广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终648号 上诉人（原审原告）：广西平乐野牛有限责任公司，住所地广西壮族自治区平乐县平乐镇东泉街138号，统一社会信用代码:91450330200160084D。 法定代表人：陈应忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人:杨远英，广西飞远律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄文军，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：广西金九阳生物科技有限公司，住所地广西壮族自治区平乐县平乐镇东泉街131号，统一社会信用代码:91450330579423650N。 法定代表人：叶凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。 上诉人广西平乐野牛有限责任公司因与被上诉人广西金九阳生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广西平乐野牛有限责任公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判并支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、2013年4月1日，双方当事人签订了《厂房租赁协议》，对租赁厂房及用地的租金、面积、期限明确约定，且双方自从签订《厂房租赁协议》后一直都按该协议履行，对双方都具有约束力，该协议也没有违反相关法律法规的强制性规定。该协议同时证明上诉人从2018年4月至2018年8月租赁给被上诉人厂房的租金为每月46001元（552012元/年×12月/年），而不是一审法院认定的租金为每月30000元，按《厂房租赁协议》约定给付租金是符合事实和法律规定的。2、一审法院以双方当事人曾在其他诉讼案件调解中提出过要求被上诉人按每月30000元给付租金为由，由此认定被上诉人租用上诉人的房屋面积发生了变化，即减少了租用面积，故判决上诉人从2018年4月至2018年8月租金为每月30000元是不妥当的。虽然上诉人与被上诉人曾在其他诉讼案件调解中提出过按每月30000元给付租金，但双方并没有达成过一致的调解意见，且本案与其他案件不存在必然法律上的因果关系。二、一审判决上诉人退回被上诉人押金120000元，并在被上诉人支付的租金中扣除，没有事实依据。1、上诉人与被上诉人在《厂房租赁协议》中约定，租赁期满后由被上诉人负责清理所用场地，交回上诉人验收后收回，上诉人在五个工作日内将押金退回给被上诉人，即协议失效，终止租赁。被上诉人如不按时缴纳租金等费用，超期达一个月除补缴所欠款项外，另每月收取所欠租金违约金10%，不退回押金，上诉人有权终止合同。协议签订后，上诉人依约定将厂房交付给被上诉人经营管理使用。协议履行至2018年3月，因被上诉人欠租金未付，上诉人向人民法院起诉要求被上诉人支付清2018年3月份之前所欠的房屋租金，同年4月26日在人民法院的主持调解下，双方达成了给付2018年3月前的房屋租金和水费的调解协议。因被上诉人未按已经生效的调解协议给付租金等费用，同年7月3日上诉人向人民法院起诉要求解除租赁合同。同年8月1日法院判决解除2013年4月1日签订的《厂房租赁协议》，该判决现已发生法律效力。但从2018年4月份至2018年8月份的房屋租金被上诉人没有给付上诉人，并且一直占有使用6栋机修房、8栋仓库、3栋仓库和6栋机修房前面的场地，对占有使用的场地也没有给付相应的费用。以上事实证明，被上诉人违反协议约定，已不按时缴纳租金等费用超期达一年多，上诉人依约定有权不再退回押金，并有权收取所欠租金的10%违约金，终止租赁协议的执行。本案是上诉人起诉要求被上诉人给付所欠租金，没有涉及签订《厂房租赁协议》时所交的押金，被上诉人也没有反诉要求上诉人退还押金，一审法院不宜将押金是否退还问题连同本案一起予以审理。三、一审判决以被上诉人的两台变压器没有占用上诉人的房屋面积，在之前多年的租赁关系中一直没有收取该费用为由，判决不予支持两台变压器的占用费，是不公平的。上诉人在之前的租赁关系中没有收取被上诉人的两台变压器的占用费，是因为双方之间存在租赁关系。双方当事人之间已经解除了《厂房租赁协议》，双方之间已不存在租赁关系，被上诉人的两台变压器一直没有拆除，长期占用了上诉人的厂区使用空间,上诉人要求被上诉人给付相应的变压器占用费合乎事实和法律规定。四、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人对自己的主张有提供证据予以证实的义务，在本案中，被上诉人对自己的主张未能提供相关的证据予以证实，应承担不利后果。综上，恳请二审人民法院依法撤销一审判决，依法查明案件事实，作出改判并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人广西金九阳生物科技有限公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。