广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0329民初9号 原告：资源县振合资产经营有限责任公司。住所地：资源县资源镇镇中路041号。 法定代表人：雷泽光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟龙，桂林市名流法律事务所法律工作者。 被告：彭国文，男，1974年4月7日出生，汉族，住广西资源县。 委托诉讼代理人：卢宁华，广西桂成（桂林）律师事务所律师。 第三人：资源县康源大药房。住所地：资源县资源镇镇中路035号。 负责人：喻成珍，资源县康源大药房经营者。 原告资源县振合资产经营有限责任公司（以下简称振合公司）诉被告彭国文、第三人资源县康源大药房（以下简称康源大药房）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成由审判员唐海民担任审判长、人民陪审员莫满春、李芳进组成的合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告振合公司委托诉讼代理人粟龙、被告彭国文及其委托诉讼代理人卢宁华到庭参加诉讼，第三人康源大药房经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告振合公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令准予原告解除与被告于2014年6月12日签订的停车场租赁合同；履约保证金10000元人民币归原告所有。2、请求人民法院判令被告和第三人拆除违规搭建的钢架结构厂棚并搬离，向原告返还停车场。3、请求人民法院判令被告支付原告自2019年2月至12月的租金人民币36300元，并自2020年1月1日起按每月3300元的标准支付停车场场地占用费直至返还停车场之日止。4、诉讼费用由被告承担。庭审中原告将第三项请求变更为请求人民法院判令被告按每月3300元的标准支付停车场场地占用费直至返还停车场之日止。事实和理由：2014年6月12日，原告与被告彭国文签订了《停车场租赁合同书》，合同期限为十年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。其中合同约定：“甲方同意乙方在停车场用铁架固定后用铁皮瓦做屋顶或用砖砌筑后浇钢筋水泥平台（必须稳固安全），但乙方须与邻居做通思想工作，不得与左邻右舍发生口角纠纷，否则一切后果由乙方承担；乙方在搭建时必须符合城建、市容、环保、消防部门的规定，不得影响周围和二楼的采光与安全，并承担所有费用……”。合同签订后，被告彭国文在未经审批的情况下，擅自搭建钢架厂棚等，并将部分区域转租给第三人经营，特别是现仍存在封闭厂棚，有重大火灾安全隐患。2018年4月，资源县土产工业品公司综合楼列入资源县人民政府区域性重大火灾隐患挂牌督办的范围；2018年4月25日资源县公安消防大队向资源县土产工业品公司下发了《重大火灾隐患整改通知书》，指出了该区域存在的7处重大火灾隐患。被告租赁停车场后的搭建设施，属于重大火灾的隐患点范围。2018年4月28日，资源县供销合作社联合社向被告发出《重大火灾隐患整改通知书》，要求被告立即整改，随后被告仅拆除部分构筑物和进行了其他一些简易整改，但未达到整改要求。2019年1月，根据县消防大队、安监局、供销社、电力公司等部门实地现场察看后提出的整改意见，县供销联社再次向被告彭国文发出《关于对县土产公司综合楼区域性重大安全隐患整改通知》，要求被告于2019年2月4日前拆除违规搭建的避雨棚，但被告仍我行我素；2019年6月21日，县供销联社再一次向被告发出《关于县土产工业品公司停车场区域性重大安全隐患整改通知》，再一次指出被告违约和违法的事实，要求被告于2019年6月30日前将搭建的钢架结构厂棚自行拆除，确保消防安全，否则依法终止合同。但被告仍置若罔闻，至今对其违法和违约行为未予纠正。并导致资源县人民检察院向原告的主管部门资源县供销合作社联合社发出《检察建议书》，要求资源县供销合作社联合社在二个月内依法履行职责。在经原告及主管部门的多次催促和与被告协商下，被告仍拒不履行消除火灾隐患的法定义务，为此，原告只好诉至人民法院，要求解除双方的合同并要求被告和第三人返还租赁物并按每月3300元的标准支付停车场场地占用费直至返还停车场之日止。