山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2857号 上诉人（原审原告）：双星国际地产（青岛）有限公司，住所地青岛市崂山区文岭路5号白金广场A座17层。 法定代表人：蓝立智。 委托诉讼代理人：李辉，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚晓文，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安勇，男，1970年8月6日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人双星国际地产（青岛）有限公司（以下简称双星地产公司）与上诉人安勇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3290号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人双星地产公司的委托诉讼代理人李辉、阚晓文，上诉人安勇到庭参加了诉讼，现已审理终结。 双星地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判安勇立即支付拖欠的租金85万元（2016年5月1日至2019年2月28日）及滞纳金31.05万元，以上共计116.05万元；2.一、二审诉讼费由安勇承担。事实与理由：1.一审判决以“双星地产公司未履行维修义务，安勇可以减少租金”为由，驳回双星地产公司要求安勇支付租金的诉讼请求，同时，又认为安勇一审中“以房屋漏水为由，要求赔偿经济损失”的反诉属于另一法律关系而不予受理，系严重认定事实不清、适用法律错误。首先，安勇承租、占有使用涉案房屋，依照合同约定支付租金是其应当履行的义务，双星地产公司要求支付租金的诉讼请求合法有据，安勇向双星地产公司发送的函件也证实其认可支付租金是其应履行的义务。一审判决对于应当支付的租金金额没有明确确定，是认定事实不清。对于安勇关于房屋漏水减少租金的抗辩，一审判决在没有查明房屋渗水是否属于双星地产公司违约，是否造成损失和损失金额的情况下，认定“可以减少租金”，并据此判决“驳回双星地产公司要求支付房屋租金的诉讼请求”。该认定和判决，缺乏事实依据，是认定事实不清。其次，一审判决一方面认为安勇赔偿经济损失的反诉请求与本诉不是同一法律关系，不予受理，另一方面又采用其反诉的主张事由驳回双星地产公司要求支付房屋租金的诉讼请求，即是对本案事实的混淆，更是明显的适用法律错误。造成了安勇以一个不应当认定双星地产公司违约的房屋渗水的事由，使安勇享有了既在本案中减少租金，还可以另行诉讼要求赔偿的双重权利的混乱结果。2.一审判决认为双星地产公司未履行维修义务，安勇可以减少租金，属于认定事实错误，该事实与安勇实际使用涉案房屋用于经营超过6年，且主张继续使用、拒绝解除合同严重矛盾。首先，《房屋租赁合同》明确表述安勇对涉案房屋内外部环境进行了实际了解并自愿承租。安勇是在勘察并认可房屋实际状况的情况下签订并履行《房屋租赁合同》，其关于双星地产公司承担房屋渗水责任的抗辩主张不应成立。其次，安勇至今占有使用涉案房屋用于经营活动超过6年，期间没有经过安勇任何维修。安勇的抗辩与其继续使用、拒绝解除合同的主张自相矛盾，应当不予采信。再次，安勇原审出示的证据中，均不能真实反映事件发生的时间、地点以及与涉案房屋之间的关联关系，不符合证据形式，不应予以采信。3.安勇违约导致合同解除的，双星地产公司无需赔偿装修残值损失，一审判决以2016年评估报告认定的装修花费予以抵消属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。一审判决认定安勇长期未支付房屋租金，双星地产公司有权解除合同，也就是因安勇违约导致合同解除，安勇已经不具备有权双星地产公司承担残值损失的法律基础，一审判决以此作为损失数额参考，而与双星地产公司诉请的租金数额予以抵消，明显适用法律错误。 安勇答辩称，双星地产公司的上诉理由不充分。 安勇上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并改判继续履行《房屋租赁合同》；2.一、二审诉讼费用由双星地产公司承担。事实与理由：1.双方所签订的《房屋租赁合同》明确约定“租赁期间甲方要对房屋结构、防水层及上下水……进行检查修缮，保证正常安全使用……”，涉案房屋租赁期间所发生的渗水问题，正是双星地产公司未履行上述修缮义务所致，基于该约定，修缮义务应由双星地产公司承担。一审法院在事实认为部分认为双方合同对此未明确约定，存在事实认定错误，虽然之后仍然依据《合同法》规定判决由双星地产公司承担修缮义务这一点没错，但修缮义务也确系双方合同明确约定的内容，应予纠正。2.