河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终676号上诉人（原审被告）：许昌金皇后文化传播有限公司，住所地：许昌市南大街23号。法定代表人：臧红丽，任总经理。委托诉讼代理人：李素平，女，汉族，1968年7月6日出生，住河南省许昌市魏都区，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄晓丽，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司，住所地：许昌市魏都区东大街18号东大办事处。法定代表人：张弄海，任执行董事。委托诉讼代理人：王战营，男，汉族，1982年7月29日出生，汉族，住河南省襄城县，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李涛，河南名人律师事务所律师。上诉人许昌金皇后文化传播有限公司因与被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许昌金皇后文化传播有限公司的委托诉讼代理人李素平、黄晓丽，被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的委托诉讼代理人王战营、李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌金皇后文化传播有限公司上诉请求：1、依法撤销许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初6483号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司，不具备一审原告的资格。被上诉人一审中提交的作为原告资格的相关证据材料不具有合法性，一审法院不应将该证据材料作为认定事实的依据。首先，根据许昌市魏都区房屋征收管理中心与许昌市住房保障中心于2017年12月28日签署的《协议》第2条的约定：“甲方（即许昌市魏都区房屋征收管理中心）采取产权置换方式，统一征收乙方（许昌市住房保障中心）上述公房……．”，可以判断该份协议的性质是一份国有土地上房屋征收补偿安置协议。既然涉及的是国有土地上房屋征收，那就需要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定的程序实施征收工作，比如，需要县级以上人民政府发布的房屋征收决定以及征收补偿方案。然而，纵观被上诉人提交的证据材料，以及上诉人的了解，自始至终未见过政府的房屋征收决定及征收补偿安置方案，如果案涉的房屋没有被纳入征收范围的话，那么许昌市魏都区房屋征收管理中心与许昌市住房保障中心签署的协议就应当是违法的，属于无效的合同。为此，被上诉人将此协议作为证据材料提交也就不具有合法性。其次，被上诉人提交的许昌市魏都区房屋征收管理中心于2019年10月8日作出的一份《证明》不符合证据的规则，合法性也存在问题。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第115条第1款的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。………”，然而，被上诉人提交的该份证据材料，只有单位的印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章。综上可知，被上诉人在提交两份证据材料不具有合法性，一审法院予以采信并以此认定被上诉人在一审中具有原告资格，对于这一事实的认定显然是错误的。二、许昌市住房保障中心单方解除《许昌市住房保障中心非住宅租赁合同书》不符合合同约定的解除条件，故此，被上诉人不具备要求上诉人返还租赁房屋的前提条件。被上诉人认为按照上诉人与许昌市住房保障中心于2017年2月16日签署的《许昌市住房保障中心非住宅租赁合同书》第13条的约定：“甲方（即许昌市住房保障中心）解除合同的条件：1、由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的······”，以及2017年12月2日，许昌市住房保障中心向上诉人送达的解除通知，房屋租赁合同已经依法予以解除，一审法院采纳了被上诉人这一说法，以此认为房屋租赁合同已依法解除。上诉人认为，对于房屋租赁合同依法解除这一事实是不能认同的。首先，要判断房屋是不是被依法征收了，如果没有被依法征收，那么，就不符合约定的解除条件。因为，合同约定的拆迁（在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施以前，对于国有土地上房屋征收叫拆迁，之后改为征收）必然指的是合法状态下实施的征收（拆迁），而不是非法状态下实施的征收（拆迁），如果按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中相关的规定，实施征收，政府必须要在房屋征收范围内发布房屋征收决定。