河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异93号 案外人：延增义，男，1971年7月17日出生，汉族，住石家庄市赞皇县。 委托代理人：李建朋，河北武英律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号。 法定代表人：张向阳，该公司总经理。 委托代理人：杨红霞、李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人，苏晓昆，该公司总经理。 委托代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工公司）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称河北迎尚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人延增义对执行弘达明尚小区XX号楼XX单元XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人延增义称，请求1、依法确认石家庄市开发区弘达明尚小区XX号住宅楼XX-XX号房产归案外人所有；2、请求解除对石家庄市开发区弘达明尚小区XX号住宅楼XX-XX号房产的查封，并中止对该房产的执行。事实与理由： 2011年4月26日，石家庄一建建设集团有限公司与河北迎尚房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同协议书》，约定由石家庄一建建设集团有限公司承建河北迎尚房地产开发有限公司开发的位于石家庄市开发区弘达明尚小区工程，经双方结算后于2014年9月24日签订《房款抵付工程款协议》，约定河北迎尚房地产开发有限公司以XX号住宅楼XX-XX号，XX号住宅楼XX-XX号房产抵顶所欠工程款2325491元。签订协议后河北迎尚房地产开发有限公司将上述房产交付石家庄一建建设集团有限公司，2016年3月30日，石家庄一建建设集团有限公司、河北众诚新型建材有限公司及延增义签订房款抵付工程款协议，将XX号楼XX-XX号抵顶给案外人。且案外人已经实际占有该房产，案外人多次催促，要求河北迎尚房地产公司办理房产登记手续，但河北迎尚房地产公司一直推脱至今，未予办理。 案外人认为，被查封房产是案外人以工程款抵顶而来的合法财产，抵顶时间早于人民法院查封时间，案外人已支付全部房款并实际占有该房屋，且并非案外人自身原因未能办理产权登记。贵院将案外人房产予以查封是错误查封了案外人财产，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出异议申请，请求立即中止对石家庄市开发区弘达明尚小区XX号住宅楼XX-XX号房产的执行，解除查封，以维护案外人的合法权益。 申请执行人南通建工答辩称，1、经我方向石家庄市高新区不动产交易中心的查询报告显示弘达明尚小区XX-XX-XX号房产未在房产部门办理过备案登记，因此，法院有权对未办理不动产法定登记的房产强制执行，法院的查封是正确的。根据最高法（2017）最高法民申1769号民事裁定书裁判规则，以房抵债，拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，不能阻却人民法院对执行标的的强制执行，因此，退一步讲即便涉案房产是河北迎尚公司抵顶给石家庄一建的工程款，石家庄一建又将其抵顶给他人，在未正式办理本案登记前，法院仍可以对其进行强制执行；2、延增义提出的中止执行的请求，不符合案外人在执行异议申请书中所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先法院查封前，延增义未与河北迎尚公司之间签订过合法有效的书面合同，其次，不能证明其合法占有不动产，再有延增义未支付任何对价，且未办理过户登记，未提供其与一建公司之间、河北众诚新型建材有限公司之间的基础合同，以及双方之间的账目明细，因此无法证明其从一建公司抵付工程款的合法性，因此我方认为法院的查封是正确的。 被执行人迎尚公司答辩称，涉案房产系河北迎尚公司抵顶给石家庄一建公司的工程款房源，对于一建公司将该房产再次转让的事实，我方不知情，我方也从未收到延增义的任何款项。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2014年10月16日，河北迎尚房地产开发有限公司与石家庄一建建设集团有限公司四分公司的签订的房款抵付工程款协议复印件一份； 证据2、2016年3月30日，石家庄一建建设集团有限公司四分公司与河北众诚新型建设有限公司、延增义签订的房款抵付工程款协议，约定将涉案房屋抵顶给案外人。 证据3、众诚新型建材公司、石家庄一建公司、延增义之间的四份转账协议书（债权转让协议），金额分别是50万元、75万元、12983元、50万元，总计金额为1762983元，欲证明石家庄一建公司抵顶给延增义涉案房屋基础事实是石家庄一建公司拖欠众诚公司货款，而众诚公司拖欠延增义的货款，所以才签订的债权转让协议； 证据4、2017年10月23日，石家庄一建建设集团有限公司给河北迎尚房地产开发有限公司出具的证明一份，要求迎尚公司为案外人签订买卖合同，并办理相关手续； 证据5、涉案房屋钥匙一把，证明案外人于2016年实际占有涉案房屋，石家庄一建公司能够证实案外人于2016年实际占有，房屋钥匙是石家庄一建公司给案外人的。 申请执行人南通建工质证意见，对证据1、双方当事人为河北迎尚公司和石家庄一建公司，并无案外人，我方对该证据的真实性无法确定，并且该证据与本案没有关联性，该证据第二条抵款方式显示双方签字盖章后，石家庄一建公司应向河北迎尚公司出具与工程款相同的工程发票，河北迎尚公司应向延增义出具购房发票，如果该抵顶事实成立，那么对方应提交该项证据。