安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终922号 上诉人（原审被告）：宿州国购广场商业投资有限公司，住所地安徽省宿州市汴河路308号，统一社会信用代码913413020803337011。 法定代表人：郑智喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽省国乐商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路660号绿地赢海国际大厦D座1413室，统一社会信用代码9134010057177371XB。 法定代表人：曹洪春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭瀚昭，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆玉洁，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐杨利，女，1975年3月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：张贺凯，男，1978年7月19日出生，汉族，住安徽省阜南县。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：胡展，安徽烁光律师事务所实习律师。 上诉人宿州国购广场商业投资有限公司（以下简称宿州国购公司）、安徽省国乐商业运营管理有限公司（以下简称安徽国乐公司）因与被上诉人徐杨利、张贺凯商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 宿州国购公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判宿州国购公司无需返还购房差额款260334元；2、本案一审、二审诉讼费用由安徽国乐公司、徐杨利、张贺凯承担。事实与理由：一、一审法院认定安徽国乐公司与宿州国购公司签订《宿州国购广场步行街商铺和住宅底商包销代理合同》（以下简称《包销代理合同》）不当，该协议是安徽国购投资集团与安徽国乐公司签订。2017年8月1日，宿州国购公司与安徽国乐公司签订《宿州国购广场项目商铺销售合同》，签订时间晚于涉案商铺销售时间。二、宿州国购公司不应返还超出购房合同约定价的差额款。根据《包销代理合同》第五条第二款，安徽国乐公司的收款行为仅系其公司的独立行为。宿州国购公司仅收取2389872元购房款并开具等额发票。若徐杨利、张贺凯向安徽国乐公司多付款项，应由安徽国乐公司退还，与宿州国购公司无关。三、宿州国购公司与安徽国乐公司系包销关系，不是代理关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条，结合《包销代理合同》第五条、第七条，宿州国购公司与安徽国乐公司非代理关系。综上，一审法院依据安徽国购投资集团与安徽国乐公司签订的《包销代理合同》认定宿州国购公司与安徽国乐公司在案涉商铺销售期间有代理关系，并适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条判决宿州国购公司承担责任无事实和法律依据。 安徽国乐公司辩称，《包销代理合同》系由安徽国乐公司与安徽国购投资集团于2014年7月11日所签署，该合同的第十一条第六款约定，双方同意，本协议项下安徽国购投资集团权利义务可由安徽国购投资集团指定的本项目开发项目公司承继，由项目公司与安徽国乐公司实际履行。宿州国购公司作为开发该项目的项目公司，其一审中认可安徽国乐公司举证《包销代理合同》全部内容及证明目的，认可安徽国乐公司和宿州国购公司之间的代理事宜按照《包销代理合同》的约定执行。另，《包销代理合同》系宿州国购公司在案外人朱静起诉安徽国乐公司和宿州国购公司不当得利纠纷案时所提交，宿州国购公司认可安徽国乐公司按照《包销代理合同》进行的代理行为。 徐杨利、张贺凯辩称，宿州国购公司与安徽国乐公司是委托代理关系，安徽国乐公司包销代理宿州国购公司开发的房产，案涉房款实际执行《商品房买卖合同》的约定，《国购广场商铺认购书》（以下简称《认购书》）为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，签订《商品房买卖合同》后《认购书》自动终止，安徽国乐公司收取的款项应冲抵房款。徐杨利、张贺凯缴纳首付款、办理按揭、足额支付房款，安徽国乐公司收取款项的行为代表宿州国购公司，应由宿州国购公司返还多交款项。安徽国乐公司在包销代理宿州国购房公司商铺期间的宣传等费用，不应由购房户承担。