广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2773号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码：914***********446C。法定代表人：廖伟祥，副总经理。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被告：黄荣莹，1994年1月20日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码：440************384。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告黄荣莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，适用简易程序审理，并于2020年4月22日、5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即支付拖欠的租金40087.96元（从2018年12月4日起计算至实际退铺日止，暂计算至2019年12月3日）；2、被告支付2018年6月7日至2018年8月7日期间商铺产生的水费11.82元、2018年7月1日至2018年11月1日的电费593.80元、2018年10月至2019年11月物业管理费3199.70元；3、被告立即支付2017年8月4日至2017年10月3日免租期内的租金共计5878元；4、原告没收被告已交的租赁保证金5878元；5、被告承担本案的全部诉讼费。第一次庭审中，原告增加诉讼请求：被告将涉案商铺腾空并返还给原告。事实和理由：原告与被告于2017年7月28日签订了《房地产租赁契约》和《补充协议》，约定被告租赁原告位于佛山市禅城区************，租赁用途为便利店，租赁期限从2017年8月4日起至2020年8月3日止，免租期60天（2017年8月4日起至2017年10月3日止），商铺2018年8月4日至2019年8月3日的租金为3232.90元/月、2019年8月4日至2019年11月3日的租金为3556.19元/月。其中，租金应当于每月10日前缴纳，当月水、电、物业管理、卫生垃圾等因租赁产生的费用于每月5日前缴纳。合同签订后，原告已经于2017年8月5日起将涉案商铺交付被告使用，然而被告未按照合同约定支付租金、水电费、垃圾费、物业费，其行为已构成严重违约。根据《房地产租赁契约》第9.4条，承租人连续15日拖欠租金及其他费用的，出租人有权没收租赁保证金，并要求承租人承担月租金的两倍违约金。其次，根据《补充协议》第一条的约定“房屋租赁合同因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币2939元／月向乙方追收免租期内的租金”，因此，被告应当对上述费用承担赔偿责任。综上，为保护自己利益，原告特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《首次登记确权清单》，证明涉案42号铺位登记在原告名下，原告有权合法出租。3、《房地产租赁契约》、《补充协议》，证明2018年8月3日至2019年8月3日的每月租金标准为3232.90元，2019年8月4日至2020年8月3日每月租金标准为3556.19元。租赁保证金为5878元，每月10日前缴纳当月租金，每月5日前缴纳水电杂费，合同9.2、9.4条明确约定，如承租人违约，出租人有权没收保证金；补充协议明确约定：租赁期为3年，前两个月时免租期，租赁合同因承租人原因解除的，出租人有权按照2939元／月追收免租期租金。4、《商铺交接表》，证明2017年8月5日原告已将涉案商铺交付被告使用，并移交钥匙3条。5、《收据》，证明2017年7月28日被告缴纳涉案42号商铺押金5878元，鉴于被告长期欠费违约，按照租赁合同的约定该押金应由原告没收。6、广东省佛山市国家税务局通用机打发票发票联、广东增值税电子普通发票，证明原告代垫涉案42号铺2018年6月7日至2018年8月7日水费11.82元及2018年7月1日至2018年11月1日电费593.80元。7、《前期物业管理服务协议书》、《收款收据》，证明被告与物管公司签订前期物业合同，约定商铺每月物管费7元／月，原告已经代被告缴纳了2018年10月至2019年11月的物业管理费3199.70元，被告应予以返还。8、《催款函》、EMS快递单，证明2019年6月18日原告就被告违约欠费一事发函催收，但被告依然拒不履行相应的义务。9、《广东华登律师事务所律师函》、EMS快递单、邮件物流查询结果，证明2019年8月12日原告委托律师再次向被告发函，但被告依然不予理会。10、照片，证明涉案42号商铺至今一直由被告上锁占用，铺内堆有大量杂物，拍照时间为2019年11月13日。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1系双方主体材料，经本院审查予以确认；对原告的其余证据，或有原件核对，或虽无原件，但具有一定客观性，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区*************，2017年办理首次确权，建筑面积32.65平方米。2017年7月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》，约定原告将涉案房屋出租给被告，主要内容：“……三、交付日期和租赁期限3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年8月4日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2017年10月4日起至2020年8月3日止。3.3甲方逾期交付该房屋的，租赁期、计租起算日相应顺延，乙方放弃追究甲方其他责任。……四、租金、支付方式和期限4.1合同租赁期开始一年内的房屋月租金为2939元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况具体如下：2017年10月4日至2018年8月3日租金为29390.00元，2018年8月4日至2019年8月3日租金为38794.80元，2019年8月4日至2020年8月3日租金为42674.28元。