四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20777号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。 法定代表人：夏军，总经理。 委托诉讼代理人：李胜发，四川川商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓国胜，男，1962年6月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓强胜，男，1957年1月9日出生，汉族，住重庆市璧山县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓乔胜，男，1963年12月26日出生，汉族，住重庆市璧山县。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：李凡，四川嘉好律师事务所律师。 上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称“车享家公司”）因与被上诉人邓国胜、邓强胜、邓乔胜房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 车享家公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判一审判决第三项及第四项或发回重审。事实和理由：1.根据《租赁合同》约定，邓国胜、邓强胜、邓乔胜应向车享家公司承担租赁期限内所有租金总额10%的违约金；2.由于邓国胜、邓强胜、邓乔胜的原因导致案涉房屋被法院查封无法使用，邓国胜、邓强胜、邓乔胜应赔偿车享家公司装修门店的经济损失。3.一审判决租赁费期间从2017年6月24日起至2018年4月8日止，按十个月计算房屋租赁费，属于认定事实错误。车享家公司自2017年6月12日租赁房屋被查封之日起已无法再使用租赁房屋，且已于2017年11月将房屋交付邓国胜、邓强胜、邓乔胜，不应再承担房屋租赁费。4.一审判决认定合同违约责任在车享家公司一方是错误的，一审法院对催收有关事实认定错误，合同违约责任完全在邓国胜、邓强胜、邓乔胜一方。5.一审法院严重超出法定审限，程序违法。 邓国胜、邓强胜、邓乔胜辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回车享家公司的上诉请求；2.关于违约责任，车享家公司在双方的租赁合同中关于抵押给银行的情况是知晓的，车享家公司对房屋可能面临的风险是同意并且愿意承担风险，合同约定如果在租赁期间房屋所有权发生变化，对车享家公司没有造成影响，邓国胜、邓强胜、邓乔胜不承担赔偿责任；3.关于其提到的租赁费计算错误，计算10个月是正确的；4.反诉的判决和认定均正确，请求驳回上诉，维持原判。 车享家公司向一审法院起诉请求：一、判令终止双方于2016年5月6日签订的《租赁合同》；二、判令邓国胜、邓强胜、邓乔胜返还房屋租赁保证金44645.9元；三、判令邓国胜、邓强胜、邓乔胜支付违约金284490.4元；四、判令邓国胜、邓强胜、邓乔胜赔偿车享家公司门店装修工程费用385893元；五、一审案件受理费由邓国胜、邓强胜、邓乔胜承担。 邓国胜、邓强胜、邓乔胜向一审法院反诉请求：一、判令车享家公司支付租金692011.45元（暂计至起诉之日，直至付清为止）；二、判令车享家公司按《租赁合同》约定承担违约金69201元（按未付租金的10%计算）；三、本案诉讼费由车享家公司承担；四、判令车享家公司结清商铺试用期内所有水电费和物管费等费用。 一审法院认定事实：2016年5月6日，邓国胜、邓强胜、邓乔胜（甲方）与车享家公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市青羊区金阳路342号一层房屋出租给乙方使用；租赁期限为2016年5月9日至2021年6月23日止，其中2016年5月9日至2016年6月23日为免租期。租赁房产的租金按以下方式确定（不含税）：Y1-Y2：44645.9元/月；Y3：46878.2元/月；Y4：49222.11元/月；Y5：51683.22元/月，本合同所称“租赁年度”均指免租期届满之次日起满十二个月为一个租赁年度。租金按每6个月为一个支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推算满6个月止，以此类推。