北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6268号上诉人（原审被告）：北京红魔餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区大鲁店文化街16号3幢2层2213。法定代表人：周伟，执行董事。委托诉讼代理人：董宇琼，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翌成创意（北京）物业管理有限公司，住所地北京市房山区号-D1098。法定代表人：黎学伦，董事长。委托诉讼代理人：邱宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人北京红魔餐饮管理有限公司（以下简称红魔公司）因与被上诉人翌成创意（北京）物业管理有限公司（以下简称翌成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初81458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。红魔公司上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初81458号民事判决书判决第一项、第二项、第三项、第四项判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由翌成公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误、判决错误，应予以撤销。1.红魔公司在与翌成公司协商一致情况解除了双方的《房屋租赁合同》，2018年10月25日红魔公司与翌成公司办理了北京市朝阳区朝阳北路×号×号房屋（以下简称涉案房屋）的交接手续、腾退了租赁房屋，只有在翌成公司同意的情况下红魔公司才能搬离租赁房屋，翌成公司也是以实际行为同意红魔公司的解除行为，所以翌成公司与红魔公司的《房屋租赁合同》解除日期应为2018年10月25日，而不是2018年11月14日，而且红魔公司已经将房租结清到2018年10月25日，翌成公司明知双方的租赁合同已经解除，没有及时收回涉案房屋，以防止损失的扩大，所以翌成公司要求红魔公司支付2018年10月27日起至2018年11月14日止的租金34532.84缺乏事实依据，不应被支持。2.红魔公司与翌成公司签订《房屋租赁合同》之初，翌成公司即承诺除免租期以外红魔公司无需支付物业费，翌成公司也未向红魔公司提供过物业服务，一审审理过程中翌成公司也未提交过任何其提供物业服务的相关证据，在红魔公司租赁房屋期间内翌成公司也从未向红魔公司发送过催交物业费的账单，其在向红魔公司发送的解除通知中亦未提及交纳物业费的问题，从上述事实可以充分说明翌成公司对红魔公司承诺免交物业费的事实，所以一审法院判决红魔公司向翌成公司支付2017年4月27日起至2018年11月14日止的物业费167012.43元缺乏事实依据及法律依据。一审过程中保证金问题没有查明，红魔公司向翌成公司交纳的保证金没有退回，保证金金额是54525.53元。二、一审法院判令红魔公司向翌成公司支付违约金16万元事实认定错误，缺乏事实依据及法律依据。翌成公司与红魔公司协商一致解除《房屋租赁合同》后，即将涉案房屋对外出租、发布招租广告，涉案房屋未空置，翌成公司也未提交任何证据证明其存在实际损失，红魔公司不存在拖欠租金的情形，不存在逾期付款资金占用损失，所以一审法院综合考虑房屋空置损失、逾期付款资金占用损失，酌定红魔公司支付违约金16万元人民币缺乏事实及法律依据。翌成公司辩称，不同意红魔公司的上诉请求，请求驳回。第一，红魔公司主张双方已经协商一致解除《房屋租赁合同》没有任何依据。红魔公司一审中没有提供相关证据证明该事实。第二，红魔公司没有任何证据证明翌成公司有过免除物业费或者放弃主张物业费的规定或者租赁协议，一审法院结合证据对该事实作出的认定没有问题。第三，红魔公司提出的保证金问题，一审调查已经询问了保证金交纳时间，红魔公司未按照合同约定及时将公司工商注册信息进行迁移，按照合同约定保证金不予退还，由翌成公司没收。第四，对于违约金部分，红魔公司主张没有任何证据和事实依据，且一审法院已经考虑了房屋的空置损失、逾期付款资金占用损失等因素，并在红魔公司主张违约金过高后，主动将违约金调整为16万元，翌成公司认可一审此项判决。翌成公司向一审法院起诉请求：1.判令翌成公司、红魔公司签订的《房屋租赁合同》于2018年11月14日解除；2.红魔公司按照月租金6倍的标准向翌成公司支付违约金327153.18元；3.红魔公司向翌成公司支付自2018年10月27日起至2018年11月14日的租金34532.84元；4.红魔公司向翌成公司支付自2018年11月15日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（按照月租金54525.53元的标准计算，暂计至2018年12月26日为149036.44元）；5.红魔公司向翌成公司支付自应付租金之日起至实际付款之日止的逾期付款利息（以34532.84元为基数，按合同约定的0.5%每日的标准，暂计至2019年4月26日为35050.83元）；6.