河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1268号 上诉人（原审被告）：石家庄建设集团有限公司，住所地：石家庄市新华区新合街20号。 法定代表人：王呈肖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋玉萍，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：燕志刚，该公司项目部人员。 被上诉人（原审原告）：聂斌凯，男，1991年10月30日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：王彩鹏，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北德旺房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区裕泰路36号栾城颐和公寓。 法定代表人：郝学风，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘亚尧，该公司总经理助理。 上诉人石家庄建设集团有限公司（以下简称石家庄建设集团）因与被上诉人聂斌凯、河北德旺房地产开发有限公司（以下简称德旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄建设集团有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市栾城区人民法院作出的（2019）冀0111民初1201号民事判决书，将该案发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定房屋的出售价格为488979元认定事实错误，488979元只是房屋的首付款，并不是房屋的出售价格。2015年12月4日，德旺公司与上诉人签订了《抵账协议》，协议约定用承乾世家项目12套商品房和10个车位抵顶德旺公司所欠上诉人的工程款，本案涉及的房屋包含在抵账协议中，涉案房屋当时抵给上诉人的价格是588979元。聂斌凯购买房屋的时间是2017年3月27日，而此时房屋的市场价格约为7500元每平方米，涉案房屋建筑面积为130.71平方米，房屋的实际成交总价款为888979元，聂斌凯所交的购房款488979元是房屋的首付款，并不是房屋的出售价格。在一审诉讼过程中，上诉人提交了证据证明涉案房屋聂斌凯购买时选择的贷款方式，贷款金额为400000元。德旺公司2015年12月份抵账给上诉人的价格是588979元，而2017年3月份与当时的房价相差甚大，888979元已经低于市场价，上诉人不可能将房子以明显不合理的低价488979元出售。聂斌凯在另一案起诉返还购房款的一二审诉讼过程中，主张房屋的总价款为588979元，并以588979元为基数主张双倍赔偿，因其没有提供收据原件，法院经审查核实其转账凭证，认定其实际支付了488979元购房款，在本案中索要房屋涨价的损失，却主张房屋的总价款为488979元，并以488979元为基数计算房屋的差价损失，显然前后矛盾，不符合常理；2、原审法院依据聂斌凯与德旺房公司签订的商品房认购协议，判决上诉人赔偿聂斌凯房屋涨价的损失，无任何事实及法律依据。上诉人并不是该协议的当事人，并且上诉人对房屋被查封的事实毫不知情，没有任何过错，上诉人与德旺公司虽然签订了抵账协议，但涉案房屋并未登记在上诉人名下。德旺公司明知房屋被查封的事实仍与聂斌凯签订买卖合同，并未将查封事实通知上诉人，其产生的法律后果应由德旺公司承担。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第113条判决上诉人承担赔偿责任，适用法律错误。本案涉案房屋已解除查封，合同可以继续履行，不适用该条法律规定的情形；2、民法通则第63条是关于代理的规定，上诉人与德旺公司之间并不是代理与被代理的关系，而是德旺公司在履行与上诉人之间的抵账协议。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。 聂斌凯答辩称，一、石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初1201号民事判决认定事实清楚。（一）一审判决认定事实正确，证据确凿充分。聂斌凯提交的证据中《房屋认购协议》约定的房屋总价款、德旺公司向聂斌凯出具的《专用收据》（虽聂斌凯仅有复印件）、德旺公司与石家庄建设集团签订的《抵账协议》、石家庄建设集团出具的书面《申请》，都证明案涉房屋总价款为588979.26元，与聂斌凯所述一致，而并非德旺公司和石家庄建设集团主张的房屋总价款为888979.26元。德旺公司与石家庄建设集团的主张无任何证据证明，完全属于恶意串通的虚假陈述；（二）石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初1134号民事判决书已经认定石家庄建设集团、德旺公司对聂斌凯构成欺诈，并判决撤销了聂斌凯与德旺公司的《购房协议》，同时认定双方的购房款数额为488979元。石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终1522号民事判决书第12页“本院认为，……合同解除的法律后果应当包括房屋涨价的损失，聂斌凯可以另诉……”。河北省高级人民法院（2019）冀民申9469号民事裁定书本院认为第3页第2行“石家庄建设集团申请再审时认可其公司与德旺公司签订的《抵账协议》中包含有涉案房屋以及该房屋抵账金额为588979.26元的事实”、第3页第5行“所提出的聂斌凯购买涉案房屋的实际成交总价款为888979.26元的再审申请理由，没有充分证据证实，亦不能成立。”、第3页第9行“该编号为DWCH25715800的《承翰世家商品房认购协议书》中载明的房屋总价款也为588979元，亦非其主张的888979.26元，本院依法不予采信”。二、对房屋涨价部分的损失石家庄建设集团与德旺公司应当向聂斌凯赔偿。（一）房屋涨价的损失，属于合同履行后聂斌凯可获得的利益，亦是聂斌凯再另行购买相类似房屋时存在的明显的价值差。依据《合同法》第113条第1款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉及本案，2015年至2017年我国房价市场黄金期，众所周知，房屋市场的价格波动总体呈上升趋势，因此房价上涨的可预见性是必然的。