四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终672号 上诉人（原审原告）：李利平，女，1979年3月5日生，汉族，住四川省合江县。 上诉人（原审原告）：王珍华，男，1968年6月24日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：刘文，董事长。 委托诉讼代理人：王益，男，1992年1月18日生，汉族，该公司员工。 上诉人李利平、王珍华因与上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开听证进行了审理。上诉人王珍华、被上诉人同汇房地产的委托诉讼代理人王益到庭参加了诉讼，上诉人李丽珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李利平、王珍华上诉请求：请求依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1729号民事判决第一项、第三项，改判支持李利平、王珍华的诉讼请求，同汇房地产承担一、二审全部案件诉讼费用。事实与理由：一审法院对依法成立的合同约定的违约金标准进行调整缺乏事实和法律依据，双方约定的违约金并不过高，且调整幅度由日万分之三调整为日万分之一严重损害李利平、王珍华的合法利益。另外，整改后，同汇房地产没有出具精装房的验收合格证明，交房时间应当以其提交验收合格证明为止。 同汇房地产辩称：案涉房屋质量并未严重影响居住，且已经按合同约定的时间取得了竣工验收备案，符合交付条件，整改后，无需再次李利平、王珍华提供其他验收材料，案涉房屋满足国家质量管理要求。 同汇房地产上诉请求：撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1729号民事判决，改判驳回李利平、王珍华的全部诉讼请求，诉讼费用由李利平、王珍华负担。事实与理由：案涉房屋不具有严重影响居住使用的质量问题，一审法院认定同汇房地产构成逾期交付，属于认定事实不清、适用法律错误。同汇房地产在交付房屋时，已经通过了政府主管部门的各项验收，并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》符合交付条件。即使一审法院认为对房屋存在的瑕疵未及时整改，同汇公司应当承担的也仅仅是整改期间的损失赔偿责任，而非逾期交房的违约责任。 王珍华辩称：同汇房地产出示的验收合格证针对的是清水房，而同汇房地产的交付标准是精装房，应当交付精装房的验收合格证书，同汇房地产应当按照合同约定的违约金支付逾期交房违约金至提供合格证明之日为止。 李利平未向本院提交书面答辩状。 李利平、王珍华向一审法院起诉请求：1、判令同汇房地产立即对商品房存在的缺陷进行整改；2、判令同汇房地产承担违约责任，向李利平、王珍华支付违约金83,873.2元（该金额为暂定，暂计算至2019年3月31日，具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数）；3、判令该商品房的保修期限从同汇房地产实际交房之日起开始计算，保修期限为5年；4、判令该商品房实际交付给李利平、王珍华前的物业服务费由同汇房地产承担；5、本案的诉讼费用由同汇房地产承担。 一审法院认定的事实：2015年12月24日，李利平、王珍华与同汇房地产签订《商品房买卖合同》，约定李利平、王珍华以621283.00元的总价款购买同汇房地产开发的位于泸州市江阳区房屋（成品房）。合同第十一条约定房屋交付时间为2017年12月30日前。合同第十三条约定的逾期交房责任为：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行；2.逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。上述违约责任按照逾期时间分别处理，1、2项不作累加。买受人要求合同继续履行的,出卖人向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%。合同第十五条约定的房屋交接手续为：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。（二）验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,视为出卖人已按期交付该商品房。由于李利平、王珍华向同汇房地产购买的系成品房，双方在附件八补充协议书第三条关于该商品房交付条件与交接手续中约定：“1、关于商房的交付条件不按照合同第十一条的约定履行,以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为:出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件。但如遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期交付:遭遇不可抗力；政府延迟有关文件批准或其他政府行为;买受人有任何违约行为。……出卖人按照按合同附件八补充协议附录四约定的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕,可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准,买受人承诺不得因此拒绝收楼。