山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终801号上诉人（原审原告）：潘某某，女，1977年8月29日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区。法定代表人：吴万龙，总经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：林礼善，山东文鼎律师事务所律师。原审第三人：贾某某，男，汉族，1970年1月2日出生，住汶上县。原审第三人：李某某，女，1984年9月9日出生，汉族，居民，住汶上县。上诉人潘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘某某上诉请求：1、请求撤销一审判决,依法改判济宁龙灏置业有限公司与潘某某签订“隆兴华府”小区19号楼3单元402室及贮藏室商品房销售合同,办理房屋网签手续,并交付涉案房屋;2、一、二审诉讼费用由济宁龙灏置业有限公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误、证据不足。1、一审判决认定“涉案隆兴华府19号楼3单元402户的商品房系被告与原审第三人就民间借贷所设立的担保,第三人对于涉案房产没有处分权”属认定事实错误。一审判决认定该事实证据不足。一审中,济宁龙灏置业有限公司答辩称“双方(济宁龙灏置业有限公司与原审第三人)存在民间借贷,济宁龙灏置业有限公司曾向原审第三人出具认购协议和收据作为担保”。实际上，2013-2015年初,济宁龙灏置业有限公司借用原审第三人的钱,由于济宁龙灏置业有限公司长期不能按约定偿还本息,后经原审第三人多次催要,济宁龙灏置业有限公司根据自己的记账,将16套房以高价写在原审第三人名下,折抵1088.06万元的房屋折抵部分借款。济宁龙灏置业有限公司与原审第三人当时是否签订以房抵债书面协议,一审中双方均未向法庭举证,但案涉认购协议毫无担保字样。据此只能合理认定案涉房产不是担保物。①从时间上看,济宁龙灏置业有限公司出具给原审第三人的认购协议不是形成于借款同时。民间借贷发生在2013-2015年初,济宁龙灏置业有限公司出具给原审第三人的认购协议时间为2016年3月1日。而潘某某持有的认购协议形成于2016年7月25日,晚于借贷关系时间两年多,显然一审认定错误。②一审中济宁龙灏置业有限公司律师林礼善与第三人之间的微信聊天记录,来源不明,真实性存疑,即使如一审中济宁龙灏置业有限公司陈述该聊天记录时间为2018年年底,也晚于济宁龙灏置业有限公司与潘某某签订认购协议书和出具收款收据近二年半,应与本案无关。③一审中济宁龙灏置业有限公司出具的济宁龙灏置业有限公司与原审第三人、刘淑英三方之间的债权转让协议书的时间为2019年5月29日,而原审第三人向济宁龙灏置业有限公司出具保证书的时间为2019年6月25日,从时间上看晚于济宁龙灏置业有限公司与潘某某签订认购协议书和出具收款收据近三年,且保证书涉及的款项及认购协议均与案涉房产无关,不能因为550万元的款项可能涉及以房担保的情形简单认定案涉房屋即为担保房。对于所谓16套房认购协议及收据的问题,本案中没有调查清楚。聊天记录双方是林礼善律师和贾某某,一是该聊天记录内容真实性无法确定;二是律师的身份问题,其并不是当事人,律师只有在法庭上被委托才能代表当事人;三是聊天内容如何理解问题,对于聊天记录中不是真正的买卖关系。本意是什么?是说双方没有买卖的意思，还是说双方本来不是买卖,但后来是买卖的关系了，还是双方之间的关系本来就是以房抵账关系。一审判决片面理解,认定事实错误。本案中,济宁龙灏置业有限公司与原审第三人的结算情况,潘某某无法得到相关材料,而济宁龙灏置业有限公司与第三人刻意规避该问题,法院应责令第三人和济宁龙灏置业有限公司提供相关证据,而不应把举证责任强加到潘某某一方。对于2019年6月25日第三人贾某某出具的保证书的问题,结合2019年5月29日的债权转让协议书来看,济宁龙灏置业有限公司自愿替原审第三人偿还刘淑英550万元债务,该债权转让的动机和真实性均存疑。主要原因应当是房价上涨,导致济宁龙灏置业有限公司反悔,不愿再以原来的价格把房产交由原审第三人处分,后天引进“债权转让”、“抵押担保”应与本案无关，这有违诚实信用原则。