湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终851号上诉人（原审被告）：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层。法定代表人：严世红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：申甲，男，汉族，1962年11月16日出生，住广西桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）因与被上诉人申甲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，2020年5月9日本院通过网络视频对双方当事人的委托诉讼代理人进行了谈话询问。本案现已审理终结。龙发公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院确定上诉人承担赔偿金399175元数额明显偏高，属于滥用自由裁量权，应当依法予以核减。首先，上诉人龙发公司的湘潭分公司与被上诉人签订的租赁合同已经履行大部分，上诉人龙发公司的湘潭分公司向被上诉人提出解除合同是因为受国家房地产政策影响所致，不是恶意违约，一审法院未能充分考虑该因素；其次，上诉人湘潭分公司提前半个月通知合同解除，被上诉人收到通知后有充足时间采取合理方式招租等避免损失扩大，一审法院也未考虑被上诉人扩大损失的过错；第三，涉案房屋空置期只有一个月，一审认定三个月租金损失超过被上诉人合理经济损失；最后，被上诉人提供的涉案房屋存在渗水影响使用等情形，该问题一审法院也未予考虑。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付欠交租赁费35,847元、租赁金46,714元、管理费83,593元属于认定事实和适用法律错误。双方当事人对合同租金有约定变更，一审计算的租金数额错误。三、上诉人不应承担欠交租金滞纳金2,671.29元。上诉人向被上诉人支付保证金并在函件中明确被上诉人可以从保证金中冲抵租金。四、一审判决程序违法。上诉人的湘潭分公司在被上诉人一审起诉前已经注销，不具有诉讼行为能力，一审法院未裁定驳回对上诉人湘潭分公司的起诉程序违法。申甲辩称，一、一审判决部分正确，部分错误或不当。1、涉案租赁合同是2019年3月2日才解除，一审认定为2018年11月18日错误；2、一审认定上诉人支付少付的租赁费、欠付租金、综合物业费合法合理；3、一审认定上诉人赔偿的经济损失过少，被上诉人实际损失远远超出3个月租赁费；4、一审认定上诉人支付的滞纳金过低，计算滞纳金时间点不正确；5、一审认定上诉人应付款项应从押金中抵扣是错误的。根据合同约定上诉人违约时该押金不退，归被上诉人所有，即上诉人违约还需承担押金以外的违约责任。二、一审判决虽然存在部分不当，但是为节省司法资源，减少诉累和基于疫情考虑，被上诉人未提出上诉。三、上诉人的上诉理由不成立。1、上诉人提前解除合同，属于违约；2、被上诉人收到上诉人单方提前解除通知后，一直在与上诉人沟通，沟通后才另行招租，整个过程被上诉人无过错；3、上诉人主张受国家房产政策影响而解除合同的理由不能成立，这不属于合同法规定的情势变更，也不符合法定的解除合同程序；4、根据法律规定违约损失包括合同履行后可获得利益，因此一审仅认定三个月租金损失远低于被上诉人实际损失；5、上诉人主张涉案房屋存在渗水等影响使用情形，但未提供证据证实；6、上诉人湘潭分公司注销并未告知被上诉人，且在其分公司未清偿债权前提下，上诉人予以注销属于违法注销。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。申甲向一审法院起诉请求判令：1、解除申甲与龙发公司湘潭分公司签订的租赁合同；2、龙发公司及其湘潭分公司向申甲支付2018年1月18日至2018年10月17日租期内少付的租赁费39,792元及2018年10月18日至2019年3月1日租期内拖欠未付的租赁费672,544元，两项租赁费合计712,336元；3、龙发公司及其湘潭分公司向申甲赔付免租期内申甲的租赁费损失541,285元；4、龙发公司及其湘潭分公司向申甲赔偿可得利益损失2,075,497.70元（补足申甲另行招租的差价损失，期间为2019年7月1日至2021年12月17日）；5、龙发公司及其湘潭分公司向原告申甲支付拖欠租赁费的滞纳金3,260,134.9元；6、被告龙发公司及其湘潭分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月18日原告申甲（甲方）与被告湘潭分公司（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定，乙方承租株洲市天元区天平东路218号长江中央商务大厦A座101号门面从事经营活动。