广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4074号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********011D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：李娜，女，汉族，住广东省佛山市禅城区*********5区*******，公民身份号码430************223。系原告公司员工。委托诉讼代理人：李文香，女，汉族，住广东省新丰县********，公民身份号码440************542。系原告公司员工。被告：孔家斌，男，汉族，住广东省佛山市禅城区文会里18号，公民身份号码440************610。被告：彭永金，女，汉族，住广东省佛山市禅城区福庆坊30号，公民身份号码440************028。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告孔家斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，本院依据原告申请追加彭永金作为被告参加本案诉讼。本案于2020年5月9日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.两被告向原告支付物业服务费、公摊电费、公摊水费本金及相应违约金（自2019年1月1日起暂计至2020年1月3日，具体以实际缴交日为止），其中物业服务费本金1798.25元、违约金167.44元；公摊水费本金2.20元；公摊电费本金301元；2.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告明确物业服务费的计算期间为2019年1月1日起至2019年12月31日。事实与理由：被告是佛山市禅城区*********万科城高层一区******业主。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《万科城前期物业服务协议》第三条约定，被告按住宅高层1.98元／月·㎡的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金；物业服务费不包含水电费公摊，水电费公摊应在次月15日前向原告交纳，在次月15日后交纳水电费公摊视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。但从2019年1月1日至2020年1月3日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相应物业服务费、公共水电分摊及相应违约金。被告拖欠金额如下：1、2019年1月1日至2020年1月3日物业服务费本金：75.81㎡×1.98元／月·㎡×12个月=1798.25元，物业服务费违约金167.44元，合计1965.69元；2、2019年1月至2020年1月3日高层住宅公摊电费本金301元；3、2019年1月至2020年1月3日高层住宅公摊电费本金2.20元。综上，为了维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告孔家斌辩称：欠费不存在，理由是涉案房屋都不是夫妻共同财产，所以涉案房屋在业主更换后，新的业主没有与原告签订物业服务合同或协议，故涉案房屋不存在欠物业服务费。被告彭永金辩称：1、涉案房屋于2017年2月份成为被告彭永金单独所有物业，并没有与原告签订任何物业服务合同，应驳回原告的起诉；2、原告应提供佛山市禅城区*********万科城合法经营有效工商营业执照，必须是一址一证的营业执照；3、原告要补开2010年2月28日至2018年12月的物业服务费发票；4、被告彭永金未与原告签订任何物业服务协议或合同，原告不能强迫被告接受其物业服务，原告只是对公摊面积进行物业服务，并未对涉案房屋进行物业服务，故被告彭永金不同意支付物业费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、被告身份证复印件、业主资料卡。证明两被告的诉讼主体资格，两被告为夫妻关系。2、商品房交付使用通知书、《广东省商品房买卖合同》。证明被告为该房产所有人。3、《万科城前期物业服务协议》《万科城前期物业服务合同》。证明物业服务费及公共水电费的公摊交费依据、交费时间及逾期交费需承担的违约责任；开发商选定原告作为涉案小区的物业服务企业。4、万科城公共水电分摊管理办法的公示。证明公共水电费的分摊原则，原告已对公摊水电费进行公示。5、催缴函、EMS查询单。证明原告履行催告义务的证明。6、佛山万科高层一区三座804房欠费清单。证明被告欠费具体金额及区间。诉讼中，两被告未举证。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下事实：2009年4月7日，被告孔家斌与开发商佛山市万科投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了开发商开发的禅城区沿江路55号1区三座804房。同日，被告孔家斌（协议甲方）与原告（协议乙方）签订《万科城前期物业服务协议》，协议约定主要内容：本物业名称：万科城……类型：住宅座落位置：佛山市禅城区沿江路55号1区******建筑面积：76.02平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。甲方签订本协议表示认同佛山市万科投资有限公司委托佛山市万科物业服务有限公司对万科城小区进行物业服务，并已阅读并同意佛山市万科投资有限公司与佛山万科物业服务有限公司签订的万科城小区《前期物业服务合同》中的所有条款……第二条物业服务内容与质量标准一、物业共用部位的维修、养护和管理……二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……四、公共绿化的养护和管理……五、车辆停放管理……六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……七、装饰装修管理服务……八、物业档案资料管理……九、其他服务……第三条物业服务费用一、物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。二、物业服务区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：……高层住宅（带电梯）：1.98元／平方米／月……以上物业服务收费标准均不含公共水电费分摊。三、物业服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，因甲方原因空置房屋，甲方按物业管理法规的规定全额交纳物业服务费……第十条违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担从逾期之日起按每天万分之五计算的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼……。2009年12月19日，被告孔家斌收到开发商发出的商品房交付使用通知书。涉案804房办理了产权登记，登记的建筑面积为75.81平方米。2017年2月，被告孔家斌将涉案804房的产权变更登记至被告彭永金名下。庭审中，两被告确认双方于2012年3月16日登记结婚，现在仍然是夫妻关系。另查明，开发商佛山市万科投资有限公司（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，佛山市万科投资有限公司委托原告对万科城提供前期物业服务，合同约定西片区高层住宅物业服务费为1.98元／平方米／月，物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。以上事实有原告提供的《万科城前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、佛山市不动产登记信息查询结果等证据予以证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告彭永金辩称其与原告不存在合同关系，不应缴纳物业服务费。据庭审查明，开发商委托原告为万科城小区提供物业管理服务，涉案804房位于万科城小区，被告彭永金在2017年2月份取得涉案804房的产权即成为万科城小区的业主。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照上述规定，被告彭永金应向原告缴纳物业服务费，被告彭永金的辩称不成立。结合原告提交的欠费明细，本院对原告诉请被告彭永金负担的2019年1月-2019年12月的物业服务费1798.25元予以支持。另，被告彭永金构成违约，还应按照合同约定向原告支付违约金，本院对原告诉请的从每月16日起以每月欠缴的物业服务费为本金按每日万分之五计算的违约金予以支持。关于公摊电费、水费的问题。公摊水电费不包括在物业服务费范围内，按合同约定由业主分摊，原告主张的公摊电费301元、水费2.20元，合理合法，被告彭永金应予以负担。关于被告孔家斌的责任问题。两被告确认双方于2012年3月16日登记结婚，现在仍然是夫妻关系，涉案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，被告孔家斌应对被告彭永金的涉案债务承担共同清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孔家斌、彭永金在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市禅城区沿江路55号1区******2019年1月至2019年12月的物业服务费1798.25元及违约金（以每月欠缴的物业服务费为本金，从每月16日起按每日万分之五分段累计至实际清偿之日止，其中2019年1月欠缴的物业服务费为147.15元，2019年2月起每月欠缴的物业服务费为150.10元）；二、被告孔家斌、彭永金在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市禅城区沿江路55号1区******2019年1月至2019年12月的公摊电费301元、公摊水费2.20元。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由被告孔家斌、彭永金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月十九日书记员 梁丽仪