湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初2692号原告（反诉被告）：李训洋,男,1972年1月26日出生,汉族，住安徽省天长市，委托诉讼代理人：薛伟幸，湖北凌枫律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：崔玲玲,女,1982年6月20日出生,汉族，住武汉市东湖新技术开发区，被告（反诉原告）：陈国涛,男,1981年6月10日出生,汉族，住武汉市东湖新技术开发区，两被告委托诉讼代理人：郭清河，湖北文意律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉鑫源弘泰房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻4栋1/2层1203房。法定代表人：石剑，该公司总经理。原告（反诉被告）李训洋与被告（反诉原告）崔玲玲、陈国涛、第三人武汉鑫源弘泰房地产经纪有限公司（以下简称鑫源弘泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2017）鄂0111民初3358号民事判决,原告（反诉被告）李训洋不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鄂01民终7007号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年4月3日立案，并依法重新组成合议庭于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李训洋及其委托诉讼代理人薛伟幸，被告崔玲玲、被告（反诉原告）陈国涛及其委托诉讼代理人郭清河，第三人鑫源弘泰公司法定代表人石剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李训洋向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告李训洋与被告崔玲玲之间的房屋买卖合同；2.请求依法判令被告向原告支付合同违约金179800元；3.请求法院依法判令将位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道绿汀雅境4栋2单元12层03号房屋恢复登记到原告李训洋名下；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月7日，原告李训洋与被告崔玲玲在第三人鑫源弘泰公司武汉浙联地产学雅芳邻店签订存量房居间买卖合同，约定原告李训洋将位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境4栋2单元12层03号房屋卖给被告，房屋总价款为1798000元。合同签订后，原告依约履行相关合同义务，但被告未按合同约定支付购房尾款。由于被告隐瞒已经申请过一次房屋首贷的事实，银行不能如期放款，导致合同目的无法实现。为此，特向法院提起诉讼，要求如诉请。被告（反诉原告）崔玲玲、陈国涛辩称，请求驳回原告李训洋的全部诉讼请求。理由如下：1、原告与被告之间房屋买卖合同有效，我方已经按照约定支付了984000元的首付款，双方亦于2016年9月办理了房产过户，且在我方申请的房贷被取消后，我方积极筹措资金，于2017年5月22日将剩余购房款80万元汇入洪山法院案款专用账户。因此，原告的合同目的并非不能实现，双方合同应当继续履行。现原告诉请解除双方合同，违反了诚实信用原则及相关法律规定。2、鉴于我方已经补交了购房尾款，双方合同实际履行完毕，亦不存在解除合同的法定情形，故原告要求我方支付违约金缺乏依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鑫源弘泰公司述称，我司依法依规办理了案涉房屋中介服务工作，原被告之间纠纷与我司无关。被告（反诉原告）崔玲玲、陈国涛向本院提出反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉认李训洋之间的房屋买卖合同有效；2、请求判令被反诉人李训洋和第三人鑫源弘泰公司向反诉人支付违约金和实际损失20万元；3、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2016年4月7日，反诉人与被反诉人李训洋在第三人鑫源弘泰公司武汉浙联地产学雅芳邻店签订存量房居间买卖合同，合同约定在过户当日支付首付款948000元，逾期过户的，按已经支付的房款0.1%/日计算利息，并约定双方不得隐瞒重要事实和其他虚假情况，否则，应当承担赔偿责任。但办理过户当日，被反诉人李训洋隐瞒其再婚事实，只带其现任妻子到过户现场，而未携带其前妻到场，致使房产未及时办理过户登记，而反诉人于当天按照约定支付了948000元的首付购房款。