河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初452号 原告：张卫东，男，1969年12月9日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：冯青涛，河北沧澜律师事务所律师。 被告：刘秀芬，女，1944年6月20日出生，汉族，河北省辛集市人，住本村。 委托诉讼代理人：韩俊斌，辛集市新惠法律服务所法律工作者。 原告张卫东与被告刘秀芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫东及其委托诉讼代理人冯青涛、被告刘秀芬及其委托诉讼代理人韩俊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张卫东向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2006年4月9日签订的石油化工厂2号楼西户第三层该套房屋买卖合同有效；2、请求法院判决石油化工厂2号楼西户第三层房屋及配套设施储藏间所有权归原告所有，价值10万元；3、本案诉讼费用及其它费用由被告承担。事实与理由：2006年4月被告将其位于石油化工厂2号楼西户第三层一套住宅经双方协商同意卖给原告，并签订买卖合同，之后双方履行合同，被告将上述房屋及配套的储蓄间交付给原告。2013年3月22日被告出具证明，内容为该套房屋原有集资条全部丢失。近来，因房屋价值的上涨，被告对房屋买卖产生悔意，称房屋配套的储藏间并未卖给原告，双方因此发生纠纷，为明确双方权利义务，提出以上诉请，请法院查明事实公正判决。 被告刘秀芬辩称：一、该房屋买卖合同无效，不产生物权效力，应相互返还财产。1、该合同违反了城市房地产管理法第三十八条规定的下列房地产不得转让，未依法登记领取权属证书的，该房仅有集资条没有房产权证，不允许上市买卖，不产生物权转移效力。石家庄市房屋登记条例第四条第一款，房屋权利的设立、变更、转让和消灭经依法登记，自登记之日起发生效力，故原被告应解除合同，原告返还被告房屋，被告返还原告房屋价款11000元。2、合同法第四十四条第二款法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定，被告的辩解既有事实依据又有法律依据，应予支持。二、被告从未将小棚卖给原告，被告也从未将小棚交付给原告，应驳回原告此诉求。2006年被告卖房时要求原告将小棚一起买走，价格为14000元—15000元，但原告嫌贵不买，仅买了三楼房屋，三楼是两室半一厅，半间是储藏间，并且已经交付，小棚另说，当时房屋与小棚一起卖的市场价为14000—15000元，而原告仅买房屋是11000元，到了2013年3月，原告带着中介找到被告要求被告将小棚卖给他，被告不同意，原告给的价格太低，未成交，当时小棚的市场价格是4万元左右，原因是中介对原告说没有小棚房屋卖不出去，2013年小棚买卖没有谈成，原告就让被告写了一个证明，集资条丢失，时间是2013年3月22日，这个证明只涉及三楼的房产，不涉及小棚。自2006年4月9日起，被告从未卖小棚，也从未交付给原告，一直由李某使用，两次维修小棚，都是被告组织并付费与原告无关。小棚东西2.77米，南北3.77米，建筑面积10.44平方米，这与房屋的半间储藏间不是一回事，也不是配套设施，是石油化工厂为职工谋福利，利用空闲地又盖的，同时原告交付法庭的两份协议，其中一份是证明，均不显示含有小棚，仅是三楼一套住宅，也没有小棚多少平方包括在协议中，现在原告想出卖房屋，单独卖房屋无人购买，才又挑起了这个事端。事实证明法律也有依据，原被告当时的买卖协议应属无效，应予解除，原告应返还被告三楼房屋，被告应返还原告11000元价款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告张卫东为证实自己的主张提供下列证据：1、2006年4月9日协议书，2、2013年3月22日证明；欲证实2006年4月9日原被告签订了关于石油化工厂2号楼西户第三层房屋的买卖协议，约定价款为11000元，原告将房屋价款交给被告，被告将房屋和配套的储藏间（被告答辩中的小棚）一起交付给原告，因为该房屋是石油化工厂的集资建房，没有完善房产证手续，只有集资条，房屋买卖当时被告称集资条暂时没有找到，后原告向被告催要集资条时，被告说集资条已经丢失，2013年3月22日给原告出具了一份证明，证明将上述房屋卖给了原告。