河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1673号 上诉人（原审被告）：刘端端，女，1962年12月21日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：赵越，河北崇睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市井陉矿区中纬路东。 法定代表人：高红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 上诉人刘端端因与被上诉人石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称方寸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘端端上诉请求：一、撤销（2019）冀0107民初577号民事判决书，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、原审法院审理查明部分认定的事实证据不足导致事实认定不清。原审法院对上诉人与被上诉人物业服务法律关系的认定所依据的事实认定不清，其认定的基本证据为《君悦湾前期物业服务合同》、仅以涉案小区没有设立业主大会、未选举产生业主委员会的情形便直接认定本案为前期物业服务合同纠纷，该法律关系的基础事实认定缺少相关证据。关于基础事实部分，上诉人已经提供了初步证据加以证明，包括但不限于一份由全体业主共同签订生效并已经客观履行了两年的君悦湾小区与石家庄道和物业的物业服务合同，小区周边公告栏的情况及方寸物业催收物业费的律师函等。与此同时方寸物业实际上催收物业费的费用是按照原小区业主与道和物业公司的标准进行，业主根本无从知晓物业公司变更了前物业合同的主要内容，尤其是变更后的合同删除了方寸公司的具体服务内容。提高了物业价款，同时增加了业主的违约责任。该部分属于排除业主权利，免除物业公司义务的条款，理应无效。2、原审法院未将本案全部基本事实作为裁判依据，导致裁判认定的法律事实与实际情况有极大出入。如前所述，原审法院将本案涉诉合同直接判定为前期物业服务合同纠纷，无视涉案其他法律事实的确认与审查。即便是按照原审法院意图以前期物业合同法律关系作为基本法律事实加以审理。在该双务合同中，业主亦享有合同履行的抗辩权。法院应当对双方合同履行情况的法律事实进行确认。首先，法院缺少对涉案基本事实的全面认定。在有前一全体业主签订的物业合同的情况下，根据物业管理条例，对物业公司的解聘与选聘、物业服务合同内容的变动等均应当经过全体业主的同意。该部分事实应当由被上诉人加以证明。其次，原审法院关于该《君悦鸿前期物业服务协议》格式合同的履行事实认定不清。方对物业提供的合同只明确约定了业主缴费义务而没有方寸物业公司的服务义务。上诉人提供的小区现场照片等证据亦初步证明了方寸物业基本完全未履行物业服务公司基本义务。再次，原审法院依据一份权利义务不对等且不明确的合同认定上诉人业主与被上诉人据此形成了合法有效的前期物业合同法律关系，表明双方均受该书面合同约束，可该份合同只明确规定了业主的义务却不存在物业应当履行的具体义务，该合同关系的认定显失公平。最后，在客观事实方面，上诉人与被上诉人间形成的合同法律关系应当属于事实服务合同法律关系，双方权利义务的履约要求及收费依据等应参照一般市场及法律规定的标准进行而非该案不公平合同条款之约定。二、原审法院适用法律错误。1、关于涉案《君悦湾前期物业服务合同》的合同法律关系认定适用的法律错误。原审法院本应首先适用物权法、合同法、物业管理条例的相关规定，《物业解释》本身亦属于基于上述法律进行体系解释的产物。但原审法院却以《物业解释》第一条确定本案开发商与方寸物业公司签订的《君悦湾前期物业服务协议》为前期服务协议的合同拘束力范围直接对业主生效借此突破了合同相对性原则，明显属于法律适用错误（合同名称是前期物业服务协议并不当然就属于法律上的前期物业服务协议。依照法律规定如物业管理条例第二十一条，也并非所有未成立业主大会或业主委员会时签订的物业服务协议都是前期物业服务协议）。即便依照物权法上关于建筑物区分所有权的理论基础。开发商在拥有超过百分之五十房屋产权时可以基于物权自行签订前期物业合同，本案中开发商于2017签订所谓“前期物业服务合同”早已不符合开发商拥有大部分房屋所有权的情形、此时的房产开发根本也不属于“前期”。2、原审法院裁判文书法理论述前后逻辑矛盾，法律适用错误。首先，关于本案上诉人合同履行抗辩权的法律适用问题。本案涉及的物业服务合同法律关系显然属于双务合同，上诉人无论基于同时履行还是全面履行的法律基础都拥有对被上诉人合同履行的抗辩权。业主抗辩权的行使并非如原审法院所述只能“向物业公司反映或通过业委会或者居委会向物业公司提出协商改进意见”。业主的拒交行为本身就是对物业不履行合同对等的抗辩手段，在业主有证据证明存在拒绝缴费的法律事实基础时，法院对该合同履行抗辩依法应当予以支持。其次，原审法院所述之“物业费收费标准经过物价部门核定”，其对本案合同收费标准的认可于法无据。被上诉人根本并未提供任何物价部门核准价格的文件，且现在物业收费标准一般情况下依法实行市场定价。再次。