山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初1263号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市历下区，统一社会信用代码51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营，邢文杰，均系山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：吕仁恒，男，1964年1月13日出生，汉族，无业，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：苏延华，男，1948年12月7日出生，汉族，历城区全福街道办事处退休干部，住济南市历城区。 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告吕仁恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案。本院依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人邢文杰，被告吕仁恒及其委托诉讼代理人苏延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令吕仁恒立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元X室房屋；2.判令吕仁恒向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元)；3.案件受理费由吕仁恒承担。事实与理由：2010年1月1日，天主教会与吕仁恒签订了位于济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元X室房屋租赁合同，合同约定月租金为42.9元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积为59.24平方米。因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向吕仁恒发出增加房屋租金的通知，要求吕仁恒自2017年1月1日起与天主教会重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向天主教会支付房租。由于吕仁恒拒不与天主教会签订新的房屋租赁合同，天主教会于2017年8月11日向吕仁恒发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。截止起诉之日，吕仁恒拒不向天主教会腾退所涉房屋，也拒不支付2017年度至今的房屋租金，为维护天主教会合法权益，特向法院提起诉讼。 吕仁恒辩称，1997年2月，吕仁恒与天主教会签订《购住房权协议》，吕仁恒交付23595元购房款后入住涉案房屋至今，天主教会于当月发给《济南市天主教房产租赁证》。2010年1月1日，吕仁恒与天主教会签订《济南教区私有房屋租赁契约》，吕仁恒按月支付房租至2016年底。后天主教会单方提高租金，吕仁恒不同意，天主教会拒收吕仁恒按2016年标准交付的租金。一、天主教会要求吕仁恒腾房的诉讼请求，既不合理也不合法。吕仁恒所交款项足以达到购买所有权的标准，但因被天主教会蒙骗，才用买产权的价格买了住房权，还要每月交租金。退一步讲，如果吕仁恒购买的不是所有权，也不是担保物权的话，那就是用益物权，而不是承租权。因此，吕仁恒不仅不应当退房，法院还应判令天主教会收取租金违法违规，并判令退还吕仁恒从1997年2月至2016年底交付的租金。二、天主教会单方提高租金，无事实根据和法律依据。天主教会于2002年12月取得的X号楼房屋所有权证书（济房权证历城字第X号）制作依据错误、程序违法，应属无效，故吕仁恒与天主教会签订的《房屋租赁契约》失去了法律依据，天主教会不应当收取和提高租金。入住前，涉案房屋条件简陋；入住后，天主教会未履行管理和维修义务，两证上均载明涉案房屋使用面积42.9平方米，现天主教会单方测量将面积变更为59.24平方米，天主教会的测量行为系单方委托且已过期，此变更行为违约无效。天主教会委托评估的租赁价格也不适用于本案。综上，请求法院驳回天主教会的起诉，并支持吕仁恒提出的天主教会收取租金违法违规、退还吕仁恒已交租金的答辩请求。 本院经审理认定事实如下： 1997年2月，天主教会与吕仁恒签订协议，约定吕仁恒以23595元的总价购买济南市历城区学府路17号院X号楼（原洪家楼17号院西楼）X单元X室即涉案房屋住房使用权。同月，吕仁恒按照约定向天主教会支付23595元。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。 2010年1月1日，天主教会与吕仁恒签订租赁契约一份，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金42.9元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。” 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。 2016年11月4日，天主教会向吕仁恒在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。 2017年8月11日，天主教会在吕仁恒所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，吕仁恒如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，吕仁恒应及时腾房。 因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故吕仁恒交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。 在本院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。 本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。 双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约、收回房屋。但吕仁恒超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而吕仁恒提出异议引发，并非吕仁恒无故拒交租金，故天主教会要求吕仁恒腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与吕仁恒的租赁关系基于购买居住权的协议产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取吕仁恒涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起，至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。 双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、吕仁恒于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1605元（42.9元×37个月+42.9元÷29天×12天）； 二、吕仁恒于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付； 三、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费113元，由济南市天主教爱国会负担57元，由吕仁恒负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年五月九日 法官助理 李祺祺 书 记 员 孙树贞