四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12998号 上诉人（原审被告）：成都美美力诚百货有限公司。住所地：成都市锦江区人民南路二段18号。 诉讼代表人：成都美美力诚百货有限公司管理人。 委托诉讼代理人：郝文婕，女，1995年7月31日出生，汉族，住北京市昌平区，系该管理人员工。 委托诉讼代理人：杨丹，女，1991年5月7日出生，汉族，住成都市青羊区，系该管理人员工。 上诉人（原审被告）：力诚国际贸易股份有限公司。住所地：成都市锦江区人民南路二段18号川信大厦1楼。 法定代表人：陈龙，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都天一道盛投资有限公司。住所地：成都市锦江区人民南路二段56号。 法定代表人：蔡文彬，董事长。 委托诉讼代理人：罗延俊，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄泓敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人成都美美力诚百货有限公司（以下简称美美力诚公司）、力诚国际贸易股份有限公司（以下简称力诚贸易公司）因与被上诉人成都天一道盛投资有限公司（以下简称天一道盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初13840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二审中，因成都市锦江区人民法院受理了陈明建对美美力诚公司的破产清算申请，并指定北京金杜（成都）律师事务所担任美美力诚公司的破产管理人，本院通知美美力诚公司管理人参加诉讼，并中止本案审理。2020年1月13日，美美力诚公司管理人申请恢复审理。本案现已审理终结。 美美力诚公司、力诚贸易公司上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初13840号民事判决判决，依法改判美美力诚公司不支付天一道盛公司租金、房屋占用费或违约金，力诚贸易公司不对上述债务承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由天一道盛公司承担。事实及理由：1.天一广场系天一道盛公司与案外人中国工商银行成都市广场支行联建，之后将联建权益多次转让，现案涉租赁物业涉及他人产权，并非全为天一道盛公司物业。因此，双方当初达成的租赁合意不存在合法基础，案情存在重大变更，天一道盛公司所主张的违约金亦不存在法律基础。同理，天一道盛公司主张力诚贸易公司承担连带清楚责任的法律基础也不存在。2.案涉物业的相关权益人已向美美力诚公司和力诚贸易公司提出主张，并要求向其支付侵占相关物业所产生的租金（占用费）。因此，天一道盛公司已经收取的“租金”应当予以返还。 天一道盛公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回美美力诚公司和力诚贸易公司的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。关于美美力诚公司和力诚贸易公司所提到的案涉租赁涉嫌产权纠纷没有事实和法律依据，租赁合同在签订的时候，天一道盛公司已经明确告知美美力诚公司和力诚贸易公司租赁的产权状况，是双方的真实意思表示，该租赁合同的内容不违反相关法律法规，两份租赁合同是合法有效的，对双方均有法律约束力，任何一方不得违反合同的相关约定。针对天一道盛公司已经收取其他租金和占用费没有事实和法律依据的。 天一道盛公司向一审法院起诉请求：1、判令确认天一道盛公司与美美力诚公司于2014年5月1日签订的《租赁合同》于2018年10月8日解除；2、判令美美力诚公司向天一道盛公司支付拖欠的2015年5月1日至2018年10月8日期间的房屋租金532355.52元（153720元/年×3年＋161406元/年÷365天×161天）以及2018年10月9日至2018年10月30日占用房屋期间的费用9728.58元（161406元/年÷365天×22天），共计542084.10元；3、判令美美力诚公司向天一道盛公司支付迟延支付租金的违约金（违约金以当年尚欠租金为基数并按每日万分之五的标准分段予以计算，直至各分段租金实际付清之日止，暂计算至2018年10月31日金额为218272元）；4、判令力诚贸易公司对美美力诚公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由美美力诚公司、力诚贸易公司承担。 