3、关于交接手续,买卖双方同意不按照合同第十五条第（一）款的约定履行,以本条约定为准:该商品房达到本条第1款约定的交付条件后,出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的,以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、为不影响出卖人对该商品房的施工,买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。”合同第十七条约定的住宅保修责任为：“（一）该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。......”《商品房买卖合同》附录四《泸州市碧桂园·生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中载明了交付标准。 合同签订后，李利平、王珍华支付了购房款621,283.00元。同汇房地产于2017年11月9日取得《泸州市建设工程规划核实合格证》，于同年11月26日取得案涉房屋所在楼栋的《房屋面积初始登记测绘报告》，于同年12月29日取得《竣工验收备案书》。此后，李利平、王珍华在交接房屋时对房屋进行查验，发现房屋存在主卧卫生间渗漏、卧室木地板空鼓、墙面涂料脱落等装修质量问题，拒绝接收房屋。2018年1月17日，泸州市建设工程质量监督站向同汇房地产及监理公司、相关装饰公司发出《建设工程质量整改通知书》称：“你单位泸州张坝渔子溪国际社区工程,经查存在下列质量问题:室内分户装修存在质量缺陷,多户家中存在地面渗水、墙面返潮等情况,厨房未做防水或防水存在质量缺陷,阳台未做泛水，天然气入户管道室内安装布局不合理,存在安全隐患。该工程装修质量缺陷,不符合《住宅室内装饰装修工程质验收规范》(JGJ/1304-2013)和《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015)的相关规定。针对上述问题,提出以下处理意见：室内给水管道按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)第4.2.1条规定进行水压试验，对存在渗漏的问题进行处理。2.对厨房、阳台、卫生间有防水防潮及排水要求的地面按《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015-2015)第7.3.2条要求进行蓄水试验,对存在渗漏的问题进行处理。3.建设单位委托泸州华润天燃气公司进行对室内天然气管道安装的质量进行核查,并出具核查意见。4.建设单位成立投诉处理小组,指定专人负责接待投诉业主并建立投诉处理台账。5.对住户提出的问题需在三个月内整改完善,并及时与住户办理交接手续。6.我站将指定专人负责接待投诉业主,并建立投诉台账,每月15日和30日到碧桂园生态城现场督查整改情况,并与业主进行沟通。7.对存在问题,若不积极整改或推诿,我站将按照相关规定对建设工程相关责任人进行处理。”此后，同汇房地产对李利平、王珍华购买的房屋进行维修整改，但李利平、王珍华对同汇房产的的维修整改效果产生了异议，双方经协商未果，李利平、王珍华就本案诉至一审法院。 本案在审理过程中，一审法院组织双方一同到案涉房屋进行了现场查勘。双方一致确认大门内右下侧有两处轻微撞痕，主卧室门锁处有面积约为1.5cm×1cm的撞痕，主卧室约1m长的贴脚线松动。但墙体里的电线是否有线管暂未能确定，因用水未开通亦无法确定水管是否漏水。此后，李利平、王珍华经检查确认墙体里的电线是在线管内。经一审法院主持调解，同汇房地产将大门和主卧室门进行了更换。为确定水管是否漏水，双方在一审法院的主持下经协商决定由同汇房地产负责开通用水进行检测。但在开通用水时同汇房地产被知案涉房屋已欠水费约3，000.00元，需交清水费后方能开户用水。经协商，同汇房地产承担了该水费于2019年8月22日开通了用水，未发现漏水现象，但发现主卫生间下水道堵塞。直至2019年10月中旬，同汇房地产将主卫生间下水道疏通，双方经协商一致同意交付房屋的时间确定为2019年10月28日，但对违约责任的承担未能达成一致意见。 一审法院认为，李利平、王珍华与同汇房地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照诚实守信原则履行各自义务。在合同的履行过程中，双方对案涉房屋是否存在影响李利平、王珍华入住的质量问题、房屋的交付是否违约、违约金的计算标准如何确定、保修期间的起算时间等问题产生争执。围绕双方争议的焦点，一审法院作评判如下： 一、关于合同约定的交付时间届满时，案涉房屋是否符合交付条件的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”李利平、王珍华向同汇房地产购买的是成品房，即同汇房地产已经装修完毕，李利平、王珍华搬入即可居住的房屋。同汇房地产交房时案涉房屋虽已经具备附件八补充协议书第三条约定的交付条件，但该房屋确实存在主卧卫生间渗漏、主卧室下水道堵塞、卧室木地板空鼓、墙面涂料脱落质量等问题，严重影响李利平、王珍华正常居住使用。后虽经李利平、王珍华要求，泸州市建设工程质量监督站责令其维修整改，但影响李利平、王珍华居住的主卧室下水道堵塞、欠水费导致李利平、王珍华不能正常用水的情况仍未能完全排除，故应视为同汇房地产未能按约交房，构成逾期交房违约。本案在审理中，经一审法院主持调解，同汇房地产已将存在问题进行了维修整改，双方一致确认实际交房时间为2019年10月28日，则同汇房地产逾期交房违约天数从合同约定的交房日计算至实际交房前一日为666日。 