四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终11××号 上诉人（原审原告）：黄丐丰，男，1965年11月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：夏守益，男，1984年10月17日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：夏雪亮，男，1982年4月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县沙头镇下浦村水对巷5××号。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄存建，男，1991年10月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：德阳市鸣笙房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市罗江区金雁南路。 法定代表人：张德霖，执行董事。 委托诉讼代理人：黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎勇，四川三目律师事务所律师。 上诉人黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建因与上诉人德阳市鸣笙房地产开发有限公司（以下简称鸣笙公司）合同纠纷一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2019）川06民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月28日公开开庭进行了审理。黄丐丰本人以及黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建的委托诉讼代理人黄全发，鸣笙公司的委托诉讼代理人黄少扉、阎勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建上诉请求：改判鸣笙公司支付违约金350万元，其余判项维持不变；上诉费用由鸣笙公司负担。事实和理由：《华联资产置换协议》约定有两项违约金，一是逾期交房违约金，一是整体违约金。其一，鸣笙公司逾期交付房屋，《华联资产置换协议》约定交房时间为2018年4月1日。自2018年7月6日鸣笙公司通知黄丐丰等四人交房，夏守益、夏雪亮签收之日起算，鸣笙公司逾期交房为99日，按照每天1万元计算，小计违约金99万元。其二，就整体违约金而言，因鸣笙公司对于违约负主要责任，综合考虑违约金至少是250万元，两项违约金相加至少应当350万元。 鸣笙公司辩称，受国家政策影响，案涉房产竣工验收合格日期确实晚了三个月，但鸣笙公司积极履行了置换案涉房屋的约定义务，不存在整体违约行为。黄丐丰等四人采取消极方式拒绝履行合同义务，鸣笙公司不应承担所谓“毁约”违约金。 鸣笙公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建的诉讼请求或发回重审；上诉费用由黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建负担。事实和理由：一、原判认定“二楼置换物业无法再开办超市、合同目的无法实现”错误。1.一审法院现场勘查情况有误，所谓“二楼被鸣笙公司分割成两部分，其中部分用于达州世纪隆超市有限公司（以下简称世纪隆超市）堆放货物”并非事实。黄丐丰等四人因自身利益分配矛盾，迟迟不接收二楼物业，鸣笙公司只能将应交付的5400平方米部分临时隔断，等待黄丐丰等四人确认和接收。以减轻黄丐丰等四人的行为给鸣笙公司造成的损失扩大，一审认定事实粗暴简单。2.原判认定“鸣笙公司与世纪隆超市签订《房屋租赁合同》的约定致使黄丐丰等四人的置换物业无法再开办超市，合同目的无法实现”。鸣笙公司与世纪隆超市签订的《房屋租赁合同》约定鸣笙公司不得再将自有物业出租给第三方开超市，然而案涉物业并非鸣笙公司所有，即便再开超市也不违反合同约定。3.原判认定黄丐丰等四人的合同主要目的是为了开办超市错误。黄丐丰等四人中只有黄丐丰原来是与案外人合伙开办超市，夏守益、夏雪亮原来是开酒店的，且夏守益已经明确四人不打算合伙，且原为《华联资产置换协议》一方当事人的夏天风已经完成了对物业的确认和接收，所以原判认定合同目的是为了开办超市属于以偏概全。