安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初853号 原告：望江县和美物业管理有限责任公司，住所地：安徽省安庆市望江县华阳镇城西路115-6号，统一社会信用代码91340827799800016P（１－1）。 法定代表人：王火生，董事长。 委托诉讼代理人：王国洋，安徽大雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**刚，安徽大雷律师事务所律师。 被告:刘安民,男,1956年1月15日生,汉族,退休干部，住安徽省望江县。 原告望江县和美物业管理有限责任公司与被告刘安民物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行了审理。原告望江县和美物业管理有限责任公司委托诉讼代理人**刚、被告刘安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的自2011年10月1日至2019年12月31日物业服务费6468.40元（175.25平方米×0.35元/月/平方米×99月＋共用电费4元/月×99月）、违约金301.10元（0.1元/天×365天÷12月×99月），合计6769.50元；2、本案诉讼费用，由被告承担。 被告辩称：1、物业公司的聘用第一种是开发商聘用，第二种是业主委员会聘用，原告公司以上两种都不具备，故原告公司不具备管理君皇佳园小区的合法资格；2、君皇佳园小区业主没有选聘原告公司，也没有签订聘用合同，所以，原、被告不存在法律关系；3、被告涉案房屋面积不对，应该是120平方米；4、即使原告公司是开发商前期选聘的，聘用合同已有三年，已经超过时效；5、物业服务合同约定收费标准为0.25元/月/平方米，后来原告公司私自提高收费标准，破坏双方的约定，事实上已终止物业服务合同，故双方不存在合同关系；物价局的文件，是对原告公司的批复，是单方面的，如果物业费上调，必须要召开价格听证会，包括业主参加，请原告公司提供会议记录；6、被告该房屋漏水，因为原告公司是开发商前期物业公司，被告找过原告公司，至少原告公司可以找开发商交涉，而原告公司只收费不服务；7、被告已交三年物业费，收据已遗失，被告应该是自2013年10月1日以后没有交纳；8、被告没收到原告公司书面催收通知。综上，被告不交纳所欠物业费。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋坐落：望江县华阳镇外环路君皇佳园10号楼U87幢1单元602号（多层）； 二、被告系房屋所有权人，2010年9月19日以前购买涉案房屋，房屋坐落于望江县华阳镇外环路君皇佳园小区，面积为175.25平方米； 三、原告于2010年9月19日至2019年12月31日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为《物业管理服务协议》第三条和《望江县物价局文件》望价［2010］73号； 四、原告与被告签订过物业服务协议，签订日期2010年9月19日，提供物业服务期限2010年9月19日起，住宅物业费标准按建筑面积为0.25元/月/平方米﹛2010年12月1日，《望江县物价局文件》望价［2010］73号将普通住宅每月每平方建筑面积调整为0.35元/月/平方米（多层）﹜，共用电费4元/月，缴纳方式：每次交纳一年物业费，第一次办理入住通知之日，第二次一年后10天内交纳； 五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2010年9月19日至2019年12月31日； 六、原告通过送达书面《催收通知》方式向被告书面催缴过物业费； 七、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称： 抗辩事由：见以上被告辩称1-8点； 证据名称：房屋漏水照片三张。 八、原告主张违约金依据为《物业管理服务协议》第九条； 九、被告拖欠原告2011年10月1日至2019年12月31日期间的物业费总计6468.41元,至今尚未缴纳； 以上事项中，双方有争议的事项为第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项，其他事项双方无争议。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经履行为被告入住的该小区提供物业服务的主要义务，被告作为该小区业主之一，亦享受相应物业服务，交纳物业费是其基本义务，也是物业服务企业为业主提供必要服务的基本保障。同时，原告具有相应的物业服务企业资质，其物业费收费标准业经物价部门核准，原告要求被告交纳所欠物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告上述辩称，本院认为：1、原告公司于2007年3月5日依法设立登记领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，进而取得从事经营活动的合法身份，其经营范围为物业管理服务；于2008年3月18日获得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》；2010年12月1日，望江县物价局下发的望价［2010］73号文件明确是“关于‘君皇佳园’小区物业管理服务收费标准的批复”，故原告公司已具备管理君皇佳园小区的合法资格；2、物业服务合同分为两类：第一类是前期物业合同，是指建设单位与物业服务企业订立物业服务合同；第二类是后期物业合同，是指业主或业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同，本案物业合同属于第二类即原、被告订立物业服务合同，故原、被告之间存在物业服务合同关系；3、被告涉案房屋面积，应按望江县不动产登记服务中心《证明》所记载面积为准；4、物业合同包括前期物业合同，是继续性合同，物业服务企业没有及时追索业主未履行的一期或多期债务，是物业服务企业基于维护双方已存在的合同关系及对业主的信任和谅解，并不能据此认定为怠于行使权利。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算；原告公司于合同履行期限内提起诉讼，并未超出诉讼时效；5、《物业管理服务协议》第三条第8项约定“物业管理服务费用标准按物价部门核准调整。”2010年12月1日，望江县物价局下发的望价［2010］73号文件关于“君皇佳园”小区物业管理服务收费标准的批复，故原告公司从此以后按照0.35元/月/平方米标准收取物业服务费不违反双方约定和法律规定；6、被告提供房屋漏水照片三张，虽反映房屋有积水痕迹，但积水是否是因为原告公司未对公共部分进行及时维修所导致，从照片不能看出；7、被告称其已交三年物业费，因未提供证据予以佐证，故不予采信；8、被告还称其没有收到原告公司书面《催收通知》，原告已完成举证责任，而被告未提供反证予以证明，故不予采信。最后是本院合理化建议：作为提供物业服务的原告公司，应全面履行物业服务业合同义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费不仅不是解决问题的方式方法，在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告刘安民交纳所欠原告望江县和美物业管理有限责任公司物业服务费6072.40元（175.25平方米×0.35元/月/平方米×99月）、共用电费396元（4元/月×99月）、违约金301.10元（0.1元/天×365天÷12月×99月），合计6769.50元，限于本判决生效后七日内一次付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告刘安民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  郑宏水 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴汝伟