因为房屋价格不断上涨，被告后悔将房屋出卖给原告，多次向原告提出要求把房屋退给她，她把11000元退给原告，该要求原告不能接受，被告又提出储藏间（即小棚）不在买卖范围之内。3、申请证人谢某、冯某出庭作证，欲证实房屋买卖的情况和储藏间是否包含在买卖范围内。 证人谢某出庭证言称，证人与原告是父子关系，与被告原是同事，在一个工厂上班。买房时证人算是中介人、搭桥人。当时卖方同意价款11000元，小棚自然随着主楼走，小棚是配搭，证人的妻子原在石油化工厂的分房小组里，就负责这个，小棚自然跟着房子走。后证人打电话与被告联系，被告说小棚是和房子走，但被告说小棚没有写在协议里面。买房交钱后，小棚钥匙和楼房钥匙一块就交了，交房后，小棚始终原告这边占着。楼下小棚的位置估计好像是从东边数第9个，证人原某，现在没有在那住，证人也好多年不过去了。原来房子是按照职务、合同工和正式工分的，集资情况这么多年证人记不清楚了，证人当时没有在那个厂子里，是分给证人老伴的集资房。2006年原被告签订的协议书是卖房时证人的老伴写的，小棚是自然跟着楼房走的，当时觉得都是一个厂里的，关系都不错，证人老伴和被告的妹妹是干姐妹，在写的上面有疏忽。证人不清楚小棚多少平方米。买房子之前李某就放着点东西，买房以后，李某说他的东西没有地方放暂时先在那放着，证人答应了，后来东西多了证人让他的东西搬走了，原告就把他的钥匙收回来了，具体时间记不清了，房子和小棚一块租出去了，起码有三年以上。原告买房以后，房子一涨价，被告要把房子要回去，时间记不太清楚了，大概过了几年，被告说她让原告白住了，钱还给退回来，后来就说小棚没有卖给原告。 证人冯某出庭证言称，原告是证人丈夫的儿子，被告的妹妹是证人的干姐妹，证人原与被告在一个厂里上班。原告买了被告的房子，还买了被告的小棚，房子在三楼，小棚在一楼。买房时证人见买了，原告给了被告钱，被告给了原告钥匙就清了。被告可能是给了原告楼房和小棚的钥匙。小棚具体位置证人记不清楚了。买房协议书可能是证人写的，协议中忘了写小棚。不知道小棚多少平方米。那个时候不知道为什么没有写。单位发的时候是小棚跟着房子走，当时证人在单位办公室里，知道这个事。房子和小棚是一事，单位发放的时候是分给你房子了给你小棚。房子买了以后，小棚谁占着想不起来了，因为证人有脑萎缩的病，脑子不好使。 被告对原告证据的质证意见为：协议书和证明是当时原被告签订的，但是不同意原告的说法。1、证明、协议书仅仅说的是三楼一套住宅，而且说明集资条已经丢失，并没有权属证书，房地产管理法规定没有权属证书的房屋不得上市买卖，而且石家庄市房地产登记条例也说的十分清楚，不经登记不产生物权效力，因此，这个协议书是无效法律行为，应予解除，相互返还财产。2、2006年4月9日的协议书，并没有包含小棚，没有小棚的位置和面积，事实上被告也从未将小棚交付给原告；证据2第一个字是“房”并没有提“小棚”，也是第三层一套住宅卖给原告，小棚不是住宅，原告提供的这两份证据均不能证明当时被告已经将小棚卖给了原告，而且小棚面积是10.44平方米，不小，如果是正常买卖不会不在协议中显示，辛集还有一个现实问题，购买房产的同时不购买储藏间和车位、车库的大有人在。住宅和储藏间小棚是可以分开卖的。两个证人证实房屋买卖协议是原告的母亲书写，小棚没有写在协议上，被告并没有将小棚和钥匙交付给原告。两个证人一个是原告的父亲，一个是原告的母亲，与原告有着利害关系，关于小棚的交付问题，不能反映真实情况，不予认可。 被告刘秀芬为证实自己的主张提供下列证据：1、被告修缮小棚的收条，欲证实两次修缮用的瓦、油毡、木梁，一共花费370元，而原告从未管理过小棚。2、李某的证人证言，申请了证人出庭作证，欲证实李某自1995年就开始使用被告的小棚，一直使用到现在，小棚是被告的，而不归原告。3、小棚的外景照片。4、法律规定。 证人李某出庭证言称，证人和原告父母、被告都是石油化工厂职工，都在一个楼里住，证人和被告住在二单元，原告父母原来住在一单元。刘秀芬回家去住了，证人从1995年占用过被告小棚，占的时间很长，占到2018年，原告的父亲谢某去石油化工厂，找证人儿子把证人的东西腾出来，证人儿子也不知道里面怎么回事，就把小棚东西腾出来了，然后原告父亲就换了锁，证人占用被告小棚到那个时候止。被告卖房子之后，时间不长，打电话给证人说，小棚没有卖你就还继续占用。原被告买卖房子的事证人不清楚。房子在卖之前全部是由证人自己使用的，原告买房子之后搬到这住了，证人和原告父母是同事，证人就给了原告小棚钥匙，原告在里面放着东西，证人和原告两个用着小棚。2018年原告把房子租出去以后，原告父亲找证人儿子，向证人儿子要了小棚钥匙，腾清东西，证人是后来才知道的，知道以后证人疏忽了，没有拿这个当回事，认为大家关系都不错，也没有告诉被告。