广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终77号 上诉人(原审原告)：梧州市大参林连锁药店有限公司，住所地梧州市新兴二路213号二层1号办公室。统一社会信用代码91450400796808952U。 法定代表人：林显玲，执行董事。 委托诉讼代理人：石林，男，1988年3月2日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。该公司员工。 委托诉讼代理人：孙雁菁，女，1995年7月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。该公司员工。 被上诉人（原审被告）：谢某某，男，1967年12月8日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人梧州市大参林连锁药店有限公司（以下简称“大参林药店公司”）因与被上诉人谢某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大参林药店公司上诉请求：一、依法撤销岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1343号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一审和二审的诉讼费用由被上诉人谢某某承担。事实与理由：1.原审法院关于《房屋租赁合同》解除日期及返还已支付的租金的认定上存在错误。被上诉人故意隐瞒房屋正在被法院强制拍卖的事实，导致上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无法正常履行，房屋交付后5日，执行法院要求上诉人停止施工并不得继续使用房屋，因此《房屋租赁合同》应于2019年3月26日解除，合同解除之日在约定的免租期内，合同解除是被上诉人违约导致的，被上诉人应承担违约责任，被上诉人应返还上诉人已支付的第一季度的租金16500元，扣减被上诉人已返还的10000元租金后，被上诉人仍应返还6500元；2.原审法院关于被上诉人双倍返还保证金的认定存在错误。根据《房屋租赁合同》第1条第2款，被上诉人有义务在房屋抵押的情况下保证租赁权不受影响，否则按照违约处理。在本案中，上诉人的租赁权显然不能继续履行，被上诉人应当承担违约责任，按照《房屋租赁合同》第六条的约定双倍赔偿保证金，即22000元。因此原审法院认为保证金不是定金，上诉人要求被上诉人双倍返还保证金没有法律依据是错误的；3.原审法院关于装修损失的认定存在错误。上诉人根据《房屋租赁合同》第五条第5款约定的内容进行装修，但由于被上诉人的违约行为，其应赔偿上诉人的经济损失，上诉人向原审法院提供《装修工程施工合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《门店装修工程结算明细表》以及《发票》、装修前后对比照片等证据证明上诉人的装修情况及装修损失，不存在原审法院认为的“无法认定原告装修损失具体价值”的情况；4.原审法院对合同解除的过错方认定错误，签约时被上诉人故意隐瞒拍卖事实，且租赁房屋上也未有法院贴的封条。被上诉人故意隐瞒拍卖事实，过错方明显是被上诉人，上诉人在本案中属于受损害方。故签约后产生的损失，无论是租金损失、上诉人的装修损失还是被上诉人的旧装修，按《房屋租赁合同》的约定及法律规定，均应由被上诉人承担。但原审法院仅判决被上诉人退回剩余租金及保证金，属于明显的事实认定不清，适用法律错误。 被上诉人谢某某辩称，1.上诉人所讲的不是事实，合同签订时是双方同意的，房屋的情况双方都是知道的，房屋的出租被上诉人是有发广告宣传的，出租面积也是对应的；2.涉案房屋上网拍卖是事实，但是也是人人都知道的，包括被上诉人；3.是上诉人自行终止合同，不是被上诉人通知的，也是上诉人一直不归还钥匙；4.涉案房屋执行法院没有通知被上诉人要关闭，被上诉人也一直在使用，上诉人一直拖着这件事，导致被上诉人的房子无法使用、出租，上诉人应该赔偿被上诉人的损失；5.现在涉案房屋的内部及外墙等遭到上诉人的破坏，被上诉人保留追究上诉人赔偿损失的权利。 梧州市大参林连锁药店有限公司向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月26日解除，并由被告向原告返还租金6500元及双倍保证金22000元；2.判决被告向原告赔偿装修损失共计68220.34元；3.判决被告返还原告租金、保证金共计17500元的利息（利息以17500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月24日起计至实际付款日止）；4.本案诉讼受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告谢某某所有的房屋座落在广西岑溪市。2019年3月份，原告大参林药店公司的员工石林通过张贴在上述房屋门前的招租广告认识被告，被告向原告的员工石林告知上述房屋因欠贷款而抵押给银行。2019年3月16日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将上述房屋的一楼出租给原告作商业使用，承租期限于2019年3月20日至2019年4月3日为免租期，于2019年4月4日至2022年4月3日为月租金5500元，于2022年4月4日至2023年4月3日为月租金6050元，租金按季度结算，原告在每季度最后一个月的第20日前按银行转账的付款方式缴付下一季度的租金给被告，原告向被告缴纳保证金11000元。2019年3月19日，原告通过中国农业银行向被告指定谢艺的银行账号62×××88转账支付保证金及第一季度租金共计27500元。2019年3月22日，被告向原告出具收据确认收到原告支付的第一季度租金16500元和保证金11000元。尔后，原告雇请他人对上述房屋一楼的卷闸门、室内原装修、二楼的广告牌等进行拆除，同时撬开一楼门前走廊的花岗岩石板。正当原告在上述房屋一楼内用沙砖砌两幅墙时，银行及法院执行工作人员到场口头责令原告停止施工。2019年4月3日，原告工作人员石林将停工情况通过电话与被告沟通之后，被告通过中国农业银行向原告的银行账号20×××05转账支付10000元。2019年4月15日，原告向被告邮寄《违约索赔函》，要求被告解除房屋租赁合同，并按合同约定返还双倍保证金22000元、租金16500元、赔偿装修损失68220.34元。