天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7156号上诉人（原审原告）：天津月坛国际高端酒品新天地有限公司，住所地天津市河西区珠江道59号、68号。法定代表人：李岩道，总经理。委托诉讼代理人：杜博文，男，该单位职员。委托诉讼代理人：宋孝静，女，天津月坛现代商业集团有限公司职员。被上诉人（原审被告）：王兵兵，男，汉族，1987年2月3日出生，户籍地江苏省丰县。上诉人天津月坛国际高端酒品新天地有限公司（以下简称月坛酒品公司）因与被上诉人王兵兵房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2018)津0103民初15781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人月坛酒品公司的委托诉讼代理人杜博文、宋孝静到庭参加诉讼。被上诉人王兵兵经本院公告送达未到庭应诉。本案现已审理终结。月坛酒品公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持月坛酒品公司一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用、公告费由王兵兵承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，月坛酒品公司的股东天津月坛现代商业集团有限公司（以下简称月坛集团公司）与天津市文化用品公司签订了共计六份租赁合同，租赁期限至2031年6月30日，该承租期限完全涵盖转租给王兵兵的租赁期限，且出租方对王兵兵的转租事宜出具书面同意转租证明。同时，月坛集团公司授权月坛酒品公司经营涉诉楼宇，对外签订租赁合同，一审法院对此认定有误，造成事实认定错误，请求二审法院判如所请。王兵兵未到庭答辩。月坛酒品公司向一审法院起诉请求：1.王兵兵支付房屋租金102000元；2.王兵兵支付免租装修期租金41274元；3.王兵兵支付合同违约金57500元；4.王兵兵以102000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2017年11月1日起至实际付清之日止的租金逾期利息；5.本案诉讼费用由王兵兵承担。一审法院认定事实：《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》显示，天津市文化用品公司（出租方，合同甲方）是位于天津市河西区珠江道59号的新建物流中心的所有权人，甲方将上述房屋出租给月坛集团公司（承租方，合同乙方）开设酒业市场，租赁期限3年，从2014年7月1日至2017年6月30日。合同第4条还约定，除本合同另有约定或法律另有规定外，未经甲方事先书面同意，乙方不得将其在本合同项下权利、责任和义务全部或部分转让给任何第三方。在本合同签订后，乙方应对自己的转租经营行为负全责，其转租行为、形式、时效不能超过本合同条款规定的范围和时效。合同第7条载明，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所用于本合同约定外的其他用途，否则甲方有权要求乙方整改，若在规定时间内未整改完毕或整改不合格，甲方有权终止合同。编号JC-HT-201628的《租赁合同》显示，月坛酒品公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的王兵兵约定，甲方出租给乙方位于天津市河西区珠江道59号F1-2-2、F2-2-2、F3-2-2、F4-2-2、F5-2-2、F6-2-2、F7-2-2、F8-2-2、F9-2-2、F10-2-2号商铺，乙方承诺租赁该房屋作为装饰公司办公、家具展示经营之用，合同期限从2016年12月1日至2019年11月30日。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》显示月坛集团公司在2014年7月1日至2017年6月30日期间是天津市河西区珠江道59号的新建物流中心的承租人，月坛酒品公司与王兵兵签订的编号JC-HT-201628的《租赁合同》超过《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》租赁期限的部分无效。现月坛酒品公司要求王兵兵支付超过《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》租赁期限的房屋租金，缺乏依据，一审法院不予支持。由于月坛酒品公司主张的王兵兵“违约行为”出现在超过承租人剩余租赁期限的转租期间，该公司未提交有效证据证明转租期限超过承租人剩余租赁期限后，王兵兵仍有义务向其交纳房租，对月坛酒品公司免租装修期租金、违约金等其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：“驳回天津月坛国际高端酒品新天地有限公司的诉讼请求。案件受理费4954元、公告费600元，由天津月坛国际高端酒品新天地有限公司负担。”二审庭审中，月坛酒品公司向本院提交如下证据:1.解除合同通知书，拟证明合同已经解除；2.授权委托书，拟证明月坛集团公司授权月坛酒品公司有权独立招商、独立对外出租、收取各项费用等，故月坛酒品公司有权向王兵兵收取租金等；证据3.月坛集团公司与天津市文化用品公司签订的有关涉诉楼宇五份《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》，拟证明涉诉楼宇租赁期限为20年，截至2031年6月30日，月坛酒品公司作为运营公司管理涉诉楼宇；证据4.房屋租赁使用证明，拟证明月坛酒品公司经出租人天津市文化用品公司同意将涉诉房屋租与王兵兵使用；证据5.情况说明，拟证明月坛酒品公司与王兵兵2018年5月解除合同后又重新将案涉房屋出租。王兵兵未予质证。