文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初1812号原告：重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司，住所地重庆市合川区双牌坊93号，统一社会信用代码91500117709464718D。法定代表人：张红，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊昌斌，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。被告：姚勇，男，汉族，1970年4月15日出生，住重庆市合川区。被告：蒙晓英，女，汉族，1969年10月12日出生，住重庆市合川区。原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司与被告姚勇、蒙晓英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊昌斌、被告姚勇到庭参加了诉讼。被告蒙晓英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告补交2017年9月1日至2020年2月29日物管费4080元，公共能源费300元（合计4380元），违约金6778元，主张违约金2000元，合计6390元。2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是一家经工商批准成立的合法物业服务企业。2015年8月受德润世家小区三分之二以上业主的授权和合川区南办处中南路社区居委会的邀请，原告与该社区签定了5年的《德润世家物业管理服务合同》，之后原告按照合同约定为德润世家小区提供了物业服务。被告系该小业主，接受了原告提供的物业服务，但从2017年9月1日以来，被告以各种理由拒绝交纳物业服务费等费用。原告数次函告和上门催收，被告均未缴纳。为维护原告合法权益，特提起诉讼，诉讼请求如前。被告姚勇辩称，被告与原告未签订物管合同，未建立合约关系。被告的生活阳台贯穿楼板的煤气管道处渗水至下层，且生活阳台长期存在洗衣水、漂白水、洗厕精等强腐蚀性的物质腐蚀燃气管道。被告长期生活在恐惧中，担心煤气泄漏，发生爆炸。被告从2013年6月起向物业反映，物业直到2019年12月13日前均未予处理。为此，被告要求原告维修其所在生活阳台贯穿楼板煤气管道的渗水问题后才缴纳物业费和公共能源费，被告不承担诉讼费和违约金。本院经审理认定事实如下：2016年，重庆市合川区南津街街道中南社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《德润世家物业管理服务合同》，该合同约定：物业名称：德润世家，座落位置：重庆市合川区南津街街道办事处中南路东路669号、239号。合同第六条约定物业服务收费实行包干制，住宅物业服务收费标准以建筑面积按照1.50元/㎡/月计算，能耗分摊上每户每月暂按10元标准收取；合同第八条约定物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年度1月、7月25日前履行交纳物业服务费及相关费用的义务；合同第十九条约定本合同暂定期限为5年，自2015年11月1日起至2020年11月1日止；合同第二十四条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应承担以下责任：按每日3‰的标准向乙方支付逾期付款违约金至付清本金时止。在合同约定的服务期间，原告为德润世家小区提供了物业服务，履行了合同约定的主要义务。被告姚勇、蒙晓英系重庆市合川区南办处上什字东路669号德润世家小区×号房屋所有权人，其房屋建筑面积为90.48㎡。自2017年9月1日起未向原告交纳物业服务费，原告经过多次催收，被告仍未缴纳相关物业费用。另查明，德润世家小区之前由苏州安邦物业服务有限公司重庆分公司为其提供物业服务，该公司于2015年8月结束服务，并从德润世家小区撤场。同时德润世家小区未成立业主委员会，原告于2015年8月开始入驻该小区，并从2015年9月1日开始为小区业主提供服务并收取物业服务费用，经过两个月试用期，同时经过该小区占建筑物面积和人员过半数的业主的同意，由重庆市合川区南街街街道中南社区居民委员会代行小区业主委员会职责与原告订立了物业服务合同。原告为证明其主张，依法举示了物业管理服务合同、承诺书、装修许可证、收款单据、缴费清单、催缴通知、照片、重庆市合川区发展和改革委员会关于确定德润世家小区物业服务收费标准的通知（合川发改发(2013)500号）、不动产登记资料查询记录。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，未产生业主委员会的，可由物业所在地的居委会在街道办事处的指导监督下代行业主委员会的职责。重庆市合川区南津街街道办事处中南社区居民委员会（甲方）与原告金辉物业公司（乙方）订立的《德润世家物业管理服务合同》真实有效，本院予以确认。原告按合同约定对被告居住的小区提供了物业服务，有权依物业服务合同的约定向被告收取物业服务费。故其从2017年9月1日起至2020年2月29日止应交纳的物业服务费为4071.60元（1.50元/㎡/月×90.48㎡×30月），原告主张4380元物业服务费，本院支持4071.6元；公共能耗费为300元（10元/月×30月）。根据合同约定，被告方应每半年向原告方支付物业服务相关费用合计874.32元[（1.5元/㎡/月×90.48㎡+10元/月）×6个月]，其中每年度上、下半年物业服务相关费用分别于当年度1月25日和7月25日前支付，逾期则应按每日3‰的标准支付逾期付款违约金。故被告应分别于2018年1月25日支付物业费582.88元、2018年7月25日和2019年1月25日、2019年7月25日、2020年1月25日前支付相应的半年度物业服务相关费用各874.32元。现被告逾期未付，本院对原告方提出的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。双方的合同约定应按每日千分之三的标准支付违约金，现原告请求主张2000元违约金，该标准显然过高。违约金过高的，人民法院一般应根据当事人的请求进行调整。本案被告虽未提出调整违约金标准，但人民法院不能过度支持违约金的惩罚功能，亦可根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行适当的调整。合同法解释（二）第二十九条规定：当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案原告的损失即是迟延给付的利息损失，根据法律规定对利息的限制以年息不超过24%即月息2%，故本院对被告未按时交纳物业服务费所产生的违约金标准按月息2%进行调整，但就双方合同约定的逾期付款违约金计算标准超过月利率2%的部分，本院不予支持。截止2020年2月25日，被告前述欠费时段内物业服务相关费用欠费期限分别为25个月、19个月、13个月、7个月和1个月，按照月息2%的标准，合计产生逾期付款违约金990.90元[（582.88元×2%/月×25个月）+（874.32元×2%/月×40个月）]。被告蒙晓英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自己诉讼权利的处分，由此所产生的不利后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：由被告姚勇、蒙晓英于本判决生效后十日内支付给原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司物业服务费4071.60元、公共能源费300元、违约金990.90元，共计5362.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姚勇、蒙晓英负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈小利二〇二〇年五月十四日法官助理 贺海波书 记 员 刘诗琦