盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初598号原告：盘锦四季城物业管理有限公司，住所地盘锦市双台子区胜利街。法定代表人：赵黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭明，该公司员工。被告：王军，男，1972年3月1日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。原告盘锦四季城物业管理有限公司与被告王军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦四季城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭明，被告王军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘锦四季城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3612元；2、请求判令被告支付拖欠物业管理费的滞纳金;3、由被告承担诉讼费。事实和理由：被告系幸福时光小区7号楼2单元502室物业的业主，上述物业由原告提供物业管理服务。原告与被告于2014年12月3日签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守《幸福时光小区物业管理服务协议》第四条的规定，物业管理服务费按每年1月1日至1月5日，每年度缴纳一次。除首期物业费外，业主或物业使用人应于每年度首10日前缴纳，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。2016年1月1日至今，被告拒绝缴纳物业管理费，原告与被告沟通多次，被告始终拒绝缴纳。被告的行为违反了协议的约定，为维护园区管理秩序，原告特诉至法院。被告答辩理由如下：我们是2014年12月22日回迁，从回迁日起至今该小区工程多项未达到工程质量验收标准，至今无法办理房照事宜，附属设施不完善，小区路面下雨就淌水，公共设施没有，绿化极差，无草坪，公共照明不完善，更没有物业服务。该小区从回迁日起至今未成立小区业主委员会，在未成立小区业主委员会的同时（回迁日期2014年12月22日）盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心进入该小区，盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心进入小区时并没有营业资质，没有通过小区业主对该物业部门的考核，更没有招开主大会属于自行进入，盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心是2015年5月28日成立至2016年5月28日止。盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心确在2016年6月27日由工商管理部门核准解散注销，注销解散同时小区回迁业主和注销解散单位以前签约的临时物业管理服务协议也同时视为无效，而我们回迁时签约的临时物业管理服务协议是和盘锦四季城幸福时光物业服务中心签约，请盘锦四季城幸福时光物业服务中心公示营业资质原件，没有注册营业资质此协议签约无效，请法庭核查。我们有物业管理服务协议和交款收据为凭，收款单位是盘锦四季城幸福时光物业服务中心，收款单位并不是盘锦四季城物业管理有限公司及盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心，所有应交费用收款单位并没有给我们开增值税发票全部是收据，临时物业管理服务协议中并没有盘锦四季城物业管理有限公司加盖公章字样，更没有盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心加盖公章字样，协议上面只有盘锦四季城幸福时光物业服务中心加盖章子，协议上面盘锦四季城物业管理有限公司没有加盖公章，我们签约的物业管理服务协议全称为盘锦四季城幸福时光物业服务中心，盘锦四季城物业管理有限公司和盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心并没有和该小区业主签约任何与法律有关的依据，肯请法庭核查。临时物业管理服务协议上的甲方签章是盘锦四季城幸福时光物业服务中心并不是盘锦四季城物业管理有限公司，乙方是回迁户业主。临时物业管理服务协议上是本来就物业名称：中珠幸福时光，临时物业管理服务协议中第一页注明是中珠幸福时光小区物业管理服务协议，盘锦四季城物业管理有限公司称盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心是属于盘锦四季城物业管理有限公司的分公司，但总公司没有在物业管理服务协议签章中加盖总公司公章，没有加盖总公司章子视为放弃总公司和分公司的利属关系，所以物业管理服务中出现的甲方盘锦四季城物业管理有限公司在本协议中应该是无效的，加盖公章一方盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心属于独立法人单位与盘锦四季城物业管理有限公司无任何关系。至此上述两家物业部门无权向小区业主追缴物业费及各项费用，更无权起诉小区业主。该盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心自称是政府让进入该小区进行物业服务相关事宜，请盘锦四季城物业管理有限公司幸福时光物业服务中心向小区业主公示该服务中心和政府签约文件原件及竞标原件和招标文件原件和盘锦市物价部门对幸福时光小区各项收费标准审核批复原件，相信法庭会以法律为准绳以事实为依据，肯请法庭核准给予老百姓一个公平公证的裁判。强制收费强制物业管理，房屋未达到工程质量验收标准的物业管理条例里面有说明属于物业前期进入，前期进入物业费应该由建设单位和开发单位负责物业费，不应该由业主承担，物业管理条例里面有规定未达到工程质量验收标准的楼房物业公司是不允许进入的，谁让物业公司进入由谁负责，业主概不负责。本案争议焦点如下：1、原告进入该小区提供服务的形式是否符合法律规定，其与被告签订的物业管理服务协议效力如何认定；2、原告是否具备本案诉讼的主体资格，其在履行服务期间是否存在服务质量不达标的情形；3、原告收取物业费的标准应如何理解与认定，被告是否应向原告缴纳物业费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告盘锦四季城物业管理有限公司于2014年11月份受双台子区政府指派承接中珠幸福时光小区的物业服务。盘锦四季城新城怡景物业服务中心、盘锦四季城幸福时光物业服务中心为盘锦四季城物业管理有限公司下属服务中心。被告王军系盘锦市双台子区铁东街道幸福时光小区7号楼2单元502室的业主，房屋面积94.04平方米。2014年12月3日原、被告双方签订《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业服务，接受并遵守签署协议，被告同意原告提供物业管理服务，接受并遵守协议第四条的规定，物业管理服务费，按年度交纳。业主或物业使用人应于每年度5日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。双方协议还约定物业收费标准为：多层住宅：为0.8元／月／平方米。被告拖欠从2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,612.00元。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》、盘锦市双台子区市场监督管理局出具的设立登记核准通知书、盘锦四季城物业管理有限公司出具的情况说明、物业费催收通知单及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查，本院予以采信。本院认为，关于《中珠幸福时光小区物业管理服务协议》效力问题。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护。被告作为完全的民事行为能力人应对自己的行为负责和具有认知能力，被告既然与原告签署了服务协议，应视为被告对协议内容的认可，且协议内容并不违反法律、行政法规的规定，亦不损害国家和第三人利益，应认定原、被告之间所签订的《物业管理服务协议》有效。被告虽抗辩签署协议时并非自愿以及根据《物业管理条例》第二十四条规定原告进入该小区的程序不合法。但经庭审调查，被告事后并未就此事向有关部门进行投诉，也未向人民法院起诉主张合同无效，庭审中被告亦没有证据证明自己在签署协议时受到胁迫。根据原告庭审中自认，虽进入该小区时没有相关行政部门的批准文件，但该行为属于行政管理规范，不是法律禁止性和强制性效力规范，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告盘锦四季城物业管理有限公司在履行合同期间是否存在服务质量不达标准的情况的问题。本案中，被告在庭审中提出了园区附属设施不完善，小区路面下雨积水，无公共设施，绿化极差，公共照明不完善等诸多抗辩理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于被告的以上抗辩观点，被告没有向本院提供充分、有效的证据加以佐证。此外物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。说明物业服务具有公共性，被告作为该小区业主，再对物业服务企业不满意时不该默视接受，应当通过合法途径，积极维护自身权益，依法组织成立业主委员会，以此代表全体业主与物业服务企业沟通、协调或向行政主管部门反映，要求物业服务企业限期整改。若物业公司给自己造成损害后果的，也可通过诉讼来主张维护自己的合法权益，而不是以此拒绝交纳物业费，故对被告的上述抗辩理由，本院均不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量，考虑到被告未按时交纳物业费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，对原告要求被告给付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,612.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告王军于本判决生效后十五日内一次性支付原告盘锦四季城物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3,612.00元。二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25元，由被告王军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  王飞二〇二〇年五月二十五日书记员  阚赛