河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4678号上诉人（原审被告）：杨慧艳，女，1977年7月22日出生，汉族，户籍地郑州市，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：许杨波，河南昊中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州华强广场置业有限公司，住所地河南省郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层。法定代表人：石华巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人杨慧艳因与被上诉人郑州华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19293号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月16日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。杨慧艳上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人未支付剩余350万元购房款系因商业贷款未审核通过，未审核通过的原因系被上诉人销售案涉房屋所使用的“首付贷”方式，及被上诉人伪造上诉人支付首付款的交易凭证所造成的。上诉人拟购买房屋之时，被上诉人就提出由深圳华强物业管理有限公司郑州分公司（简称华强物业公司）出借给上诉人款项用于支付首付款，剩余350万元进行商业贷款。该事实双方均予以认可，一审判决也予以查明。而被上诉人与华强物业公司的实际控制人和最终收益人均是深圳华强集团股份有限公司，主体上虽然各自独立，但本质上具有关联关系。于是上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》的同时与华强物业公司签订了《借款协议》，约定借款数额280万元用于支付案涉房屋首付款，逾期还款违约金为年利率百分之二十四。但该280万元华强物业公司并未交付给上诉人，也未交付给被上诉人，被上诉人就开具了全部3583026元的首付款发票，却没有上诉人支付全部首付款的银行交易记录，导致上诉人的商业贷款根本无法提交审核。按照办理贷款的浦发银行郑州分行规定，首付款超过100万元必须提供购房人直接向开发商支付的交易凭证。该贷款办理要求是在上诉人的贷款审核资料被退回后，被上诉人才告诉上诉人的，而且被上诉人称这是房贷政策调控所致（上诉人提交的谈话录音可充分证明）。由此可见，一审判决认为上诉人应对贷款办理要求有相应认知，故应承担违约责任的认定有误。被上诉人作为开发商对贷款要求都没有准确认知，还辩称是贷款政策改变。上诉人作为购房者，要求其对贷款要求的认知高于开发商，明显有失公正。被上诉人更加明显的过错是，当其知道首付款超过100万元必须提供购房人直接向开发商支付的交易凭证后，便伪造了上诉人支付首付款的Pos机刷卡凭证向浦发银行郑州分行提交，被银行审核人员发现后将申请贷款资料全部打回（被上诉人在一审时已书面申请法庭向上海浦东发展银行郑州分行就该部分事实调查取证，一审法院未予调查，程序违法）。基于以上原因，导致上诉人办理贷款彻底没有了可能性，因为与被上诉人开具购房发票日期相符的时间点，确实没有上诉人支付全部首付款的交易记录，也没有华强物业公司向被上诉人转账280万元的交易记录。即便上诉人补交款项，与发票日期也不相符。随后被上诉人就要求上诉人支付不能贷款的350万元，否则解除合同并支付违约金。与此同时，华强物业公司则要求上诉人按照《借款协议》归还并未实际交付的280万元借款，并支付100余万元利息。上诉人房子没买成，至今未交付，也没有任何过错，却被追索高额的违约金和利息。而上诉人和华强物业公司没有任何损失，只是签了两份合同、开了几张发票，却要主张获取巨额钱款，明显有失公允。二、一审判决上诉人支付违约金所适用的合同条款有误。第一，被上诉人主张所违约金及计算方法依据的是《商品房买卖合同》附件四第八条第4项。根据该条约定，适用违约责任的前提是“因买受人原因导致合同解除”。但根据本案事实及双方举证情况看，被上诉人没有任何证据证明系因上诉人原因导致合同解除，应承担举证不力的后果，诉请违约金不应支持。第二，上诉人未能获取银行贷款的原因非常清楚，首先因为被上诉人提供的“首付贷”销售方式导致贷款审核缺少银行要求的交易凭证，然后被上诉人将错就错伪造上诉人的交易凭证被银行审核人员发现，最终导致合同无法履行只能解除，明显系被上诉人的责任。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第3项约定：“因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按以下方式处理：变更为一次性付款或解除合同。一次性付款，买受人需在出卖人向买受人发出通知之日起算的三十日内付清全部购房款。若解除合同须于出卖人向买受人发出通知之日起算的五日内到出卖人处办理解除合同书面手续，在解除手续办理完毕日起60日内，出卖人将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。”可见，在因被上诉人过错导致上诉人未能获得银行贷款，且双方已同意解除合同的情况下，被上诉人诉请违约金根本没有合同依据。第三，由上诉人提交通话录音等证据可见，被上诉人的销售人员都认为造成上诉人未能获得银行贷款的原因是购房政策发生变化、银行贷款审核越来越严、审核人员过于认真等等，那么这属于不可归责于任何一方的原因。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第4项约定：“因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，参照本合同第二十一条处理。”《合同》第二十一条：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，依法向人民法院起诉。”被上诉人根据该约定行使了诉权，但要求支付违约金却没有合同依据。三、一审判决认为上诉人应按照《商品房买卖合同》第七条约定的“买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，却按总房款7083026元为基数计算有误。被上诉人诉称的全部应付款项为350万元，即未获取商业贷款的数额，对其余3583026元首付款自认已经支付（上诉人自有资金支付783026元、华强物业借款支付280万元）。综上，请二审法院查明事实，支持上诉请求。华强公司辩称：一、根据被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同第七条第二项约定，买受人逾期付款的违约责任。逾期超过60日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。这里的累计应付款是指上诉人累计应当向被上诉人支付的合同价款即总房款7083026元。一审法院判决上诉人支付违约金7083026元，事实清楚，证据确实充分。二、本案是由于上诉人的原因导致贷款未办下来，合同约定，上诉人应于2017年5月28日前以贷款方式支付350万。被上诉人2019年3月1日函告上诉人支付购房款，上诉人仍未支付或者是以其他方式补足，因此应当承担违约责任。退一步讲，即使由于被上诉人原因导致贷款未办理下来，根据合同附件四第三条第三项，上诉人应当在2019年3月1日，被上诉人发函告知之日起30日内付清总房款，或者在5日内办理解除合同手续，但是上诉人既未一次性付清房款，也未办理解除合同的手续。根据该条约定视为上诉人要求继续履行合同，同意在30日内付清房款。但是上诉人并未付清房款，因此应当按照合同第七条约定承担违约责任。