苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11693号原告：时九芳。委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。被告：章海彬。被告：任善燕。原告时九芳诉被告章海彬、任善燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员吕荣林、人民陪审员申伟良组成合议庭适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。后因工作关系，改由审判员吴卫忠、人民陪审员陈卫青、人民陪审员申伟良组成合议庭适用普通程序于2020年5月21日继续公开开庭进行了审理。原告时九芳的委托诉讼代理人李红，被告章海彬、被告任善燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时九芳诉称：被告自2017年3月起租赁原告坐落在苏州市吴江区房屋，双方对房屋状况、租期、租金标准、租金支付方式等事宜进行了口头约定。其中房屋租金为每月5万元，先付后用。原告将上述房屋交付被告使用，被告实际经营饭店至今。期间，原告多次向被告提出签订书面租赁协议，但被告均以各种理由予以推诿，导致至今双方未能签订书面租赁协议。租赁期间，被告屡次拖欠原告租金及水电费用，原告为维护自身合法权益，现诉至本院请求判令：1、原告与二被告之间的租赁关系于2019年7月19日解除，二被告立即从涉案房屋内迁出；2、二被告支付原告欠付的租金415998元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际给付之日止，按同期同档银行贷款利率计算）；3、二被告支付原告占有使用费97850元（自2019年7月19日起至二被告实际搬迁完成之日止，按每月5万元标准计算）；4、二被告支付原告拖欠的水电费用28314元；5、本案诉讼费用由二被告承担。被告章海彬辩称：不同意搬迁，还在想办法继续经营；对于欠付的租金，愿意作计划分期偿还；水电费陆续在支付。被告任善燕辩称：这是被告章海彬个人经营的，其只是打工的，为被告章海彬记账。经营所产生的收益、损失都与其无关。经审理查明：坐落于苏州市吴江区盛泽镇东方花园36幢62号房地产（以下简称涉案房产）原系谢小杰所有，因谢小杰结欠新疆喀什农村商业银行股份有限公司债务，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院接受新疆维吾尔自治区高级人民法院指定，依法执行并拍卖涉案房产。涉案房产经网络司法拍卖，二次流拍，申请执行人暨抵押权人新疆喀什农村商业银行股份有限公司于2019年1月25日以第二次拍卖保留价接受涉案房产抵债。涉案房产原由谢小杰出租给时九芳使用，前期约定租期10年，后签订补充协议约定增加5年，延长至2023年9月17日止，同时谢小杰对时九芳存在转租事实不再追究。新疆喀什农村商业银行股份有限公司取得涉案房产权属后，时九芳曾向银行交付房租。涉案房产现由章海彬经营酒店，注册个体工商户，字号为吴江区盛泽镇苏味丰大酒店，登记经营者为任善燕，章海彬与任善燕原系夫妻关系。时九芳与章海彬、任善燕未签订书面的房屋租赁合同，双方对租金标准进行了口头约定，双方结算按租金加水电费，减去时九芳的员工在酒店用早餐的费用。2017年5月3日，章海彬第一次向时九芳支付45641元（支付至时九芳的妻子严建珍银行账号），交易附言为：3月房租水电费。2017年5月18日，章海彬用同样方式第二次支付34385元，交易附言：5月房租及4月杂费。2017年7月4日，章海彬用同样方式第三次支付37169元，交易附言：5月房租。前期租金双方一致确认均按40000元/月标准计算，后期租金时九芳主张自2018年3月至8月期间按45000元/月标准计算，自2018年9月起按50000元/月标准计算。章海彬对此有异议，但其在2018年3月系按45000元/月标准支付了38148元（房租45000+水电费10898-早餐费17750），2018年4月起均按40000元/月标准支付，且陆续有拖欠、拖延支付租金情况（自2019年3月起均由任善燕支付，之前由章海彬支付）。章海彬曾于2019年1月8日向时九芳出具承诺一份，表明章海彬欠时九芳2018年所有钱（财务为准，为房租款项）于2019年1月14日全部付清。后章海彬未能按承诺履行，时九芳催讨租金未果，于2019年7月7日通过邮政EMS向章海彬、任善燕发函，表明：双方至今未能签订书面租赁协议，且多次要求签订书面租赁协议，章海彬、任善燕均以各种理由推诿；同时经核算，截止出函之日，章海彬、任善燕拖欠租金、水电费合计770681元，故函告：在章海彬、任善燕收悉本函之日，双方的租赁关系即时解除，同时要求于接函后5日内结清拖欠的租金、水电费。若章海彬、任善燕对本解除函有异议的，则应当在收悉本函之日起十日内向法院起诉确认解除合同的效力。该函于2019年7月19日由他人代收，章海彬在庭审中确认收到该函。章海彬、任善燕未向本院提起诉讼，也未搬迁并返还涉案房屋，时九芳诉至本院。在案件审理过程中，本院组织双方进行对账，时九芳列举了自2017年3月16日至2019年9月30日止的明细，其中房屋租金1400000元、水电费497420元、早餐费415824元，章海彬已支付939434元。章海彬经审核后确认自2017年5月至2019年9月的水电费及早餐费数据无异议，对已付款939434元无异议；但认为租金标准应均按40000元计算，同时对2017年3月、4月的水电费、早餐费有异议，认为酒店是2017年5月开始经营的，不存在3、4月份的租金、水电费、早餐费等事实。以上事实，有原告提交的执行裁定书、房屋租赁合同复印件、房屋补充协议、修改申请、函告、对账明细表及原、被告双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，被告章海彬承租涉案房屋，用于经营个体工商户吴江区盛泽镇苏味丰大酒店，其自认为实际经营者，本院予以认定。