朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初2927号原告：郭玉亮，男，1981年7月27日出生，汉族，沈阳统一企业有限公司业务员，现住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。被告：朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司），住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01012。法定代表人：荀小林，经理。被告：朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01013。法定代表人：荀小林，经理。二被告共同委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。原告郭玉亮诉被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司，以下简称丽璟商贸公司）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙房地产公司）租赁合同纠纷一案，因被告丽璟商贸公司不服本院（2018）辽1302民初3841号民事判决，向朝阳市中级人民法院提起上诉，朝阳市中级人民法院于2019年5月30日作出（2018）辽13民终940号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭玉亮的委托代理人陈广明，被告丽璟商贸公司、盘龙房地产公司的委托代理人田喜铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉亮向本院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求二被告返还原告场地保证金21,715元、装修保证金500元、电表初装费300元，并赔偿装修损失239,598.77元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月，经过被告的招商引资，原告于2017年7月与二被告达成租赁协议，约定租赁期限为三年，同时约定了租金的给付方式。原告交纳相应费用后进场，对于自己的铺位进行了装修，但是前期由于被告消防不合格导致停业一个月，在开业之后一直由于这样或那样的原因导致无法经营，自2018年3、4月份就陆续有商家撤出，直至现在，仅剩6、7家左右，导致商场根本无法继续经营，合同目的已经无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。被告丽璟商贸公司、盘龙房地产公司辩称，不同意解除合同。原告方没有证据证明被告方提供的商场不具备使用功能。原告方早已撤离经营场地，原因是原告经营不善造成的。原告方在诉状中所称还有六、七家左右在经营，与其根本无法经营相矛盾。合同目的无法实现是因为原告自身的原因造成的，与二被告没有关系。两项保证金因为原告解除合同按照双方约定是属于原告违约，如果确有保证金也不予以退还。电表如果确实是原告所安，那么原告可以摘走。对于装修材料损失鉴定结果我们不认可，也不承担责任。原告装修也不可能发生230,000余元的费用，况且租赁合同是3年，原告要求解除合同材料费应该由自己承担，鉴定费被告也不承担。请求法院驳回原告要求返还保证金及赔偿损失的诉讼请求，诉讼费由原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2017年6月，原告郭玉亮作为承租方（乙方），原朝阳丽璟家居有限公司（以下简称丽璟家居）作为出租方（甲方）双方签订《租赁合同》一份。《租赁合同》约定，甲方将位于盘龙家私三期8-2号商铺出租给乙方，建筑面积434.29平方米。租期自2017年7月1日至2020年6月30日止。签订合同时，乙方须向甲方交纳保证金21,715元。合同期满后，乙方如无违约情形，保证金退还乙方。合同期内，如乙方提出解除本合同或因乙方违约，保证金作为乙方违约金给甲方造成损失的经济赔偿金，不予退还。上述合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等条款。同月，原告作为乙方（物业委托方），原丽璟家居作为甲方（物业管理方）就原告租赁（使用）的经营场地由被告丽璟商贸进行商场管理的有关事宜达成协议签订了《商场管理合同》，约定，经营方式为乙方自主经营，由甲方进行商场管理。该合同还约定了商场管理项目、缴费方式及甲、乙方权利和义务等条款。原告于2017年6月13日向原丽璟家居交纳场地保证金21,715元，于2017年6月28日向原丽璟家居交纳装修保证金500元、预交电费2,171元、交纳电表初装费300元。原告进场装修至2017年7月商场停业；2017年8月下旬，原告再次进场继续装修至2017年9月下旬。第二次装修期间，原告发现租赁场地顶棚漏水并与原丽璟家居进行沟通，原丽璟家居维修后，商场于2017年10月1日开始营业。原告称营业期间自2017年12月再次开始间断性漏水。同期在原丽璟家居租场地并入场经营的商户包括原告在内共计30户。2018年，陆续有商户撤出租赁场地，至原告起诉前尚有5、6户商户在经营，至10月仅剩一家位于进门口电梯旁的商户在经营。原告自2017年9月25日起一直按月向原丽璟家居交付租金及管理费至2018年6月，原告与原丽璟家居协商解除合同未果，原告诉至本院。审理中，原告于2018年9月16日向本院提交评估申请，要求对租赁现场的装修情况及货物损失进行评估，后终止了对货损的评估。2018年12月26日、2019年1月9日，原告共计交纳鉴定评估费7,700元。2019年1月15日，辽宁方正工程造价咨询事务所有限责任公司作出辽方造字（2019）第1号工程造价鉴定报告书，工程量表鉴定结果为：总造价为239,598.77元。2018年12月25日，原朝阳丽璟家居有限公司变更为朝阳丽璟商贸有限公司。上述事实，有原告向本院提交的三期地下商场收费单据、收款收据4份、储蓄存款凭证4份、三期地下商场2017年12月份收费单据一张、微信聊天记录截屏、三期地下4月份、6月份收费单、照片28张，光盘两张、短信记录一张、装修合同一份、效果图一份、图纸29张、工程造价鉴定报告书一份，鉴定费收据一份予以证明。二被告向本院提供了照片五张、朝公销（建验）字2008第0034号消防验收意见书、《租赁合同》和《商场管理合同》、五张除湿机的照片予以证明。本院认为，原告与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原丽璟家居为承租人提供事宜经营的场所是原告使用承租商铺的前提条件，由于原丽璟家居未能为承租人提供事宜经营的场所，不符合租赁商铺的使用条件，应认定原丽璟家居违约在先。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，原丽璟家居应承担违约责任。原告交纳的场地保证金21,715元、装修保证金500元，共计22,215元，原丽璟家居应予以返还。现丽璟家居已更名为丽璟商贸公司，原丽璟家居的责任应由丽璟商贸公司承担。原告在租赁经营活动中，选择租赁场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择和主观认同，其主动进行装饰装修投入，是经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见其需要承担的一般性商业风险，原告经营之初确有租赁商场顶棚渗漏情形，导致部分装修受损，被告具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任。但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因；承租经营者对商场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营不善，其出于减损需要擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同的解除双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。案涉租赁商场现已关停并修建为停车场，致使合同不能履行，应属不可归责于双方的事由导致的。承租经营者将经营成本组成部分的装饰装修投入，直接归责于出租方，转嫁赔偿损失，有失公允。据此，基于公平原则，被告应酌情补偿原告租赁经营期间的装饰装修损失30%为宜。审理中，原告申请对装修损失进行评估，评估鉴定结果为：总造价为239,598.77元，其装修损失应为71,879.63元（239,598.77元×30%），该损失金额符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项规定情形。此外，因租赁场所已改建，其装修残值尚有留存的应返还于原告。关于原告要求返还电表初装费300元的诉讼请求，因合同未作明确约定，且如系原告自费安装原告可自行将电表拆除，故本院不予支持。鉴定评估费系为确定涉案具体损失而产生的必要费用，故鉴定费7,700元应由被告丽璟商贸承担。关于原告要求被告盘龙集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，因没有事实根据和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告郭玉亮与被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）签订的《租赁合同》；二、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效之日起十日内给付原告郭玉亮场地保证金21,715元、装修保证金500元，共计22,215元；三、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉亮装饰装修损失71,879.63元；四、驳回原告郭玉亮对被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的诉讼请求及其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5,232元（原告郭玉亮预交），鉴定评估费7,700元（原告郭玉亮预交），共计12,932元，由被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）负担9,052元，原告郭玉亮负担3,880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘志伟人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄艳苓二〇二〇年五月二十六日书 记 员  纪 微