贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1897号上诉人（原审原告）：彭梅，女，1977年7月18日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。委托诉讼代理人：洪大刚，男，汉族，系彭梅表弟。被上诉人（原审被告）：滕易，男，1968年6月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。被上诉人（原审被告）：慎红霞，女，1974年6月16日出生，回族，贵州省黔西县人，住黔西县。被上诉人（原审被告）：刘胜元，男，1972年1月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。被上诉人（原审被告）：钟长秀，女，1971年12月27日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。上诉人彭梅与被上诉人滕易、慎红霞、刘胜元、钟长秀申请执行人执行异议之诉一案，贵州省黔西县人民法院于2019年4月18日作出（2019）黔0522民初912号民事判决，彭梅不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日作出（2019）黔05民终3542号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。贵州省黔西县人民法院重审后于2019年12月17日作出（2019）黔0522民初6060号民事判决，上诉人彭梅不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭梅上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人滕易在重审时多次提到合同是法院查封案涉房屋后补的。滕易、慎红霞在本案中提交了两份合同，注明时间分别是2010年6月2日和2011年3月20日，滕易在庭审中多次强调，本案中以日期为2010年6月2日的合同为准，而日期为2010年6月2日的合同是案涉房屋被查封后所补。二、由于2010年6月2日的合同是后补，与该合同相对应的收条的真实性存在疑问，如果滕易、慎红霞不能提供其他证据证明确实支付了款项，应当认定其没有支付款项。三、2016年4月26日以前和2016年6月27日以后该房屋处于抵押状态，期间，滕易、慎红霞有两个月时间可以办理过户手续，而滕易、慎红霞嫌过户税费高。滕易在执行谈话笔录中有清楚的记载。补充上诉理由：无论案涉合同签订时间是查封前还是查封后，可以肯定合同签订时涉案房屋处于抵押状态，被上诉人滕易、慎红霞对此明知。其次，2016年6月27日办理抵押时，滕易、慎红霞在抵押合同上签字，而是为滕易、慎红霞的朋友提供担保，因其自身原因未过户。被上诉人滕易、慎红霞、刘胜元、钟长秀二审未作答辩。原审原告彭梅向一审法院起诉请求：一、撤销黔西县人民法院（2018）黔0522执异33号执行裁定书；二、确认被告滕易、慎红霞对被告刘胜元、钟长秀位于黔西县城关镇武装部后层Ｐ单元负1-1层1号、建筑面积为361.1平方米、产权证号为：黔西房权证城关镇字第××号的房屋不享有足以排除强制执行的权利；三、准予对被告刘胜元、钟长秀位于黔西县城关镇武装部后层Ｐ单元负1-1层1号，建筑面积为361.1平方米、产权证号为：黔西房权证城关镇字第××号的房屋予以执行；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告滕易、慎红霞系夫妻关系，被告刘胜元、钟长秀原系夫妻关系，钟长秀又名钟虹，滕易与刘胜元系朋友关系，刘胜元、钟长秀与原告彭梅亦系朋友关系。本案所涉位于（黔西县武装部后层Ｐ单元负1-1层1号、建筑面积为361.1平方米的房屋，系刘胜元、钟长秀于2007年在向他人有偿转让旧房及宅基拆除后的地块上修建出售的楼房其中一套。该房屋建成后，2010年6月2日，刘胜元、钟长秀与滕易、慎红霞口头协议买卖案涉房屋，协议约定：“滕易、慎红霞向刘胜元、钟长秀购买案涉房屋，购房款为714978元，付款方式为三个月内支付首付款38万元，2011年3月31日前支付15万元，尾款2011年12月31日一次性付清。另外双方还约定，滕易、慎红霞需要办理产权过户时，钟长秀、刘胜元应当予以配合、协助，因办理产权过户手续而产生的一切费用由滕易、慎红霞承担。