山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3186号 上诉人（原审被告）：王德志，男，1976年10月27日出生，汉族，现住莱西市。 委托诉讼代理人：王晓东，莱西恒峰法律服务所工作者。 被上诉人（原审原告）:青岛联富企业管理服务有限公司，住所地莱西市梅苑路北香港路88号。 法定代表人：林发玉，系该公司经理。 委托诉讼代理人：崔洪强，山东益强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东益强律师事务所律师。 上诉人王德志与被上诉人青岛联富企业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5300号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2017年11月1日起2018年10月31日2017年11月2日起2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月2日起2014年10月17日667.91平方米2014年11月1日起2017年10月31日2017年11月1日起2018年10月31日2018年9月30日前2018年9月30日2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月1日起2019年10月31日王德志向本院提出上诉请求：1、撤销莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5300号判决书一至四项的判决，依法改判或发回重审。2、一二审诉讼费及其他费用由青岛联富企业管理服务有限公司承担。事实与理由：一审法院适用法律不当，认定事实不清。并且未对王德志一审中提交的证据开庭组织质证。一、房屋租赁费只承担实际使用面积按照每平方米110元的价格给付租赁费。一审中王德志向法庭提交有关证据，以证实向青岛联富企业管理服务有限公司提出归还一部分租赁面积不再承租，（不再承租的面积为280平方米）。依照法律规定青岛联富企业管理服务有限公司应及时接收承租人返还的租赁物，并应及时退还押金和其他担保物。因出租人的过错致使承租人不能及时返还租赁物的，出租人应承担违约责任。本案中王德志于2019年11月21日通知青岛联富企业管理服务有限公司，因青岛联富企业管理服务有限公司增加租赁费（每平方米增加100元）要求退还一部分租赁面积不再承租。但青岛联富企业管理服务有限公司没有履行及时接收返还租赁物和退还押金的合同义务，给王德志造了经济损失，青岛联富企业管理服务有限公司应承担违约责任。一审中王德志以提交相关证据予以证实，但未开庭质证。二、要求青岛联富企业管理服务有限公司承担违约赔偿责任适当冲抵房屋租赁费。按每日租赁费的3％计算。王德志在2018年底到2019年初时，通知青岛联富企业管理服务有限公司要求其修缮租赁物东向走廊屋顶，以保证王德志能正常使用租赁物。但至今青岛联富企业管理服务有限公司未履行修缮义务，致使王德志无法正常使用租赁物。一审中青岛联富企业管理服务有限公司承认未修缮该屋顶给王德志造成了一定的损失。另王德志承租的12号楼东侧的11号楼走廊门也是锁死的，王德志多次书面通知青岛联富企业管理服务有限公司要求其履行合同义务（协商协调将走廊门打开以便承租人可以正常使用租赁物），但至今青岛联富企业管理服务有限公司没有进行协调解决。既然青岛联富企业管理服务有限公司收取王德志高达80％的市场管理费，就应该负修缮和管理的义务。再者租赁物在使用过程中因漏雨，青岛联富企业管理服务有限公司未及时修缮，给王德志造成了经济损失，青岛联富企业管理服务有限公司未履行合同义务应承担赔偿责任。三、一审青岛联富企业管理服务有限公司委托律师费5000元由王德志负担，认定事实不清。青岛联富企业管理服务有限公司要求王德志承担其委托律师的费用没有法律依据，王德志不予承担理由如下:1、双方在2018年11月1日至2019年10月31日期间未签订书面租赁合同，造成没有达成共识的主要原因是，青岛联富企业管理服务有限公司要求单方面增加租赁费用，（并未履行提前书面通知王德志的义务应承担缔约过失责任）王德志不同意。后青岛联富企业管理服务有限公司以胁迫的方式通知王德志限期交租赁费就按每平方米上涨50元收取租赁费，逾期则按每平方米上涨100元收取租赁费。王德志迫于无奈预先交了10000元租赁费。（王德志预交租赁费是被迫的，实属无奈的情况下为了减少自己的损失），青岛联富企业管理服务有限公司违反公平、公正、有利于交易的原则。双方就租赁费用发生争议，致使双方未签订书面租赁合同。青岛联富企业管理服务有限公司应承担缔约过失责任。2、一审法院以王德志违约，按照已履行完毕的合同第十四条的约定，判决王德志负担青岛联富企业管理服务有限公司一审委托律师的费用属于认定事实不清。本案的事实是青岛联富企业管理服务有限公司违约在先王德志多次要求其先履行合同义务，均未得到青岛联富企业管理服务有限公司及时妥善的履行合同义务，王德志行使先履行抗辩权。