福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0922民初665号 原告：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地：福建省古田县城西街道六一四5支路1号5层。 法定代表人，苏武，职务，总经理。 委托诉讼代理人：郑灵杰，男，系该公司员工。 被告：姚锡滔，男，1995年2月28日出生，汉族，户籍住址福建省古田县，现住福建省古田县。 委托诉讼代理人：张盛海，福建海山律师事务所律师。 原告宁德市鼎力物业管理有限公司（以下简称“鼎力物业公司”）与被告姚锡滔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力物业公司的委托诉讼代理人郑灵杰、被告姚锡滔的委托诉讼代理人张盛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎力物业公司向本院提出诉讼请求：判令姚锡滔支付其物业服务费5094元、公摊水电费849元及逾期利息333元（按中国人民银行同期贷款利率6.53%计算).事实与理由：2013年1月10日，其与宁德乾丰房地产有限公司签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》（下称“合同”），合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限，2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为宁德市鼎力物业管理有限公司，即原告，古田县供兴物业管理有限公司与其为同一主体。合同签订后，其将合同依法提交主管单位备案至今，合同约定：住宅按业主或物业使用人房屋产权实际建筑面积高层每月每平方米1.2元，公共公摊水电费等按实际用量分摊缴纳）。自合同签订至今，乾丰香山小区一直由其提供管理和服务。姚锡滔系上述物业乾丰香山小区2号楼1001室业主，物业面积117.93平方米，按照合同约定，姚锡滔应自2017年4月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米1.2元支付物业服务费5094元及公摊水电费849元。自合同签订至今，虽经其多次催讨，姚锡滔以种种理由拒不缴纳。拖欠期间共产生逾期罚息333元。 姚锡滔辩称，其认为鼎力物业公司的诉请缺乏事实和法律依据，且已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。具体理由如下：一、案涉《前期物业管理服务合同》已经终止效力，鼎力物业公司无权提供物业管理服务并根据合同约定收取物业管理服务费。根据鼎力物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定，合同期限自2016年3月31日至2019年12月30日。显然该合同已经终止效力，其无权为小区提供物业管理服务并根据合同约定收取物业管理服务费。而且，根据我国法律规定，鼎力物业公司诉请已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。二、鼎力物业公司进驻小区期间严重违反合同约定及法律规定且业经生效判决确认，无权按照合同约定向其收取物业管理服务费。鼎力物业公司进驻小区期间存在诸多违法违约行为：1.乱收费。(l)垃圾清运费。根据《前期物业管理服务合同》约定装修建筑垃圾清运费按照产权实际面积3元／平方米标准收取，但其却以6元／平方米收取；(2)有线电视开通费。其违反法律规定按照380元／户标准收取有线电视开通费用；(3)收取装修保证金2000元。2.未履行房屋维修管理义务。(1)1#楼.2#楼之间过道墙体上被随意更改作为门，其拒不制止亦不整改；(2)1#楼外面，小区东大门地下室入口处隔壁店面墙体、7#楼外墙被随意更改开窗却拒不制止与整改；(3)1#、2#、3#、6#、8#楼天台出现严重违章搭建却拒不制止与整改；(4)5#楼、6#楼地下室被他人强行占有却拒不制止，放任损失扩大；(5)2#楼1单元入户大厅违规停放电动车、摩托车，却拒不妥善管理最终导致引发火灾，严重危害广大业主生命财产安全；(6)7#楼12层规划为车位和店面，却被更改为幼儿园，其不仅拒不作为予以制止仍然放任有关损失扩大谋取不法利益，给包括答辩人在内全体业主造成严重经济损失；(8)7#楼业主违法违规装修敲掉大梁，将两层楼更改为三层进行装修，给整栋楼宇业主造成严重安全隐患，危及业主生命财产安全却拒不制止与整改；(9)8#楼景观墙被严重损坏且地下室1、2、3层被随意更改等等；(10)小区公共墙体、楼梯处腻子粉空鼓、掉落：(11)小区闭路监控探头、楼字对讲功能没有正常使用。鼎力物业公司对于小区存在的各种违法、违规现象以及严重危及小区业主生命财产安全的行为毫无作为，在出现问题之后亦拒不采取有效措施予以整改，严重违反合同约定亦违反法律规定。3.对于小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章；4.房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪，违反确保房屋完好率98%以上之要求，如5#楼、8#楼l单元地下室墙体、物业管理中心墙体出现严重墙体开裂、地下室顶部漏水；5.未妥善保管保存房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料；6.擅自改变小区原有规划，不仅未设置基本公共配套服务设施，还改变原有规划强行占用或出租出售属于全体小区业主共有的产业，谋取非法利益拒不归还，违法占用小区业主共有产权谋取不法利益。如将5#楼一单元架空层用于赌博场地、1#楼、2#楼之间通道私自改建，打通一扇门与小区连通、8#楼一单元一层至二层被擅自开通一扇门及地下室出口处小区景观被他人占有。根据《物业管理条例》第第六十三条：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。”的规定，鼎力物业公司不仅拒不向其公示有关收费信息，也拒不将费用返还给小区业主，其行为违反法律规定。7.