四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3050号 上诉人（原审原告）：赵富林，男，1954年2月23日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：钟旭俊，四川巨帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三台县塔山镇人民政府，住所地：四川省三台县塔山镇西街184号，统一社会信用代码：11510625008421977A。 负责人：唐子琪，该镇镇长。 委托诉讼代理人：王志，三台县塔山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：任永伦，男，1962年5月11日出生，汉族，住四川省三台县。 被上诉人（原审被告）：王海军，男，1971年9月22日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人赵富林因与被上诉人三台县塔山镇人民政府（以下简称）、被上诉人任永伦、被上诉人王海军返还原物纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵富林及其委托诉讼代理人钟旭俊，被上诉人三台县塔山镇人民政府的委托诉讼代理人王志，被上诉人任永伦，被上诉人王海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵富林上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，即判令被上诉人返还塔山镇东街34号的房屋并赔偿损失；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定上诉人与三台县基金会联合会借款关系成立、抵押关系成立，按当时上级清理整顿农村合作基金会要求处理上诉人的案涉房屋有处分权，该认定存在错误。1.1999年4月27日将上诉人的房屋变卖处置，而同年5月《关于清理整顿农村合作基金会处置固定资产有关问题的实施办法》才出台，显然是先处置后规定，且该办法违法；2.担保法1995年6月30日通过，自1995年10月1日实施，处置房屋是在该法实施前；3.借款关系、抵押关系都是合同关系，合同具有相对性，上诉人与三台县基金会联合会抵押关系成立，但没有与塔山基金会等成立抵押关系，抵押关系成立获得的是合同产生的从债权，而不是抵押物权，更不是取得物权处分权；4.一审法院认为任永伦、王海军有理由相信具有案涉房屋处分权，混淆了财产所有权主体，任永伦、王海军明知房屋是上诉人所有，明显不具备表见代理的表征。（二）一审判决认定案涉房屋扩建而整体结构发生变化，事实上仅是在原房屋上分别违法加盖了两层半和两层，原结构并未改变。（三）案涉房屋无法返还是主观不能而非客观不能，一审判决赔偿损失超出上诉人诉讼请求。（四）一审判决采信单方提供的价格咨询意见不合法。（五）一审未以实际情况判决门面经营损失及住房租金损失。（六）一审未判决门面物资、衣物、家具、生活用品损失。二、处分上诉人的房屋，任永伦、王海军占有上诉人的房屋，侵犯了上诉人的财产所有权，一审判决适用民法通则第六十六条，适用法律错误。二审诉讼过程中，上诉人赵富林表示基于本案实际情况和案涉房屋的历史原因，被上诉人无法返回房屋，故变更诉讼请求为要求被上诉人赔偿损失，但认为一审认定的房屋价格太低，申请对房屋现市场价值进行评估。 被上诉人辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人要求改判支持其返还案涉房屋的事实和理由不能成立。上诉人于1995年5月在基金会借款逾期至1999年3月基金会关闭、停业、清理整顿时止，其借款本息122918.86元分文未还。时遇当时的政策因素，基金会将案涉房屋公开处置变卖偿还其部分借款，截止1999年4月27日，上诉人仍尚欠基金会本金64756.46元，至今已长达20余年，本息约20余万元仍分文未还。上诉人的行为已经损害了国家、集体利益。上诉人借款不还，导致其抵押的案涉房屋于1999年3月被三台县人民法院查封，同年4月又被基金会公开处置变卖，此系上诉人自身重大过错造成，应由其自行承担责任。二、任永伦、王海军与基金会签订《公开变卖房屋产权成交合同》并经公证，是善意取得房屋，并无过错。三、上诉人要求赔偿物资、租金等损失没有依据。1999年5月，上诉人已经知道案涉房屋被公开处置变卖，上诉人对其案涉房屋内各种财物及设备等物品已自行处置变卖，在一审庭审质证中，上诉人自认已和任永伦、王海军协商全部处置变卖。上诉人的营业执照未予年检已被注销，室内又无任何财产、设备，不存在经营损失。上诉人一审中提供的租金收条载明“一次性收到租金8万元”不合常理。 被上诉人任永伦辩称：当时接收房屋的时候，政府把一些物品清理后单独放在一间屋子里，赵富林陆续拿走了一部分，2002年发生火灾烧了一部分。 被上诉人王海军辩称：接房时相关物品已被政府搬走了，只有一张烂床留在地下室。 