山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初4586号原告：王晓青，男，1985年1月15日生，汉族，住寿光市。原告：朱春凤，女，1985年12月22日生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：牛斌，山东德洲律师事务所律师。被告：寿光金城房地产开发经营有限公司。住所地：寿光市洛城街道东工业园（奥泰机械厂院里）。统一社会信用代码：91370783552201468H。法定代表人：尹兰春，经理。委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铭，山东联邦律师事务所律师。原告王晓青、朱春凤与被告寿光金城房地产开发经营有限公司（以下简称金城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛斌、被告委托诉讼代理人郝光全、张铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓青、朱春凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商品房预售合同》已经解除；2.依法判令被告退还原告购房款380716元，并赔偿损失（按年利率6%自2014年9月18日计算至全部清偿之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月两原告与被告签订了《商品房预售合同》一份，约定原告以8683.97元/平的价格购买寿光泰华城商务写字楼S09号房屋一套，房屋总价760716元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2015年6月30日前。合同第十二条约定“逾期交房的责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款”。合同签订后原告于2014年9月18日向被告缴纳了首付款380716元。但是被告迟迟不能提供原告办理银行按揭贷款所需的相关手续，导致原告贷款一直无法办理，且按照约定被告应当于2015年6月30日前交付房屋，但是直至2017年5月14日被告也未交付房屋，被告逾期交房已经超过180天，加之被告未在约定时间内提供办理贷款的手续以及指定的银行或公积金管理中心，故原告特依法行使合同解除权。原告按照合同约定向被告发出书面的解除合同通知行使合同解除权，被告收到解除合同的通知后未在约定时间内向原告提出异议，也未按照合同约定退还原告购房款。故原告特向贵院提起诉讼，肯请贵院依法支持原告的诉讼请求。金城公司辩称，首先，原告没有按照合同约定时间办理按揭贷款或者交清剩余房款，违约在先。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四房屋付款方式及期限的具体约定第二条第2款：“买受人支付完首付款后，持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或公积金管理中心办妥贷款手续并要求贷款银行10日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如逾期未能办妥或按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人指定账户，则视为乙方违约，按照合同第九条及补充协议的另行约定执行。”原告于2014年9月18日支付首付款380716元，故根据上述约定最晚应当于2014年10月1日前将按揭贷款支付至被告指定账户。同时按照附件四第二条第3款，买受人无法办妥贷款手续的，出卖人有权要求买受人在合同约定付款期限届满之日内自筹资金支付余款，买受人不能按期足额付清余款的，按照主合同第九条及补充协议的另行约定执行。综上，原告支付首付款后未在约定时间内付清剩余购房款，违约在先。其次，在双方合同约定办理贷款按揭时限内，原告没有办理按揭贷款手续，并非是由于被告原因导致。预售商品房按揭贷款不需要竣工验收的相关材料，只要符合预售条件的商品房都可以办理按揭贷款。原告未在合同约定期限内办理按揭贷款系自身原因导致。再次，被告并没有收到原告解除合同的相关通知，且原告所称发送解除合同通知的时间，解除权已经丧失，其无权解除合同。根据双方《商品房预售合同》第十条，涉案房屋约定交付日期为2015年6月30日，同时第十二条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。故根据原告诉状中所述及合同约定其自2015年12月28日，原告开始具备行使合同解除权的条件。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故自2015年12月28日解除权发生之日起到2016年12月28日为原告合同解除权的行使期限，而原告诉状中所称的2017年发送解除合同通知时，已经丧失合同解除权，故涉案《商品房预售合同》并没有解除。另外，因双方合同并未解除，原告要求自2014年9月18日起按照银行同期贷款利率计算至全部清偿日止计算损失没有事实和法律依据。在双方合同未解除的情况下，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务，本案原告应当按照合同约定支付剩余购房款并支付逾期支付购房款的违约金，其诉请要求支付购房款利息没有事实和法律依据。