乙方应于每个租金支付周期届满前10个工作日内向甲方支付租金，甲乙双方另有约定的除外。定金交付：本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于1个月租金共计44645.9元作为定金；免租期届满且乙方实际正常开业后，乙方支付的定金转为履约保证金；租赁期限届满且不再续约时，在乙方按本合同约定交还租赁房产并缴清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，甲方须将乙方已付的履约保证金足额无息一次性退还乙方。甲方同意承担免租期间因使用租赁房产而实际发生的水、电费及物业管理费用。甲方在此向乙方作出如下陈述：租赁房产在本合同签订前已作人民币1000万元抵押贷款，抵押权人为成都农商行青白江分行弥牟支行。乙方保证其在租赁房产内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。乙方应按合同规定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、营业当中所产生的营业税等税费及其他根据合同应支付的费用。乙方承担设计和装修费用。违约责任：有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，且有权要求甲方承担租赁期限内所有租金总额10%的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失：a）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。b）因甲方的原因，甲方未能按照本合同约定办妥法律要求的出租房所须具备的许可和手续，并导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的。c）甲方因任何原因不再作为该房屋合法产权所有人合法授权的出租权人，或其出租权产生争议。如在房屋租赁期间内房产所有权虽然发生变更，但没有影响乙方继续经营，甲方不承担赔偿责任。除非本合同有明确约定，否则乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取前述滞纳费用之0.1%的滞纳金，乙方并应承担本合同规定的违约责任。 案涉租赁房屋位于成都市青羊区（成房权证监证字第××号），面积343.43平方米，原系邓国胜、邓强胜、邓乔胜按份共有。 车享家公司的“上海车享家汽车科技服务有限公司金阳路分公司”和“上海车享家汽车科技服务公司金阳路第二分公司”的工商登记信息中登记的营业场所为“成都市青羊区”，负责人为吴斌。 2017年3月20日，邓国胜、邓强胜、邓乔胜向车享家公司发出《房租催收函》，载明：“我们是贵公司租赁的成都市青羊区商铺业主邓国胜、邓强胜、邓乔胜，现强烈要求贵公司马上支付租赁我们商铺2016年12月24日至2017年6月23日租金共计267875.4元。按我们与贵公司签订的租赁合同，贵公司应于2016年12月23日前10天支付我们下一个支付周期的房租267875.4元，可现已超过3个多月时间，贵公司仍未支付，已严重违反我们双方合同约定。贵公司在租赁我们商铺经营过程中遇到的环保、经营范围等问题，责任在贵方，我们没有过错，贵方不能作为拖延甚至拒付应付我们租金的理由。请收到我们函告后尽快支付我们房租，否则我们将以法律手段坚决维护自身权益。”该催收函由吴斌签收。 2017年8月11日，车享家公司向邓国胜、邓强胜、邓乔胜发出《公函》，公函载明：“因你们欠款金额巨大，房屋租金无法弥补债权人的损失，该房屋可能随时会被法院强制拍卖，根据《租赁合同》的相关规定，若你们因任何原因不再作为该房屋合法产权所有人或出租权产生争议的，车享家有权提前终止租赁合同并要求赔偿损失；由于你们欠款金额巨大，租赁合同期内房产所有权发生变更、车享家无法继续正常经营的风险极大，因此在你们未出示相关证明材料证明已恢复执行能力或提供担保之前，车享家将终止支付2017年4月24日至2017年6月23日租金”。 一审法院另查明，成都市青白江区人民法院于2017年6月12日作出（2017）川0113民初1299号《民事裁定书》，裁定“查封被告邓乔胜、邓强胜、邓国胜所有的位于成都市青羊区房屋（权1×××2）”。 