广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1407号原告：广东盛开投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区*****石洛沙工业区综合楼首层B106，统一社会信用代码：914************222。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：冯海铃，女，1995年9月28日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县****************，公民身份号码：460************824。系原告员工。被告：丁丰叶，女，1983年3月22日出生，汉族，住福建省晋江市安海镇龙山南里41号101室，公民身份号码：511************845。原告广东盛开投资有限公司诉被告丁丰叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年8月10日至2019年10月9日的租金共计19296元(月租金9648元)；2、被告支付原告违约金（按照逾期总额的每日1%标准起计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月19日为10612.80元）；3、被告支付逾期交还商铺费用，从2019年10月10日至实际交还商铺之日止，暂计至2019年11月19日为24898.06元；4、被告向原告支付原告垫付的物业管理费5668.98元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：按照合同约定原告没收被告缴纳的保证金17446元。后其撤回该项诉请，系其自愿合法处分自身诉讼权利，本院予以准许，并不再另行处理。事实和理由：原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：每月租金9648元，截止2019年10月9日，被告仍拖欠原告租金共计19296元。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告根据合同约定：1、合同12.1款约定：乙方逾期缴纳租金,每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金……。原告有权向被告主张10612.80元滞纳金。2、9月26号原告提出解除合同，原告要求10月9日前交付商铺，截止目前为止，被告仍未进行商铺的交付，原告根据合同12.4乙方逾期交还商铺，甲方有权按日租金的二倍计算逾期腾房占用费，占用费按日计收。直至乙方交还该商铺，暂计为24898.06元。3、原告帮被告垫付自2019年6月至今的物业管理费共计5668.98元。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提请诉讼，望法院判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格，被告是合同相对方。2、《商铺租赁合同》，证明原告与被告的租赁合同关系。3、《终止合同协议书》，证明第三方廖里建向被告转移原租赁合同中承租方的权利义务。4、《催告函》，证明原告催告被告缴纳租金。5、《关于丁丰叶商户违约并解除商铺租赁合同及办理清场手续的通知》，证明原告催缴被告未果，故按照合同约定发出通知。6、EMS快递单、物流查询结果，证明原告已经将函件与通知送达被告，家人已经代收。7、《商铺二座P25》，证明被告仍欠的物业管理费。8、《广东增值税电子普通发票》、中信银行客户回单，证明原告代被告缴纳物业管理费。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1，系双方主体材料，本院经审查予以确认；对于其他证据，或有原件核对，或能相互印证，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将佛山市禅城区*****************出租给乙方；建筑面积为66.08平方米；租期从2018年1月10日至2020年7月9日；2018年1月10日至2018年8月9日期间的月租金为8723元，2018年8月10日至2019年8月9日期间的月租金为9185元，2019年8月10日至2020年7月9日期间的月租金为9648元，乙方须于每月10日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方指定账户；租赁期间物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费等由乙方承担并自行向物业管理中心支付；乙方须支付17446元给甲方作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用，并完成以商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续后，按合同约定归还该商铺的，保证金在五日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，如乙方逾期搬离……逾期超过10日的，甲方有权自行收回商铺并处置物品，而不予乙方任何赔偿或补偿；乙方逾期交纳租金，每日按逾期总额的1%,向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；租赁期限内，乙方违约解除本合同或违反本合同条约的，乙方租赁保证金甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；乙方逾期归还商铺的，甲方有权按日租金的二倍计算逾期腾房占用费，占用费按日计收；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、差旅费、公证费）,及甲方因行使本合同下其它任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。2019年9月11日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄《催告函》，要求被告于2019年8月10日前向原告支付2019年8月10日至2019年9月9日的租金9648元，否则将通过法律途径追究被告法律责任。被告于2019年9月26日签收。2019年9月27日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄《关于丁丰叶商户违约并解除商铺租赁合同及办理清场手续的通知》，上载主要内容：被告拖欠2019年8月10日至2019年10月9日的租金共计19296元及物业管理费等，严重违反合同约定，原告因此解除双方之间的租赁合同，收回佛山市禅城区*****************，并没收租赁保证金17446元，还要求被告收到本通知后7个工作日内到原告处搬离结算欠付租金、管理费、水电费、滞纳金、违约金等费用，并迁离和交回商铺等。