四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3277号 上诉人（原审原告）：曹俊，女，1966年2月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王亮，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杨，北京安博（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖轩，男，汉族，1978年5月8日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：包亚丽，四川明炬律师事务所律师。 上诉人曹俊因与被上诉人廖轩房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹俊上诉请求：1.撤销原审判决；2、改判廖轩向曹俊支付违约金256180元、物业费1421.1元、赔偿曹俊房租损失91301.3元、律师费20000元；3、本案一、二审诉讼费用、诉讼保全责任保险费2000元由廖轩负担。事实和理由：一、曹俊作出出租房，不存在任何违约行为，反而是廖轩多次要求变更合同条款，以拒付租金要挟曹俊降低租金和同意其转租，曹俊根据租金合同约定内容草拟了补充协议，但廖轩对此不予采纳，因此，廖轩未能按期足额支付租金，构成违约；二、廖轩以不注销天然气户头为威胁，迫使曹俊返还13000元押金，曹俊的返还系防止损失扩大的无奈之举，没有与廖轩了结权利义务的意思表示；三、曹俊并未拒绝廖轩转租或中止合同，但要求确保曹俊的租赁收益不受损失，正是因为廖轩的违约行为，导致房屋在2019年1月16日至3月25日处于空置状态，造成租金损失91301.3元；四、廖轩擅自撤场后空置期间的物管费曹俊已经补缴，廖轩应支付该费用；五、一审中曹俊委托律师调查了廖轩财产状况，产生了相应支出，该费用应予支持。 廖轩辩称，一、根据合同约定，承租人有权提前解除合同，同时2019年1月15日解除合同也是双方协商一致的结果，曹俊已微信方式统一退房并要求廖轩将钥匙交中介，在押金退还过程中，廖轩并未阻止曹俊及新承租人开通天然气，未对曹俊另行出租房屋造成损害，曹俊作为房屋业主，完全有权自行办理天然气过户手续，此外在合同解除后，廖轩不应再支付后续物管费。二、根据合同约定，在不损害出租方收益的情况下，出租方应配合办理转租手续，根据廖轩一审提交的其在中介公司登记的房源转让信息，登记的租金高于案涉合同约定标准，不影响出租方收益，在此情况下曹俊拒绝出具同意转租授权的行为构成违约。三、廖轩延期支付租金系合意结果，不构成违约，且延期支付租金与对方有义务出具转让授权手续并非对等关系，不能以此构成曹俊不履行义务的抗辩理由；四、曹俊作为违约方，无权主张违约金及律师费，且二审中曹俊主张的律师费、保险金均超过一审诉讼请求范围，不应予以审理。五、曹俊恶意诉讼，恶意保全廖轩财产。 曹俊向一审法院起诉请求：一、判令解除曹俊与廖轩的租赁合同；二、判令廖轩腾退房屋，恢复原状；三、判令廖轩向曹俊支付违约金1792432元；四、判令廖轩按租赁合同约定当期租金向曹俊支付房屋占用费至房屋出租出去为止，并每逾期一日按月租金3%利息支付滞纳金，至完全支付租金之日止（房屋占用费暂计：80000元，利息暂计：2400元）；五、判令廖轩向曹俊支付拖欠的水电费、空调费、气费、物管费、卫生费等直至判决止（费用暂计：2000元）；六、判令廖轩向曹俊支付房租损失费三个月120840元；七、判令廖轩向曹俊支付的40000元押金不予退还；八、判令廖轩租赁合同解除之日，将注册地址移出曹俊所在地；九、本案诉讼产生的诉讼费、财产保全费、律师费等费用由廖轩承担（律师费暂计2500元）。 一审法院查明事实：2018年4月5日，甲方曹俊与乙方王国海、丙方廖轩签署《铺面转让三方协议》约定乙方将与甲方的房屋租赁协议（高新区字第2×××8号房屋）按原约定转让给丙方廖轩，廖轩应支付王国海转让费85000元，曹俊与王国海之间租赁合同权利义务解除。同日，曹俊（甲方）与廖轩（乙方）订立《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋坐落于成都市字第2×××8号，租赁期自2018年4月25日起至2022年4月25日止。租金支付期限与方式为：第一年2018年4月20日前支付241680元，2018年9月25日前支付241680元，2019年3月25日前支付256180元，2019年9月25日前支付256180元……。第三条第二款约定：“在租赁合同期满，乙方缴纳清相关费用并无违约的情况下，甲方全额退还乙方押金。乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方有权限时终止合同，如果有占用时间，按双方合同租金计算占用费，押金40000元”。第五条约定租赁房屋用途是餐饮。第八条约定：“乙方在租赁期限内经过甲方书面同意有权转租租赁房屋，乙方在租赁期限内终止本协议，必须提前三个月提前书面申请。租赁期间，乙方不再经营，在不影响甲方本租赁收益的情况下，甲方须同意，乙方转让该商铺，转让所得归乙方所有，乙方需配合甲方完善与下任租客的租赁合同，乙方不得私自与第三方达成转租，否则视为乙方违约。”第九条合同解除的条件：“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金。……”第十一条违约责任：“……2.如双方中的一方在合同履行期间违约（疑似笔误，违反）协议，则违约方向守约方支付本合同期内的总金额剩余租金作为违约金，并承担守约方为维护自身合法权益所支付的律师费，诉讼费、调查取证费、鉴定等相关的一切费用，且乙方违约，则押金不予退还。” 2018年9月29日，曹俊向廖轩发函催促支付租金241680元。曹俊提交签署日期为2018年10月16日、2019年3月20日的《解除房屋租赁合同通知书》和EMS邮单，主张两次向廖轩发出《解除房屋租赁合同通知书》。廖轩质证认为，收到租金催促函，但未收到上述解除房屋租赁合同通知书。 2018年9月9日至2018年9月28日之间廖轩与曹俊短信通信记录反映，廖轩称生意不好做，请求转让（转租）该租赁房屋。曹俊回复称按合同执行。9月28日，双方在茶楼进行了商谈。廖轩认为，曹俊不让廖轩转让，又不同意终止协议，是“强买强卖”，曹俊认为，廖轩的条件苛刻，又不支付租金，不同意乙方转让。2018年10月24日，曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊提供银行账号和书面同意转让的确认函，当天就转款。曹俊答复：“你不付房租我可以解除合同的，你没有转让的权利。”2018年12月23日曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊提供相关文件证件，需要委托授权书。曹俊答复“房产证原件不给哦，你自己想办法。”2019年1月13日，廖轩给曹俊发短信，告知曹俊，现按照合同约定，提前三个月提出双方终止协议，归还铺面，于2019年1月15日归还商铺。未结费用按实结算。2019年1月15日-1月23日曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊尽快出面办理交接，曹俊未回复。曹俊1月23日回复廖轩“钥匙你要放到铺面楼下的链家！”，廖轩答复“就是放在楼下的，我有签收条”。2019年1月15日，廖轩与成都世纪城物业服务有限公司签署《商业（业主产权）退场申请单》，确认搬离租赁房屋。2019年1月19日，曹俊与四川链家房地产经纪有限公司签订《钥匙托管协议》，托管案涉租赁房屋钥匙。 2018年10月26日，廖轩向曹俊支付80400元，备注用途为2018年10月26日至12月25日的铺面租金。2019年3月25日，曹俊通过银行转账退还廖轩押金13000元。一审庭审中，双方一致陈述，双方同意2018年12月26日至廖轩退房之间的房屋租金计为27000元，在押金40000元中抵扣后，曹俊退还廖轩了上述13000元。 2019年3月5日，案外人填写《施工申请表》向成都世纪城物业服务有限公司申请进入案涉租赁房屋进场进行装修。 2019年3月7日，曹俊向成都世纪源通燃气有限责任公司出具《情况说明》：“因成都佰融餐饮管理有限公司拆（疑似笔误，撤）场，未到燃气公司报备，现已转租给暂定为（蚝匠海鲜烧烤，法人：李东屹），后期产生的任何经济纠纷与贵公司无关。” 曹俊提交《世纪城能源使用合同》，载明成都世纪新能源有限公司与李东屹于2019年7月22日订立《世纪城能源使用合同》。曹俊还提交《客户气费缴费明细清单》，反映案涉房屋用气情况，2019年1月气费为1200.85元，3月气费为3.29元，4月气费为1577.84元，5月气费为3576.22元。 廖轩申请证人王某（四川磅礴房地产经纪有限公司员工）出庭作证称，廖轩于2018年10月到四川磅礴房地产经纪有限公司处登记案涉租赁房屋，要求转租该房屋，租金是4万元／月，转让费9万元。曹俊没有向廖轩提供转租的授权。廖轩提供了《出租出售登记表》《看房单登记表》《看房确认单》，拟证明其委托四川磅礴房地产经纪有限公司转让（转租）案涉房屋。 一审庭审中，曹俊陈述，第二项诉讼请求，要求判令廖轩腾退房屋，恢复原状的理由是廖轩一直没有办理天然气销户，案涉房屋的天然气已经被损坏。 