原审法院援引前审已经生效的本小区物业费纠纷判决文书事实及结论并不怡当。最后，原审法院援引合同法107条合同违约责任条款，合同法解释二第29条违约金过高法院下调的条款，显然是对被上诉人物业公司主张违约金的适用。然而，法院同时又以公平原则和诚实信用原则以被上诉人存在违约行为为由对其要求的违约金不予支持。综上所述，上诉人与被上诉人间权利义务之关系并非原审法院认定的片面法律事实所决定，被上诉人作为物业管理公司未尽到基本物业服务义务的前提下意图通过司法判决形式强行催收小区业主物业费，在仅仅二百余户的小区中涉催收物业费集体诉讼几十起，原审法院无视上诉人已经提供基础证据的客观事实径行判决，认定事实不清、法律适用错误。特请二审法院查明案件真实情况，依法裁判，维护上诉人合法权利。 方寸物业辩称，一、上诉人与被上诉人之间确实存在物业服务合同关系，上诉人应按照约定缴纳物业服务费等相关费用，一审法院认定事实清楚，证据充分。首先，在君悦湾小区并未成立业主大会及业委会的情况下，被上诉人与建设单位签订前期物业服务合同并无不妥之处。其次，在2017年前物业公司已经撤出小区并交接材料给被上诉人，前合同已经终止的情况下，被上诉人依据新合同入住小区完全合法合理。再次，《君悦湾前期物业服务合同》第二章已经明确约定了被上诉人的服务内容，在一审时提交的各种证据均能证明被上诉人在小区履行的种种物业服务义务。上诉人自始至终没有缴纳物业服务费用，其构成根本违约在先。上诉人提出的种种理由均是为了恶意拒缴费用，这会造成对其他按时缴费业主不公平的局面。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。1、一审法院依据的《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均是调整物业纠纷的法律，适用法律正确。2、物业服务合同确实属于双方合同，具有双务合同的共性，但又有其特殊性，在履行过程中物业公司的服务是多种多项的，且需要业主的紧密配合和支持，上诉人主管上认为某些服务存在瑕疵就拒交所有费用于法无据，其行为构成根本违约且不利于合同的履行。物业服务针对的是整个小区所有业主，单个业主无权以个人喜爱认定小区的服务标准，即使物业公司的服务不能达到大多数业主的满意，可以成立业委会重新选聘物业公司。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 石家庄方寸物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费2997元及违约金2000元，共计4997元；2.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告刘端端系井陉矿区平涉路东君悦湾3号楼1单元401室业主，该房产住宅面积95.45平方米，仓储面积13.13平方米，共计108.58平方米；该房产另一共同共有人为高泽芳。2017年8月17日，河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业）为前期物业服务公司，与彰峰物业签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，具体收费标准为多层住宅0.8元/月*平方米、电梯维保费4.2元/年*平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主与物业使用人应分别在每年的6月份和12月份各交纳一次，并且要在当月内履行交纳义务，否则视为逾期；未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准支付违约金……2017年9月18日彰峰物业变更名称为方寸物业，并办理变更登记，2017年10月23日方寸物业在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局对物业管理项目备案，随即方寸物业将变更后物业公司名称、物业的收费标准等在小区公告栏进行公示。庭审中，被告刘端端认可自2017年10月1日至2019年9月30日未向方寸物业交纳过物业服务费。另查，井陉矿区君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。以上事实，有原告提交的房地产权登记信息、君悦湾前期物业服务合同、公告栏照片、准予变更登记通知书、石家庄市物业管理项目备案表、井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初260号民事判决书等及原、被告开庭陈述在案为凭，并经开庭质证，可以采信。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，金通公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，其与彰峰物业签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；彰峰物业依法变更名称为方寸物业，则方寸物业即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。