四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1105号 上诉人（原审原告）：周长和，男，1949年2月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗登超，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨玲，女，1975年2月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1975年1月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新都区鑫达房屋中介服务部，经营场所:新都区新都镇南亭三巷57号。 经营者：沈晓红，女，1970年10月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新都区新都镇红源房屋经纪服务部，经营场所:新都区新都街道香城大道电子路段237号。 经营者：唐晓红，女，1969年5月20日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 上诉人周长和因与被上诉人杨玲、***、新都区鑫达房屋中介服务部（以下简称鑫达服务部）、新都区新都镇红源房屋经纪服务部（以下简称红源服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周长和上诉请求：撤销一审判决，改判支持周长和的全部一审诉讼请求。 事实及理由：一、一审法院以《房屋买卖合同》第四条约定，周长和转款40000元附言“购房定金”及杨玲向周长和出具的收据载明收到60000元购房定金认定周长和支付的是定金系事实认定错误。1.《房屋买卖合同》系鑫达服务部、红源服务部事先拟定的格式合同，未告知周长和相关内容，也未对“定金”作出解释，只是让周长和签字，周长和按照常规思维认为交钱后若不再交易可以退钱，且协商时也说明为预付款。2.周长和转款40000元附言“购房定金”时，是鑫达服务部的沈晓红与红源服务部的胡中莉陪周长和去转的款，也是其让周长和在转款附言中写的“购房定金”，周长和不懂定金的概念，故附言“购房定金”并非周长和真实意思表示。二、周长和开始找的是红源服务部的胡中莉，在看房过程中，沈晓红是其受房东委托，全权代理房东处理卖房事宜，但周长和要求其出示房屋相关信息及授权委托时，沈晓红拿不出来。最后合同签订时间约定的是下午，但杨玲晚上近10点才到红源服务部，沈晓红将已经填好的格式合同拿给周长和及杨玲签字，周长和未看合同就签了字，第二天就付了款，之后回家细看合同才发现合同看不清。周长和认为，其是70的老人，对合同相关条款及意思不熟悉也不懂，签订合同时，中介未对合同内容作出解释，更未对“定金”、“预付款”等用于进行详细说明，有欺诈老年人的嫌疑。根据《中华人民共和国老年人权益保障法》第七十二条、第七十三条及《中华人民共和国合同法》第六条规定，请求改判支持周长和一审全部诉求。 杨玲、***、鑫达服务部、红源服务部辩称，1.在购房时并非周长和一个人，周长和起诉时将两中介列为被告也是其自己的意愿，而其向两中介追责的行为也证明周长和非常清楚在其购房的过程中涉及了两个中介，为其进行了中介服务。但周长和实际上是未支付过中介费用。2.在周长和在二审庭审陈述中，鑫达中介帮助他进行了相关的工作，例如：为他宣读购房合同、陪同他一起进行转款事宜。若周长和不认同鑫达中介，其根本就不会让鑫达中介陪同来做如此重要的事物。周长和在陈述时并未说明事实，首先，合同签订时周长和与其侄子在场，由杨玲、***、鑫达服务部、红源服务部与其就房屋购买事宜达成一致后，方签订的购房合同。在双方签字前周长和与其侄子一起看了购房合同，而鑫达服务部还主动为其念了所有的购房合同内容。同时，其侄子还拍摄了购房合同发给了周长和的子女，征求了其子女的意见后方签订的合同，基于当时是晚上所以才建议周长和回家好好考虑，第二日再付款，这也是第二天支付订金的原因，也因为其子女也了解了合同内容，才会向周长和转款支持其交付购房定金。所以，周长和对于购房合同的内容是完全清楚了解的，在买卖合同的下方有收据，收据中载明是买房定金，在2019年1月28日周长和向杨玲转款定金6万元后，杨玲、***夫妇向周长和出具了定金的收据。定金的收据中也清楚载明了收款款项的用途为“购房定金”而银行的转款凭证也注明是“购房定金”。故此该6万元是购房定金而不是周长和所说的“预付款”，因此，该定金受定金条款约束，在周长和违约不再购房的情况下该定金不应予以退还，并且《房屋买卖合同》第8条违约责任条款中也规定了，“买方违约则所交定金不予退还。”，周长和是具有独立行为能力的人，其应当对自己的行为负责。一审法院在本案的审理案件中查明事实清楚、适用法律得当，应当予以维持，请求法院驳回周长和的上诉请求。 周长和一审起诉请求：1.判令解除周长和与杨玲、***签订的《房屋买卖合同》，退还周长和预付款60000元；2.本案的诉讼费由杨玲、***、鑫达服务部、红源服务部承担。 一审法院查明：2019年1月27日，周长和在其侄子的陪同下与杨玲、***，鑫达服务部、红源服务部签订《房屋买卖合同》，约定由周长和购买杨玲、***所有的位于成都市新都区房屋，总价款为860000元，建筑面积为87.68平方米，房屋处于抵押状态；合同第三条第2款约定：“房屋交易涉及的税费有①个人所得税；②契税；③交易手续费；④营业税及附加；⑤维修基金；⑥转移登记费、书证费；⑦土地出让金；⑧公证费；⑨赠与及遗产继承；⑩其他。其中买方支付第①②③④⑥⑧项，卖方支付第⑨项”；合同第四条约定：“双方同意选择一次性付款方式，本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金60000元。第二次买方支付卖方人民币800000元（到产权交易中心受理并出具受理单后）”；合同第八条第2款约定：“如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还”；双方在合同第十一条另补充约定：“因此房不满2年，双方同意办理公证，满2年过户，卖方协助买方办顺位抵押手续，卖方还银行贷款的费用自己承担，与买方无关。”