江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1327号上诉人（原审被告）：苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：吴晔锋，该公司员工。委托诉讼代理人：王晶晶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：傅行宽。被上诉人（原审原告）：陈静芸。委托诉讼代理人：傅行宽，系陈静芸配偶。上诉人苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司（以下简称禹洲轩溢公司）因与被上诉人傅行宽、陈静芸房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。禹洲轩溢公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傅行宽、陈静芸的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由傅行宽、陈静芸负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，根据双方签订的《苏州禹洲嘉誉山项目商品房认购协议书》约定的签约时间，新规出台后傅行宽、陈静芸未丧失购房资格。二、一审判决适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，应适用合同法第115条关于没收定金的规定。傅行宽、陈静芸具备购房资格但未按协议履行签订《苏州市商品房买卖合同》的义务。在禹洲轩溢公司发函并多次催促后，仍未履行，禹洲轩溢公司有权依据合同法相关规定及认购协议约定没收定金。傅行宽、陈静芸辩称，傅行宽多次到虎丘区房管局询问，得到的官方明确答复是不具备购房资格，傅行宽、陈静芸所交的定金不是房款。禹洲轩溢公司无法出具其谎称的已购房成功者的合同，其提供的所谓朋友圈的QQ群聊天记录不可信。根据认购协议书第十三条第二款，禹洲轩溢公司应将定金全额退还给傅行宽、陈静芸。禹洲轩溢公司提供的公司住所地及商品房项目地址都是虚假地址。傅行宽、陈静芸向一审法院起诉请求：1、判令禹洲轩溢公司返还傅行宽、陈静芸禹洲嘉誉山项目10栋303室商品房定金2万元；2、判令禹洲轩溢公司赔偿傅行宽、陈静芸误工费、交通费、定金利息，共计1205.63元；3、判令本案诉讼费由禹洲轩溢公司承担。一审法院认定事实：2019年7月21日，傅行宽以其自身以及配偶陈静芸的名义（乙方、认购方）与禹洲轩溢公司（甲方、卖方）签订《苏州禹洲嘉誉山项目商品房认购协议书》一份，约定乙方认购坐落苏州高新区真山路218号的10幢303室的房屋，房屋预测建筑面积为117.44平方米，总金额2549975元整；乙方同意在签订本协议当日向甲方支付定金2万元，作为甲、乙方签订商品房买卖合同与补充协议的担保；甲、乙双方商定，乙方应于2019年7月27日前到禹洲嘉誉山项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、支付房款。协议还约定，本认购协议签订后，如因国家、该商品房所在省、市新出台规定或政策，导致乙方不具备购房资格、无法办理商品房买卖合同网上签约或备案等手续的，则本认购协议于2019年7月27日自动终止，甲方无须通知乙方即有权另行出售该商品房，甲方除将乙方已支付定金无息返还外，不承担其他任何责任。后傅行宽于当日向禹洲轩溢公司支付定金2万元，禹洲轩溢公司亦向傅行宽出具收款收据予以确认。另查明：苏州市人民政府于2019年7月24日发布苏府[2019]61号《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，载明：“非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。傅行宽在苏州市范围内正常缴纳社保的期间为：2016年12月至2017年5月，2017年6月至2018年7月，2019年6月至2019年7月。其中2017年5月、2019年5月为补缴。禹洲轩溢公司于2019年8月2日向傅行宽发出《关于禹洲嘉誉山项目催促履行签约义务的函》，函告傅行宽应于2019年8月5日前至售楼处签订正式《商品房买卖合同》及办理相关手续。庭审中，傅行宽、陈静芸陈述称其曾自行至房产交易中心询问，工作人员告知其没有购房资格，其出于谨慎故未签订商品房买卖合同，亦未支付首付款；庭审中傅行宽、陈静芸还出示了一份网络信息截图打印件，该打印件记载的内容标题为“限购政策的具体情况询问”，时间为“2019-07-3113:22”，来源为“苏州市住房和城乡建设局”，提问内容为“请问最新政策《苏州市政府关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》出具后，苏州大市范围内，在7月25日前已签订三方合同并支付定金，并在当时满足两年内累计缴纳满一年社保的非本市户籍居民，但是现在不满足应提供自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，那还可以购买住房吗？”，回复内容为“您好，根据苏府﹝2019﹞61号文件精神及您所述情况，购房人在7月25日前已符合（苏府﹝2016﹞150号）购房资格购买二手住房，文件实施前买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。”禹洲轩溢公司陈述称傅行宽、陈静芸于2019年7月25日即苏府[2019]61号文件发布前已支付定金，故其具备购房资格，为证明其陈述，禹洲轩溢公司向一审法院提供名为新区房产开发公司联络的QQ群聊天记录一份，该聊天记录中载明：如购房人在7月25日前已经与开发商签订认购协议，并已经支付部分房款（含定金）的，请开发公司在购房资格审核“其他相关材料”中上传认购协议、支付部分房款的银行卡转账记录原件、收据或发票。开发公司7月25日及以后提交审核，但未上传上述材料的，系统将默认参加新政执行。