福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2147号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江美华，女，1971年7月27日出生，汉族，住福州市晋安区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴立文，女，1972年10月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 上诉人江美华因与被上诉人吴立文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江美华上诉请求：1.撤销一审判决（除第五项“支付公用水电费公摊72元”之外），改判被吴立文向江美华支付自《房屋租赁合同》解除之日（2019年10月18日）起至实际交出进户门锁匙之日在（2019年11月29日）止按每月3200元计算的房屋占用使用费4480元（3200元/月，占用时间共42天）。2.判令吴立文支付占用房屋期间的物业管理费148元（105.7元/月×42天÷30天/月）、公用水电公摊费39元（27.5元/月×42天÷30天/月）3.本案一审、二审诉讼费由吴立文承担。事实和理由：一审认定事实错误，使用法律错误。一、一审法院对房屋交接过程吴立文没有全部履行交接租赁物义务就认定吴立文已经返还租赁房屋，违反有关法律规定，导致判决错误。吴立文在租赁合同解除时应当履行租赁房屋的交接义务，但其只是搬离腾空租赁房屋，并未交出房屋入户门锁匙，致使江美华无法受领使用租赁房屋，因此吴立文没有履行返还租赁物之义务；二、一审法院未进行质证和审查就认定江美华拒绝受领租赁物，缺乏事实依据，导致错误判决。一审法院在吴立文未交出入户门锁匙的情况下，未经质证审查就认定江美华拒绝受领租赁物与事实相悖；三、一审法院回避交接锁匙的事实及吴立文擅自更换并故意占用租赁物锁匙的事实，且未在判决书中体现交接锁匙的时间，未确认吴立文占用房屋之事实，造成事实认定不清楚、不全面。因吴立文擅自更换门锁，且2019年10月18日解除合同之时，吴立文联络人吴尧在交接时拒绝交出入户锁匙，并故意扣留直至2019年11月29日，在一审法院主持下，双方才完成锁匙交接，事实上造成江美华共计42日的房屋空置损失；四、一审法院引用《合同法》第一百一十九条之规定，认定江美华应自吴尧处受领房屋，防止房屋空置产生损失。使用法律错误，致使判决错误。吴尧在2019年10月18日搬离房屋，并未交出入户门钥匙，使得江美华客观上无法受领房屋，无法防止房屋空置产生损失。江美华亦多次联系吴立文方，但其均不配合，故意占用房屋锁匙，造成房屋空置产生损失；五、一审法院认定吴尧可以代理吴立文解除合同，认定错误，违背法律规定。吴尧并非本案签订双方，也没有书面的授权委托书，其无权办理解除案涉合同事宜，故江美华要求吴立文本人前来办理退还押金等解除合同手续并无不妥。 吴立文辩称，江美华的上诉请求不成立，原审判决事实认定清楚、法律条文适用准确。 吴立文向一审法院起诉请求：1．确认吴立文、江美华之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除；2．判令江美华立即向吴立文支付房屋租赁押金6,400元；3．判令江美文立即向吴立文退还2019年10月19日至2019年11月9日的房租2,347.4元及吴立文预存的剩余水费121.9元、电费161.9元、物业费283.8元，上述费用共计2,915元。 江美华向一审法院反诉请求：1．判令解除江美华与吴立文于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2．判令吴立文向江美华支付按3,200元/月计算的自2019年10月12日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，并赔偿江美华一个月的租金；3．判令吴立文向江美华支付按3,200元/月计算的自2019年10月18日起至2019年11月29日止的房屋占有使用费；4．判令吴立文向江美华支付分别按99.35元/月和27.5元/月计算的租赁期间及占用期间的物业服务费和水电公摊费，自2019年10月18日起至2019年11月22日止；5．判令吴立文向江美华支付以自2019年10月18日起至2019年11月29日止的房屋占有使用费为基数按日千分之五计算的自2019年11月23日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；6．依法确认江美华有权从吴立文支付的6,400元押金中抵扣上述应支付的款项，不足部分吴立文仍应继续支付。 一审法院认定事实：2018年3月，吴立文与江美华及福州市海家房产经纪服务有限公司签订一份《房地产租赁经纪合同》，合同约定：江美华将坐落于福州市晋安区保利香槟房屋出租给吴立文使用；租金为3,200元/月，于每月12日前支付；租赁期限自2018年3月12日起至2019年3月11日止；承租方应按时交纳租金，否则每日按租金的千分之五支付滞纳金；任何一方如需提前终止本合同，应该提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于2个月的租金作为违约赔偿金。合同签订后，吴立文向江美华支付了6,400元租赁押金，双方约定该押金在合同到期后水电费结清后退还。此后，双方开始依约履行，吴立文自行更换了租赁房屋的入户门锁芯。在合同约定的租赁期限届满后，吴立文继续使用租赁房屋，并仍按合同约定的租金标准向江美华支付租金，江美华无异议，但双方未再签订新的租赁合同。在租赁期间，江美华曾与吴立文的同事吴尧以微信聊天的方式督促吴立文按时支付租金。2019年10月15日，吴尧以微信告知江美华：房屋租赁至当月18日，双方于2019年10月18日办理租赁交接。江美华表示同意。2019年10月16日，吴立文搬离了租赁房屋，并将一台属于江美华的落地风扇一并搬走。2019年10月18日，江美华与吴尧到达租赁房屋后，江美华因吴立文本人未到场且未提前一个月时间通知解除合同并拒绝赔偿违约金及落地风扇遗失等缘由拒绝受领租赁房屋。次日，吴立文向江美华发出《催告函》，督促江美华尽快与其办理退租手续，退还相应的款项，江美华收悉后，亦向吴立文发函主张：因吴立文未提前一个月通知解除合同应赔偿其一个月的租金3,200元作为违约赔偿金，吴立文仅支付至2019年11月11日止的租金，吴立文未移交钥匙造成的房屋空置损失由吴立文承担等。