福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5620号 上诉人（一审被告）：厦门研品进出口有限公司，住所地厦门市思明区万寿路25号B栋第一层105室。 法定代表人：黄俊勇，经理。 被上诉人（一审原告）：厦门市公园投资开发有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路489号。 法定代表人：陈晖，经理。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门研品进出口有限公司（以下简称研品公司）因与被上诉人厦门市公园投资开发有限公司（以下简称公园投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初13193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 研品公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定讼争租赁合同于2019年5月22日解除，属于事实认定错误。讼争租赁合同至2019年11月19日才到期，讼争房屋至今未取得消防合格证，存在电路老化、公共消防配套缺失以及无物业管理等安全隐患。原审判决无视讼争房屋的安全隐患问题，在被上诉人未履行讼争房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全责任的情况下，认定上诉人缓交租金的行为违约，并据此认定被上诉人有权解除讼争合同，无法律依据。二、讼争租赁房屋于2019年3月27日因线路老化问题引起火宅，造成租赁房屋至今无法正常使用。故被上诉人无权主张自2019年3月28日起的租金或占用费。三、上诉人按时交付水电费，并未拖欠。四、即使上诉人的租金缓交构成违约，在没收履约保证金35043元的基础上，原审判决按月利率2%计算逾期付款违约金，该违约金比例偏高，应予调整。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销或改判。 公园投资公司答辩称：1、上诉人在2018年7月1日开始拖欠租金的事实是经双方确认的，依据合同约定，被上诉人有权解除合同。上诉人所陈述的水灾是在起租日之前，合同的起租日是2016年11月20日，火灾与本案无关，火灾的发生地不是案涉厂房，是上诉人拖欠租金的借口。2、被上诉人出租的房屋是3年一投标，如果存在这么多安全隐患，那么上诉人可以不用10年来一直承租，上诉人一直承租说明他认可租赁物的适租性。3、本案的租赁合同在2019年11月19日到期，即便解除合同双方有争议，合同履行期限也已届满。上诉人故意拖延时间，拒不搬迁，不缴交租金，实际上是恶意拖延诉讼，无偿使用国有资产。 公园投资公司向一审起诉请求：1.确认公园投资公司与研品公司于2016年11月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2.研品公司立即腾空并按现状向公园投资公司移交位于万寿路35号B区之一1楼、2楼201的房屋；3.研品公司立即向公园投资公司支付自2018年7月1日起至2019年5月25日（合同解除后给予三天腾空期）拖欠的租金126544.17元及逾期付款违约金（按日千分之三，自2018年7月1日起至实际支付之日止）；4.研品公司向公园投资公司支付自2019年5月26日起至研品公司实际归还房屋之日止的房屋占用费，每逾期一日按月租金110%即11681元的110%计算，每日应支付12849.1元；5.研品公司立即向公园投资公司支付2019年4月和6月拖欠的水电费7541元；6.研品公司支付的35043元履约保证金归公园投资公司所有。 一审法院认定的事实：2016年11月16日，公园投资公司（出租方、甲方）与研品公司（承租方、乙方）签订一份《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于万寿路35号B区之一1楼、2楼201房屋按现状出租给乙方使用，乙方签订本合同时，对租赁房屋的现状以及本合同全部条款均已充分知情并确认，不持任何异议；租赁期限三年，自2016年11月20日至2019年11月19日；月租金11681元，租金按月支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付35043元作为合同保证金，合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方应规范用火、用电、用气，并对相应管线、设施设备的安装和使用承担全部安全责任；租赁期间；乙方逾期支付租金的，乙方须按日千分之三向甲方支付逾期违约金，乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除合同并追索拖欠租金和占用费；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按合同最后一期月租金的110%向甲方支付房屋占用费等。 另查明，公园投资公司于2019年5月20日向研品公司邮寄一份《律师函》内容包括，由于研品公司自2018年5月起未再支付租金，公园投资公司自研品公司收到该函件之日解除双方签订的合同并没收履约保证金，研品公司于收到函件后3日内腾空讼争房屋等。研品公司于2019年5月22日签收该《律师函》。 还查明，公园投资公司代垫2019年4月至6月水电费合计7541元。 审理中，研品公司陈述，其租金已交纳至2018年6或7月，此前研品公司一直在陆续补缴拖欠租金，至2019年4月发生火灾后无力再交付租金。提供：1.火灾事故认定书，载明2019年3月27日讼争房屋因电路老化引发火灾；2.关于万寿路35号B区消防及治安问题申请报告，载明研品公司曾于2017年6月19日向公园投资公司主管部门提交过《消防及治安问题申请》请求增设消防设施、增加保安人员；3.关于万寿路35号B区孵化园门卫及保洁情况汇报，载明研品公司于2017年9月2日，请求公园投资公司对园区进行治安管理，增加保安、加强内部治安管理；4.申请缓交租金报告，载明研品公司于2018年12月19日要求缓交租金。 公园投资公司对发生火灾的事实无异议，但认为火灾系发生在2019年3月，与本案不具关联性，其他证据与本案也缺乏关联性。 一审法院认为，公园投资公司与研品公司签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。研品公司未依约支付租金，公园投资公司根据合同约定解除上述租赁合同并要求研品公司承担违约责任的请求可以成立，本院予以支持。该合同自上述《律师函》到达研品公司之时解除。综合考量研品公司的违约程度、双方合同约定的违约金和占用费确实过高以及公园投资公司没收履约保证金后已对其损失进行了弥补，对研品公司提出的违约金和占用费调低的请求予以采纳。酌定违约金按月利率2%，自合同解除之日起计算；占用费参照月租金110%即12849元/月计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门市公园投资开发有限公司与厦门研品进出口有限公司就厦门市思明区万寿路35号B区之一1楼、2楼201的房屋所签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、厦门研品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并按现状向厦门市公园投资开发有限公司移交厦门市思明区万寿路35号B区之一1楼、2楼201的房屋；三、厦门研品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市公园投资开发有限公司支付拖欠的自2018年7月1日起至2019年5月25日的租金126544.17元及逾期付款违约金（违约金自2019年5月22日起至实际支付之日止按月利率2%计算）；四、厦门研品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市公园投资开发有限公司支付房屋占用费（自2019年5月26日起至实际返还房屋之日止，参照月租金110%即12849元/月计算）；五、厦门研品进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市公园投资开发有限公司偿还水电费7541元；六、厦门研品进出口有限公司支付的有权没收厦门研品进出口有限公司支付的履约保证金35043元；七、驳回厦门市公园投资开发有限公司其他诉讼请求。 经二审审理，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对研品公司自2018年7月1日起未向公园投资公司支付租金的事实无异议，本院予以确认。因研品公司逾期支付租金已超过三个月，公园投资公司有权依照合同约定解除合同。研品公司确认于2019年5月22日收到公园投资公司邮寄的关于自研品公司收到该函件之日解除双方签订的合同并没收履约保证金以及在收到函件后3日内腾空讼争房屋等内容的《律师函》，故本案讼争合同自2019年5月22日起解除。原审判决对此认定正确。研品公司逾期支付租金已构成违约行为，公园投资公司要求研品公司支付逾期付款的违约金按月利率2%支付并未超出法定标准，研品公司要求对该违约金标准予以调整缺乏法律依据，本院不予采纳。研品公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4786元，由上诉人厦门研品进出口有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月二十八日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。