河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4406号原告：梅庆林，男，1980年2月24日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：袁东升，大冶市金牛镇法律服务所法律工作者。被告：王三平，男，1970年5月27日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：赵可，男，1981年6月12日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：周慧君，女，1984年4月6日出生，汉族，住河南省荥阳市,与第三人赵可系夫妻关系。原告梅庆林与被告王三平、第三人赵可、第三人周慧君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅庆林的委托诉讼代理人袁东升、被告王三平、第三人赵可到庭参加了诉讼。第三人周慧君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告梅庆林向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于大冶市××山路靓景名居3栋1单元10701号房屋的强制执行，并解除查封并由被告承担诉讼费。事实与理由：被告王三平与第三人赵可、周慧君买卖合同纠纷一案，2019年10月28日河南省郑州市上街区人民法院作出（2016）豫0106执859号《责令履行指定行为通知书》，查封了位于大冶市××山路靓景名居3栋1单元10701号房屋并责令原告腾退房屋。原告对该执行行为提出了执行异议，贵院于2019年12月4日作出（2019）豫0106执异38号《执行裁定书》，裁定书以原告对案涉房屋的权利不能排除执行为由，裁定驳回了原告的异议请求。事实上原告与第三人赵可、周惠君于2017年3月4日签订了《房屋买卖协议书》，于签订合同后按照合同约定支付了相应的购房款，随后进行了装修并全家入住该房屋近三年之久。因此原告购买在先，法院查封在后，依据相关法律规定，原告的购买行为构成“善意取得”，符合善意取得的三个构成要件：一、受让人受让该财产时是善意的；二、以合理的价格有偿转让；三、依照法律规定应当进行登记的已经进行登记不需要登记的已经交付给受让人。本案中原告购买时是善意的，房屋买卖协议中约定的是合理价格有偿转让，且该房屋已实际交付原告占有使用。因此原告系善意取得该房屋的权利，该权利可以排除执行。综上，原告依据民事诉讼法第三百零四条、第三百零五条之规定，特提出执行异议之诉，请求贵院对案涉大治市观山路靓景名居3栋1单元10701号房屋解除查封，维护原告的合法权益。被告王三平辩称，一、被答辩人并未取得被执行标的房产的所有权，无权要求排除对位于大冶市××山路靓景名居3栋1单元10701号房屋的强制执行。1、根据物权法第六条、第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。因此，被答辩人至今并未取得该房屋的所有权。2、被答辩人虽与第三人赵可、周慧君签订《房屋买卖合同》，但其合同至今仍未履行完毕，被答辩人未支付所有房款，第三人赵可也未将房屋过户给被答辩人，其合同并未履行完毕。因此被答辩人梅庆林与第三人赵可、周慧君之间仅是合同关系，该房屋的物权并未发生转移，该案涉房产所有权仍归第三人赵可所有。二、被答辩人并非善意取得，不能被认定为善意第三人。1、第三人赵可在交易该房屋时并未取得房屋产权证，根据城市房地产管理法第三十八条之规定，未依法登记领取可能性证书的房地产不得转让，被答辩人并未审查其房屋产权证书，且从《房屋买卖协议书》第四条第1款之规定“甲方拿到不动产产权证后应及时配合乙方去相关部门办理过户贷款手续，否则属甲方违约。”可以看出被答辩人明知第三人赵可名下房屋不符合交易规定，但仍然甘冒风险，其对于不能得到该房屋所有权的风险亦是早有以预测的。2、被答辩人在明知第三人赵可名下的案涉房屋有银行抵押贷款的情况下购买该房屋，且在购房合同中也未明确支付首批购房款要其用于偿还银行房贷解押之事，被答辩人并未尽到善意第三人应尽的注意义务。3、被答辩人也不符合其自己提出的善意取得的条件。被答辩人在诉状中自己提出的善意取得的三个要件其本身也并不符合。关于第一条“受让人受让该财产时是善意的”，被答辩人并没有尽到善意的注意义务核实其房产权属证书，受让该财产时不能认定其是善意的。关于第二条“以合理的价格有偿转让”，截止目前被答辩人仍未支付相应房款。“依照法律规定应当进行登记的已经登记”，房屋系不动产，应当进行登记，而被答辩人从签合同至今已过去三年多，其不但未登记，也未及时主张其权利。