上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1475号上诉人(原审第三人)：蔡清荣，男，1969年9月20日生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：王桦宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：董珊珊，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市嘉定工业区泾河村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张聪，主任。委托诉讼代理人：顾毓，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。原审被告：东昊石油集团有限公司，住所地上海市嘉定区。诉讼代表人：王云飞，东昊石油集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴健，上海市金茂律师事务所律师。上诉人蔡清荣因与被上诉人上海市嘉定工业区泾河村民委员会(以下简称泾河村委会)、原审被告东昊石油集团有限公司(以下简称东昊公司)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡清荣上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，将本案发回重审或改判驳回泾河村委会对蔡清荣的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由泾河村委会承担。事实和理由：《土地租赁协议书》是否有效需要根据签订协议的具体情况、强制性法律的施行日期以及历史性遗留问题的妥善处理原则等综合判定。司法拍卖取得财产是一种公示性和公信力非常强的财产取得行为,善意第三人的财产权益应得到充分保护。现《情况说明》已被撤销，泾河村委会已并非适格诉讼主体。上诉人并未同意就土地使用费的问题并案审理。一审审理过程中存在实际审判人员与合议庭组成人员不一致且未履行相关告知及征询是否存在异议的情况。依照合同相对性原则,上诉人并非案涉土地租赁合同的当事人,泾河村委会请求上诉人承担返还租赁物和支付租金的违约责任缺乏事实依据。一审判决第二项、第四项超出了泾河村委会对上诉人的诉讼请求范围,程序上严重违法。泾河村委会多次变更诉讼请求,一审法院未依法向当事人送达变更诉请后的诉状或相关文书,剥夺了当事人诉讼权利。蔡清荣不应按照合同约定的租金标准支付2019年1月19日起至实际返还之日止的土地使用费。泾河村委会答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。东昊公司表示，关于上诉人要求撤销一审判决第一项的上诉请求，请法院依法裁决。上诉人的其他上诉请求与东昊公司无关。泾河村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除泾河村委会、东昊公司于2005年1月1日签订的《土地租赁协议书》；2.判令蔡清荣将4.25亩土地返还给泾河村委会；3.判令东昊公司支付2008年1月1日至2019年1月18日期间4.25亩土地租金，蔡清荣支付2019年1月19日起至4.25亩土地实际返还之日止的土地租金，按照每亩5,000元计算。一审法院认定事实：东昊公司的历史名称为上海东昊油品有限公司。2005年，泾河村委会(甲方)与东昊公司(乙方)签订《土地租赁协议书》一份，约定甲方的土地位于上海航天环境工程有限公司东侧和南侧，计25.67亩，其中东侧土地为21.42亩，南侧土地为4.25亩，租赁给乙方；期限为15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止；土地租赁费每年每亩5,000元，年租金为128,350元；先付后用，每年的租金在当年度第一个月内一次性付清；乙方租用土地后应依法用地，不擅自搭建任何建筑物，反之责任自负等。上述合同签订后，泾河村委会将25.67亩土地交付给东昊公司使用。东侧的21.42亩土地，东昊公司(受让方、乙方)和上海市嘉定区房屋土地管理局(出让方、甲方)于2007年6月29日签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区工业区娄塘3街坊15/1宗地块，地块总面积为14,186平方米的土地使用权出让给乙方，出让用途为工业用地，出让年限为50年，出让金为1429,949元等。