大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初2850号原告（反诉被告）：薛一，男，1995年8月19日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：徐艳（原告母亲），住所同上。委托诉讼代理人：沙永春，辽宁健坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱修武，男，1965年9月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张俊，北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：都彦灵，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被告：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元，统一社会信用代码：912102009599413107。法定代表人：戴明奎，总经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。原告薛一与被告朱修武、大连链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告薛一的委托诉讼代理人徐艳、沙永春、被告朱修武的委托诉讼代理人都彦灵、被告链家公司的委托诉讼代理人侯建文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告朱修武签订的《房屋租赁合同》解除日期为2019年3月12日。2.判令二被告共同支付给原告违约赔偿金3600元、判令被告朱修武返还原告支付的履约保证金1800元、返还原告合同解除后原告未履行部分的租金2580元。事实及理由：原、被告于2019年1月24日就沙河口区锦霞北园xx号x-x-x房屋签订了《房屋租赁合同》，合同双方及居间方均约定各自的权利义务及违约责任，但是原告在执行合同时发现被告朱修武与居间方没有按合同约定履行义务：1.甲方未按合同约定到房屋租赁部门办理备案手续；2.甲方未按合同约定到公安部门办理治安责任登记；3.甲方未按合同约定的根据国家法律法规缴纳税费；4.居间方未履行提醒、告知义务并声称不用去房屋租赁部门，税务部门登记、交税。根据《中华人民共和国房地产管理法》第54条、《中华人民共和国治安管理处罚法》第57条规定，以及国家税法的相关规定，二被告均未履行法律规定的及合同约定的义务，所以即违法又违约，故诉至法院。原告向法庭提交下列证据：证据1.房屋租赁合同，证明原告和被告朱修武存在租赁关系，被告朱修武没有按合同规定去公安部门登记和到房屋部门备案，到税务部门交税。证据2.原告代替薛一处理事情的朋友于智和被告链家公司的店长（不知姓名）的对话录音。证据3.徐艳与姜宛桐的对话录音。证据4.（1）徐艳与马红兵对话录音；（2）被告链家公司店长和姜宛桐及马红兵和徐艳的现场录音。证据2至4共同证明原告向二位被告交房屋钥匙及解除双方的租赁合同相关事宜。证据2录音还证明被告链家公司的代理人公然告知双方不用到税务部门交税。被告朱修武辩称，一、原告主张2019年3月12日租赁合同解除是不符合事实和法律的，3月12日原被告并没有解除合同，原告仍旧于案涉房屋中居住。实际解除合同时间应为2019年4月2日。原告入住后曾向被告提出要提前前往杭州，不想再继续承租案涉房屋，但是双方并没有就解除合同达成一致，原告也未从案涉房屋中搬出，双方也没有进行交接。2019年3月24日，按照合同约定，原告应当支付第二季度的租金，被告多次向原告催要，但原告拒不支付。原告拒不支付租金的行为明确表明了原告不履行租赁合同的主要义务，根据《合同法》第94条第2款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同。并且2019年3月29日原告又以提起诉讼的方式再次表明其单方面解除合同。因此被告按照《合同法》的规定及《租赁合同》第七条第六款的约定，原告无故拖延支付下一期租金，逾期七日，被告有权采取相关措施收回案涉房屋，无需给予原告任何补偿赔偿，并且履约保证金不予退还。2019年4月2日，被告向原告发出通知，收回房屋。因此，合同的实际解除时间为2019年4月2日。二、原告拒不支付租金、向法院提起诉讼，这种提前单方面解除租赁合同的行为是违反合同约定的，按照合同第七条第七款的约定原告应当向被告支付违约解除合同赔偿金3600元。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，即只有在符合法律的条件或合同当中明确约定的情况下，合同才可以解除。