重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终709号上诉人（原审原告）：重庆市福利彩票发行中心，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码12500000450392945L。法定代表人：何亚雄，该中心主任。委托诉讼代理人：唐玲，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董政，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任泳静，女，1987年10月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张碧清（任泳静之母），女，1964年1月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人重庆市福利彩票发行中心(以下简称福彩中心）因与被上诉人任泳静房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人福彩中心的委托诉讼代理人唐玲、董政以及被上诉人任泳静的委托诉讼代理人张碧清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福彩中心上诉请求：1.撤销重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初7299号民事判决书；2.改判任泳静向福彩中心退还履约保证金10000元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付资金占用损失直至付清时止；3.本案一、二审诉讼费由任泳静承担。事实及理由:1.福彩中心提起本案诉讼的请求是退还履约保证金，一审法院只需审查退还履约保证金的条件是否成就，但一审法院却在任泳静对其答辩主张未提起反诉的情况下，主动依职权对任泳静主张的房屋占用损失、修复损失作出判决，违反了不告不理原则，且剥夺了福彩中心的诉讼权利，程序违法。2.案涉租赁合同仅约定了房屋租赁期限，未约定交还房屋的具体时间，福彩中心在租赁期限届满后，按照合同约定履行了砌墙义务，并发函要求任泳静接房，其还房时间属于法律规定的“合理期限”，该期限不属于福彩中心对房屋的占用，不应承担房屋占用损失。一审法院认定事实不清，适用法律错误。3.任泳静未就合同签订后交付房屋时的房屋原状进行举证，一审法院仅凭任泳静口头陈述便认定福彩中心承担案涉房屋的修复损失，明显无事实依据。任泳静辩称，福彩中心未按时交房，造成了房屋的租金损失5100元；交付的房屋中玻璃门未恢复原状、单砖墙不能使用，应赔偿玻璃门损失3000元、单砖墙损失10000元；因福彩中心违约，导致两次上法庭，应赔偿交通费和误工费。福彩中心向一审法院起诉请求：1.判决任泳静退还福彩中心履约保证金10000元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止;2.诉讼费用由任泳静承担。一审法院认定事实：2014年8月14日，任泳静授权其母张碧清（甲方）与福彩中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于重庆市云阳县房屋出租给乙方使用，租期从2014年10月1日起至2019年9月30日止。乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金。在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙。乙方因自身需要，须对租赁房屋增设相应的设备、设施或进行重新装修、改造、整改的设计方案及实施方案，必须征得甲方、项目物业公司和消防等相关部门的审批同意书面文件后方可具体实施，并承担由此产生的一切费用。《房屋租赁合同》签订后，福彩中心按照约定向任泳静支付了租金及履约保证金10000元。任泳静将房屋交付福彩中心使用。福彩中心除租用任泳静的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与案涉门市一致。福彩中心基于经营的需要将案涉门市卷帘门下的玻璃门更换成了固定玻璃。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，福彩中心按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了所有租赁门市，并将涉案门市的固定玻璃拆除但未恢复原玻璃门，而仅余有卷帘门。2019年10月14日，福彩中心作出并通过邮政挂号信函向任泳静之母张碧清寄送《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知任泳静在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收到此函后10日内归还履约保证金10000元。2019年10月16日，该信函由收发室签收，但张碧清在庭审中表示未收到该函，且其已搬至重庆渝北区居住。2019年10月17日，张碧清因门市已另行出租就联系福彩中心人员后在门市单砖墙施工人处取回了房屋钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。福彩中心、任泳静于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，福彩中心、任泳静据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》第5.2条中约定“承租期满，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。按照前述约定，履约保证金的返还须满足“还房验收合格”“交清所欠各项费用”这两个条件。前述条件未成就时，任泳静有权拒绝返还履约保证金。庭审中，任泳静辩称福彩中心未按约定在2019年9月30日租赁到期时交还房屋，构成违约。而福彩中心作为承租人，依法负有按时按约向任泳静交还租赁物的义务，福彩中心诉称其按时按约交房，但举示的还房依据仅为福彩中心于2019年10月14日作出并寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，该函由福彩中心自行制作，函中虽然表明其已于2019年9月30日前搬离，但却又通知任泳静“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”。