。二、驳回绵阳市禾诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取46元，由阮康林、阮晓涓共同承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：阮康林、阮晓涓是否应按禾诚物业公司与业委员会所签《物业服务合同》履行义务。 第一，案涉小区成立了业主委员会，根据《物业管理条例》第十五条第二项“（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，业主委员会有权与物业服务企业签订物业服务合同。 第二，阮康林、阮晓涓系案涉小区业主，禾诚物业公司从2008年4月起至今，一直为案涉小区提供物业服务并为阮康林、阮晓涓垫付了2014年1月1日至2018年12月31日的垃圾清运费。 第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，阮康林、阮晓涓不能以其未直接签订《物业服务合同》为由，拒不履行义务。 第四，阮康林、阮晓涓提出，小区业主委员会与禾诚物业公司签订《物业服务合同》时未取得业主大会的授权，侵害了业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，阮康林、阮晓涓若认为业主委员会的决定侵害了其权益，应在知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内向人民法院请求撤销，而不能以此作为不缴纳物业费的抗辩理由。 综上所述，阮康林、阮晓涓所提上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46元，由阮康林、阮晓涓负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  邱学南 审判员  宋 岩 二〇二〇年五月二十一日 书记员  朱玲玲