山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0832民初1512号 原告：关武忠，男，汉族，退休职工，住梁山县。 被告：梁山县俊春宇置业有限公司，住所地梁山县水泊街道张坊村水泊新路和谐家园临街楼25号。 法定代表人：吴瑞义，董事长。 原告关武忠与被告梁山县俊春宇置业有限公司（以下简称俊春宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关武忠到庭参加诉讼，被告俊春宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告关武忠向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年3月9日签订的商品房认购协议；2.依法判令被告退还购房款339850元及利息；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年3月9日签订商品房认购协议，约定原告购买被告开发建设的学府一品小区12号楼1单元1703室、1803室楼房，共交付被告认购款339850元。协议签订后，被告至今未动工建设，交房无期。因此，原告要求与被告解除协议，退还购房款，被告虽口头答应，但迟迟不肯退款。经原告多次催要，被告以种种理由拒不退还，其行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请依法裁判，以实现原告之诉请。 被告俊春宇公司未到庭，亦未书面答辩。 经审理，原、被告双方争执的焦点问题是：一、原、被告双方签订的商品房买卖合同效力问题；二、被告返还原告购房款的数额及是否支付利息问题。 原告关武忠为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：商品房认购协议1份、地下车位认购协议书1份、收据3份，证明原、被告双方签订商品房认购协议，原告购买被告开发建设的房屋及车位，原告并于当日付清购房款。 被告俊春宇公司未到庭，放弃了质证权利。 经审查，原告关武忠提交的商品房认购协议、收据均来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 庭审中,当庭出示本院对被告俊春宇公司售楼处工作人员侯玉梅、对梁山县住房保障事务服务中心房产管理科工作人员杨迎新、对梁山县行政审批服务局工作人员林松、对梁山县住房保障和城乡建设局工作人员梁玉制作的调查笔录各1份，侯玉梅陈述原告在被告处购买楼房是事实，被告俊春宇公司要求原告用现金交付房款，原告已经交付，具体交款数额以收据为准;杨迎新陈述在2019年6月1日前被告俊春宇公司未在其单位办理商品房预售许可证明；林松陈述被告俊春宇公司自2019年6月1日至今未办理过商品房预售许可证明；梁玉陈述被告俊春宇公司未办理过涉案工程施工许可证。另外,本院依法调取梁山县不动产登记信息查询证明1份，该证明显示被告俊春宇公司未办理涉案土地的不动产权证。 经庭审质证，原告关武忠对上述证据均无异议。 被告俊春宇公司未到庭，放弃了质证权利。 经审查，侯玉梅作为被告俊春宇公司的售楼处工作人员，其陈述客观，其与原告关武忠的陈述一致，该证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，符合法律规定,本院予以采信。本院依法调取的梁山县不动产登记信息查询证明与本院对梁山县住房保障事务服务中心房产管理科工作人员杨迎新、梁山县行政审批服务局工作人员林松、梁山县住房保障和城乡建设局工作人员梁玉制作的调查笔录能够相互印证，上述证据均来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，符合法律规定,本院均予以采信。上述证据能够证明被告俊春宇公司至今未办理涉案土地的土地使用权证及施工许可、规划许可，亦未办理涉案房产的商品房预售许可证明。 根据本院采信的证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：原告关武忠与被告俊春宇公司于2016年3月9日签订商品房认购协议，约定原告关武忠购买被告俊春宇公司开发建设的学府一品小区12号楼1单元1703室、1803室（复式）楼房，建筑面积263.5㎡，会员单价2200元∕㎡，总房款共计289850元。原告关武忠与被告俊春宇公司于2016年11月27日签订学府一品小区地下车位认购协议书，约定原告关武忠购买被告俊春宇公司开发建设的学府一品小区地下车位A-248号，约定每个停车位认购价格为50000元。协议签订后，原告关武忠于2016年3月14日、2016年3月18日、2016年11月27日先后向被告俊春宇公司交付购房款60000元、40000元、239850元，被告俊春宇公司于2016年3月14日、2016年3月18日、2016年11月27日向原告关武忠出具了收据。协议签订后，被告俊春宇公司至今未向原告关武忠交付涉案房屋。 另查明，被告俊春宇公司至今未取得涉案商品房预售许可证明，没有办理涉案工程占用土地使用权证，也未办理涉案工程施工许可。 本院认为，认购书的合同性质是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同，单独发生法律效力，并不需要等到签订本约的条件具备时再生效。虽然认购书对商品房买卖合同中的核心条款作出了约定，但客观上尚不具备签订商品房预售合同本约的条件，商品房认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。本案中，被告俊春宇公司尚未取得涉案房产的土地使用权，未办理相关审批手续，亦未取得涉案房产的商品房预售许可证明，在此情况下，原告关武忠与被告签订的商品房认购协议缺乏商品房买卖的现实基础，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项）之规定，该认购协议无效，应按无效合同处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告俊春宇公司在明知自己没有取得商品房预售许可证明、土地使用权的情况下，仍与原告关武忠签订商品房认购协议，对该协议无效负有过错，应赔偿原告因此受到的损失。因原、被告双方没有约定损失赔偿额的计算方法，但自原告关武忠向被告俊春宇公司交付购房款之日，原告即丧失了从该购房款中取得利息的权利，该利息应视为原告受到的损失。故原告关武忠要求被告俊春宇公司返还购房款339850元并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告关武忠主张被告俊春宇公司支付利息的计算问题，应分别以60000元、40000元、239850为基数，分别自2016年3月15日、2016年3月19日、2016年11月28日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于原告关武忠主张解除原、被告于2016年3月9日签订的商品房认购协议的诉讼请求，因双方签订的协议无效，因此，原告关武忠的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告梁山县俊春宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告关武忠购房款339850元并支付利息（资金占用利息分别以60000元、40000元、239850为基数，分别自2016年3月15日、2016年3月19日、2016年11月28日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。 二、驳回原告关武忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3199元，由被告梁山县俊春宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  韩道义 二〇二〇年五月二十六日 书记员  黄璐璐