辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2694号上诉人（原审被告）：滕滕，女，1996年8月26日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：滕树龙（滕滕父亲），男，1969年10月27日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。统一社会信用代码：9121020467405884XG。法定代表人：王勤忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。上诉人滕滕因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕滕上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回华案物业的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决错误地以《物业服务项目备案登记表》推理出华安物业与大连泉城置业有限公司（以下简称泉城置业）签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同是华安物业伪造的。华安物业既没有和建设单位签订合法的物业服务合同，也没有和业主签订物业服务合同，华安物业非法进入半岛印象小区。一审法院以《前期物业服务合同》为依据，违法、错误地判定华安物业收取物业费合法。本案已超过诉讼时效。华安物业辩称，不同意滕滕的上诉请求。一审时滕滕并未提出时效抗辩。华安物业向一审法院起诉请求：1.滕滕给付所欠物业费9,170元、违约金2,751元，合计11,921元；2.诉讼费由滕滕承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，泉城置业与华安物业签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对半岛印象项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。其中，第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第七条约定：本物业管理区域物业服务费，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，下述“平方米”均指建筑面积，具体标准如下：住宅1.7元/月/平方米（建筑面积）。乙方（大连华安物业管理有限公司）按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。乙方（华安物业）物业服务费用为包干制，盈余或亏损由乙方（华安物业）享有或承担，甲方（泉城置业）不承担付款义务。前述费用为乙方（泉城置业）前期委托管理暂定费用，业主委员会成立后，物业管理费用将由业主大会及其选聘的物业管理公司商定。第四十五条约定：合同签字盖章后本合同生效。上述合同附件二为《物业服务移交协议书》，该协议书由半岛集团（甲方）、大连半岛物业管理有限公司（乙方）、华安物业（丙方）签订，该协议约定“鉴于：1.2016年5月1日，甲、乙双方签订了《半岛印象前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的半岛印象项目提供前期物业服务。2.现乙方提出退出该项目前期物业管理，乙方退出该项目物业服务后，由甲方委托丙方继续提供该项目前期物业服务并签订《半岛印象》前期物业服务合同”。该协议第一条约定“交接：1.本协议签订前，乙方已将该物业移交给丙方，丙方对此无异议。乙方于2016年4月30日起退出该项目，丙方应在此时按新物业合同为该项目提供物业服务”。第三条约定“物业服务费及相关账册的移交：……2.2016年5月1日后业主欠付物业服务费、停车服务费的情况详见附件四，包括业主欠费的名称、具体期限、数额、欠费的原因、催缴的记录和催缴证据。前述业主欠付费用于本协议签订之日起由乙方将该债权转让给丙方，并由丙方自行负责追偿”。第七条约定“其他事项：2.乙方、丙方确认：乙方应在退出该物业项目前就乙方退出该项目一事向全体业主公告，乙方在退出该项目物业服务后，如发现乙方提供物业服务期间所产生的尚未解决完毕的相关问题及纠纷的，由丙方负责继续解决”。2016年6月14日，华安物业对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。经审核，大连市旅顺口区房产局同意其备案申请。该备案登记表记载：物业费标准为1.7元/平方米。滕腾在接受案涉房屋时签订《业主临时管理规约》，其中第二十四条约定“业主或物业使用人应按照下列标准向物业服务企业及时交纳物业费用：1.多层住宅物业服务费1.7元/建筑平方米/月”；第二十七条约定“物业费交纳时间一个季度为一个支付期间，业主或物业使用人应当于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一支付期间的物业服务费。（为了方便业主，业主也可以选择提前年交或半年交）”。滕滕案涉住宅位于半岛印象小区内，建筑面积84.2平方米，收费标准为1.7元/建筑平方米/月，滕滕接收房屋的时间为2014年末，交房后滕滕至今未交纳物业费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。滕滕在实际接受华安物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对华安物业关于要求滕滕补交物业费的诉讼请求中的合理部分，予以支持。滕滕以其并非合同当事人为由，拒绝支付物业费的答辩意见，不予采纳。关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。