浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2056号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁思增，男，1957年9月20日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：程梦瑶、颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：隋立成，男，1984年12月22日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：李定胜、张泽诚，浙江西湖律师事务所律师。 上诉人梁思增因与被上诉人隋立成房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人梁思增的委托诉讼代理人程梦瑶、颜晓颖，被上诉人隋立成的委托诉讼代理人李定胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年3月29日，隋立成（乙方）与梁思增（甲方）签订“租房合同”一份，约定隋立成承租梁思增坐落于杭州市上城区解放路××商铺，租期从2019年3月29日起至2021年3月28日止，年租金160000元，先付后用，在签订合同之日付清第一年房租，第二年房租在2020年2月28日前付清，水电费、房屋押金20000元，合同期满无息退还，如隋立成拖欠房租超过15天，梁思增有权收回店面，没收押金，终止合同；承租期内的物业管理费、水电费、污水清理费、油烟管道清洗费及经营中各项费用均由隋立成承担；如隋立成转让，必须征求梁思增意见，梁思增同意后方可转让，并自愿支付给梁思增转让费20000元；合同期满后，隋立成缴清水电等费用后，梁思增退还押金。同日，隋立成向梁思增交付租金65000元，梁思增出具“领（付）款凭证”一份，载明“金额65000元，用途：房租2019.3.29至2019.9.28”。同日，隋立成还向梁思增交付押金10000元，并出具欠据一份，载明：“今隋立成欠梁思增壹万元整，欠款源房租（原文如此），定2019年4月15日还梁思增”。2019年7月2日，梁思增因认为隋立成转租，故将商铺上锁。隋立成无法正常经营，故报警。隋立成不认可转租，梁思增亦不同意对店铺开锁。后隋立成于2019年7月12日向梁思增发函，要求梁思增收函后三天内与隋立成沟通开锁并赔偿隋立成停业损失。2019年7月17日，梁思增向隋立成发函称，隋立成尚欠押金10000元、房租95000元及水电费，远超15天，故通知隋立成收到本函后，双方签订的租房合同正式解除，要求隋立成在收到本函件三日内立即腾退并交付承租房屋以及按合同约定履行义务（包括但不限于支付拖欠的水电费、租金等）。隋立成于同日收到该函。隋立成于同日制作“回复函”一份，载明：隋立成不存在拖欠租金和水电费的事实，梁思增不享有合同解除权；因梁思增违约给隋立成造成了严重经济损失，现隋立成正式通知梁思增解除双方签订的租房合同；为防止损失进一步扩大，要求梁思增三日内保证隋立成交接腾房，并赔偿隋立成经济损失及返还已付租金、押金。梁思增于7月22日收到该函。2019年7月25日，隋立成委托案外人傅云良办理腾房交接。梁思增不同意其搬。傅云良报警处理。接警单显示梁思增方认为承租方转租要付20000元未付，如要搬东西需隋立成本人前来。2019年10月10日，隋立成提起诉讼，请求判令：1、确认隋立成、梁思增签订的房屋租赁合同于2019年7月22日解除；2、梁思增返还隋立成剩余租金31440元（自2019年7月2日至2019年9月29日共89天，按65000元／184天＊89天计算）；3、梁思增返还隋立成押金10000元；4、梁思增赔偿因违约给隋立成造成的损失252550元（包括商铺转让费损失140000元、店铺内物品损失30000元、营业利润损失及可得利益损失82550元）；5、梁思增承担本案诉讼费。后隋立成对第4项诉请中撤回了“店铺内物品损失30000元”这部分诉请。审理中，梁思增提出反诉，请求判令：1、确认双方租赁合同于2019年7月17日解除；2、隋立成腾退位于杭州市上城区解放路××房屋；3、隋立成支付房屋使用费25424.88元（按日租金438.36元自2019年8月25日暂计至2019年10月22日，最终计算至实际腾退之日止）；4、隋立成承担违约金20000元；5、隋立成承担本案诉讼费。