河北省邯郸经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0491民初302号 原告（反诉被告）：张艳艳，女，1987年11月11日出生，汉族，住址河北省邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：王庆洲，河北天汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲昌林，河北天汉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张杨，女，1989年8月13日出生，汉族，住址河北省邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：李娜，河北万强律师事务所律师。 原告（反诉被告）张艳艳诉被告（反诉原告）张杨房屋买卖合同一案，本院2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，并经双方同意后，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳艳及其委托诉讼代理人王庆洲、被告（反诉原告）张杨的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张艳艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告张杨双倍返还原告支付的购房定金共计36000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月27日原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于邯郸市高新技术产业开发区及配套附属设施出售给原告，房屋售价1520000元整。由于房产存在抵押贷款，故双方约定被告自行负责在15天内办理房产解押手续并配合原告办理房产过户手续。合同签订当天，原告依约向被告支付定金18000元。合同签订后，原告多次催促被告办理房产解押手续，被告拖延拒不办理，导致合同无法履行。原告认为，被告拒不履行合同义务，严重损害了原告合法权益，使原告合同目的无法实现，该行为构成根本违约，应由被告承担违约责任。故诉至法院。 被告张杨辩称，原告张艳艳的全部诉讼请求，无事实及法律依据。一、张杨未履行房屋解押义务，是行使同时履行抗辩权，不构成违约。依据房屋买卖合同第八条约定，虽然甲方承担十五日内办理解押手续的义务；但是同时乙方要承担十五日内准备齐房款的义务（该义务的履行表现是依照合同第三条第（2）项约定将1500000元购房款一次性存入房管局资金监管账户）。张杨与张艳艳是互负债务，同时履行，没有先后顺序。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。在张艳艳未履行相关义务前，张杨可以依法行使同时履行抗辩权，拒绝履行解押义务。二、张艳艳未按照合同约定履行支付房款义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约。合同第三条第二款约定，张艳艳承担将剩余尾款1500000元一次性支付到房管局资金监管账户的义务。2019年10月8日，张艳艳向张杨提出无法一次性付清剩余房款想要贷款。该行为明显严重违反合同约定的付款方式及付款义务。显然，张艳艳不具备合同约定的付款能力，导致未能履行合同约定的付款义务。即便房屋解押，也无法解决张艳艳自身存在的付款能力问题，其结果不仅仅是合同目的无法实现，而且会造成张杨更大的财产损失。因此，张艳艳上述违约行为是导致合同目的无法实现的根本原因。综上，张杨不存在任何违约行为，应由张艳艳承担合同目的无法实现的违约责任，应驳回张艳艳的全部诉讼请求，本案诉讼费及其他费用由张艳艳承担。 反诉原告张杨提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令反诉原告不予返还18000元定金，反诉被告向反诉原告支付合同违约金152000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年8月27日原、被告双方通过邯郸市丛台区华鑫园置家房屋中介签订房屋买卖合同，约定反诉原告购买反诉被告所有的邯郸市高新技术产业开发区房屋，成交价1520000元，房屋产权过户相关费用及税费由购买人承担，购买人缴纳购房定金20000元给房屋中介后出卖人将房产证押在中介处，购买人将其余房款1500000元一次性支付到房管局资金监管账户，待办理完成过户手续后由房管局将房款划给甲方。