福建省龙岩市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽08行终29号 上诉人（原审原告）龙岩市新罗区银河山庄业主委员会，住所地龙岩市新罗区幸福路66号银河山庄。 法定代表人孔令东，主任。 委托代理人刘伟珑，男，1963年5月31日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）龙岩市自然资源局，住所地龙岩市新罗区西城街道莲花小区土地大楼。 法定代表人温永，局长。 委托代理人张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 委托代理人陈小娟，龙岩市自然资源局工作人员。 原审第三人邱国栋，男，1986年8月12日出生，汉族，住福建省连城县。 委托代理人邱川辉，男，1987年6月19日出生，汉族，住福建省连城县。 上诉人龙岩市新罗区银河山庄业主委员会因与被上诉人龙岩市自然资源局、原审第三人邱国栋土地行政登记一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802行初179号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 被诉行政行为：被告龙岩市自然资源局向第三人邱国栋颁发闽（2018）龙岩市不动产权第0059321号不动产权证书，内容记载房屋所有权人为邱国栋；单独所有；土地使用面积为237.48平方米，房屋建筑面积284.97平方米；不动产登记时间为2018年11月1日。 原审法院查明，龙岩市新罗区东城幸福路66号银河山庄二期第66号商品房由第三人邱国栋向开发商福建省龙岩永兴房地产开发有限公司购买，66号房屋与68号房屋之间建设有一方形花园造型，花园边靠房屋处有用铁栅栏围成与房屋相连的绿地。2010年7月15日，龙岩市人民政府颁发给第三人邱国栋龙国用（2010）第221996号《土地使用权证》，该证的范围超过绿地的铁栅栏，包含部分花园造型位置，第三人邱国栋欲在花园造型的位置动工建设，原告认为花园造型用地是业主共有的，为此诉至本院。本院审理认为，龙岩市人民政府颁发龙国用（2010）第221996号《土地使用权证》，主要证据不足，应予撤销。依法作出（2016）闽0802行初72号《行政判决书》，判决撤销龙岩市人民政府颁发龙国用（2010）第221996号《土地使用权证》，并判决龙岩市国土资源局应对第三人邱国栋申请土地变更登记重新作出行政行为。判决生效后，被告于2018年11月重新向第三人邱国栋颁发的闽（2018）龙岩市不动产权第0059321号《不动产权证书》，该证的土地使用权证的范围由原超过绿地铁栅栏的部分退至铁栅栏处。原告认为铁栅栏内的绿地是全体业主共有为由，诉至本院，请求依法判令撤销被告于2018年3月9日违法且又重新颁发的闽（2018）龙岩市不动产权第0059321号《不动产权证书》。 原审法院另查明，原审法院于2019年11月13日向被告龙岩市自然资源局发函，要求明确规划时诉争的土地（66、68铁栅栏内的土地）规划用途及权属。被告龙岩市自然资源局于2019年12月10日回答复函，答复说明银河山庄二期项目位于新罗区××东新村，原龙岩市城乡规划局于2006年12月核发了建设工程规划许可证（编号：0008357），后于2008年办理了规划条件核实通知（编号：607）。从原规划审批的图纸可以看出，该项目的绿地率为30%，该绿地率包含了东面绿化带（集中绿地）及房前屋后的绿地（宅旁绿地），宅旁绿地是住宅内部空间的延续和补充。2019年11月29日，福建省龙岩市城乡规划设计院出具关于银河山庄66号、68号房屋之间绿地的规划意见，该意见提出在2005年龙岩市东新拍卖地（银河山庄）地块控制规划图中，未明确银河山庄66号、68号房屋之间绿地切分事宜。根据2006年原市规划局批复的银行山庄二期总平面图，银河山庄66号、68号房屋之间规划有一处圆弧形花园；根据龙岩市住建局认可的银河山庄景观绿化竣工图，对66号、68号之间的绿地进行了优化调整，由圆弧形调整为方形，并种植紫玉兰和洋紫荆等景观绿化树种，保留花园功能。 原审法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会认为被告龙岩市自然资源局颁发的土地使用权证侵犯了全体业主的公共用地，有权提起诉讼，原告主体适格。