浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1314号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李跃旭，男，1971年9月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王静芬，女，1963年8月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：凌姿，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人李跃旭因与被上诉人王静芬房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2020年3月2日作出的（2019）浙0212民初13418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员黄永森适用普通独任制审判程序进行了审理。本案现已审理终结。 李跃旭上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续履行合同；改判减免因漏水造成上诉人无法正常使用房屋期间的租金，时间为4个月（2018年12月底至2019年4月），上诉人于2018年预付2019年1月、2月的租金抵扣后续应付房屋租金；改判被上诉人支付上诉人违约金3500元及房屋维修损失14000元，上述款项抵扣后续应付房屋租金；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提供的房屋于2018年开始出现严重漏水现象，上诉人要求被上诉人进行修缮。在2018年9月至11月期间，上诉人因为房屋漏水导致装修损坏已对房屋进行多次维修。2019年1月前后，该房屋再次漏水，上诉人要求被上诉人修缮，但被上诉人仍不履行维修义务，一审法院在未查明2018年是否存在漏水的情况下，就认定上诉人2018年11月支付的款项与漏水无关，属于事实认定不清。被上诉人出租的房屋因质量问题或房龄过长等原因导致漏水，并非上诉人造成，被上诉人应当及时履行维修义务。漏水时间到基本维修期长达四个月。被上诉人在多次催促下仍未履行维修义务导致上诉人无法正常使用房屋，上诉人可以抗辩要求被上诉人先履行房屋维修义务，后再履行支付租金义务。2.一审法院认定漏水期间（2018年12月底至2019年6月）每月减少租金500元，与上诉人实际损失不符，期间的租金应予全部减免。一审中，上诉人已经提交了在此期间房屋漏水的视频，并予以当庭播放。视频中明确反映房屋多处漏水严重，墙体装修已脱落，地板积水，吊顶脱落，严重影响正常使用。一审法院认为上诉人使用该房屋来堆放物品，故漏水对房屋使用影响较小，属于主观臆断，没有事实根据。上诉人从事广告印刷行业，租用该房屋用来堆放经营所需的物品，包括样品、纸质印刷品、给客户加工的成品，房屋漏水将导致堆放上述物品损坏，故上诉人在漏水没有解决前不能将相关物品存放此房屋，租用房屋的目的无法实现。3.一审法院认定上诉人因漏水后维修损失1000元过低，没有事实依据，与上诉人实际损失不符，上诉人主张装修14000元合情合理。一审法院认为上诉人于2019年4月对房屋进行装修是为了经营需要，超出了必要范围，该认定没有事实依据。鉴于房屋漏水本身已对房屋装修造成严重影响，上诉人对其进行重新翻修并没有超过必要范围，上诉人主张已支付的实际装修损失14000元合情合理，符合市场行情。被上诉人推脱房屋漏水应找物业公司，根据被上诉人在一审庭审后提供的物业维修证明来看，物业公司2019年初进行过外墙维修，2019年6月仍在维修，且维修的面积是前一次的数倍，可见，涉案房屋漏水情况反复存在，且漏水程度深、面积大。 王静芬辩称：1.根据合同约定，上诉人不按时交付租金、物业管理费等应付费用，构成违约，被上诉人有权解除合同并索取违约金。上诉人欠付2017年至2019年物业费的事实一审已经查明，被上诉人依约享有解除合同的权利。涉案房屋于2012年起至今均由上诉人承租使用，在上诉人擅自转租、破坏房屋结构前并未出现漏水现象，现漏水原因不明，不排除是因为上诉人擅自拆改房屋结构或者转租的第三方装修不当导致。2.上诉人要求漏水期间租金全部减免，无事实依据。上诉人主张14000元的维修损失，实际为其经营需要对房屋进行装修，超出必要范围，构成恶意添附，不应予以支持。在未通知被上诉人，且被上诉人在合理期间内未维修前，上诉人对房屋进行装修，上诉人实际是为经营需要（例如再次转租）对房屋进行装修，超出了以补漏为目的的必要范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王静芬向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告李跃旭立即腾退承租的房屋；2.被告支付原告欠付的自2019年2月11日起至2019年8月10日止的租金21000元，并支付自2019年8月11日起至实际腾退日止按每日租金117元计算的房屋占用费；3.被告支付原告违约金3500元；4.被告支付原告欠付的物业费1364元；5.被告负责修复房屋中间承重墙（1米左右）。 李跃旭反诉请求：原告支付被告违约金3500元及房屋维修损失14000元，上述款项抵扣2019年6月11日至2019年11月10日期间的房屋租金。 一审法院认定事实：2017年10月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于宁波市鄞州区的店面房出租给被告使用；租赁期限5年，自2017年8月11日起至2022年8月10日止；房租每月3500元，每半年付一次，先付后住；租房押金3500元，到期结算后归还，不计息；被告不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；水、电、电话的使用费及卫生费、物业管理费等由被告负担；被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金；如发生违约情况，违约方应支付给守约方一个月房租，并按实结算房租。合同签订后，被告按合同约定向原告交纳房租押金3500元，并开始租用房屋堆放物品。2018年底，涉案房屋发生漏水，被告通过微信要求原告维修，并将漏水情况通过视频发送给原告，称：“房子这样漏水你都不快点修好，无法正常使用，装修都破坏了，还这样轻描淡写推来推去，要赔损失和扣房租的”。原告在微信中回复称：“房子不是我可修好，要物业管理人员来修，已到年底，叫谁来修？你去叫人修，钱叫物业出”；“房子租给你时漏水吗？使用过程中漏水自己修理，与我无关，你去问边上的人家”；“漏水他们会修的，你把房租先付好”。2019年1月，物业人员上门对屋顶进行补漏，但直至2019年3月，房屋仍有漏水现象。2019年4月，被告委托装修工人将房屋装修粉刷完毕。2019年6月，物业人员再次对屋顶进行补漏。但自2017年开始，被告一直未交纳物业费。2019年2月以来，被告又开始未向原告交纳租金。