山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4482号 上诉人（原审被告）：青岛匡目企业管理有限公司，住所地：青岛市黄岛区汾河路45号1栋434室。 法定代表人：陈爱芝，总经理。 委托诉讼代理人：李强祖，山东强祖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳，山东强祖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林建锋，男，汉族，1976年3月20日，住福建省莆田市。 委托代理人：成丽娟，北京大成（青岛)律师事务所律师。 上诉人青岛匡目企业管理有限公司与被上诉人林建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16188号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛匡目企业管理有限公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销黄岛区人民法院做出的（2019）鲁0211民初16188 号民事判决书，依法改判上诉人不承担支付剩余租赁期限的租赁费用30000元及利息，也不支付物业水电费及滞纳金。 2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:1、原审法院使用缺席判决程序违法，根据我国《民事诉讼法》第一百四十四条规定:“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”但是在原审过程中，上诉人自始至终从未收到过起诉状，法院开庭的传票及通知，在这种情况下，原审法院直接做出缺席的判决有违法律规定。2、被上诉人在原审中说从2019年3月1日起，上诉人一直拖欠第二期租金和水电物业费，并且联系不上，这与事实不符，在2019年3月25日，上诉人就以短信的形式通知了被上诉人，要求退房，被上诉人也表示同意，并且在2019年3月27日进行了收房验收，这一情况上诉人有手机短信证明。3、对于被上诉人要求补齐的2019年3月1日至8月31日的房屋租赁费，这与双方签订的《房屋租赁合同》不符，在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的第六条第十款规定，“租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。”这说明如果乙方违约致使本合同提前终止，则需要及时将房屋及甲方提供的设备如数归还即可，并没有约定乙方需要补齐剩余租赁期限的租赁费及物业费、电梯费、水费。4、在原审中，被上诉人称，签订《房屋租赁合同》，上诉人并没有向被上诉人交纳保证金5000元，仅支付了半年的房租，这是错误的，在签订《房屋租赁合同》当天，上诉人就将5000元保证金交于房屋中介，由房屋中介扣除一半后交付给被上诉人，并且房屋中介提供了转交保证金的转账流水作为证明。5、被上诉人在原审中称，在2019年2月上诉人应当支付半年租金，被上诉人一直联系不上上诉人，并且涉案房屋一直锁着门，这与事实不符，在2019年3月25日上诉人通过短信的方式告知被上诉人要退房后，就把钥匙交于短信中提到的交接人员史博瑞，由史博瑞交还给被上诉人，所以2019年3月27日被上诉人完成了收房验收。并且上诉人与物业结清了物业水电费，表明不再租赁。6、在原审过程中，被上诉人提到涉案房屋内的窗户修复问题，但是事实上，在上诉人租赁前窗户就已经受到破坏。综上所述，上诉人不应该支付剩余租赁期限的租赁费用30000元及利息，也不应该承担支付物业水电费及滞纳金的责任。希望上诉审法院在查明案件事实的基础上，撤销一审法院的判决，支持上诉人的上诉请求。 林建锋二审答辩称：原审判决程序合法，适用法律正确，上诉人拖欠被上诉人租金及水电、物业费事实清楚，依法应当予以维持。 林建锋向一审法院提出诉讼请求：一、判令青岛匡目企业管理有限公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金30000元、利息损失(按照同期银行贷款利率上浮150％计算，暂计算自2019年3月1日至2019年9月2日为1006元)；二、判令青岛匡目企业管理有限公司支付拖欠的物业费、水费、电梯费、电费滞纳金4743.3元；三、判令青岛匡目企业管理有限公司承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。以上合计35749.3元。