文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初8784号原告(反诉被告)：吴江市利豪喷织厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇双熟村。投资人：吴利荣，该厂厂长。委托诉讼代理人：仲建华，上海市经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴江市煦日织造厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇郎中村1组。投资人：高春华，该厂厂长。委托诉讼代理人：谢会芳，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，江苏天辩律师事务所律师。原告吴江市利豪喷织厂（以下简称利豪厂）与被告吴江市煦日织造厂（以下简称煦日厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。在诉讼过程中，被告煦日厂提起反诉，本院依法一并审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。利豪厂的投资人吴利荣及委托诉讼代理人仲建华，煦日厂的投资人高春华及委托诉讼代理人谢会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利豪厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租房协议；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告利豪厂将诉讼请求变更为：1、判令解除原被告之间的租房协议，被告腾退租赁的厂房并支付原告占有使用费(按照每月31500元的标准，自2019年10月1日起计算至实际搬离之日止)；2、被告向原告支付电费25066元、水费6391元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告曾口头约定由利豪厂出租自有厂房给煦日厂使用。2019年1月8日，煦日厂要求签订书面协议，约定租赁期限为2019年1月8日至2022年1月7日，租赁面积2100平方米，单价180元/平方米，先付后用等内容。2019年3月，利豪厂收到盛泽镇人民政府的动迁公告，利豪厂的厂房属于动迁范围。2019年4月17日，利豪厂委托律师向煦日厂发函告知动迁事项，租赁协议提前终止，并要求煦日厂做好搬迁工作。煦日厂至今未有响应和同意搬迁。现依法提起诉讼，请求人民法院判令解除租赁协议。被告（反诉原告）煦日厂答辩并反诉称：1、2019年3月，盛泽镇人民政府发布动迁公告，将煦日厂承租的厂房列入动迁范围，并委托评估单位对房屋重置价、土地补偿费、装修及附着物、设备等进行评估，以此为标准进行补偿。但是利豪厂作为出租方并未将应补偿给煦日厂的搬迁费用、停产损失费等补偿给煦日厂，全部据为已有。利豪厂将政府赔偿给煦日厂的拆迁款支付煦日厂后，煦日厂同意搬迁。2、案涉房屋确定拆迁后，利豪厂对煦日厂采取了断水、断电等措施，导致煦日厂无法正常使用案涉房屋，租赁目的已经无法实现，故煦日厂不同意支付之后的占有使用费。3、案涉厂房无规划许可证，无土地证，双方之间的租赁合同应属无效。根据利豪厂与拆迁公司签订的拆迁补偿协议书第三条明确约定，该协议生效后案涉厂房即归盛泽镇拆迁办，故此后利豪厂无权再向煦日厂主张厂房的占有使用费。4、利豪厂提交的电表度数系其单方拍摄，对利豪厂主张的电费不予认可。水费用量及计算标准认可，但利豪厂计算有误，应为639.1元。据此，煦日厂提出反诉请求：1、判令原被告双方于2019年1月8日签订的《租房协议》于利豪厂支付煦日厂拆迁补偿款之日解除；2、利豪厂支付煦日厂补偿款共计1232536元；诉讼中，煦日厂将该项反诉请求变更为：利豪厂支付煦日厂补偿款共计828553.4元；3、反诉费用由利豪厂承担。反诉被告利豪厂辩称：1、利豪厂同意解除合同，但是解除的原因是煦日厂拖欠房租，利豪厂于2019年4月已向煦日厂发函要求其支付房租，若未能在一个月内支付视为解除租赁合同。2、利豪厂同意按照双方确认的结算清单支付煦日厂机器设备拆迁补偿款，因利豪厂仅领取了40%补偿款，故利豪厂现仅同意按照该比例支付煦日厂。3、停业损失是补偿注册地在该区域的企业，煦日厂工商注册登记地不在案涉拆迁厂房处，故无权享有停产损失补偿款；3、装饰装修、扩建物按照租赁合同关系的相关法律规定，相关权益应有出租人即利豪厂享有。经审理本院认定事实如下:煦日厂长期租赁利豪厂位于苏州市吴江区盛泽镇双熟村的厂房，用于经营纺织行业。2019年1月8日，利豪厂作为甲方与煦日厂作为乙方签订《租房协议》一份，协议约定：甲方将位于双熟开发区厂房2100平方出租给乙方做生产用房,期限：2019年1月8日至2022年1月7日，单价：180元/平方米，先付后用（壹月壹付）。2019年3月15日，苏州市吴江区盛泽镇人民政府发布动迁公告，根据盛泽镇城市建设总体规划和盛泽镇“三优三保”专项规划，结合盛泽镇“三治”工作要求，利豪厂位于双熟村的厂房纳入拆迁范围（含案涉由煦日厂租用的厂房、利豪厂自用厂房及利豪厂租赁给案外人吴江市泽越纺织品有限公司使用的厂房）。项目起讫时间自2019年3月15日至2019年8月31日，项目补偿方式采用货币化安置方式。同时，盛泽镇人民政府动迁办公室（以下简称盛泽动迁办）委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，评估时点为2019年3月15日，后该公司出具了评估报告（与本案纠纷相关的评估项目、数量及金额见下表）。2019年4月17日，利豪厂委托上海市经纬律师事务所律师仲建华向煦日厂发函，言明：1、利豪厂已接到政府拆迁通知，要求在2019年8月31日前完成搬迁或关停，故双方之间的租赁协议提前终止，煦日厂需做好搬迁准备。2、煦日厂于2018年6月3日确认欠款（房租）20万元，希望煦日厂在一个月内付清。自2019年4月起，房租及水电费继续实行先付后用。如逾期缴纳，出租人有权解除租房协议。3、如煦日厂不能在政府规定的期限内搬迁，由此给出租人造成的经济损失，由煦日厂承担。2019年8月20日，吴江市盛源房屋拆迁有限公司作为甲方，利豪厂作为乙方签订《协议书》一份，协议书约定：甲方受盛泽镇动迁办的委托，根据盛泽镇城市建设总体规划和拆迁相关政策，全权负责收购乙方企业不动产事宜中的洽谈、评估及签约。一、乙方的不动产坐落在盛泽镇双熟村，占地总面积8000平方米（无证），房屋总面积6257.4平方米（无证）。