山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2261号 上诉人（原审原告）：房立晓，男，X。 委托诉讼代理人：李瑞庆，山东运策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云龙，山东运策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：毛庆博，男，X。 原审第三人：青岛千禧国际村置业有限公司，X。 法定代表人：杨骞，该公司董事长。 上诉人房立晓、上诉人毛庆博因与原审第三人青岛千禧国际村置业有限公司（以下简称青岛千禧置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7061号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人房立晓及其委托诉讼代理人李瑞庆、被上诉人毛庆博参加了诉讼。本案现已审理终结。 房立晓上诉请求：撤销原判第四项，判决被上诉人赔偿上诉人房屋增值损失357800元、律师费50000元、中介费5000元、评估费12986元。事实与理由：原判认定事实错误。一、2017年3月16日出台的青岛市房屋限购政策与双方签订的房屋买卖合同毫无关联。二、房屋买卖合同目的不能实现的原因在于被上诉人的欺诈和违约。 毛庆博辩称：对房立晓的上诉不认可，不符合法律和合同依据，合同约定最后的付款时间为2018年4月10日付清所有的余款，而房立晓的2018年4月19日又付款了16万，他没有按照合同约定时间来付款，造成了违约。青岛市2018年4月18日房屋限购政策出台了，按照合同约定，他应该是先付款，双方共同到城阳房地产交易中心办理交易过户手续，只要4月10日按时付款，在4月10日至18日期间，我可以按照合同的约定到房产交易中心办理房产证，并且过户交易给他，根据合同约定我承担交易税费，这是他违约造成了他这个延期，至今尚欠购房款121103元未支付，房产决的测绘面积为201.68平方。合同约定单价8633元每平方。双方签订合同时，我把所有的房子没有办理房产证的情况他都知晓，并且在合同里也说明了他对该房屋的所有情况已知晓，他自愿购买，产生所有损失均由他承担。 毛庆博上诉请求：撤销原判第二项第二款，改判支持上诉人的上诉请求。事实与理由：一审法院认定基本事实错误。一、房屋买卖合同约定只有在被上诉人缴纳全款后，才能办理过户手续。被上诉人至今仍有8万元没有缴纳。二、也是因政策原因不能办理房屋过户手续，合同解除后，上诉人除返还被上诉人已付购房款外，不应再承担任何费用。 房立晓辩称：毛庆博上诉理由和事实不成立，导致合同目的不能实现的原因在于毛庆博隐瞒了该房屋并非一手房的事实。房立晓当时要购买的是一手公民房，但是毛庆博出售的房屋早在2014年其已经开具了发票，不成为一手公民房。房立晓在多次与毛庆博沟通后，即便一手房不能实现，也愿意作为二手房继续购买，但是毛庆博至今也没有到房产局办理房产证，房子仍然登记在千禧国际的名下，所以说作为二手房即便经过限购期的2年或5年，仍然无法继续交易，原因就在于毛庆博拒绝办理房产证，无法计算限购其。综上，毛庆博违反合同约定，拒不履行合同，是导致合同目的不能实现的根本原因，其应当按照房立晓的诉请赔偿损失，返还房款。 房立晓向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月6日签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告购房款1620000元，并承担自2018年4月19日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、被告赔偿原告房屋增值损失357800元；3、被告支付原告物业费8593元；4、被告支付原告律师费50000元、中介费5000元、评估费12986元，共计67986元；5、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2018年2月6日，原告房立晓（乙方、买方）与被告毛庆博（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将位于青岛市城阳区铁骑山路78号千禧国际村一期110号楼1单元401户房屋出售给乙方，房屋权属为私房产权，建筑面积约196.92平方米，乙方对该房产状况充分了解，单价为8633元/平方米,共计1700000元（含吸油烟机、打火灶、锅炉等配套设施），分四次付清，即于2018年2月6日前支付定金20000元，于2018年2月8日支付400000元，于2018年3月10日支付500000元，余款80000元于2018年4月10日前付清，合同签订后，任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约，守约方有权解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金340000元，律师代理费应由违约方承担，双方承诺于购房款付清之日到千禧国际村销售中心、城阳房产交易中心办理更名转移手续，合同还约定居间服务费为5000元，由乙方负担。