广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2700号上诉人（原审被告）：叶明娣，女，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈晓棠，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海宝邦房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，系公司员工。原审被告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区。负责人：郑宏祎。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄木海，广东启源律师事务所实习律师。上诉人叶明娣因与被上诉人佛山市南海宝邦房地产开发有限公司（以下简称宝邦公司）、原审被告中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称中国银行东山支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶明娣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除叶明娣与宝邦公司于2018年6月19日签订的《富力江湾华庭装修合同》，宝邦公司向叶明娣返还第一期装修款44119元；2.本案一审、二审全部诉讼费用由宝邦公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，《富力江湾华庭装修合同》是单独的装修合同，并非《商品房买卖合同》的组成部分。2018年6月19日，叶明娣与宝邦公司双方签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》和《富力江湾华庭装修合同》。从合同内容可见，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的合同标的是佛山市南海区(以下简称涉案房屋)；而《富力江湾华庭装修合同》的合同标的是关于涉案房屋的装修事宜，合同标的不一样。《富力江湾华庭装修合同》并没有明确是《商品房买卖合同》的组成部分，尽管签订的合同主体一样，也应当区别看待，合同约定的装修费用是装修费用。但一审判决错误认定《富力江湾华庭装修合同》是《商品房买卖合同》组成部分，涉案房屋的总价款应由《富力江湾华庭装修合同》约定的装修款及《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成。《富力江湾华庭装修合同》所约定的装修费用是涉案房屋的房款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的毛坯房的价款，共同构成涉案房屋带装修的总价款，与事实不符。因此，《富力江湾华庭装修合同》是单独的一份装修合同，并非《商品房买卖合同》的组成部分，《富力江湾华庭装修合同》所约定的装修费用并非涉案房屋的购房款的一部分。二、宝邦公司未能按合同约定履行合同义务，叶明娣有权拒绝支付第二期及之后的装修费用。《富力江湾华庭装修合同》第三条装修要求第一款约定，装修工程使用材料的标准、品种、规格、名称已经甲、乙双方认可，具体装修内容及要求详见附件装修标准。根据《富力江湾华庭装修合同》约定及双方当事人确认，叶明娣在2018年6月19日已支付了第一期装修款44119元。《富力江湾华庭装修合同》附件《富力江湾华庭住宅楼装修及设备配置标准》仅列明了装修范围、装修内容，但宝邦公司至今没有向叶明娣提供列明品种、规格、名称等装修标准的书面材料，也未经叶明娣认可，即宝邦公司并没有按照合同约定全面履行合同义务。宝邦公司在2018年6月19日收到第一期装修款后至第二期装修款2018年12月16日，有将近6个月的时间准备、完成和提供合同约定的装修要求所列明的装修标准。虽然合同并没有约定宝邦公司提供装修标准的具体时间，但由于开发商宝邦公司提供的是格式合同，条款均有利于宝邦公司。装修标准是评判装修质量、装修是否完成、装修是否符合要求的核心和重要文件，需要尽快明确和经双方一致认可。宝邦公司的销售人员口头承诺在支付第一期装修款后会及时提供具体的包括品种、规格、名称的装修标准予叶明娣确认，叶明娣作为普通购房者是完全相信的。但事实是宝邦公司一直怠于履行合同义务。合同约定2019年10月30日前完成装修工程，即装修期约为16.5个月。但宝邦公司一直未在合理期间提供具体明确的装修标准，已严重影响涉案房屋的装修进度和装修质量。宝邦公司的行为严重损害了叶明娣的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，宝邦公司未能在第二期装修款支付前按合同约定提供具体明确的装修标准，叶明娣有权拒绝支付第二期及之后的装修费用。三、宝邦公司应返还叶明娣第一期装修款44119元。由于宝邦公司违约在先，现宝邦公司提出解除《富力江湾华庭装修合同》，叶明娣同意解除。另在合同履行过程中，由于宝邦公司没有按照约定和承诺提供装修标准，叶明娣有权不履行在后的合同义务。