山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4679号 上诉人（原审被告）：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市敦化路138号西王大厦907室。 法定代表人：卢成波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，户籍所在地河南省襄城县，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王继福，男，1973年2月11日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：宋伟晟，山东兆鸿律师事务所律师。 原审被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。 法定代表人：王彬，该公司经理。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司（以下简称金宣（青岛）公寓）因与被上诉人王继福、原审被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称北京金宣公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金宣（青岛）公寓向本院提出上诉请求：1.请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初322号判决第二、三、四、五项，依法改判上诉人不支付被上诉人任何费用；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与被上诉人于2017年9月22日签订了《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定被上诉人将青岛市市北区辽阳西路1号楼8单元202户的房屋出租给上诉人，租赁期限为2017年9月22日至2020年9月21日，为期三年，本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年为90天。一、上诉人不应当支付所谓的1526.67元租金及电费。2018年12月上诉人发现被上诉人出租的房屋价格过高无法找到合适的租户，于是和被上诉人协商降低租金，但被上诉人不同意降低，无奈下上诉人提出解除合同，要求被上诉人前来办理手续，但被上诉人迟迟不出现，因被上诉人迟迟不办理解除合同才导致房屋租金损失及电费损失一直存在，该损失不应由上诉人承担。因此，上诉人不应当支付2018年12月23日至2019年1月7日的房租1526.67元和电费947.66元、第一年的免租期理应为90天。首先，一审法院认定“第一年免租期90天。该约定是基于3年期合同履行完毕的前提，王继福给予被告的租金减让”并无事实根据，属于主观臆断，严重违背行业惯例，忽视了租赁双方签订租赁合同的最初意愿，对上诉人而言显失公平，有违公正。其次，上诉人与被上诉人于2017年9月22日签订了的《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定“本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年为90天”显然上诉人与被上诉人真是意愿均为免租期被上诉人免费使用，无需向甲方支付租金，明确约定为90天。该合同是上诉人与被上诉人真实的意思表示，协议双方应当诚信履行。免租期相关权利义务已经履行完毕，即被上诉人已经承租并装修完毕，被上诉人是中介公司需要一定的免租期来装修房屋，合同的签订是双方慎重考虑和谨慎协商的成果，合同的履行不存在随意性，因此，免租期的约定，是对装修期及招租期限的约定，双方约定免租期符合行业惯例，免租期过短必定损害被上诉人的利益，因此，双方约定免租期90天是合理的。三、违约金标准过高。《合同法》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中约定的违约金为月租金的200％明显高于被上诉人实际损失，被上诉人没有提供任何证据证明自己的损失，理应考虑实际损失，综合本案情况，调低违约金。 被上诉人王继福未提交答辩意见。 原审被告北京金宣公司未陈述意见。 王继福向一审法院提出诉讼请求，1.依法判令自2019年1月7日起解除王继福与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.依法判令金宣（青岛）公寓、北京金宣公司共同支付尚欠王继福的房屋租金2080元、水电费1500元、违约金7600元，并支付免租期租金11400元，上述共计22580元；3.诉讼费和律师代理费由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司负担。审理过程中，王继福明确电费为947.66元。事实与理由：2017年9月22日，王继福与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司签订了《房屋出租委托代理合同》，将王继福自有的位于青岛市户房屋交由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司代为出租，租期三年，月租金3800元。合同对双方权利义务及违约责任、合同解除和终止条件作出了明确的约定。但至2018年12月23日，金宣（青岛）公寓、北京金宣公司未按合同约定向王继福足额支付租金。经王继福多次催促，金宣（青岛）公寓、北京金宣公司仍未履行付款义务。为此，诉至法院，请求判如所请。 北京金宣公司未答辩。 金宣（青岛）公寓辩称，涉案委托代理合同是其与王继福签订的，同意解除合同的诉求。对于王继福主张的租金2080元。没有明确到什么时间。关于水电费需庭后落实。违约金同意按月房租的30%支付。免租期是双方合同约定的，是给予金宣（青岛）公寓的房屋装修及寻找客户的时间，不应退免租期租金。诉讼费及律师费由王继福承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，一审法院认定事实如下： 青岛市市北区辽阳西路1号楼8单元202户房屋（以下简称涉案房屋）登记在王继福名下。