甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初272号 原告（反诉被告）：甘肃宝迪置业发展股份有限公司,住所地,甘肃省兰州市安宁区十里店78号,统一社会信用代码：91620100712732728H。 法定代表人：李建洲，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓宁，甘肃正天合（庆阳）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈喜刊，男，1963年8月23日出生，住甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：吴卓芳，甘肃法翔律师事务所律师。 原告甘肃宝迪置业发展股份有限公司与被告陈喜刊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告陈喜刊当庭提出反诉，原告甘肃宝迪置业发展股份有限公司放弃延长举证期，本院对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人富彬茹、李晓宁，被告（反诉原告）陈喜刊及其委托诉讼代理人吴卓芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃宝迪置业发展股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付房屋租赁合同解除前欠付的租金(暂计算至2020年3月30日为1392000元，后续继续按232000元/月标准计算)，并自欠付之日按1%/日标准支付滞纳金(暂计算至2020年2月10日为160080元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭增加第4项诉讼请求：判令被告向原告支付房屋租赁合同解除前欠付的物业费54126元、电费640元、水费8694元，共计70460元。事实和理由：2016年原被告双方签订《宝迪·文郡商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告出租位于兰州市安宁区十里店78号宝迪·文郡二层商铺给被告经营使用，房屋面积2900㎡,月租金前三年40元/㎡,第四年为80元/㎡,第五年起每两年增长7.5%，合同并约定了违约金及其他条款。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁商铺，被告经营使用至今。但被告至2019年第三季度(7月1日起算)起延迟支付租金，第四季度起至今仍未按合同约定足额支付当季租金，同时截止目前欠付物业费、水电费累计7万余元，被告行为已构成根本违约，已达到原告行使解除权的条件，原告与被告沟通无果故诉至法院。 陈喜刊辩称，一、原告所诉被告欠付租金1392000元与事实不符，事实上被告已经按照合同约定交付租金388400元。按照原被告签订的《宝迪文郡商铺租赁合同》约定：前三年的起租时间应从合同签订之日起扣除免租期8个月，涉案合同是2016年7月1签订，约定的免租期自2016年7月2日至2017年2月28日，之后前三年的租金即2017年3月1日至2020年2月29日期间每月按照每平方米40元计征。二、因疫情影响导致被告未能正常营业。因疫情防控需要致使被告在2020年1月底至3月期间均无法正常使用租赁房屋,被告租赁合同目的无法实现,但因系不可抗力因素所致,应当根据公平原则视情适当减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。因此,应当扣除2020年疫情期间3个月租金。三、被告受疫情影响,受损严重,应当适当降低被告的租金。四、被告已经向原告交付经营保证金50万元，原告应当退回被告。 陈喜刊向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告全部押金50万元；2、判令反诉被告免除反诉原告疫情期间3个月的租金464000元；3、判令反诉被告承担反诉原告装饰装修费用的损失1000000元；4、本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月1日,反诉原告与反诉被告签订《宝迪·文郡商铺租赁合同》，按照合同第三条第四款约定，反诉原告先后于2016年6月17日、2017年9月28日、2018年5月25日分三次，向反诉被告交纳押金50万元，现反诉被告提出解除合同，反诉原告要求反诉被告依照合同约定返还押金。此外，反诉原告受新冠病毒的影响，截止2020年2月27日尚未恢复正常经营。由于反诉原告所从事餐饮行业的特殊性，聘用的业务骨干不能流失，还需继续发放工资等费用，反诉原告受疫情影响，受损严重，请求对此期间的租金予以免除。最后，反诉原告为经营涉案房屋花费了近500多万元的装修费及家具配套费,自装修至今使用了三年,还有一定的使用价值应当折价补偿反诉原告的装修损失。 甘肃宝迪置业发展股份有限公司辩称，对反诉原告第一项诉讼请求要求退还的押金50万，可以对租金予以折抵,多退少补。对反诉原告的第二项诉讼请求根据疫情情况同意免除一个月零5天(从2020年1月20日至2020年2月25日)的租金27066元。解除合同系反诉原告未按期缴纳租金所致，反诉原告存在违约责任,因此装修损失应由其自行承担，此外要求反诉原告提供装修损失100万的依据。最后诉讼费应由败诉方承担。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2016年7月1日签订《宝迪·文郡商铺租赁合同》，约定：一、原告将位于兰州市安宁区宝迪·文郡二层面积2900㎡的商铺租赁给被告作为经营使用，租赁期为2016年7月1日起至2028年6月30日止；二、合同计租日起前三个租赁年度按40元／㎡／月支付租金，第四年为80／㎡／月，第五年起租金每两年递增一次，增幅为7.5%，每一计租季度开始之日前10日，被告应将本季度租金一次性支付给原告，被告除向原告支付商铺租金外还应向原告支付物业管理费5元／㎡／月、水电费（以实际用量计费），物业费及租金在合同期内前8个月即装修期内免收；三、被告向原告缴纳合同押金50万元，合同期满或解除，由双方结清租金、相关费用后10日内将合同押金一次性无息退还；四、被告逾期缴纳商铺租金或逾期、拒绝缴纳物业费及其他相关费用造成原告代为给付并承担相关责任的，原告视情节轻重有权单方面解除合同收回商铺。