湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂01民终479号上诉人（原审原告）：李意，男，1989年8月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：梅占春，湖北汉丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐桂英，女，1963年4月19日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：黄九廷，男，1953年11月16日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人李意因与被上诉人徐桂英、被上诉人黄九廷房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人李意上诉请求：撤销原审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案全部诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由:1、原审法院事实认定错误，2017年5月23日在上诉人与徐桂英通话录音中，徐桂英明确同意与黄九廷一起带上两人身份证及户口本或结婚证于次日去银行办理按揭手续。说明徐桂英对于办理贷款及过户手续需要夫妻双方共同出面办理是知情的。同时也侧面说明了黄九廷对共同办理银行按揭手续是知情且同意的，至少李意通过徐桂英在该通话记录中的表述有理由相信黄九廷已经同意了案涉交易。黄九廷亦存在明确的事后追认意思表示。2、本案中徐桂英的代签行为完全符合表见代理的构成要件。3、本案买卖合同即使无法继续通过银行按揭贷款完成尾款支付，也不存在履行障碍，不存在执行难的顾虑。4、被上诉人的毁约行为完全出于对房屋涨价的贪婪，恶意阻挠合同继续履行。综上，请求依法撤销原判并予改判支持李意的全部诉讼请求。被上诉人徐桂英答辩称，不记得有2017年5月23日的上述通话录音，并无三人同时会面的事实。李意的上诉理由无事实依据，不同意李意的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人黄九廷答辩称，徐桂英为了给她自己的儿子（并非与黄九廷婚生子）买房筹钱所以偷偷卖房，李意看房价低想收购，遂与徐桂英签合同，并且让徐桂英代签，黄九廷知道了之后明确表示反对卖房，要徐桂英把定金退给李意。李意之后又打电话来，黄九廷明确表示不同意卖房。黄九廷从来没有追认同意，徐桂英的代签行为不构成表见代理，也从没有配合办理过贷款手续等。李意的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李意一审诉讼请求：1、判令徐桂英、黄九廷继续履行《存量房居间（买卖）合同》，并立即配合办理购房贷款及房屋过户手续；2、判令徐桂英、黄九廷自2017年6月3日起按380元/日的标准向李意支付违约金至房屋实际过户到李意名下之日（暂计至2017年8月25日，共计83天，违约金为31,540元）；3、本案诉讼费、保全费由徐桂英、黄九廷承担。事实与理由：徐桂英与黄九廷于2007年10月15日登记结婚。2012年5月29日，徐桂英购买了位于洪山区和平街东方红村东方雅园二期24栋2单元2层2室房屋，该房屋于2014年8月6日办理所有权人为徐桂英的产权登记，于2014年8月11日办理了使用权人为徐桂英的土地登记。2016年10月1日，李意作为买方，徐桂英作为卖方，双方签订《存量房居间（买卖）合同》，约定徐桂英向李意出售上述房屋，总房款为85万元，其中定金2万元，首付款38万元，贷款45万元，首付款分两次支付，其中第一次支付时间为2016年10月30日前，金额为20万元，第二次支付时间为2016年11月30日前，金额为18万元；在双方约定支付第二笔首付款当日，在武汉市公证处办理该房屋交易首付款公证手续，并于当日内徐桂英将该房屋全部钥匙交由李意，并进行物业交接。双方约定最后过户日期为2017年6月2日。合同签订当日，李意向徐桂英支付定金2万元。