吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0581民初613号 原告：吉林银行股份有限公司通化分行，住所地吉林省通化市东昌区光明路189号。 法定代表人：宋建新，行长。 委托诉讼代理人：柳柏林，男，满族，1971年1月25日生，该公司职员，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：张大志，男，汉族，1973年2月3日生，该公司职员，住吉林省梅河口市。 被告：刘明华，女，汉族，1972年5月13日生，住吉林省梅河口市。 被告：通化东方长城葡萄酒有限公司（原名：通化恒兴葡萄酒有限公司），住所地吉林省梅河口市北环路中段。 法定代表人：刘明华，经理。 被告：朱赫，男，汉族，1992年11月21日生，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：姜珊，女，汉族，1966年12月18日生，与朱赫系母子关系，住吉林省梅河口市。 第三人：陈泓，男，汉族，1976年10月17日生，住吉林省梅河口市。 原告吉林银行股份有限公司通化分行（以下简称吉林银行通化分行）与被告刘明华、通化东方长城葡萄酒有限公司（以下简称东方公司）、朱赫，第三人陈泓确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吉林银行通化分行的委托诉讼代理人柳柏林、张大志，被告刘明华、朱赫的委托诉讼代理人姜珊、东方公司法定代表人刘明华、第三人陈泓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吉林银行通化分行向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法确认被告刘明华与案外人朱赫于2009年5月26日签订的资产转让协议书部分无效，返还我行抵押房屋项下的土地所有权；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告东方公司金融借款合同纠纷一案业经吉林省梅河口市人民法院（2010）梅民初字第1681号民事判决书判决生效，在执行过程中，原告发现被告东方公司将评估拍卖的国有土地使用证号051913036（面积4317平方米）的国有土地使用权于2011年10月5日予以了转让。同时，拍卖的梅房权证字第36034厂房坐落在国有土地使用证号051913036（面积4317平方米）的国有土地范围内，导致原告申请的拍卖无法顺利进行。通过原告查证得知，被告东方公司于2009年5月26日召开了股东会，被告刘明华将自己的股权转让给案外人朱赫，出让后由案外人朱赫承担公司的全部债权、债务。被告刘明华在股东会决议上约定将属于刘明华的产权证号35933（面积1710平方米）厂房、国有土地使用证号051913036（面积4317平方米）国有土地使用权转让给朱赫，转让金额100万元。被告刘明华与案外人朱赫于2009年5月26日签订了资产转让协议，于2011年7月20日开具了不动产统一发票，并办理了国有土地使用权转让的手续。原告认为，被告刘明华于2009年5月26召开股东会时已经不是被告东方公司的股东，被告刘明华于2007年7月16日将占被告东方公司50%的股权转让给案外人徐中群，其已不具备股东资格，股东会决议及资产转让协议处分的是被告东方公司的资产，被告刘明华不具备股东资格，因此其处分不具备法律效力。被告刘明华在2007年7月16日股权转让前也仅占被告东方公司50%的股权，在其不具备股东资格的情况下处分被告东方公司产权证号35933（面积1710平方米）厂房、国有土地使用证号051913036（面积4317平方米）国有土地使用的全部份额，不符合法律规定。假使在被告刘明华还具备股份资格的期间内，其也仅享有公司资产50%的份额，也无权处分产权证号35933（面积1710平方米）厂房、国有土地使用证号051913036（面积4317平方米）国有土地使用的全部份额。综上，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 东方公司辩称，当时是2007年，当时不是经我手办的事，我前夫徐中雨他办的这些，需要签字的时候我去签的字，当时我只知道后面的库房抵押，我就把字签了，当时我并不知道涉及土地这些事，因为我觉得抵押的东西都在银行，所以我就把字签了。 刘明华辩称，意见同上。 朱赫辩称，我这个房子是2009年的时候徐中雨、刘明华夫妻借我们300万，约定到期后没有还上后来就用葡萄酒厂房作为抵顶我们300万的借款，后来就以股份转让的形式把土地和厂房转让给我们，我们就把它过户到我的名下，当时我们过户的时候给了我们手续，我们不知道这个土地含着之前700多平厂房的面积，这些我们不知道。直到接到这个诉状才知道有这回事。