新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1289号   上诉人（原审被告）：马红军，男，1970年10月23日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄志宏，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王明东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：马晓燕，女，1973年12月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄志宏，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王明东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：苍爱军，男，1975年11月19日出生，满族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：仲建莉，新疆翔瑞律师事务所律师。   原审被告：何建明，男，1986年8月13日出生，汉族，新疆浩祥家园经济有限公司星汇立方店店长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人马红军和马晓燕因与被上诉人苍爱军、原审被告何建明定金合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人马红军和马晓燕的委托诉讼代理人黄志宏和王明东、被上诉人苍爱军的委托诉讼代理人仲建莉、原审被告何建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马红军和马晓燕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回苍爱军的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。本案中，苍爱军交纳的5万元定金属于订约定金，目的是保证双方签订租赁合同，确定租赁关系。依据定金收条中的内容，双方并未就何时签订主合同以及主合同内容达成一致。一审法院将签订房屋租赁合同的担保认定为房屋租赁关系成立属认定事实有误。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定租赁关系成立的基础上，认为解除租赁关系应适用《合同法》第九十四条第四款，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。本案中，由于租赁合同没有成立，且商品房买卖合同的解除与本案没有可比性，不具有参照价值。三、本案租赁合同未签订的过错在苍爱军。何建明作为房地产经纪负责人，也是本案房屋租赁的中介人，其在一审中确认，签订合同时，苍爱军要求我给其10天时间，之后我多次催苍爱军签订合同，但均未能签订。本案证据可以证实未签订合同的过错在苍爱军，故其无权要求返还定金。四、一审法院要求我方给苍爱军三个月的签约等待期于法无据，且违反公平原则。当时与我商谈租赁房屋的有多人，我等待1个月的租金损失就是56,667元，等待3个月的租金损失是17万元。一审法院要求我必须3个月后才能与他人签订租赁合同，该催告期没有法律依据，且违反公平原则。五、我与何建明没有签订委托代理协议，何建明作为房地产经纪负责人，其职责是提供机会或进行介绍，促成租赁合同的签订。何建明既不是当事人，也不是任何一方的代理人，而是中间媒介人。一审法院没有弄清楚居间关系与代理关系的性质，错误的将居间关系认定为代理关系。本案庭审中，何建明当庭确认我没有指示要求其将5万元定金返还给秦瑞平，现要求我承担5万元定金损失有失公平。   苍爱军辩称，一审法院确认的案由是定金合同，且判决正确。从2018年的电话录音中反映马红军陈述已经将房屋另租他人拒绝与我签订租赁合同。何建明在一审中的辩称，一审法院并未采纳确认。当时定金交付后，马红军要求我在3至5天内签订合同，但该房屋用地手续是工业用房，我打算租赁房屋用于开宾馆，需要办理相应的消防手续。在这么短的时间内我无法办理消防手续，故不同意3至5天内签订合同。此后，马红军就没有限定签约时间。另一审法院认定何建明是委托代理人的身份正确。   何建明述称，我对马红军和马晓燕的上诉请求没有异议。我与马红军之间是中介与房主的关系。马红军没有向我出具过授权委托书。马红军口头说委托我帮他处理房屋出租的事宜，但实际上每个环节都是他与苍爱军进行商谈，我没参加。关于5万元定金的收取，是苍爱军、马红军、李金荣、秦瑞平和我在场的情况下，表示将定金交给我，但第二天收钱时我给马红军打过电话。   苍爱军向一审法院起诉请求：判令马红军、马晓燕、何建明共同返还双倍定金10万元。   一审法院查明事实：2018年7月29日，何建明在58同城网页上发布的房屋出租信息中载明：“（出租）急租开发区卫星广场3000平方1层到4层出租纯商业，月租金57,000元/月。房源详情：开发区卫星广场旁纯商业1-4层共4层，大概面积3000平方，毛坯房，租金68万/年，整体出租，有电梯通道，价格便宜，适合做：KTV、酒吧、酒店、宾馆、休闲场所、餐饮等什么都可以《此房是商业用地》价格可以谈随时看房，有需要的电话联系”。苍爱军看到此条出租信息后，即与何建明联系。2018年8月1日，苍爱军向何建明交付租房定金5万元，何建明向苍爱军出具一份《定金收条》，载明：“今收到苍爱军承租乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）厦门路13号2栋4层房屋，建筑面积2117.3平方，租金68万元/年，交来房屋定金5万元。房东马红军、马晓燕授权何建明代收定金，注：如有毁约定金不退”，《定金收条》末尾签字处载明：马红军何建明代。后双方未订立书面房屋租赁合同，苍爱军认为马红军收取定金后，又将房屋另租他人，构成违约，故诉至法院。