浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初597号 原告：岱山县衢山镇太平村村民委员会，住所地岱山县衢山镇老鼠山120号。 负责人：金德华，该村民委员会主任。 原告：岱山县衢山镇太平村股份经济合作社，住所地岱山县衢山镇老鼠山120号，统一社会信用代码N2330921050105257N。 法定代表人：李国富，该合作社董事长。 以上两原告共同委托诉讼代理人：滕秀旺，岱山县恒星法律服务所法律工作者。 被告：朱养伦，男，1962年11月7日出生，汉族，住岱山县。 委托诉讼代理人：徐坤能，男，1957年7月31日出生，汉族，住岱山县。 原告岱山县衢山镇太平村村民委员会（以下简称太平村村委会）、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社（以下简称太平村经合社）与被告朱养伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告太平村村委会负责人金德华、太平村经合社法定代表人李国富及两原告的委托诉讼代理人滕秀旺，被告朱养伦及其委托诉讼代理人徐坤能均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太平村村委会、太平村经合社向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告到期租金140万元；2.被告支付给原告自2018年2月28日至2020年2月29日消防控制管理人员费用82056元，以后按实际租赁时间结算；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，两原告将第2项诉讼请求变更为“被告支付给原告自2018年2月28日至2020年2月29日消防控制管理人员费用81845.60元，及自2020年3月1日起至实际腾退之日止按每年5.26元/平方米计算的消防控制管理人员费用”。原告另陈述，不同意被告提出的降低租金或解除房屋租赁合同的要求，若法院判决原、被告解除案涉合同，则原告要求将第1项诉讼请求变更为：依法判令被告及时腾退案涉房屋，并支付给原告自2020年3月1日起至实际腾退之日止按140万元/年计算的租金；被告已经交付给原告的40万元履约保证金不予退还；被告赔偿原告6个月租金的经济损失计70万元。事实和理由：2018年2月，被告朱养伦从原告处竞标取得太平社区文化大楼1-2号楼（2幢3层）的房屋承租权，双方于同年2月8日签订《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限8年（自2018年2月28日至2026年3月30日止）；第一年至第三年租金均为140万元/年，第四年、第五年按第一年租金递增5%，第六年至第八年在第四年、第五年租金基础上再递增5%；先付后租，每年上缴一次，其中第一年租金在拍租成交之日起七天内全额付清，第二年起每年租金在当年2月1日前一次性全额付清；承租方承担夜景灯照明电费、大楼消防控制管理人员费用；在合同期内，承租方未经出租方同意中途擅自退租的，出租方不退还已交付的租金及履约保证金，同时出租方尚有权向承租方主张损失赔偿。合同签订后，被告按约支付了履约保证金和第一、二年的租金，第三年即2020年2月1日起的到期租金被告至今未付，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告朱养伦辩称，被告在合同约定的案涉租金交付日前已向原告提出解除房屋租赁合同，后又以书面形式再次提出申请，但原告一直未予处理，故被告不同意支付140万元租金。若原告同意降低租金，则被告同意继续履行合同，若原告不同意降低租金，则要求解除合同。被告系受国家政策、疫情的不可抗力及原告未按约定交付租赁物等因素影响，导致经营困难，无力继续履行合同，原、被告对此均有责任。为此，被告在解除案涉合同后同意及时腾退案涉房屋，并支付给原告自2020年3月1日起至实际腾退之日止按140万元/年计算的租金，同意原告不退还被告已经交付的40万元履约保证金，但不同意赔偿原告6个月租金的损失。关于消防控制管理人员费用，被告在签订案涉房屋租赁合同前已知晓需要交纳该项费用，但在签订合同前被告曾口头向原告提出异议，认为该费用应按消防控制管理的实际使用面积计算，原告当时亦表示同意，而且原告与被告之间除案涉房屋租赁合同外并未就该费用另行签订过相关协议，原告提供的协议与被告无关。被告认可原告主张的消防控制人员费用计算标准即5.26元/平方米/年，但因实际使用面积不到一半，故只同意承担一半的消防控制管理人员费用。 经审理，本院查明本案事实如下： 2018年2月8日，两原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将太平社区文化大楼1-2号楼（2幢3层）出租给乙方使用，建筑总面积约7780平方米；租赁期限8年，自2018年2月28日至2026年3月30日止；第一年至第三年租金均为140万元／年，第四年、第五年为147万／年，第六年至第八年为154.35万元／年；先付后租，每年上缴一次，其中第一年租金在拍租成交之日起七天内全额付清，第二年起每年租金在当年2月1日前一次性全额付清，第八年租金在前几年约定的时间上再提前6个月一次性付清，租赁期满后甲方应付给乙方第八年提前缴纳6个月租金的利息，利息按每1万元每月80元计算；乙方在合同签订之日前交付甲方履约保证金40万元；乙方承担夜景灯照明电费、大楼消防控制管理人员费用（此条款以另订立的相关协议为准）；在合同期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方不退还已交付的租金及履约保证金，同时甲方尚有权向乙方主张损失赔偿。另，上述合同第十条第3、4项约定：房屋租赁期满当日，双方办理移交手续，乙方应将属于甲方的房屋及附属设施、设备全部完好并移交给甲方，原不动产和合同期内新增的不动产无偿归甲方所有（损坏甲方不动产则按价赔偿并追究乙方相关法律责任），动产乙方可以自行处置；乙方租赁权期满房屋交付给甲方后，不得留存物品或影响房屋正常使用的情况，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。此外，合同还约定了其他内容。上述合同中的租赁物房屋所有权证号为舟房权证岱字第××号、舟房权证岱字第××号。合同签订后，被告按约支付了履约保证金和第一、二年的租金，第三年即2020年3月1日起的租金被告至今未付。2020年3月底，两原告送达给被告落款日期为2020年3月24日的催交租赁物租金通知单一份，要求被告于收到通知单10日内一次性交清2020年2月1日前应缴纳的当年租金140万元。