浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1220号上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文贵，男，1977年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：计建忠，男，1976年2月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。被上诉人（原审原告）：刘鹏坤，男，1987年1月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。被上诉人（原审原告）：孙强，男，1990年10月1日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：邢晶晶，男，1990年11月14日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：俞容华，女，1947年11月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：姚小马，男，1966年11月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审原告）：周利，男，1966年10月11日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。被上诉人（原审原告）：周某，男，2010年5月7日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。法定代理人：周利，信息同上，系周某之父。被上诉人（原审原告）：何广胜，男，1973年11月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。被上诉人（原审原告）：许金林，男，1977年12月21日出生，汉族，住安徽省肥西县。被上诉人（原审原告）：陈陆琪，男，1974年6月14日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：邢春兰，女，1971年3月3日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告）：周建平，男，1974年2月27日出生，汉族，住浙江省文成县。上述14名被上诉人的共同诉讼代表人：王文贵，信息同上。上述14名被上诉人的共同委托诉讼代理人：李思呈、袁霞霞,上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦，经理。上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人王文贵、计建忠、刘鹏坤、孙强、邢晶晶、俞容华、姚小马、周利、周某、何广胜、许金林、陈陆琪、邢春兰、周建平（以下简称王文贵等14人）、被上诉人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新华洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王文贵等14人要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，亿诚公司按照王文贵等14人各已付房款总价的2%标准支付租金。事实与理由：一、一审认定新华洲公司承担连带责任错误。（一）商铺委托经营管理合同签订主体为王文贵等14人与亿诚公司，实际管理人为亿诚公司。新华洲公司未参与委托经营管理合同的签订，也未参与管理。并且，新华洲公司从未与亿诚公司签订过管理运营商铺之类的合同。新华洲公司在栾英与亿诚公司签订的委托管理合同条款当中加盖新华洲公司销售部章系三方就栾英办理购房款按揭贷款方式进行的确认，并在按揭贷款字样上盖章，盖的也是销售部而非公司公章，并未加入委托管理合同，成为合同主体。（二）新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，王文贵等14人提供的证据不能证明两者存在财务人员及业务混同的情形。新华洲公司仅是帮助刘宝伟向社保部门代扣代缴社保费用，实际的承担人仍旧是刘宝伟本人。周敏系新华洲公司兼职财务人员，一人兼职数家企业的会计事务情形多有存在。亿诚公司设立之初，曾单方委托周敏办理社保信息及税务信息，但并没有聘请周敏处理公司的会计事务，亿诚公司的会计并非周敏，亿诚公司未向社保部门进行变更，故社保登记明细中记载的缴费单位专管员仍旧是周敏，办税人电话也是留的周敏的号码。基于王文贵等14人与亿诚公司之间的委托经营管理关系，商铺业主委托亿诚公司办理商铺的交付手续及产权证，向亿诚公司支付了相应的待刻章费、代办三证税费及专项维修基金。亿诚公司将业主支付的专项维修基金支付给新华洲公司，新华洲公司出具相应的专项维修基金收据，符合常理。新华洲公司与亿诚公司财务独立运行，不存在业务混同。一审法院突破合同相对性认定新华洲公司承担连带责任错误。二、一审认定亿诚公司承担的租金金额过高，不符合当前萧条的市场环境，应当调低，酌情按照已付购房款2%的标准计算。近年来，受网络销售冲击、劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高影响，实体店纷纷关闭，此是亿诚公司在签订委托管理合同时无法预见的，属于非不可抗力，不属于商业风险的重大变化，如果不降低租金标准，继续按照原委托管理合同履行，对亿诚公司明显不公平，不能够实现合同目的。鉴于此，亿诚公司已与部分业主达成降租协议，按照已付款2%标准计算租金，若租金过高，可能导致亿诚公司无力运营案涉商铺，最终损害众多业主利益。王文贵等14人辩称，新华洲公司在销售房屋的宣传材料里明确体现了租金收益的具体比例，明确具体的宣称材料应该视为要约。通过相关材料可以看出，新华洲公司实际参与了商铺委托经营。同时，王文贵等14人在购房时是由新华洲公司工作人员接待并指定同时签订两份协议，新华洲公司应对本案的租金收益承担连带责任，王文贵等14人在一审中已提交相应的工商材料、税务材料、记账材料等证明新华洲公司和亿诚公司混同，应该承担相应责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新华洲公司的全部上诉请求。亿诚公司二审中未发表答辩意见。王文贵等14人向一审法院起诉请求（变更后）：1.亿诚公司支付租金共计370863.72元及违约金4302.02元（自催告函签收之日即2019年7月29日起计算至2020年1月6日，之后计算至租金实际付清之日止）；2.新华洲公司对亿诚公司的上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：王文贵向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款分别为220636元、239730元；计建忠向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为300000元；刘鹏坤向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为580000元；周利、周某向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为432075元；孙强向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为250543元；邢晶晶向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为185000元；俞容华向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款均为253000元；姚小马向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款分别为400000元、300000元、500000元；何广胜向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款均为287500元；许金林向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款均为287500元；陈陆琪向新华洲公司购买位于嘉兴市房屋，价款为306800元；邢春兰向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为377000元；周建平向新华洲公司购买位于嘉兴市商铺，价款为250000元。