上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3171号原告：上海贝岭股份有限公司，住所。法定代表人：董浩然，董事长。委托诉讼代理人：吴某某，女。委托诉讼代理人：沈某某，男。被告：上海华章信息科技有限公司，住所。法定代表人：邵忠，副总经理。原告上海贝岭股份有限公司(以下简称贝岭公司)与被告上海华章信息科技有限公司(以下简称华章公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告贝岭公司委托诉讼代理人吴某某、沈某某及被告华章公司法定代表人邵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝岭公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的关于宜山路XXX号中国电子贝岭大厦18幢7层《房屋租赁合同》(合同编号：BL-BG-ZL-2019-0007)解除；2.判令被告向原告支付关于宜山路XXX号中国电子贝岭大厦18幢7层《房屋租赁合同》项下的房屋租金、物业费、电费及滞纳金446,948.50元(其中2019年8月1日至2019年11月30日租金886,394.80元，2019年6月1日至2019年11月21日电费145,175.80元，2019年9月1日至2019年11月30日物业费89,595元，截止2019年11月30日滞纳金42,111.70元，共计1,163,277.30元，扣除被告缴纳的各项保证金716,328.80元)；3.被告向原告支付宜山路XXX号中国电子贝岭大厦18幢7层租赁房屋的恢复原状费用876,900元；4.被告向原告支付关于宜山路XXX号中国电子贝岭大厦18幢7层《房屋租赁合同》项下的损害赔偿金1,277,935元。审理中，原告变更诉请3恢复原状费用为300,000元。事实和理由：被告于2013年6月1日向原告承租上海市宜山路XXX号18幢7楼的房屋(以下简称涉案房屋),双方签订了编号为BL-BG-2-2013-0527的《房屋租赁合同》。后于2016年6月6日以及2019年4月2日，双方就涉案房屋续租事宜先后签订了编号为BL-BG-ZL-2016-0016、BL-BG-ZL-2019-0007的租赁合同，租赁期延长至2022年8月31日。自2019年6月起被告多次拖欠、逾期支付房租、物业管理费、电费等费用,原告多次向被告送达书面催款通知书及律师函进行催告。但被告一直未按合同约定履行付款义务。因被告逾期付款，原告根据租赁合同第9.3条的规定，于2019年11月22日向被告发出关于解除涉案房屋租赁合同的《通知书》，该《通知书》于2019年11月23日送达。鉴于被告违约，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。华章公司辩称，被告的钱款均由总公司拨付，现总公司已经申请破产，故现在没有钱支付租金等费用，请求法院依法判决。租金支付至2019年7月底。因为后续房租未付，涉案房屋于2019年11月22日停水断电，员工于当日撤走，但是办公用品、设备均在涉案房屋内。恢复原状的费用同意支付30万元，损失赔偿最多同意支付相当于三个月租金的金额。原告主张的租金、物业费、电费、滞纳金无异议。本院认定事实如下：涉案房屋权利人为贝岭公司。2013年5月30日，贝岭公司(甲方、出租方)与华章公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》(编号BL-BG-ZL-2013-0527)，约定，乙方承租甲方涉案房屋，建筑面积约为1,800平方米，房屋用途为办公，租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同签订后，同年6月7日/6月21日，贝岭公司将涉案房屋交付给华章公司，双方签署了《办公楼收楼表》，载明了房屋以毛坯状态交房并列明了交付的设施设备。2016年6月6日，贝岭公司(甲方、出租方)与华章公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》(编号BL-BG-ZL-2016-0016)，约定，乙方续租甲方涉案房屋，建筑面积为1,810平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。2019年4月2日，贝岭公司(甲方、出租方)与华章公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》(编号BL-BG-ZL-2019-0007)，约定，乙方继续承租甲方涉案房屋，建筑面积为1,810平方米，租赁期限为2019年9月1日至2022年8月31日止。租赁保证金为677,166元，物业管理费保证金89,595元。