天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初86号原告：天津市煦园宾馆，住所地天津市西青区中北镇津静路26号天津城建大学院内煦园南道东侧。法定代表人：罗斌，总经理。委托诉讼代理人：孟庆达，天津天信律师事务所律师。被告：天津市艺品缘文化传播有限责任公司，住所地南开区红旗南路欣居园1号楼1门102号底商（红旗南路欣居园532号增1号）。法定代表人：白云飞，经理。委托诉讼代理人：张建华，天津硕众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，天津硕众律师事务所律师。第三人：天津城建大学，住所地天津市西青区津静路26号。法定代表人：李忠献，校长。委托诉讼代理人：李德华，男，该校教师。原告天津市煦园宾馆（以下简称煦园宾馆）与被告天津市艺品缘文化传播有限责任公司（以下简称艺品缘公司）、第三人天津城建大学（以下简称城建大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煦园宾馆的委托诉讼代理人孟庆达，被告艺品缘公司的委托诉讼代理人张建华、王颖，第三人城建大学的委托诉讼代理人李德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煦园宾馆向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告腾空位于天津市南开区的房屋；2.要求被告给付原告自2019年8月1日起至实际腾房之日止的逾期违约金，按每日400元计算；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订了《房屋租赁协议》一份，双方约定：被告继续承租位于天津市南开区的房屋，该房屋由实际所有人城建大学授权原告对外进行出租，该房屋面积约为237.33平方米，用于油画仓储，期限自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为57200元，使用期满被告应在5日内腾空房屋交还原告，被告逾期交还应自期满之次日起至返还房屋之日止，每日向原告给付逾期违约金400元，被告在协议约定的期限届满后，双方未达成新的协议，被告理应返还租赁房屋，但被告以种种理由为借口，拒绝腾房，故原告起诉。艺品缘公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.原告的诉讼请求不具体明确，原告仅要求被告腾空涉诉房屋，但腾空后是交还给原告还是由被告另做其他安排和使用，并没有明确；2.本案的原告的主体不适格，应当裁定驳回原告的起诉，被告认为原告自2019年8月1日起已无权对涉诉房屋进行运营和管理，在此情况下，原告起诉缺乏事实和法律基础；3.被告在2018年租赁合同签约后，从未改变过涉诉房屋的用途，也未拆改过涉诉房屋，之前对该房屋用途的临时性调整和功能性分割已经征得原告及第三人的同意；4.原告主张的违约金过高，被告对此不予认可；5.即便原告拥有涉诉房屋的对外出租权，在被告承租期间，原、被告双方已经就涉诉房屋的续约问题达成一致，双方理应按照所续约的合同继续履行。城建大学述称，同意原告的诉讼请求及事实理由，理由为：1.原告以自己的名义与被告订立的租赁合同，租赁合同产生的违约责任和委托代理产生的责任不能混淆；2.第三人依据各相关历史文件，对涉诉房屋享有物上权利，可以利用或者允许下属单位利用该房屋对外出租；3.对于原、被告双方订立的合同，第三人知晓并认可合同内容的约定。本院经审理认定事实如下：据原告当庭陈述，原告系第三人下属企业，第三人曾授权原告就涉诉房屋进行对外出租，涉诉房屋位于天津市南开区一号楼一层（以下简称涉诉房屋），原告确认：天津市南开区与天津市南开区一号楼一层系同一套房屋。诉讼期间，承办人前往涉诉房屋处进行现场勘查并进行拍照，现场照片佐证在卷，各方当事人对涉诉房屋的地址、位置、房屋结构等均无异议。