赵富林向一审法院起诉请求：一、依法判决确认与任永伦、王海军于1999年4月27日签订的《公开变卖房屋产权成交合同》无效；二、依法判决任永伦、王海军返还赵富林所有的三台县房屋；三、依法判决返还赵富林三台县房屋的房屋所有权证（台权字第00639号）一本；四、依法判决返还搬迁赵富林房屋的财物或作价赔偿损失27000元；五、依法判决赔偿赵富林的房屋被非法占用期间的租赁损失（1999年4月27日-2019年）80万元、龙树油脂加工经营部、塔山物资综合经营部停业损失10万元；六、依法判决赔偿赵富林因长期主张权利所产生的误工费、车旅费等损失80万元。 一审法院认定事实：1992年11月，原三台县物资综合公司申请设立“三台县物资综合公司塔山经营部”，负责人为赵富林。工商管理部门于1993年1月6日向该经营部颁发营业执照，主营金属材料，兼营五金交电、建筑材料、化工原料等代购代销，经营地点在三台县塔山场镇。赵富林在三台县塔山场镇东街34号有自建的一楼一底砖混结构房屋一处，并在此处开展经营活动。该房屋占地面积71.40㎡，房屋建筑面积约170余平方米。1995年5月8日，赵富林以该房屋作抵押向县基金会联合会借款，其《合作基金会抵押借款财产物资清单》载明：1.抵押财产物资名称及金额如下：赵富林房屋所有权证一个；2.抵押人愿以有价凭证和固定资产的产权证和财产保险单交合作基金会保存，作为抵押借款的还款保证物；3.借款方不按期归还借款，基金会有权依照法律和借款合同规定处理其作为借款保证的抵押物，偿还借款。同年9月29日，赵富林与原塔山镇基金会签订借款合同，约定赵富林向该基金会借款2000元，还款时间1995年10月9日。塔山国土资源所于1995年11月为该房屋办理了土地初始登记。该房的土地使用权证为三塔国用（95）字第028号，房产证为台塔权字第××号。1999年3月，赵富林因经商分别欠原龙树镇基金会借款40000元、双胜乡基金会4000元、塔山镇基金会2000元、县基金会联合会17000元（以案涉房屋房产证作抵押）及三台县农业局职工赵吕银9910元未还，五债权人分别向三台县人民法院提起诉讼，根据债权人赵吕银的财产保全申请，三台县人民法院于1999年3月31日对该房屋予以查封，房屋由赵富林居住使用，不能转移、变卖、毁损；财产查封清单上有赵富林的签名。因赵富林未能偿还基金会借款，于1999年4月27日在塔山镇供销合作社会议室将赵富林的该房屋进行公开变卖，任永伦、王海军以71600元的价格购得该房屋，并于当日与塔山镇基金会签订《公开变卖房屋产权成交合同》，约定三日内一次性付清房款。三台县公证处于当日出具了《公开变卖房屋产权成交合同公证书》。合同签订后，任永伦、王海军按约付清款项，并于1999年5月入住该房屋至今。三台县人民法院于2000年5月26日出具《关于赵富林债务纠纷案件审执情况的报告》，主要内容为赵富林分别与双胜、塔山、龙树、县联合会、赵吕银的借贷纠纷案件均已审结并进入执行程序。借款本息共计122918.86元（利息均计算至起诉时），同时对房屋变卖价款71600元提出处理意见，扣除已支付的卖房税金9737.60元、公正费400元、法庭诉讼费1600元，剩余59862.40元，再扣减法院应收取的诉讼费1700元，余款58162.40元，此款按47.3%的比例偿付五原告。具体分配金额：双胜基金会3390元、塔山基金会1684元、龙树基金会28058元、县联合会20320元、赵吕银4687元。同月30日，县领导张ＸＸ在报告上签名“同意”。2000年8月起，赵富林以未让本人知晓并同意的情况下非法变卖其房屋，给赵富林造成无房居住等重大损失为由要求返还房屋，并多次向及市、县相关部门及领导反映，要求索回案涉房屋无果。由于赵富林不予协助对案涉房屋办理过户登记事宜，此房屋至今登记在赵富林名下。2002年8月9日，任永伦向赵富林出具便签一张，载明：赵富林家具（由）任永伦和王海军保管，于2002年8月7日发生火灾已烧毁，双方以清单为准。后在的调解下，任永伦、王海军向赵富林支付室内物品折价款7000元。火灾发生后，任永伦、王海军对房屋进行维修，其在未经相关部门批准的情况下，分别在原房屋的基础上加修两层半、两层（增加的面积分别约100平方米、84平方米）。2004年6月3日，原塔山镇基金会负责人徐高元从县基金会资产管理办领回了赵富林的抵押房屋的所有权证。2012年5月，书面回复赵富林，主要内容为对赵富林抵押财产（房产）的拍卖，是根据当时关于基金会债权债务处置的有关政策进行的，赵富林要求索回被拍卖的房屋，建议赵富林向上级人民法院起诉，依法维权。同年5月，赵富林亦将此问题向三台县人民政府县长信访反映。同年8月，三台县人民法院对赵富林的信访问题作了回复意见，回复意见为将其反映的情况书面报告县群工局，待县上领导研究。由于赵富林的信访问题未解决导致其继续信访，2016年5月，再次书面回复赵富林，建议赵富林可向法院提起行政诉讼，依法维权。本案诉讼中，于2019年3月委托四川融鸣房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行了价格咨询。该公司对案涉房屋分别在1999年4月27日、2019年3月28日的时点出具了《房地产价格意见函》，房屋价值分别为7.17万元、26.11万元。 