江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终269号上诉人（原审原告）：陈愚，男，1991年8月17日出生，汉族，居民，住盐城市经济开发区。委托诉讼代理人：陈明（系陈愚父亲），住盐城市经济开发区。被上诉人（原审被告）：盐城城投置业有限公司，住所地盐城市城南新区新都街道凤凰汇广场商办02/03幢3-1515室。法定代表人：蒋兆金，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡井文，江苏理高律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蕾，江苏理高律师事务所实习律师。上诉人陈愚因与被上诉人盐城城投置业有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈愚上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持陈愚的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由城投公司承担。事实和理由：1、2017年8月26日洽谈商品房认购时，城投公司的宣传册承诺阳台为开放式并赠送一半面积、赠送小房间，根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，城投公司宣传册上的内容应视为要约；陈愚在签订正式合同前已交纳了定金和首付款，故该要约是不可撤销的；因房产测量规范规定未封闭的阳台只计算一半面积，故该阳台则不应再计收价款；双方此后签订的合同与宣传册的内容不矛盾，未约定封闭式阳台就不赠送面积。2、至于城投公司一审中提交的2017年5月12日的阳台设计变更、2017年6月18日规划答复变更意见，在双方洽谈认购协议时均未向陈愚出示，城投公司故意隐瞒真实情况、欺诈消费者，依据消费者权益保护法的规定应给予3倍价款的赔偿。3、一审中城投公司未能举证新宣传册何时何地送达给陈愚的任何证据，依法不应作为定案的依据。4、承诺赠送的阳台和小房间是整套商品房不可分割的组成部分，系通过购房人购买行为才能获得的，并不是无偿的，而是附购买义务的，对于所赠送的小房间必须具有合法的产权证明，陈愚要求城投公司提供小房间的建设工程规划许可证明的请求是合法的。5、一审中陈愚申请法院调查其他业主持有的赠送阳台和小房间的宣传册的情况，以及向建设规划审批部门调查小房间的建设规划许可情况，一审法院均未能理睬，程序不当。城投公司辩称，1、城投公司与陈愚商谈商品房买卖时未承诺赠送开放式阳台一半面积，陈愚提交的宣传册从何渠道获得，城投公司不清楚，该宣传册不构成要约邀请，也不构成要约，对城投公司无法律效力。2、城投公司在开盘前已经相关部门批准对房屋的原设计进行了变更，此后也与陈愚签订了书面合同，合同中对房屋的坐落、面积、价款、房型、阳台类型作了明确约定，双方应按合同履行，即使如陈愚所称也不存在赠送阳台面积的约定。3、城投公司不存在欺诈的事实，陈愚依据消费者权益保护法的规定主张3倍的赔偿没有依据。4、《商品房买卖合同》中未计算小房间面积的价款，小房间是无偿赠送的，对于小房间外的房产城投公司已提供了相关资料，陈愚要求提供小房间的建设规划许可证明不是合同约定的权利义务范围，也不是城投公司的附随义务。请求二审驳回上诉，维持原判。陈愚向一审法院起诉请求：1、判令城投公司退回南阳台价款86475元，并给予三倍赔偿259426元，合计345901元。3、判令城投公司提供赠送的小房间的建筑规划设计许可证明。一审法院认定的事实：城投公司系盐城“城投凤凰汇-紫园”项目的开发商，前期印制了宣传册，其中03栋有A、B、C、D户型，标注绿色块阳台为1/2赠送面积区域，标注红色块小房间为全部赠送面积。2017年5月12日，城投公司向盐城市规划局城南分局申请对包括高层1#、2#、3#楼南侧开敞阳台修改为封闭阳台等设计变更。2017年6月18日，盐城市规划局答复同意变更。城投公司对1#、2#、3#楼南侧开敞阳台修改为封闭阳台等设计变更进行公示。城投公司遂重新印制了宣传册，其中03栋有A、B、C、D户型，标注红色块小房间为全部赠送面积，取消了“原标注绿色块阳台为1/2赠送面积区域”的内容。2017年8月26日，陈愚与城投公司签订商品房认购书，认购“城投凤凰汇-紫园”3栋405室，当日，向城投公司支付10万元定金。2017年8月30日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：陈愚购买紫园3幢405室，阳台类型是封闭，建筑面积97平方米，单价为15750元/平方米，房款合计1527750元，于2017年8月28日前支付首付款617750元，余款910000元向贷款银行申请贷款支付，于2019年4月18日前交付房屋，以及其他内容。合同签订后，陈愚按约支付了购房款，城投公司向陈愚出具了617750元首付款的增值税发票，城投公司按约如期交付了房屋。一审法院认为，合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案，城投公司前期印制了含有赠送开敞阳台1/2面积（绿色块）和赠送小房间（红色块）的宣传册，在变更设计后（开敞阳台变为封闭阳台），城投公司又印制了仅含有赠送小房间（红色块）的宣传册，新的宣传册不含有赠送阳台1/2面积的内容。城投公司印制的宣传册属于商业广告，其内容不符合要约的规定，应为要约邀请。双方签订的《商品房买卖合同》中明确载明阳台为封闭类型，对此，陈愚应当知晓。按照陈愚的诉称及城投公司前期的宣传册，赠送1/2面积阳台的类型为开敞式，合同中载明的阳台为封闭式，合同中也没有赠送1/2面积阳台的内容，且城投公司印制的新宣传册取消了赠送阳台1/2面积的内容。另外，双方合同约定的房价为1527750元，陈愚也是按照合同约定履行给付价款的义务。综上，陈愚要求城投公司退还多收的房款并给予三倍赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赠送小房间的问题。城投公司赠送的小房间面积并不包含在所出售房屋的面积之内，陈愚并未支付小房间面积部分的对价，其属于无偿取得，且已接受了赠与，该房屋现已交付。至于赠送的小房间有无建设规划许可，并不影响本案的赠与，陈愚本身是受益人，而陈愚要求城投公司提供赠送小房间的建筑规划设计许可证明之诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回陈愚的诉讼请求。案件受理费6489元，减半收取3244.5元，由陈愚负担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，城投公司前期印制了含有赠送开敞阳台1/2面积（绿色块）和赠送小房间（红色块）的宣传册，在变更设计后（开敞阳台变更为封闭阳台），城投公司又印制了仅含有赠送小房间（红色块）的宣传册，新的宣传册不含有赠送开敞阳台1/2面积的内容。陈愚上诉认为城投公司前期印制的含赠送开敞阳台1/2面积的宣传册为要约，其已为履行签订了认购书并交付定金及首付款。对此，因在设计变更后城投公司又印制了仅含有赠送小房间的宣传册，新的宣传册不含赠送开敞阳台1/2面积的内容，且双方签订的《商品房买卖合同》中明确载明阳台为封闭类型，变更了原宣传册中的内容，陈愚亦已知晓合同对原宣传册内容的变更，故即便如陈愚上诉所称前期印制的宣传册为要约，双方也已通过合同形式变更了原要约内容，且陈愚按照合同约定履行了给付价款的义务，故陈愚以城投公司欺诈为由要求退还多收的房款并给予三倍赔偿，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。宣传册明确小房间为无偿赠送，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的购买面积不包括小房间，陈愚并未支付小房间面积部分的对价，该房屋现已交付，陈愚已接受赠与，系受益人，至于赠送的小房间有无建设规划许可，并不影响本案的赠与，陈愚要求城投公司提供赠送的小房间的建设规划设计许可证明，缺乏合同依据。综上，陈愚的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6489元，由上诉人陈愚负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年五月二十六日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