2017年7月27日，成都市青白江区人民法院作出（2017）川0113执1256号《执行裁定书》，载明：申请执行人为成都农村商业银行股份有限公司青白江弥牟支行，被执行人为邓强胜、邓国胜、邓乔胜，裁定“冻结并提取邓强胜、邓国胜、邓乔胜在上海车享家公司汽车科技股份有限公司四川分公司应收取2017年6月24日至2017年12月23日的租金267875.4元”。2017年9月12日，车享家公司向青白江法院诉讼费及案款专户转账44645.9元，摘要为“预支成都金阳路租金6.24-7.23”。 2018年4月9日，成都市青白江区人民法院作出（2017）川0113执1256号《执行裁定书》，裁定“将成都市青羊区不动产以最高竞价转让给买受人谭军所有”。 一审审理中，一审法院调取了青羊区房屋信息查询记录。房屋信息查询记录表明，2018年7月5日，涉案房屋过户登记至谭军名下。 一审法院另查明，车享家公司于2016年3月1日与四川精城建设有限责任公司签订《建筑装饰工程施工合同》以及《建筑装饰工程施工合同补充协议1》，合同约定：工程名称为成都金阳路店，工程地点为成都市青羊区，工程造价为344462元。合同价：单价以报价清单的固定单价为准，工程量按竣工验收、审核后按实结算。合同附件《车享家成都金阳路店装修报价清单》显示装修总报价为344462.5元。车享家公司委托上海月久工程造价咨询有限公司对车享家门店装饰工程（成都金阳路店）的结算进行审价，《关于车享家门店装饰工程（成都金阳路店）结算的审价报告》显示结算造价为427652元。四川增值税专用发票显示，车享家成都金阳路店装修工程款税价合计415490.99元。 一审法院另查明，2016年6月2日，成都市青羊区环境保护局向车享家公司金阳分公司发出《责令停止建设通知书》，载明因成都市青羊区金阳路342号项目未批先建，责令停止建设。2017年2月7日，四川省环境保护厅作出的《四川省环境保护厅行政执法监督决定书》载明：鉴于上海车享家科技服务有限公司金阳路分公司（成都市金阳路342号）项目上马和运营违反了《中华人民共和国环境保护法》、环境保护部和成都市人民政府的规定，责令纠正该企业的环境违法行为。 一审审理中，车享家公司陈述，其已于2017年4月左右腾退出涉案房屋，其也按合同约定交纳保证金44645.9元，并且，按照合同约定，承租方拖欠租金的话，应当按照每日0.1%的标准支付滞纳金，违约金约定过高，且其未支付租金是因为邓国胜、邓强胜、邓乔胜的违约行为造成的，其不应该为此承担违约责任。邓国胜、邓强胜、邓乔胜对车享家公司的上述陈述予以认可并陈述，车享家公司从2016年6月23日起第一个半年支付了租金，随后在催收之后，其又支付了4个月的房屋，租金仅支付至2017年4月。 一审法院认为，车享家公司与邓国胜、邓强胜、邓乔胜签订的《租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。 （一）关于本诉。1.关于《租赁合同》的终止。因案涉租赁房屋于2017年6月12日被成都市青白江区人民法院查封，2018年4月9日，涉案出租房屋在执行程序中被拍卖，所有权为案外人谭军取得，2018年7月5日，涉案出租房屋过户至谭军名下。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，涉案租赁房屋所有权已经变更，邓国胜、邓强胜、邓乔胜已不为出租房屋所有人，该《租赁合同》已丧失继续履行之条件，故，车享家公司主张确认其与邓国胜、邓强胜、邓乔胜于2016年签订的《租赁合同》终止，一审法院予以支持。2.保证金。《租赁合同》约定，乙方需支付甲方44645.9元作为定金，当免租期届满且乙方实际正常开业后，该定金转为履约保证金，租赁期限届满且不再续约时，甲方需将履约保证金足额无息一次性退还乙方。审理中，邓国胜、邓强胜、邓乔胜确认已收到了车享家公司的保证金44645.9元，现双方签订的《租赁合同》已解除，保证金应当予以返还，故车享家公司主张邓国胜、邓强胜、邓乔胜返还车享家公司交付的44645.9元保证金，一审法院予以支持；3.赔偿责任。双方签订的《租赁合同》对于案涉租赁房屋抵押给银行的详细情况进行确认，说明车享家公司对案涉租赁房屋可能面临的风险是知晓的，同时《租赁合同》中约定：如在房屋租赁期间内房产所有权虽然发生变更，但未影响承租方租赁商铺继续营业的情况下，出租方不承担任何赔偿责任。车享家公司未提交任何证据证明案涉租赁房屋在被法院查封、拍卖期间甚至产权变更期间，其继续经营受到影响而无法继续。故，依据合同约定，邓国胜、邓强胜、邓乔胜不应承担支付违约金以及车享家公司门店装修工程费用损失。