内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1028号   上诉人（原审原告、执行案外人）：宫丽君，女，1960年4月22日出生，汉族，包头市鑫圣经贸有限公司退休职工，住内蒙古自治区包头市东河区。   委托诉讼代理人：翟敏，内蒙古云浩律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：固阳县龙源热力有限责任公司。   法定代表人：李伟和，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：贾海军。   被上诉人（原审被告、被执行人）：包头市大正物业发展有限公司。   法定代表人：王少杰。   上诉人宫丽君因与被上诉人固阳县龙源热力有限责任公司（以下简称龙源热力公司）、被上诉人包头市大正物业发展有限公司（以下简称大正物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2019）内0222民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宫丽君的委托诉讼代理人翟敏、被上诉人龙源热力公司的委托诉讼代理人贾海军到庭参加诉讼。大正物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。   宫丽君上诉请求：1.撤销内蒙古自治区固阳县人民法院(2019)内0222民初1557号民事判决书判决，对本案进行改判或发回重审；2.判决立即停止对宫丽君购买的的位××县房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.判决确认宫丽君与大正物业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同的补充约定》合法有效，并确认位于××县丽君所有；4.判决大正物业公司协助和配合宫丽君办理以上两套房屋的不动产登记手续；5.一、二审诉讼费由龙源热力公司、大正物业公司承担。事实和理由:（一）一审判决认定宫丽君对于案涉房产所享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件，不足以排除执行，因而判决驳回了宫丽君的诉讼请求。上述认定不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条二款之规定，宫丽君在固阳县只有以上房屋,该房屋并不在市三区内。宫丽君没有居住案涉房屋的原因是该房屋在建成不久后便确定为危房,至今不具备居住条件。案涉房屋未作过户登记的原因，一是大正物业公司拖欠有关税费及其他基金，二是案涉房屋于2015年便发现质量问题，固阳县房产管理机关不予登记。宫丽君曾多次找固阳县房管局,要求办理房产登记核发证件,均遭拒绝。由此可见,案涉房屋未办理过户登记非因宫丽君自身原因导致。案涉房屋符合法律规定的排除执行条件:1.宫丽君与大正物业公司在法院查封之前已签订合法有效的房屋书面买卖合同；2.宫丽君已支付了全部购房款；3.宫丽君获得该房屋便是用于居住，只因房屋质量缺陷不具备居住条件而未实现；4.宫丽君在法律规定范围内只有案涉房屋，而无其他居住的房屋。至于包头市英泰投资有限公司、包头市鑫圣经贸有限公司与大正物业公司之间的债权债务关系是交付购房款,取得案涉房屋的过程,这并不影响宫丽君对案涉房屋的权属,也不能以此认定案涉房屋并非用于居住。（二）宫丽君一审诉讼请求中含有确权、给付、排除执行请求,一审判决只对排除执行请求进行判决,对其他请求没有进行分析,也无判项。其判决不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第l19条之规定，明显错误。（三）本案是由民间借贷而引发的房屋买卖合同。刘某与包头市英泰投资有限公司于2011年元月向包头市鑫圣经贸有限公司借款2000000元,除抵顶以上两套房屋外,至今仍欠鑫圣公司1530832元。以上民事行为符合民法总则143条、合同法196条、197条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第1条、第26条的规定,是各方当事人真实意思的表现,其行为应受到法律保护。宫丽君系包头市鑫圣经贸有限公司的职工,自愿接受案涉房屋。宫丽君和大正物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，而且合同已履行完毕,只是由于房屋质量问题而未登记和居住。因此双方买卖房屋行为应受到法律保护。如果执行案涉房屋，势必给他人造成严重的经济损失。   龙源热力公司辩称，（一）宫丽君对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二款内容理解不当。商品房买受人在同一设市县区范围内有无居住房屋并不重要，只要其名下有居住房屋，即符合该规定的内容。（二）宫丽君所支付的购房款，是其代表包头市鑫圣经贸有限公司与刘某、包头市英泰投资有限公司以及大正物业公司之间债权债务形成的所谓购房款。并不是宫丽君本人以真实居住为目的而支付的实际意义上的购房款。（三）宫丽君称因涉案房屋缺陷不具备居住条件，据一审法院查明，宫丽君于2012年11月21日与大正物业公司签订《商品房买卖合同》，一审法院在2015年9月查封了涉案房屋，同年11月涉案房屋才出现质量问题。因此，在2012年11月至2015年9月期间，宫丽君没有及时装修涉案房屋，更未对其进行实际占有。故宫丽君称涉案房屋因缺陷不具备居住条件的理由不实，且不符合正常的时间逻辑性。（四）据龙源热力公司了解，大正物业公司“五证”手续齐全，在宫丽君与大正物业公司签定《商品房买卖合同》时，房产登记部门是允许其办理网签合同手续和预告登记手续。在2015年9月一审法院查封涉案房屋以及同年11月确定为危房之前，是由于宫丽君未及时到房产部门办理网签手续、或未将已签订的纸质《房屋买卖合同》进行备案登记，更未办理房屋预告登记手续，宫丽君对此存在过错。