四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初440号 原告：熊维财，男，1973年3月12日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：四川腾辉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区长益路11号1栋9层34号。统一社会信用代码：915100005607423792。 法定代表人：邹高祥，执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：冉未，四川首诺律师事务所律师。 原告熊维财与被告四川腾辉房地产开发有限公司（以下简称“腾辉公司”）商品房屋销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年4月13日、2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告熊维财及被告腾辉公司的委托诉讼代理人冉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊维财向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十六条(一)的约定，将房屋价款每平方米减少1980元并返还给原告，共计返还187902元（94.90平方米×1980元/平方米）；2.诉讼期间产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告在2015年7月18日前向原告交付天府名苑1栋14-5号商品房。2015年7月25日，被告打电话通知原告接房。2015年9月1日，原告从深圳赶回家与被告共同验房，发现房屋与合同约定存在诸多不符之处，原告当场告知被告按合同约定履行维修义务，之后又无数次进行催促，营山县建设工程质量安全监督管理站也责令被告整改。2019年8月8日，被告将商品房交付给原告。经原告查看，被告没有履行维修义务，包括门窗没有安装，抹灰层粘接不牢，有爆灰、裂缝、空鼓等缺陷，混凝土结构有杂物，表面不光泽，外观有麻面、掉皮、起砂，不符合审查合格的施工图设计文件要求，主体结构包括砌体墙内没有埋设电器管道。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判决。 被告腾辉公司辩称，如果被告交付的房屋不符合合同约定，原告可以要求重作、修复。原告的主张缺乏事实依据，案涉房屋质量合格，且已通过竣工验收。原告因案涉房屋每年都要起诉，这已经是第五次起诉了。关于水、电、燃气的问题，开发商的责任是安装到户，而且天府名苑小区的水、电、燃气早已竣工并验收合格。至于被告诉称的空鼓、爆灰等现象，是每个清水房都存在的情况，业主装修时会进行整改。原告的陈述与事实不符，请法院驳回其全部诉讼请求。 原告熊维财围绕诉讼请求依法提交了案涉房屋照片、天府名苑业主群聊天记录、内资企业登记基本情况表、手机短信记录、费用交接表、陈述书、《商品房买卖合同》等证据。被告腾辉公司围绕答辩主张依法提交了《商品房买卖合同》、单位工程质量竣工验收记录、竣工工程申请验收报告、工程质量监督报告、国有建设用地竣工备案表、竣工验收报告、土地利用情况核验审批表、主体结构分部工程质量验收报告等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，原告熊维财(买受人)与被告腾辉公司（出卖人）经过协商，签订《商品房买卖合同》（合同编号2013007446）。第三条约定：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙，建筑层数为23层，其中地上23层，地下0层；该商品房为第一条规定项目（天府名苑）中的1幢第14层14-5号，该商品房的用途为住宅，层高为3米，有3个阳台，其中X个阳台为封闭式，3个阳台为非封闭式。该商品房为预售商品房，建筑面积94.90平方米。第五条约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4098元，总价款388900元。第十一条约定：出卖人应在2015年7月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，6.也可在取得该商品房所在楼栋《竣工验收报告》后交付。第十六条约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。如双方对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，检测费用由双方共同平均承担，如检测结果不合格的，出卖人才需按照上款约定承担检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面退房通知，否则视为买受人选择继续履行本合同。