浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2792号 上诉人（原审被告）韩兴，男，1964年1月1日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托代理人牛海红、林朋鸿，浙江聚人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨丽华，女，1977年3月29日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人沈杰、顾琪宏，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人韩兴因与被上诉人杨丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人韩兴的委托代理人牛海红，被上诉人杨丽华及委托代理人沈杰、顾琪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，本案双方于2013年5月1日签订房屋租赁合同1份，约定杨丽华将坐落于本市江干区笕桥镇黄家村1区79号房屋东边1楼、2楼平台的所有物业及边上4000多平方米的土地（花木基地）、河塘租赁给韩兴使用；年租金30万元，每2年递增10%，每半年支付1次；租期5年。该合同在履行过程中，韩兴未支付租金，杨丽华于2018年3月诉至原审法院，请求判令：韩兴支付租金1468166元（计算至2018年5月1日）并支付自2018年5月2日起至房屋实际返还之日止按租金271380元标准计算的占有使用费，韩兴承担自2013年5月1日起至租金、占有使用费实际支付之日止按年利率4.35%标准计算的逾期付款利息损失。另查明：一、2002年4月15日涉案房屋经杭州市江干区人民政府批准，同意使用原宅基地建造住宅，建筑占地面积为93平方米、3层，总建筑面积为279平方米；在册人口为莫良生、张阿二（莫良生母亲）、莫伟哲（莫良生儿子）。张阿二、莫伟哲于2019年4月9日向原审法院出具情况说明各1份，确认知晓并同意杨丽华对外出租。二、杨丽华与莫良生原系夫妻关系，2013年6月14日经民政部门调解离婚，离婚协议书第二条约定涉案房屋归杨丽华所有。三、经原审法院于2019年5月17日对涉案房屋进行勘查，双方确认房屋租赁合同中约定的东边1楼、2楼平台的所有物业实际为架空层及周边辅房，共10间，合计建筑面积514平方米；2楼平台建筑面积为407平方米。四、虽然杨丽华已撤回了对租赁土地、河塘的诉请，但根据杨丽华提交的证据4，可以确认该部分年租金为28620元，应在总年租金中予以扣除。 原审法院认为，杨丽华非涉案房屋的在册人口，但共有人莫良生在离婚时已将房屋所有权放弃并同意归杨丽华所有，张阿二、莫伟哲亦对杨立虎的出租行为表示同意，故杨丽华就涉案房屋有权对外出租，其主体适格。本案双方签订的房屋租赁合同内容未违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。韩兴在合同履行过程中分文未支付租金，属根本违约，杨丽华有权要求韩兴支付租金、占有使用费并承担相应的逾期付款利息损失。但韩兴提出诉讼时效的抗辩意见，理由正当。根据诉讼时效衔接制度，2017年10月1日前开始计算时效且时效2年或1年已经届满的，此后时效不再延长，故2015年11月1日前的租金已超过法定的诉讼时效，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：一、韩兴于判决生效之日起十日内，支付给杨丽华租金776147元（计算至2018年5月1日）并应支付自2018年5月2日起至房屋实际返还之日止按租金271380元标准计算的占有使用费。二、韩兴应赔偿给杨丽华自2016年5月2日起至生效判决确定的履行之日止以应付租金、占有使用费为基数按年利率4.35%标准计算的逾期付款利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨丽华的其他诉讼请求。案件受理费9006.50元、财产保全申请费5000元，合计14006.50元，由杨丽华负担6601.95元、韩兴负担7404.55元。杨丽华于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；韩兴于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，韩兴不服，向本院提起上诉称：一、一审判决年租金按271380元计算与事实不符。莫良生因无法归还韩兴借款，故与韩兴商量将一楼物业及花木基地、鱼塘给韩兴折抵部分债务利息，韩兴本在莫良生隔壁有租房，无须再租房，但因莫良生无法还款，故予以同意莫良生的建议。