重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2604号上诉人（原审被告）：欧阳国栋，男，1982年9月27日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨艳，女，汉族，1986年2月15日出生，系欧阳国栋之妻。被上诉人（原审原告）：重庆世盈商业管理有限公司，住所重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，执行董事。委托诉讼代理人：刘靖宇，男，系公司员工。上诉人欧阳国栋因与被上诉人重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院(2019)渝0120民初7829号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人欧阳国栋的委托诉讼代理人杨艳，被上诉人世盈公司的委托诉讼代理人刘靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳国栋上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定租金错误；2.一审法院计算解除时间错误；3.另一商铺的2万元保证金应当按照约定抵扣；4.被上诉人收取商业管理费过高，与其提供的商业管理服务不相匹配，理应调减。世盈公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。欧阳国栋向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告所欠租金15056.03元、商业管理费43495.21元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，合计73792.99元，并自2019年3月21日起至付清之日按未支付金额0.1%/日向原告支付逾期付款违约金；2．判决被告向原告支付的履约保证45000元作为违约金不予退还；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、以原告世盈公司作为出租方（甲方）与被告欧阳国栋作为承租方（乙方）于2017年11月8日签订《租赁合同》（租赁合同编号：ＢＳＳＹ075），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。该合同第1.2约定“面积：该商铺建筑面积约154.75平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准”，第1.3约定“乙方租赁期限共36个月，租赁期限起算时间按本合同第4.1条执行。”，第2.1约定“本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金45000元（已交纳），以保证本合同项下乙方义务的履行”，第2.3约定“除合同另有约定外，乙方按照约定将该商铺交还给甲方，办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更注销手续，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金”。第3.1约定租赁费用、物业管理费“租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测租赁房屋的建筑面积计算租金、商业管理费、物业管理费。第一年度按建筑面积计租金单价为27元／月／㎡；按建筑面积计商业管理费单价为78元／月／㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。第二年度按建筑面积计租金单价为27元／月／㎡；按建筑面积计商业管理费单价为83.25元／月／㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。……”，第3.2.1约定“租期内，乙方自行承担该商铺内产生的水、电、燃气等费用。……”，第3.3约定费用收取方式“租金、商业管理费、物业管理费采取‘按季支付’、‘先付后用’的原则。即乙方须于接收商铺前以转账方式预缴3个月租金12534.75元；预缴3个月商业管理费36211.50元；预缴4个月物业管理费6190元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。乙方将租金、商业管理费、履约保证金存（转）入以下账户视为乙方已完成付款义务。开户行：农行重庆璧山支行营业部，户名：重庆世盈商业管理有限公司，账号：31×××26”，第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的5%／日向甲方支付滞纳金……”。二、原、被告双方于2017年11月8日还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）；第二租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）……”。三、原、被告双方于2017年12月5日达成了《补充条款》，约定租期为自2018年3月23日起至2021年3月22日止，共计36个月。约定租赁年度为：第一租赁年度自2018年3月23日起至2019年3月22日止，其中自2018年3月23日起至2018年4月21日止为装修期，自2018年4月22日起开始计算租金、商业管理费。四、根据原告举示的《不动产权证书》，案涉商铺即位于璧山区商铺的房屋建筑面积为151.87㎡，原告在庭审中认可案涉商铺的实际面积为151.87㎡，并陈述前期被告是按照154.75㎡面积计算缴纳的租金等费用，此次的起诉请求金额中已经扣除了按154.75㎡面积计算多收取的租金311.04元、商业管理费898.56元。五、原告向被告邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，通知载明双方于2017年11月8日签订的《租赁合同》，因被告拖欠租金等费用，构成严重违约，于2019年3月14日起解除。被告于2019年3月14日收到原告向其邮寄的《关于解除租赁合同的通知》。