一审法院查明的事实：2014年5月1日，天一道盛公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于成都市一楼南头电梯厅旁建筑面积为12.2平方米的房屋出租给乙方用于商业经营使用；租赁期限为5个合同年即2014年5月1日至2019年4月30日；第一年每月每平方米的租金为1000元，年总租金为146400元，第二、三、四年的租金在第一年租金的基础上递增5%即每月每平方米的租金为1050元，年总租金为153720元，第五年的租金在第四年的基础上递增5%即每月每平方米的租金为1102.5元，年总租金为161406元；乙方应于本合同生效后三天内支付第一个合同年的租金146400元，从第二个合同年开始，每个合同年的租金，应于上一个合同年结束之前支付；乙方应于本合同生效后三天内将承租押金36600元支付给甲方，合同期满，乙方不再续租且无违约行为，甲方在合同期满后30天内将承租押金无息退还给乙方；乙方逾期两个月未向甲方支付租金的，甲方有权终止本协议并收回房屋；乙方逾期支付租金，每逾期一日须向甲方支付应付金额的千分之五作为违约金；本协议自甲乙双方签字盖章后生效，并具有法律效力。《租赁合同》签订后，天一道盛公司依约向美美力诚公司交付涉案房屋。租赁合同履行期间，美美力诚公司未按约履行支付租金的义务，从2015年5月1日起即开始拖欠租金，天一道盛公司以发送函件的方式多次催告履行，但其均不能兑现还款的承诺，截至天一道盛公司通知解除双方签订的《租赁合同》时已累计拖欠租金532355.52元。2018年4月13日，力诚贸易公司向天一道盛公司出具《担保函》，承诺为美美力诚公司对案涉《租赁合同》项下约定全部义务向天一道盛公司承担连带担保责任。鉴于美美力诚公司怠于履行合同义务且经营状况日益恶化，为了防止损失进一步扩大，天一道盛公司于2018年10月8日以公证送达的方式向美美力诚公司发出《解除合同通知书2》，通知解除双方于2014年5月1日签订的《租赁合同》，并要求美美力诚公司于2018年10月31日前腾退承租的房屋。 一审法院认为，美美力诚公司、力诚贸易公司答辩时承认天一道盛公司在本案中主张的事实，故对天一道盛公司主张的事实予以确认。天一道盛公司与美美力诚公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。 一、关于天一道盛公司主张确认其与美美力诚公司签订的《租赁合同》已于2018年10月8日解除的诉讼请求。《租赁合同》签订后，天一道盛公司依约向美美力诚公司交付案涉租赁物业，但美美力诚公司未按约履行支付租金的义务，从2015年5月1日起即开始拖欠租金，天一道盛公司多次发送函件催告履行后，其仍未履行支付义务，天一道盛公司有权依据合同约定和法律规定行使租赁合同解除权。天一道盛公司基于美美力诚公司违约拖欠租金的事实，已于2018年10月8日以公证送达的方式向美美力诚公司发出《解除合同通知书2》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，天一道盛公司在本案中主张确认其与美美力诚公司签订的《租赁合同》已于2018年10月8日解除，符合合同约定和法律规定，美美力诚公司对此亦无异议，一审法院予以支持。 二、关于天一道盛公司主张美美力诚公司支付拖欠的2015年5月1日至2018年10月8日期间的房屋租金532355.52元以及2018年10月9日至2018年10月31日占用房屋期间的费用9,728.58元的诉讼请求。美美力诚公司租赁案涉物业后，应当按约向天一道盛公司履行支付租金的义务；天一道盛公司通知解除双方签订的《租赁合同》后，有权请求美美力诚公司支付实际占用租赁房屋期间产生的占有使用费，因美美力诚公司作为履行给付义务人对天一道盛公司在本案中主张的尚欠租金以及房屋占有使用费的时间段、金额不持异议，故对天一道盛公司主张的美美力诚公司尚欠租金及房屋占用费的时间段、金额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金．．．．．．”的规定，并结合《租赁合同》的约定，天一道盛公司在本案中主张美美力诚公司支付拖欠的2015年5月1日至2018年10月8日期间的房屋租金532355.52元以及2018年10月9日至2018年10月30日占用房屋期间的费用9728.58元的诉讼请求，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 三、关于天一道盛公司主张美美力诚公司支付拖欠租金的违约金的诉讼请求。天一道盛公司与美美力诚公司签订的《租赁合同》约定，“美美力诚公司逾期支付租金，每逾期一日须向天一道盛公司支付应付金额的千分之五作为违约金”，因美美力诚公司从2015年5月1日起未再向天一道盛公司履行支付租金的义务，其行为已构成违约，天一道盛公司有权依据合同约定和法律规定向其主张迟延支付租金的违约金。