山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3023号 上诉人（原审被告）：堵继学，男，1944年9月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 上诉人堵继学因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人堵继学上诉请求：1、撤销原判，将原判第一项改判为“堵继学按照50%的比例折减给付润凯物业物业服务费1588.6元”；2、润凯物业承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、润凯物业根本违约，物业服务费应依法酌情减少。一审法院判定润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，事实上，润凯物业与其他签约方恶意串通，保密合同，不让堵继学看到物业合同内容，因收取与润凯物业无关的“历史欠费”，实行“捆绑”收费，因堵继学不同意交纳“历史欠费”就拒收当期物业费从而引发本案纠纷，为强收“历史欠费”，润凯物业先后三次以报修、漏检为由，关停本单元电梯共124天/台，进而升级为不租给车位、不让车辆出入、不给梯控乘梯卡等，严重影响业主正常生活。润凯物业违法施暴，对业主谩骂威胁，制造保安持械伤人等治安事件。润凯物业欺诈骗取业主停车位、公用设备、公共区域租赁费、专项维修基金及“历史欠费”等各种费用。凯润物业于小区发函预告“期满后不再续聘”后，擅自提前撤离，拒绝与小区进行物业档案、服务费预交款等交接，扰乱小区物业管理秩序，构成严重违约。此外，润凯物业还在下水道维修、公共部位管理、垃圾清运、消防等方面存在大量瑕疵，一审判决以“服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间”等模糊用语避重就轻，属于认定事实不清。2、堵继学不存在滞纳问题，润凯物业应单方对其服务瑕疵承担违约责任。润凯物业系实行“捆绑”收费，自设障碍“拒收”当期物业费，而非堵继学恶意拖欠。综上，一审判决堵继学全额给付润凯物业主张的物业服务费，系认定事实不清，于法无据，显示公平。 被上诉人润凯物业辩称，1、堵继学居住的10号楼1单元的电梯是业主自管电梯，润凯物业自该单元业主于2016年1月张贴通知要求自己管理电梯后，自2016年1月至2017年8月未再收取该单元的任何业主的电梯运行费用，堵继学所称润凯物业不给该单元提供电梯管理服务，无事实根据；2、堵继学称润凯物业把与其无关的“历史欠费”作为履行涉案合同的前提，实行“捆绑”收费，堵继学不同意交纳“历史欠费”就拒收当期物业费，与事实不符。《物业管理委托合同》第十四条约定，原物业公司物业服务管理中存在的问题，与业主之间的历史欠费和预交费用的处理按原物业公司和甲、丙方达成的《前期物业服务合同解除、交接协议》办理；3、润凯物业在服务管理涉案小区意见，已全面履行了物业合同第四条规定的物业管理服务，无违约情况，根据事实及合同约定，堵继学作为物业服务的受益人应依诚信原则支付物业费；4、舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利，涉案小区因当时未成立业主委员会部队方面指派舰队质管办负责与物业公司签约接洽，本案物业管理委托合同完全是在平等自愿、公正公开的条件下签署的，从形式到内容均符合法律的相关规定，合法有效。综上，堵继学在上诉理由中称物业服务存在重大瑕疵、保密合同、违约在先、服务缺陷、违法施暴等说法，均无事实依据和证据证明，其上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回堵继学的上诉请求、维持一审判决。 润凯物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令堵继学交纳拖欠的物业服务费3177.2元、滞纳金1544.45元；2、诉讼费由堵继学负担。 一审法院认定事实如下：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 堵继学系河马石小区10号楼1单元301户（建筑面积169.9平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，堵继学欠交物业服务费3177.2元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。堵继学质证意见，对证据的真实性、关联性、合法性及证明事项均不予认可，合同无签署时间，七位军休干部签字是后补的，我既不是产权人也不是合同的签订人，签约方无人能代表堵继学，合同与本人无关。另外合同未经过竞标、公示、征询业主意见，程序违法，不能证明润凯物业进驻小区有法律依据。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。堵继学质证意见，第一份通知真实性无异议，对证明事项不予认可，催费包括历史欠费，内容不合理不合法；2017年催费通知真实性不予认可，是润凯物业捏造假证据。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。堵继学质证意见，该函是合同中甲乙双方的约定，堵继学不可能知道，不予质证。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明堵继学所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。