山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3018号上诉人（原审原告）：刘景业，男，1966年9月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴立珂，山东天航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商河县鑫源物业管理有限责任公司，住所地商河县。法定代表人：赵敏，董事长。委托诉讼代理人：赵福勇，山东撼岳律师事务所律师。原审第三人：商河县城市建设综合开发公司，住所地商河县。法定代表人：马建军，经理。原审第三人：商河县房产开发公司，住所地商河县。法定代表人：俎树军，总经理。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：于共安，山东撼岳律师事务所律师。上诉人刘景业因与被上诉人商河县鑫源物业管理有限责任公司（以下简称鑫源物业公司）及原审第三人商河县城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）、商河县房产开发公司（以下简称房产公司）排除妨害纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘景业上诉请求：撤销一审判决，依法改判鑫源物业公司停止侵权，返还房屋，支付占用费5000元。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、刘景业享有案涉房产的物权事实清楚，证据充分。1.鲁（2018）商河县不动产权第0007676号《中华人民共和国不动产权证书》记载的权利人为刘景业，刘景业对案涉房产享有物权是法律的规定。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十七条：“不动产权属证书是权利人享有物权的证明”。国家专职部门依法履行职责、按照法定程序进行不动产登记，向刘景业发放《不动产权证书》是对物权的公示，其本质上就是产生司法效果的事实行为，人民法院应当按照不动权属证书的内容，认定刘景业对涉案房屋享有物权。2.刘景业对涉案房产享有物权，权利来源清楚，基础法律关系明确。2003年8月7日，刘景业与城建公司就案涉房产签订《房地产买卖契约》二份，城建公司向刘景业出具了“收款收据”，并向建设管理局出具了刘景业已交购房款的“证明”。刘景业与城建公司之间房屋买卖法律关系明确，且已办理了产权登记，向刘景业颁发了权属证书，足以证实二份买卖契约已实际履行。2002年、2003年期间，刘景业为城建公司进行鑫源小区8号、9号楼的施工，城建公司应付刘景业巨额工程款。在支付购房款时，刘景业与城建公司之间以工程款进行抵顶，符合交易习惯和事实，不能以没有“支付记录”否定双方之间买卖关系，即使刘景业没有支付购房款对价，也只能说明刘景业对城建公司负有债务，决不能因此否定房屋买卖事实，否定刘景业的物权。二、一审法院对证据的审核认定违反了法定原则。刘景业取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的档案资料、已进行登记的房屋买卖契约等原始证据、直接证据，其证明力大于其他书证和证人证言，违反了民事诉讼的证据认定原则，从而造成认定事实错误。商河县公安局经侦大队在受理鑫源物业公司就案涉房屋报案并进行初查，按照刑事诉讼程序对刘景业、张爱军、卞爱萍等人进行询问调查，形成刑事诉讼证据，其目的在于证明是否存在犯罪，刘景业是否涉嫌犯罪。经过近一年的初查证明案涉房屋不存在刑事犯罪，也没有立案侦查，这说明刘景业取得案涉房屋所有权是合法的，交易是真实存在的。一审法院不考虑刑事证据的特性，断章取义，不符合逻辑。三、关于案涉房屋的交付，一审法院认定事实是错误的，案涉房屋早在2003年8月即办理了所有权转移登记（房屋所有权证号：商房权证城字第008807号），2018年11月16日，商河县国土资源局又为刘景业补办不动产权证书。