贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初3499号原告：张伟风，女，1987年3月22日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：周重荣，男，贵州宏强律师事务所专职律师，执业证号：15226201010838174。委托诉讼代理人：补云雪，女，贵州辅正（雷山）律师事务所专职律师，执业证号：15226201911081854。被告：周慧，女，1983年7月16日出生，苗族，住贵州省施秉县。委托诉讼代理人：邹伟，男，贵州坚驰律师事务所专职律师，执业证号：15226200110911952。原告张伟风诉被告周慧房屋租赁合同纠纷一案，原告张伟风于2020年4月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告张伟风及其委托诉讼代理人补云雪、被告周慧的委托诉讼代理人邹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟风向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2020年1月21日签定的《房屋租赁合同》，被告退还原告5万元押金（庭审中将押金改为预付款）；2、被告承担本案受理费。事实与理由：2019年原告拟租被告凯里清江休闲购物广场7楼1460平方开设茶楼，于2019年12月20日向被告指定银行账户转5万元的押金，2020年1月21日原、被告签定《房屋租赁合同》，月租金高达73000元，合同签定后新冠××疫情开始蔓延，若再执行该合同会持续稳亏不盈，所以本案合同目的因疫情的不可抗力而无法实现，原告特诉讼解除合同，支持原告诉讼请求。被告周慧辩称，1、原告当庭变更押金为预付款不符合本案事实，这五万元就是押金，合同第三条第三点就说明了这就是房屋押金，且对方都没足额支付；2、原告要求解除合同和退还五万元的诉请不成立，以疫情为由解除合同理由不成立，因为目前来看疫情已经全部控制，各行业都在复工，合同是可以履行的；3、另外，根据最高院司法解释，违约方没有合同解除权，原告需要在本合同签订后三个工作日内向被告支付三个月房租的押金219000元的义务，原告都没有做到，这属于严重违约，无非是想找个借口逃避其应当承担的合同责任，我方不同意解除合同，合同履行是可以的，条件也成立；同时我方为了配合原告履行合同也投入了很多资金和精力，原告不履行合同会对我方造成损失，我方保留另案起诉要求被告赔偿我方损失的权利。综上，要求法院驳回原告诉请，维护市场交易秩序。原告张伟风在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告身份信息及主体适格；2、《房屋租赁合同》复印件，拟证明2020年1月21日原、被告签订《房屋租赁合同》，月租金为73000元；3、支付凭证复印件，拟证明2019年12月20日原告向被告指定建行账户转5万元的预付款；4、原告在举证期限内向本院申请证人喻某出庭作证，经证人出庭作证，得出以下证言：证人喻某通过银行转账方式替原告向被告支付了5万元的事实。被告周慧在举证期限内没有向本院提交证据，在庭审中提交身份证复印件，拟证明被告身份信息。本院经审理认定事实如下：2019年11月原告张伟风预租赁房屋经营茶楼生意，便与被告周慧进行协商房屋租赁事宜，具体细节协商为案外人喻某（张伟风的前夫）与案外人尹松（周慧爱人），2019年12月20日，原告张伟风通过案外人喻某转账5万元至被告周慧账户。2020年1月21日原、被告签订《房屋租赁合同》，被告周慧将位于凯里清江休闲购物广场7楼约1460平方出租给原告张伟风。合同第二条租赁期限第二款约定：“甲方承诺给与乙方3月的免租期，自2020年1月21日至2020年5月9日止，免租期内不支付租金，……除本合同中有特别明确约定外，该免租期不因任何原因而延长。双方一致认可，甲方提供的免租期是基于乙方全面履行本合同义务、没有出现逾期支付租金或者其他违约行为的前提下给予乙方的优惠。本合同租赁期内，如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的，则乙方不享受前述约定的免租期，乙方应在甲方书面要求的期限内按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交免租期内的租金。乙方应在指定的开业日前完成装修，通过甲方及政府部门验收，具备合法合规开业条件。”第三条租金及支付方式第二款约定：“租赁场所的租金，月租金为73000月／元（不含税），租金在第二年的基础上每年递增5%，以此类推。……”第三款约定：“支付方式：合同签订后3个工作日内，乙方一次性向甲方支付三个月房租的押金219000元。每3个月，租金219000元为一个缴租期，先付后用，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，乙方可通过转账、现金及支票等甲方认可的方式支付租金，乙方逾期支付租金应按每日千分之二向甲方支付违约金。”第五款约定：“租约期满合同终止后，乙方无违约情形，双方结算清楚所有费用后，将押金无息退还乙方，如乙方违约，甲方有权不退回押金。”第九条违约责任第一款约定：“本合同一经签订，非经甲、乙双方协商同意，任何一方不得无故单方变更和解除，否则视为上述行为实施方根本性违约，任何一方违约，守约方均可以要求违约方赔偿经济损失。”