山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终962号上诉人（原审原告）：戚连杰，男，1948年11月11日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：戚大威（系戚连杰之子），住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：王振荣，男，1975年9月23日出生，汉族，户籍地山东省无棣县，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：吴兆坤，山东隆润律师事务所律师。上诉人戚连杰因与被上诉人王振荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚连杰上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院认定涉案环翠区羊亭镇大北山村（以下简称大北山村）房产（地号为0308-0127）的现价值与实际不符，且戚连杰向王振荣赔偿的比例过高。具体理由如下：1.涉案房产所在的大北山村未纳入拆迁计划，一审法院不应当按照规划改造村的置换楼房价格认定涉案房产的现价值。大北山村至今没有任何拆迁安置计划，且一审法院曾委托山东永平房屋评估有限公司对涉案房屋进行评估，该评估公司在退卷说明中载明“该村目前尚未公示相关的拆迁文件，无法参照拆迁补偿标准对其价值进行评估”。专业的房地产评估公司尚且无法出具涉案房产现价值的评估报告，一审法院直接根据规划改造村的货币置换楼房价格作为认定房屋现价值的依据，与事实明显不符，亦对戚连杰显失公平。2.涉案房产现价值应参照实际成交价格或通过专业评估公司进行评估确定。虽然该房产近几年类似民房成交案例很少，但并非没有成交案例，经戚连杰了解，本村及周边村农村房产买卖价格一般在20万至30万之间。一审法院亦委托房产评估公司对涉案房产进行评估，在第一家房产评估公司无法出具鉴定结果的情况下，可以再行委托其他评估公司进行鉴定，或者待涉案房产具备鉴定条件之时，王振荣另行主张其权利。但一审法院在第一次评估未出具鉴定意见的情况下，直接援引改造规划的村民的货币置换楼房价格，明显存在重大错误。3.涉案房产应根据建筑面积计算现价值。涉案房产建筑面积为87平方米，而一审法院按照用地面积140.4平方米计算涉案房产的现价值存在严重错误。房屋现价值不应按照用地面积进行计算，而应按照房产建筑面积进行计算。4.一审法院判决按照90%的比例退还房屋价值增值部分，比例过高。王振荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果平衡了双方的利益得失，具有合理性，请求依法予以维持。戚连杰向一审法院起诉请求：确认戚连杰与王振荣签订的房屋买卖合同无效，王振荣返还戚连杰大北山村北街25号房产。一审法院认定事实：2003年12月7日，戚连杰与王振荣签订房屋买卖合同，内容如下“双方约定：威海市环翠区羊亭镇大北山村戚连杰的房屋自愿卖给无棣县车镇乡王庄村王振荣，特签合同如下：一、房价一万捌仟元整，签订合同之日双方付清。二、至签订之日，房权利归王振荣所有。三、房证及土地建设使用证于签合同之日交给王振荣。四、房内除电表、自来水外，其余杂物由戚连杰于2004年2月底前搬走。卖方：戚连杰买方：王振荣中间人：李光欣”。房屋买卖合同签订后，双方各自履行了交付义务，王振荣在涉案房屋居住至今。2019年8月3日，戚连杰以涉案房屋买卖合同违反法律强制性规定为由，要求王振荣退回涉案房屋。另查明，涉案房屋登记在戚连杰名下，属于农村集体用地上建设的房屋，至今未过户，用地面积140.4平方米，建筑面积87平方米（地号0308-0127）。王振荣户籍地山东省无棣县车王镇大王庄村145号，至今未能迁入大北山村。再查明，大北山村被政府划定为自然村，未列入拆迁安置规划。羊亭镇2017年开始棚户区改造，列入改造规划的村村民采用货币置换楼房的基价为3200元/平米。