山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1445号上诉人（原审原告）：威海市高区融亿通小额贷款有限公司，住所地威海市环翠区青岛北路232号。法定代表人：于锡汉，董事长。委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴玲，山东业诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪洋，男，1963年11月6日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邱丽娟，山东沛然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海强，山东沛然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文登市界石建筑工程公司，住所地威海市文登区界石镇王家庄。法定代表人：孙述斌，总经理。上诉人威海市高区融亿通小额贷款有限公司（以下简称高区融亿通公司）因与被上诉人倪洋、文登市界石建筑工程公司申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高区融亿通公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.倪洋所提供的证据无法证实倪洋与文登市界石建筑工程公司存在真实有效的房屋买卖合同关系，无法证实在案涉房产被抵押查封前倪洋已经实际支付购房款并占有使用案涉房屋，且案涉房产系不能分户办理登记的房产。倪洋对案涉房产仅享有一般债权，不享有物权期待权，不能对抗高区融亿通公司对案涉房产所享有的抵押权。2.案涉房屋的物权仍登记在文登市界石建筑工程公司的名下，故倪洋对案涉房屋所享有的权利系合同债权，倪洋所享有的权利不能对抗高区融亿通公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。3.倪洋所主张购买的案涉房产系商铺，购买的目的并非为了生活消费需要并实际用于居住，而是为了进行经营获利，其身份特征更倾向于经营者的地位，明显不属于消费者。故，倪洋不享有消费者的物权期待权，不能对抗高区融亿通公司的担保物权。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条系对能够直接排除执行的权利规定，而第二十八条则系对能够排除执行的条件下四种情形的规定，第二十七条系第二十八条的例外规定。本案情形符合第二十八条的规定，倪洋作为案外人也不得请求排除担保物权人申请的执行。倪洋辩称，1.倪洋与文登市界石建筑工程公司签订的房地产买卖合同中所注明的文登区界石镇昆嵛路集贸市场李俚路02-1号内东1号与文登市界石建筑工程公司所交付的被其实际占有使用的并被高区法院查封的文登区界石镇王家庄村160-8号是一致的。现房号是经统一规划后的编号。2.倪洋购房后，电子银行尚未普及，故以现金方式支付房款，银行转账也并非支付房款的唯一方式。3.倪洋购房系真实的，不存在与文登市界石建筑工程公司互相串通逃避执行的情况。4.倪洋在一审提供的证据足以证实其已经实际占有使用案涉房屋。5.案涉房屋系商住一体房屋，一审法院适用法律正确。文登市界石建筑工程公司辩称，同意一审判决。高区融亿通公司向一审法院起诉请求：准许对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行。一审法院认定事实：高区融亿通公司与孙立永、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司小额借款合同纠纷一案，于2018年3月15日诉至一审法院，主张高区融亿通公司与孙立永分别于2012年5月24日、2013年6月7日、2015年1月12日签订了借款合同，孙立永向高区融亿通公司借款，文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司以其名下房产为上述借款提供最高额抵押担保，依法办理了抵押登记。当事人达成调解协议，一审法院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书：一、孙立永于2018年9月8日前偿还高区融亿通公司借款280万元，并自2015年5月4日起至实际履行之日止、以280万元为基数、按月利率2%的标准计付高区融亿通公司利息；二、孙立永于2018年9月8日前赔偿高区融亿通公司为实现债权所发生的费用49500元；三、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、高区融亿通公司对文登市界石建筑工程公司抵押的房产（坐落于威海市，房产证号为文房权证界石证字第××号），文登市龙阳商贸有限公司抵押的房产（坐落于威海，房产证号：文房权证界石镇字第××号）拍卖、变卖所得价款分别在200万元、50万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。孙立永未按约定履行义务，高区融亿通公司申请强制执行，一审法院以（2018）鲁1091执970号执行裁定书裁定，拍卖文登市界石建筑工程公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号），文登市龙阳商贸有限公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）。倪洋对上述执行提出异议，一审法院受理后经审查做出（2019）鲁1091执异35号执行裁定书，认定倪洋作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，裁定中止对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产的执行。高区融亿通公司对该执行裁定书不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。案涉房屋于2010年11月19日登记在文登市界石建筑工程公司名下。双方有争议的事项为倪洋对案涉房产是否享有权益。倪洋主张在案涉房屋抵押给高区融亿通公司之前其已经购买了案涉房屋，并交纳了全部房款，倪洋一直居住使用该房屋。为此倪洋提供房屋买卖合同一份、收款收据一份，水电费交费票据五份、案涉房产现场照片两张。其中房屋买卖合同显示：2003年4月7日，甲方（卖方）为文登市界石建筑工程公司，乙方（买方）为倪洋，甲乙双方签订合同约定：甲方同意将坐落于界石镇俚李路02-1号楼内东1号房屋所有权转让给乙方，乙方用于居住。