吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终431号上诉人（原审被告）：张秀伟，男，汉族，1972年10月7日出生，住四平市。被上诉人（原审原告）：四平市申奥物业管理有限公司。住所地：四平市铁西区河畔美墅小区32号楼2层。法定代表人：王美娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春艳。上诉人张秀伟因与被上诉人四平市申奥物业管理有限公司（以下简称申奥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秀伟上诉请求：1.依法撤销原判决，改判上诉人不支付被上诉人物业服务费9,092.97元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当，河畔美墅小区业主委员会（以下简称业委会）负责人石松茂录音证实其同申奥物业公司签订合同时并未召开业主大会，其仅代表个人，因此案涉两份物业服务合同不成立，对上诉人不产生法律约束力；二、业主大会成立不合法，不符合程序；三、上诉人未接受过被上诉人的服务；四、2014年6月20日、2017年6月7日签订的合同是一个附生效条件的合同；五、被上诉人未履行楼房维修义务，上诉人家房屋漏水，告知被上诉人后也未进行维修，没有服务就不能支付服务费用。申奥物业公司辩称，一、业委会与物业公司签订的物业服务合同按照物权法和物业管理条例的规定是有效的，业委会代表业主与物业公司签订的物业服务合同对广大业主均有约束力；二、2014年5月11日河畔美墅小区召开首届业主代表大会并依法选举产生了业委会，有备案及存档可查。小区业委会成员的任职与罢免以及产生是否合法有效归社区管辖，不归物业公司管辖；三、上诉人称未接受物业公司服务不是事实，我公司已经按照物业服务合同的约定完成了应该做的各项服务工作。上诉人称控制小区大门及电梯导致上诉人有家不能回，在外面租房居住没有享受到物业服务的事实不成立，更不是其拒交物业费的理由；四、业主说所签订的合同是一个附条件生效的合同，参照第一、二、三条解答；五、小区物业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备。综上，上诉人的上诉理由既无事实根据又无法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。申奥物业公司在原审请求：1.依法判令被告交纳2014年8月1日至2020年7月31日拖欠的物业费11,130元；2.依法判令被告给付拖欠物业费产生的每日2‰的滞纳金20,757.45元，庭审中原告变更滞纳金数额为15,026元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月7日，原告与业委会依法签订了四平市住宅区物业管理服务合同。合同对物业管理服务事项与服务标准、管理服务费用及报酬等都作了明确约定。即被告应在每年的8月1日交纳至下一年7月31日的物业服务费，如有违约应交纳每日2‰的滞纳金。原告在服务过程中已经按照合同的约定完成了各项服务工作，但被告在5年多的时间里无理拖欠原告的物业服务费及滞纳金合计26,156元。由于被告只享有接受物业服务的权利，不承担交纳物业服务费的义务，不但影响了原告的日常工作，也伤害了按时缴费业主的积极性。综上，原告在多次催要无果的情况下，诉至贵院，请求依法判决。张秀伟在原审辩称，1.申奥物业公司非法盗取河畔美墅小区房屋维修基金，有书面资料和音频为证；2.私自更改小区公共区域的使用性质为自己谋利。毁坏小区大片树木和草坪，极大损害了广大业主的利益，实际车位比合同车位多出118个，有合同和书面材料为证，法院可以实地考察；3.物业合同签订不符合程序，存在欺骗行为，只代表业委会主任个人行为，不代表广大业主；4.消防系统设备长年处于无法使用的状态，极大影响广大业主的人身和财产安全；5.楼体外墙脱落，小区绿化严重破坏，夏天野草丛生，长期无人管理养护。小区路灯亮化严重不足，给业主出行带来安全隐患，小区安保形同虚设，闲散人员及车辆随意出入，小区部分路面破坏严重，影响广大业主出行。冬天小区内积雪几乎不怎么清理，以上说明有业委会整改通知函、视频和广大业主证实；6.小区私搭乱建严重，由地面到楼顶；7.我家房屋渗水到现在也没有给彻底修复；8.由于原告对大门和电梯的控制，我们连家都回不去，又是从何来的服务费；9.由于申奥物业公司控制大门和电梯不让业主回家，我现在在外面租房，房租共48,000元，要求申奥物业有限公司赔偿。一审法院查明：2014年6月20日，原告申奥物业公司与小区业委会签订《四平市住宅区物业管理服务合同》，由申奥物业公司为河畔美墅小区提供物业管理服务。期限从2014年6月20日至2019年6月20日止，物业费标准为多层0.8元/月平方米，高层1.1元/月平方米，别墅0.8元/月平方米。业主或者使用人应在每年前10日内交纳物业管理服务费。业主逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用2‰加收滞纳金。2017年6月7日，双方重新签订《四平市住宅区物业管理服务合同》，约定服务期限从2017年7月1日至2020年7月1日止，物业费标准为多层（含高层二楼、别墅）0.8元/月平方米，公用电60元/年。高层1.1元/月平方米，公用电60元/年。（电梯费3-4层120元/年，5-6层240元/年，7-8层300元/年，9层以上360元/年）。业主或者使用人应在每年的8月1日前交纳物业管理服务费。业主逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用2‰加收滞纳金。被告张秀伟系河畔美墅小区高层24号楼1单元602室业主，从2014年8月1日开始未交纳物业服务费，房屋面积117.84平方米。庭审中，被告提供照片及视频资料证明该小区存在外墙皮脱落、绿化被破坏等情况，同时原告亦自认物业服务存在瑕疵。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告申奥物业公司与业委会签订的两份《四平市住宅区物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效，后一份合同系对前一合同的补充及变更，两份合同对被告张秀伟均具有约束力。