贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初298号原告：詹国英，女，汉族，1950年1月11日出生，住贵州省凯里市。原告：段萍，女，汉族，1970年10月20日出生，住贵州省。原告：段岗，男，1975年11月21日出生，住凯里市。原告：段琼，女，1973年12月6日出生，住贵州省凯里市。四原告共同的委托诉讼代理人（特权授权）：姜桂秦，贵州洲联合律师事务所律师。四原告共同的委托诉讼代理人（特别授权）：杨绍仙，贵州洲联合律师事务所律师。被告：何会兰，女，汉族，1967年3月12日出生，住凯里市。被告：薛勇，男，汉族，1967年11月8日，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。原告詹国英、段萍、段岗、段琼诉被告何会兰、薛勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹国英、段萍、段岗、段琼的委托诉讼代理人姜桂秦、杨绍仙，被告薛勇的委托诉讼代理人张纯婷、周文雄到庭参加了诉讼，被告何会兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹国英、段萍、段岗、段琼向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将卖给原告的位于凯里市房屋（产权证号为：凯房权证州房字第××号）协助办理转移过户登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭增加诉讼请求：确认薛勇与段庆云于2005年4月29日签订的《房屋转让协议书》合法有效。事实与理由：2005年4月29日，被告将其所有的位于凯里市房屋以55000元价格卖给原告詹国英之夫，原告段平、段岗、段琼之父段庆云，被告将上述房屋卖给段庆云后，却一直未将房屋相关产权转移登记过户至段庆云名下。2016年2月2日段庆云因病死亡，原告作为法定继承人继承段庆云购买的上述房屋，但被告至今仍以各种借口未将上述房屋转移登记过户至原告名下。迫不得已原告只得依据《民事诉讼法》等规定，向人民法院提起诉讼，请及时公正裁决，支持原告诉请。被告薛勇辩称，一、本案涉案合同为无效合同，原告不能以该合同作为行使权利的依据。首先，从涉案合同签订时至今，涉案土地的使用权性质一直为划拨地性质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同无效。”的规定，案涉合同应为无效合同。其次，案涉房屋的性质为经济适用房，而经济适用房的购买资格需符合一定条件，如职工身份、无房和低收入等要求，案涉合同实质是转让了经济适用房的购买资格，该购买资格若转让，也应是转让给符合购房条件的尚在排队购房中的其他购房者。案涉合同在一定程度上侵害了国家和社会公共利益，会导致其他符合经济适用房购买条件的人在正常的购房渠道的申报中，无法以同等条件获得购房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，案涉合同也应为无效合同。再次，根据《建设部关于已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第十三条“已购公有住房和经济适用房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房”，答辩人如将案涉房屋过户至各原告后，答辩人在未实际享有经济适用住房的基础上，将丧失购买优惠政策建设住房的资格，而各原告在实际受让经济适用住房后，仍有购买优惠政策建设住房的资格，这明显不符合法律的公平正义和国家出台优惠政策建设住房的初衷，基于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，案涉合同仍应为无效合同。二、即使案涉合同有效，但被告与原购房人之间达成的仅是使用权转让合意，被告不负有向原告办理房产证的义务。首先，案涉《房屋转让协议书》第一条明确约定，答辩人转让给段庆云“永久使用”，可以认定双方之间达成的使用权转让，并非所有权转让。而第四条约定的“甲方存量补贴由乙方使用，单位负责办证一切费用由乙方承担”，也仅是办理划拨地性质的房产证，俗称“小产权”。其次，在我国商品房发展过程中，划拨地性质的“小产权”房一直在房屋交易市场中处于活跃状态，在二手房交易中“小产权”房的价格是明显低于完整权的商品房的，从案涉房屋的转让价格来看，明显符合双方转让使用权的意思表示，即符合购买“小产权房”的社会现象，因此双方约定的转让价格也低于完整产权的商品房价。且段庆云受让案涉房屋至今，已15年有余，段庆云获得登记为答辩人夫妻二人名字的“小产权”证也已10年有余，这期间段庆云及其家人并未向答辩人要求办理过户登记，未向答辩人主张过任何权利，也应视为其认可只享有房屋的使用权，不享有房屋所有权的事实。综上所述，案涉合同无效合同，原告不能依据无效合同向答辩人主张任何权利；即使案涉合同为有效合同，缔约合同双方达成的也仅仅是转让使用权的合意,而非所有权，原告没有请求答辩人办理所有权变更登记的权利和基础。