浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1046号上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱尚尚，男，1981年1月5日出生，汉族，住安徽省霍邱县。被上诉人（原审原告）：贾丙玲，女，1984年4月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。被上诉人（原审原告）：平晶，女，1987年3月18日出生，汉族，住江西省九江市修水县。被上诉人（原审原告）：宋彭峰，男，1979年8月25日出生，汉族，住浙江省嵊州市。被上诉人（原审原告）：陈哲燕，女，1982年1月22日出生，汉族，住浙江省嵊州市。被上诉人（原审原告）：宋红霞，女，1960年7月29日出生，汉族，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：吴雷，男，1958年8月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：陈祥浦，男，1980年12月14日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。被上诉人（原审原告）：张翼飞，男，1986年1月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述九个被上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈、刘骁霄，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦，经理。上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人朱尚尚、贾丙玲、平晶、宋彭峰、陈哲燕、宋红霞、吴雷、陈祥浦、张翼飞（以下简称朱尚尚等9人）、被上诉人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新华洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱尚尚等9人要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，亿诚公司按照朱尚尚等9人各已付房款2%的标准支付租金。事实与理由：一、一审认定新华洲公司承担连带责任错误。（一）商铺委托经营管理合同签订主体为朱尚尚等9人与亿诚公司，实际管理人为亿诚公司。新华洲公司未参与委托经营管理合同的签订，也未参与管理。并且，新华洲公司从未与亿诚公司签订过管理运营商铺之类的合同。新华洲公司在栾英与亿诚公司签订的委托管理合同条款当中加盖新华洲公司销售部章系三方就栾英办理按揭贷款方式进行的确认，并在按揭贷款字样上盖章，盖的也是销售部而非公司公章，并未加入委托管理合同，成为合同主体。（二）新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，朱尚尚等9人提供的证据不能证明两者存在财务人员及业务混同的情形。新华洲公司仅是帮助刘宝伟向社保部门代扣代缴社保费用，实际的承担人仍旧是刘宝伟本人。周敏系新华洲公司兼职财务人员，一人兼职数家企业的会计情形多有存在。亿诚公司设立之初，曾单方委托周敏办理社保信息及税务信息，但并没有聘请周敏处理公司的会计事务，亿诚公司的会计并非周敏，亿诚公司未向社保部门进行变更，故社保登记明细中记载的缴费单位专管员仍旧是周敏，办税人电话也是留的周敏的号码。基于朱尚尚等9人与亿诚公司之间的委托经营管理关系，商铺业主委托亿诚公司办理商铺的交付手续及产权证，向亿诚公司支付了相应的待刻章费、代办三证税费及专项维修基金。亿诚公司将业主支付的专项维修基金支付给新华洲公司，新华洲公司出具相应的专项维修基金收据，符合常理。新华洲公司与亿诚公司财务独立运行，不存在业务混同。一审法院突破合同相对性认定新华洲公司承担连带责任错误。二、一审认定亿诚公司承担的租金金额过高，不符合当前萧条的市场环境，应当调低，酌情按照已付购房款2%的标准计算。近年来，受网络销售冲击、劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高影响，实体店纷纷关闭，此是亿诚公司在签订委托管理合同时无法预见的，属于非不可抗力，不属于商业风险的重大变化，如果不降低租金标准，继续按照原委托管理合同履行，对亿诚公司明显不公平，不能够实现合同目的。鉴于此，亿诚公司已与部分业主达成降租协议，按照已付款2%标准计算租金，若租金过高，可能导致亿诚公司无力运营案涉商铺，最终损害众多业主利益。朱尚尚等9人辩称，广告宣传单明确载明租金收益率，对小业主签订商铺买卖合同及经营管理合同有重大影响，应当视为商铺买卖合同内容，新华洲公司应当承担连带责任。国贸中心计价表中明确载明购房款抵扣房租，新华洲公司实际参与到管理中。如果新华洲公司只是对按揭贷款进行确认应该是在商铺的买卖合同中进行确认或者是重新签订补充协议，但新华洲公司在委托管理合同中加盖公章，结合前期广告的宣传和购房，新华洲公司出具的国贸中心计较表和业主在购买商铺时由新华洲公司销售人员安排签订购房合同和委托经营管理合同等情况，业主完全有理由相信新华洲公司对商铺租金承担连带支付责任。国贸中心记账表由新华洲公司出具，可以证明新华洲公司和亿诚公司存在财务上混同。新华洲公司要求降低租金标准没有依据，且在一审中没有提出，应该按照租赁合同支付。亿诚公司二审中未发表答辩意见。朱尚尚等9人向一审法院起诉请求：1.判令亿诚公司支付朱尚尚、贾丙玲2018年1月29日至2019年7月28日的租金8190元，亿诚公司支付平晶2018年1月29日至2019年7月28日的租金13477.23元，亿诚公司支付宋彭峰、陈哲燕2018年1月29日至2019年7月28日的租金6600元，亿诚公司支付宋红霞、吴雷2018年1月29日至2019年7月28日的租金8400元，亿诚公司支付陈祥浦2018年1月29日至2019年7月28日的租金34605.30元，亿诚公司支付张翼飞2018年1月29日至2019年7月28日的租金15348.21元；2.亿诚公司支付各业主违约金（以各自未付租金为基数，按万分之一每日，自2019年7月29日起计算至实际履行之日）；3.新华洲公司对上述款项承担连带责任；4.诉讼费由新华洲公司与亿诚公司承担。