故案涉租赁合同事韩兴用来低债的，且莫良生让韩兴签字时说这个合同是给杨丽华看看的，因莫良生欠韩兴款项较多，年租金用利息抵债都用不完，韩兴基于对莫良生的信任，没有仔细察看租赁合同就签字了。租赁合同订立后近5年，莫良生、杨丽华均未向韩兴讨要租金，不符合常理，可以证明案涉物业是用来抵偿债务的。故租赁合同中的年租金虚高，高于同类地段价格，同类地段价格为15元/平方米。二、一审判决认定房屋租赁合同有效不当。根据建房审批表，房屋批建面积为279平方米，上诉人租用的为东边的一楼物业，属于违章建筑，租赁合同因此无效。边上4000多平方米的土地和河塘是黄家社区的，杨丽华无权出租，故案涉合同无效。三、一审认定杨丽华有权出租错误。案涉房屋为莫良生及母亲、儿子共有，杨丽华无权出租。杨丽华和莫良生在离婚协议中的约定房屋归女方所有系无效约定。莫良生外债很多，该约定系逃避债务，系恶意串通损害第三人利益的行为，且莫良生未经共有人同意处分财产。被上诉人提交的署名为张阿二、莫伟哲的情况说明，二人未出庭作证，是否本人签署无从知晓，一审直接认定该证据不当。四、一审认定4000多平方米的土地和河塘租金为28620元不当。被上诉人提交的证明，证人未出庭，上诉人对三性均有异议，虽被上诉人撤回了该部分诉请，但一审按照年租金28620元从总年租金中扣除不当。房屋租赁合同不可分割，租赁物包括东边一楼物业、4000多平方米的土地及河塘，但黄家社区已经出具证明4000多平方米的土地和河塘系社区所有，故没有出庭作证的证明缺乏证明效力，不能作为定案依据。五、一审受理时间为2018年3月19日，但判决书落款日期为2020年2月26日，一审独任审判不当。综上，上诉人韩兴请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人杨丽华的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人杨丽华负担。 被上诉人杨丽华答辩称：一、本案租赁关系明确，韩兴自2013年5月使用案涉房屋未支付任何租金，属根本违约，合同已于2018年5月1日到期并未续签，韩兴应支付占有使用费。二、杨丽华有权出租案涉物业、收取租金。案涉房屋系莫良生和杨丽华婚内建造，属于夫妻共同财产，租赁合同也订立于婚姻期间，杨丽华享有出租群。即便双方离婚后，根据离婚协议书该房屋也归杨丽华所有，且其他共有人也予以确认，一审也到现场对二共有人予以确认。三、韩兴与莫良生之间的债权债务关系与本案无关。莫良生外债800余万元，且两三年内欠下，非正常生活需要。莫良生存在恶习导致离婚，且离婚后莫良生音讯全无，家人都是杨丽华照顾。韩兴的判决书显示起诉金额160万元，最后仅支持100万元，存在虚假诉讼嫌疑。四、一审并未程序违法，因韩兴拖延审判导致多次开庭。综上，被上诉人杨丽华请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人韩兴在二审期间向本院提交以下证据材料：1、民事判决书复印件一份，拟证明莫良生向韩兴借款的事实；2、租房协议复印件一份，拟证明案涉同类地段的租房价格。 被上诉人杨丽华在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人韩兴二审提交的证据材料，被上诉人杨丽华认为，证据1不属于二审新证据，且债务系韩兴与莫良生之间的个人债务，非夫妻共同债务，与本案无关，且该案诉请金额与判决金额差距较大，说明债务真实性存疑，以租金抵债的说法也需要证明，莫良生也无权用共有房产抵债；证据2是他人之间协议，对真实性有异议，价格也没有可比性，个人之间的协议会受各种因素影响。本院认为，证据1仅能证明韩兴和莫良生之间有借贷事实，但不能证明以租金低债的事实；证据2与本案无关。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，杨丽华与韩兴于2013年5月1日签订的房屋租赁合同，韩兴主张系莫良生抵债所用，缺乏事实依据，本院不予支持。对杨丽华出租案涉房屋可能涉及其他共有权人利益的问题，因已经有其他共有权人书面确认以及离婚协议约定，韩兴对杨丽华、莫良生离婚财产分割所持异议，非属本案审查范围，且即便杨丽华非系房屋产权人，亦不影响其在产权人同意下对外出租房屋的效力。一审已经对租赁房屋实地测量并组织双方进行确认，韩兴主张其中有违章建筑，但未经相关部门确认，且即便因存在违章搭建导致租赁合同无效或部分无效，韩兴依旧负有支付占有使用费的义务。韩兴主张杨丽华无权出租的4000多平方米土地（花木基地）及河塘部分，因杨丽华一审已经撤回对该分部租金的诉请，故一审根据黄家社区对外出租该部分物业的租金价格予以减扣租金并无不当。综上，韩兴的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5371元，由韩兴负担并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年五月十八日 书记员 万丹丹