该案审理中，隋立成、梁思增实际于2019年11月25日办理了房屋腾退交接，故梁思增撤回了第2项反诉请求，将反诉请求第3项变更为隋立成支付房屋使用费40329.12元（按日租金438.36元自2019年8月25日计算至2019年11月25日）。 原审另查明，在隋立成承租前，案涉解放路××商铺的承租人为徐华健。隋立成、梁思增签订合同时，徐华健还剩余半年租期未实际履行。2019年3月29日，徐华健向隋立成出具收据，确认收到隋立成全部转让费140000元。梁思增从徐华健处收到转让费18000元。 原审法院认为：根据隋立成、梁思增于2019年3月29日所签订的租房合同以及同日签字的“领（付）款凭证”，可以确认隋立成、梁思增于当日就隋立成承租解放路××商铺事宜达成一致意见，双方之间成立房屋租赁合同关系。因租房合同载明的租金标准为年租金160000元，而当天隋立成、梁思增均签字的“领（付）款凭证”载明的租金数额为65000元，且载明了对应的租赁期间为“2019.3.29至2019.9.28”，故应认定双方已经以实际履行行为变更了原合同中关于租金标准与支付方式的约定。这与隋立成同日交付押金10000元，出具了金额为10000元的欠据而非金额为105000元的欠据也是相吻合的。同时，本案现有证据也未显示在2019年7月2日隋立成、梁思增发生争议之前梁思增曾向隋立成催讨过租金，且梁思增也确认曾从前一任租客徐华健处收到其因将店铺转让给隋立成而向梁思增支付的转让费18000元。故综合本案全部事实，应认定隋立成关于已付半年租金的说法更符合本案客观事实。因此，2019年7月17日梁思增以隋立成欠付租金构成违约为由提前解除合同缺乏依据，不予认定，对梁思增的相应反诉请求不予支持。在隋立成未欠付租金、未就此构成违约的情况下，梁思增作为出租方有义务确保承租方对租赁物的正常使用和收益。梁思增于2019年7月2日以隋立成转租为由对案涉商铺上锁导致隋立成无法正常使用商铺，但又无相应证据可以证明隋立成确实构成转租，应认定梁思增系以自己的行为表明其不履行租赁合同项下的主要债务，已构成违约，隋立成可以据此解除合同。因此，隋立成在与梁思增协商未果的情况下发函通知梁思增提前解除合同符合相关法律规定。梁思增已于2019年7月22日收到隋立成所发函件，应认定案涉租房合同于2019年7月22日解除。隋立成相应诉请符合法律规定，予以支持。因隋立成已支付2019年3月29日至2019年9月28日的租金，而自2019年7月2日起，隋立成即无法正常使用租赁物，故相应期间的租金梁思增应予返还给隋立成。隋立成诉请梁思增返还租金31440元，符合本案事实，理由充分，予以支持。隋立成诉请梁思增返还押金10000元，因双方租赁合同已于2019年7月22日提前解除，隋立成亦于实际腾退时结清相应的水电费，也不存在欠付租金的行为，故梁思增应予返还已收取的押金，对此予以支持。关于隋立成诉请梁思增赔偿损失222550元，因梁思增违约造成合同提前解除，梁思增应赔偿因此给隋立成造成的损失，包括合同履行后的可得利益，但不超过梁思增订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于隋立成主张的转让费损失140000元，隋立成在签订合同当时向前一任租客徐华健支付了转让费140000元而承接了案涉商铺，梁思增对此亦知晓，但隋立成实际承租不足半年，合同即因梁思增违约而导致提前解除，故转让费属于因此给隋立成造成的损失。结合合同约定的租赁期限及提前解除的时间，对此酌情予以支持100000元。对于隋立成主张的营业利润损失82550元，2019年7月2日至7月22日合同尚未解除期间，因梁思增的原因导致隋立成无法正常使用租赁商铺，因此造成的隋立成经营利润损失梁思增应予赔偿。2019年7月23日至合同约定的租赁期限届满期间，因梁思增违约导致合同提前解除，虽然造成隋立成无法取得在正常履行合同情况下可能获得的经营收益，但同时也应考虑到案涉租赁合同约定的剩余期限是否能正常履行，以及即使正常履行至合同期限届满，隋立成因客观存在的经营风险与需实际支出的经营成本是否能实际取得经营收益均存在不确定性。而且，案涉租赁合同解除后，隋立成已在房屋腾退时取回了店铺内的经营用品，表明隋立成亦可以在之后的合理期限内另行租赁经营场所开展经营。综合上述因素，对隋立成所主张的经营利润损失酌情予以支持20000元。关于梁思增诉请隋立成支付2019年8月25日至2019年11月25日的房屋使用费40329.12元，案涉租赁合同已因梁思增违约而于2019年7月22日提前解除，梁思增主张上述期间的房屋使用费缺乏依据，不予支持。