湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初766号原告：淡永富，男，住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告淡永富与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告淡永富到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淡永富向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司向原告支付欠付租金人民币227770元（以每年65532元的标准暂时计至2020年3月31日）；2．判令被告张家界大成酒店公司向原告支付违约金4176元（截止到2020年3月31日，应计至实际清偿之日）；3．判令张家界山水置业公司对前述诉讼承担共同偿还责任；4．本案诉讼费及其他费用由俩被告承担。庭审中，原告淡永富将第二项诉讼请求变更为请求判令被告张家界大成酒店公司向原告支付违约金16133元［227770×（28190／67656×3%＋39466／67656×10%）］。事实和理由：一、原、被告于2014年3月13日就位于张家界市南庄坪大成山水国际大酒店第××层××号房屋，签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，同日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条约定：本合同租赁期内，第一年、第二年被告支付给原告的年租金标准为人民币42285元；第三年至第五年被告支付给原告的年租金标准为人民币28190元。第九条约定：张家界山水天下置业有限公司以公司不销售的负一楼、负二楼、一楼、二楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告支付租赁收益提供连带担保。《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第四条约定：本合同委托期内，第一年、第二年被告支付给原告的每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币59199元；第三年至第五年被告支付给原告的每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币39466元。第八条约定：张家界山水天下置业有限公司以公司不销售的负一楼、负二楼、一楼、二楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告返还委托装修改造折旧款提供连带担保。二、原告一直按约将上述房屋出租给张家界大成酒店公司经营使用至今。被告在2016年8月之前也一直按约定每月按时支付租金。从2016年9月1日开始，被告开始停付或者少支付租金。实际支付详见附表。按附件统计直到2020年3月31日止。共计应付租金为：67656×49／12＝276262元；实际支付48492元；拖欠租金总金额为人民币227770元。三、按原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条约定：本合同租赁期内，被告如逾期3个月未向原告支付租赁收益，被告除应付原告的租赁收益外，还应支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第九条约定：本合同委托期内，被告如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，被告除应付原告的委托装修改造折旧款外，还应支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金。按2016年9月1日起开始违约计算至2020年3月31日止，违约期内被告张家界大成酒店公司拖欠租金为227770元，违约金为227770×（28190／67656×3%＋39466／67656×1%）＝4176元。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2014年3月13日起至2020年3月31日止，被告已向原告共计支付251460元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，肯定法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据。2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续履行担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2014年3月13日，原告淡永富与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份。合同约定：原告淡永富购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，实测建筑面积56.38平方米，其中套内建筑面积40.70平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积15.68平方米，房屋总价款为281900元，于2014年3月13日前支付全部购房款。2．2014年3月13日，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告淡永富购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层第××号房，建筑面积为56.38平方米；原告将该房屋交被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，被告张家界大成酒店公司在租赁期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，原告委托被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理；双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；本合同租赁期限内，第一年、第二年原告的年租赁收益为含税租金，税金由被告张家界大成酒店公司代扣代缴，代扣代缴后，支付给原告的年租金标准为人民币42285元整。本合同租赁期限内，第三年至第五年原告的年租赁收益为含税租金，税金由被告张家界大成酒店公司代扣代缴，代扣代缴后，支付给原告的年租金标准为人民币28190元整；被告张家界大成酒店公司按年向原告支付租金收益，并自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，当年租金收益一次性划拨入原告指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益除应付原告的租赁收益之外，被告张家界大成酒店公司应另向原告支付违约期内应付的租金的3%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司向原告支付租赁收益提供连带担保。2019年3月13日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，但原告淡永富购买的××号房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用。3．2014年3月13日，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告淡永富购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层第××号房，建筑面积为56.38平方米；在委托期内，原告承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权被告张家界大成酒店公司处理。装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币394660元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，被告张家界大成酒店公司应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给原告，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币59199元。第三年至第五年该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给原告，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币39466元；由被告张家界大成酒店公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，并自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入原告指定的银行账户。