呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终328号上诉人（原审被告）：苏国强，男，个体,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，内蒙古英南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红宇，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘文斌，内蒙古卓然律师事务所律师。原审第三人：宋震宇，男，个体，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：宋成志，男，住呼和浩特市，系宋震宇父亲。上诉人苏国强因与被上诉人孙红宇，原审第三人宋震宇案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏国强及其委托诉讼代理人李冬冬，被上诉人孙红宇及其诉讼代理人刘文斌，原审第三人宋震宇的委托诉讼代理人宋成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏国强上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判，驳回孙红宇在原审中的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由孙红宇承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、(2016)内0105民初1882号民事判决书载明:2008年6月11日苏国强与宋震宇签订的赊购钢材协议书约定:“宋震宇将位于××路脸房(涉案房)给苏国强作抵押。未还清欠款连续有效还清欠款方可终止。”2009年1月由于宋震宇未如约付款,在苏国强催要下,宋成志、宋震宇父子二人向赵福中抵押借款,以此偿还了苏国强部分钢材欠款。(2017)内0103民初3297号民事判决书4-5页也明确认定:“宋震宇、宋成志分别于2006年5月21日和2006年8月18日与内蒙古弘德房地产开发有限公司（以下简称弘德公司）签订了上述二套房《商品房买卖合同》，2009年1月20日宋父子二人将原始购房合同交回了弘德公司向赵福中借款抵押，双方签订了借款协议并让弘德公司法定代表人刘致安担保。对此，宋震宇当庭认可，弘德公司予以认可”。然而,原审法院对宋成志在执行异议之诉向法庭提交宋震宇《商品房买卖合同》予以认定，显然是大错特错。如果宋震宇《商品房买卖合同》真实存在，在2018年3月6日的确认之诉中,宋震宇肯定会向法庭出示，绝不会当庭承认已交回开发商。事实上宋震宇的合同是宋成志利用早期曾在该楼盘任项目经理代弘德公司销售房屋,手中留有空白合同现在为宋震宇填开的虚假合同。为此,弘德公司于2016年6月16登报声明合同作废。苏国强认为，该证据的认定对本案至关重要，直接关系到第三人宋震宇是否有权转卖涉案房的重大问题，如果宋震宇提交的《商品房买卖合同》成立，那么宋震宇有凭有据，理所当然可以转卖房屋，如果宋震宇的原合同已交回弘德公司做借钱抵押，那么宋震宇无凭无据，无权处分涉案房，恳请法院对此证据真假依法查清。2、(2017)内0103民初3297号民事判决书第6页明确认定:根据弘德公司提供的公安机关印章查询证明,弘德公司于2010年1月20日已启用带编码印章。被上诉人自称是2013年买房,而向法庭提交的付款收据未带编码,显然虚假无效。然而原审法院对收据予以认定。3、(2017)内0103民初3297号民事判决书第二页载明:被上诉人的诉求第二项是:“请求第三人赵福中返还其三年9.9万元租金”。根据孙红宇向法庭提交的(2015)回民四初字第00465号民事判决书第8页载明:“宋成志在庭审中承认由于借钱未还于2009年以房抵偿给赵福中,赵福中一直在收取该涉案房租金”。上述事实证明:孙红宇未对涉案房实际占有。而其向法院提交的所谓水、电、暖费票据是孙红宇蓄意到水、电、暖部门出示虚假购房合同以票据丢失为由补开的。涉案房并排38户为商业门脸房未有物业,从未交过物业费,每年由环卫部门收取200元卫生费。孙红宇提交的物业费、卫生费全部是由宋成志为其填开的虚假票据。《售楼花名表》印章未带编码虚假无效,同样是宋成志为其提供。事实证明孙红宇与宋成志恶意串通,弄虚作假。4、孙红宇的多份购房合同并非弘德公司所开,而正是本案被执行人宋成志为了逃避执行房屋为其所开。