浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民终1689号上诉人（原审被告）：金飞柱，男，1978年11月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审被告）：金某，男，2010年8月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。法定代理人：金飞柱，男，1978年11月7日出生，汉族，住浙江省乐清市，系金某父亲。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审第三人：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，该公司执行董事。上诉人金飞柱、金某因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金飞柱、金某的委托诉讼代理人张永谦，被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。原审第三人乐清五洲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金飞柱、金某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已于2018年2月25日合法占有了案涉商铺，一审判决以上诉人虽然与乐清五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签订了《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》，但落款时间均为空白为由，对金飞柱、金某合法占有案涉商铺的事实不予认定，明显错误。1．2017年12月底，乐清五洲公司开发的五洲电工电器城已竣工并正式交付使用，上诉人考察后于2018年2月11日与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，购买了乐清五洲公司开发的案涉商铺。2018年2月25日，上诉人将购房款向乐清五洲公司支付完毕，同日，与乐清五洲公司及五洲商管公司分别签署了《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》，并实际占有案涉商铺。2．《房屋交接书（商铺）》一式三份，上诉人持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但一审后，上诉人向乐清五洲公司调取该公司留存资料，该公司留存的《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》落款时间均为2018年2月25日，证明案涉商铺在2018年2月25日已经交付上诉人合法占有。3．退一步说，即使上诉人持有的《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》没有落款时间，但因案涉商铺系现房交易，按乐清五洲公司交易习惯，购房人是先看好某套商铺，双方洽谈好价款，在购房人全额付清购房款后，双方才签署《商品房买卖合同》，双方一手签署购房合同，另一手交房。本案上诉人没有理由拒绝交付，乐清五洲公司亦没有理由不予交付，在上诉人付清全款、双方签署合同的情况下，即已完成了对商铺的交付占有，一审的认定明显有违常理及一般现房交易的习惯。4．乐清五洲公司开发的五洲电工电器城，因其委托五洲商管公司统一经营管理，其交付及占有使用具有不同于普通商品房买卖的特殊性。《商铺委托经营管理协议》第三条约定，委托经营期限为十年，从2017年12月30日起至2027年12月29日止，其中第六条第一项约定“为扩展招商，培育市场，并考虑甲方（上诉人）的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方”。也就是说，无论《商品房买卖合同》何时签署，各方均认可将案涉商铺从2017年12月30日起交付五洲商管公司占有经营管理至2027年12月29日止，其中2017年12月30日起至2020年12月29日止的前三年免收五洲商管公司租金，用于市场培育和商业开发，购房人从第四年开始收取租金。被上诉人上海二十冶公司辩称，一审认定上诉人未在法院查封前合法占有案涉商铺，进而判令准许对案涉商铺的执行，正确无误。首先，上诉人一审中提交的《房屋交接书（商铺）》载明的交接时间空白，无法证明实际的交接时间。其次，案涉《商品房买卖合同》约定乐清五洲公司将案涉商铺交付给上诉人的前提是上诉人支付房款、缴纳契税、物业维修基金、物业管理费等，但上诉人并未缴纳物业维修基金，因此不符合交付的条件。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上海二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024093号］。一审法院认定：2018年2月11日，金飞柱、金某与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14328.96元，总金额1003028元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2018年2月25日前一次性付清全部房款。金飞柱、金某与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，承诺在案涉商铺交接手续办理完毕后交付五洲商管公司经营管理，委托经营期自2017年12月30日起至2027年12月29日，签订时间为空白。2018年2月25日，金飞柱的哥哥金飞亮通过浙江乐清农商银行向乐清五洲公司支付29万元；同日，金飞柱通过中国农业银行、浙江乐清农商银行向乐清五洲公司分别支付19万元、48万元；同日，金飞柱的妻子朱琴琴通过支付宝向案外人余叶支付33028元。乐清五洲公司于2017年12月29日向金飞柱、金某出具收款收据，载明收取案涉商铺房款1003028元，收款方式为刷卡993028元，现金1万元；并于2019年1月15日向金飞柱、金某开具金额为1003171元的增值税普通发票。乐清五洲公司、金飞柱及金某、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，金飞柱、金某同意接收案涉商铺，签署时间为空白。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024093号。另查明，在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。金飞柱、金某于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异13号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为金飞柱、金某对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，金飞柱、金某与乐清五洲公司于2018年2月11日签订书面的《商品房买卖合同》，早于案涉商铺被该院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，金飞柱、金某虽然与乐清五洲公司、五洲商管公司签订了《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》，但落款时间均为空白，在缺乏其他证据相印证的情形下，无法证明金飞柱、金某在该院查封前已经合法占有案涉商铺。第三，结合金飞柱、金某提供的银行交易记录、收款收据、增值税普通发票、支付宝账户信息、《支付宝收支明细证明》、情况说明、亲属关系证明、《结婚证》等证据，能够证明金飞柱、金某已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了案涉商铺的不动产权分割登记，金飞柱、金某自此具备过户登记的条件，但因案涉商铺在同年7月26日即被该院查封，故无法办理过户登记非因金飞柱、金某的自身原因造成。综上，金飞柱、金某提交的证据不足以证明其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司请求准许执行案涉商铺，于法有据，该院予以支持。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024093号］。案件受理费13827元，由金飞柱、金某负担。本院二审期间，上诉人金飞柱、金某向本院提交以下证据材料：1．案涉工程其他购房人的《交房通知书》及邮政签收资料复印件一组，拟证明乐清五洲公司对2017年12月28日以前的购房户，通过中国邮政特快专递发送书面《交房通知书》并告知收到《交房通知书》的法律意义，对2017年12月28日以后的购房户没有发送书面《交房通知书》，因系现房交易，故在签订《商品房买卖合同》时直接发放《房屋交接书（商铺）》，上诉人留存的《房屋交接书（商铺）》没有签署时间，符合客观实际，乐清五洲公司作为专业开发商，其留存的《房屋交接书（商铺）》可以印证房屋交付时间，足以证明上诉人在查封前已经合法占有案涉商铺。