甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终714号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚新德，男，1970年8月23日出生，汉族，住甘肃省永昌县。委托诉讼代理人：曹毅凌，甘肃律格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于彬彬，女，1980年6月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：陈其刚，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：安昱睿，甘肃久铭律师事务所实习律师。上诉人尚新德因与被上诉人于彬彬房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚新德及其委托诉讼代理人曹毅凌，被上诉人于彬彬及其委托诉讼代理人陈其刚、安昱睿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尚新德上诉请求：1.撤销(2018)甘0102民初5493号民事判决；2.将本案发回原审人民法院重审或依法改判；3.本案的诉讼费用由于彬彬承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。《房屋转让协议》的性质并非转租协议，而属于合同的概括转让协议。尚新德未主动搬出涉案房屋，系因房屋所有权人发现于彬彬擅自转让承租权和原租赁合同后，要求尚新德立即搬离，且明确拒绝与尚新德重新缔结租赁合同，至尚新德被迫搬离涉案房屋之日，尚新德从未取得承租权，故其向房屋所有权人支付的款项并非租金，而系房屋占用费。二、《房屋转让协议》解除的根本原因是于彬彬一直未能按约定取得房屋所有权人同意转让原合同的书面认可。三、本案中转让费的交易对象系于彬彬享有的涉案房屋的承租权，《房屋转让协议》并未约定转让费还包括房屋装修及相关设施的费用，且于彬彬承租房屋后并未进行任何装修。四、涉案房屋的所有权人明确表示不同意于彬彬转让承租权，也明确表示不同意与尚新德签订租赁合同，故于彬彬对其享有的承租权无权处分。因此《房屋转让协议》是无效合同，于彬彬因该合同取得的转让费应予返还。五、原判推定房屋所有权人对涉案房屋转租并无异议明显错误，房屋所有权人口头提出异议具有法律效力。六、合同解除后，一审判令尚新德向于彬彬履行合同义务支付20万元转让费，无事实与法律依据。七、一审判决程序严重违法。本案双方均未向人民法院申请由人民陪审员参加合议庭审判，一审应由法官组成合议庭进行审理。一审判决中多次出现“根据相关法律规定”，却不准确完整写明规范性法律文件的名称、条款序号,违反法律程序，导致裁判结果不公。于彬彬辩称，一、于彬彬与尚新德签订的《房屋转让协议》合法有效。该协议的实质是房屋转租协议，房屋所有权人袁武民于2018年6月知晓的事实即为于彬彬将涉案房屋转租给尚新德的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人在明知或应知承租人转租后一定期限内未提出异议的，即为对转租行为的追认，无须再作出任何书面认可手续。故双方签订的协议合法有效，双方均应按照协议约定履行合同义务，尚新德应向于彬彬按期交付租金，房屋所有权人向尚新德收取租金系代收行为，故尚新德向房屋所有权人支付的款项性质为房屋租金，而非房屋占用费。二、本案双方签订的《房屋转让协议》已合法解除，尚新德应当按约定付清剩余转让费20万元。预留的20万元实际为涉案房屋的部分转让费，且预留的目的在于保障《房屋转让协议》有效履行。尚新德未依约按时交付租金导致合同无法继续履行，尚新德作为违约方，应就其违约行为对于彬彬承担恢复原状等补救措施，而非要求于彬彬返还已合理收取的承租权转让费，且尚新德所称的解除合同导致其遭受的装修损失与于彬彬无关。转租协议的具体对象包含涉案房屋及房屋内原有装修和相关设施，原审判决认定房屋转让费包括涉案房屋和装修及相关设施费用并无不当。三、原审法院审判程序合法，引用法律正确，判决结果公平公正，合法合理。