现，车享家公司请求判令邓国胜、邓强胜、邓乔胜支付违约金284490.4元以及赔偿门店装修工程费用385893元，一审法院不予支持。 （二）关于反诉。1.租赁费。《租赁合同》约定，本合同租金按每6个月为一个支付年度，车享家公司应于每个租金支付周期届满前10个工作日内向甲方支付租赁费。根据《房租催收函》、付款回单的内容及双方庭审中的陈述，车享家公司在签订合同后，扣除免租期2016年5月9日至2016年6月23日，按约支付了半年租金（2016年6月24日至2016年12月23日），后又向邓国胜、邓强胜及邓乔胜支付了4个月（2016年12月24日至2016年4月23日）的租金，且根据青白江区人民法院作出的《协助执行通知书》向青白江区人民法院支付了1个月的房屋租金，故车享家公司支付房屋租赁费实际至2017年5月。同时，2018年4月9日，青白江法院作出《执行裁定书》，裁定涉案房屋所有权由案外人谭军取得。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”谭军取得涉案房屋所有权时间为2018年4月9日。综上，车享家公司应当支付原所有权人邓国胜、邓强胜、邓乔胜自2017年6月24日起至2018年4月8日止共计10个月的房屋租赁费。按照《租赁合同》的约定，房屋租赁费每月为44645.9元。故，邓国胜、邓强胜、邓乔胜主张车享家公司支付租赁费692011.45元，一审法院认定：470270.15（44645.9×10+44645.9/30×16）元。5.违约金。《租赁合同》约定：承租方应于租金支付周期届满前10个工作日内向出租房支付租金，第一个支付周期自免租期届满之次日起向后推算满6个月止，以此类推。承租方拖欠租金的，应向出租房支付滞纳金，每逾期一日需支付前述滞纳费用之0.1%的滞纳金。车享家公司未按合同约定的时间支付租赁费，应当承担违约责任。车享家公司抗辩称违约责任约定过高。一审法院认为，因按照合同约定，违约金计算至目前已达到104480.34元，但邓国胜、邓强胜、邓乔胜关于违约金的诉讼请求已进行调减，主张按照未付租金的10%计算违约金，该主张已减少违约金数额，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以认可。故违约金金额为未付租赁费10%，即47027.02元；3.关于水电费、物管费等费用。双方签订的《租赁合同》约定：“乙方应按合同规定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、营业当中所产生的营业税等税费及其他根据合同应支付的费用。”邓国胜、邓强胜、邓乔胜并非上述费用的收取方，也未提供证据证明其已代车享家公司缴纳了上述费用，故，邓国胜、邓强胜、邓乔胜的上述诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除车享家公司与邓国胜、邓强胜、邓乔胜于2016年5月6日签订的《租赁合同》；二、邓国胜、邓强胜、邓乔胜于判决发生法律效力之日起十日内返还车享家公司保证金44645.90元；三、车享家公司于判决发生法律效力之日起十日内支付邓国胜、邓强胜、邓乔胜房屋租赁费470270.15元及违约金47027.02元；四、上述第二项、第三项诉讼请求品迭后由车享家公司于判决发生法律效力之日起之日内支付邓国胜、邓强胜及邓乔胜房屋租赁费472651.27元；五、驳回车享家公司的其他诉讼请求；六、驳回邓国胜、邓强胜、邓乔胜的其他反诉请求。一审本诉案件受理费10950元，由车享家公司承担10293元，由邓强胜、邓国胜、邓乔胜承担657元；一审反诉案件受理费5706元，由邓国胜、邓强胜、邓乔胜承担1826元，由车享家公司承担3880元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：1.本案中违约方是谁以及是否应当承担违约金；2.案涉房屋租赁费或者占有使用费该如何计算；3.案涉房屋装修费用由谁负担。本院对此依次评述如下： 一、本案中违约责任的承担问题。关于出租人邓国胜、邓强胜、邓乔胜是否违约的问题。