福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终383号 上诉人（原审原告）：朱建辉，男，1987年1月16日出生，汉族，三明建辉宏业贸易有限公司法定代表人，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建律慧律师事务所律师师。 上诉人（原审被告）：任革云，男，1967年7月10日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军福建省三明军分区，住所地梅列区。 负责人：王更新，军分区司令。 委托诉讼代理人：曾永福，福建闽方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊仕敏，男，1949年1月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：邓秀丽，女，1972年2月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人朱建辉因与上诉人任革云、被上诉人中国人民解放军福建省三明军分区（以下简称三明军分区）、熊仕敏、邓秀丽房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱建辉的委托诉讼代理人郑丽萍，上诉人任革云的委托诉讼代理人吴庆煊，被上诉人中国人民解放军福建省三明军分区的委托诉讼代理人曾永福到庭参加诉讼。被上诉人熊仕敏、邓秀丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱建辉上诉请求：撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019)闽0402民初920号民事判决，改判任革云、熊仕敏、邓秀丽、中国人民解放军福建省三明军分区连带赔偿给朱建辉因其违约造成的装修损失、搬迁费用、经营损失元、房屋租金差价损失合计143939.65元。事实与理由：一、任革云、熊仕敏、邓秀丽系合伙关系，应对朱建辉的各项损失承担连带赔偿责任，一审判决以熊仕敏、邓秀丽与朱建辉不存在合同关系且与本案发生不存在过错为由认定其无需承担赔偿责任是错误的。根据《民法通则》第三十条：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第46条：“公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。”一审诉讼过程中，任革云提交了其与熊仕敏、邓秀丽针对案涉房产份额签订的《补充协议》，协议载明“经过三方协商同意，决定将位号的所有建筑房产比例划分如下：熊仕敏70%、任革云20%、邓秀丽10%”，任革云、熊仕敏、邓秀丽对该协议的真实性均无异议，该协议足以证实任革云、熊仕敏、邓秀丽系个人合伙关系。熊仕敏提交的《授权委托书》证实其为该合伙事务的负责人，该合伙未注册登记成特定字号的合伙机构，朱建辉与其合伙负责人熊仕敏签订租赁合同，根据《民法通则》第三十四条：“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”因此，合伙债务应由全体合伙人即熊仕敏、任革云、邓秀丽承担。《民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外”。因此，合伙人对合伙债务承担连带责任不需要以过错为前提要件。综上，任革云、熊仕敏、邓秀丽合伙经营涉案房产，现因其提前终止租赁合同的行为构成违约，应对其违约行为造成的朱建辉的损失承担连带赔偿责任。二、朱建辉继受了《军队房地产租赁合同》权利义务，中国人民解放军福建省三明军分区应承担违约责任。本案任革云与中国人民解放军福建省三明军分区于2015年12月1日就案涉房产签订《军队房地产租赁合同》，2017年11月份三明军分区以中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》为由通知各次承租人腾房。合同签订之日至通知腾房之日，将近2年时间内，任革云、熊仕敏将其所承租的军分区房产转租给至少12位的次承租人（（2018)闽0402民初577号案件三明军分区起诉了12位次承租人），各次承租人分别经营不同类型的业务（君仁宾馆、翡翠园小酒家、立丰锅炉安装服务有限公司、鼎丰物资贸易、腾辉节能环保、建辉宏业公司等等，《搬迁损失报告》上所附照片可以证实各次承租人均在各自的店面前悬挂了醒目的广告招牌。