湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终567号上诉人（原审被告）：永兴县京辉房地产开发有限公司。法定代表人：李平真，该公司董事长。委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖翠云，女，1968年1月3日出生，汉族。上诉人永兴县京辉房地产开发有限公司（以下简称京辉公司）因与被上诉人肖翠云商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。京辉公司上诉请求：撤销一审判决，驳回肖翠云的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由肖翠云负担。事实和理由：一、京辉公司逾期交房是事实，但交房时就逾期交房之事已与肖翠云协商好，即每逾期一个月，减免一个月物业费。本案双方约定的交房时间是2016年12月30日，而实际交房时间为2017年10月30日，逾期10个月，故减免了10个月物业费1506元。当时办理物业费减免的工作人员李桂云、陈艳芝和欧阳美等证人出庭足以证实。二、假如京辉公司与肖翠云未达成协议，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，京辉公司逾期30日未交房，肖翠云要求继续履行合同的，依约是不应当支付违约金的。三、本案逾期交房的约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。一审判决以公平原则否定合同约定，明显错误，请求二审法院予以纠正。肖翠云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：交房时之所以减免物业费是因为京辉公司想要肖翠云一次性提前缴纳办证预交费、水电费、代办费等费用共计23,188元。肖翠云向一审法院起诉请求：1、京辉公司支付肖翠云逾期交房违约金24,128元；2、诉讼费用由京辉公司负担。一审法院认定事实：2014年11月14日，肖翠云在京辉公司开发建造的XX大市场XXXX小区交付50,000元预订认购一套商品房。2016年6月27日，肖翠云（买受人）、京辉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：604400120160627142325），约定：“…第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第银河新苑A1-A2栋1单元A1-2004号…房该商品房建筑面积共115.82平方米，其中，套内建筑面积93.275平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.547平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明（见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：商品房单价每平方米3275.6元，该商品房总价款或总金额为（小写）379,380元整，（大写）叁拾柒万玖仟叁佰捌拾元整，币种为人民币。…第六条付款方式及期限买受人按其他方式按期付款。签定本合同首付119,380元，剩下260,000元整银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之伍[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之/[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。…”另查明，肖翠云按合同约定付清了全部购房款379,380元，（其中，肖翠云于2016年6月27日支付首付款119,380元，中国建设银行于2016年7月8日将260,000元贷款划入京辉公司账户）。2017年11月13日，京辉公司向肖翠云交房。因肖翠云当天向京辉公司交清了相关费用，京辉公司为肖翠云减免物业管理费1506元。一审法院认为：本案争议的焦点是肖翠云是否放弃要求京辉公司承担逾期交房的违约责任。肖翠云对京辉公司提供的XXXX逾期交房业主物业费减免单提出异议，认为该减免单是对交清相关费用后的优惠，不认可自己放弃了追究逾期交房的违约责任。从京辉公司提供的XXXX逾期交房业主物业费减免单的份数来看，该份单据为一式两份，仅京辉公司持有该份单据，肖翠云并未持有该份单据,京辉公司的该行为使京辉公司具备了在该份单据中用手写私自添加“说明：对逾期交房无异议，不追究责任”字样的条件。从京辉公司提供的XXXX逾期交房业主物业费减免单的内容来看，并无打印的“放弃逾期交房违约金”字样，肖翠云的签名是对物业费减免的确认；该份单据的抬头部分为XXXX逾期交房业主物业费减免单，也无打印的“放弃逾期交房违约金”字样。该份单据中的“说明：对逾期交房无异议，不追究责任”字样是京辉公司用手写添加上去的，该“说明”并不是双方协商一致达成的协议，肖翠云亦未在“说明：对逾期交房无异议，不追究责任”字样的下方签名或捺印确认。京辉公司提供的李桂云、陈艳芝和欧阳美的出庭证言均原系和现为公司职工，与京辉公司有利害关系，该院对该证言不予采信。XXXX逾期交房业主物业费减免单无其他证据佐证，不能证明肖翠云放弃要求京辉公司承担逾期交房的违约责任。