云南省迪庆藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云34民终56号 上诉人（原审被告）：维西城投旅游开发有限责任公司。住所地：云南省维西县保和镇兴维大道。统一社会信用代码：91533423056986753U。 法定代表人：吕金春，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓成卓，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：和晓鸿，女，1992年5月8日生，傈僳族，云南省维西县人，住云南省维西县。 上诉人维西城投旅游开发有限责任公司（以下简称城投公司）因与被上诉人和晓鸿商品房销售合同纠纷一案，不服云南省维西傈僳族自治县人民法院(2019)云3423民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人邓成卓、被上诉人和晓鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：撤销一审法院(2019)云3423民初443号民事判决，改判驳回和晓鸿一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由和晓鸿承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定“后和晓鸿得知购买的房产已经被迪庆州中级人民法院查封并进行拍卖”与事实不符。案涉房屋被查封是公开的事实，购房人和晓鸿但凡尽到谨慎合理审查的义务，皆能够知道该房屋已经被查封。事实上，该房屋被查封的事情和晓鸿知情并自愿接受，因此在商品房购销合同中才记载“此套房源由于特殊原因，交易价格较低”。二、一审判决对和晓鸿装修损失金额认定错误，其认定的装修损失金额无充分证据加以证实。首先根据一审判决认定和晓鸿的装修损失由维西鑫豪五金建材商行出具22000元的发票、赵某施工部分的金额为84762.00元、电卡费用100.00元及电费500.00元构成，共计才107362.00元。而一审判决认定为“和晓鸿的装修损失确认为191415.38元”，这明显与一审判决损失构成及采纳的金额相互矛盾。其次，一审判决对和晓鸿装修证据中“维西鑫豪五金建材商行出具的发票联金额为22000.00元”予以认定为和晓鸿的装修损失，缺乏证据。正规的装修必须具有装修合同、付款凭证、发票予以一一对应方可证实。仅凭一张发票，无法判断是否是装修费用，更无法判断是否是对案涉房屋进行了装修以及装修状况等。最后，一审判决依据赵某与和晓鸿的装修费用结算清单、收据，来认定赵某施工部分的金额为84762.00元缺乏证据证实。结算单、收据并不能反映出款项的性质、款项是否支付、款项的支付是否符合约定等等情况，更无法判定款项与案涉房屋的装修有何关联性。三、一审判决虽然判定解除和晓鸿与城投公司签署的《分期付款购房协议书》及由城投公司返还和晓鸿购房款，但并未判决和晓鸿向城投公司返还案涉房屋，也未在庭审中对“返还房屋”事项向城投公司释明，有违《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）的相关规定。根据九民会议纪要“49.[合同解除的法律后果]双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理”，“36.[合同无效时的释明问题]在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求”的规定，法院在认定应当解除城投公司与和晓鸿签署的合同时，应当向城投公司释明和晓鸿可以提出返还请求，而一审法院并未就此予以释明，导致合同解除后城投公司负有返还款项的义务，而和晓鸿却无义务将案涉房屋返还城投公司的不公平结果。 和晓鸿在法定期限内未向本院提交书面答辩，庭审中辩称，一、查封的问题系城投公司故意隐瞒，其不知情。二、从《分期付款购房协议书》可以看出城投公司明知房屋不能出售而故意售卖。三、装修款的认定其提交的收据、装修材料的明细单能够证实，并且在一审中与城投公司的负责人进行过核实签字确认。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，城投公司应返还其购房金及利息、装修费，并赔偿购房款一倍的金额。 和晓鸿向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《分期付款购房协议》；2.判令城投公司退还和晓鸿已付购房款330000.00元以及城投公司于2018年10月13日收取和晓鸿的房屋装修押金5000.00元；3.判令城投公司赔偿房屋装修损失222324.78元；4.判令城投公司承担因其实质违约产生的赔偿责任，赔偿金额为990000.00元；5.判令赔偿和晓鸿从购买房屋到诉讼过程中产生的车旅、用餐等各类费用合计12000.00元；6.判令城投公司按云南省农村信用联社贷款利息(按照年利率6.65%计算)承担和晓鸿自贷款之日至该案判决之时已支付购房款、装修款、押金的利息；7.