浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民终1687号上诉人（原审被告）：朱建东，男，1975年3月18日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审第三人：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。上诉人朱建东因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）及原审第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱建东的委托诉讼代理人张永谦，被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。原审第三人乐清五洲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建东上诉请求：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决，改判驳回上海二十冶公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由上海二十冶公司承担。事实和理由：朱建东已于2018年3月27日合法占有了案涉商铺，原审判决以其虽然与乐清五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签订了《房屋交接书（商铺）》，但落款时间空白为由，对其在法院查封前已经合法占有案涉商铺的事实不予认定错误。1.2017年12月底，乐清五洲公司开发的五洲电工电器城已竣工并正式交付使用，朱建东考察后于2018年3月27日与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉商铺。同日，朱建东全额付清购房款，并签署了《房屋交接书（商铺）》，于当日实际占有案涉商铺。2.《房屋交接书（商铺）》一式三份，朱建东持有的虽没有落款时间，但一审后其向乐清五洲公司调取该公司存档资料，该留档《房屋交接书（商铺）》落款时间为2018年3月27日，证明案涉房产在2018年3月27日已经交付朱建东合法占有。3.退一步说，即使朱建东持有的《房屋交接书（商铺）》没有落款时间，但因案涉商铺系现房交易，按购房人全额付清购房款后双方才签署《商品房买卖合同》，双方一手签署购房合同一手交房的交易习惯，本案乐清五洲公司没有理由不予交付，朱建东亦没有理由拒绝交付。在朱建东付清全款、双方签署合同的情况下，即已完成了对商铺的交付占有，原审的认定明显有违常理及现房交易的一般习惯。上海二十冶公司答辩称，原审认定朱建东未在法院查封前合法占有案涉商铺，进而判令准许对案涉商铺的执行，正确无误。首先，朱建东一审中提交的《房屋交接书（商铺）》的交接时间空白，无法证明实际的交接时间。其次，案涉《商品房买卖合同》约定，乐清五洲公司将案涉商铺交付给朱建东的前提是朱建东支付房款、缴纳契税、物业维修基金、物业管理费等，但因朱建东并未缴纳物业维修基金，故不符合交付商铺的条件。请求驳回朱建东的上诉请求，维持原判。乐清五洲公司未陈述意见。一审法院认定事实如下：2017年12月21日，朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方16109.98元，总金额1057137元。2018年3月27日，朱建东就同一套商品房又与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定单价为每平方14821.18元，总金额972566元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2018年3月27日前一次性付清全部房款。朱建东的妹妹朱建英于2017年12月13日、12月21日、2018年3月27日通过中国建设银行分别向乐清五洲公司支付20万元、994274元、720858元，于2017年12月15日通过支付宝向案外人余叶支付5万元。2017年12月21日，乐清五洲公司向朱建东出具收款收据2份，载明收取履约保证金、开业保证金各5000元；2018年3月27日，乐清五洲公司向朱建东出具收款收据1份，载明收取案涉商铺房款972566元，并于2019年1月15日向朱建东开具金额为972566元的增值税普通发票。乐清五洲公司、朱建东、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，朱建东同意接收案涉商铺，签署时间为空白。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024303号。另查明，在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。朱建东于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异28号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为朱建东对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，朱建东与乐清五洲公司于2017年12月21日、2018年3月27日签订书面的《商品房买卖合同》，早于案涉商铺被该院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，乐清五洲公司、朱建东、五洲商管公司三方虽然签订了《房屋交接书（商铺）》，载明朱建东同意接收案涉商铺，但该交接书落款时间为空白，在缺乏其他证据相印证的情形下，无法证明朱建东在该院查封前已经合法占有案涉商铺。第三，结合朱建东提供的银行交易记录、收款收据、增值税普通发票、谈话笔录、户口簿复印件、支付宝账户信息等证据，能够证明朱建东已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了案涉商铺的不动产权分割登记，朱建东自此具备过户登记的条件，但因案涉商铺在同年7月26日即被该院查封，故无法办理过户登记非因朱建东的自身原因造成。综上，朱建东提交的证据不足以证明其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司请求准许执行案涉商铺，于法有据，予以支持。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024303号］。