江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1104号上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道龙涛城市花苑4号111、112室。法定代表人：丁才凤，该合作社主任。委托诉讼代理人：丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东台鑫仓房地产开发有限公司，住所地江苏省东台市三仓镇新仓东路1号。法定代表人：邱德荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世宏，东台市三仓法律服务所法律工作者。上诉人泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社（以下简称龙圆合作社）因与被上诉人东台鑫仓房地产开发有限公司（以下简称鑫仓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初4192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙圆合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持龙圆合作社的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院将案外人杨信群为龙圆合作社代卖的金水湾3#104室房款30万元冲减龙圆合作社应得的退房款，属于事实认定错误。2.案外人叶青原系鑫仓公司的会计，其证词是完全按照鑫仓公司的意见向法庭作出的，该证词并未对30万元作出明确的说明，系虚假证词，不可采信。二审法院可通知叶青到庭或向叶青询问该30万元的来源是否系出售金水湾3#104室的房款。3.叶青汇给龙圆合作社的30万元系出售金水湾3#104室的房款，与本案没有关联，且金水湾3#104室的房款系实际购房人直接汇给叶青的。4.龙圆合作社向鑫仓公司共购买了22套商品房，总价500万元，其中的13套房屋已经办理了产权登记，其余的9套商品房委托鑫仓公司销售，鑫仓公司已经支付了其中7套房屋的款项，叶青于2017年9月22日汇给龙圆合作社的30万元是7套房屋中3#104室的房款。2#104室卖了29万元，销售时间为2015年11月15日，鑫仓公司于销售当天将29万元汇给龙圆合作社。由此可见，2#104室的面积和价格与3#104室基本一致。另外，3#105室、3#106室一共出售50万元，鑫仓公司在2016年10月12日将该款汇给龙圆合作社。2#101室、2#102室、2#103室三间房屋一共出售100万元，鑫仓公司原法定代表人杨信群也将该款汇给了龙圆合作社。鑫仓公司辩称，1.龙圆合作社认为杨信群以30万元的价格代其出售了金水湾3#104室，且叶青汇给龙圆合作社的30万元系实际购房人支付给叶青的，但龙圆合作社未提供任何证据。同时，杨信群与鑫仓公司也不是同一民事主体。2.龙圆合作社在承诺书中编号为20140711003的下方手写“2017.9.21日章取30万元”，说明章士桢在2017年9月21日领取了30万元，与叶青于2017年9月22日汇款给龙圆合作社30万元存在矛盾。3.龙圆合作社仅提供了3#104室房屋的“商品房网上备案合同撤销申请书”，既未能提供证据证明该房屋是如何处理的以及出售房屋的房款，也未能提供证据证明鑫仓公司差欠龙圆合作社3#104室房屋的房款。4.鑫仓公司的账户在2016年12月因涉及诉讼被查封，鑫仓公司为了维持正常运营，经营收支均从会计叶青账户进出。叶青于2017年9月22日根据鑫仓公司的指派从其账户汇款30万元给龙圆合作社，该款项的性质为还款。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。龙圆合作社向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫仓公司立即偿还龙圆合作社退房款416160元及利息199756.80元（以416160元为本金，从2016年11月1日起至2019年6月30日止，按年利率18%计算），并承担从2019年7月1日起至本金416160元履行完毕的利息（以本金416160元为基数，按年利率18%计算）；2.本案的诉讼费用由鑫仓公司负担。一审法院经审理查明，2014年7月，姜堰区姜堰镇农民资金互助合作社（以下简称姜堰合作社）向鑫仓公司购买位于东台市三仓镇金水湾小区含3#102室、1#108室两套在内的共计22套房屋并备案登记，鑫仓公司于2014年7月14日向姜堰合作社出具承诺书1份，载明其与姜堰合作社签订的22套商品房买卖合同（同时注明了22套合同备案编号），并约定购房合同执行过程中如发生争议，由原告所在地人民法院管辖。主合同与本承诺不一致的，按本承诺执行。本承诺作为以上所列22份合同的共同适用附件。后姜堰合作社将3#102室、1#108室房屋退还给鑫仓公司，鑫仓公司分别于2014年11月27日、2015年5月6日申请撤销案涉两套商品房网上备案合同，并在申请书上说明“此房款未还给买受人，由我公司负责偿还”，其中1#108室返还金额为191360元、3#102室返还金额为224800元，共计416160元。2016年5月16日，鑫仓公司向姜堰合作社出具欠条一份，载明“今欠到姜堰合作社人民币肆拾壹万陆仟壹佰陆拾元（￥416160），该款为三仓金水湾花园3#-102室、1#-108购房款。此款由我公司保证在2016年10月30日前归还。逾期则承担月息1.5%的利息”。2019年3月21日，姜堰合作社转籍为龙圆合作社，转籍前后的内外债权债务由龙圆合作社承接。龙圆合作社向鑫仓公司催要上述款项无果，具状起诉，要求如前所请。一审另查明，2017年9月22日，鑫仓公司以会计叶青的个人账户向姜堰合作社转账300000元，鑫仓公司称该款项用于归还2016年5月16日欠条中的还款。