湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初1006号原告：刘政，男，1993年2月20日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市。被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，执行董事。委托诉讼代理人：龙阳平，湖南湘孟律师事务所律师。原告刘政与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘政、被告三鑫车业公司的委托诉讼代理人龙阳平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘政向本院提出诉讼请求：1、判令三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令三鑫车业公司向刘政支付因逾期交房而需按总房款万分之一／日支付的违约金，违约金暂计算至2020年3月19日为17590元，要求计算至实际交付房屋之日止；3、判令三鑫车业公司在其实际履行完交房义务前，每月1号应按时向刘政支付上月逾期交房的约定违约金2037元；4、判令本案诉讼费由三鑫车业公司承担。事实和理由：刘政于2018年1月10日与三鑫车业公司签订合同，购买其开发的位于湘潭市岳塘区鑫国际汽车文化广场火炬学府X栋X单元XXXXX号房，购房金额为679203元，刘政已按合同约定履行付款义务，根据合同第十条约定，三鑫车业公司应于2019年6月30日前依照相关规定，将符合合同约定的竣工验收合格的商品房交付给刘政使用。根据合同第十一条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，三鑫车业公司仍不能提供政府认可的房屋竣工验收合格备案表，房屋仍然达不到交房验收资质。湘潭市住建委多次告知火炬学府楼盘未达到交房验收合格条件不能交房，刘政多次与三鑫车业公司协商未果，刘政认为，三鑫车业公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了刘政的利益。刘政为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。三鑫车业公司辩称：1、请求驳回刘政的诉讼请求；2、根据双方合同就房屋遭遇不可抗力延期交付的约定，三鑫车业公司不应当承担违约责任。三鑫车业公司提交的证据证明涉案房屋项目用地具备开发建设要求，涉案房屋已经政府部门许可建设和销售，现已验收且合格。竣工验收合格资料已交付湘潭市自然资源和规划局公示，且公示无异议。2018年政府、国土部门、规划部门等相关政府机构在进行调整改革，导致政府工作滞后及政府部门的不作为或不能作为，致使政府部门未能及时将涉案房屋土地项目由原商业性质调整为商住性质，导致涉案房屋虽经验收合格，但涉案房屋土地性质能否获得政府部门审批同意目前尚未可知。如土地性质调整未能获得通过，将导致三鑫车业公司不能依法交房，三鑫车业公司将只能与刘政解除商品房买卖合同，也就不存在本案违约责任问题；如果土地性质调整获得通过，政府部门的行为应属于不可抗力原因，三鑫车业公司也无需承担本案违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。刘政提交的《商品房买卖合同》及附件（电子询问表）、住房公积金职工住房委托借款借据、三鑫车业公司出具的收据（分别为2018年1月8日、2018年12月8日）、湘潭市住房公积金管理中心个人还贷证明、湘潭市住房公积金管理中心公积金账户缴存证明，客观、真实，能证实刘政购买涉案三鑫车业公司所开发的房屋，且已按合同约定，履行付款义务的事实，本院予以确认；刘政提交的湘潭市建设工程质量安全监督站（对冯甜）信访事项处理意见书，当事人对其真实性无异议，能证实涉案火炬学府楼盘尚未达到交房条件，本院予以确认；三鑫车业公司提交的国土证、国有建设用地使用权出让后监管审批单、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程档案预验收意见书、竣工检查综合评价报告、建设工程消防验收意见书、湖南省光纤到户通信设施备案表、湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单及所附文件（岳处置组2019年12号：关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的请示）、湘潭三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示信息，虽系复印件，但能客观反映火炬学府楼盘的实际情况，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据无法达到证实因政府部门改革调整及职能变更导致该项目土地性质变更调整工作严重滞后、房屋无法验收、无法交付，属于不可抗力原因的证明目的，故本院对该组证据的证明目的不予确认。根据当事人在法庭上的陈述及本院认定的证据，本院认定案件事实如下：2018年1月10日，刘政与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定刘政购买三鑫车业公司开发的湘潭市岳塘区湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府X栋X单元XXXX号，总房款为679203元，合同签订后，刘政支付购房首付款341203元（329203元+12000元），338000元房款使用住房公积金贷款，贷款已支付到位。