辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初304号原告：潘凯彬，男，1992年9月16日出生，汉族，无业，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：孔伶荣，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳山汇房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县。法定代表人：邓玉荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘世冰，男，1973年11月14日出生，汉族，公司法律顾问，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：徐新，男，1974年3月24日出生，汉族，公司经理，住辽宁省新民市。原告潘凯彬与被告沈阳山汇房地产开发有限公司(以下简称山汇公司)合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔伶荣、被告委托代理人刘世冰、徐新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘凯彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告沈阳山汇房地产开发有限公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令被告山汇房地产开发有限公司交付原告购买的“山汇某某里”项目中法库县法库镇某某街XX号第X幢X单元XXX号房产；3.请求法院判令被告沈阳山汇房地产开发有限公司为原告办理不动产权登记证；4.请求法院依法判令诉讼费等费用由被告承担。庭审中根据查明的事实，向原告释明本案不是简单的商品房买卖合同纠纷问题，而是以物抵债协议纠纷。原告变更诉讼请求为：1.放弃第一项诉讼请求；2.我方要求交付房产；3.请求判令被告协助原告办理不动产权登记证。事实和理由：原告潘凯彬于2017年1月20日在被告处购买了山汇某某里项目中法库县法库镇某某街XX号第X幢X单元XXX号房产一套，合同约定总房款为207,927元。原告于当日交付被告购房款207,927元，但被告并未交付房屋且未与我方办理商品房买卖合同备案手续。原告为此多次找被告配合办理相关登记、交房等手续，但被告不予理会。沈阳山汇房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实依据，原告与被告没有实际上的买卖关系。该房屋系沈阳新某集团建设有限公司(以下简称新某公司)负责人购买的房屋，并要求落在原告名下，由新某公司付款。但后来新某公司并没有支付房款，该房屋签订当日在房产部门做了销售备案（备案在原告潘凯彬名下），因为新某公司没有支付房款，那么原、被告双方在房产部门又撤销了销售备案。通过以上事实，可以说明，在原告没有支付房款的情况下，被告有权拒绝交付房屋，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，中某融资担保股份有限公司（以下简称中某公司）向沈阳市皇姑区某某商贸中心借款。2016年某某商贸中心以民间借贷纠纷起诉中某公司，沈阳市某某区法院立案受理后，某某商贸中心于2017年1月22日撤回起诉。该事实证明某某商贸中心与中某公司之间曾存在债权债务关系。2014年，山汇公司（建设单位）与新某公司（施工单位）签订建设施工合同开发建设法库山汇某某里小区。2016年底，双方进行工程量、工程价款结算，新某公司通过以房抵债方式取得坐落在法库县，面积122.31㎡房屋。新某公司再将该房屋抵账给中某公司，中某公司再将该房屋抵账给某某商贸中心，并按照某某商贸中心要求备案在公司员工潘凯彬名下。该事实首先根据2017年1月20日，山汇公司与潘凯彬签订商品房买卖合同，山汇公司同意将坐落在法库县，面积122.31㎡房屋，抵账给潘凯彬，并于当日为潘凯彬开具收款收据（价格207,927元）。再结合潘凯彬向法库县法院申请律师调查令到抚顺市某某区法院调取的“房屋过户备案指定人员确认单”，证明2017年2月15日，中某公司通过以房抵债方式从新某公司处获得坐落在法库县㎡房屋，同时要求备案在本公司员工潘凯彬名下，新某公司及山汇公司同意并将房屋备案在潘凯彬名下。因此该部分事实予以采纳。2018年底至2019年初，潘凯彬欲将该房屋出售给他人，潘凯彬与山汇公司到某某县不动产登记中心办理更名时，在撤销潘凯彬备案后山汇公司不同意为他人更名，因此潘凯彬与山汇公司发生本案纠纷。本院认为，根据本案查明的事实，潘凯彬与山汇公司之间不是简单的商品房买卖合同纠纷，而是以本案争议房屋进行的多次以物抵债，至本案抵账给潘凯彬时双方签订商品房买卖合同是为了落实以房抵债协议。因此本案纠纷立案案由商品房买卖合同纠纷应变更为第二级案由合同纠纷。本案潘凯彬与山汇公司之间达成的以房抵债协议，属不动产以物抵债，双方达成口头合意，抵债金额为207,927元，双方到某某县不动产登记中心为潘凯彬办理了备案登记。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。双方协议以房屋作价清偿债务的约定构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件。本案中山汇公司为潘凯彬办理了不动产备案登记，应视为完成了给付行为，债务额207,927元已经消灭，因此山汇公司对潘凯彬负有交付房屋的义务。关于被告辩称：该房屋系新某公司负责人购买，并要求落在原告名下，由新某公司付款，因为新某公司没有支付房款，所以原、被告双方在房产部门又撤销了销售备案，通过以上事实，被告有权拒绝交付房屋。针对山汇公司的该房屋系新某公司负责人购买主张，山汇公司并未提供相应证据佐证，故山汇公司的该主张证据不足，没有事实和法律依据，不予支持；针对山汇公司的因为新某公司没有支付房款，所以原、被告双方在房产部门又撤销了销售备案的辩解，潘凯彬认为撤销备案登记原因系其欲将该房屋出售给他人，在变更登记时山汇公司反悔协议。本院认为按照交易常理，如果山汇公司先提出反悔协议，一般潘凯彬是不会配合山汇公司到不动产登记中心撤销备案登记，因此被告的辩解缺乏证据佐证，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，被告拒绝交付房屋系违约行为，应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳山汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，向原告潘凯彬交付坐落在法库县法库镇某某街XX-1号X号楼X-X-X，面积X㎡房屋；二、被告沈阳山汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，协助原告潘凯彬办理坐落在法库县法库镇某某街XX-1号X号楼X-X-X，面积X㎡房屋产权登记手续；三、驳回原告潘凯彬其他诉讼请求。案件受理费4,420元，减半收取2,210元，由被告沈阳山汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  刘永强二〇二〇年五月二十八日书记员  马 雪本判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。