重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2772号上诉人（原审原告）：重庆车万家汽车维修有限公司，住所地重庆市沙坪坝区国鑫路10号，统一社会信用代码915001060542777424。法定代表人：刘方均，总经理。委托诉讼代理人：唐小建，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路87号伟清．阳光地带1幢25-5，统一社会信用代码91500112MA5UNKKM0K。法定代表人：熊浩，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨取林，重庆林星律师事务所律师。上诉人重庆车万家汽车维修有限公司因与被上诉人明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初20947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日进行了询问。上诉人重庆车万家汽车维修有限公司的委托诉讼代理人唐小建，被上诉人明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司的委托诉讼代理人杨取林到庭参加了询问。本案现已审理终结。重庆车万家汽车维修有限公司上诉请求：1．撤销（2019）渝0106民初20947号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．从合同履行情况看，被上诉人未按合同约定的时间、金额、付款方式支付租金导致被业主对大门上锁，而一审错误把责任归咎于上诉人；2．被上诉人从第一次锁门打开以后，一直经营到第二次锁门2019年6月5日，而非2019年3月至今；3．被上诉人提供的微信账号虽然是法定代表人注册，但非其使用，也不是公司账户，一审认定付款账号的变更是错误的；4．上诉人未收到14、15号门面2018年11月1日至2019年1月31日的租金；5．被上诉人非法占用9、10、11、12、13这五间门面，而不是租赁；6．一审法院超审限。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人只租了两间门面。重庆车万家汽车维修有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告交纳沙坪坝区大学城南二路702号附14、15号商铺租金63046.16元；二、判令被告支付沙坪坝区大学城南二路702号附9、10、11、12、13号商铺租金189677元；三、判令被告支付物业管理费50796元、水电费500元；四、判决被告支付违约金35445.60元；五、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月20日，重庆鸿和商业管理有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订商业租赁合同，约定重庆鸿和商业管理有限公司将位于重庆市沙坪坝区共计7个门面出租给重庆辉佳汽车经纪有限公司。同日，重庆辉佳汽车经纪有限公司与重庆天王星物业管理有限公司签订商户物业管理协议。2018年8月1日，重庆辉佳汽车经纪有限公司（甲方、出租人）与明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司签订商业租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区及其设施出租给乙方使用。乙方承租房屋须用于从事汽车相关行业经营项目。承租房屋的计租面积为123.08平方米。房屋租赁期限为3年，2018年8月1日至2021年7月31日。装修期即2018年7月1日起至2018年8月1日止。乙方在装修期和市场培育期内不交付房屋租金，但应当承担物业服务费、水、电、燃气费及装修产生的相关费用。装修和市场培育期免交付租金是基于甲方整个租赁期给乙方的优惠。如因乙方的原因致使合同履行期不足36个月，甲方可以撤销给予乙方的免租金的优惠，则自房屋交付之日起收取房屋租金。自2018年8月1日起正式收取租金。2018年8月1日至2019年7月31日期间，合计建筑面积为123.08平方米，租金标准为40元／月／平方米，月租金为4923元。一个季度按3个月计算，季度租金为14769.60元。乙方在签订本租赁合同7个工作日内应一次性支付首期季度租金给甲方（即2018年8月1日至2018年10月31日房屋租金），以后乙方应在每季度15日之前（如到期日为法定节假日，则顺延至假日后第一个工作日），一次性支付下一个季度的房屋租金（即2018年10月15日前交付2018年11月1日至2019年1月31日的季度房屋租金，以此类推）。双方可以协商或终止合同。甲方有以下行为的，乙方可以解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响房屋正常使用的。