四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2224号 上诉人（原审被告）：宁左军，女，1973年8月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苗苗，重庆百事得律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周勃成（曾用名周兵），男，1990年2月27日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：李见英，华楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷红艳，女，1981年2月16日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈语，重庆百君律师事务所律师。 原审第三人：重庆三峡银行股份有限公司渝中支行，住所地重庆市渝中区民权路107号。 负责人：金萍，行长。 委托诉讼代理人：周春宇，女，系银行工作人员。 委托诉讼代理人：杨树，女，系银行工作人员。 上诉人宁左军、周勃成因与被上诉人雷红艳、原审第三人重庆三峡银行股份有限公司渝中支行（以下简称三峡银行渝中支行）确认合同无效纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9458号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁左军上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人宁左军与周勃成于2019年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；2.该案上诉费由雷红艳、周勃成承担。事实与理由：一、一审法院认定恶意串通系事实不清，法律适用错误。1.房屋权属以房屋产权登记为公示方式，且以投资为目的的购房人在房产交易中并非必须实地查看房屋；2.周勃成未表示放弃租金的权利；3.宁左军与周勃成在房管局提交的合同与宁左军提交的《房屋买卖合同》价格不符，是双方对合同条款的变更。实践中房管局登记的合同价格大都低于实际成交价。周勃成支付的价款高于宁左军提交的《房屋买卖合同》价款，系双方借款往来；4.周勃成购买房屋时，不知晓该房屋存在纠纷，主观上不存在故意，雷红艳也无证据证明周勃成存在明知的故意。二、宁左军没有与第三人串通的恶意。1.雷红艳逾期支付第二笔购房款达九个月，根据双方合同第五条规定，合同解除权已经成就；2.宁左军与雷红艳在2018年9月7日后就案涉房屋是先过户后付尾款还是先付尾款后过户未达成一致意见，宁左军因急需用钱将房屋卖给了周勃成。 雷红艳辩称，一、一审判决查明了案件事实，证据确实充分，程序合法，适用法律准确，依法应予维持。二、宁左军的上诉理由缺乏事实和法律依据，均不能成立。1.宁左军将案涉房屋出售给周勃成，其主观具有恶意；2.宁左军在上诉状中称周勃成没有恶意缺乏依据；3.宁左军与雷红艳签订的房屋买卖合同约定明确，宁左军关于房屋交易习惯的理由不能成立。三、周勃成与宁左军房屋交易价格为103.8万元，该价格也不合理。请求驳回宁左军上诉请求，维持原判。 周勃成辩称，同意宁左军上诉请求，请求二审法院判决支持第一项上诉请求；本案并非周勃成原因导致，上诉费用不应由周勃成承担。 三峡银行渝中支行述称，其不清楚宁左军与雷红艳及宁左军与周勃成分别签订的商品房买卖合同是否真实及有效，对此请求二审法院依法认定，案涉房屋登记在周勃成名下，且周勃成在2019年3月11日与三峡银行渝中支行签订了个人借款合同，三峡银行渝中支行已实际放款，且周勃成以案涉房屋向三峡银行渝中支行做了抵押并办理了抵押登记。 周勃成上诉请求：1.撤销一审判决，改判周勃成与宁左军房屋买卖合同关系合法有效；2.判决宁左军承担周勃成因本案房屋买卖合同造成的损失；3.本案上诉费由雷红艳、宁左军承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.2019年2月2日之前，宁左军、周勃成对雷红艳起诉宁左军要求过户案涉房屋过户不知情；2.周勃成查看过同样户型的房屋，并通过中介市场和网上了解过案涉房屋相关情况，已经尽到审慎义务；3.