山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民再12号 再审申请人（原审被告）：祁玉良，男，1982年2月22日出生，汉族，农民，住济南市。 被申请人（原审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市。统一社会信用代码：9137010067318406XC。 法定代表人：王罡，董事长。 委托诉讼代理人：王成玉，山东广则律师事务所律师。 再审申请人祁玉良因与被申请人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称北京中实杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁0112民初7318号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）鲁0112民申12号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人祁玉良，被申请人北京中实杰物业公司的委托诉讼代理人王成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁玉良申请再审称，请求：1、撤销济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初7318号民事判决第一项；2、撤销济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初7318号民事判决第二项。事实和理由：申请人在一审结束后取得被申请人与重汽地产签订的第一份合同，该合同作为新证据足以推翻原判决。一审判决认定的被申请人自2012年入驻涉案小区以来一直履行合同义务、提供物业服务的事实缺乏证据证明。申请人向一审法院提交了书面调查取证申请书，但一审法院未予调取，也未向申请人送达通知书。一审判决认定有效的两份合同均不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同”。被申请人从未向申请人书面催交物业费，不应适用上述司法解释第六条规定。综上，申请人提供的新证据足以推翻原判决，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定提出再审申请。 北京中实杰物业公司辩称:申请人主张的事实理由没有依据，《前期物业服务合同》合法性及有效性均已被济南市中级人民法院确认，被申请人本身在主张本案物业费时就在中标1.95元的基础上下浮到1.5元。请求法院依法驳回申请人的再审请求，支持被申请人的一审诉求。 北京中实杰物业公司向本院起诉请求：1、依法判令祁玉良支付北京中实杰物业公司2015年1月26日至2017年8月31日期间的物业服务管理费5793.8元及车位服务费57.7元；2、依法判令祁玉良支付北京中实杰物业公司违约金4000元；3、本案案件受理费由祁玉良承担。本院原审认为：北京中实杰物业公司与中国重汽集团房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》有效，北京中实杰物业公司与祁玉良于2014年7月26日签订的《前期物业服务协议》有效。2017年8月26日，翡翠清河业主委员会与济南翡翠物业签订了物业服务代管合同，并于2017年8月31日向北京中实杰物业公司发出物业交接的通知，通知北京中实杰物业公司于2017年9月1日向翡翠清河业主委员会及济南翡翠物业进行交接。北京中实杰物业公司于2017年9月1日撤出翡翠清河小区。本院对北京中实杰物业公司退出小区物业管理之前由其为祁玉良等业主提供物业服务的事实予以认定。综上，北京中实杰物业公司要求祁玉良支付物业费的主张，本院予以支持。另，祁玉良交纳的装修押金未退还，北京中实杰物业公司同意折抵，本院予以相应扣除。从本院同期审理的该公司的物业纠纷案件可知，北京中实杰物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，北京中实杰物业公司要求祁玉良向其支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告祁玉良于本判决生效之日起十日内支付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业服务管理费3793.8元，车位服务费57.7；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告祁玉良负担。 围绕当事人的再审请求，本院对证据和事实认定如下：祁玉良为小区业主，房屋面积为123.79平方米。2014年7月26日，北京中实杰物业公司（乙方）与祁玉良（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：第一条甲方的权利义务……2、监督本物业的管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度；4、依据本协议向乙方交纳物业服务费用；……10、严格遵守《临时管理规约》及本协议的相关规定。第二条乙方的权利和义务，1、对房屋的共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向甲方收取物业服务费用……9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10、向业主大会选聘的物业服务企业办理物业管理移交手续。第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆行驶及车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、消防监控值班；11、社区文化活动；12、法规和政策规定由物业管理公司的其他事项。第五条乙方提供的前期物业服务应达到《前期物业服务合同》约定的质量标准。第七条物业服务费用实行包干制，1、甲方交纳物业服务费的时间自开发单位通知本物业交付之日起，首次预缴半年物业管理服务费用，以后按半年度预缴，业主和物业使用人应在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行缴付。2、物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米……4、根据政府有关规定，不论套房是否空置、被使用或者出租等，该套房业主或使用人均须负责缴纳服务费及其他应付之费用。业主已办理入住手续但未入住、未装修的，空置时间在半年以上的应到物业公司进行登记备案。双方确认后，其物业费按物业服务收费标准的70%缴纳，其他情况均按全额缴纳。第二十六条，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。第二十九条甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金。第三十三条约定：本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。 另查明，一、翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由北京中实杰物业公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（北京中实杰物业公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1、外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2、房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3、为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4、小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5、小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6、对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7、甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8、严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。 祁玉良未交纳物业管理费的时间为2015年1月26日至2017年8月31日，未交纳车位服务费的时间为2017年6月25日至2017年8月31日。 二、2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向北京中实杰物业公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。 上述事实，有原审卷宗证据、祁玉良提交的《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》、济南市业主委员会成立（换届）备案通知书、重汽翡翠清河小区业主大会结果公示及解聘物业公司的通知、北京中实杰物业公司档案网页，北京中实杰物业公司提交的济南市中级人民法院民事裁定书、中标通知书及网络截图，双方的当庭陈述及质证意见为证，本院予以确认。 本院再审认为：一、关于祁玉良与北京中实杰物业公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰物业公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2017年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日。前二份合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。北京中实杰物业公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、祁玉良与北京中实杰物业公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。祁玉良与北京中实杰物业公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与北京中实杰物业公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。祁玉良应按时向北京中实杰物业公司缴纳2015年1月26日至2017年5月31日的物业管理费5235.12元(房屋建筑面积123.79平方米×1.5元/月/平方米×28个月零6天)。祁玉良交纳的装修押金2000元未退还，北京中实杰物业公司同意折抵，本院予以相应扣除。北京中实杰物业公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱花现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，应当认定翡翠清河小区全体业主对北京中实杰物业公司的服务不满意，北京中实杰物业公司服务质量存在重大瑕疵。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。故本院酌定祁玉良按照70%交纳自2016年1月1日至2017年5月31日期间的3156.64元物业费。综上，祁玉良应交纳物业费2288.13元（5235.12元-2000元-3156.64×30%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销（2018）鲁0112民初7318号民事判决； 二、祁玉良于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业管理费2288.13元（2015年1月26日至2017年5月31日）； 三、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 原审案件受理费25元，由祁玉良负担。再审案件受理费50元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王诗和 人民陪审员  滕学慧 人民陪审员  薛 蕾 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  韩鹏辉