梁思增诉请隋立成承担违约金20000元，一则租房合同中并无有关违约金的约定，二则梁思增并无证据证明隋立成在租赁期间内存在转让或转租的行为，故梁思增该项诉请没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月25日判决：一、确认隋立成与梁思增于2019年3月29日签订的租房合同于2019年7月22日解除；二、梁思增于判决生效之日起十日内向隋立成返还租金31440元、押金10000元；三、梁思增于判决生效之日起十日内向隋立成赔偿损失120000元；四、驳回隋立成的其余诉讼请求；五、驳回梁思增的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5710元，因隋立成减少诉讼请求，退还隋立成450元，剩余案件受理费5260元，减半收取2630元，由梁思增负担1764.5元，由隋立成负担865.5元；反诉案件受理费654元（已减半），由梁思增负担。隋立成于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；梁思增于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，梁思增不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定双方已经以实际履行行为变更了原合同中关于租金标准与支付方式的约定是错误的，是梁思增出于好心，同意隋立成暂缓几天支付剩余租金，而不是变更了原合同中的支付方式。关于租金标准，因为领付款凭证是梁思增不在场时，由前台和隋立成两人在场时写的，租赁期间写错，不能认为变更了原合同的租金标准。隋立成出具《欠据》，只是对部分租金、押金的支付及结算，不能证明隋立成、梁思增对原合同的支付方式及租金标准进行变更。二、梁思增曾多次向隋立成通过电话方式催要过租金，并且在2019年7月11日视频中梁思增也催讨过。三、梁思增对涉案商铺上锁的理由有两点：第一、隋立成不按合同约定支付租金；第二、隋立成未经梁思增同意将房屋转租，违反合同约定。并且，梁思增已于2019年7月14日将房屋解锁。梁思增锁门只是对合同的瑕疵履行，隋立成完全可以以合理的方式处理，不能认定梁思增以自己的行为表明其不履行租赁合同项下的主要债务，构成违约。四、一审法院认定2019年7月2日起，隋立成即无法正常使用租赁物，故相应期间的租金梁思增应予返还属于认定事实错误。梁思增己提交证据证明2019年7月14日梁思增已将房屋解锁，交还给隋立成。五、隋立成不按合同约定支付租金，未经梁思增同意转租，梁思增有权解除合同。本案系因隋立成违约导致合同解除，且梁思增将房屋解锁后，隋立成完全可以继续经营，所以转让费不应由梁思增承担。六、对于隋立成主张的营业利润损失82550元，梁思增因隋立成不按合同约定支付租金，未经梁思增同意转租，于2019年7月2日将房屋上锁，并且已于2019年7月14日解锁将房屋归还隋立成，所以隋立成主张的经营利润损失不应由梁思增承担。七、本案合同解除的理由是隋立成违约，隋立成于2019年11月25日实际腾退，隋立成已支付租金至2019年8月24日，所以自2019年8月25日至2019年11月25日的房屋使用费40329.12元应由隋立成承担。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院：一、依法撤销杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4988号民事判决书，依法改判驳回隋立成的诉讼请求，支持梁思增的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由隋立成承担。 上诉人梁思增在二审中未提交新证据。 被上诉人隋立成在二审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。梁思增上诉主张隋立成拖欠租金及转租，该两点理由均无事实依据。一、隋立成不存在拖欠梁思增租金的情况。虽然租房合同约定了租金的支付标准及支付方式，但在实际履行合同的过程中，双方变更了合同的租金标准及支付方式。因隋立成承接本商铺时，上一任租客徐华健与梁思增尚有半年的租期未到，为承接该商铺，隋立成向上一任租客支付14万元转让费，其中梁思增收取18000元。梁思增同意隋立成在徐华建剩余半年租赁期内仍然按照徐华健的租金标准支付，其他租期内的租金标准按照合同执行。合同签订之日，隋立成按照徐华建剩余租期内的租金标准向梁思增支付了租金65000元，梁思增并无异议，并向隋立成出具了付款凭证一份，载明房租65000元，租赁期间为2019年3月29日至2019年9月29日，门牌××。