四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2644号 原告：遂宁市船山区新桥镇贵家垭村村民委员会。 法定代表人：王林，该村委会主任。 委托诉讼代理人：杨文龙，遂宁市船山区桂花法律服务所法律工作者。 被告：李惠民，男，汉族，生于1959年10月10日，住四川省遂宁市船山区。 被告：周兵，男，汉族，生于1971年2月19日，住四川省遂宁市船山区。 被告：黄白路，男，汉族，生于1969年9月8日，住四川省遂宁市船山区。 原告遂宁市船山区新桥镇贵家垭村村民委员会诉被告李惠民、周兵土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法通知被告黄白路参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁市船山区新桥镇贵家垭村村民委员会的法定代表人王林及委托诉讼代理人杨文龙、被告周兵到庭参加了诉讼，被告李惠民、黄白路经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告遂宁市船山区新桥镇贵家垭村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告李惠民、周兵于2013年1月7日签订的土地使用权租赁合同；2.依法判令二被告李惠民、周兵立即支付原告土地租赁费296882元（计算至2019年12月31日止，2016年1月6日之前的租赁费已结清）；3.判令被告李惠民、周兵立即给付原告违约金10000元并判令二被告对其租用的土地进行复耕，复耕费用由二被告承担；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。审理中，原告自愿放弃第1项诉讼请求和第3项中关于复耕及承担复耕费的诉讼请求。并坚持被告李惠民、周兵和黄白路签订的转让协议无效。事实和理由：2013年1月，二被告找到原告要求租用原告7社土地，经双方协商，二被告租用原告土地93.95亩，并约定租金每年每亩700元，每年每亩上涨20元，租金一年一付，即每年7月31日前付清当年租金，同时约定了违约责任，租期至2029年1月6日止。原、被告于2013年1月7日签定了土地使用权租赁合同，双方签名捺印，但二被告2016年起拒不缴纳土地租金，原告多次找到二被告要求按合同约定缴纳土地租金，二被告均以种种理由拒绝给付土地租金，现二被告已违约。综上所述，根据相关法律规定，原告特诉至人民法院，并请人民法院及时判准原告上述诉讼请求。 被告周兵辩称，其和李惠民与原告签订合同后，没有参与管理，是被告李惠民在管理，具体情况只有李惠民知道。土地没有实际的亩数，土地有多少亩，租赁费给付至多久其不清楚。后来其与李惠民将土地转租给了黄白路，也告知了黄白路有一部分租赁费未付清，并约定了之前所欠的租赁费由被告黄白路负责给付。 被告李惠民、黄白路未予答辩，亦未向本院提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2013年1月7日，原告（甲方）与被告李惠民、周兵（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于新桥镇贵家垭村7社共计80.95亩的土地出租给乙方即被告李惠兵和周兵，四周界限以双方共同打定界桩予以划定。租赁期限16年，从2013年1月7日至2029年1月6日止。租赁金额为每亩700元，若物价上涨，租金每一年每一亩上涨20元，租金给付方式为一年一付，每年7月31日前付清当年租金；租赁用途为乙方用于经营发展，养殖、种植业；租赁期内，如乙方需转包给他人，应告知甲方并取得同意；乙方需交纳土地租赁保证金肆万元整；合同签订生效后，甲乙双方均不得违约，否则应给付守约方违约金一万元人民币并赔偿守约方实际经济损失和可得利益损失等。合同签订后，原告所属贵家垭村7社将土地80.95亩交付给了被告李惠民、周兵，被告李惠民、周兵亦按合同约定交付了保证金和进行了养殖、种植。在合同履行中，原告所属贵家垭村7社又在合同外将2.08亩土地流转出租给被告李惠民、周兵经营使用。2014年8月，原告所属贵家垭村6社，又将10.92亩土地流转出租给被告李惠民、周兵经营使用并按每亩720元的租金金额进行了给付，未单独另签合同。为此，原告共出租土地93.95亩。庭审中，原告自认2016年1月7日之前的土地租赁费用已经付清。之后的租金没有给付。 