北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3402号上诉人（原审被告）：赵然，男。委托诉讼代理人：王辉才，北京勤道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯明义，男。原审第三人：北京天创伟业投资公司，住所地北京市丰台区六里桥南里甲5号。法定代表人：刘睿，董事长。委托诉讼代理人：吴波，男，北京天创伟业投资公司副经理。上诉人赵然因与被上诉人侯明义及原审第三人北京天创伟业投资公司所有权确认纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初34470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵然上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯明义的诉讼请求。事实和理由：我与侯明义签订的《债务顶账协议》无效，涉案房屋建设在集体土地上，不得在集体经济组织成员外流转，我购买该房屋就不符合规定，再次转让无效。作为划拨土地上房屋转让应经过有关部门批准，现在虽允许办理所有权转移登记，但也是附条件的，侯明义没有本市户籍，没有购房资格。物权转让应以登记为条件，而涉案房屋为小产权房，涉及一系列政策、法律问题，一审法院简单判决履行以物抵债协议是错误的。侯明义辩称，我认为一审法院应直接判决所有权转移登记至我名下，但没有提起上诉。在赵然的刑事案件审理期间，为了给他减刑，赵然主动要求把房屋折抵给我，同时表示无条件配合办理房屋所有权证并承担全部费用。我与赵然之间的《债务顶账协议》签订在12年以前，当时北京并没有限购政策，现在统一办理所有权证也是将未办理的全部房屋，作为历史遗留问题一并进行处理，并不是只针对涉案房屋。我曾申请包头法院对办理所有权转移登记进行执行，但根据房管局的要求必须经过本地法院审理确认后方可予以办理，故我提起本案诉讼。我不同意赵然的上诉请求。北京天创伟业投资公司述称，我公司尊重法院判决，不同意赵然的上诉请求。赵然与侯明义之间的抵债行为和我公司无关，我公司是在办理所有权证过程中了解到涉案房屋存在居住人与购买人不符的情况，我公司只能按照原始购买登记来办理，故要求他们去法院确权，我公司按照法院判决予以办理。诉争房屋非小产权房屋。侯明义向一审法院起诉请求：1.依法确认位于XX602号、XX601号房屋产权归我所有；2.判令赵然、北京天创伟业投资公司协助我办理上述两套房屋的过户事宜并由赵然承担过户费用329143.46元。一审法院认定事实：赵然于2009年1月18日因涉嫌犯诈骗罪被内蒙古自治区包头市公安局刑事拘留，同年2月26日被逮捕，同年10月23日被内蒙古自治区包头市中级人民法院判处有期徒刑十年并处罚金10万元。该案查明，2007年10月，侯明义与赵然商议能否帮助其从包钢稀土高科技股份有限公司购买稀土精矿粉。赵然随即答应并找到陈某共同做此业务。陈某冒充国务院机关事务管理局处长的身份经赵然与侯明义相识。2007年11月，陈某、赵然与侯明义签订购买稀土精矿粉的协议书。2007年11月18日，侯明义给陈某、赵然各打款100万元。2008年4月3日，侯明义又给赵然打款10万元。2008年5月12日，侯明义再给赵然打款30万元。案发后，赵然曾给侯明义还款50万元并主动以其享有的54万余元债权及位于XX602号、4单元601号的两套小产权住房抵偿给侯明义，此两套小产权房经二人协议折抵854630元。故内蒙古自治区包头市中级人民法院认为赵然归案后能主动交代犯罪事实，主动向被害人退赔，减少了被害人的损失，具有酌定从轻处罚的情节，故判处赵然有期徒刑十年并处罚金10万元。后赵然不服此判决，内蒙古自治区高级人民法院维持原判。