海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初8255号原告（反诉被告）：沈阳铁道房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码证号：91210100550780507F。住所地：辽宁省沈阳市铁西区光明街20号。法定代表人：解生涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冬佳，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马铮，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高兰，女，1972年3月8日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告（反诉原告）：王洪涛，男，1972年11月13日出生，汉族，住辽宁省海城市。二被告共同委托诉讼代理人：孙博，系辽宁图远律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳铁道房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）高兰、王洪涛商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李学龙担任审判长并主审此案，与审判员付玉、人民陪审员马祎晗共同组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王冬佳、马铮，被告高兰及二被告共同委托诉讼代理人孙博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月16日，被告与铁道公司签订《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》购买位于海城市兴海管理区站前街19-S3，建筑面积133.48平方米的商业网点一处。上述协议签订并生效后，被告交付了部分购房款外，剩余750,000元购房款至今未支付。且，被告在未经原告同意情况下采用非法手段，强行侵入、占据、使用上述房屋至今。被告至今未履行付款义务，且非法占用房屋已严重侵害原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付购房款750,000元和违约金144281.25元（按照中国人民银行逾期贷款利率暂时计算至2019.8.31)，共计894281.52元；2、非法占有房屋使用费20万；3、被告承担本案诉讼费。被告高兰辩称，一、请法院驳回原告“非法占有房屋使用费20万元的诉请”。原告诉称“答辩人在未经原告同意情况下采用非法手段，强行侵入占据使用上述房屋至今”不属实，实际上房屋是原告向答辩人交付的，要求答辩人支付房屋使用费20万元没有事实依据。二、请法院驳回原告要求“支付购房款75万元和违约金的诉请”。双方签约时约定答辩人以按揭贷款的方式购买原告房屋，原告履行了交纳首付款758342元的义务后，贷款问题，至今没有得到解决，是继续办理贷款？还是原告减免部分购房款，或者是退房，双方一直协商不一致，要求答辩人支付75万元购房款和违约金，没有事实及法律依据。三答辩人要求退房，具体请求已提交的反诉状内容为准。另被告高兰、王洪涛反诉称，2013年8月16日，原被告双方签订《沈铁?鞍辽项目定金协议》及《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》，原告购买被告开发的商品房一处，性质：商铺,面积133.48平方米,交款方式为银行按揭贷款。两份协议签订当日，原告向被告交付定金3万元及首付款728342元，合计758342元。后被告向原告交付房屋，但按揭贷款始终没有办下来，于是双方针对是否继续办理贷款问题，何时交付剩余房款问题，如何交纳及交纳数额问题多次进行协商，均未达成一致意见，纠纷至今未能解决。根据双方签订的协议，原告有无理由退房的权利，现要求退房，并要求被告对原告的房屋装修同投资给予实际补偿。现反诉要求：一、要求被告退还购房款758342元；二、要求被告支付原告使用房屋期间的装修补偿款12万元；三、要求被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告对反诉部分辩称，我们不同意归还购房款，现在可以办理贷款，贷款问题已经解决，我们已经事先通知了对方，但是对方至今没有配合。我们不同意支付装修补偿款，房子对方已经使用了近5年，并且已经对外出租取得实际收益，已经认可并接受了房屋，现在才提出退房并要求补偿款，违背了诚实信用原则。经审理查明：二被告系夫妻关系。2013年8月16日，原告（甲方）与被告高兰（乙方）签订《沈铁·鞍辽项目定金协议》及《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》，二被告购买原告开发的位于海城市兴海管理区站前街19-S3，建筑面积133.48平方米的商业网点一处，双方约定：乙方一次性缴纳定金30000元，剩余产值款728342元乙方应际2013年8月16日前，交到甲方处。剩余房款750000元，由乙方向银行申请按揭贷款。甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，在甲方通知乙方后，乙方应在10日内到甲方指定地点签订商品房买卖合同，如超过10日，则视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，所缴纳房款无息返还。