山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1629号 上诉人（原审被告）：青岛四桂餐饮管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区山东路6号甲华润中心万象城第L5-501号。 法定代表人：陈瑞英，负责人。 委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华润置地（山东）有限公司，住所地山东省青岛市市南区山东路6号甲华润大厦13楼。 法定代表人：张永团，总经理。 委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 上诉人青岛四桂餐饮管理有限公司（以下简称四桂餐饮）因与被上诉人华润置地（山东）有限公司（以下简称华润置地）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人四桂餐饮的委托诉讼代理人陈家琪、李铭莹，被上诉人华润置地的委托诉讼代理人王业华，参加了网络庭审，本案现已审理终结。 上诉人四桂餐饮上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判上诉人欠付金额为人民币1822506.19元（即被上诉人主张的2018年3月1日至2018年3月28日期间的租金、管理费、推广费、违约金，合计人民币245042元不应得到人民法院的支持）；2、撤销一审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付商铺装修拆除费用；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、上诉人已按照《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.1条、第13.2条、13.3条的约定时间、约定标准交还租赁场地，上诉人交还租赁场地时无恢复原状的义务。1、上诉人是否有义务在租赁合同解除时恢复租赁场地现状应该以合同的明确约定为准，一审法院认为“根据租赁合同约定，华润置地有权要求承租人在合同结束后自费将动产搬离，商铺装修归华润置地所有，且华润置地无须给予补偿，该条款是对华润置地选择保留装修时的权利的约定，而不是约束华润置地必须接受店铺原装修、不能要求承租人拆除”【详见一审判决第20页】，明显是对《华润中心万象城商铺租赁合同》第7.10条、第13.2条约定的扩大解释及严重曲解：1.1、《华润中心万象城商铺租赁合同》从未就租赁合同结束时的场地交还标准作出过完全恢复至原状的明确约定，相反，《华润中心万象城商铺租赁合同》多次、反复强调商铺内装修归被上诉人所有，如第7.10条、第13.2.1条均明确约定了“合同结束（不论基于何种原因），乙方自费将该商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺之装修及甲方的所有附属设施/设备属甲方所有（乙方装饰所用的船木除外）”，很明显，上诉人于合同结束时只需自费将上诉人所有的动产搬离即可，装修（船木除外）属被上诉人所有，上诉人无权拆除装修，上诉人向被上诉人以搬离上诉人所有的动产后的商铺现状完好返还租赁场地，且租赁物业符合正常使用功能即为上诉人已按约履行了租赁场地返还义务。1.2、其次，为避免上诉人自行拆除商铺内装修有可能出现被上诉人认为对其造成损失的情况，《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.2.1条及第13.2.2条均明确“如因乙方原因导致该商铺内甲方的附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方因此导致的损失”“如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担”，可见，如上诉人在合同解除时，自行拆除商铺内的装修及被上诉人所有附属设施/设备，被上诉人又极有可能以损害其合法权益为由主张损失赔偿。综上，《华润中心万象城商铺租赁合同》明确约定的是限制上诉人在合同解除时自行拆除租赁商铺内装修的权利，而并未要求上诉人须履行对租赁商铺完全恢复原状的义务，足见被上诉人订立合同时看重上诉人对装修投入的价值，动辄拆除恢复原状并非合同当事人的本意。为何一审法院在租赁合同有如此明确约定的情况下仍然对合同明确约定双方权利义务的条款视而不见？《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.3.2条约定：“被上诉人应当依照通常合理的标准及本合同第13.2条规定查验该商铺”，该约定已明确被上诉人接收上诉人交还的租赁场地时应遵循的查验标准是合同第13.2条的约定及通常合理的标准，上诉人认为，“通常合理标准”应指场地整洁、水电燃气设施可正常使用、墙体及天花、地板无损毁等普通公众对生活常理的认知标准，绝不应该是对4080平方米全部恢复至毛坯状态的标准，被上诉人在无任何合同约定的情况下主张上诉人完全恢复租赁商铺至原状才为按约交还租赁商铺明显不符合“通常合理标准”，亦有违合同前述明确约定的商铺交还查验标准。故，上诉人认为，在《华润中心万象城商铺租赁合同》已明确约定租赁商铺交还的状态标准、查验标准甚至上诉人自行拆除租赁商铺内装修被上诉人即具有损失赔偿权的情况下，一审法院仍然认定“被上诉人享有对租赁商铺装修是否保留及是否要求上诉人补偿的单方选择权的主张”，明显缺乏事实依据且存在严重不公，恳请二审法院予以纠正。 二、上诉人未逾期交还租赁场地，一审法院认定上诉人逾期交还场地属认定事实错误，从而导致错误认定上诉人有恢复场地原状的义务。1、上诉人已于2018年1月12日完成商铺内所有可移动设备的搬迁工作，根据《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.2.1条约定的交还标准，一审法院应判定上诉人已于2018年1月按约完成场地交还义务，上诉人根本不存在逾期交还商铺的事实，2018年3月1日至2018年3月28日期间的租金、管理费、推广费、违约金本依约不应得到人民法院的支持。然而，一审法院仅因被上诉人于2018年3月29日才接收商铺钥匙，便简单认定“四桂餐饮实际于2018年3月29日交还商铺钥匙，逾期28日”【详见一审判决第17页】，完全无视《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.2.1条中对场地交还标准的约定，明显倾斜于被上诉人。