福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1530号 上诉人（原审原告）：福建省福二化有限公司，住所地福建省福州市二环路连江路北段。 法定代表人：洪晓云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周健，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许维雄，男，1963年6月13日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：王爱珍，女，1964年7月14日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：潘起帆，男，1993年12月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：刘德和，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原审第三人：廖甫金，男，1978年9月17日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原审第三人：吴小英，女，1981年9月22日出生，汉族，住福建省顺昌县。 上列原审第三人共同委托诉讼代理人：苏小妹，福建沃泰律师事务所律师。 上列原审第三人共同委托诉讼代理人：练文泽，福建沃泰律师事务所律师。 上诉人福建省福二化有限公司（以下简称“二化公司”）因与被上诉人许维雄、王爱珍、潘起帆、原审第三人廖甫金、吴小英确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 二化公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持二化公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、许维雄、王爱珍转让案涉房屋全部产权时并未通知二化公司，也未征得二化公司同意，属无权处分，潘起帆与廖甫金在明知许维雄仅持有案涉房屋45%产权的情况下，仍然以低价配合其受让全部产权并办理过户手续，并非善意第三人，不构成善意取得，许维雄、潘起帆与廖甫金之间构成恶意串通，侵害国有资产。二、根据《福州市出售公有住房合同书》第六条约定，“允许按市场价格出售出租原房屋产权单位有优先购买权和承租权”，许维雄将案涉房产转让时，并未通知、征得二化公司放弃优先购买权的书面同意，侵害了二化公司的优先购买权。三、一审判决认定事实不清。一审时，许维雄称因欠案外人曾能灵借款，由案外人杨绪和代为还款，并由其转卖案涉房产给廖甫金、吴小英，但案外人曾能灵、杨绪和均未出庭作证、确认上述事实，亦未提供银行流水等证据予以佐证，一审法院仅凭许维雄等人的一面之词即认定上述事实，属认定事实不清。四、福州市不动产登记和交易中心与本案存在利害关系，其出具的复函不能作为证据使用。福州市不动产登记和交易中心作为案涉房屋的产权交易登记方，其在案涉房屋办理产权变更登记过程中存在重大过失，其明知许维雄、王爱珍仅有案涉房屋45%产权，在未征得二化公司同意的情况下，将案涉房屋100%产权过户至他人名下，福州市不动产登记和交易中心的工作人员上述行为已造成国有资产流失，并涉嫌构成玩忽职守罪。福州市不动产登记和交易中心在复函中故意遗留案涉房屋产权单位有优先购买权的事实，试图掩盖其错误办理案涉房屋产权交易登记的事实。 许维雄、王爱珍辩称，同意二化公司的上诉意见。 潘起帆辩称，本案与潘起帆无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回二化公司的上诉请求。一、潘起帆与许维雄、王爱珍之间不存在真实的房屋买卖关系。1.许维雄、王爱珍与案外人曾能灵之间存在民间借贷关系，许维雄、王爱珍与潘起帆签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋过户至潘起帆名下，作为向曾能灵借款的担保，属于非典型担保。在一审庭审过程中，许维雄、王爱珍对向曾能灵借款的事实及案涉房屋只是用于担保的事实均予以确认。2.2016年1月至2016年12月借款期间，案涉房屋也一直由许维雄、王爱珍占有、使用，潘起帆始终没有接受案涉房屋。二、潘起帆并没有处分案涉房屋。2016年12月，许维雄、王爱珍在征得曾能灵同意后，将案涉房屋出售给廖甫金、吴小英，部分出售款用于偿还曾能灵的债务，许维雄、王爱珍与廖甫金、吴小英在一审庭审过程中均确认了该事实。因此案涉房屋的实际出售方系许维雄、王爱珍，并不是潘起帆，潘起帆只是按许维雄、王爱珍与廖甫金、吴小英的指示，配合将案涉房屋权属变更至廖甫金、吴小英名下，并未处分案涉房屋。 廖甫金、吴小英述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、廖甫金、吴小英取得案涉房屋产权是从前手潘起帆名下过户，廖甫金、吴小英对案涉房屋属许维雄与二化公司共有并不知情，故与潘起帆之间不存在恶意串通，廖甫金、吴小英系善意取得案涉房产。二、廖甫金、吴小英取得案涉房产支付了对价，不存在低价受让的问题。三、廖甫金、吴小英取得案涉房产所有权，并办理了登记过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，廖甫金、吴小英享有案涉房产所有权。 二化公司向一审法院起诉请求：1.依法确认许维雄与潘起帆于2016年3月30号签订的关于坐落于福州市晋安区及附属间的《存量房买卖合同》无效；2.确认坐落于福州市晋安区的房屋及附属间的55%征收补偿权益归二化公司所有。 一审法院认定事实：许维雄、王爱珍于1989年登记结婚，2018年3月登记离婚。案涉坐落于福建省福州市晋安区房屋原系二化公司公有住房。