4.原判认定二楼物业无法再行开办超市没有事实和法律依据。造成现在的局面是黄丐丰等四人违约造成的，不利后果应由黄丐丰等四人承担。退一步而言，同一商业区也可以同时开办两家超市。二、原判认定鸣笙公司回购置换物业没有合同约定和事实依据。《华联资产置换协议》并未约定二楼建筑面积必须按照置换物业的5400平方米进行修建，原判认定二楼建筑总面积超过置换面积导致无法分割没有任何证据支持也不符合房地产交易习惯。而且即便鸣笙公司违约，合同也仅约定违约金，而非鸣笙公司回购黄丐丰等四人的置换物业作为货币补偿。三、黄丐丰等四人所谓合同目的不能实现的真实原因是四人内部发生了不可调和的矛盾。夏守益、夏雪亮均在行政诉讼的起诉状中自认“与黄丐丰关系恶化并发生激烈武力冲突”，且夏守益在本案中也自认几个人内部没有协商好，故向鸣笙公司提出分开租赁。故黄丐丰等四人既不接受置换物业，也不租赁一楼物业，也不购买负一楼库房物业。四、原判直接以双方在合同中约定的面积补差单价作为回购资产单价的依据，不符合客观实际，有强制交易嫌疑。四、鸣笙公司积极履行合同义务，无违约行为，无任何过错，原判认定鸣笙公司违约，并承担所谓违约责任是错误的，鸣笙公司因逾期完成竣工验收导致交付置换物业仅是一般性违约行为，对《华联资产置换协议》的履行不构成根本影响。五、原判引用法条错误，适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、第一百四十四条、第六十条第一款错误。 黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建辩称，一、黄丐丰等四人本来就有物业，不需要置换物业，原先的超市、酒店经营不错，属于罗江县的明星企业，《华联资产置换协议》第八条第四项明确约定原先的超市、酒店纳入棚户区改造征收补偿范围。《华联资产置换协议》第二条第二项、第四条约定，说明二楼用于超市，一楼还是作为超市，所以合同目的是一、二楼整体作超市卖场。二、合同根本目的无法实现在于《华联资产置换协议》第二条第二项、第三条、第八条明确约定租赁物业需要达到的要求，但是现在根本无法实现，比如开口面积、独立电梯、独立水电气、消防通道，以及二楼面积为7500平方米应当征求黄丐丰等四人的意见，但鸣笙公司并未征求黄丐丰等四人的意见，导致最终合同目的无法实现。三、置换价格应以2016年订立合同价格为准，补差价格相对偏低，因为市场上涨，现在二楼门面按8000元-16000元售卖，比合同约定7000元高的多。四、案涉房产通过竣工验收时间迟于合同约定时间可以证明鸣笙公司已经违约。鸣笙公司主张把一楼租赁给世纪隆超市、负一楼卖给第三方是为了不扩大损失，黄丐丰等四人认为合同对于违约有约定，有违约金可以弥补损失，鸣笙公司也可以通过法律途径减少损失，不能利用房地产开发商优势地位实行强势手段，仅通知一次，就在很短的时间内租赁以及售卖给了第三方。五、原判适用法律错误，原审法院可以裁定补正，不侵害鸣笙公司的权利。因此，原判认定事实清楚，鉴定程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建向一审法院起诉请求：1.判令鸣笙公司对本应置换给黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建的1788商业广场二楼房产5400平方米进行回购，按照8400元/平方米计算；2.判令鸣笙公司向黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建赔偿二楼置换物业延期交房损失，从2018年4月1日起按照每天1万元计算至回购之日止；3.判令鸣笙公司向黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建赔偿1788商业广场一楼租赁物业经济损失3000万元；4.判令鸣笙公司赔偿不能履行1788商业广场负一楼700平方米库房买卖合同的损失100万元；5.判令鸣笙公司支付违约金800万元；6.本案诉讼费由鸣笙公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月31日，鸣笙公司（甲方）与黄丐丰（乙方）签订《华联资产酒店现金补偿协议》，约定：经甲乙双方协商一致，就华联资产酒店现金补偿部分达成如下协议。