广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终634号 上诉人（原审原告）：广西罗城兴桂置业有限公司，住所地：罗城仫佬族自治县东门镇朝阳路140号（二楼），统一社会信用代码：914512253101005090。 法定代表人：刘家兴，总经理。 委托诉讼代理人：莫婵艳，广西欧治律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴孟阳，女，1990年4月1日生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：蒙锡配，罗城县法律事务中心法律工作者。 上诉人广西罗城兴桂置业有限公司（以下简称“兴桂置业公司”）与上诉人吴孟阳租赁合同纠纷一案,均不服罗城仫佬族自治县人民法院（2019）桂1225民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴桂置业公司上诉请求:一、改判一审判决第一项，判令吴孟阳支付兴桂置业公司尚欠的租金和物业管理费50983.73元；二、改判一审判决第二项，判令吴孟阳赔付兴桂置业公司三项违约金：1、按尚欠租金和物业管理费50983.73元为基数支付，自2019年3月20日至实际付清租金和物业管理费之日止按年利率24％计付违约金；2、补交免租期租金21195.6元；3．支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金14338.2元；三、改判一审判决第三项，判令吴孟阳赔偿兴桂置业公司2019年3月20日至2019年9月20日止的经济损失共计43014.6元；四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定兴桂置业公司违约缺乏事实根据。1、一审认为上诉人于2018年12月29日才取得消防部门评定验收复验合格且在计租日开始后未提供达到标准要求的公共设施／设备，由此认定兴桂置业公司未依约按时提供消防验收合格报告和符合租户经营要求的公共设施／设备构成履行迟延是错误的。首先，综观租赁合同及附件，双方仅在合同附件一《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》中，就消防系统约定“甲方提供消防主系统和上层喷淋”，并未约定兴桂置业公司需向吴孟阳按时提供消防验收合格报告，而兴桂置业公司事实上已提供了消防主系统和上层喷淋设备，不负有提供消防验收合格报告的合同义务。其次，就公共设施／设备，吴孟阳主张电梯不开、一楼超市未开等并不足以证明公共设施／设备未达到合同约定标准。根据合同对公共部分（包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、扶梯等）、共用设施设备（包括共用的机电、消防、安保、给排水、排风、空调等系统）的界定，兴桂置业公司已依约提供了上述设施设备。再次，即使兴桂置业公司于2018年12月29日才取得消防部门评定验收复验合格或公共设施／设备确实存在瑕疵；但根据合同第5.1条、合同附件一《商铺交付之参考标准及乙方装修一要求》的约定，吴孟阳已查看现场后确认商铺符合合同约定、使用目的及吴孟阳要求，吴孟阳同意按现状接收商铺。此外，合同第5.3条约定，吴孟阳接收商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺，如果商铺确实存在缺陷的，应当当场注明在交接凭据中，而吴孟阳在2018年1月9日签订的《接场验收登记表》中并未注明任何商铺缺陷。因此兴桂置业公司并不存在违约情形。2、一审认为兴桂置业公司以吴孟阳逾期交付租金和物业费为由采取停电的对抗方式导致吴孟阳无法进入商铺经营是错误的。根据合同第15.1条的约定，被上诉人逾期付款达15日以上的，上诉人有权采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，且兴桂置业公司已于2019年1月31日发函催告，在吴孟阳继续拒付租金物业管理费的情况下才采取的措施。至于一审认为兴桂置业公司停电导致吴孟阳无法进入商铺经营，无事实依据。即使卷闸门因停电无法开启，吴孟阳从未就此向兴桂置业公司反映或协商，卷闸门无法开启并不必然导致商铺无法经营。二、尚欠的租金和物业管理费是吴孟阳使用商铺应付的对价，不存在责任分担，一审判决确认被上诉人承担50％是错误的。《合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，这是关于违约责任的规定。而吴孟阳欠付的租金和物业管理费，是吴孟阳承租使用商铺应当支付的对价，不是因违约引起的责任，所以不能根据双方违约程度来确定责任比例。吴孟阳欠付的租金和物业管理费共计72491.03元，其已交付的租赁保证金21507.3元用于抵扣之后，尚欠的租金和物业管理费共计50983.73元，吴孟阳应全额支付兴桂置业公司。需要说明，吴孟阳交的水电押金、装修押金是在水电费结算后和装修后按约定退回，本案未审理水电费结算和装修事项，不能用这两项费用抵扣欠付的租金和物业管理费。三、一审判决确认吴孟阳对兴桂置业公司损失承担30％是错误的。如前所述，兴桂置业公司不存在违约行为，更不应认定兴桂置业公司先违约、吴孟阳后违约。即使一审认定兴桂置业公司逾期取得消防验收合格报告、逾期完成公共设施／设备建设工作、以吴孟阳逾期交付租金和物业费为由采取停电的对抗方式导致吴孟阳无法进入商铺经营均构成导致合同解除的原因，但一审法院亦认定“吴孟阳自商铺交接完毕后即开始装修并办理了营业执照且一直由其占有并使用租赁商铺。吴孟阳提供的证据均未显示是因消防系统及公共设施／设备问题而无法经营，即吴孟阳并未提供充分证据证明两者之间的因果关系，故兴桂公司在消防系统及公共设施／设备的违约行为，并未影响被上诉人享受承租人的权利，不能构成吴孟阳拒绝履行合同给付义务即支付租金和物业管理费的合法抗辩事由”。《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可见，出租人的主合同义务是将租赁物交付承租人使用、收益，承租人的主合同义务是支付租金。本案中，根据法院上述认定及法律规定，兴桂置业公司已履行了主合同义务，而吴孟阳未履行主合同义务，在此情况下，法院确认吴孟阳仅承担30％的责任，显然不公平。另外，基于同一合同违约造成双方损失后果，对双方的损失所承担的责任比例应当相同。而被上诉人另案诉请兴桂置业公司承担其商铺装修损失，法院确认兴桂置业公司承担50％的责任；本案兴桂置业公司诉请的商铺空置损失，吴孟阳仅承担30%的责任。所以，即使认为双方责任，确认吴孟阳仅承担30％的责任也是错误的。四、吴孟阳逾期腾退商铺导致商铺空置造成的损失，应当按约定的月租金和物业管理费数额计算，一审判决仅按月租金额计算是错误的。根据合同第1.6条对物业管理费的定义“指甲方二为购物中心提供统一物业管理服务而所发生的必要成本、费用及收取的合理报酬”，兴桂置业公司系为购物中心整体提供统一的物业管理服务，而非为吴孟阳承租商铺提供专项特定的服务。在商铺空置期间，兴桂置业公司客观上为购物中心整体提供了统一的物业管理服务，物业管理成本并未减少，所以吴孟阳未交的物业管理费仍为损失。另外，商铺租赁合同12.3.2条约定了逾期交还商铺的损失计算方式，是按合同终止前一个月的标准支付租金、物业管理费，成为确定吴孟阳逾期交还商铺造成损失的约定依据。因吴孟阳逾期腾退商铺期间（2019年3月20日至2019年9月20日）造成兴桂置业公司损失为43014.6元。如前所述，兴桂置业公司不存在违约情形，并且吴孟阳在吴孟阳多次通知催告后拒不腾退，因此应由吴孟阳承担上诉人商铺空置的全部损失。五、补交免租期租金、另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金与逾期支付租金、物业管理费违约金具有不同性质和功能，一审判决不支持兴桂置业公司补交免租期租金和另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金请求是错误的。补交免租期租金系根据合同第15.3条及《商务合同条件》关于“免租装修期”约定主张，合同约定的免租期系基于合同三年租期完全履行的情况下所给予的优惠，如果租期只有一年则不可能给予4个月的免租期。因此，在合同提前解除的情况下，免租期租金应予补交，一审法院未将该因素予以查明认定。