1993年12月28日依照房改政策，二化公司与许维雄签订一份《福州市出售公有住房合同书》，约定将讼争房屋出售给许维雄，许维雄购买公有住房个人产权为45%。同时，合同第六条约定以标准价购买的公有住房，购房者拥有部分产权（包括全部占有权、使用权和受限制的收益权、处分权）可以使用和继承。交清房款五年后，允许按市场价格出售出租原房屋产权单位有优先购买权和承租权，所得增值额交纳有关税费后、应向原房屋产权单位交纳30%的增值费、余下归个人；五年内出售、出租的，只能按原购房价格或公房租金出售、出租给原房屋产权单位或当地房地产管理部门。1997年5月27日，案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权证号为榕房Ｓ字第××号，所有权人为许维雄，所有权证附记中注明“房改出售的标准价房，个人产权比例占45%”。2016年1月11日，许维雄、王爱珍在福州市公证处办理了公证委托，委托案外人卢昌圣代为办理案涉房屋解押还款手续、产权出售转让、交易过户等手续。2016年3月30日卢昌圣与潘起帆签订《存量房买卖合同》，约定以20万元将案涉房屋出售给潘起帆。2016年11月12日，房屋产权过户至潘起帆名下，房屋不动产权证号为（2016）福州市不动产权第××号，该不动产权证未再记载房屋共有情况，即讼争房屋为潘起帆个人所有。2016年12月，潘起帆将讼争房屋过户给吴小英、廖甫金，房屋不动产权证号为（2016）福州市不动产权第9012359-××号、（2016）福州市不动产权第9012359-××号。2018年5月，案涉房屋被福州市晋安区人民政府征收拆除，现已灭失。2019年11月8日，福州市不动产登记和交易中心出具榕不动产交函〔2019〕851号关于晋安区岳峰镇连江北路76号二化新村一区7＃楼604单元、604附属间转移登记的复函，复函中说明：2016年3月30日，许维雄、王爱珍委托卢昌圣与潘起帆签订存量房买卖合同并提供相应材料申请办理讼争房产100%份额的转移登记手续。在查验材料齐全，申请登记事项与登记簿记载内容一致后，中心予以办理产权转移登记，许维雄与二化公司关于公有住房合同书中的约定事项应由签订合同双方协商解决或通过司法途径解决。 一审庭审中，许维雄、王爱珍、潘起帆与吴小英、廖甫金共同确认如下事实：2016年1月，许维雄、王爱珍向案外人曾能灵借款32万元，应曾能灵要求，许维雄、王爱珍办理委托公证给卢昌圣，将讼争房屋过户至潘起帆名下作为担保。2016年12月，因无力偿还曾能灵欠款，且尚欠吴小英姐夫杨绪和借款7万元，许维雄、王爱珍遂将房屋出售给杨绪和的妻妹吴小英和妻妹夫廖甫金。房屋出售价格为530412元，其中460412元已按许维雄、王爱珍要求由杨绪和账户转账至曾能灵账户，用以偿还许维雄、王爱珍欠曾能灵的借款本息。另7万元则用以抵扣许维雄、王爱珍向杨绪和的借款。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。本案中，许维雄、王爱珍与潘起帆签订讼争《存量房买卖合同》，虽然是以买卖之名行债务担保之实，但不论名义买受人潘起帆还是最后的实际买受人吴小英、廖甫金在主观上并无与许维雄恶意串通，以达损害二化公司利益之故意，且买卖合同已经通过相关行政管理部门审查，并完成产权过户登记。潘起帆之后又通过房屋买卖的形式，将案涉房屋的产权过户登记至吴小英、廖甫金名下，购买人吴小英、廖甫金也支付了相应的对价，应当认定为善意购买人。因此，二化公司以许维雄、王爱珍与潘起帆恶意串通，损害其共有利益为由，主张《存量房买卖合同》无效，缺乏相应证据，一审法院不予支持。进而二化公司主张案涉房屋的55%征收补偿权益，一审法院亦不予支持。许维雄、王爱珍出售案涉房屋如存在侵犯二化公司相关权益，二化公司可另行向许维雄、王爱珍主张。综上所述，判决：驳回福建省福二化有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由福建省福二化有限公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据，根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，二化公司主张潘起帆与廖甫金并非善意第三人，不构成善意取得且许维雄、潘起帆与廖甫金之间构成恶意串通，侵害国有资产，案涉《存量房买卖合同》无效，但二化公司并未提供证据证明许维雄、潘起帆、廖甫金恶意串通损害其合法权益。诚如一审法院分析，案涉《存量房买卖合同》虽然是以买卖之名行债务担保之实，但该《存量房买卖合同》已经通过相关行政管理部门审查，并已完成产权过户登记。潘起帆之后又通过房屋买卖的形式，将案涉房屋的产权过户登记至吴小英、廖甫金名下，购买人吴小英、廖甫金也支付了相应的对价，应当认定为善意购买人。二化公司以此为由主张案涉《存量房买卖合同》无效，缺乏依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故二化公司关于许维雄、王爱珍转让案涉房屋全部产权时并未通知二化公司，也未征得二化公司同意，属无权处分的主张，亦不能作为认定案涉《存量房买卖合同》无效的依据。另，二化公司主张案涉《存量房买卖合同》侵犯其优先购买权，该理由亦不是认定案涉《存量房买卖合同》无效的法定依据。综上，二化公司关于案涉《存量房买卖合同》无效的诉请不能成立，不予支持，二化公司进而提出的案涉房屋55%征收补偿权益归其所有的主张，亦不能成立。若二化公司认为许维雄、王爱珍出售案涉房屋侵犯其合法权益，二化公司可另行向许维雄、王爱珍主张。 综上所述，二化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由福建省福二化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年五月十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