于彬彬向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认于彬彬、尚新德之间的《房屋转让协议》已解除，尚新德立即向于彬彬腾交房屋；2.依法判令尚新德向于彬彬支付房屋承租权转让费20万元整；3.依法判令尚新德向于彬彬支付自2018年6月1日起至尚新德实际交付房屋之日期间的租金,并支付违约金（截止2018年7月31日尚新德应支付租金及违约金58188.00元）；4.本案的诉讼费由尚新德承担。尚新德向一审法院提出反诉请求：1.判令于彬彬返还尚新德承租权转让费100万元；2.由于彬彬承担本案的反诉费用。一审法院查明事实：涉案房屋位于兰州市城关区，甘肃富美物业代理有限公司系房屋所有权人，该公司法定代表人为袁武民。2014年6月17日，于彬彬与案外人甘肃富美物业代理有限公司袁武民签订《房屋租赁合同》，合同约定：袁武民同意将位于兰州市城关区的房屋出租给于彬彬，租赁期限为2014年6月1日至2021年8月31日，房屋租金为阶梯收费，2014年6月1日至2016年8月31日的月租金为20000元，2016年9月1日至2019年8月31日的月租金为26000元，同时，双方就其他相关事项也进行了约定。2014年12月16日。于彬彬与尚新德签订《房屋转让协议》约定：将上述涉案房屋的承租权转让给尚新德，转让费为人民币120万元。协议签订后尚新德支付转让金的60%，即72万元，余款48万元，双方约定其中20万元作为尚新德风险抵押金，其余28万元，双方约定按还款协议执行。同时针对租金约定：为规避房屋所有权人涨价的现实，原合同转让尚新德后，尚新德按原合同延续执行。于彬彬承诺，在原合同有效期内，尚新德须按原合同租金按时足额交纳，若租金上浮，差值部分于彬彬承担。尚新德承诺，待原房东书面认可尚新德后，尚新德三天内支付该笔转让费。在于彬彬、尚新德转让合同履行过程中，尚新德陆续向于彬彬支付转让费100万元，风险抵押金20万元至今未向于彬彬支付。后因尚新德未按期向房屋所有权人交纳房屋租金，2018年6月1日，房屋所有权人要求于彬彬尽快缴纳房屋租金，2018年6月25日，房屋所有权人至涉案房屋向于彬彬发出书面通知，要求缴纳房租及违约金，否则将解除合同，房屋所有权人到场催要房租时才发现于彬彬已经将房屋转租给尚新德。2018年6月28日，于彬彬向尚新德邮寄送达了解除《房屋转让协议》的通知，并由公证部门对此进行了公证。之后，在房屋所有权人催要过程中，尚新德与房屋所有权人经协商后，由尚新德向房屋所有权人交纳了租金，直至2018年12月底尚新德搬出涉案租赁房屋。后于彬彬、尚新德双方当事人未能就20万元风险抵押金的支付问题达成一致意见，于彬彬遂提起本案诉讼。一审法院认为，于彬彬与尚新德在签订《房屋转让协议》之时，并未征得房屋所有权人的同意，但房屋所有权人在2018年6月知晓于彬彬转租租赁房屋的情况后，其继续向尚新德收取租金，直至2018年12月底尚新德主动搬出，根据上述情况和相关法律规定，房屋所有权人在明知于彬彬转租的情况后并未提出书面异议，而是直接向尚新德收取租金，据此可以推定房屋所有权人对涉案房屋转租并无异议，因此，于彬彬、尚新德双方所签订的《房屋转让协议》及相关附件系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，依法应确认为有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行各自的合同义务，履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。根据庭审查明的情况，2018年6月28日，于彬彬向尚新德邮寄送达了解除《房屋转让协议》的通知，并由公证部门对此进行了公证，根据相关法律规定，合同自解除协议到达尚新德方时解除，诉讼中双方当事人也认为涉案的《房屋转让协议》已经解除，而解除合同的主要原因是尚新德未按期交纳涉案房屋租赁费;同时，尚新德已在2018年12月底主动搬出了涉案房屋,并已全部结清房屋租金，房屋已在所有权人的实际控制之下，因此，于彬彬向尚新德主张支付房屋租金的诉讼请求不能成立。