合同第十四条补充条款约定，卖方保证该房屋为一手可更名房，否则所产生的二手房过户税费，除乙方需要缴纳的契税和房屋维修资金外，剩余相关税费由甲方缴纳。当日，原告支出居间服务费5000元，被告向原告出具收条一份，载明收到原告购房定金20000元。自2018年2月7日起至2018年4月19日止，原告陆续支付被告购房款1600000元，共支付购房款1620000元（含定金20000元）。原告于2018年5月29日支出物业服务费8593元（7787元＋806元）（自2014年1月1日起至2018年5月31日止）（含水费42.22元），其中自2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费为7744.38元，房屋为110号楼1单元401户，业主姓名为毛庆博，建筑面积为201.68平方米。自2018年6月6日起至2018年7月18日止，双方经多次电话协调房屋过户及返还购房款等事宜未果。2004年12月19日，被告毛庆博与第三人青岛千禧置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买第三人将开发的位于青岛市城阳区千禧国际村110号楼东单元401户房屋，建筑面积约196.92平方米，单价为3680元/平方米。青岛天荣土地房地产评估有限公司对位于青岛市城阳区铁骑山路78号千禧国际村一期110号楼1单元401户房屋的价值进行评估，该公司于2019年3月27日出具青天荣房评字（2019）第051号估价结果报告书，估价结果为2019年3月13日估价对象市场价值单价为12267元/平方米，总价为2415600元，原告因此支出评估费12986元。2018年10月31日，原告房立晓因本案诉讼支出律师费50000元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告房立晓与被告毛庆博签订的《房屋买卖合同》，系二手房买卖合同，发生在2017年3月16日青岛市限购政策出台之后，现双方因青岛市房屋限购政策的原因无法办理房屋转移登记手续的，致使房屋买卖合同的目的无法实现，原告据此要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，予以支持。原告要求被告赔偿房屋增值损失357800元，并承担律师费50000元、评估费12986元的主张，因原告应当清楚青岛市房屋限购政策的相关规定，在签订合同时也存在过错，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故房屋买卖合同解除后，被告应将购房款1620000元返还给原告，同时，原告亦应将涉案房屋腾退给被告。原告要求被告承担自2018年4月19日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算利息的主张，不超出法律的限制性规定，予以支持。原告要求被告承担中介费5000元，没有事实及法律依据，不予支持。原告要求被告承担原告居住期间的物业服务费，没有法律依据，不予支持。原告要求被告返还前期物业服务费的主张，于法有据，予以支持，故被告应返还原告自2014年1月1日起至2018年1月31日止共49月的物业服务费7905.72元（7744.38元÷48月×49月）。据此判决：一、解除原告房立晓与被告毛庆博于2018年2月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告毛庆博于本判决生效后十日内返还原告房立晓购房款1620000元，并承担自2018年4月19日起至实际支付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息，同时，原告将位于青岛市城阳区铁骑山路78号千禧国际村一期110号楼1单元401户房屋腾退给被告；三、被告毛庆博于本判决生效后十日内返还原告房立晓物业服务费7905.72元；四、驳回原告房立晓的其他诉讼请求。案件受理费23235元，保全费5000元，共计28235元，由原告房立晓负担13545元，由被告毛庆博负担14690元。 经审理查明，原判认定基本事实正确。案经调解未果。 本院认为，当事人双方对原判解除其于2018年2月6日签订的《房屋买卖合同》均无异议，对此本院予以确认。从一、二审查明的事实看，双方在履行上述房屋买卖合同过程中均存在过错：房立晓存在未按合同约定的时间节点支付相应房款的过错；毛庆博存在违背合同承诺的按一手可更名房办理房屋产权手续和怠于履约的过错。原判将上述合同解除的原因归咎于青岛市房屋限购政策没有事实根据，但从双方的过错程度上看，其判决结果符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10107元，由上诉人房立晓负担2420元、上诉人毛庆博负担7687元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