北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4602号上诉人（原审被告）：高颖，女。法定代理人：田忠学（上诉人高颖之夫），男。委托诉讼代理人：吴小军，北京市智汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张竹友，女。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小利，北京欣国律师事务所实习律师。上诉人高颖因与被上诉人张竹友房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张竹友的诉讼请求。事实和理由：高颖没有民事行为能力，其与张竹友签订的房屋买卖合同无效。户口登记在涉案房屋中的案外人王某一系高颖的前夫，经与其联系他表示无法将户口迁出，高颖也没有能力解决他的户口迁移问题。买卖合同中约定的户口是高颖个人户口而非全部户口，高颖已经在房屋出售后迁出自己的户口，履行了合同义务。张竹友在房屋买卖合同履行后七年才提起本案诉讼，超过诉讼时效期间。张竹友辩称，同意一审判决。我通过中介公司了解到房源信息，高颖由家人陪同一起办理售房事宜，我支付了合理对价购买其房屋，双方所签房屋买卖合同合法有效。买卖合同中明确约定高颖有迁出户口的义务，现其所述他人户口在涉案房屋中的问题，不是高颖不履行合同义务的合理理由。由于存在户口未迁出的原因，我只能低价出售房屋，并损失了5万元户口保证金。高颖未能迁出户口未全部履行完毕房屋买卖合同，应继续履行并给付违约金，不存在超过诉讼时效的问题。不同意高颖的上诉请求。张竹友向一审法院起诉请求：要求高颖支付暂时计算至2019年10月18日的违约金322000元。一审法院认定事实：2013年7月28日，张竹友（买受人、乙方）与高颖（出卖人、甲方）经北京某房地产经纪有限公司居间签订了《存量房屋买卖合同》，约定高颖将北京市房山区XXX室的房屋出卖给张竹友，成交价为890000元，合同第一条第（六）项中写明该房屋内有户口。第九条权属转移登记第（三）项约定出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，除户口迁出一项外，合同约定的其他事项双方均已履行完毕，高颖将自己户口从涉案房屋内迁出，然房屋内仍有高颖前夫王某一户口未迁出，高颖称与张竹友签订房屋买卖合同时并未将该情况告知张竹友，后2018年5月6日，张竹友与案外人张某一、于某一签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定张竹友将北京市房山区XXX室的房屋出卖给张某一、于某一，该合同第十条户籍迁出项下（一）约定该房屋现无户籍登记……（四）约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。张竹友称在其与张某一、于某一办理物业交割时经双方查验方知房屋内有王某一户口未迁出。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高颖称签订合同时患有精神疾病，属于无民事行为能力人，故涉案房屋买卖合同应属无效，并申请对签订合同时的民事行为能力进行鉴定，然无鉴定机构可以鉴定，而民事行为能力须经专业机构予以认定，单凭高颖提交的病历材料法院无法对高颖签订合同时的民事行为能力进行认定。且高颖即便签订房屋买卖合同时行为能力受限，对于房屋买卖合同此等重大事宜其法定代理人应当知晓，然其在卖房之后长达7年左右的时间并未提出异议，双方签订的房屋买卖合同的其他事项也均已履行完毕，故此种情形下双方签订的房屋买卖合同应认定有效为宜，对于高颖的抗辩法院不予采纳。关于高颖抗辩的诉讼时效一事，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因高颖承认出售房屋时未将房屋内的户口情况明确告知张竹友，在案亦无证据证明张竹友在再次出售房屋之前已经知晓王某一户口未迁出的情况，根据张竹友提交的证据显示其再次出售房屋的时间为2018年，距今尚未超过法律规定的诉讼时效，且王某一户口未迁出的状态一直持续至今，故本案中张竹友的起诉并未超过诉讼时效。根据双方合同约定，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，出卖人应支付买受人违约金。本案中虽然高颖已将自己户口迁出，但其前夫王某一亦是曾与高颖有法律关系的个体，其前夫户口迁入房屋内也与双方曾是夫妻关系相关联，故高颖应按照双方合同约定向张竹友支付王某一户口未迁出的违约责任。张竹友主张暂且计算至2019年10月18日，但根据其提交的证据显示2018年5月6日其已将房屋再次出售，故法院暂且支持到2018年5月6日，2018年5月6日张竹友如继续产生损失可另行起诉。因双方约定的违约金标准过高，且张竹友在与高颖签订房屋买卖合同时亦有义务核查房屋内户口情况，然其直至2018年再次出售时方知户口未迁出情况，对于损失发生亦存在未尽到谨慎审查义务的过错，法院根据双方过错程度、案件实际履约情况、张竹友损失情况对违约金予以调整，酌情确认截至2018年5月6日高颖支付张竹友违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、高颖于判决生效后十日内给付张竹友违约金20000元；二、驳回张竹友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。庭审中，张竹友表示张某一、于某一已经提起诉讼，要求其支付逾期迁出户口违约金，经一审法院审理后于2020年1月做出（2019）京0111民初26591号民事判决，虽法院判决驳回张某一、于某一的诉讼请求，但同时确认尚未支付的户口保证金5万元用于弥补违约金。本院认为，关于高颖与张竹友所签房屋买卖合同效力，及本案诉讼时效问题，一审法院已经依据查明事实和法律规定进行了审查，并对高颖相应之抗辩意见不予采信。本院对一审法院的认定没有异议，在此对高颖所持与一审意见一致的上诉意见不予采信，具体理由不再赘述。关于高颖所述买卖合同约定需迁移户口应为其个人户口，他人户口其无力迁移的问题。从买卖合同相关约定看，并未明确户口登记状况为其个人户口，故应认定所指需迁移之户口系房屋地址内登记的全部户口。而高颖无力决定他人户口迁出的问题，并非其可以不按照房屋买卖合同向张竹友承担违约责任的合法依据。另，张竹友在另售房屋过程中，因王某一户口未能迁出而被买家扣除户口保证金5万元的事实发生在一审法院审理过程中，一审法院没有在审理查明中列明该事实，其后依据双方过错程度、案件实际履约情况、张竹友损失情况对违约金予以调整，酌情确认截至2018年5月6日高颖支付张竹友违约金20000元，张竹友没有提起上诉，本院对此亦不再予以审查处理。综上所述，高颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由高颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十九日书记员  黑梦雪