河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1432号 上诉人（原审原告）：管宝辉，男，1975年4月5日出生，汉族，自由职业，住辽宁省大洼县。 委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：荣盛（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县蒋辛屯镇大香线东侧和园路北侧。 法定代表人：耿建富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫，河北乾翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇兴伟，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊行宫东大街北侧。 法定代表人：牛宪强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建波，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：西藏意家信息科技有限公司，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园一期别墅16栋1号。 法定代表人：秦德生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓庆，女，该公司员工。 上诉人管宝辉、荣盛（香河）房地产开发有限公司（以下简称荣盛香河公司）因与被上诉人三河市久居房产经纪有限公司以下简称（久居公司）、西藏意家信息科技有限公司（以下简称西藏意家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 管宝辉的上诉请求：撤销原判；发还重审或依法改判：解除管宝辉、荣盛香河公司于2017年5月22日所签订的《商品房买卖合同》，返还购房款1425982元，支付违约金142598.2元,三河久居公司退还团购费35000元；西藏意家公司退还团购费15000元。事实和理由：上诉人与荣盛香河公司签订《商品房买卖合同补充协议》的时间是2017年5月13日，签订《商品房买卖合同》的时间是2017年5月22日。补充协议在协议之前签订，这充分说明该补充协议是荣盛香河公司单方制作的格式合同，其中的条款均是维护荣盛香河公司的权利，而极力排除上诉人的权利，不应作为判决的依据。原审判决认定大气污染治理而停工的天数374天是错误的。政府文件只限制的区域是香河县城，而不是本案房屋所在地的将辛屯镇。退一步讲，即使法院认定政府要求停工的时间是正确的，荣盛香河公司逾期交房也超过了90天，仍然构成违约，仍然符合合同约定的解除条件；上诉人与三河久居房产公司、西藏意家公司之间没有任何合同关系，原审判决驳回上诉人关于团购服务费的请求，属于认定事实不清，证据不足，请二审法院依法裁判。 荣盛香河公司辩称：第一，《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，且管宝辉认可其效力及内容，原审据此作出判决是正确的。双方是平等的交易主体，不存在任何一方处于强势或弱势地位的情形。管宝辉作为完全民事行为能力人，应该尽到了审慎签约的注意义务。至于商品房买卖合同补充协议显示的签订日期，在商品房买卖合同显示的签订日期之前的问题，首先商品房买卖合同补充协议只是一个名称，不能以此推断其不是一个真实有效的双方合意而否认其内容。另外该日期前后不一致，可能是由于销售人员操作失误所致，并不影响合同的有效性。逾期交房超过90日的，买方才有合同解除权。第二，荣盛已经交付案涉房屋。管宝辉于2019年10月12日收到了荣盛向其寄发的收房通知书，且案涉房屋于2019年10月29日竣工验收，结合合同约定交房时间，即根据政策应延期的时间计算，荣盛逾期交房的天数未达到90天，管宝辉不享有合同解除权，一审判决继续履行合同正确。商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2018年8月30日，商品房买卖合同补充协议第四条第七款约定，因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人延期交房的，出卖人可以据实予以延期，不用承担违约责任。本案因2017年6月6日至2019年10月4日，香河县住房和城乡建设局及香河县城市管理行政执法局通知要求香河县境内的施工单位停工374天。根据以上统计，荣盛香河公司应向管宝辉交付房屋的日期为2019年9月8日。2019年10月3日，荣盛香河公司按照合同约定的地址向管宝辉邮寄了收房通知书，且在快递单明确标注快递的内容为收房通知书，但是管宝辉于2019年10月12日拒收，该拒收明显系管宝辉恶意拖延实际交房日期以达到其解除房屋买卖合同的目的。案涉房屋达到交付条件，且荣盛香河公司已经向管保辉交付房屋，其逾期交房的天数未达到90天，管宝辉不享有合同解除权，一审判决继续履行合同正确。 久居公司辩称，房屋买卖合同是否解除，不是我公司退还团购费的基础和前提。房屋买卖合同和团购服务合同虽然存在一定联系，但这是两个独立存在的合同，合同权利义务不同，履行方式不同，在管宝辉与久居公司签订团购服务合同前，久居公司已经充分向管宝辉告知了有关参团服务费可以享受到的优惠政策以及提供的相应服务事项。管宝辉作为心智健全的成年人，在认可团购服务的基础上，才与久居公司签订了团购服务合同，并缴纳了团购服务费。根据合同的约定，也使得管宝辉以团购价格买了涉案房屋，久居公司已经完成了义务，合同目的也已经达到。管宝辉要求退还团购服务费无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 西藏意家公司辩称，我们同意久居公司的答辩意见，另外在重点说明两点，第一我方提供的服务包含两个方面一是团购优惠，二是购房服务。