浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初10186号 原告（反诉被告）：陈素行，男，1963年8月10日出生，汉族，住乐清市。 原告（反诉被告）：朱小芬，女，1963年2月23日出生，汉族，住乐清市。 上述俩原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：林锋、王丽娣，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人，董事长。 委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告陈素行、朱小芬与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称“正大乐清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序。被告正大乐清公司于2019年11月27日向本院提起反诉，后本案转为普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈素行、朱小芬的共同委托诉讼代理人林锋、王丽娣、被告（反诉原告）正大乐清公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈素行、朱小芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付俩原告逾期交付房屋违约金1708415.06元（以房价款5444280元为基数，自2017年12月31日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.判令被告支付俩原告逾期交付权属证书违约金1224963元（以房价款5444280元为基数，自2018年6月30日起按日万分之六计算至2019年7月10日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，俩原告向本院增加诉讼请求：判决撤销《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》的第七条第9款。后俩原告向本院撤回上述增加的诉讼请求。事实和理由：2017年7月7日，原告陈素行、朱小芬与被告正大乐清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201790017620001，备案登记号：20171006645），购买被告开发的正大城六期第8幢104室商品房，该商品房总金额为人民币5454042元；后因产权登记机关的实测建筑面积为234.23平方米，与合同约定商品房预测建筑面积234.65平方米的误差为0.42平方米，故退还购房款9762元，涉案商品房的最终总金额为人民币5444280元。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告承诺于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付俩原告使用。《商品房买卖合同》第十条约定逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之六的违约金。”然而，被告于2019年5月27日才通知俩原告于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理该商品房交付手续，此时被告已逾期交房523日。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给俩原告。《商品房买卖合同》第十六条也约定了逾期交付权属证书的违约责任：“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”然而，被告于2019年7月10日才办理了权属证书，此时被告逾期交付权属证书375日。《商品房买卖合同》附件八约定了俩原告逾期付款的违约责任：“买受人逾期支付房款的，逾期在7日(含7日)以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在出卖人通知要求的时间内，以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……”显然，原、被告在合同中关于各自违约责任的约定不符合权利义务相对等原则，故俩原告请求将被告逾期交付权属证书的违约金调整至日利率万分之六。综上，俩原告与被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。现被告逾期交房及逾期交付权属证书的行为显属违约，为维护俩原告的合法权益，保障诚实信用的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特具状起诉，请求人民法院支持俩原告的诉讼请求。 被告正大乐清公司辩称，被告对俩原告主张的交房日期起算点、逾期交房天数、违约金标准均有异议，同时不存在逾期交付权属证书的情形，无需支付逾期办证违约金。关于逾期交房。第一，交房日期应从2018年4月11日起算，而不是2017年12月30日。《商品房买卖合同》第九条约定，交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的（包括但不限于房款、违约金、赔偿金及出卖人代交的所有费用等）或存在其他违约情况，出卖人有权拒绝交房，交房日期相应顺延至买受人的违约情况消除，顺延期限不视为逾期交房。本案中，交房期限于2017年12月30日届满，但买受人存在应付购房款以及购房款违约金未付清的情况。根据附件八补充协议第二条第2.1款俩原告应于合同签订之日起30个工作日之内即2017年8月17日内确保支付剩余购房款，但俩原告于2018年4月11日才支付全部剩余购房款。因此，根据合同第九条，因俩原告存在逾期支付购房款的违约情况，被告有权拒绝交房，交房日期由原合同约定的2017年12月30日相应顺延至俩原告违约情况消除之日即2018年4月11日，顺延期间不视为逾期交房。第二，逾期交房天数应扣除免责事由的7天。涉案项目涉及台风、G20峰会等免责事由分别停工2天、5天，房屋交付期限应相应顺延，即逾期天数应扣除7天。第三，逾期交房违约金标准过分高于俩原告实际损失，应根据实际损失予以调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，被告逾期交房给俩原告造成的实际损失，应为逾期期间俩原告寻找替代房屋所产生的租金损失。