山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2526号 上诉人（原审原告）：青岛崇汇商贸有限公司，住所地：青岛市市北区合江路5号。 法定代表人：蓝兆樑，董事长。 委托诉讼代理人：田会强，山东中苑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张兆成，男，汉族，1967年3月12日生，住青岛市市北区。 上诉人青岛崇汇商贸有限公司与上诉人张兆成房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛崇汇商贸有限公司上诉请求：一、依法改判被上诉人支付上诉人2017年8月29日至2019年7月4日期间房屋使用费人民币17674元。二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决关于被上诉人应支付给上诉人房屋使用费数额认定错误，请求二审法院予以改判。一、一审判决关于涉案房屋面积的认定错误。上诉人向房管部门交纳的涉案房屋租金标准为建筑面积每平方米15.74元，上诉人与被上诉人房屋租赁合同中约定的面积20.35平方米为使用面积，按照使用面积与建筑面积之比为75%计算，即使按照一审法院的认定，被上诉人应支付的房屋使用费也应为9580元（7185.6元÷0.75）。另外，上诉人从房管部门租用涉案房屋除交纳的房屋租金外还有税务成本，一审法院认定的数额实际上使上诉人的成本都不能收回。二、一审判决关于被上诉人应支付给上诉人房屋使用费的计算标准认定错误。根据一审查明的事实，涉案房屋并未被政府征收，经一审法院及双方当事人实地勘察，涉案房屋周边房屋仍在继续使用。上诉人出租给被上诉人的价格本身就远低于涉案房屋的市场价格，上诉人需要以出租房屋的租金维持上诉人日常经营及确保数十名职工的生存需要，一审法院以上诉人对涉案房屋的支出成本作为认定被上诉人应支付的房屋使用费没有依据，也不能维护上诉人的合法权益，根据我国法律规定，被上诉人应按照双方房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。综上，一审判决关于被上诉人应支付给上诉人房屋使用费数额和标准均认定错误，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 张兆成辩称,房屋其已经在2017年9月左右交还给张健康，没有占有使用，所以不需要交付占有使用费。张健康是青岛崇汇商贸有限公司的经理。关于青岛崇汇商贸有限公司所述的约定面积，可以从合同中看出合同中写明建筑面积是20.35平方米，何来约定面积之说？该房屋现状已经无水、无电，也没有使用价值。该房屋自其交房后一直没有出租出去。 张兆成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承租。事实及理由：一、一审判决程序不合法。二、一审判决认定事实有问题。涉案房屋其未占有使用，早已腾空交付，所以不需要交付占有使用费。市北区（2017）4号文件有争议，该文件不适合涉案房屋，适合民房，其当庭已经提出异议。因此，一审法院依此文件作为断案依据不合适。一审判决程序方面存在重大错误，事实认定不清，判决理由错误，二审法院应支持上诉人的上诉请求。 青岛崇汇商贸有限公司辩称，一审判决除张兆成向青岛崇汇商贸有限公司支付房屋使用费标准的认定没有法律依据之外，其余的事实认定均符合客观事实。张兆成的上诉请求没有依据，应当予以驳回。 青岛崇汇商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令张兆成将其租赁的青岛市市北区陵县路33号房屋交还青岛崇汇商贸有限公司；2.判令张兆成向青岛崇汇商贸有限公司支付涉案房屋自2017年3月1日至交还房屋之日的房屋使用费（房屋使用费按照双方合同约定的房屋租金计算）。诉讼过程中青岛崇汇商贸有限公司将第二项诉讼请求变更为：判令张兆成向青岛崇汇商贸有限公司支付涉案房屋自2017年8月29日至2019年7月4日的房屋使用费17674元，使用费按照房屋租赁合同约定的月租金667元计算。