2、《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.3.1明确约定：“合同结束（不论基于何种原因），各方均应提前30日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，被上诉人应当按照该等通知查验及接收该商铺”，由此可见，被上诉人是具有及时接收租赁场地义务的，一审法院把被上诉人怠于履行接收义务的法律责任错误判定由上诉人承担，置上诉人于明显不公的境地。一审法院已认定：2017年12月30日，上诉人的工作人员黄树成通过微信向被上诉人的工作人员郎晴岚发送《四海一家青岛店撤店工作计划及时间安排》【详见一审判决第12页】，即上诉人已严格按照租赁合同的要求提前30天通知被上诉人及时接收商铺，相比之下，被上诉人却经多番催促才愿意接收上诉人交还的钥匙。简言之，一审法院应严格按照合同约定的场地交还标准认定场地交还时间，而不是简单按照钥匙接收时间作为场地交还时间。在租赁合同有明确约定交还标准的前提下，上诉人亦已依约通知被上诉人接收场地，一审法院仍然把被上诉人接收钥匙的行为判定为场地交还标准，如此不尊重书面约定的判决让上诉人深感不服，如被上诉人始终拒绝接收钥匙，上诉人是否会被认定至今未交还场地！综合上述两点意见，上诉人不存在逾期交还租赁场地的事实，一审法院不能根据《华润中心万象城商铺租赁合同》第13.4条直接判定上诉人须承担装修拆除费用。 三、在坚持上诉人不应承担装修拆除费用的前提下，上诉人认为一审法院对本案装修拆除费用数额的认定简直荒谬至极，一审法院的判案逻辑非常错误和危险。1、一审法院按照“拆除项目金额占合同总金额的比例，认定已付款中拆除费用的数额为1031298.6元【详见一审判决第21页】”，上诉人对一审法院的判案逻辑完全无法理解：1.1、一审原告提交的《中国青岛市市南区青岛万象城原四海一家区域改造拆除承包工程协议条款》（以下简称“承包工程协议”）显示，四海一家区域拆改项目总价为2115397.53元，并非为2865397.53元，《承包工程协议》明确列出了“牛道区域拆改项目及电梯口开洞加固工程价为750000元”（牛道为与四海一家相邻的餐厅），此为合同总价认定错误。1.2、《承包工程协议》明确施工内容为“地面、墙面、天花吊顶……构筑物、垃圾材料的拆除清理工作及加固工程”，即被上诉人主张的拆除费用实际上包含了“工程加固费用”，此为施工范围、费用明细的认定错误。1.3、一审法院认定被上诉人实际支付工程款1692318.02元，但根据被上诉人提供的《网上银行付款回单》显示，该工程款用途为“改造费”，并非“拆除费”。一审法院在明知《承包工程协议》中包含拆除与改造两方面工程的情况下，张冠李戴认定被上诉人实际支付拆除费用1692318.02元。以上列举的错处反映了一审法院对涉案基本事实、基本证据的调查非常不清晰，也完全偏离了“谁主张、谁举证”的基本证据规则，在一审原告无法举证的情况下强行认定巨额拆除费用，对拆除面积、拆除项目、拆除程度、费用是否明显偏离市场价、拆除物品回收（尤其是船木）等问题均拒绝予以调查。2、上诉人在一审庭审过程中明确对《承包工程协议》的真实性、合法性提出质疑，上诉人曾要求被上诉人提供完整的工程竣工报告，但被上诉人拒绝提交（上诉人于庭审中向一审法院短暂展示过一份目测有一百多页的、显示有具体施工项目及对应费用详情的工程竣工报告，但拒绝作为本案证据予以提交，也未经上诉人质证），仅向上诉人及一审法院提交了自行制作的、工程清单号码错乱的所谓工程明细清单，遗憾的是，一审法院对上诉人的质疑置若罔闻，对被上诉人拒绝举证的行为不但不作否定评价，更径行认定“上诉人虽对拆除金额不予认可，但未提交相反证据反驳，不能仅以承包单位与被上诉人具有关联关系而否定协议的效力”。一审法院岂能不知单凭《承包工程协议》不足以认定拆除工程量及拆除费用【特别说明：《承包工程协议》亦仅提供了7页，协议附件一概未提供】，但一审法院在明知一审原告证据不足的情况下仍不责令其提供工程量明细及工程竣工验收报告，而是以一个让人啼笑皆非的比例直接判定了过百万的拆除费用，如此明显的趋利避害行为如何让当事人信服？同时更无法排除被上诉人在拆除费用上弄虚作假的嫌疑。简言之，一审原告对于拆除费用根本未完成举证责任，依法应承担举证不能的不利后果，一审法院应直接驳回其该项诉讼请求，不应煞费苦心、另辟蹊径支持其无理请求。 综上所述，恳请贵院查清事实，撤销一审判决的第三项并依法改判一审判决的第二项，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人华润置地辩称：一、关于逾期交付租赁房屋期间的租金、管理费、推广费、违约金的问题。首先，四桂餐饮系在没有协商一致的情况下，单方停止营业并自行将涉案租赁房屋的物品搬出，其在没有征得华润置地同意的情况下停止营业单方搬出物品的行为并不能认定为将涉案租赁房屋返还华润置地，因为一方面双方关于房屋返还具有明确的合同约定，双方应当针对房屋进行查验交接办理交接手续；另一方面所谓返还房屋应当是将房屋的实际控制权移交，但本案中直至2018年3月29日才将涉案房屋的钥匙交还华润置地的工作人员，而且并没有办理相关的房屋查验交接等手续。实际上华润置地至少截至2018年3月29日仍不能实际占有、支配涉案租赁房屋，所以四桂餐饮主张的所谓自2018年1月12日已将房屋交还四桂餐饮没有任何依据。其次，所谓交还涉案租赁房屋，一方面需要具备合同约定的返还涉案租赁房屋的条件，另一方面即最重要的是将涉案房屋实际交付华润置地予以实际控制，四桂餐饮仅仅以所谓具备交付条件为由而认定已完成交付显然存在严重的逻辑错误。另外，需要说明的是前期华润置地一直督促四桂餐饮正常履行合同，在多次催促无效的情况下通知涉案租赁合同于2018年1月30日解除，且一审法院也予以确认，四桂餐饮对这一事实也予以认可。再者，需要说明的是，四桂餐饮在2018年4月19日对华润置地催促函的回函中已明确认可其于2018年3月29日将钥匙交付华润置地，并自认于2018年3月29日将房屋返还华润置地，并放弃承租房屋内的物品等相关权益。因此四桂餐饮应当按照合同约定支付逾期返还租赁房屋期间的租金、管理费、推广费、违约金等相关费用。 二、关于租赁房屋拆除费用的问题。1.涉案租赁合同自2018年1月30日解除，按照合同约定其应当于2018年3月1日前将涉案房屋返还华润置地，四桂餐饮逾期返还，应当按照约定承担不利的法律后果。四桂餐饮并未按照合同约定实际返还房屋，根据合同约定不但需要腾空房屋，还需要确保房屋内的附属设施、设备不受损坏，而且还需要办理查验和交接手续，而本案中，四桂餐饮仅是单方停止营业搬离物品，既没有向华润置地交还房屋的任何意思表示，也没有按照约定办理查验、交接的相关手续，直至华润置地多次催促才于2018年3月29日将钥匙交付华润置地工作人员保管。且四桂餐饮自认2018年3月29日将房屋返还华润置地。2.首先，在四桂餐饮逾期返还房屋的情况下，合同第13.4明确约定华润置地有权选择要求四桂餐饮拆除装修使房屋恢复原状，且华润置地在2018年4月18日向四桂餐饮送达的限期撤场告知函中也明确要求四桂餐饮恢复原状。