云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终244号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：王蕊，女，汉族，1979年9月20日生，中专文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。上诉人（原审被告，原审反诉原告）：赵文平，男，汉族，1972年8月14日生，中专文化，云南省永胜县人，公务员，住永胜县。二上诉人共同委托诉讼代理人：沙玉洪，云南榆泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：冯彬彦，男，汉族，1986年12月10日生，初中文化，云南省宾川县人，个体工商户，住宾川县。委托诉讼代理人：刘洪升，云南兴宾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人王蕊、赵文平因与被上诉人冯彬彦土地租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市永胜县人民法院（2019）云0722民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王蕊、赵文平上诉请求：一、依法撤销永胜县人民法院（2019）云0722民初734号民事判决，发回重审或改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于本诉方面一审法院认定事实不清，适用法律严重错误。1.上诉人与被上诉人签订的“场地租赁合同”是双方意思一致的表示，受法律的保护，非经法定事由及法定程序人民法院无权介入当事人之间评判合同是否有效或无效，不得违反“不告不理原则”，一审法院主动变更当事人诉讼请求的行为，属于超越权限、程序严重违法。一审法院判定“场地租赁合同”无效的依据是该合同违反了《土地管理法》第63条的规定，但《土地管理法》第63条并非禁止性规范，并未明确规定有违反该条款的合同就是无效合同。违反该条款属于一般违法，属于行政违法处罚的范畴，相关的处罚或认定首先是由行政机关进行。根据《合同法》确立的鼓励交易原则，对合同效力不能轻易作无效认定，即便认定也要遵循《民事诉讼法》的第十三条“不告不理原则”。2.本案中的主要证据2017年6月19日永胜县国土资源局期纳国土资源管理所作出的《责令改正违法通知书》虽然没有写明送达的行政相对人，但一审法院开庭后依法到期纳国土资源管理所调取了该次处罚的原始资料。法院调取的材料已经印证了该证据的真实性，此外在调取的证据中还有现场处罚时拍摄的照片也清晰地证明被上诉人已经建好的“彩钢瓦房”框架，甚至被上诉人的皮卡车停在框架前都被照下来。所以被上诉人辩称自己对该行政处罚不知情、该行政处罚通知书日期被篡改、该行政处罚系伪造等等完全是狡辩。双方是2017年7月1日签订的“租赁合同”，早在行政处罚下达前及签订“租赁合同”前被上诉人就已经购买材料建“彩钢瓦房”了。对于地块的使用风险上诉人也早就明确告知被上诉人，并且如实告知被上诉人该地转经营用地的手续正在办理当中，事实到现在也还一直在办理当中。直到国土所第一次出具行政处罚通知，双方签订租赁合同才10多天，在知情的情况下如果被上诉人觉得风险大那么早在2017年6月19日后就已经提出解除合同了，但正因为被上诉人已经明确表示愿意承担风险所以才一直使用该地块至今。这里还要补充一个细节就是2017年6月19日国土所向被上诉人下达处罚通知时被上诉人拒绝签字，所以送达回证上“王蕊”的名字是上诉人赵文平代王蕊签的（王蕊当时不在场），被上诉人狡辩自己不在场是不能成立的。3.本案的主要争议点是“租赁合同”，而非“买卖合同”。被上诉人的修理工具、机器设备、彩钢瓦房一应俱在，并且被上诉人也当庭承认全部自己保管着，被上诉人主张的损失无事实和法律依据。此外，双方均未在合同中约定上诉人允许被上诉人建盖“彩钢瓦房”，被上诉人自作主张建盖，到现在被上诉人连房带修车工具要“强卖”给上诉人，这么荒唐的要求居然被一审法院认可。其次，依照司法惯例当事人一方单方面所做的“评估鉴定”另一方不予认可的，人民法院不得作为定案依据，但一审法院不顾上诉人的反对依然强行认定被上诉人单方面所做的“评估报告”有效，甚至作为所谓“赔偿”的定案依据，理由是已当庭询问上诉人是否重新鉴定，上诉人拒绝了。该“评估”与本案无关且不能证明被上诉人的证明方向，上诉人当然拒绝。被上诉人的修车工具及设备并非是为了租上诉人的场地才购买的，早在租上诉人的场地前被上诉人就在其他地方以修理汽车为生，这些东西也是从其他地方搬来的。