河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1545号上诉人（原审原告）：安阳德宝置业有限公司，住所地安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。法定代表人：王太敬，职务总经理。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市中耀文化传媒有限公司，住所地安阳市文峰区紫薇大道456号。法定代表人：苏耀威，职务董事长。委托诉讼代理人：杜雲，河南荣旗律师事务所律师。上诉人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）与被上诉人安阳市中耀文化传媒有限公司（以下简称中耀文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德宝公司上诉请求：1、依法撤销原审判决并改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：2017年10月29日,德宝公司与中耀文化公司签订了《安阳红星美凯龙商租赁合同》,双方在交付案涉房屋时对房屋状况做了明确交接，并同意施工费用经双方核对认可后可从租赁费扣除。在交付之后，中耀文化公司私自拉扯电线、安装货梯等不符合租赁房屋使用目的施工，德宝公司多次找其协商并核对装修款项其均置之不理。中耀文化公司不交纳租赁费也不协商装修事宜却占用案涉房屋开设健身俱乐部营利。根据租赁合同约定，中耀文化公司逾期支付租金达一个月，且未向德宝公司书面说明并征得同意的，德宝公司有权单方解除合同。截止目前，中耀文化公司未支付费用却占用房屋营业至今，已经构成违约，德宝公司有权单方解除合同。原审已查明中耀文化公司未支付租赁费却以未明确支付时间为由判决未到支付时间不符合客观常识及法律规定。根据合同约定，施工费预算待双方确认后从租金扣除。实际履行中，中耀文化公司明知交付房屋状态而不顾施工安全、施工要求、房屋使用目的等，私拉电线施工、私自安装货梯代替人梯、毁坏房屋主体，且为拖延支付租金，经多次催促，始终不与德宝公司就施工状况、费用进行对账，上述事实有充分证据予以证明。中耀文化公司施工早已结束，租赁物已投入使用，施工费用明确具体，但在起诉前，从未向德宝公司出示施工费证明，更未经德宝公司确认，且在德宝公司发出解除合同通知书后仍不履行义务，故中耀文化公司应当就双方没有及时对账负全部责任。原审在无证据支持的情况下，认定中耀文化公司多次找德宝公司协商并确认配套设施的安装费用事宜，德宝公司置之不理，并由此认定中耀文化公司不按时支付租金不构成违约无事实和法律依据。根据合同约定，租金支付方式为先支付，并非一审认定的2017年11月1日-2020年10月30日期间任何时间支付。且根据交易习惯也应先支付。原审认定中耀文化公司在2017年11月1日-2020年10月30日期间任何时间支付均不构成违约，也就认定德宝公司作为原告的起诉条件未成熟，不符合起诉条件，应裁定驳回起诉而非驳回诉讼请求。中耀文化公司辩称，1、按照合同约定，被上诉人在2017年11月1日-2020年10月30日期间交纳租金均不构成违约，且应当扣除安装配套设施的费用，在合同明确约定的情况下，上诉人要求按照交易习惯履行合同不符合法律规定。2、目前被上诉人装修了六千多平米，投资1300多万元，配套设施的建设施工耗费巨额资金，而上诉人至今没有完成双方约定的合同内容，致使被上诉人无法正常营业，甚至阻挠继续装修和使用，阻挠被上诉人使用其他可使用电路，给被上诉人造成巨大损失，构成严重违约。出租人有义务在完成国家规定的基础及相关配套设施的建设后才具备房屋出租使用条件。上诉人至今无法提供房屋配套设施的建设及施工，导致无法完成房屋交接。根据合同约定，免租期应根据具体交房交接时间相应推迟顺延。所以，房屋租金应当从上诉人一次消防等配套设施完成后起算。3、上诉人称被上诉人没有提供垫资详细清单的说法不属实。被上诉人列有垫资清单给上诉人，上诉人长时间不予回复，且一次消防施工方是由上诉人介绍给被上诉人，具体资金数额上诉人十分清楚。德宝公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年10月29日签订的《安阳红星美凯龙租赁合同》，并判令被告30日内将其所有物品搬离案涉租赁场所，恢复原状；2.判令被告向原告支付租金3581013.6元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，1.2017年10月29日，原告德宝公司与被告中耀文化公司签订《安阳红星美凯龙租赁合同》，原告将位于安阳市文峰区紫薇大道与朝阳路交叉路口东南角红星美凯龙商业广场第六层出租给被告，约定该房产用途为商业经营，经营范围为健身俱乐部，租赁期限15年，自2017年11月1日至2032年10月30日止。租金价格及支付方式分为三个阶段，第一阶段自2017年11月1日至2020年10月30日，年租金2261693元，免房租两年，本阶段一次性支付三年租金，其中免租金两年，被告该阶段应先付一年租金2261693元，原告将该房产的施工现状与被告所需的施工交接，作出施工费用预算，待双方确认后，被告可从本阶段应交租金中直接扣除，剩余部分一次性交给原告，如有不足，被告可从以后应付租金中扣除（只扣除施工费用，其他费用一概没有）；第二阶段自2020年11月1日至2023年10月30日，年租金4312294元，一次性支付一年的租金，并在下年度租期前一个月支付；余下的期限分为三个阶段，每三年为一个租金调整阶段，租金均在上一个阶段基础上上调10%。