四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3993号 上诉人（原审被告）：高芳芳，女，1986年11月12日出生，满族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张理杰，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴龙，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕忠林，男，1980年4月11日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：叶旭洋，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司成都第六支行，住所地：成都市童子街2号。 负责人：耿琰，行长。 委托诉讼代理人：唐华，男，汉族，1973年2月3日出生，汉族，住成都市青羊区,系该行员工。 委托诉讼代理人：张幸，男，1990年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区,系该行员工。 上诉人高芳芳因与被上诉人吕忠林、中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称建设银行成都第六支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高芳芳上诉请求：撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5048号民事判决，解除双方签订的《存量房买卖合同》，并驳回吕忠林的一审诉讼请求。事实和理由：1.2017年5月23日，高芳芳与吕忠林协商一致签订《存量房买卖合同》，合同中约定高芳芳将其名下案涉房屋出售给吕忠林。合同中约定待案涉房屋产权证下发后1个工作日内办理产权过户。案涉房屋房产证于2017年8月1日登记在高芳芳名下。按照合同约定双方应于2017年8月8日前办理产权过户，并办理房屋交接手续。但由于2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号），成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，购房者必须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。而在办理产权时因吕忠林个人自身不满足购房要求，无法办理房屋过户手续。后双方在中间人孙某的协调下，双方同意延期两年过户房屋，并对房屋价款重新约定为110万元。这两年期间的按揭款为避免麻烦，继续由高芳芳支付，待房屋过户时吕忠林再一次性支付2万元给高芳芳。2019年6月到两年约定期满前，高芳芳多次询问何时履行时，但吕忠林均以敷衍的态度应对。其在明知高芳芳在出国期间无法接听国内电话时恶意提起诉讼，以至于高芳芳缺席一审庭审。2.一审法院审理程序错误，2019年9月6日，一审法院依法向高芳芳送达了开庭传票，并定于2019年11月25日下午14时开庭审理，当庭并未完成全部庭审。2019年12月10日，一审法院第二次开庭对补充的证据进行了质证，但第二次开庭并未向高芳芳送达开庭传票，导致高芳芳未参与庭审。一审法院第二次开庭对第一次开庭未审理的证据进行了新的质证，应在开庭前向高芳芳送达相关开庭的信息，让其参与质证。故一审法院审理程序错误，致使该案事实认定错误。故请求依法判如所请。 吕忠林辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吕忠林与高芳芳并未协商一致变更房屋价款，高芳芳在上诉状中的陈述并不属实。双方签订的合同明确案涉房屋总价款为683000元，高芳芳虽在合同履行过程提出变更房屋价款为110万元，但吕忠林自始至终并未同意。故房屋价款的变更并未在双方当事人之间生效。事实上，正是由于产权人高芳芳违反合同约定，强行吕忠林接受高额房价，吕忠林一直未明确同意，才导致房屋至今未履行过户手续，只能通过诉讼主张权利。一审中法院联系到高芳芳并且主持双方调解，高芳芳仍然坚持要求吕忠林支付110万元房款。高芳芳坚持提高房价的行为，实际上属于拒绝按照原合同价款履行合同的违约行为。吕忠林在未明确告知高芳芳的情况下直接起诉并非恶意，也不影响本案事实的认定。2.一审法院判令双方继续履行合同正确。吕忠林于2018年6月1日已经具有购房资格。根据成都市于2017年3月24日实施的二手房限购政策的规定，在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，可以购买一套住宅。吕忠林在成都范围内没有住宅产权，从2016年6月至2018年11月已连续缴纳了30个月社保。根据限购政策，吕忠林于2018年6月1日已经具有购房资格，在此之前的2017年5月23日，吕忠林就与高芳芳签订书面《存量房买卖合同》，行使购房权利，不论是根据政策的字面意思还是出于民法的公平原则，吕忠林的购房资格已经具备，购房权利已经行使，不应随意认定失效。吕忠林已经具备购房资格，也愿意替高芳芳向第三人支付按揭贷款，涤除抵押权，扣除贷款后的剩余购房款一次性向高芳芳支付。而且吕忠林及其家人从2016年6月1日入住案涉房屋，建立了居住使用关系。从另一角度看，吕忠林于2018年6月1日已经具备购房资格，但高芳芳一直坚持要求吕忠林加价购买案涉房屋，严重违反诚信原则，在高芳芳明显违约的情况下，若对政策作出不利于吕忠林的解释，并以此为由驳回吕忠林诉请，显然有违公平原则，因此一审法院判令双方继续履行房屋买卖合同公平合理。3.高芳芳无权在二审中主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，该上诉请求不成立。