广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0923民初357号 原告：广西国悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇九曲湾农场办公楼106号。统一社会信用代码：914501000994523480。 法定代表人：林谋悦，执行董事。 委托诉讼代理人：伍臻华，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋俊武，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：朱剑波，男，1986年9月13日出生，汉族，住博白县。 被告：莫灿娇，女，1986年10月2日出生，汉族，住博白县。 原告广西国悦房地产开发有限公司（以下简称广西国悦公司）诉被告朱剑波、莫灿娇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序,于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告广西国悦公司的委托代理人伍臻华、蒋俊武到庭参加诉讼。被告朱剑波、莫灿娇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西国悦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告朱剑波、莫灿娇签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）；2、请求判令被告朱剑波、莫灿娇协助原告办理撤销位于南宁市兴宁区产的预购商品房抵押手续；3、请求判令被告朱剑波、莫灿娇协助原告办理撤销原告与被告朱剑波、莫灿娇签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）的合同备案手续；4、请求判令被告朱剑波、莫灿娇协助原告办理撤销位于南宁市兴宁区产的预购商品房预告登记手续；5、请求判令被告朱剑波、莫灿娇向原告支付逾期偿还原告代偿款项的违约金22899.98元[以原告代偿514606.25元为基数，以《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）约定的每日万分之五自2019年10月16日起暂计算至2020年1月13日，一直计算至被告足额偿还原告代偿款项之日止]；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月27日，被告朱剑波、莫灿娇与原告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249），约定被告朱剑波、莫灿娇以首付款加银行按揭付款的方式向原告购买位于南宁市兴宁区产，合同总价576535.00元。原告与被告朱剑波、莫灿娇在《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）附件五：《双方协商补充条款》中约定，被告朱剑波、莫灿娇在合同签订当日交纳首期房款20%，剩余80%房款由被告朱剑波、莫灿娇向银行申请按揭贷款。双方还约定，如果发生出卖人承担连带保证责任、替买受人归还所欠银行贷款本息，出卖人有权直接重新出售本合同项下房屋并要求买受人按所欠出卖人代偿款本息总额的每日万分之五支付逾期还款违约金。2016年12月30日，被告一与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450605201-2012-20160731461），借款金额为461000.00元，原告作为保证人对本债务承担连带责任保证。《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450605201-2012-20160731461）履行过程中，因朱剑波未按合同约定归还本息,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行诉至南宁市兴宁区人民法院。兴宁区人民法院作出(2019)桂0102民初884号民事判决书,判决被告朱剑波、莫灿娇向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行归还借款本金449386.46元及利息、罚息等费用,原告对此承担连带责任。(2019)桂0102民初884号民事判决生效后,中国建设银行股份有限公司南宁国湖支行向南宁市兴宁区人民法院申请强制执行,执行案号为(2019)桂0102执3328号。执行过程中,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向原告发出《关于履行判决义务的函》,要求原告按函件要求履行判决义务。2019年9月30日,原告按函件要求向函件指定的账户共转入款项507345.25元(其中:被告朱剑波、莫灿娇所欠贷款本金449386.46元、利息25431.79元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行先行垫付的一审案件受理费及保全费共11407元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为起诉支出的律师费21120元)。同日,原告还按照南宁市兴宁区人民法院执行通知书向法院账户转入申请执行费7261元。以上款项合计:514606.25元(507345.25元+7261元),原告就前述款项已向南宁市兴宁区人民法院申请强制执行,案号为(2019)桂0102执3586号。根据原告与被告朱剑波、莫灿娇在《南宁市商品房买卖合同》(合同编号:YS01934249)附件五:《双方协商补充条款》中的约定,原告有权重新出售位于南宁市兴宁区的房产并要求被告按所欠出卖人代偿款本息总额的每日万分之五支付逾期还款违约金。