四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终311号 上诉人（一审被告）：绵阳市华汇置业发展有限公司。住所地：北川羌族自治县永昌镇青片路13-2号。 法定代表人：陈圣福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：四川科诚物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市长虹大道南段150号。 法定代表人：唐盛云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：房如运，该公司员工。 委托诉讼代理人：尹爽，四川子云律师事务所律师。 上诉人绵阳市华汇置业发展有限公司因与被上诉人四川科诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，上诉人不服四川省北川县人民法院（2019）川0726民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 绵阳市华汇置业发展有限公司的上诉请求：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决并依法改判上诉人不支付被上诉人物业服务费计315150.72元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间就空置房物业服务收费标准有特别约定，应从其约定，对存在的服务质量问题不予处理，属于一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人在与被上诉人在2016年4月20日前签订《前期物业服务协议》前，双方于2016年3月13日就空置房、大商业的物业服务费、地下车库的经营管理有特别约定,双方并没有因被上诉人与业主委员会签订了《物业服务合同》而改变了物业服务方式，被上诉人一直在按原特别约定经营、管理上诉人的地下停车场。双方仍应按双方的特别约定履行。更重要的是，鉴于被上诉人的管理存在的严重不到位和地下停车场由交由上诉人自行管理，双方关于2019年6月就物业协商致，双方有关2018年12月31日前御景豪庭地下停车场、乙方的空置商业和住房的物业管理和服务费已全部解决处理完毕，双方无其他任何争议。自2019年1月1日起，就被上诉人管理御景豪庭地下停车场(包括已售、未售、租赁)、现有空置的商业用房、住房的物业服务费，自2019年1月1日起，每年由上诉人向被上诉人支付物业服务费共计110000.00元(大写:壹拾壹万元整)所以上诉人并不存在任何违约问题，上诉人现仍愿每年向被上诉人承担支付被上诉人无权要求支付其他物业服务费用。综上，上诉人认为，原审判决对存在的服务质量问题和双方的特别约定认定事实不清，适用法律错误。为保护上诉人的合法权益，现特向贵院提起上诉，请求贵院在查明事实的基础上，请求撤销原判决并依法改判或发回重审。 四川科诚物业服务有限公司辩称，《补充协议》中的约定已经失效，上诉人无权再要求物业服务收费标准按照《补充协议》执行。上诉人以被上诉人提供的物业服务不达标为由拒缴物业服务费没有依据。物业服务合同是公共服务合同，不能以个别业主的主观判断作为服务质量是否达标的衡量标准。一审认定事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。 四川科诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判决被告支付物业服务费581,987.64元并按10%支付违约金；2．案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2016年4月20日与绵阳市华汇置业发展有限公司签订《北川县御景豪庭小区前期物业服务协议》，2016年3月13日原告与绵阳市华汇置业发展有限公司签订《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》，依据该协议约定，空置房按照协议第九条的约定标准的80％收取，商业按1.5每平方米收取，地下停车位在实现租赁后200元的租金中，原告收取50元的物业服务费，被告收取150元的车位租金。《北川县御景豪庭小区前期物业服务协议》《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》于2018年5月31日终止。2018年6月1日，原告与北川羌族自治县永昌镇禹龙社区御景豪庭业主委员会订立《御景豪庭物业管理服务合同》，合同约定：原告向北川羌族自治县华汇御景豪庭小区提供物业服务，物业服务等级为二级，物业服务费标准为：住宅1元/平方米/月、商业1.6元/平方/月、地下停车位40元/月/辆、储藏室1元/平方米/月，违约金为按应缴纳费用总额的10％。履行期限三年从2018年6月1日至2021年5月31日止。原告按照该合同约定继续为该小区提供物业管理与服务。截止2019年9月30日被告下欠原告物业服务费425,150.72元（其中：住宅空置房服务费：41,075.49元、商铺空置房服务费133,514.75元、储藏室空置服务费86,760.48元、算止2018年12月31日地下停车位空置服务费：585个ｘ40元/个ｘ7个月=163,800元）。2019年12月26日原告向被告出具了《关于御景豪庭地下车库停车收费意见的函》，函件载明：“……御景豪庭业主委员会于2018年11月15日书面致函于我公司，要求我公司采取把不予代收开发商租金，让开发商自行管理属于自己产权的物业并收取相关费用，根据小区情况及各种原因，我公司希贵公司自行管理属于自己产权的地下停车场物业并收取相关费用及相关工作事宜”，被告收到该函件未提出异议，原告从2019年1月1日起，被告的地下停车位由被告自行管理和收费。