合同法第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。3、王德志因青岛联富企业管理服务有限公司要涨房屋租赁费决定返还一部分租赁面积，青岛联富企业管理服务有限公司应及时接收返还租赁物、退还保证金，并与王德志协商租赁面积和租赁费用事宜签订书面租赁合同，但青岛联富企业管理服务有限公司未履行合同法赋予其的法定义务。青岛联富企业管理服务有限公司违约在先。应按交易习惯，双方签订的书面租赁合同第十四条的特殊约定负包括但不限于，聘请律师费7000元、诉讼费、评估费、差旅费、执行费、拍卖费。交通费及其他费用。四、要求青岛联富企业管理服务有限公司承担自2018年11月1日起到2019年8月20日以5000元保证金为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算利息，自2019年8月21日起到实际履行给付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。五、王德志因青岛联富企业管理服务有限公司未履行合同的义务，要求解除租赁合同但搬迁费及停工停业损失由青岛联富企业管理服务有限公司承担。双方签订的书面合同为青岛联富企业管理服务有限公司提供的定式合同，解释时应本着有利于相对人的原则，以维护社会公平及契约正义。综上，请求支持王德志的上诉请求。 2017年11月1日起2018年10月31日2017年11月2日起2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月2日起2014年10月17日667.91平方米2014年11月1日起2017年10月31日2017年11月1日起2018年10月31日2018年9月30日前2018年9月30日2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月1日起2019年10月31日青岛联富企业管理服务有限公司二审中答辩称：一、一审法院判决查明和认定的事实清楚，证据充分，办案程序合法，适用法律正确，应予以维持。二、王德志诉称的事实错误，证据不足。1、王德志诉称承担按实际使用面积按110元的价格给付租赁费以及应接收租赁物与事实不符。1）、王德志的实际使用面积即是依据2017年12月12日签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》约定青岛联富企业管理服务有限公司将位于青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、10、10、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺租赁给王德志经营，总面积667.9平方米，而不是其中的一部分。青岛联富企业管理服务有限公司从未同意王德志归还其中的280平方米，王德志租赁的17栋二层商铺是一个整体，王德志租赁后，使用与不使用，或者说怎么使用，与青岛联富企业管理服务有限公司无关。2）、王德志在上述租赁协议至2018年10月31日期满前，为了获取涨租优惠价50元，王德志已经同意自2018年1月1日起的每平租金是160元，并于2018年9月30日提前缴纳下一年年度租金10000元。这足以说明王德志已经承租青岛联富企业管理服务有限公司经营的17栋二层商铺的整体667.91平方米，后王德志违约，不交其余租金，承担违约责任的是王德志，而不是青岛联富企业管理服务有限公司。3）、青岛联富企业管理服务有限公司从未收到王德志于2019年11月21日通知要求退还一部分租赁面积。相反青岛联富企业管理服务有限公司早已于2019年7月起诉要求王德志返还租赁物以及欠缴的租金、滞纳金等，至2019年12月20日判决王德志返还全部租赁物，而不是一部分。4）、按110元的价格是一审法院判决认定的，依据法律规定，合同到期后，未再续签书面合同，王德志继续租赁，青岛联富企业管理服务有限公司未提出异议的，按原合同约定履行。其实双方争议期间的租赁费应160元给付。王德志在上诉状中也一再认可未签合同的原因在于青岛联富企业管理服务有限公司经营的联富国际装饰城自2011年至2018年期间的房租固定不变，根据市场变化以及商铺业主的强烈要求，青岛联富企业管理服务有限公司通知各租赁户2018年9月30日起每平增加100元，但在9月30日前缴纳的每平仅增加50元，故王德志为了享受50元的优惠，于2018年9月30日缴纳下一年度的租赁费10000元，尽管原书面协议到期后，双方未签书面合同，但是王德志的行为表明了其认可下一年度的租赁费是160元每平方米，而不是按110元给付。与王德志同期租赁青岛联富企业管理服务有限公司经营的青岛联富国际装饰城1栋二层商铺、租赁方孙卫卫，自2018年9月25日至201年9月24日期间的租赁费标准按增加100元计210元（110元＋100元），实际按优惠价增加50元收取租赁费88363元（552.27平方米＊16元/平方米）。