安徽国乐公司收取购房款及和购房户签订《认购书》系欺诈，通过签订《认购书》及申请退回房款达到欺诈购房户的目的，《认购书》无效。一审法院对案件事实认定正确，宿州国购公司和安徽国乐公司的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 安徽国乐公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回徐杨利、张贺凯的第一项诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费由宿州国购公司、徐杨利、张贺凯承担。事实与理由:一、徐杨利、张贺凯以2715055元购买案涉商铺系双方真实意思表示，合法有效。（一）双方按《认购书》约定的购房价实际履行。安徽国乐公司与徐杨利、张贺凯于2016年1月5日签署了《认购书》，约定案涉商铺优惠前单价58600元/㎡，总价3016728元，签署认购书时支付认购定金140万元，享受原价九折优惠，折扣后总价为2715055元，签订合同前支付1495055元，按揭贷款122000元。徐杨利、张贺凯已按照《认购书》约定购买案涉商铺并支付价款，在签署《商品房买卖合同》时，对于备案合同价与实际履行价之间的差额26万余元没有提出异议，《认购书》同时约定该认购书为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止。(二)徐杨利、张贺凯在申请房屋面积差退款时，是按购房价2715055元申请且未提出异议。(三)根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，2715055元的总价款系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依该意思表示实施的民事法律行为合法有效。2454721元为双方虚假意思表示，双方亦未按照该约定实际履行，依法无效。（四）安徽国乐公司不存在任何欺诈、胁迫、乘人之危等情形。二、因交付面积不足向徐杨利、张贺凯退还房款实为71726.51元，一审未予认定安徽国乐公司退还房款6877.51元不当。三、《包销代理合同》约定国乐公司享有完全的自主定价权，可以直接收取销售款项。 宿州国购公司辩称，安徽国乐公司收款行为不能代表宿州国购公司，双方没有代理与被代理关系。根据《包销代理合同》第六条，安徽国乐公司收取买房人的房款后未将钱款转给宿州国购公司，而是宿州国购公司与买房人签订《商品房买卖合同》后按照发票金额从安徽国乐公司支取或从1.5亿元保证金中扣除，对超出购房合同价及发票数额的钱款宿州国购公司没有收取，不应返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十、二十二条定义并区分了包销代理与普通委托代理的区别，且《包销代理合同》第五条第二款约定了安徽国乐公司的行为与宿州国购公司无关。《包销代理合同》第七条第一款与上述解释第二十二条相互印证，证明宿州国购公司与安徽国乐公司是包销代理关系，不是普通代理关系。 徐杨利、张贺凯辩称，同对宿州国购公司的答辩意见。 徐杨利、张贺凯向一审法院诉请：1、判令宿州国购公司、安徽国乐公司返还多收购房款260334元及利息37097.60元（按银行同期贷款利率，从2016年5月1日起至2019年5月1日）；2、判令宿州国购支付逾期办证违约金23898.72元；3、一审诉讼费用由宿州国购公司、安徽国乐公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月11日，安徽国乐公司与宿州国购公司签订《包销代理合同》，双方约定，由安徽国乐公司以宿州国购公的名义代为销售商品房，销售方式为包销，代理期限为上述合同签订之日至所涉物业销售完毕。2016年1月5日，徐杨利就涉案房产签署《认购书》，并支付了100万元定金。2016年1月7日，安徽国乐公司出具说明一份，证明徐杨利、张贺凯已缴纳房款1495055元及双方约定合同签约价为2454721元。同年1月15日，徐杨利、张贺凯与宿州国购公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，徐杨利、张贺凯购买宿州国购公司开发位于安徽省宿州市商业门面房一间，建筑面积51.48平方米，单价为每平方米47683元，总金额2454721元。上述合同还约定了，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金等其他相关事项。合同签订当日，上述合同在宿州市房地产管理局登记备案。案涉合同签订后，张贺凯依约将剩余购房款122万元向中国银行宿州分行办理了按揭贷款。因实际交房房屋面积与合同约定购买面积不符，故宿州国购公司退还徐杨利、张贺凯房屋差价款64849元。