广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终625号 上诉人（原审原告）：唐丽群,女,1981年8月28日出生,瑶族,现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 上诉人（原审被告）：王秋萍，女，1988年5月22日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：梁博雯，广西裕华律师事务所律师。 原审第三人：贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司。住所地：贺州市八步区建安街245号。 负责人：罗玉娴。 上诉人唐丽群与上诉人王秋萍及原审第三人贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秋萍上诉请求：一、请求二审法院撤销八步区人民法院作出的（2019)桂1102民初1443号民事判决书中的第二项判决，改判上诉人对2018年1月10日至2018年12月10日161280元租金承担40%的责任，即只支付64512元，对违约金24192元不予承担责任；二、本案一审、二审案件受理费由唐丽群承担。 事实和理由：第一，王秋萍与唐丽群约定于2018年1月10日起支付租金，但唐丽群于2018年11月15日才向王秋萍单方发出解除合同的通知，期间耗时10个月，足以证实王秋萍—审辩称的“唐丽群承诺在房屋渗水问题解决前免收房租”的事实，唐丽群作为出租方订立合同的目的就是希望通过出租房屋予以获利，如果其未有上述承诺，其不可能接受10个月内都未收取租金的事实。作为承租方的王秋萍，如果没有唐丽群作出的“承诺在房屋渗水问题解决前免收房租”的承诺，其作为承租方，一个具有完全民事行为能力的人，不可能让自己陷入支付巨额租金的风险中。因此，根据常理、习惯分析以及一审法院予以查明房屋确实存在漏水的情形来看，王秋萍一审的该辩解理由理应成立，一审法院未予采纳该辩解意见明显违背常理、习惯和事实，存在认定事实不清。第二，唐丽群作为出租方，2018年11月15日才向王秋萍单方发出解除合同的通知，其未及时向上诉人王秋萍主张解除合同以及未按照合同约定及时收取租金，导致历经10个月都未收取租金，其对损失的扩大系其未及时主张权利所造成的其存在过错。故，根据《合同法》第一百一十九条的规定，唐丽群不得就其自行扩大的损失要求上诉人王秋萍承担责任。第三，唐丽群作为出租方，按照《合同法》第二百二十条的规定，其对房屋有维修的义务，而其却未全面履行维修义务，导致上诉人王秋萍花费巨额装修费后无法正常营业。且从一审法院已经查明上诉人王秋萍所承租的房屋存在漏水情况，要求唐丽群进行维修的事实来看，唐丽群因未全面、及时地履行维修义务导致了上诉人王秋萍不能正常营业，使上诉人王秋萍签订合同的目的受到巨大影响，唐丽群存在严重过错，其也存在违约的情形。上诉人王秋萍不支付租金系依法履行不安抗辩权，上诉人王秋萍不存在任何的过错，铺面未能营业，其本身也有损失。因此，根据《合同法》第一百一十一条的规定，唐丽群对租金的主张应当予以适当减少。第四，一审法院最终于2019年12月30日才作出判决确认双方签订的《租赁合同》予以解除，而唐丽群却在双方租赁合同未到期时以及未经合法程序确认其与上诉人王秋萍解除租赁合同时，擅自违反合同约定以及法律规定将上诉人王秋萍所承租的房屋再次出租给原审第三人，明显违反诚实信用原则，存在违约情形，其有重大过错。第五，根据《合同法》第一百一十三条的规定，唐丽群主张的租金数额应该相当于其实际损失数额，而在本案当中，一审法院已经支持了唐丽群要求支付租金的诉请。因此，唐丽群已不存在任何的损失，一审法院再支持其违约金的诉请判决上诉人王秋萍承担违约金24192元明显违反了法律的规定。第六，上诉人王秋萍与唐丽群签订合同的目的就是希望承租铺面做生意获取合法收益，承租铺面后也对铺面进行了装修、购置了营业所用的物品等，付出了真诚的努力和心血，其于2018年11月27日才依法注销饭店，足以看出其对履行合同的真诚。因唐丽群未及时维修房屋导致其无法营业，其本身也存在着巨大损失，一审法院却全额支持唐丽群对于租金的诉请有违公平原则。上诉人王秋萍认为综合全案，唐丽群存在过错、双方均有损失以及根据公平原则，唐丽群应对161280元租金承担60%的责任，上诉人王秋萍承担40%的责任，即上诉人王秋萍只支付唐丽群租金64512元，且上诉人王秋萍的该理由也符合《合同法》第一百一十一条规定的减少上诉人王秋萍承担支付租金责任的情形。综上，上诉人王秋萍认为唐丽群存在过错、违约情形、违反诚实信用原则，一审认定事实不清，适用法律错误，判决不当，且有违公平原则，特提起上诉，请求二审支持上诉人王秋萍的上诉请求。 唐丽群辩称：一、一审认定承租人长期拖欠租金的行为构成违约应当依约承担违约责任的判决，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、根据租赁合同约定及王秋萍欠租行为导致唐丽群向东升公司承担违约责任的事实，其应承担支付违约金的违约责任。