湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初763号原告：尹岗，男，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告尹岗的特别授权代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告尹岗的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告尹岗与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告尹岗的委托代理人刘奎、欧震到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹岗向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年8月1日至2019年11月30日的租金60125元（庭审中变更为判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年8月1日至2019年11月30日的租金68049元）；2．判令被告张家界大成酒店公司向原告支付逾期支付违约金407元；3．判令张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年11月1日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司达成《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定甲方（原告）投资的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积27.16平方米。投资期限最短不少于3年，最长不超过6年，该房屋的投资期限限于甲方（原告）与丙方（被告）张家界山水置业公司签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方（原告）付清全部房款之日起开始计算投资收益。该房屋月投资收益计人民币2263元。丙方（被告）张家界山水置业公司、丁方湖南大成国际大酒店有限公司提供连带责任担保。合同约定逾期超过3个月未向甲方（原告）支付投资收益的，除应付甲方（原告）投资收益外，乙方（被告）应向甲方（原告）支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。本合同投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期内计超过6个月未支付投资收益的，甲方（原告）有权要求丙方（被告）按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方（被告）须向甲方（原告）支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。2011年11月1日，原告按合同约定向被告张家界山水置业公司支付购房款271600元。自2016年8月起，被告大成国际酒店未按合同约定及时、足额向原告支付收益，截止起诉之时止，业已拖欠原告投资租金60125元。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状，共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2016年10月1日起至2019年11月30日止，被告已向原告共计支付17945元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2011年11月1日，原告尹岗（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告尹岗购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水大酒店第××层××号房，建筑面积27.16平方米，其中套内建筑面积19.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.6平方米，房屋总价款为271600元，签订合同之日一次性付款。2．2011年11月1日，尹岗（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积为27.16平方米；甲方将投资的该房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，甲方同意乙方根据上市的具体情况缩短投资期限；投资收益标准为年回报率10%，在本合同投资期内，该房屋月投资收益计人民币贰仟贰佰陆拾叁元（小写计人民币2263元整）；乙方按月向甲方支付投资收益，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应另向甲方支付该房屋本年度投资收益0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保。2017年11月1日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，原告尹岗购买的××号房屋仍继续由被告张家界大成酒店公司经营使用。3．2011年11月1日，原告尹岗向被告张家界山水置业公司付清购房款271600元，并将张家界大成山水国际大酒店山水座11层1140B号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年10月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告尹岗足额支付租金和委托装修改造折旧款，截止2019年11月30日，被告张家界大成酒店公司下欠原告尹岗房屋投资收益68049元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《收据》、《广发银行个人活期对账单》等证据证明证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告尹岗与被告张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》以及原告尹岗与被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告尹岗与被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告尹岗足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。因被告张家界大成酒店公司已于2016年8月19日、9月20日将当月投资收益付清，原告诉讼请求中以2016年8月1日为欠付投资收益的起算日期有误，应以2016年10月1日为起算日期。原、被告双方均认可自2016年10月1日起至2019年11月30日止已付投资收益17945元，尚欠投资收益68049元（2263元/月×38个月-17945元），故原告尹岗要求被告张家界大成酒店公司支付下欠投资收益68049元，符合法律规定，本院予以支持。原告尹岗主张被告张家界大成酒店支付逾期支付租金（即投资收益）违约金407元（即2263元/月×12个月×0.5%×3年），符合《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，本院予以支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。被告张家界山水置业公司以其在张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告尹岗不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告尹岗依法有权要求被告张家界山水置业公司承担支付义务，被告张家界山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任，因双方在合同中对担保物的约定不具体，故被告张家界山水置业公司应承担连带清偿责任。但本案原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在《房屋投资经营合同》中约定房屋的投资经营期限为6年，其投资经营期限届满日为2017年11月1日，则被告张家界山水置业公司的担保范围应以合同约定的投资期限内产生的投资收益及违约金为限，即对被告大成酒店公司下欠原告自2016年10月1日起至2017年11月1日止的投资收益和违约金承担连带清偿责任。至于2017年11月1日以后的投资收益和违约金，因双方并未续签合同，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告尹岗投资收益（2016年10月1日至2019年11月30日）共计68049元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告尹岗投资收益的违约金407元；三、被告张家界山水天下置业有限公司以其在张家界大成山水国际大酒店的资产和物业价值范围内，对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司在合同期限内（即自2016年10月1日起至2017年11月1日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告尹岗的其他诉讼请求。案件受理费1314元，适用简易程序减半收取计657元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月八日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。