安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初93号 原告：吕良香，女，1969年3月27日生，汉族，住安徽省来安县。 被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县南大街502-3室，统一社会信用代码91341122568960522N。 法定代表人：范国红，该公司总经理。 原告吕良香与被告来安县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告吕良香到庭参加诉讼，被告金鹏置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吕良香向本院提出诉讼请求：1.判令金鹏置业公司退还房款463887元；2.判令金鹏置业公司支付20%的违约金92777.4元；3.判令金鹏置业公司一次性支付三个商铺18个月租金共计33095.6元；4.诉讼费用由金鹏置业公司负担。诉讼过程中，吕良香变更诉讼请求：判令金鹏置业公司退还房款413887元；增加诉讼请求：要求解除其与金鹏置业公司于2014年4月10日和2014年9月19日签订并登记备案的涉案商铺（铺号1113、1114、1115）的三份《商品房买卖合同》。事实和理由：其与金鹏置业公司于2014年4月、9月签订买卖商铺合同,其购买三间商铺总价560000元,后来三间商铺委托给滁州市中环百货有限公司出租经营，因租金不能兑现,其与金鹏置业公司后经协商签订一份协议书,金鹏置业公司同意回购原来3个商铺（铺号:1113、1114、1115）,并保证在2018年12月30日前完成回购商铺，但金鹏置业公司至今未能回购商铺，也未退房款463887元，按照协议约定金鹏置业公司应退还全部购房款，并承担违约金92777.4元即商铺金额的20%，另外承担三个商铺18个月的租金共计33095.6元，以上三项共计589760元。为维护其合法权益，其请求依法判决金鹏置业公司一次性支付589760元，并承担本案全部诉讼费用。 金鹏置业公司未答辩，也未提交证据。 经审理查明：2014年4月10日，吕良香（买受人）与金鹏置业公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，并于2014年4月21日进行登记备案（合同编号分别为2014-240806-D和2014-240807-D），合同约定吕良香购买金鹏置业公司开发的峰汇国际第13幢一层内1114号和1115号铺房，用途为商业，商品房总金额分别为83815元、296257元。2014年9月19日，吕良香（买受人）与金鹏置业公司（出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》，并于2014年9月23日进行登记备案（合同编号为2014-240974-D），合同约定吕良香购买金鹏置业公司开发的峰汇国际第13幢一层内1113号铺房，用途为商业，商品房总金额为83815元。以上合同签订后，吕良香共支付购房款413887元，尚有余款50000元未支付。2013年7月23日，吕良香向来安县锦绣房地产经纪有限公司支付峰汇国际第13幢一层内1113号铺房办证费900元。金鹏置业公司已将峰汇国际第13幢一层内1113、1114、1115号铺房交付给吕良香，但尚未办理不动产权证。 2014年4月10日，吕良香与滁州市中环百货有限公司签订三份《委托经营管理合同》，吕良香将该三间商铺委托给滁州市中环百货有限公司经营管理。期间，吕良香与滁州市中环百货有限公司因商铺租金给付发生纠纷。2018年4月28日，经相关部门主持调解，金鹏置业公司（甲方）与吕良香（乙方）签订一份《协议书》，协议内容如下：经过来安县政府信访办组织协调甲乙双方多次协商，为解决社会矛盾等因素，现就甲方同意撤销乙方购买的位于来安县峰汇国际13＃楼商场铺号内1113、1114、1115商铺，双方达成如下条款：一、甲方同意用出售开发峰汇国际二期商品房销售款（或二期商品房和门面房）退回乙方撤销的商铺款。撤销时间从峰汇国际小区二期商品房开盘预售证取得三个月后（按预售证时间）根据资金回笼情况陆续通知乙方办理撤销手续，保证在2018年12月30日前完成回购。手续办理完毕后，甲方一次性支付现金给乙方。若甲方在规定时间内没有回购，甲方支付总价款20%违约金给乙方。二、当甲方通知乙方办理商铺撤销手续时，乙方自己通过政府协调，自行办理房屋备案注销手续（甲方配合），在办理撤销备案手续中所发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方撤销合同备案退回乙方上述商铺合同总价款为463887元，在退房手续未办理之前，甲方按照每月30元／㎡代滁州市中环百货有限公司支付乙方商铺租金，直到撤销备案退房手续办理好之日止。按协议算起，此协议签订后，自2018年5月1日算起。乙方商铺所交纳的房屋维修资金，乙方凭交款凭据，退房手续办理完毕后退回给乙方。若商铺房产（证）过户，过户费等相关费用全部由乙方承担。四、本协议签订后，双方共同遵守。