河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5163号上诉人(原审原告)：河南金地置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人：时希贤，总经理。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审原告)：河南晟烨置业有限公司，住所地郑州市管城区城东路94号2号楼1区7层1号。法定代表人：冯老豹，总经理。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李建伟，男，1980年6月8日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：钱炳言，河南平原律师事务所律师。上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司因与被上诉人李建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初335号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的《内部认购协议》实为商品房预售合同，应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定认定无效。且涉案房屋上诉人在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证，在《内部认购协议》签订至今，被上诉人至今未支付任何购房款，上诉人签订《内部认购协议》的目的至今未能实现。同时，上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》因违反法律行政法规的强制性规定而当然无效。李建伟辩称，《内部认购协议》性质是拆迁赔偿协议，不是商品房预售合同，不适用商品房的预售法规，本案的《拆迁补偿协议》的系列协议效力已被高新技术产业开发区人民法院生效判决予以确认，《内部认购协议》的合法性、意思自治性等生效要件也同样成立，该协议同样是合法有效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。请求驳回上诉，维持原判。河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告于2010年12月24日签订的《内部认购协议》无效；2．判令被告立即将位于郑州市商都路36号旭日龙园小区5号楼1单元2601号房屋返还给原告；3．判令被告赔偿原告自2014年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用损失（按照3000元／月的标准，暂计至2019年6月30日为183000元）；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月24日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁补偿协议》，主要约定：1．乙方要求将郑东新区商都路36号院金地塑钢市场内商铺与甲方五、三号楼下商铺108.15平方米按照1：1进行置换，正负不超过3％，超过部分或不足部分甲、乙双方按每平方米4800元进行结算，位置由乙方优先按顺序挑选，甲方负责给乙方办理产权证，一切费、税由甲方承担。2．甲方补偿给乙方租金自2010年1月1日起至2011年12月31日止，每平方每月35元，两年合计90846元一次性补给乙方。若逾期不能交房，逾期之日起租金每月每平方按75元补偿给乙方。同日，二原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签订《内部认购协议》，主要约定：1．根据乙方要求，除拆迁补偿外，乙方另外认购一套甲方开发的旭日·龙园项目中的商品房。2．该商品房为三房二厅，约125平方，按照实际面积计价，价格为4800元／平方。3．乙方选择内部认购优惠价4800元／平方米，交房时按揭付款，总价款600000元。4．办理房屋产权证所需一切费、税等费用，均由甲方承担。2011年4月16日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁赔偿补充协议》，主要约定：1．双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充，双方签字或盖章后生效。2．上述拆迁补偿合同及《内部认购协议》签订后双方应认真履行，否则另一方除有权要求继续履行合同外，还可以要求对方承担合同总标的（市场价）双倍的违约金并赔偿由此造成的全部损失。2014年11月24日，二原告将位于郑州市商都路36号旭日龙园小区5号楼2601号房屋交付被告使用。2017年二原告与被告因履行《拆迁补偿协议》发生纠纷，本案被告起诉本案二原告至郑州高新技术产业开发区人民法院，诉请二原告赔偿房款并支付租金。2018年12月29日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初6263号民事判决书，认为三方之间签订的《拆迁补偿协议》内容不违反法律规定，对各方当事人均具有法律约束力，并且认定《拆迁赔偿补充协议》系本案二原告的真实意思表示；判决本案二原告在该案件中赔偿本案被告房款1189650元及相应租金。该判决现已生效。2019年10月18日，郑州市郑东新区综合执法局向原告金地公司出具郑城执罚决字［2019］第Z1-1010-3号《郑州市城市管理综合执法行政处罚决定书》，认定原告金地公司进行建设的旭日龙园项目未按照建设工程规划许可证规定进行建设，擅自在原规划批准基础上进行加建，总加建面积41319.6平方米，该行为违反了《郑州市城乡规划管理条例》第四十七条的规定，已构成违法，依法对原告金地公司进行了没收违法收入并处罚款的行政处罚。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。二原告针对郑州市郑东新区商都路36号金地塑钢市场中拆迁涉及的商铺与被告签订了《拆迁补偿协议》、《内部认购协议》和《拆迁赔偿补充协议》。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初6263号民事判决书，对其中的《拆迁补偿协议》及《拆迁赔偿补充协议》的有效性予以认定。现该判决已经生效。《拆迁赔偿补充协议》中明确约定《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充，故《内部认购协议》亦是各方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。二原告作为旭日龙园项目的建设单位，明知其擅自在原规划批准基础上进行加建属于违法行为，仍与被告签订《内部认购协议》，现以自己交付给被告的房屋超出政府部门规划为由主张《内部认购协议》无效，违背了诚实信用原则，该院不予支持。二原告主张被告返还房屋及赔偿房屋使用损失，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11730元，减半收取计5865元，由原告河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，2010年12月24日，上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司与被上诉人李建伟签订的《拆迁补偿协议》，虽然对房屋的具体位置、房款数额都有明确约定，但2011年4月16日，双方又签订《拆迁赔偿补充协议》，双方又约定：双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初6263号民事判决书，对其中的《拆迁补偿协议》及《拆迁赔偿补充协议》的有效性予以认定，且现该判决已经生效。因此，现上诉人要求确认《内部认购协议》无效的理由不成立。涉案房屋已交付被上诉人使用，虽然被上诉人未支付房款，但被上诉人称可用其房租抵房款，双方对房款问题存在争议，所以，房款问题双方可另行解决，并不因此造成《内部认购协议》无效。综上所述，河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11730元，由河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年五月二十七日书记员  娄杨杨