原告于2019年3月21日收回了案涉商铺。六、被告已向原告交纳了自2018年3月23日至2018年10月22日止的租金、商业管理费，并多交了租金311.04元、商业管理费898.56元。现被告欠付2018年10月23日至2019年3月21日的租金16401.96元（151.87㎡×27元／月／㎡×4＝16401.96元）、商业管理费47383.44元（151.87㎡×78元／月／㎡×4＝47383.44元）。原告主张被告尚欠物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，对此被告予以认可。综上，截止2019年3月21日，扣除被告多交纳的租金311.04元、商业管理费898.56元，被告尚欠原告租金16090.92元、商业管理费46484.88元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元未付。一审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定将位于重庆市璧山区出租给被告欧阳国栋使用，有权要求被告按合同约定及时支付租金、商业管理费及物管费等费用。故，原告请求判令被告立即支付所欠租金、商业管理费及物管费等费用的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。经本院查明，截止2019年3月21日，被告尚欠原告租金16090.92元、商业管理费46484.88元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元未付。原告主张的欠付租金15056.03元、商业管理费43495.21元，低于本院查明的金额，应视为系当事人自愿对自身权利进行处分，且不违反法律规定，也未侵害国家、社会或他人的合法权益，本院予以确认。综上，本院最终认定，截止2019年3月21日，被告尚欠原告租金15056.03元、商业管理费43495.21元、物业管理费6972.1元、水电费8269.95元，合计73792.99元。二、针对原告的第二项诉讼请求“判决被告向原告支付的履约保证金45000元作为违约金不予退还”，本院认为，根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。因此，履约保证金不是违约金，原告的此项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。被告所交纳的45000元履约保证金应冲抵案款。冲抵后，被告欧阳国栋还需向原告世盈公司支付28792.99元。另外，因欧阳国栋未按约定向原告支付租金等费用，已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金。但双方在合同中约定的违约金过高，本院酌情调整为7300元。判决：一、被告欧阳国栋于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付所欠的租金、商业管理费、物业管理费、水电费28792.99元、违约金7300元，合计36092.99元；二、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1337.93元，由被告欧阳国栋承担351.16元（此款已由原告垫付，由被告在支付案款时一并给付原告），并由原告重庆世盈商业管理有限公司承担986.77元（已交纳）。二审中，上诉人提交了六份新证据：1.物管费和水电费的单据；2.银行票据；3.世盈公司向其发送的欠费通知；4.撤场手续完善通知；5.重庆俊豪置业有限公司的授权委托书；6.空白的解除租赁合同协议书。证明1月份其已经和世盈公司说好了撤场，2月份的时候其就已经撤场搬离，钥匙也已经向被上诉人交付。当时还有另外一个铺面，费用已经全部结清，对方口头同意用押金2万元抵付现在铺面2-90的商业管理费。被上诉人的质证意见为：1.物管费和水电费的单据：真实性予以认可，对证明目的不予认可；2.银行票据：真实性予以认可，对证明目的不予认可；3.世盈公司向其发送的欠费通知：三性予以认可；4.撤场手续完善通知：由于该通知上未加盖任何印章，三性均不认可；5.重庆俊豪置业有限公司的授权委托书：三性予以认可；6.空白的解除租赁合同协议书：因为该协议书上双方都没有签字盖章，系空白合同，三性不予认可。对上诉人提交的新证据，本院认证如下：对于物管费和水电费的单据、世盈公司向其发送的欠费通知、银行票据、重庆俊豪置业有限公司的授权委托书真实性予以确认；撤场手续完善通知：由于该通知上未加盖任何印章，真实性无法确认；空白的解除租赁合同协议书：因为该协议书上双方都没有签字盖章，系空白合同，不具有法律效力。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于租金的问题，上诉人称其于2019年2月9日就将房屋钥匙交还给了被上诉人，租金应该计算到2月9日。从本案查明的事实来看，2019年2月9日双方当事人的《租赁合同》并未解除，上诉人2019年3月14日才收到被上诉人的《关于解除租赁合同的通知》，一审法院据此时间确定为双方《租赁合同》的解除时间；3月21日收回案涉商铺，一审法院据此时间确定为计算租金的时间，一审法院计算租金和解除《租赁合同》的时间并无不当。关于另一商铺的2万元保证金是否应当按照约定抵扣的问题，上诉人称被上诉人口头同意抵扣，但缺乏相应依据。另一商铺属于另外一个租赁法律关系，不属于本案《租赁合同》约定的范围，故在被上诉人不同意在本案中抵扣的情况下，不能在本案中进行抵扣。至于上诉人称被上诉人收取的商业管理费过高的问题，双方当事人签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。关于商业管理费的标准约定明确，双方当事人应当予以遵守和履行。上诉人称应当予以调减缺乏法律依据。综上所述，欧阳国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702.32元，由欧阳国栋负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年五月二十一日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含