山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初899号 原告：王祖杰，男，1957年12月14日出生汉族，居民，住荣成市。 原告：胡爱英，女，1960年2月4日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：姚洪丽，荣成市崖头法律服务所法律工作者。 被告：威海尚尚美美百货有限公司（统一社会信用代码：91371083577772013U），住所地乳山市深圳路95号贸易城。 法定代表人：冯泮荣，总经理。 委托诉讼代理人：邹拥军，山东蔚昌律师事务所律师。 原告王祖杰、胡爱英与被告威海尚尚美美百货有限公司（以下简称尚尚美美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王祖杰、胡爱英的委托诉讼代理人姚洪丽与被告尚尚美美公司的委托诉讼代理人邹拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王祖杰、胡爱英向本院提出诉讼请求：判令被告给付2014年1月至2016年12月30日的房屋租金22.5万元及利息。事实与理由：原告二人系夫妻关系。2014年3月11日，原告与威海金桥房地产开发有限公司（以下称金桥公司）签订了购房合同，原告购买荣成万隆国际小区2-147号商铺，因该商铺金桥公司已租给招商银行使用，租期五年，2014年1月30日金桥公司将该商铺的所有权转给了关联公司威海尚尚美美百货有限公司（以下称尚美公司）。2015年6月1日，原告与金桥公司、尚美公司在威海仲裁委达成了调解协议，其中第二条约定扣除2015年下半年租金4.5万元作为购房款，2015年6月24日由尚美公司协助将涉诉店铺所有权转移到原告名下。原告与金桥公司签订购房合同，又于2014年7月13日补充合同，合同约定“甲方确保乙方在五年内的租金收益，租期为甲方与招商银行的已签合同执行，租金收益为9万元/年，乙方确保维持并执行甲方与招商银行的协议合同”。因在威海仲裁委调解时没有找到该补充合同，所以威海仲裁委调解时只扣除了2015年下半的租金4.5万元，当时口头对三方释明，找到证据后另行主张之前的租金。2016年的租金，被告又私自收取了该涉案店铺的租金9万元，被告共占有原告租金22.5万元（包括2014年、2015年半年、2016年租金）。 尚尚美美公司辩称，一、本案关于该房产的所有权问题经历过威海中院执行程序中的执行异议之诉，并由威海中院下发（2016）鲁10执78号执行裁定书、（2016）鲁10执78-1号执行裁定书、（2017）鲁10执异216号执行裁定书、（2018）鲁10执监3号执行裁定书、（2019）鲁10民再21号裁定书，该房所有权在上述裁定中不断发生变化，但最终生效的是（2019）鲁10民再21号裁定书，但与本案涉及到的2016年之前的租金没有关系。在此前原告因房款未能交付结清，没有取得该房的所有权，双方因该房买卖合同纠纷经威海仲裁委调解，达成（2015）威仲字第108号仲裁调解书，原告并没有按照该调解书的付款方式，也未按期向指定收款人金桥公司支付房款。双方在后续事实上又发生了新的纠纷。尚美公司与被告招商银行威海分行是基于完整干净的产权，双方签订了租赁合同，而且时间远在原告取得所有权证书之前。综上，原告对该租金不享有所有权，即不具备本案的主体资格。二、关于本案诉争的租金发生时间是在2016年之前，根据民诉法关于诉讼时效的规定，原告的诉请已远超过三年的法定时效，在起诉之前，原告从未就相关诉请向被告提出任何主张，因此已丧失法定起诉权，请法庭驳回其起诉。 本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，王祖杰与金桥房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定王祖杰以217万元购买荣成市万隆国际小区2号楼门市147号房产，王祖杰已付购房款1，104，297元。2015年2月15日，因上述房屋未能过户至王祖杰名下，王祖杰向威海市仲裁委员会申请仲裁。威海仲裁委员会于2015年6月1日，根据王祖杰与金桥房地产公司、威海尚尚美美百货有限公司（以下简称尚尚美美公司）达成的和解协议作出（2015）威仲字第108号调解书，约定：1.金桥公司、尚尚美美公司于2015年6月30日前解除荣成市万隆国际小区2-147号商铺的银行抵押手续，并协助王祖杰办理该商铺的所有权转移登记手续。王祖杰承担按一手房办理该房屋登记需要承担的税费，超出一手房办理登记的费用由金桥公司、尚尚美美公司共同承担；2.王祖杰同意将剩余房款1，020，703元(已扣除2015年下半年租金4.5万元)及王祖杰应承担的过户费用在办理所有权转移登记手续的次日一次性支付给金桥公司；3.如果金桥公司、尚尚美美公司在2015年6月30日前未能解除抵押，导致无法协助办理所有权转移登记手续，双方一致同意解除合同，金桥公司、尚尚美美公司于2015年7月5日前一次性返还王祖杰已付款1，104，297元和利息（自2014年3月7日起以1，104，297元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）；4.如果王祖杰在办理完过户手续两天内未支付金桥公司剩余房款，每逾期一天以应付款额为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止，同时还约定了仲裁费用负担。金桥房地产公司、尚尚美美公司于2015年6月30日前解除荣成万隆国际小区2-147号商铺的银行抵押手续，并协助王祖杰办理商铺所有权转移的登记手续，王祖杰将剩余购房款及过户费用在办理所有权转移登记手续的次日一次性支付给金桥房地产公司。