而在本案中，并不存在法定解除及约定解除的情况。相反，在未达到双方约定的六个月租期的情况下，原告拒不支付租金、向法院提起诉讼等行为明确表明其单方面提前解除了租赁合同。按照《租赁合同》第七条第（七）款的规定，因原告的原因解除租赁合同，原告须向被告支付违约赔偿金3600元。而并不是被告向原告进行赔偿，原告过错在前，被告并没有过错，因此不应当向原告支付违约金。三、原告要求返还履约保证金是没有合同和法律支持的。由于原告未按照约定时间交付租金，按照《租赁合同》第七条第六款的约定，原告逾期支付租金超过7天，被告有权收回房屋，并且不返还履约保证金。并且按照《租赁合同》第五条第二款的约定，在原告违反合同约定的情况下，被告有权从保证金中直接扣除应由原告承担的包括租金、违约金、赔偿金等各项费用。因此，无论适用合同第五条第二款还是第七条第六款的约定，被告均不应当向原告返还履约保证金。四、《租赁合同》的解除时间为2019年4月2日，因此，应从2019年4月2日起计算剩余租金。自2019年4月2日至2019年4月23日第一季度租期结束共计21天，每天租金为60元，因此剩余租金为1260元。五、原告称被告未进行备案登记及缴纳税费违反合同约定是没有事实和合同支持的。第一，《租赁合同》中并没有明确约定被告应当在签订合同之后进行相关的备案登记及缴纳税费。备案登记及缴纳税费并不是租赁合同的主要条款。未进行备案登记和缴纳税费并不影响合同的有效性及履行，相反的，原告已经在案涉房屋中居住2个多月并未出现任何问题，合同已经履行并且完全能够实现合同目的，不存在影响合同履行的情况。第二，《租赁合同》第十一条的约定已经明确备案登记及缴纳税费等是居间方的提醒义务，是对居间方的约定，并不是对出租人和承租人的约束。第三，备案登记以及缴纳税费是行政部门对于租赁合同当事人的行政管理行为，属于管理性强制性规定，并不会对合同的效力和履行有影响，不是法定解除权的情形之一。并且这种行政管理行为适用于行政部门与被告之间，与原告完全没有关系，不影响原告使用房屋，不能成为原告违约解除合同的理由。第四，在租赁合同签订后，被告已经进行了相关的登记；并且由于被告年租金收入在3万元以下，经向房屋管理中心工作人员询问，不需要缴纳税费。综上，原告以前述理由认为被告违法违约要求解除租赁合同是没有事实、合同和法律依据的。六、按照《租赁合同》第四条第二款的规定，原告应当承担租赁期间的水费、电费、物业管理费、卫生费和煤气费，共计200.13元。综上所述，请求贵院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告朱修武向本院提出反诉请求：1.请求判令确认反诉原、被告之间签订的房屋租赁合同解除时间为2019年4月2日。2.请求判令反诉被告支付租赁房屋期间使用的水费、电费、物业费等共计200.13元。3.请求判令反诉被告支付违约解除合同赔偿金3600元。事实和理由：2019年1月24日反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，由链家公司作为居间方，合同约定由反诉被告承租反诉原告地址为大连市沙河口区锦霞北园xx号x-x-x的房产一处，租期自2019年1月24日至2019年7月23日，租金为每月1800元，按季度支付。2019年3月24日，支付第二季度即2019年4月24日至2019年7月23日的租金。反诉被告入住后不久，在约定的租赁期未满的情况下，即单方面提出不想再租赁案涉房屋，但反诉原、被告双方未就解除合同达成一致，也未进行案涉房屋的交接。2019年3月24日反诉原告多次向反诉被告催要第二季度的租金，反诉被告一直不予支付。租赁期间的水电费、物业费等费用反诉被告也未支付，为保证反诉被告能正常使用房屋上述费用均由反诉原告予以垫付。反诉被告逾期支付租金并以向法院提起诉讼的方式明确表示不再继续承租案涉房屋，解除双方之间的《房屋租赁合同》，期间反诉被告拖欠实际租赁期间产生的水电费、物业费等共计200.13元。根据我国《合同法》相关规定及合同约定，反诉被告应补交上述费用的同时，亦应赔偿反诉原告因提前解除合同的违约金为3600元（两个月租金）。被告朱修武向法庭提交下列证据：证据1.房屋租赁合同，证明（1）原、被告双方签订房屋租赁合同约定租期是2019年1月24日至2019年7月23日；（2）合同约定原告需承担租赁期间的水、电、燃气、物业管理费等费用；（3）合同约定原告逾期支付租金，逾期超过7日被告有权收回房屋，无需补偿并扣除履约保证金；（4）合同约定原告提前解除本合同需向被告支付违约赔偿金3600元。证据2.备案信息截图，证明合同签订后被告已经将租赁信息进行了备案。证据3.收费凭证，证明被告替原告垫付了水电等相关费用，共计200.13元。证据4.