江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏行终193号 上诉人(原审原告)郝徐灵，女，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人张璋，北京市广盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。 法定代表人李勇，该区区长。 委托代理人孙涧，该区司法局工作人员。 委托代理人崔平，该区司法局工作人员。 上诉人郝徐灵因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2019）苏03行初309号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 原审法院查明：2018年12月27日，泉山区政府作出徐泉征字[2018]第3号《征收决定》（以下简称第3号《征收决定》），载明征收范围铜山货场以东，陇海铁路以南，三环西路以西，货场路以北（土地四至及范围以勘测界定图为准）；签约期限自2018年12月27日起至2019年1月25日止（30天）；征收与补偿方案详见《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》；征收部门泉山区房屋征收办公室；征收实施单位泉山区政府苏山街道办事处，以及征收现场办公地点、监督举报电话、被征收人申请复议和提起行政诉讼的权利和期限等。房屋征收安置补偿方案对合法建筑面积认定的标准为：国有土地上房屋按照合法有效证件（即土地使用证、房屋所有权证）认定，集体土地上住宅房屋（即宅基地证、房屋产权证）按照其合法有效证件认定；只有宅基地证没有房屋产权证的，房屋面积小于宅基地面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；房屋面积大于宅基地面积1.4倍的，按宅基地面积1.4倍认定；超出1.4倍部分，不予认定。未经登记的建筑物，不予补偿。被征收合法非成套住宅房屋基准价为4810元/㎡、装饰装修及附属物补偿费基准价为80元/㎡、搬迁补助等补偿与安置办法及对奖励标准、房屋产权调换及组织实施、补偿决定、法律责任进行了明确和公示。截止2019年2月15日，511被征收户签约437户，签约率85.52%。2018年11月24日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”，开始接受有意向参与该项目的17家房地产价格评估机构报名，报名时间为2018年11月28日—2018年11月30日。2018年12月3日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”发布公告，公告17家具有房地产评估资质的评估公司名单；案涉征收范围内的被征收人从报名并经依法公示的17家房地产价格评估机构中协商选定4家评估机构，对本项目被征收的房屋及用于产权调换的房屋依法进行评估，协商选定评估机构为公告之日起5个工作日内。因协商不成，苏山社区居民委员会于12月9日推荐并公示安桂明等4名被征收人为参与抽取评估公司的抽签人。2018年12月10日，经抽签、公证和公告，确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产资产评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为案涉项目房地产评估公司。征收实施单位对包括郝徐灵在内的被征收户家庭成员及其他情况进行调查;2019年5月24日，经向国土部门查询，确认郝徐灵被征收的案涉房屋于2005年办理土地使用证，证号为徐土国用（2005）字第28218号，地号为4-1-27-55，土地面积111.37平方米。被征收的案涉房屋为郝徐灵未取得规划建设许可的自建房。5月28日，征收实施单位向郝徐灵送达（征收编号为4-55）要求其提交产权证明材料的通知，因郝徐灵拒绝签收而留置送达。2019年5月31日，征收实施单位对郝徐灵被征收房屋面积认定进行公示，其中认定土地面积为111.37平方米、合法建筑面积为155.92平方米。2019年6月3日，征收实施单位向郝徐灵送达《房屋征收补偿告知书》《被征收房屋评估通知》《附属物评估通知》。《房屋征收补偿告知书》明确告知郝徐灵应在三日内就补偿方式进行选择;逾期不选，按产权调换补偿方式进行；《被征收房屋评估通知》明确告知：“实施单位、委托的评估机构定于2019年6月6日上午10:20时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受4810元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据”；《附属物评估通知》明确告知郝徐灵：“实施单位、委托的评估机构定于2019年6月6日上午10:20时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受80元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”因郝徐灵拒绝签收而留置送达。2019年6月4日，郝徐灵提交书面答复，在该答复中其明确选择货币补偿方式补偿。6月6日，评估公司工作人员入户评估。2019年6月10日，江苏中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对郝徐灵案涉房屋作出《分户初步评估结果》，并于当日在征收地块张贴公示。