河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6706号上诉人（原审原告）：洛阳鼎荣置业有限公司，住所地：河南省汝阳县城丽阳国际1号楼一单元109室。法定代表人：黄应，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐红娟，该公司员工。委托诉讼代理人：刘高登，河南航星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯铁龙。被上诉人（原审被告）：赵延利。被上诉人（原审被告）：焦志新，系赵延利丈夫。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。上诉人洛阳鼎荣置业有限公司（以下简称鼎荣公司）、因与被上诉人侯铁龙、赵延利、焦志新物权确认纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1276号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。鼎荣公司的上诉请求：1、撤销（2019）豫0326民初1276号民事判决，依法改判汝阳县滨河丽阳国际壹号楼04号（104、204）商铺的所有权归鼎荣公司所有，确认侯铁龙将04号商铺抵偿给赵延利、焦志新的行为无效。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、鼎荣公司抵顶给侯铁龙的房产中不包含壹号楼04号商铺，侯铁龙等不享有该商铺的任何收益。2014年11月15日，鼎荣公司给侯铁龙出具1800万元《收款收据》一张，附近注：系支付购房款（住宅后附表及壹号楼2单元商铺）：1、附注的住宅房源表中有抵顶房源的房号，双方明确抵顶金额为840万元；2、后附的960万商铺《正式认购书》1份，认购商铺为滨河丽阳国际壹号楼2单元1-2层6-10号商铺，面积600平方，单价1.6万元，总楼价为960万元。鼎荣公司抵顶给侯铁龙的房产中不包含壹号楼04号商铺，侯铁龙、赵延利、焦志新不享有该商铺房产的任何权益，侯铁龙将04号商铺抵偿给赵延利、焦志新的行为属无效行为。二、鼎荣公司借侯铁龙本金合计1571万元（借侯铁龙1000万元，由侯铁龙担保借洛阳祥顺担保公司471万元、郭现正借侯铁龙100万元），双方协商以鼎荣公司开发预售的丽阳国际小区的房产抵顶，2014年11月15日鼎荣公司给侯铁龙出具1800万元《收款收据》，侯铁龙将6-10号商铺（960万元）认购书及“25套房源表“中的23套住宅（840万元）的两张凭证上签字确认，总计价1800万元房产冲抵1800万元（本金1571万元和利息229万元）债务本息。因黑恶势力的介入，2014年12月7日鼎荣公司又增加丽阳国际小区房产412万用于冲抵侯铁龙、祥顺公司高贷利息412万元，期间抵债房产几经调整，双方将原抵偿商铺中的9、10号调整为1号、2号，“25套房源表”中的3套套房调整为3号商铺，又把1-2-2503号房也给了侯铁龙，最终通算抵顶给侯铁龙的商铺是1-3、5-8号计7个商铺（704.5平方，送相应二层，1.6万元/平方）总价1127.2万元。套房调整为30套，冲抵金额1085万元，最终，鼎荣公司以房冲抵债务本息共计2212万元。因04号商铺2018年之前一直是作为丽阳国际业主出行通道使用，鼎荣公司根本没有将04号商铺抵偿给侯铁龙。综上，鼎荣公司抵顶给侯铁龙的房产中不包括壹号楼04号商铺，焦志新、赵延利也根本无证据证实他二人将04号商铺的购房款交给鼎荣公司，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当，请求二审依法改判，支持鼎荣公司的上诉请求。侯铁龙、赵延利、焦志新共同辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、案涉04号商铺的诉讼起源是2018年11月份执行人河南万泰建安开发有限公司在申请执行鼎荣公司建设工程施工合同纠纷一案，案涉04号商铺被一审法院查封，焦志新、赵延利作为案外人提出执行异议。经开庭审理后，一审法院以案外人焦志新、赵延利在法院查封该房产之前已签订房屋买卖合同并实际占有，案外人焦志新、赵延利未办理产权过户手续，不属其自身原因，案外人的异议请求成立，一审法院作出（2018）豫0326执异78号执行裁定中止（2018）豫0326执0326执105号之一执行裁定书对汝阳县滨河丽阳国际小区1号楼2单元1-204号商铺的查封执行。该执行裁定已经生效。