湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初5414号原告：中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行，住所地：湖北省十堰市人民南路25号。统一社会信用代码：9142030070683121X4。负责人：陈永军，该行行长。委托诉讼代理人：李娜，女，1972年11月25日出生，汉族，该行副行长，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：穆春波，男，1976年2月24日出生，汉族，该行客户经理，住湖北省十堰市茅箭区。被告：李超，男，1981年2月17日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：黄金，女，1988年4月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰启森房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市北京路5号。统一社会信用代码：914203007534412061。法定代表人：朱启武，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈华，女，1974年8月16日出生，汉族，该公司会计，住湖北省十堰市茅箭区。原告中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行（以下简称农行人民路支行）诉被告李超、黄金、十堰启森房地产开发有限公司（以下简称启森公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告农行人民路支行的委托诉讼代理人李娜和穆春波、被告李超、被告启森公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加了诉讼，被告黄金经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行人民路支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告李超签订的编号为42020120140111104《个人购房担保借款合同》，并判令被告李超立即偿还原告借款本金62673.81元，逾期利息281.51元（利息暂计至2019年7月20日，后期利息按年利率10.1475%计算至债务清偿完毕之日）。2、判决原告对被告抵押的位于湖北省十堰市茅箭区献珍路5号“启瑞天城”1栋1单元12-5号房产依法拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。3、判决被告黄金对被告李超的借款本息承担连带担保责任。4、判决被告启森公司对被告李超的借款本息承担连带担保责任。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年12月24日，原告与被告签订编号为42020120140111104的《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告发放购房贷款10万元用于购买房产，期限10年，按约等额本息还款，年利率为6.765%。该笔贷款由被告启森公司提供阶段性保证担保，并由被告李超用其购置的坐落于湖北省××箭区××街办××路××号房屋设定抵押，并于2015年1月15日办理了预抵押登记手续。2015年1月28日，原告按照合同约定向被告发放了10万元的借款。借款后，被告李超已偿还贷款本金37326.19元及相应利息，尚欠贷款本金62673.81元，未按借款合同要求还款多期。截止2019年7月20日，逾期利息281.51元。经原告多次催收，被告均未履行还款义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李超辩称：原告诉称属实，但现在没有偿还欠款的能力，可以把房子拍卖了，还清银行的全部贷款。被告黄金未进行答辩。被告启森公司辩称：原告诉称属实，我公司也要求被告李超返还我公司垫付的借款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月24日，原告农行人民路支行与被告李超、黄金、启森公司签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为：42020120140111104），约定原告农行人民路支行借给被告李超10万元，用于购买被告启森公司开发的坐落于湖北省××箭区××街办××路××号房屋；借款期限120个月；实际借款日期和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款法；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；未按约偿还借款本息，从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款；被告启森公司提供阶段性保证+抵押；被告李超、黄金以被告启森公司预售给其的房屋提供抵押担保等。合同签订后，原告农行人民路支行、被告李超于2015年1月15日对预售房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行人民路支行，预告登记义务人为被告李超。预告登记后，原告农行人民路支行于2015年1月28日向被告李超发放贷款10万元。《借款凭证》中约定执行利率为年6.765%，借款日期为2015年1月28日，到期日为2025年1月27日，逾期利率为年10.1475%。因被告李超多期未按约偿还等额本息，截止2019年7月20日，尚欠借款本金62673.81元及逾期利息281.51元，遂引起诉讼。本院认为：原告农行人民路支行与被告李超、黄金、启森公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应全面履行合同义务。原告农行人民路支行按约履行了发放贷款义务，被告李超未按约履行还款义务，原告农行人民路支行要求被告李超提前偿还全部借款本金和逾期利息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但原告农行人民路支行既然已要求被告李超按约提前履行全部还款义务，则其不应再请求解除合同。由于本案中的预售房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。即原告农行人民路支行虽与被告李超、黄金对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告农行人民路支行获得现实的抵押权，而是原告农行人民路支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。故原告农行人民路支行对该预售商品房不能行使抵押权，其请求被告黄金承担连带担保责任无据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，被告启森公司提供阶段性保证+抵押的主合同为《个人购房担保借款合同》，所谓阶段性保证+抵押，其本意是让房地产开发商为借款人在该阶段内向银行履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告农行人民路支行就预告抵押登记房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告启森公司提供的阶段性担保的期限届满条件尚未成就。由于该期限届满条件的未成就并非原告农行人民路支行造成，因此被告启森公司应对被告李超因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于被告启森公司承担连带清偿责任后与被告李超间的权利义务关系，双方可另行解决，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李超于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行借款本金62673.81元及截止2019年7月20日的逾期利息281.51元，自2019年7月21日起至付清时止的逾期利息按年利率10.1475%另行计算。二、被告十堰启森房地产开发有限公司对被告李超的上述给付金钱义务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行对被告黄金的全部诉讼请求。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司十堰人民路支行对被告李超、十堰启森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由被告李超、十堰启森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  刘海清人民陪审员  彭绣霖人民陪审员  陈新权二〇二〇年五月十九日书 记 员  曾靖雯