广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初229号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：黄其伟，男，1970年1月8日出生，汉族，住广东省开平市。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“彰泰城房地产公司”）与被告黄其伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰城房地产公司的委托诉讼代理人黄世军及被告黄其伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。2.判决被告黄其伟配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告黄其伟向原告彰泰城房地产公司支付违约金152809.20元，违约金从已付购房款中扣除。在诉讼中，原告彰泰城房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。2.判决被告黄其伟配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告黄其伟向原告彰泰城房地产公司支付违约金152809.20元，违约金从已付购房款中扣除。4.被告黄其伟支付原告彰泰城房地产公司律师费13000元。事实和理由：2018年9月3日，原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》，合同约定：原告彰泰城房地产公司将位于钟山县钟山彰泰城（商品房预售许可证号为钟建房预字第2018-007号)5幢1单元10层1004号商品房出售给被告黄其伟，总价款为509364元，被告黄其伟在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款159364元，余款350000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。合同第八条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议的，任何一方均有权向商品房所在地钟山县人民法院提起诉讼。附件十一买卖合同补充协议第八条第1款约定：因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金，并按附件四第4条第2款项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。《车位使用确认书》使用人特别承诺的第10款约定，如使用人有违反《商品房买卖合同（预售）》及本确认书使用人相关承诺的，开发商有权收回本车位。同时，《商品房买卖合同（预售）》无论以何种原因终止或解除的，本确认书亦同时终止。原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告彰泰城房地产公司已经到有关机关办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。按照附件十一商品房买卖合同补充协议第八条第2款第（2)项约定：买卖合同根据合同约定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。被告黄其伟因未能办理银行贷款，截止至起诉时止，被告黄其伟拖欠原告彰泰城房地产公司购房款350000元，逾期早已超过90天，已构成解除合同的条件，原告彰泰城房地产公司已发函向被告黄其伟追讨购房款，但被告黄其伟未能支付。原告彰泰城房地产公司认为，原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，因被告黄其伟违约，原告彰泰城房地产公司要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，被告黄其伟配合原告彰泰城房地产公司到合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续，并支付违约金，退回已经确认的钟山彰泰城C地块B区B032号车位。原告彰泰城房地产公司向法院提起诉讼，请求法院支持原告彰泰城房地产公司的诉讼请求。 被告黄其伟辩称，在签订《商品房买卖合同（预售）》前，原告彰泰城房地产公司的工作人员对被告黄其伟说房屋可以按揭贷款。2018年9月3日，原告彰泰城房地产公司的工作人员与被告黄其伟一起到银行，银行说同意贷款给被告黄其伟，所以，被告黄其伟于当天与原告彰泰城房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，支付首付款159364元、房屋维修基金。之后原告彰泰城房地产公司的工作人员告诉被告黄其伟因为被告黄其伟是外地户口无法放贷，所以被告黄其伟要求退房，但原告彰泰城房地产公司不同意被告黄其伟退房。因为原告彰泰城房地产公司的原因，导致被告黄其伟无法贷款。被告黄其伟于2018年9月尚欠银行贷款，2020年还清贷款。之后原告彰泰城房地产公司要求被告黄其伟支付的违约金按20%计算，被告黄其伟不同意，若原告彰泰城房地产公司要求被告黄其伟支付违约金，则被告黄其伟不同意解除合同；如果原告彰泰城房地产公司退还被告黄其伟已经交付的购房款及房维基金，则被告黄其伟同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订了《商品房买卖合同（预售）》《车位使用确认书》。合同主要约定：原告彰泰城房地产公司将其位于钟山县商品房出售给被告黄其伟，商品房总价款为509364元；被告黄其伟在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款159364元，余款350000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，双方按照逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；附件四第2条贷款人购房的买受人声明：在签订《买卖合同》时，已经充分了解现行的购房政策、贷款（含银行贷款和公积金贷款，下同）的贷款政策、办理条件、程序及所需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担《买卖合同》签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；附件十一补充协议第八条第二款第二项、第八款分别约定“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）均由买受人承担”等等。商品房交付时间为2020年12月30日。《车位使用确认书》中使用人特别承诺第十条约定“如使用人有违反《商品房买卖合同（预售）》及本确认书使用人相关承诺的，开发商有权收回本车位。同时，《商品房买卖合同（预售）》无论以任何原因终止或解除的，本确认书亦同时终止”。合同签订后，被告黄其伟支付首付款159364元、房维基金8250元，余款350000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付。原告彰泰城房地产公司按照约定为被告黄其伟办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。之后原告彰泰城房地产公司的工作人员告诉被告黄其伟因其是外地户口申请贷款未获批准。被告黄其伟未按照约定支付剩余购房款，原告彰泰城房地产公司向被告黄其伟发催告函催收未果。 本院认为，关于原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》是否应当解除的问题。被告黄其伟未按照合同约定的时间足额支付购房款，逾期期限超过90日，原告彰泰城房地产公司亦发出催告函进行了催告，被告黄其伟仍未履行付款义务，原告彰泰城房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》《车位使用确认书》及被告黄其伟协助原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续，本院予以支持。关于被告黄其伟是否支付违约金的问题，原告彰泰城房地产公司与被告黄其伟签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定剩余购房款以银行贷款方式支付，但附件四第二条关于“贷款购房的买受人声明”的格式条款对无法获得贷款需按照约定付款时间付清房款未用黑体字注明，原告彰泰城房地产公司亦未举证证实尽到了告知义务。同时，原告彰泰城房地产公司的销售人员作为专业从事房地产销售的人员在签订合同时一般会询问购房户是否不符合贷款条件等情况，在原告彰泰城房地产公司未能举证证实被告黄其伟存在刻意隐瞒不符合贷款条件的情况下，应视为被告黄其伟已如实陈述自身的情况，被告黄其伟未能办理银行贷款，不属被告黄其伟个人原因所致，被告黄其伟无恶意违约行为，不应承担违约责任。关于律师费的问题，被告黄其伟在诉讼中表示若原告彰泰城房地产公司同意退还被告黄其伟已经交付的购房款及维修基金则同意解除合同，亦不存在恶意违约的情形，为此对该律师费本院不予支持。合同解除后，原告彰泰城房地产公司应向被告黄其伟返还购房款159364元。关于住房维修基金的问题，被告黄其伟将住房维修基金存入钟山县住房和城乡建设局账户，原告彰泰城房地产公司未持有该款项，被告黄其伟可在合同解除后自行到钟山县住房和城乡建设局办理退款事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告黄其伟于2018年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《车位使用确认书》。被告黄其伟于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告黄其伟退还购房款159364元； 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1808元（已减半收取,原告贺州彰泰城房地产开发有限公司已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担1758元，被告黄其伟负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邹智利 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。