文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终715号上诉人(原审原告)：肖森财，男被上诉人（原审被告）：刘平，男原审被告：邹高成，男原审被告：湖南饮源制药有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江北路11号。法定代表人：邹玉华，该公司董事长。上诉人肖森财因与被上诉人刘平、原审被告邹高成、湖南饮源制药有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。肖森财上诉请求：撤销一审判决，恢复对案涉门面的强制执行。事实与理由：刘平与邹高成2010年10月26日签订的房屋转让协议不是邹高成本人签字，该合同应属无效。刘平并未积极地向邹高成主张办理产权转让，由此表明，刘平放弃了对案涉门面的权利主张。故对案涉门面应恢复执行。刘平辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。原审被告邹高成、湖南饮源制药有限公司未发表意见。肖森财向一审法院起诉请求：依法撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421执异22号执行裁定书，恢复正常执行。一审法院认定事实：邹高成拟于2010年10月份转让其名下坐落于衡阳县房号为109、110、111的三间门面，但以该三间门面在衡阳县农村信用社抵押贷款的款项尚未偿还。邹高成、刘平经充分协商，邹高成委托其家属以邹高成的名义与刘平于2010年10月26日签订了《房屋转让协议》，约定：1、甲方（邹高成）将商业城三间门面（19栋111号、110号、109号）转让给乙方（刘平）；2、总价153800元；3、首付70000元，余下83800元在房产过户完毕后付清；4、本三间门面的使用权及产权自2010年12月26日起归乙方所有；5、办证时期为2011年12月底房产及土地使用证等手续一并搞好给乙方等条款。刘平于签订协议当天支付了70000元，邹高成家属以邹高成的名义出具了收条。事后，邹高成本人出具证明“本人同意将原房屋所有权证号三个门面转让给刘平。此凭证属实。邹高成，2010年12月26日”。因邹高成未履行办理产权过户的手续，经刘平催促，双方又于2011年12月26日签订《房屋转让补充协议》，约定：甲方（邹高成）未能在延期的期限内办理商业城三间门面的房产、土地过户手续，在原违约金的基础上加贰万元，门面装修费贰万伍仟元；延期日期：2011年12月26日延期到2012年6月30号；此补充条款与协议一并具有法律效力，双方签字生效。邹高成本人及其妻子赵带秀、儿子邹俊均在补充协议上签字。邹高成未在延期的期限内为刘平办理产权过户手续，而是于2012年8月2日在原衡阳县房地局重新办理登记手续，将其妻赵带秀登记为共同共有人，于2012年8月31日将涉案的三间门面在中国民生银行股份有限公司衡阳分行办理抵押贷款，并于2012年9月4日办理抵押登记手续。肖森财因与邹高成、饮源制药有限公司股权转让协议纠纷一案，于2017年5月17日向该院提起诉讼，该院受理后，并于2017年7月6日作出（2017）湘0421民初1053号民事判决书，判决：邹高成支付肖森财退股款1500000元；饮源制药有限公司对上述款项承担连带清偿责任。肖森财据此向该院申请强制执行，该院在执行过程中于2019年3月21日作出（2019）湘0421执恢16号执行裁定，裁定拍卖邹高成与赵带秀共同所有坐落于衡阳县商业城19栋的109、110、111号三间门面，并发布公告。刘平于2019年6月10日向该院提出执行异议，申请撤销对上述三间门面的拍卖行为，该院于2019年9月25日作出（2019）湘0421执异22号执行裁定书，裁定中止对被执行人邹高成与其配偶赵带秀共同共有的坐落于衡阳县商业城19栋的109、110、111号门面的执行。肖森财不服该裁定，提起执行异议之诉，该院于2019年10月15日立案受理。另查明，刘平占有该三间门面后，以其妻子邓玉香的名义为上述三间门面开立了自来水用水账户，并自2011年开始交纳水费。该三间门面所用照明电系自刘平20栋所属门面接线，未另行开立用电账户。刘平曾多次要求邹高成为其办理过户手续，但因邹高成贷款未还清，产权证原件抵押在衡阳县农村信用社，未能办理过户手续。2012年以后，邹高成又将房产证在中国民生银行衡阳分行重新抵押贷款，该贷款至今未予清偿，故至今未为刘平办理过户手续。一审法院认为，本案是双方当事人诉争的一宗申请执行人执行异议之诉。