贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1195号上诉人（一审被告）:杨俊，男，1983年8月10日出生，贵州省凯里市人，苗族，住凯里市。被上诉人（一审原告）：凯里市鑫利物业服务有限公司。住所地：凯里市凯丰一路（天一商贸城）。法定代表人：张汝萍，公司经理。委托诉讼代理人：贺振华，该公司员工。上诉人杨俊因与被上诉人凯里市鑫利物业服务有限公司（以下简称：鑫利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。杨俊上诉请求：撤销凯里市人民法院(2018)黔2601民初2790号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本人购买二手房，鑫利服务公司至今没有出示小区合同，也没开过小区业主大会，更不知道业主委员会名单。鑫利服务公司既然请有保安就有责任和义务保障小区安全，本人2014年下午4点被盗，保安应该有巡逻的义务，小偷就不会这样猖狂。2.原判决书中“2014年年底应供水部门的要求，小区用户安装了自来水的“一户一表”，杨俊等业主认为凯里市鑫利物业服务有限公司此行为系利益驱使，没有通过业主同意，且没有尽到服务职责，故拒绝交纳物业管理费”。此结论与事实不符。3.鑫利服务公司2014年10月21日与小区签订《金龙小区物业管理协议书》两个月后，于2014年12月25日将盖有公章的《重要通知》张贴在小区公告栏，宣布“退出对小区管理”，严重违反合同法，违反法律规定。4.2015年1月1日之后，小区保安由三人改成一人，随意裁减服务人员，变更服务质量和标准的行为，事实清楚，证据充分，严重违反合同约定。5.被上诉人自进入小区不顾广大业主的利益做了许多违规违法之事。公共设施存在重大问题，物业严重失职。业主财产得不到安全保障，与削减保安人员有关。小区物业办公室长期被占用，业主没有活动场所。对此不遵守合同规定，不守信的，以无底线的降低服务标准和质量的行为，对被上诉人不当行为必须予以制裁，拒交物业费也是有理有据的。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。鑫利物业公司辩称，一、公司虽然张贴有退出通知，但业主委员会并未与公司进行交接，所以公司实际上未撤离小区，继续服务到2018年底。二、公司的服务与收费标准是相适应的，每平方米收费0.4元，还达不到保障用房的收费水平，且公司是按照协议来履行物业服务义务的，请求人民法院依法裁决。鑫利物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付拖欠的物业服务费1899元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：凯里市鑫利物业服务有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围内含有物业管理。杨俊系凯里市市医路23号金龙小区业主。凯里市鑫利物业服务有限公司于2008年4月18日经协商方式进驻小区，为小区物业提供服务。2014年10月21日以金龙小区业主委员会为甲方，凯里市鑫利物业服务有限公司为乙方，签订了一份《金龙小区物业管理协议书》。合同载明“由于金龙小区为旧小区配套设施不完善，经双方协商达成如下协议：1、物业服务费为每平方0.4元，只负责公共区域卫生，门岗值班，垃圾转运费，公共照明，门铃的电费，对外相关部门协调事宜，邻里间关系协调。每年收支情况向业主张贴公布；2、乙方聘用的人员需严格履行甲方规定的职责；3、室外公共区域停车每月收取30元的卫生费；4、门卫在岗期间发生被盗的，由公安机关认定责任，不能以此为由，拒交物业费；……7、本协议于2014年10月20日至2016年10月20日，合同期满后，如双方无异议继续执行合同”。合同期满后，凯里市鑫利物业服务有限公司仍然对凯里市市医路23号金龙小区房屋进行管理至今。杨俊所居住的房屋系从他人购买的二手房，其入住后一直将物业管理费交纳至2014年4月。2014年杨俊的房屋曾发生被盗，2014年年底应供水部门的要求，小区用户安装了自来水的“一户一表”，杨俊等业主认为凯里市鑫利物业服务有限公司此行为系利益驱使，没有通过业主同意，且没有尽到服务职责，故拒绝交纳物业管理费。一审法院认为：本案凯里市鑫利物业服务有限公司与金龙小区业主委员会签订的《金龙小区物业管理协议书》，系业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且对业主具有约束力。原告按照合同约定，已为杨俊所居住的小区提供物业管理，杨俊接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。被告以房屋被盗及应供水部门要求小区用户安装自来水“一户一表”的行为，不能作为杨俊拒绝交纳物管费的理由。按《金龙小区物业管理协议书》约定，杨俊应向凯里市鑫利物业服务有限公司支付自2014年5月至2018年3月的物业管理费，即按杨俊房屋面积101㎡，拖欠47个月，按每平方米0.40元计算，共计1899元。故凯里市鑫利物业服务有限公司主张由杨俊支付1899元物业管理费的诉请，事实清楚、证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：被告杨俊在本判决生效之日起五日内支付原告凯里市鑫利物业服务有限公司从2014年5月至2018年3月的物业服务费1899元。案件受理费50元，已减半收取的25元，由被告杨俊负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点一是鑫利物业公司与业主委员会签订协议是否弄虚作假；二是鑫利物业公司张贴的《重要通知》能否认定其已退出小区物业服务，鑫利物业公司是否有权主张向业主收取物业服务费；三是鑫利物业公司服务是否到位，上诉人拒交纳物业服务费理由是否成立。关于上诉人提出小区没有召开过业主大会，不知道业主委员会名单，鑫利物业公司与业主委员会签订的协议弄虚作假的问题。《物业管理条例》第六条和第七条分别明确了业主在小区物业中享有的权利和承担义务，第三十四条明确了业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，作为一审原告，鑫利物业公司提供了其与小区业主委员会签订协议的证据，完成了初步举证责任；上诉人提出协议有假的依据为陈建平的申明，因该申明本院不作为证据采信，因此，上诉人的辩解缺乏证据支撑，本院不予支持。关于上诉人提出鑫利物业公司已经退出小区物业服务，无权再向业主收取物业服务费的问题。在二审庭询中，鑫利物业公司对其张贴的公告的真实性表示认可，并辩解为提前向业主委员会发出更换小区物业服务公司的意思表示，但小区业主委员会没有及时更换小区物业服务公司，鑫利物业公司仍然继续提供服务至2018年，所以已经构成事实上物业服务关系。本院认为，虽然鑫利物业公司张贴公告声明退出小区物业管理的做法欠妥，根据协议约定，提前解除协议应当与业主委员会进行协商，但是基于鑫利物业公司在小区声明后，业主委员会没有据此另行选聘物业服务公司，也没有决定自行管理，鑫利物业公司亦继续提供了物业服务，因此，双方构成了事实物业服务关系。上诉人提出鑫利物业公司无权向业主收取物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出鑫利物业公司管理不到位，不应当交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，上诉人如认为鑫利物业公司管理不到位致自身权益受损，可依法提出自己的主张，但不能以此抗辩拒交物业服务费，因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨俊负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年五月八日法官助理陈礼华书记员韩林爽