诉讼中，王振荣认为，如果本案涉案房屋买卖合同被判定无效，戚连杰除返还购房款外，还需退还涉案房屋现价值的90%。一审法院依法委托山东永平房屋评估有限公司对涉案房屋进行了评估，永平评估公司以“通常情况下，采用市场比较法和成本法进行评估，因该村近几年类似民房的成交案例很少，且宅基地审批受一定限制，故不具备采用市场比较法和成本法评估的条件，同时该村目前尚未公示相关的拆迁文件，也无法参照拆迁补偿标准对其价值进行评估”为由退卷处理。为进一步落实涉案房屋的价值，一审法院对羊亭镇王家夼村（同样被列为自然村）的村集体负责人进行了调查，同类房屋几年前的成交价格为30多万元，这几年没有出售的案例。一审法院认为，农村集体所有的土地依法属于村集体所有。本案中，王振荣户籍所在地，未取得该村村民资格，依法不能享受农村宅基地使用权，故本案中诉争房屋买卖合同违背法律强制性规定，应认定无效。双方因该合同取得的财产应当返还给另一方。对合同无效，戚连杰与王振荣均存在过错，应当各自承担相应的责任。虽然戚连杰与王振荣之间的买卖行为违反法律规定，但买卖之初确系合同双方真实意思表示，现房屋价值明显高于原价，其增值部分即为合同无效所产生损失，其赔偿比例应结合双方过错程度及戚连杰反悔之本意和房屋的购买年限予以确定。关于本案涉案房屋的价值问题。大北山村被列入自然村，目前没有拆迁规划，但类似的民房因为稀缺性而价值往往大幅提升，直逼甚至超过同地段的拆迁安置楼房价格。本案中，房产评估机构无法确定涉案房屋的价格，但参照周边村的交易价格、市场因素以及列入拆迁安置补偿规划的村民房政府指导价及安置补偿政策，酌定涉案房屋的价值为449280元（140.4平米×3200元/平米）。根据相关法律精神，王振荣在涉案房屋居住超过10年以上，故王振荣除要求退还房款之外，要求戚连杰按照90%的比例退还房屋价值增值部分合理，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、戚连杰与王振荣之间签订的羊亭镇大北上村房屋买卖合同（地号0308-0127）无效，王振荣将涉案房屋退还给戚连杰；二、戚连杰返还王振荣房屋价款1.8万元；三、戚连杰返还王振荣房屋增值款388152元[（449280－18000）×90%]。以上均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由戚连杰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于涉案房屋价值的认定问题，一审法院依法委托房产评估机构进行价值评估，但因为类似民房成交案例极少，不具备采用市场比较法和成本法进行评估的条件，同时，因涉案房屋所在大北山村没有列入拆迁范围，评估机构亦未参照拆迁补偿标准进行评估，故予以退卷处理。鉴于此种情形，二审亦无再行委托评估机构进行评估的必要，戚连杰要求对房屋价值再行委托评估的请求，依法不予准许。该房屋价值确定可依据现有条件结合实际情况予以认定。涉案房屋所在的大北山村以及其王家夼村、贝草夼村等周边村落，因自然环境优美、被列入自然村以保持其原有生态环境和风貌等因素，民房价值不断提升，虽然大北山村没有列入拆迁范围，但一审综合考量周边村的交易价格、市场因素以及列入拆迁安置补偿规划的村民房政府指导价及安置补偿政策等因素，酌定房屋价值为449280元（140.4平方米×3200元/平方米）并无不当，本院予以维持。戚连杰主张周边村同等条件的民房成交价格一般在20万至30万之间，但并未提交证据予以证实，且与房屋评估机构以及本院所了解的情况相悖，依法不予采信。因双方房屋买卖关系形成于2003年，王振荣占有使用涉案房屋已近20年，故一审根据双方过错程度、戚连杰反悔成讼的实际状况，确定戚连杰按照90%的比例退还房屋价值增值部分，符合相关法律精神，本院予以维持。综上所述，戚连杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人戚连杰负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年五月十三日法官助理马文姣书记员刘莎莎