辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3182号原告：陈廷廷，女，1989年12月13日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：胡艳龙，辽宁博雅律师事务所律师。被告：张丽红，女，1965年4月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：许凤武，辽宁省沈阳市风正法律研究中心律师。原告陈廷廷诉被告张丽红合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年5月19日公开开庭了审理。原告陈廷廷的委托诉讼代理人胡艳龙，被告张丽红及其委托诉讼代理人许凤武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈廷廷诉称，原告通过第三方房产中介机构即辽宁乐居房地产代理有限公司北市直营店（以下简称“乐居公司北市店”）了解到被告张丽红有房屋出售。2018年7月19日，原、被告及中介机构三方签订了《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告张丽红所有的位于沈阳市和平区皇寺路95-1号1-6-3（建筑面积663.平方米）。合同签订后，原告向中介机构支付了中介服务费用6,300元以及银行贷款代办费用2,300元，并向被告张丽红支付了购房定金10,000元。合同签订后，原告遂依照合同进行贷款审批手续，在办理过程中，被告张丽红拒不配合原告，并且通过中介机构告知原告其单方面解除合同，不再将该房屋出售给原告。原告为此多次通过中介机构要求与被告张丽红协商，但其拒绝向原告赔偿损失。原告还因被告张丽红的违约行为造成损失。关于原告主张的银行贷款服务费2,300元，该款项是原告委托乐居公司北市店办理因购买案涉房屋所需的银行贷款而发生的费用。关于原告提供的两份情况说明中加盖了“沈阳市和平区同兴房屋中介所”的印章的问题，据原告所知，沈阳市和平区同兴房屋中介所（以下简称“同兴中介所”）挂靠在辽宁乐居房地产代理有限公司名下，从事房屋中介工作，所以同兴中介所与乐居公司北市营店实际是同一家中介机构。原告因本案诉讼聘请律师花费代理费8,000元，根据原、被告签订的《房屋买卖合同书》规定，该费用应由被告张丽红承担。关于被告张丽红提供的通话录音，无法证明其想要证明的问题，原告坚持诉讼请求。关于被告张丽红提供的短信截图的真实性，原告无异议，根据合同约定，被告张丽红一直不同意支付给原告违约金、中介费用，故原告起诉至法院。中介机构也没有向原告退款，因为中介机构称《房屋买卖合同书》对此有约定，费用应由违约方承担，让原告向被告张丽红主张。本案中，因被告张丽红违反双方签订的《房屋买卖合同书》约定造成了原告的损失，现案涉房屋房价相对于案涉合同签订时上涨近25万元，原告再另行购买房屋是必定会产生相应损失，而被告张丽红对其违约行为自身获益上述25万元，所以，现原告主张其中的50,000元。关于上述25万元价款的计算，本案庭审中，原告提供了中介机构出具的情况说明可予佐证。综上，现原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告张丽红赔偿原告定金损失20,000元；判令被告张丽红赔偿原告中介费用6,300元及银行贷款代办费用2,300元；判令被告张丽红赔偿原告因其违约造成的损失50,000元；依法判令被告张丽红承担原告的律师费8,000元；判令被告张丽红承担本案诉讼费。被告张丽红辩称，关于本案房产，位于沈阳市和平区皇寺路95-1号1-6-3（建筑面积66.3平方米），房屋所有权登记在我方名下。该房屋一直在涨价，但现在具体什么价位我方不清楚。我方在签订《房屋买卖合同书》后，不想再出售该房屋，并不是因为房屋涨价的原因，而是因为当时签订后，无法认为该合同存在违法情形。我方认为，原、被告及房屋中介机构三方于2018年7月19日签订的《房屋买卖合同书》无效，因为根据我方查询，中介机构即乐居公司北市店没有在工商部门办理注册登记手续，没有取得营业执照，也没有在上述《房屋买卖合同书》上加盖印章，并且上述《房屋买卖合同书》文本，并非市场监管部门统一制作的版本，根据该合同书，其中记载“合同版本：乐居中介连锁”字样，所以，即使原、被告持该《房屋买卖合同书》到房产管理部门办理房产过户也无法办理。案涉《房屋买卖合同书》签订约三天后，在原告办理房屋贷款手续过程中，我方经过查询，房屋中介机构的营业执照，但并未查询到，所以我方认为《房屋买卖合同书》存在违法情形，于是我方便不想再将案涉房屋出售。关于原告陈廷廷所述的购房定金10,000元，我方已于2018年7月19日收到。关于原告陈廷廷主张的其他各项费用及损失，我方不同意赔偿。原、被告就本案纠纷在诉讼前曾协商过，当时我方同意返还原告陈廷廷购房定金10,000元，并额外再向其支付10,000元作为补偿，但因原告陈廷廷还主张其他损失，所以我方没有同意。虽然原、被告签署《房屋买卖合同书》时是经协商一致的，但在签订该合同后，我方不想再继续出售房屋时，原告陈廷廷存在着强买强卖的情况，并且还恐吓我方，给我方造成了精神损害，我方要求原告陈廷廷赔偿精神损害抚慰金10,000元。现我方认为，案涉《房屋买卖合同书》无效，故决定不再向原告陈廷廷赔偿任何款项。我方认为依据合同法规定该《房屋买卖合同书》无效，但具体依据哪一条文，我方不清楚。我方认为，原告陈廷廷的各项损失是由房屋中介机构和原告陈廷廷自身造成的。关于原告陈廷廷提供的收条没有异议，我方确已收到其交付的购房定金10,000元。但原告陈廷廷提供的收款收据与我方无关，因贷款服务费及中介服务费均由原告陈廷廷交付给乐居公司北市店的，我方并未收取该两笔费用，所以我方不同意承担。关于原告陈廷廷提供的两份情况说明，既不合法，也不合理。根据法律规定，挂靠方与被挂靠方不能相互出具证明。关于原告陈廷廷主张的律师费，根据律师法的相关规定，律师维护委托方的合法权益，律师费应由委托律师一方承担。《房屋买卖合同书》关于律师费的约定，是违法的，没有法律依据。经审理查明，2018年7月19日，原告陈廷廷（买受人/乙方）、被告张丽红（出卖人/甲方）及案外人乐居公司北市店（见证方/丙方）负责人王去非共同签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：乙方购买甲方所有的位于沈阳市和平区皇寺路95-1号1单元6楼3室，建筑面积66.3平方米；房屋售价合计为63万元，房产交易涉及的税费由乙方承担；关于付款方式：①在签订本合同之日起当日内，乙方向甲方支付房款定金10,000元；②甲方双方商定于2018年8月3日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审理通过后3个工作日内甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续；……关于中介费的约定：甲乙方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。