4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金。缴纳的账户为：户名：佛山市海湾城房地产开发有限公司，开户行：佛山农商银行白坭支行，账号800***********110。五、租赁保证金和其他费用5.1甲、乙双方约定，2017年8月4日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币5878元（大写：伍仟捌佰柒拾捌元整）。甲方收取该保证金当日应向乙方开具收款凭证。租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方。5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃级、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担，乙方于每月5日前据实向物业管理公司或有关部门缴纳。如乙方需要对该房屋进行增容时，需由乙方自行到供电部门报装及承担相应费用。…六、甲、乙双方的权利义务……（二）乙方的权利义务。1.乙方应按本合同约定按期足额支付租金及其它应付费用。……七、房屋返还7.1本合同租赁期满或提前解除的，乙方须在3日内迁离并向甲方返还该房屋及附属设施，迁出前必须结清一切拖欠款项，并向工商行政管理部门及税务登记部门办好地址变更、迁移或注销手续。7.2乙方返还该房屋时，应取得甲方对房屋及附属物品、设施设备及水、电等的验收认可。迁出时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和固定装修物，乙方一律不得拆走，甲方亦不予补偿。如甲方要求清理及恢复该房屋至交付时的状态，乙方应履行此责任，并承担相关费用。7.3乙方逾期迁出或办理本合同上述约定手续的，甲方有权要求乙方按租金标准的2倍支付占用使用费，租赁保证金不予退还，并有权采用一切强制措施收回房屋。届时，房屋内的所有物品或设施设备均视为乙方的遗弃物，甲方有权予以处置，乙方不得向甲方主张任何权利，所造成的一切损失均由乙方承担。……九、违约责任与合同解除9.1甲乙双方必须严格遵守本合同条款，否则，违约方应赔偿给守约方因此造成的损失。9.2租赁期内，如乙方逾期缴纳水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权停水、停电；逾期导致甲方被有关部门罚款或索赔的，由乙方承担给甲方造成的一切损失，且甲方有权解除本合同，收回该房屋，并没收租赁保证金。……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：(1)连续拖欠租金或其他费用超过15日的；……9.5甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同并要求甲方赔偿损失、返还租赁保证金：(1)迟延交付该房屋超过30日的；……(3)合同期未满，乙方无违约行为，甲方提前收回该房屋的。……十一、其他……11.2甲、乙双方保证在协议中所留的地址真实有效，为有效送达地址。甲乙双方任何一方按上述地址寄送文件给对方，自寄送之日起三天内视为有效送达对方。任一方地址发生变动，应提前七天书面通知对方，否则以原地址为准。……”被告于上述合同中留存的联系地址为佛山市禅城区智慧新城悦海湾T24-2212，联系电话为159*****602。同日，被告向原告支付涉案房屋租赁保证金5878元。之后，双方就上述合同签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：“一、《房屋租赁合同》第3.2条变更为：‘该房屋租赁期自2017年8月4日起至2020年8月3日止。其中乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2017年8月4日起至2017年10月3日止）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币2939元/月向乙方追收免租期内的租金。二、《房屋租赁合同》第3.3条变更为：‘甲方逾期交付该房屋的，租赁期、免租期、计租起算日相应顺延，乙方放弃追究甲方其他责任。’三、本协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准。”2017年8月5日，被告自原告处接收涉案房屋。同日，被告（乙方、业主）与案外人广东同信物业管理有限公司（甲方、物业服务单位）就涉案房屋的物业服务签订《前期物业管理服务协议书》，约定涉案房屋每月物业服务费7元／月。另查明一，2019年6月18日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄《催款函》，要求被告支付拖欠的租金、水电费。收件地址为佛山市禅城区智慧新城悦海湾T24-2212，联系电话为159*****602。另查明二，2019年8月12日，受原告委托，广东华登律师事务所通过邮政特快专递向被告邮寄《广东华登律师事务所律师函》，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金。被告于2019年8月15日签收。另查明三，原告向有关单位缴纳了涉案房屋2018年6月7日至2018年8月7日期间的水费11.82元、2018年7月1日至2018年11月1日期间的电费合计593.80元，2018年10月至2019年11月期间的商铺物业服务费合计3199.70元。另查明四，2019年11月3日，涉案房屋内有办公设备设施。另查明五，2020年2月19日，本院通过邮政特快专递向被告邮寄起诉状等材料，被告于2020年2月26日签收。另查明六，2020年4月29日，本院通过邮政特快专递向被告邮寄《追加诉讼请求申请书》，因被告拒绝签收而被邮政机构于2020年5月8日退回，收件地址系深圳市南山区*********洞。就该地址，本院前已发送邮寄其他诉讼材料时显示签收。2020年5月11日，本院通过邮政特快专递向被告邮寄《追加诉讼请求申请书》，因被告拒绝签收而被邮政机构于2020年5月19日退回，收件地址系广东省信宜市***********。就该地址，本院前已发送邮寄其他诉讼材料时显示签收。