文书内容黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0109执异12号案外人：高庆峰，男，1963年12月12日出生，汉族，住肇东市九道街玻璃厂家属楼。申请执行人：杜凤海，男，1971年9月1日出生，汉族，住哈尔滨市松北区万宝镇巨宝村罗家屯121号。被执行人：李石鑫，男，1988年2月15日出生，汉族，住黑龙江省肇东市东发乡东发村东发屯。在本院执行杜凤海与李石鑫借款合同纠纷一案中，案外人高庆峰于2020年5月6日对于执行肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高庆峰称，请求人民法院依法解除依据（2017）黑0109执390号之六裁定书对高庆峰占有的肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号面积91.24平方米商服的查封。事实和理由：法院在执行杜凤海与李石鑫被继承人债务清偿纠纷一案（2017）黑0109民初327号民事调解书中，于2020年1月10日查封了高庆峰占有使用的肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110（0010）号商服。扣押的房号与高庆峰房号不符，在房屋开发公司没有李石鑫的任何存根。该商服系高庆峰所有，法院应当停止对该商服的执行。首先，铸城雅居小区在开发过程中，向高庆峰借款，后因无力偿还，开发单位将肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服抵顶给高庆峰，并为高庆峰开具了售房凭证，标注的楼牌号为0010号，并将该商服交付给高庆峰，高庆峰占有使用至今。该楼系高庆峰所有，因开发单位欠税费，该楼房一直没有办理房屋登记手续。其次，法院执行该楼房的依据是虚假的，杜凤海与李石鑫被继承人债务清偿纠纷一案，原债务人为李铁，李铁死亡后杜凤海起诉李铁继承人李石鑫，李石鑫只是在继承遗产的范围内承担还款责任。肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服原系开发单位所有，后抵债给高庆峰，抵债后李铁死亡，该楼房和李铁无关，李石鑫不能继承该楼房，李石鑫持有的楼房票据是虚假的，法院执行的000110号房屋实际楼牌号为0010。最后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，高庆峰申请符合以上法律规定，可以排除法院执行，请求解除对肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服查封，停止对该楼房的执行。杜凤海称，李石鑫先于案外人高庆峰与房屋出卖人签订《房屋认购书》，故李石鑫为执行标的的所有人，执行申请人申请执行查封房屋并未损害案外人高庆峰的权益。李石鑫于2013年6月1日与房屋出卖人签订《房屋认购书》，购买了肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服，房屋出卖人为其出具了《售房凭证》。高庆峰与房屋出卖人签订《房屋认购书》的时间为2015年3月23日，其合同成立时间在后，《全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”根据上述规定，高庆峰并无其他证据可以证明房屋出卖人为其办理了产权登记手续，或者证明其在查封前已经合法占有房屋。在此情况下，李石鑫与房屋出卖人签订的房屋认购合同合法有效且时间在前，先于高庆峰取得房屋所有权，为查封房屋的合法所有权人，故查封房屋的行为未损害高庆峰的权益，其无权要求解除查封，应驳回其申请。李石鑫称，其父亲李铁向杜凤海借款3500000元，李铁去世后，其承认该笔债务属实并自愿偿还。鉴于其无力偿还上诉债务，同意将其名下四套商服交给杜凤海自行处理，商服信息如下：肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服，面积92.73平方米，肇东市铸城雅居2栋（1-2）层000109号商服，面积86.32平方米，肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000101号商服，面积86.63平方米，肇东市铸城雅居3栋（1-2）层000102号商服，面积92.6平方米。本院查明，本院在审理杜凤海与李石鑫民间借贷合同纠纷一案过程中，于2017年6月21日依法作出（2017）黑0109民初327号民事调解书，当事人自愿达成“被告李石鑫于2017年7月1日前给付原告杜凤海欠款3500000元”的协议。该民事调解书生效后，李石鑫并未履行给付义务，杜凤海于2017年7月3日向本院申请执行。在执行过程中，杜凤海向本院提供被执行人财产线索，本院依据（2017）黑0109执390号之六执行裁定书于2020年1月10日就本案案涉商铺作出查封公告。本院认为，高庆峰在执行异议申请书中认为案涉不动产是其所有，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条向本院提出执行异议申请，系案外人对执行标的提出异议，因此案外人对于案涉的执行标的是否享有足以排除执行的相关权益是本案审查的核心问题。根据法律规定，当事人应当对于自己的主张提供充分证据进行佐证，高庆峰向本院提交材料为《铸城雅居房屋认购书》复印件一份、《售房凭证》复印件一份，其中《铸城雅居房屋认购书》该份房屋认购书载明的主要内容为出卖人黑龙江万城房地产开发有限公司，法定代表人张亚秋，认购人高庆峰，第一条基本情况部分约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于肇东市正阳南十四道街铸城雅居项目中的第2幢商服单元1代2层0010号房。该商品房用途为商服，建筑面积91.24平方米。第二条价款与付款方式部分约定该商品房按建筑面积计价，单价为24000元/平方米，总价款为（小写）2189760元，（大写）贰佰壹拾捌万玖仟柒佰陆拾零元，一次性付款。同时该认购书落款时间为2015年3月23日。《售房凭证》时间是2015年3月23日，载明的主要内容为购房人姓名高庆峰，购房位置铸城雅居2栋商服单元1代2层0010号，购房面积（m2）91.24，单价元/m224000，应交金额2189760元，本次交款金额贰佰壹拾捌万玖仟柒佰陆拾零元，备注一栏为“此房面积最终以房产实测为准，多退少补”。在审查过程中，李石鑫向本院提供《铸城雅居房屋认购书》原件一份、《售房凭证》原件一份，其提供的上述材料和高庆峰提供的《铸城雅居房屋认购书》、《售房凭证》除约定房屋为铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服、购房面积（m2）92.73、总价款2225520元、收款人李铁、签订时间2013年6月1日外并无显著差别。首先，高庆峰自述，黑龙江万城房地产开发有限公司在开发肇东市铸城小区过程中，向其借款，后无力偿还，双方签订案涉商服《铸城雅居房屋认购书》及出具《售房凭证》，用于抵顶所欠借款，而非正常的房屋买卖。其次，根据法律规定基于合同行为引发不动产物权变动采取强制公示原则，即办理不动产物权登记。本案中双方通过交付行为履行以房抵债协议，由于未办理不动产过户登记，案涉房屋的物权并未发生转移，高庆峰尚不享有该房屋的所有权。第三，设立以房抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以房抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人高庆峰享有的仍然是金钱之债，与基于买卖而产生的买受人所享有的物权期待权具有基础性的区别，因此高庆峰不享有正常房屋买受人基于生存权益而被赋予的物权期待权，亦不享有优先于一般债权的权益。最后，鉴于案涉商服无登记信息，因此李石鑫提供的《铸城雅居房屋认购书》和《售房凭证》上载明的铸城雅居2栋（1-2）层000110号商服，是否同为高庆峰主张的其享有权益并提出异议的铸城雅居2栋（1-2）层0010号商服，以及最终谁对案涉商服享有排他性权利均无法确定。综上，高庆峰异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下:驳回高庆峰的异议请求。案外人、当事人对于裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 周洪霞审 判 员 庞 岩审 判 员 刘国宇二〇二〇年五月十九日法官助理 张 桐书 记 员 刘 莹