最后，在双方合同没有解除的情况下，原告应当继续履行合同并支付逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》第九条买受人应当按日向出卖人支付逾期付款万分之8的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。故原告应自2014年10月1日起至实际支付日，以未付款38万元为基数按日万分之八支付违约金。违约金的数额计算到开庭之日为547504元（380000元×8/10000×1801天），以后另计。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的商品房预售合同及补充协议、购房款交款收据，双方均无异议，本院予以确认。对原告提交的解除合同的通知、录像资料、证人刘某的证言，该三份证据相互印证，本院确认为有效证据。对原告提交的对史经理的录音，被告未提交反驳证据，本院对原告提交的对史经理的录音予以确认为有效证据。对原告提交的国家投诉受理办公室网上截图及受理通知，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的孟秀玲购买商铺的付款证据，因与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2014年原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告位于寿光市××街北侧，尧河路东寿光泰华城Ｓ09号房一套，预测建筑面积87.6平方米，其中套内面积85.35平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积2.25平方米。双方约定，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为8683.97元，总价款为760716元。双方约定买受人采用贷款方式付款。对于逾期付款责任，合同约定按照逾期时间分别处理（①和②不作累加）：①逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；②逾期超过30日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之8（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。对于逾期交房责任，合同约定，按逾期时间分别处理（①和②不作累加）：①逾期在180日之内（该时限应当不小于第九条第1①项中的时限），自第十条约定的将会期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第九条1①项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②逾期超过180日（该日期应当与本条的第1①项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应不小于本条第1①项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对其它事项作出约定。合同签订后，原、被告还就房屋付款方式及期限的具体约定签订了补充协议，协议约定，对于按揭贷款：1.买受人应于签定商品房买卖合同当日，支付总房款的50%，计人民币380716元，剩余房款计人民币380000元，做银行贷款，贷款年限10年。2.买受人支付完首付款后，持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或金积金管理中心办妥贷款手续并要求贷款银行10日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的帐户，如逾期未能办妥或按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则视乙方违约，按照合同第九条及补充协议的另行约定执行。3.买受人不能在3日内提交贷款所需资料、文件和证件或提交的上述资料有瑕疵或不按出卖人指定银行/公积金中心要求签署贷款文件或乙方有不良记录，致使无法办妥贷款手续费的，出卖人有权要求买受人在合同约定付款期限届满之日内自筹资金支付余款，买受人不能按期足额付清余款的，按照主合同第九条及补充协议的另行约定执行。合同及协议签订后，原告于2014年9月18日交纳首付款380716元，余款380000元原告以被告未指定贷款银行、无法办理贷款为由未交纳。被告也未按合同约定在2015年6月30日前向原告交付案涉商品房。2017年6月5日原告以被告未向原告按时交房及未向原告提供指定的贷款合作银行为由向被告发出合同解除通知书，该通知书由被告售楼处的工作人员代收。该合同解除通知书还载明“出卖方在接收到买受方该通知后30日内，与买受方解除双方签订的《商品房预售合同》”。本院认为，原、被告之间的商品房预售合同及附件系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，双方应按合同及附件的约定享有权利、履行义务。本案双方争议的焦点有三个，一是被告是否已经向原告告知其指定的贷款银行；二是被告是否收到合同解除通知书；三是案涉商品房预售合同是否已经解除。对于第一个争议焦点，原告认为，被告未指定贷款银行是其不能履行的原因。本院认为，根据合同约定及附件的约定，买受人原告采用贷款方式支付首付款以外的房款，而且根据约定，买受人支付完首付款后，需持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或金积金管理中心办妥贷款手续并要求贷款银行10日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的帐户，如逾期未能办妥或按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则视乙方违约，按照合同第九条及补充协议的另行约定执行。