贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终822号上诉人（本诉被告、反诉原告）：林月珍，女，1967年5月1日出生，汉族，身份证住址浙江省文成县。委托诉讼代理人：杨承治，贵州争荣律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：贵州省凯里市供销商厦，住所地凯里市韶山北路11号。法定代表人：杨君国，该供销商厦经理。委托诉讼代理人：罗应松、袁海娥，贵州贵信律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。上诉人林月珍与被上诉人贵州省凯里市供销商厦房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林月珍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令上诉人与被上诉人继续履行租赁合同，并按发生情势变更后的实际情况，将租金从每年490万元调整为280万元，并以此为基数从2018年8月1日起计算租金；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审归纳和认定事实不够全面和客观。一审法院忽略以下事实：1.出租方招标文件的面积和实际面积差异较大（418.95平方米），这是让承租人产生重大误解的一个重要事实；2.忽视了一审法院委托评估，该大厦的年租赁净收益只有222.29万元的重要事实；3.忽视了该大厦所有商户缴纳的租金总和都达不到300万元的客观事实。二、一审判决认定事实错误。对双方当事人于2017年8月1日达成的《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》理解错误。该备忘录是双方在市场疲软情况下确定执行每年租金300万元，待市场好转后再恢复执行每年490万元的意思表示；如果市场情况未有好转，应继续履行300万元/年的约定，直至合同期满，而并非是只有2017年8月1日至2018年7月31日执行300万元的租金。三、一审法院没有认真剖析导致租赁合同难以履行的原因及责任。（一）导致租赁合同难以履行的主要原因：1.出租方在发布招标方案中公示的面积与实际面积不符，实际面积比公示面积少400多平方米，误导承租人对可期待经济效益产生误判，属于重大误解。2.出租方未能按协议收回租赁门面交由承租方统一经营管理，使承租方不能取得可期待利益，严重亏损。3.国内外经济形势严峻，市场疲软，电商微商兴起冲击实体经济，地下商场、国贸大厦等大型商场投入运营，导致供销大厦及周边门面出租行情下滑，经营困难。导致合同难以履行的主要原因是情势变更，并非出租方与承租方主观原因所致。（二）导致租赁合同难以履行，承租方没有责任。四、上诉人要求继续履行租赁合同，并按情势变更后双方当事人达成谅解的原意并参照该大厦的租金司法评估价格对租赁合同租金进行调整。双方签订租赁合同后，因发生了情势变更，继续履行原合同年租金490万元，显失公平。上诉人请求在双方达成谅解的年租金300万元的基础上，扣除管理费用20万元（装修折旧费及三个管理人员报酬），确定上诉人应缴纳的年租金为280万元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。市供销商厦在二审期间未提交书面答辩意见。市供销商厦向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》和《补充协议》；2.判令林月珍支付市供销商厦其拖欠的房屋租金207万元；3.本案诉讼费用由林月珍承担。一审法院认定事实：凯里市韶山北路11号楼房7层，建筑面积4524.26平方米，于1998年4月14日登记在凯里市农资土产日杂公司名下。1998年8月，经凯里市人民政府批准，凯里市农资土产日杂公司实行分立重组，成立凯里市农业生产资料公司、凯里市土产日杂公司、凯里市供销商厦，同时明确供销商厦的主建筑物及其附属建筑物（案涉楼房）分给市供销商厦。2014年4月，为了盘活供销商厦资产，市供销商厦决定向社会公开招租。招租房屋基本情况为“用于招租的大厦位于韶山北路11号，全框架结构，前楼一至六层和后楼1至4层建筑面积内面积约3800平方米（除大楼两边楼梯通道和后楼四楼顶空地及简易房屋、银行门面）”。2014年4月30日，通过竞标，林月珍取得案涉门面的承租权，双方签订《房屋出租成交确认书》，约定第一年成交价为490万元。2015年8月1日，以市供销商厦为出租方（甲方），以林月珍为承租方（乙方），双方签订《房屋门面租赁合同》，合同主要内容为：1.经公开招租，乙方取得大厦前楼1-6层和后楼1-4层房屋（不含建筑面积内两边楼梯通道和后四楼顶上空地及简易房屋及银行门面、靠大地广场前巷道门面及大楼后面巷道门面）承租权。2.租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3.租赁费按年交纳，第一、二、三年度每年度租金490万元。从第四年度起每年租金在上一年度的基础上递增5%。3.