贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终178号上诉人（原审被告）：周友明，男，1977年9月26日出生，汉族，住云南省昆明市东川区。被上诉人（原审原告）：贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司，住所地贵州省三穗县八弓镇金穗路。法定代表人：许诚嘉，该公司董事长。上诉人周友明因与被上诉人贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司（以下简称景怡苑房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省三穗县人民法院（2019）黔2624民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因疫情不可抗力，本院依法中止了本案的审理。本案现已审理终结。周友明上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回景怡苑房开公司的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由景怡苑房开公司承担。事实和理由：1、2019年1月以前，我没有接到任何形式催要房租的通知和电话。2018年9月我多次打电话给景怡苑房开公司的孔维志，打不通。我打公司的其他工作人员，亦未能明确和公司哪位工作人员对接涉案商铺租金等事宜。景怡苑房开公司锁我租赁的门面长达半年多，他们从锁我门面那天就终断了我的使用权和支配权，这就证明我也无法再使用景怡苑房开公司的商铺，公司无权还要我交他们房租，我九万多的样品在门面里面，我的损失找谁算。2、我的1万元押金，是房屋装修保证金，是作为我装修的时候不动它的房屋结构的保证金，我装修没有动过它的房屋结构，没有拆过他一堵墙。我装修的地板砖、木地板、吊顶、孔灯、墙面软包，我用几十万装修的我都没有拆，景怡苑房开公司凭什么不退我的保证金。3、根据我们签定的商铺租赁合同第七条规定，合同租赁期间景怡苑房开公司不得收回商铺，否则将赔偿周友明的装修损失及支付壹万元作为违约金，景怡苑房开公司不得干预周友明的正常经营活动，景怡苑房开公司在没有任何形式通知我的情况下，把我商铺锁了，我周友明可以理解为是景怡苑房开公司收回了门面，根据合同规定，景怡苑房开公司应当赔偿我周友明的装修损失和1万元违约金。综上，请二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持周友明的上诉请求。景怡苑房开公司辩称，请依法驳回上诉人周友明的全部诉讼请求。1、双方签订的《商铺租赁合同》第一条约定，周友明需提前一个月支付租金给景怡苑房开公司。由于2018年8月1日租金到期，周友明并未按时缴纳租金也未办理退租手续。2019年1月，景怡苑房开公司催缴房租未果后才委托三穗懋丰物业服务有限公司将其前门上锁，其目的是为了让周友明尽快完善相关手续。2、根据《商铺租赁合同》第四条约定，周友明向景怡苑房开公司支付1万元房屋保证金，在合同后续条款也明确是房屋租赁保证金，不知道周友明怎么认定是装修保证金。3、周友明在上诉书声明自己未接到任何形式的催缴房租的通知，《商铺租赁合同》约定的时间和方式周友明在签订合同时应该明确知道自己的义务。违约不缴纳租金也不办理退租手续，也未搬空物品，请法院对周友明的行为进行甄别。据此，请求二审法院维持一审法院判决，并且判决周友明加倍支付延迟履行期间的债务利息。景怡苑房开公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告周友明支付原告景怡苑房开公司租赁费34580元，并承担本次诉讼费；2、终止商铺租赁合同；3、请求判令不返还租赁保证金。一审法院认定事实：2016年4月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将三穗县景怡苑·盛世家园4号楼4号商铺租赁给被告经营建材使用，该门面建筑面积为295.56平方米，租赁期限为五年（即2016年8月1日至2021年8月1日止），该门面前三年租金一楼二楼均为每月13元/平方米，年租金46000元，被告按一年一交支付原告租金，并提前一个月交付，第四年、第五年租金为一楼每月26元/平方米，二楼每月20元/平方米等，合同还约定了双方的责任及义务。签订租赁合同时，被告已按合同约定交了10000元保证金。合同签订后，被告已使用商铺至2018年8月，并已付清上述使用商铺期间租金。此后，被告停止营业，并将商铺大门上锁，无人管理。2019年1月，原告催交租金未果，当月，原告在被告承租商铺大门加上一把锁，被告仍可从商铺后门进入商铺。2月，被告知道商铺被原告上锁后，便拒绝与原告协商。2019年4月23日，原告以其诉称事由及请求向该院提起诉讼。