不动产物权的设立经依法登记，发生效力，刘景业在2003年8月既已取得案涉房屋的所有权，所有权包括了占有、使用、收益和处分的权利，而房屋的交付则是指占有、使用，包含在所有权里，刘景业取得了所有权，从法律意义上即已完成交付。而且，不动产登记机关在办理转移登记时，均进行了现场调查核定，房屋档案中的“房屋现场调查核定表”也充分证实已实际交付的事实。因此，一审法院确认城建公司、房产公司均未向刘景业交付案涉房屋错误，并且“推定”城建公司已将该案涉房屋交付鑫源物业公司更无从谈起。四、刘景业承揽城建公司的建设工程，城建公司拖欠工程款，2003年8月，刘景业不得不以工程款抵偿购房款的方式购买城建公司房产，即以房抵账。刘景业与城建公司之间同样情况，共涉及七套房屋，（案涉房屋为其中二套），抵工程款104.6万余元。该七套房屋，两套被拆迁，五套被不同单位和个人长期非法占有。鑫源物业公司辩称，刘景业对涉案房产并未取得物权，物权取得需具有买卖合同作为基础法律关系，刘景业并未实际支付房款，其主张用工程款折抵房款，但房产公司的审计报告中确认了刘景业的工程款已经结清的事实。刘景业主张用工程款折抵房款必须有相应的合同及转账手续加以佐证，但刘景业并未提供任何证据予以证明，所以刘景业虽有房产证，但是没有基础的买卖法律关系，说明刘景业未取得案涉房屋的所有权。房产公司未将案涉房屋交付刘景业占有使用，刘景业与房产公司没有真实的买卖关系合意。一审法院调取的商河县经侦大队的卷宗材料，该材料中分别对包括刘景业在内的以及与涉案房屋有关的当事人进行的询问笔录中，笔录内容真实的反映了本案涉案房屋买卖的情况，从而能够证明刘景业的买卖契约为虚假协议，其并未支付房屋买卖对价，所以未取得涉案房屋的所有权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉请求，维持原判。城建公司与房产公司述称，刘景业对涉案房产并未取得物权，物权取得需具有买卖合同作为基础法律关系，刘景业并未实际支付房款，其主张用工程款折抵房款，但是房产公司的审计报告中确认了刘景业的工程款已经结清的事实。刘景业主张用工程款折抵房款必须有相应的合同及转账手续加以佐证，但刘景业并未提供任何证据予以证明，所以刘景业虽有房产证，但没有基础的法律买卖关系，进而说明刘景业未取得涉案房屋的所有权。房产公司未将涉案房屋交付刘景业占有使用，刘景业与房产公司没有真实的买卖关系合意。一审法院调取的商河县经侦大队的卷宗材料，该材料中分别对包括刘景业在内的以及与涉案房屋有关的当事人进行的询问笔录中，笔录内容真实的反映了本案涉案房屋买卖的情况，从而能够证明刘景业的买卖契约为虚假协议，其并未支付房屋买卖对价，所以未取得涉案房屋的所有权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉请求，维持原判。刘景业向一审法院起诉请求：1.判令鑫源物业公司立即停止侵权，返还非法占用的位于鑫源小区内建行北侧房屋（幢号002-11，户号27号）；2.判令鑫源物业公司支付非法占用期间的占用费5000元；3.一、二审诉讼费用由鑫源物业公司承担。一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：1.关于刘景业对案涉房屋是否享有实际所有权的问题。对此，刘景业主张其持有案涉房屋的不动产权证书，其享有案涉房屋的所有权，鑫源物业公司无权使用，该房屋的取得是基于城建公司用案涉房屋抵顶了欠刘景业的工程款。刘景业提供了案涉不动产权证书、房屋买卖契约、城建公司出具的证明、收款收据和房产证核发单位的核定表予以证实。鑫源物业公司则辩称刘景业对案涉房屋不享有所有权，房屋买卖契约确实签订，但未实际履行，房产证的核定表也未实际使用，案涉房屋抵顶刘景业工程款的方案未实际落实。