河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1066号原告：郑州温馨物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区新密路9号兴达花园1单元2号，统一社会信用代码914101037425457719。法定代表人：刘东霞，总经理，女，汉族，1970年10月22日，郑州市金水区。委托诉讼代理人：丹艳、白生为（实习），河南师道律师事务所律师。被告：苗海辉，女，汉族，1982年2月24日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张凤敏、赵越（实习），河南德金律师事务所律师。原告郑州温馨物业管理有限公司（以下简称温馨公司）与被告苗海辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告温馨公司的委托代理人丹艳、白生为，被告苗海辉的委托代理人张凤敏、赵越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费1932.00元、公摊电费491.80元及自逾期之日起至支付完毕期间的违约金（物业管理费计算至2018年11月15日，公摊电费计算至2017年6月12日，违约金自逾期之日起每天按逾期金额的1%计算，暂计算至2019年9月25日的违约金为7610.73元；以上金额共计10034.53元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系兴达锦绣小区的物业管理公司，被告为兴达锦绣小区的业主。原告郑州温馨物业管理有限公司作为甲方与被告乙方签订有《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定：乙方交纳费用时间，应自开发商与乙方约定交房之日，开始交纳物业管理费以及相关费用；高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.76元；商铺及商业配套用房按建筑面积计收，每月每平方米3元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；乙方出租物业的物业管理服务费用由乙方交纳；乙方依期交纳物业管理费及相关费用；乙方在交房前预交六个月的物业管理费，下次缴费前10日内，乙方支付下期物业费用，六个月为一交费周期。协议第十条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起每天按逾期金额的1%交纳违约金。协议还在其他方面作了明确约定，协议签订后，原告为包括被告在内的小区物业提供物业管理服务。在协议约定期间，原告与被告都应该切实履行各自义务。但被告从2018年1月1日起无故拖延交纳物业费，并且拖欠了自2015年10月13日起的公摊电费，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽经原告多次催要，但被告一直拖延未交。截至2018年11月15日，被告拖欠物业管理费1932.00元、公摊电费491.80元，按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约责任条款计算的违约金7610.73元，共计10034.53元。被告的拖欠行为违反了国务院颁发的《物业管理条例》，同时也违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，已经构成违约，并严重损害了原告的合法权益，同时也侵犯了其他缴费业主的利益。综上，为了维护自己的合法权益，原告根据《民事诉讼法》相关规定提起本案诉讼，望判如所请。被告苗海辉辩称：原告要求支付2018年1月1日至2018年11月15日期间的物业费没有事实及法律根据。原告入驻兴达锦绣园小区之后，并没有很好的履行物业服务管理职责，与业主之间的纠纷不断，并且引来媒体的持续不断关注。2017年8月20日兴达锦绣园小区业主大会召开，会议高票通过了要求温馨物业撤离的决议，并于当日向温馨物业发出撤离通知，之前的生效判决也已经对该事实予以认定，自2017年8月21日后，原告郑州温馨物业公司就已经不再具备在兴达锦绣园小区的服务资格，因此也无权收取物业费。被告不存在违约，原告要求高额的违约金没有依据。原告起诉要求公摊电费亦没有根据。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理查明案件事实如下，一.原告郑州温馨物业管理有限公司是郑州市二七区兴达锦绣园小区的物业服务公司，被告苗海辉是该小区1号楼2单元5层10户房产（建筑面积为104.57平方米）的业主。原、被告于2012年9月1日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议说明部分载明：本文本有效期为自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。该协议约定：由原告提供前期物业管理服务，被告应自开发商与其约定交房之日开始交纳物业管理费以及相关费用；高层住宅按建筑面积计收，每月每平人民方米1.76元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水用电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；被告应依期交纳物业管理费及相关费用，在开发商交付物业前预交六个月的物业管理费，下次缴费10日内，支付下期物业费用，六个月为一交费周期；如逾期未交，从逾期之日起每天按逾期金额的1%支付违约金。合同签订后，原告为包括被告苗海辉在内的小区物业提供物业管理服务。二.原告提交的收款收据及催费单中显示：被告苗海辉的物业费已交纳至2017年12月31日，公摊电费已交纳至2015年10月12日。未显示被告苗海辉交纳2018年1月1日至2018年11月15日期间的物业费及2015年10月13日至2017年6月12日期间的公摊电费。三.2020年1月3日，郑州市二七区淮河路街道办事处天下路社区居民委员会出具《情况说明》一份，显示“关于郑州温馨物业有限公司在锦绣园小区提供物业管理服务过程的情况说明：该小区于2013年交房以来存在物业服务等多项问题，多次造成社会群体事件，2017年7月锦绣园小区成立业委会，要求更换物业公司，经业委会、物业公司协商，在未引进新物业公司前由温馨物业有限公司提供物业服务…2018年4月1日，新物业公司合同生效进场，以区房管局部门下达温馨物业有限公司撤场通知书为准。”四.二七区房管局于2018年4月3日向原告下达撤场通知。后原告因物业管理服务费等问题与被告发生纠纷，并诉至本院。本院认为，一.关于《前期物业管理服务协议》的效力以及权利义务的终止时间。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该协议已经成立，其符合法律规定的约定内容已生效，双方应本着诚实信用的原则，按照协议中已生效的约定内容履行各自的义务。该协议的实际履行中，兴达锦绣园小区于2017年8月成立业委会，要求更换物业公司，新物业公司根据生效的物业合同于2018年4月1日进驻小区，随后区房管局于2018年4月3日向原告下达撤场通知。故按照《前期物业管理服务协议》中“本文本有效期为自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司《物业管理委托合同》生效时止的物业管理”的约定，《前期物业管理服务协议》权利义务已于2018年4月1日终止。二.关于《前期物业管理服务协议》权利义务的履行。在协议的有效期内，原告按照约定履行了相应的管理服务义务。被告未足额支付物业管理服务费，违反了约定的义务，应承担相应的法律责任。三.关于原告主张的各项费用的处理。原告主张的物业管理费1932.00元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告拖欠原告的物业管理服务费数额，应以2018年1月1日至3月31日期间产生的物业管理服务费元552.13元(1.76元/月/㎡x104.57㎡x3个月)为准。因《前期物业管理服务协议》在2018年4月1日后对原、被告双方不具有约束力，且现有证据不能证明原告仍为被告所在小区提供物业服务，故对原告主张的2018年4月1日后的物业费，本院不予支持。原告的证据未显示公摊电费的计算方式，无法确认被告欠交的公摊电费的具体数额。故对原告要求被告缴纳公摊电费491.8元的诉讼请求，本院不予支持。因天下路社区居民委员会出具的《情况说明》显示，原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一.被告苗海辉于本判决生效之日起十日内向原告郑州温馨物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2018年3月31日的物业费3532.4元；二.驳回原告郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，原告郑州温馨物业管理有限公司负担24元，被告苗海辉负担1元。本判决为终审判决。审判员  郭洪涛二〇二〇年五月二十日法官助理李静欢书记员巴鑫涛