车享家公司主张邓国胜、邓强胜、邓乔胜违约并承担违约金的理由在于案涉房屋被查封导致车享家公司的经营受到严重影响，对此，本院认为，首先，案涉房屋租赁合同第7.1条明确载明“甲方在此向乙方作出如下陈述：租赁房产在本合同签订前已作人民币壹仟万元抵押贷款”，说明车享家公司在缔约之时对案涉房屋已被抵押的事实应当是知晓的，对于房屋抵押可能发生的后果也应有出于商业经营者的风险预判；其次，案涉房屋租赁合同第7.2条约定“……任何第三人对租赁房产主张权利的，乙方在接到第三人主张权利的通知后，应及时通知甲方，甲方负责与权利主张人交涉并依法承担一切法律后果。由于该等情形导致乙方无法继续使用租赁房产的，乙方有权单方终止本合同，且有权要求甲方承担租赁期限内所有租金总额10%的违约金。如在房屋租赁期间内房屋所有权虽然发生变更，但未影响乙方租赁商铺继续营业的情况下，甲方不承担任何赔偿责任”，同时第10.5条约定“甲方因任何原因不再作为该房屋合法产权所有人合法授权的出租权人，或其出租权产生争议。如在房屋租赁期间内房产所有权虽然发生变更，但没有影响乙方继续经营，甲方不承担赔偿责任”，由此，案涉合同对于在案涉房屋所有权或者出租权发生变更或争议时约定出租方承担违约责任的前提是影响承租方的经营，而本案中，虽然案涉房屋在租赁期间因司法拍卖变更所有权，但车享家公司并未提交证据证明其经营因此遭受影响，或者因第三方主张权利并且其因此无法实际控制或者使用租赁房产，故其要求邓国胜、邓强胜、邓乔胜承担违约责任的主张没有合同依据，本院不予支持。 关于承租人车享家公司是否违约的问题。本院认为，案涉房屋租赁合同对于租金的支付方式及拖欠租金应当承担的违约责任有明确的约定，车享家公司未按合同约定支付租金，且其不支付租金是因邓国胜、邓强胜、邓乔胜违约造成的理由不成立，故车享家公司应当承担逾期支付租金的违约责任。一审法院根据邓国胜、邓强胜、邓乔胜的诉请认定违约金数额并无不当，本院予以维持。 二、案涉房屋租赁费或者占有使用费该如何计算。关于房屋租赁费的计算期间。根据本案查明的事实，车享家公司扣除免租期（2016年5月9日至2016年6月23日）后，按合同约定支付了6个月租金（2016年6月24日至2016年12月23日），后又支付了4个月租金（2016年12月24日至2017年4月23日），后根据青白江法院的《协助执行通知书》向青白江法院支付了1个月的租金，即案涉房屋的租金仅支付至2017年5月23日，故车享家公司欠付租金的起算日期应为2017年5月24日；尽管一审将2017年6月24日载明为起算日构成笔误，但其最终的计算方式和金额正确；同时，一审法院认定租金支付的截止日期为案外人谭军取得案涉房屋所有权的日期（2018年4月9日）符合法律规定，故车享家公司欠付租金的计算期间为2017年5月24日至2018年4月8日。一审法院对欠付租金的认定和计算正确，本院予以维持。 关于车享家公司主张案涉房屋被查封及腾退后不应支付租金的问题，车享家公司并未提交证据证明自2017年6月12日青白江区人民法院作出（2017）川0113民初1299号《民事裁定书》后，车享家公司因法院的查封措施使其无法继续使用案涉租赁房屋；另，车享家公司在一审中陈述其于2017年11月4日腾退案涉房屋，但邓国胜、邓强胜、邓乔胜不予认可，车享家公司也未提交证明其实际腾退案涉房屋的证据，故本院对该上诉主张不予采纳。 关于案涉房屋装修费是否构成损失的问题。本案中，车享家公司认为其已因查封而无法正常经营使用案涉租赁房屋，因此该房屋的装修转化为损失。对此，本院认为，尽管一审法院援引了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条的规定，但该规定之适用须同时满足以下要件，即租赁房屋被依法查封、查封导致租赁房屋无法使用、承租人提出解除主张，鉴于本案中车享家公司并未提交足以采信的证据证实其因查封原因致使无法正常使用案涉房屋，故不应适用该项规定解除案涉租赁合同。虽然一审法院引用该法律依据不当，但一审法院亦系考虑到“涉案租赁房屋所有权已经变更，邓国胜、邓强胜、邓乔胜已不为出租房屋所有人，该《租赁合同》已丧失继续履行之条件”并判令解除，且车享家公司对该判令解除并未提起上诉，故本院对该解除判项予以维持。鉴于车享家公司请求邓国胜、邓强胜、邓乔胜负担案涉房屋装修费用没有事实和法律依据，本院不予支持。另，对于车享家公司主张的审限问题，不属于民事诉讼法所规定的严重程序违法事由，故其主张的发回重审，本院不予支持。 综上所述，车享家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10950元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年五月二十六日 书记员  符 莎