安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终743号上诉人（原审原告）：吴其彬，男，汉族，1972年2月4日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：吴娣，安徽芝田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美奥，安徽芝田律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：六安金利置业集团有限公司，住所地安徽省六安市金安经济开发区皖西大道和平路口，统一社会信用代码91341500662916413N。法定代表人:谢丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。上诉人吴其彬因与上诉人六安金利置业集团有限公司（以下简称金利置业公司）房屋买卖合同纠纷一案不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴其彬及其委托诉讼代理人吴娣、张美奥，上诉人金利置业公司委托诉讼代理人黄方军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴其彬上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项改判金利置业公司支付利息（前期利息从2018年10月10日起至2019年8月15日止，以200万元为基数，按年利率6%计算为10万元，后期利息以50万元为基数，从2019年8月15日起，按年利率6%计算至50万元付清之日止）；2、一、二审诉讼费用都由金利置业公司承担。事实与理由：双方于2018年10月10日签订了《金利国际城幼儿园定购协议书》吴其彬当日交付定金50万元，2018年10月15日，吴其彬按照该协议书的约定到金利置业公司交付了部分购房款150万元，并要求与金利置业公司签订幼儿园买卖合同，但金利置业公司要求吴其彬在其单方提供的合同上签字，合同内容对吴其彬应当承担的最主要义务（交房时间、办理产证时间）等都没有约定，与签订《金利国际城幼儿园订购协议书》之前承诺的合同内容不一致，双方对合同的条款协商未果。其后双方在商谈合同内容时，金利置业公司的销售经理何健一直未对具体的交房时间予以明确，并且在2019年2月2日与吴其彬的通话中明确告知，目前无法签订房屋买卖合同。在整个合同协商过程中，是金利置业公司无法确定交房日期，也不能确保案涉房屋产权证能办到吴其彬的名下，导致双方签订合同未果。吴其彬在缔约过程中不存在过失，金利置业公司应当承担占用购房款及定金期间的利息损失，综上所述，一审法院认定事实部分存在错误，请求二审法院依法改判。金利置业公司辩称，根据2019年8月8日双方签订的备忘录，由于市场原因吴其彬决定不买涉案房屋，双方最终未签订书面商品房买卖合同的原因在于吴其彬，其应当承担相应的违约责任。故金利置业不应承担利息损失。请求驳回吴其彬的上诉请求。金利置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴其彬的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由吴其彬承担。事实与理由：一、一审法院判决金利置业公司返还吴其彬定金50万元没有事实依据。根据双方2018年10月10日签订的《幼儿园订购协议书》第五条的约定，只要吴其彬超过订购期（2018年10月25日）未缴纳首付款或者拒绝与金利置业公司签订《幼儿园房买卖合同》，就构成违约。只要吴其彬违反上述约定，所支付的定金就不予退还。上述约定，完全符合法律规定的定金罚则，即《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定。二、本案拒绝签订主合同《幼儿园房买卖合同》的责任完全在吴其彬，而非金利置业公司，一审法院适用法律错误。双方在2019年8月8日共同签署确认的《备忘录》中，明确注明没有签订《幼儿园房买卖合同》的真正原因是“由于市场原因，乙方决定不买了”，而不是吴其彬在诉状上陈述的所谓要求“原告在其提供的单方意思表示不公平合同书上签字”等理由。被上诉人也明知没有签订《幼儿园房买卖合同》的责任不在金利置业公司。这从吴其彬诉请返还的仅仅是50万元及其利息可以看出：如果是金利置业公司违约，根据定金罚则，应该是双倍返还定金即返还100万元，吴其彬的主张即可证明其对自身违约是肯定的。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由明显与事实不符，属于适用法律错误。