浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初19号 原告：杭州巨坤贸易有限公司，住所地浙江省杭州市转塘街道留转路工业园区6号2幢3325室。 法定代表人：傅巨坤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张敏、李益步，浙江六和律师事务所律师。 被告：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：吴顺福，男，系被告吴兴华父亲。 原告杭州巨坤贸易有限公司（以下简称“巨坤公司”）与被告吴兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年1月19日、3月13日两次公开开庭进行了审理，原告巨坤公司的委托诉讼代理人李益步、被告吴兴华及其委托诉讼代理人吴顺福均到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案须以（2018）浙0122民再2号的审理结果为依据，本院于2019年4月23日中止审理。2020年5月19日，本案恢复至审理状态，本案现已审理终结。 原告巨坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金636693元，违约金23557.64元，合计660250.64元（违约金按日利率千分之一自2018年11月13日暂计算至2018年12月20日，此后继续计算至实际清偿之日止）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月23日，经桐庐县人民法院执行庭组织拍卖，原告拍得位于桐庐县商铺的产权。原告当时系以带租拍卖方式拍得上述房产。房屋原产权人李云生、俞明芬曾授权桐庐县富春物业管理有限公司将涉案房产租赁给本案被告，且双方于2013年10月15日签订《商铺租赁合同》，约定:租期为10年，从2013年10月15日至2023年10月11日，租期内租金实行先付后租原则，具备支付方式为:前三年租金60万元／年，第四年起每年环比递增5%。其中第一年以9个月计算，于2013年11月13日前付清，以后每年9月5日前全额支付下一年租金。若逾期未支付的，每逾期一日按逾付款项千分之一计算违约金。房屋拍卖前，桐庐县人民法院执行庭明确告知被告涉案房产的现状及后续处理（即带租拍卖），被告同意按《商铺租赁合同》继续全面履行，并将租金支付给买受人。后原告拍得案涉房产，原被告双方同意继续全面履行《商铺租赁合同》。之后，被告按约支付了后续两年的租金。按照双方约定，在2018年11月13日前被告应支付下一年度的租金。但被告经原告多次联系催讨，至今未支付。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 原告巨坤公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、桐庐县人民法院（2014）杭桐执委字第11－4号执行裁定书及房屋产权三证，证明巨坤公司通过拍卖于2015年1月23日取得位于桐庐县商铺产权的事实； 2、《商铺租赁合同》及授权委托书（复印件），证明受原业主授权，桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称“富春公司”）将上述商铺出租给吴兴华，对租金的标准、支付的期限、违约金等作了明确的约定的事实； 3、桐庐县人民法院2014年6月19日的执行笔录（复印件），证明吴兴华明确表示在上述商铺拍卖成功后，将租金直接支付给买受人即巨坤公司和证明吴兴华未对租赁合同任何条款提出异议，即确认全面继续履行《商铺租赁合同》为继续租赁使用案涉房产的前提条件的事实； 4、房租付款通知及EMS邮寄单及签收凭证，证明2018年11月5日，巨坤公司向吴兴华发函，要求吴兴华支付下一年度租金的事实； 5、中国工商银行账户历史明细专用，证明吴兴华已付清2018年租金的事实。 被告吴兴华答辩称，一、案涉商铺的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续，富春公司又未依约履行办理消防手续的义务，导致无法满足租赁合同约定用途，大部分租赁场地无法使用，现因为出租方的原因导致承租人合同目的无法实现，原告还要求按照全额租金予以计收，显然违背双方合同约定。被告认为，租赁期内租金应按照被告实际使用部分予以计收，多支付的部分应当作为下一年度的租金；二、原告主张的违约金明显过高，提出违约金不能接受，根据原告的主张违约金为千分之一每天，按照此标准计算，月利率已经达到3%，原告主张的是逾期租金损失，标准不应当超过中国人民银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据向银行了解贷款年利率在3.84厘之间。 被告吴兴华为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、商铺租赁合同，证明出租方要确保全部消防通道通畅，要保证承租方能正常使用该房屋的事实； 2、商铺租赁合同之补充协议，证明出租方为按合同约定将广告位整体外移及双方补充约定租赁起始时间，第一年租金付款时间变更为2013年12月9日起，以后租金在每年11月8日前支付的事实； 3、桐庐县人民法院（2018）浙0122民监2号民事裁定书及房租暂缓缴纳的函，证明根据裁定书的内容，吴兴华要求暂缓交纳租金的事实； 4、2015年4月9日《商铺租赁合同》之补充协议书，证明承租的房屋消防通道设置存在问题，巨坤公司要协助吴兴华办理消防通道及巨坤公司应当给吴兴华减免租金的事实； 5、收条一份，证明吴兴华于2015年8月7日支付三方协议约定消防改造办证的相关费用130000元整的事实； 6、2015年7月29日桐庐建筑勘察设计有限公司出具的《关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算》，证明案涉商铺的消防通道设置不符合国家规定，无法办理全部租赁面积房屋的消防验收手续； 7、桐庐县人民法院民事审判第一庭给执行局回复函，证明法官认为富春公司应该办妥室内、室外消防通道，富春物业未办成功，吴兴华无需缴纳房屋的事实； 8、桐庐县公安消防大队桐公消审字[2016]第0027号建设工程消防设计审核意见书及桐庐县公安消防大队桐公消设查字[2017]第0002号建设工程消防设计备案检查不合格通知书，证明因涉案商铺消防宽度不够，导致案涉商铺的消防许可手续未能办妥的事实； 9、《关于要求保障承租房屋通风、采光、确保消防安全的报告》及《关于要求立即制止违法广告安装维护承租人的合法权益的函》，证明案涉商铺外的电子显示屏影响吴兴华承租房屋的通风、采光及消防安全的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告吴兴华对原告巨坤公司提供的证据2关联性有异议，认为原告巨坤公司未完整提供商铺租赁合同的补充协议，本院经审查对原告巨坤公司提供的证据真实性予以认可。