后王文贵等14人均与亿诚公司分别签订《商铺委托经营管理合同》，约定王文贵等14人将上述商铺委托亿诚公司经营管理，委托经营管理期限为10年，自2016年1月29日起计算至2026年1月28日；无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准）；委托期限内，王文贵等14人按照约定向亿诚公司仅收取商铺委托经营管理的净收益，2016年1月29日至2018年1月28日期间为市场培育期，双方互不支付任何费用；2018年1月29日起市场正常经营期，双方同意自2018年1月29日起计算商铺委托经营管理的净收益。自2018年1月29日起至2022年1月28日的四年期间亿诚公司对外出租商铺年租金收益依次为商铺合同总价的5%、6%、7%、8%。委托期间，若王文贵等14人商铺委托经营管理的净收益超过所购商铺合同总价的12%的，则王文贵等14人同意将超出部分的净收益与亿诚公司9:1分成，即王文贵等14人得90%，亿诚公司得10%；若王文贵等14人商铺委托经营管理的净收益超过所购商铺合同总价的18%的，则王文贵等14人同意将超出部分的净收益与亿诚公司7:3分成，即王文贵等14人得70%，亿诚公司得30%，上述净收益依法应缴纳的相关税收及商铺运营管理成本由王文贵等14人承担。商铺年委托经营管理收益由亿诚公司分二期各半支付，每六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益。亿诚公司逾期向王文贵等14人支付商铺收益的，王文贵等14人有权要求履行，在收到王文贵等14人催告函7个工作日内未支付的，应按当期应支付收益万分之一每日的标准支付逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。2018年10月30日，邢春兰、周建平分别与亿诚公司另签订《委托经营管理合同》，约定双方之前签订的《商铺委托经营管理合同》自动终止，不再履行；邢春兰、周建平将其所购的嘉兴市、3134室商铺委托亿诚公司管理，委托经营管理期限自2018年1月29日起至2026年1月28日止；2018年1月29日至2022年1月28日间商铺委托经营管理固定收益分别为7540元、5000元每年（含税）；商铺委托经营管理收益每半年支付一次，按先用后付原则，每年7月31日前支付当年度上半年收益，次年1月31日前支付上年度下半年收益。亿诚公司逾期向邢春兰、周建平支付商铺收益的，邢春兰、周建平有权要求亿诚公司履行，在收到邢春兰、周建平催告函7个工作日内支付的，亿诚公司应按当期应支付收益万分之一每日的标准支付逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。后亿诚公司分别支付周利、周某、邢春兰、周建平2018年1月29日至2019年7月28日的部分委托经营管理收益4320.8元、3770元、2500元。2019年7月26日，王文贵等14人向亿诚公司发送催告函，要求亿诚公司支付拖欠的租金收益，亿诚公司于2019年7月29日签收该催告函。一审另查明，在嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明以下事实并认定亿诚公司与新华洲公司对外有足以让业主产生两家公司系合作关系的合理信赖的表征：1.亿诚公司和新华洲公司在涉案项目的同一广告页面中出现，可以视为两家公司共同对外发布广告。2.亿诚公司在与案涉人签订委托经营合同时在合同中明确表示“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”。3.在案外人栾英（也系涉案商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，新华洲公司未对此作合理解释。4.亿诚公司与新华洲公司共同发布的广告中载明的委托经营收益与亿诚公司和案涉人签订的委托经营管理合同中约定的委托经营收益基本一致。一审法院认为，本案的争议焦点为新华洲公司是否承担连带付款责任，王文贵等14人为证明自己主张提供的以下证据，新华洲公司均不认可，对关联性及证明目的持有异议。一审法院认为，该些证据均真实、有效，与本案相关联，予以认定，具体认定意见下面做出说明。一、王文贵等14人提供的2014年7月30日亿诚公司的《公司登记（备案）申请书》中载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）为亿诚公司的股东，2017年7月4日的两份亿诚公司《股东会决议》中载明“刘宝伟将其所持有的公司60%股权转让给杨澄源……同时免去刘宝伟公司监事职务”；王文贵等14人提供的《浙江省职工基本养老保险历年参保证明》中又载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）2014年3月至2017年5月的社保缴费单位为新华洲公司；王文贵等14人提供的从国家税务总局嘉兴市秀洲区税务局调取的登记明细中载明亿诚公司于2017年3月2日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”均为“180××××8009”，新华洲公司于2017年11月24日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”亦均为“180××××8009”；王文贵等14人提供的从嘉兴市社会保障事务中心调取的社保登记明细中载明新华洲公司、亿诚公司的缴费单位专管员均为“周敏”；新华洲公司、亿诚公司人员上存在交叉、重叠，存在人员混同的情形。二、王文贵等14人提供的一组案外人的《国贸中心交房费用清单》列明新华洲公司收取和代收费用中有“三证代办费”、“物业专项维修资金”，但收取“物业专项维修资金”的《收据》中加盖的是新华洲公司的发票专用章，收取“三证代办费”的《收据》中加盖的却是亿诚公司的发票专用章，新华洲公司、亿诚公司在涉案商铺销售过程中共同对外收取费用，存在业务混同的情形。三、在案外人栾英（系涉案商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，而新华洲公司未对此作出合理解释。王文贵等14人提供的计价表、新华洲公司出具的情况说明系复印件，真实性无法确认，新华洲公司、亿诚公司亦对此有异议，故无法认定。综合新华洲公司、亿诚公司的人员构成、营业场所、通讯方式及嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明认定的事实，可以说明新华洲公司、亿诚公司存在一定的关联关系，王文贵等14人有理由相信新华洲公司和亿诚公司在涉案商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当与亿诚公司承担连带支付委托经营管理收益及相应违约金的责任。一审法院认为，双方签订的《委托经营管理合同》系当事人意思自治表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。故亿诚公司应支付王文贵2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益13811元，支付计建忠2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益9000元，支付刘鹏坤2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益17400元，支付孙强2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益20043.44元，支付邢晶晶2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益14800元，支付俞容华2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益40480元，支付姚小马2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益96000元，支付周利、周某2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益30245.2元，支付何广胜2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益46000元，支付许金林2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益46000元，支付陈陆琪2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益24544元，支付邢春兰2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益7540元，支付周建平2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益5000元。