河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初8182号原告：杨立志，男，1992年7月24日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：邢立民，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113200710901422。被告：南阳中德置地房地产开发有限公司，住所地南阳市仲景路尚城国际酒店1幢1409号。法定代表人：李明俊，任公司经理。委托诉讼代理人：马奇平，系公司员工。原告杨立志与被告南阳中德置地房地产开发有限公司（以下简称中德置地公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告杨立志的委托诉讼代理人邢立民，被告中德置地公司的委托诉讼代理人马奇平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨立志向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2017年2月20日所签的商品房认购协议书；2、判决被告返还原告定金4万元；3、判决被告返还已付购房款254633元及利息并赔偿经济损失254633元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月20日，其与被告签订商品房认购协议书，协议约定被告将其开发的“中德王朝”第3幢1单元8层803号房屋作价254633元售于原告，原告当日交付定金2万元，并一次性支付余款234633元，被告给其出具收款收据，但却未与其签订商品房买卖合同。后获悉被告将其定购的房屋售予他人，导致其合同目的无法实现。原告杨立志为证明其主张，向本院提交下列证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、商品房认购协议书一份，以证明双方达成购房商品房意向及认购协议书符合商品房购买合同的要件，应视为商品房购买合同；3、收据两份，以证明当时已履约支付定金及购房款的事实。被告中德置地公司辩称：其公司与原告没有直接关系，也没有与其签订商品房认购协议书，更没有收到原告支付的任何房款及定金，此商品房认购协议无效。唐小伟负责中德王朝项目1号楼的施工，由于公司资金运转不足，施工方唐小伟要求开套房子作为抵押保障，以后有钱结算工程款，房子退回，若还不上款，房子由唐小伟处置。2017年2月20日，公司给唐小伟开了份商品房认购协议书，约定中德王朝3-1-803房110.7平方米，抵押价格为254633元，其中20000元为定金，234633元为房款。唐小伟在签订认购协议书时要写原告杨立志的名字，我公司不同意，后来签上“唐小伟代签”。其公司愿意退回254633元，但不承担原告所说的定金4万元及利息和经济损失赔偿。因为公司欠唐小伟工程款已支付完毕，并且已经给予唐小伟停工及拖欠工程款的损失补偿。当时在支付工程款时，与唐小伟提出按约定退回房屋，后经多次催促还款退房时，唐小伟称原告不退房。被告中德置地公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照及法人身份证明各一份，以证明其身份；2、商品房认购协议书一份，以证明此份购房协议系唐小伟与公司签订，与原告无关；3、收据两份，以证明当时未交现款，以工程款抵押的事实;4、协议一份，以证明其公司与唐小伟签订协议约定开房抵押工程款，支付工程款时退回认购协议及收据。依据原告杨立志申请，本院依法调取了原被告双方争议的“中德王朝”3号楼3-1-803房屋登记备案情况，调查显示案涉房屋买受人为王新花、牛朝阳已于2019年4月2日与被告中德置地公司签订了商品房买卖合同，合同总价款420721元，付款方式为按揭贷款，合同编号为DZ201901130，并于2019年4月4日登记备案。原告杨立志提交的三组证据，被告中德置地公司对证据1认为从未见过原告；对证据2协议书真实性无异议，但是原告没去公司签，是施工方唐小伟代签的；对证据3真实性无异议，但是没有实际交钱，当时我公司欠唐小伟工钱，用房子抵押。被告中德置地公司提交的三组证据，原告杨立志对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对其证明方向有异议，协议书乙方是原告本人，唐小伟只是代签，只是代理人，被告所称签合同的是唐小伟，混淆了代理人和当事人的关系；对证据3有异议，被告证明理由不能成立，收据上写的是交款人是杨立志，若相抵唐小伟工程款，则刚好印证了被告答辩状所说，因为被告拖欠唐小伟工程款，所以案涉房屋给唐小伟，由唐小伟处置的事实；对证据4有异议，认为原告并不知情，是其与案外人之间的约定，根据合同相对性原则，该协议不能对抗第三人，对原告无拘束力。对依据原告杨立志申请，本院依法调取原、被告双方争议的“中德王朝”3号楼3-1-803房屋登记备案情况，原、被告双方均无异议。对当事人均无异议的证据，本院予以采信，对当事人有异议的证据，本院将结合本案具体案情，予以综合认定。