江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1023号上诉人（原审被告、反诉原告）：程学军，男，汉族，1959年9月13日生，住江苏省连云港经济技术开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王月芳，女，汉族，1958年4月27日生，住江苏省连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：程学军，男，汉族，1959年9月13日生，住江苏省连云港经济技术开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马丙东，男，汉族，1962年10月7日生，住江苏省连云港市连云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李红，女，汉族，1962年3月5日生，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。上诉人程学军、王月芳因与被上诉人马丙东、李红房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程学军、王月芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第五项；2.改判被上诉人马丙东、李红依照合同约定赔偿程学军、王月芳违约金261400元整；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人马丙东、李红承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定在被上诉人还清银行贷款并通知上诉人协助办理过户时，上诉人拒绝协助构成违约，认定事实错误。事实是，2019年5月底，上诉人接到被上诉人电话要办房屋过户手续，上诉人专程从杭州回连云港替被上诉人办理转户手续，历时20天才将两银行的所有在押证件在没有任何条件下从银行取出，并交于被上诉人，因此上诉人根本不存在不协助被上诉人办理过户的行为。2.上诉人替被上诉人取出银行在押证件后，被上诉人故意隐瞒在两贷款银行逾期的事实。2019年6月20日上诉人告知被上诉人其存在违约行为，应承担违约责任，可以自行调解处理，被上诉人即提出可以给付违约金10万元（录音已提交一审法院），当天晚上被上诉人询问是否可以减少违约金，上诉人未同意，次日即2019年6月21日被上诉人就将上诉人起诉至法院，2019年7月15日上诉人向一审法院提交了反诉状。3.一审法院是知晓被上诉人违约在先的，只是把被上诉人的违约说成“逾期时间较短，没有给上诉人造成更大经济损失”。被上诉人逾期偿还两贷款银行的贷款并隐瞒该事实，根据合同约定已经构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，并且上诉人在一审时已经提起反诉主张解除合同和要求被上诉人承担违约责任。4.上诉人从未说过不转户给被上诉人，一审法院却判决以2019年6月20日被上诉人打电话的时间开始计算违约金无事实依据和证据证明。二、一审法院适用法律错误。1.一审判决被上诉人按照中国人民银行公布的同期同类利率标准向上诉人支付违约金属于适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人在合同中已经明确约定了违约金的计算标准；2.如果一审法院认为被上诉人提出违约金过高，不能按合同条款进行赔偿，应根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金高于造成损失，当事人要求法院减少的，法院可以适当减少，当事人以约定的违约金过高为由，请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被上诉人隐瞒两次逾期支付银行贷款的事实已经构成违约，并造成了上诉人征信记录不良，对上诉人的信誉造成了很大的伤害，这种信誉损害是无法用金钱来衡量的。3.一审法院认为被上诉人短期预期还款，并未造成致使合同目的无法实现的后果是错误的。如何实现合同目的是以合同条款作为依据的。上诉人与被上诉人在合同中约定高额的违约金是双方深思熟虑的结果，并有华某律师事务所的见证，而且从合同的所有条款可以看出是被上诉人怕上诉人反悔，才定出高额的违约金，因为涉案房屋按照当时的市场评估价是160万元，因上诉人企业急需资金周转才以118万元的低价卖给被上诉人，现一审法院以被上诉人的违约行为未给上诉人造成实际重大损失为由判决被上诉人承担极少的违约金，明显是一种辩解和偏袒。三、一审法院程序违法。1.一审法院称案情复杂，将简易程序改为普通程序，没有事实依据。2.上诉人在一审期间向一审法院提出要求主审法官回避的申请并提交了回避申请书，主审法官均没有回避，程序违法。被上诉人马丙东、李红答辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，一审法院已经查清全部事实并依法作出判决。一、被上诉人与上诉人依法签订的《房屋买卖契约》受法律保护，双方应当按照契约约定的内容履行各自的义务。