贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初434号原告：肖裕环，女，1964年1月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨孝荣，贵州听盈律师事务所律师。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。法定代表人：何英，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师。原告肖裕环与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肖裕环及其委托诉讼代理人杨孝荣、被告恒森房开公司委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖裕环向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201810-S019）；2.判决被告返还原告购房款1129894元；3.判决被告从2018年10月15日起以1129894元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍（年利率7.125%）的标准向原告支付违约损失，计算至2020年1月15日为100631元；4.判决被告从2020年1月16日起以1129894元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍（年利率7.125%）的标准向原告支付违约损失至购房本金全部还清为止。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告看中了被告开发的位于小河恒森自在城二期第SY楼负一层10号房，被告公司的业务员邓子益称该房已经被案外人赵诚月订购，但可以协调将该房转让给原告。同日，贵州盛世联行房地产顾问有限公司向原告出具了50000元团购费的收款收据，同时被告与原告签订《认购协议书》，邓子益作为被告公司的代表在认购协议书中签字，并向原告出具收条一张，载明收到原告交来的定金113880元。2018年10月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于恒森自在城二期第SY楼负一层10号的房屋，房屋总价款为2065360元，原告采用分期方式支付购房款，预付款为1065360元，被告应当于2019年4月30日之前交房。同日，被告向原告出具收据两张，载明收到原告支付的购房首付款1065360元、维修基金20654元。因被告未按期交房，原告要求退房未果，遂依据法律规定诉至法院。被告恒森房开公司辩称：1.因原告未按时支付剩余购房款，被告同意解除合同，同意退还购房款1086014元，其中包括原告支付的定金30000元及购房款1036014元，以及原购房人赵诚月支付的定金20000元，因原购房人违约被告不退其定金，定金转给原告后，被告同意向原告退还该20000元定金，对于原告主张的其他款项，被告并不知情，原告应当依据转账记录向收款人主张权利。2.根据合同约定交房时间为2019年4月30日前，只有逾期超过90日原告才有解除合同的权利，原告于2019年5月21日提交退房申请书不符合合同约定，故被告不承担违约责任，且原告违约付款在先，被告不交房的行为属于履行不安抗辩权。被告出售的房屋具备网签备案条件，系原告的行为造成合同无法正常履行，应当由原告承担全部责任。本院经审理认定的事实如下：2018年9月1日，原、被告签订《认购协议书》，约定原告向被告认购位于贵阳市花溪区房屋，折后总价为2065360元，备注：已交定金20000元，现追加定金30000元。原告肖裕环在认购协议书中签字并按捺手印，被告恒森房开公司在认购协议书中加盖了公司公章，邓子益在销售员处签字。同日，原告向被告转账支付了30000元。2018年9月1日，邓子益向原告出具收条一张，载明：“收到肖裕环交来门面SY-1-10号铺相应定金113880元，如因房开原因，导致未能签订商品房买卖合同，该金额将全额退还客户。”2018年9月2日，原告向邓子益转账支付了113880元，转账凭证附言为“付买恒森房订金”。原告陈述该款中包括支付给贵州盛世联行房地产顾问有限公司的团购费50000元，原告并未在本案中主张被告退还。被告陈述案涉房屋系由代理公司代为销售，邓子益系代理公司招募的员工，并非被告公司招募的员工，代理公司的员工与客户签订认购协议书后，被告公司经确认在协议书中加盖公司公章，被告对于原告转账给邓子益的款项不知情，邓子益并未将该款交给被告公司。原告认为被告授权给代理公司，被告应当对代理公司的销售员的收款行为承担责任。2018年10月15日，原告肖裕环（买受人）与被告恒森房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201810-Ｓ019），主要内容为：1.买受人向出卖人购买位于贵阳经济技术开发区的房屋，房屋建筑面积为46.94平方米。2.房屋总价款为2065360元，买受人以分期方式付款，买受人应于在2018年12月31日前分期支付房价款，预付款为1065360元。3.出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付房屋，逾期超过90日，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在接到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了购房款1036014元、维修基金20654元，被告均向原告出具了收据，购房款收据载明收到购房首付款1065360元。2019年5月22日，原告向被告提交退房申请书，以被告未按期交房为由要求退房，并要求被告退还1179894元。2019年5月31日，被告向原告回复函件，载明收到原告提交的退房申请书，同意退还购房首付款及维修基金共1086014元，对于原告转入销售员个人账户的款项，被告并不知情，故不予退还。诉讼过程中，被告提交了案涉房屋的商品房预售许可证副本复印件及房屋状态楼盘表，证明案涉房屋具备销售条件且无抵押情形，属于可售状态。原告认为房屋状态楼盘表系被告单方制作，来源不明。对此，不予认可。原、被告双方一致认可案涉房屋尚未交房。另，被告同意解除合同并退还1086014元（包含维修基金20654元），原告陈述并未在本案中主张退还团购费，但要求退还维修基金20654元，该款已经计算在起诉金额中。上述事实，有当事人陈述、认购协议书、《商品房买卖合同》、收条、收据、银行流水清单、退房申请书、回复函等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告肖裕环与被告恒森房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格遵守履行合同义务。合同签订后，被告恒森房开公司未按合同约定于2019年4月30日前交付房屋，已经构成违约，原告依据合同约定要求解除《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还购房款，原告直接向被告转账支付的购房款30000元、1036014元，被告应当返还。对于原告向邓子益支付的113880元，原、被告签订的认购协议书中邓子益在销售员处签字，被告公司在认购协议书中加盖了公司公章，邓子益出具的收条亦载明该款为购房款，故可以认定邓子益的收款行为系出于被告公司的授权行为，合同解除后被告公司应当承担返还该款的责任，原告陈述该款中包括50000元的团购费，原告并未在本案中主张，故被告公司应当向原告返还购房款为1129894元（30000元+1036014元+113880元-50000元）。对于违约金，合同中明确约定按照全部已付款的1%支付，故被告应当向原告支付的违约金为11298.94元（1129894元×1%），原告主张从2018年10月25日起按照年利率7.125%的标准计算违约金至2020年1月15日以及2020年1月16日之后的违约损失参照该标准支付至房款本金全部返还之日的请求，无事实和法律依据，对于原告主张超过上述违约金的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖裕环与被告贵阳恒森房地产开发有限公司于2018年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201810-S019）。二、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖裕环购房款人民币1129894元。三、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖裕环违约金人民币11298.94元。四、驳回原告肖裕环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8038元（已减半收取），由原告肖裕环负担人民币577元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担人民币7461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年五月八日书记员  张艺群