黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终338号上诉人（原审被告、反诉原告）：粟跃军，男，1976年11月16日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。法定代表人：童云峰，总经理。委托诉讼代理人：马振勇，男，大庆唐人商业管理有限公司楼层主管。委托诉讼代理人：许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。上诉人粟跃军因与被上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称唐人公司）租赁合同纠纷一案，大庆市让胡路区人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑0604民初4272号民事判决，唐人公司和粟跃军均提起上诉，本院于2018年4月23日作出（2018）黑06民终436号民事裁定书，撤销原判，发回重审。原审法院另行组成合议庭重审后，作出（2018）黑0604民初3435号民事判决，粟跃军不服向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭进行了审理，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粟跃军上诉请求：一、撤销原判第二项及第五项；二、请求判决被上诉人返还上诉人全部设施设备(折价45万元)及赔偿上诉人装修损失35万元；三、判决被上诉人承担两审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定案件基本事实错误。一、被上诉人违约在先且未能提供合理的商业环境。2014年6月10日上诉人与被上诉人就涉案商铺签署了被上诉人提供的格式《租赁合同》，承租商铺经营餐饮，租期5年，原定开业时间2014年11月11日，但被上诉人违约在先，因被上诉人的原因，致使上诉人于2014年12月12日才开业，且开业期间房屋没有空调，温度只有6、7度左右，当年商区几乎没有人，商业环境严重影响了上诉人经营，第二年，被上诉人的几任领导已口头对上诉人承诺，由于商场客源少，将给予降低租金，因上诉人一直在等待被上诉人的书面降低租金的通知，故暂时没有交纳租金，上诉人暂未交纳租金的行为不能视同违约，而是双方在协商未来的租金标准，同期多家餐饮店均可以证实此事。因被上诉人经营不善，致使该唐人中心客流量较少，没有为整个商区带来应有的客流量，基于客流量较少，而房屋租金一直居高不下的客观事实造成承租商家恶性循环，有大部分商户已不再继续经营，为避免上诉人经营的滋味涮也走向恶性循环，经双方协商后被上诉人当时的领导同意降低租金，降低房租，由于被上诉人领导频繁更换，现任领导根本未考虑前任领导的承诺，径行将上诉人所经营的店面强行关闭。二、被上诉人擅自锁门、封门的行为造成上诉人无法继续经营，被上诉人擅自单方将上诉人在租赁房屋内的设备单方移走的行为造成上诉人损失。上诉人经营期间虽然客源少，为了维护商区的形象坚持经营，却没有想到被上诉人在2016年8月22日突然将涉案租赁房屋的门锁上，致使我方无法营业，且将室内设备等一切物资均清理走，造成上诉人巨大损失，因装修合同为五年，上诉人以五年的标准装修房屋，花费629,129.04元，因被上诉人的原因致使上诉人不能继续经营，同样给上诉人造成损失。为什么当时有二十多家被封门的商户，在被清理资产时都有影像资料，为什么单单上诉人的商户被清理时没有影像资料，答案很清楚，被上诉人明显不想提供，因为影像资料中能具体体现上诉人商户内的一应物品，但这一切物品被被上诉人拉走后，因为保管不善，大部分贵重物品都遗失了，只剩几把没有人要的桌子、椅子而已。唐人公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依法应当予以维持，上诉人所提上诉请求没有法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：（一）本案的违约方是上诉人。被上诉人开业延迟事宜，已就此对上诉人租金进行了免租一个月的优惠，上诉人在欠费前一年内已按合同约定租金标准及期限进行正常缴纳，表明双方已达成合意，合同已继续履行。而被告粟跃军自2015年12月12日开始，便无故拖欠租金，已违反合同约定，构成违约。依据合同规定，理应承担违约责任。（二）因上诉人违约在先，依据合同违约条款的约定，对其缴纳的履约保证金商场有权不予返还，且不能抵扣拖欠租金；一审法院已对保证金抵扣上诉人租金，已是对上诉人在利益上最大的保护。二、有关上诉人主张的装修及货物损失，被上诉人无法定义务赔偿。首先，因被告违约致使合同解除，原告有权要求违约方将租赁物原物返还，原物返还就意味着装修的拆除。其次，装修也是商业行为的一种投入，投资者对此要自担风险。原告作为出租方只有负责提供符合约定用途的租赁物，对业户的一切投入没有承担风险的法律义务。依据《城镇房屋租赁合同解释》第11条第2款规定，在上诉人违约的情形下，被上诉人无法定义务赔偿上诉人所谓的损失，应由上诉人自行承担，否则即等于违约行为受到了保护，守约行为受到制裁。