甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初7919号原告：冉丽霞。委托诉讼代理人：张亚斌，甘肃正天合律师事务所律师。被告：常蓉。委托诉讼代理人：贺彦，甘肃雷诺律师事务所律师。原告冉丽霞与被告常蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张亚斌，被告委托诉讼代理人贺彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉丽霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还房屋押金、租金以及转让费150000元整；2、判令被告赔偿经济损失100000元整；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2018年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于兰州市城关区的商铺出租给原告用于经营美容院，租期二年，半年付。现因在租赁合同履行过程中，被告未按合同约定提供所需要的场地使用手续材料（场地产权证明、租赁合同的登记备案、转租证明等），经向被告交涉未果，导致原告无法办理营业执照，就无法正常的开张营业，最终导致双方的租赁合同无法正常履行，经询问房屋开发商得知，商铺产权归开发商所有，不得擅自转租给第三人，合同签订一月后原告才了解到这种情况，就反复和被告协商解除合同事宜，被告拒绝退还原告的租金，押金和转让费。按照双方的《商铺租赁合同》约定被告已经构成根本违约，致使合同的目的不能实现的，应承担违约责任。被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告常蓉辩称，一、原告冉丽霞诉称与客观事实不符。被告与原告冉丽霞签订的《商铺租赁合同》系在双方完全自愿，充分协商的基础上，依法订立的合同，应为合法有效的法律行为。虽然被告与涉案商铺的所有权人签订的《商铺租赁合同》中约定，被告不得擅自转租，否则出租人有权解除租赁合同，但是，被告于2018年6月28日依法取得了涉案房屋所有权人即甘肃信通通利房地产开发有限公司同意被告转租的证明材料，因此，被告向包括原告在内的任何第三人转租该商铺均是合法有效的行为，应受到法律的保护。另外，被告与涉案房屋所有权人约定的被告不得擅自转租，是对出租人即房屋所有权人权益的保护，原告作为合同之外的第三人无权引用该约定主张自己的权利。原告与被告签订商铺租赁合同后，被告依约向原告提供了《兰州地区商品房预售许可证》（兰房商预字【2015】第21-2号）、甘肃信通通利房地产开发有限公司营业执照、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、转租证明等。被告积极配合原告办理营业执照，向原告提供了以上资料，完全履行了商铺租赁合同中约定的义务。原告未能取得营业执照与被告没有任何关系，原告据此要求被告承担相关责任无事实和法律依据。二、原告的各项诉讼请求无事实和法律依据。原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告已于2018年5月15日向原告交付了房屋，已完全履行了合同义务，原告已实际使用该商铺，现原告要求返还租金及转让费，没有任何依据。根据《商铺租赁合同》第四条第3款约定，被告退还押金的前提是该房屋租赁合同终止时房屋可以正常使用，但本案租赁合同并没有终止，现为合法有效的合同，故被告没有义务向原告退还房屋押金。被告自始至终没有违法违约情形，原告也没有实际产生任何损失，故原告要求被告承担赔偿责任没有事实依据。三、原告尚拖欠被告租金，存在严重违约的事实。根据《商铺租赁合同》第四条第1.2款约定，房屋租金为每月14625元，原告应于每半年开始前7日内向被告支付租金，即每半年租金为87750元。租赁合同第四条第3.4款约定，原告应向被告支付转让费20000元及押金30000元，即原告向被告支付的费用总计应为137750元。但截至目前，原告向被告支付的费用合计为120000元，尚拖欠租金17750元。原告作为承租方应依法依约支付房屋租金，履行合同义务，然而，原告不但没有按期足额支付租金，而且无故要求被告返还租金及转让费等费用，既没有事实根据也没有法律依据。根据原告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月19日，被告常蓉（乙方）与甘肃信通通利房地产开发有限公司（甲方）签订《欣欣嘉园项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于兰州市城关区商铺出租给乙方，出租商铺面积为233.48平方，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日；承租商铺仅作为经营餐饮、百货使用，在租赁期间内未甲方的书面同意，不得擅自增加或改变约定的用途（不得擅自分割商铺）转租给第三人，否则甲方有权解除合同；乙方保证承租本商铺由乙方本人进行经营，如乙方经营人发生变更时，必须经甲方同意，并将经相关政府部门审批的变更手续报甲方备案，甲方及时组织变更后的经营人办理相关合同签订、保证金交纳等后续手续。双方还约定了其他事宜。2018年5月14日，原告向被告支付房屋订金15000元，被告向原告出具收条。2018年5月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定：被告将位于兰州市城关区商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给原告，商铺面积为195平方米，租期二年，自2018年5月15日至2020年5月15日，租金每月14625元，缴纳方式为每半年开始前7日内预付下半年租金；原告在租赁期间应向被告交纳押金30000元，如果原、被告终止合同，原告在没有发生重大事故，房屋可以正常使用的情况下，被告向原告退还押金30000元；原、被告双方签订合同时，原告向被告一次性交纳20000元转让费；在原告办理工商、税务等手续时，被告应为原告提供房屋的相关证明文件。