四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终831号 上诉人（原审原告）：四川绿洲置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路五段1号”王府井广场”1幢5层2区18号。 法定代表人：王斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘翔，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市自然资源和规划局，住所地四川省南充市政府新区万年西路2号楼。 法定代表人：陈正泽，局长。 委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。 原审被告：南充市高坪区人民政府，住所地四川省南充市高坪区阳春路1号。 法定代表人：陈多平，区长。 委托诉讼代理人：雷震，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 上诉人四川绿洲置业有限公司（下称绿洲公司）、上诉人南充市自然资源和规划局（下称南充市自规局）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，均不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3360号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿洲公司上诉请求：撤销原判，改判由南充市自规局退还保证金8,947,018元，驳回南充市自规规局要求支付利息850,521.04元的诉讼请求；本案诉讼费用由南充市自规局负担。事实及理由：（一）原审认定南充市自规局具有过错和违约行为正确，但原审认定绿洲公司逾期付款构成违约明显错误。2017年8月11日绿洲公司与南充市自规局签订合同时，案涉土地上存在架设的电缆、施工用的板房等，且拍卖前至签订合同时仍未拆除，持续到2017年12月才拆除。对于天燃气管网虽未在建筑范围内，但宗地拍卖时，该管网建设与案涉建设用地相邻，安全距离不够，在管网施工时宗地施工无法同步进行。对此事实原审予以了认定，并认为出让土地应达到净地要求，案涉土地未达净地条件，过错责任为南充市自规局。应在土地为净地时才能挂牌出让，不得影响受让人开发使用，由于南充市自规局存在未达净地就出让的过错与违约行为，当绿洲公司及时向市自规局及高坪区人民政府函告地块瑕疵诉求未妥善处理时，绿洲公司迟延支付部分款项，依法行使后履行抗辩权，不具有可归责性。原审据此认为绿洲公司行使不安抗辩权及后履行抗辩权成立，绿洲公司暂缓支付土地出让金是正常行使权利，不应承担违约责任。（二）南充市自规局抗辩主张按日千分之一标准收取逾期付款违约金，该违约金显然包括因逾期付款的利息损失，即使存在违约，原审确定按年利率6％标准计算违约金，该违约金就已能弥补年4.35%的利息损失，原审既计算违约金，又计算了利息，利息属于损失不应单独计算。且利息在协议主文中也未约定，不应适用。综上，原判事实认定与法律适用部分不当，请求依法改判。 南充市自规局答辩称，（一）案涉宗地属于净地出让，南充市自规局不存在违约行为。1.净地标准应符合《闲置土地处理办法》的规定，即土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、具备动工开发所必需的其他基本条件。案涉宗地的出让标准符合上述规定。即使绿洲公司函告反映宗地内有燃气管道及高压电缆，但自规局已予回复“天然气管线未在地快内；地块内所涉及的高压线电缆，属南充市天一房产开发有限公司私自搭建，未经区政府同意，8月29日向该公司去函，要求其在规定时间内移除。”同时《拍卖出让须知》明确了地面附着物由竞得人自行清理，自理费用。特别是绿洲公司交清土地出让金的时间是2018年1月5日，按《土地出让合同》补充条款的第一条约定，南充市自规局交地时间为2020年2月5日前，并且自规局于2017年12月10日拆除了板房等。因此绿洲公司主张不是净地出让的理由不成立。绿洲公司开发案涉土地未受任何影响，实际上也没有产生任何损失。2.《拍卖出让须知》明确了宗地内场地平整和弃土以及其他附着物的清理由竞得人自行解决，费用自理。同时明确“拍卖宗地即日起在宗地现场展示，竞买人在拍卖宗地展示期间到南充市公共资源交易中心网站下载文件并自行踏勘，详细了解宗地的有关情况。地面设施以及地下水、电、气、给排水等地下设施、埋藏物等情况由竞买人自行了解核实，一经报名申请参与竞买，则表示对拍卖宗地所有现状予以认可。”绿洲公司知晓宗地现状，并参加竞买，表示绿洲公司对该宗土地现状的认可。3.国有土地使用权的出让由各级自规局代表国家行使，其履行职能由国家信用兜底，绿洲公司不享有不安抗辩权。4.《拍卖出让须知》第九条约定“在交清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区政府配合南充市自规局向竞得人交地”，之后双方签订的《出让合同》中补充条款特别约定“在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区人民政府配合南充市自规局向受让人交地”，该约定以黑色加粗的字体予以提示强调。而本案事实是绿洲公司在2017年9月1日及2017年10月1日前均没有按照《出让合同》支付足额出让金。