山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4905号上诉人（原审原告）：山东省实验中学，住所地济南市。法定代表人：韩相河，校长。委托诉讼代理人：张维军，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳超，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：济南市老转村四川美食城有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：牛虎兵，董事长。委托诉讼代理人：赵瑾，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涵，北京市观韬（济南）律师事务所实习律师。上诉人山东省实验中学（以下简称实验中学）因与上诉人济南市老转村四川美食城有限公司（以下简称老转村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实验中学上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判老转村公司向实验中学支付其所欠水电费182419.85元及该笔款项按中国人民银行同期贷款利率计算的利息27723元(利息暂计算至起诉时间2019年5月5日)；2、老转村公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：实验中学所提交的证明老转村公司欠付水电费的证据，系基于水表和电表的原始数据抄录、计算形成，每份证据的数据都有水表、电表的起码和止码相佐证，足以清晰地证实实验中学的主张。虽然老转村公司对此不予认可，但根据日常行为及交易习惯，水费和电费的催收及缴纳并不需要当事人签字或盖章进行认可。依据该合同第十条约定，如有一方违约，按合同法执行。老转村公司未按约定履行其义务，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定承担违约责任。老转村公司答辩称，实验中学提交的水、电费欠费明细系其单方制作，欠水、电费的证据与待证事实缺乏关联性，一审法院判决驳回其该项诉讼请求，认定事实及适用法律正确。老转村公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判老转村公司向实验中学支付房屋租金10万元；2.一、二审诉讼费用全部由实验中学承担。事实和理由：一审法院认定实验中学向老转村公司主张2015年1月1日至2016年9月30日期间房屋租金35万元没有超过法律规定的诉讼时效，认定事实和适用法律错误。老转村公司与实验中学签订房屋租赁合同和联合经营协议，约定实验中学将济南市林祥南街168号临街综合楼圆楼1至3楼营业场所一处出租给老转村公司使用，经营餐饮业，租赁期限自2008年10月28日至2017年10月28日，期限9年，租金每年20万元。实验中学向老转村公司主张截止至2017年6月前房屋租金共计45万元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”及最高人民法院法函[2004]23号答复意见“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”的相关规定，实验中学主张2015年1月1日至2016年9月30日期间的租金35万元已超过法律规定的诉讼时效。实验中学在一审中提交的《关于偿还所欠租金问题的汇报》系复印件，老转村公司不予认可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品”规定，该份复印件不应当作为认定案件事实的依据。而一审法院以实验中学提交的《关于偿还所欠租金问题的汇报》复印件作为认定实验中学主张的35万元租金没有超过诉讼时效的依据，认定事实和适用法律明显错误。涉案房屋未取得房产证，一审法院认定双方签订的房屋租赁合同合法有效不妥。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋部分未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，因此应当认定合同无效。实验中学存在严重违约责任，对老转村公司利益造成重大损失。实验中学在收到政府的违建通知后，未及时通知老转村公司，导致老转村公司未能向政府部门申请行政复议，以维护自身合法权益，从而造成涉案房屋被拆除、酒店暂停营业等财产损失。实验中学隐瞒出租房是违章建筑，已构成根本违约，导致老转村的经营损失应予赔偿。综上，一审法院认定事实和适用法律均有错误。实验中学辩称，老转村公司的上诉主张不成立，老转村公司所作“关于偿还拖欠租金问题的汇报”虽然系复印件，但该事实真实存在，有录音证据予以佐证。