云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异85号案外人：陆翠萍,女，汉族，1968年8月20日生，身份证登记住址:云南省昆明市西山区。申请保全人：李霖骏,男,汉族，1975年12月30日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周凤清，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐梓又，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被保全人：郭可茵，女，汉族，1968年1月1日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被保全人：郭倚辰，女，汉族，1993年11月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。本院在办理申请保全人李霖骏与被保全人郭可茵、郭倚辰民间借贷纠纷一案财产保全过程中，案外人陆翠萍向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陆翠萍提出异议请求称，请求人民法院解除位于昆明市西山区的查封,执保案号:（2Ｏ19）云0112执保1Ｏ35号。事实与理由为:在2019年11月11日,案外人与郭倚辰签订购买其名下采莲路67栋三单元2层202号房屋,并在公证处做了公证支付购房款,因在当时未及时办理房屋过户手续,后被人民法院查封,现在案外人无法办理过户。为维护自身合法权益,现向法院提出执行异议,请求裁定中止对被保全人郭倚辰名下昆明市西山区采莲路67栋3单元2层202房屋的查封,请求人民法院依法支持案外人的异议请求。申请保全人李霖骏答辩称，一、本案中申请保全人在诉讼过程中依法向人民法院申请诉讼财产保全于法有据,系维护自身权益的合法行为,且法院已判决被告向答辩人承担还款责任。申请保全人与被保全人郭可茵、郭倚辰民间借贷纠纷一案,案号为:(2019)云O112民初10894号,已由法院审理并依法下判,判决被告郭可茵、郭倚辰承担还款责任。在上述案件诉讼过程中,申请保全人依法向法院申请诉讼保全并提供了担保,法院于2O19年11月25日对被告郭倚辰名下位于黄瓜营67幢3单元2层202号房屋进行了保全查封,查封期限三年,自2O19年11月25日至2022年11月24日。我国《民事诉讼法》第九章明确规定了当事人享有申请诉讼财产保全的权利,申请保全人也按照法律规定向法院申请了诉讼财产保全,该行为系答辩人维护自身合法权益的行为,未侵犯任何人的合法权益,因此请求法院依法驳回案外人的执行异议申请。二、案外人的情形不满足我国关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,应依法驳回其执行异议申请。早在2005年1月1日,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条就对“无过错不动产买受人物权期待权的保护条件”进行了规定。随后,2O15年05月O5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简“《异议复议规定》”)又对“无过错不动产买受人物权期待权的保护条件”进行了完善和修正。其中,《异议复议规定》第二十八条明确规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”由此可知,如果不动产买受人欲实现物权期待权需要同时满足以下四个条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中,就被答辩人提交的现有证据可知,其并不满足上述条件中的任何一个:(一)法院保全查封案涉房屋的时间为2O19年11月25日,在此之前案外人与被保全人郭倚辰并未签订合法有效的书面买卖合同。虽然双方于2O19年11月11日签订了《房屋转让预约合同》,但签订预约合同并不意味双方必然会签订本约合同,且当事人依预约所负之义务为行为义务,可能为订约之义务或再为磋商之义务,而并非给付特定物之义务。因此,案外人与被保全人郭倚辰在法院依法查封案涉房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同。(二)案外人在法院查封之前并未合法占有案涉房屋,案外人与被保全人郭倚辰在《房屋转让预约合同》第四条中约定了被保全人郭倚辰于案外人付清全部房款之日将案涉房屋交付案外人,同时该条款也约定了付清全部房款之日为案外人与被保全人郭倚辰双方签订正式房屋买卖合同之日。但在本案中,双方在法院查封之前并未签订房屋买卖合同,也并未支付完全部房款,因此案外人在法院查封之前并未合法占有案涉房屋。(三)案外人与被保全人郭倚辰在《房屋转让预约合同》约定案涉房屋的售价为60万元,但就现有证据,根本无法证实案外人已向被保全人郭倚辰支付了全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。(四)案涉房屋未办理过户登记,案外人自身存在严重过错。查阅案外人与被保全人郭倚辰签订的《房屋转让预约合同》可知:案外人对案涉房屋之上设定有其他人的抵押权登记是充分知悉的,而众所周知,存在他人抵押权的房屋是无法正常完成过户登记的,因此案外人在明知房屋无法完成正常过户登记的情形下依旧准备与被保全人郭倚辰完成房屋买卖的行为是对他人权利障碍的忽略,案外人对未办理过户登记是存在过错的。因此,我国法律规定无过错不动产买受人实现物权期待权需要同时满足四个条件,而本案中案外人的情形未满足其中任何一个条件,因此应依法驳回其执行异议申请。综上,本案中申请保全人在诉讼过程中依法向人民法院申请诉讼财产保全于法有据,系维护自身权益的合法行为,且法院已判决被保全人向申请保全人承担还款责任。并且案外人的情形不满足我国关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,应依法驳回其执行异议申请。案外人陆翠萍为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：公证书一份；房屋所有权证一份；中国建设银行单位客户专用回单一份，以上证据材料均为复印件。本院查明，申请保全人李霖骏与被保全人郭可茵、郭倚辰民间借贷纠纷一案审理过程中，本院依申请保全人申请，于2019年11月20日作出（2019）云0112执保1035号执行裁定书，并于2019年11月25日保全查封了被保全人郭倚辰名下位于黄瓜营67幢3单元202号房屋（房产证号：20××51号）。案外人陆翠萍对此不服，提出以上执行异议。本院认为，首先，关于本院就案涉房屋所采取的保全查封行为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”第一百零三条第一款规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。”本院在审理原告李霖骏与被告郭可茵、郭倚辰民间借贷纠纷一案过程中，依申请保全人申请，本院对被保全人郭倚辰名下位于黄瓜营67幢3单元202号房屋（房产证号：20××51号）采取保全查封措施符合法律规定。其次，关于案外人陆翠萍就本案保全查封房屋主张所有权并提出排除执行的异议请求，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人必须满足上述法律规定的全部条件，其物权期待权才能得到上述法律保护。本案中，根据案外人自述及其提供的证据材料，案外人的异议请求不符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护条件。具体而言，其一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，案外人未能提供证据材料证明其在本院保全查封之前已合法占有案涉房屋，根据现有证据材料无法认定其在查封之前已合法占有房屋；其二，案外人与被保全人签订《房屋转让预约合同》之前，案涉房屋已经设定有其他人的抵押权登记，合同约定待注销抵押登记手续并取得房产证原件后，双方办理产权过户登记手续，案外人在购买案涉房屋时没有履行合理注意义务，忽略了他人权利障碍，导致案涉房屋因存在他人抵押权登记而无法办理过户登记，属于案外人自身原因所致。综上所述，案外人的异议请求不符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护条件，依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百条第一款、第一百零三条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陆翠萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  马驰原审判员  李江永审判员  郭春利二〇二〇年五月六日法官助理周志良书记员曾子媚