安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0822民初777号 原告：汪宝枝，女，1976年4月7日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：陈飞，安徽文法律师事务所执业律师。 被告：怀宁县岳明房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县高河镇育儿路。 法定代表人：查旭晟，总经理。 委托诉讼代理人：黄跃武，安徽文法律师事务所律师。 原告汪宝枝与被告怀宁县岳明房地产开发有限公司（以下简称“岳明房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告汪宝枝的委托诉讼代理人陈飞，被告岳明房地产公司的法定代表人查旭晟及其委托诉讼代理人黄跃武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪宝枝向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理所购祥和家园二期1幢1单元701室房屋不动产权登记；2、判令被告自2016年7月1日起至实际交付权属证书之日止按房屋总价款460000元的每日万分之二承担原告违约金，违约金计算至2020年3月1日为117576元（460000元×0.02%×1278天）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2014年8月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于怀宁县，房屋总价款为460000元，首付款140000元，余下320000元于2014年10月30日前按揭贷款支付。同时合同第十六条约定被告在2016年6月30日前交付房屋权属证书给原告，逾期自约定日期至实际交付权属证书之日止按日支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告依约支付相应房屋价款，但被告却未依约向原告交付权属证书，已构成根本违约。原告遂提出前述诉讼请求。 岳明房地产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，1、合同虽约定违约金，但约定过高，且原告没有实际损失，违约金应当予以减少；2、被告没有及时办证有客观原因，系相关规划变动等原因致审查滞后，主管部门不能及时办理相关手续，被告主观上不存在故意过错；3、被告已于2019年9月28日张贴公告，督促各业主办理不动产登记；4、综合同类案件的处理结果及客观实际情况，违约金在3000元为宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，汪宝枝与岳明房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定汪宝枝购买岳明房地产公司开发的祥和家园二期1幢1单元701室房屋一套，房屋建筑面积112.2平方米，房屋总价款为460000元，首付款140000元，余下320000元于2014年10月30日前按揭贷款支付。该合同第十六条还约定，岳明房地产公司负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权》（大证），并于2016年6月30日前取得前款规定的房屋权属证书，交付汪宝枝，如不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：“1、约定日期起365日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之二（每日）承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。” 上述合同签订以后，汪宝枝按照约定向岳明房地产公司支付了购房款。由于祥和家园三块宗地使用年限不一致，为了统一各宗地使用年限，岳明房地产公司向怀宁县人民政府申请办理土地延长和补缴土地出让金事宜。2017年12月5日，经第十七届怀宁县人民政府第十二次常务会议研究决定：1、祥和家园三块宗地合并登记，土地使用年限统一截止为商业2053年2月27日，住宅2083年2月27日。2、依据现在评估时点委托评估机构评估，补缴延长土地使用年限应补缴出让金497000元。3、岳明房地产开发公司须在三个月内缴清出让金497000元，并与县国土局签订出让合同变更协议。2018年上半年，岳明房地产公司开始向怀宁县国土资源局不动产登记中心申请办理该商品房所有权初始登记。在办理过程中，由于统一各宗地使用年限，需要政府相关职能部门的行政许可，导致初始登记的资料不全而延迟至今。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。结合产权登记部门针对房地产开发公司开发的楼盘不再颁发大证，而仅对商品房进行初始登记造册，购房户可凭造册清单办理房屋房地产权属证书这一政策，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条中出卖人交付权属证书，实际就是进行商品房所有权初始登记。原告按约支付购房款，被告应当在约定的期限内交付房屋权属证书，即办理初始登记。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定了初始登记期限，被告未能按照合同约定期限办理该商品房所有权初始登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，虽然被告没有按照合同约定期限完成商品房所有权初始登记，但根据公平原则，综合考量原告因被告违约行为可能产生的损失，本院对被告主张合同中约定的违约金过高请求予以减少的辩解理由予以采信。结合本案案情及本地的客观情况，本院酌情确定被告逾期办理初始登记的违约金为4000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内提供涉案房屋权属登记的相关资料，协助原告汪宝枝办理所购祥和家园二期1幢1单元701室房屋不动产权登记； 二、被告怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪宝枝支付逾期办理初始登记的违约金4000元； 三、驳回原告汪宝枝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2652元，减半收取计1326元，由被告怀宁县岳明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  毕治安 二〇二〇年五月二十七日 书记员  汪 方 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。