安勇与原房主青岛天海房地产公司所签订的房屋租赁合同期限为10年，至今履行已7年。安勇为履行该份长期合同，精心进行了装修，经营羽毛球馆，光装修费投入达147万余元，而后因所交付房屋存在严重渗漏问题，导致安勇遭受各项经济损失。鉴于此，安勇依据我国《民事诉讼法》及司法解释的相关规定，依法提起反诉，请求双星地产公司承担违约责任，支付违约金并赔偿安勇各项经济损失。该反诉请求完全符合有关反诉的法律规定，完全是基于双星地产公司在履行租赁合同中存在违约行为而提的反诉请求，赔偿数额也是基于违约责任而产生的违约金及各项经济损失，并未超出范围及租赁合同纠纷框架，完全是基于同一法律关系提出，而非单纯财产损害赔偿纠纷，一审法院以所提反诉属损害赔偿纠纷为由未予支持是错误的。 双星地产公司答辩称，安勇的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。理由如下：1、安勇长达4年的时间内不向出租人支付租金，已构成了根本性的违约。依照合同法的规定案涉租赁合同应当予以解除。2、安勇所提出漏水造成其无法使用租赁房屋，没有任何证据予以证明。根据一审双方提交证据及庭审调查可以证明安勇一直在使用租赁房屋，并对外进行转租获利。该漏水并未对合同履行造成任何程度的障碍，安勇无权拒绝支付租金。 双星地产公司向一审法院起诉请求：1.判令安勇立即支付拖欠的租金85万元（2016年5月1日-2019年2月28日）及滞纳金31.05万元；2.判令双方解除《房屋租赁合同》，安勇立即腾空租赁房屋（支付租金至交还租赁房屋为止）；3.判令安勇承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的证据及事实： 一、2013年4月3日，青岛天海房地产开发有限公司（出租方、甲方）与安勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁标的物为出租方自建的坐落在（双星金色海岸小区内）三层会所场馆的地下一层主场馆约1575平方米（层高约7米），地下一层东北角两间房屋约150平方米（层高约3米），一层南侧约95平方米（层高4米），共约1820平方米；乙方对上述整体房屋内外部环境进行了实地了解并自愿承租；租赁期自2013年5月1日至2023年4月30日，年租金30万元；租金半年付款，在每半年租期前15日付清，如逾期将按租金1‰日加收违约金；租赁期前甲方要对房屋结构，防水层及上下水，供电进行检查修缮，保证正常安全使用，租赁期中，甲方负责房屋主体结构部分的修缮，乙方负责房屋装饰及构造、设施部分的正常老化修缮，为保证房屋的完好正常使用安全，乙方应不断的对房屋进行检查修缮，甲乙双方应不断地对房屋进行检查修缮，甲乙双方应每年进行一次全面检查并建立检修档案；除乙方装修、装饰外的房屋主体结构，包括乙方租赁房屋时房屋本身已配备的上下水、供电、供暖等设施发生非乙方原因的损坏，由甲方负责修缮并承担相关费用；乙方拖欠租金，应向甲方每日偿付0.1%年租金的滞纳金，拖欠租金超出30日，甲方有权终止合同；双方确因特殊情况，在租赁期间退租，应提前90日书面通知对方解除合同，并应付给对方违约金，违约金以剩余租期的应交租金20%计算；合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的其他条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方不得擅自改变承租用途，不得将承租的房产转借、转租，如有上述行为均属无效，一切后果乙方自行承担，甲方有权收回房屋。合同签订后，安勇支付租金至2016年4月30日。 二、合同履行过程中，因涉案房屋地下渗水，2016年6月，双星集团有限责任公司委托胶南市兴达建筑工程有限公司对涉案房屋羽毛球馆场地进行更换地板。2017年4月5日，青岛八大峡羽毛球俱乐部致函青岛双星集团，称2017年2月17日，由于污水倒灌、渗水，影响球馆场地正常使用。2017年4月25日，青岛八大峡羽毛球俱乐部发函要求双星集团修缮房屋。2017年5月3日，双星集团有限责任公司回函称，渗水现象不属于房屋主体机构，该公司不负责修缮，并称承租人存在欠付租金和转租问题。2017年5月26日，安勇致函双星集团有限责任公司和青岛天海房地产开发有限公司，回复称不存在转租问题，渗水属于房屋主体结构问题，应由出租方负责维修。2017年7月24日，青岛八大峡羽毛球俱乐部致函青岛双星集团柴总，要求双星集团尽快派人修缮房屋。2017年8月14日，双星集团有限责任公司复函称，承租方未按期支付租赁费违约在先，租赁物所有权未确定及天海公司不应承担维修义务，故承租方无权要求该集团承担修缮责任。2018年11月21日，双星集团有限责任公司致函安勇，称该公司已购买涉案租赁房屋，成为该房屋实际权利人，原权利人青岛天海房地产开发有限公司将该房屋债权债务一并转交，安勇尚欠房屋租赁费80万元（2016年5月1日至2018年12月31日），滞纳金288000元。