红魔公司向翌成公司支付物业管理费（按照每月8963.10元的标准，自2017年4月27日起暂计至2018年12月26日共20个月，为179262元）；7.红魔公司向翌成公司支付自应付物业管理费之日至实际付款之日的逾期付款利息（以179262元为基数，按银行同期贷款利率的标准，暂计算至2019年4月26日为9484.50元）。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为北京天伦伟业房地产开发有限公司。2017年3月，翌成公司作为出租方（甲方）与红魔公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：出租房屋情况1、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市朝阳区朝阳北路×号×号，出租面积238.77平方米，租赁用途：办公。第三条：交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期为2017年4月27日起至2019年4月26日止。2、甲乙双方约定有免租期，免租期自2017年3月27日起至2017年4月26日止，共计1个月。在此期间，乙方无需支付租金，但需支付物业管理，水电费和其他一切由乙方实际使用而产生的费用……第四条：租金、支付方式和限期1、甲乙双方约定，甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2017年4月27日起至2019年4月26日止。该房屋租金2年内不变。2、乙方应于自2017年4月27日起每个付款月提前20日向甲方支付次3个月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按合同总金额的0.5%支付滞纳金。各年度实际支付租金如下：2017年3月30日：支付227065.22元整（含保证金1个月，租金3个月，免租期内物业费）；2017年7月5日：（自此次付款起每个付款日支付3个月租金，以下同）支付：163576.59元。2017年10月5日：支付163576.59元；2018年1月5日：支付163576.59元；2018年4月5日：支付163576.59元；2018年7月5日：支付163576.59元；2018年10月5日：支付163576.59元；2019年1月5日：支付163576.59元。3、乙方支付租金的方式如下：每3个月支付一次，先付后用，以支票或转账形式均可。第五条：保证金和其他费用1、甲、乙双方约定，房屋租赁的保证金（相当于1个月的租金）为人民币54525.53元。同时乙方应预付3个月租金，共计人民币163576.59元，此费用须于2017年3月29日前向甲方支付。2、甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，乙方返还房屋并返还保证金收款凭证后，甲方应将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还乙方……4、租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理等由乙方实际使用而产生的费用由乙方承担。如因乙方延期支付上述费用，甲方代乙方支付的上述费用包括但不限于电、通讯、物业费以及由此产生的滞纳金等，甲方有权要求乙方返还……7、租赁期间，免租期内，乙方应承担的物业管理费用为1元/平方米/天。乙方每月需支付物业管理费人民币8963.1元整……第七条：房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7个工作日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期最后一个月租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费……第九条：解除本合同的条件……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。且违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；……（六）一方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过三十日的……第十条：违约责任……5、租赁期间，若乙方中途擅自退租的，甲方不退还乙方缴纳的保证金，且乙方应向甲方另外支付违约金，违约金的金额为其违约时6个月的租金。若违约金不足抵付甲方直接损失的，乙方还应赔偿甲方其余损失……第十一条：其他条款1、与本合同有关的任何通知/联络必须以书面形式进行。任何上述文件以传真、挂号信、快递方式送至合同中指定的地址/最近被告知的地址，均被视为送达。合同签订后，翌成公司将涉案房屋交付给红魔公司。2017年3月30日至2018年10月26日期间的租金，红魔公司均已支付完毕。红魔公司还支付保证金54525.53元及2017年3月27日至2017年4月26日期间的物业费8963.1元。2018年10月27日之后的租金以及2017年4月27日之后的物业费，红魔公司未予支付。