江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1539号上诉人（原审被告）：唐某，女，1982年7月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：蒋言远，男，2008年2月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。法定代理人：唐某（系蒋言远母亲），住江苏省盐城市亭湖区。法定代理人：蒋某（系蒋言远父亲），住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市金时代房地产开发有限公司,住所地江苏省盐城市亭湖区建军中路218号同曦鸣城销售中心。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。上诉人唐某、蒋言远因与被上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）商品房销售合同一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐某、蒋言远共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金时代公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金时代公司承担。事实和理由：1.金时代公司与唐某、蒋言远于2014年7月3日签订的协议书是双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。根据该协议书的约定，金时代公司应当于2014年7月26日前协助蒋言远办理就读毓龙路实验学校的入学报名手续，如届期不能就读，则金时代公司自愿赔偿10万元。事实上，至2014年7月26日蒋言远并未能够在毓龙路实验学校入学报名，直至2014年8月13日，盐城市亭湖区区长办公会议纪要中才对同曦鸣城小区业主子女入学问题进行了处理，同意同曦鸣城小区业主子女在毓龙路实验学校入学，但此时已经超过了双方约定的期限，因此金时代公司应当按照双方于2014年7月3日协议书约定的内容赔偿10万元。2.一审法院枉顾2014年7月3日协议书的约定，认定金时代公司没有违约有误。3.唐某为让儿子蒋言远入学支付的择校费、租房费用、接送就餐费远超10万元，而一审法院认定唐某、蒋言远的损失仅为2万元与事实不符。4.金时代公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效。金时代公司辩称，1.双方多次为延期交房进行协商，且有过诉讼，对于该10万元的诉讼时效一直中断，不存在超过诉讼时效的情形。2.协议中约定的10万元是入学保证金，该保证金的作用是对小孩是否能够就读毓龙路实验学校做保证，其约定的时间并非该协议的关键。根据盐城市亭湖区区长办公会会议纪要精神，同曦鸣城小区所有符合条件的小孩当年都可以就读于该学校，故该协议并没有根本违约，唐某、蒋言远应当退还该入学保证金。3.唐某、蒋言远提出因为该事件造成的精神和经济损失，应当另案诉讼，不可与保证金混为一谈。金时代公司向一审法院起诉请求：1.判令唐某、蒋言远返还保证金10万元，并从2014年9月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.诉讼费用由唐某、蒋言远承担。一审法院查明的事实：2012年10月16日，买受人唐某、蒋言远与出卖人金时代公司签订商品房买卖合同一份（含附件1房屋平面图；附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明；附件3装潢、设备标准；附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城1幢10层1011室，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积64.68平方米，单价为6991.76元/平方米，房款合计452227元。买受人应当按照附件4-1方式付款，即买受人应于2012年10月16日前向出卖人支付首付款452227元。若买受人迟延付款，除出卖人依法解除合同外，买受人按照未付到期房价款的万分之五/天计算，向出卖人支付迟延期间的违约金；出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，出卖人于契约效力解除后30日内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元/天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金；如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。如买受人延迟支付房款，后出卖人延迟交付房屋的违约金，双方一致同意，可按照合同约定互相抵消违约金。经买受人书面催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。合同签订后，唐某、蒋言远交纳了购房款，金时代公司分别于2012年9月30日、2012年10月16日开具了231551元及220676元预收商品房款发票。