湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初714号 原告（反诉被告）：肖雨竹，女，1994年7月20日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县。 被告（反诉原告）：湘潭绿地高铁新城置业有限公司，住所地湘潭经济技术开发区宝马东路1号九华大楼15楼1505室，统一社会信用代码为91430300MA4QQCN5XG。 法定代表人：黄薪，董事长。 委托诉讼代理人：李恒，女，1990年6月17日出生，汉族，住湖南省辰溪县，系湘潭绿地高铁新城置业有限公司员工。 原告肖雨竹与被告湘潭绿地高铁新城置业有限公司（下称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。2020年4月20日，绿地置业提起反诉，本院将两案合并审理。2020年5月19日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖雨竹和被告绿地置业的委托诉讼代理人李恒到庭参加了诉讼。现已审理终结。 本诉部分 原告肖雨竹的诉讼请求：1、判令终止商品房定购合同，被告退回原告购房预交款104967元；2、判令被告承担不返还房款给原告造成的经济损失，包括资金占用期间的利息（利息以104967元为本金，按年利率6%自2020年1月2日起算至还款日止）及原告的交通费用1000元。 被告绿地置业的答辩要点是：原、被告签订的《湘江城际空间站商品房定购协议》（以下简称定购协议）是双方真实意思表示，合法有效，原告应如约履行。被告收取购房款具有法律依据，不构成不当得利。本案不存在法律规定的合同终止的情形，原告也不具备法律规定的约定解除或法定解除的条件，原告的诉讼请求无任何事实、法律依据，请求法院依法驳回。 反诉部分 反诉原告绿地置业的反诉请求是：一、判令反诉被告肖雨竹继续履行定购协议约定的义务，向反诉原告支付剩余房款39万元及逾期付款违约金4177.19元（违约金自住宅签约收款确认单所约定的付款期限届满之次日起至付清全款之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至2020年4月15日违约金为4177.19元），合计394177.19元；二、反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告肖雨竹的答辩要点是：一、定购协议的多数条款是格式条款，这些格式条款是无效的；二、营销中心向反诉被告承诺的事项均无法保证，双方并未签订房屋买卖合同，但是反诉原告却收取了反诉被告的购房款；三、反诉被告多次找反诉原告协商处理此事，但一直未得到明确的答复；四、从反诉原告开具的收据来看，反诉原告收取了反诉被告104967元购房款；五、定购协议约定三天内必须签订商品房买卖合同，反诉被告已经在三天内向反诉原告提出解除合同，但是反诉原告一直拖着未退款。 本院确认如下法律事实：2019年12月31日，原告肖雨竹（乙方）与被告绿地置业（甲方）签订定购协议，定购房号为10栋1单元1401室，建筑面积92.98平方米，房屋单价为5819元每平方米，房屋总价为541018元，定金为1万元。并约定：第一条，在签订本定购协议前，甲方向乙方明示了《商品房销售管理办法》及本项目销售使用的样本合同，乙方已充分了解并确认无异议；第三条，乙方支付的定金作为对双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，定金转为房价款；第六条，乙方应于本协议签订之日起三日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款至甲方售楼处签订《商品房买卖合同》，采用银行按揭者需携带办理贷款所需全部资料，逾期未办视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置；若在前述期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金；第八条，本协议中涉及乙方原因违约，甲方有权不退还乙方支付的定金。当日，原告肖雨竹向被告绿地置业支付定金1万元、预付房款94967元。被告绿地置业向原告肖雨竹开具了104967元的收据。原告肖雨竹在房款交款确认单、住宅签约收款确认单签字确认。2020年1月2日，原告肖雨竹通过微信向被告绿地置业的置业顾问提出要退房，置业顾问表示定金不能退，其余的房款要走退房流程。2020年1月6日，原告肖雨竹向被告绿地置业邮寄送达《告知函》，要求退款，但被告绿地置业至今未退。本案开庭审理过程中，本院询问原告肖雨竹，退房的原因是什么。原告肖雨竹陈述，当时看房时有些冲动，后来家人不同意，而且担心房屋不能按时办理产权证。 上述事实，有原告提交的定购协议、收据、转账凭证、房款交款确认单、住宅签约收款确认单、微信聊天记录、告知函、邮寄回执及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为：本案中，双方当事人所签订的定购协议的性质是预约合同，其合同目的是约定签订商品房买卖合同。此预约合同对于双方当事人具有法律约束力。原告肖雨竹提出解除此预约合同的理由是：1、家人不同意；2、担心房屋不能按时办理产权证；3、交全款后不能按置业顾问口头承诺的内容签订商品房买卖合同；4担心被告绿地置业一房多卖。但是双方签订定购协议的时间是2019年12月31日，原告肖雨竹在两天后就提出要退房，其担心的事实均未实际发生，所以原告肖雨竹提出解除此预约合同的理由均不成立，那么其不再支付余款，不再签订商品房买卖合同的行为就已经违约，应当承担违约责任。双方在定购协议中约定的定金，是对双方履行协议的保证，现原告肖雨竹未履行协议，被告绿地置业有权不退还定金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，一方当事人不履行预约合同的法律后果是违约方承担违约责任，而不是继续签订双方约定要签订的合同，现原告肖雨竹不同意签订商品房买卖合同，双方之间未成立商品房买卖合同关系，被告绿地置业收取预付房款94967元缺乏法律依据，应予退还。原告肖雨竹是违约方，要求被告绿地置业赔偿利息及交通费缺乏法律依据，本院不予支持。根据上述规定，反诉原告绿地置业要求反诉被告肖雨竹支付剩余购房款并赔偿逾期付款违约金缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原告肖雨竹的诉讼请求部分具有事实与法律依据，本院部分支持；反诉原告绿地置业的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告湘潭绿地高铁新城置业有限公司在本判决生效之日起三日内向原告肖雨竹退还预付购房款94967元； 二、驳回原告肖雨竹其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告湘潭绿地高铁新城置业有限公司对反诉被告肖雨竹的反诉请求。 如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费2400元，由本诉原告肖雨竹负担226号，本诉被告湘潭绿地高铁新城置业有限公司负担2174元；反诉部分受理费3606元，由反诉原告湘潭绿地高铁新城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨新台 人民陪审员  盛交泉 人民陪审员  刘孟泉 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  鄢 敏 法律条文附后： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。