微信截图4张，证明2019年3月12日原告提出要求将案涉房屋进行转租，此时双方并未解除租赁合同；2019年3月18日原告明确承认其违约行为，并愿意承担违约责任；2019年3月24日被告多次向原告催要第二季度的租金，原告拒不支付，以其行为表明不再继续承租；2019年4月2日按照合同约定在原告逾期支付租金超过7日的情况下，被告向原告发出通知，收回案涉房屋。被告链家公司辩称，第一，本案之所以合同无法履行原因在原告，不在被告，原告在起诉中所列的事实与事由是为了打官司找的理由，在本案发生争议时，原告提的这些点并不存在，并非本案争议焦点。第二，关于原告在其事实和理由第一段列的四项，该四项是合同约定的甲乙双方应该履行的一些义务，这些义务与中介公司没有关系，甲乙双方签的房屋租赁合同，中介公司都不是这个合同当事人，所以对中介公司没有约束力，中介公司也不是合同相对方。第三，关于这几项义务，无论任何一方是否违反，均不影响合同效力，比如到房屋中心备案、缴纳税费等所有的义务均是有关国家的行政管理规定约束的行政义务，并非合同义务，而且在合同中也没有约定不履行相关义务就可以解除合同，甲乙双方任何一方即使违反相关约定，也不应该承担本案的违约责任。被告链家公司向法庭提交下列证据：出示大连市房屋中介治安信息系统备案登记表，证明中介公司在房屋合同签订后立刻对出租方和承租方进行备案。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2019年1月24日，原告经被告链家公司居间介绍与被告朱修武签订《房屋租赁合同》。合同规定：原告租赁被告朱修武位于大连市沙河口区建筑面积66.33平方米的房屋，期限自2019年1月24日至同年7月23日，租金每月1800元，首季度租金5400元应于2019年1月24日前缴纳，次季度即2019年4月24日至2019年7月23日的租金应于2019年3月24日前缴纳；原告需向被告朱修武缴纳履约保证金1800元，如原告出现违反合同约定，被告朱修武可于该保证金中直接扣除应由违约方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项时，原告须在接到被告朱修武通知后十日内补足，否则被告朱修武有权解除本合同，合同期满或提前终止时，被告朱修武在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告；租赁期间，案涉房屋相关的水费、电费、有线电视收视费、物业管理费、卫生费、煤气费等均由原告承担；双方租赁合同还规定，如因原告或被告原因导致合同解除的，违约一方应向对方支付违约赔偿金，违约赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金的金额（3600元）。合同签订后，被告朱修武按约将案涉房屋交与原告，原告亦按约向被告朱修武交付第一个季度的租金5400元后，原告如期进入案涉房屋租赁使用。原告租赁使用该房屋不久，因本人需要去杭州，无法再继续租赁案涉房屋，故请求提前解除与被告朱修武的房屋租赁合同，被告朱修武未同意解除，期间原告于2019年3月12日、3月18日与被告朱修武的微信记录均体现了“原告因去杭州请求提前解除合同”的意愿，但均遭到被告朱修武的拒绝。2019年3月12日，原告为了与被告朱修武解除合同，将案涉房屋钥匙交到被告链家公司处，因未能与被告朱修武达成解除合同合意，同年3月20日原告又从被告链家公司处将案涉房屋钥匙取走。2019年3月24日，被告朱修武通过微信通知原告交付第二季度即2019年4月24日至2019年7月23日的租金5400元，原告回复“已将双方纠纷起诉到法院”，同年4月2日被告朱修武微信告知原告，距交付下季度租金5400元期限已超7天，按合同规定被告朱修武请求收回房屋，被告朱修武同日进入案涉房屋，此时原告已不在此房租用，东西已经全部搬走。另查，被告朱修武出租给原告的案涉房屋系民用住房，该租赁合同系被告链家公司居间中介介绍，该租赁信息已于2019年1月24日在大连市房屋中介治安信息系统备案登记。在租赁期间，原告未缴纳案涉房屋2019年2月至3月两个月的水、电、煤气费用，三项合计为200.13元。上述事实有原告提供的起诉状、房屋租赁合同、原告代替薛一处理事情的朋友于智和被告链家公司的店长（不知姓名）的对话录音、徐艳与姜宛桐的对话录音、徐艳与马红兵对话录音、被告链家公司店长和姜宛桐及马红兵和徐艳的现场录音，被告朱修武提供的反诉状、房屋租赁合同、备案信息截图、收费凭证、微信截图4张，被告链家公司提供的大连市房屋中介治安信息系统备案登记表及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告与被告朱修武签订的《房屋租赁合同》系被告链家公司居间中介介绍签订的，该房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，系有效合同，双方当事人均应自觉遵守履行，任何一方不按合同履行，均应承担违约的民事责任。