广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5183号原告：杜殷键，男，1988年7月8日出生，汉族，住广州市花都区,原告：曾庆颖，男，1975年4月26日出生，汉族，住广州市花都区,共同委托诉讼代理人：杜殷毅,广东古谷律师事务所律师。被告：张若帅，女，1987年5月14日出生，汉族，住湖北省武穴市,原告杜殷键、曾庆颖诉被告张若帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法由审判员廖静文适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告杜殷键、曾庆颖的委托诉讼代理人杜殷毅，被告张若帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜殷键、曾庆颖向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向两原告支付租金20322元及违约金（违约金以6774元为基数，按每日百分之一的标准，从2019年12月15日起计至2020年1月14日；以13548元为基数，按每日百分之一的标准，从2020年1月15日起计至2020年2月14日；以20322元为基数，按每日百分之一的标准，从2020年2月15日起计至款项付清之日止）；2、请求判令被告向原告支付商铺复原费用4470元；3、请求判令被告向两原告返还管理费1728元、电费73.52元、服务费44.08元、VIP卡费用100元、IC卡费用90元、蓝卡费用100元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，杜殷键、曾庆颖增加一项诉讼请求：要求没收被告张若帅支付的押金12288元。事实和理由：2017年11月27日，原、被告双方签订《租赁合同》（合同号A110220171124），约定被告承租原告位于广州市花都区凤凰北路10号丰尚商务大厦之三1102室的办公室，租赁期限3年，从2017年11月27日起至2020年11月26日止，2019年11月27日至2020年11月26日期间每月租金为6774元，被告应于每月的5日前支付当月的租金及管理费，如逾期支付，每逾期一日，每天须按所欠款1%的违约金。现被告未缴纳2019年12月1日至2020年2月29日租金以及其他费用。原告于2020年2月28日向被告发函解除《租赁合同》，被告收到解除通知后并未向原告付清欠款和交还VIP卡、IC卡、蓝卡，且未对租赁物恢复原状。原告具状起诉，请法院维护原告合法权益。被告张若帅答辩称，1、原告要求我支付租金与事实不符,事实是,我已与原告口头约定好退租,但由于原告不退还我押金,共计12288元,产生了异议,导致未在约定时间办理后续的手续。(2019年12月15日,在原告知晓的情况下已搬走所有办公用品,不存在2020年1月与2月的租金)我们已经提前告知退租,但原告押金不退,我认为押金不是定金,有权追索。2、合同里并没有规定退租需支付复原费用,我们并未改变其房屋结构。3、我已经退租,不知何来产生的管理费,2019年12月15号前的电费我无异议,VIP卡,IC卡,蓝卡可退还。4、原告诉讼理由不充足,在明知我已经退租的情况下向法院提出诉讼,诉讼费应由原告支付。5、不同意原告没收押金，要求原告退还押金。事实与理由:2017年11月27日,我承租位于广州市花都区凤凰北路10号丰尚商务大厦1102的办公室,原签订租期为三年,两年来我按时交租,从不拖欠房租、电费和物业管理费。2019年由于哺乳期无法继续去办公,所以提前告知曾总(原告)退租,我们于12月15日搬走所有物品的当天与丰尚商务大厦的财务梁小姐打电话,让她来给我们办理退租手续,但是由于原告方不肯退还我的押金,共计12288元,产生了异议,当天的退租手续没有办理。又因我们当时已经买好了回湖北老家的车票,12月16日已经离开广州,后续的事情我们都是用短信来交涉,2020年1月、2月湖北疫情严重,我们连家门都出不了,更不要说去广州办理退租手续,原告所提供的律师函和快递信息不足以作为证据,因为我并没有签收任何快递。我并没有恶意拖欠原告租金,所以我认为原告在明知我已经退租的情况下,还向我收取租金,非常不合理。2020年1月、2月湖北暴发疫情以来,我们家庭已经三个多月没有收入了,我相信每一个湖北人都是困难的,为此,我恳请法院维护我的合法权益,查明事实。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路10号丰尚商务大厦之三1102室，已于2012年9月29日取得编号为穗规建证[2012]1861号建设工程规划许可证。2017年11月27日，杜殷键、曾庆颖（甲方）与张若帅（乙方）签订《丰尚商务大厦租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁面积为96平方米，租赁期限自2017年11月27日至2020年11月26日，乙方清楚该物业由甲方委托的广州市丰尚置业有限公司进行统一管理。