黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终656号上诉人（原审被告）：王龙，男，1983年1月10日出生，汉族，个体工商户，住拜泉县。委托诉讼代理人：霍永彬，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延安，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：拜泉县金龙房地产有限公司，住所地拜泉县拜泉镇202国道路东。法定代表人：毛传海，该公司经理。委托诉讼代理人：孟春英，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。上诉人王龙因与被上诉人拜泉县金龙房地产开发有限公司（以下简称“金龙房地产公司”）排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2019）黑0231民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙上诉请求:1.撤销判决第一项，驳回金龙房地产公司所有诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由金龙房地产公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，金龙房地产公司有约不守，而王龙完全履行合同却认定违反公序良俗。2.一审判决不应主动适用显失公平原则。3.金龙房地产公司请求变更合同已过除斥期间。金龙房地产公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年10月份，金龙公司按照回迁协议给王龙在5号楼1号门市建造相同面积的商品房，但王龙不同意回迁此门市并私自占用争议房屋。王龙占用的房屋比协议约定多出66.57平方米，如果按照协议字面意思解释显失公平。一审法院判决王龙以房屋单价面积每平方米2,000.00元补差价款合理合法。金龙房地产公司向一审法院起诉请求：1.王龙返还侵占的位于拜泉县××小区××楼××面积196.57平方米的门市；2.要求王龙给付侵占案涉房屋期间（自2018年1月计算至2019年8月6日，共计20个月，按照年租金40,000.00元标准计算）的房屋使用费66,660.00元；3.要求王龙将侵占房屋恢复原状，承担由此造成的损失；4.案件受理费由王龙负担。同时，金龙房地产公司在庭审中明确，如果经法院审查认定王龙占有的房屋属原址回迁，变更诉讼请求为，要求王龙对占有房屋多出的面积66.57平方米，按照每平方米3,500.00元计算补房屋面积差价。一审法院认定事实：2016年金龙房地产公司开发建设金龙小区。2016年4月8日，金龙房地产公司与王龙在签订了棚户区改造动迁安置协议书，该协议约定了王龙以74.8平方米的有照房屋以及50平方米的无照房屋置换面积为130平方米的商服门市一套，原地点回迁。商服回迁面积如超出应安置面积，不补交差价，若回迁面积不足，抵顶回迁时应缴纳的费用，地下室不补款。2017年底，王龙占有案涉面积196.57平方米的商服房屋。现金龙房地产公司以王龙占有使用的并非其安置房屋为由，诉至法院。一审法院认为，本案立案案由为排除妨害纠纷，是因为物受到他人的妨碍引发以排除这种妨碍目的的纠纷，排除妨害是物权保护的重要方法，主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可请求排除妨害。房屋拆迁安置补偿合同纠纷主要调整拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立合同后，因合同履行发生的争议。本案金龙房地产公司与王龙双方的争议主要是在履行棚户区改造动迁安置协议过程中发生的纠纷，故本案案由应纠正为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。金龙房地产公司与王龙签订了棚户区改造动迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同成立并有效，双方应按照协议约定如实履行己方义务。庭审中，金龙房地产公司主张王龙并非原址回迁，结合庭审中王龙举示的拆迁前与拆迁后房屋位置及其附近参照物照片，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定，王龙现占有的位于金龙小区5号楼3号门市地点符合原址回迁的条件。金龙房地产公司提出王龙侵占了案涉房屋，但未提交证据予以证实，结合证人阴祖成的证言，金龙房地产公司建好的案涉房屋没有安装入户门，仅留有门框，与王龙的汽车修理厂需求契合，可推定案涉房屋系金龙房地产公司在开发建设时做好了安置给王龙的准备。