呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终53号上诉人(原审被告、反诉原告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张艳屏，女，退休职工，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人张艳屏房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强及被上诉人张艳屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3681号民事判决第一项、第三项内容，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：富邦公司与张艳屏于2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日，富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，张艳屏也知晓，充分说明解除合同最晚也应确定为开庭当日。关于解除合同后的占有使用费，应谁使用谁支付，且实际支付的标准双方也应另行协商或者按照市场租金标准进行鉴定，一审法院按照已终止的5年前的租金标准判决给付实属错误。另外，不定期租赁应按实际使用时间支付租金，也就是说索要2019年12月31日前的租金，对于起诉以后租赁物是否实际使用存在诸多不确定性，且富邦公司已与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）解除合同，一审法院判令富邦公司给付租金错误。张艳屏答辩称，富邦公司陈述的事实与实际不符。富邦公司的通知和登报，张艳屏不予认可，没有形成事实。富邦公司没有通知到每一位业主，也没有办理交接。业主再三要求富邦公司，富邦公司仍然没有办理交接手续，商城仍在继续占用。因此，双方之间的租赁合同继续有效，富邦公司应继续支付租金。张艳屏向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行张艳屏、富邦公司于2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付富邦公司拖欠张艳屏2019年下半年租金3841.20元；2、依法判令富邦公司按人民银行同期贷款利率支付张艳屏逾期利息70元；3、由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判决确认富邦公司与张艳屏签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除；2、反诉费由张艳屏承担。一审法院认定事实：1、2002年6月，张艳屏（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，张艳屏购买了富邦公司坐落在××路，总价76824元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。”合同签订后，富邦公司回租了张艳屏购买的摊位。2014年4月28日，张艳屏与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层摊位98、99号，房款总额为76824元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金7682.4元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、张艳屏与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与张艳屏办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位至今。3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，张艳屏、富邦公司于2014年4月28日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此张艳屏、富邦公司于2014年4月28日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年1月份付上半年，7月份付下半年，则富邦公司应在2019年7月31日前向张艳屏支付2019年下半年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于张艳屏主张的2019年下半年租金3841.2元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而张艳屏因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故张艳屏主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%从2019年8月1日计算至开庭之日为23.3元，超出部分不予支持。富邦公司关于确认呼市富邦商厦回租合同已于2019年1月1日解除的诉讼请求，首先，富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至张艳屏，张艳屏亦表示对此不知情；其次，富邦公司的通知内容为租赁合同到期后不能按原条件续租，未明确向出租人表达解除合同的意思，也未明确返还摊位、柜台的时间，不符合通知解除的要件。故对于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付张艳屏2019年下半年租金3841.2元及利息23.3元，以上共计3864.5元；二、驳回张艳屏的其他诉讼请求；三、驳回呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取计30元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。二审中，富邦公司围绕上诉请求向本院提交了两组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。富邦公司提交的第一组新证据为富邦公司与金锐公司房屋租赁合同纠纷一、二审判决书，拟证明富邦公司与金锐公司的房屋租赁合同关系已经解除。张艳屏质证认为，对于判决的真实性、合法性认可，但对与本案的关联性不认可，认为是富邦公司与金锐公司之间的租赁合同，如何履行与业主无关。对于该份证据的真实性、合法性本院予以确认，富邦公司与金锐公司之间的租赁合同的履行情况并不影响富邦公司与业主之间回租合同的履行，故对该份证据与本案的关联性不予确认。第二组新证据为2020年1月11日中山西路居委会《通知》一份，拟证明富邦公司应当按照7%的比例支付租金，而不是10%的比例支付租金。张艳屏质证认为，对该份证据的真实性认可，该证据说明直到2020年1月业主的摊位或柜台仍然被继续使用，富邦公司并未向业主退还摊位、柜台。对于该份证据的真实性本院予以确认，但该份《通知》出具的时间是2020年1月11日，内容是通知富邦中山路商厦所有返租业主与金锐公司签订合同，与本案不具有关联性，也不是富邦公司据以主张按照7%的比例支付租金的依据，故对于该份证据与本案的关联性与证明的问题不予确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付业主2019年下半年的租金及利息有无事实及法律依据；二、富邦公司主张确认其与业主签订的租赁合同于2019年1月1日解除有无事实及法律依据。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与张艳屏于2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年1月份付上半年，7月份付下半年，富邦公司应在2019年7月31日前向业主支付2019年下半年租金，富邦公司未依约支付租金已构成违约。同时双方合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，本案中业主的经济损失为富邦公司逾期支付租金产生的利息损失。综上，一审法院判决支持业主主张的租金及利息符合法律规定，富邦公司的该项上诉请求本院不予支持。第二，关于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的诉讼请求，富邦公司张贴单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的诉讼请求不能成立。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩韬审 判 员 李艳审 判 员 张宇 二○二○年五月七日法官助理 方岩书 记 员 张猛