被告收到上述通知单后仍未缴纳拖欠租金。 另查明，2017年8月31日，原告太平村村委会就案涉租赁房屋与当时的承租人签订协议一份，约定承租人按每年5.26元/平方米承担消防控制室费用，缴款时间为每年8月底前。被告认可按每年5.26元/平方米计算大楼消防控制管理人员费用。 又查明，2020年3月11日，被告向两原告递交申请报告一份，要求：1.退还承包权；2.继续承包，降低承包租金，调整至双方可接受范围内。两原告收到后，向被告发送落款日期为2020年3月17日答复函一份，主要载明：“扣没承租方房屋租赁履约保证金40万元；未退租期间租金按实进行交付；双方确定退租后，承租户转租租费退租日起剩余租金交于出租方；承租方赔偿出租方6个月损失费即70万元……若能按上述退租条件，村委会将组织召开全体村民代表会报请同意形成决议后进行实施退租。关于降低租赁金等要求不予答复、不能办理”。被告不同意两原告提出的扣没40万元履约保证金、赔偿70万元损失费等要求，并向两原告递交落款日期为2020年3月18日的回复函一份。 上述事实，有原告提供的房屋产权证书、衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同、收据、协议、衢山镇太平社区文化楼1-2号楼房屋租赁招标公告、招标人须知、会议签到表，被告提供的衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同、申请报告、答复函、回复函、催交租赁物租金的通知单、回复单及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对原、被告具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告交付租赁物后，被告未按约支付租金，现原告要求继续履行合同，而被告要求解除合同，本院认为，我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，虽然合同是当事人之间的契约，但按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度还要取决于当事人的自愿。本案中，双方于诉前、诉中经多方、多次协调均未果，本次争议在双方当事人之间已经耗费了诸多时间、精力及社会资源，而后被告又在庭审中明确表示不再履行合同，在此情况下，强制继续履行既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，强制履行显然是非理性的选择。故原、被告双方于2018年2月8日签订的《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》应予以解除。 被告作为承租方，其未按约履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿原告相应的损失。原告要求被告支付自2020年3月1日起至实际腾退之日止按140万元/年计算的租金，被告予以认可，本院予以支持。关于原告主张罚没40万元履约保证金及6个月租金的损失赔偿，本院认为，案涉合同中有关不退还履约保证金及赔偿损失的约定实为对违约金的约定，且均系针对被告未经原告同意中途擅自退租的同一违约情形，根据法律规定，违约金以填补守约方的损失为主要目的，以补偿性为主，惩罚性为辅。案涉合同的解除，虽非被告恶意而为，但系其自身原因导致，其行为已构成根本违约，不仅违背了诚实信用原则，损害了合同相对方的利益，同样也不利于市场交易秩序的维护，若不惩戒此种行为，必然会影响合同信用与诚信社会的建立，故在原告未举证证明其实际损失、被告亦未举证证明违约金过高的情况下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、被告腾退租赁物及原告重新招标出租所需的合理期限等综合因素，酌情确认被告赔偿原告4个月半租金损失，计525000元（包含40万元履约保证金）。至于被告提出因疫情等不可抗力导致无力经营，故要求免除违约责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。关于消防控制人员费用，被告认可按每年5.26元/平方米计算，但要求按实际使用面积计算，本院认为案涉房屋租赁合同中明确约定该费用由乙方承担，虽然双方未另行签订相关协议，但被告签订房屋租赁合同前已知晓该费用计算面积、计算标准、计算方式等情况，且就案涉租赁物的消防控制人员费用此前亦有按原告所诉计算方式计算的先例，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社与被告朱养伦于2018年2月8日签订的《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》解除； 二、被告朱养伦于本判决生效之日起十日内将位于岱山县衢山镇太平社区文化楼1-2号楼2幢3层的房屋［房屋所有权证号：舟房权证岱字第××号、舟房权证岱字第××号］按《衢山镇太平社区文化大楼房屋租赁合同》第十条第3、4项约定返还给原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社； 三、被告朱养伦于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社自2020年3月1日起至实际腾退之日止按140万元/年计算的房屋租金及场地占用费； 四、被告朱养伦于本判决生效之日起十日内赔偿原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社损失525000元，扣除400000元履约保证金后，被告朱养伦尚需支付给两原告125000元； 五、被告朱养伦于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社2018年2月28日至2020年2月29日期间的消防控制管理人员费用81845.60元及自2020年3月1日起至实际腾退之日止按每年5.26元/平方米计算的消防控制管理人员费用； 六、驳回原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15437元，减半收取7718.50元，由原告岱山县衢山镇太平村村民委员会、岱山县衢山镇太平村股份经济合作社负担2784.50元，被告朱养伦负担4934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员 姚 洁 二〇二〇年五月二十九日 书记员 邱莺鹦