四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终514号 上诉人（原审原告）：张秀梅，女，1975年5月28日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：吴勇，四川开平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鸿博置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区柏杨西路889号3幢1单元17楼5号。 法定代表人：吴成权，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。 上诉人张秀梅因与被上诉人四川鸿博置业有限公司（以下简称鸿博置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鸿博置业公司按照其承诺的1,500元/㎡的装修标准进行装修；3.一、二审诉讼费由鸿博置业公司负担。事实和理由：一、一审法院对于讼争房屋是否符合装修标准的举证责任划分错误，应当由鸿博置业公司举证证明其交付的房屋符合约定的装修标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”规定，讼争房屋的装修成果是否达到1,500元/㎡标准，应当由鸿博置业公司举证证明。一审法院却认为张秀梅应当对讼争房屋不符合约定装修标准进行举证，将举证责任划分给张秀梅，不符合前述法律规定。二、一审法院认定1,500元/㎡装修标准系案涉合同的一部分，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，鸿博置业公司应当全面履行合同义务。张秀梅的诉讼请求有明确、充分的事实和法律依据，只有在不具备事实或者法律依据的情况下，人民法院才能驳回诉讼请求。三、为查明讼争房屋的装修情况是否达到了1,500元/㎡装修标准，一审法院进行了现场勘察，鸿博置业公司亦提交了装修材料的《检验报告》和《说明函》，但前述证据均不能证明讼争房屋的装修价款达到了1,500元/㎡，故鸿博置业公司应承担举证不能的不利后果。 鸿博置业公司辩称，一、鸿博置业公司在一审中提供了《说明函》等相关证据，并结合法院组织的现场查勘，能够反映鸿博置业公司对凤凰国际已装修房屋符合合同约定。二、张秀梅没有提供任何证据证明鸿博置业公司存在预期违约行为或者违约行为，应承担举证不能的不利后果。三、张秀梅的上诉请求是要求对房屋进行装修，但从目前的情况看，一期房屋已经全部装修完毕，二期房屋鸿博置业公司正在按合同约定进行装修，即鸿博置业公司一直在履行合同义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张秀梅向一审法院起诉请求：1.判令鸿博置业公司按照其承诺的1,500元/平方米的装修标准进行装修；2.诉讼费由鸿博置业公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月12日，张秀梅作为买受人与鸿博置业公司签订了《鸿通·凤凰国际商品房定购书》，主要约定：房屋情况即销售方式为（预售），地址为乐山市青江新区××路××号，房屋编号为××-××-××号，建筑面积约84.64㎡（以上面积最终以产权监理处核定为准），房屋总价为715,001元，定金为20,000元。 2018年5月19日，张秀梅作为买受人与鸿博置业公司签订合同编号为2018051900032号《商品房买卖合同（预售）》，合同对商品房基本情况（乐山市市中区××路××号鸿通·凤凰国际××-××-××号）、商品房价款（667,850元，其中定金20,000元抵作商品房价款）、规划、设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等进行了明确约定，其中，附件十三《商品房买卖合同》补充协议第十条“对合同第二十条（商品房质量、装饰、设备标准）的补充约定”中（三）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定载明“1、约定的房屋配置标准包含以同等品质的材料、设备替代的情形，出卖人在保证符合建筑规范和工程质量的前提下，可根据建材市场的供求情况调整合同约定的建筑材料、装饰材料和设备并以同品质的建筑材料和设备替代。2、出卖人售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装修示范单位（包括样板房和实体样板房）仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”；附件六对装饰装修及相关设备标准也进行了明确约定；附件十三中第二十六条约定“……特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本‘补充协议’前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本‘补充协议’的全部内容（尤其是黑体字内容），买受人已充分知悉、理解并予以接受。