2017年7月19日，宿州国购公司向张贺凯出具2389872元购房发票。2019年5月6日，徐杨利、张贺凯提起诉讼。另查明，2017年1月31日，涉案房屋交付徐杨利、张贺凯使用，2019年1月2日，涉案房屋办理了不动产权登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为宿州国购公司、安徽国乐公司是否超额收取徐杨利、张贺凯购房款及返还责任的分担问题。1、依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同一方当事人不履行合同或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐杨利、张贺凯与宿州国购公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。徐杨利签署的认购书中载明，该认购书为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止。即徐杨利、张贺凯与宿州国购公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书效力终止。宿州国乐公司辩称应当以认购书价格为合同约定价格的抗辩意见，没有事实和法律依据，故不予采纳。依照《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款及徐杨利、张贺凯已付涉案购房款，宿州国购公司应当退还徐杨利、张贺凯购房差额款260334元。据此，徐杨利、张贺凯依照合同约定要求宿州国购公司返还多收涉案购房款的请求，合法有据，予以支持。2、安徽国乐公司与宿州国购公司签订《包销代理合同》中约定，代理包销的期限为代理合同签订之日至所涉物业销售完毕，故，涉案商铺买卖期间，安徽国乐公司与宿州国购公司系代理与被代理的关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故，安徽国乐公司代理包销期间产生的法律后果，应当由被代理人宿州国购公司承担。徐杨利、张贺凯诉请安徽国乐公司返还多收取的购房款的请求，没有法律依据，故不予支持。3、关于逾期办证违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证违约责任，本案中，自2017年1月31日涉案房屋交付使用至2019年1月2日该房屋办理不动产权登记，已超出了合同约定的180日产权登记期限。宿州国购公司逾期办证的行为违反双方约定，徐杨利、张贺凯依案涉合同的约定要求宿州国购公司支付相应违约金的请求，符合合同约定，予以支持。宿州国购公司辩称逾期办证是政府部门原因造成的，但未提供证据予以证明，故对该答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、宿州国购公司于判决生效后十日内退还徐杨利、张贺凯购房差额款260334元；二、宿州国购公司于判决生效后十日内向徐杨利、张贺凯支付逾期办证违约金23898.72元；三、驳回徐杨利、张贺凯的其他诉讼请求。一审案件受理费6120元，由宿州国购公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实除徐杨利就涉案房产签署《认购书》，并支付了100万元定金及2014年7月11日安徽国乐公司与宿州国购公司签订《包销代理合同》外，本院予以确认。 另查明，徐杨利就涉案房产签署《认购书》，并支付了140万元定金。 《包销代理合同》系安徽国购投资集团与安徽国乐公司于2014年7月11日所签署，该合同约定：第三条报销价格1、甲方（安徽国购投资集团）委托乙方（安徽国乐公司）在本合同约定期限内销售，销售价格不得低于销售底价。如低于销售底价，中间差额部分由乙方补齐。第五条包销保证金2、项目正式销售后，按照乙方书面通知的买受人及代付购房款金额明细，乙方可以包销保证金代乙方指定买受人交付购房款。甲方向指定买受人出具相关收款票据后，视为该部分包销保证金已返还乙方。乙方与买受人之间另行结算，与甲方无关。第七条包销目标1、乙方须在项目取得销售许可证后2个月内完成项目销售总面积的60%，4个月内完成项目销售总面积的80%，6个月内完成项目销售总面积的95%。乙方未完成上述包销目标的，甲方有权解除合同并返还包销保证金。2、在项目取得销售许可证后7个月内，乙方实现项目全部销售，否则甲方有权解除合同并不返还已付包销保证金。第十一条其他约定6、甲乙双方同意，本协议项下甲方权利义务可由甲方指定的本项目开发项目公司承继，由项目公司与乙方实际履行。 