三、鼎荣公司与侯铁龙及侯铁龙的债权人三方存在分别实施以房抵债的行为。04号商铺在2014年12月7日抵账给侯铁龙并签订了《正式认购书》并将案涉04号商铺交给侯铁龙，根本不存在鼎荣公司所称的后来又将04号商铺收回调整作为为主通道使用的事实。赵延利持有的2015年1月14日与鼎荣公司所签的案涉04号商铺的《正式认购书》是因侯铁龙欠赵延利、焦志新债务不能清偿，侯铁龙与赵延利、焦志新协商将案涉04号商铺以房抵债给赵延利、焦志新二人，侯铁龙就把2014年12月7日鼎荣公司抵账给侯铁龙时所签的《正式认购书》及04号商铺交付给赵延利、焦志新。五、鼎荣公司已于2014年12月7日将案涉04号商铺以房抵债的方式交付给侯铁龙，侯铁龙又于2015年1月14日将案涉商铺以房抵债的方式交付给赵延利、焦志新。案涉04号商铺的两次以房抵债行为均已实际交付和完成，现因房产价格意外上涨引发本案诉讼，根据最高法院的裁判观点鼎荣公司的上诉请求不能得到支持。六、赵延利自2015年1月14日取得并占有案涉04号商铺至今的事实鼎荣公司是明知的。七、鼎荣公司违反诚实信用和禁止反言原则，在类案中为了达到侵占赵延利的案涉04号商铺，多次故意虚假陈述人为拟造债务数额和抵账房源。八、鼎荣公司在一审提交的《纪律检查建议书》在本案事实的认定上没有更印证了赵延利是案涉商铺的所有人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。鼎荣公司向一审法院起诉请求：1、确认侯铁龙在未取得汝阳县滨河丽阳国际壹号楼04(104、204)号商铺房所有权情况下，将该商铺抵偿给焦志新、赵延利的行为无效，侯铁龙与赵延利、焦志新的抵债协议不发生物权变更效力。2、确认该04(104、204)号商铺房所有权归原告所有。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：汝阳县城滨河丽阳国际小区系鼎荣公司开发预售项目，临街楼一、二层系商铺房，三层以上为套房（住宅），1号楼商铺自西向东编号01号-10号（均包括相应第二层），预售面积分别为117.31㎡、81.4㎡、98.08㎡、107.07㎡、117.32㎡、137.28㎡、58.9㎡、94.21㎡、97.18㎡、117㎡，分东、西（一、二）两个单元，每个单元五个商铺，03、08号商铺均系两间。鼎荣公司预售该项目房产时，因其前期借侯铁龙款项而侯铁龙讨要，其时任法定代表人徐红娟与侯铁龙经协商：以买卖鼎荣公司预售的丽阳国际商铺、套房冲账折抵相应借款本息。2014年11月15日，双方议定用1800万元本息冲抵相应购房应付款项，鼎荣公司给侯铁龙出具了“14-11-15《收款收据》”，载明“今收到侯铁龙人民币1800万元整，附注系支付购房款（住宅后附表及壹号楼2单元商业）”，双方并签了一份填充式《正式认购书》，载明：项目名称滨河丽阳国际1号楼2单元1-2层6至10号房，面积600㎡，总楼价960万元，单价1.6万元／㎡；付款方式：一次性付款，2014年11月15日付清总房款960万元；同时列表打印提供了一份载有序号、房号、面积、单价、总房款、备注的25套套房表。2014年12月7日双方又经协商，鼎荣公司增加冲抵侯铁龙欠款，双方调整并增加了以物抵债中的商铺、套房及冲抵债务数额，签写了1-5号商铺的《正式认购书》。后侯铁龙向鼎荣公司交回04号商铺《正式认购书》，鼎荣公司于2015年1月14日给赵延利出具了一份04号商铺《正式认购书》，03号商铺启用时鼎荣公司将二单元临时通道由03号商铺一楼改道至04号商铺一楼。2015年5月25日，焦志新以侯铁龙、侯书红（侯铁龙之妻）欠其145万元及利息未还为由向法院起诉，并同时申请诉讼保全，一审法院于当月27日作出（2015）汝民初字第586-1号民事裁定书，对侯铁龙、侯书红位于汝阳县城金凤凰时代2-A1-1406号套房及1个车位、侯书红名下位于汝阳滨河小区南门9-13号门市房保全查封；后其三人确认侯铁龙、侯书红欠焦志新180万元并约定了还款办法，一审法院于当月30日出具（2015）汝民初586号民事调解书。焦志新申请执行中，2015年12月11日焦志新、侯铁龙签写了《和解协议》：“一、被执行人侯铁龙自愿以120万元的价格将位于汝阳县城老大桥北丽阳国际从西向东数第4间门面房抵给申请人焦志新。二、该门面房过户登记手续由双方自行办理，被执行人侯铁龙负责将该门面房交给焦志新并负责办理过户登记手续，如不能过户登记时，双方自行解决，与法院无关。四、剩余执行款项双方另行协商处理”。