河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终837号上诉人（原审被告）：西平县鸿源房地产开发有限公司，住所地西平县新洪路北段路西。法定代表人：王书林，该公司经理。委托诉讼代理人：祝彦昌，河南盐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝洪祥，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郅天群，男，1970年2月8日出生，汉族，住西平县柏城大道金水湾北区。委托诉讼代理人：赵尊立，驻马店西平县龙剑法律服务所法律工作者。原审被告：李清坡，男，1961年07月29日出生，汉族，住西平县。委托诉讼代理人：赵留柱，河南胜蓝律师事务所律师。上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）因与被上诉人郅天群及原审被告李清坡商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿源公司的委托诉讼代理人祝彦昌、郝洪祥，被上诉人郅天群及其委托诉讼代理人赵尊立、原审被告李清坡的委托诉讼代理人赵留柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿源公司上诉请求：1、撤销河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初4369号民事判决，改判驳回被上诉人对其的诉讼请求；2、2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院依据鸿源公司与李清坡签订的《联合开发协议》就认定李清坡具有涉案房屋的代理权错误。该协议明确约定：“鸿源公司与李清坡分别负责开发建设各自的地块，并自行销售、处分、互不干涉…”其为该合同的实际履行也是如此。因此，根本不存在鸿源公司委托或授权李清平坡建设其所负责的地块问题；2、其没有开发涉案“家和名苑10号楼”，也从未与任何人签订10号楼的房屋买卖合同。联合开发以鸿源公司名义开发的是1、2、3、5、6号楼，而所谓的10号楼就不存在，该10号楼是李清坡虚构的，本案中，李清坡与被上诉人签订的《商品房认购合同》的第六日处，加盖的是李清坡的个人印章，没有鸿源公司盖章或授权人签字确认，且鸿源公司已经明确说明李清坡所使用的“家和名苑项目部印章”是假印章；3、其公司从未有过“西平县鸿源房地产开发有限公司家和名苑项目部”的印章。李清坡虚构一个不存在的楼盘，加假印章与被上诉人签订房屋认购合同完全是为了诈骗被上诉人的钱财，该案涉及刑事案件，应移交公安机关，李清坡因涉嫌私刻印章罪已被西平县公安局刑事拘留；4、一审法院判决赔偿31万元没有法律依据。因故意隐瞒的行为是李清坡的行为，并非鸿源公司的行为，且被上诉人被李清坡欺骗，明知道该地块的房屋还没有拆迁，怎么会有商品房预售许可证，其自身也有过错。综上，本案责任应当由李清坡全部承担，鸿源公司不应承担本案的责任。郅天群辩称，一、被答辩人与李清坡签订的联合开发协议“家和名苑”项目协议，实际上是授权李清坡一被答辩人的名义进行商品房建设和销售房屋，协议内容没有限定李清坡自立楼号，也没有限制李清坡不能开发10号楼，故李清坡与其签订商品房买卖合同属于法律和协议均无禁止的情形。一审法院认定被答辩人与李清坡之间系授权委托关系，事实清楚，证据充分；二、被答辩人名下的“家和名苑”售楼部长期在楼盘临近的西平县护城路西侧设立，众所周知是被本地人的楼盘，答辩人通过售楼部签订商品房买卖合同，交付房款，属于法律上有理由相信李清坡及售楼部是被答辩人的工作人员，故被答辩人约定承担本案的责任；三、本案所涉楼房未经政府批准预售，被答辩人欺诈销售商品房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审法院判决被答辩人赔偿答辩人已支付房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。李清坡述称，既不同意一审判决，也不同意鸿源公司的上诉意见。李清坡没有私刻印章，刑事案件中也为承认私刻印章，签订合同时三方，认购合同是鸿源公司的工作人员直接盖的印章，与李清坡无关。本案中的10号楼是存在的，签订认购合同不是商品房买卖合同，李清坡并没有隐瞒事实，一审判决无事实和法律依据。郅天群向一审法院起诉请求：二被告返还购房款31万元，并赔偿损失31万元。一审法院认定事实：2010年6月，鸿源公司通过出让方式取得西平县城东后街南段东侧城镇住宅用地土地使用权。2014年1月13日、23日，西平县住房和城乡建设局分别为鸿源公司颁发了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，载明建设单位为鸿源公司，工程名称为“家和茗苑”小区1、2、3、5、6号楼。2014年3月2日，西平县人民政府为鸿源公司颁发了西国用（2014）第021号土地使用权证。2017年6月22日，鸿源公司焦海森（甲方）与李清坡（乙方）签订联合开发协议一份，约定：“1.2010年6月12日，鸿源公司通过“招、拍、挂”取得西平县城护城河路及东后街围合区域一期用地23.15亩，具体定位以正规红线图为准。2.本地块“招、拍、挂”及开发建设，均以鸿源公司名义实施。该地块在实际开发建设中，为甲乙双方共同投资、分别享有（其中甲方焦海森用地12.107亩，乙方李清坡用地11.043亩）。经双方商定，各自负责所享有的地块开发建设。在开发建设中，双方仍以鸿源公司名义进行，鸿源公司的一切作为，全权委托焦海森负责办理。3.在二期地块“招、拍、挂”中……，双方的权利义务与第一期相同。4.……。5.甲乙双方分别负责对各自开发范围内被征收户的拆迁安置工作，分别负责开发建设各自地块，各自享有，并自行销售、处分，双方互不干涉。6.……7.……8……。”焦海森、李清坡分别在甲、乙方处签字，鸿源公司在甲方处盖章。合同签订后，焦海森、李清坡以鸿源公司名义分别开发建设、自行销售，建设项目名称为“家和茗苑”。2018年3月20日，在家和茗苑售楼部，李清坡与郅天群签订“商品房认购合同”一份，约定有“出卖人西平县鸿源公司，买受人郅天群，买受人购买的商品房为“家和茗苑”项目中的第10栋1层04门面，登记建筑面积32.10平方米，总金额62万元，首付31万元，余款31万元交房后付清，出卖人应在2019年8月31日前交房”等内容。