江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2684号上诉人（原审原告）:李杰，男，1982年6月27日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：丛月琴，女，1956年5月10日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）:南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李祥春，江苏朗华律师事务所律师。上诉人李杰因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判;诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)被上诉人处理涉案事宜不及时不规范，应该由物业公司承担所有的损失。（二）鉴定机构采用的鉴定方法、鉴定结论错误，且收费过高。（三）一审法院存在袒护被上诉人一方的情形。被上诉人紫竹物业辩称：（一）一审对责任的认定以及鉴定机构的鉴定结论，被上诉人均有异议，但为了尽快解决本案纠纷，被上诉人未上诉。（二）一审程序合法。李杰一审请求：1、紫竹物业赔偿损失131958元；2、紫竹物业赔偿精神损失费10000元；3、紫竹物业支付拆卸费2000元；4、李杰不需支付2018年5月29日之后的物业费；5、紫竹物业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李杰系南京市浦口区明发滨江新城二期246幢202室业主。紫竹物业是明发滨江新城二期小区的物业管理服务公司。明发业主手册和明发业主临时公约规定，物业公司每季度对地下管井彻底疏通一次，物业公司维护公共地方的供水和排水系统并保持其功能良好。李杰于2008年接收涉案房屋，2009年底对涉案房屋装修完毕。2010年4月，李杰在涉案房屋举行婚礼仪式。2010年12月14日，李杰向紫竹物业提交了空置房申请。此后，李杰未在涉案房屋内居住。2018年5月29日，楼下102室业主发现李杰家有水从大门往外流，遂向紫竹物业反映。紫竹物业通过李杰预留的电话号码未能联系到李杰。2018年5月30日，110接报警，泰山新村派出所派员带开锁匠到李杰家，在物业保安和周围邻居在场情况下打开李杰家大门。物业公司对李杰家中积水进行了清理。警察于2018年5月30日通知李杰，李杰遂后赶到家时，家中积水已清理完毕。2018年6月1日，紫竹物业联系了保险公司到李杰家中查勘现场，进行定损。李杰陈述紫竹物业认为紫竹物业已在保险公司投保物业管理责任保险，李杰的损失应由保险公司全部承担。保险公司只同意赔偿定损修补价12620的一半。李杰不同意保险公司赔偿数额，故未能达成调解。庭审中，李杰、紫竹物业就李杰损失的数额未能达成一致意见，李杰遂申请鉴定。一审法院依法委托鉴定机构南京德和资产评估有限公司进行鉴定。该公司于2019年8月23日出具《浦口区明发滨江246栋202室受损资产项目追溯性资产评估报告（征询意见稿）》，评估结论：截止评估基准日2018年5月29日，委估浦口区明发滨江246栋202室受损资产市场价值合计为39400元。李杰认为鉴定机构的定价根据网上查询的价格，但据李杰所了解装修市场的价格与鉴定机构的价格不符，李杰认为鉴定机构确定的价格不合理，收取的鉴定费过高。紫竹物业认为鉴定机构确定李杰家具和装修的折旧按照成新率50%计算不符合规定，沙发不应计算在受损范围。紫竹物业认为，李杰财产受损是因为雨污分流施工改造，施工单位错接管道，造成小区内排水倒灌，不是紫竹物业的责任。李杰认为沙发由于大门的门框比沙发腿高，水从大门流出沙发肯定会受淹。紫竹物业所述雨污分流导致污水倒灌发生在李杰受损之后。李杰、紫竹物业均同意由鉴定机构出具书面答复意见。2019年11月21日，鉴定机构出具《关于鉴定报告的几点说明》，对于李杰财产价格的确定、折旧成新率的确定、鉴定费的收取均予以说明，另关于沙发受损，鉴定机构认为根据现场勘查沙发已被不同程度清理过，是否属于赔偿范围由法院确定。鉴定机构遂出具宁德和评报字【2019】1037号《浦口区明发滨江246栋202室受损资产项目追溯性资产评估报告》，评估结论为浦口区明发滨江246栋202室受损资产市场价值合计为人民币41010元。李杰支付鉴定费12000元。李杰认为李杰的家具应当按照成套标准计算，并表示不同意支付5月29日之后的物业费。李杰对鉴定结论不认可，认为没有按照市场价格计算。鉴定机构收取的鉴定费数额不对。紫竹物业认为鉴定结论数额过高。