广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2914号原告（反诉被告）：罗惠连，女。委托诉讼代理人：张国忠、唐永沛，均系广东正明扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇杏头，统一社会信用代码：914***********408F。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：熊晓光，系广东提德律师事务所律师。原告罗惠连诉被告佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张国忠及被告的委托诉讼代理人熊晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失1440000元（最终赔偿金额以法院委托第三方评估机构作出的评估结果为准）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年12月25日，原、被告签订《土地使用权租赁协议书》，租赁协议约定由原告承租被告位于杏头梧村工业开发区东边3号地段的土地建厂房办企业，租赁土地面积6.27亩，租赁期为2008年1月15日至2019年12月31日，合同还约定了租金标准及租金缴纳时间、双方责任、违约责任等内容。其中合同第五条第5款特别约定租赁期满后原告可在同等条件下优先续约。2014年7月14日，原、被告签订《补充调整协议》，确定租赁面积由6.27亩变更为5.302亩。租赁期间，原告除依约一次性交纳填沙土费、环境配套费，还分摊了大电网主干线工程、供水工程、渠道工程等费用，每年也依约按时向被告交租。原告承租土地系为了建厂办企业，已在租赁土地上先后投入大量资金、人力及物力，并在租赁土地上兴建了混凝土结构的办公楼及厂房，购置生产设备生产经营至今。2019年9月底，原告突然收到被告委托广东提德律师事务所律师寄来的《律师函》，被告以对土地连片开发为由告知原告租赁协议在2019年12月31日到期后终止与原告的土地租赁合同关系，并要求原告在2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作。原告基于对被告的充分信任及相信租赁合同到期后在同等条件下原告享有优先权续租权的情况下才在租赁土地上进行巨额投入，按上级规划出资兴建厂房建筑物及配置了消防安全增压配套设施等。被告在合同期满前3个月就单方面作出不续租的决定，给原告造成巨大经济损失，厂房、办公楼等地上建筑物已经与被告的土地结合在一起无法拆除搬离，原告短期内也无法找到合适的厂房搬迁生产设备，原告的企业也因无法继续完成原来的生产订单而构成违约，需赔偿客户巨额违约金，企业倒闭也会造成原告需遣散工人并支付工人经济补偿金等。根据涉案《土地使用权租赁协议书》的约定及《中华人民共和国民法总则》规定的公平原则和诚实信用原则，被告应赔偿原告的全部损失，其中包括：1、原告的混凝土结构办公综合楼约690平方米，按照估值800元/平方米计算，现值约55.2万元；2、混凝土砖瓦结构车间二座约1920平方米，按照估值450元/平方米计算，现值约86.4万元；3、混凝土结构门卫室约30平方米，按照估值800元/平方米计算，现值约2.4万元，以上合计144万元。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求法院依法判决。被告辩称：一、被告已分别于2019年9月9日、2019年9月24日向原告发出《通知函》、《律师函》，已经提前书面通知原告《土地使用权租赁协议书》到期后涉案土地将进行重新出租，出租的条件已于《通知函》、《律师函》上明确，原告已不符合在同等条件下续租的合同约定。二、原告的合同目的已经全部实现，被告不存在违约，更不存在因被告违约导致原告损失的情形。三、《土地使用权租赁协议书》已明确约定租赁期限，原告在承租时应该清楚并自行承担协议书到期后会出现的后果。四、涉案地上建筑物均系违法建筑，原告主张被告赔偿没有法律依据，应由原告自行拆除。五、目前涉案土地的市场租金价格是双方协议书约定标准的五倍，原告使用土地的年限已有十余年，已获得巨大租金差的利益回报，现原告拒绝交还土地，严重损害了被告及全体村民的集体利益，影响了整个工业园的升级改造，被告保留向原告主张土地占用费及赔偿损失的权利。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认原、被告关于《土地使用权租赁协议书》的土地租赁合同关系于2019年12月31日解除；2、原告立即拆除地上建筑物并将租赁的土地交还予被告；3、原告承担本案诉讼费用。后被告自愿撤回上述第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告从2008年1月15日开始承租被告位于东边3号地段6.27亩土地，租期至2019年12月31日止。后双方于2014年7月14日将承租的土地面积调整为5.302亩。