湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初3952号原告：罗蕊，女，汉族，1977年6月出生，住湖北省十堰市茅箭区。原告：邹晏明，男，汉族，1973年8月出生，住湖北省十堰市茅箭区。以上两原告委托代理人：汪峰、任涛（原为杨彦锋），湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。被告：赵敏，女，汉族，1975年4月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：李清，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。原告罗蕊、邹晏明诉被告赵敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗蕊及其与原告邹晏明共同的委托代理人汪峰和被告赵敏的委托代理人李清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗蕊、邹晏明提出诉讼请求：1.判令赵敏支付罗蕊、邹晏明购房款本金119041元和截止到2018年5月7日的利息2万元，以及2018年5月7日后至清偿之日止的利息（利率按月2%），本从2017年4月18日起按每日千分之五十向罗蕊、邹晏明计付违约金；2.判决罗蕊、邹晏明对赵敏名下位于十堰市××箭区××街办××南街××号房屋享有优先受偿权；3.赵敏承担诉讼费用。事实和理由：罗蕊和邹晏明系夫妻关系。2017年4月18日，罗蕊和赵敏签订《房屋买卖合同》，将自己与邹晏明共同所有位于十堰市××箭区××街办人民南路××号房屋以545000元的价格出售给赵敏。合同签订后，赵敏仅支付部分房款，而罗蕊、邹晏明为赵敏办理完房屋过户手续。为了保证罗蕊、邹晏明的债权安全，赵敏于2018年4月9日将自己名下的一套房屋【不动产权证号为（2018）十堰市不动产证明第0008620号】抵押给罗蕊、邹晏明。至今，赵敏仍欠房款119041元未支付。被告赵敏辩称：1.赵敏购买罗蕊、邹晏明房屋属实，实际欠房款应是10万元左右；2.双方约定的房款支付方式是赵敏先付185000元，剩余房款在房屋过户给赵敏后用房屋抵押贷款支付，贷款手续由罗蕊、邹晏明操办，因罗蕊、邹晏明的原因，导致未能在银行要求的时间内办理房屋产权证，影响贷款发放，赵敏不应承担违约责任；3.罗蕊和邹晏明已经离婚，抵押权基础事实不存在，罗蕊、邹晏明主张优先权无依据；4.罗蕊、邹晏明主张的违约金是在之前的合同约定的，在未办理贷款之前双方又重新约定了还款方式，且罗蕊、邹晏明主张的违约金过高；5.欠款支付利息是合同履行过程中双方约定的，2万元是一次性计算，而不是按照月息计算的，罗蕊、邹晏明主张按欠款金额计算利息至清偿之日不应支持。经审理查明：罗蕊和邹晏明是夫妻关系，坐落于茅箭区二堰街办人民南路22号3幢1-3-1号、建筑面积122.33平方米的房屋（下称案涉房屋）原是两人的共同财产。2017年4月18日，罗蕊与赵敏签订《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：罗蕊将案涉房屋以545000元的价格卖给赵敏；赵敏在签订合同时支付履约保证金3万元，合同生效之日起15日内支付首付款15万元，余款在办理过户手续后当日付清；罗蕊承诺在赵敏付清全部房款、双方办理完过户手续后当日将房屋交付给赵敏；合同生效之日起15日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权或不动产变更登记手续。关于违约责任，双方约定：赵敏未按合同约定支付房价款，每逾期一天，按应付未付房价款的千分之五十支付违约金；逾期支付房价款超过15日，罗蕊有权解除合同，所收保证金不予退还，作为赵敏违约金没收。在办理权属变更登记过程中，双方于2017年11月20日签订《存量房买卖合同》。在该合同中，双方约定的房价款为60万元；付款方式为先支付定金185000元，余款42万元办理抵押贷款。双方在该合同中未约定逾期付款的违约责任。2017年11月24日，十堰市不动产登记中心核准案涉房屋的产权由罗蕊变更至赵敏。2018年4月9日，赵敏用坐落于茅箭区二堰街办澳门南街2号1幢1-4-1号房屋为其所欠房款债务向邹晏明抵押，并办理抵押登记【他项权证号为鄂（2018）十堰市不动产证明第0008620号】。2018年5月7日，因未按约定时间支付房款，赵敏向罗蕊出具欠条，表示欠到罗蕊房款355000元，利息2万元，合计375000元，承诺一个半月至两个月之内还清。截止到2018年9月7日，赵敏累计支付425959元。此后赵敏未付款，罗蕊、邹晏明向本院起诉，引起诉讼。本院认为：罗蕊和赵敏签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，应认定为有效。邹晏明虽未在合同上署名，但案涉房屋原系其与罗蕊的共同财产，赵敏亦认可邹晏明是债权人，并用其房产为其债务向邹晏明抵押，邹晏明作为共同原告向赵敏主张权利应予支持。赵敏在2018年5月7日向罗蕊出具的欠条上认可应支付利息2万元，该利息应认定为赵敏的义务。关于赵敏逾期支付房款的违约责任，双方未约定赵敏除支付违约金外还须支付利息，罗蕊、邹晏明在主张违约金的同时又主张利息不符合法律规定（上述2万元除外），主张的其他利息不应支持。在赵敏未按约付款的情况下，罗蕊、邹晏明由此产生的直接损失是资金被占用的损失，双方在合同中约定的逾期付款违约金为应付未付款的日千分之五十，该约定过分高于因赵敏违约行为给罗蕊、邹晏明造成的损失，赵敏主张违约金过高的理由成立，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于资金占用期间的利息，另上浮30%的标准支持罗蕊、邹晏明的违约金主张。双方约定支付首付款之外的房款时间为“在双方办理过户手续后当日付清”，该过户手续于2017年11月24日办理完毕，赵敏在2017年11月24日未付清房款，该行为构成违约，应承担违约责任，罗蕊、邹晏明主张的违约金应从2017年11月25日起计算。赵敏用自有房屋向邹晏明抵押不违反法律规定，罗蕊、邹晏明主张对抵押房产享有优先受偿权应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告赵敏在判决生效之日起十日内支付原告罗蕊、邹晏明购房款119041元及利息20000元，并自2017年11月25日起，以119041元为本金，按年7.8%向原告罗蕊、邹晏明计付违约金至购房款清偿之日止；二、原告罗蕊、邹晏明对被告赵敏坐落于茅箭区二堰街办澳门南街2号1幢1-4-1号房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、驳回原告罗蕊、邹晏明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5421元，减半收取2710.5元，原告罗蕊、邹晏明负担500元，被告赵敏负担2210.5元，退还原告罗蕊、邹晏明2710.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年五月二十九日书记员  彭 苗