河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初47号原告（案外人）：陈巧云，女，汉族，1969年7月29日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：郭玉，河南陈州律师事务所律师。被告（申请执行人）:郑州华鼐物资有限公司，住所地郑州市管城回族区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园5号楼2楼西户。法定代表人：徐津，该公司总经理。第三人（被执行人）:周口博雅地产有限公司，住所地周口市莲花路中段。法定代表人：吴宏全，该公司执行董事。原告陈巧云与被告郑州华鼐物资有限公司（以下简称华鼐公司）、第三人周口博雅地产有限公司（以下简称博雅公司），案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈巧云的委托诉讼代理人郭玉，被告郑州华鼐物资有限公司的法定代表人徐津到庭参加了诉讼。第三人博雅公司经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈巧云向本院提出诉讼请求，1.依法判决解除并中止执行位于周口市××大厦××单元××（××）房产的查封；2.依法确认博雅公司开发的博雅大厦2单元1005号（1幢10层1005号）为原告所有；3.被告承担诉讼费。事实和理由：一、郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104执异75号执行裁定书和郑州市管城回族区人民法院2019年5月21日作出（2019）豫0104执1374号公告中“责令周口博雅地产有限公司于2019年6月6日前迁出位于博雅大厦2单元1005号（1幢10层1005号）房屋”的公告内容事实不清，证据不足，程序违法，陈巧云是位于博雅大厦2单元1005号（1幢10层1005号）房屋的合法所有权、使用权人。2017年11月1日陈巧云交纳了房款60万元。2017年11月2日，陈巧云和博雅公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF－2000－0171），约定陈巧云购买博雅公司开发的位于博雅公司开发的博雅大厦1幢10层1005号的房屋一套，建筑面积154.22平方米，4085元每平方米，总价款63万元。该房于2017年11月20日交付给陈巧云实际占有使用。之后陈巧云交纳了房屋维修基金、天然气初装费、中央空调初装费、中央空调管道费、房屋装修保证金、水费开户费、电卡押金及2017年11月20日至2018年11月20日的物业费等费用。由于博雅公司原因该房至今没有竣工验收，该房没有办理产数过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行申请查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第17条之规定和最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（法释［2008］13号）第75条之规定，依法起诉。被告郑州华鼐物资有限公司辩称，一、原告没有证据证明其与被告博雅公司存在真实交易，并已占有、使用涉案房屋；二、申请书与《商品房买卖合同》中“陈巧云”笔迹不一致；三、原告没有证据证明其已向博雅公司支付了房款，其所提交的收据是1-1005号房，与查封的2单元1005号房不存在关联；四、在法院查封期间，周口市不动产中心系统显示查封的2单元1005号房屋没有登记在博雅公司名下，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条。原告的执行异议于法无据，应依法驳回。第三人周口博雅地产有限公司未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：2016年8月18日案外人陈义与第三人博雅公司签订《莲花路博雅大厦六层钢结构装墙装饰工程施工协议书》，该协议书约定：工程名称博雅大厦六层钢结构装墙装饰工程，承包方式全包，工程价款700000元，还约定了工程内容、工程要求、付款方式等内容，合同尾部有博雅公司的盖章及陈义的签字，2016年8月18日。陈义完成上述合同内容后，经博雅大厦监理公司河南创达建设工程管理有限公司竣工验收确认工程款700000元。原告陈巧云与被告博雅公司于2017年11月2日签订《商品房买卖合同》约定原告陈巧云购买位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋（房屋房号在合同中约定为第一幢10单元1005号，后改为2单元1005号），总房款630000元，买受人于2017年11月2日交清总房款。合同尾部有周口博雅地产有限公司及其法定代表人吴宏全盖章及陈巧云签字捺印。陈巧云、陈义夫妻用上述工程款630000元折抵案涉房屋购房款，后第三人博雅公司于2017年11月1日开具了收到陈巧云缴纳案涉房屋630000元购房款的收据。