广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8997号原告：谭宝婷，女。被告：梁丽贞，女。原告谭宝婷诉被告梁丽贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，适用简易程序，并于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提起如下诉讼请求（明确后）：1.判令被告立即向原告退还押金8000元以及支付房屋维修费385元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月22日，原告与被告签订租赁合同，约定租期2019年5月11日起至2024年5月11日止，租房用途为民宿，每月租金为4000元，物管费另计，每月1号交租金。2020年1月，我国发生重大公共卫生事故新型冠状肺炎传染病爆发，导致民宿不能继续经营。尽管如此，同年2月1日原告还是如期向被告支付了2月份的租金。直至如今疫情还未过去，各小区及公共场所依然执行着严格的防控措施，客人无法正常办理入住手续，且手续繁琐耗时过长，迫使原告无法正常营业。眼看2月也快过去了，但疫情仍在持续，于是原告就跟被告商量免租政策，被告表示只能免一个月租金。但原告考虑到疫情消退，旅游业复苏依然需要一段漫长的时间，面对高昂的房租，后面的日子实在是无法支撑，因此原告依据与被告签订的合同的第十五章第6条约定以不可抗力原因向被告提出提前终止合同，并要求收回押金8000元。2020年2月29日，原告搬出房屋，也结清了所有费用，被告也于2020年3月1日验收完毕收回房屋，但被告一直拒绝归还押金。在租赁期间内，原告每次依据合同第十三章第2条“被告有责任与义务对房屋设备进行维护与维修”的约定，向被告提出需要维修房屋损坏的设备，被告都以租赁期内的维修都需要由租客承担为由拒绝维修，仅承担过一次门锁维修的费用。原告巳支付维修马桶坐板、客房吸顶灯、大门门页、套房门锁、厕所门锁、厕所淋浴等设备的维修费用，原告依据上述约定条款向被告追偿。原告与被告签订的租赁合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。原告为此起诉。被告辩称，一、违约金问题。根据此案租赁合同第十二条：“租赁期期间，乙方要求提前解约的，甲方有权没收押金作为赔偿。”针对原告所提出的：“以不可抗力原因向被告提出提前终止合同。”从法律的角度出发，被告并不认为疫情对于此案合同的履行构成“不可抗力”之影响。根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。满足不可抗力需要有三个条件：一是该事件是当事人在订立合同时不能预见的；二是该事件是在合同履行期间发生的；第三是该事件的发生和后果是不能避免、不能克服的。第一，疫情对合同履行带来了一些困难，但并非不能克服。疫情虽然对原告的收入产生了影响，但并不影响此案中房屋租赁合同的履行。换言之，在疫情之下，合同可以正常履行。在疫情发生期间，被告通过实地走访调查以及电话沟通物业管理处人员，了解到小区出入确实受到一定的管制，但管制并不严厉，只要出入人员通过体温监测以及正常办理简易的手续即可出入小区，不存在原告所说的：“民宿不能继续经营，手续繁琐耗时过长，客人无法正常办理入住手续”的情况。况且，在被告与原告协商谈判期间，小区管制的目的早己不是限制人员的流动，而只是检测居民的健康安全，为复工复产稳步推进提供保障。综上，疫情导致原告难以经营的主要原因其实是旅游业不景气而并非小区管制，所以被告不应是原告经营状况不好的责任人。再者，根据被告与原告签订的合同第一条，房屋租赁用途是住宅。而此次疫情本身并没有直接导致原告的房屋失去了使用价值，疫情期间依然可以居住，只是原告考虑到房屋的经济价值受到影响，打算提前退租，单从房屋的根本功能上来说，是不受疫情影响的，所以疫情并不是阻断合同继续进行下去的根本原因。同时，被告质疑原告的民宿经营资格。根据2019年9月1日开始施行的《广东省民宿管理暂行办法》第十八条以及第二十条规定：“民宿经营者应当依法申请商事登记……民宿登记事项包括营业执照。”由于原告与被告签订合同时是在民宿管理暂行办法出台以前，根据《广东省民宿管理暂行办法》第三十九条：“本办法施行之前己开展民宿经营的，应当自本办法施行之日起90日内依照本办法有关规定申请民宿登记。”也就是说，原告需要在2020年1月1日之前就办理好营业执照等登记事项。但是原告至今都没有向被告出示营业执照，不知道是否将该房屋用途向相关主管部门登记、备案。因此被告有理由质疑原告的民宿经营资格以及是否缴纳税费的情况。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若千问题的解释(二）》关于情势变更制度的规定，被告认为，继续履行合同对于原告不存在明显不公平或者不能实现合同目的的情况。疫情让各行各业的经营状况都受到影响，被告深表理解，对于原告所提出的租金减免要求，被告出于人道主义考量，积极响应《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若千政策措施的通知》鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。”被告先是承诺减免二月份租金1000元，但原告二月份如数缴纳。故被告继续承诺减免三月份一整个月的房租，四月份看疫情发展情况再协商决定，如果疫情依然严重可以考虑继续减免租金。但是原告并不满足，先是要求租金减免至疫情管制结束，后面又提出所谓“补充协议”：要求被告在疫情管制完全结束之前免收原告物管费，否则就拒绝履行合同。这些要求让被告难以接受。主要出于三个方面的原因：第一，疫情结束的标准由谁来定夺？是以全省范围内无感染人员为标准？还是以广东省佛山市复工复产时间点为标准？抑或是用其他的标准？第二，如前所述，小区管制的目的早已不是限制人员的流动，而只是检测居民的健康安全，为复工复产稳步推进提供保障。第三，被告和原告一样，租金作为被告收入不可或缺的一部分，对于本人生活各方面非常重要。比如说在本案中出租的房屋，每个月的房贷就要六千多元，可是银行并没有因为这次疫情减免被告的房贷。不是只有原告的租金就要减免，而被告的收入就可以置之不理的。故出于以上三个原因的考虑，被告曾承诺减免一个月的租金，而拒绝了原告所谓的补充协议。被告与原告在2019年4月22日签订房屋租赁合同，租期为5年，虽然受疫情影响，原告经营状况不好，但租期还有将近4年，疫情将会在一定期限内缓解并得到控制。再加上之前被告考虑到此合同为长约，为了改善房屋的居住环境还曾购置一部新的空调。