调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初194号 原告：某银行股份有限公司。 法定代表人：刘某某，系该行行长。 委托诉讼代理人：齐某，男，系该公司员工，住铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：于斌，系辽宁铁宁律师事务所律师。 被告：吕某，男，住辽宁省。（未到庭） 被告：调兵山市某某房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市。（未到庭） 法定代表人：朱某某，系该公司经理。 原告某银行股份有限公司铁岭调兵山支行（以下简称某银行）与被告吕某、调兵山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某银行委托诉讼代理人齐某、于斌到庭参加诉讼，被告吕某、某某地产经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告某银行向本院提出诉讼请求：1.判决被告吕某立即偿还剩余全部贷款本息共计273872.28元（其中本金余额239802.51元，逾期合计57263.99元，拖欠本金23194.22元，拖欠本金的罚息2222.54元，未到期本金余额216608.29元，应收利息28965.28元，应收利息的罚息2881.95元）并按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部利息，直至本息全部偿还；2.判决被告调兵山市某某房地产开发有限公司对上述全部款项与被告吕某承担连带还款责任；3.判决原告对被告调兵山市某某房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81)的资金享有优先受偿权；4.判决原告对被告吕某抵押物享有优先受偿权；5.诉讼费用及其他费用由各被告承担。 事实与理由：原告与被告吕某，于2016年1月29日签订一手房贷款合同，合同号2016年房字1009号。原告向被告贷款25万元，被告向原告出具借据一张。用于购买调兵山市某小区A10-3-901号房。借款期限19年，利率为基准。被告吕某以该房办理了抵押预告登记。被告调兵山市某某房地产开发有限公司自愿为被告吕某借款行为提供不可撤销的连带责任还款保证，同时被告调兵山市某某房地产开发有限公司原告签署了《个人贷款保证金质押合同》，出质人为调兵山市某某房地产开发有限公司，质权人为某银行股份有限公司铁岭调兵山支行。出质人调兵山市某某房地产开发有限公司在质权人处开立的保证金专用账户（账号为29×××81)，出质人在缴足基础保证金金额后，按照贷款金额5%存入保证金专用账户，作为借款人履行《个人一手房贷款合同》主合同的质押担保。原告依照借款合同履行了放款义务，但被告从2017年4月14日开始未按时偿还贷款，调兵山市某某房地产开发有限公司也未履行连带还款义务。按照个人一手住房贷款合同的约定，被告吕某已构成违约，原告有权提前收回全部贷款，并有权要求吕某与调兵山市某某房地产开发有限公司共同承担全部违约责任。截止2019年11月5日被告共欠原告本息273872.28元。为维护原告合法权益，保证国有资产免受损失，特根据法律规定和合同约定向法院提起诉讼，请求调兵山市人民法院支持原告诉讼请求。 被告吕某、某某地产未到庭、未答辩、未提交证据。 原告某银行向本院提交了如下证据：1.贷款合同复印件一份，证明被告和原告签订贷款合同；2.借据、转账记录复印件各一份，证明原告已经将25万元贷款发放，被告吕某收到贷款25万元；3.不可撤销连带责任担保函复印件一份，证明被告某某房地产有限公司为吕某的购房贷款承担连带担保责任；4.逾期未还款明细打印件，证明双方借贷关系成立及双方履行了借贷手续。经本院审查以上四组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2016年1月29日原告某银行与被告吕某签订了一份个人一手住房贷款合同，合同编号2016年房字1009号，吕某为其购买的某小区A10-3-901号房屋向某银行贷款25万元，贷款期限为19年/228个月，自2016年1月29日至2035年1月28日，自贷款人实际放款日起算，采用浮动利率，首次利率为放款当日某人民银行公布的相应期限贷款基准利率，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价，利率为定价日当日某人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期还款的，罚息利率在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。2016年2月3日吕某与某银行约定将贷款25万元汇入调兵山市某某房地产开发有限公司账户，同日该笔贷款汇入约定账户。合同特别约定吕某住址为铁岭县，该住址系法律文书的有效送达地址。吕某以某小区A10-3-901号房屋办理了作为贷款的全程抵押担保，并办理了预抵押登记，编号为调市房购房预抵押字第××号，保证人的保证方式为连带保证，保证期间为阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。2016年1月20日某某公司为原告某银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺已全面了解吕某与贵行签订的2016年房字第××号《购房借款合同》的全部内容，并自愿为吕某提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还本金、利息及相关费用；保证期间自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时止。 截止2019年11月5日，被告吕某拖欠原告某银行贷款本金余额239802.51元、拖欠本金的罚息2222.54元，应收利息28965.28元、应收利息的罚息2881.95元，合计273872.28元。 本院认为，原告某银行与二被告签订的《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告按照合同约定发放了25万元的贷款，履行了合同义务，被告吕某未按照合同约定按期偿还贷款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告某银行要求被告吕某偿还贷款本金、利息及罚息共计273872.28元的诉讼请求予以支持。 关于原告某银行要求被告某某公司承担连带责任的问题，因原告与被告某某公司约定的保证方式为连带保证，且按照被告某某公司与原告签订的合同及为原告出具的承诺，被告某某公司的保证期间未过，故本院对原告要求被告某某公司对吕某的上述债务承担连带责任予以支持。 关于原告某银行要求对被告调兵山市某某房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81)的资金享有优先受偿权的问题，因没有相关的证据及法律依据，本院不予支持。 关于原告某银行要求对被告吕某抵押物享有优先受偿权的问题，我国法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对不动产财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中，原告某银行与被告吕某只办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，因此原告的抵押权尚未设立，故原告某银行主张对该抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百八十七条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吕某于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告某银行股份有限公司铁岭调兵山支行截止至2019年11月27日的全部未还贷款本金余额239802.51元、拖欠本金的罚息2222.54元，应收利息28965.28元、应收利息的罚息2881.95元，合计273872.28元； 二、被告调兵山市某某房地产开发有限公司对被告吕某的上述债务承担连带责任。 四、驳回原告某银行股份有限公司铁岭调兵山支行其他的诉讼请求 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5408元（原告已预交），由被告吕某、调兵山市某某房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  张 芳 人民陪审员  王安庆 人民陪审员  孙树杰 二〇二〇年五月二十六日 法官助理杨光 书记员朱梦迪