山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4683号 上诉人（原审原告）：王茗杨，男，1992年12月8日生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）：牟小琪，女，1955年6月18日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：陈静，山东中商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵捷，山东中商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭苓，女，1966年12月30日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：陈静，山东中商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵捷，山东中商律师事务所律师。 上诉人王茗杨与被上诉人牟小琪、郭苓房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初4565号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王茗杨向本院提出上诉请求：1.依法撤销（2019)鲁0202民初4565号民事判决书；2.依法改判牟小琪、郭苓支付王茗杨所欠房屋租赁费人民币158105元，违约金人民币99422元：3.本案一审、二审诉讼费用由牟小琪、郭苓承担。事实和理由：一、王茗杨及其他合同方不存在违约的行为。牟小琪、郭苓同王茗杨及其他其权利人签订《房屋租赁合同》的目的在于取得涉案网点的使用权。只要在合同期间，王茗杨及其他权利人不存在妨碍牟小琪、郭苓实际使用该网点的行为，或者与涉案房屋有直接关系的权利瑕疵，导致牟小琪、郭苓无法实际占有使用该网点的情形存在，那么王茗杨和其他权利人就不构成合同中约定的违约行为。合同中第二条约定的产权清晰、无产权及债务纠纷指的是与涉案房屋有直接关系的债务纠纷，此处的债务纠纷不可作扩大解释。2015年，双方签订合同时，王茗杨没有告知查封的情况，有点瑕疵，但也不构成《合同法》规定的违约和欺诈。因为没有告知的行为，并没有妨碍牟小琪、郭苓占有使用涉案网点，牟小琪、郭苓的合同目的没有受到影响。二、祁进、孙建运所签署的《房租租赁-补充协议》的行为，是对自己权利的处分，而不是义务。一审法院牵强附会地引用《物权法》第九十七条的规定，属于适用法律不当。三、王茗杨没有在《房屋租赁—补充协议》上签字同意，及之后接收牟小琪、郭苓转款支付房租的行为不构成一审判决认定的默认行为。 牟小琪、郭苓答辩称，一、王茗杨在签订房屋租赁合同时故意隐瞒涉案房产查封的事实，已构成违约，原审法院认定事实正确，应依法予以维持。二，出租方违约后，其与牟小琪、郭苓协商达成一致意见（详见：《房屋租赁一补充协议》)，即：查封期间免租，牟小琪、郭苓不再追究其违约责任。现该约定已经实际履行完毕，为此王茗杨的上诉理由不成立。三、牟小琪、郭苓按约足额缴纳租金，不存在违约情形，王茗杨的诉讼请求没有事实依据，依法应当予以驳回。 王茗杨一审中提出诉讼请求：1、判令牟小琪、郭苓立即支付房屋租赁费158105元；2、判令牟小琪、郭苓支付逾期付款滞纳金99422元；3本案诉讼费用由牟小琪、郭苓承担。事实与理由：2015年5月，牟小琪、郭苓与王茗杨及案外人杨由山、祁进签订房屋租赁合同，由牟小琪、郭苓承租王茗杨及案外人按份共有位于青岛市市南区网点。牟小琪、郭苓签约初期尚能及时交纳租金，但自2016年8月至2018年3月，牟小琪、郭苓以各种理由拖延支付，故具状起诉，请求判如所请。 牟小琪、郭苓一审答辩称，1、涉案房屋因出租方原因被查封，双方已达成查封期间免租的意思表示，现王茗杨又主张该期间房租系反悔行为。2015年5月28日，牟小琪、郭苓与王茗杨及案外人祁进、杨由山（出租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期十年，自2015年6月1日起至2025年7月31日止（2015年6月1日至2015年7月31日为装修免租期）。出租方承诺涉案房屋产权清晰，无产权及债务纠纷。