山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初534号 原告：张建国，男，1967年12月30日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：李泽强，临沂河东郑旺法律服务所法律工作者。 被告：临沂汤泉置业有限公司，住所地：临沂市河东区汤头镇驻地温泉路0001号2号楼。 法定代表人：李志锋，经理。 委托诉讼代理人：袁秋彬，山东衡正源律师事务所律师。 原告张建国诉被告临沂汤泉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建国的委托诉讼代理人李泽强、被告临沂汤泉置业有限公司的委托诉讼代理人袁秋彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建国向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同或返还原告购房款281179元，赔偿原告损失60000元；2.本案的诉讼费用和原告雇佣律师或法律工作者费用由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告购买被告位于泉城花园1号楼1单元402室楼房、车库储藏室各一套，楼房面积129、49平方，单价每平方1900元，车库储藏室19.52平方，单价每平方1800元（见购房确认书），原告将购楼款交被告后，被告将该楼房、车库钥匙交给原告。2019年12月份，原告想对该楼房进行装修时，发现有人对该楼房正在进行装修，为此原告报了警，经了解得知被告又将原告的楼房卖给他人。根据以上事实，被告一房二卖构成违约，同时还给原告造成损失。为此，请求依法支持诉求。 临沂汤泉置业有限公司辩称，1.张建国所诉请求事项不明确，不符合民事诉讼法第119条第3项的规定，没有具体明确的诉讼请求，张建国应对此予以明确。2.张建国所诉部分不属实。经熟人介绍，张建国与被告于2017年4月24日签订了泉城花园购房确认书，其承诺在合同签订之后第二天即向被告转账支付房款，所以被告随即就向其开具了收款收据，并交付了房屋钥匙。但张建国在合同签订之后没有向被告缴纳约定的购房款281179元。张建国手中虽然持有相应的收款收据，但其并没有向被告转账的银行流水凭证。因此，其主张已经购房款交付被告不属实，没有证据支持，其无权向被告主张返还购房款。3.张建国与被告所签订的购房确认书系无效合同，对双方没有约束力，其无权要求被告继续履行合同。张建国所购买被告开发的房产，是在集体土地上建造的楼房，没有相应的房地产开发手续，是小产权房。作为小产权房，按照法律规定，只能出售给本集体经济组织成员，张建国不是该集体经济组织成员，不符合法律规定的购买条件。（1）双房签订的购房确认书，违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律强制性规定的合同无效，由此可以得出此类合同无效的结论。（2）由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人转移房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的转移，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。（3）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效”。综上，双方所签订的购房确认书系无效合同，对双方没有约束力，张建国无权要求被告继续履行合同。4.即使双方所签订的购房确认书有效，但张建国在合同签订之后长达两年内的时间里，经被告多次催促，始终不向被告交购房款，影响了被告合同目的的实现。根据合同法第94条第3项、4项之规定，被告可以解除合同。2019年7月份，被告依法与张建国解除合同，收回了房屋，当时张建国没有异议。综上，张建国诉求没有事实与法律依据，不能成立。请法院依法查明本案事实真相，驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据及案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 张建国向本庭提交如下证据：证据一、购买泉城花园确认书、购买泉城花园车库、储藏室确认书各一份，欲证实其与被告发生买卖泉城花园1号楼1单元402室楼房的事实；证据二、购买泉城花园付款收据一份，欲证实其与被告发生买卖泉城花园1号楼1单元402室楼房的事实，张建国已将购房款交付给被告；证据三、涉案楼房的房门钥匙和车库防盗门的遥控器等，欲证实被告已向其交房的事实。临沂汤泉置业有限公司对上述证据一合法性有异议，认为上述确认书违反了城市房地产管理法和土地管理法的强制性规定，是无效协议，对双方没有约束力，张建国无权根据该协议书要求被告继续履行协议；对证据二的证明目的有异议，被告在给张建国开具该收款收据之后，张建国并没有将收据中所载明的金额通过转账支付给被告，在庭审调查中张建国也认可没有支付给被告；证据四无异议，但因张建国在接收楼房后，迟迟不向被告支付房款，该房屋已于2019年7月份由被告通知张建国后收回，张建国当时是同意的。 临沂汤泉置业有限公司申请两位证人出庭作证，欲证实房屋买卖的过程和张建国没有支付房款的事实。张建国认为：首先，其从未说过购楼款是现金交付，而是通过案外人张相领转让给被告的债务获得的该楼房的所有权。这与被告所提出的交清房款并不是同一法律关系；其次，证人李某从未和我方有过任何接触，我方也从未要求他介绍购楼事项，我方是和案外人张相领及被告的法人代表三方达成的债权债务的转让，李某在本案中并不知情，张相岭对张建国的债务已经转移给被告，张建国无权再向案外人张相领主张债权，因此双方未能达成协议；证人尹某系被告职工，现在仍在被告处工作，和被告有利害关系，对于该证人证言，请求法庭慎重采纳。 对上述证据将在本院认为部分一并予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 临沂汤泉置业有限公司于2011年1月24日注册成立，从事房地产开发经营。2017年4月24日出卖人临沂汤泉置业有限公司与买受人张建国签订泉城花园购房确认书和购车库、储藏室确认书各一份，约定：张建国购买临沂汤泉置业有限公司建设的泉城花园项目第1号楼1单元402室，建筑面积约为129.49㎡，该房单价1900元/㎡，总价246031元，约定付款方式为一次性付款，实际总价为246031元；张建国自愿购买临沂汤泉置业有限公司建设的泉城花园项目第1号楼1单元402室（车库），建筑面积约为19.527㎡，该房单价1560元/㎡，总价35148元，约定付款方式为一次性付款，实际总价35148元。张建国未实际向临沂汤泉置业有限公司交付上述款项。同日，临沂汤泉置业有限公司为张建国出具1号楼1单元402室、车库4号，总价为281179元的收款收据一份。涉案房屋现已由临沂汤泉置业有限公司卖与案外人。 本院认为，张建国与临沂汤泉置业有限公司均认可双方签订购房和购车库、储藏室确认书，且张建国未实际交付购房款，对该事实本院予以认定。对于未实际交付购房款的原因，张建国和临沂汤泉置业有限公司陈述不一致，首先，张建国主张因案外人欠其款，而临沂汤泉置业有限公司欠该案外人款，故三方达成协议，由次债务人即临沂汤泉置业有限公司向债权人张建国还款，并由临沂汤泉置业有限公司以涉案房产折抵债务，故其无需交付购房款，临沂汤泉置业有限公司对该理由不予认可，称其并未欠该案外人款，也没有张建国陈述的三方达成以物抵债协议。对于张建国的该部分主张，其未提供证据予以证实。其次，临沂汤泉置业有限公司称张建国系正常购房，因熟人介绍，故未实际交款，其就为张建国出具了收款收据，张建国对临沂汤泉置业有限公司的该陈述不予认可，临沂汤泉置业有限公司虽向本庭提供了证人证言，但不足以证实其主张。综上，张建国和临沂汤泉置业有限公司均未提供充分证据证实其主张，导致本案争议事实难以认定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对因其合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”，现张建国主张因其与临沂汤泉置业有限公司存在以物抵债协议，要求其履行该协议，应由其承担举证责任，但庭审过程中，张建国对该主张并未提供充分证据予以证实，故对其诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告张建国的诉讼请求。 案件受理费6418元，由原告张建国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘兴文 审 判 员  褚丽英 人民陪审员  袁 峰 二〇二〇年五月九日 书 记 员  刘 伟