贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终426号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：陈媛媛，女，汉族，1985年5月4日出生，贵州省贵阳市乌当区人，住乌当区。委托诉讼代理人：张江，贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司因与被上诉人陈媛媛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭明及被上诉人陈媛媛委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原判认定事实错误。案涉房屋贷款不能获批是因被上诉人银行资金流水不匹配，不足以支撑收入证明，银行考虑到存在还款风险拒绝放款导致。案涉房屋不能贷款的原因既不能归责于上诉人，也不能归责于本案双方，一审判决解除合同及归还已付房款及利息与事实不符。2.被上诉人不能按时付清房款，作为违约方不享有合同的解除权,本案所涉合同应继续履行，付款方式另行协商。被上诉人陈媛媛二审中未作答辩。原审原告陈媛媛向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告向其支付的购房款133549元并支付资金占用费（资金占用费以133549元为基数，年利率6%为标准，自2018年6月1日起开始计算至被告还清之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的金石希尔顿2号楼3层3号房屋以246695元的价格出售给原告，双方同时对房屋基本情况、抵押情况、付款方式、房屋初始登记、转移登记、违约责任等进行了约定。合同约定的付款方式为贷款方式付款。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款、公维费、配套费等费用，并提供了贷款所需的资料。嗣后，被告没有及时提交原告提供的贷款资料，导致贷款审核没有通过。合同约定被告应于2018年5月30日前将约定的房屋交付给原告，至起诉之日被告的房屋仍在建设中，根本不可能完成交付。原告与被告签订的合同及备案的合同显示房价是246695元，而被告在出售房屋时以383725元给原告计算房价，被告让原告将房屋出租给贵州世纪万通商业运营管理有限公司，以2018年到2024年的租金抵扣110834元，而房屋的实际价值为246695元，被告虚高房价，存在欺诈，故原告起诉至本院请求判如所请。原审被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一审中答辩称：1.本案已过除斥期间，原告与被告签订的买卖合同约定的交房日期为2018年5月30日前，若逾期交房原告有权解除合同，但是必须书面通知答辩人。时至今日原告都没有书面向被告要求解除合同。同时被告认为，合同的解除权系形成权，受一年除斥期间的束缚，原告必须在具备解除合同事由之日起一年之内行使，从2018年5月31日至原告2019年7月6日才提出解除合同，已经远远超出解除合同期间。2.被告并不存在欺诈行为，没有虚高房屋价格，原告在购房时已经同被告商定该房屋价值为383725元，原告也签字进行了认购确认，因原告在约定的时间内签约，我公司也给予其多次优惠，也通过返租的形式从原告手里租回房屋，我公司也将应付的租金与原告应支付的房款进行了抵扣，最终是由原告向我方支付246695元房款。原告作为成年人，具有相应的知识文化水平，在签署每一份合同时，均与我公司的员工进行了充分的沟通和了解合同，原告诉称我公司虚高房价的情形并不属实。3.针对原告的第二项诉讼请求，因为公司不同意解除合同，原告要求解除合同的期间已经过了，所以我公司不应当退还其首付款及其他代收费用。同时，我公司要求原告继续履行合同，因原告的原因，其银行负债太多无法贷款，进而没有按照合同约定的时间支付房款，我公司保留诉权。综上所诉恳求人民法院驳回原告的诉求。一审法院认定：2018年3月31日，原告认购被告开发的金石希尔顿2-3-3号房屋，认购价款为383725元；2018年4月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的金石希尔顿2号楼3层3号房屋，房屋价款为246695元，付款方式为首付款+按揭贷款，交房日期为2018年5月30日，并约定：1、因买受人的原因导致贷款不能或贷款额度不足，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担违约责任；逾期出卖人有权解除合同，并在20日内退还已付款；2、因出卖人的原因导致买受人贷款不能或贷款额度不足的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；3、因非归责于双方的原因，导致买受人贷款不能或贷款额度不足，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人退还已付款及银行同期存款利息；双方签订了《商铺租赁合同》，第四条第3款约定“自2018年5月31日起至2024年9月1日止6年3个月的租金为总房款的31%，即为110834元，一次性抵扣在金石希尔顿开发商开发该商铺的房款中”。另查明，合同签订前，原告已于2018年4月5日向被告支付了首付款123695元、公共维修基金4934元和代收配套费4920元，并向被告提交办理银行按揭贷款所需材料；2018年9月，原告购买汽车一辆，2018年10月，原告获知贷款不能办理，向被告申请退房，被告不同意；至今，案涉房屋按揭贷款未能获得银行批准。再查明，在办理银行按揭贷款过程中，因银行贷款未能获得批准，原告找到被告询问原因，被告称系因原告负债过高，未能获得批准，并要求原告重新提供贷款所需银行流水重新申请贷款，原告不予同意。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、原告解除权是否已经过了除斥期间；二、本案是否具有合同约定或法定的解除情形。围绕本案争议焦点，本院对本案作如下评析：在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当遵守合同约定，全面履行合同义务。