事实与理由：2018年8月20日，林建锋与青岛匡目企业管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定青岛匡目企业管理有限公司承租林建锋的房屋，位于青岛市黄岛区（以下简称：涉案房屋），租赁期间自2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金5000元，每年租金6万元，房屋租金支付方式:每六个月支付一次，约定青岛匡目企业管理有限公司缴纳水电物业费滞纳金等。青岛匡目企业管理有限公司仅仅支付了第一期租金3万元，之后从2019年3月1日起，青岛匡目企业管理有限公司应支付第二期租金，但是青岛匡目企业管理有限公司一直拖欠不支付且联系不上，也拖欠水电物业费，青岛匡目企业管理有限公司的行为已经构成严重违约，严重侵害了林建锋的合法权益。综上，为维护林建锋的合法权益，现诉至法院。 青岛匡目企业管理有限公司经一审法院传票传唤未到庭亦未提交书面答辩状。 一审法院查明事实如下： 一、林建锋系涉案房屋所有权人。二、林建锋提交《房屋租赁合同》，拟证明依据合同约定，租金、水电物业电梯费等应当由青岛匡目企业管理有限公司承担，青岛匡目企业管理有限公司拖欠林建锋2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金30000元及水、电、电梯、物业等费用。《房屋租赁合同》载明：租赁期限为：自2018年9月1日起至2019年8月31日止。租金及支付方式为：每月5000元，年租金60000元，每六个月支付一次，数额为三万元，每次租金于30日前支付，先付后租。保证金5000元，青岛匡目企业管理有限公司应当于签订合同当日交付给林建锋。违约责任约定，若青岛匡目企业管理有限公司未按期缴纳，每逾期一日，应当向林建锋支付日租金金额的三倍作为违约金。合同还约定，租赁期间的全部公用事业费用，如：水电煤气电话费暖气费和物业管理费等都由青岛匡目企业管理有限公司使用，产生的费用都由青岛匡目企业管理有限公司负担，若青岛匡目企业管理有限公司逾期缴纳上述费用，应当按照上述费用征收部门的规定支付滞纳金。三、林建锋提交新时代物业缴费通知单，拟证明青岛匡目企业管理有限公司拖欠2019年4月到9月的物业费、电梯、电费、水费、滞纳金等共计4743.3元。新时代物业缴费通知单载明：涉案房屋2019年4月至9月的物业费：2727.6、代收代缴电梯电费915、代收代缴水费549，滞纳金为551.7元。四、林建锋称，签订《房屋租赁合同》，青岛匡目企业管理有限公司并没有向林建锋交纳保证金5000元，仅支付了半年的房租。按照合同约定，青岛匡目企业管理有限公司应当于2019年2月支付后半年租金，但林建锋去找青岛匡目企业管理有限公司要租金一直联系不上，去涉案房屋看过锁着门，一直到租赁期满去看还是锁着门。青岛匡目企业管理有限公司一直没有向林建锋交还涉案房屋和钥匙，合同到期后林建锋到房屋里发现房屋还是被锁状态，找青岛匡目企业管理有限公司要租金联系不上，通过物业开的门，关于交付房屋的举证证明责任也在青岛匡目企业管理有限公司。五、2015年中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率为4.35%。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林建锋与青岛匡目企业管理有限公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，青岛匡目企业管理有限公司应当按照合同的约定向林建锋支付房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”依据《房屋租赁合同》约定，青岛匡目企业管理有限公司应当于2019年2月28日前向林建锋支付自2019年3月1日起至2019年8月31日止的租金30000元，青岛匡目企业管理有限公司经一审法院合法传唤未到庭，自愿放弃举证权利，故青岛匡目企业管理有限公司应当向林建锋支付租金30000元。因青岛匡目企业管理有限公司未能按期交纳租金，给林建锋造成损失，故林建锋主张青岛匡目企业管理有限公司支付自2019年3月1日起至2019年9月2日止的利息损失，法院予以准许，损失的计算，法院酌定以同期银行贷款利率计算，故利息损失为665（30000×0.0435÷365×186）元。因合同中约定，青岛匡目企业管理有限公司租赁房屋期间的水电及物业费等费用由青岛匡目企业管理有限公司承担，故青岛匡目企业管理有限公司应当向林建锋支付2019年4月至8月的物业费、电梯电费及水费3493元[（2727.6+915+549）÷6×5]及滞纳金551.7元。