李意于2016年10月27日向徐桂英支付7万元，于2016年10月31日向徐桂英支付13万元。2016年10月31日，李意与徐桂英签订《补充协议》一份，对房屋交易的总价款、支付方式、支付时间、过户时间、贷款及过户的配合等事宜进行补充约定。2016年11月13日，李意向徐桂英支付16万元。双方并于当日签订《协议书》一份作为《存量居间（买卖）合同》的补充协议，约定将首付款由38万元改为36万元，确认截至2016年11月23日，李意总计已付款38万元。双方遂办理房屋交接手续，现李意居住于该房屋内。涉案房产属于徐桂英、黄九廷夫妻共同财产，其买卖应夫妻双方共同参与。在2016年10月1日签订房屋买卖合同时，徐桂英向李意表示黄九廷同意卖房，并在“房屋共有权人”栏填写了黄九廷的名字，李意此后与黄九廷以电话和面谈方式确认其同意出售涉案房屋，故根据表见代理规则，该合同在李意与徐桂英、黄九廷之间合法有效。在临近合同约定的过户日期，经李意多次要求配合办理房屋按揭贷款手续，徐桂英、黄九廷均不予配合，导致银行贷款以及过户均无法办理。截至起诉之日，徐桂英、黄九廷仍不配合办理银行贷款及房屋过户手续，根据双方约定，徐桂英超过约定最后过户时间2017年6月2日未办理过户，故应承担合同约定的按已付房款的0.1%按日向李意支付违约金，黄九廷作为案涉房屋的实际共有权人应就该违约金承担连带责任。徐桂英一审辩称：黄九廷最初对卖房不知情，此后他一直坚持不同意卖房；由于担心巨额赔偿，且李意告诉我无须黄九廷参加可以卖房，我不顾黄九廷反对，与李意进行后续交易；由于黄九廷坚持不同意卖房，而李意也不能说服黄九廷，房屋后续交易无法进行；请求法院依法判决。黄九廷一审辩称：李意与徐桂英签订房屋买卖合同系恶意串通，擅自出卖房屋并交付给李意，黄九延得知此事后坚决反对卖房，李意与徐桂英的行为严重损害了黄九廷利益；徐桂英签名的行为不构成表见代理，对黄九廷不具有约束力；且当时并不是房价上涨期间，并不是因为房价问题不卖房。李意与徐桂英签订的买卖合同因为没有经过房屋共有人的同意，且认为李意作为一个专业人士，没有尽到合理的审查义务，有重大过错，所以买卖合同无法继续履行。李意作为专业人士，没有尽到注意义务，不是善意买受人，李意和徐桂英涉嫌串通。在合同无法履行的情况下，李意没有尽到审查义务，应当承担相应的责任。合同对黄九廷没有约束力，也不存在过错，不应承担任何责任。一审判决认定事实：2016年10月19日、10月23日，2017年7月10日、7月16日和7月20日，李意与黄九廷多次就涉案房屋交易事宜进行面谈和电话沟通，李意向法庭提交了上述面谈及电话的录音证据。该组证据可以证明李意在和徐桂英签订《存量房居间（买卖）合同》后，李意多次找到黄九廷进行协商，希望其同意出售涉案房屋。从2016年10月19日的李意、徐桂英、黄九廷三人的面谈录音及2016年10月23日李意与黄九廷的电话录音中，黄九廷均是明确反对出售房屋，且表示其事后才知道徐桂英卖房的事，认为其是一家之主，要推翻徐桂英卖房的事情。在2017年7月10日、7月16日的电话录音及2017年7月20日的面谈录音中，黄九廷表示其与徐桂英已经分手了、事情不好办等，以及提及要办户口、为李意指条路等话语，但均未明确表示同意办理房屋过户事宜以及有协助过户的实质行为。故李意提交的该组录音证据不能证明黄九廷同意出售涉案房产及对李意与徐桂英签订的《存量房居间（买卖）合同》进行了追认。2017年9月18日，涉案房屋核发鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0053729号不动产权证书，证载权利人为徐桂英、黄九廷，共有情况为共同共有。一审法院认为，李意与徐桂英分别于2016年10月1日、10月31日及11月13日，所签订的《存量房居间（买卖）合同》、书面协议、《补充协议》，均系双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是徐桂英的行为是否构成表见代理及黄九廷是否对徐桂英与李意签订的《存量房居间（买卖）合同》、书面协议、《补充协议》进行了事后追认。