根据天一道盛公司与美美力诚公司签订的《租赁合同》约定，美美力诚公司按约应于2015年4月30日前支付2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金153720元，于2016年4月30日前支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金153720元，于2017年4月30日前支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金153720元，于2018年4月30日前支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金161406元，但美美力诚公司均未依约向天一道盛公司履行支付。据此，天一道盛公司在本案中以每段尚欠租金为基数并按约定支付的时间为起算点分段主张美美力诚公司支付违约金，直至各分段租金实际付清之日止，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。天一道盛公司基于其与美美力诚公司签订的《租赁合同》已于2018年10月8日解除的事实，主张按约应于2018年4月30日前支付租金的违约金以美美力诚公司实际尚欠的2018年5月1日至2018年10月8日租金71195.52元（161406元/年÷365天×161天）为基数予以计算，该计算方式不损害美美力诚公司的权益，一审法院予以确认。 违约金的性质和功能系以补偿为主、惩罚为辅，天一道盛公司在本案中主张美美力诚公司按照每日万分之五的标准支付尚欠租金的违约金，该标准低于合同约定的违约金计算标准，也与美美力诚公司的违约程度以及天一道盛公司的预期利益等内容相适应，并不存在过分高于造成的损失、应当予以调低的情形，一审法院予以支持。关于美美力诚公司调减违约金计算标准的意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。 四、关于天一道盛公司主张力诚贸易公司对美美力诚公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。力诚贸易公司于2018年4月13日向天一道盛公司出具《担保函》，承诺为美美力诚公司对案涉《租赁合同》项下约定全部义务向天一道盛公司承担连带担保责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”的规定，一审法院确认天一道盛公司与力诚贸易公司之间成立保证合同关系，该《担保函》的内容对力诚贸易公司具有法律约束力。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，天一道盛公司在本案主张力诚贸易公司对美美力诚公司的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，力诚贸易公司对此亦无异议，一审法院予以支持。力诚贸易公司承担担保责任后，有权向美美力诚公司追偿。 五、关于美美力诚公司是否支付租赁押金的认定。根据天一道盛公司与美美力诚公司签订的《租赁合同》约定，“美美力诚公司应于本合同生效后三天内将承租押金36600元支付给天一道盛公司，合同期满，美美力诚公司不再续租且无违约行为，天一道盛公司在合同期满后30天内将承租押金无息退还给美美力诚公司”，因美美力诚公司未提交证据证实按约向天一道盛公司履行支付租赁押金36600元的事实，故一审法院对该事实不予认定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认天一道盛公司与美美力诚公司于2014年5月1日签订的《租赁合同》已于2018年10月8日解除；二、美美力诚公司于判决发生法律效力之日起十日内向天一道盛公司支付2015年5月1日至2018年10月8日期间尚欠的租金532355.52元以及2018年10月9日至2018年10月30日占用房屋期间的费用9728.58元，共计542084.10元；三、美美力诚公司于判决发生法律效力之日起十日内向天一道盛公司支付拖欠上述租金产生的违约金（违约金以每日万分之五为计算标准，其中，拖欠的2015年5月1日至2016年4月30日期间租金的违约金以尚欠租金153720元为基数，从2015年5月1日起予以计算；拖欠的2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的违约金以尚欠租金153720元为基数，从2016