吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终401号上诉人（原审原告）：高喜海，男，1967年7月31日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室，住所地吉林市船营区。负责人：孙良彦，主任。委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1975年8月23日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：段春红，吉林中证（吉林）律师事务所律师。原审第三人：赵强，男，1974年11月15日生，汉族，吉林市自来水公司职员，住吉林市昌邑区。上诉人高喜海因与被上诉人吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室（以下简称吉珲客运办公室）、王伟，原审第三人赵强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高喜海，被上诉人吉珲客运办公室的委托诉讼代理人邢伟，被上诉人王伟及其委托诉讼代理人段春红，原审第三人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高喜海上诉请求：撤销一审民事判决，确认王伟代赵强与吉珲客运办公室签订的货币补偿协议无效，确认高喜海为被拆迁受补偿主体，确认补偿义务主体为吉珲客运办公室。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。2013年7月8日，王伟在没有任何授权的情况下与吉珲客运办公室签订涉案房屋货币补偿协议。货币补偿协议签订后，王伟一人去吉珲客运办公室领取记录赵强名下拆迁补偿款2,525,909.00元的存折，而不是一审法院认定的“赵强、王伟二人一起签字领取了拆迁补偿款”。因存折是在赵强名下，王伟无法从银行提出拆迁补偿款，于是找到赵强，说钱已判给他了。赵强在受骗的情况下，在银行将征收补偿款转入王伟名下。后经审计发现拆迁补偿在签订合同、发放补偿款等程序上严重违法，纪委介入，王伟将该笔拆迁款转至赵强的存折中，并将存单退给吉珲客运办公室。从以上事实能够认定王伟没有代理权，事后也没有赵强的追认。因赵强认为涉案房屋已卖给高喜海了，自己也不应当得到该笔补偿款，所以在银行将存款转入王伟的银行账户上的签字是对拆迁补偿款的处分行为，并不能认定对王伟签订和履行合同的追认行为，故王伟与吉珲客运办公室签订的涉案房屋货币补偿协议无效。吉珲客运办公室与王伟主张补偿协议有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，吉珲客运办公室与王伟应对补偿协议成立并生效承担举证责任。本案中，吉珲客运办公室提交的公证委托书载明的委托代理人王伟，委托事项是办理涉案两处房屋买卖的更名及所有签字事项等相关手续。可以看出，委托书明确表示的是与房屋买卖的更名事项，与征地拆迁没有任何关系，王伟签订补偿协议完全是无权代理，王伟也从未找过高喜海，更没有得到高喜海对其任何授权，虽王伟主张是高喜海委托办理，但未提供充分证据证明，吉珲客运办公室与王伟是明知并且是恶意的，严重损害高喜海的合法权益。吉珲客运办公室作为合同相对人也未催告赵强在一定期限内予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，一审法院认定王伟与吉珲客运办公室签订的补偿协议因赵强的追认而有效是完全错误的。二、涉案房屋的评估价格极低，吉珲客运办公室明显是恶意侵害高喜海的合法权益。涉案房屋于2013年拆迁，评估价格为4,950.00元／平方米。涉案房屋位于市中心，2013年吉林市住宅价格也远远超出评估价格，更何况涉案房屋是车库，比住宅价格高出近一倍价格，评估公司做出的评估价格缺乏客观性，没有给高喜海提出异议的机会，通过王伟陈述“2013年，该房屋面临拆迁，拆迁办根据房屋登记信息找到赵强，但赵强表示该房屋已与自己无关”。根据赵强的陈述“我说房子已经卖了，房子做公证了，我也没有权利签字了，与我无关了”。再有，高喜海在房屋被拆迁后，三次翻盖，又三次被强拆。