2018年11月1日，原告煦园宾馆（甲方）与被告艺品缘公司（乙方）签订了《房屋租赁协议》，其中约定：甲方将坐落于南开区房屋房间（面积约237.33㎡）提供给乙方有偿使用，甲方提供给乙方有偿使用的房屋所有权属甲方上级单位天津城建大学所有，……乙方所用甲方房屋用于油画仓储，不得转让第三方使用，……房屋使用期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止，协议使用期满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续使用该房屋时，应当提前三个月与甲方协商，如乙方未提出继续使用申请或甲方未同意，本协议按约终止，甲乙双方应及时清点移交资产，乙方须于协议到期后5日内将房屋交还甲方，乙方使用期间自行添置的设备、器具归乙方所有，乙方因满足其使用，进行的装修、装饰等设施应无条件移交甲方（双方合同另有约定除外），如乙方逾期仍有财物存放甲方房屋内，视为乙方放弃其所有权，甲方有权单方面对遗留财物予以处置；乙方逾期返还房屋的，自使用期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方应按每日人民币400元向甲方支付违约金；……乙方按照协议有偿使用甲方房屋，使用期间须向甲方支付租金含税费合计57200元，租金由乙方于2018年11月15日前一次性支付甲方。……后，原告将涉诉房屋出租给被告使用，被告也如期向原告交纳了租期内的租金，现被告认可涉诉房屋仍由被告占用、使用。《房屋租赁协议》到期后，2019年11月1日，原告向被告发出《关于房屋租赁协议到期不再续租的通知》，其中载明：天津市艺品缘文化传播有限责任公司：鉴于贵司与天津市煦园宾馆所签《房屋租赁协议》已于2019年7月31日到期，且在到期前、后贵司与天津城建大学安排的校办企业天津市煦园宾馆、天津市煦苑物业服务有限公司对续租事宜存在重大分歧，虽经数月沟通无法达成共识，因此，我方经慎重考虑，决定不再与贵司续签新的租赁协议；依照原租赁协议的原则精神，本着依法依理、互谅互让、妥善解决问题的态度，现书面通知贵方如下：1.原租赁协议到期结束，我方不再与贵司签订新的续租协议；2.依照原协议关于租房结束有关条款的原则精神，请贵司于2019年11月10日前完成腾房及撤出，贵司在2019年11月10日前腾房撤出，我方放弃收取2019年8月1日起贵司逾期腾房的费用，全额退还贵司履行保证金壹万元，……3.贵司向我方交还房屋前，对房屋相关设施等承担保护责任，对房屋在包括环境、消防等一切涉及公共安全与企业、个人生命财产安全方面承担全部责任；4.由于贵司未能与天津城建大学安排的校办企业天津市煦苑物业服务有限公司达成续租协议，且上期租房协议为天津城建大学校办企业天津市煦园宾馆负责与贵司签定，因此自即日起，由天津市煦园宾馆与贵司共同工作，解决原租赁协议的一切善后事宜。……上述通知原告以EMS特快专递的形式邮寄给被告艺品缘公司，收件人写明“白云飞”，经查询快递回执载明“本人签收”。关于涉诉房屋产权历史变更一节，原告提供如下文件予以证明：房权证南开字第××号《房屋所有权证》，房屋坐落南开区【双号】，所有权人为天津市建筑材料科学研究所（以下简称建筑材料研究所），建筑面积896.08平方米，原告陈述其中“红旗南路530号”建筑面积为218.21平方米的底商建筑为涉诉房屋；1996年6月4日，建筑材料研究院（甲方）与中国农房华北公司（以下简称农房公司，乙方）签订了《协议书》，其中约定：……甲、乙双方同意联合建设红旗南路住宅楼项目，该规划面积约一万平方米，……房屋分配：甲、乙双方按3:7比例分房，各自所分房拥有各自产权，房屋分配采用立体分房，兼顾朝向……1996年9月23日，农房公司（甲方）与天津建筑材料工业学校（乙方）签订了《住房插建协议书》，其中约定：甲、乙双方同意乙方在甲方开发建设的红旗南路住宅项目中按1500元／平方米价格插建职工住宅1000平方米，上下误差不超过百分之五，该住宅坐落于南开区红旗南路268号天津市建筑材料科学研究所院内，……1997年5月8日，建筑材料研究所（甲方）与农房公司（乙方）签订了《联建房产权划分协议》，其中约定：以下房屋产权归甲方所有：一号楼底商Ａ单元，一号楼Ｂ单元二至七层，一号楼Ｅ单元二至七层；双方联建的所有房屋，除前条所列归甲方所有者外，其余全部产权归乙方所有，房屋的附属设施均归房屋产权方所有……1999年3月30日，农房公司（甲方）与天津建筑材料工业学校（乙方）、张仝军（丙方）签订《关于调整债务关系协议书》，其中约定：……由于协作关系，甲方目前欠乙方150万元人民币债务，……1999年4月28日，农房公司（甲方）与天津建筑材料工业学校（乙方）签订了《关于清偿欠款的协议》，其中约定：甲乙双方1996年9月曾共同签定了《住房插建协议书》，根据该协议，乙方向甲方支付了150万元人民币，因条件变化，1998年7月双方共同决定终止了《住房插建协议书》，……甲乙双方从实际出发，经过认真协商，就彻底清偿甲方所欠乙方的债务，一致达成了下列协议：双方同意，以甲方所有的位于天津市南开区的部分住宅的永久使用权抵偿所欠乙方的全部债务，具体房号及面积如下：Ｅ单元首层全部，237.33平方米……乙方根据本协议得到的房屋使用权，乙方有处置权。