广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初30624号原告：于聪，女，1982年3月9日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区**********2-10-15，公民身份号码：210************842。被告：梁月兰，女，1964年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码：440************023。委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。原告于聪诉被告梁月兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因解除《房屋买卖合同》造成的损失450000元；2、退还原告已交定金30000元及自交付定金日起计算的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年2月7日，主动在满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司登记卖出其名下房屋广东省佛山市禅城区*************，原告在该房屋中介公司看见该房并交纳了30000元定金。在该房屋中介公司询问被告配偶情况并签署《房地产买卖合同》时，被告有意隐瞒其配偶去世的信息并表明其对房屋拥有完整的所有权。房屋买卖合同签署后2个月，在办理贷款过程中，被告突然毁约，要求解除合同，并在告知原告解除合同后，马上加价欲另行卖出。原告不同意解除合同，要求继续履行，但被告最终以没有完整处分权为由，起诉要求解除合同。经禅城区人民法院（2017）粤0604民初5021号和佛山市中级人民法院（2017）粤06民终10163号裁定双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，但无法继续履行，买方可另循途径主张权利。由于房价上涨，被告的违约行为使原告错过了相对最佳买房时机，并无奈在市场相对高价时购买了禅城区另外一套房产，而且银行贷款利率也失去了与被告签约时按银行基准利率8.5折的优惠。被告的违约给原告造成了很大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、原告所陈述的事实及理由与本案的实际情况严重不符，被告从未隐瞒事实，2017年2月7日签约时明确告知原告涉案房屋无房产证及丈夫已去世。二、被告在签订房屋买卖合同当时已向原告及中介公司告知涉案房屋无房产证及其丈夫已去世的事实，但中介公司工作人员称没问题，已查询到被告享有涉案房屋的所有产权份额。被告从未隐瞒上述信息，相反事实是原告联合中介公司采用误导和虚假宣传的方式使被告签订合同。中介公司具备专业的知识，却未尽到提醒及审核义务，其应对该交易产生的错误负责。三、2017年一审法院判决有效房地产买卖合同并非商品房买卖合同，房地产买卖合同三方合同要求2017年2月20日签订商品房买卖合同，原告至今未签订，这也是原告不具备按揭贷款资格的主要原因。2017年2月20日，原告还没有与被告签订广东省佛山市存量房买卖合同，原告不符合按揭贷款的条件，签订按揭贷款文件，银行要求按揭贷款必须房主夫妻双方到场。四、原告拒绝支付首期款，原告只交了30000元定金，索要450000元，为空手套白狼行为。五、原告在2017年一审诉讼期间已经在禅城限购区购买了住宅，原告早已不具备购房资格，这是涉案合同无法继续履行的主要原因。六、因原告不具备购房资格，涉案合同已事实无法履行，原告主张违约损失已丧失合同依据，也没有法律依据，不能得到支持。七、原告诉请要求被告支付赔偿金，依据相关法律规定，赔偿金的支付必需以已发生的实际损失为依据，而本案中原告并未提供证据证明其已经发生的实际损失。依据相关法律规定，即便原告主张赔偿损失，其损失也是按照30000元，按照银行的同期存款利率计算退还。综上，在原告的诉请既与事实不符又没有法律依据更没有相关的证据能够证明的情况下，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告广东公安人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房地产买卖合同》，证明原、被告双方的权利和义务，包含违约责任。3、《收据证明》，证明原告如约履行合同。4、（2017）粤0604民初5021号民事判决书、（2017）粤06民终10163号民事判决书，证明法院已经调查清楚的案件细节，包括双方自愿签约，因被告责任无法履行合同。5、（2017）粤0604民初5021号协助执行通知书，证明法院对原告财产保全的支持。6、被告另行加价售房网站截图，证明被告恶意违约，欲加价另行卖出。7、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告是涉案房屋的权属人。