原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有不动产登记的法定职责。根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）的规定，原龙岩市国土资源局现经机构改革组建新机构龙岩市自然资源局，故被告主体适格。本案的争议焦点在于涉案的银河山庄66号及68号中间花园边靠房屋处用铁栅栏围成与房屋相连的绿地是否属于全体业主共有，被告作出闽（2018）龙岩市不动产权第0059321号《不动产权证书》是否合法。根据2005年11月30日中华人民共和国建设部发布国家标准《住宅建筑规范》的公告（建设部公告第385号）2.0.6“绿地居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）等各种形式绿地的总称……”。联系本案而言，银河山庄绿地包含了东面绿化带（集中绿地）及房前屋后的绿地（宅旁绿地），宅旁绿地是住宅内部空间的延续和补充。第三人邱国栋宗地图上的界址并未超占小区公共绿地，该地块在规划上专属于第三人邱国栋所购买的别墅，属于专有部分。被告龙岩市自然资源局作出被诉行政行为，认定事实清楚,证据确凿,适用法律法规正确,程序合法,内容适当。原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会负担 宣判后，原审原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会不服，上诉称，本次行政上诉案争议焦点在于：涉案的银河山庄66号及68号中间花园边靠房屋处用铁栅栏围成与“花园”用地相连的绿地是否属于业主共有，是否可以分割后认定开发商以“宅旁绿地”属性附赠于个人私有。上诉人认为，新罗区银河山庄“花园”旁相连接不可分割的绿地所有权归国家所有，使用权是新罗区银河山庄小区业主共有的。任何组织和个人是不能以任何非法理由或手段对该绿地进行侵占和改变用途的。被告福建省龙岩市自然资源局的行政行为已侵害了小区住户的合法权益，公然违背了其在“宗地图”中所标注：“小区内道路、绿地等公共用地为共有”的法律规定，私自将银河山庄小区业主共有的“花园”旁相连接不可分割的绿地违法分割成宽约4米的“宅旁绿地”且重新签证颁发给#66栋土地权利人邱国栋作为私家绿地行为是无法律依据的行为，是错误的行政侵权行为。为此：为维护福建省龙岩市新罗区幸福路66号银河山庄小区业主的合法权益不受侵害，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802行初179号的行政判决，依据《行政诉讼法》及《民法通则》等相关规定，原告福建省龙岩市新罗区银河山庄业主委员会向福建省龙岩市中级人民法院依法提起行政上诉，请求依法判如所请，即：1、请求依法判令撤销被告龙岩市自然资源局于2018年3月09日违法且又重新颁发的：（1）中华人民共和国不动产权证书——闽（2018）龙岩市不动产权第0059321号；（2）宗地编号：350802/300/110/GB/00284；（3）原地籍号:2—28—207—50批给土地权利人：邱国栋作为私家绿地的宗地图。2、请求归还小区"花园"用地旁相连接不可分割的具有公共属性的该块绿地。 被上诉人龙岩市自然资源局答辩称，案涉中用铁栅栏围成与房屋相连的绿地属宅旁绿地，系住宅内部空间的延续和补充，其在规划时就已列入案涉房屋中，属于专有部分，而非上诉人所主张的公共部分，涉案行政行为并未将属业主共有的花园部分计入第三人的宗地范围内。一审判决正确，应予以维持。首先，涉案房屋不同于普通套式商品房，其作为独栋房屋，在规划中已明确了该房屋的房前屋后的绿地性质属于宅旁绿地，而宅旁绿地作为住宅内部空间的延续和补充，是可以排他使用的。在涉案房屋已依法竣工验收且买受人也支付了相对对价的基础上，第三人属合法取得该地块的土地使用权。其次，涉案小区所有的独栋房屋在开发商向业主实际交付房产时均是按围栏现状交付给业主排他使用，每栋独栋房屋（包括讼争的68号房屋与66号房屋之间花园造型边的铁栅栏在内）的铁栅栏均系开发商所建并已通过了规划部门的规划认可，开发商和各业主在交房后向原龙岩市国土资源局统一申请办理所有独栋房屋的《国有土地使用权证》时均是以围栏为界划分各业主的宗地界限，在各业主取得权属证书后也未有任何人员对此划分方式提出异议。