合同第三条约定，租金是净租金（注：指不含物业管理费及租赁税金在内的租金）：净租金计算凡是按套按每个月计算。物业管理费是按上述建筑面积6元每平方米每月计算。净租金于第二年开始递增，每年环比（即在上年的基础上）递增5%。……物业管理费暂定为2017年12月1日前不变，2019年11月27日至2020年11月26日租金标准为6774元。租金及管理费按月支付，乙方应于每月5日前（如遇法定节假日则相应顺延）支付当月租金及管理费，支付款项可以采用现金或者银行转账方式支付，甲方收到乙方租金后应开具收据确认。乙方应在本合同签订后的即日，向甲方交付履约保证金人民币12288元，……本合同期满或终止，乙方无违约情形的，甲方应在乙方结清应付的费用后3天内向乙方无息退还保证金，乙方应凭原保证金收据领取该款项。四、甲方权利与义务7、经甲方同意后，乙方有权对租赁物业进行装修，添加设施，设备等，按法规要求须上报有关部门申请批准的，甲方应给予必要的便利与协助。8、本合同期满后终止，被解除或终止的，乙方有权拆卸取走可移动的装修、设施或设备，不可移动的固定装修归甲方所有，甲方无需对乙方进行经济补偿，乙方破坏或者破损物业的，甲方有权要求乙方恢复租赁前原样。五、乙方权利与义务4、租赁期内，乙方使用租赁物所发生的与自身经营有关的费用由乙方负责缴付（包括但不限于电话费，网费，水电费，停车费、物管费，租金税费等）。7、乙方在签订本合同时，已清楚了解本租赁物业的状况（包括但不限于建筑、消防、周边环境等），不得以任何各种理由为借口，而不履行本合同的，均属于乙方违约。六、违约责任及合同终止1、乙方应按时交纳租金及自用水电费、物业管理费用。乙方逾期支付租金费用的，甲方有权加收滞纳金每日按实欠租金和费用总数的1%收取，如拖欠租金时间超过30天（含30天）的，则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴付的保证金，并无偿收回租赁物业，乙方应在解除合同的10日内退还租赁物业给甲方，并搬清所有乙方物品。乙方逾期未搬清其物品并未退还租赁物业的，则视为乙方放弃在该租赁物业范围内全部乙方物品的所有权，可由甲方自行清除处理，因此造成的经济损失全部由乙方自行承担。3、在租赁期内，如乙方中途退租，提前解除本合同，应提前6个月书面通知甲方，并及时结清乙方相关费用，甲方有权按本合同租物业相应剩余年度租金总额的3%向乙方收取违约金，乙方缴付的保证金不予退还。合同载明乙方的联系地址为广州市花都区镜湖大道10号豪利花园18号顺景阁。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张若帅向杜殷键、曾庆颖支付了租赁保证金12288元。杜殷键、曾庆颖将涉案房屋交付给张若帅使用。张若帅支付租金至2019年11月30日，自2019年12月1日起未支付租金。张若帅主张其曾告知杜殷键、曾庆颖，其会于2019年12月15日搬离涉案房屋，并取得了杜殷键、曾庆颖的同意，若杜殷键、曾庆颖不同意其搬走，其无法将大件物品搬走，只是因为杜殷键、曾庆颖不同意向其退回押金，故双方没有办理退租手续，其也没有将钥匙交还给杜殷键、曾庆颖。张若帅为此提交了短信拟证实其主张，其中2019年12月18日的短信内容为：张小姐：你好！前两天你先生说要退租搬东西出去，周一回来办退租手续的，租金算到搬走的那一天，到今天仍未回来办理。如果你们还不回办理相关退租手续的话，租金会继续计算下去，我们这边的法务会出律师函追讨相关的费用的，请收到通知后尽快到丰尚管理处办理相关手续，谢谢合作！此后的短信内容为：张小姐：你当时对曾总说想退租，曾总当时跟你说按流程办手续的！那你退租先写申请书带齐合同、所得的D卡钥匙过来办理就可以了！如果你这两天过来办理，租金可以算到15号离场那天，15天的租金管理费+D卡费大约8234元……。如果本月25日前不回来办理的话，租金就一直算下去，直到发出律师函并且起诉，请知晓！……。杜殷键、曾庆颖对短信的真实性、合法性无异议，认为双方没有达成解除合同的合意，其已告知张若帅不办理退租手续，会继续计算租金等费用。杜殷键、曾庆颖委托广东古谷律师事务所于2020年1月7日向张若帅发出律师函，要求张若帅在收到律师函之日起10日内付清拖欠的2019年12月至2020年1月的租金和管理费及滞纳金，合计16548元，还要求张若帅支付2019年11月至12月的电费、空调费、服务费合计117.6元，以及复原费、天花费用、VIP2、IC卡、蓝卡等费用合计4760元，上述欠款合计21425.6元。否则将解除双方之间的《丰尚商务大厦租赁合同》。