现在被上诉人拿一个所谓的“评估报告”无法证明这些工具及设备是专为租赁上诉人的场地而购置。二、关于一审法院对上诉人“反诉”的判决异议。如前所述，被上诉人及上诉人无论在本诉或反诉当中都未主张“合同无效”的诉讼请求，一审法院擅自更改诉讼请求的行为上诉人不予认可。在反诉中一审法院不顾事实，未支持上诉人的请求且强行判决上诉人要赔偿被上诉人“损失”，上诉人对此不服。庭审中已经查明被上诉人自2017年7月2日支付了第一年7万元（租期总共五年）后，至今都未再支付过任何租金给上诉人，而一审已经查明直到现在被上诉人依然占有、使用该地块。也就是说被上诉人依照双方约定应当在2018年7月2日前、2019年7月2日前支付第二、第三年的租金，但事实是被上诉人并未履行合同约定，这不是违约是什么？一审法院对该事实的认定有失公正，判决的理由是被上诉人提交的与上诉人电话录音中被上诉人答应可以不交租金，所以被上诉人未违约。而事实是在这份电话录音中被上诉人声称暂时没有钱交租金，所以上诉人答应可以缓点交，结果一缓就缓到至今都未交过一分钱，期间上诉人多次催促都被被上诉人拒绝,其次关于被上诉人缴纳的7万元租金，如果说双方才签订合同不久就发生纠纷并被法院无论以什么理由判决返还，那么也算合理的，但现在被上诉人都已经在承租的地块上经营了快3年了，法院不判决被上诉人补缴第二、第三年的租金不说，反而还要让上诉人返还被上诉人已经实际使用的第一年租金，上诉人不服。此外关于违约金的问题，既然是合同那最基本的表现就是公平，上诉人违约要承担所谓的“赔偿”责任，被上诉人违约却无需承担责任，故一审判决存在事实不清、适用法律错误的情形，请二审法院依法纠正。被上诉人冯彬彦二审没有提交答辩意见。原审原告冯彬彦向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告冯彬彦与被告王蕊于2017年7月1日所签订的《场地租赁合同》，判令被告王蕊、赵文平向原告冯彬彦返还场地租金21407.00元（5833.00元/月×3.67个月）、赔偿原告冯彬彦损失人民币443900.00元，合计人民币465307.00元；2.案件受理费由被告王蕊、赵文平承担。原审反诉原告王蕊、赵文平向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决反诉被告冯彬彦违约并终止双方所签的“场地租赁合同”，反诉被告冯彬彦立即支付拖欠反诉原告2018年8月1日至2019年6月25日的场地租赁费人民币13.3180万元，及违约金14万元；2.请求人民法院判决反诉原告不承担反诉被告冯彬彦的任何损失；3.请求人民法院判决反诉被告冯彬彦承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月，冯彬彦找到赵文平、王蕊夫妇协商土地租赁一事，经双方协商，2017年7月1日，王蕊（甲方）与冯彬彦（乙方）签订《场地租赁合同》，其主要内容：甲方将位于永胜县的一块冯家田出租给乙方管理使用，面积约三亩多，四至界限为：东至赵品全农田，西至二级公路边，南至何亚平房屋，北至水沟。占地面积约三亩多出租给乙方，用于汽车修理、停车、材料堆放。合同期限为五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止，前三年每年租金为70000元，后二年每年租金涨百分之九，租金为每年的8月1日支付。租赁期满后，乙方投资的设施由双方另行商定（或留或拆）。如果甲方需要留下，可补偿乙方一定的资金。乙方在用地期间，如需在场地上搭建简易房屋设施，甲方应允许，建设设施时受到城管、国土资源局干涉不能正常使用场地时，按甲方所收租金总金额的日平均数与剩下经营的时间计算退还乙方，同时该合同自行终止。合同签订后，甲、乙方双方不得违约，如甲方违约应偿还乙方违约金14万元，如乙方违约，甲方不退还所交租金，也不承担乙方所有损失，并终止合同。合同签订后，冯彬彦开始着手搭建汽修店房屋等构筑物设施。2017年6月19日，永胜县国土资源局期纳国土资源管理所向王蕊送达了《责令改正违法行为通知书》，内容：你户在二级路旁文凤段东侧欲建临时彩钢瓦大棚作修车之用，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，责令立即停工，恢复耕种。2018年4月9日，永胜县国土资源局向冯彬彦送达《责令停止违法行为通知书》，内容：你未经批准，擅自占用期纳镇文凤村委会崇官村小组的集体土地修建彩钢瓦的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。