山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3043号 上诉人（原审原告）：青岛恒宜宏物业管理有限公司，住所地青岛市市南区丰县路4号A幢1楼。 法定代表人：郑阳，经理。 委托诉讼代理人：张栋，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璐璐,山东劳谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张德震，男，1976年6月13日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛恒宜宏物业管理有限公司（以下简称恒宜宏物业）因与被上诉人张德震物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒宜宏物业上诉请求：1、撤销原判第一项、第四项，发回重审，或改判张德震支付恒宜宏物业物业管理服务费2476.8元、违约金5682.13元（以日千分之二为计算标准，暂计至2019年10月17日，实际计算至张德震清偿之日）；2、一、二审诉讼费用由郑淑锦承担。事实与理由：1、原判依据张德震提供的浮新小区业委会会议记录、致恒宜宏物业函及通知、情况说明等证据复印件认定恒宜宏物业在服务期间存在服务质量差等情况，属于违反法律规定，依法应发回重审；2、恒宜宏物业按照合同约定提供了物业服务，原判认定恒宜宏物业在服务期间存在服务质量差等情况，并据此将双方约定的物业费标准自0.7元/月/平方米下调至0.58元/月/平方米系认定事实不清、适用法律错误。恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《交接协议》及浮新小区业委会向恒宜宏物业出具的《回复函》显示，双方之间的合同到期后，仍然按照原物业服务合同继续实际履行，恒宜宏物业按照原服务标准为浮新小区提供物业服务，且浮新小区业委会对恒宜宏物业提供的物业服务给予了高度认可，原判参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准将物业服务费降低为0.58元/月/平方米无法律依据；3、根据恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《物业管理合同》第十条之约定，如因浮新小区业委会原因直接造成恒宜宏物业损失的，应给予恒宜宏物业相应补偿。张德震在恒宜宏物业提供物业服务期间，拖欠四年有余的物业费，严重违反诚实信用原则的基本契约精神，给恒宜宏物业造成巨大经济损失，原判以无合同约定为由不予支持恒宜宏物业的违约金请求属于适用法律错误，且违反公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持恒宜宏物业的上述请求。 被上诉人张德震辩称，恒宜宏物业的上诉理由不成立，恒宜宏物业并未向张德震提供有效的服务。 恒宜宏物业向一审法院提出诉讼请求：1、张德震向恒宜宏物业支付拖欠的物业服务费2476.8元（2015年1月1日至2017年8月31日止）、电梯使用费1591.2元（2015年1月1日至2017年12月31日止）、水费269.5元（2017年1月至12月）、违约金5682.13元；2、诉讼费由张德震承担。 一审法院认定事实如下：2013年4月25日，恒宜宏物业与浮新小区业主委员会（以下简称浮新小区业委会）签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为位于青岛市市北区的浮新小区提供物业服务，约定服务期限自2013年6月1日至2014年5月30日，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签或终止合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见。收费标准为物业服务费0.7元/月/平方米、电梯使用费0.4元/月/平方米；合同还对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定。合同期满后，恒宜宏物业未撤离，继续留置小区，但未与浮新小区业委会续签合同。2017年12月15日，浮新小区业委会、恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会，该委员会系经小区业主代表推荐，由浮新小区业委会组建的业主临时自治服务机构）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，就恒宜宏物业于2018年1月1日正式撤出浮新小区的有关交接事宜进行了约定，其中涉及到费用收缴的事宜，约定2017年8月以前（含当月）的相关费用，由恒宜宏物业和当事业主协商解决；2017年9月（含当月）至12月（含当月）期间由于浮新小区业委会行文已同意恒宜宏物业退出小区物业服务，业主暂停交纳物业服务费，期间费用由浮新小区业委会按照此前三个月物业开支平均值的八折交给恒宜宏物业，提前预收费用由恒宜宏物业退还业主；2017年12月（含当月）以前恒宜宏物业垫支的电梯费、水费由恒宜宏物业收缴，2018年1月1日（含当日）后由自治委员会代收。恒宜宏物业现已撤出浮新小区。张德震系浮新小区1号楼2单元902户业主，房屋建筑面积110.59平方米，自2015年1月开始欠交物业服务费及电梯使用费。恒宜宏物业对张德震欠费进行过催交。 另查明，恒宜宏物业于2017年7月4日与青岛市公用事业收费服务中心签订《自来水代收协议书》，约定恒宜宏物业于2017年1月1日至2019年12月31日期间在浮新小区代收水费。 一审庭审中，张德震向法庭提交另一份浮新小区业委会与恒宜宏物业签署的《浮新小区物业管理合同》（复印件），该合同除了加盖恒宜宏物业公章之外，由“常美君”签字，落款日期为2013年4月31日；而恒宜宏物业提交的《浮新小区物业管理合同》（原件）则由“侯成树”签字并加盖恒宜宏物业公章，落款日期为2013年4月25日，两份合同内容除服务期限不一致外，其余内容基本相同，前者服务期限自2013年4月31日至2014年4月30日，后者自2013年6月1日至2014年5月30日。张德震另向法庭提交2014年7月之后的浮新小区业委会会议纪要、致恒宜宏物业函、致浮山新区街道办事处的函、通知、情况说明等材料，以此说明业主委员会要求恒宜宏物业提出续签合同方案未果、恒宜宏物业在无合同服务期间存在服务质量差、不对财务收支状况进行公示等情况。对于张德震提交的上述材料，恒宜宏物业认为张德震并非上述材料的签订主体和制作主体，对真实性和证明事项均不认可。 