贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终948号上诉人（一审被告、反诉原告）：赵春艳，女，1963年7月7日出生，苗族，住贵州省凯里市上诉人（一审被告、反诉原告）：李勇，男，1961年3月4日出生，汉族，住贵州省凯里市被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁代彪，女，1977年2月15日出生，汉族，住贵州省雷山县被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨通文，男，1967年3月2日出生，苗族，住贵州省雷山县上诉人赵春艳、李勇因与被上诉人梁代彪、杨通文房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵春艳、李勇上诉请求：⒈撤销一审判决；⒉依法改判支持上诉人原审反诉的反诉请求或者依法发回重审；⒊一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。1、将缴纳土地出让金的义务归纳于上诉人一方，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条的规定，缴纳土地出让金的主体应该属于土地使用者即中国人民财产保险股份有限公司雷山支公司。原审法院认定没有缴纳土地出让金，合同无效是认定事实错误。基于以上认定的事实基础作出了错误的判决。2、同时该认定和判决也不符合最高人民法院指导案例的裁判主旨，政府审批行为仅是物权变动的必要条件，但不影响房屋买卖合同的效力。3、上诉人和被上诉人双方均了解该房屋的产权现在是不能马上进行转移登记的，所以双方在签订《购房买卖合同》时并没有约定房屋转移登记的具体时间。双方的权利义务明确，配合转移登记不是合同约定的上诉人义务，《购房买卖合同》是双方的真实意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条只是管理性强制规定，不影响民事合同的效力。4、本案被上诉人在原审诉讼期间自愿放弃请求被告（即上诉人）赔偿装修涉案房屋的损失，这是本案被上诉人对自己民事权利的处分，符合法律规定，原审法院应该予以认定。同时，上诉人在原审反诉提出要求被上诉人（原告）承担17个月房屋租金25500元损失赔偿，符合法律规定，原审法院应该予以支持。但是法院却主动将被上诉人已经放弃的民事权利来平衡双方损失利益，进行认定和判决，不支持上诉人17个月的租金损失，上诉人认为原审法院的判决均是在维护被上诉人（原审原告）的利益，即要求上诉人退回购房款，也不用被上诉人赔偿上诉人任何经济损失，被上诉人（原审原告）白白居住几年？也不用支付任何租金，这一的判决结果有违公平、公正原则。被上诉人梁代彪、杨通文答辩要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、购买房屋时，被告只提供房产证给原告看，然后交给了丙方，没有提供《房地产交易市场准入许可证》，没有提供《国有土地使用证》，原告对被告房屋的性质产生了重大的误解，认为是商品房，是可以买卖，是可以办理过户手续的，才购买被告的房屋的。但原告要求被告协助办理房屋过户手续，到雷山县不动产登记中心咨询时，雷山县不动产登记中心才告知原告，该房屋是房改房，没有交清土地出让金，是不能进行交易的，是不能办理房屋过户手续的，根本不能实现原告购买房屋的目的。《购房买卖合同》是因重大误解而签订的，违反法律强制性规定而无效。2、一审法院认定合同无效，是因为合同违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定没有缴纳土地出让金。至于是上诉人交，还是中国人民财产保险股份有限公司雷山支公司交，不能改变没有缴纳土地出让金的事实。被上诉人提出“缴纳土地出让金不是被上诉人的义务”的上诉理由不能成立。被上诉人在转让房产时，没有缴纳土地出让金，没有报请人民政府批准，没有取得《房地产交易市场准入许可证》是不能进行交易的，上诉人与被上诉人签订的《购房买卖合同》违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，在转让房产时，应当报请有批准权的人民政府审批。”的法律强制性规定，是无效的。