三、基于唐丽群发出解约通知双方解除租赁关系，唐丽群将铺面出租给原审第三人经营合法有据，更是唐丽群为减少损失进行自救的体现。 原审第三人贺州市肥仔烧鹅王饮业有限公司远东分公司未参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 上诉人唐丽群在本案审理期间，于2020年4月30日向本院申请撤回上诉。 唐丽群向一审法院起诉请求：1.请求确认2018年11月15日原告向被告发出解除合同通知有效，《租赁合同》解除；2.请求判令被告清偿拖欠原告2017年10月10日至2018年12月10日租金161280元，并判令被告支付逾期违约金476424元；3.请求判令不予退还被告交纳的合同履约保证金32000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月9日，原告唐丽群（甲方、出租方）与被告王秋萍（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定承租方承租坐落于贺州市八步区面积为160平方米（不含公摊）场地，租赁期限从2017年6月9日起该铺面交付乙方使用至2022年6月10日期满。租赁期的开始90天，是甲方提供给乙方的装修免收租金期。租金按合同上标示的建筑面积计算，每月每平方租金100元。租金实行递增方式租赁，租赁期每满壹年递增一次，每次递增金额为原定价格的百分之十，采取先交租金后使用的方法，在开业前7天乙方需交付第一月的租金，之后在每个月度末25-30日内将付下个月度的租金。乙方逾期交纳租金超过15天的，视为乙方违约，甲方可单方终止合同，并有权强行将乙方在租赁场地的所有物品（含设备、设施等）清理出去。乙方须于签订租赁合同当天支付给甲方32000元，作为本合同的履约保证金（不计利息）。如乙方有违约行为，甲方单方终止合同的，履约保证金不予退还。乙方拖欠租金或各项费用的，从欠费之日起至欠费全部清偿之日止，每日应按照拖欠费用总额的2%向甲方交纳延迟交费违约滞纳金。该份合同最后一页备注“交第一期租金日期为2017年12月25日”。合同签订后，被告向原告交纳了32000元的履约保证金。被告承租店铺后，对店铺进行装修后开始经营，经营过程中，被告发现承租的铺面天花板有漏水情况，要求原告进行维修，经双方协商，在渗水部位安装了引水装置，之后因市场不景气，被告店铺停业，停业后仍占用铺面，直至2018年12月10日原告强行收回铺面，但被告一直未向原告交过租金。2018年11月15日，原告唐丽群制作《解除合同通知书》，载明：致肉蟹煲租户，你户自2017年10月起承租贺州市灵峰花园规划二区即建安街70、71、72号（合同号67、68、69号）一楼商铺三间经营肉蟹煲，截止本解除合同通知发出之时，你户已拖欠十个月租金，按合同约定每月14400元计，累计为144000元租金。鉴于你户拖欠租金和停业转让情况，我方于10月12日致函你户前来商议清偿租金和解除商铺租赁关系，经与你户商议解除合同事宜磋商和催告后你户仍未能清偿拖欠租金亦没有交还我方商铺，继续占用我方商铺，你户上述行为已造成我方重大经济损失，据此，依据租赁合同第一条第2款规定，正式解除与你户签订的租赁合同，现特此发出解除通知，并自本解除通知送达之日解除行为生效，如你户对我方上述解除行为有异议，请你在收到本通知之日起十个工作日向法院提起诉讼，逾期不提起诉讼的，本解除通知成立。届时，我方将强行接管商铺并追究你户拖欠租金，因强行接管所造成的一切财产损失由你方自行承担。2018年11月19日，原告唐丽群通过EMS快递将上述《解除合同通知书》邮寄给被告王秋萍，经本院调取证据，发现该份快递已于2018年11月23日妥投。原告还在被告承租的铺面门口处张贴了该份《解除合同通知书》。被告王秋萍于2018年11月24日、26日两次电话联系原告唐丽群。经查询，贺州市八步区胖嘴肉蟹煲饭店为个体工商户，经营者为被告王秋萍，2017年7月25日注册，2018年11月27日注销，经营场所为贺州市八步区灵峰花园规划二区68号。原告自认2017年6月9日至2018年1月9日均为装修免租金，原告诉请被告从2018年1月10日至2018年10月10日按90元每平方米即每月14400元支付租金，2018年10月10日起租赁期满一年租金递增10%，则应按99元每平方米即每月15840元支付租金，计至2018年12月10日原告强行收回铺面之日止，租金及铺面占有使用费共计161280元。另查明，被告王秋萍庭前向一审法院提起了反诉，一审于2019年11月8日向被告发出《补交案件诉讼费通知书》，要求被告在七日内补交反诉费，但被告并未在规定期限内交费。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告王秋萍承租原告的铺面后，未按合同约定支付租金，构成违约。