2015年5月11日，赵富林以三台县人民政府为被告向绵阳市中级人民法院提起行政诉讼，请求三台县人民政府归还位于塔山镇场镇的房屋，并赔偿多年上访的经济损失。该院以其诉请不属于行政诉讼受案范围为由不予立案。赵富林不服，上诉至四川省高级人民法院，该院于同年10月以赵富林未向法院提交证据材料证明被告存在一个已被确认为违法的具体行政行为，故不符合法律规定的起诉条件为由，作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。2015年9月8日，赵富林以为被告提起行政诉讼，要求被告返还房屋及生活用品，赔偿因上访多年造成的经济损失15万元。三台县人民法院以该请求不属于行政审判权限为由裁定不予立案。赵富林不服，上诉于绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院于2015年9月裁定驳回上诉，维持原裁定。 另查明：1999年5月，三台县清理整顿农村合作基金会领导小组出台《关于清理整顿农村合作基金会处置固定资产有关问题的实施办法》，其中对处置变现资产的原则和范围、方法作了规定，处置范围包括：“1.在合作基金会借款未偿还和未完全偿还借款本息的党政机关、企事业单位、乡镇企业、个体私营企业的固定资产和其他财产；2.被司法机关查封、扣押的固定资产和其他财产。借款人和借款担保人的固定资产、其他财产、抵押、质押物品”；处置方法：被处置、变卖的固定资产和其他财产，一律实行公开竞价拍卖，体现公平、公正、公开的原则。被处置、变卖的固定资产和其他财产，由镇乡政府负责组织与被处置资产的产权单位、有关部门对资产拍卖底价进行社会评估，约定时间公开拍卖，评估价与拍卖可以分离；对资产变卖争议较大的，由镇乡清整工作组协调解决。2001年7月26日，塔山镇基金会向三台县工商行政管理申请注销登记，载明：企业的人员、设备、设施、物资及债权债务均交镇政府安排与处理。次日，该局同意注销登记。 以上事实，有经过当事人质证的公开变卖房屋成交合同、公证书、企业申请营业登记注册书、企业申请注销登记注册书、房屋产权登记证明、信访回复函、房屋价格意见函及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案系在农村合作基金会停业清理整顿期间的特定情况下所发生的纠纷。处理本案应当适用当时的法律法规。《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日施行）第八十九条第一款（二）项：债务人或者第三人可以提供一定的财产作抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日施行）第一百一十二条：债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。《中华人民共和国担保法》（1996年10月1日施行）第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本案中，由于赵富林与原基金会的借款抵押合同关系发生于1995年5月，故应当适用《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，双方的借款关系成立。赵富林与县基金会联合会的抵押借款关系亦成立。又因塔山镇基金会处置赵富林的抵押财产发生在1999年4月，亦应当参照《中华人民共和国担保法》关于对抵押物实行的程序和条件的规定。虽无证据显示在经赵富林同意或授权的情况下，对赵富林的抵押房屋进行处分，但按当时上级关于清理整顿农村合作基金会的要求，对赵富林的抵押房屋进行社会评估后予以公开竞价变卖，王海军、任永伦作为房屋买受人有理由相信具有处分权，并与其签订了房屋买卖合同，履行了合同约定的支付房屋价款的义务，且将所获的房屋价款偿还了赵富林所欠的部分债务，故对赵富林要求确认与王海军、任永伦签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。又因王海军、任永伦入住案涉房屋时间较长，并在居住期间对案涉房屋进行了扩建，原房屋整体结构已发生变化，故对赵富林要求王海军、任永伦返还原物的请求及要求返还房屋权属证书的请求均不予支持。因赵富林对处分赵富林的房屋的行为不予追认，故应当由承担赔偿责任。鉴于在原房屋无法返还的情况下，应当向赵富林赔偿原房屋的现今市场价值，参照四川融鸣房地产土地资产评估有限公司出借的价格咨询意见，一审法院认可该房屋的市场价值为26.11万元。对赵富林要求返还搬迁赵富林房屋的财物或作价赔偿损失27000元的请求，因王海军、任永伦于2002年8月已支付赵富林室内物品折价款7000元，足以证明双方已对原房屋内的物品处理达成一致意见，故对赵富林的该项请求不予支持。对赵富林主张权利的请求是否超过诉讼时效期间的问题，因赵富林在其房屋被变卖后持续向相关部门和领导信访，要求返还房屋一直无果，故应当认定诉讼时效处于持续中断，其请求未超过诉讼时效期间。考虑赵富林因此纠纷长期信访而产生的误工费、交通费等经济损失，酌定由赔偿赵富林10000元。