2015年8月21日宋成志首次给孙红宇2005年6月8日签订《商品房买卖合同》向法院起诉,经法庭调查,孙红宇合同日期比出卖人宋震宇2006年5月21日的合同日期还早,日期虚假。随后,孙红宇变更诉求称2013年6月24日购买。经向公安机关调取证明，弘德公司于2010年1月20日已启用带码印章,孙红宇合同、收据未带编码虚假。同时法院认定:出卖人宋震宇未有原始购房合同,无权出卖涉案房屋。因此,法院作出了(2015)回民四初字第00465号民事判决书:驳回孙红宇诉讼请求。孙红宇上诉,由于一审书记员误将第一次诉讼请求直接誊移到最后一次庭审笔录中,导致判决书诉讼请求与庭审笔录诉讼请求不一致,二审裁定:“判非所请,发回重审。”随后,宋成志又为孙红宇填开了《经济适用住房合同》向法院提交。(2017)内0103民初3297号判决书判决:孙红宇与弘德公司签订的合同有效。但对孙红宇诉求“涉案房归其所有”依法驳回。案件受理费由孙红宇负担。弘德公司鉴于法院判决合同有效,根据合同的相对性,权利与义务对等原则,于2018年5月11日向孙红宇发出“限期付款通知”孙红宇收函后,既未履行合同义务也未向法律部门提出异议,根据通知内容及《合同法》94条第三款和96条相关规定,弘德公司已依法与孙红宇解除了经济适用住房合同。然而,原审法院对弘德公司与孙红宇解除合同如此重要的、基本的、基础的法律关系事实不予认定,反而对孙红宇提交的另案(2019)内0103执异29执行裁定予以认定,显然有失偏颇。5、孙红宇主张涉案房为经济适用住房不符合事实,自相矛盾且违反政府规定。(1)涉案房从设计结构房价用途体现为临街商业门脸房,并排38户商业经营近二十年。(2)孙红宇自称付房款59.5万元,而房屋面积仅为51平米,均价12000元,呼市地区乃至全国未有如此高价的经济适用住房。(3)政府对购买经济适用住房有严格规定:其一购买人必须要有准购证；其二,买卖经济适用住房有价格限制；其三,购买后只准居住不许转租、转借，更不得商业经营,而孙红宇对政府规定一项不符。(4)孙红宇出示的相关经济适用房文件,仅是对弘德公司早期申请整改二层以上的批复而已,而涉案房为一层,根据孙红宇出示的呼规批建字(2011)67号文件第四条:一层为商业门脸房不符合经济适用住房整改的有关规定,至今未整改,未验收,仍保持原状继续商业经营。在(2017)内0103民初3297号民事判决书中,弘德公司对上诉事实进行了举证说明。而原审法院未对上述客观事实予以审查,并认定孙红宇引用《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形,其实,孙红宇对该规定一项都不符。(一)在人民法院查封之前,孙红宇的合同已依法解除。并且其经济适用住房合同与商业门脸房房性不符。(二)根据(2017)内0103民初3297号判决书中孙红宇的诉求其中一项为:请求第三人赵福中返还其三年9.9万元租金,以及苏国强向法院提交的公安机关出警证明,现场视频(2018-2019年度)赵福中缴纳的采暖费发票即可证明:孙红宇未对涉案房合法占有,(三)孙红宇未按照法院判决有效合同向弘德公司支付房款。(四)因孙红宇自身原因反复与无出售权涉案房的宋父子签订2005年日期虚假,印章未带编码《商品房买卖合同》,又签订与实际房性不符的经济适用住房合同且至今未取得有效的付款收据,孙红宇买房事实不成立,无法办理过户登记。纵观本案:1、根据法院判决和当事人承认的事实:第三人宋成志、宋震宇已将原始购房合同交回弘德公司做借款抵押,因此,宋父子无权处分涉案房屋。2、孙红宇从未见过出卖人宋震宇的原购房合同,知道或应当知道宋父子无权处分房屋。3、孙红宇自称2013年买房,为何与宋成志签订2005年商品房买卖合同,自称付房款59.5万元购买的是商业门脸房,为何又与宋成志签订19.4万元的《经济适用住房合同》,自贬房价,不符合买房常规。4、孙红宇自称将房款交付了宋父子,合同也是宋成志填开,案发后孙红宇从不追究父子责任,而是状告未见面、未签合同、未收房款的弘德公司。种种迹象表明:孙红宇并非真正购买房屋,而是与宋父子恶意串通,非法转移房屋。综上所述:1、原审法院对已生效的(2017)内0103民初3297号民事判决所确认的法律事实未认真核查,依法采纳。反而对孙红宇和第三人恶意串通提交的虚假证据予以认定。2、原审法院对孙红宇自称付款59.5万元与主张购买经济适用住房自相矛盾的事实未做出客观正确判断认定。3、原审法院对苏国强提交的弘德公司与孙红宇依法解除合同的证据不予认定,不符合事实及法律法规。基于上述事实和原审法院错误的认定判决，望二审法院对本案深入调查了解，依法改判。