因为目前这个房子不在我手里了，我也抵账给了第三人陈泓，我的意见是这个事如果存在，我同意划分给他们，因为房子不在我手里，我得有陈泓的同意。 第三人陈泓述称，对于当事人之间的事情我并不知情也不是很了解，是2013年经由姜珊朱赫把此房屋抵顶给我，但是出现了这个土地纠纷这个事情后我也同意把土地在吉林银行贷款项下面积划给吉林银行。房照是多少平方，土地就划给他多少平方。 吉林银行通化分行围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一，执行裁定书复印件两份，民事判决书复印件一份，判决书为（2010）梅民初字第1681号，裁定书分别为（201）吉0581执恢242号、（2019）吉0581执恢242号-2，来源均来自于梅河口市人民法院，证明我行与刘明华、东方葡萄酒有限公司的债权真实有效。证据二，房屋所有权证复印件、房屋他项权利证复印件各一份，来源是梅河口产权处（现不动产中心），证明房屋抵押在先，我行抵押真实有效。证据三，股东会决议复印件一份、资产转让协议一份、不动产发票一份、土地变更表三份、土地证复印件一份、朱赫土地证复印件一份、执行询问笔录一份、申请书一份，来源于梅河口市人民法院执行局，证明在执行过程中方知我行在项下土地消失，方才诉讼至法院。 东方公司质证认为，对上述证据真实性均无异议，因为当时是不了解情况。 刘明华质证认为，意见同上。 朱赫质证认为，对上述证据真实性均无异议。他们想要项下面积的土地。具体细节不清楚。 陈泓质证认为，对上述证据来源没有意见，但是具体操作过程我不了解，我没有什么质证的，过程我不知道。 东方公司、刘明华、朱赫、陈泓均没有证据向本院提交。 本院认为，东方公司、刘明华、朱赫、陈泓对吉林银行通化分行提交的证据真实性无异议，予以采信。 本院经审理查明：吉林银行通化分行与徐中雨（案外人），于2007年2月7日签订一份抵押担保借款合同，合同约定，徐中雨在吉林银行通化分行处借款14万元，借款利率为月息7.65%。如遇国家利率调整或借款人未按期付息，按照中国人民银行有关规定处理。还款期限为2008年2月7日，并以徐中雨、刘明华夫妻共有的118.70平方米房屋作抵押担保。刘明华、通化恒兴葡萄酒有限公司于2007年2月5日与吉林银行通化分行分别签订抵押担保借款合同，房地产抵押合同各一份，二份合同约定，刘明华在吉林银行通化分行处借款95万元，借款利率为月息7.65%，如遇国家利率调整或借款人未按期付息，按照中国人民银行有关规定处理。还款期限为2008年2月5日，并以通化恒兴葡萄酒有限公司房屋所有权证号为36034的736.36平方米厂房作抵押担保，办理了房屋他项权利证。徐中雨、刘明华分别支取了各自借款本金。借款到期后，徐中雨、刘明华没有偿还各自借款本息。吉林银行通化分行起诉来院，要求徐中雨、刘明华立即偿还各自所借欠款本金及利息，并要求抵押人承担抵押担保责任。本院于2010年9月29日做出（2010）梅民初字第1681号民事判决，判决刘明华在判决生效后十日内给付吉林银行通化分行借款本金95万元及利息，利息自2007年2月5日起，按月利率7.65%计算，利随本清，至借款还清时止。被告通化恒兴葡萄酒有限公司承担抵押担保责任。2009年5月26日，通化恒兴葡萄酒有限公司全体股东在恒兴酒业经理室召开了股东会议，会议议题如下：“一、刘明华全部股权出让给朱赫，出让后公司的全部债权、债务由朱赫负责。二、现有股东共同投资购建的固定资产即坐落在铁北街北环路中段的厂房一座1710平方米（产权号：35933），土地使用权4317平方米（土地证号：051913036），经双方协商决定：属刘明华那部分资产转让给朱赫，朱赫一次性付给刘明华人民币壹佰万元，资产归朱赫所有，资产的过户税费由朱赫一人承担，刘明华协助办理。三、由于公司产品滞销，致使公司无法经营下去，并且营业执照已被工商部门吊销，现决定解散恒兴葡萄酒有限公司。”。同日，刘明华与朱赫签订《资产转让协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在梅河口市北环西路2295号1710平方米厂房一座（产权号：35933）属自己50%份额的那部分资产产权转让给乙方。二、乙方同意接受甲方的转让，并一次性付给甲方人民币壹佰万元。三、房屋的过户税费由乙方一人承担，甲方协助办理。四、乙方付给甲方壹佰万元后，该房屋产权归乙方所有。五、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商，签订补充协议解决，或按国家有关规定处理。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”2011年10月18日，朱赫将使用面积为4317平方米土地的使用权变更登记在自己名下，宗地号002-021-0002，国有土地使用权证号为梅国用（2011）字第051913044号。