贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1424号上诉人（原审原告）：袁小斌，男，1984年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：周兆一，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飒，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳云岩俏苗寨餐饮店，住所地贵州省贵阳市云岩区水东路中天未来方舟D5组团6栋。经营者：廖泽勇，男，1981年5月21日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：廖泽勇，男，1981年5月21日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市观山湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王蕾，贵州正哲律师事务所律师。上诉人袁小斌因与被上诉人贵阳云岩俏苗寨餐饮店（以下简称俏苗寨餐饮店）、廖泽勇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁小斌上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《投资合作合同》名为联营实质为房屋租赁合同，双方系租赁关系，一审认定基本事实错误。二、被上诉人违约提前解除合同，故双方签订《补充协议》，约定以被上诉人补偿不足85元/平方米租金差价的形式替代违约责任，被上诉人应当按照约定补足85元与78元之间的差价，一审不能肆意免除被上诉人的违约责任。三、合同及补充协议约定，被上诉人应当退还保证金并支付逾期资金占用费，用保证金抵扣水电、物业费的，应当开具合法有效的税务票据。经上诉人多次催告，被上诉人仍不扣除或退还，被上诉人的不作为行为，应视为其对扣除水电、物业费权利的放弃，一审忽略上诉人提出被上诉人扣除权利应由合理行使期限的抗辩，属于认定事实错误。俏苗寨餐饮店、廖泽勇共同辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。理由为：1、原告在一审诉请的第一项是支付租金差价多少钱，混淆了原告自然人身份和贵州驿原宿酒店管理有限公司（以下简称驿原宿酒店）的法人身份，违反了合同相对性原则。2、其诉请的是租金差价，必须存在两个租金才有差价之说，而袁小斌于2019年4月底已退出了合作关系，且在2019年5月16日袁小斌并未与中天公司签订任何租赁合同，不存在租金差价之说。现在上诉人以租金差价形式替代违约责任的理由其在一审中并未提出过，且袁小斌与廖泽勇在2019年4月底的补充协议中明确了双方互不承担违约责任，解除原因非违约引起。3、袁小斌并不是驿原宿酒店的法定代表人，从未取得过驿原宿酒店的委托及授权，其不具有代表驿原宿酒店行使相应房屋租赁的权属及义务。4、针对上诉人在上诉状中提到的发票问题，发票是已支付款项的凭证，不能以此作为拒绝支付水电、物管费的理由，支付水电、物管等费用是袁小斌的义务，基于上述理由，请求维持。袁小斌向一审法院起诉请求：1.被告支付原告租金差价款109821.02元；2.被告返还保证金150000元（庭审中，原告变更诉讼请求为：被告返还保证金150000元及以150000元为基数，按银行同期贷款利率自2019年8月17日起算至实际清偿为止的资金占用费）；3.二被告对前两项金额承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月28日，中天公司（出租人）与廖泽勇（承租人）签订的《中天商业商铺租赁合同》（合同编号：ZTGY-其他-2017-0008），廖泽勇承租包括涉案房屋在内的贵阳市云岩区中天未来方舟D5组团6栋商铺，租赁期限9个租赁年度，租期自2017年9月1日至2026年12月31日止；租金按照商铺的建筑面积4215平方米计算，每月每平方米85元，自第三租赁年度起逐年递增6%，自第6租赁年度起逐年递增8%，直至租赁期满。2017年4月10日，中天公司与廖泽勇签订《〈中天商业商铺租赁合同〉补充协议书》（合同编号：：ZTGY-其他-2017-0008），将合同租赁期限更改为9年4个月，租赁起始日以交付日为准，暂定自2017年9月1日起至2026年12月31日止。