文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1190号原告：陈刚，男，1980年7月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：韩宗华，江苏宗泽律师事务所律师。原告：肖猛，男，1979年9月19日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。原告：刘伟，女，1982年11月12日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈帮改、王暖意，江苏开禧律师事务所律师。原告：朱荣生，男，1983年9月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：戚小换，女，1989年2月15日出生，住江苏省新沂市。原告：鲁家英，女，1981年4月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：叶书军，男，1969年6月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：陆磊，男，1983年2月17日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：陆海，男，1989年2月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：蔡艇，男，1996年2月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：王莉莉，女，1970年11月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：许军，男，1968年3月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：高石祥，男，1968年7月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：顾红静，女，1974年2月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：时晓，男，1977年12月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：严威，男，1993年8月3日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：严桂武，男，1969年12月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上十一原告共同推选诉讼代表人：蔡艇，即本案第十原告。以上十一原告共同推选诉讼代表人：王莉莉，即本案第十一原告。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告陈刚等十六人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人韩宗华，原告肖猛、刘伟的共同委托诉讼代理人陈帮改，原告朱荣生及其他原告的共同推选诉讼代表人蔡艇、王莉莉到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚等十六人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，除原告严威要求被告给付逾期交房违约金36000元（以402000元为基数，自2017年1月1日按日万分之一点五计算至2018年7月10日），其他原告均将逾期交房违约金计算的起止时间统一为自2017年1月1日起算至2019年7月30日（详见附表1）；2.判令被告支付租房费用，其中部分原告调整了租房费用（详见附表2）；3.判令被告支付原告陈刚、朱荣生、戚小换逾期办证违约金；4.判令被告支付原告朱荣生、戚小换面积差价款16680元；5.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告陈刚、朱荣生、戚小换自愿撤回要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：原告陈刚等十六人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，十六原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。十六原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十六套房屋（含三个车库）原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告陈刚等十六人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十六份（含三份车库买卖合同），十六原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十六套（含三个车库）（严威购买2-2001室，其他详见附表1）。合同约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表3）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表3）。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：被告将案涉房屋交付原告叶书军、陆海、蔡艇、许军、王莉莉、鲁家英、陆磊、顾红静、时晓、朱荣生、戚小换、肖猛、刘伟时，都签署了《交（收）房确认书》，叶书军、陆海、蔡艇、许军、王莉莉签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自收房之日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。鲁家英、陆磊、顾红静、时晓、朱荣生、戚小换、肖猛、刘伟签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。被告将案涉房屋交付给原告严威时，严威出具《承诺书》一份，承诺书均载明：项目尚未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，现本人个人原因，现主动要求提前办理交付手续。本人在接收房屋并办妥房屋交接后，不再以任何方式、任何理由要求恒开公司承担每月8元/平方米的租房补贴、逾期交房违约金、办理房屋产权证违约金等（包括但不限前述主张要求）法律责任。另手写备注：收房之前有，从收房之日以后不再有违约金。又查明：原告朱荣生、戚小换购买的案涉房屋合同约定面积为127.13m2、产权登记面积为122.97m2，合同单价为4009.63元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与陈刚等十六人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈刚等十六人逾期交房违约金1039363元，详见附表4；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆海等八人租金补贴84686元，详见附表5；三、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱荣生、戚小换房屋差价款16680元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12747元，由被告恒开公司负担（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告，详见附表4）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年五月六日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              违约金      （元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五自2017年1月1日起计算至2019年7月30日）                  鲁家英              1-2503              69090              以490000元为基数                  叶书军              1-2002              50395              以357414元为基数                  陆  磊              1-2505              68676              以487067元为基数                  陆  海              1-2305              70813              以502223元为基数                  蔡  艇              5-107      5-21车库              138357.66              以981260元为基数                  陈  刚              1-1206              56400              以400000元为基数                  王莉莉      许  军              6-106              113998.92              以808503元为基数                  高石祥              1-1305              71910              以510000元为基数                  顾红静              5-108      5-20车库              139203.66              以987260元为基数                  时  晓              2-309      2-40车库              59165.29              以419612元为基数                  朱荣生      戚小换              1-2105              71873.9              以509744元为基数                  肖  猛      刘  伟              5-508              96012.68              以680941元为基数      附表2：            原告              房屋面积（m2）              租房费用（元）              计算方式                  陆  海              127.13              22373              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年6月26日止                  蔡  艇              199.73              5007              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月17日止                  陈  刚              100.63              19320              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日止                  王莉莉      许  军              194.82              4675              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月15日止                  高石祥              127.13              24408              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日止                  朱荣生      戚小换              127.13              9450              2018年8月1日前按8元/月/m2计算，扣除已付的1015元      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  鲁家英              2019年1月19日              10499                  叶书军              2018年8月9日              8318                  陆  磊              2018年11月2日              10509                  陆  海              2019年6月26日              10509                  蔡  艇              2018年9月17日              16502                  陈  刚                            8318                  王莉莉      许  军              2018年9月15日                                高石祥                            10509                  顾红静              2019年3月7日              16575                  时  晓              2018年11月1日              9011                  严  威              2018年7月11日              7848                  朱荣生      戚小换              2018年10月12日              1015                  肖  猛      刘  伟              2018年9月22日              14415      附表4：            原告              违约金（元）              计算方式              诉讼费                  鲁家英              69090              490000元×万分之一点五×940天              764                  叶书军              50395              357414元×万分之一点五×940天              529                  陆  磊              68676              487067元×万分之一点五×940天              758                  陆  海              70813              502223元×万分之一点五×940天              1065                  蔡  艇              138357.66              981260元×万分之一点五×940天              1584                  陈  刚              56400              400000元×万分之一点五×940天              847                  王莉莉      许  军              113998.92              808503元×万分之一点五×940天              1338                  高石祥              71910              510000元×万分之一点五×940天              1104                  顾红静              139203.66              987260元×万分之一点五×940天              1542                  时  晓              59165.29              419612元×万分之一点五×940天              640                  朱荣生      戚小换              71873.9              509744元×万分之一点五×940天              1125                  肖  猛      刘  伟              96012.68              680941元×万分之一点五×940天              1101                  严  威              33466.5              402000元×万分之一点五×555天              350                  合  计              1039363              12747      附表5            原告              租房费用      （元）              计算方式                  陆  海              22036              16元/月/m2×127.13m2×（10月+25天）                  蔡  艇              4900              16元/月/m2×199.73m2×（1月+16天）                  陈  刚              19320              16元/月/m2×100.63m2×12月                  王莉莉      许  军              4572              16元/月/m2×194.82m2×（1月+14天）                  高石祥              24408              16元/月/m2×127.13m2×12月                  朱荣生      戚小换              9450              8元/月/m2×127.13m2×（10月+10天）-1015                  合  计              84686