广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3461号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********011D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：陈美芬，女，汉族，住广东省陆丰市*****************，公民身份号码441************844。系原告公司员工。委托诉讼代理人：杨一豪，男，汉族，住河南省长葛市*****************，公民身份号码411************813。系原告公司员工。被告：胡益波，男，汉族，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，公民身份号码421************051。被告：龚丽，女，汉族，住湖北省武汉市汉南区***********，公民身份号码420************061。委托诉讼代理人：胡益波，即本案被告之一，系被告龚丽的丈夫。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告胡益波、龚丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2020年4月2日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告支付原告2019年2月至2019年9月物业服务费2625.12元及违约金（自2019年3月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算，其中至2019年8月31日违约金为104.84元）；2、被告支付原告2019年2月至2019年9月公摊水费1.04元、公摊电费本金283.88元，住宅水费33.90元，共318.82元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1、物业管理服务权的取得。原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2、业主、房屋情况。2016年12月，被告向开发商购得位于佛山市顺德区*******************（高层住宅），建筑面积105.85平方米（产权证上），实际交楼日期2016年12月31日。3、物业服务。2016年3月31日，原、被告就涉案房屋签订《金域滨江广场前期物业服务协议》，注明建筑面积105.85平方米，物业服务费按建筑面积计：高层住宅，3.1元／月·平方米；别墅，2.88元／月·平方米；商业物业，6元／月·平方米。每月物业费，于每月15日前交纳，逾期支付，应从逾期之日起每日按万分之五计付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月15日前交纳，逾期支付的违约金同上。4、欠费。①自2019年2月至2019年9月，被告共拖欠住宅物业服务费105.85×3.1×8=2625.12元及违约金104.84元（按每日万分之五，计至2019年8月31日）；②还欠自2019年2月至2019年9月的公摊水费1.04元、公摊电费283.88元、住宅水费33.90元。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。两被告共同辩称：原告起诉被告是不正确的，两被告从始至终是依据与原告签订的《前期物业服务协议（B、C区）》缴纳物业费。从2019年2月至2019年9月暂缓缴纳物业费是在投诉占用消防通道2年无果，万般无奈的情况下，和原告物业物管高山松协商好，原告物业主管张经理也能理解的情况下且依据《前期物业服务协议（B、C区）》缓缴的。原告长达2年多时间违反该合同多项服务内容，且推诿责任，处理方式不到位，造成业主投诉占用消防通道问题多年无法解决，违反合同多项条款，根据合同第八条违约责任第二款和第四款缓缴物业费，即使是原告在约定时间内未解决问题，被告依然承诺，如果原告能解决被告投诉的问题，被告依然愿意补交物业费。现在根据该起诉书看来，原告是既不想履行该负的责任和义务，又想照常收取业主物业费，被告对此表示强烈谴责。该事件背景信息：原告在14栋3203门口消防门边及32楼电梯对面消防门外消防走道等公共区域、消防通道，纵容业主私自建设违法建筑，大量存放垃圾，造成脏乱差的环境及被告门前臭气熏天的环境。14栋32楼的消防门长期无法正常关闭，由于消防通道中的杂物过多，该消防通道又密不透风，臭味熏天，所以常闭消防门被某业主长期以各种方式损坏、卡住，用以通风，减少臭味。14栋电梯对面消防门后的消防走道处，也经常可见自行车辆等物品。时至今天，被告门口恶劣的环境毫无改观（见附件所有图片视频录音证据）。物业的懒作为，造成被告门口的环境极度恶劣，无法正常生活。更恶劣的是，原告在协调该问题的过程中，把某业主不能占用消防通道的事情这种违法的事情说成是被告不同意，造成某业主对被告怀有恶意。2019年1月份一天，被告出差晚上11点回家，某业主直接从家里冲出来，指着被告问想怎么样，被告觉得生命安全也受到了威胁，当时被告报了警，原告和警察上门了解了情况。在两被告从收房至今长达2年多时间，苦苦投诉至万科金域滨江物业、万科物业、佛山市消防、佛山市********长达2年多时间，被告百般努力寻求佛山政府部门帮助，政府职能部门多次到现场检查，多次下整改通知，要求原告处理问题，在佛山市顺德区公安局大良分局多次给原告下达整改通知书，要求其处理占用安全出口、疏散通道；消除其他消防安全违法行为和火灾隐患情况下。原告工作人员仍然向被告声称“占用消防通道万一出了问题由14栋3201业主负责”、“是否3201业主美化违法建筑就我们就可以接受”、“反正我们已经要求他整改了，他们不愿意拆除，我们也没办法”、“消防通道这个东西是业主的私有财产，我们也没法处理”等言论，不能处理，万一出事故，则由3201业主自行负责等言论。致被告的生命财产安全于不顾，严重影响被告的正常生活。据此被告认为原告违反物业合同及相应国家法规内容如下：1、原告违反物业合同第一条第二项“乙方的权利和义务”第3点、第5点、第7点、第8点。2、根据以上违约条款可知，原告远远未达到物业合同第二条第一项中，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务，第1点、第2点、第3点、第6点。第1点，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。第2点，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。第3点，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集等。第6点，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。原告违反合同多项条款，所以被告根据合同第八条违约责任第二款和第四款缓缴物业费，且已和原告物业人员商议确认，直至原告消除该违法建筑、严重的消防隐患行为对被告的严重影响后，被告再补缴以前的物业费。不论是被告，还是原告都要按照合同的约定，按照国家法律法规的要求，完成各自的职责。被告一向都遵纪守法，原告不按物业合同的约定提供服务，不按国家法律法规要求履行自己的职责，前后言行不一，极大影响了被告的正常生活，仗着自己公司大，在各方同意缓缴物业费的前提下，在原告未履行职责前提下，还对被告提起起诉，被告对这种颠倒黑白的行为表示强烈谴责。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、两被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房交付使用通知书、《商品房买卖合同》及补充协议、《万科金域滨江广场一期前期物业服务协议》。