依据有效证据，本院确认如下案件事实：2017年2月20日，被告中德置地公司作为甲方与作为乙方的杨立志签订一份商品房认购协议书，该协议书主要载明“甲方：南阳中德置地房地产开发有限公司……乙方：杨立志……一、乙方指定认购的商品房为：“中德王朝”第3幢1单元803号房，建筑面积110.7㎡……优惠后总价254633.00元……1、一次性付款……二、认购定金为人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000.00元……四、违约责任1、甲方不按本协议履行，乙方有权要求双倍返还定金。……甲方南阳中德置地房地产开发有限公司……乙方：杨立志唐小伟代签……签约日期2017年2月20日”。被告中德置地公司于2017年2月20日给原告杨立志出具两份收据，该两份收据分别载明：“收据入账日期：2017年2月20日交款单位杨立志收款方式现金人民币（大写）贰万元整￥20000.00收款事由中德王朝项目3-1-803定金”；“收据入账日期：2017年2月20日交款单位杨立志收款方式现金人民币（大写）贰拾叁万肆仟陆佰叁拾叁元整￥234633.00收款事由中德王朝项目3-1-803房款”。根据原告杨立志的申请，本院于2020年1月17日在邓州市房管局调查“中德王朝”第3幢1单元803号房登记备案情况，调查显示案涉房屋买受人为王新花、牛朝阳，与被告中德置地公司于2019年4月2日签订商品房买卖合同，合同总价款420721元，付款方式为按揭贷款，合同编号为DZ201901130，并于2019年4月4日登记备案。由于原被告双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。本院认为，原告杨立志与被告中德置地公司在平等自愿基础上签订的商品房认购协议，并未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，原、被告双方均应遵循诚实信用原则履行协议约定的内容。该商品房认购协议内容已对房屋的位置、楼层、单元号、面积、单价、总价款及定金、违约责任等进行了明确的约定，已具备了商品房买卖合同的性质，原、被告双方均应遵循诚实信用原则继续履行合同，但被告中德置地公司未按协议约定内容履行。即便按被告中德置地公司辩称以工程款抵房款的形式交付房款，但该方式并不违反法律、法规的强制性规定，且这种形式明显减轻了被告中德置地公司支付工程款的压力，但被告中德置地公司违背诚实信用原则，在未明确告知原告杨立志的情况下又将诉争房屋以远远高于原协议价格出售给他人并进行了备案，已构成违约，致使原告杨立志购买房屋的目的不能实现，故原告杨立志要求解除与被告中德置地公司签订的商品房认购协议，本院予以支持。被告中德置地公司应返还原告杨立志购房款234633元及利息（其中利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自被告中德置地公司将诉争房屋出售给他人之日即2019年4月2日起至款付清之日止）。被告中德置地公司应按照双方协议约定及法律规定的定金罚则，返还原告杨立志4万元。被告中德置地公司作为房地产开发公司的这种不诚信行为，扰乱了自己的销售市场，损害了原告杨立志的合法权益，被告中德置地公司不应因自身不诚信行为而在一房二买的过程中受益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告中德置地公司应当承担原告杨立志一定的赔偿责任，具体数额参照被告中德置地公司将诉争房屋出售给他人的价格420721元，被告中德置地公司应承担166088元的赔偿责任。被告中德置地公司辩称其公司已将拖欠唐小伟的工程款支付完毕，并且已给予唐小伟停工及拖欠工程款损失补偿，但唐小伟未退回协议及收据，该辩称理由与其公司和唐小伟签订协议约定在工程款支付完毕后应退回商品房认购协议及收据相矛盾，该辩称理由，本院不予采信。被告中德置地公司在本院释明的期限内未依法申请唐小伟作为第三人参加诉讼，是其权利的自由处分，且根据合同相对性原则，若被告中德置地公司认为与唐小伟有纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨立志与被告南阳中德置地房地产开发有限公司于2017年2月20日签订的商品房认购协议；二、被告南阳中德置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨立志购房款234633元及利息（其中利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年4月2日起至款付清之日止）；三、被告南阳中德置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨立志定金4万元；四、被告南阳中德置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告杨立志166088元；五、驳回原告杨立志对被告南阳中德置地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7911元，由被告南阳中德置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未预交上诉案件的上诉费用，按自动撤诉处理。审 判 长  司明辉人民陪审员  胡培辛人民陪审员  汤晓龙二〇二〇年五月二十二日法官助理代小丽书记员康京业