但2015年6月24日，被告得知涉案房屋被青岛市市南区人民法院查封，该查封直接影响被告租赁使用目的。租赁双方经协商一致，同意查封期间免租，自涉案房屋解封后再行支付。牟小琪、郭苓已于2015年6月1日向出租方支付2015年8月至2016年7月查封期间一年租金37万元整，各方约定该租金作为涉案房屋解封后支付的第一年房租。涉案房屋于2017年4月解封，故免租期间为2015年8月至2017年4月，被告于2015年6月1日预付的37万元用以支付2017年4月至2018年3月期间的租金。因此，牟小琪、郭苓自2018年3月开始支付租金。2018年3月，牟小琪、郭苓通过短信或微信方式向包括王茗杨在内的出租方列明计算方式及应付租金，各方对上述内容均予以认可，为此，牟小琪、郭苓依据该金额向包括王茗杨在内的出租方分别支付了2018年3月至8月共五个月租金，各出租方从未提出异议。由此可知，王茗杨违反诚实信用原则向牟小琪、郭苓主张2016年8月至2018年3月期间的房租无事实和法律依据；2、王茗杨主张逾期付款滞纳金无事实和法律依据。牟小琪、郭苓不存在逾期支付租金事实，本案不存在支付滞纳金问题。各方达成涉案房屋查封期间免租约定，牟小琪、郭苓无需支付2015年8月至2017年4月期间房租。同时，牟小琪、郭苓已提前于2015年6月1日足额支付2017年4月至2018年3月期间租金，故王茗杨所谓滞纳金主张于法无据。 一审法院经审理查明，涉案房屋位于青岛市市南区，现登记于案外人杨晓红（已故）名下。2011年12月，案外人祁进以案外人祁鲁豫、祁悦赢、案外人杨由山、王茗杨为被告，以中国银行市南支行为第三人，向青岛市市南区人民法院提起继承纠纷诉讼，要求分割继承杨晓红遗产。市南区人民法院审理后于2013年11月14日作出（2012）南民初字第10090号民事判决书，判令：一、祁进、祁鲁豫与杨由山、王茗杨于2011年7月16日签订的《杨晓红遗产继承人及继承资格相互确认协议》一份、《杨晓红遗产（房产及其估值）确认协议》一份、《杨晓红遗产（存款）继承协议》一份、《杨晓红遗产（房产）分配协议》两份合法有效，祁进、祁鲁豫与杨由山、王茗杨按照上述五份协议约定的内容分割杨晓红的相应遗产；祁进、祁鲁豫与杨由山、王茗杨按照上述五份协议的内容互相协助办理房屋拍卖、房产过户、银行存款分割事宜。二、被继承人杨晓红所有的青岛海创源建筑设计有限公司24%的股份，由祁进、祁鲁豫、王茗杨、杨由山各继承6%。三、被继承人杨晓红位于中国银行山东省分行保险箱内的财产：小金猴1个、紫色宝石球1个、银元宝2枚、红色圆形玉佩2个、带坠项链1个、项链1条、十字架项链1个、钥匙2串、手链1个、金戒指4枚、耳环1对、1厘米项链1节、小金牌1个。上述财产归祁进、祁鲁豫所有，祁进、祁鲁豫给付王茗杨、杨由山折价款2500元。四、被继承人杨晓红名下位于青岛银行账号为80×××88的帐户，该账户现有金额为626846.77元，由祁进、祁鲁豫、王茗杨、杨由山各分得156711.7元。五、被继承人杨晓红名下车牌号为鲁Ｂ×××××丰田越野车一辆，该车辆由祁进、祁鲁豫、王茗杨、杨由山各继承车辆所有权25%的份额。六、驳回祁进、祁鲁豫的其他诉讼请求。七、驳回杨由山、王茗杨的其他诉讼请求。八、驳回祁悦赢的诉讼请求。本案诉讼中，各方确认上述判决含本案涉案房屋。 2015年5月28日，案外人祁进、案外人杨由山、王茗杨与牟小琪、郭苓经市南区仁恒房屋信息咨询服务部居间签订《房屋租赁合同》，就牟小琪、郭苓承租涉案房屋达成合意，主要内容为：1、涉案房屋位于青岛市市南区户，系祁进、杨由山、王茗杨按份共有，其中王茗杨占26.5%。出租方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷，牟小琪、郭苓对所出租房屋现状已充分了解；2、租期10年，自2015年6月1日至2025年7月31日。出租人于2015年6月1日交付房屋，其中2015年6月1日至2015年7月31日为免租装修期，牟小琪、郭苓承租房屋用途为商业，租金应提前一个月交纳；3、定金5万元，牟小琪、郭苓支付租金时抵作租金。履约保证金2万元。租金每年一次性支付，第一年租金37万元，后续按照本年度租金=上一年租金X（1+5%）计算，牟小琪、郭苓于2015年6月10日前支付第一年度租金及押金共39万元，押金由王茗杨保管；4、逾期交房或逾期付款，每逾期一日应向对方支付1000元滞纳金，还应承担逾期给对方造成的损失。