四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5261号 上诉人（原审被告）：撒卫军，男，1972年5月28日出生，回族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘惠，女，1972年2月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张屏，女，1977年2月24日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾梦霞，四川汉震律师事务所律师。 上诉人撒卫军、刘惠因与被上诉人张屏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 撒卫军、刘惠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张屏一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费均由张屏承担。事实和理由：一、一审判决认定“案涉房屋除因本案查封外，并无其他法定的抵押和限制登记信息，具有过户条件”事实错误。案涉房屋因张屏违法建设而被行政限制，虽无其他法定的抵押和限制登记信息，若仅凭当事人自身的民事行为依然无法办理产权过户，需人民法院出具协助执行文书才能办理产权过户。若人民法院维持原判，在撒卫军、刘惠不申请执行的情况下，房屋仍无法完成过户，合同也无法履行，这将严重侵害撒卫军、刘惠的合同权利。且双方不能自行办理产权过户是因为张屏的过错。依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案属于合同事实上不能履行及因一方的原因导致不能实现合同目的，应当解除的情形。二、一审判决认定“撒卫军领取产权证后，未正式通知张屏什么时间到不动产产权交易中心，也未举证张屏怠于协助办证”错误。案涉房屋因违法建设而无法办理产权过户，张屏知道或者应当知道上述事实。拆除违法建设是办理产权过户的前提条件，而拆除违法建设是张屏协助办理产权过户的一项内容，撒卫军、刘惠通知张屏拆除违法建设就是要求其协助办理过户的内容。且撒卫军、刘惠在产权正式办理后第2日已经通过短信、邮件的方式通知了张屏，告知其在7日内拆除违法建设后，再行处理房屋买卖合同的后续事宜，包括双方到不动产交易中心办理过户的事宜。案涉合同约定，在产权办理后15日内过户，张屏有充足的时间处理违法建设拆除事宜或告知撒卫军、刘惠是否需要重新确定协助办理过户时间，但张屏未告知撒卫军、刘惠，也未拆除违法建设。在此情况下，应根据合同约定即撒卫军、刘惠取得产权15日内。撒卫军、刘惠已通知张屏协助办理产权过户，且案涉合同约定了明确的时间限制，且撒卫军、刘惠已告知对方履行时间，不存在另行通知的义务。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院判决。 张屏辩称，一审判决认定事实部分清楚。案涉《房屋买卖合同》《补充协议》《预约合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受到法律的保护，双方当事人应当按照合同约定，履行合同义务。张屏已按约定向撒卫军、刘惠支付了部分购房款，撒卫军、刘惠也已将案涉房屋交付给张屏，且已装修居住三年，双方均已履行了大部分合同义务。现案涉房屋具备过户条件。目前，双方约定的过户期限早已届满，因此，撒卫军、刘惠应当按照合同约定履行其过户义务。二、一审判决事实认定部分不清楚。张屏没有违约行为，诉讼费用不应当由其承担。张屏已按合同约定于签订合同当日向撒卫军、刘惠支付了第一笔购房款。签订案涉合同时，撒卫军、刘惠承诺可以在楼顶搭建后，张屏才同意购买此房屋。在签订案涉合同前，当事人双方均认为可以在房屋房屋楼顶搭建，张屏在搭建过程中看到要求其拆除的处罚决定书时，通过中介公司告知了撒卫军、刘惠，其与中介公司工作人员一直到开发商处协商处理，最后，撒卫军、刘惠告知张屏可以继续搭建。从签订合同的情况来看，双方在签订合同时所约定的“房屋装修遵守国家相关规定”中的房屋装修，是不包括在楼顶的搭建，只是指定房屋内的装修。也是约定张屏在撒卫军、刘惠具有产权的范围内遵守，楼顶属于全体业主共同所有，不属于撒卫军、刘惠所有。因此，在楼顶违法建设不属于装修房屋内容，是违建者张屏与管理者规划建设和城市管理局之间的法律关系，如果认定为违法建设，规划建设和城市管理局可以对此进行强制拆除，法律后果由张屏承担。房屋已经从客观上具备过户条件，撒卫军、刘惠未按约定履行过户义务，应当承担违约责任。因此，张屏并没有违约行为，诉讼费用应由撒卫军、刘惠承担。 张屏向一审法院起诉请求：1.判决撒卫军、刘惠将成都市天府新区房产过户到张屏名下；2.判令撒卫军、刘惠向张屏支付违约金200000元；3.保全费及保全提供担保保险费共计5790元由撒卫军、刘惠承担；4.