贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终685号上诉人（原审被告）：谭细早，男，1970年6月18日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。统一社会信用代码：915206000760430748。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人谭细早因与被上诉人铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭于2020年5月12日公开开庭审理了本案,上诉人谭细早及其委托诉讼代理人覃品皇，被上诉人凯祺公司的委托诉讼代理人石少会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭细早上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实及理由：一、原判适用法律错误，应当确认案涉租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，凯祺公司至今不能提供工程质量验收合格的材料，因为建设工程规划许可证和建设工程施工许可证只能证明该工程项目建设合法，不能证明该项目经竣工验收合格，故凯祺公司将案涉商品用房出租违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉合同应属无效。最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书认为租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。该判决认为“《消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”，本案纠纷与最高人民法院该判决内容属“类案”，依据“类案同判”原则，本案应与最高人民法院的判决统一，确认案涉租赁合同无效。二、一审法院遗漏谭细早一审中明确提出的抗辩，即本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，因受凯祺公司虚假宣传的误导，谭细早租赁经营后发生亏损，拒交租金后，凯祺公司作为守约方没有及时主张撤销合同以避免损失扩大，相反在谭细早拒交租金三年后才起诉余炳望，凯祺公司属于恶意扩大损失。三、一审法院适用简易程序审理本案违法，应当发回重审。按照民事诉讼法的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序。本案中双方关于案涉租赁合同效力、哪方存在过错等均存在争议，不符合适用简易程序的条件。凯祺公司辩称，一、谭细早主张案涉租赁合同无效的情形不成立。二、凯祺公司不存在扩大损失的行为，支付租金系承租人的义务。三、一审法院适用简易程序依法合理。四、房屋存在漏水的情况，一审法院主审法官已在现场做笔录、拍照片，谭细早提交的证据无法证实谭细早所述的真实性。凯祺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除凯祺公司与谭细早签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0069）;2.判令谭细早向凯祺公司支付四笔租金共计185037元；3.判令谭细早向凯祺公司支付自谭细早应支付之日起直至谭细早实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以43608元为基数，从2017年9月1日起开始计算，第二笔违约金以45352元为基数，从2018年3月1日起开始计算，第三笔违约金以47097元为基数，从2018年9月1日起开始计算，第四笔违约金以48981元为基数，从2019年3月1日起开始计算,以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计41879元）；4.判令谭细早将位于碧江区麒龙国际会展城Ｃ9Ｃ10-1-12／13／14／15号的商铺腾空交付凯祺公司；5.本案的诉讼费由谭细早承担。一审法院认定事实:案外人熊洁、张东平，案外人杨秀军、沈本玉，案外人杨昌钟、赵玉仙，案外人韩克林、田满珍分别于2014年9月7日、2014年7月24日、2014年8月25日、2015年7月22日，与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定由买受人购买由麒龙公司开发的位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ｃ9Ｃ10-1-12／13／14／15号商铺，交房时间统一为2016年6月30日前。案外人熊洁、张东平，案外人杨秀军、沈本玉，案外人杨昌钟、赵玉仙，案外人韩克林、田满珍分别于2014年9月7日、2014年7月24日、2014年8月25日、2015年6月27日，与凯祺公司签订《铜仁国际会展城Ａ-1区商业用房委托经营管理合同》一份，该合同约定众案外人将购买的前述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、受益等全部权益，并授权凯祺公司以该公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以案外人与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，并授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年4月21日，凯祺公司（甲方）与谭细早（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0069）一份，主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区Ｃ9Ｃ10-1-12／13／14／15号，共4间，计租面积181.7平方米，乙方经营范围为建材；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元／平方米／月，合计月租金为7268元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即21804元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金7268元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还，其他约定及争议解决办法及十个附件。合同签订后，谭细早按约支付了租金及保证金，同时凯祺公司在签订合同后于2015年5月3日将案涉商铺交付给谭细早并签订《装修交接表》。同时，在签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》后，谭细早已交纳三个月租金21804元、保证金7268元。2018年6月25日，谭细早以2015年3月15日以来，店铺发生漏水，经向凯祺公司及物业公司多次反映要求维护未果，造成谭细早店铺产品灯具进水、受潮损坏，包装盒发霉等，漏水问题始终未能解决，而又被催讨房租，故申请退铺。该《贵州凯祺（铜仁）商业管理有限公司退铺位审批单》，载明商户姓名为：谭细早。铺位号：Ｃ9Ｃ10-1-12至15。面积：183.16平方米。已交保证金：7268元。经营状态：建材。该审批单不仅有物业服务中心的盖章，还有其他凯祺公司运营专员、招商负责人、财务会计、财务负责人、总经理等人员签字同意。一审法院另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，同年1月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。审理过程中，2019年9月9日，一审法院组织各方当事人进行了现场勘察并据此制作了现场勘察笔录，凯祺公司、谭细早委托诉讼代理人周桂林、覃品皇均在到场参与勘察。一审法院认为，首先，关于案涉合同的效力问题。凯祺公司与谭细早签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。谭细早辩称案涉房屋没有进行整体验收或者验收不合格，且因租赁房屋存在漏水问题，凯祺公司存在重大过错。