湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终673号 上诉人（原审原告）：永州长丰置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘路33号。 法定代表人：翁华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋双生，湖南正赢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李武，男，1982年11与3日出生，汉族，待业，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。 上诉人永州长丰置业发展有限公司（以下简称长丰置业公司）因与被上诉人李武物权确认纠纷一案不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2019）湘1103民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长丰置业公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼主张，确认挂靠在被上诉人名下、位于永州市冷水滩区，价值160万元的房屋（不动产证号分别为）的真实权利人为上诉人，即诉争房屋的产权属于上诉人；2.自涉案两套房屋的抵押前解除（即还清抵押贷款）之日起十五日内，由被上诉人协助上诉人办理涉案房屋产权过户登记手续，将房屋产权过户到上诉人名下；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人是挂靠在被上诉人名下两套房屋的真实权利人，上诉人将诉争的两套房屋挂靠在被上诉人名下完全是为了公司贷款需要；二、房产证虽然是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但是并不能直接决定实体法律关系存在与否；三、上诉人现有证据足以证实上诉人既是真实权利人，应当支持上诉人请求确认并享有物权。 李武辩称，一、被上诉人名下的房产是自己以房屋担保购买的、是真实权利人；二、无偿赠送和购买并不矛盾，何谋云答应房子的购房贷款由其偿还；三、房子是何谋云对被上诉人的无条件赠与，即使何谋云不在世，也不影响以前买卖合同成立的事实；四、上诉人在一审时承认从来没有开过会议说房子是挂在公司名下的。 长丰置业公司向一审法院起诉请求：1.依法确认挂在被告名下，坐落于冷水滩区，价值160万元的房屋（不动产权证号分别为）的真实权利人为原告，即涉案两套房屋的产权属于原告；2.自涉案两套房屋的抵押权解除（即还清抵押贷款）之日起十五日内，被告协助原告办理该两套房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到原告名下。 一审法院认定事实：坐落于冷水滩区的房屋由原告长丰置业公司开发建设并初始登记在该公司名下，该公司出资装修后，房屋分别由翁华父亲翁章义和湖南南华大酒店有限公司总经理吴吓水的家人自2009年6月17日和2013年4月27日居住至今。2017年5月31日，以原告长丰置业公司为出卖人，以被告李武为买受人，签订了落款日期分别为2008年7月15日和2010年4月26日的《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：被告李武购买原告长丰置业公司开发的南华富临锦江，房屋建筑面积分别为189.31平方米和168.55平方米，房屋价款分别为352438元和363562元，买受人均采用一次性付款方式。因签订合同时，被告李武在外地出差，《商品房买卖合同》尾部“李武”的签名并非其本人所签，而由原告长丰置业公司法定代表人翁华的妹妹翁小琴代签，被告李武对翁小琴代其签名予以认可。同日，原告长丰置业公司委托公司办公室主任刘刚办理了该两套房屋的过户登记手续。在房屋过户过程中，“李武”的签名均由刘刚代签，被告李武对刘刚代签名亦无异议，过户税费均由原告刘刚代表原告长丰置业公司缴纳。南华富临锦江房过户至被告李武名下后，不动产权证号分别为（2017）冷水滩区不动产权第号和（2017）冷水滩区不动产权第××号。2017年6月29日，被告李武（借款人、抵押人）与永州农村商业银行股份有限公司花桥支行（贷款人、抵押人）分别签订《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，约定被告李武以案涉两套房屋作价160万元（每套房屋作价80万元）作抵押向该行贷款80万元用于房屋及门面装修，借款期限自2017年6月29日至2020年6月29日，借款期限内借款人可循环使用借款，每月还息，到期还本。