具体理由如下：一、关于2018年4-8月租金标准。双方原租金标准4.6万元/月，是基于双方2013年的租赁合同由被上诉人承租2栋仓库、3栋车间、1间值班房、l栋宿舍、l间厕所共15916.75㎡确定的。2018年起，双方协商确定，减少了承租房屋，上诉人且将被上诉人退出的租赁房屋另租给平乐全友家私公司使用。上诉人在起诉状中也诉称被上诉人使用的房屋为第6栋机修房(2641.52㎡)、第3栋仓库(3286.8㎡)和第8栋仓库(2121.14㎡)，即二栋仓库和一栋车间，合计8049.46㎡，比原出租房屋减少了一半。根据公平原则，本应当按减少租赁面积的比例减少租金，即按2.2万元/月支付租金。一审判决在认定减少了租赁面积的基础上按3万元/月租金标准判决，并非是将上诉人此前在法院调解时做出的、未经双方认可的3万元（被上诉人提出2万元）作为依据，而是根据减少了租赁面积的事实和公平原则行使法律赋予的自由裁量权作出的判决。二、关于违约金及押金（履约保证金）。l、双方租赁合同约定了违约金及押金条款。所谓押金（履约保证金），是对双方诚信履行合同的一种违约承担形式，交付押金的一方违约，则有可能押金不退；所谓违约金，是违约方向守约方支付的约定违约款项。二者均具有违约金的功能即两者在功能上存在重叠。本涉案租赁合同同时约定了违约金及押金（保证金）条款。现上诉人以被上诉人逾期支付租金为由，要求被上诉人支付所欠租金及违约金，得到法律的支持是应当的。但不退押金并收取违约金便不对了。因为，我国对违约金适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，如对同一违约事实同时适用违约金和押金惩罚，赔偿的数额将超过造成损害的数额，不符合法律规定。2、基于被上诉人逾期支付租金上诉人共进行了三次诉讼，均没有提出不退押金的诉请只是要求支付逾期付款违约金。这是上诉人依法对自己权利行使的选择，符合法律规定。3、本案被上诉人逾期几个月支付租金，不是恶意拖欠，而是因减少了租赁面积，双方在不断协商，实际损失也是较小的。一审判决根据《合同法》第一百一十四条的规定，支持上诉人违约金的诉请并支持被上诉人的抗辩，是基于公平原则，于法有据。三、一审判决押金在被上诉人支付的租金中扣除并无不妥。被上诉人在一审审理过程中明确提出押金应当在租金中扣除的抗辩，法官就应审理查明事实后作出是否支持的结论。四、第6栋房前场地不应另行收取费用。第6栋房前场地本属于双方租赁合同约定的整体租赁范围，合同没有约定场地租金另行支付双方亦从来无支付场地租金。2019年被上诉人的变压器尚未搬走，也是基于原使用的租赁物没有退清，且被上诉人继续支付使用费，所以不存在另行支付变压器场地费的问题何况双方并没有相关约定。综上，上诉人的诉讼理由不能成立，请求二审法院予以驳回。 上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告付清自2018年4月至2018年8月的房屋租金230005元和保洁费1500元，并支付房屋租金违约金23000.5元,以上共计254505.5元给原告；2、判令被告支付自2019年1月至2019年7月的房屋占有使用费和保洁费及水费共计50038元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告广西伟文生物科技有限公司原名称为广西骏捷生物科技有限公司,2019年2月,广西骏捷生物科技有限公司变更名称为广西伟文生物科技有限公司。2013年4月1日，原告广西平乐野牛有限责任公司(甲方)与广西骏捷生物科技有限公司(乙方)签订了一份《厂房租赁协议》，约定原告将其所有的位于广西平乐县平乐镇马渭村的二车间厂房及用地共15916.75平方米出租给广西骏捷生物科技有限公司作组培实验室用，租赁物为：第叁栋仓库3286.8㎡、第肆栋厂房5649.63㎡、第伍栋(除现鹏程车行租赁外)包装车间2031.12㎡、第陆栋烘房及成型车间2641.52㎡、第柒栋厕所66.96㎡、第捌栋仓库2121.14㎡、第玖栋值班室119.58㎡、第肆栋后面宿舍楼。租赁期为2013年4月1日起至2019年9月30日止，同时明确了双方的权利和义务。其中约定：1、租赁金额从2013年4月1日至2016年9月30日止每月厂房租金为人民币25510元，5台升降机、1台变压器等附属设备每月租金为人民币7892元；2、2016年10月1日至2019年9月30日的租金在原租金的基础上递增20%，每月厂房租金为人民币30612元,5台升降机、1台变压器等附属设备每月租金为人民币9471元；3、甲方每月以每吨2元的价格按乙方使用的水表实际度数向乙方收取……；4、付款方式以月计算,每月5日前乙方须到甲方财务部结清当月的租金和用水等费用；5、为减少不必要的纠纷，乙方需向甲方缴纳租用押金人民币120000元；6、乙方租赁期间需用水、电等需要安装计量水、电表，安装水、电表及线路等费用由乙方自理，每月水、电费及其它与租房有关的一切费用均由乙方承担；7、租赁期满由乙方负责清理所用场地,交甲方验收后返回给甲方,甲方在五个工作日内将押金退回给乙方,即协议失效,终止租赁；8、乙方如不按时缴纳租金等费用，超期达一个月则除补交所欠款项外，另每月收取所欠租金违约金10%，不再退回其押金，甲方有权终止租赁协议的执行。