案涉房屋由房产公司移交给鑫源物业公司占有和使用，是作为小区物业用房来使用。案涉房屋存在双重档案的情形，国土局在不知情的情况下将全部档案进行影印并归档。刘景业了解到该房产档案已归档的事实，遂于2018年向不动产登记中心提出补办房产证书的请求。不动产登记中心在不知情的情况，为其补办的不动产权登记证书，实际情况是刘景业并不拥有案涉房屋所有权。为证明该辩驳主张，鑫源物业公司提交证明一份载明：商河县房产管理局于2002年合并到商河县住房和城乡建设管理委员会，经局办公会研究决定，原商河县房产管理局在城建公司的借款，由商河县住房和城乡建设管理委员会下属事业单位房产公司以实物抵债收回；鑫源物业公司提交2011年3月26日房产公司与城建公司签订的抵债协议一份载明：城建公司欠商河县房管局借款663343.81元，经双方协商并经商河县住房和城乡建设管理委员会批准，今由城建公司向房产公司以实物偿还，抵债实物为：“位于：6.鑫源西沿街27号楼面积71.19平方米计款48002.50元，等共计房产12套，面积752.063平方米，共计价款660085.5元用于抵偿债务。以上房产自双方协议签订之日起归房产公司所有，城建公司欠房产公司的663343.81元账款本息全部清偿”；鑫源物业公司提交了审计报告(审计结果：城建公司支付沛县建筑安装工程公司、刘景业8#楼工程款3969042.42元，9#楼工程款3373871.33元，工程质量保证金于2011年2月1日已结清)一份证实城建公司已将刘景业工程款全部结清,无案涉房屋抵顶所欠刘景业工程款之情形。对此，刘景业质证称鑫源物业公司提交的抵债协议证明的事实不清楚，虽有抵债协议，但并没有办理产权转移的登记;鑫源物业公司提交的审计报告系其单方委托，对其证明的内容不予认可。对此，一审法院经审查认为，鑫源物业公司提供的证明、抵债协议、审计报告来源合法，所载内容客观真实，与本案待证事实关联密切。刘景业虽辩称鑫源物业公司提交的审计报告系其单方委托，对其证明的内容不予认可，但其未能提供证据证明该审计报告内容与事实不符、或违反法律规定等情形。综上，一审法院对鑫源物业公司提交的证明、抵债协议、审计报告的证明力予以采信。为进一步查明刘景业取得案涉房屋的方式以及是否对案涉房屋享有所有权的问题，一审法院依职权调取了经侦卷宗一份。该卷宗系商河县公安局经侦大队在受理房产公司就案涉房屋报案情况形成的询问笔录一宗。其中对刘景业的询问笔录中载明：问：你之前来过商河吗？答：来过，2002年左右，我挂靠江苏沛县建筑公司或者济南华森建筑公司来商河承建过鑫源西区8号9号住宅楼的建设。问：2003年你办理房产证的情况具体讲一下？答：首先我和城建公司签订购房合同、顶账凭证，城建公司写了收据，然后就是城建公司安排人给我办理的房产证，办理房产证的时候我没参与。问：写收据是什么意思？答：当时写这个收据就是说明房子顶给我多少工程款，我没有真实的支付钱。问：这七套房子顶了多少工程款？是哪部分工程款？答：每套也就是十几万，顶的是8号楼的工程款，总共一百万左右。问：城建公司应该支付你多少工程款？答：我记不清了。问：用房子抵工程款，都有什么手续？答：有购房合同，收款证明和收据，这些东西都在办理房产证的房屋档案里面。没有其他手续了。对张敬军的询问笔录载明：问：你具体讲一下你要补充的情况？答：2003年城建公司资金很紧张，姜超（当时城建公司的负责人）整天都是想办法弄钱，……后来姜超就想让刘景业去办理贷款，贷出钱来用。问：如何办理的你具体讲一下？答：姜超先从城建公司存货里选出几套房产，给刘景业办理房产抵押贷款手续，这些手续都是虚假的，刘景业并没有交钱，也没有顶工程款，只是为了办出房产证去做抵押贷款，刘景业用这些房产去银行办理抵押贷款后交给城建公司使用。问：那些手续是虚假的？答：当时开具的刘景业的五张收据是姜超让我开的，我并没有真正收到钱，也不是顶工程款。问：当时有没有对刘景业是否交纳房款的情况跟你核实过？答：没有。从始至终就没有人问过我刘景业是否真的交房款了。