绿洲公司逾期支付出让金，违约在先，南充市自规局享有后履行抗辩权，绿洲公司不享有后履行抗辩权，其逾期缴纳土地出让金构成违约。（二）双方签订的《出让合同》分别约定了逾期支付土地出让金利息和违约金的计算方式。绿洲公司未能按约支付土地出让金，应承担违约责任和逾期利息。综上，请求驳回绿洲公司的上诉请求，改判支持南充市自规局的上诉请求。 南充市自规局上诉请求：撤销原判，改判驳回绿洲公司的诉讼请求，支持南充市自规局在一审中的反诉请求，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由绿洲公司负担。事实及理由：（一）南充市自规局出让该宗土地属于净地出让，不存在瑕疵出让，更不存在违约行为。案涉宗地的出让满足土地权利清晰，并且安置补偿落实到位，亦没有法律经济上的纠纷，具备动工条件。该宗地内不存在天燃气管线，高压线电缆是天一公司私自非法搭建，且已要求移除。《拍卖出让须知》明确了地面的附着物由竞得人自行清理，自理费用。绿洲公司交清土地出让金的时间是2018年1月5日，自规局交地时间为2020年2月5日前，且自规局于2017年12月10日拆除了板房等，该宗土地属于净地出让。土地拍卖前，土地展示期间绿洲公司及其他竞买人到该宗地进行踏勘并了解土地现状及地下隐蔽物情形，并参与竞买，视为竞买人对该宗土地现状的认可。（二）绿洲公司未按《土地出让合同》的约定的期限足额支付土地出让金的行为，构成违约，且其不享有不安抗辩权和后履行抗辩权。（三）绿洲公司逾期支付出让价款的违约金，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰计算，不应调整。案涉《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，且较于普通民事合同具有特殊性，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系国家政策，体现国家意志，具有强制性，各级自规局应当遵照执行，该规定具有行政强制性，应予尊重。同时国有土地是稀缺资源，不是一般商品，稀缺资源具有高保值性和增值潜能，国务院规定1‰的违约金与此相适应。一审对违约金予以调减，显属不当。绿洲公司参加竞买前及签订合同时，对于出让合同的内容包括违约责任的约定是明知的，绿洲公司作为专业的房地产开发公司，其对竞得土地的预期收益及潜在风险有着更为专业的判断。况且在拍卖须知中就告知竞买人自行踏勘，在竞拍阶段及签订出让合同时应当知道违约责任后果，不存在其不能预见的情形。绿洲公司向南充市自规局的承诺，证明了绿洲公司没有按照双方签订土地使用权出让合同的约定时间交纳土地出让价款，证明了绿洲公司是按照双方签订合同约定的违约金计算滞纳金，证明了绿洲公司同意先交纳滞纳金等额的保证金，并承诺在6个月内处理好滞纳金问题，如逾期，同意将保证金转为滞纳金。同时证明了时至今日，绿洲公司仍没有解决好滞纳金问题。南充市自规局已按绿洲置业公司的承诺，将其所交保证金转为滞纳金。 绿洲公司答辩称，（一）原审判决虽有不当之处，但程序并未违法，不应发回重审。（二）原审将违约金计算标准从日千分之一调减到年利率6%，没有违反意思自治原则，但原审认定绿洲公司承担违约责任不当。绿洲公司主动按日千分之一标准计算出的8,947,018元作为保证金缴纳，并不能证明绿洲公司对该标准没有异议。绿洲公司主动计算并交纳保证金，是做出的让步和妥协，并非是对自身存在违约行为的自认。假使违约成立，南充市自规局要求按照日千分之一的标准支付逾期交纳土地出让金的违约金也明显过高，应予以调减。应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。南充市自规局的实际损失没有任何证据证明，且远不达不到日千分之一标准计算的损失，也达不到年利率6%标准计算的损失。（三）南充市自规局存在违约和过错行为，绿洲公司行使不安抗辩权及先履行抗辩权理由成立，南充市自规局不享有先履行抗辩权。自规局未按净地挂牌出让违约在先，后又逾期交地违约。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，其关于交地日期的约定如与《拍卖出让须知》不一致，应以合同文本为准。而合同主文与补充条款同日签订，共存于一个合同文本中，属于并列关系，补充条款字体小间距紧，不能尽到明显的提示作用，反而有隐瞒和误导非合同提供方的可能。《国有建设用地使用权出让合同》、《拍卖出让须知》均属于自规局提供的格式合同，补充条款也是自规局制作的格式条款，应作出不利于格式合同提供方的解释，自规局应在2017年1月11日之前交付土地，其于2018年1月11日才交付，逾期交地构成违约。（四）虽然拍卖出让须知中提到现状出让，但不能免除净地挂牌出让及交付的法定义务，同时，拍卖出让须知中“竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或者拒绝接受土地”的约定，明显违反了公平、诚实信用原则，根据《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。（五）关于净地的认定，一是净地的形成时间，是在挂牌出让前，而非实际交付前。二是净地的标准，即对《闲置土地处理办法》第二十一条的理解。案涉土地上存在有板房、高压电缆等障碍物，绿洲公司多次发函请求自规局处理并通过公证留存证据，但自规局直到2017年12月10日才清理完毕。该土地存在障碍物时，不具备动工开发所必须的其他基本条件，为非净地。