天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初223号原告（反诉被告）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：姚明静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职工。被告（反诉原告）：**，男，1978年11月24日出生，汉族，诺和诺德（中国）制药有限公司工程师，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）天津市我爱我家房地产经纪有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）**居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人姚明静、被告**及其委托诉讼代理人杨杨、田彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市我爱我家房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告经纪服务费32000元；2.判令被告以32000元为基数向原告支付自2019年10月1日起至实际给付日止的违约金（按照《经纪服务费确认书》约定，延期应付经纪服务数额的日1‰计算，折合每日32元）；3.判令本案的案件受理费由被告承担。事实理由：2019年10月1日，原、被告签订《房地产经纪服务合同》及《经纪服务确认书》，约定原告为被告提供经纪服务事项。后经原告推介下，被告与案外人马铁樑签订《公企产置换合同文书》，购买位于天津市和平区XXX房屋，房款1880000元，定金100000元。被告于签订《公企产置换合同文书》次日给付案外人定金50000元。同时，双方约定被告应于2019年10月1日前向原告支付经纪服务费47000元。原告如约履行服务内容，促成被告**与案外人马铁樑签订合同，被告应向原告支付经纪服务费47000元，现被告已经支付经纪服务费15000元，剩余32000元未支付。后被告因自身原因与案外人马铁樑解除《公企产置换合同文书》并签署了《房屋交易合同》解除协议，该协议约定，被告已支付的定金不予退还，作为违约金赔偿给案外人，原告认为该置换合同文书不能履行系被告自身行为，被告仍需按照《房地产经纪服务合同》及《经纪服务费确认书》的约定给付原告全部经纪服务费，经原告多次催要，被告一直拖欠至今，故原告诉至法院，望依法判如所请。**辩称，1.不同意支付32000元经纪服务费。2019年10月1日，被告想在红桥区租房，但原告一直为被告推荐涉诉房屋，称房子便宜，而且是重点学区房，业务员和卖房人一唱一和，从1950000元降到1880000元，所以被告就签订了合同并缴纳了相关的费用，后被告了解到涉诉房屋标价1800000元都没有人买，而且并不是重点学校的学区房，且原告也没有为被告提供相关的咨询服务，被告只缴纳了50000元定金，但收条却写了100000元，而且经纪服务合同中签字的人员也不是向被告推销房子的业务员，而且被告因为家中老人生病，资金紧张不能购买涉诉房屋，房产买卖不再继续，不需要原告提供进一步的服务，合同约定的服务内容未完成，原告无权主张被告全额支付经纪服务费；2.被告不存在违约行为，因此不同意支付违约金，同时被告认为违约金约定过高，明显超过原告的实际损失，依法应当不予支持。合同解除后被告曾多次找原告退还已支付的经纪服务费，原告工作人员从来没有向被告索要过剩余经纪服务费，被告不存在延期支付的行为。**向本院提出反诉请求：1.判令原告退还已经支付的经纪服务费15000元；2.反诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年10月1日，被告因需要承租天津市红桥区的房屋一套找到原告，其业务员未给被告推荐出租房源，而是一直向被告推荐购买本案涉案房屋，称该房屋是和平区重点小学学区房，房主急需用钱才便宜卖，价格低，在该中介人员的游说下，被告草率与原告签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》一份，合同约定由原告为被告提供涉案房屋的房地产经纪服务。由于被告居住在红桥区，对和平区的学区划分和房价都不清楚，经过被告多方打听得知该房屋并不是重点学区片，而且房价也高于市场价，中介为促成房产交易进行虚假宣传，夸大其词，导致被告作出错误的判断，签订房地产经纪服务合同即买卖合同，合同签订后由于被告家庭出现变故，房屋买卖合同协商一致解除，原告的经纪服务内容并未完成，而且是绝大部分并未完成。原告曾承诺被告退还经纪服务费，但却迟迟不退，被告只能提出反诉，要求原告退还缴纳的15000元。天津市我爱我家房地产经纪有限公司辩称，请求驳回被告的所有反诉请求。