山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1076号原告:烟台富饶物业管理有限责任公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路95号，统一社会信用代码913706005739281646。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：侯人云，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，北京市尚公（青岛）律师事务所实习律师。被告：冯振山。委托诉讼代理人：高强，山东润富律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢清波,系被告之妻。原告烟台富饶物业管理有限责任公司与被告冯振山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台富饶物业管理有限责任公司委托诉讼代理人侯人云、孙伟，被告冯振山诉讼代理人高强、卢清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台富饶物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年10月1日起至2019年11月1日止已欠物业费6273.43元及违约金3060.99元，并自2019年11月2日起，以6273.43元为基数按照日万分之五的标准继续计算违约金至上述物业费付清时止。2.判令被告向原告支付自2015年12月1日至2019年11月1日的车位管理费4700元及违约金2121元，并自2019年11月2日起，以4700元为基数按照日万分之五的标准继续计算违约金至上述车位管理费付清时止。3.判令被告承担律师费5000元、诉讼保全费500元、诉讼费等原告为诉讼支出的一切必要费用。事实和理由：2013年6月1日，原、被告签订《富饶世家前期物业管理服务合同临时管理规约》（以下简称《管理规约》），约定由原告为被告提供物业服务，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用，并约定了车位管理费的收费标准。逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的万分之五缴纳违约金。被告自2014年10月1日起至2019年11月1日拖欠物业服务费6273.43元（1.30元/月/平方米×79.11平方米×61月）及上述物业管理费违约金3060.99元，自2015年12月1日起至2019年11月1日拖欠车位管理费4700元（50元/月/辆×47月×2辆）及车位管理费违约金2121元，50元/月/辆的车位管理费收费标准系原告在《管理规约》中约定露天停车场小型车60元/月/辆的基础上自行调低收费标准并已张榜公示。原告为追索上述费用委托律师花费5000元，应由被告承担。原告在诉讼过程中申请诉讼财产保全，产生财产保全费及本案诉讼费等应由被告承担。被告的行为已严重侵害原告的合法权益，请求法院依法判如所请。被告冯振山辩称，被告与原告签订《管理规约》属实。对原告主张被告自2014年10月1日起至2019年11月1日未缴纳物业服务费的事实无异议，但根据法律规定，原告主张债权的诉讼时效期为二年，超出部分的主张，依法不应支持。按照《管理规约》的约定，原告没有就停车管理事项向被告尽到必要的告知义务并形成书面协议，不应支付停车管理费及违约金，不负担原告的律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告烟台富饶物业管理有限责任公司系具有物业管理资质的法人企业。2013年4月21日原告与烟台裕昌房地产开发有限公司签订《富饶世家物业前期服务委托合同》，由原告为烟台裕昌房地产开发有限公司开发的位于烟台开发区富饶世家小区提供物业服务。合同期限自2013年4月20日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时止。富饶世家小区至今未成立业主委员会。被告系案涉小区7号楼303号房业主，其房屋建筑面积为79.11平方米。2013年6月1日，原、被告签订《管理规约》，约定由被告（甲方）委托原告（乙方）为被告的物业提供物业服务。《管理规约》第五条第一款中约定被告按房屋建筑面积向原告支付物业管理费1.3元/月/平方米，其中包含普通物业费1.00元/月/平方米，电梯使用费0.30元/月/平方米；第六条第三款中约定物业管理费按季度交纳，应在季度开始前10日内履行交纳义务；第七条中约定车位使用人按露天车位小型车60元/月/辆向原告交纳停车管理费；第八条约定被告及停车场车位使用人应与原告签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务方面的权利义务；第十六条约定被告或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，被告按《管理规约》约定缴纳了自2013年6月11日至2014年9月30日的物业管理费。自2014年10月1日起至2019年10月31日未缴纳物业管理费共计6273.43元（79.11平方米×1.30元/月/×61月），对此原告主张通过电话、连续上门贴催交函、催缴律师函的方式向被告催缴物业管理费及违约金的事实，并提供照片予以证明。原被告未另行签订书面的停车管理服务协议，原告未提供证据证明对停车场进行过管理及提供了哪些服务，也未提供证据证明双方对因纠纷产生的律师费用如何负担进行过约定。庭审中，被告认可自2014年10月起未缴纳物业管理费，承认已收到原告发出的2014年催缴费函及2019年催缴费律师函。其主张因未在此连续居住没有收到原告发出的其它催缴费函，但未提供证据予以证明。另查，本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法对被告财产采取了保全措施，产生财产保全费133元。本院认为，原告烟台富饶物业管理有限责任公司与裕昌房地产开发有限公司签订《富饶世家物业前期服务委托合同》，由原告为烟台裕昌房地产开发有限公司开发的位于烟台开发区富饶世家小区提供物业服务，系双方在自愿平等的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护，对案涉小区业主具有约束力。原告烟台富饶物业管理有限责任公司与被告冯振山签订的《富饶世家前期物业管理服务合同临时管理规约》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，完成物业服务合同内容，被告作为案涉小区业主，受上述前期物业服务协议及《管理规约》的约束，在享有接受物业服务权利的同时负有交纳物业管理费义务。原告的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业公司管理服务存在一般瑕疵等为由拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，损害其他正常交纳物业管理服务费业主的利益。原告在法律规定的诉讼时效内，通过在被告物业张贴物业费催缴函的方式向被告发出缴费通知，催缴被告拖欠的物业费，依法应予保护。被告以未在小区物业内连续居住没有收到原告发出的部分催缴费函，主张原告诉讼请求已过诉讼时效，未提供证据予以证明，本院不予支持。被告自2014年10月起至2019年10月未缴纳物业管理费，共计欠费6273.43元，原告主张被告支付，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费逾期付款违约金，原告未就被告违约给其造成的实际损失向本院提供证据证明，故本院酌定以被告所欠物业管理费总金额的30%为基数计算违约金，为1882.03元。关于原告主张被告应当支付车位管理费，因双方未按《管理规约》第八条约定另行签订书面的停车管理服务协议，以确定双方在车位管理使用及停车服务方面的权利义务，原告仅就车位收费标准的相关内容进行公示、调整，导致双方产生歧义。且在出现问题后双方未能及时沟通并有效的处理矛盾，也是导致被告拒缴费原因之一，故原告请求被告支付车位管理费的诉讼请求，本院不予支持，其主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告应负担原告的律师费5000元，因原被告双方未对此约定，且被告不予认可，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条及其它法律规定，判决如下：一、被告冯振山于本判决生效之日起十日内向原告烟台富饶物业管理有限责任公司支付2014年10月1日至2019年10月31日期间的物业管理费6273.43元及违约金1882.03元。二、驳回原告烟台富饶物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元减半收取164元，财产保全费133元由原告烟台富饶物业管理有限责任公司负担174元，由被告冯振山负担123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员 单 伟二〇二〇年五月十一日书记员 吕芍慧