江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初1115号 原告：刘智，女，1974年3月11日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托代理人：况新龙，系江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601200110888164。 委托代理人：熊亮亮，系江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601201810057862。 被告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼，统一社会信用代码：91440300279525516U。 法定代理人：徐永平，职务：董事长。 委托代理人：王亦寰，系该公司员工。 被告：深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号保利国际高尔夫花园配套中心9#写字楼305室，统一社会信用代码：91360125MA35GXCG1L。 负责人：易德林，职务：经理。 委托代理人：王亦寰，系该公司员工。 委托代理人：谢聪，系该公司员工。 被告：李伟，女，1985年2月16日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被告：黄聃，男，1982年5月19日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被告李伟、黄聃共同委托代理人：秦可成，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710121805。 原告刘智诉被告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）、深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司（以下简称龙城物业江西分公司）、李伟财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，原告刘智以黄聃与本案具有法律上的利害关系为由申请追加黄聃为被告参加诉讼，本院依法通知黄聃作为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘智，被告龙城物业公司委托代理人王亦寰，被告龙城物业江西分公司委托代理人王亦寰、谢聪，被告黄聃及被告李伟、黄聃共同委托代理人秦可成律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘智诉称，2016年6月25日，原告刘智购买江西省龙海房地产开发有限责任公司开发的房屋一套，房屋坐落于九龙湖花园Ｉ区。交房后，原告于2017年11月19日与龙城物业江西分公司签订《九龙湖花园前期物业服务协议》。收房后，原告于2018年3月中旬着手开始房屋装修。2018年10月15日早上7时30分左右，原告接到房屋装修工人电话称装修房内进了大量的水，原告爱人立即赶到现场发现，原告房屋全部进水，水深达15公分左右，水是从厨房房顶漏下来的，原告及其爱人马上通知物管部门到场，并且查看漏水源，在物管部门的配合下，打开九龙湖花园Ｉ区住宅小区22＃住宅楼二单元701室，该房已浸满了水，水从该房屋内一根水管中流出，8楼没有任何水浸痕迹，可以确定701室是漏水水源。随后，原告和被告龙城物业江西分公司将601室、701室的积水清理干净。因原告房屋临近装修完毕，里面很多定制家具、墙面全部遭到不同程度的损坏，吊顶里面全是积水，原告因此遭受巨大损失。原告认为，水阀钥匙系由被告龙城物业江西分公司管理，且物业公司也有巡查管理之责，对于701室水阀冒水致原告受损，被告龙城物业江西分公司应负有责任。龙城物业江西分公司系被告龙城物业公司所属非法人分支机构，被告龙城物业公司应与龙城物业江西分公司承担共同赔偿责任。被告李伟系肇事房主，应对其所有的物业负有管理责任，其应当承担连带赔偿责任。另，因被告的侵权行为，造成原告房屋在侵权损失鉴定结论作出前，无法继续装修施工，无法及时回迁，致使原告将额外付出租房费用，该损失应由被告予以赔偿。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：１、被告连带赔偿原告财产损失71000元；２、被告连带赔偿原告因租房造成的自2018年10月15日至侵权损失鉴定的鉴定结论作出前的租金损失（暂算至2019年2月15日为6000元）；３、诉讼费由被告承担。 被告龙城物业公司及其江西分公司辩称，我方不是适格被告，因涉案房屋水阀并非我方所打开，我方不是本案的实际侵权人，不应承担侵权责任。即便我方存在过失，最多存在一般管理责任。在江西中辉咨询代理有限责任公司出具的报告书中鉴定原告损失16350元，我方承担的责任不应超过该损失的20%，即3270元以下。原告漏水原因系本案被告李伟所在的房屋内未安装水龙头，如安装且处于关闭状态，均不可能导致房屋漏水。事发前一日下午，于被告李伟同一楼层的703室正在装修施工，被告龙城物业江西分公司推定应该是装修工人误开水阀导致的，漏水现场处于室内，我方作为物业公司，在正常巡视过程中无法发现漏水情况，不应承担过重责任。 被告李伟、黄聃辩称，答辩人虽为漏水房屋即701房屋的所有权人，但是并不意味着二人就应当承担本次事故的赔偿责任。经调查，造成本次事故的原因有三点：1、701房屋的总水阀被他人打开；2、开发商交付的701房屋的卫生间处的水管水龙头未安牢，或者压根就未安装水龙头，而是简单安装了堵头；3、煤气管道与管套的缝隙处未进行密封。答辩人认为第一个原因是导致这次事故的最主要原因，答辩人的房屋是刚交付不久的毛坯房，且近几年内没有装修入住的打算，故在验收交纳物业管理费后一直闲置在此。据答辩人调查了解到，703户主在事故发生前几天开始进行装修，答辩人认为极有可能是703户主在申请装修后，物业人员错误打开了701户的总水阀导致了本次事故的发生。此外，不管卫生间水管有没有安装水龙头，事故结果能够直接说明开发商交付房屋时存在疏忽，漏装或者未安装好水龙头，间接导致本次事故的发生。答辩人还发现，本次事故的主要渗水点在天然气管道与管道的缝隙处，从该处可以明显看到较大的通往楼上、楼下的缝隙。