吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初610号 原告：王金辉，男，汉族，1972年1月11日生，通化市自来水公司职工，住吉林省通化市东昌区滨江安居小区7号楼。身份证号码：220521197201117718。 委托代理人：孙延翔，吉林易金律师事务所律师。代理权限：参加庭审，代为承认事实，代收法律文书。 被告：通化市自来水公司。住所地：通化市东昌区新站路352号。统一社会信用代码：91220501125370048T。 法定代表人：刘凤鸣，系公司经理。 委托代理人：李俨，男，满族，1976年2月14日生，系通化市自来水公司员工，住吉林省通化东昌区团结街团结委二组。代理权限：一般代理。 被告：张艳坤，女，汉族，1953年7月19日生，现住贵州省贵阳市云岩区银海嘉怡花园。身份证号码：220102195307194244。 被告：张宇，男，汉族，1981年7月18日生，现住贵州省贵阳市云岩区银海嘉怡花园。身份证号码：220102198107184213。 原告王金辉（以下简称原告）与被告通化市自来水公司（以下简称被告自来水公司）、张艳坤、张宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后（因被告张宇、张艳坤不在原告提供的住址居住，经多方查找后采用电子方式送达），依法使用普通程序于2019年12月24日、2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告王金辉及其委托代理人孙延翔，被告自来水公司委托代理人李俨、被告张艳坤、张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与自来水公司的房屋买卖有效，位于通化市东昌区滨江安居小区7号楼1单元701室房屋（栋号190-930/126-208，面积55.65平方米）归原告所有；2、请求被告自来水公司、张艳坤、张宇协助原告办理不动产过户手续；3、诉讼费用由原告负担。事实与理由：原告系自来水公司职工，1998年12月15日，原告从单位购买了位于通化市东昌区滨江安居小区7号楼1单元701室房屋（栋号190-930/126-208，面积55.65平方米），在购买房屋后，自来水公司将该房屋的所有权证交给了原告，房屋所有权证上登记姓名为张延明，因张延明经法院查找已被确认去世，其法定继承人为张艳坤、张宇，原告为办理不动产过户手续故诉至法院，请求三被告协助办理不动产过户事宜，实现原告的合法权益。 被告通化市自来水公司辩称，原告起诉的事实与理由都是正确的，被告对房屋买卖没有异议。这个房子在我单位经过三个人使用，原告是最后一个使用者，期间被告张宇的父亲应该健在，但未对此房屋所有权、使用权提出任何异议，我公司未收到任何书面形式及电话通知对房屋所有权的异议。 被告张宇辩称，原告与被告自来水公司关于本案诉争的， 位于通化市东昌区滨江安居小区7号楼1单元701室的房屋买卖无效，请求确认房屋归被告父亲张延明所有。理由是被告父亲张延明多年前承接被告通化市自来水公司工程，完工验收后，通化市自来水公司以本案争议房屋作为“工程款”过户给被告父亲张延明，并办理了房屋所有权证，被告父亲张延明享有该房屋所有权。但被告自来水公司一直未将房屋所有权交于被告，也未以任何形式向被告支付工程款，该房屋应抵顶被告自来水公司应付的工程款。被告及其直系亲属对原告购买本案诉争房屋毫不知情，被告父亲张延明于2017年因病去世，在本次诉讼前，原告及被告自来水公司未就房屋所有权问题与被告及直系亲属进行商议。 被告张艳坤答辩意见同被告张宇答辩意见。 本案争议焦点是原告与被告自来水公司的房屋买卖是否有效，房屋是否归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提供证据1.戴振强证人证言一份，证明证人1995年在自来水公司工作，1996年自来水收增容费时，将此房屋抵给自来水公司；证据2.2008年3月10日、4月3日自来水公司出具的证明各一份，证明诉争的房屋是自来水公司所有，并于1998年参加房改，先分给了单庆春居住，并交纳了15，000.00元房改款，2003年12月分给了原告王金辉居住，原告也缴纳了上述房款；证据3.证人证言一份，证明本案房屋由原告居住，证据3房产证一份，证明房子从自来水公司买完后一直在原告手里；证据4.收据一份，证明原告交了房改款。被告自来水公司对原告提交的证据1-4质证认为无异议，张延明因欠水增容费用，将其名下房屋抵顶给自来水公司，在2000年前，自来水公司这种行为不属于特例，用房屋抵顶费用是正常的。