根据第三方机构出具的租金价格报告，乐清市最高端别墅小区上海花园等同样面积的排屋租金仅为500元/天，而合同约定的日万分之六逾期交房违约金每天高达4000多元，超过了租金损失的八倍，过分高于俩原告实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求法院以俩原告实际损失来调低违约金。俩原告主张的违约金高达购房款的53.9%，并因此额外获利，违背了违约金的惩罚性原则。关于逾期交付权属证书，被告不存在逾期交付权属证书的情形，无须承担逾期办证违约金。附件八补充协议第七条第9款不存在免除己方责任、加重对方责任的情形，不属于格式条款无效的情形。合同第十条逾期交房违约责任和第十六条逾期办证违约责任，分别针对两个不同的违约行为，只有存在两个违约行为时，才收取两个违约金。但本案中只存在一个违约行为，即迟延办理竣工备案导致的逾期交房，同时也是因为迟延办理竣工验收备案导致的逾期办证，针对同一个违约行为只应征收一次违约金。因此该约定符合公平原则和诚实信用原则，并未免除己方责任、加重对方责任。同时该条款实体上不符合可撤销的情形，程序上也已经超过行使撤销权的除斥期间。该条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的撤销条件，不存在重大误解、显失公平及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订立条款的情形，不符合可撤销的情形。同时《中华人民共和国合同法》第五十五条明确规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。双方合同签订于2017年7月7日，俩原告作为理性的人，合同签订当日就知道或应当知道合同约定的权利义务内容，并且俩原告已交付完购房款、被告已经交付房屋、双方合同已经履行完毕。俩原告于2019年11月才提出撤销该条款，早已超过一年的除斥期间。请求人民法院驳回俩原告的诉讼请求。 反诉原告正大乐清公司向本院提出反诉请求：1.判令俩反诉被告支付逾期支付购房款违约金1032235元；2.判令俩反诉被告承担本案诉讼费等为实现诉讼费目的所支付的全部费用。事实和理由：2017年7月7日，反诉原告与俩反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:201790017620001），约定反诉原告将正大城六期第8幢104号房出售给俩反诉被告，建筑面积234.65平方米，实测面积234.23平方米，房价款为5454042元，俩反诉被告实际支付房价款为5444280元。合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.关于买受人逾期付款的违约责任，双方按附件八约定内容执行。”附件八补充协议内容第二条第2.1款约定：“买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款的约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款人民币2184042元，……剩余全部房款人民币3270000元，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。……买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，……逾期支付购房款的，按逾期日期不同，分别处理：（1）逾期在7日(含7日)以内，每逾期一日的，买受人应按照总房款的万分之五支付违约金，……（2）逾期超过7日后……出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日，买受人应按总房款的万分之八支付违约金。”俩反诉被告于2017年7月7日支付2184042元，符合合同约定的签订合同之日支付首付款。根据合同约定，俩反诉被告剩余款项3270000元，应于签订合同之日起30个工作日即2017年8月17日之前确保按揭款到反诉原告的账户，但是3270000元于2018年4月11日才到反诉原告账户，逾期237天，构成违约。俩反诉被告应按照总房款的万分之八支付违约金，违约金额共计1032235元（5444280元×0.0008×237天）。为维护反诉原告合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起反诉，请求法院依法判决。 反诉被告陈素行、朱小芬辩称，一、俩反诉被告根本不存在逾期付款的违约行为。（一）俩反诉被告于2017年7月7日就依约办理了贷款手续。俩反诉被告于《商品房买卖合同》签订当日即2017年7月7日就与中国建设银行股份有限公司乐清支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。根据俩反诉被告在本诉提交的《贷款及保证承诺书》也证实了俩反诉被告于2017年7月7日就依约积极办理贷款手续。（二）本案贷款到账迟延系由反诉原告自己造成，与俩反诉被告无关。俩反诉被告于2017年7月7日签订了《贷款及保证承诺书》，约定：“三、甲方正大城接受丙方陈素行、朱小芬委托，代办丙方所购房屋的产权证书，办理登记抵押手续，办妥后直接交达乙方建设银行乐清支行，所需费用由丙方支付。四、从贷款发放日起，至乙方收到甲方为丙方代办的已办理抵押登记手续的房屋产权证之日止，甲方对乙方发放给丙方的贷款，承担连带保证责任……”可知俩反诉被告于2017年7月7日就将涉案商品房的代办产权证书及办理登记抵押等事项委托给反诉原告。而且，根据《个人住房（商业用房）借款合同》可知，该笔3270000元贷款需要反诉原告作为保证人，反诉原告作为保证人于2018年1月4日盖章才导致了贷款的迟延。因此，俩反诉被告依约积极办理贷款手续，本案贷款的迟延系由反诉原告盖章的拖延等自身行为造成。俩反诉被告不存在逾期付款的违约行为。