河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初250号原告贾孝远，男，1970年9月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李洁，女，1981年11月15日出生，汉族，住郑州市金水区，系原告配偶。被告郑州翠微置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路26号楼2层01号。法定代表人方敏华，执行董事兼总经理。委托代理人卓华锋，河南陆达律师事务所律师。原告贾孝远诉被告郑州翠微置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,于2019年9月25日作出（2019）豫0191民初20367号民事判决书，原告贾孝远不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）豫01民终22361号民事裁定书，以原一审判决事实不清为由将案件发回重审，现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李洁，被告委托代理人卓华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同条款第八条交付期限约定：××应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相应条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；依据商品房买卖合同第九条××逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，应承担相应的违约责任。被告应在约定时间为原告办理产权初始登记、转移登记手续，原告依约付款，被告逾期交房及办理产权初始登记、转移登记手续，应承担相应的违约责任，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2018年7月1日至2019年4月30日共计304天的逾期交房违约金38252.38元及具备本合同约定的交房条件实际交房之日止的违约金；2、2018年12月26日至2019年4月30日共计126天的逾期办理产权登记的违约金15854.6元及取得该房屋所有权证之日止的违约金；3、逾期交房期间所涉及物业公司的一切费用；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、对于原告诉请支付2018年7月1日至2019年4月30日的逾期交房违约金，被告在约定交付期限届满前通知原告办理交房手续，被告以涉案房屋不符合商品房买卖合同约定的交付条件为由拒绝接受，被告于2018年8月8日取得涉案房屋的竣工验收备案表，至此涉案房屋满足全部交付条件，应当认定被告已于2018年8月8日实际完成交付，原告主张2018年8月8日之后的逾期交房违约金应不予支持；对于2018年7月1日至2018年8月8日期间的逾期交房违约金，涉案项目计划竣工时间为2017年4月20日，由于封土令等政府禁令因素多次停工，直到2017年12月20日才实际竣工，并导致逾期交房。根据商品房买卖合同附件四补充协议第四条5约定，政府禁令等行为导致工程延期的，暂不交付，开发商不承担责任，故应当减轻被告逾期交房的违约责任。另，原告就2018年1月1日至2018年6月30日的逾期交房违约金已经起诉，贵院作出的（2018）豫0191民初16880号民事判决书判决被告支付原告违约金22806元，原告已经获得应有赔偿，对其2018年7月1日至2018年8月8日的违约金应不予支持。2、对于逾期办理产权登记的违约金，现产权登记分为产权初始登记和产权转移登记。对于产权初始登记，涉案房屋于2018年8月8日完成实际交付，合同约定被告应在涉案房屋使用后360日内（2019年8月3日前）完成产权初始登记备案，被告办理产权初始登记自2019年8月4日发生逾期，故逾期办理产权初始登记违约金应自2019年8月4日开始计算。被告实际于2020年4月13日完成涉案房屋产权初始登记备案，故逾期办理产权初始登记违约金应计算至2020年4月13日。同时，因“新型冠状病毒”疫情影响，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号）要求，被告不得于2020年3月16日前复工，故产权初始登记备案工作无法正常办理，应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间（43天）被告的责任。对于产权转移登记，合同约定××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，被告于2020年4月13日完成涉案房屋产权初始登记备案，故被告应当在取得初始登记后180日内完成转移登记并取得涉案房屋的所有权证书，转移登记尚在办理期限内，并未发生逾期情形，原告请求被告支付违约金，没有事实依据，不应支持。3、对于物业费用，涉案房屋自2018年8月8日实际交付，物业公司实际提供了服务，原告实际享受了物业服务，应当承担相应的物业费用，要求被告承担，没有事实及法律依据。经审理查明：2016年9月29日，原告（××）与被告（××）签订房屋买卖合同约定，××购买的商品房为预售商品房，位于郑东新区××、××联动大道西××单元××房，户型为三室二厅；合同约定建筑面积共135.63平方米。交付期限约定：××应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。××逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定内容执行。合同附件四产权登记的约定：1、产权初始登记：××应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总房款万分之0.5的违约金。2、转移登记：××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权由××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示：未来华庭3#楼工程的竣工验收备案文件于2018年8月8日受讫，经验证文件齐全；备案管理部门处理意见：根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的未来华庭3#楼工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，同意该工程竣工验收备案。落款处有郑州市郑东新区管理委员会盖章。郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证显示，2020年4月13日收到郑州翠微置业有限公司郑东新区文苑南路6号3号楼2单元9层902等224户国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请登记材料，经核实现予受理。2020年4月13日郑州翠微置业有限公司不动产权证书显示：不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0050193号；权利人：郑州翠微置业有限公司；共有情况：单独所有；坐落：郑东新区文苑南路6号3号楼2单元25层2504。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第10号（以下简称通告）显示房地产等建设工程复工时间为3月16日。以上事实由《商品房买卖合同》及附件、工程竣工验收备案表、不动产登记受理凭证、不动产权证书、通告及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告虽于2018年1月向原告交付房屋，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付。被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，对于原告所称被告未向其出示竣工验收备案表，首先向原告出示备案表并非房屋交付的必要条件，原告仅以此拒绝收房的行为，与常理不符；其次，原告未提供有效证据证明被告未出示备案表对其占用、使用房屋产生的实际影响;再次，双方签订商品房买卖合同应秉持诚信，共同维护交易稳定，在实现合同目的的同时兼顾各方实际情况。综上，本院认定被告具备交房条件时间为2018年8月8日。原告有权利要求被告支付该日期节点前的逾期交房违约金，结合双方合同的履行情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，本院酌定自2018年7月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为2516604元×0.00005×38天×70%＝3347.08元。对于逾期办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2018年8月8日被告具备交付房屋条件，应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告实际于2020年4月13日完成产权初始登记备案，共计逾期253天。参照《最高人民法院关于妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项，疫情或疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告提供通告称应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，经审查并无不当，本院予以认可，即对于产权初始登记备案，被告逾期210天。结合案件实际情况，本院酌定逾期办理产权初始登记备案违约金2516604元×0.00005×210天×70%＝18497.04元。对于产权转移登记违约金，合同约定××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证。被告于2020年4月13日完成产权初始登记备案，产权转移登记办理尚在约定期限内，故对原告该项诉请，本院不予支持。对于逾期交房期间的物业费用，尚未实际产生，本院不予审查，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州翠微置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾孝远逾期交房违约金3347.08元、逾期办理产权初始登记备案违约金18497.04元；二、驳回原告贾孝远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153元，由原告贾孝远负担807元，被告郑州翠微置业有限公司负担346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡向楠人民陪审员  朱海英人民陪审员  常淑莲二〇二〇年五月二十八日书 记 员  杜敏敏