（六）本案属民事法律纠纷，在民事法律关系中，双方地位平等，应适用合同法及相关司法解释等民事法律法规进行调整，自规局举出的行政法规及其他规范性文件在本案中并不适用。国务院通知是对行政机关签订此类合同时作出的工作要求，而非是对土地受让人作出的强制性行政命令。综上，请求驳回南充市自规局的上诉请求，支持绿洲公司的上诉请求。 绿洲公司向一审起诉请求：要求南充市自规局退还保证金8,947,018元；并承担本案诉讼费用。 南充市自规局向一审提起反诉请求：要求绿洲公司支付未按约缴清土地出让价款产生的利息860,014.65元，并从2018年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至实际付清止；本案诉讼费由绿洲公司承担。 一审查明的事实，2017年7月，南充市公共资源交易中心发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Bb-1-2地块）》。2017年7月26日，绿洲公司发出竞买申请书，并出具《承诺书》。2017年8月1日，南充市公共资源交易中心与绿洲公司签订南市公交地拍确〔2017〕11号《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》：绿洲公司竞得高坪区安汉新区Bb-1-22017-b-11号宗地的国有建设用地使用权，面积为55.7055亩，成交单价286万元/亩，总价159,317,730元。 2017年8月11日，绿洲公司（受让人）与南充市自规局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：合同项下出让宗地编号为511300-××7-ｂ-11，出让宗地面积37137平方米。出让宗地坐落于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-1地块。出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：场地平整达到由受让人自行负责，费用自理；周围基础设施达到宗地拍卖出让文件告知的条件；高坪区人民政府配合南充市国土局负责交地。出让价款159317730元，每平方米4290元。定金1550万元，定金抵作土地出让价款。受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付出让价款：按以下时间和金额分二期向出让人支付出让价款。第一期79658865元，付款时间2017年9月1日之前。第二期79658865元，付款时间2017年10月1日之前。分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。受让人应按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。补充条款：在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区人民政府配合南充市国土局向受让人交地。符合或达到交地条件的，受让人应及时接收土地，未接地的，其交地时间以出让人发出的交地通知时间为准，凡因受让人原因导致交地时间延迟产生的相关经济和法律责任一律由受让人承担。项目建设开竣工时间从交地之日起算。受让人不履行拍卖文件条款之规定，不按《拍卖文件》、《成交确认书》和本《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和额度交纳成交土地出让价款的，受让人必须按本《国有建设用地使用权出让合同》第30、33条之规定全权承担违约责任。涉及解除合同的，已投入的建（构）筑物，出让人不予赔偿或由受让人自行拆除。出让人在一定期限内取消受让人在南充市参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌竞买资格。本宗地约定分期支付土地出让价款，受让人在约定时间内缴清土地出让价款的，不支付资金利息；受让人未在约定时间内缴清分期土地价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。本宗地实行现状出让。宗地内场地平整和弃土以及其他附着物的清理由竞得人自行解决，费用自理。宗地内外项目开发建设所涉及的地质灾害治理等各种工程由竞得人自行解决，费用自理。宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。高坪区人民政府负责将施工用水、用电接至宗地片区附近。同日，绿洲公司与南充市自规局签订的《国有建设用地使用权出让合同副本》第六条再次约定：受让人未按出让合同约定支付土地价款的，除按出让合同第三十条执行外，延期付款超过60日，经出让人催交的仍不能支付的，出让人有权解除合同，并根据出让须知的约定，没收受让人所交的竞买保证金。若竞买保证金已转为土地价款的，则从所交土地价款中扣除。 绿洲公司分别于2017年8月23日、2017年8月24日向高坪区自规局、高坪区人民政府发出〔2017〕37号、〔2017〕38号《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），拟于近期进场施工。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有燃气管线及高压电缆，且紧临建筑基础，严重影响基础土石方开挖机项目主体施工，并存在重大安全风险。