湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初720号原告（反诉被告)：湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心（原湘西土家族苗族自治州生产力促进中心），住所地：吉首市人民北路1号。法定代表人：陈慧萍，主任。委托诉讼代理人：王治文，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：何沅丽，湖南四维律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙先斌，男，1981年9月21日出生，苗族，个体户，现住吉首市。委托诉讼代理人：田径，湖南生元律师事务所律师。原告（反诉被告)湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心与被告（反诉原告）龙先斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心的委托诉讼代理人王治文、何沅丽，被告（反诉原告）龙先斌和委托诉讼代理人田径到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心向本院提出诉讼请求：l.依法判令被告支付原告房屋租金94万元（庭审中变更为93万元）；2.依法判令被告按欠缴租金数额每日0.05%的标准支付原告滞纳金至欠缴租金支付完毕之日止（其中截止于2020年2月29日应付滞纳金189，380元（庭审中变更为185,475元），自2020年3月1日起以欠缴租金94万元（庭审中变更为93万元）为基数，按每日0.05%为标准，支付到实际缴租金之日止）；3.依法判令被告向原告支付违约金10万元；4.依法判令被告承担案件受理费。事实与理由：2016年4月29日原、被告经友好协商一致，签订了《湘西壹号酒店租赁合同》。原告将一楼门面及四至十二楼物业按现状租赁给被告经营酒店，租期自2016年5月1日至2027年12月31日。合同第三条第1款约定：“2018年1月至2022年12月31日期间每年度租金71万元；”第2款约定：“签订本合同当日，乙方（被告，下同）缴纳本年度6月30日前的租金。本年度7月10日前，乙方缴纳下半年度的租金：第2年1月10日前，乙方缴纳下半年度租金；以后，以此类推，乙方以先付后用的方式缴纳租金。”合同第七条第1款约定：“乙方必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方（原告）有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日为实欠租金0.05%。”合同第十二条约定：“任何一方违约应向对方承担法律责任，支付违约金人民币10万元。”在履约过程中，被告按约支付了2016年度及2017年度的租金。2018年度应缴租金71万元（1月10日前及7月10日前应各缴35.5万元），被告分别于3月13日、6月7日、6月20日缴纳14万、20万、5万元，共缴纳39万元，欠缴32万元。2019年应缴租金71万元(1月10日前及7月10日前应各缴35.5万元)，被告分别于7月10日、12月9日、12月24日分别缴纳租金20万、15万、7万元，共缴纳42万元，欠缴29万元。2020年1月10日前应缴租金33万元（经协商因调减了出租房间数量相应减少了租金），至今未缴，欠缴33万元。经湘西自治州委机构编制委员会办公室2019年12月30日批复，原告由原州生产力促进中心更名为州科学技术事务中心。被告合计欠缴租金94万元，构成违约，应当按约支付滞纳金及违约金。经多次催收未果，原告依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告龙先斌辩称：一、事实部分。1、双方签订《湘西壹号酒店租赁合同》的事实真实；2、答辩人已于2018年3月13日缴付租金15万元。3、其他缴付租赁情况与被答辩人诉称事实一致，答辩人实际欠付被答辩人房屋租金为93万元。二、被答辩人主张“滞纳金”的诉求不能成立，“滞纳金”和违约金不能同时主张。三、答辩人没有恶意拖欠租金的行为，被答辩人主张“违约金”条款的诉讼请求不能成立。四、2020年度租金因新冠××疫情期间，各级政府因防控需要对宾馆服务业进行管控，并作了减免租金的意见，本案应当给予答辩人减免租金。反诉原告龙先斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告安装门禁系统费用损失3万元；2.判令被告赔偿原告因诉讼损失费用1万元。事实与理由：合同签订后，为便于酒店经营管理，保障旅客生命财产安全，经被反诉人同意，反诉人在承租的一楼144号门面靠电梯位置安装自动门禁系统，对此被反诉人答复：“在不违背消防、治安等法律法规的前提下，由乙方自主经营。在此前提下，同意并支持安装门禁系统，搞好酒店的经营管理”。此后，反诉人雇请他人安装门禁系统，并支付人工及材料费用共计叁万元。2016年11月3日，“湘西壹号酒店”14-20层的七户家庭宾馆经营业主以门禁系统妨碍通行为由，将反诉人诉讼至吉首市人民法院，要求拆除门禁系统，排除妨碍。本案经吉首市人民法院及湘西州中级人民法院审理后，认为：“14至20层的酒店经营者，均有权从一楼酒店大厅通行。酒店门禁系统的安装和使用妨碍了通行”，故判决：“门禁系统由龙先斌自行拆除”。2018年门禁系统被拆除后，反诉人就因一楼场地及门禁系统问题向被反诉人提出交涉，并要求减少2018年度以后的年租金。经双方协商，反诉人缴付当年度租金40万元，欠付31万元。2019年4月18日，反诉人再次就一楼场地及门禁系统问题向被申请人提出《关于请求减少房租负担的报告》，被反诉人于2019年11月20日作出《关于7天酒店租赁纠纷处理意见的报告》，同意“2019年12月20日前，7天酒店交租金20万元；中心起诉7天，双方通过司法程序解决租赁纠纷”。至2019年12月24日，反诉人缴付2019年度租金42万元，欠付29万元。对此，反诉人认为：门禁系统的安装经过被反诉人同意，且安装的场地已经人民法院判决确认作公共通行使用，因此安装费用应当由被反诉人承担。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请予支持。