上诉状补充意见：一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除上诉人苏国强对第三人宋震宇享有权利房屋的执行属于基于错误事实的认定进而错误的适用了法律。人民法院适用法律规定的前提是依据确定且真实的事实，而非真伪不明以及存在不确定的事实，而一审法院却在未查清事实的基础上直接适用《执行异议复议》第二十八条的规定，其属于对法律的僵化使用，未查清本案的真实情况，具体事实及理由如下：1、被上诉人孙红宇与内蒙古弘德房地产开发有限责任公司签订的《经济适用房买卖合同》的效力存疑。《执行异议复议规定》二十八条第一款规定“人民法院在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”。结合本案事实，呼和浩特市回民区人民法院做出的（2017）内0103民初3297号民事判决书已经确认孙红宇与内蒙古弘德房地产开发有限公司签订的《经济适用房买卖合同有效》，该判决书做出的日期为2018年3月6日。对于该份判决书做出当时所认定的合同效力，上诉人不持异议，其属于合法有效的状态。但该《经济适用房买卖合同》的合法有效是否从人民法院做出认定其合法有效的状态后，其效力就一直难以改变吗？答案是否定的，该合同仍可因解除或协商一致而终止，其效力自解除或终止之日自然失效。本案中，内蒙古弘德房地产开发有限公司在上述判决做出且发生法律效力后，作为合同的相对方便向孙红宇发送了“限期付款及解除通知”，发送该通知的地址系人民法院做出判决书中列明的其真实合法有效的地址，该解除通知发出的依据系《经济适用房买卖合同》约定的解除权，孙红宇自收到该通知后未在法定期限内提起异议之诉，故双方签订的《经济适用房买卖合同》在人民法院做出生效判决书之后，已经因孙红宇未向内蒙古弘德房地产有限公司提起解除通知异议之诉而生效，故双方签订的《经济适用房买卖合同》已经解除，其法律效力自解除通知到达之日丧失。基于此，一审法院以“因本案对孙红宇与弘德公司的争议不作认定，故对弘德公司向孙红宇发出的限期付款通知及签收回执的关联性不予采信。”属于认定事实错误，该项认定直接影响《经济适用房买卖合同》的效力，一审法院未对该项事实进行查明和作认定，显然属于未对案件的实质性、基础性事实进行审理。据此，一审法院认定该项事实错误。2、孙红宇对涉案房屋并非一直占有，且其占有状态属于合法还是非法，人民法院亦未作出认定，据此，人民法院认定孙红宇占有房屋属于认定事实错误，且适用法律亦错误。《执行异议复议规定》二十八条第二款规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。结合该规定，其强调合法占有不动产，但一审庭审中孙红宇向人民法院递交的（2017）内0103民初3297号民事判决书却并不能证明其占有房屋属于合法占有，在该份判决书中，孙红宇向人民法院出的诉讼请求有三项，分别为：一、确认其与弘德地产签订的《经济适用房买卖合同》合法有效，确认涉案房屋归其所有；二、请求依法判令赵福中返还其9.9万元租金及同期银行贷款利息；三、本案诉讼费由弘德地产承担。但人民法院仅支持其要求确认《经济适用房买卖合同》有效的诉求，至于其他诉求人民法院均未支持，也不认为其对房屋享有所有权，在此前提下，赵福中与孙红宇多次因房屋的占用发生争议，赵福中在另案中亦向人民法院提交了占有涉案房屋的录像资料，以及双方对该房屋的占用多次发生争议。此外，人民法院的判决书确认合同有效且并未判决弘德地产需向孙红宇交付房屋时，孙红宇在此种情形下占有房屋是否有合法依据，其在该种情形下对房屋进行占有属于合法还是非法占有，人民法院对此均未查明和认定。此外，第三人赵福中在2015年开始占有涉案房屋，并在另案庭审中提交了三份租赁合同，由此，亦可证明孙红宇对涉案房屋并非一直占有。基于此，一审法院认定孙红宇一直占有房屋依据的证据不足，且该占有的事实亦存在问题。3、被上诉人孙红宇未向《经济适用房买卖合同》的相对方内蒙古弘德房地产开发有限公司支付全部购房款，地产公司也未向孙红宇开具收款凭证，一审法院认定孙红宇已经支付全部购房款依据的事实不足。《执行异议复议规定》二十八条第三款规定“已经支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求予以执行”。依据上述法律规定，孙红宇需按照合同约定向弘德地方支付购房款，其履行付款义务后，弘德地产公司方向其出具购房款全款收据，结合本案事实，孙红宇未在弘德公司限期付款通知的期限内履行付款义务，且其也没有举证证明已经向弘德公司履行付款义务。一审法院认定孙红宇陆续向宋震宇支付购房款人民币59.5万元，并据此认定孙红宇已经履行了全部的付款义务属于认定事实不清。