山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3037号 上诉人（原审被告）:刘礼清，女，汉族，1977年9月9日出生，住青岛市市北区。 上诉人（原审被告）:刘延鹏，男，汉族，1975年4月26日出生，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司,住青岛市市北区小港二路79号。 法定代表人:吴平岩，经理。 委托诉讼代理人：张鹏，山东安来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡青良，山东安来律师事务所律师。 上诉人刘礼清、刘延鹏因与被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘礼清、刘延鹏上诉请求：一、依法改判上诉人按每月每平方米1.59元（含电梯费）支付2016年3月1日至2018年12月31日物业费7666.25元；二、改判上诉人不承担律师费3,500元；三、案件诉讼费用由被上诉人承担。二审中，上诉人变更上诉请求为按每月每平方米1.59元（含电梯费）支付2016年5月1日至2018年12月31日7,215.29元。事实与理由：一、被上诉人未提供相应的物业服务，服务达不到物业合同约定的标准，且擅自提高物业服务收费标准。上诉人不存在故意不交物业费问题，且就缴费问题与物业多次协调，物业始终未与解决，也未就物业费收取问题和物业服务问题进行当面沟通，甚至一审中物业人员都没有到场进行调解。物业服务不达标，收费不合理，未按照对应等级服务对业主进行物业服务。按照服务标准规定，物业每年的沟通面应达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。物业公司不仅没有主动进行沟通，入住以来对我们提出的物业服务不到位的问题没有一次进行反馈和妥善解决；二、一审判决上诉人承担律师费3,500元没有事实依据。 家利物业公司答辩称：一、上诉人刘礼清、刘延鹏应按照前期物业合同的约定按期交纳物业费而未如期交纳，上诉人的行为构成违约。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，本案中前期物业服务合同对上诉人具有约束力。本案中被上诉人已经按照合同约定履行了物业服务，且已经将服务标准进行公示，并进行了备案，上诉人应当履行交纳物业费的义务。二、依据《山东省物业收费管理办法》第六条及第八条的规定普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费,由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发[2005]24号）规定青岛市普通住房标准为单套建筑面积控制在120平方米以下，容积率要控制在1.0以上。而上诉人所在的晓港名城六期项目房屋面积均在120平方米以上。本案中上诉人的住房面积为141.81平方米，也非普通住宅。物业费的收费标准应按照合同的约定的3.6元每月每平方米进行收取。青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知下发后，被上诉人参照文件要求将2018年7月21日之后的物业费收费标准下调为3.02元每月每平方米并未超出合同的约定，并无不当。上诉人应当按照合同约定的标准履行物业费交纳义务。三、上诉人在未按照合同约定交纳物业费已经构成违约的情况下企图以物业收费质价不符为理由达到拒交物业费的目的，上诉人明显违背诚信原则。因此请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 家利物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令刘礼清、刘延鹏向家利物业公司支付物业费16,917.13元（2016年3月1日至2018年12月31日）；违约金5,717.8元，律师费3,500元；2、请求法院判令刘礼清、刘延鹏向家利物业公司支付自2018年11月1日至实际交费之日的违约金（按照年利率24%计算）3、本案诉讼费由刘礼清、刘延鹏承担。事实和理由：刘礼清、刘延鹏系青岛市市北区小港一路24号3号楼2单元1202户业主，家利物业公司系刘礼清、刘延鹏所在小区物业公司。刘礼清、刘延鹏自2016年3月起拖欠物业费，请求判如所请。 刘礼清、刘延鹏在一审中辩称，我们并非故意不交物业费，因开发商原因延期交房加之物业服务不到位，多次与物业沟通物业费减半问题均为答复。物业存在保洁、消防、监控、保安问题，管理混乱。 一审法院认定事实如下：家利物业公司（甲方）与刘礼清、刘延鹏（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同期限自预售合同签订之日起至首次业主大会召开并选聘物业公司签订合同止。具体标准如下：2016年3月1日至2018年7月20日服务费3.6元/月?