赵富林的其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、由向赵富林赔偿因其变卖赵富林所有的位于塔山镇东街34号的房屋所造成的经济损失共计27.11万元，此款限本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回赵富林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3180元，由赵富林负担1180元，负担2000元。 二审中，本院对赵富林的房屋价值评估申请予以准许，并依照法定程序委托绵阳永衡房地产评估事务所有限公司评估。该评估公司于2020年3月27日就案涉房屋作出《房地产估价报告》，估价结果为：案涉房屋房地产合计价值304310元，应扣土地出让金8482元，房地产评估价值合计人民币295828元。赵富林支付了鉴定费4500元。 赵富林对评估报告质证认为：评估价格偏低，基于当时的土地政策，赵富林获得的是划拨土地使用权，当时买地不存在缴纳土地出让金问题，故本案确定房屋损失时不应扣除土地出让金。 质证认为：对估价结果无异议，但只能证明案涉房屋现有市场价，不能证明上诉人要求政府为其赔偿损失的事实和目的。 二审另查明：关于案涉房屋内物品损失问题，赵富林于2018年6月10日自行制作了一份物资清单，并认为各项物资损失合计为28927元；任永伦和王海军对此均不予认可。任永伦和赵富林均认可任永伦支付给赵富林的7000元系处理案涉房屋内榨油机的折价款。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：案涉房屋原系赵富林所有，赵富林1995年向三台县基金会联合会借款时约定以该房屋作抵押，后因赵富林逾期未还款，1999年基金会在对借款进行清理整顿过程中，组织对案涉房屋进行公开拍卖，并由任永伦、王海军两家各自购得一部分案涉房屋并居住至今，期间，任永伦、王海军分别对房屋进行了加建。虽然赵富林存在拖欠借款的事实，但有关财产处置应当依法进行，对案涉房屋的处置并不符合法律规定。鉴于案涉房屋任永伦、王海军购买后已居住多年，且对房屋进行了扩建，赵富林主张返还房屋客观上难以实现，二审中，赵富林已将“返还房屋”的诉讼请求变更为“赔偿损失”，本院认为，对赵富林要求赔偿房屋损失的诉讼请求应予支持，且事实上，一审法院已按向法院提交的《房地产价格意见函》判决向赵富林赔偿房屋损失26.11万元，也未对一审判决提起上诉，表明对应由其向赵富林赔偿房屋损失并无异议。二审中，赵富林对一审确定的案涉房屋价值26.11万元不予认可并申请评估，根据绵阳永衡房地产评估事务所有限公司作出的评估报告，案涉房屋房地产合计价值304310元，扣除土地出让金8482元后，房地产评估价值合计人民币295828元；本院认为，该估价结果由评估公司根据案涉房屋的实际情况作出，赵富林并无证据证明该结果明显依据不足或存在其他问题，故本院对该估价结果予以采信。赵富林取得案涉房屋土地时未缴纳土地出让金，但现评估的房屋市场价值必然包含土地价值，涉及应缴纳的土地出让金应予补缴，故本案在确定房屋的交易价值时应当扣除土地出让金部分，即房屋交易价值应确定为295828元；应按此向赵富林赔偿。鉴定费4500元，由承担。 至于赵富林主张的室内物品损失问题，任永伦、王海军均表示接收房屋时有关物品系政府清理后单独存放，赵富林陆续已拿走部分，且2002年发生火灾后部分物品烧毁，赵富林现不能提供双方共同清点并签字的财产清单，其于2018年自行制作的物资清单及价值仅为其单方陈述，缺乏充分依据，故本院对其主张不予支持。 对于赵富林主张的因多年来维权产生的误工费，一审法院已支持10000元，本院予以确认。赵富林主张的其他损失均缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，上诉人赵富林的部分上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持，其余请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更四川省三台县人民法院(2019)川0722民初164号民事判决第一项为：由三台县塔山镇人民政府向赵富林赔偿因其变卖赵富林所有的位于塔山镇东街34号的房屋所造成的经济损失共计305828元，此款限本判决发生法律效力之日起五日内付清； 二、驳回赵富林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3180元，由三台县塔山镇人民政府负担；二审案件受理费3180元，由赵富林负担2512元，三台县塔山镇人民政府负担668元，鉴定费4500元，由三台县塔山镇人民政府负担（上述费用赵富林已交纳，三台县塔山镇人民政府将其应负担的上述费用在履行前述付款义务时一并支付给赵富林）。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 廖小军 审判员 张宗文 二〇二〇年五月十八日 书记员 郧咏宏