梁代彪、杨通文向一审法院提起诉讼请求：⒈判决解除原、被告签订《房屋买卖合同》；⒉判决被告返还原告的购房款198,800元，并承担违约金81,600元和赔偿原告的装修经济损失66,000元；⒊本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告在单位经济适用房改革期间，购得中国人民财产保险股份有限公司雷山支公司的经济适用房一套位于雷山县，建筑面积为66.4平方米，之后被告自筹资金扩建21.07平方米，共87.47平方米，其中2011年7月18日雷山县房地产管理局将该房的66.4平方米登记为被告李勇所有（其中，共有人为赵春艳），并颁发了《房屋所有权证》（雷房权证雷山县字第××号）。2018年6月，被告欲将该房屋对外出售而委托贵州恒心兆业房地产经纪有限公司代为销售。原告得知被告欲将该房屋出售的信息后找到了贵州恒心兆业房地产经纪有限公司，并在贵州恒心兆业房地产经纪有限公司的经纪人滕文凤的陪同下到实地看房。原、被告到实地看房后，经双方协商，被告同意以408000元出售给原告，原告梁代彪（又名梁金花）于2018年6月12日交纳了10000元的购房定金给被告赵春艳，2018年6月13日原、被告双方正式签订了一份《购房买卖合同》。合同签订的当天，原告杨通文通过自己的银行账号62×××90将购房款180000元打到被告赵春艳的银行账号62×××13上，同时又将6000元的中介费支付给贵州恒心兆业房地产经纪有限公司。2018年6月中旬被告将其房屋交给原告管理使用后，同月原告搬进该房屋进行装修和入住。后因原告未按照双方合同约定在2018年9月10日前付清218000元的购房款给被告，经原告要求被告给予宽限付款期限，经被告同意后，双方又于2018年9月24日签订了一份《补充协议》。双方补充协议约定：“经甲、乙双方一致协商，乙方之前所购买甲方拥有坐落位于雷山县的房屋，产权证号为：20110026。原双方于2018年6月13日签订的购房买卖合同继续履行。由于乙方资金周转不开，没有按时履行之前甲、乙双方签订的购房买卖合同，现经过甲、乙双方协商，乙方于2018年11月30日之前付清甲方购房款人民币200000元，若在规定时间内乙方未按时付清甲方以上购房款，乙方自愿在2018年9月18日之后每个月的16日之前每月支付甲方180000元贷款本息8762元（按实际的本金抵扣购房款）。若乙方在11月30日之前已提前结清甲方购房款，乙方按实际天数计算支付给甲方的贷款本息。剩余的购房款18000元，于甲、乙双方满足办理房屋过户手续完成当日内在进行结算，房屋过户若产生房屋出让金，由甲方支付该费用”。原、被告签订补充协议后，原告按照双方的补充约定于2018年11月17日支付给被告8800元，尚欠被告的购房款209200元未支付给原告。后因原告到雷山县不动产登记中心询问办理该房屋过户手续时，雷山县不动产登记中心的工作人员告知原告涉案房屋因原房屋的所有人中国人民财产保险股份有限公司雷山支公司未按照规定支付涉案房屋的土地出让金，不能办理房屋的过户手续。因此，原告认为被告房屋未交清土地出让金，且未能办理房屋所有权过户到原告的户名上而拒绝支付被告尚欠的购房款，并向被告提出要求解除双方签订的购房合同和要求被告返还购房款未果而引起双方发生争议。另查明，在诉讼期间，原告自愿放弃请求被告赔偿装修涉案房屋的经济损失。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……。（三）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。根据上述法律的规定，被告在转让涉案房屋给原告时，被告虽已于2011年7月18日取得雷山县房地产管理局登记并颁发涉案房屋的部分建筑面积66.4平方米的所有权，但该房屋的原所有权人中国人民财产保险股份有限公司雷山支公司和被告至今仍未按照法律的规定交纳涉案房屋66.4平方米的土地出让金，同时被告自筹资金扩建的21.07平方米房屋至今被告也未交纳其土地出让金和取得其自筹资金扩建的21.07平方米的房屋所有权证即出售给原告，已违反了法律的强制性规定。因此，原告与被告双方于2018年6月13日签订的《购房买卖合同》，属无效合同，自始没有法律约束力。故原告请求解除原、被告双方于2018年6月13日签订的《购房买卖合同》，并由被告返还原告的购房款188,000元、定金10,000元，符合法律的规定，予以支持。对原告请求被告支付原告的违约金81,600元和被告反诉请求原告赔偿被告的违约金损失81,600元、定金10,000元，因原告与被告双方于2018年6月13日签订的《购房买卖合同》，属无效合同，自始没有法律约束力，故对原、被告其请求，没有法律依据，均不予支持。