为此，恳请贵局协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）燃气管线及高压电缆至本宗地用地红线外安全位置。绿洲公司于2017年9月5日分别向高坪区人民政府、南充市自规局发出〔2017〕40号、〔2017〕41号《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），拟于近期进场施工。但经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖机项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Bb-1-2地块）》中约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，高坪区人民政府负责将施工用水、用电接至宗地片区附近，将宗地形成净地。”为此，恳请区政府（贵局）协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高压电缆、变压器、电杆、板房等设施至本宗地用地红线外安全位置，将宗地形成净地。目前，我司已缴纳土地出让金5,400万元。由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致我司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务，责任不在我司，我司不应承担相关违约责任。待上述障碍物拆迁（搬迁）完毕后，我司再按《国有建设用地使用权出让合同》履行相关义务。 2017年9月5日，高坪区自规局向绿洲公司出具高土资函〔2017〕59号《关于Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的回复》：你公司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕37号）》已收悉，我局已组织相关人员到现场实地核实，现将核实情况回复如下：一、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。二、地块内所涉及的高压线电缆，经核实属南充市天一房地产开发有限公司私自搭建，未经过区政府同意，8月29日我局已向该公司去函，要求其在规定时间内移除。 2017年9月25日，绿洲公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年9月27日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第6365号公证书。 2017年9月29日，高坪区自规局出具高土资函〔2017〕65号《关于安汉新区Bb-1-2地块宗地情况的回复》：你司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕38号）》已收悉，现回复如下：一、该地块属净地出让。二、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。 2017年11月14日，南充市自规局出具南土资函〔2017〕364号《关于〈关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块高压电缆、变压器及本板房等设施的报告〉的复函》：2017年8月1日，贵司竞得位于高坪区安汉新区Bb-1-2地块，土地用途为居住兼商业用地，宗地面积55.7055亩，单价为286万/亩，成交总价159,317,730元，并于2017年8月11日与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：土地价款分两期支付，第一期土地价款79,658,865元于2017年9月1日前付清，第二期土地价款79,658,865元于2017年10月1日之前付清，交地条件为贵司交清土地总价款后30日内交地等。贵司2017年9月5日向我局的报告称，由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致贵司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务。我局认为，合同明确本宗地是现状出让，合同约定宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施拆迁（搬迁）责任是出让人，但对此贵司在合同中明确承诺不以此为由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。贵司至今仅缴纳土地出让价款5,400万元，其行为已违约。因此，请贵司正视法律与合同约定，积极履行土地出让金支付义务，承担迟延履行的违约责任。否则，我局将按法律规定和合同约定处理。另因贵司未交清土地总价款，现该宗地未交地，贵司不得在该宗土地上实施任何行为，否则，我局将依法追究贵司责任。 2017年11月16日，绿洲公司向南充市自规局发出〔2017〕53号《关于再次恳请协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79,658,865元。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖及项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。