诉讼中，双方确认牟小琪、郭苓于2015年6月1日支付37万元（含押金）。 2013年6月26日，案外人青岛华堂建筑设计有限公司与王茗杨、祁进、祁鲁豫、杨由山因经营合同发生纠纷，遂向市南区人民法院提起诉讼[（2013）南商初字第30375号]。期间，市南区人民法院裁定查封涉案房屋。2017年4月19日，市南区人民法院作出（2017）鲁0202执字第346号执行裁定书，裁定：“扣划被执行人王茗杨、祁进、杨由山租金370000元整。” 2016年1月29日，杨由山、祁进与郭苓签订《房屋租赁—补充协议》，主要内容为：1、甲、乙于2015年5月28日签订房屋租赁合同，合同生效日期为2015年6月1日；2、从2015年6月1日至今，牟小琪、郭苓由于（出租方原因）不能成功办理有关营业资质，导致所租赁房屋没有办法按照其租房时的目的使用；3、鉴于该房屋2015年6月25日被其他方查封，出租方同意免除查封日至解封日房屋，并赔偿牟小琪、郭苓损失3万元，赔偿费自房租租赁费以内扣减；4、牟小琪、郭苓承诺除上述明确免除的房租和3万元外，牟小琪、郭苓因不能成功办理有关营业资质所造成的其它所有损失与出租方无关。牟小琪、郭苓因房屋查封原因事宜不起诉出租方；5、王茗杨半年房屋租金由祁进与孙建运（杨由山代理人）共同承担。 另查明，涉案房屋于2013年7月11日由本院以（2013）南商初字第30375号案件查封，自2013年7月11日至2015年7月10日；后于2015年6月24日以该案号《协助执行通知书》继续查封，自2015年6月24日至2018年6月23日；2017年4月27日，本院作出（2017）鲁0202执字第346号《执行裁定书》，对涉案房屋予以解封，同年4月28日青岛市不动产登记中心办理查封注销登记。 还查明，牟小琪、郭苓于2019年7月31日向王茗杨付款162530元，向祁进付款129255元，向孙建运付款136536元，总额428321元。牟小琪、郭苓主张该款项系2019年8月至2020年7月期间租金，其中王茗杨按比例应得113505.07元，实收与应收差额49025元系祁进、孙建运按协议应承担的半年租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，祁进、杨由山、王茗杨与牟小琪、郭苓于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。同理，杨由山、祁进与牟小琪、郭苓于2016年1月29日签订《房屋租赁—补充协议》亦合法有效。诉讼中，牟小琪对郭苓签约行为不持异议，该补充协议效力应及于牟小琪。 本案争议焦点是祁进、杨由山作出的涉案房屋司法查封期间免租行为意思表示是否及于王茗杨，牟小琪、郭苓主张王茗杨三年未主张查封期间租金，实际接收手续租金不持异议，并提交《房屋租赁—补充协议》及微信截图、转账凭证予以佐证；王茗杨则称对查封期间协商免租事实知情，但未签字亦不同意。一审法院认为，涉案房产系按份共有，共有人在处分共有物时应兼顾各方利益，避免其他共有人权益受损，综合各方证据及当事人陈述，诉争补充协议效力应及于王茗杨，理由如下：首先，依王茗杨所述牟小琪、郭苓未支付2016年8月1日至2017年7月31日期间按比例折算租金98050元（37万元*26.5%）、2017年8月1日至2018年7月31日期间按比例折算租金60055元（388500元/12个月*7个月*26.5%），而时至2018年3月牟小琪、郭苓主张支付2018年3月至2018年7月期间租金，王茗杨未提交证据证明其曾向牟小琪、郭苓主张权利，诉讼期间，王茗杨自述对祁进、孙建运签订补充协议知情但不同意，王茗杨作为权利人理应明确表示态度或主张权利，但其以沉默对待，该与牟小琪、郭苓主张默认的抗辩意见相符；其次，从款项交易过程看，牟小琪、郭苓于2018年3月17日即通过微信联系王茗杨主张支付2018年3月至2018年7月期间比例租金42897元，王茗杨仍未提出异议，向牟小琪、郭苓提供账号信息，实际接收牟小琪、郭苓支付的款项，并从该款项中扣除暖气费9112元，实际接收33785元，对牟小琪、郭苓发送的租金计算明细亦未提出异议。