（一）甲方支付乙方人民币300万元现金，签订协议以后，甲方于2016年1月底前支付乙方150万元，剩余150万元于2016年2月底前支付完毕，乙方在领取资金时出具领款凭证。（二）双方均应履行保密义务，若因甲方泄密，乙方不承担所有费用的缴付，由甲方承担。（三）若乙方违约，退还甲方支付的全部现金，并承担违约责任。同日，双方另行签订《华联资产超市现金补偿协议》，约定：经双方协商一致，就华联资产超市现金补偿部分达成如下协议。（一）甲方支付乙方人民币700万元现金，签订协议以后，甲方于2016年1月底前支付乙方350万元，剩余350万元于2016年2月底前支付完毕。协议其他内容与《华联资产酒店现金补偿协议》约定一致。黄丐丰已确认其已收到上述两份协议约定的1000万元。 2016年1月3日，鸣笙公司（甲方）与黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建、夏天风（乙方）签订《华联资产置换协议》，载明：为打造罗江集中商圈，甲乙双方本着互惠互利的原则，就华联资产与甲方开发的北街棚改项目的资产进行实物置换一事进行了友好磋商并达成一致，现签订协议如下：一、相关说明（一）本协议约定的华联资产包括一、二楼超市、茶楼、酒店、临时附属建筑及消防、空调配套等物业及装饰装修、营业损失等，其物业的产权证号分别是：罗江县房权证（县城）字第01394-1、2、3、4、5、××号等。（二）本协议约定所涉及的现金均指人民币，涉及的面积均指物业产权面积。（三）本协议约定房屋拆除过渡期为2年，权属证书办理时限自物业交付后起1年内办结。二、资产置换方式双方同意按照以下方式置换物业：（一）华联物业一楼门面产权面积567.7平方米（产权人：夏天风），甲方同意按1比1.15置换，公摊率以原房屋公摊率计算，在交房时一并结算。甲方提供置换门面位置位于甲方设计实施的综合体一楼，靠近综合体入口一侧，层高大于5米，进深16米。甲方提供的置换物业与可置换门面出现面积差，双方同意进深16米以内部分其价值差按照15000元／平方米进行结算，进深16米以外部分其价值差按照10000元／平方米进行结算，双方相互找补。该物业过渡期两年，两年以后由黄丐丰租赁，租金由黄丐丰支付。（二）扣除华联物业一楼567.7平方米门面外，华联其余物业、装饰装修及经营损失等可置换甲方实施的综合体二楼超市5400平方米，其中超市入口三个，每个入口不低于8米，总开口面不低于24米，甲乙双方互不找补。若甲方提供的超市物业与可置换超市物业出现面积差，其价值差按照7000元／平方米进行结算，双方相互找补。三、乙方购买物业甲方为超市配套设计实施地下超市库房，面积在700平方米左右，由乙方购买，双方约定按照2000元／平方米计价，据实结算。四、乙方租赁物业租金约定甲方设计实施的综合体一楼内部卖场，双方同意由乙方租赁使用，月租金按30元／平方米计算，租赁时间确定15年，每半年一付，但首次支付时间为产权证书办毕并交付乙方一个月内，月租金按每三年一轮递增6%计算，甲方同意免除乙方开业后三个月租金……七、置换物业交付时间及权属证书办理时间约定甲方向乙方交付置换物业时间确定为自乙方腾空房屋提交甲方拆除时间起两年内，即2018年4月1日前。若乙方逾期，物业交付时间则作相应顺延。八、其他约定……（二）甲方在乙方提交华联物业拆除时起，在约定甲方交付置换物业时间前，尽量在一年半内提前提交乙方置换及租赁物业，供乙方进行装饰装修……九、违约责任（一）甲方未如期交验置换的超市物业、办理产权证书，逾期按照10000元／天的标准补偿乙方，逾期时间据实结算……（三）协议签订后，如甲方毁约，甲方支付乙方1000万元违约金；如乙方毁约，乙方支付甲方1000万元违约金。（四）本协议未明确事项，甲乙双方在后期物业租赁、使用、经营、管理及结算等方面签订专项协议或者补充协议。 2017年9月4日，鸣笙公司（甲方）与夏天风（乙方）签订《关于夏天风置换物业位置确认书》，载明：甲乙双方依据2016年1月3日签订的《华联资产置换协议》相关约定，经友好协商，双方一致同意对夏天风所属物业（原华联一楼门面，产权面积567.7平方米）置换于鸣笙•1788商业广场B栋5单元1楼78-87#，产权预测绘面积约706.41平方米（最终以实测面积为准）。双方同意按照《华联资产置换协议》约定的原则另行进行结算。 