重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终757号上诉人(原审被告)：重庆裕达房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区直港大道48号第3层1号，统一社会信用代码915001076221956153。法定代表人：王光兵，公司董事长。委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：叶晓琳，女，1978年12月28日出生，汉族，住西藏波密县。委托诉讼代理人：陈序，重庆继维律师事务所律师。第三人：重庆市元树生态农业开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道核桃湾33-69号，统一社会信用代码915002220542690480。法定代表人：吴浩。委托诉讼代理人：王大文，重庆高助律师事务所律师。上诉人重庆裕达房地产开发有限公司(以下简称裕达公司)因与被上诉人叶晓琳、第三人重庆市元树生态农业开发有限公司（以下简称元树公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人裕达公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的所有诉请；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系不成立。《商品房买卖合同》系要式合同，应当采用书面形式。上诉人与被上诉人并未订立过书面的《商品房买卖合同》，被上诉人也未向上诉人履行支付房款的义务，商品房也未实际交付，双方并未达成交易的合意；2.被上诉人提交的交款依据、发票、网签登记等证据不能作为商品房合同关系成立的依据。上诉人系“东方丽景”项目的唯一合法开发主体，并未对外授权委托第三方机构进行销售、收款等商品房交易行为。依据合同的相对性原则，被上诉人向上诉人之外的第三方实施的所有行为（向他人支付款项），其效力不能拘束上诉人。发票、网签登记仅系行政管理行为，开具发票并不能作为已付款的凭据。二、原审判决适用法律错误。《合同法》第十条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人应当签订书面合同。综上，商品房买卖合同属于行政法规规定的应当采用书面形式的合同。上诉人与被上诉人并未达成交易的合意，不能判决强制缔约。且原审法院判决上诉人返还加盖公章的合同，在上诉人未掌握该合同的情况下，要求上诉人返还合同是一项无法履行的义务。商品房合同关系未成立，判决上诉人支付违约金亦没有事实及法律依据。被上诉人叶晓琳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶晓琳向一审法院起诉请求：1.判决确认叶晓琳与裕达公司之间商品房买卖合同关系成立；2.判令裕达公司返还加盖裕达公司鲜章的《重庆市商品房买卖合同》（编号X）原件一份并协助办理合同备案登记手续；3.判令裕达公司支付逾期交房违约金暂计为25917.33元（自2018年1月1日起计算至实际交付之日止，以511190元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；4.判令裕达公司支付逾期办理合同登记备案违约金36498.97元（自2017年6月8日起计算至实际取得登记受理单之日止，以511190元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；5、本案诉讼费由裕达公司承担。事实与理由：裕达公司与第三人合作开发位于綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”项目，并在该处成立了售楼处对外销售。叶晓琳于2017年5月29日在该售楼处签署了《东方丽景项目购房确认单（洋房）》以及《重庆市商品房买卖合同》（编号：X），双方约定由叶晓琳购买坐落于东方丽景住宅2号楼1单元7层2号房屋，建筑面积112.53平方米，应交房款511190元。叶晓琳于当日缴纳了房款及相关税费，并在前述《重庆市商品房买卖合同》上签字。裕达公司于该日为叶晓琳办理了商品房网签登记，并于2017年6月1日为叶晓琳开具了增值税发票。但裕达公司以需要在合同文本上加盖印章为由，收走叶晓琳所签字的合同，且迟迟未予返还，叶晓琳多次索要未果。