买受人退房的，出卖人应当自本套房屋买卖合同备案注销手续办理完毕后30日内退还全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给补偿费，买受人已缴纳的税费（如有）由出卖人承担。买受人不退房的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿。……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，对属于保修责任范畴的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的强制性标准负责修复。如发生检测费用，则只有在出卖人拒绝修复的情况下由出卖人承担。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。申请检测的一方自行承担费用。检测结果符合工程建设强制性标准的，出卖人无需进行改造、整修等，由买受人自行恢复；检测结果不符合建设工程强制性标准的，出卖人按照国家和本省有关工程质量的强制性标准负责修复。第十七条约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件六对装饰和设备标准进行了约定，其中内墙为搓砂抹平，顶棚为清水，室内地面为现浇地面一次成型，厨房地面及墙面为砂浆找平层，双方当事人未对外窗结构尺寸、门窗开启方式和门窗型材进行约定。 另查明，在签订《商品房买卖合同》后，熊维财按约定的分期付款方式向腾辉公司交付房款380000元。2018年9月，营山县天府名苑1幢第14层14-5号房屋所在的1号楼取得竣工验收报告，该报告载明竣工验收日期为2015年12月30日。2019年8月8日，熊维财接收房屋并领取了钥匙。庭审中，熊维财要求腾辉公司按每平方米返还购房款1980元，并称“1980元”这个数据是根据双方之前磋商以及找工人估价得出的；熊维财认为腾辉公司交付的房屋存在质量问题，但未在本院指定的期限内申请对房屋质量进行检测；腾辉公司认为交付的商品房通过了分户验收，且该房屋所在楼栋已通过竣工验收，该房屋没有质量问题。本院当庭释明并告知熊维财可以变更诉讼请求，但熊维财不予变更诉讼请求。为查清案件事实，本院依职权调取了营山县天府名苑1幢第14层14-5号房屋住宅工程质量分户验收记录表和（2016）川1322民初319号、（2018）川1322民初727号、（2019）川1322民初840号、（2016）川13民终2879号、（2018）川13民终1711号、（2019）川13民终3550号民事判决书。营山县天府名苑1幢第14层14-5号房屋住宅工程质量分户验收记录表的“地面面层外观质量、空鼓面积”一栏载明“新空鼓3个点，次卧窗子边空鼓5个点，主卧空鼓2个点。”另外，本院还派员到天府名苑1幢第14层14-5号房屋进行了现场勘验，查实该房屋可以通过电梯、楼梯到达，入户门已安装，水、天然气已入户，电已进表箱、有线电视和可视电话线已入户，主卧室进门左上方墙壁有两处漏洞，卫生间墙壁、小卧室横梁及主卧室防护栏外墙上有裂缝（缝隙较小），起居室及卧室墙壁有多处重新抹灰痕迹，除起居室、厨房及紧邻起居室的房间的阳台未安窗户外，其余卧室安装了窗户。熊维财及腾辉公司的委托诉讼代理人冉未现场见证了勘验经过，并在勘验笔录上签字确认。 还查明，2016年2月，原告熊维财向本院起诉，请求：1.判令腾辉公司在判决书送达十日内安装好起居室（厅）和厨房门窗、边缘用水泥砂浆填满，门窗框边缘用水泥砂浆掩盖3毫米；2.判令腾辉公司在判决书送达十日内将卧室窗拆除重新安装，窗户边缘缝用水泥砂浆填满，窗框边缘用水泥砂浆掩盖（内）3毫米、（外）5毫米；3.判令腾辉公司在判决书送达十日内安装好房屋内水、电、光纤、电话线、有线电视、楼宇对讲系统（视频对讲机）、门铃，按照国家住宅建筑规范和国家住宅设计规范的标准交付给熊维财使用；4.判令腾辉公司在判决书送达十日内将室内墙面、地面及天棚的空鼓、爆灰、裂缝、抹灰层之间粘接不牢固的抹灰层全部铲除干净，经熊维财检验后重新批水泥砂浆，不准在原状态位置上直接修复；5.判令腾辉公司在判决书送达十日内将房屋开间、进深大小头偏差超过国家《住宅工程质量分户验收标准》和《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》及表格等相关规定的部分，拆除重新砌砖批水泥砂灰；6.如腾辉公司未完成上列诉讼请求1-5项，腾辉公司在判决书送达十日内将熊维财所购房屋价款降低为3000元／平方米；7.涉及房屋质量检测所产生的全部费用由腾辉公司承担，《商品房买卖合同》中的部分条款无效；8.因腾辉公司未交付房屋给熊维财使用，物业管理费由腾辉公司全部承担；9.