并在合同中约定：出卖人承诺十五天办理清解押手续并配合购买人办理过户手续。购买人承诺在十五天内准备齐房款并配合出卖人办理过户手续。合同签订后，反诉被告违反合同约定，仅支付了18000元定金，也未在十五天内备齐全部房款义务。反而借以找关系少交房屋交易税费为由一直拖延，2019年9月22日反诉被告通过中介告诉反诉原告能找关系降低交易税费，但要等到10月1日后，但到了10月8日又通过中介告知办不成了，不能一次全额支付房款要走贷款。反诉被告的行为严重违反合同约定，导致无法实现合同目的，构成根本违约。故提起反诉。 反诉被告张艳艳辩称，一、张杨在其反诉状中所称张艳艳以少交房屋交易税费拖延的陈述不属实，本案中双方的房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是张杨不履行该房产解押的手续而导致无法履行。二、关于定金18000元，双方在合同中虽约定房屋定金20000元，但当时约定的是将包含空调等家用电器在内的全部归属于张艳艳，后在双方签订合同后，张杨提出要将空调拆走，所以双方又进行了重新约定将定金约定为18000元。所以在本案中张艳艳不存在任何违约行为，应由张杨承担相应的违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。 原告（反诉被告）张艳艳向本院提交了如下证据： 证据一，张艳艳身份证一份，证明原告基本情况及诉讼主体资格。证据二，涉案房产的不动产权证书复印件一份，证明涉案房产属于张杨所有。证据三，房屋买卖合同一份，证明双方于2019年8月27日签订了房屋买卖合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时合同约定张杨承诺十五日办清房屋解押手续，并配合张艳艳办理房屋过户手续，尾款的交付方式为1500000元整一次性支付到房管局资金监管账户。证据四，收到条一份、居间费收据一份，被告张艳艳依约交付了购房定金，以及居间费，张杨已经收取购房定金。 被告（反诉原告）张杨质证认为，对证据一、二无异议。对证据三真实性无异议，但本合同第二条第一款约定同房屋随时交付的配套设施里不包含空调的，在不包含空调的基础上购房定金是20000元。第八条约定双方是同时履行，没有履行的先后顺序。因此该合同恰证明了张艳艳在支付定金时以空调为由恶意扣除2000元定金，违反合同约定，且张杨在张艳艳未履行备齐房款义务前，有权行使同时履行抗辩权，拒绝履行解押义务。对证据四中居间费收据与本案无关联，张杨不知情；对收到条的真实性无异议，但该收到条是张杨先签署后才张艳艳支付的定金，实际支付18000元。 被告（反诉原告）张杨向本院提交了如下证据： 证据一，张杨身份证复印件，证明张杨诉讼主体资格。证据二，房屋买卖合同（2页），证明：1、2019年8月27日，张杨与张艳艳签订房屋买卖合同，合同签约当日成立并生效；2、房屋总价款1520000元，房屋配套设施包括地下室（11号）、车位（使用权）、冰箱两台、洗衣机一台、地板块,但不包括空调；3、张艳艳需向张杨支付20000元购房定金；4、张艳艳一次性全额支付剩余购房款1500000元，不走贷款。5、张艳艳在合同签订十五天内履行备齐房款义务并配合办理房屋过户手续。证据三，收到条（1页），证明2019年8月27日，张杨在收到张艳艳两万元购房定金的收到条上签字的事实。证据四，2019年12月9日，张杨与中介刘波（刘某）的微信聊天记录（2页）、增值税电子发票（1页）,2019年10月8日，张杨与中介冰丽（王兵丽）微信聊天记录（1页）、增值税电子发票（1页），证明张艳艳违反合同约定，支付18000元购房定金的事实。证据二、三证明，虽然张杨在收到条上签字，但实际上张艳艳仅支付18000元购房定金的事实。证据五，张杨与张艳艳通话录音两段（附光盘、录音文字记录2页）、2019年10月8日，张艳艳与张杨微信记录（两页）证明：1、交定金时，张艳艳为了达到房屋能以1520000元价格与张杨签约的目的，口头承诺由她出资解押房屋的事实。