一审诉讼费用由撒卫军、刘惠承担。 一审法院认定事实：2015年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）经四川伊诚房地产经纪有限公司居间介绍签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在成都市华阳街道房屋出售给乙方，建筑面积94.4平方米，产权性质为商品房；签订三方合同，收齐首付款200000元当日内，甲方将房屋交付给乙方；还约定了逾期付款、逾期过户的违约责任等等。同日，上述三方签订《补充协议》，约定：房屋成交价654000元，乙方在签订本合同当日支付定金200000元，乙方在过户递件完成后当日内将尾款454000元直接支付给甲方;双方同意在签订本协议后3个工作日内亲临公证处办理预约合同公证；双方还约定了过户期限及逾期履行协议义务的违约责任；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准等等。同日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）签订了《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，约定：房屋成交价654000元，除去中介费6000元，到手金额为648000元；本协议签订后，甲乙双方即刻办理商品房买卖合同公证，合同公证手续办理完结，乙方即刻向甲方预付200000元首付款，甲方收到购房预付款后即刻将房屋交与乙方先行装修及使用，乙方装修应遵守国家相关规定，不得破坏房屋的主体结构及尽量保持房屋结构的完整性；自乙方接收房屋之日起，房屋范围内的一切安全事故（包括火灾、水灾、盗窃、电路及人员安全等）引起的全部经济责任和法律责任，由乙方承担；甲方在该房屋的产权证办理下来后（以南湖半岛开发商通知甲方拿到房产证之日为准）在30日内协同乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完结后乙方将余下的购房款448000元一次性支付给甲方；如因一方自己原因需解除协议合同或不履行本协议规定，由违约方赔偿另一方违约损失，违约金为200000元；商品房交易合同中相关内容与本补充协议不符的，以本补充协议内容为准等等。同年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）在四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》，四川省成都市律政公证处2015年5月26日出具了公证书，合同对张屏购买撒卫军、刘惠案涉房屋再次进行了确认，约定：该房产总转让价款为654000元，第一笔房价款206000元在签署此合同当日由乙方支付甲方，房价尾款448000元双方共同办理交易过户递件成功当日内，乙方一次性支付给甲方；双方约定在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方；如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并应向乙方支付违约金200000元……2.甲方取得该房屋产权证后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同，若乙方违约，合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付违约金200000元……2.乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下的产权证）等等。合同签订后，张屏向刘惠支付了200000元购房定金，向四川伊诚房地产经纪有限公司支付了6000元中介费。撒卫军、刘惠于2015年5月25日向张屏交付了房屋，张屏随后对案涉房屋进行了装修，并已入住至今。张屏在装修时，在楼顶违规搭建了建筑物。 案涉房屋系撒卫军、刘惠2013年1月从开发商四川省双玻实业集团有限公司处购买。2018年7月初，撒卫军、刘惠至四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局调查发现，在2015年8月21日至9月21日期间，因案涉房屋违章搭建，该局向“南湖半岛2栋1单元3303号业主”先后发出了《建设项目执法调查通知书》《责令停止建设决定书》《责令限期拆除违法建设决定书》《履行规划行政决定催告书》，后因张屏一直未拆除违建，该管理局于2015年9月30日向国土资源和房产管理局发出了《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》及《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息表》，该名单内有业主撒卫军、刘惠及案涉房屋的信息，案涉房屋的产权办理被天府新区不动产登记中心冻结。