第一年度（2015年8月1日至2016年7月30日）的租金于2015年8月1日前付清，第二年至第十年每年度的租金必须在上一年度的6月30日前交清下一年度租金，先交租金后使用；如不按时交清，则按年租金每日加收1%的滞纳金。如果推迟15日不交清该年度租金，甲方有权无条件解除本合同并收回租赁房屋，不退还履约保证金。4.合同期内，未经甲方同意，乙方不得转租、转让、转借他人，也不准以各种形式转给他人，否则甲方有权解除本合同收回房屋，乙方所交的履约保证金作为违约金归甲方所有而不退回。5.由于本合同项下房屋尚有部分的租赁时间未满，因此本合同签订后，甲方将时间未满的房屋租赁合同全部移交给乙方，甲方配合乙方收取该部分房屋的租金，用于冲抵乙方应付甲方的相应金额租金，不足部分由乙方支付；该部分房屋租赁期满后，甲方配合乙方收回房屋供乙方使用。同日，市供销商厦与林月珍签订《补充协议》，协议内容为：1.甲方在招投标过程中，因凯里市供销社（凯供发〔2013〕39号）下文撤销供销商厦跟李刚签订的合同未能实现，而乙方在中标后也未能按照标书的约定与甲方签订合同。经双方共同协商，双方在不再追究一切违约责任的基础上，就乙方租赁供销商厦大楼一事，按招标文件的规定作出变动。2.租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3.因大楼门面租赁期参差不齐，甲方不能将全部门面交给乙方经营，经2015年7月8日职代会研究同意，甲方给乙方十个月装修期。（装修期分两年分摊完毕，即2015年8月1日至2017年9月30日止）。4.按年交纳租金，先交付租金后使用。即在每年6月30日前交清下租赁年度租金。5.因供销商厦大楼部分门面未到期，甲方不能将全部门面交给乙方经营，故从2015年8月1日至2017年9月30日止，年租金为338万元整。6.从2017年10月1日起按2015年8月1日签订的母本合同执行。后，林月珍按约定履行义务，并对商厦进行装修，安装了电梯。合同履行过程中，由于市场经济疲软，加之商场之间竞争加剧，2017年林月珍多次向市供销商厦提出减少租金的申请。2017年8月1日，市供销商厦作为出租人与承租人林月珍签订《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》，主要内容为：1.凯里市供销商厦把大楼1—6楼采取公开招租竞标方式，林月珍以490万元中标承租。在签订租赁合同时，遇到国内外市场经济疲软，租赁行情停滞，甚至下滑，致使大楼现在尚有三、四两层未有收入，林月珍多次提出减少租金的申请。本着互利互惠、双方共赢，维持企业平稳发展和稳定的利益，经商厦召开职工会议以投票方式确定300万/年为租金额度，以此租金与林月珍友好协商，达成如下谅解，为便于出承租双方共同履行，形成此备忘录。2.在当前市场经济继续疲软的情况下，以2017年8月1日至2018年7月31日为周期，按300万元租金一次性交纳，先交后用。3.在以上周期内或周期后遇市场行情好转，承租方有盈利的情况下，逐年补交，周期内所欠合同行情租金尾数款、具体数额，出承双方协调确定。4.在以上周期内或合同约定期内仍不遇行情好转，出租方不再追缴承租方在谅解周期内所欠的合同约定租金尾数款。后，林月珍分六次于2018年4月27日前向市供销商厦交纳租金319万元；2018年8月1日至2019年7月31日期间林月珍交纳租金201万元；2019年8月1日至2019年10月21日林月珍交纳租金32万元。另查明，截止2019年10月28日，案涉大厦二楼后楼仍未实际出租。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿原则。林月珍通过竞标取得案涉大厦的承租权，并与市供销商厦通过协商后签订《房屋门面租赁合同》和《补充协议》，至庭审辩论结束，林月珍未提交证据，证明《房屋门面租赁合同》和《补充协议》违反了法律的相关规定，因此，《房屋门面租赁合同》和《补充协议》合法有效，予以确认。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如台风、洪水、地震等。《房屋门面租赁合同》和《补充协议》履行过程中，凯里市大十字地下商场投入营运，加之电商、微商兴起，冲击实体经济，门面租赁市场疲软，直接影响了林月珍的预期收益，这系市场经济规律调节过程中产生的，非不可抗力导致，故林月珍诉请调整租金的请求不予支持。同时，黔惠仕（2019）估字第07025号《房地产估价报告》并未说明相同地段房屋租金的情况，对其得出的案涉大厦年租金222.9万元的数据难以具有说服力，故不予采信。按照《房屋门面租赁合同》和《补充协议》的约定，2018年8月1日至2019年7月31日的期间的年租金为490万元，减去林月珍已交纳的252万元，现尚欠238万元。2017年8月1日至2018年7月31日的租金市供销商厦与林月珍已进行了约定，从目前本地现状来看，经济并未转暖，因此，按照《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》的约定，期间的年租金暂按300万元收取并无不当。