吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1241号上诉人（原审被告）：邹宝航，男，1972年2月13日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：王卫星，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，住所地吉林省长春市绿园区。负责人：陈晓琳，该分公司总经理委托诉讼代理人：徐丽丽，吉林中证律师事务所律师。上诉人邹宝航因与被上诉人长春润德投资集团有限公司资产经营分公司（润德分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。邹宝航上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回润德分公司的诉讼请求，即邹宝航支付润德分公司自2015年12月14日起至2018年5月7日止的房屋租金；2.支持邹宝航的反诉请求，即润德分公司赔偿邹宝航的房屋装修费用140万元；3.本案诉讼费用由润德分公司负担。后邹宝航变更上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回润德分公司的诉讼请求，即邹宝航支付润德分公司自2015年12月14日起至2018年5月7日止的房屋租金；2.本案诉讼费用由润德分公司负担。事实和理由：1.双方未订立书面租赁合同的责任在润德分公司。房屋租赁合同订立前，邹宝航即进行了装修。装修完成后，润德分公司背弃了其工作人员的承诺仅与邹宝航订立为期一年的租赁合同，这是导致双方发生争议的起因。而原审判决忽略了这一基本事实，把未订立书面租赁合同归责于邹宝航。原审判决认定双方是不定期租赁合同对邹宝航不利。润德分公司的工作人员答应与邹宝航订立五年期的租赁合同是邹宝航进行大量投入进行装修的主因之一。邹宝航向润德分公司提交了书面的订立租赁合同的申请，邹宝航投入巨额装修却订立不定期的租赁合同有违常理。2.润德分公司在法庭上承认了对租赁房屋停止供暖的事实，在无供暖并且室内存在漏水点的情形下，该房屋无法利用。房屋空置的损失至少不能让邹宝航单方承担。润德分公司辩称，原审判决事实清楚，证据充分，应驳回邹宝航上诉请求。润德分公司向一审法院起诉请求：1.解除双方对长春市南关区亚泰大街与东五马路交会处中环10区1栋产权编号为产102部分、202号房屋的不定期租赁关系；2．邹宝航返还上述房屋并支付自2015年11月14日（庭审中变更为2015年12月14日）起至2018年5月7日止的房屋租金551,363.75元，2018年5月8日之后的租金计算至实际搬离日止；3．本案诉讼费由邹宝航负担。邹宝航提出反诉请求：1.润德分公司赔偿因房屋未达到经营条件所产生的装修损失及维修房屋损失共计140万元；2.润德分公司返还邹宝航所交付的租金及保证金13.4万元；3.诉讼费用均由润德分公司负担。一审法院认定事实：位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号、202号房的所有人为长春润德投资集团有限公司，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司接受长春润德投资集团有限公司的委托行使上述两处房产的经营、管理和收益权利。2015年长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与邹宝航对上述102号房部分、202号房的租赁达成口头约定，邹宝航承租面积563.76平方米，年租金230,000元，半年交。2015年5月5日，邹宝航向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司账户存入租金及押金共计134,000元，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司于2015年5月7日分别为邹宝航出具收到邹宝航2015年6月15日至2015年12月14日期间房屋租金115,000元及抵押金19,000元的收据各一枚。邹宝航承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。另长春润德投资集团有限公司资产经营分公司于2015年12月15日向邹宝航邮寄告知书一份，主要内容为其公司已多次电话通知邹宝航签订房屋租赁合同，但始终未落签，现其公司正式告知邹宝航在到本告知书后三日内到其公司签订房屋租赁合同并及时缴纳2015年12月15日至2016年6月14日期间租金115,000元。邹宝航于2015年12月25日向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司提出申请，该申请的主要内容为：一、2015年11月贵公司出具的合同范本，是单边霸王条款，完全不顾其利益、任何人都难以接受，恳请贵公司遵守《合同法》相关规定，在公平公正、互惠互利的基础上与其签订合同；二、其对该房屋基础设施修缮的投入应抵顶相应的租金；三、根据该房屋周边租赁市场实际情况年租金应为150,000元左右，半年一交，为了能使其收回在修缮该房屋时的巨额投入租期应为十年，合同期满贵公司应返还其保证金；四、相邻的彩票站，为该房屋整体的一部分，该彩票站租赁期满后应划归其使用；五、恳请贵公司尽快与其签订合同，以便其能正式营业，尽快收回投资。