2018年7月19日，永胜县国土资源局向冯彬彦送达《行政处罚告知书》，对冯彬彦作出如下行政处罚：1.责令退还非法占用的土地1266.654平方米。2.自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2018年7月26日，永胜县国土资源局向冯彬彦送达永国土资字【2018】第22号《行政处罚决定书》责令冯彬彦在十五日内退还非法占用的土地1266.654平方米并自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2019年2月14日，永胜县国土资源局向冯彬彦送达《履行行政处罚催告书》，催告冯彬彦在送达十日内履行行政处罚。2019年3月6日，永胜县纳镇人民政府向王蕊送达《整改通知》，要求王蕊于2019年3月8日前按“大棚房”整治现场工作组的要求完成自行整改，逾期未完成整改的，将纳入“两违”整治范围进行依法拆除。2019年4月12日，永胜县自然资源局向永胜县人民法院申请强制执行，永胜县人民法院作出（2019）云0722行审1号行政裁定书，准予永胜县自然资源局于2018年7月26日作出的永国土资字【2018】第22号行政处罚决定书的内容，限被申请执行人冯彬彦于本裁定送达后十日内履行该行政处罚决定所确定的义务。2019年4月，云南永仕房地产土地资产评估有限公司接受冯彬彦的委托，对冯彬彦在王蕊所出租的土地上修建的房屋、构筑物和机器设备的市场价值进行评估，2019年5月5日，云南永仕房地产土地资产评估有限公司出具资产评估报告，对冯彬彦搭建的房屋建筑物、构筑物评估为249464.00元，对固定资产主要机器设备评估为194412.00元。在审理过程中，因被告（反诉原告）赵文平、王蕊对云南永仕房地产土地资产评估有限公司出具的《资产评估报告》提出异议，经一审法院询问，是否要求重新鉴定，被告（反诉原告）赵文平、王蕊明确表示，不要求重新鉴定。另查明，王蕊出租给冯彬彦的土地系永胜县民小组发包给赵文平、赵明（赵文平的父亲）的承包土地，该地块代码冯家田（5307221032060900449），四至界限：东：李建波，南：房屋，西：省道，北：沟渠。合同签订前，王蕊对拟出租的土地进行了平整，合同签订后，冯彬彦交给王蕊租地款70000元，王蕊给冯彬彦出具收条一张，内容为：王蕊于2017年7月2日收到冯彬彦租场地的租金70000.00元（柒万元整）。再查明，王蕊将上述土地交由冯彬彦使用，冯彬彦在土地上修建了房屋、构筑物等设施，但未向有关部门申请办理审批手续。截止开庭前，冯彬彦在王蕊出租的土地上修建的房屋、构筑物等设施未被拆除。涉案出租房的钥匙一直由冯彬彦保管。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租方将农用地出租给承租人用于修理汽车并经营的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的相关规定，应当被认定为无效合同。故王蕊与冯彬彦在2017年7月1日所签订的《场地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因王蕊与冯彬彦签订的《场地租赁合同》无效，承租方冯彬彦应当将土地返还给出租方王蕊。出租方王蕊收取的土地租金70000元也应当返还给承租方冯彬彦。承租人冯彬彦在租赁土地上搭建的汽修店房屋、构筑物设施为可分的附合物，在庭审中，一审法院询问了原告冯彬彦及被告赵文平、王蕊，双方当事人都不同意再利用上述附合物，上述附合物经鉴定机构鉴定，财产价值为249464元，在本案中，作为出租人的王蕊，其对土地的性质理应清楚且明知，其将土地出租用于非农建设，偏离了出租人占有、使用土地的合法权利边界，故出租人应对土地租赁合同无效承担主要的过错责任。而与此同时，承租人冯彬彦在订立土地租赁合同时应当负有遵守法律、行政法规的法定义务，其对所承租的土地应当尽到审查义务，审慎判断所承租的土地用于非农建设的民事行为是否符合法律和行政法规的强制性规定，因此，承租人冯彬彦对于土地租赁合同无效亦存在过错责任。故对冯彬彦搭建的汽修店房屋、构筑物等设施，由赵文平、王蕊承担上述财产损失的60%即人民币149678.40元。对于冯彬彦的机器设备，由冯彬彦自行拆除并移走。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、原告（反诉被告）冯彬彦与被告（反诉原告）王蕊于2017年7月1日签订的《场地租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）王蕊、赵文平于本判决生效后的十日内返还给原告（反诉被告）冯彬彦租金人民币70000.00元。