湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1304号 原告：长沙市城北投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区幸福桥145号第1栋。 法定代表人：王晓阳。 委托诉讼代理人：张举，公司员工。 委托诉讼代理人：刘娅，公司员工。 被告：刘爽，男。 原告长沙市城北投资有限公司（以下简称“城北投资公司”）与被告刘爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张举、刘娅，被告刘爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告城北投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2017年9月18日签订的《荷叶小区门面租赁合同》,被告立即腾空并返还其租赁的位于开福区鹅羊山路10号荷韵园小区6号栋114号门面;2、请求依法判令被告支付拖欠的租金33,737元;3、请求依法判令对被告已交纳的6,306元租赁保证金不予退还;4、请求依法判令被告支付违约金4,414元及延期付款违约金33,182元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月18日签订《荷叶小区门面租赁合同》,约定由被告租赁原告位于长沙市开福区鹅羊山路10号荷叶(荷韵园)小区6号栋114号门面,用于经营手机通讯项目;租赁期限为五年,自2017年10月1日至2022年12月31日,免租期3个月(自2017年10月1日至2017年12月31日止);合同约定该门面第一、二年的用租金为2,102元，年租金为25,224元,第三年月租金为2,207元,年租金为26,484元，第四年月租金为2,317元,年租金为27,804元,第五年月租金为2,433元，年租金为29,196元;首付租金按半年（6个月)交纳,以后的租金在每个半年度(6个月)的第一个月的10日前支付,逾期支付的,每日按逾期金额的千分之三支付延期付款违约金。同时合同第九条第3款还约定,被告拖欠租金或物业管理费等各项费用达到一个月的,被告交纳的租赁保证金不再退还，还需支付2个月租金金额的违约金。 合同签订后,原告依约交付了租赁门面,但被告仅于2017年9月18日支付了首期租金12,612元、于2019年5月7日缴纳租金6,306元后,再未向原告支付过任何租金。经原告多次催收,被告仍拒不支付。截止至2020年1月31日,被告共欠缴租金33,737元。 原告认为,被告的行为已严重违反了双方的约定,构成了根本违约,为维护原告自身的合法权益,原告依据合同法及民事诉讼法等有关规定,特向贵院提起诉讼,恳请判如所请。 被告刘爽辩称，一、对于我和原告签订的合同没有异议，按照我的装修合同表明我的门面装修实际是在2018年11月，我实际使用时间是2018年11月到2019年7月，我首先交纳了6个月的租金，在我实际营业期间又交了3个月，一共交了9个月租金，是按2,102元/月缴纳的；二、我同意解除租赁合同，但是我认为解除租赁合同时间应当是2019年7月；三、2019年7月31日后的租金我不认可，因为我已经与对方工作人员说过了，我生意不好不租了，对方工作人员同意了让我腾空房屋，但是要交完前一年（2017-2018）的租金；四、我认为保证金应该冲抵租金；五、我没有违约，原告的所有门面都做不下去，我不应承担违约金；六、愿意与原告调解。 经审理，本院认定事实如下： 一、2017年9月18日，城北投资公司（出租方、甲方）与刘爽（承租方、乙方）签订《荷叶小区门面租赁合同》，该租赁合同主要约定：一、租赁财产的基本情况及用途：乙方租赁的资产位于长沙市开福区鹅羊山路10号荷叶（荷韵园）小区x号栋xxx号门面；乙方租赁该门面用于经营手机通讯项目；二、租赁期限及免租期：1、乙方租赁该门面的期限为5年，自2017年10月1日至2022年12月31日止；2、甲方给乙方3个月的免租期，即从2017年10月1日起至2017年12月31日止；3、合同期满，乙方如需续约，应在租赁期满前2个月现向甲方申请并商讨续租事宜；…三、租金以及支付方式，1、租金、物业费管理费及其他费用按租赁该门面建筑面积进行计算，该门面第一、二年的月租金标准为2,102元；第三年的月租金为2,207元；第四年的月租金为2,317元；第五年的月租金为2