重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3125号上诉人（原审被告）：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地：重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，统一社会信用代码91500000068294412Q。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈露，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈远新，男，1970年1月2日生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：陈小琴，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小霞，重庆伟豪律师事务所律师。上诉人重庆恒大鑫泉置业有限公司与被上诉人陈远新商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人重庆恒大鑫泉置业有限公司委托诉讼代理人陈露，被上诉人陈远新委托诉讼代理人陈小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆恒大鑫泉置业有限公司上诉请求：1、请求依法改判重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15046号民事判决第二、三项判决；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、被上诉人未按《商品房认购协议》补充协议约定在约定的付款方式和期限内签订《商品房买卖合同》及补充协议，已经构成违约；2、被上诉人已经陈述其得知银行不予受理其按揭贷款申请后，多次提出和上诉人解除《商品房认购协议》补充协议，其自始至终并未与上诉人签订商品房买卖合同意思表示；3、上诉人不应支付被上诉人资金占用利息，即使支付，也仅需要支付迟延履行判决期间的债务利息；4、上诉人之所以同意解除协议，是因为被上诉人不与我方签订商品房买卖合同，因合同无法履行，合同目的无法实现，因此陈远新应承担责任。陈远新辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈远新向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议》补充协议书；2、请求判令被告立即退还原告支付的首期房款584278元，以及所认购房屋的维修基金9880元，契税57428.34元，合计651586.34元；并支付从2018年6月10日起至被告退还之日止的利息（利息以651586.34元为基数，按银行同期贷款利息4.75%计收）；3、本案诉讼费及鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月9日，原告为乙方与被告为甲方签订《商品房认购协议》补充协议（编号：ＣＱＨＤＹＪＢＤ1806493），约定，乙方自愿向甲方认购重庆恒大御景半岛楼盘56幢304单元，该商品房建筑面积123.49平方米，按建筑面积计算，单价为15501.48元／平方米，按套内建筑面积计算，单价为18551元／平方米，总金额为人民币1914278元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据；乙方选择按揭付款（商业贷款）：乙方须于2018年6月10日前支付首期房款534278元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议，余款（即133万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年6月10日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方支付首期款的同时预缴税费67308.34元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；补充协议第四条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御景半岛项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。协议签订后，原告当日支付被告定金5万元。次日，被告向原告发出商品房预售款缴款通知书，主要载明，陈远新：您已与我公司就北部新区恒康路11号6幢3-4，建筑面积为123.49平方米的房屋达成购房意见，房屋总价款为：1914278元，付款方式：按揭付款。请您按约定支付购房首付款584278元，您已支付定金50000元，还需支付534278元，请您在通知书出具后当日内，通过本项目预售资金监管专用ＰＯＳ机办理预售商品房购房缴款业务，将首付款足额存入下列资金监管账户：收款户名重庆恒大鑫泉置业有限公司恒大照母山项目商品房预售资金监管账户，收款账号20×××04，收款银行民生银行重庆分行。若您在本通知书约定期限内未足额支付首付款，我公司有权拒绝签订合同，没收定金，并有权将房屋销售给他人。当日，原告向被告支付购房首付款534278元、契税57428.34元、维修基金9880元，被告分别给原告出具收款收据。