湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初50号原告：武汉铁路鼎立物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区八一路26号。统一社会信用代码91420106725799366P。法定代表人：张生学，公司总经理。委托代理人：詹靖明、吴远，湖北今天律师事务所律师。被告：武汉邓娅商务服务有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区二七街二七路316号金涛翰林苑3栋1层商网22室。统一社会信用代码91420102MA4KT3D79H。法定代表人：卢琨，公司自然人独资股东。被告：卢琨，男，1988年5月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司（以下简称鼎立物业公司）诉被告武汉邓娅商务服务有限公司（以下简称邓娅商务公司）、卢琨租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎立物业公司委托代理人詹靖明、吴远，被告邓娅商务公司法定代表人卢琨、被告卢琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎立物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告邓娅商务公司之间的《租赁合同》已解除；2、判令被告邓娅商务公司支付原告租金及房屋占用费255.2471万元（暂计至2019年12月31日，已扣减已付租金33万元，后期租金计算至房屋腾退之日止）；3、判令被告邓娅商务公司支付逾期付款违约金28.4349万元（暂计至2019年12月31日，后期违约金计算至租金及房屋占用费清偿之日止）；4、判令被告邓娅商务公司按合同约定标准返还全部房屋，未能及时返还的，支付腾退、修复费用10万元；5、判令被告卢琨与被告邓娅商务公司承担连带责任。事实和理由：2017年8月，原告与被告邓娅商务公司签订《租赁合同》。合同主要内容为，邓娅商务公司承租原告位于黄石市西塞山区颐阳路83号黄石铁路和谐佳苑2号楼2－101至2－106号商铺，3号楼3－101至3－106号商铺及附属设施，建筑面积共2481.68㎡，租赁期限5年，2018年2月至2020年1月，每年租金150.3898万元，2020年2月至2021年1月，年租金154.9016万元，2021年2月至2022年1月，年租金159.5484万元，2022年2月至2023年1月，年租金164.3348万元；租金按季支付，每季第一个月5日前支付租金；逾期支付租金，除补齐租金外，每逾期1日按拖欠租金总额的万分之三支付违约金，累计拖欠租金1月的，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋全部交付被告，被告却屡次违反合同约定，拖欠租金。被告除在2018年9月18日、9月19日、11月22日、12月29日、2019年5月8日、5月11日支付租金10万元、7万元、4.9999万元、2万元、4.9999万元、2元、4万元，共33万元外，没有继续支付租金。因被告违约，原告只得于2019年9月29日向被告发出《解除租赁合同的通知》，通知2019年10月1日解除合同。被告收到通知后，既不支付拖欠的租金，也未退还房屋。原告认为，被告邓娅商务公司拖欠巨额租金，原告按合同约定享有单方解除权；合同解除后，房屋返还前，被告邓娅商务公司应当按合同约定标准继续支付房屋占用费，没有及时支付的，应按合同约定的万分之三支付违约金；合同解除后，被告邓娅商务公司应及时清理腾退房屋，不能及时清理腾退的，应支付原告相应合理的支出。被告邓娅商务公司是一人有限责任公司，被告卢琨不能证明公司财产独立于自己的个人财产，应对公司债务承担连带责任。故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告邓娅商务公司、卢琨辩称，1、合同约定的房屋租金过高。承租初期，被告提出商铺租金较同地段同类商铺租金更高，原告口头答应可以降租，要求被告写申请。2个月过去了，原告才答复不同意降租。由于原告没有提供房产证和消防验收证明，原告没能办理营业执照和消防手续，加之部分房屋漏水，被告提出退租部分房屋，原告又要求被告写申请，几个月过去了，原告又答复不同意。原、被告之间一直在协商房租事宜，导致被告不能正常经营；原告主张合同已经解除，被告是否同意均无作用。2、原告主张的租金数额不对。原告主张2年的租金，被告实际只租用1年，且有部分商铺没有使用。租金应只计算被告使用过的商铺，且只计算1年。因为原告没有提供产权证、消防验收手续、房屋又漏水，导致被告不能办理营业执照，且原、被告之间一直在协商退还部分商铺、降租事宜，不能使用商铺。2019年5月，其中10间商铺已退还原告，不应继续计算房租，另外2间转租出去商铺，于2019年7月转由原告接管，也不应继续计算被告的房租。3、因原告交付房屋不符合合同约定，被告不应当承担违约责任。4、被告没有损坏承租商铺，商铺均已全部退还，不应当承担商铺修复费用。5、被告卢琨不应对邓娅商务公司的债务承担连带责任。经审理查明，原告鼎立物业公司与被告邓娅商务公司签订《租赁合同》，签订日期不明。《租赁合同》约定，由被告邓娅商务公司承租原告位于黄石市西塞山区颐阳路83号黄石铁路和谐佳苑2号楼2－101至2－106号，3号楼3－101至3－106号共12间商铺及附属设施，建筑面积共2481.68㎡，租赁期限5年，2018年2月至2020年1月，年租金150.3898万元，2020年2月至2021年1月，年租金154.9016万元，2021年2月至2022年1月，年租金159.5484万元，2022年2月至2023年1月，年租金164.3348万元；租金按季支付，每季第一个月5日前支付租金；逾期支付租金，除补齐租金外，每逾期1日按拖欠租金总额的万分之三支付违约金，累计拖欠租金1月的，原告有权解除合同，收回房屋；《租赁合同》还约定，由被告邓娅商务公司向原告交纳履约保证金（租房押金）37.6万元。