被告何会兰辩称，答辩人不是《房屋转让协议书》的当事人，主体不适格，原告要求答辩人协助办理涉案房屋的转移登记无事实依据及法律依据。首先，根据《房屋转让协议书》可知，转让人（甲方）系薛勇，接收方（乙方）系段庆云，答辩人不是《房屋转让协议书》的当事人，协议书中的权利义务并不能对答辩人产生约束力；其次，案涉房屋并未办理房屋登记，且根据《房屋转让协议书》第一条“甲方将……转让给乙方永久使用”可知，接收方（乙方）段庆云并非所有权人，其仅享有永久使用的权利，本案中，根据《继承法》的规定，原告以继承人身份主张权利义务应当受到“有限继承”“概括继承”等规则的限制，而不能突破被继承人享有的债权债务要求转移案涉房屋所有权，其只能主张确认对案涉房屋的使用权；最后，案涉房屋系答辩人与被告薛勇的夫妻共同财产，答辩人并无处分财产的意思表示，与原告无直接的法律关系。本院经审理认定事实如下：2001年9月10日，薛勇向中国振华集团公司永华无线电仪器厂破产清算组购买了位于凯里市房屋，该房屋系坐落原永华厂老、新福利区地块上将旧房拆除就地建的经济适用住房。2005年4月29日，薛勇与段庆云签订《房屋转让协议》，双方约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，经过协商达成以下协议：一、甲方将所购永华厂经济适用房新10栋4楼Ｂ座（88.5㎡）住房一套及柴棚转让给乙方永久使用，任何单位和个人不得干涉。二、乙方向甲方一次付清房价款，伍万伍仟元整。甲方给乙方出具收款收据。三、甲方收到房款后，将甲方购房合同、购房款收据、住房等一并移交给乙方，乙方给甲方出具收到有关房屋及相关资料收据。四、甲方存量补贴由乙方使用，单位负责办证一切费用由乙方承担。五、本协议签字盖手印生效。六、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。”同日，段庆云向薛勇支付了购房款55000元。涉案房屋已经办理了房屋产权证，房屋产权证号：凯房权证州房字第××号，登记的所有权人为薛勇，共有人为何会兰。该产权证附注载明：该房经州房改办批准购买；原产权单位0八三基地服务中心永华分中心；个人产权比例100%；房改房进入市场按有关规定办理。2008年12月22日，案涉房屋已经缴纳完契税（契税完税凭证黔501字第20081154号）。此后，原告在要求被告协助办理过户登记手续未果的情况下，向本院提起诉讼。另查明，段庆云于2016年2月2日死亡，段庆云与詹国英系夫妻关系，双方共育有子女3人，分别为长子段平、次子段岗、长女段琼。2020年5月18日，原告詹国英、段萍、段岗、段琼向本院提出撤回第一项诉讼请求，即判令二被告将卖给原告的位于凯里市房屋（产权证号为：凯房权证州房字第××号）协助办理转移过户登记至原告名下。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效:1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。本案中,案涉《房屋转让协议》签订的双方均是完全民事行为能力人,也无证据证明协议的签订违背了双方真实意思表示。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不是属于合同效力禁止性规定。况且案涉《房屋转让协议》已经实际履行多年，薛勇通过案涉《房屋转让协议》已经取得了合理对价，故案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故本院确认薛勇与段庆云于2005年4月29日签订的《房屋转让协议书》合法有效。被告薛勇辩称案涉《房屋转让协议》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，故该协议无效。该解释的第十一条是关于划拨土地使用权能否转让的规定，而本案《房屋转让协议》合同双方当事人处置的是房屋，故对被告薛勇的辩解意见，本院不予采纳。原告在案件审理过程中提出撤回部分诉讼请求的申请，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的合法行为，不违反法律规定，本院予以准许，且不另行制作民事裁定书。被告何会兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、段庆云与薛勇于2005年4月29日签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回原告詹国英、段萍、段岗、段琼的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取30元，由原告詹国英、段萍、段岗、段琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  刘平华二〇二〇年五月十八日法官助理张健婕书记员周榕