2017年9月22日，王继福就涉案房屋分别与北京金宣公司、金宣（青岛）公寓签订北京市房屋出租委托代理合同、青岛市房屋出租委托代理合同，合同约定王继福委托金宣（青岛）公寓、北京金宣公司出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2017年9月22日至2020年9月21日，每月房租3800元，金宣（青岛）公寓、北京金宣公司将各期租金划入王继福账户日期为：第一次2017年9月23日、第二次2017年12月23日、第三次2018年3月23日、第四次2018年6月23日，以此类推。第一年免租期90天，无需支付租金。出租委托代理期限内，王继福不承担水电费等与房屋有关的费用。合同还约定，未按规定划付租金达5日以上的，王继福有权单方解除合同，并应按月租金200%支付违约金。合同签订后，王继福将房屋交由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司管理使用。2018年9月21日之前的租金均是通过北京金宣公司法定代表人王彬的个人账户转付给王继福，后北京金宣公司再未支付租金。金宣（青岛）公寓于2018年12月30日通过案外人梁东海账户支付给王继福租金500元后，也未再支付。 王继福自认于2019年1月8日后收回了房屋，金宣（青岛）公寓认为是2019年1月7日王继福收回了房屋。 金宣（青岛）公寓、北京金宣公司在租赁涉案房屋期间尚有947.66元的电费未付清。 一审法院认为，王继福与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司之间所签订的合同虽名为出租委托代理合同，但从双方的权利义务内容看，王继福交付房屋后，由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司以自己的名义对外签订合同且租金也不归王继福所有，是按其与王继福之间合同约定的租金标准向王继福支付租金，因此王继福与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司应为租赁合同关系。王继福与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司之间所签订的合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。王继福就涉案房屋与金宣（青岛）公寓、北京金宣公司签订租赁合同，且金宣（青岛）公寓、北京金宣公司均向王继福支付租金，应视为涉案房屋系金宣（青岛）公寓、北京金宣公司共同租赁经营，故王继福要求金宣（青岛）公寓、北京金宣公司共同承担责任并无不当，一审法院予以支持。合同履行期间，金宣（青岛）公寓、北京金宣公司均未按合同约定足额支付租金，已构成违约，王继福要求解除合同符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金，考虑系因金宣（青岛）公寓、北京金宣公司违约致王继福要求解除合同，故一审法院对于王继福按合同约定的标准主张违约金7600元予以支持。王继福主张自2018年12月23日至2019年1月7日期间共计16天的租金并无不当，但应扣除该期间金宣（青岛）公寓支付的500元租金。至此，根据合同约定，自2018年12月23日至2019年1月7日期间租金为1526.67元(3800元÷30天×16天－500元)。金宣（青岛）公寓、北京金宣公司未交纳涉案房屋租赁期间电费947.66元的事实清楚，王继福要求金宣（青岛）公寓、北京金宣公司支付该费用，理应得到支持。 关于免租期问题，虽然合同中约定第一年免租90天，第二、第三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了一年且系因金宣（青岛）公寓、北京金宣公司违约导致解除，在该情况下给予90天免租期会造成双方权利义务失衡，因此应将90天的免租期按三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，即金宣（青岛）公北京金宣公司应支付王继福60天的免租期租金7600元。 王继福主张的律师费无具体金额且未提交证据，属于诉讼请求不明确，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除王继福与北京金宣公司、金宣（青岛）公寓就青岛市户房屋签订的委托代理合同；二、北京金宣公司、金宣（青岛）公寓自判决生效之日起七日内支付王继福自2018年12月23日至2019年1月7日期间租金1526.67元；三、北京金宣公司、金宣（青岛）公寓自判决生效之日起七日内支付王继福电费947.66元；四、北京金宣公司、金宣（青岛）公寓自判决生效之日起七日内支付王继福免租期租金7600元；五、金宣（青岛）公寓、北京金宣公司自判决生效之日起七日内支付王继福违约金7600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司负担。王继福已预交，由金宣（青岛）公寓、北京金宣公司于判决生效后履行完毕。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于免租期内不应支付租金和电费，及违约金过高应予调整的主张能否成立。关于免租期内是否应支付租金和电费的问题。根据双方在合同中的约定，免租期是基于三年期合同全部履行完毕，被上诉人给予上诉人在第一年租期开始的90天免费使用的优惠。在因上诉人违约导致租赁合同未能按期履行完毕的情形下，一审法院认定将90天的免租期按照三年三十六个月分摊，根据合同实际履行的时间相应扣除的判定并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。关于违约金是否过高应予调整的问题。双方在合同中明确约定了违约金条款，上诉人主张违约金过高，对此其负有举证责任。上诉人作为过错方，因其违约导致合同未能履行完毕上诉人负有全部过错。在上诉人未能提交初步证据证明违约金过高，并结合其过错程度的情形下，一审法院认定不予调整违约金亦无不当，对上诉人调整违约金的请求本院不予支持。综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费365元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