湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初154号原告：景文倩，女，1987年9月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被告：湖北恒源宏置业有限公司。住所地：湖北省南漳县九集镇旧县铺村。统一社会信用代码：91420624565492823R。法定代表人：尹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，湖北思扬律师事务所律师。原告景文倩与被告湖北恒源宏置业有限公司（以下简称恒源宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日以房屋买卖合同纠纷立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景文倩、被告恒源宏公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景文倩向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即停止对其消费权益的侵害，依照《商品房买卖合同》之第九条约定承担出卖人逾期交房的违约责任，于2020年1月20日前按照合同条款解除合同。2、退还全部房款421243元（包括首付款、贷款等）、贷款利息76793.2元，并按合同条款支付全部已付款0.5%的违约金829.42元；赔偿原告误工费（300/天*3天）、交通费（20元/单程*6单程）等1020元；合计499885.62元。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年2月28日在湖北恒源宏置业有限公司开发的商品房“九洲岛国际水岸城”购买其19号楼1单元1101房，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应当于2018年8月30日前将合同约定的具备“商品房验收合格”的房产交付原告使用，原告曾多次尝试与被告沟通，催促其尽快履行合同，但被告拒绝沟通，原告遂诉至法院。诉讼中，经本院释明后，原告明确其诉讼请求为：1、请求解除合同。2、要求被告承担违约责任，包括退还房款421243元（包括首付款、贷款等），贷款利息76793.2元（贷款总额29万元所产生的利息），违约金按全部已付款的0.5%计算。被告恒源宏公司辩称：1、原告未依约行使合同解除权，解除权因期限届满而失权。双方签订的合同中约定出卖人应于2018年8月30日前将房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。同时原被告双方在当日签订的《补充协议》中约定出卖人自身原因造成未在约定期限内将房屋交付买受人的，则给予出卖人5个月宽展期。展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。合同中约定买受人有权选择解除合同或要求继续履行，买受人在上述条件成就之日起15日内作出选择并通知出卖人，买受人15日内未以书面形式通知出卖人解除合同的，视为要求继续履行合同。根据双方合同约定，案涉房屋的交房时间是2018年8月30日前，计算5个月交房宽展期后，交房时间应在2019年1月30日之前，在此之后仍然逾期90日交房，即未在2019年4月30日之前交房，原告应当在15日内书面通知解除商品房买卖合同，即原告应在2019年5月15日书面通知答辩人解除商品房买卖合同。原告却在2019年11月底才向答辩人发出书面的退房通知。由此原告未按合同约定及时行使合同解除权，解除权因期限届满而失权。2、案涉房屋已经具备交房条件，可以随时办理交房手续。3、原告主张的误工费、交通费不属于法定的赔偿项目，原告主张的贷款利息明显过高。故请求法院判令原、被告双方继续履行合同，驳回原告诉讼请求。原告就被告的以上答辩意见，当庭作了针对性的陈述意见：对于被告说的补充协议，我不知道有这个协议。我只有一份买卖合同，我不知道有5个月的宽展期，也不知道15日内通知解除合同的这个事。我向被告发出合同解除的通知是在双方约定的合同解除的期限内。经审理查明，原、被告于2018年2月28日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容包括：景文倩购买恒源宏公司开发的位于南漳县九集镇旧县铺村的“九洲岛国际水岸城”19号楼1单元1101室预售商品房一套、预售许可证号为鄂南房预字（2018）004号；建筑面积111.44平方米（套内面积92.740平方米）;房屋总价款421243元,其中首付131243元、银行按揭贷款290000元；恒源宏公司应该在2018年8月30日前将经验收合格的房屋交付景文倩使用。该合同第九条关于恒源宏公司逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日，买受人景文倩有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人恒源宏公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款、并按已付款的0.5％支付违约金。同时查明，景文倩于上述合同签订的当天向恒源宏公司交付了首付款131243元（含房屋认购定金10000元），于2018年7月30日以公积金贷款290000元交付给恒源宏公司，景文倩公积金贷款的年利率为3.25％、期限15年。因恒源宏公司未能按约定时间交房，景文倩2019年11月给恒源宏公司邮寄一份退房通知函，要求解除商品房买卖合同并由被告承担违约责任，恒源宏公司当庭陈述该公司于2019年11月底收到该通知函。后双方沟通协商后未能解决纠纷，原告遂诉至法院。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、公积金抵押贷款合同与贷款凭证、收款收据、退房通知函及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院对以上基本事实予以确认。本院认为，本案中的恒源宏公司作为房地产开发企业已取得商品房预售许可证明，其将正在建设中的房屋预售给景文倩，而不是将已竣工的房屋销售给景文倩，双方形成的是商品房预售合同关系，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。恒源宏公司与景文倩于2018年2月28日在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同,符合法律规定，该合同合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。由于恒源宏公司没有在合同约定的2018年8月30日前将验收合格的商品房交付给景文倩，景文倩依照合同第九条约定有权解除合同，景文倩于2019年11月向恒源宏公司邮寄退房通知函要求解除商品房买卖合同，要求解除合同的意思表示清楚且符合法律规定，已产生解除合同的效力，双方的合同已经于恒源宏公司收到函件的2019年11月底解除。故本院对景文倩要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。本案纠纷的原因在于被告恒源宏公司逾期交房构成根本违约，原告景文倩要求其承担相应的违约责任符合法律规定。恒源宏公司依照合同约定，应当在解除通知到达之日起30日内，即应该在2019年12月31日前退还全部购房款421243元，并按已付购房款的0.5%支付违约金，故本院对景文倩要求恒源宏公司退还景文倩已支付的购房款421243元并按购房款的0.5%支付违约金2106元（421243元×0.5%四舍五入取整）的诉讼请求予以支持。原告景文倩主张贷款利息损失76793.2元，其本人自述是由相关软件自动计算的15年贷款期限的全部利息，显然与本案的实际情况不符。景文倩贷款需要支付利息是不争的事实，该部分损失理应由违约方恒源宏公司予以赔偿，但具体赔偿数额应该以实际损失为准，即自贷款之日的2018年7月30日开始以290000元为基数按照年利率3.25％的标准计算至实际退还之日止。景文倩还要求恒源宏公司赔偿误工费、交通费等1020元，因其未提交证据予以证明，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称原告未依约行使合同解除权从而解除权因期限届满而失权的意见，其主要理由是双方签订有补充协议限制了原告景文倩的相关权利。景文倩当庭对此作出了合理解释。本院审查认为，因本案系由被告根本违约导致合同未能够实际履行，且被告在诉讼中未提交证据证明截止法庭辩论终结时其已经具备了交房条件，双方是否签订补充协议不影响本案的实体处理，故本院认定被告的辩称意见不能成立。对被告恒源宏公司的相关辩称意见本院不予采纳。至于本案的案件受理费，本院结合被告的违约程度及被告实际承担的违约责任等情况后决定由被告恒源宏公司负担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十八条规定，判决如下：一、被告湖北恒源宏置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告景文倩购房款421243元并向景文倩支付违约金2106元；二、被告湖北恒源宏置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿景文倩的贷款利息损失，具体标准为自贷款之日的2018年7月30日开始以290000元为基数按照年利率3.25％的标准计算至实际退还完毕之日止；三、驳回原告景文倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4439元，由被告湖北恒源宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王明斌二〇二〇年五月十五日书记员  赵晓楠