河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终743号上诉人（原审原告）：王浩杰,男,1980年9月21日出生,汉族,住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：张殿杰，河南天时达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张焕成,男,1962年10月5日出生,汉族,住河南省许昌县。原审第三人：赵喜安,男,1955年11月14日出生,汉族,住许昌县。上诉人王浩杰因与被上诉人张焕成、原审第三人赵喜安租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王浩杰及其委托诉讼代理人张殿杰、被上诉人张焕成、原审第三人赵喜安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王浩杰上诉请求：1、一审判决认定事实和适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法改判或者发回重新审理。2、一审诉讼费用,二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案转让转租协议对上诉人无效事实清楚,证据充分。根据《合同法》第51条、第58条规定,本案被上诉人无权处分租赁房屋,转租行为及重要租金条款未得到第三人房东认可,造成上诉人无法依照转租协议继续经营,且转让行为是依附于转租合同,因此本案转租、转让协议依法对上诉人无效。被上诉人依法应当赔偿上诉人转让费等经济损失。1、被上诉人隐瞒及违背了与原房东租赁合同中关于未经房东同意不得转租、租赁期限、租金约定的重要事实,与上诉人签订转让转租协议,属于无权处分行为;2、在原租赁协议到期前,有证据证明上诉人向原房东协商续租事宜,房东要求收取年租金6万元,不认可转租协议约定的2万年租金,且相差巨大。如不按照房东要求缴纳租金,到原租期收回房屋。充分说明原房东对转租协议的重要条款不予追认和认可,是造成上诉人无法经营、继续履行转租协议的主要原因。该转租协议因房东的不予认可事实上已归于无效。二、原审判决认定事实和适用法律错误。1、原审认定事实错误。本案上诉人得知转租内情后,多次向房东协商续租事宜,录音证据证明房东要求收取年租金6万元,不认可转租协议约定的2万年租金,如不按照房东要求缴纳租金,到期收回房屋。原房东已明确表达不认可转租协议租金的约定。从法律角度上讲就是向上诉人主张不认可转租协议的法律效力,该协议对其不发生效力。房租高低是决定上诉人是否签订转租协议、是否续租和经营的重大原因,原房东不同意转租协议约定的租金,是造成上诉人迫不得已腾出涉案房屋、无法经营的原因。原审认为:“原被告之间于2017年5月20日签订的转租转让协议系原被告双方真实意思表示,且已实际履行”事实错误。本案转让转租协议是双务合同,上诉人支付转让费、租金,对应的是按转让转租协议约定的期限、租金经营至期满。现因房东对转租协议不认可造成上诉人无法实现自己的合同权利,何谈已经实际履行?2、原审判决适用法律错误。原审认为:“原被告之间于2017年5月20日签订的转租转让协议系原被告双方真实意思表示,转租转让协议的内容不违反法律、行政法规强制性规定”属于适用法律错误。本案合同无效更应该适用《合同法》48、51条关于无处分权人签订合同,权利人不予认可不发生效力的规定。原审引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,属于适用法律错误。该解释并不适用和约束本案上诉人,从本案证据印证的事实,当时房东已经表明不同意转租协议的约定,造成上诉人无法按照协议约定继续经营,第三人是否通过法律的形式确定合同是否有效,并不影响合同事实上已经归于对上诉人无效并已形成无法履行的事实,也不影响上诉人作为受害方依据《合同法》向被上诉人主张权益。被上诉人张焕成答辩称：王浩杰胡编乱造，上诉状所述均不属实。1.我在跟王浩杰签订协议的时候提前跟王浩杰说的很清楚有两个房东，没有隐瞒转租需要原房东认可这个事情。2.我干的时候生意好的很，由××所以转让，他接着干的时候生意也好，原来万州大都会只有我们这一家饭店，后来他们放开了饭店多了，转让费的十万是我转让的东西钱，后来他又转了十五万给他老表做生意，现在那一片谁干谁赔钱，都赔钱，周边房租都涨价了，第三人涨房租也是合情合理。第三人赵喜安答辩称，一、我与本案张焕成所签房屋租赁协议，自2015年12月14日起至2018年12月15日止。租期三年；已于2018年12月15日履行完毕。房屋租期租金不存在纠纷。二、本人与张焕成所签租房协议合同期内，2017年5月20日，租房人张焕成又与王浩杰签订转租协议，我既不知情，也没有我的签字，更没有委托他人代我签订任何协议。同时承租人也违背了第四条，在使用期间，不经甲方同意，乙方不能自行转租的重要条款。因此王浩杰与张焕成所签协议与我没有任何法律关系。三、在2017年7月份，也就是本案张焕成和王浩杰所签合同后，有传言说张焕成已把我的房屋转租他人，我和家人前去查询，明确告知租房人张焕成如转租，属违约行为，要求终止合同。当时张焕成、王浩杰都在场，二人均否定转租和转租协议一事，当时我打110，警察来之后给我们进行调解，因为我与张焕成的租期还未到期，所以说就同意三年租赁期期满再说。四、关于王浩杰的电话录音，据我家属回忆，曾经接过多个租房电话，当时也不知是王浩杰打来的，电话只询问了租房的价格，以后再没有谈具体租赁事宜。对租户报价是依据市场行情报的。