辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2762号上诉人（原审被告）：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街56-34号。法定代表人：聂庆庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪阳，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：美华东进国际生物医药研究院有限公司，住所地辽宁省沈阳新民市经济开发区东营北二路。法定代表人：王进基，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凡，辽宁沈鑫律师事务所律师。上诉人中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“中耀公司”）因与被上诉人美华东进国际生物医药研究院有限公司（以下简称“美华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求；2.本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、当事双方从未就延长装修期一事达成协议；二、被上诉人提供的录音因未提供原始载体以供质证，且无其他证据以证实其真实性，故不应予以采信；三、消防验收属于被上诉人应履行的义务，由于其自身原因未通过消防验收，不应由上诉人承担违约责任；四、租金应计算至2019年6月1日；五、一审法院应适用普通程序审理，且违反规定拒收反诉状；六、一审不应判令向被上诉人返还押金。美华公司辩称，同意一审判决。美华公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间的合同，被告赔偿原告延误装修45天的租金44396.1元、自2018年7月21日至2018年11月20日不能使用租赁场地的费用177584.4元、装修费用88000元，并返还原告的押金105881.18元、承担违约金59194.8元及利息；2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告美华公司与被告中耀公司于2017年4月12日签订《写字楼租赁合同》，约定被告将位于沈阳市皇姑区（建筑面积352.35㎡）出租给原告用于办公，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日；装修期1.5个月自2017年4月15日至2017年5月31日；租金为每日租金2.8元/㎡（建筑面积），需按季度缴付于每期租金届满前10日足额支付；原告交付押金标准为3个月租金及物业管理费之和105881.18元；原告的装修方案须经被告批准。合同签订后，原告于2017年4月21日接收写字楼（双方在编号为J2015-A2D02的租户收铺确认函加盖了单位公章及法定代表人名章），原告于2017年5月18日向被告交付押金105881.18元。原告的装修方案于2017年5月12日取得了辽宁省沈阳市皇姑区公安消防大队的审核通过，2017年6月13日装修结束，经辽宁省沈阳市皇姑区公安消防大队2017年7月5日验收合格，原告于2017年7月15日正常办公。履行租赁合同过程中，被告以原告欠付租金为由分别于2018年2月1日、2018年7月21日、2018年8月16日（内容与2018年7月21日相同）下达《写字楼终止租赁合同告知函》。2018年7月21日的内容为“我司于2018年7月16日向贵方发送租金催缴函，贵方仍未缴纳，鉴于违约行为，我司有权拒绝原告人员不能进入写字间或将写字间内任何物品搬离。限贵方于2018年8月3日之前缴纳租金90025.43元及物业管理费，同时缴纳的押金作为违约金赔偿给我司。贵方在收到本函件后72小时内将物品搬出承租物业。”被告于2018年7月21日下达《写字楼终止租赁合同告知函》后，原告工作人员自行离开租赁的写字间。原、被告双方相关负责人于2018年9月4日及2018年9月12日两次手机通话对被告是否同意原告顺延45天免租期进行沟通。审理过程中，原告于2019年6月1日将写字间物品搬离后，双方对租赁的写字间办理了交接。一审法院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,为合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。2018年7月21日被告向原告发出《写字楼终止租赁合同告知函》后，原告自行撤离写字间，其用行动表明解除租赁合同的意思表示，现原告请求解除与被告的租赁合同，被告同意解除，应予准许。关于原、被告在合同履行期间的违约责任问题，在双方签订合同后履行合同初期就出现了租赁合同中因未预见而未约定的事项产生的问题即消防审核验收期间问题。双方对此仅作了口头约定（被告不认可），并未及时对合同内容作出书面补充或调整，致使在履行合同过程中出现争议时无据可依。在被告于2018年7月21日向原告发出《写字楼终止租赁合同告知函》后，原告在既未按合同约定缴纳租金亦未与被告充分沟通的情况下撤离租用的写字间。