河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初217号原告：河南易居房地产顾问有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路100号院1号楼2单元16层1616号，统一社会信用代码：91410100776543782J。法定代表人：胡永明。委托诉讼代理人：周慧，系河南万翔律师事务所律师。被告：平顶山和盛房地产开发有限公司，住所地平顶山市新城区长安大道以南、顺德路以东和盛时代广场，统一社会信用代码：91410400689721886L。法定代表人：刘冠超。委托诉讼代理人：孟凡晓，系北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告河南易居房地产顾问有限公司（以下简称“易居房地产顾问公司”）诉被告平顶山和盛房地产开发有限公司（以下简称“和盛房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易居房地产顾问公司的委托诉讼代理人周慧、被告和盛房地产公司的委托诉讼代理人孟凡晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易居房地产顾问公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告销售佣金797663元及利息104324元（利息以797663元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率4.75％，自2017年3月1日起，暂计算至2019年11月30日，最终以被告实际还清之日止），上述款项共计901987元；2、本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实与理由：2016年4月原、被告双方签订《和盛时代广场项目销售代理合同》，约定由原告独家代理销售被告开发的位于平顶山市新城区长安大道与清风路交汇处的和盛时代广场项目一期全部住宅、商业、地下室及车位，其中住宅建筑面积约5万平方米；代理期限自合同签订之日起至本项目代销房屋面积95％成功销售且双方结算完毕之日止；合同第四部分第二条明确约定销售佣金计算标准为销售房屋成交总价的1.3％-1.7％，具体标准根据乙方销售考核指标的完成情况进行变动。合同签订后，原告按合同履行了销售代理义务，共计为被告成功销售146套房源，销售金额为123534804元，但被告一直拖欠原告的销售佣金不予支付，经原告多次催要，被告仅于2017年向原告支付了48万余元。被告的行为已违反合同约定，严重损害了原告的合法权利综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。和盛房地产公司辩称，1、原告的诉讼超过诉讼时效；2、其诉请的事实与实际不符，比如佣金的数额；3、其要求利息无事实依据和法律依据。我们双方以前确实形成过一个销售代理关系，但后来终止了，被告一直催原告结算，但原告都没有来结算，只结算了其中的一部分，结算的部分已经支付完毕。双方是否存在拖欠佣金，需要通过结算来确认。经审理查明，和盛房地产公司作为甲方与易居房地产顾问公司作为乙方订立了《和盛时代广场项目销售代理合同》，该合同于2016年4月21日经易居房地产顾问公司签章确认生效。合同约定和盛房地产公司委托易居房地产顾问公司独家代理销售和盛时代广场一期全部可售住宅、商业、地下室及车位，对于代理费用即佣金的结算方式，双方约定为本项目每批推售房屋的基础佣金为不低于乙方该批推售房屋成交总价的1.3%，最高佣金为不高于乙方该批推售房屋成交总价的1.7%。双方另约定，以套为单位结算，支付的依据为成功销售房屋当月实际到账金额。在本项目正式开盘销售后次月起每月5号为成功销售房屋（不含车位）建筑面积、成交总价、佣金的结算日。12月份增加一次结算（12月25日）。易居房地产顾问公司出具书面结算报告，和盛房地产公司需在五个工作日内对书面结算报告进行审核并签字确认，作为结算的依据，若本合同提前解除或终止的，和盛房地产公司应在本合同提前解除或终止后五个工作日内向易居房地产顾问公司付清已成功销售房屋实际到账金额的佣金；对于已成功销售房屋未实际到账的部分，和盛房地产公司方应于该部分房屋房款实际到账后的次月5日前，按本合同第四部分的约定向易居房地产顾问公司支付佣金。合同签订后，易居房地产顾问公司按合同约定履行销售义务，根据庭审中易居房地产顾问公司提交的《和盛时代广场项目成功销售确认明细表》及《和盛时代广场项目代理费结算书》，本院查明在合同履行期内，易居房地产顾问公司单独销售房屋套数为122套，房屋成交总价为87099646元，记载为和盛房地产公司关系户及进场前和盛房地产公司自销房源的房屋套数为40套。合同履行过程中和盛房地产公司根据《和盛时代广场项目代理费结算书》共向易居房地产顾问公司支付代理费用即佣金488840元，庭审中双方此金额均无异议。