福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1604号 上诉人（原审被告）：郭凤，女，1938年4月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈小玲，系郭凤女儿。 上诉人（原审被告）：陈小玲，女，1965年8月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：陈津君，女，1995年7月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄志勇，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶丽虾，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人郭凤、陈小玲因与被上诉人陈津君物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19267号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年3月19日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 郭凤、陈小玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈津君一审的诉讼请求；2.判令陈津君承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、郭凤、陈小玲已于2019年3月22日向原房东许启铭支付2019年3月22日至2020年3月22日租金730元，陈津君再要求郭凤、陈小玲支付房租会导致重复支付。二、陈津君要求郭凤、陈小玲三个月内腾空讼争房屋没有法律依据。郭凤、陈小玲自1981年起就住在讼争房屋内，一直缴纳房租至2020年3月22日，与原房东形成了稳定的租赁关系。虽然原房东后将讼争房屋出售给陈津君，但根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，双方的租赁关系应保留至2020年3月22日。三、原房东许启铭2018年在出售讼争房屋时没有履行通知郭凤、陈小玲的义务，直到2019年4月12日陈津君通知郭凤、陈小玲腾房时，郭凤、陈小玲才知道讼争房屋已经被卖掉，并且是远远低于市场价出售的。根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，原房东许启铭怠于履行通知的义务，损害了郭凤、陈小玲的优先购买权。陈津君以明显低于市场价格的行情购买讼争房屋，主观上存在和原房东刻意隐瞒、怠于通知的情形，且为了促成双方买卖交易，隐瞒承租人，故还是由原房东许启铭继续收取房租。陈津君和原房东许启铭的行为损害了承租人的合法权益，陈津君向郭凤、陈小玲收取租金的行为没有事实和法律依据。四、郭凤、陈小玲搭盖、修缮讼争房屋花费巨大，陈津君不愿意继续原租赁关系，应当适当补偿郭凤、陈小玲装修装饰费用10万元。由于房屋年久失修，郭凤、陈小玲多次对讼争房屋进行修缮，花费了较大金额。且当时401室房屋系经房管局审批加盖上去的，郭凤、陈小玲花费了2000元，相当于当时近10年工资的总和，期间在2004年重新加固装修又花了5万元。301室于1992年和2003年两次装修，花了6万元。郭凤、陈小玲装修装饰讼争房屋且花了一定费用的事，陈津君也知晓，其在2019年4月12日给郭凤、陈小玲发《通知函》的时候，有跟郭凤、陈小玲协商可以补偿给郭凤、陈小玲几万元。现陈津君不愿意继续原租赁关系，本着公平原则以及诚实信用原则，应当对郭凤、陈小玲的装修装饰费用予以适当补偿。 陈津君辩称，一、一审查明的事实清楚，适用法律正确，郭凤、陈小玲的上诉请求无任何依据，应予以驳回。二、原业主为许仕源、许东时，而非许启铭。陈津君通过购买于2018年6月8日成为案涉房屋的权利人，陈津君从未授权许启铭收取租金。即使郭凤、陈小玲于2019年3月22日有向许启铭支付租金，也与陈津君无关，也不能对抗陈津君的物权权利。更何况，郭凤、陈小玲的证据无法证明其曾支付过前述租金。三、郭凤、陈小玲未举证证明与原业主存在租赁关系，即使存在租赁关系，本案的租赁情形也不属于《合同法》第229条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定的“租赁期间”，本案不适用前述规定。反之，郭凤、陈小玲一审中自认有湖滨南路288-2号401室、岭兜一里96号201室的住房房源，应尽快腾退案涉房屋给陈津君。四、本案亦不能适用《合同法》第230条。首先，郭凤、陈小玲不是承租人；其次，该条款约束的对象是出租人，而陈津君不是出租人。郭凤、陈小玲若要主张损害赔偿，也应是向原业主，而非陈津君；最后，约束的前提条件是享有优先购买权，案涉房屋只有一本产权证，共4层，建筑面积710.07平方米，而郭凤、陈小玲占用的部分仅40多平方米，面积占比小，郭凤、陈小玲不对案涉房产享有优先购买权。案涉房产成交价是市场价，没有明显低于市场价格。