浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1991号 原告：瑞安市富高房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇场桥上灶村工业区，现地址瑞安市东山街道车头村云江中路301号，统一社会信用代码91×××16。 法定代表人：申鑫，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶娜娜，女，1996年10月16日出生汉族，系原告单位员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘盎，男，1992年12月7日出生汉族，系原告单位员工。 被告：涂光银，男，1981年2月13日出生汉族，住温州市龙湾区。 原告瑞安市富高房地产开发有限公司与被告涂光银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶娜娜到庭参加诉讼。被告涂光银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、诉讼请求：1.判决被告支付剩余房款共计1947000元；2.判决被告向原告支付违约金278616元（以剩余房款1947000元的万分之三按日计算，从2018年11月20日起计算至实际付清房款之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付违约金65841.3元（以被告在2019年12月16日知悉同类案件判决之日至被告还款之日止，以未还款本金的万分之三按日计算）；2.判决被告承担本案诉讼费用。二、事实与理由。原告和被告于2018年4月9日签订了《商品房买卖合同》、附件和补充协议，合同约定由被告向原告购买位于堂月湾（二期）。该商品房建筑面积为140.85平方米，总额为2834668元。2018年4月28日，原告、被告和中信银行股份有限公司温州瑞安支行（下称“中信银行”）签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定被告因向原告购买房屋，向中信银行贷款1980000元。2018年5月2日，中信银行向根据被告的提款申请和支付委托，将1980000元贷款资金发放至原告账户。放款后，中信银行发现前述贷款的发放不满足放款条件（根据银监会的相关规定，按揭贷款应在房屋所在楼幢封顶后方能放款）。为维护客户利益，原告于2018年7月23日将贷款本金（已扣除被告已偿还的本金33000.00元）1947000元加上利息6413.2元，共计1953413.2元。前述款项打回后，中信银行内部系统中被告的贷款余额显示为0元。在合同约定的履行期限内，原告未收到有效款项，依据合同约定，原告有权主张上述请求。同时，即使认定被告付款义务已履行，但原告将前述款项打回给中信银行的行为，损害了原告的利益，使被告获得了财产上的利益，且没有法律或合同依据，符合不当得利的构成要件。本案审理期间，被告于2020年3月18日自付部分房款747000元，于2020年4月19日向民生银行申请按揭贷款并获得民生银行发放贷款1200000元，至此已支付完毕全部剩余房款1947000元。在（2019）浙0381民初12591号以戴鹏程为被告的案件判决结案后，原告工作人员皮某于2019年12月16日以微信形式告知被告判决结果，要求被告本周内交款，但被告没有理会。被告存在恶意拖延，应当承担违约责任，故请求法院支持由被告向原告支付违约金。 被告未作答辩，没有向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告向本院提交证据：1.原告营业执照、法定代表身份证明、法定代表人身份证的复印件，以证明原告身份情况。2.被告身份证的复印件，以证明被告身份情况。3.《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》，以证明原被告双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，合同约定款项支付的期限及金额、逾期付款的违约责任。4.中国农业银行客户入账凭证、业务凭证／客户回单-涂光银、付款凭证、还款明细-涂光银、中信银行客户按揭信息统计表-涂光银，以证明原告于2018年7月23日将被告贷款本金（已扣除被告已偿还的三期本金33000元）1947000元加上利息6413.2元，共计1953413.2元打给中信银行。5.短信截图、通话记录截图。6.当庭作证的证人皮某证言。证据5、6以证明被告已于2019年12月16日知悉原告已经在同类案件中获得胜诉、仍然拒绝配合支付剩余房款的事实。 本院经审查对原告上述证据1-4予以确认并在卷佐证。证据5中的微信截图反映2019年12月16日,原告工作人员皮某通过微信告知被告“之前你们一起的判决书已经出来了，公司的意思是这个星期不去办一样会起诉的，所以给你传达一下”，结合证据6证人证言以及被告拒不应诉、答辩的实际情况，本院对证据5、6亦予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》，合同约定：由被告向原告购买位于塘下中心区13幢1单元401号房屋。该商品房建筑面积为140.85平方米，总价款为2834668元，在签订合同时支付854668元，剩余1980000元由买受人向贷款机构申请支付，并于2018年11月20前支付给出卖人。买受人逾期付款超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，最高不超过合同约定总房价款的15%。原告于2018年7月23日从其在中国农业银行温州瑞安塘下支行19×××51账户向其在中信银行的73×××01账户汇款25307837.86元，摘要注明：归还黄小东等11人的按揭款。同日，中信银行以原告在该行的上述账户为还款账户，收取被告的个人贷款提前还款1953413.2元，包括本金1947000元，利息6413.2元。此前，被告已向中信银行偿付贷款本息，于2018年5月1日、6月1日、7月1日分别支付计划本金各11000元，分别支付计划利息889.35元、8844.09元、8794.68元。原告主张其提前为被告偿付按揭贷款，系因中信银行发现有关按揭贷款的发放不满足放款条件（根据银监会的相关规定，按揭贷款应在房屋所在楼幢封顶后方能放款），结合（2019）浙0381民初12591号一案民事判决书认定的事实综合判断，本院予以确认。原告上述代偿行为发生后，其工作人员曾通知包括被告在内的11位客户再次办理按揭或申请转为自付。2019年12月16日,原告工作人员皮某通过微信告知被告“之前你们一起的判决书已经出来了，公司的意思是这个星期不去办一样会起诉的，所以给你传达一下”。被告在本案审理期间，已于2020年3月18日向原告支付房款747000元，于2020年4月19日向民生银行申请并获得按揭贷款1200000元，至此剩余房款1947000元已支付完毕。原告因而对其诉讼请求作了相应的变更。 另查明，本院（2019）浙0381民初12591号瑞安市富高房地产开发有限公司与戴程鹏商品房销售合同纠纷于2019年12月11日作出判决。该案民事判决书认定原告向中信银行提交了瑞安碧桂园堂月湾项目13＃楼于2018年4月21日结顶的证明。2018年7月23日，中信银行在未与戴程鹏解除《中信银行个人购房借款合同》的情况下，即因该笔贷款违反了中国人民银行关于商业性房地产信贷管理的有关规定，而向原告提前收回了戴程鹏的贷款本息。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不存在应认定无效的情形，应属合法有效。双方应依合同约定履行。被告对上述合同约定的付款义务已经履行完毕，原告主张被告承担相应的逾期付款违约责任或者主张以上述合同约定的计算方式来计算违约金，缺乏依据，不应支持。原告主张其于2019年12月16日（周一）通知被告在本周内再次办理按揭或交款，被告没有理会，存在恶意拖延，请求从该日起计算给付违约金。本院认为，原告为被告代偿按揭贷款本息1953413.2元，系因原告自身的原因所致，被告没有过错。此情况下，就被告再次办理按揭贷款或自行付款，双方应当协商解决。在双方未协商一致情况下，被告未按原告通知要求办理，不应认定被告存在违约。被告在本案诉讼期间向原告给付了其中的本金1947000元，结合该实际情况，不应认定被告存在恶意拖延。因此，原告该项主张缺乏依据，相关诉讼请求不予支持。原告为被告代偿的本息1953413.2元，其中的本金1947000元，原告在本案中曾主张被告给付，后因被告实际给付该款而在变更诉讼请求时予以放弃，本案对此不再审理；其中的利息6413.2元，当事人均未主张，非本案审理范围，本案不作审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市富高房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费1446元（原告已预交24605元），减半收取723元，由原告瑞安市富高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  周新弟 二〇二〇年五月二十七日 （代）书记员  王晓慧 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。