案件受理费13526元，由被告朱建东负担。本院二审期间，朱建东向本院提交以下新的证据材料：1.竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月28日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件。2.从乐清五洲公司调取的《房屋交接书（商铺）》一份，拟证明朱建东于2018年3月27日合法占有了案涉商铺。朱建东留存的《房屋交接书（商铺）》没有签署时间，符合客观实际。乐清五洲公司作为专业开发商，其留存的《房屋交接书（商铺）》可以印证房屋交付时间为2018年3月27日，足以证明朱建东在法院查封前已经合法占有案涉商铺。3.《客户签约确认单》一份，拟证明2018年3月27日朱建东与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，实收972566元，乐清五洲公司向其明示《商品房买卖合同》等内容。上海二十冶公司质证认为，首先，上述证据材料均不属于二审新的证据。其次，对证据材料1无异议，对证据材料2、3的真实性、合法性均有异议，其一，朱建东一审时明确表示《房屋交接书（商铺）》未签署时间，现二审又称乐清五洲公司保存了签署时间的《房屋交接书（商铺）》等材料，陈述前后不一；其二，鉴于朱建东与乐清五洲公司之间存在利害关系，故仅二者之间形成及认可的证据缺乏证明力，真实性无法认定；其三，《房屋交接书（商铺）》是在不具备合同约定的交付条件下形成的，交付不具合法性。本院认证如下：上海二十冶公司对朱建东提交的证据材料1无异议，故本院对该证据予以确认，该证据可以证明案涉商铺所在项目的竣工验收时间；上海二十冶公司虽对证据材料2、3的真实性、合法性提出异议，但因其就此未能提供反驳证据，故本院对上述证据亦予以采信，该二份证据可以证明朱建东与乐清五洲公司于2018年3月27日签订《房屋交接书（商铺）》《客户签约确认单》的事实。二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2018年3月27日，朱建东与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，约定朱建东认购案涉商铺，建筑面积65.62平方米，原总价1269072元，优惠明细“总房款×0.85自营×0.92一次性×0.98”，优惠后总价972566元，双方同意以一次性付款方式支付房款，乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务与朱建东分别签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向买受人明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付朱建东使用。乐清五洲公司留存的其与朱建东、五洲商管公司三方签订的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2018年3月27日。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是朱建东是否已在法院查封前于2018年3月27日合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此朱建东作为案外人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉商铺享有阻却法院强制执行的民事权益，应当在一审认定的基础上进一步举证证明其已在法院查封前合法占有案涉商铺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。虽然朱建东一审时提交的其与乐清五洲公司签订的《房屋交接书（商铺）》落款时间空白，无法直接证明其主张的案涉商铺已于2018年3月27日交付的事实，但综合全案事实及其二审提交的新的证据，其提出在法院查封前已于2018年3月27日接受交付并合法占有案涉商铺的事实主张具有高度可能性，具体理由如下：首先，案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续的事实，结合案涉《商品房买卖合同》约定乐清五洲公司应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用的内容，可以认定案涉商铺在2017年12月底已经具备实际交付的客观条件。其次，鉴于案涉商铺在2017年12月底客观上已经具备交付条件，故2018年3月27日朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，系现房交易。签约当日，朱建东按照合同约定付清了全部房款。朱建东主张付清全部房款的当天即2018年3月27日，乐清五洲公司即向其交付已经具备交付条件的案涉商铺，符合常理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2018年3月27日，说明乐清五洲公司亦认可其于2018年3月27日向朱建东交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定，对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而朱建东亦承认2018年3月27日交付商铺当时其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和朱建东买卖双方当事人之间关于收房手续的合同约定，在乐清五洲公司自愿办理房屋交付手续并对此未提出异议的情况下，不足以否定房屋交付行为的合法性。综上，根据朱建东原审提交的证据，结合其二审提交的新的证据，其主张乐清五洲公司系于2018年3月27日向其交付案涉商铺，具有高度可能性，可予认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用并非合法占有房屋的必要条件，故根据朱建东确认接收乐清五洲公司交付的事实，可以认定其在法院查封前已于2018年3月27日合法占有案涉商铺。因此，朱建东依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益的上诉理由，于法有据，本院予以支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13526元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年五月十五日书记员  程丽嫣