被告于2019年9月29日签收。2019年11月26日，原告就涉案商铺向广州保利城物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理费等费用5668.98元。庭审中，本院询问：1、被告尚欠几个月的租金，时间段是？是否已补交？占有使用费尚欠哪个时间段的？是否已补交？原告：均见我方诉请。被告尚未补交租金和占有使用费。2、涉案商铺是否已经收回？何时收回？原告：原告已于2019年12月11日强制收回商铺。3、原告主张被告支付租金和占有使用费等是否基于合同解除？原告：被告违约，合同解除。4、被告支付了多少保证金？何时交纳？是否在本案中一并处理保证金？原告：签订合同当天缴纳的保证金17446元，该保证金现仍由原告持有。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于租金。根据涉案合同约定，承租人应于每月10日前支付当月10日至下月9日的租金，逾期超过15日的，出租人有权解除合同。诉讼中，原告主张被告拖欠2019年8月10日后的租金，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，对原告该项诉请本院予以确认。因被告拖欠租金的行为已构成严重违约，故依据涉案《商铺租赁合同》上述约定，原告有权主张解除涉案《商铺租赁合同》。至于解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，以解除合同之通知到达被告为解除之时点，故为被告签收原告邮寄的《关于丁丰叶商户违约并解除商铺租赁合同及办理清场手续的通知》之2019年9月29日。故原告主张被告拖欠至合同解除时的租金即2019年8月10日至2019年9月29日的租金，合法有据，本院亦予以支持。经核算，该租金为16080元（9648+9648÷30×20）。关于占有使用费。根据涉案合同约定，承租人应于涉案合同解除之日即2019年9月29日搬离该商铺。合同解除后，被告未提供有效证据证明其已向原告返还商铺，而原告于庭审中确认其已于2019年12月11日收回涉案商铺，被告亦未提交有效证据予以反驳，本院对此予以确认。被告于涉案合同解除后的2019年9月30日至2019年12月11日期间占用涉案商铺，必然给原告造成损失，因此被告应向原告支付该期间的占有使用费。至于占有使用费支付标准，原告主张2019年10月9日前的按租金标准计算，10月10日后的按日租金的两倍标准计付。根据涉案合同约定，承租人逾期归还商铺，出租人有权按日租金的二倍计算逾期腾房占有使用费。原告据此提出的主张实际是要求被告依该约定承担迟延交还租赁物的违约责任，因被告迟延交还租赁物给原告造成的损失为租金损失，上述合同约定的标准明显超过原告的实际损失。故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应按高于涉案合同约定的租金20%的标准支付2019年10月10日至2019年12月11日期间的占有使用费，标准为385.92元/日（9648×1.2÷30）。对于2019年9月30日至2019年10月9日的占有使用费，原告按租金标准主张，即321.60元/日（9648÷30），系其对自身权利的合法自由处分，本院予以准许并予以确认。经核算，2019年9月30日至2019年12月11日的占有使用费为27528.96元（321.60×10+385.92×63）。关于违约金。根据双方涉案合同约定，承租人逾期支付租金，应当每日按逾期总额的1%标准给付滞纳金。该滞纳金实际为迟延履行支付租金义务的违约金。如前所述，被告未按合同约定如期足额支付租金，构成违约，原告有权要求被告支付违约金，但原告主张按前述约定标准计付2019年8月10日至2019年9月29日租金16080元的违约金，标准明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告按年利率36%的标准计付迟延支付租金的违约金。经核算，违约金截止2019年9月10日为299.09元，此后以16080元为本金，按年利率36%计付至实际支付完毕该租金之日止。对原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告主张迟延支付2019年9月30日至2019年10月9日占有使用费的违约金，本院认为，由于合同解除后承租人所应支付占有使用费非租金即法定孳息性质，实际产生的是承租人对出租人的占有使用利益损失的赔偿问题或承租人对租赁标的物的占有使用利益的返还问题，前者的性质为违约损害赔偿，后者性质为不当得利返还，无论原告基于何种请求权基础主张该项财产性利益，均无再依涉案合同租金之违约金条款计付该财产利益的违约金的前提，故本院对原告请求支付该期间占有使用费的违约金不予支持。关于物业管理费。根据涉案合同约定，承租人应当交纳合同期内的物业管理费。如前查明，原告垫付了物业管理费5668.98元，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对该事实予以确认。被告违约而造成原告上述损失，原告有权要求被告承担违约责任予以赔偿。故，原告的该诉请合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告丁丰叶在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东盛开投资有限公司支付2019年8月10日至2019年9月29日的租金16080元及违约金（违约金暂计至2019年9月10日为299.09元，此后以16080元为本金，按年利率36%计付至被告丁丰叶实际支付完毕上述租金之日止）；二、被告丁丰叶在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东盛开投资有限公司支付2019年9月30日至2019年12月11日的占有使用费27528.96元；三、被告丁丰叶在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东盛开投资有限公司赔偿物业管理费5668.98元；四、驳回原告广东盛开投资有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1312元，由原告广东盛开投资有限公司负担222元，被告丁丰叶负担1090元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  彭伟球人民陪审员  何惠联二〇二〇年五月二十七日书 记 员  罗凤华附件：当事人送达地址及联系方式原告：广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区******滘国际财富中心5号楼，联系人冯海铃（员工、代理人），电话131*****697（当事人确认送达地址）。被告：公告送达。