河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4450号原告：王林青，女，回族，1993年7月21日出生，住河南省睢县。被告：冯泽林，男，汉族，1991年10月26日出生，住郑州市。被告：郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司，住所地：郑州市金水区丰乐路20号1号楼4号，统一社会信用代码：91410105MA4419FW5G。负责人：张程健，总经理。委托代理人：靳扬杰，男，汉族，1989年9月29日出生，住河南省沁阳市，系公司员工。上述原告王林青诉被告冯泽林、郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与二被告2020年4月15日签订的二手房屋买卖合同；2、判令二被告返还原告定金款30000元；3、判令二被告赔偿精神损失，经济损失2000元；4、判令二被告承担本案的诉讼费用。本院受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告王林青本人，被告郑州锦居房地产营销策划有限公司委托代理人靳扬杰均到庭参加诉讼，被告冯泽林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告锦居公司答辩称：被告锦居公司于2020年4月15日与原告王及被告冯泽林签订了房屋买卖协议，在签订协议之前已告知原告王林青郑州市的限购政策，在其同意下其表示自己具有大学专科学历，并且愿意迁户口，在房东与锦居公司的双方见证下才予以签订本合同，其次，在原告看房过程中，也多次告知其限购政策问题，自己也声称自己是大专学历，最后郑州新购政策自2016年出台至今已4年时间，作为购房者若不知郑州限购政策，存在蓄意隐瞒行为，并且购房者购房不会只通过一家中介公司，只看一套房就签订合同，所以说，假如在锦居房产不告知情况下，原告也会多方了解自己是否具有购房资格及郑州限购政策。所以，此合同之所以未正常履行，原告明显违约，中介公司无任何违约责任。本案相关情况2020年4月15日，原告王林青作为买方（乙方）、被告锦居公司作为居间方（丙方）、被告冯泽林作为卖方（甲方），共同签订《房屋买卖合同》一份，主要载明，第一条、甲方拥有位于金水区××院××楼××单元××2302（以下简称“该房屋”），房屋所有权证号不动产证书编号为：1601026632号；房屋建筑面积为87.44平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产第二条、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意第一条所述房产及其配套设施的总价款为：￥1330000元。此价格下包含该放的配套设施有水、电、燃气、暖气、负二层车位A325一个。乙方同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金为26600元，余额作为代收的定金3400元整。甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将［售房保证金］或《房屋所有权证》交由丙方保管。甲方若无违反本合同第四条的行为，在办完房产过户手续后，售房保证金退还甲方。第三条、甲乙双方同意使用按揭贷款付款方式付款，甲、乙双方签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第四条、甲、乙双方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。第五条、乙方若违反本合同第四条约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，丙方应在乙方违约之日起三日内催告乙方。乙方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，甲方有权解除合同，同时乙方应赔偿甲方损失。丙方应将所保管的定金交给甲方。（除非三方达成新的协议）。甲方若违反本合同第四条的约定，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方的损失。（除非三方达成新的协议）。若甲、乙双方均违反本合同第四条的约定，在甲乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将购房定金退还乙方。（除非三方达成新的协议）。第十条、1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介服务费用一律不予退还。4、任何一方当事人违反本合同相关约定，守约方应当凭生效的法院判决书、调解书、或仲裁裁决书、仲裁调解书从丙方处领取或收回本合同第二条中约定的定金、物业交割保证金、售房保证金，除非甲、乙、丙三方达成新的协议。第十二条、丙方为确保甲方能够顺利收到全部房款，所以乙方必须通过丙方办理交易过户、银行贷款及物业交割手续，不得自行办理。必须向丙方支付代办费按揭：4000元；甲、乙任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，丙方不承担任何责任等内容。该合同背面书写“郑州锦居房地产承诺：王林青购买金水区沙口8号2号院2号楼2单元23层2302号，中介佣金优惠后为人民币1.7万元整，丰乐路店李晓峰，在内容处郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司盖章。”庭审中，被告锦居公司认可收到上述款项，定金3万元在被告锦居公司处。被告锦居公司向原告出具《收据》一份，载明，兹收到王林青交来购买金水区××院××楼××单元××2302号定金3万元。庭审中，原告称其去房管局和派出所问过其系限购人员，并非郑州户口，学历属于在修大专，大专学历还未取得。2016年12月21日出台的关于落实《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》有关要求的通知，载明，二、非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近三年在本市连续24个月以上（含24个月）缴纳个人所得税或社会保险证明，个人所得税证明指税务部门开具的完税凭证，社会保险证明指加盖有社会保险机构缴费信息查询专用章的缴费清单。六、本通知自2016年12月22日实施等内容。本院认为被告冯泽林经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证及举证诉讼权利的放弃，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。根据2016年12月21日出台的关于落实《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》载明的内容，原告系郑州市房产限购人员，其与二被告签订的《房屋买卖合同》购买房屋的合同目的无法实现，故原告诉请解除与二被告签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告作为购买方，在购买房屋之前应充分了解相关限购政策，被告锦居公司作为专业的房屋中介机构，应对郑州市的限购政策充分了解并对购房者进行审查，现因原告无购房资格致使合同解除，双方对此均有过错，故原告、被告均要求对方承担违约责任，证据不足，本院不予支持。现合同已经解除，被告锦居公司应将原告交纳的款项予以退还，即退还原告30000元，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。裁判结果根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告王林青、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司、冯泽林于2020年4月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司于本判决生效后十日内退还原告王林青30000元；二、驳回原告王林青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取300元，由原告负担25元，被告郑州锦居房地产营销策划有限公司丰乐路分公司负担275元。本判决为终审判决。审 判 员  崔全琪二〇二〇年五月二十五日代理书记员  袁咏青