高芳芳系一审被告，其在二审程序中无权提出解除案涉合同的诉求；其次，高芳芳无合同解除权，吕忠林已经具备购房资格。4.一审程序合法。吕忠林在一审中向法院提供了高芳芳准确的电话联系方式和户籍地址，吕忠林在送达程序中也一直配合法院，甚至建议微信送达，并没有恶意提起诉讼。一审法院向吕忠林提供的地址邮寄了开庭传票等法律文书。因邮件未能妥投，在未寻找到高芳芳下落的情况下，一审法院通过公告方式进行了送达，符合法律规定。综上，高芳芳的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 建设银行成都第六支行辩称，双方的交易与其无关，在不损害自身利益的情况下愿意配合法院进行相应的过户措施，提前还款审批时间需要一个月，请求法院予以考虑。建设银行成都第六支行不应承担一、二审诉讼费用。 吕忠林向一审法院提出诉讼请求：1.判令高芳芳继续履行存量房买卖合同；2.准予吕忠林行使涤除权，代高芳芳向建设银行第六支行偿还案涉房屋抵押贷款；3.判令高芳芳及建银行第六支行注销案涉房屋抵押登记；4.判令高芳芳将案涉房屋过户给吕忠林；5.请求判令高芳芳支付违约金136600元。 一审法院审理查明的事实：2017年5月23日，高芳芳（甲方）与吕忠林（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定高芳芳将其所有的位于成都市双流区房屋出售给吕忠林。合同约定：“第二条上述房产的交易价格为人民币683000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币叁拾陆万叁仟元整给甲方，剩余房款人民币叁拾贰万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物管、水、电、气等费用结清。第十二条双方约定的其他事项：①甲乙双方约定，待产权下发后7个工作日双方办理产权过户，并办理房屋交接手续；②甲乙双方约定，待产权下发后的7个工作日乙方办理商业贷款，自行贷款的风险甲乙双方均知晓，如因贷款问题合同无法履行，则双方免责；③除银行政策和不可抗力的原因，如有一方违约，违约方付守约方总房款20%的违约金。”2017年5月24日，吕忠林（账号：62×××77）通过银行转账方式向高芳芳（账号：43×××70）支付100000元。吕忠林在签订合同前的2016年6月1日起就居住使用案涉房屋至今。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），载明：“一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。”2018年5月15日，成都市政府办公厅又发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号），载明：“二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。” 一审另查明，签订合同时吕忠林户籍为辽宁省大连市，在成都市初次缴纳社保时间为2016年6月，后连续购买社保至2018年11月，2018年12月未缴纳社保，2019年1月开始继续缴纳社保至今。案涉房屋于2017年8月1日登记于高芳芳名下，该房屋设立有抵押权，抵押权人为建设银行第六支行。 一审法院认为，吕忠林与高芳芳签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。虽然在签订《存量房买卖合同》时，吕忠林并不具备购买案涉房屋的资格，但是在合同履行过程中，吕忠林已连续缴纳社保24个月，已经具备购买案涉房屋的资格。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，高芳芳在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即建设银行第六支行同意，但一审庭审中吕忠林明确表明愿意代高芳芳向建设银行第六支行还清贷款本息以解除抵押权，建设银行第六支行也对吕忠林代偿贷款本息不持异议，故吕忠林主张由其代高芳芳向建设银行第六支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，一审法院予以支持。吕忠林代高芳芳偿还清债务后，建设银行第六支行应协助吕忠林办理房屋抵押权注销手续以便于吕忠林完成过户手续。 根据《存量房买卖合同》的约定，待产权下发后的7个工作日双方办理产权过户，并办理房屋交接手续，故待案涉房屋抵押权注销后，高芳芳应当协助吕忠林办理房屋过户登记手续。吕忠林代高芳芳支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息后，为减少诉累，吕忠林应将余下购房款及时支付给高芳芳。 2017年8月1日，案涉房屋登记至高芳芳名下，虽然双方在合同中约定，待产权下发后7个工作日办理产权过户，但吕忠林并未提供证据证明在产权证下发后其曾催促过高芳芳协助其办理产权过户手续，且吕忠林自2016年6月起就一直居住在案涉房屋内，至今未办理房屋过户手续对吕忠林并没有造成任何损失，故吕忠林请求判令高芳芳支付违约金136600元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吕忠林于判决书生效之日起十日内代高芳芳向建设银行成都第六支行偿还位于成都市双流区房屋的余下贷款本息（具体金额以吕忠林支付该款项时建设银行成都第六支行系统内结清的总金额为准）；二、建设银行成都第六支行于吕忠林支付完毕上述第一项款项后七日内协助吕忠林办理位于成都市双流区房屋的抵押权注销手续；三、高芳芳于位于成都市双流区房屋抵押权注销之日起七日内协助吕忠林办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至吕忠林名下；吕忠林于高芳芳完成前述房屋过户手续当日向高芳芳支付剩余购房款（583000元减去吕忠林实际代高芳芳支付的银行贷款本息）；四、驳回吕忠林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11996元，诉讼保全费3935元，共计15931元由吕忠林负担7965.5元，高芳芳负担7965.