鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初570号原告：沈阳公信物业管理有限公司，住所地：沈阳市棋盘山风景区内望湖山庄。法定代表人：王建伟，系该公司经理。委托代理人:王鹏程，系单位职工。被告：刘宗阳，男，汉族，1986年5月12日出生，住址：鞍山市立山区。委托代理人:董连香，女，1963年6月26日出生，汉族，系被告母亲。住址：鞍山市立山区。原告沈阳公信物业管理有限公司（以下简称“公信物业公司”）与被告刘宗阳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员迟晓娜任审判，公开开庭进行审理。原告物业公司委托代理人王鹏程及被告刘宗阳委托代理人董连香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳公信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2014年6月8日至2019年9月30日物业费11084元，违约金3325元，共计14409元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月8日，原告与刘宗阳签订了前期物业服务合同，合同约定，被告逾期未缴纳物业费，应按照日千分之三的标准承担相应的违约金。同时对于不缴纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告系依云山庄A01-2021房屋所有人，该房屋建筑面积为96.67平方米，多层住宅物业服务费每平方米1.8元/月。2014.6.8-2019.9.30期间，被告累计拖欠原告物业服务费11084元（1.8元/月*96.67平方米*63个月21天），期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝。综上，请求人民法院查清本案事实后，判决被告立即支付给原告物业服务费11084元，违约金3325元，共计14409元。被告辩称：收到起诉状。我不同意交纳物业费，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有履行以及按相关规定提供服务，反而霸凌业主行为，疫情期间24小时无人款管，以造成违约。一、入住以后一楼物业开发商建筑商开设无营业执照歌厅，唱卡拉OK影响作息，曾经报过警但依旧没有人管，找到过建筑商；二、公共秩序维护：把小区安全置之度外，外来人员随意进出，门锁一直无人修理；三、公共维修：从入住以来一楼到二楼缓步台有漏水、楼梯灯不亮无人修理，造成业主摔倒两月行动不便。找物业处理草草了事，有图为证，现仍有一楼门口上方理石条悬挂处于危及生命安全，无人处理。四、现要求原告赔偿刘宗阳精神补偿费归还物业费和撤销2014年到2019年拖欠物业费不用缴纳，并且拆除铁栏杆和服务达标后再交物业费。经审理查明：原告沈阳公信物业管理有限公司为依云山庄小区的物业服务公司，被告刘宗阳系该小区A01-2021的业主，该房屋的建筑面积为96.67平方米。被告入住时，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.8元/月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年6月8日至2019年9月30日未向原告交纳物业服务费。另查，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司与沈阳公信物业管理有限公司于2017年12月20日签订债权转让协议，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司为甲方，沈阳公信物业管理有限公司为乙方，协议约定：“甲乙双方一致同意，甲方将关于鞍山依云山庄小区物业费的债权转让给乙方行使，乙方按照本协议可以直接向鞍山依云山庄小区主张2011年10月27日至2017年12月31日的债权。”沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司于2017年12月21日就债权转让事宜向全体业主发出通告。再查，依云山庄物业服务中心曾于2018年3月24日向被告刘宗阳发出缴费催款通知书。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：提供债权转让协议一份、照片一份、前期物业合同两份、物业服务合同一份、催缴证明二张、照片一组、告知函一份、保修记录一份、巡检记录一份、安全员值班记录一份、日常巡查记录一份、车辆登记记录、消防值班记录一份、上报开发商和智能公司的维修记录一份；被告刘宗阳提交证据有：提供照片十张、视频2份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告入住时，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司与本案被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为依云山庄一期小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告刘宗阳对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。另，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司将2011年10月27日至2017年12月31日的债权转让给本案原告，并向债务人进行通知，转让发生效力。故本案原告仅有权向被告追要2014年6月8日至2017年12月31日的物业费。物业合同中明确约定物业费为每平米1.8元/月，被告欠缴时间为2014年6月8日至2017年12月31日，共计42个月23天，被告应缴纳物业费为1.8元/月?平×96.67平×42个月=7308.3元，1.8元/月?平/30天×96.67平×23天=133.4元，共计7441.7元。故本院对原告要求被告缴纳7441.7元物业费的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付3325元的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原告要求欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于被告辩称楼下歌厅营业影响到个人作息一节，本院认为该现象是由于歌厅营业问题导致，而非物业公司未提供物业服务所导致，物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但物业公司不能成为解决该问题的直接责任主体，业主可以另行起诉向相关责任人提起诉讼，故本院对该项辩称不予支持。关于被告辩称公共秩序维护不到位、公共设施维修不及时一节，本院认为原告现已实际提供物业服务，如被告认为原告在提供服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告刘宗阳于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳公信物业管理有限公司自2014年6月8日至2017年12月31日止的物业费7441.7元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取80.5元（原告已预缴161元），由被告刘宗阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年五月二十日书记员  邸诗棋