因为肖森财对邹高成享有的是普通金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘平作为执行案件的案外人，应提供确凿有效的证据证实其对涉案标的享有的民事权益足以排除强制执行。根据审理查明的事实，该院认为，邹高成与刘平自愿签订房屋买卖合同，系真实意思表示，且未违反法律规定，房屋买卖合同合法有效，应予保护；邹高成在收取刘平按协议约定的70000元首付款后，将涉案门面交由刘平管理、处分，应视为刘平已经合法占有该涉案门面；刘平在合法占有门面后，积极主张自己的权利要求邹高成办理过户登记，但邹高成故意拖延，并将以产权证在银行设定抵押贷款，致使不能办理过户登记，刘平对此并无过错；故只要刘平按人民法院的要求在指定日期内将涉案门面剩余价款83800元交付执行，即可依法要求邹高成协助其办理门面过户登记手续。刘平作为涉案门面的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。现肖森财要查封、拍卖涉案门面已直接损害了刘平的合法权利，故应驳回肖森财的诉讼请求。邹高成、湖南饮源制药有限公司经该院传票传唤拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告肖森财的诉讼请求。案件受理费500元，由原告肖森财负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另在二审中，刘平将剩余房款83800元交至一审法院执行账户。本院认为，综合肖森财的上诉请求及刘平的答辩意见，本案的争议焦点为：刘平对案涉门面是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘平对案涉门面的民事权益满足以上条件即可排除强制执行。综合审查全案证据，本院认为，刘平对案涉门面享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。第一，在人民法院查封之前，刘平与邹高成已签订合法有效的书面买卖合同。一审法院因肖森财与邹高成、湖南饮源制药有限公司股权转让纠纷一案强制执行案涉门面的时间为2019年3月21日。本案刘平与邹高成签订《房屋转让协议》的时间为2010年10月26日，远在人民法院查封之前。虽购房合同中邹高成系委托家人签字，但事后邹高成出具证明“本人同意将原房屋所有权证号三个门面转让给刘平。此凭证属实。邹高成，2010年12月26日”，2011年12月26日，双方又签订《房屋转让补充协议》，协议上载明“此补充协议与原协议一并具有法律效力，双方签字生效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，2010年10月26日双方签订的《房屋转让协议》经权利人邹高成追认后取得处分权，该合同有效。第二，在人民法院查封前，刘平已合法占有该不动产。案涉门面的水费缴费单上载明缴费人为刘平的妻子邓玉香，证明案涉门面的水表已过户到邓玉香名下，刘平与邓玉香已对案涉门面实际占有使用，另刘平提交将案涉三个门面分别出租给吴义、段子泽的租赁证明及微信支付租金的截屏打印件，肖森财在刘平提起的执行异议程序中，对上述证据予以认可，根据以上证据，可证明案涉门面已交付刘平使用。第三，刘平已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。刘平提交的邹高成出具70000元的转让款收条可证实刘平已支付部分价款，并将剩余83800元房款已按照人民法院的要求交付执行。第四，非因买受人刘平自身原因未办理过户登记。邹高成在将案涉门面卖予刘平后，又用案涉门面的产权证申请抵押贷款，因邹高成贷款未还清，将产权证原件抵押在衡阳县农村信用社，根据刘平与邹高成的《房屋转让协议》表明，刘平一直在主张办理案涉门面的产权证，邹高成将案涉门面抵押是导致刘平无法办理过户登记的原因，非因买受人刘平的自身原因未办理过户登记。根据本院认定的上述事实，买受人刘平对涉案房屋享有足有排除人民法院强制执行的民事权益。肖森财主张恢复对案涉门面执行的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，肖森财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人肖森财负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年五月二十九日法官助理  许晓华书 记 员  匡光美