兴桂置业公司请求另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金系针对其他方面的损失，也应当得到支持。基于上述，一审判决认定事实和适用法律错误，导致错误的判决结果，应予改判。特此提起上诉，请予支持。 上诉人吴孟阳上诉请求：1、依法撤销一审罗城法院（2019)桂1225民初972号民事判决，改判驳回兴桂置业公司的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：原判认定民事权利义务错误，主要是：一、原判认定“吴孟阳自计租日即2018年3月28日应支付租金和物业管理费，但其至合同解除时未再作款项支付，也应认定为导致合同解除的原因之一，应当承担相应的违约责任”，该认定是错误的，因为作为先履行合同义务的一方，即本案兴桂置业公司出租给吴孟阳的公众聚集场所在营业之前应当向消防部门申请消防验收，但兴桂置业公司没有履行申请消防验收，导致吴孟阳商铺无法营业，作为后履行合同义务的一方，即吴孟阳有权利不交房租，这叫不安抗辩权，因此原判认定：“吴孟阳主张的该抗辩权理由不能成立，本院不予支持”是错误的。二、根据双方签订的商铺租赁合同第14.2条约定，只要吴孟阳装修完超过90日（即3个月）的时间无法营业的，吴孟阳就有权利解除合同，并要求退还租赁保证金、并要求赔偿损失。事实上，吴孟阳于2018年3月27日之前己对商铺装修完，在2018年6月26日之前，即90日内兴桂置业公司应当申请消防验收，但兴桂置业公司没有履行申请消防验收，直到2018年12月29日才取得消防部门评定工程主体部分（不含内装修）验收合格，可见，吴孟阳就有权利解除合同并要求退还各种保证金和赔偿经济损失，因此原判认定“本院按兴桂置业公司、吴孟阳的过错程度认定7:3负担责任”明显是对民事权利义务认定错误。三、吴孟阳在2018年3月27日装修完都一直没有营业，未营业就不应当交房租及物业费，但原判认定：“故吴孟阳欠付2018年4月28日至2019年1月16日期间的物业管理费”以及“可以认定双方约定的每月基本租金为人民币5298.90元、物业管理费为人民币1870.20元，则欠付10个月零19天的租金为56344.97元和欠付8个月零19天的物业管理费为16146.06元共计72491.03元，各自承担过错责任为50%，吴孟阳应承担支付36245.52元给兴桂置业公司的责任”是错误的。四、吴孟阳在未签订合同之前己分别于2016年10月11日、2017年10月向兴桂置业公司交了各种诚意金、租赁保证金等共计34110.9元，己经履行了合同义务；之后，双方于2017年10月12日才签订《商铺租赁合同》，吴孟阳已履行了合同义务就不存在违约行为，即使吴孟阳未来得及交房租，根据合同第15.1条约定，兴桂置业公司可以在押金中抵扣租金，也不至于对吴孟阳门面采取停电、停水措施。原判认定：“吴孟阳应当承担相应的违约责任”是错误的。五、吴孟阳在2018年3月27日装修完，装修完应当正式经营，并交付房租，但吴孟阳无法营业，因为兴桂置业公司在吴孟阳装修完9个月零2天即2018年12月29日才取得消防部门评定工程主体部分（不含内装修）验收合格，同时又在未通知吴孟阳的情况下，于2019年1月16日对吴孟阳商铺采取停电停水的措施，这种严重违约行为，但是原判认定：“本院酌情定《租赁合同》违约金应以吴孟阳逾期支付的租金和物业管理费11114.82元为基数，从2019年3月20日起算至付清时止按年利率24％计付违约金给兴桂置业公司”是错误的。六、吴孟阳未经营过商铺，双方认可2019年3月20日已解除合同，双方不存在权利义务关系，所有原判认定：“故吴孟阳应承担从2019年3月20日至2019年9月20日共计6个月的经济损失共计9538.02元即房租给被上诉人”这明显是错误的。综上所述，一审判决认定本案民事权利义务错误，导致判决错误，为此，要求二审法院依法撤销一审判决，驳回兴桂置业公司的诉讼请求。 上诉人兴桂置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告腾退其违法占用的罗城·中央广场第二层L2-003号商铺给原告（因被告已经在开庭之前把商铺钥匙交回给原告，所以放弃该项诉讼请求）；2、判令被告支付原告欠付的租金和物业管理费61654.26元；3、判令被告赔付原告违法占用商铺期间的损失25808.76元（原暂计算至2019年7月8日止，过后仍按7169.10元/月计付至2019年9月20日商铺钥匙交回时止）；4、判令被告支付原告违约金108580.75元。其中：（1）逾期租金和物业管理费违约金43093元（暂计算至2019年7月8日止，过后计算至付清之日止）；（2）补交免租期租金21195.6元；（3）支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金14338.2元；（4）合同解除后逾期不交还商铺违约金29143.95元。 一审法院查明，2016年10月11日，吴孟阳向兴桂置业公司交租赁诚意金10000.00元。2017年10月12日，吴孟阳作为乙方与兴桂置业公司作为甲方一及其罗城中央广场小区物业管理服务分公司作为甲方二（双方约定如无专指时，合称为甲方）签订一份《罗城·中央广场商铺租赁合同》，就吴孟阳承租兴桂置业公司经营管理的罗城·中央广场购物中心商铺达成合同约定。该合同约定：第一条“定义”有19个条款，第1.1条：“本合同”指甲方和乙方订立的本合同，包括本合同、所有附件及双方不时就修订本合同而做出的任何书面补充协议。第1.5条：“租赁保证金”指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、商业管理费或物业管理费，仅作为乙方履行本合同义务的保证。第1.6条：“物业管理费”指甲方二为购物中心提供统一的物业管理服务而所发生的必要成本、费用及收取的合理报酬。第1.7条：“计租日”指起算租金的日期，一般为免租装修期（如有）结束之次日。第1.8条：“起租日”指租赁期限的起始日。第1.14条：“租赁期限”本合同及附件《合同商务条件》约定的租赁期限包含了乙方的免租装修期，免租装修期亦属于租赁期限范畴并适用本合同约定。第1.15条：“租赁年度”一般是指从起租日起满365天为一个租赁年度，以此类推，但最后一个租赁年度以实际天数计算。第1.16条：“装修”指根据一定的设计理念和美观规则，对商铺内外进行的装潢、装饰、布置、陈列、修缮、改造，包含但不限于：搭建、安装、增加、迁移、拆除、改造或者改装任何建筑物、构筑物、固件、分隔物、共用设施设备、装饰或其他附着物。第二条“出租商铺”有5个条款，第2.1条：甲方一出租给乙方使用的商铺指房屋或场地，该商铺由甲方一拥有所有权，或者商铺产权为其他业主拥有并已委托甲方一出租及管理。乙方已知悉所租商铺权属事宜，双方均认同：乙方所租商铺不存在任何可能影响乙方正常经营的权利瑕疵。第2.3条：甲方一出租给乙方使用的商铺面积暂按附件《合同商务条件》约定执行，商铺位置如附件《商铺位置参考图》（只作位置确定及方便鉴别之用）所示。商铺范围最终以甲方现场确定的为准，商铺面积最终以甲方委托的专业测绘公司的测绘报告为准，如果商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，双方同意按该测绘报告面积来计算本合同项下的租金、物业管理费及租赁保证金等费用并进行多还少补。第2.5条：在租赁期限内，乙方有权根据其正常经营需要与购物中心的所有其他租户共同、平等及合理地使用购物中心中的公共部分（包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、扶梯等），但不得违反本合同约定及甲方管理规定，且甲方有权根据实际情况对上述使用予以合理的限制。第三条“商铺用途”有7个条款，第3.3条：乙方应按照我国法律及政府规定在该商铺内进行经营活动前，及时向政府有关部门申请并办理好必要的执照、批准证书或许可证等【包括但不限于营业执照、税务登记证（国税及地税）、卫生许可证（如需）、环保验收合格证、消防验收合格、娱乐经营许可证（如需）、营业性演出许可证（如需）、租赁合同备案等】，并在开业前提交复印件给甲方；如该证件在办理途中，应提交证件办理回执复印件。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。