山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1513号原告：朱建莉，女，1975年8月24日出生，汉族，住东营市东营区.原告：陈宏，男，1977年2月19日出生，汉族，住东营市东营区。被告：山东金宇房地产开发有限公司，住所地广饶县大王镇政府驻地。法定代表人：马岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘静静，该公司职工。原告朱建莉、陈宏与被告山东金宇房地产开发有限公司（以下简称“金宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建莉、陈宏，被告金宇公司的委托诉讼代理人潘静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建莉、陈宏向本院提出诉讼请求：1.依法判令金宇公司支付其违约金48289.956元、违约金利息2368.98元，共计50658.94元；2.诉讼费由金宇公司承担。事实与理由：因原告与被告金宇公司于2016年签订商品房预售合同，约定购买金宇公司开发的位于东营巿东营区金宇都巿公馆商品房一处，房款总价为752180元。合同约定交房时间为2016年12月31日，合同第十六条关于产权登记的约定为：房屋交付使用后360个工作日内为其办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，致使其未在规定的期限内取得房屋产权属证书，出卖人每日按已付房价款的0.01%向其支付违约金，故请求判令金宇公司支付其2016年12月31日至2019年9月29日期间的违约金48289.956元(752180元*0.0001*642天)，违约金利息2368.98元(48289.956元*0.0275/360*642天)，共计50658.94元。金宇公司辩称：1.原告的主张没有事实和法律依据，答辩人无违约行为。原告主张违约责任的约定为双方签订的《商品房预售合同》第十六条“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该条款的成就事实为“因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书”。该“规定期内”，应理解为买受人向产权登记机关提交材料时产权登记机关要求补充材料的期间，在要求补充材料期间，若因出卖人的责任，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人才构成违约。而非第十六条约定由出卖人材料报备的期间。因此，原告主张答辩人违约行为，应当提交原告此前向不动产产权登记机关申请办证及因出卖人未将材料备案致使无法办证的证据。2.即便认定答辩人存在违约行为，原告主张的违约数额不合理，同时答辩人主张行使抵销抗辩。根据《商品房预售合同》第十六条，即便认定答辩人违约，违约天数的计算起点应为交房之日起360个工作日后，计算的终止日期应当为答辩人向登记机关提交材料备案之日，即2019年5月14日。原告主张违约金的计算方法没有依据。双方签订的《商品房预售合同》附件四第三条约定，买受人迟延付款，要向出卖人支付违约金，依据《九民会议纪要》第二节第43条的规定，其主张行使抵销权，双方互负的债务在同等数额内消灭。本院经审理认定事实如下：朱建莉、陈宏与金宇公司于2015年10月12日签订《商品房预售合同》（含九个附件）一份，约定由朱建莉、陈宏购买金宇公司开发的金宇·都市公馆第12幢2单元101号房及储藏室，房屋总价款752180元，已支付首付款222180元，余款520000元以按揭贷款的方式支付。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第3条约定：在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通，买受人应在本合同签订之日起30个工作日内将剩余的房款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述期间内划付到出卖人账户，买受人应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。另查明，2015年10月3日，朱建莉向金宇公司付款10000元，后朱建莉、陈宏分别于同年10月11日、2016年1月19日两次向金宇公司付款，金额分别为222180元、520000元，其中520000元为银行按揭贷款。金宇公司于2016年12月31日通知朱建莉、陈宏交房，朱建莉于2017年4月24日领取了案涉房屋的钥匙。金宇公司于2019年5月14日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2019年9月29日为朱建莉、陈宏颁发案涉房产的不动产权登记证书。庭审中朱建莉、陈宏陈述，贷款银行系由金宇公司指定，银行何时发放贷款其不清楚。庭审中金宇公司陈述，案涉房屋实际交付日期为2017年4月24日，应当自2017年4月25日开始扣除360个工作日之后计算其应支付的违约金。本院认为，朱建莉、陈宏与金宇公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.金宇公司是否应支付朱建莉、陈宏逾期办理产权证书违约金及该违约金计算的起止时间如何确定；2.金宇公司应否支付朱建莉、陈宏上述违约金的利息；3.