次日，双方就上述两套房屋办理了抵押登记，永州农村商业银行股份有限公司花桥支行依约向被告李武发放了80万元贷款。李武收到贷款后的当日和次日，向原告长丰置业公司指定的账户支付了上述80万元。贷款后，从2017年7月1日至2018年9月30日，基本由被告李武支付银行每月7000元左右利息后从原告长丰置业公司处报账，有时原告长丰置业公司直接将当月应还利息存入被告李武账户。从2018年10月开始，原、被告对案涉房屋产权产生争议，原告长丰置业公司不愿再支付银行利息，被告李武支付利息至今。 为顺利办理抵押贷款，原、被告向永州农村商业银行股份有限公司花桥支行提交了落款时间分别为2014年3月26日和2015年4月8日，出租方为被告李武，承租方分别为翁章义和方亮，租赁期限分别自2014年3月26日至2019年3月25日，2015年4月8日至2020年4月7日，房屋分别位于南华的《房屋租赁合同》两份。在合同尾部，翁小琴代表翁章义签名，刘刚代表方亮签名。被告李武未收取该两套房屋的租金。 何谋云系原告长丰置业公司法定代表人翁华的舅舅。2015年前，何谋云为原告长丰置业公司及案外人湖南南华大酒店有限公司的实际控制人。2015年后，何谋云在原告长丰置业公司仍拥有较高的地位，可在该公司做出重大决定，划拨资金时不需该公司法定代表人翁华同意，只需事后通知翁华和由翁华在记账凭证上签名作账。被告李武2014年7月开始担任何谋云的司机。何谋云自2017年罹患鼻腔恶性黑色素瘤，此后多地辗转治疗，期间被告李武均陪同照顾。在2019年6月13日被告李武与何谋云之子何洺汶的微信聊天记录中，何洺汶向被告李武发送了：你一开始说拿房子的事我有反对吗？的微信。在原告长丰置业公司提交的2017年11月16日至2018年8月15日的旅差费报销单中，有多张以何谋云和李武为报账人的旅差费报销单，报销项目包含交通费、住宿费、日用品、烟、食品、景区门票、水电气费。 2019年6月17日，被告李武向原告长丰置业公司及法定代表人翁华递交一份《关于支付李武工资等费用的诉求报告》，报告的内容包括：1.李武于2014年7月开始担任何谋云董事长的专职司机，常年出差，随喊随到，身体状况每况愈下。多年未领取到工资和奖金，欠缺对家庭的照顾，心理压力极大。自何董事长患病起，常年随其居住在长沙碧桂园小区，照顾其起居生活，接送小孩。在何董事长病重期间，随其辗转北京、深圳、香港、台湾等地治疗，形影不离、悉心照料，直至其去世；2.何董事长基于对李武的信任，决定将案涉两套房屋正式过户给李武，房屋贷款由何董事长及其公司出资。房屋过户完成后，在一次出差途中，李武方得知何董事长的用意。何董事长此举意在留住李武为其继续服务，一是可表示何董事长对李武的充分信任；二是何董事长深知每个月近1万元的贷款，只能依靠何董事长及其公司还款，李武并无还款能力。因此，在贷款还清前，李武无法也不可能离开何董事长；三是待房屋贷款还清之时，房屋即无偿赠送给李武，也是对李武忠心付出的一种奖励；3.何董事长离世后，李武从未提过无理要求，希望长丰置业公司尽快结清工资等费用，并能每月及时还清李武名下案涉两套房屋的贷款利息。但自2018年8月以来，长丰置业公司未妥善解决李武的诉求，也未及时支付房屋贷款利息，导致李武精神压力、经济压力巨大。为此，李武向长丰置业公司提出包括工资、年终奖、安全驾驶补贴、社保金、护理费、农商行贷款本金80万元及贷款利息7.2万元、民间借贷利息、补偿金、精神损失费等共计1494720元的诉求；4.若长丰置业公司一个月内未向李武支付上述款项，李武将在变现名下案涉两套房屋后偿还贷款，确保个人信用和名誉不受损，并保障基本生活。 一审法院认为，本案为物权确认纠纷，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,有义务提供证据加以证明,不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应承担对其不利的法律后果。原告长丰置业公司认为涉案房屋为其实际所有，房屋产权只是挂在被告李武名下无证据证实，亦明显违反日常生活经验和普通逻辑。 一、原告长丰置业公司作为房地产开发商，对不动产物权的转让，经依法登记发生效力和不动产物权的转让，自转让登记记载于不动产登记簿时发生效力的法律规定及不动产转让登记的法律后果应明知。原告长丰置业公司将案涉两套房屋产权过户给被告李武，应是在慎重考虑后作出的决定，为其真实意思表示。 二、若被告李武系代持房产，双方基于审慎的目的，为避免以后对物权和贷款偿还产生争议，应当签订书面协议，但双方并未就此达成书面协议。