浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初428号 原告（案外人）：苏新，男，1964年2月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：周建深，浙江哲昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓芳，浙江哲昌律师事务所律师。 被告（申请执行人）：珠海横琴华融置富投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-142，统一社会信用代码91440400084494852J。 法定代表人：杜甜甜。 委托诉讼代理人：张也，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林焕，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：王北城，男，1977年3月4日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄君明，男，住浙江省瑞安市，系王北城同事。 第三人：林玲，女，1971年11月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告苏新与被告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安建行）、王北城、第三人林玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏新及其委托诉讼代理人周建深、被告瑞安建行的委托诉讼代理人张也、被告王北城的委托诉讼代理人黄君明、第三人林玲到庭参加诉讼。在审理过程中，本院执行机构于2020年4月7日作出（2014）温瑞执民字第771号之一裁定，变更申请人珠海横琴华融置富投资管理有限公司（以下简称横琴华融公司）为该案申请执行人，本院依此变更被告瑞安建行为横琴华融公司，瑞安建行的诉讼行为对横琴华融公司有效。本案现已审理终结。 原告苏新向本院提出诉讼请求：1.解除对坐落于瑞安市房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX63）及Ｄ2幢东起第36间房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX94）的查封裁定并停止执行；2.确认登记在王北城名下的坐落于瑞安市房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX63）及Ｄ2幢东起第36间房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX94）归原告所有；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：瑞安建行与被告王北城金融借款合同纠纷一案，业经瑞安市人民法院一审判决结案，现已进入执行程序。2019年9月4日，瑞安市人民法院对登记于被告王北城名下坐落于瑞安市房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX63）及Ｄ2幢东起第36间房屋（产权证号：XX，土地证号：1XX94）进行查封。2019年12月9日原告对执行标的提出书面异议。瑞安市人民法院于2019年12月25日裁定驳回。被告王北城原拥有位于安阳街道火车南路甲档宅基地指标一间，后将其转让给第三人。2001年10月23日经瑞安市安阳新达房屋中介所介绍，第三人将该宅基地指标出让给原告，出让价格为651000元，双方签订了《房地产买卖协议书》，签订合同后原告向第三人支付了全部转让款。2003年至2004年期间，经有关部门审批后建水平式套房，原告交纳了所有建房款。房屋竣工验收后，原告参与摸文定位分得商品房Ｄ1幢4单元601室，Ｄ2幢6单元202室及Ｄ2幢一楼东起第36间店铺。2005年经装修后，原告搬入Ｄ2幢6单元202室居住至今；2005年3月，原告将Ｄ1幢4单元601室出卖给叶文崇，转让款655000元，并由朱爱玲作为代理人协助叶文崇将产权证过户到其名下；Ｄ2幢一楼东起第36间店铺，自2005年起至今原告一直将该店铺出租给王焕式经商，租金一直由原告收取。房屋建成后，原告于2005年10月18日曾预办理产权证变更登记，由于当时经商亏损、经济困难无法缴纳过户所需税款而未能办理产权变更登记。但涉案房屋一直由原告占有、使用、收益。综上所述，被告王北城在瑞安建行起诉前已经将涉案房屋的宅基地指标卖予第三人，第三人又出卖给原告，原告已经支付全部指标转让款并缴纳建房款建设房屋，建设完成后依法对三间房屋占有、使用、收益，实际上应系原告合法拥有的财产。 被告横琴华融公司辩称，瑞安法院对涉案房屋进行查封，合法正确。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案原告自述在2005年因经商亏损未能办理产权变更登记手续，至今十几年都未办理，显然存在过错。2、根据九民纪要第27条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，需要满足四项条件才能排除执行。一般而言，买受人只要有向登记部门提交过户登记材料或向出卖人提出过户的要求，可以认定符合其中第四项条件，本案未办理过户登记手续是原告自身原因造成的，涉案房屋不能排除执行。综上，请驳回原告诉讼请求。 被告王北城辩称，涉案宅基地是2004年之前就卖给原告苏新了，所有建房款都是原告交纳的。原告诉称属实，同意原告的诉讼请求。 第三人林玲述称，第三人从被告王北城手中买来建房指标再出卖给原告，原告出资建造了涉案房屋，原告诉称的情况属实，对原告的诉讼请求没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为了证明自己主张的事实，提供了下列证据：1.委托书、瑞安市农村经济合作社专用收据，拟证明被告王北城向第三人林玲转让宅基地指标后第三人林玲缴纳抽签押金121800元、代收图纸施工设计费3300元、地皮差价费10000元的事实。