任革云、熊仕敏作为自然人，承租2845平方米的房产划分成独立的店面，经营各式各样的、毫不相关的业务，明显与常理不符。合同载明涉案房产原为三明军分区教导处，该房产距离三明军分区1公里的距离都不到。以上种种迹象表明三明军分区应当知道任革云转租。三明军分区对任革云的转租行为是知情的，朱建辉继受了《军队房地产租赁合同》的权利义务。本案发生的根本原因在于三明军分区贯彻中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的决定。中央军委作为三明军分区的上级部门，其决定属于军分区的内部管理政策，三明军分区是作为平等民事主体参加社会经济活动，其不能既是裁判员、又是运动员。其内部文件不能构成“不可抗力”，不能成为其违约的借口。况且，无论是《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，还是中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的文件，均要求：“确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿”“军队不应该与人民争利益”。作为普通大众的承租人、次承租人因为军队改革而遭受的损失只是这次改革的一部分代价，作为改革的发起者、实施者，应当对该损失义无反顾的承担赔偿责任。朱建辉在签订《房屋承租合同》时，对讼争租赁房产投入了大量的一次性装修，三明军分区基于本次合同解除不仅取得了讼争房产的收益还取得了对装修残值的利用价值。三明军分区作为根本违约方，却因违约而取得收益，违背“违约方不能因其违约行为而获益”合同法基本原则。综上，朱建辉继受了《军队房地产租赁合同》的权利义务，三明军分区提前终止合同的行为构成违约，应承担违约责任。三、一审判决对朱建辉的营业损失、租金差价损失未予支持是错误的。根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”营业收益、租金差价均属于可得利益损失，如因对方违约导致合同解除，应予以赔偿。本案系因任革云、熊仕敏、邓秀丽、三明军分区违约导致合同解除，营业损失、租金差价损失应由任革云、熊仕敏、邓秀丽、三明军分区赔偿。综上所述，一审判决事实认定错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法改判任革云、熊仕敏、邓秀丽、三明军分区对朱建辉的各项损失承担连带赔偿责任。 任革云辩称，任革云未授权熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》，仅授权熊仕敏和三明军分区履行相关的租赁合同及补充合同。熊仕敏擅自与朱建辉签订租赁合同，给朱建辉造成的损失，应当由熊仕敏个人承担。 三明军分区辩称，朱建辉的上诉请求没有事实依据和法律依据：首先，朱建辉要求三明军分区承担违约责任的前提是双方必须存在合法有效的合同关系，而根据朱建辉一审提交的《房屋租赁合同》等证据足以表明，三明军分区并没有与朱建辉建立合法有效的租赁合同法律关系，与其建立非法转租赁合同法律关系的主体系任革云、熊仕敏。因基础合同关系不存在，则不存在三明军分区需对其承担违约责任情形，朱建辉诉称因为三明军分区对其根本违约而取得收益更是无从谈起。朱建辉要求三明军分区承担违约责任显然没有缕清当事各方的法律地位及权利义务关系性质。其次，朱建辉直接要求三明军分区承担租赁合同项下的违约责任，主要依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，虽然该条解释旨在保护次承租人的合法转租赁权，但主要解决的是如出租人知道转租情形且在6个月未提出异议时，则出租人的合同解除权及确认转租合同无效权将受到限制的问题，并非赋予了次承租人可以突破合同相对性直接向出租人主张转租赁合同项下的相关权利义务，朱建辉显然曲解司法解释的规定任意扩大次承租人民事权利范围。何况，朱建辉系于2017年9月10日才开始承租案涉房屋，而三明军分区早于2017年11月27日前即已经多次口头通知承租人任革云及其代理人熊仕敏须终止合同并提前做好腾空房屋的准备，并于当日向其发出书面《军队房地产租赁终止的通知》，同时在案涉房屋入口醒目位置张贴通告要求各次承租人交付房屋，在各次承租人无动于衷情况下，方才启动民事诉讼维护自身合法权益，根本不存在朱建辉诉称三明军分区知情并同意转租问题。