云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初235号原告：云南城投同德房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场（A6地块）办公楼51楼。法定代表人：高琪，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，系该公司工作人员，特别授权代理。被告：云南光环教育科技有限责任公司，住所：云南省昆明市西山区环城南路577号金帝富士商住楼二楼。法定代表人：郭卫峰。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告云南光环教育科技有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告云南城投同德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭馥菡、被告云南光环教育科技有限责任公司的法定代表人郭卫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南城投同德房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告偿还所欠房屋租金335965.1元；2.确认原告有权扣除保证金88786元；3.判令被告向原告支付自2019年6月5日起至实际付清欠款之日止按每年934303元（双方签订的《写字楼租赁合同》第三条3.1第一个租赁年度租金）的标准计算的逾期付款违约金（暂计算至2019年10月25日为371417.4元）、4.判令被告向原告支付自2019年6月25日起至2020年1月19日止按照第一个租赁年度租金934303元的每日千分之五计算的逾期迁出营业执照违约金（庭审结束后，原告自愿调整为按年租金的日万分之五计算为97634.66元）；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系位于房屋（以下简称“该房屋”）的所有权人。2018年6月26日，案外人**与原告就上述房屋的出租事宜签订了《同德广场（Ａ6地块）项目房屋写字楼租赁合同》和《补充协议》，后案外人**、原告、被告三方又于2019年3月15日共同签订了《房屋主体变更协议》，约定将该房屋的租赁主体从**变更为被告，原告应被告的要求，在主体变更的当天签订了新的《同德广场（Ａ6地块）项目房屋写字楼租赁合同》和《补充协议》。租赁主体变更后，由于被告多次拖欠租金，原告与被告签订了《房屋租赁合同解除协议书》。经结算，双方确认：截止至2019年4月26日，被告所欠原告房屋租金共计233575.74元，并约定由被告于本协议签署之日至2019年6月30日前偿还原告100000元，其余欠款被告于2019年7月30日前全部偿还给原告。被告承诺若2019年7月30日前未能付清以上房屋租金，则自愿按原合同约定的租金计算标准，承担自2019年4月26日起至实际付清之日止的房屋租金作为逾期付款违约金，并同意甲方扣除乙方交纳的全额合同保证金。但《房屋租赁合同解除协议书》签订后，被告至今未向原告支付其所欠的房屋租金，原告多次催要未果。鉴于被告于2019年6月4日搬离承租房屋，其实际欠付租金应计算至被告搬离之时，即：233575.74＋102389.37＝335965.1元。根据《同德广场（Ａ6地块）项目房屋写字楼租赁合同》第6.4.4条约定，如本合同解除或终止之日起60日后，乙方工商注册登记地址仍未从该房屋迁出，或基于该房屋办理、注册的账号仍未注销或清退，每逾期一日，乙方应按合同解除或终止时的年租金的5‰每日向甲方支付违约金。《房屋租赁合同解除协议书》己明确约定被告的租赁日期截止于2019年4月26日，但被告至2020年1月19日才将经营执照迁出，己远远超过合同约定的迁出日期。本案涉案房屋系商业用房，被告在租期届满后拒不迁出营业执照，导致原告无法将该房屋另行出租，给原告带来了巨大经济损失。被告云南光环教育科技有限责任公司答辩称：房屋租赁截止日期是2019年5月23日而不是2019年6月4日，被告与原告在2019年5月23日签订了《房屋租赁合同解除协议书》，被告在当天移交大门两把钥匙给原告，双方约定被告于当日可搬离，被告公司的工作人员辛田签署的退租单元移交验收表，是由原告在6月份之后通知被告来填写验收表的。另外，我方应承担的房屋租赁逾期违约金及逾期迁出营业执照违约金金额太高，请法院酌情减少。认可原告主张的租金金额335965.1元，同意偿还。不同意原告主张单独扣除保证金而不作为租金及违约金抵扣的意见，公司现在经营困难，交纳给原告的房屋保证金88786元应用于冲抵房屋租赁的逾期违约金。被告在承租原告房屋时，由**交纳过一笔装修保证金，该保证金用来冲抵被告欠原告的部分房屋租赁费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《同德广场（Ａ6地块）项目房屋写字楼租赁合同》，被告仅认为违约金约定过高，请求予以调整，本院经审查后对其真实性予以确认；《房屋租赁合同解除协议书》，被告认为其没有收到原件，不认可其真实性，但认可该协议书上加盖被告公章，本院对其真实性予以确认；对退租单元移交验收表，被告认可系其公司工作人员辛田签字，虽不认可大门钥匙移交时间，但无其他证据予以推翻，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：原告与案外人**签订《同德广场（Ａ6地块）项目房屋租赁合同》，约定由**向原告承租原告所有的坐落于昆明市北京路928号房屋。2019年3月15日，原、被告及**三方签订《房屋租赁主体变更协议》，约定该房屋承租方由**变更为被告，由原、被告重新签订房屋租赁合同及补充协议，被告按照新的房屋租赁合同及补充协议的约定享有权利、履行义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《同德广场（Ａ6地块）项目写字楼租赁合同》，约定由乙方承租上述房屋，租期5年，自2018年6月26日起至2023年6月25日止，乙方按年向甲方交纳租金，第一个租赁年度租金为934303元，第二个租赁年度租金为952989元，第三个租赁年度租金为981579元……逐年递增。乙方应向甲方交纳保证金88786元，该保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行合同约定义务的保证，甲方有权对保证金进行管理并按合同约定对乙方的违约行为行使扣减权利。租赁期间如乙方存在违约行为，并给甲方造成损失或损害，甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为并不赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向甲方交纳的保证金，若甲方抵扣乙方交纳的保证金后仍不足以弥补甲方损失的，乙方应就不足部分向甲方承担赔偿责任。