湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3361号 原告：陈江，男，汉族，1989年10月3日出生，户籍地湖南省醴陵市白兔潭镇黄甲村九子洲组64号，现住长沙市芙蓉区定王台文化广场写字楼1401房，公民身份号码430281198910037757。。 被告：长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道389号华美欧大厦1510房。 法定代表人：郭丽梅。 原告陈江与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称诚适屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈江到庭参加诉讼。被告诚适屋公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈江向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除陈江与诚适屋公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令诚适屋公司退还陈江房屋租金2100元、押金700元及公寓管理费135元，共计2935元；3.判令诚适屋公司向陈江支付违约金1400元。事实与理由：2019年9月9日，陈江与诚适屋公司签订一份《房屋租赁合同》，承租了诚适屋公司经营管理的位于长沙市芙蓉区定王台文化广场1幢1单元140001[H]号房屋；租赁期限为9个月27日，自2019年9月9日起至2020年7月5日；租金支付方式为按季度支付。上述合同签订当日，陈江即依约向诚适屋公司支付了房屋租金和押金。2020年2月9日，陈江依约向诚适屋公司支付2020年3月9日至2020年6月8日期间的房屋租金2100元。2020年4月6日，上述房屋的实际所有权人以诚适屋公司拖欠房屋租金为由要求陈江搬离涉案房屋。此后，陈江多次要求诚适屋公司退还房屋租金及押金，均未果，遂诉至本院。 被告诚适屋公司在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。 陈江围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：2019年9月8日签订的《房屋租赁合同》和《电子交割单》各一份，拟证明双方当事人之间存在房屋租赁合同法律关系；证据2.微信转账截图（4张），拟证明陈江已依约向诚适屋公司支付房屋租金及押金的事实；3.2020年4月10日签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明陈江与涉案房屋实际所有权人重新签订房屋租赁合同并另行缴纳房租的事实。 本院经审查认为，陈江的上述证据具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。 根据上述已采信的证据及陈江的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年9月8日，陈江与诚适屋公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：陈江承租诚适屋公司经营管理的长沙市芙蓉区定王台文化广场1幢1单元140001[H]号房屋；租赁期限为9个月27日，自2019年9月9日起至2020年7月5日止；月租金为700元；支付方式为按季度支付；合同签订当日，陈江须向诚适屋公司交纳700元押金；租赁期限内，诚适屋公司需提前解除合同的，应当提前30日通知陈江，诚适屋公司应按实际租赁天数收取租金，多退少补，并按月租金的两倍向陈江支付违约金。合同还约定了其他事项。在合同签订当日，陈江依约向诚适屋公司支付了三个月房租2100元、押金700元及整个租赁期间的全部公寓管理费445元（即物业费，按每天1.5元的标准收取），诚适屋公司依约向陈江交付了上述房屋。此后，双方均依约履行合同义务。2020年2月9日，陈江依约向诚适屋公司支付2020年3月9日至同年6月8日期间共计三个月的房租2100元。此后，因诚适屋公司拖欠涉案房屋实际所有权人租金并跑路，同年4月6日，涉案房屋实际所有权人要求陈江搬离该房屋。经协商，陈江与涉案房屋实际所有权人于同年4月10日另行签订一份《房屋租赁合同》，陈江向涉案房屋的实际所有权人直接租赁该房屋，租赁期间从2020年4月10日开始计算，陈江另行向涉案房屋的实际所有权人交纳房屋租金。此后，陈江多次向诚适屋公司要求返还房屋租金、押金及公寓管理费等，均未果，由此引起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，陈江已依约向诚适屋公司缴纳了房屋租金及押金，但在租赁期限内，诚适屋公司没有向房屋实际所有权人交纳房屋租金，致使陈江无法继续占有使用涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同目的无法实现。2020年4月17日，陈江向本院起诉，要求解除与诚适屋公司签订的上述《房屋租赁合同》，该诉求符合法律规定，本院予以确认，陈江与诚适屋公司签订的上述《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除。 关于租金和违约金。陈江与诚适屋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，陈江依约向诚适屋公司交纳了房租，但诚适屋公司未能在合同约定的租赁期限内，持续向陈江提供涉案房屋居住，已经构成单方违约，应当承担本案全部违约责任。按照合同约定，在租赁期限内，诚适屋公司需提前解除合同的，应当提前30日通知陈江，诚适屋公司应按实际租赁天数收取租金，多退少补，并按月租金的两倍向陈江支付违约金。故对陈江要求诚适屋公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因陈江与涉案房屋实际所有权人重新签订房屋租赁合同的租赁期间是从2020年4月10日开始计算，即诚适屋公司实际在2019年9月9日至2020年4月9日期间向陈江提供了合同约定的房屋供其使用，故对陈江请求诚适屋公司退还2020年3月9日至2020年6月8日期间的房屋租金2100元、2020年3月9日至2020年7月5日期间的物业费135元及押金700元的诉讼请求，对其中退还2020年4月10日至2020年6月8日期间的房屋租金1376.67元、2020年4月10日至2020年7月5日期间的物业费127.5元及押金700元的部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈江与长沙诚适屋公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月17日解除； 二、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还陈江房屋租金1376.67元； 三、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还陈江租房押金700元； 四、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还陈江公寓管理费（物业费）127.5元； 五、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向陈江支付违约金1400元； 六、驳回陈江的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，公告费300元,由长沙诚适屋公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年五月十九日 法官助理  唐某某 书 记 员  曹某某 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。