可见，到目前，除了王德志之外，其他租赁联富国际装饰城二层商铺的租赁户都已经调整为160元每平，为了按市场价向王德志主张权利，青岛联富企业管理服务有限公司在一审庭审期间申请法院委托委托司法鉴定部门对王德志自2019年11月1日起占用青岛联富企业管理服务有限公司位于青岛联富国际装饰城17栋101、10、105、106、107、108、109、110、111、12、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123整个二层商铺（建筑面积667.91平方米）每年每平方米的市场管理费和租金额进行评估，但一审法院未能同意。因此，一审法院依法认定按原协议约定110元每平方米给付，青岛联富企业管理服务有限公司也不服，不上诉要求改判按每平160元计付租金，已经是很体谅王德志了。2、王德志诉称青岛联富企业管理服务有限公司承担违约赔偿责任按每日租赁费的3％计算冲抵房屋租赁费既无事实依据，也无法律依据。1）、王德志租赁青岛联富企业管理服务有限公司经营的商铺至2018年10月31日到期后续组，按市场价应交106865.6元租赁费，却仅仅缴纳10000元，王德志违约显而易见，不是的青岛联富企业管理服务有限公司违约，从何谈起应承担违约赔偿责任。2）、青岛联富企业管理服务有限公司租赁给王德志经营的17栋二层商铺至今能够正常使用，青岛联富企业管理服务有限公司从未收到王德志要求维修的通知，更没有认可给王德志造成一定经济损失，王德志诉称以损失冲抵租赁费无事实和法律依据。3、一审法院判令王德志承担青岛联富企业管理服务有限公司的律师费符合双方签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》十四条约定。条款明确约定任何一方违约应承担守约方由此产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费等。三、一审判决王德志支付5000元欠租于法于事实有据。双方于2017年12月12日签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》约定“本次合同尚欠5000元。”是基于在2017年11月1日至2018年10月31日租赁期间，租赁费共计55103元。王德志于2017年11月7日交租金20000元，于2017年12月12日交30103元。至今尚欠5000元事实清楚。四、王德志诉称青岛联富企业管理服务有限公司承担解除合同后其他损失于法无据。五、王德志的的上诉请求于法于事实无据。综上，请依法驳回王德志对青岛联富企业管理服务有限公司的上诉请求，维持原判。 2017年11月1日起2018年10月31日2017年11月2日起2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月2日起2014年10月17日667.91平方米2014年11月1日起2017年10月31日2017年11月1日起2018年10月31日2018年9月30日前2018年9月30日2018年11月1日起2019年10月31日2018年11月1日起2019年10月31日青岛联富企业管理服务有限公司一审中提出诉讼请求：1、判令王德志返还租赁青岛联富企业管理服务有限公司位于青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、121、122、123、125、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺；2、判令王德志支付自至期间的租赁费5000元以及自按年利息24%给付逾期付款利息至付清本金5000元之日止；3、判令王德志支付自至期间的租赁费210410元以及自按年利息24%给付逾期付款利息至付清本金210410之日止。2、赔偿青岛联富企业管理服务有限公司律师费损失15000元。事实和理由：青岛联富企业管理服务有限公司与王德志于签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》约定青岛联富企业管理服务有限公司将位于青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、121、122、123、125、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺租赁给王德志经营。总面积。租赁期限为三年，自至止。双方还约定商铺租金及市场管理费标准为：110元/㎡/年，总额220410元，先付清后使用。双方还约定王德志未能按合同约定时间向青岛联富企业管理服务有限公司缴纳市场管理费及租金，逾期按照市场管理费及租金的3%每日收取滞纳金。逾期超过一个月的，青岛联富企业管理服务有限公司有权终止合同。