实验中学向一审法院起诉请求：1.请求判令老转村公司于判决生效之日起10日内付清所欠实验中学房租45万元、水费2635.85元、电费179784元；2.请求判令老转村公司按照同期银行贷款利率于判决生效之日起十日内向实验中学支付迟延付款期间的利息84287.18元（租金利息63781.251元、水电费利息20505.93元）；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由老转村公司承担。一审法院认定事实：实验中学与老转村公司签订《房屋租赁合同》及《联合经营协议书》各一份，协议约定：实验中学将位于济南市林祥南街168号临街综合楼圆楼1至3楼营业场所一处出租给老转村公司经营使用，经营餐饮业，租赁期限自2008年10月28日至2017年10月28日，期限9年，租金每年20万元，合计180万元。每年按季度交纳租赁费，每季度交纳5万元。实验中学主张截止至2017年6月底，老转村公司尚欠房屋租金45万元，老转村公司予以认可，但主张2015年1月1日至2016年9月30日前的35万元租金已过诉讼时效，法院不应予以支持。实验中学主张老转村公司应支付欠付租金利息，老转村公司在2015年至2017年6月期间共欠付九期租金，每期5万元。利息计算方式为以本金5万元为基数，分别自2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日起计算至2019年5月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。实验中学主张老转村公司欠付水电费明细为：1、欠缴水费：2016年1月3日查表起码2709，本次查表止码2876，用水量167立方，每立方水价5.95元，金额993.65元；2016年7月至9月，上次查表起码3004，本次止码3148，用水量144立方，金额856.8元；2017年1月至3月用水量统计上次起码3329，本次止码3461，用水量132立方，金额785.4元。2、欠缴电费情况：2013年5月6日至2017年12月27日电费统计，2015年2月10日交纳了2013年12月12日至2014年12月25日的电费64887.89元；2013年6月21日交纳了2013年3月底之前所欠的电费69630元、水费4838.4元；其中查表日期在2017年12月27日形成的2016年4月14日至2017年12月27日电费为60830元，电表1实际用电为79320度，电表2实际用电为31280度，每度按0.55元计算，表1、表2合计用电产生电费60830元。2016年4月14日查表的2014年12月26日至2016年4月14日电费情况，表1实际用电110440度，表2实际用电31640度，每度按0.55元，表1、表2合计用电产生电费78144元。2013年12月15日查表的2013年4月26日至2013年12月11日电费情况，表1用电13400度，表2用电60800度，表1、表2合计电费40810元。水费合计2635.85元，电费合计179784元，水电费合计182419.85元。实验中学提交了水费统计表及电费交纳通知单证明上述事实。水电费利息计算方式为：欠付的水电费总数平均到九个季度中，按照上述起算时间及利率标准计算。老转村公司不认可欠付水电费，老转村公司主张实验中学提供的上述水电费证据均系单方制作，没有老转村公司的签字或盖章确认，该证据不应被采信，且，实验中学在起诉状中主张2015年之前老转村公司不欠水电费，但是在实验中学提交的2013年12月15日电费交纳通知单显示，2013年4月26日至2013年12月11日电费未交，与请求不一致，且2017年6月至2017年12月27日期间老转村公司已腾房，不存在电费，实验中学的主张没有事实依据。另查明，济南市自然资源和规划局分别于1991年6月、1992年11月、1992年12月为涉案房屋所在综合楼项目办理建设工程规划许可手续。一审法院认为，实验中学与老转村公司签订的房屋租赁合同及联合经营协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。实验中学作为出租方已经履行了交付租赁房屋的合同义务，在租期内老转村公司亦实际占有、使用了涉案房屋。老转村公司作为承租方未按照合同约定按期、足额支付租金，构成违约。实验中学要求老转村公司支付欠付租金45万元，并支付逾期付款利息，合法有据，一审法院予以支持。老转村公司辩称2015年1月1至2016年9月30日期间的35万元租金已超过法律规定的诉讼时效。一审法院认为，2017年5月15日，老转村公司在向实验中学出具的《关于偿还所欠租金问题的汇报》中明确表示愿意偿还欠付租金，并制定了还款计划，故对老转村公司的该项主张，一审法院不予采纳。实验中学主张老转村公司欠付水电费182419.85元，老转村公司不予认可，实验中学所提交相关证据均系其单独制作，未经实验中学、老转村公司双方确认，现实验中学据此要求老转村公司支付欠付水电费182419.85元，证据不足，一审法院不予支持。