在此次商品房买卖中，原、被告双方共同协商选择了首付款+按揭贷款的支付方式，此为双方订立商品房买卖合同的目的和条件之一，由于银行按揭贷款的获准系为有期待可能性的事件，最终是否能够获准贷款非由订立商品房买卖合同的当事人双方决定，而由银行进行审批，因此双方于合同中明确了关于办理按揭贷款的义务，即出卖人通知办理按揭贷款的时间、地点，买受人向出卖人提供申请办理银行按揭贷款所需的全部资料，并出于预见可能性的考虑，约定了贷款不能或贷款不足的相关法律后果，以明确合同解除权的享有。本院认为，商品房买卖于普通人而言系大宗交易，往往与买受人的支付能力息息相关，而买受人的支付能力在购买商品房前一般是固定的，大多数人因不具有一次性付款能力或不愿一次性支付而选择按揭支付的，即为此类合同订立的目的和条件，而当买受人选择按揭贷款的支付方式为出卖人接受后，由于贷款的审批权非由双方能够控制，故双方仅能按照贷款银行的要求完成贷款申请的前期义务，是否批准贷款则由银行决定；而本案中，原告依约提供了申请办理银行按揭贷款所需的材料，但被告未及时向申请贷款银行提交贷款材料，在原告提交按揭贷款所需资料后的5个月，原告购买了车辆，贷款条件发生了改变，后期被告向银行提交贷款资料时，未能获准银行贷款，其过错在于被告，被告已构成违约；而根据合同的约定，合同应当继续履行，双方应就付款方式另行约定，但由于双方未能协商一致，导致合同将无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，是否对合同进行补充约定，并重新订立合同，此为原告依法享有的权利，且由于双方未能协商一致以变更合同成立的条件的原因在于银行贷款未能获得批准，而该原因应非归责于双方，符合双方合同约定的可解除合同的第3种原因，即非归责于双方的原因致使贷款不能，双方均享有解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除合同，于法有据；同时依照合同第八条的约定，被告应于15日内向原告返还购房所支付的款项，包括首付款123695元、公共维修基金4984元和代收配套费4920元，并依照合同约定向原告支付自原告交付上述款项（2018年4月5日）至款项退还完毕之日止的中国人民银行同期存款利息。关于原告解除权是否已过除斥期间的问题。原告向本院诉请解除合同的依据为贷款不能，除斥期间的计算应从合同解除条件成就时开始计算，而原告向被告提供贷款材料，贷款至今未能获批，至2018年10月，确定贷款不能办理，经双方协商未达成补充约定支付方式时，原告享有合同解除权，此时距离原告诉至人民法院的期间未超过1年，故本案并未超过除斥期间；而被告抗辩除斥期间已经超过的依据为交付房屋的期间，该原因并非原告诉请的全部依据，故对被告抗辩理由，本院不予采纳；另原告还以被告不能按时交房作为诉请解除合同的依据，根据双方合同约定，被告未按期交付房屋，原告应自交付房屋时间届满时即享有解除权，而原告于2019年7月9日才向本院起诉解除合同，已过解除权除斥期间，但由于本案存在多种解除合同的情形，交房逾期仅为其中的原因之一，故即使该情形下原告所享有的解除权已过除斥期间，但并不影响原告因其他情形所享有的解除权的行使；再有，原告诉请的依据中还包含了认为被告房价虚高，约定的价款与合同备案价款不一致，存在欺诈的情形，对此，本院认为，根据原、被告双方提供的证据能够表明双方对于认购房屋价款与优惠后房屋价款及租金抵付部分房屋价款的事实清晰明了，被告不存在虚高房屋价款，对原告有欺诈行为，况且，欺诈并不构成解除合同的法定条件，故对原告该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、即日解除原告陈媛媛与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿4幢2-4）。二、被告于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告支付的购房款133549元及利息（利息计算方式为：以133549元为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，期间为2018年4月6日至购房款项退还完毕之日止）。案件受理费2972元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：被上诉人陈媛媛以因上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司原因导致未获房屋贷款及对方虚高房价，存在欺诈为由诉至法院要求解除与该公司所签订的《商品房销售合同》。一审宣判后，贵州安顺精石房地产开发有限公司不服提出上诉。综合贵州安顺精石房地产开发有限公司的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为陈媛媛请求解除合同的理由是否成立，是否应得到支持。经查，陈媛媛所申请的房屋贷款未获批准是因其在贷款申请期间另行贷款买车，负债额大幅攀升，导致其还贷能力不足，银行不予审批放款，而不是因房开商转交材料或代为申请时间滞后所致，故贷款未获得批准应归责于陈媛媛一方。根据双方所签订的《商品房销售合同》第八条第3项约定，因买受人原因导致未能获得贷款，合同解除权是由出卖人享有，故陈媛媛该条解除合同的理由并不成立。而根据《中华人民共和国合同法》规定，即使合同存在欺诈，买受人只能请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，故陈媛媛以房开商存在欺诈为由请求解除合同于法无据，其诉讼请求不应得到支持。综上，上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司上诉理由成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实错误，导致处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1689号民事判决；二、驳回被上诉人陈媛媛的诉讼请求。一审案件受理费2972元，减半收取1486元，由被上诉人陈媛媛负担；二审案件受理费2972元，由被上诉人陈媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年五月二十日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）