对王文贵等14人主张要求亿诚公司支付违约金的诉讼请求，双方签订的合同中对违约金已有约定，故该违约金应以各自未付委托经营管理收益为基数，按万分之一每日，自亿诚公司签收催告函之日起七个工作日后之日即2019年8月8日起计算至实际履行之日止。新华洲公司和亿诚公司在涉案商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当对上述委托经营管理收益及违约金承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付王文贵2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益13811元及违约金（以13811元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；二、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付计建忠2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益9000元及违约金（以9000元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；三、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付刘鹏坤2019年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益17400元及违约金（以17400元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；四、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付孙强2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益20043.44元及违约金（以20043.5元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；五、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付邢晶晶2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益14800元及违约金（以14800元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；六、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付俞容华2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益40480元及违约金（以40480元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；七、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付原告姚小马2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益96000元及违约金（以96000元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；八、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付周利、周某2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益30245.2元及违约金（以30245.2元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；九、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付何广胜2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益46000元及违约金（以46000元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；十、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付许金林2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益46000元及违约金（以46000元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；十一、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付陈陆琪2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益24544元及违约金（以24544元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；十二、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付邢春兰2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益7540元及违约金（以7540元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；十三、亿诚公司和新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付周建平2018年1月29日至2019年7月28日的商铺委托经营管理收益5000元及违约金（以5000元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3933元，由王文贵等14人负担469元，由亿诚公司、新华洲公司共同负担3464元。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、新华洲公司就亿诚公司支付委托经营管理收益及违约金的义务应否承担连带责任；二、委托经营管理收益如何计算。关于争议焦点一。经审查，新华洲公司与亿诚公司虽然分别与业主签订买卖合同、委托经营合同，但两家公司的对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，主要表现在：1.新华洲公司与亿诚公司对外共同发布广告宣传案涉商铺市场优势及委托经营收益标准。2.在同期同类的纠纷中，相关委托经营合同有“业主已与开发商新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同，业主保证按商品房买卖合同的约定履行义务”或“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”等约定，表明两份合同具有一定的整体性和关联性，并能反映双方有意共同促成交易的事实。3.新华洲公司与亿诚公司在同一场所与业主签订买卖合同和委托管理合同，虽分别出具了收取代刻章费、代办三证税费和物业专项维修资金的收据，但上述三笔费用系用同一个pos机一次性刷卡收取。上述事实足以认定新华洲公司与亿诚公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，而本案并无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主明确予以了披露说明。因此，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会及他人合法权益，应认定为合法有效。合同有关租金约定具体明确，亿诚公司应按照合同约定履行支付租金的义务。新华洲公司关于市场环境欠佳、经营成本增加等陈述，即便属实，此亦是可预见的商业风险，不属于不可抗力范畴，故新华洲公司要求调低租金标准无合法依据，不予支持。综上所述，新华洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6863元，由上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十七日书记员 金佳欢