此时，吉珲客运办公室对房屋实际所有人是高喜海是知情的，但吉珲客运办公室并未找高喜海，是因评估价格极低，高喜海不可能与其签订补偿协议，而是与王伟签订补偿协议，明显是恶意的。三、拆迁许可证的许可期限为：2010年12月4日至2011年3月4日，实际拆迁时间为2013年，根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条：拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。吉珲客运办公室与拆迁公司未能在拆迁期限内拆迁，就相当于没有任何许可，属于违法拆迁，给高喜海造成的损失，理应赔付给高喜海。综上所述，王伟与吉珲客运办公室签订的《补偿协议》无效，高喜海为被拆迁受补偿主体，恳请贵院依法撤销一审判决，支持高喜海的上诉请求。吉珲客运办公室辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回高喜海的上诉，维持原判。本案拆迁补偿协议合法有效。案涉房屋拆迁时的产权人为赵强，不是高喜海，一审调查时赵强和王伟承认共同签字、领取拆迁补偿款的事实，可以证明房屋的产权人认可王伟代理签订补偿协议的行为，吉珲客运办公室与产权登记机关公示的权利人签订补偿协议没有过错，更何况吉珲客运办公室对高喜海与赵强之间的房屋买卖不知情。如高喜海与赵强之间存在房屋买卖关系，依据合同高喜海享有的也不是本案所涉房屋的物权，而是债权请求权，债权请求权的对象是合同相对方，与吉珲客运办公室无关。案涉房屋的评估价格是依据当时市场价格评估确定，不存在高喜海所称的评估价格低的情形。拆迁时用于建设吉珲客运专线，其价格的确定是严格依据市场价格评估确定。高喜海不是案涉房屋的产权人，其无权对评估报告提出异议。王伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回高喜海的上诉，维持原判。案涉房屋拆迁时的产权人登记为赵强，赵强系该房屋的所有权人。赵强夫妇出具的委托公证书委托王伟代其办理案涉房屋买卖更名及所有签字手续，这表明关于该房屋所有的签字手续均已经授权王伟办理。王伟代为签署的货币补偿协议的行为，不属于无权代理或超越代理权，也不存在欺诈。事后赵强在领取补偿款表格上签字亦是对王伟行为的追认。王伟代签货币补偿协议合法有效。赵强没有陈述意见。高喜海向一审法院起诉请求：1.确认王伟代赵强与吉珲客运办公室、吉林市顺义房屋拆迁安置有限公司签订的货币补偿协议无效；2.确认高喜海为被拆迁受补偿主体，确认补偿义务主体为吉珲客运办公室。一审法院认定事实：康义江为涉案房屋的原实际所有权人，赵强为涉案房屋的登记权利人。2007年7月15日受康义江指示，赵强与高喜海签订房屋买卖合同，约定，赵强将坐落于的房屋及该房产相关的土地使用权出卖给高喜海。同日，赵强出具收条，载明“今收到高喜海购房坐落于昌字第号、昌字第号全部购房款陆拾肆万元整，以此条为准。收款人：赵强。2007年7月15日”。2007年7月16日，赵强及其妻子刘晶办理了（2007）吉证字第6700号、6701号公证书，全权委托王伟办理涉案两处房屋（房权证昌字第号，S号）买卖的更名及所有签字事项等相关手续。2013年7月8日，王伟以赵强代理人名义与吉珲客运办公室签订涉案房屋货币补偿协议，约定涉案两处房屋的货币补偿金额为2,525,909.00元。赵强、王伟二人一起签字领取了拆迁补偿款2,525,909.00元，并将该笔补偿款存入王伟名下，后王伟又将该笔补偿款存入赵强名下，并将该存单送回吉珲客运办公室。2014年1月13日，一审法院（2014）昌民二初字第55号民事调解书，确认涉案房屋归高喜海所有，赵强协助高喜海办理涉案房屋更名过户手续。2014年10月31日，一审法院将补偿款项2,525,909.00元及孳息合计2,600,467.01元扣划至一审法院。现高喜海诉至一审法院要求确认王伟代赵强与吉珲客运办公室签订的涉案房屋货币补偿协议无效，确认高喜海为拆迁受补偿主体。吉珲客运办公室经吉林市房屋拆迁管理办公室核发拆许字（2010）第082号房屋拆迁许可证。