事实和理由：青岛崇汇商贸有限公司、张兆成2016年3月1日订立房屋租赁合同，将市北区陵县路33号房屋租赁给张兆成，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日，房屋租赁合同到期后张兆成应将涉案房屋腾空交还给青岛崇汇商贸有限公司，但张兆成拒绝交还房屋，为此，青岛崇汇商贸有限公司诉至法院。 张兆成在一审中辩称，涉案租赁合同于2017年2月28日到期，到期后其仍然使用涉案房屋，向青岛崇汇商贸有限公司交付租金。2017年8月29日青岛崇汇商贸有限公司就让我搬离涉案房屋，其自2000年开始租赁涉案房屋，涉案房屋于2016年被政府纳入征收范围。青岛崇汇商贸有限公司让其搬离涉案房屋，其称是不是应该给一部分政府发放的经营补贴及拆迁补贴，青岛崇汇商贸有限公司不同意。当时其母亲生病，其没有精力再另找房子，让青岛崇汇商贸有限公司再租一段时间，青岛崇汇商贸有限公司不同意。青岛崇汇商贸有限公司想尽办法让其腾房，具体时间记不清了，应该是2017年其腾的房。其将涉案房屋的钥匙交给了青岛崇汇商贸有限公司主管房屋租赁的张经理，后来青岛崇汇商贸有限公司就将涉案房屋的锁更换了。其不欠青岛崇汇商贸有限公司房屋使用费，不同意支付房屋使用费。 一审法院经审理查明：2016年3月1日青岛崇汇商贸有限公司（承租方、乙方）与张兆成（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定：张兆成将青岛市市北区陵县路33号房屋（以下简称涉案房屋）出租给青岛崇汇商贸有限公司，房屋建筑面积20.35平方米，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日，租金每年8000元等内容。合同到期后，张兆成继续使用涉案房屋，并按年租金8000元的标准交纳了2017年3月1日至8月29日期间的租金。2017年7月22日青岛市市北区人民政府办公室下发了青北政发〔2017〕74号《青岛市市北区人民政府关于对市北区陵县路25-57号乙（单号）零星片棚户区改造项目房屋征收决定》，正式启动陵县路25号、27号、29号、31号、37号、41号、43号、43号甲、43号丙、43号丁、53号甲、53号乙、55号、57号、57号甲、57号乙范围内（独栋非住宅、套房、军产房除外）合法房屋的征收与补偿工作。2019年11月13日本院组织双方对涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋周边房屋墙上标有征收区域字样且已无人使用。法院询问青岛崇汇商贸有限公司是否就其主张的房屋使用费申请评估，青岛崇汇商贸有限公司表示不申请评估。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：1、当事人双方就张兆成交还涉案房屋的时间有争议。张兆成称2017年8月29日青岛崇汇商贸有限公司要求其腾房，大约过了10天、8天的张兆成将涉案房屋钥匙交给青岛崇汇商贸有限公司的张健康。青岛崇汇商贸有限公司自认张兆成2019年7月4日向其腾还了涉案房屋，并称公司有叫张建康的工作人员，经核实，张建康表示从未与青岛崇汇商贸有限公司办理过涉案房屋的交接。法院询问张兆成是否有证据证明其将房屋钥匙交付给张经理，张兆成表示没有证据提交。法院认为，张兆成主张2017年9月初将涉案房屋交还青岛崇汇商贸有限公司，青岛崇汇商贸有限公司对此不予认可，张兆成应对该事实提交相应的证据，现张兆成未提交证据，应承担举证不能的不利后果，故法院认定张兆成的腾房时间为青岛崇汇商贸有限公司认可的2019年7月4日。2、青岛崇汇商贸有限公司主张其每月按照建筑面积每平方15.74元标准向房管部门缴纳涉案房屋租金，并提交了《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》及青岛市市北区房产管理一处夏津路房产管理所开具给青岛崇汇商贸有限公司的发票。张兆成认为青岛崇汇商贸有限公司提交的政府文件中有三个档位的租金标准，青岛崇汇商贸有限公司按照经营档主张不合适，因为张兆成没有在涉案房屋办公、经营、生产。对此，法院认为张兆成对青岛崇汇商贸有限公司主张并未提出相反证据，青岛崇汇商贸有限公司提交的证据可以证明青岛崇汇商贸有限公司每月按照建筑面积每平方15.74元标准向房管部门缴纳涉案房屋租金。 