安徽国乐公司与徐杨利于2016年1月5日签署了《认购书》，其首部约定：物业名称汴河路步行街，物业位置宿州市汴河路东昌路交口东北侧，商铺区位D区一层，商铺编号D16-1（1129），建筑面积51.48㎡（最终以政府实测面积为准），优惠前单价58600元/㎡，优惠前总价叁佰零拾壹万陆仟柒佰贰拾捌元整（¥3016728），认购定金140万元。其中认购条款约定：3、本认购书为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止。4、本认购书最终解释权归宿州国购公司及安徽国乐公司所有。备注条款约定：客户在签署《商品房买卖合同》时享有的相关优惠如下：1、客户在签署《商品房买卖合同》时，可享受商铺原价九折优惠，即人民币贰佰柒拾壹万伍仟零伍拾伍元整（¥2715055）元，如客户逾期支付应付房款或签署《商品房买卖合同》，以上优惠予以取消。2、客户在签署《商品房买卖合同》前，需支付房款现金人民币壹佰肆拾玖万伍仟零伍拾伍元整（¥1495055），另按揭金额¥1220000元，共计¥2715055元，方可签署。徐杨利、张贺凯在签订《商品房买卖合同》之际，已按照上述约定支付首付款¥1495055元。 2016年1月7日，徐杨利、张贺凯与安徽国乐公司共同出具“说明”，内容为︰徐杨利于2016年1月5日参加商会会员内部团购活动，交纳总房款为¥1495055元，享受会员内部团购优惠政策，开盘商铺原价为¥3016728元，双方约定合同签约价为¥2454721元。 2016年1月15日，徐杨利、张贺凯与宿州国购公司签订的《商品房买卖合同》约定：第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房计价为（人民币）每平方米¥47693元，总金额（人民币）贰佰肆拾伍万肆仟柒佰贰拾壹元整（¥2454721元）。第六条约定，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人应于2016年1月15日前支付首付款人民币¥1234721（壹佰贰拾叁万肆仟柒佰贰拾壹元整），剩余房款¥1220000（壹佰贰拾贰万整）办理银行按揭贷款。2016年3月7日，张贺凯与中国银行股份有限公司宿州分行签订《个人商业用房贷款合同》，贷款数额为1220000元。2017年4月26日，张贺凯提出退款6877.51元申请，同日，张贺凯出具收据，收取安徽国乐公司因面积调整退回的房款6877.51元。 徐杨利、张贺凯与宿州国购公司在《商品房买卖合同》中共同约定买受人应于2016年1月15日之前支付首付款1234721元，而实际上徐杨利、张贺凯已经交付1495055元，两笔款项的差额即为本案诉争的260334元。 徐杨利与张贺凯是夫妻关系。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、宿州国购公司与安徽国乐公司的法律关系；二、案涉商铺买卖合同双方实际履行的交易价款。 关于争议焦点一 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。安徽国乐公司与安徽国购投资集团于2014年7月11日所签署《包销代理合同》，该合同第十一条第六款约定，双方同意，本协议项下安徽国购投资集团权利义务可由安徽国购投资集团指定的本项目开发项目公司承继，由项目公司与安徽国乐公司实际履行。虽然一审认定宿州国购公司与安徽国乐公司签订《包销代理合同》不当，但根据上述约定，宿州国购公司作为开发案涉项目的项目公司有权承继安徽国购投资集团与安徽国乐公司签订《包销代理合同》约定的权利义务。根据《包销代理合同》第三条第一款、第五条第二款、第七条的约定，宿州国购公司与安徽国乐公司的关系符合包销人自行定价、自主收取买受人购房款，有权获得包销价与售出价之间的价格差等包销特征，与民事法律规范调整的委托代理不同。因此，安徽国乐公司的行为系包销行为，而非一般代理行为，其与宿州国购公司实际上形成了包销合同关系。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，认定安徽国乐公司代理包销期间产生的法律后果，应当由宿州国购公司承担，属适用法律错误。宿州国购公司主张其与安徽国乐公司构成包销关系的主张成立，本院予以采信。 关于争议焦点二 本案出现2454721元及2715055元两个价款，如何判断案涉商铺实际履行的交易价款，应结合行为人真实意思表示及合同邀约、签订、履行的过程进行分析。2016年1月5日，徐杨利与安徽国乐公司签署《认购书》，其上对案涉商铺位置、面积、优惠前单价、折扣后总价、签订合同前支付价款及按揭贷款数额等进行了约定，徐杨利、张贺凯已按安徽国乐公司的要求支付房款并实际履行完毕。《认购书》载明认购书为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止。