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《营业执照》复印件，证明原告的主体资格和经营范围； 2、《资源县人民政府办公室公文处理笺》及《资源县供销社合作社关于组建供销社资产管理公司的请示》，证明经县人民政府批示同意，原告负责供销系统改制后的剩余资产的管理、经营； 3、《停车场租赁合同书》，证明原告与被告于2014年6月12日签订了租赁协议，明确了双方的权利和义务内容； 4、2018年4月《县人民政府办公室公文处理笺》，证明资源县土产公司综合楼存在区域性重大火灾隐患，并被挂牌督办； 5、资源县公安局消防大队《重大火灾隐患整改通知书》，证明被告租赁后违规增添的设施，存在重大火灾隐患； 6、2018年4月28日资源县供销联社向被告下达的《重大火灾隐患整改通知书》，证明被告租赁的停车场存在重大火灾隐患，供销联社要求被告立即整改； 7、2019年1月30日供销联社向被告下发的《关于县土产工业品公司停车场区域性重大安全隐患整改的通知》，证明被告在租赁的停车场违规搭建的避雨棚存在重大火灾隐患，要求被告于2019年2月4日前拆除； 8、2019年6月21日供销社向被告下达的《关于县土产工业品公司停车场区域性重大安全隐患整改的通知》，证明被告仍未整改，其未经县城建、市容、环保、消防等部门批准违规搭建的钢架结构厂棚再次被要求在2019年6月30日前自行拆除； 9、资源县人民检察院《检察建议书》，证明由于被告拒不拆除违规搭建的钢架厂棚，导致资源县土产工业品公司综合楼重大火灾隐患无法完成整改，检察院向资源县供销合作社联合社提出检察建议，要求限期整改； 10、照片两张，证明被告违规搭建钢架厂棚的现状及部分用于租赁给康源大药房使用； 电脑咨询单，证明第三人是个人独资企业，2018年1月成立； 停车场租赁合同书，与证据3的证明内容一致，同时证明签订这份合同时停车场是没有违规搭建的厂棚； 资供字（2018）9号资源县供销合作社联合社关于拆除土产公司停车场避雨棚的通知，证明2018年9月3日再次通知被告要求进行整改； 资供字（2018）16号资源县供销合作社联合社关于对县土产公司综合楼区域性重大安全隐患整改通知，证明2018年11月4日又一次要求被告进行整改； 资政办阅（2018）44号资源县人民政府办公室关于研究资源县区域性重大火灾隐患整改工作有关事宜的纪要，证明原告停车场存在重大安全隐患的事实； 资源县人民政府办公室关于召开资源县区域性重大火灾隐患单位负责人约谈会的通知，证明原告的负责人被约谈的事实。 被告彭国文辩称，答辩人未违反与被答辩人签订的《停车场租赁合同书》，不存在违约，也未达到合同约定的合同解除条件，被答辩人无权解除与答辩人签订的租赁合同。1、2019年2月起答辩人未交纳租金是因为收到被答辩人缓缴租金通知才未交纳的，在被答辩人突然提起诉讼后，被答辩人将所欠租金也已全部交纳，不存在答辩人故意拖欠租金的情况，延缓交纳租金是双方合意变更合同履行的行为，不存在违约和违反合同规定的情况，以此解除合同无法律及合同依据。2、答辩人所搭建屋顶是被答辩人所同意的（见被答辩人提供的2014年6月12日双方签订的《停车场租赁合同书》），并非是答辩人的单方行为，答辩人在收到相关部门的整改意见后均进行过整改，答辩人最终所进行的整改尚未得到相关部门验收，不能作为答辩人违约的认定。根据《停车场租赁合同书》第四条第七项规定，即使答辩人整改未能通过相关部门的验收，答辩人需承担由此造成的损失，但这不构成被答辩人解除合同的条件，被答辩人无权由此要求解除与答辩人签订的《停车场租赁合同书》。3、答辩人与康源大药房之间属合伙，答辩人向康源大药房投入股金70万元，不存在转租，未违反法律及合同约定，被答辩人不能就此提出解除合同。综上所述，答辩人未违反与被答辩人签订的《停车场租赁合同书》，被答辩人无法律及合同依据解除双方签订的租赁合同，答辩人也将全部租金交纳给被答辩人，履行了合同义务，答辩人请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。 被告为证实其主张，在举证期限内提供的证据有： 1、收据及转账记录，证明被告已交纳从2019年2月至今所有的停车场租金。 2、电话录音记录，证明被告缓交租金是由于收到原告主管单位及负责人通知才暂未交纳。 3、付款发票及收据，证明被告按整改通知进行了整改，并花费了相应费用。 4、照片，证明被告对租赁停车场搭建物进行拆除整改后的情况。 5、合伙协议和汇兑凭据，证明原告与康源大药房肖儒伟之间是合伙经营，不是转租，并且被告为合伙经营交付了股金70万元给肖儒伟。 第三人康源大药房未提交书面陈述意见及证据。 