一审法院认定：位于黑龙江省大庆市××大街、××、××、西宾路围××大庆××唐人中心××楼步行街××、××号商铺属原告所有。2014年6月10日原告与被告签署了《租赁合同》，原告将商铺出租给被告经营餐饮，被告于2014年12月12日开业经营。因被告从2015年12月12日起至今未付第二年租金，租金为23550元／月，原告经催告后于2016年8月28日自行将被告经营的两间商铺大门锁住并将室内物品清出，在唐人公司相关地点保存。现唐人公司诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并给付拖欠的租金及相应违约金，粟跃军提起反诉，要求返还相关物品，并赔偿相关损失。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1.双方签订的《租赁合同》的法律效力。双方签订的《租赁合同》意思表示真实，内容符合法律规定，其效力本院予以确认。2.双方签订的《租赁合同》是否具备解除条件。双方签订的《租赁合同》第23.4条约定，乙方（粟跃军）延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方（粟跃军）应当向甲方（唐人公司）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。本案粟跃军自2015年12月12日起一直未付唐人公司租金，粟跃军的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，且唐人公司现已将房屋另行出租他人，故唐人公司要求判决双方签订的《租赁合同》于2016年8月29日解除的诉讼请求，符合法律规定，且粟跃军亦同意解除该合同，故一审法院对该诉请予以支持。3.粟跃军应承担的拖欠租金及违约金的数额。双方合同约定租赁期限为2014年11月12日至2019年11月21日，但因粟跃军从2015年12月12日起拖欠第二年租金，双方未经协商，唐人公司于2016年8月28日自行将出租的房屋门锁住，导致粟跃军无法经营，故粟跃军应承担2015年12月12日起至2016年8月28日的房屋租金，金额应为200，175.00元【（23,550元／月×8）＋（23,550元／月÷2）＝20,0175元】，扣除粟跃军2014年6月10日之前已经给付的房屋租赁抵押金62，100.00元（粟跃军另交付的物业服务费保证金17,662.50元除外），粟跃军应给付唐人公司拖欠租金为138，075.00元（200,175元－62,100元＝138,075元）。另外，合同3.1条约定：“装修期内，乙方（粟跃军）无需承担租金”。同时23.8条又约定：“双方特别明确，（乙方）妥善履行本合同是甲方（唐人公司）给予乙方（粟跃军）装修期的前提，如乙方（粟跃军）原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方（粟跃军）应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金”。合同23.4条还约定：“乙方（粟跃军）如延迟交纳违约金，每延迟一日，乙方（粟跃军）应当向甲方（唐人公司）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”。以上合同第23.8条、23.4条的内容均应视为双方对被告如不能依约给付租金，应承担的违约责任的约定。依据我国相关法律的规定，本合同约定的违约金数额过高，被告亦要求调整违约金的数额，本院认为被告的请求符合法律规定，考虑到被告逾期给付租金，原告主要体现的是利息损失，予以调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜。因合同4.2条约定：“以三个月未一个交租期，除第一期租金外，乙方（粟跃军）应当在每个交租期后最后一个月的20日前，向甲方（唐人公司）一次性足额支付下个交租期租金”。合同6.1条约定:“合同终止后30日内，除本合同另有约定外，履约保证金无息退还给乙方(粟跃军)，甲方（唐人公司）有权从履约保证金扣除乙方（粟跃军）欠付的租金”。且粟跃军房屋租赁抵押金62,100元已在原告手中，依据合同约定被告已付房屋租赁抵押金62,100元折抵房屋租赁期限为2个月19日（合同约定月租金为23,550元），即被告应从2016年3月4日起至2016年8月28日止按照本金138,075元为基数，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。唐人公司的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。4、唐人公司应当返还粟跃军的物品如何确定。唐人公司举出物品清单，包括桌子26个，椅子20把，炉灶2个，展柜3个，厨房用具20件，沙发20个，小吧台柜3个，圆台桌1个，铁桶1个，电热开水器1个、灭火器6个，用以证明唐人公司仅有粟跃军以上物品。