河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异92号 案外人：张书芹，女，1962年9月1日出生，汉族，住石家庄市高新区。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号。 法定代表人：张向阳，该公司总经理。 委托代理人：杨红霞、李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人，苏晓昆，该公司总经理。 委托代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张书芹对执行弘达明尚小区XX号楼XX单元XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张书芹称，请求解除对石家庄市开发区珠江大道26号弘达明尚小区XX号住宅楼XX-XX号房产的查封，并中止对该房产的执行。事实与理由： 该房产系石家庄一建建设集团有限公司抵顶案外人的钢管扣件租赁费，且案外人早已经装修入住。2011年4月26日，石家庄一建建设集团有限公司与河北迎尚房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同协议书》，约定由石家庄一建建设集团有限公司承建河北迎尚房地产开发有限公司开发的弘达明尚小区工程，经双方结算后于2014年9月24日签订《房款抵付工程款协议》，约定河北迎尚房地产开发有限公司以XX号住宅楼XX-XX号、XX号住宅楼XX-XX号房产抵顶所欠工程款2325491元。签订协议后河北迎尚房地产开发有限公司将上述房产交付石家庄一建建设集团有限公司，2015年3月11日，石家庄一建建设集团有限公司将房屋抵顶给案外人。案外人多次催促，要求河北迎尚房地产公司办理房产登记手续，但河北迎尚房地产公司一直推脱至今，未予办理。 案外人认为，被查封房产是案外人以钢管租赁费抵顶而来的合法财产，抵顶时间早于人民法院查封时间，案外人已支付全部房款并实际占有该房屋，且并非案外人自身原因未能办理产权登记。贵院将案外人房产予以查封是错误查封了案外人财产，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出异议申请，请求中止对石家庄市开发区珠江大道26号弘达明尚小区XX号住宅楼XX-XX号房产的执行，解除查封。 申请执行人南通建工答辩称，1、我方认为张书芹作为诉讼主体不适格，民事诉讼法司法解释第五十九条，个体工商户有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，同时注明字号经营者基本信息，本案签订房款抵付租赁费协议的主体是石家庄高新区鸿利架管租赁站，因此适格主体应该是租赁站；2、经我方向石家庄市高新区不动产交易中心的查询报告显示弘达明尚小区XX-XX-XX号房产未在房产部门办理过备案登记，因此，法院有权对未办理过不动产法定登记的房产强制执行，法院的查封是正确的。根据最高法2017最高法民申1769号民事裁定书裁判规则，以房抵债，拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，不能阻却人民法院对执行标的的强制执行，因此，退一步讲即便涉案房产是河北迎尚公司抵顶给石家庄一建的工程款，石家庄一建又将其抵顶给他人，在其未正式办理本案登记前，法院仍可以对其进行强制执行；3、张书芹提出的中止执行的请求，不符合案外人在执行异议申请书中所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，首先法院查封前，租赁站（张书芹）未与河北迎尚公司之间签订过合法有效的书面合同，其次，不能证明其合法占有不动产，即使有相关的水电费收据，也只能证明其可能使用过，而不能证明其合法占有，再有张书芹未支付任何对价，且未办理过户登记，未提供其与一建公司之间租赁关系的基础合同，以及双方之间的账目明细，因此无法证明其从一建公司抵付租赁费的合法性，因此我方认为法院的查封是正确的。 被执行人迎尚公司答辩称，涉案房产系河北迎尚公司抵顶给石家庄一建公司的抵工程款房源，后石家庄一建公司又将该房产转让给鸿利架管租赁站，我方并未从张书芹处收到过任何款项。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2014年10月16日，河北迎尚房地产开发有限公司与石家庄一建建设集团有限公司四分公司的签订的《房款抵付工程款协议》； 证据2、2015年3月11日，石家庄一建建设集团有限公司四分公司与石家庄高新区鸿利架管租赁站签订的房款抵付租赁费协议； 证据3、2016年3月2日，张书芹与河北迎尚公司签订的弘达明尚订购协议书； 证据4、弘达明尚入住通知书、弘达明尚业主入住须知； 证据5、2015年3月13日，房款收据一张、2015年3月13日，车位收据一张、2015年3月13日，地下室收据一张、2015年10月9日契税、维修基金收据一张、2015年10月9日，律师见证费收据一张、2017年7月11日，电费收据一张、2017年2月14日，水费收据一张等2018年、2019年收款收据； 申请执行人南通建工质证意见，证据1、对其真实性、关联性不予认可，该证据是河北迎尚公司与石家庄一建公司签订的，与判定张书芹是否是涉案房屋的所有权人无关；证据2、对该证据的真实性无法判定，本案的案外人是张书芹，而该协议的双方当事人高新区鸿利架管租赁站及石家庄一建公司，因此该证据与本案无关，且其未提供石家庄一建与架管租赁站的基础合同及账目明细，对该证据的合法性不予认可；证据3、对其真实性无法判定，与本案无关；证据4、对其真实性、关联性均不予认可，并且弘达明尚通知书的落款时间是2014年7月28日，而抵付租赁费协议签订的时间是2015年3月11日，其入住时间明显早于抵付的时间；证据5、对其真实性不予认可，只能说明其可能使用过，而不能证明其合法占有的事实。