江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初1040号原告：上海轩天实业有限公司，统一社会信用代码91310116087960505L，住所地上海市金山区朱泾镇文商路70号108室-1。法定代表人：张利波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘晓棠，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴鹏，男，系该公司员工。被告：江苏润泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281691329824M，住所地江苏省江阴市青阳镇锡澄路1387号。法定代表人：周仲余，该公司总经理。原告上海轩天实业有限公司（以下简称轩天公司）与被告江苏润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告轩天公司的委托诉讼代理人刘晓棠、吴鹏，被告润泰公司的法定代表人周仲余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩天公司向本院提出诉讼请求：1、润泰公司支付他公司佣金196991.43元；2、本案诉讼费由润泰公司承担。事实和理由：他公司与润泰公司签订《销售代理合同》，约定他公司代理销售“钻石广场”项目房屋，同时约定了佣金的支付、合作的范围、违约责任等，代理期限自2017年10月1日起至2018年3月31日止，代理权限为独家代理。他公司代理期间成交该项目144号、145号两套房屋，并于2020年1月4日寄送发票，要求结算佣金，但是被告恶意拖延，拒不支付他公司佣金，他公司多次催讨未果，为维护自身合法权益特诉至法院，请求判如所请。润泰公司辩称，轩天公司代理销售期间只成交了四套房屋，且成交的四套房屋还有购房款没有收回，只要轩天公司收回全部售房款，他公司保证付清全部佣金，且不再追究轩天公司未完成销售任务的法律责任。各方围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交证据，本院组织开庭质证，对于各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：润泰公司与轩天公司签订销售代理合同一份，合同载明：轩天公司代理销售润泰公司位于江阴市钻石广场项目商铺，销售有效期自2017年10月1日起至2018年3月31日止。项目可售房源约152套。佣金计算标准及支付方式为：购房客户签订正式合同，润泰公司按照（附件一）底价表的40%支付轩天公司（其中2%支付给居间方）。按售房款回款进度支付。支付周期：24小时内结算支付，润泰公司于每日中午12点前向轩天公司支付上一日应付代理佣金，扣除税费部分（按佣金的8%计算）。轩天公司收到佣金后向润泰公司开具相应发票。润泰公司将房屋售价（最终成交价）超出房屋底价部分的全部房款为溢价，溢价归轩天公司所有（所得溢价部分的税费由轩天公司承担）。溢价的支付方式同代理佣金的支付方式及期限，与代理佣金同时支付。润泰公司逾期向轩天公司支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向轩天公司支付未付款额1‰的违约金。上述合同签订后轩天公司为润泰公司代理销售房屋二套，即位于钻石广场169单元1层108号房屋（以下简称108号房屋）、钻石广场169单元1层107号房屋（以下简称107号房屋）。后润泰公司与轩天公司重新签订销售代理合同一份，合同载明：轩天公司代理销售润泰公司位于江阴市钻石广场项目商铺，销售有效期自2017年10月1日起至2018年3月31日止。项目可售房源约152套。销售指标为：2017年11月份20套、2017年12月份30套、2018年1月份20套、2018年3月份30套。代理期限内，若轩天公司连续两个月指标完成率低于70%，则润泰公司要求轩天公司撤场，无需承担任何责任，但润泰公司需结清所有佣金。佣金计算标准及支付方式为：购房客户签订正式合同，润泰公司按照表一（附件一）价格的36%支付轩天公司。支付进度：根据客户付款比例进行计算，以客户首付款的标准结算佣金Ａ.客户首付款比例达到60%，润泰公司应结算该套房源佣金的70%给轩天公司。Ｂ.客户首付款比例达到70%，润泰公司应结算该套房源佣金的80%给轩天公司。支付周期：轩天公司应向润泰公司开具相应发票后，润泰公司24小时内结算支付，扣除税费部分（按佣金的8%计算）。溢价部分为客户签订的合同价格减去表一（附件一）的价格，若有结余，结余部分为溢价，溢价部分润泰公司、轩天公司双方按照各50%分配（税费由各自承担）。溢价的支付方式同该套房屋代理佣金的支付方式及期限，溢价部分结算方式为客户付款同比例支付轩天公司，应在客户签订正式《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，轩天公司开票至润泰公司，润泰公司收到票据二个工作日内结算。润泰公司逾期向轩天公司支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向轩天公司支付未付款额1‰的违约金。