云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终550号上诉人（原审被告）：邓林，男，1958年8月1日生，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼。统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：北京德恒（昆明）律师事务所，该企业管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬梅，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。上诉人邓林与被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓林的委托诉讼代理人汤宇，被上诉人兆顺公司的委托诉讼代理人艾世羽、李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓林上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回兆顺公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由兆顺公司承担。事实和理由：首先，兆顺公司一审诉讼的案由为确认合同无效，兆顺公司诉请注销208份合同备案登记是基于合同无效的后续处理。一审法院审理认定双方之间的208份商品房购销合同均为有效，就不应再对208份合同备案登记予以注销，因为该是否配合注销的行为不应在确认合同无效的案件当中进行处理，也不是合同认定为有效后的后续处理。其次，一审法院认定其与兆顺公司签订的208份商品房购销合同为基于借款关系设立的让与担保合同，双方签订208份商品房购销合同的目的在于保障上诉人的借款得到实现，同时确认双方之间的让与担保合同已经成立，进而驳回了兆顺公司确认合同无效的诉请。一审法院在确认让与担保合同成立的情况下却认为让与担保合同未生效，这一认定没有法律依据且违反当事双方设立合同的目的。208份商品房购销合同系其与兆顺公司通过契约方式设定让与担保，形成一种受契约自由原则和担保经济目的双重规范的债权担保关系，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，其与兆顺公司共同向国家产权部门办理的商品房备案登记，完成了对外公示的程序，虽然商品房备案登记是一种行政管理措施，并非所有权的登记，但是进行商品房买卖合同备案登记可以避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，起到了一定的公示效力，具有公示作用以及对抗第三人的效力。故其与兆顺公司签订的让与担保合同成立并生效，其享有优先受偿权，一审法院判决注销208份商品房购销合同备案登记严重侵害了其优先受偿权的实现，严重侵害了其合法权益。兆顺公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判，本案的一二审诉讼费用应该由邓林负担。事实和理由：1、邓林在诉状中认可其与兆顺公司签订的208份商品房购销合同，系邓林与兆顺公司通过契约方式设定的让与担保，根据最新发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条对让与担保的规定，债务人或者第三人通过将动产不动产等财产转让至债权人名下的方式。为主合同项下的债务提供担保的，该合同有效，但上述的合同约定必须完成财产权利变动的公示方式，转让给债权人名下才产生担保物权的效力。本案中，邓林虽然就兆顺公司所有的位于楚雄市兆顺第一城的208套房产办理了网签并备案至其名下，但未办理预告登记，即案涉房产并未过户至邓林名下，财产权利形式上并未发生变化，故邓林不能以让与担保的规定主张对该房产在拍卖变卖后的价款享有优先受偿权。2、商品房预售合同登记备案是房地产管理部门基于管理的需要，对商品房开发企业设定的一项程序性行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控，这种备案登记与物权法中为保护当事人权益设立的预告登记抵押权等有本质的区别，不能产生物权效力。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助并提供必要的证明文件。从该条规定可以看出，商品房预售合同登记备案虽然在客观上有向社会公示预购权利的效果，但并不发生商品房权属变动或确认的效果，也不具有登记对抗的效力，更不具有对预售合同以及借款合同的担保作用。3、本案中的208套房屋的商品房合同登记备案客观上妨碍了债务人财产处置，不利于更好地处置破产财产，实现对全体债权人的尽早清偿。兆顺公司向一审法院起诉请求：1、确认兆顺公司、邓林签订的《商品房购销合同》无效；2、判令邓林配合兆顺公司注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3、本案诉讼费由邓林承担。一审法院认定事实：2010年11月20日至2013年11月22日期间，兆顺公司多次向邓林及案外人邓璇借款共计82150450元。2019年4月22日，云南省高级人民法院作出（2018）云民终519号民事判决，认定兆顺公司差欠邓林及案外人邓璇借款本金8189306.02元及利息1528780.28元。2012年10月24日，兆顺公司、邓林签订合同编号为ZSDS-0501—ZSDS-0567共计67份商品房购销合同并办理合同登记备案。