该租赁房屋月租金为225,722元，物业管理费每月29,865元。4.3租赁期间，除按时支付租金、物业管理费费外，乙方应另行承担使用该租赁房屋所发生的其他一切费用并按约定或收费方的要求及时支付，如电费、通讯费、宽带网络费、停车费等。4.5该租赁房屋内的用电由物业管理单位为乙方单独设表计量，电费单价按1.4元/kwh计算。4.7租金、物业费按月为周期支付，在计算周期的前一月25日前支付。6.2该租赁房屋返还应当恢复交付时原样，符合正常可出租使用的需要；房屋返还时，应经甲方书面验收认可。因乙方原因导致合同提前解除或终止时，在办理返还手续及搬出租赁房屋前，乙方应按照恢复原状所需费用向甲方缴纳同等金额的恢复原状保证金;双方在此明确，配合办理返还手续等事宜，不能视为一方放弃对另一方合同项下任何违约行为的追究，除非有明确的书面豁免函。8.3租赁合同终止或解除合同时，乙方须在甲方书面通知规定的时间内到甲方办理相关手续并清理搬迁该租赁房屋内自有物品；如乙方逾期不清理搬迁，则视为乙方放弃该租赁房屋内所有自有物品的处置权，物业管理单位有权对这些物品进行清理或处置，处理过程中物业可邀请证人见证或公证处公证，其法律后果及线管费用由乙方承担。9.3乙方逾期支付本合同项下款项包括但不限于租金等各项费用晚于附件二《支付明细表》中的“支付日期”(即计算周期的前一月25日)中或本合同其他条款中规定的最后一日,甲方或物业管理单位有权要求乙方承担滞纳金，自应付之日开始起算至实际付清日止分段计算，具体分段计算方法：逾期7天(含)以内不计滞纳金，逾期超过7天时，则自第8天开始，每逾期一天，按逾期款项的万分之五承担滞纳金。逾期超过30天(不含)时构成乙方严重违约，则自第31天开始，每逾期一天，按逾期款项的千分之一承担滞纳金，前述滞纳金总额累计不得超过逾期款项的5%，同时甲方有权解除或终止本租赁合同，乙方按第9.4条约定承担责任。9.4经双方充分协商并达成一致：租赁期间，非本合同约定的情形，乙方擅自解除或终止履行本合同，或乙方严重违约导致甲方行使合同解除权、终止权的，乙方同意向甲方支付违约金，该违约金计算方式为按未履行租期天数租金物业管理费总和的1倍金额，如因此给甲方造成其他损失的乙方还应承担损害赔偿责任。合同还就其他内容进行了约定。后，华章公司向贝岭公司支付涉案房屋租赁保证金及物业管理费保证金共716,328.80元，并支付房租至2019年7月、电费至2019年5月。2019年10月22日，贝岭公司向华章公司发送《收取滞纳金通知书》，内容为，华章公司欠缴2019年8月至10月房租、6月至8月电费，多次催缴无果，贝岭公司通知华章公司要收取上述欠款滞纳金，要求华章公司在收到通知后五个工作日内缴纳所欠款项及滞纳金，逾期不支付的，将直接从保证金中扣除相应款项，且要求华章公司承担违约责任直至解除租赁合同。华章公司于当天收到上述通知。2019年11月6日，贝岭公司向华章公司发送《催告函》，内容为，截止当日，贝岭公司尚未收到华章公司拖欠的2019年8月1日至11月30日房租、物业费以及2019年6月至9月电费，共计1,002,156.60元以及逾期支付滞纳金30,457元，多次沟通催告无果，再次提醒华章公司依约履行合同义务，并于2019年11月8日前全额支付拖欠的房租、费用、滞纳金，逾期不支付的，将采取进一步措施，包括但不限于，停水停电、收取滞纳金违约金、起诉等。华章公司于当天收到上述催告函，未答复。2019年11月12日，贝岭公司委托律师向华章公司发送《律师函》，就涉案房屋租赁事宜，要求华章公司在收到本函后支付2019年8月1日至2019年11月30日的房租、2019年6月1日至2019年9月30日的电费、2019年9月1日至2019年11月30日的物业费、截止2019年11月6日的滞纳金共计1,168,719.19元。2019年11月22日，贝岭公司向华章公司发送《解除房屋租赁合同及催款通知书》，主要内容为，关于涉案房屋，截止2019年11月22日，华章公司已逾期支付房租、水电费及物业管理费等共计1,322,523.40元。贝岭公司多次催告但华章公司收到催告通知及律师函后仍未履行义务。贝岭公司特此函告：(1)因华章公司严重违约，贝岭公司依据合同约定行使合同解除权，华章公司与贝岭公司房屋租赁合同于2019年11月30日解除；(2)华章公司应在2019年11月30日前支付所欠房租、水电费及物业管理费、滞纳金共计1,322,523.40元，逾期支付的，将按租赁合同约定，将欠费直接在贵司缴纳的保证金中予以扣除。(3)华章公司应于2019年11月30日前搬离、清空场地，并将租赁房屋恢复原状向贝岭公司交还租赁房屋。按照房屋租赁合同约定，逾期搬离的，视为放弃该租赁房屋内的留置物，物业管理单位有权对这些物品采取清理、搬离或进行变价处理等处置措施。处置过程中物业管理单位可邀请证人见证处置过程(华章公司可派代表一同见证)。