广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申12629号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东莞市凯沣房地产策划有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道君豪商业中心写字楼7楼23-25号。法定代表人：唐宗昆，总经理。委托诉讼代理人：彭海洲，广东赋诚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东莞市冠业实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道牛山村新村明新街横街2号B座209室。法定代表人：陈惠文，经理。再审申请人东莞市凯沣房地产策划有限公司（以下简称凯沣公司）因与被申请人东莞市冠业实业投资有限公司（以下简称冠业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终8626号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凯沣公司申请再审称：（一）双方于2014年12月31日签订的《租赁合同》约定，自2015年1月1日起，承租面积减少至168平方米。该合同签订后，双方于2014年8月14日签订的《租赁合同》终止履行。1.二审判决后，凯沣公司发现2014年中成立的案外人“东莞市泉发节能环保工程有限公司”的注册地址为本案租赁物的地址，此可证明凯沣公司减少租赁面积的事实。2.冠业公司称401室与402室系同一租赁物，01与02是其自行编写的标识，该陈述没有证据证明。事实上，401室与402室是可以区分的。3.冠业公司提供的《申明》没有原件，且没有其他证据可予印证；唐雨楠对该《申明》也不予确认。《申明》的出具时间为2010年6月4日，双方签订新的《租赁合同》的时间为2014年12月31日，而唐雨楠不可能预知四年后发生的事实。（二）凯沣公司已支付2010年7月15日至2013年10月31日的租金、管理费及电费。1.如凯沣公司长达八年不支付租金、管理费、电费，冠业公司仍任由凯沣公司使用租赁物，则不合常理。唐雨楠在收取诉讼材料时，一审法院告知唐雨楠，冠业公司提供的租金报表上的阴影部分是其自认已支付的款项，对此，一审判决却未作扣减。2.在凯沣公司未支付第一份《租赁合同》的全部租金、管理费及电费的情况下，冠业公司还与凯沣公司签订第二份租赁合同，不合常理。3.凯沣公司向冠业公司支付租金、管理费及电费时，冠业公司要求凯沣公司现金支付，且未开具收据。（三）关于合同无效的认定。1.《关于查核协助调查函2019粤19民终8626号相关报建信息的复函》的核查对象是“恒安大厦”，但根据租赁合同，涉案租赁物的名称为“原东仁印刷厂”。2.涉案租赁物的业主于2018年在政府平台上招标租赁，证明涉案租赁物应该不是违法建筑。（四）依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》的规定，2016年10月1日前的租金、管理费已超过诉讼时效期间。（五）冠业公司请求支付管理费、电费缺乏依据。1.冠业公司未取得物价管理部门的收费核准，也无证据证明提供了相关的物业管理服务。2.冠业公司用以支持电费的诉讼请求是其自行制作的表格，该表格不属于民事诉讼证据。冠业公司也没有说明其计费的标准及依据。根据《租赁合同》的约定，冠业公司应当提供其电表读数、向电力部门缴交电费的发票。（六）一、二审判决程序违法。1.凯沣公司在一审中委托律师到庭参加诉讼，但一审判决书却记载“被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼”。2.双方均未请求确认合同无效，一、二审判决认定合同无效，超出诉讼请求的范围。（七）与本案相关的其他事实。2007年底，唐雨楠应陈惠文的邀请，与其合作销售清溪镇鹿湖湾项目。陈惠文欠唐雨楠佣金486425元。双方因该项目合作发生纠纷，陈惠文对唐雨楠不满，遂利用凯沣公司已交租金但没开收据的特殊情况，提起本案诉讼。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对凯沣公司主张的再审事由进行审查。具体分析如下：（一）关于合同效力的问题。合同效力审查属于人民法院的职权范围。一审、二审法院按涉案《租赁合同》载明的租赁物所在地址及建筑物名称“东莞市东城区石井东升路水流坑230号恒安大厦”，主动向行政机关查核涉案租赁物有无取得规划许可，并根据涉案租赁物没有办理建设工程规划许可证的事实，认定涉案《租赁合同》均无效，并无不当。凯沣公司以一审、二审判决认定合同无效超过当事人诉讼请求的范围为由申请再审，理由不成立。凯沣公司主张二审法院查询函载明的租赁物信息错误，依据不足。（二）关于占有使用费的问题。