原告为维护自身合法权益、重新出售案涉房产,根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律之规定，特此起诉并支持原告诉讼请求。 原告广西国悦公司对其陈述在举证期限内提供的证据有: 1、商品房买卖合同，证明广西国悦房地产开发有限公司和朱剑波、莫灿娇的主体资格； 2、个人住房（商业用房）借款合同，证明朱剑波向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款，广西国悦房地产开发有限公司该笔借款承担连带责任保证； 3、（2019）桂0102民初884号民事判决书； 4、（2019）桂0102执3328号执行通知书； 5、（2019）桂0102执3328号执行裁定书，3-5证明广西国悦房地产开发有限公司被法院判决对朱剑波、莫灿娇债务承担连带责任，并被申请强制执行； 6、（2019）桂0102执3586号受理执行通知书，证明广西国悦房地产开发有限公司代朱剑波、莫灿娇支付借款等费用后已向法院申请追偿执行； 7、中国建设银行个人贷款还款凭证； 8、中国建设银行人工入账业务单； 9、中国建设银行个人贷款个人贷款结清证明； 10、广西农村信用社网上银行电子回单； 11、关于履行判决义务的函，7-11证明广西国悦房地产开发有限公司已承担连带责任保证，代朱剑波、莫灿娇清偿了债务； 12、商品房买卖合同登记备案证明，证明广西国悦房地产开发有限公司已经为朱剑波、莫灿娇办理商品房买卖合同备案登记； 13、不动产登记证明，证明广西国悦房地产开发有限公司已经为朱剑波、莫灿娇办理预购商品房预告登记。 被告朱剑波、莫灿娇不作答辩，亦未向法院提交有证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朱剑波、莫灿娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告提供的证据1-13来源合法，内容真实，且能证明本案的相关事实，本院依法作为认定案件事实的依据。 综合原告的起诉及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2016年12月27日，被告朱剑波、莫灿娇与原告广西国悦公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249），该合同约定被告朱剑波、莫灿娇以首付款加银行按揭付款的方式向原告广西国悦公司购买位于南宁市兴宁区产，面积72.76平方米，每平方米7923.79元，合同总价576535.00元。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件五《双方协商补充条款》中第二条关于回购条款约定：“如果发生出卖人承担连带保证责任、替买受人归还所欠银行贷款本息，买受人必须在15日将出卖人代为履行的债务金额如数归还给出卖人，逾期15日，买受人不支付出卖人支付代偿款项的，买受人应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款违约金，并承担出卖人为追索代偿款而支付的诉讼费、律师费。同时，出卖人有权按不高于原价回购本合同项下房屋或直接重新出售合同项下房屋。”。合同签订后，被告朱剑波、莫灿娇支付了购房款的20％给原告，剩余购房款的80％由被告向银行申请按揭贷款。2016年12月30日，被告朱剑波与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450605201-2012-20160731461），借款金额为461000.00元，原告广西国悦公司作为保证人对本债务承担连带责任保证。《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450605201-2012-20160731461）。 在履行过程中，因被告朱剑波未按合同约定归还本息,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2019年1月16日诉至南宁市兴宁区人民法院。南宁市兴宁区人民法院于2019年6月25日作出(2019)桂0102民初884号民事判决书,判决被告朱剑波、莫灿娇向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行归还借款本金449386.46元及利息、罚息等费用,原告广西国悦公司对此承担连带责任。(2019)桂0102民初884号民事判决生效后,中国建设银行股份有限公司南宁国湖支行于2019年9月10日向南宁市兴宁区人民法院申请强制执行,执行案号为(2019)桂0102执3328号。执行过程中,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向原告发出《关于履行判决义务的函》,要求原告按函件要求履行判决义务。2019年9月30日,原告按函件要求向函件指定的账户共转入款项507345.25元(其中:被告朱剑波、莫灿娇所欠贷款本金449386.46元、利息25431.79元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行先行垫付的一审案件受理费及保全费共11407元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为起诉支出的律师费21120元)。同日,原告还按照南宁市兴宁区人民法院执行通知书向法院账户转入申请执行费7261元。以上款项合计:514606.25元(507345.25元+7261元) 另查明，广西国悦房地产开发有限公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，其经营范围包括：房地产开发经营、房地产交易居间、代理、等。 再查明，原、被告于2016年12月28日办理商品房买卖合同登记备案证明，同年12月30日办理预购商品房预抵押手续；2017年2月9日办理不动产登记证明。 