华安物业向法庭提交的与案涉小区开发建设单位大连泉城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中加盖的大连泉城置业有限公司的合同专用章，虽然与滕滕持有的其他资料上的该公司合同专用章不一致，但该合同已经于2016年6月14日在大连市旅顺口区房产局进行了备案，在备案手续中，大连泉城置业有限公司加盖的为公司公章。案涉《前期物业服务合同》与行政机关保存的《备案表》互相印证，可以认定案涉《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。滕滕认为，在该合同签署的过程中，合同当事人违反了应公开招标的相关管理性强制性规定，但并不能据此认定该合同无效，且华安物业已经依该合同为案涉小区提供了多年物业服务，故对滕滕关于案涉《前期物业服务合同》自始无效的答辩意见，不予采纳。关于华安物业是否存在非法进入案涉小区的问题。案涉房屋所在的小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。泉城置业作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受泉城置业的委托，为案涉小区提供物业服务，并与原物业服务企业即大连半岛物业管理有限公司签订《物业服务移交协议书》后，进入案涉小区提供物业服务，且收费标准并不高于案涉小区业主同大连半岛物业管理有限公司约定的物业费收费标准，故该更换前期物业服务企业的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。滕滕关于华安物业非法进入案涉小区，强行收费的答辩意见，不予采纳。关于华安物业主张的2016年5月1日之前的物业费。案涉《前期物业服务合同》签订并生效的时间为2016年5月1日，在该合同生效后，华安物业才可依据该合同及《业主临时管理公约》的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费及其他费用。华安物业并未向法庭提交其在2016年5月1日之前已经实际进入案涉小区提供物业服务或其他能够证实其享有收取2016年5月1日之前物业服务费合法权利的证据，故仅支持其主张的2016年5月1日之后的物业服务费。自2016年5月1日至2019年9月30日，共计41个月，物业费合计5,868.74元（1.7元/建筑平方米/月×84.2平方米×41个月=5,868.74元）。滕滕辩称自己不交纳物业服务费的理由是案涉小区绿化管理缺失、公共区域整修不到位等情况。首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故滕滕以上述答辩意见作为其不交纳、少交纳物业费的理由，不予采纳。关于滕滕提出的案涉房屋存在质量问题、物业公司导致案涉房屋变成危楼，要求华安物业赔偿损失的答辩意见和诉求，因滕滕的答辩意见并未提供证据予以证明，且上述诉求与本案也不属于同一法律关系，华安物业可以与责任者另行解决。关于违约金问题，虽然案涉《前期物业服务合同》《业主临时管理公约》中对违约金做出了明确的约定，但从滕滕提供的案涉小区公共区域的照片来看，华安物业提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对华安物业要求滕滕支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、滕滕于本判决生效之日起十日内支付大连华安物业管理有限公司欠交的2016年5月1日起至2019年9月30日止的物业费5,868.74元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取49元，由滕滕负担。二审中，上诉人滕滕提交了车位费专用收款收据、地下车位使用权转让协议、地下停车场车位管理服务协议，泉城置业合同印章照片、小区照片，拟证明华安物业非法入驻且提供的物业服务存在瑕疵。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人华安物业对专用收款收据和转让协议的真实性予以认可，但对关联性不予认可；对其他证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与案涉小区建设单位泉城置业签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。上诉人虽然对该份合同的真实性提出异议，但既未提供任何有效证据证实其主张，亦未提供相反证据推翻该份合同已在大连市旅顺口区房产局审核通过并备案的事实，故上诉人的此节主张于法无据，本院不予支持。上诉人在二审中提供的专用收款收据及车位转让协议系与案涉小区建设单位泉城置业相关，与案涉物业服务关系无关，故本院不予采信；上诉人提供的车位管理服务协议没有任何物业服务企业或建设单位的印章，本院亦不予采信。上诉人在讼争期间接受了被上诉人提供的物业服务，以物业服务存在瑕疵为由拒绝履行支付物业费的合同义务，与法律规定和合同约定不符，本院亦不予支持。上诉人在一、二审中提供了小区照片以证明被上诉人未履行物业服务职责，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定向被上诉人主张权利，而不能采取拒缴物业费的方式表达不满情绪。关于上诉人二审中主张本案已超过诉讼时效一节，因上诉人在一审中并未就此提出抗辩，故对其该项主张本院不予支持。经本院审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费数额正确，本院予以确认。综上所述，滕滕上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人滕滕负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年五月十五日书记员 牛超群