四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20158号 上诉人（原审原告）：李勇，男，1973年10月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青羊区铸信·境界小区业主大会，住所地四川省成都市青羊区贝森路323号。 负责人：耿博，主任委员。 委托诉讼代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾智菊，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青羊区铸信·境界小区第一届业主委员会，住所地四川省成都市青羊区贝森路323号。 负责人：耿博，主任委员。 委托诉讼代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾智菊，四川君合律师事务所律师。 上诉人李勇因与被上诉人成都市青羊区铸信·境界小区业主大会（以下简称业主大会）、成都市青羊区铸信·境界小区第一届业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李勇上诉请求：1.撤销（2019）川0105民初859号民事判决，依法改判支持李勇的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费由业主大会、业委会承担。事实和理由：1.一审法院对业委会未根据议事规则的规定制定续聘方案及拟签订的物业服务合同进行公示的事实未予查明，并且业委会无视业主要求更改物业服务合同中关于公区收益的意见，强行召开业主大会，导致业主权益遭受侵害；2.《关于本次业主大会的第二封公开信》是业主根据议事规则进一步表达诉求的形式，一审法院认定其不属于诉争内容，是事实认定错误；3.判定业主大会决议是否有效，应当从程序和实体两方面进行审查，而一审法院以《成都市物业管理条例》第七十四条驳回李勇的诉讼请求，系适用法律错误。 业主大会、业委会辩称，1.第二次公开信不论是形式上还是内容上均有瑕疵，根据议事规则规定，需有20%的业主提议才能临时启动业主大会，两封公开信有效业主签名不到200人，两封公开信共用一份业主签名名单，并且公开信的内容与本案无关；2.业主大会表决程序和内容均合法，会前按照议事规则的规定，对表决内容进行公示公告，通过多种形式向业主告知，业主大会在社区、公证机构监督下按照法律法规及管理规约进行召开，表决内容也未侵犯业主的合法权益；3.《成都市物业管理条例》系现行有效的地方性条例，一审法院引用正确；4.本次业主大会通过的物业服务合同已在房管局备案生效，并且大部分业主按照新签订的物业服务合同缴纳物业费。一审事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持原判。 李勇向一审法院诉讼请求：1.请求业主大会、业委会撤销铸信.境界临时业主大会于2018年11月16日所作决议。即：（1）与成都铸信物业管理有限公司（以下简称物业公司）续签《铸信·境界物业服务合同》；（2）调整物业费标准（住宅物业费收费标准2元/m2/月、商业物业费收费标准：3.5元/m2/月）；2.本案诉讼费由业主大会、业委会承担。 一审法院经审理认定事实如下：李勇为青羊区贝森路323号5栋2单元11层1103号房屋的产权人，系涉案小区业主。 2013年9月该小区选举产生了业委会委员，2014年4月，业委会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同期限为2014年4月22日-2018年12月31日。 2018年8月15日，物业公司以经营亏损为由向业委会提出“调整物业费标准以及续签物业合同”的申请。 2018年9月3日，业委会在小区张贴了《关于调整铸信.境界物业费标准与签订物业服务合同的公示》，载明物业公司向业委会申请续签物业服务合同，合同中将物业费标准由现物业费标准住宅1.5元/m2/月、商业2.5元/m2/月分别调整为2元/m2/月、商业3.5元/m2/月；业委会委托第三方机构成都睿哲市场研究有限公司，将于2018年9月18日起采取书面的形式召开业主大会（含电话、短信等）征求业主意见，请广大业主积极参加意见表决。自征求意见之日起60日内，进行公证开箱验票。 2018年10月8日，部分业主在小区张贴了致业委会的《关于本次业主大会的公开信》，主要内容为请求业委会核查和落实物业公司在合同有效期内的履约情况，并就物业公司的履约情况向小区全体业主说明，以便小区业主审慎决定是否续签物业服务合同。 