辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1011民初200号原告：黄克芹，女，1945年12月23日出生，汉族，住辽阳市太子河区。原告：佟润满，男，1947年5月5日出生，汉族，住辽阳市太子河区。二原告委托代理人：刘冰，辽阳市太子河区骁恒法律服务所法律服务工作者。被告：蔺其龙，男，1970年2月21日出生，汉族，住辽阳市白塔区。原告黄克芹、佟润满与被告蔺其龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄克芹、佟润满的委托代理人刘冰，被告蔺其龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄克芹、佟润满诉称，原告黄克芹、佟润满系夫妻关系。2019年5月13日，二原告与被告蔺其龙草签房屋买卖协议，并于2019年5月14日签订正式回迁楼买卖合同。根据合同约定，被告将其自有的房屋（坐落在辽阳市恒利新城Ｂ区，建筑面积为90平方米）出卖给原告，价款为275000元，过户费由原告承担。同时约定被告逾期交房及延迟协助办理过户手续达一个月以上视为被告不履行合同，由被告承担此次交易中双方全部的交易税费。现如今，原告虽费尽周折办理了产权过户手续，但认为被告违反合同约定，理由如下；一、回迁楼买卖合同中约定房屋面积为90平方米，当原告办理产权证时发现该房屋面积只有88.67平方米。按照90平方米总价款275000元计算，每平方米为3056元。那么多出的1.33平方米应为4064.48元，被告应当返还；二、原告购买该房屋时暂时不能办理产权证，但当能办理产权证时，被告并没有按照合同约定及时协助原告办理产权过户手续，被告实属违约应承担此次交易中原告全部交易税费，故二原告为办理过户更名手续缴纳的房屋契税款3422.04元，应由被告承担；三、被告应在出卖回迁楼前缴纳维修基金但其并未缴纳，且在卖给原告时也未向原告释明其没有缴纳维修基金，属故意隐瞒，故原告缴纳的维修基金8690元，被告应返还给原告；四、被告出卖给原告回迁楼所得的房款，按照法律规定，其作为纳税人理应缴纳地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税及相关的契税，但被告却没有缴纳，是由原告帮其缴纳的，故被告应将上述税款合计22377.50元返还给原告。原告为此事曾多次找被告协商，却一直未果。故二原告诉至法院，请求判令被告返还二原告购房款4064.68元、房屋契税款3422.04元及税款和维修基金31067.50元，以上合计38554.22元。被告蔺其龙辩称，房屋买卖合同都已经注明了，唯一没注明的是住房维修基金，这个是谁住谁交，我根本没有义务承担这些。原告一直纠结着房屋的建筑面积，当时都是口头说的。我跟他交易的就是这个房子，没说多少平方米，不管房子面积是多少。当时写这个协议，他所有交的费用都是按照88.67平方米交的。他也没按90平方米交。本院经审理查明，原告黄克芹、佟润满系夫妻。2019年5月13日，在陈宝玉、王延明的介绍下，被告蔺其龙与原告黄克芹达成卖房协议，被告拟将其恒利新城B区39号楼3单元18楼（90平方米）卖给原告黄克芹，价款275000元，当日付定金20000元。2019年5月14日，双方签订正式的回迁楼买卖合同，双方约定：“第一条甲方所售房屋权证号及座落辽阳市恒利新城B区，39号楼3单元18楼96号。1、甲方所售房屋面积90平方米；第二条房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋包括附属设施，合计总金额为人民币275000元整；2、甲、乙双方协商一致，乙方先付甲方贰拾陆万伍仟元整，剩余壹万元由甲方协助乙方办理过户手续后由乙方付给甲方。3、甲、乙双方协商一致，房屋过户费用由乙方负责。第三条：付款方式：签订本合同时，乙方一次性付清人民币大写贰拾陆万伍仟元整。第四条房屋过户及产权过户：2、该房屋因是回迁楼，没有办理房屋产权证，合同签订后暂时不能过户，待该房屋所有权证办理下来后，甲方应无条件协助乙方办理过户手续，如甲方不予协助，应承担本合同第六条规定之违约责任。第六条甲方逾期交房及延迟协助办理过户手续的违约责任：甲方未按合同第四条规定将房屋相关手续及时交付或者延迟协助办理房屋过户手续的，逾期（或延迟）达一个月以上的，既视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费。”陈宝玉、王延明作为中间人在回迁楼买卖合同上签字。被告将户型卡（写明建筑面积88.67平方米）及房屋相关手续交付给二原告，二原告向被告付购房款至265000元。2019年12月10日，被告办理完一手房不动产权登记。2019年12月13日，二原告按房屋建筑面积88.67平方米缴纳了该房屋的住宅专项维修资金8690元，并办理了住宅专项维修资金过户。2019年12月16日二原告缴纳了地方教育费附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税、契税共计24980.83元。2019年12月18日，涉案房屋不动产权登记权利人变更为二原告，不动产权证书显示房屋建筑面积为88.67平方米。陈宝玉作为证人出庭作证，证明在达成买房意向时，原告知道房屋面积不足90平方米，被告拟将房屋以280000元出卖，经双方协商，购房金额降至275000元，为了方便，经原告要求，在回迁楼买卖合同上写房屋面积90平方米。上述确认事实依据有户型卡、卖房协议、回迁楼买卖合同、辽阳市住宅专项维修资金过户凭证、中华人民共和国税收完税证明二份、辽（2019）辽阳市不动产权第0055778号不动产权证书、证人证言、不动产登记档案及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告黄克芹、佟润满购买被告蔺其龙所有的房屋前应尽到合理的注意义务，房屋面积是必要注意事项之一，通过证人证言及签订回迁楼买卖合同时交付的户型卡，可以确定二原告在买房时明知房屋面积为88.67平方米；且根据房屋成交价格，亦可以看出双方不是以每平方米单价确定的房屋成交价格，而是以整体房屋为标的进行定价，故对二原告称其在办理不动产权证书时才得知房屋面积为88.64平方米并要求被告返还超出平米数的购房款，本院不予支持。二原告主张因被告未及时协助其办理不动产权证书，故交易税费应由被告承担。但被告在取得一手房不动产权证书后，在一个月内协助二原告取得了新的不动产权证书，并没有违反双方签订的回迁楼买卖合同的约定，故房屋过户费用按合同约定应由二原告承担。根据交易习惯地方教育费附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税、契税属于二手房交易的过户费用，故对二原告要求被告返还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。关于住宅专项维修资金由谁负担的问题，因二原告与被告签订的回迁楼买卖合同未明确约定，但根据相关规章，该款项应由一手房的房主予以缴纳，缴纳完成后方能取得房屋所有权，故该费用并非二手房交易所产生的过户费用，不应由二原告负担。现二原告要求被告返还其代缴的住宅专项维修资金8690元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条之规定，判决如下：一、被告蔺其龙于本判决生效之日起十日内返还原告黄克芹、佟润满住宅专项维修资金8690元；二、驳回原告黄克芹、佟润满其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，减半收取计382元，由原告黄克芹、佟润满负担332元，被告蔺其龙负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁省辽阳市中级人民法院。审判员  鲍丹二〇二〇年五月二十二日法官助理霍盈盈书记员张丽瑶