对于被告反诉请求要求原告支付原告9个月的贷款本息78,858元，因被告自己贷款使用与原、被告购买的涉案房屋无关联，故对被告其反诉请求不予支持。对于被告反诉请求原告支付被告的17个月房租费25,500元损失的主张，因原、被告签订的《购房买卖合同》属无效合同，且考虑到被告将涉案房屋交给原告管理使用后，原告已对该房屋进行了装修，且已支付了198,000元给原告，已造成原告的一定损失，因此，为平衡双方合同签订后造成各自的相应损失，应由原、被告各自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、解除梁代彪、杨通文与李勇、赵春艳双方于2018年6月13日签订的《购房买卖合同》和2018年9月24日签订的《补充协议》，并由李勇、赵春艳在本判决生效后的10日内，一次性返还梁代彪、杨通文的购房款188,000元、定金10,000元，共计198,800元。二、在本判决生效后的10日内，由梁代彪、杨通文腾退涉案房屋移交给李勇、赵春艳管理使用。三、驳回梁代彪、杨通文的其他诉讼请求。四、驳回李勇、赵春艳的反诉请求。如义务人未按照本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,182元，由原告（反诉被告）梁代彪、杨通文负担。反诉案件受理费减半收取2,110元，由被告（反诉原告）李勇、赵春艳负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，综合上诉人的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：1、案涉《购房买卖合同》的效力？2、赵春艳和李勇的反诉请求是否应支持？一、关于《购房买卖合同》的效力问题，该合同系双方当事人协商一致后自愿签订的。从现有证据看，签订合同时出卖人赵春艳和李勇未告知买受人梁代彪和杨通文有关该房未交清土地出让金的信息，买受人认为该房屋符合全部上市交易条件而与之签订买卖合同。后梁代彪和杨通文在请求办理过户手续时才被雷山县不动产交易中心告知因该房屋未交清土地出让金，不能进行上市交易，不能办理产权转移登记。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对城市房地产的转让作了限制性规定，但该条文立法的本意在于加强不动产的管理，减少不动产所有权纠纷。不是“限制”流转，而是为了保护相关方利益，减少不动产所有权纠纷。属于管理性而非效力性的强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条虽然对划拨取得土地所有权的房地产转让规定应报有审批权的人民政府审批并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，但该审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响买卖合同的效力。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案双方当事人签订的《购房买卖合同》应该认定为有效合同，一审认定为无效合同不当。二、关于赵春艳和李勇的反诉请求是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，出卖人有保证出卖的标的物在权属上无瑕疵的义务。而上述已分析，因出卖人赵春艳和李勇未交清土地出让金，不能办理产权转移登记，因此，从合同不能继续履行的情况看，主要过错在于出卖人一方。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因买受人梁代彪和杨通文签订合同的目的不能实现，对其要求解除合同的请求应予以支持。而且根据双方《购房买卖合同》第八条的约定，出卖人赵春艳和李勇应承担支付违约金并赔偿买受人相关损失的责任。但一审期间，梁代彪和杨通文放弃装修损失的请求，且一审判决不支持梁代彪和杨通文的其他诉讼请求后，梁代彪和杨通文并未提出上诉，视为服判和放弃其他权利，故本院二审不再支持。因买受人梁代彪和杨通文在履行合同过程中并无违约行为，故对赵春艳和李勇的反诉请求不予支持。综上所述，一审认定合同无效虽然不当，但判决结果正确。上诉人赵春艳、李勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由上诉人赵春艳、李勇负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年五月八日书记员 杨绍鑫吴光耀