河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初6179号原告（反诉被告）：朱梦月，女，1998年11月30日出生，住唐河县。委托诉讼代理人：杨华磊，河南海涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国顺，河南海涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南祥奕置业有限公司。地址：郑州高新技术开发区科学大道美景菩提1号楼1单元24-92号。负责人：陈平，任公司董事长。委托诉讼代理人：王杰生，河南匡世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王澍霈，河南匡世律师事务所实习律师。原告朱梦月与被告河南祥奕置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱梦月的委托诉讼代理人陈国顺，被告河南祥奕置业有限公司的委托诉讼代理人王澍霈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱梦月向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交付位于唐河县建设路水木澜山9栋1单元1704号单元房；2、依法判令被告为原告办理房权证；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月20日，原、被告签订了购房协议书，被告将位于唐河县建设路水木澜山9栋1单元1704号单元房卖于原告，总价款426435元。原告按照协议约定交纳首付款136435元，下余的290000元约定的付款方式为银行按揭。合同签订后被告一直未给原告办理银行按揭手续，原告无奈起诉至唐河县人民法院请求判决原、被告签订的合同有效，判决被告继续履行合同义务，为原告办理购房银行按揭手续。2019年5月13日唐河县人民法院依法作出（2019）豫1328民初2051号民事判决书，判决认定原、被告于2015年12月20日签订的购房协议书有效。2019年6月3日判决书生效后原告找到被告，要求被告按照合同约定的价格履行合同，立即交付房屋，但是被告一直不予履行，并拒绝收受原告按照合同约定的价格支付剩余价款，无故要求原告按照高于合同约定价格履行合同。房屋已经达到交付条件，被告迟迟不予办理交房手续。综上所述，原、被告所签订的合同系有效合同，被告拒不接受原告按照合同约定交付的剩余房款，也不给原告办理交房手续，违反了合同的约定，为此，原告要求被告履行合同，立即交付房屋，以维护原告的合法权益。朱梦月向法庭提交证据如下：证1、购房协议书复印件一份，证明双方合同约定的具体内容；证2、收据一份，证明原告按照约定交纳了首付款；证3、唐河县人民法院（2019）豫1328民初2051民事判决书，证明该购房协议被法院确定为有效协议；证4、原告叔叔朱某的银行卡记录两份，证明当时原告是用其朱某的银行卡交纳首付款；证5、证人朱某及何某的证言，证明付款的事实。河南祥奕置业有限公司辩称、双方签订的购房协议书应当依法解除，朱梦月应当承担违约责任，赔偿祥奕公司违约金71920元。河南祥奕置业有限公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的购房协议书；2、判令朱梦月承担违约责任，赔偿违约金71920元。事实与理由：祥奕公司与朱梦月于2015年12月20日签订购房协议书，朱梦月支付首付款136435元，按揭290000元。因朱梦月签订合同时尚未年满18周岁，按揭手续无法办理。此后，又因客观情势发生变化，致使祥奕公司开发的包括涉案楼盘在内的部分楼盘不能按揭。祥奕公司多次电话联系被反诉人协商剩余房款的交纳事宜，被反诉人始终漠然处置。2018年9月26日，祥奕公司通过快递方式向其送达通知，告知其及时办理房款，逾期将对认购协议作废处理。朱梦月仍然置若罔闻。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的购房协议书应当依法解除；被反诉人应当承担违约责任，赔偿反诉人违约金71920元。购房协议书第三条规定，乙方须按约定时间支付房款，如未按规定时间付款，视为乙方逾期付款，则自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；如逾期超过30日后，甲方有权解除协议；在购房按揭手续不能办理后，反诉人及时通知被反诉人交纳房款，被反诉人迟迟不予交纳，在反诉人书面通知后至今，仍然没有缴纳房款，违反了协议书约定的付款义务，构成违约，被反诉人应当自反诉人2018年9月26日发出通知之日起7日后即2018年10月3日起至开庭当日共计469天，按不能交付的房款数额290000元的日万分之五，赔偿反诉人违约金71920元。综上所述，反诉人认为，被反诉人违反合同约定，拒绝履行合同义务，经反诉人多次电话通知沟通并书面通知催告，其仍然怠于履行合同义务，符合解除合同的法定条件，双方签订的购房协议书应付依法解除。同时，被反诉人的行为构成违约，依法应当承担违约责任。