根据住房和城乡建设部的《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范CJJ94-2009》4.1.4第3款规定“套管与燃气管道之间的间隙应采用密封性能良好的柔性防腐、防水材料填实”，而开发商交付的房屋却没有按照规定对其进行密封，间接造成了5楼、6楼业主的损失扩大，开发商应当为此承担相应的责任。综上所述，答辩人不是本次事故的责任人，不存在任何过错，物业公司疏于公共区域的管理，应当推定为本次事故的全部或者主要责任人，由物业公司承担原告全部赔偿责任，答辩人在本次事故中也属于受害者，不应当承担任何赔偿责任。 经审理查明：原告刘智为坐落于南昌市红谷滩新区房屋（以下简称601房）的业主，被告李伟、黄聃系夫妻关系，均为该单元701室房屋（以下简称701房）的所有权人。被告龙城物业江西分公司为该小区提供物业管理服务，其系龙城物业公司的分公司。2018年10月15日早上，601房的装修工人打电话告诉原告刘智601房进水。601房的水主要是从701房天然气管道的套管与墙体的缝隙处漏下来，造成厨房定制柜、儿童房、主卧、次卧、客厅定制柜及阳台现场制作柜损坏。因为701房是毛坯房，物业人员告诉李伟位于走廊上公共区域的701房的总水阀被人打开了，701房卫生间水龙头被冲到地上，水从701房漏下去一直漏到一楼。之后，由于双方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至本院。本案在审理过程中，原告刘智申请对601房因遭受水淹的损失（就损失金额）情况进行鉴定，本院依法委托江西中辉工程咨询代理有限责任公司对该项目进行鉴定。2019年11月23日，该鉴定机构出具中辉鉴审字（2019）第3-20号司法鉴定报告书，鉴定结果为：截至2019年11月23日，601房因遭受水淹的损失（就损失金额）为16350元。原告为此支付鉴定费7000元。被告龙城物业公司及其江西分公司对该鉴定意见书真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为鉴定公司回复质疑过于简约，难以认可，未看到相关受损物品原始购买的凭证。原告在开庭时提出减少诉讼请求为：1、被告连带赔偿原告财产损失16350元；2、诉讼费、鉴定费由被告承担。审理中，被告李伟申请追加开发商为被告，本院不予准许。 另查明:被告李伟、黄聃未向被告龙城物业江西分公司申请装修登记。庭审中，被告李伟、黄聃提供了水表井的照片，显示水表井位于楼栋的公共区域。同时，被告黄聃提供了其与物业人员在事发当天的谈话录音，该录音中表明物业人员到达701房现场时水龙头掉到地面，物业人员认为水龙头没有安装到位，估计是水压大就掉下来了，物业人员遂安装了一个水龙头，而被告黄聃表示其上星期来了一趟，刚好拍了视频，视频里面没有水龙头，一开始装了个堵头，物业人员并表示其不清楚是谁把水表井的门打开，也不清楚是谁把701房的水阀打开。同时，物业人员还表示业主申报开水阀且家里有人物业才开水阀，水井表的钥匙，有的业主通过某些关系可能有这个钥匙，很多施工单位都有这个钥匙。 上述事实，有以下证据予以证实：1、视频光盘；2、《南昌市商品房买卖合同》；3、《九龙湖花园前期物业服务协议业主临时管理规约》；4、照片；5、录音资料；6、当事人的陈述等。 本院认为：合法的民事权益受法律保护，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，701房的水阀所在的水表井属于公共设施设备，龙城物业江西分公司作为涉诉小区的物业服务单位对该水表井负有维护、管理义务。通常情况下，在住户未申请装修登记的情况下，屋内供水管线是不可能通水的，所以事发当日未经被告李伟、黄聃申请的情况下701房的水阀被打开，系漏水发生的主要原因，龙城物业江西分公司疏于管理，其应对原告601房遭受漏水浸泡造成的损失承担赔偿责任。被告李伟、黄聃虽未装修入住701房，但其对自己的住房及内部设施负有管理义务。被告李伟、黄聃收房后，由于疏忽对室内水管没有水龙头或水管仅有堵头的隐患失查，在701房水阀被打开后致使屋内水管跑水而漏至楼下，其对原告遭受的财产损失亦存在一定过错，应承担相应的赔偿责任。原告刘智无过错，不应承担责任。审理中，被告李伟并非主张权利方，其申请追加开发商为被告，无事实及法律依据，本院不予准许。江西中辉工程咨询代理有限责任公司作出的鉴定意见书，程序合法，符合科学原理，被告龙城物业公司及其江西分公司虽提出异议，但未举证，故本院采信该鉴定意见。综上，本院酌定龙城物业江西分公司承担80%的赔偿责任，即13080元，龙城物业江西分公司为龙城物业公司的分支机构，故龙城物业公司应与龙城物业江西分公司共同承担责任。被告李伟、黄聃承担20%的赔偿责任，即3270元。另，原告在调查终结前减少其诉讼请求数额，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二款“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，对原告多预交的部分受理费予以退还。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、限被告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司、深圳市龙城物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘智赔偿款13080元。 二、限被告李伟、黄聃于本判决生效后十日内一次性支付原告刘智赔偿款3270元。 三、驳回原告刘智的其他诉讼请求。 如果被告深圳市龙城物业管理有限公司、被告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司、李伟、黄聃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告刘智预交的案件受理费1730元、鉴定费7000元合计8730元，由被告李伟、黄聃承担1478元,被告深圳市龙城物业管理有限公司及其江西分公司承担5912元，案件受理费退回原告1340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  戚荣剑 人民陪审员  万国珍 人民陪审员  张桂荣 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  熊莎莎 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过催的，应当承担侵权责任。