湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终272号上诉人（原审被告）：王昌平，男，1973年1月21日出生，汉族,浙江省天台县人，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告）：潜江市工业促进会资产管理办公室，住所地：潜江市建设街75号。法定代表人：张竹君，该办公室主任。委托诉讼代理人：邓伟，男，该办公室职工。委托诉讼代理人：魏礼军，湖北楚天律师事务所律师。上诉人王昌平因与被上诉人潜江市工业促进会资产管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王昌平上诉请求：撤销原判，改判驳回潜江市工业促进会资产管理办公室的诉讼请求，追究潜江市工业促进会资产管理办公室对王昌平封门、拆门给王昌平造成的经济损失，在客观事实的基础上合理上交房租。事实和理由：王昌平租赁的潜江市园林办事处××号三角带主店的长度为7.4米，宽度为3.12米，潜江市工业促进会资产管理办公室利用职权要求潜江伟华资产评估事务所将涉案房屋的面积变大。王昌平租赁的涉案房屋多次被人封门，潜江市工业促进会资产管理办公室存在违约、违法、违纪行为，应赔偿王昌平损失。潜江市工业促进会资产管理办公室辩称，王昌平租赁的涉案房屋是由具有专业资质的潜江伟华资产评估事务所评估确定的，王昌平主张租赁面积与评估面积不一致，却没有提交证据证明自己的主张。潜江市工业促进会资产管理办公室是依照潜江市行政事业单位资产收益征管办公室批复的《资产出租合同底价的批复》确定租金，潜江市工业促进会资产管理办公室无权变更资产租赁合同的底价。潜江市工业促进会资产管理办公室与王昌平于2018年签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已满，双方没有就新的合同期限、价款达成一致，双方的权利义务已终止，王昌平应向潜江市工业促进会资产管理办公室返还租赁物并赔偿损失。王昌平主张追究潜江市工业促进会资产管理办公室对王昌平封门、拆门，造成的经济损失，没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潜江市工业促进会资产管理办公室向一审法院起诉请求：1.判令王昌平立即返还潜江市工业促进会资产管理办公室管理的位于潜江市园林办事处××号52平方米房屋一间；2.判令王昌平赔偿潜江市工业促进会资产管理办公室从2019年1月1日起至2019年8月30日止的房屋租赁损失39128元；赔偿从2019年9月1日起至返还租赁房屋之日止按每月4891元计算的经济损失；3、案件受理费由王昌平承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，潜江市工业促进会资产管理办公室与王昌平签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，出租方（甲方）为潜江市工业促进会资产管理办公室，承租方（乙方）为王昌平。合同主要内容为，一、租赁房屋地址为潜江市园林办事处××号，面积为26平方米，用途为经营三角带；二、租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日止；三、租金为每年31000元，支付租金的时间为2018年1月10日前；四、租赁期满，乙方逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王昌平于2018年3月28日向潜江市工业促进会资产管理办公室缴纳2018年1月1日至2018年12月31日止的房屋租金31000元。2019年，潜江市工业促进会资产管理办公室委托潜江伟华资产评估事务所对潜江市工业促进会资产管理办公室分别位于潜江市江汉路25号7家门面，位于潜江市湖滨路××18家门面，位于潜江市××8家门面的面积及年租赁价值进行评估，潜江伟华资产评估事务所于2019年1月7日作出潜伟评报字（2019）第3号评估报告，其中，王昌平三角带总汇面积为37平方米，每平方米月租金价值为118元，附属店面积为15平方米，每平方米月租金价值为35元。评估基准日为2018年11月28日至2019年11月27日止。2019年1月18日，潜江市工业促进会资产管理办公室依据上述评估报告，并经潜江市行政事业单位资产收益征管办公室批复，确定了各承租人的年租金及合同到期时间，其中王昌平的年租金为58692元[（37平方米×118元/月=4366元/月）+（15平方米×35元/月=525元/月）×12个月]，合同到期时间为2019年12月，各承租人及王昌平在出租门面情况表备注栏签名确认了年房屋租金额，其中王昌平的年房屋租金额为58692元。2019年1月18日，潜江市行政事业单位资产收益征管办公室向潜江市工业促进会资产管理办公室下发了《资产出租合同底价的批复》，其中王昌平经营的三角带门面2019年1月1日至2019年12月31日的年租金为58692元。2019年3月25日和2019年3月27日，潜江市工业促进会资产管理办公室向各承租户及王昌平下达了通知一份，要求各承租户及王昌平在2019年3月10日前和2019年4月10日前按潜江市财政局的要求及潜江伟华资产评估事务所评估的房屋面积及租金到潜江市工业促进会资产管理办公室处续签合同并缴纳租金，但王昌平既不续签租赁合同，也不缴纳租金或返还租赁房屋，为此，引起纠纷，潜江市工业促进会资产管理办公室向一审法院提起诉讼。另查明，王昌平在潜江市工业促进会资产管理办公室处租赁房屋经营三角带多年，2019年1月1日前的租赁房屋均按每间收取租金，面积26平方米也为预估算面积。