江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1040号上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区文峰街道中天阳光雅居小区业主委员会，住所地江苏省盐城市文峰街道中天阳光雅居3号楼319室。负责人：俞秋霞，该业委会主任。委托诉讼代理人：周正，男，该业委会委员。被上诉人（原审被告）：盐城华盛物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市人民中路71号都市花园9幢101室。法定代表人：黄克芹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单怀风，女，该公司副经理。委托诉讼代理人：朱桦，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹文和，男，1970年9月25日出生，汉族，住所地江苏省盐城市亭湖区。上诉人盐城市亭湖区文峰街道中天阳光雅居小区业主委员会（以下简称中天阳光业委会）与被上诉人盐城华盛物业服务有限公司（以下简称华盛公司）、曹文和确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天阳光业委会上诉请求：1.撤销一审判决，确认华盛公司与曹文和于2015年10月14日签订的《盐城“中天阳光雅居”物业管理委托合同》无效。2.华盛公司、曹文和承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院没有依法对业主曹文和不具备签订合同的主体资格即代表广大业主和业主委员会的事实进行审理认定。中天阳光雅居小区第一届业主委员会任期三年是2010年6月20日至2013年6月19日届止。第一届业主委员会组织机构法人的民事权利和民事行为能力，因法人主体的终止而灭失。2.曹文和自认“签订物业服务合同属于个人越权所签，也没有征求业主同意，且声明此合同无效。”3.经过本届业主委员会的广泛了解，业主们并不知道2015年10月14日曹文和用虚构、伪造的业主委员会名称与华盛公司签订合同，业主们也不知道曹文和与华盛公司串通、合谋增加了收费项目（每户100元/年公共能耗分摊费），亦不认可华盛公司的服务质量。2019年10月16日本小区召开了业主大会，“双过半”业主投票表决，几乎全票通过“终止与华盛物业一切关系并同时撤离本小区”的事项，此业主大会表决结果已经在备案，表明了全体业主对华盛公司服务的不满意。部分业主的交费行为只是承认华盛公司在中天阳光雅居小区的事实服务，并非是对华盛公司服务工作的认可，更不是对2015年10月14日曹文和与华盛公司签订合同有效性的认可，一审判决混淆华盛物业提供的事实服务与服务合同的合法性之间的概念。4.一审判决认定过届的原业委会主任曹文和只要手持印章，不管是真印章还是假印章，只要与“部分业主开会商量”，就可以与华盛公司签订合同，无需召开业主大会，违反国家关于物业管理的相关法律法规和合同法第四十四条、第五十二条的规定。综上，曹文和与华盛公司于2015年10月14日签订的《盐城“中天阳光雅居”物业管理委托合同》无效。华盛公司答辩称：1.从案件程序上看，中天阳光业委会主体不适格，经盐城市亭湖区住建局调查认定，盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会在成立过程中存在弄虚作假，程序违法等诸多不正当的情形。即便选举材料全部真实，也达不到法律所规定的过半的要求。当选的业委会委员及成员多人拖欠物业费，不具备当选业委会成员的资格。综上，华盛公司认为业委会选举是无效的，形成的也是非法组织，不具有诉权，请求法院审查，驳回中天阳光业委会的起诉。2.从原审法院对案涉合同效力的认定看，2011年10月的物业管理合同期限届满后，华盛公司继续提供物业服务，在原业委会任期届满，新一届业委会成立前，由各单元长出席会议并一致同意由华盛公司继续提供服务，符合小区需要物业服务的客观要求及实际情况。案涉合同签订后，华盛公司实际履行物业服务的职责，绝大部分业主也交纳了物业费，足以证明业主对华盛公司是认可的，也进一步证明了广大业主对前业委会主任曹文和盖章签订新的案涉合同的行为予以追认。3.关于案涉合同中提及的公共能耗费问题，它不是新增加的收费项目，该项费用的收取符合行业惯例，前一份合同虽未载明，但实际也在收取，并且现在新选任的江苏长河物业公司也在收取该项费用，能耗费的收取并没有增加业主的负担，没有损害广大业主的利益。综上，请求依法驳回中天阳光业委会的起诉。曹文和答辩称：签订2015年10月14日的合同是依据《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。中天阳光雅居小区于2010年6月6日选举产生业委会，曹文和是业委会主任，任期三年。2011年10月14日与华盛公司签订物业合同，期限两年。2013年10月13日业主大会第四次会议进行表决，同意对华盛公司的合同进行顺延。2015年3月5日业委会组织了业主代表召开了会议对2015年物业服务工作进行了会办，28名代表组成的业主大会，于2015年4月6日下午召开了业主代表会议。