故原告请求被告支付物业服务费的合理部分，本院予以支持。被告2014年8月1日至2019年7月31日欠交的物业费为：2014年8月1日至2017年6月30日的物业服务费为1.1元×117.84平方米×35月=4,536.84元，2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为1.1元×117.84平方米×36月=4,666.46元，供用电60元×3年=180元，电梯费240元×3年=720元。上述合计10,103.3元。本院酌情考虑到被告拒交物业服务费的原因系原告服务存在瑕疵，故物业服务费本院酌情支持9,092.97元。关于原告请求被告支付2020年7月物业服务费的请求，因物业服务合同期限至2020年7月1日止，故该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付滞纳金15,026元的请求，因被告拒绝交纳物业服务费系因原告服务存在瑕疵，双方没有有效的解决双方之间的矛盾所致，故原告该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付2014年8月1日至2017年6月30日的公用电费、电梯费的请求，因双方在合同中没有约定，本院不予支持。关于被告抗辩原告盗取房屋维修资金的问题，不属于本案审理的范围，亦不是人民法院受理民事案件的范围。关于被告抗辩原告私自更改小区公共区域问题，原告已经举证证明增加车位经过了业委会同意。关于被告抗辩消防系统设备长年处于无法使用、楼体外墙脱落、小区私搭乱建严重、房屋渗水等问题均不是拒交物业服务费的法定理由。原告在服务不到位的情况下，被告可请求原告继续履行或对物业服务费部分减免。关于被告抗辩物业合同签订不符合程序问题，被告没有提供证据予以证明，本院不予采信。关于被告抗辩重复收费的问题，其没有提供证据予以证明，本院不予采信。关于被告要求原告赔偿租房费用的抗辩，与本案不是同一法律关系，本院不予审理。需要指出的是申奥物业公司应对涉案小区物业服务中存在的问题进行及时、全面的整改，不断提升物业服务质量与水平；同时，业主亦应交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务，形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审法院判决：一、被告张秀伟于本判决生效后三日内向原告四平市申奥物业管理有限公司支付2014年8月1日至2020年6月30日的物业服务费9,092.97元。二、驳回原告四平市申奥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，一、关于申奥物业公司与业委会签订的物业服务合同对张秀伟是否具有约束力的问题。首先，申奥物业公司与业委会基于双方真实意思表示签订的两份物业服务合同，不违反法律及行政法规的相关规定，内容合法有效，两份物业服务合同对该小区全体业主均有约束力，故张秀伟作为该小区的业主，应当按照合同的约定及时交纳相关费用；其次，张秀伟主张案涉两份物业服务合同对其不具有约束力，并在一审时提交业委会负责人石松茂的录音，证明石松茂在签订合同时未召开业主大会或业委会。因在一审及本院二审期间，石松茂均未作为证人出庭作证，仅凭电话录音无法确认录音中谈话人的身份，亦无法根据录音内容认定案涉两份物业服务合同无效。即使业委会负责人石松茂所述为事实，业委会与申奥物业公司在物业服务合同上盖章后，该合同即成立并生效，业委会在法定期限内并未行使对两份服务合同的撤销权，且接受了申奥物业公司提供的服务，故对张秀伟的该项主张，本院不予支持；再次，张秀伟主张业主大会成立不合法、不符合程序，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，张秀伟就其该项主张并未提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果；最后，张秀伟主张案涉两份物业服务合同为附条件生效的合同，合同中虽约定：“本合同自区级物业行政主管部门备案之日起生效”，但物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力。且申奥物业和业委会已实际履行了该合同，即双方以实际履行变更了合同备案的约定。综上，案涉两份物业服务合同不具有合同无效的法定情形，自业委会与申奥物业公司签订时生效，并已实际履行多年。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，案涉两份物业服务合同对河畔美墅小区的业主张秀伟具有约束力。二、关于申奥物业公司是否实际提供物业服务及张秀伟是否实际接受物业服务的问题。申奥物业公司自2013年7月份开始为河畔美墅小区提供物业服务，而物业服务是指对河畔美墅小区全体业主的整体性服务。张秀伟主张河畔美墅小区的大门及电梯由申奥物业公司控制，致使其无法回家而是在外租房居住，其并未享受到申奥物业公司提供的物业服务。对于张秀伟的该项主张，申奥物业公司在二审时提交了河畔美墅小区24楼一单元602即张秀伟家自2018年1月至2020年3月的电费明细以及2018、2019两个年度的水表记录，证明自2018年以来张秀伟家中一直有人居住，张秀伟对此不能作出合理解释，故对张秀伟未接受物业服务的主张，本院不予支持。另外，关于张秀伟的房屋漏水问题，申奥物业公司已经明确表明在张秀伟交纳物业费后，申奥物业公司同意为其维修房屋。关于张秀伟主张申奥物业公司提供物业服务存在瑕疵的问题，申奥物业公司自认其在提供物业服务时存在瑕疵，一审法院已根据提供物业服务存在瑕疵的情形予以了酌减，该酌减的数额属原审法院的自由裁量权，本院依法不再予以变更。综上，张秀伟的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人张秀伟负担。本判决为终审判决。审判长 魏玉国审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年五月二十九日书记员 肖茹钰