诉讼中，被告提交以下证据：1、微信聊天记录（被告与满堂红公司工作人员陈海华），证明①早在2017年2月9日，满堂红公司要求被告提供丈夫死亡证明，说明被告在签订房屋买卖合同当时已向原告及满堂红公司告知涉案房屋无房产证及其丈夫已去世的事实，但满堂红公司工作人员称没问题，已查询到被告享有涉案房屋的所有产权份额。②2017年3月16日，满堂红公司还在私下操作帮被告套取房产证。说明被告从未隐瞒上述信息，相反事实是原告联合满堂红公司采用误导和虚假宣传的方式使被告签订合同。满堂红公司具备专业的知识，却未尽到提醒及审核义务，其应对该交易产生的错误负责。③直到2019年3月22日，被告明确告诉原告无法过户要解约，原告仍然抱侥幸心理。④《广东省佛山市存量房买卖合同》证明原告及满堂红公司拿出822000元的虚假草稿合同被戳穿，表明原、被告从未签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，是不具备贷款资格和贷款条件的，因为银行必须凭《广东省佛山市存量房买卖合同》才可以办理按揭贷款手续。2、《广东省佛山市存量房买卖合同》，证明至今仍未签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，因上面的金额是虚假的，非双方谈好的1050000元，因此被告认为原告与满堂红公司串通来谋取相关利益，2017年3月24日的微信聊天记录被告已明确价格为1050000元。为查明事实，本院于2020年5月13日依职权查阅淘宝司法拍卖平台与涉案房屋属同一小区房屋司法拍卖网络资料，并调取了该平台的佛山市禅城区*************的司法拍卖成交情况资料。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2至5、7，或有原件核对，或被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6，系网络营销资料，无其他证据佐证真实性，本院不予采信。被告的证据1，经核对原件，本院对真实性予以确认；对证据2，系合同草稿打印件，原告不予确认，本院不予采信。本院就依职权调取的淘宝司法拍卖网络资料征询了双方当事人的意见，原告未提出意见，被告对真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区*************，房屋建筑面积为79.46平方米。2017年4月10日，本院受理梁月兰诉于聪、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红佛山分公司）、中介公司区锦汉、区锦洪、区锦柱房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0604民初5021号。该案中，梁月兰向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认梁月兰与于聪、满堂红佛山分公司签订的《房地产买卖合同》无效，梁月兰无须承担赔偿责任；2、本案诉讼费由于聪、满堂红佛山分公司承担。于聪提出反诉请求：1、确认梁月兰与于聪签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行；2、梁月兰向于聪赔偿律师费10000元；3、梁月兰向于聪支付从2017年3月1日起、以购房款1050000元为本金、按日1‰标准计至涉案佛山市禅城区*************过户至于聪名下之日止的违约金（暂计至2017年4月21日为54600元）；4、本案本反诉诉讼费用由梁月兰负担。该案经审理，本院确认以下事实：2011年2月26日，梁月兰与佛山市溢宏房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1101002635），约定由梁月兰向佛山市溢宏房地产有限公司购买涉案佛山市禅城区*************，并于2011年3月17日向佛山市住房和城乡建设局办理合同登记备案。2017年2月7日，梁月兰（卖方）与于聪（买方）、满堂红佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.BA0004028），约定由于聪向梁月兰购买涉案佛山市禅城区*************。合同主要内容为：“第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积为79.56平方米，其中住宅面积79.56平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。2、卖方合法持有：《商品房买卖合同》，合同备案登记为：1101002635；（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并持卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）。买方已经查看过卖方的《商品房买卖合同》，物业无抵押登记。……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为￥1050000元。