2019年12月27日，宁波迪繁物业服务有限公司好运苑管理处出具《好运苑补漏情况》一份，载明：“好运苑小区店面房37号，2019年1月7日补漏30平方米，2019年6月17日补漏120平方米，合计补漏150平方米，每平方米50元，共计7500元”。 一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除涉案《房屋租赁合同》；二、因涉案房屋漏水，被告是否有权要求减免租金；三、被告应承担的法律责任。 关于争议焦点一，根据涉案《房屋租赁合同》第六条第6款的约定，被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议。租赁期间，被告自漏水发生之前就已经开始欠付2017年、2018年的物业费，故无论被告是否能够因房屋漏水而减免租金，原告均有权依照上述合同条款约定以被告拖欠支付物业费解除合同。同时，涉案房屋自2018年底开始发生漏水后，漏水情况并未严重到承租房屋不能使用，且物业人员也曾上门维修，被告在微信中也称损失要在房租里扣，而不应是拒付租金。2019年6月开始，涉案房屋屋顶已由物业公司全部补漏完毕，被告依然未向原告交纳之后的租金。被告长期未缴纳物业费、租金的行为，显属违约，原告有权据此解除合同。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告自2018年12月开始在微信中要求原告对房屋漏水进行维修，而原告要么要求被告自行维修，要么要求物业公司维修，未尽到及时维修的义务。期间，物业公司于2019年1月上门维修，但根据聊天记录中的视频，至2019年3月底，涉案房屋仍然存在漏水现象，物业公司遂又于2019年6月上门大面积补漏。因租赁期间房屋漏水，影响被告的正常使用，被告有权相应减少租金。关于减少租金，根据一审庭审中双方的陈述，房屋漏水期间，被告使用涉案房屋存放物品，考虑到漏水对此影响较小，酌情将漏水期间即自2018年12月底至2019年6月6个月的租金每月减少500元，合计减少3000元。关于维修费用，根据物业公司出具的《好运苑补漏情况》，物业公司两次上门补漏才将房屋漏水修缮完毕，而被告在此期间对涉案房屋进行装修，其提供的2018年11月的汇款凭证并不能证明是为漏水而支出的费用，且被告在2018年12月、2019年1月才开始要求原告维修房屋，说明2018年11月所汇付的款项与漏水并无关联。结合被告提供的2019年4月的视频资料，被告对全屋的墙面进行粉刷，实际是为经营需要而对房屋进行的装修，超出了必要的范围。考虑到在物业公司对屋顶补漏完毕后，房屋内还会有相应的水渍等需要清理、粉刷，酌情将被告为此支出的费用定为1000元，对该笔费用，原告应予负担。 关于争议焦点三、根据涉案《房屋租赁合同》的约定，2019年2月11日至2020年2月10日期间，被告应付租金42000元，扣减押金3500元，因房屋漏水减少的租金3000元，维修费用1000元，被告应支付截止2020年2月10日之前的租金34500元。被告逾期腾退，还应按月租金3500元向原告支付房屋占用费。原告要求被告支付拖欠的物业费1364元，符合合同约定，予以支持。原告在收取上述物业费后，应及时向物业公司缴纳。关于违约金，由于原告未及时履行租赁房屋的维修义务，被告亦未按时交纳物业费、租金，双方均存在过错，故对于双方要求的违约金，均不予支持。原告要求被告修复房屋中间1米左右的承重墙，其并未提供相应证据加以证明，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判 决如下：一、解除原告（反诉被告）王静芬与被告（反诉原告）李跃旭于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》；限被告（反诉原告）李跃旭于判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区的房屋；二、被告（反诉原告）李跃旭支付原告（反诉被告）王静芬拖欠的自2019年2月11日起至2020年2月10日止的租金34500元（已扣减相关费用），并支付自2020年2月11日起至实际腾退日止按每月3500元标准计算的房屋占有使用费，于判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）李跃旭支付原告（反诉被告）王静芬拖欠的物业费1364元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）王静芬的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李跃旭的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉案件受理费447元，减半收取223.50元，由原告（反诉被告）王静芬负担30元，由被告（反诉原告）李跃旭负担193.50元。反诉案件受理费238元，减半收取119元，由原告（反诉被告）王静芬负担10元，由被告（反诉原告）李跃旭负担109元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方当事人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定，上诉人不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，被上诉人有权单方面解除合同，收回房屋，并有权索取违约金。因上诉人未能支付2017年及2018年的物业费，故被上诉人于2019年8月7日诉至一审法院，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》与法有据，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张双方继续履行合同的理由不足，本院难以采信。上诉人主张涉案房屋漏水无法正常使用，并要求免除2018年12月底至2019年4月期间的租金。对此，根据现场查看，上诉人系在涉案房屋内存放物品，这些物品并非其诉称的印刷品，故房屋的局部少量渗水对房屋使用的影响相对较小，由此，一审法院酌情减少漏水期间的租金每月500元，应属合理。上诉人主张免除该期间租金的理由不足，本院亦难采信。关于上诉人主张的违约金3500元，因其自身存在未及时支付2017年和2018年物业费的违约行为，而被上诉人也存在房屋漏水的违约行为，故一审法院认为双方均存在违约从而对双方当事人主张的违约金均不予支持，也无不当。关于上诉人主张的房屋维修损失，因其提供的证据难以证明系为维修房屋漏水所产生，故一审法院对该主张不予支持并无不当。 综上所述，李跃旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费685元，由上诉人李跃旭负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年五月二十八日 书记员  桂红艳