双方之前签订的代理合同与此合同有冲突的地方以此合同为准。在此之前成交两套房源（107、108）的佣金按照原合同的结算方式结算。双方同意此合同为最终版，此合同生效，原合同取消。合同签订后轩天公司又为润泰公司代理销售房屋二套。朱婷与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层144号房屋（以下简称144号房屋），房屋总价为527240元，朱婷支付了首付款316344元。润泰公司与轩天公司在后销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为526931元。朱博文与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层145号房屋（以下简称145号房屋），房屋总价为322760元，朱博文支付了首付款193656元。润泰公司与轩天公司在后销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为322756元。轩天公司于2017年12月31日撤离钻石广场项目销售现场，结束销售工作，润泰公司予以确认。轩天公司于2018年4月2日开具了购买方为润泰公司的价税合计分别为100000.00元、97193.20元的增值税普通发票二份。2018年10月19日轩天公司诉至本院，主张润泰公司支付其代理销售的108号、109号、144号、145号房屋尚欠佣金等共计350862.02元。在该案审理中，润泰公司否认收到轩天公司在2018年4月2日开具的购买方为润泰公司的涉及144号、145号房屋佣金的价税合计分别为100000.00元、97193.20元的增值税普通发票二份。本院经审理后，认定按原合同约定轩天公司的107号房屋、108号房屋佣金计算为163392元［（252000元+192000元）×40%×（100%-8%）］，扣除润泰公司已向轩天公司支付佣金159280.62元（90065.42元+69215.20元），尚结欠轩天公司107号房屋、108号房屋的佣金4111.38元（163392元-159280.62元）。故判决润泰公司对该款承担给付之责。而对于轩天公司代理销售144号房屋、145号房屋的佣金，轩天公司虽提供了其公司开具的发票，但未提供润泰公司已收到票据的证据，润泰公司也不予认可已收到票据，故认为轩天公司主张润泰公司支付144号房屋、145号房屋佣金的条件尚不具备，依法驳回了诉讼请求。轩天公司不服本案判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡中院经审理后作出（2019）02民终3054号判决：驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，轩天公司又重新开具了案涉144号房屋、145号房屋佣金购买方为润泰公司的价税合计分别为100000.00元、97193.20元的增值税普通发票二份，并于2020年1月4日将上述发票邮寄润泰公司，润泰公司确认在2020年1月5日收到上述发票。本院认为：轩天公司与润泰公司重新签订的销售代理合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。在该合同签订之后，轩天公司代理销售144号房屋、145号房屋的佣金，按新合同约定，应在轩天公司开具发票，润泰公司收到票据二个工作日内与轩天公司结算。轩天公司提交了其公司在2020年1月3日开具的发票，润泰公司在同年1月5日收到票据，故按约应在同年1月7日前结清相应的佣金。根据合同约定轩天公司的144号房屋、145号房屋佣金计算为196991.43元［（526931+322756）×36%×70%×（100%-8%）］，润泰公司未能按约及时结清，是引发诉讼的原因，应承担相应的违约责任。故对轩天公司的诉讼请求依法予以支持。润泰公司抗辩以轩天公司收回其代理销售的四套房屋的全部售房款作为结清佣金的条件，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条之规定，判决如下：江苏润泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海轩天实业有限公司佣金196991.43元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2120元（上海轩天实业有限公司已垫付，本院予以返还），由江苏润泰房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳（款汇：江阴市财政局非税收入专户，开户账号：01×××76，开户行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴玉凤二〇二〇年五月十三日书记员  包煜佳附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归则于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。