河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终265号上诉人（原审原告）：张俊杰，男，1963年12月11日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘智彪，河南乐观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于永高，男，1972年7月1日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：王雪茹，女，1975年3月5日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：傅战胜，河南王城律师事务所律师。原审第三人：洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会（原洛阳市洛龙区关林镇练庄村村民委员会）。法定代表人：李丙义，该居委会主任。上诉人张俊杰因与被上诉人于永高、王雪茹及原审第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会（以下简称龙康居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张俊杰的委托诉讼代理人刘智彪，被上诉人于永高、王雪茹及其委托诉讼代理人傅战胜，龙康居委会的法定代表人李丙义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判于永高、王雪茹返还应当分配给张俊杰的位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××号，11号楼2单元1502号，D区2号楼1单元1703号房屋三套，龙康居委会应当配合协助完成房屋返还。2.案件诉讼费由于永高、王雪茹承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误。关林镇练庄的拆迁补偿方案是按照宅基地面积一平方置换两平方的安置房。于永高、王雪茹作为关林镇新庄村的村民，在练庄并没有宅基地，也未签订拆迁补偿协议，宅基地买卖因违反法律强制性规定无效，于永高、王雪茹不能分配安置房。张俊杰仅分到200平方的安置房。2.张俊杰要求返还房屋的诉求应予支持。一审提交的张俊杰宅基地的房屋拆迁安置表中，宅基地的姓名是张俊杰，产权人的姓名是范光森。于永高、王雪茹不是练庄的村民，才假用了范光森的名义，将拆迁房屋补偿款101998元领取。一审还查明，于永高、王雪茹并未与关林镇练庄村民委员会（以下简称练庄委会）签订补偿安置协议书，练庄委会将房屋分配给于永高、王雪茹是违规的。一审法院在作出协议书无效判决的同时，应当一并对财产问题做出处理。尽管宅基地经拆迁已经不存在，但基于宅基地拆迁所分配的三套房屋，正是协议书所涉及的财产问题，张俊杰要求返还房屋的诉讼请求应予支持。于永高、王雪茹共同辩称，1.张俊杰将宅基地出售给于永高后，于2006年4月又申请了新的宅基地，练庄委会于2006年4月12日出具的《证明》“给张俊杰、张永杰二人暂做农宅使用，待全村统一办理完宅基证时再统一办理”。既然张红杰已经获批了新的宅基地，就丧失了原有宅基地的使用权，其无权就原宅基地向于永高、王雪茹主张权利。2.虽然于永高与张俊杰签订的协议书无效，但是于永高、王雪茹获得安置房屋系政府的拆迁安置行为，并非如张俊杰主张的安置房是基于宅基地分配的。张俊杰应就该安置行为另行采取法律手段。3.张俊杰在上诉状中认可双方之间系宅基地和房屋买卖行为，虽然双方协议无效，但于永高已支付了购房款且过错方是张俊杰。综上，请求驳回上诉，维持原判。龙康居委会述称，关于宅基地纠纷，还有四五家都是谁居住给谁。从领补偿款到分房子前张俊杰均未说过此事，现在领钥匙才要求赔偿。希望维持一审判决。张俊杰向一审法院起诉请求：1.请求依法解除张俊杰与于永高双方签订的房屋租赁协议。2.请求判令于永高、王雪茹返还应当分配给张俊杰的位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××号，11号楼2单元1502号，D区2号楼1单元1703号房屋三套，龙康居委会应当配合协助完成房屋返还。3.本案诉讼费、保全费由于永高、王雪茹承担。一审法院认定事实：一、张俊杰作为租方和作为承租方的于永高于2000年3月15日签订《协议书》一份，该协议约定，关林镇练庄张俊杰现有宅院一所，房屋若干间，院东于方军接邻，院西邓聚彬接邻，南邻路，北邻空地。因全家都搬进印刷厂居住，宅院空闲，商定无限期租让给于永高全权管理使用。承租期从2000年开始，院内外所有房产地皮所有管理改建、支配权归于永高自主料理，任何单位和个人不得干涉；议定租金总数元整，由承租方于永高在2000年3月15日前一次付清，不得拖欠；租方张俊杰应协助承租方于永高做好有关宅院政府机关清宅和其他善后工作。该协议双方还约定，租方张俊杰如反悔，原租金全部退回，并加付1万元违约金，承租方于永高如反悔，为自动放弃，租金分文不退，如房屋改建，按改建后价格赔偿。上述协议签订后，于永高按约定向张俊杰支付了60000元，张俊杰给于永高出具了收条一份，并按约定将其宅院交付给于永高使用。2010年，洛阳市洛龙区练庄被整体拆迁，本案涉案房产也在拆迁范围之内。2018年4月，练庄委会对拆迁房屋人员进行了安置，按规定分配了安置房。于永高分得位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××、××楼××单元1502，D区2号楼1单元1703的房屋三套，张俊杰也分得安置房约400平方米。现张俊杰诉至一审法院。由于张俊杰、于永高、王雪茹意见分歧较大，使一审法院调解无法达成。一审法院认为：违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。本案涉案的《协议书》名为租赁协议，实际为房屋及宅基地的买卖协议。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。于永高、王雪茹不属于洛阳市洛龙区关林镇练庄村民，故其无权享有洛阳市洛龙区关林镇练庄的宅基地使用权，涉案协议无效。我国法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案的《协议书》无效后，因该《协议书》取得的财产应当返还，因为本涉案协议书所涉及的房屋已经被政府进行了拆迁征收，无法返还。对于张俊杰要求于永高、王雪茹返还的三套房屋，系政府安置行为，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张俊杰与于永高在2000年3月15日签订的《协议书》无效；二、驳回张俊杰的其他诉讼请求。案件受理费1400元，张俊杰承担700元，于永高、王雪茹共同承担700元。本院二审期间，张俊杰提交2011年练庄整体拆迁时向村民发放的练庄安置分房方案一份，拟证明户口在练庄的拆迁安置户方可参加分房安置。在缺少双方分割协议缺少法院判决书的情况下，龙康居委会却在2018年4月24日将有争议的三套房屋分配给了于永高、王雪茹。于永高、王雪茹质证称，真实性不予认可。系自行打印，没有日期且未加盖公章。显示是草案，无法证明张俊杰的主张。龙康居委会质证称，时间长记不清了。于永高、王雪茹提交练庄委会出具的证明一份，拟证明练庄委会于2006年4月12日出具证明证明张俊杰重新获批新的宅基地。张俊杰质证称，系复印件且未加盖公章。本案与张俊杰是否违反一户一宅基的政策无关。龙康居委会质证称，2006年的事不是很清楚。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张俊杰与于永高均认可案涉协议书系宅基地及房屋买卖协议，于永高不属于洛阳市洛龙区练庄村民，其无权享有该村宅基地使用权，双方签订的协议书无效，一审法院认定协议书效力正确，本院予以确认。关于张俊杰上诉主张于永高、王雪茹应返还安置房屋的意见，经查，于永高、王雪茹已占有使用案涉宅基地及房屋近二十年，由于练庄整体拆迁，于永高、王雪茹分得拆迁安置房屋三套，张俊杰以双方非同一集体组织成员之由，主张撤销原协议并要求于永高、王雪茹返还安置房屋，明显违背诚实信用原则。一审法院判决驳回张俊杰返还房屋的诉讼请求符合本案的客观情况。综上，张俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年五月二十六日书记员  麻琳娜