第四条“租金、费用及支付方式”有13个条款，第4.1条：乙方应按本合同及附件《合同商务条件》的约定向甲方支付租金、物业管理费、租赁保证金、质量保证金、水费、电费、水电费押金及其他应付费用。第4.3条租赁保证金下的第4.3.1项：乙方应于签订本合同时或之前按《合同商务条件》向甲方一交纳租赁保证金。该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。第4.3.3项：租赁期间，如乙方出现违约行为、违规行为、侵权行为、不正当竞争行为、违法行为或犯罪行为的，甲方除有权要求乙方承担相应责任外，还有权从租赁保证金中直接抵扣应由乙方承担的违约金、赔偿金、占用费或其他费用（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或者补救办法），并有权要求乙方补足租赁保证金，但甲方应及时书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，没收剩余的租赁保证金，收回该商铺，并有权要求乙方另行支付相当于两个月租金和物业管理费总额的违约金及另行赔偿甲方的全部损失。第五条“商铺交付与验收”有5个条款，第5.1条：在签订本合同前，乙方有权并已经到该商铺现场详细查看该商铺现有装修、设施及购物中心的公共部分，乙方确认该商铺各项条件（包括但不限于：权属、证照、位置、面积、装修、设施设备等）均符合本合同约定、乙方使用目的及乙方要求，乙方同意按此现状接收商铺。该商铺交付条件标准见合同附件《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》。第5.3条：甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺的状况，包括空调、照明、用电、消防等使用注意事项。乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺。如果该商铺确实存在缺陷的，应当当场注明在交接凭据中。商铺交接后，甲乙双方应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及交付状况；交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成。第5.4条：前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺；同时，甲乙双方应当将该等缺陷书面记录，而甲方则应当于交付/接收之日起30日内对有必要修复部分进行修复。第六条“免租装修期、租赁期限”有7个条款，第6.1条：乙方的免租装修期详见本合同附件《合同商务条件》约定。如甲方给予乙方免租装修期的，租赁期限包含乙方的免租装修期，租赁期限从免租装修期的首日起算。第6.2条：免租装修期内，乙方除免交本合同附件《合同商务条件》约定的款项外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。第6.3条：如因乙方原因（含乙方人员及乙方委托的装修施工方的原因，下同），自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，视为乙方放弃承租商铺及重大违约。第6.4条：若乙方于免租装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方依然只需于计租日开始向甲方支付租金。第6.5条：乙方承诺于免租装修期届满后的次日（未约定有免租装修期的，则为起租日）完成装修并正式开门营业（以下简称：开业）。……逾期开业时间达到60日或以上的，视为乙方重大违约。第七条“商铺装修”有14个条款，第7.3条：乙方同意在申请装修时向甲方二支付装修押金，作为担保其装修行为及装修效果的保证金。甲方有权在该装修押金中抵扣乙方应承担的违约金、处罚金、赔偿款、补偿款。如果乙方按照甲方及政府审批的装修方案完成装修，且没有违反本合同及有关装修的规定，甲方二应于乙方装修完毕、在收到乙方退款申请及乙方交回收据原件且消防部门验收合格后一个月内向其返还装修押金余额（无息）。第八条“商铺修缮”有6个条款，第8.1条：甲方二负责购物中心主体结构、公共区域及共用设施设备（包括共用的机电、消防、安保、给排水、排风、空调等系统，下同）的维修及维护工作。租赁期间，甲方二应尽力确保购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态。第九条“经营条款”有10个条款。第十条“转租、分租、转让”有4个条款。第十一条“物业管理”有5个条款，第11.1条：甲方有权委托甲方二负责购物中心的全部物业管理服务，且有权更换服务公司。乙方同意并接受该等公司提供物业管理服务。第十二条“商铺交还”有3个条款，第12.2条交还状况及装修和附属设施设备的归属下的第12.2.1.1项：本合同结束后（不论基于何种原因），乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致；商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。第12.3.3项：乙方逾期交还商铺的，或未办理商铺交还手续而自行离场、撤场的，或未经甲方书面同意而连续3天未开门营业的，均视为乙方重大违约，乙方应按合同终止前一个月的标准支付租金、物业管理费等各项费用，并应支付相当于日基本租金1.5倍的违约金，直至乙方交还商铺给甲方，且甲方有权自行收回商铺。乙方逾期仍未搬离的设施设备或其他物品，视为乙方已放弃对它们的所有权并归甲方所有，甲方有权自行处理（包括但不限于：自行封存、转移、变卖、拍卖、作为垃圾清理），处理费用由乙方承担，甲方无须给予乙方任何补偿或者赔偿。第十三条“合同变更、提前终止的条件”有3个条款，第13.2条租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，守约方可提前终止本合同（不视为违约）：第13.2.1项：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止合同的。第13.2.9项：因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。第十四条“甲方违约责任”有5个条款，第14.1条在租赁期内，甲方有下列行为之一，且经乙方书面要求纠正后仍未纠正的，乙方有权单方面终止本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：第14.1.2项：违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使该商铺无法继续使用，且超过90日的。第14.2条乙方依据合同第14.1条单方终止合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内将该商铺交还给甲方。第十五条“乙方违约责任”有5个条款，第15.1条：在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水费、电费、空调费或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）。甲方有权从乙方装修押金、水电费押金或租赁保证金中抵扣乙方应付款项及违约金，有权要求乙方重新补足相关押金、保证金；乙方未按期补足的，按逾期付款处理。乙方逾期付款达15日以上（含15日）的，甲方二有权采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果及损失由乙方自行承担及赔偿。第15.2条：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，甲方有权没收租赁保证金，并有权要求乙方另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿甲方或第三方的全部损失。第15.3条：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，自行收回该商铺，没收租赁保证金，收回曾给予乙方的租金优惠，且无需赔偿或补偿乙方的任何损失，乙方应另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿甲方及第三方的损失：第15.3.5项：乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用达到15日或以上的（无论甲方是否催交、无论金额多少）。