虽被告以原告未按租赁合同约定时间缴纳租金为由解除合同并无不当，但从原告向法庭提供的电话录音证据可认定双方对顺延或免租期45天有争议的事实是存在的，在未对此问题进行解决的情况下以原告未按租赁合同的约定时间缴纳租金为由决定解除租赁合同依据尚不充足。结合本案实际情况，原告主张的免租期45天事实成立，一审法院确认双方对此纠纷均有违约责任。关于原告请求被告赔偿原告延误装修45天的租金44396.1元的问题，根据合同约定装修延误时间只存在租期顺延而不存在被告进行赔偿，故对原告此请求不予支持。关于原告请求被告支付自2018年7月21日至2018年11月20日不能使用租赁场地的费用177584.4元的问题，原告未向被告支付租金，且被告于2018年7月21日下达《写字楼终止租赁合同告知函》后自行离开租赁的写字间，该请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告请求被告赔偿装修费用88000元问题，被告对原告提供的工程合同等证据有异议，且原告未向法庭提供支持其主张的证据，故不予支持。关于原告请求被告返还原告押金105881.18元的问题，押金的目的是为了双方更好的履行合同，双方租赁合同约定押金数额是3个月的租金和物业费之和，并约定如原告违约，被告有权从押金中扣除所有损失和开支，因被告未提供损失和开支的证据，被告应将原告交付押金返还给原告，故对原告此请求予以支持。关于原告请求被告承担违约金59194.8元及利息问题，因原告对纠纷产生亦有责任，结合本案案情，对原告此请求不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、解除原告美华东进国际生物医药研究院有限公司与被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于2017年4月12日签订的《写字楼租赁合同》;二、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告美华东进国际生物医药研究院有限公司押金105881.18元;三、驳回原告美华东进国际生物医药研究院有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8425元，减半收取4212.5元，由美华东进国际生物医药研究院有限公司负担3000元，由中耀房地产开发（沈阳）有限公司负担1212.5元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人中耀公司与被上诉人美华公司之间签订的《写字楼租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事双方均应恪守履行。关于上诉人主张消防验收属于被上诉人的义务，由于其自身原因未通过消防验收且不应由上诉人承担违约责任，其与被上诉人从未就延长装修期一事达成协议，被上诉人提供的录音因未提供原始载体以供质证故不应予以采信等问题，经查，被上诉人于2017年4月21日接收案涉写字楼，同年5月12日工程消防设计被辽宁省沈阳市皇姑区公安消防大队审核通过，同年6月13日装修竣工，辽宁省沈阳市皇姑区公安消防大队于次日受理消防验收申请，同年7月5日该建筑工程经验收合格。综上可知，主要系因消防审核验收程序的经过期间导致装修期的延长并延误了被上诉人实际入驻案涉房屋并开始办公的时间，而并非系被上诉人自身原因导致的恶意延误。关于该消防验收问题，当事双方事先并未预见，在租赁合同中也未对该事项作出明确约定。但通过被上诉人一审期间提交的电话录音证据可证实双方对商讨顺延或免租45天的事实是存在的，故一审法院对被上诉人请求上诉人赔偿其延误装修45天租金的请求未予支持并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人主张租金应计算至2019年6月1日的问题，经查，2018年7月21日上诉人向被上诉人发出《写字楼终止租赁合同告知函》后，被上诉人自行撤离案涉写字间，其以实际行动表明解除租赁合同的意思表示，故应以被上诉人撤离案涉写字间的日期作为租金计算的截至日期为宜，对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人主张一审法院应适用普通程序审理并违反规定拒收反诉状，一审不应判令向被上诉人返还押金的问题，经查，一审法院结合本案的案件事实适用简易程序进行审理不违反我国民事诉讼法的相关规定，且上诉人并未提交证据证实其在一审期间提交反诉状及交纳反诉费。二审期间其提出反诉请求，但被上诉人就反诉请求不同意调解。同时，现因上诉人未提交用以证实其损失和开支的相关证据，故依照合同约定不能抵扣被上诉人的押金，上诉人可就反诉请求及其损失和开支另诉主张其合法权益，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人中耀公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8425元，由上诉人中耀房地产开发（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年五月二十一日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。