在出卖人栏处加盖有“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章，李清坡在委托代理人栏处加盖个人印章。合同签订同日，郅天群向李清坡交款31万元，李清坡向郅天群出具收据一份，载明“收到郅天群商铺首付款31万元”，加盖了“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章。另查明：1.2014年2月19日，鸿源公司取得了“家和茗苑”（1、3、5号楼）商品房预售许可证；2.截止到庭审结束，案涉10号楼未开工建设。上述事实，由原、被告陈述，原告提供合同，被告提供建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预售许可证及土地使用权证等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，鸿源公司取得案涉土地使用权证及“家和茗苑”项目建设的相应许可后，委托焦海森与李清坡签订的联合开发协议，是双方当事人的真实意思表示，依据该协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，故李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任。本案中，焦海森与李清坡签订的联合开发协议原告作为购房人，有理由相信李清坡具有代理权。鸿源公司以所加盖印章为假章、未收取原告购房款为由主张不承担责任的抗辩意见，该院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，“代理人知道或应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”李清坡作为代理人和房屋实际出售人，明知道房屋尚未建设、尚未取得商品房预售许可证情形销售房屋行为违法仍与原告签订购房合同并收取购房款，主观上存在过错，应与鸿源公司承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案李清坡以鸿源公司名义与原告签订的“商品房认购合同”，具备商品房买卖合同的主要内容，并且李清坡已经按照约定收受原告购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”依据该规定，因合同约定房屋未取得商品房预售许可证，合同为无效合同。第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”故原告主张返还购房款31万元、赔偿31万元的诉讼请求，与法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项规定，一审法院判决：一、西平县鸿源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郅天群购房款31万元，支付赔偿款31万元，共计62万元；二、李清坡对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2975元，由被告西平县鸿源房地产开发有限公司、李清坡负担。二审中，鸿源公司提交西平县公安局受案回执（复印件）一份，证明李清坡私刻公章进入刑事调查并申请调取该李清坡私刻公章相关证据。李清坡的委托诉讼代理人质证认为，该证据系复印件，对此不认可。郅天群质证认为，对李清坡是否私刻公章不知情，其他同李清坡的委托诉讼代理人质证意见。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因商品房买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为鸿源公司应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。一审法院根据查明的事实，认定鸿源公司取得案涉土地使用权证及“家和茗苑”项目建设的相应许可后，焦海森代表鸿源公司与李清坡签订的《联合开发协议》，是双方当事人的真实意思表示，依据该协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任，并无不当。鸿源公司上诉称其未授权李清坡、案涉10号楼不存在及李清坡私刻其公司项目部印章李清坡应负本案的全部责任等。因西平县人民政府批准鸿源公司取得案涉土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，鸿源公司开发建设项目为“家和茗苑”，李清坡依据《联合开发协议》投资、受益并设立“家和茗苑营销中心”售楼部销售房屋，其权利和义务来源于鸿源公司所享有和承受，鸿源公司虽未单独地书面授权委托书，但实际对李清坡行使权利和承受义务予以认可，也在《联合开发协议》意思表示的范围内，且《联合开发协议》仅约束双方合同相对人。一审法院认定鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，符合实际和法律规定。本案李清坡以鸿源公司名义与郅天群签订的“商品房认购合同”，具备商品房买卖合同的主要内容，并且李清坡已经按照约定收受原告购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉10号楼虽未开发建设，但郅天群作为购房户有理由相信李清坡及售楼部是鸿源公司销售房屋的行为，且鸿源公司及李清坡没有提供证据证明郅天群购房时其已告知案涉楼房及商品房预售许可证尚未建设和办理的事实。至于李清坡是否私刻“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章等，本案符合同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，合同相对人认为单位对行为人具有管理上的过错，由于其管理上的过错导致相对人信赖行为人可以代表或者代理单位行为而致损失，诉求单位承担侵权赔偿责任的情形，不影响鸿源公司和李清坡对购房户郅天群承担民事责任。故，鸿源公司上诉理由不足，不予采纳。综上所述，鸿源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年五月十五日书记员  王贞懿