四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终656号 上诉人（原审原告）：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花2号楼16号门面，统一社会信用代码915107817469075148。 法定代表人：董芝智，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：苏丽君，女，1988年8月18日出生，汉族，住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：全洪波，男，1988年2月9日出生，住四川省江油市。 原审原告江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称：凤鸣物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院于2019年12月18日作出的（2019）川0781民初5726号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭,于2020年4月24日通过庭审方式审理了本案。上诉人凤鸣物业公司的法定代表人董芝智及其委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠,被上诉人苏丽君、全洪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 凤鸣物业公司上诉请求：1.撤销原判决第二项，改判二被上诉人向上诉人连带支付违约金814.6元，律师费1000元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在未有任何客观证据的情况下就认定上诉人提供的物业服务有瑕疵，且上诉人在一审中提交的《值班记录》等证据均证明了上诉人一直积极履行物业合同中己方的义务。二、上诉人在起诉前多次与被上诉人就所拖欠的物业费进行沟通，被上诉人拒绝交费，《物业服务合同》中明确约定了业主不按期缴纳物业费构成违约，应当承担违约金和因索要物业费而支付的律师代理费，被上诉人应当承担违约金与律师代理费。 苏丽君、全洪波辩称,一审中已提供证据，案涉小区存在消防通道存在隐患，车辆乱停放等问题，我方多次与凤鸣物业公司进行交流均未得到满意答复，影响到业主的生活。 凤鸣物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告连带支付2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3820元（88.46㎡×1.20元/㎡/月×18个月＋88.46㎡×0.90元/㎡/月×24个月）、生活垃圾处理费252元（6元/月/户×42个月）；2.判令二被告向原告连带支付违约金814.6元；3.判令二被告向原告连带支付律师费1000元；4.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实:被告苏丽君、全洪波系江油市文昌路446号昌明尚河1幢3单元6楼3号房屋所有权人，该房屋建筑面积88.39㎡。2014年2月26日，建设单位江油市恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞开发公司）与江油市华丽物业服务有限责任公司（下称华丽物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定：华丽物业公司对昌明尚河小区提供前期物业管理服务；收取物业服务费的标准为高层住宅按建筑面积收取每月每平方米1.20元；本合同有效期为：2008年4月至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2016年6月，江油市华丽物业服务有限责任公司更名为江油市凤鸣物业服务有限公司。2018年1月24日，江油市昌明尚河业主委员会（甲方）与凤鸣物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：凤鸣物业公司对昌明尚河小区提供前期物业管理服务；收取物业服务费的标准为高层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.90元；委托服务期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；收费时间：当年度首月底前一次性预收当年度全部费用；《本合同》期满前30天，甲乙双方即协商《合同》续签与否的相关事宜。若均未提出重大异议，本《合同》不需续签而自然延续继续有效。自2016年7月1日起，二被告未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费。经确认，2016年7月1日至2019年12月31日，二被告欠原告物业服务费3821.47元、垃圾清运费252元。上述事实，有原告营业执照、两被告户籍信息、房地产权登记信息、前期物业服务合同、企业名称变更核准通知书、物业服务合同、值班记录、外出人员进出情况登记本、四川省政府非税收入通用票据、律师致函、EMS快递单据、视频光盘等证据复印件及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，建设单位恒瑞开发公司与华丽物业公司签订《前期物业服务合同》，江油市昌明尚河业主委员会与凤鸣物业公司签订《物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告凤鸣物业公司与被告苏丽君、全洪波之间的物业服务合同关系真实有效。二被告作为该小区的业主，事实上享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。原告主张被告支付自2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费、垃圾清运费，符合法律规定予以支持，被告住宅房屋应交物业服务费数额为88.46㎡×1.20元/㎡/月×18个月＋88.46㎡×0.90元/㎡/月×24个月＝3821.47元，垃圾清运费6.00元/月/户×42个月＝252.00元，原告主张被告应交物管费3820.00元、垃圾清运费252.00元未超出被告应实际承担的数额予以支持。但需指出的是物管公司在提供服务过程中，应加强与业主的沟通，虚心接受业主的合理化建议，不断提高物业服务水平，因此考虑到整个小区的和谐，且原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，被告并非故意不缴纳物业管理费，因此，对原告主张的违约金、律师代理费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、限被告苏丽君、全洪波于本判决生效后五日内向原告江油市华丰物业服务有限责任公司支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3820.00元、垃圾清运费252.00元；二、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由二被告负担。 本院二审庭审中，凤鸣物业公司向本院提交一份2018年的通话录音，内容为凤鸣物业公司工作人员与被上诉人苏丽君就有关所拖欠物业费问题进行交涉，拟证明被上诉人是因开发商未向其发放补贴，而故意拖欠物业费。苏丽君质证称，对该通话录音真实性无异议，但该证据不属于新证据，不应当被采纳，我也同意缴纳物业费，只是消防通道等问题必须得到整改。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点是：苏丽君、全洪波是否应当向凤鸣物业支付违约金以及律师代理费？具体分析如下： 首先，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，故本案中江油市昌明尚河业主委员会与凤鸣物业所签订的《物业服务合同》，依法对作为业主的苏丽君、全洪波具有约束力。其次，该合同中第三十四条约定了业主未按期缴纳物业费用时应当承担违约金，第三十五条约定了业主应当承担物业公司因追索物业费而支出的律师代理费，本案中苏丽君、全洪波存在未按期缴纳物业费的违约行为，则其应当按照物业合同的约定承担逾期缴纳的违约金以及向凤鸣物业支出的律师费承担责任。 关于被上诉人所称凤鸣物业物业管理中存在的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，但是案涉小区在2018年1月24日成立了江油市昌明尚河业主委员会，上诉人如果认为凤鸣物业公司提供的物业服务存在瑕疵或者不符合法律及合同约定，可以向业主委员会提出或者另行主张其权利，故其在本案中以此理由作为迟延缴纳物业服务费的抗辩，本院不予支持。 综上所述，凤鸣物业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5726号民事判决第一项、即“一、限被告苏丽君、全洪波于本判决生效后五日内向原告江油市华丰物业服务有限责任公司支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3820.00元、垃圾清运费252.00元”； 二、撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5726号民事判决第二项，即“二、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求”； 三、限苏丽君、全洪波在本判决生效后十日内向江油市凤鸣物业服务有限公司支付违约金814.6元，律师费1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由苏丽君、全洪波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 兰大波 审 判 员 赵 志 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年五月十一日 法官助理 肖子熙 书 记 员 宗庆宇