对房款收据的真实性无法判断。 被执行人迎尚公司质证意见，证据1的真实性没有异议；证据2、真实性没有异议，对其关联性有异议；证据3、4的真实性没有异议；证据5、中收款收据真实性无异议，但是我方没有实际收到张书芹的购房款，给其出具收据是为了配合张书芹以后办理房屋登记使用。 本院查明，原告南通建工与被告迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案，诉讼过程中，原告南通建工向本院提出财产保全申请。本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定书，裁定：冻结被告河北迎尚房地产开发有限公司共计22001149元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。 本院于2017年11月24日作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，请石家庄高新区不动产登记中心予以协助执行以下事项：一、查封河北迎尚房地产开发有限公司开发建设的弘达明尚小区1-2-103、1-2-203、1-2-303、1-2-503、1-2-603、1-2-1803、1-2-3003、3-1-101、6-1-2201、6-2-903、6-2-1003、6-2-2603、7-3-303、7-3-403、7-3-1003、7-3-1403,16套房产。二、查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。查封期限三年，自2017年12月1日至2020年11月30日止。 2018年11月21日本院作出（2017）冀01民初838号民事判决书，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止）；二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止）；三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年3月14日立案执行。 还查明，2014年10月16日河北迎尚房地产开发有限公司（甲方）与石家庄一建建设集团有限公司四分公司（乙方）签订房款抵付工程款协议，约定以案涉房屋在内的两套房产、地下室及地下车位用以抵顶河北迎尚房地产开发有限公司欠付石家庄一建建设集团有限公司四分公司应付工程款2325491元；并约定抵款方式：（1）双方签字盖章后，由石家庄一建建设集团有限公司四分公向迎尚公司出具与抵顶款金额等同的工程发票。（2）迎尚公司向丙方（乙方认可的任何自然人）开具购房发票。 2015年3月11日石家庄一建建设集团有限公司四分公司（甲方）与石家庄高新区鸿利架管租赁站（乙方），签订房款抵付租赁费协议，乙方同意甲方以河北迎尚房地产开发有限公司开发的弘达明尚小区房屋、车位、地下室抵付甲方应付乙方的租赁费1162508元。约定：一、甲方所抵付弘达明尚小区房屋的基本情况为：（1）案涉房屋弘达明尚小区XX号楼XX单元XX室，面积暂定为142.07㎡（以最终测量为准），房屋单价为6900元/㎡，房款总价980283元；（2）地下室编号-XX，面积12.89㎡，单价：2500元/㎡，地下室总价32225元；（3）地下车位1个，车位号XX，车位价款150000元；（4）合计总价款：1162508元。二、以上房产抵顶后，所有权归乙方所有，甲方协助乙方与河北迎尚公司办理相关房屋、车位、地下室买卖合同。商品房买卖合同后，由乙方与河北迎尚房地产开发有限公司按照商品房买卖合同约定履行相应的交房手续。 2016年3月2日，案外人张书芹与河北迎尚房地产开发有限公司签订弘达明尚订购协议书，约定弘达明尚住宅楼XX栋XX单元XX室，建筑面积约142.07平方米，单价6900元/平方米，总计980283元；付款方式为一次性付清。 2015年3月13日，河北迎尚公司向案外人出具案涉房屋及车位、地下室的收款收据；2015年10月9日，河北迎尚公司向案外人出具契税、维修基金以及产权登记费收款收据；同日，河北硕琨律师事务所就案涉房屋出具了律师见证费收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽与河北迎尚公司签订了订购协议书，并已占有使用案涉房产，但案涉房屋是案外人通过抵顶工程款的方式所得，抵顶协议并非案外人与迎尚公司所签，亦非案外人与石家庄一建建设集团有限公司四分公司所签，案外人并非抵顶协议的主体方，案外人并未实际支付购房款亦未提交其受让案涉房产的其他证据。即使案外人依据其房款抵付工程款协议、房款抵付租赁费协议受让案涉房产亦并非单纯的房屋买卖而是以物（房）抵债行为。 以物抵债完成房屋变更登记之前，作为案外人的债权人无法对抗债务人的其他债权人。以物抵债的目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，作为案外人的债权人只享有债权请求权而非物权。在完成房屋变更登记之前，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 总之，案外人张书芹的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形。案外人张书芹对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人张书芹的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年五月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