本案中，与永州农村商业银行股份有限公司花桥支行成立金融借款合同关系的为被告李武，被告李武为借款人，负有偿还贷款本息的合同义务。虽然原告长丰置业公司支付了截至2018年9月30日的利息，但一旦原告长丰置业公司不再支付利息，被告李武无疑要承担起偿付贷款本息的责任。双方对此均应明知，被告李武若不是已实际取得房屋产权，明显不会将自己置于该贷款风险中。 三、被告李武支付了自2018年10月1日至今的利息，若被告李武未实际取得房屋产权，为了避免产生损失，被告李武可不支付利息，而选择由永州农村商业银行股份有限公司花桥支行通过实现抵押权，以案涉两套房屋的拍卖、变卖或折价款优先偿还债务。而被告李武至今仍在支付利息，从逻辑上可判断出被告李武已实际取得房屋产权。 四、代持房产属于公司重大经营事项，原告作为有限公司，应当召开股东会，形成会议纪要，进行表决。但原、被告间既无代持房产的书面协议，原告长丰置业公司亦未召开股东会，明显违背常理和逻辑。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告永州长丰置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费19500元，减半收取计9750元，诉前财产保全费5000元，共计14750元，由原告永州长丰置业有限公司承担。 二审期间长丰置业公司向本院提交股东会决议两份，李武向本院提交关于80万元贷款担保资料共计5页，经当事人举证质证。本院对长丰置业公司提交的证据认证如下：1.长丰置业公司提交的股东会决议落款时间在一审庭审前，但其一审期间并未提交，在一审判决提出股东会决议事项后于二审提交，明显有证据突袭的可能，对该证据本院不予采纳；2.李武提交的80万元贷款担保资料虽然有其妻子签署的连带责任担保声明，但是该声明系银行贷款正常流程下出具的，不能达到证明目的。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋产权归属问题。对该问题，本院评析如下： ①从房屋交易过程来看。虽然房屋实际登记在李武名下，但是李武并未参与合同签订及办理产权登记手续，所有购房手续均是长丰置业公司完成，且李武在购房过程中未支付购房款也未支付任何房屋契税，亦无合同税费等文件原件，不符合购房程序，也违背常理。②从房屋管理权来看。房屋变更登记前很长一段时间，以及登记到李武名下后一直由长丰置业员工居住至今，即便李武与长丰置业公司员工签订了租赁合同，但是李武从未收取租金，且李武庭审期间亦认可租赁合同签订系银行贷款要求，可以认定李武从未对涉案房屋享有过管理权。③从房屋价值归属来看。涉案房屋在银行办理抵押贷款后，所获得的款项直接归长丰置业公司所有，贷款也是由长丰置业公司偿还，李武在贷款过程中并未享有任何权利。同时，在李武向长丰置业公司递交的《关于支付李武工资等费用的诉求报告》中表述：若长丰置业公司一个月内未向李武支付上述款项，李武将在变现名下案涉两套房屋后偿还贷款，确保个人信用和名誉不受损，并保障基本生活。若涉案房屋权属确系李武所有，则李武可直接变卖房屋实现房屋价值，而无需通过公司实现诉求。长丰置业公司主张涉案房屋系挂靠李武名下的上诉理由本院予以支持。但是，由于现在涉案房屋尚处于银行抵押状态，不具备过户条件，长丰置业公司可在符合过户条件时，另行主张权益。 另，由于本案房屋物权确认纠纷产生的根本原因系长丰置业公司为规避金融规定办理贷款，不正当履行相关手续造成的，长丰置业公司在整个操作过程中一直处于主导地位，应当对自身行为后果承担一定责任。因此，本案一、二审诉讼费应当由长丰置业公司全部承担。 综上，上诉人长丰置业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院部分认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2019）湘1103民初4314号民事判决； 二、坐落于冷水滩区不动产权证号）、6区栋（不动产权证号）房屋产权属于永州长丰置业有限公司所有; 三、驳回永州长丰置业有限公司其他诉讼请求。 一、二审案件受理费共计案件受理费39000元，诉前财产保全费5000元，共计44000元，由永州长丰置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐治生 审判员  杨世清 审判员  夏宁春 二〇二〇年五月十四日 法官助理刘叶生 书记员曾嵘 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。