2016年10月，赵延利、焦志新阻止二单元居民从04号商铺房一楼通行，当月26日汝阳县西城区建设指挥部作为乙方、赵延利作为甲方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将自有的位于该04号商铺出租给乙方使用，用于解决该二单元居民通道，租期一年（自2016年1月4日-2017年1月3日）；2017年4月10日又续签合同一年。后鼎荣公司以赵延利不享有该04号商铺权属和该《商铺租赁合同》未经其同意为由反映到县纪律检查委员会，该委于2018年5月14日作出纪律检查建议书，认为西城区建设指挥部签订该《租赁合同》未经集体研究，支付的租金严重违反财经纪律，建议追缴违纪资金。该小区设计通道建成后，鼎荣公司于2019年4月起诉，诉讼中赵延利、焦志新对涉案的04号商铺进行了简装修（加装了屋门、铺设了地板、粉刷了部分墙壁）。又查明：2016年8月3日，一审法院在执行河南万泰建安开发有限公司与鼎荣公司的建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2016）豫0326民初498号民事裁定书，对被执行人鼎荣公司的部分商铺和20套房产实施了查封，2018年11月20日又作出（2018）豫0326执105号之一执行裁定，对该小区1-2-2803、1-2-2803套房及04号商铺房产实施了查封，同年12月10日赵延利、焦志新提出执行异议，一审法院经审理认为，侯铁龙与鼎荣公司，赵延利、焦志新与侯铁龙间存在债权债务，鼎荣公司与侯铁龙间的以物抵债协议已发生法律效力，赵延利、焦志新依据其与侯铁龙的协议及与鼎荣公司的房产认购书，已取得了该房产权利，依法作出了“（2018）-78号案裁定”，中止了（2018）豫0326执105号之一执行裁定书对涉案04号商铺房的查封执行。2019年1月15日，鼎荣公司不服该裁定提出执行异议之诉，要求：撤销“（2018）-78号案裁定”，确认该04(104、204)号商铺房所有权归鼎荣公司所有，确认侯铁龙将该商铺抵偿给焦志新、赵延利的行为无效。一审法院经审理认为鼎荣公司无权提起执行异议之诉，其与三被告的房屋抵偿债务以及房屋确权纠纷，应另行通过其他诉讼解决。现鼎荣公司主张：其给付侯铁龙的抵债商铺房7个（01-03、05-08号，面积704.5㎡，送相应二层，1.6万元／㎡，计1127.2万元）、住宅套房30个计1085万元，总计2212.2万元）；04号商铺是因作临时通道而给侯铁龙调整到08号商铺并收回了相应的《正式认购书》；其就04号商铺给赵延利、焦志新出具《正式认购书》后，因赵延利、焦志新没有依约交纳房款或定金，该《正式认购书》已失效。侯铁龙主张：04号商铺调整为08号的事实不存在，其交回04号商铺《正式认购书》，是因其将04号商铺抵给赵延利、焦志新后，为更换认购人而收回并给赵延利、焦志新重新开具了《正式认购书》；鼎荣公司交付其抵债商铺房为8个（01-08号商铺，面积811多㎡，折合价额1298万元）、住宅套房32个折合1021万元，总计2319万元。后侯铁龙陆续将该8个商铺和32套套房转让予了他人。鼎荣公司与侯铁龙在商议和实施预售房产冲抵相应债务过程中存在调整交付房屋，每次调整时鼎荣公司给侯铁龙均出具有《正式认购书》，侯铁龙转让后，鼎荣公司给侯铁龙转让后的下家也出具有《正式认购书》。该《正式认购书》均系填充式格式内容，下部载有“协议条款”，前四条为：1、乙方根据自身条件选择付款方式，交付定金后签署此《正式认购书》；2、乙方在签署《正式认购书》五天内携带购房款与甲方签署商品房买卖合同；3、乙方不能按时签署商品房买卖合同并按要求付款，甲方有权单方面处理该物业并没收乙方已付定金；4、此《正式认购书》甲乙双方签订商品房买卖合同之后，自动失效。诉讼中双方均出示有打印内容相同的“住宅后附表”并主张自己所出示的为“14-11-15《收款收据》”后附表，鼎荣公司出示的二张，表上所加盖印章为“洛阳鼎荣置业有限公司”，备注栏手写有“认可840万元侯铁龙、徐红娟2018.元、18”，房号2-2-1103一行序号处有打勾并叉和“?”，备注栏中笔注“后调整1-2-2503（侯延会）”，序号22处没有标记，其他的序号处有的打勾、有的打圈、有的既有勾又有圈。不同之处：一张序号3的一行备注栏笔注“王新光”，序号14、25（房号1-2-2101）的两行划有删除红线，前述签名的下边笔记“-75”；另一张没有此标注，但序号25处笔记“调整为2-2-2805”，前述签名处下边笔记“2-2-1103397178，1-2-2101358331合计75万元”。侯铁龙出示的一张，表上多处加盖“滨河*丽阳国际售楼部”印章，十个序号前笔注案外人名字，九项的“房价款数额”边笔注了不同的价款，备注栏对应合计项里笔注“840万元”、其他部位为徐红娟签名。