湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1305号 原告：长沙市城北投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区幸福桥145号第1栋。 法定代表人：王晓阳。 委托诉讼代理人：张举，公司员工。 委托诉讼代理人：刘娅，公司员工。 被告：孙刚，男。 原告长沙市城北投资有限公司（以下简称：城北投资公司）诉被告孙刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城北投资公司的委托诉讼代理人张举、刘娅，被告孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城北投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年8月23日签订的《荷叶小区门面租赁合同》，被告立即腾空并返还其租赁的荷韵园小区6号栋110号门面；2、被告支付拖欠的租金39,216元；3、被告已交纳的5,853元租赁保证金不予退还；4、被告支付违约金4,098元及延期付款违约金44,489元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月23日签订《荷叶小区门面租赁合同》，约定由被告租赁原告位于开福区鹅羊山路10号荷叶（荷韵园）小区xx号栋xxxx号门面，用于经营肉类熟食项目；租赁期限为五年，自2017年9月1日至2022年11月30日，免租期3个月（自2017年9月1日至2017年11月30日止）；合同约定该门面第一、二年的月租金为1,951元，年租金为23,412元，第三年月租金为2,049元，年租金为24,588元，第四年月租金为2,151元，年租金为25,812元，第五年月租金为2,259元，年租金为27,108元；首付租金按半年交纳，以后的租金在每个半年度的第一个月的10日前支付，逾期支付的，每日按逾期金额的千分之三支付延期付款违约金。同时合同第九条第3款还约定，被告拖欠租金或物业管理费等各项费用达到一个月的，被告交纳的租赁保证金不再退还，还需支付2个月租金金额的违约金。合同签订后，原告依约交付了租赁门面，但被告在支付了首期租金后，再未向原告支付过任何租金，截止至2020年1月31日，被告共欠缴租金39,216元。经原告多次催收，被告仍拒不支付。原告认为，被告的行为已严重违反了双方的约定，构成了根本违约，为维护原告自身的合法权益，原告依据合同法及民事诉讼法等有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。 被告孙刚辩称：1、被告于2017年9月1日签订租赁合同，但装修是在2018年12月1日，中间空置了一年多时间，在此期间被告向原告反映过解除合同，因为门面没有装修，被告没有生意，周围的租户都关门，被告2019年6月期间停业，实际开业也就五六个月左右；2、原告承诺过在小区不允许开同性质门面（合同第九条第三款第1项有约定），但实际上在小区内也开过，应该视为违约；3、原告在欠缴租金期间从未对租户进行催收，物业费也没有人进行催缴，既然费用没有缴纳合同就应当解除，为何原告在2020年才起诉，根据合同第10条约定由政府行为的可以免责，2017年8月8日第一次分房，2018年10月第二次分房，小区入住率不高；4、解除合同没有意见，但是要达到被告的要求，保证金冲抵租金，未营业期间（2017-2018）租金被告无须支付，应该予以免除，被告没有单方面违约，不应计算违约金，租金按被告实际使用期间按时缴纳。 经审理，本院认定事实如下： 一、2017年8月23日，原告城北投资公司（出租方、甲方）与被告孙刚（承租方、乙方）签订《荷叶小区门面租赁合同》，该租赁合同主要约定：一、租赁财产的基本情况及用途：乙方租赁的资产位于长沙市开福区鹅羊山路10号荷叶（荷韵园）小区xx号栋xxxx号门面；乙方租赁该门面用于经营肉类熟食；合同还约定：“第二条：租赁期限及免租期1、乙方租赁门面的期限为五年，自2017年9月1日至2022年11月30日止。2、甲方给予乙方3个月（即2017年9月1日至2017年11月30日止）的免租期用于乙方装修，免租期内不计租金，但其间发生的水电费等由乙方承担。