东昊公司受让上述土地后，经批准建造了厂房，并于2008年6月25日取得了沪房地嘉字(2008)第013434号上海市房地产权证。南侧的4.25亩土地(下称“系争土地”)，东昊公司承租后未经政府相关部门批准擅自搭建建筑物。东昊公司仅支付土地租赁费至2007年底。一审法院另查明，2018年3月，南通中院依法委托对东昊公司位于上海嘉定嘉唐公路XXX号工业用途的房地产市场价值进行评估。同年5月12日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具编号为(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号《房地产估价报告》，结论为：经过测算，确定估价对象在正常市场条件下，于价值时点2018年3月14日，评估房地产市场总价值为1,960.7万元，其中(区域一)出让土地及地上构筑物、附属物的价值为1,705.05万元；(区域二)地上构筑物、附属物的价值为255.65万元。上述区域一即东昊公司受让取得的21.42亩土地使用权；区域二即系争土地上的建筑物、构筑物。2018年10月，南通中院于淘宝网司法拍卖网络平台就位于上海市嘉定区嘉唐公路XXX号工业厂房发布拍卖公告，并特别提醒：上海市嘉定区规划和土地管理局工业区管理所及上海市嘉定区城市管理行政执法局执法大队工业区中队2018年8月认定区域二(村集体用地)上建筑物、构筑物未办理建设用地手续，要求自行予以整改，否则进行联合整治，因此买受人拍卖区域二(村集体用地)上建筑物、构筑物后可能作为违章建筑被强制拆除，甚至面临无拆除补偿的风险等。2018年10月15日，蔡清荣以4115.49万元竞得上述拍卖标的。2019年1月14日，南通中院出具(2017)苏06执141号之十七执行裁定书，裁定：一、被执行人东昊石油集团有限公司名下位于上海市嘉定区嘉唐公路XXX号工业用途房地产【其中土地坐落于上海市嘉定区嘉定工业区303街坊15/3宗，土地使用权证号为沪房地嘉字(2013)第002853号，原证号为沪房地嘉字(2008)第013434号，无证建筑物、构筑物、附属物详见江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具编号为(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号估价报告】归买受人蔡清荣(身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX)所有，其所有权自本裁定送达买受人蔡清荣时起转移；……三、未办理初始登记的建筑物、构筑物、附属物按现状由买受人蔡清荣取得，自本裁定送达买受人蔡清荣时取得。上述执行裁定书于同年1月18日送达蔡清荣。一审法院再查明，2018年12月28日，法院根据花旗银行(中国)有限公司上海分行的申请，裁定受理东昊石油集团有限公司破产清算一案。2019年2月18日，法院经上海市高级人民法院随机摇号确定，指定上海沪港金茂会计师事务所有限公司担任东昊石油集团有限公司管理人，王云飞担任管理人负责人。一审法院审理中，泾河村委会向法院提交了上海市嘉定区规划和自然资源局工业区管理所出具的《情况说明》一份，载明“位于嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧地块4.25亩权属属嘉定工业区泾河村邵家组，该地块未取得合法建设用地手续属违法用地，其上建筑物为违章建筑”。据此，法院依法向泾河村委会、东昊公司及蔡清荣就合同效力进行释明。对此，泾河村委会要求确认就系争土地签订的《土地租赁协议书》无效，系争土地上的建筑物予以拆除，按照拆违标准予以补偿。东昊公司表示由法院依法处理。蔡清荣表示若认定合同无效，则要求泾河村委会承担全部过错，即赔偿其拍卖成交价中的同比例价格。泾河村委会同意就蔡清荣的损失在本案中一并予以处理。一审法院认为，系争土地经政府土地管理部门证实系未取得合法建设用地手续属违法用地，东昊公司在未经相关政府部门批准的情况下在系争土地上搭建建筑物，违反了法律的强制性规定，故泾河村委会与东昊公司签订的《土地租赁协议书》中涉及系争土地的部分当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因蔡清荣通过司法拍卖取得了系争土地上无证建筑物的使用权，系争土地实际由蔡清荣占有使用，合同被确认无效后，蔡清荣丧失了继续占有使用系争土地的依据，故泾河村委会诉请蔡清荣返还系争土地，合法有据，法院予以支持。