判令腾辉公司支付给熊维财2015年7月18日至2016年8月30日期间的逾期交付房屋违约金1577元，整改、修复违约金19000元，违反《商品房买卖合同》第十六条（一）的违约金19000元，小孩未上营凤小学的损失30000元，熊维财来回深圳的路费3000元及直接损失30000元，查找资料费、通信费、打印复印费2000元，实际房屋与模型样板房不一致的违约金19000元，延迟交房致装修人工费、材料费上涨损失15000元，未能入住房屋的房租损失1250元/月，未安装“两管三线”的违约金19000元等；10.诉讼费由腾辉公司承担。2016年9月19日，本院作出（2016）川1322民初319号民事判决书，判决：一、腾辉公司于判决生效之日起十日内支付熊维财逾期交房违约金1550.40元，车旅费损失1500元，误工费损失2500元等共计5550.40元；二、驳回熊维财的其他诉讼请求。熊维财不服该判决，上诉至南充市中级人民法院。2017年3月2日，南充市中级人民法院作出（2016）川13民终2879号民事判决书，判决:一、撤销四川省营山县人民法院（2016）川1322民初319号民事判决；二、腾辉公司于本判决生效之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的损失共计8000元；三、驳回熊维财的其他诉讼请求。2018年3月，原告熊维财向本院起诉，请求：1、判令腾辉公司于判决发生法律效力之日起十日内向熊维财交付所购买的营山县天府名苑1幢第14层14-5号房屋；2、判令腾辉公司向熊维财支付未按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋给熊维财造成的车费损失3029元、房屋装修人工材料费上涨差价损失18000元、误工损失60000元、2016年8月30日至2018年8月29日未入住该房屋损失26476元。该案诉讼过程中，熊维财增加诉讼请求：腾辉公司支付熊维财2015年7月19日至2018年3月27日的水、电、燃气未达到工程竣工条件、使用条件违约金15580元。2018年4月24日，本院作出（2018）川1322民初727号民事判决书，判决：一、腾辉公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的损失共计10588.24元（2016年8月31日至2018年2月22日）；二、驳回熊维财的其他诉讼请求。熊维财不服该判决，上诉至南充市中级人民法院。2018年6月22日，南充市中级人民法院作出（2018）川13民终1711号民事判决书，判决:一、变更四川省营山县人民法院（2018）川1322民初727号民事判决第一项为：腾辉公司于本判决生效之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的损失共计人民币17753.42元；二、维持四川省营山县人民法院（2018）川1322民初727号民事判决第二项，即：驳回熊维财的其他诉讼请求。2019年3月，原告熊维财向本院起诉，请求：1.判令腾辉公司支付因逾期交房给熊维财造成的从2018年2月22日至2018年8月29日的租金损失6213.70元；2.判令腾辉公司支付因逾期交房导致熊维财租房缴纳的从2015年8月22日至2018年8月29日的物业服务管理费3714.84元；3.判令腾辉公司支付水未达到工程竣工条件的违约金（从2015年7月19日至达到工程竣工条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；4.判令腾辉公司支付电未达到使用条件的违约金（从2015年7月19日起至达到使用条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；5.判令腾辉公司支付燃气未达到使用条件的违约金（从2015年7月19日起至达到使用条件之日止，每日按已交付房款的10%计算）；6.本案所产生的一切费用全部由被告承担。2019年8月20日，本院作出（2019）川1322民初840号民事判决书，判决：一、腾辉公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的房屋租金损失共计6181元（2018年2月23日至2018年8月29日）；二、驳回熊维财的其他诉讼请求。熊维财不服该判决，上诉至南充市中级人民法院。2019年10月21日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终3550号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。鉴于熊维财针对案涉房屋已多次起诉，为减少当事人诉累，节约司法资源，本院多次组织双方当事人调解。在调解过程中，腾辉公司称，为化解矛盾，愿意对房屋裂缝等瑕疵问题进行维修，也可由熊维财本人或雇人维修，由腾辉公司支付维修费，但熊维财不予认同。因双方分歧太大，未能达成一致协议。 