故案涉租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，谭细早该项辩称于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，谭细早辩称租赁房屋漏水致损，无法正常经营，但根据法院现场勘察笔录，租赁商铺虽存在漏水情况，但商铺仍在开门营业中，且仅凭借现场情况也无法明确漏水系凯祺公司的责任。也即,谭细早所提供的证据不足以证明其主张，应当承担对此举证不能的不利后果。另，凯祺公司主张解除与谭细早于2015年4月21日签订的租赁合同，实际上，谭细早早在2018年6月25日即通过《贵州凯祺（铜仁）商业管理有限公司退铺位审批单》的行为明示希望解除双方签订的租赁合同，凯祺公司主张解除双方于2015年4月21日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，予以支持。其次，关于租金及违约金的支付问题。凯祺公司与谭细早签订合同后，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案谭细早在凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅支付三个月租金后，长期未能按约支付租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，谭细早支付欠付租金应由交商铺时间2015年5月3日，免租期13个月，即从2016年6月3日起计算租金。但因谭细早于2018年6月25日即通过《贵州凯祺（铜仁）商业管理有限公司退铺位审批单》退还铺面，且获得凯祺公司同意。故此，租金计算的截止日期应为2018年6月25日。即：第一期租金共3个月，2016年6月3日至2016年9月3日，月租金7268元，合计租金21804元（谭细早已支付）；第二期租金共6个月，2016年9月3日至2017年3月3日，月租金7268元，合计租金43608元；第三期租金共6个月，2017年3月3日至2017年9月3日，前三个月月租金7268元,后三个月月租金7849元，合计租金45352元；第四期租金共6个月，2017年9月3日至2018年3月3日，月租金7849元，合计租金49094元；第五期租金共4个月，2018年3月3日至2018年6月25日（合同约定按月支付租金，未满一月按一月计算），前三个月月租金7849元，后一个月月租金为8477元，合计租金32024元。扣除谭细早已支付的第一期租金，凯祺公司主张谭细早应支付租金170078元，依法予以支持。超出部分，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，双方约定如谭细早未按合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由凯祺公司代收代付的费用时，谭细早每天按所欠费用总额的1%向凯祺公司支付违约金。现因谭细早未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。凯祺公司主张违约金从2017年9月1日起计算至2019年5月20日止，是对其权利的自由处分，予以支持。依据案涉合同的约定，违约金应分段计算为：第一笔违约金以谭细早第二期43608元租金为基数，从2017年9月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以谭细早所欠第三期的45352元租金为基数，从2017年3月3日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以谭细早所欠第四期49094元租金为基数，从2017年9月3日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以谭细早所欠第五期32024元租金为基数，从2018年3月3日计算该笔租金付清之日止。综上，凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额及标准以法院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决：一、解除贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与谭细早签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0069）；二、谭细早于判决生效之日起十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金170078元；三、谭细早应于判决生效之日起十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金。违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。其中第一笔违约金以谭细早第二期43608元租金为基数，从2017年9月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以谭细早所欠第三期的45352元租金为基数，从2017年3月3日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以谭细早所欠第四期49094元租金为基数，从2017年9月3日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以谭细早所欠第五期32024元租金为基数，从2018年3月3日计算该笔租金付清之日止；四、谭细早于判决生效之日起五日内将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ｃ9Ｃ10-1-12／13／14／15号商铺清空后退还贵州铜仁凯祺商业管理有限公司；五、驳回贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4704元减半收取2352元，由谭细早负担1763元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担589元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、谭细早欠付租金后产生的租金是否应适用减轻损失规则；三、一审是否程序违法。关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于谭细早、凯祺公司双方真实意思表示于2015年4月21日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2014年1月3日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。关于焦点二，谭细早上诉提出其欠付2016年9月后的租金构成违约，凯祺公司应当按照法律规定及时解除合同，故应当适用减轻损失规则即按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，租金损失扩大部分应由凯祺公司自行承担。对此，第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，余炳望未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，此种情形下凯祺公司享有解除权，但凯祺公司并非必须选择解除合同。凯祺公司请求余炳望支付2016年9月至2018年6月间的租金不是余炳望因违约给凯祺公司造成的损失，而是余炳望承租涉案商铺应向凯祺公司支付的对价，故本案不符合适用减轻损失规则的条件。关于焦点三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，简易程序适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，不存在程序违法。关于谭细早一审中抗辩和二审开庭时主张案涉租赁房屋存在漏水凯祺公司应承担赔偿责任的问题。谭细早对此未提出反诉，也未提出充分证据证明房屋漏水对其造成损失的具体金额，故对其主张用损失冲抵租金的请求不予支持，其可另行诉讼主张权利。综上所述，谭细早的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3702元，由谭细早负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年五月十九日书记员 覃光林