福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6181号 原告：福清中联置业有限公司，住所地：福清市音西街道音西西北路22号，统一社会信用代码913501817960871473。 法定代表人：王灵善。 委托诉讼代理人：范晓辉，福建奥广律师事务所律师。 被告：余雅明，男，1979年11月12日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清中联置业有限公司（以下简称“中联置业”）与被告余雅明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范晓辉到庭参加诉讼，被告余雅明经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中联置业向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2011年4月13日签订的《商品房买卖合同》及其附件（编号20100410041-2011Ｈ02093）；2.判令被告于《商品房买卖合同》解除判决生效之日起十日内，将位于福清市中联江滨御景7号楼301单元（以下简称“案涉房产”）腾空后返还给原告；3.判令被告偿还原告代垫款1735639.84元，并支付违约金107158.05元；4.判令被告配合原告办理案涉房产的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的全部费用；5.本案诉讼费、律师费（25000元）、公告费等由被告承担。事实与理由：2011年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：余雅明向原告购买案涉房产，房产总价2143181元，其中首付款643181元，剩余150万元以商业贷款方式付清。《合同补充协议》第七条约定：“如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还钱代偿款项之日止。”2011年6月9日，被告与中信银行股份有限公司福州分公司（以下简称“中信银行”）签订《中信银行个人购房借款合同》，并由原告作为借款保证人。合同签订后，被告收到中信银行发放的150万元贷款。之后，被告与原告签订《代偿协议》，约定：《商品房买卖合同》解除后，被告应支付给原告违约金（合同总金额的5%）。此后，被告违反合同约定，未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，导致原告至今为其代偿借款本息等共计人民币1735639.84元。被告自2012年11月30日接收诉争房产后，诉争房产至今尚未装修，仍是空置状态。经原告多次催讨，被告至今仍未偿还上述代垫款。被告断供致原告承担了保证责任，已构成对商品房买卖合同的违约，故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告余雅明未作答辩，也未举证、质证。 因被告余雅明经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩。本院仅对原告所提供其营业执照、被告的户籍身份、商品房买卖合同、中信银行业务凭证(垫付)、银行结清证明、律师费支出票据等在卷证据及原告的庭审陈述进行审查,经本院审理核实，予以确认。 根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月13日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及其附件即合同补充协议，约定被告向原告购买案涉房产；总房价款2143181元，首付款643181元，余款150万元申请按揭贷款；出卖人应于2012年11月30日前将符合约定条件的商品房交付给买受人；附件六即合同补充协议第六条约定，由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权没收买受人支付的定金或者要求买受人按本合同约定支付违约金（选择二者之中价高者），违约金不足赔偿因此给出卖人造成损失的，买受人应据实赔偿；出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担；附件六第七条第5点约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金；由于买受人原因导致合同解除的，出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担等。 2011年6月9日，原告、被告及贷款人三方签订一份《中信银行个人购房借款合同》，贷款期限为360个月，即自2011年6月10日起至2041年6月10日止，并由原告作为该合同项下的债务承担阶段性连带担保责任。合同签订后，当事人在中信银行福州福清支行开立账户，并收到中信银行发放的150万元贷款，用于购买上述房产。2013年2月25日，当事人办理了预购商品房抵押权预告登记。但是自2016年第二季度起被告因经济原因开始拖欠应归还银行的借款本息，导致原告为被告垫付贷款。原告于2019年4月19日、2019年8月12日、2019年12月27日、2020年3月27日分别为被告向中信银行支付逾期贷款本息328586.32元、34824.06元、43523.52元、1328705.94元，合计1735639.84元。中信银行福州福清支行于2020年3月27日出具了《个人贷款结清证明》，证明余雅明已归还贷款本金150万元，贷款利息835368.8元。现原告向本院起诉，对其中诉请的偿还垫付款由328586.32元变更为1735639.84元，并要求被告因本案诉讼须支付其律师代理费2.5万元。 以上事实，有原告的营业执照、余雅明的身份证复印件、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《中信银行个人购房借款合同》、个人贷款还款凭证及中信银行业务凭证／客户回单、《个人贷款结清证明》、福清市房地产管理交易所的《预先登记通知书》、授权委托书及其律师费汇款票据等证据在案佐证，结合当事人的陈述，经本院审核后予以认定。 本院认为：本案原、被告间存在两种法律关系，一是两者间的商品房预售合同关系，二是两者与案外人中信银行福州分行间存在的借款合同关系。原告既是房屋买卖合同的出卖人也是借款合同的保证人，其基于上述二重身份混同而起诉。因被告以按揭贷款方式购房，而原告为被告的按揭贷款承担阶段性保证责任，故原、被告在合同补充协议中约定若买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本违约，出卖人有权单方面解除合同等内容。从表面上看，该约定系将被告对借款合同的违约视为原告行使商品房买卖合同解除权的条件，但实际上二者间存在内在的关联，若被告拖欠银行按揭贷款致原告承担保证责任，则原告出售商品房以便取得购房款的合同目的无法实现，于此，原告有权行使合同解除权，故上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。被告自2016年4月至今已连续多期未偿付银行按揭贷款本息，现原告为履行其合同义务而向中信银行福州福清支行支付了多期并为被告结清按揭贷款本息，而被告至今仍未按约偿还原告的上述垫付款项，故原告主张解除原、被告间的商品房预售合同符合双方约定，本院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，讼争《商品房买卖合同》及其附件解除后，原告享有返还原物、恢复原状的请求权，也负有返还被告购房款的义务，况且案涉房产至今尚未装修仍显空置状态，故原告要求被告协助办理登记备案注销手续并承担相关费用，以及腾空诉争房屋后予以返还给原告是合理的，本院予以支持；同时，由于被告已经支付全部购房款，但被告因违约造成原告为其向银行垫付余下按揭贷款，在解除该商品房买卖合同后，双方负有相互返还价款的附随义务。因此，在被告向原告偿还1735639.84元，原告也应当同时返还被告购房总款2143181元。诉争商品房买卖合同因可归责于被告的原因而被解除，根据《合同法》规定，因被告违约，原告要求被告按房屋总价款的5%支付违约金107158.05元是合理的，本院予以支持。原告诉请被告支付律师代理费符合合同约定，本院予以支持。上述被告应当支付给原告的款项可从被告的购房款中扣除。被告经公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福清中联置业有限公司与余雅明于2011年4月13日签订的《商品房买卖合同》及其附件； 二、余雅明于本判决生效之日起十日内配合福清中联置业有限公司办理福清市中联江滨御景7号楼301单元房屋的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的费用； 三、余雅明于本判决生效之日起十日内将位于福清市中联江滨御景7号楼301单元房屋腾空后返还给福清中联置业有限公司； 四、余雅明于本判决生效之日起十日内支付给福清中联置业有限公司代垫款1735639.84元、违约金107158.05元； 五、余雅明于本判决生效之日起十日内支付给福清中联置业有限公司本案律师代理费2.5万元； 六、福清中联置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还余雅明购房总款2143181元； 七、驳回福清中联置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29745元，由余雅明负担(限本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王统勇 审判员  魏益钦 审判员  严昌辉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  林 星