年5月1日起予以计算；拖欠的2017年5月1日至2018年4月30日期间租金的违约金以尚欠租金153720元为基数，从2017年5月1日起予以计算；拖欠的2018年5月1日至2018年10月8日期间租金的违约金以尚欠租金71195.52元为基数，从2018年5月1日起予以计算，直至各分段租金实际付清之日止）；四、力诚贸易公司对美美力诚公司的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后，有权向美美力诚公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9504元、诉讼保全费4322元，由美美力诚公司、力诚贸易公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。美美力诚公司和力诚贸易公司提交了以下新证据： 证据1.《关于天一广场租赁物业事项的函》（两份，原件）。主要内容为：2019年6月4日四川美诚商贸有限公司分别向美美力诚公司、力诚贸易公司发函，表示因天一广场系天一道盛公司与中国工商银行成都市广场支行联建，请二公司收到函件后7日内进行协商，清算并结清相应租金。拟证明案涉物业的相关权利人四川美诚商贸有限公司已经向美美力诚公司和力诚贸易公司提出支付租金的请求。 证据2.《中国工商银行成都市广场支行2000年2月17日与天一集团公司“关于天一大厦产权分割的说明”的起草情况说明》（复印件）、国有土地使用权证（编号分别为成国用（1999）字第296号、297号两份，均为复印件）。主要内容为：2003年10月22日中国工商银行成都市广场支行（以下简称工行广场支行）出具该说明，称1995年9月18日以后其已退出天一大厦项目，2000年2月因天一道盛公司要将该项目用于抵押贷款，应天一集团需要双方搞了一个“关于天一大厦产权分割的说明”。案涉土地由天一道盛公司、工行广场支行共同享有土地使用权。拟证明：天一大厦确系案外人与天一道盛公司联建，天一道盛公司并不享有该物业的全部权利。 天一道盛公司质证认为，证据1是四川美诚商贸有限公司与美美力诚公司、力诚贸易公司三家公司法定代表人内部搞的文件对其真实性、合法性、关联性不予以认可。对证据2中国有土地使用证的真实性没有异议，关于工行广场支行起草的情况说明，第一句话很明确“1995年工行已经退出天一广场”，土地使用证当时双方是签订了联建协议，当时是以双方的名义办理的国土使用证，在天一大厦建设过程中工行广场支行退出了联建，该行是没有产权关系的。 本院审查认为，上述证据1系四川美诚商贸有限公司提交的书面函件，加盖有公司印章，天一道盛公司未对真实性提出异议，故认定具有真实性、合法性，也与双方争议的有其他权利人主张租金、天一道盛公司是否有权收取租金的争议有关，也具有关联性。但本案其他权利主体向美美力诚公司、力诚贸易公司主张租金应有相关证据证明其享有权利的基础事实，仅有该书面函件不足以证明天一道盛公司无权收取租金的事实，故不能达到美美力诚公司、力诚贸易公司的证明目的。证据2主要反映工行广场支行曾参与建设天一大厦的事实，与天一道盛公司是否有权收取租金没有法律上的关联，故不具有关联性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。 本院认为，天一道盛公司与美美力诚公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是天一道盛公司并非案涉房屋的所有权人，是否有权收取租金。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，在天一道盛公司向美美力诚公司交付案涉房屋，美美力诚公司基于案涉合同的约定和天一道盛公司的交付行为而享有案涉房屋的使用、收益权，其理应基于合同的约定向作为出租人的天一道盛公司支付上述使用收益权的对价即租金。如有其他权利主体向美美力诚公司主张租金，仅应认定为其他权利主体与天一道盛公司对由谁收取租金存在争议，但不影响美美力诚公司基于合同相对性和约束力向天一道盛公司支付租金的义务。因此，美美力诚公司提出不应向天一道盛公司支付欠付租金、已收取的租金应予退还，力诚贸易公司不应承担连带责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，美美力诚公司、力诚贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9504元，由成都美美力诚百货有限公司、力诚国际贸易股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年五月二十一日 书记员  刘小春