然而，上诉人从来没有看到过房屋征收决定，被上诉人在庭审中提交的也仅仅只是一份房屋置换协议，在协议中，也未交代依据的是哪一批次的房屋征收决定而签署的置换协议，很显然被上诉人所说的拆迁是不具备法定条件的。为此，上诉人认为针对案涉房屋所实施的是非法征收（拆迁）。因此，非法征收（拆迁）的行为是不能被界定为不可抗力范畴的，也就不符合约定的解除条件，那么，对于许昌市住房保障中心向上诉人送达的解除通知就不具有法律效力，由此可知，上诉人与许昌市住房保障中心之间的协议并未依法解除；其次，许昌市魏都区房屋征收管理中心与许昌市住房保障中心于2017年12月28日，签署的房屋置换《协议》，已经涉嫌扰乱国有土地上房屋征收的秩序，损害社会公共利益，同时恶意串通的行为也侵害上诉人合法权益，应属于无效的。再次，一审判决与查明事实存在严重的矛盾冲突之处：一审判决书第5页载明“在房屋置换期间，东大街道办事处负责租户赔偿及相应事项”，且法院也认定了上诉人曾经缴纳了2018年1月份的房租，更加证明被上诉人在原租赁合同到期后同意继续出租房屋给上诉人。三、被上诉人所主张损失没有事实依据。首先，被上诉人计算损失的标准依据，不具有真实性。在庭审中，被上诉人提供一份许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司与他人签署的一份租赁协议，就想当然认为，上诉人也应当接受这一标准，这显然是荒谬的。合同最显著的一个特性，就是自治，只要不违反法律规定，合同双方怎么约定都是不为过的。因此，不能使用别人乐意接收的一个租金标准，来衡量被上诉人所受到的损失，如果被上诉人与他人签署了一份无偿使用房屋的合同，那是不是上诉人也可以以此要求被上诉人接受这一条件呢？其次，南城门的建造致使案涉房屋尚不具备使用条件。在南城门建造过程中，因施工的原因完全影响到了上诉人所租赁房屋的日常经营活动，直到现在，还有部分窗户未安装相应的玻璃，尚不具备使用条件，就算上诉人按期腾出房屋，被上诉人也是无法出租的，也就不存在被上诉人所说的损失了。四、一审判决对租金的计算标准错误。首先，上诉人与原房屋所有权人签署的房屋租赁合同尚未解除。同时，上诉人也已按照原有的租金标准支付2018年1月份的房租，从这一点上也说明，出租方是同意按原有标准支付的。其次，按照新的租金标准支付房租是非常不公平的，对于上诉人来说在此承租房屋经营了20多年，突然之间出租方将房屋的租金水平在原有的基础之上提高3倍左右，这完全是出租方在利用市场优势地位滥用权利所致，显然是不合理的，也是违背市场经济规律的。综上所述，上诉人认为，被上诉人不具有原告的主体资格，合同不具备解除条件，且一审判决计算租金的标准错误，为纠正错误的一审判决，维护合法权益，现依法向贵院提前上诉，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、关于诉讼主体，产权人将南大街房屋交由被上诉人管理使用，被上诉人已将部分房屋进行出租并收取租金，被上诉人诉讼主体资格合法有效。2、被上诉人与房屋产权人签订的租赁合同已2017年12月31日终止，双方并未签订新的合同，涉案房屋一直由上诉人占有使用至今，被上诉人多次与上诉人协商续租双方并未形成一致意见，上诉人已构成侵权。3、被上诉人作为涉案房屋的管理人，对外出租标准一致，涉案房屋租金并未如上诉人所诉过高，上诉人主张事实不能成立。被上诉人（原审原告）许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告停止侵害，排除妨害，立即将位于南大街东临南起第3栋（房产证号：09××25号）的房屋腾空后返还给原告；2、判令被告赔偿原告房屋占用损失（按每年268005元的标准，自2018年1月1日起计算至返还房屋之日止）。一审法院认定事实，2017年2月16日，许昌市住房保障中心与李素平签订许昌市住房保障中心非住宅租赁合同书，合同约定“甲方（出租方）：许昌市住房保障中心乙方（承租方）：李素平第一条租赁房屋坐落在南大街，12间，建筑面积546.95平方米。房屋用途为营业，公房编号：A368。第二条经甲乙双方协商同意，租赁房屋年租金共计人民币（大写）壹拾万叁仟贰佰元（月租8600元）。租赁房屋期限不足半月按半月计租，超过半月的按整月计租。…第五条租赁房屋期限：2017年1月1日开始至2017年12月31日终止。……第十三条甲方解除合同的条件：1、由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的；……”李素平系被告公司经理。