乙方在签署内部认购协议后，如有退房意愿，须在甲方取得《商品房（预）销售许可证》十日后，进行无理由退房。如退房，乙方已交纳的全部购房款项，甲方将一次性无息返还乙方。甲方以电话或邮寄方式通知乙方办理贷款手续，乙方有责任在10日内配合甲方完成所有相关手续。同日被告向原告交付了758342元，被告未办理贷款手续，亦未将剩余750000元的购房款支付给原告。另查：2015年6月3日原告取得本案争议房屋的商品房预售许可证。二被告于2014年7、8月占有、使用本案争议房屋，但未办理正式的入住手续。再查：2019年9月13日，原告向本案被告王洪涛发出律师函一份，主要内容为：一、关于《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》的签订和履行。你与铁道公司签订《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》，购买位于海城市星海管理区站前街19-S3，建筑面积133.48平方米的商业网点一处。《沈铁·鞍辽项目内部认购协议》签订并生效后，铁道公司已履行了合同约定的交房义务。除你交付的部分购房款外，剩余758342元购房款至今未支付。二、不履行法定付款义务应承担的法律责任。你至今未履行付款义务，已严重侵害铁道公司的合法权益，应当承担相应的法律责任。根据《合同法》及其司法解释的相关规定，你除应支付合同剩余购房款75万元外，还应支付逾期付款违约金144281.25元（违约金利率按照中国人民银行逾期贷款利率计算，计算日期截至2019年8月31日），共计894281.25元。上述违约金仅计算至发函之日，若你继续违约，铁道公司将不放弃继续追究你违约责任，并要求你支付非法占用房屋费等合理必要费用。该律师函原告于2019年9月13日粘贴在二被告所购门点门牌下方，二被告自认在粘贴很久之后去门点取东西在门点处看到了该律师函。上述事实，原告提供的证据有：《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》复印件1份、商品房预售许可证复印件2张、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书8张、律师函1份及其陈述；二被告提供的证据有：律师函1份、取暖费缴费卡1份、国网辽宁省电力有限公司鞍山供电公司交费收据1张、《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》及《沈铁?鞍辽项目定金协议》各1份、收款收据2张及其陈述。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。本案争议焦点系二被告是否应给付原告剩余房款问题，原、被告签订了《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》，二被告向原告交付了758342元，亦于2014年7、8月占有、使用了本案争议房屋，故二被告应向原告支付剩余购房款750000元。关于原告主张利息一节，虽然原告在庭审中陈述“在2016年下半年开始可以办理贷款手续，但依照原、被告签订的《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》的约定“系二被告向银行申请按揭贷款，原告以电话或邮寄方式通知被告办理贷款手续，被告有责任在10日内配合原告完成所有相关手续。”其未提供证据证明在本次诉讼前履行了通知被告办理贷款手续的义务，故本院认定从原告起诉时起二被告应向原告支付利息；关于支付标准，因双方所签订的《沈铁?鞍辽项目内部认购协议》并未约定利息如何计算，故应从原告起诉之日即2019年10月11日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。关于原告主张非法占用房屋使用费20万元一节，因原告在庭审中自认其于2014年7、8月已知二被告占有、使用了本案争议房屋，但并未主张任何权利，说明其已认可向二被告交付了房屋；另原告在本次诉讼中要求二被告支付剩余购房款亦说明其已认可本案争议房屋出售给了二被告，其对该房屋已不享有物权，故对其主张本院不予支持。关于反诉原告高兰、王洪涛反诉要求退房，并返还购房款和装修款一节，因二被告已经实际占有使用了诉争房屋达5年之久，通过二被告的上述行动足见其对诉争房屋的接受及认可，且在占有使用期间对诉争房屋整体进行了一定程度的装修，如果退房既不符合合同约定又违背公平原则且已实际履行不能，故对于反诉二原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告高兰、王洪涛于本判决生效后十日内给付原告沈阳铁道房地产开发有限责任公司剩余购房款750000元及利息（自2019年10月11日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告沈阳铁道房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告高兰、王洪涛的诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14649元、保全费5000元，合计19649元，由原告负担3349元。由二被告承担16300元。此款原告已垫付，二被告在履行本判决所确定的给付义务时加付16300元给原告。反诉费6292元，由反诉原告高兰、王洪涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。于递交上诉状的同时或者七日内预缴上诉费，逾期未缴纳视为放弃上诉。审 判 长  李学龙审 判 员  付 玉人民陪审员  马祎晗二〇二〇年五月十四日书 记 员  边诗岚