西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初15587号 原告：范徐筱，女，1998年12月29日出生，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：徐宁，女，1972年5月20日出生，汉族，住陕西省富平县，现住西安市新城区，范徐筱之母。 委托诉讼代理人：高进修，陕西省老法律工作者协会法律工作者。 被告：王新权，男，1974年4月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。 被告：张静，女，1975年11月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：刘起，陕西勤博律师事务所律师。 原告范徐筱与被告王新权、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范徐筱的委托诉讼代理人徐宁、高进修、被告王新权、被告张静及其委托诉讼代理人刘起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范徐筱向本院提出诉讼请求：1、确认范徐筱与王新权2018年6月签订的《二手房买卖协议》有效并继续履行；2、本案诉讼费由王新权、张静承担。经询，范徐筱称“继续履行”的意思是范徐筱支付王新权65万元房款，王新权应在过户条件满足后，协助范徐筱办理过户手续。事实与理由：2018年6月，范徐筱作为买方，王新权作为卖方，签订了《二手房买卖协议》，约定王新权同意将其名下位于西安市雁塔区长安南路8号省政府家属区XX区XX幢XX单元XX层XX号住宅（面积134.38平方米）卖给范徐筱，购房款115万元，范徐筱首付50万元，余款待办理房产证书时一次性付清。协议签订后，范徐筱按照约定支付首付款，王新权将房屋钥匙、物业等相关手续交予范徐筱，事后范徐筱对该房屋进行了装修，购置家具一直占有，使用该房屋。2019年5月，王新权告知范徐筱，因为与张静离婚诉至西安市新城区人民法院（以下简称“新城法院”），法院判决上述房屋归张静所有，双方就此房屋权益发生纠纷。 被告王新权辩称，2015年，王新权购买涉案房屋时，与张静协商，欲让张静支付部分首付款，但是张静没有出，王新权就借钱将首付款予以支付。随着王新权与张静家庭矛盾的升级，王新权与张静在2016年10月提起离婚诉讼，经西安市雁塔区人民法院两次审理均没有判离。2018年5月份，要交涉案房屋剩下的房款时，由于张静与王新权即将离婚，王新权没有找张静要钱，而是自己借钱、贷款，支付了涉案房屋的房款，此时王新权欠了80万元的外债，具体欠款情况为：欠荆晓刚2万元、韩乔生2万元、王水权1万元、卢荣军2万元、张琪5万元、刘润叶3万元、黄伟宏2万元、刘朝阳2万元、黄晨2万元、何小平1万元、丁存虎1万元、李慧娃1万元、李娟利1万元、王林山2万元、王水泉1万元、王可国1万元、荆彦胜5万元、王七旬4万元，欠宁波银行30万元，计利息需归还336000元，还欠华夏银行32088元。王新权认为二手房买卖协议有效，因为范徐筱支付了购房款。 被告张静辩称，其未与范徐筱签订房屋买卖协议，范徐筱所述的二手房买卖协议是王新权与范徐筱恶意串通，为了协助王新权达到侵占张静与王新权夫妻共同财产为目的而编造的虚假协议，该协议应当认定为无效协议。事实和理由如下：1、范徐筱诉状事实与理由部分所述的协议签订后，范徐筱对该房屋进行了装修，购置了家具，且一直占有、使用该房屋，纯属捏造事实，张静现居住在该房屋。所以，范徐筱诉称装修、购置家具、一直使用该房屋的说法纯属捏造事实，范徐筱的说法不仅蒙蔽了审理王新权与张静的二审法官，还想继续蒙蔽审理本案的法官，其行为已构成虚假诉讼，应予以严重惩处。2、该房屋是陕西省委建的职工住房，其土地性质为划拨土地，属于单位集资建房，为了保证职工居住生活所建，该房屋不允许私自转让，王新权在新城法院离婚案件中也承认该住房是不允许转让的。另外，该房屋属于张静与王新权的夫妻共同财产，涉案房屋买卖协议因王新权无权私自处分该财产而无效。范徐筱作为王新权的老乡，不仅明知该财产为王新权、张静的夫妻共同财产，更知晓王新权的婚姻状况。该房屋的权属并不明确，范徐筱与王新权签署的二手房买卖协议是虚假协议，不是双方真实意思表示。退一步讲，即使范徐筱与王新权签订的二手房买卖协议是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的。上述法律条文是《中华人民共和国城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以，范徐筱与王新权签订的二手房买卖协议无效。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。王新权未与张静协商，而是在离婚诉讼中一直隐瞒该夫妻共同财产，在张静举证证实存在该共同财产后，王新权才不得已承认存在该房产，并且在新城法院的离婚诉讼中，王新权伪造证据想独自占有该房产，经主审法官前往王新权所在的陕西省委办公室调查后，王新权承认系自己私自盖章伪造证据，主审法官胡九红当庭对王新权进行了批评教育，王新权也认识到自己的错误，张静没有进一步追究。