浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1264号 上诉人（原审被告）：杭州信融置业有限公司，住所地：杭州市萧山区宁围街道市心北路857号138-1室。统一社会信用代码：9133010957147551XL。 法定代表人：张荣华。 委托诉讼代理人：蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨桃，女，1968年6月14日出生，汉族，住杭州市。 被上诉人（原审原告）：王利民，男，1967年3月2日出生，汉族，住杭州市。 上诉人杭州信融置业有限公司（以下简称信融公司）与被上诉人杨桃、王利民房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人信融公司的委托代理人蔡旦祥，被上诉人杨桃、王利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年12月15日，杨桃与信融公司签订《商品房认购协议书》一份，约定杨桃选定信融公司的2号商铺平澜路276-25至276-33号（连续单支号）房屋，建筑面积543.14平方米，房屋原总价26129379元，优惠后15000000元；双方签订本认购协议书时，杨桃向信融公司交纳1500000元的定金，信融公司出具收据给杨桃，该定金系双方将按照本认购协议书约定签订《商品房买卖合同》的担保。同日，信融公司出具关于2号商铺整改一份，载明一楼做好洗手间、厨房（4根排水管），水和煤气接到1楼，烟道接到预留口，一楼中间外立面改成玻璃门。同日，信融公司又出具关于2号商铺补充说明一份，载明：首付款的其中150万由信融公司垫资，购房者于2019年6月25日前归还信融公司，免借款利息；网签合同时附加一条：可以做明火重餐饮，同意其按揭贷款放款后交房使用。2019年1月30日，杨桃、王利民与信融公司签订《浙江省商品房买卖合同（现售）》一份，约定信融公司将位于萧山区（连续单支号）房屋出售给杨桃、王利民，该商品房单价为每平方米27433.07元，总价14900000元；杨桃、王利民应当于2019年1月30日前支付首期房价款7450000元，剩余房款7450000元由杨桃、王利民申请贷款支付。合同第十一条约定了商品房交付条件，该商品房在交付时应当满足已取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及房屋实测测绘报告等条件。合同第十二条约定了商品房相关设施设备交付条件，案涉房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时纳入城市供电网络并正式供电；住宅商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；高空烟道、排油污管道交付时敷设到户；供水、排水、供电由信融公司负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需杨桃、王利民自行办理开通手续；供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十四条的约定承担逾期交付责任。合同第十三条中约定，出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，该商品房达到本合同第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十三条约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等权利义务条款。2019年4月26日，信融公司向绿城物业服务集团有限公司出具关于减免物业费的情况说明，载明兹有御金台国际中心2号商铺业主杨桃于2019年4月26日来我司收房，因我司原因现给予该户业主减免物业费金额8066元整，该笔费用由我司向绿城物业服务集团有限公司进行支付，并备注2019年1月31日-5月7日物业管理费6926元；2019年1月31日-5月7日公共能耗费878元；2019年1月31日-5月7日车位管理费259元。 另查明，杨桃、王利民于2019年2月13日就案涉房屋办理了不动产权证，产权证号为浙（2019）萧山区不动产权第0010177号。 再查明，案涉房屋杨桃、王利民在2019年5月8日左右进行了对外出租。现杨桃、王利民认为信融公司交付商铺时电力、燃气管线未达交付条件，直到2019年6月13日才将符合条件的商铺交付给杨桃、王利民，已构成违约，信融公司则认为房屋交付不存在逾期。 2019年7月15日，杨桃、王利民向法院提出诉讼请求：1.信融公司向杨桃、王利民支付逾期交付房屋的违约金371010元；2.本案诉讼费、保全费由信融公司承担。审理中，杨桃、王利民变更第一项诉讼请求为要求信融公司支付杨桃、王利民违约金527460元。 原审法院认为，本案主要争议焦点即案涉房屋是否存在逾期交房问题。信融公司抗辩杨桃、王利民已经办理了房屋所有权证，房屋已经按时交付。杨桃、王利民则认为应该按照燃气实际验收合格时间2019年6月13日作为房屋正式交付日。