2016年1月7日，徐杨利、张贺凯在按上述《认购书》履行了支付首付款的义务后，双方约定开盘商铺原价为3016728元，合同签约价为2454721元。2016年1月15日，宿州国购公司与徐杨利、张贺凯签订《商品房买卖合同》，以约定的签约价作为案涉房屋的交易价及计算应付首付款的基数，在合同文本上体现案涉房屋总价2454721元、首付款1234721元。合同约定建筑面积51.48平方米，实际交付面积为50.12平方米，误差面积为1.36平方米。2017年4月6日，因交付商铺面积不足，宿州国购公司向徐杨利、张贺凯退还面积差价款64849元；2017年4月26日，张贺凯提出退款6877.51元申请，同日，张贺凯出具收据，收取安徽国乐公司因面积调整退回的房款6877.51元；合计退还面积差价款71726.51元。按照总价款2454721元计算面积差价款为64849元（2454721元÷51.48㎡×1.36㎡=64849元）；按照总价款2715055元计算面积差价款，除已退款64849元外，还应退款为6877.51元【（2715055元－2454721元）÷51.48㎡×1.36㎡=6877.51元】。即，徐杨利、张贺凯系按照购房总价2715055元主张退款。结合上述事实，就案涉房屋的实际交易价款徐杨利、张贺凯真实意思表示指向的为双方已实际履行的总价款2715055元。再者，徐杨利、张贺凯在2016年1月15日签订《商品房买卖合同》时即明知合同签约价与实际履行价相差260334元但未提出返还主张，且徐杨利、张贺凯按照总价款2715055元申请退还面积差价款。另，自徐杨利、张贺凯签订《商品房买卖合同》至徐杨利、张贺凯提起本案诉讼已三年有余，但徐杨利、张贺凯并不能提供证据证明其与安徽国乐公司之间对案涉房屋实际交易价与签约价所达成的一致意思表示存有安徽国购公司、安徽国乐公司欺诈及徐杨利、张贺凯陷入某些虚假事实而不能充分表达自己意志的情形。故，徐杨利、张贺凯诉请返还案涉价款，不应支持。至于双方降低合同签约价款涉嫌避税的问题，不属于本案处理的范围，可由行政机关进行查处。 徐杨利、张贺凯购买的商铺由宿州国购公司开发，安徽国乐公司负责包销。徐杨利、张贺凯与宿州国购公司签订《商品房买卖合同》。案已查明，《商品房买卖合同》虽是双方真实意思表示，且已实际履行，但因该合同体现的案涉房屋交易价款低于双方实际履行的交易价款，且案涉房屋交易价款为安徽国乐公司与徐杨利、张贺凯约定的签约价，该价款因涉嫌避税、违反法律强制性规定、损坏国家税收利益，应认定为无效，其他条款应不存在无效情形，应为有效。安徽国乐公司关于案涉房屋实际交易价的约定为有效约定及徐杨利、张贺凯请求返还实际交易价与签约价的差额不应支持的上诉理由成立。安徽国乐公司是包销商，收取买受人购房款是其独立行为。宿州国购公司实际取得购房款2389872元，低于《商品房买卖合同》签约价。徐杨利、张贺凯要求宿州国购公司返还多收购房款，没有事实依据。宿州国购公司上诉主张其不应返还购房差额款的上诉请求成立。《认购书》系预约合同，正式的《商品房买卖合同》签订后《认购书》自动终止产生失效的法律后果，但并非该《认购书》具有无效情形、自始至终不具有法律效力，故，徐杨利、张贺凯主张《认购书》无效，本院不予支持。综上，徐杨利、张贺凯请求宿州国购公司、安徽国乐公司退还购房差额款，本院不予支持。 另，徐杨利、张贺凯依据《商品房买卖合同》约定的价款主张逾期办证违约金，且徐杨利、张贺凯没有上诉，本院不予处理。 综上所述，宿州国购公司的上诉请求成立，予以支持。安徽国乐公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实部分错误，适用法律错误，造成判决结果部分错误。本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4967号民事判决第二项即“二、宿州国购广场商业投资有限公司于判决生效后十日内向徐杨利、张贺凯支付逾期办证违约金23898.72元”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4967号民事判决第一项、第三项； 三、驳回徐杨利、张贺凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6120元，由宿州国购广场商业投资有限公司负担400元，由徐杨利、张贺凯负担的5720元；二审案件受理费6120元，由徐杨利、张贺凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 路深淇 二〇二〇年五月十五日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。