2018年4月6日，黄存建出具委托书，委托黄丐丰代为处理《华联资产置换协议》及鸣笙•1788商业广场物业租赁相关事宜，对黄丐丰签署的合同协议等文件，均予以认可并承担相应法律责任。 2018年4月8日，鸣笙公司分别向黄丐丰、黄存建和夏守益、夏雪亮、夏天风送达《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议商铺租赁通知函》，主要载明：双方于2016年1月3日签订的《华联资产置换协议》第四项约定，贵方拟租赁我公司开发的鸣笙•1788商业广场B栋5单元一楼商铺编号为百货，建筑面积约5266.14平方米，我司将于2018年6月10日前达到商铺物业交付使用条件，为更好地与贵方合作，请贵方人员沟通一致，于2018年4月20日前由贵方人员到我公司正式签订《商铺租赁合同》，办理商铺物业租赁相关手续。黄丐丰于2018年4月12日签收该通知函，并在通知函中注明“我黄丐丰个人同意租赁，黄存建个人同意租赁，黄丐丰代黄存建签”。夏天风于2018年4月16日签收该通知函，并注明“上述5266.14平方不包含夏天风置换物业B栋5单元1楼76-87#总共12间，铺面约782平方。本人放弃租赁租赁5单元1楼商铺5266.14平方米的房开百货物业，夏天风的12间铺面由夏天风本人自行出租”。夏守益、夏雪亮于2018年4月26日签收该通知函。 2018年4月26日，夏守益、夏雪亮向鸣笙公司发出《关于的回函》，主要载明：一、从始至今夏守益、夏雪亮都认为华联五位产权人与贵司签订的《华联资产置换协议》实质是为贵司作为罗江县人民政府行政征收实施单位与华联五位产权人签订的《安置框架协议》。二、五位产权人按《华联资产置换协议》第四条租赁贵司一楼卖场系双方的约定，也系华联资产拆迁的附属利益，夏守益、夏雪亮坚持继续租赁约定物业。鉴于拆迁安置行政诉讼纠纷现仍处于诉讼过程中，夏守益、夏雪亮请求贵司将物业租赁权平均分配给五位产权人，现贵司统计的租赁面积为5266.14平方米，平均每人的租赁面积为1053.24平方米，夏守益、夏雪亮二人的租赁面积请求合并租赁。 2018年5月4日，鸣笙公司向黄丐丰送达《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议B栋5单元一楼百货商铺租赁通知函》，主要载明：我司开发的鸣笙•1788商业广场将于2018年6月10日前达到商铺物业交付使用条件，为忠实履行《华联资产置换协议》约定的义务，我司已于2018年4月12日向贵方送达《商铺租赁通知函》，明确要求五位业主协商一致来我司办理租赁相关手续。贵方于2018年4月12日与黄存建共同书面回复将以黄丐丰个人名义独自租赁该商铺物业，夏守益、夏雪亮共同书面回复表示不放弃租赁权利，二人将共同租赁应享有的合同权益部分的面积，夏天风回复表示自愿放弃租赁该商铺物业的权利。除夏天风外，其余四位业主回复的意见存在明显分歧，导致我司约定义务无法履行。为保障《华联资产置换协议》双方当事人的合法权益，现我司再次通知贵方：请贵方务必在2018年5月15日前与其他未放弃租赁权利的三位业主一起到我司正式签订《商铺租赁合同》。若未能在本通知函规定时间内共同来我司正式签订《商铺租赁合同》并办理商铺物业租赁相关手续，则视为贵方已经自愿放弃《华联资产置换协议》第四条约定的相关商铺物业租赁权利，并自行承担由此产生的不利后果。黄丐丰于当日签收该通知函，并在通知函中注明“回复如下：1.租赁约定物业按照原先的产权比例分配。2.5月15日我方到贵司首先查验交房条件（手续）、时间等。3.具体合同条款需贵司与我方协商确定”。 2018年5月9日，鸣笙公司分别向夏守益、夏雪亮送达《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议B栋5单元一楼百货商铺租赁通知函》，内容与2018年5月4日向黄丐丰送达的一致，夏守益当天签收该通知函，并代夏雪亮签收。 2018年6月20日，鸣笙公司开发的鸣笙•1788商业广场项目一标段Ｂ栋5单元，即本案置换物业，经过四川省德阳市公安消防支队罗江区验收，确认工程消防验收合格。2018年6月25日，本案置换物业经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同验收合格。 