小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏掉却拒不维修，如：应急电源坏如1#1单元、8#1单元、5#1单元；电动盘车装置坏、急停坏如1#3、5#1、6#3；外呼坏、底坑急停坏如1#2单元一层、2#1单元、5#1单元、6#2单元、8#2单元、2#2单元一1层等；曳引钢带磨损严重如2#1梯、3#1梯；监控系统无法使用如6路摄像机无图像不能使用；地库排污泵故障不能使用如86号、66号、215号、233号、75号、107号、172号、126号、258号、0123号车位处的污水泵；消防栓、消防栓门缺少破损如地库283-1车位处、1号楼2单元、7l号车位处、61号车位处、车库入口、263-1、6号楼1单元进口、208.295、22号车位处缺少水带、162、295车位处缺少水枪、109、77号车处消防栓箱坏等；消防管网不能保压，属于无消防水状态等等。8.小区正大门、5#楼等多个地方经常出现脏水泛滥却拒不维修处理；垃圾箱垃圾经常没有及时清理，地面堆放垃圾，路面很脏。小区环境卫生管理缺位。(1)小区垃圾随意堆放未及时清理，特别是2#、3#、5#、6#、8#楼垃更是堆积成山，臭气熏天；(2)楼梯间、通道、走廊地面、墙面、楼梯扶手、窗台等灰尘堆积，没有进行有效清理：(3)小区绿化缺乏管理致使花圃杂草丛生、花草枯萎；小区违法、违规搭建现象随处可见；(4)小区墙体到处都是涂鸦，广告；(5)小区内有违法、临时建筑，乱堆、乱敖、乱贴、乱画、乱刻等现象、清洁、地面经常有污渍。3、6、8号楼顶层违章建筑、小区内无小区墙上乱贴广告、公共场地没有定期；9.车辆管理混乱。小区本身配备有允许业主停放电动车、摩托车、自行车场地，但其违法违规设置不合理条件，要求住户缴纳每年120元／辆停车费，否则拒绝小区业主停放电动车、摩托车、自行车等，致使业主只能将车辆停靠在小区旁边的路边，不仅有损市容增加安全隐患，还经常出现车辆丢失，给业主造成大量经济损失；10.管理人员不足且职责缺位。其应配备专职或兼职消防管理人员及管理服务小区的应有的工作人员，但其不仅没有配备应有的消防专员，连最基本的小区安防基本人员都严重不足，而且现有的人员还经常拒不履行有关职责，小区大门缺乏有效安全化管理，大门24小时敞开，允许外来车辆人员随意进入。比如小区经常失窃，且业主私家车（宝马车辆）还被小偷砸坏造成严重财产损失。而且，小区经常有不明人员到小区进行违法推销清洗抽油烟机，诸多户业主被骗，造成严重经济损失，也给业主生命财产安全带来隐患。鼎力物业在管理工作过程中不仅没有按照他们的承诺提高物业服务水平，而且管理混乱、环境脏乱、门卫松散。小区出入有六个门，守门保安经常脱岗；11.消防管理缺位。其无视小区业主生命财产安全，置业主生命财产安全于不顾，无异于草菅人命；12.缺乏基本的物业服务能力与实力，收费与所提供服务之间严重不成比例，无权按照1.2元／平万米标准收取物业管理费；13.未依法依约按照国家有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，严重违反物业管理条例相关规定；14.经常冒充律师名义频繁骚扰业主并索要物业费，给业主造成严重精神打击，影响正常生活；15.违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，依法应予归还但至今拒不归还，损害业主利益。需要指出的是，鼎力公司存在的违法违约行为远不止以上这些，但以上事实已经足以说明其未履行合同约定义务，严重损害本人合法权益并给本人造成严重损失，其诉请支付物业管理服务费缺乏基本依据亦显失公平。三、合同期限届满，鼎力物业公司拒不依法移交物业管理条例规定的相关材料违反相关法律规定。根据我国《物业管理条例》第29条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”规定，其应依法移交相关资料但至今拒不移交资料行为构成违法。四、鼎力物业公司诉请收取公摊水电费明显属于多收费，且缺乏相应证据佐证。其至今未能提供相应水电公摊费用，应承担举证不能的法律后果。综上，鼎力物业公司提供物业管理服务不仅违反合同约定，也违反相关法律规定并给包括答其在内的全体业主造成经济损失，其诉请依法应予以驳回，相反应赔偿因违约违法造成答辩人损失承担赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和采信证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限。2014年12月2日，古田县供兴物业管理有限公司经福建省宁德市工商行政管理局核准，名称变更为宁德市鼎力物业管理有限公司，即古田县供兴物业管理有限公司与其为同一主体。合同签订后，其将合同依法提交主管单位备案至今。自合同签订至今，乾丰香山小区一直由其提供管理和服务。姚锡滔系乾丰香山小区2号楼1001室业主，物业面积117.93平方米，按照合同约定，姚锡滔应自2017年4月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米1.2元支付物业服务费5094元，该款经鼎力公司催缴，姚锡滔未予支付。自鼎力公司对涉案小区提供物业服务过程中，存在管理确实，服务不到位，收费不透明等诸多问题。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。鼎力物业公司依据《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》的约定为姚锡滔居住的所在小区提供物业服务，姚锡滔作为小区业主接受物业服务，理应及时向鼎力物业公司缴纳物业费，鼎力物业公司要求姚锡滔支付物业费的诉讼请求有事实根据和法律依据，予以支持，鼎力公司要求姚锡滔支付公摊水电费，未能提供相关证据，应承担举证不能的后果，鼎力公司要求姚锡滔支付物业费逾期利息，缺乏合同依据，不予支持。姚锡滔以鼎力物业公司未尽到物业服务义务、存在管理缺失，给住户带来安全隐患和经济损失，其诉讼请求应予驳回抗辩主张，无法律依据，不予采纳，但姚锡滔可以就其能够用证据证明的直接经济损失，向本院另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、姚锡滔应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付物业管理费5904元。 二、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由姚锡滔负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈祖凑 二〇二〇年五月二十八日 书记员  江铖乾 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。