同样，牟小琪、郭苓于2019年7月31日支付129255元，超出约定租金49025元，恰与补充协议约定祁进、杨由山负担半年租金的约定相吻合，王茗杨仍未提出异议；再次，房屋租赁合同约定三出租人保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷，而依查明事实，涉案房屋2013年即被查封，三出租人陈述显然不符，存在违约行为，因牟小琪、郭苓合同目的系用于经营，直接导致办理证照受阻，牟小琪、郭苓主张补充协议具有补偿性质有其合理性；再次，牟小琪、郭苓主张签订补充协议时由中介见证，本庭拟现场电话联系祁进、中介求证事实而征求原牟小琪、郭苓意见，王茗杨明确予以拒绝，但理由为补充协议无中介在场证明，牟小琪、郭苓与王茗杨存有矛盾，该理由虽有其合理性，但说服力欠佳；最后，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋产权比例为祁进占35.9%、杨由山占37.6%、王茗杨占26.5%，祁进与杨由山比例总和占73.5%，二人意见应及于涉案房屋，且王茗杨未提交证明三人对共有物处分存有约定。综合上述理由，一审法院认为王茗杨应受该补充协议约束。王茗杨诉求分租金158105元和滞纳金99422元两项，而依牟小琪、郭苓证据，其于涉案房屋解封后，于2018年3月支付2018年3月至2018年7月期间租金42897元，于2019年7月31日支付2019年8月至2020年7月期间租金113505.07元，时间上具有连续性，不存在欠付租金事实，王茗杨之诉求无事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王茗杨的诉讼请求。案件受理费5163元，减半收取2581.5元，由王茗杨负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合当事人抗辩主张，本案二审争议焦点为祁进、杨由山与郭苓签订的《房屋租赁-补充协议》效力是否及于王茗杨，对此，本院评判如下： 一、王茗杨等出租人存在违约行为。房屋租赁合同中，出租人之主要目的为让渡房屋使用权并从中获益，承租人之主要目的为取得房屋使用价值。本案中，首先，王茗杨等出租人出租房屋时未将房屋存在查封这一重大权利瑕疵的事实告知承租人，有违基本诚信，尤其是在合同中明确载明出租方需保证房屋无产权及债务纠纷的情况下，出租人依然隐瞒，实属不该。其次，王茗杨等出租人与承租人牟小琪、郭苓签订了长达十年之久的租赁合同，合同中亦明确约定了该房屋作为商业用途使用。但由于涉案房屋存在查封，致使承租人在使用涉案房屋办理有关营业资质时遇到障碍，房屋使用价值大大降低，合同目的无法实现，故一审法院认定王茗杨等出租人违约并无不当。 二、王茗杨虽未在《房屋租赁-补充协议》中签字，但其已实际行为履行该协议。一审中，承租人牟小琪、郭苓称其去房产交易中心办理资质的时候得知房屋被查封，便与出租人联系并签订补充协议，孙建运以传真形式签字，祁进当场签字，王茗杨未到现场，但通过电话沟通王茗杨亦对补充协议认可。王茗杨称其对该协议知情，但未签字，不同意免租。本院认为，首先，据前所述，涉案房屋存在查封，王茗杨等出租人违约在先，给承租人造成了实际损失，故各方协商查封期间免租符合常理。其次，免租期间，牟小琪、郭苓未向王茗杨支付租金，王茗杨亦未提交证据证明向其主张过权利。再次，2018年3月17日，郭苓通过微信向王茗杨发出信息“小王你好，安照之前说的，你们官可（司）结束我们从三月份开始付房租，先付三月份至8月份的，8月份开始正常年付，你这边是给你个人……”，王茗杨未反对，并接受了租金。最后，牟小琪、郭苓于2019年7月31日支付租金129255元，超出约定租金49025元，恰与补充协议约定祁进、杨由山负担半年租金的约定相吻合，王茗杨仍未提出异议。基于以上分析，王茗杨虽未在补充协议中签字，但其以实际行为表示接受协议并履行。由于补充协议已实际履行，承租人牟小琪、郭苓亦无其他违约情形，故王茗杨请求其支付租金及违约金的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人王茗杨的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5163元，由王茗杨负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