反诉被告辩称：反诉原告提起的反诉无请求权基础，反诉主张不能成立，请人民法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案证据和事实综合认定如下：关于本诉部分，原、被告对被告欠付房屋租金93万元的事实均无异议，当事人无需举证，本院予以确认：被告龙先斌系“吉首市觅你柒天酒店”经营者，组成形式为个人经营。2016年4月29日，原、被告签订了《湘西壹号酒店租赁合同》，合同主要内容为:一、原告将坐落于吉首市人民北路1号酒店物业，一楼门面面积、4-12楼建设面积共计90间客房按现状租赁给被告使用；二、租期自2016年5月1日至2027年12月31日止；三、1、2016年5月1日至2017年12月31日期间每年租金68万元，2018年1月1日至2022年12月31日期间每年度租金71万元，2023年1月1日至2027年12月31日期间每年度租金75万元。2、签订本合同当日，被告缴纳本年度6月30日前的租金。本年度7月10日前，被告缴纳下半年度的租金。第2年1月10日前，被告缴纳下半年度租金。以后以此类推，被告以先付后用的方式缴纳租金；四、被告必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每日为实欠租金0.05%；五、任何一方违约应向对方承担法律责任，支付违约金人民币10万元等。在履约过程中，被告按约支付了2016年度及2017年度的租金。2018年度应缴租金71万元，被告陆续支付39万元，欠付31万元。2019年应缴租金71万元陆续支付42万元，欠付29万元。2020年1月10日前应缴租金33万元（经协商因调减了出租房间数量相应减少了租金）未交。被告合计欠付租金93万元。2019年12月30日，经湘西自治州委机构编制委员会办公室批复，原告由原湘西土家族苗族自治州生产力促进中心（湘西土家族苗族自治州科学技术项目评估服务中心）更名为湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心。关于反诉部分，反诉被告对反诉原告提交的证据的真实性没有异议，且反诉部分的事实已经人民法院生效的民事判决确认，本院予以确认：2016年9月30日，反诉原告向反诉被告提交《关于申请在一楼门面安装门禁系统的请示》，告知准备在一楼门面（144）号安装自动门禁系统。同年10月10日，反诉被告批复同意安装。同年11月3日，案外人向春同等6人向本院提起排除妨碍诉讼，要求龙先斌拆除门禁系统。2017年5月22日，本院做出（2016）湘3101名初1748号民事判决。当事人均不服，提起上诉。2018年5月21日，湘西土家族苗族自治州中级人民法院做出（2017）湘31民终443号民事判决，判决龙先斌自行拆除“湘西壹号”楼盘东部大楼一楼酒店大厅内安装的门禁系统。反诉原告安装门禁系统支付3万元安装费。本院认为，本案的焦点是是否可以按照国家有关政策规定免除本诉被告一定期限内的租金。一、依照合同约定，本诉被告应当足额支付本诉原告租金，故本诉原告要求本诉被告支付房屋租金的诉请，符合法律规定，应予支持。但因新冠××疫情的影响，各级政府因防控需要对宾馆服务业进行管控，并相继出台了相关指导意见和若干政策。六部委联合发布的发改投资规（2020）734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中，明确指出可以实施房屋租金减免。湘西土家族苗族自治州人民政府发布的州政发（2020）1号《关于培育壮大实体经济推动高质量发展的若干政策》中，明确指出对承租国有资产类生产经营用房的中小企业免收1-5月租金，6-8月租金减半收取。最高人民法院印发了相关指导意见，明确承租人请求按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故本诉被告要求减免租金的抗辩，本院予以支持。本诉被告2018年度欠付的31万元租金、2019年度欠付的29万元租金，应当及时支付给本诉原告。本诉被告2020年1-5月的租金予以减免，6月的租金减半收取为29583.33元（710000元÷12月÷2）。本诉被告应当支付本诉原告租金共计629583.33元。二、滞纳金属行政法律中的概念，并不适用于平等主体的民事合同中，民事法律中并无滞纳金的法律规定，故对本诉原告要求本诉被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。本诉原、被告约定的10万元违约金，属赔偿性违约金，主要功能在于补偿守约方的损失，符合法律规定。本诉被告违反合同约定欠付租金，应当承担违约责任，对本诉原告要求本诉被告支付违约金10万元的诉请，本院予以支持。三、承租人对租赁物进行改善或者增设他物，应当经过出租人同意。反诉原告经反诉被告同意后，基于酒店经营需要而安装门禁系统，本身就是反诉原告的法定义务。反诉被告行使同意反诉原告安装门禁系统的法定权利，没有违反法律规定，也没有侵害反诉原告的合法权益。故反诉原告的反诉请求没有法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，判决如下：一、本诉被告龙先斌支付本诉原告湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心欠付租金人民币629，583.33元。二、本诉被告龙先斌支付本诉原告湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心违约金人民币100，000元。上述第一项和第二项，限被告龙先斌在判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回本诉原告湘西土家族苗族自治州科学技术事务中心的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告龙先斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15，864元，减半收取7，932元，反诉费用400元，共计8,332元，由被告龙先斌负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  麻 阳二〇二〇年五月二十六日代理书记员  龚利春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调节；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。