在撤销备案退房前，乙方不得干预甲方的1-3层商业经营活动，否则造成的一切经济损失将由乙方承担。五、本协议一式三份，甲乙双方、中环百货各执一份，本协议具有同等法律效力。 金鹏置业公司后未能按照协议回购吕良香的商铺，也未退还购房款、支付违约金和租金，双方形成纠纷而诉至本院。 上述事实，有吕良香的陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《协议书》、收款收据、《委托经营管理合同》等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、吕良香与金鹏置业公司签订的《协议书》是否有效；二、吕良香与金鹏置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，金鹏置业公司是否应当退还购房款；三、金鹏置业公司是否应当支付违约金；四、吕良香其他诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点一，2018年4月28日，吕良香与金鹏置业公司签订《协议书》，是经来安县人民政府信访办组织协调并由双方多次协商而签订，该《协议书》内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故该《协议书》为合法有效合同。 针对争议焦点二，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年4月10日和9月19日，吕良香分别与金鹏置业公司签订三份《商品房买卖合同》，吕良香购买了金鹏置业公司涉案商铺三间，三份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，均为合法有效合同。吕良香与金鹏置业公司签订的《协议书》，双方均同意撤销吕良香购买的位于峰汇国际第13幢一层内1113、1114、1115商铺买卖合同，金鹏置业公司退还购房款，金鹏置业公司保证于2018年12月30日前完成回购。此约定可视为双方对解除合同条件的约定。双方协议约定回购期限届满后，金鹏置业公司仍未通知吕良香办理商铺撤销手续，根据法律规定，应当视为解除条件已成就，吕良香有权提出解除合同。根据《协议书》约定，金鹏置业公司在撤销涉案商铺备案合同时，应退回吕良香购买商铺合同总价款，故对吕良香要求解除涉案三份《商品房买卖合同》和金鹏置业公司退还商品房购房款413887元的请求，本院予以支持。吕良香应将位于峰汇国际第13幢一层内1113、1114、1115商铺房屋退还金鹏置业公司。 针对争议焦点三，金鹏置业公司未按规定的时间完成回购并支付回购款，已构成违约，吕良香依照协议约定要求金鹏置业公司支付违约金，本院予以支持。但根据合同约定金鹏置业公司应当承担总房款20%的违约金即82777.4元（413887元×20%），此约定的违约金明显过高。由于在庭审中吕良香未举证证明金鹏置业公司因违约给其造成的实际损失情况，故本院结合双方当事人过错、预期利益等因素，从公平及诚实信用原则出发，认为违约金调整为购房款的10%比较适宜。 对于争议焦点四，对吕良香商铺提出金鹏置业公司支付租金的诉讼请求，因本案审理的是吕良香与金鹏置业公司商品房买卖合同纠纷，而吕良香将其涉案房屋委托给滁州市中环百货有限公司经营，吕良香与滁州市中环百货有限公司之间存在房屋委托管理合同关系，根据管理合同约定给付吕良香租金的义务主体为滁州市中环百货有限公司，金鹏置业公司不是租赁合同的义务相对人，吕良香对所欠的租赁费用问题，可通过另行诉讼解决。故对吕良香的此节诉讼请求，本院不予支持。 金鹏置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了诉讼中的相关权利，由此产生的法律后果，由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吕良香与被告来安县金鹏置业有限公司在2014年4月10日、2014年9月19日签订并已备案登记的三份《商品房买卖合同》于本判决书生效后解除； 二、被告来安县金鹏置业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告吕良香购房款413887元； 三、被告来安县金鹏置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告吕良香违约金41388.7元； 四、驳回原告吕良香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9698元，由原告吕良香负担2211元，由被告来安县金鹏置业有限公司负担7487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  叶宝联 人民陪审员  余炳春 人民陪审员  张美芹 二〇二〇年五月十一日 法官助理詹昌璐 代理书记员  单 超 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：34×××62