双方确认房屋交付日期为2019年3月15日。若乙方逾期交还房屋，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金、运营管理费和物业管理费的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该房屋。合同解除或终止的，乙方应在合同解除或终止之日起7日内办理相关手续，将工商注册登记地址从该房屋迁出，且将基于该房屋办理、注册的任何账号进行注销或清退，否则甲方有权暂不退还保证金。如合同解除或终止60日后，乙方工商注册登记地址仍未从该房屋迁出，或基于该房屋办理、注册的账号仍未注销或清退，每逾期一日，乙方应按合同解除或终止时的年租金的5‰／日向甲方支付违约金，甲方有权在剩余保证金中进行扣除。在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期未付款的5‰支付日违约金，并累计计算。乙方若拖延支付租金，甲方有权单方面提出解除终止合同，乙方所交保证金及预付租金作为其违约金甲方不予退还，同时乙方应对甲方所遭受的实际损失承担全部赔偿责任。同日，双方还签订了《同德广场（Ａ6地块）项目写字楼租赁合同》补充协议，约定将按年支付租金的条款变更为按季度支付，乙方正式计算租金时间为2018年11月26日，乙方2018年8月16日支付的266358元中177572元系支付2018年11月26日至2019年1月26日两个月的租金，剩余88786元为该房屋保证金，乙方应在2019年2月26日前支付2019年1月26日至2019年5月25日期间的租金311436元，但至今未付，乙方应于2019年3月31日前支付相应欠款，若违约甲方有权要求乙方承担相应金额的违约金，并有权收回该房屋，并没收该套房屋保证金。2019年5月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定解除《同德广场（Ａ6地块）项目写字楼租赁合同》及该合同的补充协议，乙方租赁日期截止于2019年4月26日，乙方负责向甲方偿还拖欠租金，甲方不收取乙方所拖欠房屋租金的滞纳金或处罚金，截止2019年4月26日，乙方所欠甲方房屋租金233575.74元，乙方于本协议签署之日至2019年6月30日前偿还甲方100000元，其余欠款于2019年7月30日前全部偿还给甲方。合同解除后乙方于2019年5月5日前搬出该租赁房屋，若承诺期限内未能付清上述房屋租金，则乙方自愿按《同德广场（Ａ6地块）项目写字楼租赁合同》约定的租金计算标准，承担自2019年4月26日起至实际付清之日止的房屋租金作为逾期付款违约金，并同意甲方扣除乙方交纳的全额合同保证金。2019年6月4日，被告公司工作人员辛田签收该房屋的退租单元移交验收表，并手写备注“共移交两把大门钥匙至物管处。”2020年1月19日被告将公司工商注册登记地址从该房屋迁出。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告双方签订的《同德广场（A6地块）项目写字楼租赁合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规效力性禁止规定，合法有效，双方均应遵照履行，原告依约交付房屋给被告使用，被告应按期交纳租金，现因被告存在拖欠租金、迟延将营业执照从原告房屋迁出的行为，构成违约，应承担相应的法律后果。关于原告主张被告支付欠付租金335965.1元的诉请，因被告认可欠付租金的金额，同意偿还，本院予以确认。关于逾期付款违约金的诉请，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告损失源自被告迟延支付租金的资金占用损失，原告主张的违约金明显过高，本院酌情调整为以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年6月5日起至款项付清之日止的逾期违约金。关于逾期迁出营业执照的违约金，被告怠于履行及时迁出营业执照的合同义务，确实影响原告另行出租该房屋，给原告造成损失，应当承担相应的违约责任，原告按年租金934303元的日万分之五计算违约金，未超出合同约定，亦未达到明显过高的程度，本院予以支持，但合同约定该项违约金自合同解除之日即2019年5月23日起60日后仍未迁出才开始计算，则应自2019年7月23日起计算至迁出之日即2020年1月19日止的逾期迁出营业执照违约金为934303元×0.5‰×181天=84554.42元。关于原告请求确认其有权扣除保证金88786元的诉请，本院认为《同德广场（A6地块）项目写字楼租赁合同》中明确约定了被告给原告造成的损失原告有权从保证金中直接抵扣，工商注册地址逾期迁出的违约金，原告有权在剩余保证金中进行扣除，故从双方签订合同的原意来看，此处约定的保证金的性质应当是作为欠付租金或违约金的支付保障而交纳，则应进行抵扣而非直接没收，且本院已经支持了原告关于拖欠租金及逾期迁出营业执照的违约金，足以弥补原告的损失，故对该诉请本院不予支持，应当将此88786元保证金从欠付租金及违约金中予以抵扣，抵扣后逾期迁出营业执照的违约金抵消，剩余4231.58元（88786元-84554.42元）抵扣欠付租金，则被告应向原告支付的欠付租金金额为331733.52元（335965.1元-4231.58元）。被告主张用装修保证金来冲抵部分租赁费用的意见，因其未举证证明向原告交纳保证金的事实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南光环教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付房屋租金331733.52元；二、被告云南光环教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付以欠付租金331733.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年6月5日起至款项付清之日止的逾期违约金；三、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12336元，由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担7454元，由被告云南光环教育科技有限责任公司承担4882元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  韩 梅人民陪审员  农绍领人民陪审员  晏 武二〇二〇年五月十八日书 记 员  李 瑜