吉林省临江市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0681民初223号原告：张世文，男，1973年9月5日出生，个体，现住临江市。委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律服务工作者。被告：吉林省泓鹏房地产开发有限公司，住所地：临江市。法定代表人：庄广毅，该公司经理。委托诉讼代理人：高岩，女，1979年1月21日出生，汉族，吉林省泓鹏房地产开发有限公司员工，住临江市。原告张世文与被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世文的委托诉讼代理人刘维彦，被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司委托诉讼代理人高岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世文向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告以吉林省临江市××园，面积175.21㎡、4#楼S-02号，面积265.39㎡、4#楼S-07号面积149.74㎡、5#楼S-02号面积110.54㎡四户商业用房和土地使用权折价7,122,554.00元抵顶原告工程价款协议；二、判令被告支付原告工程价款7,122,554.00元及利息，原告享有被告开发的泓鹏茗儒庄园工程建设工程价款优先受偿权；三、被告赔偿原告已办理入住所交纳的费用损失9,803.52元。事实与理由：2017年10月9日张世文与被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司进行工程款结算，经结算被告拖欠张世文泓鹏茗儒庄园建设工程款6,420,000.00元，拖欠张世文临江市新一中工程款300,000.00元，拖欠张世文临城新建养老院工程剩余款74,444.00元。经双方充分平等协商达成协议，约定：一、甲方（泓鹏公司）欠乙方（张世文）临江市新一中工程、临江市泓鹏茗儒庄园工程、临江市临城新建养老院工程剩余工程款人民币6,794,444元（陆佰柒拾玖万肆仟肆佰肆拾肆元整），经甲乙双方协商，甲方用临江市泓鹏茗儒庄园房屋5#楼S-02门市（面积：110.54㎡，单价：9,500元／㎡价格：1,050,130元）、4#楼S-01门市（面积：175.21㎡，单价：9,500元／㎡，价格：1,664,495元）、4#楼S-02门市（面积：265.39㎡，单价：9,500元／㎡，价格：2,521,205元）、4#楼S-07门市（面积：149.74㎡，单价：12,600元／㎡，价格：l886,724元）、四套房屋价格合计7,122,554元（大写：染佰壹拾贰万贰仟伍佰伍拾肆元整），奥迪车A8L（×××）、奥迪车A6L，两台车合计1,000,000元（大写：壹佰万元整），总计8,122,554元（大写：捌佰壹拾贰万贰仟伍佰伍拾肆元整）抵顶所欠工程款。抵顶后超出1,328,110元（大写：壹佰叁拾贰万捌仟壹佰壹拾元整）人民币乙方以现金的方式支付甲方。二、甲方应保证所抵顶给乙方的房屋及车辆享有完全所有权，不存在任何权利瑕疵。三、乙方办理所涉及抵顶车辆的过户手续，甲方应无条件予以协助。涉及的车辆罚款及扣分由甲方承担。四、甲方应向乙方履行所抵顶房屋的交接，办理入户手续并签订正式文本的商品房买卖合同，同时办理不动产登记手续。五、乙方办理所涉及抵顶房屋的产权过户手续，甲方应无条件予以协助。房屋的销售不动产税及入户所有费用由甲方承担……签订协议后被告向张世文出具了商品房买卖合同书和收款收据，张世文亦将超出抵顶款项1,328,110.00元支付给了被告。2018年4月14日临江市茗嘉物业管理服务有限公司为张世文办理了入户手续，张世文实际占有该房屋，由于该建设工程未经验收而导致无法办理产权登记。现原告得知被告协议折价抵顶原告工程款的房屋在2016年被抵押，现已被长春市中级人民法院查封、拍卖，原告的合同目的无法实现。据此，原告依法起诉，请求人民法院予以支持原告的诉讼请求。吉林省泓鹏房地产开发有限公司辩称，同意解除原被告双方签订的抵账协议，同意支付工程价款。原告缴纳的物业费是交给了物业部门了，应该向物业部门主张权利，与我们公司无关。本院在审理中认定事实如下：临江市建国街泓鹏·茗儒庄园系由吉林省泓鹏房地产开发有限公司开发，临江市广宇建筑工程有限公司承建的工程，2015年3月21日，临江市广宇建筑工程有限责任公司与张世文签订协议书，将泓鹏·茗儒庄园土建工程包给张世文。