另根据合同约定，裕达公司应于2017年12月31日前交房，但裕达公司至今未向我方交房，也未按照合同约定办理合同备案登记，违约至今。裕达公司辩称：1.叶晓琳与裕达公司之间商品房买卖合同关系不成立，裕达公司是东方丽景项目的开发主体，并未与叶晓琳签订过商品房买卖合同，涉案商品房取得预售许可证后，叶晓琳既没有向裕达公司交付房款，裕达公司亦未交付房屋与叶晓琳，叶晓琳未实际占有房屋，双方未达成交易的合意，因此，叶晓琳与裕达公司的买卖合同不成立；2.裕达公司未掌握叶晓琳诉称的商品房买卖合同，无返还合同的可能性；3.叶晓琳要求裕达公司承担逾期交房、逾期办理备案登记的违约金，因前述理由不应得到法院支持。第三人元树公司陈述：第三人是与裕达公司公司合作开发涉案东方丽景项目，第三人在该项目的工作人员同时又是裕达公司的工作人员，房屋是以裕达公司名义在对外销售，依据合同相对性，我公司不应承担合同逾期备案和逾期交房的违约责任。一审法院经审理查明：裕达公司系房地产开发企业，具有房地产开发资质，第三人元树公司为农业开发企业，无房地产开发资质。2015年10月27日，元树公司（甲方）与裕达公司（乙方）签订《房地产开发项目合作开发协议》，协议内容有：双方针对甲方即将竞拍的位于綦江区文龙街道长生路“优越国际”开发项目以及乙方所有的位于綦江区文龙街道东部新城“东方丽景”两项目合作开发事宜达成协议。协议4.2条约定“甲方牵头开发东方丽景项目，承担该地块开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，乙方收到回报金额……后，该项目所余下全部资产归甲方所有”；4.6条约定“…甲、乙双方同意东方丽景项目以重庆裕达房地产开发有限公司的名义进行开发、建设”。协议还约定有工程质量、财务管理、违约责任等其他相关内容。2016年12月9日，双方合作开发的“东方丽景”一期工程取得商品房预售许可后成立售房部，以裕达公司公司名义对外销售。叶晓琳欲购买綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”2幢1-7-2房屋，建筑面积112.53平方米，应交总房款511190元，契税、大修基金、其他税费等共计13563元。因叶晓琳未在綦江，委托其表哥熊伟代付购房款，并于2017年5月28日通过银行转款534833元给熊伟，5月29日15时3分36秒，熊伟向裕达公司收款人涂婷婷账户转款514753元，15时59分2秒，裕达公司公司将“东方丽景”2幢1-7-2房屋网签登记给叶晓琳，网签合同编号为X。2017年5月30日，熊伟前述转款账户分10次取现共20000元。2017年6月1日，裕达公司开具了购房增值税发票（№X）并付给叶晓琳，发票载明：销售方“重庆裕达房地产开发有限公司”，购买方“叶晓琳”，收款人“涂婷婷”，“销售自行开发的房地产预收款、规格2-1-7-2、单位数量112.53平方米、单价4542.7元、金额511190.03元”。2017年6月，叶晓琳与裕达公司签订《东方丽景车位定购协议》，内容有：认购方“叶晓琳”，东方丽景项目2号楼1单元7层2号物业单位，同时认购车位1个，签订定购协议之日付清车位全部款项，协议还约定有其他相关内容。叶晓琳付款后，裕达公司于2017年6月12日出具收据，载明收到叶晓琳2-1-7-2车位定金10000元，2017年6月21日出具收据，载明收到叶晓琳2-1-7-2车位款40000元。证人熊伟当庭陈述，我是叶晓琳表哥，2017年5月底6月初的时候，叶晓琳准备在綦江购房，确定在东方丽景购买，因为她人在外地，是我与叶晓琳父亲一起去看的房，叶晓琳父亲的银行卡不支持大额转账，就委托我代交购房款。2017年5月28日叶晓琳给我转款534833元，5月29日我就转给了涂婷婷514753元，5月30日又在售房部现金支付了20000元房款，我分10次每次取款2000元。转款当天没有开票，是过后才开的发票，合同是叶晓琳父亲代签的。审理中，第三人提交了《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》，内容有：依据裕达公司与元树公司签订的合作开发协议，东方丽景项目由元树公司承担开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，裕达公司取得约定回报。房屋销售中以裕达公司名义成立销售部，为实现回报，裕达公司授权代表参与并监督建设和销售过程。东方丽景项目加盖印章惯例，所有在项目地办理又需盖章的手续、资料（含网签合同）等，在文本签订后，交由裕达公司重庆驻地加盖印章后再转交签约人。