原告在物业服务期间确也存在履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务不到位的情形。 诉讼过程中因地下停车场的物业费存在争议，原告书面申请撤回对被告2019年1月1日至2019年9月30日期间收取物业费的诉讼请求，诉讼请求金额变更为425,150.72元，一审法院予以准许。 一审法院认为：2018年6月1日原告与禹龙社区御景豪庭业主委员会订立的《御景豪庭物业管理服务合同》，是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告为禹龙社区御景豪庭小区提供了物业服务，被告作为御景豪庭业主，应向原告支付物业服务费。原告要求被告支付2018年6月1日至2019年9月30日的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。原告作为物业服务公司，在物业服务期间确也存在履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务不到位的情形，须进一步提高物业服务质量和管理水平，被告也应给予原告公司一定的理解和支持，据此原告主张的违约金一审法院不予支持。被告主张按照《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》第九条的约定标准支付物业费，因原被告于2016年4月20日与绵阳市华汇置业发展有限公司签订的《北川县御景豪庭小区前期物业服务协议》和2016年3月13日签订《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》已经终止，对原、被告不具有约束力。其主张一审法院不支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、由被告绵阳市华汇置业发展有限公司在本判决生效后10日内支付原告四川科诚物业服务有限公司物业服务费425,150.72元；二、驳回原告四川科诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10,200元，减半收取5,100元，由被告绵阳市华汇置业发展有限公司负担3,838元，原告四川科诚物业服务有限公司负担1,262元。 本院二审期间，四川科诚物业服务有限公司未提交新的证据。绵阳市华汇置业发展有限公司提供了以下证据：1.地下车库环氧砂浆滚涂地坪漆维修工程施工合同、银行转账凭证和道闸维修增值税发票，拟证明被上诉人在管理上诉人地下停车场期间导致地下车库地坪漆破坏，产生维修费10万元；导致地下停车道闸收费系统被破坏，产生维修费14416元。2.北川羌族自治县公证公证书共24页，拟证明被上诉人管理上诉人的地下储藏室拒不交还使用权，并占用地下储藏室。3.电子邮箱截图及《协议》，拟证明双方达成协议上诉人放弃部分物业服务费，上诉人放弃被上诉人管理造成的维修损失。该协议由被上诉人的法定代表人唐圣云通过邮箱发送给上诉人的行政部员工，协议生效时间为2019年1月1日至2020年12月31日，2018年12月31日之前的物业服务费等费用已处理完毕，我方愿意履行该约定。四川科诚物业服务有限公司质证认为：1.地坪维修实际上是开发商的质量问题，不属于物业服务的范畴，且真实性无法确认。道闸维修费，不清楚上诉人提供的是哪一次维修，第一次被业主砸坏，是我方维修的，第二次是开发商为了加强管理自己安装的，不是我方责任。2.储藏室平时就是处于锁闭状态，上诉人去取证时，没有我方工作人员同行。地下室有两百多间储藏室，可能有个别储藏室门没关好，个别商户用来储放杂物。3.协议没有双方的签字，只能证明双方进行过磋商，但不足以证明达成了协议。 经二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案双方当事人签订的2016年3月13日《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》及2016年4月20日《北川县御景豪庭小区前期物业服务协议》均属于前期物业服务合同。在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，上诉人要求按照《北川县御景豪庭小区物业服务补充协议》约定标准计算物业服务费于法无据。 根据审理所查明的情况，上诉人绵阳市华汇置业发展有限公司还曾委托被上诉人四川科诚物业服务有限公司出租小区尚未出售的车位。该委托关系与本案物业服务合同不是同一法律关系，上诉人在一审中亦未提出反诉。被上诉人在一审中认可：应向上诉人支付车位租金53120元，但因上诉人拖欠物业服务费而暂未支付。该款不属于本案的审理范围，可在本案执行环节协商予以抵扣，或由上诉人另行提起诉讼。 上诉人在二审中所提交的公证书、维修合同、付款凭证等证据，不足以证明应当由被上诉人承担维修费用或被上诉人存在应当扣减物业服务费的严重违约行为。上诉人在二审中所提交的电子邮箱截图及未签字盖章《协议》，仅能证明双方当事人的协商过程。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，上诉人主张该协议已经生效于法无据。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6027元，由绵阳市华汇置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  冯安石 二〇二〇年五月十一日 法官助理  李光汝 书 记 员  杨怀坤