因此，负有交房义务的福彩中心不能证明已按期按约交还房屋，应承担举证不能的责任。对于因违约交房给任泳静造成的损失，福彩中心应当予以赔偿。租赁合同到期后，承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，任泳静虽然辩称未收到福彩中心寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，但其已于2019年10月17日自行联系福彩中心后取回房屋钥匙，且福彩中心已在该日前按合同第6.4条中约定“按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙”，故任泳静应当及时收回房屋。根据本案实际情况确定2019年10月17日为租赁房屋合格交还之日，由此按合同约定的房屋租金标准自2019年10月1日起计算至该日的房屋占用损失为2670元。任泳静同时辩称福彩中心应当为其修复玻璃门或赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。福彩中心在拆除案涉门市玻璃门时，未按照合同第11.4条的约定征得任泳静同意，且在合同期满之后也未就该部分恢复原状，违反前述法律规定。由于该门市现已由任泳静另行出租，且福彩中心一直拒绝重新安装该玻璃门，故考虑本地实际经济生活水平，酌定任泳静的玻璃门损失为2000元。综上所述，在福彩中心按约完全履行完还房义务后，任泳静应当按合同约定返还履约保证金，在福彩中心未完成交房且结清费用前，任泳静可以拒绝返还。由于福彩中心在2019年9月30日未按约定返还租赁房屋，由此给任泳静造成的损失4670元应当在保证金中予以扣除。由于双方就损失存在争议，故在法院对损失认定前，福彩中心要求任泳静支付保证金逾期返还利息的请求不能成立，对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、任泳静在本判决生效后十日内支付福彩中心履约保证金5330元;二、驳回福彩中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由任泳静负担。本院二审期间，双方未举示新证据。经本院二审查明的事实：任泳静在一审答辩中主张的房屋占用损失、玻璃门损失，未向一审法院提起反诉，亦未缴纳案件受理费。任泳静收到一审法院的判决书后，依照判决书确定的金额向福彩中心退还了履约保证金5330元，福彩中心收到了上述款项。租赁期满，福彩中心撤出案涉房屋后，于2019年11月缴清了所欠的水费。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：任泳静是否应退还履约保证金？任泳静是否应承担延迟退还履约保证金所产生的资金占用损失？一审法院是否程序违法？对此，评析如下：关于任泳静是否应退还履约保证金的问题。《房屋租赁合同》5.2约定，“承租期满或者本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。根据上述约定，福彩中心交还案涉房屋的时间是合同到期之日，任泳静退还履约保证金的起算时间是福彩中心交还的房屋经验收合格并交清所欠各项费用后的15日内。本案中，《房屋租赁合同》于2019年9月30日到期，福彩中心最迟应于同年10月1日前交还房屋。虽然福彩中心于同年10月14日向任泳静之母张碧清邮寄了《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，要求任泳静“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”，任泳静也于同年10月17日拿回了案涉房屋的钥匙，但福彩中心于2019年11月才缴清所欠的水费。至此，退还履约保证金应满足的两个条件才具备，任泳静应在福彩中心缴清水费之日起15日内退还履约保证金。任泳静未在规定期限内退还履约保证金，福彩中心于2019年11月25日提起诉讼，请求任泳静退还履约保证金，符合法律规定。因任泳静收到一审判决后已主动退还了履约保证金5330元，该费用与福彩中心主张的费用系同一性质的法律关系，故可以直接抵扣任泳静应退还福彩中心的履约保证金，任泳静仅需退还4670元。关于任泳静是否应承担延迟退还履约保证金所产生的资金占用损失问题。任泳静在福彩中心交清所欠费用后15日内未退还履约保证金，本应承担相应的资金占用损失，但任泳静并非故意延迟退还履约保证金，而是因为双方对退还的房屋是否合格存在争议，且任泳静收到一审判决后已主动履行了判决书确定的义务，即退还了福彩中心履约保证金5330元。故，福彩中心要求任泳静自2019年10月16日起承担资金占用损失至付清之日止的请求，本院不予支持。关于一审法院是否程序违法的问题。人民法院启动审判程序的前提条件是当事人提起诉讼并依法缴纳案件受理费。本案中，虽然任泳静在一审答辩时认为福彩中心交还的房屋未将玻璃门恢复原状、单砖墙质量不合格，且福彩中心逾期交房对其造成了经济损失，但任泳静最终的答辩意见是福彩中心违约未按时交房，故保证金不予退还。一审法院在任泳静对其主张的房屋占用损失和玻璃门损失未提出反诉并缴纳案件受理费的情况下，主动对上述损失予以裁判，不符合法律规定。福彩中心关于一审法院违背不告不理的原则、审理程序违法的上诉理由成立。任泳静主张的房屋占用损失、玻璃门损失，应另案提起诉讼。综上，福彩中心的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，但审理程序违法，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初7299号民事判决书；二、任泳静在判决生效后十日内退还重庆市福利彩票发行中心履约保证金4670元；三、驳回重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由任泳静负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 杜抗洪二〇二〇年五月十四日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