因此，被答辩人既非善意亦未取得该房产，其自称为善意取得完全没有任何依据。综上，被答辩人所述没有事实及法律依据，请求法院查明事实后依法驳回被答辩人诉讼请求。第三人赵可述称，双方签订购房合同后，原告支付了部分购房款，当第三人发现房屋不能及时办理过户手续后，就马上通知原告说要取消合同并赔偿原告已经支付的房款，包括装修费用、违约金，在湖北省大冶市法院金湖法庭调解时也有笔录，因原告一直没有明确的调解意见未达成一致。房屋出现纠纷时合同已经无法继续履行，当时原告正在进行装修。现在第三人同意承担合同不能履行的后果，同意退还原告已经交付的购房款和装修费用，以及适当承担一部分违约金。第三人周慧君未提交答辩意见及证据材料。经审理，本院查明以下事实：王三平与赵可、周慧君买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日作出（2019）豫0106民初744号民事判决书，判决赵可、周惠君于判决生效后十日内向王三平支付货款149200元及利息。判决生效后，赵可、周惠君未按期履行，王三平申请强制执行。2017年3月4日，原告与第三人赵可签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告购买第三人赵可位于湖北省大冶市××开发区××大道东侧靓景名居3号楼701号房屋，总价款477000元，原告于合同签订当日支付订金27000元，于2017年3月9日，通过银行转账向被告给周慧君支付首付款180000元，共计支付首付款207000元，余款270000元至今未向第三人赵可支付。合同签订后，赵可、周慧君向原告交付了涉案房产钥匙，原告对房屋进行装修并全家入住涉案房屋至今，庭审中，原告提交缴纳物业费、水费、电费、燃气费的相关票据，由于第三人银行贷款未还清，没有办理解押手续导致房屋过户手续至今无法办理。本院在执行王三平与赵可、周慧君买卖合同纠纷一案中，于2017年作出（2016）豫0106执859号执行裁定书，查封了位于湖北省××山路靓景名居3栋1单元10701号房屋一套。执行过程中，梅庆林作为案外人提出执行异议，认为其买房在前法院查封在后，其与第三人签订的房屋买卖协议有效，第三人已将涉案房屋出售给原告，原告依约付款，对房屋已经进行装修并入住，请求终止对涉案房屋的执行。本院于2019年12月4日作出（2019）豫0106执异38号执行裁定书，认为原告未将剩余购房款交付法院且原告购买房屋明知设有抵押权，原告没有尽到审慎义务为由，驳回梅庆林的异议请求。原告遂向本院提出本案的执行异议之诉。另查明，2019年11月13日大冶市东风路街道办事处怡和社区出具证明一份，证明原告与其妻子王月英、儿子梅振阳、梅振杰于2017年3月至今居住在涉案房屋。上述事实，有原、被告陈述、举证材料、庭审笔录为依据，事实清楚，足以认定。本院认为，本案原告梅庆林与第三人赵可签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、支付购房款凭证、收条等材料用以证明涉案房产是由原告出资购买,并提交涉案房产的物业费、水、电、燃气费的相关票据，证明其在与第三人签订房屋买卖合同后，第三人已将涉案房产实际交付原告，且原告已装修，全家已于2017年3月搬入涉案房屋居住生活至今的事实，故本院确认在法院查封涉案房屋前，原告已实际取得并占有涉案房屋。本案涉诉房屋现虽未登记在原告名下,但现有的证据不能证实是原告的原因导致未能办理过户登记，事实是原告向第三人支付首付款207000元后，第三人未能积极履行合同义务，在银行办理房屋解押手续，使涉案房屋具备过户的条件，而第三人却将首付款另作他用，致使涉案房屋未能完成过户手续，并非因原告自身原因而未办理过户登记手续，故原告请求停止执行位于湖北省××山路靓景名居3栋1单元10701号房屋，本院予以支持，但在本院解除涉案房产查封前，原告应将剩余房款270000元中需要执行的相关款项数额交到本院执行局。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不予执行位于湖北省大冶市观山路靓景名居3栋1单元10701号房屋（但在本院解除涉案房产查封前，原告应将剩余房款270000元中的本院需要执行的相关款项数额交到本院执行局）。案件受理费100元，由被告王三平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  韦 鹏审 判 员  朱艺枝人民陪审员  牛新瑞二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王 佳