第15.3.6项：乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续3次或以上的，或一年内累计达3次或以上的。第15.3.9项：因乙方原因，自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，或于免租装修期届满后60日内仍未能完成装修并开业的。第15.4条：甲方依据本合同第15.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺。第15.5条：甲方根据本合同，要求或收取违约金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救权利（包括收回该商铺的权利）。第十六条“不可抗力”有3个条款。第十七条“通知与送达”有3个条款。第十八条“其他”有12个条款，第18.10条：本合同还包括以下组成部分（即使不统一装订），如本合同无约定的内容，以下列附件的约定为准：附件一：《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》附件二：《合同商务条件》附件三：《商铺位置参考图》。如《合同商务条件》与本合同正文、其他附件约定不一致的，以《合同商务条件》约定为准；如本合同正本与除《合同商务条件》外的其他附件约定不一致的，以本合同的约定为准。双方还就其他事项进行了约定。该合同的落款乙方处有吴孟阳签字捺印，甲方处有兴桂置业公司加盖公章。该合同的“附件一”《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》约定：商铺交付之参考标准及乙方装修要求以下标准仅为甲方标准商铺的参考标准，如与商铺现状不一致的，以甲方交付时的商铺现状为准；乙方如需对商铺进行装修的，应按以下要求进行：消防系统甲方提供消防主系统和上层喷淋。如乙方需增加天花吊顶的，乙方必须自行依法安置下层喷淋，并应报消防部门验收通过后方可开业。双方还就空调系统、电力系统、弱电系统、给排水/排油、排烟系统（专指餐饮业）事项进行了约定。该合同的“附件二”《合同商务条件》亦由吴孟阳作为乙方与兴桂置业公司作为甲方一及其罗城中央广场小区物业管理服务分公司作为甲方二（双方约定如无专指时，合称为甲方）签订，双方具体约定：甲、乙双方同意按以下商务条件来执行本合同正文约定的各项权利义务：出租商铺广西省罗城县解放路与一平路交汇处东南面的罗城·中央广场第二层第L2-003号商铺，位置参见合同附件《商铺位置参考图》。出租面积承租面积为62.34㎡，最终以甲方委托测绘公司出具的测绘报告为准。租赁用途该商铺只供乙方作为“”品牌及业态的经营之用，其商铺名称为。租赁期限共三年（自商铺交付之日起算），含免租装修期。免租装修期共5个月（自商铺交付之日起算）。免租装修期内，乙方仅免予支付租金（作为甲方给予乙方的租金优惠），但乙方仍需支付物业管理费、水费、电费、燃气费及其它费用。租金乙方每月租金为：1）第一、二个租赁年度，每月基本租金为人民币5298.90元（即：每月85元/㎡，按承租面积计算）。2）第三个租赁年度，每月基本租金人民币5872.43元（即：每月94.20元/㎡，按承租面积计算）。首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月基本租金。租赁保证金相当于三个月的月平均租管费用（租管费用为基本租金、物业管理费的总和，下同）总金额的租赁保证金，共计21507.30元。物业管理费每月物业管理费为30元，（即：每月1870.20元/㎡，按承租面积计算）。首月物业管理费应于起租日（即：租赁期限的首日，下同）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月物业管理费。水费、电费乙方应支付的水费、电费包括以下组成部分：乙方商铺实际使用所发生的费用、转供服务所发生的损耗（损耗量为该商铺实际使用量的6%，甲方二有权根据实际情况调整上述损耗比例）及相关费用分摊（如：购物中心消防管道检测、换水费用的分摊。）上述费用以甲方二核定的为准。水电费押金为633.40元（即：10元/㎡，按承租面积计算）。装修押金为3000.00元/次。垃圾清运费为316.70元/次（即：5元/㎡/次，按承租面积计算）。双方还就甲方收款账户、会员折扣及积分费用事项进行了约定。该“附件二”《合同商务条件》的落款乙方处有吴孟阳签字捺印，甲方处有兴桂置业公司加盖公章。该合同的“附件三”为《商铺位置参考图》，双方就商铺位置、范围、面积事项进行了明确。 2017年10月26日，吴孟阳通过合同附件二《合同商务条件》约定的银行账户向兴桂置业公司转账汇款25105.00元，该笔汇款与2016年10月11日交的租赁诚意金10000.00元共计35105.00元，包含水电押金623.4元、装修押金3000元、垃圾清运费311.7元、租赁保证金21507.3元、免租期管理费（5个月）2493.6元、首月租金和物业管理费7169.1元。 2017年10月27日，吴孟阳在一份《罗城·中央广场商铺接场验收登记表》上签字确认接场验收时间为2017年10月27日。兴桂置业公司向吴孟阳交付的商铺为毛坯房。当日，吴孟阳向兴桂置业公司提交一份《罗城·中央广场商铺装修申请表》，申请对商铺号为L2-003施工，工期为2017年10月27日至2017年11月15日。同日，吴孟阳与兴桂置业公司签订一份《罗城·中央广场安全施工管理协议》。 尔后，吴孟阳将涉案租赁商铺交由装饰公司进行装修，开支装饰装修费用合计70936元。吴孟阳按月向兴桂置业公司缴纳电费。 2018年3月14日，以吴孟阳为经营者取得营业执照，登记名称为罗城仫佬族自治县面包与茶食品店，经营场所登记为涉案商铺地址。涉案商铺所在的罗城·中央广场的公共区域设施/设备尚未完善。 2018年12月29日，河池市公安消防支队向兴桂置业公司作出河公消验字[2018]第0096号《建设工程消防验收意见书》，内容为：“你单位报来的广西罗城中央广场裙楼建设工程（受理凭证文号：河公消验凭字[2018]第0092号,2018年12月18日收）竣工消防验收复验检查材料收悉。……属于一类高层公共建筑内裙楼，主要消防设施为室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、火灾自动报警系统、应急照明及疏散指示标志、灭火器等。2018年12月25日，我支队监督员和你单位组织的设计、施工和监理单位的相关人员对该工程进行了复验，经对复验资料审查，对验收存在的问题进行了现场核查和测试，《建设工程消防验收意见书》（河公消验字[2018]第0028号）中裙楼部分存在问题已整改完毕，意见如下：一、综合评定该工程主体部分（不含内装修）验收复验合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，并且每年至少进行一次全面检查，确保设施完好有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。” 2019年1月16日起，兴桂置业公司停掉涉案商铺供电，吴孟阳无法营业；2019年5月29日起，兴桂置业公司停掉涉案商铺供水。 2019年1月30日，兴桂置业公司向吴孟阳发出一份《缴费通知函》要求吴孟阳在收到函件的3日内付清租金和物业费。2019年1月31日，吴孟阳在函件上书写“此函件本人已收到，但是不认可，具体情况再谈”。 2019年3月17日，兴桂置业公司向吴孟阳发出一份《催缴租金及解除商铺租赁合同通知书》，内容为：“尊敬的吴孟阳：您好！贵我双方于2017年10月12日签定《罗城·中央广场商铺租赁合同》，把面积62.34平方米出租给你作商铺使用，租期3年，自2018年2月1日贵方营业至今：1、你连续拖欠租金、物业费（共计：57976.20元），经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为；2、你多次不按我购物中心规定时间正常经营，甚至多次无故闭店，已违反合同条款，属违约行为；为此，我公司声明解除双方签订的《罗城·中央广场商铺租赁合同》，收回商铺。