平方米（含电梯费）；2018年7月21日至2018年12月31日服务费3.02元/月?平方米。房屋面积141.81平方米，刘礼清、刘延鹏欠缴纳2016年3月1日至2018年12月31的欠费。 一审法院认为，家利物业公司与开发商、刘礼清、刘延鹏签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，家利物业公司对该小区提供了物业服务，刘礼清、刘延鹏应按约定缴纳物业费，现家利物业公司要求刘礼清、刘延鹏交纳拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。虽然刘礼清、刘延鹏主张家利物业公司提供的服务存在瑕疵，但尚未达到拒交物业费的程度。由于刘礼清、刘延鹏服务存在相应问题，其违约金的主张，一审法院不予支持。家利物业公司关于律师费的诉讼请求，有合同依据且举证证明已实际支付，该律师费数额并未超过《山东省律师服务收费标准》的规定，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、刘礼清、刘延鹏支付家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司物业服务费16,917.13元。二、刘礼清、刘延鹏支付家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司律师费3,500元。三、驳回家利物业公司其他诉讼请求。上述款项，于判决生效之日起10日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取232元，由刘礼清、刘延鹏负担。 二审中，上诉人刘礼清、刘延鹏提交证据一晓港名城六期地下停车场车位处置有关事宜的通知函，证明：晓港名城六期系分批交付，车位晚一年交付，没有达到物业服务标准，因此物业费在此期间应当减免。证据二上诉人电费缴费账单打印件12份，证明：上诉人超过6个月未入住，物业费应当予以减免。被上诉人家利物业公司质证称：对证据一真实性不清楚，开发商给上诉人出具的通知函，与本案不具有关联性。被上诉人起诉的物业服务费，并不包括车位管理费。该证据不能证明上诉人的主张，上诉人应当按照《山东省物业收费管理办法》的规定，自物业交付之日起，按照合同约定缴纳物业费。对证据二真实性不认可，根据法律法规的规定，房屋长期空置，物业业主应当向物业服务企业书面提交申请进行减免物业费。上诉人并未向被上诉人提供相关材料，也未提出房屋空置。被上诉人家利物业公司提交市北区城市管理局关于晓港名城属于纯商品房项目的答复打印件一份，证明：晓港名城物业服务的标准有合同约定，实行市场调节价、非政府指导价。上诉人应当按照合同的约定缴纳物业费。上诉人刘礼清、刘延鹏质证称：对答复函真实性不予以认可，对证明事项有异议。该答复函称晓港名城属于商品房项目，但上诉人和开发商签订的《青岛市商品房预售合同》约定，被上诉人属于前期物业，应适用该协议中约定的政府指导价。而且，上诉人和开发商于2014年12月30日签订合同时，被上诉人提交的证据是2018年7月12日，该证据是无效的。且2019年5月14日政府服务热线办公室回复，被上诉人物业收费应实行政府指导价，被上诉人的服务期限已于2017年11月2日到期，该市长热线所回复的级别，高于被上诉人提交的城市管理局的答复。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为，上诉人刘礼清、刘延鹏应否向家利物业公司支付物业服务费以及律师费。上诉人刘礼清、刘延鹏与被上诉人家利物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对当事人双方具有约束力。家利物业公司提供了物业服务，刘礼清、刘延鹏应当按照约定交纳物业费。刘礼清、刘延鹏主张，因家利公司不履行维修、管理、保洁等义务，故刘礼清、刘延鹏应少交纳物业费。本院认为，对于家利公司服务中存在的问题，一审法院已经作出认定，并据此而免除了刘礼清、刘延鹏的违约金，该处理并无不当，本院予以确认。上诉人刘礼清、刘延鹏提交的证据不足以证明其房屋超过6个月未入住，而且刘礼清、刘延鹏也没有就房屋空置情况提前书面通知家利物业公司，故其主张应按照合同约定的60%交纳物业管理费，本院不予支持。另，关于律师费问题，根据《前期物业管理服务合同》第六条第8项的约定，家利物业公司诉至人民法院主张物业费，由此而产生的律师费应当由刘礼清、刘延鹏负担。因此，上诉人刘礼清、刘延鹏的上诉人理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人刘礼清、刘延鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费464元，由上诉人刘礼清、刘延鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年五月十八日 法官助理 薄富超 书记员韩平