河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2375号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地河北省平山县平山镇冶河东路文昌苑12号楼底商。 法定代表人：李明权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：郑懿，男，1981年10月14日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：王树明，河北英汇律师事务所律师。 原审被告：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地河北省平山县平山镇冶河东路文昌苑12号楼底商神池售楼部。 法定代表人：杨军龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司因与被上诉人郑懿、原审被告河北神池房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄神北企业管理咨询有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，直接改判或发回重审，不服金额7422元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 郑懿答辩称：上诉人主张租金按照房屋实际交付使用时间计算无事实和法律依据。一、答辩人与原审被告签订的商品房买卖合同约定了交房时间，而上诉人与答辩人约定的租赁期限自答辩人与建设单位约定的交房日起计算，可见双方真实意愿是十分明确的。二、上诉人称答辩人逾期向上诉人交付房屋超过两年已经构成违约兼职荒谬至极。三、从双方履行情况分析，上诉人完全认可双方租赁期限从约定交房时间计算。四、本案与其他32位业主的判决有不同的地方，主要是因为郑懿与河北神池地产公司签订了租赁合同后，又与神北咨询公司签订了商铺租赁合同，而在租赁合同上明确由神北公司以手写的方式特意加上了一句2013年1月1日起返租。所以对于双方在租赁合同中明确约定的租赁期限2013年1月1日是单独专门进行约定的，那么原审法院直接按照双方之间的特殊约定计算了租赁费，支持了上诉人欠业主的租赁费符合客观事实，判决也应当予以维持。 郑懿向一审法院起诉请求：依法判令二被告给付拖欠的租赁费25710元并自2019年7月16日起按照银行同期贷款利率计付利息。 一审法院认定事实：2012年，郑懿与神池房地产公司达成购买商铺协议。2013年7月20日，神池房地产公司作为甲方与作为乙方的郑懿签订商品房买卖预、销售合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积分别为11.25平方米，总价101595元。该合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，郑懿作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城商铺租赁合同书，约定，一、合同标的。甲方将其购买的神池·北国商城商铺四层Ｄ221号，建筑面积11.25平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自本商铺交付之日起至十年期满。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金7112元。第二年租金，按房价总额的8%支付租金8128元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金9144元／年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金10160元／年。付款期限：前两年租金在客户签订购房合同时一次性返还给客户冲抵购房款，第三年开始，租金按每一年支付一次，每一年（12个月为一周期）的第一个月的15号之前将本年度租金通过转账一次性支付给甲方。自2013年1月1日起返租。四、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。再查明，2015年2月16日，被告神北咨询公司转账给原告9145元。2016年2月5日，被告转账给原告4572元。2016年6月8日，被告转账给原告4572元。2017年7月3日，被告转账给原告1737元。2017年10月9日，被告转账给原告1000元。另被告依照租赁合同约定，将15240元抵扣了原告应当交纳的部分房款。以上事实，有原、被告陈述，神池·北国商城商铺预定合同、神池·北国商城商铺租赁合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同及商铺返租合同书均系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方应当按照合同约定履行各自义务，根据双方商铺返租合同书的约定，双方对于商铺交付时间进行了约定，且综合考虑原、被告之间的买卖合同关系，虽房屋未实际交付，但返租行为系被告销售房屋的营销手段，且从双方履行合同的情况看，第一年、第二年的房屋租金已经抵顶了部分房款，故应当认定租赁期限的起算时间为合同约定的2013年1月1日。原告收取的2015年2月16日的款项为第三年度（2015年度）租金9145元，多收取1元。2016年2月5日、6月8日收取的款项应为第四年度（2016年度）租金。第五年度（2017年度）租金应为9144元，被告实际给付1737元，尚欠6407元。第六年度（2018年度）租金应为9144元，被告均未支付。第七年度（2019年度）租金应为10160元，被告均未支付。截止原告起诉之日，被告尚欠三年度租金合计25710元。庭审中，原告要求自2019年1月16日起计算利息，根据双方合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神北咨询公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神北咨询公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告河北神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告郑懿2017年度、2018年度、2019年度的租赁费25710元及逾期利息（逾期利息以25710元为基础，自2019年1月16日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）；二、驳回原告郑懿的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，关于本案租金的起算时间点问题。本案中被上诉人郑懿与河北神池房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同后，又与石家庄神北企业管理咨询有限公司签订商铺租赁合同，合同手写部分明确约定自2013年1月1日起返租，且有石家庄神北企业管理咨询有限公司盖章，原审法院认定有效并无不妥。因上诉人提起本案诉讼时间在2019年7月30日，当时未达到支付2019年租金的时间条件，故原审对上诉人所主张的2019年租金在本案中未予支持处理妥当，上诉人可另行主张权利。关于二被上诉人是否应当承担连带责任的问题。因而被上诉人系两个独立法人，原审根据合同相对性原则，仅判令石家庄神北企业管理咨询有限公司承担责任正确。综上所述，石家庄神北企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  张 楠 审判员  卢 亮 二〇二〇年五月九日 法官助理徐洁莹 书记员田佳鑫