广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1038号原告：东莞康景实业有限公司，住所地：广东省东莞市******。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝美萍，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浪波，广东南天星律师事务所律师。被告：深圳市兴业富通实业有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区***************。法定代表人：黄伟志，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：唐伟成，广东名道律师事务所律师。第三人：蒋勇，男，1982年2月27日出生，汉族，住址：四川省宜宾县************，公民身份号码：511************835。第三人：周瑞燕，女，1978年7月8日出生，汉族，住址：广东省化州市**************，公民身份号码：440************18X。以上两第三人的共同委托诉讼代理人：唐立雄，广东名道律师事务所律师。原告东莞康景实业有限公司与被告深圳市兴业富通实业有限公司、第三人蒋勇、周瑞燕确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，公开开庭进行了审理。原告东莞康景实业有限公司（以下简称“康景实业公司”）的委托诉讼代理人蓝美萍、刘浪波，被告深圳市兴业富通实业有限公司（以下简称“富通实业公司”）的委托诉讼代理人唐伟成，第三人周瑞燕及其与蒋勇的共同委托诉讼代理人唐立雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景实业公司向本院提出诉讼请求：一、确认富通实业公司与蒋勇、周瑞燕签订《创富中心城房屋使用合同》无效；二、富通实业公司停止对康景实业公司拥有使用权的东莞市*******城的违法销售行为；三、本案的诉讼费用由富通实业公司承担。事实和理由：康景实业公司于2014年11月22日以出让方式取得东莞市******的地块，并取得土地使用权证及《建设工程施工许可证》。2019年3月31日，富通实业公司与蒋勇、周瑞燕签订《创富中心城房屋使用合同》，富通实业公司将康景实业公司名下的一套配套用房有偿转让给蒋勇、周瑞燕。富通实业公司未经康景实业公司授权，属于擅自转让，其转让行为已损害康景实业公司的合法权益，故该合同应属于无效合同。富通实业公司辩称，一、康景实业公司对诉争的房产不具有所有权，其对讼争房产提起确认合同无效之诉，不具有权利基础，应当依法驳回。二、康景实业公司与富通实业公司、深圳兴业富通建材贸易有限公司（以下简称“富通建材公司”）三家合作开发该项目，三方按比例分配项目成果，因此，康景实业公司称富通实业公司、富通建材公司对讼争房产无权处分不符合事实。三、富通实业公司、富通建材公司与蒋勇、周瑞燕订立的房屋使用合同，不因没有处分权而无效。如果三方对处分权存在争议，康景实业公司应当先行解决讼争房产的处分权问题，否则富通实业公司、富通建材公司与蒋勇、周瑞燕订立合同的行为不能认定为无权处分，合同效力属于待定。四、康景实业公司对富通实业公司、富通建材公司与蒋勇、周瑞燕订立合同的行为是明知的，三方在项目建成后，均有对外订立使用合同的情况。五、康景实业公司要求富通实业公司停止销售行为的不应在本案中处理。本案是合同纠纷，康景实业公司诉求属于侵权纠纷，应当依法驳回。蒋勇、周瑞燕辩称，一、康景实业公司对诉争的房产不具有所有权，其对房产提起确认合同无效之诉，应当提供证据证明其是房产所有权人或先行提起确权之诉。二、案涉房屋为康景实业公司与富通实业公司、富通建材公司三方合作建房，三方对房屋的所有权及义务等进行了相关约定。三、蒋勇、周瑞燕与富通实业公司的合同为双方达成的合意，双方具备行为能力，不违反法律行政法规的强制性规定，合同成立且生效，合同直接成为蒋勇、周瑞燕取得案涉房屋权利的基础，蒋勇、周瑞燕可依合同取得房屋的权利。故请求驳回康景实业公司的全部诉请。本院经审理认定事实如下：康景实业公司于2014年以出让方式取得位于东莞市******的土地，《国有土地使用证》证号为[东府国用（2014）第特223号]，该土地属于东莞市产业转型升级基地。康景实业公司取得土地后，康景实业公司与深圳市兴业富通投资有限公司（以下简称“富通投资公司”）、富通建材公司签订了《合作建房合同》，约定：由康景实业公司提供上述土地使用权，富通投资公司、富通建材公司提供建房资金，三方合作开发建成工业大厦、宿舍及其他配套设施；全部建筑包括停车位、楼宇按平方米由三方按比例分成，康景实业公司拥有40%、富通投资公司拥有30%、富通建材公司拥有30%，三方各自负责销售楼宇时需缴纳的税金及相关费用。富通投资公司于2016年5月13日变更名称为富通实业公司。案涉工程已取得了《建设用地规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，工程第1期已建成4栋，其中1至3栋是宿舍楼、4栋是工业厂房，宿舍楼未经验收，故均未办理确权。第1期的物业由康景实业公司委托了深圳市金地物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“金地物业公司”）进行管理。2019年3月31日，富通实业公司与蒋勇、周瑞燕就案涉工程第1期的3栋10层05号房屋签订《房屋使用合同书》，约定：案涉房屋由蒋勇、周瑞燕使用，使用期限至2064年11月22日止，使用费共736000元。2019年7月31日，富通实业公司将案涉房屋交付给了周瑞燕。2019年8月1日，周瑞燕与金地物业公司签订了《区域防火责任书》及《装修管理服务协议》、《装饰装修消防安全管理责任书》。现案涉房屋已装修完毕，蒋勇、周瑞燕已入住。根据三方提交的证据及质证意见，本院对以上事实予以确认。有争议事实的认定：《合作建房合同》中的产权分成约定。康景实业公司主张是康景实业公司与富通实业公司、富通建材公司对地上建筑物销售后分配利润所约定的比例。富通实业公司对该主张不予认可。根据合同约定，康景实业公司提供土地，富通实业公司、富通建材公司提供建房资金，三方对出资、成本、利润等没有约定，而分配则按平方米分成，各自负责销售时需缴纳的税金及相关费用，合同的约定与正常的利润分配原则明显不符，不能直接将该约定解释为利润分配的约定，故本院对康景实业公司的主张不予采纳。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，争议焦点：一、合同的效力问题。首先，富通实业公司与蒋勇、周瑞燕签订《房屋使用合同书》的基础是《合作建房合同》，康景实业公司没有提交证据证明富通实业公司根据《合作建房合同》无法取得案涉房屋的处分权。其次，金地物业公司作为康景实业公司委托的物业管理公司，其应当清楚案涉物业的产权情况。案涉房屋由富通实业公司交付给蒋勇、周瑞燕使用，金地物业公司对此未提出异议，并与蒋勇、周瑞燕签订了《区域防火责任书》及《装修管理服务协议》、《装饰装修消防安全管理责任书》。而在房屋交付使用至装修完毕前，康景实业公司也没有提出异议，因此，不能直接推断富通实业公司是在未授权的情况下擅自与蒋勇、周瑞燕签订《房屋使用合同书》。第三，案涉工程第1期的建筑物均未确权，暂无法确定案涉房屋的产权人必然为康景实业公司。因康景实业公司的证据不足，故本院对其关于《房屋使用合同书》无效的主张不予支持。二、停止违法销售问题。康景实业公司主张的违法销售行为属于侵权行为，不属于本案的处理范围，康景实业公司可通过侵权纠纷另行主张。综上所述，因康景实业公司的证据不足，本院对康景实业公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告东莞康景实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5621.81元，由原告东莞康景实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二〇年五月六日书记员  谢雪君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。