堵继学质证意见，真实性予以认可，判决书内容作为证据不予认可，证明事项不予认可，润凯物业提供的物业管理委托合同三方主体资格及内容均属无效。证据五、润凯物业法定代表人陈世军所做的说明及身份证各一份，用于证明法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意，对润凯物业公章更换过程及使用情况均知悉认可。堵继学质证意见，对其真实性予以认可，对证明事项不予认可，润凯物业提交未备案的公章，法人现为自然人属于个人证言，只有加盖备案公章才能代表企业法人的真实意思。证据六、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业分行业务凭证各一份，用于证明润凯物业原公章自然损坏后更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新公章办理相关手续予以备案。堵继学质证意见，真实性不予认可，一个单位只能有一枚印章，印章在社会民间得到承认，不等于在法律上确认其效力。证据七、润凯物业依法办理从业资质，依法执业没有违规情况。堵继学质证意见，对其真实性无异议，据此证明润凯物业在取得证书前的9个月属无资质执业，该证书显示时间至2016年7月31日，之后至国家取消物业资质前亦属非法执业。证据八、年检报告3张，用于证明润凯物业依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。堵继学质证意见，该证据系复印件，年检的财务报表情况不了解，不予认可。证据九、物业费及违约金的计算明细表。证明堵继学欠缴物业费及违约金的具体情况。堵继学质证意见，平等的民事主体之间没有滞纳金，对内容不予认可。 堵继学提交证据一、包括微信查询平台显示润凯物业备案印章状态打印件、照片、通知文告、最高法院判例，用于证明润凯物业加盖未备案私刻印章，诉讼主体不适格。润凯物业质证意见，润凯物业原公章自2016年9月损坏后使用新印章，没有两个印章共同使用的现象，该组证据与本案无关。证据二、润凯物业《营业执照》（副本）复印件、微信“天眼查”显示润凯物业信息截图打印件，用于证明润凯物业入驻涉案小区前9个月属于无资质非法经营。润凯物业质证意见，该组证据系复印件不予质证。证据三、情况说明、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书、《告示》、《预售协议书》、小区现状照片等，用于证明润凯物业起诉依据的物业管理委托合同因签约方主体不适格、内容违法而无效。润凯物业质证意见，情况说明及民事裁定书的真实性予以认可，对证明事项不予认可，预售协议书真实性予以认可，其他证据与本案无关联。证据四、（2014）1号《公告》、2014年10月23日小区管委会《关于小区交接、费用收缴事宜公告》、同年10月28日润凯物业张贴《致河马石休干小区全体业主的一封信》，用于证明本案物业管理委托合同为润凯物业、管委会、舰队直管办三方合伙办物业企业的“内部章程”，三方串通一直对小区业主保密，合同依法无效，对堵继学无约束力。润凯物业质证意见，对该组证据的内容予以认可，对证明事项不予认可。证据五、2016年1月12日《通知》、2015年5月8日“五方协调会”录音及摘录文字，用于证明润凯物业把收取“历史欠费”作为收取其当期物业费和提供物业服务的前提，引发了堵继学等业主的服务纠纷。润凯物业质证意见，通知只涉及电梯费交纳问题，没有提到历史欠费问题，对证明事项不予认可；录音资料不是原始载体，音像不符，不予认可。证据六、2015年11月11日润凯物业串通维保公司给本单元业主《一封信》、2016年3月25日、5月6日、5月23日润凯物业给本单元《通知》、同年6月17日工程办向电梯年检单位出《函》、照片5张等，用于证明不交“历史欠费”，润凯物业拒绝电梯管理等服务项目。润凯物业质证意见，该组证据全部为电梯管理运行问题，与本案没有关联性。证据七、2015年12月9日润凯物业给堵继学垫付维修电梯预付款4230元的《收条》、2016年4月14日青岛先锋电梯有限公司开具3950元维修电梯费用发票，用于证明润凯物业强买强卖，不平等交易，侵占业主利益。润凯物业质证意见，本案不涉及电梯费问题，电梯维修与本案无关，电梯属于业主的共有财产，出现故障需要业主出钱维修或者动用公共维修基金维修。证据八、照片、倪敬靖《我的郑重声明》、润凯物业《声明》，用于证明润凯物业对堵继学实行暴力威胁，至少对小区安全秩序管理失责。润凯物业质证意见，该组证据与本案无关联。证据九、青公（北）（2016）0601《治安调解协议书》、小字报原件照片、堵继学被殴现场8幅照片、堵继学在自家阳台悬挂抗议物业横幅原件等，用于证明堵继学因维权遭到润凯物业的暴力打击报复，润凯物业对堵继学被殴打事件负有组织策划责任。润凯物业质证意见，该组证据与本案无关。证据十、2017年8月22日舰队直管办给润凯物业“告知函”、同年8月25日《公告》、9月8日《公告》、军方维修大队交纳2017年8月、9月小区公共用电用水费用票据、直属保障队出具《情况说明》等。用于证明润凯物业逃离小区，没在其诉讼主张期限内提供应有服务，至今仍严重影响小区物业管理秩序。润凯物业质证意见，证明事项均与本案无关，对其内容不予认可，都是在润凯物业撤离小区之后发生的情况。 一审法院认为，根据润凯物业、堵继学双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合一审法院对本案事实的认定，一审法院对本案作如下判定： 关于本案涉案物业管理合同效力问题。一审法院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。