云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终778号上诉人（原审原告）：李再会，男，汉族，1976年9月22日生，宣威市人，会泽法院干警，现住会泽县。委托代理人：乔伟奎、姚序华，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审原告）：陈伟，女，汉族，1983年5月14日生，会泽县人，会泽法院干警，现住址。系李再会之妻。委托代理人：乔伟奎、姚序华，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：河口筑城房地产开发有限公司。住所地：云南省红河州河口县环城路38号。法定代表人：蔡云，总经理。委托代理人：杨怡，云南明尧律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司。住所地：云南省曲靖市会泽县金钟镇盈仓社区一村（会巧公路西段）负责人：刘平，总经理。委托代理人：杨怡，云南明尧律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李再会、陈伟因与被上诉人河口筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城公司）、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司（以下简称筑城分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李再会、陈伟上诉请求：一、撤销云南省宣威市人民法院（2019)云0381民初3888号民事判决书的判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、判令二被上诉人承担本案的一审、二审的全部案件受理费。事实与理由：原判决对案件认定关键性事实认定错误、适用法律错误，导致判决错误。（一）一审判决刻意规避了被上诉人超出批准范围占有国有建设用地导致上诉人的产权证照将近10年没有办理完毕的事实。一审判决（P7)己经明确认定了：双方签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定：乙方在接收到房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续。该约定并没有违反任何法律、法规的任何强制性、禁止性的规定。应依法认定二被上诉人有为上诉人办理产权证照的约定义务。上诉人一方一审提交的被上诉人的《办证告示》也明确证实：一直到2019年8月24日，被上诉人才通知准备办理产权证照。此时已经交房九年零两个月零二十四天了。还没有超过双方约定的360个工作日吗？对比被上诉人一方提交的2019年8月28日提交的《河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司关于给予办理核实法苑小区部分土地手续的请示》以及会泽县人民政府办公室会政办发【2018】82号文件《会泽县处置不动产登记历史遗留问题工作方案（试行）》第二条第（四）关于超出批准范围占有国有建设用地的处置。可以证明二被上诉人是因为超出批准范围占有国有建设用地才导致上诉人的产权证照将近10年没有办理完毕的事实。整个法苑小区靠东侧的1幢、2幢、5幢、6幢、7幢、以及被上诉人筑城分公司法人刘平建盖的“名仕大酒店”的产权证照均己全部办理完毕，只有靠西侧的3幢、4幢、8幢因为侵占国有建设用地没有办理的客观事实也在明确证明二被上诉人超出批准范围占有国有建设用地才导致上诉人的产权证照将近10年没有办理完毕的事实。关于二被上诉人超出批准范围占有国有建设用地的客观事实还可以通过被上诉人一方提交的《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等证据一目了然的看到刘平的“名仕大酒店”侵占了国有建设用地。上述客观事实和证据足以证明一审判决刻意规避了被上诉人超出批准范围占有国有建设用地导致上诉人的产权证照将近10年没有办理完毕的事实。一审法官对如此关键的客观事实视而不见，可见对认定本案客观事实是何等的偏向于被上诉人一方。（二）上诉人的各项诉讼请求合情、合理、合法。1.双方签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定：乙方在接收到房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”的规定，约定在360个工作日内办结不动产登记时间是充裕的，合法的。在接房时上诉人己经向被上诉人交清了各种应该交付的费用，包括办证费、土地证办证费、印花税、维修费、契税等各种费用。同时也按照被上诉人的要求提供了各种证件。但是到今天为止九年多被上诉人并没有将上诉人的房屋权属证书办理完毕并交付。一直到2019年8月24日，在上诉人已经起诉并确定开庭时间的情况下才以公告的形式向包括上诉人在内的众多业主告知办证事宜。也没有告知大家何时可以办理完毕。为此，上诉人认为，上诉人的诉讼请求第一项，要求“判决被上诉人在判决生效之日起三个月内将上诉人的不动产权证、契税完税凭证办理完毕交付原告”时间是充裕的、主张是合情、合理、合法的。2.根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的除外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”上诉人在前面已经充分、明确阐明了，被上诉人不能为上诉人办理房屋权属证书的原因是被上诉人超出批准范围占有国有建设用地。