对于没有签订商品房买卖合同的原因，原告表述，在向被告支付完毕首付款后，银行告知原告因原告的收入水平达不到，按揭贷款未通过，由于不能贷款，双方没有签订正式合同。被告陈述，双方对付款方式没有达成一致，所以没有签订合同。2019年5月22日，原告委托律师向被告发出关于解除《商品房认购协议》补充协议及立即退还购房款等款项的函，主要内容为，原告享有解除《商品房认购协议》补充协议书并要求退还所交款项及利息的权利，要求被告收到本函之日起3日内向原告履行退还全部款项共计651586.34元的义务。一审审理中，被告举示原被告签字盖章的恒大御景半岛项目商品房认购书解除协议，主要内容为：解除双方签订的编号为CQHDYJBD01806493的《重庆恒大御景半岛商品房认购书》；原告将购买的恒大御景半岛项目56幢304号房的商品房退回被告；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付；被告退还原告楼款534278元，税款57428.34元，维修基金9880元，合计退还601586.34元。原告否认解除协议上的签名及捺印，并提出司法鉴定，支付鉴定费8600元。根据一审法院的委托，重庆市公信物证司法鉴定所作出渝公信［2019］（痕）鉴字35号及渝公信［2019］（文）鉴字第176号司法鉴定意见书，结论分别为：检材《恒大御景半岛项目商品房认购书解除协议》乙方（签字）“陈远新”签名处指纹不是陈远新本人所留；检材“陈远新”签名字迹不是陈远新本人所写。一审庭审中，原告还举示了个人征信报告、收入证明、被告未签字盖章的商品房认购书解除协议，拟证明原告向被告指定的银行提交了相关资料；原告按被告提供的解除协议向被告提出解除认购书并退还购房款的要求。被告对个人征信报告真实性无异议，无法核实收入证明的真实性，但认为与本案无关，对解除协议不认可，并非被告提供。一审法院认为，原被告自愿签订的《商品房认购协议》补充协议，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方未能按补充协议约定签订商品房买卖合同，原告诉请要求解除补充协议，被告认为补充协议已解除，其举示的恒大御景半岛项目商品房认购书解除协议经鉴定，解除协议不是原告签字及捺印，该解除协议不成立。结合双方的观点，双方已不再签订商品房买卖合同，故对原告要求解除补充协议的诉请予以支持。对于未能签订商品房买卖合同的责任承担，一审法院评析如下：1、原告按约支付了定金、首付款、税费及维修基金共计651586.34元，按补充协议约定，缴纳首期房款同时即应签订商品房买卖合同，银行是否放贷并非签约的前提条件；2、原告付清首付款的行为已并非仅为预约之性质，其实质上已经履行作为房屋买受人的部分付款义务；3、从原被告的陈述及举证分析，双方对解除补充协议无异议，对是否退还定金产生争议，而被告举示的不退定金的解除协议因不是原告签字及捺印而未能认定其成立。综上，未能签约的责任不应由原告单方承担，被告亦有责任，故应认定因双方的责任造成补充协议解除，协议解除后，被告应退还原告因协议收取的全部款项，并应支付相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告陈远新与被告重庆恒大鑫泉置业有限公司于2018年6月9日签订的《商品房认购协议》补充协议；二、在本判决生效后七日内，由被告重庆恒大鑫泉置业有限公司返还原告陈远新定金、房屋首付款、契税、维修基金等共计651586.34元；三、在本判决生效后七日内，由被告重庆恒大鑫泉置业有限公司支付原告陈远新资金占用利息（1、以651586.34元为本金，从2018年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；以651586.34元为本金，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本清息止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20630元，减半收取10315元，鉴定费8600元，共计18915元，由被告重庆恒大鑫泉置业有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约责任。双方签订《商品房认购协议》补充协议后，陈远新全额交纳了首期款及税费，并且向兴业银行提交了按揭贷款申请资料，应当认为陈远新已经履行了补充协议约定的合同义务，陈远新不构成违约。且根据《商品房认购协议》补充协议约定，在陈远新缴纳首期款及税费的同时，双方即应当签订《商品房买卖合同》及补充协议，贷款是否审批通过不是签订《商品房买卖合同》及补充协议的前提条件。故未能签订《商品房买卖合同》及补充协议的责任不应单独由陈远新承担，上诉人亦有过错。合同既已解除，上诉人应当返还被上诉人已经交纳的款项，并从收取资金的次日起计算支付资金占用利息。一审判决并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，重庆恒大鑫泉置业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10315元，由上诉人重庆恒大鑫泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇二〇年五月二十九日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