广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终747号 上诉人（原审被告）：李文娟，女，1987年9月5日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：李毅，广西宁斌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林时代物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路3号天下桂林商业文化步行街B5-1-401。统一社会信用代码：91450322561568560H 法定代表人：沈建斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖剑，广西铁痕律师事务所实习律师。 上诉人李文娟与被上诉人桂林时代物业服务有限公司（以下简称:“时代公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文娟上诉请求：一、改判广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3253号民事判决第一项为李文娟按照0.8元/平方米物业费收费标准支付给时代公司；二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3253号民事判决第二项；三、本案一审、二审诉讼费用均由时代公司承担。事实和理由：一、一审判决李文娟按照1.2元/平方米物业费收费标准支付给时代公司是错误的。由于李文娟已经按照1.2元/平方米物业费收费标准交纳了一年的物业费，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定认定双方合同成立，李文娟应按照1.2元/平方米物业费收费标准支付其余几年的物业费是错误的。时代公司擅自提高物业费收费标准没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其上调物业费没有法律依据。二、一审判决李文娟承担违约金是错误的。一审判决书第5页第二段查明“2013年1月30日时代公司与桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》”，第三段查明“2015年1月30日续签了《前期物业服务合同续签协议》”，这两份合同均没有约定违约金。时代公司要求李文娟承担违约金的依据是李文娟与案外人临桂县新天地物业管理有限责任公司于2010年2月9日签订的《前期物业服务合同》第十一条中第四项约定的违约责任，时代公司以《前期物业服务合同》要求李文娟承担违约责任没有依据。 时代公司辩称，一、一审法院判决李文娟按照1.2元/平方米支付物业费有事实及法律依据。李文娟与开发商签订的《前期物业服务合同》明确约定，随着物价上涨，物业公司可以根据物价部门基准文件对物业费进行调整。时代公司在取得临桂县物价局的批准之后，在批准文件规定的幅度内对物业费作了相应调整，符合双方合同约定。二、李文娟按照1.2元/平方米交纳了物业费，说明其对提高物业费是认可的。关于违约金，时代公司完全可以按照每日千分之三的标准收取，但是考虑到每日千分之三的约定高于法律规定的最高限额，因此，一审法院在法律规定的违约金限额内予以支持，既有事实依据，又有法律依据。 时代公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费6623.42元、垃圾费0元，合计6623.42元；2.依法判令被告向原告支付违约金1987.03元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年9月20日，被告李文娟与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告李文娟购买桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司开发的西城新天地第X幢1单元18层2号房。同日，案外人临桂县新天地物业管理有限责任公司（为甲方）与被告李文娟（为乙方）签订一份《前期物业服务合》。本物业名称：西城新天地。类型：商住。坐落位置：1栋（座）1802号。建筑面积：122.84平方米。合同第一条双方的权利和义务约定：一、甲方的权利义务，2、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。9、依据本协议向乙方收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，专项维修基金。15、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务，3、遵守本物业的物业管理制度和《前期物业服务合同》、《业主临时公约》并告知、监督物业使用人、承租人、访客遵守。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、专项维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用、如有其他相关水、电、燃气等公共事业费用是由甲方统一支付的，乙方须交纳预付金及按时交纳相关费用。合同第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域的大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等。合同第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定：一、乙方交纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准。二、住宅按建筑面积计：￥0.8元/㎡·月。六、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府部门指导价或业主大会意见调整。九、乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。十、乙方应于办理交楼手续之日起交纳公摊费用周转备用金（300元/户），今后按自然季度的第一个月七日前收取上一季度的公摊费用，每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对每单元用户公布具体公摊费用；乙方也可以选择“半年”、“全年”预交的方式。合同第六条代收代缴、代管费用约定：一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。二、住户公摊水、电费用周转金。每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对用户公布具体公摊费用。合同第十一条违约责任约定：三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。