2.房屋买卖协议书、收条，拟证明原告向第三人林玲购买宅基地指标权益及原告按约支付全部转让款651000元的事实。3.收款收据、瑞祥大道安置房分配协议书，拟证明原告受让宅基地指标后，缴纳足额建房费并参与摸文定位分得两间套房一间店铺的事实。4.房地产买卖合同、收条、契证、房产证、土地使用权证，拟证明原告将建好的Ｄ1幢4单元601室出卖给叶文崇的事实。5.用水情况查询单、历月电费明细、有线电视用户证、2005年至2019年原告交纳水电费的银行转账凭证，拟证明原告从2005年搬入Ｄ2幢6单元202室居住至今的事实。6.房屋租赁合同、银行转账凭证，拟证明原告一直将Ｄ2幢一楼东起第36间店铺出租收益的事实。7.公证书、房地产买卖契约、房地产转移契税申请书、瑞安市房地产转让过户证明书、瑞安市房产管理局产权证明书、温州市服务业统一发票，拟证明原告与被告王北城曾于2005年签订房地产买卖契约并申请过户的事实，未过户的原因是由于原告方当时经商亏损，没有钱交纳相应款项。8.结婚证，拟证明公证书上的受托人朱爱玲是原告妻子的事实，由于王北城已经办理了委托手续，虽然原告没有资金交纳税费，朱爱玲是原告妻子，可以随时去办理过户手续，后因房屋查封才无法办理。9.不动产权属证，拟证明阳光小区Ｄ2幢6单元202室及Ｄ2幢一楼东起第36间店铺不动产权属证书原件存放于原告处的事实。10.证人谢某出庭作证陈述，2001年下半年，王北城有几间宅基地在她这里出卖，其中有一间出卖给林玲，林玲不喜欢，过了一两个月又出卖给苏新了，也是她介绍的；王北城后来去南京做房产开发，寄来了一份委托过户公证书，委托苏新的妻子办理直接过户给苏新的手续。 被告横琴华融公司质证认为，原告提供的证据只能证明王北城、林玲、苏新之间存在买卖关系，系债权债务关系，涉案不动产未经登记尚不发生物权效力。原告在房屋建造完毕并办理了产权初始登记后很久都没有去办理过户，其自身存在重大过错，也因此影响证据的真实性。其他当事人对原告提供的证据均无异议。 本院综合认证认为，原告提供的证据能够相互印证，被告横琴华融公司对宅基地买卖且由原告建造，涉案房屋由原告占有使用的事实也无异议，本院予以采信。 经审理查明，第三人林玲通过房产中介所受让了被告王北城位于瑞安市间指标后，于2001年10月23日经同一中介所介绍，又将该宅基地指标以651000元出让给原告，双方签订了房地产买卖协议书，原告按约向第三人支付了全部转让款。2003年开始建造房屋，原告陆续交纳了打桩费、设施费、电梯费和建房工程款。竣工后，原告参与摸文定位分得XX室及XX室、第36间房屋。原告于2005年3月份把601室出卖给案外人叶文崇（已办理过户手续），Ｄ2幢6单元202室经装修后于2005年自行搬入居住，Ｄ2幢一楼东起第36间房屋与其他一楼房屋一同由原告和其他房东自2005年起出租他人。202室和第36间房屋这两处涉案房屋于2005年5月16日进行所有权初始登记，产权人王北城，产权证号分别是安阳镇XX和XX号；2005年11月13日进行土地使用权初始登记，土地使用权人王北城，使用权类型出让，证号分别为瑞国用XX63号和XX94号。2005年9月14日，被告王北城在南京公证处的公证下委托朱爱玲（系苏新妻子）前往有关部门办理Ｄ2幢6单元202室的土地使用权证申报、登记、领取土地证及房屋产权证，土地使用权证的过户和产权过户及房屋买卖等有关手续。原告于2005年10月份向当时的瑞安市房地产管理局申请交易登记，并缴纳了评估费和交易手续费，后因经济原因过户未成。涉案两处房屋权证现登记在被告王北城名下。 另查明，本院于2013年10月25日作出（2013）温瑞刑初字第1105号刑事判决，以犯非法吸收公众存款罪判处被告人王北城有期徒刑七年，并处罚金人民币500000元，退赔各被害人直接经济损失。该案侦查过程中，瑞安市公安局于2012年10月10日查封了涉案两处房屋，时间两年。（2013）温瑞执刑财字第1964号关于王北城退赔一案，现在本院执行中。另，本院在蔡宇清与王北城民间借贷纠纷一案执行过程中，于2012年11月6日裁定查封了涉案两处房屋。原告于2019年6月28日提起执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，本院依蔡宇清申请解除了涉案两处房屋的查封。2019年9月4日，本院在（2014）温瑞执民字第771号申请执行人瑞安建行与被执行人王北城等人金融借款合同纠纷一案中裁定查封涉案房屋。原告于2019年12月9日向本院提起执行异议，本院于2019年12月25日裁定驳回。原告于2020年1月6日提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对本案而言，原告苏新基本符合前三项条件，被告横琴华融公司对此也无异议，双方的争点在于原告是否符合第四项条件，即是否属于原告自身原因未办理过户登记。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。原告于2005年10月份向房屋登记机构递交过户登记材料，并缴纳了交易手续费和评估费，原告据此主张已符合第四项条件，本院予以采纳。同时，原告一直在上述涉案房屋居住生活，该居住利益的优先保护也是一个重要因素。被告横琴华融公司认为不符合该项条件而要求继续执行的答辩意见不能成立。由于原告是基于房地产买卖关系而享有合同债权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外规定”的规定，在涉案房屋未经过户登记前，原告对涉案房屋不享有物权，原告要求确认两处涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于瑞安市房屋； 二、驳回原告苏新的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，由被告珠海横琴华融置富投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异318号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  陈 祎 人民陪审员  蔡丽雅 二〇二〇年五月十三日 代书 记员  许彬彬