河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终385号上诉人（原审被告）：王霞，女，汉族，1970年6月16日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：葛来显，男，汉族，1970年10月30日出生，住址同上。系王霞丈夫。被上诉人(原审原告)：南阳市龙禾物业服务有限公司，住所地南阳市卧龙路卧龙观邸5号楼1楼。法定代表人：方震，任公司总经理。委托诉讼代理人：田赛，男，汉族，1990年5月9日出生，住唐河县。系该公司员工。委托诉讼代理人：杨万军，河南问鼎律师事务所律师。上诉人王霞因与被上诉人南阳市龙禾物业服务有限公司（以下简称龙禾物业）物业服务合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初8601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。龙禾物业的委托诉讼代理人杨万军、田赛，上诉人王霞及其委托诉讼代理人葛来显均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案2012年5月16日、2015年5月16日所签订的物业服务合同无效，原因在于邹攀不是第一届业委会组成人员，无权代表业委会签字，所签合同也超出了业委会任职期限，且相关合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。2.上诉人不交纳物业费有正当理由：（1）上诉人通过参加第二届业委会选举才知道被上诉人与邹攀相勾结，签订非法合同，乱收费，拒不承认业委会，乱涨价，从不公示，私用地下水源卖给业主，任意毁坏绿地，打骂业主，管理不善，等等，非法行为很多，给小区业主及财产带来极大伤害；（2）第二届业委会成立后，被上诉人拒不承认业委会，不配合工作，在业委会公众号上业委会已告知广大业主关于被上诉人的种种不良行为，也告知不要交物业费。3.南阳中院（2019）豫13民终3587号判决应继续中止审理，一审判决程序错误。4.被上诉人采取涉黑手段进驻小区，强行服务，故意挑起多起诉讼，拖延退场时间，且服务存在重大问题和安全隐患，以停水、限制车辆进入等手段强迫收取物业费，系不合法收费，应全部退还。5.被上诉人多年来拒不公示账目，随意涨价，将自身运营成本强加给业主，公摊水电费应退还，卫生费被上诉人不具有收费资格，无权收取，应包含在物业服务费用中。另外，对广告费2016000元、车位费48480元、会所1344000元等收入，属于不当得利，这些预估收入按面积算应退还上诉人不当得利7050元。综上，请求保护上诉人的合法权益。龙禾物业答辩称：本案物业服务合同为有效合同，一审中被上诉人提交过有效证明，被上诉人提供服务，业主应当履行支付服务费的义务；在一审中上诉人对被上诉人主张的物业费数额没有异议，上诉人认为合同无效所以不支付，但本案物业合同是有效的。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。龙禾物业向一审法院起诉请求：依法判令王霞立即支付2016年8月14日至2018年11月5日的物业费4071元、公电费810元、卫生费135元，共计5016元。一审法院认定事实：王霞系南阳市卧龙路卧龙名家小区的业主，在该小区登记有两套房屋，第一套房号为1号楼1单元905号，面积73.28平方，第二套房号为1号楼1单元906号物业，面积78.78平方。2012年5月16日，龙禾物业同南阳市卧龙名家小区业主委员会签订南阳卧龙名家小区物业服务委托合同，委托服务期限为2012年5月16日至2015年5月16日，合同签订后，龙禾物业入住小区提供物业服务。按照物业服务合同约定，高层物业服务费每平方米每月为1元。该合同到期后，南阳市卧龙名家小区业主委员会又同龙禾物业续签了物业服务合同，将龙禾物业的服务期限延长到2020年5月17日。在龙禾物业提供服务期间，截止2018年11月5日，王霞一共下欠龙禾物业物业费4071元、公摊电费810元、卫生费135元，合计5016元。经龙禾物业多次催要，王霞均未支付。龙禾物业诉至法院，庭审中王霞对龙禾物业起诉的项目和金额均无异议。另查明，2017年3月27日南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会起诉龙禾物业要求解除龙禾物业同南阳市卧龙名家小区业主委员会签订的物业管理服务合同，卧龙区人民法院于2019年5月23日作出（2017）豫1303民初2731号民事判决书，判决查明事实“龙禾物业于2012年5月16日与卧龙名家首届业委会签订了为期三年的物业服务合同，合同到期后，双方于2015年进行了续签五年的物业服务合同，合同期到2020年期满。