湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2747号原告：长沙京武房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路260号浪琴山花园裙楼与地下室3039。法定代表人：李双彤,执行董事。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。被告：苏尹馨，女，1994年11月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡甲初，湖南大梵律师事务所律师。被告：谢辉，女，1976年4月18日出生，汉族，户籍所在地贵州省台江县。委托诉讼代理人：胡甲初，湖南大梵律师事务所律师。原告长沙京武房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告苏尹馨、谢辉（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周超、温定军，被告谢辉及苏尹馨、谢辉的共同委托诉讼代理人胡甲初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2018年10月27日签订的《商品房认购协议书》，并判决被告承担违约责任，100万元购房定金不予退还；2、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月，被告谢辉以被告苏尹馨的名义与原告洽谈购房事宜，并提供了被告苏尹馨的个人资料。经核实，被告苏尹馨具有长沙地区的购房资格。2018年10月27日，被告谢辉代被告苏尹馨与原告签订了《商品房认购协议书》，自愿认购原告位于长沙市雨花区的房屋。同日，被告谢辉代被告苏尹馨向原告支付了《商品房认购协议书》中约定的100万元购房定金，原告向被告苏尹馨开具了收款收据。同时，被告苏尹馨向原告提交了一份《证明》，表明涉案房产确系被告苏尹馨本人购买，被告谢辉与其系亲属关系，代替其向原告支付购房定金。2018年11月3日，被告苏尹馨前往原告处办理了购房资格录入。同日，被告谢辉代被告苏尹馨向原告支付了150万元购房首付款，原告亦向被告苏尹馨开具了收款收据。2018年12月28日，被告谢辉向原告提交了一份由被告苏尹馨签名的《申请书》，表明其因个人原因，申请其余购房款项的付款方式从银行按揭改为一次性付款，并承诺于2019年1月10日17时前交纳200万元购房款，2019年1月25日17时前全部付清余下的377万元购房款。如有逾期，被告苏尹馨自愿放弃涉案房屋及已交纳的定金100万元。但截至2019年1月25日，被告苏尹馨未按照《申请书》的承诺付清全部购房款。经原告多次催促，被告谢辉代被告苏尹馨分别于2019年3月13日支付购房款100万元，2019年5月28日支付购房款157万元。原告同样向被告苏尹馨出具了相关收款收据。此后，被告苏尹馨却未按其承诺履行余下的付款义务，尚拖欠原告20万元购房款未支付。且经原告多次催促，被告苏尹馨一直未按《商品房认购协议书》中约定的时间及方式与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致涉案房屋一直未能出售成交。期间，被告谢辉向原告明确表示自己系涉案房屋的实际买房人，所有相关事宜仅需与其沟通即可。整个交易过程中，相关手续也均由被告谢辉办理。但被告谢辉多次明确表示其不愿购买之前认购的京武浪琴山苑Ｔ10栋01号房，并要求退房。现由于被告苏尹馨一直未按照《商品房认购协议书》中的约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，其严重违反合同义务的行为，致使双方商品房买卖合同目的无法实现，导致涉案房屋一直未能对外出售，并长期处于闲置状态，给原告造成巨大损失，影响正常商品房交易秩序。被告共同辩称，房屋的购房款已全部付清，根据合同还多付了100万元，合同约定是830万元，原告同意优惠3万元，就是827万元，已经付款927万元，全部履行了付款责任和义务。原告与被告一直处于协商阶段，被告并没有违约行为，即使在原告起诉前有20万元未付，也是双方协商一致的结果，并且也不构成根本违约。双方一直在协商换房，并且原告一直未向被告催收过购房款，被告不同意解除《商品房认购协议书》。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于长沙市雨花区京武﹒浪琴山苑房地产项目的开发商。2018年10月，被告谢辉与原告洽谈购房事宜。因被告谢辉在长沙市无购房资格，遂以被告苏尹馨的名义购房，并向原告提交了苏尹馨的个人资料。2018年10月27日，被告谢辉代被告苏尹馨与原告签订了《商品房认购协议书》，认购原告位于长沙市雨花区的房屋，房地产成交总价款为830万元，在签订认购协议书时交纳认购定金100万元，在签署《商品房认购协议书》之日起七日内支付不低于购房总价款40%的首期款（含认购定金），剩余购房款由买受人向银行申请按揭贷款。同日，被告谢辉代被告苏尹馨向原告支付了《商品房认购协议书》中约定的100万元购房定金，原告向被告苏尹馨开具了收款收据。同时，被告苏尹馨向原告提交了一份《证明》，表明涉案房产确系被告苏尹馨本人购买，被告谢辉与其系亲属关系，代替其向原告支付购房定金。此后，原、被告协商支付购房款的方式从银行按揭变更为一次性付款，并且原告同意向被告优惠3万元。被告谢辉代被告苏尹馨向原告支付购房款如下：2018年10月29日100万元，2018年11月3日150万元，2019年1月11日150万元，2019年1月25日150万元，2019年3月13日100万元，2019年5月28日157万元。上述款项，除了2018年10月29日的100万元，原告均向被告苏尹馨出具了相关收款收据。原告主张被告谢辉代苏尹馨于2018年10月29日向原告支付的100万元系地下车库使用权的预付款，被告主张系《商品房认购协议书》约定之外原告另行要求被告支付的购房款。原告于2020年4月9日诉至本院，请求判如所诉。另查明，1、2018年12月28日，被告谢辉向原告提交了一份由被告苏尹馨签名的《申请书》，表明其因个人原因，申请其余购房款项的付款方式从银行按揭改为一次性付款，并承诺于2019年1月10日17时前交纳200万元购房款，2019年1月25日17时前全部付清余下的377万元购房款。如有逾期，被告苏尹馨自愿放弃涉案房屋及已交纳的定金100万元。2、被告谢辉于2020年5月6日向原告支付了购房尾款20万元。本院认为，原告明知被告谢辉不具备长沙市的购房资格，以被告苏尹馨的名义购房，与其签订《商品房认购协议书》，系双方合意一致达成的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。被告谢辉在原告起诉前已代被告苏尹馨超额支付了购房款，即使按照原告陈述的其中100万元购房款为车库使用权的预付款，被告也只有20万元购房尾款没有支付。在原告向法院起诉后，被告谢辉又代被告苏尹馨于2020年5月6日向原告支付了20万元，故被告的行为不构成根本违约，不符合合同法定解除的条件，对原告要求解除《商品房认购协议书》并由被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告长沙京武房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取6900元，由原告长沙京武房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年五月八日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。