二、关于《商品房买卖合同》附件八补充协议内容约定“办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户”，法院应当认定其中的“买受人须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户”条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”“买受人须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户”该条款系格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”但反诉原告根本没有采取合理的方式提醒俩反诉被告注意或进行任何说明；同时，俩反诉被告已签署了《贷款及保证承诺书》及《个人住房（商业用房）借款合同》，后续的事情由反诉原告接手完成，该笔贷款的迟延系因为反诉原告作为保证人盖章迟延引起。现将反诉原告的过错造成贷款迟延的责任强加给俩反诉被告的条款明显属于“加重对方责任”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，“买受人须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户”该条款系当然无效的条款。三、退一步讲，若法院认定俩反诉被告存在逾期付款的违约行为，那么逾期付款违约金应以实际欠款金额3260238元为基数进行计算；且日万分之八的违约金计算标准过高，请求法院予以调低。综上，反诉被告陈素行、朱小芬根本不存在逾期付款的违约行为，“买受人须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户”的格式条款显属无效。退一步讲，法院如认定俩反诉被告存在逾期付款的违约行为，请求法院以实际欠款金额3260238元为计算基数并调低违约金计算标准。恳请人民法院查明事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的陈素行居民身份证、朱小芬居民身份证、正大乐清公司企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》及附件、温州市商品房买卖合同备案证明、浙江增值税普通发票、银联POS签购单、《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款及保证承诺书》、《正大城交房通知书》、《商品房交接书》、委托书及公证书、不动产权证书、客户收款通知、正大城交房结算确认单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对陈素行、朱小芬提交的银行贷款流程意见信息，正大乐清公司对其真实性、合法性有异议，认为该证据仅为复印件且没有加盖银行的印章也没有相关人员签字，本院认为，该证据未提交原件予以核对且对方当事人不予确认，本院不予采信。 对正大乐清公司提交的《关于台风期间A区停工费用补偿的函》及附件、《2015-2018年影响乐清台风》、《关于G20峰会停工费用补偿的函》及附件、《工程监理例会纪要》，陈素行、朱小芬对其三性均有异议，认为上述证据不能证明其停工事实，且当时双方尚未签订商品房买卖合同，与本案不具有关联性，本院认为，上述证据所涉时间均在诉争合同签订之前，与本案不具有关联性，本院不作确认。 对正大乐清公司提交的《乐清市出租市场租金价格报告》、乐清租房市场租金价格统计表、出具机构企业信用信息公示报告，陈素行、朱小芬对其三性均有异议，认为不能确定出具机构是否存在、是否具有相应资质且该报告的出具不具有合法性，本院认为，上述证据属于评估报告性质，但该报告的委托、取样等形成过程不明，且对方当事人不予确认，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，正大乐清公司作为出卖人与陈素行、朱小芬作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201790017620001），约定正大乐清公司将正大城六期第8幢104号房出售给陈素行、朱小芬，建筑面积234.65平方米，房价款总金额5454042元。第九条约定，出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3.由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4.交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的或存在其他违约情况，出卖人有权拒绝交房，交房日期相应顺延至买受人的违约情况消除，顺延期限不视为逾期交房。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十六条约定，出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在本合同签订之日支付首付款2184042元，剩余全部房款3270000元，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在约定时间内以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。同款第2.2项约定，买受人在本合同签署前已自行向银行、公积金管理中心了解贷款的相应要求并承诺符合银行及公积金管理中心贷款的相应条件，并应于《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提交完备的贷款资料（具体资料以出卖人要求为准）及缴纳按揭资料所需的费用，但对于按揭贷款的最终义务应由买受人承担，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以房地产调控及房贷政策为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。附件八第二条第（二）款约定，若由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约。附件八第七条第9款约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。附件八第八条第1款约定，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，而按产权登记面积据实结算房屋价款。 合同签订后，陈素行、朱小芬于同日支付首付款2184042元。同日，陈素行、朱小芬在《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：330627506-2012-20181719865）及《贷款及保证承诺书》上签字。同日，陈素行、朱小芬前往办理公证手续，委托正大乐清公司的工作人员办理抵押（按揭）登记和抵押备案手续等。 