河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5006号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张小龙，男，1987年5月15日出生，汉族，住河南省浚县。上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）因与被上诉人张小龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判威利公司无需承担逾期办证违约金。2.本案的诉讼费由张小龙承担。事实和理由：一、案涉房屋在交付之前，威利公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。二、一审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法审理，支持威利公司的上诉请求。张小龙辩称：对消防改造张小龙未收到通知，同时威利公司说的消防改造，对张小龙的户型根本没有实际意义，因为张小龙的户型是不需要改造的，对逾期办证张小龙不认同，威利公司应当提交消防改造的施工日志。张小龙向一审法院起诉请求：1.请求被告支付逾期交房违约金216483.48元（以657006元为基数，按照日万分之五为标准，自2016年2月29日计算至2017年12月19日）；2.请求被告继续履行，为原告办理房屋产权登记手续，并支付逾期违约金5966（以657006元为基数，按照同期银行存款利率，自2016年4月28日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止）；3.请求被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月16日，威利公司（出卖人）与张小龙（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积共95.42平方米，总价款657006元。其中，现金支付257006元，交纳比例39.12%；商业贷款40万元，交纳比例60.88%。2.《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3.第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之5的违约金。4.第十五条约定：出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，张小龙向威利公司支付房屋价款。2016年5月21日，被告向原告交付房屋，原告张小龙在业主入住手续办理流转单上签字。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表；截止本案发回重审后庭审辩论终结前，被告仍未向房屋登记机关办理涉案房屋的房屋权属初始登记。此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。虽然被告在房屋未经竣工验收、未取得竣工验收备案表的情况下向原告交付涉案房屋，但原告已实际装修入住使用，被告提交的《业主入住手续办理流转单》、《装修申请表》有原告的签字确认，故2016年5月21日涉案房屋视为交付；因房屋买卖合同并未约定交付的具体条件，对原告的意见该院不予采信。因涉案房屋建设过程中，受到到郑州力保“9·3”纪念活动及2015年度冬季大气污染防治工作影响，导致停工158天，依法应减轻被告相应责任，符合客观事实，也符合公平原则，故逾期交房的期限应扣减该158天，被告于2016年5月21日交房并未超出该158天，故该院认定被告不存在逾期交房情形，对原告要求支付逾期交房违约金的该项诉求，该院不予支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于房屋交付使用后60日内（2016年4月28日前）到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案；但截至本案发回重审后庭审辩论终结前，被告仍未向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。原告主张按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，不违反法律规定，该院予以支持。但违约金应自2016年4月29日计算至被告报送涉案房屋的不动产首次登记资料并被受理之日，原告超出该范围部分的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张小龙办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧A座1单元30层3002号，合同编号：ZM140××××1860）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小龙逾期办证违约金（违约金以657006元为基数，自2016年4月29日起至被告郑州威利实业有限公司报送涉案房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回原告张小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4737元，由原告张小龙负担4595元，被告郑州威利实业有限公司负担142元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，张小龙与威利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。张小龙已按约定支付了购房款，威利公司也应按约定向张小龙交付房屋。威利公司未在约定的交房时间内交付房屋，虽然威利公司已构成违约，但在约定的交房期间因治理大气污染停工了158天，这是客观存在的事实，交房日期可相应顺延。张小龙于2016年5月21日在《业主入住手续办理流转单》上签名，同日提交了《装修申请表》，所以，一审认定张小龙在2016年5月21日已经实际接收房屋并无不当；因案涉合同并未约定交付的具体条件，且张小龙也无证据证明在其接收房屋后发现房屋存在影响居住的重大质量问题，故一审对张小龙要求威利公司支付逾期交房违约金的请求不予支持亦无不当。威利公司作为房屋出卖人，在收取张小龙购房款后，应当继续履行配合张小龙取得不动产权属证书的义务，故一审判决威利公司协助张小龙办理案涉房屋不动产权证书正确。二审中，张小龙称其一审主张逾期办证违约金系办理房产证的违约金，由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故张小龙主张威利公司自2016年4月29日起支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有依据，对张小龙的该项请求本院无法支持。一审以提供资料到产权登记机关备案的时间计算逾期办证违约金依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，威利公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17525号民事判决第一项，即“被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张小龙办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧A座1单元30层3002号，合同编号：ZM14001571860）”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17525号民事判决第二项、第三项；三、驳回张小龙的其他诉讼请求。一审案件受理费4737元，由张小龙负担4595元，郑州威利实业有限公司负担142元。二审案件受理费4637元，由张小龙负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年五月二十六日书记员 柴涵博