上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21922号原告：深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：钱滨强，总经理。委托诉讼代理人：梁业鸣，男。委托诉讼代理人：杜娟，女。被告：上海盛唐时代文化传播有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丹桂路XXX弄XXX号。法定代表人：汤晓萍，总经理。委托诉讼代理人：李扬，男。原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司诉被告上海盛唐时代文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人梁业鸣、杜娟到庭参加诉讼，上海盛唐时代文化传播有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)434,718.13元；2.判令被告支付违约金82,043.52元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付违约金13,673.86元。事实和理由：根据《房屋租赁合同》、《张江国创中心一期物业管理委托合同》、《三方协议书》可知，原告为张江国创中心一期项目的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业服务费的义务。具体欠费如下：自2019年2月1日起至2019年12月31日，拖欠物业费等费用合计516,761.65元。其中，物业费本金434,718.13元、违约金82,043.52元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业服务费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如诉请。上海盛唐时代文化传播有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年1月5日，案外人上海张投国聚文化发展有限公司(以下简称张投公司，甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定张投公司将上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号(3幢、A3)房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作办公使用；合同双方确认系争房屋实测建筑面积共计3,239.33平方米；租赁期内，乙方应当根据甲方与甲方委托的第三方物业管理公司签订的《物业管理合同》约定的标准和条件，承担该房屋的物业管理费，并向物业管理公司支付该费用，乙方应当遵守物业管理公司制定的《物业管理公约》的规定。合同期为自2017年2月1日起至2021年12月31日止。合同另对其他事项作了约定。2017年5月，张投公司(委托方、甲方)与案外人上海万科物业服务有限公司(以下简称万科公司，受委托方、乙方)签订《张江国创中心一期物业管理委托合同》，约定由万科公司为座落位置在上海市浦东新区丹桂路XXX号的张江国创中心一期提供物业管理服务，合同期限为自2017年6月1日起至2020年5月31日止。《张江国创中心一期物业管理委托合同》第十二条约定：“……物业管理服务费采用包干制方式计费结算，由乙方按：高层办公：建筑面积每月每平方米14.40元；独栋办公用别墅：建筑面积每月每平方米12.20元；向物业使用人收取。……本合同项下物业服务费支付时间：每季度的首十五工作日支付上一季度费用；若逾期支付物业服务费，负有支付义务的一方应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金。……”后张投公司(甲方)、万科公司(乙方)和原告(丙方)签订《三方协议书》，约定自2018年10月1日起，乙方将《张江国创中心一期物业管理委托合同》项下的所有权利义务转让给丙方；《张江国创中心一期物业管理委托合同》约定的服务内容及服务标准(或交付物资及质量标准)及收费标准不作调整。原告自2018年10月1日起对张江国创中心一期管理至今，被告支付物业服务费至2019年1月31日。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、《告知函》、不动产权证书、《张江国创中心一期物业管理委托合同》、《三方协议书》、保安保洁、设备检修等工作记录、中国银行国内支付业务收款回单、律师函及文件签收表、张江科学城企业复工备案表、张江科学城企业复工人员信息统计表、企业承诺书、复工方案等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，张投公司与万科公司签订的《张江国创中心一期物业管理委托合同》及张投公司、万科公司与原告签订的《三方协议书》依法成立、合法有效。原告已按约为被告提供了物业管理服务，被告作为物业使用人，接受了原告的物业管理服务，理应支付相应的物业服务费。现原告要求被告支付欠费，于法有据，本院予以支持。另，根据《张江国创中心一期物业管理委托合同》约定，物业使用人应于每季度的首十五工作日支付上一季度费用；若逾期支付物业服务费，负有支付义务的一方应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金。被告逾期未缴纳物业服务费用的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定，原告要求被告支付违约金13,673.86元的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海盛唐时代文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司自2019年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费434,718.13元；二、被告上海盛唐时代文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司违约金13,673.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,968元，减半收取4,484元，由被告上海盛唐时代文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年五月十二日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。