2、一审判决认定“原告亦主张是从第三人处购买的涉案房产,到被告处只是进行更名,而被告的更名行为是应第三人要求进行的,因此更名行为本身并未改变涉案房产的担保属性,不能由此推论出被告同意就涉案房产与原告建立房屋买卖合同关系”是错误的。本案事实情况是原审第三人所持有的认购协议所代表的房产已由其和济宁龙灏置业有限公司于2016年3月1日结算处理,2016年7月25日,原审第三人通过中介机构把涉案房屋转售给潘某某,其与潘某某共同到济宁龙灏置业有限公司处说明此情况,济宁龙灏置业有限公司对此表示认可,所以重新给潘某某签署了认购协议书并开具了相应的收据,这是济宁龙灏置业有限公司对潘某某购房行为及缴款行为的确认,而不是简单的更名,更不是应原审第三人要求而做的所谓为担保更名。一审判决对于该事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用民间借贷的法律规定认定潘某某所持的认购协议和缴款收据系民间借贷的担保,属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，这里规定的是借贷双方之间的关系,主要是为了防止出借人一方获得超出法律规定的非法利益,以求对双方之间利益进行平衡。而本案中,潘某某并非是原审第三人与济宁龙灏置业有限公司之间的借贷关系中其中的一方,确认潘某某与济宁龙灏置业有限公司之间的房屋买卖合同关系并不影响另行处理原审第三人与济宁龙灏置业有限公司之间借贷关系的处理,所以本案不适用民间借贷司法解释的规定。2、一审判决引用民事诉讼法第六十四条驳回潘某某诉讼请求属适用法律错误。本案中济宁龙灏置业有限公司是专业的房地产开发企业,拥有大量资源,包括法律资源,济宁龙灏置业有限公司对于其企业做出的任何行为都是有自己的判断的,尤其是涉及签订协议这种专业事项,其在与潘某某签订认购协议书时,对于其加盖公章的行为所代表的意思是明知的,如果是担保,必定要加上相应的补充说明,而本案的认购协议、收据均没有相应的说明或备注,说明在济宁龙灏置业有限公司加盖公章时其已经接受了当时的现状,同意潘某某认购该房屋;至于济宁龙灏置业有限公司与原审第三人之间是否因后天楼市价格上涨问题而反悔,不影响潘某某的认购协议效力。3、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条。涉案隆兴华府《认购协议书》具备了商品房买卖合同的基本条款,济宁龙灏置业有限公司应该给潘某某签订正式的商品房买卖合同,办理房屋网签手续。涉案楼盘早已符合交付条件,济宁龙灏置业有限公司应该按照认购协议的约定将涉案房屋交付给潘某某。三、潘某某是涉案房屋的善意第三人。1、本案中济宁龙灏置业有限公司与原审第三人之间存在以房抵账的事实。济宁龙灏置业有限公司借用原审第三人的钱,由于济宁龙灏置业有限公司长期不能按约定偿还本息,经原审第三人多次催要,济宁龙灏置业有限公司将16套房写在原审第三人名下,房款用于抵偿部分借款。双方由此形成商品房买卖合同关系。2、济宁龙灏置业有限公司对原审第三人将抵账的16套房进行买卖交易是事前知情并同意的。隆兴华府售楼处将原审第三人名下的房屋认购协议和收款收据变更到潘某某名下,即是对原审第三人将案涉房屋转让给潘某某的追认。在以房抵账16套房中,现已知其中有三套已补交房屋差价,且有一套签订了正式的房屋买卖合同,办理了网签,这也是济宁龙灏置业有限公司同意就涉案房屋与潘某某建立房屋买卖关系的有力佐证。2018年6月15日,潘某某到济宁龙灏置业有限公司售楼处要求签订房屋买卖合同及交房,方才知道济宁龙灏置业有限公司与原审第三人之间存在经济纠纷,直到本案一审开庭才明确知道济宁龙灏置业有限公司与原审第三人之间有民间借贷关系。济宁龙灏置业有限公司与原审第三人之间的经济纠纷与潘某某无关,潘某某与原审第三人之间无其它关系。济宁龙灏置业有限公司与潘某某签订了认购协议书,并出具了购房意向金收据，该行为应视为济宁龙灏置业有限公司已认可潘某某已履行完必要的义务，该签订行为合法有效，就应该必须履行认购协议。3、潘某某与原审第三人此前并不相识，潘某某通过中介购买原审第三人转让的房屋，应为善意取得。