2016年6月30日二届业委会成立，2016年9月30日二届业委会向龙禾物业发出选聘过渡期相关事项通知，2017年3月3日向龙禾物业发出通知，要求龙禾物业公司于2017年3月16日前将物业服务向河南鹏达物业服务有限公司移交。龙禾物业公司一直未退场，该小区一直由龙禾物业公司服务。”判决认定“二届业委会要求判令解除龙禾物业和上届业主委员会签订的物业服务”，但其提交的证据中，二届业委会进行的服务满意度调查并未达到“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过办数的业主同意的条件”，且二届业委会也未能提交有业主大会所作出的解聘物业服务企业的决定…，并判决驳回南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会的诉讼请求。南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会不服该判决，提起上诉。南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终3578号民事裁定书，载明“裁定对一审查明的事实予以确认。同时认为，业主委员会解除与物业公司的物业服务合同，依照《物业条例》的规定，须达到“双过半”，然而，已生效的本院（2019）豫民终1537号民事判决书确认在本案纠纷中未达到“双过半”。加之二届业委会任期于2019年6月30日到期，已失去本案诉讼主体资格，裁定撤销卧龙区人民法院（2017）豫1303民初2731号民事判决书，驳回南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会的起诉。”2018年9月7日王霞起诉龙禾物业、邹攀要求确认上述双方之间签订的物业服务合同无效，一审法院于2018年12月6日作出（2018）豫1303民初6272号民事裁定书，以王霞主体不适格为由，裁定驳回了王霞的起诉。一审法院认为，龙禾物业与南阳市卧龙名家小区业主委员会于2012年和2015年签订了物业服务委托合同，龙禾物业依据两份物业服务合同为卧龙名家提供物业服务，王霞系该小区业主。双方之间建立了物业服务合同关系。庭审中王霞辩称龙禾物业系强行进入小区进行物业服务，二届业主委员会已经解除龙禾物业的物业服务合同，但南阳市中级人民法院作出的（2019）豫13民终3578号民事裁定书中确认，二届业委会解除物业服务合同未达到法律规定的“双过半”。故龙禾物业签订的上述物业服务合同至今尚未被解除。龙禾物业也一直在小区提供物业服务，有权获取报酬。在龙禾物业提供服务期间，王霞一直拖欠物业费等费用且经龙禾物业多次催要，一直拒绝缴纳，不符合合同约定和法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，对龙禾物业诉讼请求，予以支持。对于王霞以合同为无效合同，无需接受龙禾物业的相关服务进行抗辩，没有法律和事实依据，对王霞的辩解，不予采纳。关于庭审中王霞称龙禾物业系强行进驻，涉黑涉恶，一审法院认为，涉黑涉恶性质的认定应由公安机关立案侦查并经法院审判。王霞提交的业委会的控告书及举报材料并无相关部门的书面答复，缺乏证明力，故对王霞的辩称，不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：本判决生效之日起十日内王霞一次性向南阳市龙禾物业服务有限公司支付2016年8月14日至2018年11月5日的物业费、公电费、卫生费共计5016元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王霞负担。二审中上诉人向本院提交如下证据：1.退场通知书、复函各一份，以证明被上诉人不服从业委会要求，拒不退场；2.业委会通知一份，以证明被上诉人严重损害业主利益，所以不交物业费；3.业委会告知被上诉人书一份，以证明被上诉人不配合小区管理工作；4.房产证复印件，以证明物业费计算错误。被上诉人向本院补充提交如下证据：水电费发票部分复印件、南阳市卧龙区人民政府宛龙政[2019]38号文件、关于印发《卧龙区城市生活垃圾处理费征收工作实施方案》的通知复印件，以证明关于自来水、公摊电费、卫生费等代收代缴的事实依据。经质证，对上诉人二审提交的证据，被上诉人质证认为：对退场函真实性无异议，证明方向有异议，被上诉人收到退场函后及时对退场函进行了答复，退场函问题已另案解决，也不属于新证据，证据2、3不是新证据，对真实性有异议，业委会发布的信息是否真实，没有证据证明，且第二届业委会成员大多是上诉人，存在利害关系，对证据2、3不认可，证据4，真实性无异议，不属于新证据，上诉人在一审中未提供，且对被上诉人起诉金额没有异议，一审笔录有显示。