二、甲方收购乙方上述不动产的总补偿价款12786808元（具体构成详见评估单位出具的评估报告及补偿明细表）。三、本协议生效后，乙方同意其名下此次拆迁范围内的不动产和附属物即归属于盛泽镇拆迁办。四、上述不动产中存放的机器设备及其他物品，由乙方在2019年9月30日前负责清场；已经出租给第三方的部分不动产，由乙方负责在本协议签订后，与承租人解除租赁关系；确保甲方按时接管乙方不动产及附属物。五、付款方式：……2、甲、乙双方签订拆迁补偿协议后分三次支付补偿款。第一次付款，在本协议生效且乙方向甲方交付权证后的十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额5120000元）补偿款；第二次付款，在乙方交出旧厂房后十个工作日内动迁办支付给乙方40%（金额5120000元）补偿款，余款20%（金额2546808元）若乙方持有不动产权证的，则需在不动产权证注销且将该不动产交付于甲方后，甲方在一个月内一次性付清；若乙方无不动产权证的，则在将该不动产交付于甲方后一个月内一次性付清。另，利豪厂、吴江市盛源房屋拆迁有限公司、盛泽动迁办三方签署《2019年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁、房屋装修及附着物、停产损失等各项费用补偿金额，其中停产损失费（工业）按照一层持证200元/㎡补偿，生产面积5815.14㎡，补偿金额为1163028元；二层持证按照100元/㎡补偿，生产面积656.38㎡，补偿金额为65638元。诉讼中，本院向盛泽动迁办了解到，停产损失费（工业）按照一层持证200元/㎡补偿中的“持证”指的是具备营业执照。另查明，2019年8月31日，利豪厂的投资人吴利荣向煦日厂的投资人高春华发送微信，列明2019年8月产生电费6880元，9月房租31500元，8月借款利息2000元，合计40380元。2019年9月1日，高春华通过他人账户向吴利荣转账40380元。诉讼中，双方一致确认煦日厂租金支付至2019年9月30日。2019年12月11日，本院至案涉厂房进行现场勘查，勘查发现煦日厂已搬走了喷水织机等大部分机器设备，有部分喷气织机尚未搬离，但未使用。利豪厂亦有部分机器设备已搬离。周围的其他厂房，包括之前由吴江市泽越纺织品有限公司使用的厂房已全部拆除。至本案法庭辩论结束前，利豪厂已全部搬离，由利豪厂使用的厂房、配电间也已拆除。煦日厂以利豪厂未支付拆迁补偿款无经济能力搬迁为由，拒不搬离剩余机器设备。因案涉厂房未能腾空交付盛泽拆迁办，利豪厂尚未领取全额拆迁补偿款。关于煦日厂结欠的水电费，利豪厂提交了电表照片两张、2019年10月31日及2019年12月31日的结算清单各一份，其中2019年10月31日清单载明：“本月4306.8-上月（8/31）3859=447.8×40=17912；本月1142-上月1141=1×40=40，共计17952元。2019年12月31日清单载明：“电费：本月0-234=234×1=234元，水费：本年9145吨-上年8991吨=154×4.15=6391元。煦日厂认为利豪厂提交的上述证据均系其单方制作，电费不予认可，水费计算有误，应为639.1元，予以认可。以上查明事实，有利豪厂提供的租房协议、动迁公告、律师函、电表照片、结算清单，经煦日厂申请由本院依法调取的评估报告、拆迁补偿协议书、补偿明细表以及现场照片、当事人的陈述等证据在卷佐证。2020年4月14日，本院组织利豪厂与煦日厂就归属于煦日厂的机器设备、房屋装修及附着物等进行清点，且利豪厂与煦日厂一致同意参照评估报告及《2019年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》中列明的补偿标准，双方达成了补偿费用清单如下：                        序号              项目              评估报告中列明的数量              评估报告中列明的补偿金额              归属于煦日厂的数量              煦日厂补偿金额                  1              监控摄像头              19个              11400元              5个              3000元                  2              冷风机              28台              4480元              9台              1440元                  3              蒸箱              2台              3200元              1台              1600元                  4              喷水织机（4喷大龙头）              10台              64800元              10台              64800元                  5              喷水织机（3喷小龙头）              12台              70080元              12台              70080元                  6              喷水织机（平机）              7台              25200元              7台              25200元                  7              喷气织机              9台              144000元              9台              144000元                  8              络丝机              4台              17600元              1台              4400元                  9              络丝机              1台              240元              1台              240元                  10              倍捻机              10台              64000元              5台              32000元                  