天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异58号案外人：齐晓军，男，1973年5月17日出生，汉族，住天津市西青区。申请执行人：赵晓勇，男，1973年7月4日出生，住天津市河西区。被执行人：天津市协泰置业发展有限公司，住所地天津开发区第三大街谐园生活区内。法定代表人：赵权，董事长。被执行人：赵权，男，1967年7月25日出生，住天津市河西区。在本院执行赵晓勇与天津市协泰置业发展有限公司、赵权仲裁调解一案中，案外人齐晓军对本院执行坐落天津市河东区联盛大厦2号楼501、502、503、504、505、506、507号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人齐晓军称，请求中止对涉案房屋的执行。事实与理由：齐晓军于2009年6月与天津市协泰置业发展有限公司签订商品房买卖合同，该公司为其出具收款收据，且其本人已在该房屋内居住，该房屋系本人住房，房屋所有权应为其所有，继续执行该财产必然侵害其合法权益。故请求法院中止对涉案房屋的执行。申请执行人赵晓勇称，一、天津仲裁委员会作出的［2009］津仲友调字第7号调解书合法有效，赵晓勇依据生效的仲裁调解书向法院申请强制执行，程序合法，具有事实和法律依据。二、案外人与天津市协泰置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。根据相关法律规定，在天津市预售许可证的情况下，与案外人签订的合同应为无效合同。三、案外人实质上是作为出借人与天津市协泰置业发展有限公司签订了《借款合同》，后又同时签订了《商品房买卖合同》。四、2009年8月，法院到联盛大厦2号楼进行了现场查封，对涉案64套房屋贴上了加盖法院公章的封条并现场拍照，当时所有房屋是空置的，案外人是在2012年8月后私自揭开法院封条抢占房屋的。综上，请求法院依法驳回案外人异议请求，维护赵晓勇的合法权益。本院查明，赵晓勇与天津市协泰置业发展有限公司、赵权仲裁纠纷一案，天津仲裁委员会于2009年6月4日作出［2009］津仲友调字第7号调解书，内容为：“截至2008年12月20日,被申请人协泰公司拖欠申请人借款25000000元,由于被申请人协泰公司未能依约还款付息,还应向申请人给付违约金。除被申请人协泰公司已给付的违约金1090000元外,其再应给付自2008年12月21日起至2009年5月20日止的违约金3510000元。综上,被申请人协泰公司共计欠申请人26510000元。另外,被申请人协泰公司还应自2009年5月21日起按欠款金颓的日利率0.066%（即中国人民银行5年期贷款基准利率的四倍）向申请人给付利息。一、被申请人协泰公司按照下述时间及全额向申请人给付欠款和利息：（一）2009年6月3日给付欠款2500000元。（二）2009年6月8日给付欠款1000000元，利息306688.8元。（三）2009年6月10日给付欠款2000000元，利息30373.2元。（四）2009年6月20日给付欠款5000000元，利息138666元。（五）2009年6月30日给付欠款5000000元，利息105666元。（六）2009年7月10日给付欠款5000000元，利息72666元。（七）2009年7月20日给付欠款5000000元，利息39666元。（八）2009年8月10日给付欠款1010000元，利息6666元。二、在上述给付期间,当被申请人协泰公司开发建设的联盛大厦二期取得天津市商品房销售许可证时,被申请人协泰公司用下述房屋抵偿本协议项下部分欠款。抵房单价:1层为10Ｏ00元／平方米,2层-4层为6Ｏ00元／平方米,15层为5000元／平方米。抵房房号为:联盛大厦2号楼3、4、5、6、7、8、9全层,具体房号为：301302303304305306307401402403404405406407501502503504505506507601602603604605606607701702703704705706707801802803804805806807901902903904905906907以及104／105106201／202203／204205和15层全层（由于15层未分号,故此处暂按7套计算,具体套数、面积以房管局产权证或其测量结果为准）,共计64套房屋,4091.76平方米,抵房金额为24811340元（详见房屋明细）。最终房号、面积、套数以产权证或房管局测量结果为准,双方再行核算。上述房屋不足以清偿本协议项下全部欠款欠费（包括本金、利息、违约金、律师费、仲裁费、法院执行费用）,对不足部分被申请人协泰公司应于商品房买卖合同签订之日起5日内以现金方式给付申请人,被申请人协泰公司逾期给付的,应按欠款欠费金额的日千分之一点五给付申请人违约金。被申请人协泰公司应于商品房销售许可证颁发之日起3日内（以商品房销售许可证载明日期为准）,在天津市买卖合同并开具购房发票,并于其后应申请人要求配合办理购房合同变更（包括购房人变更）、合同登记备案、按揭贷款、房屋所有权登记,入住等相关手续。