重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3405号原告：王仁雨，女，1978年6月16日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：李亚，男，1972年7月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告王仁雨与被告李亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王仁雨，被告李亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁雨向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告于2020年3月21日签订的《门面租赁合同》。2、要求被告支付原告违约金10000元。3、要求被告搬离租赁房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年3月21日，原、被告协商解除双方之前签订的《门面租赁合同》，重新续签了一份《门面租赁合同》，约定：租赁期限为五年（自2020年3月20日至2025年3月19日止），每月租金4000元；租金按每半年支付一次，第一年前半年租金为24000元，连同合同保证金5000元，双方口头约定被告于签订合同时支付，以后每半年房租须提前一个月支付，并约定合同违约金10000元，同时合同还应被告要求免除了其上一轮租赁期4个月的租金。合同签订后，被告却出尔反尔，不愿支付原告第一年前半年租金14000元及合同保证金5000元。经原告多次催收，被告一再拖延支付。被告未按合同约定支付合同租金及保证金，致使原告合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。故起诉来院，要求判如所请。被告李亚辩称，可以解除合同，但是要求处理我另外两个门面的租金问题。对原告主张违约金无异议，同意按照合同支付。租赁房屋早已腾空，任由原告处理。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区某路某号(《重庆市商品房买卖合同》载明地址为重庆市沙坪坝区西永组团U7标准分区9号地块18幢1-1号)房屋登记的权利人为原告王仁雨、付法君（王仁雨之夫）、付雅卿（王仁雨与付法君之女），房屋用途为商服用房，房屋建筑面积为49.83平方米，套内建筑面积为47.88平方米，不动产权证号为：104房地证2015字第65210号。原告王仁雨之夫付法君作为出租方（甲方）与作为承租方的被告李亚（乙方）曾签订《门面租赁合同》，约定：甲方同意将拥有产权的位于重庆市沙坪坝区西永组团U7标准分区9号地块18幢1-1号（面积49.83㎡）出租给乙方经营。租赁期限：租期为5年，即从2018年3月20日至2023年3月19日止。门市每月租金总价为3200元，即从2018年3月20日至2019年3月19日止，第二年起每年租金在上一年租金的基础上上浮15%。租金按每半年付一次，第一年前半年租金为19200元，以后每半年房租须提前两个月交付。甲乙双方签订合同后，双方不得随意终止合同，不得违约，若违约将付另一方违约金10000元。第一次付房租费时须一次性向甲方付清保证金5000元，该保证金在租赁期满后门面设施无损坏和各种费用缴清后一次性无利息还给乙方（房屋租金不退）。租赁期满后，若甲方仍将该房屋出租，按当时市场同等条件，乙方可优先承租，但乙方必须在租赁期满后两个月向甲方提出申请。乙方在租赁房屋期间，不得从事违法经营活动，在使用期内所产生的水、电、气、物管费及有关税（包括房屋租金税）费等概由乙方自行承担缴纳，甲方概不承担由此而发生的任何费用。在使用期间内由此而产生民事、刑事纠纷及各种安全事故由乙方独立承担相应的法律责任，与甲方无关，若造成房屋损坏、损失等，皆有乙方赔偿。甲乙双方就合同如有未尽事宜，可另行协商做出补充协议。甲方在合同期限内允许乙方转让，但乙方必须经过甲方同意才能执行。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效，同等法律效力。付法君与李亚分别在合同落款处签字捺印，未注明签订日期。2020年3月21日，王仁雨与李亚签订《门面租赁合同》，约定：甲方同意将拥有产权的位于重庆市沙坪坝区西永组团U7标准分区9号地块18幢1-1号（面积49.83㎡）出租给乙方经营。租赁期限：租期为5年，即从2020年3月20日至2025年3月19日止。门市每月租金总价为4000元，即从2020年3月20日至2025年3月19日止，第二年起每年租金在上一年租金的基础上上浮15%。租金按每半年付一次，第一年前半年租金为24000元，以后每半年房租须提前壹个月交付。甲乙双方签订合同后，双方不得随意终止合同，不得违约，若违约将付另一方违约金10000元。