经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2、4的真实性无异议，但认为证据1恰好证明被告未按时交纳租金，存在违约，证据2并不能证明原告同意被告缓交租金的事实，证据4只能证明部分厂棚拆除，达不到整改要求；证据3的真实性由法院认定，购买相关的灭火器与原告要求被告拆除雨棚没有关系；对证据5的真实性无法核实，对证明目的有异议，该合伙协议当中的合伙人并没有出庭，无法核实。同时与原告向法庭提交的第10份证据，康源药房的负责人是喻成珍，不是肖儒伟；对被告转账给肖儒伟的70万元没有异议，但对证明内容有异议，并不排除民间借贷的关系。被告对原告提供的证据1-16的真实性无异议，但认为：证据3，证明被告所搭建雨棚是经过原告同意的，同时证明双方约定造成损失由乙方承担，即使受到相关部门的处罚，也不能够解除合同；证据4、5不是完全针对停车场的，这些责任不应全部由被告承担；证据6、7、8、9、10、13、14被告收到后进行了相应的整改；证据11被告与喻成珍的爱人肖儒伟签订了合伙协议，并且向康源大药房投资了70万元，属合伙关系；证据12合同书已经无效，并不能证明原来有棚子；证据15、16被告不能承担整栋楼的整改。 第三人康源大药房未出庭参加诉讼视为放弃质证的权利。 结合双方举证质证，本院认证如下：原告提交的证据1-16，被告提交的证据1-5来源合法，客观真实，与本案具有关联性，可作为本院定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原土产工业品公司位于资源县停车场由被告彭国文租赁使用，并由被告彭国文搭建铁棚经营杂货，该铁棚棚顶为石棉瓦。企业改制后，该停车场由原告振合公司管理。因棚顶漏水严重，被告彭国文提出用铁瓦或浇水泥平台作屋棚顶解决下雨天漏水问题，因投资太大，被告彭国文要求延长租赁期限。故于2014年6月12日，原告振合公司作为甲方、被告彭国文作为乙方，双方签订了一份《停车场租赁合同书》，合同约定原告振合公司将位于资源县原土产工业品公司综合楼院内）原土产工业品公司停车场租赁给被告使用，租赁期限为十年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。合同第三部分租金及租金的交纳中约定：1、租金：乙方在5年内按下述“其他事项”第4条所述的要求修建了屋顶，从2014年6月1日至2019年5月31日，该5年每个月为人民币3300元，每年39600元；第6年至第10年按相邻门面和物价上涨或下降指数可适当上调或下调，但上调或下调幅度不超过现在租金的10%。乙方在5年内未修建屋顶，从第6年起租金另行调整，调整后的租金乙方不能接受，甲方组织招标另行确定承包人，本合同终止，乙方必须按时搬离。2、租金的交纳：在签订合同时先交一个月，满一个月交第二个月的租金，以此类推。乙方必须在每月十号前主动向甲方交纳当月的租金，超过十号未交纳的，从第二天算起视为欠款。乙方欠款，甲方按乙方每天累计欠款金额加收1%的滞纳金，超过十五天未交纳的合同履约保证金不退，甲方有权单方终止合同（与甲方协商延期的除外），并责令乙方将所有的商品物品搬出租赁场地，租金算至商品物品全部搬出之日。四、其他事项同：。4、甲方同意乙方在停车场用铁架固定后用铁瓦做屋顶或用砖砌筑后现浇钢筋水泥平台（必须稳固安全），但乙方须与邻居做通思想工作，不得与左邻右舍发生口角纠纷，否则一切后果由乙方承担；乙方在搭建时必须符合城建、市容、环保、消防部门的规定，不得影响周围和二楼的采光与安全，并承担所有费用。租赁期满后乙方修建的屋顶归甲方所有（甲方不补乙方任何费用），乙方不得拆除和有意破坏。7、乙方在租赁期内要遵守国家法律、法规和地方政府的规定，接受有关部门的管理，特别是城建、市容、环保、消防等部门的管理。如因违法、违规造成甲方或乙方及第三者损失，责任由乙方承担，赔偿金由乙方按规定时间交纳。8、在签合同时乙方要交合同履约保证金壹万元。合同履约保证金不计息，乙方在合同期内没有违反合同条款，合同期满后如数退还。五、违约责任：。2、在租赁期内，乙方不得私自转租，不得半途退租，更不得将门面租金交给其他民营公司或个人。如果未经县供销联社和公司同意，乙方私自将门面租金交给其他民营公司或个人，则视乙方为违约，甲方无条件收回出租门面，并按乙方欠交租金条款执行，合同履约保证金不退，而且因此事引起司法诉讼所造成的一切责任和经济损失全部由乙方承担。合同签订后，被告彭国文将屋顶石棉瓦更换成铁皮，继续在停车场内经营杂货。2015年12月1日，被告彭国文将部分停车场及所租土产工业品公司1、2号门面以实物出资的方式与第三人康源大药房合伙经营，使1、2号门面与停车场铁棚相连通。