山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1574号 上诉人（原审被告）：李茂运，男，1965年10月29日出生，汉族，大学文化，住山西省太原市小店区。 上诉人（原审被告）：王华，女，1965年9月29日出生，汉族，大专文化，工人，住址同上。系李茂运之妻。 上列上诉人的委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宫爱玲，女，1971年10月23日出生，汉族，初中文化，农民，住山东省冠县。 委托诉讼代理人：孙丽茹、温珊珊，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 上诉人李茂运、王华因与被上诉人宫爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 李茂运、王华上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判双方协议未成立、未生效，上诉人不应继续履行合同，驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:原审认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、本案房屋未实际交付，房款也只交付了一小部分，不符合继续履行的条件。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，按照合同或其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物所有权自标的物交付时起转移。本案标的物房屋至今未交付，故所有权依法并未改变。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求解除合同。本案被上诉人只交了五万的预付款，根本不够全部价款的五分之一，上诉人依法有解除合同的权利。原审故意规避这一事实，强令继续履行合同不符合法律规定，判决错误，应依法撤销。二、本案合同约定的条件未成就，合同未生效。本案事实未查清，双方约定支付款项的时间、方式、总额等均有争议。关于房价总额，只是靠口头协议和相关录音予以认定的，只能说明说过这样的价格，但最终价格是多少，不能最终确认，认定这个总价是附条件的，如果在短期内付清房款可以是这个价格，但由于被上诉人未能在短期内付清房款，该合同也就未能成立。双方还约定先付款，后办理过户手续，但至今被上诉人尚未付清房款，所以谈不到过户的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附条件的合同自条件成就时生效。第四十六条规定：当事人可以约定附期限，附生效期限的合同自期限届至时生效。涉案合同所附条件、期限均未成就，也未采用书面形式，因此合同未成立、生效。 宫爱玲辩称，一、涉案房屋买卖合同不是分期付款合同，上诉人上诉请求无事实依据、适用法律错误。1.分期付款合同是特殊的买卖合同，需在合同中明确约定为分期付款合同，明确付款的期限和次数。本案中双方就涉案房屋的买卖，约定由被上诉人先支付定金5万元，剩余房款46万元在办理过户时一次付清，双方并没有约定是分期付款。2.本案的房屋买卖合同不符合分期付款合同的特征。分期付款合同是“物先交付型”合同，出卖方需在买受人第一次付款时交付标的物，本案中被上诉人已支付定金，但上诉人至今未交付房屋，不符合先交付标的物的特征，分期付款合同具有价款的分期给付性，即买受人在占有标的物后，需分两期以上的次数支付价款，否则不属于分期付款合同。本案中房款一共分两次支付，不符合分期付款的特征。本案未能继续履行的原因在于，上诉人违背交易的诚实信用原则，在被上诉人支付定金、双方就涉案房屋进行评估和测绘后，被上诉人多次催告上诉人配合办理过付手续、交付房屋，并欲将剩余房款支付给上诉人，上诉人一直推脱，以各种借口拒绝继续履行合同。答辩人与被答辩人多次沟通未果，无奈提起诉讼，以维护自己的合法权益。二、涉案合同不是附条件的合同，不适用附条件合同生效的法律规定。附条件合同应在双方订立合同时明确约定合同生效的条件，而本案中并没有约定。1.关于房屋价款，有双方的口头协议、电话录音中被答辩人的认可、证人作证，房屋价款约定是明确的，证据是充分的，不存在房屋价款不明确的问题。2.上诉人所称的附条件不属实。首先，上诉人称“这个总价是附条件的，如果在短期内付清房款可以是这个价格”，与上诉人收取定金时的表述自相矛盾，上诉人李茂运收定金时称“只要收了定金，再涨多少钱也不会卖给别人了”；以上事实已由证人予以证明。其次，双方订立合同时明确了价款，上诉人又在此后称“如果不短期内付清价款，价格就会变动”，现实中根本并存在这样的交易，这也违背诚实信用原则；最后，上诉人也根本无任何证据证明本合同为附条件合同。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，涉案合同成立且生效，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，被上诉人恳请二审依法驳回上诉人的全部上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。 宫爱玲向原审法院起诉请求：1.