2018年12月16日，安勇致函双星集团有限责任公司，称因房屋存在严重渗水、漏水等主题结构问题，安勇将应缴纳的房屋租金冲抵其损失赔偿金额，目前已冲抵金额远不足其实际损失金额。2018年12月5日，青岛天海房地产开发有限公司致函安勇，称该公司已将租赁房屋整体出售给双星集团有限责任公司，债权债务一并转交。2019年2月28日，青岛天海房地产开发有限公司致函安勇，称该公司已将租赁房屋整体出售给双星国际地产（青岛）有限公司，债权债务一并转交。 三、租赁房屋坐落于青岛市市南区，现权利人登记为双星国际地产（青岛）有限公司。 对当事人有异议的证据和事实，一审法院认定如下： 安勇提交八大峡羽毛球馆装修结算单一份，证明其为了十年经营，精心装修，共计投入1478208.1元。双星地产公司对其真实性不认可，认为系单方制作，没有装修合同等系列证据佐证。双星地产公司提交《双星集团有限责任公司拟实施租赁损失补偿所涉及安勇租赁期会所场馆的装修补偿价值资产评估报告》一份，该报告显示，安勇租赁双星集团有限责任公司位于青岛市的会所场馆的装修、改造和设备设施的补偿价值在评估基准日2016年7月31日的评估结果为850700元，该结论一年内有效。本院认为，双星地产公司虽不认可装修结算单的真实性，但其认可安勇已对租赁房屋进行装修的事实。因安勇无法提供装修单据等证据证明其实际投入资金数额，故本院参照该评估报告，认定安勇为租赁房屋进行装修花费850700元。 本案其他情况：安勇提交民事反诉状，反诉请求判令双星地产公司支付违约金并赔偿经济损失暂定150万元。对此，一审法院认为，安勇提起的反诉属财产损害赔偿纠纷，与本案不属于同一法律关系，安勇可另行起诉。 一审法院认为，青岛天海房地产开发有限公司与安勇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力。后涉案租赁房屋的权利人变更为双星地产公司，青岛天海房地产开发有限公司将其在《房屋租赁合同》下的权利义务一并转让给双星地产公司，不违法法律法规的规定，该转让合法有效，因此双星地产公司可以作为原告提起本案诉讼。安勇辩称该转让未提前通知承租人，一审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案租赁房屋产权转让未通知出租人，不影响房屋转让的效力，如因未履行通知义务给安勇造成损失的，安勇可以另行起诉。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。从双方举证来看，涉案租赁房屋存在渗水问题。双星地产公司认为，该渗水不属于房屋主体结构问题，不应由出租方负责修缮。对此一审法院认为，双方合同约定，租赁期中出租方负责房屋主体结构部分的修缮，承租方负责房屋装饰及构造、设施部分的正常老化修缮。渗水问题显然不属于“房屋装饰及构造、设施部分的正常老化”。合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，在双方没有明确约定的情况下，一审法院认为，应由出租方负责维修渗水问题。 合同法规定，承租人在租赁房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双星地产公司曾于2016年6月委托第三方公司对涉案房屋羽毛球馆场地更换地板，此后未对渗水问题进行修缮，影响了承租人的正常使用，存在一定过错。另一方面，安勇作为承租人，应当在租房前对整体房屋内外部环境进行实地了解并予以查验，其未查验到位即签订合同，本身亦存在一定过失。 一审法院认为，安勇长期未支付房屋租金，双星地产公司有权解除合同，故双星地产公司要求解除《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。关于双星地产公司主张安勇支付欠付租金85万元及滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，因双星地产公司未履行维修义务，安勇可以减少租金。结合评估报告认定的装修花费及合同的履行情况、双方当事人的过错程度，一审法院对双星地产公司的该项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条、二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认双星国际地产（青岛）有限公司与安勇签订的《房屋租赁合同》解除；二、驳回双星国际地产（青岛）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15245元，由双星国际地产（青岛）有限公司负担10000元，由安勇负担5245元。 