根据一审法院查明的事实，上诉人管宝辉在购房时享受了总房款减6万元的团购优惠，我方的义务已经履行完毕，且无过错。第二，管宝辉在我公司出具的盖有我公司财务专用章的收据上签字确认，表明其明知自己缴纳的费用性质并自愿缴费。至此双方的合同义务均已履行完毕，所以上诉人管宝辉无权要求我公司退还团购费。 荣盛香河公司上诉请求：撤销原审判决第一项，并改判荣盛香河公司支付违约金的截止期限至涉案楼房取得竣工验收之日止。事实和理由：双方合同约定的房屋的交付条件为取得竣工验收报告之日，原审判决判令上诉人承担违约金的截止期限至验收备案之日错误，应以双方签订合同约定内容为准。 管宝辉辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。竣工验收的时间不具有客观性，而竣工备案的时间才具有客观性。 久居公司答辩称，我们不清楚，没意见。 西藏意家公司答辩称，对于荣盛香河公司的上诉内容没有其他意见，同意他们的上诉请求。 管宝辉向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告荣盛香河公司于2017年5月22日所签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款1425982元，被告支付原告违约金142598.2元；二、判令被告三河久居公司退还原告团购费35000元；三、判令被告西藏意家公司退还原告团购费15000元；四、诉讼费由三被告分别负担。 一审法院认定事实：2016年12月15日，原告管宝辉（买受人）向被告荣盛香河公司（出卖人）购买位于大香线东侧、蒋北路北侧花语城一期项目7号住宅楼1单元2802号房屋，并向西藏意家公司交纳团购费15000元，向被告久居公司支付团购优惠费35000元，向被告荣盛香河公司交纳购房首付款567686元、车位定金20000元、地下室款8296元。2017年5月13日，原告管宝辉与被告荣盛香河公司签订《商品房买卖合同补充协议》、《香河花语城小区地下停车场车位补充协议》，2017年5月22日，原告管宝辉与被告荣盛香河公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房,出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，以上特殊原因，出卖人不用承担违约金；等等。《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款约定：但如遇下列特殊原因，甲方可延期交房，且不用承担违约金（1）由于不可抗力（包括但不限于战争、恐怖活动、自然灾害、出卖人无法避免并无法预见的其他因素）或政策法规的修订、政府重大会议、环境治理、重大市政工程等导致商品房建设停工的，买受人同意出卖人相应顺延交房日期、并无需承担逾期交付房屋的违约责任；第四条第10款约定：经买卖双方协商，除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金等等。至本案诉讼，该案涉房屋未交付原告。2017年6月2日，原告管宝辉与中国农业银行股份有限公司香河县支行、被告荣盛香河公司签订《个人购房担保借款合同》，原告管宝辉自中国农业银行股份有限公司香河县支行处按揭贷款83万元用于支付购房款，被告荣盛香河公司提供担保。再查，2017年6月6日至2019年10月4日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计374天。上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《香河花语城小区地下停车场车位补充协议》、香河县住房和城乡建设局等文件及原、被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告荣盛香河公司签订的购买位于大香线东侧、蒋北路北侧花语城一期项目7号住宅楼1单元2802号房屋的（合同编号20170515242）《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现被告荣盛香河公司未按合同第八条中约定于2018年8月30日前交房，被告荣盛香河公司至2019年10月16日庭审时已延期交房412天，但本案中自2017年6月6日至2019年10月4日，香河县住房和城乡建设局及香河县城市管理行政执法局通知要求香河县境内施工单位停工374天，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限及《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款中明确约定“因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人延迟交房的,出卖人可以据实予以延期,且不用承担违约责任”，扣除374天后，被告荣盛香河公司应于2019年9月9日向原告交付涉案房屋，至2019年10月16日被告荣盛香河公司已逾期交房38天。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第10款约定“经买卖双方协商，除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》应继续履行，被告荣盛香河公司应以房价款1397686元为基数自2019年9月9日起至涉案楼房竣工验收备案之日止按日万分之一的标准向原告支付违约金。故原告主张解除与被告荣盛香河公司于2017年5月22日所签订的商品房买卖合同并要求被告荣盛香河公司返还购房款1425982元、久居公司退还团购费35000元、西藏意家公司退还团购费15000元的诉讼请求一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、被告荣盛（香河）房地产开发有限公司以房价款1397686元为基数自2019年9月9日起至涉案楼房竣工验收备案之日止按日万分之一的标准向原告支付违约金。