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。高芳芳申请证人孙某出庭作证，孙某的证言内容为：高芳芳原有两套房屋，基于朋友关系就让吕忠林和另外一个人住进案涉房屋，未收取租金。之后吕忠林表示想购置，后来双方补签了案涉合同，吕忠林只支付了10万元的定金。因贷款成本的增加，后来吕忠林答应了高芳芳增加到110万元房款的要求，愿意出2万元的利息，孙某一直在中间协调。为了减少税费，双方就一直拖着未办理过户手续。吕忠林质证认为，对孙某证言的真实性、合法性和关联性不予认可，不能达到高芳芳认可的双方就合同价款进行变更的目的。理由是，孙某主要还是高芳芳的代表，其不是中间协调人，其目的是说服吕忠林增加购房款，故不具有客观真实性，双方并未就变更合同价款达成一致性意见。建设银行成都第六支行认为该证据与其无关，不发表质证意见。 本院审查认为，因吕忠林认可孙某曾代表高芳芳说服自己增加购房款，故本案应认定孙某曾参与双方当事人增加购房款的协商。本案高芳芳申请孙某作证的目的在于证明案涉房屋价款变更为110万元，而房价款的变更属于合同重要内容的变更，且变更后与原房价相差近52万元，与原约定的68.3万元也将近一倍，如有如此大幅度的变更双方理应通过书面或其他易固定的方式予以确定，并在发生纠纷时加以证明，但高芳芳未举示其他证据；同时孙某关于后来增加的价款金额与高芳芳一审中陈述上涨至112万元的金额不符，故仅有孙某的证言无法认定该证言内容的真实性，本院对其不予采信。建设银行成都第六支行提交的案涉房屋相关借款合同、抵押合同，与一审查明房屋抵押的事实相同，属于重复举证，本院不予审查认定。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，因高芳芳在公告送达开庭传票后未到庭，一审法院于2019年11月25日第一次开庭缺席审理，组织了法庭调查和辩论。后因吕忠林提交的社保缴费记录等证据，一审法院在同年12月10日组织吕忠林和建设银行成都第六支行质证后，于12月30日询问高芳芳是否发表质证意见。高芳芳表示，因法庭辩论已结束不对吕忠林提交的证据发表质证意见，并陈述了后来双方执行的价款是增加后的112万元，吕忠林也认可了这一价格，应当驳回吕忠林诉讼请求的处理意见。该事实有一审法院庭审记录、询问笔录等证据予以证实。 本院认为，吕忠林与高芳芳签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据各方上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是吕忠林是否有购买案涉房屋的资格，案涉合同是否应继续履行；二是一审法院第二次组织质证时未通知高芳芳参加是否程序违法。现结合事实证据分析认定如下： 关于吕忠林是否享有购房资格、案涉合同是否应继续履行的问题。本院认为，第一，成都市人民政府办公厅（2017）10号关于完善住户限购政策的通知于案涉合同签订前颁布，故其规定的购房者应具有限购区域户籍或在限购区域内稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上的规定，对案涉购房行为具有约束力。因吕忠林在2017年5月23日签订合同时未连续购买成都市社会保险达24个月以上，故其在签订合同时不具有购买案涉房屋的资格。但成都市人民政府上述关于限购政策的目的在于限制未达到限购条件的个人购买特定城区的房屋，本案因吕忠林提前已缴纳社会保险，在签订合同时已近一年，后在案涉合同未被撤销、解除的情况下，其于2018年6月即连续缴纳成都市社会保险24个月以上，此时其即享有购买位于限购区域（双流区）案涉房屋的资格，此时继续履行合同并不违背上述限购政策的初衷。第二，案涉房屋于2016年6月1日即交由吕忠林居住，在合同生效之日即产生交付的效力，如仅以购房时不具有购房资格认定合同应当解除，并由双方当事人基于合同解除另行起诉，按双方过错解决相关纠纷，特别是责令吕忠林搬出、认定双方分别承担相应损失后，双方所获收益和产生的社会效果可能低于合同继续履行所产生的经济社会效益，而且会导致本已非常紧张的司法资源产生新的浪费。因此，从整体上理解执行成都市限购政策和诉讼经济原则出发，案涉合同应当继续履行。高芳芳所提吕忠林在办理过户时不具有购房资格，案涉合同不应继续履行的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于一审法院第二次组织质证时未通知高芳芳参加是否程序违法。本院认为，一审法院在第一次庭审高芳芳无故缺席审理的情况下，于2019年12月10日组织吕忠林和建设银行成都第六支行对吕忠林提交的证据进行质证，后于当月30日询问高芳芳是否对吕忠林的证据发表质证意见。高芳芳表示不对吕忠林提交的证据发表质证意见，并陈述了案件事实情况和应当驳回吕忠林诉讼请求的处理意见，应视为其放弃对第二次庭审中相关证据质证的权利，一审法院在此基础上作出判决并未剥夺其诉讼权利。故，高芳芳所提一审法院第二次组织质证程序违法的上诉意见也不成立，本院不予采纳。 综上所述，高芳芳的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11996元，由高芳芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  何广智 二〇二〇年五月二十日 书记员  刘小春