合同解除之后，限你自租赁合同解除之日起3日内将房屋内属于你的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作你放弃财物所有权及其他处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。”并通过邮件方式向吴孟阳邮寄。吴孟阳于2019年3月19日收到该通知书。后吴孟阳因与兴桂置业公司就解除合同及支付款项等事宜未能协商一致，兴桂公司遂于2019年4月9日诉至该院，提出如上诉讼请求。 2019年4月9日，吴孟阳作为原告因涉案商铺租赁问题以兴桂置业公司作为被告向该院另行提起诉讼，诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方于2017年10月12日签订的《罗城·中央广场商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告租赁保证金34110.9元；3、判令被告赔偿原告的经济损失（装修费用）73730.16元；4、判令被告承担本案受理费。本院立案案号为：（2019）桂1225民初495号，已于2019年6月6日开庭审理。 2019年9月12日，该院组织吴孟阳与兴桂置业公司到涉案商铺实地对该商铺装修项目的客观性和真实性进行核对。2019年9月20日，兴桂置业公司认可吴孟阳举证的四张《工程预算表（标准版）》所列三个大项后的每个分项装修项目的目前价值就是按照每个装修分项项目后面所列的装修费用，吴孟阳与兴桂置业公司对吴孟阳请求的租赁物（该商铺）添附物的当前价值达成一致意见，同意不再通过司法评估鉴定程序进行价值评定。经现场核对，双方对四张《工程预算表（标准版）》所列三个大项后的每个分项装修项目认可除第二大项第15分项面包陈列柜外都是装修添附无法拆除的，即能拆除的东西为面包陈列柜，剩余的每个装修分项是装修添附无法拆除的；双方认可前述《工程预算表（标准版）》所列第二大项第16分项收银台入口围栏已不在商铺内，吴孟阳已明确表示不再对收银台入口围栏装修分项提出主张。《工程预算表（标准版）》列明的三个大项装修项目的工程直接装修费用总计63729.90元，其中面包陈列柜装修费用为5100.00元、收银台入口围栏装修费用为160.00元。2019年9月20日，吴孟阳已将该商铺钥匙交回给兴桂置业公司。 庭审中，吴孟阳表示涉案租赁合同于其收到兴桂置业公司的《催缴租金及解除商铺租赁合同通知书》时已解除，其对兴桂公司主张其于2019年3月19日收到该通知未提出异议，并陈述只要兴桂置业公司把所有保证金退回，其就返还商铺。兴桂置业公司认可涉案租赁合同于吴孟阳收到其发出的《催缴租金及解除商铺租赁合同通知书》时已解除。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2017年10月12日签订的涉案租赁合同是否合法有效。二、原、被告双方在履行涉案租赁合同中是否存在违约行为。三、原告要求被告赔付租金、物业管理费、占用商铺期间的损失以及违约金，应否支持。 关于第一个争议焦点。吴孟阳与兴桂置业公司签订的《罗城·中央广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,其合法有效,双方当事人均应依约全面履行。《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》《合同商务条件》《商铺位置参考图》系前述《租赁合同》的附件,构成《租赁合同》的组成部分,该三份附件与《租赁合同》共同约定明确了租赁期限、租金及其支付、违约责任等条款,与《租赁合同》的内容整体不可分，亦合法有效。诉讼中，双方均主张以2019年3月17日《催缴租金及解除商铺租赁合同通知书》作出界定合同解除的时间点；而根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；因此，2019年3月17日《催缴租金及解除商铺租赁合同通知书》应视为兴桂置业公司向吴孟阳作出解除合同的意思表示，现吴孟阳与兴桂置业公司均认可吴孟阳于2019年3月19日收到该通知书时合同解除，则于吴孟阳收到该通知书时双方协商一致，双方之间的租赁合同已经予以解除，且诉讼中，吴孟阳已向兴桂置业公司退还商铺钥匙。据此，该院认定《租赁合同》及附件在2019年3月19日吴孟阳收到解除通知书时解除，故该院对吴孟阳要求判决解除合同的诉讼请求无需再作出裁判。 关于第二个争议焦点。关于兴桂置业公司的履约情况。吴孟阳认为兴桂置业公司未履行合同附件一《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》约定的提供合格消防系统以及合格公共设施/设备的义务,导致涉案商铺无法营业。综观《租赁合同》的内容,第3.3条约定:“乙方应按照我国法律及政府规定在该商铺内进行经营活动前，及时向政府有关部门申请并办理好必要的执照、批准证书或许可证等【包括但不限于营业执照、税务登记证（国税及地税）、卫生许可证（如需）、环保验收合格证、消防验收合格、娱乐经营许可证（如需）、营业性演出许可证（如需）、租赁合同备案等】，并在开业前提交复印件给甲方；如该证件在办理途中，应提交证件办理回执复印件。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。”第5.3条约定:“甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺的状况，包括空调、照明、用电、消防等使用注意事项。乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺。如果该商铺确实存在缺陷的，应当当场注明在交接凭据中。商铺交接后，甲乙双方应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及交付状况；交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成。”第5.4条约定：“前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺；同时，甲乙双方应当将该等缺陷书面记录，而甲方则应当于交付/接收之日起30日内对有必要修复部分进行修复。”第6.3条约定：“如因乙方原因（含乙方人员及乙方委托的装修施工方的原因，下同），自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，视为乙方放弃承租商铺及重大违约。”第6.5条约定：“乙方承诺于免租装修期届满后的次日（未约定有免租装修期的，则为起租日）完成装修并正式开门营业（以下简称：开业）。……逾期开业时间达到60日或以上的，视为乙方重大违约。”第15.3条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，自行收回该商铺，没收租赁保证金，收回曾给予乙方的租金优惠，且无需赔偿或补偿乙方的任何损失，乙方应另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿甲方及第三方的损失：”的第15.3.9项：“因乙方原因，自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，或于免租装修期届满后60日内仍未能完成装修并开业的。”以及《租赁合同》附件一《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》约定：“消防系统甲方提供消防主系统和上层喷淋。如乙方需增加天花吊顶的，乙方必须自行依法安置下层喷淋，并应报消防部门验收通过后方可开业。”根据上述约定,作为出租方向承租方如实陈述承租商铺包括消防在内的各方面状况以及为承租户提供达到标准要求的公共设施/设备是其负有的合同义务,并应当在《租赁合同》约定的计租之日起即2018年3月28日前完成（免租期为2017年10月27日交付商铺至2018年3月27日共5个月）。本案中,兴桂置业公司于2018年12月29日才取得消防部门评定工程主体部分（不含内装修）验收复验合格,经过吴孟阳举证可证实兴桂置业公司在公共设施/设备方面至计租日开始时也未履行完毕。故兴桂置业公司未依约按时提供消防验收合格报告和符合承租户经营要求的公共设施/设备已构成履行迟延,而吴孟阳已于2017年10月26日向兴桂置业公司交付了《合同商务条件》约定的各项金额，本案应当认定兴桂置业公司违约在先。