新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初667号 原告：王国安，男，1960年5月14日出生，汉族，个体工商户，住喀什市。委托诉讼代理人：谢志勇，新疆法衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小龙，新疆法衡律师事务所律师。被告：王仕平，男，1971年9月21日出生，汉族，个体工商户，住麦盖提县。委托诉讼代理人：吴洋，新疆叶尔羌律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯森，新疆叶尔羌律师事务所律师。原告王国安与被告王仕平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告王仕平及委托诉讼代理人吴洋、侯森到庭参加诉讼，原告王国安经本院合法传唤无正当理由。本案现已审理终结。原告王国安向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》，被告支付房屋2年的租金的租金440,000元，以及支付违约金20,000元整，以上合计460,000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年3月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于××乡房出租给被告用于经营宾馆，租赁期限为2012年3月15日至2024年3月15日，于每年的5月15日之前一次性交清当年的租金，如不按时缴纳租金需要缴纳年付租金总额1%的滞纳金。合同签订后，被告经营的宾馆办理了合法的经营手续，被告前四年的租金已经缴纳。但是到了2018年6月15日被告未缴纳租金，被告在6月15日前未按时缴纳第二年的租金，被告应该支付滞纳金，但由于滞纳金约定过高，所以原告只请求被告支付违约金1万元，原告多次向被告索要租金，但是被告一直不给。原告故诉至法院，请求如诉。庭审过程中，原告王国安申请对审判员柳玉辉回避，理由是：柳玉辉法官在本案中存在严重的倾向性，将对本案产生严重的不良后果。本院院长认为：王国安的申请不符合回避的相关规定，同意驳回回避申请。本院在再次开庭审理中，当庭口头决定：驳回王国安提出的回避申请。并告知王国安，对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。被告王仕平辩称，王国安强行锁门收回涉案房屋，违约在前，王国安要求支付租金和违约金的请求无事实和法律依据；王国安交付的房屋，其中750平方米无合法产权，属违章建筑，《房屋租赁合同》中该部分面积的约定应认定为无效，王国安要求支付租金和违约金的诉求并无事实依据，请求依法驳回。本院经审理查明：2012年3月15日，王国安（出租方）与王仕平（承租方）签订房屋租赁合同，约定：王国安将位于喀什市××路房下水、暖、电接通，建筑面积为1100平方米的房屋出租给王仕平用于经营宾馆，租期为2012年3月15日至2024年6月15日，第一、第二、第三、第四年租金每年20万元，第五、第六、第七、第八年每年租金22万元，最后四年租金每年23万元，于每年的5月15日之前一次性矫情当年的租金，逾期一天，按年租金总额1%缴纳滞纳金，第一年年租金王仕平少交100,000元，用于房屋的装修，包括（贴地面砖、安装门、洁具、灯具）；王仕平需要按时缴纳水、电、暖及垃圾运费和一切公共费，租期内王仕平有义务对房屋进行日常小修，包括（屋顶漏水、墙面清理粉刷或上水暖的维修保养），不得私自改变房屋结构，王仕平在不违反王国安总合同和利益的前提下，可以把部分房子转租；租期届满，王仕平在同等条件下有优先承租权；租期内，涉案房屋因城市的建设规划，需要拆迁，王仕平应及时无条件搬出，王国安退还乙方剩余租金，如果经营前3年拆迁，王国安向王仕平补偿30,000元装修费，装修期为3个月，自2012年3月15日至2012年6月15日止，王仕平向王国安交付押金10,000元，从2013年补交押金。合同签订后，王国安将涉案房屋交付给王仕平，王仕平将涉案房屋用于开设湘渝迎宾馆。庭审中，王仕平提交2012年6月6日转租协议、收条一份，载明：王仕平与案外人陈丽丽、周晓民签订房屋转租协议，约定案外人陈丽丽、周晓民将其从王国安出承租的喀什市××路房整栋（包括门面、地下室）正在装修的宾馆以610,000元的价格转让给王仕平，案外人陈丽丽、李玮妨出具收条确认收到王仕平支付的610,000元装修和房租费。王仕平提交湘渝迎宾馆开支汇总和收入详细登记表、凭证，拟证明王仕平为湘渝迎宾馆装修及购置设备投入1,170,000元，2013年、2014年、2015年湘渝迎宾馆的年收入情况。庭审中，王国安认可王仕平已交清2017年6月15日前的房租，王仕平提交监控录像一段和证人罗友凡、魏富保、祝淑华的证人证言，拟证明2018年2月10日，王国安将湘渝迎宾馆内的住宿人员和工作人员驱赶，并将湘渝迎宾馆大门强行锁住，导致湘渝迎宾馆无法营业。王仕平向法庭申请对湘渝迎宾馆的装修残值进行评估。后双方因诉至法院，请求如诉。另查，王国安提供涉案房屋所对应的国有土地使用证为：喀国用0001303号，土地使用人为王国安，地号为0301500080，使用面积为310.95㎡；房屋所有权证为：喀房权证字第XXXX号，为王国安单独所有，建筑面积为355.25㎡，总层数为2（-1），登记时间为2009年6月4日。涉案房屋有744.75㎡未取得建设工程规划许可证，王国安在一审法庭辩论终结前亦未取得该部分建设工程规划许可证。王国安与王仕平约定的涉案房屋租赁面积为1100㎡。再查，王仕平与王国安因涉案房屋租金缴纳问题诉至喀什市人民法院，喀什市人民法院于2019年8月26日作出（2019）新3101民初916号民事判决书，判决：王仕平向王国安支付租金220,000元、违约金10,000元。