青岛匡目企业管理有限公司匡目公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律责任，一审依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，缺席判决：一、青岛匡目企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付林建锋租金30000元；二、青岛匡目企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付林建锋利息665元；三、青岛匡目企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付林建锋物业费、电梯电费、水费及滞纳金4044.7元；四、驳回林建锋的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元（林建锋已预交），减半收取347元，由林建锋负担10元，青岛匡目企业管理有限公司负担337元。保全费410元，由青岛匡目企业管理有限公司负担。 二审中青岛匡目企业管理有限公司提交以下证据： 证据1、房屋租赁合同一份，证明双方并未约定提前退租需要补齐剩余租赁期限的租赁费用及物业费、电梯费、水费。被上诉人质证后认为：对证据1的真实性无异议，证明事项有异议。该合同第6条8款明确约定租赁期限内的租赁费及水电、煤气、物业费等由上诉人承担。本院依法对该证据的真实性予以认可。 证据2、房屋中介提供的微信转账记录一份，证明上诉人签订合同当日就通过房屋中介交付被上诉人保证金5000元。被上诉人质证后认为：对于证据2的真实性有异议，但认可收到2500元，通过上诉人提交的证据可以说明其中2500元是扣除中介费。因被上诉人认可收取上述款项，且未能提供其他收付款凭证，本院依法对该转账记录截图的真实性予以认可。 证据3、上诉人（135××××2300）与被上诉人（137××××0990）短信一份，证明上诉人在2019.3.25日明确向被上诉人表明退租及做交接工作的一项，并且被上诉人一应做了收房验收工作。被上诉人质证后认为：对证据3的真实性无法确认，认可137××××0990是被上诉人的号码。即使该证据是真实的，在上诉人向被上诉人提出提前交接涉案房屋时，被上诉人已经明确回复表示要求上诉人对损坏的房屋设施进行修复，修复完成后双方办理房屋交接手续，并且要求上诉人补齐2019年3月1日至8月31日的房屋租金。至今为止上诉人未提交其他证据，说明被上诉人已办理了房屋交接手续，因此上诉人的主张不成立。双方并没有完成收房验收工作及交接工作。后经法院组织核对，被上诉人对该证据的真实性认可，但认为短信的发送时间在2019年3月25日，即上诉人应当交纳房租时间之后，即使上诉人要提前解除合同也无法免除上诉人交房租的义务。同时根据短信载明的内容个，被上诉人明确表示待上诉人对房屋损害进行修复后，双方办理房屋交接手续，并要求上诉人补齐2019年3月1日至2019年8月31日的房租，否则承担违约责任。宗山个，上诉人主张的双方已就房屋进行交接的事实不成立，房屋至今未进行交接，应当有上诉人承担房租及违约金、物业费等其他费用。本院依法对该证据的真实性予以认可。 证据4、律师调查笔录一份，证明1、上诉人已交保证金，即房屋押金。2、上诉人退租前跟中介打过招呼，并由中介转告被上诉人。证据5、病例一份，证明证人是因病不能出庭。被上诉人质证后认为：对于证据4、5的真实性有异议，证明事项有异议。该证据无法说明上诉人将保证金及房屋押金交给的是被上诉人，也无法证明中介将退租事实转告给被上诉人。如果材料中的赵廷云作为证人，其应当出庭接受法庭及双方的询问，该证据方具有证明效力。而且从该病例记载的病情也无法说明其本人不适宜出庭。本院经审查认为，证人不符合不出庭作证条件，因其未能出庭接受质询，本院依法对上述证人证言不予采纳。 结合上述证据，本院查明以下事实； 2018年8月20日青岛匡目企业管理有限公司（乙方）与林建锋（甲方）签订租赁合同一份，约定租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日，租金每月5000元，合同约定的保证金为5000元。合同应按时交付租金，若逾期交付房租，经甲方通知后三天内仍不交纳的，则每逾期一日，向甲方支付日租金金额的三倍作为违约金，如乙方拖欠租金达30日时，则视为乙方自动放弃所承租至房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如水、店、煤气、电话费、暖气费和物业管理费等由乙方承担，若乙方逾期交付上述费用，按规定支付滞纳金，恶意逾期两个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致使本合同无法履行，乙方已预付租金及保证金由甲方没收作为违约金，若不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。 