合同还对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用等进行了约定。同日，原告还签订了一份《业主临时公约》。 2013年1月30日原告桂林时代物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂大龙·西城新天地小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。共用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。第十八条约定：管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整。合同签订后，原告桂林时代物业服务有限公司按约进驻大龙．新天地小区进行物业管理及服务。 2015年1月30日，原告桂林时代物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司（为甲方）续签了《大龙．新天地一期前期物业服务合同续签协议》，约定原告继续为大龙·新天地小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2015年1月30日起延续至该小区成立业主委员会并代表业主大会与物业公司签订物业服务合同生效之日止。由于被告拖欠原告的物业费，原告于2019年9月2日诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费6623.42元、垃圾费0元，合计6623.42元；2、依法判令被告向原告支付违约金1987.03元;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 同时查明，2014年7月1日，临桂县人民政府物价局向原告出具一份关于临桂县“大龙·西城新天地”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市时代物业服务有限公司：你公司《关于大龙·西城新天地前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区物价局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字〔2008〕28号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂县“大龙·西城新天地”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有临桂县人民政府物价的公章，落款时间为2014年7月1日。 再查明，2018年12月30日，原告将《物业费催收函》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。另，原告陈述大龙·西城新天地小区大约于2019年8月份成立业主委员会，被告亦陈述涉案小区成立了业主委员会，但不清楚成立的具体时间。 另查明，被告李文娟于2014年10月15日按照每平方米1.2元的标准向原告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业费1769元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于被告与临桂县新天地物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》及《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司，物业买受人即是被告。桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司在出售物业前制定物业管理服务规约，就是桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司将其与聘请的物业管理企业之间约定的权利义务，以书面形式告知被告，即以委托物业管理企业与被告签订《前期物业服务合同》的形式告知被告。由于原告陈述涉案小区在2019年8月左右才成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业管理企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”2010年9月20日，被告向桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司购买了西城新天地第X幢1单元18层2号房，成为该小区业主。临桂县新天地物业管理有限责任公司受桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司的聘用及委托，与被告签订《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司、临桂县新天地物业管理有限责任公司以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为0.8元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司聘请临桂县新天地物业管理有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，之后与临桂县新天地物业管理有限责任公司终止了前期物管服务合同关系后，之后与原告另行签订前期物业管理服务合同。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位更换物业服务企业，也不禁止调整物业服务合同内容，但更换物业公司的前期物业管理合同并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县大龙房地产开发有限责任公司于2013年1月30日签订的《前期物业管理服务合同》以及2015年1月30日签订《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》中关于收费标准作了调整，原告管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整及依据辖区物价部门审批的价格收取前期物业服务费及其他经批准的费用。而原告提交的（临价费字[2014]19号）临桂县物价局文件显示大龙·西城新天地高层电梯住宅按1.1元/平方米并可以浮动15%的标准收取物业管理费。原告从2014年4月1日起按1.2元/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费，原告亦按调整后的收费标准1.2元/平方米/月交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案涉案的前期物业管理服务合同即是涉案小区的管理规约，对于被告来说，应当履行的主要合同义务就是交纳物业服务费，被告按照原告调整后的收费标准交纳了部分物业服务费，履行了主要合同义务，原告亦予接受，根据上述合同法律规定，应当视为被告同意了前期物业管理服务合同的收费标准调整内容，新的《前期物业管理服务合同》及《大龙·西城新天地一期前期物业服务合同续签协议》成立并生效，其他未调整的物业规约应当照旧执行。