买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。” 同日，张秀梅、鸿博置业公司双方签订了《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》，该认同书对房屋住宅室内装修进行了细化约定，其中第三条第1点约定：“买受人确认，因房屋装修事宜，主合同所约定交房日期，延长至2020年12月31日。”第2点约定：“买受人确认，主合同约定物业装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定，并非该商品房的交付标准，出卖人按照主合同第十五、十六条的相关约定向买受人交付该商品房。出卖人有权在同等规格内，在保证装饰装修材料质量下，变更材料品牌。” 鸿博置业公司出具《收款收据》两张载明收到张秀梅购房定金20,000元及购房首付款147,850元，并备注房号××-××-××号。 庭审查明，案涉房屋目前为清水房，并未进行装修。 另，庭审结束后，该院在张秀梅、鸿博置业公司双方参与下，应张秀梅要求勘查了四川鸿博置业有限公司乐山市青江区“凤凰国际”小区案涉5套精装房即样板间××-××-××号、案涉业主房4套（××-××-××号、××-××-××号、××-××-××号、××-××-××号），除墙面、天花板全部使用乳胶漆，地面铺设地砖，卧室为木地板，但什么品牌均不清楚外，其余均与样板间使用品牌一致。特别说明：第一、装修风格关于墙纸、墙面装饰条颜色的不同（××-××-××号的电视墙使用不是竖条纹墙纸且墙面装饰条为白色；××-××-××号电视墙墙纸与样板间相同，只是电视墙墙面装饰条为白色）；第二、××-××-××号，该户因地处顶层，装修中，其中一卧室天花板吊顶下沉大约20cm；第三、勘查的四套精装房中，其中有小部分墙体脱灰，还有部分墙面有鼓胀、发霉情况，鸿博置业公司方工作人员现场告知目前正在修复中，且只要在质保期内，都属于鸿博置业公司维修的范围。对于以上勘查情况，双方均无异议。 又，鸿博置业公司方在庭审后补充提交了《检验报告》和《说明函》等材料，该院依法通知张秀梅、鸿博置业公司双方进行了补充质证。其中，成都市丽盈木业有限公司2019年7月20日出具的《说明函》载明“我司现为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供精装修材料强化木地板（型号LC1202），品牌：升达，现市场销售价为168元/平米或套。强化踢脚线（2400＊75＊12mm）现市场销售价为25元/米。”佛山欧神诺陶瓷有限公司2019年7月23日出具的《说明函》主要载明了该公司为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供的精装修材料中瓷砖的品牌为欧神诺，型号分别为ELX20180S、ELN41180S、YL005R、YL005DR。乐山云璐建材有限公司2020年3月30日出具的《说明函》主要载明其为鸿通集团乐山凤凰国际一期提供的精装修材料中乳胶漆品牌为华润佳益白。通过该三份《说明函》再结合该院勘查情况，鸿博置业公司所使用品牌与《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》约定一致。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、张秀梅的起诉是否符合法律规定的起诉条件；二、“装修标准1,500元/㎡”是否为案涉合同组成部分；三、鸿博置业公司是否存在预期违约的问题。 第一，关于张秀梅的起诉是否符合法律规定的起诉条件的问题。该院认为，张秀梅要求鸿博置业公司按1,500元/㎡的装修标准进行装修，意思清楚、金额确定，其诉讼请求具体、明确，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，鸿博置业公司的该项抗辩意见，该院不予采信。 第二，关于“装修标准1,500元/㎡”是否为案涉合同组成部分的问题。通过庭审查明，《“鸿通·凤凰国际”项目商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》系张秀梅、鸿博置业公司双方签订，且为双方真实意思表示，上述合同对案涉房屋的装修进行了详细且明确的约定，虽然对房屋装修单价未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，鸿博置业公司制作的凤凰国际楼盘的宣传广告单明确标注“装修标准1,500元/㎡”，该内容足以影响到张秀梅是否购买案涉精装房。故，广告单中标注的“装修标准1,500元/㎡”应当视为要约，成为案涉商品房买卖的合同内容，与本案双方签订的《鸿通·凤凰国际商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《鸿通·凤凰国际装修交楼标准认同书》并不矛盾，其系合同的组成部分，且与合同中约定的装修条款为平行约定。 第三，关于张秀梅所述预期违约问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，张秀梅在庭审时提交了广告单、样板间和瓷砖的照片以及申请人为“黄祖毅”的公证文书，拟证明鸿博置业公司存在预期违约的事实。