一审法院认为，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司将位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号部分、202号房屋出租给邹宝航，由于双方未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。邹宝航支付2015年6月15日至2015年12月14日期间的房屋租金后，未再支付房屋租金，亦未将案涉房屋返还长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，长春润德投资集团有限公司资产经营分公司主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并由邹宝航返还案涉房屋、支付房屋租金有事实及法律依据，一审法院应予支持。邹宝航应按照年租金230,000元的标准，自2015年12月15日起至实际返还房屋之日止向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司支付案涉房屋租金。但邹宝航已支付的抵押金19,000元可用于抵顶其欠付的房屋租金。关于邹宝航反诉主张长春润德投资集团有限公司资产经营分公司赔偿其装修损失及维修房屋损失、返还其已交付的租金及保证金。因双方之间系不定期租赁合同关系，由于邹宝航欠付房屋租金的原因，导致双方之间的不定期租赁合同关系被解除，故房屋装修损失应由邹宝航自行承担；对于房屋维修损失，由于双方之间未签订书面租赁合同，房屋维修义务亦没有明确约定，因此长春润德投资集团有限公司资产经营分公司作为租赁房屋的管理人，其负有维修租赁房屋的义务，作为房屋承租人的邹宝航亦可自行维修，但该房屋维修费用应由其承担，邹宝航需举证证明其垫付房屋维修费用的数额，并对此承担举证不能的法律责任；对于邹宝航已付租金及抵押金，因邹宝航已实际占有使用租赁房屋并欠付房屋租金，其主张返还于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与邹宝航之间的不定期租赁合同关系；二、邹宝航于本案判决生效后十五日将位于长春市南关区四马路以北、亚泰大街以西中环10区1栋商住楼102号部分（权利证号为：房权证长房权字第2120002148号）、202号（权利证号为：房权证长房权字第2120002149号）房屋返还给长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，并向长春润德投资集团有限公司资产经营分公司支付房屋租金（自2015年12月15日起至实际返还房屋之日止，按年租金230,000元标准计算，并扣除邹宝航已支付的抵押金19,000元）；三、驳回长春润德投资集团有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求；四、驳回邹宝航的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,657元，反诉费9,303元，均由邹宝航负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”邹宝航于2015年5月5日向润德分公司账户转入案涉房屋租金及押金共计134000元后，对案涉房屋进行了装修并占用该房屋至今。双方没有签订书面形式的房屋租赁合同，双方形成的租赁关系为不定期租赁。润德分公司于2015年12月15日向邹宝航邮寄告知书，表明润德分公司已多次电话通知邹宝航签订房屋租赁合同，但始终未签，正式告知邹宝航在接到告知书后三日内到润德分公司签订房屋租赁合同。但邹宝航未在期限内与润德分公司签订合同。邹宝航于2015年12月25日向润德分公司提出签订房屋租赁的申请，该申请的主要内容包括降低案涉房屋年租金应为150000元左右，以对房屋基础设施修缮的投入应抵顶相应的租金等与原实际履行的租赁合同内容存在实质性不同，应视为新的要约。在润德分公司没有答复的情况下，双方没有形成新的房屋租赁合同关系。现邹宝航主张双方未订立书面租赁合同的责任在润德分公司没有事实和法律依据。邹宝航主张润德分公司对案涉房屋停止供暖，在无供暖并且室内存在漏水点的情形下，该房屋无法利用。润德分公司于2016年10月8日向邹宝航送达《停暖通知》，由于邹宝航长期拖欠房屋租金，润德分公司在告知邹宝航后采取停暖措施并无不当。邹宝航主张房屋存在伸缩缝，属于房屋主体结构问题，导致案涉房屋存在漏水点，但并没有提供证据证明伸缩缝的设计影响房屋主体结构。如案涉房屋因漏水而导致无法正常使用，邹宝航应积极将房屋交还润德分公司。现案涉房屋一直被邹宝航占用，原审判决邹宝航向润德分公司支付房屋租金并无不当。综上所述，邹宝航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9168.00元，由邹宝航负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年五月二十八日书记员 张佳楠