据撒卫军向行政执法部门了解，上述文书是张贴于案涉房屋的门上，而张屏自称不知此事。2018年6月27日，撒卫军向张屏发送手机短信，要求她在20天内先行支付全部购尾款，并拆除违章搭建，衔接配合天府新区规划建设行政主管部门，以便解除房屋的产权登记办理。撒卫军还委托其律师杜龙碧多次给张屏发微信催促其拆除违章建筑，但张屏以自己坐月子为由，一直未拆除楼顶违章搭建建筑。 撒卫军、刘惠通过起诉开发商，于2018年7月18日根据法院判决取得了案涉房屋的不动产权证，权证号：川（2018）成天不动产权第0×××3号、0×××4号，该房屋由撒卫军、刘惠各占50%按份共有。2018年7月25日，撒卫军、刘惠从开发商处领取了案涉房屋产权证书，同年7月27日撒卫军向中介公司工作人员发短信告知其已领取案涉房屋的产权证，要求其督促张屏将房屋的违法建筑拆除。同日，撒卫军、刘惠向张屏邮寄《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》，告知张屏其已于2018年7月25日领取了产权证，行政机关已对张屏违法建设行为作出了停止建设并拆除违法建筑的处理，但张屏置之不理，其行为侵害了卖方的权益，要求张屏7日内拆除违法建筑，并按行政主管部门的规定妥善处理因违法建设导致的后果，处理之后，双方再行处理房屋买卖合同后续事宜。撒卫军、刘惠未正式通知过张屏办理过户手续时间。张屏也未正式通知过撒卫军、刘惠办理过户手续时间。张屏未向撒卫军回复同意拆除违章搭建。2018年8月6日，张屏向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2018年8月7日作出（2018）川0116财保83号民事裁定书，查封了案涉房屋。案涉房屋除因本诉前保全措施外，无其他抵押、限制登记信息。撒卫军、刘惠已另案向一审法院起诉张屏，以张屏违约为由要求解除案涉合同。 一审法院认定上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1.张屏、撒卫军、刘惠的身份证；2.《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》，公证书及《预约合同》；3.房屋信息摘要3；4.撒卫军从四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局复印材料：履行规划行政决定催告书、责令限期拆除违法建设决定书、责令停止建设决定书、建设项目执法调查通知书；5.撒卫军从成都市天府新区不动产登记中心查阅材料：《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息》；6.2018年6月27日、7月27日，撒卫军与张屏短信聊天记录截图，撒卫军代理人与张屏微信聊天图片；7.撒卫军在开发商处领取产权证登记记录的照片，不动产权证复印件；8.《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》；9.一审法院（2018）川0116财保83号民事裁定书、诉讼费票据；10.当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，一审法院予以采信。 一审法院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：2×××8）的补充协议、预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，一审法院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、张屏要求撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下的诉讼请求。根据审理查明事实，张屏已按约支付了部分房款，撒卫军、刘惠也已将房屋交付给张屏装修居住三年，双方均已履行了大部分合同义务。双方在《预约合同》中对原《房屋买卖合同》及补充协议约定的过户期限进行了变更，双方约定：“在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方”，即在撒卫军、刘惠2018年7月25日领取不动产权证后15日内，双方即可前往房管局办理不动产权证，目前，双方约定的过户期限早已届满。案涉房屋除因本案查封外，并无其他法定的抵押和限制登记信息，具备过户条件，双方履行合同情况也符合合同约定过户条件。故张屏要求撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 撒卫军二人辩称因张屏怠于履行协助办理房产过户的义务，导致房产不能过户，与审理查明事实不符。双方的陈述及现有证据可证实，撒卫军在领取不动产权证后通知张屏限期拆除违章建筑，双方争议事项一直为拆除违章建筑，撒卫军二人并未正式通知过张屏具体什么时间去不动产登记中心办理过户登记，也未举证证明张屏在接到办理过户手续通知后怠于协助办证，上述抗辩事由，因证据不足不成立。 