一审法院认为，当事人双方签订的房屋租赁合同到期后，张兆成又向青岛崇汇商贸有限公司支付至2017年8月29日的租金，应认定双方于2017年8月29日之前存在房屋租赁关系。张兆成未支付之后的租金，视为拒绝履行原租赁合同，张兆成应当于2017年8月29日之前向青岛崇汇商贸有限公司腾还房屋，现青岛崇汇商贸有限公司认可张兆成已将房屋腾还，双方对房屋腾还问题不再存在争议，故本院对青岛崇汇商贸有限公司主张的腾房请求不再予以处理。张兆成于2019年7月4日向青岛崇汇商贸有限公司腾还涉案房屋，侵害了青岛崇汇商贸有限公司的权利，应当赔偿青岛崇汇商贸有限公司的损失。2017年7月22日政府已对涉案房屋周边房屋下达了征收决定，涉案房屋周边环境和原、张兆成签订涉案房屋租赁合同发生了重大变化，此后房屋的租赁价格显然低于双方签订租赁合同时的价格，青岛崇汇商贸有限公司关于按照租赁合同约定租金标准要求张兆成支付房屋使用费的请求，与事实不符，法院不予采纳。因青岛崇汇商贸有限公司未申请评估房屋使用费，而青岛崇汇商贸有限公司向房管部门缴纳的涉案房屋2017年8月30日至2019年7月4日期间租金7185.6元（15.74元*20.35平方米/30天*673天），张兆成应按此标准向青岛崇汇商贸有限公司支付房屋使用费7185.6元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：张兆成于判决生效之日起十日内支付青岛崇汇商贸有限公司房屋使用费7185.6元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由张兆成负担，于判决生效后十日内履行完毕。 当事人双方于二审中未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。房屋租赁合同至2017年2月28日租期届满后，张兆成作为承租人继续支付租金至2017年8月29日，根据合同法第二百三十二条的规定，租赁合同的租期变更为不定期。本案争议的焦点是：1.一审判决对腾房日期的认定是否准确并符合诉讼程序；2、张兆成向青岛崇汇商贸有限公司支付房屋使用费的数额及标准。 首先，关于腾房日期。如前所述，双方在书面合同期满后仍存在租赁关系，张兆成作为承租人对交还房屋负有举证责任。张兆成虽上诉主张其已于2017年9月将租赁房屋腾空后交与青岛崇汇商贸有限公司工作人员张健康，但未提交充分的相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院就张兆成是否将租赁房屋腾空后交与青岛崇汇商贸有限公司工作人员张健康向青岛崇汇商贸有限公司核实，但青岛崇汇商贸有限公司未予认可，一审法院对该节事实已尽审查义务，程序上并无不当。此外，张兆成还主张双方当事人就租赁合同进行过诉讼，第一次起诉时2018年7月，案号为青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8728号，称根据法院现场调查，确认租赁房屋已腾空并无人使用。对此，张兆成于一审抗辩理由中未涉及该节事实且未提交相应证据材料，故该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。 其次，关于房屋使用费。青岛崇汇商贸有限公司上诉主张一审判决关于租赁房屋的面积认定及标准错误。根据《房屋租赁合同》第一项的约定，租赁房屋建筑面积为20.35平方米。青岛崇汇商贸有限公司上诉主张20.35平方米为使用面积，与合同约定不符，缺乏事实依据，故本院不予支持。关于租金标准，结合案件客观情况，租赁房屋纳入政府征收改造范围后，租赁合同的履行发生变化，原审法院根据青岛崇汇商贸有限公司向房管部门缴纳的租金标准，酌定2017年8月30日至2019年7月4日期间租金为7185.6元，并无不当，故青岛崇汇商贸有限公司关于租金计算标准的上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人青岛崇汇商贸有限公司、张兆成的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人青岛崇汇商贸有限公司负担。二审案件受理费500元，由上诉人张兆成负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇二〇年五月二十九日 书记员 王晓雨