周勃成没有催要房租系宁左军未提供承租人信息、周勃成工作变动致本人经常不在重庆以及诉讼成本过高，故未起诉宁左军；4.周勃成不知道案涉房屋有纠纷；5.周勃成支付购房款103.8万元，该价格无不合理之处。房产局登记的房屋价格低于实际成交价，是房屋交易中的普遍现象。二、一审认定恶意串通的事实不成立，缺乏法律依据。周勃成以103万元购买房屋，周勃成没有谋取非法利益，没有损害国家、集体或第三人利益的故意，不符合恶意串通的条件。三、周勃成与宁左军房屋买卖合同合法有效。宁左军是案涉房屋的合法产权所有人，宁左军与周勃成签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。周勃成已经支付合理购房款，且房屋已过户至周勃成名下。四、雷红艳与宁左军的合同是否继续生效尚未确定，本案应中止审理。雷红艳与宁左军的合同是否应当解除不是一审法院审理审查范围，一审违反了不诉不理的法律规定。本案一审应中止审理，应查清宁左军与雷红艳房屋买卖合同是否解除后，才能确信雷红艳是否是本案的适格诉讼参与人。五、如果法院认为办案房屋买卖合同无效，请求法院责令宁左军退还房款，并承担因此给周勃成的一切损失。 雷红艳辩称，周勃成的上诉理由缺乏事实和法律依据，均不能成立。1.一审法院多次通知，周勃成均不到庭，不符合情理；2.周勃成价值上百万的房屋却不去实地查看不符合常理；3.周勃成和宁左军在办理房屋过户过程中恶意串通以虚假的低价合同损害国家的税收利益；4.周勃成将房屋抵押给三峡银行渝中支行过程中，三峡银行渝中支行未实地查看过房屋，且三峡银行渝中支行抵押房贷审查档案中的房屋照片与案涉房屋不是同一套。周勃成自诉的其与宁左军房屋交易价格为103.8万元，该价格也不合理。请求驳回周勃成上诉请求，维持原判。 宁左军辩称，请求支持周勃成第一项诉讼请求，宁左军认为周勃成第三项诉讼请求中的上诉费不应由宁左军承担。 三峡银行渝中支行述称，其不清楚宁左军与雷红艳及宁左军与周勃成分别签订的商品房买卖合同是否真实及有效，对此请求二审法院依法认定，案涉房屋登记在周勃成名下，且周勃成在2019年3月11日与三峡银行渝中支行签订了个人借款合同，三峡银行渝中支行已实际放款，且周勃成以案涉房屋向三峡银行渝中支行做了抵押并办理了抵押登记。 雷红艳向一审法院起诉请求：请求判决确认宁左军与周勃成于2019年2月2日签订的关于重庆市九龙坡区房屋的《重庆市房屋买卖合同》无效。 一审法院认定事实：雷红艳与宁左军就房屋买卖达成一致意见后，雷红艳于2017年11月22日向宁左军转款2万元购房定金。 2017年11月28日，雷红艳（买方，乙方）与宁左军（卖方、甲方）签订1份《房屋买卖合同》，约定甲方将自己所有的位于重庆市九龙坡区清水房屋（所有权证号1××1、土地使用权证号012551、建筑面积145.71平方米）以97万元的价格出售给乙方，交易税由乙方承担；付款方式：2017年12月10日前支付20万元，2017年12月31日前支付30万元，尾款45万元在过户手续完善后一次性支付完；甲乙双方在办理完过户手续后3日内交付房屋；乙方未按本合同规定的付款方式付款、甲方未按合同约定交付房屋，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方（甲方）不履行本合同，甲方（乙方）有权解除合同，届时将由乙方（甲方）承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方（乙方）支付购房款百分之十违约金。 合同签订后，雷红艳于2017年12月10日向宁左军转款支付30万元。随后，宁左军将房屋交付雷红艳，雷红艳于同月19日开始装修，并居住使用至今。 2015年1月5日，宁左军与他人向重庆市农村商业银行股份有限公司开州支行贷款200万元，期限2年，以案涉房屋及另一案外房屋做抵押，并办理抵押登记手续。2018年1月17日，银行因宁左军已归还，解除了前述抵押登记。2018年2月7日，宁左军因向案外人胡正举借款80万元，将案涉房屋抵押给胡正举，并办理了房屋抵押登记。 2018年6月3日，雷红艳以微信方式向宁左军要求尽快办理房屋过户手续，宁左军称案涉房屋还有80万尾款未还，不能解除抵押，要求雷红艳最好转款50万元。2018年9月5日，雷红艳问宁左军能还完过户否，宁左军表示还完款后“肯定能过户”。