判令和晓鸿优先受偿已付房款、装修款、赔偿款共计1559324.78元以及已付房款、装修款、押金合计557324.78元的利息；8.判令由城投公司承担本案的案件受理费。一审庭审过程中和晓鸿追加诉讼请求：赔偿和晓鸿支付的电卡费用100.00元、电费500.00元，合计600.00元。 一审法院认定事实：和晓鸿与城投公司于2018年8月5日签订《分期付款购房协议》，约定城投公司将位于云傈世纪城8幢2单元202号房屋以总价460000.00元的价格出卖给和晓鸿，并赠送车库一间。和晓鸿于2018年8月5日支付130000.00元、于2019年1月22日支付100000.00元、于2019年6月25日支付100000.00元，共支付房款330000.00元。2018年10月，和晓鸿开始对房屋进行装修，于2019年6月左右装修完毕，在装修期间向城投公司缴纳了装修费押金5000.00元、电卡押金100.00元及电费500.00元。后和晓鸿得知购买的房产已被迪庆州中级人民法院查封并进行拍卖，与城投公司进行协商未果。另查明，案涉房屋所属的云傈世纪城8#楼的建设用地使用权及地上建筑物于2015年5月25日被迪庆州中级人民法院在财产保全程序中进行了查封，于2017年4月5日续行查封，案涉房屋已进入执行拍卖程序。 一审法院认为，案涉房屋在被法院执行查封并进行了拍卖的情况下，存在合同不能履行的巨大风险，城投公司的违约行为及违约后果严重损害了和晓鸿的利益，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”,和晓鸿主张解除与城投公司签订的《分期付款购房协议书》的诉讼请求于法有据，予以支持。和晓鸿为购买房屋支付的购房款、为装修支付的装修押金应由城投公司退还和晓鸿，城投公司还应当承担和晓鸿的装修损失及其他损失。本案争议焦点为：1.和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事是否知情；2.装修损失的金额确定；3.违约赔偿责任的确定；4.利息损失是否应由城投公司承担；5.消费者优先权能否得到支持。关于和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事是否知情，城投公司辩称未故意隐瞒查封情况，在合同中写明“此套房源由于特殊原因，交易价格较低”，且合同落款日期为2014年12月16日，均表明城投公司已告知了和晓鸿查封事宜。一审法院认为，合同中的“特殊原因”并未明确指向案涉房屋被查封情况，合同主文中写明了签订协议时间为2018年8月5日，且和晓鸿提交了通话录音一份，该录音中和晓鸿明确表示在买房时对房屋被查封一事不知情，城投公司并未否认，综合上述情况，可以推定和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事并不知情。关于装修损失的金额确定，应当以和晓鸿对案涉房屋的装修是否与房屋形成添附作为标准来确定，综合和晓鸿提交的证据及证人证言的内容，结合现场查看笔录，对分离会影响其使用价值的定制家具、其他家具及装修内容予以认定；对未实际安装的正方形LED灯98.00元、镜前灯1个197.40元、平板灯1个150.00元、毛巾架2个共120.00元，合计565.40元不予认定；对未与房屋形成添附且分离对其价值影响不大的圆床及床垫7800.00元、四门衣柜2个共2798.00元、橡木床2800.00元、电视柜1299.00元、沙发1套7680.00元、餐桌1套3680.00元，合计26057.00元，不予认定；维西鑫豪五金建材商行出具的发票联金额为22000.00元，予以确认；阳台玻璃顶部分，《房屋装修责任书》中明确约定“严禁拆改外窗、阳台”，庭审中双方对阳台禁止安装玻璃顶的问题均予以认可，故该部分费用应当由和晓鸿自行承担，金额为玻璃顶13.2米，每米340.00元，共计4488.00元，补玻璃顶斜三角120.00元，合计为4608.00元；赵某施工部分，相关票据合计为84798.00元，但根据赵某与和晓鸿的装修费用结算清单、收据，总金额为84762.00元，对收据总金额84762元予以确认；对于电卡费用100.00元及电费500.00元，该费用是装修期间实际使用的合理的费用，对该部分费用予以认可。综上，和晓鸿的装修损失确认为191415.38元。关于违约赔偿责任的确定，和晓鸿主张依据《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第五十五条的规定认定三倍赔偿，一审法院认为，《消法》立法上是为了保护普通消费者的利益，针对的是普通商品时常存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，商品房是价值较高的特殊商品，不能适用《消法》来调整。对商品房买卖合同的相关问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条、第九条当中明确规定了因出卖人的原因，致使买房人无法取得房屋或导致合同无效、被撤销、解除的五种情形可以适用惩罚性赔偿。