2018年11月1日，业委会在小区张贴《关于召开铸信境界业主大会暨表决票计票仪式的公告》，载明业委会于2018年9月18日起在铸信·境界小区内以书面形式（含电话、短信等）征求全体业主意见，并就调整小区物业费标准与是否续聘现有物业服务企业（续签物业服务合同）等事项进行表决，以及对表决票投票箱进行封箱公证。投票及征求书面意见的截止时间为2018年11月15日17时。表决票计票仪式的时间、地点及方式为：在成都公证处监督公证下，于2018年11月16日上午9:30，在铸信·境界1栋1单元的羽毛球场，现场开箱、唱票、计票，当场宣布表决结果。 2018年11月2日，部分业主再次致业委会《关于本次业主大会的第二封公开信》，主要内容为提案要求在本次大会中对《铸信·境界管理规约（草案）》进行修改。 2018年11月8日，业委会就上述公开信进行了回复。 2018年11月14日，部分业主向业委会送达《暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》，载明，现物业服务合同中关于公共收益处置的约定违反《物业管理条例》第54条及《成都市物业管理条例》第49条的规定而不合法；小区公区收益仅占工区总收益的7.88%不合常理。要求业委会与物业公司修改拟签订的物业服务合同关于公区收益的约定，否则因暂停就是否续签物业服务合同进行表决。 2018年11月19日，业主大会与业委会作出《铸信·境界2018年临时业主大会会议表决结果公告》，载明以书面形式征求全体业主意见，就与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准事项进行表决，由东坡街道办事处、双新路社区、东坡派出所及成都公证处进行会议指导和监督；本次业主大会会议的投票权数共计1663个，建筑物总面积209565.18平方米（建筑物总面积按照专有部分面积的统计总和计算）；共收回表决票1625票，其中有效票1619票，废票6票；本次业主大会会议回收表决票的有效票中同意“签订物业合同”的票数为1028票、反对300票、弃权291票，面积为131938.96平方米，占投票权数61.82%，占建筑物总面积的62.96%，符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，获得通过。本次业主大会会议回收表决票的有效票中同意“调整物业费标准”的票数为1001票、反对332票、弃权286票，面积为128335.35平方米，占投票权数60.19%，占建筑物总面积的61.24%，符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，获得通过。表决结果为本次业主大会会议表决通过同意本次小区业主临时大会之议题，与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准。投票与统计票数过程经成都公证书公证，并于2018年10月30日出具（2018）川成证经字第28338号公证书，对投票箱封箱的事实和过程与投票箱开箱进行保全证据公证。2018年11月28日出具（2018）川成证经字第31974号公证书，对投票箱开箱、计票活动进行保全证据公证。 2018年11月19日，业委会作出《关于部分业主“暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求”提议的回复》，载明该提议不符合相关规定，无法纳入会议议程，且本次所召开的业主大会，程序合法合规，并已通过相关决议。 2018年11月21日，业委会与物业公司续签了《物业服务合同》在小区进行了公示，并向青羊区房产管理局进行了备案，合同备案号为：（后H02061801023）。 2018年11月21日，部分业主对2018年临时业主大会会议表决结果公告提出异议，认为本次业主大会在就与物业公司续签物业服务合同前没有向广大业主公示拟签订的《物业服务合同》，并征求广大业主的意见，导致业主未能在公示期发现合同中侵害全体业主权益的条款并提出异议，因此，该次业主大会程序严重违法，要求撤销不合法的表决结果。 2018年11月22日，业委会将铸信·境界2018年临时业主大会对青羊区双新路社区、东坡街道进行了报告。 2018年11月27日，在的主持下，业委会、部分业主及委托人在双新路社区三楼会议室参加了铸信境界物业问题座谈会，业委会作出承诺：物业服务费提高收费标准后，铸信物业公司须就提升物业服务质量和服务内容作出书面承诺，包括具体的事实办法和实施时间表等内容。铸信境界全体业主每年将对铸信物业公司的服务质量满意度进行投票，如全体业主投票满意度未过半，则铸信物业公司下调物业服务费至涨价前的收费标准；关于公共收益，本届业委会不在《物业服务合同》中对公共收益的管理、分配进行约定，由新一届业委会成立后与铸信物业公司进行协商并签订补充协议，但本届业委会续签的《物业服务合同》有效；关于专项维修资金的约定，由新一届业委会依法依规进行办理。 