王仕平不服该判决，上诉于喀什地区中级人民法院，喀什地区中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）新31民终610号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，王仕平称，其已向自治区高级人民法院申诉，但未向法庭提交相关证据。（2019）新3101民初916号民事判决书和（2019）新31民终610号民事判决书均已发生法律效力。本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同纠纷案件的审理部分，其中关于合同效力的规定：“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。”“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中做出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。”涉案房屋有部分为王国安加盖，王国安在一审法庭辩论终结前亦未取得加盖部分建设工程规划许可证，王国安与王仕平约定涉案房屋的租赁面积为1100平方米，但其房屋所有权证登记的面积为355.25平方米，超出房屋所有权证登记面积的744.75平方米，本院依职权向双方当事人释明该情况及相应的法律后果。因王仕平已另案起诉，要求解除涉案房屋的房屋租赁合同，本案对合同的是否解除不再处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”涉案房屋超出房屋所有权证登记面积的744.75平方米，未办理建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，该超出部分为违法建筑。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该部分截止一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，王国安与王仕平签订的房屋租赁合同中涉及该部分的合同无效。该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”故王仕平应当按照合同约定向王国安支付违法建筑部分房屋占有使用费。涉案房屋所有权证登记的面积为355.25平方米，该部分为合法建筑，王仕平与王国安签订房屋租赁合同中涉及该合法建筑的部分为有效合同系双方当事人真实意思之表示，亦不违背有关法律规定，故为有效合同；合同签订后，双方均应按照合同约定履行合同规定的权利和义务；依法成立的合同，自成立时生效。王国安将涉案房屋交付王仕平后，王仕平应依照合同约定向王国安支付房屋，王仕平辩称本案涉及情势变更，法院应酌情考虑。依据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三点“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险”的规定，结合湘渝迎宾馆所处的巷道由刚开始4家宾馆到现在2家宾馆在正常营业，原告陈述的事实不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，对于期限较长的持续性合同，如果遇到履行障碍和风险，当事人应当本着诚实信用原则，努力维护市场交易的安全和稳定，不能为了转嫁、减少自身商业经营风险而单方解除合同；并且已经发生法律效力（2019）新3101民初916号民事判决书和（2019）新31民终610号民事判决书确认王仕平提交的监控录像和证人魏富保提供的证人证言不能证实王国安将湘渝迎宾馆内的住宿人员和工作人员驱赶，并将湘渝迎宾馆大门强行锁住的事实，王仕平提供的证据不足以推翻发生法律效力的裁判所确认的事实，本院对王仕平抗辩王国安违约在先的意见不予采纳，故王仕平按照合同约定向王国安支付涉案房屋所有权证登记的面积为355.25平方米的租金。综上，王国安与王仕平签订的房屋租赁合同约定第七年、第八年租金为每年220,000元，王仕平应向王国安支付租金429,753.43元｛220,000元（2018年6月15日至2019年6月14日）＋209,753.43元［220,000元÷365天×348天（2019年6月15日至2020年5月27日）］｝。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按时履行付款义务，应当承担相应的违约责任。王仕平未按时向王国安支付租金，其行为已经构成违约，应承担违约责任，王国安主张违约金20,000元，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告王仕平支付原告王国安房屋租金429753.43元；二、被告王仕平支付原告王国安违约金20000元。以上被告王仕平应向原告王国安支付449753.43元，限于本判决生效后三日内向原告王国安付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求金额460000元，核定给付金额449753.43元，占请求金额的97.77%，案件受理费减半收取计4100元（原告王国安已预交）,由原告王国安负担2.23%即91.73元，由被告王仕平负担97.77%即4008.57元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   柳 玉 辉二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 七 日书  记  员   热那古力