租期从2013年12月18日至2021年12月17日。一楼租金为：第一年租金按80元/㎡计算，第二年不递增，从第三个承租年起，每年租金在起始租金的基础上增长3.5%，即第一年租金为80×445＝35,600元/月，第二年的租金为35,600元/月，第三年的租金为36,846元/月，第四年租金为38,092元/月，第五年租金为39,338元/月，第六年租金为40,584元/月，第七年租金为41,830元/月，第八年租金为43,076元/月。二楼租金为：第一年租金按15元/㎡计算，第二年不递增，从第三个承租年起，每年租金在起始租金的基础上增长3.5%，即第一年租金为15×445＝6,675元/月，第二年的租金为6,675元/月，第三年的租金为6,908元/月，第四年租金为7,142元/月，第五年租金为7,376元/月，第六年租金为7,609元/月，第七年租金为7,843元/月，第八年租金为8,077元/月。在租赁期内，综合物业使用及管理费为：第一年，按85元/㎡计算，第二年不递增，从第三个承租年起，每年综合物业使用及管理费在起始综合物业使用及管理费的基础上增长3.5%，即第一年综合物业使用及管理费为85×890＝75,650元/月，第二年的综合物业使用及管理费为75,650元/月，第三年的综合物业使用及管理费为78,298元/月，第四年综合物业使用及管理费为80,945元/月，第五年综合物业使用及管理费为83,593元/月，第六年综合物业使用及管理费为86,241元/月，第七年综合物业使用及管理费为88,888元/月，第八年综合物业使用及管理费为91,536元/月。租金、综合物业使用及管理费按季度支付，并且应该在下一个租赁期开始前10日缴纳下一周期的房租，即每年4月8日前、7月8日前、10月8日前、1月8日前，为下一个租期的租金缴纳日，每延迟一天乙方应向甲方缴纳应当缴纳租金的5%作为滞纳金，超过租金缴纳期限30天，合同自行终止，合同的终止不影响甲方向乙方追索租金及滞纳金的权利。合同签订3日内乙方应向甲方缴纳押金20万元作为履约保证金，同时甲方开具押金收据。合同期满，乙方如无违约行为（包括但不限于恶意拖欠缴纳租金和其他应缴费用、损伤甲方物业、提前解约等），甲方应于租赁关系解除或终止后30日内，将押金金额无息返还给乙方，否则，押金不予退还并承担本合同约定的其他违约责任。甲方为乙方提供30天的免租装修期，该装修期在合同起租日生效。甲乙双方经协商同意，并就善后事宜取得一致，可提前终止本合同，如因乙方原因导致合同提前终止，乙方押金不退，并应承担由此导致的甲方损失。合同签订后，被告湘潭分公司缴纳押金20万元，双方正常履行合同。2018年11月2日，被告湘潭分公司向原告申甲发出《退租申请函》，表示公司根据集团统一战略部署，决定自2018年11月10日起终止与原告申甲签订的房屋租赁合同。2018年11月4日被告湘潭分公司向原告申甲发出工作函，提出租赁房租时间截止至2018年11月18日，湘潭分公司承担期间房租，以一个月的租金作为违约金，可以从押金中扣除。2018年11月5日原告申甲授权律师向被告湘潭分公司发出律师函，表示：1、合同合法有效，对双方具有约束力；2、被告单方解除合同，意味着原告申甲蒙受3年多的经营利润损失，原告申甲不同意提前解除合同，除非被告依法承担违约责任；3、押金20万元不退，同时须赔偿给原告申甲造成的损失；4、从2018年9月11日至10月23日，被告曾就降租金与原告申甲进行4次洽谈，双方就年租金降为129.9万元基本达成共识，但被告却于2018年11月2日突然提出终止合同，被告须赔偿给原告申甲造成的3年多的可得利益损失；5、不同意退还押金；6、在不损害原告申甲利益基础上同意被告转租。2018年11月12日，被告湘潭分公司向原告申甲发出房屋交接通知函，告知原告申甲，决定终止双方租赁合同，请原告申甲于2018年11月18日前办理房屋交接手续。至2018年11月18日，原告申甲未与被告湘潭分公司办理房屋交接手续。