云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初387号原告：方海祯，女，1988年8月30日出生，汉族，大学文化，楚雄州生态环保局元谋分局职工，家住云南省楚雄彝族自治州元谋县老城乡那能村委会里长村45号。被告：元谋建科房地产开发有限公司。住所地：元谋县元马镇永武高速公路联络线南（建科国际城1号商业楼）。统一社会信用代码：91532328MA6K7DKA9U。法定代表人：田小兰，总经理。委托诉讼代理人：肖素珍，四川致高律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘勇，系公司办公室主任，特别授权代理。原告方海祯与被告元谋建科房地产开发有限公司（以下简称建科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告方海祯，被告建科公司的委托诉讼代理人肖素珍、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方海祯向本院提出诉讼请求：1.判令被告30天内为原告办理所购车位的商品房预售合同登记备案手续。2.判令被告90天内为原告办理所购车位的“权属证书”，并支付5170元的违约金。3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月29日与被告签订了《地下车位买卖合同》，购买被告开发的元谋“建科国际城”小区地下车位一个，车位编号：182号，合同总价为55000元，原告一次性付清约定的购房（车位）款55000元。时至今日，被告仍没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，没有与原告到不动产登记中心办理网签及备案手续。因被告的原因，至今原告没有取得所购车位的权属证书。原告认为，被告的行为违反了《城市商品房预售管理办法》第十条、第十二条的规定，应承担违约责任（自交付之日起90天后每天按总价的万分之五支付违约金）。根据《中华人民共和国合同法》，《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，原告提出诉讼请求，请依法裁判。被告建科公司辩称：原、被告所签订的《地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效且已经履行，依法应当受到法律的保护。办理相关产权，是行政机关的行政职能，并非被告能够决定。双方所签订的《地下车位买卖合同》并未约定具体办理产权的时间，不应该支付违约金。一、被告是案涉车库的所有权人。被告按程序在各部门审批后建造案涉车位，是案涉车位的建筑用地使用权人，也是实际建设单位。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的文义解释，原始权利应当属于开发商（即被告），被告可以通过出售、附赠、出租处分案涉车位。二、被告对案涉车位有处分权。被告作为案涉车位的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条和云政办发（2015）52号文件第19条精神，地下工程坚持谁投资、谁受益、谁使用、谁维护的原则，依法可以对案涉车位通过销售进行处分。被告修建的地下车位位于地下一层，未计入地面建筑的容积率，没有占用小区道路和小区其他公共场所，不属于小区公共车位。案涉车位四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，与原告购买的商品房不构成主从之物。被告是合法修建并经元谋县住房和城乡建设局验收合格，颁发了《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》（编号：2019-014）。三、原告主张被告办理商品房预售合同登记备案手续、办理权属证书、支付违约金的诉讼请求没有法律依据和合同依据。办理相关产权登记，属于行政许可的范畴，是行政机关的行政职能。被告作为普通的民事主体，没有权利办理产权，只能执行国家的政策。元谋县不动产中心对此予以明确回复，车位只是暂停办理，待国家法律政策具体落实和实施后就可以办理。并不是不办理或者办理不了。被告销售人员对原告如实说明了情况，原告知晓并认同才签署《地下车位买卖合同》。如果当时原告觉得有任何的不公平，当时完全可以不和被告签署案涉车位买卖协议。原告购买车位几个月后才对合同提出异议，刚好是在被告车位降价（原告购买车位时均价5.5万元/个，降价后车位2.5万元/个）的情况下，才提出要求被告办理各种手续，支付违约金。双方签订地下车位买卖合同，并未约定具体办理相关权属登记时间，原告的诉讼请求没有合同依据，被告不支付违约金。四、关于车位产权办理问题。相关的政策在处理车位纠纷时，各地并不完全一致。云南省从2016年开始就已经陆续停办地下车位的产权登记。所以，在双方签订的《地下车位买卖合同》第二条第三款明确约定“政府相关部门同意该车位办理产权时，应当由原告承担的税费......由原告自行承担。”办理产权需要政府有关部门同意，不是被告过错导致产权不能办理。法律存在的意义是要让每一个民事主体感受到公平正义，而不是强人所难，原告不应将行政主体的行政职能强加在被告身上，而是应该立足于合同本身，遵循民事合同中双方合意约定的内容。请法院依法公正公平判决，驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点是：原告方海祯请求判令被告30天内为原告办理所购车位商品房预售合同登记备案手续，90天内为原告办理所购车位的“权属证书”，并支付5170元违约金是否符合法律规定？当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，经审查确认如下：1.地下车位买卖合同复印件，证实2019年5月29日，原告与被告签订《地下车位买卖合同》约定，原告已购买被告元谋“建科国际城”小区3栋1单元16层1604号住宅一套。原告所购车位位于“建科国际城”小区东区（1栋至10栋）负一层地下停车场车位一个，编号为182号，总价款55000元，该车位使用年限与小区业主持有的房屋产权使用年限一致。原告须在签订本合同时一次性付清车位全部价款。本合同签订且付清款项后当日由被告交付原告，且视为车位已具备交付使用条件。被告承诺，原告交清本合同第二条约定的全部款项的同时取得该车位使用权。原告承诺，不因该车位无法取得不动产权证等原因要求被告返还车位价款及任何赔偿、补偿（详见地下车位买卖合同），本院予以确认；2.不动产发票复印件，证实原告于2019年11月18日向被告支付了购买地下车位款55000元，本院予以确认。3.