2009年2月26日，赵然被羁押期间，与侯明义签订《债务顶账协议》，写明：债务人赵然同意将XX602号、4单元601号两套小产权住房折抵欠债权人侯明义欠款854630元，办理产权过户均有赵然负责。介于目前对小产权房不能正常办理过户手续，以赵然交付房屋相关小产权手续等，并在房屋权限管辖地办理权利转移公正手续，侯明义在房屋现场交验拿到钥匙为准，具备条件后办理完全产权。赵然承诺对顶账债务房屋应将全部产权过户于债权人侯明义，并承担办理过户相关手续和费用的连带责任。对本次抵偿后权利转移的房屋，由于小产权住房产权不明晰，赵然不会再次赠予、转让、出租、重复抵押或以其他方式处分本协议项下的财产，否则构成诈骗，由此产生的不利于侯明义的法律后果由赵然负全权责任，并承担造成的全部损失。协议签订后，赵然的亲属在北京将上述两套房屋的《内销住宅楼房买卖契约》原件及房屋钥匙交付给侯明义，侯明义自2009年12月7日起即在上述两套房屋内居住使用。另查，2000年4月21日，赵然与六里桥农工商联合公司（现名称为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》2份，赵然分别以77649元、228841.5元的价格购买XX602号、4单元601号两套房屋。再查，XXX10号院小区后名称变更为XXX10号院。赵然折抵给侯明义的两套房屋即XXX10号院3号楼6层2单元602、XXX601于2011年3月11日取得房屋所有权，登记在北京天创伟业投资公司名下。2019年3月，北京天创伟业投资公司开始对XXX10号院3号楼进行办理不动产登记证工作。在办理过程中，北京天创伟业投资公司收取了侯明义持有的上述两套房屋的《内销住宅楼房买卖契约》原件并委托北京紫涵房地产咨询有限公司收取了上述两套房屋产权办理费用共计329143.46元。北京天创伟业投资公司表示因赵然亦非六里桥村村民，故若赵然办理上述两套房屋产权证，也要交纳产权办理费，金额与侯明义交纳的一致。因侯明义并非《内销住宅楼房买卖契约》买方，北京天创伟业投资公司未给其办理过户事宜，故侯明义提起诉讼。侯明义向法院提交2006年1月19日其与赵然、宋某签订的《协议》及2006年12月8日赵然书写的借据，证明在赵然刑事判决之前，赵然即已将诉争两套房屋抵押给侯明义。而侯明义为给赵然减刑，同意在刑事案件中赵然再次将诉争两套房屋折抵。赵然认可上述证据的真实性，但表示与此案无关。侯明义还向法院提交2007年7月31日赵然书写的借据、2007年11月18日赵然、陈某书写的借据及2008年5月12日赵然书写的借据，证明2006年1月19日侯明义与赵然、宋某签订《协议》后，侯明义又借给赵然251万元，与赵然将诉争房屋抵押给其不是一回事。赵然认可上述证据的真实性，但表示此款项已在刑事案件中进行认定。一审法院审理认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。侯明义作为被害人与赵然在刑事案件审理过程中达成《债务顶账协议》，赵然将诉争两套房屋折抵给侯明义，使得赵然在刑事案件中具有酌定从轻处罚的情节，并最终予以从轻处罚，故《债务顶账协议》应视为赵然的真实意思表示，且签订协议后赵然即已履行协议，将诉争两套房屋交付给侯明义，多年来，侯明义亦在诉争房屋内居住使用，赵然并未有异议。故《债务顶账协议》应系侯明义与赵然的真实意思表示，双方均应按此协议的约定继续履行。现诉争两套房屋已可以办理房屋所有权证，故赵然应按协议约定配合侯明义办理房屋的过户手续并承担办理过户产生的相关费用。根据北京天创伟业投资公司陈述，赵然亦非六里桥村农民，若其购买诉争房屋，亦需交纳产权办理费，且金额与侯明义一致，故赵然应支付给侯明义已交纳的产权办理费329143.46元。因赵然自北京天创伟业投资公司处购买房屋，现房屋可办理过户手续，北京天创伟业投资公司应先将诉争房屋变更登记至赵然名下，再由赵然将诉争房屋变更登记至侯明义名下。