申请人与被申请人协泰公司可根据签订商品房买卖合同时已产生的利息、复利和违约金、被申请人已还款的金额、房管局测量结果,协商确定增加或者减少上述房屋的数量。商品房买卖合同签订完毕后,申请人或其指定的购房人、被申请人协泰公司应各自缴纳依法应负担的各种税费。法律未规定由哪方负担的,由被申请人协泰公司负担。申请人与被申请人协泰公司签订商品房买卖合同后,申请人要求被申请人协泰公司变更房屋买受人,且变更后的购房合同约定的房屋价格高于抵房价格的,则高出的部分,在扣除利息或违约金（按本合同约定计算至申请人获得全部房款之日止）、因售房而发生的相关税费、售房代理费用后,归被申请人协泰公司所有。因任何原因申请人未能合法取得上述房屋中任何一套的,申请人与被申请人协泰公司经协商后,可用其他房屋替换,对因面积、楼层、朝向等造成的房屋差价,双方以现金方式结算。因任何原因申请人不能合法取得上述全部或任一房屋,被申请人协泰公司也不能让申请人合法取得其他房屋以作抵偿的,则被申请人协泰公司对未能清偿的全部欠款欠费（包括本金、利息、违约金、仲裁费、律师费、法院执行费用）继续承担给付责任。三、在申请人以上述任何一种方式或两方式结合取得本协议项下全部欠款欠费后,本协议执行终结,本协议约定的未执行的支付方式不再执行。四、被申请人协泰公司应严格履行本协议,如违反本协议任何约定,则除应一次性给付申请人全部欠款欠费外,还应按欠款欠费金额的日千分之一点五给付申请人自2009年5月21日起至本协议项下全部欠款欠费付清之日止的违约金,并给付申请人实现债权的经济损失即执行阶段的律师费250000元,承担法院执行费用,申请人可就上述全部欠款欠费总额一次性或分次向有管辖权的人民法院申请执行。五、被申请人赵权对被申请人协泰公司在本协议项下的全部义务承担连带清偿责任。六、申请人实现债权应支付的律师费250000元,由被申请人协泰公司负担,被申请人协泰公司应于2009年6月10日给付申请人。七、本案仲裁费82742元,由被申请人协泰公司负担,由于仲裁费已由申请人预付,被申请人协泰公司应于2Ｏ09年6月10日将仲裁费直接给付申请人。八、双方当事人就本案别无其他争议。”因被执行人未履行法律义务，赵晓勇向本院申请执行。2009年6月22日，本院作出（2009）二中执字第0130、0140号执行裁定：“冻结、扣划被执行人天津市协泰置业发展有限公司、赵权在银行的存款人民币28535908元及相应利息或查封、扣押其等值财产。”2009年6月22日，本院作出（2009）二中执字第0130、0140号公告，主要内容为：本院于2009年6月22日依法作出民事裁定，并查封了被执行人天津市协泰置业发展有限公司开发的位于天津市河东区；401、402、403、404、405、406、407；501、502、503、504、505、506、507；601、602、603、604、605、606、607；701、702、703、704、705、706、707；801、802、803、804、805、806、807；901、902、903、904、905、906、907以及104／105、106、201／202、203／204、205和15层全层房屋。2019年11月8日，本院对查封的上述房屋司法拍卖估价报告进行了公告。另查明，2009年6月1日，天津市协泰置业发展有限公司作为出卖人，齐晓军作为买受人签订了天津市商品房买卖合同购买涉案房屋，房屋价格为1788880元。同日，天津市协泰置业发展有限公司为齐晓军出具了收据，载明收到齐晓军购买涉案房屋购房款1788880元。齐晓军另提供购电及购水凭证，作为占有涉案房屋的证明。本院认为，案外人对涉案房屋提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，本院查封涉案房屋的日期是2009年6月22日，齐晓军与天津市协泰置业发展有限公司签订房屋买卖合同时间是2009年6月1日，所以双方签订书面买卖合同的时间早于本院查封涉案房屋的时间。根据天津市协泰置业发展有限公司为齐晓军出具的收据，可认定齐晓军已经支付了全部的房屋价款，并占有涉案房屋，由于涉案房屋被本院查封等原因导致该房屋不能过户至齐晓军名下亦符合非因买受人的原因导致未办理过户登记的要求。故齐晓军的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为保护作为买受人齐晓军的物权期待权，本院认为应当中止对涉案房屋的执行为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落天津市河东区联盛大厦2号楼501、502、503、504、505、506、507房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 崔 军审判员 王广利审判员 李会芝二〇二〇年五月六日书记员 李珊珊