2018年11月14日，翌成公司向红魔公司发送《关于解除的函》，内容为：2017年3月，翌成创意（北京）物业管理有限公司（以下简称“北京翌成”）与北京红魔餐饮管理有限公司（以下简称“北京红魔”）就“朝阳区朝阳北路219号3005”（以下简称“该房屋”）签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2017年4月27日起至2019年4月26日止。房屋用途为办公。该房屋已于2017年3月28日交付给北京红魔。该房屋月租金人民币伍万肆仟伍佰贰拾伍元伍角叁分(RMB54525.53)，免租期物业人民币捌仟玖佰陆拾叁元壹角（RMB8963.1），保证金人民币伍万肆仟伍佰贰拾伍元伍角叁分（RMB54525.53）。北京红魔应于2017年3月30日向北京翌成支付人民币贰拾贰万柒仟零陆拾伍元贰角贰分（RMB227065.22），2017年7月5日向北京翌成支付人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分（RMB163576.59），之后每3个月支付一次，先付后用。物业费按月支付。电费、通讯费按照实际账单按月支付。北京翌成分别于2018年10月17日、2018年10月23日通过微信向北京红魔发送《3005租金催缴函》，明确告知北京红魔应及时履行租金缴纳义务。截止目前，北京红魔应于2018年10月5日之前向北京翌成支付2018年11月、2018年12月、2019年1月的租金（先付后用）共计人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分（RMB163576.59），截止目前，北京红魔已逾期支付租金超过40天。现根据上述事项，北京翌成正式函告如下：1．《房屋租赁合同》于2018年11月14日正式解除、终止。2．北京红魔应于收到本函后立即向北京翌成支付应付租金计人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分（RMB163576.59）。北京红魔应于收到本函后立即向北京翌成支付违约金计（RMB327153.18）。4．北京红魔应于收到本函后立即归还该房屋，每逾期1日，北京红魔应按租期最后一个月租金的两倍向北京翌成支付房屋占用使用费。5．北京红魔应于收到本函后立即完成该房屋腾空及恢复原状，拒不修复的，北京红魔应按市场价格赔偿。6．北京红魔应于收到本函后立即完成所有工商注册迁移手续，逾期不完成的，北京翌成有权没收保证金并要求北京红魔承担其他全部损失。综上，北京红魔应积极履行上述义务，北京翌成将不再另行书面通知。如北京红魔未能于上述期限内履行本函项下任何义务，北京翌成将采取一切法律手段维护其合法权益。”关于合同解除，红魔公司称双方协商解除合同，并提交《红魔公司负责人与翌成公司出租负责人微信聊天记录》（内容显示：2018年10月22日上午8：12你好心舟，我是3005陈冉，上周跟你们说的事情我们考虑可以更换小鹿资本那间办公室，希望你们这边能给我们一个最低价格现在我们资金也比较紧张另外我想3005退租后之前的押金直接转移到新的房间上然后房租我们再多退少补，本周我不在这边，我会让另外一位负责人去前台找你们沟通和办理多谢2018年10月22日上午8：28王心舟：），证明翌成公司出租物业负责人同意红魔公司解除租赁合同。翌成公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，称该证据不能证明翌成公司、红魔公司就涉案房屋租赁解除事宜作出了协商一致的书面约定。因红魔公司未提供该证据的原始载体，故对该证据的真实性，一审法院不予采信。红魔公司还提交翌成公司对涉案房屋对外招租广告（王心舟微信朋友圈发布信息图片），证明红魔公司搬走后，翌成公司即对涉案房屋对外招租，并未产生实际损失，王心舟是翌成公司出租物业负责人，翌成公司出租房屋为集中办公区，免交物业费。翌成公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，称无法看出翌成公司对涉案房屋对外招租时间，且红魔公司直到2019年8月才将工商注册信息迁移，严重影响了翌成公司对外招租，逾期支付租金的滞纳金及翌成公司转租的租金收益就是翌成公司的损失。因红魔公司未提供该证据的原始载体，故对该证据的真实性，一审法院不予采信。关于房屋腾退，红魔公司称其于2018年10月25日搬离涉案房屋，并同翌成公司进行了交接，有双方签字的出门条，在翌成公司手中保管，钥匙也交给了翌成公司的保安，并且电话告知了翌成公司的工作人员王心舟，但未提供证据予以证明。翌成公司对此不予认可，称双方并未办理交接，因红魔公司拖欠租金，翌成公司到涉案房屋送达解除合同通知函，但发现红魔公司已经搬离，故在房屋上加了一把锁，并将解除通知函张贴在了涉案房屋的玻璃幕墙上。一审法院认为，翌成公司、红魔公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应认定为合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于合同解除，红魔公司主张于2019年10月25日与翌成公司协商一致解除了合同，但未提供有效证据予以证明，故一审法院对其主张不予采信。