龙圆合作社提交2014年7月14日鑫仓公司出具的承诺书原件，其中备案编号为201407110003下方由龙圆合作社（姜堰合作社）会计用铅笔书写“2017.9.21章取30万”，龙圆合作社称，章即为经办人章士桢，备案编号为201407110003对应1#104室，该套房屋也因退房，由鑫仓公司在网上申请撤销备案合同，故叶青通过个人账户转账的300000元系鑫仓公司向其退还该套房屋的价款。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，龙圆合作社（姜堰合作社）与鑫仓公司签订的商品房买卖合同解除后，鑫仓公司因该合同取得的房屋价款，应当予以返还，鑫仓公司向龙圆合作社（姜堰合作社）出具欠条，约定了还款期限及逾期利息，系其真实意思表示，不违反法律规定，应按约定履行给付义务。关于双方争议的300000元是否为归还本案案涉购房款的问题。首先，龙圆合作社称该款项为归还1#104室的购房款，但其未能提交1#104室价款为300000元的相关证据；其次，龙圆合作社提交的承诺书中载明“2017.9.21章取30万”，字面意思即章士桢在2017年9月21日取款300000元，但鑫仓公司时任会计叶青是在2017年9月22日将300000元汇给龙圆合作社（姜堰合作社），龙圆合作社的陈述与双方取款、汇款的时间节点相矛盾；最后，龙圆合作社就300000元并非归还案涉款项，未能提供其他证据予以佐证。综上，龙圆合作社的上述解释，证据不足，一审法院依法不予采信。关于龙圆合作社主张的本息如何计算的问题。本案中，鑫仓公司承诺在2016年10月30日前归还购房款416160元，逾期则承担月息1.5%的利息，但到目前为止其仅于2017年9月22日还款300000元，双方未约定该300000元为归还本金还是利息，则该款项应先归还应付利息，再抵扣本金。鑫仓公司应给付龙圆合作社2016年11月1日至2017年9月22日期间的利息为67626元（以416160元为本金，按月利率1.5%计算），扣减利息后，鑫仓公司已向龙圆合作社归还的本金为232374元，故自2017年9月23日起，鑫仓公司尚欠龙圆合作社本金183786元（416160元-232374元）及利息（以183786元为本金，自2017年9月23日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、鑫仓公司于判决生效之日起30日内向龙圆合作社归还购房款183786元及利息（以183786元为本金，自2017年9月23日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算）；二、驳回龙圆合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元，由龙圆合作社负担6334元，鑫仓公司负担3526元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙圆合作社提交证据如下：证据一、电子交易回单复印件8份，证明龙圆合作社向鑫仓公司汇款500万元，共购买了22套房屋；证据二、从东台市不动产登记中心调取的龙圆合作社与鑫仓公司签订的编号为20140711003金水湾小区3#104室的商品房买卖合同，证明叶青汇给龙圆合作社的30万元系案涉3#104室的售房款。鑫仓公司的质证意见为，对证据一的真实性无法确定，从其载明的内容只能看出龙圆合作社向鑫仓公司交付了500万元的购房款，但不能证明购买的具体房号；对证据二的真实性无异议，案涉3#104室的交易价为198040元，与龙圆合作社陈述该房价款为30万元的数额不一致，该证据不能证明龙圆合作社的证明目的。本院经审核认为，龙圆合作社未提交电子交易回单原件，本院对该证据的真实性不予确认；龙圆合作社提交的证据二不能达到其证明目的。二审另查明，备案编号为201407110003的商品房买卖合同对应的系金水湾花园小区3#104室，双方争议的系叶青汇款的30万元系鑫仓公司归还的案涉购房款还是归还的3#104室购房款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方均认可鑫仓公司于2016年5月16日差欠龙圆合作社金水湾花园3#102室、1#108室购房款人民币416160元。鑫仓公司主张其于2017年9月22日通过会计叶青个人账户向龙圆合作社汇款30万元用于偿还上述欠款。龙圆合作社对2017年9月22日收到30万元不持异议，但认为该30万元款项系鑫仓公司向其支付的3#104室的售房款，故龙圆合作社应对其该主张负有举证责任。对此，龙圆合作社仅提交了3#104室的“商品房网上备案合同撤销申请书”、从东台市不动产登记中心调取的龙圆合作社与鑫仓公司签订的编号为20140711003金水湾小区3#104室的商品房买卖合同，但上述证据均不能达到其证明案涉30万元系鑫仓公司归还的3#104室购房款的证明目的。而鑫仓公司提交的叶青银行账号流水及30万元银行业务申请单均未显示该30万元系3#104室购房款，在银行业务申请单中备注的仅为“还款”。同时，龙圆合作社在其提交的承诺书中编号为201407110003下方注明“2017.9.21章取30万”，即章士桢在2017年9月21日领取30万元，但鑫仓公司时任会计叶青是在2017年9月22日将30万元汇给龙圆合作社，由此可见龙圆合作社的陈述与双方取款、汇款的时间节点亦存在矛盾，故一审法院以证据不足为由对龙圆合作社主张该30万元系3#104室购房款不予采信并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（上诉人泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社已预交9860元，由本院依法退还4060元），由上诉人泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈 娟