另查明，1.《铸信·境界业主大会议事规则（草案）》，载明：业主大会行使的职权包括授权业主委员会决定选聘、续聘、解聘物业服务企业；授权业主委员会决定物业服务合同的主要内容及调整；授权业主委员会对该物业的专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施；业主大会定期会议因每年举行一次，20%以上业主就物业管理共同事项书面提议的，业住委员会应当及时组织召开业主大会临时会议；召开业主大会会议应邀请社区居民委员会相关人员列席；业主大会授权业主委员会组织实施物业服务企业的选聘、续聘工作。业主委员会应将选聘方式、选聘工作方案等在本建筑区划内公示不得少于15日，公示后业主委员会按照选聘方案组织实施。期间，如40%以上业主提出异议，则召开业主大会会议进行确定。对于物业服务合同到期续签的情况，业主大会授权业主委员会可与原物业服务企业在物业管理服务标准于物业服务费用标准不变的情况下，洽谈续签物业服务合同。续签意向达成后，业主委员会需将拟签订的物业服务合同在本建筑区划内公司不少于15日，期间，如40%以上业主提出异议，则召开业主大会会议进行确定；业主委员会在业主大会会议召开60日前，就本建筑区划内有关物业管理服务工作征询业主意见，由业主委员会会议审议业主提出的意见、建议等，并形成议案提交业主大会会议决定，表决议题应与业主委员会提交议案相一致；业主有权向业主大会提出议案，议案是否列入会议议程，由业主委员会决定。20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程；业主联名提出的议案，应在当次业主大会会议举行30日前提出；按照业主提供的联系地址、通讯方式发送的表决票，视为已送达。 2.截止2017年12月30日，铸信境界小区公区总收益2987528.33元，业委会分得收益235593.94元，占公区总收益的7.88%。 一审法院认定上述事实，主要依据身份信息、《关于调整铸信.境界物业费标准与签订物业服务合同的公示》《关于本次业主大会的公开信》《关于召开铸信境界业主大会暨表决票计票仪式的公告》《关于本次业主大会的第二封公开信》《铸信·境界管理规约（草案）》《暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》《铸信·境界2018年临时业主大会会议表决结果公告》《关于部分业主“暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求”提议的回复》《公证书》以及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，《成都市物业管理条例》第74条规定“业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”本案中，业委会于2018年9月3日向小区业主发布《关于调整铸信·境界物业服务费标准与签订物业服务合同的公示》，定于2018年9月18日其采取书面形式召开业主大会，对续签物业服务合同及物业费调整进行表决；2018年11月1日再次发布公告，对表决计票时间、地点及方式进行公示；2018年11月19日，在公证处的监督下进行统计选票。上述表决程序符合《成都市物业管理条例》第74条的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，铸信·境界业主以专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意确定与原物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准的表决结果，符合法律规定。故一审法院对李勇关于召开临时业主大会程序严重违法的诉讼主张，不予支持。另，是否调整物业费标准是铸信·境界全体业主的权利，李勇诉请要求调整物业费标准的诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回李勇的诉讼请求。本案案件受理费100元，由李勇负担。 二审期间，上诉人李勇向本院提交了《今日头条》关于案涉小区存在违建的报道和《领导留言板》中就案涉小区存在违建的情况向领导反映及回复，拟证明案涉小区确实存在多处违建，业主多次举报，物业公司也未能处理并把物业费和停车费捆绑，以此说明物业管理水平不能满足业主的要求。