合同约定的办证期限是360个工作日。一审判决（P8)简单机械的认为：“被告不是办证主体，是否给予办证，何时办证，属于行政部门决定，不是被告能决定或控制的。”那么，一审法官又如何面对同时起诉的赵光兰、魏吉坤的《不动产权证书》。被上诉人固然不是办证主体，但是根据双方合同第十二条的约定，被上诉人有义务在合理的时间内提交办证所需要的资料，让办证主体能够办证，然后交付上诉人。一审法官面对同一时间、同一地点建盖的整个法苑小区靠东侧的1幢、2幢、5幢、6幢、7幢、以及被上诉人河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司法人刘平建盖的“名仕大酒店”的产权证照均已全部办理完毕，而所有起诉的法苑小区业主都是法苑小区靠西侧的3幢、4幢、8幢的业主这一客观事实又作何解释？说到这里，明显可以看出一审法官刻意回避被上诉人超出批准范围占有国有建设用地的客观事实是为了偏袒被上诉人找一个借口。3.—审判决（P8)简单机械的认为：“虽然双方签订的商品房购销合同就产权登记作出约定，但双方对此没有约定有违约责任，亦未约定有造成损失的计算方法”是多么荒唐可笑啊，没有约定就不能由法定了吗？根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行的决定，自2015年10月24日起，五年以上的各项贷款的年基准利率为4.90%。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》【2003】251号第三条的规定：逾期贷款利率为贷款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。依据上述规定计算，逾期贷款年利率为7.35%。上诉人的购房款总额为223325.20元。每日经济损失计算为223325.20元×7.35%÷365天=44.97元。2010年5月30日原告接房起已经长达九年多年多，远远超过原被告约定的360个工作日办证的约定。因金融机构计收逾期贷款率利率是以日为单位累计计算。故应以日为单位累计计算经济损失数额。经济损失的数额随着违约行为的持续发生不断增长，经济损失的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，经济损失应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》【法释（2018)12号】第二条“民法总则施行之日，诉讼吋效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案适用3年的诉讼时效，超过3年的部分已经超过诉讼时效，上诉人不再主张。故本案应保护至起诉之日起倒推三年的经济损失请求权。本案中，上诉人于2019年1月21日提起诉讼虽然已经超过三年，但因被上诉人的违约行为处于持续状态，故自上诉人提起本案诉讼之日起向前追溯三年，即上诉人主张的经济损失在诉讼时效范围内的部分，应当得到法庭的支持。为此，上诉人的违约金应当计算为44.97元/天×1095天=49242.15元。上诉人的第二项、第三项、第四项诉讼请求应当得到法庭的支持。一审判决（P8)简单机械的认为：“原告未提交证据证明证实没有办理土地使用证或不动产权证让原告在房屋使用上带来不便，也未提交造成损失的计算依据予以证实。”更为荒唐可笑，试想，国家设立一个不动产登记机关是形同虚设吗？任何人购买房屋是不是都需要证件齐全啊？法律是全国人民统一适用的，不是哪一位法官独享的。上述法律规定和经济损失计算方法在上诉人一方提交的（2017)云03民终1595号《民事判决书》中明确载明。一审法官同样视而不见。足以显现一审法官偏袓被上诉人一方的偏向性是何等的明显。一审法官作为资深法律人，根本没有顾及到本案不是单个的个案，涉及会泽县人民法院22位法官和11位法官近亲属的切身利益。一审法官带有极大偏向性的判决会严重扰乱众多法官的公平法治理念。与习总书记提出的“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的司法理念背道而驰。试想，数十名法官感觉自己的合法权益都无法维护，他们可以维护谁的利益？这是多么可怕的潜在后果啊？综上，请二审法院查明本案的客观事实，依法支持上诉人的上诉请求。筑城公司、筑城分公司共同辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确无误，依法应当予以维持。首先，本案并不存在上诉人所述“被上诉人超出批准范围占用国有建设用地导致上诉人的产权证照将近10年没有办理完毕”这一客观事实。答辩人认为，办理产权登记证书是行政部门的行政行为，答辩人建房也是在取得包括国有土地使用证在内的五证一书后依照规定在主管部门指定区域范围内建房。请示中，经分管副县长王正宇答复，现自然资源局按照处理历史遗留问题的办法，提出处理意见，并加快办理、完善。这足以说明被答辩人未取得土地使用权证或者说即便存在被答辩人所述超界建房，这都是历史遗留问题，是主管部门主观原因所导致的，属行政主管部门责任。其次，被答辩人在上诉事由第3页第一段和第5页第二段陈述“整个法院小区靠东侧的1幢、2幢、5幢、6幢、7幢、以及被上诉人会泽分公司法人刘平建盖的“名仕大酒店”的产权证照均已全部办理完毕，只有靠西侧的3幢、4幢、8幢因为侵占建设用地没有办理……”却又声称“被上诉人一方提交的……证据一目了然的看到刘平的“名仕大酒店”侵占了国有建设用地”既然名仕大酒店侵占了国有建设用地，为何又办理了产权证照？