本案中聂斌凯是全款购房，如果德旺公司和石家庄建设集团依照协议的约定向聂斌凯交付房屋办理过户，聂斌凯此时不仅无本次纠纷，而且聂斌凯转让案涉房屋可获得收益为房屋现价值与购房时价值的差额。相反，德旺公司和石家庄建设集团并未履行合同，其对案涉房屋的收益应当是房屋现有价值与聂斌凯购房时价值的差额。而德旺公司和石家庄建设集团所获得的就是聂斌凯的损失，这却是因德旺公司和石家庄建设集团违反诚实信用所造成，对此德旺公司和石家庄建设集团应当向聂斌凯负责；（二）《民事审判指导与参考》2013年第4辑第228页“房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿”。最高人民法院指导意见认为：由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似房屋，则需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。石家庄市中级人民法院也通过判决书明确只针对本案作出认定“合同解除的法律后果应当包括房屋涨价的损失”。聂斌凯的诉讼请求完全属于合理范围，且完全基于事实，依据法律与生效判决文书，故请贵院予以支持。三、上述聂斌凯的损失是因德旺公司与石家庄建设集团的欺诈行为所致，其应当承担全部责任。聂斌凯在知道被欺诈后，多次努力与德旺公司与石家庄建设集团交涉解决此事，无论是诉前、诉中、诉后各程序中，从未放弃主动与德旺公司与石家庄建设集团沟通解决，但德旺公司与石家庄建设集团均互相推诿，不予理睬，因此无论对事发时的欺诈还是事发后的补救，聂斌凯均无任何过错。综上，德旺公司与石家庄建设集团违反诚实信用原则的行为已然给聂斌凯造成了巨大损失，德旺公司与石家庄建设集团应当承担全部责任，请贵院综合事实与法律支持聂斌凯的诉求。 河北德旺房地产开发有限公司答辩称，德旺公司将房屋抵顶给石家庄建设集团，与我们公司无关；石家庄建设集团将房屋卖出去后，石家庄建设集团要求我公司配合，与我们没有关系。 聂斌凯向一审法院起诉请求：1、判决二被告赔偿原告房屋涨价损失约人民币678521元（最终以评估机构出具的评估报告确定价格计算为准）；2、判决二被告承担本案诉讼费、律师费、保全费。 一审法院认定事实：1、2015年12月4日，被告德旺公司与被告石家庄建设集团签订《抵账协议》，协议约定用承翰世家项目12套商品房和10个车位，价值710.021425万元，抵账被告德旺公司所欠被告石家庄建设集团的工程款并由德旺公司对外销售，本案所涉房屋包含在抵账房中； 2、2016年10月26日，河北省乐亭县人民法院作出（2016）冀0225民初3246号民事裁定书，裁定查封被告德旺公司开发的承翰世家小区房屋数套，其中包括涉案房屋； 3、2017年3月23日，被告石家庄建设集团向被告德旺公司申请将抵账协议中案涉房屋过户到聂斌凯名下，因该房产被查封，无法过户的原告名下； 4、被告德旺公司与原告签订了编号尾号为5808的《认购协议》，协议约定总房价款为588979元及收据。被告德旺公司返还原告房价款10万元，实际交付房款488979元； 5、2019年8月5日，河北华瑞房地产评估有限公司作出的该涉案房产的估价报告，该涉案房产评估总价为116.75万元，评估费800元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告要求被告赔偿房屋差价损失，该损失属于上述法律所规定的履行后可以获得的利益，此损失，是因被告过错，致使不能履行合同所造成，故对原告的主张，一审法院予以支持。其损失为评估价116.75万元减去实际房价488979元为678521元。关于损失的承担问题，虽原告是与被告德旺公司签订的协议，但德旺公司是受石家庄建设集团的委托，其法律后果，根据民法通则第六十三条的规定，应当由石家庄建设集团负担。且在（2019）冀01民终1522号民事判决书中，对此也予以了认定。对二被告辩称的理由，一是原告不认可；二是虽被告建设集团在庭审中出示了编号尾号为5800的《认购协议》，但此协议中显示房屋的总价与原告出示的编号尾号为5808《认购协议》上的相同，且石家庄建设集团称的房屋总价又与协议上显示的不符，在原告提交的两份生效判决书中，对编号尾号为5808认购协议也进行了认定，故被告辩称的理由，证据不足，不予采纳。一审判决：一、石家庄建设集团有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告聂斌凯差价款678521元；二、驳回原告聂斌凯的其他诉讼请求。案件受理费10982元，减半收取计5491元及评估费用800元，共计6291元，由被告石家庄建设集团有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人主张案涉房屋实际成交总价为888979元，但其提交的认购协议号为DWCH25715800的《承翰世家商品房认购协议》约定房屋总价款为588979元，与其主张不符；上诉人称该协议约定贷款金额为400000元，故聂斌凯支付的488979元为房屋首付款，但该认购协议约定首付款为202948元，与聂斌凯实际付款金额差距较大，且聂斌凯对上诉人所述的房屋价格不认可，故上诉人提供的证据不足以证实其事实主张，本院不予采信。经生效的河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终1522号民事判决书认定，聂斌凯实际支付购房款488979元，故一审判决以该价格与评估价的差额计算损失并无不妥。2015年12月4日，德旺公司与上诉人签订《抵顶协议》，协议约定用承翰世家项目12套商品房和10个车位，价值710.021425万元，抵顶德旺公司所欠上诉人的工程款，案涉房屋包含在抵顶房屋中，至此，案涉房屋已经转让给上诉人，上诉人是该房屋的实际控制人和权利所有人。聂斌凯是从上诉人处购买的房屋，房款最后回到上诉人处，德旺公司与聂斌凯签订认购协议，是受上诉人委托，其法律后果应当由上诉人负担，故对于聂斌凯因认购协议被撤销所产生的房屋差价损失，应由上诉人赔偿，原审判决并无不当。综上所述，石家庄建设集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10982元，由上诉人石家庄建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年五月十一日 书记员 白娟娟 ——