文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1277号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场1幢四楼，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：周再丁，男，1987年10月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告周再丁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、被告周再丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和谐物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的2014年11月1日至2020年3月31日期间的物业管理综合服务费及违约金7960元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在优品国际小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护、小区公共秩序维护和交通管理、公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用。物业服务企业属于微薄利润企业，原告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，故原告诉至法院。周再丁辩称，原告服务不到位，未享受到相应服务，拒交物管费。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区优品国际小区物业服务企业。被告周再丁系该小区X幢XX-X号房屋所有权人，该房屋建筑面积74.62平方米。2012年10月31日，被告周再丁作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司签订了优品国际前期物业管理服务协议，协议约定，物业管理服务费用（不包含房屋共用部位、共用设施设备维修、更换、改造的费用）收费标准为：高层住宅：（1）物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元（含日常维护费）；（2）电梯费实行按户收费：三层以上（包含三层）十层以下（不包括十层）30元每月每户；十层以上（包括十层）35元每月每户；二十层以上（包括二十层）40元每月每户。共用能源消耗费：每户预收150元/年（设独立计量核算，每年12月前公布明细并结算多退少补）。违约责任：甲方必须按时缴纳物业管理综合费用，甲方接通知后20日内未完结相关费用的，按每日3%计算收取滞纳金。2013年5月15日，原荣昌县发展和改革委员会向原告发出了荣发改发[2013]217号文件《荣昌县发展和改革委员会关于豪飞优品国际小区物业服务收费标准的批复》，载有：“一、收费项目及收费标准：（一）公共性服务项目及收费标准……公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算。高层住宅物业服务费0.65元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月……”原告为优品国际小区服务至今。2016年1月5日，原告对2014年11月1日至2015年10月30日期间的公共能源费账目进行了公示并计算了各户分摊明细。2018年9月27日，原告向优品国际各业主、住户张贴发布了通知，决定自2018年7月1日起将公共能源费收费标准下调为120元/年/户即10元/月/户进行收取，并不再进行公示；同日，原告对2015年11月1日至2018年6月30日期间的公共能源费进行了公示并计算了各户分摊明细。根据原告的公示，2014年11月1日至2015年10月30日期间，每户每月分摊金额为12.2元，2015年11月1日至2015年12月30日每户分摊金额为23.8元，2016年每户分摊金额为145.2元，2017年每户分摊金额为144元，2018年1月-6月每户分摊金额为73.2元。在原告服务期间，被告于2014年11月1日起至2020年3月31日期间欠交物业服务相关费用，原告于2018年10月24日、2019年12月23日、2020年4月3日分别就相关费用进行了书面催收，但被告仍未交纳。庭审中，被告陈述，原告公共卫生保洁、绿化养护责任未尽到，公共能源费、物管费没有公示，怀疑原告服务质量，安保人员超龄，未岗前培训，超高层消防栓无水，公共绿化被私人占用一直未处理，夜班值班长期脱班，进出小区没有登记，管理混乱。原告对此陈述为：按照相关制度每天都在保洁，公共能源费已经进行了公示，每个月都有维保公司（重庆警安消防公司）来检查超高层消防栓，如果出现长期断水的情况业主可随时投诉，保安年龄确实偏大，绿化被私人占用属实，原告进行了劝阻和向社区上报情况等协调工作，门岗管理进行了改进，更换了门和闸道，不存在管理混乱，没发现有夜班脱岗的情况，业主发现可积极投诉。上述事实，有优品国际前期物业协议、房屋登记信息查询结果、荣发改发[2013]217号文件、服务照片、公示照片、通知、催费照片等及原、被告的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《优品国际前期物业协议》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付2014年11月1日起至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告未尽到相关服务义务，拒交物业服务费的辩解意见，原告在庭审中对被告提到的问题均进行了合理说明，且被告并未举示任何证据对此予以证实，应当承担举证不能的不利后果，对被告的上述辩解意见，本院依法不予支持。对原告请求的2014年11月1日起至2020年3月31日期间的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为3880.5元（0.8元/平方米/月×74.62平方米×65月），本院依法据实计算为3880.24元。2、电梯费，原告请求为2275元（35元/月/户×65月），本院依法予以支持。3、公共能源费，原告请求为704.6元（12.1元/月×26月+120元/年÷12月×39月），原告对2018年6月30日前的公共能源费进行了公示，并发布公告下调了公共能源费收费标准及免除自身公示的合同义务，其下调公共能源费标准是对其自身权利的处置，但其免除自身对公共能源费进行公示的合同义务并未得到合同当事人的认可，原告仍然应当按照合同约定对公共能源费进行公示，故对2018年6月30日后未经公示的公共能源费，本院依法不予支持。对原告的该项诉讼请求，本院根据原告公示的公共能源费及分摊明细情况，依法支持为532.6元。以上费用共计6687.84元，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付至2020年3月31日未支付上述费用的违约金共计1100元，原告陈述系以被告欠费59个月金额为基数，自2015年5月1日至2020年3月31日共计59个月按照每月千分之三计算，因原、被告物业服务合同中对于违约金有明确约定，原告现请求的违约金金额并未超出合同约定，也不违反法律规定，故本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周再丁于本判决生效之日起五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2014年11月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费3880.24元、电梯费2275元，2014年11月1日起至2018年6月30日期间的公共能源费532.6元，及至2020年3月31日未交纳上述费用的违约金1100元，共计7787.84元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告周再丁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告周再丁负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年五月十八日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