其次，即使是在房屋未逾期交还的情况下，合同亦系约定华润置地有权选择保留装修而无需支付补偿，这仅是华润置地的选择权而非要求华润置地必须接受装修的约束，何况，本案系在四桂餐饮逾期交付的情况下，应当适用合同13.4条的约定，华润置地选择由四桂餐饮将房屋恢复原状具有明确的合同依据和法律根据。3.在四桂餐饮收到华润置地关于限期撤场并恢复原状通知拒不履行的情况下，华润置地按照合同13.4的约定，通过招投标选定第三方单位将上述房屋的装修进行恢复原状，因此由此产生的费用应由四桂餐饮承担，而且华润置地在选择拆除队伍时系依法通过招投标方式，并严格按照招投标文件签订了施工合同（并在施工合同后附相关的工程量明细既工程款明细），同时上述项目已基本完工，华润置地已按照合同约定支付了大部分工程价款。一审法院依照合同约定确定实际已支付的拆除工程价款并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 华润置地向一审法院提出诉讼请求：1.确认华润置地与四桂餐饮签订的《华润中心万象城商铺租赁合同》及补充协议于2018年1月30日解除；2.判令四桂餐饮向华润置地支付拖欠租金、推广费、管理费、水电费等595676.83元（截至2018年1月30日）及违约金27291.22元，并自2018年1月30日至本案判决生效之日以595676.83元为基数按照日千分之二的标准向华润置地支付违约金；3.判令四桂餐饮向华润置地支付2018年3月1日至2018年3月29日的房屋占用费、推广费、管理费172509.45元及违约金258764.18元；4.判令四桂餐饮向华润置地交纳的租赁保证金60万元不予返还；5.判令四桂餐饮向华润置地返还租金等优惠款项2200655.51元；6.判令四桂餐饮向华润置地支付律师费5000元；7.判令四桂餐饮向华润置地支付房屋拆除、整改损失1746088.66元；8.诉讼费及保全费、鉴定费等由四桂餐饮承担。 一审法院认定事实：一、2014年7月30日，华润置地（甲方）与苏志平（乙方）签订《华润中心万象城商铺租赁合同》，约定： 1.甲方将座落于青岛市市南区山东路6号甲华润中心万象城第L5层L-501号商铺出租给乙方使用，该商铺承租面积4033平方米，建筑面积4745平方米。 2.乙方租用该商铺的期限自该商铺起租之日起12年，用作“四海一家”餐饮品牌使用。 3.每月租金为每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高，营业额提成租金以每月总营业额（税前）为基数计算； 第一个租赁年度，前四个月免收基本租金和营业额提成租金，后八个月免收基本租金，营业额提成租金为当月税前总营业额的3%；第二个租赁年度，每月基本租金181485元（每月45元/㎡*4033㎡），或当月税前总营业额的4%，两者取高；第三至第四个租赁年度，每月基本租金201650元（每月50元/㎡*4033㎡），或当月税前总营业额的4%，两者取高；…… 除第二个租赁年度首月基本租金于该月起租之日进行支付外，每月基本租金于每月第1日支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；第二个租赁年度首月及租赁期限最后一个月的基本租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月的日基本租金额；日基本租金额为该商铺承租面积乘以当月每平方米基本租金额除以该月实际天数的得数； 第一个租赁年度中的营业额提成租金，乙方应于次月第15日前向甲方交纳（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）；从第二个租赁年度起，依据合同约定的营业额提成租金计算方式结算，如结算出的数额少于基本租金的，则月租金以基本租金为准；如结算出的数额多于基本租金的，则月租金以提成租金为准，乙方应于次月第15日前向华润置地补足提成数额多于基本租金部分的款项（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）； 如遇当月是租金调整月，则租金调整月份的基本租金及提成租金计算方式为：按合同约定的调整时间及调整前后的租金标准，分段计算调整前后各时段的租金。 4.乙方应向甲方交纳租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行合同约定义务的保证，租赁保证金共计60万元； 租赁期间，若乙方有违反或不履行合同的行为，并给甲方造成损失或损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正并赔偿，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿甲方因此产生的损失或损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方；乙方应在收到欠款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的租赁保证金。 5.乙方应交纳的管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米25元，共计每月118625元； 首月管理费于该商铺起租之日起三日内支付，其余月份管理费于每月第1日支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）； 首月及最后一个月的管理费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月的日管理费；日管理费为该商铺建筑面积乘以当月每平方米管理费除以该月实际天数的得数。 6.乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费，推广费按商铺建筑面积每月每平方米6元计算，共计每月28470元； 首月推广费于该商铺起租之日起三日内支付，其余月份推广费于每月第1日支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）； 首月及最后一个月的推广费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月的日推广费；日推广费为该商铺建筑面积乘以当月每平方米推广费除以该月实际天数的得数。 7.乙方须于每月1日支付上一期水电费，如该日为法定节假日，则支付日期顺延； 乙方应向甲方支付水、电费押金共计213525元，如乙方拖欠水、电费，经合理催告后仍拖欠的，甲方有权直接从水电费押金中抵扣，以补偿甲方因乙方该等行为造成的损失或损害。 8.乙方应配合甲方于指定的时间开业和营业；乙方经营时段为正常餐饮午、晚两个饭市的营业时间，乙方不得于营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品。 