黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初896号原告：大庆市康净物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区新村纬九路5-11A号楼16号车库。法定代表人：孙亚娟，职务经理。委托诉讼代理人：宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：刘明阳，男，1990年5月11日出生，汉族，无职业，住大庆市大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘建民（刘明阳父亲），男，1960年6月18日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。原告大庆市康净物业管理有限公司（以下简称康净物业）与被告刘明阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康净物业的委托诉讼代理人宋可、被告刘明阳的委托诉讼代理人刘建民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康净物业向本院提出讼诉请求：1.判令被告刘明阳支付润丰小区2-1-202室房屋的2015年至2019年度的物业服务费5320元并按每天1元的标准给付违约金至实际支付物业服务费之日止，至2020年3月10日已发生违约金2800元，上述两项合计8120元；2.判令被告刘明阳支付润丰小区3-14号车库2015年至2019年度的物业服务费7430元并按每天1元的标准给付违约金至实际支付物业服务费之日止，至2020年3月10日已发生违约金2300元，上述两项合计9730元；3.本案诉讼费由被告刘明阳承担。原告康净物业是被告刘明阳所有的萨尔图区润丰小区2-1-202室房屋、2-202商服所在润丰小区的物业服务企业。被告刘明阳房屋所在小区的业主委员会与原告康净物业签订《物业管理服务合同》，将被告刘明阳房屋所在小区委托给原告康净物业实行物业管理。物业管理服务标准约定为按建筑面积每年每平方米12.384元，并约定逾期交纳物业管理服务费的，按每天1元交纳违约金。被告刘明阳房屋建筑面积85.94平方米，每年应支付物业费1064元，商服建筑面积120.03平方米，被告刘明阳拖欠2015年至2019年度的物业费，经原告康净物业多次催要后仍未支付，故原告康净物业诉至法院。被告刘明阳辩称，对拖欠的物业费的时间没有异议，对数额有异议，认为标准不合理；原告康净物业没有向被告刘明阳催收过物业费。不交的原因是：1.自2015年至现在未给被告刘明阳提供过服务，被告刘明阳名下的住宅及商服同走外侧一个门，非常不便，一直将房屋在出租，被告刘明阳找物业协商过这个问题，但是未果。由于物业管理差，导致该小区房价降价，已经影响被告刘明阳卖房了，造成很大损失；2.被告刘明阳是2004年底最早入驻润丰小区的第一批居民，据被告刘明阳的微信群中调查，已有142户居民加入该群，超过润丰小区居民的70%。时至今日，润丰小区从未召开过任何业主大会，也从来没有公开选举过业主委员会，被告到万宝小区万兴社区和城管局也未调取到任何润丰小区业主委员会的备案资料。至此，被告刘明阳对原告康净物业与润丰小区业主委员会签订合同的合法性和有效期5年提出质疑。3.2004年底入住时，润丰小区为荣腾物业管理，在没有召开业主大会和广大业主都不知情的情况下，荣腾物业私自将润丰小区的服务管理和收费转给原告康净物业，被告刘明阳认为这是不合规也不合法的。根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定实行，业主委员会与物业公司签订的收费标准及所有合同，必须经业主大会讨论后同意由业委会与物业公司签订。现润丰小区业主委员会与原告康净物业签订的合同是在没有召开业主大会，绝大多数业主不知情的情况下，所谓的业主委员会与原告康净物业私自签订的合同，被告刘明阳不予承认的；4.润丰2号楼1单元202室与2号楼2单元201室从2015年至今一直与2号楼202商服连接整体对外出租的。虽然坐落在润丰小区，但从未接受过原告康净物业的任何服务。原告康净物业的主管孙亚丽亲口承认未对该房屋进行过服务，只是辩解称该房物业服务不归原告康净物业管辖，但是费用由原告康净物业收取，这是上边规定的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。5.孙亚丽全权接管润丰小区物业工作，对其公司的服务范围应该是明确的；她说的话也代表的物业公司经理孙亚娟的真实意思，所以是真实有效的；因为小区很小，所以不可能不知道物业的服务范围；被告刘明阳提供的证据照片是真实的而且基本是在同一地点对比拍摄的，可以去现场比照，2019年4月14日这组照片是被告刘明阳在看到原告贴在门上的律师函后当天拍摄的，第二组照片是在收到法院通知开庭后拍摄的；从这二组随机拍摄的照片的对比可见，被告刘明阳小区的物业服务状态是什么样的，从2015年至今整个小区都是处于这种状态的。被告刘明阳是每天生活在垃圾遍地，臭气熏天的环境中的；连续三天未清理垃圾的照片是在2019年4月14日拍摄，不存在摆拍的问题的，就是在润丰小区院内，也可以进行现场位置对比。关于商户单独收垃圾问题，其他垃圾量大的业主都是单独另外收取垃圾费的。被告刘明阳所有照片都是真实的包括车库的照片，都在润丰小区拍摄。润丰小区目前有许多业主不交物业费的原因都是因为物业服务不到位。原告康净物业与大庆市萨尔图润丰小区业主委员会依法签订了物业服务合同。该合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由原告康净物业及各业主依合同之约享有与承担。对被告刘明阳提出的对业主委员会成立的合法性的质疑，该问题不在本案审理范围，被告刘明阳应另寻他径解决；经审查，被告刘明阳提供的2019年3月及4月拍摄的照片中能够证明2019年，原告康净物业在卫生及公共设施维护等方面的物业服务存在一定瑕疵，故本院对被告刘明阳提出的原告康净物业在2019年物业服务不到位的辩解部分予以支持；对被告刘明阳提出的物业服务不到位等其他辩解理由，其提供的证据无法证实其主张，故本院不予支持。原告康净物业实际提供了物业服务，被告刘明阳系大庆市萨尔图区润丰小区2-1-202室房屋及2-202商服业主；房屋建筑面积分别为85.94平方米、120.03平方米，物业服务合同约定物业费计费标准为2015年至2017年为每年每平方米是11.784元、2018年至2019年为每年每平方米是12.384元。原告康净物业要求被告刘明阳支付拖欠的2015年至2019年度的物业费12750元的诉讼请求，2015年1月1日至2018年12月31日物业费本院予以支持9832.18元，2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费本院酌情予以支持2295.66元，以上共计12127.84元。依据物业服务合同的约定违约金为每天1元，根据相关法律规定，原告康净物业对违约金的诉讼请求约定过高，故对原告康净物业要求被告刘明阳给付2016年1月1日起至2020年3月10日违约金的5100元诉讼请求，本院酌情予以支持3638.35元。2020年3月10日起至实际履行之日的违约金以12127.84元为本金按照银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘明阳于本判决生效之日立即给付原告大庆市康净物业管理有限公司2015年至2019年度的物业费12127.84元，2016年1月1日起至2020年3月10日违约金3638.35，共计15766.19元；二、被告刘明阳向原告大庆市康净物业管理有限公司支付以12127.84元为本金按照银行同期贷款利率计算自2020年3月11日起至实际履行之日止的违约金；三、驳回大庆市康净物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元(已减半)，由被告刘明阳负担。本判决为终审判决。审判员  贾丽二〇二〇年五月六日书记员  韩晶