该院认为，关于房屋的交付应以房屋的实际转移占有为标准，虽则杨桃、王利民关于案涉房屋已经在2019年2月13日办理了房屋所有权证，但权证的办理登记并不代表房屋已经进行了实际转移交付，信融公司仍有义务提供关于案涉房屋的交付手续材料。根据双方商品房买卖合同约定，“该商品房达到合同第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满期前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，而在本案中信融公司并未提交关于通知交房的相关书面证据，反而从杨桃、王利民提交的与庞兰芳的微信聊天记录中可以看出，2019年3月30日杨桃在微信中提出“交房，煤气没装到户，电没装到户，不具备交房的前置条件，怎么交房”，庞兰芳对此回复“那就等装好再交吧”，上述微信聊天记录中也无法对信融公司关于在2019年2月已经交房的陈述作出印证。而且根据杨桃、王利民提供的关于减免物业费的情况说明中，信融公司在该情况说明中已经确认了杨桃于2019年4月26日收房的结果，况且杨桃、王利民也确认于2019年4月26日收到了案涉商铺的钥匙，故该院认为双方关于房屋交付时间为2019年4月26日应该已经一致确认。至于房屋交付后，双方关于燃气、电力等问题的争议已不属于案涉逾期交房违约责任考虑的范畴，故该院对杨桃、王利民主张的在上述收房时间之后的逾期交房违约责任不予采信。关于案涉商品房的应交付时间问题，杨桃、王利民主张认为应按照关于2号商铺补充说明中的约定内容，即在按揭贷款放款后交房使用。信融公司则抗辩认为应根据商品房买卖合同约定的2019年2月28日前交付商品房。对此，该院认为，关于2号商铺补充说明发生在双方正式签订商品房买卖合同之前，杨桃、王利民与信融公司在正式商品房买卖合同中已经约定了应在2019年2月28日前交付，故应以正式商品房买卖合同中约定的交房时间为准。综上，该院确认信融公司逾期交房时间共计57天，按照双方关于逾期交房违约责任的违约金计算标准，应由信融公司支付杨桃、王利民违约金254790元（14900000元×万分之三×57天）。至于信融公司抗辩违约金计算标准过高的问题，该违约金计算标准系双方自行约定，且未出现明显过高的情形，故该院对信融公司的该抗辩不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、杭州信融置业有限公司自本判决生效后十日内支付杨桃、王利民违约金254790元；二、驳回杨桃、王利民的其余诉讼请求。如杭州信融置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9074元，减半收取4537元，财产保全费2375元，合计6912元，由杨桃、王利民负担2557元，由杭州信融置业有限公司负担4355元。杨桃、王利民于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州信融置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，信融公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律有错。应当以双方签订的《商品房买卖合同》为依据审理。2019年2月15日已将符合合同约定的商品房交付。1、上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同（现售）》，上诉人在2019年2月15日将符合合同第11、12条约定的商品房交付被上诉人（见房产证）；因是现房交付，被上诉人在2019年2月15日领取了《不动产权证》，这充分说明已经实际交付的事实。2、《商品房买卖合同（现售）》第13条第2项“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点…”这又明确了如果2019年2月28日后办理交付手续是要被上诉人主动去上诉人所在地为办理交付手续的，如被上诉人不去办理，违约及过错责任在被上诉人。3、2019年4月26日《关于减免物业费的情况说明》、《御金台国际中心入伙费用结算表》都明确2019年1月31日起开始被上诉人支付物业费、公共能耗费、车位管理费，这说明被上诉人认可及实际交房时间是2019年1月31日前。缴纳上述费用是被上诉人认可商品房已交付的最直接和最有效的证明。4、原审逾期时间计算错误，2019年3月1日至4月25日，是56天，不是57天。5、退一步讲，本案对交付有争议及《商品房买卖合同（现售）》第13条第2项是被上诉人的不履行义务前提下，对违约金过高原审也应作低的调整。6、本案商品房是现售，被上诉人在2019年2月15日领取《不动产权证》时，已经具备及实际行使了商品房占有、使用、处分等所有权的一切权利。如已出租的事实。7、本案中上诉人没有违约，原审适用法律错误。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律有错，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人杨桃、王利民答辩称：一审法院认定事实基本正确。1、产权证不代表房屋交付事实，被上诉人产权证领取日为2019年2月13日，按售前约定信融公司应当在全款收到之日将具备条件的房屋交付给买受人。