江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏10民终467号上诉人（原审原告）：宝应县世纪房地产开发有限公司，住所地在宝应县安宜北路21号。法定代表人：房桂春，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈明祆，江苏乐鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙学林，男，2000年5月11日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：孙文金，男，1973年8月23日出生，汉族，住宝应县，系孙学林之父。上诉人宝应县世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）因与被上诉人孙学林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2019）苏1023民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。世纪公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，诉讼费由孙学林负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、本案产生的根本原因在于孙学林想根据自己的资金情况分期缴纳房款、实在筹集不到再贷款，该行为明显违反合同约定。根据《商品房认购协议》，孙学林应在2018年9月21日前到世纪公司处签订《商品房买卖合同》并缴纳房款，然而，经多次催促，孙学林未能履行义务，仅于2018年10月25日缴纳了部分房款，但在当日世纪公司打印网签合同递交孙学林签字时，孙学林却要求分期付款，后发生争吵后离去，此后的一年多时间，世纪公司多次催办其签字并及时办理按揭贷款，孙学林置之不理。退一步讲，一年多时间里，孙学林完全可以利用寒暑假来签合同。2、《商品房认购协议》一式两份，孙学林也持有一份，其电话和地址均由孙学林自行提供，一年多来，世纪公司多次电话催促并书面发函给孙学林，孙学林均表示从未联系和收到书面通知，这是明显的说谎行为；孙学林在一审庭审中自认多次找世纪公司并要求再次缴纳30万元房款、被我公司拒绝，这更是谎言，我公司从未拒收孙学林的房款，只是不同意其分期付款，孙学林在未达到分期付款的无理要求后也就拒绝缴纳30万元房款，一审法院在孙学林没有提供任何证据的情况下就认定我公司拒绝收取房款，没有事实依据。3、按揭贷款也是要向银行支付利息的。孙学林想按其意愿分期付款，不足部分再少量按揭贷款，该行为违背了认购协议的约定，从本案起诉之日至今，孙学林仍未与我公司签订《商品房买卖合同》且拖欠房款53万元一年多，直至庭审中才提出2019年11月再交30万元、12月底交清尾款的协调方案，属于恶意拖欠。4、孙学林于2018年10月25日逾期给付部分房款，系其违约，世纪公司收取该逾期款项不能代表世纪公司同意孙学林变更《商品房买卖合同》约定的时间。5、一审中，孙学林除了提供交款票据，没有其他任何证据证明其所陈述的事实，一审法院对基本事实的认定明显有误。二、一审判决适用法律不当。一审判决在对孙学林是否违约的问题上含糊不提，认为孙学林有意向购房就是诚信、分期付款合理，仅凭法庭上对孙学林的问话就认定世纪公司违背诚信原则，欠缺情理与公允。孙学林辩称，上诉状的内容错误百出，邮政快递有无收到的问题，一审法院的相关诉讼材料都能寄到我这里，世纪公司怎么可能收不到，反过来说我扯谎。一审开庭后，我于12月12日打过两次电话给对方，也去过两次，我说把钱打给他们，他们不要，他们不要我也没有办法。世纪公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方所签订的《世纪房产商品房认购协议》已解除，世纪公司有权对孙学林认购的商品房另行出售；2、确认世纪公司有权扣留孙学林已经交付定金伍万元；3、诉讼费用由孙学林承担。一审法院认定事实：孙文金与孙学林是父子关系，孙文金以儿子孙学林名义向世纪公司购房。2018年9月6日孙文金以儿子孙学林的名义同世纪公司签订《世纪房产商品房认购协议》，约定：孙学林向世纪公司购买了位于宝应新城荣泰苑3号楼904室，建筑面积117.37㎡，单价8340元／㎡，该房总价款为978866元（建筑面积117.37㎡×单价8340元／㎡）。