9.除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力等意外事件等其他原因致使合同提前终止的，则乙方应在合同提前解除或终止之日起不超过30日内交还商铺； （13.2条）合同结束（不论因为何种原因），甲方有权要求乙方按下属方式交还商铺：乙方自费将该商铺内的所有动产（甲方的附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺之装修及甲方的所有附属设施/设备属甲方所有（乙方装修所用的船木除外），甲方无需给予乙方补偿，如因乙方原因导致该商铺内甲方的附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方因此导致的损失；如果该商铺交还时的状况不符合前述规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使该商铺的状况符合前述规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担； 合同结束后（不论基于何种原因），各方均应提前30日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应按照该等通知查验及接收该商铺；甲方应依照通常合理的标准及第13.2条规定查验该商铺；在符合合同第13.2条规定的情形下，双方应签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成； 如果乙方未在约定期限内交还商铺，应视为乙方放弃该商铺内一切动产的所有权、放弃对该商铺装修及所有附属设施/设备处置权及处置价值，则甲方有权选择采用下述方法之一收回该商铺，因此而产生的费用由乙方负担：该商铺内的一切动产搬离该商铺，商铺装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予补偿；将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除； 乙方逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照合同约定收回该商铺。 10.在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金； 在租赁期内，乙方无故中断、停止其经营活动7日（含7日）以上的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：甲方依据上述约定单方终止合同的，应书面通知乙方30日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿； 甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。 二、合同签订后，苏志平向华润置地交纳了租赁保证金60万元及水电费押金213525元。 三、华润置地、苏志平与四桂餐饮签订《变更承租方协议书》，三方约定由四桂餐饮承继苏志平在《华润中心万象城商铺租赁合同》中的一切权利义务。 四、2016年11月25日，华润置地与四桂餐饮就《华润中心万象城商铺租赁合同》签订《补充协议（二）》，约定： 1.因店铺形状变更，店铺租赁面积重新约定为3468平方米，建筑面积重新约定为4080平方米。 2.与租赁面积、建筑面积相关的条款均进行相应调整： 租金：第一个租赁年度，前四个月免收基本租金和营业额提成租金，后八个月免收基本租金，营业额提成租金为当月税前总营业额的3%；第二至第四个租赁年度，每月租金为当月税前总营业额的4%；……“租赁年度”是指从2015年4月30日起满一个自然年为一个租赁年度，以此类推； 管理费：按商铺建筑面积计算，每月每平方米25元，共计每月102000元； 推广费：按商铺建筑面积计算，每月每平方米6元，共计每月24480元。 3.华润置地同意免除四桂餐饮在此协议签署前因欠交费用而产生的滞纳金，但四桂餐饮须在该协议签署后15日内，按照华润置地通知，完成协议约定的所有应交费用的交纳；若四桂餐饮仍逾期支付应交费用，则除应付清全部应交费用外，每逾期一日，还应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；逾期超过15日的，华润置地有权单方面终止该补充协议，四桂餐饮须按照原合同约定交纳并补足欠缴费用； 若四桂餐饮在租赁合同终止前发生违反租赁合同以及该补充协议约定内容的行为，华润置地有权终止该方案，并就已优惠金额进行追偿，或直接从租赁保证金中扣除。 五、2017年12月27日，华润置地工作人员郎晴岚向四桂餐饮工作人员黄树成发送电子邮件，称华润置地无法接受四桂餐饮提出的2018年1月2日停餐事宜，四桂餐饮突然停业将对万象城的经营带来扰乱，且春节是万象城的重要档期，因此建议四桂餐饮延长店铺营业时间至2018年2月28日。 2017年12月28日，黄树成回复郎晴岚称，决定保留2018年1月2日停止对外出餐的决定，四桂餐饮会留守人员负责对接和善后工作，尽量减少影响和损失。 2017年12月29日，郎晴岚回复电子邮件称，无法同意四桂餐饮于2018年1月2日单方面停餐的决定，同时请四桂餐饮提供一份撤店具体计划及时间安排。 2017年12月30日，黄树成通过微信向郎晴岚发送《四海一家青岛店撤店工作计划及时间安排》，四桂餐饮计划自2017年12月31日开始安排撤店事宜，于2018年1月20日前完成物资撤场、门面清理及整体人员撤场工作。 六、2018年1月20日，华润置地向四桂餐饮发出《青岛万象城四海一家商铺租赁合同解除函》，载明：根据《华润中心万象城商铺租赁合同》的约定，截至2018年1月10日，四桂餐饮在未经华润置地允许的情况下，停止经营活动超过7日，根据合同16.4.8条约定，华润置地有权终止合同，并追偿相关损失，华润置地正式通知四桂餐饮：1.租赁合同自2018年1月30日起提前终止；2.截至租赁合同终止之日，四桂餐饮尚欠租约费用总计270647.25元，四桂餐饮应于收到解除函之日起10日内支付，四桂餐饮自12月1日欠交的水电费金额以后续发送的财务对账单为准；3.四桂餐饮已交纳的保证金作为违约金予以罚没，共计60万元，华润置地不再向四桂餐饮返还；4.根据补充协议第四款第6条约定，由于四桂餐饮的原因导致双方合作无法继续履行，华润置地有权终止补充协议中的租金方案，并就已优惠金额进行追偿，共计2186961.08元，四桂餐饮应于签署该解除函之日起10日内支付；……7.四桂餐饮应于2018年3月1日前按照租赁合同13.2.1条约定完成商铺复原工程且交还商场各部分的钥匙（如有），并根据华润置地通知时间交纳水电费，四桂餐饮在装修期间产生的水电费用与此一并结算（按装修期水电费标准计算）；四桂餐饮完成复原工程后应由华润置地书面验收，若该商铺返还时存在设施损害等情形，四桂餐饮应予以额外赔偿；……10.