本院经审查认为：证据1、2、3不属于新证据，且证据1在一审中已提交过，证据1、2、3系第二届业委会所作出的通知，系为了解除与被上诉人的物业服务合同，而相关纠纷已经人民法院处理，上诉人所提出的主张，与相关生效裁判文书相悖，依据不足，不能成立，故本院对该证据1、2、3，依法不予采信。证据4虽非新证据，但涉及本案相关费用的计算标准、依据问题，客观真实，本院予以确认，但上诉人在一审中未提交该证据，现逾期提交，本院予以训诫。对被上诉人二审提供的证据，上诉人质证认为：对政府文件和通知的真实性无异议，对其征收资格和征收过程有异议，没有按文件来，该文件没有经过人大批准，属乱收费，卫生费收据是白条，水费收取不能加服务费，公摊水电费是否用到业主身上，不清楚，公摊费合同未约定，不合法，无效。本院经审查认为：被上诉人二审提供的证据客观真实，能够证明其主张，上诉人虽提出异议但未提供相反证据予以反驳，不能成立，故本院对上述证据予以采信。本院经审理查明：上诉人系南阳市卧龙路卧龙名家小区的业主，在该小区登记有两套房屋，第一套房号为1号楼1单元905号，面积71.31平方，第二套房号为1号楼1单元906号物业，面积77.99平方。在被上诉人提供服务期间，从2016年8月14日至2018年11月5日，上诉人一共下欠被上诉人物业费3996元、公摊电费810元、生活垃圾处理费（卫生费）135元，合计4941元。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。另外，上诉人申请对本案物业服务合同真伪进行鉴定。本院认为，关于本案物业服务合同效力问题，本案所涉物业服务合同系被上诉人与南阳市卧龙名家小区业主委员会分别于2012年、2015年签订的，上诉人虽称被上诉人系强行进入小区进行物业服务，相关物业服务合同系不具有资格的邹攀所签，违法无效，但证据显示2017年3月27日南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会起诉被上诉人要求解除相关物业服务合同，已被本院生效的（2019）豫13民终3578号民事裁定书以在本案纠纷中未达到“双过半”，加之二届业委会任期到期，已失去本案诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉。而上诉人曾起诉被上诉人、邹攀要求确认双方物业服务合同无效一案，已经一审法院生效的民事裁定书以上诉人主体不适格为由，裁定驳回了起诉，故有关本案物业服务合同效力问题已经诉讼解决，上诉人以此为由拒交物业费，不能成立，本院不予支持，上诉人申请对本案物业服务合同真伪进行鉴定，与上述生效裁判文书相悖，本院不以准许。关于上诉人是否应交物业费问题，被上诉人依据两份物业服务合同为卧龙名家提供物业服务至今，上诉人作为该小区业主，依法应当交纳物业费用，被上诉人有权向其收取物业服务费、代收代缴水电费、生活垃圾处理费（卫生费）等费用，上诉人以被上诉人系违法进驻、服务差、乱收费为由拒交相关费用，依据不足，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人以违法犯罪手段暴力进驻、涉黑涉恶等问题，上诉人可向有关公安机关提出控告、举报，由公安机关依法处理，上诉人提交的控告书及举报材料并无相关部门的书面答复，缺乏证明力，不予采信。关于本案程序问题，2017年3月27日南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会起诉被上诉人要求解除相关物业服务合同，已被本院生效的裁定驳回起诉，本案不符合中止审理情形，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人所称被上诉人不当得利问题，属另一法律关系，上诉人可依法另行主张。关于本案物业费数额问题，本院经审核认定上诉人应交的本案物业费为3996元、公摊电费810元、生活垃圾处理费（卫生费）135元，合计4941元，一审对上诉人的物业面积认定有误，导致物业费计算错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初8601号民事判决为：本判决生效之日起十日内王霞一次性向南阳市龙禾物业服务有限公司支付2016年8月14日至2018年11月5日的物业费、公电费、卫生费共计4941元；二、驳回被上诉人南阳市龙禾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各50元，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  李路明审判员  王邦跃审判员  王小军二〇二〇年五月六日书记员  屠晨曦