广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终744号 上诉人（原审原告）：桂林时代物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路3号天下桂林商业文化步行街B5-1-401。统一社会信用代码：91450322561568560H 法定代表人：沈建斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖剑，广西铁痕律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：林家万，男，1962年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人桂林时代物业服务有限公司（以下简称:“时代公司”）与上诉人林家万物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 时代公司上诉请求：一、判令撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3244号民事判决；二、依法改判林家万支付时代公司物业管理费7177.79元，垃圾费483元，违约金2298.24元；三、判令林家万承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。时代公司按照1.2元/平方米收取物业管理费并非擅自提高物业管理费，理由如下：1.根据时代公司与林家万签订的《前期物业服务合同》第四条第六款约定“物业管理费，随着物价指数的上升在适当时期内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整”,根据该条约定，只要符合政府部门指导价或业主大会同意这两个条件之一，物业管理费是可以调整的。本案中，时代公司按照临桂县物业局物价费字﹝2014﹞19号文件批复将物业管理费由0.8元/平方米调整到1.2元/平方米是符合《前期物业服务合同》约定的。《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属合法有效条款；2.物业管理费调整之前，业主需另外按照48元/月/户交纳公摊水电费，综合所有费用达到1.3元/平方米。物业管理费调整之后，业主无需另行交纳公摊水电费，由此可见，物业管理费调整之后实际是减轻了业主的负担，并未侵害业主的权利。二、时代公司起诉未超过诉讼时效。1.林家万拖欠物业费是一个持续性行为，本案诉讼时效起算点应为该持续性行为终止之日起计算。2.时代公司于2018年12月向林家万发出书面催收通知，产生诉讼时效中断的法律效果。综上，时代公司的一审诉讼请求有事实和法律依据，一审判决错误。 林家万未作答辩。 林家万上诉请求：一、判令撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3244号民事判决第二项；二、本案二审诉讼费用由时代公司承担。事实和理由：一、时代公司擅自提高物业费收费标准是林家万延迟交纳物业费的主要原因。案涉小区原物业费收费标准是0.8元/平方米/月，时代公司未与业主协商，擅自将收费标准提高至1.2元/平方米/月，一审判决也认可时代公司擅自提高物业费不符合法律规定，林家万不交纳物业费的主要原因在于时代公司不愿按照原标准收物业费。二、《前期物业管理服务合同》的签订不符合法律程序。开发商未经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准即与时代公司签订《前期物业管理服务合同》，违反《物业管理条例》第五十六条之规定。三、时代公司收取物业费的依据并非来源于约定。开发商与时代公司签订《前期物业管理服务合同》并不当然生效，所以收费依据来源于时代公司为林家万提供了物业服务，而非协议。即使参照原合同确定林家万交纳物业费的标准及时间，因林家万未及时交纳物业费给时代公司造成的损失应按照银行同期贷款利息计算，应为949元。本案中，时代公司与林家万未存在合约关系，理应不存在违约。 时代公司辩称，关于违约金，林家万与开发商签订的《前期物业服务合同》明确约定，自逾期之日，时代公司可以按照每日千分之三的标准收取违约金，考虑到每日千分之三的约定高于法律规定的最高限额，因此，一审法院在法律规定的违约金限额内确定违约金，有事实和法律依据。 时代公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付其拖欠的物业费7177.79元、垃圾费483元，合计7660.79元；2.依法判令被告向原告支付违约金2298.24元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年2月22日，被告林家万与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告林家万购买桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司开发的西城新天地第X幢3单元23层1号房。2010年1月31日，案外人桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司（为甲方）与被告林家万（为乙方）签订一份《前期物业服务合同》。本物业名称：西城新天地。类型：商住。坐落位置：3栋（座）2301号。建筑面积：89.53平方米。合同第一条双方的权利和义务约定:一、甲方的权利义务，1、（略）2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。二、乙方的权利义务，1、2、3、……（略）4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、专项维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用、如有其他相关水、电、燃气等公共事业费用是由甲方统一支付的，乙方须交纳预付金及按时交纳相关费用;合同第二条物业管理服务内容的约定:一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域的大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用高低压配电设备、有线天线、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备、智能化设施、邮政信箱、垃圾卫生设施、围墙等。三、环境卫生（略）；四、保安：1、（略），2、责任,（1）维护公共区域正常秩序；做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区，对业户装修、搬家等期间大件物品进出进行控制。（2）遵循职责提供公共秩序管理服务，进行巡逻并作记录，协助公安机关致力减少或杜绝公共区域治安、刑事案件的发生（但不含业主人身及家居财产保险保管责任）；五、交通秩序与车辆停放，1、内容：执行车辆行驶、停放管理制度。合同第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）的约定：一、乙方交纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准。二、住宅按建筑面积计：￥0.8元/㎡·月。……（略）六、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……（略）九、乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。十、乙方应于办理交楼手续之日起交纳公摊费用周转备用金（300元/户），今后按自然季度的第一个月七日前收取上一季度的公摊费用，每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对每单元用户公布具体公摊费用；乙方也可以选择“半年”、“全年”预交的方式。合同第十一条违约责任的约定：……（略）；三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。合同还对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴、代管费用、维修基金的管理与使用等进行了约定。同日，原告还签订了一份《业主临时公约》。 2013年1月30日，原告桂林时代物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂大龙·西城新天地小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。公用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。合同签订后，原告桂林时代物业服务有限公司进驻大龙．新天地一期小区进行物业管理。 2015年1月30日，桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与原告桂林时代物业服务有限公司续签了大龙．新天地一期《前期物业服务合同续签协议》，约定物业服务期限延续至该小区成立业主委员会并代表业主大会与物业公司签订物业服务合同生效之日止，原告桂林时代物业服务有限公司依据辖区物价部门审批的价格收取前期物业服务费及其它经批准的费用，其余各条款按原2013年1月30日签订的《前期物业服务合同》执行。原告桂林时代物业服务有限公司依约提供物业管理服务至今。因被告从2013年4月1日起至今未向原告交纳物业管理费和原告代其垫付的垃圾费，原告主张按1.2元/平方米·月的标准计算物业管理费以及由其代缴的每月7元的垃圾处理费，并提供了其向桂林市临桂区环境卫生管理站交纳了2014年至2018年垃圾处理费的发票。临价字[2008]12号桂林市临桂区物价局文件显示2010年元月起桂林市临桂区县城生活垃圾处理收费标准按7元/月执行。原告经核算，被告从2013年4月1日计算至2018年12月31日止，拖欠物业管理费7177.79元、垃圾费483元，违约金按照物业费和垃圾费的合计金额的30%计算为2298.24元。