四川省通江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1921执异53号 案外人：李忠荣，男，1964年3月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张杰，四川竞壹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马建华，四川竞壹律师事务所律师。 申请执行人：重庆群洲实业集团有限公司。 法定代表人：夏祥宁，董事长。 被执行人：四川东笙隆置业有限公司。 法定代表人：赵勇，执行董事。 本院在执行申请执行人重庆群洲实业集团有限公司与被执行人四川东笙隆置业有限公司“建设工程施工合同纠纷”一案过程中，于2019年4月8日作出了（2019）川1921执571号执行裁定书，对被执行人四川东笙隆置业有限公司开发建设的位于通江县诺江镇诺江西路8号“泊景湾”项目在建房屋予以查封。2020年4月15日，案外人李忠荣对其中被查封的“泊景湾”项目负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号五个车位向本院提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李忠荣向本院提出异议请求：解除对“泊景湾”项目负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号五个车位的查封。事实及理由：2019年1月23日，我购买了四川东笙隆置业有限公司开发建设的“泊景湾”项目负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号5个车位，支付了部分价款413794元，该公司已将车位交付于我。因出卖人四川东笙隆置业有限公司无力向房管部门支付相关规费，故至今未能办理网签备案登记及产权过户登记。虽未办理产权，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我对五个车位享有排除强制执行的权利。为此，请求人民法院解除对五个车位的查封。 申请执行人重庆群洲实业集团有限公司未答辩。 被执行人四川东笙隆置业有限公司未答辩。 本院查明，关于申请执行人重庆群洲实业集团有限公司与被执行人四川东笙隆置业有限公司“建设工程施工合同纠纷”一案，本院于2019年4月3日作出了（2019）川1921民特1号民事裁定书：重庆群洲实业集团有限公司与四川东笙隆置业有限公司于2019年3月26日经通江县诺江镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议[(2019)通民调字第008号调解协议书]有效。该调解协议的内容为：（一）四川东笙隆置业有限公司自愿定于2019年3月28日之前一次性向重庆群洲实业集团有限公司支付工程款3000万元；（二）若四川东笙隆置业有限公司到期未支付工程款，自愿用“泊景湾”项目在建的房屋（详见《“泊景湾”项目在建房屋担保支付工程款房源清单》）作为担保。 四川东笙隆置业有限公司未按调解协议履行义务，重庆群洲实业集团有限公司于2019年4月8日向本院申请强制执行，本院于当日立案。在执行中，本院于2019年4月8日作出了（2019）川1921执571号执行裁定书，查封被执行人四川东笙隆置业有限公司开发建设的位于通江县诺江镇诺江西路8号“泊景湾”项目在建房屋（具体房屋编号详见《“泊景湾”项目在建房屋担保支付工程款房源清单》），查封期限三年，自2019年4月8日至2022年4月7日。上述裁定书查封的财产中，包括李忠荣在本案中提异议的“泊景湾”负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号五个车位。 在异议审查中，李忠荣提供了《解除泊景湾项目销售代理合同协议书》《收据》《单位明细账》《四川东笙隆置业有限公司关于李忠荣于2019年1月23日以房屋销售代理佣金抵账方式取得泊景湾车位的情况说明》《承诺书》《清税证明》《准予注销登记通知书》（复印件）以及反映车位现场的“照片”予以证明。通过这些证据，本院认定如下事实：原成都凤墅房地产营销策划管理有限公司于2005年11月18日成立。2019年1月23日，该公司在成都市成华区和质量监督管理局办理了注销登记。在注销前，李忠荣系公司法定代表人，并系唯一股东；公司经营范围为房地产营销策划。2011年10月14日，成都凤墅房地产营销策划管理有限公司与四川欣都建设开发有限公司签订了《房地产营销代理合同》，约定由成都凤墅房地产营销策划管理有限公司代理四川欣都建设开发有限公司发建设的“欣都.泊景湾”房地产项目的销售业务。2016年2月5日，双方签订了《解除泊景湾项目销售代理合同协议书》，终止成都凤墅房地产营销策划管理有限公司对该项目的销售活动。经结算，四川欣都建设开发有限公司应支付成都凤墅房地产营销策划管理有限公司费用及补偿共计330万元（含已支付的费用98万元）。对于前述费用，成都凤墅房地产营销策划管理有限公司在泊景湾项目自选四套住房，按每平方米0.34万元抵偿139.4万元；2016年2月7日前付10万元，以便成都凤墅房地产营销策划管理有限公司解决员工工资及提成，下余款项在2016年底付清。该协议还约定，成都凤墅房地产营销策划管理有限公司所交保证金50万元，四川欣都建设开发有限公司在银行贷款发放后退还。前述协议签订后，双方完成了四套住房的交付，四川欣都建设开发有限公司又陆续支付了200.2206万元（含之前已支付的98万元），但余款无力支付。此后，四川欣都建设开发有限公司将“泊景湾”项目整体转让给了四川东笙隆置业有限公司。2019年1月23，李忠荣与四川东笙隆置业有限公司达成协议，以“泊景湾”负一层Ｂ1-008号、Ｂ1-009号、Ｂ1-016号、Ｂ1-017号、Ｂ1-043号五个车位抵偿下欠款项。当日，该公司向李忠荣及其妻子冯志芹书立两份《收据》：其中一份记载，“今收到李忠荣、冯志芹购泊景湾车位款35.5万元（8.5×3＋10×1），说明：Ｂ1-008、Ｂ1-009、Ｂ1-043、Ｂ1-016”；另一份收据记载，“今收到李忠荣、冯志芹购泊景湾车位款6.3794万元，10×1（下差3.6206万元交齐后网签备案），说明：Ｂ1-017”。随后，四川东笙隆置业有限公司将约定的五个车位交付李忠荣；李忠荣接收了五个车位，并分别安装了“地锁”。因四川东笙隆置业有限公司无力支付相关规费，故未就五个车位向李忠荣办理网签备案登记及产权过户登记。 在执行中，案外人李忠荣同意将B1-017号车位的下差款3.6206万元交付法院执行，并已实际履行。 本院认为，本案争议焦点为：案外人对被查封的“泊景湾”负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号五个车位是否享有权利并能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提供的证据，能证实在本院查封之前案外人已与被执行人达成了用“泊景湾”负一层五个车位抵偿欠款的协议；并且，因成都凤墅房地产营销策划管理有限公司已于2019年1月23日办理了注销登记，故案外人作为该公司唯一的股东及曾经的法定代表人，继承公司债权并与债务人达成以物抵债的协议，不违反法律规定，双方之间的协议应属有效，可视为双方已签订合法有效的书面买卖合同。其次，案外人提供了被执行人书立的两份《收据》，证实其已支付了五个车位的大部分价款（41.3794万元），而在执行中案外人已将剩余价款3.6206万元交付执行。再次，被执行人已将五个车位交付案外人，案外人对车位安装了“地锁”，表明其已合法占有了车位。最后，因被执行人未向房产管理部门等支付相关规费，导致案外人未能办理产权变更登记，即未办理产权过户登记的原因不在于案外人。综上，案外人主张的事实符合《规定》第二十八条规定的情形，据此案外人的异议理由成立，依法应予以支持。 为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项的规定，裁定如下： 中止对本院（2019）川1921执571号执行裁定书中查封的被执行人四川东笙隆置业有限公司开发建设的通江县诺江镇诺江西路8号“泊景湾”项目负一层B1-008号、B1-009号、B1-016号、B1-017号、B1-043号五个车位的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向通江县人民法院提起诉讼。 审判长  杨彬 审判员  何文 审判员  刘勇 二〇二〇年五月八日 书记员  李玲