个体工商户吴江区盛泽镇苏味丰大酒店登记经营者为被告任善燕，其与被告章海彬原系夫妻关系，且经营过程中其多次向时九芳支付房租、水电费，故本院认定被告任善燕与被告章海彬共同承租涉案房屋，用于经营酒店。原告时九芳向原产权人谢小杰承租涉案房产，并经谢小杰同意转租，故本院认定原告与二被告之间房屋转租的租赁合同关系合法有效。原告时九芳承租期间，涉案房产发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，同时不影响房屋转租合同关系的效力。根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。除去双方有争议的租金标准，二被告自2018年7月开始出现拖欠、拖延支付租金情况，被告章海彬出具承诺于2019年1月14日结清2018年的房租，但未能按约履行。原告催讨未果，向二被告发解除合同通知函，虽然载明的结欠租金系先后按双方未能达成一致的45000元/月、50000元/月标准计算，但二被告拖欠租金的事实客观存在，且经催告后在承诺期限内仍未履行，故原告依据不定期租赁及合同目的不能实现等法律规定，行使法定解除权，解除与二被告之间的租赁合同关系，于法有据，本院予以认定，确认租赁合同于2019年7月19日解除。本院考虑二被告经营酒店的实际情况，酌情给予一个月搬迁时间。关于租赁期间的结算：1、关于租赁开始日期，双方存在争议，本院结合原告列举的明细：2017年3月16日至4月15日，房租40000元、水电费20721元、早餐费15080元，二被告应付45641元；2017年4月16日至5月15日，房租40000元、水电费9665元、早餐费15280元，二被告应付34385元；对照二被告的前二笔付款，金额完全吻合，二被告对此未作合理解释，故本院认定租赁开始日期为2017年3月16日。2、租金标准，虽然被告章海彬在2018年3月按45000元/月标准支付了38148元，但2018年4月起均按40000元/月标准支付，故本院无法认定双方对租金标准变更达成了一致意见，故本院认定双方之间的租金标准应依据双方之前达成的一致意见40000元/月标准履行，房屋占用使用费参照租金标准执行。经计算：1、2017年3月16日至2019年7月19日期间，租金为1125333元﹝40000*（28+4/30）﹞；水电费为451596元；早餐费为386058元，二被告应付原告1190871元；2、2019年7月20日至2019年9月30日期间，房屋占有使用费为95484元、水电费为45824元、早餐费为29766元，二被告应付原告111542元；3、2019年10月1日至二被告实际搬迁之日期间，房屋占有使用费按40000元/月标准计算，双方均未提交水电费和早餐费的相关证据，且双方未能对账达成一致，故在本案中不予理涉。现原、被告双方一致确认二被告已累计支付939434元，故二被告尚结欠原告362979元（1190871+111542-939434），租赁期间支付了902853元，故租赁期间结欠金额为288018元，其中房屋租金为265828元、水电费为22190元；合同解除后支付了36581元，故合同解除后结欠金额为74961元及自2019年10月1日起按40000元/月标准计算的房屋占有使用费，其中房屋占有使用费为68837元、水电费6124元。二被告拖欠不付，实属不当，故本院对原告的该部分诉讼请求，予以支持，其中利息损失应以拖欠租金265828元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日起计算至实际履行完毕之日止；原告的诉讼请求超过部分，本院不予支持。虽然二被告未对装饰装修进行抗辩或反诉，本院根据租赁合同纠纷的相关司法解释，依法认定为，未形成附合的装饰装修物，可由二被告拆除；已形成附合的装饰装修物，因本案系二被告违约导致合同，故二被告无权要求原告赔偿装修残值损失，但原告同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告时九芳与被告章海彬、任善燕之间关于坐落于苏州市吴江区盛泽镇东方花园36幢62号房地产的转租合同关系于2019年7月19日解除。被告章海彬、任善燕应于本判决生效之日一个月内搬离涉案房产，并将涉案房产返还原告时九芳。二、被告章海彬、任善燕应于本判决生效之日起十日内支付原告时九芳欠付租金265828元及逾期利息（以265828元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日起计算至实际履行完毕之日止）。三、被告章海彬、任善燕应于本判决生效之日起十日内支付原告时九芳房屋占用费，其中截至2019年9月30日为68837元，自2019年10月1日起按40000元/月标准计算。四、被告章海彬、任善燕应于本判决生效之日起十日内支付原告时九芳截至2019年9月30日的水电费28314元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。五、驳回原告时九芳的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11506元、诉讼保全费4420元，合计15926元，由原告时九芳负担6846元，由被告章海彬、任善燕共同负担9080元，二被告负担之费用于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××65，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部），原告时九芳已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起十日内退还9080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  吴卫忠人民陪审员  申伟良人民陪审员  陈卫青二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈良杰附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。