四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终826号 上诉人（原审原告）：谢浩，男，汉族，生于1976年2月23日，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡刚，男，汉族，生于1962年9月29日，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：四川龙祉山庄实业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金丰路6号。 工商登记法定代表人：陈庆中。 委托诉讼代理人（特别授权）：王翠华，女，汉族，生于1971年4月29日，住四川省广元市利州区。系陈庆中之妻。 原审第三人：陈德亮，男，汉族，生于1951年8月4日，住四川省开江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈德均，男，汉族，生于1961年7月19日，住四川省开江县。系陈庆中之弟。 原审第三人：成都芸帆房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区石羊工业园。 法定代表人：陈德亮。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈德均，男，汉族，生于1961年7月19日，住四川省开江县。系公司员工。 上诉人谢浩因与被上诉人胡刚、原审第三人四川龙祉山庄实业有限公司（以下简称龙祉山庄公司）、陈德亮、成都芸帆房地产开发有限公司（以下简称芸帆房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（××9）川1302民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉谢浩上诉请求：1、撤销一审判决，改判“1、解除对龙祉山庄颐养中心三号楼二层××号房屋的查封，立即停止执行顺庆区人民法院（××7）川1302财保110号民事裁定书以及（××8）川1302执169号之一执行裁定书。2、确认上诉人对龙祉山庄颐养中心三号楼二层××号房屋享有管理权、居住权、使用权、收益权，并享有物权期待权”；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、被执行人对案涉房屋不享有所有权和用益物权，顺庆区人民法院民事裁定标的物不合法。虽然案涉房屋所在的龙祉山庄系被执行人陈庆中与陈德亮共同投资联合开发，但该房屋所属的龙祉山庄项目用地为集体土地，土地使用权人为村民杨清理、程怡、王艳良、杨登其、周昆、罗代双等人。根据“房随地走”原则，案涉房屋建成后仍归属于集体土地使用人所有，房屋建成后，被执行人对该建筑享有用益物权，而不享有所有权。案涉房屋不属于被执行人所有，依法不应当被查封。2、××5年11月3日，被执行人与上诉人签订《房屋买卖合同》，上诉人在签订合同当日一次性付清全部房款22万元。陈庆中将该房屋交付给上诉人使用，上诉人交由熊仕伟作为库房，××6年熊仕伟将案涉房屋还给上诉人，上诉人即安排家人入住并占有。××7年5月15日顺庆区人民法院作出（××7）川1302财保110号民事裁定书时，被执行人不但没有所有权，用益物权也已让渡给上诉人，故顺庆区人民法院作出查封裁定时，被执行人对案涉房屋已不享有任何权益。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，人民法院只能对被执行人名下的不动产进行查封，对第三人占有的不动产必须要经过该占有人书面确认属于被执行人才能查封，故应当立即停止执行。4、顺庆区人民法院（××7）川1302财保110号民事裁定书，将案涉房屋交由被执行人保管，同时规定保管期间可以使用，但不得造成被查封房屋损失。但顺庆区人民法院（××8）川1302执169号之一执行裁定，违反该保全裁定，将案涉房屋交由申请执行人胡刚保管，违反了法律规定，擅自改变了案涉房屋的权属状况，侵害了财产所有权人、实际占有人以及被执行人的合法权益。5、上诉人对案涉房屋享有管理、居住、使用、收益等用益物权，也享有物权期待权，一审判决否定了此项确权诉请，违反了法律规定。案涉房屋是被执行人与农户联合修建，建设施工经村委、国土、政府审批，案涉房屋属于合法建筑。虽上诉人与被执行人签订的《房屋买卖合同》效力待定，但上诉人依据该合同占有了该房屋，并支付了对价，上诉人属于合法占有，也应享有各项用益物权。6、案涉房屋土地使用权尚未变性为国有，上诉人暂时未能取得房屋所有权，但上诉人已实际占有、使用、管理该房屋，在土地使用权变性或者上诉人户籍迁移到房屋所在地村委会后，上诉人即应享有该房屋的所有权，故对案涉房屋享有物权期待权。 被上诉人胡刚答辩称，1、上诉人的上诉理由不符合排除强制执行的情形，忽视了案件争议焦点，本案争议焦点在于是否具有排除执行的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，上诉人的上诉理由是人民法院查封标的物不合法，与司法解释规定的足以排除强制执行的情形无关。2、上诉人没有购买和占有案涉房屋，虚构了案件事实。胡刚从××6年起就申请法院对案涉房屋进行了查封，张贴了人民法院的封条，上诉人从未在案涉房屋中居住、使用，更无他人见证，上诉人所说的购买、居住、使用该房屋是虚构事实。 原审第三人龙祉山庄公司答辩称，案涉房屋系陈庆中卖给谢浩是事实。 原审第三人陈德亮、芸帆房产公司答辩称，谢浩在案涉房屋查封前就已经买了，××7年才申请保全的。××6年终止了执行，××7年重新保全的。 谢浩一审起诉请求：1、解除对“龙祉山庄”颐养中心三号楼二层××号房屋的查封并终结执行；2、确认谢浩对“龙祉山庄”颐养中心三号楼二层××号房屋享有管理权、居住权和物权期待权；3、胡刚承担本案诉讼费用。 