对卞爱萍（1994年上半年到2004年上半年，在城建公司任出纳，2005年至2013年在城建公司任会计）的询问笔录载明：问：刘景业在你公司买过房屋吗？答：没有，我没收到过刘景业的购房款。对李守增的询问笔录载明：问：刘景业哪里来的房产证？答：具体我不知道，听刘景业说是给不了工程款给的几套房子，具体是抵了工程款还是干什么用，我就不知道了。问：上次你讲到的刘景业手中有几个鑫源小区的房产证，具体讲一下这几个房产证的情况？答：当时刘景业告诉我说他手中的几个房产证是鑫源小区的，刘景业说是没有钱给工程款就给了几套房子，但是刘景业如何办理房产证我就不知道了。对崔立伦（2010年10月份至2014年7月份在城建公司任副职，2014年7月份至2016年9月份任房产公司一把手）的询问笔录载明:问：你讲一下商河县房产公司和城建公司的关系？答：这两个公司都是（商河县）住建委的下属企业，统一管理。2011年城建公司的资金被市中院冻结之后，就不再做任何业务了，所有业务就由房产公司来做了。刘景业、鑫源物业公司、房产公司对一审法院依职权调取的该宗询问笔录的真实性均无异议。对此一审法院认为，商河县公安局经侦大队对案涉人员形成的询问笔录，是其依职权依法形成，该宗询问笔录中载明的以上内容系相关工作人员陈述的内容，为其在城建公司任职期间亲身经历的事实，一审法院对经侦卷宗中刘景业、张敬军、卞爱萍关于本案引用的上述询问笔录的证明力予以采信。刘景业主张李守增的证言证实了当时该案涉房屋抵顶工程款的事实。经一审法院审查，李守增在询问中陈述案涉房屋抵债的情况系“听刘景业说、当时刘景业告诉我说”，而非亲身经历，一审法院对其陈述的真实性不予认可，对其证明力不予采信。刘景业关于“李守增的证言证实了当时的抵债事实”的主张于法无据，一审法院不予采信。刘景业提交的证据2中的房屋买卖合同与收款收据，刘景业主张证明刘景业对案涉房屋的取得抵顶工程款所得，但其亦未能提交证据证明涉案房屋抵顶了哪笔工程款以及抵顶工程款的具体数额；且该证据2中的收款收据由张敬军在经侦卷宗中明确陈述：无收款记录，是虚假的。结合刘景业、张敬军、卞爱萍在经侦卷宗中的陈述，一审法院对刘景业提交的证据2的证明力不予采信。综上所述，鑫源物业公司提交的各份证据与经侦卷宗中相关工作人员的陈述能够相互印证，足以证明刘景业既未缴纳案涉购房款，亦非抵顶工程款所得，刘景业也未能提交证据证明该案涉房屋系其他方式（例如赠与等）取得。刘景业关于其对案涉房屋系抵顶工程款取得，其享有所有权的主张，无事实根据，一审法院不予采信。2.关于案涉房屋是否已交付给刘景业的问题。刘景业主张城建公司已将该案涉房屋向其交付，鑫源物业公司及房产公司均不认可城建公司已将该房屋交付于刘景业。城建公司未到庭参加诉讼，但从崔立伦在经侦卷宗中的陈述可确定，城建公司的业务由房产公司全部承接，刘景业虽辩称房产公司不是城建公司，对房产公司的该主张不认可，但因房产公司已承接城建公司的全部业务，房产公司对城建公司的业务应是了解和知情的，且刘景业未能提交证据证明城建公司或房产公司已向其交付涉案房屋，故一审法院确认城建公司、房产公司均未向刘景业交付案涉房屋。鑫源物业公司一直占有、使用该案涉房屋，应推定城建公司已将该案涉房屋交付给鑫源物业公司，且鑫源物业公司系经房产公司的允许、交付合法占有、使用至今。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：刘景业持有编号为鲁（2018）商河县不动产权第0007676号不动产权证书一本，该证书由商河县国土资源局于2018年11月16日颁发，登记权利人为刘景业，共有情况为单独所有，坐落为：商河县建行北侧二层沿街商业楼，不动产单元号分别为370126001018GB01146F10030005，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积分别为71.19㎡。幢号均为002-11，户号为27#，层数为02，层次为01-02。