广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1091号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区兴安县兴安镇西环路水印城市花园4栋1单元101号。统一社会信用代码：914503255718079833。 法定代表人：熊世猛，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊晓丽，该公司财务部经理。 委托诉讼代理人：张永新，该公司销售部经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张湘梅，女，1983年12月9日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：唐海珠，广西灵湖律师事务所律师。 上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称：“龙兴公司”)因与被上诉人张湘梅商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙兴公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1610号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案《商品房销售合同》中对违约金计算方式有明确约定，一审计算违约金的方式无法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”上述法律规定说明适用银行同期同类贷款基准利率为基础计算违约金的前提条件是合同没有约定违约金，本案《商品房销售合同》第十五条第二款明确约定了：“买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之0.5向买受人支付违约金。”应按合同约定的计算方式计算违约金。《商品房买卖合同》约定买受人应于2015年7月26日交款89832元，而被上诉人经多次催交后才于2018年5月16日交清房屋首付款。依据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，即以89832元为基数，逾期1024天，按日万分之0.5计算。2.本案不存在显失公平的情形。是否办理房屋产权证书并不影响被上诉人的正常使用权。本案《商品房销售合同》第九条对逾期交房的违约责任作出明确约定，买卖双方违约责任对等，不存在显失公平情形，一审判决计算违约金的方式加重了上诉人的义务。被上诉人作为完全民事行为能力人，在签订合同时并非处于危困状态、缺乏判断能力、没有经验，上诉人没有利用优势地位强迫被上诉人签订购房合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十二条之规定，购房合同对于违约金的约定不违反公平原则。因此，本案应尊重合同约定，按照约定标准执行。3.被上诉人逾期才于2018年5月16日交清房款，应承担逾期交款造成的逾期办证责任。4.即使上诉人违约，交房后的360个工作日，即2017年12月8日为逾期办证违约时间，当时，买受人缴纳的已付房款也并非298832元。 张湘梅辩称，被上诉人已经完全履行了合同中应当履行的义务，上诉人应按照合同约定，为被上诉人办理相应的产权证。基于上诉人提供的格式合同中，逾期办证的违约责任与实际损失不符，一审根据合同法及最高法的相关司法解释，适当提高被上诉人的实际损失于法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张湘梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金3465元（违约金以原告支付购房款298832元为基数，逾期期间由2017年12月8日起计算至被告将办理与房屋产权登记相关的所有资料提交到产权登记机关备案止，现暂算至2019年7月27日，逾期594天，年利率7.125%，合计违约金3465元，年利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%为标准的10%计算）；3.判令被告就水印城市花园小区3栋2单元101号房的供电一事，立即代原告向兴安县供电公司申请开立独立供电用户的供电开户手续；4.本案诉讼费由被告承担。 龙兴公司向一审法院提起反诉，请求：反诉被告向反诉原告支付违约金4599元。 一审法院认定事实：2015年7月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》，合同约定了该房屋的基本情况、计价方式、总价款、交款方式、交房期限、办证期限、逾期办证的违约责任等内容；合同的补充协议约定了水电设施管网费等均由被告代为办理等内容。 被告（反诉原告）龙兴公司开发的位于兴安县出售给原告，价款为298832元，约定被告在2016年6月30日前交房。 另合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：（不可抗拒因素除外）1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之0.5赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。3、因买受人的原因造成商品房不能在规定期限内取得产权证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。4、出卖人在上述规定期限内已将资料上报有关部门备案，因有关部门的原因使买受人不能及时取得房地产权证的，则不应由出卖人承担责任。 《合同补充协议》（附件四）第一条约定：一、办理房产证、土地证所需交纳的契税、公告维修基金、工本费、测量费、过户费、水电管网安装开户费、入户门、共用电控门等全部一切费用由买受人交纳。二、在签订本合同时，出卖人应向买受人代收取办证部门应缴纳的费用。以上税费全部由买受人承担，共计14141元，办证部门及因办证收取的各项费用以实际发生收取的数额为准（多退少补）。买受人应在规定的时间内缴纳，买受人逾期不交应视为违约，应向出卖人支付违约金1000元，由此造成出卖方无法办理产权证或延期办理产权证的，出卖方不承担任何责任。 合同签订后，原告于2018年5月16日交纳了房屋首付款298832元，2015年7月24日交清代办费用14141元，并于2016年6月30日前接受了案涉房屋。 一审法院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 本案争议的焦点：一、被告（反诉原告）是否有协助原告办理产权证书的义务及条件是否成就；二、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证的违约金是否有法律依据及计算标准如何界定；三、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）为其办理独立供电开户手续是否为被告（反诉原告）法定义务;四、被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实和法律依据。 