2018年12月30日，原告将《物业费律师催收函》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。另，原告陈述大龙·西城新天地小区大约于2019年8月份成立业主委员会，被告亦陈述涉案小区成立了业主委员会，但不清楚成立的具体时间。 同时查明，2014年7月1日，桂林市临桂区人民政府物价局向原告出具一份关于临桂区“大龙·西城新天地”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市时代物业服务有限公司：你公司《关于大龙·西城新天地前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区物价局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字（2008）28号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂区“大龙·西城新天地”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有桂林市临桂区（原临桂县）人民政府物价局的公章，落款时间为2014年7月1日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于被告与桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。在本案中，建设单位即桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司，物业买受人即是被告。桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司在出售物业前制定物业管理服务规约，就是桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司将其与聘请的物业管理企业之间约定的权利义务，以书面形式告知被告，即以委托物业管理企业与被告签订《前期物业服务合同》的形式告知被告。由于原告陈述涉案小区在2019年8月左右才成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业管理企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”2010年2月22日，被告向桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司购买了西城新天地第X幢3单元23层1号房，成为该小区业主。桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司受桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司的聘用及委托，与被告签订《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司、桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为0.8元/平方米·月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司聘请桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，在终止前期物业管理服务合同关系后与原告另行签订前期物业管理服务合同。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位更换物业服务企业，但更换物业公司的前期物业管理合同并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司于2013年1月30日签订的《前期物业管理服务合同》以及2015年1月30日签订《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》中关于收费标准作了调整，原告管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整及依据辖区物价部门审批的价格收取前期物业服务费及其他经批准的费用。原告提交的（临价费字[2014]19号）临桂区物价局文件显示大龙·西城新天地高层电梯住宅按1.1元/平方米并可以浮动15%的标准收取物业管理费。原告据此主张从2013年4月1日起按1.2元/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原告提出其在调整物业收费标准前已向小区业主征求了意见并公示张贴，但并未提供证据予以佐证。对原告提供的物价局同意其按1.2元/平方米·月收取物业服务费的批复。由于物业管理公司的管理权来源于合同的约定，行政机关对物业收费标准的批复只是物价管理机关准许的收费上限标准，并不能使物业公司单方面调整物业收费合法化，原告如认为有必要调整物业服务费标准的，需与业主协商一致，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按1.2元/平方米·月收取物业服务费的主张，该院不予支持。 原告进驻大龙·西城新天地一期小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告交纳物业管理服务费及代缴费用。经该院审核，被告从2013年4月1日至2018年12月31日未交纳物业管理服务费及垃圾处理费，其应向原告交纳物业管理服务费4942.06元（被告住宅建筑面积89.53㎡×0.8元/㎡×69个月）及垃圾费483元（7元/月×69个月），合计5425.06元。对于原告诉请超过该院审核部分的物业管理服务费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。由于被告未按时交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任，且合同约定的违约金是按每天千分之三收取违约金，而原告只要求被告按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，未超过合同约定，亦未明显过高，因此，被告应按拖欠费用总金额的30%向原告支付违约金，即1627.52元（5425.06元×30%），对于原告超过该院审核部分的违约金，该院不予支持。至于被告辩称《前期物业管理服务合同》中没有约定违约金的意见，与本案查明的事实不符，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告林家万应支付物业管理服务费4942.06元、垃圾费483元给原告桂林时代物业服务有限公司；二、被告林家万应支付违约金1627.52元给原告桂林时代物业服务有限公司；三、驳回原告桂林时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告林家万负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、林家万应按何标准交纳物业管理服务费；二、林家万是否存在违约，如违约，是否应支付违约金。 关于争议焦点一，桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司的聘请，与林家万签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，该合同内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。在约定的期限，涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司终止了与桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司的前期物业管理服务合同关系，并于2013年1月30日，与时代公司另行签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月30日，桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司又续签了合同，并对物业管理费作了调整，从原来的0.8元/平方米/月调整到1.2元/平方米/月。桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司均未与林家万另行签订前期物业服务合同。本院认为，虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业费收费标准应为0.8元/平方米/月。时代公司主张林家万应按照1.2元/平方米/月交纳物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，时代公司向包括林家万在内的案涉小区业主提供了物业服务，林家万接受了时代公司的物业服务，应向时代公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2013年4月1日至2018年12月31日，林家万未向时代公司交纳物业管理服务费及垃圾处理费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第十一条第四点约定违约金自逾期之日按照每日千分之三计算，现时代公司仅要求林家万按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，其诉请违约金数额未明显过高，亦未超过合同约定，系对自身权利的自由处分，故一审判决林家万支付违约金1627.52元（5425.06元×30%）并无不当，本院予以维持。林家万以其与时代公司不存在合约关系为由主张不承担违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人时代公司与上诉人林家万的上诉请求均不成立，均应驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桂林时代物业服务有限公司与上诉人林家万各负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云