在被上诉人提前还清贷款后，上诉人应当按照合同约定无偿为被上诉人提供相关服务，直至房屋产权证、土地使用证变更登记到被上诉人名下。上诉人拒绝履行合同约定的协助办理过户义务，构成严重违约，应当向被上诉人承担违约责任。二、关于上诉人提到的被上诉人存在逾期还款的情形，该两次逾期时间均较短，且被上诉人及时进行了还款并支付了逾期还款违约金，之后提前结清全部贷款。该两笔贷款经一审法院查明在银行系统中均显示为正常结清，因此被上诉人逾期还款的行为并未对上诉人造成任何实际影响，且一审法院也判决被上诉人向上诉人支付相应违约金，上诉人却以此无理要求主张解除合同无任何事实和法律依据。马丙东、李红向一审法院起诉，请求判令：1.程学军、王月芳协助马丙东、李红办理不动产权登记证书，门面房产权证号Ｌ0××35（共有权证号Ｌ0××35G），住宅房产权证号Ｌ0××27号（共有权证号L00124827G）；2.程学军、王月芳赔付马丙东、李红截止2019年8月21日违约金402472元及至实际办证之日的违约金。程学军、王月芳向一审法院提起反诉，请求判令：1.马丙东、李红向某军、王月芳赔付违约金522800元；2.本案诉讼费用全部由程学军、王月芳承担。一审法院查明事实：2010年11月16日，马丙东、李红（买房人、乙方）与程学军、王月芳（卖房人、甲方）在江苏华某律师事务所见证下签订《房屋买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在连云港市连云区中山西路西小山综合楼东2号门面及二楼住宅房屋两层（一楼门面房，产权证号Ｌ0××35号、建筑面积120.03平方米。二楼住宅房，产权证号L00124827、建筑面积159.33平方米、两间独立车库）的房产卖给乙方，房产所有权、使用权归乙方所有；房屋总价款合计118万元，该房屋二楼房产证、一楼房产证均抵押在银行，甲方门面房在工商银行从2010年12月15日至2018年1月5日期间所有银行所欠贷款本息均由乙方偿还，二楼住宅房甲方在中行所欠贷款从2010年12月9日至2024年5月4日期间所有银行所欠贷款本息均由乙方偿还，以上两份贷款金额已经在房屋总价款中扣除给乙方偿还，如乙方不能按期支付银行贷款，本契约无效；从该房屋总价款中扣除甲方欠贷款后剩余款人民币562495元，加上甲方所欠银行贷款等于该房屋买卖总价款，该562495元由乙方在2010年11月16日一次性交付甲方；具体交接方式于2010年11月16日甲方无条件与乙方共同到甲方欠贷款所在银行协助乙方落实甲方贷款详细数目，并办理偿还甲方欠贷款缴款卡两张给乙方；甲方2010年11月16日起不得私自用另卡或现金到银行还甲方欠贷款或提前还甲方欠贷款，不得私自取走抵押在银行的房屋证件，否则甲方违约，自愿以本契约中房屋买卖总价款每天2%违约金赔付乙方；乙方从2010年11月16日起，必须按时偿还甲方欠贷款，不得迟还或拒还，否则，乙方纯属违约，如果乙方违约，乙方自愿以本契约中该房屋买卖总价款每天2%的违约金赔付甲方；乙方从2010年11月16日起可以凭缴款卡按时还甲方欠贷款或随时提前还清甲方欠贷款；在乙方还清甲方欠贷款后，由甲方无偿为乙方提供相关服务，直至将该房屋房产证、土地使用证变更登记到乙方名下。该买卖契约中还就双方权利义务做出了其它约定。同日，双方另签订一份《补充协议书》及《收条》，由双方子女签字对《房屋买卖契约》予以确认，由程学军、王月芳向马丙东、李红出具购房款118万元收条。自上述合同签订之后，马丙东、李红每月向中国银行及中国工商银行归还上述房屋程学军、王月芳所欠银行贷款，中国银行贷款（住宅房）于2019年6月18日结清，工商银行贷款(门面房)于2018年1月15日结清，并已办理了抵押权注解手续。马丙东、李红还款过程中，中国银行及工商银行贷款各存在一笔逾期，工商银行贷款逾期时间为2013年10月26日至29日，中国银行贷款逾期时间为2018年6月10日至28日，马丙东、李红在逾期当月均已足额补足还款，其中中国银行逾期当月马丙东、李红承担了逾期利息5.71元及罚息1.89元。后马丙东、李红提前还清两套房产银行贷款。2019年6月20日，马丙东打电话要求程学军协助办理过户，程学军以要求马丙东、李红加钱及马丙东、李红还应承担责任为由，拒绝协助。2019年6月17日程学军查询了其个人征信情况，《个人征信报告》显示，程学军、王月芳在中国银行抵押贷款2018年6月份存在一笔1-30天的逾期，该报告同时载明5年内没有连续逾期。一审法院另查明，一审法院根据马丙东、李红的申请，于2019年8月23日作出保全裁定，对涉案两套房屋予以查封，马丙东、李红支付保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行。马丙东、李红与程学军、王月芳签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当按照该契约约定的内容履行各自义务。关于程学军、王月芳要求解除双方签订的《房屋买卖契约》的诉求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同，本案双方《房屋买卖契约》并未约定合同解除的条件。