赵延利、焦志新的一张与侯铁龙的基本相同。鼎荣公司的两张所载侯铁龙、徐红娟签字时间与“14-11-15《收款收据》”出具时间相差较大，明显不是“14-11-15《收款收据》”出具时的后附表，应属双方2018年元月18日协商出具，但存在出具后鼎荣公司单方添画内容。被告出示的该表有鼎荣公司“滨河*丽阳国际售楼部”印章和法定代表人签名，应属“14-11-15《收款收据》”后附表，但也存在出具后被告单方添画内容。一审法院认为：本案系因民间借贷、债权债务转移、商品房买卖等而产生的物权保护纠纷。涉案的04号商铺房系鼎荣公司开发销售的商品，销售前的财产权利归鼎荣公司享有。依被告所出示证据及鼎荣公司在涉案中的陈述，应当确认2014年12月7日鼎荣公司与侯铁龙调整增加以物抵债房产时，鼎荣公司将04号商铺房也抵给了侯铁龙，双方并签写有01-05商铺房的《正式认购书》。鼎荣公司称之后其将04号商铺收回而调整到08号商铺，因被告不认可，鼎荣公司应对自己该主张承担举证责任，可诉讼中，鼎荣公司没有出示一份可证明其该调整的直接证据，出示的间接证据没有形成证据链，不能达到证明标准，鼎荣公司该主张无法确认。侯铁龙与鼎荣公司，焦志新、赵延利与侯铁龙间均存在债权债务关系，现焦志新、赵延利持有鼎荣公司给签发的04号商铺房《正式认购书》并占据该商铺房，当事人均主张04号商铺房系侯铁龙转让给焦志新，而侯铁龙与鼎荣公司间的以房抵债协议不违背法律禁止性规定，鼎荣公司主张的“确认被告侯铁龙将该商铺抵偿给被告焦志新、赵延利的行为无效”，无法支持。该04号商铺尚未行产权初始登记，至今不具有法律意义上的完整物权；侯铁龙与赵延利、焦志新间客观上存在债权债务和以房抵债行为，侯铁龙与赵延利、焦志新间的抵债协议虽不发生法律意义的物权变更，但因侯铁龙的抵偿、转手和转让，赵延利、焦志新对该04号商铺房已实际享有了一定的民事权利，鼎荣公司主张的“确认该04(104、204)号商铺房所有权归鼎荣公司所有”，无法支持。鼎荣公司的其他诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回洛阳鼎荣置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由洛阳鼎荣置业有限公司承担。本案二审查明事实除与一审法院认定事实一致外，另查明：1.一审中，鼎荣公司提交2014年11月15日与侯铁龙签订的《正式认购书》，拟证明其用以抵偿侯铁龙债务的商铺为6-10号商铺；赵延利、焦志新提交2014年12月7日鼎荣公司与侯会召签订的1、2、3号商铺的《正式认购书》及与候延强签订的5、6、7、8号商铺的《正式认购书》，该证据系由鼎荣公司在（2018）豫0326民初237号案件中提交。2.一审期间，赵延利、焦志新提交滨河·丽阳国际售楼部与赵延利于2015年1月14日签订的滨河·丽阳国际1号楼2单元1层04号商铺的《正式认购书》，鼎荣公司质证称“对赵延利出示的《正式认购书》没有异议，但赵延利没有将购房款交付给原告，赵延利拿着这份认购书没有向原告方交纳定金”。3.鼎荣公司在（2018）豫0326号执异78号案听证及调解笔录中称“……在2015年1月将争议房产第一次写给侯铁龙抵债，后1号楼2单元104号商铺因牵涉业主出入通道故收回，1号楼2单元04号商铺2楼即204房产于2014年12月7日交付侯铁龙，后调整作为业主通道使用……”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案已查明事实，鼎荣公司与侯铁龙在协商预售房产抵债过程中，存在调整抵债房屋的事实，每次调整时鼎荣公司均向侯铁龙出具《正式认购书》。鼎荣公司在一审中称其将04号商铺抵偿给侯铁龙，但之后收回并调整为08号商铺，但其提交的证据不足以证明该主张，一审法院对此不予认可并无不当。鼎荣公司主张其抵偿给侯铁龙的商铺为06-10号的依据不足，本院不予采信。侯铁龙与赵延利、焦志新之间存在以房抵债行为，现赵延利、焦志新持有04号商铺《正式认购书》并实际占有该商铺，且该商铺尚未进行产权初始登记。鼎荣公司上诉主张确认04号商铺所有权归其所有，确认侯铁龙将04号商铺抵偿给赵延利、焦志新的行为无效的依据不足，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洛阳鼎荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年五月八日法官助理卢媛媛书记员王利锋