因此，朱建辉明知承租的房屋并非任革云、熊仕敏所有，而其承租房屋时，却不征得房屋所有权人即三明军分区同意即擅自承租讼争房屋，并对房屋进行装修，由此造成的损失本应由其自行承担。再次，三明军分区与任革云签订《军队房地产租赁合同》、《补充合同》后，任革云并未严格按照合同约定履行按月足额缴纳租金及水电费的义务，截至2018年2月28日，任革云拖欠三明军分区租金高迖341250元未交纳，以及拖欠水电费高达145478元。而且，2018年1月22日，三明军分区根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）的指令，指派工作人员调查、收集、整理出租房屋相关资料时方才知悉，任革云及其委托代理人熊仕敏、熊伟未经过三明军分区同意，擅自以自己名义将承租房屋转租给朱建辉等人，并签订无效转租赁合同十余份，从中牟取租金利润，严重违反《军队房地产租赁合同》第四条、第八条第（四）项、第十一条第（一）、（二)项的约定，显然承租人任革云已构成根本违约，三明军分区有权根据合同约定及相关法律规定单方解除《军队房地产租赁合同》而无需承担任何违约责任。退一步，即便不考虑任革云的根本违约问题，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，三明军分区与任革云也必须提前解除租赁合同，此情形属于国家政策变化，符合合同履行过程中不可抗力事件的发生，则根据《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”的约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力造成协议不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，三明军分区也无需承担赔偿责任。至于朱建辉引用的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》规定确需补偿情形，并不适用本案，且朱建辉也没有任何证据证明如本案情形需要三明军分区对其进行补偿，何况其向其他被朱建辉提起违约连带赔偿之诉，而向三明军分区主张的是继受违约责任赔偿之诉。综上所述，朱建辉的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院综合查明案件事实后，依法驳回朱建辉的上诉请求，以维护三明军分区的合法权益。 邓秀丽书面辩称，朱建辉主张邓秀丽与任革云、熊仕敏是合伙关系应该对其损失承担连带责任没有依据。一、本案的租赁标的是任革云找三明军分区租赁的，嗣后任革云委托熊仕敏对租赁标的进行管理，熊仕敏与朱建辉签订租赁合同，故邓秀丽与朱建辉不存在租赁关系。二、朱建辉以2015年9月25日的《补充协议》，主张邓秀丽对所有租赁房屋享有10%股份,是与任革云、熊仕敏存在合伙关系，主张邓秀丽应该承担赔偿责任。邓秀丽认为这是邓秀丽与任革云、熊仕敏形成的个人合伙关系，是邓秀丽与任革云、熊仕敏签的内部协议，对外不具备法律效力，几方当事人也有多份协议,存在纠纷应该内部解决。故应该根据合同的相对性原则，处理本起租赁合同纠纷应该参与的主体是，房屋所有者和管理者，邓秀丽与任革云、熊仕敏内部股份问题与本案不具备关联性，不应承担责任。综上所述，邓秀丽与朱建辉未建立任何法律关系，不应该对朱建辉承担任何责任。请求二审法院驳回朱建辉对邓秀丽的诉讼请求。 熊仕敏未作答辩。 任革云上诉人请求：撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019)闽0402民初920号民事判决，依法驳回朱建辉对任革云的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定朱建辉与熊仕敏之不存在租赁合同关系，属于认定基本事实错误。一审判决认定“因为任革云是案涉房屋的承租人，熊仕敏虽然作为出租方于2017年9月10日与朱建辉签订案涉《房屋承租合同》,并且收取朱建辉支付的租金及交付的押金，因任革云从中国人民解放军福建省三明军分区处取得案涉房屋承租权，熊仕敏是依据《授权委托书》代表任革云实施了转租行为，故熊仕敏在本案所涉合同的签订、履行过程中的行为所产生的法律后果应由任革云承担，朱建辉与熊仕敏之间不存在租赁合同关系”(见判决书P9)。