因此，被告应按每月1.2元/平方米的标准向原告交纳物业费，且由于被告2015年4月1日至2018年12月31日均未交纳物业费，因此，被告应向原告支付2018年12月31日前的物业费6633.36元（122.84㎡×1.2元/平方米×45个月），同时，由于被告辩称原告的部分诉请已过诉讼时效，原告提供的其向被告进行催收的证据显示其向被告张贴催收函的时间为2018年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，对于原告超过诉讼时效3年的部分物业费，该院不予支持，即被告应向原告支付2015年12月30日至2018年12月31日的物业费5306.69元（122.84㎡×1.2元/平方米×36个月），对于原告诉请超过该院审核部分的物业费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。被告辩称原告部分诉请超过诉讼时效的意见，与本案查明的事实相符及法律规定相符，该院予以采信。由于被告未按时交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任，且合同约定的违约金是按每天千分之三收取违约金，而原告只要求被告按欠付物业费的30%支付违约金，未超过合同约定，亦未明显过高，因此，被告应按变更后拖欠费用金额的30%向原告支付违约金，即1592.01元（5306.69元×30%），对于原告超过该院审核部分的违约金，该院不予支持。被告辩称《前期物业管理服务合同》中没有约定违约金的意见，与本案查明的事实不符，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李文娟应支付物业管理服务费5306.69元给原告桂林时代物业服务有限公司；二、被告李文娟应支付违约金1592.01元给原告桂林时代物业服务有限公司；三、驳回原告桂林时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告李文娟负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李文娟应按何标准交纳物业管理服务费；二、李文娟是否存在违约，如违约，是否应支付违约金。 关于争议焦点一，桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司的聘请，与李文娟签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，该合同内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。在约定的期限，涉案小区建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司终止了与桂林市临桂区新天地物业管理有限责任公司的前期物业管理服务合同关系，并于2013年1月30日，与时代公司另行签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月30日，桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司又续签了合同，并对物业管理服务费作了调整，从原来的0.8元/平方米/月调整到1.2元/平方米/月。桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司与时代公司均未与李文娟另行签订前期物业服务合同。本院认为，虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区大龙房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业管理服务费收费标准应为0.8元/平方米/月。一审判决李文娟按1.2元/平方米/月交纳物业管理服务费不当，本院予以纠正。因李文娟自2015年4月1日未交纳物业管理服务费、垃圾处理费，时代公司直至2018年12月30日才向李文娟张贴催收函发出催收通知，故时代公司诉请李文娟交纳2015年4月1日至2015年12月29日期间的物业管理服务费、垃圾处理费已经超过诉讼时效。经计算，李文娟应向时代公司支付2015年12月30日至2018年12月31日的物业管理服务费3537.79元（122.84㎡×0.8元/平方米×36个月）、垃圾处理费252元（7元×36个月）。因此，对李文娟主张其应按照0.8元/平方米/月交纳物业管理服务费的上诉理由，本院予以支持。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，时代公司向包括李文娟在内的涉案小区业主提供了物业服务，李文娟接受了时代公司的物业服务，应向时代公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2015年4月1日至2018年12月31日，李文娟未向时代公司交纳物业管理服务费及垃圾处理费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第十一条第四点约定违约金自逾期之日按照每日千分之三计算，现时代公司仅要求李文娟按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，其诉请违约金数额未明显过高，亦未超过合同约定，系对自身权利的自由处分，故一审判决李文娟向时代公司支付违约金并无不当，但因一审判决李文娟支付的物业管理服务费有误，本院重新对违约金计算为1061.34元（3537.79元×30%）。李文娟以其与时代公司不存在合约关系为由主张不承担违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李文娟的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3253号民事判决； 二、上诉人（原审被告）李文娟向被上诉人（原审原告）桂林时代物业服务有限公司支付物业管理服务费3537.79元及垃圾处理费252元； 三、上诉人（原审被告）李文娟向被上诉人（原审原告）桂林时代物业服务有限公司支付违约金1061.34元； 四、驳回被上诉人（原审原告）桂林时代物业服务有限公司一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费50元，减半收取25元（被上诉人桂林时代物业服务有限公司已预交），由上诉人李文娟负担14元，被上诉人桂林时代物业服务有限公司负担11元；二审案件受理费50元（上诉人李文娟已预交），由上诉人李文娟负担29元，被上诉人桂林时代物业服务有限公司负担21元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月七日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云