文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3912号上诉人（原审原告）：张恭伟，男，1939年11月15日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：孙某，女，1974年5月4日出生，汉族，住镇江市委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张博文，男，2005年4月4日出生，汉族，住镇江市。法定代理人：孙某，女，1974年5月4日出生，汉族，住镇江市，系张博文母亲。委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江泓远房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区智慧大道888号云河湾26号楼。法定代表人：孙宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人张恭伟、张博文因与被上诉人镇江泓远房地产开发有限公司（以下简称泓远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张恭伟、张博文上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1、一审判决认定2013年9月19日视为房屋的交付时间存在错误，交付时间应该认定为2011年10月30日。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定被上诉人应于2011年10月30日交付房屋，2011年10月31日被上诉人通知上诉人办理交付手续。此后，上诉人虽因房屋存在渗水等质量瑕疵未受领房屋钥匙及相关资料，但上述瑕疵并不影响房屋在法律层面的交付，约定的交付日期在法律上仍应视为房屋的交付日期。2、一审判决确定的房屋空置损失期间错误。一审判决确认的房屋存在使用障碍的期间为交付日起（2013年9月19日）至不存在使用障碍日止（2017年3月29日），计算损失起始日（即交付日）存在错误已如前所述，截止日的认定也存在错误。2017年3月29日之后，案涉房屋的使用障碍依旧没有完全排除，截至上诉人2018年6月起诉，其权利侵害的事实仍处于持续状态中，故被上诉人依法应赔偿上诉人2011年11月至2018年6月的空置损失。被上诉人泓远公司辩称：上诉人主张的是房屋空置损失费，只有房屋交接或视为交接后，方可主张。本案中，上诉人2011年10月并未接收房屋，应自行承担不利后果。2013年9月19日，房屋已不存在影响交付的情形，上诉人无正当理由不予收房，不影响房屋的交付，应视为房屋发生转移占有。此后，房屋存在质量瑕疵，被上诉人于2014年7月维修完成，但因未通知被上诉人，直至2017年3月29日被上诉人看房时未对房屋质量提出异议。一审判决认定被上诉人承担2013年9月19日至2017年3月29日的空置损失，已经加重了被上诉人的责任。上诉人认定被上诉人应赔偿2011年11月至2018年6月的空置损失，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张恭伟、张博文向一审法院起诉请求：1、判令泓远公司赔偿张恭伟、张博文房屋空置损失费112000元（2011年11月至2018年6月共计80个月每月按1400元计算）及交房前的物业管理费5000元，共计117000元；2、房屋的保修期从房屋修复交接后开始计算；3、本案诉讼费由泓远公司承担。一审法院认定事实：2011年1月30日，张恭伟、张博文、泓远公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张恭伟、张博文购买泓远公司开发建设的位于云河湾家苑（暂定名）7幢0602室商品房，建筑面积84.21平方米，总价435000元。张恭伟、张博文应于合同签订当日支付全部房款，泓远公司应于2011年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付张恭伟、张博文使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过90日的，出卖人按日支付已付房款万分之三比率计算的违约金；超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，按照上述方式计算违约金。