山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终524号上诉人（原审原告）：胥东波，男，1982年12月17日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：朱兰云，山东居高律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜瑞青，山东居高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨会磊，男，1976年3月17日出生，汉族，个体工商户，户籍地：山东省阳谷县，现住:山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审被告）：杨会崇，男，1978年8月10日出生，汉族，个体工商户，住山东省阳谷县。被上诉人（原审被告）：王红霞，女，1979年11月4日出生，汉族，个体工商户，住山东省阳谷县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨会磊，基本情况同上，系杨会崇之兄。被上诉人（原审被告）：张瑞贤，男，1979年10月5日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审被告）：邓红馨，女，1981年11月12日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙玉成，山东鸣远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张焕，男，1972年9月12日出生，汉族，聊城市升印建筑劳务公司法定代表人，住山东省莘县。委托诉讼代理人：司志坤，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。上诉人胥东波因与被上诉人杨会磊、杨会崇、王红霞、张瑞贤、邓红馨、张焕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胥东波上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定错误，并且遗漏认定案件的主要事实。1.一审法院一方面认定被上诉人杨会磊出售房屋的行为侵犯了上诉人的优先购买权，又一方面以房屋已经出售并办理了不动产变更登记为由认为上诉人的优先购买权无事实基础和实际意义，上诉人认为该认定是互相矛盾的。优先购买权是法定的权利，不因存在其他情形就剥夺了上诉人的优先购买权。根据一审中上诉人提交的证据以及发表的庭审意见，上诉人主张优先购买权系建立在被上诉人杨会崇与被上诉人张瑞贤签订的《山东省二手房买卖合同》（即不动产登记部门网签合同）无效基础之上的，一审法院在事实认定部分仅对被上诉人各方签订的《商品房买卖合同》进行了认定，对《山东省二手房买卖合同》的签订以及无效的事实未进行审查并予以认定，而被上诉人张瑞贤正是基于该合同的签订取得涉案房屋的产权，因此该合同的效力对本案的审理结果至关重要，但一审法院却避重就轻，将案件关键事实和证据未进行认定，明显违反了法定程序，不符合法律规定。2.一审中张瑞贤陈述是从张焕手中购买的房屋，不是买的杨会磊、杨会崇的，并提交其与张焕签订的商品房买卖合同，这说明张焕是以房屋卖方产权所有权人的身份与张瑞贤签订房屋买卖合同。但根据一审上诉人提交的不动产登记部门备档的《公证书》和《山东省二手房买卖合同》，张焕根本不是房屋所有权人，而是作为杨会磊、杨会崇的委托代理人代为与张瑞贤签订合同的，所以张焕与张瑞贤签订商品房买卖合同本身主体就不适格，不能作为有效合同予以认定，一审法院对此认定有效是错误的。3.一审法院对被上诉人张焕在出售涉案房屋时并未通知上诉人并且恶意阻止通知的事实未进行认定。据上诉人了解，被上诉人张瑞贤购房的中介负责人张国芳系张焕的胞妹，张焕对涉案房屋所办理的手续均是为了倒房赚取高额差价，并非真心要购买涉案房屋，因为张焕与杨会磊签订买卖合同后，并未办理房屋产权过户，也未要求杨会磊交付涉案房屋，而是转手将房屋卖给张瑞贤，其目的就是要通过虚假的买卖关系使上诉人享有的优先购买权在客观上无法实现，最终使得张瑞贤可以以正常方式取得房屋所有权。