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告签订的《商铺租赁合同》成立有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在合同有效期限内，双方又未解除、终止合同的情况下，被告有按合同约定履行继续交付租金的义务，故原告主张由被告支付2018年8月1日至2019年4月30日租金的诉讼请求，应予以支持。经核算，2018年8月1日至2019年4月30日租金应为34500元，故该院支持由被告支付原告租金34500元，超过部分不予支持。庭审中，原、被告双方均同意终止合同，被告对原告主张不退还保证金的请求不持异议，且原告主张终止商铺租赁合同、不予返还被告租赁保证金的诉讼请求，于法有据，理由成立，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十一条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司与被告周友明自愿终止2016年4月29日签订的《商铺租赁合同》，予以支持。二、由被告周友明在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司商铺租金34500元。三、被告周友明向原告贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司交纳的商铺保证金10000元不予退还。案件受理费332元，由原告贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司负担32元，被告周友明负担300元。二审期间，周友明提交了证据材料。经审查，本院认为，这些证据材料不影响一审判决认定的事实，不影响本案的审理。故本院不再组织双方当事人进行证据交换和质证。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，周友明与景怡苑房开公司于2016年4月29日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效协议。景怡苑房开公司诉至法院要求提前终止《商铺租赁合同》的履行，周友明同意终止合同，一审判决予以支持符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”周友明与景怡苑房开公司签订《商铺租赁合同》租用商铺，其目的是为了对商铺使用、收益。因周友明未按时交付门面租金，景怡苑房开公司于2019年1月将周友明承租的商铺大门上锁，周友明虽然仍可以从商铺后门进入商铺，但是已无法进行正常的商业经营，已影响承租人周友明对商铺的使用、收益。周友明要求景怡苑房开公司将涉案商铺大门上锁期间的租金不应收取的理由成立，符合法律规定，本院予以支持。景怡苑房开公司于2019年1月将周友明承租的商铺大门上锁，周友明还应交付租金的期间为2018年8月1日起至2018年12月31日止共计5个月，应付的租金为19167元（46000元/年÷12个月/年×5个月）。周友明与景怡苑房开公司签订《商铺租赁合同》，周友明的目的是为了对商铺使用、收益，景怡苑房开公司的目的是收取租金。租赁合同约定：周友明应按一年一交的方式提前一个月支付景怡苑房开公司的商铺租金，如周友明到期不缴租金，景怡苑房开公司有权终止合同且不返还房屋租赁保证金；合同租赁期间景怡苑房开公司不得收回商铺，否则景怡苑房开公司赔偿周友明的门面装修损失及支付1万元违约金，景怡苑房开公司不得干预周友明的正常经营活动。租赁合同签订后，周友明已交付的租金至2018年8月1日。后因周友明未按租赁合同约定的期限交付租金，已构成违约。景怡苑房开公司将涉案门面上锁妨碍了周友明的正常经营，亦已构成违约。因双方均存在违约，景怡苑房开公司请求法院判令不返还租赁保证金1万元，本院不予支持。综上所述，周友明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下：一、维持贵州省三穗县人民法院（2019）黔2624民初552号民事判决第一项，即“一、原告贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司与被告周友明自愿终止2016年4月29日签订的《商铺租赁合同》，予以支持。”二、撤销贵州省三穗县人民法院（2019）黔2624民初552号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担。三、周友明于本判决生效之日起三十日内支付贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司商铺租金19167元。四、驳回贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费332元，由贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司负担；二审案件受理费664元，由周友明负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年五月六日法官助理罗安松书记员汪玲