综上所述，我认为2015年12月16日我与张焕成所签署的房屋租赁协议已于2018年12月15日执行完毕。本案所签协议与我无任何关系，我根本不予认可。王浩杰向一审法院起诉请求：依法判令被告退还10万元转让费及装修损失19960元、经营损失3万元，共计14.996万元，并承担利息损失（利息损失以14.996万元为基数按年利率6%计算至结清日止）；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，第三人赵喜安与被告张焕成签订房屋租赁协议，该租赁协议中约定有：“赵喜安将万州市场四号楼105-116两间自营房出租给张焕成做餐厅使用，租赁期自2015年12月14日至2018年12月15日止，租期为三年。租金参照万州市场租用方式，每平米40元，交一年送半年，两间面积共计67.94平方米，年租金实际为16300元，当年租金于12月14日前付清。三年期满，如果张焕成续租，应按市场周边价格另行协商，如不再续租，应提前二个月告知赵喜安，在使用期不经赵喜安同意，张焕成不能自行转租”。2017年5月20日，原被告双方签订转租协议和转让协议，该转租协议约定有：“被告将承租的位于河南省建安区邓庄乡万洲大都会家具建材城4号楼105、106/115、116的门面房上述4间转租给原告王浩杰，现有装修、附属设施和设备状况，由甲乙双方在签署合同前的转让合同中予以明确。租赁期限自2017年5月20日起至2025年12月30日止，该房屋租金为每年2万元，18个月内不变，自第19个月起，双方可协商对租金进行调整”。该转让协议约定有：“王浩杰自合同签订之日起至2027年5月20日房租到期后有优先租赁权，屋内现有设备包括但不限于空调5台、展示柜一台、桌椅若干套、厨房内所有厨具、电脑一台，张焕成同意以上内容以10万元的价格转让给王浩杰”。原被告双方签订转让协议后，原告在该转租的房屋内经营饭店，并已经向被告支付转让费10万元。原告曾于2018年12月15日之前和赵喜安的妻子王霞电话协商续租事宜，赵喜安的妻子同意原告进行续租并告知原告租赁费的标准，之后原告未在与赵喜安方商量过续租事宜，赵喜安于2018年12月30日将涉案租赁房屋收回时，涉案租赁房屋已腾空。另查明，第三人赵喜安自知道涉案房屋被转租至涉案房屋被腾清期间，未向原被告主张过转租转让协议无效。一审法院认为，原被告之间于2017年5月20日签订的转租转让协议系原被告双方真实意义表示，转租转让协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该转租转让协议已实际履行，故对原告主张确认原被告双方于2017年5月20日签订的转租转让协议无效的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张焕成未经第三人赵喜安同意擅自将房屋转租给原告是否导致原被告之间签订的转租转让合同无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，出租人赵喜安在原告腾空涉案租赁房屋之前都未提出过异议要求解除合同或认定转租合同无效，故原告无权以涉案租赁房屋未经第三人赵喜安同意转租为由主张转租转让合同无效。原告基于合同无效而要求被告退还10万元转让费用及装修损失、经营损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告王浩杰诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，因双方当事人提供的证据均与本案争议事实不具有关联性，不予采纳。本院经审理查明事实与一审认定一致。本院认为，首先，关于本案转租协议和转让协议的效力问题，因双方之间签订的协议系双方真实意思表示，协议内容并不违反法律、法规的强制性规定，且该转租、转让协议自2017年5月20日签订后至2018年12月30日涉案房屋被赵喜安收回，已实际履行一段时期，虽然张焕成转租涉案房屋未经房东赵喜安同意，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合赵喜安当庭陈述及王浩杰一审出示的有关证据，出租人赵喜安在王浩杰腾空涉案租赁房屋之前未提出解除合同或认定转租合同无效，故上诉人王浩杰提出涉案转租、转让协议无效的主张不应支持。其次，根据房东赵喜安陈述，张焕成将涉案房屋转租给王浩杰未经过赵喜安同意，违背了张焕成与赵喜安签订的原房屋租赁合同中：“不经赵喜安同意，张焕成不得自行转租”的约定，从而导致其与王浩杰签订的涉案转租协议履行一段时间后，因王浩杰与房东赵喜安对涉案房租价格不能达成一致而不能继续履行的后果。故张焕成对转租合同不能继续履行存在过失。第三，本案的上诉人王浩杰在和张焕成签订转租、转让协议时明知张焕成不是涉案房屋的房主，在房东赵喜安不知情、未参加的情况下仍与张焕成签订涉案转租协议，其在订立合同时未尽合理注意义务，应对合同不能继续履行的后果承担较大责任。综上，本院根据张焕成和王浩杰在签订和履行涉案转租、转让协议过程中的各自过错，酌定张焕成返还王浩杰3万元的转让费及装修损失。综上，上诉人王浩杰的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初386号民事判决；二、张焕杰于判决生效后十日内返还王浩杰转让费及装修损失3万元；三、驳回王浩杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件诉讼费共计4948元，由张焕成负担1484元，由王浩杰负担3464元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年五月二十八日本书记员  田 浩