……第三条：租金及支付方式1、租金、物业费及其他费用均按租赁门面的建筑面积进行计算。该门面第一、二年的租金标准为45元/㎡/月，月租金为1,951元，年租金为23,412元；第三年在一、二年基础上递增5%，月租金为2,049元，年租金为24,588元；第四年在第三年基础上递增5%，月租金为2,151元，年租金为25,812元；第五年租金在第四年租金的基础上递增5%，月租金为2,259元，年租金为27,108元，租金不含物业费。2、首付租金按半年交纳，乙方应在签订本租赁合同之日起10日内向甲方支付6个月租金，计人民币11,706元；以后的租金乙方应在每个半年度的第一个月的10日前以银行转账方式将本半年度应付租金转至甲方指定账户；也可在该日期前以现金方式直接到开福区财政非税窗口交付。预期支付的，乙方每日按逾期金额的千分之三向甲方支付延期付款的违约金。3、甲方指定收租金之银行账户为：户名：长沙市开福区财政局非税收入汇缴结算户账号：80081110007802091012开户行：长沙农商银行开福风亭支行4、该门面的物业费由乙方向荷叶小区物业管理处自行交付，具体按乙方与荷叶小区物业管理处签订的物业管理协议的规定执行，乙方逾期未支付物业管理费的，视同乙方违约。第四条：租金及保证金1、乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付三个月的租金为租赁保证金，租赁保证金为5,853元。……第五条：租赁资产的交付甲方应于2017年9月1日将该门面交付给乙方使用。甲方如迟于上述时间交付的，本租赁合同的租赁期限相应延长，顺延期间，以甲方实际迟延交付时间为准。……第九条：违约责任1、本租赁后天一经双方签字盖章即对双方具有法律约束力，双方均应严格按照本合同的约定履行各自的义务。任何一方违反本合同的约定，除按合同约定向对方承担违约责任外，还应赔偿对方造成的其他损害。……3、本租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为一方严重违约，甲方有权立即解除本租赁合同，乙方已缴纳的租赁保证金不再退还，并且还需向甲方支付2个月租金金额的违约金。1）拖欠甲方租金或物业管理费等各项费用达到1个月的；……甲方依据本条款约定单方解除本租赁合同的，应当书面通知乙方，乙方须在接到甲方解除通知后15天内办理该门面，并按本租赁后天相关条款的有关约定处理”……。 合同签订后，被告孙刚向原告缴纳了首期半年租金11,706元，之后再未缴纳租金。 2018年12月1日，被告与案外人长沙市北鑫物业管理有限公司就租赁门面签订物业管理服务协议。 根据原告提交的水电费情况表，该门面自2018年11月至2019年6月产生水电费，2019年7月之后再未产生任何水电费用。2019年12月24日，原告工作人员向被告发送短信，催收被告欠缴的租金。 因被告孙刚未能按租赁合同的约定交纳门面租赁，经原告城北投资公司催要未果，原告遂诉来本院，提出前列诉求。 二、在本院组织双方调解的过程中，原、被告双方一致认可，被告并未缴纳保证金，故原告申请对不予退还保证金的诉讼请求予以撤回，本院亦口头裁定予以准许。 三、在庭审过程中，原告城北投资公司向本院提交的证据是，1、荷叶小区门面租赁合同；2、产权证；3、催收短信、电话录音。被告孙刚对上述证据的质证意见是，1、对证据合同和产权证无异议；2、证据3录音、短信真实性无异议，催收短信没收到，因此期间其他原因羁押在监狱。 庭审后，被告孙刚向本院补充提交的证据是，证据1，录音以及文字说明，2、照片；3、缴纳电费的表格；4、荷韵园商业物业管理服务协议；5、情况汇报。原告城北投资公司的质证意见是，1，对证据1有异议，公司负责人正处于与另案被告刘爽以及孙刚协商过程中，不是最终的协商方案；2，证据2的三性均有异议，照片没有显示时间和地点，无法证明其真实性，从所签订的租赁合同中也无法反映出原告方有向被告承诺不得有同类门面经营的情形；3，证据3无异议；4，证据4的三性均有异议，该证据缺页，也无骑缝章；5，证据5的真实性无异议，但是该文件是公司内部文件，该材料还在请示汇报阶段，公司未对租赁户做任何承诺。 以上事实有荷叶小区门面租赁合同、产权证、催收短信、电话录音、交租金发票、装修协议、缴纳电费的表格、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：一、合同效力问题。