辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初132号原告（申请执行人）:沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：崔思琰，女，1981年2月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王春香，崔思琰母亲，1954年5月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，辽宁宏缘商业地产开发有限公司员工，住沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商银行大东支行）诉崔思琰、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行大东支行的委托诉讼代理人丁云鹏，被告崔思琰的委托诉讼代理人王春香到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于沈阳市大东区的房屋；2.本案的诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令被告宏缘公司给付原告贷款本金173,353,460.86元及利息；原告对被告宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异189号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护原告的合法权益，恢复对沈阳市大东区房屋的执行。崔思琰辩称，一、完全认同和支持原告起诉状中有关“房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定”的陈述。二、崔思琰符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部条款，所以完全符合原告提出的足以排除法院执行的全部条件。崔思琰除满足《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的条件外，同时也满足第二十九条的规定。1.崔思琰在法院查封案涉房产之前与宏缘开发公司签订了合法有效的书面买卖合同。即人民法院查封案涉房产时间是2014年10月23日，崔思琰与宏缘公司签订的《商品房买卖合同》的时间是2012年12月1日；2.崔思琰所购案涉房产用于居住且名下无其他用于居住的房屋。2014年1月崔思琰办理案涉房屋入住至今，有入住通知单及水电费、物业费、采暖费等收据为证，同时沈阳房产登记中心出据了无房证明，证明崔思琰名下无其它用于居住的房屋；3.崔思琰已在2011年2月9日以现金的形式交付房款合计349,607元给宏缘公司，有发票为证。故崔思琰完全符合《执行异议和复议规定》）第二十九条的全部条件。综上所述，恳请人民法院支持崔思琰的物权期待权优于原告的担保物权，判决驳回原告的诉讼请求。宏缘公司、谷实未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人在庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司与原告签订《借款合同》，约定宏缘公司向原告借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日宏缘公司与原告签订《最高额抵押合同》约定以房产作为抵押物为宏缘公司与原告签订的《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。本院在审理农商银行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，于当日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，本院作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商银行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商银行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商银行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商银行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商银行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案执行中，本院于2016年11月15日作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产（含案涉房产）。2019年7月1日，崔思琰作为案外人对案涉房屋的查封提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年9月24日作出（2019）辽执异189号执行裁定，认定崔思琰对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路50-5号第13幢1-3-1号房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。另查明，2012年12月1日，崔思琰与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定崔思琰购买宏缘公司开发建设的位于沈阳市大东区商品房，建筑面积85.27平方米；载明买受人于签订合同当日交齐全款349,607元。其中，2011年2月9日崔思琰以现金形式交付了343,000元,合同签订当日以现金形式交付了6607元。2014年1月25日，宏缘公司向崔思琰发出入住通知书，崔思琰同日交付了预收电费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费、采暖费等费用，办理入住至今。2016年8月31日，宏缘公司为其出具了销售不动产统一发票，金额为349,607元。还查明，2019年12月11日沈阳市不动产登记中心出具的《不动产信息查询表》载明，崔思琰名下无用于居住的房屋信息记录。上述事实，有《借款合同》《最高额抵押合同》、本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决、在建工程抵押权登记申请书、《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》、建设银行取款凭条、《入住通知书》、收款收据、《不动产信息查询表》等证据，经庭审质证，予以采信，可资认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为崔思琰是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，原告与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向原告提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理作出判决，原告对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，崔思琰能否对抗原告的优先受偿权，能否享有排除原告对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，崔思琰与宏缘公司于2012年12月1日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。崔思琰于2014年1月办理了入住手续，交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费，并持续交纳电费、税费、物业费、采暖费等相关费用至今；且根据沈阳市不动产登记中心出具的《不动产信息查询表》，崔思琰名下无其他用于居住的房屋。同时，崔思琰提供的两张共计为343,000元的建设银行取款凭条所载金额与《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票所载明的内容基本一致，相互印证构成完整证据链，证明其已经交纳了全部购房款。因此崔思琰作为商品房消费者符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形，崔思琰享有排除原告对案涉房产强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不能支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费6544元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 陈 建审判员 华 锋审判员 郑锦弘二〇二〇年五月二十五日法官助理刘玉良书记员李婷