,433元；2、首付租金按半年交纳，乙方应在签订本租赁合同之日起10日内向甲方支付6个月的租金，计12,612元；以后的租金乙方应在每半年度的第一个月的10日前以银行转账方式将本半年度应付租金转至甲方指定的账户，也可以在该日期前以现金方式直接开福财政非税窗口交付…逾期支付的，乙方每日按逾期金额的千分之三向甲方支付延期付款的违约金；4、该门面的物业管理费由乙方向荷叶小区物业管理处自行交付；四、租赁保证金，1、乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付三个月的租金为租赁合同保证金，租赁保证金为6,306元；2、甲方收取租赁保证金后应当向乙方开具收据，租赁期满后，乙方在没有违反本租赁合同约定行为且结清全部费用由，甲方在乙方交还该门面后30日将租赁保证金退还给乙方；五、租赁资产的交付；…；九、违约责任，1、本租赁合同一经签章盖章对双方具有法律约束力，双方均应严格按照本合同的约定履行各自的义务。任何乙一方违反本合同的约定，除按合同约定向对方承担违约责任外，还应赔偿对方造成的其他损失；…3、被租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本租赁合同，乙方已经交纳的租赁保证金不再退还，并且还须向甲方支付2个月租金金额的违约金。⑴，拖欠甲方租金或物业管理费等各项费用达到1个月的；⑵乙方装修后由于自身原因未能办理好合法经营手续导致3个月内未能开业的；…甲方依据本条款约定单方解除本租赁合同的，应当书面通知乙方，乙方须在接到甲方解除通知后15天内搬离该门面，并按本租赁合同相关条款的有关约定处理；十、合同的变更和解除，1、方式不可抗力事件（如天灾、政府行为等），致使本租赁合同无法履行的，本租赁合同自动终止，双方免责；2、本租赁合同经双方协商一致。可予以变更或解除；3、因发生上述两款事件或行为导致解除本租赁合同的，双方应于15天内结清相关费用，乙方按规定返还该门面给甲方。甲方在乙方结清相关费用并返还该门面后，于30日内退还租赁保证金（不含息）；十一、其他条款，…。原告城北投资公司在合同的甲方栏中签章；被告刘爽在合同的一方栏中签名、捺印。 上述合同签订后，被告刘爽于2017年9月18日向原告城北投资公司交纳了租金12,612元；于2017年9月19日交纳保证金6,306元；于2019年5月7日交纳了租赁保证金6,306元。 被告刘爽于2018年11月开始装修租赁的门面，于2018年11月22日与荷韵园小区的物业公司长沙市北鑫物业管理有限公司签订了《住宅装饰装修管理服务协议》。 被告刘爽交纳了2018年12月-2019年7月的水电费，经营了租赁的门面。 因被告刘爽未能按租赁合同的约定交纳门面租赁，经原告城北投资公司催要未果，原告遂诉来本院，提出前列诉求。 二、在庭审过程中，原告城北投资公司向本院提交的证据是，1、荷叶小区门面租赁合同；2、产权证；3、催收短信、电话录音。被告刘爽对上述证据的质证意见是，1、证据1.2合同和产权证无异议；2、证据3录音、短信真实性无异议，这个电话的确打了，但录音是在2019年12月产生的，我在2019年7月就关门了。我们昨天去原告公司与领导进行协商，说同意免除三个月租金，但他们内部会议文件我们无法获得。 被告刘爽提交的证据是，证据1，交租金发票和缴纳保证金发票，拟证明缴纳了9个月的租金；证据2，荷韵园第二次分房实施方案，拟证明第二次分房的时间和小区入住率低客流少，导致生意不好；证据3，装修协议，拟证明被告是在2018年11月才开始装修；证据4，缴纳电费的表格，拟证明被告对门面的实际使用时间。原告城北投资公司对上述证据的质证意见是，证据1无异议；证据2三性均有异议，实施方案没有任何相关部门盖章认可，这个方案也与本案无关联；证据3无异议；证据4无异议。 庭审后，被告刘爽将（2020）湘0105民初1305号案件中被告孙刚的录音证据作为自己的证据向本院提交。原告城北投资公司对录音记录的质证意见是，公司负责人正处于与被告刘爽以及孙刚协商过程中，不是最终的协商方案。 以上事实有荷叶小区门面租赁合同、产权证、催收短信、电话录音、交租金发票、装修协议、缴纳电费的表格、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：一、合同效力问题。依法成立的合同应当恪守履行。原被告于2017年9月18日签订的《荷叶小区门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按合同的约定恪守履行各自的合同义务。 