后双方于2017年6月份经协商一致解除了双方签订的《和盛时代广场项目销售代理合同》，但合同解除后，双方并未对剩余应当支付的佣金进行结算，故引起诉讼。上述事实，由易居房地产顾问公司提交的和盛时代广场项目销售代理合同、和盛时代广场项目成功销售确认明细表、和盛时代广场项目代理费结算书等及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案案由应为商品房委托代理销售合同纠纷而并非立案时确定的建设工程合同纠纷，故予以变更。关于庭审中和盛房地产公司认为易居房地产顾问公司的诉讼超过诉讼时效这一辩称，本院认为认定诉讼是否超过诉讼时效需要结合事实理由加以认定。但庭审中和盛房地产公司仅辩称诉讼时效并未提交任何事实理由，故对和盛房地产公司该辩称本院不予采纳。关于合同解除后佣金的支付问题，本院认为，合同的解除是双方协商一致的结果，虽然合同结束后权利义务终止，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故双方签订的《和盛时代广场项目销售代理合同》中的结算和清理条款的效力并不终止，而该合同中约定若本合同提前解除或终止的，和盛房地产公司应在本合同提前解除或终止后五个工作日内向易居房地产顾问公司付清已成功销售房屋实际到账金额的佣金；对于已成功销售房屋未实际到账的部分，和盛房地产公司方应于该部分房屋房款实际到账后的次月5日前，按本合同第四部分的约定向易居房地产顾问公司支付佣金。所以按照上述结算及清理条款的约定，在诉讼中和盛房地产公司应当对易居房地产顾问公司已成功销售房屋的实际到账金额所对应的佣金中未结算部分的数额负有举证责任，但和盛房地产公司诉讼中未提交证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果，本院将按照现有证据认定佣金数额。而关于佣金数额的问题，庭审中和盛房地产公司提交了退款申请单及银行贷款回收凭证等证据材料欲证明部分佣金需要扣除，但均系复印件并未提交原件进行质证，且易居房地产顾问公司对于证据材料并不认可，故和盛房地产公司提交的证据材料，本院不予采信。对于佣金数额的认定，按照现有证据显示，和盛房地产公司与易居房地产顾问公司之间的佣金计算方式有两种，若房屋为易居房地产顾问公司单独销售，则佣金比例计算为销售总价的1.3%，若房屋为因和盛房地产公司关系销售或为易居房地产顾问公司进场前和盛房地产公司自行销售的，均为每套固定计算服务费800元。因易居房地产顾问公司提交的《和盛时代广场项目成功销售确认明细表》、《和盛时代广场项目代理费结算书》二者存在重合的部分，则本院在认定数额时对2016年的数据以和盛时代广场项目代理费结算书为准，2017年的数据以和盛时代广场项目成功销售确认明细表为准。另外，虽然合同的结算清理条款约定佣金按照已成功销售房屋实际到账金额计算，但合同的结算清理条款并未约定易居房地产顾问公司的义务，即和盛房地产公司对已成功销售房屋实际到账金额负有举证责任，但其未提交相应证据，故本院以房屋销售总价为准计算佣金数额。经计算，本院认定，易居房地产顾问公司在合同履行期内单独销售房屋122套，房屋销售总价为87099646元，佣金总价为1164295.75元，因和盛房地产公司关系销售或为易居房地产顾问公司进场前和盛房地产公司自行销售的为40套，该部分佣金为32000元，以上佣金总额为1196295.75元。庭审中双方均认可已支付过的佣金数额488840元，则和盛房地产公司应向易居房地产顾问公司支付剩余佣金的数额为707455.75元。关于和盛房地产公司是否应当向易居房地产顾问公司支付以剩余佣金数额计算的利息，本院认为本案中虽然在合同解除后和盛房地产公司未按照结算清理条款及时结算，但易居房地产顾问公司所有的销售行为均发生在合同履行期内，按照合同有效时合同条款的约定，乙方即易居房地产顾问公司应当向甲方即和盛房地产公司出具书面结算报告，和盛房地产公司经审核后向易居房地产顾问公司发放佣金，而2017年后，易居房地产顾问公司制作的《和盛时代广场项目成功销售确认明细表》经和盛房地产公司签章确认后，并未及时制作代理费结算书交和盛房地产公司审核，故双方均存在违反合同约定的情形，对易居房地产顾问公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、平顶山和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向河南易居房地产顾问有限公司支付代理销售佣金707455.75元；二、驳回河南易居房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12820元，由河南易居房地产顾问有限公司负担2765元，由平顶山和盛房地产开发有限公司负担10055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年五月二十五日书记员  徐鑫茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。