协议签订后，原告广西平乐野牛有限责任公司按照合同约定将租赁物交付了被告使用,被告交纳了押金人民币120000元。被告在承租租赁物后,因未能按协议约定按期给付租金,原告于2018年3月22日诉至一审法院,经一审法院调解,双方达成给付2018年3月前租金的协议。双方在调解协商过程中,被告要求从2018年4月份开始,以后的房屋租金按照实际租用房屋面积进行计算，原告不同意租金按照实际租用房屋面积进行计算，要求租金按每月人民币30000元计算,为此,双方对2018年4月份后每月多少租金未能达成一致意见。双方达成的协议约定的付款期限届满后,被告仍未履行,原告于2018年7月3日向一审法院起诉,要求解除其与被告签订的租赁合同。2018年8月1日,一审法院作出(2018)桂0330民初868号民事判决书,判决解除双方于2013年4月1日签订的《厂房租赁协议》。该判决生效后，广西骏捷生物科技有限公司于2018年9月29日向原告发出了一份函,内容为：“平乐县野牛有限责任公司：为履行平乐县人民法院(2018)桂0330民初868号民事判决书,我司现已着手搬迁。因厂房搬迁需要合理时间,我司请求将现租用贵公司厂房七字工场一间、尾楼设备一间、锅炉小房、住房一间继续留租至2018年12月底(从2018年9月-12月共四个月),每月租金25000元,合计100000元一次性支付。因原租用贵公司的锅炉房锅炉暂时无法搬离,锅炉房续租至锅炉搬离。2019年起每月租金300元。以上意见请贵司予以复函。”同年10月17日,原告在该份函件的左下角签上了“同意此函内容,签字三日内款到生效。广西平乐野牛有限责任公司(盖章)。2018年10月17日。”2018年12月18日,原告向被告发出了一份通知,内容为：“广西骏捷生物科技有限公司及叶凡董事长：现依据平乐县人民法院(2018)桂0330民初868号判决等法律规定,请你公司在2018年12月30日前交清欠款并将租赁厂房清理干净,完好地搬出租赁厂房。”为此，被告于2018年12月20日支付了2018年9月至12月共四个月租金人民币100000元给原告。2019年2月26日，原告向被告发出厂房租金催交通知，要求被告缴纳2018年4月至2018年8月的房屋租金人民币231505元及违约金人民币23150元。2019年4月26日,原告再次向被告发了一份通知,内容为：“广西伟文生物科技有限公司：你公司租用我公司的厂房用于经营,到目前为止,你公司给付我公司的房屋租金和保洁费只给付到2018年3月份,尚有从2018年4月份到2018年7月份的房屋租金和保洁费至今未给付；2018年8月份和2019年1月份到2019年4月份的房屋占用费和保洁费至今未给付；按照双方签订的《厂房租赁协议》及相关法律规定,你公司未按期给付上述费用的行为已经构成违约,为此,你公司除了应给付清尚欠我公司租金和保洁费的同时,还应给付尚欠款项10%的违约金和房屋占用费等给我公司。”因被告未及时付清租金及其他相关费用，原告于2019年7月23日诉至一审法院。在庭审过程中，被告认可原告在第二项诉请中以下事项：1、2019年1月份的房屋占用费人民币25000元、保洁费人民币300元；2、2019年2月至7月锅炉房占用费人民币1800元、保洁费600元；3、2019年2月至7月的房屋占用费人民币14784元，水费人民币1490元。对原告诉请的变压器占用费3600元不予认可,认为原告多年来没有收过该费用,变压器也没有占用房屋面积。 以上事实，有原告营业执照复印件、《厂房租赁协议》复印件、押金收据复印件、调解笔录、(2018)桂0330民初401号民事调解书复印件、(2018)桂0330民初868号民事判决书复印件、《通知》复印件、转账凭证复印件、现场照片及庭审笔录等证据证实。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被告尚欠原告自2018年4月至8月的租金及保洁费是多少？2、被告交纳的押金是否应退回及原告诉请违约金是否应当支持？3、被告应当支付原告2019年1月至2019年7月份的房屋占有使用费、保洁费及水费是多少？一、关于被告尚欠原告自2018年4月至8月的租金及保洁费是多少的问题。被告广西伟文生物科技有限公司原名为广西骏捷生物科技有限公司，原告与广西骏捷生物科技有限公司于2013年4月签订的《厂房租赁协议》系双方真实的意思表示，没有违反相关法律规定,应为有效合同。合同生效后，广西骏捷生物科技有限公司名称的变更不影响合同的继续履行，因此,被告广西伟文生物科技有限公司承接该租赁合同的给付租金的义务。双方在履行合同过程中发生纠纷而诉至法院,在法院主持调解的过程中,被告要求从2018年4月份开始,以后的房屋租金按照实际租用房屋面积进行计算，而原告要求租金按每月人民币30000元计算,说明被告租用原告的房屋面积发生了变化,即减少了租用面积。同时也说明被告在租用的房屋面积发生变化后,与原告就每月租金进行了商谈。因此,原告要求被告按《厂房租赁协议》中约定的月租金支付2018年4月至2018年8月的租金的主张,无事实依据,不予采纳。