业主大会、业委会质证后认为，该证据是复印件且违章建筑与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。业主大会、业委会向本院提交由物业公司出具的一份《情况说明》，拟证明物业费实际收缴率达93.88%，合同履行良好。李勇质证后认为，对于真实性、合法性、关联性均不予认可，并与事实不符。本院认为，本案系业主撤销权纠纷，对于李勇提交的上述证据均是复印件且违章建筑与本案无关，本院不予采信；对于业主大会、业委会提交的证据是本案利害关系人物业公司出具，本院亦不予采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：铸信.境界临时业主大会于2018年11月16日作出的决议所涉及表决程序和表决内容是否符合法律规定和业主大会议事规则的要求。对此争议焦点，本院评判如下： 一、根据《铸信.境界业主大会议事规则（草案）》第十三条第四款：业主大会授权业委会组织实施物业服务的选聘、续聘工作，业委会应将选聘方式、选聘工作方案在本建筑区划内公示不得少于15日，公示后业委会按照选聘方案组织实施。可知上述条款中规定的是对选聘物业服务企业的约束，而本次业主大会的召开是关于对之前的物业服务企业续聘的问题，并且，业委会在2018年9月3日向小区业主发布《关于调整铸信·境界物业服务费标准与签订物业服务合同的公示》，定于2018年9月18日起，采取书面形式召开业主大会（含电话、短信等），对续签物业服务合同及物业费调整进行表决，公示中也已对此次拟续签的物业服务合同中与前期物业服务合同中不同的部分进行了公示。业委会于2018年11月1日再次发布公告，对表决计票时间、地点及方式进行公示，依据《铸信.境界业主大会议事规则（草案）》第十四条第四款：表决票应当送交每一位业主。鉴于本建筑区划的实际情况，业主同意属下列情形之一的，视为表决票已送达：……2、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；……4、采用以上途径均无法送达的，在物业管理区域内公告送达。业委会采用向业主提供的通讯号码发送短信的方式送达并无不妥；依据《铸信.境界业主大会议事规则（草案）》第十二条：本建筑区划内业主大会会议采用书面征求意见、电话委托、网络投票等形式进行召开，且业主对于书面召开业主大会（含电话、短信等）并未提出任何异议，故，业主根据业委会的送达内容进行回复表决亦无不当。2018年11月19日，在公证处的监督下进行统计选票。上述对续聘物业服务企业及拟签订物业服务合同的公示、召开业主大会、投票表决的程序符合规定。 对于2018年10月8日部分业主张贴致业委会的《关于本次业主大会的公开信》对续签物业公司持有异议的有效签名为200份，此人数对应的专有面积所占比例为12%，未达到议事规则对于20%业主联名提出议案及议案应在当次业主大会会议举行30日前提出的约定；2018年12月2日部分业主再次致业委会的《关于本次业主大会的第二封公开信》，主张内容仅针对的是对《铸信·境界管理规约（草案）》进行修改，并非本案的讼争内容。本案系业主撤销权纠纷，是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或业主委员会决议的纠纷。2018年11月14日部分业主向业委会送达《关于部分业主暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》及其提交的422份业主签字，分别为两次公开信签字人数的总和，除去要求对《铸信·境界管理规约（草案）》进行修改的业主签名之后，也未达到议事规则对于20%业主联名提出议案及议案应在当次业主大会会议举行30日前提出的约定。故，一审法院不予认定李勇主张已超20%的业主提案的事实，并无不当，本院予以维持。 二、2018年11月19日，业主大会与业委会作出《铸信·境界2018年临时业主大会会议表决结果公告》，表决的结果为本次业主大会会议表决通过同意本次小区业主临时大会之议题，与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准。无论是与物业公司续签物业服务合同还是调整物业费标准两项决议内容，均符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，也无其他违反法规、强制性规定的情形，上诉人李勇亦无证据证明表决票存在不真实的情形。故李勇主张业主大会召开的实体和程序存在问题的理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，李勇的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年五月十二日 书记员  杨春容