湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5695号上诉人（原审原告）：赵小娟，女，1979年3月9日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。委托诉讼代理人：杨辉，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡苗苗，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南裕天房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路498号。法定代表人：范湘，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。上诉人赵小娟与上诉人湖南裕天房地产开发有限公司（以下简称裕天公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵小娟上诉请求：1、撤销一审判决，判令解除赵小娟、裕天公司签订的《商品房买卖合同》，承担违约责任并赔偿损失共计229963.96元；2、由裕天公司承担全部诉讼费、律师费。事实与理由：一、事实认定错误。1、延期交房截止日期认定错误。裕天公司提交的《工程验收备案表》因无竣工备案登记的意见和印章而不完整，其上记载的竣工验收日期、竣工验收备案日期均不能认定为法定的已完成竣工备案的日期，延期交房违约金应计算至裕天公司完成竣工验收备案并由竣工验收备案机关签署意见并加盖印章的法律文件之日止。2、对层高违约的事实认定错误。其提供了两次与裕天公司工作人员共同验房的记录，证明房屋4.2米的层高与合同约定相差0.3米，裕天公司未提交任何相反证据证明。3、对在未书面通知购房人的情况下将房屋由15层变更规划至22层、地下室变更导致车位大幅减少的违约事实未进行认定。4、对其提交的向裕天公司发出的退房通知的事实未进行认定。2019年5月29日，包括其在内的房屋买受人已向裕天公司寄发退房通知，其提供了邮单及查询记录证明该邮件已由裕天公司保安签收，证明赵小娟已通知裕天公司解除合同。5、对与房屋性质相关的证据未予认定。其提供了裕天公司宣传单等相关证据证明裕天公司在宣传、销售、验房时口头及书面表示的均为公寓住宅，但政府的土地、规划文件中显示的为商用办公楼（公寓式办公楼），其本质为办公用房，而非公寓住宅，一审法院未对该欺骗事实予以认定。6、裕天公司在1栋施工过程中采用与别栋不同工艺的楼板空心楼板，没有经过规划审批，系施工过程中变更，影响了楼层的高度，且未及时向买房人书面通知。7、对其主张的律师费未予处理。二、法律适用错误。1、一审错误认定其不享有合同解除权。2、对合同约定的层高适用法律错误。3、对其提供的宣传单、验房单，房屋性质等问题未进行认定。4、错误认定裕天公司通知交付并未完成法定的竣工验收备案的房屋视为实际交付。针对赵小娟的上诉，裕天公司辩称：1、对方要求裕天公司承担房屋层高不符合约定的违约金没有事实依据，依法不应予以支持。合同约定的层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。裕天公司认可其主张的4.2米的高度是从地面到屋盖之间的有效使用空间的垂直距离，系不包括楼板在内的室内净高，并非双方约定的层高。同时，涉案房屋已通过竣工验收，设计规划图及竣工图均显示房屋层高为4.5米，故对方的主张没有事实依据。2、因逾期交房系受市政因素所致，故对方要求裕天公司承担逾期交房违约责任不符合合同约定，依法应当驳回其诉讼请求。3、因逾期交房系受市政因素所致，对方要求解除合同没有事实和法律依据。裕天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判裕天公司不承担逾期交房违约金的责任；2、由赵小娟承担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据双方合同第十条第二款第二小点关于“由于政策规定改变、行政决定、市政因素、非正常天气等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人同意免除出卖人责任”的约定，裕天公司是因政府重点工程建设等市政因素原因造成逾期交房，裕天公司一审中提交了政府重点工程建设工作调度会议纪要等证据为证，一审判决裕天公司承担逾期交房违约金不符合上述合同约定。针对裕天公司的上诉，赵小娟辩称：首先，裕天公司一审中提交的《工作调度会议纪要》系复印件，真实性、合法性存疑。其次，《工作调度会议纪要》的内容也体现不出可以影响裕天公司建设楼盘进度的客观政府原因，其提交的其他证据与本案无关联。裕天公司逾期交房的事实客观存在，理应承担违约赔偿、退房赔偿的法律后果，且应承担全部诉讼费和律师费、差旅费。