二、关于违约金数额的确定问题。李利平、王珍华主张应当按照每日万分之三的标准计付违逾期交房约金，同汇房地产认为李利平、王珍华主张约定的违约金过高要求调减。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。一审法院兼顾合同履行情况、同汇房地产的过错程度、预期利益以及同一小区同类案件的处理等综合因素，酌定逾期交房违约金以已交房款总额为基数按每日0.1‰计算较为合理，即621,283.00元×666日×0.1‰=41，377.00元（取整）。 三、关于商品房的保修期限的起算时间问题。《商品房买卖合同》第十七条约定住宅保修责任为出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，同汇房地产实际交付房屋的时间为2019年10月28日，则案涉房屋的保修期限的起算时间应为2019年10月28日。 四、李利平、王珍华主张的物业费和律师费是否应由同汇房地产承担问题。依照惯例，业主自接收房屋之日起开始支付物业服务费用。李利平、王珍华于2019年10月28日实际接收房屋，应当自该日起承担物业服务费，之前的物业服务费应由同汇房地产承担。本案中，李利平、王珍华既未提交证据证明其已经垫交了2019年10月28日之前的物业服务费，也未主张同汇房地产应向李利平、王珍华支付物业费，故一审法院对李利平、王珍华主张的物业服务费不做处理。李利平、王珍华主张的律师费在双方的合同中未作约定，且李利平、王珍华亦未提交证据证明其已经支付了律师费及律师费的具体数额，故对李利平、王珍华的该项请求不予支持。 综上所述，同汇房地产对案涉房屋已经整改完毕并于2019年10月28日将案涉房屋交付李利平、王珍华，李利平、王珍华主张判令同汇房地产立即对商品房存在的缺陷进行整改的请求已无裁判的必要，一审法院不再对该请求作出判决。同汇房地产交房违约，应支付李利平、王珍华逾期交付违约金41377.00元，案涉房屋的保修期应从2019年10月28日起算。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李利平、王珍华逾期交房违约金41377.00元；二、李利平、王珍华所有的位于泸州市江阳区房屋的保修期从2019年10月28日起计算；三、驳回李利平、王珍华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计948.00元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系:1、同汇房地产是否构成逾期交房的违约责任，以及违约金应当如何计算的问题；2、同汇房地产交房时间的确定问题。根据同汇房地产与李利平、王珍华签订的《商品房买卖合同》约定，同汇房地产应当在2017年12月30日前向李利平、王珍华交付房屋，在该日期前，同汇公司虽通知李利平、王珍华接房，但根据泸州市建设工程质量监督站向同汇房地产及监理公司、相关装饰公司发出《建设工程质量整改通知书》称：“你单位泸州张坝渔子溪国际社区工程,经查存在下列质量问题:室内分户装修存在质量缺陷,多户家中存在地面渗水、墙面返潮等情况,厨房未做防水或防水存在质量缺陷,阳台未做泛水，天然气入户管道室内安装布局不合理,存在安全隐患。该工程装修质量缺陷,不符合《住宅室内装饰装修工程质验收规范》(JGJ/1304-2013)和《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015)的相关规定。同时，一审法院，组织双方现场查勘，双方一致确认存在大门内右下侧有两处轻微撞痕、主卧室门锁处有面积约为1.5cm×1cm的撞痕、主卧室约1m长的贴脚线松动、主卫生间下水道堵塞等质量问题。同汇房地产认为，房屋仅是轻微瑕疵，属于质保范围，本院认为，房屋的装修质保系房屋在接收时没有发现质量问题，在使用房屋过程出现质量问题的情况。本案系在接收房屋前，李利平、王珍华即发现房屋装修存在质量问题，拒绝接收问题房屋，要求同汇房地产按合同约定进行整改，整改完成后再接收房屋并无不当，同汇房地产一直怠于整改，造成的损失应当由其自身承担，故同汇房地产的上诉理由不能成立，一审法院认为没有交付合格房屋视为没有交付的认定本院予以维持。关于违约金的计算标准问题，李利平、王珍华认为，应当按照双方合同约定，按已支付房款的0.3‰计算违约金，一审法院调减至0.1‰不当。本院认为，根据同汇房地产的违约程度和合同履行情况，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，酌定违约金以已交房款总额为基数按每日0.1‰计算并无不当，对一审法院确认的违约金计算标准，本院予以维持。 关于交房日期的确认问题，对双方查勘确认的质量问题，同汇房地产已经整改，双方确认整改完成日期为2019年10月28日。整改完成后，案涉房屋即符合交付条件，一审法院确认2019年10月28日为房屋交付日期，本院予以维持。 综上所述，上诉人李利平、王珍华和上诉人同汇房地产的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1896元，由上诉人李利平、王珍华负担948元，上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担948元。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 李慧至 二〇二〇年五月十九日 书记员 毛 林