四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0921民初705号 原告：遂宁市兴安物业服务有限公司。住所地：遂宁市燕栖街59号。统一社会信用代码:91510903762333274Y。 法定代表人：薛思国，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐倩，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201811062089。 被告：唐艳琼，女，生于1971年6月25日，汉族，住四川省蓬溪县。 原告遂宁市兴安物业服务有限公司诉被告唐艳琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人徐倩、被告唐艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂宁市兴安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一是判令被告支付所欠物业管理费，共计5,150.8元（自2013年5月28日起至2019年12月31日至止，共计79月）；二是判令被告支付违约金1,545.24元。（违约金计算基数是以2013年5月28日至2019年12月31日止，所欠缴物业管理费为基数，79个月，违约金为5,150.8元×30%=1,545.24元）；三是由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年5月28日，蓬溪县阳光香颂业主委员会作为甲方、原告作为乙方，签订了《物业服务合同》，由原告为阳光香颂小区业主提供物业服务。2011年蓬溪县赤城镇阳光香颂小区业主委员会依法成立，并在社区、建设局备案，被告系蓬溪县阳光香颂小区的业主，房屋建筑面积是130.25平方米。2018年5月1日蓬溪县阳光香颂业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，两份《物业服务合同》中均约定了违约责任条款，违约金标准为30%。被告按合同约定为小区提供物业服务，被告作为小区业主，在原告多次上门、电话催缴后，仍然拒不缴纳物业管理费，其行为己经严重违约。原告为维护合法权益，特依法起诉。 被告唐艳琼辩称，没交物业费是事实，我不交是有原因的，我们觉得原告提供的服务不值0.5元/平方；物业把小区房子私下卖了，私自动用大修基金，楼道里面到处停着车子，走路都不通畅；小区绿化被占用硬化后来停车，小区水池被物业私自填了。疫情期间公安机关在我们小区抓了好几个犯罪嫌疑人；小区业主从楼上拉电线下来存在安全隐患原告也不管；消防通道里面停满了车子，存在安全隐患；原告唯一做到的就是请了人守门，找了人扫地；小区里面名贵一点的树子被原告方私自挖去卖了；小区没有监控，业主车子丢失都找到不监控；小区单元门禁的可视电话从来没有用到过；路灯随时都不亮。物业公司服务不达标，小区脏乱差，物业什么时间改好了，我什么时候交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告系蓬溪县赤城镇阳光香颂小区的业主，其房屋建筑面积为130.25平方米。2011年5月，蓬溪县赤城镇阳光香颂小区业主委员会成立，并在社区、建设局等部门备案，目前无相关换届的资料。2013年5月28日，蓬溪县阳光香颂业主委员会作为甲方、遂宁市兴安物业服务有限公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定：一、乙方的权利、义务1、由乙方进行物业管理甲方在的阳光香颂小区房屋合计17栋，533户，门面房76间（包括公共设施、设备、园艺），本小区只开设一个出入通道。……4、对阳光香颂小区公共区域进行管理，制止占用公共区域的行为；……6、定期或不定期巡视、检查小区，可采取必要的措施以防止违规占用、变更、损害公共服务设施。7、维护公共区域之水、电、消防装置、路灯、道路、公共排污系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关专业部门进行修复。8、公共设施的维修、养护、运行和管理。包括：公用下水管道、落水管、公用照明、消防设施和设备能正常使用。……10、维护公共区域内的公共道路、场地的养护、园艺绿化的养护管理；11、公用环境卫生，包括公共场所清洁卫生、垃圾的收集、漕运（各业主和物业使用人要积极配合，不乱丢垃圾，定点放置垃圾）；12、安全巡视。对区域内的保卫实行24小时值班制度，……不定时昼夜在区域内巡逻，做好治安保卫工作。二、物业服务费的约定：严格按照蓬溪县物价局核定标准收取物业服务费。对逾期不交者每天处以应缴款额3%的滞纳金，对拒缴者，可采取相应的合法催缴措施。并一次性缴清所欠的全部物业服务费。本合同期限为伍年，从2013年5月28日至2018年5月27日止；……五、违约责任违约方向非违约方支付违约金30%。