上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10581号原告(反诉被告)：波勒过滤系统(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区日樱南路XXX号XXX幢XXX楼。法定代表人：THOMASWEISMANTEL，董事。委托诉讼代理人：朱一，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈曾瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：魏香琳，女，1952年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱金福(系被告魏香琳丈夫)，住同被告魏香琳。原告(反诉被告)波勒过滤系统(上海)有限公司与被告(反诉原告)魏香琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告魏香琳提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)波勒过滤系统(上海)有限公司委托诉讼代理人朱一、沈曾瑞，被告(反诉原告)魏香琳及其委托诉讼代理人朱金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)波勒过滤系统(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告返还租赁保证金37,000元；2.请求判决被告向原告支付逾期返还租赁保证金37,000元的利息损失，自2019年8月20日起至被告实际返还上述租赁保证金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息损失(暂计至2019年10月31日，为326.37元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月13日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定被告将其位于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室的房屋及附属设施(以下简称：系争房屋)出租给被告使用,租赁期限自2017年8月15日起至2019年8月14日止。《房屋租赁合同》第5条的约定,原告应向被告支付租赁保证金37,000元;除房屋租赁合同另有约定外,被告应于租赁期限满或提前终止租赁合同之日,且原告已清空、点清、并付清所有应付费用后5天内将租赁保证金退还原告。2017年8月15日,被告签署了《保证金收据》确认收到原告支付的租赁房屋保证金37,000元。2019年8月12日,被告与原告安排实际居住在系争房屋内的案外人叶某某签署了《退房单》,其中明确：案外人于2019年8月12日将房屋交还给被告,双方确认室内所有家具交接完毕,并结清室内的水、电、煤、宽带等费用。现原告因被告至今未返还租赁保证金起诉来院，要求判如所请。被告(反诉原告)魏香琳辩称，不同意原告的全部诉讼请求，租期内被告按约向原告提前开具了租赁发票，但原告存在未按期支付租金的情况，前后共计19次，累计超期67天。根据合同4.5条约定，被告有权据此没收原告已付的保证金。又因原告返还房屋时房屋状态并非完整整洁，存在：楼顶开裂，卫生间窗框板发霉需更换，各房间墙壁上有污点等问题，为进行粉刷，被告支付了材料费和人工费18,277元。被告据此提出反诉请求：1.请求判决反诉被告已支付的租赁保证金37,000元作为逾期支付租金的违约金归反诉原告所有；2.请求判决反诉被告承担房屋卫生清洁费18,277元；3.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。原告(反诉被告)波勒过滤系统(上海)有限公司针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：被告主张原告逾期支付租金并无依据，合同约定原告支付租金的前提是先收到被告的租金发票，但被告未提供证据证明其按期提供了租金发票。合同对于原告逾期付款而由被告没收租赁保证金的前提是合同解除，因被告从未向原告行使合同解除权，故被告无权没收保证金，而在租期内被告也从未就此向原告要求扣留保证金，直至合同终止、原告要求被告返还保证金时，被告方才提出该项要求。对于卫生清洁费，合同8.6条约定，只有在房屋及其内部设施破坏的情况下，被告在进行维修后，原告给予补偿，但需提供发票，正常的损耗原告不予补偿。双方签订退房单时，已确认房屋内的物品已经交付完毕，房屋已经清洁的返还被告，退房时被告也从未提出房屋存在不清洁的情况，现被告难以证明所主张的房屋污迹是在房屋承租期间还是被告自己居住造成的，且合同8.1条亦约定即便存在污迹，也属正常损耗，该费用并非属于被告为修理破坏所支付的费用，故被告关于清洁费的主张也无依据。