该合同附件四“云河湾家苑1-A区《商品房买卖合同》补充协议”第五条对原合同中“付款方式和期限”部分进行了补充约定，即张恭伟、张博文于2011年1月30日前支付房款135000元、于2011年2月25日前以按揭贷款方式支付房款300000元。合同签订后，张恭伟、张博文依约交付房款。2011年10月前后，涉案房屋通过竣工验收。2011年10月27日，泓远公司在报纸上刊登公告，告知业主从2011年10月31日起可以办理房屋交付手续。后因涉案房屋存在漏水等质量问题，双方未能交接房屋。期间，泓远公司对涉案房屋进行了维修。2013年9月19日，泓远公司通知张恭伟、张博文收房，张恭伟、张博文验房后，并未发现漏水，但表示当日不作为房屋的验收，要求待下雨后再看维修的效果。2014年3月8日，张恭伟夫妇要求看房，因房屋钥匙在泓远公司维修部，导致看房未果。2017年2月10日，泓远公司致函张博文，通知其房屋已具备交付条件，告知其泓远公司已于2012年6月30日通知过收房，后泓远公司催促多次，其亦未办理交接。为此，再次通知其于2017年2月28日办理入住手续。2017年2月20日，张恭伟、张博文回函泓远公司，提出泓远公司通知内容与事实不符，称其接到泓远公司通知后即前往收房，但由于门锁损坏而无法进入房屋。2013年7月24日，其收房时发现房屋严重漏水，并进行了报修登记。2013年7月29日，房屋漏水现象未改变。2013年9月12日，房屋漏水依旧，有工人在维修。2014年3月8日，其看房时，物业却找不到钥匙。2014年3月17日，其前往泓远公司工程部，泓远公司的刘总表示彻底维修房屋，并表示歉意，还派车送其回家。基于此，张恭伟、张博文提出三点意见：“一、请贵公司速寄来‘入住通知书’（应说明已经过何时、何种修理方式已达到可以入住的要求）。二、出卖人承担的保修期限由以上入住通知的次日开始计算。三、接到你的入住通知书我当立即来贵司办理验房收房手续。”泓远公司收到张恭伟、张博文的回函后，于2017年3月1日复函张博文，称对于张博文反映的房屋土建部分质量瑕疵，泓远公司再次安排人员前往现场勘查，勘查后未发现渗水，经查阅工作记录，泓远公司已于2014年7月对张博文先前提出的问题进行了相应处理，在试验和观察后未再出现先前出现的类似问题，并将处理结果通知了张博文，最后，泓远公司要求张博文及时接受房屋并办理相关手续。2017年4月11日，张恭伟、张博文致函泓远公司，称其于2017年2月24日看房时，钥匙仍在维修方处，当时房屋仍有多处瑕疵（详见2月24日的验房记录），不能交房，现场师傅允诺进行维修。函件中，张恭伟、张博文对泓远公司3月1日回复函中提及“我部已于2014年7月对您先前所提出的一些问题做过相应的处理，对处理结果也进行过试验和观察，后期未再出现过先前出现类似的问题，并已将处理结果通知您”表示质疑，认为泓远公司在2014年7月就已经维修房屋，为何未书面通知收房，直到2017年2月才通知张恭伟、张博文催拿房屋，并且在2017年2月24日看房时，房屋的钥匙还在维修方处，同时房子还有瑕疵。最后，张恭伟、张博文要求早日拿到房屋，并要求泓远公司进行赔偿。2018年5月10日，张恭伟、张博文致函泓远公司，称其于2011年3月7日全额支付了房款，泓远公司却对房屋存在的漏水问题多年未进行修缮，直到2017年4月才对房屋进行了重新维修，为此，张恭伟、张博文向泓远公司提出的赔偿要求：“1、因房屋漏水而造成空置损失，从2011年10月30日到2018年4月30日共78个月，每月租金1400元，合计109200元；2、交房前的物业管理费5000元，应由出卖人承担；3、因推迟数年交房而增加装修费用支出3万元。”同时提出房屋的保修期应从房屋修复交接后开始计算。后泓远公司未回复。另查明，张恭伟、张博文对门601室房屋购买于2010年12月，601室房屋业主（以下简称601业主）与泓远公司签订的商品房买卖合同中约定交房时间为2011年10月30日。2011年10月，涉案房屋通过竣工验收，泓远公司通知601业主于2011年10月31日办理交付手续，当日，601业主现场验房时，发现房屋卫生间等处存在渗水现象，故未办理交接。双方此后就房屋质量多次交涉。2013年5月9日，601业主向物业管理处报修，物业维修人员发现卫生间、厨房、卫生间、卧室等多处仍有渗水现象，泓远公司遂安排了维修。2015年1月8日，泓远公司致函告知601业主已完成维修，要求其及时收房。601业主收函后，认为质量未得到修复，仍不接受房屋。2015年10月，601业主以房屋存在质量瑕疵导致无法居住为由，起诉要求泓远公司承担迟延交付违约金151487.19元，后变更诉讼请求为泓远公司承担未修复房屋产生的损失138000元（其中租金108000元，迟延装修导致的装修费用增加造成的损失30000元）。