2018年6月29日，夏守益、夏雪亮向鸣笙公司发出《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议B栋5单元一楼百货物业租赁的回函》，主要载明：按照与贵司签订的《华联资产置换协议》相关约定，今夏守益、夏雪亮经过沟通协商一致，决定单独以夏守益、夏雪亮名义租赁贵司鸣笙•1788商业广场B栋5单元一楼约5266.14平方米的百货物业，并签订物业租赁合同。同时我方将按照贵司整体商业项目规划和业态定位进行经营，并承诺配合贵司整体商业同期开业。 2018年7月3日，鸣笙公司分别向黄丐丰、黄存建和夏守益、夏雪亮送达《关于鸣笙•1788商业广场约定B栋5单元二楼置换物业确认通知函》，主要载明：按照贵我双方于2016年1月3日签订的《华联资产置换协议》第二条第二项约定，我司将鸣笙•1788商业广场B栋5单元二楼建筑面积约5400平方米物业置换给贵方四位《华联资产置换协议》的物业业主，现置换物业已经具备物业确认、装修使用条件。按照双方签订的协议，置换的约5400平方米物业属贵方四位业主共有，现我司通知贵方四位共有物业业主于2018年7月9日前到我司办理置换物业确认手续。若贵方四位业主需对共有物业进行分割，也应当在办理共有物业确认手续之后进行，现我司无法为给位业主分别办理物业确认手续。若贵方四位共有业主未在本通知函规定时间内一同来我司办理确认手续并签定《置换物业确认书》，我司将视为四位业主自愿放弃对置换物业确认过程的相关权利，解释我司将根据《华联资产置换协议》规定的条件，在二楼为四位业主划定建筑面积约5400平方米的物业作为置换物业，由此产生的一切责任和后果由四位业主自行承担。其中一份函件签收人处有夏守益、夏雪亮签字，时间为2018年7月6日。另一份函件则备注：已于2018年7月3日8:40分项黄丐丰提交通知函，黄丐丰已领取一份文件，现场拒绝在留存件上签名。 2018年7月3日，鸣笙公司分别向黄丐丰、黄存建和夏守益、夏雪亮送达《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议约定B栋5单元一楼卖场物业租赁通知函》，主要载明：我司已先后两次向贵方发出《物业租赁通知函》，四位业主却提出超出合同约定的分割租赁要求，因我司一楼物业规划和设计均为超市、卖场，四位业主提出的分割租赁要求与我司对该物业的规划和设计相悖，也与签订的《华联资产置换协议》约定不符，我司不能接受。现我司再次通知四位业主，请就一楼物业整体租赁事宜进行最终沟通协商达成一致意见，并于2018年7月9日前与我司签订《商铺租赁合同》并办理相关手续。若四位业主未能在本通知函规定时间内协商一致，也未一同到我司履行整体租赁一楼物业并签订《商铺租赁合同》手续，我司将视为四位业主放弃租赁权利，届时我司为保护自身合法利益，将对该一楼物业采取应急处置措施，并保留对贵方业主追究违约责任的权利。其中一份函件签收人处有夏守益、夏雪亮签字，时间为2018年7月6日。另一份函件则备注：已于2018年7月3日8:40分项黄丐丰提交通知函，黄丐丰已领取一份文件，现场拒绝在留存件上签名。 2018年7月3日，鸣笙公司分别向黄丐丰、黄存建和夏守益、夏雪亮、夏天风送达《关于鸣笙•1788商业广场约定购买B栋5单元地下库房物业通知函》，主要载明：按照《华联资产置换协议》第二条第三项约定，贵方五业主共同购买B栋5单元负一层约700平方米地下库房，现该库房已具备签订《商品房买卖合同》的条件，请于2018年7月9日前一同到我公司签订《商品房买卖合同》，不能到场的业主也可以委托其他业主或代理人。因规划和设计地下库房作为超市卖场配套库房使用，双方《华联资产置换协议》也未明确约定向各业主分割出售，因此我司也不接受分割出售的方案。若所有业主未能在本通知函规定时间内协商一致，也未一同到我司履行购买地下库房物业义务，我司将视为所有业主放弃购买权利，届时我司为保护自身合法利益，避免损失扩大，将对该地下库房采取补救销售措施，并保留对贵方业主追究违约责任的权利。其中一份函件签收人处有夏守益、夏雪亮签字，时间为2018年7月6日；一份函件签收人处有夏天风签字，时间为2018年7月6日，并注明“放弃购买地下库房”；另一份函件则备注：已于2018年7月3日8:40分向黄丐丰提交通知函，黄丐丰已领取一份文件，现场拒绝在留存件上签名。 2018年7月4日，黄丐丰向鸣笙公司发出《关于鸣笙•1788商业广场华联资产置换协议B栋5单元一楼卖场物业租赁的回函》，主要载明：依据与贵司签订的《华联资产置换协议》相关约定，一楼卖场并没有明确约定不能按照原业主物业比例进行租赁，加之现在出现意外情况，故今黄丐丰、黄存建协商一致，决定单独以黄丐丰、黄存建的名义按照原先各业主物业比例、租赁贵司一楼卖场，并签订物业租赁合同。