由于系争土地具有使用价值，泾河村委会参照合同约定的租金标准要求东昊公司支付2008年1月1日至2019年1月18日期间的土地使用费，要求蔡清荣支付2019年1月19日起至实际返还之日止的土地使用费，符合法律规定。因涉案合同被确认无效，故东昊公司关于诉讼时效的抗辩意见，于法无据，法院不予采纳。经核算，东昊公司欠付泾河村委会土地使用费234,797.95元。鉴于法院已受理东昊公司破产清算一案，根据法律规定，法院确认泾河村委会对东昊公司享有债权234,797.95元。合同被确认无效后，由于土地上的构筑物等无法搬离，蔡清荣要求泾河村委会赔偿损失，泾河村委会亦同意在本案中一并处理，法院根据泾河村委会和东昊公司签订《土地租赁协议书》的过错分担。泾河村委会作为系争土地的出租人，对系争土地的性质显然知晓，但其仍将未取得合法建设用地手续的土地予以出租，具有过错；东昊公司作为承租人，应对承租土地的性质保持足够谨慎，在出租人为村委会的情况下，东昊公司显然应当注意到土地的性质，且在租赁协议明确约定其不得擅自搭建任何建筑物的情况下，仍未经批准在系争土地上搭建建筑物，亦具有过错。本案中，泾河村委会和东昊公司过错程度相当，应各担50%的责任。蔡清荣明知系争土地上的构筑物为无证建筑，仍予竞标，故属东昊公司的50%责任由蔡清荣自负。根据(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号估价报告的结论，系争土地上的构筑物、附属物的价值为255.65万元，故泾河村委会应承担其中的1,278,250元。蔡清荣要求泾河村委会按照其拍卖成交价赔偿损失，于法无据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认上海市嘉定工业区泾河村民委员会与东昊石油集团有限公司签订的《土地租赁协议书》中涉及嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧4.25亩土地的部分无效；二、蔡清荣应于判决生效之日起十日内携其财产搬离位于嘉定区嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧4.25亩土地并将上述土地返还给上海市嘉定工业区泾河村民委员会；三、确认上海市嘉定工业区泾河村民委员会对东昊石油集团有限公司享有债权234,797.95元；四、蔡清荣应于判决生效之日起十日内支付上海市嘉定工业区泾河村民委员会自2019年1月19日起至实际返还土地之日止的土地使用费(按每年21,250元计算)；五、上海市嘉定工业区泾河村民委员会应于判决生效之日起十日内赔偿蔡清荣损失1,278,250元。本院二审期间，蔡清荣提交上海市嘉定区规划和自然资源局工业区管理所《情况说明》的撤销文书一份，以证明系争土地并非违法用地。泾河村委会、东昊公司认可证据的真实性，对其证明目的不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上海市嘉定区规划和自然资源局工业区管理所虽然撤销了《情况说明》，但并无证据证明系争土地存在合法用地手续，上诉人自认系争地块上构筑物的建造并无建设用地规划许可与建设施工许可。因此上诉人关于系争地块上建造构筑物并非违法用地的意见，本院难以采纳。况且，《土地租赁协议书》中约定的租赁期间目前也已经届满，蔡清荣丧失了继续占有使用系争土地的依据，且系争土地具有使用价值，故一审法院对泾河村委会要求蔡清荣返还系争土地，并参照合同约定的租金标准支付相应土地使用费的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。蔡清荣主张司法拍卖有较强的公示性和公信力，其通过司法拍卖取得的财产权益应得到充分保护。但在系争土地上构筑物的拍卖公告中，已特别提醒其未办理建设用地手续，存在作为违章建筑被强制拆除等风险。蔡清荣明知系争土地上的构筑物为无证建筑仍予竞标，一审法院认为属于东昊公司的50%责任由蔡清荣自负，并无不当，可以维持。关于蔡清荣对一审程序的异议，本院认为有关程序问题并未影响蔡清荣的诉讼权利，对其发回重审的主张，本院不予支持。综上所述，蔡清荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由蔡清荣负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……