现被告认为2018年4月至2018年8月每月的租金按法院在调解过程中原告主张每月30000元计算的辩解意见,符合客观事实,一审法院予以采纳。因此,被告应当支付原告2018年4月至2018年8月租金人民币150000元（30000元/月×5个月），对于原告诉请超过部分，不予支持。原告主张要求被告支付2018年4月至2018年8月的保洁费人民币1500元，被告无异议,予以确认。二、关于被告交纳的押金是否应退回及违约金是否应当支持的问题。原、被告签订《厂房租赁协议》后，双方应当按照合同约定履行义务，由于被告未按照合同约定支付租金，被告的行为构成违约。关于被告的违约责任，在《厂房租赁协议》规定有支付违约金为每月收取所欠租金的10%、押金人民币120000元不退回两种方式，而违约金和押金都是为了保证协议的顺利履行，如果将这两种方式同时加罚于被告，则赔偿额过分高于给原告造成的损失，故应当从支付违约金和不退回押金中择其一来适用。因双方在协议中约定的违约金为所欠租金的10%，符合法律规定且不低于给原告造成的损失，而采用没收押金方式计算的赔偿额又过分高于给原告造成的损失，因此，被告应当支付原告违约金人民币15000元（150000元×10%），原告退还被告押金，押金在被告支付的租金中扣减。对于原告诉请违约金超过部分，不予支持。三、关于被告应当支付原告2019年1月至2019年7月份的房屋占有使用费、保洁费及水费是多少的问题。关于诉请的两台变压器占用费问题，在原、被告多年的租赁关系中一直没有收取该费用，同时变压器没有占用房屋面积，对于该费用的诉请，不予支持。原告诉请的2019年1月份的房屋占用费人民币25000元、保洁费人民币300元、2019年2月至7月锅炉房占用费人民币1800元、保洁费600元、2019年2月至7月的房屋占用费人民币14784元、水费人民币1490元,合计人民币43974元,被告无异议,予以确认。对于原告诉请超过部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告广西伟文生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告广西平乐野牛有限责任公司自2018年4月至2018年8月房屋租金人民币30000元(150000元-120000元)、保洁费人民币1500元、违约金人民币15000元，合计人民币46500元；二、被告广西伟文生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告广西平乐野牛有限责任公司自2019年1月至2019年7月房屋占用费、保洁费及水费共计人民币43974元；三、驳回原告广西平乐野牛有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5868元，由被告广西伟文生物科技有限公司负担2000元,原告广西平乐野牛有限责任公司负担3868元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，2019年10月9日，被上诉人公司名称由广西伟文生物科技有限公司变更为广西金九阳生物科技有限公司，双方方当事人均无异议，公司名称变更不影响权利义务的负担。本案的争议焦点为：一、2018年4月至8月的房屋租金及违约金如何计算和赔偿；二、以及2019年1月至9月的变压器租金如何计算以及应否支付。关于争议焦点一，当事人协商一致，可以变更合同。本案租赁合同在履行过程中，双方发生纠纷而诉至法院,在法院主持调解的过程中,被上诉人要求从2018年4月份以后的房屋租金按照实际租用房屋面积进行计算，而上诉人同意变更房屋租金按每月30000元计算。以上事实说明本案租赁合同在履行过程中客观情况发生了变化，故此双方经过协商一致对租金数额进行了变更，即按照30000元每月给付，该约定系当事人真实意思表示，未违反法律规定，一审法院据此确定2018年4月至8月的房屋租金依据充分，本院予以维持。关于违约金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案租赁合同既约定承租人违约押金不退，又约定了违约金的计算方式即按照欠付租金的10%计算，若按照合同约定的两种方式计算违约金明显过高，兼顾合同履行情况、违约方过错程度、守约方损失等综合因素，一审判决按照欠付租金的10%计算违约金依据充分，并以押金抵扣欠付租金并无不妥，也有利于一次性解决纠纷，故本院亦予以维持。关于争议焦点二，双方当事人对于租赁合同解除后的房屋占用费等进行了约定，并达成一致意见，该约定对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。现上诉人诉请要求支付变压器占用费既无合同依据，也与双方多年履行租赁合同的交易习惯不符，故一审法院不予支持，依据充分，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5868元，由上诉人广西平乐野牛有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年五月八日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