四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2069号 原告：彭中亚，男，1969年3月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：苟思，四川嘉世律师事务所律师。 被告：李昌武，男，1972年7月21日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被告：四川佰将劳务服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号4栋1单元15楼1515号。 法定代表人：郭平，经理。 委托诉讼代理人：何成勇，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢厚良，四川君合律师事务所律师。 原告彭中亚与被告李昌武、四川佰将劳务服务有限公司（以下简称“佰将公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案。2019年6月28日本院作出（2019）川0193民初1711号民事判决。彭中亚对判决不服，向成都市中级人民法院提起上诉。经审理，成都市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）川01民终15485号民事裁定，撤销本院（2019）川0193民初1711号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭进行审理。原告彭中亚的委托诉讼代理人苟思，被告李昌武、被告佰将公司委托诉讼代理人何成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭中亚向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付欠付租金187731元；2、判令二被告支付房租滞纳金99080.25元（每日按照1%的标准计收，滞纳金起算时间为每期租金的起始日，即第二期2017年9月25日、第三期2017年12月25日、第四期2018年3月25日，截止时间均为2018年6月1日）；3、判令二被告承担欠付物业费用48671元；4、判令二被告承担空调费用20023元。事实和理由：被告李昌武于2017年6月10日与彭中亚签署房屋租赁合同，承租位于成都高新区天府大道环球中心4栋1单元15楼14、15号房屋用于被告办公场地。合同约定房屋租期为1年，房屋月租金20859元，按季度支付，租赁期间产生的物业管理费由承租人承担。合同签署后，被告陆续向原告支付了履约保证金，以及支付了首季度房租费用，但自此以后被告并未按照合同约定履行过任何款项支付义务，拖欠三个季度的房屋租金及物业管理费至今，其行为已严重违约。后原告发现出租房屋并非由被告李昌武个人使用，被告佰将公司已将公司工商注册地址登记为出租房屋所在地址，且李昌武也声称其为佰将公司员工，受佰将公司委托签署房屋租赁合同，但并未向原告出示过相关授权委托文书。佰将公司虽不是租赁合同相对方，但作为租赁物的直接使用者，应与李昌武共同承担合同相关义务。庭审中，彭中亚变更诉讼请求，主张由李昌武承担前述付款责任。因被告购置了部分物品留置于租赁房屋处，抵充部分履约保证金，实收履约保证金6759元。庭审中彭中亚主张对已经缴纳的履约保证金6759元予以没收。 被告李昌武辩称，对其本人签署案涉房屋租赁合同无异议，但其是代表佰将公司签订的合同。案外人陈素云当时也在场，当日其只是去履行代签合同的行为。其本人与佰将公司没有签订劳动合同，也未获得书面授权，后面的事情不清楚。 被告佰将公司辩称，第一，佰将公司并不是房屋租赁合同的相对方，也没有委托任何人代公司签订房屋租赁合同。公司虽然注册登记在出租房屋所在地址，但公司设立系法定代表人郭平找中介机构代为办理的登记手续，公司成立后也从未在房屋所在地进行挂牌经营。被告李昌武所述的作为公司员工或者代表代签合同一事，没有事实与法律依据。在整个合同履行期间，无论是被告佰将公司还是其他公司人员都没有向彭中亚支付过任何款项，而且原告出示的证据也清楚地证明挂牌经营的四川省云天腾建筑工程有限公司、广汉市明江劳务服务公司均与佰将公司无关，因此佰将公司并不是本案的适格被告。第二，对于原告所要求支付的房租滞纳金，在合同上明确约定每天1%，租金是187731元，滞纳金已经接近10万元，明显高于法律规定。第三，对于第三项和第四项诉讼请求，原告并没有代付这两笔款项，因此原告的第三项、第四项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不应当判决被告支付第三项、第四项诉讼请求款项。 当事人围绕诉讼请求提交了相应证据，本院组织双方进行了举证、质证、辩论。