常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初7138号原告常州市金坛东崛购物中心有限公司，住所地常州市金坛区华城中路名仕家园小区2号楼。法定代表人洪金栋，该公司负责人。委托代理人周伟源，江苏钟鸣律师事务所律师。被告项华，男，1978年11月19日生，汉族，住常州市金坛区。委托代理人范培军，江苏常金律师事务所律师。原告常州市金坛东崛购物中心有限公司（以下简称东崛公司）与被告项华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东崛公司委托代理人周伟源、被告项华及其委托代理人范培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东崛公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金260468.9元（计算至2020年5月31日）及违约金100066.88元（暂计算至2019年9月2日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月25日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于金坛华城中路名仕家园1号商业楼二层东边建筑物（建筑面积约500平方米），转租给被告使用。租赁期限从2012年7月25日至2020年5月24日。其中2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为人民币201660.9元，2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金为人民币158808元，租金支付方式为一年一付，第一年租金于2012年7月25日开始交付，之后每年的6月1日之前付清当年租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需要按日交付所欠租金另加5%支付违约金。租赁合同签订后，被告支付了2012年9月1日至2018年8月31日期间的租金，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金仅支付了人民币10万元，2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金未支付，经原告催要，被告仍未支付所欠租金以及相应的违约金。被告项华辩称，原告诉讼主体资格不符，金坛法院已判决认定洪金栋为实际承租人，原告无权向被告主张租金。由于房屋产权人已于2018年9月19日起诉原告要求解除租赁合同，金坛法院已判决解除租赁合同，且同时判决原告将房屋腾让给房东，因房东与原告之间的租赁合同已解除，原、被告之间的租赁关系不再有继续履行的基础，原告主张2018年9月19日之后的租金没有法律依据。在房东已向原告提起诉讼的前提条件下，对于原、被告租赁合同能否继续履行造成不确定性和潜在风险，被告享有不安抗辩权，即使存在逾期支付房租但不构成违约。由于原告与房东之间存在合同解除的争议造成了原、被告之间合同存在履行上的障碍，因此被告已经于2019年8月31日、2019年11月5日向原告发出了解除通知，故租赁合同发生解除的法律后果，且被告已于2019年8月31日自行搬离了租赁房屋。经审理查明，东崛公司于2010年6月3日成立，公司性质为有限责任公司（外国自然人独资），洪金栋为法定代表人。东崛公司因经营需要，承租侨隆公司位于常州市金坛区（以下简称1号楼、2号楼），为此东崛公司及其法定代表人洪金栋分别与侨隆公司签订了租赁合同，合同约定的租期均为2010年5月1日至2020年5月1日。2012年7月25日，东崛公司（甲方）与项华（乙方）签订了一份租赁合同，主要约定：甲方将华城中路名仕家园1号楼商业楼二层东边建筑面积约500平方米租赁给乙方开办简餐，租赁期限为2012年7月25日至2020年5月31日；乙方应在签约之日向甲方交付保证金20000元；租金为一年一付，先付后用，2012年7月25日开始交租金，之后每年的6月1日之前付清当年租金，并约定了每年缴纳租金的金额，其中2018年9月1日至2019年8月31日期间应缴租金双方重新确认为人民币201660.9元，2019年9月1日至2020年5月31日期间应缴租金双方重新确认为人民币158808元；租赁期满在不影响楼房主体安全，租赁物完好，各项应收规费无欠费，与甲方无债权债务无纠纷的情况下，乙方退房时，甲方退还履约保证金20000元；乙方必须按规定时间缴租金，逾期未交甲方则按日收取所欠租金另加5%作为违约金，逾期一个月以上，甲方有权终止合同，追回欠缴租金和其他费用等内容。另查明，本院于2018年9月19日受理侨隆公司诉东崛公司、洪金栋房屋租赁纠纷，于2019年5月21日作出（2018）苏0482民初6412号民事判决认定，因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并认定根据东崛公司工商登记资料显示，东崛公司为洪金栋设立的独资公司，东崛公司经营的资产即为洪金栋与侨隆公司租赁合同的标的物，因东崛公司、洪金栋无证据证明二者财产相互独立，且证据显示洪金栋与东崛公司均向侨隆公司支付过房租，东崛公司、洪金栋财务混同，故东崛公司与洪金栋应承担连带责任。判决：一、解除侨隆公司与洪金栋签订的租赁合同，洪金栋于判决生效之日起90日内返还租赁房屋；二、洪金栋于判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金2157363.92元及违约金600831.56元（均计算至2018年8月31日）；三、洪金栋应给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金标准为226923.52元/月；违约金标准为以226923.52元为基数，按每月5%计算）；四、东崛公司对上述债务承担连带清偿责任。东崛公司、洪金栋提出上诉，常州市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）苏04民终2593号民事判决书（以下简称终审判决），认为一审认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同并无不当，并认为东崛公司设立前，洪金栋以自己名义与侨隆公司签订商场租赁合同，东崛公司成立后，实际享有合同权利并履行合同义务，且洪金栋与其设立的一人有限责任公司东崛公司之间存在财务上的混同，故侨隆公司要求洪金栋与东崛公司连带承担合同责任，并无不当，并认为二审时上诉人提出违约金过高要求调整并无不当，予以调整为以欠付租金为基数按年利率15%为标准计算。