赵小娟的一审诉讼请求：解除赵小娟与裕天公司双方所签合同，退还购房款，依法承担延期交房违约金20465.28元、购房价差损失173324元、购房税费36174.48元，合计229963.96元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年9月1日，赵小娟（买受人）与裕天公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》两份，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区，价款分别为329836元及352340元；本合同室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，买受人所购房屋层高约为4.5米；出卖人应于2018年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人；出卖人如未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；合同还对面积差异处理、保修责任等其他事项进行了约定。同日，赵小娟（买受人）与裕天公司（出卖人）就上述商品房买卖合同签订《合同补充协议》两份，约定：商品房买卖合同中关于“商品房经验收合格”是指由勘查、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见；因市政部门进行与本项目相关联的市政工程或采取临时性措施，出卖人可据实延期交房；双方确认，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据；双方确认，买受人所购房屋所在楼栋正在办理变更拟建22层的设计、报建手续；因出卖人原因导致合同解除，出卖人除全额退还已收房款外，出卖人须向买受人支付累计已付房款总额3%的违约金。补充协议还对产权登记、共有权益等其他事项进行了补充约定。上述合同签订，赵小娟按约定向裕天公司支付了全部房款。2018年12月12日，裕天公司向涉案项目裕天商业中心买受人发出《延期交付通知书》，载明因工程进度原因，预计交房时间会推迟2-3个月，并标明裕天公司将依据法律规定和双方签订的商品房买卖合同的约定承担相应责任。2019年4月底，裕天公司通知赵小娟办理涉案房屋收房手续，赵小娟测量裕天公司交付房屋层高为4.2米，认为裕天公司交付的房屋与合同约定不符，双方协商无果后，赵小娟向该院提起诉讼。另查明，裕天公司提交的《工程验收备案表》显示，涉案房屋所在项目竣工验收日期为2019年4月28日，竣工验收备案日期为2019年8月8日，结论为同意备案。在本案审理过程中，赵小娟陈述称其测量房屋层高为4.2米系净高，系不包括楼板在内的高度，双方签订格式合同中对层高约定不明确，应作出对开发商不利的解释，即层高应不包括楼板在内的高度。赵小娟还陈述称，涉案房屋所在的1栋和涉案项目中的2栋设计一致的情况下，1栋房屋比2栋房屋层高低20厘米。裕天公司对此陈述称，赵小娟所称系1栋和2栋房屋的室内净高不一致，原因系楼盖制作工艺不同所致，该两栋房屋层高仍为4.5米，裕天公司对此并无违反合同约定的行为。赵小娟还陈述称，因裕天公司逾期交房，裕天公司已经按照合同约定标准向部分业主支付了违约金。一审法院认为：赵小娟与裕天公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于涉案合同是否应当解除的问题。结合查明事实，双方合同约定涉案房屋系室内层高，是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。赵小娟方认可其主张层高4.2米，系从地面到屋盖之间的有效使用空间的垂直距离，该距离系不包括楼板在内的室内净高，并非双方合同约定的层高。涉案房屋已经竣工验收备案，赵小娟亦未举证证明裕天公司交付房屋存在其他违反合同约定的情形，故赵小娟以裕天公司交付房屋与合同约定不符，影响居住使用为由请求解除合同，依据不足，从促进市场交易的角度考虑，该院对赵小娟该项请求依法不予支持，对赵小娟基于合同解除提出的返还购房款、相关手续费及利息的请求亦不予支持。二、关于裕天公司是否应当承担逾期交房的违约责任。结合查明事实，双方合同约定交房时间为2018年12月31日，裕天公司实际交付涉案房屋时间为2019年4月底，故裕天公司逾期交房事实存在，应当按照合同约定向赵小娟承担违约责任。双方合同约定逾期交房违约责任为按照已支付房款日万分之一，结合裕天公司逾期交房天数为120天，故裕天公司应当承担逾期交房违约责任为8186元（682176元×0.1‰×120天）。赵小娟主张计算延期交房违约金至裕天公司交付合同约定房屋之日止，因赵小娟未举证证明裕天公司交付的房屋存在违反合同约定的具体情况，故赵小娟该部分请求依据不足，该院对其主张的逾期交房违约金超出该院认定标准部分的请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决如下：一、湖南裕天房地产开发有限公司于本判决生效后10日支付赵小娟逾期交房违约金8186元；二、驳回赵小娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费869元，由赵小娟和湖南裕天房地产开发有限公司各自负担一半。二审中,裕天公司向本院出具了一份其自行制作的《关于裕天国际商汇中心一期延期交房的情况说明》，拟证明其逾期交房系因市政工程因素所致，该情况说明上有手写“反映道路情况属实”并加盖了长沙市雨花区洞井街道办事处印章。对于裕天公司提交的该份证据，赵小娟的质证意见为：该证据上无经办人或负责人的签字，不符合法定形式，故对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，裕天公司提交的该份证据上无单位负责人及经办人签章，不符合法定形式，故不予认定。