江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初1041号原告（案外人）：顾洪标，男，1955年2月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。被告(申请执行人)：荣春余，男，1971年6月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告（被执行人）：盐城市华都置业有限公司，住所地在江苏省射阳县朝阳街1号。法定代表人：肖广华，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾宝龙，该公司副总经理。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告顾洪标与被告荣春余、盐城市华都置业有限公司（以下至判决主文前简称华都置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告顾洪标的委托诉讼代理人顾永景、被告华都置业的委托诉讼代理人丁平到庭参加诉讼，被告荣春余经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾洪标向本院提出诉讼称，其与华都置业订立商品房买卖合同购买案涉商品房，支付了全部购房款，办理了商品房预登记备案，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，原告对案涉房屋享有的权利能够排除执行。请求：1、停止对射阳县合德镇金御休闲广场7幢201、202、203、204号房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告华都置业辩称，原告与其签订房屋买卖合同情况属实，但是原告没有支付购房款，其对房屋不享有任何权利。请求依法驳回原告诉请。被告荣春余未答辩。经审理查明，2018年7月24日，本院对荣春余诉华都置业商品房销售合同纠纷一案作出（2018）苏0924民初12号民事判决：一、解除原告荣春余与被告盐城市华都置业有限公司于2015年6月13日签订的金御休闲广场3幢512室房屋买卖合同;二、被告盐城市华都置业有限公司于本判决生效后十日内向荣春余返还购房款350945元，并赔偿荣春余损失350945元,合计701890元。案件受理费11019元，保全费2370元，合计13389元由被告盐城市华都置业有限公司负担。根据荣春余的申请，本院于2018年9月26日立案强制执行，案号为（2018）苏0924执2650号。在本案执行过程中，本院于2018年10月10日作出（2018）苏0924执2650号执行裁定书：一、冻结、扣划被执行人盐城市华都置业有限公司的银行存款合计724832元及相应利息；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2019年12月16日，本院向射阳不动产登记中心发出（2018）苏0924执2650号协助执行通知书：请协助查封被执行人盐城市华都置业有限公司名下位于金御休闲广场7号楼二层201室、202室、203室、204室；查封期限三年（自2019年12月16日至2022年12月15日）。案外人顾洪标对本案执行标的提出执行异议，本院于2020年2月26日作出（2020）苏0924执异14号执行裁定，驳回顾洪标的异议请求。顾洪标不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年10月10日，华都置业（出卖人）与顾洪标（买受人）签订商品房买卖合同，约定顾洪标购买华都置业开发的位于开发区香樟园小区南侧金御休闲广场7-201至7-222号房，用途均为商业，房款合计6155520元。付款方式及期限：一次性付款。买受人应当在2014年10月15日前支付该商品房全部价款。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前依约交付房屋。同日，华都置业向顾洪标出具收据并加盖华都置业财务专用章，交款单位顾洪标，金额6155520元，收款事由商铺购房款（7#-201-222）。根据2019年12月18日射阳县不动产登记中心的不动产登记查询记载，金御休闲广场7幢201、202、203、204号房屋合同备案在顾洪标名下。另，在本院于2019年12月16日查封金御休闲广场7幢201、202、203、204号房屋前，顾洪标尚未合法占有案涉房屋。本院认为，本案争议焦点为顾洪标对案涉金御休闲广场7幢201、202、203、204号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”顾洪标对尚登记在华都置业名下用途为商业的商品房提出执行异议之诉，应当依照上述规定审查是否应支持其诉讼请求。本案中，顾洪标虽然已于2019年12月16日即案涉房屋被法院依法查封前与华都置业签订了房屋买卖合同，但并未在此之前合法占有案涉房屋，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的构成要件，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。顾洪标主张，案涉房屋已经备案在其名下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定审查。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条是关于金钱债权执行中，预告登记权利人提出案外人异议的审查规定，商品房买卖合同备案属于行政管理的手段和措施，不同于预告登记，故顾洪标以案涉房屋已备案在其名下，而要求适用预告登记权利人提出案外人异议审查规则的主张不能成立，本院不予支持。另，被告华都置业在审理中向本院申请调查令，调查原告支付案涉房屋价款的事实，即吉洪林与蒋凯借款及还款情况，因其对该事实不负举证责任，故本院对其申请不予准许。综上，原告顾洪标对案涉金御休闲广场7幢201、202、203、204号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告顾洪标的诉讼请求。案件受理费10953元，由原告顾洪标负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。审 判 长  戴志成人民陪审员  蔡晓迁人民陪审员  管如祥二〇二〇年五月七日书 记 员  张亚楠附法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。