吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初753号中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地：吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-10室。法定负责人：潘立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：**刚，该公司法律顾问。被告：孙凯奇，女，1988年3月16日生，汉族，住吉林省吉林市。中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与孙凯奇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人**刚，被告孙凯奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决孙凯奇立即支付2018年1月至2020年12月期间物业费合计人民币10764元；2.判决孙凯奇支付违约金人民币11786元；3.承担本案诉讼费。事实与理由：孙凯奇是中海国际社区原山A区19号楼2单元504室业主，中海物业公司提供物业服务，孙凯奇拖欠2018年1月至2020年12月期间物业费至今，经多次催要未果，故诉至法院，请求支持中海物业公司诉讼请求。孙凯奇辩称，一、物业费未缴纳具有正当理由。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但本案中孙凯奇未缴纳物业费具有正当理由。1、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。一是物业公司公共设施维护不及时。保证公共设施正常运行是物业服务的基本内容，但本小区内路灯、监控摄像设施及单元门楼梯砖面多次出现损毁现象，损毁的公共设施并未得到及时修缮，严重影响小区整体形象及业主居住体验。多次维修均是由业主在业主微信群内多次催促方才进行修缮，缺乏主动服务意识，与其所宣传的精诚服务存在较大差距，也不符合其在《物业服务协议》当中第6项物业服务项目的内容及标准。二是物业公司安保职能履行未达标。完善的园区监控体制是业主安居乐业的基石，但在小区内存在监控死角，个别摄像头安装在绿化树后，形同虚设，导致整个监控体系存在明显漏洞。监控录像在夜晚根本什么都看不清楚，可以到监控室查看。三是物业公司清雪不及时。吉林地处东北，每年冬季漫长而多雪，小区清雪确保园区道路清洁，保障业主出行方便，不仅是保持园区整洁的要求更是维护业主人身安全的体现。每年在冬季由于清雪不及时导致摔倒骨折事件屡见不鲜，特别是本小区老人、孩子较多，作为小区清雪的第一责任主体小区物业多次清雪不及时，不仅严重阻碍了业主的出行，也为小区业主平添了许多安全风险，更违反了作为物业公司的安全保障义务。四是未履行维修养护义务。孙凯奇所住房屋为顶层，小区楼顶为公共区域，自孙凯奇验房入住至今，房屋多处数次被水浸泡，地板被泡，造成经济损失10000多元。本人就小区楼顶存在漏水问题多次向被孙凯奇反映，要求予以维修，物业公司既未解决问题也未帮助联系开发商或施工单位，导致漏水现象现在仍有发生，至今未有人到我家来查看，并维修。五是物业公司服务意识差。上述所有问题本人及其他业主通过业主微信群多次向物业公司反映，有些问题反应之后才会解决，还有些问题反应之后也没得到及时解决。作为物业服务提供者应该主动解决园区内存在的影响业主安全生活的相关问题而不能“拖、等、靠”，总是依靠业主主动发声才正视问题，这与其所宣传的精诚服务存在较大差距。2、孙凯奇享有同时履行抗辩权根据《合同法》第66条规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中海原山物业服务协议》为双务合同，合同中并未对物业服务及物业费用支付之间的履行顺序做出明确规定，基于物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准的阐述，物业服务公司未履行自身物业管理服务即未履行自身义务。因此孙凯奇享有同时履行抗辩权。二、被孙凯奇主张的滞纳金缺乏依据1、滞纳金主张缺乏合同依据。滞纳金条款（《中海原山物业服务协议》15.2.1）属于格式条款，该条款明显增加了本方（接受格式条款一方）的责任，也并未以合理的方式提醒本方注意该条款，且在于本方签订该协议时，也并未对该条款进行必要的解释说明。按照《合同法》第三十九条、第四十条规定，答辩方主张该条款无效。2、滞纳金主张缺乏法律依据。《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金并没有规定，也未授权物业管理公司具有收取滞纳金的权利。并且被孙凯奇所主张滞纳金不仅高于本金，也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。如果将滞纳金理解为违约金的话，则应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。且被孙凯奇负有损失金额构成的证明义务。因此，本案被孙凯奇滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。综上所述，鉴于被孙凯奇主张收取物管费无任何依据，孙凯奇无需支付被孙凯奇主张的物管费及滞纳金。恳请法院依法驳回被孙凯奇的诉讼请求，以维护孙凯奇的合法权益!经审理查明：中海物业公司是中海国际社区原山的前期物业服务公司，为中海国际社区原山小区提供物业服务。孙凯奇系中海国际社区原山A区19号楼2单元504室业主，于2016年6月29日办理入住。物业费收费标准为住宅区域每月每平方米2.3元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。其拖欠2018年1月至2020年12月的物业管理费未付。认定上述事实的证据有：入伙手续会签单、前期物业服务协议书、承诺书、物业费缴费告知单等各一份、物业服务工作记录一组、孙凯奇提供的部分照片。本院认为，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，孙凯奇作为该小区的业主，享受到了相应的物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立并生效，孙凯奇应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。对于孙凯奇提出的抗辩理由，本院认为，第一、关于小区服务瑕疵问题，虽然该小区确实存在部分服务瑕疵，部分不到位的情况，但该瑕疵并非重大瑕疵，物业服务具有整体性，不可能面面俱到，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意因个体的细微服务瑕疵而拒交物业费费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。同时，物业公司也应注重提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造一个和谐、文明的优质小区。第二、关于其抗辩的其房屋多次被水浸泡造成经济损失一节，该财产损害赔偿与本案并非同一法律关系，且造成的原因及责任主体现不能确定，其可另案告诉。故综上，本院对中海物业公司要求孙凯奇给付拖欠的物业费10764元（130.01平方米×2.3元/㎡/月×36个月）的诉请予以支持。但对于违约金的请求，因孙凯奇并非恶意拖欠物业费，而是因物业服务问题双方存在争议，故对于违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、孙凯奇于本判决生效后立即向中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司交纳2018年1月至2020年12月期间的物业服务费10764元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由孙凯奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  冷启超二〇二〇年五月二十八日书记员  田 歌