2018年9月7日，雷红艳向宁左军转款支付35万元。同月25日，雷红艳与宁左军相约第二日去房管所办理过户手续，宁左军询问雷红艳尾款准备好没有，雷红艳答复已准备好。但宁左军并未办理过户手续。2018年10月，雷红艳多次催促宁左军办理过户手续，宁左军回复“好，尽快落实”。2018年11月12日，雷红艳向宁左军邮寄1份《过户催告函》，要求宁左军在5日内办理过户手续，办理完毕后将按约将剩余购房款付清。但宁左军仍然未办理。 2019年1月22日，雷红艳向重庆市九龙区人民法院起诉，要求宁左军协助办理案涉房屋所有权转移登记手续。该案在审理过程中，宁左军与周勃成于2019年2月2日签订《重庆市房屋买卖合同》并备案于重庆市国土资源和房屋管理局，约定宁左军以50万元价格将案涉位于重庆市九龙坡区房屋出售给周勃成。当日，案外人胡正举以宁左军已还款为由申请解除了抵押权登记，案涉房屋亦于同日过户至周勃成名下。同日，周勃成以60万元价值将房屋抵押给案外人蔡达芬。 2019年3月11日，案涉房屋解除了抵押。同日，周勃成与三峡银行渝中支行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，周勃成向三峡银行渝中支行借款85万元，并以案涉房屋做抵押担保，办理了抵押登记。三峡银行渝中支行的审批表中载明抵押物价值为1355100元，随后三峡银行渝中支行向周勃成发放了贷款。 2019年3月13日，宁左军向重庆市九龙区人民法院起诉，要求解除与雷红艳的房屋买卖合同。2019年4月29日，宁左军经传票传唤未到庭，法院按撤诉处理。 一审另查明，庭审中，宁左军向一审法院出具1.《售房协议书》，载明时间签订时间为2019年1月30日，宁左军以1038000元的价格向周勃成出售案涉房屋，合同签订之日付5万元定金，余款过户后支付，房屋已以2000元/月租给他人，过户后租金由周勃成收取，宁左军保证于2019年8月1日前腾退。2.2019年1月31日宁左军银行账户明细，载明当日周勃成向宁左军转款150万元，宁左军又将该150万元转账至胡正举账户。宁左军陈述，其与周勃成签订房屋买卖合同之前，多次要求雷红艳将房屋尾款支付给宁左军，宁左军立即解除抵押及办理过户，但雷红艳坚持要先过户后支付尾款。因雷红艳不允许宁左军带人看房，宁左军只好带周勃成查看了楼下同等户型的房屋。周勃成支付的超过房屋合同的购房款，系宁左军与周勃成其他借款往来。 一审法院认为：雷红艳与宁左军签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。雷红艳已按合同约定支付了大部分购房款，宁左军应按约与雷红艳办理过户手续。宁左军在雷红艳已装修并实际入住，且向法院起诉要求办理过户手续之情况下，未告知雷红艳，擅自将房屋过户至他人名下，违反诚实信用原则，存在违约行为。 宁左军将案涉房屋出售给周勃成，其主观上具有恶意。周勃成经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，但其与宁左军房屋买卖交易过程中，存在诸多不合理之处：1.房屋价值巨大，普通购房者购房时十分谨慎，会前去查看房屋现状，特别是二手房买卖，房屋的建筑质量、结构、装修等与房屋价值密切相关，而周勃成在签订购房合同前后以及过户都未到案涉房屋查看，其在不了解房屋现状的情况下就购买房屋，与通常交易习惯不符；2.按宁左军所述，因雷红艳拒绝查看房屋，周勃成购房时在只能楼下查看同户型房屋，在房屋所有权可能存在纠纷的情况下，一般人更会审慎购买，而周勃成无视该风险，且如若周勃成在案涉房屋查看或在物业管理处了解，就能够知晓房屋已由他人购买之事实；3.宁左军提交的与周勃成签订的《售房协议书》上载明，案涉房屋租赁给他人，过户后租金由周勃成收取，但周勃成未核实租赁情况是否属实，且在过户后亦从未向雷红艳主张过租金；4.周勃成向宁左军转款150万元，与双方在房管局以及宁左军提交的《房屋买卖合同》中载明的价格均不符合，宁左军称超出部分系双方其他借款往来，未提供证据，亦不能证明该笔款项就是真实购房款。综上，周勃成种种行为，难以称为善意。宁左军与周勃成之间的房屋买卖合同在履行和价格方面存在不合常理之处，不能做出合理解释，根据日常生活经验法则，可以推定宁左军与周勃成之间的房屋买卖合同系双方恶意串通损害雷红艳的利益，应为无效合同。 