2018年11月23日原告申甲授权律师向被告龙发公司及龙发湘潭分公司发出律师函答复：1、被告单方通知交房没有法律依据，原告申甲不予认可；2、双方未达成共识，未处理善后事宜，原合同有效，被告应于2018年10月8日前支付2018年10月18日至2019年1月17日期间应缴纳的房租等费用378,972元；3、被告提前解约，押金20万元不予退还，同时被告须赔偿提前3年多解除合同造成的可得利益损失；4、同意被告转租，请予复函中明确答复；5、如被告不愿办理转租，原告申甲将在律师函寄出之日起60天后自行招租，如另行招租的租金低于双方租赁合同约定的租金，差额将由被告承担。2018年12月3日被告龙发湘潭分公司向原告申甲回复：1、已发函表达解除租赁合同的意思表示，但原告申甲未按期办理房屋交接手续，由此导致的法律后果不应由被告承担；2、我司已在2018年11月18日将租赁房屋腾空并搬离，支付租金时间节点应为2018年11月18日，2018年10月18日至2019年1月17日的租金不予认可，2018年11月18日之后我司无义务继续支付租金，原告申甲拒不派员按时办理房屋交接手续由此导致经济损失扩大的责任非我司原因造成，该损失我司不应承担；3、提前解除合同给原告申甲造成的经济损失客观存在，提前解约造成的损失可用保证金抵扣，如有剩余应予返还；4、我司在该门店经营状况持续恶化，亦无精力处理房屋转租事宜，且我司对房屋转租明显违反合同约定，该提议不予考虑；5、同意向原告申甲额外支付一个月的租金作为违约金。2018年12月17日双方进行磋商，就此前争议形成了备忘录，但双方仍是各执一词。2018年12月25日，原告申甲在株洲晚报刊登招租广告，2019年3月2日原告申甲（甲方）与湖南习家兄弟厨房餐饮管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同将案涉890㎡房屋出租，合同约定，租赁期自2019年3月1日起至2029年2月28日止，甲方同意给予乙方4个月的免租期，租金、综合物业使用管理费、装修折旧费从2019年7月1日起计算，标准为第一年租金30元/㎡．月，综合物业使用管理费第一年30元/㎡．月计算，装修折旧费18.65元/㎡．月，从第三年开始，每两年递增5%，以此类推。根据原告申甲与被告湘潭分公司的房屋租赁合同约定，2018年1月18日至2018年10月17日被告湘潭分公司应向原告申甲交租金、综合物业使用及管理费共计1,172,763元，已支付1,136,916元，尚欠35,847元；2018年10月18日至2018年11月18日租金46,714元、综合物业使用及管理费83,593元，共计130,307元未付。另查明，被告湘潭分公司已于2019年3月4日注销。一审法院认为，原告申甲与被告湘潭分公司签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行各自义务。被告湘潭分公司提前解除合同，应承担违约责任。一、关于双方签订的《租赁合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。按照合同法的一般原理，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在房屋租赁合同等一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，在违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同，对其显失公平、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则等情形下，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利，如违约方起诉提出解除合同，人民法院可以判决解除合同。本案中，被告龙发公司的湘潭分公司于2018年11月2日向原告申甲发出《退租申请函》，明确表示提前解除合同是因公司经营部署调整，此后，又书面通知原告申甲将于2018年11月18日将租赁房屋腾空搬离，双方办理房屋交接手续。一审法院认为，被告龙发公司的湘潭分公司提前解除合同有其正当理由，如继续履行合同，对其显失公平，原告申甲未按龙发公司的湘潭分公司通知及时办理房屋交接手续，此后，双方虽就合同解除及善后处理多次协商，未达成一致意见，但双方的房屋租赁合同实际已于2018年11月18日解除。二、关于原告申甲诉请被告湘潭分公司支付2018年1月18日至2018年10月17日租期内少付的租赁费39,792元及2018年10月18日至2019年3月1日租期内（即原告申甲与湖南习家兄弟厨房餐饮管理有限公司签订新的租赁合同之前）拖欠未付的租赁费672,544元，两项合计712,336元。