甲方转让房地产中房屋建筑面积128.18㎡……二层合计（人民币大写玖万贰仟元整），小写92000.00。合同第十二条双方议定的其它事项：原甲方与孙立永签定的房产契约自本协议签字之日起作废。文登市界石建筑工程公司出具的收款收据显示其于2003年4月7日收取倪洋楼款92000元；倪洋提交了其交纳案涉房屋的水电费收款收据五份，时间为2015年-2019年，收费单位为文登市龙阳物业服务有限公司（其中一份为文登市界石建筑工程公司）。案涉房产现场照片显示该房产现用作经营“双益商店”。高区融亿通公司对上述证据有异议。首先，对房地产买卖契约的真实性不清楚，但即使该证据是真实的，也不能证实倪洋的主张，从协议中所记载的内容看买卖标的并非是案涉房产；其次，对倪洋提供的楼款收款收据的真实性有异议，该份证据并非是2003年4月7日所出具的单据，该单据系倪洋、文登市界石建筑工程公司为了本案诉讼而伪造的证据，对此通过收据上的编号与其他相关案件中收据编号相近可以证实；对于水电费的收款收据真实性不清楚，但该证据即使是真实的，也不能证实与本案存在关联，从记载内容看，均不能证实就案涉房产所发生的水电费用，且相关单据中所加盖的公章，对此也可以进一步证实，龙阳物业服务有限公司并没有变更为龙阳物业贸易有限公司;对案涉现场房产的照片的真实性没有异议,但倪洋所主张的事实不能成立,不能证实该宗照片与案涉房产存在关联,也不能证实案涉房产被倪洋实际占有的具体时间。文登市界石建筑工程公司提供了账目明细一份，显示2002年收取孙立永02-1#东1户网点款项85787.40元。倪洋提供了营业执照一份，显示其案涉房屋现用于开设商店，经营者为倪洋。高区融亿通公司对明细账的真实性不予认可，质证称：根据倪洋陈述，其系自2003年4月7日至文登市界石建筑工程公司处以92000元的价格购买了界石镇王家庄村160号-8号楼，并提供了92000元交房款的收款收据，但通过本次其提供的明细账记载，系孙立永于2002年6月16日，以87162元的价格购买该房产，其实际交房款的金额是85787.4元。倪洋对此称房产系其自孙立永手中购得，因该房产系二手房，原购房人孙立永在此期间增加房款予以盈利是正常的。一审法院对倪洋、文登市界石建筑工程公司提供的证据进行审查后认为，倪洋、文登市界石建筑工程公司提供证据虽然形式上存在瑕疵，倪洋、文登市界石建筑工程公司提供的证据相互印证，客观真实，与其主张的事实一一对应，高区融亿通公司未提供证据反驳上述证据为虚假的，一审法院对高区融亿通公司的反驳不予采信。房地产买卖合同经过文登市界石建筑工程公司加盖公章同意确认，虽高区融亿通公司质证称明细账户名为孙立永，但房地产买卖合同第十二条明确约定原甲方与孙立永签订的房产契约自本协议签字之日起作废，故倪洋与文登市文登市界石建筑工程公司签订的房地产买卖契约可以认定双方形成买卖合同关系，且根据案涉房屋的现场照片、营业执照及水电费收据，可以认定倪洋依约履行了房款给付义务，且占有使用案涉房屋的事实。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，倪洋系执行案件的案外人。高区融亿通公司与被告倪洋的争议焦点为倪洋对执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条的前半部分规定了担保物权的优先受偿权，但是在该法条的后半部分同时还作出了但书性规定，故法条的前半部分规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而享有的优先受偿权比权利人对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更高优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及权利人因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案作为消费者的倪洋购买案涉商品房，与文登市界石建筑工程公司签订了《房地产买卖契约》后，并交纳了全额购房款。倪洋在案涉商品房设置抵押及被查封前的2003年就合法占有使用案涉房屋至今。倪洋未能办理所购买商品房的产权过户登记系非自身原因。倪洋取得案涉房屋，符合《优先受偿权问题批复》规定的消费者购买商品房的适用条件，也符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。高区融亿通公司对案涉房屋享有的抵押权的优先受偿权不能对抗倪洋享有的物权期待权。综上，高区融亿通公司的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回威海市高区融亿通小额贷款有限公司对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行的诉讼请求。案件受理费50元，由威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为倪洋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。倪洋提交了其与文登市界石建筑工程公司于2003年4月7日签订房屋买卖合同，文登市界石建筑工程公司为倪洋出具的收款收据、水电费缴费票据、现场照片等予以证实。高区融亿通公司虽对倪洋与文登市界石建筑工程公司签订的房屋买卖合同提出质疑，但无证据证实；有关倪洋房款支付情况，考虑到房屋购买时间较早，电子银行转账尚不普遍，文登市界石建筑工程公司亦以收款收据形式对收款事实予以确认，且与文登市界石建筑工程公司提供的明细账中内容基本符合，能够证实倪洋房款交付情况，高区融亿通公司在未提交反驳证据的情况下有关倪洋未付房款的主张，本院不予支持；倪洋提交的水电费收款收据可以证实倪洋一直在使用案涉房屋。另外，文登市界石建筑工程公司从未通知倪洋办理房屋过户手续，倪洋有关未办理房屋过户手续非其一方原因造成之主张亦合理可信。倪洋提供的证据可以证实其对案涉房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。倪洋购买及占有使用房屋均在抵押、查封之前，高区融亿通公司在案涉房屋抵押过程中，对抵押物未尽审慎审查之义务，自身亦负有过错。一审认定倪洋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，高区融亿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月二十九日法官助理李佳忆书记员安圆圆