2017年7月20日，正大乐清公司办理该商品房的买卖合同备案手续，合同备案号为20171006645。 2018年1月4日，中国建设银行股份有限公司乐清支行、正大乐清公司在前述《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》上盖章确认。2018年4月11日，中国建设银行股份有限公司乐清支行发放贷款3270000元至正大乐清公司账户内。 2019年5月27日，正大乐清公司通知陈素行、朱小芬于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年6月20日，陈素行、朱小芬与正大乐清公司办理了该商品房的交接手续。同日，由于建筑面积差异，陈素行、朱小芬和正大乐清公司就该商品房的房价款总金额结算为5444280元，并退回房价款9762元。 2019年7月10日，陈素行、朱小芬取得该商品房的不动产权属登记。 本院认为，本案当事人签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。 关于逾期支付房价款的违约责任。1.关于陈素行、朱小芬是否存在逾期支付房价款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在合同签订之日支付首付款2184042元，剩余全部房款3270000元，买受人必须在本合同签订之日起7日内办理完成贷款手续，且必须在合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户。附件八第二条第（二）款约定，若由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约。根据陈素行、朱小芬的付款情况，当事人对首付款2184042元的支付无争议。根据《商品房买卖合同》签订时间为2017年7月7日，陈素行、朱小芬应当在2017年7月14日前办理完成贷款手续，贷款3270000元应当于2017年8月18日前到达正大乐清公司账户，而贷款3270000元实际于2018年4月11日才到达其账户。商品房买卖合同的买受人应积极承担支付房价款的合同义务，双方已经约定买受人应当在合同签订之日起7日内办理完成贷款手续，且根据交易习惯在签订买卖合同时出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并不必须由出卖人另行通知；同时，附件八第二条第（二）款关于逾期付款责任特别约定部分约定对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人负有通知买受人到指定地点自行支付商品房剩余房款的义务，而本案显然不符合该情形。陈素行、朱小芬虽然于2017年7月7日在《个人住房（商业用房）借款合同》签字，但结合陈素行、朱小芬辩称银行于2017年12月4日对该贷款予以受理的陈述而中国建设银行股份有限公司乐清支行于2018年1月4日在《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章确认的事实，不能证明陈素行、朱小芬已经在合同约定期限内办理完成贷款手续，其存在怠于履行支付房价款义务的情形。陈素行、朱小芬辩称其合同签订当日已办理贷款手续系因正大乐清公司作为保证人盖章迟延导致放贷迟延的主张，缺乏依据，本院不予采纳。陈素行、朱小芬辩称30个工作日内确保按揭款到出卖人账户的约定无效，但陈素行、朱小芬也未能证明其已在30个工作日内办理完成贷款手续，故本案中无需对该约定的效力作出评判。故陈素行、朱小芬存在逾期支付房价款的违约行为，应承担违约责任。2.关于逾期支付房价款违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人逾期付款则按照总房款为基数计算违约金。本案中，陈素行、朱小芬支付其中2184042元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款仅为3270000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为5444280元，但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，陈素行、朱小芬逾期支付的购房款金额应认定为3270000元。陈素行、朱小芬辩称以3260238元作为计算违约金的基数，本院不予采纳。3.关于逾期支付房价款违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，逾期超过7日后，每逾期一日的，买受人应按万分之八支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据权利义务相对等原则，该项违约金计算标准远高于同一合同约定的逾期交付权属证书日万分之一的违约责任，故陈素行、朱小芬请求该项违约金计算标准应予调低的主张，本院予以采纳。故对该项违约金计算标准，本院酌情调整为日万分之四。 关于逾期交付房屋的违约责任。1.关于正大乐清公司是否存在逾期交付房屋的违约行为。根据《商品房买卖合同》第九条约定，正大乐清公司应当在2017年12月30日前将商品房交付陈素行、朱小芬使用。现正大乐清公司通知于2019年6月7日办理交付房屋的相关手续，已存在逾期交付房屋的违约行为，应承担违约责任。2.逾期交付房屋的天数如何计算的问题。（1）关于交房日期是2017年12月30日还是2018年4月11日的问题。《商品房买卖合同》第九条约定，交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房。本案中，尽管双方约定的交房日期为2017年12月30日，但陈素行、朱小芬的贷款于2018年4月11日才到达正大乐清公司账户，按照上述约定和双方债务的履行顺序，正大乐清公司在2017年12月30日可以拒绝交房。因此，交房日期应顺延至2018年4月11日，正大乐清公司逾期交房的日期应从2018年4月12日起算。陈素行、朱小芬诉称从2017年12月31日起算逾期交房违约金的主张，缺乏依据，本院不予采纳。正大乐清公司辩称交房日期应为2018年4月11日的主张，于法有据，本院予以采纳。