本院经审理认定事实如下： 2017年6月10日，彭中亚（甲方，出租方）与李昌武（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定彭中亚将坐落于成都高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心4栋1单元15层14-15号房屋，出租给李昌武用于办公。合同约定，租赁期限为12个月，自2017年6月25日起至2018年6月24日止，免租装修期为15天，即自2017年6月10日至2017年6月24日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。两房屋每月租金合计20859元，每三月为一期进行支付，合同签订当日，乙方预付第一租赁季度租金（即2017年6月25日至2017年9月24日期间的租金62577元），之后租金应每次提前15日支付下一期租金。物业管理费由乙方承担，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担，物业管理费交付办法和时间以物业公司规定为准。乙方应于2017年6月10日支付履约保证金20859元。合同5.2条约定，如因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退回。合同11.3条约定，乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电费、电话费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋。合同签订当日，案外人陈素云向彭中亚支付租金49900元；2017年8月27日，李昌武向彭中亚支付租金19436元，共计69336元，用以支付第一季度租金62577元。上述已付款项的剩余金额6759元作为履约保证金。后李昌武未再缴纳相关费用。彭中亚于2018年6月1日收回案涉房屋。 彭中亚提交成房权监证字第3939046、39××47号房屋产权证明及徐华菲作出的《情况说明》，载明彭中亚与徐华菲系案涉1514号房屋的所有权人，双方按份共有，各占50%，徐华菲就案涉房屋授权彭中亚签署房屋租赁合同；彭中亚提交房权监证字第××号房屋产权证明及凌俊辉作出的《情况说明》，证明案涉1515号房屋的所有权人为案外人凌俊辉，彭中亚受凌俊辉委托出租案涉1515号房屋。 成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司东北区物业服务中心就案涉两房屋开具了《交费通知单》一份，载明2017.08.01-2018.05.31期间的物业服务费金额为48671元。成都世纪新能源有限公司就案涉两房屋开具了《缴费通知单》一份，载明案涉1514号房屋在2017.07.01-2018.05.31期间的空调费金额为9196元；案涉1515号房屋在2017.06.01-2017.06.30期间的空调费金额为902.25元，2017.07.01-2018.05.31期间的空调费金额为9924.75元。庭后，彭中亚向本院提交《情况说明》，载明上述空调费中关于2017.06.01-2017.06.30期间的902.25元空调费，经核实，为成都世纪新能源有限公司打印错误，实为2016年6月，该笔款项与本案无关。彭中亚未提交证据证明物业费、空调费其已实际缴纳。 成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司东北区物业服务中心于2019年1月28日出具《证明》，证明四川省云天腾建筑工程有限公司、广汉市明江劳务服务公司于2017年6月-2018年5月曾在环球中心Ｎ区4-1-1515挂牌经营。截止2020年5月13日，两公司工商信息显示，案外人四川省云天腾建筑工程有限公司成立于2015年7月15日，法定代表人杨小念，股东杨小念，持股100%，陈素云任监事，住所地为四川省成都市青羊区。案外人广汉市明江劳务服务公司成立于2016年8月18日，法定代表人王家敏，住所地为四川省德阳市广汉市市政1幢47-55号。 另查明，佰将公司成立于2017年7月12日，法定代表人郭平，股东为郭平、王大军，各持股50%，注册地址为中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号4栋1单元15楼1515号。2019年7月3日，住所地变更为中国（四川）自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段1537号1栋14层1417号。 上述事实，有原、被告身份信息材料、房屋租赁合同、交费通知单、缴费通知单、房屋产权证明、《情况说明》、《证明》、转账记录截图、四川省云天腾建筑工程有限公司与广汉市明江劳务服务公司工商登记信息以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，本院依法予以采信。