2014年7月3日，唐某、蒋言远与金时代公司签订一份协议书，内容为：“蒋言远购同曦鸣城A1幢1011住房一套，在购房时金时代开发商承诺此房为毓龙路实验学校学区房。现可能导致我家子女不能及时就读于此学校。出现此状况后，购买人蒋言远与金时代开发商协议，开发商承诺2014年7月26日前带我家子女报名就读于毓龙路实验学校，并取得九年制义务教育学籍。小升初的学生直接报名，不参加小升初的考试。如不能就读毓龙路实验学校学区房，金时代开发商自愿将人民币壹拾万元整作为赔偿款。如金时代公司能及时将业主子女报名于毓龙路实验学校，该业主在报名之后先将人民币五万元本金返还给金时代公司，剩余五万元本金在该子女取得九年义务教育学籍后，在三个工作日内退还金时代公司。”次日，金时代公司支付唐某10万元。7月26日，蒋言远未能在毓龙路实验学校入学。同年8月13日盐城市亭湖区区长办公会会议纪要载明：对确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女。符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。后蒋言远未到毓龙路实验学校入学。因金时代公司未能按上述合同交房，唐某、蒋言远于2014年12月25日诉至一审法院，要求金时代公司：1.继续履行合同交付合格房屋；2.按照2500元/月租金标准支付延迟交付房屋的违约金，自合同约定应交房之日至实际交房之日；3.支付无法正常落户的违约金90445.4元（452227元*20%）。唐某、蒋言远在该案审理中，向一审法院提交了一份照片及三份同曦鸣城销售宣传广告，广告及照片中均有“学区房”、“自住学区”字样。唐某、蒋言远称上述广告均是金时代公司在宣传销售商品房时发放，照片拍摄自销售现场。一审法院经审理，于2015年8月10日，作出判决：一、金时代公司与唐某、蒋言远于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限金时代公司于本判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远交付位于盐城市同曦鸣城1幢1302室房屋；二、金时代公司应于判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至交房之日，按每月2500元的标准支付）；三、金时代公司应于判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远支付无法落户违约金45222.7元。金时代公司不服判决上诉至本院，在审理过程中，本院于2016年12月23日组织双方进行调解，金时代公司要求唐某退还10万元入学保证金，金时代公司要求其应承担的迟延交房的违约金从10万元入学保证金中抵扣，双方未能达成协议。本院于2016年12月28日，作出判决：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第140号民事判决第一项内容，即：金时代公司与唐某、蒋言远于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限金时代公司于本判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远交付位于盐城市同曦鸣城1幢1011室房屋；二、金时代公司应于判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至2015年8月31日止，按每月1980元的标准支付）；三、金时代公司应于判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远支付无法落户的违约金5000元。上述判决对案涉10万元保证金未处理。一审法院认为：一、关于诉讼时效。2014年7月3日双方协议约定于同月26日如蒋言远不能报名就读于毓龙路实验学校，并取得九年制义务教育学籍，金时代公司将10万元作为赔偿款。此后，双方在二审审理迟延交房的违约金案件中，于2016年12月23日组织双方进行调解，金时代公司要求唐某退还10万元入学保证金，诉讼时效依法发生中断情形，应重新计算诉讼时效，且双方对案涉商品房销售合同的履行一直进行交涉。故金时代公司起诉不超过诉讼时效。二、10万元保证金应否返还问题。1、唐某、蒋言远与金时代公司虽然约定2014年7月26日前蒋言远如不能就读毓龙路实验学校，金时代公司将10万元作为赔偿款，但根据同年8月13日盐城市亭湖区区长办公会会议纪要，同曦鸣城A1楼250户业主子女符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。因此，蒋言远在当年小学、初中开学前可在毓龙路实验学校入学就读，金时代公司的违约情形不构成根本违约。2、按商品房买卖合同约定，金时代公司应于2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且金时代公司承诺可于2014年7月26日前就读毓龙路实验学校，但到期时被告并未履行承诺，至使蒋言远通过其他途径就读于盐城市解放路实验学校，金时代公司的违约造成蒋言远一定损失，金时代公司应给予适当赔偿。综上，金时代公司的诉讼请求一审法院适当支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、唐某、蒋言远应于判决生效后十日内返还金时代公司8万元；二、驳回金时代公司其他诉讼请求。