本案中，城投公司隐瞒了房屋被查封的事实与和晓鸿签订了买房协议，该情形不属于《解释》列举的五种情形，但案涉房屋现在在法院执行程序中已经经过了两次拍卖，存在合同不能履行的巨大风险，城投公司应对合同解除承担责任，可参考《解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”，在已付购房款一倍以内认定城投公司的违约赔偿责任。同时，按照相关规定，购买商品房应当签订符合建设部、国家工商总局规范的《商品房买卖合同》并进行网签备案登记，和晓鸿与城投公司签订的《分期付款购房协议书》不是规范合同，且未进行网签备案登记，和晓鸿在签订合同时未尽到合理审查义务，对此应当承担相应的责任。综合考虑案件具体情况，应在已付购房款330000.00元一倍以内酌定由城投公司承担20%的违约赔偿责任，即66000.00元。关于利息损失是否应由城投公司承担，首先，利息损失与违约赔偿能否并存问题，和晓鸿主张的已付房款、装修款、押金的利息损失属于损害赔偿范畴，是补偿性质，违约赔偿责任是惩罚性质，虽然二者都是基于同一违约行为这一基础事实，但二者性质不同，故二者可以并存；其次，利息损失如何确定问题，利息基数为和晓鸿已付房款330000.00元、装修损失191415.38元、押金5000.00元，三项合计526415.38元，综合考虑和晓鸿支付房款、装修完毕、支付装修押金的时间，利息自2019年6月25日和晓鸿支付第三笔购房款时起算，至2020年3月20日止；计息标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。综上，和晓鸿的利息损失，应由城投公司承担，利息损失以526415.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月25日起计算至2020年3月20日止。关于消费者优先权能否得到支持，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条文的内容是对承包人的工程价款优先受偿权作出的限制性规定，本案处理的并非是承包人工程价款优先受偿权的法律关系，对承包人的工程价款优先受偿权是否作出限制不在本案中评判，因此对和晓鸿的本项诉讼请求不予支持。和晓鸿在庭审中主张的车旅、用餐费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当提交证据予以证实，和晓鸿在庭审中未提交相关证据证实产生损失的实际情况，对该项诉讼请求不予支持。城投公司在庭后提交的答辩状与质证意见中主张和晓鸿延迟支付购房款构成违约，在装修前未报送相关资料、未经核准进行装修违反了房屋装修责任书的约定，构成违约。一审法院认为，和晓鸿存在延迟支付购房款的行为，但城投公司对和晓鸿交纳的三笔购房款均出具了收款单并加盖了公司公章，收款单备注栏中对和晓鸿缴纳房款的详情均有注明，视为其认可了和晓鸿延迟付款的行为，且城投公司主张和晓鸿在合同履行期间存在违约行为，但并未在法庭辩论结束前向法庭提出反诉，对其主张不予支持。房屋装修责任书由维西恒信物业管理有限公司与和晓鸿签订，城投公司不是适格的主体，对其主张不予支持。综上，和晓鸿为购买房屋支付的购房款及为装修支付的装修押金应由城投公司退还和晓鸿，城投公司还应当承担装修损失、违约赔偿责任及利息损失，对和晓鸿的其他诉讼请求，不予支持。和晓鸿在本案审理过程中申请保全城投公司的到期债权，一审法院于2019年12月13日作出（2019）云3423民初443号民事裁定，并向案外人王文静、和志东送达了协助执行通知书。经查，王文静所有购房款已全部支付完毕，不存在到期债权；和某与城投公司签订的并非商品房买卖合同，而是代建合同，合同中约定“工程完工且验收合格，城投公司向和某提供房产证、土地使用证后支付总价款的100%”，现该房产并未办理房产证等相关证件，即该债权现在并未到期。因此，和晓鸿应自行承担财产保全申请费4370.00元及诉讼财产保全责任保险费1000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除和晓鸿与城投公司签订的《分期付款购房协议书》；二、城投公司于一审判决生效之日起三十日内返还和晓鸿购房款330000.00元及装修押金5000.00元；三、城投公司于一审判决生效之日起三十日内赔偿和晓鸿装修损失191415.38元、违约赔偿款66000.00元、利息损失（以526415.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月25日起计算至2020年3月20日止）；四、驳回和晓鸿的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 城投公司认为，一审判决认定和晓鸿的装修损失由维西鑫豪五金建材商行出具22000元的发票、赵某施工部分的金额为84762.00元、电卡费用100.00元及电费500.00元构成，共计才107362.00元。而最终认定为“和晓鸿的装修损失确认为191415.38元”，一审判决存在计算错误。和晓鸿则认为，构成191415.38元的房屋装修损失均有证据证明，除了一审判决不予认定的以外，房屋装修损失应为191415.38元。经审查，一审判决确实存在遗漏认定部分案涉房屋装修损失和计算错误之处，根据和晓鸿提交一审法院的：1.