新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终104号 上诉人（原审被告)：韩立新，男，1967年3月12日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：杨阳，新疆君正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：石河子市港联物业服务有限责任公司，住所地新疆石河子市花园镇石南农场办公楼。 法定代表人：宇勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程冬丽，新疆初维律师事务所律师。 上诉人韩立新因与被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司（以下简称港联公司）物业服务合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨阳、被上诉人的委托诉讼代理人程冬丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩立新上诉请求：1.撤销一审判决，改判重新核算物业费金额降低收费；2.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审查明2015年3月18日上诉人才接收房屋。在此之前，开发商因房屋尚不具备交房条件没有向上诉人交房，此前的一切费用应由开发商承担。双方约定自正式通知办理入住手续之日或媒体公告入住之日起计收物业费，但被上诉人并未提供在2015年3月18日之前开发商或被上诉人通知上诉人接房而上诉人拒不接房或被上诉人在媒体公告办理入住手续而上诉人拒不入住的证据，故一审认定上诉人承担2015年3月18日之前的物业费、暖气费、水费等事实错误。2、《石河子商品房买卖合同》附件六中约定开发商委托的物业公司是北京港联物业管理有限公司石河子分公司，委托服务期限暂定为两年，自2012年8月15日起至2014年8月14日止。即在2014年8月14日之前涉案小区物业公司非本案被上诉人，被上诉人无权向上诉人主张2014年8月14日之前的任何费用。3、被上诉人提交的证据显示2014年10月开始供暖，一审判决上诉人承担2013年的暖气费与事实不符。二、一审违反民事诉讼原则，判决结果错误。一审判决金额虽然未超出被上诉人诉讼请求金额，但计算公式列表的金额结果超过了被上诉人的诉讼请求金额，且计算结果错误。被上诉人并未主张2016年的物业费，一审却将2016年的物业费一并计算在内，超出了被上诉人的请求范围。根据法律规定物业公司不能收取业主的任何保证金，即便是收取了物业公司也必须返还。一审对被上诉人主张的5000元装修保证金未进行认定及说理，但在判决金额里却将其计算在内。三、物业公司没有提供符合法律规定和合同约定的服务质量。小区的公共设施及绿化未正常维护,无路灯。上诉人不能正常提供物业服务应当降低收费。因开发商原因造成上诉人的住宅及整个小区和房屋存在严重质量问题，在陆续整改期间造成业主不能正常入住，也造成物业公司不能够提供正常物业服务，应降低收费。小区开发商和物业公司是关联企业，两家公司股东混同。开发商口头答应用物业费来折抵上诉人的房屋损失，被上诉人也表示同意。被上诉人近几年均未主动向上诉人收取物业费，其现在追索物业费违反了双方约定。 港联公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 港联公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠款81546.54元；2.被告承担案件受理费。 一审法院认定事实：石河子城区花园新区住宅的建设单位为石河子南区生态城投资发展有限公司。石河子城区花园新区香多里丽树坊于2013年9月25日竣工。被告认购了石河子城区花园新区香多里丽树坊××栋1号、2号住宅。原告为石河子市城区花园新区香多里别墅区的物业服务企业。2013年10月1日，原告给被告提交了《香多里庄园业主手册》，并与被告签订了《入住合约》，被告声明：愿意严格遵守《业主手册》的全部条文，配合港联物业公司的工作，如有违反愿按有关条款承担经济法律责任。2013年10月17日，被告与石河子南区生态城投资发展有限公司签订了两份《石河子商品房买卖合同》，购买了石河子市城区花园新区香多里丽树坊××栋1号、2号住宅。其中，1号住宅建筑为两层、建筑面积为298.28㎡；2号住宅建筑为两层、建筑面积为109.70㎡。被告所购买的石河子市城区花园新区香多里丽树坊××栋1号、2号住宅的物业服务企业为原告。《业主手册》及《石河子商品房买卖合同》附件六均规定，自正式通知办理入住手续之日或媒体公告入住之日起，开始计收物业管理费用。物业收费的标准，按照住户建筑面积每年收取一次物业服务费用，别墅住宅物业服务费2.80元/平方米/月。