浦发银行放款日为2019年2月14日说明信融公司在2019年2月14日未交付房屋违约。2、买受人买房是为了使用，不存在买受人拖延房屋交付的事实。一审法庭确认的杨桃与信融公司销售庞兰芳及工程师洪云亮的聊天记录证明买受人多次催促信融公司交付房屋。3、《关于减免物业费的情况说明》由信融公司出具给物业公司，说明买受人承担物业费自2019年5月8日开始，也明确是房屋交付的日子。《御金台国际中心入伙费用结算表》一审被告没有提供，二审也没看到这个新证据。4、按照一审判决，2019年2月28日合同约定交付日至2019年4月26日验房日，交房当日不算，应该为57天。5、一审法院确认的微信聊天记录证明买受人不断催促信融公司交付房屋。本购房合同约定若买受人付款逾期，买受人按日计算违约金为总房款的万三，同样若出卖人逾期交房也是按日计算违约金为总房款的万三。合同法规定合同有约定的按照合同约定处理。本案一审判决赔偿并不高，且未计算信融公司提前占有全部付房款1490万买受人的金融成本。6、产权证的领取日在第一点上已经说明过，房屋出租是5月8日后的事情，且买受人2019年2月14日全款到信融公司，根据预售合同约定，信融公司就应当将房屋交给买受人。7、上诉人违背预售合同关于房款到期交付的承诺，违背现售合同关于2月28日房屋交付的承诺。直到5月8日才将房屋交付给买受人，燃气直到6月13日才通过验收可以使用。信融公司违约事实存在。综上，上诉人的上诉理由自相矛盾与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人信融公司未提交新的证据。 被上诉人杨桃、王利民提交如下证据： 1、杨桃护照，复印件，证明杨桃因为由2019年5月7日由中国边检出境，而和信融公司约定5月8日房屋交付日因本人不在，所以提前到2019年4月26日办理验房手续以便5月8日及时交房。 2、业主何时承担物业服务费相关物业条例，复印件，证明物业费是实际交付后由买受人缴纳的依据。物业费自2019年5月8日起缴纳，和约定的实际房屋交付日相符。 3、买受人预付款凭证，复印件，2018年12月15日商铺款11万，2018年12月18日商铺款139万，2018年12月21日商铺款450万，2019年1月30日商铺款145万，证明信融公司房屋交付违约，买受人的金融成本损失。 上诉人信融公司对两被上诉人提交的证据质证意见如下：核对原件后认为，首先都不是新证据，是在一审期间形成的证据。对证据1的真实性没有异议。但是恰恰能证明在5月7日之前已经移交了，不能达到被上诉人的证明对象。 对证据2不是证据，只是解释，本案是现房交付，条件就不一样。不能达到被上诉人的证明目的。 对证据3的真实性无异议。但是关联性有异议，只能证明买卖的经过，不存在所谓金融成本，跟本案无关。 被上诉人杨桃、王利民提交的证据，经上诉人信融公司质证后，本院认证如下：证据1、3的真实性上诉人信融公司没有异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。对证明目的不予采纳。证据2上诉人信融公司的异议成立，本院对证据2不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人信融公司上诉主张其不存在逾期交房，故无需支付违约金的问题。当事人对自己的主张负有举证责任。2019年1月30日，信融公司与杨桃、王利民签订《浙江省商品房买卖合同（现售）》，合同约定交房日期2019年2月28日前。同时约定：该商品房达到合同第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满期前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因为双方签订的是现房交易合同，合同签订后，信融公司应当按合同的约定，及时通知杨桃、王利民查验房屋。特别是在2019年2月15日，杨桃、王利民已办出案涉房屋的产权证，按照常理，产权证都过户到杨桃、王利民名下，信融公司应当按合同的约定将案涉房屋交付杨桃、王利民。但在本案中信融公司并未提交相关书面证据佐证已经通知杨桃、王利民验房，信融公司已经实际交房，杨桃、王利民在合同约定的时间内收房的事实，故信融公司应承担举证不能的不利后果。现根据杨桃、王利民提供的《关于减免物业费的情况说明》，信融公司在该情况说明中已经确认了杨桃于2019年4月26日收房的结果，况且杨桃、王利民也确认于2019年4月26日收到了案涉商铺的钥匙，因此原审法院确认案涉房屋交付时间为2019年4月26日并无不当。因信融公司逾期交房，故应承担逾期交房的违约责任。关于信融公司上诉称违约金计算标准过高要求调整主张，关于逾期交付的违约金计算标准，系双方当事人自行约定，且未出现明显过高的情形，本院对信融公司该项主张不予采纳。综上，原审法院确认信融公司逾期交房时间，按合同的约定计算违约金并无不当。上诉人信融公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5124元，由上诉人杭州信融置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年五月七日 书记员  何英杰