被告张艳坤对原告提供的证据1-4质证认为，只知道张延明给自来水公司干完活，结算时把房子给张延明了，其余的不知道。被告张宇对原告提供的证据1-4质证认为，对原告和自来水公司的房屋交易是否合法有异议，房产交易是原告和被告自来水公司之间的，不知道交易是否有效。 原告提交的证据，被告虽有异议，但未提交充分证据反驳，对于原告提交的证据本院予以采信。 被告自来水公司、张艳坤、张宇未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王金辉系被告自来水公司职工，1998年，被告自来水公司将本案诉争的位于通化市东昌区滨江小区7号楼1单元701室（栋号190-930/126-208，面积55.65平方米）房屋一处分给职工单庆春居住，1998年12月15日单庆春参加房改，交纳了15，000.00元房改款，2003年12月，被告自来水公司将房屋分给原告王金辉居住，原告交纳15，000.00元房改款并取得张延明房屋所有权证原件一份，原告自购买后居住至今但未办理不动产过户手续。 认定上述事实的证据有：戴振强证人证言一份、2008年3月10日、4月3日自来水公司出具的证明各一份、房产证和收据各一份。 本院认为：被告张艳坤、张宇辩称房屋是当年张延明为被告自来水公司施工，被告自来水公司欠张延明工程款将房屋过户给张延明，如被告张艳坤、张宇辩称属实，因当年《中华人民共和国物权法》并未制定颁布施行，应参照当时1998年1月1日起施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条第三款“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”、根据1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，涉案房屋因未实际交付张延明，房屋所有权归被告自来水公司所有；被告自来水公司辩称房屋系张延明当年开发工程时因欠水增容费，将房屋抵顶给自来水公司，如被告自来水公司辩称属实，涉案房屋因当年已经支付了价款并实际占有使用，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，被告自来水公司拥有房屋的所有权，综合全案证据，张延明房屋产权证登记日期为1998年9月24日，同年12月15日被告自来水公司将房屋分配给单庆春居住时房屋未装修是空置状态，张延明于2017年去世，在长达19年的时间里，张延明从未向被告自来水公司主张权利于情理不合，涉案房屋应认定为被告自来水公司所有；根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，被告自来水公司未办理不动产权属变更登记前将房屋卖给原告王金辉的行为因房屋权属登记为权利人张延明，被告自来水公司属无权处分行为，原告王金辉与被告自来水公司虽未签订书面房屋买卖协议，但已经履行了房屋买卖的口头合同，该合同按照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》规定不存在无效的情形，合同应认定为有效；根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”的规定，该房屋由被告自来水公司分配给多个人使用，原告是最后一个使用者，原告王金辉基于职工福利分房政策，有理由相信被告自来水公司对该房屋享有处分权，原告取得房屋时属善意且参加房改并交纳房改款，从2003年12月实际居住至今，未办理过户登记手续是因为找不到张延明，故原告王金辉实际取得该房屋所有权；根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告自来水公司、张艳坤、张宇协助办理过户的请求应予支持。被告张艳坤、张宇如有充分证据证实被告自来水公司拖欠工程款，可另案告诉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告王金辉与被告通化市自来水公司的房屋买卖合同有效，位于通化市东昌区滨江安居小区7号楼1单元701室房屋（栋号190-930/126-208，面积55.65平方米）归原告所有； 二、被告通化市自来水公司、张艳坤、张宇协助原告办理不动产过户手续。 案件受理费525.00元，由原告王金辉自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  常永彬 人民陪审员  胡 明 人民陪审员  唐 杰 二〇二〇年五月十日 书 记 员  孙 健