俏苗寨餐饮店（甲方）与袁小斌（乙方）签订《投资合作合同》约定：甲方以中天公司所有的贵阳市云岩区中天未来方舟D5组团6栋4楼商铺使用权作为出资，共同经营“汉唐禅意”酒店，建筑面积1080平方米（外加一楼右边门头作酒店前台，酒店前厅电梯属于公共区域）；投资期限9年，投资起始日为合同签订日，投资合作期限自2018年4月1日至2026年12月31日止，甲方的投资回报（不含向第三方支付的其他费用）按照固定费用计算，起始为第一年78000元/月，每个月不含综合管理费，自第三年起按照6%递加，自第六年按照8%递加，直至双方约定的投资期届满为止,即如下：第一年投资回报金额为702000元，不含综合管理费，乙方在2018年4月1日支付351000元，在2018年9月1日支付351000元；第二年投资回报金额为702000元，不含综合管理费，乙方在2019年4月1日支付351000元，在2019年9月1日支付351000元；第三年投资回报金额为744120元，不含综合管理费，乙方在2020年4月1日支付372060元，在2020年9月1日支付372060元。乙方承担每月4200元的综合管理费，水电煤气等费用由双方投资的酒店承担；乙方向甲方支付150000元履约保证金，保证金在合同约定期满且乙方已完全结清投资回报及扣除应当扣除之款项，并变更甲乙双方投资所属企业注册地址或注销甲乙双方投资所属企业后三十个工作日不计息退还乙方。合同签订后，袁小斌向廖泽勇支付保证金150000元。2019年4月底，被告廖泽勇（甲方）与袁小斌（乙方）签订《补充协议》约定：1.涉案商铺即甲方与乙方于2018年3月30日签订的《投资合作合同》中，甲方让渡使用权作为出资的商铺；2.在满足以下两条解除条件后，甲乙双方签订的《投资合作合同》解除，并双方互不追究违约责任。解除条件：一是乙方签订补充协议一个月内与中天公司签订涉案商铺的租赁合同；二是中天公司同意与甲方签订《中天商业商铺租赁合同》补充协议，补充协议主要合同条款为中天公司同意解除甲方涉案商铺部分的租赁合同，并相互不追究违约责任。3.合同解除后双方的权利义务:甲方有权收取自合同解除日前产生的包括但不限于主合同中所列明的物业费、水电费、推广费等一切费用；甲方应当在主合同解除后3月内无息退还保证金以及其他应当根据主合同约定退还的费用；甲方有权在乙方支付的保证金中扣除乙方所应当支付给甲方的费用，仅需通知乙方即可，乙方支付费用包括合同解除日前已经产生的分红，支付自主合同解除日前产生的包括但不限于主合同中列明的物业费、水电费、推广费等一切费用。4.合同解除后关于剥离出去物业的租金约定：一是主合同（庭审中双方确认指《投资合作合同》）解除后4楼的租金为78元/平方米，后期的递增按照中天主合同（庭审中双方确认指《投资合作合同》）约定上浮；二是中天总合同上面约定的租金不足部分由甲方承担。2019年5月16日，中天公司与廖泽勇签订《〈中天方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同〉终止协议》（合同编号：ZTGY-其他-2017-0008-2)约定解除双方于2017年7月28日就贵阳市云岩区未来方舟D5组团6栋商铺签订的《中天商业商铺租赁合同》（合同编号：ZTGY-其他-2017-0008）及《〈中天商业商铺租赁合同〉补充协议书》。2019年5月16日双方再次就未来方舟D5组团6栋商铺一、二层签订房屋租赁合同。2019年5月16日，中天公司（甲方、出租人）与驿原宿酒店（乙方、承租人）就贵阳市云岩区未来方舟D5组团6栋商铺4层商铺签订《中天未来方舟“D5组团”项目商铺租赁合同》（合同编号ZTGY-其他-2019-0002）。合同约定租用面积为1091.66平方米，经营品牌为驿原宿酒店，租期自2019年5月1日起至2026年12月31日止。租金（不含物业管理费及其他费用）：自2019年5月1日至2019年8月31日，月租金46395.50元；自2019年9月1日至2020年8月31日，年租金为590154元；2020年9月1日至2021年8月31日，年租金为625560元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金110516元；……。合同签订后，驿原宿酒店分别向中天公司缴纳2019年5月至2019年9月房屋租金234761.50元、2019年10至12月三个月房屋租金147538.50元，上述2019年5月1日至2019年12月31日止8个月租金共计382300元。另查明，俏苗寨餐饮店系个体工商户，经营者为廖泽勇，组成形式个人经营。贵州驿原宿酒店管理有限公司2018年6月14日成立，法定代表人龚朝明（系股东，持股5%，认缴出资时间2022年6月1日），监事袁小斌（系股东，持股95%，认缴出资时间2022年6月1日）。原告确认共产生水、电费、及物业管理费共计86637.36元未向被告支付。上述事实，有原、被告当庭陈述、《中天商业商铺租赁合同》、《〈中天商业商铺租赁合同〉补充协议书》、《投资合作合同》、《补充协议》、《〈中天方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同〉终止协议》、《中天未来方舟“D5组团”项目商铺租赁合同》两份、转账凭证、水电明细单、原、被告主体资格材料等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。