故侯明义要求赵然、北京天创伟业投资公司协助其办理诉争两套房屋产权变更登记手续并要求赵然支付产权办理费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。侯明义要求确认诉争两套房屋由其所有，没有法律依据。赵然辩称因没有办理物权转移手续，故侯明义应以债权债务纠纷为由起诉一事，因《债务顶账协议》中明确写明赵然将诉争两套房屋折抵给侯明义，办理产权过户均由赵然负责。而当时诉争房屋不能正常办理过户手续，赵然还承诺诉争房屋具备条件后办理完全产权并承担办理过户相关费用。上述约定应视为赵然已将诉争两套房屋的权属转移给侯明义。故对赵然的此项辩称，法院不予采信。赵然辩称诉争两套房屋系小产权房不能转让一事，现诉争两套房屋已取得合法的所有权登记，亦可办理过户手续，故对赵然的此项辩称，法院亦不予支持。赵然称侯明义交纳的产权办理费用涉嫌刑事犯罪，未向法院提供相关证据，而根据北京天创伟业投资公司的陈述，该小区业主若办理产权过户手续均需交纳相关费用，亦认可侯明义交款一事，故对赵然的此项辩称，法院不予支持。综上所述，对侯明义要求确认位于XX602号、XX601号房屋产权归其所有的诉讼请求，法院不予支持；对侯明义要求赵然、北京天创伟业投资公司协助其办理上述两套房屋的过户事宜、赵然承担过户费用329143.46元的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，判决：一、北京天创伟业投资公司于判决生效之日起十五日内协助赵然、侯明义将XXX10号院3号楼6层2单元602、XXX10号院3号楼6层4单元601两套房屋产权变更至赵然名下，由此产生的相关费用由赵然负担；二、赵然于判决生效之日起十五日内协助侯明义将XXX10号院3号楼6层2单元602、XXX10号院3号楼6层4单元601两套房屋产权变更至侯明义名下，由此产生的相关费用由赵然负担；三、赵然于判决生效之日起十五日内支付侯明义329143.46元；四、驳回侯明义其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，二审中的争议焦点为《债务顶账协议》是否有效及其履行问题。《债务顶账协议》签订于赵然羁押期间，赵然作为犯罪嫌疑人，侯明义作为被害人，就赵然犯罪行为造成的损害赔偿问题进行协商的行为符合法律规定，协议签订后，赵然亲属履行了协议内容，赵然本人亦因这一积极赔偿行为符合量刑的从轻情节，从而获得刑事处罚的减轻。以上协议签订的背景及履行看，该协议不存在无效情形。侯明义占有使用涉案房屋多年，赵然主张该房屋所在土地和房屋性质均决定房屋不得办理所有权转移登记的意见，与房屋现具备办理分户所有权转移登记一节不符。另，《债务顶账协议》签订于2009年，其履行问题不应受到北京市现行限购政策的影响。综上，《债务顶账协议》真实有效，具备履行条件，应予履行。另，关于赵然在法庭辩论时提到的《债务顶账协议》未经其爱人同意的问题，本院认为该协议签订时，赵然尚在羁押期间，房屋及相关证照向侯明义的交付由其亲属代为完成，且该事实已经在刑事判决书中予以载明，赵然现表示其配偶不同意不知情显与事实和情理不符，本院对其该项意见不予采信。侯明义已经按照北京天创伟业投资公司要求交纳办证等相关费用，依据其与赵然的约定，该费用应由赵然负担，一审法院判决其给付侯明义该项费用符合合同约定。而赵然上诉提到北京天创伟业投资公司收取办证费用是否合理的问题，其可另行主张，本案不予涉及。综上所述，赵然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14962元，由赵然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十七日书记员  黑梦雪