叶晓琳购买的东方丽景住宅2号楼1单元7层2号房，于2017年5月29日在綦江售房部交房款511190元，裕达公司同日办理了合同网签手续，并于2017年6月1日向叶晓琳开具了增值税发票（№X），但依照惯例将网签合同交由裕达公司重庆驻地后，綦江售房部多次催问，但一直未收到加盖印章的合同文本。因东方丽景楼盘不能按合同约定交房，2018年8月12日，綦江建委作出綦委信访初字第（2018）43号信访处理意见，内容有，因业主程蓝等向重庆市綦江区城乡建筑委员会（以下简称綦江建委）信访，要求明确交房日期、违约金支付、交定金未签合同等问题。经调查，东方丽景一期为裕达公司与元树公司合作开发，合同约定2017年12月31日交房，但因开发商内部扯皮，导致施工进度缓慢，未按合同约定交房。经我委多次会同区信访办、区公安局、文龙街道召集裕达公司与元树公司进行协调，两公司承诺在2018年6月30日前交房，但到期后仍未交房，经再次协调，开发商承诺2018年10月30日前交房，交房时按合同约定结算违约金；对交定金未签合同问题，开发商承诺，只要定金交入东方丽景项目公共账户，裕达公司即可盖章认可，如交给元树公司，元树公司将此款转入公共账户后，裕达公司即可盖章认可。2018年12月6日，綦江建委作出綦委信访初字第（2018）57号信访调查答复意见，内容有，因王春利、刘胜威等业主提起信访，反映10月30日元树公司通知接房，但无“两证一书”，达不到接房要求，要求裕达公司书面答复。綦江建委同区信访办、区公安局等相关部门召集裕达公司与元树公司就延期交房问题进行约谈，裕达公司承诺：12月20日前完成竣工验收备案手续；2019年1月2日完成电力安装，达到竣工验收交付标准；2019年1月10日合法交房。2019年1月7日，綦江建委向元树公司发出限期完成东方丽景项目一期工程综合验收交房的通知，内容有，东方丽景一期工程已2次逾期未能交房，但至今仍未解决电力安装和分户挂表、未完成综合验收相关手续办理，现再次督促抓紧办理电力安装验收手续和综合验收手续，限期在2019年1月31日前实现正式交房。叶晓琳庭审中提交的东方丽景一期《重庆市商品房买卖合同》两份（1栋附81号商业用房，业主为翁明松；4栋2-1-2住房，业主为胡龙平、袁中容）和商品房买卖合同的范本相关内容载明，关于交房时间合同第7.1.2条约定：甲方（裕达公司）应当在2017年12月31日前，依照有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（业主）使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。关于逾期交房违约责任合同第9.1.2条约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。关于办理合同登记备案相关事宜合同第12.1条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同第12.3.2约定：如因甲方原因未能按期办理合同登记备案并取得登记受理单的，逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。审理中，叶晓琳陈述，由叶晓琳父亲在领取购房发票时代签的商品房买卖合同，裕达公司以合同需返回公司盖章为由，将合同收回，但至今一直未返还给叶晓琳。裕达公司陈述，网签仅是行政登记管理行为，不代表与叶晓琳签了商品房买卖合同，开具发票是税务要求，不代表叶晓琳支付了购房款，我公司没有收到叶晓琳的商品房买卖合同。因为没有交清配套费，涉案开发项目至今没有取得竣工备案登记证。第三人陈述，东方丽景项目，实际是第三人以裕达公司名义在对外销售，有部分是裕达公司直接销售，没有经过第三人。庭审中，该院责令裕达公司在休庭后五日内向该院提交双方签订的商品房买卖合同，但裕达公司表示裕达公司处无合同，不能提交。前述事实除叶晓琳与裕达公司及第三人陈述外，有叶晓琳提交的证据购房增值税发票、房产信息资料、购房确认单、熊伟的银行交易明细、银行回单（回执）、《东方丽景车位定购协议》、车位款收据两张、《东方丽景延期竣工交房的成因及补救措施》、信访处理意见、信访调查答复意见、限期交房通知、证人熊伟的证言；裕达公司除辩解外，没有提供证据；第三人提供的《房地产开发项目合作开发协议》、《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》等证据在案为凭，经审质证，可以认定。