一审判决的认定，属于对本案基本事实的错误认定。首先，一审判决认定由任革云出具的案涉《授权委托书》真实、合法、有效，应予采信。对此认定，任革云不持异议。该《授权委托书》明确了朱建辉的具体权限如下：代为向三明军分区交纳租金；代为与三明军分区签订相关补充协议；代为履行《军队房地产租赁合同》及其《补充协议》；租赁期满后，代为续签合同或补充协议。该权限表明，熊仕敏根本无权代表任革云与三明军分区之外的任何第三方，包括朱建辉签订案涉的《房屋承租合同》。因此，一审判决认定熊仕敏系依据《授权委托书》代表任革云实施转租行为，没有任何事实根据。其次，熊仕敏在没有得到任革云授权的情况下，擅自与朱建辉签订《房屋承租合同》，完全系其个人行为，由此产生的相应法律后果，均应由行为人熊仕敏自行承受。事实上，该合同在履行过程中产生的权利，包括收取租金、水电押金等均由熊仕敏享有。根据权利义务一致的原则，行为人也应承担由此产生的义务，与任革云无关，相反，对于熊仕敏侵害任革云对案涉房屋使用权的行为，任革云将保留追究其法律责任的权利。再则，2015年9月25日，熊仕敏与任革云及邓秀丽三人，就包括案涉房屋在内的梅列区的所有建筑房产，达成按7：2：1的比例享有权利的协议。据此协议，熊仕敏享有权利的比例高达70%，其利用占有绝对份额的优势，在未与任革云商量的情况下，擅自将三人按份共享的案涉房屋出租，签订书面《房屋承租合同》，并在实际履行中获利，该客观事实，证据充分，根本无法否认。综上，一审判决认定熊仕敏与朱建辉之间不存在租赁合同关系，其签订《房屋承租合同》系代任革云所为，与事实完全不符，该认定属于对本案基本事实的错误认定。二、一审判决认定任革云与朱建辉签订《房屋承租合同》，属于认定基本事实错误。一审判决认定“朱建辉、任革云签订的案涉《房屋承租合同》，任革云签订租赁合同时，知晓因军队政策法规重大调整存在租赁合同无法履行的风险，能够预见租赁合同终止可能产生的赔偿后果，因该约定条款对任革云具有约束力，故一审院对朱建辉主张的任革云承担赔偿责任的诉讼请求予以支持"(见判决书P11-12)。一审判决的认定，属于对本案基本事实认定，完全错误。首先，该《房屋承租合同》系朱建辉与熊仕敏签订，任革云与朱建辉素昧平生，从未谋面，更不用就《房屋承租合同》的相关条款达成一致的意思表示。其次，一审判决对签订合同主体作出错误认定的情况下，认定任革云知晓“因军队政策法规重大调整存在租赁合同无法履行的风险，能够预见租赁合同终止可能产生的赔偿后果”，进而支持朱建辉要求任革云承担赔偿责任的诉讼请求，完全是罔顾事实。综上所述，一审判决认定“因熊仕敏是按照任革云的委托行使代理权的，朱建辉与熊仕敏于2017年9月10日签订的案涉《房屋承租合同》应系朱建辉、任革云真实的意思表示，合法有效”(见判决书P13)，属于认定基本事实错误。案涉《房屋承租合同》的签订，完全是熊仕敏的个人行为，一切法律后果应由行为人自行承担。为此，任革云请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，依法改判如前所述，以维护任革云的合法权益。 朱建辉辩称，熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》的行为系履行合伙事务的行为，任革云、邓秀丽对其与熊仕敏之间就案涉房产租赁存在合伙事实并未提出异议。熊仕敏作为合伙事务的负责人与朱建辉签订租赁合同，各合伙人对该履行该合同所产生后果应承担连带责任。 三明军分区辩称，任革云的上诉未涉及三明军分区的相关权利、义务，三明军分区没有意见。 熊仕敏未作答辩。 邓秀丽未作答辩。 朱建辉向一审法院起诉请求：1.解除朱建辉与任革云、熊仕敏签订的《房屋承租合同》；2.任革云、熊仕敏返还给朱建辉押金3800元；3.任革云、熊仕敏、中国人民解放军福建省三明军分区赔偿给朱建辉因其违约造成的装修损失84200元、搬迁费用8100元、经营损失9249.25元、房屋租金损失39236.4元、评估费3154元，各项损失共计143939.65元；以上款项合计147739.65元；4.邓秀丽对朱建辉的各项损失承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实： 1.位于三明市梅列区楼（坐落号：南闽字第2464B号，建筑面积2845平方米，场地面积600平方米）的产权人为中国人民解放军福建省三明军分区，系军产。