合同签订后实际履行时张艳艳以没有借到钱和该承诺没有写入合同中为由反悔的事实；2、合同签订后，张艳艳违反合同约定，单方要求降低购房款的事实。证据六，2019年8月27日到2019年9月9日，张杨与张艳艳微信聊天记录（6页）、2019年9月1日到9月22日，中介王兵丽与张杨微信聊天记录（8页），证明：1、从2019年8月27日到2019年9月22日，张艳艳一直在找包括张杨在内的各种关系以达到她能少交房屋交易相关税费的目的的事实。2、张杨想与张艳艳见面促成合同履行，但到9月22日，张艳艳通过中介王兵丽告知张杨暂时不要回来，张艳艳这边找了关系，说过了十一能省税，就走手续，让张杨别再找人问了。张艳艳一直在以办理省税为由，拖延履行合同的事实。证据七，2019年10月8日张杨与张艳艳微信聊天记录（2页）、2019年10月8日张杨与中介王兵丽微信聊天记录（3页），证明到2019年10月8日，张艳艳通过中介王兵丽告诉张杨，不能一次性付清购房款了，她想走贷款。张杨不同意，张艳艳通过王兵丽与张杨协商，不愿购买房屋了，要求张杨退还定金。张杨就此事询问张艳艳本人，张艳艳答复贷款不贷款还不确定，自己也不知道。以上证据充分证明张艳艳不能按照约定的付款方式付款，导致合同目的无法实现，构成根本违约的事实。 原告（反诉被告）张艳艳质证认为，对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，该合同中约定的20000元定金，是双方重新对定金进行了约定为18000元。对收到条无异议，双方重新对定金进行了约定为18000元。证据四中，张杨与刘某的微信聊天记录，刘某明确提到空调折抵了2000元，所以定金18000元是双方约定好的。中介王兵丽与张杨的微信聊天记录，王兵丽提到关于“过户费一下多出那么多，客户也没说啥”，说明张艳艳不存在违约行为。张杨与张艳艳的通话录音和张艳艳与张杨的微信聊天记录，双方关于解押的事情，张艳艳帮对方解押是在对方给予优惠的情况下，才帮其解押的，是附条件的，但张杨不予优惠，所以该条件是不成就的。证据六中张杨与张艳艳的微信聊天记录显示双方都在找关系，意图降低税费，并不是说双方有违约行为，是为了促成交易进行。且在聊天中张杨提到“你若不买，我就不着急解押了”，张艳艳明确回答“我什么时候说房子不要了，我们不是合同已经签了吗？等你解押正常过户。”由此可见双方没有继续履行的原因是因为房屋没有解押。证据七不能达到张杨的证明目的，该组证据中中介王兵丽明确表示“客户没有那么多事儿，看完房子就定了，主要一开始过户费没有这么多，现在一下子多出那么多钱，客户也没说啥，都在想办法解决”,可以认定关于税费问题，是包括张杨、张艳艳以及中介，都在解决的，税费与违约没有任何关联性。也不能证明张艳艳要求走贷款。 原告（反诉被告）张艳艳申请证人刘某出庭作证。证人陈述，与张艳艳通过买房认识，合同是通过他签订的，当时说的是房主自己解押，其他的合同中都有约定。因为房主没有解押，所以合同没有履行下去。双方没有找其说过要求解除合同。关于定金，当时房屋里有空调，合同中原约定是一并交付买受人的，但是房主拆走空调，就折抵了2000元，合同上是在扣了2000元后把空调去掉了。关于房屋交易，如果房屋存在抵押，需要先解押，没有解押尾款不能打入监管账户，合同约定是房主在十五日内完成解押后，对方在十五日内付款。 原告（反诉被告）张艳艳质证认为，1、关于双方定金由20000元改为18000元，证人已作出明确说明，之所以修改为18000元是经过双方约定的，张艳艳不存在任何违约。2、关于履行顺序，证人明确说明必须先办理完房屋解押手续后，方能把房款打入房管局监管账户，张杨应当履行先合同义务，否则构成违约。对证人证言没有异议。 被告（反诉原告）张杨质证认为，证人与张艳艳实际上是亲属关系，之前就认识，其证明力度很弱。 上述证据，经审核，本院作如下分析与认定： 原告（反诉被告）张艳艳提交的证据。证据一身份证、证据二涉案房产的不动产权证书，张杨无异议，本院予以认定；证据三房屋买卖合同、证据四中的收到条，张杨对真实性无异议，本院对真实性予以认定；证据四中的中介费收据，与本案本诉原告张艳艳诉请不具有关联性。 被告（反诉原告）张杨提交的证据。