潘某某的合法诉求，法院理当应依法维护。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。济宁龙灏置业有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回潘某某的上诉请求，维持一审法院判决。贾某某答辩称其同意潘某某的上诉意见，济宁龙灏置业有限公司已用房屋折抵了向其出借的1088余万元的借款。李某某未提交书面答辩意见。潘某某向一审法院起诉请求：一、请依法判决被告继续履行《隆兴华府认购协议书》，与原告签订”隆兴华府”小区19号楼3单元402室及贮藏室(3-101)商品房销售合同，办理房屋网签手续，并交付涉案房屋；二、本案案件受理费、财产保全申请费、保险费由被告承担。一审法院查明：原告与第三人李某某、贾某某通过中介，于2016年7月24日签订《房屋买卖合同》，约定第三人贾某某、李某某将位于隆兴华府19号楼3单元402户的商品房及附属价款390000元卖给原告，价款390000元。原告于2016年7月24日、25日、26日分三次将39万元房款支付给第三人贾某某、李某某。原告另支付了中介费4680元。2016年7月25日，原被告签订《隆兴华府认购协议书》，约定原告购买被告位于隆兴华府19号楼3单元402户的商品房，含储藏室价款总价677024元。被告于2016年7月25日向原告出具购房款收据。庭审查明，该收据注明被告收到原告购房款677024元，但原告并未将房款支付给被告，原告于2016年7月24日、25日、26日分三次将39万元房款支付给第三人贾某某、李某某。另查明，第三人贾某某与被告存在民间借贷关系，双方曾就隆兴华府19号楼3单元402户的商品房，含储藏室签订过认购协议，协议价格为677024元。庭审中经询问，第三人承认被告共向其出具过16套房源的认购协议及收据，都是用于折抵被告所欠的民间借贷款，被告则主张签订认购协议都是用于民间借贷的担保。一审法院认为：本案争议的焦点是第三人对于涉案房产隆兴华府19号楼3单元402户的商品房是否有处分权。根据当事人提供的证据，第三人对于该房产的确曾经持有与被告签订的认购协议书及收据，但是，对于该认购协议及收据，究竟是被告用于抵偿所欠第三人的民间借贷款，还是被告为第三人设定的借款抵押担保，则是本案争议的焦点问题。根据第三人贾某某与林礼善律师的聊天记录，第三人贾某某在聊天时明确陈述“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”；以及2019年6月25日第三人贾某某、李某某共同出具的保证书载明的“转让给刘淑英伍佰伍拾万元整（5500000），现贾某某、李某某不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任有贾某某、李某某二人承担”，可以印证，第三人与被告在民间借贷中，的确有以签订房屋认购协议书及被告出具相应的收款收据的方式来作为借款抵押担保的情形。对于涉案房产即隆兴华府19号楼3单元402户的商品房是否属于例外情形，即真的是被告为了偿还民间借贷而以房抵债给第三人的，则第三人负有举证义务，但目前第三人没有证据证明自己的主张，仅是口头陈述。因此，其应承担对自己不利的法律后果。故本院依法认定，第三人对于涉案房产没有处分权。原告虽然持有和被告签订的认购协议书及被告出具的收据，但庭审已经查明，原告持有的该认购协议是由第三人原持有的认购协议更名而来。前已述明，第三人与被告在民间借贷中有以房产作为抵押担保的情形，对涉案房产而言，并没有证据证明，被告是基于同意将涉案房产卖给原告的；结合第三人贾某某在聊天时明确陈述“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”的意思表示，可以认定第三人在处分涉案房产时，被告并不知情。因此亦可以认定，原告持有的和被告签订的认购协议书及被告出具的收据，是应第三人的要求在被告处更名的，但并不能证明被告在同意更名时，其意思表示是同意和原告设立房屋买卖合同关系。原告虽然和第三人签订了房屋买卖合同，也按照合同约定支付了购房款，但原告并没有向被告交付购房款，而是把购房款交给了第三人。