重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2244号上诉人（原审被告）：杨作斌，男，1952年5月28日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人（原审被告）：周美学，男，1960年3月19日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人（原审被告）：杨素兰，女，1963年7月10日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人（原审被告）：刘中元，男，1988年5月25日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：重庆新江城物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合办处交通街504号，统一社会信用代码91500117331648928K。法定代表人：魏建，总经理。委托诉讼代理人：彭小华，重庆市合川区云门法律所法律工作者。原审被告：合川区西格曼酒店，住所地被重庆市合川区合阳办北环路28号2幢4-6至4-10号，统一社会信用代码92500117MA6083DQ5R。经营者：陈摇，该酒店经理。上诉人杨作斌、周美学、杨素兰、刘中元因与被上诉人重庆新江城物业管理有限公司及原审被告合川区西格曼酒店物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月6日进行了询问。上诉人杨作斌、周美学、刘中元到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨作斌、周美学、杨素兰上诉请求：1．改判三上诉人不承担连带责任；2．改判按照合同约定价格标准的80%收取物业服务费。事实和理由：1．重庆新江城物业管理有限公司应向合川区西格曼酒店收取物业服务费，一审判决上诉人承担连带责任错误；2．重庆新江城物业管理有限公司未按合同约定提供服务。刘中元上诉请求：改判按照合同约定价格标准的80%收取物业服务费。事实和理由：重庆新江城物业管理有限公司未按合同约定提供服务。重庆新江城物业管理有限公司提交书面答辩意见：根据物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳的责任。物业服务虽有瑕疵，但不能否认物业公司提供了物业服务。故请求维持原判。合川区西格曼酒店未到庭发表答辩意见。重庆新江城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令五被告连带支付物业服务费25177元，以欠交物业服务费为基数从2019年4月5日起分段按月利率2%支付迟延付款的违约金；2、本案诉讼费由五被告承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，原告重庆新江城物业管理有限公司（乙方）与重庆易事达置业有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》，约定重庆易事达置业有限公司选聘原告对物业名称为城北药品配送中心的小区实施前期物业管理。该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准》规定的三级标准，经甲乙双方招投标，双方约定本物业区域物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）……。（3）商业物业：2.3元／月•平方米（含电梯费）。（4）公共能源费：10元／月•每户”；第七条约定：“业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，商住业主以接到甲方通知为准缴纳物业服务费或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由物业公司自行承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（月）交纳，业主或物业使用人应在（每月）前7日内履行交纳义务”；第二十条约定：“本合同期限为三年，自2016年5月5日起至2019年5月5日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”；第二十二条约定：“本合同期限届满，业主大会尚未成立或者业主大会没有作出选聘或续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，本物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定时止”；第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应缴物业服务费总额每日万分之二十标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告对城北药品配送中心小区进行物业服务。被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰共同共有的位于重庆市合川区，其建筑面积合计为1216.32平方米。2019年1月5日，被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰与被告刘中元签订《房屋租赁合同》，将该24套商业用房出租给被告刘中元，租赁期限为8年。该《房屋租赁合同》第四条约定，由乙方（即被告刘中元）承担物业管理费用。被告刘中元承租后，成立被告合川区西格曼酒店，进行酒店经营，经营者为被告刘中元妻子陈摇。另查明，原告从2019年3月5日起至2019年12月5日止未收到该房屋的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆易事达置业有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对“城北药品配送中心”小区业主具有约束力。被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰共同共有的位于重庆市合川区，三人为该小区的业主，应受《前期物业服务委托合同》的约束。原告对小区实施了物业管理服务，业主即被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，故被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰应向原告交纳合理的物业服务费。又，被告刘中元系该房屋的承租人，被告合川区西格曼酒店是该房屋的实际使用人，故该两被告均须对欠缴的物业费承担责任，该物业业主即被告杨作斌、·被告周美学、被告杨素兰则承担连带责任。同时，鉴于房屋临街，实际享受到物业公司的服务尚不全面，若按合同约定的金额交纳物业费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整，一审法院酌定由原告按合同约定价格标准的80%收取物业服务费，较符合双方利益。因原告提供的服务有限，被告才未交纳物业服务费，所以，一审法院对原告提出的交纳违约金的诉讼请求不予支持。综上，从2019年3月5日起至2019年12月5日止，所欠物业服务费计算如下：1216.32㎡×2.3元／㎡／月×9个月×80%＝20142.26元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告刘中元、被告合川区西格曼酒店在本判决生效后十日内支付给原告重庆新江城物业管理有限公司自2019年3月5日至2019年12月5日止的物业服务费20142.26元，被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰承担连带清偿责任；二、驳回原告重庆新江城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费429.42元，减半收取214.71元，由被告刘中元、被告合川区西格曼酒店、被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰负担，款限在本判决生效后七日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于杨作斌、周美学、杨素兰是否应承担连带责任的问题，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据前述规定，在物业出租的情形中，物业服务公司既可以请求业主支付物业服务费，也可以向物业使用人直接收取。业主与物业使用人之间就物业服务费负担的约定不得对抗物业服务企业，故重庆新江城物业管理有限公司有权请求杨作斌、周美学、杨素兰承担连带责任。关于本案拖欠物业服务费标准如何确定的问题，虽然案涉房屋临街，但杨作斌、周美学、杨素兰实际享受了一定的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。综合考虑重庆新江城物业管理有限公司实际提供物业服务的情况，本院认为按合同约定价格标准的80%收取物业服务费，符合权利义务对等原则。综上所述，杨作斌、周美学、杨素兰、刘中元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303.56元，由杨作斌、周美学、杨素兰负担151.78元，由刘中元负担151.78元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