一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、曹俊起诉要求法院判令解除《房屋租赁合同》，而廖轩认为《房屋租赁合同》已协商一致解除。二、双方对解除的事由和对方是否存在违约行为及廖轩是否承担相应的违约责任有异议。一审法院根据查明事实，对曹俊的各项诉讼请求分别评判如下： 关于诉讼请求第一项。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”曹俊提交证据材料拟证明其两次向廖轩送达了《解除房屋租赁合同通知书》，该两次通知解除合同行为是自相矛盾的。现曹俊起诉要求判令解除《房屋租赁合同》，与其自行主张的事实也是矛盾的。本案廖轩提交了微信、短信通信记录，证明了廖轩从2018年9月就开始与曹俊协商转让（转租）和终止合同事宜。2019年1月9日，廖轩向曹俊发送短信，主张终止合同，归还铺面。曹俊在2019年1月23日微信通信记录中同意廖轩将钥匙“放到铺面楼下的链家”。双方对解除合同已经达成一致，故本案应当认定双方协商一致解除合同。故对曹俊起诉要求判令解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。 关于诉讼请求第二项。因廖轩已经将钥匙移交给曹俊指定的主体，其他承租人已经使用案涉房屋。故曹俊要求廖轩承担腾退房屋，恢复原状的请求，无事实基础。曹俊称燃气设备损坏，现承租人无法办理燃气手续，但曹俊自行提交了现承租人与燃气供应企业的合同、2019年4月之后的供气费用凭据。故曹俊的该主张缺乏证据证明，一审法院不予支持。 关于诉讼请求第三项。本案双方均主张对方违约，其中曹俊主张廖轩存在延迟支付租金的违约行为，廖轩主张曹俊未同意其转让（转租）的请求，构成违约。一审法院经审查认为，《房屋租赁合同》第八条明确了承租人在不影响出租人租赁收益的情况下转让该租赁用房的权利，且承租人“须同意”。廖轩提供了证人证言和《出租出售登记表》《看房单登记表》《看房确认单》，能够证明廖轩委托中介机构转租案涉租赁用房。但曹俊以廖轩欠付租金为由拒绝提供准许转租的同意或授权。一审法院评判认为，给付租金和同意转租非对待给付关系，曹俊以廖轩延迟履行租金而拒绝履行约定的同意转租的义务，并非合法的先履行抗辩，曹俊拒绝同意转租不符合合同约定，亦构成违约。《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任的约定文意，是指违约方向守约方支付本合同期内的总金额剩余租金作为违约金。曹俊本身具有违约行为，不适用该条约定违约金。因此对曹俊主张的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于诉讼请求第四项。曹俊主张廖轩应当从2018年10月15日计算到下一任租客能够赚钱（2019年4月14日）止期间的房屋占用费。一审法院审查认为，根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定：“在租赁合同期满，乙方缴纳清相关费用并无违约的情况下，甲方全额退还乙方押金。”现曹俊提交的证据证明其在扣除27000元作为剩余租金之后，已经退还了廖轩押金13000元。按照诚实信用、禁止反言的原则，曹俊以其退还廖轩押金的行为已经确认廖轩结清了相关费用，并结合《房屋租赁合同》第三条第二款约定，足以认定曹俊认可廖轩并无其他拖欠占用费的事实。现曹俊事后又主张占用费，属前后矛盾，不予支持。 关于诉讼请求第五项。曹俊主张水电费、空调费、气费、物管费、卫生费，明显缺乏事实和证据作为依据，不予支持。 关于诉讼请求第六项。廖轩已经举证证明其于2019年1月移交案涉房屋之前，在2018年9月已经与曹俊协商转让（转租）案涉房屋，终止合同。曹俊无正当理由拒绝按《房屋租赁合同》第八条约定同意廖轩转租。因此房屋空置期间的损失，与曹俊的违约行为具有相当因果关系。因此曹俊主张案涉房屋3个月空置期损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于诉讼请求第七项。理由如诉讼请求第四项，曹俊以其退还廖轩押金13000元的行为已经确认廖轩结清了相关费用，现要求确认廖轩支付的押金不予退还，前后矛盾，不予支持。 关于诉讼请求第八项。该诉讼请求无约定和法律依据，也未证明曹俊及其他承租人利益遭受损害，不予支持。 关于诉讼请求第九项。曹俊提供了律师费发票，但其并未委托律师代理本案诉讼，故对其律师费请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曹俊的诉讼请求。一审案件受理费22882元、保全费5000元，由曹俊负担。 