二、驳回原告管宝辉其他诉讼请求。案件受理费19368元，减半收取9684元，由原告管宝辉负担9659元，被告荣盛（香河）房地产开发有限公司负担25元。 本院二审期间，荣盛（香河）房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了证据,证据如下： 第一组证据，香河县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。证明目的：案涉楼房于2019年10月29日竣工验收合格。 第二组证据，快递单及投递记录。证明目的：荣盛香河公司于2019年10月3日、2019年10月24日分别向管宝辉邮寄收房通知书，邮寄地址是双方在商品房买卖合同补充协议中的约定，管宝辉分别于2019年10月12日，2019年10月29日拒收，拒收后该邮件退回荣盛。管宝辉拒收之日即2019年10月12日，应视为荣盛向管宝辉送达交房通知书的日期。 管宝辉的质证意见：首先对竣工验收备案证明书真实性没有异议。对快递单及投递记录的真实性和关联性不认可。一直没有收到任何快递电话通知。所以说上面所标注的拒收不真实，涉案房屋验收备案的时间是2019年12月16日，也就是说到2019年12月16日，涉案房屋才真正具备交房条件，而被上诉人通知交房的时间是在2019年10月12日，就是他通过邮寄的方式，送到收房通知的时间是2019年10月12日，也就是在不具备交房条件的时候，他就通知上诉人交房，这完全是既不合理又不合法的。他的通知行为只是为了逃避自己的违约责任，不具备任何法律效力。 久居公司的质证意见：对以上证据无异议。 本院经审查认为，香河县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》和快递单及投递记录真实、合法、有效，具有证明力，本院予以确认。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明：2019年12月16香河县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》载明，花语城一期项目1#—4#、7#-9#楼工程，建设单位于2019年10月29日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2019年12月16日按规定备案。 管宝辉与荣盛香河公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，合同约定的商品房交付买受人使用的条件是该商品房经竣工验收合格。 庭审中，本院当庭拆封荣盛香河公司向管宝辉邮寄的快递邮件，该邮寄内附入住通知书、入住费用明细表、办理产权证手续告知书等文字材料。改退批条中退回原因为拒收，时间分别为2019年10月12日和2019年10月29日。 本院认为，荣盛香河公司和管宝辉双方签订的《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同》系在平等自愿的基础上订立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，时间的先后问题，不影响合同内容和效力，故应作为认定双方权利义务的依据；《商品房买卖合同》已经作出对环境治理因素或因有关政策或政府部门有关机构的行为导致延期交房的，可以据实延期，不承担违约责任的约定。因香河县住房和城乡建设局与香河县政府的停工文件的下达对象为全县建设、施工、监理单位，故管宝辉认为房屋所在地香河县将辛屯镇不在停工范围之内的理由不能成立。荣盛香河公司已于2019年10月12日和2019年10月29日按照合同约定地址向管宝辉邮寄入住通知，管宝辉的拒收行为不影响通知的效力，应视为荣盛香河公司已经履行了交付房屋的通知义务，荣盛香河公司逾期交房的时间并未超过90天，解除合同的条件不成就，故管宝辉请求解除合同没有事实依据，其上诉理由不能成立；《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行义务，对方接受的，该合同成立。久居公司与西藏意家公司收取的团购优惠和团购费系双方在约定情况下管宝辉自愿交纳，且义务人已履行义务，管宝辉在签约通知单上也已经签字确认，已实现约定目的，其请求返还的上诉理由不能成立；综上所述，管宝辉的上诉理由均不能成立。因荣盛香河公司和管宝辉双方签订的《商品房买卖合同》中约定案涉房屋的交付条件为验收合格，而不是验收备案。故原审判决计算违约金的截止日期至案涉楼房的竣工验收备案之日错误，应予纠正。计算违约金的截止日期即验收合格之日为2019年10月29日。荣盛香河公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4455号民事判决第二项，即驳回原告管宝辉其他诉讼请求； 二、变更河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4455号民事判决第一项为；荣盛（香河）房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内支付管宝辉违约金（以房价款1397686元为基数，自2019年9月9日起至涉案楼房竣工验收合格之日2019年10月29日止，按日万分之一计算）。 一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费38736元，由管宝辉负担19368元，荣盛（香河）房地产开发有限公司负担19368元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年五月二十八日 书记员  郝欣宇 ——