北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终505号上诉人（原审原告）：李某，男。上诉人（原审原告）：戚某，女。二上诉人之共同委托诉讼代理人：董文斗，北京市惠康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙某，女。委托诉讼代理人：杨占武，北京市铭达律师事务所律师。上诉人李某、戚某因与被上诉人孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李某、戚某上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某、戚某的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、案涉《借名买房协议》系李某购置涉案房屋数年后于2015年补签，不属于借名买房合同。《借名买房协议》中载明的李某的地址、电话在2004年时还不存在。二、2004年李某购房时上海尚未实行限购，孙某可以以自己的名义购买，无需大费周章借名买房。三、李某于2010年借用孙某之子孙某一名义购买了北京市宋家庄一处房屋，该房屋为经济适用房，满五年后才能上市交易。2015年孙某提出李某补签涉案《借名买房协议》才帮助李某办理宋家庄房屋的过户手续，李某无奈才被迫签字。四、孙某至今未付涉案房屋购房款，在《借名买房协议》中故意未写明合同价款，依据合同法第九十四条涉案《借名买房协议》应予解除。五、孙某一审提交上海沿海鑫桥置业有限公司2018年出具的《证明》系伪造的，该公司2008年已经注销，该《证明》也不符合证据形式要求。孙某辩称，同意一审判决。一、双方2004年签订真实借名买房协议，该协议并不是买卖合同，不需要支付李某房款。二、孙某借名买房并非由于限购，而是名下房产较多，而当时李某正在上学名下无房，所以才借用李某名义。孙某为开发商关联公司的高管，当时房屋优惠一平米才3000多元，而市场价是7000余元一平米。三、《借名买房协议》上李某的住址和电话都是后加的，并不能因为事后加的住址和电话就推翻该协议，借名买房协议不是后补的。四、借名买房协议上没有戚某签字，因为借名买房时李某没有结婚，本案与戚某并没有关系。五、交定金、签订购房协议、交购房款，包括房屋交接、房子占有使用、出租、装修等全部是孙某办理的，所有的文件上的李某签字都是孙某所签，票据都在孙某手里。李某、戚某向一审法院起诉请求：依法解除李某、孙某签订的《借名买房协议》。一审法院认定事实：2004年5月2日，上海沿海鑫桥置业有限公司（以下简称沿海鑫桥公司）与李某签订《上海市商品房预售合同》，约定由李某购买416号房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3500元，暂测房屋建筑面积204.64平方米，总房价款暂定为人民币716240元。2005年2月26日，沿海鑫桥公司与李某签订《房屋交接书》，载明：双方对416号房屋进行验收交接，沿海鑫桥公司交付房屋给李某，该房屋实测建筑面积为204.53平方米，总房价款为715855元，已付清全部房价款，已开发票。3月1日，416号房屋登记至李某名下。李某与孙某均认可上述合同中李某的签名均系孙某所签，李某称其委托孙某代签合同，孙某则称系因借名买房。孙某（甲方）和李某（乙方）签订《借名购房协议》一份，约定：乙方同意甲方以其名义为甲方购买416号房屋，房屋面积204.53平米，乙方同意，该房屋的房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由甲方持有和保管；乙方所代理购买的上述房屋，房屋价格全款为＿＿元，该房屋的全部房款、佣金、税费、物业等与房屋有关的所有费用均由甲方承担、支出，该房屋的所有权利亦归甲方所有，甲方享有的权利包括但不限于：房屋所有权，抵押、出租、出售、自用、转赠，房屋占有、使用、收益及处分的权利；甲方或甲方指定的第三方符合购房资质要求的，甲方有权要求乙方将房屋产权变更至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方应予无条件配合，因产权变更产生的全部税费由甲方承担；协议并约定了双方的其他权利义务。落款处有孙某及李某的签名，无日期，乙方利害关系人（配偶及成年子女）签字处为空白。孙某主张该协议系2004年李某购买416号房屋前签订，李某主张该协议系2015年孙某以欺诈手段让其补签，因该协议上其地址和电话均系2004年之后才取得，孙某称因签订该协议时李某在上学无固定地址，所以地址和电话确实是后补的。庭审中，孙某主张其借用李某名义购买416号房屋，称其支付了416号房屋的房款、契税、物业维修基金、物业费、水电费和装修等费用，并就此提交购房发票、维修基金收款凭证、契税纳税申报表、收据等。李某认可上述证据的真实性，但主张因其借房给孙某故而将上述凭证交给孙某保管。