云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终894号上诉人（原审原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行,以下简称“邮政储蓄银行”。住所地：云南省昭通市昭阳区昭阳大道155-157号。负责人李辉，该行行长。委托代理人李孙明、张科玄，云南唯真律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）水富杨氏房地产开发经营有限责任公司，以下简称“杨氏房地产公司”。住所地：昭通市水富县云富街道办事处沙坪坝东路8栋4-502号。法定代表人杨道明，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）李远富，男，汉族，1966年6月16日生，云南省水富县人，小学文化，居民，住云南省昭通市水富县。被上诉人（原审被告）郑兴琼，女，汉族，1970年1月29日生，四川县人，小学文化，居民，住四川省宜宾县。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行因与上诉人水富杨氏房地产开发经营有限责任公司、被上诉人李远富、郑兴琼金融借款合同纠纷一案,不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2154号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月16日立案受理后依法组成合议庭书面进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：李远富和郑兴琼系夫妻关系，2015年8月4日，李远富因向水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（下称杨氏房地产）购买水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区向邮政储蓄银行申请按揭贷款，邮政储蓄银行经审批后于2015年9月2日日，与杨氏房地产、李远富、郑兴琼共同签订了编号为53001624115090567658的《个人购房购车借款及担保合同》，合同约定邮政储蓄银行向李远富发放1590000.00元的购房按揭贷款，李远富按等额本息还款法于每月向邮政储蓄银行偿还贷款本息，贷款期为120个月，自2015年9月2日至2025年9月2日止，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮28%执行，遇基准利率调整，贷款利率于次月1日起按调整后的基准利率浮动比例确定并执行新的利率，若李远富未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还贷款，邮政储蓄银行有权按约定贷款利率加收50%的罚息以及对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。合同第十二条第二款约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。同时合同还约定借款担保采取抵押加保证组合担保的方式由李远富将其购买的水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区抵押给邮政储蓄银行及杨氏房地产承担阶段性连带保证责任，杨氏房地产对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间至主合同债务人履行债务期限届满之日后两年止，若合同约定的正式抵押登记手续办理完毕后到期的借款人债务，杨氏房地产免除保证责任。郑兴琼作为共同借款人在合同中签字，同日李远富和郑兴琼签署《共同还款协议》，承诺两人承担同等还款责任与义务。合同签订后，水富县房产管理所向邮政储蓄银行出具水杨氏?金福地家园预抵（2015）0050号商品房按揭贷款预告登记手续，邮政储蓄银行即向李远富发放了159万元的购房按揭贷款，并根据李远富、郑兴琼的授权将该笔贷款资金划付至杨氏房地产银行账户。截至2018年3月5日，该贷款尚拖欠本金1325062.71元及利息28910.52元。该《个人购房购车借款及担保合同》所指房产水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区办理了商品房按揭贷款抵押预告登记，但抵押登记手续至今仍未办理完毕。现邮政储蓄银行提起诉讼请求判令：1.依法判令邮政储蓄银行与李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司签订的编号为53001624115090567658的《个人购房购车借款及担保合同》提前到期；2.依法判令李远富、郑兴琼立即向邮政储蓄银行偿还借款本金1325062.71元及截至2018年3月5日尚欠的利息28910.52元；3.依法判令李远富、郑兴琼按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准向邮政储蓄银行支付自2018年3月6日起至本息全部还清之日止的罚息；4.依法判令李远富、郑兴琼对不能按时支付的利息按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准计算向邮政储蓄银行支付自2018年3月6日起至款项实际还清之日止的复利；5.依法判令李远富、郑兴琼承担邮政储蓄银行为实现债权而支付的律师费19500.00元；6.依法确认邮政储蓄银行对李远富所购买的水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区享有优先受偿权；7.依法判令水富杨氏房地产开发经营有限责任公司对李远富、郑兴琼的上述2、3、4、5项债务向邮政储蓄银行承担连带清偿责任；8.依法判令李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。原审法院经审理认为，邮政储蓄银行与李远富签订的《个人购房购车借款及担保合同》、与郑兴琼、李远富签订的《共同还款协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按合同全面履行自己的义务。