山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4673号 上诉人（原审被告）：刘丽丽，女，1983年9月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：李科峰，男，1978年3月15日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人刘丽丽因与被上诉人李科峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘丽丽向本院提出上诉请求：请求撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6451号民事判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、房屋租赁合同期限内，被上诉人应独自承担经营过程中的商业风险，与上诉人无关；再者本案尚未具备合同解除权行使条件，租赁合同应继续履行。当事人本着平等自愿原则签订的为期一年的《房屋租赁合同》合法有效，对合同双方均具有约束力。上诉人把自家曾经营过啤酒屋的房屋出租给被上诉人使用，如何具体安排使用，完全取决于被上诉人，与上诉人无关；况且上诉人也从未就租赁房屋给予过被上诉人合同条款之外的任何承诺。上诉人在该房屋从事经营啤酒屋是能够正常办理合法营业执照的（执照上商号:市北区晟浠源啤酒屋），既然双方已经依约由被上诉人年付租金给了上诉人，就应把租期履行完毕。至于被上诉人经营活动开展不下去，该商业风险（包括列入费用项目中的已付房租金）应由被上诉人独自承担。二、如果被上诉人确因经营不善等因素而主张提前解除合同时，通常做法也应在结清相关费用，并就赔偿等事宜和上诉人达成一致并办理正式交接后，才能引起合同解除的法律效果。被上诉人于2019年5月31日只是口头表示有解约的想法，而被上诉人正式提出解除双方间《房屋租赁合同》的意思表示，最早也应该推迟到一审立案之时。在房屋没有交接给上诉人或法院裁判解除合同的情形下，且房屋钥匙仍在被上诉人之手，房屋的使用权仍掌握在被上诉人一方，期间因此产生的房屋租金，理应由被上诉人承担，不该转嫁给上诉人。一审法院（关于自2019年5月31日）此后上诉人已对房屋实际控制，纯属主观臆断，无事实根据，无任何证据证实。三、《房屋租赁合同》关于违约金虽有约定，但根据《合同法》等相关规范，违约金条款是可请求调整的。我国《合同法》第113条规定，因一方违约给对方造成损失的损失额包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，合同有效租期内，因被上诉人单方毁约，上诉人一方在没有对外另行租赁他人之前而产生的应收租金损失，系被上诉人违约所致，该预期利益损失应由被上诉人赔偿给上诉人。从《合同法解释（二）》第27条规定可知，当事人通过反诉或抗辩方式提出调整违约金数额的，人民法院应予支持。而上诉人在一审阶段提出的不同意解约以及主张因被上诉人未尽管理职责致房屋遭水淹受损的抗辩意见，均视为对原约定违约金数额调整的意思表示。一审法院在被上诉人单方毁约且房屋至今仍放任闲置的情况下，仅仅判决被上诉人承担支付壹个月的租金作为违约的代价，对上诉人是极其不公平的。如此判决也不利于市场经济秩序中推崇的诚实守信原则的贯彻执行，难以保障交易主体的交易安全性。综上所述，为维护自身合法权益，请求依法改判。 被上诉人李科峰辩称:被上诉人承租上诉人的房屋，目的是从事餐饮经营，在签订租赁合同之前上诉人告知被上诉人可以办理食品经营许可证，被上诉人基于对上诉人的信任签订了租赁合同，并且合同中也约定了租赁目的是用于餐饮经营。但被上诉人在办理食品经营许可证的过程中被告知无法办理，导致被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人可以基于该理由解除合同，而非上诉人所称的独自承担商业风险。被上诉人于2019年5月31日向上诉人的丈夫交付了房屋钥匙并明确要求解除合同，该解除通知自到达上诉人时合同解除。如果上诉人对解除合同有异议可以请求法院或仲裁机构确认合同解除的效力，但上诉人没有该项请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 李科峰向一审法院提出诉讼请求，1.