根据各业主与开发商约定俗成的行为和公平原则，答辩人同样按照此划分方式确定第三人的宗地界限并无不当，涉案行政行为也未将属业主共有的花园部分计入第三人的宗地范围内。再次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中明确规定了“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”涉案房屋在规划中就将围栏范围内的绿地（园林院落）归属于该特定房屋范围内，开发商在销售和交付该小区所有别墅时也是将围栏范围内园林院落纳入该特定房屋的，而案涉中用铁栅栏围成与房屋相连的绿地完全符合物权法所规定的专有部分的条件，故以开发商建设时围栏为界确定宗地范围符合法律规定。最后，第三人在之前确实存在超占了部分公共花园用地，答辩人在此次的行政行为中也已对之前的错误登记行为进行了纠正，在涉案行政行为中，第三人已拆除了超占的公共花园用地并以开发商建设时所留围栏为界并以围栏以内的界限确定宗地范围（涉案行政行为宗地图可以证实），与竣工图及开发商交付买受人时的现状是一致的，并未侵占业主共有的花园部分。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予以维持，故请求贵院依法应予以驳回上诉人的上诉请求、维持原判。 原审第三人邱国栋陈述称，同意被上诉人龙岩市自然资源局的意见。 经审理查明，原审对证据的分析以及对事实的认定正确，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人对被上诉人的执法主体资格无异议，本院依法对被上诉人的执法主体资格予以确认。本案的争议焦点在于涉案的银河山庄66号及68号中间花园边靠房屋处用铁栅栏围成与房屋相连的绿地是否属于全体业主共有，被诉不动产权证书将该绿地登记在特定业主名下的宗地图范围内是否合法。 根据《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条第二款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”这些规定表明，不动产登记机构应当在登记过程中尽到审慎的审查义务，应查验不动产权属是否清楚、登记申请是否违反法律、行政法规规定等内容，当可能存在权属争议时还可以进行权属调查。本案中，银河山庄66号及68号中间花园边靠房屋处用铁栅栏围成与房屋相连的绿地权属发生争议。该绿地在开发商建设时就用铁栅栏围起来纳入特定房屋范围内。本案相关规划图纸未直接、明确标示该绿地的权属归属，若已直接明确标示归业主共有还是该特定业主专有，也就不会产生本案争议。因此，应综合其他因素合法地确定讼争绿地的归属。被上诉人作为法定的不动产登记机关，在对讼争绿地登记错误被法院判决撤销并重新登记过程中，综合考虑了整个银河山庄不动产建设、销售及登记情况，每栋独栋房屋的铁栅栏均系开发商所建并已通过规划部门的规划核实认可，在开发商向业主实际交付每栋独栋房屋时均是按围栏现状交付给业主排他使用，办理所有独栋房屋的《国有土地使用权证》时均是以围栏为界划分各独栋房屋业主的宗地界限，据此，说明开发商在商品房销售及交付阶段通过围栏方式明示属于特定业主，并不与现有规划相冲突，还得到规划部门的规划核实认可，因此，被上诉人将讼争绿地确定为特定业主专有部分合法有据，该认定结论亦符合《中华人民共和国物权法》第七十三条中关于“明示属于个人的绿地不属于业主共有”的规定，也就表明被上诉人在讼争绿地权属问题上已经尽到审慎的审查义务，被诉不动产权证书将讼争绿地登记在特定业主名下的宗地图范围内合法。原审判决驳回上诉人要求撤销被诉不动产权证书的诉讼请求，事实和法律依据充分，本院予以维持。上诉人主张被诉不动产权证书将银河山庄小区业主共有的“花园”旁相连不可分割的绿地违法分割成宽约4米的“宅旁绿地”且重新签证颁发给特定业主作为私家绿地是无法律依据的行为，该主张理由不充分，本院不予支持。 综上，原审判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人龙岩市新罗区银河山庄业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 静 审判员 丁建岩 审判员 黄智勇 二〇二〇年五月九日 法官助理严丽梅 书记员谢冰燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。