对于叶晓琳提供的2017年5月29日三联单收据两张，载明有，收取契税7668元、大修基金5627元、其他代收费268元共计13563元以及收电商费10000元，均备注“已转入涂婷婷账户”。两张收据均未加盖公司印章，在经办人处注明“黎”。叶晓琳认为是由“黎正霞”出具的，是第三人的工作人员，以此证明已交纳了契税、大修基金等相关费用。裕达公司对此证据真实性不予认可，不能达到证明目的。对此证据，结合叶晓琳证人熊伟证言及其转款、取款记录，能证明熊伟在收到叶晓琳转款后，向涂婷婷转款支付购房款514753元，熊伟在5月30日又取款20000元，其陈述用于交购房款，据此熊伟代叶晓琳交纳购房款共计为534753元；而裕达公司在2017年6月1日开出的购房发票为511190元，加上前述叶晓琳持有的2017年5月29日两张三联单收据金额共23563元，与熊伟代叶晓琳交纳购房款金额（534753元）完全吻合；综上，叶晓琳所举示的证据在证明其已交纳契税、大修基金等费用这一事实上，有明显证据优势，具有高度的可能性，该院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为：1、叶晓琳与裕达公司之间商品房买卖合同关系是否成立；2、叶晓琳与裕达公司双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》；3、叶晓琳主张裕达公司支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案违约金是否应当支持。对于本案叶晓琳与裕达公司之间商品房买卖合同关系是否成立的问题，涉案房屋于2016年12月7日取得商品房预售许可，裕达公司作为涉案楼盘开发商，对外出售，符合相关规定；从本案叶晓琳举示的交房款依据、购房发票、网签登记、《东方丽景车位定购协议》等证据，能充分证明叶晓琳与裕达公司双方关于涉案房屋（东方丽景2幢1-7-2）的买卖合同关系成立。至于裕达公司与第三人之间基本联合开发协议，产生的权利和义务，以及在销售涉案楼盘中发生的经济纠葛，系双方合作开发的内部法律关系，与本案对外销售房屋并非同一法律关系，本案不予处理。对于双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》的问题。本案查明，叶晓琳于2017年5月29日交清了购房款，并完清了契税、大修基金等费用，裕达公司出具了购房增值税发票，售房部相关人员出具了契税、大修基金等费用的票据，叶晓琳已履行了支付购房款义务，裕达公司在2017年5月29日为叶晓琳所购房屋（东方丽景2幢1-7-2）进行了网签登记。双方的前述行为，明确表示了对涉案房屋买卖的合意，结合第三人关于叶晓琳购房的情况说明及叶晓琳的陈述，按常理以及商品房销售的惯例，在无相反证据否认的情况下，该院推定叶晓琳与裕达公司双方在交清房款、网签登记后签有商品房买卖合同。在商品房买卖中，合同文本均是在网签后从网上打印，开发公司不可能事先加盖公章，对叶晓琳称售房部将合同收回裕达公司公司盖章的意见，符合情理，在裕达公司未提供相反证据予以否认的情况下，结合第三人关于叶晓琳购房情况作出的说明，该院认为，双方签订的商品房买卖合同应当在裕达公司处或由其管理，故对叶晓琳请求裕达公司返还商品房买卖合同的意见，该院予以支持。对于裕达公司是否应支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金问题。按前述认定的事实，本案叶晓琳与裕达公司双方签有商品房买卖合同，并因加盖公司印章原因由裕达公司持有，本案审理中也责令裕达公司向该院提交商品房买卖合同，但裕达公司没有提交。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，该院依据叶晓琳提供的涉案楼盘相关商品房买卖合同（东方丽景翁明松、胡龙平等的商品房买卖合同以及商品房买卖合同范本），结合綦江建委的相关信访文件，对叶晓琳主张比照前述商品房买卖合同的约定，确定双方关于逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金约定内容的意见，该院予以支持。逾期交房违约金计算，依据前述合同约定以及信访文件，推定涉案房屋约定的交房时间亦为2017年12月31日，裕达公司逾期交房事实成立，应从2018年1月1日起，以叶晓琳已交房款511190元为基数按每日万分之一计算违约金至实际交房时止。逾期办理合同备案登记违约金计算，叶晓琳审理中陈述是2017年6月1日领取发票时签的合同，在无相反证据否认情况下，该院确定此时为签订合同的时间。