《房屋租赁合同》签订后，原告已向被告朱修武支付了第一季度的租金5400元，被告朱修武已按约按期向原告提供了案涉房屋，在合同履行过程中，虽然原告因故需到异地，曾请求与被告朱修武提前解除《房屋租赁合同》，在遭到被告朱修武拒绝后，理应进一步协商达成解除合同共识，但在未经被告朱修武同意解除的情况下，擅自将案涉房屋钥匙交与被告链家公司（居间中介机构），系原告单方行为，不能视为被告朱修武同意解除合同并进行房屋交接。虽然原告就提前解除合同一节曾于2019年3月29日到本院起诉，请求判令解除案涉合同，因原告没有强制解除合同的相关依据，因此在被告朱修武未同意解除的情况下，案涉房屋租赁合同均应视为尚在继续履行。现被告朱修武当庭自认于2019年4月2日进入案涉房屋，发现原告已经离开，同时被告朱修武亦接受自2019年4月2日起原、被告双方解除案涉《房屋租赁合同》，因此被告朱修武反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除日期为2019年4月2日，本院应予支持。关于原告提出案涉《租赁合同》签订后被告朱修武未到房屋登记部门及公安部门备案登记、未依法到税务机关缴纳出租房屋契税一节，根据合同的相对性，案涉合同系房屋租赁合同，系约束、规范原、被告的租赁权利义务，被告朱修武作为出租方是否能够正常到税务机关缴纳契税以及到房屋登记部门办理备案登记，均不影响《房屋租赁合同》的效力及正常履行，如被告朱修武违反了税务及房屋行政管理部门的相关规定，原告可到上述部门举报，由上述行政机关对其予以处理或处罚，因此原告提出因被告未及时纳税及备案等行为认定被告朱修武违约，于法无据，本院不予支持。相反，由于原告以此为由请求拒绝履约且未按合同规定已超过7日未向被告朱修武缴纳第二季度的租金5400元，按双方租赁合同已构成根本性违约，因此被告朱修武反诉请求原告按合同规定赔偿两个月的租金3600元作为违约赔偿金，本院亦应予支持。同时，由于案涉合同系原告违约，故原告请求被告朱修武及链家公司共同给付原告违约赔偿金3600元没有事实依据，本院不予支持，应予驳回。关于原告请求被告朱修武返还履约保证金1800元一节，因该费用系为保证合同正常履行而设立的保证金，现根据双方的《房屋租赁合同》本院已确认于2019年4月2日解除，且因原告违约，原告需赔偿被告朱修武违约金3600元，原告缴纳的履约保证金1800元不应予以退还，但该保证金1800元可以抵充原告应赔偿被告的3600元违约金或其他款项，即原告给付被告违约金的实际金额应为1800元（3600元-1800元）。鉴于双方的《房屋租赁合同》解除时间为2019年4月2日，故原告交付被告朱修武的第一季度租金5400元尚有剩余，自2019年1月24日至同年4月1日止共计68天，实际发生的租金为4080元（计算方法为1800元÷30天×68天=4080元），因此截止至2019年4月2日之前原告向被告朱修武多交付租金1320元（5400元-4080元=1320元），对原告多交付的1320元被告朱修武应向原告予以返还。关于被告朱修武反诉请求原告尚欠的2019年2月、3月水、电、煤气等费用200.13元，因原告在租赁期间未缴纳上述费用，故按合同规定，该费用应由原告负担，故被告朱修武之反诉请求本院亦应予支持。关于原告请求被告链家公司与被告朱修武共同承担返还剩余租金、履约保证金、赔偿违约金请求一节，因被告链家公司与原告系居间合同法律关系，而就原告与被告朱修武的《房屋租赁合同》不溯及被告链家公司，因为对原告该项请求本院亦不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）薛一与被告（反诉原告）朱修武签订的《房屋租赁合同》解除日期为2019年4月2日；二、被告（反诉原告）朱修武返还原告（反诉被告）薛一剩余租金1320元；三、原告（反诉被告）薛一给付被告（反诉原告）朱修武违约赔偿金1800元（3600元-履约保证金1800元）；四、原告（反诉被告）薛一给付被告（反诉原告）朱修武水费、电费、煤气费200.13元；五、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，均于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告薛一已预付），由原告薛一负担42元，由被告朱修武负担8元；反诉费25元（被告朱修武已预交），由原告薛一负担；给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马尚升人民陪审员  蒋玉梅人民陪审员  刘 佳二〇二〇年五月二十八日书 记 员  马倩倩