2019年9月24日，被告委托律师向原告发出《律师函》，书面通知原告在《土地使用权租赁协议书》于2019年12月31日到期终止双方的土地租赁合同关系，要求原告提前做好合同解除的准备工作，于2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作，并将租赁土地交还给被告，但原告一直拒绝履行。被告特提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：被告剥夺了原告的优先承租权，违约在先，被告应赔偿原告的经济损失后才有权利要求原告返还租赁土地。一、20年前被告为了开发涉案的杏头梧村工业开发区土地，对包括原告在内的全部租户进行招商引资，原告及其他全部租户除了要依约按期支付租金和一次性交纳填沙土费、环境配套费外，还分摊了大电网主干线工程、供水工程、渠道工程等费用，即原告承担了被告出租土地应自行承担的“三通一平”等费用。为了吸引原告等租户，被告时任领导明确承诺租期届满后原告在同等条件下享有优先续租权，并书面约定于涉案《土地使用权租赁协议》中。基于对被告时任领导的信任及从诚实信用原则出发，原告在承租后花费巨资平整土地、铺设水电、兴建厂房及办公楼等地上建筑物。原告的巨额投资是以土地能够连续使用几十年为前提，故被告解除双方的土地租赁合同关系必须赔偿原告的巨额经济损失，否则，原告不同意解除租赁合同，亦不同意自行拆除地上建筑物。二、2019年初，原告及其他租户就不断找被告领导询问土地续租事宜，被告领导均答复还没有续租方案。至2019年9月底，被告就陆续向包括原告在内的全体租户发出不续租的《律师函》，充分证明被告有预谋地违反合同约定，非法剥夺原告的优先续租权，被告违约在先，应赔偿原告经济损失。三、根据被告于2019年11月26日张贴在杏头村委会门前的《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》，被告是通过将涉案整片工业区248.2亩土地整体招租的方式来剥夺原告的优先承租权。当时原告及其他租户为了维护自己的合法权益，在得知被告以6万元/亩/年的标准出租土地时，联名向被告提交《承诺书》，承诺按照8万元/亩/年的标准续租，但被告领导班子故意不予答复。事后原告得知涉案土地由被告的上级领导部门南庄镇政府下属的案外人佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司以6万元/亩/年的标准承租，且被告已于2019年12月10日与新承租人签订租赁合同。由于被告与南庄镇政府是上下级关系，因此该次交易有相互串通投标之嫌疑。被告明知原告不可能就200多亩土地一并续租，故意在租赁期限届满前以对200多亩土地连片开发为由要求原告在租期届满后拆除地上建筑物并搬迁，其行为实质上剥夺了原告的优先承租权，构成违约，故被告应赔偿原告经济损失后方有权要求原告返还租赁土地。四、据原告调查得知，涉案土地附近的另一地块由被告以4万元/亩/年的标准与原租户续租，故被告拒绝原告续租可能存在暗箱操作。综上所述，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《见证书》、《土地使用权租赁协议书》、《补充调整协议》。证明①2007年12月25日，原、被告签订《土地使用权租赁协议书》，约定被告将涉案土地使用权出租予原告使用，双方为此办理法律见证；②2014年7月14日，双方签订《补充调整协议》，减少租地面积。3.照片、《罗惠连租赁地块地面建筑估值清单》。证明①原告在涉案土地上兴建了厂房等建筑物后注册成立案外人佛山市禅城区华磊保温器皿厂经营至今；②被告违约造成原告产生损失约144万元的事实及地上建筑物状况。4.《商请续租律师函》、EMS快递单。证明原告向被告发出《律师函》请求续租。5.《承诺书》。证明原告及其他租户联名向被告发出《承诺书》，要求以8万元/年/亩的标准续租20年。6.《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》、《杏头工业区地块一批土地使用权竞租结果公告》、《禅城区南庄镇杏头工业区产业载体项目产品定位报告》、《告知书》、《公告》。证明被告在双方协议书未到期的情况下，于2019年11月26日发出招租公告，以整片土地开发为由非法剥夺原告的优先续租权，被告应承担违约责任。7.《土地租赁合同》。证明被告附近的一块土地以8万元/年/亩的标准续租20年。诉讼中，被告提交以下证据：1.《集体土地使用证》、《说明》。证明涉案土地具备《集体土地使用证》，涉案相关协议合法有效。2.《见证书》、《土地使用权租赁协议书》、《补充调整协议》。证明协议书已约定租赁期限，到期后原告需在同等条件下才可以续租。3.《律师函》、EMS邮寄底单及物流查询结果。证明被告已提前书面通知原告协议书到期后解除双方的土地租赁合同关系，同时也书面告知了土地重新招租的条件。4.《南庄镇农村集体资产交易表决书》。证明被告召开村民代表大会及股东代表大会，明确整个地块重新招租的条件，而原告提出续租的条件不符合重新招租的条件，故被告的行为合法有效。5.《佛山市人民政府关于印发佛山市*****整治提升实施方案（2018-2020年）的通知》（佛府〔2018〕1号）、《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发禅城区村级工业园整治提升实施方案（2018-2020年）的通知》（佛禅府办〔2018〕45号）、《禅城区村级工业园分布图》。