一审法院认为，润凯物业作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，堵继学以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，堵继学可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。堵继学此项抗辩一审法院不予支持。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，堵继学作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。堵继学对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，一审法院亦不予支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、堵继学于判决生效之日起10日内给付润凯物业物业服务费3177.2元（2014年11月至2017年8月）；二、驳回润凯物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由堵继学负担。润凯物业已向一审法院预缴，堵继学于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，堵继学提交证据如下：证据1、（2019）鲁02民终7806号、（2019）鲁0203民初10538号民事判决书2份，证明：法院认定润凯公司的物业服务存在瑕疵；证据2、小区主管军队机关（合同甲方）出具的书面材料3份，分别为2017年8月25的《公告》、海军直属保障队于2020年4月17日出具的《情况说明》、海军直属保障队承继原直属工程办职责《情况说明》，证明：物业服务质量低劣、瑕疵严重，多数业主不满意；证据3、润凯物业一审《起诉状》，证明：润凯物业存在重要服务项目缺项瑕疵，服务项目缺失，诉求并没有电梯费，只有服务费；证据4、润凯物业《通知》类张贴原件一宗，证明：在本单元多数业主不欠费、纠纷业主交当下物业费遭拒收的情况下放弃电梯服务，属于合同恶意履行，服务重大瑕疵；证据5、润凯物业出具的梯修费《收条》、《发票》及《协议》3件，证明：润凯物业未退余款违约，应将余款折抵服务费；证据6、堵继学被殴打事件证据3份，证明：润凯物业违法违约，负有民事责任，应减收物业服务费；证据7、（2019）鲁02民终6510号民事判决书，证明：在本案纠纷中堵继学依法抗辩，无违约或滞纳责任；证据8、本单元不欠润凯物业费15名业主《证言》1份，证明事项：堵继学依法抗辩，无违约（滞纳）责任；证据9、润凯物业2016年1月13日《通知》，证明：润凯物业“拒收”费，业主无违约（滞纳）责任；证据10、小区主管部队机关《公告》、《情况说明》、《票据》、《证明》等书面证据4份，证明：润凯物业擅自逃离小区导致纠纷延续，期间堵继学更无违约（滞纳）责任。润凯物业质证称，证据二是在我方撤离小区后发生的事情，我方不清楚；对证据四的证据的真实性无异议，是原件但是破损，时间不清楚；证据五是电梯自管期间的费用，与我方无关；证据十的公告，当时物业已撤离，与我方无关，《情况说明》是2019年的事情，与我方无关。《票据》、《证明》我方不清楚，与本案无关。本院认为，对上诉人提供的证据1、7系生效的判决，对涉案的相关事实作出的认定具有法律效力。对上诉人提供的证据2、8、10系间接证据，主要证明被上诉人物业管理存在的问题，上诉人在一审中亦提供了该类相关证据，本院不作为新证据予以认定。上诉人提供的证据3系本案的起诉状，不属于证据。因本案不涉及电梯费问题，对上诉人证据5关于单元电梯的相关问题不予采纳。证据6欲证明的事实在一审中主张过，不属于新证据，且与本案不属于同一法律关系，本院不予采纳。 润凯物业提交证据如下：证据1、10号楼1单元电梯维修业主代表小组于2016年1月25日发布的公告，证明：业主代表小组安排王伟胜收取该单元的电梯运行费。自2016年1月起该单元业主的电梯运行费就未交给润凯物业；证据2、10号楼1单元电梯维修业主代表小组于2016年6月22日发布的收取电梯运行费的通知，证明：该单元电梯实行自管；证据3、青岛鲁菱电梯工程有限公司出具的电梯维修保养安全质量承诺书，证明：该单元实行电梯自管情况。堵继学质证称，对证据1不清楚，对证据2无异议。本院认为，因本案不涉及电梯费问题，对被上诉人提供的上述证据不予采纳。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同符合相关法律规定，合法有效，对包括堵继学在内的全体业主均具有约束力。润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的堵继学应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人主张被上诉人润凯物业不提供电梯服务的问题，本院认为，本案被上诉人的诉讼请求未涉及电梯费，故对上诉人的该主张不予采纳。关于上诉人主张被上诉人“捆绑收费”拒收物业费的的问题，本院认为，上诉人对其主张证据不足，本院不予采纳。上诉人因被上诉人提供的服务质量问题，主张应减少物业费，本院认为，被上诉人在日常管理中还存在种种服务不到位、不完善等问题，一审法院结合案情，酌情处理违约金并无不当，故本院对上诉人堵继学的该请求不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人堵继学负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平