山西省襄汾县人民法院执 行 裁 定 书（2020）晋1023执异9号案外人：贾辰光，男，1981年4月6日出生，汉族，住址山西省襄汾县。委托代理人：李强，襄汾县新城镇法律服务所法律工作者。申请执行人：孙晋学，男，1966年10月19日出生，汉族，住址山西省襄汾县。委托代理人：于淑梅，山西韩红旗律师事务所律师。被执行人：王文军，男，1973年11月22日出生，汉族，住址山西省襄汾县。被执行人：史秀堂，女，1977年11月15日出生，汉族，住址山西省襄汾县。在本院执行孙晋学与王文军、史秀堂民间借贷纠纷一案中，案外人贾辰光于2020年5月11日对执行查封被执行人王文军位于新城镇仁河新城的房产,查封期限为三年提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贾辰光称，1、案外人与二被执行人于2019年9月24日签订房屋买卖合同，双方约定二被执行人将位于襄汾县仁河新城的房屋出售给案外人，双方约定房屋价款为920000元整，并约定了房款支付方式和房屋交付，随后案外人给二被执行人指定的建设银行账户转款870000元房款。2、案外人支付完成双方约定的价款以后，二被执行人就将房屋交付给案外人，现案外人已实际入住该房屋。3、双方约定的房款为920000元整，而案外人已经支付870000元，剩余50000元是因为根据双方签订的合同以及经过法院调解，在办理完成房产过户，支付剩余50000元。但是在案外人多次催促下，二被执行人尚未配合办理房产证。案外人在今年查询房屋自然状况时，发现该房产被查封。综上，案外人请求解除对该房产的查封。申请执行人孙晋学称，1、房屋买卖合同就是案外人与被执行人双方签订的，仅凭合同不能证明双方具有真实的买卖合同。2、民事调解书是不真实的，买卖合同是2019年9月24日签订的，法院作出的调解书是2019年11月14日，调解书中原告贾辰光的地址仍是襄汾县兴农路襄汾中学，而不是本案争议的房屋地址，但是在被执行人王文军、史秀堂的住址标明的是襄汾县汾城镇某某村，意在说明二被执行人已经将房屋腾出，但原告的住址不在争议房屋的地址，证明买卖合同是虚假的。3、生效证明无异议，但生效证明与调解书是属于案外人与被执行人故意掩盖买卖合同不真实的做法。4、对5笔转账记录的真实性无异议，但是不能证明是案外人支付的购房款，仅是转入买卖合同上的所谓担保人的名下，并没有证据证明，从担保人的名下又转入王文军、史秀堂的名下，作为案外人应提供从签订之日至今的完整的银行流水，仅凭几张转账记录不能证明付房款的事实。5、收据的真实性无异议，但不能证明王文军确实收到该房屋的87万的房款，没有其他证据来相互印证。6、对照片的真实性无异议，仅凭照片不能证明双方的买卖合同是真实的。7、对煤气充值的凭证真实性没有异议，该凭证不能证明案外人在该房屋居住的事实，该两份凭证是2019年10月1日、2020年4月3日，案外人意在说明其在2019年10月就在该争议房屋居住，但是案外人的调解书是2019年11月，本次执行异议的申请书时间是2020年4月22日及立案登记表时间是2020年5月11日，2020年5月11日的地址确认书均明确记载案外人是在襄汾县兴农路襄汾中学宿舍居住，与自己的陈述明显不当。本案执行异议给王文军、史秀堂送达文书2020年5月12日，邮寄地址仍是仁河新城，但二被执行人签收，并今天按时参加听证，该争议的房屋仍由王文军、史秀堂居住，案外人所谓的在争议房屋居住不是事实，以上充分说明房屋买卖合同是虚假的，是本案被执行人王文军、史秀堂为了逃避自己的责任，与案外人串通伪造的，应驳回案外人的异议申请。被执行人王文军称，案外人异议属实，对案外人提供的证据无异议。被执行人史秀堂未提出书面意见。本院查明，案外人贾辰光与被执行人王文军、史秀堂于2019年9月24日签订房屋买卖合同，双方约定王文军、史秀堂将位于襄汾县仁河新城出售给案外人贾辰光，房屋成交价为920000元。合同签订之日支付定金50000元，2019年9月25日贾辰光、高笑笑以转账方式转至中间人张丽琴名下820000元，剩余50000元房款办理完房产证过户手续后付清。因被执行人王文军、史秀堂未按合同约定交付房屋，案外人贾辰光于2019年11月1日诉至本院，经本院主持调解，案外人与二被执行人达成调解协议：一、双方继续履行2019年9月24日签订的房屋买卖合同；二、王文军、史秀堂配合贾辰光办理房屋过户手续；三、贾辰光于办理完过户手续三日内支付王文军、史秀堂剩余房款50000元；四、案件受理费50元，由王文军、史秀堂负担。本院于2019年11月14日作出（2019）晋1023民初2439号民事调解书对上述调解协议予以确认，并于当日送达双方当事人。本院于2019年8月1日立案受理孙晋学与王文军、史秀堂民间借贷纠纷一案，同年10月28日作出（2019）晋1023民初1810号民事判决书，判决被执行人王文军、史秀堂于判决生效后十日内共同返还申请执行人孙晋学借款本金150000元，并自2019年6月6日起至履行完毕之日止按年利率24%计付利息；如未在指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1650元，由王文军、史秀堂负担。该判决于2019年10月28日送达各方当事人。因王文军、史秀堂未按期自觉履行，孙晋学向本院申请强制执行，本院立案受理后，经查，被执行人王文军位于新城镇仁河新城的房产可供执行，于2020年1月17日作出（2020）晋1023执69号之一执行裁定查封被执行人王文军位于新城镇仁河新城的房产，查封期限为三年。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”本院于2019年11月14日作出（2019）晋1023民初2439号民事调解书为给付性文书，并非上述法律规定之法律文书，不产生物权变动的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、关于支付价款问题，案外人贾辰光提供的其与高笑笑转入张丽琴名下五笔转账凭证、收据等证据，不能形成完整的证据链条，不足以证明案外人贾辰光已支付房屋价款87万元；二、关于查封前合法占有该房产问题，案外人贾辰光提供交纳煤气凭证等证据证明其已合法占有该房产，与其在（2019）晋1023民初2439号案件中主张王文军、史秀堂一直没有交付该房产，且王文军、史秀堂亦认可这一事实相矛盾，不足以证明其已合法占有该房产；三、关于合同效力问题，本院于2019年8月1日立案受理（2019）晋1023民初1810号孙晋学与王文军、史秀堂民间借贷纠纷一案，于10月28日作出民事判决，诉讼过程中，王文军、史秀堂于同年9月24日与贾辰光签订房屋买卖合同，将其名下房产出卖给贾辰光，不能排除恶意非法转移财产，逃避履行判决责任之可能，且涉嫌恶意串通损害债权人的合法权益，合同效力存疑。综上，案外人贾辰光主张不符合上述法律规定之情形，其权利不能排除执行，执行异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人贾辰光的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  石文辉审 判 员  陈跃奎人民陪审员  李英桃二〇二〇年五月二十四日书 记 员  王苗苗