2.2015年12月1日，中国人民解放军福建省三明军分区（出租方、甲方）与任革云（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：第一条，甲方将前述房屋出租给乙方使用。第二条，租赁用途为餐饮、住宿、办公。第三条，租赁期限自2015年12月1日起至2022年11月30日止。第四条，租金总额3132150元，前1年年租金420000元，中间3年年租金441000元，后3年年租金4630500元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方，付款方式为转账。第六条，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金100000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条，租赁期内，乙方（四）不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。第九条，合同的解除：（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期贷款利息，或者在附加条款中约定；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十一条，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付42000元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。 2.2017年9月10日，熊仕敏（出租方、甲方）与朱建辉（承租方、乙方）签订一份《房屋承租合同》，约定：一、甲方将位于梅列区绿岩新村193号（君仁宾馆一楼）C、D区（即案涉房屋）租赁给乙方作为办公店面使用，承租期3年（自2017年9月10日起至2020年9月9日止），面积约120平方米。二、租金每月3800元，租金、水电费每月收一次，首次租金在2017年9月10日前交清（以此类推）。三、乙方向甲方承租房屋时，应交付押金（包括水电押金）合计3800元。押金在租赁终止退房时结算，并凭收据凭证退还押金，押金不计利息。四、乙方应于规定日期前主动支付租金。自起租日起超过三天，甲方将向乙方每天按3‰收取滞纳金。超过30天，视为乙方违约，自愿放弃承租权，甲方将没收押金，用于补偿甲方因乙方违约造成的损失。十一、租赁期间该房屋如遇国家建设、军队改革需要收回、拆迁等租赁合同自动终止，乙方应配合退还，相关赔偿按国家建设、军队改革政策执行。甲方根据乙方使用时间结算租金，同时退还押金。朱建辉收到熊仕敏交付的案涉房屋，装修好后作为三明建辉宏业贸易有限公司办公店面使用。 3.朱建辉于2017年8月16日通过银行转账预付10200元给熊仕敏，还向熊仕敏支付5000元，合计15200元，用于支付三个月租金11400元及押金3800元。该笔费用对应的租期为2017年9月10日至2017年12月9日。 4.中国人民解放军福建省三明军分区于2017年11月27日发出《军队房地产租赁终止的通知》，载明：根据中国共产党中央军事委员会军发[2016]58号通知和双方共同签署的《军队房地产租赁合同》第九条“合同的解除”相关条款，按照军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小级《印发5个行业全面停止有偿服务试点政策指导意见》（军停偿[2017]7号）规定要求与上级的审核认定意见，通知任革云于2018年2月28日之前应终止租赁，搬迁腾退。中国人民解放军福建省三明军分区于2018年2月8日发出《腾房通知书》，通知任革云及委托代理人熊仕敏，暨邓秀丽（三明市君仁酒店管理有限公司）、朱建辉等人，因任革云未严格按照合同约定履行按月足额缴纳租金的义务，拖欠租金高达30余万元，且任革云未经其同意擅自将承租的房屋转租给邓秀丽、朱建辉等人，严重违反《军队房地产租赁合同》第八条第（四）项、第十一条第（一）、（二）项的约定，任革云已构成根本违约，其依法有权单方解除《军队房地产租赁合同》，为此发出解除《军队房地产租赁合同》通知书给任革云，《军队房地产租赁合同》已于2018年2月7日解除，要求各方务必于2018年2月28日之前腾空房屋。中国人民解放军福建省三明军分区于2018年3月12日发出《再次下达腾房通知书》，说明其已于2018年2月8日向各方逐一发出《腾房通知书》，并张贴公告，要求各方腾房。 