2012年11月2日，兆顺公司、邓林签订商铺置换协议，约定：“邓林已向兆顺公司购买的兆顺第一城B栋1-5层总价为90000000元19间商铺，置换为：1.D栋1-3层总价为52322482元的67间商铺；2.B栋24-28层总价为6588889元的100间写字楼；3.B栋3层总价为2257680元的1间商铺。B栋4-5层商铺及置换后的D栋67间商铺、B栋3层1间商铺及B栋24-28层100间写字楼继续由邓林所有”。2015年12月2日，兆顺公司、邓林签订ZSDS-1670—ZSDS-1810号共计141份商品房购销合同，并于2015年12月3日办理合同登记备案。2018年6月11日，一审法院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理兆顺公司的破产清算申请；债权申报期间，邓林未向管理人申报债权或主张其他合同权利。一审法院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，兆顺公司与邓林之间的民间借贷法律关系经人民法院生效裁判确认，而兆顺公司、邓林于该案诉讼过程中共同确认邓林向兆顺公司出借的借款本金为90000000元，且双方协议买卖的商品房的价值与借款本金金额一致；同时，邓林以诉讼方式向兆顺公司主张借款本息债权，而至今未向兆顺公司提出履行商品房购销合同的主张，且邓林提交的证据不足以证实其向兆顺公司支付购房款。据此，一审法院认定兆顺公司与邓林签订商品房购销合同的行为是双方基于为邓林享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为。第二，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但兆顺公司、邓林至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故一审法院认定原兆顺公司与邓林订立的让与担保合同已成立但未生效。第三，兆顺公司、邓林基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故一审法院认定兆顺公司与邓林签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于兆顺公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，一审法院不予采纳。第四，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因兆顺公司、邓林是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故一审法院认定邓林于其与兆顺公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，兆顺公司、邓林双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因双方订立的让与担保合同尚未生效，邓林不得就涉案的208套房屋行使优先受偿权，其只能以兆顺公司的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述208套房屋作为兆顺公司的一般责任财产的处置。据此，兆顺公司关于由邓林配合其注销上述208份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、邓林于本判决生效之日起七日内协助兆顺公司注销上述208份商品房购销合同（合同编号为：ZSDS-0501—ZSDS-0567，ZSDS-1670—ZSDS-1810）的登记备案；二、驳回兆顺公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由邓林负担（未交）。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，邓林及案外人邓璇针对借款已于2020年1月13日向兆顺公司管理人申报债权，兆顺公司管理人于2020年5月15日对该笔债权作出了确认，并向邓林发送了债权审核通知。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：邓林是否应协助兆顺公司注销案涉208份商品房购销合同的登记备案？本院认为，首先，邓林至今未向兆顺公司提出履行商品房购销合同的主张，且邓林提交的证据不足以证实其向兆顺公司支付过购房款，而兆顺公司、邓林于云南省高级人民法院（2018）云民终519号民事判决诉讼过程中均确认邓林向兆顺公司出借的借款本金为90000000元，本案中双方协议买卖的商品房价值与借款本金金额一致，故应认定兆顺公司与邓林签订商品房购销合同的行为是为邓林享有的民间借贷债权设立的让与担保。其次，让与担保是通过订立合同将特定物所有权转移给债权人的方式来担保债权的实现，但兆顺公司、邓林至今未就案涉房屋办理所有权转移登记，而商品房购销合同的登记备案不会导致案涉商品房的物权发生变动，即邓林对案涉208套商品房不具有担保物权效力，邓林不得就案涉的208套房屋行使优先受偿权，其只能以兆顺公司的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案已妨碍了对上述208套房屋作为兆顺公司的一般责任财产的处置。据此，一审判决由邓林配合兆顺公司注销案涉208份商品房购销合同的登记备案并无不当。综上所述，邓林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓林负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  何永丽审判员  李 梅二〇二〇年五月二十二日书记员  曾靖超