山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1819号 上诉人（原审原告）：修祥超，男，1982年7月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐红岩，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨美音，女，1949年10月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：黄祖遂，男，1950年12月18日出生，汉族，系杨美音之夫，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：黄祖遂，男，1950年12月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：黄聿锋，男，1978年3月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：黄祖遂，男，1950年12月18日出生，汉族，住青岛市即墨区，系黄聿锋之父。 上诉人修祥超因与被上诉人黄祖遂、杨美音、黄聿锋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 修祥超向本院提起上诉请求：1、依法撤销原判第二项，改判黄祖遂、杨美音、黄聿锋协助修祥超办理房屋过户手续并支付修祥超违约金、律师费13万元或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由黄祖遂、杨美音、黄聿锋承担。事实和理由：第一，关于黄祖遂、杨美音、黄聿锋是否违约的问题。1、2018年11月26日，黄祖遂、杨美音、黄聿锋曾经以继承权纠纷为由将修祥超列为第三人提起诉讼，要求确认修祥超与黄祖遂、杨美音之间签订的《房屋买卖合同》无效、要求修祥超返还涉案房屋并承担诉讼费用。根据修祥超与黄祖遂、杨美音之间签订的《房屋买卖合同》中备注的第1条、第7条的约定，黄祖遂、杨美音此时已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。2、2019年6月4日，在修祥超、黄聿锋的通话录音中，黄聿锋明确表示修祥超需在合同基础上额外支付5万元才行，否则就不给修祥超办理过户。第二，涉案房屋符合办理不动产权变更登记的条件，黄祖遂、杨美音、黄聿锋应配合修祥超办理变更手续。1、涉案房屋自2018年9月份起就可以办理初始登记，青岛恒远行房产经纪服务有限公司工作人员在2018年11月12日起多次联系黄祖遂、杨美音、黄聿锋要求其履行《房屋买卖合同》的约定给修祥超办理过户手续，黄祖遂、杨美音、黄聿锋先是以各种理由推脱后来干脆就不再接听中介机构的电话，因黄祖遂、杨美音、黄聿锋故意拖延的行为才导致涉案房屋在一审诉讼时还未办理初始登记。2、2019年12月16日，黄祖遂、杨美音、黄聿锋以过户为由骗取修祥超的相关材料后办理出涉案房屋的产权证，但在给修祥超办理产权变更登记时突然要求修祥超额外支付款项后才能办理过户手续。之后黄祖遂对修祥超进行殴打。3、黄祖遂、杨美音是《房屋买卖合同》的主体，其有协助修祥超办理产权变更的义务，在修祥超及其中介机构多次协商的情况下，黄祖遂、杨美音、黄聿锋仍不予协助办理，其行为已经构成严重违约。再者房屋是否符合办理产权变更登记的条件应由房产部门确认。综上所述，黄祖遂、杨美音、黄聿锋在2018年11月26日已经违约，其之后的行为也明确构成违约。一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院依法查明事实支持修祥超的请求。 杨美音、黄祖遂、黄聿锋答辩称：对于修祥超的上诉理由不认可，我方没有起诉要求解除合同。涉案房屋经测绘多了4.4平方米，我方问修祥超多要的五万元是涉案房屋多出的4.4平方米的差价，到了2019年12月16日该房屋办完房产证后，修祥超也未支付购房尾款13万元，其没有按照合同的约定履行义务。 修祥超向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认修祥超与黄祖遂、杨美音签订的房屋买卖合同有效；2、判决黄祖遂、杨美音协助修祥超办理涉案房屋过户手续；3、判决黄祖遂、杨美音按照合同约定支付违约金100000元；4、判决黄祖遂、杨美音向修祥超支付律师代理费30000元；5、判决黄聿锋对上述3、4项债务承担连带担保责任；6、判决一审诉讼费用由杨美音、黄祖遂、黄聿锋承担。 一审法院经审理查明：杨美音与黄祖遂系夫妻关系。 2017年3月27日，杨美音、黄祖遂作为甲方，修祥超作为乙方，签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、甲方自愿将即墨区古城片区C1安置区C7号楼1508户房屋出售给乙方，房屋面积80平方米，房屋价款590000元，协议签订当日乙方支付10万元作为购房定金；2、房款以现金方式支付，乙方应于2017年4月3日前交付甲方首付款460000元，房款余额13万元于过户当日由乙方以现金或转账形式一次性支付；3、乙方交付首付款当天，甲方将涉案房屋交付乙方使用；4、（备注第1条）此房暂时没有房产证，甲方保证此房产权清楚、无经济纠纷，此房下来房产证后，15个工作日内甲乙双方无条件配合办理此房的过户手续，如不配合，若甲方违约，赔付乙方首付款以及定金的3倍，并赔付乙方正常装修费用，若乙方违约，定金不退等。除甲乙双方签字外，黄聿锋在担保人处签字。 合同签订后，修祥超于2017年3月27日向黄祖遂、杨美音支付了定金100000元，于2017年4月3日向黄祖遂、杨美音支付了首付款360000元，余款130000元未支付。 涉案房屋杨美音、黄祖遂已于2017年4月交付修祥超使用。 涉案房屋登记于黄祖遂名下，尚未办理房屋产权证书。办理房屋产权证书所必要的材料《房号确认书》一直由修祥超持有。 一审法院认为：修祥超与杨美音、黄祖遂订立的《房屋买卖合同》，未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。关于修祥超要求协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，经查明，涉案房屋尚未办理初始登记，不具备办理过户手续的条件，修祥超可待条件成就后另行主张相关权利。