吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初583号原告：镇赉县清洁物业管理有限公司。法定代表人：曹某：董事长。委托诉讼代理人：李某，男，1969年9月25日出生，汉族，个体，现住镇赉县，与曹淑娟系夫妻关系。被告：周某，男，1963年6月2日出生，汉族，自来水公司维修人员，现住镇赉县。委托诉讼代理人：孙某，女，1967年3月15日出生，汉族，无业，现住镇赉县，与周某系夫妻关系。原告镇赉县清洁物业管理有限公司（以下简称“清洁物业公司”）与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。清洁物业公司法定代表人曹淑娟及委托诉讼代理人李某，周某委托诉讼代理人孙某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。清洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求周某给付2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费等相关费用共计778元。2、周某承担诉讼费。事实与理由：2018年6月30日，清洁物业公司与镇赉县祥安物业管理有限公司签订《转让合同书》，约定清洁物业公司从2018年7月1日起接管镇赉县祥安物业管理有限公司管理的水利局小区和农机花园小区，清洁物业公司接管后两个小区的收费由清洁物业公司负责，清洁物业公司对周某所居住的小区的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。按照《转让合同书》的约定，周某应自2018年7月1日起至2019年12月31日止交纳物业费778元，经清洁物业公司工作人员多次催要未果，根据相关法律规定及《转让合同书》的约定，特向贵院提起诉讼，请求支持清洁物业公司的诉求。周某辩称，我不同意给付2018年物业费，因为清洁物业公司没有和我们业主签订物业服务合同，清洁物业公司干了两三个月就上门向我们收取物业费，所以我不同意给付。2019年物业费符合国家标准的部分我同意给付，最起码应该有绿化，有保安24小时值守，清洁物业公司到现在也没有对小区进行绿化，小区内也没有保安，所以每平方米0.5元收费标准过高。另外不知道什么原因清洁物业公司只起诉了我家，但我听说自来水的业主都没有交纳物业费，即使有交物业费的，也只交纳了100元或200元的物业费。结合清洁物业公司的和周某的答辩，本案的争议焦点问题是：清洁物业公司要求周某给付物业费、垃圾清运费及楼道照明费共计778元的诉求是否符合法律规定。清洁物业公司向法庭提供如下证据：营业执照，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件，镇赉县供水有限公司与清洁物业公司签订的物业承包协议书、清洁物业公司与业主签订的协议（后附业主签字的名单），在周某门上贴的催缴物业费通知单的照片。周某质证意见：对上述证据的真实性均没有异议，但是我认为清洁物业公司的物业服务不到位。法院认证：因周某对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。另外，本案中需要说明的是，清洁物业公司起诉状陈述清洁物业公司与镇赉县祥安物业管理有限公司签订转让合同书，虽该公司未提供该转让合同书，但周某质证称清洁物业公司物业服务不到位，说明周某认可清洁物业公司对该小区从事了物业管理、服务的事实，清洁物业公司已提供相关物业服务，业主事实上也接受了物业服务，本院对这一事实予以确认。周某未向法庭提供证据，但是向清洁物业公司提出了如下要求：1、要求清洁物业公司为其更换防盗门；2、因为小区内没有绿化所以应该下调物业费；3、楼道灯太亮、刺眼，需要更换声控的小灯泡。针对周某提出的上述要求，清洁物业公司作出了补充说明：政府有明确规定，关于防盗门的问题，如果业主向某单位缴纳了住房维修资金就由该单位进行维修更换，如果没有缴纳维修基金就得1-6楼共12户掏钱更换。楼道灯是LED灯，替换了之前的小灯泡，且该灯泡寿命长，小区内不是一户所用，为了维护大多数业主的利益。小区本来就没有绿化，我们接手的时候就这样，而且我们的物业费已经下调了。本院结合上述两份物业承包协议书物业服务内容来看，该协议中并未对小区内绿化项目作出约定，且小区内绿化问题系前期开发商规划问题，故本院对周某的这一抗辩意见不予采纳。另外，周某在庭审中陈述小区内没有监控、保安，清洁物业公司也认可24小时监控只坚持了半年。清洁物业公司称2019年1月1日之后就不存在保安了。本院结合上述两份物业承包协议书来看，2018年6月19日的物业承包协议书中在“物业服务的内容及标准”第5项中已明确约定：“负责小区内安全事宜，包括高空作业、治安服务、车辆安全（由监控提供信息）等。”以及“物业服务相关要求”中第2项也明确约定：“在签订本协议后，由乙方投资安装电动蓝牙系统栅栏门，安装门卫房（西大门处，产权归镇赉县供水有限责任公司所有），设立门卫实行24小时值班。投资安装摄像监控设施，小区实行封闭式管理。”虽然2019年1月1日的承包协议书未对“安保”以及“监控设施”等作出约定，但依据《物业管理条例》第四十六条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作......”