另查明，吴立文已向江美华支付了计至2019年11月11日止的租金，向租赁物所在小区的物业服务企业支付了自2019年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费695.45元，但未支付自2019年8月1日起的公用水电费分摊。截至2019年10月18日止，吴立文为租赁房屋预缴的水费余额为121.9元，电费余额为161.9元。2019年11月29日，双方完成了租赁物归还交接，案涉的落地风扇已被搬回了租赁房屋内。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百三十二条规定：“……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。该规定要求出租人在解除不定期租赁合同时，应当在合理期限之前通知承租人，但对承租人并无此限制。出租人之所以要给予承租人合理期限，系因合同解除后，承租人应当返还租赁物。由于承租人返还租赁物，可能需要搬迁、拆卸、运输等，而无法在出租人提出解除合同后，立即返还租赁物，所以，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，以给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。而出租人在合同解除后，仅需受领租赁物即可，不像承租人一样需要准备时间。因此，江美华主张吴立文应提前一个月通知其解除合同，缺乏依据。《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。如前所述不定期租赁合同的双方当事人均有合同的任意解除权，吴尧于2019年10月15日以微信告知江美华房屋租赁至2019年10月18日，双方于该日进行租赁物交接，江美华对此表示同意。结合在合同履行过程中江美华曾与吴尧接洽有关房屋租赁事宜，和吴立文确认吴尧具有代理权等情况，一审法院认定吴尧做出的解除合同通知对江美华具有效力。吴立文主张其与江美华之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴立文请求江美华返还租赁押金6,400元、多支付的房租2,347.4元（3,200元/月÷30天/月×24天＝2,560元﹥2,347.4元）、水费121.9元、电费161.9元和物业服务费241.75元{［695.45元÷7月×（2月+13天÷30天/月）］＝241.75元﹤283.8元}，一审法院予以支持。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。2019年10月18日，江美华与吴尧进入租赁房屋内进行了财物清点。江美华即便认为吴立文存在违约，亦应自吴尧处受领租赁房屋，防止房屋空置产生的损失。其次，双方的租赁合同并未约定须由吴立文本人向江美华归还房屋，吴立文委托他人向江美华归还房屋，并无不当。再次，吴立文于2019年10月16日即已搬离租赁房屋，其在合同解除后，并未在占用租赁房屋。最后，江美华在吴尧与其约定交接房屋时间时不持异议，其主张因吴立文本人未到场而拒绝受领租赁物，亦有悖诚实信用原则。综上，江美华主张吴立文应向其支付自2019年10月18日之后的租金或占有使用费、水电费和物业服务费并赔偿违约金等，缺乏依据，一审法院不予支持。吴立文未支付自2019年8月1日起至合同解除之日止的租赁房屋的公用水电费分摊，江美华请求其按之前分摊费的平均数27.5元/月为标准支付上述期间的公用水电费分摊71.5元［27.5元/月×（2月+18天÷30天/月）］，符合日常生活经验，一审法院予以采纳。该债务可与江美华应返还的物业服务费的相应部分抵销。判决：一、确认原告吴立文与被告江美华之间的房屋租赁合同关系于2019年10月18日解除；二、被告江美华应于本判决生效之日起十日内返还原告吴立文租赁押金6,400元；三、被告江美华应于本判决生效之日起十日内返还原告吴立文多支付的房租2,347.4元、水费121.9元、电费161.9元和物业服务费241.75元，合计2,873元（已支付72元，尚需支付2,801元）；四、驳回原告吴立文的其他诉讼请求；五、反诉被告吴立文应于本判决生效之日起十日内向反诉原告江美华支付公用水电费分摊72元（已支付）；六、驳回反诉原告江美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告江美华负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告江美华负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案中，江美华与吴立文原订租赁合同期限届满后，双方仍按照原合同约定标准履行交付义务，并未再行订立新的租赁合同，双方间的租赁关系应视为不定期租赁。吴立文作为不定期租赁承租人，可以随时解除合同。案涉合同履行过程中，吴尧曾多次代吴立文于与江美华进行租赁事宜之接洽，并代其告知江美华租赁合同将于2019年10月18日解除，江美华对此亦予同意，综合吴立文对吴尧的行为亦不持异议并予以确认，以及江美华与吴尧以微信聊天方式督促吴立文按时交租的情形，一审法院认定吴尧系吴立文的代理人，其解除通知自到达江美华之日起即对江美华发生效力，进而据此认定双方房屋租赁合同于2019年10月18日解除正确，本院予以维持。 合同解除后，双方即应终止履行合同义务。2019年10月18日，吴尧代吴立文与江美华进行租赁房屋的归还交接，双方亦共同进入房屋进行清点查看。江美华虽认为吴立文存房屋钥匙未交还等违约行为，但其客观上能够受领租赁房屋，其亦应先行受领租赁房屋之交还以防止损失扩大，故江美华在其拒绝受领租赁房屋交还后，再行主张解除合同之后的租金或占有使用费、水电物业费等诉求缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，江美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由江美华负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年五月十五日 法官助理高瀚钧 书记员程婷