浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初1878号 原告：虞成建，男，1980年4月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：陈庆德，男，1977年3月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：叶其梅，女，1974年9月10日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告：乐清市翁垟街道北街村村民委员会，住所地浙江省乐清市翁垟街道北街村，统一社会信用代码54330382775719862Q。 负责人：金志陆，主任。 被告：乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社，住所地浙江省乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社办公楼，统一社会信用代码N2330382059589542G。 法定代表人：金志陆，董事长。 原告虞成建与被告陈庆德、叶其梅、乐清市翁垟街道北街村村民委员会、乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告虞成建到庭参加了诉讼。被告陈庆德、叶其梅、乐清市翁垟街道北街村村民委员会、乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞成建向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告陈庆德签订的《农村自建房出让合同》；2.请求判令被告陈庆德退回购房款188888元、违约金100000元、装修费用40000元、家电费用20000元、交通运输费用5000元，合计353888元；3.被告叶其梅对上述购房款188888元、装修费用40000元合计228888元承担连带责任；4.被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会对上述购房款188888元承担连带责任。在诉讼过程中，原告向本院数次变更诉讼请求，最终诉讼请求为：1.请求解除原告与被告陈庆德签订的《农村自建房出让合同》；2.判令四被告退还购房款188888元、装修费用40000元，合计228888元。事实与理由：2018年9月许，原告通过58同城二手房信息检索与被告陈庆德、叶其梅联系，经过详谈后购买了位于乐清市的房屋，签订了《农村自建房出让合同》，并对该房屋进行了装修。后得知，被告陈庆德明知该房屋被法院查封，故意隐瞒事实。被告叶其梅与被告陈庆德以夫妻相称、并以事实婚姻关系生活，但在买卖房屋时未如实告知，原告直至2019年7月才得知他们未领取结婚证。再者，所有房款均由被告叶其梅收取。涉案房屋系集体土地性质房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及国办发〔1999〕39号文件，集体土地性质不动产不能向非本村公民出售，诉争买卖合同违反国家强制性规定。涉案房屋系村集体土地性质，在向乐清市不动产登记中心办理权属证明或不动产权证时必须经当地村委会认可或批准。被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会明知该房屋已办理了不动产权证还出具证明材料，认可原告与被告陈庆德的出让合同并加盖骑缝章，该证明完全印证了被告陈庆德对该不动产的解释，使原告完全接受并消除所有顾虑。补充诉称，被告陈庆德向原告隐瞒该房屋存在债务债权关系、存在银行担保关系，违反《农村自建房出让合同》第五条。被告陈庆德向原告隐瞒该房屋被人民法院查封、冻结、限制交易，违反《农村自建房出让合同》第六条。在《农村自建房出让合同》第十三条、第十四条中，被告陈庆德明确与被告叶其梅为夫妻关系，该房屋买卖所得均由被告叶其梅收取。原告将该房屋租赁给他人时，被告陈庆德多次恐吓、干扰租客，并对该房屋权属范围内的物品进行破坏，致使租客与原告提前解除租赁合同，此事翁垟派出所也多次介入。综上，被告陈庆德已无法履行将该房屋转移给原告，被告叶其梅以被告陈庆德妻子身份见证该买卖行为且实际收取了房款，被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会出具证明认可了该买卖行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告叶其梅辩称，一、因被告陈庆德不知道如何发布房屋出售信息，故大约于2017年12月左右让被告叶其梅帮助其发布房屋出售信息。二、房屋是被告陈庆德本人的，是其本人卖房，跟被告叶其梅无关。三、购房款是被告陈庆德用被告叶其梅的卡代收而已，被告叶其梅对购房款并没有支配权利。综上所述，请求人民法院依法判决。 被告陈庆德、乐清市翁垟街道北街村村民委员会、乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社未作答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，被告陈庆德就坐落于乐清市的房屋取得浙（2016）乐清市不动产权第0006461号不动产权证：土地使用权面积34.92㎡、房屋建筑面积122.5㎡，用途农村宅基地／住宅。 2018年9月13日，原告虞成建作为买方（甲方）和被告陈庆德作为卖方（乙方）签订《农村自建房出让合同》，约定：“一、乙方自愿将坐落在乐清市（不动产权）自建房有偿出让给甲方，乙方向甲方提供由村集体出具的该农村自建房的权属证明。二、双方议定该不动产权及附属构建物、屋内电器、厨房器具等等总出让价为人民币壹拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整,即18.8888万元。三、甲、乙双方在签订本合同时，甲方向乙方支付定金5.5万元……五、乙方确保该农村自建房归属乙方独有，且对该不动产权合法性负责、没有债务债权关系、没有担保、没有贷款，有合法的土地使用权，若隐瞒，本协议终止，同时乙方向甲方退还所有已收款项，并向甲方做出一倍定金的赔偿。