诉讼中，原告陈述：被告自2018年12月起开始欠租。迟至2019年12月底才来诉讼的原因是，原告一直有向被告发催款函，但被告不予处理。自开始欠租至原告第一次向被告发催款函，以及原告起诉时，被告是想找下家。涉案房屋内至今还有被告的物品。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于原告诉请返还涉案房屋和没收租赁保证金。原告主张被告返还涉案房屋，该主张实际还包括解除涉案租赁合同之意思。对此，本院认为，根据涉案合同第9.4条第（1）项约定，承租人连续拖欠租金或其他费用超过15日的，出租人有权单方解除合同和没收租赁保证金。原告于诉讼中主张被告拖欠自2018年12月起的租金至今，经原告催缴后仍未支付，被告对原告构成严重违约，原告依约有权解除涉案合同。被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以确认。至于解除时间，依法应以解除的意思表示到达被告时解除，原告未举证证明在诉前向被告发送解除合同的通知，故本院认定涉案合同于本院向被告邮寄送达《追加诉讼请求申请书》之日解除。因被告拒不签收该邮件，本院以其拒不签收最后一次邮件而被退回之日即2020年5月19日为解除涉案合同时间。合同业已解除，故依据涉案合同第7.1条之约定，原告有权要求被告返还涉案房屋，原告依约亦有权没收被告交纳的租赁保证金5878元。因此，原告上述相应诉请有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、物业管理费、水费、电费等费用的诉请。如上分析所述，被告负有依约足额向原告支付上述费用的合同义务，原告主张被告拖欠自2018年12月4日起的租金，2018年6月7日至2018年8月7日期间的水费11.82元、2018年7月1日至2018年11月1日期间的电费合计593.80元，2018年10月至2019年11月期间的物业服务费合计3199.70元，并提交相关发票、收款收据证实原告代被告垫付物业管理费、水电费的事实，而被告亦未到庭抗辩或提交有效证据予以反驳，故被告应向原告支付上述期间的相关费用。另因涉案合同已于2020年5月19日解除，被告至今仍占有使用涉案物业，故被告还应参照涉案合同约定的费用标准向原告支付2020年5月20日起至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。被告应付费用明细如下：1、2018年12月4日至2020年5月19日的租金共计59704.36元（38794.80元/年÷12个月×8个月+42674.28元/年÷12个月×9个月+42674.28元/年÷12个月÷31天×16天）；2、自2020年5月20日起至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，由被告按3556.19元/月（42674.28元/年÷12个月）向原告计付；3、2018年6月7日至2018年8月7日的水费合计11.82元；4、2018年7月1日至2018年11月1日的电费合计593.80元；5、2018年10月至2019年11月的物业服务费合计3199.70元。关于原告诉请补交免租期租金。原、被告于涉案补充协议约定，免租期为60天，自出租人交付房屋之日起计算，如因承租人原因导致涉案合同解除的，出租人有权按照2939元/月向承租人追收免租期内的租金。本案中，被告实际于2017年8月5日接收涉案房屋，根据涉案补充协议约定，免租期为60天，即自2017年8月5日至2017年10月3日止。本院认为，免租期的对价是承租人正常履行合同，支付合同内的租金。双方虽约定因承租人原因导致涉案合同解除的，出租人有权向承租人追收免租期内的租金。双方约定的租赁期限截止日期为2020年8月3日，本院已于前述支持原告至2020年5月19日的租金及此后的占有使用费，以及产生的其他费用，还支持了原告没收被告租赁保证金之诉请，实际效果基本与被告履行全部合同义务相当，且剩余租期也相当之少，原告实际基本已获得免租期之相当对价，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告黄荣莹在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司返还佛山市禅城区*************；二、确认被告黄荣莹向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付的租赁保证金5878元归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；三、被告黄荣莹在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2018年12月4日至2020年5月19日的租金共计59704.36元及自2020年5月20日起至被告黄荣莹向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司实际返还上述房屋之日止的占有使用费（标准为3556.19元/月）；四、被告黄荣莹在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2018年6月7日至2018年8月7日的水费合计11.82元、2018年7月1日至2018年11月1日的电费合计593.80元以及2018年10月至2019年11月的物业服务费合计3199.70元；五、驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄荣莹未按本判决指定的期间履行义务及返还房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取596元，由被告黄荣莹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年五月二十七日书记员  罗凤华附件：当事人送达地址及联系方式原告：广东省佛山市禅城区*******环球国际广场2106广东华登律师事务所，联系人：陆沛林（代理人），电话153*****530（当事人确认送达地址）。被告：广东省信宜市***********或广东省深圳市南山区*********洞，电话159*****602（邮寄送达）。