双方签订了自至期间的书面商铺租赁合同，约定市场管理费和租金55103元，先付清后使用，逾期一天，加付欠费总额的3%滞纳金，发生争议，违约方承担诉讼费、律师费等一切费用。租赁期间，王德志仅缴纳50103元，至今尚欠市场管理费和租金费5000元。青岛联富企业管理服务有限公司的经营的青岛联富国际装饰城的市场管理费和租金进行了调整，王德志为享受优惠租赁价格，于交纳自至期间租金及市场管理费10000元，青岛联富企业管理服务有限公司租赁商铺租金及市场管理费标准为160/㎡/年，至今尚欠至期间的租赁费96865.6元未交。 王德志一审中辩称，关于市场管理费及租金5000元，2014年租的17栋，交了5000元押金，合同到期后应该返还，但是青岛联富企业管理服务有限公司并未返还，青岛联富企业管理服务有限公司同意之后自动转为房租。2018年11月1日-2019年10月31日期间的市场管理费及租金96865.6元，因市场大环境不好，盈利很少，青岛联富企业管理服务有限公司涨房租，每平方涨100元，商户不认可，王德志迫于压力交了一部分，明确告知青岛联富企业管理服务有限公司涨幅太大，不接受。青岛联富企业管理服务有限公司不搞活动，卫生差，不治理，导致没有客户。每到下雨季节屋内漏水，造成家具损失，青岛联富企业管理服务有限公司派人去修，但是家具损失青岛联富企业管理服务有限公司不予赔偿。17栋及12栋都是王德志，17栋无法自行上去，12栋是关门不营业的，为了不影响经营，王德志于2017年3月承租了12号楼，但是2017年5月青岛联富企业管理服务有限公司将12楼东边的门关了，导致客户从东侧无法进店，2017年7月12日，楼东侧的楼营业但是西门不开，王德志多次找青岛联富企业管理服务有限公司协商解决，但是至今未给解决。2018年11月，王德志电话联系青岛联富企业管理服务有限公司处解经理，要求：1、将17号楼承租面积减少一半。2、将12号楼退租，将此部门房租转到17号楼上。当时青岛联富企业管理服务有限公司解经理答复向老板汇报，等待答复，但一直到今天也没有明确答复。2019年4月13日，青岛联富企业管理服务有限公司处王斌等三人到17栋2楼对王德志减少承租的部分予以确认，2019年8月25日解经理等2人又到17栋2楼确认了此事，但是到现在未予答复。 一审法院经审理认定事实如下：2014年10月17日，青岛联富企业管理服务有限公司（甲方）与王德志（乙方）签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》约定：“第一条租赁铺位及经营范围1、甲方将青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺租赁与乙方经营。2、经政府测绘部门实际测绘，该商铺总建筑面积为667.91平方米。第二条，租赁期限1、租赁期共叁年，合同时间从2014年11月1日起到2017年10月31日止。第四条，租金及费用1、商铺市场管理费及租金标准为人民币110元∕平方米∕年，总额￥220410元。上述费用构成中，市场管理费占80%，租金占20%。2、商铺租赁期乙方实际共需向甲方交纳市场管理费及租金￥128573元，先付清后使用。第五条：履约保证金1、本合同签订之日，乙方应向甲方缴付履约保证金人民币5000元，以保证乙方忠实遵守履行本租赁合同及物业管理合同项下乙方的全部义务。”合同签订后，王德志向青岛联富企业管理服务有限公司交纳履约保证金5000元、商铺市场管理费及租金220410元，青岛联富企业管理服务有限公司将涉案房屋交付王德志使用。合同到期后，青岛联富企业管理服务有限公司未将该5000元保证金退还给王德志。2017年12月12日，青岛联富企业管理服务有限公司与王德志重新签订租赁合同，约定：“第一条租赁铺位及经营范围1、甲方将青岛联富国际装饰城17栋整二层商铺租赁与乙方经营。2、经政府测绘部门实际测绘，该商铺总建筑面积为667.91平方米。第二条，租赁期限1、租赁期共壹年，合同时间从2017年11月1日起到2018年10月31日止。第四条，租金及费用1、商铺市场管理费及租金标准为人民币110元∕平方米∕年，总额￥73470元。上述费用构成中，市场管理费占80%，租金占20%。2、商铺租赁期乙方实际共需向甲方交纳市场管理费及租金￥55103元，先付清后使用。第五条：履约保证金1、本合同签订之日，乙方应向甲方缴付履约保证金人民币5000元，以保证乙方忠实遵守履行本租赁合同及物业管理合同项下乙方的全部义务。第十二条通知事宜2、本合同的通知均以书面通知为准，书面通知以挂号邮寄、特快专递的形式送达对方的通知时间以落地邮戳为准；书面通知直接送达对方的，则通知时间以对方签收为准。十四条：特别约定任何一方违约，违约方应承担守约方为追究违约方违约责任实现债权等，由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、差旅费、执行费、拍卖费等）。第十七条：备注本次合同尚欠5000元（伍仟元整）。”合同签订后，王德志支付青岛联富企业管理服务有限公司市场管理费及租金￥50103元。