朱建莉、陈宏是否应支付金宇公司逾期付款违约金；4.如果朱建莉、陈宏应付金宇公司违约金，金宇公司以抗辩的方式主张抵销是否符合法律规定。关于争议焦点1，本院认为，双方合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。虽然金宇公司于2016年12月31日通知包括朱建莉、陈宏在内的该栋楼房的全体业主交付房屋，但朱建莉实际领取案涉房屋钥匙的时间却为2017年4月24日，故应自2017年4月25日起计算金宇公司应提交相关资料的时间。双方虽约定金宇公司应在交房后360个工作日内提交相关资料，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”双方关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，且该条款为格式条款，按照合同法的相关规定，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故朱建莉、陈宏将360个工作日理解为360日并无不当。按照上述理解及双方约定，金宇公司至迟应于2018年4月20日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，但其直至2019年5月14日才报备办理权属登记所需资料，逾期389天，已构成违约，应当承担违约责任，应每日按已付房价款0.01%的标准向朱建莉、陈宏支付违约金，朱建莉、陈宏主张以752180元为违约金的计算基数，对金宇公司并无不利，故对朱建莉、陈宏要求金宇公司支付其违约金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，金宇公司应付违约金数额为29259.80元（752180元＊0.01%＊389天）。朱建莉、陈宏关于该违约金的起算时间为2016年12月31日的主张与双方约定不符，金宇公司提交相关备案材料后还需要朱建莉、陈宏向产权登记机关提交相关资料后产权登记机关才能为其办理产权登记证书，朱建莉、陈宏无证据证实金宇公司在2019年5月14日提交报备资料后产权登记机关至同年9月29日为其颁发不动产权登记证书系由于金宇公司的原因造成，故对其要求金宇公司支付超出389天的违约金的诉讼请求部分，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，双方已对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了明确约定，朱建莉、陈宏要求金宇公司在支付违约金后再支付该违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点3，本院认为，双方合同附件四第3条约定，朱建莉、陈宏应在合同签订之日起30个工作日内将剩余房款全额划付到金宇公司指定的账户，如因其原因按揭贷款未能在前述时间内划付到金宇公司账户，其应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向金宇公司支付违约金，且该附件还明确约定，在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通。朱建莉、陈宏作为完全民事行为能力人，应当理解上述约定的含义及相应的法律后果，但仍与金宇公司签订案涉合同，说明其已对自己能否取得银行贷款及贷款的额度、付款时间等有所了解，其关于贷款银行由金宇公司指定、对银行何时发放贷款不知情的主张无证据支持，亦与基本的生活常识相悖。在双方均存在违约情形的前提下，均应承担相应的违约责任，故朱建莉、陈宏在要求金宇公司支付其违约金的同时，亦应因自己的违约行为支付金宇公司相应的违约金。双方于2015年10月12日签订合同，金宇公司主张朱建莉、陈宏应于30个工作日期满后即同年的11月23日前应支付剩余房款520000元，对朱建莉、陈宏并无不利，但朱建莉、陈宏直至2016年1月19日才支付其中的520000元，该部分款项逾期56天，违约金数额为8736元（520000元＊0.03%＊57天）。关于争议焦点4，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，金宇公司以抗辩的方式要求对双方互负的债务在同等数额内进行抵销，符合上述规定，本院予以采纳。综上所述，金宇公司应付朱建莉、陈宏逾期办理产权证书违约金29259.80元，朱建莉、陈宏应付金宇公司逾期付款违约金8736元，上述债务在同等数额内相互抵销后，金宇公司尚应支付朱建莉、陈宏违约金20523.80元。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东金宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱建莉、陈宏违约金20523.80元；二、驳回原告朱建莉、陈宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元，减半收取计533元，由原告朱建莉、陈宏负担317.06元，被告山东金宇房地产开发有限公司负担215.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王志海二〇二〇年五月二十八日书记员  宋俊瓶附判决书所适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。