根据该法规定，合同履行过程中有第九十四条规定的情形的，当事人可以解除合同。本案中马丙东、李红根据合同约定向某军、王月芳支付合同约定的除银行贷款之外的购房款，并还清了银行贷款。只要程学军、王月芳协助办理过户手续之后，合同即履行完毕。不存在该条规定的合同解除的情形。马丙东、李红短期逾期还款，并未造成致使合同目的不能实现的后果。综上，程学军、王月芳要求解除合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据双方合同约定：乙方还清贷款后，甲方无偿为乙方提供相关服务，直至房屋房产证、土地使用证变更登记到乙方名下，马丙东、李红已按合同约定履行支付购房款的义务，程学军、王月芳应当按照上述约定，协助马丙东、李红将房产证、土地使用证变更登记至马丙东、李红名下，故对马丙东、李红要求程学军、王月芳协助办理涉案两套房屋所有权人为马丙东、李红的不动产权登记证书的诉讼请求，一审法院予以支持。程学军、王月芳在马丙东、李红还清银行贷款，并通知其协助办理过户时，拒绝协助的行为违反双方合同约定，属违约行为，应当向马丙东、李红承担违约责任。因马丙东、李红并未举证证明因程学军、王月芳不配合过户给其造成的具体损失情况，马丙东、李红主张根据双方合同约定以房屋买卖总价款每天2%的标准主张违约金，明显过高，应予调整，一审法院酌定以房屋总价款118万元为基数，按照同期银行贷款利率标准对马丙东、李红主张的违约金予以支持。关于违约金的起算时间，根据马丙东与程学军之间的通话记录，马丙东、李红向某军、王月芳提出过户请求的时间为2019年6月20日，马丙东、李红并未举证证明其之前向某军、王月芳提出过过户请求，故马丙东、李红主张自贷款结清之日为逾期办证违约金的起算点无事实依据，应当以2019年6月21日为时间点起算违约金，计算至程学军、王月芳实际协助办理不动产权证之日止。此外，对程学军、王月芳反诉要求马丙东、李红承担逾期还款违约金522800元的诉讼请求，虽马丙东、李红确实存在逾期还款的情形，且其中一次逾期还款记入了程学军、王月芳的征信记录，存在违约。但该两次逾期时间均较短，且马丙东、李红之后及时进行了还款并支付了逾期违约金，之后提前结清了全部贷款。该两笔贷款在银行系统中均显示为正常结清。该两次逾期还款，是否会对程学军、王月芳的征信造成影响及造成何种影响，由此给程学军、王月芳造成的实际损失情况，程学军、王月芳均未举证证明。而双方合同约定按总购房款的2%每日计算违约金，明显过高，应予调整，一审法院酌情确定按银行同期贷款利率标准对程学军、王月芳主张的违约金予以支持。具体金额以118万元为基数，自2013年10月26日至10月29日止，自2018年6月10日至6月28日止，均参照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、程学军、王月芳于判决发生法律效力之日起十日内协助马丙东、李红办理位于连云港市连云区小山综合楼（市房开开发区分公司）1单元202室（丘号558026-2）房屋以马丙东、李红为所有权人的不动产权证书。二、程学军、王月芳于判决发生法律效力之日起十日内向马丙东、李红支付违约金，具体金额以118万元为基数，自2019年6月21日起至2019年8月19日，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际办理不动产权证之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回马丙东、李红的其他诉讼请求。四、马丙东、李红于判决发生法律效力之日起十日内向某军、王月芳支付违约金，具体金额以118万元为基数，自2013年10月26日至10月29日止，自2018年6月10日至6月28日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。五、驳回程学军、王月芳的其他反诉请求。一审本诉案件受理费19043元、保全费5000元，合计24043元，由马丙东、李红承担3461元，由程学军、王月芳承担20582元（因马丙东、李红已预交，程学军、王月芳承担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付马丙东、李红）；一审反诉案件受理费10063元，由程学军、王月芳承担10000元，由马丙东、李红承担63元（因程学军、王月芳已预交，马丙东、李红承担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付程学军、王月芳）。二审期间上诉人程学军、王月芳提供了以下证据：1.一审法官与上诉人儿子通话录音一份，该录音在一审中是在开庭前播放的，主审法官并没有听，当时提交的是U盘，证明一审法官不让上诉人提起反诉，一审法院程序违规；2.信用卡复印件，证明信用卡额度因被上诉人逾期违约而受到影响，额度从4.8万降低到2.4万元。被上诉人马丙东、李红质证认为：1.对证据一，上诉人在一审中提出回避的时候已经当庭播放过，属于重复提交。2.对证据二的三性均有异议。上诉人提交的证据和本案无关联性，上诉人仍然没有举证证明被上诉人2013年10月26日至10月29日以及2018年6月10日至6月28日期间两次逾期给其造成了何种影响。