2015年6月24日，金桥房地产公司按照调解书约定给王祖杰办理了涉案房屋的产权变更登记，尚尚美美公司出具收款收据载明王祖杰分别于2015年6月17日、7月1日、10月15日交纳购房款15万元、40万元、296284元，后于2016年3月29日交纳了三笔购房款4.5万元、60，362元、24，057元、于2016年3月30日交纳购房款9万元，王祖杰将剩余购房款分期支付给了尚尚美美公司。2016年3月29日，尚尚美美公司开具收款收据载明王祖杰已按和解协议承担涉案房地产所有权转移登记手续需要承担的契税。2016年3月31日，金桥公司以王祖杰未支付仲裁调解书约定款项为由，向威海市中级人民法院申请执行，威海市中级人民法院作出（2016）鲁10执78-1号执行裁定书，查封了涉案房屋，王祖杰提出异议，威海市中级人民法院以（2017）鲁10执异216号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房屋的查封。金桥房地产公司不服，以王祖杰向尚尚美美公司支付房款及税费的行为不能视为其履行仲裁调解书约定义务，向威海市中级人民法院申请执行监督，威海市中级人民法院审查后，认为王祖杰未向金桥公司支付房款及税费，属于履行不当，应继续履行，以（2018）鲁10执监3号执行裁定，裁定撤销（2017）鲁10执异216号执行裁定，驳回王祖杰的异议请求。2019年8月5日，威海市中级人民法院作出（2019）鲁10民再21号民事裁定书，审查认定金桥公司与尚尚美美公司人员、管理、财务混同，王祖杰向尚尚美美公司履行义务并无不当，撤销（2018）鲁10执监3号执行裁定，维持（2017）鲁10执异216号执行裁定。 另查明，2014年1月1日，招商银行威海分行与金桥公司签订租赁合同，承租涉案房屋，每年租金9万元，租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；2016年5月17日，招商银行威海分行又与王祖杰重新前租赁合同，租期两年，每年租金9万元，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。招商银行威海分行2014年、2015年、2016年租金（付款时间为2015年12月18日）均已支付给尚尚美美公司。 原告另提供王祖杰与金桥公司签订补充合同复印件一份，合同签订日期为2014年7月13日，内容包括为金桥公司确保王祖杰五年内租金收益，租期为金桥公司与招商银行的已签合同，租金收益为每年9万元。原告主张在威海仲裁委仲裁及威海市中级人民法院执行过程中均向金桥公司及被告索要过租金，并且也向招商银行威海分行索要过租金。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告起诉是否超过诉讼时效；2.涉案房屋2014年及2015年上半年、2016年租金是否应归原告所有。关于诉讼时效，原告自认其申请仲裁过程中主张过2014年至2015年上半年租金，与金桥公司在补充协议中承诺确保王祖杰五年内租金收益能够相互印证，应当属实。而仲裁调解协议系对涉及2014年至2015年上半年租金在内的房款给付、房屋办证、租金归属事宜，原告与金桥公司就涉案房屋的仲裁调解书执行争议一直持续到2019年8月5日，自该日期起算，原告的起诉并未超过诉讼时效。关于租金的归属，能否根据双方在（2015）威仲字第108号调解书中抵顶扣除2015年下半年租金而认定双方达成原告放弃2014年至2015年上半年租金13.5万元的合意，应当综合原告的仲裁主张、交易惯例、交易过程来确定。但双方在调解协议中对于办证费用及一手房与二手房办证费用差额均进行了约定，王祖杰在不放弃13.5万元租金的情况下同意仅以2015年下半年租金抵销房款，明显与常理不符；如需保留权利，王祖杰没有理由不要求进行约定；退而言之，如确系双方对该13.5万元权属未做协商，王祖杰在其后交纳房款时未行使抵销权，也明显与常理不符。而被告主张的2015年7月5日前王祖杰未付清房款，无法取得涉案房屋2015年下半年前租金，与常理相符，能够合理说明调解协议对于该13.5万元租金未做约定的原因，本院予以采信。故原告诉请的2015年下半年前的租金，理由不当，本院不予支持。对于2016年的租金，应属于原告所有，尚尚美美公司收取的租金应当返还原告，被告以尚存房款争议为由予以抗辩，理由不当，本院不予采信。对于该租金的利息，考虑合理的转付时间，应当从2016年1月1日起计算，截止2019年8月19日前的利息按银行同期贷款利率标准计算，此后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。 综上所述，原告起诉理由正当部分，本院予以支持。被告答辩理由不当的部分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告威海尚尚美美百货有限公司于本判决生效后十日内返还原告王祖杰、胡爱英租金9万元及利息（以9万元为基数，自2016年1月1日起按银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；以9万元为基数，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告王祖杰、胡爱英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，400元，由原告王祖杰、胡爱英负担1，440元，被告威海尚尚美美百货有限公司负担960元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  陈军伟 二〇二〇年五月十四日 书记员  王伟建