原告巨坤公司对被告吴兴华提供的证据质证认为，证据1真实性无异议，证明对象有异议，认为因自身经营所需办理的消防许可，应当自行办理，并非系巨坤公司的责任，本院经审查对该证据真实性予以认可；证据2，签字主体不是巨坤公司，对真实性无法确认，且该协议内容与巨坤公司无关，本院经审查对该证据真实性予以认可；证据3，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为法院提起再审并非是吴兴华拒绝缴纳租金的理由，本院经审查对该证据真实性予以认可；证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议没有巨坤公司的盖章确认，故该协议至今未生效，本院经审查认为巨坤公司的异议成立，故对该证据不予认可；证据6，对真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予认可；证据7，真实性无异议，证明目的有异议，认为办理消防安全许可是需要吴兴华与富春物业共同配合完成，本院经审查对该证据真实性予以认可；证据8，对真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予认可；证据9，真实性无异议，关联性有异议，认为该证据内容与巨坤公司无关，本院经审查认为该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予认可。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年10月15日，案外人富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：一、甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；二、甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主；三、租赁期限：租赁期限为10年，自2013年10月15日起至2023年10月11日止；四、租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%；五、租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金；六、甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等；七、违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。2013年12月10日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内；2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取；3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光；4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托本院执行。本院于2014年3月31日立案受理该执行案件即本院（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。本院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，并于2015年3月17日办理了案涉商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证，同意吴兴华与富春公司签订的《商铺租赁合同》仍继续履行。富春公司、巨坤公司均要求案涉商铺拍卖后，吴兴华应向买受人交纳房租。本院也告知吴兴华在商铺拍卖后应向买受人交纳房租。2018年11月5日，巨坤公司向吴兴华送达《房租付款通知》，载明：“1、今年是第六年，房租总价在去年661500元的基础上上涨5%。房屋租金总计为694575元。其中，应该支付给我公司房租总价的十二分之十一，费用为636693元；2、按照约定，房租的支付在合同约定的上一年度11月13日前。”吴兴华至今未支付2019年1月23日至2020年1月22日止的租金。 本院认为，本案的争议焦点有以下几个：一、吴兴华是否应当支付案涉商铺自2019年1月23日至2020年1月22日止的租金。巨坤公司从法院拍卖取得案涉房产，巨坤公司、吴兴华与案外人富春公司明确吴兴华与案涉房产原产权人所签订的商铺租赁合同仍按原合同内容继续履行，巨坤公司取得案涉房产出租人的地位，吴兴华应向巨坤公司履行支付租金的义务。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。巨坤公司与吴兴华应全面履行商铺租赁合同约定的义务。关于吴兴华辩称因案涉商铺的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续，导致大部分租赁场地无法使用，要求减免未使用场地租金的抗辩意见，本院认为根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据上述法律规定，房屋在投入使用前，建设工程的消防验收和申请消防安全检查的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。在房屋装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋的实际使用人。本案中，在巨坤公司取得案涉商铺的产权前，案涉商铺所在该幢楼房经验收合格后早已投入使用，说明该幢楼房已通过消防部门的验收，也确保所有消防通道畅通。吴兴华租赁该案涉商铺用于经营，吴兴华对租赁商铺进行了装修，故装修后经营场所的消防手续应由实际经营人办理，即应是实际经营人吴兴华本人办理其经营场所的消防手续。故对吴兴华的前述抗辩意见本院不予采纳，吴兴华应当按案涉合同约定支付2019年1月23日至2020年1月22日止的租金636693元；二、关于违约金的问题，吴兴华认为违约金起算点有误及违约金过高，本院认为，案涉合同约定巨坤公司从2018年11月13日开始计算违约金，虽与合同约定不符，但系原告自行处分权利，没有损害被告利益，故予以采纳；关于违约金过高问题，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益损失等综合因素，认为原告主张的违约金过高，依法调整被告应承担的违约金为以尚欠租金为基数按年利率6%计算至租金实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告吴兴华于本判决生效之日起十日内支付原告杭州巨坤贸易有限公司自2019年1月23日至2020年1月22日止的租金636693元，并支付自2018年11月13日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息损失； 二、驳回原告杭州巨坤贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10403元，减半收取5201.5元，保全费3821元，合计9022.5元，由被告吴兴华负担。 原告杭州巨坤贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告吴兴华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 倪莎 二〇二〇年五月二十五日 代书记员 朱青 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。