湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终709号 上诉人（原审原告）：董启荣，男，1974年12月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 上诉人（原审原告）：阳明，女，1975年11月15日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 共同委托诉讼代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 共同委托诉讼代理人：谢土文，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审被告）：株洲九八房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市天元区泰山路1999号九八缔景城1栋201号。 法定代表人：林新生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭辉，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人董启荣、阳明因与被上诉人株洲九八房地产开发有限公司（以下简称九八房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董启荣、阳明上诉请求：撤销一审判决，支持董启荣、阳明的诉讼请求。事实和理由：通过《规划许可证》等文件来看，案涉负一层系储藏室和活动室，为不计容积率面积，故一审认定案涉房屋能够登记系不确定不正确。签订合同时，九八房地产公司以负一层能够办证，以办证面积计算的单价低于市场价诱使董启荣、阳明作出购买房屋的错误意思表示，一审认定不存在消费欺诈错误。 九八房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。 董启荣、阳明向一审法院起诉请求：九八房地产公司立即返还董启荣、阳明购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币2509002.22元，利息暂算至2019年10月30日，实际金额以九八房地产公司支付之日为准。 一审法院认定事实：2017年11月23日，董启荣、阳明（买受人）与九八房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定：出卖人向买受人出售其开发建设的商品房，该商品房的规划用途为成套住宅，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；该商品房为天元区101、301、201、-101号房；该商品房的房产测绘机构为株洲市房地产测绘管理所，其预测面积共389.36平方米，其中套内面积369.48平方米，分摊共有建筑面积19.88平方米，该商品房负一楼层高为2.8米，地上层高为3.2米（以规划设计为准）；按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米10067.8元，毛坯总价款为3920000元（大写叁佰玖拾贰万圆整）；买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款1570000元（大写壹佰伍拾柒万元整），余款2350000元（大写贰佰叁拾伍万元整）向银行申请贷款支付。商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：本房屋按套计价，如与最终实测面积有差异的，不再进行多退少补。 另查明，2015年11月13日的《株洲市房产预测算报告》（房屋编号：200001356245，报告号：20151621091）和2016年11月15日的《株洲市房产测绘报告》（房屋编号：200001356245，报告号：20161673293）显示：委托单位为株洲九八房地产开发有限公司，房屋名称为缔景城33栋，房屋坐落于天元区；两份报告显示数据一致（测量号为7749400020018-9、7749400020018），涉案房屋-101号房建筑面积为124.56㎡，101号房建筑面积为130.46㎡，201号房建筑面积为69.83㎡，301号房建筑面积为64.51㎡，共计389.36㎡。《株洲市不动产权信息查询证明》显示：“董启荣、阳明名下登记：1、权证号为湘（2018）株洲市不动产证明第0012448号，房屋坐落：天元区-101，建筑面积：124.56㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2018年2月9日，权利类型：商品房；2、湘（2018）株洲市不动产证明第0012448号，房屋坐落：天元区301、101、201，建筑面积：264.8㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2018年2月9日，权利类型：商品房”。 再查明，董启荣、阳明按照合同约定支付了房款3920000元，并交纳了物业专项维修基金58405元和契税149333.33元，房屋已经交付给董启荣、阳明，双方确认购买涉案房屋时，涉案房屋在签订购房合同时为现房销售；实际交付楼层为四层，该建筑为封闭独立的建筑物。 一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一、董启荣、阳明购买的房屋的建筑面积是否与合同上有差异？董启荣、阳明要求由九八房地产公司返还购房款、维修基金、契税、利息损失等的诉讼请求是否有法律依据？二、九八房地产公司是否存在消费欺诈行为。现综合分析如下： 一、针对焦点一。董启荣、阳明与九八房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立有效，受法律保护。当事人双方均应全面按照合同约定履行合同义务。合同签订后，董启荣、阳明依约支付了案涉房屋的购房款，九八房地产公司向董启荣、阳明交付了房屋。依照合同约定涉案商品房的面积为389.36㎡，而依据测绘机构提供的报告显示：涉案房屋-101号房建筑面积为124.56㎡，101号房建筑面积为130.46㎡，201号房建筑面积为69.83㎡，301号房建筑面积为64.51㎡，共计389.36㎡，此面积与《株洲市不动产权信息查询证明》登记的面积一致，故董启荣、阳明购买的房屋的建筑面积与《商品房买卖合同（预售）》约定的面积没有差异，鉴于九八房地产公司已按《商品房买卖合同（预售）》履行了相应义务，故本院对董启荣、阳明主张九八房地产公司立即返还董启荣、阳明购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币2509002.22元及后续利息的诉讼请求不予支持。董启荣、阳明主张九八房地产公司并未按照合同预测面积为董启荣、阳明办理不动产登记，但目前涉案房屋尚未进行所有权的分户转移登记，故涉案房屋能否按照合同预测面积登记至董启荣、阳明名下尚属于不确定状态，故本院对董启荣、阳明的主张不予支持。 二、针对焦点二。消费欺诈的四个要件包括：欺诈人有欺诈故意、欺诈人实施了欺诈行为、被欺诈人因欺诈行为而陷入错误认识、被欺诈人因错误认识而做出意思表示。首先。在大宗商品买卖过程中，买卖双方一般会采取更为谨慎、理性的消费及销售形式，涉案楼房属于现房销售，且《商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋按套计价，故九八房地产公司没有实施欺诈的行为；其次，合同中约定的-101号房（也就是通常理解上的地下层），一般购买者都能理解该楼层的基本概念以及预期的使用类型和价值，鉴于涉案房屋地下负一层与地上三层具有整体性和封闭性，故负一层房的使用价值不受影响，市场流通价值亦不受影响；最后，在涉案房屋交付过程中，合同中约定的房屋面积亦与交付房屋的实测面积一致。综上，本院认为九八房地产公司不存在消费欺诈行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回董启荣、阳明的诉讼请求。本案案件受理费26872元，减半收取13436元，由董启荣、阳明负担。 二审中，九八房地产公司向本院提交了案涉房地产的所有权证总证，拟证明案涉房屋已经办理总证，分证也能够办理。董启荣、阳明质证意见：对真实性无异议，根据登记内容，地下空间不计容，且用途为其他，与合同约定不符。本院认为，该证据能够证明案涉房屋的产权登记现状，但不能单独达到能够办理分证的目的。本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是签订案涉合同时九八房地产公司是否存在欺诈。欺诈指的是一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。具体到本案中需要考察：案涉交付的房屋是否与合同约定一致，如果存在不一致，九八房地产是否隐瞒真实情况、故意告知虚假信息或董启荣、阳明对争议的不一致地方是否明知。现分析如下。首先，从合同履行的现状来看，案涉房屋包括地下一层的登记状态为权利人董启荣、阳明的预告登记、未办理不动产所有权证。董启荣、阳明既未提交案涉房屋不能办理不动产所有权证的证据，又未提交要求九八房地产公司办理不动产所有权证、九八房地产公司逾期或不动产登记部门拒绝办理的证据，故董启荣关于案涉负一层不能办理不动产所有权证的主张不成立。其次，从面积误差争议处理的合同内容来看，合同明确载明房屋系成套买卖，存在面积误差，总价不变。对于该特殊约定，双方未作出合理的解释。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，董启荣、阳明提交的证据不能充分证明双方签订合同时，董启荣、阳明对案涉房屋负一层的相关情况不知悉，而作出签订案涉买卖合同的意思表示。综上所述，董启荣、阳明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26872元，由董启荣、阳明负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年五月十四日 法官助理陈河 书记员贺双平