（一）、经审理查明，被告湘潭分公司向原告申甲支付2018年1月18日至2018年10月17日租金、综合物业使用及管理费共计1,136,916元。2018年11月5日原告申甲律师发出的律师函称“从2018年9月11日至10月23日……双方就年租金降为129.9万元基本达成了共识，不料贵方却于2018年11月2日突然提出要终止合同。贵方单方面提前3年多解除合同，按《合同法》第113条，贵司须赔偿给申甲造成的3年多的可得利益损失”由此可见，原告申甲是基于双方正常履约的前提下同意降低年租金，被告龙发公司的湘潭分公司在租期未满的情况下提前解除合同，违背了双方达成的共识，因此，被告龙发公司辩称，“湘潭分公司所缴纳的第五合同年度的租金数额，是经原告申甲认可该年度租金不上调所确定的，原告申甲主张该年度租金差额于法无据”，理由不成立，一审法院不予采纳，因此，2018年租赁费应按合同约定给付，即被告湘潭分公司应支付2018年1月18日至2018年10月17日少付原告申甲租金、综合物业使用及管理费共计35,847元（应付1,172,763元－已付1,136,916元）。被告龙发公司辩称，2018年8月至9月期间因楼上渗水导致承租房屋地板浸泡和空鼓、墙面受潮发霉，但原告申甲未处理，原告申甲违约，湘潭分公司有权提出解除合同，并减免租金。一审法院认为，《租赁合同》约定“如因甲方原因所致，甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，如因此造成乙方人员或第三方人身或财产损害的，甲方负责赔偿损失”，被告龙发公司未提出证据证明租赁房屋受损是因原告申甲的原因造成，故该项辩解意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。（二）、因房屋租赁合同在2018年11月18日已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”故被告龙发公司的湘潭分公司无需向原告申甲支付2018年11月18日之后的租金，但应支付2018年10月18日至2018年11月18日租金46,714元、综合物业使用及管理费83,593元，共计130,307元。原告申甲诉请被告支付2018年11月18日之后的租赁费，理由不成立，一审法院不予支持。三、关于原告申甲诉请被告龙发公司湘潭分公司赔付湖南习家兄弟厨房餐饮管理有限公司免租期内原告申甲的租赁费损失541,285元，并赔偿原告申甲可得利益损失2,075,497.70元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告申甲诉请被告赔偿损失符合法律规定，一审法院予以支持，但原告申甲主张可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素。一审法院认为，本案的租赁合同虽系因被告自身原因导致解除，但并非被告有履行能力而恶意违约；原告申甲向涉案房屋重新出租，租金及免租期等合同约定是双方商业谈判的结果，亦受租赁市场行情等多种因素影响，其实际损失是被告订立合同时无法预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的；被告龙发公司湘潭分公司已于2018年11月18日搬离腾空房屋，原告申甲应当清楚，双方之间的租赁合同关系实际已解除，应采取适当措施防止其损失扩大。根据民事活动公平原则及诚实信用原则、实践中确定房屋租赁合同解除后至重新出租的空置期的惯例，本院考虑本案的实际情况，平衡守约方与违约方的利益，酌定被告赔偿原告申甲三个月（2018年11月18日至2019年2月17日）的租金、综合物业使用及管理费损失，其中，2018年11月18日至2018年12月17日租金46,714元、综合物业使用及管理费83,593元；2018年12月18日至2019年2月17日租金96,386元（48,193元/月×2个月）、综合物业使用及管理费172,482元（86,241元/月×2个月），共计399,175元。四、关于原告申甲诉请被告欠缴租赁费的滞纳金3,260,134.9元（2018年10月18日至2019年1月17日应付租赁费392,236元，按每日5%从2018年10月8日计算至2019年3月1日为2,804,487.4元；2019年1月18日至2019年2月28日应付租赁费178,685.29元，按每日5%从2019年1月8日计算至2019年2月28日为455,647.50元）。