湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8840号原告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。原告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。两原告共同委托诉讼代理人：张友友、欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被告：王涛，女，1963年3月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。原告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）与被告王涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。东怡公司、湘邮公司向本院提出的诉讼请求为：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、王涛立即向东怡公司、湘邮公司支付拖欠的租金131858.49元(2018年1月至2019年8月)、物业管理费38503.54元（2018年1月至2019年8月）、滞纳金163892.16元，以上合计334254.19元；三、王涛立即向东怡公司、湘邮公司支付自合同解除以后至王涛实际将商铺给两原告期间的占有使用费（占有使用费以双方签订的《商铺租赁合同》中的关于租金的约定为标准）；四、由王涛承担本案的全部诉讼费用及其他费用。王涛辩称：一、两原告交付的商品为违章建筑，《租赁合同》已被生效判决确定为无效合同，两原告无权要求支付租赁费用。另，两原告存在虚假宣传、欺诈等不当行为，商铺自始至终不能实现双方签订合同的根本目的，租赁费用亦不应当收取。二、出租人作为《租赁合同》先履行义务一方，在其未全面履行合同义务前，承租人有权依据《合同法》第六十七条规定，拒绝支付租金、物业管理费、滞纳金，依法享有先履行抗辩权。三、本案的违约方、过错方为两原告，其无权要求王涛承担违约责任，无权收取违约金。关于滞纳金，滞纳金带有处罚性质，民事合同中关于滞纳金的约定不合法；再，在本案中房屋交付、日常管理过程中，原告方具有重大违约行为，即便将滞纳金理解为违约金，原告方也没有依据主张违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦（又称“南湖一号”）由东怡公司、湘邮公司共同开发建设。2017年8月8日，王涛（承租方、乙方）与东怡公司、湘邮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L115室出租给乙方，商铺租赁面积为43.02平方米，乙方承租该商铺用于奶茶甜品咖啡用途；租赁期为三年，自房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有45天装修免租期，装修免租期内无需支付租金，但仍需按合同约定交纳物业管理费、实际发生的水电燃气通讯费超时空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用；甲乙双方同意租赁期内的租金计算如下：第一年每月每平方米155元，月租金为6668.10元；第二年每月每平方米170.5元，月租金为7335元；第三年每月每平方米187.60元，月租金为8070.60元……，上述保底租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历季5日前向甲方支付当日历季度的保底租金；租赁期内，乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按45元/平方米/月（即1935.90元/月）支付当月的物业管理费；乙方应在合同生效后5个工作日内向甲方足额支付相当于两个月保底租赁金和物业管理费总和之金额17208元作为保证金以保证其履行合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行，乙方应按照《装修手册》的规定交纳装修押金；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，乙方装修需向政府部门报批的，乙方应自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，则甲方有权不经乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。2017年8月24日，王涛向东怡公司、湘邮公司交纳了商铺保证金17208元。2017年11月29日，东怡公司、湘邮公司将涉案商铺交付给王涛使用。2017年12月3日，王涛在东怡公司、湘邮公司指定的物业管理公司处办理了装修手续并为此交纳装修押金5000元、装修出入证押金150元、装修清运费301元、工本费30元、消防放水费500元。此后王涛对L115号商铺进行了装修，为此花费装修费42598元。后王涛购置了设备及原材料等用以加盟经营“阿里山贡茶”。另查明，一、南湖东怡大厦的部分独立产权商铺已对外出售。涉案L115号商铺位于外国生活馆商场楼面公共走道部分，未计入独立产权面积。双方进行铺面交接时，该商铺仅为相应面积楼板，无墙体与其他区域相隔。王涛对该位置进行了搭建装修，但双方均未向有关行政管理部门办理报建、审批手续。二、诉讼中，王涛陈述，迄今未支付租金、物业费，其加盟经营的“阿里山贡茶”，2018年11月试运营，2019年3月就没有开业了，王涛已向东怡公司、湘邮公司发文，要求返还房屋，但未就此提交相应证据。三、2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2018年1月11日，东怡公司、湘邮公司对案涉商铺室内装修申请了消防设计备案，备案号为430000WSJ18000038。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月1日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另，王涛认为商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态致客流量低无法盈利且东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺与地铁4号线无缝对接未实现，同时商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查不能开业经营并存在安全隐患，另案诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。2019年10月14日作出的已生效的（2019）湘01民终10588号民事判决书认为，涉案商铺位于商场楼面变形缝与公共走道部分，系整栋房屋建成后未按照批准内容建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，认定《租赁合同》为无效合同。根据过错程度，王涛承担30%责任，东怡公司、湘邮公司承担70%责任。判决：东怡公司、湘邮公司向王涛返还装修（含出入证）押金5150元、保证金17208元，赔偿经济损失19909元，驳回王涛其他诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同效力问题及是否应当解除，及双方过错责任大小。二、租金、物业管理费、资金占用费、滞纳金的承担问题。关于焦点一，《租赁合同》系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但涉案商铺系未按照行政规划许可建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定合同无效。合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。东怡公司、湘邮公司作为出租人应对租赁房屋合法承担主要责任,因租赁房屋系违法建筑,东怡公司、湘邮公司应对合同无效承担主要责任，王涛对此承担次要责任。本院酌情认定王涛承担30%的责任，东怡公司、湘邮公司承担70%的责任。关于焦点二，东怡公司、湘邮公司于2017年11月29日已向王涛交付房屋，王涛应参照《租赁合同》的约定支付相应费用至返还房屋之日。合同约定租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有45天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费及实际发生的水电费等使用房屋发生的一切费用。即，王涛应支付参照合同约定，自2018年1月14日起至返还房屋之日的占有使用费，暂计算至2019年8月14日，为39408.66元（6668.10元／月×12个月×30%+7335元／月×7个月×30%）；两原告诉求物业管理费用38503.54元（2018年1月至2019年8月），本院支持该期间的物业管理费11615.4元（45元/平方米/月×43.02平方米×20个月×30%）。对2018年8月15日至后商铺返还之日的占有使用费，按合同约定的租金计算方式的30%支付。关于滞纳金的问题，本案合同无效，且合同约定，滞纳金按照欠缴总额的每日0.30%计算，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，出租人要求承租人支付滞纳金缺乏法律依据，不予支持。对东怡公司、湘邮公司超出前述部分的诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下:一、被告王涛于本判决生效之日起十日内向原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付至2019年8月14日的占有使用费39408.66元、物业管理费11615.4元；二、被告王涛向原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付2019年8月15日至商铺返还之日的占有使用费（参照合同约定的租金计算方式的30%支付）；三、驳回原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6314元，减半收取3157元，由原告王涛负担947元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担2210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才二〇二〇年五月二十六日法官助理邓晔林书记员卜建文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。