四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初597号 原告：蓬溪县金信物业服务有限责任公司，住所地：蓬溪县赤城镇祥露新都会小区B栋1-1-1号。统一社会信用代码：91510921694802584Q。 法定代表人：赵运强，公司总经理。 委托诉讼代理人：明燕（公司员工），女，汉族，生于1984年11月14日，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张清明（公司员工），女，汉族，生于1985年3月15日，户籍地：湖南省永州市冷水滩区。现住南充市嘉陵区。 被告：李明碧，女，汉族，生于1977年2月24日，住蓬溪县。 原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司诉被告李明碧物业服务合同纠纷一案，于2020年4月3日起诉来院，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司委托代理人张清明到庭参加了诉讼，原告法定代表人赵运强、委托代理人明燕及被告李明碧经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费6032元、违约金1810元（从2012年2月28日起至2019年12月31日止100天的违约金，即6032﹡3‰﹡100=1810），共计7842元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，天韵花园业主委员会与原告签订《天韵花园小区物业承包合同》，约定2016年1月1日起至2016年12月31日止，由原告为小区提供物业服务，约定物业收费标准：住宅0.5元㎡月，小车车位费360元辆。被告系天韵花园12-1-4-2号，房屋面积128.35㎡，物业收费标准0.5元㎡月，被告自2012年2月28日起至2019年12月31日欠物业费6032元，违约金1810元。经多次催收未果。 被告李明碧未作答辩。 本院经审理确认以下事实：被告系蓬溪县赤城镇天韵花园小区业主，其房屋位于12幢1单元4楼2号，建筑面积为128.35平方米。2016年1月1日，天韵花园业主委员会作为甲方、蓬溪县金信物业服务有限责任公司作为乙方签订《天韵花园小区物业承包合同》（以下简称《物业承包合同》），约定由乙方对甲方所在的小区进行物业管理，合同期限从2016年1月1日至2016年12月31日止，约定物业服务收费标准为0.5元㎡月，逾期缴纳物管费的，每日追加3‰的滞纳金。 2019年8月25日，原告向被告发出书面催缴通知，通知载明：你尚欠2012年2月28日至2019年12月31日的物业费共计6032元，请于10日内缴纳，逾期将通过法律途径追缴。 本院认为，解决本案争议，涉及以下几个问题。 一、原、被告是否具有物业服务合同关系，原告是否有权向被告收取物业服务费。 原、被告间未直接签订物业服务合同，而是天韵花园小区业主委员会与原告于2016年1月1日签订了《物业承包合同》。按照《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，由此，业主委员会与原告签订的《物业承包合同》对全体业主具有约束力，原、被告间存在物业服务合同关系。原告提供了物业服务，有权按照约定和相关规定收取物业服务费。《物业服务合同》对物业服务费的收取作了约定，《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”，被告应当按照约定及规定履行其给付物业服务费的义务，故原告有权向被告收取物业服务费。 二、被告应缴物业服务费金额的确定。《物业管理条例》第四十一条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案《物业承包合同》约定物管费的收费标准是，住宅0.5元㎡月，被告房屋面积为128.35平方米，每月物业服务费应为64元。虽然《物业承包合同》约定的委托期限为2016年1月至2016年12月31日，但合同到期后，业主委员会未重新聘用物业服务企业，也未请求原告退出物业服务区域、移交相关设施设备，原告继续提供小区物业服务，因此，2017年1月1日起，视为双方继续按原合同约定履行。原告在本案请求物业费计算至2019年12月31日，予以支持。 原告主张物业费起算时间为2012年2月28日，因原告系2016年1月1日才签订《物业承包合同》进驻小区进行物业服务，故在该时间点前双方并无合同关系，原告无合同约定的权利收取物业服务费。原告认为被告给付物业服务费止于2012年2月28日，之后欠缴物业费，根据《物业承包合同》第十五条的约定，他公司有权向被告收取其进驻前的物业费。但《物业承包合同》第十五条约定的是“原设备设施以及债权、债务一律由甲方承担”，甲方即是指天韵花园业主委员会，并没有说原小区业主欠缴的物业费由原告收取。原告提供了《天韵花园物管费缴费情况》表，原告称是其进驻前的物业服务企业在2015年底退出时移交的，该表记载被告物业费缴至2011年2月28日；原告称给被告优惠了一年，故要求被告自2012年2月28日起缴纳物业费。即使原告提供的《天韵花园物管费缴费情况》表真实，也无证据证明其前一任物业服务公司已将对原告享有的收取物业费权利转让给了原告，并已通知了被告。综上，原告向被告收取2016年1月1日之前的物业费，缺乏依据，不予支持。 因此，原告可向被告收取物业费的时间段确定为2016年1月1日至2019年12月31日，共计48个月。金额为64元×48个月=3072元。 三、关于违约金的问题。 《物业承包合同》第十四条第2款约定：原则按月缴纳，也可一个季度、半年或一年交清，但至少要保证每月结算一次，确保物管人员的工资兑现。该约定显然表述上存在矛盾，并无一个确定的时间点。作为业主一方有权选择对自己最有利的一种缴费方式，因此，业主可选择年缴的方式。该条第3款约定：对逾期缴纳物管费的，从拖欠之日起，每日追加3‰的滞纳金。此处的滞纳金可理解为一种违约责任。结合这两款的约定，满一年未缴纳的即应按照约定标准计算违约金。但约定标准显然过高，远远超过银行利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金数额过分高于损失的，人民法院可以适当减少。本院酌定违约金按年利率6%计算，应为（768元×3年×6%）+（768元×2年×6%）+（768元×1年×6%）=276.48元。 被告不答辩，不到庭应诉，系自行放弃诉讼权利，怠于履行诉讼义务，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席审理、判决。 综上所述，原、被告物业服务合同关系依法成立，被告应当依照约定和相关规定向原告支付物业服务费，原告的诉讼请求予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限判决生效之日起十日内，被告李明碧支付原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司截止2019年12月31日的物业服务费3072元； 二、限判决生效之日起十日内，被告李明碧向原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司支付欠缴物业服务费的违约金276.48元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告李明碧负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年五月十二日 书记员  殷旭