实验中学可待相关证据完善后，另案主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决：一、济南市老转村四川美食城有限公司于判决生效之日起十日内支付给山东省实验中学房屋租金45万元。二、济南市老转村四川美食城有限公司于判决生效之日起十日内支付给山东省实验中学逾期付款利息，以5万元为基数，分别自2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日起计算至2019年5月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回山东省实验中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由山东省实验中学负担3900元，由济南市老转村四川美食城有限公司负担7500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。实验中学提交该校的法律顾问张维军与老转村公司股东、实际控制人周明蓉的通话录音（当庭播放），证明老转村公司在出具“关于偿还所欠租金问题的汇报”之前，实验中学曾多次找老转村公司催要租金、水电费，周明蓉本人也至少6次到学校洽谈偿还问题，该录音证据与书面证据能够相互印证，真实存在，老转村公司关于部分租金已过诉讼时效的上诉主张不成立。老转村公司质证称，对录音中的人员是否为周明蓉本人不确认，对该录音的真实性不认可，录音上所写“汇报”也没有指明是实验中学提交的“关于偿还所欠租金问题的汇报”，录音中周明蓉表示分期偿还，但双方没有确认租金及水电费的具体数额。周明蓉确实是公司的股东，但其并不代表公司。本院认为，实验中学提交的通话记录与《房屋租赁合同》及《关于偿还所欠租金问题的汇报》的内容相印证，本院予以采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，实验中学提交了老转村公司于2017年5月15日向实验中学发出的《关于偿还所欠租金问题的汇报》，后附有李荣（会计）签字及手机电话，该《汇报》载明，对于所欠学校的租金及水电等费用，公司很重视，并多次研究解决办法，筹措资金尽早解决，制定了房租及水电费用等支付计划：5月份支付5万元，6月份支付5万元，7月份支付5万元，8月份支付10万元，9月份支付10万元，余款在10月10号前全部支付。本院拨打了《汇报》后所附的手机电话，接电话人称其系李荣，2017年曾在老转村公司任会计工作。以上事实有《关于偿还所欠租金问题的汇报》在案为凭。本院认为，2013年1月，实验中学与老转村公司签订了《联合经营协议书》及《房屋租赁合同》，实验中学将诉争房屋交于老转村公司租赁使用。济南市自然资源和规划局于1991年、1992年为涉案房屋所在综合楼项目办理了建设工程规划许可手续，上述协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。老转村公司关于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人签订的上述协议无效的主张，本院不予支持。关于实验中学向老转村公司主张的2015年1月1日至2016年9月30日的房屋租金35万元是否超过诉讼时效的问题，本院认为，实验中学提供了《房屋租赁合同》、《关于偿还所欠租金问题的汇报》、通话录音，上述证据能够形成完整的证据链条，可以证实老转村公司欠实验中学房屋租金的情况，实验中学曾多次找老转村公司催要租金，周明蓉本人也多次到学校洽谈偿还问题，老转村公司于2017年5月15日承诺筹措资金还款且已出具还款计划。老转村公司再行主张2015年1月1至2016年9月30日期间的35万元租金已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于实验中学要求老转村公司支付其水、电费182419.85元及其利息的主张应否支持的问题，实验中学在诉讼中提供了多份老转村电费缴纳通知单及水费统计表，予以证实老转村公司欠其水、电费情况，但上述证据仅系由实验中学单方制作，无老转村公司相关人员的签字确认，庭审中，老转村公司不认可上述证据，不能作为老转村公司欠其水、电费的依据。实验中学未提供充分有效的证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果。综上所述，实验中学与老转村公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6753元，由上诉人山东省实验中学负担4453元、由上诉人济南市老转村四川美食城有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年五月二十一日书记员  侯新新