2019年1月10日，被告李惠民、周兵（甲方）与被告黄白路（乙方）签订《转让协议》，将被告李惠民、周兵承包租赁的位于贵家垭村6社、7社村民的土地转让给黄白路使用，并约定被告李惠民、周兵欠付的土地租金由黄白路负责支付，且合同自甲方（李惠民、周兵），乙方（黄白路）签字之日起生效。被告李惠民、周兵的代理人龙军、被告黄白路在合同甲方、乙方处分别签字捺印，原告的法定代表人王林在见证方签字处书写：此协议付款后生效，王林属实。同日，被告李惠民、周兵与被告黄白路签订《遂宁市新桥镇贵家垭村7社移交清单》，该清单载明了被告李惠民、周兵将清单上的土地附着物和设施设备移交给被告黄白路。 本院认为，本案的争议焦点为1.《土地使用权租赁合同》的性质、效力和履行情况；2.三被告间《转让协议》的效力；承担给付责任的适格主体应为谁；3.违约金是否应承担。 关于争议焦点一，原告虽主张的案由为土地租赁合同纠纷。但经本院审理，土地租赁合同纠纷是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同产生的纠纷。本案中，租赁合同中的客体为集体土地，而非国有土地，因此本案案由不应是土地租赁合同纠纷。依据双方于2013年1月7日签订的《土地使用权租赁合同》，被告李惠民、周兵实质享有的是涉案土地的经营权，该租赁合同的客体为农村集体土地，故原、被告间的合同的实质应为土地承包经营权出租合同。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未按约定履行给付租金的义务，应承担违约责任。 原告主张被告李惠民、周兵自2016年1月7日至今未支付过租金，被告周兵答辩称表示对合同履行情况不清楚。本案中，被告李惠民亦未到庭应诉答辩，因此被告周兵、李惠民应承担举证不能的法律后果，故本院认定2016年1月7日起，被告未按合同约定履行给付土地承包费用的义务。根据双方在《土地使用权租赁合同》中的约定，从2013年1月7日至2029年1月6日止。租赁金额为每亩700元，若物价上涨，租金每一年每一亩上涨20元，租金给付方式为一年一付。本案中，因物价每年确有增长，故2016年被告李惠民、周兵应支付贵家垭村村民委员会租金760元/亩×93.95亩=71402元；2017年应支付租金780元/亩×93.95亩=73281元；2018年应支付租金800元/亩×93.95亩=75160元；2019年应支付租金820元/亩×93.95亩=77039元。以上金额合计296882元。审理中，原告原告自愿放弃第1项诉讼请求和第3项中关于复耕及承担复耕费的诉讼请求，系其对权力的合法处分，本院予以确认。 关于争议焦点二，因被告李惠民、周兵非本集体组织成员，而是通过村委会以土地流转的方式取得土地承包经营权的承租权利，故该协议适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国农村土地承包法》进行调整。该《转让协议》约定，本合同一式三份…自双方签字之日起生效。原告的法定代表人王林在见证方签字处书写：此协议付款后生效，王林属实。对于合同是否生效，因该《转让协议》的本质是原合同义务的转让，由承包方（李惠民、周兵）经发包方（贵家垭村村民委员会）同意由第三方（黄白路）向发包方履行承包合同的行为，而发包方（贵家垭村村民委员会）的意思表示为，只有在被告黄白路支付了欠付租金后该《转让协议》才生效，从该《转让协议》的内容来看，贵家垭村村民委员会在协议中的定位并非是见证人，而是合同相对方。在该《转让协议》的生效要件成就前，对于原告而言该《转让协议》为成立但未生效的合同。因此，该协议约定的内容不能对抗原告，故被告李惠民、周兵应为欠付租金的责任承担主体。 关于争议焦点三，违约金10000元，有合同约定且被告李惠民、周兵确存在逾期未交租金的违约行为，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告李惠民、周兵于本判决生效之日起十五日内支付原告土地租金296882元和违约金10000元； 二、驳回原告遂宁市船山区新桥镇贵家垭村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5905元，由被告被告李惠民、周兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 人民陪审员  薛 琼 人民陪审员  曾小林 二〇二〇年五月八日 法官 助理  张 燕 书 记 员  唐 忠