……第三条付款方式【银行按揭付款】买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：￥10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款：￥20000元，买方须在2017年2月7日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力。2、按揭贷款：买方应于2017年2月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。……4、首期房款（不含定金）：￥290000元，于房管部门受理房产递件当天由买方直接支付卖方。5、尾期房款：即申请贷款额￥730000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。……第十条交易背景卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。……”。同日，梁月兰与于聪签订《房屋交接书》，就涉案房屋内的相关设备设施进行确认。2017年2月7日、2017年2月8日，梁月兰向于聪出具两份《收款证明》，确认收取于聪支付的定金合计30000元。2017年4月11日，满堂红佛山分公司向梁月兰邮寄发出《通知》，要求梁月兰继续履行涉案《房地产买卖合同》，并配合办理房屋交易相关手续，后因邮件拒收被退回。另查明一，梁月兰与区树辉系夫妻关系，双方于1986年11月11日办理结婚登记手续，婚后生育三子，分别为区锦汉、区锦洪、区锦柱。后区树辉于2014年8月16日因病去世，于2014年8月17日注销户口。另查明二，佛山市禅城区*************，建筑面积79.46平方米，套内建筑面积57.42平方米，于2017年3月8日办理产权登记，登记权利人为梁月兰，占有份额为单独所有，无查封无抵押。该案诉讼中，梁月兰陈述：涉案房屋目前由梁月兰儿子使用。区树辉生前未订立遗嘱，目前该房屋正由区树辉的父母亲、梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱协商继承，尚未达成一致意见。签订合同当时梁月兰已向于聪及满堂红佛山分公司告知涉案房屋无房产证及其丈夫已去世的事实，但满堂红佛山分公司工作人员称没问题，已查询到梁月兰享有涉案房屋的所有产权份额。于聪陈述：梁月兰一直称涉案房屋为其一人所有，并未提及其丈夫，于聪也未作询问。梁月兰于2017年3月22日下午以微信语音形式首次告知于聪因其儿子女朋友想单独居住，遂不想卖房。满堂红佛山分公司陈述：当时满堂红佛山分公司已告知梁月兰办理按揭贷款时需要梁月兰及其丈夫到场，但梁月兰坚称涉案房屋为其一人所有，其一人办理按揭手续即可。对于梁月兰丈夫死亡及涉案房屋是否存在其他继承人的情况，梁月兰均未向于聪及满堂红佛山分公司直接披露。之前满堂红佛山分公司也曾询问过夫妻关系，但梁月兰没有正面回应。满堂红佛山分公司工作人员在三月底四月初一直与梁月兰沟通，梁月兰后于2017年4月15日通过手机短信明确表示解除合同。区锦汉、区锦洪、区锦柱陈述：区锦汉、区锦洪、区锦柱对梁月兰出售涉案房屋的事宜不知情亦不同意。另经本院询问，梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱均确认梁月兰丈夫区树辉父母仍健在，但无法提供其身份信息，梁月兰丈夫区树辉父母亦不同意出售涉案房屋。在此情形下，于聪则坚持要求继续履行涉案《房地产买卖合同》。该案经审理，本院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《房地产买卖合同》的效力。据本院查明的事实，涉案房屋购于梁月兰与其丈夫区树辉夫妻关系存续期间，依法应属夫妻共同财产。区树辉后因病去世，且生前未订立遗嘱，故涉案房屋原属区树辉所有的产权份额应由其法定继承人（包括梁月兰、区锦汉、区锦洪、区锦柱、区树辉父母）依法继承，即梁月兰仅为涉案房屋产权人之一，并未享有涉案房屋全部产权份额。梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱均于诉讼中陈述梁月兰未向区锦汉、区锦洪、区锦柱及区树辉父母告知出售涉案房屋事宜，区锦汉、区锦洪、区锦柱亦当庭明确不同意出售涉案房屋，故梁月兰出售其不享有产权份额部分的房屋已构成无权处分。但据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，梁月兰的上述无权处分行为并不导致其与于聪及满堂红佛山分公司签订的《房地产买卖合同》无效的法律后果，而梁月兰以于聪及满堂红佛山分公司误导及虚假宣传致梁月兰签订该合同亦无事实依据，故在无其他证据显示涉案《房地产买卖合同》存在法定无效事由的情形下，梁月兰关于合同无效的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另，梁月兰是否需要承担赔偿责任并不以合同是否有效为前提，且不具备诉讼请求形式，故本院对梁月兰关于确认其无需承担赔偿责任的诉请亦不予支持。关于于聪反诉主张梁月兰继续履行涉案《房地产买卖合同》及梁月兰承担违约金、赔偿律师费的诉请。