重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初7153号 原告：重庆筑之信物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道兴隆街39号X8幢20-2，统一社会信用代码91500112699294873T。 法定代表人：胡跃鸿，总经理。 委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘明鑫，重庆派瑞律师事务所实习律师。 被告：陈魏，男，1976年10月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆筑之信物业服务有限公司与被告陈魏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告重庆筑之信物业服务有限公司的委托诉讼代理人夏伟军、潘明鑫到庭参加了诉讼。被告陈魏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆筑之信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠的物业费10942.8元、公摊水电费704元，共计11646.8元（2012年10月至2020年1月）。事实和理由：2010年7月22日，原告与X小区开发商签订《前期物业服务合同》。2017年12月28日，原告与X第一届业主委员会签订《物业服务合同》。原告一直积极完成本职工作，认真履行合同义务，被告从2012年10月起拖欠物业费及公摊费，原告多次催收无果。 被告陈魏书面辩称，1、原告于2019年12月26日向重庆市第一中级人民法院申请撤回（2019）渝0112民初19313号案的起诉，属于原审原告在二审中撤诉的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第二款的规定，请求驳回原告主张2012年10月至2019年6月期间物业费及公摊费的诉讼请求。2、原告主张的公摊水电费缺乏依据，其未按月公示小区公共区域的水电使用量、发生金额及每户应分摊金额，其主张每月8元的公摊水电费无依据。3、原告主张2012年10月至2017年9月期间的物业费及公摊水电费已过诉讼时效。4、小区消防和安防停摆，原告在物业服务合同履行过程中存在根本性违约；2019年7月5日，重庆市渝北区公安消防支队出具《责令限期改正通知书》，明确指出原告存在消防设施器材未保持完好有效，具体问题为火灾报警主机瘫痪；原告不履行维保修缮职责；2019年7月7日，原告经理明确表示小区摄像头坏了很多，主机已经瘫痪，该问题给业主带来安全隐患。5、原、被告自2017年5月31日之后不存在物业服务合同关系，因双方签订的《前期物业服务合同》期限届满后双方未续签。6、原、被告签订的《前期物业服务合同》中物业服务内容约定不明确，未约定物业服务标准，开发商和原告存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为，故《前期物业服务合同》无效。7、原告的物业服务收费与服务水平不相适应；双方签订的《前期物业服务合同》中无服务标准的约定，原告未履行相关义务，提供的物业服务低劣；原告未尽到勤勉尽责义务，每栋楼都有无法正常运行的电梯；原告不作为，得过且过，未能合理维护业主权益，小区主入口的大树至今树径仅有8厘米左右，高度3米左右；原告破坏小区财物，在2019年8月向小区水池投放烧碱，导致底部瓷砖脱落和松动；2019年7月7日，原告在检修消防管道后未检查消防管道阀门是否全部关闭的情况下就开水，导致小区2栋电梯被淹。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告陈魏系房屋的业主，该房屋建筑面积为82.9平方米，系住宅。 2010年7月22日，重庆新锦江地产有限公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对X提供前期物业服务，期限自2010年7月22日起至2016年7月21日止；住宅的物业服务费标准为1.6元/月/平方米（按建筑面积计算），包含电梯能耗，其他公共能耗由全体业主共同分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费应支付违约金，违约金为千分之五/天。该合同还约定了其他事项。 2017年12月28日，X第一届业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对X提供物业服务，期限自2017年12月29日起至2018年12月31日止；住宅的物业服务费标准为1.5元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯费，不含公摊费）；物业服务费按月交纳，业主逾期未交纳的，原告有权按照相关法规收取违约金。该合同还约定了其他事项。 上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2020年1月7日通过邮寄催交通知单的方式向被告催收2012年9月至2020年1月期间的物业服务费。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为1.5元/月/平方米，交纳公摊水电费的标准为8元/月；被告辩称原告提供的物业服务存在问题，提供了照片予以证明。 另查明，2019年7月30日，原告向本院起诉要求被告支付2012年9月至2019年6月期间的物业服务费10196.7元、公摊水电费656元及违约金。本院于2019年10月28日作出（2019）渝0112民初19313号民事判决书，判决被告在该判决生效之日起十日内支付原告2012年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10072.35元。被告不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。在二审中，被告于2019年12月26日提交书面撤回上诉申请，原告于同日提交书面撤回起诉申请。2019年12月29日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10845号民事裁定书，裁定撤销（2019）渝0112民初19313号民事判决，准许被告撤回上诉，准许原告撤回起诉。 上述事实，有产权查询信息、前期物业服务合同、物业服务合同、催交通知单、国内标准快递单、（2019）渝0112民初19313号民事判决书、（2019）渝01民终10845号民事裁定书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆新锦江地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、与X第一届业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业对X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。被告辩称双方自2017年5月31日之后不存在物业服务合同关系，与本院查明事实不符，本院不予采纳；被告还辩称《前期物业服务合同》无效，未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。 原告要求被告支付2012年10月至2020年1月期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理”的规定，因2012年10月至2019年6月期间的物业服务费经本院判决后，原告在二审中撤回起诉，现原告又在本案中重复起诉，故本院不予支持。对于2019年7月至2020年1月期间的物业服务费，根据上述合同的约定，结合原告陈述，被告应交纳1.5元/月/平方米×82.9平方米×7个月=870.45元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于公摊水电费，原告要求按照8元/月收取，未提供证据予以证明，本院不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务存在问题，虽提供了照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： 一、被告陈魏在本判决生效之日起五日内支付原告重庆筑之信物业服务有限公司2019年7月至2020年1月期间的物业服务费870.45元； 二、驳回原告重庆筑之信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45元（已减半收取），由原告重庆筑之信物业服务有限公司负担20元，被告陈魏负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十九日 书记员  刘明哲