云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终570号上诉人（原审原告、反诉被告）：张超亚，男，1974年5月26日出生，汉族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住云南省景洪市旅游度假区。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹忠元，女，1962年11月13日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市，现住云南省景洪市。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹小丹，女，1972年10月21日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市，现住云南省景洪市。邹小丹、邹忠元共同委托诉讼代理人：罗根深，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张超亚、邹小丹、邹忠元因租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张超亚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判邹小丹、邹忠元双倍赔偿上诉人定金20万元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，邹小丹、邹忠元的反诉行为表明不想履行租赁合同，邹小丹、邹忠元庭审时愿意履行合同的意思表示与反诉拒租房屋和收回钥匙的行为相矛盾，张超亚有视频录像及语音通话记录。该酒店一直是邹小丹、邹忠元在实际经营，邹小丹、邹忠元拒绝租赁该房产给张超亚，一审判决认定邹小丹、邹忠元没有违约事实错误。二、张超亚持有邹小丹、邹忠元出具的定金收条，邹小丹、邹忠元违反了双方签订的租赁合同约定，一审判决未根据合同条款及定金罚则进行判决系适用法律错误。被上诉人邹小丹、邹忠元辩称，一、合同效力是人民法院审理合同纠纷的必经程序，属于人民法院职权范畴，只有审查合同效力后才能对合同纠纷进行下一步审理。邹小丹、邹忠元掌握了可能导致合同无效的事实，据此提出合同无效的诉讼请求合理合法。由于本案合同可能无效，请人民法院向对方释明在合同无效时是否变更诉讼请求，不变更则应当视为其放弃相应的诉讼利益。其次，本案系房屋租赁合同纠纷，张超亚要求解除房屋租赁合同，合同中租赁对象是房间和其他物品，没有提到租赁基于酒店营业执照，酒店的个体工商户营业执照根据法律规定禁止转让或租赁。二、张超亚为了实现解除合同及恶意索赔之目的，通过偷拍视频导演和制造违约事实。2019年8月1日，双方按照合同约定进行酒店房屋交接，张超亚提前做了偷拍准备，拍摄的内容全部都是双方在争吵，视频内容系张超亚蓄意挑起事端，以此制造所谓违约行为。2019年8月1日，邹小丹、邹忠元作为共同出租人，并未形成一致意见，这种情况下，合同甲方的意见应当认定为意思表示不一致或意思表示不明。2019年8月2日、2019年8月3日邹忠元、邹小丹以短信方式要求张超亚履行合同，张超亚明确表示拒交租金，张超亚违约，邹小丹、邹忠元有权依据合同条款扣留押金并收回房屋，定金收据上也写明2019年8月1日逾期不交租金，定金不退。一审庭审时，邹小丹、邹忠元再次明确表示仍愿意将酒店继续出租或退还已交付款项10万元，但张超亚坚持一审诉讼请求，要求解除合同并索要20万元。二审庭审，邹小丹、邹忠元的态度和主张依旧没有变，如果张超亚愿意继续租赁仍旧将酒店房屋继续出租给张超亚，如果上诉人张超亚不愿意租，邹小丹、邹忠元同意并且退还10万元款项。三、双方签订的是书面合同，协商过程中口头的只言片语，不应当被认定为违约，否则违背合同稳定性原则。2019年8月1日邹忠元、邹小丹的意思表示不一致，应当被认定为其意思表示不明，不构成违约，而以此主张违约责任并拒绝履行合同的上诉人张超亚先违约。张超亚认为邹小丹、邹忠元自用或者出租构成违约，则张超亚持续性限制邹小丹、邹忠元权利并支配占有案涉房屋。