一、关于原告请求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》的问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”本案原告广西国悦公司与被告朱剑波、莫灿娇于2016年12月27日签订《南宁市商品房买卖合同》，合同签订后，被告支付了首付款即购房款的20％，剩余购房款的80％被告亦办理了按揭贷款给原告，原告广西国悦公司也将位于南宁市兴宁区屋交付给被告使用，双方均已按照合同的约定履行了各自的权利、义务。在《南宁市商品房买卖合同》的履行过程中，因被告朱剑波未按合同约定归还本息,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2019年1月16日诉至南宁市兴宁区人民法院。南宁市兴宁区人民法院于2019年6月25日作出(2019)桂0102民初884号民事判决书,判决被告朱剑波、莫灿娇向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行归还借款本金449386.46元及利息、罚息等费用,原告广西国悦公司对此承担连带责任。(2019)桂0102民初884号民事判决生效后,中国建设银行股份有限公司南宁国湖支行于2019年9月10日向南宁市兴宁区人民法院申请强制执行。因此双方继续履行合同已经不能实现合同目的，亦不利于维护双方当事人的合法权益，原告请求解除双方于2016年12月27日签订《南宁市商品房买卖合同》符合法律规定，本院依法予以支持。 %1、关于原告请求被告协助办理撤销预购商品房抵押手续、合同备案及预购商品房预告登记手续的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《南宁市商品房买卖合同》签订后，原、被告于2016年12月28日办理商品房买卖合同登记备案证明，同年12月30日办理预购商品房预抵押手续；2017年2月9日办理不动产登记证明。如前文所述，由于因被告朱剑波未按合同约定向银行归还按揭贷款本息,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2019年1月16日诉至南宁市兴宁区人民法院。在法院判决并强制执行完毕后，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》继续履行合同已经不能实现合同目的。本院判决解除《南宁市商品房买卖合同》后，被告朱剑波、莫灿娇具有协助配合原告办理撤销预购商品房抵押手续、合同备案及预购商品房预告登记手续的义务，因此原告提出的该项请求符合法律的规定，本院依法予以支持。 三、关于原告请求被告支付违约金22899.98元的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告在签订的《南宁市商品房买卖合同》附件五《双方协商补充条款》中第二条关于回购条款约定：“如果发生出卖人承担连带保证责任、替买受人归还所欠银行贷款本息，买受人必须在15日将出卖人代为履行的债务金额如数归还给出卖人，逾期15日，买受人不支付出卖人支付代偿款项的，买受人应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款违约金，并承担出卖人为追索代偿款而支付的诉讼费、律师费。”2019年9月30日,原告按中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行函件要求，向函件指定的账户共转入款项507345.25元(其中被告朱剑波、莫灿娇所欠贷款本金449386.46元、利息25431.79元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行先行垫付的一审案件受理费及保全费共11407元,中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行为起诉支出的律师费21120元），向南宁市兴宁区人民法院执行通知书向法院账户转入申请执行费7261元。以上款项合计:514606.25元(507345.25元+7261元)。原告根据南宁市兴宁区人民法院于2019年6月25日作出(2019)桂0102民初884号民事判决书,承担了连带保证责任，替被告归还所欠银行贷款本息。被告在原告通知后未能于15日将代为履行的债务金额514606.25元归还给原告，被告的行为已经构成违约，应依法承担违约责任。被告的违约期限从2019年10月16日至2020年1月13日为89天，被告应依法支付违约金22899.98元[（514606.25元×万分之五）×89天]给原告。 综上所述，原告请求解除合同、撤销预购商品房抵押手续、合同备案、预购商品房预告登记手续及支付违约金事实清楚，理由充分，证据充足，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、解除原告广西国悦房地产开发有限公司与被告朱剑波、被告莫灿娇于2016年12月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）； 2、被告朱剑波、被告莫灿娇协助原告广西国悦房地产开发有限公司办理撤销位于南宁市兴宁区产的预购商品房抵押手续、《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01934249）的合同备案手续及预购商品房预告登记手续； 3、被告朱剑波、莫灿娇支付违约金22899.98元给原告广西国悦房地产开发有限公司。 本案诉讼费用186元（原告已预交），由被告朱剑波、莫灿娇承担。 上述判决第二、第三项及受理费的负担，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈家辉 人民陪审员  黎俊兵 人民陪审员  庞正栋 二〇二〇年五月十五日 法官 助理  李小龙 书 记 员  秦 菱 附本案相关法律、法规： 《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。