粟跃军举出其加盟的公司出具的餐饮系统设备清单及收据、出库单及收据，电磁炉、家具、灯具、监控设备、厨房设备的明细及收款收据以及照片等，用以证明其物品及数量。粟跃军应当就其在原经营室内存放物品的数量及种类负举证责任，现粟跃军所举证据不足以证明其在原经营室内存放物品的数量及种类，亦不足以证明被唐人公司清出存放物品的数量及种类，故其应对要求返还物品种类及数量举证不能承担相应的不利后果，且因粟跃军违约在先，唐人公司按照双方合同的约定行使解除权，另行出租该房屋，依法有据。5、是否应当支持反诉原告要求反诉被告唐人公司赔偿装修损失。因粟跃军违约在先，唐人公司有权按照双方合同的约定行使解除权，房屋的装修损失是因粟跃军违约致使合同没有继续履行所形成的损失，唐人公司有权恢复出租房屋的原状，故该损失应当由粟跃军承担。判决：一、大庆昆仑唐人商业投资有限公司与粟跃军之间签订的《租赁合同》于2016年8月29日予以解除；二、粟跃军于本判决生效后三日内一次性给付大庆昆仑唐人商业投资有限公司拖欠的房屋租138,075元，并从2016年3月4日起至2016年8月28日止按照本金138,075元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。三、驳回大庆昆仑唐人商业投资有限公司的其他诉讼请求。四、大庆昆仑唐人商业投资有限公司于本判决生效后三日内返还所保存的物品，包括桌子26个，椅子20把，炉灶2个，展柜3个，厨房用具20件，沙发20个，小吧台柜3个，圆台桌1个，铁桶1个，电热开水器1个,灭火器6个。五、驳回粟跃军的其他诉讼请求。案件受理费12,100元，由原告（反诉被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担2,012元，由被告（反诉原告）粟跃军承担10,088元；反诉案件受理费5900元，由原告（反诉被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司承担2900元，由被告（反诉原告）粟跃军承担3000元。在二审中，双方当事人围绕上诉请求举示了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于上诉人举示的银行流水、厨房内的影像资料、《耐用品清单》及被上诉人举示的（2018）黑0604民初733号民事判决书及照片的真实性均予以认定，上诉人举示的银行流水、厨房内的影像资料、《耐用品清单》本案将结合其他证据予以综合认定；对于被上诉人举示的（2018）黑0604民初733号民事判决书及照片，由于该照片是作为另案的证据，与本案并非同一当事人，并不能以此证据证实粟跃军的店铺在2016年8月28日也处于歇业状态，故对该组证据的关联性不予认定。本院经审理查明，2014年6月10日，上诉人粟跃军（乙方）与被上诉人唐人中心（甲方）签署了《租赁合同》，合同约定：“甲方将大庆昆仑唐人中心精致楼步行街三层348、349号商铺租赁给乙方使用，租赁期限五年，从2014年11月22日至2019年11月21日止，以叁个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。在向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，以双方签署了确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方”，合同签订后，上诉人粟跃军交纳了1年的租金后，于2014年12月12日装修后进场正式营业，2016年8月28日，因上诉人粟跃军未缴纳租金，被上诉人向上诉人邮寄送达解除合同通知书并将上诉人粟跃军承租的店铺上锁，将室内物品搬走，后另行租给他人。上诉人粟跃军于8月29日收到解除合同通知书。本院认为，一、关于双方当事人是否存在违约行为的问题。根据《租赁合同》第4.2条约定：“本合同项下租金交付方式为：以叁个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方（粟跃军）应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金”，粟跃军作为承租人，没有按上述约定交纳2015年12月份以后的租金，而根据该合同第23.4条约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”，直至2016年8月28日，粟跃军仍未按期交纳租金，上诉人粟跃军虽然抗辩主张其曾与唐人中心工作人员协商欲调整租金，但并未举示充分的证据证实，且唐人中心对此也不予认可，故可以认定粟跃军延迟交纳租金，存在违约行为，按照上述条款的约定，唐人中心有权单方解除合同。唐人中心于2016年8月28日向粟跃军邮寄送达解除合同通知，粟跃军已于次日收到该解除合同通知书，故双方当事人的合同于2016年8月29日解除。一审法院对于粟跃军应当支付的租金以及违约金的判项，因粟跃军上诉时并未对此提出异议，故本院对一审法院判决认定的粟跃军应当支付的租金及违约损失予以确认。二、上诉人粟跃军因被上诉人唐人中心锁门并将物品搬走的行为所遭受的损失数额以及被上诉人是否应当赔偿的问题。