在租赁合同终止后，华润置地对四桂餐饮根据租赁合同及解除函对华润置地所负债务仍有追索的权利，若四桂餐饮未按解除函约定支付相应费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；解除函不构成对租赁合同条款的修改或补充，解除函的发出不应视为华润置地允许四桂餐饮延迟交纳前述款项或华润置地对日后可能出现的类似或其他违约行为的原谅。 七、四桂餐饮自2018年1月7日起陆续搬离店内家具、电器、厨具等设施/设备。 2018年3月29日，四桂餐饮向华润置地交回店铺钥匙，郎晴岚出具钥匙收条，载明：收到青岛万象城L501店铺钥匙，代为店铺保管，该收条不作为物业交接凭证。 八、2018年4月18日，华润置地向四桂餐饮发出《关于要求四海一家商铺限期撤场的告知函》，载明：因四桂餐饮尚未返还房屋，华润置地通知四桂餐饮于2018年4月25日前将该房屋内物品搬离并完成房屋复原工作，否则华润置地将于2018年4月26日进入该房屋并处理、移除房屋内任何财物，将房屋内一切装修、附属设备/设施拆除，完成房屋复原工作，收回房屋并更换门锁，由此产生的费用由四桂餐饮承担；房屋内遗留的任何装饰、家具、装备等所有物品，均视为四桂餐饮放弃所有权，华润置地有权处理前述物品并向四桂餐饮收取处理物品所发生的费用。 2018年4月19日，四桂餐饮对上述告知函作出复函，载明：四桂餐饮已于2018年3月29日将承租房屋的钥匙交回华润置地，四桂餐饮已返还房屋，华润置地亦于该日接收房屋，四桂餐饮认同已放弃该房屋内属于四桂餐饮的财物、装修、附属设备/设施的权益；对于解除租赁合同的后续问题，双方正在积极协商，四桂餐饮认为，自华润置地要求四桂餐饮提前归还承租房屋中的665平方米建筑面积商铺门面位置后，四桂餐饮经营环境越发恶劣，发生严重亏损，因此四桂餐饮才不得不提前撤场，希望双方能以实事求是及互相谅解的态度友好协商。 九、四桂餐饮支付水电费至2017年10月，欠付2017年11月水电费80267.4元、2017年12月水电费80861.4元、2018年1月水电费10797.2元，合计171926元。 四桂餐饮支付租金至2017年10月，支付管理费、推广费至2017年12月。 十、四桂餐饮2016年4月至2018年1月的营业额如下：                            日期                       营业额（元）                       日期                       营业额（元）                       日期                       营业额（元）                               2016年4月                       1488148.9                       2016年12月                       1754113.8                       2017年8月                       2065000.34                               2016年5月                       1886985.88                       2017年1月                       1896081.78                       2017年9月                       1119929.29                               2016年6月                       1815029.41                       2017年2月                       1420076.76                       2017年10月                       1634326.86                               2016年7月                       1807145.18                       2017年3月                       1039140.97                       2017年11月                       1082121.2                               2016年8月                       1793661.23                       2017年4月                       1276202.34                       2017年12月                       1448166.46                               2016年9月                       1327397.07                       2017年5月                       1418475.44                       2018年1月1日                       68454                               2016年10月                       1622748.58                       2017年6月                       1415182.28                                                                           2016年11月                       1253410.87                       2017年7月                       1812818.32                                                            十一、2018年8月10日，华润置地与中标单位华润建筑有限公司青岛分公司（以下简称“华润建筑”）签订《青岛万象城原四海一家区域改造拆除承包工程协议条款》，约定：华润建筑承包该区域改造工程，合同总价2865397.53元，其中原四海一家区域拆改项目为总价包干，金额为2115397.53元；原四海一家区域拆除项目的金额为1746088.66元。华润置地于2018年9月28日向华润建筑支付了部分工程款1692318.02元。 