乙方有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、未经甲方同意，转项经营或转让给经营汽车行业以外的行业经营者的；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；¨¨¨如因甲方原因导致乙方不能正常经营，甲方承担违约责任，同时赔偿乙方装修及其他损失，并双倍返还乙方保证金。2018年6月30日，重庆辉佳汽车经纪有限公司出具收据一份，该收据载明交款单位为明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司，收款方式为刷卡，收款事由为保证金14769元，8-10月租金14769元。由于重庆辉佳汽车经纪有限公司未按时缴纳租金，重庆鸿和商业管理有限公司于2019年1月14日将涉案门面上锁。重庆辉佳汽车经纪有限公司缴费后，重庆鸿和商业管理有限公司将涉案门面上的锁打开。又因未按时支付物管费及租金，重庆天王星物业管理有限公司对涉案门面实施了断水、断电，重庆鸿和商业管理有限公司于2019年6月5日再次对涉案门面上锁。2019年7月4日，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司向一审法院提起诉讼，要求判决解除其与重庆辉佳汽车经纪有限公司于2018年8月1日签订的商业租赁合同，赔偿损失76800元，返还保证金29538元。2019年7月24日，重庆辉佳汽车经纪有限公司将名称变更为重庆车万家汽车维修有限公司。2019年10月25日，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司、重庆车万家汽车维修有限公司、重庆鸿和商业管理有限公司、重庆天王星物业管理有限公司签订协议书，协议书载明，由于重庆车万家汽车维修有限公司未按时缴纳租金，致使向重庆鸿和商业管理有限公司先后两次将重庆辉佳汽车经纪有限公司出租给明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司的门面上锁，最后一次上锁是从2019年3月开始至今未开。为了防止损失进一步扩大，各方经过友好协商，达成如下协议：1、重庆鸿和商业管理有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订的商业租赁合同、明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司与重庆辉佳汽车经纪有限公司签订的商业租赁合同、重庆辉佳汽车经纪有限公司与重庆天王星物业管理有限公司签订的商户物业管理协议于2019年10月25日解除；2、从2019年10月26日起，重庆鸿和商业管理有限公司出租给重庆辉佳汽车经纪有限公司的门面的物管费由重庆鸿和商业管理有限公司自行负责，与重庆辉佳汽车经纪有限公司及明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司无关。2019年10月26日前上述三分合同所涉门面产生的租金及物管费的负担问题各方存在分歧，一致同意协商解决，协商不成由法院依法作出裁决。¨¨¨另查明，2019年10月21日，重庆天王星物业管理有限公司向一审法院起诉，要求重庆车万家汽车维修有限公司支付位于重庆市沙坪坝区共计7个门面的租金及水电费。经一审法院调解，重庆天王星物业管理有限公司与重庆车万家汽车维修有限公司达成协议，确认由重庆车万家汽车维修有限公司于2019年12月31日前支付重庆天王星物业管理有限公司2019年1月1日至2019年10月25日期间的物业服务费12000元；于2019年12月31日前支付2019年10月25日前所欠水电费合计500元；¨¨¨。审理中，原告陈述，虽然未签订书面租赁合同，但实际上9、10、11、12、13门面也是出租给了被告，但被告未支付租金。被告则否认租赁了9-13号门面，提出只是在征得原告同意下为了宣传拍摄时使用了一下，当天就搬走了。被告陈述，2018年11月1日至2019年1月31日的租金14769.60元已经通过该公司员工魏祥均的微信付至原告法定代表人刘方均的微信（微信号为×××），2018年11月、12月的物管费各984元也是按月通过该微信支付。原告则认为，合同约定租金应付至公司账户，并由原告开具收款发票，被告未举示发票，证明其未按时支付2018年11月至2019年1月的租金及2018年11月、12月的物管费。审理中，原告认可被告按月将14、15号商铺的物管费付至了其法定代表人的账户。被告对原告主张的水电费500元予以认可，并同意支付。一审法院认为，本案的焦点是：一、被告还应支付14、15号门面租金额是多少？二、被告是否应当支付9号、10号、11号、12号、13号门面租金给原告？三、被告还应支付原告物管费、水电费金额是多少？四、被告是否应当支付原告违约金？关于被告还应支付原告14、15号门面租金的金额问题。从审理查明来看，因原告未按时支付业主方租金，导致业主方于2019年1月14日将14、15号门面上锁，被告无法继续使用。合同约定，装修期为免租期，只有因被告原因导致合同履行期不足36个月，原告才有权撤销给予被告免租金的优惠，而本案合同之所以没有履行满36个月，是因为原告没有按时向业主方缴纳租金所致，因此，原告无权撤销免租金的优惠，2018年7月1日至2018年7月31日的租金被告不应支付。被告应当支付实际使用期间即2018年8月1日至2019年1月14日的租金。