2.原告德宝公司称，2017年12月28日，原告向被告中耀文化公司出具建筑工程预算书，红星美凯龙4号楼梯间地面梯间工程，造价为158106.75元，被告称对该工程预算书不知情，不予认可。3.2019年4月22日，原告德宝公司向被告中耀文化公司出具《解除房屋租赁合同通知书》，以被告逾期未支付租金为由单方解除合同，被告于当天下午签收该通知书，被告认为通知书不符合合同解除约定条款，对此不予认可。4.被告中耀文化公司提交地下井合同、变压器租赁合同、电梯安装合同、消防施工承包合同、地板砖供销合同，称原告德宝公司不提供水电配套设备，故被告自行解决了水电问题；电梯本应原告安装，但原告没钱，双方协商后由被告安装，费用从租金扣除；被告替原告垫资属于原告的一次消防费用89万元，应从租金中扣除；楼梯通道的铺设由双方协商后还是由被告垫资完成，直接从房租扣除。原告称合同约定，施工费预算待双方确认后从租金中扣除，但被告从未向原告提供过任何施工预算或施工相关合同费用清单等，更没有经过双方签字确认，故对被告主张的施工费均不认可。原告于2019年5月14日向法院提起诉讼，该案件进入诉前调解。一审法院认为，原告德宝公司与被告中耀文化公司签订的房屋租赁合同，系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；该法第九十六条第一款同时规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。按以上法律规定，如原告要解除租赁合同，其可向对方发出通知。但该解除合同的通知应符合两项条件：一是双方在合同中约定了解除合同的条件；二是解除合同的条件成就。本案中，双方签订的租赁合同第六部分违约责任约定“乙方逾期支付租金达一个月，且未向甲方书面说明理由并征得甲方书面同意的”“甲方有权单方解除本合同，收回该房产，并没收乙方的履约保证金，同时乙方还应全额向甲方补交免租期的租金，并赔偿甲方的其他损失”，原告以被告逾期未付租金，符合租赁合同中关于原告有权单方解除合同的条件为由，要求解除合同，提交了向被告邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》及被告收到该通知书的签收证明，被告辩称合同约定免租金两年，则被告自2017年11月1日至2020年10月30日内缴纳原告租金均不构成违约，并且安装配套设施的费用应当从租金里扣除，被告多次找原告协商并确认配套设施的安装费用事宜，原告均置之不理，致使被告无法计算并交纳租金，被告不存在违约，根据原、被告签订的《安阳红星美凯龙租赁合同》第二部分关于租期、租金及其他费用的约定，第一阶段的租赁时间“自2017年11月1日至2020年10月30日止”，“本租赁阶段应先向甲方支付一年租金2261693元”，合同并未约定租金支付的具体日期，而是约定了一个支付期间，即被告中耀文化公司应在2017年11月1日至2020年10月30日期间内支付原告租金2261693元，且对被告的施工费用，经双方确认可在租金中予以扣除，原告于2019年5月14日向本院提起诉讼，被告的行为并未达到双方约定的合同解除的条件，故原告主张要求解除原、被告签订的《安阳红星美凯龙租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、九十四条、九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告安阳德宝置业有限公司的诉讼请求。案件受理费35448元，减半收取17724元，由原告安阳德宝置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，德宝公司与中耀文化公司签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应依约履行。该租赁合同第二部分关于租期、租金及其他费用的约定，第一阶段的租赁时间“自2017年11月1日至2020年10月30日止”，“本租赁阶段应先向甲方支付一年租金2261693元”，并约定了免租期两年。租赁合同并未约定租金支付的具体日期，中耀文化公司主张其多次找德宝公司协商并确认配套设施的安装费用事宜，德宝公司均置之不理，致使中耀文化公司无法计算并交纳租金，对中耀文化公司的施工费用，经双方确认可在租金中予以扣除，德宝公司于2019年5月14日向一审法院提起诉讼，中耀文化公司的行为并未达到双方约定的合同解除的条件，故德宝公司主张要求解除其与中耀文化公司签订的《安阳红星美凯龙租赁合同》的诉讼请求，不应予以支持，一审法院据此判决驳回德宝公司的诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人安阳德宝置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35448元，由安阳德宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月二十二日书记员 王 力