江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初2985号原告：欧建华，男，1973年2月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：施珺，江苏汇泉律师事务所律师。原告：刘永芳，女，1971年5月19日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：施珺，江苏汇泉律师事务所律师。被告：左丽明，男，1985年10月14日出生，汉族，户籍地址镇江市。原告欧建华、刘永芳与被告左丽明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后,依法由审判员周伟独任审判。经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形，2019年8月30日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告欧建华及其与原告刘永芳的共同委托诉讼代理人施珺到庭参加诉讼，被告左丽明经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告欧建华、刘永芳向本院提出诉讼请求：一、被告给付原告租金26000元；二、被告给付原告截止2019年7月3日的利息损失219元，并自2019年7月4日起以26000元为基数按人民银行同期贷款利率标准承担利息损失；三、被告给付原告水费、物业费共计5838元。事实和理由：被告自2014年起租用原告所有的位于镇江市金凌大厦1302室房屋，双方未签订书面房屋租赁合同，口头约定年租金36000元，先付后租，水电及物业费由被告承担。2017年11月，被告始欠租金，经结算，被告应支付原告租金28000元，约定于2018年12月31日前支付10000元，于2019年3月1日前支付18000元，为此，被告于2018年12月3日向原告出具了两张借条，后被告仅支付原告2000元。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。被告左丽明未答辩亦未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.不动产权证两份，证明涉租房屋为原告合法财产。2.借条两份及微信聊天截图一份，证明被告以借条方式明确欠付原告租金28000元。3.证明一份，证明被告欠付水费、物业费5838元。对原告提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据客观真实，可作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月至2019年2月19日，原告欧建华与被告之间互有微信往来，微信聊天记录显示：被告于2018年1月3日转给原告欧建华电费700元，于2018年4月9日转给原告欧建华电费1055元，于2018年5月19日转给原告欧建华电费291元。2018年8月16日，被告表明欠原告欧建华28000元，并于同日转给原告欧建华10000元及电费168元。2018年11月15日，原告欧建华确认收到被告2000元。2018年11月26日，被告转给原告欧建华6000元。2018年12月3日下午2时24分，因被告未能及时支付剩余的10000元租金，原告欧建华微信被告限其三日内搬离，并发送了房屋上锁的照片。被告于当日下午5时转给原告欧建华电费111元。2019年1月14日，被告转给原告欧建华2000元。2019年2月14日，原告欧建华微信被告称：“左总下午好电话微信你都不回房租欠我26000，物业费电费都没交，我在门上加了把锁看到后联系我。如不联系我，17号周日，报警备案房子收回。里面的东西赶紧在17日内联系我搬走不然当费品处理望回复再次告知下。”当日被告回复称其遇车祸住院，并发送了其躺在病床上的照片。2019年2月19日，原告欧建华向被告发送盖有“镇江诚信物业管理有限公司财务专用章”的物业费及分担水、电费清单照片一张，照片显示涉案房屋2018年1月至2019年2月的物业费为5449元，2018年7月至2019年2月的分担水、电费为389元。被告对此未提异议。另查明，涉租房屋位于镇江市中山东路18号1302室，系原告合法财产。另原告处持有两份落款时间为2018年12月3日的借条，其中一份借条主文载明：“今借欧建华壹万捌仟圆正（￥18000）2019于3月1日给清。”另一份借条主文载明：“今借欧建华人民币壹万元正（￥10000）于2018.12.31清。”本案审理中，原告称：被告出具的两份借条实为被告欠付原告的租金，其中金额10000元的借条系2018年9月之前被告所欠租金；金额18000元的借条系2018年10月至2019年3月期间被告所欠租金。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此引起的法律后果应由其自行承担。原告提交的微信聊天记录完整、连贯，可以反映原告欧建华与被告之间聊天内容的真实性，结合聊天记录及原告提交的房产证，可以反映原、被告之间存在房屋租赁合同关系。承租人负有支付租金之义务。被告向原告出具的借条客观真实，结合微信聊天记录，可以认定被告以借条方式明确了欠付的租金，但考虑到原告存在锁门的行为，原告主张的租金应予相应扣减，经综合考量，本院酌定被告支付原告截止于2019年3月的租金21500元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未能按照借条中注明的时间支付租金，构成违约，为此原告可要求其赔偿损失，现原告要求主张逾付租金的利息损失，本院予以准许，经核算，原告主张截止于2019年7月3日的利息损失219元，本院予以支持，至于原告要求从2019年7月4日起按人民银行同期贷款利率标准承担欠付租金的利息损失，由于中国人民银行贷款基准利率的标准已于2019年8月20日取消，取而代之的为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率，为此从2019年7月4日至2019年8月19日21500元的利息损失按照中国人民银行贷款基准利率的标准计算；从2019年8月20日起至21500元支付之日的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率标准计算。被告对原告欧建华发送的物业费及分担水、电费清单未提异议，而租赁期间承租人承担物业费和分担费用亦符合常理，故原告要求被告承担物业费及公摊水电费计5838元，符合交易惯例，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告左丽明于本判决生效之日起十日内给付原告欧建华、刘永芳截止2019年3月的租金21500元。二、被告左丽明于本判决生效之日起十日内给付原告欧建华、刘永芳截止2019年7月3日的租金利息损失219元，并以21500元为基数于2019年7月4日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率标准承担欠付租金的利息损失，从2019年8月20日起至21500元支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率标准承担欠付租金的利息损失。三、被告左丽明于本判决生效之日起十日内支付原告欧建华、刘永芳物业费及分担水、电费计5838元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，公告费606元，合计1202元，由原告欧建华、刘永芳负担111元，被告左丽明负担1091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 周 伟人民陪审员 周 萍人民陪审员 冯祥龙二〇二〇年五月十日书 记 员 梁文静（上诉须知及法律条文）一、法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知1.当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。2.对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。3.当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。4.上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。