证明被告按照政府要求统一进行村级工业园的升级改造。6.《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发佛山市禅城区**集体资产交易管理办法的通知》（佛禅府办〔2019〕24号）。证明被告按照上述文件规定的交易办法进行公开招租，重新招租行为合法有效。7.《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》及网上截图、照片。证明被告对土地招租时公开张贴了招租公告，并非私下暗箱操作。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据，照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，《罗惠连租赁地块地面建筑估值清单》则系原告单方制作，无其他有效证据佐证真实性，被告对该组证据亦不予确认，故本院不予采信。原告提交的第5组证据，无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第7组证据，无法体现与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的第1、4组证据，有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第5-7组证据，或系政府部门文件，或可相互佐证真实性，且与本案相关联，故本院均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年12月25日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁协议书》，协议书主要内容如下：“一、出租土地使用权的名称、面积：出租的土地位于杏头梧村工业开发区东边3号地段，土地面积为陆亩贰份柒厘亩。二、租赁时间从二○○八年一月十五日至二零一九年十二月三十一日止。三、租金：乙方租用甲方用地共陆亩贰分柒，其中陆亩贰分贰厘租金从2008年1月15日至2008年7月14日每亩每年租金为10400元（其中土地租金1000元，农民就业补偿款9400元），从2008年7月15日起，每年每亩租金在上一年的租金基础上递增400元；伍厘亩租金从2008年1月15日至2008年7月14日每年每亩租金为5400元（其中土地租金1000元，农民就业补偿款4400元），从2008年7月15日起每年每亩租金在上一年的租金基础上递增400元。……五、双方的责任：甲方责任：……5.乙方租赁期满后在同等条件下可先续约。乙方责任：1.在租赁期内乙方负责该土地的‘土地使用税，房产税’及由此而产生的全部税费。2.承租者在规划起点、主路规划5米后才准许建筑，所留空地为承租者使用。横路留0.5米砌排污渠后才准建筑。除主路外，所开设的横路所占面积由乙方租赁地段各负责50%，厂与厂之间相隔2米，乙方负责间隔占地面积的50%，并开砌明渠排水往总渠，两渠之间铺水泥便于清理及环境卫生需要。3.签订协议十天内一次性交纳填沙土费15000元/亩，环境配套费5000元/亩。4.承租前按用水和用电增容缴交电网主线和大路主水管分摊费用。……六、违约责任：1.甲方违约的按合同法赔偿乙方的一切损失。2.乙方延期一个月交租金以及未经甲方同意而把土地使用权转租的，应视为乙方违约，甲方有权终止合同的履行，收回土地使用权，乙方的建筑物和水电设施甲方不作补偿，已缴费用不退回。七、如国家和集体因特殊情况征用该地的，甲方不退回已收的租金，建筑物的拆迁补偿费归乙方所有，土地补偿归甲方所有，如遇不可抗拒的灾害造成合同不能如期及按本协议执行的，双方协商解决。……”2014年7月14日，原、被告签订《补充调整协议》，约定将原《土地使用权租赁协议书》约定租地总面积6.27亩变更为5.302亩，自2014年7月15日起开始按变更后面积计租，其他内容按原《土地使用权租赁协议书》履行。2019年9月24日，被告委托广东提德律师事务所律师向原告发出《律师函》，通知：根据市、区、镇三级政府推进村级工业园区连片改造提升的部署，结合发展需要，被告将于涉案《土地使用权租赁协议书》到期后终止双方土地租赁合同关系，并要求原告于2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作。上述函件于2019年10月2日妥投。2019年11月8日，被告召开村民代表大会，就包含涉案土地在内的吉利大道以南、沈海高速以东杏头工业区地块提升改造及招标方案进行表决，并出具《南庄镇农村集体资产交易表决书》。2019年11月26日，被告发布《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》，通告该公司定于2019年12月4日下午3：30于佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所对杏头工业区地块一批土地使用权进行公开竞租，项目采用举牌方式进行。