且相比处于弱势地位的被拆迁人，金龙房地产公司作为拆迁建设方，如未经其允许或者默许，被拆迁人径行侵占房屋有悖于常理，故一审法院对金龙房地产公司对王龙侵占案涉房屋的主张不予采信。且结合王龙向一审法院提交的其与金龙房地产公司总经理汤金波的通话录音，可证实其在2017年12月29日已经知晓其占有的案涉房屋面积比协议约定的回迁房屋面积大70-80平方米，但一直未向金龙房地产公司提出置换与协议约定的面积相符的房屋，故应视为其接受并认可金龙房地产公司为其安置的案涉面积196.57平方米商服。庭审过程中，金龙房地产公司认为，经法院审查如果王龙回迁的房屋符合原址回迁条件，其变更诉讼请求为要求王龙按照多回迁的面积66.57平方米，以每平方米3,500.00元标准补房屋价款。本案需要审查王龙回迁的案涉房屋是否应补面积差价以及如果需要补差价，标准应如何确定。从金龙房地产公司、王龙双方签订的棚户区改造动迁安置协议书，备注如下“商服130㎡一楼如多面积不补款……”，如按照字义机械地理解多出的面积没有限制，被拆迁人均无需补款，则不符合诚实信用原则，有违公序良俗，扰乱社会经济秩序，交易安全和效率得不到保障，突破人们追求正常经济利益的范围。诚实信用原则是市场经济最基本的道德规则，它要求人们在经济活动中讲求信用、诚实不欺，在不损害他人及社会利益的前提下追求自由利益。如果对“多面积不补款”中的“多面积”作文义解释来探求合同表达的当事人的真实意思，势必会显失公平，导致一方当事人承担更多的义务却享受更少的权利，而另一方享有更多的权利却承担更少的义务，获得利益的一方当事人所获得的利益超过法律所允许的程度。结合本案，王龙占有的案涉房屋面积为196.57平方米，比其应受到安置的房屋面积多出66平方米有余，该利益的获得明显超过了法律允许的程度以及正常人可接受的范围。故王龙对多出的房屋面积应支付房款差价。关于价格如何确定的问题。金龙房地产公司向一审法院提交了其开发的金龙小区商服出售的增值税普通发票三张，一审法院认为，增值税普通发票由国家税务总局监制设计印制，是增值税计算和管理中重要的合法专用发票，故一审法院以金龙房地产公司提交的金龙小区出售商服的增值税发票体现的单价作为参考，酌定案涉房屋面积单价为每平方米2,000.00元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告王龙于本判决生效后十日内给付原告拜泉县金龙房地产开发有限公司房屋面积款133,140.00元；二、驳回原告拜泉县金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,467.00元，由被告王龙负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，金龙房地产公司给王龙预留了金龙小区5号楼1单元1号面积为135.65㎡的商服门市，而王龙认为该安置房屋不能达到开汽车修理厂的使用目的，双方就安置房屋无法达成一致意见。本院认为，王龙与金龙房地产公司自愿签订的安置补偿协议系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应当按照协议约定履行各自的义务。本案中，王龙与金龙房地产公司签订的拆迁补偿协议中没有明确约定安置房屋的具体位置，只约定原地回迁，原地回迁中的“原地”，是指在拆迁建设项目区域范围内，不特指被拆迁房屋的原有位置。金龙房地产公司为王龙预留的回迁房屋面积为135.65㎡，位于金龙小区内，具备使用功能，符合协议约定，因此王龙应回迁至该房屋。双方未对回迁房屋的结构设计有相关约定，不能因王龙个人认为135.65㎡的房屋无法达到其使用目的而影响安置补偿协议的履行。王龙虽已缴纳了其占有使用期间196.57㎡房屋的物业费与取暖费，但王龙入住案涉房屋时，金龙房地产公司并没有为其提供入住手续，故该房屋不能被认定为金龙房地产公司为王龙准备的安置房，一审法院对该事实认定有误，本院予以纠正。关于超出产权调换面积部分的差价结算问题，有关合同标的、数量、质量、价款等内容的变更，是对合同要约内容的实质性变更，为新要约。本案中，王龙占有使用的房屋面积与合同约定面积相差悬殊，属于合同内容发生了实质性变更。王龙入住196.57㎡的房屋已两年有余，应当视为双方对该变更的认可。合同生效后，当事人就价款或报酬没有约定或者约定不明确的，可以达成补充协议，不能达成补充协议的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，王龙入住案涉房屋后，双方本应就面积差价标准达成补充协议，但未能达成，因此一审法院结合公平原则参照市场价格判令王龙补面积差价款的处理原则于法有据。综上所述，王龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,963.00元，由王龙负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 吴 迪二〇二〇年五月六日法官助理谢琪书记员李思佳