青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终585号上诉人（原审原告）：青海同欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301227814473652，住所地青海省湟中县多巴镇南街。法定代表人：景禄德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李吉花，该公司会计。委托诉讼代理人：赵红秀，该公司经理。被上诉人（原审被告）：王丰珍，公民身份号码×××，男，1976年8月20日出生，藏族，青海惠丰暖通设备有限公司法定代表人，住青海省湟中县。上诉人青海同欣房地产开发有限公司（以下简称同欣公司）因与被上诉人王丰珍房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2019）青0122民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。同欣公司上诉请求：1.请求撤销青海省湟中县人民法院（2019）青0122民初4343号民事判决书，改判由王丰珍支付同欣公司商铺租金432000元；2.本案一、二审案件受理费由王丰珍承担。事实与理由：一、一审法院以同欣公司提供的证据不足以证明其主张为由，且在王丰珍未提供任何证据的情况下，仅凭王丰珍的自认直接对涉案房屋年租金确认为100000元，属于认定事实不清。同欣公司与王丰珍口头约定按照市场价，将位于西宁市××县商铺租赁给王丰珍，出租给王丰珍的商铺面积为400平方米（2楼364.91平方米及从一楼通往二楼的过道40平方米），且同欣公司向一审法院提供的黄超的商铺租赁合同、刘超的装潢押金及电费收据、黄国胜的房屋租赁合同一份能够证明与涉案房屋同地段、楼层的房屋租金每月每平方米在33-36元，按照常规计算方法（年租金为每月每平方米租金×租期×总面积），涉案房屋年租金市场价应为158400-172800元；而同欣公司主张年租金为144000元已明显低于市场价格，故上述证据完全能够证明上诉人年租金144000元的主张成立。一审法院仅依据王丰珍自认，就认定该三项证据与本案无关，而排除该组证据的证明效力，不予认定，证据认定错误。二、本案应从2017年6月26日王丰珍实际占有涉案房屋时开始起算租金，同欣公司向一审法院提供的多巴春景物业的收据复印件18份，足以证明自2017年6月26日向王丰珍交付房屋，且王丰珍认可该事实，应按照交付房屋钥匙之日，即涉案房屋被王丰珍实际占有之日开始起算租金，且王丰珍也无证据证明2017年10月1日涉案房屋“开始使用”。一审法院直接认定房屋租赁起始日期为2017年10月1日，属于认定事实不清。综上所述，本案一审判决认定事实不清，证据不足，严重损害上诉人的合法权益，请求支持上诉人的诉讼请求。王丰珍辩称，一、其方确实于2016年6月26日拿了房屋（商铺）钥匙开始装修，但装修完实际使用是10月1日，应当有一个装修准备的期限，双方本来约定从2018年1月1日起算租金，一审从2017年10月1日起算租金，也无异议；二、对方主张租金从2017年6月26日起算租金至2020年6月26日，但从一审打官司开始房屋其方就不使用了，物品已搬走；三、年租金100000元是双方协商的，不认可同欣公司主张的年租金144000元，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，王丰珍对承担租金的主体提出了异议。同欣公司向一审法院起诉请求：1.判令王丰珍支付其公司租金432000元（2017年6月26日至2020年6月26日，年租金是144000元，共计3年）；2.判令王丰珍支付其公司逾期利息34560元（2017年6月26日至2019年6月26日，共计2年，年利率是6％）。3.本案诉讼费由王丰珍承担。一审法院认定事实，同欣公司、王丰珍经协商口头达成协议，同欣公司将位于××县.91平方米及从一楼通往二楼的过道40平方米）出租给王丰珍，双方约定租期为三年，双方未约定逾期利息的承担。2017年6月26日，同欣公司将案涉房屋的钥匙交给王丰珍，同日，王丰珍向多巴春景物业部缴纳了该房屋的装修押金2000元和电费500元，2017年9月29日，多巴春景物业部将装修押金退给了王丰珍。一审法院认为，双方当事人按照合同的约定全面履行合同内容。