通过庭审，第一，样板间照片为室内拍摄，不能查明与本案鸿博置业公司的关联性；第二，广告单上虽然有装修价格，但相关装修材料图片下方载明“注：开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”；第三，关于瓷砖照片，无法显示与案涉房屋的关系，不能达到张秀梅的证明目的；第四，申请人为“黄祖毅”的公证文书，不是对本案所涉精装房进行的公证，与本案无关联。本案中，案涉房屋系二期工程，目前为清水房并未进行装修，也未到交房期限。另外，通过该院现场勘查一期已装修房屋以及交房的情况来看，即使在现场勘查中无法确定墙面、地面和乳胶漆所使用品牌，但结合鸿博置业公司方补充提交的《检验报告》和《说明函》也对此进行了印证。因此，张秀梅提交的前述证据不能证实鸿博置业公司存在预期违约的行为，其应承担举证不能的不利后果。对于张秀梅主张鸿博置业公司预期违约而要求鸿博置业公司按照承诺的1,500元/平方米的装修标准进行装修的诉讼请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张秀梅的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由张秀梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审法院对“房屋总价为715,001元”查证有误，本院另查明：张秀梅购买讼争房屋总价为667,850元。 鸿博置业公司“鸿通•凤凰国际”项目广告宣传单中载明：“9优装修、满屋名牌、装修标准1,500元/㎡”。该项目广告牌中载明：“装修全面升级、中国一线品牌，1,500元/㎡装修标准，清水价、装修房、高性价比，带1,500元/㎡装修”。 对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 以上事实有广告宣传单、广告牌等证据在卷予以证明。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于： 一、关于鸿博置业公司广告宣传单、广告牌中“装修标准1,500元/㎡”是否属于要约的认定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。本案中，双方之间商品房买卖合同标的物为精装修房，虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、《鸿通•凤凰国际装修交楼标准认同书》等未明确约定“装修标准1,500元/㎡”，但广告宣传单、广告牌中“装修标准1,500元/㎡”具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据前述规定，本院认定广告宣传单、广告牌中“装修标准1,500元/㎡”应为鸿博置业公司的要约，应当视为合同内容。鸿博置业公司关于“装修标准1,500元/㎡”为要约邀请的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于鸿博置业公司是否存在预期违约行为，是否应当承担违约责任的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，预期违约，是指在合同履行期限届满之前，一方当事人在没有正当理由的情况下，明确向对方当事人表明其将不履行合同义务，或者通过自己的行为向对方当事人表明其将不履行合同义务。一方当事人预期违约的，对方当事人可以在履行期限届满之前，要求其承担违约责任。本案中，张秀梅以鸿博置业公司已装修的其他业主房屋的装修质量不符合约定为由，主张鸿博置业公司对其所购且尚未装修的房屋存在预期违约行为，应承担违约责任。从本案查明的事实看，张秀梅所购精装修房屋尚未到合同约定的2020年12月31日交房时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，张秀梅应当提供证据证明鸿博置业公司明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务。而张秀梅在一审中提供的广告宣传单、照片、公证书等证据并不能证明鸿博置业公司已装修的其他业主房屋存在装修质量不符合约定的情形，亦不能证明鸿博置业公司明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务。本院认定鸿博置业公司不存在预期违约行为，不应承担违约责任。 综上所述，张秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张秀梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 周 全 审 判 员 周文勤 审 判 员 刘一铭 审 判 员 谭媛媛 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 吴 君 书 记 员 张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。