湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3104号原告吴双，女，1989年8月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市。被告陈博彦，男，1998年10月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告吴双（以下简称原告）诉被告陈博彦（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于湖南省长沙市雨花区融科东南海NH4栋1单元1525房出租给被告，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，租金为2000元每月，按季度支付，水费、电费及物业管理费由被告承担，被告应提前7天支付下期租金给原告。2019年10月23日，按照合同约定，被告需支付原告下季度房租，原告多次与被告联系，被告均拒绝接听电话或回复微信，直至2019年11月7日，原告去出租房才与被告的另一合租人联系上，由另一合租人支付了下季度租金。2020年2月1日，原告接到物业管理中心电话，告知被告正在将物品搬离出租房，经与被告电话沟通，被告告知只是搬离部分物品，后期还有人继续租住，后原告家属前往出租房内与被告沟通房屋是否继续租住的问题，被告同意了，二十分钟后原告家属赶到出租房内未看到被告，同时电话、微信联系被告均未成功。2020年2月2日，原告继续与被告联系，被告微信告知原告在出租房内搞卫生，约被告见面，待原告赶往出租房内时，房屋内并无人，亦联系未果。原告用备用钥匙打开房屋查看，发现房屋内物品已经搬离，但房屋内物件有损坏情况。原告通过多种方式联系被告未果。考虑到被告年龄尚小，原告联系了被告父母，被告父母承诺会给答复，次日原告再联系被告父母时，被告父母已经将原告拉入黑名单。从2020年2月2日被告搬离房屋至今，已经拖欠房租二十余天，被告严重违约，按照《房屋租赁合同》第七条和第八条，原告有权解除合同，并没收被告租赁押金，同时被告需赔偿支付损坏房屋及附属物品的维修费以及欠缴的水电费、物业管理费。诉讼请求：1、解除原、被告2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告违约金2000元并支付原告已经缴纳的2019年5月、6月的物业管理费以及2020年欠缴的物业管理费，物业管理费142元/月；3、被告赔偿房屋各项维修费4600元（包含沙发损坏不能使用需重新购置同款沙发3500元，下水道阻塞疏通费100元，房屋卫生清理费用400元，房屋墙面淋雨导致发霉维修费用500元，厨房推拉门损坏维修费100元）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，租赁合同是与原告丈夫签订，不是与原告本人签订的，对房屋租赁合同的效力有异议。被告入住的第一天沙发已经损坏，对原告主张的沙发损失、墙体发霉维修费用不予认可，对其余损失予以认可。被告认可欠缴一个季度的物业管理费的事实。以上损失应从2000元押金中进行抵扣，若抵扣押金后还有剩余，不要求原告返还。被告于2020年2月1日将东西搬离，同月6日将钥匙交还原告。经审理查明，原告系位于长沙市雨花区的所有权人。经英郡房屋信息咨询服务部居间，2019年4月30日，原告丈夫黄恕以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于融科东南海ＮＨ4栋1525房出租被告，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日。房屋租金每月2000元，支付方式为季付，签订合同当天支付首次租金和押金，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证被告合理使用该房屋及其配套设施，被告向原告交纳押金2000元，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还被告。租赁期间，被告承担水费、电费、燃气费、物业管理费。因被告保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修和承担赔偿责任。对于该房屋及其附属物品、设备设施因其自然属性或合理使用而导致的损耗，被告应及时通知原告修复，原告应在接到通知后7日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。因维修房屋影响被告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同另明确约定了双方的合同解除权，其中被告不按照约定支付租金达十日的，欠缴各项费用的租金相当于半个月房屋租金的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的等情形，原告有权单方解除合同，收回房屋。租赁期满或双方协商一致本合同终止，被告必须在两日内交房，并将房屋钥匙及正常使用状态下的附件所列物品交付原告，房屋内留置的一切物品视为弃物，原告有权自行处置。如被告违约或单方提前解除合同的，原告有权没收租赁押金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告交付押金2000元。2020年2月1日，被告搬离涉案房屋，并于当月6日，被告将涉案房屋钥匙交付原告。原告知晓被告搬离事实，随后发现房屋墙壁发霉、沙发及推拉门损坏、未清洁卫生、下水道堵塞等，联系被告解决未果，遂诉至本院，请求依法判决。另查明，被告已交纳租金至2020年2月1日，另认可尚欠付一个季度物业管理费，物业管理费每月142元，欠付电费50元。上述事实，有不动产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、短信记录、物业费截图以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案《房屋租赁合同》虽并非原告本人与被告签订，但实际签约人黄恕与原告系夫妻，原告对其代为出租行为并未提出异议，因此，本案《房屋租赁合同》合法有效，双方应当严格按照约定履行。被告于2020年2月1日搬离涉案房屋，并于2020年2月6日将涉案房屋钥匙交还原告，原告亦知晓被告搬离房屋的事实，同时，考虑本案发生于新型冠状病毒××疫情期间，因此，本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》自2020年2月1日解除，且系双方协商一致解除，原告主张被告支付违约金2000元，本院不予支持。关于物业管理费。原告主张被告支付2019年5月、6月以及2020年1月的物业管理费，被告对欠缴该物业管理费的事实予以认可，故被告应支付原告物业管理费426元（142元／月×3个月）。关于原告主张被告赔偿各项维修费4600元，鉴于原告并未提供实际损失的相关凭据，同时，被告亦对沙发及房屋墙面发霉损失存在异议，仅对原告主张的下水道阻塞疏通费100元、房屋卫生清理费用400元、厨房推拉门损坏维修费100元予以认可，因此，被告应支付原告维修费600元，对原告主张的超过部分，本院不予支持。综上，被告共计应支付原告1026元（426元+600元），抵扣被告交付的押金2000元，原告应退还被告974元。鉴于被告自愿放弃剩余款项的返还，系其权利处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴双与被告陈博彦于2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》自2020年2月1日解除；二、驳回原告吴双的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告陈博彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年五月二十八日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。