现双方同意解除，因此，宝邦公司应返还叶明娣第一期装修款44119元。四、《商品房买卖合同》不解除。叶明娣、宝邦公司一致确认，《商品房买卖合同》所涉购房款叶明娣已经支付完毕，即叶明娣已经履行了全部义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。宝邦公司主张解除《富力江湾华庭装修合同》就要同时解除《商品房买卖合同》，缺乏事实与法律依据。一审法院认定《商品房买卖合同》不解除，并对宝邦公司提出的解除合同为基础的相关诉讼请求不予支持，适用法律准确。宝邦公司辩称，一、叶明娣依约无权主张只解除《富力江湾华庭装修合同》，不解除《商品房买卖合同》。（一）首先，一审法院确认了宝邦公司与叶明娣签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《富力江湾华庭装修合同》合法有效，叶明娣对此亦无异议。据此，该三份合同合法有效。（二）根据《富力江湾华庭装修合同》第七条第二款、第四款约定：“如因乙方（叶明娣）原因导致甲方（宝邦公司）解除买卖合同的，则买卖合同同时解除。乙方均应当按该商品房装修总价的20%和该商品房总房款的20%向甲方支付违约金。未经甲方同意，乙方不得单方解除本合同。如乙方按买卖合同约定解除买卖合同的，则本合同同时解除，甲方无息退回乙方已支付的装修款；如乙方按法定或本合同约定解除本合同的，则买卖合同同时解除，甲方无息退回乙方已支付的装修款及已付房款。”由此可见，宝邦公司与叶明娣任何一方均不得单方解除《商品房买卖合同》或《富力江湾华庭装修合同》，该两份合同必须同时解除。据此，叶明娣的主张与约定不符，依法应不予支持。二、宝邦公司已经按《商品房买卖合同》和《富力江湾华庭装修合同》约定全面履行合同义务，叶明娣应依约支付逾期未付的第二期及之后的装修款合计397059元及违约金，一审法院判决合法有据。叶明娣称“在购房过程中宝邦公司的销售人员口头承诺在支付第一期装修款后会及时提供具体的包括品种、规格、名称的装修标准予叶明娣确认”，但且未予举证证明，且与《富力江湾华庭装修合同》的约定不符，依法应以《富力江湾华庭装修合同》约定为准。事实上，宝邦公司从未作出此口头承诺，叶明娣以此为由主张宝邦公司未能按合同约定履行合同义务，从而拒绝支付第二期及之后的装修款缺乏依据，依法不应予以支持。三、根据《富力江湾华庭装修合同》约定，《商品房买卖合同》与《富力江湾华庭装修合同》必须同时解除。因此，叶明娣主张《富力江湾华庭装修合同》并非《商品房买卖合同》的组成部分与其上诉请求无关联性，应不予采信。四、在《商品房买卖合同》补充协议《富力江湾华庭装修合同》履行过程中，宝邦公司无违约情形，是叶明娣存在逾期支付装修款的违约情形，叶明娣作为违约方无权主张解除合同。中国银行东山支行未发表意见。宝邦公司向一审法院起诉请求：1.确认宝邦公司与叶明娣于2018年6月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）《补充协议》及《富力江湾华庭装修合同》已于2019年6月30日解除；2.叶明娣向宝邦公司支付总房款、总装修款之和20%的违约金，即314898.2元；3.叶明娣承担解除合同所需的所有费用，并协助宝邦公司办理撤销商品房买卖合同的备案等相关手续；4.叶明娣、中国银行东山支行办理撤销涉案商品房买卖合同的抵押权预告登记手续；5.本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由叶明娣承担。一审法院认定事实：2018年6月19日，宝邦公司与叶明娣签订《商品房买卖合同》（预售），约定：宝邦公司将涉案房屋以总价1133313元售予叶明娣；首期款343313元在预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款790000元叶明娣应于2018年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；宝邦公司应当在2019年10月30日前向叶明娣交付该商品房。同日，宝邦公司与叶明娣就涉案房屋的买卖事宜签订《商品房买卖合同补充协议》，对相关房屋买卖事宜进行补充约定。同日，宝邦公司（甲方）与叶明娣（乙方）签订《富力江湾华庭装修合同》，约定：乙方于2018年6月19日购买了由甲方开发的涉案房屋，并签署了《商品房买卖合同》；买卖合同约定该商品房的装饰、设备标准为毛坯，现乙方同意委托甲方对该商品房进行装修；商品房预测建筑面积为126.53平方米，如与最终用于产权登记的实际测绘面积有差异，本合同装修价款不进行多退少补，双方不计面积误差；商品房装修包干总价441178元，双方同意对上述价格不再作任何变更或调整；乙方按以下时间付清该商品房装修款款项，第一期装修款44119元，须于2018年6月19日前缴付，第二期装修款132353元须于2018年12月16日前缴付，第三期装修款132353元须于2019年6月19日前缴付，第四期装修款132353元须于2019年6月20日前缴付；甲方于2019年10月30日前完成装修工程；乙方应当按照本合同约定及时支付装修款，如乙方未按约定支付装修款的，乙方应从逾期之日起每日按应付装修款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，如甲方要求解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于该商品房装修总价20%的违约金并承担解除合同的所有费用；如因乙方原因导致甲方解除买卖合同的，则本合同同时解除，如因乙方原因导致甲方解除本合同的，则买卖合同同时解除，乙方均应当按该商品房装修总价的20%和该商品房总房款的20%向甲方支付违约金；未经甲方同意，乙方不得单方解除本合同。