被告刘端端作为君悦湾小区业主，金通公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。对于被告主张的全体业主已经与道和物业签订前期物业服务合同、与本案原告不存在物业服务法律关系等，法院认为，道和物业作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，被告与道和物业签订的前期物业服务协议便终止履行，金通公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力，故被告以此拒绝向方寸物业交纳物业服务费，于法无据，法院不予支持。被告刘端端如认为方寸物业的服务存在瑕疵，可向方寸物业反映，或者通过业主委员会或居民委员会向方寸物业提出协商改进意见，而不应该成为被告刘端端拒交物业费的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告刘端端以原告方寸物业服务不合标准长达两年之久拒交物业费，不仅损害了方寸物业的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。关于被告拖欠物业服务费的具体金额，被告自2017年10月1日起未缴纳物业费，自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月+0.35元/月）×（95.45+13.13）平方米×21个月=2622.20元。在2019年6月之前，法院曾审结多起原告方寸物业与君悦湾小区其他业主的物业服务合同纠纷案件，在多份生效判决中明确写明“原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主满意”，但时隔数月，原告在判决送达后仍未全面改进、整体提升服务质量以达到业主满意，其本身存在过错，故对于原告主张的2019年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费用应适当予以扣减，法院酌定该期间收费标准按照合同约定价格90%收取为宜，即（0.8元/月+0.35元/月）×90%×（95.45+13.13）平方米×3个月=337.14元；以上共计2959.34元，对原告请求的超出部分法院不予支持。关于原告主张的违约金，鉴于本案纠纷的引起原被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对违约金部分法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告刘端端自本判决生效之日起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业费2959.34元；二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：一、被上诉人致全体业主的一封信。证明被上诉人执行的物业费标准是每平方米是1.05元。二、君悦湾商品房买卖合同，证明开发商无权变更前期物业服务合同内容。三、业主满意度调查问卷及统计表。证明百分之八十的业主对被上诉人的服务评价为差。被上诉人质证如下：一、对证据一的真实性予以认可。但对关联性不认可，我们签订的合同收费标准一直都是每平方米1.15元，是为了想和业主保持一个长期的良好关系，之前才按照1.05元收取的。在本诉讼中是按照1.15元，如果业主同意交到今年的话可以给业主按照1.05元收取。二、对证据二的真实性无法确定。该买卖合同不是和上诉人签订的，和本案没有关联性，前一个物业公司已经撤走，现在的情况下只能是由开发商来继续选任，要不然小区就没有物业了。三、对证据三的真实性、关联性不予认可，该问卷有可能是上诉人基于诉讼目的而故意引诱业主而签订。 二审查明的其他事实同一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，开发商河北金通房地产开发有限公司与石家庄彰峰物业服务有限公司（后变更名称为石家庄方寸物业服务有限公司）签订的《君悦湾前期物业服务合同》符合物业管理条例的相关规定。被上诉人在原审提供了充分证据证明其受让管理君悦湾小区物业并向小区物业进行了公示的事实。上诉人对该合同不认可并主张该合同不合法以及该合同没有约定被上诉人义务等上诉理由，无相关事实和证据予以支持，对此不予采信。被上诉人根据合同约定为君悦湾小区提供物业服务，上诉人同样享受了方寸物业提供的物业服务。但上诉人在享受方寸物业提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，可直接反馈给被上诉人，亦可通过相关管理部门向被上诉人提出改进意见，不应成为上诉人拒交物业费的理由，且一审法院对被上诉人存在的过错，已判令由其承担了相应的责任，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘端端负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  张 楠 二〇二〇年五月六日 法官助理徐洁莹 书记员谈梦雅