违约责任为：如原告未履行应尽义务，则由此造成原告的经济损失及商誉损失等由原告承担，被告张家界大成酒店公司有权要求原告履行合同或有权单方解除本合同外，原告还须向被告张家界大成酒店公司支付该房屋本合同约定的委托装修改造折旧款的总额的10%作为违约金；本合同委托期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，应另向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但原告违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司向原告返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2019年3月13日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，但被告张家界大成酒店公司仍在向原告返还委托装修改造折旧款。4．2014年3月13日，原告淡永富向被告张家界山水置业公司付清购房款281900元，并向被告张家界大成酒店公司付清委托装修款394660元，同时将张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年3月13日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告淡永富足额支付租金。被告张家界大成酒店公司于2016年3月13日至2017年3月12日期间下欠租金14095元、委托装修改造折旧款19733元，2017年3月13日至2018年3月12日期间下欠租金28190元、委托装修改造折旧款39466元，2018年3月13日至2019年3月12日期间下欠租金23490元、委托装修改造折旧款32886元，2019年3月13日至2020年3月12日期间下欠租金26780元、委托装修改造折旧款37492元，2020年3月13日至2020年3月31日期间下欠租金1467元、委托装修改造折旧款2054元，即欠付租金94022元、委托装修改造折旧款131631元，共计225653元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行交易明细》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告淡永富与被告张家界大成酒店公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，以及原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由被告张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。且从原被告双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告淡永富与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的《房屋委托装修合同》期满后，因被告张家界大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告淡永富的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修改造折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，被告张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告淡永富支付委托装修改造折旧款，故被告张家界大成酒店公司的该辩称观点，本院不予采纳。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，自2016年3月13日至2020年3月31日期间未按合同约定向原告淡永富足额支付租金，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告淡永富要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金及委托装修改造折旧款共计227770元，原、被告双方经核算后，原告淡永富认可被告张家界大成酒店公司实际欠付225653元，对该合理部分，符合法律规定，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现新冠××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的新型冠状××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据新冠××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金2349.17元（28190元／年÷12个月）为宜，即承担的租金及委托装修改造折旧款为223303.83元（225653元-2349.17元）。原告淡永富主张被告张家界大成酒店支付租金和委托装修改造折旧款的违约金共计16133元，其计算依据是《房屋租赁合同》第十条第3项及《房屋委托装修合同》第十条第1项的约定，但《房屋委托装修合同》第十条第1项是对于原告违约责任的约定，原告依据的合同条款错误。违约金计算标准应按照《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》中第十条第3项的约定，即被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告淡永富支付租赁收益和返还委托装修改造折旧款，需支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，被告在2016年9月13日至2020年3月31日期间未足额支付租金和返还委托装修改造折旧款，则应支付租金违约金3426.81元［（28190元×4年＋1467元）×3%］、委托装修改造折旧款违约金1599.18元［（39466元×4年＋2054元）×1%］，共计5025.99元，对该合理部分，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。被告答辩称违约金过高要求予以调整，本院予以采信。关于被告张家界山水置业公司的担保责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告淡永富与被告张家界山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告淡永富主张的房屋租金、委托装修改造折旧款及违约金，因此，被告张家界山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。但《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》自2019年3月13日履行期限届满后，原告淡永富并未与两被告续签合同，故原告淡永富要求被告张家界山水置业公司以其自有物业，对被告张家界大成酒店公司欠付自2019年3月13日起至2020年3月31日止的债务承担抵押担保责任，无事实和法律依据，本院不予支持，被告张家界山水置业公司仅对2016年3月13日至2019年3月12日期间的租金65775元、委托装修改造折旧款92085元以及违约金3721.35元［（28190元×3年×3%）＋（39466元×3年×1%）］承担连带清偿责任。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付下欠原告淡永富自2016年3月13日起至2020年3月31日止的租金和委托装修改造折旧款共计223303.83元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淡永富租金和委托装修改造折旧款的违约金共计5025.99元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在合同期限内（即自2016年3月13日起至2019年3月12日止的）的租金65775元、委托装修改造折旧款92085元以及违约金3721.35元承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告淡永富的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十九日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。