2019年5月10日，宝邦公司向叶明娣邮寄送达《关于限期付款的通知函》，载明：宝邦公司与叶明娣于2018年6月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定叶明娣向宝邦公司购买涉案房屋，并委托宝邦公司对涉案房屋进行装修，装修包干价441178元，根据装修合同的约定，被告叶明娣于2018年12月16日前支付第二期装修款132353元，截至本函发出之日，虽经宝邦公司多次通知，叶明娣无理长期拖延支付应付款项，为维护自身合法权益，减少各方的损失，请叶明娣于2019年5月24日前与宝邦公司取得联系，并将应付的装修款132353元、逾期付款违约金9331元（暂计至2019年5月6日）支付至宝邦公司银行账户。否则，宝邦公司依法依约可解除买卖协议和装修合同，收回该房屋。2019年7月9日，佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果显示，涉案房屋已办理合同备案登记，权利人为叶明娣，合同号码为201********202；2018年12月13日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国银行东山支行；涉案房屋已经办理预购商品房买卖预告登记，登记时间为2018年12月13日，预告权利人为叶明娣。2019年8月19日，宝邦公司提起本案诉讼。诉讼中，宝邦公司、叶明娣均确认原告已收齐购房款1133313元及第一期装修款44119元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，宝邦公司、叶明娣签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《富力江湾华庭装修合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的《富力江湾华庭装修合同》虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦约定任何一方不得单方解除买卖合同或装修合同，买卖合同与装修合同必须同时解除，否则违约方应支付违约金。且《富力江湾华庭装修合同》的一方亦为作为开发商的宝邦公司。由此可见，《富力江湾华庭装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从《富力江湾华庭装修合同》的条款内容来看，该合同实质系对涉案房屋买卖合同的补充约定。结合宝邦公司、叶明娣双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定《富力江湾华庭装修合同》是《商品房买卖合同》的组成部分，涉案房屋的总价款应由《富力江湾华庭装修合同》约定的装修款及《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成，《富力江湾华庭装修合同》所约定的装修费用是房款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的毛坯房的价款，共同构成涉案房屋带装修的总价款。虽然《富力江湾华庭装修合同》约定在叶明娣未能按期支付购房款和装修款，逾期超过30天后，宝邦公司有权解除《商品房买卖合同》《富力江湾华庭装修合同》。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在叶明娣已经支付百分之七十五以上购房款，履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下，一审法院认为宝邦公司与叶明娣之间的房屋买卖合同不解除为宜，并对宝邦公司提出解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。诉讼中，宝邦公司、叶明娣均确认叶明娣未按约定支付第二期装修款132353元、第三期装修款132353元、第四期装修款132353元，已构成违约，为避免利益失衡，并避免当事人诉累，一审法院在本案对该债务一并予以处理，叶明娣应向宝邦公司支付剩余装修款397059元。根据《富力江湾华庭装修合同》的约定，叶明娣应当按照合同约定及时支付装修款，逾期支付，应从逾期之日起每日按应付装修款的万分之五向宝邦公司支付违约金，故叶明娣应以132353为本金分别从2018年12月17日、2019年6月20日、2019年6月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予宝邦公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶明娣应于判决发生法律效力之日起十日内支付装修款397059元及以132353为本金分别从2018年12月17日、2019年6月20日、2019年6月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予宝邦公司；二、驳回宝邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10902.25元，由宝邦公司负担7274.31元，叶明娣负担3627.94元。