对于雷红艳提出周勃成与三峡银行渝中支行签订的抵押合同非善意，因不属于本案审理范畴，本案不做处理和认定，雷红艳可另案主张自己的权利。 宁左军称因雷红艳延迟支付第二笔购房款，故自然拥有解除权，从双方的微信聊天记录可证实，宁左军对雷红艳支付款项时间并未提出异议以及有解除合同之意思表示，反而在雷红艳不断催促下答应办理过户手续，但拖延未办，宁左军的主张无事实及法律依据。宁左军还认为多次要求雷红艳付完尾款后解除抵押登记再办理过户，因雷红艳拒绝才出售给他人，因雷红艳与宁左军的合同约定过户后一次性付尾款45万元，雷红艳未在过户前支付完毕所有购房款，符合双方约定，宁左军无权单方面解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认宁左军与周勃成于2019年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。案件受理费8800元，因简易程序减半收取4400元，由被告宁左军与周勃成各负担2200元。 二审中，宁左军提交4张微信聊天记录，拟证明雷红艳和宁左军以微信聊天的方式变更了合同中关于付款与过户先后顺序的条款，变更后的条款为雷红艳先支付尾款再办理解押过户手续。 雷红艳质证后认为该份证据不属于二审新证据，不认可其真实性和关联性；三峡银行渝中支行质证后认为工期不是买卖合同当事人，无法判断该份证据的真实性、关联性及合法性；周勃成质证后认为其与该份证据无关，无法判断该份证据真实性、关联性及合法性。 周勃成提交1张借条，拟证明周勃成向宁左军出借款项50万元。 雷红艳质证后认为该份证据不属于二审新证据，且不认可其真实性、关联性及合法性；三峡银行渝中支行质证后认为其不是该份证据当事人，无法判断该证据的真实性、合法性及关联性；宁左军质证后认可该证据的真实性、合法性及关联性，并认为该证据确系宁左军出具给周勃成，借条上的金额系随购房款由周勃成转账给宁左军。 经审查，本院认为，宁左军二审提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。周勃成二审提交的借条系复印件，诉讼中未提交原件核实，本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为宁左军与周勃成于2019年2月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》是否因宁左军与周勃成恶意串通，损害第三人利益而无效。现评判如下： 其一，二手房买卖在现实生活中是一项重大经济行为，与买卖双方利益密切相关。在签订合同前，依据交易习惯，买方通常会实地查看房屋位置、装修、户型等。本案中，周勃成在签订合同前，未实地查看案涉房屋，不符合一般交易模式。其二，2019年1月31日，周勃成向宁左军转账150万元，其支付方式、支付金额不符合案涉《重庆市房屋买卖合同》，也不符合案涉《售房协议书》。宁左军、周勃成主张150万中的1038000元系购房款，超过部分系双方借款往来，宁左军、周勃成提供的证据不足以证明该项事实，本院不予采信。其三，根据《售房协议书》约定，案涉房屋已租赁给他人，房屋过户后租金由周勃成收取。2019年2月2日，案涉房屋过户给周勃成后，周勃成未核实过案涉房屋租赁情况，亦未向雷红艳主张过租金，不符合日常生活经验。其四，雷红艳与宁左军于2017年11月28日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后雷红艳装修该房屋并居住至今。截至目前，雷红艳已经支付大部分购房款。现宁左军与周勃成签订《重庆市房屋买卖合同》，并将案涉房屋过户至周勃成名下，损害了雷红艳的利益。宁左军与周勃成在案涉商品房交易中，存在诸多不符合交易习惯和日常生活经验之处，足以推定宁左军与周勃成不存在真实的房屋买卖合同关系，而是恶意串通损害第三人雷红艳的利益。本案中宁左军、周勃成的上诉理由不成立，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。 综上，宁左军、周勃成的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17600元，由宁左军、周勃成各负担8800元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月十八日 书记员 何佳林