山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初1251号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市历下区，统一社会信用代码51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营，邢文杰，均系山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：庞丕杰，男，1947年3月7日出生，汉族，山东造纸总厂东厂退休职工，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王兆金，山东盈德律师事务所律师。 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告庞丕杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案。本院依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人曹立营，被告庞丕杰及其委托诉讼代理人王兆金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令庞丕杰立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院东楼)X单元X室房屋；2.判令庞丕杰向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以95.11平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即27391.68元)；3.案件受理费由庞丕杰承担。事实与理由：天主教会与庞丕杰于2010年1月1日签订了位于济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院东楼)X单元X室房屋租赁合同，合同约定月租金为45.89元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积为95.11平方米。因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向庞丕杰发出增加房屋租金的通知，要求庞丕杰自2017年1月1日起与天主教会重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向天主教会支付房租。由于庞丕杰拒不与天主教会签订新的房屋租赁合同，天主教会于2017年8月11日向庞丕杰发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。截止起诉之日，庞丕杰拒不向天主教会腾退所涉房屋，也拒不支付2017年度至今的房屋租金，为维护天主教会合法权益，特向法院提起诉讼。 庞丕杰辩称，一、1999年12月13日，庞丕杰与天主教会签订《购买居住权协议书》，同日，庞丕杰按约一次性买断涉案房屋的住房使用权（居住权）即承租权。天主教会提前实现未来才能够得到的租赁利益，庞丕杰也获得了涉案房产长期的承租权。但根据协议第二条，庞丕杰虽然享有了涉案房屋的承租权，却仍需与天主教会签订租赁协议并享受廉价租金。故双方于2010年1月1日签订《济南教区私有房屋租赁契约》，约定：庞丕杰按照74平方米的使用面积每月向天主教会交纳45.89元的租金。上述协议及契约，是双方真实意思的表示，具有不可动摇的法律效力，庞丕杰按约、按时向天主教会交纳租金，教会亦应当严格履行约定。二、天主教会背弃双方签订《济南教区私有房屋租赁契约》时“出租人应和承租人共同协商租金”及“租赁如有变更和终止，需经双方协商”的合同约定，两次单方、擅自向庞丕杰下发具有行政性、命令性的通知，单方、强势变更合同主要条款，构成根本性违约。请求法院驳回天主教会诉讼请求并判令天主教会继续履行双方签订的《购买居住权协议书》及《济南教区私有房屋租赁契约》。 本院经审理认定事实如下： 1999年12月13日，天主教会与庞丕杰签订《购买居住权协议书》，约定庞丕杰以每平方米514.5元，总价38073元的价格，购买济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院东楼)X单元X室即涉案房屋住房使用权。协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签定正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证等条款。同日，庞丕杰向天主教会支付38073元。 2000年10月16日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。 2010年1月1日，天主教会与庞丕杰签订租赁契约，契约载明房屋使用面积74平方米，月租金45.89元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。” 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积95.11平方米，套内面积86.25平方米。 2016年11月4日，天主教会向庞丕杰在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。 2017年8月11日，天主教会在庞丕杰所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，庞丕杰如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，庞丕杰应及时腾房。 因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故庞丕杰交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。 在本院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。 本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。 双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约、收回房屋。但庞丕杰超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而庞丕杰提出异议引发，并非庞丕杰无故拒交租金，故天主教会要求庞丕杰腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与庞丕杰的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取庞丕杰涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准尚不足1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起，至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。 双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积74平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为95.11平方米，套内面积为86.25平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积86.25平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、庞丕杰于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1717元（45.89元×37个月+45.89元÷29天×12天）； 二、庞丕杰于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金690元（8元/平方米/月×套内面积86.25平方米）的标准支付； 三、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，由济南市天主教爱国会负担121元，庞丕杰负担121元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年五月九日 法官助理 李祺祺 书 记 员 孙树贞