合同期满后，青岛联富企业管理服务有限公司未再与王德志续签合同，王德志继续使用涉案房屋。2018年9月30日，王德志支付青岛联富企业管理服务有限公司2019年度市场管理费10000元。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、王德志是否欠青岛联富企业管理服务有限公司2017年11月1日至2018年10月31日期间的租赁费5000元；2、王德志应按何标准向青岛联富企业管理服务有限公司支付2018年11月1日起至2019年10月31日期间的租赁费；3、王德志应否赔偿青岛联富企业管理服务有限公司律师费15000元。关于焦点一，王德志与青岛联富企业管理服务有限公司第一次签订的租赁合同于2017年10月31日届满后，青岛联富企业管理服务有限公司未将收取的5000元履约保证金退还给王德志。2017年12月12日，双方在第二次签订租赁合同时，王德志支付市场管理费及租金￥50103元，青岛联富企业管理服务有限公司未再按合同约定收取王德志履约保证金5000元，且在合同中注明“本次合同尚欠5000元”。根据交易习惯，一审法院认定第一次合同期满后应退还的5000元保证金应转为第二次合同的履约保证金，青岛联富企业管理服务有限公司注明的“本次合同尚欠5000元”应系王德志尚欠市场管理费及租金5000元。王德志主张青岛联富企业管理服务有限公司同意上述5000元履约保证金抵顶2017年11月1日至2018年10月31日期间的市场管理费及租金，且青岛联富企业管理服务有限公司系单方在合同中注明“本次合同尚欠5000元”这句话，但未提供证据证实，一审法院不予采信。青岛联富企业管理服务有限公司要求王德志支付2017年11月1日至2018年10月31日期间的市场管理费及租金5000元，证据充分，一审法院予以支持。青岛联富企业管理服务有限公司要求王德志按年利息24%给付逾期付款利息过高，该利息应以5000元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，青岛联富企业管理服务有限公司与王德志之间协议租赁期限期满后，双方未续签书面的租赁协议，王德志继续使用涉案商铺，且双方未就租赁费用达成新的协议，青岛联富企业管理服务有限公司亦未向王德志继续租赁房屋提出异议，故王德志应按照原租赁合同标准支付租赁费用。青岛联富企业管理服务有限公司主张按160元／㎡／年的标准向王德志收取市场管理费及租金，但未提供证据证实其已按合同约定书面通知王德志变更收费标准，且王德志已知悉并同意，故对青岛联富企业管理服务有限公司的该主张，一审法院不予支持。因此王德志应支付青岛联富企业管理服务有限公司2018年11月1日起至2019年10月31日期间的租赁费为63470元（110元／㎡／年×667.91平方米-10000元）。青岛联富企业管理服务有限公司要求王德志按年利息24%给付逾期付款利息过高，该利息应以63470元为基数，自2019年11月1日起至本判决生效之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于焦点三，王德志未及时支付青岛联富企业管理服务有限公司市场管理费及租金，青岛联富企业管理服务有限公司按照合同约定请求王德志支付律师费符合法律规定，一审法院予以支持。因青岛联富企业管理服务有限公司提交的律师费发票金额实际为5000元，王德志应支付青岛联富企业管理服务有限公司律师费5000元依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条规定判决：一、王德志返还租赁青岛联富企业管理服务有限公司位于青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、121、122、123、125、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺;二、王德志支付青岛联富企业管理服务有限公司2018年11月1日起至2019年10月31日期间的租赁费为63470元，并支付以63470元为基数，自2019年11月1日起至本判决生效之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、王德志支付青岛联富企业管理服务有限公司租赁费5000元，并支付以5000元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、王德志支付青岛联富企业管理服务有限公司律师费5000元。上述一、二、三、四款于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，由王德志负担。 