（五）即便是非宫丽君过错，但《商品房买卖合同》并不会产生物权变动效力，涉案房屋所有权人仍为大正物业公司。因此，一审法院查封涉案房屋的执行措施是正确的。   大正物业公司未到庭作答辩。   宫丽君向一审法院起诉请求：1.撤销内蒙古自治区固阳县人民法院(2019)内0222执异27号执行裁定书；2.判决立即停止对宫丽君购买的的位××县房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封。3.判决确认宫丽君与大正物业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同的补充约定》合法有效,并确认位于××县丽君所有；4.判决大正物业公司协助和配合宫丽君办理以上两套房屋的不动产登记手续。5.本案诉讼费由龙源热力公司和大正物业公司承担。   一审法院认定事实：2012年11月21日，宫丽君与大正物业公司签订《商品房买卖合同》二份，合同编号分别为3496、3498，购买位于××县房屋。合同编号为3496的房屋，即固阳县凤凰城C1幢3单元505号,建筑面积94㎡，价款为256338元；合同编号为3498的房屋，即固阳县凤凰城C1幢3单元507号,建筑面积94㎡，价款为258030元。同日，大正物业公司向宫丽君出具价款为256338元和258030元收据二份。   一审法院还查明，该院于2015年5月12日作出（2015）固法执字第259号执行裁定书：将被执行人包头市大正物业发展有限公司的5栋房产予以查封，即A1栋、B1栋、C1栋、D1栋、E1栋。2018年6月12日作出（2015）固法执字第259-3号执行裁定书：1.查封被执行人包头市大正物业发展有限公司位于××县、B1栋、C1栋、D1栋、E1栋的房产；2.查封被执行人包头市大正物业发展有限公司位于××县。   一审法院再查明，涉案房屋系大正物业公司开发。   一审法院认为，本案是宫丽君作为案外人在人民法院执行生效裁判文书过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为宫丽君对于讼争房屋所享有的权益是否足以排除龙源热力公司所享有的金钱债权对于讼争房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。本案中宫丽君主张的房产系被执行的房地产开发企业名下的商品房，故应综合判断宫丽君对于讼争房产的权益是否符合上述法律规定的三个条件。本案庭审中宫丽君主张，案外人包头市鑫圣经贸有限公司、案外人包头市英泰投资有限公司、大正物业公司之间存在债权债务关系，为解决该债权债务关系且方便办理产权登记，经协商后由宫丽君代表案外人包头市鑫圣经贸有限公司作为买受人与大正物业公司同时签订了涉案的两份《房屋买卖合同》，该主张说明宫丽君所购案涉房产并非是用于居住，且宫丽君未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故一审法院认定宫丽君对于案涉房产所享有的权益不符合上述法律规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，其基于与大正物业的《房屋买卖合同》对案涉房产所享有的权益不足以排除执行。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告宫丽君的诉讼请求。案件受理费8943.68元，原告已预交，由原告宫丽君负担8943.68元。   二审中，各方当事人均未提交新证据。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，根据宫丽君及一审证人刘某的陈述，宫丽君与大正物业公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的目的是为抵顶大正物业公司、刘某、包头市鑫圣经贸有限公司及包头市英泰投资有限公司之间的债权债务，因包头市鑫圣经贸有限公司无法作为房屋买受人签订房屋买卖合同，故以该公司职工宫丽君的名义与大正物业公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，宫丽君与大正物业公司签订房屋买卖合同的目的不在于满足其自身的居住需求，而在于抵顶他人所欠其所任职公司债务，故宫丽君不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者保护范围。同时，宫丽君在与大正物业公司签订后至人民法院查封案涉房屋之前，一直未领取房屋钥匙，无论基于何种原因而事实上未实际占有使用案涉房屋，因此宫丽君也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般买受人能够排除强制执行的情形。据此，宫丽君基于《商品房买卖合同》对大正物业公司享有为普通债权请求权，并不具有优先性，其停止执行案涉房屋的诉讼请求不能成立。   关于宫丽君所提确认案涉房屋归其所有，并判令大正物业公司协助配合办理不动产登记手续的诉讼请求，因本院认定宫丽君就案涉房屋所享有的债权请求权并不能排除强制执行，而签订房屋买卖合同也并不能产生物权变动的效力，故其该项诉请，本院不予支持。关于宫丽君提出的确认房屋买卖合同效力的诉讼请求，并不在《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决”规定的必须作出相关判决的范围内，故一审法院对此诉讼请求未作相应判项，并无不当。   综上所述，宫丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8943.68元，由上诉人宫丽君负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘兴平   审判员 王志刚   审判员 赵艳敏     二〇二〇年五月二十七日   书记员 赵芮婕   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。