根据庭审查明的两份《商品房买卖合同》的签订时间，在短短的不到两个月内，张焕就让房价由91.5万元成为105万元，其赚取了13.5万元不正当利益，这一点根据庭审查明的张瑞贤将房款直接支付给中介的事实就可以看出。因此，被上诉人张焕在本案中与其他被上诉人恶意转让房产的行为应当受到法律的制裁。4.被上诉人杨会崇与张瑞贤在不动产登记部门签订的《山东省二手房买卖合同》明显属于恶意串通，侵犯上诉人的优先购买权，一审法院未审查该事实就草草认定被上诉人张瑞贤系善意购买涉案房屋是明显错误的。根据上诉人在一审中提交的被上诉人张瑞贤取得房屋所有权所依据的《山东省二手房买卖合同》第一条第四款约定“出卖人未将该房屋出租”，但根据一审庭审查明的事实，无论是被上诉人杨会磊、杨会崇、张焕还是张瑞贤，三方人在订立《山东省二手房买卖合同》之前，均知道涉案房屋由上诉人承租经营，根据被上诉人张瑞贤、邓红馨的庭审陈述，其对上诉人承租涉案房屋以及经营的情况了如指掌，为什么所有被上诉人均置明知的事实于不顾，在合同中约定涉案房屋无出租呢？唯一的结论就是欺骗不动产登记部门，使其误认为房屋确实不存在租赁，才为他们顺利办理过户手续，否则，无法办理过户。这充分证明了被上诉人之间的房屋买卖关系既存在恶意又存在串通。首先，二手房买卖合同的签订必定是各方当事人协商一致的结果，各被上诉人在合同中约定涉案房屋不存在租赁关系，说明该事实是各方协商一致的结果，而该约定与涉案房屋存在出租的事实完全相悖，则只能说明《山东省二手房买卖合同》中约定的虚假事实在各被上诉人之间已经过充分的协商，因此，可以得出各被上诉人之间对合同约定无出租的事实是串通的结果；其次，根据庭审查明的事实，各被上诉人均明知上诉人承租涉案房屋从事经营，却又通过私自订立买卖合同的方式在上诉人不知情的情况下出售给张瑞贤，其目的就是使上诉人丧失优先购买权，再结合被上诉人张瑞贤、邓红馨夫妻又通过诉讼要求上诉人腾房的事实，更说明其存在挤兑上诉人搬离市场的不良意图。因此，通过以上事实和证据的分析，本案的各被上诉人之间存在恶意串通的事实一目了然。二、一审法院认定被上诉人张瑞贤系善意购房并驳回上诉人所主张的《山东省二手房买卖合同》无效的请求系法院理解并适用法律错误。1.根据上述第一点关于各被上诉人之间存在恶意串通的事实和证据分析，被上诉人张瑞贤、邓红馨夫妇并不属于善意购房，一审法院对此认定明显错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）款规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，不支持优先购买权。现上诉人有充分的证据证明被上诉人张瑞贤、邓红馨夫妻主观上恶意购买房屋，虽然房屋已经办理登记手续，但其恶意购买房屋的事实并不符合法律规定的“善意+已经过户”两个条件并存德情形，因此法院以被上诉人张瑞贤系善意购房为由剥夺上诉人的优先购买权是错误的。2.上诉人有充分的事实和证据证明各被上诉人之间存在恶意串通情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”之规定，本案各被上诉人之间恶意串通，损害上诉人的法定优先购买权，则被上诉人杨会崇与被上诉人张瑞贤签订的《山东省二手房买卖合同》依法应当合同无效。既然该合同无效，则基于该合同所取得的财产应当予以返还，因此上诉人完全有理由和相关的法律依据获得涉案房屋的优先购买权，一审法院以上诉人未能提供被上诉人张瑞贤购买涉案房屋系为了恶意竞争的证据而不予认可，显然是错误的。综上，一审法院认定事实有误，并且遗漏审查认定案件关键的事实和证据，适用法律错误，进而作出错误的判决。被上诉人杨会磊辩称：一、上诉人诉称答辩人在进行买卖涉案房屋时，没有预先告知说法与事实不符。答辩人杨会磊是房屋实际所有人，所有与涉案房屋有关租赁及房屋买卖的事宜均由答辩人进行处理。2016年12月，答辩人曾经向胥东波表示欲将该房屋卖出，但上诉人胥东波并没有作出要买此房的意思表示，而且也一直租赁涉案房屋进行经营。既然胥东波没有向答辩人表达其有购买涉案房屋的意思表示，那么答辩人将该房屋卖与任何人与胥东波没有任何关系，也没有实际侵害胥东波的任何利益。二、上诉人胥东波以其享有优先购买权的诉求不应得到法律支持，依法应予驳回。答辩人3年前就将预卖房的信息告知胥东波，当时其并没有购买此房的意思表示，答辩人后将房屋卖给其他人合情合法。