云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终716号上诉人（原审原告）：方其先，男，汉族，1976年5月8日生，住曲靖市麒麟区。上诉人（原审原告）：李发艳，女，汉族，1975年1月17日生，住址同上。二上诉人的委托诉讼代理人：丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。住所：曲靖市翠峰西路。统一社会信用代码：91530300713459508C。法定代表人：冯玉华，董事长。委托诉讼代理人：周胜全，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。上诉人方其先、李发艳因与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭于2020年3月27日公开开庭审理了本案，上诉人方其先、李发艳的委托诉讼代理人丁丽娜、朱钇帆及被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的委托诉讼代理人周胜全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方其先、李发艳上诉请求：一、依法改判由被上诉人以上诉人所购房款185773元为本金，自2013年2月25日起，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿上诉人至其实际向不动产登记中心提交办证资料之日止；二、依法改判由被上诉人向上诉人支付自2012年6月1日至实际向不动产登记中心提交办证资料到房屋登记部门止办证费用的资金占用利息，按照上诉人已经交纳的办证费用6825元以年利率6%计算；三、判令本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决法律适用错误。第一、依据《合同法》第一百二十四条：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定；又依据《商品房司法解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，符合该司法解释适用的要件。其次，从上诉人与被上诉人之间签署的《经济适用房购销合同》中购销合同说明第二条以及第七条可以看出：本合同所称的经济适用房是政府提供优惠的具有保障性质的政策性商品住房，且本合同也是参照《商品房购销合同》拟定的。因此，依据以上法律规定以及上诉人与被上诉人之间合同十二条之约定：被上诉人收到上诉人提供办证资料180个工作日内提交给办证机关，上诉人认为本案应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定判决被上诉人承担违约责任。二、关于本案事实，虽然办理不动产权证是双方当事人共同申请，但是上诉人是基于被上诉人的通知协助办理产权证的相关事宜，即被上诉人应当具有的是通知义务，然后上诉人协助，这是一个明显的先后顺序，也就是被上诉人应当将办证资料提交至不动产登记中心后，被上诉人接到不动产登记中心文件通知后，再行通知上诉人到不动产登记中心办理面签等程序。就本案而言，直至起诉时被上诉人没有到不动产登记中心提交办证资料，那么上诉人如何协助办证，也就是没有前程序如何来的后程序，这才是一个完整的共同申请办证的程序，而不是双方当事人同时申请，这是一审法院理解的逻辑错误。一审判决确认“将办证资料提交到不动产登记中心是被上诉人合同约定的义务”，那么就被上诉人提交的证据证实被上诉人并没有履行合同约定的义务，即向不动产登记中心提交办证资料，这在本质上已经构成了合同违约。其次一审判决中确认了“2015年3月1日实施‘两证合一’制度”，但是这一制度的改革是以方便、快捷、便民、高效为目的，并未对被上诉人代上诉人办理不动产权证书造成障碍，对于被上诉人代办产权证书更为有利。三、关于资金占用利息的诉求，被上诉人代收的办证费用，本身是应当交到国家相关税务部门，也就是被上诉人在收到后结合双方约定的时间，应当在180个工作日上交国家，但是被上诉人没有履行代交的义务，该笔办证费用在被上诉人使用或者可能挪作他用至今长达6年的时间。该小区三千多户业主，每户业主的办证费用六千到八千不等，如此一笔巨款被被上诉人长期占用，那么上诉人主张的资金占用利息也有事实和法律依据。最后上诉人支付了对等价款购买了房屋，一审判决已经确认被上诉人在合同履行过程中已经违约，居然没有相应的违约责任，那是否意味着其他相同类型的房屋在购买过程中，存在逾期办证等违约事实时，将没有任何可以寻求救济的途径，也就是被上诉人想怎么办就怎么办，直到业主起诉法院造成自己的损失后，才能拿到属于自己的房产证，而且在这个未办证直至起诉的过程中已经给上诉人造成了实际损失。曲靖安厦房地产集团有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审人民法院依法裁定驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人与上诉人双方交易的是经济适用房，明显具有政策性、福利性和保障性功能，在土地供给、申请购买条件、限价销售、限制自由转让等方面均受行政干预，具有浓厚的行政色彩，显然不能等同于由市场决定的商品房买卖。当然不能适用商品房的司法解释。上诉人主张适用商品房的司法解释第十八条规定，而本案所涉房屋不存在由于被上诉人的原因不能办证的情况，房屋已经如期交付上诉人占有使用，满足了政府建设经济适用房的保障功能，实现了上诉人定有所居的合同目的。办证及发证属于管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不属于被上诉人应履行的合同义务，没有及时办证并非被上诉人违约所致，一审法院判决由被上诉人限期提交办证资料，协助上诉人办理不动产权证书，已经足以修复双方的法律关系，上诉人并无损失发生，也不存在标的物灭失等情况导致损失数额难以确定的情况，如果支持赔偿金钱的诉请，上诉人将获得双重利益，明显违反了民事责任的损失填补功能。故对上诉人主张的违约金，没有合同约定，其又不能证明有损失发生，一审判决不予支持，判决合法公正。方其先、李发艳向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向房屋登记部门提交办理金域蓝苑金禧苑30幢4单元201号房屋的办证资料，并将办理的不动产权证移交原告。2、判令被告按其逾期提交办理不动产权证资料的实际天数，以原告所购房款185773元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿原告至实际提交资料之日止（从原告2012年6月1日向被告交付完契税、维修基金、印花税筹办证资料起计算180个工作日后，按照年利率8.25%计算，即自2013年2月25日起至实际提交办证资料之日止）。3、判令被告支付自2012年6月1日至实际提交办证资料到房屋登记部门止办证费用的资金占用利息，按照原告已经交纳的办证费用6825元以年利率6%计算；4、判令由被告承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：原、被告于2011年1月11日签订《经济适用住房购销合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于曲靖市房屋经济适用房一套（套内建筑面积88.47平方米），合同对双方的权利义务作了约定。