广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初898号原告：吴智超，男，1974年5月30日出生，汉族，住湖北省仙桃市*********，公民身份证号码：429************212。原告：魏翠平，女，1975年12月19日出生，汉族，住湖北省仙桃市************，公民身份证号码：429************266。委托诉讼代理人：陈佩玲，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。被告：开平市恒富房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：周某1。被告：周某1，女，1974年8月18日出生，汉族，住广东省开平市******************，公民身份证号码：432************745。原告吴智超、魏翠平与被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司、周某1商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，并于同年4月3日公开开庭审理了本案。原告吴智超、魏翠平的委托诉讼代理人陈佩玲到庭参加诉讼，被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司、周某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴智超、魏翠平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付违约金94900元（违约金以购房总款为基数，按合同约定日万分之二暂从2017年9月1日计算至2019年08月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担；以上暂计94900元。事实和理由：2017年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市*********绿苑山庄7区6幢1701房，合同号为：0165434，总金额650000元，双方约定于2017年8月31日前被告向原告交付房屋，但截止2019年8月31日被告仍未向原告交房，逾期730天，根据合同约定，被告逾期超过60天向原告交付房产的，被告应当向原告按日支付已交房价款万分之二的违约金，但经原告多次与被告沟通违约金的事宜，被告均不予以正面的回复，并告知原告可以通过法律途径解决纠纷。为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告向法院起诉。被告开平恒威房地产开发有限公司辩称：一、被告开平恒威房地产开发有限公司一直以来都是想尽办法，努力完成交房义务的。到目前为止，被告开平恒威房地产开发有限公司已向七百多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了被告开平恒威房地产开发有限公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告开平恒威房地产开发有限公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延180天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告开平恒威房地产开发有限公司完全无法施工。因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告开平恒威房地产开发有限公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告开平恒威房地产开发有限公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告开平恒威房地产开发有限公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告开平恒威房地产开发有限公司经验不足、不可抗力等各项因素造成；违约金的约定也过高，被告开平恒威房地产开发有限公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。被告开平市恒富房地产开发有限公司、周某1在答辩期限内未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告吴智超、魏翠平提供的如下证据：1、《商品房买卖合同》原件一份、房屋发票原件一张、契税收据原件一张，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以采纳。对被告开平市恒富房地产开发有限公司提供的如下证据：维德会审字[2018]A02756号审计报告[附有情况说明，说明该证据的原件在（2019）粤0783民初5159号案里]复印件一份，经核证，原告对证据的三性不予确认。因该证据与本案具有关联性，且被告已说明不提供原件的正当理由，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为被告开平恒威房地产开发有限公司，土地使用面积为114195平方米。被告开平恒威房地产开发有限公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2015年12月23日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区6幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015110号）。2017年7月10日，原告与被告开平恒威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0165434），约定原告购买被告开平恒威房地产开发有限公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区6幢1701房，建筑面积为135.73平方米，总房款650000元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……。因政府部门行政行为导致出卖人延期交付商品房的；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”。2017年7月15日，被告开平恒威房地产开发有限公司给原告开具发票，发票金额为650000元。房屋建设过程中，被告开平恒威房地产开发有限公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用。答辩中，被告开平恒威房地产开发有限公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。被告开平恒威房地产开发有限公司就其逾期交付房屋的行为没有支付原告任何违约金。经协商无果，原告向本院起诉，遂成诉讼。另查明：被告开平恒威房地产开发有限公司是非自然人投资或控股的法人独资的有限责任公司，其股东是被告开平市恒富房地产开发有限公司。被告开平市恒富房地产开发有限公司是自然人独资的有限责任公司，其股东是被告周某1。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2015年12月23日取得商品房预售许可证，原告与被告开平恒威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告陈述其已付清了购房款，而截至2019年8月31日，被告开平恒威房地产开发有限公司仍未将符合约定的商品房交付给原告，对此，原告提供了房屋发票等证据予以证实，被告开平恒威房地产开发有限公司未抗辩也未提供证据加以推翻，本院予以确认。关于逾期交付违约金的问题。被告开平恒威房地产开发有限公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告开平恒威房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，自2017年9月1日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。被告开平恒威房地产开发有限公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，结合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，原告根据公平原则请求按每日万分之二计算逾期交付违约金，合法合理，本院予以支持。被告开平恒威房地产开发有限公司请求调整为按每日万分之零点五计算过低，本院不予采纳。被告开平恒威房地产开发有限公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减225天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度及该台风属于众所周知的事实，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告开平恒威房地产开发有限公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。综上，被告开平恒威房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金92300元（从2017年9月21日起至2019年8月31日止，以房款650000元为基数，按每日万分之二计付）；对原告请求超出上述范围的违约金，本院不予支持。关于恒富公司、周某1的责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告开平市恒富房地产开发有限公司提供其于2018年的审计报告证明其财产独立于被告开平恒威房地产开发有限公司的公司资产；对此，原告对该审计报告的真实性有异议，且认为该报告的数据没有连续性；经审查，该报告仅能反映被告开平市恒富房地产开发有限公司于该年的财务情况，无法证实被告开平市恒富房地产开发有限公司在被告开平恒威房地产开发有限公司发生逾期交房的整个过程的财务情况，也不足以证明被告开平市恒富房地产开发有限公司、开平恒威房地产开发有限公司的财产相互独立，应由被告开平市恒富房地产开发有限公司承担不利的法律后果。原告请求被告开平市恒富房地产开发有限公司、开平恒威房地产开发有限公司共同支付涉案的逾期交付违约金，本院予以支持。被告周某1不是被告开平恒威房地产开发有限公司的股东，故原告请求被告周某1、开平恒威房地产开发有限公司共同支付涉案的逾期交付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金92300元给原告吴智超、魏翠平；二、驳回原告吴智超、魏翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2172.5元，适用简易程序减半收取计1086.25元（已由原告吴智超、魏翠平预交1086.25元），由原告吴智超、魏翠平负担29.76元，被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司负担1056.49元。原告吴智超、魏翠平多预交的案件受理费1056.49元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司、开平市恒富房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1056.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年五月十八日书记员  李瑞云黄超嫦