本院认为，因房屋租赁合同在2018年11月18日已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；…”故被告无需向原告申甲支付2018年11月18日之后的租金，但应依据合同约定支付欠付租金的滞纳金。被告龙发公司提出，合同约定按每日5%支付滞纳金约定过高，请求予以适当减少，理由成立，本院予以支持，并调整为按万分之五每日计算滞纳金。按照合同约定，被告龙发公司湘潭分公司应于2018年10月8日前支付下一期租赁费，2018年10月18日至2018年11月18日租赁费130,307元未按约支付，按万分之五每日计算，从2018年10月9日起至2018年11月18日应支付滞纳金2,671.29元。五、关于原告申甲诉请被告龙发公司及其湘潭分公司对上述所有债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。一审法院认为，湘潭分公司作为被告龙发公司的分公司，且已被注销，其民事责任应依法由被告龙发公司承担。综上，被告龙发公司应向原告申甲支付568，000.29元，鉴于被告龙发湘潭分公司违约，原告申甲有权依据合同从收取的20万元押金中扣除，不足部分由被告龙发公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告申甲与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司湘潭分公司签订的租赁合同于2018年11月18日解除；二、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申甲支付2018年1月18日至2018年10月17日租期内少付的租赁费35,847元，支付2018年10月18日至2018年11月18日租金46,714元、综合物业使用及管理费83,593元，合计166,154元；三、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申甲赔偿经济损失399,175元；四、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申甲支付滞纳金2,671.29元（以130,307元为基数，按日万分之五从2018年10月9日计算至2018年11月18日）；五、以上二、三、四项总计金额568,000.29元，扣除被告北京龙发建筑装饰工程有限公司湘潭分公司交纳的押金200,000元，被告北京龙发建筑装饰工程有限公司还应向原告申甲应支付368,000.29元；六、驳回原告申甲其他诉讼请求。如未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,925元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司负担3,235元，原告申甲负担54,690元。二审双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实，双方无异议部分，本院予以确认；双方争议事实也是本案二审争议焦点，本院将结合案件事实和证据综合确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于被上诉人申甲答辩意见中对一审判决提出的异议，因申甲未提出上诉，且其已明确表明认可一审判决，故被上诉人申甲提出的异议，不纳入本案二审审查范围，故本案二审争议焦点为：1、上诉人龙发公司对涉案租赁合同解除是否存在违约？2、若违约，涉案违约责任如何承担？3、一审程序是否违法？现分析如下：1、关于涉案租赁合同解除上诉人龙发公司是否违约的问题。上诉人龙发公司的湘潭分公司与被上诉人申甲签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同明确约定了租期为2013年12月18日至2021年12月17日，且合同第10.1条约定“甲乙双方经协商同意，并就善后事宜取得一致，可提前终止本合同”。上诉人龙发公司的湘潭分公司于2018年11月2日提出《退租申请函》，2018年11月18日自行搬离涉案租赁房屋的行为违反了双方《租赁合同》租赁期限和提前解除合同条件的约定，属于违约。上诉人龙发公司主张提前解除涉案租赁合同是因为受国家房地产政策对家装行业影响，不属于恶意违约。