宋震宇是否有权收取购房款，是否有权代弘德公司收取购房款，其收款行为是否可以直接认定弘德公司收取了购房款，一审法院均未查明。另，根据呼和浩特市回民区人民法院做出的（2018）内0103民初4号赵福中与宋成志、宋震宇民间借贷判决书（该判决书已经生效，并进入了执行阶段）人民法院查明的事实“2009年1月19日，宋成志、宋震宇与赵福中、内蒙古弘德房地产公司的法定代表人刘致安签订了《借款协议书》，协议约定宋震宇、宋成志为保证还款信誉，提供了涉案房屋的《商品房买卖合同》作为抵押，若其不能按时还款，赵福中有权对抵押房屋作价、有权处置，以偿借款”。随后，赵福中在弘德地产的配合下占有了该房屋，并将房屋出租以收取租金收益抵偿借款，随后，在2013年宋震宇又将房屋转卖于孙红宇，弘德地产公司因为已配合宋震宇将房屋移交给赵福中，故不配合宋震宇办理房屋的转让手续，且要求其交回相应的商品房买卖合同。在此前提下，宋震宇明显存在恶意，孙红宇购买房屋的合法性亦存在问题，此种情形下，孙红宇向宋震宇履行的付款义务应该如何认定人民法院并未查明，在此基础下，一审法院作出上述认定明显错误，适用法律亦错误。4、孙红宇未能办理产权的原因系因其自身原因造成，故其应承担因此产生的全部法律责任。第一、孙红宇对涉案房屋根本不享有所有权，其当然的无法办理涉案房屋相关的所有权证书。第二、孙红宇明知涉案方存在抵押以及其他权利限制，涉案房屋根本无法办理产权登记。第三、孙红宇自其出具《经济适用房买卖合同》时，就应明知该合同项下的房屋因政策原因受到限购以及限制流通转让的情形，案涉房屋根本无法办理过户登记，其对此明知且存在过错。且根据《经济适用房住房管理办法》、《呼和浩特市经济适用房住房管理办法》的规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条的规定“如规章涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”。本案中，涉案房屋为经济适用房，对其进行交易是有限制的，即取得房屋产权证后5年后方允许交易，现孙红宇明知该项事实的前提下仍然对其进行购买，故无法办理产权系其自身原因造成。第四、孙红宇也没有按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定积极主动的“向房屋登记机构递交过户登记材料”或向“出卖人弘德地产”提出积极办理过户登记的请求。综上，未能办理产权系因其自身原因导致。此外，结合一审法院认定和查明的事实以及《执行异议复议》第二十八条的规定，可知一审法院并未明确查明本案确定且真实的案件情况，其在案件事实真伪不明的前提下适用《执行异议复议》第二十八条的规定，明显不符合法律规定，其据此作出的裁判属于认定事实不清，适用法律错误。二、2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条明确确定了“案外人依据另案以转移所有权为目的的买卖合同的生效裁判不能排除对金钱债权的执行”，依据该项裁判规则，孙红宇并不享有排除苏国强执行的权利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条确立了【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的裁判规则：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”结合本案事实，孙红宇在一审中提交的（2017）内0103民初3297号民事判决书判决的事项仅为“原告孙红宇与内蒙古弘德房地产开发有限公司于2013年签订的《经济适用房买卖合同》有效；驳回孙红宇其他的诉讼请求”。该项判决书做出的判决事项具体明确，即仅为合同有效，也就是确认债权合法有效，而非《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《执行异议复议》第26条规定的确权以及其他类型的物权请求权，基于此，人民法院可以依据该项确定且孙红宇、苏国强均认可的事实直接裁判，进而维护苏国强的合法权益。且上述法律规定以及事实的认定均属于确定，且为真实有效，不存在真伪不明以及其他不确定的状态，故，人民法院应驳回孙红宇的诉讼请求。孙红宇辩称，第一，被上诉人孙红宇跟苏国强以前是相互不认识的。2013年，孙红宇与第三人宋震宇签订同意转让房协议，还有一个经济适用房买卖合同，把涉案的门脸房以59.5万元就转让给孙红宇。59.5万元是双方当时的交易价格。钱是分7次给了第三人宋震宇。宋震宇也将转账记录提交给了一审法庭。同时宋震宇也出具了收条，而且也出具了弘德公司的收据。