四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终55号上诉人（一审被告、反诉原告）：杨佳林，男，1983年12月1日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人（特别授权）：李保欢，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨萍，女，1961年3月28日出生，住四川省开江县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：廖地荣，女，1955年9月6日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：孙杨，男，1983年7月11日出生，住四川省成都市青羊大道。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张诗锐，女，1982年12月18日出生，住四川省成都市武侯区。四被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张前明，四川共法律师事务所律师。上诉人杨佳林因与被上诉人杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院(2018)川1723民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨佳林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回四被上诉人的所有诉讼请求，并由四被上诉人赔偿上诉人损失48000元，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决证据不足，判决上诉人将案涉房屋恢复原状错误。租赁协议未约定要恢复房屋原状，上诉人的承诺书不涉及南楼和西楼的恢复原状，也没有证据证明十年前房屋交接的状况。租赁到期后，被上诉人控制房屋不允许上诉人搬走物品，一审判决上诉人承担房屋占用损失错误，应支持上诉人反诉请求，判由被上诉人赔偿上诉人损失。上诉人与杨萍签订合同，根据合同相对性原理，上诉人不应向其他被上诉人承担责任。杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐辩称：被上诉人在一审中对房屋原状和现状均作了举证，上诉人对房屋改装，应该恢复原状，一审认定事实清楚，处理正确，应予维持。杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐向一审法院起诉请求：1、判令被告杨佳林立即支付下欠的房屋租金18万元；2、判令被告杨佳林搬离所租房屋，并将该房屋恢复至租赁时原状：第一、拆除前楼一至五层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、恢复4扇铝合金卷帘门并加装落地玻璃（3.6mX3.6m）、60扇铝合金玻璃窗（1.5mX1.8m）、48扇实木包门（2.2mX1.0m）；第二、拆除副楼一、二层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、拆除副楼一、二层阳台隔离物、恢复一、二层16扇铝合金玻璃窗、恢复第一层三扇玻璃大门（3.6mX3.6m）；第三、恢复后楼32个房间的卫生间（2.4mX1.68m）及卫浴设施（32个坐便器、洗手盆和镜面）、恢复四层楼16面隔离墙、一至四层所有房间墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷；3、依法判令被告杨佳林按照原合同约定支付从2018年3月18日起至完全搬离并恢复原状期间的房屋占用费；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：由被告将现有的自来水的户头更名为金桥宾馆或者杨萍，由被告缴纳给原告拖欠的水电费125698元，后原告又撤回该诉讼请求。反诉原告杨佳林（本诉被告）向一审法院提出反诉请求：1、四名被反诉人停止扣押反诉人财物的行为；2、四名被反诉人赔偿反诉人损失4.82万元；3、反诉费用由四名被反诉人承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋系原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐的共有房屋，在该房屋出租给被告杨佳林前，该房屋用于从事开办宾馆（金桥宾馆）。