一审法院认定事实：朱尚尚、贾丙玲向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款为273000元。平晶向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款为449241元。宋彭峰、陈哲燕向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款为220000元。宋红霞、吴雷向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款为280000元。陈祥浦向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款分别为384689元、384689元、384132元。张翼飞向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，房屋价款分别为253231元、258376元。购房后，朱尚尚等9人都曾与亿诚公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定将上述商铺委托亿诚公司经营管理，委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款。后朱尚尚等9人又与亿诚公司重新签订了《委托经营管理合同》，约定双方签订的原《商铺委托经营管理合同》自动终止，不再履行。朱尚尚、贾丙玲、平晶、宋彭峰、陈哲燕签订的合同均重新约定委托经营管理期限为2018年1月29日起计算至2026年1月28日，期间每年固定收益均为合同总价2%／年，即分别为5460元、8984.8元、4400元（均含税）。宋红霞、吴雷签订的合同重新约定委托经营管理期限为2016年11月1日起计算至2026年1月28日，2017年5月1日至2020年10月31日期间每年固定收益为5600元（含税）。陈祥浦签订的合同均重新约定委托经营管理期限为2018年1月1日起计算至2026年1月28日，2018年1月1日至2019年12月31日期间三间商铺的每年固定收益分别为7693.80元、7693.80元、7682.60元（均含税）。张翼飞签订的合同均重新约定委托经营管理期限为2018年1月29日起计算至2026年1月28日，2018年1月29日至2022年1月28日期间两间商铺每年的固定收益分别为5064.60元、5167.50元（含税）。商铺年委托经营管理收益由亿诚公司每半年支付一次，按先用后付原则，每年7月31日前支付当年上半年收益，次年1月31日前支付上年度下半年收益。亿诚公司逾期向朱尚尚等9人支付商铺收益的，朱尚尚等9人有权要求亿诚公司履行，在收到朱尚尚等9人催告函7个工作日内支付的，亿诚公司应按当期应支付收益万分之一每日的标准支付逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。后亿诚公司未按约向朱尚尚等9人支付委托经营管理收益。亿诚公司仅支付朱尚尚、贾丙玲、平晶、宋彭峰、陈哲燕、张翼飞委托经营管理收益至2018年7月28日，支付宋红霞、吴雷委托经营管理收益至2018年10月31日，支付陈祥浦委托经营管理收益至2018年6月30日。2019年7月26日，朱尚尚等9人向亿诚公司发送催告函，要求亿诚公司支付拖欠的租金收益，亿诚公司于2019年7月29日签收该催告函。另查明，在嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明以下事实并认定亿诚公司与新华洲公司对外有足以让业主产生两家公司系合作关系的合理信赖的表征：1.亿诚公司和新华洲公司在案涉项目的同一广告页面中出现，可以视为两家公司共同对外发布广告。2.亿诚公司在与案涉人签订委托经营合同时在合同中明确表示“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”。3.在案外人栾英（也系案涉商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，新华洲公司未对此作合理解释。4.亿诚公司与新华洲公司共同发布的广告中载明的委托经营收益与亿诚公司和案涉人签订的委托经营管理合同中约定的委托经营收益基本一致。一审法院认为，本案的争议焦点为新华洲公司是否承担连带付款责任，朱尚尚等9人为证明自己主张提供的以下证据（以下事实认定部分涉及的证据），新华洲公司均不认可，对关联性及证明目的持有异议；亿诚公司对证据也不认可；一审法院认为，该些证据均真实、有效，与本案相关联，予以认定，具体认定意见下面做出说明。一、朱尚尚等9人提供的2014年7月30日亿诚公司的《公司登记（备案）申请书》中载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）为亿诚公司的股东，2017年7月4日的两份亿诚公司《股东会决议》中载明“刘宝伟将其所持有的公司60%股权转让给杨澄源……同时免去刘宝伟公司监事职务”；朱尚尚等9人提供的《浙江省职工基本养老保险历年参保证明》中又载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）2014年3月至2017年5月的社保缴费单位为新华洲公司；朱尚尚等9人提供的从国家税务总局嘉兴市秀洲区税务局调取的登记明细中载明亿诚公司于2017年3月2日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”均为“180××××8009”，新华洲公司于2017年11月24日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”亦均为“180××××8009”；朱尚尚等9人提供的从嘉兴市社会保障事务中心调取的社保登记明细中载明亿诚公司、新华洲公司的缴费单位专管员均为“周敏”；亿诚公司、新华洲公司人员上存在交叉、重叠，存在人员混同的情形。二、朱尚尚等9人提供的一组案外人的《国贸中心交房费用清单》列明新华洲公司收取和代收费用中有“三证代办费”、“物业专项维修资金”，但收取“物业专项维修资金”的《收据》中加盖的是新华洲公司的发票专用章，收取“三证代办费”的《收据》中加盖的却是亿诚公司的发票专用章，亿诚公司、新华洲公司在案涉商铺销售过程中共同对外收取费用，存在业务混同的情形。三、在案外人栾英（系案涉商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，而新华洲公司未对此作出合理解释。