宋成志是开发楼盘的实际承包人，他开发楼盘借用的是弘德公司的名义，有特别授权授权书，在一审的案卷里都是很清楚的。包括房屋的买卖、收款全部是授权给宋存志的。所以说到现在为止的所有的涉案的100多套这种房子的手续全是宋震宇的父亲宋成志来办理的。而且现在经济适用房的花名册已经报政府的文件，这个文件其中有一条就是实际的投资人可以监管办理房屋产权证。现在是村里在跟宋成志有关部门报送材料，且已经备案，房本可能用不了多长时间就会下来。购买了以后，孙红宇把这个房子就租出去了。2015年的时候，苏国强把孙红宇的从这个房子里赶了出去，当时孙红宇进行了录音拍照，一审法庭也提交给法庭，他们采用暴力的手段，其中也有些不明身份人。之后，孙红宇没有办法，只能向法院起诉，通过两审诉讼，回民区法院及中院的最后结果都认定经济适用房合同合法、有效。孙红宇向有关部门包括扫黑办上面的巡视组去投诉。2018年的时候，又把这个房子要回来了，从2018年到现在的涉案房屋是租给一个洗车的，现在这个房子也在使用当中。第二、涉案的合同是不是虚假的，一审的证据也是清清楚楚的，而且法院已经确认合同合法、有效，所以说，不存在虚假的问题。第三、房屋占有的问题，为了证明房屋的占有，一审的时候，我们提交了购房的所开具的收据及转账，还提交了水、电、还有取暖费等等的交费收据，证明孙红宇已占有该房屋。第四，关于支付房款的问题，房款已通过转账的方式支付给宋震宇并向弘德公司办理了手续，弘德公司向孙红宇出具了收款收据。第五、逾期付款后，合同的解除问题，也就是一审中对方提供的一个限期付款的通知，发通知的单位是弘德公司，上面没有签字，只是加盖了一个公章，没有任何法定代表人、负责人、经办人签发。我们认为，限期支付付款通知书是为了歪曲事实的虚假证据，弘德公司把一个工程所有的事情都授权给宋成志去办理，宋成志根据他的授权收取房款，原审案卷中的授权非常明确，包括收款、办理房屋手续。第六、关于房产证的问题，能不能取得所有权，现在经济适用房是否全部报上去了，房管部门也不是马上就会给发证的，需要等待有关部门来处理。至于苏国强代理人所讲的，我认为是重复的，关于执行异议第二十八条的适用问题，不是错误的事实认定而导致法律适用有问题，我们也会查清楚原审的事实认定是否错误。综上，孙红宇请求法庭依据事实，根据法律做出维持原判的判决。宋震宇述称，1、本案所涉房屋项目，是宋成志以内蒙古弘德房地产开发公司的名义和什拉门更村委会联合开发的，由宋成志全部投资，具体负责项目的全部责任，工程管理、发包、房屋销售、售房合同的签订，财务、售房款收款、开收据凭证，弘德公司只是有名无实的法律主体，该项目除宋成志外，弘德公司没有任何人参与过，没有半点财务往来，也没有和合作方及政府各相关部门联系过，全项目130户，售房合同、签订房款收取开出的收款收据，全是由宋成志办理的。2、本案涉案14号门脸房原来是宋震宇2005年购买的，于2013年6月24日经与孙红宇友好协商转让给孙红宇，双方一起到兴安北路546号弘德公司办公地点，宋成志办公室，按规定写好同意更名协议，给孙红宇签了《经济适用房买卖合同》（内2008年7月7日席政府市长联席会议决定，该项目属于遗留问题，按经济适用房原则办理），盖有经注册的合同专用章，后经回民区人民法院（2017)内0103民初3297号判决书判决该合同有效。为了更能证明问题，宋震宇、孙红宇转让房屋走的流程，如24号门脸房是弘德房地产开发公司，法人刘志安的（原合同写的是他老婆郭跃红的名字准备要转让给候有为，郭跃红、候有为来宋成志办公室，双方写了同意转让协议，宋成志给候有为换签了《经济适用房合同》）。3.根据呼和浩特市人民政府53号文件精神，尽快解决呼市地区办证难、入住难等遗留问题，市政府，各区政府成立了遗留办公室，要求各开发企业，尽快配合政府将资料报遗留办审查处理。文件要求，如果项目原开发公司失控2年以上的，政府指定第三方协助办理。项目所在（乡、镇、办事处）什拉门更住宅楼项目是由投资人、项目负责人宋成志，挂名内蒙古弘德房地产开发公司与什拉门更村委会合作开发的。但所挂名内蒙古弘德房地产开发公司，从未与合作方、政府各部门联系过，所以该项目由项目负责人配合攸攸板镇政府将资料已报到市、区遗留办。4.什拉门更住宅楼项目是市政府批准的，按经济适用房原则处理的，现按规划局要求，正在整改中，没办过经济适用合同的，正在办理中，见证据（1组，2组）。5.苏国强上诉称宋震宇的售房合同原件已交回，不是事实，因合同原件一直由宋震宇收存，直到2013年6月24日给孙红宇转让房时，才交给宋成志转让给孙红宇，换签了《经济适用房买卖合同》。说宋成志用空白开假合同，是他的谎言。