徐桂英于2016年10月1日在《存量房居间（买卖）合同》“房产共有权人”栏代黄九廷签名，但黄九廷既未到场，徐桂英亦未能出具黄九廷的书面授权委托，而李意作为具有房屋中介专业人士身份的买受人，明显未尽到合理审查义务，在签订合同过程中有重大过错，且在徐桂英向李意交付房屋前，李意至少两次与黄九廷就房屋交易事宜进行过沟通协商，黄九廷均未表示同意出售涉案房产，而李意在明知黄九廷的意见后仍旧继续向徐桂英支付房款，故徐桂英代黄九廷签名的行为不构成表见代理。庭审查明的事实中也可以证明虽然李意在2017年多次找到黄九廷协商房屋交易事宜，但黄九廷均未有实质地对李意与徐桂英签订的《存量房居间（买卖）合同》进行追认的言行，不能确认黄九廷有追认的意思表示，故徐桂英与李意所签订的合同对黄九廷无约束力，李意关于该合同在李意与徐桂英、黄九廷之间合法有效的主张不予支持。由于徐桂英与李意签订的合同对黄九廷没有约束力，且徐桂英在签订合同后未能取得房屋共有权人黄九廷同意，导致涉案房屋贷款、过户等手续无法办理，涉案合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案李意有权要求徐桂英承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但本案中李意坚持要求徐桂英、黄九廷继续履行合同，该诉讼主张没有法律依据，不予支持。现合同无法继续履行，李意诉请徐桂英、黄九廷按日支付违约金至房屋实际过户到李意名下之日已没有事实基础，该违约金支付的条款不能适用，李意的该项诉请不予支持。由于黄九廷并非案涉《存量房居间（买卖）合同》的当事人，该合同对其不发生法律效力，李意关于黄九廷对违约金承担连带责任的主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回李意的全部诉讼请求。案件受理费6150元、保全费2577元，由李意负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、2016年10月1日，李意作为买方（乙方）与徐桂英作为卖方（甲方），签订《存量房居间（买卖）合同》，约定徐桂英向李意出售涉案房屋，总房款为85万元，其中定金2万元，首付款38万元，银行贷款45万元。徐桂英在签约过程中，告知李意交易房屋系与黄九廷夫妻共有财产，并在“房屋共有权人”栏代为填写了黄九廷的名字。此时，李意系武汉吉家房地产经纪服务有限公司职员。2、2016年10月19日至23日间，李意与黄九廷就涉案房屋交易事宜进行过联系，黄九廷未明确表示同意案涉房屋的交易。3、李意于2016年10月27日向徐桂英支付7万元，于2016年10月31日又向徐桂英支付13万元。4、2016年11月13日，李意向徐桂英支付16万元，双方于当日签订《协议书》，约定将原合同约定的首付款38万元改为36万元以及其他事项。5、徐桂英向李意交付了案涉房屋，李意现居住于该房屋内。6、黄九廷称因其未在案涉房屋居住，不知道徐桂英何时向李意交付了房屋，知道徐桂英向李意交付了房屋一事的时间记不清楚了。徐桂英称是2017年时告知了黄九廷房屋已交付李意，黄九廷对此未予认同。7、徐桂英、黄九廷现系夫妻关系。本院认为：2016年10月1日，李意在与徐桂英签定案涉《存量房居间（买卖）合同》时，已知悉尚有“房产共有权人”黄九廷，在黄九廷既未到场，亦无委托情况下，徐桂英代黄九廷的签字确认行为对黄九廷不构成表见代理。其后，李意虽与徐桂英、黄九廷进行过沟通联系，但黄九廷并未明确表示同意案涉房屋的交易及对徐桂英的代签行为予以追认，依现有证据，李意上诉称黄九廷在其后的言行已同意案涉房屋交易的主张缺乏事实和法律依据。故一审判决认定“徐桂英与李意所签订的合同对黄九廷无约束力”，对李意主张“案涉《存量房居间（买卖）合同》合法有效不予支持”正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由李意负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年五月二十六日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