2015年10月14日的合同是一份顺延的合同，期限五年，当时签订合同的时候说好在新业委会成立后，如果新的业委会研究要求更换物业公司可以随时终止的。2015年签物业服务合同时咨询了街道和法院，答复说只要没有终止业委会职责，合同就是有效的。2019年3月7日曹文和出具的证明是为了帮助卞成霞解除黑名单用的，不能用于其他途径。中天阳光业委会向一审法院起诉请求确认2015年10月14日华盛公司与曹文和签订的《物业管理委托合同》无效。一审法院经审理查明，2010年6月20日，盐城市亭湖区中天阳光雅居小区成立了第一届业主委员会，全称“中天阳光雅居业主委员会”，主任曹文和。2011年10月14日，业委会与华盛公司签订物业管理委托合同，期限两年，自2011年10月15日起至2013年10月15日止。合同期满后，华盛公司继续履行小区物业管理及服务工作。2015年10月14日，原业委会主任曹文和在与小区部分业主商量后，仍以业主委员会的名义与华盛公司签订物业管理委托合同，并加盖业主委员会章印。期限五年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止。2019年8月6日，盐城市亭湖区办事处发出关于中天阳光雅居小区业主委员会备案的通知，确认新一届小区业主委员会成立，任期三年。一审法院另查明，2018年11月6日，盐城市亭湖区办事处出具证明，注明“中天阳光雅居于2013年至今处理无业主委员会状态”。一审法院认为，2015年10月14日签订的案涉房屋管理委托合同，虽签订于第一届业主委员会期满，小区处于无业主委员会状态。但鉴于华盛公司在原物业管理委托合同于2013年10月15日期满后，仍继续对小区履行物业管理及服务工作。也无证据证明，业主一致反对华盛公司从事该项工作。2015年10月14日，案涉房屋管理委托合同签订后，大部分业主亦向华盛公司交纳了物业服务费，表明对华盛公司履行物业管理及服务工作的认同。从案涉合同的履行情况看，并不损害全体业主的利益。另，曹文和作为原业主委员会的主任，持业主委员会的章印，在与部分业主开会商量后，与华盛公司签订合同，且已加盖了业主委员会的章印。综上，应认定合同有效。中天阳光业委会要求确认合同无效，不符合相关法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回中天阳光业委会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由中天阳光业委会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天阳光业委会提交了2016年华盛公司向亭湖区办事处及亭湖区住建局出具的两份报告，证明华盛公司与曹文和明知2013年10月15日之后小区没有业主委员会。对此华盛公司发表质证意见为：两份报告与本案无关。曹文和同意华盛公司的质证意见。本院对中天阳光业委会提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。华盛公司提交：证据一，江苏长河物业公司于2020年2月25日在小区张贴的物业费交纳通知公示函照片，明确收费项目中包括每套每年100元的公共能耗费，证明案涉合同上载明的公共能耗费收费是行业惯例，并没有增加业主的负担，损害业主利益。证据二，2015年至2018年中天阳光雅居住宅、公寓、外商铺收费明细及相应的收费票据，证明2015年至2018年华盛公司收取物业费的情况，前三年均达75%以上；证据三，2018年小区业主群聊天记录，证明2018年物业费收费少是因为部分业主在微信群里恶意诋毁华盛公司，导致其他部分业主不愿意交物业费。对此中天阳光业委会发表质证意见为：证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证据二、三，真实性、合法性存疑且与本案无关。曹文和对华盛公司提交证据的真实性、合法性、关联性都予以认可。本院对华盛公司提交的证据一，真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予采信。对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2011年10月14日中天阳光业委会与华盛公司签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同到期后，第一届中天阳光业委会届满没有进行改选，华盛公司继续履行物业管理合同。2015年10月14日，原业委会主任曹文和与华盛公司再次签订《物业管理委托合同》，除增加每户100元能耗费外，其他内容均未调整。由于第一届中天阳光业委会此时已届满，曹文和签订合同的行为为无权代理，但合同签订后华盛公司继续履行合同，大部分业主向华盛公司交纳了物业服务费，应视为大部分业主对合同的追认，故该物业服务合同应当对全体业主发生效力。综上，中天阳光业委会的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由盐城市亭湖区中天阳光雅居小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二〇年五月二十七日法官助理  徐 平书 记 员  周亚梅