关于修祥超要求黄祖遂、杨美音按照合同约定支付违约金100000元及律师代理费30000元并要求黄聿锋承担连带担保责任的诉讼请求，其依据双方签订的合同备注第1条约定要求杨美音、黄祖遂支付违约金，一方面，根据合同约定，房产证下来后15个工作日杨美音、黄祖遂需配合办理过户，现涉案房屋尚未办理房产证，条件尚不成就；另一方面，涉案房屋办理房产证所必需的材料之一《房号确认书》一直由修祥超持有，杨美音、黄祖遂无法自行办理涉案房屋的产权证书。因此，关于修祥超的该诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审判决如下：一、修祥超与杨美音、黄祖遂、黄聿锋于2017年3月27日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回修祥超的其他诉讼请求。案件受理费5200元（修祥超预缴），由修祥超负担2300元，由杨美音、黄祖遂负担2900元。 二审期间，上诉人修祥超提交中介机构青岛恒远行房产经纪服务有限公司出具的《证明》一份，以证明该公司工作人员在涉案房屋符合办理产权证时于2018年11月12日多次联系被上诉人要求其履行合同约定给上诉人办理过户登记，当时被上诉人要求上诉人额外支付购房款，理由是当时房子卖便宜了，因上诉人不同意，中介公司工作人员再联系被上诉人时，被上诉人就不再接听中介人员的电话。经质证，三被上诉人称：对《证明》的真实性不认可，我方从来没有与中介公司谈论过涉案房屋的相关事情，只于房产证下来后才与中介公司店长谈论溢出面积的价钱。 根据上述证据及其质证意见，因上述《证明》系证人证言，而出具该《证明》的单位及相关人员并未出庭作证，且三被上诉人对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予采信。 本院经审理查明，二审期间，双方当事人当庭确认：涉案房屋坐落于即墨市户，已于2019年12月16日办理不动产权证书[证号：鲁（2019）青岛市即墨区不动产权第0047378号]，证书载明涉案房屋实际建筑面积为84.46平方米。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，修祥超作为买受人与作为出卖人的杨美音、黄祖遂以及作为担保人的黄聿锋之间订立的涉案房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，对各方均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自义务。综合各方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、杨美音、黄祖遂应否协助修祥超办理涉案房屋的过户登记手续；2、杨美音、黄祖遂以及黄聿锋应否向修祥超承担违约责任。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于修祥超要求协助办理涉案房屋过户登记手续的问题。根据涉案房屋买卖合同备注条款第1条的约定，此房下来房产证后，15个工作日买卖双方无条件配合办理此房的过户手续。因涉案房屋在本案二审期间于2019年12月16日办理了房屋产权证书，现已具备了合同约定的办理过户登记的条件，故修祥超要求杨美音、黄祖遂协助办理涉案房屋过户登记手续，符合合同约定，本院予以支持。因涉案房屋买卖合同约定：“房款余额13万元于过户当日由乙方（修祥超）以现金或转账形式一次性支付”、该合同备注条款第5条约定：“若房屋实际测绘面积多于商品房预售合同签订面积，则多出面积所应付的金额应由乙方（修祥超）承担”，故修祥超应在黄祖遂、杨美音协助办理完毕涉案房屋过户登记的当日，向其支付房价款余额130000元以及该房屋超面积差价款32892.5元[590000元÷80平方米×(84.46平方米-80平方米）]，共计162892.5元（130000元+32892.5元）。 二、关于修祥超要求黄祖遂、杨美音承担违约责任并要求黄聿锋对此承担连带责任的问题。涉案房屋买卖合同第六条约定：此协议签订后，甲（杨美音、黄祖遂）乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约、不得超过三十个工作日不配合中介办理手续或不提供所需材料，若甲方违约，双倍返还乙方定金……守约方支付中介机构的居间服务费由违约方向守约方赔偿；备注条款第1条约定：此房下来房产证后，15个工作日买卖双方无条件配合办理此房的过户手续，如不配合，若甲方违约，赔付乙方首付款以及定金的3倍，并赔付乙方正常装修费用；备注条款第7条约定：若因卖方的继承权纠纷等原因导致买卖合同无法履行，责任由卖方承担。由此可见，出卖人若存在中途无故毁约或者在房屋取得权属证书后拒不协助办理过户登记手续或者因继承权纠纷等原因导致买卖合同无法继续履行、解除等情形，应向买受人承担违约责任。因买受人修祥超无证据证明出卖人杨美音、黄祖遂存在上述违约情形，故其要求杨美音、黄祖遂向其承担违约责任支付违约金100000元、律师代理费30000元并要求黄聿锋对此承担连带责任，无合同及法律依据，原审不予支持并无不当。修祥超上诉称黄祖遂、杨美音在签订合同后又提出涨价应承担违约责任，因无合法依据，本院不予采纳。 综上，修祥超的上诉请求部分成立，本院予以支持。因二审出现新的事实，本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5796号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5796号民事判决第二项； 三、被上诉人黄祖遂、杨美音于本判决生效后10日内协助上诉人修祥超办理坐落于即墨市户房屋[不动产权证号：鲁（2019）青岛市即墨区不动产权第0047378号]的过户登记手续； 四、上诉人修祥超于被上诉人黄祖遂、杨美音协助办理完毕坐落于即墨市户房屋的过户登记手续的当日支付被上诉人黄祖遂、杨美音购房款162892.5元； 五、驳回修祥超其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5200元，各方按照一审判决执行；二审案件受理费2900元，由上诉人修祥超负担900元，被上诉人黄祖遂、杨美音负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年五月十八日 法官助理栾才玉 书记员王繁 书记员胡荣华