陈巧云于2017年11月20日向博雅公司缴纳案涉房屋天然气初装费、中央空调初装费、中央空调管道费、电费、电卡押金、代收水费开户费、装修保证金、维修基金、物业费。另查明，被告华鼐公司因与第三人博雅公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2018）豫0104民初4984号民事判决书，判决博雅公司支付华鼐公司827821.41元及利息246690.78元，共计1074512.19元；博雅公司不服一审判决，提起上诉。郑州市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）豫01民终12349号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。被告华鼐公司依据生效民事判决书向本院申请执行，本院于2019年4月18日依法查封了博雅大厦位于周口市××南侧、××路西侧××大厦××单元××号房屋。原告陈巧云向本院提出执行异议，本院于2019年11月22日作出（2019）豫0104执异75号执行裁定书，裁定驳回陈巧云的执行异议申请并于2019年12月17日送达给原告，原告不服，提起本案诉讼。另查明，陈义与原告陈巧云于1998年6月29日登记结婚。还查明，博雅公司2019年5月6日出具证明，因博雅大厦消防、人防工程未完工，不能达到竣工验收的标准要求，仍属在建工程，导致业主不能办理房产证。2019年11月4日，案涉小区所在的周口市博雅大厦消防工程验收合格。周口市房地产管理部门出具的证明显示，涉案房屋截止2019年4月18日本院查封之时，并无商品房合同备案信息。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告起诉时将博雅公司列为本案被告。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。根据庭审查明的事实，博雅公司并未表示支持或反对原告所提出的执行异议，应为本案第三人，本院予以纠正。本案的争议焦点问题为：一是原告陈巧云对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。二是原告关于确认案涉房屋的归其所有的诉请能否得到支持。一、原告陈巧云对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，陈巧云提交了《莲花路博雅大厦六层钢结构装墙装饰工程施工协议书》、《莲花路博雅大厦六层钢结构装墙装饰工程竣工验收申请报告》、收据等证据，能够证实博雅公司欠陈义（陈巧云配偶）工程款项的事实。此后，陈巧云与博雅公司于2017年11月2日签订《商品房买卖合同》，但没有提供支付房屋价款的证据，而是提供了前述工程款项真实存在的相关证据，博雅公司也于2017年11月1日为原告开具《收据》，用上述工程款冲抵全部购房款，因此，本案当事人的真实意思表示为以房抵债，即陈巧云与博雅公司签订商品房买卖的目的是实现债务的清偿。原告所享有的以房抵债的变更请求权与执行案件申请执行人的债权请求权具有平等性。但是，综合本案事实，原告与博雅公司以房抵债的事实是真实的，双方签订的商品房买卖合同在本院采取强制执行措施之前，目前并没有证据证明该以房抵债行为存在规避执行的目的，而且原告于2017年11月20日向博雅公司缴纳案涉房屋天然气初装费、装修保证金、维修基金、物业费等，并已实际入住，证明原告已经实际占有涉案房屋，其具有准物权的性质，其优先于申请执行人的普通债权。另外，博雅大厦因消防工程验收等原因导致未办理过户登记，并非因原告自身过错所造成。因此，原告陈巧云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，本院予以支持。二、原告关于确认案涉房屋的归其所有的诉请能否得到支持。原告陈巧云与被告博雅公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约履行各自义务，原告陈巧云已通过以房抵债方式将全部购房款支付给博雅公司，博雅公司也已将房屋交付原告，虽因博雅公司的原因未办理房产证,但合同主要权利义务已经履行完毕，原告主张确认案涉房屋所有权归其所有，本院予以支持。综上，原告陈巧云主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施及确认原告对涉案房屋享有所有权的请求，证据充足，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、对位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元1005号房屋停止执行，并解除查封。二、确认位于周口市莲花路南侧、周商路西侧博雅大厦2单元1005号房屋归原告陈巧云所有案件受理费10060元，由被告郑州华鼐物资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  **龙人民陪审员  段淑芝二〇二〇年五月二十九日法官助理朱健康书记员张欣格