合同预留的林建锋电话为137××××0990，青岛匡目企业管理有限公司预留的电话为135××××2300。同日，青岛匡目企业管理有限公司通过中介向林建锋转款押金2500元，转账说明中备注内容为：城市桂冠押金5000，扣除中介费2500元。 2018年3月25日，135××××2300电话向137××××0990发送短信内容为：先生您好，我是城市桂冠602的租客，我们公司在这创业半年，没有一个好的发展前景，一直没有出现盈利流水，比较难维持，本月我们已经将员工遣散，月初一直做转租让中介介绍找客户，不想造成影响你这接下来的租客问题。但是截止到现在没有出现一个好的客户，我们这已经将物业费结清到本院，本周想跟您做一个交接工作，您看什么时间方便，以下是我们青岛那边临时交接人员的电话XX，他跟您做交接事宜。137××××0990于2018年3月28日短信回复称：青岛匡目企业管理有限公司，你好，你公司租赁我房屋，我已于2019年3月27日进行了收房验收，经验收你公司在使用期间对房屋造成一个窗户损坏，请于接到本通知七日内对损坏的房屋设施进行修复，待贵公司修复完成后，双方办理房屋交接手续。并补齐2019年3月1日至8月31日的租赁费。 林建锋主张依据合同约定下半年租金应于2019年1月29日支付。在一审及二审中，林建锋陈述在2月份时涉案房屋锁着门，电话联系不上对方，3月份也打过电话联系不上。 依据一审林建锋提交的物业缴费通知书，涉案房屋2019年4月-9月电费为0，物业费为2727.6元，代收电梯费915元，代收水费549元，滞纳金551.7元。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应依约履行。本案中依据上诉人青岛匡目企业管理有限公司提交的证据，青岛匡目企业管理有限公司实际使用涉案房屋至2019年3月底，3月的租金青岛匡目企业管理有限公司未向林建锋支付违反合同约定。 依据上诉人提交的短信记录，被上诉人已于2019年3月27日对房屋进行了收房验收，虽然其拒绝对房屋进行实际交接，但依据被上诉人陈述，其一直无法联系上诉人，依照合同约定，其有权提前解除合同收回房屋避免损失扩大。依据物业收费单据，涉案房屋2019年4月-9月电费为0，可以证明涉案房屋2019年4月-9月未正常使用。现上诉人在明知被上诉人不再租赁房屋的情况下，直至租赁期结束方才收回涉案房屋，对其自行扩大的损失，依法应自行承担。 因上诉人在未与被上诉人完全协商交接完成的情况下，自行搬离涉案房屋，基于合同公平性，应给予被上诉人两个月租金用于维修、重新招租等工作；其后房屋被上诉人并未实际使用，且林建锋明知上诉人已不再租赁房屋，其主张要求支付租金的主张，本院不予支持。综上，上诉人应支付被上诉人2019年3月-5月的租金15000元。 关于滞纳金，虽然青岛匡目企业管理有限公司未向林建锋支付3月份租金违反合同约定，但因林建锋已扣留的保证金数额足以弥补上述损失，林建锋主张滞纳金的主张本院不予支持。 关于物业费、电梯电费、税费及滞纳金，依据查明的事实，涉案房屋2019年4月-9月未正常使用，故不能证明上述费用系因上诉人实际使用房屋造成，依法不应由上诉人承担。 上诉人主张一审违反法定程序缺席审理，对此本院经阅卷认为，一审已尽合理通知义务通知上诉人诉讼事宜，系上诉人因自身原因拒绝参加诉讼，其该上诉理由不成立。 综上，上诉人青岛匡目企业管理有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第二款、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16188号民事判决书第二项、第三项、第四项。 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16188号民事判决书第一项为：青岛匡目企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建锋15000元。 三、驳回林建锋的其他诉讼请求。 一审案件受理费694元，减半收取347元，由林建锋负担231元，青岛匡目企业管理有限公司负担116元。二审案件受理费694元，由林建锋负担462元，青岛匡目企业管理有限公司负担232元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