宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初302号原告：孙某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：史某，系宁夏恩知律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县福州。公民身份号码×××。原告孙某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人史某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金90000元；2.如果被告不支付租金，请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年11月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：1.被告承租原告的位于振远西街银湖名邸16-6号营业房，被告享有40天的免费装修期，租期为5年（自2018年1月7日起至2023年1月7日止）；2.年租金为90000元，签订合同时一次性付清本年全部租金，原告将房屋交付被告使用，次年房屋租金可能产生变化，被告在此种情况下享有优先续租权，续租时需提前十日付清租金才能使用，否则原告有权收回房屋。合同签订后，原告全面履行了合同义务，将房屋交付被告使用，被告亦支付了2018年1月7日至2020年1月7日的租金。但是，被告未支付2020年1月7日至2021年1月7日的租金。2020年1月5日至1月8日，原告多次向被告催要租金，被告以没有营业收入为由拒不支付。被告张某辩称，原告陈述的内容属实，被告在承租房屋期间确实没有营业收入，加上疫情影响，产生更大损失。希望法院合理处理。其现在不想承租原告的房屋了，租金按实际使用天数计算，疫情期间的租金不能支付，因为疫情期间没有营业。自2020年1月7日起至2020年2月26日止，其未向原告支付租金。2020年2月26日，经盐池县市场监督管理局批准，原告开始营业，直至2020年4月14日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的“宁（2019）盐池县不动产权第XXXX号”房产证、《房屋租赁合同》、领条，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，原告孙某（甲方，出租房）与被告张某（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：1.甲方将其位于盐池县振远西街的一套营业房（房产证号为“宁（2019）盐池县不动产权第XXXX号”）出租给乙方，乙方用于经营快餐店，租赁期限自2018年1月7日起至2023年1月7日止；2.年租金为90000元，乙方在签订合同的时候一次性付清本年全款，付清后，甲方将房屋交付乙方使用；如果次年续租，房屋租金有可能产生变化，在这种情况下，乙方具有优先续租权，续租时需提前十日付清租金，否则，甲方有权收回房屋；3.乙方负担租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费，以及其他由乙方使用而产生的费用；在租赁期间产生的国家税金由乙方承担（甲、乙双方所商定的房屋租金系不含税价格），租赁结束时乙方需交清所有欠费；4.乙方同意预交6000元作为保证金，合同终止时，如乙方各项费用结清，房屋没有损坏，该保证金将全额退还；5.在租赁期内，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并支付对方总租金20%的违约金；6.在承租期间，乙方不得拖欠甲方租赁费，若乙方转租转让该房屋，需经甲方同意，不得改变房屋结构及用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任（卫生间经甲方同意有所改动）；7.就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方有权向盐池县人民法院提起诉讼，请求司法解决；8.乙方不得在房屋内从事违法行为，需注重房屋及自身财产和人身安全，如发生违法及人身安全责任事故，自行负责，甲方不承担一切法律责任。合同签订后，被告向原告支付了2018年1月7日至2020年1月7日的租金。同年11月30日，原告将案涉房屋钥匙（16把）交付被告。被告将房屋装修后，经营“哆哆基”快餐店，一楼为主要营业场所，二楼的一半为营业场所，二楼的另一半为封闭式儿童玩耍场所（摆放了儿童玩具）。2020年1月7日以后，被告以没有营利收入为由拒不支付租金。另查明，受新冠肺炎疫情影响，宁夏回族自治区政府决定：自2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月28日18时起，将一级响应调整为二级响应；自2020年5月6日17时起，将二级响应调整为三级响应。至今，三级响应尚未结束。2020年2月26日，经盐池县市场监督管理局批准，准予被告经营“哆哆基”快餐店，从业人员为四人。被告遂开始重新营业。双方因租金问题产生纠纷，原告遂诉至法院。本院认为，被告张某承租原告孙某的房屋，双方之间形成租赁合同关系。被告在使用租赁房屋期间，应向原告支付租金，故本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求，予以支持。本案争议的焦点是租金的数额问题，《房屋租赁合同》约定租金支付方式为一年一交，且续租时提前十日付清，即被告应当于续租前十日（自2019年12月30日起至2020年1月8日止）向原告支付租金90000元（自2020年1月8日起至2021年1月7日止）。自2020年1月8日至2020年1月24日共计16天，宁夏回族自治区政府未宣布任何响应级别，故被告应按正常承租房屋期间的租金标准计算租金，即每天的租金为246.6元（90000元÷365天），这段时间的租金为3945.6元（16天×246.6元）。新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，宁夏回族自治区政府因该疫情宣布本地区一级响应、二级响应、三级响应，不同的响应级别对双方当事人造成的影响不同，损失也不同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本院根据不同的响应级别计算不同的房屋租金，具体如下：自2020年1月25日至2020年2月26日共计32天，这一段时间，被告不得经营餐厅，无任何营业收入，双方应当共担风险、共渡难关，但被告迟延支付租金后发生不可抗力，不能免责，本院酌情确定被告承担正常租金的50%，租金为3945.6元（32天×246.6元×50%）；自2020年2月27日至2020年2月28日共计2天，虽然这2天在一级响应期间，但被告可以在一定条件下经营，故本院酌情确定被告承担正常租金的70%，租金为345.3元（2天×246.6元×70%）；自2020年2月29日至2020年5月6日共计67天，这一段时间为二级响应期间，被告可在一定条件下经营餐厅，有一定的收入，故本院酌情确定被告承担正常租金的70%，租金为11565.5元（67天×246.6元×70%）；自2020年5月7日至三级响应结束之日，可按每日租金246.6元的90%计算。到目前为止，三级响应尚未结束，且不能确定何时结束，故本院暂不计算这一段时间的租金。综上，被告应向原告支付租金的数额为19802元（3945.3元＋3945.6元＋345.3元＋11565.5元）。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该项诉求以被告不支付租金为前提条件的，本院已支持了原告要求被告支付租金的诉讼请求，故原告的该项诉求的前提不存在，本院对该项诉求不予支持。被告辩称，使用多少天按多少天计算租金，同时考虑疫情的影响，合理计算租金，其意见符合实际情况，本院予以采纳。关于被告提出想解除《房屋租赁合同》的意见，考虑到其现在正在实际经营，继续经营快餐店可减少损失，故本院对其意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后三日内一次性支付原告孙某房屋租金19802元，自2020年5月7日至三级响应结束之日，按每日租金246.6元的90%计算应付租金；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，原告孙某负担1599元，被告张某负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 宋建军人民陪审员 李彩霞人民陪审员 杨 梅 二〇二〇年五月二十二日书记员 王 莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。