李某称其毕业后一直在北京工作，故416号房屋一直闲置，直至孙某借住该房屋。孙某称该房屋交付后空置，2012年其进行了装修，2013年出租获取租金。关于416号房屋的购房款，李某主张系由其母亲现金交纳，孙某对此不予认可，并主张因其当时为沿海集团高管，416号房屋具有奖励性质，其仅现金支付了11万元即获得该房屋，其就此提交盖有沿海鑫桥公司财务专用章的证明一份。该证明载明：“孙某女士曾任职于沿海集团，并于2004年接受公司针对高管层奖励的416号房屋，总房款为716240元，其中一万元定金及十万元首付款由孙某本人以现金方式缴纳，其余房屋尾款由集团代为支付。”李某、戚某对此不予认可。另查，李某与戚某系夫妻关系，二人于2009年1月20日登记结婚。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李某与孙某签订借名买房协议，由孙某借用李某之名购买416号房屋，李某、戚某主张孙某以欺诈、胁迫手段让李某签订该协议，孙某不予认可，李某、戚某就此未提交充分证据，本院对此不予采信。李某、戚某主张因戚某未在协议上签字导致该协议为无效合同，该主张非合同无效的法定事由，本院不予采信。故李某与孙某签订的借名买房协议系双方真实意思表示，合法有效。现李某、戚某要求解除该协议，孙某不予同意，李某、戚某提出的解除理由均不符合合同法定解除的条件，故本院对其诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，于2019年9月判决：“驳回李某、戚某的诉讼请求。”二审中，李某、戚某提交东城法院另案庭审笔录复印件三份，拟证明孙某陈述支付购房款的情况前后不一致；提交上海市长宁区市场监督管理局档案室调取的沿海房地产开发（上海）有限公司工商档案一份，拟证明孙某陈述其担任公司高管不属实。孙某质证称庭审笔录真实性存疑，证明目的不认可，孙某第一次支付1万定金，第二次支付10万房款，第三次60余万元是任职公司按照高管待遇代为支付的；认可工商档案的真实性，不认可证明目的，称高管不是都完全登记在工商档案中。孙某提交上海市东方公证处出具的（2019）沪东证经字第14641号公证书一份，公证内容为孙某二的陈述。孙某二自称为沿海房地产开发（上海）有限公司法定代表人，曾经为上海沿海鑫桥置业开发有限公司法定代表人，当时孙某为沿海房地产开发（上海）有限公司副总裁，孙某二带其看房买房签约付款等，孙某第一次交了定金1万元，后来交了10万元首付款，其他房款由集团按照高管待遇政策由沿海国际控股支付，总房款大概70多万；上海沿海鑫桥置业开发有限公司是沿海国际控股有限公司开发房地产的项目公司，项目结束后就注销了，为孙某开具《证明》时公章已经销毁，只能用方章。孙某另提交（2018）京0101民初21566号民事判决书，证明其在东城区人民法院起诉请求李某办理涉案房屋过户登记，一审判决支持了其诉讼请求。李某、戚某质证认可公证书形式真实性，不认可证言真实性；认可判决书真实性，但是判决书仅仅罗列了证据并未对事实进行认定。本院对当事人二审提交的上述新证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为李某、戚某请求解除涉案《借名买房协议》是否应予支持。首先，李某与孙某就购买涉案房屋签订了《借名买房协议》。李某虽主张该协议系事后补签，即使该主张成立，亦不能否认系其本人签署的事实。无论该协议《借名买房协议》签订于何时，均属于对借名买房事实以及双方权利义务的确认。涉案房屋由孙某一方占有使用，所有购房合同、房屋产权证、付款票据等均由孙某一方持有等事实，亦可佐证借名买房事实。而李某、戚某并未提供证据推翻协议所确认的上述事实。其次，李某主张系受胁迫签订涉案《借名买房协议》，亦未就此提供证据予以证明，本院不予采信。再次，李某、戚某主张孙某未向其支付购房款，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定请求解除《借名买房协议》。本案双方为借名买房合同法律关系，并非房屋买卖合同关系。借名买房是指当事人协议约定，一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。在借名买房法律关系中一般由借名人直接或者借用名义房屋购买人之名向房屋出卖人支付购房款，因此孙某作为借名人并不当然负有向李某支付购房款的义务，且李某亦未能举证其有代垫购房款的行为。最后，涉案房屋购买于2004年，彼时李某、戚某尚未结婚，故《借名买房协议》无损戚某之权利，其未在协议上签字亦不影响协议效力。综上，李某、戚某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10958元，由李某、戚某共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年五月二十九日法官助理 王继玉书 记 员 黑梦雪