浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3389号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李春燕，女，1977年12月8日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人：戴诚彤、黎明，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人李春燕商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人港龙公司的委托诉讼代理人来志诚、陈晓炜，被上诉人李春燕的委托诉讼代理人戴诚彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：合同签订情况：2017年11月2日，出卖人港龙公司与买受人李春燕签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1414218，该份合同未经网签备案。标的房屋：杭州市江干区港龙城2区1069室，建筑面积42.66平方米。约定房价：单价45935.04元/平方米，总房款1959589万元。付款方式：合同签订之日支付首付款1179589元，剩余购房款78万元在签订合同后30日内办理完毕贷款手续。交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。付款情况：李春燕于2017年11月2日支付港龙公司首付款1179589元，2018年1月22日，李春燕支付港龙公司面积差1378.05元。房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产。房屋交接情况：双方于2018年1月22日办理房屋交付手续。按揭情况：双方未办理案涉房屋剩余购房款的按揭手续。2019年6月19日，李春燕提起诉讼，请求判令：一、撤销双方签订的浙江省商品房买卖合同；二、港龙公司返还李春燕已付购房款1180967.05元以及利息85964.57元，（以1179589元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年11月2日起暂计算至2019年5月15日，要求计算至实际付清日止）；三、港龙公司赔偿李春燕1180967.05元；四、港龙公司承担本案的诉讼费用和财产保全费用。 原审法院认为：港龙公司伪造备案商品房买卖合同、隐瞒房屋已经抵押的事实，构成我国合同法上的欺诈，应无异议。李春燕有权撤销案涉《浙江省商品房买卖合同》，港龙公司应当退还已付房款并支付相应的利息损失。港龙公司称李春燕行使撤销权已过除斥期间，撤销权应在权利人知道或应当知道权利撤销事由之日起一年内行使，但港龙公司并未举证证明李春燕何时知道撤销事由即伪造合同、隐瞒抵押，故李春燕在房屋办证日即2019年1月1日后即起诉并未超过行使撤销权的除斥期间。关于李春燕主张港龙公司赔偿一倍购房款的诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”，本案中港龙公司所售房屋在2016年6月22日即作为在建工程抵押登记，且抵押时房屋均已分户列明在抵押清单中，故符合前述规定情形。综合案情，酌情按照已付房款50%的比例确定应赔金额，即港龙公司应赔偿李春燕590483.53元。对李春燕部分诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，于2020年1月19日判决：一、撤销李春燕与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、港龙公司返还李春燕购房款1180967.05元，于判决生效之日起十日内付清；三、港龙公司支付李春燕利息损失85964.57元（自2017年11月2日起暂算至2019年5月15日，此后以未返还的上述第二项购房款为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清上述第二项购房款之日），于判决生效之日起十日内付清；四、港龙公司赔偿李春燕款项590483.53元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回李春燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26383元，减半收取13191.50元，由李春燕负担2433.50元，港龙公司负担10758元；财产保全申请费5000元，由港龙公司负担。李春燕于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；港龙公司于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳应负担的诉讼费。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：港龙公司与李春燕2017年11月2日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定签订当日李春燕支付首付款1179589元，且应在合同签订后30日内办理完毕剩余购房款的按揭贷款手续。由于案涉房屋被用于抵押，导致李春燕一直无法办理按揭，直到港龙公司于2018年1月22日将案涉房屋交付给李春燕时，李春燕也是无法办理按揭贷款，从未支付过关于案涉房屋的按揭贷款利息。长期无法办理按揭手续足以让李春燕对案涉房屋的权属状态产生怀疑。故，李春燕至少是在港龙公司交付案涉房屋时即2018年1月22日知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回李春燕的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由李春燕承担。 上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 被上诉人李春燕在二审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。一、李春燕应当发现房屋存在抵押被欺骗的时间不应早于合同约定的交付房屋权属证书之日。从整个购房流程看，李春燕不可能发现房屋存在抵押。从合同约定看，直至约定办证时间到来之前李春燕被欺诈的行为都不具备发现的可能性。交房与办证时间相差一年，交房时根本不涉及产权变更，因此李春燕在房屋交接单上签字时根本不可能知晓房屋存在抵押、无法办证的事实。港龙公司的欺诈行为一直在存续。李春燕支付首付款后多次催促港龙公司提供办理贷款所需手续及对接贷款银行，港龙公司多次答复因为限购及贷款政策的变动需要延迟办理抵押贷款。二、李春燕实际知道房屋存在抵押被欺诈的时间为2019年3月。综上，本案不存在超过除斥期间的情形，李春燕可行使撤销权。港龙公司的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回港龙公司的全部上诉请求。 被上诉人李春燕在二审中未提交新证据。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于李春燕以合同存在欺诈为由请求撤销是否超过一年的除斥期间。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”港龙公司上诉中主张由于案涉房屋被用于抵押，导致李春燕一直无法办理案涉房屋的按揭贷款手续，直到2018年1月22日交房时，李春燕也一直无法办理按揭手续，长期无法办理按揭手续足以让李春燕对案涉房屋的权属状态产生怀疑，故李春燕至少在2018年1月22日接收交付的房屋时知道或应当知道案涉房屋被抵押的事实，至其起诉已经超过一年申请撤销的时间。本院认为，本案中，港龙公司向李春燕隐瞒了其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，虽双方签订的买卖合同中约定李春燕应在签订合同后30日内办理完毕相关按揭贷款手续，但港龙公司在二审中认可其一直未向李春燕提供贷款银行信息及相关办理按揭贷款所需手续材料，从而客观上李春燕是无法按约办理按揭贷款手续的，故从现有证据尚不足以从未办理按揭贷款手续而推断出李春燕知道或者应当知道案涉房屋所属在建工程存在抵押的情形。原审法院认定李春燕行使撤销权的合理期间应自双方约定办理初始登记的2019年1月1日起算正确，本案起诉并未超过申请撤销的合理期间。港龙公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21517元，由杭州港龙置业有限公司负担（杭州港龙置业有限公司已向本院预交上诉案件受理费26383元，杭州港龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费4866元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月十五日 书记员 袁其伟