如上分析所述，因区锦汉、区锦洪、区锦柱作为区树辉的法定继承人之一当庭确认对梁月兰出售涉案房屋事宜不知情亦不同意，故梁月兰的上述行为已构成无权处分，并因此导致合同事实无法履行，故本院对于聪主张梁月兰继续履行该合同的诉请不予支持。至于违约金，于聪于诉讼中所主张的违约金为逾期协助办理过户手续违约金，并要求计至涉案房屋过户至于聪名下之日，则计收该违约金系以涉案合同可继续履行为前提。因涉案合同已事实无法履行，即合同约定之办理过户手续义务已无法完成，故于聪主张该违约金已丧失合同依据，亦无法律依据，本院不予支持，可由于聪另循途径主张权利。关于律师费，该费用仅系于聪的诉讼成本，并非因梁月兰无权处分行为所造成的必然损失，于聪亦可采取其他方式维护合法权益，故本院对于聪主张梁月兰赔偿律师费的诉请亦不予支持。据此，本院判决如下：一、确认梁月兰与于聪、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2017年2月7日签订的《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）合法有效；二、驳回梁月兰的诉讼请求；三、驳回于聪的其他反诉请求。后于聪不服上述判决向佛山市中级人民法院提起上诉，该院立案【案号（2017）粤06民终10163号】后经审理对一审法院查明的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。另查明，本院于2020年5月13日依职权查阅淘宝网络司法拍卖平台与涉案房屋属同一小区住宅房屋网络司法拍卖资料，发现于2017年2月7日至2017年8月15日期间，该小区仅有佛山市禅城区*************被司法拍卖，拍卖成交时间为2017年7月4日，成交价为1176000元，房屋建筑面积为80.17平方米，该房屋为住宅。庭审中，双方当事人一致确认被告于庭审中退还定金30000元给原告。庭审中，本院询问原告诉请的损失为何？原告陈述：被告在庭审中已确认原告已购买了另一套房产，当时与被告签订合同时是为了购买第一套房产用于居住，被告明确表示不肯出售，原告被迫购买了另一房产，房屋交易价格已暴涨，贷款金额已上调，贷款利率已上涨。其实原告的损失远超过450000元，但现原告主张450000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对已经生效的本院（2017）粤0604民初5021号民事判决确定的事实，本院予以确认并作为本案认定的事实。如前案认定，涉案《房地产买卖合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。因区锦汉、区锦洪、区锦柱作为区树辉的法定继承人之一确认对被告出售涉案房屋事宜不知情亦不同意，故被告因无权处分而导致涉案合同事实无法履行，而被告以原告及满堂红佛山分公司误导及虚假宣传致其签订该合同亦无事实依据，此为前案已有认定，被告于本案中亦未提供有效证据证明其系受误导及虚假宣传而签订合同，应承担举证不能的不利后果。因此，被告已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，本院对原告的解除合同之主张予以确认。合同业已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零七条之规定，原告有权要求被告恢复原状、赔偿损失等违约责任。关于赔偿损失。原告主张被告无法履行涉案合同而解除合同，其违约而使原告错过最佳买房时机而高价购买其他房屋导致经济损失，被告应予赔偿。原告主张的房屋差价损失属于合同履行后可以获得的利益。本院调取的有关房屋司法拍卖成交资料，该房屋与涉案房屋位于同一小区，且司法拍卖成交时间亦与双方合同约定履行期间大致相同，具有一定的可比性，可作为本院判断房屋差价的参考依据。从该成交均价与涉案房屋约定之成交价对比看，房屋成交价有所上涨，但幅度不大，这也与该时期本市房地产交易市场大致上涨的趋势状况吻合。由此可知，被告违背诚实信用原则之违约行为确实使原告遭受了房屋重置损失，因此被告应就该损失给予合理赔偿，就具体赔偿数额，结合合同的履行程度、被告的过错，参考上述有关房屋司法拍卖成交价格情况，本院酌定被告向原告赔偿房屋差价损失50000元。原告诉请超出部分，理据不足，本院不予支持。关于定金及利息。被告已于2019年11月20日向原告返还定金30000元，本院予以确认。至于利息，如前已支持原告赔偿损失的诉请，足以覆盖原告的利息损失，如再计以利息，有违公平，故本院对原告诉请被告支付定金利息不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁月兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告于聪赔偿损失50000元；二、驳回原告于聪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4250元，由原告于聪负担3527元，被告梁月兰负担723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年五月二十六日书记员  罗凤华