如果张超亚不支付任何租金和费用，却可以长期限制邹小丹、邹忠元的权利，案涉房屋的损失由谁负责？张超亚的主张违背民法的基本原则、公平原则和等价有偿原则，显然不应当得到支持。根据房屋租赁合同的约定，拖欠租金15天则视为违约，邹小丹、邹忠元有权收回房屋，并不退还张超亚押金，张超亚拒绝支付租金后经过15天，邹小丹、邹忠元有权收回房屋并扣留押金。四、本案已经支付的10万元是押金，根据合同约定，定金转化为押金的前提条件是时间，即2019年8月1日定金就转化为押金，除此之外没有任何条件，因此本案已经支付的10万元款项是押金不是定金。邹小丹、邹忠元上诉请求：撤销一审判决，驳回张超亚一审的诉讼请求，支持邹小丹、邹忠元一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实存在遗漏，张超亚系恶意诉讼，张超亚为达到恶意索赔，激怒邹小丹、邹忠元，偷拍双方协商过程中只言片语，自双方发生争执到一审诉讼中，张超亚始终拒租房屋。张超亚主张邹小丹、邹忠元违约的视频系张超亚偷拍，双方发生争执时，邹小丹一直表示愿意出租房屋，2019年8月2日、2019年8月3日，邹小丹、邹忠元通知张超亚表示愿意出租，但张超亚拒绝承租。根据合同约定，10万元已于2019年8月1日由定金转为押金，且已交付邹小丹、邹忠元。2019年8月2日、2019年8月3日，邹小丹、邹忠元短信通知张超亚交纳租金，张超亚拒不支付。一审判决遗漏认定合同中影响本案基础事实和基础法律关系认定的相关约定。二、一审法院适用法律错误，房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同因违反法律强制性规定无效。双方争议期间，因合同状态待定，酒店停止营业，张超亚应向邹小丹、邹忠元支付房屋占有使用费和损失。一审判决举证责任分配不当，一审判决认为邹小丹、邹忠元未举证证实合同无效，而邹小丹、邹忠元认为合同无效的原因为未办理建设工程规划许可证，邹小丹、邹忠元无法证明该证件不存在，应由法院查证此事实或由主张合同有效的对方当事人举证证明该事实存在。张超亚辩称，一、租赁合同所涉的房产自2017年6月27日向工商行政管理部门登记注册了曼弄枫金辉大酒店持续经营至今，邹小丹、邹忠元以合同无效上诉，目的系为免除违约成本，结合一审认定的事实，租赁合同真实有效。2018年签署合同时，张超亚向邹小丹、邹忠元支付定金，邹小丹、邹忠元开具了收条，合同成立至今张超亚已经向邹小丹、邹忠元支付定金长达528天。二、邹小丹、邹忠元要求张超亚支付房产占用费没有事实和法律依据，交接当日邹忠元明确表示拒绝租赁给张超亚，当场收走酒店的钥匙，不存在定金转押金的情况，因为酒店还没有交付给张超亚，无需对基础设施设立担保债权，定金还是定金。二、在租赁合同中邹忠元和邹小丹系出租方的内部主体关系，邹忠元是涉诉房产的法定代表人，邹忠元的意思表示代表租赁主体的意思表示，内部矛盾只针对于内部，对外邹忠元已经明确表示拒租房产，张超亚被动地因为邹忠元、邹小丹的违约行为不能租房产。张超亚没有占用过酒店，邹忠元和邹小丹持续经营酒店，没有停业。邹小丹、邹忠元把酒店租赁给第三方，张超亚要求双倍返还定金的前提，是法院在立案时释明要求要解除合同，在一审判决前，没有确认解除合同。张超亚反诉要求确认合同无效，没有进行协议解除的抗辩，是另一个法律关系的确认。邹小丹、邹忠元在房产交接时，拒租房产是第一个违约行为，邹小丹、邹忠元提出反诉，认为合同是无效合同是第二个违约行为，在一审判决前，邹小丹、邹忠元把酒店以更高的价格租给第三方是第三个违约行为。二审庭审中，邹小丹、邹忠元称仍可向张超亚出租房产，案外人已经支付全年租金，房产缺乏可出租的前提，请二审法院驳回邹小丹、邹忠元的反诉诉讼请求。张超亚录视频是因为电瓶车与邹小丹、邹忠元产生分歧，对方声称不给放电瓶车就解除合同，张超亚在去另一个酒店拿合同的过程中担心没有证据，就在第二次协商的时候录了视频，视频是完整、无篡改的，在其后的协商过程中，张超亚又向对方要求确认是否拒绝出租，对方明确表示拒绝。张超亚向一审法院起诉请求：1.解除张超亚与邹小丹、邹忠元签订的《房屋租赁合同》；2.判令邹小丹、邹忠元因拒租房屋，违反合同，双倍赔偿张超亚定金20万元整；3.