（一）唐人中心锁门并将粟跃军房屋内物品搬走的行为是否违反合同约定，是否应当赔偿。被上诉人粟跃军根据《租赁合同》第25.1条约定：“本合同项下之租赁期满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为本合同项下该房屋交还期”。在本案中，因粟跃军在规定的期限内交纳租金，唐人中心于2016年8月28日向上诉人粟跃军发出《合同解除通知书》，在该通知书中，虽然唐人中心谈及“2016年5月15日向您发出了《关于昆仑唐人中心精致楼租金、物业费、能源费催缴函件》，但并没有提交任何证据证实，且粟跃军对此事也不认可，因此，关于合同中第25.1条约定的房屋交还期应截止为2016年9月5日，而唐人中心于2016年8月28日当天即锁门，并将粟跃军的物品搬走的行为违反合同的约定。被上诉人唐人中心辩称其锁门时粟跃军已停业多日，但并未提交任何证据证实，而粟跃军对此并不认可，故本院对其该项辩解不予采信；被上诉人唐人中心还辩称其将门上锁并将物品搬走的行为是依据双方签订的《租赁合同》第25.5条和25.6条的约定行使的权利，而根据该两个条款的约定，唐人中心只有在房屋交还期满且双方签订《房屋交还确认书》的情况下，如果粟跃军不搬走物品才能进行处置，而本案中，唐人中心在粟跃军未收到解除合同通知书的情况下，即将粟跃军的物品搬走并进行处置，其行为违反了合同约定，唐人中心对粟跃军已构成侵权，应当承担赔偿责任。（二）如何认定粟跃军的损失数额。首先，关于损失物品的认定。现上诉人粟跃军提供其2014年12月份商铺开业时的店面照片以及采购合同、装修合同等证据证实店内物品情况，但唐人中心对此予以否认，其出示了由其内部员工签字的交接单，用以证实粟跃军店铺的物品，本院认为，本案发生于2016年8月28日，距离粟跃军开业进店经营不足两年，且粟跃军的店铺一直处于正常营业状态，虽然唐人中心对此予以否认，但并未举示充分的证据证实粟跃军的商铺已处于歇业状态，而唐人中心将门上锁且随意将物品搬走的行为确实导致粟跃军遭受损失，也正因为唐人中心的锁门行为，致使粟跃军无法将物品取出，也无法举证证实锁门时室内物品的数量、种类及状态，而唐人中心作为管理者，对于包括粟跃军在内的十余户商户采取了锁门的行为后，对于其他商户均提供了录像，用以证实商铺内的物品情况，唯独粟跃军所租赁的商铺没有录像，经本院释明，唐人中心仍不能举证证实粟跃军的商铺在其锁门时的物品状况，而上诉人粟跃军已举证证实其营业时的厨房物品状态以及其在加盟店装修时的物品数量、种类，本院根据证据优势原则并结合粟跃军的租赁经营期限，参照上诉人粟跃军提交的证据认定粟跃军物品情况。其次，关于损失数额的认定。结合上诉人粟跃军一审的诉讼请求及二审时的主张，粟跃军请求的损失有装修损失以及店铺内耐用品损失。1.关于装修费629,129.04元、灯具90,140元、装修小料及人工费105,110元，此三笔费用都为装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿”。粟跃军未在规定的期限内未交纳租金，且合同解除也是因粟跃军未缴纳房租引发，故对于该三笔装修损失，本院不予支持。2.加盟费17万元，该费用并不是因唐人中心锁门搬走物品的直接损失，且粟跃军未交纳租金违约在先，故该加盟费17万元，不应由唐人中心予以赔偿。3.关于耐用品损失。上诉人粟跃军在二审期间放弃了消耗品的损失，而仅要求被上诉人赔偿耐用品损失共计208,951元，对此，本院认为，由于被上诉人唐人中心在粟跃军未接到解除通知书时就对其店铺上锁并将物品搬走，该行为侵犯了粟跃军的权益，而粟跃军在加盟店铺时的合同及出库单中均列明了其提交的《耐用品清单》中的物品，故本院对此上诉人主张的耐用品损失予以认定。最后，关于现在被上诉人处保存的物品。由于二审中，上诉人粟跃军对该部分物品予以放弃，被上诉人可自行处理。综上，上诉人的上诉理由成立，本院依法对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，判决如下：（1）维持大庆市让胡路区人民法院这（2018）黑0604民初3435号民事判决第一、二项；（1）撤销大庆市让胡路区人民法院这（2018）黑0604民初3435号民事判决第三、四、五项；（1）被上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司于本判决生效后三日内一次性给付上诉人粟跃军损失208,951元。一审本诉案件受理费12,100元，由上诉人粟跃军承担10,088元，由被上诉人承担2,012元，一审反诉案件受理费5,900元，由被上诉人承担1,686元，上诉人粟跃军承担4,214元。二审案件受理费13,180元，由上诉人粟跃军承担9,414元，由被上诉人承担3,766元。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  王 丹审判员  金 玉二〇二〇年五月十二日法官助理姜海涛书记员王子强附法条：《中华人民共和国合同法》：第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。