上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4328号上诉人(原审被告)：上海钢询贸易有限公司，住所地宝山区。法定代表人：顾勇，经理。委托诉讼代理人：曹钧，上海市申光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝山杨北实业公司，住所地宝山区。法定代表人：周浩，经理。委托诉讼代理人：孟山，上海利歌律师事务所律师。上诉人上海钢询贸易有限公司(以下简称“钢询公司”)因与被上诉人上海宝山杨北实业公司(以下简称“杨北实业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初24805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钢询公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨北实业的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：证人万某某是杨北实业的员工，与其具有利害关系，证词模糊，缺乏可信度。一审法院认定钢询公司实际使用至2016年1月20日缺乏事实依据。2015年6月前的租赁费用钢询公司已向上海宝联五金储运有限公司(以下简称“宝联公司”)付清，2015年7月、8月两个月的租金杨北实业与宝联公司均不要求钢询公司支付，而9月份的租金杨北实业向钢询公司收取。本案中，杨北实业自2015年6月1日收回上海市宝山区杨行工业园区共祥路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)后，如不予出租应及时作出意思表示，钢询公司获知杨北实业的意思后可及时腾退，避免损失。如钢询公司延迟至2016年1月，应由钢询公司承担责任。杨北实业一方面收取租金，一方面迟迟不作出租赁或不租赁的意思表示，致使钢询公司既不能实际使用系争厂房又不断扩大损失。被上诉人杨北实业发表书面意见辩称，同意一审判决，请求予以维持。杨北实业向一审法院起诉，要求判令：钢询公司立即支付拖欠租金及管理费127,621元(租金按照每月33,112.8元的标准，自2015年10月1日计算至2016年1月20日，计112天；管理费按照每月1,000元的标准，自2015年10月计算至2016年1月，计4个月)。一审法院认定事实如下：2003年8月28日，上海杨行企业发展有限公司(甲方)与杨北实业(乙方)签订《关于上海宝山杨北纵剪厂搬迁用地的土地批租意向书及合同书的补充协议》，约定：乙方通过批租形式取得土地使用权的地块位于上海市宝山区杨行镇桂家木北宗村红线以内，面积约100亩，批租价格为每亩16.5万元，批租土地使用年限为50年。2013年5月28日，杨北实业(出租方，甲方)与宝联公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定由宝联公司承租杨北实业的厂房场地，合同约定：租赁物位置为上海市宝山区杨行工业园区共祥路XXX号场地，占地面积54,000平方米;租赁物期限为十年，自2013年6月1日起至2023年5月30日止。2015年1月1日，宝联公司(出租方，甲方)与钢询公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方提供上海市宝山区杨行工业园区共祥路XXX号厂房由乙方使用，厂房面积约1,512平方米;月租金标准为33,112.8元，收费方式为付三押一；合同期限自2015年1月1日起至2023年4月30日止。2015年5月30日，杨北实业(甲方)与宝联公司(乙方)签署《解约协议书》，约定由宝联公司承租杨北实业的厂房场地，协议约定，双方同意至2015年5月31日以下合同(协议)提前解除：2013年5月15日订立的租赁合同、2014年1月15日订立的补充协议、2014年9月1日订立的补充协议、双方在履行上述合同(协议)期间而订立的全部具有权利义务内容的法律文件。双方同意租赁客户钢询、适屹等可暂不搬迁，客户租赁费自2015年6月1日起由甲方收取。2015年10月8日，钢询公司向杨北实业支付“2015年9月租赁费”34,112.8元。一审另查明，2015年12月21日，钢询公司曾向法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求宝联公司赔偿因其提前解除合同导致的钢询公司各项经济损失计2,229,474元，杨北实业作为第三人参加该案诉讼，一审法院于2016年4月20日作出(2015)宝民三(民)初字第1988号民事判决书。在该案中，钢询公司与宝联公司一致确认，钢询公司向宝联公司付清了2015年6月底之前的租金，2015年7月和8月的租金未支付，但三方达成一致不要求钢询公司支付；钢询公司自认其于2016年1月搬离系争厂房。本案一审审理中，杨北实业申请证人万某某出庭作证，其表示曾受杨北实业委托，自2016年开始每年去钢询公司处催款一次，最后一次是2019年去杨行工业园区景富路XXX号催款，均未催讨到任何钱款。钢询公司的法定代表人顾勇表示认识万某某，2015年、2016年其确实曾找过顾勇，但最近几年没有见过万某某。一审法院认为，本案的争议焦点有二，一是欠付租金及管理费是否实际发生，二是诉讼时效是否经过。关于租金及管理费问题，从本案已查明事实及他案已认定事实可知，本案系争厂房系由杨北实业出租给宝联公司，又由宝联公司出租给钢询公司，后杨北实业与宝联公司解除合同，约定由杨北实业向钢询公司收取系争厂房租金。杨北实业、钢询公司之间虽在2015年9月前后未达成租赁的合意，但钢询公司曾向杨北实业支付过一个月租金及管理费共34,112.8元，并实际使用系争厂房至2016年1月，因此，根据本案实际情况认定钢询公司向杨北实业支付占有使用费为宜，现杨北实业主张占有使用费欠付金额为127,621元，于法不悖，法院予以支持。关于诉讼时效问题，虽然本案纠纷发生在2016年，但根据证人万某某的陈述，其自2016年起每年都代表杨北实业去钢询公司的办公地点杨行工业园区景富路XXX号催讨租金，最后一次催讨租金是在2019年，钢询公司的法定代表人顾勇也表示曾见过万某某，但最近几年未见过面。法院认为证人万某某的陈述较为符合一般常理，对其所述内容予以采信。自欠租事实发生至2019年11月1日杨北公司提起本案诉讼期间，并未发生诉讼时效经过之情形，因此钢询公司关于诉讼时效经过之抗辩不成立。一审法院判决：钢询公司于判决生效之日起十日内，向杨北实业支付占有使用费127,621元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人杨北实业与承租人宝联公司解除租赁关系时约定次承租人钢询公司可暂不搬迁，租金自2015年6月1日起由杨北实业收取。后续履行中，钢询公司亦实际按照月租金33,112.8元加管理费1,000元的标准支付了2015年9月的租金。钢询公司在一审中虽抗辩其从2015年10月后逐步搬离，但未能提供其与杨北实业之间完成厂房交接的手续等予以证明，故一审法院结合钢询公司在另案中的自认确定其于2016年1月搬离系争厂房有事实依据。本案中，钢询公司上诉认为杨北实业未及时表态是否出租致使其既不能实际使用厂房又产生了扩大损失，本院认为该意见不仅缺乏依据，而且与其有关若不予出租应及时表态以便钢询公司及时腾退的陈述相矛盾，本院无法采信。此外，一审法院结合本案事实查明情况及各方双方当事人的陈述对证人万某某的证言予以采信并无不当，本院予以认同，因此杨北实业的起诉并未经过诉讼时效。综上所述，上诉人钢询公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,852元，由上诉人上海钢询贸易有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 陈 俊审判员 王晓梅审判员 王 珍二〇二〇年五月二十九日书记员 高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……