2017年9月5日，我司向贵局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块高压电缆、变压器及板房等设施的报告》，在贵局督促下，相关单位仅对高压电缆进行了迁移，板房等设施仍存留在本地块内，严重影响土地使用和项目开发。为切实解决上述问题，以便贵我双方及时履行合同约定责任，我司再次恳请贵局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物。我司承诺：在贵局拆迁（搬迁）地上板房等附着物后15日内，我司全额缴纳本宗土地的出让金。 2017年11月23日，绿洲公司向高坪区人民政府发出〔2017〕55号《关于恳请协调解决高坪安汉新区Bb-1-2地块出让有关问题的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79,658,865元。由于本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响该项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。我司于2017年9月5日向区政府及市国土局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》。在区政府督促下，相关单位仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施因多种原因现仍留存在本地块内，已给我司造成重大经济损失。由于问题一直未得到彻底解决，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。为切实解决上述问题，以便各方及时全面履行土地出让须知及土地出让合同约定义务，我司再次恳请区政府协调市国土局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物，并请区政府致函市国土局，建议双方互不追究对方责任，均不承担违约金（滞纳金）及违约责任。我司承诺：在本宗地上板房等附着物拆迁（搬迁）完成后20日内，我司全额缴纳土地出让金。 2017年12月4日，高坪区自规局向绿洲公司下发编号高土监（2017）4号《责令停止违法行为通知书》：你（单位）绿洲项目在未取得国有土地使用权的情况下，擅自动工建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”之规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。 2017年12月7日，绿洲公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年12月8日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第7478号公证书。 2017年12月29日，南充市自规局向绿洲公司下发编号南土监责停（2017）17号《责令停止违法行为通知书》：你（单位）未经批准非法占用安汉新区Bb-1-2地块开工建设的行为，涉嫌违反了《土地管理法》第四十三条的规定。根据《土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠纷违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。 2018年1月3日，绿洲公司向南充市自规局发出〔2018〕1号《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价159,317,730元。目前我司已交纳土地出让金125,952,040元（其中：2017年7月27日交纳土地交易保证金1,550万元，2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2,050万元，2017年8月31日交纳1,100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1,000万元，2017年11月8日交纳15,658,860元，2017年12月12日交纳6,293,180元，2017年12月29日交纳4,000万元），余下土地出让金33,395,690元承诺在2018年1月8日前交清。我司竞得该土地后，立即对地块现场进行了踏勘，发现本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。为解决上述问题，我司分别于2017年8月23日、8月24日、9月5日、11月6日、11月23日向高坪区政府、高坪区自规局、市自规局作了书面汇报。在贵局及高坪区政府督促下，相关部门当时仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施一直拖延至2017年12月10日才完成拆迁。由于障碍物问题迟迟未得到彻底解决，并给我司造成重大经济损失，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。鉴于政府违约在先，我司缓交土地出让金在后，本着互让互谅原则，特恳请贵局暂时搁置本地块出让金滞纳金问题，在我司交清土地出让金后，及时给予我司办理本地块国有土地使用权相关手续。