本案中邮政储蓄银行已向李远富发放贷款159万元，李远富及其共同还款人应按合同约定履行还本付息义务，故对邮政储蓄银行请求李远富、郑兴琼履行还本1325062.71元及利息28910.52元（算至2018年3月5日止)的诉讼请求予以支持；对李远富、郑兴琼按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准向邮政储蓄银行支付自2018年3月6日起至本息全部还清之日止的罚息的请求予以支持；对李远富、郑兴琼不能按时支付的利息按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准计算向邮政储蓄银行支付自2018年3月6日起至款项实际还清之日止的复利的请求予以支持；对黄天高、郑兴琼承担邮政储蓄银行为实现债权而支付的律师费31000.00元的请求予以支持；关于邮政储蓄银行优先受偿权的请求，依据《物权法》第一百八十七条之规定，水富杨氏金福地2期E3幢D区1层1-3号商铺的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中该房产的抵押登记尚未办理完毕，故抵押权未设立，依法不能对该房产享有优先受偿权，故依法驳回邮政储蓄银行该项诉讼请求；水富杨氏房地产开发经营有限责任公司作为保证人在《个人购房购车借款及担保合同》上签字，应按合同约定对贷款本金、罚息、复利、实现债权的费用承担连带清偿责任，故邮政储蓄银行请求判令水富杨氏房地产开发经营有限责任公司对李远富、郑兴琼的2、3、4、5项债务向邮政储蓄银行承担连带清偿责任的请求法院予以支持。关于邮政储蓄银行请求《个人购房购车借款及担保合同》提前到期的诉讼请求，因李远富已逾期三月未向邮政储蓄银行归还借款，符合双方合同约定的合同提前到期的情形，故邮政储蓄银行该项请求原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、准予中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行与李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司签订的编号为53001624115090567658的《个人购房购车借款及担保合同》提前到期；二、由李远富、郑兴琼于判决生效之日起60日向中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行偿还借款本金1325062.71元及截至2018年3月5日尚欠的利息28910.52元；三、由李远富、郑兴琼于判决生效之日起60日按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准向中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行支付自2018年3月6日起至本息全部还清之日止的罚息；四、由李远富、郑兴琼于判决生效之日起60日对不能按时支付的利息按中国人民银行同档次贷款基准利率上浮28%的基础上加收50%的标准计算向中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行支付自2018年3月6日起至款项实际还清之日止的复利；五、由李远富、郑兴琼于判决生效之日起60日承担中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行为实现债权而支付的律师费19500.00元；六、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司对李远富、郑兴琼的上述2、3、4、5项债务向中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行承担连带清偿责任；七、依法驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行其他诉讼请求。案件受理费17161.26元，由李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担。宣判后，水富杨氏房地产开发经营有限责任公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法改判一审判决第五项，为“由被告李远富、郑兴琼于本判决书生效之日起60日内承担中邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行为实现债权而支付的律师费14500.00元”,即判决减少律师费5000.00元。2.依法判决被上诉人承担本案上诉费，并依法调整一审诉讼费用。其主要上诉理由是：被上诉人与云南唯真律师事务所签订的律师法律服务合同，因上诉人不是该合同当事人，该协议对上诉人不产生法律约束力，应依法适用国家和地方有关价格主管部门颁发的律师收费标准。宣判后，中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：将原审判决第二、三、四、五项的履行周期由60日改为15日；撤销原判第七项，改判中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行对涉案房屋享有优先受偿权；保全费5000.00元由李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担；本案上诉费由李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担。事实及理由：一、原审判决主文第二、三、四、五条判令被上诉人于判决生效后60日内履行义务的周期过长，不利于保护上诉人的合法债权。二、原审法院未支持上诉人对水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区享有优先受偿权属适用法律错误。被上诉人与上诉人签订《个人购房／购车借款及担保合同》约定以案涉房屋为借款提供抵押担保，因购房时房地产项目尚处于预售阶段，故双方办理了预告登记手续，上诉人作为预登记的抵押权人，对案涉水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区应享有优先受偿权。从保护房屋按揭市场的普惠金融秩序和鼓励金融机构积极提供住房按揭的积极性出发，结合抵押预告登记制度的立法本意，对预购房屋已经进行抵押预告登记的前提下，应当确认上诉人享有优先受偿权。三、原审判决遗漏处理上诉人预付的保全费5000.00元，恳请二审人民法院依法判决由三被上诉人共同负担。