一审法院认为，俏苗寨餐饮店与袁小斌签订《投资合作合同》及廖泽勇与袁小斌签订的《补充协议》依法成立，双方应按合同履行义务。根据原告袁小斌的诉讼请求，一审法院评述如下：一、关于支付租金差价款109821.02元的诉请。其一，俏苗寨餐饮店及其经营者廖泽勇分别与袁小斌作为自然人签订的《投资合作合同》和《补充协议》的内容均未涉及驿原宿酒店，袁小斌虽为驿原宿酒店控股股东，但其既非公司法定代表人亦未取得公司授权，不能证明签订《投资合作合同》、《补充协议》为公司行为，根据合同相对性原则，效力不及于驿原宿酒店。合同的相对性原则，贯穿于合同设立、变更、转移、消灭的整个过程，合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生，由于在2019年5月16日袁小彬已不再是就贵阳市云岩区未来方舟D5组团6栋商铺4层商铺与中天公司签订《中天未来方舟“D5组团”项目商铺租赁合同》（合同编号ZTGY-其他-2019-0002）的相对方，故原告主张根据驿原宿酒店与中天公司签订的房屋租赁合同由被告补足差价于法无据，一审法院不予支持。其二，原告主张袁小斌为驿原宿酒店发起人，公司成立前股东以自己名义为公司经营签订协议的权利义务由公司承担，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”、第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同的权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定是为保护合同相对人的利益而赋予合同相对人的选择权，并未规定同样应适用于公司及其发起人。故原告该主张既无法律规定亦未在合同中约定，一审法院不予采纳。其三，退一步说，作为主合同的俏苗寨餐饮店与袁小彬签订的《投资合作合同》，双方合作共同经营的“汉唐禅意”酒店建筑面积为1080平方米，《补充协议》第四条约定“主合同解除后4楼的租金为78元/平方米”计算贵阳市云岩区未来方舟D5组团6栋商铺4层商铺的月租金为78元/平方米×1080平方米=84270元。根据驿原宿酒店与中天公司签订的《中天未来方舟“D5组团”项目商铺租赁合同》（合同编号ZTGY-其他-2019-0002）约定，2019年5月1日至2019年8月31日每月租金约为42.50元/平方米（46395.50元/月÷1091.66平方米≈42.50元/平方米），2019年9月1日至2020年8月31日每月租金约为45.05元/平方米（590154元/月÷12个月÷1091.66平方米≈45.05元/平方米），合同约定租金尚未达到双方《补充协议》约定按78元/平方米/月而核算出来的租金84270元/月，即不存在原告所主张超付租金的损失；驿原宿酒店2019年5月至2019年12月向中天公司实际支付房租382300元，按照《补充协议》约定计算8个月租金为78元/平方米/月×1080平方米（主合同《投资合作合同》约定建筑面积）×8个月=673920元，其实付租金仍然低于《补充协议》约定租金。综上，原告要求被告支付租金差价款109821.02元无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、关于返还保证金并支付资金占用费的诉请。合同解除后,不影响双方在合同中约定清算条款，根据俏苗寨餐饮店与袁小斌签订的《投资合作合同》“保证金在合同约定期满且乙方已完全结清投资回报及扣除应当扣除之款项，并变更甲乙双方投资所属企业注册地址或注销甲乙双方投资所属企业后三十个工作日不计息退还乙方”和廖泽勇与袁小斌签订《补充协议》第三条合同解除后双方权利义务，甲方“有权收取自合同解除日前产生的包括但不限于主合同中所列明的物业费、水电费、推广费等一切费用”、“甲方应当在主合同解除后3月内无息退还保证金以及其他应当根据主合同约定退还的费用”、“甲方有权在乙方支付的保证金中扣除本大条中乙方所应当支付给甲方的费用，仅需通知乙方即可”、“乙方支付费用包括合同解除日前已经产生的分红，支付自主合同解除日前产生的包括但不限于主合同中列明的物业费、水电费、推广费等一切费用。”廖泽勇有权在袁小彬支付的保证金中扣除袁小彬所应当支付给廖泽勇的物业费、水电费、推广费，仅需通知袁小彬即可之约定，俏苗寨餐饮店有权在扣除水、电费及物业管理费共计86637.36元后将剩余63362.64元返还给原告。对原告提出因被告未向其开具发票导致未按时支付水、电费及物业管理费的主张，一审法院认为，按时支付水、电费及物业管理费与开具税票是两种不同性质的义务，双方未在合同中约定先开具发票再支付费用，如不开具发票则拒支付费用的付款条件，被告是否开具发票不属于当事人行使抗辩权的情形。原告在起诉前未向被告结清相关费用，导致保证金未及时返还，过错不在被告，原告主张以保证金为基数支付利息，与合同约定的无息返还保证金不符，一审法院不予支持。