河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31423号原告：李兰珍，女，1961年3月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：王瑞敏，河南国基律师事务所律师。委托代理人：胡文江，河南国基律师事务所律师。被告：河南中铁商业运营管理有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1531号。法定代表人：张瑞，总经理。委托代理人：李贺，河南宪鹏律师事务所律师。委托代理人：蔡现鹏，河南宪鹏律师事务所律师。被告：郑州铁路华东实业有限公司，住所地郑州市京广南路北福华街7号楼。法定代表人：尚小玮，总经理。委托代理人：丁民强，该公司员工。委托代理人：莫智勇，河南铁正律师事务所律师。被告：郑州铁路经济开发集团有限公司，住所地郑州市二七区西中和路6号。法定代表人：张东风，董事长。委托代理人：丁民强，该公司员工。委托代理人：周国福，该公司员工。被告：中国铁路郑州局集团有限公司，住所地郑州市陇海中路106号。法定代表人：孙景，董事长。委托代理人：王长新，该公司员工。委托代理人：李刚，该公司员工。原告李兰珍与被告河南中铁商业运营管理有限公司（以下简称中铁商业公司）、郑州铁路华东实业有限公司（以下简称华东公司）、郑州铁路经济开发集团有限公司（以下简称郑铁经开公司）、中国铁路郑州局集团有限公司（以下简称中铁郑州局公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告李兰珍委托代理人王瑞敏、胡文江，被告中铁商业公司委托代理人蔡现鹏，被告华东公司委托代理人丁民强、莫智勇，被告郑铁经开公司委托代理人丁民强、周国福，被告中铁郑州局公司委托代理人王长新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同向原告支付商铺拆迁赔偿款542400元、退还租押金款46104元及两款项利息36374.39元（按年利率6%从2018年10月19日起暂计算至2019年10月31日，剩余利息计算至该款项实际支付完毕之日），合计624878.39元；2、本案案件受理费、保全费、担保保险费等由四被告共同负担。事实与理由：被告华东公司与被告中铁商业公司共同将位于郑州市航海东路南与107辅道东、经南三路北、郑机城际铁路西侧地块进行开发建设。该项目竣工后，作为中铁陶瓷产业总部基地，后以中铁商业公司名义将中铁陶瓷产业总部基地的商铺全部出租给他人使用。2016年12月5日，原告与被告中铁商业公司签订《商铺租赁合同》约定：原告承租被告中铁商业公司的中铁陶瓷产业总部基地A区25、26、27号商铺用于陶瓷商品的经营，租赁期限为四年，即自2016年10月1日至2020年9月30日，租赁押金与商铺月租金均为13560元，租金按季度支付，租赁面积为687平方米。后原告与被告中铁商业公司又签订了一份《补充协议》约定：租赁期限顺延至2021年9月30日；合同签订后，如果中铁陶瓷产业总部基地市场第1至3年内拆迁，则中铁商业公司赔偿李兰珍每平方米800元，第4至5年内拆迁赔偿500元/平方米（包含政府行为）。合同签订后原告依约支付租金及其他应交纳费用，并装修使用。2018年10月18日，郑州市人民政府、中铁郑州局公司联合下发关于中铁陶瓷产业总部基地限期拆除通告。2019年3月20日郑州经济技术开发区潮河办事处、城市管理局又联合发出拆除公告。在此期间，原告商铺无法经营，被告中铁商业公司应将收取该时间段的租金32544元予以退还并支付相应利息，原告与被告中铁商业公司、华东公司协商无果之后送达《律师函》及通知书，之后被告中铁商业公司、华东公司同意按合同约定赔偿540800元，押金款13560元也不退换。被告华东公司与中铁商业公司系合伙关系，依法应承担连带清偿责任，被告华东公司是由郑铁经开公司全额认缴设立的一人公司，郑铁经开公司又是由中铁郑州局公司全额认缴设立的一人公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告中铁商业公司辩称，双方的《商铺租赁合同》无效，原告的诉讼请求于法无据；《合同补充协议》也应当认定无效；涉案商铺并非拆迁而是被强制拆除；原告主张退还租金款及其利息无事实及法律依据；中铁陶瓷市场的拆除与其无关，也与其他被告无关，其不应承担赔偿责任。