三、吴其彬违背诚实信用原则，导致《幼儿园房买卖合同》未最终签订和履行。2019年8月8日金利置业公司虽然在签署确认的《备忘录》中同意并实际退给吴其彬150万元购房预付款，但是在幼儿园方面的合同签订过程中，吴其彬存在重大过错，电话录音材料恰恰证实了是吴其彬要求变更原规划设计，导致交房时间有所变动的，金利置业公司至今仍保留房屋未予出售，吴其彬的违约行为致使金利置业公司房屋销售被拖了一年多时间，严重损害了金利置业公司的合法权益，一审法院支持吴其彬的请求，显然是保护了违约方，损害了守约方同时损害了诚实信用这一基本原则，应当予以纠正。综上所述，一审法院在吴其彬拒绝签订《幼儿园房买卖合同》的情况下，支持其返还定金的主张，认定事实和适用法律具有错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回吴其彬的诉讼请求。吴其彬辩称，1、金利置业公司称是吴其彬拒绝签订合同没有事实依据。金利置业公司提供的单方意思表示的不公平合同书的内容与签订《〈金利国际城〉幼儿园定购协议书》之前承诺完全不一致，连交房及办理产权证时间等金利置业公司应当承担的最主要义务都没有确定，也不能确保涉案房屋产权证能办到吴其彬名下。金利置业公司也不提供《商品房预售许可证明》、产权证等相关材料，其后吴其彬反复与金利置业公司联系签订合同事宜。2019年2月2日，金利置业公司告知吴其彬不能签订合同了，最终因金利置业公司的原因未能签订房屋买卖合同。2、吴其彬起诉时主张双倍返还定金，还是主张利息，是当事人的权利，一方面吴其彬只想要回成本，不想因此获利，没有主张双倍返还定金，并不能因此推断吴其彬违约。3、2018年10月15日吴其彬到金利置业公司处签合同时，金利置业公司提供了单方意思表示，没有约定交房时间等主要条款的合同，金利置业公司至始至终就没有确定交房日期，并非吴其彬所说的交房时间有所变动。4、2019年2月2日金利置业公司销售部经理何健电话告知吴其彬不能签订房屋买卖合同后，吴其彬多次要求退款，金利置业公司说退款可以，不愿双倍退还定金，所以就在备忘录上写了是市场原因导致没有订立房屋买卖合同，吴其彬为了尽快拿到退款，便在备忘录上签字的，从吴其彬提供的证据可以证明不能订立房屋买卖合同的真正原因是金利置业公司的行为导致的。综上所述，金利置业公司上诉请求没有事实和法律依据，请求二审依法予以驳回。吴其彬向一审法院起诉请求:1、判决被告返还定金50万元及利息(前期利息从2018年10月10日起至2019年8月15日止,以200万元为基数,按年利率6%计算为10万元,后期利息以50万元为基数,按年利率6%计算至50万元付清之日止);2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下:原、被告于2018年10月10日签订了《金利国际城幼儿园定购协议书》,原告当日交付定金50万元。2018年10月15日，原告按照该协议书的约定到被告处交付了部分购房款150万元,并要求与被告签订幼儿园买卖合同,但被告要求原告在其单方提供的合同上签字,原告认为其先后两次提供的合同内容与签订《金利国际城幼儿园定购协议书》之前被告承诺不一致,合同内容对被告应当承担的最主要义务都没有约定，故双方对合同的条款协商未果。后于2018年12月20日至2019年2月2日期间，原告曾多次与被告的销售部经理何健电话联系合同条款及签订事宜最终因政策变化等相关原因致合同未能签订。经查，在原、被告于2018年10月10日签订了《金利国际城幼儿园定购协议书》时，被告并未向原告提供《商品房买卖合同示范文本》或合同。后在商谈签订合同时，被告单方提供的合同条款中并无确定的交房时间，原告因需办理幼儿园相关证件需要在电话协商签订合同事宜时特别提到了交房时间问题，但被告的销售经理并未对具体交房时间予以明确。2019年5月23日，被告才为案涉幼儿园办理了房产证，同年6月20日，其向原告发出了支付购房款的通知函，同年8月8日，原、被告双方实际上自行解除了《金利国际城幼儿园定购协议书》并签订了《备忘录》一份,该备忘录记载“甲方：六安金利置业集团有限公司，乙方吴其彬，乙方于2018年10月10日自愿定购甲方开发的金利国际城项目幼儿园，并向甲方支付了购房款共计200万元（其中含购房定金50万元），现由于市场原因乙方决定不买了，甲方同意退还乙方购房款150万元，剩余50万元购房定金不予退还，如乙方认为甲方不予退还购房定金不合理，可以向项目所在地人民法院起诉。在本备忘录尾部甲方盖章，乙方签字”。现原告以被告不提供《商品房预售许可证明》等相关材料,也不能确保涉案房屋产权证能办到原告名下,导致双方签订合同未果。