另，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条:“个体工商户的债务,个人经营的,以个人财产承担”的规定,个体工商户的债务由其经营者承担，廖泽勇应与俏苗寨餐饮店对上述债务承担共同还款责任。故原告诉请二被告承担连带责任无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵阳云岩俏苗寨餐饮店、廖泽勇于本判决生效之日起十日内向原告袁小斌返还保证金63362.64元；二、驳回原告袁小斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5248元，减半收取计2624元，由原告袁小斌负担1990元，被告贵阳云岩俏苗寨餐饮店、廖泽勇负担634元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明，双方一致认可案涉《补充协议》第四条第一款、第二款中的“中天主合同”与“中天总合同”均为中天公司与廖泽勇签订的《中天商业商铺租赁合同》。《补充协议》还约定，乙方（袁小斌）的权利义务：1、一月内与中天公司签订租赁合同；2、支付自合同解除日前已经产生的分红；3、……；4、若中天公司收取了甲方违约金，该部分违约金由乙方负担，甲方仅向乙方出示中天公司扣款依据乙方即日应当向甲方支付该部分款项，涉案商铺除违建、分红、剥离乙方使用商铺原因导致违约的不由甲方承担，若因甲方其他原因导致违约的，由甲方承担违约金。此外，二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。袁小斌上诉主张其与被上诉人签订的《投资合同合同》名为联营，实为租赁，一审认定双方为合作共同经营关系，系认定基本事实错误。对此，本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审也是适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定进行审理及认定。故本院对该项上诉理由不予采信。袁小斌上诉主张因被上诉人违约提前解除合同，故双方签订《补充协议》约定以被上诉人补偿不足85元租金差价替代违约责任，一审不能肆意免除被上诉人的违约责任。对此，从双方签订的《补充协议》约定的内容来看，系协商一致解除双方此前签订的《投资合作合同》，在解除条件中明确满足以下全部条件的，双方互不追加违约责任。即满足：1、袁小斌在签订本协议一月内与中天公司签订涉案商铺的租赁合同；2、中天公司与廖泽勇重新签订租赁合同。该协议第四条约定的是合同解除后关于剥离出去部分物业的租金约定，该条并未明确被上诉人承担补偿不足85元租金差价的违约责任。故袁小斌该项上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予采信。袁小斌上诉还主张被上诉人应当退还保证金并支付资金占用费，抵扣水电、物业费的，应当向上诉人开具税务票据。对此，案涉合同并未就如何开具税务票据进行约定，且上诉人并未提出反诉，是否开具税务票据上诉人可另案诉讼。从案涉系列合同关于保证金退还及从保证金中扣款的约定来看，被上诉人应当在主合同解除后3个月内无息退还保证金，其应当扣除的水电、物业费等费用也应当在3个月内扣除后通知上诉人。但被上诉人并未在3个月内行使该项权利，导致应当退还的保证金63362.64元被长期占用，故被上诉人应当承担退还剩余保证金的资金占用费，该费用应从主合同解除之日起3个月后开始计算，即从2019年8月17日起开始计算。计算期限及标准为从2019年8月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审对此未予认定不当，本院予以纠正。上诉人该项上诉理由本院部分予以采信。综上，上诉人袁小斌的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初985号民事判决第二项；二、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初985号民事判决第一项为：贵阳云岩俏苗寨餐饮店、廖泽勇于本判决生效之日起十日内向袁小斌返还保证金63362.64元及资金占用费（资金占用费以63362.64元为基数，从2019年8月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；三、驳回袁小斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5248元，减半收取2624元，由袁小斌负担1940元，贵阳云岩俏苗寨餐饮店、廖泽勇负担684元；二审案件受理费5248元，由袁小斌负担3880元，由贵阳云岩俏苗寨餐饮店、廖泽勇负担1368元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月十九日书记员 王凤霞