辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初1264号 原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地盘锦市大洼区。 负责人：王昌宁，该行行长。 委托诉讼代理人：刘畅，辽宁中康律师事务所律师。 被告：孟娇，女，1989年4月25出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区（未到庭）。 被告：盘锦隆庆置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：刘建明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方珉丽，女，1974年7月9日出生，汉族，该公司会计，住盘锦市大洼区。 原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告孟娇、盘锦隆庆置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人刘畅、被告盘锦隆庆置业有限公司的委托诉讼代理人刘殿双到庭参加诉讼，被告孟娇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告孟娇于2016年8月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令被告孟娇偿还借款本金286681.75元及截止至2020年1月8日的利息13113.59元、罚息765.99元，以上金额总计300561.33元。自2020年1月9日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3.请求判令原告对被告孟娇抵押的盘锦市大洼区向海街道剑桥小镇X区XX#X单元XXXX室房屋享有优先受偿权；4.请求判令被告孟娇承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费16531.00元；5.请求判令被告盘锦隆庆置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；6.请求判令二被告承担本案诉讼费用及实现一切债权发生的费用；7.请求判令二被告协助办理抵押房产的抵押登记手续。事实和理由：被告孟娇于2016年8月1日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告孟娇借款300000.00元用于购买盘锦市大洼区向海街道剑桥小镇X区XX#楼X单元XXXX室房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押权预告登记。贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限240个月，自2017年7月24日起至2037年7月24日止。还款方式采用等额本息还款法。对贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用包含律师费作出约定。《借款合同》签订后，原告即向被告孟娇账号发放了贷款300000.00元。2016年8月1日，被告盘锦隆庆置业有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置盘锦隆庆置业有限公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2016年8月1日至2019年8月1日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包含复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告盘锦隆庆置业有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告孟娇发放贷款，被告未按约履行还款义务，截止2016年8月1日尚欠借款本金286681.75元及利息13113.59元、罚息765.99元，以上金额总计300561.33元。经原告催要未偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并利息偿还本息并承担原告实现债权支付的律师费。被告孟娇以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《保证合同》约定由被告盘锦隆庆置业有限公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告孟娇未出庭亦未提交书面答辩状。 被告盘锦隆庆置业有限公司辩称，被告孟娇买了被告盘锦隆庆置业有限公司开发的商品房，被告盘锦隆庆置业有限公司给被告孟娇做的担保，对原告的诉讼请求没有异议。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据1.《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、欠款明细表（含利息），欲证明原告与被告孟娇之间存在借款合同关系，原告按照合同约定向孟娇支付借款，孟娇未按约定履行还款义务构成违约，应承担违约责任。截止2020年1月8日，尚欠借款本金286681.75元，利息13113.59元，罚息765.99元。 证据2.不动产登记证明，欲证明被告孟娇用其购买的房屋办理了预告登记，权利人是原告，原告对该房屋享有优先受偿权。 证据3.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，欲证明被告盘锦隆庆置业有限公司为被告孟娇购买的房屋提供最高额保证责任。 证据4.个人类贷款诉讼清收委托代理协议（A版）、辽宁增值税普通发票，欲证明原告为主张该债权支付的律师费用及支付标准。 上述证据经被告盘锦隆庆置业有限公司质证，被告盘锦隆庆置业有限公司均无异议，本院认为该组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，确认为有效证据。 被告孟娇、盘锦隆庆置业有限公司未提供证据材料。 本院通过质证认证认定事实如下：2017年7月24日，被告孟娇与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为2XXXXXXX8-XXXX-2XXXXXXXX0）。《借款合同》约定：被告在原告处借款300000.00元，借款期限240个月，自2017年7月24日起至2037年7月24日止；贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。