西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初6219号 原告：西安景恒房地产开发有限公司,住所地西安曲江新区。 法定代表人：林艺超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。 被告：党楷，女，1986年9月7日出生，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：马岗岭，陕西志功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张青彬，陕西志功律师事务所律师。 原告西安景恒房地产开发有限公司（以下简称景恒房地产公司）与被告党楷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年7月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧的正荣·彩虹谷7#楼3层F3-08号商铺，用于经营儿童配套业态，品牌名为：亲宝宝，租赁面积为43.42㎡，租赁期限为2017年7月31日-2020年8月30日，租金支付标准为第一年75元/㎡/月、第二年90元/㎡/月、第三年94.5元/㎡/月，租金按照季度缴纳。合同签订后，原告按约履行了相关义务，但被告自承租后至今未支付任何租金。原告多次致函要求被告支付租金未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告给付拖欠的租金55696.65元及违约金101787.2元；2、被告立即腾退正荣·彩虹谷7#楼3层F3-08号商铺，并承担自2019年6月1日至实际腾退房屋期间的占有使用费7815.6元（暂时计算至2019年8月1日）；3、被告承担正荣·彩虹谷7#楼3层F3-08号商铺恢复原状费用12124.07元；4、本案诉讼费、保全费用、律师费均由被告承担。 被告辩称，一、本案事实经过：2017年7月21日原、被告签订《租赁合同》，原告商管市场人员承诺9月初开业，并保证开业商场的店铺入驻率会达到70%以上。因商场内部施工尚未完成，甚至无法达到店面装修的基本要求，9月明显无法开业，但被告培训的员工九月都已到位，为此，原告工作人员告知会对客户损失以减免房租方式作为补偿。2017年12月16日，原告正式开业，商场出租率不到30%，被告随即与原告沟通要求解除合同，原告再次承诺减免房租。三个月后，再次与原告协商退铺，原告又告知，在商场招商率未达到70%以上前不会收各项费用。2019年6月初，被告并告知原告要求退铺，并在原告工作人员监督指导下清空了商铺；二、原、被告口头上以及事实上对原合同的权利义务进行了变更，被告没有拖欠原告租金，原告要求被告承担违约金没有依据。原告承诺2017年9月开业，但商铺实际开业时间是2017年12月16日，合同开始计算租金日期是2017年9月1日，应以实际开业之日起计算租金。商场开业后，入驻率一直未超过70%，被告损失巨大，多次提出解除合同，原告为留住客户多次承诺免除房屋租金、物业费用。2019年6月，被告由于没有生意，无法承担损失，与原告协商解除了合同。原告消防未验收，违法对外出租，2019年6月初被告搬离之后再未占用原告房屋，不存在支付占用费事宜；三、原告要求恢复房屋原状没有理由，被告在搬离商铺时，口头表明该商铺无需恢复原状；四、原告故意扩大租赁损失。被告一直未缴纳租金，依据合同，被告三十日内未交房租，原告有权解除合同。但事实上是原告故意口头告知被告免除房租，而私下继续计算租金，有意形成不缴纳租金的表象，属于欺诈，在被告不缴纳租金时又故意不行使合同解除权，是故意扩大损失，该损失不应由被告承担。即使单方解除合同，也是原告违约在先，被告不应承担违约责任，况且原告要求的违约金过高，被告亦无力承担；五、原告商铺未经过消防验收，不具备出租条件，因而无效。综上，请求法院驳回原告全部诉请。 经审理查明，2017年7月21日，原告景恒房地产公司（甲方、出租人）与党楷（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：乙方党楷承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷7#楼3层F3-08号商铺，经营儿童配套业态，品牌为“亲宝宝”。租赁面积为43.42㎡；租赁期限为2017年7月31日至2020年8月30日；装修期为2017年7月31日至2017年8月30日；租金支付标准为：第1年75元/㎡/月、第2年90元/㎡/月、第3年94.5元/㎡/月；计租期间为：第一年2017年9月1日-2018年8月31日、第二年2018年9月1日-2019年8月31日、第三年2019年9月1日-2020年8月31日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。乙方应于开业前一个月向甲方支付首期固定租金（首期租金为2017年9月1日（交付日）至2017年11月30日，应交租金9769.5元）；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币7815.6元作为履约保证金；乙方装修工程开工前5日，必须向甲方指定物业服务公司缴纳装修保证金5000元；乙方逾期支付租金、物业服务费或者其他费用的，甲方有权相应扣除履约保证金，由此造成的额差额部分，乙方须在接到甲方通知后5日内补足；在合同期内，乙方不得要求以任何保证金冲抵租金等应付而未付款项。