山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1324号上诉人（原审被告）：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区天福街道办事处文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘秀刚，男，1979年1月24日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：林静丽，女，1979年11月30日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人文登市文山实业总公司（以下简称文山公司）因与被上诉人潘秀刚、林静丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文山公司上诉请求：撤销原判，驳回潘秀刚、林静丽的诉讼请求。事实和理由：文山公司与潘秀刚、林静丽之间不存在真实的房屋买卖关系，文山公司不应向潘秀刚、林静丽支付逾期办证违约金的责任。中央龙湾小区是由威海市亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）实际开发建设并对外销售的，文山公司只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售、也不承担开发风险。文山公司与亿鑫公司并非合作开发关系。文山公司并未参与案涉房屋的实际销售，购房款是由亿鑫公司收取，未能办理房证也是亿鑫公司导致的，应当由亿鑫公司承担相应责任。潘秀刚、林静丽辩称，文山公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。潘秀刚、林静丽向一审法院起诉请求：1、确认文山公司与潘秀刚、林静丽签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令文山公司协助潘秀刚、林静丽办理涉案房产的房屋产权证及土地使用证的登记手续；3、判令文山公司支付违约金77195.61元；4、判令自潘秀刚、林静丽起诉之日至文山公司实际协助潘秀刚、林静丽办理涉案房产的房屋产权证及土地使用权证的登记手续之日按银行同期贷款利率计算的利息损失；5、判令诉讼费用由文山公司承担。诉讼中，潘秀刚、林静丽变更诉讼请求：1、要求确认文山公司与潘秀刚、林静丽于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效。2、要求文山公司自潘秀刚、林静丽起诉之日向前推算三年（自2017年3月18日至2020年3月18日），以403954元为本金，按中国人民银行同期贷款利率作为违约金的计算依据。其他诉讼请求，潘秀刚、林静丽申请撤回。一审法院认定事实：潘秀刚、林静丽系夫妻关系。2013年8月5日，潘秀刚、林静丽与文山公司签订《商品房买卖合同》一份，约定潘秀刚、林静丽购买文山公司位于中央龙湾小区11号楼4单元910室住房一套，总价款为403954元。《商品房买卖合同》第八条约定，文山公司于2013年8月5日前将单体验收合格的商品房交付潘秀刚、林静丽；第十五条约定文山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向其支付违约金。合同落款处由潘秀刚、林静丽二人签字，并加盖了文山公司公章及法定代表人私人章予以确认。潘秀刚、林静丽二人在庭审中，提交了收款收据两张，载明交款人为潘秀刚，收款人为文山公司，时间为2013年8月4日、2013年8月5日，金额分别为20000元、383954元，合计403954元，均加盖文登市文山实业总公司财务专用章。一审法院认为，本案中，2013年8月5日，潘秀刚、林静丽与文山公司签订《商品房买卖合同》一份，约定潘秀刚、林静丽购买文山公司位于中央龙湾小区11号楼4单元910室住房一套，总价款为403954元。该合同由潘秀刚、林静丽二人签字，并加盖了文山公司公章及法定代表人私人章予以确认，该双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。合同签订后，潘秀刚、林静丽依约向文山公司付清全部房款，而文山公司未按照合同约定为其办理房地产权属证书，故潘秀刚、林静丽要求文山公司支付逾期办证违约金，理由正当，予以支持。根据合同约定，文山公司应支付的违约金数额为已付房款的0.1%，计算数额为403.95元（403954元×0.1%）。即无论文山公司逾期办证时间长短，其均只需向潘秀刚、林静丽支付逾期办证违约金403.95元，该数额明显低于给潘秀刚、林静丽造成的损失。故，潘秀刚、林静丽要求按与其损失相当的同期中国人民银行贷款利率计算违约金数额，理由正当，予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率取消，自2019年8月20日至2020年3月18日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于文山公司辩解的，潘秀刚、林静丽二人起诉已超出诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故潘秀刚、林静丽主张自起诉之日起向前推算三年（2017年3月18日至2020年3月18日）计算逾期办证违约金数额，于法有据，应予支持，对文山公司该辩解意见，不予采纳。关于文山公司辩解的，涉案小区是亿鑫公司实际开发、销售，购房款等各项费用亦由亿鑫公司收取，至今未能办证是亿鑫公司原因导致，潘秀刚、林静丽的各项损失应向亿鑫公司主张，文山公司不应承担任何责任的意见，潘秀刚、林静丽二人是与文山公司签订的《商品房买卖合同》，并由文山公司收取了二人的购房款及出具了收款收据，根据合同相对性，潘秀刚、林静丽向文山公司主张权利，并无不当，至于文山公司与亿鑫公司之间是如何约定以及账目如何处理，是二公司之间内部之事，与潘秀刚、林静丽无关，不能作为其拒绝承担责任的理由，故，对文山公司该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、潘秀刚、林静丽与文登市文山实业总公司于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效。二、文登市文山实业总公司于判决生效后十日内向潘秀刚、林静丽支付自2017年3月18日起至2019年8月19日止，以403954元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的违约金；自2019年8月20日起至2020年3月18日止，以403954元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金。（汇入户主为：潘秀刚，开户行：中国建设银行，卡号为：62×××92号银行卡中）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由文登市文山实业总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认本院认为，本案争议焦点为文山公司应否承担逾期办证违约金及数额如何确定。文山公司虽与亿鑫公司之间签有合作合同，但潘秀刚、林静丽作为一般买受人无从了解文山公司与亿鑫公司的真实关系，在与文山公司签订商品房买卖合同并收到文山公司出具的销售不动产统一发票之情形下，根据合同相对性，潘秀刚、林静丽与文山公司之间就案涉房屋形成房屋买卖关系，文山公司系合同相对人，应按照合同规定的期限履行办证义务。现文山公司逾期仍未为潘秀刚、林静丽办理房屋，应当承担逾期办证违约金。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，文山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1730元，由文登市文山实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月十九日法官助理李佳忆书记员安圆圆