十二、华润置地与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并已支付律师费5000元。 一审法院认为，华润置地与四桂餐饮之间的《华润中心万象城商铺租赁合同》及相关补充协议均系当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限为12年，四桂餐饮以经营发生严重亏损为由主张提前终止合同，并不符合合同约定或法律规定的单方解除情形，四桂餐饮须与华润置地协商，经双方同意解除合同。四桂餐饮于2017年12月末告知华润置地将于2018年1月2日停止对外出餐的决定，华润置地明确表示不同意该方案，希望四桂餐饮将停业时间后延至春节后的2018年2月28日。四桂餐饮称其始终处于亏损状态，对租金贡献不大，即便如此，华润置地出于对春节期间整个商场运营及形象方面的考虑，拒绝四桂餐饮提前停业的要求也完全符合情理。四桂餐饮在明知华润置地不同意其停业的情况下仍坚持执行了原决定，应当明知其行为违反了租赁合同的约定，并预见到违约的法律后果。四桂餐饮于2018年1月2日停业的行为系单方停止经营活动，华润置地在2018年1月20日向华润置地送达解除函，以四桂餐饮“停止经营活动超过7日”为由，根据合同约定行使了单方解除权，《华润中心万象城商铺租赁合同》及相关补充协议于2018年1月30日解除。 关于四桂餐饮在租赁期间即截至2018年1月30日欠付的各项费用：双方对水电费171926元及2017年11月租金43284.85元、2017年12月租金57926.66元无异议；对于2018年1月的租金、管理费、推广费，四桂餐饮按其实际营业时间即2018年1月1日计算了1日的费用，虽然2018年1月1日后四桂餐饮停止了对外经营，但2018年1月30日合同解除前，双方仍处于租赁期限内，因此四桂餐饮仍需按约定支付该期间内的管理费98709.6（102000/31*30）元、推广费23690.4（24480/31*30）元；四桂餐饮未经同意停止营业，导致2018年1月1日之后并无营业额，无法计算当月的租金，违约方不能因其违约行为获益，华润置地主张参照2017年12月的租金数额计收2018年1月的租金，符合情理，一审法院予以支持，则2018年1月租金数额为56058（57926.66/31*30）元。四桂餐饮逾期支付租金及费用，应支付逾期付款违约金，合同约定每日2‰的违约金过高，一审法院调整为以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算。违约金自逾期之日起计算，提成租金应于次月15日前支付，管理费、推广费应于当月1日前支付，水电费应于次月1日前支付，遇法定节假日均顺延，因此2017年11月租金违约金自2017年12月16日起算，2017年12月租金违约金自2018年1月16日起算；2017年11月水电费违约金自2017年12月2日起算，2017年12月水电费违约金自2018年1月3日起算；2018年1月管理费、推广费的违约金均自2018年1月3日起算；截至2018年1月30日，上述违约金共计2400.85元。 关于逾期交还商铺的违约责任：根据合同约定，四桂餐饮应于合同解除后30日内即2018年3月1日前交还商铺，四桂餐饮实际于2018年3月29日交还商铺钥匙，逾期28日。按租赁合同约定，四桂餐饮逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按合同最后一个月日基本租金的1.5倍支付违约金。最后一个月即2018年1月，管理费标准为102000元/月，推广费标准为24480元/月，租金参照2017年12月标准为57926.66元/月。由此计算，逾期期间四桂餐饮应支付租金52320.8（57926.66/31*28）元、管理费92128.96（102000/31*28）元、推广费22111.04（24480/31*28）元，合计166560.8元。对于逾期交还商铺违约金，根据《补充协议（二）》的约定，2018年1月不计收基本租金，参照实际租金标准计算，1.5倍租金数额为78481.2（57926.66/31*1.5*28）元，未超过华润置地实际损失（即逾期交还商铺期间的租金及各项费用）的50%，一审法院对该部分违约金予以支持。 关于四桂餐饮应返还的优惠金额：双方签订的《补充协议（二）》对租赁面积进行了变更，除租金、管理费、推广费的数额随之相应减少外，还对第二至第四个租赁年度的租金收取标准进行了变更，将原来“基本租金与营业额的4%两者取高”的约定变更为“按营业额的4%收取”，也就是说，在这三个年度中，四桂餐饮所需交纳的租金必然少于或等于按原标准计算的租金，这对四桂餐饮显然是一个优惠。四桂餐饮称其签订《补充协议（二）》时无法预知此后的营业额，如果某个月份的营业额提成租金高于基本租金，就相当于四桂餐饮没有享受优惠。条款是否构成优惠应从整体上判断，不能根据某个时间点来确定，从签订《补充协议（二）》当时四桂餐饮的角度来讲，其虽不能确定此后的营业额提成租金是否会高于基本租金，但可以确定的是其获得了一个免除基本租金约束的宽限，且从四桂餐饮之前的营业额来看，提成租金数额均远远低于基本租金，四桂餐饮据此可以对未来的营业额有一个大概预期；从其此后的实际营业额来看，提成租金也确实均低于基本租金数额。四桂餐饮主张优惠金额仅指2016年5月至11月期间的租金优惠的抗辩理由，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。根据《补充协议（二）》的约定，若四桂餐饮发生违约行为，华润置地有权追偿优惠金额，该优惠金额应仅指因收取标准变更而产生的差额，不包括因实际租赁面积发生变化而导致的数额上的减少。第二个租赁年度为2016年4月30日至2017年4月29日，其中租赁面积变更之前的每月基本租金数额为181485元，自2016年11月起每月基本租金数额变更为156060元（45元/㎡*3648㎡）；第三个租赁年度为2017年4月30日至2017年12月31日（华润置地主张至该日），每月基本租金数额为173400元（50元/㎡*3648㎡）。