河南祥奕置业有限公司提交证据如下：证1、河南祥奕置业有限公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证各一份，证明被告的主体资格；证2、2015年12月20日双方签订的《购房协议书》一份，根据该协议2、3、4条规定，原告未及时缴纳房款，应按拖欠房款数额按日万分之五支付被告违约金。违约行为起算时间自被告2018年9月26日发出书面通知之日起7日即2018年10月3日至2020年5月11日，共计496天，违约金数额为71920元（290000元×0.0005/日×496天）；证3、原告的房款收据存根一支，证明原告交纳首付款136435元；证4、9号楼购房户通知交款记录、通知原告办理购房及相关手续以及逾期办理后果的通知书及原告收到通知的邮寄回单各一份，证明原告经被告多次通知交纳房款，原告一直不予理睬，拒绝缴纳剩余房款。证明方向为原告以自己的行为表明不再继续履行合同，双方解除合同的条件已经成就。朱梦月对祥奕公司的反诉辩称，反诉理由不成立，不符合合同解除的条件。其一，原告与被告签订协议时，不满18周岁，在合同有效期内达到年满18周岁的条件，而且我国法律规定并没有限制未满18周岁的未成年人购买房屋；其二，在双方签订购房协议时，祥奕公司明知原告未满18周岁，仍然承诺为原告办理银行按揭贷款；其三，在被告通知原告办理房屋认购手续时，原告即到被告处办理相关手续并准备足额向被告缴纳房款，而被告却以需要涨价为由拒绝收取原告的欠付购房款，为此双方发生纠纷。原告要求法院确认该商品房购买效力，并要求办理相关手续。请求依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对提交证据的证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月20日，原告朱梦月与被告祥奕公司签订购房协议书，被告祥奕公司将其开发的位于唐河县建设路水木澜山9栋1单元1704号单元房卖于原告，总价款426435元。首付款136435元原告已给付，下余290000元办理银行按揭。2016年12月20日，唐河县人民政府办公室发出唐政办［2016］108号文件，对商品房预售款的使用提出要求，商品房预售款需和银行签订监管协议。被告祥奕公司称其开发的水木澜山项目牵涉到旧房拆迁，其对商品房预售款的使用不符合银行资金监管的要求，该项目商品房现已无法办理银行按揭。本院认为，民事主体从事民事活动应该秉持诚实，恪守承诺。当事人应该按照合同约定善意、全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房认购协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，该协议系有效协议，本院予以确认。朱梦月请求祥奕公司依约为原告办理银行按揭，但办理银行按揭需经银行审查及政策，根据政策，涉案房屋已无法办理按揭贷款，故朱梦月的请求办理按揭贷款本院不予支持。即使不能办理按揭贷款，祥奕公司亦应与朱梦月协商变更付款方式和付款期限，只有在双方协商不成的情况下，方可解除合同。此处的协商是双方善意、全面履行合同的合理义务，未经协商双方均不得单方解除合同，且本案中，双方约定的购房协议书付款办法为银行按揭，对具体付款时间并没有具体约定。朱梦月起诉要求祥奕公司交付房屋，应当付清购房尾款。对于祥奕公司反诉请求解除合同，支付违约金。因唐河县人民法院（2019）豫1328民初2051号生效民事判决书已经确认涉案购房协议书有效，祥奕公司要求解除合同依据不足，故对于祥奕公司提起的反诉理由不能成立，本院不予支持。关于朱梦月提出祥奕公司一房二卖问题，祥奕公司未予认可，且无相关证据支持；即便存在此问题，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第23条规定，人民法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺序。本案中，一房二卖的事实尚不确定，即便存在，他人的买卖合同亦应当在其后，而且也未办理产权登记或占有该房屋，应当由原告优先购买。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条的规定，判决如下：一、原告朱梦月于本判决生效后十日内按照该购房协议书约定向被告河南祥奕置业有限公司付清购房款；二、被告河南祥奕置业有限公司于收到该购房款十日内将该购房协议书约定的商品房交付原告朱梦月（亦可以相同位置，相同面积的房屋予以交付），并按照有关规定协助朱梦月办理有关不动产登记手续；三、驳回被告河南祥奕置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7695元，由被告河南祥奕置业有限公司负担。反诉费1600元，由河南祥奕置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，并向河南省南阳中级人民法院预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，辅助缴费户名：黄丽娜，开户行：中国邮政储蓄银行唐河县支行，账号：62×××69）。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郜 峰人民陪审员  姜静雯人民陪审员  张新党二〇二〇年五月二十五日书 记 员  尹永拓