从王新权上述行为可知，王新权与范徐筱签订的二手房买卖协议并非双方真实意思表示，范徐筱是在协助王新权侵害张静的利益，该协议应当认定为无效协议。4、王新权在离婚上诉状中陈述该房屋买受人即范徐筱已经装修入住的说法和范徐筱一致，但与房屋并未装修、入住的事实相悖，足以说明范徐筱与王新权一直在隐瞒真相，存在串通侵害张静的故意，范徐筱与王新权签订的所谓协议是虚假的，应当认定该协议无效。综上所述，范徐筱与王新权签订的二手房买卖协议不仅是从协议的形式上，还是事实上都能证实协议是虚假的，请求法院认定该协议无效，驳回范徐筱的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下： 2016年10月11日，王新权为购买三爻小区F1楼1单元16层3室经济适用房支付购房款18万元。2017年10月18日，陕西省机关事务管理局与王新权签订《职工住房买卖合同》，约定XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，每平方米3280元，超标准面积34.38平方米，按每平方米3780元，总房价款457956元。2018年6月4日，王新权就上述房屋又支付277956元。该房屋为王新权、张静夫妻共同财产，尚未取得房屋所有权登记。2018年6月11日，陕西皇城物业服务有限公司与王新权签订《前期物业管理服务协议》。 徐宁代范徐筱与王新权签订《二手房买卖协议》，约定王新权将其名下位于西安市雁塔区长安南路8号省政府家属区XX区XX幢XX单元XX层XX号住宅（面积134.38平方米）以115万元对价卖给范徐筱，范徐筱首付50万元，王新权有义务帮助范徐筱办理房产证书。2018年6月12日，王新权将房屋钥匙、物业等相关手续交予范徐筱指定之人。同年6月15日，王新权出具收条，载明其收到徐宁购房款48万元。 另查明，王新权于2018年起诉张静离婚纠纷之诉，并自述其于2016年、2017年均起诉过离婚之诉被驳回。新城法院于2019年4月4日作出（2018）陕0102民初8496号民事判决，判决如下：一、王新权与张静离婚；二、王新权名下位于三爻小区F1幢1单元16层3号集资建房相关权益归张静所有，王新权协助办理房屋相关交接手续……王新权、张静不服该判决，上诉至西安市中级人民法院。徐宁在二审期间提交了其代表女儿范徐筱与王新权签订的二手房买卖协议、王新权收到购房款的收条及范徐筱向西安市雁塔区人民法院起诉王新权、张静房屋买卖合同纠纷一案的立案通知书、收费票据等，故西安市中级人民法院于2019年10月9日作出（2019）陕01民终7697号民事判决，对涉案房屋不作处理，撤销了（2018）陕0102民初8496号民事判决第二项。 庭审中，《二手房买卖协议》上未注明签订日期，范徐筱称该协议于2018年6月17日左右签订的，王新权称协议于2018年6月5日或者6月6日左右签订的。 范徐筱称其于2018年11月17日与西安紫苹果装饰工程集团有限公司签订的《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》对涉案房屋进行装修施工，约定装修合同价款为11万元，并于当日与九木神农家具公司签订《九木神农家具销售合同》，约定以35000元购买家具一套用于涉案房屋，故其于2018年6月对涉案房屋实际占有和居住，且向小区物业交纳相关费用居住至今。针对该意见，范徐筱提交了《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《九木神农家具销售合同》、收款收据、收费收据予以证明。王新权对上述证据的真实性认可和证明目的均予认可。张静对收费收据真实性予以认可，对其余证据真实性不予认可，对证明目的均不予认可，称其提供的证据可以证明涉案房屋并未装修，还是毛坯房，不存在范徐筱所称的装修费用，且涉案房屋里面并无家具，故范徐筱称其占有和使用房屋并不真实，物业费收据交款人处是王新权的签字，并不是范徐筱交的。 范徐筱称其于2018年5月20日左右支付王新权现金10万元，于同年6月初支付王新权现金35000元，上述款项均是从银行取出来支付给王新权的，但未提交任何证据予以证明。范徐筱称其于2018年6月19日给王新权指定的李莎账户转账购房款345000元，针对该意见，范徐筱提交银行交易凭证予以证明。王新权对上述凭证的真实性和证明目的予以认可，称李莎是其外甥女，其不会用支付宝，故让李莎用支付宝帮其还账。张静对此不予认可，称其不认识李莎，也从未听说过、见过。 王新权称由于家庭困难，其不得不卖房，其按照西安市中级人民法院作出的（2019）陕01民终7697号民事判决内容将相关款项支付张静，张静收取了该笔款项，说明其认可上述判决，但张静又在涉案房屋居住权尚未确定的情况下，私自换锁住进涉案房屋。针对该意见，王新权提交了王宇陈述、回款回单予以证明。范徐筱对上述证据的真实性及证明目的均予以认可。