贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初542号原告：罗小平，女，1956年11月14日生，汉族，住四川省合江县。被告：罗春梅，女，1974年1月17日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：李茂秋，赤水市中心法律服务所法律工作者。第三人：先强，男，1974年11月24日生，汉族，住四川省合江县。第三人：袁昌鸿（系先强妻子），女，1975年10月5日，汉族，住址同上。原告罗小平与被告罗春梅，第三人先强、袁昌鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗小平，被告罗春梅及其委托诉讼代理人李茂秋，第三人先强、袁昌鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小平向本院提出诉讼请求：判令被告按《租房协议》约定支付2020年2月19-8月18日的房租105855元。事实和理由：被告经营家具，原告与家人共有一、二层门店房委托原告管理出租。2013年6月18日，经双方协商一致签订《租房协议》，约定原告将位于赤水红军大道小区3号楼一层1-5号、二层2-1号自有房屋出租给被告，并对租赁相关事宜进行了约定。按协议约定的租金支付方式，被告应在2020年1月支付原告2020年2月19日-2020年8月18日的租金105855元，但被告逾期未付，经原告催收，被告以各种理由拒付。被告罗春梅辩称：2015年5月16日，因经营困难，答辩人与第三人签订《门市转让协议》，将房屋租赁权转让给了第三人，转让时答辩人的房租交付至2015年8月18日，后期一直由第三人直接与原告联系并支付房租给原告。从2015年8月起，第三人第一次向原告缴纳房租开始，原告就已经知道答辩人将房屋转租给了第三人，原告与第三人的承租关系已成立且有效，原告与答辩人之间的租赁关系已经解除，答辩人不具有支付房租义务。第三人先强、袁昌鸿述称：1、答辩人与被告罗春梅于2015年5月16日签订了《门市转让协议》，但原告从未与答辩人签订书面租赁合同，答辩人作为实际承租人，与原告之间形成不定期租赁关系；答辩人与罗春梅签订的转让协议中，并没有约定租赁期限，且答辩人在使用房屋前就先行支付了半年房租给原告，截至2020年2月前都是按期支付房租；答辩人从2015年8月10起，就直接向原告支付房屋租赁款，有答辩人向原告的转账凭证为凭，原告一直知道罗春梅将房屋转租给答辩人。2、答辩人与原告已解除了租赁关系。2019年年底答辩人就向原告表达过要退租的想法，2020年1月18日在下一阶段房租到期前一个月，答辩人就通过微信明确向原告提出不再租赁该门市，故答辩人与原告解除租赁合同合理合法；按照答辩人计划，2月初就会将门市腾空交还给原告，但由于新冠××疫情原因，全国实行封闭式管理，答辩人在四川九支居住，一直未能组织车辆及人员搬运货物。2020年2月25日高速公路开通后，答辩人第一时间组织人员车辆搬运货物、腾空门市；答辩人在搬运货物期间，原告也到涉案门市上来过，还告知答辩人结清水、电费，答辩人与原告之间的租赁关系已解除，答辩人不应承担再支付房租的责任。本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，原告罗小平（出租方，甲方）与被告罗春梅（承租方，乙方）签订《租房协议》，约定原告将位于赤水市红军大道红星小区3号楼一层1-5号（86.59㎡）、二层2-1号（739.4㎡）的自有产权房屋出租给被告。合同主要内容：出租（承租）期限八年，即2013年8月19日至2021年8月18日；租金第七年（2019年8月19日至2020年8月18日）211710元；乙方按每半年为一个结付期向甲方支付租金，支付时间为每个结付期的前一个月；未经出租方同意承租方单方转让他人的，承担相应的违约责任，并解除租房协议。协议签订后，原告交付被告涉案房屋，被告将房屋装修后用于经营康美家居并按约支付原告截至2015年8月18日的租金。2015年5月16日，被告罗春梅与第三人先强签订《门市转让协议》，以191500元将涉案房屋所装修的康美家居门市转让给第三人先强，并约定该门市的租金由第三人先强承担。第三人先强接手该门市后与其妻第三人袁昌鸿共同经营家具店并更名为赤水市九赤精品家具行，且从2015年8月19日起至2019年2月18日期间的涉案房屋租金均由第三人先强、袁昌鸿向原告支付。另查明：2015年8月10日，第三人先强通过银行转账向原告罗小平支付2015年8月19日至2016年2月18日的半年租金66150元。此后的房租均由第三人先强、袁昌鸿通过银行转账、微信转款方式向原告或其指定代收人支付。房租已支付至2020年1月18日。本院认为：原、被告共同协商，自愿签订《租房协议》，是双方的真实意思表示，协议的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应按协议约定履行向原告支付租金的义务。但因被告罗春梅在租赁期限内与第三人先强签订《门市转让协议》，将涉案房屋转租给第三人先强，根据原、被告在《租房协议》中约定：未经出租方同意承租方单方转让他人的，承担相应的违约责任，并解除租房协议。被告与第三人签订《门市转让协议》未经原告同意，属于被告罗春梅单方向第三人先强转租，构成违约，原、被告之间的《租房协议》实质已按约定解除，解除时间为《门市转让协议》签订之日2015年5月16日，原、被告基于《租房协议》的权利义务至此终止，故对原告要求被告支付2020年2月19日至8月18日房租的诉讼请求，本院不予支持。由于合同解除至今长达五年时间，已超过民法总则规定的三年诉讼时效，被告也不再承担《租房协议》所约定的违约责任。因从2015年8月10日起便由第三人先强参照《租房协议》租金标准向原告支付租金并更换涉案房屋的门市店名，原告应是明确知晓转租事宜，且直至2020年2月18日超过三年时间均未提出异议，原告与第三人先强之间也一直未签订书面的租赁合同约定租赁期限，根据合同法第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告与第三人先强形成新的不定期租赁合同关系，且涉案房屋由第三人先强与其妻第三人袁昌鸿用于共同经营家具店，故应由第三人先强、袁昌鸿共同承担向原告支付租金的义务。庭审中，第三人向本院出示了录音录像证明于2020年1月18日告知原告：从现在起不再租赁涉案房屋了。原告对该证据不持异议，故原告与第三人之间的不定期租赁合同关系应予解除。原告已确认第三人于2020年2月25日开始腾空涉案房屋，本院于2020年4月13日开庭审理后，第三人也向原告归还了租赁房屋的门锁钥匙，原告与第三人之间的不定期租赁合同应视为已经解除，故原告要求还应支付6个月房租的诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。第三人虽向原告口头提出解除合同，但没有及时将租赁标的房屋交还原告，导致原告2020年3月13日向法院起诉，法院于4月13日开庭审理，期间有两个月时间，第三人没有经营、缺乏收入，原告房租也没有收到。鉴于今年受新冠××疫情影响这一不可抗力特殊情况，结合国家提倡民营企业、私人业主可适当减免经营户租金的倡议，本院酌情确定第三人还应支付原告1个月的租金17642.50元（105855元÷6月），对原告超过该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、第三人先强、袁昌鸿在本判决生效后十日内支付原告罗小平房屋租金17642.50元；二、驳回原告罗小平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1209元，由原告罗小平承担600元，第三人先强、袁昌鸿承担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇二〇年五月二十一日书记员  李兆文