四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0525民初1386号 原告（反诉被告）:张国礼,男,1954年4月2日出生,汉族,住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：李玲，古蔺县德耀法律服务所法律工作者。 被告：陈相朝，男，1980年10月20日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被告（反诉原告）：冷和敏，女，1979年4月4日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：**，四川泸杰律师事务所律师。 原告(反诉被告）张国礼与被告陈相朝、被告(反诉原告)冷和敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，被告（反诉原告）冷和敏于2020年5月18日向本院提交反诉状，对被告张国礼提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国礼及其委托诉讼代理人李玲，被告陈相朝，被告（反诉原告）冷和敏及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张国礼向本院提出诉讼请求：1、判令解除与二被告的房屋租赁合同；2、判令二被告支付2020年3月21日起至腾退房屋止的房屋租赁费；3、由二被告支付违约金10000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月20日，原告张国礼与被告陈相朝、冷和敏签订房屋租赁合同，将自有的位于古蔺县临街住房一套出租给被告陈相朝、冷和敏用于合伙开办餐馆，约定租期为3年，租金一年4万元，于每年3月20日一次性付清后使用。之后二被告支付了2019年3月20日至2020年3月19日的租金。原告张国礼协助二被告办理了相关经营手续。现二被告未按约定支付下一年的租金，亦未按合同约定提前一月告知原告不再续租房屋。故诉至法院，请求判如所诉。 被告陈相朝辩称，1、被告陈相朝与被告冷和敏于2019年9月已经解除合伙。2、被告未按时支付租金是因为原告出租的房屋厨房系违建，古蔺城管于2020年2月28日将厨房拆除后，被告无法继续经营餐馆，原告一直未解决厨房的事，所以未按时支付租金。 被告（反诉原告）冷和敏辩称，1、被告陈相朝与被告冷和敏于2019年9月已经解除合伙，之后餐馆由冷和敏经营。2、双方签订的合同无效，因为原告出租的房屋为违建房屋。3、2020年2月，在被告支付的房租尚未到期时，原告违建的厨房就被城管拆除，导致被告无法继续经营餐馆，所以才未继续支付下一年的租金。 被告（反诉原告）冷和敏向本院提出反诉请求：1、判决确认双方于2019年3月20日签订的房屋合同无效。2、由被反诉人张国礼支付反诉人冷和敏停业损失10000元。3、由被反诉人张国支付反诉人冷和敏装修损失、厨房设备共10000元。4、反诉诉讼费用由被反诉人张国礼承担。事实与理由：2019年3月20日，被反诉人张国礼与陈相朝、反诉人冷和敏签订房屋租赁合同，将自有的位于古蔺县临街住房一套出租给陈相朝、冷和敏用于合伙开办餐馆，约定租期为3年，租金一年4万元，于每年3月20日一次性付清后使用。之后陈相朝、冷和敏支付了2019年3月20日至2020年3月19日的租金。房屋内部装修是反诉人冷和敏从上一任租户处转让所得，冷和敏亦进行了部分装修。2020年2月28日，被反诉人张国礼告知反诉人冷和敏，因厨房系违建，城管要拆除，要求反诉人冷和敏打开厨房。随后厨房被拆除，厨房内装修以及设施被毁损，致反诉人无法经营，被反诉人收到反诉人要求恢复厨房的通知后不理睬，还先提出诉讼。现反诉人提出反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）张国礼辩称，1、双方签订的合同为有效合同，签订合同的房屋是房产证上载明的房屋,不包括违建的厨房，厨房是被反诉人无偿提供给反诉人使用的。2、反诉人从上一任租户处转让所得的设备以及自己装修的部分都是反诉人自愿的，由反诉人使用，不应当进行赔偿。 被告陈相朝对冷和敏提出的反诉未予陈述。 本院经审理认定事实如下：坐落于古蔺县，建筑面积为82.27平方米，设计用途为住宅的房屋系原告（反诉被告）张国礼个人所有。早前，张国礼在紧邻房屋的边上占用部分公共用地搭建了一间屋子作为厨房使用，将套内原有厨房改做房间使用。后，张国礼将此套房屋租于案外人陈永杰用于开餐馆使用。2019年3月16日，陈永杰房屋租期届满时，陈永杰与陈相朝签订协议，将餐馆转让与陈相朝进行经营，并约定陈永杰将厨房排风系统、鱼缸留下供陈相朝使用。