本案诉讼费由邹小丹、邹忠元承担。邹小丹、邹忠元向一审法院反诉请求：1.请求确认邹小丹、邹忠元与张超亚签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令张超亚按月租金20667元标准支付自2019年8月1日起至返还案涉房屋酒店及物品之日的房屋占用费和损失（暂计算至2019年9月1日为20667元）。一审法院认定事实：2018年11月28日，张超亚作为乙方与邹忠元、邹小丹作为甲方签订《房屋租赁合同》，书面约定：邹忠元、邹小丹将“曼弄枫金辉大酒店”一楼大堂包括大堂内8.9号门面至6楼所有房屋共60间客房作为整个酒店经营场所出租给张超亚，租用期限十年，自2019年8月1日至2029年7月31日，第一年至第五年的租金248000元，房租每年一付，次年房租应提前2个月支付；2018年11月28日交酒店定金10万元，第一年剩余租金在2019年8月1日一次性付清248000元，同时交付酒店押金10万元（由定金转为押金），若乙方在2019年8月1日不交付房租和押金，甲方不退还定金，乙方不得以任何理由违反合同，若违约甲方不退还乙方定金，若甲方违约需双倍赔偿乙方定金等。当日，张超亚通过银行转账向邹忠元支付100000元后，邹忠元出具收条：收到张超亚金辉酒店定金100000元，张超亚承诺在2019年8月1日交付房租248000元，逾期不交，定金不退。2019年8月1日，双方在清点财物办理交结时，张超亚发现大堂内停有两辆电瓶车，便以存在消防隐患为由要求挪出酒店不能停放，邹忠元则以地方空着将来张超亚用作厨房再挪开或改停七楼为由不予认同，双方由此产生矛盾。争执中，邹忠元有“我确定我不租了”、“我不想租了”等言语。双方不能协商解决，张超亚遂向一审法院起诉。诉讼中，邹忠元、邹小丹表示愿意将酒店继续出租给张超亚，也愿意退还张超亚10万元款项，但张超亚以邹忠元、邹小丹违约为由，明确表示不愿再租邹忠元、邹小丹的酒店。另查，邹忠元、邹小丹的酒店系向当地村民受让土地后的自建房，2017年6月27日，邹忠元向西双版纳傣族自治州工商行政管理局申请登记注册了“曼弄枫金辉大酒店”，经营场所为云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼贡村57号。一审法院认为，邹忠元、邹小丹受让农村土地的自建房，已经工商登记注册成曼弄枫金辉大酒店，取得营业执照，邹忠元、邹小丹再以建房时未办理建设工程规则许可证等手续为由，主张合同无效，并反诉要求支付自2019年8月1日起至返还之日止的房屋占用费和损失20667元的诉讼请求，一审法院不予支持。张超亚与邹忠元、邹小丹就承租曼弄枫金辉大酒店订立的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同，具有法律约束力。双方在张超亚交纳定金后、实际清点财物办理酒店交接手续时产生矛盾，在邹忠元、邹小丹没有将酒店另租他人或关停酒店等行为表明不履行合同或造成合同实际不能履行的情况下，并不能以其言语表示和想法来认为违约并主张双倍返还定金，也不能以在交接时产生矛盾而未付租金构成违约而不返还定金，双方仅是在履约过程产生矛盾并无实质违约的行为，对一方指称另一方违约的诉讼主张，一审法院均不予支持。在邹忠元、邹小丹明确表示仍愿将酒店继续出租或退还已交付款项100000元给张超亚由其选择的情况下，张超亚仍坚持以邹忠元、邹小丹违约要求双倍返还定金来明确表示不再租赁酒店，只能说明双方有协商一致解除合同的意愿，对此一审法院予以支持，并由邹忠元、邹小丹向张超亚退还已交纳的100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞的解释（一）》第九条的规定，判决：一、解除张超亚与邹忠元、邹小丹2018年11月28日签订的房屋租赁合同；二、由邹忠元、邹小丹自判决生效之日起十日内返还张超亚100000元；三、驳回邹忠元、邹小丹的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由邹忠元、邹小丹负担；反诉案件受理费159元，由邹忠元、邹小丹负担。本院二审期间，上诉人张超亚向本院提交工商登记信息、房屋出租合同各一份。