山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3999号 上诉人（原审被告）：邢石章，男，1976年9月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：江志建，山东锦海盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：范学涛，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周春杰，男，1962年10月26日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：华森森，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人邢石章因与被上诉人周春杰排除妨害纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邢石章的委托诉讼代理人江志建，被上诉人周春杰的委托诉讼代理人华森森到庭参加了诉讼，现已审理终结。 邢石章上诉请求：1.驳回周春杰排除妨害的诉讼请求，依法保护邢石章合法权益；2.一、二审诉讼费用等由周春杰承担。事实与理由：邢石章早在2013年3月11日即已租赁、使用该争议土地和房产，其租赁合同合法有效，依据“买卖不破租赁”的法律规定，邢石章作为承租人的权益应该受到保护，并不因其权属变更而消灭。一审法院没有查明事实，请求二审法院依法改判或发回重审。 周春杰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 周春杰向一审法院起诉请求：1.判令邢石章立即腾出周春杰所有的位于即墨区通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧房屋（房权证号：即房私转字第××号）；2.本案诉讼费用由邢石章承担。 一审法院认定的事实：1、2016年2月4日一审法院作出（2012）即调执字第814号执行裁定书，裁定：将被执行人李建民所有的位于即墨市通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧土地（地号J31-51-709-2）及地上建筑物（房权证号：即房私转字第××）一宗作价5357397元，交付申请人执行人周春杰抵偿部分债务。该宗土地及地上建筑物所有权自本裁定送达申请执行人周春杰时起转移。 2、因邢石章占用诉争的房屋，2017年1月1日，周春杰作为甲方，邢石章作为丙方达成协议书，协议内容如下：“甲方：周春杰身份证号：乙方：刘延腾身份证：丙方：邢石章身份证号：杜红身份证号：鉴于1、甲方依据（2012）即调执字第814号《执行裁定书》的裁定，已合法取得、享有即墨市通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧土地及地上建筑物的所有权和使用权。2、在2015年9月28日，甲方周春杰与乙方刘延腾签定了《土地房屋交接协议》。乙方将位于即墨市通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧土地号（2007）第749号（说明，本案诉争的地号J31-51-709-2的土地）、（2007）第750号，房产权证号20××35号、02××56号房屋交接给了甲方。甲方已正式接收管理。3、乙方刘延腾欠丙方邢石章的借款没还。乙方现占用甲方第749号土地上的位于正南方向处房屋约600平方米。丙方现占用甲方第749号土地上的位于中西方向处房屋约200平方米。现乙方要求将第750号土地上的西南院和西北角二户门头房，由甲方享有的使用权转让给丙方使用，具体位置见附图。经甲乙丙三方友好协商，就有关事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方对以上事实，均无任何异议。二、应乙方要求，甲方同意将位于750号土地上的西南院、土地约800平方米、房屋约4800平方米及西北角自西向东第一间，约410平方米，现周克涛在使用、和自西向东第二间、现荆丕森在使用的房屋，转让给丙方使用。三、自2017年1月1日起，甲方将第750号土地上的上述房屋交付给丙方，现在使用该房屋的承租人由丙方接管。属甲方已收取的2017年1月后的租金归丙方。但不是甲方收取的甲方无任何责任，由乙、丙两方协调处理。其他房屋使用权归甲方。乙、丙两方收取的2017年1月后的租金需返还给甲方。甲方不承担乙丙两方的任何经济责任。四、乙方向甲方承诺，在2017年5月1日前搬出现占用的房屋，将房屋交给甲方。乙方的该承诺为无任何条件的承诺。乙方不得以任何理由、方式拒搬迁。否则，乙方承担由此引起的一切后果。并承担伍拾万元的违约责任。甲方有权向乙追偿。五、丙方向甲方承诺，在2017年5月1日前搬出现占用的房屋，将房屋交给甲方。丙方的该承诺为无任何条件的承诺。丙方不得以任何理由、方式拒搬迁。否则，丙方承担由此引起的一切后果。并承担伍拾万元的违约责任。甲方有权向丙追偿。六、甲方按现有用电量向乙、丙方提供用电，乙、丙方的用电费用由乙、丙承担，按甲方用电规定执行。如乙、丙两方违约，甲方有权给予停止供电。”该协议签订后，邢石章没有搬出占用的诉争房屋、土地，占用至今。 3、在审理中，邢石章向一审法院递交了2013年3月11日李建民、刘延腾、邢石章三方签订的租赁协议（复印件），欲证明自2013年3月11日起邢石章租赁了诉争的房屋及土地，邢石章是依据租赁协议占用诉争房屋及土地。但经一审法院查明，在（2012）即民初3668号案件中，一审法院于2012年6月28日到土地、房产部门查封了诉争房屋及土地，查封期限二年。故一审法院对邢石章提交的租赁协议不予认定。 4、在本案中，周春杰还要求邢石章支付自2016年2月4日起至腾出房屋之日止房屋占用使用费。在审理中，周春杰书面申请撤回此项诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认为，周春杰依据一审法院（2012）即调执字第814号执行裁定书取得了即墨区通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧房屋的所有权（房权证号：即房私转字第××号，该房屋坐落于地号J31-51-709-2土地上）。2017年1月1日，周春杰与邢石章的协议中第五条明确约定：邢石章于2017年5月1日前搬出现占用的房屋，将房屋交给周春杰。邢石章的该承诺为无任何条件的承诺。邢石章不得以任何理由、方式拒搬迁。但邢石章占用房屋至今没有腾出。《中华人民共和国物权法》规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权的，权利人可以排除妨碍。综上，周春杰要求邢石章腾出位于即墨区通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧房屋（房权证号：即房私转字第××号，该房屋坐落于地号J31-51-709-2土地上）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于邢石章的答辩理由，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决：邢石章于判决生效后三十日内腾出周春杰所有的位于即墨区通济街道办事处小李村北、即刘公路西侧房屋（房权证号：即房私转字第××号，该房屋坐落于地号J31-51-709-2土地上）。案件受理费100元，由邢石章负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，邢石章、周春杰签订的涉案三方协议系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，各方均应依约履行。涉案三方协议明确约定，邢石章于2017年5月1日前搬出现占用的房屋，到期后邢石章未依约履行腾房义务，一审判令邢石章腾房，事实与法律依据充分，本院予以支持。 邢石章主张其于2013年3月11日起租赁、使用涉案土地和房产，依据“买卖不破租赁”的法律规定，邢石章作为承租人的权益不因权属变更而消灭。本院认为，本案中邢石章提交的租赁协议系复印件，真实性无法确认，且即使该租赁协议为真，邢石章的租赁权亦晚于查封事实存在，邢石章不能据此对抗租赁物新的所有权人周春杰，故，邢石章的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。另，邢石章主张涉案三方协议实际并未全部履行，其仅接收部分房屋，对此邢石章并未举证证明，本院不予采信。 综上，上诉人邢石章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邢石章负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 宋甜 书记员 王庆光 书记员 于澜