福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终27号 上诉人（原审被告）：王如红，男，汉族，1979年5月8日生，住福建省龙岩市永定区。 被上诉人（原审原告）：永定区天天房产中介服务部，经营场所福建省龙岩市永定区凤城街道沿河北路142号，统一社会信用代码92350822MA2XY6HL2P。 经营者：江建，男，1978年3月29日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 上诉人王如红因与被上诉人永定区天天房产中介服务部（以下简称“天天房产中介”）居间合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王如红、被上诉人天天房产中介的经营者江建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王如红上诉请求：1．撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏认定三个事实。1．遗漏认定讼争房屋的原产权人**于2019年6月上旬已经向被上诉人撤销委托的事实。在一审庭审时上诉人提出**于2019年6月上旬已经向被上诉人撤销委托的事实，被上诉人当庭承认了**有到被上诉人的经营场所撤销委托的事实；2．遗漏认定讼争房屋在多家中介公司挂牌销售的事实；3．遗漏认定被上诉人将讼争房屋的最低成交价限定为76.8万元导致交易失败的事实。二、一审法院判决上诉人按80%的比例向被上诉人支付中介服务费违背相关法律的规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同未成立的，不得请求报酬，因此一审法院在被上诉人没有促成合同成立的情况下判决上诉人按80%的比例向被上诉人支付中介服务费用与合同法相违背。被上诉人只能请求支付从事居间活动支出的必要费用，但本案中，被上诉人没有举证其从事居间活动支出的必要费用的相关证据。三、上诉人通过永定区佳福房产中介服务部（以下简称“佳福房产中介”）与**交易不属于“跳单”的行为。上诉人在一审时已经详细阐述，上诉人经佳福房产中介与**发生正常的房屋买卖关系，不构成对被上诉人的“跳单”和违约，无须向被上诉人支付中介费。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，现依法提起上诉，请求二审法院在查清事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。 天天房产中介辩称，1．上诉人提出，其经佳福房产中介反复做工作最终以75.8万元的价格成交，在过户时还需要交纳个人所得税6200元，按照个人所得税百分之一的点数推算，成交价为62万，可以证明上诉人未如实向法庭提交真实情况说明；2．上诉人提出其于2019年6月15日找到了佳福房产中介，然其与佳福房产中介的看房确认书的签字日期为2019年5月5日，存在矛盾，属恶意逃避中介费而做的虚假材料；3．上诉人并未提供与房东**、佳福房产中介的三方二手房买卖合同，没有证据证明佳福房产中介完成了该套讼争房屋的居间服务；4．微信转账4800元只有截图复印件，没有合法有效的相关凭证，不能认定为有效证据；5．针对上诉人提出原产权人**于2019年6月上旬已向被上诉人撤销委托的事实，因上诉人要跳单与原产权人私自成交，故叫原产权人**来撤销委托，为其跳单做好准备；6．王如红的妻子陈桂娣在永定开完庭后两次到被上诉人店里闹，被上诉人打110报警，有报警回执作证。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 天天房产中介向一审法院起诉请求：1．依法判令王如红支付中介费16600元；2．由天天房产中介承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月28日上午，王如红通过朋友介绍与天天房产中介的工作人员温秋兰取得联系，天天房产中介了解到王如红欲购买房屋的需求。之后，温秋兰根据王如红的购房要求，推荐了位于永定区凤城镇河滨路210号501室的房源。同日，王如红与天天房产中介签订《客户看房服务确认书》，约定：“看房时间：2019年4月28日；房屋位置：永定县（区）凤城镇河滨路210号501室；建筑面积：147.67平方米；房屋户型为4房2厅3卫1阳台；房屋售价83万元。本人或通过委托人欲购买房地产，委托中介服务方提供经纪服务。现确认已通过中介服务方介绍带看上述之物业，陪同实地踏勘房屋、设备、环境，了解产权状况，沟通双方成交意向等服务，并向本人告知了有提供订立买卖合同、房产过户、土地过户、银行贷款等的服务。鉴于中介服务方提供了上述服务或服务机会。本人承诺：若本人或本人之配偶、亲属、合作伙伴、授权人、本人就业单位直接成功购入上述物业，均由本人向中介服务方支付中介佣金（如在本中介机构购买则按实际买卖成交价1%计算），以上费用支付时间为该物业买卖成交签约之时。若在中介服务方成交卖方会支付房屋售价的1%中介费给中介服务方；本人如间接地通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上述物业的，则按此份合同报价的2%计算佣金，本人承诺按上述承诺支付全额佣金”。当日下午，王如红在温秋兰的陪同下一起到实地看房，之后王如红对价格感觉到偏高。2019年6月24日，王如红通过佳福房产中介与永定区凤城镇河滨路210号501室的房屋所有权人**进行了房屋买卖，交易价75.8万元。2019年9月10日，天天房产中介以王如红“跳单”为由，提起诉讼。 一审法院认为，王如红与天天房产中介签订的《客户看房服务确认书》系当事人的真实意思表示，该确认书符合居间合同的法律特征，双方之间成立居间合同关系。