对证据2、真实性无法判定，该协议三方中不包括河北迎尚公司，其三方的意思表示及权利义务无法约束河北迎尚公司，不能证明延增义就是涉案房屋的最终权利人；对证据3、对其真实性不予认可，该协议最早的一份签订时间是2013年10月25日，而河北迎尚公司与石家庄一建公司签订的房款抵付工程款协议的时间是2014年9月，转让协议与案涉房屋抵顶工程款的事实无关。对证据4、真实性不予认可。对证据5、真实性不予认可。 被执行人迎尚公司质证意见，对证据1、的真实性无异议；对证据2、真实性无法判定；对证据3、只能证实一建公司、众诚公司、案外人之间的债权债务关系；对证据4、该证明是石家庄一建公司提供，我方不知情；对证据5、无法证实是涉案房产的钥匙，且（2019）冀01执异289号执行裁定书，石家庄一建公司曾经在该执行异议中陈述涉案房产由其占有使用，与案外人陈述相矛盾。 本院查明，原告南通建工与被告迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案，诉讼过程中，原告南通建工向本院提出财产保全申请。本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定书，裁定：冻结被告河北迎尚房地产开发有限公司共计22001149元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。 本院于2017年11月24日作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，请石家庄高新区不动产登记中心予以协助执行以下事项：一、查封河北迎尚房地产开发有限公司开发建设的弘达明尚小区1-2-103、1-2-203、1-2-303、1-2-503、1-2-603、1-2-1803、1-2-3003、3-1-101、6-1-2201、6-2-903、6-2-1003、6-2-2603、7-3-303、7-3-403、7-3-1003、7-3-1403,16套房产。二、查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。查封期限三年，自2017年12月1日至2020年11月30日止。 2018年11月21日本院作出（2017）冀01民初838号民事判决书，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止）；二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止）；三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年3月14日立案执行。 还查明，2014年10月16日河北迎尚房地产开发有限公司（甲方）与石家庄一建建设集团有限公司四分公司（乙方）签订房款抵付工程款协议，约定以案涉房屋在内的两套房产、地下室及地下车位用以抵顶河北迎尚房地产开发有限公司欠付石家庄一建建设集团有限公司四分公司应付工程款2325491元；并约定抵款方式：（1）双方签字盖章后，由石家庄一建建设集团有限公司四分公向迎尚公司出具与抵顶款金额等同的工程发票。（2）迎尚公司向丙方（乙方认可的任何自然人）开具购房发票。 2016年3月30日石家庄一建建设集团有限公司四分公司（甲方）、河北众城新型建材有限公司（乙方）、延增义（丙方），签订房款抵付工程款协议，乙丙方同意甲方以河北迎尚房地产开发有限公司开发的弘达明尚小区房屋、车位、地下室抵付甲方应付乙方欠付丙方的工程款1162983元。约定：一、甲方所抵付弘达明尚小区房屋的基本情况为：（1）案涉房屋弘达明尚小区XX号楼XX单元XX室，面积暂定为142.07㎡（以最终测量为准），房屋单价为6900元/㎡，房款总价980283元；（2）地下室编号-XX，面积13.08㎡，单价：2500元/㎡，地下室总价32700元；（3）地下车位1个，车位号XX-XX，车位价款150000元；（4）以上房款合计总价款：1162983元（壹佰壹拾陆万贰仟玖佰捌拾叁元）。二、以上房产抵顶后，所有权归丙方所有，甲方协助丙方与河北迎尚公司办理相关房屋、车位、地下室买卖合同。丙方与河北迎尚公司签订《商品房买卖合同》后，该协议即已履行，房屋认购后所有后续相关费用由丙方承担。 2017年10月23日石家庄一建建设集团有限公司四分公司向河北迎尚公司出具证明一份，告知河北迎尚公司将XX号楼XX单元XX室商品房，面积142.07㎡，地下储藏间1个，面积13.08㎡，地下车位1个，抵顶给案外人延增义；并请河北迎尚公司与案外人延增义签订房屋买卖合同，并办理相关手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋是案外人通过抵顶工程款的方式所得，但抵顶协议并非案外人与迎尚公司所签，且案外人至今未与河北迎尚公司签订合法有效的买卖合同，亦没有相关证据可以证明其已占有使用案涉不动产。即使案外人依据其房款抵付工程款协议、房款抵付租赁费协议受让案涉房产亦并非单纯的房屋买卖而是以物（房）抵债行为。 以物抵债完成房屋变更登记之前，作为案外人的债权人无法对抗债务人的其他债权人。以物抵债的目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，作为案外人的债权人只享有债权请求权而非物权。在完成房屋变更登记之前，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 总之，案外人延增义的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形。案外人延增义对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人延增义的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年五月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