张静对上述证据的真实性予以认可，但不认可部分证明目的，王宇陈述是王宇和王新权私下写的，王新权借钱买房不属实，王新权将存折上的54万余元转走了，张静还从朋友借钱，陆陆续续给了王新权30万余元，王新权补发了工资18万元，足够支付购房款，王新权近五、六年的工资都没有给过张静，也没有给家添置过大件家具，家里的生活费和孩子学费都是张静支付的，故不存在借钱支付购房款的情况，王新权转账给张静的相关款项是在履行离婚判决，张静和女儿租的房子到期了，没有地方住，就住进了涉案房屋，属于合理使用。 张静称二被告租赁房屋居住，且租赁到期日为2019年8月31日，张静为了生活，购买了地板革、坐便器等能够维持生活的简易设施搬进了涉案房屋，交纳了物业费，故范徐筱称其装修涉案房屋并入住的陈述是虚假的，是范徐筱与王新权串通，侵害张静合法权益而签订的虚假协议，应当认定为无效协议。针对该意见，张静提交《房屋租赁合同》、收款收据、收费收据、照片等予以证明。范徐筱对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，《房屋租赁合同》是由王新权签订的，与本案无关，张静所称的购买、使用在涉案房屋的地板、坐便器等不存在，张静不可能把自己买的物品使用于涉案房屋，因为在2018年6月12日，王新权将涉案房屋的钥匙、电视等物业的相关手续都交给范徐筱，张静进不去涉案房屋，不能证明张静买的这些物品用于涉案房屋，即使用于涉案房屋，证据也是无效的，不能证明本案事实。 张静称王新权在（2018）陕0102民初8496号案件中陈述涉案房屋是不能买卖的，王新权对此不予认可，称其未作过上述陈述，且称原、被告三方在场协商出售涉案房屋事宜，张静提出将涉案房屋出售给范徐筱，说明张静同意将涉案房屋出售给范徐筱。范徐筱亦称张静特别讨厌涉案房屋，并询问范徐筱之母徐宁是否要购买涉案房屋。本院至新城法院调取了（2018）陕0102民初8496号案件的部分卷宗内容，显示王新权在2019年3月28日庭审过程中陈述其未将出售房屋事宜告知张静，且涉案房屋按规定不能买卖。本院又询问王新权为何在两个法院存在矛盾陈述，王新权称其听律师说过，房屋不能买卖，但是可以转让居住权，私下签订协议可以买卖，该协议在《中华人民共和国合同法》的范畴是成立的。另，范徐筱称其无其他证据证明张静同意出售涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《二手房买卖协议》是否有效；二、该《二手房买卖协议》能否继续履行？ 关于争议焦点一。讼争房屋的《二手房买卖协议》是否有效，应依相关法律规定，结合在案证据，并考虑讼争房屋交易的具体过程、履行情况以及合同无效制度的立法目的等因素综合判断。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，张静称范徐筱、王新权恶意串通，但未提交充足证据予以证明，故对张静该抗辩意见，本院依法不予采纳。徐宁代范徐筱与王新权签订的《二手房买卖协议》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故应当认定为有效。 关于争议焦点二。对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，范徐筱之母徐宁作为其代理人代为签订《二手房买卖协议》，并代为处理购买房屋事宜，根据各方陈述，徐宁对王新权、张静的夫妻关系及涉案房屋属于王新权、张静夫妻共同财产是明知的，但其无证据证明张静同意将涉案房屋出售给范徐筱，而王新权在此前向新城法院陈述其未将出售房屋事宜告知张静，但在本案中又进行矛盾陈述，故本院依法对王新权在新城法院的陈述予以认定。涉案房屋共有权人张静不同意出售该房屋的情况下，王新权作为共有权人之一对涉案房屋的处分不符合法律规定“全体共同共有人同意”的条件，无权处分的买卖合同虽认定有效，但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，该合同因法律上的原因而不能继续履行，即共有人不同意出售，则不能在此后实现房屋的物权变动，故范徐筱要求继续履行《二手房买卖协议》的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下，范徐筱可就其损失另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 一、确认原告范徐筱与被告王新权就位于西安市雁塔区长安南路8号省政府家属区XX区XX幢XX单元XX层XX号住宅签订的《二手房买卖协议》有效。 二、驳回原告范徐筱其余诉讼请求。 本案案件受理费15150元，由原告范徐筱承担5150元、被告王新权承担1万元。鉴于原告范徐筱已预交，被告王新权于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费1万元支付原告范徐筱。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 朱 华 人民陪审员 刘 刚 人民陪审员 李敬华 二〇二〇年五月七日 书 记 员 魏 艳 1