上述处置物品、房屋恢复原状所产生的费用由华章公司承担，对于华章公司遗留在该场地内的物件，贝岭公司亦有权就该等物件向华章公司收取仓储费用。同时，贝岭公司亦有权暂扣华章公司所支付的房屋租赁保证金及物业管理费保证金，保证金不足以弥补贝岭公司损失的，华章公司还将承担赔偿责任，且贝岭公司保留向华章公司主张《房屋租赁合同》项下违约责任的权利。审理中,贝岭公司与华章公司双方确认房屋租赁合同于2019年11月30日解除。贝岭公司表示，于2019年11月30日收回涉案房屋，收房时，房屋未恢复原状；为将房屋重新出租，贝岭公司自行将房屋进行恢复原状施工，截止庭审时工程尚未完工。华章公司表示，对于欠付2019年8月1日至2019年11月30日房租886,394.80元、2019年6月1日至2019年11月21日电费145,175.80元、2019年9月1日至2019年11月30日物业管理费89,595元、截止2019年11月30日滞纳金42,111.70元数额均无异议，且同意房屋保证金及物业保证金抵扣上述费用。以上事实，除有当事人庭审陈述一致外，另有房地产权证、房屋租赁合同、收楼表、进账单、收取滞纳金通知书、催告函、律师函及寄送凭证、《解除房屋租赁合同及催款通知书》及寄送凭证等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。审理中，贝岭公司称收回房屋后自行将房屋恢复原状还未施工完毕，通过第三方评估机构评估，恢复原状费用为876,900元。华章公司表示仅同意支付修复费300,000元。原告当庭变更该项诉请金额为300,000元。贝岭公司还提出，主张房屋空置3个月、另行出租给予新承租人2个月免租期，故要求华章公司承担相当于5个月租金的损害赔偿金。本院认为，原告与被告于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未按合同约定的期限支付租金、电费等费用，原告有权行使解除权，现原被告均同意上述租赁合同于2019年11月30日解除，并无不妥，本院对此予以准许。原告于2019年11月30日收回涉案房屋，被告应支付截止该日的租金、物业费、电费，被告逾期支付上述费用应按照合同约定支付滞纳金，被告对于原告主张的上述费用金额无异议，且双方均同意租赁保证金和物业保证金抵扣上述费用，故原告要求被告支付租金、物业费、电费及滞纳金的诉请，本院予以支持。关于恢复原状费用，根据合同6.2条之规定，涉案房屋交还原告时应恢复原状，因原告2019年11月30日收回房屋时房屋未恢复至原交房时的毛坯状态，故被告需支付房屋复原费，现被告同意支付30万元，原告也变更恢复原状诉请金额为30万元，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于损害赔偿金，根据合同第9.4条之约定“乙方严重违约导致甲方行使合同解除权，乙方应支付违约金并承担损害赔偿责任”，被告逾期缴纳租金导致原告行使合同解除权，系被告违约，原告有权要求被告承担损害赔偿金。原告主张损害赔偿金为三个月空置期以及给予新租户二个月免租期的租金，被告抗辩赔偿金过高，同意支付相当于三个月租金的违约金。结合原告已于2019年11月30日收回房屋的事实，空置三月再行出租属于合理期间，而原告另行出租给予新租户的免租期系原告自行处分相应权利，对被告无约束力，故根据公平原则，本院酌情认定损害赔偿金为相当于三个月租金的金额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、上海贝岭股份有限公司与上海华章信息科技有限公司于2019年4月2日签订的关于上海市宜山路XXX号贝岭大厦18幢7层的《房屋租赁合同》(合同编号：BL-BG-ZL-2019-0007)于2019年11月30日解除；二、上海华章信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付上海市宜山路XXX号贝岭大厦18幢7层租金、电费、物业管理费及滞纳金446,948.50元；三、上海华章信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付上海市宜山路XXX号贝岭大厦18幢7层恢复原状费用300,000元；四、上海华章信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付损害赔偿金766,761元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,807元，由上海华章信息科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年五月十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。