就是否向原告告知指定的贷款银行，被告没有提供证据证实，故不能确认被告已经告知原告其指定的贷款银行。对于第二个争议焦点，被告是否收到原告发出的合同解除通知书。被告认为，从送达对象看，原告是送达给了销售公司，被告与负责销售的公司是两个独立的公司，其没有收到原告的合同解除通知书。原告认为，其在2017年6月5日向被告发出合同解除通知书，该通知书由被告售楼处的工作人员代收。本院认为，原告在被告售楼处与被告签订的商品房预售合同，被告售楼处对外以被告的名义进行销售，故原告将合同解除通知书送达被告售楼处，应视为已经送达。对于第三个争议焦点，原告认为，被告收到原告的解除通知后未提出异议，依照《最高人民法院适于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，双方之间的合同已经解除。被告认为，从证据的真实性上看，原告提交的送达解除合同通知书的录像未提交证据的原始载体，对证据的真实性有异议，而且，无法核实录像中的合同解除通知书与原告提供的通知书内容是否一致；从原告提交的合同解除通知书的内容看，原告行使解除权系法定解除权，解除的时间为2017年5月14日，但是根据原被告双方签订的商品房预售合同第10条的约定，原告有权解除合同的期限是自2015年12月28日至2016年12月28日，同时根据《最高人民法院关于审理商品房预售买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的约定，原告享有解除权的期限应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭，因此，无论是约定解除还是法定解除，至原告2017年5月14日其称向被告送达合同解除通知书之日已经丧失了合同解除权，所以即使本案的原告给被告送达了合同解除通知书也不能产生合同解除的效力。被告辩称原告提交的录像中的合同解除通知书与其庭审提交的合同解除通知书内容不一致，无证据证实，本院不予采信。原告主张合同解除的理由有两个，一是被告无法为原告办理按揭贷款手续，要求原告以现金形式缴纳全部购房款才能交房，也导致原告按揭贷款购房的目的无法实现，二是被告未在2015年6月30日之前交房，且迟延交房已经导致原告购房的目的无法实现。对于原告主张的第一个理由，被告未指定贷款银行，导致无法办理按揭贷款，致其按揭贷款购房的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房预售买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，根据条文的字面意思，享有催告权的是享有解除权的对方，原告该项解除权事由无法律规定，当事双方也没有约定，作为合同对方的被告也没有催告，故原告应当在解除权发生之日起一年内行使，结合本案双方就房屋付款方式及期限的具体约定签订的补充协议，原告作为买受人支付完首付款后，持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或金积金管理中心办妥贷款手续，在支付完首付款的3日内，被告应当将指定的贷款银行告知原告，被告在上述期间未告知原告，解除权发生，从2014年9月18日交纳首付款，最迟在2014年9月21日原告就应当知道被告未告知贷款银行的事实，因此原告因被告未指定贷款银行，导致其无法办理按揭贷款，其据此行使解除权的期间自2014年9月22日至2015年9月22日，原告直到2017年才行使解除权，此时解除权已经消灭，其据此发出合同解除通知书不产生合同解除的效力。对于原告解除合同的第二个理由，《最高人民法院关于审理商品房预售买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，对于因被告迟延交付房屋，经催告后，在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，原告在合同解除通知中载明“出卖方在接收到买受方该通知后30日内，与买受方解除双方签订的《商品房预售合同》”，该内容有催告的意思表示，被告虽然在催告后仍未履行交房义务，但被告履行的前提是原告方履行付款义务，如前所述，被告虽未指定贷款银行，但因此产生的合同解除权已经消灭，原告交纳房款的责任未能免除，其应按约定数额交纳房款，且双方的补充协议中也约定了买受人无法办妥贷款手续的，出卖人有权要求买受人在合同约定付款期限届满之日内自筹资金支付余款的义务，故迟延交付房屋的责任不在被告，原告的此项合同解除的理由也不成立，其发出合同解除通知书也不能产生合同解除的效力。故，原、被告之间的案涉商品房预售合同未解除。综上，原告向被告发出合同解除通知书未产生合同解除的效力，故原告要求被告退还购房款380716元，并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。被告辩称其未收到原告发送的合同解除通知书，与事实不符，本院不予采信，其辩称原告享有的解除权已丧失，于法有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王晓青、朱春凤的诉讼请求。案件受理费7011元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  杨洪江人民陪审员  张清芝人民陪审员  李 敏二〇二〇年五月二十一日书 记 员  张小丽