江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初360号原告：九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司，住所地武宁县沙田新区沙田大道与九宫山大道交汇处。负责人：王饶，该公司总经理。委托代理人：刘文倩，女，汉族，1995年12月23日出生，江西省高安市人，住江西省高安市。系该公司员工。委托代理人：靳艳红，女，汉族，1985年5月10日出生，安徽省阜阳市人，住安徽省阜阳市颖泉区。系该公司员工。被告：余宝宝，男，汉族，1989年6月19日出生，江西省武宁县人，住江西省瑞昌市。原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司与被告余宝宝租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理，依法适用简易程序审理，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司（以下简称武宁联盛公司）委托代理人刘文倩、靳艳红，被告余宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武宁联盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令与被告余宝宝解除租赁合同且按合同规定归还商铺；2.请求判令被告余宝宝缴纳的合同保证金归原告所有；3.请求判令被告余宝宝支付一个半月装修期租金11340.4元；4.请求判令被告余宝宝支付拖欠租金92033.88元，拖欠滞纳金100844.64元（2018年10月1日至2019年9月30日拖欠租金60832.42元，逾期拖欠滞纳金82123.52元，2019年10月1日至2020年2月26日拖欠租金31201.46元，逾期拖欠租金滞纳金18720.87元）；5.请求判令被告余宝宝支付原告2019年10月1日至2020年2月26日拖欠物业费6205.17元，逾期拖欠物业费滞纳金3474.89元；6.请求判令被告余宝宝支付2019年8月1日至2020年1月31日期间拖欠的电费3828.85元、水费85.1元，合计3913.95元；7.本案诉讼费由被告余宝宝承担。事实和理由：2018年10月1日，原告将位于武宁县沙田新区沙田大道处联盛快乐城A区二层2291、2292、2284、2285、2286、2287、2288号商铺出租给被告用于火锅餐饮经营。合同经营租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日。在合同租赁期内，被告出现拖欠租金、物业费等违约行为。为了维护原告合法权益，故诉至法院。被告余宝宝辩称：租赁合同属实，同意解除双方之间租赁合同，但合同保证金22000元应在租金中扣减。同时，按合同约定原告应免除一个月的装修期，尚且一个半月租金亦没有11340.4元。根据合同约定，第一年应免除6个月租金，以及一个月的装修期，每月租金大约6100元多。2019年8月25日，被告已缴纳10000元，该费用不清楚是物业费还是租金，原告诉称的水费、电费属实，同意支付。为了证明自己的诉称，原告武宁联盛公司提交了如下证据：1.租赁合同1份，拟证明原、被告于2018年10月15日签订租赁合同，约定被告向原告承租位于武宁县沙田新区沙田大道与九宫山大道交汇处的联盛快乐城A区项目二层2291、2292、2284、2285、2286、2287、2288商铺，建筑面积218.07平方米，租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日，约定2018年10月1日至2019年9月30日租金每月28元/平方米计算即6105.96元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金每月29.4元/平方米计算即6411.26元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金每月30.87元/平方米计算即6731.82元/月，并对免租期作出如下约定：第一年免7个月租金，第二件免3个月租金，第三年免3个月租金。物业费按5元/月/平方米计算，电费按0.6847元/度计算，水费按3.2元/吨计算（水损0.56元/吨）。2.千千锅租金拖欠明细、千千锅物业费拖欠明细、千千锅水电费拖欠明细各1份及收据5张，拟证明被告已缴纳租金12212元、物业费12903.5元，尚欠租金92033.88元、物业费6205.17元、电费3828.85元、水费85.1元。3.《函告》张贴打印图片1份、微信聊天记录打印件2张，拟证明原告于2019年10月27日、2019年10月10日分别向被告发函，及于2019年3、4、5、6月份经微信沟通向被告催讨租金及拖欠款项。经质证，被告对证据1、2不持异议，但认为原告没有考虑到免租期。经质证，被告对证据3中函有异议，并认为该函是2019年11月27日收到的，当时原告将12月份的租金都计算进去，故双方没有协商好。被告对证据3种微信聊天记录不持异议，当时其要求用保证金扣缴租金，但原告不同意。经认证，本院对租赁合同、物业费拖欠明细、水电费拖欠明细、收据及微信聊天记录打印件予以确认，关于被告辩称原告没有考虑免租期意见，以及用保证金扣减租金的意见，本院将在判决主文中予以评定。