湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0822民初271号原告：张家界天子山宾馆有限责任公司，住所地桑植县澧源镇和平中路51号。法定代表人：张小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：何朝梅，女，1962年1月14日出生，土家族，住湖南省桑植县。该公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：覃敏，湖南风云律师事务所律师。特别授权。被告：黄乃文，男，1964年10月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：黄革珍，女，1974年12月17日出生，汉族，住湖南省邵东县。系被告黄乃文之妹。被告：娄罗兵，男，1990年5月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市信江区。委托诉讼代理人：钟思妙，女，1990年3月31日出生，苗族，住湖南省桑植县。系娄罗兵配偶。特别授权。委托诉讼代理人：向钦，湖南源阳律师事务所律师。原告张家界天子山宾馆有限责任公司（以下简称“天子山宾馆”）诉被告黄乃文、娄罗兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家界天子山宾馆有限责任公司的委托诉讼代理人何朝梅、覃敏、被告黄乃文的委托诉讼代理人黄革珍、被告娄罗兵的委托诉讼代理人钟思妙、向钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界天子山宾馆有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出侵入门面，停止对原告所有权的侵害，返还侵占的门面，排除对原告正常经营和生活的妨碍；2、判令被告向原告赔偿自开始侵占门面之日起到搬出门面之日止的经济损失10万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与两被告双方之间签订的《门面租赁合同》及两被告双方签订的《门面转租合同》；2、请求判令两被告立即将上述门面恢复原状并返还给原告；3、请求判令两被告向原告支付，直至交付门面搬出之日止，在此经营使用期间内的水电费、城市卫生费和物业费等相关费用，暂定10000元，按实际结算；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：桑植县和平中路天子山宾馆3号门面（门牌为恩焙优品，营业执照名称为桑植恩焙优品蛋糕店），属于张家界天子山宾馆有限责任公司合法财产。2018年10月到2019年期间，原告公司针对公司财产、财务情况进行了内部审计，在审计过程中发现，被告通过吴跃平（原张家界天子山宾馆有限责任公司董事长）的关系，将涉案门面租赁给了被告经营，该门面实际市场年租金约每间15万元，被告实际以每年85000元的价格租赁经营，自2016年开始一直未按照市场行情涨租。而且被告的合同签订时间为2015年11月4日，到期日为2016年11月，合同早已到期，原告向被告提出按照门面实际市场价值租赁，被告一直不与公司签订门面租赁合同，并且强行按照几年前的价格租赁，因公司每年房屋都是由商户自行通过银行对公转账收取，截止2020年，被告与原告在门面租金未达成一致的情况下，为达到低价租赁门面牟利目的，防止原告收回该门面，被告把原告的门面转租给了娄罗兵实际使用经营。了解相关情况后，原告多次委派公司工作人员上门与被告沟通，要求与被告商议涨租或解除租赁合同，被告不予理睬，强行租用原告门面至今，给原告造成巨大经济损失。为维护合法权益，特提起诉讼。被告黄乃文辩称：门面开始是黄乃文和天子山宾馆签的合同，后来由黄革珍来实际使用，2019年9月16日，黄革珍将门面转租给了娄罗兵，现在这个门面和我没关系了。被告娄罗兵辩称：黄乃文与原告之间已经形成事实租赁关系，娄罗兵于2019年9月16日从黄乃文手中受让了涉案门面，原告2019年11月6日通知被告娄罗兵交纳租金，说明其同意娄罗兵与黄乃文的转让关系。娄罗兵按原告要求如期缴纳了2019年11月4日至2020年11月3日的门面租金，无违约行为，被告娄罗兵不同意解除原、被告双方签订的《门面租赁合同》，原告请求解除合同不符合《合同法》的相关规定；2、被告娄罗兵无需承担恢复原状、返还财产的法律责任；3、原告应交水电费、卫生费及物业费，答辩人会按时给各主管机构支付，无需给原告给付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天子山宾馆（甲方）与黄乃文（乙方）于2009年11月6日签订了《租赁经营合同书》一份，合同约定，天子山宾馆将其临街3号门面承租给黄乃文，租赁期限为两年，即自2009年11月4日至2011年11月3日止；黄乃文在租赁期内一次性缴清两年房租70000元。合同订立后，双方均按约履行。