尽管2017年10月27日吴孟阳和兴桂置业公司签订了《罗城·中央广场商铺接场验收登记表》,吴孟阳自甘风险愿意在消防验收合格报告出具之前以及公共设施/设备完善之前进行装修商铺,但该登记表反映兴桂置业公司并未履行注明消防和公共设施/设备方面存在缺陷的义务,且兴桂置业公司收取了物业管理费，并在《租赁合同》约定要求吴孟阳经营必须取得消防验收合格并在开业前交复印件给兴桂置业公司，又约定要求吴孟阳自该商铺交付之次日必须在规定时间内完成装修和开业，未完成的构成违约，兴桂置业公司有权单方解除合同，即吴孟阳自该商铺交付后进行装修及营业的行为，并不能视为免除兴桂置业公司在消防系统方面及公共设施/设备方面的合同义务。本案应当认定兴桂置业公司逾期取得消防验收合格报告是导致合同解除的原因之一，且其又未能举证证明其在提供公共设施/设备方面的义务已完成，故亦应当认定兴桂置业公司逾期完成公共设施/设备建设工作也是导致合同解除的原因之一。兴桂置业公司逾期完成《租赁合同》及附件中的主要合同义务,应当承担相应的违约责任。并且，虽然《租赁合同》第15.1条约定：“……乙方逾期付款达15日以上（含15日）的，甲方二有权采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，……”，但是兴桂置业公司违约在先，其于2018年12月29日取得消防部门评定工程主体部分（不含内装修）验收复验合格后即以吴孟阳逾期交付租金和物业管理费等费用为由采取停电的对抗方式导致吴孟阳实际无法经营商铺,兴桂置业公司该行为也应认定为导致合同解除的原因之一，应当承担相应的违约责任。 关于吴孟阳的履约情况。如前所述,兴桂置业公司未取得消防验收合格、未完成公共设施/设备及采取停电对抗方式仅是导致合同解除的原因之一。本案中,吴孟阳分别于2016年10月11日向兴桂置业公司交租赁诚意金10000.00元，于2017年10月26日向兴桂置业公司交付款项25105.00元后，其未能在装修完毕免租期届满后向兴桂置业公司支付租金、物业管理费等。《合同商务条件》关于“租金”条款约定，“首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月基本租金。”以及关于“物业管理费”条款约定，“首月物业管理费应于起租日（即：租赁期限的首日，下同）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月物业管理费。”吴孟阳自计租日即2018年3月28日应支付租金和物业管理费，但其至合同解除时未再作款项支付，也应认定为导致合同解除的原因之一，应当承担相应的违约责任。 关于吴孟阳是否享有合同抗辩权的问题。吴孟阳认为,兴桂置业公司未提供验收合格的消防系统及达到标准要求的公共设施/设备,导致其不能按《租赁合同》及附件约定目的经营租赁商铺,故其对租金、物业管理费履行义务享有合法抗辩权。从本案查明事实看,吴孟阳自商铺交接完毕后即开始装修并办理了营业执照，且一直由其占有并使用租赁商铺。吴孟阳提供的证据均未显示是因消防系统及公共设施/设备问题而无法经营，即吴孟阳并未提供充分证据证明两者之间的因果关系,故兴桂置业公司在消防系统及公共设施/设备的违约行为,并未影响吴孟阳享受承租人的权利,不能构成吴孟阳拒绝履行合同给付义务即支付租金和物业管理费的合法抗辩事由。吴孟阳主张的该抗辩权理由不能成立,本院不予支持。 综上，兴桂置业公司、吴孟阳在履行《租赁合同》及附件过程中均存在违约行为，当对方存在违约行为时双方均未能通过协商、积极履行义务或者诉讼等合法途径解决纠纷，而是采取消极对抗方式处理纠纷，故该院认定履行《租赁合同》及附件时兴桂置业公司、吴孟阳按各自的过错应承担50%比例的责任。 关于第三个争议焦点，即是关于合同解除的法律后果。关于租金和物业管理费的问题。根据《合同商务条件》关于“免租装修期”条款约定“共5个月（自商铺交付之日起算）。免租装修期内，乙方仅免予支付租金（作为甲方给予乙方的租金优惠），但乙方仍需支付物业管理费、水费、电费、燃气费及其它费用。”、关于“租金”条款约定“租金乙方每月租金为：1）第一、二个租赁年度，每月基本租金为人民币5298.90元（即：每月85元/㎡，按承租面积计算）。2）第三个租赁年度，每月基本租金人民币5872.43元（即：每月94.20元/㎡，按承租面积计算）。首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月基本租金。”以及关于“物业管理费”条款约定“物业管理费每月物业管理费为30元，（即：每月1870.20元/㎡，按承租面积计算）。首月物业管理费应于起租日（即：租赁期限的首日，下同）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月物业管理费。”根据上述约定，2017年10月27日至2018年3月27日为免租期;2018年3月28日为计租日，2018年3月28日至2018年4月28日的租金应于2018年3月28日或之前支付；以后每月的支付方式为吴孟阳应于每个月25日前支付下个月的租金和物业管理费。在《租赁合同》及其附件签订前吴孟阳于2016年10月11日向被告兴桂置业公司交租赁诚意金10000.00元，在《租赁合同》及其附件生效后于2017年10月26日向兴桂置业公司交付款项25105.00元，之后未曾支付过租金及物业管理费,显属违约,应承担相应的违约责任。如前所述，吴孟阳应于2018年3月28日或之前开始支付租金，但其在2017年10月26日向兴桂置业公司交付款项25105.00元后，至今都未曾支付过租金及物业管理费；而兴桂置业公司认可吴孟阳已交首月租金和物业管理费，故吴孟阳欠付2018年4月28日至《租赁合同》解除时（2019年3月19日）期间的租金；因在2019年1月16日兴桂置业公司采取停电方式导致吴孟阳实际无法使用涉案商铺经营，即在停电后未发生物业服务，不应收取物业管理费，故吴孟阳欠付2018年4月28日至2019年1月16日期间的物业管理费。结合《合同商务条件》内容约定及吴孟阳支付款项数额，可以认定双方约定的每月基本租金为人民币5298.90元、物业管理费为1870.20元，则欠付10个月零19天的租金为56344.97元和欠付8个月零19天的物业管理费为16146.06元共计72491.03元，那么，结合双方在本案中各自承担的过错责任为50%，吴孟阳应承担支付36245.52元给兴桂置业公司的责任。吴孟阳于2017年10月26日向兴桂置业公司交付租赁保证金21507.3元、水电押金623.4元、装修押金3000元，合计25130.7元，再根据《租赁合同》第15.1项：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水费、电费、空调费或其他费用的，……甲方有权从乙方装修金、水电费押金或租赁保证金中抵扣乙方应付款项及违约金……”，因在（2019）桂1225民初495号案件中，对于吴孟阳要求兴桂置业公司退还租赁保证金、水电押金、装修押金的诉讼请求，该院认定款项应先予以抵扣吴孟阳应付款项并予以驳回。而兴桂置业公司抗辩称依据《租赁合同》第15.2条约定：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，甲方有权没收租赁保证金。但兴桂置业公司发生违约行为在先也是导致涉案《租赁合同》解除的原因，由此兴桂置业公司抗辩租赁保证金不应抵扣的理由不成立，该院不予采纳。故吴孟阳已交付租赁保证金、水电押金、装修押金共计25130.7元，抵扣欠付的租金、物业管理费共计36245.52元，吴孟阳还应支付给兴桂置业公司租金、物业管理费共计11114.82元。 关于逾期支付租金和物业管理费违约金的问题、关于补交免租期租金的问题、关于另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金的问题。兴桂置业公司提出的该三项主张应认定为都是基于合同履行中的违约行为而请求的违约金。如前所述,吴孟阳逾期未支付租金和物业管理费属违约,应承担相应的违约责任，且如前该院已认定履行《租赁合同》及附件时兴桂置业公司、吴孟阳按各自的过错应承担50%比例的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”及第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中,吴孟阳提出不应支付违约金的抗辩,应视为其提出了违约金过高的问题。