汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初807号 原告：汉中德合物业管理有限公司，住所地：汉中市南郑区梁山镇石拱桥龙岗家园5号楼。 法定代表人：刘腾键，该公司执行董事。 委托代理人：邢汉潘、孙林生，该公司员工。 被告：张伟，男，1982年4月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李明志，男，1952年7月28日出生，汉族。 原告汉中德合物业管理有限公司与被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邢汉潘、孙林生、被告委托诉讼代理人李明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉中德合物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3647.1元（其中物业服务费1927.1元，预收公摊水电费600元，生活垃圾清运费120元，设施设备运行维保费1000元）及违约金2625.9元，合计6273元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告依约对汉中市南郑区梁山镇“龙岗家园”提供物业管理服务工作，2015年10月，原告入驻接管该小区，为业主提供物业服务，与被告所住小区业主委员会签订物业服务合同，服务期3年。合同主要条款约定：1、被告购买“龙岗家园”小区2号楼2单元1304室，建筑面积114.71㎡；2、原告为“龙岗家园”小区住户提供物业管理服务；3、物业费用：高层住宅物业服务费按建筑面积每月0.7元/㎡计算，电梯年检费每户每月4元，能耗费按每户每月33元计算，生活垃圾清运费按每户每年60元计算，预收公摊水费每户每月8.33元，电费按每户每月16.66元计算，地上车位服务费每月120元；4、违约金责任，不按合同约定交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起每日按应缴纳部分的千分之五缴纳滞纳金。合同经双方签字盖章，已发生法律效力。原告为被告提供了各项物业管理工作。从2018年1月1日起至2020年1月1日，被告一直拖欠物业管理费3647.1元未交纳，经原告多次催告，被告置之不理。为维护原告合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 张伟辩称，被告的房屋被政府征用拆迁后，于2016年1月27日经政府安置入住“龙岗家园”2号楼2单元1304室，同日，被告与龙岗安置区物业中心签订了前期物业服务合同，并向该中心交纳了水电费、电梯费、生活垃圾费2364元，同时预交了装修保证金3000元（两套房各1500元，收款收据遗失），故原、被告没有签订物业服务合同，双方没有物业服务合同关系。原告与龙岗安置区物业中心是否同一物业服务企业，被告不得而知。因此，应驳回原告的诉讼请求。如原告与龙岗安置区物业中心是同一企业，原告是三级物业企业，按照汉中市物业收费标准，也只能按每月0.5元/㎡收物业费，被告不交纳2018年、2019年物业服务费的物业服务费的原因是原告违规收费，违反法律强制性规定，未返还原告装修保证金造成的。 本院经审理认定事实如下：被告系“龙岗家园”业主，其名下除2号楼2单元1304室外还有两套房屋。2016年1月27日，被告在《龙岗安置区前期物业服务合同》、《小区装修管理服务协议》落款处上签名捺印，该合同和协议首部甲方为原告，乙方为被告，落款（甲方）处加盖了龙岗安置区物业中心印章，该合同约定：被告住宅面积为114.71㎡；物业服务费用0.7元/月，电梯年检、能耗费每户每年440元（年底实际结算），生活垃圾清运费按每户每年48元，预收公摊水电费按每户每年300元（年底实际结算）；在上一次物业服务费到期之日前30日内一次性交纳下一年的各项物业服务费；未按时全额缴纳各项物业服务费用的，从应交纳之日起每日按应交未缴部分金额的千分之五加收滞纳金等内容。《小区装修管理服务协议》载明：装修期限自2016年2月29日至2016年5月28日止，交纳装修保证金1000元/户（高层），装修过程中乙方无违章行为发生，甲方退还全额退回乙方装修保证金等内容。合同签订后，被告按合同约定向龙岗安置区物业中心交清了2017年底之前的相关物业费用。2017年6月28日，汉中龙岗实业有限公司（甲方）与本案原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托乙方承担，乙方独立经营、自负盈亏；合同期限自2017年7月1日起至龙岗家园安置区业主委员会正式成立止；乙方向已分配（或出租房屋）所有人（或使用人）按照市场行情及物业服务质量协商确定、收取物业管理费；甲方按空置面积向乙方补贴物业管理费等内容。自2018年1月起被告未按合同向原告交纳涉案费用。现原告诉至本院，要求被告支付从2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费并支付逾期支付的违约金。 另查明，原告经南郑县市场监督管理局批准成立于2015年11月30日，汉中市住建局向其颁发了证书编号为汉市住管物【2016】01三级资质等级的物业服务企业《资质证书》。原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理。至今，原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，“龙岗家园”小区业主委员会也未成立。庭审中，原告认为，被告曾交纳的3000元装修保证金，是收取其3套住宅的装修保证金，针对本案来说是1000元，被告虽遗失收款收据，原告同意将其抵作欠缴的物业管理费用。 上述事实，有原被告当庭陈述、原告营业执照、原告资质证书、被告身份证及户籍登记复印件、前期物业服务合同、小区装修管理服务协议、被告名下其它房屋交纳物业费收据、物业管理委托合同等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理服务，从《龙岗安置区前期物业服务合同》、《小区装修管理服务协议》、被告名下其它房屋交纳物业费收据首部名称可以看出龙岗安置区物业中心实际就是原告，另外，原告与汉中龙岗实业有限公司签订的《物业管理委托合同》，明确将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托原告，故在该小区业主委员会成立、新的物业服务企业入驻前，《物业管理委托合同》合法有效，对被告及该小区（安置区）的其他业主均有约束力，原、被告应当按照《物业管理委托合同》及双方签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》全面履行各自义务。《龙岗安置区前期物业服务合同》载明的物业服务费每月0.7元/㎡，由于涉案住宅系高层建筑，原告系三级物业服务企业，该收费标准并未超出当地高层建筑物业服务收费标准，亦未违背法律、行政法规强制性标准，故原、被告签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理费服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。据此，被告辩称观点中，除返还的装修保证金可以抵扣物业费外，其他观点，本院不予支持。根据双方签订的物业服务合同，其中，物业费1927.1元（0.7元×114.71×24，2018年1月1日至2019年12月31日）、公摊水电费600元（2018年1月1日至2019年12月31日）、电梯年检、能耗费880元（2018年1月1日至2019年12月31日），垃圾清运费96元（2018年1月1日至2019年12月31日），以装修保证金抵扣后，以上合计2503.1元；对于原告主张被告承担违约金（滞纳金）的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日5‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，根据双方的物业服务合同约定，被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告每年应支付的物业费为1751.55元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为351.5元【（1751.55元—1000元）×24个月×9‰+1751.55×12个月×9‰）】。由于原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，本院暂按双方合同约定数额确定，待原告结算、公示后在此后物业管理费收取中多退少补。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下 一、被告张伟应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中德合物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1927.1元、水电公摊费600元、电梯年检、能耗费880元、垃圾清运费96元，违约金351.5元（该违约金算至2019年12月31日），合计2854.6元（已扣除装修保证金1000元）；2020年1月1日至实际还款日期间的违约金以2503.1元为基数，按月利率9‰计算； 二、驳回原告汉中德合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告张伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  毛 龙 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