朱尚尚等9人提供的计价表、新华洲公司出具的情况说明系复印件，真实性无法确认，对方当事人亦对此有异议，故无法认定。综合亿诚公司、新华洲公司的人员构成、营业场所、通讯方式及嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明认定的事实，可以说明亿诚公司、新华洲公司存在一定的关联关系，朱尚尚等9人有理由相信新华洲公司和亿诚公司在案涉商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当与亿诚公司承担连带支付委托经营管理收益及相应违约金的责任。《委托经营管理合同》系当事人意思自治表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。故亿诚公司应支付朱尚尚、贾丙玲2018年7月29日至2019年7月28日的租金5460元，支付平晶2018年7月29日至2019年7月28日的租金8984.80元，支付宋彭峰、陈哲燕2018年7月29日至2019年7月28日的租金4400元，支付宋红霞、吴雷2018年11月1日至2019年10月30日的租金5600元，支付陈祥浦2018年7月1日至2019年6月30日的租金23070.20元，支付张翼飞2018年7月29日至2019年7月28日的租金10232.10元。对主张要求亿诚公司支付违约金的诉讼请求，双方签订的合同中有约定，故该违约金应以各自未付租金为基数，按万分之一每日，自亿诚公司签收催告函之日起七个工作日后之日即2019年8月8日起计算至实际履行之日止。新华洲公司应当对上述款项承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付朱尚尚、贾丙玲2018年7月29日至2019年7月28日的租金5460元及违约金（以5460元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；二、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付平晶2018年7月29日至2019年7月28日的租金8984.80元及违约金（以8984.80元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；三、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付宋彭峰、陈哲燕2018年7月29日至2019年7月28日的租金4400元及违约金（以4400元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；四、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付宋红霞、吴雷2018年11月1日至2019年10月30日的租金5600元及违约金（以5600元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；五、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付陈祥浦2018年7月1日至2019年6月30日的租金23070.20及违约金（以23070.20元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；六、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付张翼飞2018年7月29日至2019年7月28日的租金10232.10元及违约金（以10232.10元为基数，按万分之一每日，自2019年8月8日起计算至实际履行之日止）；七、新华洲公司对上述第一至六项债务承担连带责任；八、驳回朱尚尚、贾丙玲、平晶、宋彭峰、陈哲燕、宋红霞、吴雷、陈祥浦、张翼飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取987元，由亿诚公司、新华洲公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、新华洲公司就亿诚公司支付委托经营管理收益及违约金的义务应否承担连带责任；二、委托经营管理收益如何计算。关于争议焦点一。经审查，新华洲公司与亿诚公司虽然分别与业主签订买卖合同、委托经营合同，但两家公司的对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，主要表现在：1.新华洲公司与亿诚公司对外共同发布广告宣传案涉商铺市场优势及委托经营收益标准。2.在同期同类的纠纷中，相关委托经营合同有“业主已与开发商新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同，业主保证按商品房买卖合同的约定履行义务”或“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”等约定，表明两份合同具有一定的整体性和关联性，并能反映双方有意共同促成交易的事实。3.新华洲公司与亿诚公司在同一场所与业主签订买卖合同和委托管理合同，虽分别出具了收取代刻章费、代办三证税费和物业专项维修资金的收据，但上述三笔费用系用同一个pos机一次性刷卡收取。上述事实足以认定新华洲公司与亿诚公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，而本案并无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主明确予以了披露说明。因此，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。争议焦点二，《委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会及他人合法权益，应认定为合法有效。合同有关租金约定具体明确，亿诚公司应按照合同约定履行支付租金的义务。新华洲公司关于市场环境欠佳、经营成本增加等陈述，即便属实，此亦是可预见的商业风险，不属于不可抗力范畴，故新华洲公司要求调低租金标准无合法依据，不予支持。综上所述，新华洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月二十七日法官助理周倩书记员陈丽琼