后他们要打官司，在起诉之后证人才告诉了被告。2006年后证人请人修过两次小棚，别人没有修过。 原告对被告证据的质证意见为：对收条真实性、关联性不认可，如果真是实际维修，应在维修当时出具收据，这个收条是2020年4月4日所写，也不知道李朝东是何人，所以不能起到小棚归被告的证明目的。对李某书面证言的真实性不予认可，房屋买卖主要是原告的父母来操作，原告父母都和被告是同事，关于房屋买卖小棚的交付以及交付之后李某房屋内放了一部分物品，证人出庭后一起质证，以当庭作证为准。对小棚外观照片的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告买房以后小棚一起交付，不能证明所有权归属问题。房屋登记条例，原告认为不是法律意义上的证据。对证人李某陈述的真实性不予认可，证人所述是被告说小棚没有卖还让他继续使用，证人却某一部分使用权给了原告，并且自称是在2018年将物品腾清，由其儿子把钥匙交给原告父亲，证人当时得知这一情况后，没有向被告通报，叙述不符合日常的客观逻辑，无偿使用人没有权利再处置他人财产，更没有权利把无偿使用的他人财产完全交付给没有关系的第三者，并且不进行通报。证人称小棚证人维修过两次，其他人都没有修过，与被告出示的收条，收到刘秀芬修小棚两次费用370元，明显矛盾。 原告提供的被告无异议的证据，依法应予确认。 经审理，本院认定如下事实：原被告2006年4月9日签订协议书，协议书载明：甲方刘秀芬，乙方张卫东，刘秀芬在石油化工厂2号楼西面第三层一套住楼，经双方商议，卖给原告张卫东，价格一万一仟元整。特此证明签字生效。协议由原告母亲书写，原被告各自签名确认。2013年3月22日，刘秀芬出具的证明载明：刘秀芬将石油化工2号楼西户第三层一套住宅卖给张卫东，刘秀芬将原有积资条全部丢失。 本案涉及房产为石油化工厂集资房产，无产权证。 原告主张签合同当天被告就把楼上房子的钥匙和楼下储藏间的钥匙一起给了原告的父亲，签订的协议原被告各一份。当时就说房子和储藏间全部给原告了。写了合同以后被告没有找到集资条，说找到集资条后就给，没有多长时间，原告住上后，需要拿着集资条去交水费、电费、物业费等，找被告要集资条，被告就补了个集资条已丢失的证明。协议签字之后，原告就使用了该房产，房产是两室半。原告称掏了钱，签了字，房子一直在涨价，被告给原告和原告父亲打电话，说房子不想卖，想要回去，原告不同意，被告就说储藏间不卖，是不含到里面的。 被告主张签订协议时原告付给被告房款后，被告仅给了原告三楼钥匙和水电费数字核实，小棚钥匙一直由李某保管，小棚也一直由李某使用，仅仅是到了2018年原告的父亲找到李某的儿子，要了小棚的钥匙，小棚的使用者李某不知情，被告也不知情，是原告的父亲背着被告和李某采取不正当手段索取的小棚钥匙，属于无效法律行为；2006年以前李某就占着小棚，房子卖了以后，被告通知李某没有卖小棚，让李某继续使用。楼下小棚从来没有卖过，也没有交付过，争议是从2019年开始的，从庭审情况看，争议是从2018年开始的，2018年原告的父亲找到李某的儿子要了小棚的钥匙，当时被告和李某都不知情，被告是在2019年才知道的，在之间从未因小棚闹过矛盾，原告2013年要低价购买被告小棚，被告不卖，才为原告出具了证明，协议书和证明都是原告方书写的，均没有包括小棚，更没有小棚的位置和面积，储藏间包括在三楼房间内的半间中，与小棚是两回事。 被告主张案件涉及房产的小棚东西长2.77米，南北长3.77米，面积10.44平方米。原告称对小棚的面积不清楚。 本院认为，法律规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，原被告在协商基础上本着双方自愿的原则签订2006年4月9日协议书，该协议书是双方当事人的真实意思示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，系有效协议。原告要求确认石油化工厂2号楼西户第三层房屋及配套设施储藏间所有权归原告所有，无法律依据，对该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张卫东与被告刘秀芬2006年4月9日签订的协议书有效； 二、驳回原告张卫东的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告张卫东负担1110元，由被告刘秀芬负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨少云 二〇二〇年五月二十日 书记员  贾 楠