江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1038号上诉人（原审被告）：张奎兵，男，1960年6月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：凌秀连，女，1963年10月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：陈昌勇，男，1982年1月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：武春弟，女，1980年5月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人张奎兵、凌秀连因与被上诉人陈昌勇、武春弟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张奎兵、凌秀连上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判。事实与理由：原审法院认定事实不清，判决错误。1.张奎兵、凌秀连与陈昌勇、武春弟依照当初的房屋转让协议约定，全面履行了义务，并协助陈昌勇、武春弟将房屋的产权进行变更登记，张奎兵、凌秀连根本不存在违约情形。2.房产过户时，张奎兵、凌秀连让陈昌勇、武春弟把土地使用证一起过户，陈昌勇、武春弟提出暂时没钱，土地使用证先不过户，房产过户就行了，这么多年过去了，都没有提过户的事，现在拆迁了，突然提出过户，不过户就起诉。3.原审法院认定张奎兵、凌秀连不履行合同义务过户错误。（1）房屋转让协议上并没有约定宅基地随房屋一并转移；（2）转让房屋变更时，张奎兵、凌秀连提出把土地使用证一并过户，陈昌勇、武春弟不要过户。（3）一审法院偏信陈昌勇、武春弟陈述多次催张奎兵、凌秀连过户，张奎兵、凌秀连不协助，但张奎兵、凌秀连陈述的内容一审法院根本不予审查。陈昌勇、武春弟答辩称：一、关于张奎兵、凌秀连违约问题。本案在起诉之前，陈昌勇、武春弟通过中间人与张奎兵、凌秀连表达要求过户意愿，但是张奎兵、凌秀连提出要额外经济补偿，对此，陈昌勇、武春弟不能接受，所以才起诉到法院。在一审审理过程中，张奎兵、凌秀连以案涉土地为集体土地为由，认为房屋买卖合同无效所以不同意过户，对此，我们认为张奎兵、凌秀连违反双方房屋买卖合同约定。二、关于违约金问题，双方协议书有约定，违约一方需要支付3万元违约金，但一审期间陈昌勇、武春弟放弃了该项诉讼请求，一审法院仅判决张奎兵、凌秀连协助陈昌勇、武春弟办理相关产权变更登记手续，并未判决上诉人承担违约金。综上，案涉卖房契约书合法有效，张奎兵、凌秀连作为房屋出卖人应当按照合同约定履行相关产权过户手续，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张奎兵、凌秀连的上诉，维持原判。陈昌勇、武春弟向一审法院提出诉讼请求：1.判令张奎兵、凌秀连协助陈昌勇、武春弟办理不动产变更登记手续；2.本案的诉讼费用由张奎兵、凌秀连承担。一审法院经审理查明：陈昌勇、武春弟系夫妻关系。2004年4月9日，张奎兵、凌秀连（甲方、卖方）与陈昌勇、武春弟（乙方、买房）签订《卖房契约书》一份，载明：“甲方系城区城西村第一村民小组村民。城西新村五区23号有个人住宅庭院一座（有房产权证书、土地使用权证书），现甲方因工作需要和其他原因，自愿将城西新村五区23号院内的房屋，其主屋叁间（72.96平方米）、厨房两间半连同天井一并卖给乙方。经协商同意就有关事项订立契约如下：一、买卖房屋及四址：该房屋座落城西新村五区23号主房叁间，附属房两间半，庭院设施一概不动，四址为南址为卞安平主墙伍拾厘米，北址为出卖房屋后墙伍拾厘米，东址离生产组东以陈昌勇东墙向东肆米止徐树章，西址离生产组系贰米小巷（该宅基地东西长16.35米，南北宽13.06米）。二、价格：房屋住房、厨房两间半共作价6万元，另乙方一次性补偿甲方房屋装潢及家具转让费6.7万元。三、房屋付款方式：自本契约签订之日起三日内交清所有房屋门钥匙，并无偿协助房屋产权过户给乙方，乙方交清全部款项壹拾贰万柒仟元整。四、甲方应保证上述出售的房屋产权无争议、无债务纠纷、未设定他项权、无权利受限制记录情形；否则，由此而产生的一切法律责任均甲方承担，造成乙方损失的，应予以赔偿。