2015年3月18日，原告向被告催交两套房屋的物业费。被告在原告统计的被告拖欠物业费、暖气费、水费、有线电视初装费、装修保证金、垃圾清运费清单上签字，确认欠交各项费用49400.30元。其中，装修保证金为5000元。其后，被告向原告交纳了垃圾清运费3263.80元、有线电视初装费900元。因被告购买的石河子城区花园新区住宅楼工程存在严重的质量问题，影响了被告对居住环境的美好感受、对住宅的安全舒适体验，被告未交纳其他费用及其后的物业费、采暖费。又查明，石河子城区花园新区香多里丽树坊的冬季供暖由原告提供。 一审法院认为，原告与被告签订了《入住合约》，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告向被告提供物业服务后，被告应当按照约定及相关规定向原告交纳费用。被告居住的小区非普通住宅区，物业收费标准不参照国家指导价。被告辩称原告收取的物业费价格过高，且没有合法依据，该院不予采信。被告辩称购买的房屋存在严重的质量问题，给被告造成巨大损失。被告称石河子南区生态城投资发展有限公司答应用物业费折抵被告的损失未提供证据，原告也不予认可，不予采信。需要指出，被告购买房屋的小区短时间内出现关于小区给排水、暖气管网、路面存在质量问题，并因此造成小区内部大面积开挖、不能正常通行等问题，并非物业服务部门造成，相关问题最终应与建设单位、施工单位沟通解决，不能作为拒绝交纳物业服务费的理由。《石河子商品房买卖合同》附件、《业主手册》中均对物业收费标准、项目进行了规定，原告按约定收取物业费合法有据。被告无正当理由拒绝交纳物业服务费。原告要求被告交纳物业费、暖气费、水费的请求，该院予以支持。原告要求被告交纳装修保证金没有法律依据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决： 被告韩立新于判决生效后五日内向原告石河子市港联物业服务有限责任公司支付物业费、暖气费、水费合计81546.54元[其中，物业费①13708.13元(298.28㎡＋109.70㎡）×2.80元/月/㎡×12个月，自2014年1月至2014年12月)；②物业费39166.08元(298.28㎡＋109.70㎡）×2元/月/㎡×48个月，自2015年1月至2018年12月)；③暖气费33454.36元(298.28㎡＋109.70㎡）×20.50元/采暖季×4个采暖季，自2013年至2016年)；④水费10元]。 案件受理费1839元（原告已预交），由被告负担，与前款一并给付原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除上诉人对一审查明“2013年10月1日，原告给被告提交了《香多里庄园业主手册》，并与被告签订了《入住合约》”有异议，认为是案外人提供的业主手册，商品房买卖合同附件中的物业公司并非上诉人，而是北京港联物业管理有限公司石河子分公司外，当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 另查：一审中，被上诉人提交两份协议：一是被上诉人（乙方）与新疆华侨农场物业管理中心（甲方，以下简称华侨农场物业中心）于2014年10月14日签订的《供用蒸汽（热力）合同》，约定：甲方于2014年10月15日向上诉人在案涉小区有偿供暖，汽费价格按照石市物价局下发的热力蒸汽价格52.5元/吨，采用先予交费后用汽的方式，停暖时按表交付余款。双方确认供、用汽设施产权分界点为DN250和DN450接点，分界点以前的供用汽设施产权属甲方，分界点以后的供用汽设施产权属乙方，双方各自负责操作、维护和管理所述产权范围内的管道及供用汽设施。二是被上诉人（甲方）与案外人潘立宽于2014年10月6日签订的《供暖委托运营管理服务协议》，约定：甲方将冬季供暖换热站及供暖管网委托给乙方进行运营管理，乙方独立负责供暖运营管理并承担相应的责任和义务。乙方在委托运营管理期间，严格按照甲方与143团签订的供热蒸汽协议及政府《供热采暖管理办法》《乌鲁木齐市城市供热管理条例》等相关文件的规定，履行供暖责任和义务。乙方负责换热站及管网的正常运行、维护保养、安全保障等工作，保证供暖质量达到政府规定的标准，并保证供热系统故障的及时维修。在供热期间，若发生大的故障或事故，乙方应立即通知甲方。双方应紧密配合、协商解决，并由甲方监督恢复正常运行。甲方委托乙方运营管理一年，即2014年10月5日至2015年10月4日止。期满后，甲乙双方如有意继续合作，可续签协议。如不能继续合作，乙方完成供热设备及管网维护后向甲方移交。 二审中，上诉人提交以下证据：1.北京港联物业管理有限公司石河子分公司企业信息表，证明双方签订的商品房预售合同附件六《花园新区香多里临时管理规约》中约定，涉案小区的物业服务指定公司为北京港联物业管理有限公司石河子分公司，而非上诉人，上诉人行使收费权无合同依据。