同欣公司、王丰珍之间存在房屋租赁合同，但租金如何计算，租期何时起算以及是否应当承担逾期利息是本案的焦点。同欣公司主张年租金为144000元，对此，王丰珍予以否认，王丰珍只认可年租金为100000元，同欣公司提供的证据也不足以证明其主张，故对年租金确认为100000元；关于租期的起算时间，同欣公司认为应该从2017年6月26日向王丰珍交付房屋钥匙时开始起算，王丰珍对此予以否认，王丰珍认为房屋是从2017年10月1日才开始使用，双方口头约定租期从2018年1月1日起计算，但王丰珍未提供证据证明，同欣公司自认案涉房屋是从2017年10月1日使用，租期应从2017年10月1日起计算符合本案的实际情况，截至同欣公司提起诉讼时，王丰珍租赁房屋使用已满2年，理应支付2年的租金，对于第三年的租金，因租期尚未届满，租金应在租期届满时支付，故对同欣公司要求王丰珍给付房屋租赁费432000元的主张，合理支持2年租金200000元较为适宜。关于同欣公司要求王丰珍支付逾期利息并按照年息6％计算的主张，因双方未约定，同欣公司也未提供证据证明，该项主张，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王丰珍在判决生效后三十日内给付同欣公司房屋租赁费200000元；二、驳回同欣公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9318元，减半收取4659元，由同欣公司、王丰珍各负担2329.5元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，王丰珍系青海惠丰暖通设备有限公司法定代表人，2017年5月，王丰珍与同欣公司法定代表人景禄德就同欣公司位于××县.91平方米及从一楼通往二楼的过道40平方米）出租问题进行协商，约定租期为三年。2017年6月26日，同欣公司将案涉房屋的钥匙交给王丰珍，房屋装修后用于青海惠丰暖通设备有限公司从事经营，涉案房屋装修使用期间，以青海惠丰暖通设备有限公司的名义缴纳水、电等相关费用。因涉案房屋的租金一直未支付，同欣公司遂将王丰珍诉至一审法院。另查明，房屋交付使用后，同欣公司法定代表人景禄德让公司工作人员就涉案房屋签订租赁合同，同欣公司工作人员找到王丰珍，王丰珍称其与同欣公司法定代表人景禄德商定的房屋年租金为100000元，租金起算时间为2018年1月1日，并以青海惠丰暖通设备有限公司名义在合同中签字，同欣公司工作人员将王丰珍反映的问题反馈给景禄德，景禄德不予认可，涉案房屋的出租协议未最终签订。二审审理期间即2020年5月8日，王丰珍将涉案房屋腾退给了同欣公司。本院认为，同欣公司作为出租方，已履行了房屋交付义务，对此双方当事人均无异议，足以认定。因本案涉案房屋的租赁未签订书面合同，对于涉案房屋的承租方的认定，应当根据房屋的实际使用情况予以认定，王丰珍系青海惠丰暖通设备有限公司法定代表人，王丰珍接受租赁房屋后用于青海惠丰暖通设备有限公司经营，且涉案房屋装修使用期间，以青海惠丰暖通设备有限公司的名义缴纳涉案房屋的水、电等相关费用，虽涉案房屋的书面合同最终未签成，但从签订合同的过程中亦能看出王丰珍是以青海惠丰暖通设备有限公司名义签订合同，据此应当认定涉案房屋的承租方为青海惠丰暖通设备有限公司，涉案房屋房租的支付主体亦应为青海惠丰暖通设备有限公司。因王丰珍的行为属于职务行为，应当由青海惠丰暖通设备有限公司承担相应责任，同欣公司在本案中诉告王丰珍个人作为被告明显不当，同欣公司要求王丰珍支付租金及逾期利息的诉讼请求应予驳回。同欣公司可以另行起诉青海惠丰暖通设备有限公司主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销青海省湟中县人民法院（2019）青0122民初4343号民事判决；驳回青海同欣房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9318元，减半收取4659元，由青海同欣房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9318元，由青海同欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 张 磊审判员 张 薇 二〇二〇年五月二十八日（法官助理 陕 珊书记员 保昕欣附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。