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，被告将涉案商铺交付原告使用。原告于2018年5月25日向被告转账30000元、2018年5月27日向被告转账5000元、2018年5月28日向被告转账20000元、2018年5月29日向被告转账10000元、2018年6月12日向被告转账20000元。期间，被告于2018年5月25日向原告出具收条一份，内容为“今收到冉丽霞伍万元整（50000元）房费”。后原告称被告无权转租涉案房屋且未按合同约定向其提供涉案房屋的相关证明文件，致使原告无法办理营业执照及开张营业，遂要求解除合同、退还租金等，而被告认为其已按合同约将涉案房屋交付给原告，原告已实际使用，被告无违约行为，原告所诉无事实及法律依据。双方遂酿成纠纷。另查明，本案在审理中，被告已将涉案商铺另行出租于他人，用于经营“凯旋门中西餐厅”。原告于2019年1月16日将涉案房屋钥匙交还给被告。本院认为，本案争议焦点为：1、原告于2018年5月25日向被告出具的收条中50000元是否包括原告于2018年5月25日通过转账向被告支付的30000元；2、原告要求解除《商铺租赁合同》并要求被告返还房屋押金、租金以及转让费150000元、赔偿损失等各项主张有无事实及法律依据。一、原告于2018年5月25日向被告出具的收条中50000元是否包括原告于2018年5月25日通过转账向被告支付的30000元。原、被告于2018年5月15日签订《商铺租赁合同》，依合同约定，原告在签订合同后应向被告支付半年租金87750元（14625元/月×6个月=87750元）、押金30000元、转让费20000元，合计137750元。2018年5月14日，原告向被告支付订金15000元，签订合同后，原告又于2018年5月25日、5月27日、5月28日、5月29日共计向被告转账支付65000元，如按原告陈述2018年5月25日出具的收条中不包括其于同日向被告转账支付的30000元，则截止2018年5月29日，原告已合计向被告支付130000元，原告于同年6月12日再向被告转账支付20000元，不合情理，对原告陈述其于2018年5月25日转账支付30000元、另外又支付了50000元的主张，本院不予采纳。对被告辩称原告共计向其支付120000元，予以采信。二、原告要求解除《商铺租赁合同》并要求被告返还房屋押金、租金以及转让费150000元、赔偿损失等各项主张有无事实及法律依据。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，原告办理工商、税务等手续时，被告应为原告提供房屋的相关证明文件。被告常蓉与甘肃信通通利房地产开发有限公司签订《欣欣嘉园项目商铺租赁合同》明确约定涉案商铺不能擅自转租，且约定必须由被告本人经营，如经营人发生变更也需经甘肃信通通利房地产开发有限公司同意，被告提交的用于证明涉案商铺的权利人甘肃信通通利房地产开发有限公司同意其转租的介绍信中，甘肃信通通利房地产开发有限公司出具时间为2018年6月28日，涉案商铺所在街道的社区居委会在介绍信上注明“情况属实”的时间为2018年7月26日，被告无证据证明其将该介绍信及时交给了原告；且被告提交证据证明其将兰州市城关区商铺中面积46平方米的部分出租给案外人张庆明，说明被告对其承租的兰州市城关区商铺进行了分割并转租。综上，被告未提供证据证明其为原告提供了适合办理营业执照对于经营场所所要求的相关证明文件。双方发生纠纷后，被告即在涉案商铺门上张贴出租商铺的联系电话，且在本案审理中，被告将涉案商铺另行出租他人、收回涉案商铺的钥匙的行为表明，被告同意并解除与原告签订的租赁合同，故对原告要求解除租赁合同的主张，本院予以支持，对被告要求继续履行租赁合同的抗辩，不予采纳。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告返还房屋押金、租金以及转让费的请求，因被告已于2018年5月15日将涉案商铺交付原告，原告陈述其于2018年8月底向被告腾交涉案商铺，且于2018年8月27日向本院递交起诉状，其应支付自承租商铺至腾交商铺期间的租金51187.5元（14625元／×3.5个月＝51187.5元）；关于原告要求退还的押金，因双方签订的租赁合同已解除，被告没有证据证明涉案商铺存在不能正常使用的情形，故被告应退还原告交纳的押金；关于原告要求退还转让费的请求，原告承租涉案商铺的目的是用于经营，但因未能办理营业执照、未开展经营，故被告在收取原告使用商铺期间的租赁费后，退还原告支付的转让费。关于原告要求赔偿损失的请求，原告陈述其主张的损失100000元包括向他人支付的装修费、设计费70600元及预期可得利益29400元，原告提供的照片显示，其对涉案商铺并未进行装修，且原告无证据证明其预期可得利益，故对原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，被告应返还原告房屋押金、租金以及转让费共计68812.5元（120000元-51187.5元＝68812.5元）；据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常蓉于本判决生效后十日内返还原告冉丽霞房屋房租、押金、转让费共计68812.5元；二、驳回原告冉丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告冉丽霞承担3530元，被告常蓉承担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿    梅人民陪审员 ???董瑛芳人民陪审员 ???王小红二〇二〇年五月九日书记员陈琳