《商品房买卖合同》第十条、第十一条约定三鑫车业公司应当在2019年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并经竣工验收合格的房屋交付刘政；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋竣工后，三鑫车业公司通知业主于2019年6月30日进行集中验房、收房，刘政并无验房经验，故直接缴纳物业费及办证费用后收取了房屋钥匙，之后，刘政才发现房屋并不符合交付条件，而三鑫车业公司至今仍无法向刘政提供竣工验收合格文件及交付使用批准文件。刘政在知晓房屋不符合交付条件后，仍选择继续履行合同，遂诉至法院，提出诉称所述之请求。另查明，三鑫车业公司开发的火炬学府楼盘属于商业用地，原定用于物流产业，但三鑫车业公司未开工建设，经督促后，三鑫车业公司调整为按商住楼用地进行开发，并取得住宅和商业用房的预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，其中刘政所购房屋性质为城镇住宅用地。项目竣工后，三鑫车业公司完成了火炬学府楼盘的竣工预验收、消防验收、规划验收等工作。因该项目涉及土地用途改变、容积率调整等问题，为推动问题解决，2019年10月29日，岳塘区政府特邀湘潭市处置办、湘潭市自然资源和规划局、湘潭市住建局，组织建设单位三鑫车业公司召开专题会议会商。因火炬学府项目土地由物流产业用地调整为商住楼用地，用地性质由原商业性质调整为商住性质，不再符合市政府鼓励支持物流产业发展优惠政策范畴，湘潭市自然资源和规划局要求三鑫车业公司补缴提高容积率后土地出让金及商改住比例调整的土地价款，才予以核发《规划条件核实证书》，三鑫车业公司同意补缴款项，但对补缴金额的计算方式有异议，以致专题会上未能形成处置方案。因三鑫车业公司至今未补缴相应费用，火炬学府楼盘未能取得相应准许交房条件，火炬学府业主多次投诉、上访。三鑫车业公司认为其未予交付房屋的原因是政府部门改革调整及职能变更导致涉案项目土地性质的变更调整滞后，属于不可抗力。本院认为，当事人应当依法履行合同义务。本案中，刘政与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同履行。刘政已按合同约定履行了支付房款的义务，但三鑫车业公司未按合同约定履行将达到交付条件的房屋进行交付的义务。三鑫车业公司认为其未予交付房屋的原因是政府部门机构改革调整及职能变更导致涉案项目土地性质的变更调整滞后，以致影响交房，属于不可抗力，但根据三鑫车业公司提供的证据显示其未取得相应房屋交付使用批准文件的原因是其未按规定补缴土地调整价款所致，其对补缴金额有异议，不能成为其拒绝缴纳土地款项的理由，也不能成为其延期交房不承担相应责任的抗辩理由，其仍可在缴纳款项后另行要求复核，故三鑫车业公司主张房屋不能交付的原因系不可抗力的理由不成立，三鑫车业公司未能向刘政交付符合交付使用条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。即便三鑫车业公司确因他人原因造成违约，其仍应向刘政承担违约责任，三鑫车业公司与他人的纠纷，另行处理。刘政要求三鑫车业公司继续履行交房义务并要求三鑫车业公司支付违约金至房屋交付之日止的诉讼请求于法有据，也符合双方约定，本院予以支持，因刘政事实上已收房，但所收房屋未达到交付条件，故刘政主张的房屋交付之日实际是指房屋实际达到交付条件之日。根据《商品房买卖合同》约定，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前交房，三鑫车业公司至今未履行适格交房义务，逾期超过90日，故三鑫车业公司应自逾期交房之次日即2019年7月1日开始向刘政支付已付房款万分之一/天的违约金至房屋实际能交付之日止。截至2020年4月30日，三鑫车业公司应支付的违约金为20715.69元（679203元×万分之一/天×305天），且仍需以679203元为基数持续按万分之一/天的标准自2020年5月1日开始支付违约金至房屋实际达到交付条件之日止。刘政主张在三鑫车业公司履行完交房义务前，每月1号按时支付上月逾期交房违约金的请求合情合理，本院予以支持。本院根据实际情况，按30天/月计算违约金为2037.6元/月，刘政主张三鑫车业公司支付违约金2037元/月，符合相应计算标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：一、湖南三鑫车业有限公司继续向刘政履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付刘政逾期交房违约金20715.69元（暂计算至2020年4月30日），并自2020年5月起按月支付逾期交房违约金2037元/月至房屋实际达到交付条件之日止，上述按月支付的违约金在次月1号前付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取计120元，由湖南三鑫车业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二〇年五月九日书记员  陈 珍