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系具有民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，肖翠云已按约定付清京辉公司购房款379,380元，但京辉公司在约定的时间并没有交付房屋，应承担违约责任。京辉公司提出的《商品房买卖合同》对逾期30日后交房未约定违约金的辩解，因《商品房买卖合同》对逾期30日内交房约定按已交付房价款万分之二支付违约金，且该违约金金额合理，京辉公司提出的《商品房买卖合同》对逾期30日后交房未约定违约金，属违约金约定不明，在该情况下，按照公平原则，该院仍参照逾期30日内交房按已交付房价款万分之二支付违约金的约定或《商品房买卖合同》第七条第（2）款的约定。双方约定京辉公司应于2016年12月30日前交房，但京辉公司于2017年11月13日才交付房屋，逾期318天，违约金应为24,128元（379,380元×318天×2/10,000）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：“被告永兴县京辉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告肖翠云逾期交房违约金24,128元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取202元，由被告永兴县京辉房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人肖翠云提供了一组证据，拟证明减免10个月物业费是因为肖翠云一次性提前缴纳了办证预交费、水电费、代办费、装修押金等费用共计23,188元而给予的优惠。京辉公司质证认为，除物业费发票外，其余的票据与本案无关。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：肖翠云提供的票据均加盖了京辉公司和物业公司的公章，对其真实性予以认定，可以证实肖翠云缴纳了办证预交费17,072元、天然气安装费2300元、代办费500元、水电开户费2600元等费用。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：2017年11月13日交房时，肖翠云一次性提前缴纳了办证预交费17,072元、天然气安装费2300元、代办费500元、水电开户费2600元等费用。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：一、肖翠云是否放弃要求京辉公司承担逾期交房的违约责任；二、一审法院对违约金的认定及计算是否正确。焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案京辉公司上诉主张，肖翠云就逾期交房之事已与京辉公司达成了一致意见：京辉公司减免十个月物业费，肖翠云放弃追究京辉公司的违约责任。理由为：银河新苑逾期交房业主物业费减免单注明：“对逾期交房无异议，不追究责任”以及李桂云、陈艳芝和欧阳美的证人证言。根据查明事实可知，该物业费减免单系打印件，肖翠云在上面签字系对物业费减免的确认，而“对逾期交房无异议，不追究责任”的字样是京辉公司的工作人员手写添加的，肖翠云亦未在该字样下面签字确认，故该物业费减免单并不能单独证实肖翠云放弃追究京辉公司逾期交房的违约责任。因李桂云、陈艳芝和欧阳美系京辉公司原或现职工，与京辉公司有利害关系，一审法院未采信其证言并无不当。且之所以减免十个月物业费，肖翠云对此进行了合理的解释说明，系京辉公司要求肖翠云提前一次性缴纳办证预交费17,072元、天然气安装费2300元、代办费500元、水电开户费2600元等费用而给予的优惠，并在二审提供了相应的票据予以证实。故京辉公司上诉认为肖翠云已放弃追究京辉公司逾期交房违约责任的主张，因证据不足，本院不予支持。焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之/[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。…”。本案中，京辉公司上诉主张，双方签订的《商品房买卖合同》未约定逾期交房超过30日的违约金，一审法院按照每日万分之贰的标准计算违约金，违反了合同约定，根据合同约定，京辉公司不应当支付违约金。本案京辉公司逾期交房超过30日，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定处理。第（2）款虽然未约定违约金的具体计算标准，但约定了违约金的计算标准不小于第（1）款的比率，而第(1)款约定的违约金计算标准为每日万分之贰，故一审法院按照每日万分之贰的标准计算违约金，符合合同第（2）款的约定，并无不当。且该标准系约定的最低标准，并未侵害京辉公司的合法权益。京辉公司认为不应当支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，京辉公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人永兴县京辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年五月十二日法官助理龙旭力书记员唐泰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。