该项目共130户，全部由宋成志签订合同，收取房款，说政府文件是因弘德公司申请整改二层以上的批复意见，不是事实，弘德房地产开发公司从来没有过这样的申请，因二层根本不需要整改，规划局是整改一层的，所有的文件、证件都是宋成志办理、保存，弘德房地产开发公司连一个复印件也没有。综上，孙红宇、宋震宇在房屋转让过程中程序合法，所签订的《经济适用房买卖合同》是法院判决的有效合同。已交付了全部的价款，完全符合法律规定《最高人民法院，关于执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条规定，请法院依法予以支持孙红宇的诉求驳回苏国强的上诉请求。孙红宇向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除对位于呼和浩特市××区房屋的查封。2、案件受理费由苏国强承担。一审法院认定事实：2005年6月8日,弘德公司(出卖人)与宋震宇(买受人)签订《商品房买卖合同》,合同第一条、第三条、第五条、第六条约定,买受人购买的商品房位于光明路北侧第一幢14号房,建筑面积51.18平方米,房屋总金额194,484元,买受人一次性付款。同日,弘德公司出具收据一张,载明“收到宋震宇购房款194,480元”。弘德公司于2005年-2013年出具收到宋震宇交来卫生费、物业费收据。呼和浩特市寅龙热力有限公司于2008年、2009年、2012年出具收到名称为“小学门脸房14号宋震宇”交来的采暖费。2013年6月24日,宋震宇(转让人)与孙红宇(收受人)签订《同意转让房协议》,约定“宋震宇与孙红宇达成协议,宋震宇将位于光明路北什拉门更住宅楼14号门脸房转给孙红宇,价款59.5万元,面积51.18平方米。”同日,弘德公司(甲方、出卖人)与孙红宇(乙方、买受人)签订《经济适用住房买卖合同》,合同第三条、第四条、第六条约定,乙方购买的经济适用住房为什拉门更住宅楼第C座1层1014号房,该经济适用住房的用途为居住,建筑面积共51.18平方米,总金额为194,484元,买受人一次性付款。同日,弘德公司为孙红宇出具收据一张,载明“收到孙红宇14号房购房款194,494元”.孙红宇于2013年6月至2014年3月间,通过银行转账方式,陆续向宋震宇支付购房款共计59.5万元。庭审中,宋震宇对此予以认可。弘德公司于2013年至2018年出具收据,载明孙红宇为涉案房屋交纳卫生费。开票日期为2015年11月31日、2018年1月2日的发票载明,孙红宇为涉案房屋交纳采暖费。开票日期为2019年4月2日的水费专用收据载明,孙红宇为涉案房屋交纳水费。呼和浩特市寅龙热力有限公司于2015年12月31日出具证明,载明“学校住宅楼14号门脸房主孙红宇在2015.10.15-2016.4.15采暖期内已交清采暖费”,并于2014年12月30日出具“收到孙红宇交纳涉案房屋采暖费”的收据一张。2014年5月1日,孙红宇(出租方、甲方)与案外人刘某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将坐落在光明路西货场东侧路北(什拉门更小学综合楼从西数14号商铺)出租给乙方使用,房屋面积共51平方米,租赁期共一年,自2014年5月1日起至2015年5月1日止。孙红宇与弘德公司、赵福中房屋买卖合同纠纷一案,孙红宇提出诉讼请求:“一、请求依法确认孙红宇与弘德公司签订的《经济适用住房买卖合同》合法有效,确认位于光明路北侧什拉门更商住楼14号房屋(价值59.5万元)归孙红宇所有;..........”,呼和浩特市回民区人民法院作出(2015)回民四初字第00465号民事判决书,该判决经呼和浩特市中级人民法院作出的(2017)内民终124号民事裁定撤销并发回重审,呼和浩特市回民区人民法院于2018年3月6日作出(2017)内0103民初3297号民事判决书,判决:一、孙红宇与弘德公司于2013年6月24日签订的《经济适用住房买卖合同》有效;二、驳回孙红宇的其他诉讼请求。呼和浩特市回民区人民法院依赵福忠的申请,于2019年4月25日查封宋成志、宋震宇所有的涉案房屋,孙红宇作为案外人对该执行标的提出执行异议,呼和浩特市回民区人民法院于2019年5月17日作出(2019)内0103执异29号执行裁定书,裁定中止对案外人孙红宇所有的位于呼和浩特市××区北侧什拉门更商住楼第一幢一层西数十四号房屋的查封。苏国强与宋震宇、宋成志买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月10日作出(2016)内0105民初1882号民事判决书,判令:一、被告宋震宇于判决生效之日起十五日内向苏国强支付钢材款380,549.16元,至2016年3月8日违约金34,566.08元;二、驳回苏国强的其他诉讼请求。