第三人鑫源弘泰公司在发现被反诉人李训洋隐藏婚姻信息的事实后，无故拖延，迟迟不予准备相关材料,不通报办理进度，致使我方二套房贷与涉案房贷出现时间上的重叠，从而影响了贷款的正常发放，故被反诉人及第三人也应当对反诉人的损失承担赔偿责任。原告（反诉被告）李训洋反诉辩称，请依法驳回反诉人的全部反诉请求。双方签订的房屋买卖合同合法有效，但反诉人未依约履行支付80万元购房尾款的合同义务，构成根本违约，合同应予以解除。在合同履行过程中，我方不存在任何违约情形，也从未给反诉人造成任何损失，反诉人所述与事实严重不符。第三人鑫源弘泰公司述称，我司不存在对原告个人婚姻信息审查不严及拖延办理过户手续的问题，不应承担本案任何责任。被告陈国涛、崔玲玲违反政策规定同时申请办理两个购房首贷，导致本案的贷款不能发放，不能如期支付原告购房尾款，该责任应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：陈国涛、崔玲玲系夫妻关系。2016年4月7日，李训洋与崔玲玲在第三人鑫源弘泰公司武汉浙联地产学雅芳邻店签订存量房居间买卖合同，主要约定：“甲方李训洋将其所有的坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境4栋2单元12层03号房屋出售给乙方崔玲玲，该房屋交易成交价1798000元；合同签订当日，乙方支付定金5万元给甲方，甲方当日将房屋所有权证、土地使用权证、购房发票、权属证明原件及办证资料交由丙方鑫源弘泰公司保管，用于办理查档、评估、过户等手续；过户当日，待上述房产过户至乙方名下房产证收件单时，乙方向甲方支付购房首付款948000元；尾款80万元，乙方委托丙方办理银行贷款，具体贷款金额及年限以银行实际审批结果为准，乙方贷款银行在房屋过户后按银行规定时间支付给甲方；乙方向丙方支付房地产咨询及居间代理费36000元；本合同签订之日起甲乙双方必须在15个工作日内准备好相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）到场配合办理银行贷款手续，在贷款审批通过后（银行可查审批通过日期）10个工作日内在丙方陪同下共同办理房屋过户手续；以上如因个人单方面原因不能在规定时间内到场配合办理手续的则视为违约，并承担违约责任：（1）逾期未超过十天的，违约方每逾期一日，按房款的0.1%向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担双倍定金的违约金。甲方保证该房屋权属资料真实、合法有效，如甲方房屋有共有、设定抵押等行为应告知乙方。如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。”合同还约定：“乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，在乙方银行审批通过后五日内协助双方办理房产过户手续，如未履行义务（非丙方原因除外），应退还已收取的居间代理服务费；甲乙丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。”三方在合同手写的附加条款中还约定：“甲乙双方过户后，在乙方配合丙方在房地局、银行办理抵押情况下，甲方银行贷款80万元预计在7-15个工作日左右收到。”合同签订当日，陈国涛、崔玲玲支付李训洋购房定金5万元，同年5月初，李训洋及第三人配合陈国涛、崔玲玲申请办理80万元银行抵押贷款手续，并于2016年5月20日经工行汉阳支行审批通过。当月28日，原、被告及第三人共同到房管部门办理房产过户手续，在见到受理过户回执单后，陈国涛、崔玲玲向李训洋支付购房首付款948000元，李训洋亦向陈国涛、崔玲玲交付涉案房屋。2016年8月26日，陈国涛取得涉案房屋的不动产权证，后于同年9月8日办理银行贷款抵押登记手续。因工行汉阳支行在向陈国涛发放80万元贷款前查出其在本市其他银行申请了一笔个人住房贷款并已发放，该行无法按首套房政策发放该笔贷款，故工行汉阳支行撤销了该笔贷款业务，导致被告不能如期支付李训洋购房尾款。经李训洋及第三人催要，陈国涛、崔玲玲承诺于2017年春节前支付。2017年1月19日左右，陈国涛通过第三人要求李训洋到武汉来当面付款，但李训洋从安徽省赶至武汉市后，陈国涛又以必须拿到涉案房屋不动产权证为由，拒绝支付该款。李训洋遂于2017年2月20日向本院提起本案诉讼。另查明，在原一审案件审理期间，被告陈国涛在未经李训洋同意的情况下，于2017年5月22日将购房尾款80万元汇入本院案款专用账户。