江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初6336号原告：无锡市凯得灵糖果食品有限公司，住所地无锡市中桥水厂路。法定代表人：陆洪智，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔静，江苏庆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓文红，江苏庆源律师事务所律师。被告：滨湖区翔威汽车维修经营部，住所地无锡市水厂路11号。负责人：徐亚，该经营部负责人。原告无锡市凯得灵糖果食品有限公司（以下简称凯得灵公司）与被告滨湖区翔威汽车维修经营部（以下简称翔威经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓文红，被告负责人徐亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯得灵公司诉称：1、确认原被告签订的汽车库（场地）租赁合同于2019年3月1日起解除；2、判令被告立即腾空涉案房屋，及归还违法占用的无锡市滨湖区水厂路11号汽车库场地；3、判令被告支付逾期归还的场地占用费、违约金124000元（自2019年3月2日起，暂计至2019年8月6日，后续计算至实际归还之日止，每天按年租金千分之十即800元每天计算）；4、判令被告支付租金税款8000元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告之间签订了汽车库（场地）租赁合同，约定由原告将无锡市滨湖区水厂路11号汽车库场地租赁给被告，租期自2018年2月28日起至2019年3月1日止。双方商定场地不含税租金为8万元每年，租金开票税费10%由被告方承担。支付为先付后用的形式由被告向原告支付。同时合同约定：合同期满或终止，被告仍占有房屋的话，由此产生资产侵占费，侵占费以每天按年租金的千分之十，按年租金8万元计算为800元每天向原告支付。原告于2019年1月7日向被告邮寄了合同到期通知书，告知被告在2019年3月1日合同到期后不再续期，并告知被告方在合同到期前完成清场搬迁工作。在2019年3月1日合同到期后，被告拒不搬离，开始违法占用原告的场地。被告翔威经营部辩称：1、合同在3月1日已经到期，但是我方要求与原告续签，但是原告不同意。2、不同意返还房屋，要求继续承租。3、我不认可支付场地占用费、违约金，因为我方想要支付租金，但是原告拒收。4、诉请4认可。本院对双方当事人无异议的以上事实《汽车库（场地）租赁合同》、房屋所有权证、土地证、合同解除通知、EMS邮寄凭证、拆迁情况补充说明等证据加以确认。凯得灵公司为证明其诉请，提供了无锡市康源房屋拆迁有限公司的情况说明，说明：因金水路拓宽工程，原凯得灵公司办公室、西侧河驳岸、桥墩、桥梁、房屋均不在评估范围之内，未做补偿…拆迁时考虑到汽车大棚建造在河道桥梁、驳岸上，拆迁成本要增加很多，未作补偿的资产仍属于被拆迁人。翔威经营部为证明其辩解，申请证人顾某出庭作证，顾某到庭陈述：其将该店铺以60万元（包括了8万元租金）转让给现负责人徐亚，其和凯得灵公司之前的租赁合同是三年一签。但其见本次合同是一年一签时询问凯得灵公司。凯得灵公司口头承诺翔威经营部一直可租赁房屋直至房屋被拆迁。凯得灵公司质证对该证人证言不予认可，因为1、证人证言前后矛盾，证人刚开始陈述看到租期为一年时是不同意的，然后又在该合同上签字确认。2、证人没有证据证明原告方承诺过可以由其租赁到拆迁为止。3、证人本是被告方的朋友，与本案有利害关系。经审理查明：2018年3月1日，甲方凯得灵公司和乙方翔威经营部签订《汽车库（场地）租赁合同》，约定：租期为一年，开办修理厂，租金为8万元一年（不含税）租用甲方汽车库场地，开票税率10%由乙方负担；租金采取先付后用方式支付，8万元于2018年2月1日前支付；合同3.3条规定本次合同是新的合同，按合同规定乙方之前改造装修投入的基建、装修、供水、供电、供气、排水、排污、环保、消防等不可移动设施无条件属甲方所有，对此乙方无任何异议和纠葛。合同6.7条规定了合同期满终止后乙方仍占用房屋由此产生的资产侵占费，以年租金千分之十乙方每天向甲方支付；8.2条、8.3条约定了租赁期满后乙方投入的基建、装修、供水、供电、供气、排水、排污、环保、消防等不可移动设施无条件属甲方所有。顾某也在该协议上签字。2019年1月7日，翔威经营部收到了凯得灵公司的到期通知，现仍然占用该房屋。之前合同期限内的租金双方已经结清。另查明：翔威经营部为有营业执照的个体工商户，负责人为徐亚。2019年12月19日庭审中，凯得灵公司提供的房屋所有权证附图上显示涉案汽车大棚“未申报”。庭审中，本院亦向翔威经营部释明其主张赔偿装修损失应于一定期限内提起反诉。但翔威经营部并未按期提起反诉，缴纳反诉费用。本院认为：1.本案争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效；2.租赁效力确定后，在疫情期间，被告如何承担占有使用费。1.本案争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，首先，涉案汽车大棚建立在桥梁之上，但大棚经过改建现房屋却呈现一种并非大棚的状态；其次，汽车大棚和周围建筑物间距过近；再次，凯得灵公司提供的房屋所有权证附图上显示涉案汽车大棚产权并“未申报”。所以，翔威经营部、凯得灵公司双方签订的租赁合同无效。凯得灵公司诉请要求解除合同诉请，因合同无效本院不予支持。凯得灵公司要求判令被告立即腾空涉案房屋，及归还违法占用的无锡市滨湖区水厂路11号汽车库场地的诉请；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案合同无效后，在凯得灵公司发函催告并给与一定期限后，翔威经营部应当将其占用的无锡市滨湖区水厂路11号汽车大棚返还凯得灵公司。2.租赁效力确定后，在疫情期间，被告如何承担占有使用费的争议焦点。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院予以支持。参照合同约定8万元/年租金标准，翔威经营部应支付汽车大棚的占有使用费。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。江苏省人民政府根据新冠疫情情况于2020年1月25日起启动一级响应。从2020年1月25日起，因新冠疫情影响，本院酌定免除承租人2个月的占有使用费。其余期间的占有使用费仍应由翔威经营部继续支付。合同无效，则合同中约定的违约金条款对双方并无拘束力，所以对违约金的诉请，本院不予支持。凯得灵公司要求判令被告支付租金税款8000元，翔威经营部对该诉请予以认可，不违反法律规定。本院对该诉请予以支持。关于凯得灵公司要求赔偿装修损失的要求，其在本院释明后未在期限内提出反诉，可及时另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十八条的规定，判决如下：一、滨湖区翔威汽车维修经营部于本判决生效之日起二十日内迁出无锡市滨湖区水厂路11号的汽车大棚，将该汽车大棚归还与无锡市凯得灵糖果食品有限公司；二、滨湖区翔威汽车维修经营部于本判决生效之日起向无锡市凯得灵糖果食品有限公司支付占有使用费（以8万元/年为标准，从2019年3月2日起算至实际迁出之日止，其中免除2个月占有使用费）；三、滨湖区翔威汽车维修经营部于本判决生效之日起向无锡市凯得灵糖果食品有限公司支付租金税款8000元；四、驳回无锡市凯得灵糖果食品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由滨湖区翔威汽车维修经营部负担2800元，由无锡市凯得灵糖果食品有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  张啸华人民陪审员  蒋玲玲二〇二〇年五月二十六日法官 助理  彭云翔书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。