房屋产权未过户前，刘胜元、钟长秀需将房屋用于办理贷款抵押的，在不损害滕易、慎红霞权利的情况下应当予以协助、配合，但产生的费用及债务由刘胜元、钟长秀承担。”双方的协议达成后，滕易分别于2010年9月20日、2011年3月30日、2011年11月29日向刘胜元交付了购房款38万元、15万元和18.5万元，共计71.5万元，刘胜元出具了相应收到购房款《收条》给滕易。该房屋于2010年10月10日经房产部门登记房产号为黔西房权证城关镇字第××号后，滕易、慎红霞与钟长秀补签了一份《房屋买卖合同》，并将《合同》签订时间落成协议时间2010年6月2日，《合同》中的内容与协议一致，仅是未将刘胜元作为合同当事人写入《合同》。2010年12月1日被告刘胜元、钟长秀在未交付该房屋房产证给被告滕易、慎红霞的情况下将该房屋作为抵押给案外人唐昊向中国工商银行黔西支行贷款420000元，该贷款于2016年4月26日偿还清楚。2011年3月20日被告钟长秀与被告滕易、慎红霞又签订《房屋买卖合同》一份，合同载明将案涉房屋以714978元的价格出卖给滕易、慎红霞夫妇，滕易、慎红霞于2010年9月20日付给钟虹38万元，2011年3月再付27万元，余款待钟虹过户给滕易、慎红霞后一次性付清，钟虹负责办理过户手续，税费由滕易、慎红霞承担。2016年6月27日被告滕易、慎红霞又将该房给黔西县晨辉科技有限责任公司作抵押向黔西县花都村镇银行借款60万元，滕易作为抵押人、慎红霞作为抵押共有人均在《抵押承诺书》和《抵押合同》上进行了签字捺印，并向黔西县花都村镇银行提交了一份签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》。另查明，刘胜元、钟长秀因经营资金周转需要，于2012年6月至2013年5月期间三次向彭梅借款共计117万元，后彭梅因催要未果，于2017年7月向一审法院起诉，经调解双方达成协议由刘胜元、钟长秀于2017年10月21日前偿还彭梅借款本金117万元，履行期限届满，因刘胜元、钟长秀未履行，彭梅向本院申请强制执行。一审法院于2018年3月31日作出了（2018）黔0522执173号之一《执行裁定书》，查封了刘胜元、钟长秀所有的同一地理位置的包括本案所涉房屋在内的共计七套房屋。随后，滕易、慎红霞提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封、中止对案涉房屋的执行。经审查认为滕易、慎红霞的异议成立，2018年12月19日作出了（2018）黔0522执异33号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行，彭梅对该裁定书不服，于是向一审法院提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。再查明，一审法院执行局对案涉房屋进行查封，滕易、慎红霞向本院提出执行异议时，因签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》丢失，滕易、慎红霞提交签署时间为2010年6月2日的《房屋买卖合同》。（2019）黔0522民初912号案件庭审结束后，滕易、慎红霞向花都银行调取了签署时间为2011年3月20日的《房屋买卖协议》并向一审法院提交。原黔西县城关镇孙家坝村包含了黔西县后层，装修合同载明的孙家坝村与房屋位于后层属于同一地址。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，被告滕易、慎红霞是否具有足以排除法院对案涉房屋的执行的权利，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。一、被告刘胜元、钟长秀与被告滕易、慎红霞于2010年6月2日买卖涉案房屋时，虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但其双方于2010年10月10日该房屋经登记后补签《房屋买卖协议》、该协议具备了房屋买卖合同的主要内容和属性，且协议内容和条款没有违反法律法规的强制性规定，应当视为合法有效的房屋买卖合同。该系列行为均发生在彭梅与刘胜元、钟长秀的民间借贷纠纷进行诉讼之前，据此，一审法院认为，被告刘胜元、钟长秀与被告滕易、慎红霞于涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、被告滕易、慎红霞提交了装修工程合同、莲城社区居委会出具的《证明》及水电费发票等，可认定其已实际占有涉案房屋。