证据一身份证，张艳艳无异议，本院予以认定；证据二房屋买卖合同、证据三收到条，张艳艳对其真实性无异议，对其真实性本院予以认定；证据四2019年12月9日张杨与中介刘波（刘某）的微信聊天记录、证据五张杨与张艳艳通话录音两段、证据六2019年8月27日到2019年9月9日张杨与张艳艳微信聊天记录、证据七2019年10月8日张杨与张艳艳微信聊天记录和2019年10月8日张杨与中介王兵丽微信聊天记录，张艳艳未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以认定。 证人刘某出庭证言，张杨提出异议，认为证人与张艳艳之前就认识，系亲属关系，但未提交相应的证据证明，结合房屋买卖合同、收到条、微信聊天记录等证据，对证人证明的与合同约定一致的内容，本院予认采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月27日张杨作为售房人与张艳艳作为购买人以及中介方邯郸市鑫置家房地产经纪有限公司（以下简称鑫置家公司），三方签订编号为0012567的房屋买卖合同，合同约定主要内容为：1、房屋基本情况。房屋座落在邯郸市高新技术开发区，产权性质为住宅，房型3室2厅2卫，建筑面积152.15平方米，楼层6，总楼层6，房屋所有权证号：不动产第0020768号，售房人自愿将上述房屋出售给购买人。2、成交价格及相关费用。成交价格为1520000元整，配套设施包括地下室（11号）、车位（使用权）、冰箱两台、洗衣机一台、地板块。3、付款方式。购买人自愿将现金20000元作为定金押在中介方，售房人自愿将房产证押在中介方。购买人将剩余尾款1500000元整一次性支付到房管局资金监管账户，待办理完成过户手续后由房管局将房款划给房主。双方约定如有违约行为，承担房屋成交价的10%的违约金。售房人承诺十五天内办清解押手续并配合购买人办理过户手续；购买人承诺十五天内准备齐房款并配合售房人办理过户手续。合同还约定了其他事宜。当日，购买人向售房人支付18000元现金，双方约定空调折抵2000元，售房人向购房人出具20000元收到条。合同签订后，原、被告在履行合同过程中发生争议，合同未能继续履行。后张艳艳诉至本院，要求解除合同、双倍返还定金；审理过程中张杨提出反诉，要求解除合同、不予返还定金、支付152000元违约金。 本院认为，张艳艳、张杨、鑫置家公司签订的房屋买卖合同，不违反法律法规，对双方当事人具有约束力。合同签订后，张艳艳作为购买人向售房人张杨支付18000元定金，后双方在履行过程中发生争议，合同未能继续履行，现双方均要求解除合同，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于双方是否存在违约行为，通过庭审双方陈述与辩解、举证与质证，双方发生争议的主要原因为:一是双方对交易税费预估不准、约定不明；二是合同对付款和解押具体如何履行约定不明。而且双方在发生问题后，本应友好协商，相互谦让，理性处理，但却互不相让、相互斗气。因此，双方对于合同的解除均存在过错，应各自承担相应的责任。故合同解除后，买卖双方因涉案房屋合同从对方取得的利益应当返还，但由此产生的违约责任和损失应由双方各自承担，售房人张杨应当返还购买人张艳艳已付18000元定金款；张艳艳要求双倍返还定金的请求和张杨要求不予返还定金并支付152000元违约金的请求，本院均不予支持。 综上所述，张艳艳和张杨均要求解除合同，本院予以准许；张杨应当返还张艳艳定金款18000元，张艳艳其他诉讼请和张杨的其他诉讼请求本院均不予支持。另，本案诉讼实质是一场斗气的官司，人要心宽、天下太平，唯有换位思考、互谅互让才能使纠纷得以实质化解。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、依法解除张艳艳与张杨签订的房屋买卖合同； 二、本诉被告张杨自本判决生效之日起十日内返还本诉原告张艳艳定金款18000元； 三、驳回本诉原告张艳艳的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费800元，由本诉原、被告按败诉比例负担，本诉原告张艳艳负担440元，本诉被告张杨负担360元；反诉案件受理费1670元，由反诉原告张杨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  李晓敏 审判员  代丽荣 审判员  王清信 二〇二〇年五月八日 书记员  裴梓雅