5.原告中国人民解放军福建省三明军分区与被告任革云及第三人朱建辉等房屋租赁纠纷一案，本院于2018年3月6日立案，案号为（2018）闽0402民初577号。中国人民解放军福建省三明军分区提出确认2015年12月1日其与任革云签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月7日解除等诉讼请求，后本院主持调解后，双方于2018年5月25日达成调解协议：确认2015年12月1日中国人民解放军福建省三明军分区与任革云签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月7日解除；任革云应于2018年5月31日之前将承租的房屋及场地腾空并交还给中国人民解放军福建省三明军分区；中国人民解放军福建省三明军分区要求任革云支付拖欠的租金、房屋占用使用费、违约金等诉讼请求及任革云要求中国人民解放军福建省三明军分区补偿经济损失的主张，由双方另行协商解决。该案审理过程中，本院委托中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉讼房地产承租人因涉讼房地产租赁合同提前终止造成的搬迁损失进行评估，该公司于2018年7月31日出具明中联资产评[2018]S0159号《资产评估报告》，评估结论为造成的装修损失84200元、搬迁费用8100元，所造成的搬迁损失合计为92300元。三明建辉宏业贸易有限公司花费评估费3154元。 6.三明建辉宏业贸易有限公司成立于2017年9月4日，2017年度实际经营3个月。2018年1月25日，厦门柏誉联合会计师事务所出具厦柏誉会审字[2018]第E00305号《审计报告》，经审计三明建辉宏业贸易有限公司2017年度的利润为5549.55元。 7.朱建辉与他人签订《租赁合同》，约定：由朱建辉租赁体育健身中心羽毛球馆跃层南侧方向网吧区域使用，建筑面积为185平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2021年11月30日止，每月租金为8100元。 一审法院认为：因熊仕敏是按照任革云的委托行使代理权的，朱建辉在与熊仕敏于2017年9月10日签订的案涉《房屋承租合同》应系朱建辉、任革云真实的意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因中央军委发布命令，要求涉及部队的军产停止有偿服务，因此该《房屋承租合同》亦无法继续履行，朱建辉要求解除与任革云签订的《房屋承租合同》的诉讼请求，予以支持。在解除租赁合同的情况下，依照合同约定，任革云具有返还押金的义务，故朱建辉诉请任革云返还押金3800元，于法有据，予以支持。因为出租人不同意承租人转租，出租人不存在过错，且出租人与次承租人不存在合同关系，出租人不承担赔偿责任；朱建辉、任革云签订的案涉《房屋承租合同》主要是因军队有偿服务相关政策发生重大调整而提前终止，其中三明军分区不存在过错；三明军分区与任革云的责任问题现双方仍在协商解决中；三明军分区与朱建辉也不存在合同关系。故三明军分区不承担赔偿责任。朱建辉、任革云签订的案涉《房屋承租合同》主要是因军队有偿服务相关政策发生重大调整而提前终止，其中邓秀丽不存在过错，邓秀丽与朱建辉也不存在合同关系，故邓秀丽对朱建辉的各项损失不承担连带赔偿责任。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力，故熊仕敏的代理行为应由任革云承担相应责任。朱建辉、任革云签订的案涉《房屋承租合同》因军队有偿服务相关政策发生重大调整而提前终止，而该合同有约定“相关赔偿按国家建设、军队改革政策执行”的内容，任革云签订租赁合同时，知晓因军队政策法规重大调整存在租赁合同无法履行的风险，能够预见租赁合同终止可能产生赔偿的后果，因该约定条款对任革云具有约束力，故本院对朱建辉主张的任革云承担赔偿责任的诉讼请求予以支持。朱建辉主张的装修损失84200元、搬迁费用8100元、评估费3157元，本院予以支持。朱建辉主张的营业损失9249.25元、房屋租金损失39236.4元，不予支持。任革云、邓秀丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除朱建辉与任革云（由熊仕敏代表）于2017年9月10日签订的案涉《房屋承租合同》；二、任革云应于判决生效后十日内返还给朱建辉押金3800元；三、任革云应于判决生效后十日内应赔偿给朱建辉装修损失84200元、搬迁费用8100元、评估费3157元，合计95457元；四、驳回朱建辉的其他诉讼请求。