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告亦依约缴纳了50万元合同押金，并累计向原告支付房屋租金及物业水电费等共计3784000元。2020年1月23日起，受新冠××疫情影响，被告在案涉房屋上经营的餐饮店停止营业。2020年2月25日，原告通过微信群通知被告在内的各个商户在达到防疫要求的情况下于次日起恢复营业，但被告至今一直未能开业。之后原告起诉后被告又向原告支付房屋租金100000元。结合法庭调查与当事人质证，对原告提交的《宝迪·文郡商铺租赁合同》、收据及付款凭证、律师函、微信群消息截图、欠付水电费照片，被告提交的《宝迪·文郡商铺租赁合同》、支付凭证、收据，本院予以采信；对被告提交的《租金缴纳通知单》，因对金额部分手写涂改，且无其他证据证明该涂改有效，本院不予采信；对被告提交拟证明自己遭受疫情影响的订餐簿、食材订购凭证，因与本案房屋租赁合同纠纷无关，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《宝迪·文郡商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。关于租金起算方式，根据合同第二条第2项明确载明的“计租日自合同签订次日起计”以及合同第三条第1项载明的“为扶持乙方经营，乙方自合同计租日起前三个租赁年度按40元/㎡/月的优惠价格支付租金。……租金第四年为80/㎡/月，第五年起租金每两年递增一次，增幅为7.5%……”，可知合同计租日应当自2016年7月2日起计算。2016年7月2日至2019年7月1日作为前三年租赁年度，除去2016年7月2日至2017年3月1日的装修免租期外，该期间的租金为40元/㎡/月，2019年7月2日至今的租金为80元/㎡/月。故被告辩称的2017年3月1日至2020年2月29日期间每月应按照每平方米40元计征租金的答辩意见不能成立，本院不予采信。即自2016年7月2日至2017年3月1日产生租赁费0元，2017年3月2日至2019年7月1日期间产生租赁费3248000元（40×2900㎡×28月），2019年7月2日至2020年4月1日产生租赁费2088000元（80×2900㎡×9月）。被告在原告起诉前欠缴2019年10月1日至2020年3月30日的租金1392000元，未能按时缴清全部房租，符合租赁合同第8.3条约定的“乙方逾期缴纳商铺租金，或乙方逾期、拒绝缴纳物业或其他相关费用造成甲方代为给付并承担相关责任的，甲方视情节轻重，有权单方面解除合同、收回商铺”的合同解除条件。故原告诉请要求解除合同并要求被告支付欠付租金的诉讼请求成立，本院予以支持，原告起诉后被告又支付租金100000元，故被告应付欠付租金1292000元。此外，因滞纳金的征收主体为行政机关，故合同中关于滞纳金的约定属于无效条款，原告主张要求被告承担滞纳金的诉请，本院不予支持。关于物业费、水电费部分，原被告在合同中已明确负担人为被告，且被告作为实际使用人在庭审中亦未提出异议，故原告要求被告支付已发生的物业费、水电费的诉请，本院予以支持。 反诉部分，被告同意解除案涉租赁合同，合同第3.4条约定“当合同租赁期满或解除，由双方结清租金、相关费用后10日内由甲方将合同押金一次性无息退还乙方”，故被告要求原告退还押金50万元的反诉请求成立，本院予以支持，该部分可对欠付租金予以折抵。对被告反诉要求原告免除其疫情期间3个月的租金464000元的反诉请求，因新冠疫情属于突发公共事件，不可预见，不能避免，属于不可抗力，由此导致被告无法正常使用租赁房屋进行经营活动，由此造成的房租损失，根据公平原则，原告方应当适当予以分担，案涉房屋因政策影响完全不能经营期间为2020年1月24日至2020年2月25日共一个月，庭审中，原告也自愿放弃一个月零五天的租金即270666.67元（80元×2900㎡÷30天×35天），故对被告该项反诉请求，本院按照免除270666.67元租金予以支持，在被告的欠付租金中予以扣除。对被告要求原告承担装修损失1000000元的反诉请求，因合同解除并非由于原告违约，亦非基于不可抗力，故原告不应承担由此产生的损失，对该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款规定，判决如下： 一、甘肃宝迪置业发展股份有限公司与陈喜刊于2016年7月1日签订的《宝迪·文郡商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、陈喜刊于本判决生效之日起十日内向甘肃宝迪置业发展股份有限公司支付欠付的房屋租金519333.33元、物业费54126元、电费640元、水费8694元，以上共计582793.33元；上述房屋租金部分计算至2020年3月30日止，已冲减陈喜刊支付的500000元合同押金、并免除其新冠疫情期间的租金270666.67元；2020年4月1日之后的租金按照实际发生金额与上述款项届期一并付清； 三、驳回甘肃宝迪置业发展股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回陈喜刊的其他反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19402元,减半收取9701元，由原告甘肃宝迪置业发展股份有限公司自行负担；反诉案件受理费11238元，由被告陈喜刊自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘惠娟 二〇二〇年五月七日 法官助理崔智强 书记员杨建红