一审法院认为，恒宜宏物业与浮新小区业委会签订了两份《浮新小区物业管理合同》，该两份合同均具备各种要件，合同内容基本一致，但常美君签字的合同存在明显瑕疵（日期出现4月31日字样）且未提交原件，因此，一审法院认定双方之间的物业服务合同关系依据系由恒宜宏物业提交的、由侯成树签署的合同，该合同期限自2013年6月1日至2014年5月30日。 浮新小区部分未交费业主与恒宜宏物业之间的矛盾焦点在于恒宜宏物业是否有权收取超期限服务期间的物业费。 按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。但就本案而言，恒宜宏物业在服务期限届满之后至2015年之前的这段时间里，浮新小区业委会、街道办事处、市北区物业办等部门与恒宜宏物业之间，就是否续签合同进行过多次协商，终无结论，浮新小区业委会也未发出明确要求恒宜宏物业的撤出时间、方式以及相互交接的通知，直至2017年，浮新小区业委会方才最终确定不再由恒宜宏物业提供物业服务，并与恒宜宏物业就撤离小区、工作及财务、设备、物品交接等问题达成协议，因此，应当视为浮新小区业委会对于恒宜宏物业在合同到期后直至签署交接协议期间服务的认可，浮新小区业主的物业服务费和电梯使用费交纳期间应以交接协议中约定为准。 关于交费标准问题。电梯使用费属于物业公司向电梯维保公司支付的维护电梯的专款专用费用，业主应当按照规定标准0.4元/月/平方米向物业公司交纳；合同期内的物业服务费应当按照合同规定标准交纳，对于合同期以外的物业服务费标准，双方无合同约定，应按照实际服务情况予以确定。2014年度浮新小区业委会的部分会议记录显示，不再与恒宜宏物业续签合同的原因在于其物业服务存在楼道卫生清理不及时、小区车位管理不规范、未进行财务公示等瑕疵，而在本案庭审中，张德震也对恒宜宏物业在合同期外的服务提出上述瑕疵依然存在，因此，对于恒宜宏物业主张按照原合同标准收取物业服务费不予支持，该标准可参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准进行确定，按照0.58元/月/平方米予以支持。恒宜宏物业之违约金主张，因无合同约定，不予支持。综上，张德震应交费用为：物业服务费自2015年1月至2017年8月，0.58元×110.59平方米×32个月=2052.55元；电梯使用费自2015年1月至2017年12月，0.4元×110.59平方米×36个月=1592.5元。 关于水费问题，恒宜宏物业在与浮新小区业委会未签订物业服务合同的情况下，与青岛市公用事业收费服务中心签订《自来水代收协议书》，当属无效行为，但因之后浮新小区业委会与恒宜宏物业之间的交接协议视为对其在此期间的物业服务的认可，可视作对其提供物业服务行为的追认，也包括了代收水费。恒宜宏物业向法庭提交的《浮新小区收费一览表中》显示了张德震自2017年1月至2017年12月共用水77吨，水费为269.5元，张德震仅向法庭提交其向浮新小区业委会交纳的2017年11月至2018年2月的水费交款收据，按照恒宜宏物业与浮新小区业委会签订的《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》约定，浮新小区业委会无权收取2017年11月、12月的水费，张德震又未能提交在此之前的水费交款凭证，因此对恒宜宏物业向张德震的水费主张，一审法院予以支持，张德震重复交纳的水费可向浮新小区业委会主张退还。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、张德震给付恒宜宏物业物业服务费2052.55元（自2015年1月至2017年8月）；二、张德震给付恒宜宏物业电梯使用费1592.5元（自2015年1月1日至2017年12月）；三、张德震给付恒宜宏物业垫交水费269.5元。上述一、二项，于判决生效之日起10日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回恒宜宏物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由恒宜宏物业负担15元、张德震负担10元。 二审中，恒宜宏物业提交《恒宜宏物业拟提高物业收费标准申请》、《通知》、《回复函》原件各一份，证明：2014年4月28日，恒宜宏物业与浮新小区业委会在《浮新小区物业管理合同》约定服务期限届满前，恒宜宏物业以书面形式向浮新小区业委会申请将物业费标准从0.7元／平方米提高至1元／平方米。收悉恒宜宏物业的书面申请后，浮新小区业委会于2014年5月10日向全体业主发出《通知》，对恒宜宏物业的申请内容进行公示和征求意见。2014年6月18日，浮新小区业委会以书面形式对恒宜宏物业的申请进行了回复，同意从业主公共部位资金收入中补贴0.1元／平方米给恒宜宏物业。故，恒宜宏物业已经按照合同约定提供了物业服务，浮新小区业委会对恒宜宏物业提供的物业服务是认可的。张德震质证称，对上述证据的真实性不予认可，浮新小区业委会未与恒宜宏物业签订提高物业收费标准申请，《回复函》也根本不存在。张德震提交浮新小区业委会于2020年4月23日出具的证明一份，证明：浮新小区业委会没有签发2014年6月18日回复函的记录。恒宜宏物业质证称，对该证明的真实性和证明事项均不予认可，恒宜宏物业并非该证明的制作主体，即使该证明是真实的，也是浮新小区业委会单方出具，不具有证明效力。本院认为，双方当事人提交的上述材料不能证明其所主张的证明事项。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据已查明事实，第一，恒宜宏物业在《浮新小区物业管理合同》到期后，继续实际为浮新小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，恒宜宏物业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求涉案小区业主交纳相应的物业服务费用。一审法院结合恒宜宏物业实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况，参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准，将《浮新小区物业管理合同》到期后的物业费收费标准确定为0.58元/平米/月并无不当，本院予以维持。恒宜宏物业主张物业费应按照0.7元/平米/月收取，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。第二，鉴于恒宜宏物业提供的管理服务存在瑕疵，未全面尽到物业管理服务义务，一审法院对其违约金主张不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛恒宜宏物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林伟光 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓永芳 书记员韩平