一审法院认为，1、关于潜江市工业促进会资产管理办公室要求王昌平返还租赁房屋问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，……”、第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物……。”本案中，王昌平按约缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日止的房屋租金31000元，但房屋租赁期限届满后，王昌平未与潜江市工业促进会资产管理办公室续签合同，也未约定租赁期限，其租赁期限应视为不定期租赁，潜江市工业促进会资产管理办公室要求王昌平立即返还位于潜江市园林办事处××号52平方米房屋一间的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；2、关于潜江市工业促进会资产管理办公室要求王昌平赔偿房屋租赁损失问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，潜江市工业促进会资产管理办公室、王昌平于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该合同第四条约定，“租赁期满，王昌平逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系，租金按合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。”根据上述约定，王昌平每月应向潜江市工业促进会资产管理办公室缴纳不定期房屋租金为7745元（31000元/年÷12个月×3倍），因王昌平未履行合同义务，给潜江市工业促进会资产管理办公室造成损失，潜江市工业促进会资产管理办公室主张权利时只要求王昌平按潜江伟华资产评估事务所评估的房屋租金，即每月租金为4891元（58692元/年÷12个月）赔偿损失，是潜江市工业促进会资产管理办公室对其权利的处分，加之王昌平亦在出租门面情况表备注栏签名确认了该金额，故王昌平应从2019年1月1日起每月按4891元赔偿潜江市工业促进会资产管理办公室房屋租赁损失，至返还房屋之日止。王昌平提出的三角带总汇面积为26平方米是2019年1月1日之前潜江市工业促进会资产管理办公室估算面积，之后，潜江市工业促进会资产管理办公室委托具有资质的评估部门对所有门店面积及价值进行评估所做出的结论，其结论符合法律规定，故王昌平的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、王昌平于该判决生效之日起五日内返还潜江市工业促进会资产管理办公室管理的位于潜江市园林办事处××号的52平方米房屋一间；二、王昌平于该判决生效之日起五日内赔偿潜江市工业促进会资产管理办公室管理的位于潜江市园林办事处××号的52平方米房屋一间的房屋租赁损失，损失从2019年1月1日起按每月4891元计算，至王昌平返还房屋之日止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取计390元，由王昌平负担。二审期间，王昌平与潜江市工业促进会资产管理办公室围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王昌平当庭提交的录音资料一组，拟证明潜江市工业促进会资产管理办公室对房屋面积和房租的收费弄虚作假。本院认为，王昌平所举的证据反映其与相关人员协商后期房屋租赁事宜，与本案没有关联性，本院不予采信。潜江市工业促进会资产管理办公室所举的其与其他租户的租赁合同，拟证明潜江市工业促进会资产管理办公室的租赁价格和面积是真实的。本院认为，潜江市工业促进会资产管理办公室所举的证据，与本案没有关联性，本院不予采信。二审查明，潜江市工业促进会资产管理办公室在二审中认为王昌平上诉请求中追究潜江市工业促进会资产管理办公室对王昌平封门、拆门给王昌平造成的经济损失，在客观事实的基础上合理上交房租，应该在一审中提出，不属于二审法院审理的范畴，不愿意进行调解以及与本案合并审理。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，潜江市工业促进会资产管理办公室与王昌平于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，租金为每年31000元，租赁期满，乙方逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。潜江市工业促进会资产管理办公室与王昌平在租赁期限届满后，王昌平继续占有使用涉案房屋，没有继续签订合同，视同双方为不定期租赁关系，潜江市工业促进会资产管理办公室可以随时解除涉案《房屋租赁合同》并要求王昌平返还涉案房屋，同时要求租金按涉案《房屋租赁合同》约定的月租金的3倍计算至房屋归还为止。潜江市工业促进会资产管理办公室仅向王昌平主张从2019年1月1日起至返还涉案房屋之日止按每月4891元计算的经济损失，低于涉案《房屋租赁合同》约定的月租金的3倍，属于对自己权利的处分，本院予以支持。王昌平上诉请求追究潜江市工业促进会资产管理办公室对王昌平封门、拆门给王昌平造成的经济损失，在客观事实的基础上合理上交房租。本院认为，王昌平在一审诉讼中未提起反诉，潜江市工业促进会资产管理办公室也不愿意就该上诉请求进行调解以及与本案合并审理，故本院对王昌平该上诉请求不予审理。综上，王昌平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1267元，由王昌平负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年五月二十九日法官助理韩潇书记员胡灵