山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0321民初201号 原告：平定县鑫全物业管理有限公司。 法定代表人：王志强，职务：总经理。 委托代理人：贾瑞斌，男，1964年1月22日出生，系原告平定县鑫全物业管理有限公司员工。 被告：尹润财，男，1957年9月18日出生，现住山西省平定县。 委托代理人：尹志宏，男，1994年6月10日出生，系被告尹润财儿子。 原告平定县鑫全物业管理有限公司与被告尹润财物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平定县鑫全物业管理有限公司的委托代理人贾瑞斌，被告尹润财及其委托代理人尹志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平定县鑫全物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告2019年前物业服务费5539元；2、判令被告支付所欠原告物业服务费5539元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2020年1月1日起至实际给付之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月10日，原告与山西森宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为平定县三岔口森宇坐标城文昌苑、科茗苑、秀林苑、A区、商业住宅等各区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴费标准以物价部门定价为准。被告尹润财于2014年4月22日收房入住本小区，建筑面积122.8平方米。根据平定县发展和改革局备案的收费标准，被告的住房应按0.9元每月每平方米缴纳物业服务费用。2019年前，被告应缴纳物业服务费5539元（含楼道公用电费每年24元），经原告多次入户及电话协商，被告一直拒绝缴纳。为此，原告遭受一定经济损失。为维护原告合法利益，故起诉。 被告尹润财辩称：被告承认欠交物业费，但事出有因：1、被告没有与原告签订过物业服务合同，与原告不存在物业服务合同关系。2、原告存在垃圾倾倒不及时、环境混乱等服务极差问题。3、被告卫生间下水道漏水，其拆除更换破损管道、修理浸泡的墙面、地板和吊顶等共计支付工料费12000多元；北面两个卧室因墙外底商房顶常年排水不畅、防水质量问题，常年外墙往里渗水，被告多次请求原告处理，原告未处理好，给被告造成持续经济损失每年一两千元。4、原告曾经拒绝供水，被告家人在处理问题的过程中遭到围困殴打。 原告平定县鑫全物业管理有限公司围绕诉讼请求提供了如下证据：1、2014年2月10日原告与山西森宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明原告为被告所在的小区提供物业服务，物业费用以物价部门定价为准，业主按照拥有物业的建筑面积按年交纳物业服务费用，物业服务的期限为10年等内容。2、平定县发展和改革局平发改价管备案［2017］1号文件及物业管理服务收费备案表，证明县发改局对原告服务的被告所在小区物业服务费收费标准予以备案，原告据此收取物业服务费。3、平定县森宇坐标城2018年高层物业收费标准的会议纪要，证明原告2018年根据县发改局备案文件确定的物业收费标准，其中被告按0.9元每月每平方米的标准收取。被告尹润财发表如下质证意见：第一份证据中，按约定6层以下不收取电梯费用，被告居住于3层不应当收取；公共部分的维护管理、小区绿化、保洁服务达不到约定标准；垃圾倾倒不及时、环境混乱、不设门禁车辆随意出入，电梯未张贴过检修单；楼道没有消防设施、消防通道。 被告尹润财提供如下证据：1、手机视频，证明垃圾多天不倒。2、手机照片3张，分别为2017年7月、2019年8月、2020年8月的电梯年检单，证明2018年没有张贴年检单。3、手机照片7张，证明因底商顶部前高后低排水不畅，造成被告房屋漏水；屋内卫生间下水管破漏。原告发表质证意见如下：1、第一份证据不符合事实，只能证明某个时间段的现状，不能代表原告整体的保洁服务管理水平，原告每天倾倒4至6车垃圾，且分时段不同小区进行倾倒，在车辆正常的情况下，做到了日清日洁。2、第二份证据不符合事实，原告按照特种设备管理规定，每年对电梯进行年检。3、第三份证据不属于原告的职责职权范围，属于房屋工程质量问题。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月10日，原告与山西森宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据该合同第一条的约定，被告所居住的科茗苑属于原告物业管理服务区域；第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅以物价局定价为准”；第七条约定：“业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在合同期限内履行交纳义务。”第三十五条约定：“本合同期限自2014年2月10日起至2024年2月10日止……”；另外该合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等双方权利义务进行了约定。2017年12月15日，平定县发展和改革局出具平发改价管备案[2017]1号文件，对原告物业管理服务收费备案申请予以备案，具体内容为：“你公司所服务的森宇坐标城A、B、D区及秀林苑小区前期物业服务费按建筑面积0.60元每月每平方米收取；电梯运行费0.30元每月每平方米、自来水加压费0.20元每月每平方米、供热期供热加压费0.30元每月每平方米收取。具体收费标准详见附表。本标准为等级基准价，上浮幅度为30%，下浮幅度不限。”2018年10月10日原告召开会议确定高层物业管理费用0.6元每平方米、三至四层水加压费用0.2元每平方米，三至四层电梯费用0.1元每平方米，实际收费标准为三至四层0.9元每平方米。被告居住于该小区，建筑面积122.8平方米。被告2015年4月22日至2019年12月31日未缴纳物业服务费，具体计算为：2015年4月22日至2017年12月31日电梯未开通期间，核减电梯使用费后按照0.7元每月每平方米缴纳物业服务费，2015年4月22日至2015年12月31日计算为122.8平方米×0.7元/月/平方米×8个月8天=710元，楼道公用电费2元×8个月8天=17元，合计727元；2016年1月1日至2017年12月31日，计算为122.8平方米×0.7元/月/平方米×24个月=2064元，楼道公用电费2元×24个月=48元，合计2112元；2018年1月1日至2019年12月31日计算为122.8平方米×0.9元/月/平方米×24个月=2652元，楼道公用电费2元×24个月=48元，合计2700元；以上共计5539元。 本院认为，原告与山西森宇房地产开发有限公司于2014年2月10日签订的《前期物业服务合同》真实有效，对被告具有约束力，被告应按该合同的约定缴纳物业服务费。被告辩称没有与原告签订过物业服务合同，与原告不存在物业服务合同关系不符合法律规定，本院不予采纳。被告辩称卫生间下水道漏水，北面两个卧室因墙外底商房顶常年排水不畅及防水质量问题，常年外墙往里渗水；小区存在违建现象，没有消防通道、消防设施与本案不属同一法律关系，本院不予采纳。其余辩称理由因其提供的证据不足以证明其抗辩主张，本院不予采纳。经原告催要，被告仍未缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的民事责任。原告的物业管理服务亦存在一定问题，其要求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算欠缴物业服务费利息的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的合理意见，原告应当听取，完善管理，提高服务质量，让业主满意。 综上所述，原告平定县鑫全物业管理有限公司要求被告尹润财支付2015年4月22日至2019年12月31日物业服务费5539元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告尹润财于本判决生效后十日内给付所欠原告平定县鑫全物业管理有限公司2015年4月22日至2019年12月31日期间的物业服务费5539元； 二、驳回原告平定县鑫全物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告尹润财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判长 赵彦敏审判员张文平代理审判员刘存云 二〇二〇年五月六日 书记员 梁               田