另外，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，根据上述法律规定，原告还不符合法律规定的善意取得的条件，依法亦不能认定属于善意取得。综上所述，本院认为，第三人无权对涉案房产进行处分，原告不属于善意取得，故其诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告潘某某的诉讼请求。案件受理费5285元，由原告潘某某承担。二审中，潘某某提交证据1、其与贾某某的转账记录二份；证据2、2019鲁08民终1796号民事判决书一份;证据3、陈培培与被上诉人签订的认购协议书及收据复印件；证据4、王晶晶的认购协议书及收据复印件；证据5、路敦晶的认购协议书及收据复印件；证据6、储藏室照片。上述证据证明其从贾某某处购买了涉案房屋，价格是合理的，被上诉人是认可该事实的。同时，潘某某申请我院调取“2016年3月1日李某某向济宁龙灏置业有限公司出具的收到房款约1088万元的收到条1份；2016年3月1日济宁龙灏置业有限公司与贾某某签订认购协议书16份及购房意向金16份，其中涉案房屋认购协议书1份、购房意向金1份；2016年7月25日，贾某某与潘某某签订的涉案房屋更名声明1份”。济宁龙灏置业有限公司质证称，对于证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据并不能证明潘某某在贾某某处购买的涉案房屋是市场价。对于证据3至5，与本案不具有关联性，并且都不是房屋买卖合同，是其出具的借款担保。对于证据6，与本案没有关系，并不是涉案的储藏室。贾某某质证称，其认可潘某某提交证据的真实性及证明力。李某某没有发表质证意见。经二审审查，潘某某在二审提交的证据1证明的内容在一审中已经审理查明；证据2至5与本案并不具有关联性；证据6并不具有有效的证明力。针对潘某某二审中申请调取的证据，首先其申请调取的证据并非二审出现的新证据，并且该证据在一审时当事人均有陈述，该证据并不足以影响本案的审理结果。对潘某某申请的证据本院不再调取。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是贾某某对涉案房屋有无处分的权利。本案中，贾某某认可济宁龙灏置业有限公司共向其出具过16套房源的认购协议和收据。在一审中，贾某某称16套房屋全部出售给了第三方，在济宁龙灏置业有限公司处共折抵借款10880600元，李某某出具了收据。其同时称现该收据在刑警队，其只有一个照片了。因该收据为李某某书写，如果抵偿借款，按照正常的交易习惯，该收据应在济宁龙灏置业有限公司处。而济宁龙灏置业有限公司辩称其已经偿还了贾某某的借款，并没有以房抵债。结合贾某某在一审中陈述济宁龙灏置业有限公司一共向其借款一千五六百万，还完1088万元，还欠四、五百万，双方基本算完账了，其没有济宁龙灏置业有限公司的欠条了，欠的全是利息，利息没打条。但是根据济宁龙灏置业有限公司在一审提交的银行转账记录证明其向贾某某、李某某转账2000余万元。再结合潘某某提交的其与李某某的通话录音中，李某某表示“他不交也没理由，你说你们之间账没算清给俺没关系，因为是你出的合同、出的收据是吧”及贾某某与济宁龙灏置业有限公司代理人的聊天记录等证据，贾某某的陈述与现有证据证明的事实相互矛盾，不能形成完整的证据链证明贾某某陈述的事实。现有证据不能有效的证明贾某某对涉案房屋享有处分权，一审法院对本案事实的认定及分析合法有据，并无不当。对于潘某某上诉称其属于善意第三人的上诉意见，因《中华人民共和国物权法》第一百零六条已经对善意取得做出了明确规定，而潘某某在本案中并不符合善意取得的法定要件，对该上诉意见本院不予采纳。综上，潘某某上诉请求本院不予支持。对于潘某某造成的损失，其可基于不同的法律关系向相对人另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律率正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5285元，由上诉人潘某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年五月十七日书记员  黄 灿