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条，红魔公司逾期支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，翌成公司有权书面通知红魔公司解除合同。现因红魔公司未及时支付租金、物业费等相关费用，翌成公司向其发送《关于解除的函》，告知合同于2018年11月14日解除，具有合同依据，故一审法院认定双方签订的租赁合同于2018年11月14日解除。关于租金及物业费，根据《房屋租赁合同》第四条、第五条约定，红魔公司应及时支付2018年10月27日至2018年11月14日期间的租金及2017年4月27日至2018年11月14日期间的物业费，红魔公司虽主张免交物业费，但未提供充分证据予以证明，故对其主张，一审法院不予采信。关于房屋占用使用费，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，翌成公司已经向红魔公司发送了解除合同通知函，告知红魔公司合同于2018年11月14日解除，并至迟于2018年11月14日已经知道红魔公司搬离了涉案房屋，故其应当及时收回涉案房屋，以防止损失的扩大，而翌成公司仅在涉案房屋上加锁，并未及时收回涉案房屋，对此扩大部分的损失，不应由红魔公司承担。故对房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期支付租金及物业管理费的利息和违约金，首先，关于逾期支付物业管理费的利息，翌成公司主张无合同依据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于逾期支付租金的利息，翌成公司主张其合同依据为合同第四条第二款，即关于滞纳金的约定，该滞纳金实际系违约金的一种，属于逾期付款违约金，与其主张因红魔公司逾期付款导致合同解除所产生的违约金属红魔公司因同一违约行为产生的违约责任，故一审法院将一并予以考虑。关于违约金，红魔公司称翌成公司主张违约金金额过高，要求法院调整，而翌成公司未举证证明其存在实际损失，故一审法院综合考虑因红魔公司违约给翌成公司造成的房屋空置损失、逾期付款资金占用损失等相关情况，酌定由红魔公司支付翌成公司违约金16万元。综上，一审法院判决：一、确认翌成创意（北京）物业管理有限公司与北京红魔餐饮管理有限公司于二〇一七年三月签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十一月十四日解除；二、北京红魔餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内向翌成创意（北京）物业管理有限公司支付二〇一八年十月二十七日起至二〇一八年十一月十四日止的租金三万四千五百三十二元八角四分；三、北京红魔餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内向翌成创意（北京）物业管理有限公司支付二〇一七年四月二十七日起至二〇一八年十一月十四日止的物业管理费十六万七千零一十二元四角三分；四、北京红魔餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内向翌成创意（北京）物业管理有限公司支付违约金十六万元；五、驳回翌成创意（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院另补充查明：红魔公司二审庭审中自述，其没有书面的证据证明双方系协商一致解除涉案《房屋租赁合同》。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。结合双方诉辩意见，本院作如下分析。首先，红魔公司上诉主张双方系协商一致解除涉案《房屋租赁合同》、解除时间应为2018年10月25日，但其未能提供充分、确凿的证据证明双方曾就协商解除涉案《房屋租赁合同》达成合意，而翌成公司又予以否认，故本院对其该理由不予采纳。一审法院结合双方《房屋租赁合同》约定、翌成公司发送解除通知的时间等，确定双方租赁合同于2018年11月14日解除正确，一审法院据此计算出的该期间内红魔公司欠付租金金额无误，本院予以确认。其次，红魔公司上诉主张其不应支付物业费，但是根据涉案《房屋租赁合同》第五条的约定，租赁期间物业管理费的负担主体为承租人红魔公司，红魔公司亦未能提供客观证据证实翌成公司承诺免交物业费，其要求免付物业费欠缺法定或者约定事由，本院不予支持。再次，红魔公司上诉主张其不应支付违约金，但结合业已查的事实，红魔公司确存在未按期支付租金、未支付物业管理费等违约情形，翌成公司主张违约金具有合同和法律依据。一审法院综合双方合同约定、翌成公司的相关损失等酌情确定违约金数额为16万元，亦属适当，本院予以维持。另，关于红魔公司上诉主张的返还保证金一节，经查阅一审卷宗，其并未明确提出该请求或者答辩意见，而二审中翌成公司不同意其该主张，故本院对此节不予处理。综上所述，红魔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18514元，由北京红魔餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  江 惠二〇二〇年五月二十九日法官助理  张日广法官助理  赵 纳书 记 员  高 媛