根据本案审理查明的事实及合同约定，转让费（包含风险抵押金）实质上是房屋装修及相关设施的转让费用，按照合同约定，双方约定房屋的租赁期限是四年，但是在合同履行过程当中，尚新德未能按期向房屋所有权人交纳房租，已违反了双方当事人的约定，其违约行为致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，现涉案房屋已由房屋所有权人实际控制，因此，按照尚新德的违约情况及转让费实质用途，尚新德应向于彬彬支付20万元转让费。综上，对双方当事人诉讼请求中合理的部分依法予以支持，对不合理的部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、尚新德于本判决生效后十五日内向于彬彬支付转让费20万元；二、驳回于彬彬的其他诉讼请求及尚新德的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5172元，由于彬彬负担2586元，尚新德负担2586元。反诉案件受理费6900元由尚新德负担。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。尚新德提交第一组证据，尚新德与焦灵芝、牛长映签订的《房屋租赁合同》，尚新德农业银行卡交易明细，证明涉案房屋转让协议的订立目的是转让行为，不是转租行为。就上述租赁合同，尚新德已经按期向代收人郝民越交纳全年的租金，同时印证了尚新德不再继续支付诉争房屋租赁合同约定的租金，是为催促于彬彬完成房屋转让的手续。第二组证据，2018年5月29日尚新德给于彬彬父亲于忠明发的手机短信截图。证明涉案合同期内，尚新德一直催促于彬彬办理承租权转让的手续。第三组证据，告知书和其远观照片，证明截止2018年6月25日原房东都不知道涉案房屋转让的事实，原房东一直认为该房屋的承租人还是于彬彬，同时证明了于彬彬始终没有完成转让的手续。第四组证据，照片20张。证明尚新德在转让房屋后进行了高额的投资装修及尚新德的损失情况。证据五，账目一份，证明尚新德在2017年底至2018年初，对2017年的营业的清算结算以及合伙人的分红明细，其中有一项20万元事实上是预留给于彬彬的风险金，但因于彬彬的违约行为，尚新德才未向其支付。于彬彬针对尚新德提交的上述证据发表质证意见认为，第一组证据，对《房屋租赁合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋争议的主要是原房东袁武民是否同意重签合同，根据涉案房屋转让协议的第四条约定，尚新德很清楚袁武民不可能与其重签合同，因为如重签合同必须提价，故尚新德很清楚在当时的情况下双方签订的房屋转让协议为转租合同。对交易明细的真实性予以认可，对证明目的不予认可，理由同上。第二组证据，对手机短信截图的真实性、证明目的不予认可。因为不是尚新德与于彬彬发的短信，真实性无法确认，尚新德很清楚重签合同必须提价，双方虽然签订了房屋转让协议，但实质是转租协议。另，当时尚新德没有依约向袁武民支付合同应交纳的租金，其陈述的内容与客观实际不符。第三组证据，告知书的真实性无法确定，同时该份证据恰恰证明尚新德没有依约向于彬彬支付房屋租金，之后于彬彬以书面通知的形式解除了合同。对第四组证据，本案因尚新德未按期支付合同约定的租金而起，其造成的损失与于彬彬无关。对第五组证据，因系尚新德与案外人达成，于彬彬未参与整个过程，对该组证据的真实性无法确定。涉案的20万元按照双方签订的协议，用途是保证合同的正常履行，因尚新德违约，该20万元尚新德应向于彬彬支付。本院认为第一组证据的真实性双方当事人均无异议，尚新德主张涉案房屋转让协议的订立目的是转让行为，不是转租行为，无事实与法律依据，本院不予采信。针对第二组证据2018年5月29日尚新德给于彬彬父亲于忠明发的手机短信截图，于忠明并非涉案合同的当事人，故本院对该证据亦不采信。针对第三组证据告知书和其远观照片，因涉案合同系承租人与次承租人所签订的次租赁合同，出租人如不同意承租人将房屋出租给次承租人使用，其应当采取合法的途径解决，在出租人未解除其与承租人的租赁合同前，次承租人依照次租赁合同，享有对涉案房屋的使用权，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。