襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0691民初232号原告：方炜，男，1979年3月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘吉群,系原告方炜之妻。代理权限：特别授权。原告：刘吉群，女，1982年1月19日出生，汉族，住址。被告：襄阳九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）。住所地：襄阳高新区长虹路艺苑华庭2幢1单元19层3室。法定代表人：余乃春，九鼎公司董事长。委托诉讼代理人：张先安，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告方炜、刘吉群与被告九鼎公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，由审判员管龙华独任审判。本案因疫情中止审理，后于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告方炜的委托诉讼代理人及原告刘吉群，被告九鼎公司的委托诉讼代理人张先安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方炜、刘吉群的诉讼请求为：1、判令被告协助二原告继续履行办理不动产登记的义务；2、判令被告向二原告支付违约金4540元；3、判令被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年9月26日，原告方炜与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告方炜购买被告开发建设的位于襄州区××大道××区××单元××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为108㎡，房屋总价款为297864元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付给买受人；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照房屋实际建筑面积109.75平方米，实际付清全部购房款302691元，被告收到购房款后向原告出具了发票。2012年6月被告向原告交付了房屋。此后虽经原告无数次的催促，被告迟迟未能将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告所购房屋至今仍无房屋产权登记证书。另合同中约定的违约金过低，原告要求按照房屋价款302691元的1.5%支付违约金，符合法律规定。故请求依法裁判。被告九鼎公司辩称，1、原告所诉的房屋未能及时办证系历史遗留问题，现该小区所属的土地国有土地使用证已于2019年4月1日办理完毕，即将分割到户，其他办证所需相关手续正在办理之中，涉案房屋不定动产权证也即将办理；2、双方合同约定的违约金为已付房款的0.5%，故原告主张的违约金没有事实依据。根据当事人陈述和经确认的证据，认定事实如下：原告方炜、刘吉群系夫妻关系。2010年9月26日，原告方炜（买受人）与被告九鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.买受人方炜购买出卖人开发建设的位于襄州区××大道南襄阳新城第B区1幢1单元302号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为108㎡,出卖人和买受人约定商品房价款的计算方式是按建筑面积计算，单价为每平方米2758元，总金额为297864元（合同第四条）。以产权登记机关测量面积为准，按合同第四条计算方式据实结算房价款，多退少补。2.买受人逾期付款违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。3.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告实际支付全部购房款302691元，被告将建成的房屋于2012年6月交付给原告。2014年10月29日，被告给二原告办理了房屋所有权权属证书，房屋所有权人为方炜，共有人为刘吉群，但时至今日未能给二原告办理房屋不动产权登记证。本院另查明：本院向襄州区不动产登记中心发函调查，该中心回函称上述诉争的房屋所涉及的两宗地使用权终止日期不一致，且所占用土地用途未调整到位，目前尚不具备办证条件。还查明：襄阳市国土资源局襄州分局于2017年12月18日出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》记载，襄阳新城B区因土地使用权人不一致、规划条件调整后九鼎公司未办理用途变更手续及土地用途年限不一致等原因导致办证存在问题，并提出九鼎公司与江苏南通六建鄂办事处共同申请，将江苏南通六建鄂办事处6374.8平方米(折9.56亩)土地过户到九鼎公司名下，依据2009年出具的规划条件到该局申请办理调整土地用途及部分年限调整的手续，签订补充协议，出让金及税费缴纳完后，将及时为B区业主办理分户不动产权证等处理意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告方炜与被告九鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成的意思表示，内容真实合法，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，被告按约交付了房屋，二原告实际支付全部购房款302691元，并入住至今。但时至今日，被告未能按约为原告办理房屋不动产权登记，因该合同关于产权登记明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，九鼎公司未在合同约定的期限内办证已构成违约，应当承担相应的违约责任。因上述违约金的约定明显过低，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，经查，原告实际支付房款302691元，本院考虑到被告至今未给原告办证时间较长，且原告也多次到相关部门维权支出有费用，后期具体什么时间办证尚不确定，酌定按照原告实际支付价款3302691元的1.5%支付违约金即4540.36元，对原告主张的违约金4540元，本院予以支持。关于原告要求继续履行办理房屋产权登记义务的请求，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，且双方之间的合同对此亦有明确约定，故根据前述法律规定和合同约定，九鼎公司应当履行协助二原告办理不动产权证的义务，该义务不仅受合同约束，亦属于行政管理行为的强制性要求。襄阳市国土资源局襄州分局出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》中记载，“……九鼎公司到该局申请办理调整土地用途及部分年限的手续，签订补充协议，缴纳出让金及税费后，该局将及时为B区业主办理分户的不动产权证……”，该证据证明案涉商品房不具备办证条件系因九鼎公司可控原因所致，该原因不能成为阻却九鼎公司履行协助办证义务的正当理由，九鼎公司应当积极完成前述工作，尽早协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故对二原告的该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳九鼎房地产开发有限公司于本判决生效后180日内履行协助原告方炜、刘吉群办理位于襄阳市襄州区邓城大道南（襄阳新城）B区1幢1单元3层302室房屋的不动产权登记义务；二、被告襄阳九鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告方炜、刘吉群支付违约金4540元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费130元，依法减半收取为65元，由被告襄阳九鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  管龙华二〇二〇年五月二日法官助理**瑶书记员刘威