11              进口水冷机              1套              7200元              1套              7200元                  12              空压机              1套              22800元              1套              22800元                  13              整经车              3台              57600元              2台              38400元                  14              倒筒车              1台              4000元              1台              4000元                  15              经编机              1台              240元              1台              240元                  16              打卷机              3台              6000元              1台              2000元                  17              自制吊机              1台              400元              1/2台              200元                  18              进水处理系统              1套              960元              1/3套              320元                  19              空调              12台              4800元              1台              400元                  20              电话、宽带              4台              832元              1台              208元                  21              铁大门              11.16㎡              1830元              11.16㎡              1830元                  小计              机器设备搬迁费                                                        424358元                        22                    水电管线              5815.14㎡              348908元              2131.52㎡+76.98㎡=2208.5㎡              2131.52㎡×30元/㎡+76.98㎡×60元/㎡=68564.4元                  23              钢架平台              41.86㎡              14651元              41.86㎡              14651元                  24              钢架平台              106.11㎡              26528元              106.11㎡              26528元                  25              简易房中房              72.94㎡              22903元              36.47㎡              11452元                  26              生产用房              76.98㎡              49744元              76.98㎡              49744元                  27              辅助房屋              41.52㎡              12406元              41.52㎡              12406元                  小计              房屋装修及附着物补偿                                                        183345.4元                  28              停产损失（一层持证）              5815.14㎡              1163028元              2208.5㎡              220850元                  合计                                                                      828553.4元      2020年4月21日的庭审中，双方对于2020年4月14日双方达成的补偿费用清单中1-21项的机器设备搬迁费金额无争议，本院予以确认。但因双方对于租赁期间的占有使用费、水电费结算发生争议，利豪厂表示对上述清单中的22-28项煦日厂无权主张补偿。本案的争议焦点是：1、利豪厂是否有权向煦日厂主张返还房屋、支付占有使用费及占有使用费的标准；2、水电费的具体金额；3、煦日厂是否有权向利豪厂主张房屋装修及附着物损失及停产损失。关于争议焦点1，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，利豪厂未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，利豪厂与吴江市盛源房屋拆迁有限公司签订的协议中也明确涉案房屋土地及厂房均系无证，故利豪厂与煦日厂之间的租赁合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的租赁物应当予以返还，承租人应支付实际租赁期间的占有使用费。