河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终390号上诉人（原审原告）：王林广，男，1978年3月24日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：赵芳，河南广念律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐茂磊，河南广念律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）:程玉宽，男，1967年12月9日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：王利荣，河南豫石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾红霞，女，1974年5月10日出生，汉族，住南乐县。原审第三人：董银龙，男，1972年5月7日出生，汉族，住南乐县。原审第三人：万晓静，女，1972年5月7日出生，汉族，住南乐县。上诉人王林广因与被上诉人程玉宽、贾红霞及原审第三人董银龙、万晓静案外人执行异议之诉一案，不服南乐县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0923民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王林广及其委托诉讼代理人赵芳、徐茂磊，被上诉人程玉宽及其委托诉讼代理人王利荣，原审第三人董银龙到庭参加诉讼。被上诉人贾红霞经公告传票传唤、原审第三人万晓静经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王林广上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫0923民初1198号民事判决。2.一、二审诉讼费由程玉宽、贾红霞负担。事实和理由：就本案事实看，在涉案房屋被查封前，有合法有效的房屋买卖合同，王林广也已支付全部房款并合法占有涉案房屋，未办理过户登记非王林广自身原因造成，王林广的诉讼请求符合排除执行的法定条件，不能因为涉案房屋登记在被执行人贾红霞名下，涉案房屋是经济适用房，就认定未办理过户登记王林广存在过错，从而认定王林广不享有排除执行的权利。二审庭审中又称一审法院未查封涉案房屋就直接拍卖，违反法律规定。程玉宽辩称，一审判决事实认定清楚，证据确实充分，二审应予维持。王林广所购房屋不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件，故其诉讼请求不能成立。涉案房屋经过法定程序在2017年4月24日进行查封，现在该房屋又续封一次，目前该房屋仍在查封状态，因此查封程序合法。贾红霞未应诉。董银龙述称，对王林广的上诉请求没有意见。万晓静未进行陈述。王林广向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对南乐县锦鹰苑小区19号楼2单元2层东户房产的强制执行；2．由被告程玉宽、贾红霞负担诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月21日，一审法院作出（2016）豫0923民初1645号民事判决书，判令贾红霞于判决生效后十日内偿还程玉宽借款本金15万元及利息。该判决生效后，程玉宽于2017年4月7日向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理后，于2018年8月13日作出（2017）豫0923执299号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人贾红霞名下的诉争房产一套。2019年2月21日，王林广以其为诉争房产所有权人为由，提出排除执行异议，经审查，一院于2019年3月4日作出（2019）豫0923执异5号执行裁定书，裁定驳回王林广的异议请求。王林广不服该裁定结果，遂向本院提起本诉。诉争房产系贾红霞申购的经济适用房，为有限产权。2012年，贾红霞与南乐县锦华房地产开发有限公司签订《南乐县经济适用房买卖合同》（合同编号：GF2012-070767），其第十一条关于产权登记的约定，买受人取得产权之日起，5年内不得上市交易；第二十条约定，经济适用房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南乐县房地产管理所申请登记备案。2013年5月15日，南乐县房地产管理所为贾红霞开具支付3,176元的物业专项维修资金缴存凭证一份。2016年4月18日，南乐县锦华房地产开发有限公司为贾红霞开具销售不动产统一发票2支，金额共计158,806.59元。2016年5月16日，贾红霞与董银龙签订《房屋买卖合书》约定，贾红霞自愿将诉争房产一套出售给董银龙，房产总价款为300,000元，董银龙在签订本合同时一次性支付全部房款，由贾红霞向董银龙出具收据为证。之后，贾红霞将诉争房产购房合同、物业专项维修资金缴存凭证、销售不动产统一发票、物业管理费收据等一并交付董银龙。万晓静系董银龙之妻。2017年6月1日，王广林汇款给万晓静200,000元，当月11日，王广林又汇款给万晓静60,000元，当日，万晓静向王广林出具内容为“今收到王林广房款260,000元整（贰拾陆万元整），下欠贰万元整，2018年6月11日之前还清万晓静20174.6.11”的收到条一支。2018年7月18日，万晓静又在上述收到条下方书写“今收到贰万元整万晓静．2018.7.18”后交付王广林。董银龙、万晓静将诉争房产购房合同、物业专项维修资金缴存凭证、销售不动产统一发票、物业管理费等以及贾红霞与董银龙签订《房屋买卖合书》一并交付王林广。