2．从乐清五洲公司调取的《房屋交接书（商铺）》及《商铺委托经营管理协议》各一份，拟证明上诉人于2018年2月25日合法占有了案涉商铺。3．竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城Ｄ地块基建项目于2017年12月28日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件。4．《客户签约确认单》一份，拟证明2018年2月25日上诉人与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，当日实收1003028元，乐清五洲公司向上诉人明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容。5．ＥＭＳ寄件单一组及ＥＭＳ邮件查询单两份，拟证明乐清五洲公司向五洲电工电器城Ｄ区14幢购房人发出的《交房通知书》已经邮寄送达购房人，该幢商铺从2017年12月30日开始交付购房人合法占有。被上诉人上海二十冶公司质证认为，第一，上述证据材料均不属于二审新的证据；第二，对证据材料1的真实性无异议，但与本案无关；对证据材料2、4的真实性、合法性均有异议，首先，一审时上诉人明确表示未签署时间，而在二审时又称乐清五洲公司保存了签署时间的《房屋交接书（商铺）》等材料，前后陈述不一，其次，鉴于上诉人与乐清五洲公司之间的利害关系，故二者之间形成及认可的证据缺乏证明力，真实性无法认定，再者，《房屋交接书（商铺）》是在不具备合同约定的交付条件下形成的，交付不具有合法性；对证据材料3无异议；证据材料5与本案无关联性。本院认证如下：因上海二十冶公司对证据材料1、3、5真实性无异议，故本院对上述证据材料的真实性予以确认，但证据材料1无法直接证明案涉商铺交付事实，无法采信，证据材料3涉及案涉商铺所在项目竣工验收时间，与本案相关，予以采信，证据材料5可以证明乐清五洲公司向五洲电工电器城D区14幢其他购房人发出的《交房通知书》已经邮寄送达购房人的事实；上海二十冶公司虽对证据材料2、4的真实性、合法性有异议，但未能提交反驳证据，故对上述证据予以采信，上述材料可以证明上诉人与乐清五洲公司于2018年2月25日签订《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》《客户签约确认单》的事实。二审经审理查明，乐清五洲公司向金飞柱、金某出具收款收据的时间为2018年2月25日，一审认定为2017年12月29日有误，予以纠正。二审对一审查明的其他事实予以确认。另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城Ｄ地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2017年12月29日开始，乐清五洲公司向购买五洲电工电器城Ｄ区14幢商铺的谢欧腾等人寄送了《交房通知书》。金飞柱、金某与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》约定，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付金飞柱、金某使用。2018年2月25日，金飞柱、金某与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，金飞柱、金某认购案涉商铺，建筑面积70平方米，原总价1356704元，优惠明细：总价×0.82×0.92×0.98，优惠后总价1003028元，双方同意按一次性付款方式支付房款。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务人员分别签名确认，金飞柱签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向买受人明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。案涉《商铺委托经营管理协议》第六条约定：“为扩展招商，培育市场，并考虑甲方（金飞柱、金某）的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。”乐清五洲公司留存的《客户签约确认单》《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》的落款时间均为2018年2月25日。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是金飞柱、金某是否已在法院查封前于2018年2月25日合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此金飞柱、金某作为案外人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉商铺享有阻却法院强制执行的民事权益，应举证证明其已在法院查封前合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。虽然金飞柱、金某一审时提交的其与乐清五洲公司、五洲商管公司签订的《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》落款时间均为空白，无法直接证明其主张的案涉商铺于2018年2月25日交付的事实，但综合全案事实和金飞柱、金某提交的新证据，其提出在法院查封前已于2018年2月25日合法占有案涉商铺的事实主张具有高度可能性。具体理由如下：首先，乐清五洲公司在2018年2月25日向金飞柱、金某交付案涉商铺具有高度可能性。第一，案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续，再结合2017年12月29日乐清五洲公司向案涉商铺所在的五洲电工电器城D区14幢其他购房人寄送《交房通知书》以及案涉《商品房买卖合同》约定乐清五洲公司应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用的事实，可以认定案涉商铺在2017年12月底已经具备实际交付的客观条件。第二，鉴于案涉商铺在2017年12月底已经具备实际交付的客观条件，故2018年2月11日金飞柱、金某与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，属于现房交易。2018年2月25日，金飞柱、金某付清了合同约定的全部房款。金飞柱、金某主张付清全部房款的当天，乐清五洲公司即向其交付已经具备交付条件的案涉商铺，其同意接收，并根据《委托经营管理协议》将该商铺转交五洲商管公司经营管理，同时放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计十年委托经营期限内前三年的经营收益，符合常理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》和《委托经营管理协议》载明的落款时间均为2018年2月25日，说明乐清五洲公司亦认可2018年2月25日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。第三，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而金飞柱、金某亦承认至2018年2月25日其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和金飞柱、金某之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。其次，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向金飞柱、金某交付案涉商铺，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，金飞柱、金某将案涉商铺交付五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，根据金飞柱、金某原审提交的证据材料，结合其二审提交的新证据，可以认定其在法院查封前已于2018年2月25日合法占有案涉商铺。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金飞柱、金某对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益。其上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初220号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13827元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年五月十五日书记员  程丽嫣