涉案《租赁合同》无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，冠业公司请求的占有使用费参照合同约定的租金标准计算。双方对该问题的争议主要集中在：一是2015年1月1日以后的承租面积是否变更为168平方米；二是占有使用费的诉讼时效期间是否已经届满。1.关于承租面积的问题。对2010年7月15日至2014年12月31日的承租面积为298.6平方米，双方均无异议。但对2015年1月1日至2018年4月30日的承租面积，凯沣公司则主张仅有168平方米，并提供冠业公司与唐艳签订的《租赁合同》为证。对此，本院认为：（1）根据2010年5月15日冠业公司与凯沣公司签订的《租赁合同》，2010年7月15日至2012年7月14日的租金单价为18元，2012年7月15日至2014年7月14日租金单价上浮15%，为20.7元。按照冠业公司提供的2014年8月14日其与凯沣公司签订的《租赁合同》，2016年7月15日至2018年4月30日的租金单价上浮10%，为22.77元，合乎租金逐步递增的行业惯例。而按照冠业公司与唐艳签订的《租赁合同》，2015年1月1日至2018年4月30日承租面积168平方米，每月租金3091元，即租金单价仅为18.4元，反而低于2012年7月15日至2014年7月14日期间的租金，近乎2010年7月15日至2012年7月14日期间的租金，有违常理。（2）2010年5月15日签订的《租赁合同》，租赁期间至2014年7月14日届满。冠业公司提供的《租赁合同》，约定的租赁期间自2014年7月15日起计，两份《租赁合同》约定的租赁期间相互衔接。而凯沣公司提供的《租赁合同》，约定的租赁期间自2015年1月1日起计，与上一份《租赁合同》约定的租赁期间存在2014年7月15日至2014年12月30日的空档。（3）冠业公司在一审中提供唐雨楠书写的《申明》。在该《申明》中，唐雨楠确认，约定承租面积为298.6平方米的《租赁合同》为双方的正式合同。凯沣公司在本案诉讼中并未对“唐雨楠”签名的真实性提出异议，而只是以唐雨楠没有出具该《申明》的权限、出具时间不合理为由，不认可该《申明》所述内容的真实性及与本案的关联性。但根据凯沣公司的陈述，唐雨楠系凯沣公司法定代表人唐艳的妹妹，凯沣公司的日常事务多半交由唐雨楠处理。一审开庭后，唐雨楠持凯沣公司的印章至法院查问本案。在再审申请中，凯沣公司称冠业公司提起本案诉讼是因为冠业公司法定代表人陈惠文“对唐雨楠不满”。可见，唐雨楠作为凯沣公司诸多事务的具体负责人，其就两个不同版本《租赁合同》的产生原因应有一定了解。唐雨楠为此出具《申明》，陈述其所了解的事实，无需取得凯沣公司的授权。综合以上三点，凯沣公司不认可《申明》证明力的理由不充分。一审、二审判决采信冠业公司提供的《租赁合同》，认定2015年1月1日至2018年4月30日的承租面积为298.6平方米，并无不当。2.关于诉讼时效的问题。对冠业公司主张的租金，凯沣公司在一审中辩称，双方存在以冠业公司应付佣金抵扣凯沣公司应付租金的事实。冠业公司在解释迟至2018年5月3日才起诉的原因时也称，2015年9月29日凯沣公司与广东恒安建设发展有限公司（冠业公司称系其关联公司）签订的《鹿湖湾房地产代理销售合同》确定无法继续履行，此时冠业公司才知道以佣金抵扣租金的约定无法实现，故向凯沣公司一并追讨自2010年7月15日以来的欠租。综合双方上述陈述，并结合凯沣公司对涉案租赁物的占有、使用处于长期持续状态等因素，一审、二审判决在认定合同无效的情形下，对凯沣公司提出的诉讼时效抗辩不予支持，并无不当。（三）关于管理费的问题。双方对该问题的争议主要集中在：一是凯沣公司应否支付管理费；二是凯沣公司提出的诉讼时效抗辩应否支持。1.关于凯沣公司应否支付管理费的问题。涉案《租赁合同》约定凯沣公司应按597.2元/月的标准向冠业公司支付管理费。涉案《租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审判决参照涉案租赁合同约定的管理费计收标准，判令凯沣公司支付管理费；二审判决予以维持，并无不当。2.关于凯沣公司提出的诉讼时效抗辩应否支持的问题。鉴于凯沣公司在一审中未对管理费提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，对凯沣公司在再审申请中提出的该项抗辩，不予支持。（四）关于电费的问题。涉案《租赁合同》约定“电费：用户按实际耗用向甲方（冠业公司）缴付”。对冠业公司主张的电费金额，凯沣公司没有提出冠业公司统计的度数错误等具体异议，一审判决按冠业公司核算的金额判令凯沣公司付还电费，二审判决予以维持，并无不当。综上，凯沣公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回东莞市凯沣房地产策划有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年五月十四日法官助理陈捷书记员陈欣