贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2556号 原告：苏仁祥，男，汉族，1950年4月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈柱均，女，汉族，1949年7月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：兰继超，系贵州贵浩律师事务所律师，执业证号：15205201610413903。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：樊俊，系贵州贵浩律师事务所实习律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号2单元303号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），女，该公司员工。 原告苏仁祥、陈柱均与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告苏仁祥、陈柱均的委托诉讼代理人兰继超、樊俊，被告七众置业之委托诉讼代理人李娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏仁祥、陈柱均向本院提出诉讼请求：一、判令被告及时将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以总房款490402.00元为基数，按每日万分之一从2017年1月16日起计算至被告将涉案商品房转移登记的相关文书交付给原告之日止，暂计为21000.00元。三、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，本院从其所愿。事实及理由:2016年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其位于七星关区交汇处圆梦国际商业裙楼负2层500号商铺出售给原告。合同签订之后原告依约支付购房款共计490402.00元。合同第八章第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”:“约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告认为:原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法受到法律保护，原告已经按照合同约定履行义务，而被告至今仍未将商品房转移登记有关文书交付给原告办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。综上，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告特依《民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求人民法院依法判决如诉。 被告七众置业辩称：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理——（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条包含前后紧密关联的两项内容：1是出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房，2买受人选择退房的，出卖人必须承担退款付息责任。由此可知，原告主张违约金的前提是其要求退房，若双方继续履行合同，出卖人免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、原告要求答辩人承担违约金赔偿金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。购房者在接收房屋后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获得房屋权属证书受到多少限制。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。三、请求法院综合考虑开发商生存困难，结合公平和诚信原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主客观原因，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困难，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于上，望法院从公平原则出发，综合考虑双方合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求，依法不予以支持。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的原告身份证复印件，商品房买卖认购合同、商品房买卖合同，商铺租赁合同、分期付款之补充协议、三方协议、收据；被告提交的法人身份信息，营业执照，法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原告苏仁祥、陈柱均（乙方）与被告七众置业（甲方）签订《商品房买卖认购合同》，共同认购本合同第一条和第二条约定项目中的负2层500号商铺，建筑面积25.14平方米，总价款490,402.00元。原告苏仁祥、陈柱均向被告承诺购买被告的奥莱国际购物中心的商品房。原告苏仁祥、陈柱均共同向被告出具委托书，委托被告办理商品房交易和权属登记手续等相关事项。同日，原告苏仁祥、陈柱均二人与被告、贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订三方协议，原告苏仁祥、陈柱均与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，原告苏仁祥、陈柱均将其认购的商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司经营管理，商铺租赁合同约定的期限为十年，从2016年11月1日开始至2026年10月31日结束，商铺正式计租日为2016年11月1日。又原告苏仁祥、陈柱均二人与被告签订《分期付款补充协议》，约定：双方现就乙方向甲方分期支付购房款有关事宜达成一致：1、乙方购买的甲方商铺总价490,402.00元。2、乙方于签署房屋认购合同之日向甲方支付商铺总价30%为147,121.00元，余款343,281.00元由乙方委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司按照以下方式分期向甲方支付：共支付8期，每期支付42,910.00元。此外协议还约定其他事项。合同、补充协议签订后，原告于当日支付商铺款147,121.00元及测绘费205.00元。2016年11月1日，原告苏仁祥、陈柱均作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际商业裙楼负2层500号商铺；建筑面积25.14平方米，套内面积11.76平方米。该商铺147,121.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。合同第十一条，交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年11月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按以付房款的万分之一承担违约责任；2交付日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此外合同还约定了其他事项。附件十二补充协议，3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。法庭辩论终结前，原、被告未举证证明涉案房屋具备交房条件和办证条件（被告口头陈述不具备办证条件）。 本院认为，根据诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告违约金，支付标准和时间如何确定。对双方争议的焦点，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了购房款及其余相关费用，被告也应按合同约定履行自己的义务，其应在合同约定的期限和条件内向原告交付涉案商品房，本案中，被告虽履行了向原告交付涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中双方签订的合同中对逾期办证的违约金计算没有相应约定，根据双方合同约定：出卖人承诺于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办理涉案商品房权属证书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。对违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准，而至今被告尚不具备办证条件。根据上述司法解释的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年11月2日（2016年11月1日的次日）起计算；对原告要求按日万分之一的标准计算，因双方未有此约定，而日万分之一的标准低于法定的标准，原告的该诉请未违反法律规定，该诉请标准，本院予以支持；对支付时间问题，原告要求从2017年1月16日起计算，未超过合同约定的时间，本院也予以支持。原、被告双方签订的合同中补充协议约定，被告向原告代收了相关办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对被告提出的抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏仁祥、陈柱均逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款490,402.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月16日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费163.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月十八日 书记员 张朕一