广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1322民初531号原告：尹亮，男，汉族，1987年10月25日出生，住址：湖南省常宁官岭镇富贵村富一村民小组，公民身份号码：430482198710258157。委托诉讼代理人：张锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：黄丽婷，女，汉族，1995年1月31日出生，住址：广东省博罗县龙溪镇夏寮村委会十小组，公民身份号码：441322199501316045。委托诉讼代理人：林依琳，广东星捷律师事务所律师。第三人：东莞市天域房地产中介有限公司惠州分公司，住所：博罗县石湾镇双城峰景4栋45号，统一社会信用代码：91441322MA4X89XU8M。负责人：邓玲。委托诉讼代理人：张日勋，男，汉族，1988年6月20日出生，住址：广东省廉江市雅塘镇糯仔埇村14号，公民身份号码：44088119880620517X，系公司员工。原告尹亮诉被告黄丽婷、第三人东莞市天域房地产中介有限公司惠州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认三方于2018年3月12日订立的《房地产买卖居间合同》（GD合同编号：2018293）已解除；二、判令被告向原告赔偿违约金270000元；三、判令被告向原告赔偿佣金10800元；四、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，原、被告、第三人订立了《房地产买卖居间合同》（GD合同编号：2018293），约定被告作价90万元，向原告出卖涉案房产，原告订立案涉合同当日向被告支付了定金50000元，被告向原告出具收据。丙方作为居间方，收取原告佣金10800元，第三人向原告出具了收据。因被告久不通知原告是否已经办理涉案房产不动产权证书，也未向原告提供相关的银行账号，原告曾向第三人了解相关情况，第三人也未有跟进与回复。2019年11月11日，原告在东莞市东莞公证处监督下，通过广东省邮政速递物流有限公司东莞市分公司EMS的工作人员，向被告邮寄《告知函》，用以通知原告履行合同，并告知若未如期回复，视为单方解除合同。经原告多次催告，被告拒不回复涉案房产权证情况，导致原告无法完成合同交易。现原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。本院在审理过程中，原告提出增加、变更诉讼请求申请，申请如下：1.变更第一项诉讼请求为“判令解除原告尹亮与被告黄丽婷、第三人东莞市天域房地产中介有限公司惠州分公司签订的《房地产买卖居间合同》（GD合同编号：2018093）”；2.增加一项诉讼请求，即判令被申请人黄丽婷向申请人尹亮返还定金50000元。被告辩称，一、答辩人与原告的《房地产买卖居间合同》并未解除。二、原告在本案中单方提出解除合同，才是合同履行的违约方，其要求被告赔偿违约金及佣金，毫无事实依据。三、原告诉请解除房屋买卖合同关系是在本案中单方提出解除合同，是合同解除的违约方。原告诉请退回定金没有事实与法律依据，原告在无任何理由的情况下提出与被告解除房屋买卖合同关系，根据合同法第115条给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。第三人述称，与原告起诉的事实与理由一致。根据上述证据，本院经审理查明，原告作为买方，被告作为卖方，于2018年3月12日签订《房地产买卖居间合同》，主要约定：原告向被告购买坐落于博罗县石湾镇村委会叶屋组咸鱼洲蓝湾半岛14栋住宅楼1单元16层04房，共126.43平方米；转让价为900000元，买方于合同签订当日支付定金50000元，于赎楼之前支付首期房款220000元，剩余630000元须于过户及抵押登记手续完成后支付；买方须于卖方办理出不动产权证书后一个月内向银行提交贷款申请所需的相关资料及支付按揭贷款所需要的费用，同时卖方必须提供齐全办理银行贷款所需的资料及协助买方办理按揭贷款手续并配合签署一切相关文件；如卖方未按照合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；若卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之三十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。签订合同当天，原告向被告支付定金50000元及向第三人支付佣金10800元。庭审时，被告称其至今未到开发商处领取不动产权证书，并称电话号码为13790121977的“蓝湾张先生”系其朋友，亦是涉案房屋买卖的中介。另查一，涉案房屋于2019年6月5日取得不动产权证书，产权证号为粤（2019）博罗县不动产权第0033505号，权利人登记为黄丽婷。该房屋于2016年12月29日办理了抵押登记，抵押权人为广东博罗农村商业银行股份有限公司石湾支行，抵押期限自2016年12月29日至2046年12月28日。另查二，原告到广东省东莞市东莞公证处进行公证，公证事项：保全邮寄行为。2019年11月13日，该公证处出具（2019）粤莞东莞第43169号《公证书》，证明原告将《告知函》寄往广东省博罗县龙溪镇夏寮村委会十小组黄丽婷收，并取得一份编号为1012091820533的《EMS全球邮政特快专递国内标准快递》邮寄单。根据被告向本院提供的EMS快递流转信息，该寄件于2019年11月29日退回妥投。另查三，被告曾委托案外人林宝玲到博罗县不动产登记中心办理商品房产权证及一般抵押权登记，该中心于2019年6月3日出具《博罗县不动产登记受理回执》（收件编号为CQS201906030278），受托人林宝玲于2019年6月20日领取不动产权证书。本院认为，关于合同解除的问题。原、被告及第三人于2018年3月12日签订《房地产买卖居间合同》系合同双方当事人真实意思的表示，主要条款不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，应受法律保护。上述合同签订后，原告支付被告定金50000元及向第三人支付佣金10800元，此有原告提交的相关证据予以佐证，本院予以确认。在合同签订后，涉案房屋于2019年6月5日取得不动产权证书，原告认为被告至今未去领取不动产权证书，导致合同无法继续履行，故请求解除合同。被告提出其在2020年1月21日收到本案应诉材料后才知悉房屋已办理不动产权证书，故其不存在违约的抗辩，根据《博罗县不动产登记受理回执》得知，被告曾委托案外人林宝玲到博罗县不动产登记中心办理商品房产权证及抵押登记，受托人林宝玲已于2019年6月20日领取不动产权证书。被告作为被代理人，案外人林宝玲作为代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，代理人林宝玲领取不动产权证书的行为直接对被代理人黄丽婷发生效力，本院认定被告黄丽婷于其代理人林宝玲领取不动产权证书当日即知悉涉案房产取得不动产权证书，故本院对被告提出的抗辩不予采纳。本案中，双方合同约定原告在被告办理出不动产权证书一个月内向银行提交贷款申请及按揭贷款所需的费用，同时被告须提供齐全办理银行贷款所需的资料及协助原告办理按揭贷款手续等；然而，直至起诉之日，被告仍未按照约定履行合同。被告怠于履行合同义务，其行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定及双方合同约定，原告诉请解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。关于是否返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当返还已支付的定金50000元给原告。关于是否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原、被告之间的合同因被告违约而解除，被告应按双方约定及法律规定承担违约责任。原告主张被告支付按成交价30%的违约金，被告庭审时提出违约金过高要求本院调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，本院依法调整为按成交价的20%计算，即被告应向原告支付违约金180000元。关于是否赔偿佣金10800元的问题。涉案合同未约定对该费用作为违约赔偿费用，原告主张的该费用没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告尹亮、被告黄丽婷及第三人东莞市天域房地产中介有限公司惠州分公司于2018年3月12日签订的《房地产买卖居间合同》（GD合同编号：2018293）；二、被告黄丽婷于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告尹亮返还定金50000元；三、被告黄丽婷于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告尹亮支付违约金180000元；四、驳回原告尹亮其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6262元，由原告尹亮负担162元，被告黄丽婷负担6100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶堂辉人民陪审员  邓志勇人民陪审员  崔紫君二〇二〇年五月十四日法官 助理  徐嘉姵书 记 员  蔡艳玲