广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4132号原告：李淑仪，女，1974年12月27日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市**********，公民身份号码：441************646。被告：肖阳天，男，1982年12月5日出生，汉族，身份证住址：江西省吉安市遂川县***********，公民身份号码：362************037。原告李淑仪诉被告肖阳天租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑仪、被告肖阳天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告补交拖欠原告的房租及水电等费用，截至到2019年11月30日，共计10475.7元；二、被告立即搬离所租店铺；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁原告位于东莞市*****************铺，并于2017年10月25日双方签署了房屋《租赁合同》(以下简称合同)，合同期限为：2017年7月1日起至2021年6月30日止。被告未能履行合同内容，违反了合同第5条“乙方应按月并于每月前5个工作日内交纳租金、水电费等因租赁房屋所产生的费用”的约定，截至2019年11月30日，多次催交未果，被告仍拖欠2019年8月-11月的房租、水电等费用合计人民币10475.7元，且被告拒绝搬离所租店铺，房租及水电等费用在持续增加。被告于2019年9月21日有过一次延期交纳费用的申请，申请延期至2019年10月1日前交纳2019年6月-9月的房租、水电等费用共计人民币12224.6元，但被告未按申请内容中的时间和金额履行承诺（被告于2019年10月8日才补缴了8000元，仍欠4224.6元），此申请书可作为被告拖欠行为的事实依据。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告肖阳天口头辩称，对于支付原告房租、水电费没有异议，但要求原告先退回20000元的合同续约的费用。合同未到期，被告不愿意搬离，被告认为原告违约，被告将另案起诉。本院经审理查明事实如下：2011年7月1日，原告的父亲代原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将位于常平黄水中学对面京粤商务楼4号地铺出租给被告作为丽阳医疗器械经营使用，租赁期限经过两次延期至2017年6月30日，月租金3000元，被告每月3日前缴纳租金。被告向原告支付6000元押金。2017年10月25日，原告作为甲方出租方，被告作为乙方承租方，双方签订《租赁合同》一份。合同主要约定：一、原告将位于东莞市**************铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作为商铺用途；二、租赁期2017年07月01日起至2021年06月30日止，月租金3000元（不含税），每月前5个工作日内缴纳租金、水电费等因租赁房屋所产生的费用；三、若乙方恶意拖欠或不支付到期租金、乙方利用租赁房屋进行非法活动的或乙方未经甲方同意擅自转租的，乙方有上述任一行为，甲方可以解除本合同。若甲方没有按合同约定提供租赁房屋、甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，但需书面通知甲方。同日，被告转账支付原告20000元。被告提供原告的账户信息，主张该款是用于确保原告与其再次续签合同期限为4年的租赁合同，应于本案中抵扣尚欠的租金、水电费。原告不确认，主张由于双方之前的租赁关系中，被告已多次欠租，该款是被告给予原告的补偿，是被告为了续签本案的合同而支付的，被告支付在前，合同签订在后，不同意用该款抵扣被告尚欠的租金、水电费。该账户信息上有原告的账户信息及“合约续签费请于签约前存入以上账号”打印字样及原告的手写“续约费丽阳20000元（贰万）”字样。2019年9月21日，被告向原告提交《申请书》。内容主要为：由于家人生病等，向原告申请延期缴纳租金水电等费用共计12224.6元（含2019年6-9月租金及5-8月水电费），2019年10月1日前交清。被告于2019年10月8日支付了8000元，至庭审之日，再未支付过任何款项。被告主张因原告不同意其超出案涉合同的租赁期限转租，导致被告转租不成，故未再支付租金。庭审中，双方确认被告尚欠2019年8月租金1000元及2019年9月1日起至2020年5月的租金，共计28000元；尚欠2019年5月至2020年5月25日的水电费396.2元。双方确认前一份合同被告向原告缴纳了押金6000元，被告主张应予以退回，原告主张因被告违约而不予退回。截至本案庭审辩论终结前，原告未向本院提供案涉租赁物的产权证或建设工程规划许可证。经本院释明，原告表示如案涉合同被认定为无效，则将租金改为占用使用费，其他诉讼请求不变。以上事实，有《商铺租赁合同》、《租赁合同》、账单缴款通知书、照片、申请书、转账流水、账户信息、欠费清单汇总及庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉合同虽系双方的真实意思表示，但截至一审辩论终结前，原告未提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或者房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将因租赁关系而产生的押金6000元退还给原告。被告应搬离案涉房屋。对原告要求被告搬离案涉商铺的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》虽然无效，但被告已实际占有使用原告享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。原告请求被告支付尚欠的截至2020年5月31日房屋占有使用费合计28000元及截至2020年5月25日的水电费396.2元，符合法律规定，本院予以支持。房屋占有使用费自2020年6月1日起，应按3000元/月的标准计算至被告搬离之日止。至于被告主张的续约费20000元的抵扣问题。被告未针对该款项提出反诉，原告亦不同意在本案中抵扣，故在本案中不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李淑仪与被告肖阳天于2017年10月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告肖阳天应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离位于东莞市*************的店铺；三、原告李淑仪应于本判决发生法律效力之日起五日内退回被告肖阳天押金6000元；四、被告肖阳天应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告李淑仪尚欠的截至2020年5月31日的房屋占有使用费合计28000元及截至2020年5月25日的水电费396.2元；五、被告肖阳天应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告李淑仪自2020年6月1日至搬离之日止的房屋占有使用费（按每月3000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31元，由被告肖阳天负担。原告李淑仪已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年五月二十五日书记员 陈文英王柳垚李晓琳（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。