江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终615号 上诉人（（原审原告，案外人）：刘杰，男，汉族，1969年3月11日出生，居民身份证号码320830196903116834，住江苏省盱眙县淮河建材大市场5幢207室。 委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：邢海林，男，汉族，1955年5月1日出生，住江苏省盱眙县。 被上诉人（原审被告，被执行人）：江苏鑫禄置业有限公司，住所地江苏省盱眙县淮河镇镇政府大门左侧。 法定代表人:蒋俊，该公司总经理。 被上诉人（原审被告，被执行人）：江苏鑫禄淮河建材大市场有限公司，住所地江苏省盱眙县淮河镇镇政府大门左侧。 法定代表人:蒋俊，该公司总经理。 上诉人刘杰因与邢海林、江苏鑫禄置业有限公司（以下简称鑫禄置业公司）、江苏鑫禄淮河建材大市场有限公司（以下简称鑫禄大市场公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2018）苏08民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院审理查明，邢海林诉鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司民间借贷纠纷一案，淮安中院于2014年1月8日作出（2014）淮中民初字第0014号民事裁定，裁定冻结鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司的银行存款900万元或者查封其他等额财产。同年1月24日，该院向盱眙县淮河镇村镇服务站送达保全裁定书和协助执行通知书，查封鑫禄大市场公司所有的56套房屋，包括涉案的5幢207室房屋。同日，该院张贴查封公告。2014年5月4日，该院作出（2014）淮中民初字第0014号民事判决，一、鑫禄置业公司于本判决生效之日起十日内向邢海林偿还借款本金433.25万元并给付利息；二、鑫禄大市场公司在其56套房产的价值范围内对上述债务承担担保责任；三、驳回邢海林的其他诉讼请求。案件受理费74460元、诉讼保全费5000元，合计79460元，由鑫禄置业公司负担。 因鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司未履行判决确定的义务，邢海林申请强制执行，淮安中院于2014年6月19日立案，执行案号为（2014）淮中执字第0223号。在执行中，该院于2015年3月16日作出（2014）淮中执字第0223号执行裁定，拍卖被执行人鑫禄大市场公司所拥有的位于盱眙县淮河镇镇政府大门左侧江苏鑫禄淮河建材大市场5幢101、102、141、142、202、205、206、207、208、209、301、302、303、305、306、307、309室；6幢101、102、141、142、201、208、209、307、308、309室；7幢101、102、141、142、205、206、208、301、302、306、308室；8幢101、102、102、105、139、140、141、142、201、202、203、205、206、207、208、209、305、309室共56套房屋。同年4月13日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布公告，拍卖被执行人鑫禄大市场公司上述56套房产。经三次拍卖，上述房产均因无人竞买而流拍，申请执行人邢海林同意以第三次拍卖保留价接受上述房产抵偿部分债务。该院于2015年6月10日裁定将上述56套房产作价5046602元，交付申请执行人邢海林抵偿鑫禄大市场公司所欠邢海林部分债务，明确“该财产所有权自本裁定书送达邢海林时转移。”该裁定于2015年6月10日送达邢海林。同日，该院裁定（2014）淮中民初字第0014号民事判决书未履行部分本次执行程序终结。 案外人刘杰对淮安中院执行的江苏鑫禄淮河建材大市场5幢207室房屋（以下简称案涉房产）提出异议，要求中止执行，并将该房产返还给异议人。淮安中院于2018年5月29日作出（2018）苏08执异44号执行裁定，驳回刘杰的异议请求。 刘杰向淮安中院提出诉讼请求：1.停止对原告位于盱眙县房屋的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月18日，原告和鑫禄置业公司签订了购买其开发的位于盱眙县房屋，并于同日向鑫禄置业公司支付11万元购房款，鑫禄置业公司向原告出具了收据。裁定抵债的原告房屋系建设在农村集体土地上而非国有土地上的房屋，该房屋既没有房屋所有权证书或不动产登记证书，也没有办理任何用地手续，属于无证小产权房，涉案房屋为法律限制交易房屋。被告邢海林是国家工作人员，不具备购买该类房屋的身份属性，淮安中院以物抵债给被告邢海林的裁定不符合法律规定，应当予以撤销，停止执行。被告邢海林申请强制执行的时间为2014年6月19日，而案涉房产原告早在2011年2月18日即购买，并进行了装潢且已入住，是原告先行占有和使用该房屋，该房屋是原告唯一的一套住宅用房，淮安中院以物抵债裁定侵犯了原告的合法利益，应当依法撤销。 