本合同项下的交付日为2017年7月31日；乙方应当在装修期届满次日即2017年9月1日开业经营；乙方延迟缴纳租金或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；经甲方书面催告30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同。因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方承担下述违约责任和赔偿责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍返还当年度保底租金。2017年7月28日原告与党楷签订《商铺进撤场交接确认书》。2018年12月20日，原告取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 另查明，自2018年12月19日至2019年5月10日期间，原告共向被告发出催款函5份。2019年5月30日，原告向被告发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》，载明：被告目前尚欠原告公司2017年12月16日至2019年5月31日租金55696.65元、物业管理费32270.86元、物业保证金3907.8元、质量保证金5000元，合计96875.32元。现通知被告于2019年5月31日解除双方签订的租赁合同，被告缴纳的履约保证金将不予返还，请被告立即付清按合同约定结算之所欠款项。截至庭审之日，被告未向原告支付过租金。 本案在审理过程中，经询问，原告称：签订合同后被告向原告缴纳了履约保证金7815.6元，装修保证金5000元，共计12815.6元，根据合同约定，原告有权没收该部分款项；原告诉请的租金计算起至日期为2018年2月1日至2019年5月31日；对原告诉请的要求被告腾交房屋一节不再主张。被告称：收到了原告的合同终止函，并未提出异议。 上述事实，有《租赁合同》、《商铺进撤场交接确认书》、《收款收据》、《关于租赁合同正式终止事宜通知函》函件、快递凭证等，以本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律强制性规定，属有效合同，依法应予保护。被告虽称原告商铺未经过消防验收，不具备出租条件，因而无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而我国消防法关于消防检查的规定并非效力性规定，且原告已于2018年12月20日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，故双方所签合同应为有效合同，对双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告未按合同约定向原告支付房屋租金，其行为显系违约，理应继续支付租金。故原告要求被告支付租金的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。关于合同解除一节，被告租赁使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付原告租金。在被告违反合同约定时，原告有权依照合同约定，依法享有合同解除权，且被告在收到解除合同通知后，在法定期限内未提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，本院依法予以确认。 关于原告主张的违约金，双方在合同中既约定了"乙方延迟缴纳租金或其他费用，每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金"，又约定了“乙方违约的,甲方有权没收乙方所支付的各项保证金，并要求乙方双倍返还当年度保底租金”，上述几处约定均系对被告逾期缴纳租金行为承担违约责任的约定。由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。故，对违约责任部分，原告不宜既主张没收各项保证金，又主张过分高的违约金，本院结合本案原告实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情将被告党楷应承担的违约责任调整为5000元。另外，原告主张的房屋占有使用费、恢复原状费用、律师费，因被告不予认可，且原告未提供相关证据予以证明，本院依法不予支持。 被告辩称原告曾多次承诺免除房租，因未向本院提供有效证据予以证明，故本院对该辩称意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告党楷应于本判决生效后十日支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金55696.65元及违约金5000元； 二、驳回原告西安景恒房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3848元，减半收取计1924元，由原告负担1220元，由被告党楷负担704元。鉴于原告已预交案件受理费,故被告支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  申国英 二〇二〇年五月九日 书记员  陈 静