一审法院查明，胡刚与龙祉山庄公司等民间借贷纠纷一案，胡刚起诉后，南充市顺庆区人民法院于××7年11月23日作出民事判决书，判决：“一、被告陈庆中、四川龙祉山庄实业有限公司向原告胡刚偿还借款本金546万元，并支付借款利息（利息的计算方式为：以546万元本金为基数，从××6年4月28日起至本判决确定本金支付日止，以月利率2%为标准计算；若未按本判决确定给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回原告胡刚其它诉讼请求”。××8年1月17日，胡刚向四川省南充市顺庆区人民法院申请强制执行，执行的主要内容有：一、强制执行被申请人借款546万元及案件诉讼费50020元；二、本案执行费用由被申请人承担。××8年7月31日，四川省南充市顺庆区人民法院作出（××8）川1302执169号之一执行裁定书，内容有：查封四川龙祉山庄实业有限公司位于四川省崇州市承建的“龙祉山庄”颐养中心“三号楼”（房屋建筑共建六层）的资产一至六屋。查封的具体数量……二层门牌号为××……。执行过程中，谢浩就涉案房屋提出案外人异议，四川省南充市顺庆区人民法院于××9年10月25日作出（××9）川1302执异109号执行裁定书，裁定驳回谢浩的异议请求。谢浩不服该裁定，向四川省南充市顺庆区人民法院提起案外人执行异议之诉，即本案。 谢浩于××5年11月3日与龙祉山庄公司签订《房屋买卖合同》，约定购买龙祉山庄3号楼二层内1号住房（现编号为三号楼二层××号），并支付了全部房款，龙祉山庄公司当日向其出具了22万元的收据一份。××7年，陈庆中向案外人交付了案涉房屋。陈庆中于××9年1月20日死亡。陈庆中父母、子女已死亡，其妻王翠华放弃继承。 另查明，××3年5月28日，被申请人陈庆中与陈德亮签订投资合作协议书，共同投资联合开发龙祉山庄，该项目名称为龙祉山庄，项目所在地在崇州市。项目规模占地面积约11亩，建筑面积约20000平方米。集资联建方为杨清理、程怡、王艳良、杨登其、周昆（五户委托王泽君为代表）、罗代双和陈庆中。协议约定对外以成都芸帆房地产开发有限公司名义开发、修建、销售，对内按照陈庆中70%、陈德亮30%的股份比例出资、融资、分利、承担亏损和法律责任。“龙祉山庄”所有房屋至今未办理房屋产权初始登记。本案诉讼中，芸帆房产公司出具《证明》一份，载明谢浩与龙祉山庄公司就案涉房屋的买卖得到了芸帆房产公司及陈德亮的认可。 一审法院认为，本案的争议焦点为谢浩对案涉龙祉山庄三号楼二层××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉项目龙祉山庄系集资联建并由陈庆中与陈德亮联合投资开发，并不属于陈庆中、四川龙祉山庄实业有限公司单独所有，第三人也未取得商品房预售许可证明，谢浩与龙祉山庄公司签订的《房屋买卖合同》效力待定。此外，案涉房屋未办理房屋产权初始登记和备案登记，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件及其他相关证据确定权属。故本案不符合上述规定中能够排除执行的情形，谢浩对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，对谢浩的解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。谢浩第二项请求，不符物权法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回谢浩的诉讼请求。本案案件受理费4600元，由谢浩负担。 二审中，谢浩提供三组证据，第一组证据：南部县不动产登记中心个人不动产登记信息查询记录，载明“被查询人谢浩经在南部县不动产登记系统查询，结果如下：没有不动产登记记录”，拟证明谢浩没有其他房产；第二组证据：崇州市三郎镇红纸村村民委员会出具的居住证明，载明“今证明××5年11月谢浩购买我村龙祉山庄3号楼二层××号房屋，谢浩及家人从××7年初至今一直居住在此”以及案外人熊仕伟出具的情况说明一份，拟证明谢浩及其家人自××7年起一直住在案涉房屋，谢浩取得该房屋是合法的；第三组证据：芸帆房产公司出具的××9年1月至12月收取水电费的收据两张，拟证明谢浩实际使用居住案涉房屋。被上诉人胡刚质证认为，第一组证据的真实性无异议，但与本案不具有关联性，第二组证据的证据三性均不予认可，第三组证据的真实性不予认可。龙祉山庄质证认为，案涉房屋是谢浩租给熊仕伟的，对谢浩提供的证据均予认可。陈德亮、芸帆房产公司质证认为，对谢浩提供的证据均予认可。 被上诉人胡刚二审提供南充市顺庆区人民法院作出的（××6）川1302执905号执行裁定书、协助执行通知书及（××6）川1302执905号之一公告，拟证明案涉房屋在××6年就已经被查封了。上诉人谢浩质证认为，××6年出具的查封裁定已经被撤销，不具有法律效力，且谢浩在××5年就已经购买了案涉房屋。芸帆房产公司及龙祉山庄均质证认为，胡刚提供的裁定书已被撤销。 二审中，芸帆房产公司陈述“地是五个村民的，五个村民和陈庆中、陈德亮合伙建房，对外出售，陈庆中和陈德亮等五户村民是合伙关系。产权现在还是一个集体土地并未办理登记”，谢浩对该陈述予以认可。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案中，谢浩虽主张其与龙祉山庄公司签订的房屋买卖合同取得案涉房屋的实体权利足以排除执行，但案涉房屋所在的土地系集体土地，陈庆中与杨清理、程怡等五户集资联建，本案所涉的龙祉山庄的房屋并非是龙祉山庄公司或陈庆中单独所有，龙祉山庄公司与芸帆房产公司至今也未取得案涉房屋的所有权，故谢浩与龙祉山庄公司签订的合同效力待定，谢浩亦尚未取得案涉房屋取得所有权，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的情形。故谢浩请求停止对案涉房屋的执行的上诉理由不能成立。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由上诉人谢浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年五月十八日 书记员 李 俊