2018年4月25日，资源县公安消防大队作出资公消重通字【2018】第0002号《重大火灾隐患整改通知书》，认定被告搭建的铁棚占用了建筑之间的防火间距，存在重大火灾隐患，要求进行整改。原告主管部门资源县供销合作社联合社分别于2018年4月28日、2019年1月30日、2019年6月21日分别向被告彭国文发出重大火灾隐患整改通知书，被告彭国文提出要求原告减少部分租金，2019年2月27日经原告振合公司主管部门资源县供销合作社联合社班子会议讨论，认为在整改未搞清前暂不收被告租金。故被告自2019年2月起未向原告交纳租金，原告也未向被告主张权利。2019年6月份，被告彭国文将铁棚拆除一半，并在停车场内增添了部分消防设施，但第三人使用停车场部分的铁棚未拆除。2019年12月25日资源县人民检察院向原告主管部门作出资检行公【2019】45032900030号检察建议书，建议对资源县土产工业品公司综合楼的重大火灾隐患进行整改，为此原告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同。 另查明，被告彭国文向原告交清了2019年2月至2020年3月租金。2020年4月29日，资源县消防救援大队对被告租赁的停车场整改情况进行了复查后认为：一、建筑之间的既有防火间距被占用，目前只拆除了一半，药店搭建部分未拆除；二、疏散通道疏于管理，存在个别商户摆摊占用通道现象。 本院认为，原、被告签订的《停车场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：一、原告请求解除合同是否予以支持；二、被告在履行合同过程中是否存在违约，其所交纳的一万元保证金是否应归原告所有。 一、关于原告请求解除合同是否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，被告经原告同意搭建铁棚，并非被告擅自搭建，双方在合同中虽约定被告搭建铁棚时必须符合城建、市容、环保、消防等部门的管理。如因违法、违规造成原、被告及第三人损失责任由被告承担，但并未约定违反上述部门的规定即可解除租赁合同。即使是存在消防安全隐患相关部门亦可采取临时查封措施责令其限期作出整改。现原告以存在重大消防安全隐患为由要求解除停车场租赁合同，不符合法律规定及合同约定。对于原告要求被告拆除搭建的铁棚，因原告出租的租赁物是停车场，铁棚是被告征得原告同意的情况下搭建的，是否符合城乡建设规划，应由城乡规划主管部门作出处理，故原告要求拆除被告违规搭建铁棚的请求属行政处理范畴。 二、关于被告在履行合同过程中是否存在违约，其所交纳的一万元保证金是否应归原告所有的问题。原告诉称被告自2019年2月起未交租金存在违约行为，其所交纳的一万元保证金应归原告所有。本院认为，被告未交纳租金是因其经营的场所存在消防安全隐患，需拆除铁棚存在损失，向原告提出要求减少租金，由于原告主管部门班子会议讨论同意在未整改好以前暂不收取租金，所以导致被告未按时交纳租金并非被告故意拖欠，且原告也未提供证据证明其向被告主张了权利。故对原告认为被告存在违约要求一万元保证金归其所有的主张不予支持。另外，原告认为被告未经其同意，擅自将部分租赁物转租他人使用，属于违约。但从被告提交的证据来看，被告以其所租场地作为实物出资方式给第三人使用，不存在转租。即使属于转租，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告作为停车场的资产管理人，在停车场地与土产公司1、2号门面连通后，应当知道第三人在使用其部分场地，而在六个月内未提出，故原告以被告未经其同意将场地转租他人应当解除合同的请求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告资源县振合资产经营有限责任公司的诉讼请求。 本案受理费958元，因原告资源县振合资产经营有限责任公司在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，故按照减少后的诉讼请求数额收取251元，由原告资源县振合资产经营有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费251元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐海民 人民陪审员  莫满春 人民陪审员  李芳进 二〇二〇年五月十四日 法官 助理  何 思 书 记 员  侯利娟 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。