二审中，安勇表示其无支付租金能力，不能将欠付租金提存至法院。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，青岛天海房地产开发有限公司与安勇于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。青岛天海房地产开发有限公司作为出租人依约交付房屋系其主要合同义务，安勇作为承租人依约支付租金系其主要合同义务。双方在上述合同履行过程中涉案房屋的权利人变更为双星地产公司，青岛天海房地产开发有限公司将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给双星地产公司，不违反法律、法规的规定，该转让合法有效，因此双星地产公司可以作为出租人行使其合同权利。上述租赁合同签订后，安勇支付租金至2016年4月30日。根据合同约定：“租金半年付款，在每半年租期前15日付清”，故安勇应于2016年4月15日前支付后半年租期租金，但之后至今的租金安勇一直未付，安勇欠付租金的行为已构成违约。安勇主张涉案房屋存在渗水问题，其多次通知出租人进行维修，但出租人未予维修，故其有权拒付租金。本院认为，合同履行过程中，因涉案房屋地下渗水，2016年6月，双星集团有限责任公司委托胶南市兴达建筑工程有限公司对涉案房屋羽毛球馆场地进行更换地板。此时，安勇已存在欠付租金的情形，但双星集团有限责任公司仍对涉案房屋进行维修，双星集团有限责任公司作为出租人已履行其合同义务，相反，安勇作为承租人未履行其依约支付租金的主要合同义务。之后，因安勇欠付租金，其通知出租人对涉案房屋渗水进行未维修，出租人以欠付租金为由拒绝维修。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响出租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述法律规定，即使涉案房屋存在渗水现象而出租人又拒绝维修，安勇作为承租人完全可以自行维修，维修后再要求出租人承担相关维修费用，而不应以涉案房屋存在质量问题为由拒付租金。如前所述，自2016年5月1日至今的租金安勇一直未付，双星地产公司作为出租人已难以实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，双星地产公司要求与安勇解除合同，符合法律规定及双方合同约定，应予支持。一审中，双星地产公司请求解除合同并要求安勇支付计算至2019年2月28日的租金，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除，一审法院仅判决解除合同，但未确认合同解除时间欠妥，本院予以纠正。同时，安勇应支付双星地产公司租金85万元（2016年5月1日至2019年2月28日），一审法院对双星地产公司支付租金的请求未予支持错误，本院予以改判。关于双星地产公司主张的滞纳金问题，根据本案查明事实，涉案房屋确实存在一定质量问题，自2016年6月之后双星地产公司未履行维修义务，具有一定过错，故本院对其要求安勇支付滞纳金的请求不予支持。因安勇不同意解除涉案租赁合同并要求继续履行，且其在本案审理中至今也未腾让涉案房屋，其主张的损失数额无法确认，一审法院告知其对损失另案主张，并无不妥，故安勇对涉案房屋的有关装修损失可依据其实际装修投入及涉案租赁合同的履行时间和双方过错程度另案主张，本院对此不予处理。 综上，上诉人双星地产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人安勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3290号民事判决； 二、确认上诉人双星国际地产（青岛）有限公司与上诉人安勇于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除； 三、上诉人安勇于本判决生效之日起30日内将位于青岛市市南区（双星金色海岸小区内）三层会所场馆的约1820平方米房屋腾让给上诉人双星国际地产（青岛）有限公司； 四、上诉人安勇于本判决生效之日起10日内支付上诉人双星国际地产（青岛）有限公司欠付租金85万元（2016年5月1日至2019年2月28日）； 五、驳回上诉人双星国际地产（青岛）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 一审案件受理费15245元，二审案件受理费30490元，共计45735元，由上诉人双星国际地产（青岛）有限公司负担12735元，由上诉人安勇负担33000元。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月十八日 书记员  于 澜 书记员  王庆光