山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初1838号原告：吴斌，男，1987年02月19日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张延召、张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：周国森，董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚新宇，山东盈和盈律师事务所实习律师。原告吴斌与被告泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴保达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托诉讼代理人张延召，被告新兴保达公司的委托诉讼代理人陈海涛、姚新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按日支付已付房款1.67?的延期办证违约金，计算至不动产权证登记到原告名下之日，截止到2018年5月20日违约金为30397元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的新兴悦蓝山3-2-2302房屋，并支付全部房款498674元，被告在2015年5月31日交付房屋，但未按照合同第二十条约定于交付后720日内，将涉案房屋所有权转移登记在原告名下，已构成违约，应承担违约责任。按照合同第二十条约定，被告应当继续为原告办理所有权转移登记，为此成诉。新兴保达公司辩称，一、涉案房产已具备办理房产证条件且原告系明知，前期被告也通过多种方式进行公告，通过本次诉讼被告再次通知各原告准备相关材料到被告处办理房产证手续。自2015年一期项目完成交付业主后，主要因政府政策规定发生变化、环保停工等，致使涉案房产办证发生延误；对此被告请求法院查明事实，依法作出合理判决。项目竣工交付后，被告及时通知了原告办理房产证的程序及所需准备的材料，尤其是在被告已经具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告为获取额外补偿怠于履行自己的办证义务违反合同约定，对于因原告逾期办证产生的违约责任，被告将另行诉讼。二、被告对原告主张的迟延办理房产证违约金免责事由如下：1、至涉案房产的初始登记之日，被告已具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告怠于履行自己的办证义务，应自行承担相应责任；2、涉案项目在完成工程消防备案后，山东省政府根据《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》于2015年3月1日出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间；3、被告完成涉案项目的整体验收，取得了山东省建设工程档案的合格证书后，从形式上完全具备了办理房产登记的所有材料；在此过程中，由于部分业主个人债务纠纷问题，其已登记网签销售的房产被法院司法查封，致使被告办理产权登记受阻；4、在施工过程中因环保问题，导致现场停工期间。综上，根据《商品房预售合同》第二十条约定，被告需要在具备办理转移登记条件时，将采用公告、通知等形式及时通知原告即可；另合同约定，如因原告原因、国家政策调整、或其他原因导致迟延办证等情形，由原告承担责任；根据《补充协议》第一条第4项约定，原告负有先行提供资料和缴纳税费及物业管理费的合同义务，否则，被告有权主张先履行抗辩权。三、未及时办理房产证并未给原告造成实质上的损失，原告主张的违约金标准过高应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定的事实如下：2013年11月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买位于泰安市岱岳区房屋，总价款为498674元。按合同约定被告应于商品房交付使用后720日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照补充协议处理：该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话、邮寄（含特快专递）的方式通知买受人。买受人应按照通知时间和地点及时办理相关手续。因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。如因买受人的原因导致办理产权过程拖延的，则在此期间内如因国家政策调整或其它原因产生损失的，由买受人承担。合同及补充协议签订后，原告按约支付被告购房款498674元。2015年5月31日，原告与被告签订房屋移交结算协议书一份，被告正式将房屋交付给原告。2017年11月7日，被告在新兴悦蓝山小区1号楼、2号楼、3号楼、6号楼处张贴《关于办理房产证的通知》，通知原告提供办理产权登记的个人资料并交纳房屋契税、代理费等费用。2018年5月21日，被告取得涉案房产3号楼的不动产初始登记，具备了办理原告个人不动产登记证的条件。2018年6月20日在小区公告栏张贴《关于办理不动产权证的通知》。以上事实，有《商品房预售合同》及合同附件、房屋移交结算协议书、《关于办理房产证的通知》、《关于办理不动产权证的通知》、原、被告违约事项统计表、原、被告陈述等证据在案证实。因原被、告分歧较大，致本案无法调解结案。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及合同附件，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。2015年5月31日，被告将房屋交付给原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2017年5月20日前保证原告办理涉案房产的所有权转移登记，至2018年5月21日被告才取得涉案房产所在楼栋的不动产初始登记，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”被告逾期办理涉案房产的不动产所有权转移登记，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。涉案房屋于2015年5月31日交付，根据合同约定，逾期办证违约金应当自2017年5月20日起算，双方对此均无异议，本院予以确认。关于违约金计算的截止时间，原告主张应当计算至不动产登记至原告名下之日止。被告辩称应当计算至办理涉案房产所在楼栋的所有权转移登记即完成房屋初始登记之日止。根据双方签订的《商品房预售合同》附件八第三条的约定，涉案房产具备办理不动产转移登记手续的条件时，被告可以通过小区公告方式通知原告。根据被告提交的证据，结合涉案房产大部分业主已办毕不动产权证书的事实，可以认定被告在2017年11月7日和2018年6月20日通过小区公告方式通知，要求包括原告在内的小区业主提交相关材料，准备办理不动产权证书的事实。据此，从原告方面，其应当按照通知要求履行相关义务，以保证不动产所有权转移登记的按期办理，但原告没有提供其按照通知要求提交相关材料的证据；从被告方面，其虽于2017年11月7日发出了通知，但从查明事实来看，此时涉案房产并未完成初始登记，并不具备办理不动产权所有权转移登记的条件。至2018年5月21日被告才取得涉案房产所在楼栋的不动产初始登记，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。违约金的计算时间应截止到2018年5月21日。违约金计算期间应自2017年5月20日起至2018年5月21日止，即366天。关于违约金的计算标准，根据《商品房预售合同》第二十条及附件八补充协议第三条，原、被告对逾期办理不动产所有权转移登记被告的违约责任没有约定明确的计算方式，属约定不明。原告主张按照日息1.67?计算违约金，被告认为违约金过高要求调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第4款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为年息4.75%，故被告应支付原告违约金23751.91元（498674元×366天÷365天×4.75%=23751.91元）。被告辩称，因涉案工程消防备案政策调整致整体竣工验收报备案时间拖延、因环保问题致现场停工属免责事由，不属于《商品房预售合同》第二十三条约定的不可抗力，与合同约定不符。作为有资质的房地产开发企业，被告亦应充分考虑政策调整及环保问题，规划足够工期确保按期办理涉案房产的备案手续，上述原因亦非法定免责事由，对该项辩称本院不予采信。被告另辩称，因部分业主个人债务纠纷问题，其已登记网签销售的房产被法院查封，致使答辩人办理产权登记受阻，其未提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告泰安新兴保达置业有限公司于本判生效之日起十日内支付原告吴斌违约金23751.91元；二、驳回原告吴斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计280元，由被告泰安新兴保达置业有限公司负担197元，原告吴斌负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇二〇年五月二十五日法官助理丁龙书记员王文哲