这祥前后矛盾的说辞充分地反映出，被答辩人对本案的基本客观事实都不知晓。事实上，名仕大酒店位于涉案宗地东侧，诉讼且上诉的朱杰、殷惠一户购买坐落于会泽县，刘忠、王萍一户购买的7幢3号联排别墅，至今同样没有取得产权登记证书；然而同时提出一审诉讼但没有上诉的魏吉坤、何云会一户系4幢1单元201室业主却取得了不动产权登记证书。具体办证情况并非如被答辩人陈述那样，而是在签署商品房购销合同后第一时间由答辩人到不动产中心办理备案登记、随之办理房产证并由被答辩人依法取得。这一客观事实充分的说明被答辩人不能办理不动产权登记证书并非答辩人的原因所致，同时说明被答辩人的主张是没有事实依据的。再次，被答辩人简单、片面、机械地认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”系法定计算方法，却置该法律条文第一款而不顾，第一款明确规定出卖人一方承担违约责任（重点还需要说明，此处规定的是违约责任，并非经济损失，我国法律明确规定经济损失应当是直接经济损失），必须是因为出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书。具体到本案中，一审法院已经依法对答辩人提交的请示、批复、通知用于证明会泽县法苑小区部分住户无法办理土地使用权证的责任不在答辩人一方依法予以认定，被答辩人在上诉过程中对此认定也并没有提出任何异议。此外还需要说明的是，被答辩人当中虽然有会泽县人民法院22位法官和11位法官近亲属，但这并不影响本案的判决结果，法官也好、亲属也罢、代理律师亦如此，本案应该思考的问题在于是谁的原因导致了无从办理不动产权登记证书，而非答辩人；法律规定日新月异，不学无术反倒主观地认为一审法官简单、机械地作认定、存在明显的偏袒行为等说辞实在不该。本案上诉状定稿时间为2019年11月，敢问那么多的法官作为当事人、也委托了代理律师，难道就没有一名法律人知道中国人民银行贷款基准利率这一标准已经于2019年8月20日取消了吗？最后，基于前述几点客观事实，一审法院针对本案依法适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”答辩人认为，作为答辩人的筑城公司和筑城分公司并没有法定义务为被答辩人办理不动产权证、契税完税凭证，其只有协助被答辩人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。并根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出一审判决并未违背我国立法背景及立法精神；完全符合我国法律规定。综上，本案之所以作出这祥的判决结果，正如被答辩人所说，一审法官是资深法律人，作为一名资深法律人在对案件作出判决时是需要以事实为根据、以法律为准绳的；而不是片面认为涉案当事人有会泽县人民法院22位法官和11位法官近亲属就作枉法裁判。被答辩人认为该判决扰乱了众多法宫的公平法治理念是不可取的，这足以说明其意志不够坚定。一审法院审理本案认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人提出的上诉请求完全是为了拖延时间，浪费司法资源之举，请二审法院在查清本案事实基础上，依法判决驳回上诉人的无理诉请，维持一审判决。李再会、陈伟向一审法院起诉请求：判决二被告在三个月内为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告、承担至2018年11月17日止的经济损失49242.15元、自2018年11月18日起至为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告之日止按每天44.97元向原告支付经济损失、承担案件受理费。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告筑城公司所属会泽分公司以购买方式取得土地使用权等相关证照后负责开发会泽县法苑小区房地产。2009年9月14日，二原告与被告筑城分公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告筑城分公司将其开发的会泽县法苑小区第4幢1单元202号住房一套预售给二原告，合同还就价款、付款方式及期限、交接房屋、付款和交房违约等作出约定。合同第12条还就产权登记约定：“乙方在接受房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续1、甲乙双方办理完毕交接房手续；2、乙方向甲方交清全部房款契税、维修基金及其它相关费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必要资料。若达不到以上全部条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出示的办理资料。”被告筑城分公司向原告交房后，原告方交清了全部购房款等费223325.20元、契税、办证费等费用并实际占有使用其所购房屋。被告筑城分公司已依合同约定为原告方办理了房屋所有权证（证号：会泽县房权证2013字第××号）并交付，但至今未能办理土地使用权证或不动产权证。一审法院认为，原告与被告筑城分公司签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，其合同合法有效，依法应受法律保护。虽双方在购房合同中就产权登记作出约定，筑城分公司也实际为原告办理房屋所有权证并交付，但双方就延迟办理产权证的违约责任并无约定。