孙文金替儿子孙学林于2018年9月6日向世纪公司缴纳定金50000元，而孙文金按世纪公司的要求第一次缴纳了200000元（含定金50000元），同时约定孙学林应于2018年9月21日之前到世纪新城售楼中心签订《商品房买卖合同》，并缴纳相应房款。由于孙学林是在校大学生，如果需要孙学林本人签订《商品房买卖合同》，孙学林只能在节假日回来才能签署，而世纪公司以节假不上班为由拒绝在节假日和孙学林签订《商品房买卖合同》，导致双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》，由于没有签订《商品房买卖合同》，孙学林也就未能办理按揭贷款。2018年10月25日，世纪公司又让孙文金替儿子孙学林缴纳房款248866元，世纪公司出具了448866元缴款发票，孙学林尚欠世纪公司购房款530000元（该房总价款为978866元-己缴纳的房款448866元）。孙文金在诉讼前愿意替儿子再向世纪公司缴纳300000元，但世纪公司拒绝接收。一审庭审中，孙学林的父亲同意替儿子在2019年11月份再缴纳300000元，年底12月份前缴清全部剩余房款，但世纪公司拒绝接受并拒绝调解。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2018年9月6日孙文金以儿子孙学林的名义同世纪公司签订《世纪房产商品房认购协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。孙学林为履行该协议，在第一次缴纳定金50000元时，就提前又缴纳了购房款150000元，合计向世纪公司缴纳了200000元。按该协议约定孙学林应于2018年9月21日之前到世纪新城售楼中心签订《商品房买卖合同》，并缴纳相应房款。由于孙学林是在校大学生，孙学林本人要签订《商品房买卖合同》只能在节假日回来才能签署，而世纪公司以节假不上班为由拒绝在节假日和孙学林签订《商品房买卖合同》，导致孙学林未能与世纪公司签订《商品房买卖合同》，亦未能办理按揭贷款，世纪公司未能履行签订合同的协助的义务，其责任应由世纪公司承担。2018年10月25日，世纪公司又让孙文金替儿子孙学林缴纳房款248866元，同时向孙学林出具了448866元缴款发票，说明世纪公司己同意变更签订《商品房买卖合同》的时间。诉讼前和诉讼过程中，孙文金愿意替儿子孙学林在没有按揭的前提下同意分两次缴清全部下欠房款，在不损害世纪公司的利益前提下，世纪公司仍拒绝接受该调解，显然违背了诚实信用原则。世纪公司在拒绝相互协助义务的前提下，导致孙学林未能签订《商品房买卖合同》，其责任在世纪公司，现世纪公司反而要求解除双方签订《世纪房产商品房认购协议》，并要求扣留孙学林缴纳的定金50000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：驳回宝应县世纪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由世纪公司承担。本院二审期间，上诉人世纪公司提供了以下证据：1、已经网签的商品房买卖合同一份；2、宝应县住建局《商品房销售合同变更、撤销操作细则》一份；3、谢宇、张献东的证言各一份。被上诉人孙学林向本院提交了其与父母的《个人信用报告》各一份。本院组织双方当事人进行了举证、质证。因双方当事人无正当理由逾期举证，且所提交的证据与案件基本事实不具有关联性，本院依法不予采信。一审法院查明的案涉《世纪房产商品房认购协议》的签订时间、约定内容及相关房款支付情况等事实正确，本院予以确认；关于《商品房买卖合同》未能签订及按揭贷款未能办理的原因，因双方当事人陈述不一，且均未提供证据证明，本院不予确认。二审另查明，案涉《世纪房产商品房认购协议》第三条第2款约定，乙方（孙学林）在2018年9月21日之前到世纪新城售楼中心签订《商品房买卖合同》并缴纳相应房款；第五条第4款约定，如乙方选择银行按揭付款方式，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所需要的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所需条件的全部资料；第五条第5款第二项约定，因乙方未在本认购书约定的时间到宝应县世纪房产营销中心与甲方签约、或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方（世纪公司）不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。