综上可以说明，疫情没有导致房屋租赁合同根本目的不能实现，继续履行合同也没有对一方当事人明显不公平。因此根据情势变更制度,被告认为原告是正常违约，被告不需要退回押金8000元。二、对于原告主张的维修费385元，被告愿意承担。本院经审理认定如下事实：被告为位于佛山市禅城区************（以下简称涉案房屋）的登记所有权人，已经取得相应的不动产权证书。2019年4月22日，被告（出租人、甲方）、原告（承租人、乙方）与案外人广东链家房地产有限公司佛山分公司（经纪方）三方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋被告乙方使用，租房用途为民宿；租赁期间从2019年5月11日起至2024年5月11日止；每月租金4000元，租金不含物业管理费、水、电、燃气、网络等费用；租金按月结算，乙方应在每日11日前缴付当月租金；乙方向甲方缴纳房屋租金押金（保证金）8000元，乙方在租赁期满之日缴清该租赁物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，押金不得用于租赁期满前抵付租金；甲方负责租赁期内的房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。等等。该合同第十二条约定“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿”。第十五条第6项约定“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任”。上述《租赁合同》签订当天，原告依约向被告支付了押金（保证金）8000元，被告出具《收款证明》予以确认。被告将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付了截至2020年2月份的租金。2020年2月份，原、被告双方就疫情期间的租金问题进行协商，被告提出2020年2月份租金减少1000元、3月份租金免收、4月份根据疫情发展情况再协商决定的方案，而原告则提出免除直到小区管制完全解除日的租金和物业管理费的要求。原告于2020年2月24日向被告提出“补充协议”，其内容为“因为疫情不可抗力因素影响，小区物管方限制外来人员进入（或禁止或限制），导致乙方租赁甲方的房屋无法正常使用，故甲方免收乙方租金和物管费（期间产生的水电费乙方正常缴纳），直到小区的管制完全解除，恢复正常如初。甲方协议同意的话，合同继续，如果不同意的话，合同至2月28日终止，乙方在合同终止后7天内搬走属于自己的东西，甲方验房没问题后退还乙方全部押金。”被告不同意该补充协议，双方未协商一致。2020年2月29日，原告搬离涉案房屋。2020年3月1日，被告收回了涉案房屋。另查明，原告于诉讼中举证了两份《收据》，拟证明其于2019年6月5日因更换涉案房屋的门锁产生费用150元、于2020年1月8日更换沐浴设备产生费用235元。被告陈述愿意承担该费用。以上事实，有原告举证的不动产产权证、《租赁合同》、《收款证明》、《收据》、被告举证的微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案属于房屋租赁合同关系。涉案《租赁合同》为原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律后果。一、关于租赁押金（保证金）退还问题原告主张因遭遇“新冠”疫情构成不可抗力为由要求被告退还租赁押金（保证金）。对该主张，本院经审查认为不能成立。理由是：其一，涉案《租赁合同》虽然有“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任”的约定，但双方对“不可抗力”的具体情形未作约定，故以该合同条款中“不可抗力”的理解，应当依照法律的规定。《中华人民共和国民法总则》一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的情况。本案为租赁合同，原告作为承租人，其最主要的合同义务为依照契约按时足额支付租金。在支付手段多样化的今天，转账方式极为便利，疫情并不会对原告履行支付租金的义务的行为产生任何直接的影响。原告仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事实，显然不能成立。其二，原告承租涉案物业用途是用于经营民宿类旅馆住宿业，而“新冠”疫情发生后，政府虽然要求旅馆住宿业严格执行旅客登记制度、落实实名登记、健康登记和体温检测等措施，但并未限制旅馆住宿业的经营，更未禁止，原告对于涉案物业并不存在因疫情而无法正常使用的情形。故疫情并不直接导致原告本案租赁合同基本目的无法实现，涉案租赁合同的履行基础并未丧失。至于原告提及的小区物业管理单位限制人员出入的问题，此非政府行为，不属于法律规定的不可抗力情形。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案原告主张因疫情导致其经营受到影响，但却提供任何证据证明其受到影响的程度，比如疫情前后订单量和营业收入变化的具体数据、疫情前已成立但疫情发生后被取消的订单的数量、因疫情所致的定金退还的数量等等，故原告提出的不可抗力主张显然缺乏证据，不能成立。其四，如原告起诉状所述，其终止本案租赁合同关系的原因在于因对疫情之后行业前景的消极预期。该消极预期仅为原告的主观判断，不属于上述法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。其五，按照原、被告双方《租赁合同》该合同第十二条的约定，在原告提前解除租赁合同的情况下，被告不予退还租赁押金，有合同依据。因此，对原告要求被告退还租赁押金的主张，理据不足，本院不予支持。二、关于维修费用的问题原告主张因维修涉案房屋而支出了费用385元，被告于诉讼中表示愿意承担该费用，本院对原告的该诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁丽贞于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭宝婷支付维修费385元；二、驳回原告谭宝婷的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告谭宝婷负担20元，被告梁丽贞负担5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年五月七日书记员 胡会婷