甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初4865号原告：魏某委托诉讼代理人：吴卓芳，甘肃法翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓倩，甘肃法翔律师事务所律师。被告：顾某。委托诉讼代理人：张向林，甘肃经邦律师事务所律师。被告：段某委托诉讼代理人：张向林，甘肃经邦律师事务所律师。原告魏某诉被告顾某、段上明房屋合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏某及其委托代理人刘晓倩，被告顾某和段某共同委托诉讼代理人张向林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年6月20日签订的房屋转让协议；2、依法判令二被告返还原告购房款210000元，并赔偿购房款利息损失28372.02元（暂计算至起诉之日）；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告签订房屋转让协议1份。由原告购买二被告位于兰州市城关区住宅房屋一套,原告已依约支付了购房款200000元及办理产权证的费用10000元。之后,二被告以各种理由推诿未向原告办理房屋产权转移登记，却又将房屋出售给案外人并办理了产权转移登记，故二被告的行为已严重违约并损害原告合法权益。为此，为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告顾某、段某共同辩称，给原告出售案涉房屋的出卖人系顾某而非段某，因房屋系顾某所有，段某仅系借名登记人。由于原告未支付剩余购房款，故未协助原告办理产权转移登记。另，顾某与案外人刘倩之间并非房屋买卖法律关系，而系以案涉房屋为抵押物的让与担保关系。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。对原、被告均提交的房屋转让协议、民事判决书，因双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，且与本案待证事实原告与二被告间是否存在房屋买卖关系具有关联性，故本院予以采信。原告提交的收款收条、不动产产权情况表,拟证明其已履行了合同义务，二被告存在一房二卖的违约行为。二被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为给案外人刘倩办理产权转移登记的行为系让与担保所致。本院认为，该组证据因双方当事人对真实性、合法性无异议，且与本案待证事实案涉房屋转让协议能否解除具有关联性，本院予以采信。对被告顾某、段某提交的证据，本院认定如下：协议书。二被告拟证明顾某与案外人刘倩之间存在让与担保法律关系。原告对该证据的真实性无异议，质证认为其对顾某与刘倩系让与担保关系不知情。本院认为，该证据因原告对证据的真实性、合法性无异议，与本案待证事实刘倩与顾某系何法律关系具有关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，原告与二被告签订房屋转让协议1份。原告系买受人在协议中称为乙方，二被告系出卖人在协议中称为甲方。双方约定：乙方购买甲方位于兰州市城关区火车站南路61号第1单元103室住宅房屋一套，房屋总价款310,000元。乙方应于协议签订后立即支付甲方购房款200,000元，余款110,000元于2016年12月30日前一次付清。双方关于产权登记的约定是：甲方应协助乙方办理房屋产权转移登记，所需费用由乙方承担。该协议书系顾某手写而成，甲方落款处“段某”的签名亦系顾某签写。该协议成立当日，原告给付顾某购房款200,000元，顾某向原告出具收款收条1份，并向原告交付了房屋，原告自此占有、使用该房屋至今。2017年4月11日，顾某以办理产权转移登记为由，要求原告给其办理权证的费用，原告给付顾某10,000元，顾某向原告出具收到购房款10,000元的收款收条。至此，原告总计向顾某支付购房款210,000元。又查明，顾某因给案外人王建新担保从刘倩处借款200000元，并于2016年10月28日以买卖形式将案涉房屋向刘倩办理了产权转移登记，故无法向原告再办理产权转移登记，顾某亦未要求原告支付剩余购房款。2017年9月21日，顾某与刘倩、李倩巍夫妻签订协议书1份。约定的主要内容是：顾某确认对王建新所负刘倩借款债务190000元承担连带责任保证，承诺于2017年9月30日还款40000元，10月31日还款50000元。剩余借款，顾某愿向刘倩转让其对魏某享有的购房款债权100000元予以折抵。如顾某未归还上述借款，刘倩、李倩巍有权处理位于兰州市城关区住宅房屋。该还款协议成立后，顾某未依约归还王建新的借款。因此，刘倩于2019年3月1日以其享有案涉房屋所有权，魏某占有案涉房屋违法为由向本院起诉，请求人民法院判令魏某返还原物。该案业经本院一审、甘肃省兰州市中级人民法院二审终审，依法驳回了刘倩的诉讼请求。原告在无法办理产权转移登记的情况下，遂诉至本院，主张解除案涉房屋转让协议。本院认为，本案争议焦点为:1、案涉房屋转让协议能否解除；2、被告段某应否承担返还购房款并赔偿损失的责任。一、案涉房屋转让协议能否解除就案涉房屋转让协议能否解除而言。本院认为，合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。此条规定了法定解除合同的五种情形，即解除条件由法律直接规定的合同解除。本院中，顾某因对案外人负担了保证债务，而将已出售原告的案涉房屋向债权人办理了产权转移登记，且顾某在本案审理期间仍未能清偿该债务，导致原告购买案涉房屋后数年无法取得所有权，致原告订立合同的目的无法实现。故顾某违约行为已构成“当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解约条件，故原告主张解除双方签订的房屋转让协议的诉讼请求本院予以支持。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此法律规定，原告主张顾某返还购房款及赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。二、被告段某应否承担返还购房款并赔偿损失的责任本院认为，依段某自认的事实即其将自己的姓名出借给顾某使用，将顾某的房屋登记在其名下，故双方间存在借名关系。而借名法律关系的性质属债权债务法律关系，段某负有将案涉房屋产权协助转移登记至原告名下的义务。而段某在明知顾某已将案涉房屋出售给原告的情况下，仍配合顾某将案涉房屋产权转移登记至刘倩名下，其行为对原告依据合法有效的房屋买卖转让协议之原因行为取得物权变动之效果造成妨害，即对原告的合法权益构成侵害，故其应与顾某共同承担返还原告购房款及赔偿利息损失的民事责任，段某的辩称理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告魏某与被告顾某、段某于2016年6月20日签订的房屋转让协议；二、被告顾某、段某于判决生效后立即共同返还原告魏某购房款210,000元，并赔偿购房款利息损失28,372.02元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，由被告顾某、段某共同负担（于判决生效后立即付清原告魏某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长 李 春 彦人民陪审员 ?杨积成人民陪审员 ?刘惠媛二〇二〇年五月十二日书记员徐萍