重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初940号原告：徐华，男，汉族，生于1984年9月6日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：唐君秀(特别授权)，女，汉族，生于1963年5月4日，住重庆市开州区，系徐华的母亲。被告：重庆市开州区环桥学校，住所地重庆市开州区汉丰街道川心村3、4社，统一社会信用代码52500234747484664M。法定代表人：李长太。被告：李长太，男，汉族，生于1945年1月1日，住重庆市开州区。原告徐华与被告重庆市开州区环桥学校、李长太合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告徐华的委托诉讼代理人唐君秀到庭参加诉讼。被告重庆市开州区环桥学校、李长太经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除2004年1月10日原、被告签订的《教师集资建房协议》；2.由被告退还集资建房款人民币1万元(大写壹万元整)；3.由被告支付违约金人民币0.2万元(大写贰仟元整)(总付款1000×20%=2000)；4.由被告支付2004年1月10日至本案终结利息(按月利率0.6%计算)约人民币1.08万元(大写壹万零捌佰元整)；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年1月10日，原、被告之间签订《教师集资建房协议》，约定建房地址开县新城川心3、4社环桥学校右边，×栋×单元×楼住房一套，房款总价4.1万元，签约时交1万元，双方约定2004年12月30日交房。原告按照协议履行了支付首款1万元的义务，可被告至今没有交房，被告属于严重违约，故诉至法院，请求调解或判决解除原、被告于2004年1月10日签订的《教师集资建房协议》，由二被告共同退还原告购房款1万元，支付违约金0.2万元，支付2004年1月10日至本案终结利息约1.08万元，合计人民币2.28万元(大写贰万贰仟捌佰元整)。恳请法院依法裁判。被告重庆市开州区环桥学校未作答辩。被告李长太未作答辩。本院经审理认定事实如下：2004年1月10日，徐华委托其母亲唐君秀与重庆市开县环桥学校签订《教师集资建房协议》，其上主要载明以下内容“甲方：开县新城环桥学校(即集资建房方)52253×××，乙方：徐华(即集资购房方)52264×××......一、集资建房地址：开县新城川心3、4社校址右边。二、教职员工宿舍。×栋×单元×楼，一套房，每平方米单价410元......四、集资金额：按使用面积计算，每一百平方米41000元，大写：肆万壹仟元。五、交款方式：（1）乙方应分四次向甲方缴纳集资款，签约时交壹万元；（2）工程建筑到50%以上时交1.5万元；（3）房面断水时交1.4万元；在承付1-3次集资款期间，若乙方发现甲方没有严格按照设计要求施工造房而违了约，乙方不但有权向甲方索回全部集资款外，而且，还要甲方按信用社贷款利率支付乙方的违约金。（4）最后的集资款：对甲方建造的房屋在相关部门验收合格后（建委系统、消防部门和气象等部门），同时甲方将房产证和土地使用权证交给乙方时，乙方应当即或三日后结清全部集资款，逾期不付，由乙方付给甲方集资款总额的0.2%违约罚款。房屋乙方在使用三年内，若发现质量有问题，由甲方及时采取有效补救措施，并达到了设计质量要求乙方又认可后，才能结束补救质量问题。六、其他约定事项：......（12）集资建房工期。甲方定于2004年12月30日底竣工。正式交给乙方于2004年12月30日使用。根据《建筑法》规定，若出现人力不可抗拒的灾害，导致工期延误，房屋交户时间按延误去的时间顺延。没有灾害情况出现，甲方必须按约定交屋时间交屋给乙方使用，反之，则违约，按本合同第七条规定付给乙方违约罚金（按集资总额的20%计算）。七、违约责任：本合同一经签订，甲、乙双方应认真履行，若擅自变更或撤销合同，均属违约行为。违约方必须承付给守约方违约金（按集资总额的20%计算）。八、本合同双方签字有效，并具有法律效力。本合同如有未尽事宜，在征得双方一致同意的前提下，方可变更......十、本合同一式四份，其中：正本两份，甲、乙双方各执一份，副本两份，呈房产管理有关部门存查。特此协议。乙方签字：李长太（同时盖李长太印）乙方代表：唐君秀”。2004年1月10日，徐华按约定支付购房首款10000元，重庆市开县环桥学校向徐华出具编号为№0006025的开县新县城环桥学校收款收据，其上载明“交款单位或户名：教师徐华，款项来源：集资建房款，金额￥10000元，大写壹万。”由李长太在会计处签名并盖李长太印，同时盖有重庆市开县环桥学校印章。另查明，《教师集资建房协议》所涉房屋至今没有交付。还查明重庆市开县环桥学校后更名为重庆市开州区环桥学校，成立于2007年12月25日，登记法人为李冒。2009年4月27日，法人由李冒变更为李长太。上述事实，有原告徐华的陈述，原、被告的身份信息，《教师集资建房协议》，收款收据，民办非企业登记证书等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，徐华与重庆市开县环桥学校、李长太签订的《教师集资建房协议》是双方平等协商、意思自治的购房合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在该协议上签字时起即发生法律效力，双方应当按照协议约定履行自己的义务。然而，在原告徐华按约交付了1万元购房首款后，被告并没有按约向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在协议中约定正式交房时间为2004年12月30日，但被告至今未交付房屋，已经远远超过合同约定的履行期限，被告延迟履行主要债务，构成根本性违约，应当承担违约责任，现原告要求解除该协议，符合法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的协议解除后，应当尽可能的恢复至合同签订前的状态，已经支付的购房款应当退还。本案原告向被告交付的购房首款为金钱支付，且退还购房款不会造成其他损失，故对原告要求被告退还10000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的违约金2000元，违约金的目的是对损失的填补，兼具适当的违约惩罚。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告在协议中约定了任何一方违约，按集资总额的20%计算违约金，现原告按照已交款10000元计算违约金。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，原、被告合同的解除是因为被告的根本性违约，原告对于合同的解除并不存在任何过错，且原、被告约定计算违约金的损失赔偿额并不违反法律规定，故对原告要求被告支付原告违约金2000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告从2004年1月10起至本案终结按月利率0.6%计算的利息约1.08万元。鉴于原告徐华已支付的购房首款10000元被占用了十六年左右，属于原告徐华的实际损失故本院支持本案的资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2004年1月10日起计算至付清时止。被告重庆市开州区环桥学校、李长太经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告徐华与被告重庆市开州区环桥学校、被告李长太于2004年1月10日签订的《教师集资建房协议》；被告重庆市开州区环桥学校、李长太在本判决生效后十日内退还原告徐华购房款10000元并支付以该10000元为基数从2004年1月10日起至付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；被告重庆市开州区环桥学校、李长太在本判决生效后十日内支付原告徐华违约金2000元。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由被告重庆市开州区环桥学校、李长太负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 曾杰二〇二〇年五月九日法官助理 姜红书 记 员 高佳