宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1153号原告：韩某，宁夏回族自治区中卫市人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：邵某,上海中夏（银川）律师事务所律师。被告：曹某，宁夏回族自治区青铜峡市人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。被告：雷某，陕西省绥德县人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。原告韩某与被告曹某、雷某房屋买卖合同纠纷一案，本院原审2019年7月24日立案受理，原告韩某于2019年8月5日向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结被告雷某名下的的位××区房屋（不动产登记证号20136120）及位于银川市××区房屋（产权证号2013027731），本院经审查后依法作出（2019）宁0122民初4582号民事裁定书，裁定查封被申请人雷某名下的的位××区房屋（不动产登记证号20136120）及位于银川市××区房屋（产权证号2013027731）房屋的产权户籍，并于2019年9月20日作出（2019）宁0122民初4582号民事判决书，判决解除原、被告于2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》及原告韩某与被告曹某于2017年12月11日签订的《补充协议》；由被告曹某、雷某向原告韩某返还购房款240万元，支付违约金115989元。后原告不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理后，作出（2019）宁01民终4117号民事裁定书，以二审出现新证据，一审法院对被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失等基本事实未予查清为由，将该案发回我院重新审理。本院于2020年3月25日重新立案，后依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》及补充协议、购房协议;2.判令被告返还原告购房款240万元；3.判令被告支付原告违约金120万元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告曹某答辩要点：原、被告确实签订了房屋买卖合同，房屋出售给原告后，原告确实将房屋价款360万元已付清，但是因为涉案房屋未还清贷款，一直未能办理过户手续，所以我方于2017年8月底向原告退还了房款120万元。我方希望与原告方调解处理本案。被告雷某答辩要点：与曹某答辩意见一致。补充一下我方暂不同意解除合同，希望原告给予我方三个月的时间还清贷款，并给原告办理涉案房屋过户手续。原告所诉违约金过高，有异议，希望法院如果调解不成，希望法庭予以调整。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双（各）方当事人无争议的事实2016年11月23日，原告韩某与被告曹某、雷某签订《房屋买卖协议》，约定二被告将雷某名下位于银川市××区房屋出售给原告，建筑面积338.59平方米，房屋价款为360万元。同时约定原告于2016年11月11日前以现金方式付给被告定金30万元，上述定金在原告最后一次付款时充抵房款，于2016年11月30日前以现金方式支付房屋价款人民币70万元；于2017年8月15日前以现金方式付清房屋价款尾款260万元。2016年12月，二被告将涉案房屋交付给原告使用至今。原告在收到房屋后向中国招商银行支付了自2016年12月至2017年6月的房屋贷款148974元。2017年7月10日，原告韩某将360万元购房款全部付清，被告曹某给原告出具收条一张，载明“今收到韩某房款贰佰柒拾万元整，房款已全部结清”。2017年12月11日，原告与被告曹某签订《补充协议》一份，约定将涉案房屋售价变更为340万元。2018年9月3日，原告与被告曹某签订《购房协议》一份，约定因被告迟迟未履行协议，退回120万元，截止本协议签订之日原告未付房款120万元。原告实际向二被告支付房款240万元，根据优惠后房屋总价款340万元计算，下剩购房款100万元未付。二被告均认可涉案房屋不具备办理房产过户条件，故原告认为被告违约，诉至法院，请求判如所请。另查明，被告曹某、雷某原系夫妻关系，两人于2013年8月1日协议登记离婚。一、双（各）方当事人有争议的事实二被告认为，涉案房屋原告所诉违约金过高，请求法庭予以调整。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是否具备解除条件；2.违约金调整的标准。关于争议焦点一，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合法、有效。原告与被告曹某签订的《补充协议》、《购房协议》，虽未有被告雷某签字确认，但根据被告雷某在原审案件及本案庭审中陈述，其对上述两份协议认可，故本院认定《补充协议》、《购房协议》合法、有效。其次，原、被告均认可原告于2017年7月10日已将全部购房款付清，根据《房屋买卖协议》第五条约定：“乙方在支付完毕所有房款后，甲方于2017年8月30日前结清抵押贷款后将上述房屋产权产籍办理过户至乙方名下。”2018年9月3日双方签订的《购房协议》将办理过户的时间变更为“本协议签订后一个月内”，但至今二被告仍未将涉案房屋过户至原告名下，且庭审中二被告均认可涉案房屋不具备办理房产过户条件，因此根据法律规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，因此原、被告之间签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》具备解除条件,故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，原告主张按照《购房协议》第五条的约定，二被告应当向其支付违约金120万元，庭审中，二被告认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。本院认为，原告在收到涉案房屋后，按照合同约定向招商银行缴纳了自2016年12月至2017年6月的房屋贷款148974元，但因二被告的违约行为，客观上导致合同无法继续履行，故该部分费用应当认定为原告的实际损失。另二被告在收到购房款后即向原告实际交付房屋,房屋虽未过户于原告名下,但并未对原告使用、支配房屋造成较大影响及损失，且原告至今居住涉案房屋，根据本案实际情况，本院酌情依据二被告的违约行为客观上给其造成的实际损失148974元对违约金进行调整，故对于原告要求二被告向其支付违约金120万元的主张,本院支持由二被告向原告支付违约金148974元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告韩某与被告曹某、雷某于2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》及原告韩某与被告曹某于2017年12月11日签订的《补充协议》；二、被告曹某、雷某于判决书生效之日起十五日内向原告韩某返还购房款240万元；三、被告曹某、雷某于判决书生效之日起十五日内向原告韩某支付违约金148974元；四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由被告曹某、雷某负担元，由原告韩某负担5360元。保全费5000元，由被告曹某、雷某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 齐美超人民陪审员 马 丽人民陪审员 何玉琴 二〇二〇年五月七日（法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。