证明原告与两被告之间存在物业合同关系。3、水电费欠费明细。证明原告已垫付了涉案小区的公摊水、电费。4、微信聊天记录及图片。证明原告履行其职责义务。诉讼中，被告举证的证据如下：1、两被告身份证复印件。证明两被告的诉讼主体资格。2、《佛山市顺德区公安局大良分局日常消防监督检查记录》（2019年12月11日、2019年12月16日、2020年1月7日）。证明两被告曾向原告多次投诉3201房的侵权行为，但并未得到解决。3、佛山市市长热线12345回复。证明两被告向市长热线投诉后，市长热线回复该投诉已转到大良防火办，大良防火办与原告沟通如何解决3201房的侵权行为。4、照片。证明3202房门外消防通道被占用，逃生通道摆放自行车，消防门被损坏打开，消防门上被卡住。5、视频。证明3202房门外消防通道被占用，逃生通道摆放自行车，消防门被棍棒抵住打开，灭火器抵门状况。6、音频资料。证明两被告与原告沟通如何解决3201房的侵权行为，但原告一直推托。7、微信聊天记录。证明两被告与原告沟通如何解决3201房的侵权行为，并提出如果不能解决3201房的侵权行为，两被告就不交物业服务费，当时原告的物业管家也同意。8、证明。证明两被告在其他小区没有拖欠物业服务费的行为。9、《万科金域滨江广场一期前期物业服务协议》。证明原告违反了该协议中第三、五、七、八点的协议。10、《高层居民住宅楼防火管理规则》、《中华人民共和国物权法》。证明按国家法律法规要求，原告应履行的职责。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据8，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年，两被告购买了佛山市顺德区万科房地产有限公司开发的万科金域滨江广场14栋3202房。2016年3月31日，原告（合同乙方）与两被告（合同甲方）签订《万科金域滨江广场一期前期物业服务协议》，协议约定主要内容：一、甲方的权利义务……3、依据本协议约定及法规的规定按时向乙方交纳物业服务费用……二、乙方的权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用……3、有权制定本物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守……5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定……7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主和物业使用人的监督。8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主……第二条物业服务内容与质量标准一、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通……6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……第三条物业服务费用一、本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：3.10元／月·平方米……上述标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费费用另行分摊……四、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）……七、物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。八、业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金……第八条违约责任……二、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、其他业主支付违约金……。另查一，与两被告相邻的14栋3201号房业主长期在3202房与3201房前公共楼道内摆放鞋柜导致消防通道被占用。原告工作人员亦多次与3201房业主就鞋柜的问题进行沟通，2019年11月21日、2019年12月16日、2019年12月30日，两被告多次向佛山市市长热线12345反应消防通道被鞋柜堵塞的问题。佛山市顺德区公安局大良分局到现场检查后，发现存在安全出口、疏散通道占用情况，三次向原告发出改正通知。原告协助相关职能部门处理，但至今消防通道仍被占用。另查二，2019年3月7日，被告龚丽与原告工作人员高小姐通话，龚丽说“你让他不要再在鞋柜下面再做轮子……没有问题，我告诉你今年以内，你如果，现在是三月份，今年以内，你要是解决不了这个问题，我今年一年的物业费我都不会交，明年你再这样，我一年的物业费也不会交，因为这个都是，觉得已经两年的时间，你再这样子，哪怕你把我告上法庭，我也不补缴你这些物业费，我很明确的告诉你，如果你年内解决这个问题，我今年一分不少的给你，如果你今年一年还解决不了这个问题，对不起，今年一年物业费你不要找我收了，我给的时间够长吧？”高小姐答“好的”。庭审中，两被告对原告诉请的物业服务费、公摊水电费、住宅水费的金额无异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《万科金域滨江广场一期前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同，合同双方均得依约行事。关于物业服务费、公摊水电费、住宅水费的问题。本院认为，原告与两被告签订的《万科金域滨江广场一期前期物业服务协议》，对物业管理服务内容及服务质量均有明确约定。因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定，应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主则相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制。两被告辩称原告未能解决3201房业主摆放鞋柜占用消防通道的问题，两被告可缓缴物业费。本院认为，两被告拒不缴纳相应费用的理由不成立，分析如下：一、结合庭审查明的事实可知，实施侵权行为的主体为3201房业主，并非原告，原告在物业管理过程中亦多次与3201房业主沟通处理占用消防通道的问题，并协助相关职能部门跟进处理，虽结果不甚理想，但不能否认原告履行了合同义务。二、2019年3月7日，被告龚丽与原告工作人员高小姐通话，从通话内容分析，并不能直接得出原告承诺并允许被告缓缴物业费。综上，原告对万科金域滨江小区提供了物业管理服务，两被告为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，两被告应当交纳物业管理费、公摊水电费、住宅水费，本院对原告诉请的2019年2月至2019年9月的物业管理费2625.12元、公摊水费1.04元、公摊电费283.88元、住宅水费33.90元予以支持。关于违约金的问题。原告在处理3201房业主摆放鞋柜占用消防通道的问题的工作上仍有改进的空间，两被告逾期缴纳相应费用事出有因，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡益波、龚丽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2019年2月至2019年9月的物业管理费2625.12元、公摊水费1.04元、公摊电费283.88元、住宅水费33.90元；二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市万科物业服务有限公司负担10元，被告胡益波、龚丽负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月七日书记员 梁丽仪