二审查明，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十八条第三点约定：“若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同，并按照《买卖合同》及其附件的约定履行各自义务”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：赵小娟与裕天公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件，均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。对于赵小娟提出的逾期交房截止日期认定错误的问题。本院认为，根据查明的事实，裕天公司在2019年4月底通知赵小娟收房时，涉案房屋已经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，达到了合同约定的房屋交付条件，一审法院判令裕天公司向赵小娟支付自逾期交房之日起至2019年4月底的逾期交房违约金并无不妥。赵小娟要求裕天公司支付逾期交房违约金至涉案房屋完成竣工验收备案并由竣工验收备案机关出具签署意见并加盖印章的法律文件之日止的请求，没有事实和法律依据，故不予支持。对于赵小娟提出的要求裕天公司支付因层高不符合约定的违约金的主张。本院认为，1、根据《民用建筑设计通则》中关于层高的定义，层高应指建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，该距离应包括楼板在内；2、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条规定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。买受人所购该房屋的层高约为4.5米。”该项合同条款不属于约定不明的情形，而实际赋予了裕天公司选择权，即裕天公司交付的房屋层高只要上下两层楼面之间的垂直距离或楼面与地面之间的垂直距离达到约4.5米就符合合同的约定。经查实，裕天公司交付的涉案房屋系上下两层楼面的垂直距离为4.5米，并不违反上述合同约定，亦不违反《民用建筑设计通则》关于层高的规定，故该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。对于赵小娟提出的裕天公司在未书面通知购房人的情况下将房屋由15层变更规划至22层、变更楼板工艺的行为构成违约的主张。本院认为，1、裕天公司在合同补充协议中已就涉案房屋所在楼栋正在办理变更拟建22层的设计、报建手续进行了明示；2、关于赵小娟认为裕天公司变更建楼工艺致使楼板厚度增加系应书面通知买受人之设计变更的主张，赵小娟未提交证据证明裕天公司承诺其1、2栋房屋相同设计，亦未提交证据证明1栋房屋的设计变更系在双方合同签订之后，故本院对赵小娟的该项上诉理由不予采信。对于赵小娟提出的解除合同并基于合同解除而要求裕天公司赔偿相应损失的主张。本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，裕天公司应于2018年12月31日前交房，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，即自2019年3月31日起买受人有权解除合同。但双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十八条第三点规定：“若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同，并按照《买卖合同》及其附件的约定履行各自义务。”根据上述规定，赵小娟应于2019年4月30日前向裕天公司书面通知解除合同。赵小娟于2019年5月29日向裕天公司寄发退房通知时超出了双方约定的合同解除权的行使期限，已丧失了合同解除权，故本院对赵小娟的该项上诉主张不予支持。对于赵小娟提出的裕天公司在宣传、销售、验房时对涉案房屋的性质进行虚假宣传的主张。本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议中关于“双方确认，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据”的约定，赵小娟的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采信。对于赵小娟提出的一审判决对其主张的律师费、差旅费未予处理的主张。经查一审案卷，赵小娟在起诉状上未主张律师费、差旅费，且一审庭审的过程中亦未提出增加该项诉讼请求，同时庭审笔录上有赵小娟的委托诉讼代理人的确认签字，故原审判决未认定该项诉讼请求的增加并无不当。对于裕天公司提出的逾期交房系因市政因素所致，故其不应承担违约责任的主张。本院认为，裕天公司提交的证据不足以证明其主张的市政因素与逾期交房之间的直接必然联系，故对其该项主张不予支持。综上，赵小娟、裕天公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869元，由湖南裕天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘 凯审判员 易伟玲二〇二〇年五月二十七日法官助理周卓书记员肖佳敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。