河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异90号 案外人：金炜，男，1980年1月14日出生，回族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：许先蕊、楚颖，河北崇睿律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号。 法定代表人：张向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红霞、李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人，苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人金炜对执行弘达明尚小区XX号楼XX单元XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人金炜称，请求中止对位于石家庄市高新区房屋的执行。事实与理由： 因南通建工集团与迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院依申请于2017年12月查封了弘达明尚小区XX栋XX单元XX号房产，错误查封的该房产系案外人的个人财产，并非迎尚公司的财产。涉案房产虽然没有变更到案外人名下，但是迎尚公司已经将涉案房产出卖给案外人，案外人已经支付全部价款并实际占有，且案外人对于未办理备案登记没有过错，贵院依法不应继续查封并执行。 首先，案外人早在2015年10月8日就购买迎尚公司开发建设的弘达明尚小区XX栋XX单元XX号房产事宜，与迎尚公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，即《弘达明尚订购协议书》，约定房屋总价款912990元，首付款为312990元。 其次，案外人就购买涉案房产，已经按约定履行了全部付款义务。具体如下：案外人于2015年9月24日向迎尚公司缴纳2万元购房定金，后案外人于双方签订《弘达明尚订购协议书》。当日，在已交2万元定金转为房款的基础上，又刷卡支付了剩余首付款292990元。剩余60万元房款由案外人公积金贷款支付给迎尚公司。2015年12月8日，金炜与兴业银行股份有限公司石家庄振头支行、石家庄住房公积金管理中心签订了《石家庄公积金个人住房借款合同》，在贷款审批完成后，于2015年12月17日将60万元剩余房款支付给了迎尚公司。至此，案外人作为该房屋的买受人，已经全部按约定履行了房款支付的义务。同时，自2016年1月份至今，案外人也一直每月按约定向银行偿还住房公积金贷款2664.57元。 再次，案外人购买涉案房产仅用于居住，且案外人名下无其他可用于居住的房屋。 最后，迎尚公司已经于2016年5月将涉案房产交付案外人使用。综上，为了维护自身的合法权益，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，特向贵院提出异议申请，望依法支持案外人的申请事项。 申请执行人南通建工答辩称，首先经我方向石家庄市高新区不动产交易中心的查询报告显示弘达明尚小区XX-XX-XX号房产未在房产部门办理过备案登记，因此，法院有权对未办理过不动产法定登记的房产强制执行，法院的查封是正确的，并且案外人未提供任何使用及占有该房屋的证据，无法证明其是合法占有，因此我方认为法院的查封是正确的。 被执行人迎尚公司答辩称，涉案房产确系案外人金炜从我方购买，并支付了购房协议约定的款项。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、《弘达明尚订购协议书》，证明2015年10月8日案外人与迎尚公司就弘达明尚小区XX-XX-XX号房产签订了合法有效的购房协议，总房款912990元； 证据2、编号为711329、711377的收款收据、账户明细、结婚证、记账凭证（复印件，是从被执行人处调取复印的，其余证据都有原件），证明案外人作为买受人，已经按合同约定向本案被执行人支付了312990元购房首付款； 证据3、石家庄住房公积金个人住房借款合同、个人借款凭证、银行账户明细，证明案外人通过公积金贷款的方式，已将剩余60万元房款支付给了本案被执行人，且案外人自2016年1月份至今一直按约定履行还款义务； 证据4、案外人不动产查询证明，证明案外人及其配偶名下无其他可用于居住的房屋，案外人购买涉案房产仅用于居住； 证据5、编号为2010022收款收据，证明案外人已经于2016年5月10日以现金形式向被执行人交付了契税、维修基金、产权登记费等办证费用。 申请执行人南通建工质证称，证据1、《弘达明尚订购协议书》，该协议的双方是金炜和河北迎尚房地产公司，属于其双方的协议，我方对该协议的真实性无法判断，不予认可，并且该协议并非正式的商品房买卖合同，协议的第四条第二款称“本协议是保证买受人拥有该套商品房的订购权，而非是对其所有权的确认”；证据2、对该证据的真实性无法确定，并且其提交的刷卡的小条并非原件，并且商户的名称是海天建材，并非是河北迎尚公司；对记账凭证，无河北迎尚公司的公章，无法确认其真实性；对中国农业银行个人账户明细，显示292990元的首付款是通过中国农业银行POS机刷卡支付，与记账凭证中显示的中信POS机不符；证据3、不予认可，与本案无关；证据4、不予认可，与本案无关； 证据5、对其真实性、关联性不予认可，并且无法证明其是房产所有权人的身份。 被执行人迎尚公司质证称，证据1、真实性、合法性、关联性均没有异议。证据2、两张收款收据、结婚证、个人账户明细的真实性没有异议，对记账凭证的真实性无法确定。证据3、个人住房借款合同、个人借款凭证、银行账户明细的真实性没有异议。证据4、真实性无法确认。证据5、收款收据真实性没有异议。 本院查明，原告南通建工与被告迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案，诉讼过程中，原告南通建工向本院提出财产保全申请。本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定书，裁定：冻结被告河北迎尚房地产开发有限公司共计22001149元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。 本院于2017年11月24日作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，请石家庄高新区不动产登记中心予以协助执行以下事项：一、查封河北迎尚房地产开发有限公司开发建设的弘达明尚小区1-2-103、1-2-203、1-2-303、1-2-503、1-2-603、1-2-1803、1-2-3003、3-1-101、6-1-2201、6-2-903、6-2-1003、6-2-2603、7-3-303、7-3-403、7-3-1003、7-3-1403,16套房产。二、查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。查封期限三年，自2017年12月1日至2020年11月30日止。 2018年11月21日本院作出（2017）冀01民初838号民事判决书，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止）；二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止）；三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年3月14日立案执行。 还查明，2015年10月8日，案外人与迎尚公司签订订购协议，约定弘达明尚住宅楼XX栋XX单元XX室，建筑面积140.46平方米，单价6500元/平方米，总价912990元；并约定付款方式为按揭贷款，签订协议是缴纳首付款（不低于房款的30%）312990元，余额600000元办理银行按揭贷款手续。案外人于2015年9月24日缴纳20000元购房定金，2015年10月8日又缴纳292990元，河北迎尚公司出具了收款收据。 2015年12月8日，金炜与兴业银行股份有限公司石家庄振头支行、石家庄住房公积金管理中心签订了《石家庄公积金个人住房借款合同》，贷款金额为60万元，该笔贷款用于借款人购买坐落在的住房，即案涉房屋。在贷款审批完成后，于2015年12月17日将60万元剩余房款支付给了迎尚公司。 2016年5月10日，迎尚公司就案外人缴纳的契税、维修基金、产权登记费、抵押登记费出具了收款收据，并交付房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前已与河北迎尚公司签订案涉房屋认购协议书，并支付全部价款，案外人已合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人河北迎尚房地产开发有限公司名下的位于石家庄市高新区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年五月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