终审判决：一、维持（2018）苏0482民初6412号民事判决第一项；二、撤销（2018）苏0482民初6412号民事判决第二项、第三项、第四项及其他判决主文部分；三、洪金栋于本判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金人民币1757363.92元及逾期付款违约金（欠付租金1757363.92元自2018年9月19日起算至生效判决确定的履行期限之日止，按年利率15%为标准计算）；四、洪金栋于本判决生效之日起30日内给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止按226923.52元/月标准计算的占有使用费及按年利率15%为标准计算的逾期付款违约金；五、东崛公司对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回侨隆公司其他诉讼请求。东崛公司与项华签订租赁合同后，项华支付了保证金20000元，2018年8月31日之前的租金已付清，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金已于2018年5月31日支付了10万元，故2019年2月28日之前租金已付清。余欠2019年3月1日至2019年8月31日期间租金101660.9元，2019年9月1日至终审判决之日2019年12月13日期间租金60277元。截止终审判决之日2019年12月13日，计欠租金161937.9元。2019年9月3日、9月5日，项华通过短信方式通知东崛公司解除双方租赁合同，并告知东崛公司其已于2019年8月31日停止营业且东崛公司工作人员不收其交还的租赁房屋钥匙故已将钥匙放在二楼吧台。2019年11月5日，项华通过邮寄方式发给东崛公司一份通知解除双方租赁合同的解除通知书，东崛公司于同月7日收到后，于同月9日发给项华一份不同意解除双方租赁合同的回函。上述事实，有当事人陈述，租赁合同，短信聊天记录，解除通知书，回函，民事判决书等在卷佐证。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告未按约支付房租，应承担逾期付款违约责任。基于终审维持一审判决解除租赁合同，自此第一手租赁合同已解除，东崛公司不再享有租赁权，且项华表示已于2019年8月31日自行搬离租赁房屋，不再继续租用租赁房屋，故转租合同不再有继续履行的基础，且项华于2019年9月3日、9月5日通过短信方式、于2019年11月5日通过邮寄方式通知东崛公司解除双方租赁合同，于2019年9月3日、9月5日通过短信方式告知东崛公司其已于2019年8月31日停止营业并交还租赁房屋钥匙等因素综合考量，租金应支付至终审判决之日2019年12月13日为宜，之后租金不应再由项华支付。据此，项华应支付截至2019年12月13日余欠租金161937.9元及逾期付款违约金，项华交纳的保证金20000元双方另行按照租赁合同约定处理。关于原、被告双方合同条款约定的违约金标准问题，在条款理解上双方存在争议，原告理解以余欠全部租金为基数按每日5%计付违约金，被告认为该条款约定不明，5%适用的基数不明确。原告理解的违约金标准过高，结合条款字面显示的违约金计算方式、双方诉辩意见、逾期支付租金产生的利息损失及民间借贷利率规定等方面，违约责任标准酌定按年利率15%支付逾期付款违约金。关于被告提出的原告主体问题，因东崛公司经营需要，东崛公司及其法定代表人均与侨隆公司签订了租期相同的合同承租侨隆公司房屋用于东崛公司经营，后东崛公司又与项华签订合同将承租侨隆公司房屋转租给项华，转租合同履行中，东崛公司因转租合同的履行提起诉讼，符合原告主体资格。被告依据本院（2018）苏0482民初6412号民事判决提出东崛公司不具有原告主体资格，但从判决内容看，该判决及终审判决认定因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并以东崛公司设立前，洪金栋以自己名义与侨隆公司签订租赁合同，东崛公司成立后，实际享有合同权利并履行合同义务，且东崛公司与其法定代表人洪金栋财务混同，判决连带履行欠付侨隆公司租金等债务，故据该判决得不出东崛公司不具有原告主体资格的结论。关于被告提出的不安抗辩权问题，根据合同法规定，合同双方互有履行义务，后履行方丧失或者可能丧失履行能力，先履行方享有不安抗辩权，有权中止履行。租赁合同约定，租金一年一付，先付后用，每年6月1日之前付清当年租金。2019年3月1日至2019年8月31日期间欠付的租金101660.9元属租赁合同约定的2018年9月1日至2019年8月31日期间应付的租金，故该笔租金101660.9元应于2018年6月1日之前付清，2019年9月1日至终审判决之日2019年12月13日期间欠付租金60277元，故该笔租金60277元应于2019年6月1日之前付清，但租金101660.9元交款期限届至时侨隆公司并未起诉解除租赁合同，租金60277元交款期限届至时侨隆公司与东崛公司法定代表人签订的租赁合同本院已判决解除，但判决未生效，在终审法院审理中，该合同解除或是继续履行未有定论，被告仍有权按照有效转租合同继续享有合法租赁权使用租赁房屋，故未产生不安抗辩权。关于被告提出的其已通知原告解除租赁合同问题，根据合同法规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，且当事人一方通知对方解除合同，需要享有法定或约定解除权，不享有解除权的一方发出解除通知，不发生合同解除的效果，被告提出，原告与房东之间存在合同解除的争议，造成原、被告之间合同存在履行上的障碍，被告已向原告发出解除通知，故转租合同发生解除的后果，但被告向原告发出解除转租合同通知时一审解除第一手租赁合同判决未生效，该判决生效前，基于转租合同的独立性，转租合同效力，不受第一手租赁合同双方讼争干涉和影响，被告有权按照有效转租合同继续使用租赁房屋，因此，以侨隆公司与东崛公司存在讼争，不足以认定被告享有解除权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告项华于本判决生效之日起十日内向原告常州市金坛东崛购物中心有限公司支付租金人民币161937.9元，并支付以101660.9元为基数自2018年6月2日起至生效判决确定的履行期限之日止按年利率15%计算的违约金，及以60277元为基数自2019年6月2日起至生效判决确定的履行期限之日止按年利率15%计算的违约金。二、驳回原告常州市金坛东崛购物中心有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3355元，由原告常州市金坛东崛购物中心有限公司承担1269元，被告项华承担2086元（此款原告已预缴，被告承担的部分于判决生效之日起十日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币6710元。审 判 员 毛齐梁二〇二〇年五月二十六日法官助理 朱 凡书 记 员 周 莺