解除双方于2019年2月17日签订的房屋租赁合同；2.刘丽丽返还租金21000元；3.本案诉讼费用由刘丽丽承担。事实和理由：2019年2月17日，李科峰与刘丽丽签订房屋租赁合同，刘丽丽将位于青岛市市北区房屋租赁给李科峰，期限自2019年3月1日至2020年2月28日。该房屋营业执照名称为市北区晟浠源啤酒屋，因刘丽丽提供的场所无法办理食品经营许可证，导致李科峰无法正常经营。李科峰多次找刘丽丽解除合同，都被拒绝。故起诉请求判如所请。 刘丽丽一审中辩称：李科峰离开时没有和其交付房屋钥匙，也没有结清水电费，刘丽丽无法使用。2019年5月28日，李科峰的妻子给刘丽丽打电话表示无法继续经营，要求转让，刘丽丽同家人商量后同意李科峰转让，但后来李科峰又表示不转了。 一审法院认定事实如下：2019年2月17日，李科峰与刘丽丽签订了一份《房屋租赁合同》。李科峰承租刘丽丽的青岛市四方区（现市北区）宜阳路89号房屋，租期为一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，每月租金2500元，按年支付。约定：双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。合同签订后，李科峰向刘丽丽支付了全年租金3万元和水、煤气、电、房屋设施押金1000元；刘丽丽向李科峰交付了房屋。该房屋系刘丽丽将原房屋地面下挖，搭建为两层，上面一层由刘丽丽经营旅馆，下面一层李科峰承租后从事餐饮经营。2019年5月31日，李科峰因无法办理食品经营许可证，无法继续经营要求解除合同并向刘丽丽的丈夫交还房屋钥匙，但刘丽丽不同意解除合同，未接受钥匙。庭审中，刘丽丽出示其录制的视频资料，主张因李科峰未尽保管义务导致2019年8月2日房屋遭水淹受损。 一审法院认为，李科峰与刘丽丽签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。李科峰提前解除合同，构成违约，应承担违约责任，李科峰亦同意按约定承担违约责任。双方在合同中约定了承担违约责任的方式，李科峰向刘丽丽提出提前解除合同时，刘丽丽可根据合同约定和法律规定向李科峰主张权利，但不应怠于采取措施以避免损失扩大。李科峰于2019年5月31日向刘丽丽交付房屋钥匙，刘丽丽虽未接受，但此后已对房屋实际控制，双方签订的房屋租赁合同实际已解除，李科峰关于解除合同的诉讼请求，一审法院不再另行裁判处理。李科峰要求刘丽丽扣除约定的一个月租金作为违约金后返还剩余租金和押金的诉讼请求合法，且证据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，判决：一、刘丽丽于判决生效之日起十日内返还李科峰房屋租金20000元（年租金3万元-实际使用3个月的租金7500元-以1个月租金计的违约金2500元=20000元）；二、刘丽丽于判决生效之日起十日内返还李科峰押金1000元。上述一、二项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取162.5元，由刘丽丽负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定如实履行各自的义务。根据一审法院查明的事实，一审法院认定被上诉人提前解除合同构成违约，并判令被上诉人按照合同约定向上诉人支付违约金。被上诉人已经于2019年5月31日搬离涉案房屋，租赁合同已无继续履行的基础，一审法院判令解除合同并无不当。上诉人主张违约金过低不足以弥补其损失，本院认为，一方面，上诉人主张涉案房屋淹水造成的损失，尚不能明确该损失系由被上诉人造成。另一方面，上诉人主张的该淹水事实发生于被上诉人搬离涉案房屋两个月之后，上诉人在明知被上诉人已经搬离涉案房屋的情形下，即使其对解除合同有异议，但其怠于对房屋接手管理，作为房屋所有人负有较大的责任。故在被上诉人承担违约金的情形下，上诉人主张的该部分损失不应由被上诉人承担，本院不予支持。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由上诉人刘丽丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