被告辩称原告向被告的合伙人承诺在渗水问题解决前免收房租，但并未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，对被告的该项辩称，不予采纳。原告自认2017年6月9日至2018年1月9日均为装修免租金，从2018年1月10日至2018年10月10日按90元每平方米即每月14400元支付租金，2018年10月10日至2018年12月10日按99元每平方米即每月15840元支付租金，原告诉请被告支付2018年1月10日至2018年12月10日租金及铺面占有使用费共计161280元，予以支持。根据合同约定，被告逾期交纳租金超过15天，原告可单方终止合同，由于被告连续数月不支付租金，原告享有单方终止合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，原告于2018年11月19日通过EMS快递向被告寄出《解除合同通知书》，该份快递于2018年11月23日妥投，视为被告于同日收到《解除合同通知书》，原、被告签订的《租赁合同》已于2018年11月23日解除，原告请求法院确认2018年11月原告向被告发出解除合同通知有效，原、被告双方签订的《租赁合同》解除，予以支持。根据合同约定，被告拖欠租金，则每日应按拖欠费用总额的2%向原告交纳延迟交费违约金，本案中，原告出租铺面的天花板确实存在渗水情况，租赁物有瑕疵，且原告也并未举证证明其因被告的违约行为受到的实际损失数额，结合双方履约情况以及在违约过程中的过错程度，酌定被告按欠付租金之百分之十五支付违约金，欠付租金161280元，违约金数额应为24192元。关于履约保证金的问题，本院认为，原告已就被告的上述违约情形得到按欠付租金之百分之十五计算违约金的支持，故被告主张原告退还32000元履约保证金，予以支持。原告诉请不予退还履约保证金，不予支持。被告提出反诉，要求原告赔偿其店铺折旧装修装饰费用及经营设备购置费用，但未按照规定的时间预交反诉费，按被告自动撤回反诉处理，被告如有充足的证据证实原告及第三人损害了其合法权益，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告唐丽群向被告王秋萍发出的解除合同通知有效，原告唐丽群与被告王秋萍签订的《租赁合同》已解除；二、被告王秋萍应向原告唐丽群支付2017年10月10日至2018年12月10日的租金及铺面占有使用费共计161280元及违约金24192元；三、原告唐丽群应向被告王秋萍退还履约保证金32000元。一审案件受理费10497元（原告已预交），由原告唐丽群负担8092元，被告王秋萍负担2405元。 二审中，当事人没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人唐丽群在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。 依法成立的合同，自成立时生效。王秋萍与唐丽群签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。王秋萍承租唐丽群的店铺后，对店铺进行装修后开始经营，理应按合同约定按期支付租金，王秋萍拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决王秋萍向唐丽群支付2017年10月10日至2018年12月10日的租金及铺面占有使用费共计161280元，合法有据，实体处理得当，本院予以维持。上诉人王秋萍提出唐丽群承诺在房屋渗水问题解决前免收房租、唐丽群的损失是其未及时主张权利所造成的、唐丽群未及时履行维修义务导致王秋萍不能正常营业也应承担责任等上诉主张，但未提供足够的证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人王秋萍应承担举证不能的法律后果。对王秋萍的前述主张，本院不予采纳。关于违约金的问题，一审结合双方履约情况以及在违约过程中的过错程度，酌定王秋萍按欠付租金的百分之十五支付违约金24192元，实体处理并未不当，本院予以确认。上诉人王秋萍提出其不应支付违约金的主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，王秋萍的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 唐丽群交纳的二审案件受理费8024元，减半收取4012元，由唐丽群负担；王秋萍交纳的二审案件受理费2719元，由王秋萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 陈立峰 审 判 员 黄义奎 二〇二〇年五月十一日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 钟秋燕