三、被告滕易、慎红霞提交了被告刘胜元出具的收款收据、结合被告刘胜元、钟长秀的陈述认可收到滕易交付的购房款等，可以认定滕易、慎红霞支付了案涉房屋购房款。四、对于被告滕易、慎红霞购买案涉房屋未进行过户的问题，根据现有证据证明，双方于2010年6月2日签订《房屋买卖合同》，2010年12月1日案外人唐昊用案涉房屋作抵押向银行贷款，该贷款于2016年4月26日方才还清，在此期间该房屋因存在抵押关系而未办理产权过户登记不属于滕易、慎红霞的过错。综上所述，可以认定案涉房屋在一审法院（2018）黔0522执173号之一《执行裁定书》查封之前，滕易、慎红霞与刘胜元、钟长秀已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有案涉房屋及支付了全部价款，该房屋未办理过户登记亦不是滕易、慎红霞的原因造成。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险……”之规定，滕易、慎红霞基于与刘胜元、钟长秀的买卖合同关系而对案涉房屋有权占有，并依法享有占有物返还请求权，故滕易、慎红霞作为案涉房屋执行的案外人享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。关于被告钟长秀经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据我国民诉法的相关规定，视为其自动放弃当庭陈述及举证、质证及辩论的权利，由此可能导致的法律上的不利后果，由其承担。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告彭梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭梅负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案中，案涉房屋登记在钟长秀名下，钟长秀、刘胜元将涉案房屋出售给被上诉人滕易、慎红霞，被上诉人滕易、慎红霞对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。一、关于案涉房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。本案中，被上诉人滕易、慎红霞提交了日期为2010年6月2日和2011年3月20日的两份《房屋买卖合同》。滕易在重审时陈述2011年的合同是因为2010年的合同放在银行作抵押贷款，因找不到故补签了2011年的合同。经查，两份合同内容基本一致，且时间早于刘胜元、钟长秀向彭梅借款时间。双方签订的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且合同签订时间远早于一审法院查封时间。二、关于是否于查封之前占有涉案房屋的问题。被上诉人滕易、慎红霞主张于查封之前占有涉案房屋，提交了2011年的交纳电费的发票、2017年交纳水费的发票，户主均是滕易。提交了2010年的装修合同、装修款收据及房屋照片，涉案房屋所在居委会亦证明滕易于2011年居住在涉案房屋内。上述证据与房屋买卖双方陈述吻合，足以认定滕易、慎红霞于查封之前占有涉案房屋。三、关于是否支付全部价款的问题。被上诉人刘胜元出具的收到购房款的收据与《房屋买卖合同》约定相符，滕易、慎红霞具备相应的经济能力，其对款项的支付情况作出了说明，刘胜元亦承认购房款已支付。综合涉案房屋的购买、交付、装修入住及上述时间均早于向彭梅借款等事实，可以认定全部购房价款已支付。四、关于上诉人对未办理过户登记是否存在过错的问题。《房屋买卖合同》约定，在不损害滕易、慎红霞利益的情况下，钟长秀可将涉案房屋用于抵押贷款。2010年12月1日案外人唐昊用案涉房屋作抵押向银行贷款，该贷款于2016年4月26日方才还清，在此期间该房屋因存在抵押关系而未办理产权过户登记不属于滕易、慎红霞的过错。黔西县地方税务局于2016年5月11日出具的《关于二手房交易税收管理调查的函》表明，该房解除抵押后，滕易、慎红霞曾申请办理户登记手续，黔西县地方税务局要求其四分局调查是否有门面房。同日，经调查，确认该房无门面房。说明滕易、慎红霞提出了办理过户登记的请求。后因经营需要，滕易、慎红霞于2016年6月27日又将该房向银行抵押贷款。故不能认定被上诉人对未办理过户存在过错。综上，上诉人彭梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二〇年五月八日书记员  张钦越