第一次付房租费时须一次性向甲方付清保证金5000元，该保证金在租赁期满后门面设施无损坏和各种费用缴清后一次性无利息还给乙方（房屋租金不退）。租赁期满后，若甲方仍将该房屋出租，按当时市场同等条件，乙方可优先承租，但乙方必须在租赁期满后两个月向甲方提出申请。乙方在租赁房屋期间，不得从事违法经营活动，在使用期内所产生的的水、电、气、物管费及有关税（包括房屋租金税）费等概由乙方自行承担缴纳，甲方概不承担由此而发生的任何费用。在使用期间内由此而产生民事、刑事纠纷及各种安全事故由乙方独立承担相应的法律责任，与甲方无关，若造成房屋损坏、损失等，皆有乙方赔偿。乙方因经营需要，所产生的水电增容费、天然气安装费均由乙方承担，甲方不承担任何费用，合同期满后若有第三方承租且需要，该项费用经三方协商，可由第三方支付部分费用；如果乙方直接退租给甲方，甲方不承担任何费用。甲、乙双方就合同如有未尽事宜，可另行协商做出补充协议。甲方同意免租上一租赁期（2019年11月20日至2020年3月19日）四个月的租金，但该期间所产生的其他费用均由乙方承担。甲方在合同期限内允许乙方转让，但乙方必须经过甲方同意才能执行。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效后，原门面租赁合同自行终止。王仁雨与李亚分别在合同落款处签字捺印。庭审中，双方一致确认原告于2018年3月20日将涉案租赁房屋交付被告使用，至今尚未收回房屋。被告按照第一份租赁合同支付了2018年3月20日至2019年11月19日的租金。原告主张被告2019年9月21日后未交还房屋，而是继续缴纳了2019年9月21日至11月19日的房租。该事实有被告之妻刘莉与原告的微信聊天记录为证，聊天记录显示刘莉是在2019年11月5日向原告发微信告知“门市3号我们都搬完了，可以交给你了”，但之后被告又继续与原告协商续租事宜，并未交还房屋。由于疫情原因，双方于2020年3月21日协商由原告免除2019年11月20日至2020年3月19日的租金后，重新签订了第二份租赁合同。但合同签订后，被告又未按约支付第一年前半年的租金24000元及保证金5000元，致使合同目的无法实现，构成违约。被告主张其在2019年9月21日起就未实际使用房屋，并已将房屋腾空，原告随时可以收回，故不存在原告所述的免除2019年11月20日至2020年3月19日的租金问题，但对此未举示证据证明。另外第一份租赁合同尚未解除，原告收取的保证金5000元和2019年9月21日至11月19日的租金并未退还被告，这两个月租金是被告之妻刘莉支付的，被告本人当时不知情，后双方协商时原告不同意抵扣该两个月的房租，合同上也未约定。因被告同时承租了其他人的两个门面用于经营，如合同解除，被告同意按照合同约定支付违约金10000元，但会另行起诉要求原告解决另外两个门面的租金问题。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的房屋产权证、门面租赁合同、户口页等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方于2020年3月21日签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。本案原、被告签订的租赁合同约定租金按每半年付一次，第一年前半年租金为24000元，被告负有提前一个月支付每半年租金并在第一次付租金时支付保证金5000元的义务，被告未按时履行该义务，也已无履约的意思表示，原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金10000元，因被告对此无异议，同意按照合同约定支付，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当腾空涉案房屋，返还租赁物，现原告要求被告搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。对被告提出的第一份门面租赁合同尚未解除，保证金和2019年9月21日至11月19日的租金未退还的主张，与本案原、被告双方签订的租赁合同系不同的合同关系，且本案租赁合同中已约定“原门面租赁合同自行终止”，双方对此可另行协商或另案处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告王仁雨与被告李亚于2020年3月21日签订的《门面租赁合同》于本判决生效之日解除。被告李亚于本判决生效后立即支付原告王仁雨违约金10000元；被告李亚于本判决生效后三日内搬离原告王仁雨所有的重庆市沙坪坝区某路某号(重庆市沙坪坝区西永组团U7标准分区9号地块18幢1-1号)房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3077元（原告已预交），由被告李亚负担，限于本判决生效后立即迳付原告王仁雨。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年五月六日书记员 楚龙静