上述事实，有原告李训洋提供的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、涉案房屋不动产权证、不动产权登记信息查询单、工行汉阳支行情况说明、证人证言，被告提供的收付款收据及汇款凭证、情况说明、汇款凭证等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告及第三人于2016年4月7日签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案中，原告李训洋依约履行了各项合同义务，而被告崔玲玲、陈国涛却在支付大部分购房款并于2016年9月8日办理银行贷款抵押登记手续后，因被告陈国涛在相近时间段另在本市其他银行申请了一笔个人住房贷款并已发放，导致涉案贷款银行无法按首套房政策发放80万元贷款，故贷款被取消，并导致被告崔玲玲、陈国涛未能在合同约定的“7-15个工作日内”向原告李训洋交付购房尾款80万元。后经原告及第三人催告，被告承诺于2017年春节前支付，但原告赶至武汉市后，二被告又推诿不付。二被告的上述行为明显构成违约，应承担违约责任。二被告称80万元贷款被银行取消系因原告未如实告知其已离婚的相关信息以及未及时办理离婚财产分割手续，导致双方房产过户手续办理时间过长，后申请的另一笔住房贷款反而先发放下来，从而影响了涉案贷款的正常发放并被取消所致，原告亦存在违约，应承担违约赔偿责任。首先，涉案合同对双方办理过户手续的期限并无明确约定，二被告亦无充分证据证明是原告的原因导致双方产权过户时间过长。其次，被告陈国涛在相近的时间段申请两笔房屋贷款，应充分了解当时当地的房贷政策，其涉案贷款被取消应自行承担风险和责任。故二被告上述理由不能成立，其要求原告及第三人承担违约赔偿的主张，本院不予支持。根据涉案合同“乙方（被告）逾期不交付房款给甲方（原告），甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金”的约定，二被告因未能依约履行向原告支付购房尾款80万元的主要合同义务，原被告双方约定的合同解除权成就，原告作为守约方有权单方面提出解约，且根据双方的合同履行情况，二被告在银行贷款被取消，后经原告催告，亦未在承诺的期限内支付购房尾款，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的法定解除情形。故原告诉请解除原被告之间的合同，本院予以支持。二被告虽然于2017年5月22日将购房尾款80万元汇入本院案款专用账户，以表明其具有履行能力，合同应继续履行，但因被告于原告起诉后才实施补救行为，是否具有履约能力已无法改变其违约事实，故其事后补救行为亦不能对抗原告的合同解除权，对该抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，基于原被告双方合同解除，故原告可以要求恢复原状，本院对于原告主张将涉案房屋解除抵押并将不动产权证重新登记至原告名下的诉请予以支持。鉴于涉案合同中有关于税费的约定，故过户时的税费依据合同的约定由二被告承担。原告主张二被告支付违约金179800元，具有合同依据，本院予以支持。鉴于原告已经收取二被告定金和购房首付款合计998000元，根据合同解除返还原则，原告应返还给二被告。二被告汇至本院案款专用账户的80万元，可在本判决生效后到本院办理退款手续。据此，对原告李训洋的本诉请求，本院予以支持。对于二被告的反诉请求，因依据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条第（三）项、九十六条第一款、九十七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李训洋与被告（反诉原告）崔玲玲于2016年4月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）陈国涛、崔玲玲于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）李训洋支付违约金179800元；三、被告（反诉原告）陈国涛、崔玲玲于本判决生效后三十日内办理涉案位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道绿汀雅境4栋2单元12层03号房屋的抵押权登记注销手续，并在抵押权登记注销后协助原告（反诉被告）李训洋办理产权恢复登记手续，将该房屋产权恢复登记至原告（反诉被告）李训洋名下,税费由被告（反诉原告）陈国涛、崔玲玲承担；四、原告（反诉被告）李训洋于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）陈国涛、崔玲玲购房款998000元；五、驳回被告（反诉原告）陈国涛、崔玲玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案案件受理费1948元整，由被告（反诉原告）崔玲玲、陈国涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  张怀胜人民陪审员  凃传生二〇二〇年五月二十九日书 记 员  毛泽治