对于违约金（滞纳金）缴纳与否问题，我司建议双方互不追究违约责任，均不承担违约金（滞纳金）。为确保该地块国有土地使用证快速办理，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金给贵局，待我司、高坪区政府及贵局三方分清相关责任并协商一致后，再由贵局根据协商结果处理该滞纳金保证金事宜。妥否，请予批准。 2018年1月9日，绿洲公司向南充市自规局承诺：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价159,317,730元。目前本宗地土地出让金已全部交清（其中：2017年7月27日交纳土地交易保证金1,550万元，2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2,050万元，2017年8月31日交纳1,100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1,000万元，2017年11月8日交纳15,658,860元，2017年12月12日交纳6,293,180元，2017年12月29日交纳4,000万元，2018年1月5日交纳33,395,690元）。对于本宗地块办证及滞纳金问题，我司于2018年1月3日、1月8日向贵局报送了《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》。为此，现再次恳请贵局先行办理本宗地块的国有土地使用证；对于本宗地块滞纳金问题，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金到贵局指定账户，并承诺在6个月内处理好滞纳金问题。如逾期，我司同意将保证金转为本宗地块滞纳金。 2018年1月11日，南充市不动产登记中心出具收条：今按照有关领导指示收到四川绿洲置业有限公司高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2块地滞纳金的保证金转账850万元和447018元，合计8947018元。同日，高坪区人民政府与绿洲公司签订南市高土交（2017）23号《高坪区国有建设用地交地确认书》：根据国有建设用地使用出让合同／划拨决定书（合同号／划拨决定书电子监管号：5113002017Ｂ00208），绿洲公司（受让方）取得了位于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块（宗地编号为511300-××7-ｂ-11）的国有建设用地使用权，净用地面积37137平方米（55.7055亩）。其地上青苗、附着物等全部补偿搬迁完毕。高坪区人民政府（交地方）于2018年1月11日已将该宗地实际交付给绿洲置业公司（受让人），绿洲置业公司（受让方）同意接收。受让人须严格按国有建设用地使用权出让合同／划拨决定书的约定使用土地，按时开竣工，否则将按照出让合同／划拨决定书以及《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。 2018年1月12日，绿洲公司取得案涉地块不动产权证书，证书号为川（2018）南充市不动产权第0004334号。 原审同时查明，绿洲公司分别于2017年7月27日交纳土地交易保证金1,550万元（后转为土地出让金），2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2,050万元，2017年8月31日交纳1,100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1,000万元，2017年11月8日交纳15,658,860元，2017年12月12日交纳6,293,180元，2017年12月29日交纳4,000万元，2018年1月5日交纳33,365,690元。 原审认为，绿洲公司与南充市自规局签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。按照约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。绿洲公司未按合同约定的时间缴纳土地出让金，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。从绿洲公司出具的《承诺》及南充市不动产登记中心出具的《收条》可知，南充市自规局以滞纳金的形式已收取绿洲公司延迟付款的违约金。现绿洲公司诉请要求退还保证金即违约金，应涵盖了请求减少违约金的意思表示。按照《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定‚出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人，同时又在补充条款中约定‚在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区政府配合南充市自规局向受让人交地，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定‚对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《国有建设用地使用权出让合同》约定了出让人土地交付的不同时间，且交付时间存在相互冲突。故按照不利于出让方的解释，南充市自规局应当在2017年11月1日之前交付土地。