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王林广作为异议人，其要求排除对诉争房产的执行需同时满足以下条件：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案查明的事实看，贾红霞与董银龙就诉争房产签订房产买卖合同虽在人民法院查封房产之前，但其买卖的标的系产权登记未满五年的经济适用房，且截至诉争房产被查封，产权仍登记在贾红霞名下，董银龙并未取得房产所有权。王林广主张其向董银龙、万晓静购买了诉争房产，但未提交书面买卖合同，显然不符合上述第一项条件。况且，诉争房产系经济适用房，不具备上市交易条件，所在小区房产均同，王林广难谓其不知情，而仍与万晓静约定房屋买卖，其对该房产未能办理过户登记不免存在过错。故王林广的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决：驳回王林广的诉讼请求。案件受理费5,500元，由王林广负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。王林广提交两组证据。证据一、南乐县锦鑫物业管理中心证明一份。南乐县锦鑫物业管理有限公司个人缴费明细一份。证明目的：王林广自2017年6月实际占有房屋的事实。证据二、2020年4月30日南乐县房地产管理所证明一份，2020年4月30日南乐县不动产登记中心不动产信息查询情况表一份。证明目的：涉案房屋系王林广家人唯一住房，王林广基于买卖行为对房屋享有权利，其生存权优于程玉宽的一般金钱债权。程玉宽：1.对证据一个人缴费明细和证据二的真实性没有异议，对证据一南乐县物业管理中心出具的证明真实性有异议。该物业管理证明虽加盖公章，但并没有出具人的签字，不符合证据的法定形式，不予认可。2.根据程玉宽在一审中提供的执行受理通知书可知，该房子于2017年4月7日已经执行受理，故王林广即使在该房子居住也不满足对抗执行的条件。3、王林广虽提供证据证明王林广目前名下无房产，但王林广购买房屋是从董银龙处所购买，因此本案应考察一手和二手买卖是否满足排除执行的四个条件，根据在一审庭审调查可知董银龙和贾红霞虽有书面买卖合同，但是用房抵债，故不满足排除执行的四个条件。董银龙：对王林广提交的证据没有意见。董银龙提交三组证据：证据一、农业银行交易明细清单一张。证明目的：2016年5月16日董银龙与贾红霞签合同当日对贾红霞转账支付5.5万元。证据二、农业银行交易明细清单两张。证明目的：证明董银龙于2015年5月7日取款51,000元并连同现金一共借给贾红霞10万元。2015年10月23日取款10万元借给贾红霞。证据三、收到条一张。证明目的：证明2016年5月16日贾红霞、郑怀波夫妇收到房款30万元（包括20万元借款、4.5万元利息、5.5万元房款）王林广质证意见：对董银龙提供的证据没有异议，能够证明贾红霞与董银龙之间签署的房屋买卖合同得到履行，董银龙支付了全部房屋价款，后董银龙将房屋卖给王林广，王林广依法对涉案房屋享有排除执行的权利。程玉宽质证意见：对证据一、证据二真实性无异议，但根据证据一、二可知董银龙在与贾红霞签订买卖合同后实际支付的房价款仅为5.5万元，存在用房抵债的情形，对证据三真实性有异议，因贾红霞未到庭，不对该收到条的真实性核实，因结合证据一、二认定具体的收款数额。对于上述证据，本院经审查认为，对于王林广提交的证据一中的南乐县锦鑫物业管理中心证明一份，程玉宽提出了异议，虽然该证据中确实无出具人签名，但结合一审中王林广提交的2017年之后的物业费凭证等证据，应当认定该证据的证明效力。对于董银龙提交的收到条一张，结合一审中王林广提交的董银龙与贾红霞签订的房屋买卖合同中约定的30万元价款等证据，应当认定该收据的证明效力。本院经审理查明下列事实：王林广一审起诉状中称“程玉宽因与贾红霞民间借贷纠纷，贾红霞未履行生效法律文书确定的义务，一审法院裁定对南乐县锦鹰苑小区19号楼2单元2层东户进行查封拍卖。”本院二审中，王林广称其自董银龙、万晓静购买诉争房产时，双方并未签订书面房屋买卖合同，王林广也知道涉案房屋是经济适用房，并且知道经济适用房自购买之日起五年内不能过户。另查明，一审法院于2017年4月24日裁定查封了涉案房屋。本院认为，本案争议的焦点一是涉案房屋在一审法院是否依法查封；二是王林广是否与他人就涉案房屋在查封前签订了合法有效的书面合同，至今未办理过户手续，王林广是否自身存在原因。关于第一个焦点，自一审时王林广诉称的事实，以及一审时程玉宽提交的裁定以及当庭陈述的事实，足以认定一审法院于2017年4月24日裁定查封了涉案房屋的事实，因此王林广上诉所称一审法院未依法查封即拍卖涉案房屋的事实不能成立。关于第二个焦点，在本案二审法庭审理中，王林广已经明确认可其与董银龙、万晓静未签订书面房屋买卖合同，其不但知道购买的是经济适用房，而且知道经济适用房自购买之日起五年内不能过户。因此至涉案房屋被查封时仍未办理过户登记，王林广自身存在一定原因。王林广购买涉案房屋、支付全部房款、并在涉案房屋查封前确实已经实际占有使用，其提出的排除强制执行的请求是否得到支持，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形来判断。根据以上分析，应当认定在涉案房屋查封前，王林广未与他人签订合法有效的书面买卖合同，至今未办理过户手续，王林广自身存在一定原因。王林广的上诉请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第一项、第四项的规定。因此，对王林广的上诉理由不予采纳。综上所述，王林广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,500.00元，由王林广负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年五月十八日书记员  管婷婷