广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初896号 原告：苏云凤，女，1985年5月4日出生，汉族，户籍地：广西合浦县。 原告：李耀洲，男，1980年10月17日出生，汉族，户籍地：广西合浦县。 两原告共同委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉东大道85号穗丰大厦三楼,统一社会信用代码：9145052168515161L 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告苏云凤、李耀洲与被告北海兰庭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏云凤及两原告的委托诉讼代理人苏云燕、被告北海兰庭房地产有限公司的委托诉讼代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏云凤、李耀洲向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告北海兰庭房地产有限公司向原告苏云凤、李耀洲支付逾期交房违约金1700元（以472176元作为计算基数，按照日万分之一，自2017年10月29日起计算至2017年12月3日止，共计36天，为472176元*0.0001*36=1700元）；2、判决被告北海兰庭房地产有限公司向原告苏云凤、李耀洲支付逾期办证违约金19548元（以472176元作为计算基数，按照日万分之一，自2018年6月3日，计算至2019年7月22日为止，共计414天，为472176元*0.0001*414=19548元）。事实和理由：2017年6月30日，原告苏云凤、李耀洲与被告北海兰庭房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于合浦县房屋，建筑面积为43.72平方米。合同约定房价款按建筑面积计算，单价为每平米10800元，总价为472176元整。《合同》第八条约定，被告应当在2017年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的涉案房屋交付给两原告。第九条约定，被告逾期交房，自合同第八条规定的期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照本合同第九条处理。合同签订之前，两原告向被告支付了首付款和办证费用，合同签订后，两原告向被告支付剩余的购房款，被告于2018年7月25日开具购房款发票472176元。2017年12月4日，被告将涉案房屋交付原告，延迟了36天。2019年7月22日，上述房屋的不动产权证书登记到两原告名下，延迟了414天。合同约定的违约金按日万分之零点二的标准明显偏低，与合同约定买受人逾期付款的违约金标准不相对应，应调整为按日万分之一的标准计算逾期交房及逾期办证违约金。被告存在逾期交房、逾期办证、实际面积比合同面积小的问题，应当承担相应的违约责任，故向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告北海兰庭房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求1、被告不存在逾期交房的事实，所以不适用合同第9条应当承担逾期交房违约金的约定，如果出现违约金的情形，应当遵从万分之零点二标准计算的约定；2、按照合同约定，被告没有办证义务，按法律规定被告也不是办证机关，不负有办证的义务，而且被告也没有存在逾期办证情形，所以被告不同意支付逾期办证违约金。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年6月30日，原告苏云凤、李耀洲与被告北海兰庭房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于合浦县商品房，该商品房建筑面积共43.72平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10800元，总金额为472176元。合同约定出卖人应当在2017年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担”处理。合同还对其他事项进行了约定。《合同补充协议》约定付款方式为银行按揭等事项。同日，原告向被告提交了相关资料，2017年12月4日，被告将涉案房屋交由原告管理使用，2018年7月25日，被告向原告苏云凤、李耀洲开具了金额为472176元的购房款发票，2019年7月21日，兰庭公司向产权登记机关提交涉案商品房权属转移登记材料，合浦县不动产登记中心于2019年7月22日核发了苏云凤、李耀洲名下的不动产权证,该不动产权证证号为：桂（2019）合浦县不动产权第0023628号。 上述事实有原、被告的陈述、原告提交的商品房买卖合同、收款收据、发票、交接书、不动产权证书、银行放款单、合浦县不动产登记中心的复函等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，原告已按照合同约定将购房款及办证费用支付给被告，被告未按合同约定的时间将涉案商品房交付原告使用，根据合同约定，被告已构成对原告的违约，据此，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。依合同的约定，逾期交房的，被告应向两原告按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。对于该约定，原告请求将按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金调整至按日支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为，该违约金按日万分之零点二的标准较之于金融机构计收逾期利息标准相比较损失明显偏低，且与合同约定买受人逾期付款的违约金标准不相对应，本院对此予以调整为按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。原告依法享有的逾期交房的违约金【从2017年10月29日起至2017年12月3日止（36天）】为472176×0.0001×36天＝1700元。 关于原告对被告支付逾期办证违约金的诉请。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权根据合同的约定，被告应于商品房交付使用后180日内即2017年12月5日至2018年6月2日内向登记机关提交办理权属登记材料，但被告于2019年7月21日才履行上述约定的义务，致使两原告不能在规定期限内取得涉案商品房权属证书，已构成对原告的违约，据此，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院予以支持。依合同的约定，逾期办证的，被告应向两原告按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。对于该约定，原告请求将按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金调整至按日支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为，该违约金按日万分之零点二的标准较之于金融机构计收逾期利息标准相比较损失明显偏低，且与合同约定买受人逾期付款的违约金标准不相对应，本院对此酌情调整为按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。原告依法享有的逾期办证的违约金为472176元×0.01%×414天（从2018年6月3日起计至2019年7月21日止）=19548元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告北海兰庭房地产有限公司应支付给原告苏云凤、李耀洲逾期交房的违约金1700元； 被告北海兰庭房地产有限公司应支付给原告苏云凤、李耀洲逾期办理商品房权属证书的违约金19548元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费331元，适用简易程序减半收取165.5元，由被告北海兰庭房地产有限公司负担。受理费原告已预交，被告北海兰庭房地产有限公司在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  王 文 旭 二〇二〇年五月二十五日 法 官 助 理     *** 书记员   马祖莉 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。