上海市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪执复6号复议申请人(异议人)：淮安秀锦置业有限公司，住所地江苏省淮安市淮安经济技术开发区室。法定代表人：朱文文，执行董事。申请保全人：上海宝珏投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：苏薇，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟军，上海市锦天城律师事务所律师。复议申请人淮安秀锦置业有限公司(以下简称秀锦公司)不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2019)沪02执异161号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。保全情况：二中院依据上海宝珏投资管理有限公司(以下简称宝珏公司)在(2019)沪02民初92号案中的财产保全申请，作出裁定：查封、冻结、扣押秀锦公司银行存款人民币1.2133亿元(以下币种相同)或其他相应等值财产。后二中院据此查封了秀锦公司名下位于江苏省淮安市经济技术开发区海口路南侧、鸿海路东侧面积为127,076平方米的土地使用权【苏(2019)淮安市不动产权第XXXXXXX号】(以下简称846号地块)，查封该土地上建造的富仕生活广场已经取得预售许可证的全部未售房屋274套，停止办理该土地上已建造的其他房屋的预售许可证。后，秀锦公司以被查封财产市场价值达11亿元，远超(2019)沪02民初92号案中诉讼标的1.2133亿元为由，向二中院提出书面异议，要求解除对846号地块及在建工程的查封，撤销停止办理预售许可证的执行行为。二中院查明：846号地块的权利类型为国有建设用地使用权，用途为商业、住宅，秀锦公司于2019年4月1日取得该地块不动产权证。该地块上除部分住宅已经取得预售许可证，其余住宅和商业用房没有取得预售许可证。二中院认为，法院采取保全措施旨在确保债权人债权能实现足额受偿。本案中，秀锦公司仅取得846号地块土地使用权的产权证，其余均为在建工程，没有竣工验收也未办理产权证，无法分割查封，土地使用权和建筑物所有权在转让处分时也不可分割，故整体查封上述地块及在建工程，并无不当。且针对尚未办理预售许可证的在建工程采取停止办证的措施，系对具体情况采取的具体措施，也无不当。据此，二中院于2019年10月31日作出(2019)沪02执异161号执行裁定，驳回秀锦公司的异议请求。秀锦公司向本院申请复议称，(2019)沪02执异161号执行裁定应予撤销，并解除对846号地块及该地块上274套房产的查封措施，解除对该地块上其他房产停止办理预售许可证的执行行为。理由如下：第一，(2019)沪02民初92号案诉请金额过高，于法无据。诉争本金为2,700万元，宝珏公司要求3倍于本金的9,213万元预期利润、220万元律师费及诉讼费、保全费、保全担保费等，合计1.2133亿元。即便胜诉还有秀锦公司投资人提供的股权质押和秀锦公司的担保，根本没有财产保全的必要。第二，查封财产包括评估价近7亿元的在建工程及剩余部分土地，市场价已达11亿元，远超1.2133亿元的申请保全标的，属超标的查封。二中院未审查查封财产的实际价值，直接认定没有超过标的查封存在错误。第三，被查封部分财产虽属在建工程，但其中274套房产已办理预售许可证，具备对外销售、分户处理的基础。参照周边商品房销售价格，总价约为2.1余亿元，超过申请保全金额，对该部分房产的查封就足以为胜诉裁判提供保障，其余财产应当解除查封。第四，被查封财产系秀锦公司接盘而来，经当地政府等多方努力，各方才能搁置矛盾推进项目竣工。现宝珏公司滥用财产保全制度，非但对秀锦公司经营十分不利，还使参与各方利益无法兑现，严重损害社会公共利益。另，秀锦公司还指出诉讼保全财产及协助执行通知书等没有送达秀锦公司。宝珏公司答辩称，所谓超标的查封都是对方的单方陈述，保全制度的根本目的在于保护债权人利益。二中院裁定事实认定、法律适用均无错误，应予维持。本案审查过程中，依秀锦公司申请，本院向其颁发调查令向江苏省淮安经济技术开发区自然资源和规划局不动产登记中心、江苏省淮安市发展和改革委员会了解846号地块可否分割查封以及相关房产市场价格情况。淮安经济技术开发区自然资源和规划局不动产登记中心表示，846号地块对应的土地使用权份额查封后，如通过竣工验收、分户验收，经有关部门测绘，并办理相关手续后，可以分割登记。淮安市发展和改革委员会没有书面回复，但秀锦公司称其表示房产价格可在政府相关网站公示信息查知。本院通知宝珏公司到法院对上述调查情况予以质证，但宝珏公司届时未至，未发表质证意见。本院认证认为，淮安经济技术开发区自然资源和规划局不动产登记中心的调查令回函真实性、合法性、关联性均无问题，且属于《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定的由具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书，本院对其载明的没有否认846号地块及在建房产的可分割性内容予以确认。淮安市发展和改革委员会对调查事项并未有明确的意见内容。本院查明事实与二中院一致。本院另查明，二中院采取的保全措施共涉及三部分财产：第一部分是846号地块上已办理预售许可证的未售房产274套，包括246套住宅和28套商铺，共计约2.86万平方米。第二部分是备案但未办理预售许可证的房产，共计约2.35万平方米。第三部分是846号地块计容地上建筑面积约为31.5万平方米，扣除第一部分和第二部分后，仍剩余部分面积可供建设。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条明确诉讼保全本旨在于防止因当事人原因造成判决难以执行或当事人的其他损失。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条又强调可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。落实到本案就需查明，现查封财产是否存在使用上不可分或者分割会严重减损其价值，以及现查封财产价值是否明显高于(2019)沪02民初92号案保全裁定载明的诉讼金额1.2133亿元两个问题。本案中即便查封财产属在建工程，但能否就在建工程与不可分割之间画等号，需结合淮安经济技术开发区自然资源和规划局不动产登记中心的意思表示，以及案件具体情况予以查明。若可以分割还需查明“分割是否严重减损查封财产价值”。如果不存在上述两种情况，更需查明查封财产价值是否明显高于保全裁定载明金额。对此，二中院以仅取得846号地块土地使用权的产权证，其余均为在建工程，就直接得出无法分割查封的结论，对上述事实均未予查明。另外，本院亦注意到(2019)沪02民初92号案财产保全执行中，法院还采取“停止办理苏(2019)淮安市不动产权第XXXXXXX号土地上的房屋预售手续”的保全措施，导致秀锦公司的后续房产销售不能进行。而《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第五条规定，查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房产。本案部分被查封财产是否可采取执行措施，涉及被执行人和申请执行人合法权益的兼顾问题，而二中院就是否具备该执行措施实施要件，亦未审查。综上，二中院(2019)沪02执异161号异议裁定认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销上海市第二中级人民法院(2019)沪02执异161号异议裁定；二、发回上海市第二中级人民法院重新审查。审 判 长 余冬爱审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年五月二十五日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：……（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；……