经合议庭评议认为，上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信。本院二审经审理查明，天津市文化用品公司与月坛集团公司就天津市河西区珠江道59号的新建物流中心共签订六份《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》，租赁期限自2011年7月1日截至2031年6月30日。月坛集团公司系月坛酒品公司的股东之一，授权月坛酒品公司负责涉诉楼宇的招商管理执行，包括签订租赁合同、收取租金等。月坛酒品公司与王兵兵签订《租赁合同》的租赁期限在上述期限之中。月坛酒品公司自述因王兵兵未按《租赁合同》约定按期给付第二年全部租金，且自2018年5月以重新装修为名搬离涉诉房屋，后无法联络，符合《租赁合同》中约定的合同解除条件，故月坛酒品公司于2018年5月25日在涉诉店铺张贴解除合同通知书。月坛酒品公司自认王兵兵已经给付第一年的租金，第二年即2017年12月1日至2018年11月30日的租金仅给付13000元，截止2018年5月25日尚欠97904.1元未予给付。现涉诉房屋已经于2019年5月另行出租。月坛酒品公司与王兵兵签订的《租赁合同》中3.2条约定“租金按每12个月为一期分期预付（上打租）。……其余各期租金乙方（王兵兵）应在不迟于各期开始日之前三十天支付给甲方（月坛酒品公司）”，8.3条约定“乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同：……（四）乙方逾期支付租金或租金以外的其他的任何应付款项超过三十天的”；2.2条约定甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起131天的免租装修期，即2016年7月23日起至2016年11月30日，乙方实际开业日早于免租装修期结束日，实际开业日前一日为免租装修期届满日；8.5条约定“因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应补缴免租装修期的租金、计算方法为：补缴金额=免租装修期×第一年租金标准×（解除合同时剩余租期/约定的全部租期）”；9.2条约定“出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金及租赁保证金均不予退还，同时乙方还须向甲方支付违约金，违约金数额为当年三个月租金及物业管理费或经甲方同意的其他金额，甲方还有权就因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔”。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》是否应予解除；2.王兵兵应否给付月坛酒品公司租金、免租装修期租金、违约金及逾期给付租金的利息。月坛酒品公司与王兵兵签订的《租赁合同》已经出租人天津市文化用品公司确认，且未超出六份延续的《天津市文化用品公司房屋设施租赁合同》的租赁期限，该合同合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。现月坛酒品公司主张因王兵兵逾期未缴纳租金且无故搬离涉诉房屋，明显违反合同约定，其已经于2018年5月25日出具书面解除通知，故月坛酒品公司认为双方已经于2018年5月25日解除房屋租赁合同关系。因王兵兵未对此提出抗辩意见，未按《租赁合同》约定支付租金且搬离涉诉房屋，已经以实际行动明确表示不再履行涉诉合同，故对月坛酒品公司主张双方租赁合同已经解除一节，本院予以确认。月坛酒品公司与王兵兵签订的《租赁合同》中对王兵兵未付租金违约的后果有明确约定，王兵兵擅自搬离涉诉房屋且未支付租赁期间的租金，已构成违约，应按照相关合同约定给付租金并承担相应的违约责任。按照月坛酒品公司自认的解除合同时间，经计算，王兵兵应支付月坛酒品公司2017年12月1日至2018年5月25日的租金为97904.1元（230000元/365天×176天-13000元），免租装修期的租金按照131天×230000元/365×（365天+189天）/(365天×3年)）计算应为41761.5元，略高于月坛酒品公司主张的41274元，本院对月坛酒品公司主张的41274元予以支持。鉴于月坛酒品公司诉请违约金为三个月租金共计57500元，符合合同约定，本院予以支持。对于月坛酒品公司主张王兵兵应支付逾期支付违约金的利息一节，因合同中对于违约金已经有明确约定，违约金设立的目的就是为了弥补守约方的相关损失，现月坛酒品公司并未向本院举证证明其损失明显高于违约金，故本院对月坛酒品公司该项主张，不予支持。综上所述，月坛酒品公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院(2018)津0103民初15781号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，被上诉人王兵兵向上诉人天津月坛国际高端酒品新天地有限公司给付租金97904.1元；三、本判决生效之日起十日内，被上诉人王兵兵向上诉人天津月坛国际高端酒品新天地有限公司给付免租装修期租金41274元；四、本判决生效之日起十日内，被上诉人王兵兵向上诉人天津月坛国际高端酒品新天地有限公司给付违约金57500元；五、驳回天津月坛国际高端酒品新天地有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4954元、公告费600元，由王兵兵负担4600元，由天津月坛国际高端酒品新天地有限公司负担954元；二审案件受理费4954元、公告费760元，由王兵兵负担4613元，由天津月坛国际高端酒品新天地有限公司负担1101元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  包颖二〇二〇年五月二十五日书记员  元悦