天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异41号异议人（利害关系人）：连云港轩强国际贸易有限公司，住所地连云港市连云区基业房地产紫荆花园B座5号门面。法定代表人：曹左平，经理。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，北京东卫（天津）律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行，住所地天津经济技术开发区黄海路一号。主要负责人：常春，行长。被执行人：呈辉文化产业投资（天津）有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路4668号23-B-5。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：呈辉（中国）集团有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区光福镇福东路99号。法定代表人：陈春，总经理。被执行人：华意文化产业投资（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州高新区竹园路209号（财富广场）2号楼1810室。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：天津富城建筑工程有限公司，住所地天津自贸实验区（东疆保税港区）洛阳道601号。法定代表人：叶宗忠，执行董事。被执行人：陈辉，男，1962年9月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。在本院执行中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行（以下简称建行塘沽分行）与呈辉文化产业投资（天津）有限公司（以下简称呈辉天津公司）、呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司、陈辉金融借款合同纠纷一案中，异议人连云港轩强国际贸易有限公司（以下简称轩强公司）对本院冻结呈辉天津公司名下12×××68账户存款，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。轩强公司称，请求法院解除对呈辉天津公司名下12×××68账户存款的冻结，并将该账户内的存款464469元划转给轩强公司所有。事实和理由如下：呈辉天津公司、轩强公司签订了天津市商品房买卖合同后，轩强公司按约向呈辉天津公司所提供的开户行中国建设银行股份有限公司账号为12×××68支付全部购房款464469元。后因建行塘沽分行诉呈辉天津公司等金融借款合同纠纷一案，并对12×××68账户进行财产保全。现该案已进入执行程序，该账户处于被冻结状态。鉴于呈辉天津公司所开发建设的万城酒瘾文化中心，处于无限期停工状态。轩强公司已通过诉讼方式与呈辉天津公司解除了天津市商品房买卖合同。合同解除后，案涉购房款应予返还，故呈辉天津公司用于收取购房款的专用账户12×××68中所涉部分购房款的所有权应属于轩强公司，故请求停止对该账户的执行行为，并就轩强公司所涉购房款部分优先受偿。一、商品房预售资金账户目的在于保障购房人利益，申请执行人无权就该账户提出执行请求，故应解除对该账户的冻结。呈辉天津公司名下12×××68账户为商品房预售资金账户。根据国务院于2013年3月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，确保商品房预售资金用于工程建设的最终目的是保障购房者的利益不受损害。故购房者的利益权利保护优于建设工程价款优先权等一切权利。商品房预售资金应用于工程施工，已支付工程款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院不予支持。由此可知，购房消费者更有权排除其他主体就商品房预售资金监管账户中的执行请求。二、轩强公司基于房屋买受行为而享有物权期待权，在商品房买卖合同解除后，有权就所涉账户项下的部分购房款具有所有权。物权期待权为能够排除其他债权人申请执行的债权。基于解除行为而享有返还权，返还标的为特定账户中的部分款项，轩强公司作为所有权人有权取得该部分款项。根据合同法第97条规定，合同解除后，呈辉天津公司应向申请人返还购房款，而所涉房款账户中部分购房款的所有权应属于申请人，因此申请解除对相关账户的冻结并划转购房款464469元。本院查明，天津市高级人民法院于2018年4月26日就原告建行塘沽分行与被告呈辉天津公司、陈辉、呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一案，作出（2017）津民初106号民事判决：一、被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告建行塘沽分行贷款本金2亿元、期内利息3,778,981.25元、罚息及复利（罚息以2亿元为基数，自2018年1月16日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；截至2017年12月20日利息的复利，以2,948,786.81元为基数，自2017年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；自2017年12月21日至2018年1月15日利息的复利，以830,194.44元为基数，自2018年1月16日至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算）；二、被告呈辉天津公司以坐落于滨海新区，海缘西路以西的土地（房地产权证号：房地证津字第××号）对本判决第一项给付事项在246002300元限额内承担抵押担保责任，原告建行塘沽分行有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿；三、被告陈辉对本判决第一项给付事项在320872500元的限额内承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉天津公司追偿；四、被告呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉天津公司追偿；五、驳回原告建行塘沽分行的其他诉讼请求。2018年6月4日，天津市高级人民法院作出（2018）津执41号执行裁定：“本院（2017）津民初106号民事判决书由天津市第二中级人民法院负责执行。”天津市高级人民法院对呈辉天津公司在中国建设银行股份有限公司天津河北路支行的12×××68账户存款9311879.20元予以冻结，后本院继续冻结该存款。天津市滨海新区人民法院在审理（2019）津0116民初31843号原告轩强公司与被告呈辉天津公司商品房销售合同纠纷一案中，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告轩强公司与被告呈辉天津公司于2018年3月8日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告呈辉天津公司于2019年9月25日前向原告轩强公司退还购房款464469元、契税13270.54元、维修基金5056元、印花税235元、预告登记费550元，以上各项合计483580.54元；三、被告呈辉天津公司给付原告轩强公司逾期退款利息（自2019年7月1日起至实际退款之日止，以483580.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、在办理合同解除及退款手续过程中，如有需要，原告轩强公司应配合被告呈辉天津公司办理解除合同、退款、解除备案登记手续以及各项合同解除手续，如未配合，被告可自行办理；五、双方就本次商品房买卖合同纠纷今后别无纠葛。该院于2019年9月18日对上述协议内容予以确认并出具（2019）津0116民初31843号民事调解书。本院认为，轩强公司主张由于涉案房屋处于停工状态，该公司已通过诉讼方式与呈辉天津公司解除了天津市商品房买卖合同。合同解除后，案涉购房款应予返还，故呈辉天津公司用于收取购房款的专用账户12×××68中所涉部分购房款的所有权应属于轩强公司，故请求解除相关账户的冻结，并就所涉购房款464469元进行划转。对于在房地产开发企业没有建成房屋的情况下，交付了全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权是否优先于其他债权人的权利问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条“承包人的工程价款优先权，不得对抗买受人”的规定，应当理解为承包人的工程价款优先权既不能对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成的等情况下的购房款返还请求权。由于承包人工程价款请求权优先于抵押权等权利，因此买受人的权利优先于包括承包人工程价款请求权在内的其他权利。但此时的买受人应当为商品房的消费者，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列情形。该种优先权利系基于自然人生存利益至上的考虑，是对居住利益的优先保护，而本案异议人轩强公司为经营主体，不属于商品房消费者，其购房款返还请求权并不优先于其他债权，因此其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人连云港轩强国际贸易有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长 崔 军审判员 王广利审判员 李会芝二〇二〇年五月十二日书记员 李珊珊