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》由彭中亚与李昌武签订，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：一、本案房屋租赁合同法律关系中承租人的认定；二、欠付租金及滞纳金数额的认定；三、原告主张没收履约保证金能否成立；四、原告主张物业费、空调费能否成立。 关于本案房屋租赁合同法律关系中承租人的认定。案涉《房屋租赁合同》仅有李昌武作为承租人签字，李昌武也通过本人账号向彭中亚支付过租金。李昌武虽辩称其系代佰将公司签订租赁合同，但李昌武并未提供佰将公司的授权委托书及其劳动合同等证明文件，其抗辩意见不能成立。佰将公司未在案涉合同上加盖公章，根据合同相对性原则，李昌武应为本案房屋租赁合同法律关系中的承租人。故对原告在庭审中放弃对佰将公司的诉讼请求，仅要求李昌武支付租金等诉讼主张，本院予以支持。 关于租金及滞纳金数额的认定。李昌武自签订协议后仅缴纳一个季度的租金，即缴纳至2017年9月24日，彭中亚于2018年6月1日即收回房屋，故李昌武应当按照合同约定缴纳实际租赁期间的房屋租金，即以每月20859元租金，自2017年9月25日计算至2018年6月1日，应付租金为172255元（20859×8+8/31×20859）。原告认为因提前收回房屋，案涉房屋存在空置期，故主张房屋租金应计算至合同到期日即2018年6月24日。对此本院认为，原告的该项主张无合同与法律依据，不能成立，本院不予支持。根据合同11.3条约定，出租方逾期交付租金，每逾期一天，按月租金的1%加收滞纳金。原告主张按照实际逾期天数，每日按照1%的标准就每期租金分段计收滞纳金。具体地，对每期滞纳金起算时间的主张为：第二期2017年9月25日、第三期2017年12月25日、第四期2018年3月25日，截止时间均为2018年6月1日。本院认为，根据合同约定，租金的支付时间为“每次提前15日支付下一期租金”，则滞纳金的起算时间为租金应支付时间的次日。原告彭中亚主张自每期租金的起始日计算滞纳金，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院对此予以确认。就彭中亚主张的计算标准，原告彭中亚的主要损失为资金占用利息损失，而每日1%的标准所计算的滞纳金数额过分高于其损失，且被告李昌武第一期缴纳租金后后续租金均未支付，彭中亚亦未积极催缴。综合全案，本院参照2018年中国人民银行同期贷款基准利率（一年以内，含一年）即年利率4.35%标准的两倍，酌情将滞纳金计算标准调减为按照年利率8.7%计算，分段计收：即以62577元为基数，按照年利率8.7%自2017年9月25日计算至2018年6月1日止；以62577元为基数，按照年利率8.7%自2017年12月25日计算至2018年6月1日止；以47101元为基数，按照年利率8.7%自2018年3月25日计算至2018年6月1日止。 关于履约保证金的处置。根据合同5.2条约定，承租人违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退回。案涉房屋租赁合同系因李昌武未按时缴纳租金而提前解除，原告有权对被告李昌武已经缴纳的履约保证金予以没收。故原告主张没收履约保证金6759元成立。 关于物业费、空调费的支付。根据合同约定，物业管理费由承租人承担，水费、电费及其他相关费用由承租人按实际发生的费用自行承担，物业管理费交付办法和时间以物业公司规定为准。原告彭中亚要求被告李昌武向其支付物业费、空调费，但并未提供证据证明彭中亚已代为缴纳。故原告彭中亚关于物业费、空调费的诉请不能成立，本院不予支持。前述费用，物业公司可依法向房屋实际使用人、房屋承租人、房屋所有权人追收。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李昌武于本判决生效之日起十日内向原告彭中亚支付租金172255元； 二、被告李昌武于本判决生效之日起十日内向原告彭中亚支付租金滞纳金，滞纳金计算方式为：以62577元为基数，按照年利率8.7%自2017年9月25日计算至2018年6月1日止；以62577元为基数，按照年利率8.7%自2017年12月25日计算至2018年6月1日止；以47101元为基数，按照年利率8.7%自2018年3月25日计算至2018年6月1日止； 三、驳回原告彭中亚的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3316元，由彭中亚负担316元，由李昌武负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐文波 人民陪审员  邓发林 人民陪审员  苏红梅 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  黄青青