双方合同签订之后，全国新冠疫情蔓延，原告以疫情的不可抗力原因致使合同目的无法实现要求解除合同，双方多次协商未果，原告遂起诉至法院。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，该涉案房屋登记所有权人为案外人贵州华宇国景置业有限公司，贵州华宇国景置业有限公司将该房屋出售给案外人黔东南苗岭侗寨酒店有限公司，目前尚未办理房屋产权登记。黔东南苗岭侗寨酒店有限公司将该涉案房屋出租给案外人深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司，案外人深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司又将该涉案房屋转租给被告周慧。黔东南苗岭侗寨酒店有限公司与深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司双方签订有《房屋租赁合同》，其中第一条房屋基本情况第三款约定：“租赁场所的租赁用途：酒店及其相关配套经营。（乙方即深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司有权根据需要分租给第三方经营，甲方即黔东南苗岭侗寨酒店有限公司有知情权，乙方及第三方不得从事法律法规禁止的一切违法经营行为及违反本合同的行为）。”深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司与被告周慧签订有《房屋租赁合同》，其中第九条违约责任第四款约定：“乙方（即被告周慧）有权将承租房转租给第三方，甲方（即深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司）有知情权，乙方及第三方不得从事法律法规禁止的经营项目。”上述事实，有原告、被告在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录、调查笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。原告、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时双方就租赁期限、租金、免租期、押金、违约责任、权利义务等事项均作了明确约定。关于原告张伟风以因新冠××疫情的不可抗力致使合同目的不能实现为由诉请解除合同的意见，本案中，原告承租被告房屋主要是为了经营茶楼生意，双方签订合同的时间为2020年1月21日，合同签订之后全国疫情开始蔓延，直至2020年4月17日贵州省应对新冠××疫情防控领导小组办公室发布新闻，内容为：“……二、除活禽市场继续关闭外，各类餐馆、食堂、酒吧、咖啡馆、茶楼、农家乐、宾馆、民宿和已备案的夜市摊点等生活服务场所全面开放。……”同时合同约定，被告承诺给与原告3个月的免租期，自2020年1月21日至2020年5月9日止，免租期内不支付租金，截止到原告起诉之日，双方签订的合同是能够履行的，不符合不可抗力的法定要件，故其意见本院不予采纳。关于原告支付给被告的5万元款项的问题，庭审中，原告、被告均承认支付5万元的事实，本院予以认可，但该笔款项是押金还是预付款的问题，从双方签订的合同来看，租赁期间的前三个月是免租期，原告是不用支付租金的，但是原告需履行支付押金219000元的义务，租赁期间的前三个月是不存在支付租金的问题，故本院认为该5万元应视作押金为宜。关于合同是否可以解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”双方签订的合同中约定原告需在合同签订后3个工作日内向被告支付219000元押金的义务，但原告仅向被告支付了5万元的押金，系存在违约，同时其提起诉讼要求解除双方签订的合同的行为符合法定解除合同条件，其行为致使不能实现合同目的，故双方签订的合同可以解除。关于5万元钱是否应当退还的问题，本案中原告未履行付款义务致使合同目的不能实现，存在违约情形，根据双方合同约定，如原告违约，被告可不退还原告已支付押金，故对原告请求退还5万元的诉求本院不予支持。关于被告是否具有出租权的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本院依职权向被告调取证据，该涉案房屋出租人为案外人贵州华宇国景置业有限公司和黔东南苗岭侗寨酒店有限公司，承租人为案外人深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司，深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司又将该涉案房屋转租给被告周慧，双方签订有《房屋租赁合同》，根据合同约定被告享有转租权。故对原告提出被告对涉案的房屋不享有所有权、转租权的辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告张伟风与被告周慧于2020年1月21日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告张伟风的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为525元，由原告张伟风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吴晨二〇二〇年五月二十七日法官助理秦周斌书记员韦琪