宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院执行裁定书（2020）宁02执异7号异议人（申请执行人）：中康建设管理股份有限公司。法定代表人：敖某。委托代理人：胡某。被执行人：宁夏丰泽来房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：冯某，宁夏丰泽来房地产开发有限公司董事长。在本院执行中康建设管理股份有限公司与宁夏丰泽来房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人中康建设管理股份有限公司认为本院在执行（2019）宁02执35号案件中涉案标的物网络司法拍卖及执行中存在违法行为，向本院提出书面异议。本院2020年月日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人中康建设管理股份有限公司提出异议请求如下：一、对于涉案标的物的评估价为91712480元，第一次的起拍价为82541232元（即评估价的90%）。应当降低第一次拍卖的起拍价，变更为评估价的80%，第二次拍卖也应依法变更为评估价的64%；二、对标的物拍卖成交之曰前的所欠的所有税、费（包括需向政府缴纳的公租房异地建设资金、石嘴山市自然资源局逾期缴纳土地出让金产生的违约金），应当依法作出披露；同时公示土地出让金中违约金（滞纳金）3563735元，该违约金由买受人承担不合理；异地建设资金368万元不应直接由买受人承担，应由买受人与政府自行沟通解决。对标的物拍卖成交后办理过户登记手续时应缴纳的所有税、费，应当由被执行人和买受人依法分别各自交纳、承担。被执行人无力交纳上述税、费的，应当在拍卖款中扣除后优先缴纳。三、应对涉案标底物进行第三次抽卖、如流拍，以不低于评估价的二分之一的价值，将该财产移交给中康建设管理股份有限公司以物抵债。事实与理由：1异议人对贵院在淘宝网的司法拍卖中关于石嘴山市××区在建工程及商业、住宅用地、临时建筑【第一次拍卖】拍卖公告第七条、【第一二次拍卖】公告第十一条“标的物过户登记手续由买受人自行办理。交易双方按照国家及地方政府法律法规的规定应缴纳的所有税、费全部由买受人承担。拍卖成交之日前，拍卖标的欠缴的所有税、费（包括需向政府缴纳的公租房异地建设资金、石嘴山市自然资源局逾期缴纳土地出让金产生的违约金）及其他欠缴税、费全部由买受人承担。”的相关问题提出异议如下：1、对于涉案标的物的评估价为91712480元，第一次的起拍价为82541232元，即起拍价为评估价的90%，案涉标的物为半拉子工程，并不属于热门不动产，竞买本身的成功率很低，必须要有强有力的优惠来刺激潜在的竞买。故根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的参照市价确定并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之八十”之规定，贵院的拍卖明显与法律规定和贵院的一贯作法相矛盾，两次拍卖下降不到20%，以此确定底价，完全违背市场的客观规律，导致拍卖根本无人问津。且给当事人与竞买人造成明显的不公平、公正感，即法院执行庭在执行此次案件《网络拍卖》过程中有明显的保护被执行人财产的意感，或使用法律不当。建议贵院降低第一次拍卖的起拍价，依法变更为评估价的80%，二拍继续按相关法律及石嘴山市中院一贯作法再降20%作为二次拍卖的底价。2、贵院对标的物拍卖成交之日前所欠的所有税、费不披露，会影响潜在买受人的竞买信心，买受人对彼执行人所欠的所有费用无法知晓时，买受人根本是不可能出价参与竞买的，贵院组织的拍卖形同虚设，同时不符合相关法律、法规、司法解释明显使用法律不当，导致二次拍卖必然流拍。而且依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”及最高院转发上海市高级人民法院《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见》之规定，执行人员应对标的物拍卖成交之日前的所欠的所有税、费、如竞买公告第七条提示的第1款、第2款一样，根本非不可查明的事项。（1）包括需向政府缴纳的公租房异地建设资金。此项费用是被执行人原因造成的历史欠费，且需缴纳的数额随时可以查明，因为石嘴山市住建局在给石嘴山市中级人民法院执行庭的回复函中己明确了费用为368万元，故此项费用清楚且准确，属可查明事项，故法院应明确在竞买公告里披露。（2）被执行人拖欠石嘴山市自然资源局逾期缴纳土地出让金产生的违约金（滞纳金）为3563735元。宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院行政判决书，案号(2017)年宁02行初29号。已判定此费用由宁夏丰泽来房地产开发有限公司缴纳。故此项费用更不属不可查明事项，也更不应由竞买人承担此项费用。也更应该在竞买公告里披露，且应由被执行人承担缴纳。如果对标的物拍卖成交前后的所有税、费及异地建设资金368万元与违约金（滞纳金）3563735元由买受人承担，如果流拍后，继续再这样处置的话，贵院变相的为被执行人逃避债务，同时为违约金（滞纳金）3563735元优先受偿贴上标签，影响了其他债权人的受偿比例，严重损害了其他债权人的利益。3、异议人现要求对涉案执行标的物在依法降价后进行第三次拍卖，执行人员履行告知义务，以维护申请执行人的合法权益及我国法律的尊严。对涉案的标的物进行第三次拍卖、如流拍，以不低于评估价的二分之一的价值，将财产移交给申请人以物抵债多退少补。综上所述，请支持异议人的异议申请。经审查查明，本院在执行（2019）宁02执35号申请执行人中康建设管理股份有限公司与被申请执行人宁夏丰泽来房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中（执行依据（2018）宁民终203号民事判决），于2019年1月15日作出（2019）宁02执35号民事裁定书，确定了对被执行人所采取执行措施的范围。2019年4月4日我院依法以公告查封的方式查封了案涉在建工程。2020年2月20日10时至2020年2月23日10时以起拍价82541232元对案涉在建工程及商业、住宅用地、临时建筑进行了第一次网络司法拍卖，但最终流拍。2020年3月13日10时至2020年3月14日10时以起拍价74287109元对案涉在建工程及商业、住宅用地、临时建筑进行了第二次网络司法拍卖，最终流拍。二次网络司法拍卖我院均在拍卖公告中对标的物的瑕疵字拍卖公告到十一项进行了披露，并对拍卖规则进行了约定，对可能存在的拍卖风险进行了必要说明。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”以及第二十六条第一款的规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”本院在对案涉标的财产进行网络拍卖时的降价幅度在法律允许的范围内，并未出现执行过程中的违法行为。关于异议人所提到的税费承担问题及公告的拍卖瑕疵披露问题依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项的规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：……（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；……”可以看出税费的承担方式人民法院应当在拍卖平台中公示，但并未明确规定如何承担，人民法院在公告中明确说明的税费承担方式如竞买人参加就视为同意该税费承担方式，本院在本案的拍卖公告中载明的由买受人承担一切因拍卖产生的税费并不违法。关于异议人所提到的拍卖标的物瑕疵披露问题，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”本院在拍卖平台中对瑕疵进行了披露，并对拍卖风险进行了提示，如竞买人需要查看现场或者进一步了解拍卖标的物情况可与法院联系，本院在二次拍卖中并无违法行为。是否进行第三次拍卖，异议人作为执行案件的申请人，可以根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第二款“再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”的规定，申请本院进行变卖，而非进行第三次拍卖。综上，异议人中康建设管理股份有限公司的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回中康建设管理股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁夏回族自治区高级人民法院申请复议。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴 二〇二〇年五月二十八日（法官助理 李 斌书记员 韩晓琴附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。