案件受理费3255元，由朱建辉负担1152元，由任革云负担2103元。 二审中，当事人未提交新证据。 二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、关于各方当事人之间的法律关系问题。 任革云与三明军分区于2015年12月1日签订《军队房地产租赁合同》，并承租三明军分区所有的位于三明市梅列区楼（坐落号：南闽字第2464B号，建筑面积2845平方米，场地面积600平方米）的军产，二者之间存在房屋租赁合同关系，三明军分区系出租人，任革云为承租人。任革云于2015年9月15日向三明军分区出具《授权委托书》一份，该《授权委托书》载明：任革云与三明军分区于2014年4月10日签订《军队房地产租赁合同》，于2014年11月15日签订《补充合同》，为了更好履行合同，任革云授权熊仕敏在租赁期限内全权代表其交纳租金、签订相关补充协议、代为义务、续签合同或补充协议。说明任革云与三明军分区建立房屋租赁合同关系，取得案涉房屋的承租权后，委托熊仕敏履行与三明军分区之间房屋租赁合同相关的权利及义务。二者之间建立委托合同关系，即任革云为委托人，熊仕敏为受托人。熊仕敏在管理租赁物过程中，以自己的名义与朱建辉签订租赁合同，并且未告知朱建辉其与任革云之间就案涉租赁物管理存在代理关系，即朱建辉不知道熊仕敏与任革云之间的代理人关系。现因军队有偿服务相关政策发生重大调整而导致三明军分区与任革云签订《军队房地产租赁合同》需要提前终止，最终导熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》无法继续履行，需要提前解除合同。在本案诉讼发生之前及在本诉讼过程中，熊仕敏出示《授权委托书》，即向朱建辉披露任革云。朱建辉在二审中选择任革云作为相对人主张权利。从上述法律行为分析，熊仕敏与任革云之间存在间接代理关系；任革云与朱建辉之间存在房屋转租合同关系，三明军分区系出租人，任革云为承租人，朱建辉次承租人，熊仕敏仅为间接代理人。任革云与三明军分区签订《军队房地产租赁合同》并取得了讼争房的承租权后，于2015年9月25日于熊仕敏、邓秀丽签订《补充协议》，该协议主要内容为：经过三方协商同意，决定将位于的所有建筑房产比例划分如下：熊仕敏比例70%，任革云比例20%，邓秀丽比例10%。应认定任革云与熊仕敏、邓秀丽之间存在内部合作关系或合伙关系。 二、关于朱建辉各项损失如何认定的问题。 一审判决已就朱建辉的损失情况作出具体分析与认定，说理透彻，观点正确，二审不再赘述。 三、关于朱建辉的损失如何承担的问题。 熊仕敏接受任革云的委托在管理租赁物过程中，以自己的名义与朱建辉签订租赁合同，并且未告知朱建辉其与任革云之间就案涉租赁物管理存在代理关系，即朱建辉不知道熊仕敏与任革云之间的代理人关系。现因军队有偿服务相关政策发生重大调整而导致三明军分区与任革云签订《军队房地产租赁合同》需要提前终止，最终导熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》无法继续履行，需要提前解除合同。在本案诉讼发生之前及在本诉讼过程中，熊仕敏出示《授权委托书》，即向朱建辉披露任革云。朱建辉在二审中选择任革云作为相对人主张权利。该情形符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”的情形。在本案中，朱建辉作为第三人（次承租人）选择任革云作为相对人主张赔偿损失的权利，该选择系合法选择，对任革云有约束力，任革云应当按照熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》的约定或者法律规定向朱建辉赔偿提前终止租赁合同所造成的各项损失。在本案中，任革云作为委托人亦行使了朱建辉（第三人）对熊仕敏（受托人）的抗辩，亦行使了熊仕敏对朱建辉的抗辩，如其书面辩称其与朱建辉未在2017年8月份就房屋租赁一事达成口头协议；朱建辉与熊仕敏签订租赁合同并没有其本人签字，其也没有收到过朱建辉任何一次银行转账及现金，该租赁关系与其无关等。