山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终375号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街98号（综合楼）。法定代表人：郭永钢，职务总经理。委托诉讼代理人：樊智慧，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯建伟，男，1983年10月11日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：张海清，山西漠北律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人冯建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司（以下称阳光嘉业公司）的委托诉讼代理人樊智慧，被上诉人冯建伟的委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光嘉业公司上诉请求：l、请求人民法院撤销一审判决的第一项、第二项、第三项内容,依法驳回被上诉人诉请的违约金310934元以及占用资金利息l0108元;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、违约方不是上诉人,上诉人不应当承担违约金,一审法院认定事实不清,适用法律错误。首先,双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第l、2项处理”明确约定,如果系因上诉人的责任,那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议,并结清相关房款,否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证,由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务,这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了,并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此,上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时,那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人,并不是办理房屋产权证的办证主体,也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次,因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符,而房款需要据实结算,根据情况多退少补,故而在测绘面积确认后,双方应据实签订《认购户型确认表》,并签订《凯德世家面积误差补充协议》,然后交房管部门审核通过后,上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此,没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约,上诉人也就更不应当承担任何违约责任。二、待被上诉人签订补充协议后,上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后,上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议,上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第款中有打印错误。当时合同约定支付逾期违约金约定的是万分之一而非万分之二,因打印人将一下面的横线打印错误造成违约金明显太高的结果,逾期违约金应以万分之一计算。四、一审判决违约金过高,有违民法公平合理原则。因该案是系列案,本院的其它几份判决则本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则,支持被告减少违约金的请求,酌情支持了原告二年的违约金而一审判决则支持了原告1646天的违约金,明显过高,同一法院、同一案件裁判尺度不同,违反了公平合理原则。被上诉人关于逾期办理权属证书费用利息是错误的,属于重复主张;综上所述,本案上诉人并未违约,反而是被上诉人存在违约的行为,损害了上诉人的合同利益,而在这种情况下法院判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则,损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律,依法维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,请二审法院查明事实,依法改判冯建伟辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确应当维持。冯建伟向一审法院起诉请求：1．请求判令被告为原告办理房屋产权登记证书；2．请求判令被告按照合同约定向原告支付从2014年8月1日至2019年2月27日的逾期违约金310934元（违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止）；3．请求判令被告按照原告已付的预告登记费80元、产权证查档费100元、契税37781元、公共维修基金12105元、产权证工本费80元、代办费700元，共计50846元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，赔偿原告从2014年8月1日至2019年2月27日逾期办理权属证书利息损失10108元（利息计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止）。一审法院认定事实：2012年2月2日原、被告签订《大同市商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于大同市平城区迎宾街北侧凯德世家2号楼3单元902号房屋一套,房屋预测建筑面积161.4平方米,其中套内面积136.78平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.62平方米,单价每平方米5852元,总金额944513元。同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任,买受人不能在规定的期限出借取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的2%赔偿买受人损失;2、买受人不退房,出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。”合同签订后,原告按合同约定金额缴纳购房款。现该房屋已交付原告。合同签订当日,原告交纳预告登记费80元、产权证查档费100元、抵押权预先登记费80元、他项权证查档费200元,契税37781元、公共维修基金12105元、产权证工本费80元、代办费700元,合计51126元。2015年12月28日,被告出具认购户确认表,确认原告所购房屋测绘面积为159.15平方米,房屋总价931346元,需退还面积差额13167元,原告在确认表上签字。双方一致认可原告已缴纳购房款944513元及其它相应费用51126元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告主张办理房屋的不动产产权手续，符合法律规定，一审法院应予支持。原告主张的违约金，合理有据，应予支持。原告要求被告支付占用资金的利息损失，符合法律规定，一审法院应予支持。原告要求被告返还超付房款13167元，证据充分且符合法律规定，一审法院应予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,判决：1、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告冯建伟办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家2号楼3单元902号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告冯建伟支付逾期违约金310934元（计算至2019年2月27日）；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告冯建伟支付占用资金的利息10108元（计算至2019年2月27日），此后按中国人民银行同期贷款利率标准计算至被告实际向有关部门缴纳税费之日止；四、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告冯建伟返还超付购房款13167元。如果当事人未按指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3206元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据,对一审法院认定的事实均无异议本院予以确认。本院认为，本案中《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,当事人应依约履行,当事人一方不履行合同义务,应当承担违约责任。阳光嘉业公司未按《商品房买卖合同》约定在商品房交付后360日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,构成违约,应承担相应的违约责任。阳光嘉业公司辩称，冯建伟未签订面积误差补充协议致使无法办理房屋产权登记手续，但其未提供证据证明其履行了通知冯建伟签订该补充协议的义务，且冯建伟已经就房屋面积误差对认购户型确认表进行了签字确认，故阳光嘉业公司已不存在因面积误差未经业主确认而不能办理房屋产权登记手续的障碍，故本院对阳光嘉业公司所辩不予采信。本案双方当事人约定违约金为每日万分之二,折合为每年7.3%,稍高于银行同期贷款利率,故不存在违约金约定过高的情形,且阳光嘉业公司对违约金的起算时间也不持异议，故本院对阳光嘉业公司调整违约金的上诉请求本院不予支持。阳光嘉业公司提前收取办理房屋产权证书时应向产权管理部门缴纳的各项费用，占用该笔资金但未及时办理产权登记手续，故一审法院判决其承担该笔资金占用期间的利息正确。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6116元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇二〇年五月十九日书记员 史 涛