案件受理费2300元，由唐某、蒋言远负担1840元，金时代公司承担460元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，关于唐某、蒋言远诉金时代公司房屋买卖合同纠纷案件，本院作出的（2016）苏09民终3185号民事判决书载明：“二、关于金时代公司是否应按承诺书及补充协议的约定支付无法落常住户口违约金的问题。唐某、蒋言远认为，根据2014年5月21日金时代公司出具的承诺书和同日金时代公司与部分业主代表签订的补充协议约定，金时代公司应积极协调解决同曦鸣城A1区业主落常住户口问题，如7月20日前无法解决的，金时代公司将赔偿不退房的业主总房款的20%。因落常住户口问题至今未解决，故金时代公司应依照承诺书和补充协议的约定，承担相应违约责任。金时代公司认为，承诺书及补充协议系受胁迫形成，并非公司真实意思表示，并且已于2014年8月8日声明撤销，故对双方已无法律约定力。另即使有效力，所约定的违约金也明显过高，请求依法调整。对此，应综合下列因素予以考虑：1.金时代公司虽然提供了公安出警记录、现场照片等证据，但结合2014年7月3日金时代公司又继续向业主出具承诺书，对5月21日承诺书和补充协议的主要内容进一步予以确认等事实，金时代公司有关受胁迫出具承诺书和签订补充协议的主张不能成立；2.虽然相关证据和事实尚不足以认定金时代公司系受胁迫作出承诺，但有关证据在一定程度上可说明5月21日承诺书和补充协议的形成背景与正常交易应有所区别；3.金时代公司开发的为商业项目，出让的房屋合同上明确为酒店式公寓房，根据当时的户籍政策，无法办理常住户口落户手续，对此业主和公司均应明知。在没有户籍行政管理机关和学区确认机关的参与认可下，承诺书和补充协议中有关上学和落户问题的内容客观上不符合当时的法律、政策规定，在当时亦无法履行实现，双方对此均有责任；4.业主能否落户问题并非案涉商品房销售合同的内容，其成为案涉纠纷的焦点之一主要与入学问题有关。而业主子女入学问题，经有关部门的协调，已可以通过一定方式予以解决；5.在二审审理中，根据盐城市人民政府《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，对落户限制已经放开，故金时代公司的违约程度有所减轻；6.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合案涉延期交房的损失已进行了补偿、诉讼中相关业主亦未能就入学、落户等问题形成的损失提供充分证据证明等因素，承诺书和补充协议涉及的违约金应予调整。综合上述因素，本院根据本案的实际情况调整为5000元。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，金时代公司与唐某、蒋言远签订协议书约定，如蒋言远不能就读毓龙路实验学校，金时代公司自愿以10万元作为赔偿款，该10万元赔偿款并已预先支付给唐某、蒋言远。金时代公司认为其未发生违约行为，要求唐某、蒋言远返还10万元保证金。唐某、蒋言远认为，金时代公司在约定的2014年7月26日前并未能协助蒋言远在毓龙路实验学校报名入学，构成违约，10万元保证金不应退还。对此，本院认为，1.双方约定的报名截止期限为2014年7月26日，而根据盐城市亭湖区区长办公会会议纪要，同曦鸣城A1幢业主子女入学问题在2014年8月13日方得到解决，故从时间上看，金时代公司未能按期完成双方约定的协助报名入学义务。2.双方在签订的协议书中约定了金时代公司协助报名的义务，同时约定了履行期限，双方作出如此约定的根本目的在于让蒋言远能够及时入学报名，不耽误学业。而根据上述会议纪要内容，蒋言远已经能够在当年秋学期开学前报名入学。金时代公司能够完成协助报名义务的时间虽已超期，但并未造成蒋言远不能按时入学，对蒋言远入学问题未造成实质性影响。3.在唐某、蒋言远诉金时代公司房屋买卖合同纠纷案件中，本院（2016）苏09民终3185号民事判决书中，已经根据唐某、蒋言远购买案涉房屋后无法落户可能对子女入学问题造成影响的情况，酌情支持金时代公司支付5000元违约金。4.唐某、蒋言远在本案中并未能举证证明其损失超过一审法院酌定的数额，且唐某、蒋言远在此后放弃就读毓龙路实验学校，自行选择到其他学校就读，与金时代公司无关。5.金时代公司预付的10万元款项为履约保证金性质，其数额过分高于给唐某、蒋言远造成的损失，一审法院依法酌情认定违约金数额为2万元，并判令唐某、蒋言远返还8万元，并未损害唐某、蒋言远的权利。故唐某、蒋言远提出10万元赔偿款不应返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，金时代公司在前案中于2016年12月23日曾要求唐某、蒋言远返还10万元，属于诉讼时效中断的事由，金时代公司主张返还10万元的诉讼时效从2016年12月24日应重新计算，故金时代公司在2019年9月9日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，唐某、蒋言远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人唐某、蒋言远负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年五月二十九日书记员 施凯钰