本院认为，熊维财与腾辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对于本案争议焦点，本院评析如下： 一、腾辉公司交付的商品房是否符合《商品房买卖合同》第十六条（一）的约定。 首先，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉《商品房买卖合同》第十六条（二）约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。”熊维财在向本院提起的多起诉讼中均未要求退房，案涉房屋通过了分户验收且所在楼栋竣工验收报告载明地基基础、主体结构质量合格，加之熊维财已接收房屋并领取钥匙，其既未对房屋主体结构质量申请检测，又不能提供房屋主体结构质量不合格的证据，故本院认定该房屋主体结构质量合格。 其次，《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”一方面，住宅工程质量分户验收记录表载明案涉房屋存在空鼓缺陷，腾辉公司亦当庭辩称空鼓、爆灰等现象是每个清水房都存在的情况，说明其承认交付给熊维财的房屋存在空鼓、爆灰等质量缺陷。二方面，腾辉公司虽对案涉房屋进行过维修，但经本院实地勘验，该房屋客观存在“主卧进门左上方墙壁有两处漏洞，卫生间墙壁、小卧室横梁及主卧室防护栏外墙上有裂缝”等质量缺陷。三方面，《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第三条和第十六条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。腾辉公司作为房产开发企业，负有查明房屋开裂等问题的原因并组织有关责任方解决质量问题的责任。但在本案诉讼过程中，腾辉公司未能举证证明房屋开裂系房屋材料伸缩、温度变化引起还是因施工质量问题造成，应自行承担不利后果。综合考量前面几点因素，本院确认案涉房屋存在开裂、空鼓、爆灰等质量缺陷，不符合《商品房买卖合同》第十六条（一）的约定。 第三，根据实地勘验情况，案涉房屋系毛坯房，至今未装修入住，水、天然气已入户，电已到表箱，虽然存在开裂等质量缺陷，但凭肉眼观测裂缝较小，结合是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复等因素，本院综合判断案涉房屋不存在因质量问题严重影响正常居住使用的情况。 第四，《商品房买卖合同》第三条约定3个阳台为非封闭式，而案涉房屋除起居室、厨房及紧邻起居室的房间的阳台未安窗户外，其余卧室安装了窗户，未违反合同约定；同时，现场勘验亦显示入户门已安装，故熊维财诉称“门窗没有安装”的事实主张不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”关于熊维财提出的“抹灰层粘接不牢，混凝土结构有杂物，表面不光泽、外观有麻面、掉皮、起砂，不符合审查合格的施工图设计文件要求，主体结构包括砌体墙内没有埋设电器管道。”等事实主张，因其既未对房屋质量申请检测，又未提供有力证据佐证，本院不予确认。 二、熊维财要求按每平方米减少房屋价款1980元并返还买受人的主张应否得到支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条第一款规定“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。”由此可见，在买卖合同纠纷中，适用减少价款的违约责任，有两个前提条件：一是当事人对违约责任没有约定或者约定不明确；二是买受人要求减少价款。本案中，熊维财虽提出减少价款，但案涉《商品房买卖合同》第十六条对房屋质量问题约定了违约责任。熊维财主张将价款每平方米减少1980元并返还买受人，与合同约定和法律规定不相符合，本院不予支持。由于案涉房屋存在空鼓、开裂等质量缺陷，根据法律规定及合同约定，腾辉公司应在保修责任范畴内负责修复，如果其拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，熊维财可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由腾辉公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川腾辉房地产开发有限公司交付的商品房（营山县天府名苑1幢第14层14-5号）不符合《商品房买卖合同》第十六条(一)的约定； 二、驳回原告熊维财的其他诉讼请求。 案件受理费4058元，减半收取计2029元（原告熊维财已交纳），由原告熊维财负担1500元，被告四川腾辉房地产开发有限公司负担529元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  唐海奎 二〇二〇年五月二十二日 书记员  李正太