甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初5187号原告：赵卿，男，1983年10月5日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：胡翠云，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴正，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：甘肃壹运动健康产业股份有限公司，住所地:兰州市城关区。法定代表人：郑秀英，该公司总经理。委托诉讼代理人：芦超，甘肃金城律师事务所律师。原告赵卿与被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司（以下简称：壹运动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵卿委托诉讼代理人胡翠云、王兴正，被告壹运动公司委托诉讼代理人芦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵卿向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾交租赁的兰州市七里河区68号西太华商厦10楼营业用房（1612平方米）;3.被告支付原告2019年10月31日前的租金1193283元，2019年11月1日后的租金以每平方米36.75元计至房屋腾交时止；4.被告支付原告违约金501178.86元（计至2019年10月31日），之后的违约金按年利率24%计算，至房屋腾交时止；5.被告承担律师代理费50361元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于兰州市七里河区营业用房，面积1612平方米，出租给被告使用，期限8年。合同同时对租金、交纳期限、合同解除、违约责任等事项均进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告仅支付了至2018年1月31日前的租金338520元，之后的租金再未支付。原告就被告所欠租金，多次向被告催要，被告总以各种理由推拖。被告的违约行为导致原告较大经济损失，故提起诉讼。被告壹运动公司辩称，对欠付租金数额，没有异议。在合同履行期间，因原告未通知壹运动公司，擅自封锁大门，致公司无法向消费者提供服务，引发退赔大量资金，所以被告不能缴纳租金，双方都有违约责任，故原告不应主张违约金、律师费、诉讼费，对已缴纳的10万元保证金应抵扣租金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告赵卿提交了兰房权证（七里河区）字第446092号房屋所有权证，赵卿是兰州市七里河区房屋所有权人。2017年2月1日，赵卿与被告壹运动公司（前称：甘肃壹运动健身管理有限公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：壹运动公司（乙方）租赁坐落在兰州市七里河区房屋，建筑面积1612平方米；租赁期限自2017年8月1日至2025年7月31日（共8年）；租赁房屋为商业用房，主要用于运动健身；月租金35元／平方米，按半年支付，每半年度租金均应在每年1月31日和7月31日前缴纳，每两年在上年租金基础上递增5%；2017年2月1日起至2017年7月31日为装修免租期；装修时需缴纳保证金10万元，无违约行为并按时缴纳各项费用，租赁届满后，房屋完好交还后十日内将退还保证金；如未按期或全额支付租金的，每迟延1日，按当时日租金计算标准的两倍支付违约金。壹运动公司违反合同约定，提前终止合同的，应按照当时年租金标准的50%向甲方支付违约金；双方在履行本合同中产生纠纷，无法协商一致解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。被告于2017年9月15日支付了2017年8月1日至2018年1月31日房屋租金338520元，缴纳保证金10万元。在履行中，被告未按约定支付房租。2019年8月5日，原告向被告发出租金催款单，内容为：双方于2017年2月1日签订1612㎡的房屋租赁合同，协议有效期限自2017年8月1日起至2025年7月31日止。根据协议约定，截止2019年8月1日，贵方尚欠2018年2月1日—2019年1月31日房租677040元，2019年2月1日—2019年7月31日房租338520元，未缴纳租金合计人民币l0154560元(大写:壹佰零壹万伍仟伍佰陆拾元)。在此，限定你于2019年8月31日前将所欠房租全部支付。同时，我本人将按照合同第十二条12.3款“乙方违反合同约定，未按期或全额支付租金的，每延误l日，按当时日租金计算标准的2倍向甲方支付违约金"的内容保留我追偿的权利。届期，被告仍未履行付款义务。2019年10月30日，原告以被告欲搬出健身器械为由，将租赁房屋大门封锁，并随后提起诉讼。本案在审理中，被告同意解除合同，交付租赁房屋。2020年3月26日，被告向原告进行了租赁房屋的移交。另查，被告壹运动公司前称“甘肃壹运动健身管理有限公司”，于2017年10月24日，变更为“甘肃壹运动健身管理股份有限公司”，2018年10月24日，变更为壹运动公司。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告赵卿与被告壹运动公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,依法成立,双方均应当按约履行。履行中，原告赵卿向壹运动公司交付了合同约定的房屋，履行了合同的义务，壹运动公司未按约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。审理中，壹运动公司认可原告所诉的租金、同意解除合同，返还租赁场地，符合当事人意思自治，对原告解除合同，支付租金、返还场地的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张壹运动公司承担违约金的问题，壹运动公司称原告2019年10月30日将租赁房屋封锁，导致损失，亦存在违约，对原告主张的违约金不予承担。本院认为，根据合同法第107条的规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应承担的法律责任，是违约方对其违约行完成的法律后果。本案被告壹运动公司未按约定支付租金，原告在催收未果后，在壹运动公司已不能正常营业之时，为避免损失扩大，采取自救措施，并无不当，对壹运动公司的辩称理由，本院不予采信。原告主张按照年利率24%的标准计算违约金，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”对原告主张的部分利息，予以支持，超出部分及损失部分不再支持。违约金以实欠租金为基数，年利率24%核算：2018年2月1日至2018年7月31日产生违约金40622元（以欠付租金338520元为基数）；2018年8月1日至2019年1月31日产生违约金81244元（以欠付租金677040元为基数）；2019年2月1日至2019年7月31日产生违约金121866元（以欠付租金1015560元为基数）；2019年8月1日至2019年10月31日产生违约金71597元（以欠付租金1193283元为基数），违约金合计315329元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条规定,判决如下:一、解除原告赵卿与被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司腾交租赁的兰州市七里河区营业用房屋；（已执行）三、被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司于判决生效十日内支付原告赵卿2019年10月31日前的房屋租金1193283元，违约金315329元；四、驳回原告赵卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10252元，已减半收取，保全费5000元，由被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王琦二〇二〇年五月八日法官助理郭佳诺书记员牛涛