此后原告多次找到被告理论,被告仅返还购房款150万元,至今不退还50万元定金等为由向法院提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《金利国际城幼儿园定购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定合法有效，双方应按照约定全面适当地履行义务。但商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不应适用。结合本案的情况来看，原告购房显系为了经营，其所购房屋何时交付、办证将直接决定其何时才能经营，在被告提供的合同中对交房办证时间均无具体明确约定，且在2019年2月2日原告最后一次联系被告时其被告知合同签不了，而此时距原告交付定金已过近4个月时间，被告直至2019年5月23日才将案涉幼儿园的房产证办下，后双方签订了备忘录被告退还了原告部分购房款，故本案系因双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，从签订合同的协商过程来看不能认定原告存在违约行为，亦非原告拒绝签订合同，案涉认购书中的定金条款就不应适用，故对原告要求被告返还定金500000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付利息的请求，因原告在缔约过程中存在过失，故对其该部分请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告六安金利置业集团有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告吴其彬定金500000元；二、驳回原告吴其彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10000元，减半收取5000元，由被告六安金利置业集团有限公司负担4000元，由原告吴其彬负担1000元。二审双方未提交新证据。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：吴其彬要求金利公司返还50万元，并承担相应利息，有无事实及法律依据。首先，关于案涉《〈金利国际城〉幼儿园定购协议书》的性质。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人签订的《〈金利国际城〉幼儿园定购协议书》尽管约定了房屋的位置、暂定面积及价款、付款方式及时间，但对房屋交付标准及期限、办理产权登记等主要内容没有约定，不能认定为具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故案涉《〈金利国际城〉幼儿园定购协议书》应为商品房预约合同。其次，房屋买卖是平等主体之间的民事行为，双方对于权利和义务的承担应当按照对等原则。然而，《金利国际城幼儿园定购协议书》未对房屋交付标准及期限、办理产权登记等主要内容进行约定。两个版本的《商品房（配套幼儿园）买卖合同》虽然确定初步交房时间为2019年1月30日，但又同时注明“以最终交付时间为准”，应视为交房时间约定不明；虽然确定出卖方具有为买受人办理产权登记备案的义务及办理期限，但未明确出卖方逾期办证的违约责任，合同仅规定了买受人逾期支付购房款的违约责任，对出卖方逾期交房、逾期办证的违约责任却未涉及。综上，由于金利置业公司提供的定购协议、买卖合同中条款的权利义务约定不对等，故双方未能签订《幼儿园房买卖合同》的责任不应全部归责于吴其彬一方。同时，根据《金利国际城幼儿园定购协议书》第四条约定，定购期自2018年10月10日至2018年10月25日止。再根据该协议第五条：“乙方于定购期内未按规定缴纳首付款或拒绝签订《幼儿园房买卖合同》的，视为乙方违约。甲方有权将本定购协议书中乙方定购的房屋另行出售给第三方，乙方所享受购房优惠全部取消，乙方所付定金不予退还”的约定，结合吴其彬在定购期内缴纳了首付款的事实以及双方通话录音内容，本院认为根据现有证据不能证明吴其彬在定购期内拒绝签订《幼儿园房买卖合同》，故金利置业公司要求按照上述定购协议第五条约定不向吴其彬退还50万元定金的上诉请求不能成立。最后，关于吴其彬主张的对应款项的利息。《幼儿园房买卖合同》未签订，双方均负有责任，故一审法院以吴其彬在缔约过程中存在过失为由，未支持其利息诉求的处理并无不当,二审予以维持。综上所述，吴其彬、金利置业公司上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由吴其彬负担5000元，六安金利置业集团有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇二〇年五月十三日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。