6月14日，征收实施单位向郝徐灵送达《房地产征收估价报告》（第2019-0024号），郝徐灵拒绝在送达回执单上签字。2019年6月16日，郝徐灵对房地产征收估价报告提出异议，不认可评估公司选定程序、不认可评估房屋建筑面积和区位状况、不认可评估过程、原则和方式、不认可评估定价标准及结果、不认可房屋认定单中记载的内容等对征收房屋申请价值提出异议并申请复核评估。2019年6月19日，评估公司作出《分户复核评估结果》并向郝徐灵送达，复核评估结果未改变估价报告结果。2019年7月10日，征收单位作出补偿方式为货币补偿的泉房征字【2019】第45号《房屋征收补偿决定书》(以下简称第45号《征收补偿决定》)，主要内容为：征收登记在被征收人郝徐灵名下的泉山区苏山南村四组的房屋，征收编号为4-55。房屋用途为住宅，确认被征收土地面积111.37平方米，认定合法建筑面积155.92平方米。因被征收人与征收部门未达成补偿协议，征收部门及实施单位向被征收人送达《被征收房屋评估通知》及《附属物评估通知》。因被征收人无正当理由拒绝评估，评估机构按征收方案确定的基准价于2019年6月6日作出初步评估结果并公示，被征收房屋评估价值为742647元，附属物价值为9211元。被征收人在收到分户评估报告提出复核评估申请。复核后房屋评估价值为742647元，附属物价值为9211元。被征收人在规定期限内未申请专家委员会鉴定。被征收人在规定的时间内未书面选择安置的补偿方式。征收人依据有关规定，对被征收人郝徐灵的案涉房屋及附属物实施征收，采取货币的补偿方式。被征收房屋评估款742647元，过渡费（3个月）3742元、搬家费（1次）1559元、误工费200元，附属物补偿款9211元，货币补贴（10%）74265元，总征收补偿款831624元，补偿款专户存储于江苏银行彭城支行。被征收人郝徐灵应当在收到本征收补偿决定书之日起十日内与泉山区政府苏山街道办事处办理征收补偿安置手续，并将征收编号4-55的房屋腾空后移交，行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。该决定书当日向郝徐灵进行了送达，同时在征收地块张贴公示。2019年9月11日，泉山区政府对第45号《征收补偿决定》作出《补正决定书》，将“姬运义”补正为“姬远意”，将“无正当理由拒绝评估机构入户查勘进行评估工作，也没有另行约定入户评估时间。评估机构遂根据征收补偿方案确定的基准价格”补正为“评估机构入户”。“2019年6月14日，征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告。被征收人在规定期间内提出复核评估申请。为了保证……及附属物进行了评估”补正为“2019年6月10日作出初步结果并公示，2019年6月14日征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告。被征收人在规定的期限内提出复核评估申请。”“被征收人未对补偿方式作出书面选择”补正为“被征收人对补偿方式作出书面选择。”并于同日向郝徐灵进行了送达。郝徐灵未经行政复议，提起本案诉讼。 原审法院另查明：2019年1月14日，江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）就何爱华、刘芹荣要求撤销案涉征收地块的第3号《征收决定》诉讼作出（2019）苏03行初41号行政判决，驳回何爱华、刘芹荣的诉讼请求;在本案审理过程中，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）作出（2019）苏行终1001号行政判决，驳回何爱华、刘芹荣的上诉，维持原判。 原审法院认为： 一、关于郝徐灵起诉是否符合法律规定问题 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第十二条第一款规定，本案郝徐灵作为征收编号4-55的被征收人，在收到泉山区政府送达的第45号《征收补偿决定》后，有权在法定期限内向徐州中院提起诉讼。 二、关于泉山区政府所作第3号《征收决定》是否合法问题 案外人（同为案涉地块被征收人）何爱华、刘芹荣要求撤销第3号《征收决定》，徐州中院（2019）苏03行初41号行政判决驳回其诉讼请求，江苏高院（2019）苏行终1001号行政判决，驳回上诉，维持原判。第3号《征收决定》的合法性已被法院生效文书确认。 三、关于泉山区政府所作第45号《征收补偿决定》是否合法问题 （一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定，泉山区政府是徐州市泉山区的行政主管部门，具有作出案涉征收补偿决定的法定职权。 (二)关于《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》是否合理的问题 徐州中院对案涉征收决定诉讼进行了审理,案涉非成套住宅房屋基准价、装饰装修及附属物补偿费基准价及搬迁费用、临时安置补助费经过了预评估样板房推荐、公示、补偿基价预评估、征求意见、基价调整等程序，对产权调换房屋评估公示等。被征收房屋、附属物、搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴、住改非一次性补贴、停产停业损失等补偿基准价或补偿标准是合理合法的，产权调换安置房价格是合理合法的。即案涉征补方案对案涉地块被征收合法非成套住宅房屋、装饰装修及附属物分别确定基准价4810元/㎡、80元/㎡是合理合法的。