本院认证意见为：证据一不属于新证据，且上诉人实际上已经提起了反诉，一审法院并未影响上诉人的实体权利，故对该证据的证明目的不予采信。对证据二的真实性予以确认。被上诉人马丙东、李红二审期间未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，程学军、王月芳明确撤回主张解除房屋买卖合同的诉讼请求。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人程学军、王月芳及被上诉人马丙东、李红是否存在违约行为，如果存在，违约金是否应当调整。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖契约》第三条约定，在乙方（马丙东、李红）还清甲方（程学军、王月芳）欠贷款后，由甲方无偿为乙方提供相关服务，直至将该房屋的房产证、土地使用权证变更登记到乙方名下（其一切费用由乙方负责）。因此，在马丙东、李红已经还清贷款的情况下，程学军、王月芳负有配合过户的义务，但程学军、王月芳直至二审庭审也拒绝立即配合过户，其行为违反了买卖契约约定系违约行为。程学军、王月芳对此解释成对方必须先赔偿其损失之后才能过户。对此，本院认为，程学军、王月芳配合马丙东、李红办理产权变更手续是买卖契约约定的义务，程学军、王月芳应当履行。如果程学军、王月芳认为马丙东、李红逾期还款给其造成了损失，程学军、王月芳可以依据买卖契约的约定向马丙东、李红主张违约责任，而不能因对方有违约行为就不再履行自身应当履行的合同义务。根据买卖契约第二条第三项第五条第三款约定，马丙东、李红负有按时还银行贷款的义务，否则要承担违约责任。因马丙东、李红在还款过程中确有两次逾期还款，所以该两人的行为也存在违约。关于在买卖双方行为都存在违约的情况下，违约金的标准如何确定的问题，根据买卖契约第二条第三项、第五条第三款以及第九条的约定，双方都应当承担房屋总价款日百分之二的违约金，若按此标准计算，买卖双方应当负担的违约金明显过高，且双方均未能充分举证证明实际产生的损失，故一审法院依法调整为以房屋总价款118万元为基数，按银行同期贷款利率为标准计算双方的违约金并无不当。程学军、王月芳上诉称对方的逾期还款行为损害其信用，但也能充分举证证明实际产生的损失，故本院对该上诉理由不予采信。关于程学军、王月芳上诉称一审法院存在的程序问题。程学军、王月芳上诉称一审法院未及时撤回其诉讼请求系程序违法的问题，本院经审查后认为，程学军在2019年7月22日的证据交换笔录中要求撤回解除房屋买卖合同的反诉请求，但在2019年8月21日的庭审中仍然明确其反诉请求包括了解除双方签订的房屋买卖合同，且在随后的庭审中以及2019年11月5日的庭审中仍然要求解除合同，因此程学军、王月芳上诉认为一审法院没有及时撤回其上诉请求的上诉理由不能成立。程学军、王月芳上诉称一审法院不同意其回避申请系程序违法问题，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第四十七条的规定，院长担任审判长时的回避，由审判委员会决定；审判人员的回避，由院长决定；其他人员的回避，由审判长决定。人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。人民法院对复议申请，应当在三日内作出复议决定，并通知复议申请人。程学军、王月芳于2019年11月5日开庭前提出要求审判长回避的申请，一审法院院长作出不予回避的决定，程学军、王月芳在开庭时对不予回避的决定申请复议，经复议对复议申请不予准许并当庭告知程学军、王月芳，有庭审笔录予以记录，本院认为一审法院处理程学军、王月芳申请审判人员的回避并不违反法律规定就此不存在程序违法的问题。程学军、王月芳上诉称一审法院调解程序违法的问题，本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。因此，程学军、王月芳如果认为调解损害自身权利可以不参与调解，事实上，本案一审也并未达成调解协议，就此也更不存在一审法院调解程序违法的问题。综上，程学军、王月芳的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第四十七条、第九十三条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29106元（程学军、王月芳已预交），由上诉人程学军、王月芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年五月二十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条院长担任审判长时的回避，由审判委员会决定；审判人员的回避，由院长决定；其他人员的回避，由审判长决定。第四十七条人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。人民法院对复议申请，应当在三日内作出复议决定，并通知复议申请人。第九十三条人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。