同时我方可以根据贵司商业规划和业态定位进行经营，并承诺配合贵司整体商业同期开业。 2018年7月22日，鸣笙公司（甲方）与案外人张某某签订《商品房买卖合同》，约定张某某购买鸣笙公司开发的鸣笙•1788商业广场项目地下室储藏间，预测建筑面积约545.21平方米，单价为2000元/平方米，并已支付50%房款。 2018年7月29日，鸣笙公司（甲方）与世纪隆超市签订《房屋租赁合同》，约定世纪隆超市承租鸣笙•1788商业广场项目B栋5单元一层及负一层，其中一层营业区域面积约5120平方米，负一层库房面积约526平方米。租期20年，自2018年11月1日起至2038年11月1日（含超市市场培育期18个月）。一楼营业用房租金为14元/平方米/月，商业综合服务费为12元/平方米/月，负一楼仓库只收取商业综合服务费5元/平方米/月。合同第五条还约定自本合同签订之日起，甲方不得将本项目和甲方在罗江城区内物业项目500平方米以上的经营面积出租给第三方经营超市。 2019年5月17日，一审法院组织各方当事人到案涉鸣笙•1788商业广场B栋5单元现场进行了踏勘，双方确认：一楼现已由世纪隆超市租赁使用，通往二楼的电梯扶梯闲置；二楼被鸣笙公司分割成两部分，其中部分用于世纪隆超市堆放货物；负一层库房现由世纪隆超市使用堆放货物。 夏守益陈述，2016年的时候确实是打算合伙来租赁一楼，但中途就不打算在合伙租赁了，都想自己来做，但是几人内部没有协商好，故向公司提出分开租赁。 鸣笙公司主张案涉鸣笙•1788商业广场B栋5单元系整个项目重点打造的核心区域。 另查明，根据第三方测绘机构的预测面积报告显示，案涉鸣笙•1788商业广场项目B栋5单元二层置换物业建筑面积为7808.39平方米，套内面积为5285.69平方米。 2017年6月，夏守益、夏雪亮因要求四川省德阳市罗江区人民政府（原为四川省罗江县人民政府）、第三人鸣笙公司、黄丐丰履行房屋征收补偿协议一案，分别向一审法院提起行政诉讼，一审法院审理后分别作出（2017）川06行初2××号和（2017）川06行初27号行政判决书，分别判决驳回夏守益、夏雪亮的诉讼请求。夏守益、夏雪亮不服提起上诉，本院于2019年9月16日作出（2018）川行终264号和（2018）川行终351号行政判决书，分别判决驳回上诉，维持原判。 夏天风在本案诉讼中表示《华联资产置换协议》涉及其权利的条款已履行完毕，本案诉讼不涉及其利益，故于2019年6月3日向一审法院申请撤回对鸣笙公司的起诉，一审法院审查后作出（2019）川06民初71号民事裁定书，准许夏天风撤回起诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于二楼置换物业的回购问题；二、关于违约及损失赔偿问题。 关于争议焦点一。黄丐丰等四人主张《华联资产置换协议》中一楼、二楼是作为超市整体设计的，现一楼已被案外人租赁用作开超市，鸣笙公司的合同目的不能实现，故要求鸣笙公司按照约定单价回购，同时赔偿逾期交房损失。鸣笙公司辩称是黄丐丰等四人自身原因不配合置换物业的确认，黄丐丰等四人可随时前来确认和领取置换物业，鸣笙公司不应承担回购和逾期交付赔偿责任。根据《华联资产置换协议》约定，二楼置换物业是为了开办超市，租赁一楼内部卖场也是为了超市经营，且黄丐丰等四人的原华联资产一楼就是经营超市，然现一楼已由案外人租赁开办超市，根据现场勘查情况及鸣笙公司与世纪隆超市签订的《房屋租赁合同》约定，黄丐丰等四人即使接收二楼置换物业也无法再开办超市，故黄丐丰等四人的合同目的无法实现，其要求鸣笙公司回购，即由原来的实物置换变为货币补偿，符合客观实际，予以支持。关于回购单价问题，参照双方《华联资产置换协议》第二条第二项关于面积差的结算标准，即7000元/平方米计算较为适当，黄丐丰等四人主张按照8400元/平方米计算缺乏事实依据，对高出部分不予支持。因此，置换物业的回购金额为3780万元（7000元/平方米×5400平方米）。 关于争议焦点二。黄丐丰等四人主张鸣笙公司逾期交付二楼置换物业，且将一楼另租他人，将负一楼库房另卖他人，导致其经济利益受损，鸣笙公司应赔偿黄丐丰等四人相关经济损失，并按照协议约定支付违约金。鸣笙公司辩称其尽到了通知义务，系黄丐丰等四人自己怠于履行承租、买卖义务，鸣笙公司没有违约行为，不应承担赔偿责任及违约责任。