五、郭凤、陈小玲一审中未反诉请求修缮费用的赔偿，未举证修缮所产生的费用，且本案的法律关系为物权保护纠纷，修缮费用与本案无关。 陈津君向一审法院起诉请求：1.郭凤、陈小玲立即腾空厦门市思明区海后路52号，人和路140、142号301、401室房屋（简称讼争房屋），并交付陈津君管理；2.郭凤、陈小玲向陈津君支付房屋使用费58800元（以4200元每月的标准，从2018年6月8日起计至2019年8月7日）；3.郭凤、陈小玲向陈津君支付利息损失（以58800元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的4倍标准，从2019年8月7日计算至清偿房屋占有使用费之日止）。 一审法院认定事实：讼争房屋原系侨房，于2010年1月8日退还业主自行管理，并于2018年6月8日因房屋交易登记在陈津君名下，鉴定为危房。讼争房屋由郭凤、陈小玲使用。 2019年4月12日，陈津君通知郭凤、陈小玲于15日内腾退房屋，郭凤、陈小玲确认收到该函件。 一审另查明，经厦门市佳图测绘有限公司测量，讼争房屋301室面积为19.85㎡，401室面积为26.83㎡，合计46.68㎡。郭凤、陈小玲表示对该数据没有异议。 一审审理中，郭凤、陈小玲提供微信转账记录，主张其曾于2019年3月22日向许启铭支付2019年3月22日至2020年3月22日租金730元。陈津君对上述证据的三性均不予确认。 郭凤、陈小玲陈述，厦门市思明区湖滨南路288-2号401室是陈小玲父母所有的单位安置房；厦门市思明区岭兜一里96号201室是陈小玲及其子所有的安置房。郭凤、陈小玲于二十七、八年前和三十几年前曾对讼争房屋进行了两次装修，需要陈津君进行补偿。 一审法院认为，陈津君于2018年6月8日取得讼争房屋的所有权，其依法享有占有、使用、收益、处分讼争房屋并排除他人妨碍的权利。即便存在郭凤、陈小玲主张的其曾向许启铭支付上述款项的事实，该事实也不能对抗陈津君享有的物权，郭凤、陈小玲提出的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。陈津君要求郭凤、陈小玲交还讼争房屋并支付占用费的主张可以成立，一审法院予以支持。综合考量讼争房屋存在的历史原因及其他查明事实，一审法院酌定郭凤、陈小玲腾退房屋的期限为三个月，占用费按每月450元计算，陈津君主张的超过部分不予支持。双方当事人涉及的其他问题可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郭凤、陈小玲于判决生效之日起三个月内腾空并向陈津君返还址于厦门市思明区海后路52号，人和路140、142号301、401室的房屋；二、郭凤、陈小玲于判决生效之日起十日内按每月450元的标准向陈津君支付讼争房屋自2018年6月8日起至2019年8月7日止的房屋占用费；三、驳回陈津君的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，郭凤、陈小玲提交一份收房单据，拟证明其已于2020年3月22日向陈津君代理人移交了思明区海后路52号，人和路140、142号301室房屋。陈津君表示确认已收回该房屋，但郭凤、陈小玲仍占用401室房屋，应将该房屋腾空归还给陈津君。陈津君主张使用费的期间是2018年6月8日至2019年8月7日，而案涉301室房屋系2020年3月22日归还，郭凤、陈小玲仍应按一审判决支付使用费。 本院认为，陈津君经登记取得讼争房屋的所有权，有权对讼争房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。一审中，郭凤、陈小玲不同意向陈津君移交讼争房屋，但其并未举证证明其所称的许启铭有权出租讼争房屋，亦未提供充分证据证明其继续占用讼争房屋的合法性。故一审判令郭凤、陈小玲向陈津君腾空并返还讼争房屋，并无不当。而且讼争房屋经鉴定为危房，一审中郭凤、陈小玲表示同意在其所称的合同期限届满后交还讼争房屋，现该期限亦早已届满，因此郭凤、陈小玲上诉主张继续居住使用讼争房屋，缺乏依据。二审中，双方当事人确认301室房屋已于一审宣判后交还陈津君，本院予以确认。郭凤、陈小玲还应向陈津君交还401室房屋。关于房屋占有使用费，综合考虑到讼争房屋所处的地理区位和面积，郭凤、陈小玲占用讼争房屋的时间，以及一审已对陈津君主张的房屋占有使用费标准进行相应调减等实际情况，一审判令郭凤、陈小玲向陈津君支付的房屋占用费数额尚属合理，本院予以维持。至于郭凤、陈小玲所主张的装修装修费用补偿问题，本案中郭凤、陈小玲除其自身陈述外，并未提供证据证明其对讼争房屋进行装饰装修的事实。而且郭凤、陈小玲既未证明陈津君向其出租讼争房屋，又未证明陈津君从房屋出让人处继受房屋租赁合同关系，故郭凤、陈小玲主张陈津君向其补偿装饰装修费用损失，缺乏依据。 综上所述，郭凤、陈小玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭凤、陈小玲负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年五月二十八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。