按《补充协议（二）》计收租金与按租赁合同计收租金产生差额2182034.83（3419097.5-1237062.67）元，明细如下表：                            日期                       基本租金             （按租赁合同执行）                       提成租金（营业额*4%）             （按补充协议执行）                               2016.4.30                       6049.5（181485/30）                       1542.12（46263.55/30）                               2016.5                       181485                       75479.44                               2016.6                       181485                       72601.18                               2016.7                       181485                       72285.81                               2016.8                       181485                       71746.45                               2016.9                       181485                       53095.88                               2016.10                       181485                       64909.94                               2016.11                       156060                       50136.43                               2016.12                       156060                       70164.55                               2017.1                       156060                       75843.27                               2017.2                       156060                       56803.07                               2017.3                       156060                       41565.64                               2017.4                       156638             （156060/30*29+173400/30）                       51048.09                               2017.5                       173400                       56739.02                               2017.6                       173400                       56607.29                               2017.7                       173400                       72512.73                               2017.8                       173400                       82600.01                               2017.9                       173400                       44797.17                               2017.10                       173400                       65373.07                               2017.11                       173400                       43284.85                               2017.12                       173400                       57926.66                               合计                       3419097.5                       1237062.67                关于商铺装修拆除费用：根据租赁合同约定，华润置地有权要求承租人在合同结束后自费将动产搬离，商铺装修归华润置地所有，且华润置地无须给予补偿，该条款是对华润置地选择保留装修时的权利的约定，而不是约束华润置地必须接受店铺原装修、不能要求承租人拆除。在本案所涉租赁合同因四桂餐饮违约而解除的情况下，华润置地有权按上述合同约定选择保留装修而无须给予补偿，当然也有权要求四桂餐饮拆除装修使店铺恢复至租赁时的状态。四桂餐饮虽于2018年3月29日交回店铺钥匙，但钥匙收条明确记载该收条不作为物业交接凭证，也就是说，华润置地接收钥匙，不代表华润置地认可交回的店铺状态已达到合同约定的交还标准。华润置地在解除函中明确要求四桂餐饮完成商铺复原工程，在限期撤场告知函也明确要求四桂餐饮将房屋内物品搬离并完成房屋复原工作，否则华润置地将自行拆除一切装修、附属设备/设施，完成房屋复原工作，可见华润置地并不认可四桂餐饮已将房屋清理完毕，且明确表示不愿接收原有装修。四桂餐饮未进行后续清理及房屋复原工作，则华润置地自行拆除的费用应由四桂餐饮承担。华润置地通过招标，与华润建筑就四桂餐饮原承租区域的拆除工程签订了协议，约定该区域拆除项目的金额为1746088.66元，并已实际付款1692318.02元。四桂餐饮对拆除金额不予认可，但未提交相反证据反驳，不能仅以承包单位与华润置地具有关联关系而否定协议的效力。华润置地已就整个工程付款1692318.02元，但未举证证明已付款中与拆除项目有关的费用数额，则一审法院按拆除项目金额占合同总金额的比例，认定已付款中拆除费用的数额为1031298.6（1746088.66/2865397.53*1692318.02）元，该部分已发生的实际损失应由四桂餐饮支付给华润置地。 关于租赁保证金、水电费押金：根据合同约定，租赁保证金是四桂餐饮履行合同义务的保证，四桂餐饮发生违约行为给华润置地造成损失时，华润置地可直接自租赁保证金中抵扣损失。