关于原告提交函告载明被告尚拖欠租金数额如何确定，本院将结合免租期条款一并在判决主文中确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，被告余宝宝与原告武宁联盛公司签订租赁合同，约定原告将其位于武宁县沙田新区联盛快乐城A区项目二层2291、2292、2284、2285、2286、2287、2288商铺出租给被告用于经营火锅，建筑面积218.07平方米，租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日，约定2018年10月1日至2019年9月30日租金每月28元/平方米计算即6105.96元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金每月29.4元/平方米计算即6411.26元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金每月30.87元/平方米计算即6731.82元/月，并对免租期作出如下约定：第一年免7个月租金，第二件免3个月租金，第三年免3个月租金。物业费按5元/月/平方米计算，电费按0.6847元/度计算，水费按3.2元/吨计算（水损0.56元/吨）。被告应于每月5日前按合同约定缴纳当月租金、综合管理费、及其他费用；租赁期间，被告逾期支付租金、综合管理费，每逾期一天须按欠款费用总额的1%支付违约金；逾期超过15天原告有权终止合同。合同签订后，被告向原告支付了合同保证金22000元，作为被告诚信守法经营、履行合同的保证。另合同尾款约定，租金按季度交，先交后租；三年租赁期限需经营满期，否则合同保证金不退还……第一年签合同时先交两个月租金，11月底前交清后三个月租金，后续租金按季度交；物业费按季度交。另查，2018年10月15日，被告通过刷卡向原告支付两个月租金12212元，三个月物业费3272元。2019年3月28日，被告通过微信支付物业费1271元。2019年8月25日，被告通过微信支付了租金227.1元及物业费6360.5元（2019年4月6日至2019年9月30日）。嗣后，原告向被告多次催讨，被告仍未付款。2019年11月27日，原告向被告发出函告，载明合同终止日即2019年11月29日前来原告公司财务部缴清所欠费用，逾期视为双方合同于2019年11月29日解除,被告欠缴费用如下：2018年10月1日至2019年9月30日租金18090.7元，2019年10月1日至2019年12月31日租金19233.77元，物业费4050.15元，电费3321.21元，水费85.1元。双方就该终止合同事宜未能达成一致意见，后原告诉至法院。本院认为，债务应当偿还。被告余宝宝在原告武宁联盛公司处租赁商铺经营火锅，有其签订的《租赁合同》及支付租金、物业费收据为证，其意思表示真实，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自权利义务。关于原告解除合同函告是否发生合同解除的法律后果。根据合同载明逾期15天原告可解除合同。原告除了租赁合同签订时先交了两个月租金外，之后就开始拖欠租金。原告于2019年11月27日函告被告如未在2019年11月29日前缴清所欠费用，则有权终止合同，该解释合同的意思表示符合双方解除合同的约定，且被告已经收到，原告行使合同解除权行为符合法律规定，其合同解除行为自发生法律效力，故本案租赁合同自2019年11月29日解除。关于租金、物业管理费及水电费的数额，被告于第一年租期已付租金12439.1元，后期租金一直未给付，截止2019年11月29日的租金为30485.8元(18090.7元+12395.1元），物业费为3743.54元（1090.35元/月×13月+1090.35元/月×13日÷30日-1271元-6360.5元-3272元），电费3321.21元，水费85.1元。庭审中，被告对原告主张物业费（即计算至2020年2月26日）6205.17元、电费（即计算至2020年1月31日）3828.85元的诉讼请求不持异议，本院予以确认。本案中，原告武宁联盛公司主张按照日0.5%利率支付滞纳金（违约金）的诉讼请求，本院认为，尽管原告已调低了合同约定的日1%的违约金，但其主张的违约责任仍畸高，应予以核减，本院酌定按年利率6%计算违约金，即租金违约金数额为451元（截止至2020年2月26日），物业费违约金。本案中，原告武宁联盛公司诉称合同保证金22000元归其所有的意见，被告辩称该保证金用于抵扣租金，据合同关于“三年租赁期限需经营满期，否则合同保证金不退还”规定，故本案合同保证金自不存在退还。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。本案合同解除系被告逾期支付租金，导致原告武宁联盛公司向被告发出解除合同函告，自不符合租赁合同第十一条第七项关于“合同期内乙方（即被告）意向终止合作，必须提前六个月提出书面申请，经甲方（即原告）同意终止时间为准，乙方须承担一个半月装修期租金”情形。故对原告武宁联盛公司要求被告支付一个半月装修期租金11340.4元的诉讼请求，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司与被告余宝宝签订的《租赁合同》于2019年11月29日解除；二、原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司对《租赁合同》项下的合同保证金22000元不予退还被告余宝宝；三、被告余宝宝于本判决生效后三日内向原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司支付租金30485.8元、物业费6205.17元、电费3828.85元、电费85.1元；四、被告余宝宝于本判决生效后三日内向原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司支付租金违约金451元；五、驳回原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4898元，减半收取计2449元，由原告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司武宁分公司负担1761元，被告余宝宝负担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 刘 宏二〇二〇年五月二十日书记员 卢彦泽