还款方式采用等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平下调5%，该利率自起息日起至贷款全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮100%；本合同违约金的计收方法为：违约金=违约金额×违约金率；贷款人作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。如需对抵押的房地产评估，则由借款人委托房地产估价机构对抵押房地产进行价值评估，并由委托人（借款人）承担房地产估价费用。 2017年7月31日，被告孟娇以其购买的房屋（房屋坐落于盘锦市大洼区提供抵押担保，办理了商品房抵押预告登记，抵押预告登记证号为辽（2017）大洼区不动产证明第XXXXXXXXX号，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，预告登记义务人为孟娇。 2017年8月1日原告将人民币300000.00元划入被告孟娇账户中，放款账号为2XXXXXXXXXXX4。截止2020年1月8日，被告孟娇已给付原告本金13318.25元，尚欠贷款本金286681.75元、利息13113.59元、罚息765.99元，合计300561.33元未给付。经原告催要，被告至今未给付，故原告诉至法院。 另查明：2016年8月1日，被告盘锦隆庆置业有限公司（甲方）与原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号为2XXXXXXXXXX2），约定：最高额保证项下担保责任的最高限额为80000000.00元，保证方式为连带保证责任。本最高额保证所担保的债权是指自2016年8月1日至2019年8月1日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。如甲方根据合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孟娇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、质证、举证的权利，本院根据出庭当事人的陈述及原告所提供的证据，认定案件事实。本案中，原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告孟娇在平等、自愿的基础上签订了《借款合同》，意思表示真实，内容合法，应确认双方的借款合同有效，被告孟娇应按合同的约定履行偿还义务。被告孟娇作为借款人在履行合同过程中，逾期还款，应当承担违约责任。在庭后被告孟娇明确表示，对原告的诉讼请求无异议，但是现在没钱还款，同意退回房子和承担违约责任。故对原告要求解除与被告孟娇之间的借款合同，要求被告孟娇偿还借款本金，并支付利息的请求，本院予以支持。对于原告要求支付罚息的请求，因被告孟娇逾期还款，已构成违约，双方合同中约定以支付罚息的方式承担违约责任，故原告的该项请求，本院予以支持。关于原告主张对被告孟娇办理预购商品房抵押预告登记的房屋享有优先受偿权的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定。抵押权预告登记所登记的虽然不是现实的抵押权，但其对抵押权的变动享有请求权，且该请求权具有排他效力，由此可见，预告登记抵押权人在一定条件下，可以享有优先受偿权。本案中的预告登记虽未转化为正式登记，但原告主张优先受偿权，不损害各方利益，故该项请求应予支持。原告与被告孟娇在《借款合同》第二十一条约定“对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担”。原告已经履行合同义务，被告孟娇未按照合同约定还款，构成违约，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告与被告盘锦隆庆置业有限公司签订的《保证合同》中明确约定债务人为“因购置被告盘锦隆庆置业有限公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人”，最高债权限额为300000.00元，债权确定期间为2016年8月1日至2019年8月1日，保证方式为连带保证责任。被告孟娇的债务在被告盘锦隆庆置业有限公司的担保范围内，且被告盘锦隆庆置业有限公司在庭审中承认其为被告孟娇购买盘锦市大洼区向海街道剑桥小镇X区XX#楼X单元XXXX室房屋提供担保，对原告的诉讼请求没有异议。故对原告要求被告盘锦隆庆置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。对原告要求二被告协助办理抵押房产的抵押登记手续的主张，因被告孟娇同意退房且承担违约责任，同时该房产办理了抵押预告登记，无需再办理抵押登记手续，故对原告的该项诉讼请求本院不予处理。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（三）项、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告孟娇之间的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告孟娇于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行于2017年8月1日的借款本金300000.00元，并支付利息及罚息13879.58元（截止2020年1月8日），2020年1月9日起的利息及罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止（以银行终端显示结果为准）； 三、原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行对被告孟娇抵押的房屋（房屋坐落于盘锦市大洼区享有优先受偿权； 四、被告孟娇承担原告因通过诉讼方式实现债权支付的律师费16531.00元； 五、被告盘锦隆庆置业有限公司对被告孟娇借款承担连带保证责任； 六、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6056.00元（原告已预交），减半收取计3028.00元，由被告孟娇负担，被告盘锦隆庆置业有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  王承军 二〇二〇年五月十二日 书记员  安 琪 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定违约一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。