另查，2006年李杰已将预留物业的电话号码销户。一审法院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。李杰因下水管道返水造成家中财产损失，有权要求赔偿。紫竹物业作为物业服务企业，认为已履行维护下水管道义务，但未提供证据证明其主张，不能证明其已完全履行物业服务合同约定的义务，故紫竹物业应对李杰的财产损失承担70%赔偿责任。李杰作为业主，将涉案房屋空置，且预留的电话系已销户的电话，紫竹物业依据此电话无法联系李杰。李杰应对未能及时采取措施，减少损失的扩大，李杰应对其损失承担30%的责任。对于李杰、紫竹物业关于鉴定报告的意见，一审法院认为，鉴定机构已针对当事人所提出的意见作出书面答复，当事人对其意见并未提供相应证据，故一审法院对鉴定机构的答复意见予以采纳，对评估报告的结论予以确认。关于紫竹物业认为沙发不应在受损范围的意见，一审法院认为，沙发已经过清理，说明曾被水淹，故对紫竹物业的此点意见不予采纳。关于李杰要求对家具按照成套标准进行赔偿的意见，一审法院认为，损害赔偿应当以实际发生的损失为依据，李杰的此点意见没有法律依据，不予支持。综上，紫竹物业应当赔偿李杰损失41010元×70%=28707元。对于李杰的诉讼请求：2、紫竹物业赔偿精神损失费10000元；3、紫竹物业支付拆卸费2000元；4、李杰不需支付2018年5月29日后的物业费，一审法院认为，李杰的此部分诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、紫竹物业于本判决生效之日起五日内赔偿李杰损失28707元；二、驳回李杰的其他诉讼请求。案件受理费2780元、鉴定费12000元，合计14780元，由李杰承担5224元，紫竹物业承担9556元。本院二审期间，上诉人李杰提交燃气供气合同，证明2008年2月26日，上诉人已经在物业处预留了137开头的电话号码。被上诉人紫竹物业对该证据的证明目的不予认可。上诉人另提交公安部门出具的证明，证明5月30日晚是102室报的警，并非被上诉人报警。被上诉人对该证据的真实性予以认可。对于一审查明的事实，上诉人李杰主张1、被上诉人在5月29日没有通过上诉人预留的电话联系我方。2、5月30日晚上是102室报警的，不是被上诉人报警。3、保险公司当时也认为是被上诉人存在责任。被上诉人对一审查明的事实无异议。双方均无异议的事实，本院二审予以确认。被上诉人二审陈述，涉案房屋积水时，被上诉人工作人员关闭了涉案房屋的水阀。也曾联系过上诉人及报警，但因时间间隔较久，现无相应证据证明。涉案房屋积水系公共下水管道油污等杂物堵塞导致。本院认为：本案中，涉案房屋已空置多年。在涉案房屋出现积水时，被上诉人紫竹物业只关闭了涉案房屋的水阀，并未对积水原因进行排查，亦未提交证据证明其曾有效联系过上诉人或报警。事后，被上诉人也未积极关注涉案房屋积水变化，直至次日邻居报警，上诉人家积水情形才得到处理。结合被上诉人未能举证证明其已依物业服务合同约定对涉案小区下水管道进行维护的情形，本院认为，被上诉人紫竹物业应对涉案房屋积水的损失承担全部责任。关于鉴定的损失数额，上诉人李杰虽对鉴定方法、鉴定结论、鉴定费用收取存在异议。但一审中，鉴定机构已对此作出书面说明。上诉人二审中未能举证推翻鉴定机构的说明，故涉案房屋积水的损失应以鉴定机构鉴定结论的41010元为准。另，上诉人主张的精神损失费10000元；拆卸费2000元；不需支付2018年5月29日后的物业费的诉求，缺乏相应法律依据，一审对此不予支持，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人李杰的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省浦口区人民法院(2019)苏0111民初221号民事判决第二项；二、变更江苏省浦口区人民法院(2019)苏0111民初221号民事判决第一项为：南京紫竹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿李杰损失41010元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2780元、鉴定费12000元，合计14780元，由李杰承担1390元，南京紫竹物业管理有限公司承担13390元。二审案件受理费2780元，由李杰承担1390元，南京紫竹物业管理有限公司承担1390元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年五月二十二日法官助理  李晓龙书 记 员  刘 东