二、本案的违约责任问题。根据双方签订的门面租赁合同中对于租金交付的约定是规定在合同第三条第2款即“首付租金按半年交纳，乙方应在签订本租赁合同之日起10日内向甲方支付6个月的租金，计12,612元；以后的租金乙方应在每半年度的第一个月的10日前以银行转账方式将本半年度应付租金转至甲方指定的账户，也可以在该日期前以现金方式直接开福财政非税窗口交付…逾期支付的，乙方每日按逾期金额的千分之三向甲方支付延期付款的违约金”。被告刘爽在签订合同后即2017年9月18日、19日分别交纳了首次租金12,612元以及6,306元的租赁保证金，直至其又在2019年5月7日交纳了三个月的租金6,306元。原告城北投资公司向被告刘爽交付了租赁的门面，完成了合同义务，被告刘爽应当履行及时、足额交纳租金的义务，被告刘爽在交纳了首次租金即2018年1月-6月的租金后，其应在2018年7月10日前交付第二次的租金，但被告刘爽未能交纳，故被告刘爽违约在先。 三、违约的法律后果以及原告诉求的分析。被告刘爽在答辩时同意解除双方签订的租赁合同，故租赁合同应予解除；被告刘爽在庭审中对未能及时交纳租金提出了两点辩解意见，一是原告城北投资公司曾口头承诺要保证门面周边的客流量，提交了荷韵园第二次分房实施方案作为证据；二是原告城北投资公司曾口头承诺关门之后的租金不再计算。被告刘爽只经营了2018年11月-2019年7月，在2019年7月之后被告刘爽已经提出了解除租赁合同，被告刘爽交纳了9个月的租金，且要求交纳的租赁保证金抵作租金，故不再交纳租金。对此，本院认为，1、对于被告刘爽陈述原告城北投资公司是否口头保证客流量的观点，原告城北投资公司未予认可，且被告刘爽也没有提交直接证据，也没有书面约定，故被告刘爽的该辩解意见，本院不予采信；2、对于被告刘爽陈述的原告城北投资公司曾口头承诺关门之后的租金不再计算的观点，该观点出现在被告刘爽以及其他案件的被告郭志兵、孙刚与原告城北投资公司协商过程中，在本院调解时被告刘爽也曾提及过，且孙刚在案件中提交了协商过程的部分录音记录。原告城北投资公司对录音记录的质证意见是，公司负责人正处于与被告刘爽以及孙刚协商过程中，不是最终的协商方案。对于被告刘爽的该辩解意见，本院认为，该观点有录音记录，原告城北投资公司为了达成调解或者和解为目的作出了妥协让步，但是该陈述应构成诉讼上的当事人自认，该自认有三个方面，一是不再要求租赁户交纳关门之后的租金，一是已经交纳的保证金可以退，一是给予3个月的装修期和3个月的免租期。故本院认为，被告刘爽可以不用交纳关门之后的租金，但是之前的租金被告刘爽应当交纳。被告刘爽应缴纳2018年1月至2019年7月的租金，其已经交了9个月的租金，其交纳的保证金抵作3个月租金，原告城北投资公司免租3个月，故被告刘爽应当交纳4个月（2102×4）的租金8,408元。原告城北投资公司要求被告刘爽支付违约金4,414元以及延期付款违约金33,182元，本院认为，根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被告刘爽未能及时交纳第二次租金后，原告城北投资公司应当按照租赁合同的约定，有权提出解除租赁合同，但原告城北投资公司未提出解除租赁合同的要求，而是对被告刘爽未交纳租金的事实予以容忍，继而接受了被告刘爽在2019年5月交纳的租金。对于违约金以及延期付款违约金是扩大的损失，原告城北投资公司未能采取适当措施，故在本案中不能就该两项违约金要求被告刘爽赔偿。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙市城北投资有限公司与被告刘爽签订《荷叶小区门面租赁合同》； 二、被告刘爽在本判决生效之日起十日内将其与原告长沙市城北投资有限公司签订的《荷叶小区门面租赁合同》中租赁的、位于长沙市开福区鹅羊山路10号荷叶（荷韵园）小区x号栋xxx号门面腾空并交付给原告长沙市城北投资有限公司； 三、被告刘爽在本判决生效之日起十日内向原告长沙市城北投资有限公司支付租金8,408元； 四、驳回原告原告长沙市城北投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费1,740元，因适用简易程序减半收取870元，由被告刘爽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  易瑞洁