由于上诉人龙发公司并未提交证据证实涉案《租赁合同》履行发生了法律规定的国家政策调整等情势变更情形，且上诉人龙发公司的湘潭分公司发出的《退租申请函》明确是因集团统一战略部署的原因而提前解除合同，该理由亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，此外解除合同主观是否恶意不影响上诉人龙发公司的湘潭分公司提前解除合同违约事实的认定，故上诉人龙发公司主张其湘潭分公司提前解除涉案租赁合同合法或合理的理由不成立，本院不予支持。2、关于涉案责任的具体认定。因龙发公司的湘潭分公司已经注销，因此湘潭分公司应承担的合同违约责任，也应由上诉人龙发公司来承担。由于上诉人龙发公司的湘潭分公司提前解除涉案租赁合同违约，依照涉案租赁合同第10.3条约定“因乙方原因导致合同提前终止，乙方押金不退换，并应承担由此导致的甲方损失”，上诉人龙发公司理应向被上诉人申甲承担违约损失赔偿责任。上诉人龙发公司的湘潭分公司虽然违约提前解除租赁合同，但是其在2018年11月2日发出函件和11月18日搬离租赁房屋的行为已明确告知被上诉人其不再履行涉案租赁合同，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被上诉人申甲作为出租方，负有防止损失扩大的法定义务，因此一审法院基于上诉人龙发公司的湘潭分公司提前解除合同违约，以及上诉人龙发公司湘潭分公司2018年11月18日搬离、被上诉人申甲于2018年12月25日登报招租，2019年3月2日才实际重新出租等事实，综合考虑提前解除合同给被上诉人申甲带来的租金收益损失和被上诉人申甲的减损义务，酌情认定上诉人龙发公司向被上诉人申甲赔偿三个月租金、综合物业使用及管理费损失合法合理，本院予以确认。上诉人龙发公司主张其已书面通知解除合同，涉案房屋空置期仅一个月，故被上诉人申甲的损失认定过高的上诉理由，本院不予支持。至于上诉人龙发公司主张涉案房屋存在渗水，影响房屋使用，应核减涉案损失的理由。因上诉人龙发公司一审提交的照片和工作函件不能证实涉案房屋存在足以影响租赁合同履行的情形，以及根据上诉人的工作函可知房屋出现渗水也不是被上诉人申甲过错所致，因此上诉人龙发公司主张以此核减其提前解除合同违约损失赔偿理由不成立，本院不予支持。对于欠交租赁费、管理费的承担。由于上诉人龙发公司的湘潭分公司2018年11月18日才搬离涉案房屋，因此上诉人龙发公司理应向被上诉人申甲支付2018年11月18日以前欠付的租金。又因2018年1月18日至2018年10月17日上诉人龙发公司湘潭分公司已经支付部分租金、物业使用管理费，故一审法院认定上诉人龙发公司补足该期间剩余租金、物业使用管理费35,847元并无不妥，本院予以支持。对于上诉人龙发公司主张双方曾约定核减租金的上诉理由，因上诉人龙发公司未提交证据证实双方曾约定租金核减，且被上诉人申甲发出的函件也是明确若上诉人龙发公司的湘潭分公司继续租赁合同，则可以协商核减租金，因此上诉人龙发公司主张其已全额支付2018年1月18日至2018年10月17日的租金，以及双方约定核减租金的理由均不成立，本院不予支持。对于2018年10月17日至2018年11月18日期间的租金、综合物业使用及管理费，该期间的房屋仍由上诉人龙发公司的湘潭分公司实际占用，因此该期间的租金、物业等费用共计46,714元，上诉人龙发公司也应支付。对于滞纳金的认定。虽然上诉人龙发公司主张其已发出函件明确，欠付的租金可以用其已付的押金抵扣，但是由于该函件中明确仅是抵扣一个月租金，且当时双方当事人对合同是否应予解除，解除后续事宜均有争议，即债权债务抵扣双方并未形成一致意见，因此上诉人龙发公司以其已同意押金抵扣为由主张不应支付拖欠的租金、物业使用管理费的滞纳金理由不成立，本院不予支持。3、关于一审程序是否违法的认定。由于上诉人龙发公司的湘潭分公司在一审法院立案前就已注销，依照法律规定已不具备诉讼主体资格，一审法院仍将该分公司列为案件当事人确实不妥，应依法予以更正。虽然一审法院将上诉人龙发公司的湘潭分公司列为案件当事人欠妥，但是这不影响本案的处理以及一审法院认定上诉人龙发公司本案责任的承担，即一审法院审理程序不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的程序严重违法，案件应予发回重审或改判的情形。综上，一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,820元，由上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年五月二十九日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