合同签订后，原告将上述约定的租赁房屋全部交付被告邓娅商务公司。2018年5月9日，被告邓娅商务公司致函，认为商铺租金较同类同地段商铺租金过高，请求原告降租，并取消租金年递增的约定；2018年10月26日，被告邓娅商务公司第二次致函原告，认为承租房屋未经过建设行政部门的审批，影响二次消防的验收，又存在墙体开裂、漏水等问题，请求原告予以补偿，并退还2间商铺；2018年12月2日，被告邓娅商务公司第三次致函原告，认为商铺漏水、租金过高、消防不过关、经济环境不好，请求退还5间商铺。上述三次致函，原告均未给予明确处理意见。因被告邓娅商务公司拖欠租金数额较大，2019年4月19日，原告向被告邓娅商务公司发出《通知》，以《租赁合同》的约定和被告邓娅商务公司的申请为依据，要求被告邓娅商务公司在当月30日前退出全部承租的房屋，并办理退租手续。2019年5月、6月，原告经实地查看，收取了其中10间商铺的钥匙，被告邓娅商务公司转租的另2间商铺，于2019年7、8月也转由原告接管。按照《租赁合同》约定，2018年2月1日至2019年7月1日，12间商铺租金计213.0522万元（150.3898元/年÷12月×17），2019年7月1日至9月1日2间商铺租金计4.1775万元（150.3898元/年÷12月÷12间×2间×2月），共217.2297万元。另查明，《租赁合同》签订后，被告邓娅商务公司于2017年9月27日交纳押金37.6万元；2018年9月18日至2019年5月11日期间，被告邓娅商务公司通过被告卢琨的银行账户向原告支付租金7次，共33万元。截至2019年9月1日，租金总额217.2297万元，扣除押金37.6万元、已付租金33万元，被告邓娅商务公司还拖欠租金146.6297万元。2019年9月29日，原告向被告邓娅商务公司发出《解除租赁合同的通知》：一是通知被告邓娅商务公司从2019年10月1日起解除双方的《租赁合同》；二是要求被告邓娅商务公司在2019年10月31日前支付拖欠的全部租金；如未按期支付，将通过法律途径追偿商铺租金及逾期付款利息。2020年1月7日，原告诉至本院要求：1、确认原告与被告邓娅商务公司之间的《租赁合同》已解除；2、判令被告邓娅商务公司支付原告租金及房屋占用费255.2471万元（暂计至2019年12月31日，后期租金计算至房屋腾退之日止）；3、判令被告邓娅商务公司支付逾期付款违约金28.4349万元（暂计至2019年12月31日，后期违约金计算至租金及房屋占用费清偿之日止）；4、判令被告邓娅商务公司按合同约定标准返还全部房屋，未能及时返还的，支付腾退修复费用10万元；5、判令被告卢琨与被告邓娅商务公司承担连带责任。上述事实有原告提供的《租赁合同》、门面房屋交验单、2018年9月18日至2019年5月11日期间支付租金的银行转账凭证、2019年9月29日的《解除租赁合同的通知》，和被告邓娅商务公司、被告卢琨提供的2017年9月27日的《收据》、2018年5月9日的《联系函》、2018年10月26日、12月2日的二份《房屋漏水说明联系函》、2019年4月19日的《通知》，以及原告的起诉状和庭审笔录等证据证明。本院认为，1、关于《租赁合同》的解除。本院认为，2019年4月19日，原告向被告邓娅商务公司发出《通知》，通知被告邓娅商务公司在当月30日前退出全部承租的房屋，并办理退租手续后，被告邓娅商务公司按《通知》要求，在2019年6月腾退了10间商铺，在2019年8月将转租的2间商铺交由原告接管，至此、原告与被告邓娅商务公司双方以实际行为，解除了双方的《租赁合同》，被告邓娅商务公司已退还了全部承租房屋。因此，原告要求确认《承租合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。2、关于拖欠租金及逾期付款违约金的问题。本院认为，在解除《租赁合同》前，原告与被告邓娅商务公司没有达成退租或变更租金的合议，双方均应当按《租赁合同》的约定收取（支付）租金，被告邓娅商务公司逾期没有支付租金，应当承担相应的违约责任。对全部商铺的租金（2018年2月1日至2019年7月1日期间）和2019年7月1日至2019年9月1日期间2间商铺的租金，扣除已付租金、押金部分的余额，应当继续支付，并按约定支付逾期付款违约金。3、关于腾退房屋和房屋修复费用的问题。本院认为，根据原告2019年4月19日的《通知》要求，被告在2019年6月腾退了10间商铺，在2019年8月将转租的2间商铺交由原告接管，已全面履行了退房义务，原告要求被告退还承租房屋的诉讼请求，本院不予支持。由于原告没有举证证明被告退还房屋不符合约定，也没有证据证明原告支付了相关的修复费用，原告要求被告支付腾退、修复费用10万元的诉讼请求，本院亦不予支持。4、关于被告卢琨承担连带责任的问题。本院认为，由于被告卢琨没有举证证明被告邓娅商务公司的财产与被告卢琨的财产相互独立，原告要求被告卢琨对被告邓娅商务公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司与被告武汉邓娅商务服务有限公司之间的《租赁合同》已解除；二、被告武汉邓娅商务服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司租金146.6297万元及逾期付款违约金（按本金146.6297万元，日利率万分之3，从2019年9月1日起计算至实际付清之日止）；三、被告卢琨对被告武汉邓娅商务服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司其他诉讼请求。被告武汉邓娅商务服务有限公司、卢琨如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30614元减半收取15307元，保全费5000元，合计20307元，由被告武汉邓娅商务服务有限公司、卢琨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  章国和二〇二〇年五月二十九日书记员  叶 芸