维西恒信物业管理公司与和晓鸿签订的《房屋装修责任书》；2.和晓鸿与赵某签订的《室内装修合同》；3.结算双方为和晓鸿、赵某的《装修费用清单》；4.赵某出具给和晓鸿的《收据》；5.万家五金建材店的销货清单；6.维西全友家私城出具给和晓鸿的收款收据；7.维西全友家私城与和晓鸿的《订货合同》；8.网购订单32张；9.一审法院现场勘察笔录等证据，经一审质证，应当认定：①赵绍金装修施工费用84762.00元－阳台玻璃顶费用4608.00元＝80154.00元；②维西沁园宅配费用31360.00元；③万家五金建材34480.00元；④维西全友家私城家具34057.00元－可搬离的家具26057.00元＝8000.00元；⑤网购灯具15386.78元－未实际安装的灯具565.40元＝14821.38元；⑥鑫豪建材发票载明价格22000.00元；⑦电卡100.00元＋电费500.00元＝600.00元。以上七项共计80154.00元＋31360.00元＋34480.00元＋8000.00元＋14821.38元＋22000.00元＋600.00元＝191415.38元。本院确认城投公司向和晓鸿销售被人民法院查封的商品房所造成的和晓鸿房屋装修损失为191415.38元。 对于一审判决认定的当事人无异议的其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于和晓鸿是否知晓案涉房屋被查封并自愿买受的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法律要求经营者和销售方履行的义务要高于买受人，城投公司作为商品房经营者和销售方，在与和晓鸿订立《分期付款购房协议书》时，应当向买受人和晓鸿明示位于云傈世纪城8幢2单元的202号房屋已被法院依法查封，但城投公司在与和晓鸿的《分期付款购房协议书》中，使用“此套房源由于特殊原因，交易价格较低”等隐晦性文字，隐瞒该套房屋已被法院查封的事实，与和晓鸿签订《分期付款购房协议书》，并以此证明和晓鸿知晓所购房屋被人民法院查封并自愿购房，常理之中，一个正常人在知道准备购买的房屋已被法院查封的情况下，不会执意出资购买。因房屋出卖人履行明示义务在前，买受人履行谨慎合理审查义务在后，城投公司将房屋销售者不履行明示义务、隐瞒所销售的房屋被查封的事实归结于买受人和晓鸿未尽谨慎合理审查义务于法于理均不能成立，城投公司提出和晓鸿知晓房屋被查封并自愿购买，应承担相应责任的上诉请求，本院不予采纳。二、关于一审判决认定和晓鸿的装修损失191415.38元是否计算错误、非正规发票能否证明损失的问题。如本院对当事人争议认定所述，和晓鸿装修房屋产生的损失由七项构成，一审判决遗漏维西沁园宅配费用31360.00元、万家五金建材34480.00元、维西全友家私城定制家具8000.00元、网购灯具（已安装）14821.38元，赵某装修施工费用84762.00元中未减去违反《房屋装修责任书》安装阳台玻璃顶费用4608.00元，导致认定和晓鸿的装修损失由维西鑫豪五金建材商行出具22000元的发票、赵某施工部分的金额为84762.00元、电卡费用100.00元及电费500.00元构成，共计才107362.00元。而最终认定为“和晓鸿的装修损失确认为191415.38元”的错误，本院予以补正。一审法院对和晓鸿所提交的证明房屋装修损失的各类非正规发票在合理范围内予以采信并无不当，对于发票是否正规不属于民事法律调整的范畴，民事法律关系中注重的是客观事实，和晓鸿提交一审法院的各类付款凭证、发票、合同、网购页面以及证人证言和一审法院现场勘查笔录相互印证，能够证明和晓鸿投入房屋装修的具体损失。城投公司提出的非正规发票不能作为计算损失的依据的上诉理由，本院不予支持。三、关于一审判决解除和晓鸿与城投公司签订的《分期付款购房协议书》后，是否向城投公司返还案涉房屋的问题。和晓鸿与城投公司签订《分期付款购房协议书》以及城投公司向和晓鸿交付房屋是在该房屋已经被法院查封的状态下进行的，该房屋拍卖所得价款依法用于实现该房屋建设工程价款优先受偿权，但该房屋二次拍卖均流拍，应当回归于查封状态，包括依附于该房屋上的装饰装修，房屋权利人待确定，城投公司无权处置该房屋。 综上所述，一审判决对部分事实遗漏认定，但认定事实结果正确，适用法律亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18840.00元，由上诉人维西城投旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘敏声 审判员  和军芳 审判员  唐晓冬 二〇二〇年五月二十六日                                                                                                          法官助理  苗健                                                                                                            书记员  余志成