四、原审法院对同样案情的案件已作出支持上诉人享有优先权及被告判决生效后15日内履行义务的生效判决，本着同案同判的原则应当判决上诉人对涉案己预抵押房产享有优先受偿权及被上诉人于判决生效之日起15日内履行判决内容。被上诉人李远富、郑兴琼未作二审答辩。在二审诉讼中，上诉人邮政储蓄银行对原判确定履行期限60日、对水富杨氏金福地2期E3幢D区1层1-3号商铺不享有优先受偿权、保全费提出争议，杨氏房地产公司对律师代理费费用承担问题提出异议，各方当事人对原判认定的事实未提出实质异议。对双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳诉辩双方主张，本案二审争议焦点是：1.原审确定履行期限60日是否恰当；2.邮政储蓄银行对水富杨氏金福地2期E3幢D区1层1-3号商铺是否享有优先受偿权；3.律师费、财产保全费用承担问题。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：1.关于原审确定履行期限60日是否恰当的问题。本案上诉人杨氏房地产公司与邮政储蓄银行涉及多例金融借款合同纠纷案，原审法院审理认为给予上诉人杨氏房地产公司60日的履行期限，未违反法律规定，且上诉人邮政储蓄银行并无证据证实60日的履行期限不利于保护其合法债权，故上诉人邮政储蓄银行请求改判履行期限的上诉请求本院不予支持。2.关于邮政储蓄银行对水富杨氏金福地2期E3幢D区1层1-3号商铺是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器……”；第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，本案涉案房屋在上诉人邮政储蓄银行与被上诉人李远富签订《个人购房购车借款及担保合同》时，因属于预售房屋致使无法办理房屋产权证，故不能办理抵押登记，但双方已经及时办理了抵押预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建立预告登记制度的目的是限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。本案中，买受人李远富、郑兴琼用位于水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区作为案涉贷款的抵押物并办理了抵押预告登记，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订《个人购房购车借款及担保合同》的本意，并且本案双方当事人订立的《个人购房购车借款及担保合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定无效的法定事由，故抵押合同合法有效。综上，本院认为，上诉人邮政储蓄银行与被上诉人李远富、郑兴琼签订《个人购房购车借款及担保合同》后，在水富县房产管理所办理了抵押预告登记，在借款人李远富、郑兴琼逾期未按合同偿还借款时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，上诉人邮政储蓄银行有权对水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。据此，对上诉人邮政储蓄银行请求对被上诉人李远富、郑兴琼购买的位于水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区在抵押范围内享有优先受偿权的上诉请求，本院予以支持。3.关于律师费、财产保全费用如何承担的问题。本案上诉人邮政储蓄银行与被上诉人李远富、郑兴琼签订的《个人购房购车借款及担保合同》中明确约定被上诉人李远富、郑兴琼应当承担合同订立和履行中产生的相关费用，包括律师费、财产保全费等费用，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，李远富、郑兴琼应当承担偿还上诉人邮政储蓄银行因保障自身利益支出的律师费、财产保全费，故一审法院不予支持财产保全费的判决本院予以纠正；一审法院判决李远富、郑兴琼承担律师代理费，符合双方合同约定，并无不当。针对上诉人杨氏房地产公司所述律师费收费过高的上诉请求，参考《云南省律师服务收费暂行标准》的规定，本案涉及律师受理费未超过该规定，因此上诉人杨氏房地产公司关于律师费用的上诉请求本院不予支持。关于原审法院审理认为“对黄天高、郑兴琼承担邮政储蓄银行为实现债权而支付的律师费31000.00元的请求予以支持”的部分，结合全案审理后，本院认为应当更正为“对李远富、郑兴琼承担邮政储蓄银行为实现债权而支付的律师费19500.00元的请求予以支持”，该部分属于原审法院笔误，本院予以纠正。综上所述，本院认为，原审判决认定事实部分错误，适用法律正确。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2154号民事判决第一、第二、第三、第四、第五项；二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2154号民事判决第六、第七项；三、中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行对被上诉人李远富购买的位于水富县水富杨氏金福地2期Ｅ3幢Ｄ区在抵押范围内享有优先受偿权；四、若抵押物折价未全部受偿，则由水富杨氏房地产开发经营有限责任公司对抵押物折价后未受偿的借款承担连带偿还责任；五、由李远富、郑兴琼于本判决生效之日起60日承担中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行为实现债权而支付的财产保全费5000.00元，水富杨氏房地产开发经营有限责任公司承担连带清偿责任。六、驳回中国储蓄银行股份有限公司昭通分行的其他诉讼请求。一审案件受理费17161.26元由李远富、郑兴琼、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担；二审案件受理费17161.26元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司昭通市分行负担17111.26元，由水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担50.00元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王荣祥审判员  戴红梅审判员  宋明涛二〇二〇年五月十一日法官助理李昆阳书记员祖维灿