该确认书中“本人（王如红）如间接通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上述房产的，则按此份合同报价的2%计算佣金”的约定，限制了王如红作出由其他也有该套房源以更低的成交价和中介服务的房产中介进行居间服务的选择，该约定应属无效。因此，天天房产中介要求王如红按上述约定支付中介服务费，一审法院不予支持。但该《客户看房服务确认书》同时约定：鉴于中介服务方提供了上述服务或服务机会【通过中介服务方介绍带看上述之物业，陪同实地踏勘房屋、设备、环境，了解产权状况，沟通双方成交意向等服务，并向本人（王如红）告知了有提供订立买卖合同的机会】，本人购入上述物业，则由本人向天天房产中介支付中介佣金（按实际买卖成交价1%计算），该约定系对天天房产中介提供服务并促成成交，王如红应当支付的中介服务费用，而王如红作为具有完全民事行为能力人，对其签订《客户看房服务确认书》的后果应当有明确的认识，该约定对双方当事人具有约束力。天天房产中介在本案居间活动中已向王如红提供房源信息、带领看房、沟通成交意向等服务，已经向王如红履行了主要义务，因价格问题，天天房产中介未能促成王如红与案涉的凤城镇河滨路210号501房屋业主的房屋交易，天天房产中介未完成居间合同应履行的所有义务，应当适当减少收取中介服务费用。由于，王如红与案涉的凤城镇河滨路210号501房屋业主的房屋成交价为75.8万元，因此，一审法院酌情认定王如红应按80%比例向天天房产中介支付中介服务费用，即6064元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、王如红应在本判决生效后十日内支付永定区天天房产中介服务部房产中介服务费6064元；二、驳回永定区天天房产中介服务部的其他诉讼请求。案件受理费215元，减半收取107.5元，由王如红负担25元；永定区天天房产中介服务部负担82.5元。 本院二审期间，王如红没有提交新证据，天天房产中介提交了报警回执1份，证明王如红的妻子陈桂娣于2019年10月11日到江建经营的新业房产中介店里就案涉房屋事宜发生纠纷。王如红质证认为，对该证据的真实性无异议，其妻确有到江建的新业房产中介店里协商处理纠纷。本院审查认为，该报警回执真实、合法，该报警回执载明王如红的妻子陈桂娣系与新业房产中介发生纠纷，与本案无关联，故不作为认定本案事实的依据。 对于一审认定的事实，王如红无异议，但认为一审遗漏认定其与天天房产中介签订《客户看房服务确认书》时，表格里的内容和划横线部分的内容以及表格以下的内容也是空白的，表格下方仅有“客户确认签字”部分文字，其余几段的文字都是被上诉人事后打印上去的。天天房产中介对一审认定的事实无异议。 本院审查认为，王如红对其提出一审遗漏认定的事实部分未提供证据予以证明，被上诉人对之亦予以否认，故不予采信。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 根据庭审查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：天天房产中介要求王如红支付房产中介服务费16600元的诉求是否成立？ 本院认为，王如红与天天房产中介签订的《客户看房服务确认书》，其法律性质属于居间合同，双方之间成立居间合同关系。该确认书中约定：“若本人或本人之配偶、亲属、合作伙伴、授权人、本人就业单位直接成功购入上述物业，均由本人向中介服务方支付中介佣金（如在本中介机构购买则按实际买卖成交价1%计算）……本人如间接通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上述房产的，则按此份合同报价的2%计算佣金。”该约定的性质属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。禁止“跳单”条款设置的本意在于防止当事人利用中介公司提供的房源信息和服务后，为逃避支付中介费而故意绕开中介公司直接与对方进行交易的不诚信行为。然，在房屋原产权人非为独家授权，而是借助多家中介公司挂牌出售同一房屋的情形下，买方如通过其他公众可获知的正当途径获得同一房源信息，则作为市场交易主体的买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”。本案中，涉案房屋原产权人**在授权天天房产中介出售房屋时还授权了其他房产中介出售该房屋，天天房产中介虽为王如红提供了居间服务，但并未促成合同成立。后王如红到房屋原产权人**授权出售其房屋的佳福房产中介看房，由佳福房产中介促成了房屋买卖合同的成立，故王如红购买该房屋的行为并不属于故意规避天天房产中介的“跳单”行为。天天房产中介提供的以上格式条款明显限制了王如红作为市场交易主体通过其他中介公司促成买卖合同成立的自由选择权。在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司均有权从事该房屋的市场交易，买方主体也有权以正当途径选择不同的中介公司。天天房产中介以有限的带领看房等居间服务来永久限制作为买方的王如红及其亲属、合作伙伴、就业单位等的选择权，明显存在加重王如红一方责任、排除王如红作为市场交易主体的主要权利之情形，故该格式条款应属无效。因此，天天房产中介以“跳单”为由要求王如红支付其中介服务费16600元之诉求，本院不予支持。一审判决王如红支付天天房产中介服务费6064元不当，本院予以纠正。 综上所述，王如红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初2089号民事判决； 二、驳回永定区天天房产中介服务部的诉讼请求。 一审案件受理费215元，减半收取计107.5元，由永定区天天房产中介服务部负担。二审案件受理费215元，由永定区天天房产中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  张婷婷 二〇二〇年五月二十日 法官助理林凤兰 书记员傅珍妮 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。