但南充市自规局直到2018年1月11日才与绿洲公司签订《高坪区国有建设用地交地确认书》，南充市规划局逾期交地，已构成违约。绿洲公司与南充市自规局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中虽然约定宗地实行现状出让，但根据《闲置土地处理办法》第二十一条规定‚市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。同时根据国土部门的其他相关规定，出让方应当做到净地出让。南充市自规局作为国有土地管理职能部门，应当严格执行上述规定，在土地挂牌出让前必须做到净地出让。根据绿洲公司和南充市自规局的往来函及绿洲公司提交的公证书，可以看出案涉土地在约定的交付时间后还有高压电缆、板房等附着物。虽然出让合同亦约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地”，但宗地用地红线内的地上附着物并不在约定之内，且该约定也不能因此免除南充市自规局交付净地的法定义务。因此，南充市自规局向绿洲公司交付案涉土地的行为存在瑕疵，绿洲公司行使不安抗辩权及后履行抗辩权的理由成立，对于该公司逾期交纳土地出让金，南充市自规局存在一定过错。且从绿洲公司于2018年1月9日向南充市自规局递交的《承诺》中亦可以看出，绿洲公司当时交纳保证金的主要目的是请求南充市自规局先行办理案涉地块的国有土地使用权证，该局相关工作人员亦在《承诺》上签署了同意按照绿洲公司的承诺意见，因此双方对于保证金的最终意见处于待定状态，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，绿洲公司按照日千分之一的标准支付违约金过高，应予调整。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方实际损失等综合因素，兼顾企业的发展，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，酌情确定绿洲公司按照年利率6%的标准向南充市自规局支付逾期交纳土地出让金违约金。具体计算方式如下：绿洲公司在2017年9月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2017年12月12日才交纳完第一期土地出让金，2017年10月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2018年1月5日才交纳完第二期土地出让金，故按照绿洲公司交纳土地出让金的具体时间，其应支付南充市自规局违约金分别为：1.2017年9月4日延迟交纳200万元，逾期天数3天，违约金应为200万元×6%÷365天×3天＝986.30元；2.2017年11月6日延迟交纳1000万元，逾期天数66天，违约金应为1000万元×6%÷365天×66天＝108493.15元；3.2017年11月8日延迟交纳15658860元，逾期天数68天，违约金应为15658860元×6%÷365天×68天＝175036.02元；4.2017年12月12日延迟交纳5元，逾期天数103天，违约金应为5元×6%÷365天×103天＝0.08元；5.2017年12月12日延迟交纳6293175元，逾期天数72天，违约金应为6293175元×6%÷365天×72天＝74483.61元；6.2017年12月29日延迟交纳4000万元，逾期天数89天，违约金应为4000万元×6%÷365天×89天＝585205.48元；7.2018年1月5日延迟交纳33365690元，逾期天数96天，违约金应为33365690元×6%÷365天×96天＝526538.01元。上述共计1470742.65元，因绿洲公司已支付给南充市自规局8947018元，故南充市自规局应退还绿洲置业公司7476275.35元。对于绿洲公司要求高坪区政府共同承担返还责任的诉讼请求，绿洲公司向南充市自规局交纳滞纳保证金是双方履行案涉土地出让合同的行为，收取滞纳金的主体是南充市自规局，至于该款项后来的去向如何，与绿洲置业公司无关，根据合同相对性原则，绿洲公司无权向高坪区政府主张权利。对于南充市自规局的反诉请求，按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，绿洲置业公司应当在2017年10月1日之前支付第二期土地出让金9658865元，且在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。截止到2018年1月5日，绿洲公司共分三次交纳第二期土地出让金79658865元（2017年12月12日交纳6293175元、2017年12月29日交纳4000万元，2018年1月5日交纳33365690元），故绿洲公司应按中国人民银行公布的年利率4.35%的标准向南充市自规局支付利息。具体计算方式如下：1.2017年10月2日至2017年12月11日未交纳土地出让金79658865元，逾期天数71天，利息应为79658865元×4.35%÷365天×71天＝674044.94元；2.2017年12月12日至2017年12月28日未交纳土地出让金73365690元，逾期天数17天，利息应为73365690元×4.35%÷365天×17天＝148640.89元；3.2017年12月29日至2018年1月4日未交纳土地出让金33365690元，逾期天数7天，利息应为33365690元×4.35%÷365天×7天＝27835.21元。