营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证，证实被告建科公司的主体适格，本院予以确认；4.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件，证实2016年11月24日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设用地规划许可证》，许可被告在元谋县元马镇永武高速公路联络线南侧居住用地面积分别为38835.36㎡和42753㎡。2017年5月9日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期总建筑面积86327.93㎡，共10栋（地上74064.32㎡，地下11502.81㎡，架空层760.8㎡）。2017年6月27日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期（1、2、3号商业楼建筑面积7121.46㎡）。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，许可被告建科公司建科国际城二期总建筑面积94275.38㎡（地上60683.39㎡，地下33591.99㎡），共9栋。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，许可被告建科公司建科国际城三期总建筑面积46708.35㎡，共6栋。本院予以确认；5.易地建设许可证，证实2017年7月20日、10月19日、11月3日，被告建科公司取得民用建设防空地下室易地建设许可证，编号为元易字（2017）第072号、第101号、第105号，缴纳易地建设费，准予易地建设。本院予以确认；6.《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》，证实元谋县住房和城乡建设局于2019年4月30日向被告建科公司颁发《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》，用地性质为居住，总用地面积81588㎡，总建筑面积233319.73㎡，机动车停车位1596个，本院予以确认；7.楚雄州建设工程竣工规划验收单，证实被告建科公司建设的地下车库/地下自行车库为1279个，2019年4月30日经元谋县住房和城乡建设局验收合格，本院予以确认；8.防空地下室易地建设费缴费发票，证明2017年7月20日、7月21日、10月19日、11月3日，被告建科公司向元谋县财政局缴纳了防空地下室易地建设费10398779.9元，本院予以确认；9.《商品房买卖合同（预售）》，证实2017年10月28日，原告方海祯与被告建科公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告建科公司3幢一单元16层1604号商品房。该合同第10章第二十二条第（三）款第1项约定，规划的车位、车库，出售前归出卖人所有，本院予以确认；10.车位照片，证实被告出售给原告的车位编号182号已交付给原告使用，本院予以确认；11.元谋县不动产中心关于元谋县暂停办理城镇住宅地下车位（库）确权登记若干问题的情况说明，证实元谋县不动产中心于2020年3月30日对被告建科公司作出答复：根据上级指示要求，对现房地产公司所开发承建的地下车位（库）暂停办理确权登记，具体办理时间待定。本院予以确认。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年11月24日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设用地规划许可证》，许可被告在元谋县元马镇永武高速公路联络线南侧居住用地面积分别为38835.36㎡和42753㎡。2017年5月9日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期总建筑面积86327.93㎡，共10栋（地上74064.32㎡，地下11502.81㎡，架空层760.8㎡）。2017年6月27日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期（1、2、3号商业楼建筑面积7121.46㎡）。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城二期总建筑面积94275.38㎡（地上60683.39㎡，地下33591.99㎡）共9栋。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城三期总建筑面积46708.35㎡共6栋。2017年10月28日，原告方海祯与被告建科公司签订了《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告建科国际城小区3幢一单元16层1604号商品房。2019年5月29日，方海祯与建科公司签订了《地下车位买卖合同》约定，原告购买建科国际城小区东区（1栋至10栋）负一层地下停车场车位一个，编号为182号，车位总价款为55000元，该车位使用年限与小区业主持有的房屋产权使用年限一致。原告在签订本合同时一次性付清车位全部价款。该价款仅为车位使用费，不包含物业管理公司对车位的物业管理费、使用机械停车位所产生的电费及每年的维修费用。政府相关部门同意该车位办理产权时，应当由原告承担的税费、维修基金、办证手续费由原告承担。合同还约定，原告承诺不因该车位无法取得不动产权证等原因要求甲方返还车位价款及任何赔偿、补偿等事宜。合同签订后，原告于2019年11月18日向被告建科公司交清了购买地下车位款55000元，被告建科公司已将其建在建筑区划内编号为182号地下车位交给了原告使用至今。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，原告方海祯与被告建科公司签订《地下车位买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属有效合同。双方已经按照合同的约定履行完权利义务，合同目的已经实现。现原告方海祯要求被告建科公司在30天内为原告办理所购车位的商品房预售合同登记备案手续，90天内办理所购车位的权属证书并支付5170元违约金，不符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，判决如下：驳回原告方海祯的诉讼请求。案件受理费1305元，减半收取652.5元，由方海祯负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨阡胄二〇二〇年五月二十五日书记员  李建波