广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1629号原告：龚月婵，女，汉族，1986年9月9日出生，住广东省佛山市南海区***************。公民身份号码440************861。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******佛山义务小商品贸易中心七楼705。统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：广东法岸律师事务所。住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码314***********175J。负责人：黄雪鹏。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：任雁冰，北京大成（广州）律师事务所律师。原告龚月婵与被告佛山市明福市*运营发展有限公司（以下简称明福公司）、广东法岸律师事务所（以下简称法岸律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨添、被告法岸律所委托诉讼代理人任雁冰到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告明福公司退还原告已支付的244540元及利息（利息以244540元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2.被告法岸律所对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月30日，原告在被告明福公司销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第5栋1212房物业。销售人员承诺受让期限可达40年，自住投资均可。原告遂在被告明福公司销售人员的安排下支付了公寓定金50000元。2018年9月12日，原告按销售人员的要求前往加德公馆接待中心签署合同，销售人员告知原告签署《物业使用权转让合同》时会有律师见证，保证合同的合法性，原告需承担律师见证费用。当天原告遂按被告明福公司的要求支付了两笔首期租赁款91540元和59000元，以及律师见证费1000元，并在销售人员事先准备好的两份《【加德公馆】物业使用权转让合同》上签名。原告按照合同约定，在2018年12月11日和2019年3月12日向被告明福公司分别支付了分期款21500元。至此，原告共计支付租赁款243540元。事后，原告发现被告明福公司所谓的受让物业使用权的形式严重违反法律法规规定，“加德公馆”项目所在土地及在建建筑物归佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）所有，并且被告明福公司违法签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的房屋租赁合同，提出的售后包租及一次性收取40年租金的行为违法违规。另被告明福公司在出租加德公馆物业时仅公示了地块的报建资料。根据近期的同类法院判决显示，涉案物业所在地块（即加德公馆项目地块二）至今尚未取得建设工程规划许可证，原告认租时对其物业所在地块是否有合法的报建手续并不知情。另外，被告法岸律所收取原告律师见证费1000元，在明知《【加德公馆】物业使用权转让合同》是违反法律规定的情况下，仍进行见证，为被告明福公司的违规行为提供帮助，导致原告遭受严重损失，存在重大过错。原告认为，被告明福公司的违规销售行为引发了大量承租人的维权行为，新闻媒体、政府部门甚至司法部门介入处理，原告的合法权益完全缺乏保障，至今加德公馆项目一直未动工，原告的合同目的已经无法实现。被告明福公司应当退还已收取的租赁款243540元，并承担原告的损失，包括律师见证费、利息。另外，被告法岸律所作为提供法律服务的专业机构，在明知《【加德公馆】物业使用权转让合同》是违反法律规定的情况下，仍进行见证，原告基于对被告法岸律所的信任而签订了合同，被告法岸律所的行为严重侵害了原告的合法权益，存在过错，不但应返还原告律师见证费1000元，同时应对被告明福公司向原告返还的全部款项及利息承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告法岸律所答辩称：被告法岸律所的见证范围应以见证书的本身确认的见证范围为限，即被告法岸律所仅对原告的签名及指模进行见证，未对其他事项进行见证，不应扩大解释。各方当事人对原告的签名及指模均无异议。被告法岸律所在见证过程中并无过错，未违反律师法的相关规定，被告法岸律所对当事人的签名及指模进行适当的见证，且仅收取见证费1000元，符合权利义务对等原则。原告主张的损失与被告法岸律所的见证行为不具有因果关系。原告所述的损失完全由被告明福公司违约造成，与见证行为无关。原告与被告明福公司签订合同是其自行决定，并非基于见证行为。见证行为仅是原告了解、决定签约、交付定金、正式签约等环节中的其中一个，是非必要环节。加德公馆大量合同没有经过被告法岸律所的见证，可以说明见证是非必要环节。无论原告是否选择被告法岸律所进行见证，其已作出签约的决定。原告在事后仍与被告明福公司进行沟通，被告明福公司也在积极推进涉案项目，由于资金不到位导致推进缓慢，该风险是投资风险一部分，应由原告自行承担，与被告法岸律所无关。被告法岸律所并非涉案物业使用权转让合同的相对人，不具有过错，不应承担责任。被告明福公司未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告主体资料，证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》2份（合同编号：2018-0328号和2038-0328），证明原告与被告明福公司于2018年9月12日签订的两份加德公馆物业使用权转让合同为格式合同，合同的条款严重侵害原告的合法权益。3.《律师见证书》，证明被告法岸律所明知《物业使用权转让合同》违反法律规定，涉案项目未依法取得建设工程规划许可证，仍违法违规进行见证，为被告明福公司的违规行为提供帮助，导致原告遭受严重损失，存在重大过错。4.收款收据、网上转账记录、银行流水，证明原告向被告明福公司支付租金243540元，原告向被告法岸律所支付见证费1000元。