从《租赁合同》及附件的约定看,兴桂置业公司在合同完全履行情况下可以获得的预期利益是获取固定价格的租金直至三年的租赁期满（2020年10月27日）,而提前解除《租赁合同》,一方面兴桂置业公司固然遭受了租金未能及时回收的损失,但另一方面兴桂置业公司却发生违约行为在先。由于《租赁合同》对逾期支付租金和物业管理费单独约定了违约金、又因逾期腾退单独约定了赔偿金,足以弥补吴孟阳违约行为给兴桂置业公司造成的损失,因此《租赁合同》又同时约定补交免租期租金、另行支付两个月租金和物业管理费的违约金费用,构成违约金过分高于损失的情形,应予调整。综合考虑本案所涉合同的预期利益、履行情况、违约实际损失以及兴桂置业公司亦存在怠于行使合同义务的违约行为等因素。本院酌定《租赁合同》违约金应以吴孟阳逾期支付的租金和物业管理费11114.82元为基数，从2019年3月20日起算至付清时止按年利率24%计付,超过部分不予支持。 关于合同解除后逾期返还涉案商铺损失问题和关于合同解除后逾期不返还商铺的违约金问题。本案中，关于兴桂置业公司提出合同解除后逾期返还涉案商铺损失，应视为兴桂置业公司对于合同解除后其发生的经济损失的请求。而兴桂置业公司提出吴孟阳逾期不返还商铺违约金的诉请应是在双方合同解除时吴孟阳负有返还商铺义务而吴孟阳逾期不返还的基础上，而若双方之间不存在合同关系即不应存在违约行为，亦无因违约行为发生违约金之后果，因违约行为赖以存在之基础是存在合同约定。换言之，既然在2019年3月19日兴桂置业公司与吴孟阳合同关系解除后，双方之间不存在合同关系，就不应发生基于违约行为而请求为违约金之权利，兴桂置业公司主张逾期不返还商铺的违约金，应认定为双方对于合同解除后发生的经济损失的一种计付方式，不属于违约金性质。这与前述兴桂置业公司主张合同解除后逾期返还涉案商铺要求吴孟阳支付占用期间的经济损失为同一性质。如前阐述，本案中,吴孟阳提出不应赔偿损失的抗辩,应视为其提出了损失赔偿过高的问题。综合考虑本案所涉合同的预期利益、履行情况、违约实际损失以及兴桂置业公司亦存在怠于行使合同义务的违约行为等因素。结合,兴桂置业公司通过邮寄方式向吴孟阳发出解除合同通知，吴孟阳于2019年3月19日收到通知后，因双方对于各自损失未能协商一致，吴孟阳即已在2019年4月9日向该院提起诉讼，请求本院处理双方纠纷，并在双方对涉案商铺装饰装修物达成一致意见后及时将涉案商铺钥匙交还兴桂公司，可见，合同解除后吴孟阳已及时采取了补救措施。同时，基于兴桂置业公司自身违约在先时其又自行于2019年1月16日对涉案商铺采取停电措施导致吴孟阳实际上无法经营商铺的后果，并于2019年5月29日对涉案商铺采取停水措施，即吴孟阳对涉案商铺已无实际占用的事实，且兴桂置业公司对涉案商铺已形成附合的装饰装修的赔偿存在异议，吴孟阳在对涉案商铺已形成附合装饰装修物的赔偿未能形成结果时，其持有钥匙系自我权利救济的途径。因此，虽然《租赁合同》解除后吴孟阳负有退还涉案商铺的义务，其逾期退还租赁物应承担相应的责任，但导致吴孟阳逾期交还商铺，兴桂置业公司也存在过错，该院按兴桂置业公司、吴孟阳的过错程度认定由兴桂置业公司承担70%的责任，吴孟阳承担30%的责任。而逾期腾退涉案商铺导致房屋空置不能及时对外出租的损失即为经济损失,该院酌定该经济损失按双方合同约定月租金5298.90元计算，物业管理费基于提供物业服务产生不应计入经济损失，故吴孟阳应承担从2019年3月20日（合同解除次日）至2019年9月20日（交还商铺钥匙之日）共计6个月的经济损失共计9538.02元（5298.90元/月×6个月×30%），由此，吴孟阳应赔偿给兴桂置业公司9538.02元，兴桂置业公司自行承担70%的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告吴孟阳于本判决生效之日起十日内支付给原告广西罗城兴桂置业有限公司尚欠的租金和物业管理费共计11114.82元;二、被告吴孟阳于本判决生效之日起十日内赔付给原告广西罗城兴桂置业有限公司逾期支付租金和物业管理费违约金（以11114.82元为基数，自2019年3月20日起至实际付清租金和物业管理费之日止按年利率24%计付）；三、被告吴孟阳于本判决生效之日起十日内赔偿给原告广西罗城兴桂置业有限公司从2019年3月20日起至2019年9月20日止的经济损失共计9538.02元；四、驳回原告广西罗城兴桂置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4221元，由原告广西罗城兴桂置业有限公司负担3776元，被告吴孟阳负担445元。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，2017年10月27日至2019年3月19日期间，即吴孟阳接收商铺至合同解除期间，吴孟阳交纳商铺水电费情况如下：2018年2月25日交纳56.94元、2018年3月18日交纳545.7元、2018年5月8日交纳715.8元、2018年6月11日交纳853元、2018年7月18日交纳1029.5元、2018年8月22日交纳1338.5元、2018年10月6日交纳1334元、2018年10月9如交纳971.5元、2018年11月15日交纳895元、2018年12月11日交纳678.3元、2019年1月19日交纳586.3元。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：兴桂置业公司的各项上诉请求是否有事实及法律依据。 本院认为，本案吴孟阳与兴桂置业公司在自愿的基础上签订《罗城·中央广场商铺租赁合同》及附件《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》、《合同商务条件》、《商铺位置参考图》等，合同及附件为当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同及附件合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同及附件约定履行各自的义务。 关于兴桂置业公司请求吴孟阳支付尚欠租金及物业管理费50983.73元的问题。兴桂置业公司与吴孟阳于2017年10月27日办理商铺交接手续，双方在合同中约定2017年10月27日至2018年3月27日为免租期，2018年3月28日为计租日，开始计租后应于每月25日前支付下个月租金和物业管理费。兴桂置业公司认可吴孟阳已支付首月租金和物业管理费，兴桂置业公司与吴孟阳均认可租赁合同于2019年3月19日解除，则吴孟阳欠付租金期间为2018年4月28日至2019年3月19日，合同约定月租金为5298元，则欠付租金总额为56344.97元。因2019年1月16日兴桂置业公司对吴孟阳所租商铺停电，停电期间吴孟阳无法使用商铺，由此导致未享受物业管理服务，则不应支付物业管理费，则计算2018年4月28日至2019年1月16日期间的物业管理费为16146.06元。上述欠付租金及物业管理费共计72491.03元，扣除吴孟阳已支付的租赁押金21507.3元，吴孟阳应支付欠付租金及物业管理费50983.73元给兴桂置业公司。因吴孟阳在另案起诉兴桂置业公司请求返还租赁保证金及装修损失，租赁保证金包含水电押金623.4元、装修押金3000元、垃圾清运费311.7元、租赁押金21507.3元、免租期管理费2493.6元、首月租金及管理费7169.1元。免租期管理费2493.6元及首月租金及物业管理费7169.1元依合同约定应当支付，不应予以扣除；水电押金633.4元、装修押金3000元、垃圾清运费311.7元与装修项目相关，在另案处理较为适宜，故不在本案抵扣。因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人收取租金的对价是交付房屋，承租人占用使用房屋的对价是支付房租，上述对价不受违约责任的影响而独立存在为出租人和承租人所享有或负担。因此，一审以违约责任比例来分担租金和物业管理费属适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以纠正。吴孟阳辩解商铺装修完成后，因兴桂置业公司逾期取得消防验收合格报告及逾期完成公共设施设备建设，导致商铺未营业不应支付商铺租金及物业管理费。