宋震宇、宋成志对该判决不服,向呼和浩特市中级人民法院提起上诉,呼和浩特市中级人民法院于2017年9月12日作出(2017)内01民终2899号民事判决书,判决驳回宋震宇、宋成志的上诉,维持原判。判决生效后,苏国强向本院申请强制执行,本院作出(2018)内0105执430号执行裁定书、协助执行通知书,查封宋震宇所有的位于光明路第一幢一层西数14号房屋。孙红宇对上述查封提出书面异议,本院于2019年4月15日作出(2018)内0105执异105号执行裁定书,裁定驳回案外人孙红宇的异议请求。孙红宇对该裁定不服,提起本案诉讼。一审法院认为，孙红宇请求解除对位于呼和浩特市××区房屋查封的诉讼请求,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。孙红宇作为涉案房屋的买受人,于2013年6月24日与宋震宇签订《同意转让房协议》,与弘德公司于同日签订的《经济适用住房买卖合同》,经(2017)内0103民初3297号民事判决已确认其合法有效。在法院查封涉案房屋以前,孙红宇以银行转账方式向宋震宇支付协议约定的全部购房款,宋震宇对此亦予以认可,孙红宇对涉案房屋占有、使用,并交纳卫生费、采暖费等相关费用,涉案房屋未办理过户登记的原因并非孙红宇所致。综上,孙红宇足以排除本院对涉案房屋的查封,故对其请求解除对涉案房屋查封的诉讼请求,本院予以支持。综上,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决:停止对位于呼和浩特市××区房屋的执行。二审中，苏国强向法庭新提交两组证据：第一组证据：1、呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4号民事判决；2、呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终3089号民事判决；3、赵福中与宋成志签订的《借款协议书》1份；4、内蒙古弘德房地产开发有限公司与赵福中就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》1份；5、赵福中对涉案房屋占有的视频资料1份；该组证据拟证明孙红宇对涉案房屋并非一直占有，其与赵福中就该房屋的占有多次发生纠纷，弘德公司就涉案房屋仅配合宋震宇办理了一次更名手续，即将涉案房屋办理在赵福中名下，签订的合同也是《商品房买卖合同》，而非《经济适用房买卖合同》。呼和浩特市回民区、中级人民法院作出的判决书亦查明涉案房屋由赵福中控制。基于上述事实可以证明，赵福中对涉案房屋进行了占有和控制，而孙红宇并未一直占有和控制涉案房屋，其不符合《执行异议复议》第二十八条第二款规定的“在人民法院查明之前已合法占有房屋”的情形，一审法院未查清该事实。第二组证据：1、呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民初字00465号民事判决；2、呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决；3、建设规划许可证1份。拟证明孙红宇在2015年、2017年分别就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》、《经济适用房买卖合同》向呼和浩特市回民区法院提起诉讼，请求确认合同有效及所有权，并要求赵福中退还租金及损失。2015年呼和浩特市回民区人民法院作出的判决书驳回了孙红宇要求确认《商品房买卖合同》有效的诉求，理由为宋震宇的父亲宋成志无权代理弘德房地产公司对外签订合同，且涉案房屋已经由赵福中占有并对外出租使用。2017年，孙红宇提起诉讼请求确认《经济适用房买卖合同》有效及确认所有权，以及退还租金，但人民法院以“孙红宇享有债权，合同标的物所有权及其他物权不能转移”驳回了孙红宇要求确权以及退还租金的诉求。此外，涉案房屋的规划内容为“商品房”而非经济适用房，基于此，孙红宇应明知涉案房屋不具备办理产权登记条件，其对涉案房屋亦没有合法占用的权利，其即使占用也属于非法占有。孙红宇对该两组证据的质证意见：关于该两组证据并非新证据，只是原来的证据重新组织了一下。赵福中与弘德公司、孙红宇都有官司，赵福中申请查封房屋，回民区法院的判决与赛罕区法院判决理由一致。宋震宇对该两组证据的质证意见：不是新证据，均不认可。孙红宇向法庭新提交一份判决书：（2019）内0103民初2582号民事判决，拟证明《最高人民法院执行异议复议若干问题规定》第28条的4条规定，孙红宇的情形完全符合。