经质证，被上诉人认为合同附件中约定的是小区前期物业服务管理。实际履行合同提供物业管理服务的系上诉人，而非北京港联物业管理有限公司石河子分公司。 2.石河子市发展和改革委员会与石河子市城市管理委员会于2017年共同下发的《关于石河子市物业服务收费管理有关事宜的通知》（石发改收费〔2017〕8号），自治区发展和改革委员会和自治区住房和城乡建设厅于2016年7月11日共同下发的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，两份文件均系网络打印件。《关于石河子市物业服务收费管理有关事宜的通知》中对物业服务收费标准第7条规定：未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保费用。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第17条规定：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主收取任何未予标明的费用。上诉人用以证明政府不允许物业公司向业主收取装修保证金，也不允许物业公司收取任何未标明或公示的费用。经质证，被上诉人对两份文件的真实性有异议，并提出上诉人与被上诉人2015年达成物业管理服务协议，约定上诉人应当交纳装修保证金，两份文件下发时间均在双方达成协议之后，目前上诉人仍处于欠缴装修保证金的状态。 经上诉人申请，本院对涉案小区当前物业公司石河子市好运物业服务有限公司（以下简称好运物业公司）总经理宋某某、好运物业公司香多里小区物业站站长王某某进行了询问调查。关于好运物业公司接管涉案小区物业服务的情况，宋某某陈述：好运物业公司系该小区业主委员会聘请的物业公司，没有与港联物业公司进行交接，而是直接与业主委员会进行对接。好运物业公司于2019年11月20日进入小区做接管前期工作，于2019年12月1日与业主委员会签订物业服务合同。刚进入小区时，小区垃圾和树叶都没有清理，好运物业公司雇佣垃圾车仅清理垃圾就用时10天，清理树叶等130余车。因为小区的前期物业处于弃管状态，给好运物业公司的工作造成很大的困难和投入。王某某陈述：进入小区时，树木死亡率近30%，存活的树木也都未经修剪，薰衣草地长势一般，处于无管理状态。由于地下管道陈旧老化，小区道路有塌陷情况，有断水情况。暖气管网爆裂和自来水爆裂情况较多，导致地下室进水。小区路灯在好运物业接管时正常照明，但后面出现隐蔽线路故障。2019年12月接管时该小区装修完成的住户有40余户，长期入住的仅有20余户。关于目前小区物业的收费情况，宋某某陈述：目前该小区物业收费标准是按照师市发改委2017年11月8日下发的物业收费标准，按照市场调节价，参照高层小区略高于高层小区的物业服务价格，并和业主委员会进行协商后确定的物业服务管理费，其中装修好已经入住的按照2元/平米收取，未入住的空房按照1.8元/平米收取。物业管理服务费一般包括人工工资支出、环境清洁及垃圾清运费用、绿化种植养护费用、固定资产的折旧费用、公共设施的养护费用、办公费用、还有其他一些不可预见的开支如应急费用等。石河子地区物业公司收取的物业费均系打包价，未分列各项费用的比例分配。好运物业公司收取的物业管理服务费也系打包价格。经质证，上诉人对宋某某与王某某陈述的真实性、合法性、关联性均认可，可以证明上诉人未尽职尽责履行物业管理服务合同义务，系上诉人违约。被上诉人对宋某某与王某某的陈述真实性和关联性认可，但主张当前物业费价格系好运物业公司与业主委员会的协商价格，不能约束被上诉人。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人是否拖欠被上诉人的物业费、暖气费、水费，拖欠数额如何确定。 一、关于被上诉人是否是本案适格原告主张权利的问题。虽然在商品房预售合同的附件六《花园新区香多里临时管理规约》中约定物业管理服务公司为北京港联物业管理有限公司石河子分公司，但实际履行该小区物业管理服务义务的系被上诉人，且2013年10月1日的《入住合约》和2015年3月18日的催交费用清单上，均系被上诉人盖章、上诉人签字确认，可视为上诉人认可被上诉人收取物业费、暖气费、水费的权利。被上诉人系本案主张权利的适格主体，上诉人关于被上诉人无权向上诉人主张2014年8月14日前任何费用的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于上诉人拖欠物业费如何确定的问题。上诉人主张被上诉人物业管理服务工作基本未开展，环境清洁工作、绿化种植养护工作、公共设施养护工作均不符合双方物业服务合同约定，且影响被上诉人入住和正常出行，并提交了照片证明。