2008年3月18日，原告杨萍（合同甲方）以开江县金桥宾馆法定代表人的名义代表廖地荣、孙杨、张诗锐与被告杨佳林（合同乙方）签订《租赁合同》，该合同其中约定：将其所有的位于开江县新宁镇环城西路129号的原金桥宾馆南楼（前楼）除底楼两个车库外，西楼的第一、二层楼、北楼（后楼）和东楼租赁给被告杨佳林经营使用；租赁时间自2008年3月18日至2018年3月17日止；租金第一年到第三年每年二十八万元，第四年到第七年每年在原基础上递增一万八千元，第八年至第十年租金分别为三十八万元，每年由乙方先一次性付租金给甲方后再使用房屋；乙方在装修时不得改变房屋的主体结构，不得对房屋的安全有影响；甲乙双方中一方因违约而给对方造成的损失，应给予赔偿。2011年3月18日，被告杨佳林以盛豪凯莱商务会所的名义向原告作出书面承诺：因发展业务需要，需将已租用的金桥宾馆北楼能正常营业的住宿部45个房间进行装修，为使我会所在租期满后将此楼交给金桥宾馆能正常营业作出以下承诺：租赁合同期满后，负责恢复到原45个住宿房间能正常营业，如不能恢复，我会所负责赔偿人民币36万元。被告杨佳林接收该租赁房屋后，将原金桥宾馆所在的南楼（前楼）（共计六层楼）除顶楼部分房屋保持原金桥宾馆原状外和西楼（共计三层楼）的第一、二楼（原为餐厅）经重新装修后从事KTV的经营，北楼（后楼）经重新装修后开办了幼稚园。合同约定的2017年3月18日至2018年3月17日（第十年租期）租金为三十八万元，被告杨佳林共计向原告支付租金200000元，2018年3月17日，该《租赁合同》到期后，被告杨佳林尚欠原告租金180000元未给付。原告与被告杨佳林所签订的《租赁合同》到期后，原告要求被告杨佳林支付下欠的租金180000元及将其物品搬离所租赁的房屋并恢复原状，被告杨佳林除搬离部分物品外，仍留存部分物品在原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐房屋里，没有将该租赁房屋恢复到其租赁时原金桥宾馆的状况。同时查明，案涉租赁房屋在被告杨佳林租赁前系金桥宾馆用房，且被告杨佳林未装修楼层部分现仍保持了原宾馆的原状，被告杨佳林租赁该房屋后除对原宾馆房屋中的南楼（前楼）、西楼顶层没有进行装修变动外，被告按照从事KTV的经营的要求标准进行了装修，对北楼（后楼）按照用于开办幼稚园的要求进行了隔离墙的拆除等。参照原金桥宾馆原状，被告杨佳林应当恢复到房屋租赁时的如下状况：南楼（前楼）按照该楼第六层楼的标准恢复原状即拆除该楼一至五层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、恢复4扇铝合金卷帘门并加装落地玻璃（3.6mX3.6m）、60扇铝合金玻璃窗（1.5mX1.8m）、48扇实木包门（2.2mX1.0m）；西楼按照该楼第三层楼的标准恢复原状即拆除副楼一、二层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、拆除副楼一、二层阳台隔离物、恢复一、二层16扇铝合金玻璃窗、恢复第一层三扇玻璃大门（3.6mX3.6m）；北楼（后楼）恢复后楼32个房间的卫生间（2.4mX1.68m）及卫浴设施（32个坐便器、洗手盆和镜面）、恢复四层楼16面隔离墙、一至四层所有房间墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷。审理中，被告杨佳林未对其租赁该房屋时原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐交付该房屋的原状举证。反诉原告杨佳林未对其反诉称反诉被告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐有扣押反诉人财物的行为并造成其损失提供证据证实。一审法院认为，原告杨萍代表其他原告廖地荣、孙杨、张诗锐与被告签订的《租赁合同》是原、被告真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，该合同成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐将其所有的房屋交付给被告杨佳林经营使用，被告杨佳林负有依照租赁合同的约定向原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐给付租金并于《租赁合同》到期后返还租赁物的义务，故原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐要求被告杨佳林给付下欠租金180000元和将被告杨佳林留存在原告房屋内的物品搬离腾退该房屋的诉讼请求依法予以支持。被告杨佳林在与原告签订的《租赁合同》到期后，被告杨佳林应当及时搬离租期已满的承租房屋而至今仍没有全部搬离，占用了原告所有的房屋，且没有及时恢复该房屋的原状，对原告使用该房屋及再次能够出租出去造成不利影响，给原告造成了一定的损失，应当由被告杨佳林给付原告占用房屋期间的占用损失费，一审法院参照该房屋2017年3月18日至2018年3月17日（第十年租期）租金为三十八万元的标准，酌情认定由被告杨佳林给付原告房屋占用损失费150000元。