2017年10月9日吉林省泓鹏房地产开发有限公司与张世文签订协议书，双方约定：一、甲方（吉林省泓鹏房地产开发有限公司）欠乙方（张世文）临江市新一中工程、临江市泓鹏茗儒庄园工程、临江市临城新建养老院工程剩余工程款人民币6,794,444元（大写：陆佰柒拾玖万肆仟肆佰肆拾肆元整），经甲乙双方协商，甲方用临江市泓鹏茗儒庄园房屋5#楼S-02门市（面积：110.54㎡，单价：9,500元／㎡价格：1,050,130元）、4#楼S-01门市（面积：175.21㎡，单价：9,500元／㎡，价格：1,664,495元）、4#楼S-02门市（面积：265.39㎡，单价：9,500元／㎡，价格：2,521,205元）、4#楼S-07门市（面积：149.74㎡，单价：12,600元／㎡，价格：l886,724元）、四套房屋价格合计7,122,554元（大写：染佰壹拾贰万贰仟伍佰伍拾肆元整），奥迪车A8L（×××）、奥迪车A6L，两台车合计1,000,000元（大写：壹佰万元整），总计8,122,554元（大写：捌佰壹拾贰万贰仟伍佰伍拾肆元整）抵顶所欠工程款。抵顶后超出1,328,110元（大写：壹佰叁拾贰万捌仟壹佰壹拾元整）人民币乙方以现金的方式支付甲方。二、甲方应保证所抵顶给乙方的房屋及车辆享有完全所有权，不存在任何权利瑕疵。三、乙方办理所涉及抵顶车辆的过户手续，甲方应无条件予以协助。涉及的车辆罚款及扣分由甲方承担。四、甲方应向乙方履行所抵顶房屋的交接，办理入户手续并签订正式文本的商品房买卖合同，同时办理不动产登记手续。五、乙方办理所涉及抵顶房屋的产权过户手续，甲方应无条件予以协助。房屋的销售不动产税及入户所有费用由甲方承担。六、以上房屋及车辆的产权如出现任何权利瑕疵均由甲方承担。七、本协议双方应认真遵守，任何一方违约，违约方应向守约方承担本合同标的15%的违约责任。八、本协议如发生争议，应协商解决，协商不成的双方同意提交白山仲裁委员会予以仲裁。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本合同自甲乙双方签订之日起生效，具有同等法律效力。上述协议签订后，吉林省泓鹏房地产开发有限公司将上述协议中的奥迪车A8L（×××）、奥迪车A6L交付张世文，并协助办理所有权过户手续。张世文于2018年4月17日向吉林省泓鹏房地产开发有限公司付款500,000.00元，于2018年4月19日付款1,000,000.00元（包含赵琳部分购房款），吉林省泓鹏房地产开发有限公司认可抵账协议中约定超出部分现金1,328,110.00元，张世文已经全部支付。张世文于2018年4月11日向临江市茗嘉物业管理有限公司缴纳泓鹏·茗儒庄园房屋4号楼S-01门市排污费、垃圾管理费2,700.84元，于2018年4月14日向向临江市茗嘉物业管理有限公司缴纳泓鹏·茗儒庄园房屋4号楼S-02门市、4号楼S-07门市、5号楼S-02门市排污费、垃圾管理费共计元7,102.68元。2019年1月7日，张世文向长春市中级人民法院提出执行异议，长春市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）吉01执异52号执行裁定书，在裁定书中认定事实为：2016年2月16日长春市中级人民法院在房产部门查封了吉林省泓鹏房地产开发有限公司开发的，位于临江市××街包括涉案房屋在内的多套房产。2016年2月26日，长春市中级人民法院在国土部门查封了泓鹏公司坐落于临江市建国街，包括土地证号为临国用（2015）第0027号土地在内的多块土地。裁定驳回异议人张世文的异议申请。张世文不服上述执行裁定，向吉林省高级人民法院申请复议，吉林省高级人民法院于2019年10月30日作出（2019）吉执复157号执行裁定书，驳回张世文的复议申请，维持吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01执异52号执行裁定。另查明，张世文与协议书中的张军为同一人。本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷。吉林省泓鹏房地产开发有限公司在本案诉争房屋已经被吉林省长春市中级人民法院依法查封的情况下与张世文签订的协议书，用诉争房屋抵顶工程款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款“下列房地产，不得转让：司法机关和行政依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，在房屋被查封状态下所签订的用房屋抵顶工程款协议违反了法律强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故本院认定吉林省泓鹏房地产开发有限公司与张世文签订的协议书中关于用临江市××园市、4#楼S-01门市、4#楼S-02门市、4#楼S-07门市抵顶工程款部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分继续有效。虽然张世文与吉林省泓鹏房地产开发有限公司没有签订建设工程施工合同，但张世文作为实际施工人对吉林省泓鹏房地产开发有限公司开发的工程进行施工，双方在协议书中确认吉林省泓鹏房地产开发有限公司欠张世文临江市新一中工程、临江市泓鹏茗儒庄园工程、临江市临城新建养老院工程剩余工程款人民币6,794,444.00元，应认定为吉林省泓鹏房地产开发有限公司对张世文施工部分的认可，双方对张世文施工部分的建设工程进行结算。协议书中以房屋抵顶工程款部分被认定无效后，吉林省泓鹏房地产开发有限公司应按照双方确认的工程款数额向张世文支付工程款。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”双方于2017年10月9日确认欠付工程款数额，张世文主张自2018年4月20日起计算利息，不违反法律规定，本院予以认可。双方签订协议后，张世文按协议约定以转账形式支付吉林省泓鹏房地产开发有限公司人民币1,328,110.00元，吉林省泓鹏房地产开发有限公司将奥迪车A8L（×××）、奥迪车A6L两辆车所有权转让张世文，张世文与吉林省泓鹏房地产开发有限公司对协议中该部分的约定已经履行完毕，不符合解除条件，对其该项主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张世文依据协议书中以房屋抵顶工程款部分的约定，支付给吉林省泓鹏房地产开发有限公司人民币328,110.00元，协议书中诉争部分被认定无效后，吉林省泓鹏房地产开发有限公司因该约定取得的328,110.00元应返还张世文。吉林省泓鹏房地产开发有限公司用被人民法院查封的房屋与他人签订顶账协议用于抵顶工程款，导致合同部分无效，存在过错，故对张世文因此造成的损失，承担赔偿责任，故张世文主张自2018年4月20日（第二笔款项支付时间为2018年4月19日）支付利息（以328110.00为基数），不违反法律规定，本院予以支持。张世文因办理涉案房屋入住手续，向临江市茗嘉物业管理有限公司缴纳的排污费、装修垃圾管理费属于合理损失，吉林省泓鹏房地产开发有限公司应该承担。吉林省泓鹏房地产开发有限公司主张双方签订协议书时间是2018年4月14日，并非是2017年10月9日，但未提交任何证据加以证明，本院对其该项主张不予认可。张世文主张对吉林省泓鹏房地产开发有限公司开发的泓鹏茗儒庄园工程享有工程价款优先受偿权，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”张世文作为泓鹏·茗儒庄园部分工程的实际施工人，不享有优先受偿权，故其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张世文与被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司于2017年10月9日签订的协议书中用临江市××园市、4#楼S-01门市、4#楼S-02门市、4#楼S-07门市抵顶工程款部分无效；二、被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张世文工程款人民币7,122,554.00元及利息（自2018年4月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至欠款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张世文人民币9,803.52元；四、驳回原告张世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,829.00元，由被告吉林省泓鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。审判员  郑蓉菲二〇二〇年五月二十七日书记员  栾世明