河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初802号 原告：解晨阳，男，1997年10月10日出生，汉族，华北水利水电大学学生，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：陈芸英（原告母亲），住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：焦秋果，河北长征律师事务所律师。 被告：石家庄中基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区双五街底商2号，统一社会信用代码：91130100730247849M。 法定代表人：高明发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李辉，河北厚达律师事务所律师。 原告解晨阳与被告石家庄中基房地产开发有限公司（以下简称中基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解晨阳及其委托诉讼代理人陈芸英、焦秋果，被告中基房地产公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解晨阳向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2017年4月29日签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效；2、判令被告返还原告购房首付款396665元并连带承担从2017年4月29日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计付至付清全部购房款之日止的利息（暂计至2019年12月30日利息为47104元），被告双倍返还原告支付给被告的定金40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月23日，原告认购被告在石家庄市桥西区商品房，向被告交纳定金20000元。2017年4月29日，原被告签订《天伦锦城商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定认购房屋建筑面积76.35平方米，单价17900元／平方米，总价款1366665元；付款方式为银行按揭，首付款为总价款的30%，即416665元；交房时间为2019年3月30日，如因被告原因不能如期交房，每延后一天，被告按照已交房款的万分之一向原告支付延期交房违约金。协议签订当日，原告向被告交纳了剩余首付款396665元。至今，上述开发项目被告都未曾动工，也未取得预售许可证。被告的行为严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了重大经济损失。故诉至法院，望判如所请。 被告中基房地产公司辩称，1、原、被告签订的认购协议书合法有效，是双方真实意思表示。协议签订时，原告明知其认购的房屋未取得预售许可证，认购协议明确表明认购房屋未取得房屋预售许可证，被告方也未承诺取得预售许可证的时间。2、原、被告签订的认购协议书属于预约合同性质，原被告之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《认购协议书》中明确约定，订立本协议书后还需签署正式的商品房买卖合同，这表明《认购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购协议书》欠缺交付使用条件以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容。3、房地产开发商在未取得房产预售许可证的情况下，通过与购买方签订商品房预约合同，对商品房买卖事宜进行的初步确认，此种做法至少在河北省是普遍存在的。本案中原告与被告于2017年4月29日签订了《认购协议书》，原告享受到了较五证齐全的房屋更为便宜的价格。现在石家庄房产价格有所下降，原告就主张合同无效，有违诚实信用原则。4、天伦锦城三期项目，现已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，工程已开始实施。5、原告2017年4月23日所交的定金属于订约定金，是为担保合同的订立而支付的。原、被告双方于2017年4月29日签订了商品房认购协议书，该协议中第二条第三款明确写明首付款为416665元，至此原告所付的定金已转化为首付款。对于原告所提利息，根据合同法相关规定，即使合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同时，原告明知其认购的房屋未取得预售许可证，对此存在过错。被告无需承担利息。即使合同无效，原告的损失也仅仅是其被占用资金的利息，现在原告方即主张利息又主张双倍返还定金，明显有违公平原则。 本院经审理认定事实如下：2011年11月25日，解晨阳（乙方）与中基房地产公司（甲方）签订《认购协议书》。该协议主要约定：乙方认购甲方开发的天伦锦城三期1栋1单元1604室，建筑面积76.35平方米，单价17900元/平方米，总价款1366665元；乙方于签订认购协议时向甲方支付首付款416665元（房款的30%），余款采取银行按揭方式付款；交房时间为2019年3月30日；甲方取得本协议约定的预售许可证后7日内，乙方凭认购协议书、缴款收据、乙方有效证件与甲方签署正式《商品房买卖合同》。 解晨阳于2017年4月23日支付上述天伦锦城三期1栋1单元1604室定金20000元，于2017年4月29日支付首付款396665元，总计416665元。中基房地产公司于解晨阳支付定金及首付款的当日向其出具收款收据。至解晨阳起诉前，中基房地产公司未取得商品房预售许可证明，亦未向解晨阳交付案涉房屋。 上述事实，有原、被告当庭陈述及《认购协议书》、POS机刷卡记录、收据等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与中基房地产公司签订的《认购协议书》约定有解晨阳购买中基房地产公司开发的项目内具体房屋的坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容，且解晨阳向中基房地产公司支付了购房定金及首付款。故《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定为商品房买卖合同。因中基房地产公司至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，解晨阳与中基房地产公司签订的《认购协议书》无效。故，依据无效合同取得的财产，中基房地产公司应予以返还。中基房地产公司应当依法向解晨阳返还天伦锦城三期1栋1单元1604室购房款416665元。因《认购协议书》无效，解晨阳主张中基房地产公司双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。中基房地产公司作为房地产开发商,在明知尚未取得预售许可证明的情况下,预售房屋并收取解晨阳购房款,对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，中基房地产公司应自交付房款之日起支付占用解晨阳资金期间的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算（根据中国人民银行的规定，自2019年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率），至付清房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告解晨阳与被告石家庄中基房地产开发有限公司签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效； 二、被告石家庄中基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告解晨阳购房款416665元及利息（以20000元为基数，自2017年4月23日起；以396665为基数，自2017年4月29日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起，均执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，计付至款项付清之日止）； 三、驳回原告解晨阳其他诉讼请求。 如被告石家庄中基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8556元，减半收取计4278元，由被告石家庄中基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  赵瑾 二〇二〇年五月二十日 书记员  白杨