2019年1月28日，杨玲出具收据载明其收到周长和购房定金60000元。在其中一张转账40000元的中国农业银行超级柜台客户回执中附言载明“购房定金”。 2019年2月14日，杨玲、***将案涉房屋贷款结清。2019年3月29日，周长和在与杨玲的通话中称其不买房子了，原因是中介欺骗了自己，自己收到的这一联看不清楚。2019年4月4日，杨玲、***以周长和违约未履行《房屋买卖合同》办理过户手续和支付房款为由向周长和邮寄《解约函》，查询显示周长和于2019年4月5日签收。2019年4月29日，杨玲、***再次通过发送短信和邮寄的方式向周长和发出《解除合同的通知书》，载明鑫达服务部、红源服务部数次通知其办理房屋公证或过户手续而周长和不予履行，故解除合同，定金不予退还。 一审庭审中，双方均陈述合同于2019年4月29日解除。周长和陈述，其支付的60000元并非定金而系预付款，不履行合同的原因系杨玲、***购买案涉房屋未满两年，在缴纳税款方面未与杨玲、***达成补充协议。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，周长和与杨玲、***签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。双方均认可《房屋买卖合同》已于2019年4月29日解除，故一审法院对周长和解除合同的诉请不予赘述。关于本案的争议焦点为：1.60000元是定金还是预付款；2.周长和是否存在违约行为。一审法院将焦点分述如下： 关于已支付的60000元性质问题。本案中，《房屋买卖合同》第四条约定，合同签订时买方向卖方支付定金人民币60000元。在合同履行过程中，周长和在支付60000元中的40000元系以中国农业银行转账方式支付，附言是“购房定金”，杨玲向其出具收据也载明收到60000元购房定金。综合以上双方当事人在合同履行过程中作出的行为，一审法院确认60000元系购房定金而非预付款。 关于周长和是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周长和与杨玲、***签订了《房屋买卖合同》，双方应当按照合同严格履行。就双方履行的情况来看，周长和在签订合同当天支付定金60000元，杨玲、***于2019年2月14日将案涉房屋按揭贷款还清。届时双方均按约履行了合同。但后周长和在与杨玲的通话中明确表示因中介骗了自己而不再购买该房屋。又在庭审中主张因案涉房屋不满两年，不能达到其购房目的而不愿意购买。对于周长和对其未继续履行合同的理由，一审法院认为，周长和作为老年人在签订《房屋买卖合同》时有其侄子陪同，在签订合同后第二天才将定金支付给杨玲，且在合同第十一条手写载明此房不满两年，双方同意办理公证、顺位抵押手续，满两年后过户等内容。从法律上讲，周长和作为完全民事行为能力人，从签合同、履行相应义务来讲已经尽到审慎义务，故其主张房屋未满两年达不到合同目的的解除理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及《房屋买卖合同》第八条第2项约定，一审法院对杨玲、***不予退还定金的主张予以支持。 综上，一审法院对周长和的诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认周长和与杨玲、***签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月29日解除；二、驳回周长和的其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元，由周长和负担。 各方当事人在二审中未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，周长和与杨玲、***签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。 周长和主张其支付的案涉60000元系首付款而非定金的问题。本院认为，首先，周长和作为买受人与出卖人杨玲、***及居间方均系平等民事主体，案涉合同对定金的支付、违约责任约定表述清楚、周长和作为完全民事行为能力人，按照一般的生活经验或者交易经验即可签订合同的法律责任有完全的认知，不存在字面意义无法理解、行为人缺乏判断能力的情形。且周长和在签订合同当日有其侄子陪同，而案涉合同签订后第二天才支付定金。故本院对周长和认为其被误导、定金约定并非其本意的上诉理由不予采纳。其次，关于周长和主张案涉房屋取得产权不足两年，无权出售的意见，本院认为，产权证取得时间并不影响双方合同的效力，且在合同第十一条手写载明此房不满两年，双方同意办理公证、顺位抵押手续，满两年后过户等内容，说明在双方订立案涉合同之时，对房屋的产权情况双方均已经知情，故对周长和的该意见，本院不予支持。第三，如前所述，案涉合同关于定金约定对双方当事人均有拘束力，结合周长和支付款项转账附言为购房定金及杨玲收到款项时出具收据时载明受到购房定金等合同履行情况，本院认定案涉款项60000元系周长和支付的购房定金。故一审法院认定周长和构成违约、对其主张的退款的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 此外，关于周长和提出红源服务部、鑫达服务部在签订合同时在税费问题上为未能向其解释清楚，且以少缴纳税款诱导周长和签约的意见，本院认为，此系周长和与红源服务部、鑫达服务部之间就居间合同履行产生的争议，与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，不属于本案审理范围。周长和可以另行主张权利，或向相关行政部门反映。 综上所述，周长和的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由周长和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年五月六日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林