2011年房产公司与城建公司签订抵债协议一份，包括案涉房屋在内的共计12套房屋，城建公司用以抵偿房产公司660085.5元，归房产公司所有。刘景业现提交的证据不能证明其对案涉房屋具有实际所有权。城建公司、房产公司未将案涉房屋交付给刘景业。该案涉房屋由房产公司交付给鑫源物业公司占有、使用至今。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所根据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘景业现提交的证据不足以证明刘景业持有的案涉房屋的不动产权证书即该物权取得具有基础法律关系，不能证明其对案涉房屋具有实际所有权；刘景业亦未能提交证据证明该案涉房屋已由城建公司或房产公司向其交付，鑫源物业公司系非法占用、使用案涉房屋。综上所述，刘景业要求判令鑫源物业公司立即停止侵权，返还非法占用案涉房屋、支付非法占用期间的占用费5000元的诉讼请求，于法无据，理由不当，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘景业的诉讼请求。案件受理费50元，由刘景业负担。本院二审期间，刘景业围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。刘景业提交（2017）鲁01民终1375号民事判决书、（2015）历城民初字第843号民事判决书各一份，证明依据同样的事实，生效判决与一审判决相矛盾，进而证明一审判决适用法律错误。鑫源物业公司质证称，对证据的真实性无异议，该两份判决涉及的案件事实与本案无关，不应以此作为认定本案事实的依据。城建公司与房产公司共同质证称，对证据的真实性无异议，该两份判决涉及的案件事实与本案无关，不应作为认定本案事实的依据。本院认为，上述两份判决与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。刘景业在一审中提供的商河县城市建设综合开发公司于2003年7月31日出具的收款收据载明，收到刘景业交付的鑫源小区建行北侧二层楼27号商业房屋款128142元。以上事实有收款收据在案为凭。本院认为，本案为排除妨碍纠纷，本案诉争的房产由城建公司开发建设。现刘景业持有不动产权证书、房屋买卖契约、城建公司出具的证明、收款收据等证据主张，因城建公司欠其工程款，遂用诉争房屋抵顶工程款，其系诉争房屋的所有权人，有权要求鑫源物业公司返还诉争房屋。经审查，商河县城市建设综合开发公司审计报告载明，根据商河县城市建设综合开发公司提供的账簿、凭证确认，商河县城市建设综合开发公司支付沛县建筑安装工程公司刘景业8号楼工程款3969042.42元，9号楼工程款3373871.33元，工程质量保证金于2011年2月1日已结清。该审计报告所载明的事实与刘景业所主张的以房抵工程款的事实不相符。而张敬军于2019年6月17日接受商河县公安局经侦大队的询问时亦称，2003年城建公司资金很紧张，姜超（当时城建公司的负责人）为了办出房产证去做抵押贷款，从城建公司存货里选出几套房产，给刘景业办理房产抵押贷款手续，这些手续都是虚假的，刘景业并未交钱，也未顶工程款。综上，刘景业所提供的证据不具有高度盖然性，不能证实刘景业的主张。事实上，城建公司已将诉争房屋交付给鑫源物业公司，鑫源物业公司一直占用至今。刘景业未提交证据证明城建公司已交付诉争房屋，由此可以说明，鑫源物业公司占有诉争房屋有依据，刘景业要求鑫源物业公司返还诉争房屋并支付占用期间的费用于法无据，本院不予支持。一审法院驳回刘景业的诉讼请求，并无不当。综上所述，刘景业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘景业负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年五月二十二日书记员  侯新新