被告邢海林辩称：一、《物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。淮安中院于2015年3月16日、6月10日作出的（2014）淮中执字第0223号执行裁定，对上述涉诉房屋评估拍卖，并裁定涉诉房屋所有权归答辩人所有。二、被答辩人提供给法庭的相关房屋买卖合同以及购房票据涉嫌造假，均系事后签订的虚假合同。从以下几点可以印证：1.被答辩人提供的所有涉案房屋购房票据号均是在答辩人房屋买卖合同票据号之后。2.被答辩人均未能提供相关房屋的交付证明，被答辩人均是在2017年左右非法侵占了答辩人的房屋。3.被答辩人均不能提供支付房屋对价的相关依据。4.被答辩人提供的房屋合同中还存在没有任何签名、同一时间两户买同一间房屋、票据时间在先合同时间在后等现象。三、从被答辩人在中院执行局的谈话可以得知，被答辩人均是在2017年左右买房。 淮安中院查明，2011年2月18日，刘杰与鑫禄大市场公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘杰购买案涉房产，建筑面积为119.17平方米，房屋总金额为18万元，购房时付11万元，交房时付清剩余款项。出卖人应于2011年8月8日前将房屋交付买受人使用。同日，鑫禄大市场公司向刘杰出具收据一张，称收到刘杰现金11万元。后鑫禄大市场公司未向刘杰交付房屋，刘杰亦未付余款。在异议审查中，该院于2018年5月22日找异议人刘杰谈话，刘杰称其于2017年4月对所购房屋进行装修，同年10月入住。原告刘杰除提交鑫禄大市场公司所开收据外，未向该院提供其向鑫禄大市场公司付款11万元的其他证据材料。 淮安中院另查明，该院裁定抵债的56套房产所占土地系盱眙县淮河镇城根村所有，涉案房屋为小产权房，原告刘杰户籍地为盱眙县。 淮安中院认为，本案争议焦点为：原告刘杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因涉案房屋系农村集体土地上的小产权房，依照上述法律规定，农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转。本案中，原告刘杰户籍地在盱眙县，其与鑫禄大市场公司签订的购房合同违反了农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设的强制性规定，应认定无效，其依法不享有涉案房屋所有权。另外，原告刘杰与鑫禄大市场公司签订购房合同后，只交纳部分款项，且鑫禄大市场公司并未将涉案房屋交付给原告。故原告刘杰对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的权利。原告刘杰称被告邢海林不具备购买小产权房的资格，淮安中院以物抵债裁定违法，该主张不属案外人执行异议之诉审理范围，故对此不予理涉。据此，判决驳回刘杰的诉讼请求。 刘杰不服一审判决，上诉请求撤销淮安中院（2018）苏08民初95号民事判决，依法改判或发回重新审查。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审庭审后，上认人阅了保存在相关机关的资料，发现上诉人所居住的案涉房屋，并不是小产权房，而属于违章建筑，盱眙县国土局曾在2010年7月13日对案涉地块作出了盱国地资罚字（2010）第111号《行政处罚决定书》。明确案涉地块属于一般农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，一般农用地未以转化为建设用地，不得用于房屋建设，本案案涉的房屋是在一般农用地上新的房屋，属于违章建筑，（2014）淮中执字第0223号以物抵债裁定，违反法律规定。案涉房屋已交付给上诉人，上诉人已入住，所以一审法院的以物抵债裁定不符合法律的规定。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，一、《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案中，案涉房产属于上述通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，淮安中院依法对包括案涉房产在内的房产进行现状处置，有事实与法律依据。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，案涉房产系“不具备初始登记条件”的建筑，但仍然具有使用价值，被执行人因建设而取得案涉房产的使用价值，人民法院对其进行查封有事实与法律依据。淮安中院于2014年1月24日查封案涉房产，而刘杰主张其于2017年装修入住，因此刘杰对案涉房产的占有晚于人民法院的查封，且刘杰不能提供其支付房款的证据材料。因此，刘杰上诉请求不符合上述法律规定，不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、三百一十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上刘杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 晶 审判员 赵建华 审判员 苏 峰 二〇二〇年五月八日 书记员 王莹莹