上述共计850521.04元。对于南充市利息的诉请，因已确定绿洲公司应按约定支付利息，南充市自规局要求再支付的利息系复息，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决：一、南充市自然资源和规划局于判决生效之日起三日内退还四川绿洲置业有限公司保证金7476275.35元；二、四川绿洲置业有限公司于本判决生效之日三日内向南充市自然资源和规划局支付利息850521.04元；上述一、二项品迭后，南充市自然资源和规划局应退还四川绿洲置业有限公司6625754.31元。三、驳回四川绿洲置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回南充市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取37215元，四川绿洲置业有限公司负担6118元，南充市自然资源和规划局负担31097元。反诉案件受理费减半收取6200元，南充市自然资源和规划局负担69元，四川绿洲置业有限公司负担6131元。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，绿洲公司作为土地使用权的受让人，其合同目的系为了对竞得土地的完全占有和有效使用，以期取得收益。南充市自规局作为出让人，有义务排除交付宗地可能存在的其他权利障碍，根据《闲置土地处理办法》的相关规定及土地交易惯例，出让方在土地挂牌出让前须做到净地出让。本案中，至双方签订土地出让合同后，交易宗地上仍存有高压电缆、板房等附着物，影响了绿洲公司对案涉土地的有效使用，绿洲公司亦多次向出让方及当地政府反映，要求尽快予以解决，并表示在做到净地标准后愿意交清全部出让价款。南充市自规局称拍卖出让须知明确告知为土地现状交付，并认为绿洲公司在竞买时也表明对土地现状进行了察看且无异议，但竞买人在参与竞拍时，一般系对竞拍土地的地理位置及面积等状况予以认可，并不能说明竞买人明知存在地上附着物等交付障碍而无异议。故原审认定出让方交付土地存在瑕疵具有事实依据。出让合同中关于出让方履行交地义务的时间存在不同约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即认定南充市自规局应当在2017年11月1日前交付土地。南充市自规局出让土地不符合净地标准，且逾期交付土地，构成违约，应承担因逾期交地给绿洲公司造成的资金占用损失等违约责任。绿洲公司未按合同约定期限交纳全部土地出让价款，构成违约，应承担逾期交款的违约责任。双方虽然约定未按时交纳出让价款应按中国人民银行公布的贷款利率标准向出让人支付利息，但该利息约定实质属于违约责任范畴，双方已明确约定日千分之一的违约金支付标准，且约定违约金已足以弥补出让方的损失，故对于该利息约定应不予支持。 双方关于逾期交纳出让价款应按日千分之一标准支付违约金的约定符合相关政策规定及土地市场交易惯例，且不违反法律禁止性规定，该约定合法有效。原审对该违约金进行调整，违反了当事人意思自治原则，显属不当。绿洲公司虽向南充市自规局交纳与滞纳金相对等额的保证金，但其款项性质为保证金，不能据此认定其自愿交纳滞纳金。南充市自规局出让土地不符合净地标准，且绿洲公司多次要求解决未果，系致使绿洲公司未按约交纳全部出让价款的其中原因。绿洲公司未按约定期限交纳出让价款，系致使南充市自规局逾期交付土地的其中原因。根据双方的违约行为、过错及损失程度，对于给相对方造成的损失酌定由双方各自承担50％为宜。本案中，按照逾期交纳土地出让金的日千分之一标准产生的违约金为8,947,018元，由绿洲公司承担50％的责任，即承担4,473,509元。南充市自规局按约应交地时间为2017年11月1日，实际交地时间为2018年1月11日，交地逾期70天，绿洲公司至2017年11月1日已交纳出让价款5,400万元，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率4.35％计算资金占用损失为5,400万元×4.35%÷365天×70天=450,493.15元，该损失由南充市自规局承担50％的责任，即承担225,246.58元。绿洲公司已向南充市自规局交纳保证金8,947,018元，品迭双方应承担的款额，南充市自规局还应退还绿洲公司4,698,755.58元。 综上，南充市自规局、绿洲公司的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3360号民事判决； 二、南充市自然资源和规划局于本判决发生法律效力之日起三日内退还四川绿洲置业有限公司保证金4,698,755.58元； 三、驳回四川绿洲置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回南充市自然资源和规划局的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37,215元，由四川绿洲置业有限公司负担16,118元，南充市自然资源和规划局负担21,097元。反诉案件受理费6,200元，南充市自然资源和规划局负担；二审案件受理费161,260元，由上诉人四川绿洲置业有限公司负担74,430元，南充市自然资源和规划局负担86,830元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年五月二十五日 书记员  蒲思默