二、张屏要求撒卫军二人支付违约金200000元及保全担保保险费的诉讼请求。张屏并无有效证据证明撒卫军二人有拒绝协助办理过户手续、扬言加价转卖或抵押房屋的行为，上述诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 三、张屏在一审中的民事责任。合同履行中，张屏在撒卫军二人尚未从开发商处取得案涉房屋产权，也未将产权过户给张屏的情况下，在楼顶违章搭建建筑物，导致撒卫军二人被作为违章搭建的业主被天府新区规划建设管理机关行政处罚，行政机关于2015年8月至9月期间向张屏居住房屋发出《责令限期拆除违法建设决定书》后，张屏称不知此事一直未拆除该违建，导致行政机关向不动产登记中心发出《暂缓办理转让登记的函》，冻结了案涉房屋的转让过户登记，如无法院的判决，撒卫军二人与张屏客观上已不能自行到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续。张屏的上述行为违反了双方签订《关于合同（编号：2×××8）的补充协议》中“乙方装修应遵守国家相关规定”之约定，属违约行为，对本纠纷的产生有过错，诉讼费用应由其自行负担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撒卫军、刘惠在一审判决生效后十五日内协助张屏办理位于成都市天府新区房屋（权证号：川（2018）成天不动产权第0×××3号、川（2018）成天不动产权第0×××4号）的过户登记手续，将该房产过户登记至张屏名下；二、驳回张屏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6199元及诉前保全费3790元，由张屏负担。 本院二审期间，张屏围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张屏提交的证据：目前案涉房屋楼顶的照片，拟证明张屏已将违建全部拆除并达到了相关行政机关的要求，张屏在积极地履行协议，因撒卫军、刘惠的原因导致暂时无法过户，只要撒卫军、刘惠按照协议履行其义务，案涉房屋是可以办理过户手续的。撒卫军、刘惠质证认为，对该证据的真实性不予认可，不能否认张屏违约的事实，不能达到其证明目的。 撒卫军、刘惠未提交新证据。 二审中，本院工作人员向成都天府新区城市管理局了解案涉房屋违法建设拆除的情况，该局工作人员称，案涉房屋的违法建设已拆除完毕。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据撒卫军、刘惠的上诉请求及张屏的答辩意见，本案的争议焦点为张屏诉请撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至其名下是否成立。 本院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《关于合同（编号：2189028）的补充协议》《预约合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 关于张屏诉请撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至其名下是否成立的问题。本院认为，根据审理查明事实，案涉合同及补充协议等签订后，张屏已按约向撒卫军、刘惠支付了定金，撒卫军、刘惠于2015年5月25日将房屋交付给张屏居住至今。双方在经公证的《预约合同》中对案涉《房屋买卖合同》及补充协议中约定的办理过户手续的期限进行了变更，《预约合同》载明“在撒卫军、刘惠取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给张屏，该次过户所产生的所有税、费（含撒卫军、刘惠应支付的税费）张屏均自愿全部承担。撒卫军、刘惠不得以任何理由拒绝办理过户手续”。而撒卫军、刘惠已于2018年7月25日领取了案涉房屋的不动产权证。按约定，双方应于2018年8月9日前协助张屏办理案涉房屋不动产权证，现双方约定的过户期限已届满。从案涉房屋的现状看，案涉房屋的违法建设已拆除完毕，且从成都市天府新区不动产登记中心于2018年9月17日出具的案涉房屋《房屋信息摘要3》载明的信息可知，除本案张屏申请对案涉房屋采取的查封措施外，并无其他抵押、限制登记等信息，不存在办理过户手续的障碍。故一审法院对张屏要求撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。 综上所述，撒卫军、刘惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12398元，由撒卫军、刘惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年五月二十六日 书记员  杨珍梅