另外，胥东波依据《合同法》230条及《民法通则司法解释》第118条中规定享有优先购买权的请求，因与《物权法》相冲突，该司法解释第118条早于2008年12月24日起被废止，胥东波依该规定要求享有优先购买权已无法律依据，其诉求是不应得到法律支持的。答辩人所有的位于香江光彩大市场的涉案房屋早已进行买卖，而且目前已实际过户给张瑞贤、邓红馨夫妇，胥东波要求享有优先购买权已无实际意义，人民法院依法应驳回其诉讼请求。另，杨会崇在整个案件中都不知情，只起到了签字的作用，都是由实际产权人杨会磊负责。综上，承租人优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人也就是本案的另两位被告，而且涉案房屋早于2018年9月就进行了不动产变更登记，已发生法律效力。请二审法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被上诉人杨会崇、王红霞的答辩意见同被上诉人杨会磊的答辩意见。被上诉人张瑞贤、邓红馨共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一、本案所涉系列买卖合同均系有效合同。正如上诉人在起诉状所述，2008年开发商将涉案房屋出售给杨会磊，该房屋登记在弟弟杨会崇名下，上诉人也认可每年向杨会磊支付房租，也即该房屋的真实产权人为杨会磊。再结合其他证据，可以证实2018年，杨会磊将该房屋产权出售给张焕，张焕支付了合同对价。2018年9月18日，我又与张焕就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。依据该合同我支付了相应对价，并依法办理了产权过户登记。杨会磊将房屋出售给张焕，张焕将房屋出售给我。由于当事人各方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，无我国《合同法》规定的无效之情形。各当事人之间均无利害关系，更与上诉人无利益纷争，因此有关案涉房屋转移的合同均系有效合同。至于上诉人称，我存在挤兑其搬离市场的不良意图。请问，我们之间素昧平生，无怨无仇，我又有什么理由和能力去挤兑上诉人让其搬离市场呢。显然，上诉人是在假想事实。当然，通过杨会磊与张焕的买卖合同及我与张焕的买卖合同可知，我购买该房屋的价格至少不会低于市场价格，又何来我与张焕恶意串通呢，我们恶意串通的结果难道就为高价购买该房屋吗。上诉人还称张焕根本不是房屋所有权人，因为房屋未登记在其名下。如按这一逻辑推理，杨会磊也不是房屋产权人。这与上诉人一审诉状中主张的杨会磊是实际所有权人的事实不相矛盾吗。显然，张焕虽然未将房屋登记在自己名下，仍支付了房屋对价，其仍然是实际产权人。所以，其具有与我签订房屋买卖合同的资格。上诉状中上诉人一直主张我与杨会崇签订的《山东省二手房买卖合同》无效，其理由仍然是双方恶意串通。通过本案证据可以证实，上诉人所主张的合同只是名义的房屋产权人配合实际产权人过户至最终的购买人名下，在这一过程中杨会崇无任何利益，杨会崇又何来与我恶意串通呢？这显然不符合常理。当然，出租房屋的出售告知义务并不在购买人，这通过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，侵害承租人优先购买权赔偿责任主体系出售方可以得到证实。因此，上诉人有无获知房屋出售的事实不能就推导出，我与他人恶意签订买卖合同的主观故意，从而得出我购房的恶意性。故，上诉人所持要求人民法院确认合同无效的理由不成立。二、一审未遗漏任何事实。依据一审的诉讼请求可知，上诉人主张对涉案房屋行使优先购买权，及确认我与杨会崇之间的买卖合同无效。那么，案件的争议焦点就是上诉人能否依据房主有无侵犯其优先购买权而主张买卖合同无效。对此，一审查明了这一事实并引用了相关的司法解释，对案件作出了裁判。故，一审裁判的作出依据一审的诉求及所持事实与理由作出，不存在遗漏使案件处理结果出现错误的事实。至于，一审对张焕出售案涉房屋时有无通知上诉人，不是本案的审理焦点。因为，上诉人的诉求中并不是请求侵犯房屋优先购买权的赔偿诉讼。因此，上诉人所持这一理由，不影响本案裁判结果，也与本案无实质性关联。综上，我作为购房人支付了相应对价，并依法办理了过户登记，上诉人无任何证据证明我购房行为的主观恶意性，当然上诉状系列推理均是无端且不符合常理的猜测。因此，我与出售方签订的以出售房屋为目的的合同系有效合同。而上诉人此时再主张其优先购买权，已不具有事实基础。