苏国强发表质证意见：对真实性、合法性认可，对证明问题不认可，并非生效判决，不是最终结果。宋震宇发表质证意见：认可孙红宇的新证据及举证内容。宋震宇向法庭新提交五组证据：第一组证据：时永利、时天云更名换签经济适用房买卖合同一份、同意改名协议书一份。第二组证据：胡广清2019年换签的经济适用房买卖合同一份。第三组证据：宋震宇2005年签的商品房买卖合同。第四组证据：侯有为经济适用房买卖合同一份、转让房协议一份。第五组证据：什拉门更住宅楼经济局适用房备案表一份。拟证明：更名改姓合同由宋成志负责，没有弘德公司。根据文件精神，还有一部分未改签房屋。合同也是由宋成志签订的。弘德公司法人代表也是来宋成志这里办理的，盖了章子不存在孙红宇造假。经济适用房已经变更在了孙红宇名下，并加盖了弘德公司章子。孙红宇的经济适用房买卖合同已备案存档，并已报审。苏国强对该证据的质证意见：对新证据的真实性合法性不认可，原因是内蒙古弘德房地产公司和孙红宇在2017有一个判决书里面的关于这个公章实际是就做出了一个认定，弘德公司是2016年左右就已更换了公章和我们之前跟更换的公章是不一样的，所以真实性、合法性，我们不予认可，然后对于证明的问题，我们也不认可，可以核实一下合同签订的内容以及签订的主体。字体的话非常的相似，好像全部是一个人出的，而且没有一个第三方的一个机构出的东西全部是个人，他的证明效力是有问题的，我们不认为宋成志有权办理这个事情，而且也没有政府给他出的什么文件允许他去办这个事情，所以我们认为这个涉案房屋还是无法办理产权的。孙红宇的质证意见：对新证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对于以上证据的认定在本院认为部分综合认证，此处不再赘述。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是:孙红宇是否有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，在法院查封涉案房屋以前,孙红宇已于2013年6月24日与宋震宇签订《同意转让房协议》，并以银行转账方式向宋震宇支付协议约定的购房款,宋震宇和弘德公司分别给孙红宇出具了收条和收据。同日，孙红宇又与弘德公司签订《经济适用住房买卖合同》,现该《经济适用住房买卖合同》已被生效的呼和浩特市回民区人民法院(2017)内0103民初3297号民事判决确认合法有效。因苏国强提供的证据不足以推翻该合同的有效性，故本院对其认为该《经济适用住房买卖合同》已被依法解除的主张不予采纳。其次，孙红宇基于合法有效的《经济适用住房买卖合同》占有涉案房屋，该占有属于合法占有。且有其举示的相关卫生费、采暖费、水费等收据加以佐证,孙红宇已支出了相应的占有使用成本。苏国强举示的证据不足以推翻孙红宇对涉案房屋合法占有的权利，故本院对其认为孙红宇没有合法占有涉案房屋的权利，即使占用也属非法占有的主张不予采纳。再次，涉案房屋未办理房屋过户登记并非孙红宇自身原因所导致。同时，本院强调说明一个问题：即孙红宇对涉案房屋所享有的民事权益的性质。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的基础为买受人的物权期待权，其实质上仍为一种针对不动产的具有指向性的特殊债权，而案外人执行异议之诉的审查本质为案外人与申请执行人针对涉案标的所享有的实体权利的对抗。物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行部分合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。本案中，孙红宇享有对涉案房屋的物权期待权，而苏国强申请执行涉案房屋的基础是苏国强与宋震宇、宋成志买卖合同纠纷案，苏国强仅享有基于一般金钱债权申请强制执行的权利，其权利明显弱于孙红宇享有的物权期待权。综上，孙红宇的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，孙红宇享有足以排除强制执行的权利。综上所述，苏国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由苏国强负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 宋晓瑾审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月九日法官助理 王文京书 记 员 韩若萱