甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初4675号原告：章澜，男，汉族，1973年9月28日出生,住兰州市城关区。被告：甘肃同元房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路239号89-117。法定代表人：项剑平，系该公司经理。委托诉讼代理人：聂晖，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆婧，甘肃正鼎律师事务所律师。原告章澜诉被告甘肃同元房地产开发有限公司(以下简称同元公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告章澜，被告同元公司委托诉讼代理人陆婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。章澜向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于通知之日起解除；2.判令被告退还购房款1，544，931.00元；3、判令被告承担原告经济损失及违约金共计332，964元；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告提交变更诉讼请求申请书，申请对诉讼请求第三项变更为：判令被告承担原告经济损失329，545元。事实和理由：2018年2月26日，原、被告签订合同编号：2017预41666《商品房买卖合同》。合同约定：原告所购商品房位于甘肃省兰州市七里河区《兰州老街》项目中，房屋编号M53010031幢1层103号房，建筑面积26.74平方米。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2018年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；在合同约定的交房期限逾期超过90天后，原告有权选择继续履约或解除合同。现被告已逾期10个月未能交房构成违约。2019年8月26日，原告通过EMS邮寄《关于解除兰州老街《商品房买卖合同的》的通知》。该通知到达后，被告应于收到通知之日起10日内配合买受人办理本合同网签注销手续及退还购房款，但被告书面复函认为，逾期交房的原因系市政管网未到位而导致未能按时履行合同义务，其可据实予以延期且不承担违约责任。因双方无法就此争议协商解决，为保障原告合法权益免受侵害，特依法诉至贵院。同元公司辩称，1、根据原、被告2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》第八条，被告有据实延期交房的事由；2、被告在合同约定的交房期限届满前履行了告知义务，没有违约，不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认1、《商品房买卖合同》；2、购房款《收据》（2017年8月28日、2018年2月8日）、《甘肃银行账户交易明细》；3、关于解除兰州老街《商品房买卖合同》的通知、关于的回复、关于解除兰州老街《商品房买卖合同》的通知的回复之复函、兰州老街物业管理有限公司文件（兰州老街物业办字[2019]44号）；4、《委托合同书》、甘肃银行《个人购房担保借款合同》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的《延期交付告知函》、快递回单。原告对该组证据真实性提出异议，称并未收到上述函件，且该快递回单上邮寄时间存在涂改及没有填写年份的质证意见。本院经审查后认为，该组证据因原告予以否认，被告应就《延期交付告知函》通过邮寄完成送达的事实提供完整、可信的证据证明，被告在诉讼中未能尽到相应的举证责任，上述证据不予采纳。2、被告提交的第三、第四组证据，该证据不能证明被告在发生延期交房的事由后履行了通知义务，因而证据与待证事实之间缺乏关联性，本院经审查后不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月26日，原、被告签订合同编号：2017预41666《商品房买卖合同》，约定：原告所购商品房位于甘肃省兰州市七里河区《兰州老街》项目中，房屋编号M53010031幢1层103号房，该商品房的用途为营业，建筑面积26.74平方米；付款方式为银行按揭付款方式；被告交付商品房的时间为2018年12月30日前；并约定双方的违约责任等。同年3月13日，原、被告及甘肃银行签订《个人购房担保借款合同》。合同签订后，原告分别于2017年8月28日、2018年2月8日、3月13日通过转账及银行贷款向被告共计支付购房款1，544，931元。被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋。2019年8月26日，原告通过EMS邮寄《关于解除兰州老街《商品房买卖合同的》的通知》，被告接到通知后于9月1日回复原告，逾期交房的原因系市政管网未到位而导致未能按时履行合同义务，其可据实予以延期且不承担违约责任。原告于9月10日复函被告，合同已于8月26日解除通知，并要求尽快办理后续事宜。另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》前，于2017年8月31日签订《委托合同书》，委托被告对本案所涉商品房进行出租，被告承诺保证原告能收取到的税前房租标准为：月租金5615.4元，年租金67，384.8元；截止本案受理之日，原告向甘肃银行支付按揭还款94，376.23元，其中利息37，585.63元。2018年12月3日，被告同元公司向张澜发出告知函，被告以邮寄的方式向原告送达，从快递单寄出的时间可以看出有明显改动，原告对此提出异议且称其并未收到该份告知函。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。根据法律规定，行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行、当事人一方违约和约定解除等情形。本案中，原告在被告逾期履行交房义务90天后行使解除权，符合双方合同约定及相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告并未另案起诉或通过反诉请求人民法院确认解除合同的效力。故双方签订的《商品房买卖合同》自原告通知到达被告时解除，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款1，544，931元，故对原告的第二项诉请亦予以支持。关于被告是否应当承担原告经济损失问题的认定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。本案中，被告对延期交付商品房的事由是否告知原告，未能尽到相应的举证责任。在原告解除合同的通知送达后，既未向仲裁机构或人民法院请求确认解除合同的效力，也未按照合同约定退还购房款，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告所购买的商品房用途为营业，具有投资收益的商业属性，被告对于订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失是有明确认知的。原告要求被告承担赔偿的经济损失有两项，一是原告所支付的首付款1，084，931元所产生的利息损失81，605元，对于这项损失诉请，因不属于被告违约后的损失，故本院不予支持。二是原告从甘肃银行贷款46万元期限十年的利息损失247，940元，因该部分损失属于被告逾期交房90日之后的损失，但不应直接计算十年，应从逾期之日2018年4月13日至2019年10月13日，按照年利率5.39%计算，利息损失应为37，585.63元，本院予以支持。之后的利息应以未付本金为基数自2019年10月29日起计算至实际付清之日止（按照年利率5.39%计算）。本院予以支持。关于被告同元公司的辩称理由，因缺乏相应的证据证实，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年8月26日解除；二、被告甘肃同元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告章澜购房款1，544，931元；三、被告甘肃同元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告章澜支付按揭贷款利息37，585.63元（自2018年4月13日至2019年10月13日），并以未付本金为基数承担自2019年10月14日起至按揭本金全部返还之日止的利息（按照年利率5.39%计算）；四、驳回原告章澜的其他诉讼请求。案件受理费10，901元，由原告章澜负担2865元，被告甘肃同元房地产开发有限公司负担8036元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  解莉二〇二〇年五月六日书记员翟德亮