徐州中院征收决定案认定征补方案符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十五条规定，江苏高院二审判决予以维持。截止2019年2月15日，签约率达到85.52%；2019年6月11日第43号《征收补偿决定》作出时，签约率已达到94.47%。被征收人大部分接受的事实，亦反映征补方案评估论证明确的基准价具有其合理性，郝徐灵认为征补方案确定的基准价不合理的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 (三)关于案涉被征收房屋评估报告是否合法的问题 1.关于案涉房屋征收评估机构选定的合法性问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条规定，本案泉山区政府向具有房地产评估资质的评估公司发布通知，现场抽签、公证、公告的方式确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产资产评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为案涉项目房地产评估公司，评估机构选定程序合法。 2.关于案涉评估报告的合法性问题。案涉房屋评估机构及作出案涉估价报告的估价师具备相应资质。本案中，2019年6月3日，征收实施单位工作人员向郝徐灵一并送达《被征收房屋评估通知》《附属物评估通知》，明确告知郝徐灵进行房屋和房屋附属物评估的入户时间及拒绝入户的后果等。评估公司按照约定的时间入户评估，并依据实地查勘的结果和征收部门提供的征收调查资料的基础上，作出案涉的《房地产征收估价报告》，估价报告中详细说明了评估结论的形成过程、方法和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示；经公示后，将评估报告依法向郝徐灵送达；郝徐灵提出复核申请后，评估公司进行了复核，复核评估结果向郝徐灵进行了送达；郝徐灵收到后10日内未就被征收房屋的评估报告申请专家鉴定。故郝徐灵关于评估报告违法的观点，不予支持。 （四）关于第45号《征收补偿决定》的合法性问题 1.关于补偿方式是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已于2019年6月3日向郝徐灵送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知：“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。郝徐灵选择了货币补偿方式。泉山区政府作出以货币补偿方式的第45号《征收补偿决定》，尊重了郝徐灵对征收房屋补偿方式的选择权，依法予以支持。 2．关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，郝徐灵房屋为住宅。泉山区政府向郝徐灵送达《提交产权证明材料的通知》，郝徐灵在规定的期间内未提交营业执照等相关证明材料，郝徐灵认为其在家中经营热带鱼养殖，一楼为经营用房的主张，缺乏充分的证据予以证明，亦缺乏相关的法律、法规依据，不予支持。泉山区政府所作第45号《征收补偿决定》包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费、附属物补偿、货币补贴等，补偿范围无遗漏且无不当。其次，郝徐灵对房屋合法面积提出异议的问题。因申请获得建设许可是新建住宅建设的必要条件，房屋征收补偿既要保障被征收人的合法权益，亦要维护社会公共利益。本案中，郝徐灵房屋系未取得建设规划许可的自建住宅房屋，其虽持有2005年颁发国有土地使用权证，但无论土地性质有无变化，郝徐灵均不符合先申请许可、后开工建设的要求。案涉房屋系国有土地上房屋两证不全的情形，即只有土地使用证，没有房屋产权证。根据公布的征补方案，国有土地上房屋合法面积的认定需两证齐全，在郝徐灵没有房屋产权证的情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以郝徐灵实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认郝徐灵补偿房屋的合法建筑面积并无不当。该认定对郝徐灵的合法权益给予了充分考虑和保障，亦维护了社会公共利益。郝徐灵不持有房屋产权证、未申请建设许可建房，其认为建多少就应认多少、拆多少就应赔多少的主张，缺乏法律依据，不予支持。另，根据征收程序要求，对被征收房屋，先摸底调查，后对合法面积进行认定。泉山区政府有对被征收房屋的性质、类别、面积等组织合法性认定的职权。摸底调查公示的面积与认定的合法面积存在差异，实属正常情形。郝徐灵认为摸底调查公示的面积就是其合法面积的主张，不予采信。再次，关于补偿价值是否准确、合法问题。关于房屋补偿价值、附属物价值，评估公司通过入户查勘，征收单位提供的征收调查资料，综合分析了估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况、区位状况，坚持客观、独立、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，依据相关法律、法规、政策规定和技术规范、标准，采用比较法和区位修正法经综合分析测算确定被征收房屋的价值为742647元（单价4763元/㎡）、附属物价值9211元并无不当。搬迁费按1次确定1559元，过渡费按3个月确定3742元，误工费200元，货币补贴按房屋价值的10%确定74265元，以上补偿费用均严格按照大多数人同意的征收补偿方案标准计算而来，标准正确、计算无误、结果准确，其补偿的合理性、合法性、准确性，依法予以支持。 （五）关于案涉征收补偿决定程序是否合法的问题 泉山区政府作出案涉征收补偿决定后，依法向郝徐灵送达和公示，程序合法。另外，泉山区政府发现征收补偿决定内容存在错误后，及时进行了补正及送达，未对郝徐灵的合法权益产生实质性影响，予以确认。 综上，泉山区政府具有作出第45号《征收补偿决定》的职权，对郝徐灵被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定郝徐灵被征收房屋价值及室内附属物价值，依照征收安置补偿方案对郝徐灵搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴予以确定，客观、合理，对郝徐灵应补偿项目和数额确定准确、合法。郝徐灵要求撤销第45号《征收补偿决定》的诉讼请求证据不足，依法不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回郝徐灵要求撤销泉山区政府作出的第45号《征收补偿决定》的诉讼请求。 上诉人郝徐灵上诉称，案涉评估机构未经协商即选定及其作出的评估结果违法;案涉被征收房屋是上诉人家人养殖热带鱼的生产基地，征收部门未根据该情况进行评估错误;上诉人对评估的异议也没有得到合理的解释。案涉征收补偿决定明显违反法律规定，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审,本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人泉山区政府口头答辩称,其答辩意见同其一审答辩意见。 本院经审理查明，根据在案证据证实，2018年11月28日，泉山区房屋征收办公室发布报名公告，开始接受有意向参与案涉征收项目的房地产价格评估机构报名，报名时间为2018年11月28日—2018年11月30日。2018年12月3日，泉山区房屋征收办公室发布公告，公告17家具有房地产评估资质的评估公司名单。原审判决事实认定部分中与本院前述认定不一致的部分，本院予以纠正。本院认定的其他案件事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，就案涉泉山区政府作出的第3号《征收决定》，因案外人（同为案涉地块被征收人）何爱华、刘芹荣向法院提起诉讼，要求撤销该《征收决定》，徐州中院作出（2019）苏03行初41号行政判决，驳回其诉讼请求；江苏高院作出（2019）苏行终1001号行政判决，驳回上诉，维持原判。因第3号《征收决定》的效力已为前述法院生效法律文书确认，故泉山区政府根据第3号《征收决定》及其附件《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》作出第45号《征收补偿决定》并无不当。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签的方式确定。本案中，相关征收部门采取公开竞争公司名单、公开抽签并由公证机关现场公证方式选定了评估机构；且根据住房和城乡建设部颁发的相关房地产估价机构资质证书及房地产估价师执业资格证书，针对案涉房屋进行评估的相关评估公司及估价师具备相应资质，故可对案涉房屋进行评估。鉴于郝徐灵的案涉房屋系未取得建设规划许可的自建住宅房屋，在郝徐灵没有房屋产权证的情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以郝徐灵实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认郝徐灵补偿房屋的合法建筑面积，对郝徐灵的合法权益给予了充分考虑和保障。原审判决认为郝徐灵建多少就应认多少、拆多少就应赔多少的主张缺乏法律依据，并无不当。因合法建筑的认定需以该建筑的建设符合法定条件为前提，故原审判决对郝徐灵关于摸底调查公示的面积就是其合法面积的主张不予采信，亦无不当。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”郝徐灵在征收过程中确定选择货币补偿方式，泉山区政府作出以货币补偿方式的第45号《征收补偿决定》，原审判决认为泉山区政府尊重了郝徐灵对征收房屋补偿方式的选择权并予以支持符合法律规定。本案中，针对泉山区政府向郝徐灵送达的《提交产权证明材料的通知》，郝徐灵未在规定的期间内提交营业执照等相关证明材料，对于郝徐灵关于其家中经营热带鱼养殖、一楼为经营用房的主张，原审判决认为缺乏充分的证据及相关的法律依据，并无不当。泉山区政府以相关评估公司的评估报告为基础，作出第45号《征收补偿决定》并依法向郝徐灵送达和公示;泉山区政府发现征收补偿决定内容存在错误后，及时进行了补正及送达，原审法院认为其未对郝徐灵的合法权益产生实质性影响，亦无不当。 另外，在本院审理过程中，泉山区政府向本院出具《情况说明》，承诺至2020年12月31日之前，如郝徐灵选择产权调换，泉山区政府同意在第45号《征收补偿决定》确定的补偿金额之内，依据案涉征收项目补偿方案，以产权调换方式对郝徐灵进行安置补偿。根据本案的实际情况，该承诺有利于保障上诉人的实际权益。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人郝徐灵的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人郝徐灵负担。 本判决为终审判决。 审判长  马生安 审判员  黄 河 审判员  沙永梅 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；