六、该农村自建房（不动产权）出让不存在任何享有优先购买权的人，不存在任何他项权利，也不存在司法行政机关、法院等查封限制，若有，一切后果由乙方承担，乙方在退还购房款的同时还需向甲方赔偿一倍定金。……十三、定金收据说明定金5.5万由爱人叶其梅建行卡号妥收，收款人陈庆德。十四、尾款收据说明余款133888元由爱人叶其梅建行卡号妥收，收款人陈庆德。”被告叶其梅作为见证人在该合同上签字。 同日，被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会出具《证明材料》，记载：“兹证明坐落于乐清市农村自建房属陈庆德所有，陈庆德将该不动产权以合同出让的形式出让给虞成建，该出让行为我村认可。” 合同签订前后，原告分别向被告叶其梅以微信、现金等方式支付15000元，2018年9月14日原告向被告叶其梅银行账户转账40000元，2018年9月20日原告向被告叶其梅银行账户转账133888元。 被告陈庆德向原告交付房屋后，原告对该房屋进行了装修。 另查明，2017年6月2日，本院根据浙江乐清联合村镇银行股份有限公司提出的财产保全申请，作出（2017）浙0382民初5342号民事裁定，查封了陈庆德所有的坐落于乐清市的不动产［权证号：浙（2016）乐清市不动产权第0006461号］。后另有两个案件对该不动产进行轮候查封。因上述案件进入执行阶段，2019年原告向本院提出执行异议，2019年10月29日本院作出（2019）浙0382执异119号执行裁定书，裁定驳回异议申请。 涉案房屋现已进入司法拍卖阶段，其评估报告显示该房屋2019年9月12日的房地产市场价值为332600元（其中包含不可拆卸的装饰装修余值约为26700元）。 以上事实，有原告居民身份证及常住人口登记卡、被告陈庆德公民身份信息、被告叶其梅人口信息、被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会全国组织机构统一社会信用代码公示查询、被告乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社全国组织机构统一社会信用代码公示查询、《农村自建房出让合同》、《证明材料》、签订合同现场照片、微信转账记录、中国建设银行个人账户支出交易明细、（2019）浙0382执异119号执行裁定书及原告庭审陈述等在案为据。 本院认为，当事人之间订立合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。当事人应当根据合同约定全面履行义务。 根据诉争合同第六条约定，该农村自建房（不动产权）如存在司法行政机关、法院等查封限制，一切后果由乙方承担，乙方在退还购房款的同时还需向甲方赔偿一倍定金。根据该条款约定的“一切后果由乙方承担”、“退回购房款”的表述，该条款实质应为当事人对合同解除的约定。但在双方签订诉争合同时，涉案房屋已经存在法院查封的强制措施，已经符合合同解除的约定条件。因涉案房屋存在查封，原告有权按照合同约定解除合同。因原告未提供证据证明其曾向被告陈庆德送达过解除合同通知，故本院以本案应诉材料的送达视为原告已履行解除合同的通知义务。与此同时，涉案房屋已经进入司法拍卖程序，原告购买房屋的合同目的客观上已经无法实现。故诉争合同应予解除。原告要求解除原告与被告陈庆德签订的《农村自建房出让合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据诉争合同第六条约定，涉案房屋存在查封限制的，被告陈庆德应当退还原告购房款188888元。原告诉称其在涉案房屋交付后进行了装修，但其所提交的《房屋装修合同》仍不足以证明其为装修支出的实际费用，而装饰装修余值客观上将作为被告陈庆德的财产进行司法拍卖，故本院参考涉案房屋在司法拍卖中就不可拆卸的装饰装修余值的评估价值，对装修费用酌情确定为26700元。原告虽诉称该装饰装修余值评估价值偏低，但未提交相应证据予以推翻，本院不予采纳。故被告陈庆德应退还原告购房款188888元并支付装修费用26700元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持。 诉争合同的当事人系原告和被告陈庆德，而被告叶其梅仅作为见证人的身份在诉争合同上签字，购房款虽然转账至被告叶其梅银行账户，但仍由被告陈庆德作为收款人在诉争合同上签字确认。被告叶其梅辩称其仅为代收款项而不具有支配权的主张，于法有据，本院予以支持。同时原告也诉称被告陈庆德和被告叶其梅未办理结婚登记，也不能证明其符合事实婚姻的构成要件，故涉案款项不属于婚姻存续期间的共同债务。故原告要求被告叶其梅承担相关责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会虽在诉争合同签订过程中出具了《证明材料》，但该《证明材料》包括确认涉案房屋的权属系被告陈庆德所有、认可被告陈庆德将涉案房屋出卖给原告两部分内容，上述内容符合客观事实也未发现存在违反法律规定的情形。原告以此要求被告乐清市翁垟街道北街村村民委员会、乐清市翁垟街道北街村股份经济合作社承担相关责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利，本院依法予以缺席审判。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告虞成建与被告陈庆德于2018年9月13日签订的《农村自建房出让合同》； 二、被告陈庆德于本判决生效之日起十日内向原告虞成建返还购房款188888元并支付装修费用26700元，合计215588元，款交本院民事审判一庭转付； 三、驳回原告虞成建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4733元，减半收取计2366.5元，由原告虞成建负担99.5元，被告陈庆德负担2267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 吴亦贝 二〇二〇年五月十五日 代书记员 黄达民 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。