在签订本合同时，乙方应支付丙方中介费6,300元。本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。丙方提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交换。关于违约责任：协议签订后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方面解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在三个工作日内，将购房首付款在扣除违约后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1‰支付乙方违约金。协议签订后，甲方不按约定办理产权过户或不按约定交付房屋的，甲乙方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，视为甲方违约，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。乙方已交定金的，甲方还应双倍返还。……如因任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等。三方在合同中还就其他事项进行了约定。上述合同签订后当日，原告陈廷廷按约定向被告张丽红交付购房款定金10,000元，被告张丽红并向原告陈廷廷出具收条一份。同日，原告陈廷廷还向中介机构交付中介服务费6,300元和银行贷款服务费2,300元。房屋买卖双方在履行案涉《房屋买卖合同书》过程中，被告张丽红决定不再出售房屋，致原告陈廷廷诉至本院，要求被告张丽红赔偿其各项损失。庭审中，被告张丽红认为案涉《房屋买卖合同书》无效，其理由为“合同存在违法情形”，因为“房屋中介没有在工商部门办理注册登记手续，没有取得营业执照，也没有在上述房屋买卖合同书上加盖印章；合同书文本并非市场监管部门统一制作的版本”。另查明，因本案诉讼事宜，原告陈廷廷委于2019年11月4日与辽宁博雅律师事务所签订《代理合同》，约定由该律师事务所代理原告陈廷廷处理本案诉讼，代理费为8,000元。原告陈廷廷于当日向辽宁博雅律师事务所支付了该笔代理费用。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋买卖合同书、收条、代理合同、代理费发票、收款收据等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告陈廷廷、被告张丽红及房屋中介机构负责人王去非于2018年7月19日签订的《房屋买卖合同》系各方在自愿平等协商一致的基础上所达成，体现了各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告张丽红辩称该合同系无效合同的意见，其理由为“房屋中介没有在工商部门办理注册登记手续，没有取得营业执照，也没有在上述房屋买卖合同书上加盖印章；合同书文本并非市场监管部门统一制作的版本”。本院认为，根据我国合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而案涉《房屋买卖合同书》并不存在上述法律规定的合同无效的情形，故应依法认定有效。关于原告陈廷廷主张的双倍返还定金的诉求。根据合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告陈廷廷与被告张丽红达成房屋买卖合意后，被告张丽红决定不再出售房屋的行为已构成违约，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，故被告张丽红应向原告陈廷廷双倍返还定金20,000元（10,000元×2）。关于原告陈廷廷主张的中介服务费、银行贷款服务费。根据《房屋买卖合同书》约定，“本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。”“协议签订后，甲方不按约定办理产权过户或不按约定交付房屋的，甲乙方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，视为甲方违约，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。”据此，对于原告陈廷廷主张的中介服务费6,300元、银行贷款服务费2,300元具有合同依据，应由被告张丽红承担。关于原告陈廷廷主张的律师费。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定，“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”同时，根据原、被告签订的《房屋买卖合同书》之约定，“如因任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等。”由此，原告陈廷廷主张的律师费8,000元具有相应依据，本院依法予以支持。关于原告陈廷廷主张的因被告张丽红违约造成的损失50,000元的诉讼请求。原告陈廷廷主张因被告张丽红违反双方签订的《房屋买卖合同书》约定造成其损失，现案涉房屋房价相对于案涉合同签订时上涨近25万元，原告再另行购买房屋是必定会产生相应损失，而被告张丽红对其违约行为自身获益上述25万元，所以，现原告主张其中的50,000元。但对于原告陈廷廷主张的案涉房屋上涨近25万元的事实，其未提供充分证据加以佐证。关于原告陈廷廷诉称，其提供了中介机构出具的情况说明可以佐证一节，经审查，该两份情况说明系证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款之规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故本院依法不予采纳。综上，对于原告陈廷廷主张的该项损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定，判决如下：一、被告张丽红于本判决生效之日起十日内给付原告陈廷廷定金20,000元；二、被告张丽红于本判决生效之日起十日内给付原告陈廷廷中介服务费6,300元；三、被告张丽红于本判决生效之日起十日内给付原告陈廷廷银行贷款服务费2,300元；四、被告张丽红于本判决生效之日起十日内给付原告陈廷廷律师费8,000元；五、驳回原告陈廷廷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由原告陈廷廷承担183元，被告张丽红承担800元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年五月二十五日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。