本院经审理认定事实如下：就双方无争议的签约、原告已支付租赁保证金37,000元,双方租赁关系在约定的租期届满后终止的事实，本院依法予以确认。另查明，原告(乙方)、被告(甲方)签订的《房屋租赁合同》还约定：租金须在每个月10日之前支付，一次支付一个月租金，先付后住；甲方须提供给乙方正式房租发票(即增值税普通发票)，甲方须在付款日前五个日历日向乙方提供正式房租发票，乙方将于收到发票后向甲方支付租金……若乙方未收到增值税普通发票，乙方有权延迟支付租金并不支付任何逾期利息直至收到发票；如果乙方租金逾期未付超过5个日历日，则须按日支付月租金的千分之五作为滞纳金于甲方，乙方逾期未付租金超过15个日历日或乙方在租期内有3次以上的逾期付款事件发生，则甲方有权单方面终止本房屋租赁合同，并有权扣留乙方所付租赁保证金；除房屋租赁合同另有约定之外，甲方应于租赁期限届满或提前终止租赁合同之日，且乙方已清空、付清所有应付费用后，5天内将租赁保证金无息退还乙方。再查明，原告于下列时间支付了应付租金，存在迟延付款：2017年9月11日、10月11日、11月14日、12月11日；2018年2月12日、3月13日、4月12日、5月11日、6月15日、7月11日、9月11日、12月12日；2019年1月11日、2月13日、4月11日、5月17日、6月12日、7月19日。2019年8月12日，被告与案外人叶某某就系争房屋签订《退房单》明确：案外人于当日将房屋交还被告，双方同意室内所有家具交接完毕，水、电、煤、宽带等费用结清。为证明租金发票的相关情况，原、被告均提交了被告所提供的租金发票，其显示：全部发票的开票日期均早于原告应付款日的前五个日历日。就发票的交付情况，被告表示，发票均系面交给案外人叶某某，并非邮寄。审理中，原告认为合同约定的原告逾期支付租金的违约责任过高，即便原告存在逾期付租的情况，也仅造成了原告的利息损失。以上事实，有原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》《保证金收据》《退房单》、租金发票，被告提供并经庭审质证的银行流水单、租金发票及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方租赁关系终止后，原告负有返还租赁物的义务，被告则应按照合同约定向原告返还租赁保证金。现审理查明被告已与案外人叶某某进行了房屋交接，并确认了“屋内家具交接完毕、水电煤等费用已结清”的收房状况，故根据《房屋租赁合同》约定，租赁保证金的返还条件已成就。审理中，被告表示因原告在租期内存在逾期付租的情况，故主张没收租赁保证金作为违约金，而原告认为，被告存在逾期交付租金发票的行为，故应免予承担，对此本院认为，原告主张被告存在逾期交付发票行为的，应承担相应的举证责任，现原告提供的租金发票仅能证明发票的开票时间均早于合同约定的发票交付时间，并不足以证明被告存在逾期交付发票的情况，故本院对原告该项抗辩不予采信。本院认为，根据被告提供的银行流水单，原告在租期内确实存在三次以上的逾期付款情形，但逾期付款时间均较短，违约程度较为轻微，虽被告主张按照合同约定选择没收租赁保证金，但原告抗辩该违约金约定标准过高，而经本院审查，该违约金约定标准确实过分高于原告所造成的被告实际损失，故本院结合原告的违约程度、被告实际损失等因素，根据公平合理和诚实信用原则酌定原告就此应承担违约金500元，因而被告尚需向原告返还租赁保证金36,500元。关于原告要求被告承担逾期返还租赁保证金的利息损失，该请求不违反法律规定，本院应予支持。就被告反诉要求原告承担房屋卫生清洁费18,277元，本院认为，被告提供的房屋少量部位存在污渍、霉渍的照片，并不能证明被告的全屋墙面刷新费用系为修缮原告使用所造成的房屋问题而产生的必要费用，结合被告在退房交接时亦未就此向原告提出异议等相关事实，本院认为，被告的该项反诉请求并无事实与法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、魏香琳于本判决生效之日起十日内返还波勒过滤系统(上海)有限公司租赁保证金36,500元；二、魏香琳于本判决生效之日起十日内以36,500元基数，支付波勒过滤系统(上海)有限公司支付自2019年8月20日起至魏香琳实际付款之日止的欠款利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、驳回魏香琳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费733元，减半收取计366.50元，由魏香琳负担；反诉受理费590.50元，由波勒过滤系统(上海)有限公司负担100元，魏香琳负担490.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年五月八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。