对此，本院认为，吴孟阳自述2018年3月27日前对商铺装修完毕，之后办理了营业执照；兴桂置业公司提交吴孟阳交纳商铺水电费的证据显示，自2018年3月至2019年1月期间，吴孟阳每月均交纳了水电费，且水电费支出不少，达几百元至上千元，吴孟阳对水电费支出未作出合理的解释；一审时吴孟阳申请其商铺两位店员出庭作证，说明吴孟阳经营商铺期间雇请了工作人员；另外吴孟阳未提供证据证明兴桂置业公司逾期取得消防验收合格报告及逾期完成共用设施设备建设对其商铺营业造成何种影响及之间的因果关系。上述证据及事实足以证明吴孟阳装修完店铺之后已经正常营业，否则不可能支出数额不低的水电费及雇请工作人员，吴孟阳主张未营业不应支付租金的理由不成立，本院不予支持。 关于兴桂置业公司主张吴孟阳欠付租金及物业管理费应承担三项违约责任，包括以欠付租金和物业管理费为基数按年利率24％计付违约金、补交免租期租金21195.6元及支付两个月租金及物业管理费总额违约金14338.2元的问题。上述违约责任在双方签订的租赁合同中均有约定，是一个违约行为引起的三种违约责任承担方式，对此吴孟阳辩解未违约不应支付违约金，视为吴孟阳对合同约定的违约金提出了调整的意思表示。本院认为，首先，关于违约金是否可以调整的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案吴孟阳欠付租金和物业管理费构成违约，依合同约定应支付违约金，兴桂置业公司因此造成的损失体现为欠付租金和物业管理费的利息损失，本案租赁合同约定因欠付租金和物业管理费应承担的违约金数额远超过了欠付租金和物业管理费的利息损失，因此，对本案违约金依法可以进行调整。其次，关于如何调整违约金的问题，调整违约金通常以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，兴桂置业公司的主要过错表现为提供消防系统及共用设施设备不符合合同约定，理由：合同约定兴桂置业公司应确保购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态；合同亦约定吴孟阳自接收商铺之日起应按时装修并开业，逾期则构成违约并应承担违约责任；合同附件约定兴桂置业公司提供消防主系统和上层喷淋，吴孟阳需增加天花吊顶的，必须自行依法安置下层喷淋并报消防部门验收通过后方可开业。合同虽未明确约定兴桂置业公司提供共用设施设备包括消防系统的具体标准及时间，但合同对吴孟阳装修及开业均约定了明确的条件及时间，而吴孟阳的商铺能够正常开业无疑是以购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态为前提，根据权利义务对等原则，可推断出兴桂置业公司亦应在吴孟阳开业前至少是计租日即2018年3月28日前提供符合国家安全规范状态的主体结构及良好正常工作状态的共用设施设备。但兴桂置业公司的购物中心工程主体部分直至2018年12月29日方才经过消防验收合格，《建设工程消防验收意见书》中明确说明该工程裙楼部分存在问题已整改完毕，说明在消防验收合格之前该购物中心工程仍存在消防系统不完善的问题。另外，从吴孟阳提供的关于购物中心共用设施设备现场照片等证据看，兴桂置业公司提供的部分公用设施设备如电梯未处于符合国家安全规范及良好的正常工作状态。兴桂公司以吴孟阳已接收商铺未在登记表上注明缺陷为由主张不存在违约的理由不成立，本院不予支持。吴孟阳的过错体现在未按合同约定时间支付租金及物业管理费，经兴桂置业公司催交仍未履行合同主要义务。从以上事实看，双方在履行合同过程中均存在违约行为，综合案件情况，本院酌定双方各承担50％的违约责任。对于兴桂置业公司主张以尚欠租金和物业管理费50983.73元为基数，自2019年3月20日至实际付清租金和物业管理费之日止按年利率24％计付违约金的问题。双方在租赁合同中约定吴孟阳逾期支付租金及物业管理费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至付清全部欠款之日止）。3‰折合年利率108％，兴桂置业公司请求支付违约金的计算标准远低于合同约定标准，且兴桂置业公司请求支付期限是从合同解除次日即2019年3月20日起，而不是从合同约定的每月租金付款期间届满的次日起，这对于违约金计算亦是一大让步。吴孟阳逾期支付租金及物业费确实给兴桂置业公司造成了租金利息损失，兴桂置业公司请求按照按年利率24％来计算违约金未超过民间借贷合法利率标准，兴桂置业公司该项请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于兴桂置业公司主张吴孟阳欠付租金及物业管理费构成违约应补交免租期租金21195.6元的问题。如前所述，兴桂置业公司因吴孟阳欠付租金和物业管理费造成的损失是前述费用的利息损失，该项损失已通过按年利率24％来计算违约金足以弥补。结合双方在本案合同履行过程中均有过错，过错程度相当的情况，对该项请求本院不予支持。对于兴桂置业公司主张支付两个月租金及物业管理费总额违约金14338.2元的问题。如前所述，兴桂置业公司因吴孟阳欠付租金和物业管理费造成的损失是前述费用的利息损失，该项损失已通过按年利率24％来计算违约金足以弥补。结合双方在本案合同履行过程中均有违约行为，过错程度相当的情况，对该项请求本院亦不予支持。 关于兴桂置业公司请求吴孟阳赔偿2019年3月20日至2019年9月20日止的经济损失43014.6元的问题。如前所述，兴桂置业公司与吴孟阳在履行本案合同过程中均存在违约行为，过错程度相当，双方的违约行为均是导致本案租赁合同解除的原因。兴桂置业公司因吴孟阳欠付租金及物业管理费追缴无果后分别于2019年1月16日、5月29日对案涉商铺停电、停水，导致吴孟阳无法占有使用商铺，由此未能享受物业管理服务，则兴桂置业公司请求吴孟阳承担此期间的物业管理费无事实及法律依据，本院不予支持。2019年3月19日双方解除租赁合同后，因对各自损失赔偿问题未能协商一致，吴孟阳与兴桂置业公司分别向法院提起诉讼请求解决纠纷。此期间吴孟阳因兴桂置业公司对商铺停电停水无法占有使用商铺，因商铺装修装饰赔偿问题拒绝腾退商铺，由此造成商铺空置损失。造成此局面双方均有正当理由，亦均有过错，均无获利，应各自承担50％的责任。2019年3月20日至9月20日期间的商铺空置损失为31793.4元（5298.90元/月×6个月），吴孟阳应承担15896.7元（31793.4元×50%）。因吴孟阳已按其责任承担比例分担商铺空置损失15896.7元，兴桂置业公司再请求吴孟阳承担一个月租金加物业管理费总额的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，兴桂置业公司的上诉理由部分成立，对该部分本院予以支持。吴孟阳的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,但适用法律部分错误,处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下： 一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院（2019）桂1225民初972号民事判决； 二、由上诉人吴孟阳支付租金及物业管理费50983.73元及逾期付款违约金给上诉人广西罗城兴桂置业有限公司（逾期付款违约金以50983.73元为基数，按年利率24%计算自2019年3月20日起至实际付清之日止）； 三、由上诉人吴孟阳支付2019年3月20日至9月20日期间的商铺空置损失15896.7元给上诉人广西罗城兴桂置业有限公司； 四、驳回上诉人广西罗城兴桂置业有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定履行期限的最后一日起两年内向一审法院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费4221元（兴桂置业公司已预交），由上诉人广西罗城兴桂置业有限公司负担2789元，上诉人吴孟阳负担1432元；二审案件受理费4221元（兴桂置业公司上诉预交），二审案件受理费4221元（吴孟阳上诉预交），共计8442元，由上诉人广西罗城兴桂置业有限公司负担3442元，上诉人吴孟阳负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年五月二十六日 法官助理  韦 浪 书 记 员  韦愿虑