另查明，马红军与马晓燕系夫妻关系，涉案房屋位于××区，权利人登记为马晓燕，用途为：其他商业用地/工业。   一审法院认为，苍爱军向马红军交纳定金5万元，承租马红军和马晓燕位于乌鲁木齐市××区的房屋，月租金68万元/年，双方形成的租赁关系是各方真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务，否则将承担违约责任。本案中，马红军委托何建明收取定金5万元后，即向苍爱军发出了订立《租赁合同》的催告，否则就将房屋另行出租他人。关于苍爱军是否构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项所规定的“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的违约情形，一审法院认为，关于催告后履行义务的合理期限，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。即马红军向苍爱军发出订立合同及履行义务的催告，应当给予其三个月的合理期限。本案中，马红军于2018年8月1日收取定金后，在2018年9月13日的谈话录音中就已经陈述其已将涉案房屋另租他人。马红军未给予苍爱军履行义务的合理期限，即将涉案房屋另租他人，致使合同目的不能实现，其行为构成违约。关于苍爱军要求马红军和马晓燕双倍返还定金10万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于苍爱军要求何建明共同承担双倍返还定金10万元的诉讼请求，何建明辩称，已经按照苍爱军的要求，将其代马红军收取的5万元定金退还至案外人秦瑞平的账户中。庭审中，苍爱军否认指示何建明将定金退至他人账户，何建明亦未提交有效证据证实其抗辩意见，故一审法院对何建明的抗辩意见不予采信。一审法院认为，何建明是马红军的委托代理人，以马红军的名义实施的民事法律行为，对马红军发生效力，故苍爱军要求何建明共同承担双倍返还定金10万元的责任，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第一百一十五条规定，遂判决如下：一、马红军、马晓燕双倍返还苍爱军定金10万元；二、驳回苍爱军要求何建明双倍返还定金10万元的诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。   本院以电话录音方式就何建明退还5万元定金的过程，向案外人秦瑞平进行询问。马红军、马晓燕对该录音证据的真实性、合法性表示认可，对关联性不认可。其认为何建明退还5万元定金时未经我方同意，因我方已经等待苍爱军1个月，不想再等更长时间，故将房屋租与他人，但不存在高价出租。苍爱军对通话录音表示认可，同时认为秦瑞平关于三人合伙的事所述不对，但合伙之事与本案无关。何建明对通话录音表示认可。   本院查明事实：苍爱军打算从马红军处租赁房屋是用于与案外人秦瑞平、李金龙合伙开设宾馆。因三人之间有合伙开设宾馆的意向，故三人共同参与租赁案涉房屋的商谈，并由三人共同凑5万元作为定金，再由苍爱军将定金转至何建明的银行卡内。后因未与马红军签订房屋租赁合同，何建明将5万元定金转入案外人秦瑞平的银行卡内。   除上述事实外，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。   本院认为，围绕马红军、马晓燕的上诉请求、苍爱军的答辩意见以及何建明的陈述意见，本案的争议焦点为：苍爱军主张双倍返还定金10万元的请求能否成立。结合本案现有的证据，本院认定如下：   定金是债的一种担保方式，是指合同当事人为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。本案中，苍爱军称，租房是用于经营宾馆，办理相应的消防手续需要一定的时间，但马红军要求在3至5天内签订合同显然无法办理消防手续。马红军则认为，自己已经按苍爱军的要求给其10天时间办理相关事宜，且多次催促苍爱军签订合同均遭拒绝，故将房屋租与他人。对此本院认为：首先，苍爱军虽与马红军就房屋租赁进行过协商，但双方并未签订合同。现双方就签订合同的等待期说法不一，而引发本案纠纷。其次，苍爱军支付定金的时间是2018年8月1日，而马红军自认将房屋租与他人的时间是2018年8月31日，再结合何建明的陈述看，在苍爱军交付定金后，因其需要办理消防手续，马红军也进行了相应的等待，现有证据不足以证实合同未签订的过错在马红军。第三，由于苍爱军与马红军、马晓燕并未约定合同的具体签订时间，故苍爱军不能以已经交付定金为由，就享有签约时间的决定权，且马红军也多次催促苍爱军尽快签订合同，但苍爱军以办理消防手续需要时间为由而一再拖延。鉴于上述事实，本案不应适用定金罚则。另，苍爱军认可其与秦瑞平、李金龙有合伙租房开设宾馆的意向，且三人共同参与租房商谈，现因双方签约未果，苍爱军交付的定金已由何建明退还至案外人秦瑞平的银行卡内，苍爱军对此也是明知的，故其诉讼主张没有事实和法律依据本院不予支持。   综上所述，马红军、马晓燕的上诉主张成立，本院给予支持。一审法院对此事实的认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初738号民事判决第二项，即驳回苍爱军要求何建明双倍返还定金10万元的诉讼请求；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初738号民事判决第一项，即马红军、马晓燕双倍返还苍爱军定金10万元；   三、驳回苍爱军对马红军、马晓燕的诉讼请求。   苍爱军交纳的一审案件受理费2,300元，由苍爱军自行负担。   马红军、马晓燕已预交二审案件受理费2,300元，由苍爱军负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   何 新   审  判  员   李 艳   二 ○ 二 ○ 年 五 月 二 十 八 日   书  记  员   周思维