一审法院认为，第一，双方《华联资产置换协议》第七条约定鸣笙公司交付置换物业的时间是2018年4月1日前，但置换物业实际竣工验收时间是2018年6月25日，鸣笙公司向黄丐丰等四人发出置换物业确认通知函的时间是2018年7月3日，确存在逾期交付事实。第二，通过双方之间往来的书面函件可知，鸣笙公司多次就一楼超市租赁和负一楼库房买卖事宜通知黄丐丰等四人，该四人接收通知后明确回复要求按照原物业比例，各自租赁，此时黄丐丰、黄存建和夏守益、夏雪亮之间就一楼超市租赁和负一楼库房买卖事宜存在较大分歧，且无法形成统一意见，导致没有在通知时间内与鸣笙公司签订具体的租赁、买卖合同，自身存在一定过错。鸣笙公司将一楼另租他人、负一楼另卖他人，虽然是在履行通知义务之后，但客观上也使黄丐丰等四人无法再按照原协议目的利用二楼置换物业，亦有一定过错。鉴于双方均存在一定违约行为，综合考虑双方协议约定、履约程度、过错程度及黄丐丰等四人损失情况等，酌情确定鸣笙公司支付违约金100万元。 综上所述，黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、德阳市鸣笙房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮支付置换物业回购款3780万元、违约金100万元，共计3880万元；二、驳回黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮的其他诉讼请求。一审案件受理费481600元，由黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮负担246100元，由德阳市鸣笙房地产开发有限公司负担235500元。 经二审审理查明，各方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。鸣笙公司提交了2020年2月24日四川省德阳市诚信公证处制作的（2020）川德证民字第157××号公证书，拟证明一审法院查明的德阳市罗江区鸣笙1788商业广场Ｂ栋5单元2楼鸣笙公司分割成两部分与事实不符，仅系临时隔断，二楼物业全部施工完毕，一直处于等待交付状态。黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮质证认为，证据真实性没有异议，对证明目的有异议，对方选取画面是片面的，不具有全局性。制作时间临近庭审，不能反映纠纷发生时的情况，所以达不到其证明目的。根据《华联资产置换协议》第八条“为利于物业的使用，甲方应当邀请乙方参与甲方的规划设计，听取乙方对超市规划的意见”的约定，二楼面积超过5400平方米，违反了上述合同约定。 本院对上述证据的真实性予以确认。 二审庭审中，鸣笙公司自认逾期交房起止时间为2018年4月1日至2018年7月3日，共计93日。 本院认为，本案的争议焦点为：1.鸣笙公司应否回购案涉二楼房产；2.鸣笙公司是否违约并应支付违约金及其金额，对上述争议焦点分析如下： 一、鸣笙公司应否回购案涉二楼房产 首先，《华联资产置换协议》约定“华联其余物业、装饰装修及经营损失等可置换甲方实施的综合体二楼超市5400平方米，其中超市入口三个，每个入口不低于8米，总开口面不低于24米，甲乙双方互不找补。若甲方提供的超市物业与可置换超市物业出现面积差，其价值差按照7000元/平方米进行结算，双方相互找补。甲方为超市配套设计实施地下超市库房，面积在700平方米左右，由乙方购买，双方约定按照2000元/平方米计价，据实结算。乙方租赁物业租金约定甲方设计实施的综合体一楼内部卖场，双方同意由乙方租赁使用”，可见合同的主要目的涉及二楼房产置换以及一楼房屋的优先租赁、地下库房的优先购买。该合同还约定“违约责任（一）甲方未如期交验置换的超市物业、办理产权证书，逾期按照10000元/天的标准补偿乙方，逾期时间据实结算……（三）协议签订后，如甲方毁约，甲方支付乙方1000万元违约金；如乙方毁约，乙方支付甲方1000万元违约金”，合同中并无鸣笙公司应回购案涉二楼房产的约定，即便鸣笙公司违约，也约定以支付违约金的方式承担赔偿责任。其次，针对黄丐丰等四人主张鸣笙公司根本性违约致使合同目的不能实现，本院评述如下：第一，如前所述，据《华联资产置换协议》约定的文意解释，合同的主要目的涉及二楼房产置换以及一楼房屋的优先租赁、地下库房的优先购买，且一楼房屋的优先租赁及地下库房的优先购买并非二楼房产置换的先决条件。