2019年3月20日，张国礼与陈相朝、冷和敏签订房屋租赁合同，将以上房屋出租给陈相朝、冷和敏用于合伙开办餐馆，约定租期为3年，租金一年4万元，先付后用，于每年3月20日一次性付清。合同签订后，陈相朝、冷和敏支付了2019年3月20日至2020年3月19日的租金。张国礼向陈相朝、冷和敏提供了房屋产权证以及平面图复印件用于办理餐馆营业许可证。2019年9月，陈相朝退出与冷和敏的合伙，餐馆由冷和敏个人经营。2020年2月28日，违法搭建的厨房被依法拆除。后，冷和敏未再营业。2020年3月30日，张国礼向冷和敏发送手机短信，内容为：我与你签订的房屋租赁合同约定的支付年租金的时间在2020年的3月20日是最后的期限，经电话通知你多次至今未交付租金给我方，我再次通知你，请你方于2020年4月3日之前履行合同交付租金，如到期不交付租金，我方将解除与你的租赁合同，一切后果由你方负担。冷和敏回复短信内容为：你把厨房给我恢复成原来的样子我就把租金给你，厨房用品搬了已经耽误我一个月的买卖了。2020年4月19日，冷和敏又短信询问厨房是否恢复。2020年4月20日，张国礼向本院提起诉讼；5月18日，冷和敏提出反诉。 为证明上述事实，原告（反诉被告）张国礼向本院提供的主要证据材料有:房屋租赁合同、房产证复印件、房屋平面图复印件、催收短信内容、现场照片。被告（反诉原告）冷和敏提供了以下证据：房屋租赁合同、协议复印件、营业执照复印件、经营场所证明复印件、房产证复印件、房屋平面图复印件、责令限期改正通知书、现场照片。陈相朝未提供证据。以上证据经双方质证后均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有：一、双方于2019年3月20日签订的房屋租赁合同是否有效？被告是否应支付违约金？二、被告冷和敏、陈相朝是否应当支付租金？三、原告张国礼（反诉被告）是否应当赔偿损失？综合本案的事实，本院对以上焦点进行评述。一、关于合同效力的问题。2019年3月20日，双方签订房屋租赁合同时，虽然合同第一条即载明房屋拥有产权，但结合原告提供的房屋平面图以及原告当庭的陈述，可以确认，房屋的现有厨房属于违法搭建，并未取得规划许可。本案被告租用此房屋系用于经营餐馆，餐馆必不可少的部分就是厨房，而租赁房屋除违建的厨房外，整套房屋并无其他厨房，原设计为厨房的位置已被原告改做他用，现整套房屋与违建厨房系一个整体，故应当认定被告租赁的房屋应包括搭建的厨房和有产权部分。《最高人民法院》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定力的租赁合同无效。…”，本案租赁合同所约定的房屋部分为违建，而整个房屋不可分割，故本案双方签订的房屋租赁合同无效。关于原告张国礼辩称的厨房系无偿提供给被告使用的意见，双方在合同上未进行此特别约定，被告亦未提供其他证据予以佐证，此辩解意见本院不予采纳。合同确认为无效，本诉原告张国礼请求解除合同及要求被告陈相朝、冷和敏支付违约金的诉求，本院不予支持。二、关于被告冷和敏、陈相朝是否应当支付租金问题。根据最高人民法院》第五条的规定，被告冷和敏应当支付房屋占有使用费，本案被告已经支付租金至2020年3月19日。自2020年3月20日起，被告并未营业，且导致被告未营业的原因系原告出租的违建厨房被依法拆除，此后果的产生双方均存在过错，故原告张国礼要求支付2020年3月20日起的房屋租赁费的诉求，本院不予支持。三、关于拆除厨房导致被告（反诉原告）的停业、装修以及设备损失，原告张国礼是否应当承担的问题。因庭审中，反诉原告并未向法庭提交关于损坏财物的证据，故关于冷和敏的装修以及设备损失的主张，本院不予支持。关于停业损失，因违建厨房被拆除，原被告双方均存在过错，且冷和敏亦未提供证据证明损失的存在，故反诉原告冷和敏的此诉求，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张国礼与被告陈相朝，被告（反诉原告）冷和敏于2019年3月20日签订的房屋租赁合同无效。 二、被告陈相朝、被告（反诉原告）冷和敏于本判决生效后十日内将原告（反诉被告）张国礼所有的坐落于1幢1楼、建筑面积为82.27平方米的房屋腾交原告（反诉被告）张国礼。 三、驳回原告（反诉被告）张国礼的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告冷和敏）的其他诉讼请求。 本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由原告张国礼负担。反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由反诉原告冷和敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  宋学梅 二〇二〇年五月二十一日 书记员  刘 芳