山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2418号原告：周伟熙，男，1989年1月25日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：侯增虎，男，该公司职员。原告周伟熙与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张君丽与被告委托诉讼代理人侯增虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周伟熙向本院提出诉讼请求：1.依法判令天山房地产公司向周伟熙支付逾期办理不动产权属证书的违约金77790.1元（以542231元为本金，自2017年4月11日起至2019年8月7日止，按年利率6.175%计算）；2.依法判令本案诉讼费、保全费由天山房地产公司承担。后周伟熙当庭变更第一项诉讼请求为依法判令天山房地产公司向周伟熙支付逾期办理不动产权属证书的违约金66782元（以542231元为本金，自2017年4月11日起至2019年4月8日止，按年利率6.175%计算）。事实和理由：2014年1月16日，周伟熙与天山房地产公司签订了《商品房买卖合同》,根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，天山房地产公司应当在2014年9月30日前，向周伟熙交付符合条件的商品房。合同第十五条约定，天山房地产公司应在商品房交付后180个工作日内由天山房地产公司提供材料办理权属登记，附件四合同补充协议第3条规定，若买受人未能按本合同约定接受房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日。现因天山房地产公司原因未按合同约定完成不动产证办理义务。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，根据商品房买卖合同及补充协议的约定如因政府或第三方不可抗力因素导致无法办证，则天山房地产公司无需承担违约责任；周伟熙诉讼请求的按6.175%计算逾期办证违约金标准过高，应予相应调整；涉案房屋于2018年4月20日已具备办证条件并通知业主至其公司办理不动产登记的相关手续，故逾期办证违约金的截止日期应为2018年4月20日；周伟熙的主张已超过诉讼时效，请求驳回周伟熙的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的问题。天山房地产公司主张，双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。该免责条款为天山房地产公司提供的格式条款，天山房地产公司未提交证据证实其公司主张的针对该条款已向周伟熙进行了说明。对于诉争房屋具备办证条件后天山房地产公司是否向业主履行通知义务的问题。周伟熙主张其于2019年4月左右在小区业主群中看到小区内部分房屋可以办证的消息，其至售楼处及物业询问后工作人员电话通知其可以办证，其一直在小区内居住但并未看到楼宇门张贴的办理通知，其于2019年4月8日办理完成不动产登记的相关手续。天山房地产公司辩称，诉争房屋确认初始登记的时间为2018年4月20日，其工作人员电话通知业主前去办理不动产登记的相关手续。但天山房地产公司未提供相关证据予以证实，故对于天山房地产公司关于其公司于2018年4月20日已通知业主诉争小区的房屋具备了办证条件可申请办证的事实，缺乏佐证，本院不予认定。后周伟熙于2020年4月17日向本院申请立案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与周伟熙签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的《协议书》，亦是天山房地产公司与施工方的内部约定，不能对抗作为第三人的周伟熙，作为政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形。现天山房地产公司与施工方的纠纷已另案审理完毕，天山房地产公司可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。天山房地产公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。天山房地产公司协助周伟熙办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照周伟熙已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿。天山房地产公司向周伟熙交付诉争房屋之日的第二日起计算180个工作日，未按照合同约定将办理诉争房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。周伟熙于2020年4月17日向本院申请立案。综上所述，周伟熙要求威海天山房地产开发有限公司以542231元为本金，按照年利率6%向其支付自2017年4月18日起至2019年4月7日止的逾期办证违约金64176元（542231元×6%÷365天×720天），于法有据，本院予以支持。其他部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周伟熙逾期办证违约金64176元，支付至周伟熙山东省农村信用社联合社文登农商银行账号为62×××26的账户内；二、驳回周伟熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元（由周伟熙预交872元，退回137元），由周伟熙负担29元，威海天山房地产开发有限公司负担706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年五月二十六日书记员  徐利贞