该租赁合同租赁期限届满后，被告许昌金皇后文化传播有限公司未就上述房屋签订继续租赁合同，一直占用至今。2017年12月8日，许昌市魏都区房屋征收管理中心与许昌市住房保障中心签订协议书，协议书内容为“甲方：许昌市魏都区房屋征收管理中心乙方：许昌市住房保障中心按照许政纪（2016）101号文及11月8日市委主要领导在曹魏古城现场办公会指示精神，依据曹魏古城中轴步行街业态运营方案，为统一规范中轴步行街两侧营业房经营业态，确保中轴步行街年底开街顺利推进，经甲乙双方协商一致，签订协议如下：一、乙方公房位于南大街两侧，建筑面积共计4427.19㎡，房产面积、性质以房产证证载面积或测绘、评估报告为准（详单附后）。二、甲方采取产权置换方式，统一征收乙方上述公房，产权调换比例为1:1，附属物采取货币化一次性补偿。房源由甲乙方双方在魏都区辖区内选定。三、上述公房2017年12月底租赁到期后，乙方保证不再续租，并依法与租赁户解除租赁协议。……甲方法人（委托代理人）：丁军超（许昌市魏都区房屋征收管理中心印章）乙方法人（委托代理人）：陈德仁（许昌市住房保障中心印章）2017年12月8日”。该协议书中的置换房屋包含被告经营所使用产权证号为09××25号房屋。2018年1月份，许昌市魏都区房屋征收管理中心将位于许昌市南大街两侧建筑面积共计4427.19㎡的商业用房，全部交由许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司管理使用。2017年12月12日，被告接到许昌市住房保障中心通知，通知内容为：“金皇后摄影租户：李素平根据曹魏古城现场办公会指示精神，对南大街资源进行统一整合，南大街公房统一由许昌市魏都区房屋征收管理中心管理，许昌市住房保障中心不再对南大街公房进行管理。根据《许昌市住房保障中心非住宅租赁合同书》第十三条甲方解除合同的条件第1条规定，合同自动解除。许昌市住房保障中心二〇一七年十二月十二日”2018年2月7日，东大街道办事处向被告金皇后文化传播有限公司出具收据，收据内容为“收据今收到东大街道办事处关圣春秋立面改造项目停业补偿款183756.10元，大写壹拾捌万叁仟柒佰伍拾陆元壹角正。（已扣除2018年元月30天房租8600元正）商户名称：许昌市金皇后文化传播有限公司商户面积：712.43平方补偿期限：2018年1月1日至1月30日共计：30天签名：李素平2018年2月7日”此后被告许昌金皇后文化传播有限公司占用的房屋未再缴纳租金。2018年6月22日，原告与张姣签订曹魏古城南大街商铺租赁合同，合同内容为“出租方：许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司承租方：张姣第一条房屋住址：曹魏古城南大街西侧5—10号物业，面积：一层36.93㎡，二层36.93㎡，三层36.93㎡，房屋总面积为110.79㎡；……第五条租金及押金交纳的条件、期限、方式：1、租金单价为40.83元/月?㎡，每月合计￥4523.9元（大写人民币肆仟伍佰贰拾叁元玖角），年度合计为￥54287.1元（大写人民币伍万肆仟贰佰捌拾柒元壹角）……”许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司因许昌金皇后文化传播有限公司没有法律依据占用其房屋引起本案纠纷,诉至本院。以上事实，有房产证复印件、许昌市机构编制委员会办公室文件复印件、置换房源明细表、证明、租赁合同书、通知、收据、回复意见、照片、租房延期申请、房屋补偿协议、租赁合同、通告、短信截图及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因政府征用行为属不可抗力，根据被告许昌金皇后文化传播有限公司与许昌市住房保障中心签订的房屋租赁合同第十三条甲方解除合同的条件第1项规定，该合同自动解除，2017年12月12日，许昌市住房保障中心将解除合同通知送达被告许昌金皇后文化传播有限公司，被告许昌金皇后文化传播有限公司应腾空并归还房屋。被告许昌金皇后文化传播有限公司在原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司依法取得案涉房屋管理使用权后占有该房屋的行为侵害了原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的权利，应依法承担妨害物权的责任，故原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司要求被告许昌金皇后文化传播有限公司停止侵权，排除妨害的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司损失的问题，按照同地段房屋租赁价为40.83元/月?㎡，被告金皇后文化传播有限公司占用房屋房产证号为09××25，该房屋面积为549.51㎡，年租金为40.83元/月?