五、费用分摊：过户费用由乙方承担。六、违约责任：契约签订后，双方中任何一方违约赔偿金叁万元整。七、生效时间：本契约自签字、盖章之日起生效。本契约一式伍份，甲、乙双方、见证人、公证处各一份。甲方：张奎兵、凌秀连乙方：陈昌勇、武春弟二00四年四月九日”。当日，盐城市城区公证处出具编号为（2004）盐城证民内字第698号公证书，载明：“兹证明房屋出售方张奎兵（男，一九六0年六月二十九日出生，现住盐城市、凌秀连（女，一九六三年十月十五日出生，现住址同上）与购买方陈昌勇（男，一九八二年一月十八日出生，现住建湖县、武春弟（女，一九八0年五月十九日出生，现住盐城市于二00四年四月九日，在我处，自愿签订了前面的《卖房契约书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；契约上双方当事人的签名、捺指印属实。江苏省盐城市城区公证处公证员陶某二00四年四月九日”上述合同签订当日，陈昌勇向张奎兵支付了购房款12.7万元。后张奎兵向陈昌勇出具了收条，交付了房产证、土地使用证。房屋于2004年4月12日交付给陈昌勇。2004年5月13日，陈昌勇（乙方）与张奎兵、凌秀连（甲方）又签订《房地产转让合同》一份，双方在该合同中明确约定：甲方同意于2004年4月9日前将上述房地产正式交付给乙方，甲方将房屋交付给乙方时其房屋所占范围内的土地使用权一并转移给乙方。一审法院另查明，案涉房屋房产证已经过户，土地使用证尚未过户。案涉房屋为国有土地，陈昌勇、武春弟提交的国有土地使用证上土地使用者为张奎兵。在审理过程中,陈昌勇、武春弟向一审法院申请撤回要求张奎兵、凌秀连承担违约金的诉讼请求,一审法院依法予以准许。一审法院认为：2004年4月9日陈昌勇、武春弟与张奎兵、凌秀连签订的《卖房契约书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，亦未损害国家和社会公共利益，是合法有效的，依法受法律保护。合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，张奎兵拥有案涉房屋的国有土地使用证，使用权类型为划拨，因此案涉房屋为国有土地，依法可以转让。房产证虽已过户，但国有土地使用证仍在张奎兵名下，因此根据《房地产转让合同》中约定，张奎兵、凌秀连应将房屋交付给乙方时其房屋所占范围内的土地使用权一并转移给乙方。本案中张奎兵、凌秀连在协助陈昌勇、武春弟办理了案涉房屋不动产变更登记手续后并未将案涉房屋的土地使用权一并转移给陈昌勇、武春弟，违反了合同的约定，构成违约。故张奎兵、凌秀连应承担相应的责任，应协助陈昌勇、武春弟办理相关的土地使用证等不动产变更登记手续，相关的办理费用由陈昌勇、武春弟支付。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，一审法院判决：张奎兵、凌秀连应于判决生效之日起十日内协助陈昌勇、武春弟办理位于盐城市市区的不动产变更登记至陈昌勇、武春弟名下的手续。案件受理费3440元，由张奎兵、凌秀连负担。二审审理期间，陈昌勇、武春弟当庭陈述本案起诉之前没有与张奎兵、凌秀连当面沟通协助办理土地使用权变更登记手续事宜。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，陈昌勇、武春弟与张奎兵、凌秀连于2004年4月9日签订的《卖房契约书》；陈昌勇与张奎兵、凌秀连于2004年5月13日签订的《房地产转让合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋已经交付并依法办理了转移登记。2004年5月13日签订的合同中对土地使用权一并转移进行了约定，该约定对双方均有约束力。其后未办理土地所有权转移登记手续，一审法院认定系张奎兵、凌秀连违约的表述不当，应予纠正。目前陈昌勇、武春弟要求张奎兵、凌秀连协助办理不动产变更登记手续具有事实和法律依据。综上，一审法院判决张奎兵、凌秀连协助陈昌勇、武春弟办理不动产变更登记并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由张奎兵、凌秀连负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二〇年五月二十七日法官助理  徐 平书 记 员  周 洋