资产占地面积248.42亩，租赁年限为20年，租金基准价（单价底价）为60000元/年/亩，竞租保证金为5000万元，租金递增幅度为每年度的租金在上一年度租金标准的基础上递增1000元/亩。2019年11月30日，原告等人委托广东正明扬律师事务所律师向被告及案外人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社发出《商请续租律师函》，要求协商续租事宜，后上述函件于2019年12月4日妥投。2019年12月4日，被告发布《杏头工业区地块一批土地使用权竞租结果公告》，确认案外人佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司以60000元/年/亩成功竞投涉案杏头工业区地块一批土地使用权。2020年1月3日，被告及案外人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社共同向包括原告在内的杏头梧村工业区租户、经营户发出《告知书》，内容如下：“我司（社）与您（司）签订的《土地使用权租赁协议》将于2019年12月31日到期，该地块已于2019年12月4日对外进行公开竞租，并由佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司投得该地块的整体使用权，因此，我司（社）现通知您（司）在2020年1月31日前完成地块上盖物及相关物资的搬迁及拆除，同时向我司（社）交还租赁地块。”另查明，包含涉案土地在内的南庄镇杏头村民委员会“恒头村西围塱”地段的土地使用者为案外人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业土地，使用权面积为34964.69平方米。2020年3月2日，案外人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社作出《说明》，上载：“罗惠连承租的位于佛山市禅城区南庄镇杏头工业区东边3号地段5.302亩土地（以下简称该土地），该土地的使用权登记在我社名下，由我社交由佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司在经营、管理，收益归佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司所有。”诉讼中，原告陈述：涉案土地地上建筑物有报建，但未领取产权证，现涉案土地及地上建筑物仍由原告使用，土地尚未返还予被告。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案《土地使用权租赁协议书》、《补充调整协议》均系原、被告双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于被告反诉主张确认其与原告之土地租赁合同关系于2019年12月31日解除的诉请。依据本院查明的事实，涉案《土地使用权租赁协议书》所约定之租赁期限已于2019年12月31日到期届满，被告亦以相关书面行为明确不予续租，故应确认原、被告就涉案土地使用权形成的土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止。被告相关反诉诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿经济损失的诉请。首先，如上分析所述，原、被告之土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止，双方协议并未明确约定协议终止后被告应对地上建筑物作相关赔偿、补偿；其次，双方协议已就租赁期限作出明确约定，本案并无证据显示被告曾就租赁期限延长问题与原告协商一致或向其作出允诺，故原告应知悉并承担协议到期终止的法律后果；再次，本案并无有效证据证明涉案地上建筑物系经规划报建的合法合规建筑；至于原告所主张之优先承租权，该权利依约于同等租赁条件下享受，然据本院查明事实，包含涉案土地在内的杏头工业区地块已变更为整体出租，即已不再为原租赁协议约定之“同等条件”，则原告主张其仍享有该优先承租权已不符合双方协议约定。综上论述意见，原告诉请被告赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持，另对其评估申请亦不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告罗惠连与被告佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司就位于佛山市禅城区南庄镇杏头梧村工业开发区******的土地使用权所形成的土地租赁合同关系于2019年12月31日终止；二、驳回原告罗惠连的诉讼请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取8880元，由原告罗惠连负担；反诉受理费50元，由被告佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年五月七日书记员  胡会婷附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。