㎡×549.51㎡×12=269237.9196元，故原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张被告许昌金皇后文化传播有限公司依照年租金268005元赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。在房屋置换期间东大街道办事处负责租户赔偿及处理相应事宜，被告许昌金皇后文化传播有限公司在此期间向东大街道办事处缴纳租金8600元，故原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张的损失总额中应将该款项予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）、（二）、（六）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告许昌金皇后文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内腾空搬出原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司所有的位于许昌市××大街东××栋的房屋（房产证号为：××号）；二、被告许昌金皇后文化传播有限公司赔偿原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司损失，按照每年268005元计算自2018年1月1日起至实际归还房屋之日止，并扣除被告许昌金皇后文化传播有限公司已缴纳租金8600元。案件受理费8000元，由被告许昌金皇后文化传播有限公司负担。二审中上诉人许昌金皇后文化传播有限公司提供了：2017年5月之前的和直至现在毁坏的没有恢复原状的一组照片；证明：我们用于拍摄照片的摄影棚被全部毁损不具备经营条件。被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司针对上诉人出示的证据发表质证意见为：1、上诉人提交的部分照片不属于新证据，不能作为二审认定案件事实的依据。2、该部分照片与本案没有关联性。本案涉及的案由是物权损害赔偿纠纷，该部分照片显示的内容与本案案件事实没有关联性。3、标注曹魏古城修建前的金皇后的四张照片系效果图，并非实物图，不能反映上诉人所主张的曹魏古城修建前金皇后的客观现状。标注为曹魏古城修建时被损坏的金皇后的四张照片，只显示施工现场，并不显示是否是金皇后的施工现场及具体时间。标注为金皇后四楼摄影棚现状的12张照片，看不出与本案的关联性，不显示任何时间和地点的内容。该组证据不能支持上诉人的证明目的，不能作为认定案件事实的依据。本院针对上诉人许昌金皇后文化传播有限公司提供的证据经审核后认为，上诉人提供的上述证据与涉案租赁合同纠纷无关联性，故本院不予采信。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，1、关于一审原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司诉讼主体是否适格的问题。本案中，被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司提供的证据能够证明其对涉案房屋拥有管理、使用和收益的权利，故被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的主体资格适格。2、关于原审判决上诉人许昌金皇后文化传播有限公司腾空并搬出涉案房屋是否正确的问题。本案中，上诉人许昌金皇后文化传播有限公司与许昌市住房保障中心签订的租赁合同，约定合同租赁期限至2017年12月31日届满，该合同自动解除，双方的权利义务已终止，许昌市住房保障中心将解除合同通知书送达上诉人，上诉人应腾空并归还房屋，上诉人在被上诉人依法取得涉案房屋使用权后没有合法依据占有涉案房屋的行为妨害了被上诉人的权利，已经构成侵权，故原审判决上诉人腾空并搬出涉案房屋并无不当。3、关于原审认定被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的损失数额、损失的计算标准是否正确的问题。原审参照与涉案房屋同地段房屋租赁价格认定被上诉人的损失并无不当。综上所述，上诉人许昌金皇后文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人许昌金皇后文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年五月二十八日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口