邹小丹、邹忠元质证认为，不认可工商登记信息的合法性、真实性，该证据来源不明，应以国家公示信息为准，且张超亚既主张邹小丹、邹忠元持续经营，又主张邹小丹、邹忠元将房屋出租给案外第三人，明显矛盾；不认可房屋出租合同的真实性、合法性、关联性，该证据系偷拍后单方制作，非法采集的证据不应被采信，且该证据恰可证明张超亚以合同关系排他性支配占有案涉房屋，限制邹小丹、邹忠元权利的事实和意思表示，应当支付支配、占有案涉房屋期间费用。邹小丹、邹忠元未提交新证据。本院认为，该证据不能证实张超亚的主张，本院不予采信。上诉人张超亚认为一审判决认定张超亚不愿再租邹小丹、邹忠元的酒店不当，事实是因为邹小丹、邹忠元违约，张超亚不能再租酒店；一审判决遗漏认定酒店没有交付给张超亚，没有产生定金转押金的情况，邹小丹、邹忠元在交接酒店和付租金、转押金的时间点明确拒绝出租，要求张超亚通过诉讼解决争议。上诉人邹小丹、邹忠元认为一审判决遗漏认定2019年8月1日邹小丹始终表示愿意出租酒店及2019年8月2日、2019年8月3日以短信方式要求张超亚交租金，张超亚拒绝支付租金；合同第二条第四项及第五条第一项关系到本案基础事实应当作为合同事实予以列明。本院认为，一审判决认定事实已确认双方合同约定内容及双方产生争议过程，本院对一审法院确认的法律事实予以确认。另查明，2019年8月2日、2019年8月3日邹小丹、邹忠元发送短信给张超亚，要求张超亚交纳租金，张超亚以邹忠元拒绝出租房屋为由表示不交租金。本院认为，关于房屋租赁合同的效力问题，由于双方租赁的房屋建盖在曼弄枫村曼贡村小组土地上，建设在农村土地上的房屋，并非城镇房屋，故不能仅凭房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效，又由于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，且根据合同内容的约定，张超亚承租该房屋的目的系为经营酒店，邹小丹、邹忠元在该房屋出租前已取得酒店营业执照，所以，在相关管理部门未确认该房屋是违法建筑且经营酒店可取得合法手续的情况下，认定合同有效更为恰当，上诉人邹小丹、邹忠元关于合同效力的上诉主张不能成立。关于邹小丹、邹忠元是否应当向张超亚双倍返还定金的问题，邹小丹、邹忠元与张超亚在交接酒店时，双方因电瓶车的摆放问题产生争议，在双方对话过程中，邹忠元曾明确表示过不愿意出租酒店给张超亚，但邹小丹表示愿意出租，且在次日后也向张超亚发送过短信，要求张超亚支付租金，表明了履行合同的意向，张超亚以邹忠元拒绝出租酒店为由拒绝交纳租金。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按合同约定履行合同义务，对于在合同成立之时未能预见或未作约定的情况，双方当事人均应本着精诚合作，互利共赢的精神进行协商，解决合同争端，促进双方合作。本案双方当事人在合同履行过程中因较小的矛盾而升级为双方均曾表达出不愿合作的意向，既不利于维护合同的稳定性，也非解决问题的经济、效率的手段，双方在此过程中均未认识到合同的履行过程中可能产生困难及问题需要双方协同解决，在矛盾产生时未能相互理解与配合，反而将小矛盾激化，双方均有过错，一审法院对于一方指称另一方违约的诉讼主张均不支持并无不当，张超亚要求邹小丹、邹忠元双倍返还定金的主张不能成立，本院不予支持。关于张超亚是否应当向邹小丹、邹忠元支付房屋占用费和损失的问题，根据本案查明的事实，双方在交接房屋时产生矛盾，虽签订了交接物品清单，但邹小丹、邹忠元并未向张超亚交付钥匙，张超亚也未占用、管理酒店，交接并未完成，邹小丹、邹忠元要求张超亚支付房屋占用费和损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张超亚、邹小丹、邹忠元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2459元，由张超亚负担2300元，邹小丹、邹忠元负担159元。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  蒋荣春审判员  徐艺华二〇二〇年五月十三日书记员  郭力菲