（2）关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共计7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2017年7月7日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，正大乐清公司在提供《商品房买卖合同》时其完全能够预先扣除上述期限，在双方签订合同时也没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而正大乐清公司无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。正大乐清公司辩称逾期交房天数应当扣除7天的主张，缺乏依据，本院不予采纳。3.关于逾期交付房屋违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。据此，双方约定的违约金计算基数为买受人已支付房价款。《商品房买卖合同》约定的房价款总额为5454042元，陈素行、朱小芬于2018年4月11日已支付上述全部房价款，后双方于2019年6月20日经结算房价款总金额为5444280元。陈素行、朱小芬诉称以5444280元为违约金计算基数，未损害正大乐清公司的权益，本院予以采纳。4.关于逾期交付房屋违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司主张合同约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，并请求将违约金计算标准予以调低。根据权利义务相对等原则，在本院认定调整逾期支付购房款违约金标准为日万分之四的情况下，出卖人应承担的逾期交付房屋违约金计算标准亦同时予以调低。陈素行、朱小芬也没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交付房屋造成其更大的损失，因此正大乐清公司请求对违约金计算标准予以调低的主张，于法有据，本院予以采纳。根据本案双方当事人各自应承担的违约责任事实，本院酌情将该项违约金标准调整为日万分之三。 关于逾期交付权属证书的违约责任。1.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的违约行为。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。附件八第七条第9款约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，附件八第七条第9款又于同日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请原告注意或者对其予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司存在逾期交付权属证书的违约行为，应承担违约责任。陈素行、朱小芬诉称附件八第七条第9款有关内容无效的主张，于法有据，本院予以采纳。正大乐清公司辩称其不存在逾期交付权属证书的主张，缺乏依据，本院不予采纳。2.关于逾期交付权属证书违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，双方约定的违约金计算基数为买受人已支付房价款。《商品房买卖合同》约定的房价款总额为5454042元，陈素行、朱小芬于2018年4月11日已支付上述全部房价款，后双方于2019年6月20日经结算房价款总金额为5444280元。陈素行、朱小芬诉称以5444280元为违约金计算基数，未损害正大乐清公司的权益，本院予以采纳。3.关于逾期交付权属证书违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该违约金计算标准系当事人合同约定，且陈素行、朱小芬并未提交证据证明约定的违约金低于造成的损失，陈素行、朱小芬请求将违约金计算标准调高为日万分之六，缺乏依据，本院不予采纳。 据前述意见，关于陈素行、朱小芬逾期支付房价款的违约责任，应从2017年8月19日起计算至2018年4月11日止共236天，根据本院调整后的违约金计算标准日万分之四，计算后确定违约金为308688元（3270000元×0.04%×236天）。关于正大乐清公司逾期交付房屋的违约责任，应从2018年4月12日起计算至2019年6月7日止共422天，根据本院调整后的违约金计算标准日万分之三，计算后确定违约金为689245.85元（5444280元×0.03%×422天）。关于正大乐清公司逾期交付权属证书的违约责任，应从2018年7月1日起计算至2019年7月10日共375天，根据本院上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为204160.5元（5444280元×0.01%×375天）。本反诉请求超出上述认定的部分，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付陈素行、朱小芬逾期交付房屋违约金689245.85元。 二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付陈素行、朱小芬逾期交付权属证书违约金204160.5元。 三、陈素行、朱小芬应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期支付房价款违约金308688元。 上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付陈素行、朱小芬584718.35元，款限于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。 四、驳回陈素行、朱小芬的其他诉讼请求。 五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费30267元，由陈素行、朱小芬负担17533元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担12734元；反诉受理费14090元，减半收取7045元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担4080元，陈素行、朱小芬负担2965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  吴亦贝 人民陪审员  施素微 人民陪审员  连瑶静 二〇二〇年五月九日 代书 记员  黄达民 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。