根据实际情况以及业务划分，被告称是需要承租红桥区的房屋一套才找到原告业务员，原告认为按常理推断想在红桥区租房，理应找红桥区的业务员，而被告却舍近求远，跑到和平区找业务员租房，不符合常理，属于捏造，应不予采信；签订合同前被告称家中有老人需要一楼采光好的房屋，并没有提及学区房的要求，且被告也并没有向法庭提交证据，能表明当时是想购买重点小学学区房，且原告也按约定找到了合适的房屋、带被告实地看房，为被告与案外人协商房价，最终促成被告与案外人签订购房合同，原告认为签订购房合同是双方意思真实表示，房屋价款是双方协商一致达成的，原告也无权决定房屋价款，也就不存在夸大其词的事实，且房屋价款根据地理位置、朝向、装修、面积、出售方是否着急出售用钱、购买方是否着急购买入住以及其他各方面原因综合考虑。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，原告作为乙方与被告作为甲方就甲方委托乙方提供房产购买的经纪服务签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》（以下简称：《经纪服务合同》），合同约定，甲方欲购买天津市和平区一室企业产一套，房屋价款在100万元至200万元左右。委托期限自本合同签订之日起至甲方与售房人签订房产交易合同之日止，经纪服务费以《经纪服务费确认书》为准；经纪服务具体内容包括：1.提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询；2.提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；3.对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房；4.指导甲方签订房产交易合同；5.协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等；6.代办产权过户手续。同日，在原告居间服务下被告与案外人马铁樑签订《房屋置换合同》，约定由被告购买案外人位于天津市和平区，计租面积23.52平方米，价格为1880000元，......。当日，原告与被告签订《经纪服务费确认书》，约定：被告须向原告支付47000元，支付日期为2019年10月1日前。10月2日被告向原告支付15000元。几天后，被告与案外人签订协议，内容为：“2019年10月1日签订的房屋置换合同，由于客户家中遇到老人生病，急需用钱现拿不出房款购买和平区XXX房屋，经双方协商，客户将五万定金转为违约金赔偿业主，业主将不再追缴剩余的五万定金”。2019年10月25日被告和案外人在原告门店签订《解除协议》，约定：买卖双方于2019年10月1日签订关于和平区XXX的《房产交易合同》，合同号为：XXX，现双方自愿解除上述《房产交易合同》，并经协商达成协议如下，自签订本协议之日起，双方终止履行合同，买方交付的定金不予退还。本院认为，原、被告签订的《经纪服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应严格遵照履行。合同签订后，经原告居间服务促成被告与案外人签订《房屋置换合同》，原告已经履行部分居间服务内容，后未履行《房屋置换合同》系被告自身原因所致，因此，被告应向原告支付相应的居间服务费。关于被告称（反诉理由）涉诉房屋不是重点学区房、房价过高，原告存在虚假宣传、夸大其词的意见，因被告未提交相应的证据，且诉争房屋最终价格系由被告与案外人决定，与原告无关，因此，对被告的该抗辩意见（反诉理由），本院不予采纳。关于支付居间服务费的数额问题。根据《经纪服务合同》的约定，原告应向被告提供咨询、促成签订房产交易合同、产权调查、看房、指导签订房产交易合同、协助查验、协助接收房产、代办产权过户手续等服务内容，现原告仅提供看房、促成被告与案外人签订《房屋置换合同》等服务，本院结合合同约定的服务内容、原告实际提供的服务以及《房屋置换合同》不能履行的原因等因素，酌定被告应向原告支付居间服务费12000元，现被告已经交纳15000元，原告应将多收取的3000元退还被告。对原告主张的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、反诉被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告**3000元；二、驳回本诉原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，减半收取300元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费87.5元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担17.5元，由**负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨立明二〇二〇年五月九日法官助理唐雪萌书记员王怡附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。