合同期满后，黄乃文的妹妹黄革珍以黄乃文名义，继续租赁使用涉案门面，但未与原告签订书面的租赁合同，但双方形成了先缴纳租金后使用门面的交易习惯，即黄革珍将租金汇入原告的中国工商银行账户（收款人：张家界天子山宾馆有限责任公司，账号19****************8），黄革珍将银行凭证交给原告财务人员后，原告财务人员给被告开具收据。2019年9月16日，黄革珍、赵国伟（甲方）与娄罗兵、钟思妙（乙方）签订了《店面转让合同书》，合同约定：1、甲方自愿将自己位于桑植县天子山宾馆有限责任公司（和平中路）第三号门面店铺转让给乙方使用；乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有房屋租赁合同中所规定的条款；3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方；4、乙方在2019年9月16日向甲方支付转让费共计人民币300000元。合同还约定了其他条款。合同签订后，娄罗兵、钟思妙开始使用涉案商铺。2019年11月5日，张家界天子山宾馆有限责任公司（甲方）与娄罗兵（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定租赁期限为壹年，自2019年11月5日起至2020年11月4日止，年租金为捌万伍仟元，租金在签订合同时一次性付清；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。合同还约定其他条款。甲方落款处加盖原天子山宾馆合同专用章，并有吴跃平、钟高惠、刘建华签字。2019年11月6日，原告给被告娄罗兵送达了催缴租金通知，2019年11月7日，娄罗兵通过中国工商银行向天子山宾馆交纳85000元租金，2019年11月8日，天子山宾馆给娄罗兵出具收据，收据上加盖原天子山宾馆财务专用章，并有钟高惠签字。上述《门面租赁合同》上所加盖的合同专用章以及收据上加盖的财务专用章已在2017年7月7日的《湖南日报》上声明作废。2020年3月28日，原告天子山宾馆向被告娄罗兵发出解除租赁合同的通知。2016年9月20日，原告选举了新一届董事会、监事会，2016年11月7日，原告进行了工商变更登记，其法定代表人由吴跃平变更为张小兵。2017年7月14日，原告将新财务专用章、发票专用章、法人章、会计专用章、出纳专用章申请备案登记。本院认为，被告娄罗兵受让门面后，与原法定代表人签订了《门面租赁合同》，并加盖了原告原使用的合同专用章，娄罗兵接到由原告财务部门下发的催交租金通知后，按通知要求将租金存入了原告的公存账户，公司财务部门核实后，给被告娄罗兵开具了加盖原告原财务专用章的收款收据。虽然原告变更法定代表人，并更换了相关印章，《门面租赁合同》、《通知》及收款收据上加盖的公章与原告法定代表人变更后的备案公章不一致，但涉案门面原由吴跃平、钟高惠、刘建华进行管理，且租金存入的是原告的公存账户，作为新的门面承租人有足够理由相信吴跃平、钟高惠、刘建华有代理权，该代理行为应视为有效，原法定代表人与被告娄罗兵签订的《门面租赁合同》应合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告娄罗兵已履行租金支付义务，且租赁期限尚未届满，合同处于履行状态。现原告以租金过低拒不增加，为由单方面请求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形。因原告已和被告娄罗兵签订了《门面租赁合同》，确立了门面租赁关系，原告与被告黄乃文签订的《租赁经营合同书》及被告娄罗兵与黄革珍签订的《门面转让合同》自然终止。原告再请求解除已没有实际意义。故对原告请求解除与被告娄罗兵、黄乃文签订的《门面租赁合同》及两被告签订的《门面转租合同》、恢复原状、返还门面的诉讼请求，本院不予支持。原告要求两被告支付直至交付门面搬出之日止，在此经营使用期间内的水电费、城市卫生费和物业费等相关费用，暂定10000元，按实际结算的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证实被告欠缴水电费、城市卫生费和物业费等费用，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告天子山宾馆应承担举证不能的不利后果。故对原告该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张家界天子山宾馆有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由原告张家界天子山宾馆有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃 军二〇二〇年五月二十七日法官助理  李 静书 记 员  龚丽群附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。