虽筑城分公司未能为原告办理土地使用权证或不动产权证是事实，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。”及《不动产登记暂行条例》第七条一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，被告不是办证主体，是否给予办证，何时办证，属行政管理部门决定，不是被告能决定或控制的，故原告要求判决被告在三个月内将原告的不动产权证、契税完税证办理完毕并立即交付原告的主张不能成立，但被告有提供不动产权证书办证所需的资料并协助原告办理相应的不动产权证书的合同义务。关于原告诉请的损失问题，虽双方签订的商品房购销合同就产权登记作出约定，但双方对此未约定有违约责任，亦未约定有造成损失的计算方法，且被告按约定已将该案房屋交付了原告实际占有使用，故在被告不予认可的情况下，原告未提交证据证实没有办理土地使用权证或不动产权证让原告在房屋使用上带来不便，也未提交造成损失的计算依据予以证实，原告应承担举证不能的法律后果。对原告赔偿损失的主张，本院不予支持。关于筑城公司主体资格问题，虽原告系与筑城分公司签订的《商品房购销合同》，但被告筑城分公司系被告筑城公司所属分公司，原告要求被告筑城公司对其所属分公司的责任承担共同责任符合法律规定，故筑城公司属本案适格被告。关于被告就原告赔偿损失的请求已过诉讼时效问题，虽筑城分公司无义务必须为原告办理土地使用证或不动产权证，且原告已实际取得房屋所有权证，但商品房房屋所有权与土地使用权具有不可分性，其土地使用权证也应得到办理，且房屋产权证照的办证请求权属物权请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故在原告未实际取得土地使用权或不动产权证的情况下，原告就赔偿损失的请求未超过诉讼时效。据此，依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、由被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司于本判决发生法律效力后90日内向不动产登记机关提交本案原告李再会、陈伟所购买的“会泽县法苑小区”第4幢1单元202号房屋的不动产权证书办证所需的资料，并协助原告李再会、陈伟办理相应的不动产权证书。二、驳回原告李再会、陈伟要求被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司承担经济损失的诉讼请求。案件受理1031元，减半收取515.50元，由原告李再会、陈伟负担415.50元，被告河口筑城房地产开发有限公司与河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司负担100元。二审中，上诉人李再会、陈伟于2020年5月19日，向本院提交了如下证据：1.会泽县不动产登记中心出具的情况说明一份。2.会泽县法苑小区全体业主宗地图一份。3.河口筑城房地产开发有限公司宗地图一份。欲证明，由于被上诉人筑城公司、筑城分公司少批（14400平方米）多建（17800平方米）侵占艺龙房地产开发有限公司（以下简称艺龙公司）3400多平方米（折合5.1亩多）合法取得的土地使用权。被上诉人一方一直没有与艺龙公司协商处理好，才导致上诉人的房屋产权证照近十年得不到办理。上述证据材料，经被上诉人筑城公司、筑城分公司质证认为，上诉人提交的证据已超出举证期限，且非法定新证据范畴，依法不应作为本案定案依据。本院认为，上诉人李再会、陈伟二审提交的土地登记宗地图，不能证明土地争议时开发商原因，不属新证据，且不能证明上诉人的观点，依法不予采信。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。被上诉人作为房地产开发商并不是办理不动产登记的机关。不动产登记的相关行政部门是否准予登记，何时登记并办理相关权属证书，不能由被上诉人支配和决定。故上诉人一审要求被上诉人在三个月内将上诉人的不动产权证、契税完税证办理完毕并立即交付上诉人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。但作为商品房购销合同的附随义务，开发商有义务提交其应提交的相关材料，协助及配合商品房买受人办理相关产权登记。故原审判决第一项正确，本院依法予以维持。关于上诉人主张的经济损失应否得到支持的问题。本案中，按双方合同约定，逾期取得房屋权属证书是事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按该司法解释规定，本案中，上诉人要求被上诉人承担违约责任并赔偿损失，前提条件是要有证据证实本案逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人的原因所致，也即该司法解释规定的是过错责任而非严格责任。因上诉人在本案中未提供有效证据证实逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人的原因，故其认为因被上诉人违约而请求判决支付经济损失的主张不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李再会、陈伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1031元，由上诉人李再会、陈伟负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  刘跃昌审判员  李强明二〇二〇年五月二十九日书记员  马铭忆