第五条第6款约定，乙方提供江苏省宝应县小官庄镇扬蒋村周南组70号地址作为法律文书的送达地址，改变上述地址应当书面通知甲方，乙方电话号码（130××××1616）改变应及时通知甲方，如因乙方联系方式变更导致甲方电话通知不到，由乙方承担全部责任。二审还查明，世纪公司于2019年6月24日向孙学林作出《告知函》，内容为：您曾经于2018年9月6日同我公司签订《世纪房产商品房认购协议》；按约定，您应当在2018年9月21日前签订《商品房买卖合同》并缴纳相应房款后提供银行按揭贷款材料；但在约定期届满之前，经我公司电话联系和催促，您却仍未按照合同期限履行。有鉴于此，我公司特书面发函告知：1、按照《世纪房产商品房认购协议》约定，我公司将有权对您认购的商品房另行出售（即解除《世纪房产商品房认购协议》；2、由于您违约，我公司也按照《世纪房产商品房认购协议》的约定行使相应权利（包括定金不予退还）。同年6月28日，世纪公司通过EMS特快专递（单号1084889888028）向孙学林在认购协议中确认的送达地址寄送告知函，快件物流信息显示“2019.6.28.揽收，2019.6.29安排投递、未妥投（原因：拒收），2019.6.30退回妥投”。二审中，孙文金陈述，1、买房时，世纪公司的工作人员告诉我，因为我儿子是在校大学生，只有一家银行可以贷款；2、当时宝应只有建设银行可以贷款，我问其他三大银行他们都不肯贷款，因为孩子还在上学，建设银行可以贷款，但是手续复杂，利息可能高，我找（世纪公司的）销售顾问，让他找领导协商，我说我也不差他们钱，该给的都给，当时已经交了近50万，这个事情不是我造成的，银行不好贷款，当时他们隐瞒真相；3、认购协议书是我儿子9月份在家签的，我儿子后来上大学，只有节假日回来，10月2日带我儿子去，他们说他们这里没人上班、没人接待，此后至2019年6月24日世纪公司发送《解除告知函》期间，我儿子未再去世纪公司，也没有签订《商品房买卖合同》，因为没法贷款。本案二审争议焦点为：1、孙学林的行为是否构成违约？2、若孙学林的行为构成违约，世纪公司是否有权解除合同并扣留孙学林交纳的定金5万元？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条另规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方当事人在《世纪房产商品房认购协议》第三条第2款中约定孙学林需在2018年9月21日之前到世纪新城售楼中心签订《商品房买卖合同》，并在第五条第5款约定了认购协议的解除条件，即：因乙方（孙学林）未在本认购书约定的时间到宝应县世纪房产营销中心与甲方（世纪公司）签约、或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。现孙学林未在2018年9月21日之前到世纪新城售楼中心签订《商品房买卖合同》，即便世纪公司于2018年10月25日收取房款248866元的行为构成对签约时间的变更，孙学林仍未在合理时间内前往世纪公司签订《商品房买卖合同》，且自认“此后（2018年国庆后）至2019年6月24日世纪公司发送《解除告知函》期间，未再去世纪公司，也没有签订《商品房买卖合同》，因为没法贷款。”孙学林的行为构成违约，世纪公司有权行使解除权，《世纪房产商品房认购协议》自世纪公司作出的《解除告知函》被孙学林拒收之日即2019年6月29日起解除，认购协议解除后，世纪公司有权另行出售孙学林认购的商品房。至于定金5万元是否退还的问题，因世纪公司在双方约定的原交款时间（即2018年9月21日）届满后又收取孙学林房款248866元，截止2018年10月25日，世纪公司客观上存在占用孙学林已付房款448866元的事实，故对世纪公司扣留定金的主张，本院不予支持。综上所述，世纪公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宝应县人民法院（2019）苏1023民初6238号民事判决；二、孙文金以孙学林名义与宝应县世纪房地产开发有限公司于2018年9月6日签订的《世纪房产商品房认购协议》于2019年6月29日解除；三、驳回宝应县世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由宝应县世纪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1050元，由孙学林负担（此款已由世纪公司预交，孙学林在本判决生效后十日内向世纪公司给付）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年五月十八日书记员  孙皎皎