江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初352号 原告：罗民祥，男，1972年6月28日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县水南圩乡水南村红花园组9号，现住江西省抚州市广昌县， 委托诉讼代理人：陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：江西省琴湖投资发展有限公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇解放南路延伸段西侧城南五星级酒店18楼，统一社会信用代码913610300607926793。 法定代表人：陈雪葵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师，特别授权代理。 原告罗民祥与被告江西省琴湖投资发展有限公司（以下简称琴湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗民祥及其委托诉讼代理人陈祖林、被告琴湖公司委托诉讼代理人柳敏捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗民祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证书违约金3882元；2、判令被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，并将办好的两证交付给原告；3、判令被告退回原告天然气初装费2720元、水电开户费1000元、楼道路灯费30元、车/杂间工本费670元、他项权证费80元、复印费70元、查档费161元、住宅预告登记费用80元，合计退费4830元；4、判令被告建设完善小区内的门面牌坊、保安值班室、视频监控、水沟、围墙及居民娱乐健身场所，安装健身体育器材；5、判令被告为原告开具商品房统一销售发票，将“房屋维修基金卡”、“住宅质量保证书”、“商品住宅使用说明书”交付给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月5日，原告罗民祥与被告琴湖公司签订商品房买卖合同，被告将位于广昌路上南侧1栋一单元502室商品房及南侧2栋18北面车库以时价776378元的价款出卖给原告所有。合同第八条约定“出卖人应当在2017年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经广昌县建筑工程质量监督站验收的商品房交付给买受人”，合同第十六条中关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”。原告罗民祥按照合同约定缴纳了全部购房款及其他办证的相关费用，被告琴湖公司2017年交付该房屋后至今未给原告办理房屋证及土地使用证，直接侵害了原告的合法权益，且琴湖公司的行为已违约，应承担法律责任，故原告诉至法院。 琴湖公司辩称，1.琴湖公司逾期办理房屋所有权证及土地使用权证是由于小区业主自己私自改造阁楼导致小区容积率面积超标所致，其不承担违约责任，且房屋所有权证及土地使用权证也将很快办理下来；2.根据双方签订的商品房销售合同附件及补充约定，原告主张的第三项诉讼请求中要求退回的各项费用均由原告自行承担，不存在退还各项费用；3.原告主张完善小区公共设施及娱乐设施的请求于法无据；4.原告所主张的第五项诉讼请求在其统一办理好房屋产权证及土地使用权证后会一并交付给原告方的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对罗民祥提交的罗民祥身份证、江西省琴湖投资发展有限公司企业信息、商品房买卖合同、楼道路灯及预收水电安装费等收款收据、江西省发展和改革委员会赣发改商价[2015]1262号文件、广昌县房产管理局广房字[2013]109号文件、广昌县不动产登记中心收费标准公示、财政部国家发展改革委关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知-财税[2019]45号、财政部国家发展和改革委员会关于不动产登记收费有关政策问题的通知-财税[2016]79号、国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知-发改价格规[2016]2559号，对琴湖公司提交的江西省琴湖投资发展有限公司营业执照及其法定代表人身份证复印件、身份证明及商品房买卖合同。上述证据真实有效、来源合法、且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年4月5日，罗民祥与琴湖公司签订合同编号为22124的《商品房买卖合同》（住宅类住房一套）及合同编号为22125的《商品房买卖合同》（非住宅类车库一间）两份合同。合同约定：1.罗民祥购买琴湖公司开发的位于广昌县广昌路上南侧1栋一单元502室商品房一套（以下简称商品房）及南侧2栋18北面车库一间（以下简称车库），商品房每平方米4834.59元，建筑面积128.97㎡，总价款623517元，首付款187517元，按揭款436000元；车库每平方米6287.99元，建筑面积共24.31㎡，总价款152861元，首付款88861元，按揭款64000元，合计776378元；2.合同第八条约定，琴湖公司应当在2017年7月1日前将经广昌县建筑工程质量监督站验收合格的商品房交付给罗民祥；3.合同第十四条约定，琴湖公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、在房屋交付之日，达到供水、供电、排污、通路的使用条件……；4.合同第十六条约定，琴湖公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琴湖公司提供的资料报产权登记机关备案。如因琴湖公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。