……依据上述证据，原告表示，天津建筑材料工业学校对涉诉房屋享有所有权。关于天津建筑材料工业学校并入城建大学的过程，原告提供了如下证据予以佐证：《关于天津建筑材料工业学校变更名称的批复》（津教委职（2000）56号）载明：天津建筑材料工业学校：……经研究，同意将你校更名为“天津市城市经济与管理学校”……《关于天津城市经济与管理学校并入天津城建学院的通知》（津教委发【2003】48号）中载明：……天津城市经济与管理学校自通知之日起整体并入天津城建学院，进而进行资源整合，扩建天津城建学院……《关于天津城市建设学院更名为天津城建大学的通知》（津党【2013】70号）中载明：根据教育部教发函【2013】67号文件精神，市委、市政府同意，天津城市建设学院更名为天津城建大学。原告表示，依据上述证据可以证明城建大学目前对于涉诉房屋享有所有权。本院认为，本案争议焦点有二：一是原告是否具有诉讼的主体资格、被告是否应将涉诉房屋腾空并返还给原告；二是被告是否应按合同约定的每日400元标准给付原告逾期腾房违约金。关于争议焦点一：《房屋租赁协议》系原、被告双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告陈述的其通过第三人的授权取得涉诉房屋在固定期限内的对外出租权一事，第三人当庭予以认可；《房屋租赁协议》签订后，原告将涉诉房屋交付被告进行使用，被告如约向原告交纳房屋租赁费用，双方在租赁期限内分别按照合同的约定履行各自的义务，庭审中，被告认可其使用涉诉房屋至今，《房屋租赁协议》所体现的合同目的已达到，现《房屋租赁协议》中约定的租赁期限已届满，按照《房屋租赁协议》第三条第二项中的约定，原告有权要求被告向其返还涉诉房屋，因此煦园宾馆作为涉诉房屋的出租人起诉作为承租人的艺品缘公司系适格的原告、具有诉讼的主体资格，被告应按照合同的约定将涉诉房屋腾空并返还给原告。关于争议焦点二：涉诉《房屋租赁协议》约定租期为自2018年8月1日起至2019年7月31日止，合同到期后，被告既不腾房也未继续给付租金，原告有权依据《房屋租赁协议》的约定向其主张逾期腾房违约金；关于给付标准，由于被告抗辩原告主张的违约金过高，综合考虑原、被告签订《房屋租赁协议》的背景、本案的基础事实等因素，本院对原告主张的逾期违约金予以调整，该违约金应参照《房屋租赁协议》中的租金约定，该协议对租金约定如下：租期为自2018年8月1日起至2019年7月31日（共计365天），租金为57200元，每日租金应为156.71元（57200÷365），被告应按照每日156.71元的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际腾房之日止的逾期违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市艺品缘文化传播有限责任公司腾空位于天津市南开区的房屋并交还于原告天津市煦园宾馆；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市艺品缘文化传播有限责任公司按照每日156.71元的标准向原告天津市煦园宾馆支付逾期违约金，支付期限为自2019年8月1日起至实际腾空涉诉房屋之日止；三、驳回原告天津市煦园宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，减半收取计820元，由被告天津市艺品缘文化传播有限责任公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市煦园宾馆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年五月十二日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。