按前述合同约定，裕达公司应在合同签订之日起10日申请办理合同备案登记，取得土地房屋登记部门出具的登记受理单，逾期按已交房款每日万分之一计算违约金。涉案房屋网签后至今没有办理合同备案登记，裕达公司虽辩解叶晓琳没有提供证据证明已按合同约定提交了相关办理登记的资料，但结合本案情况，裕达公司在庭审中一直在否认双方存在合同关系，主观上无为叶晓琳办理合同备案登记的意思，叶晓琳即使提交相关资料，在此情况下裕达公司也不会接收；况且，在商品房买卖合同中，购房人通常是按照开发商确定的程序和要求提供购房办证资料，在本案叶晓琳已交清全部购房款及费用，裕达公司已开具发票并进行网签的情况下，叶晓琳不可能还没有按裕达公司的要求提交合同登记资料；综上，导致合同至今没有办理备案登记，应归责于裕达公司，故裕达公司应协助并为叶晓琳办理合同备案登记，并应从2017年6月10日起，以叶晓琳已交房款为511190元为基数按每日万分之一计算违约金至取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、叶晓琳与重庆裕达房地产开发有限公司的商品房合同关系成立；二、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向叶晓琳返还其所购房屋（东方丽景2幢1-7-2）加盖有裕达公司公司印章的《重庆市商品房买卖合同》一份（合同编号X），并协助办理合同备案登记；三、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向叶晓琳支付逾期交房违约金25917.33元（2018年1月1日起至2019年5月23日），并从2019年5月24日起，以511190元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房时止；四、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向叶晓琳支付逾期办理合同备案登记违约金36396.73元（2017年6月10日起至2019年5月23日），并从2019年5月24日起，以511190元为基数按每日万分之一计算逾期办理合同备案登记违约金至实际取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取680元，由重庆裕达房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。质言之，买卖合同可以有形的方式记录和固定在载体上，即成立书面买卖合同。记录买卖合同的载体既可以是传统的纸张等物质媒介，也包括数据、电文等非物质媒介。但无论哪种媒介，只要双方就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录固定，就应当认定双方成立了书面买卖合同。而网签系买卖双方就房屋买卖具体内容协商一致后，在网络交易平台上进行签约的一种交易方式。网签系统系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统，网签除反映了双方的真实意思外，还附加了主管部门对双方合同关系的确认及公示。本案中，上诉人将案涉房屋网签登记给被上诉人，足以认定双方之间成立商品房买卖合同关系。上诉人以房款并未由其收取，开具发票不能作为已付款证据，网签登记系行政管理行为，否认其与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据上诉人的陈述，被上诉人交付的定金交付至其与第三人的公共账户，上诉人即认可并在商品房买卖合同上加盖公章。而上诉人并未收到被上诉人交付的购房款，故对被上诉人的商品房买卖合同不予认可及盖章。但上述内容系其与第三人之间的约定，并不能约束被上诉人。且上诉人已经开具发票给被上诉人，被上诉人举示的付款证据及第三人出具的情况说明，足以证明被上诉人完成了付款义务，履行了合同。上诉人理应将商品房买卖合同交付被上诉人。因双方商品房买卖合同关系成立，上诉人应按照合同约定支付被上诉人逾期交房及逾期办理合同备案登记违约金。上诉人该两项上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1360元，由重庆裕达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员肖飞二〇二〇年五月六日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