原审中梁思增也已确认其从上一任租客徐华健收取转让费18000元。上一任租客徐华健的租金标准为年租金13万元，半年期租金65000元。同时，根据隋立成在原审提交的2019年7月11日录音证据显示，梁思增知晓并同意隋立成第一年租赁期间内，每半年交一次房租，下半年房租在9月29日前缴纳。隋立成已支付半年期的租金，截止梁思增发函解除合同之日尚在半年租期内，梁思增没有遭受任何租金损失。在履行合同的过程中，梁思增也从未向隋立成主张过拖欠租金事宜，表明隋立成并不存在拖欠租金的情况。梁思增为了违约及诉讼，需要刻意编造解除合同的谎言，有违诚信。二、隋立成也未将案涉商铺转租。因隋立成有多项副业及主业需要开展，长时间未待在杭州。梁思增怀疑其已将案涉店铺转让，故而上诉要求支付2万元转让费。经隋立成多次登门、电话、书面沟通要求梁思增严格履行合同，保证其正常经营商铺，并陈述店铺是其在实际经营，人员是隋立成的员工，店铺没有转租。梁思增没有转租证据，仅提出隋立成必须本人待在店里，才能让其继续经营的无理要求，严重无视合同约定及干涉隋立成自主经营、合理安排员工的权利。综上，请求二审法院予以维持原判。 被上诉人隋立成在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，隋立成与梁思增于2019年3月29日签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有拘束力。租房合同中虽约定了年租金16万元，先付后用，在签订合同之日付清第一年房租，房屋押金20000元，但根据双方确认的《领（付）款凭证》看，载明的金额为65000元，并备注用途是“房租2019.3.29至2019.9.28”，再结合隋立成于当日即2019年3月29日出具给梁思增的《欠据》金额仅10000元，可以认定双方就首期租金的支付金额与支付时间作出了变更，即双方确认了2019年3月29日至2019年9月28日半年租金为65000元。梁思增主张《领（付）款凭证》不是其书写，是其员工书写，其不在场，故备注的房租时间有误。本院认为，《领（付）款凭证》上有隋立成与梁思增的签名，梁思增所述其员工书写有误，其不在场的事实缺乏证据证明，本院不予采信。若半年租金仍按合同为8万元，则梁思增应让隋立成书写欠款金额为25000元（10000元押金及15000元租金差额），或按合同约定一年一付，则书写的欠款金额也应当为105000（10000元押金及95000元租金差额），而不是仅仅书写10000元的欠据。且从本案现有证据也未显示在2019年7月2日双方因转租发生争议之前，梁思增曾向隋立成催讨过租金，故隋立成不存在拖欠租金的违约行为。梁思增认为隋立成转租，而于2019年7月2日将商铺上锁，但对于转租的事实梁思增并未提供有效证据证实，故其上锁导致隋立成无法正常使用租赁房屋，梁思增的行为已构成违约。梁思增称其已于2019年7月14日将房屋解锁，交还隋立成，但对此并未有充分证据证明，不予采信。双方的租赁合同因梁思增的违约而解除，梁思增应承担相应的违约责任。隋立成在本案中将其因租赁案涉房屋而支出的14万元转让费作为损失进行主张，理由正当，原审考虑合同约定的租赁期限及提前解除的时间等因素，酌情支持100000元并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，对于因梁思增违约导致合同提前解除的违约责任未在合同中作出明确约定，隋立成诉请主张营业利润损失82550元，考虑到本案系梁思增违约，且在2019年7月2日合同解除前即将商铺上锁导致隋立成无法营业，店内经营用品直至2019年11月25日办理了腾退交接手续后才取回等情况，原审酌情判决梁思增赔偿20000元损失尚属合理范围。因隋立成自2019年7月2日起即无法正常使用租赁商铺，直至双方在2019年11月25日办理腾房交接，且在此期间隋立成曾于2019年7月25日欲腾房交接，但遭到梁思增的阻止，故隋立成不存在无故占用、拖延腾房的情况，梁思增反诉要求隋立成支付2019年8月25日至2019年11月25日期间的房屋使用费缺乏依据，原审未予支持并无不当。梁思增的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4627元，由梁思增负担（梁思增已向本院预交上诉案件受理费5710元，梁思增应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1083元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月九日 书记员 袁其伟