2019年4月18日，被告收到上述函。 另查明，2019年2月15日，该院在淘宝网发布关于岑溪市义洲大道386号、388号土地及地上附着房产的变卖公告，确定于2019年3月3日10时起对上述房地产进行网络公开变卖，后因无人购买而漏拍。 一审法院认为，原告大参林药店公司与被告谢某某签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人本应遵守诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。由于涉案房屋被法院变卖，不能实施装修租赁使用的原因，原告向被告去函明确表示要求解除该合同，在本案诉讼过程中，被告也另案诉讼要求解除该合同，可见该合同确实无法继续履行，应当予以解除，并以被告收到原告邮寄的违约索赔函之日（即2019年4月18日）视为合同解除日期比较合理。关于原告主张要求被告返还剩余租金6500元的意见，由于涉案合同已确认解除，被告应当向原告返还已付租金16500元，但解除合同前的租金2750元应由原告支付给被告，此款及被告已退还给原告的10000元，应当从中予以扣减，被告应返还租金3750元给原告。关于原告主张要求被告返还双倍保证金22000元的意见，因为保证金不是定金，原告要求被告双倍返还保证金没有法律依据，鉴于涉案合同已被解除，被告应当向原告返还保证金11000元。关于原告主张要求被告赔偿装修损失68220.34元的意见，因原告单方的行为，被告否认，原告没有申请要求司法鉴定，从现场状况看，该损失价值与实际装修价值相差较大，该院无法认定原告装修损失具体价值，该院不予支持。关于原告主张要求被告返还租金、保证金共计17500元的利息的意见，虽然导致涉案合同无法履行的主要原因在于被告，但是原告明知被告的房屋被抵押，却没有深入进行了解，导致不知道法院对涉案房屋在网上发布公告拍卖的事实，仍与被告签订涉案合同，本身也存在一定的过错，该损失价值不大，同时被告的房屋也受损害了，结合双方当事人的过错程度，综合考虑，该院确认该损失应由原告自行承担比较妥当，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告梧州市大参林连锁药店有限公司与被告谢某某于2019年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告谢某某应当向原告梧州市大参林连锁药店有限公司返还租金3750元；三、被告谢某某应当向原告梧州市大参林连锁药店有限公司返还保证金11000元；四、驳回原告梧州市大参林连锁药店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2219元（原告预交），由原告梧州市大参林连锁药店有限公司负担1879元，被告谢某某负担340元。 本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：门店装修工程结算明细一套，拟证明上诉人的装修损失为59413.61元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提供的证据的质证意见为：对上诉人提供的证据均不认可，不符合事实。本院认为，上诉人拟证明的装修损失只有该份证据予以证实，并没有其他更充足的证据来佐证上诉人的装修损失，本院对上诉人拟证明的装修损失不予认可。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.双方租赁合同是何时解除的？2.被上诉人应退还上诉人各项费用是多少？赔偿费用是多少？ 关于租赁合同解除时间问题。上诉人大参林药店公司与被上诉人谢某某签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，系合法有效的。被上诉人因没有告知租赁房屋存在查封并在拍卖中的事实，导致上诉人租赁房屋的目的无法实现，存在违约行为。上诉人作为承租方对租赁房屋存在查封状态，没有尽到谨慎的查询义务，也存在一定疏忽。对于上诉人要求支付租金及保证金的利息损失本院不予支持。一审以被上诉人收到上诉人邮寄的违约索赔函之日（即2019年4月18日）视为合同解除日期并无不当，本院予以维持。但是按照双方合同约定，2019年3月20日至2019年4月3日为免租期，一审认定上诉人应支付2019年4月4日至4月18日的租金2750元有失公平，因被上诉人的违约行为导致上诉人并没有实行开业的目的，因此一审认定上诉人需支付2750元租金欠妥，本院予以纠正。因上诉人已经支付了保证金及租金共计16500元给被上诉人，合同解除后被上诉人返还了10000元给上诉人，被上诉人尚应返还6500元给上诉人。关于被上诉人应退还上诉人各项费用及赔偿费用问题。被上诉人因没有告知租赁房屋存在查封并在拍卖中的事实，导致上诉人租赁房屋的目的无法实现，上诉人要求被上诉人退还返还保证金11000元有理，租赁合同中保证金的性质是对承租方的单方要求，是为了保证承租人在退租时，如承租人对房屋造成损失或欠付租金的前提下，用保证金弥补出租方的损失。租赁合同的保证金不具有定金罚则的性质，上诉人要求按照定金法则双倍返还保证金没有法律依据，一审不予支持是正确的，本院予以维持。对于上诉人的装修损失，首先上诉人提供的证据没有区分不可拆除不能再次利用的物品及可以拆除再次使用的物品，不能证明上诉人因本案造成无法弥补的合理损失数额；其次，一、二审诉讼过程中上诉人都明确不申请装修损失鉴定，属于对自己诉讼权利的放弃，因此，一审法院以上诉人举证不足驳回其装修损失的诉讼请求是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人梧州市大参林连锁药店有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1343号民事判决第一项、第三项、第四项； 变更广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1343号民事判决第二项为“被上诉人谢某某应当向上诉人梧州市大参林连锁药店有限公司返还租金6500元”。 一审案件受理费2219元（上诉人已预交），由上诉人梧州市大参林连锁药店有限公司负担2086元，由被上诉人谢某某负担133元；二审案件受理费2219元（上诉人已预交），由上诉人梧州市大参林连锁药店有限公司负担2086元，由被上诉人谢某某负担133元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。