三明军分区与朱建辉之间未成立直接的合同关系，不是本案讼争租赁合同的相对方，其在本案中不承担赔偿责任；但本案讼争租赁合同需提前终止或解除，系因军队有偿服务相关政策发生重大调整造成的，任革云在承担本案赔偿责任后，其可依据其与三明军分区签订《军队房地产租赁合同》的约定或者法律规定，另行向三明军分区主张相关权利。熊仕敏作为间接代理人，系本案讼争租赁合同的相对方，但因朱建辉选择任革云作为相对人主张权利，故其在本案中不承担赔偿责任。若任革云认为熊仕敏在间接代理过程中存在故意或重大过失，其在承担本案赔偿责任后，可以另行向熊仕敏主张权利。任革云与熊仕敏、邓秀丽之间存在合作关系或合伙关系，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，至于任革云所承担的本案赔偿责任，能否要求熊仕敏、邓秀丽共同分担及如何分担，可由当事人另行主张权利。 本院认为，熊仕敏接受任革云委托在管理租赁物的过程中，以自己的名义与朱建辉签订租赁合同，并且未告知朱建辉其与任革云之间就案涉租赁物管理存在代理关系，即朱建辉不知道熊仕敏与任革云之间的代理人关系。现因军队有偿服务相关政策发生重大调整而导致三明军分区与任革云签订《军队房地产租赁合同》需要提前终止，最终导致熊仕敏与朱建辉订立《房屋租赁合同》无法继续履行，需要提前解除合同。在本案诉讼发生之前及在本诉讼过程中，熊仕敏出示《授权委托书》，即向朱建辉披露任革云。朱建辉在二审中选择任革云作为相对人主张权利。因此，朱建辉与熊仕敏于2017年9月10日签订的案涉《房屋承租合同》应对任革云有约束力。基于本案客观原因（军队政策法规重大调整），朱建辉要求解除其与熊仕敏签订的《房屋承租合同》的诉讼请求，本院予以支持。在解除租赁合同的情况下，朱建辉有权要求相对方返还押金并赔偿相关损失，故朱建辉诉请任革云返还押金3800元及赔偿装修损失84200元、搬迁费用8100元、评估费3157元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。朱建辉要求任革云赔偿营业损失9249.25元、房屋租金损失39236.4元的上诉请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。三明军分区与朱建辉之间未成立直接的合同关系，不是本案讼争租赁合同的相对方，其在本案中不承担赔偿责任，朱建辉要求三明军分区违约责任的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。任革云与熊仕敏、邓秀丽之间存在内部合作关系或合伙关系，与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，且熊仕敏、邓秀丽未从三明军分区处取得案涉房屋承租权，不是案涉房屋的共同承租人，对外仍应当以任革云作为民事法律行为的主体，履行义务、享受权利、承担责任等，故朱建辉以任革云、熊仕敏、邓秀丽存在合伙关系为由要求熊仕敏、邓秀丽对任革云所应承担的损失部分承担连带赔偿责任的上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。任革云以其与朱建辉之间不存在租赁合同关系、朱建辉是与熊仕敏个人建立租赁合同关系为由，要求不承担退回押金及赔偿责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决以熊仕敏以任革云的名义实施民事法律行为，对任革云发生效力为由，认定熊仕敏的代理行为应由任革云承担相应责任，但事实上熊仕敏作为受托人以自己的名义与朱建辉订立合同，故一审判决在认定事实及适用法律存有瑕疵，对此，本院予以纠正。 综上所述，朱建辉、任革云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。被上诉人熊仕敏、邓秀丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百二十四条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3255元，由朱建辉负担1627.50元，由任革云1627.50元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年五月二十七日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形工。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。