判令被告李茂运、王华继续履行房屋买卖合同，交付房屋并协助原告宫爱玲办理房产过户手续，原告向二被告支付购房款460000元；2.诉讼费、保全费由二被告承担。 原审法院认定：2017年7月，经中间人于尚增、张林珠介绍，原告宫爱玲与被告李茂运、王华口头订立房屋买卖合同，约定原告购买二被告所有、聊房权证改字第××号房产证所载位于聊城市新区的房屋一套，建筑面积112.65平方米，房屋价款510000元，原告交付定金50000元，剩余房款460000元在办理过户时一次交清。2018年1月2日，原告依约向二被告支付购房定金50000元，被告王华给原告出具了收到条，主要内容：今收到现金伍万元整。2018年1月7日，原告夫妇与二被告及于尚增共同办理了涉案房屋评估及测绘手续，评估费3280元、测绘费300元均由原告支付。2017年11月26日，原告交纳涉案房屋取暖费2145元。2018年5月15日，原告交纳涉案房屋物业费664元。原告多次催告二被告配合办理房屋过户手续、交付房屋，并欲将剩余房款支付给二被告，二被告一直推脱，不予配合办理房产过户手续、交付房屋及接受剩余房款。 原审法院认为，原告宫爱玲与被告李茂运、王华口头订立的房屋买卖合同，双方对合同的主体、标的、价款、履行方式均作出了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，且约定不违反法律、行政法规的强制性规定，双方订立的房屋买卖合同成立且已生效。双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现原告已支付涉案房屋定金50000元，原、被告已共同对涉案房屋进行了测绘及评估，按照双方的约定，二被告应继续履行房屋买卖合同，接收剩余房款460000元，并协助原告办理房屋过户登记手续，交付房屋。综上所述，原告宫爱玲的诉求，符合法律规定及合同约定，依法应当予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决：一、被告李茂运、王华于本判决生效之日起三十日内，协助原告宫爱玲办理聊房权证改字第××号房产证所载房屋的过户手续，过户至原告宫爱玲名下，并将该房屋交付原告；二、原告宫爱玲于本判决生效之日起三十日内，支付被告李茂运、王华剩余购房款460000元。案件受理费4100元、诉讼保全费2820元，由被告李茂运、王华负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实、证据与原审相同。 本院认为，关于涉案合同是否成立、生效的问题。上诉人认为涉案房屋买卖合同应采用书面形式，当事人双方对合同的主要内容未达成一致意见，涉案合同系附条件、附期限的合同，条件、期限均未成就，因此合同未成立、未生效。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”法律、行政法规并未规定个人之间的房屋买卖合同必须采用书面形式。上诉人的代理人所持应采用书面形式的依据是国务院发布的《城市私有房屋管理条例》，经查，该条例已废止，不能作为涉案合同应采用书面形式的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，当事人对合同标的、价款、过付方式均约定明确，应认定合同成立并生效。被上诉人按照合同约定支付了50000元定金，双方共同对涉案房屋进行了测绘和评估，被上诉人支付了测绘、评估费用，并交纳了取暖费和物业费。剩余房款未支付系上诉人拒绝接受所致，被上诉人不存在违约行为，上诉人应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理过户手续等义务。上诉人称合同所附期限、条件为短期内先付清房款再办理过户手续，系上诉人单方主张，被上诉人不予认可，亦缺乏证据证明。上诉人的该部分上诉理由不能成立。 关于涉案合同是否应继续履行的问题。上诉人认为涉案合同系分期付款合同，被上诉人付款未达到《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定的全部价款的五分之一，上诉人可以要求解除合同。分期付款合同的显著特征是先交付标的物和多次分期付款，《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第二款规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”本案中，当事人约定的总价款支付方式为办理房屋过户手续时一次性付清，因此涉案合同不属于分期付款合同。另外，上诉人在原审中抗辩合同不成立、不生效，不应继续履行合同，并未提出反诉请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，上诉人应承担的义务为交付房屋并协助办理过户手续，被上诉人要求继续履行合同，且涉案合同的履行不属于上述履行非金钱债务的除外情形。因此，原审判决涉案合同应继续履行是正确的。上诉人的该项上诉理由亦不能成立。 综上，上诉人李茂运、王华的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费8200元，由上诉人李茂运、王华负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年五月二十九日 法官助理幺海军 书记员付莹莹