依法成立的合同应当恪守履行。原被告于2017年8月23日签订的《荷叶小区门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按合同的约定恪守履行各自的合同义务。 二、本案的违约责任问题。根据双方签订的门面租赁合同中对于租金交付的约定是规定在合同第三条第2款即“首付租金按半年交纳，乙方应在签订本租赁合同之日起10日内向甲方支付6个月的租金，计11,706元；以后的租金乙方应在每半年度的第一个月的10日前以银行转账方式将本半年度应付租金转至甲方指定的账户，也可以在该日期前以现金方式直接开福财政非税窗口交付…逾期支付的，乙方每日按逾期金额的千分之三向甲方支付延期付款的违约金”。被告孙刚在签订合同后交纳了首次租金11,706元，之后就未交纳过租金，原告城北投资公司向被告孙刚交付了租赁的门面，完成了合同义务，被告孙刚应当履行及时、足额交纳租金的义务，被告孙刚在交纳了首次租金即2017年12月-2018年5月的租金后，其应在2018年6月10日前交付第二次的租金，但被告孙刚未能交纳，故被告孙刚违约在先。 三、违约的法律后果以及原告诉求的分析。被告孙刚在答辩时同意解除双方签订的租赁合同，故租赁合同应予解除；被告在庭审中对未能及时交纳租金提出了两点辩解意见，一是原告城北投资公司曾口头承诺要保证在门面附近没有类似门面，提交了照片作为证据；二是原告城北投资公司曾口头承诺关门之后的租金不再计算。被告孙刚只经营了2018月12月-2019年7月。对此，本院认为，一是对于被告孙刚陈述原告城北投资公司是否口头保证附近没有类似门面的观点，原告城北投资公司未予认可，且被告孙刚也没有提交直接证据，也没有书面约定，故被告孙刚的该辩解意见，本院不予采信；二是对于被告孙刚陈述的原告城北投资公司曾口头承诺关门之后的租金不再计算的观点，该观点出现在被告孙刚以及其他案件的被告郭志兵、刘爽与原告城北投资公司协商过程中，且孙刚在案件中提交了协商过程的部分录音记录。原告城北投资公司对录音记录的质证意见是，公司负责人正处于与被告孙刚以及刘爽协商过程中，不是最终的协商方案。对于被告孙刚的该辩解意见，本院认为，该观点有录音记录，原告城北投资公司为了达成调解或者和解为目的作出了妥协让步，但是该陈述应构成诉讼上的当事人自认，该自认有三个方面，一是不再要求租赁户交纳关门之后的租金，一是已经交纳的保证金可以退，一是给予3个月的装修期和3个月的免租期。故本院认为，被告孙刚可以不用交纳关门之后的租金，但是之前的租金被告孙刚应当交纳。被告孙刚应缴纳2017年12月至2019年7月的租金，其已经交了6个月的租金，原告城北投资公司免租3个月，故被告孙刚应当交纳11个月（1951×11）的租金21,461元。原告城北投资公司要求被告孙刚支付违约金4,098元以及延期付款违约金44,489元，本院认为，根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被告孙刚未能及时交纳第二次租金后，原告城北投资公司应当按照租赁合同的约定，有权提出解除租赁合同，但原告城北投资公司未提出解除租赁合同的要求，而是对被告孙刚未交纳租金的事实予以容忍。对于违约金以及延期付款违约金是扩大的损失，原告城北投资公司未能采取适当措施，故在本案中不能就该两项违约金要求被告孙刚赔偿。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙市城北投资有限公司与被告孙刚签订《荷叶小区门面租赁合同》； 二、被告孙刚在本判决生效之日起十日内将其与原告长沙市城北投资有限公司签订的《荷叶小区门面租赁合同》中租赁的、位于长沙市开福区鹅羊山路10号荷叶（荷韵园）小区xx号栋xxxx号门面腾空并交付给原告长沙市城北投资有限公司； 三、被告孙刚在本判决生效之日起十日内向原告长沙市城北投资有限公司支付租金21,461元； 四、驳回原告长沙市城北投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费2,142元，因适用简易程序减半收取1,071元，由被告孙刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年五月二十二日 代理书记员  易瑞洁