杜殷键、曾庆颖主张其委托广东古谷律师事务所于2020年2月28日通过EMS邮件按照《丰尚商务大厦租赁合同》载明的乙方地址，向张若帅发出律师函，要求张若帅支付拖欠的2019年12月至2020年2月的租金和管理费及滞纳金，合计27406元，以及2019年11月至12月的电费、空调费、服务费共117.6元，以及复原费、天花费用、VIP2、IC卡、蓝卡等费用合计4760元，上述欠款合计32283.6元，并要求解除双方之间的《丰尚商务大厦租赁合同》，没收保证金、无偿收回租赁物业。此时合同已解除。该EMS邮件于2020年2月29日妥投。杜殷键、曾庆颖为此提交了律师函及EMS查询记录拟证实其上述主张。张若帅表示其并未收到该律师函，此时其已在湖北，不在花都。杜殷键、曾庆颖主张其替张若帅垫付了涉案房屋2019年12月至2020年2月的物业管理费1728元，2019年11月至12月的电费73.52元及服务费44.08元。杜殷键、曾庆颖为此提交了收据及广州市丰尚置业有限公司出具的证明拟证实其主张。张若帅表示其每月向杜殷键、曾庆颖电费、服务费、物业管理费及租金。杜殷键、曾庆颖还主张因张若帅对涉案房屋进行装修时用石膏板隔房间4间，经物管公司工程部估算拆除、修复费用需3300元，在隔房内安装灯，损坏了18片天花，经物管公司工程部估算修复费用需1170元，共计需花费4470元。杜殷键、曾庆颖表示其已垫付该笔费用。杜殷键、曾庆颖为此提交了收据及广州市丰尚置业有限公司出具的证明拟证实其主张。经本院询问，杜殷键、曾庆颖表示，张若帅对涉案房屋进行装修是经过其同意的。另查明，杜殷键、曾庆颖自述其已于2020年2月28日发出律师函10天后，即2020年3月10日收回涉案房屋。杜殷键、曾庆颖向本院申请撤回要求张若帅向其支付VIP卡费用100元、IC卡费用90元、蓝卡费用100元的诉讼请求。本院认为：涉案的《丰尚商务大厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效。双方当事人均应恪守合同约定。涉案合同第六条第3点已约定，在租赁期内，如乙方中途退租，提前解除本合同，应提前6个月书面通知甲方，并及时结清乙方相关费用，甲方有权按本合同租物业相应剩余年度租金总额的3%向乙方收取违约金，乙方缴付的保证金不予退还。张若帅在租赁期限未届满的情况下，提前搬离涉案房屋，杜殷键、曾庆颖要求没收张若帅支付的押金12288元，符合合同约定，本院予以支持。至于租金，张若帅提交的短信足以证实，杜殷键、曾庆颖在2019年12月18日已知晓张若帅搬涉案房屋的事实。且涉案合同第六条第1点已明确约定如乙方拖欠租金时间超过30天（含30天）的，则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴付的保证金，并无偿收回租赁物业。张若帅应于2019年12月5日前向杜殷键、曾庆颖支付2019年12月的租金、管理费。但张若帅至今向杜殷键、曾庆颖支付拖欠租金、管理费，拖欠的时间已远超30天。杜殷键、曾庆颖应及时采取有效措施，避免扩大损失。故本院酌定张若帅向杜殷键、曾庆颖支付租金至2019年12月31日，应支付的租金为6774元。杜殷键、曾庆颖要求张若帅向其支付租金至2019年12月31日，本院予以支持。对于超出部分，系杜殷键、曾庆颖未能采取有效措施，导致损失扩大，本院不予支持。关于物业管理费、电费、服务费，因合同已约定乙方要向甲方还支付物业管理费，且张若帅自认其每月均向杜殷键、曾庆颖支付服务费及电费。杜殷键、曾庆颖亦提交了收据、广州市丰尚置业有限公司出具的证明证实其已垫付上述费用。故如前所述，物业管理费、电费、服务费亦应支付至2019年12月31日。对于超出部分，本院不予支持。故张若帅向杜殷键、曾庆颖应支付的物业管理费为576元，电费为73.52元，服务费44.08元。关于VIP卡、IC卡、蓝卡费用，因杜殷键、曾庆颖已向本院申请撤回该项诉讼请求，系其对自身权利的处分。本院予以准许。张若帅对涉案房屋进行装修已得到杜殷键、曾庆颖的同意。且杜殷键、曾庆颖没收张若帅支付的保证金12288元，已足以弥补其损失。杜殷键、曾庆颖要求张若帅支付商铺复原费用4470元，及要求张若帅支付拖欠租金的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张若帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜殷键、曾庆颖支付租金6774元；二、被告张若帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜殷键、曾庆颖支付物业管理费576元、电费73.52元、服务费44.08元；三、被告张若帅向原告杜殷键、曾庆颖支付的保证金12288元，原告杜殷键、曾庆颖无须退还；四、驳回原告杜殷键、曾庆颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告杜殷键、曾庆颖负担195元，由被告张若帅负担195元。本判决为终审判决。审判员  廖静文二〇二〇年五月二十二日书记员  利文智