四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初277号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：吴俊，公司员工。 被告：张惠琼，女，1973年6月25日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告张惠琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人吴俊、被告张惠琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张惠琼立即支付拖欠的物业费共计4228.74元；2.判令被告张惠琼支付违约金199.72元（每日按欠付金额万分之五暂计至起诉之日）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张惠琼购买了由成都北辰置业有限公司开发的位于成都市高新区天府四街1869号“北辰香麓”房屋，原告为“北辰香麓”合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》约定为“北辰香麓”提供物业服务，被告则应按期缴纳物业费等。被告自2019年4月起至2019年12月共拖欠物业费4228.74元及逾期违约金199.72元，经多次催收仍不支付，故诉至本院。 被告张惠琼辩称，其未确认收房，也未收到催收物业费的律师函，不应交物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，成都北辰置业有限公司（甲方）（以下简称北辰置业公司）与万科物业公司（乙方）签订了《北辰香麓项目前期物业服务合同》，约定由万科物业公司为北辰置业公司开发的位于成都大源天府四街的北辰香麓项目提供物业服务。业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅3.2元/月每平方米，产权车位100元/月；物业服务费应当从甲方通知乙方进场之日起计收（若业主在乙方进场之日未办理交付手续的，也应自乙方进场之日起缴纳）。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。2016年10月1日，北辰置业公司（出卖人）与张惠琼（买受人）签订合同编号为2459176的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（高层）》，合同载明张惠琼购买北辰香麓3幢1单元2304号房屋，建筑面积115.58㎡。同日，张惠琼签字确认北辰置业公司与万科物业公司签订的《北辰香麓前期物业服务合同》《北辰香麓临时管理规约》内容。2017年9月29日，张惠琼与北辰置业公司签订合同编号为3003642的《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买北辰香麓小区-2层753号机动车位。后万科物业公司分别于2019年8月9日、2019年9月11日向张惠琼发送物业费催款函、寄送物业费催缴律师函，并多次通过微信催收物业费用。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议（高层）》《北辰香麓前期物业服务合同》《北辰香麓临时管理规约》，张惠琼签署的承诺书，万科物业公司提供的微信聊天记录、邮政快递单等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议（高层）》《北辰香麓前期物业服务合同》《北辰香麓临时管理规约》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张惠琼系案涉房屋所在小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《北辰香麓前期物业服务合同》《北辰香麓临时管理规约》对张惠琼具有约束力。因《北辰香麓前期物业服务合同》明确载明业主应自物业公司进场之日起交纳物业费，物业买受人签订物业买卖合同即视为对本合同内容的承诺。《北辰香麓临时管理规约》载明由万科物业公司提供前期物业服务，前期物业服务合同内容作为建设单位北辰置业公司与物业买受人的物业买卖合同内容之一，物业买受人应当履行前期物业服务合同，张惠琼业已签署承诺书表示已详细阅读并理解签署上述规约内容且同意遵守。在庭审中，张惠琼以其未收房为由主张不应交纳物业费，其提供的2020年1月3日北辰香麓项目交房验收表载明房屋查验问题有墙面渗水、腻子起灰等，根据张惠琼与北辰置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条，以上问题未纳入商品房交付条件，对此张惠琼可依照合同第十八条约定,“买受人查验的房屋存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按约定时间负责修复”，合同还载明了买受人未按出卖人通知的时间办理交房手续的，包括买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为出卖人已按合同约定交付，与房屋相关的包括但不限于物业服务费、水电费等均由买受人承担。据此，因张惠琼提出的拒绝收房之问题不在双方约定的交付条件之内，另外，物业服务的对象主要是对物业共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范等进行维护、养护和管理，而业主专有部分的商品房存在瑕疵，可另行向责任主体主张。且张惠琼提供的证据，即交房验收表也不足以证明该房屋实际存在的质量问题，以此为由拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于张惠琼的上述抗辩意见本院不予支持。万科物业公司按约向提供了物业服务，张惠琼应当按照合同约定交纳2019年4月至2019年12月的物业费及车位服务费共计4228.74元，故对于万科物业公司的该项诉讼请求本院予以支持。 关于万科物业公司要求张惠琼支付违约金199.72元（暂计算至起诉之日）。本院认为，张惠琼逾期交纳物业费的行为属违约，应当承担相应违约责任。如前所述，物业服务费应当从甲方通知乙方进场之日起计收（若业主在乙方进场之日未办理交付手续的，也应自乙方进场之日起缴纳）。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金，但万科物业公司主张的违约金标准过高，且未提交其存在损失的证据，故本院酌情调整，即张惠琼应支付的违约金为147.73元：以每季度应缴纳物业费1409.58元（3.2元/㎡·月×115.58㎡×3个月+100元×3个月）为基数，按照每日万分之二的标准分别从2019年4月16日、7月16日、2019年10月16日起计算至2020年1月7日止（起诉之日）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张惠琼于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2019年4月至2019年12月的物业费4228.74元； 二、被告张惠琼于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付违约金147.73元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张惠琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年五月六日 书记员  余 盼