针对第四组证据，该组证据拟证明尚新德在转让房屋后进行了高额的投资装修及尚新德的损失情况，于彬彬在履行涉案次租赁合同中并无违约，该投资装修费与本案处理无直接关联，故对该组证据本院不予采信。针对第五组证据，尚新德在2017年底至2018年初，对2017年的营业的清算结算以及合伙人的分红明细，其中有一项20万元事实上是预留给于彬彬的风险金，该证据系单方形成的证据，且一方是否已提存该笔款项与是否应当负担该笔款项，并无直接因果关系，也不能据此证明于彬彬有违约的事实，故对该组证据本院亦不予采信。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，于彬彬与尚新德所签订的《房屋转让协议》是于彬彬从袁武民处承租的650平方米及从焦灵芝、牛长映处承租的175平方米，合计825平方米的营业用房，其将正在营业中的房屋转租给了尚新德，并且约定鉴于目前乙方与原协议甲方（房东）重签合同必须提价的现实，为保证乙方继续享有低房租的切实利益，经双方协商，共同达成如下约定：1.原合同转让乙方后，乙方按原合同延续执行。2.甲方承诺：在原合同有效期内，乙方须按原合同租金按时足额交纳，若租金上浮，差值部分甲方承担。3.甲方同意预留贰拾万元转让费作为乙方的风险抵押金。4.乙方承诺：待原房东书面认可乙方后，该笔转让费乙方于确认三天内打入甲方帐号。从合同的内容可知，于彬彬从房东处签订长期租赁合同后，对房屋投资装修后开始营业，在租赁期内，其将所承租的房屋的剩余租期，转让给了尚新德使用。如何认定于彬彬与尚新德所签订的《房屋转让协议》合同性质问题，双方在协议中第一条约定甲方将涉案房屋的承租权转让给乙方使用，由此可知,涉案房屋系转租房屋纠纷，房东为出租人，于彬彬为承租人，尚新德为次承租人。上述协议系承租人与次承租人所签订的转租合同，而非尚新德所主张的合同的概括转让协议。为防止重签合同提价，保证次承租人继续享有低房租切实利益，次承租人承诺其须按原合同租金按时足额交纳，若租金上浮，差值部分由承租人承担，并且预留20万元的风险抵押金。针对预留的20万元风险抵押金，次承租人承诺待原房东书面认可乙方后，该笔转让费要及时返还。根据上述约定，风险抵押金本应在合同履行届满时返还，但特别约定在出租人书面认可次承租人时，可提前返还。于彬彬与尚新德在签订《房屋转让协议》之时，虽未征得出租人的同意，但房屋所有权人在2018年6月知晓于彬彬转租租赁房屋的情况后，其继续向尚新德收取租金，直至2018年12月底尚新德主动搬出，房屋所有权人在明知于彬彬转租的情况后并未提出书面异议，而是直接向尚新德收取租金，可以推定房屋所有权人对涉案房屋的转租并无异议，并且出租人至今仍未解除其与承租人之间所签订的租赁合同，因此，于彬彬、尚新德双方所签订的《房屋转让协议》及相关附件系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，依法应确认为有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行各自的合同义务，履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本纠纷系尚新德未能按约定期限向房屋所有权人交纳房租引起，尚新德违反了次租赁合同中双方当事人的约定，其违约行为致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，现涉案房屋已由房屋所有权人实际控制，致使于彬彬合同目的无法实现，一审法院按照尚新德的违约情况及转让费实质用途，判决尚新德向于彬彬支付20万元转让费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人尚新德的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16386元，由上诉人尚新德负担。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二０二０年五月十四日书记员杨琦