二审期间，叶明娣向本院提交新的证据如下：证据1.富力江湾华庭业主群2019年10月26日至2020年4月2日微信聊天记录，拟证明业主反馈房屋装修存在严重质量问题，业主集体维权。证据2.富力江湾华庭业主群2019年10月26日至2020年4月2日微信聊天记录中的照片，拟证明业主反馈房屋装修存在严重质量问题，业主集体维权。证据3.楼盘原名称照片，拟证明楼盘原名称为富力西江十号，现名称为富力江湾华庭。二审期间，宝邦公司、中国银行东山支行均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新证据进行证据交换和质证，经本院核查，叶明娣提交的三份新证据与本案争议焦点没有关联性，本院不作为定案证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，《商品房买卖合同（预售）》《富力江湾华庭装修合同》约定的房屋交付时间均为2019年10月30日。另查明二，《富力江湾华庭装修合同》约定，关于涉案房屋的保修责任以宝邦公司出具的《房地产（住宅）质量保证书》为准。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.《富力江湾华庭装修合同》的效力；2.宝邦公司是否应向叶明娣返还装修款44119元。一、关于《富力江湾华庭装修合同》的效力问题首先，2018年6月19日，宝邦公司与叶明娣签订《商品房买卖合同（预售）》，同日，双方签订《富力江湾华庭装修合同》；《商品房买卖合同（预售）》《富力江湾华庭装修合同》约定的房屋交付时间均为2019年10月30日。据此，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》《富力江湾华庭装修合同》时已明确涉案房屋为带装修出售。其次，《富力江湾华庭装修合同》对各类装修项目对应的单价、数量或面积等未作约定，并特别约定《商品房买卖合同（预售）》《富力江湾华庭装修合同》不可分割，同时履行或解除。另外，关于《富力江湾华庭装修合同》的保修责任亦未约定独立的装修质量保修条款，而是以《房地产（住宅）质量保证书》记载的保修约定为准。由此可见，《富力江湾华庭装修合同》有异于日常装修合同，并非叶明娣向宝邦公司购买毛坯房后，再由宝邦公司另行进行装修，而是宝邦公司向叶明娣出售带装修的房屋。故此，叶明娣与宝邦公司签订的《富力江湾华庭装修合同》并非双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示，实际上系人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《富力江湾华庭装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”叶明娣与宝邦公司签订《富力江湾华庭装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《富力江湾华庭装修合同》应为无效。二、关于宝邦公司是否应向叶明娣返还装修款44119元的问题叶明娣、宝邦公司签订的《富力江湾华庭装修合同》虽为无效合同，但双方隐藏的真实意思表示是《富力江湾华庭装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，涉案房屋交易总价为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。故此，叶明娣向宝邦公司支付的装修款是涉案房屋交易价款的一部分，与《商品房买卖合同（预售）》约定的价款共同构成房屋总价款，此为双方当事人真实的意思表示。叶明娣主张单独履行《商品房买卖合同（预售）》并请求宝邦公司返还已付装修款，有违双方真实意思表示，亦缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院参照《富力江湾华庭装修合同》约定的价款支付标准，判决叶明娣应向宝邦公司支付第二期、第三期、第四期价款共397059元，处理得当，本院予以维持。因叶明娣迟延支付约定款项，已构成违约，宝邦公司有权主张叶明娣承担相应的违约责任。一审法院参照《富力江湾华庭装修合同》约定标准判决叶明娣向宝邦公司支付违约金，符合法律及本案实际，本院予以维持。综上所述，叶明娣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7255.89元，由上诉人叶明娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月十三日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