二审中，曹俊提交以下新证据：1、曹俊草拟的《房屋租赁补充协议》，拟证明廖轩拒绝协商，未签订补充协议，曹俊没有违约行为；2、案涉房屋新承租人的《房屋租赁合同》，拟证明新合同履行期间及原合同的解除时间为2019年3月25日；3、燃气停运申请单、开启投运申请单，拟证明廖轩在腾退房屋后两个月才办理燃气停运；4、四川衡平律师事务所《委托代理合同》、北京安博（成都）律师事务所《委托代理合同》及发票，拟证明曹俊共支付律师费20000元；5、微信、短信聊天记录，拟证明廖轩在违约的情况下单方面宣布中止合同，且拖欠租金未经曹俊同意；6、门牌号变更证明，证明案涉房屋变更为世纪城路984号附1号。 廖轩质证认为：证据1，系曹俊单方签字的未生效合同，且该合同内容不是仅仅只有同意廖轩转让，还附加有原合同未约定的违约责任，故不能证明曹俊未违约，不能达到证明目的；证据2，曹俊与新承租人签订的租赁合同无原件，且一审查明的是案涉房屋在3月5日就有施工记录，与已查明事实不符；证据3，无原件，对真实性不予认可，同时业主自己也可以办理天然气过户手续，不需要配合；证据4，真实性予以认可，但与本案缺乏关联性；证据5，无原件，对真实性不予认可，且部分内容不能达到对方证据目的；对证据6三性予以认可。 廖轩提交了燃气公司公众号截图，该截图显示非居民用户办理过户手续所需资料为信用期单位营业执照、法人身份证、委托手续等，拟证明商业用户在办理燃气过户时不需要原承租人提交资料，只需要新用户提交相关手续即可。 曹俊质证认为，该公众号截图反映的是今年的办事流程，不适用于去年，且双方在微信聊天中对燃气更名和过户进行了反复沟通交流。 本院认证认为，对曹俊提交的：1、曹俊草拟的《房屋租赁补充协议》，因内容中有超过原合同约定事项，加重承租人义务的内容，且廖轩并未签字确认，故不能证明曹俊履行了合同义务，故该证据不予采信；2、案涉房屋新承租人的《房屋租赁合同》，与本案争议事实缺乏关联性，故本院不予采信；3、燃气停运申请单、开启投运申请单，真实性予以确认，关联性和证明力本院将综合认定；4、四川衡平律师事务所《委托代理合同》、北京安博（成都）律师事务所《委托代理合同》及发票，对真实性予以确认，关联性和证明力将综合认定；5、微信、短信聊天记录，虽然曹俊没有提交证据原件，但大部分内容与一审查明内容一致，且廖轩的质证意见对大部分内容实际认可，故本院对该证据真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定；6、门牌号变更证明，三性和证明力予以确认。对廖轩提交的燃气公司公众号截图三性和证明力予以确认，对该证据予以采信。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，曹俊与廖轩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案中案涉房屋已经腾退，双方合同已经实际解除。本案争议焦点为：1、本案是否存在廖轩擅自解约的情形，廖轩是否应就此承担违约责任；2、廖轩是否应承担房屋空置期间的物管费、租金损失；3、曹俊向廖轩主张律师费是否合法有据。 关于廖轩是否系擅自解约。本院认为，廖轩与曹俊在2019年1月15日至23日的聊天记录中，曹俊明确回复了要求廖轩把钥匙方楼下中介处，并且曹俊在廖轩所交的40000元押金中，扣除租金后于2019年3月25日退还了廖轩13000元押金。曹俊的前述行为明确显示了曹俊同意廖轩的解约申请，双方系合意解除合同。二审中，曹俊表示其退还押金系廖轩以拒不办理天然气过户手续而不得已的行为。但根据廖轩提交的燃气公司公众号所显示的办理流程，信用期单位办理过户手续无需原用气单位承认或配合办理，同时虽然廖轩虽在2019年3月25日才向燃气公司提交停运申请书，但2019年3月7日，曹俊即向燃气公司出具情况说明，内容清晰的显示了其将案涉房屋另行出租他人，该情况说明能够表明曹俊在廖轩尚未提交停运申请书时，即已经开始办理过户手续。因此，前述证据能够证明曹俊所有的案涉房屋的新承租方无需廖轩配合，即能够办理天然气过户手续，故曹俊关于其退还押金系被迫的主张不能成立。因曹俊明确其违约金针对的违约责任为廖轩擅自解约，前文已述，曹俊、廖轩系合意解除合同，故本院对曹俊要求廖轩支付违约金的主张不予支持。 因双方系合意解除合同，故曹俊要求廖轩支付离场后的物管费及因空置期所产生的损失，以及律师代理费的主张，均缺乏法律和事实依据，本院亦不予支持。 综上，上诉人曹俊的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6516.45元，由曹俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月二十七日 书记员 王小禹