601室房屋在2016年8月仍存在窗、门角的内墙雨后渗水现象。经审理，法院认为：涉案房屋渗水等质量瑕疵问题，不足以导致房屋无法交付，但泓远公司应负质量修复责任，由于泓远公司未及时修复从而导致房屋空置，应当赔偿房屋空置损失。对损失标准问题，法院结合房屋所在地段及状况并参考当地房屋主管部门发布的房屋租赁指导价，酌定为每月1000元。为此，法院作出（2015）京谏民初字第408号民事判决书，判令泓远公司给付601业主房屋空置费60000元，并驳回601业主的其他诉讼请求。泓远公司对此不服，上诉于镇江市中级人民法院，二审法院认为一审法院确定的房屋空置损失标准即每月1000元适当，故判决维持原判。还查明：2017年5月25日，张恭伟、张博文领取了涉案房屋的房产证。张恭伟、张博文主张的物业费未实际支付。本案审理中，就第一次看房事实，张恭伟、张博文称记不清具体时间，但明确房屋存在大门损坏的及漏水问题。泓远公司亦不能提供第一次看房记录。就看房的经过，张恭伟、张博文提交一份保修时间为2013年7月24日的《房屋维修记录单》一份，其中有张恭伟妻子王意宝记载的看房经过，时间跨度自2013年7月24日至2014年3月8日，其中：2013年7月24日报修房屋严重漏水及通北阳台的门无法关闭；2013年7月29日看房时，泓远公司未修复房屋；2013年9月7日看房时，漏水依旧、墙皮脱落；2013年9月9日，电话联系泓远公司的徐君纲经理，徐经理承认房屋漏水，并称施工单位已派人处理；2013年9月10日，魏姓同志回复准备维修房屋；2013年9月12日看房时，漏水依旧，有工人在屋顶维修，魏姓同志承诺天放晴后铲除屋顶防水，待晒干后重做防水；2013年9月19日，严姓同志电话告知屋顶防水已重做，并已晒干，要求验房，当天看房后不能确定是否还漏水，要求待下雨后再看效果，故未收房；2014年3月8日去看房，因房屋钥匙在泓远公司的维修部，从而导致看房未果。另张恭伟、张博文提交一份自书的落款时间为2017年2月24日的验房记录，该记录中记载了张恭伟、张博文与承建方张姓维修师傅的看房过程并列举房屋的质量问题，其中，房屋内侧北面的问题有：1、厨房北窗有流水的痕迹，北窗框漏水，满是盐霜；2、卫生间北墙渗水，墙皮全是漏后泛出的盐霜。房屋内侧南面的问题有：1、主卧：东侧墙下方有潮斑（因外侧空调小水堵塞漫水后渗进房内引起）西侧门圈有漏水后的痕迹，掉粉；2、大门陈旧锈蚀，门锁曾拆修，现已锈迹斑斑；3、大门口的通天窗曾大雨下泄致白墙皮变黑。张恭伟、张博文还提交一份自书的落款时间为2017年3月29日的看房记录，记录中记载了张恭伟、张博文与承建方张姓师傅的看房经过，注明房屋确实已出新并较2017年2月24日时的状况有所改观，但需要经雨季考验，同时提出了两点意见：1、待雨季后验收接受；2、要求出卖方按合同赔偿延期交房的损失。一审法院认为：张恭伟、张博文、泓远公司签订的商品房买卖合同及其补充协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同履行义务。张恭伟、张博文作为买受人享有接受房屋的权利，负有履行支付房款的义务，泓远公司作为出卖人负有交付房屋的义务，享有接受房款的权利。房屋空置损失系由于房屋空关，无法实现其使用价值而产生的损失，该损失始于对涉案房屋的占有使用，具体到本案，则开始于房屋的交付。本案中，泓远公司作为房屋的出卖方负有交付房屋之义务，其应当举证证明房屋交付的事实，但其提交的证据中仅反映涉案房屋已具备交付条件，而对具体交付时间及细节并未涉及，为此，对房屋的交付，泓远公司应承担举证不能的法律后果。考虑到泓远公司认可张恭伟、张博文提交的2013年7月24日维修单中所提及的事实，结合维修单记载内容，可以看出，涉案房屋在2013年9月19日之前确实存在质量问题，泓远公司亦履行了维修义务，而在2013年9月19日当天，该房并不存在影响房屋交付的情形，虽然张恭伟、张博文提出待雨后再行验房，亦不影响房屋的交付，因为泓远公司对房屋的质量负有保修义务，如房屋交付后出现质量问题，张恭伟、张博文可以要求泓远公司进行维修，为此，一审法院采纳泓远公司的答辩意见，即2013年9月19日应视为房屋的交付时间，此时，张恭伟、张博文已占有使用房屋，此后，如果房屋存在占有使用障碍，张恭伟、张博文可主张房屋空置损失。双方之间往来的函件，反映了双方交涉房屋质量的经过。结合泓远公司2017年3月1日的回复函，泓远公司称其于2014年7月对张恭伟、张博文提出的问题进行了处理，由此可以见，自2013年9月19日至2014年7月期间，涉案房屋存在质量问题。