第二，本案中，《华联资产置换协议》签订后，夏天风和鸣笙公司即于2017年9月4日签订《关于夏天风置换物业位置确认书》，就置换物业进行了确认。2018年4月8日、5月4日、5月9日鸣笙公司致函请黄丐丰等四人和夏天风前往签订一楼房屋的《商铺租赁合同》，除夏天风明确表示放弃租赁之外，黄丐丰等四人意见分歧；鸣笙公司继而又于2018年7月3日两次致函，就二楼房产的置换确认和地下库房的购买、二楼房屋的租赁事宜请黄丐丰等四人和夏天风及时确认，除夏天风明确表示放弃购买地下库房之外，黄丐丰等四人意见分歧且黄丐丰拒绝签字。就以上合同履行过程可知，鸣笙公司于案涉房产竣工验收之前即与黄丐丰等四人就合同目的进行持续商洽，夏天风更是于2017年就置换物业与鸣笙公司进行了书面确认，鸣笙公司按约提供了利于合同目的实现的基础条件。黄丐丰等四人应当于鸣笙公司发出首份函件即进行四人之间的协商，不至于至今矛盾重重，以致影响合同根本目的的实现，此有夏守益一审中的诉讼陈述和黄丐丰等四人的复函为证。第三，黄丐丰等四人认为二楼房产入口以及开口面与合同不符但并未提交证据，现有证据显示，二楼房产现状于合同约定事项的实现无碍。第四，在鸣笙公司持续与黄丐丰等四人进行商洽，请四人就合同目的的实现予以确认，但四人分歧重大未在期限内予以回复之后，鸣笙公司于案外人签订了一楼房屋的租赁合同和地下库房的买卖合同，并未违反合同约定，也未有悖诚信原则和商业交易习惯。第五，黄丐丰等四人认为《华联资产置换协议》第八条约定“为利于物业的使用，甲方应当邀请乙方参与甲方的规划设计，听取乙方对超市规划的意见”，二楼面积超过5400平方米，违反了上述合同约定。然而《华联资产置换协议》并无二楼面积不得超过5400平方米的约定，仅约定“若甲方提供的超市物业与可置换超市物业出现面积差，其价值差按照7000元/平方米进行结算，双方相互找补”，即约定二楼面积不得少于5400平方米，故黄丐丰等四人以《华联资产置换协议》第八条认定鸣笙公司根本性违约依据不足。综上，鸣笙公司已然履行了合同主要义务及附随通知义务，无根本违约行为令合同目的落空，不应回购二楼房产，双方应按照《华联资产置换协议》约定全面、忠实地履行义务，不得擅自变更合同，鸣笙公司该项上诉请求成立，本院予以支持。 二、鸣笙公司是否违约并应支付违约金及其金额 《华联资产置换协议》第七条约定鸣笙公司交付二楼房产的时间是2018年4月1日前，但案涉房屋实际竣工验收合格的时间是2018年6月25日，鸣笙公司向黄丐丰等四人发出置换物业确认通知函的时间是2018年7月3日，逾期交房起止时间为2018年4月1日至2018年7月3日，共计93日，鸣笙公司亦自认该逾期交房事实。又据《华联资产置换协议》关于违约责任“（一）甲方未如期交验置换的超市物业、办理产权证书，逾期按照10000元/日的标准补偿乙方，逾期时间据实结算。……（三）协议签订后，如甲方毁约，甲方支付乙方1000万元违约金；如乙方毁约，乙方支付甲方1000万元违约金”的约定，鸣笙公司应就逾期交房的违约行为向黄丐丰等四人支付违约金930000元（93日×10000元/日）。至于第二项违约责任关于毁约的约定，因鸣笙公司并未“毁约”，即未有根本性违约行为，故不应承担所谓“毁约”的违约金。黄丐丰等四人该项上诉请求部分成立，本院予以支持。 综上所述，黄丐丰、夏守益、夏雪亮、黄存建和鸣笙公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省德阳市中级人民法院（2019）川06民初71号民事判决； 二、德阳市鸣笙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮支付违约金930000元； 三、驳回黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费481600元，由黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮负担470000元，德阳市鸣笙房地产开发有限公司负担11600元；二审案件受理费270600元，由黄丐丰、黄存建、夏守益、夏雪亮负担245800元，德阳市鸣笙房地产开发有限公司负担24800元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 文 审判员 刘 云 审判员 汪秀兰 二〇二〇年五月十九日 书记员 朱英栋