河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2436号 上诉人（原审原告）：封文彦，男，1973年5月2日出生，汉族，住河北省平山县。 委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：王树明，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地河北省平山县平山镇冶河东路文昌苑12号楼底商神池售楼部。 法定代表人：杨军龙，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地河北省平山县平山镇冶河东路文昌苑12号楼底商。 法定代表人：李明权，该公司总经理。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 上诉人封文彦因与被上诉人石家庄市神北企业管理咨询有限公司、河北神池房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 封文彦上诉请求：请求依法改判增加租赁费，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定上诉人与被上诉人神池地产公司签订的《租赁合同》中载明：“自本商铺交付使用之日起至十年期满”，“本商铺交付使用之日”指的是“商铺实际交付”严重错误，违背客观事实。二、本案应当按实际履行的时间和数额来认定涉案《租赁合同》中的租赁期限。三、原判决没有认定二被上诉人是关联公司、没有判决二被上诉人承担责任有悖于事实和法律规定。四、本案判决没有支持2019年度的租赁费明显不符合法律规定。 石家庄市神北企业管理咨询有限公司答辩称，封文彦的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 河北神池房地产开发有限责任公司答辩称：第一，就是期房的实际交付时间并不总于约定的交付时间一致，在实践当中，逾期交付的情况更是一种常态，在明知房屋实际交付时间晚于约定时间的情况下，上诉人仍坚持要求根据合同约定确定交房时间，这是一种类似于削足适履的做法。第二，一审判决认定应当按照房屋实际交付时间起算租金，不仅符合合同的约定，体现了合同中双方的真实意思表示，而且符合租赁合同的交易习惯，体现了等价有偿的法律原则，可以平衡双方的权利义务。第三，神池公司和神北公司是两个独立的法人，无论是从股东情况和出资情况，还是从双方的财务情况都不存在任何关联性，也不存在财务混同的情况。上诉人要求两个公司承担连带责任，上诉人不仅没有提供相应的证据而且也没有提出明确的法律依据，因为承担连带责任依法是要求有明确法律规定的，但是上诉人没有。在双方对合同的期限和租期的起算日期有明确约定的情况下，仅以被上诉人曾经向上诉人预付过租金就推断租赁期限的起算时间的做法，也缺乏相应的科学性。如果按照上诉人的逻辑，假如被上诉人迟延向其支付租金，是不是租期也就自动向后顺延了？显然这种逻辑是缺乏应有的科学性的，也是站不住脚。因此我们觉得一审判决认定的事实是正确的，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。 封文彦向一审法院起诉请求：依法判令二被告给付拖欠的租赁费50003.75元并自2019年7月16日起按照银行同期贷款利率计付利息。 一审法院认定事实：2013年，封文彦与神池房地产公司达成购买商铺协议。2013年4月17日，神池房地产公司作为甲方与作为乙方的封文彦签订神池北国商城商铺预定合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积分别为9.57平方米，总价152000元。该商品房预计竣工时间为2012年12月31日，交付使用时问为2013年6月30日。同日，封文彦作为甲方与作为乙方的神池房地产公司签订神池北国商城商铺返租合同书，约定，一、合同标的。甲方将其购买的神池。北国商城商铺二层048Ｃ号，建筑面积9.57平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自本商铺交付之日起至十年期满。租期内乙方对甲方出租的商销及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金10640元。第二年租金，按房价总额的8%支付租金12160元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金13680元／年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金15200元／年。付款期限：前两年租金在客户签订购房合同时一次性返还给客户冲抵购房款，第三年开始，租金按每一年支付一次，每一年（12个月为一周期）的第一个月的15号之前将本年度租金通过转账一次性支付给甲方。四、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。另查明，上述合同签订后，原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。再查明，2015年8月11日，被告神池房地产公司转账给原告6568元。2015年9月9日，被告转账给原告6568元。2016年9月19日，被告转账给原告3284.25元。2017年7月3日，被告转账给原告2496元。2017年10月9日，被告转账给原告1000元。另被告依照租赁合同约定，将22800元抵扣了原告应当交纳的部分房款。以上事实，有原、被告陈述，神池。北国商城商铺预定合同、神池北国商城商铺返租合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，本案争议焦点在于商铺的实际交付时间的确定，即租金的起算时间。原告认为被告已经按照双方签订合同时间开始实际履行给付租金义务，商铺交付时间应当按照《预定合同》约定的交付时间确定，即2013年6月30日。被告主张应按商铺实际交付经营者的时间确定，即2015年7月31日。原、被告双方签订的《预定合同》与《租赁合同》为两个相对独立的合同，租金的起算应当以双方签订的《租赁合同》为准。原告主张以《预定合同》约定的交付时间作为租金起算时间依法无据。根据原、被告签订的商铺返租合同书第二条租赁期限及乙方租权中，约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，该合同中并未明确约定商铺交付使用具体时间。根据该约定，“交付使用之日”应当是实际交付使用后开始并计算租期，而不应当以《预定合同》约定的交付时间确定。《预定合同》和《商铺返租合同书》都表明，对商铺楼字整体招商，整体经营。因原、被告没有实际交接，故应以商场经营者的交接时间确定为本案的实际交付使用时间，即2015年7月31日，被告应于每年8月15日前支付当年度租金。原告于2019年7月30日向本院提起诉讼，被告神池房地产公司应当支付四个年度（即2015年度、2016年度、2017年度、2018年度）租金，其中前两年应抵扣房款22800元，被告按合同约定应支付租金总额为27360元。截止本院开庭审理时，除购房时已抵扣22800元外，被告另向原告支付租金19916.25元，现尚欠7443.75元。庭审中，原告要求自2019年7月16日起计算利息，根据双方合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神池房地产公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神池房地产公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下一、被告河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内给付原告封文彦2017年度、2018年度的租赁费7443.75元及逾期利息（逾期利息以7443.75元为基础，自2019年7月16日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）；二、驳回原告封文彦的其他诉讼请求。案件受理费1050.08元，由原告封文彦负担1000.08元，被告河北神池房地产开发有限责任公司负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，关于本案租金的起算时间点问题。涉案商铺租赁合同书第二条租赁期限及乙方租权中约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，因上诉人与被上诉人并没有实际交接，故原审以商场经营者的交接时间确定为本案的交付使用时间，并起算租金并无不妥。关于上诉人所主张的2019年租金问题。因上诉人提起本案诉讼时间在2019年7月12日，当时未达到支付2019年租金的时间条件，故原审对上诉人所主张的2019年租金在本案中未予支持处理妥当，上诉人可另行主张权利。关于二被上诉人是否应当承担连带责任的问题。因而被上诉人系两个独立法人，原审根据合同相对性原则，仅判令河北神池房地产开发有限责任公司承担责任正确。综上所述，封文彦的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613.0元，由上诉人封文彦负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年五月九日 法官助理靳传晔 书记员史政 ——