规定，本院认为，清洁物业公司在对该小区从事物业管理、服务的个别方面的确存在瑕疵。本案确定如下案件事实：周某系镇赉县供水小区业主，其房屋位于××镇。2018年6月19日，镇赉县供水有限责任公司与清洁物业公司签订了物业承包协议书，协议约定，清洁物业公司承包镇赉县供水小区的物业管理服务工作，承包期限自2018年7月1日至2023年6月30日，双方对物业服务内容及标准、物业收费标准（约定清洁物业公司收取的物业服务费按照每户住宅的建筑面积核算，每月每平方米0.65元）、物业服务相关要求、其他未尽事宜等权利、义务作了详细约定。2019年1月1日，包括周某在内的业主在业主签字栏上签字，确认了清洁物业公司与业主之间的物业承包协议，该协议明确约定了承包期限自2019年1月1日至2023年1月1日，同时对物业服务内容、物业服务收费标准（约定清洁物业公司收取物业服务费按照每户住宅的建筑面积核算，每月每平方米0.5元，小区临街的商服户收费按照住户的50%收取）、双方权利义务、其他事宜等作了详细约定。清洁物业公司于2018年7月1日起已对该小区进行了物业服务管理。镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局镇发改收管联字（2012）26号文件明确了物业公司按照资质等级确定物业管理服务指导价格。因周某拒绝交纳物业费等相关费用，清洁物业公司曾向其催缴物业费。清洁物业公司在对该小区从事物业管理服务的个别方面存在一些瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：一、周某应于本判决生效后立即给付清洁物业公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、楼道照明电费共计704.25元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，两份物业承包协议书系各方真实意思表示，协议真实有效。周某作为该小区业主，在清洁物业公司提供了相关物业服务后，其就应履行支付物业费的义务。本案中，经清洁物业公司催要，周某仍拒付物业费的行为与法律相悖，故清洁物业公司要求周某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。虽清洁物业服务公司在管理服务方面存在一些瑕疵，但本院认为，该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，不能因其存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，否则将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业公司提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。二、关于周某应交纳的物业费等相关费用数额的确定问题。考虑到清洁物业公司在从事物业服务的个别方面存在一些瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故本院认为，周某向清洁物业公司交纳2018年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费的数额为应交物业费的90%即668.25元〔（0.65元X75X6+0.50元X75X12）X90%=668.25元〕。关于清洁物业公司主张的2018年7月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费和楼道照明费用，虽然上述费用未在两份物业承包协议书中作出约定，但上述两笔费用应为物业公司代为收取的费用。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”据此规定，本院认为，清洁物业公司向周某主张2018年7月1日至2019年12月31日期间的上述两笔费用符合本地实际情况，故本院对此诉求予以支持。本院确定2018年7月1日至2019年12月31日期间垃圾清运费和楼道照明费共计36元(12元+24元=36元）。周某应向清洁物业公司给付2018年7月1日至2019年12月31日期间物业费、垃圾清运费和楼道照明电费共计704.25元（668.25元+36元=704.25元）。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十四条、第四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周某于本判决生效后立即给付镇赉县清洁物业有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、楼道照明电费共计704.25元；二、驳回镇赉县清洁物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由周某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年五月二十一日书记员  徐瑶