湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初952号原告：李葭霞，女，1950年11月7日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘湘仁，男，1950年7月28日出生，汉族，住长沙市望城区,与原告李葭霞系夫妻关系,代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李葭霞诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告李葭霞的委托诉讼代理人刘湘仁到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李葭霞向本院提出诉讼请求：1、被告张家界大成山水国际大酒店有限公司接收原告房产回购并支付购房款￥596040元，违约金￥2980元,共计￥599020元；2、被告张家界山水天下置业有限公司承担保证责任；3、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：原告李葭霞与被告张家界山水天下置业有限公司)于2014年1月19日签订商品房买卖合同一份（8层829房，原告支付房款￥596040元）,与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订房屋租赁合同一份、房屋委托装修合同一份，合同约定租赁期第一年、第二年每年租金￥37252.5元，第三年至第五年每年租金￥24835元；第一年、第二年每年返还装修款￥52153.5元，第三年至第五年每年返还装修款￥34769元。但合同到期后（租赁期共计不超过五年），被告未接受转让，被告单方面毁约并避而不见，且在房屋租赁期间长时间未按时按额支付租金与返还装修款。按照《房屋租赁合同》第六条第2、3、4、5款，被告未接受房屋回购，应支付房产原始总价￥596040元，违约金￥2980元（房屋总价5‰），共计￥599020元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、回购款及租金支付情况。1、回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2、现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，被告无力回购，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记，请求原告放弃回购:因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋，请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续；二、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购；2、原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据；3、本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续；三、原告已丧失房屋回购权利:解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同；四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1、原告举证主张被告山水置业公司承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2、《担保法》第26条规定:连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年1月19日，原告李葭霞与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定原告李葭霞购买的位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第8层829号房，建筑面积49.67平方米，房款248350元。2、2014年1月19日，原告李葭霞（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告李葭霞将购买的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第8层829号房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥37252.5元；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为￥24835元。乙方按年向甲方支付租金，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。在租赁期内，甲方对所拥有的该房屋进行转让、赠与或其他权益处置时，甲方必须保证向乙、丙两方履行告知义务，同等条件下，乙方享有优先购买权；租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。3、2014年1月19日，原告李葭霞（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）被告山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第8层829号房，建筑面积49.67平方米；甲方委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理,委托装修改造该房屋的装修改造款347690元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。4、2014年1月19日，原告李葭霞已按合同约定支付了房款及房屋装修款共596040元（248350元+347690元）。5、2019年1月7日，原告李葭霞向被告大成酒店公司提出转让申请。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《购房款收据》、《房屋装修款收据》、《转让申请》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李葭霞与被告山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》以及原告李葭霞与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。从原、被告双方签订的合同目的看，原告李葭霞购买房屋是以收取投资收益及由被告回购房屋为目的。原告李葭霞与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满五年，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。现原告李葭霞要求被告大成酒店公司按房屋原始总价值回购房屋，由大成酒店公司支付房屋回购款596040元（248350元+347690元），符合合同约定，该请求本院予以支持。原告李葭霞已提交书面转让申请，请求被告大成酒店公司回购房屋，但被告未接受转让，已构成违约，原告李葭霞请求被告大成酒店公司支付房屋原始总价值千分之五的违约金2980元(596040元×5‰)，理由充分，该项请求本院予以支持。关于被告山水置业公司的责任问题，因《房屋租赁合同》并未约定山水置业公司对房屋回购款为大成酒店公司提供担保责任，故原告李葭霞要求被告山水置业公司承担担保责任的理由不当，该项请求本院不予支持。原告李葭霞要求被告承担其他费用，未明确具体数额、未提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司回购原告李葭霞购买的张家界大成山水国际大酒店第8层829号房屋，向原告李葭霞支付房屋回购款596040元，支付违约金2980元,于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告李葭霞的其他诉讼请求。案件受理费9790元，适用简易程序减半收取4895元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年五月二十六日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。