合同签订后，罗民祥按照合同约定将全部房价款623517元（商品房及车库均系按揭贷款）支付给琴湖公司。2016年12月2日，琴湖公司将商品房交付给罗民祥使用；同日，袁毛仔交纳天然气初装费2720元、水电开户费1000元、楼道路灯费30元、车/杂间工本费670元、他项权证费80元、复印费70元、查档费161元、住宅预告登记费用80元，共计4830元给琴湖公司（票据收款单位盖章系江西省鼎新物业管理有限公司，琴湖公司对该款项系其收取予以了认可）。现因琴湖公司未协助罗民祥办理房屋产权证，亦未支付逾期办证违约金及退还相关费用等事项，罗民祥诉至本院。 本院认为，罗民祥与琴湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。 一、关于逾期办证违约金问题。 根据合同约定，琴湖公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由琴湖公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合罗民祥办理房产证；同时，将商品房统一销售发票及相应购房手续材料交付给罗民祥系琴湖公司在协助办理房屋产权证书过程中的随附义务。现因琴湖公司将商品房交付罗民祥使用至今仍未协助罗民祥办理好涉诉房产的房屋产权证书，存在违约行为，应当按合同约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，并承担继续配合罗民祥办理房屋产权证的义务，逾期办证违约金为776378元×0.5%=3881.89元，故对罗民祥的该项诉请，本院予以支持；对罗民祥要求琴湖公司协助其办理好商品房和车库的不动产权证书，并交付商品房统一销售发票、房屋维修基金卡、住宅质量保证书、商品住宅使用说明书的诉请，合情合理合法，本院亦予以支持。 琴湖公司提出因小区业主私建阁楼导致房地产权属证书逾期未办理，并非出卖人的责任，其不承担责任，因琴湖公司未提供证据证明，故对其抗辩本院不予采信。 二、关于退还天然气初装费、水电开户费等费用问题。 虽然《商品房买卖合同》补充协议约定：琴湖公司代办房屋产权证所发生的契税、天然气和水电上户由出卖人琴湖公司代收代缴，但应当依约或依法有据。江西省发展和改革委员会赣发改商价[2015]1262号文件第四条、第五条规定：“新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用”、“本通知自2016年1月1日起执行”，罗民祥与琴湖公司签订《商品房买卖合同》为2016年4月5日，且琴湖公司收取天然气安装费2720元为2016年12月2日，该时间节点都在赣发改商价[2015]1262号文件规定时间之后，故对罗民祥要求琴湖公司退还天然气安装费2720元的诉讼请求，本院予以支持。根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知计价格[2001]585号文件规定，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，统一并入城市基础建设配套费，即水电表费已经纳入房地产的建设成本，归入房价，不得再向买受人收取；同时，双方签订的两份商品房买卖合同第十四条均明确约定，在商品房交付之日，琴湖公司就应使商品房达到供水电等基础设施的使用条件，即水电开通入户系琴湖公司应承担的义务，故对罗民祥要求退还1000元水电开户费的请求，本院予以支持。物业管理费中已经包含楼道公共路灯费，罗民祥等业主已交纳了物业管理费，则楼道路灯费不应重复收费，故罗民祥要求退还楼道路灯费30元的诉请，本院予以支持。琴湖公司为罗民祥在代为办理相关产权证件过程中会实际产生必要的复印费用，故对罗民祥要求退还70元复印费，本院不予支持。对于琴湖公司收取的查档费161元，无任何依据，应予以退回。依据广昌县不动产登记中心收费标准公示及财政部国家发展改革委关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知财税[2019]45号文件：免收预告登记费，住宅类不动产登记收费标准为每件80元，车库、车位、储藏室等单独核发不动产权证书登记收费标准为每件80元，抵押权登记收费标准为每件80元；而罗民祥购买了一套住宅类商品房和一间车库，住房及车库均系按揭贷款有抵押登记，且签订了两份合同按惯例应办理两份不动产权证书，其应交纳不动产登记费160元和抵押权登记费160元（住宅及车库均系按揭抵押登记）；故琴湖公司应退不动产办证工本费430元（已扣除一件抵押登记费80元），住宅预告登记费80元,对罗民祥要求退还他项权证费80元的诉请，本院不予支持。综上，琴湖公司应退还罗民祥各项费用共计为4421元（天然气初装费2720元+水电开户费1000元+路灯费30元+查档费161元+车/杂间工本费430元+住宅预告登记费80元）。 三、因罗民祥要求完善公共娱乐和基础设施的诉请不明确，且其与琴湖公司签订的《商品房买卖合同》中无明确约定，故对罗民祥要求琴湖公司完善涉案商品房小区内的公共娱乐设施及公共基础设施的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效后二个月内协助罗民祥办理位于广昌县广昌路上南侧1栋一单元502室住房及南侧2栋18北面车库的房屋不动产权证书，并将商品房统一销售发票及房屋维修基金卡、住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付罗民祥。 二、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效之日起一个月内支付罗民祥逾期办证违约金3881.89元，并退还罗民祥天然气初装费、水电开户费、路灯费、查档费、车/杂间工本费、住宅预告登记费合计4421元；前述款项共计8302.89元。 三、驳回罗民祥其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由江西省琴湖投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  王长平 二〇二〇年五月二十二日 书记员  张燕娇