华润置地就四桂餐饮的欠费、逾期交还商铺等违约行为分别主张了违约责任，租赁保证金不应作为单独的违约责任予以没收，而应用于抵扣四桂餐饮的欠款。双方的租赁合同关系于2018年1月30日解除，此后不再继续履行，也不存在补足保证金的必要，则四桂餐饮此时已欠交的租金、管理费、推广费及相应违约金应于该日自租赁保证金中抵扣，欠交的水电费及相应违约金应于该日自水电费押金中抵扣，此后不再产生后续违约金。因四桂餐饮仍有其他欠款，剩余的租赁保证金、水电费押金无需返还，直接用于冲抵其他欠款。四桂餐饮主张的25万元装修保证金，收取人并非华润置地，不能直接抵扣本案所涉欠款，四桂餐饮可另行主张。 律师费5000元系华润置地因追索本案债权实际支出的合理费用，根据约定应由四桂餐饮承担。 综上，四桂餐饮应支付的款项包括：1.租赁期限内的未付租金157269.51元、管理费98709.6元、推广费23690.4元、水电费171926元及违约金2400.85元，合计453996.36元；2.逾期交还商铺期间的租金52320.8元、管理费92128.96元、推广费22111.04元及违约金78481.2元，合计245042元；3.返还优惠金额2182034.83元；4.商铺装修拆除费用1031298.6元；5.律师费5000元。以租赁保证金60万元、水电费押金213525元抵扣第1、2项应付款项后，余款114486.64元用于抵扣优惠金额，仍欠优惠金额2067548.19元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、确认华润置地（山东）有限公司与青岛四桂餐饮管理有限公司签订的《华润中心万象城商铺租赁合同》及补充协议于2018年1月30日解除；二、青岛四桂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向华润置地（山东）有限公司返还优惠金额2067548.19元；三、青岛四桂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向华润置地（山东）有限公司支付商铺装修拆除费用1031298.6元；四、青岛四桂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向华润置地（山东）有限公司支付律师费5000元；五、驳回华润置地（山东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41864元，由华润置地（山东）有限公司负担12218元，由青岛四桂餐饮管理有限公司负担29646元。 二审网络庭审调查后，被上诉人通过电子邮件的方式提交结算审核报告一份，并在办案人建的本案微信群中提交该结算审核报告，并陈述由于工程合同（包含除拆除部分的其他工程)尚未完成最终结算，合约部仅能对四桂餐饮的拆除工程款费用，单独出具一个结算审核报告初稿，故没有最终盖章确认。 上诉人四桂餐饮在本案微信群中表示不清楚该审核报告的作出机构等，无法发表完整的质证意见。被上诉人对此回应为其目前只能提供这个文件。上诉人表示会将质证意见寄给办案人，但直至本案审理终结，本院并未收到上诉人的质证意见。 被上诉人提交的该证据，无盖章，本院对该证据的证明力不予采信。 二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人四桂餐饮因自身经营状况不佳于2017年年末拟停止经营，被上诉人华润置地对此未接受并建议四桂餐饮延长店铺经营至2018年2月28日。嗣后，四桂餐饮向华润置地表示自2017年12月31日开始安排撤店，且四桂餐饮于2017年11月起拖欠租金，四桂餐饮已违约在先，无合同解除权。华润置地基于四桂餐饮欠付租金并停止经营的状况，于2018年1月20日向四桂餐饮发出解除租赁合同的函件，通知四桂餐饮租赁合同自2018年1月30日提前终止，故一审法院确认案涉租赁合同及补充协议于2018年1月30日解除，正确。 本案争议焦点在于上诉人是否存在逾期交还商铺的违约行为、是否应承担逾期交还商铺的违约责任。 一审法院对于四桂餐饮应于合同解除后30日内即2018年3月1日前交还商铺，但四桂餐饮实际于2018年3月29日交还商铺钥匙，逾期28日的认定，并无不当，本院予以确认。据此，上诉人存在逾期交还商铺的违约行为，故，上诉人应承担逾期交还商铺的违约责任。 租赁合同中关于逾期交还商铺的违约责任约定为：“13.4逾期交还的后果13.4.1如果乙方未依照本合同第13.1条的规定交还该商铺，应视为乙方放弃该商铺内一切动产的所有权、放弃对该商铺装修及所有附属设施/设备处置权及处置价值，则甲方有权选择采用下述方法之一收回该商铺，因此而产生的费用由乙方负担：13.4.1.1该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予补偿。13.4.1.2将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除。13.4.2乙方逾期交还该商铺，除应依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。”依据租赁合同的约定，四桂餐饮逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按合同最后一个月日基本租金的1.5倍支付违约金。据此一审法院判令上诉人应支付逾期期间的租金52320.8（57926.66/31×28）元、管理费92128.96（102000/31×28）元、推广费22111.04（24480/31×28）元，合计166560.8元；以及参照实际租金标准计算1.5倍租金数额的违约金78481.2（57926.66/31×1.5×28）元，均无不当，本院予以维持。关于商铺装修拆除费用，华润置地通过招标与华润建筑就四桂餐饮的案涉承租区域的拆除工程签订了协议，约定该区域拆除项目的金额为1746088.66元，被上诉人已实际付款1692318.02元，虽四桂餐饮对拆除金额不予认可，但未提交相反证据反驳，二审中上诉人亦不认可被上诉人在二审期间提交的结算金额，且案涉商铺的装修已拆除，不具备进行审价鉴定的可能性，据此，一审法院依据被上诉人华润置地已付款占总合同总金额的比例，判令上诉人向被上诉人支付1031298.6元，并无不当，本院予以维持。 四桂餐饮主张的25万元装修保证金，收取人并非华润置地，不能直接抵扣本案所涉欠款，四桂餐饮可另行主张。 综上所述，上诉人青岛四桂餐饮管理有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16287元，由上诉人青岛四桂餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  胡金鳌 审判员  卞冬冬 二〇二〇年五月六日 法官助理 费晓宇 书记员姚莉