利豪厂原系案涉房屋的出租方，虽就案涉房屋与吴江市盛源房屋拆迁有限公司达成拆迁补偿协议，但案涉房屋尚未实际交付给盛泽拆迁办，盛泽拆迁办亦未全额支付利豪厂房屋的拆迁补偿款，且拆迁协议书中也明确约定房屋中存放的机器设备及其他物品，由利豪厂负责清场，已经出租给第三方的部分房屋，由利豪厂负责与承租人解除租赁关系，故利豪厂作为合同当事人有权就该房屋向煦日厂主张权利。煦日厂主张其在收到拆迁补偿款后再搬离及利豪厂无权向其主张占有使用费的相关抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于占有使用费的支付标准，煦日厂陈述2019年10月15日案涉厂房排水开始暂停，其将喷水织机陆续搬走，2019年10月31日利豪厂将电停掉了，利豪厂对此未提出异议。从利豪厂提交的自行制作的电费清单亦可知，2019年11月1日起煦日厂未能正常用电。从本院现场勘查的情况来看，案涉厂房屋顶、窗户等均已严重受损，除煦日厂占用的生产用房外其他辅助生产用房及厂房周围建筑已被拆除，案涉厂房使用确已受到严重限制。本院综合考虑案涉房屋的适租性及实际使用状况等本案实际情况，对房屋占有使用费的支付标准酌情予以调整，即自2019年10月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费为25000元，自2019年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按照每月8000元计算。关于争议焦点2，本院认为，利豪厂提交的电表照片、结算清单均系单方制作，未经煦日厂认可，尚不足以证明煦日厂结欠电费的具体金额。但从双方的微信聊天记录及煦日厂交费情况来看，双方电费应结算至2019年8月，煦日厂在庭审中陈述2019年10月31日停止供电，于2019年10月搬走喷水织机等设备，故煦日厂在2019年9月至10月期间应产生相应电费。鉴于电表已拆除，利豪厂亦未能提交其他证据证明煦日厂实际用电量，故本院结合厂房的实际使用情况及煦日厂8月用电情况，酌情支持电费10000元。关于利豪厂主张的水费，煦日厂予以认可，但计算有误，本院确认为639.1元。关于争议焦点3，首先，关于房屋装修及附着物损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，租赁合同无效，利豪厂已经将已形成附合的装饰装修物，向拆迁部门索赔，并已获得补偿，应当视为出租人同意利用已形成附合的装饰装修物，利豪厂应当折价补偿煦日厂。诉讼中，双方已就水电管线、钢架平台、自建房等各个项目中归属于煦日厂的部分进行厘清，现煦日厂就该部分房屋装修及附着物参照评估报告中的补偿标准向利豪厂主张，本院予以支持。其次，关于停产损失。煦日厂长期承租案涉厂房用于生产经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，需由煦日厂配合搬迁，搬迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的停产损失。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，出租人利豪厂将无证房屋出租给他人，对于造成租赁合同无效存在过错；承租人煦日厂对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。现承租人煦日厂按照出租人利豪厂与吴江市盛源房屋拆迁有限公司、盛泽动迁办三方签署《2019年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》中的标准的50%主张损失，在合理的范围内，本院予以支持。综上，本院认为，利豪厂与煦日厂之间的租赁合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。利豪厂主张返还涉案厂房，本院予以支持，对于利豪厂主张的占有使用费、水电费等，本院对合理的部分予以支持。对于煦日厂主张的相关损失，本院也予以支持。利豪厂主张按比例支付煦日厂相关损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴江市利豪喷织厂与被告（反诉原告）吴江市煦日织造厂之间的租赁合同无效。二、被告吴江市煦日织造厂于本判决生效之日起十日内腾空位于苏州市吴江区盛泽镇双熟村的案涉房屋后，将该房屋返还给原告吴江市利豪喷织厂。三、被告吴江市煦日织造厂于本判决生效之日起十日内向原告吴江市利豪喷织厂支付电费10000元、水费639.1元及房屋占有使用费（自2019年10月1日起至2019年10月30日期间的占有使用费为25000元；自2019年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月8000元的标准计算）。四、反诉被告吴江市利豪喷织厂于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴江市煦日织造厂支付机器设备搬迁费、房屋装修及附着物折价款、其他损失共计828553.4元。五、驳回原告吴江市利豪喷织厂的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告吴江市煦日织造厂的其他反诉请求。（上述款项如采用转账支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××67）如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5079元，由原告吴江市利豪喷织厂负担2566元，由被告吴江市煦日织造厂负担2513元。反诉案件受理费减半收取6043元、保全费5000元，合计11043元，由反诉原告吴江市煦日织造厂负担337元，由反诉被告吴江市利豪喷织厂负担10706元。原告（反诉被告）吴江市利豪喷织厂应负担的诉讼费用共计13272元，扣除其已预交的5079元，剩余8193元于本判决生效之日起十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68）。被告（反诉原告）吴江市煦日织造厂应负担的诉讼费用共计2850元，已预交12946元，剩余10096元本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陈 蕾人民陪审员  吴建华人民陪审员  程 芳二〇二〇年五月二十五日书 记 员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。