湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0527民初81号原告：绥宁大汉城镇建设有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。被告张振恒，男，1990年3月28日出生。原告绥宁大汉城镇建设有限公司与被告张振恒租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员李锡政适用简易程序进行独任审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告绥宁大汉城镇建设有限公司的委托诉讼代理人李剑烽、被告张振恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绥宁大汉城镇建设有限公司向本院提起诉讼，请求：1、责令被告支付原告租金、商业管理服务费共计94970元，违约金58701元，共计153671元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月31日被告与原告签订了绥宁大汉有限公司《商铺租赁合同》，被告租赁原告大汉商业街9号栋2018、2019号商铺，面积447.66平方米，用于餐饮经营，租赁期限为6年。从2017年8月1日起至2023年7月31日止，前两年租金不变，第三年按8％逐年递增，费用起算日为2017年8月1日，租金、商业管理服务费半年一交，折后总价为596635元。其中租金总额为298318元，商业管理服务费总额为298317元。被告支付租金、商业管理服务费的具体时间为:（1）2016年9月27日付清2017年8月1日至2018年1月31日的租金22831元，商业管理服务费22831元，共计45662元，折后为45662元。（2）2018年2月1日付清2018年2月1日至2018年7月31日租金22830元，商业管理服务费22831元，共计45661元，折后15220元。（3）2018年8月1日付清2018年8月1日至2019年1月31日租金22830元，商业管理服务费22831元，共计45661元，折后为45661元。（4）2019年2月1日付清2019年2月1日至2019年7月31日的租金22831元，商业管理服务费22831元，共计45662元，折后为45662元。（5）2019年8月1日交清2019年8月1日至2020年1月31日的租金24657元，商业管理服务费24657元，共计49314元，折后49314元......。当月的租金、商业管理服务费，被告要提前30日将费用交于原告指定的账户：中国工商银行股份有限公司绥宁支行账号19×××51，被告付清2018年8月1日以前的租金、商业管理服务费后，2019年2月1日应付2019年2月1日至2019年7月31日的租金、商业管理服务费45662元，2019年8月1日应付2019年8月1日至2020年1月31日的租金、商业管理服务费49314元，共计94976元至今未付。根据合同约定被告拖欠租金、商业管理服务费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权或委托物业管理公司采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月以上，则甲方有权或委托物业管理公司与乙方终止合同，采取清场措施收回门面，另行招租。同时乙方所交保证金不予退还。乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并赔偿甲方损失，税费由乙方承担，现原告不与被告终止合同，要求被告按合同承担违约金，违约时间算到2019年11月28日止。2019年2月1日被告应付原告租金、商业管理服务费共计45662元，从2019年2月2日计算到2019年11月28日违约300天，按45662元的千分之三每日计算违约金41096元；2019年8月1日被告应支付租金、商业管理服务费49314元，从2019年8月2日计算至2019年11月28日违约119天，按49314元的千分之三每日计算违约金17605元；共计违约金58701元，被告应当承担。被告张振恒口头辩称，被告拖欠原告租金是事实，被告一直都很积极处理问题，本想在2019年过年时将租金交清，后来由于疫情的影响，没有生意，所以一直没有交租金。违约金过高，请法院予以核减。经审理查明，2017年7月31日被告张振恒与原告绥宁大汉城镇建设有限公司签订了《商铺租赁合同》，原告绥宁大汉城镇建设有限公司将大汉商业街9号栋2018、2019号商铺，面积447.66平方米出租给被告张振恒从事餐饮经营，租赁期限为6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日止，前两年租金不变，第三年按8％逐年递增，费用起算日为2017年8月1日，租金、商业管理服务费半年一交，折后总价为596635元。其中租金总额为298318元，商业管理服务费总额为298317元。被告支付租金、商业管理服务费的具体时间为:（1）2016年9月27日付清2017年8月1日至2018年1月31日的租金22831元，商业管理服务费22831元，共计45662元，折后为45662元。（2）2018年2月1日付清2018年2月1日至2018年7月31日租金22830元，商业管理服务费22831元，共计45661元，折后15220元。（3）2018年8月1日付清2018年8月1日至2019年1月31日租金22830元，商业管理服务费22831元，共计45661元，折后为45661元。（4）2019年2月1日付清2019年2月1日至2019年7月31日的租金22831元，商业管理服务费22831元，共计45662元，折后为45662元。（5）2019年8月1日交清2019年8月1日至2020年1月31日的租金24657元，商业管理服务费24657元，共计49314元，折后49314元......。当月的租金、商业管理服务费，乙方（张振恒）要提前30日将费用交于甲方（原告）指定的账户：中国工商银行股份有限公司绥宁支行账号19×××51，乙方付清2018年8月1日以前的租金、商业管理服务费后，2019年2月1日应付2019年2月1日至2019年7月31日的租金、商业管理服务费45662元，2019年8月1日应付2019年8月1日至2020年1月31日的租金、商业管理服务费49314元，共计94976元至今未付。根据合同约定：乙方拖欠租金、商业管理服务费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权或委托物业管理公司采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月以上，则甲方有权或委托物业管理公司与乙方终止合同，采取清场措施收回门面，另行招租。同时乙方所交保证金不予退还。乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并赔偿甲方损失，税费由乙方承担。现原告绥宁大汉城镇建设有限公司不与被告张振恒终止合同，要求被告张振恒按合同承担违约金，违约时间算到2019年11月28日止。2019年2月1日被告张振恒应付原告绥宁大汉城镇建设有限公司租金、商业管理服务费共计45662元，从2019年2月2日计算到2019年11月28日违约300天，按45662元的千分之三每日计算违约金41096元；2019年8月1日被告张振恒应支付租金、商业管理服务费49314元，从2019年8月2日计算至2019年11月28日违约119天，按49314元的千分之三每日计算违约金17605元。被告张振恒应支付租金、商业管理服务费94976元，按合同约定计算的违约金58701元，违约金是应收租金、商业管理服务费的61.8％。本院认为，原告绥宁大汉城镇建设有限公司与被告张振恒签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告张振恒没有按照合同约定的时间及时支付租金、商业管理服务费的行为违约，应当承担继续支付租金、商业管理服务费和违约金的违约责任。故，原告绥宁大汉城镇建设有限公司要求被告张振恒支付租金、商业管理服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告绥宁大汉城镇建设有限公司要求被告张振恒按照合同约定支付的违约金58701元是应收租金、商业管理服务费的61.8％，超过造成损失的百分之三十，违约金过分高于造成的损失。原告绥宁大汉城镇建设有限公司的损失为被告张振恒应交的租金、商业管理服务费和资金被占用期间的利息。因此，本院根据被告张振恒的核减请求，对违约损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，自应付租金、商业管理服务费至次日起按照年利率6％支付资金占用期间的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告张振恒在本判决生效后十日内支付原告绥宁大汉城镇建设有限公司租金、商业管理服务费94976元及违约金3217元（2019年2月1日被告张振恒应付原告绥宁大汉城镇建设有限公司租金、商业管理服务费45662元，从2019年2月2日计算到2019年11月28日违约300天，按年利率6％计算违约金2252元；2019年8月1日被告张振恒应支付租金、商业管理服务费49314元，从2019年8月2日计算至2019年11月28日违约119天，按年利率6％计算违约金965元）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绥宁大汉城镇建设有限公司的其他诉讼请求；本案受理费3374元，减半收取1687元，由原告绥宁大汉城镇建设有限公司负担609元，被告张振恒负担1078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  李锡政二〇二〇年五月二十九日代理书记员  罗紫瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。