庭审中，禹洲轩溢公司申请证人高某出庭作证，证人高某陈述称其于2019年7月24日晚已将草签合同录入系统，根据以往经验，傅行宽、陈静芸可按老政策购房，证人亦于2019年7月27日在签约现场向傅行宽、陈静芸口头说明该情况，但傅行宽、陈静芸坚持认为自己没有购房资格，故双方未签订《商品房买卖合同》，傅行宽、陈静芸亦未支付首付款，后经禹洲轩溢公司多次催促，傅行宽、陈静芸仍未履行。以上事实，有《苏州禹洲嘉誉山项目商品房认购协议书》、收款收据、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》、苏州市职工社会保险个人参保情况证明、《关于禹洲嘉誉山项目催促履行签约义务的函》、证人证言以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，傅行宽、陈静芸和禹洲轩溢公司签订的《苏州禹洲嘉誉山项目商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。协议签订后傅行宽、陈静芸按约支付定金2万元。因苏州市政府于2019年7月24日发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，使得傅行宽、陈静芸不符合新政中所规定的购房要求，故傅行宽、陈静芸有权根据认购协议的约定，要求禹洲轩溢公司返还定金2万元。关于傅行宽、陈静芸要求禹洲轩溢公司支付利息的诉请，一审法院认为，因苏州市出台新规，导致傅行宽、陈静芸不具备购房资格，此系不可归责于当事人双方的事由，协议中亦明确约定如因国家、该商品房所在省、市新出台规定或政策，导致乙方不具备购房资格、无法办理商品房买卖合同网上签约或备案等手续的，禹洲轩溢公司除将傅行宽、陈静芸已支付定金无息返还外，不承担其他任何责任，故一审法院对傅行宽、陈静芸的该项利息诉请不予支持。关于傅行宽、陈静芸主张的误工费和交通费，一审法院认为，本案系不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立，傅行宽、陈静芸的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。关于禹洲轩溢公司辩称的傅行宽、陈静芸于2019年7月25日前签订认购协议且缴纳定金仍按原政策执行，故傅行宽、陈静芸具备购房资格的意见，一审法院认为，禹洲轩溢公司的员工高某并非房地产管理部门的国家工作人员，在傅行宽、陈静芸存在疑惑和担忧时，其并未以出具书面正式文件的方式向傅行宽、陈静芸进行解释和说明，明显缺乏说服力。禹洲轩溢公司的解释说明，相较于政府公示文件，确实难以让傅行宽、陈静芸在短时间内产生足够的信赖。傅行宽、陈静芸基于对政府公示文件的信赖，完全有理由相信自身不具备购房条件，无法办理商品房买卖合同网上签约或备案等手续，进而依据《认购协议书》中条款，决定不再签订《商品房买卖合同》。据此，一审法院对禹洲轩溢公司的该项辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决：一、苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向傅行宽、陈静芸退还定金2万元。二、驳回傅行宽、陈静芸的其他诉讼请求。案件受理费330元，减半收取165元，由傅行宽、陈静芸负担15元，由苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司负担150元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，禹洲轩溢公司提交客户购房材料两组，证明与傅行宽、陈静芸相同情况的客户已购买到房屋，傅行宽、陈静芸符合购房资格。购房材料包括认购协议书、收款收据、常住人口登记卡、社会保险个人参保情况证明、公积金缴费明细、商品房买卖合同，其中客户的姓名、地址、身份证号码被隐，禹洲轩溢公司主张在交易部门的档案中可以查到完整真实信息。傅行宽质证认为，禹洲轩溢公司在一审中三次提及有情况相同的客户成功购房，但均未能提供证据，如果确有该情况也是违反住房限购政策的。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，禹洲轩溢公司通过认购方式向傅行宽、陈静芸收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，关于定金应否返还的问题应适用该司法解释的规定。禹洲轩溢公司认为一审法院适用法律错误的理由不能成立。本案二审主要争议焦点在于双方未签订合同是否可归责于傅行宽、陈静芸。本案中，苏州市政府于2019年7月24日发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，要求非本市户籍居民家庭在苏州市区申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社保险缴纳证明。傅行宽的社保缴纳情况不符合该规定，且当时政府部门未出具关于政策实施细则的明确规定。禹洲轩溢公司主张按照2019年7月26日房管局开会的通知，傅行宽、陈静芸的情况具有购房资格，但对此没有书面文件为证；禹洲轩溢公司工作人员非房地产管理部门的国家工作人员，其口头告知傅行宽可适用原政策具备购房资格，没有正式文件为据，难以打消傅行宽、陈静芸对于购房资格的疑虑。禹洲轩溢公司提交的QQ群的记录显示的时间为2019年8月6日，也是在禹洲轩溢公司函件中通知的签约时间之后。因此，傅行宽、陈静芸基于对政府公示文件的信赖，有理由相信自身不具备购房条件。在此情况下傅行宽、陈静芸未按约定时间签订合同的行为并无不当，不应受到法律上的否定评价。禹洲轩溢公司主张事后有证据证明傅行宽、陈静芸实际符合购房条件，即应追究傅行宽、陈静芸当时未签订合同的责任并不予退还定金，不符合关于可归责性的立法本意，没有法律依据。傅行宽称其当时已向禹洲轩溢公司要求退还订金的事实存在有高度可能性，一审法院判决禹洲轩溢公司返还定金有事实和法律依据，应予维持。综上，禹洲轩溢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年五月十八日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。