2013年经由朱赫母亲姜珊将案涉房屋和土地抵顶给陈泓，现陈泓实际占有案涉房屋和土地。2019年10月18日，本院做出（2019）吉0581执恢242号之二执行裁定书，裁定：“……二、拍卖被执行人通化东方长城葡萄酒有限公司使用的（登记名称通化恒兴葡萄酒有限公司）坐落在梅河口市和平街全胜村七组、地号52117-21、使用权面积4317平方米、国有土地使用权证号为梅国用（2002）字第051913036号的国有土地使用权证，及该土地上被执行人通化东方长城葡萄酒有限公司所有的（登记名称通化恒兴葡萄酒有限公司）、房屋所有权证号为梅房权证字第XXXX号的厂房一座。”。因面积4317平方米的土地使用权，包含了抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权，现登记在朱赫名下，致使吉林银行通化分行对抵押财产行使抵押权时受阻，遂起诉来院。 本院认为，本案的焦点是吉林银行通化分行请求确认刘明华与朱赫于2009年5月26日签订的《资产转让协议书》部分无效，返还其银行抵押房屋项下的土地所有权的请求是否有法律依据。《中华人民共和国担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”根据上述法律规定，2007年2月2日，刘明华与吉林银行通化分行办理贷款抵押时，以通化恒兴葡萄酒有限公司坐落于梅河口市北环路面积736.36平方米厂房作抵押担保，房产部门已办理了抵押登记，吉林银行通化分行已取得该厂房的抵押权，同时取得该房屋占有范围内的土地使用权的抵押权。经生效的判决确认，通化恒兴葡萄酒有限公司承担抵押担保责任，吉林银行通化分行对该抵押财产享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，2009年5月26日，刘明华与朱赫召开的《股东会议决议》和签订的《资产转让协议书》，约定将4317平方米土地使用权转让给朱赫，《股东会议决议》和签订的《资产转让协议书》转让的4317平方米土地使用权包含了抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权，转让时未经抵押权人吉林银行通化分行参与并同意，事后吉林银行通化分行拒绝追认，刘明华的无权处分行为侵害了吉林银行通化分行依抵押合同所享有的对736.36平方米厂房的所有权和项下736.36平方米的土地使用权作为抵押财产行使抵押权的财产权益，应属无效，且自始无效。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则，故736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权应恢复属于736.36平方米厂房房屋所有权人通化恒兴葡萄酒有限公司。现4317平方米土地使用权已登记在朱赫名下，陈泓实际占有使用。庭审中，东方公司、刘明华、朱赫、陈泓均认可当时转让4317平方米土地使用权的时候对抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权存在误解，不知道抵押财产736.36平方米厂房还包括项下736.36平方米的土地使用权，现均同意抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权划归吉林银行通化分行，故吉林银行通化分行请求确认刘明华与朱赫于2009年5月26日签订的《资产转让协议书》中关于抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权的转让无效，予以支持。对于返还其银行抵押房屋项下的土地所有权的请求，因吉林银行通化分行对抵押财产736.36平方米厂房项下736.36平方米的土地使用权非所有权人，只具有行使抵押权的权利，有权就该抵押财产优先受偿，故其请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下： 一、确认被告刘明华与被告朱赫于2009年5月26日签订的《资产转让协议书》中转让给朱赫的4317平方米国有土地使用权，其中抵押财产736.36平方米厂房项下的736.36平方米国有土地使用权转让无效； 二、驳回原告吉林银行股份有限公司通化分行的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告刘明华、通化东方长城葡萄酒有限公司、朱赫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  李贵民 审 判 员  孙忠武 人民陪审员  王晓辉 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  靳亚光