其中合同第十二条关于产权登记的约定：房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，乙方须向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托公证书等），并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料、费用后一百八十个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证;产权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把产权证交付给乙方；乙方属银行按揭货款方式购房的，产权证由房管处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通告乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须在取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税证、本人身份证复印件、授权委托公证书等）并缴纳办理土地使用证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同签订后，被告曲靖安厦房地产集团有限公司于2012年6月1日收取了原告维修基金3715元，合同备案费30元，契税、印花税、房屋登记费、工本费等3080元，并于当日出具收据。后被告于2012年6月1日向原告出具了185773元购房款发票。原告以被告至今未办理产权证书为由诉至本院并提出前述诉请。另，本案诉讼过程中原告支付律师代理费3000元。本案诉争房屋已办理不动产权证，现在被告处保管。一审法院认为，经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。原、被告订立的《经济适用住房购销合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。原告方其先、李发艳于2012年6月1日向被告交纳了相关办证费用并付清了购房款，现被告已向房屋登记部门提交了办证资料且涉案房屋的不动产权证已经办理，故其要求被告曲靖安厦房地产集团有限公司向房屋登记部门提交办理涉案房屋的办证资料，并将办理的不动产权证移交原告的诉请，已无实际意义，故对该诉请不予支持。关于原告主张支付违约金的诉请，根据原、被告签订的《经济适用住房购销合同》第十二条对产权登记的约定：房屋交付后，甲方（被告）通知乙方（原告）提供相关资料，乙方向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用，甲方在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书。国有土地使用权证由甲方代办，乙方在取得房屋所有权证后，向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用。因此，被告继续履行合同约定义务的内容是将购房人所购房屋办理房屋所有权证和土使用权证所需资料代为提交到相应的办证管理部门，而办证及发证，依法应属办证管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不是被告继续履行合同的约定义务。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，实行不动产统一登记将房屋所有权证和土地使用权证整合为不动产权属证书。根据该条例第十四条规定：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”故双方当事人应承担共同申请办理不动产登记的法定义务。本案中对违约金未约定，原告所举证据不能证明给其造成损失，另，本案买卖的房屋属经济适用住房，不属审理商品房买卖合同相关司法解释的调整范围，应适用合同法相关规定，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定主张违约金，该诉请，不予支持。关于原告主张由被告支付自2012年6月1日至实际提交办证资料到房屋登记部门止办证费用的资金占用利息，按照原告已经交纳的办证费用6825元以年利率6%计算的诉请，因上述费用属当事人履行合同约定应当缴纳的相关费用，该诉请，不予支持。关于原告律师费的诉请，合同中没有约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后十日内将金域蓝苑三期30幢4单元201号房屋的不动产权证书交付原告方其先、李发艳。二、驳回原告方其先、李发艳的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由被告曲靖安厦房地产集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）中指出，“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购”、“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”、中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部等发布的《经济适用住房管理办法》第二条、第十六条明确，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”、“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用”。根据上述规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋，只要具有完全民事行为能力，能够享受民事权利和承担民事义务的民事主体，都可以成为商品房的购买人，法律、法规对同一购买人购买商品房的套数基本没有限定，购房人对于所购商品房拥有完全产权。经济适用房属政策性住房，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人群是城市中低收入家庭，且每户只准购买1套，购房人对经济适用房拥有有限产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于房地产开发企业与商品房买受人之间的商品房买卖合同关系，调整的仅仅是房地产开发企业与商品房买受人之间因履行商品房买卖合同发生的商品房买卖合同纠纷。经济适用住房不属于商品房，经济适用住房购房合同关系的主体之间发生合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当依据《合同法》的规定进行处理。本案中，上诉人方其先、李发艳申请购买经济适用住房，经有关单位按规定的程序进行审查，纳入经济适用住房供应对象范围后，与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司订立《经济适用住房购销合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并自成立时生效。方其先、李发艳支付了经济适用住房购房价款，曲靖安厦房地产集团有限公司按照约定交付了经济适用住房，应当在合同约定期限内将房屋权属转移于方其先、李发艳。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有在合同约定期限内向主管部门申请办理房屋权属证书以转移房屋权属，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”曲靖安厦房地产集团有限公司须继续履行合同，及时组织材料向主管部门申请办理房屋权属证书，故对方其先、李发艳主张“不动产权证移交方其先、李发艳”的诉讼请求，理当予以支持。双方当事人没有就逾期办证约定违约金或者违约产生的损失赔偿额的计算方法，上诉人方其先、李发艳在本案一审、二审诉讼过程中，亦未举证证明因曲靖安厦房地产集团有限公司违约致其造成损失以及受损失的具体数额，请求由曲靖安厦房地产集团有限公司“支付逾期办理房产证的违约金、资金占用利息(从2013年2月25日起至实际提交资料止）”，缺乏事实依据。一审法院判决由被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司将“金域蓝苑”三期30幢4单元201号不动产权证书交付上诉人方其先、李发艳，驳回方其先、李发艳的其他诉讼请求，判决结果正确。综上所述，上诉人方其先、李发艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人方其先、李发艳承担。本判决为终审判决。审判长  高体所审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年五月二十二日书记员  叶雪玉