5.佛山市自然资源局禅城分局关于佛网信[2019]8236号禅城区加德公馆信访事项的答复，证明加德公馆项目（地块二）尚未取得建设工程规划许可证，该项目（地块一）尚未申办建设工程规划条件核实验收手续。被告法岸律所在诉讼中举证：1.支付宝转账电子回单、说明，证明被告法岸律所已于2019年9月6日向原告退还见证费1000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4中所涉原告向被告明福公司付款的证据，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年9月12日，被告明福公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0328），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第5栋1212房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额261540元；2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告明福公司（甲方）与原告（乙方）就佛山加德公馆项目签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0328），合同主要内容为：“……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第5栋1212房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2038年6月30日至2058年6月29日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额70000元；2、乙方须于本合同签订（即2018年9月12日内）向甲方支付转让款69000元（包含定金）。剩余转让款10000元整，于2058年6月29日前付清。……第七条乙方的权利和义务……8、乙方必须遵守本合同第二条款约定，到期无条件向甲方交还该物业。……”2018年11月10日，被告法岸律所作为见证人出具《律师见证书》，见证原告与被告明福公司于2018年9月12日签订《物业使用权转让合同》的签名（按指模）属实。根据原告提供的付款凭证可知，原告共计向被告明福公司支付租赁款243540元，原告向被告法岸律所支付见证费1000元。庭审中，原告确认已收到被告法岸律所退回的见证费1000元。2019年6月20日，佛山市自然资源局禅城分局出具关于佛网信[2019]8236号禅城区加德公馆信访事项的答复，上载：禅城区加德公馆项目已于2017年7月11日取得建设用地规划许可证（地字第440********0027号），项目分两个地块办理建设工程规划许可证，项目（地块一）已于2018年2月14日取得建设工程规划许可证（建字第440********0043号），项目（地块二）尚未取得建设工程规划许可证。本院受理的相同系列案查明以下事实：2018年4月19日，弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告明福公司在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案两份《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告明福公司在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告明福公司于2018年9月12日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告明福公司并未向原告交付房屋，故被告明福公司应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款243540元，被告明福公司应予返还。而对于见证费1000元，收取的主体并非被告明福公司，且原告已于庭审中确认收到被告法岸律所退回的该费用，故原告主张被告明福公司返还该项费用，于法无据，本院不予支持。至于利息。被告明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小及原告的主张，酌定原告损失为被告明福公司占用款项的利息损失，以243540元为本金，从原告起诉之日即2020年1月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告明福公司返还租金之日止。关于原告诉请被告法岸律所承担连带清偿责任。被告法岸律所并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，原告诉请被告法岸律所对被告明福公司的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告龚月婵于2018年9月12日就佛山加德公馆第5栋1212房签订的两份《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0328、2038-0328）无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告龚月婵返还物业使用权转让款243540元及利息（利息以243540元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月14日起计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司返还物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告龚月婵的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2484元，由被告负担被告佛山市明福市*运营发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年五月九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。