泓远公司作为出卖人在房屋维修后负有告知的义务，同时在（2015）京谏民初字第408号案件中，泓远公司在修复房屋后以书面的方式告知了业主，而本案中，泓远公司却无证据证明其向张恭伟、张博文告知了维修结果，结合张恭伟、张博文自书的看房记录，张恭伟、张博文在2017年2月24日提出了几点质量问题，而在2017年3月29日对房屋质量未提出异议，只是表示待雨季再观察，由此反映泓远公司已对房屋维修完毕，再结合张恭伟、张博文于2017年5月25日已领取了房屋产权证，可以认定涉案房屋自2013年9月19日至2017年3月29日存在使用障碍，张恭伟、张博文可主张该期间的房屋空置损失。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”结合以上分析，涉案房屋在2013年9月19日之后存在质量问题，泓远公司对此亦进行了维修，在维修结束后，泓远公司未将维修结果及时告知张恭伟、张博文，直至2017年2月10日向张恭伟、张博文寄发了催拿房通知，结合常理，泓远公司在通知之日应完成了房屋的维修，此时，张恭伟、张博文应当知道权利被侵害，即张恭伟、张博文向泓远公司主张的房屋空置损失诉讼时效应从此时计算，截止张恭伟、张博文起诉之日，尚未超过三年，泓远公司辩称张恭伟、张博文的主张超过诉讼时效的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。对于房屋空置损失的标准，可以参照同地段同类房屋的租金标准计算，由于本案纠纷与（2015）京谏民初字第408号案件存在相似性，考虑到裁判尺度的统一，酌定损失标准为1000元／月。经核算，自2013年9月19日至2017年3月29日期间的损失为43400元，该款泓远公司应予赔偿。张恭伟、张博文要求泓远公司赔偿交房前的物业费5000元，由于张恭伟、张博文未实际交付该费用，不构成其损失，故张恭伟、张博文的该项主张，依据不足，一审法院不予支持。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定:“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”张恭伟、张博文主张房屋的保修期从房屋修复交接后开始计算，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、镇江泓远房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿张恭伟、张博文房屋空置损失费43400元；二、驳回张恭伟、张博文的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方商品房买卖合同约定，泓远公司应于2011年10月30日前将综合验收合格的商品房交付张恭伟、张博文使用，在约定的交付日前涉案房屋已符合法定和双方约定的交付条件。2011年10月，泓远公司通知张恭伟、张博文于2011年10月31日办理交付手续，因涉案房屋存在渗水等质量瑕疵，张恭伟、张博文未受领房屋钥匙及相关资料，但上述瑕疵并不影响房屋的交付及领受，该约定的交付日期仍应视为房屋的交付日期，且张恭伟、张博文亦认可涉案房屋于2011年10月30日交付。因此，一审判决认定2013年9月19日为房屋交付时间存在错误，本院依法予以纠正。泓远公司自交付房屋后未能及时修复质量瑕疵导致张恭伟、张博文所购房屋空置，应当赔偿由此造成的损失。关于损失计算的截止时间问题，结合张恭伟、张博文提供的2017年3月29日看房记录中未再对房屋质量提出异议以及张恭伟、张博文于2017年5月25日已领取房屋产权证等事实，本院综合认定张恭伟、张博文可主张2011年11月至2017年3月期间的房屋空置损失，参照一审所确定的赔偿标准，泓远公司应赔偿张恭伟、张博文房屋空置损失费65000元。综上所述，张恭伟、张博文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初2355号民事判决；二、镇江泓远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿张恭伟、张博文房屋空置损失费65000元；三、驳回张恭伟、张博文的其他诉讼请求。如果镇江泓远房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费2640元，由张恭伟、张博文负担1180元，由镇江泓远房地产开发有限公司负担1460元；二审案件受理费885元，由张恭伟、张博文负担330元，由镇江泓远房地产开发有限公司负担555元。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇二〇年五月二十五日书记员 朱玉岑