被告华东公司辩称，原告与其不存在租赁关系；原告所述的租赁损失与其无关；其从未允诺向原告退还租金和租金损失赔偿。被告郑铁经开公司、中铁郑州局公司同被告华东公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月5日，原告李兰珍（乙方）与被告中铁商业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告李兰珍承租位于中铁陶瓷产业总部基地A区25、26、27号；租赁期限为4年，第一年租赁期自2016年10月1日至2017年9月30日止，第二年租赁期自2017年10月1日至2018年9月30日止，第三年租赁期自2018年10月1日至2019年9月30日止，第四年租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日止；第一年商铺月租金标准0元，第二、三、四年商铺月租金标准13560元，租金交款方式为季度支付；租赁押金为13560元。后原告李兰珍（乙方）与被告中铁商业公司（甲方）签订《合同补充协议》一份，约定：原合同期为2016年10月1日至2020年9月30日，延长至2021年9月30日；甲方市场第1至3年拆迁赔偿800元/平方米，第4至5年内拆迁赔偿500元/平方米（包含政府行为）。另查明，根据被告中铁商业公司向原告开具的中铁建材物流港收款凭证显示,涉案商铺的面积为678平方米。2018年，郑州市人民政府、中铁郑州局公司作出关于对铁路沿线绿化综合整治范围内违法建设实施拆除的通告，通告内容为：拆除范围为城区内铁路沿线两侧各50米，其他区域铁路沿线两侧各100米；拆除事项为铁路沿线绿化综合整治范围内所有违法建（构）筑物；拆除期限为通告自下发之日起实施，至2018年12月31日止。2019年3月20日，郑州经济技术开发区潮河办事处、郑州经济技术开发区城市管理局作出郑经执潮联公字[2019]01号联合公告，就被告华东公司在航海路与东三环交叉口东南角高铁桥下郑州建材展示体验设计广场进行拆除公告。拆除事项为铁路沿线绿化综合整治范围内的建筑物、构筑物及其他设施，所有权人和使用人应当在规定的期限内进行拆除，存在出租、转让、抵押等情形的，由各方自行协商解决。原告称租金支付至2019年12月底，尚余押金13560元未返还；被告中铁商业公司亦认可原告上述诉称事实，但称押金尚不足以抵扣2019年1至3月份租金40680元。原告与被告中铁商业公司均认可原告使用涉案商铺至2019年3月底。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案商铺无建设工程规划许可证，故原告与被告中铁商业公司签订的涉案《商铺租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告中铁商业公司在签订合同时明知该商铺无相应手续，均具有一定的过错，本院认定原告的损失由双方分担。关于原告的损失数额，本院参照双方约定的赔偿数额确定。故对于原告要求被告支付拆迁赔偿款542400元（800×678）的请求，本院酌定支持271200元。原告未支付2019年1至3月的租金40680（3×13560），本院认定押金充抵未付租金，不足部分从赔偿款中扣除，最终认定被告中铁商业公司赔偿原告244080元（271200+13560-40680）。对于原告要求被告中铁商业公司退还租押金的请求，本院不予支持。对于原告要求被告中铁商业公司支付利息的请求，本院不予支持。对于原告要求被告华东公司、郑铁经开公司、中铁郑州局公司承担责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中铁商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李兰珍支付赔偿款244080元；二、驳回原告李兰珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10048元减半收取5024元，由原告李兰珍承担2543元，被告河南中铁商业运营管理有限公司承担2481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张振红二〇二〇年五月二十日书记员  陈 晨