合同尾部业主委员会主任刘玉丰、副主任刘兰英在甲方栏签字，并加盖了蓬溪县阳光香颂业主委员会印章，原告在乙方栏加盖了印章。2018年5月1日蓬溪县阳光香颂业主委员会与原告再次续签了《物业服务合同》，在合同的乙方权利中主要删减了第7、8条，增加了一条（第12条）：因本小区房屋已过保修期，设施、设备已老化，如发生房屋给水、排水、排污、管道、管网堵塞损坏、电网、二次供水设备、房屋漏水、浸水、小区电动门、单元门、监控生态停车位、摩托车停车车棚等损坏或更新及升级改造和建设等，由甲方申请维修基金处理解决，与乙方无关。……二、物业服务费用约定中其他没变，合同期限从2018年5月28日至2022年2月30日止。四、违约责任违约方向非违约方支付违约金30%。合同尾部业主委员会主任刘玉丰在甲方栏签字，并加盖了蓬溪县阳光香颂业主委员会印章，原告在乙方栏加盖了印章。原告的物业服务费收费标准为每平方米0.5元/月。被告从2013年5月28日起就未交纳过物业服务费，原告上门向被告催收过物业服务费。 另查明，该小区于2009年交付使用，小区没有地下停车场，小区业主车辆占用消防通道严重，电瓶充电线存在私拉乱接存在严重安全隐患。该小区单元门禁基本损坏，小区监控部分毁损，小区楼道内杂物乱放，小区内存在业主乱丢弃的物件，小区内清洁差。 本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。阳光香颂小区业主委员会成立于2011年5月18日，本案原、被告间未直接签订物业服务合同，而是阳光香颂小区业主委员会与原告于2013年5月28日、2018年5月1日签订了两份《物业服务合同》。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，由此，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原、被告间存在物业服务合同关系。原告提供了物业服务，有权按照约定和相关规定收取物业服务费，《物业服务合同》对物业服务费的收取作了原则性约定，《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”，被告应当按照约定及规定履行其给付物业服务费的义务，故原告有权向被告收取物业服务费。本案《物业服务合同》中未明确物管费的具体收费标准，只是原则性约定按蓬溪县物价局核定标准收取物业服务费。在本院过去的与原告相关的物业服务合同判决中原告主张按2008年蓬溪县物价局核定的收费标准收取物业服务费，即每平方米0.5元/月。本案中双方之前也是按该标准收取和交纳，且原告主张的收费标准未超出本地区价格主管部门的指导价，故本院对其主张的收费标准予以确认。被告在原告从事该小区物业服务后就未交纳物业服务费，双方未具体约定给付服务费的时间，按照有利于实现合同目的的方式履行，故原告主张二被告支付2013年5月28日至2019年12月31日的物业服务费并无不当。具体金额为：0.5元/月.平方米×130.25平方米×79月=5,145元。 《物业服务合同》是双务合同，双方在合同约定了原、被告的权利及义务，合同未约定谁先履行义务，应视为同时履行。按照《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间产生纠纷时间跨越了2013年5月28日签订的《物业服务合同》及2018年5月1日签订的《物业服务合同》，两合同中乙方权利、义务中均明确规定了原告应对小区公共区域进行管理、维护公共设施养护运行、公共区域卫生、安全巡视等，但本案原告在实际履行合同中，小区业主车辆占用消防通道、业主电瓶充电线存在私拉乱接、该小区单元门禁基本损坏、小区监控部分毁损、小区楼道内杂物乱放、小区内存在业主乱丢弃的物件、小区内清洁差等现象存在，原告并未完全按两合同约定履行职责，存在违反合同的行为；原告服务虽存在一些瑕疵，但不能成为被告拒付物业服务费的理由，因此，被告拒付物业服务费，也属违反合同的行为。双方均存在违约，相应的责任各自承担。故对原告主张由被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。 综上所述，原、被告物业服务合同关系依法成立，对双方具有约束力。原告已履行物业服务义务，被告依照约定和相关规定，应向原告支付物业服务费，对原告的该诉讼请求予以支持。双方在合同履行中均存在违约行为，相应的责任各自承担，对原告主张由被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告唐艳琼于本判决生效之日起十日内支付原告遂宁市兴安物业服务有限公司2013年5月28日至2019年12月31日的物业服务费5,145元； 二、驳回原告遂宁市兴安物业服务有限公司要求被告唐艳琼承担违约责任的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告唐艳琼负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  赵振华 二〇二〇年五月九日 书记员  彭 鸿