一审判决事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求和上诉理由均不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。华强公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告于2017年4月28日签订的编号为GX17003295597的《商品房买卖合同》；2、被告在该《商品房买卖合同》解除后及时配合原告办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息撤销手续；3、被告向原告支付违约赔偿金354151.3元。一审法院认定的事实:2017年4月28日，被告作为买受人，原告作为出卖人，签订合同编号为GX17003295597号的《商品房买卖合同》一份，由被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区电厂路70号5幢3层15号的房屋，建筑面积为623平方米，总价款为7083026元。付款方式及期限为：约定金额3583026元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年4月28日；约定金额3500000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年5月28日。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四第三条并约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，买受人应按贷款银行的要求于2017年4月28日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用，出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理。庭审中原告称被告已支付购房款783026元、维修基金40495元、工本费550元、中介费1000元，被告对原告所述的上述付款数额予以认可。庭审中原、被告均认可被告另与物业公司签订有借款合同，被告未偿还过该合同项下的款项。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、解除合同通知及邮寄单查询单各一份、发票四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有借款催告函、股权结构图打印件、录音材料、豫建房管第（2018）33号文件、康军证人证言各一份，因上述证据并不足以证明其不需向原告承担违约责任，故对上述证据该院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。该合同约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，被告至今未向原告付清房款，其已构成违约，故原告请求解除双方签订的合同编号为GX17003295597的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，该院予以支持。该合同解除后被告应履行附随义务，协助原告办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息撤销手续。该合同解除后，原告应将被告已支付的购房款、维修基金、工本费、中介费共计825071元退还给被告。原告请求被告支付违约金354151.3元。双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。本案中，被告至今未向原告付清购房款，并致使双方签订的合同解除，其已构成违约。按总房款7083026元的1%计算，该违约金为70830.26元，应由被告支付给原告。对于原告请求违约金数额过高部分该院不予支持。被告辩称未能办理下来贷款系因原告原因所致，其不应支付违约金。因被告提交的证据并不足以证明其该主张，且其作为完全民事行为能力人，应对其购房所需支付的款项及贷款办理要求有相应认知，故对其该辩称该院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州华强广场置业有限公司与被告杨慧艳于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX17003295597）。二、被告杨慧艳于判决生效后15日内，协助原告郑州华强广场置业有限公司注销判决协议第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销判决第一项确认房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0181826号）。三、被告杨慧艳于判决生效后10日内，支付原告郑州华强广场置业有限公司违约金70830.26元。四、驳回原告郑州华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3306元，由原告负担2521元，由被告负担785元。本院二审期间，双方当事人未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，杨慧艳与华强公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自义务。双方约定购房款3500000元的付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年5月28日。杨慧艳作为买受人支付房款系其合同主要义务，杨慧艳应对其购房所需支付的款项及贷款办理要求有相应认知，杨慧艳至今未付清房款，构成违约，一审法院解除双方签订《商品房买卖合同》，并判决杨慧艳向华强公司支付违约金，并无不当。杨慧艳上诉称其未能办理贷款是华强公司的原因造成的，故其不应当支付违约金。因杨慧艳提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。关于违约金数额问题。案涉《商品房买卖合同》约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。累计应付款应为指尚未付清的房款。华强公司认可收到房款3583026元，其中包括杨慧艳支付的783026元，杨慧艳与深圳华强物业管理有限公司郑州分公司借款协议的2800000元。杨慧艳尚未付清的房款数额为3500000元，按累计应付款的1%计算违约金为35000元。一审判决认定违约金数额有误，故本院予以纠正。合同解除后，当事人应相互返还依据合同取得的财产。一审中，华强公司对杨慧艳已支付购房款783026元、维修基金40495元、工本费550元、中介费1000元予以认可，表示同意退回。一审法院对此未予以处理不当，故本院亦予以纠正。综上所述，杨慧艳的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19293号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19293号民事判决第三项为：杨慧艳于本判决生效后10日内支付郑州华强广场置业有限公司违约金35000元；三、郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后10日内向杨慧艳返还购房款783026元、维修基金40495元、工本费550元、中介费1000元；四、驳回郑州华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3306元，由郑州华强广场置业有限公司负担2521元，由杨慧艳负担785元。二审案件受理费1571元，由郑州华强广场置业有限公司负担695元，由杨慧艳负担876元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年五月二十七日书记员 田宇恒