二审中上诉人提交：提交证据一、录音录像光盘一张，证明上诉人要求交还部分房屋与被上诉人的沟通及被上诉人未履行租赁合同中的管理义务；证据二、联富市场租户联合证明在2018年9月被上诉人突然单方面通知涨价；证据三、证明一份及搬家明细、施工记录一份；证据四、书面证人证言，证明被上诉人未履行租赁合同中的管理义务；证据五、书面证人证言，证明上诉人装修情况；证据六、合同复印件一份；证据七、上诉人与被上诉人签订的书面租赁合同一份；证据八、2018.9.30日上诉人交纳市场管理费收款收据复印件一份；证据九、2020年4月23日现场照片；证据十、漏水照片；证据十一、提交光盘及整理稿，部分内容与证据一重复。 对上诉人提交的证据，被上诉人对其中的证据一至证据六、证据十、真实性均不认可，对证据七、证据八、证据九的真实性认可，证据十一认为不完整。本院认为，证据七、八系一审中查明且双方无争议事实，二审中不再重复审查；证据一、十一的真实性本院予以认可，证明事项结合其他证据予以确认；证据二与本案争议焦点无关，本院不予审查；证据三、五证明的事实以二审中双方对现场的勘验视频照片为准；证据四、六不符合证据形式，本院不予采信；对证据九本院依法予以采信；证据十与二审争议焦点无关，不予审查。 被上诉人提交证据一、提供联富市场与孙卫卫签订的租赁协议书原件；证据二、收款收据三份；证据三、上诉人的雇员崔红红于2019.8月在被上诉人的涨房租通知明细表上签字；证据四、2019.5.30日解明岗的工作日志，证明上诉人并未交还一半房屋；证据五、2020年4月23日现场照片及视频。上诉人对上述证据一、二、四的真实性不予认可；对证据三的真实性认可，对证据五未在本院规定时间提交核实意见。本院认为证据一、二、三与二审争议焦点无关，本院不予审查；证据四系被上诉人工作人员单方制作，对其证明事项结合二审其他证据予以确认；证据五的真实性本院予以认可。 双方确认案涉房屋编号为：101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123，一审判项所写编号有误。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，一审法院依据双方2017年12月12日签订的房屋租赁合同约定的租金、律师费条款确定双方的权利义务认定正确，本院依法予以认可。 本案的争议焦点在于上诉人是否已履行交还约280平方米房屋的义务，即该部分租金上诉人是否应交纳。依据二审双方提交的证据，可以认定，上诉人就交还部分房屋（115-123共9间）曾与被上诉人的管理人员进行沟通协商，被上诉人也同意在上诉人腾让后去现场交接，但依据录音的内容，被上诉人并未认可上诉人已经完成腾空的行为，依据二审中即2020年4月23日双方均在场时拍摄的照片、视频也可知，被上诉人仍有部分物品堆放于上诉人主张的已腾空房间内。上诉人对此辩称是二审后临时堆放，对此本院认为，结合照片、视频以及租赁房屋的实际构造，可以认定在双方未就腾让、交接房屋达成一致意见的情况下，上诉人始终未丧失对涉案全部房屋的控制，认可自由使用，因此，其主张减免115-123共9间房屋的租金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对应付租金及违约金的计算正确，本院予以维持。 上诉人要求青岛联富企业管理服务有限公司承担违约赔偿责任适当冲抵房屋租赁费的上诉请求，因上诉人未能提交证据证明其实际损失的发生及数额，故其主张无法律依据，本院不予支持。 关于2017年12月12日签订合同中的5000元租赁费，因该合同签订后上诉人少付被上诉人5000元保证金及5000元租赁费，之前合同的5000元保证金未退还，仅能抵顶其中一项，一审法院认定上一份合同中未退还的5000元保证金抵顶该合同5000元保证金符合交易习惯及公序良俗。因此，上诉人仍应支付5000元租金及违约金。关于抵顶的5000元保证金在双方合同履行完毕后可另行结算。 因合同转为不定期租赁合同，被上诉人可随时要求解除，故被上诉人可要求上诉人将涉案房屋腾让。一审对此认定，但对具体腾让的房屋编号错误，本院予以调整纠正。 综上，上诉人王德志的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但案涉房屋编号书写错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5300号民事判决第二、三、四项。 二、变更山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初5300号民事判决第一项为：王德志返还租赁青岛联富企业管理服务有限公司位于青岛联富国际装饰城17栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、122、123号二层商铺。 上述一、二款于判决生效之日起十日内履行。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2228元，二审案件受理费4456元由王德志负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