湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1631号 原告：聂江，男，1982年1月26日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：王海君，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晶敏，湖南弘一律师事务所律师。 被告：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。 法定代表人：卜波。 委托诉讼代理人：李远谋，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司法务经理。 原告聂江与被告湖南嘉宇房地产开发有限公司(以下简称“嘉宇地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂江的委托诉讼代理人王海君、于晶敏，被告湖南嘉宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李远谋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂江向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付共计64625元及银行同期贷款利息;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告嘉宇地产公司在望城区月亮岛街道开发了嘉宇西苑楼盘的商品住房。2017年5月12日，原、被告签订商品房买卖合同,合同约定原告购买嘉宇西苑8栋3304号房,建筑面积93.66平方米,单价5810元每平方,房屋总价为544165元,支付首付款后，双方约定以银行按揭方式支付剩余房款。2017年5月8日，原告向被告支付20000元，2017年5月12日，原告先后向被告支付234835元、64625元。2017年7月4日，原告通过银行贷款向被告支付了合同约定的剩余房款290000元，合计共支付房款609460元。后来,原告对比合同约定房款总额与实际支付房款,发现被告嘉宇地产多收原告房款65295元（含代办费670元）。原告多次找被告协商退款事宜,被告以各种理由拒不支付。为维护自己的合法权益,特向法院提起诉讼。 被告嘉宇地产公司辩称，案涉买卖合同的合同价款并非真实的合同价。真实成交价系原告支付给被告的实际价款，而合同价则是为达到规避网签限价政策购买商品房及少交契税的目的，该行为系以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益，应认定该条款无效。原告向被告所支付的房屋价款是原、被告真实意思的表示，且被告已将涉案房屋交付给原告使用。 经审理查明：2017年5月12日，聂江与嘉宇地产公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价5810元/㎡，建筑面积93.66㎡，总房价544165元。当日，聂江分两笔向被告支付了234835、64625元。另2017年5月8日原告支付定金20000元，合计319460元。后原告通过银行按揭贷款向被告支付了290000元。以上共计609460元（其中购房款608790元，办证费670元）。2017年5月18日，聂江按《商品房买卖合同》约定就上述房屋缴纳契税7773.79元、物业专项维修资金11239元。之后，嘉宇地产公司分别于2017年5月18日、5月23日8月16日向聂江开具了金额174165元、80000元、290000元的发票。2020年4月28日，聂江以嘉宇地产公司多收房款64625元为由向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 以上事实有《商品房买卖合同》、银联POS签购单、银行交易清单、收据、增值税普通发票、税收缴款书、物业专项维修资金专用收据等以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案原告与被告嘉宇地产公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价和总价，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务，本案原告向被告共支付了购房款608790元，被告应当将原告多支付的64625元退回。被告抗辩原告多支付的房款系案涉商品房真实成交价格，本院认为，被告多收取的款项属于在标价的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应被认定为无效民事行为，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告聂江退还64625元； 二、驳回原告聂江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1416元，因适用简易程序减半收取708元，由被告湖南嘉宇房地产开发有限公司负担670元，原告聂江负担38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年五月二十五日 法官助理   陈潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。