鉴于林月珍承租案涉大厦后，投入了一定的资金对大厦进行修缮和安装电梯等，如解除合同，可能对双方会造成更大的损失，故市供销商厦诉请解除与林月珍的合同的诉请理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告林月珍于本判决生效之日起15日内支付本诉原告贵州省凯里市供销商厦2018年8月1日至2019年7月301日期间租金欠交部分238万元。2019年8月1日后的租金按约定履行。二、继续履行贵州省凯里市供销商厦与林月珍于2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》和《补充协议》。三、驳回本诉原告贵州省凯里市供销商厦的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告林月珍的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取11680元，由本诉原告贵州省凯里市供销商厦负担180元，由本诉被告林月珍负担11500元；反诉案件受理费减半收取2825元，由反诉原告林月珍负担2645元，由反诉被告贵州省凯里市供销商厦负担180元。二审期间，当事人未提交新的证据材料。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，综合本案诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点是：1.《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》是否可以视为双方对2017年8月1日之后的年租金进行了约定变更？2.本案是否可适用情势变更原则对租金进行调整？1.《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》是否可以视为双方对2017年8月1日之后的年租金进行了约定变更的问题。本案中，林月珍与市供销大厦在2017年8月1日达成《备忘录》，主要内容为：1.在当前市场经济继续疲软的情况下，以2017年8月1日至2018年7月31日为周期，按300万元租金一次性交纳，先交后用。2.在以上周期内或周期后遇市场行情好转，承租方有盈利的情况下，逐年补交，周期内所欠合同行情租金尾数款、具体数额，出承双方协调确定。3.在以上周期内或合同约定期内仍不遇行情好转，出租方不再追缴承租方在谅解周期内所欠的合同约定租金尾数款。双方在一审中对该《备忘录》的内容约定存在争议，林月珍认为该《备忘录》应视为双方对2017年8月1日之后的租金进行了约定变更，由490万元/年变更为300万/年，而市供销大厦则认为双方仅是对2017年8月1日至2018年7月31日这一个周期内的租金暂时变更为300万元，同时并未放弃在市场行情好转的情况下对剩余租金的追缴权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，对合同约定不明而当事人有争议的合同条款，可以根据订立合同的目的等多种解释方法，综合探究当事人的缔约真意。《备忘录》系在租赁行情停滞、林月珍多次提出减少租金的申请的情况下双方签订的，目的是为了回应林月珍的减免租金的请求，且明确约定了2017年8月1日至2018年7月31日为周期，该周期内租金为300万元。市场经济瞬息万变，作为房屋租赁合同的出租方，市供销大厦不可能根据林月珍的申请一次性的作出决策，对以后几年的租金都予以减收，这是不符合市场经济模式的。一审法院根据《备忘录》的约定，将此周期内的租金暂按300万元进行收取计算，对其后的租金继续按原合同约定的490万元进行计算并无不当。林月珍上诉主张《备忘录》应视为双方对2017年8月1日之后的租金进行约定变更，没有事实依据，本院不予支持。2.关于本案是否可以适用情势变更原则对租金进行调整的问题。林月珍通过竞标取得案涉大厦的承租权，并与市供销商厦通过协商后签订《房屋门面租赁合同》和《补充协议》，意思表示真实，内容合法，属有效合同。现林月珍依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，请求将年租金由490万元/年调整为280万元/年。《房屋门面租赁合同》和《补充协议》中约定了房屋租金从第四年度起每年租金在上一年度的基础上递增5%，从该条约定可见，双方在签订合同时，双方对市场变化等风险进行了预见和约定，但是实际情况却是在实际履行过程中，由于凯里市大十字地下商场、国贸大厦等大型商场投入营运，加之电商、微商兴起，冲击实体经济，导致案涉商场附近地段租金下降，存在按合同履行对林月珍不利的情况。但就目前而言，租赁市场虽有变动，租金虽有下降，但出承租双方的利益并未失衡。商业活动存在经营风险，房屋租金有涨有落，这是属于市场经济下的正常商业风险。且在合同的履行过程中并没有出现导致合同签订的基础不复存在或突变的情况，林月珍也并未举示证据证明租金降低的原因属于其他如国家重大政策巨变等构成情势变更。故上诉人林月珍请求减少租金的诉请，不符合诚实信用、公平及情势变更原则，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23360元，由林月珍负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年五月二十八日书记员  刘智慧