三、被告（反诉原告）王蕊、赵文平于本判决生效后的十日内赔偿给原告（反诉被告）冯彬彦财产损失人民币149678.40元。四、驳回原告（反诉被告）冯彬彦的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王蕊、赵文平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8280.00元（原告已预交），减半收取4140.00元，由本诉原告冯彬彦承担1656.00元，被告赵文平、王蕊负担2484.00元，被告赵文平、王蕊承担的诉讼费限于本判决生效后十日内交纳。反诉案件受理费5398.00元（反诉原告赵文平、王蕊已交纳），减半收取2699.00元，由反诉原告赵文平、王蕊承担。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审审理期间，经本院审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案上诉人将农用地出租给被上诉人用于修理汽车并经营的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的相关规定，应当被认定为无效合同。故一审法院认定王蕊与冯彬彦在2017年7月1日所签订的《场地租赁合同》无效并无不当，本院予以确认。对合同效力的审查，属于人民法院的裁判权范围，虽然双方当事人没有提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查，故上诉人提出一审法院无权介入当事人之间评判合同是否有效或无效的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的过错。因王蕊与冯彬彦签订的《场地租赁合同》无效，承租方冯彬彦应当将土地返还给出租方王蕊。出租方王蕊收取的土地租金70000元也应当返还给承租方冯彬彦。承租人冯彬彦在租赁土地上搭建的汽修店房屋、构筑物设施为可分的附合物，上述附合物经鉴定机构鉴定，财产价值为249,464.00元。作为出租人的王蕊，其对土地的性质理应清楚且明知，其将土地出租用于非农建设，偏离了出租人占有、使用土地的合法权利边界，故出租人应对土地租赁合同无效承担主要的过错责任。同时，承租人冯彬彦在订立土地租赁合同时应当负有遵守法律、行政法规的法定义务，其对所承租的土地应当尽到审查义务，审慎判断所承租的土地用于非农建设的民事行为是否符合法律和行政法规的强制性规定，承租人冯彬彦对于土地租赁合同无效亦存在过错责任。由于本案承租人冯彬彦现已将本案前述附合物拆除并自行处理，能否继续使用及使用情况无法预估，本院酌情对被上诉人冯彬彦搭建的汽修店房屋、构筑物等设施的损失进行分配，由上诉人赵文平、王蕊承担上述财产损失的30%即74,839.20元，其余部分由被上诉人冯彬彦自行承担。综上所述，上诉人赵文平、王蕊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持永胜县人民法院（2019）云0722民初734号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项：一、原告（反诉被告）冯彬彦与被告（反诉原告）王蕊于2017年7月1日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）王蕊、赵文平于本判决生效后的十日内返还给原告（反诉被告）冯彬彦租金人民币70000.00元；四、驳回原告（反诉被告）冯彬彦的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王蕊、赵文平的诉讼请求。二、撤销永胜县人民法院（2019）云0722民初734号民事判决第三项：三、被告（反诉原告）王蕊、赵文平于本判决生效后的十日内赔偿给原告（反诉被告）冯彬彦财产损失人民币149678.40元。三、由上诉人王蕊、赵文平于本判决生效后的十日内赔偿给被上诉人冯彬彦财产损失74,839.20元；一审本诉案件受理费8280.00元，减半收取4140.00元，由一审本诉原告冯彬彦承担2000.00元，一审本诉被告赵文平、王蕊负担2140.00元；一审反诉案件受理费5398.00元，减半收取2699.00元，由一审反诉原告赵文平、王蕊承担。二审案件受理费13678.00元，由上诉人赵文平、王蕊负担6678.00元，由被上诉人冯彬彦负担7000.00元。本判决为终审判决。审判长  薛淑华审判员  张培贵审判员  高精红二〇二〇年五月七日书记员  杨静怡