关于被告（反诉原告）是否有协助原告办理产权证书的义务及条件是否成就的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，原告履行了交付房款的相应义务，被告除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有依约为原告办理相应的房屋权属证书的义务。现案涉房屋已经具备办理房屋权属证书的条件，被告应全面履行协助原告办理房屋权属证书的义务。该院对原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证的违约金是否有法律依据及计算标准如何界定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；逾期办证的违约金应以日计算。关于违约金的计算期限。原、被告约定“自交付之日起超过360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：本案的原告于2016年6月30日收房，被告应在360个工作日后即2017年11月16日起向原告支付违约金，被告仍未能为原告办理房屋权属证书，故违约金的计算期限应为：2017年11月16日起至原告提起诉讼该院受理之日2019年8月23日止，共计645天。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。原、被告签订的合同对逾期办证的违约金约定过低，不足以体现违约金处罚性，该院依法予以调整。违约金计算应以房款总额298832元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准（298832元×7.125％÷365日×645天）的10%即3762元违约金由被告龙兴公司承担。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）为其办理独立供电开户手续是否为被告法定义务的问题。根据合同补充协议第一、二条约定，被告龙兴公司已向原告收取代办水电管网安装开户费，被告理应为原告代办上述合同补充协议确定的义务，故原告此项诉讼请求，该院予以支持。 关于被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，原告（反诉被告）未在合同约定的期限内向被告（反诉被告）交清房款，应支付被告（反诉原告）逾期支付房屋首付款违约金，根据权利和义务对等原则，被告（反诉原告）的反诉请求，理由正当，该院予以支持。原、被告约定“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”，即原告（反诉被告）支付房款的最后时间应确定为：本案的原告（反诉被告）应当于2015年7月26日交清购房首付款89832元，即2015年7月27日起向被告（反诉原告）支付违约金，故违约金的计算期限应为：从2015年7月27日起至原告（反诉被告）交清房屋首付款之日即2018年5月16日止，共计1024天。因双方约定按照逾期应付款每日万分之0.5的违约金过高，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准的10%计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，依据登记部门的相关规定，协助原告（反诉被告）张湘梅办理位于兴安县（建筑面积115.826平方米）房屋权属证书；二、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）张湘梅逾期办理房屋产权证的违约金3762元；三、被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告（反诉被告）张湘梅办理位于兴安县水电管网独立供电用户的开户手续；四、原告（反诉被告）张湘梅于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司逾期支付房屋首付款违约金[参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准的10%，以反诉被告应交房屋首付款89832元计算，计算期限从2015年7月27日起至2018年5月16日止，共计1024天］；五、驳回原告（反诉被告）张湘梅其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告（反诉原告）桂林龙兴房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）张湘梅负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、逾期付款违约金及逾期办证违约金应按何标准计算；二、上诉人是否应承担逾期办证的违约责任，如应承担，一审关于违约金的计算是否正确。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”因此，对于上诉人要求其按已付房款的万分之0.5向被上诉人支付违约金显然过分低于被上诉人的损失，而上诉人要求被上诉人按逾期应已付房款的日万分之0.5向其支付违约金显然过分高于上诉人的损失。故一审法院以当事人实际损失为基础，参照中国人民银行确定的同期贷款利率标准，根据商品房买卖合同中双方当事人签订合同、履行合同的过错程度，一方预期利益及一方负担能力等实际情况综合考量后对违约金计算标准予以调整并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二，被上诉人于2016年6月30日接收了涉案房屋，因上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故上诉人应在被上诉人接收涉案房屋360个工作日后，即自2017年12月12日起向被上诉人支付违约金。另，因被上诉人于2018年5月16日才交清购房首付款，该违约金的起算点当顺延至2018年5月16日。故一审关于违约金的起算日期计算错误，本院予以纠正。经计算，从2018年5月17日至一审法院受理本案之日（2019年8月23日）止，共计464天，上诉人应向被上诉人支付违约金2707元（298832元×7.125％÷365日×464天×10%）。 综上所述，龙兴公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1610号民事判决第一、三、四项； 二、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1610号民事判决第二、五项； 三、上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人张湘梅逾期办理房屋产权证的违约金2707元； 四、驳回被上诉人张湘梅一审的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费100元，由上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司负担77元，被上诉人张湘梅负担23元；反诉案件受理费50元，由被上诉人张湘梅负担；二审案件受理费150元，由上诉人桂林龙兴房地产开发有限公司负担127元，被上诉人张湘梅负担23元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月十八日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云