一审法院认为，关于王伟以赵强代理人名义与吉珲客运办公室签订的货币补偿协议是否无效的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，该货币补偿协议的签订时间为2013年7月8日，赵强虽于2007年即与高喜海签订了房屋买卖合同，但双方并未更名过户，此时，赵强仍为该房屋的物权权利人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”王伟以赵强代理人名义与吉珲客运办公室签订涉案房屋货币补偿协议的行为系无权处分行为，事后，赵强与王伟一起领取拆迁补偿款2,525,909.00元并签字的行为系对王伟处分行为的追认，故高喜海主张王伟无权处分，签订货币补偿协议无效的主张不具有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于高喜海认为王伟欺骗吉珲客运办公室涉案房屋已实际卖给高喜海的事实构成欺诈应认定无效的主张，因该房屋在拆迁时的物权权利人为赵强，王伟即使隐瞒了该房屋已经实际卖给高喜海的事实，也并不影响该补偿协议的订立，王伟的行为并未构成合同法上的欺诈。关于高喜海主张王伟与赵强恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订合同，其未能提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，高喜海应对其主张合同是以合法形式掩盖非法目的签订，王伟与赵强恶意串通损害国家利益承担举证责任，其未能提供证据证明上述事实，应承担举证不能的不利后果，故对其关于涉案货币补偿协议无效的主张，一审法院不予支持。关于高喜海要求确认其为涉案房屋拆迁受补偿主体，确认补偿义务主体为吉珲客运办公室的问题，一审法院认为，因本案所涉拆迁补偿问题为2013年所发生的，该问题应根据当时的法律规定及事实作出判断。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布施行，吉珲客运办公室于2010年取得房屋拆迁许可证，故本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条之规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”本案中，拆迁人为吉珲客运办公室，各方均无异议，无须法院进行确认。被拆迁人为涉案房屋的所有人，而在2013年，虽赵强已将涉案房屋出卖给高喜海，但双方并未进行更名过户，根据物权法定原则，涉案房屋的所有人仍为赵强，故高喜海要求确认其为拆迁受补偿主体没有事实及法律依据，一审法院难以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回高喜海的诉讼请求。案件受理费27,008.00元，由高喜海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于高喜海主张王伟代赵强与吉珲客运办公室签订的货币补偿协议无效的问题。本案中，该货币补偿协议的签订时间为2013年7月8日，赵强虽于2007年即与高喜海签订了房屋买卖合同，但双方并未更名过户。按照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”高喜海应与赵强之间办理案涉不动产的变更登记，才能取得该不动产的权属证明，成为法定的不动产所有权人。房屋买卖合同签订后赵强仍为该房屋的物权权利人。王伟以赵强的代理人的名义与吉珲客运办公室签订的涉案房屋货币补偿协议得到赵强的追认，高喜海也没有有效证据证明王伟与赵强之间恶意串通损害其利益，故一审法院认定货币补偿协议有效。关于高喜海提出确认其为涉案房屋被拆迁受偿主体及补偿义务主体为吉珲客运办公室的问题。本案中，拆迁人为吉珲客运办公室，各方均无异议，无须法院再行确认。按照法律规定，被拆迁人为涉案房屋的所有权人，根据物权法的相关规定，我们国家施行物权法定原则，2013年时，案涉房屋虽赵强已将房屋出卖给高喜海，但双方并未按照法律规定履行不动产权属变更登记手续，涉案房屋的登记人仍为赵强，故一审法院在高喜海没有法律依据支持的情况下，对其该项主张不予支持正确。综上所述，高喜海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,008.00元，由高喜海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  王 东审判员  张 蕾二〇二〇年五月十三日书记员  王丽宁