原告与被告杨佳林在签订的《租赁合同》中虽然没有明确该租赁房屋租赁时的原状，但在原告将该租赁房屋交付给被告杨佳林使用前，该房屋从事的是住宿宾馆业务，整栋楼的各楼层房间具有相似性，被告因从事的是KTV经营和开办幼稚园，其装修特性与宾馆装修特性显著不一致，因此，以原告出租给被告杨佳林的房屋的同楼顶层房间的原状作为参照物标准，原告以此确定为租赁前房屋的原状，一审法院予以采信，故原告要求被告杨佳林将该房屋恢复至租赁时原状的诉讼请求依法予以支持。反诉原告杨佳林未对其反诉称反诉被告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐有扣押反诉人财物的行为并造成其损失提供证据予以证实，故其要求反诉被告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐停止扣押反诉人财物的行为及由被反诉人赔偿反诉人损失4.82万元的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（五）、（八）、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告杨佳林给付原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐房屋租金180000元；二、由被告杨佳林将其留存在原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐房屋内的物品搬离该房屋；三、由被告杨佳林给付原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐房屋占用损失费150000元；四、由被告杨佳林将原告杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐所有的位于开江县新宁镇环城西路129号房屋恢复原状如下：南楼（前楼）按照该楼第六层楼的标准恢复原状即拆除该楼一至五层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、恢复4扇铝合金卷帘门并加装落地玻璃（3.6mX3.6m）、60扇铝合金玻璃窗（1.5mX1.8m）、48扇实木包门（2.2mX1.0m）；西楼（附楼）按照该楼第三层楼的标准恢复原状即拆除该楼一、二层所有房间的设施设备，并对墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷、拆除该楼一、二层阳台隔离物、恢复一、二层16扇铝合金玻璃窗、恢复第一层三扇玻璃大门（3.6mX3.6m）；北楼（后楼）恢复32个房间的卫生间（2.4mX1.68m）及卫浴设施（32个坐便器、洗手盆和镜面）、恢复四层楼的16面隔离墙、一至四层所有房间墙面以水泥搓沙为底白色涂料为面进行粉刷。以上判决事项一、二、三、四限于本判决书生效之日起三十日内履行。五、驳回反诉原告杨佳林的反诉请求。案件受理费6250元，由被告杨佳林负担；反诉费505元，由反诉原告杨佳林负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人杨萍代表廖地荣、孙杨、张诗锐与上诉人杨佳林签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被上诉人杨萍、廖地荣、孙杨、张诗锐将其所有的房屋交付给上诉人杨佳林经营使用，杨佳林负有依照租赁合同的约定给付租金并于租赁到期后返还租赁物原物的义务。上诉人杨佳林在与被上诉人签订的《租赁合同》到期后，未及时搬离租期已满的承租房屋，且没有及时恢复该房屋的原状，对被上诉人使用该房屋造成不利影响，给被上诉人造成了一定的损失，应当由杨佳林给付占用房屋期间的占用损失费。一审判决杨佳林给付下欠租金180000元和将其留存在被上诉人房屋内的物品搬离腾退该房屋是正确的，一审法院参照该房屋最后一年租期的租金为标准，酌情认定由杨佳林给付房屋占用损失费150000元也并无不当。双方签订的《租赁合同》中虽然没有明确该租赁房屋租赁时的原状，但租赁合同签订前，该房屋从事的是宾馆住宿业务，整栋楼的各楼层房间具有相似性，上诉人租赁后对部分房间进行改装并承诺租赁到期后恢复也是事实，因此，一审法院以租赁房屋的同楼顶层房间的原状作为参照物标准，判令杨佳林将该房屋恢复至租赁时原状的处理也是正确的。杨佳林未对其反诉主张的损失提供证据予以证实，一审法院不予支持正确。综上所述,杨佳林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人杨佳林负担。本判决为终审判决。审判长  杜谨审判员  古霞审判员  钟伟二〇二〇年五月十九日书记员  王清