原告认可已经收取了2018年8月1日至2018年10月31日的租金。针对2018年11月1日至2019年1月14日的租金问题，一审法院认为，虽然合同约定租金付至原告公司账户，但从原告通过法定代表人账户按月从被告处收取物管费来看，双方在合同履行过程中对收款的方式进行了变更。被告员工魏祥均于2018年12月3日通过微信向原告法定代表人刘方均微信转账14769.60元，备注为门市租金，该金额与合同涉案合同载明的14、15号门面租金金额一致，一审法院对原告所述的该款项系其支付14、15号门面2018年11月1日至2019年1月31日租金的意见予以采信。鉴于被告已经将14、15号门面的租金付至2019年1月31日，因此，无需再支付原告租金。关于被告是否应当支付原告9号、10号、11号、12号、13号门面租金问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张其将9号、10号、11号、12号、13号门面出租给被告，被告予以否认，原告应当举示证据证明其将这五个门面出租给了被告。本案中，原告虽然举示了部分照片显示被告将汽车摆放在了这些门面，但从常理上讲，这五个门面既然是与14、15号门面一起出租的，那么租金应当是一并收取，但从审理查明来看，被告实际上只缴纳了14、15号门面的房租，且原告也无证据证明其在本案起诉前向被告主张过这五个门面的租金。在现有证据下，一审法院无法认定原告将9号、10号、11号、12号、13号门面出租给了被告，故对原告要求被告支付这5个门面租金的诉讼请求不予支持。关于被告还应支付原告多少物管费、水电费问题。鉴于原告无证据证明其将9号、10号、11号、12号、13号门面出租给被告，因此，其无权向被告主张这五个门面的物管费。原告将14、15号门面出租给被告，被告应支付这两个门面的物管费给原告。被告实际使用这两个门面至2019年1月14日，物管费也应当付至该日。原告认可已经收到了被告支付的14、15号门面的2018年10月之前的物管费。从审理查明来看，2018年11月、12月的物管费被告员工魏祥均通过微信付给原告法定代表人，剩余2019年1月1日至2019年1月14日的物管费未付。2019年1月1日至2019年1月14日，被告需支付的物管费金额为444.39元（984元/月÷31天×14天）。被告对原告主张的500元水电费予以认可，一审法院予以确认。关于被告是否应当支付原告违约金问题。本案中，因原告未按时向业主方缴纳租金，致使业主方将涉案门面上锁，导致被告不能正常经营。本案中，被告并没有违约，故不应承担违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆车万家汽车维修有限公司物管费444.39元、水电费500元，共计944.39元；二、驳回原告重庆车万家汽车维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5634元，减半收取计2817元，由原告重庆车万家汽车维修有限公司负担2807.80元，由被告明钧浩（重庆）有限公司负担9.20元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司是否支付了案涉门面2018年11月1日至2019年1月14日的租金，以及是否应当支付占用9号、10号、11号、12号、13号门面的租金。本案中，明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司于2018年12月3日通过微信向重庆车万家汽车维修有限公司的法定代表人转账14769.6元，收款微信号由重庆车万家汽车维修有限公司法定代表人刘方均注册。该微信号收取款项后，并未提出异议。加之此前双方亦通过该微信号就物业服务费及租金事宜进行沟通；可见双方就收款方式的变更达成一致意见，即增加了通过微信收取物业服务费、租金的方式。明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司员工魏祥均于2018年12月3日通过微信向重庆车万家汽车维修有限公司法定代表人刘方均微信转账14769.60元，备注为“门市租金”，该金额与合同案涉租赁合同载明的14号、15号门面一个季度的租金金额一致，故能够认定双方对收款账号进行了变更。该微信转账为向重庆车万家汽车维修有限公司支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金。关于占用9号、10号、11号、12号、13号门面的租金。因双方合同约定明钧浩（重庆）汽车贸易有限公司承租14、15号门面，重庆车万家汽车维修有限公司没有提交足够的证据证明明钧浩公司占用了租赁合同标的物以外的房屋，该上诉理由不能成立。关于一审理期限的问题。一审立案时间为2019年8月20日，审结时间为2020年1月7日，期间双方当事人和解二个月。因简易程序审理期限为3个月，故本案一审审理期限符合法律规定。综上所述，重庆车万家汽车维修有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6384元，由重庆车万家汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