被上诉人认可案涉小区给排水、暖气管网、路面存在质量问题，认可绿化养护存在树木死亡、管理不到位等情况，但主张此系施工单位工程质量问题以及由于工程质量问题引发的绿化养护瑕疵，与物业费无关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”虽然涉案小区给排水、暖气管网、路面存在的质量问题与上诉人无关，但由于以上问题造成上诉人物业管理服务工作如环境清洁工作、绿化养护工作、公共设施养护工作等均无法正常开展，人员工资支出和工作量均相应减少，其未按照双方的物业服务合同约定履行相应职责构成违约，物业费应进行相应折减。关于折减比例，本院参照案涉小区当时的物业管理服务情况、好运物业公司接收小区物业时情况、好运物业公司目前收取案涉小区物业费标准，酌定上诉人给付被上诉人的物业费以约定价格2.8元/平方的40%为宜，即每月每平方1.12元。关于上诉人交纳物业费的起止时间，上诉人在2015年3月18日被上诉人制作的催交费用清单上签字，该清单中物业费起算时间为2014年1月，可视为其认可该起算时间，故被上诉人以此时间起算物业费，本院予以支持。按照被上诉人一审诉讼请求自2014年1月起至2015年12月、2017年1月至2018年12月，共计48个月。上诉人应向被上诉人交纳物业费为21933元[407.98㎡×（2.8元×40%）×48个月]。 三、关于上诉人拖欠被上诉人的暖气费如何确定的问题。被上诉人一审提交的《供用蒸汽（热力）合同》中明确约定新疆华侨农场物业管理中心于2014年10月15日起向被上诉人在涉案小区的供暖所需要的蒸汽进行有偿供给，其提交的上诉人与案外人潘立宽签订的《供暖委托运营管理服务协议》也约定委托供暖期限为2014年10月15日至2015年4月15日，故上诉人欠付暖气费应从2014年冬天采暖期起算至被上诉人主张的2017年4月止，即2014年10月—2015年4月、2015年10月—2016年4月、2016年10月—2017年4月，共计3个采暖季。一审判决上诉人给付被上诉人2013年10月15日至2014年4月15日的暖气费无事实依据，本院不予支持。上诉人主张因小区房屋质量、水暖管道、道路质量存在严重问题，经常发生水暖管道爆裂、道路不通情况，致使上诉人无法正常入住，案涉房屋也经常停暖，应对暖气费进行折减。本院认为，被上诉人提交的《供用蒸汽（热力）合同》《供暖委托运营管理服务协议》可以证明案，小区的供暖管网虽然不是由被上诉人建设而成，但被上诉人享有部分供用汽设施的产权，且其负责供暖期间的供用汽设施和管网的维护保养，并非仅仅代收暖气费。被上诉人认可因小区建设质量问题造成水暖管道爆管、道路开挖等事实，该事实也确实造成了上诉人无法正常入住，暖气供应不正常等情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，结合被上诉人负责供用汽设施及管网的维护保养，对管道爆管承担一定的责任，同时被上诉人是根据供汽流量向第三人支付暖气费，住户减少及暖气供应不正常的情况亦造成上诉人向第三方代交暖气费金额减少，故对上诉人应交纳的暖气费进行折减，酌定上诉人给付被上诉人暖气费以约定价格的40%为宜。上诉人应向被上诉人支付暖气费10036.31元（407.98㎡×20.5元/采暖季×3个采暖季×40%，自2014年10月至2017年4月）。 综上，韩立新的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初983号民事判决； 二、上诉人韩立新给付被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司物业费21933元[407.98㎡×（2.8元/㎡×40%）×48个月] 三、上诉人韩立新给付被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司暖气费10036.31元（407.98㎡×20.5元/采暖季×3个采暖季×40%，自2014年10月至2017年4月） 四、上诉人韩立新给付被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司水费10元； 上述费用合计31979.31元，上诉人韩立新于判决生效后五日内支付给被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1839元（被上诉人已预交），由上诉人韩立新负担736元，被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司负担1103元；二审案件受理费1839元（上诉人已预交），由上诉人韩立新负担736元，被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司负担1103元。相互折抵后，被上诉人石河子市港联物业服务有限责任公司应支付上诉人韩立新367元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