被上诉人张焕辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。胥东波向一审法院提出诉讼请求：依法判令原告有权行使位于聊城市东昌府区房屋的优先购买权。审理过程中增加诉讼请求：依法判令被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：。自2003年3月26日，原告租赁当时聊城香江光彩大市场所有的位于聊城市东昌府区房屋，后上述涉案房屋于2008年由被告杨会磊购得并登记在被告杨会崇名下。2018年8月15日，被告杨会崇与被告张焕签订商品房买卖合同，并经当时房屋实际产权人杨会磊同意，将该房以915000元价格出售给张焕，但未办理所有权变更登记。后2018年9月28日，被告张瑞贤购买张焕已购的涉案房屋并以105万元价款成交，现涉案房屋已办理不动产权证书并登记在张瑞贤名下。涉案房屋自2003年由原告胥东波租赁从事箱包经营，现原告称得知该房由被告张瑞贤购买且出卖前未通知原告，认为此情形侵犯了其优先购买权要求判定被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效。一审法院认为，原告胥东波租赁被告杨会磊实际所有的房屋，虽未订立书面的合同，但租赁关系持续达十余年，应认定建立了不固定期房屋租赁合同，而出租人出卖涉案房屋的行为发生在胥东波与杨会磊租赁关系存续期间，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，原告胥东波享有对涉案房屋的优先购买权。虽被告杨会磊辩称自己在2016年12月曾向原告表示预将涉案房屋卖出，但并未提交自己已履行通知义务的相关证据，故应认定被告杨会磊上述出卖房屋的行为侵犯了承租人胥东波对房屋的优先购买权。原告请求有权行使对涉案房屋的优先购买权的诉求，法院认为涉案房屋已售出并办理了不动产权变更登记，该项诉求已无实现的基础和实际意义；另外原告请求依法判令被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效的诉求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，故原告该项诉求应予以驳回。另依据该解释第二十四条第四款规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，原告诉求不应得到支持。虽原告诉称被告张瑞贤购买涉案房屋是为了与其恶意竞争但未提交充分证据，法院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款的规定，判决：驳回原告胥东波的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胥东波承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，上诉人胥东波租赁被上诉人杨会磊实际所有的房屋，虽未订立书面的合同，但租赁关系持续达十余年，应认定建立了不固定期房屋租赁合同，而出租人出卖涉案房屋的行为发生在胥东波与杨会磊租赁关系存续期间，胥东波享有对涉案房屋的优先购买权。虽杨会磊辩称自己在2016年12月曾向胥东波表示预将涉案房屋卖出，但并未提交自己已履行通知义务的相关证据，故应认定杨会磊上述出卖房屋的行为侵犯了承租人胥东波对房屋的优先购买权。胥东波请求有权行使对涉案房屋的优先购买权的诉求，本院认为涉案房屋已售出并办理了不动产权变更登记，胥东波的该项诉求已无实现的基础和实际意义。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人胥东波诉求被上诉人杨会崇与张瑞贤签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。胥东波诉称张瑞贤购买涉案房屋是为了与其恶意竞争不属于善意取得，但未提交充分有效的证据证明，本院不予认可。综上所述，上诉人胥东波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胥东波负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孙久强审判员 孔繁奎二〇二〇年五月九日法官助理刘豪书记员郭静