河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫13民终4301号上诉人（原审被告）：南阳市建勋房地产开发有限公司，住所地：南阳市宛城区联合街4号。法定代表人：王宇，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑荣献，女，汉族，1955年7月25日出生，住南召县。委托诉讼代理人：贾金宁，河南梅溪律师事务所律师。上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司与被上诉人郑荣献为商品房买卖合同纠纷一案，南召县人民法院经审理于2018年11月8日作出（2018）豫1321民初1529号民事判决书，南阳市建勋房地产开发有限公司不服，上诉至本院，本院于2018年12月24日作出（2018）豫13民终7277号民事裁定书，裁定将该案发回重审。南召县人民法院重审后，于2019年6月19日作出（2019）豫1321民初552号民事判决书。南阳市建勋房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司委托诉讼代理人申建国、被上诉人郑荣献委托诉讼代理人贾金宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市建勋房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销南召县人民法院（2019）豫1321民初552号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法，一审在没有给上诉人送达开庭传票，没有给代理人送达出庭通知书，在上诉人不知道何时开庭的情况下径行开庭审理，严重违背法律规定，剥夺了上诉人的诉权；2、云阳镇鹿鸣大道房地产项目至今没有取得商品房预售许可证，《云阳鹿鸣大道临街房认购书》不是商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，该认购书依法无效；3、争议的80万元收据是李德春在代理上诉人处理鹿鸣大道房地产项目期间利用管理收据的便利给被上诉人开具的，即丈夫给妻子开收据。被上诉人至今没有交付任何房款，没有履行合同约定的交付房款义务；4、被上诉人与李德春虽系夫妻，但在法律上是各自独立的，李德春受雇于上诉人期间，与上诉人没有劳务报酬纠纷，李德春也没有上诉人拖欠劳务报酬的证据，更没有任何形式以劳务报酬冲抵房款的协议，李德春对诉争房屋没有任何权利；5、上诉人、云阳镇政府、南阳万隆置业有限公司三方项目遗留清单与被上诉人及李德春没有关系，项目遗留清单中“指给李德春的房屋”，是明确该房屋已经与李德春家签订了买卖协议，不能再卖给他人，而非一审认定的“将诉争房屋抵给被上诉人”。郑荣献辩称，一审程序合法，上诉人在领取起诉状同时签收了开庭传票。一审认定事实清楚，本案在发回重审期间被上诉人提交了新证据，即一审证据目录的5、7、9项，证明李德春负责公司项目的全部事宜，却没有支付工资，用房子抵劳务报酬。郑荣献与李德春是夫妻关系，案涉房屋也是夫妻共同财产。郑荣献向一审法院起诉请求：1、判令南阳市建勋房地产开发有限公司履行与郑荣献签订的《云阳鹿鸣大道临街房认购书》，立即交付郑荣献购买的南召县云阳镇鹿鸣大道东三区59#60#临街房；2、本案诉讼费用由南阳市建勋房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：南阳市建勋房地产开发有限公司在开发云阳鹿鸣大道临街房项目过程中，将该项目建设内外事宜，招拍、补偿、售房等事项委托李德春协调处理，李德春与南阳市建勋房地产开发有限公司口头约定，李德春的劳务报酬南阳市建勋房地产开发有限公司以房产抵偿。2015年元月17日，李德春将南阳市建勋房地产开发有限公司指定给自己的两套房屋以认购书方式签订在其妻郑荣献名下，南阳市建勋房地产开发有限公司法定代表人王宇在认购书上签名认可，该认购书在经南阳市建勋房地产开发有限公司确认时，将《云阳鹿鸣大道临街房认购书》中57#58#房产涂抹后去掉，变更为一套，即该项目售房部所使用的59#60#房产。另查明：2017年9月，云阳镇鹿鸣大道临街房项目在云阳镇政府主持下，整体转让给南阳万隆置业有限公司，转让时对该项目遗留进行了清算，在项目遗留单中第6项明确写明“指定给李德春1套房（售房部两间）”，该清单经南阳市建勋房地产开发有限公司、云阳镇政府、南阳万隆置业有限公司三方签章确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。郑荣献与南阳市建勋房地产开发有限公司签订的《云阳鹿鸣大道临街房认购书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然案涉房屋的价款并未实际支付，但郑荣献主张是以其丈夫李德春劳务报酬抵顶的方式支付购房款，李德春确实在南阳市建勋房地产开发有限公司工作多年，南阳市建勋房地产开发有限公司未用现金支付其报酬，根据《云阳鹿鸣大道临街房认购书》，已经南阳市建勋房地产开发有限公司签字盖章确认，且在2017年9月项目遗留清单中明确指定给李德春一套房屋的事实，该事实在2017年项目整体转让时亦得到南阳市建勋房地产开发有限公司、云阳镇政府、南阳万隆置业有限公司三方确认。虽然抵顶房款的主体为李德春，但郑荣献与李德春系夫妻关系，该房产本就属于其夫妻共同财产，合同主体登记为郑荣献符合法律规定。郑荣献请求南阳市建勋房地产开发有限公司履行合同约定交付房产义务，于法有据，予以支持。因南阳市建勋房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：南阳市建勋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向郑荣献交付南召县云阳镇鹿鸣大道东三区59#60#临街房屋。本案受理费100元，由南阳市建勋房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理认定，李德春在一审法院2019年6月18日组织的庭审中自认其自2013年在南阳市建勋房地产开发有限公司云阳鹿鸣大道临街房项目处工作，工作至2015年底。郑荣献在本院2019年7月25日组织的庭审中自认李德春所经办及收取的房款均转至南阳市建勋房地产开发有限公司法定代表人王宇妻子的账户，李德春与南阳市建勋房地产开发有限公司没有办理交接手续。本院经审理查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，一、关于双方所签订的《云阳鹿鸣大道临街房认购书》的合同效力问题。郑荣献诉请交付的房屋系一手房，即属于商品房范畴。双方均无证据证实该房屋已取得商品房预售许可证，亦无证据证实该房屋的开发已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等房产开发必备的相关证件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，双方所签订的《云阳鹿鸣大道临街房认购书》显属无效合同。南阳市建勋房地产开发有限公司关于该认购书无效的上诉理由，有事实根据和法律依据，本院予以采纳。一审判决认定该认购书合法有效，属适用法律错误，本院予以纠正。二、关于郑荣献诉请交付房屋能否予以支持的问题。郑荣献依据其与南阳市建勋房地产开发有限公司签订的《云阳鹿鸣大道临街房认购书》，诉请交付该房屋，实为对不符合法律规定的建筑物及土地权利归属及内容的争执。而对于未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件受理范围。故一审判令南阳市建勋房地产开发有限公司交付房屋明显不当，本院予以纠正。至于李德春与南阳市建勋房地产开发有限公司间的劳务款纠纷，因李德春非本案当事人，亦与本案非同一法律关系，本院对此无法予以一并处理，李德春可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、撤销河南省南召县人民法院（2019）豫1321民初552号民事判决；二、驳回郑荣献的起诉。一审案件受理费100元，退还郑荣献（一审原告）；上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇二〇年五月六日法官助理赵琳书记员郭璐