福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终424号 上诉人（反诉被告）：吕同富，男，1962年2月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：马玉娥（系吕同富妻子），女，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人（原审被告）：漳州鸿祥房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道永鸿御景湾3楼。 法定代表人：林超，执行董事。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦方方，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 上诉人吕同富因与上诉人漳州鸿祥房地产开发有限公司（以下简称鸿祥公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 吕同富上诉请求：撤销原判，改判支持吕同富的一审诉讼请求或发回重审。1、改判鸿祥公司向吕同富支付逾期交房违约金24927.57元；2、改判鸿祥公司向吕同富支付逾期办证违约金8217.88元。事实和理由：原审判决认定讼争房屋没有延期交房系错误。1、原判认定交房日期是2017年6月9日系违背《合同》约定，应是2017年6月30日；2、原判认定天气原因可以顺延交房17天，与事实不符，应是6天；3、原判认定逾期付款86天系对法律规定及合同约定的背离，据此可顺延交房86天更是违背合同约定；二、原判认定逾期办证时间116天系错误，应是120天。 鸿祥公司辩称：一、诉争房屋的竣工时间应以竣工验收报告为准。吕同富关于我方逾期交房截止时间为房产证载明的竣工日期的主张，与事实不符，不能成立。二、一审认定的可据实延期的台风天数17天正确，且本案还具备合同约定可以据实延期交房的其他“自然灾害”情形。因此，我方可据实延期天数有94天，不存在逾期交房。三、一审法院关于我方可依据吕同富逾期付款天数顺延交房天数的认定是正确的。吕同富未按约付清购房款，我方有权依约相应推迟交房时间。四、吕同富收到我方的交房通知后无正当理由拒收房屋，本身具有过错，应视为我方的交房义务已于交房通知发出之日履行完毕。因此，逾期交房违约时间应截至2017年6月9日，我方不存在6月10日至30日期间的逾期交房违约行为。五、我方不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约金。因此，吕同富无论主张逾期办证天数是116天，还是120天，均不成立。 鸿祥公司上诉请求：撤销原审判决第一项，维持第二项、第三项，即驳回吕同富的全部诉讼请求。事实和理由：我方对原审判决关于台风、高温天气构成延期交房的事由，鸿祥公司可依据吕同富逾期付款天数顺延交房天数，以及我方不应承担逾期交房违约责任等的认定无异议。但原审判决关于除台风、高温以外的其他天气不构成延期交房的事由，我方应承担逾期办证违约金的认定，没有事实和法律依据，亦有违公平原则，系错误应纠正。 除台风、高温外的其他“大风大雨暴雨等”天气因素亦属自然灾害，符合涉案合同约定可以据实延期交房的事由，应当作为延期交房事由。原审判决关于上述天气在合同中并未明确约定为可据实顺延交房的原因的认定，实属错误。原审关于我方应承担逾期办证约定金的认定，与事实不符，应纠正。综上，除台风、高温外的其他“大风大雨暴雨等”天气因素属于自然灾害，符合涉案合同约定的可以据实延期交房的事由，应当作为延期交房时间。原审关于我方应承担逾期办证违约金的认定，与事实不符，不能成立。 吕同富辩称：对方提出我方逾期付款86天并且据此可以顺延交房86天的主张，违背合同、否认事实、无视公理、不守承诺。对方上诉状中所列三个案例也均有贷款，与本案相同，均无按贷款放款时间做为逾期付款时间，也没有根据放款时间做作为顺延交房天数。即便对方主张我方逾期付款成立，且把合同内的延迟直至改成顺延，对方可从双方约定2017年3月25日交房的时间起顺延87天至2017年6月20日交房，但对方于2017年6月9日向我方发出交房通知书，并反复强调这日已尽交房义务，以其行为表明没有针对银行放款时间做为顺延交房的时间。对方称原审对“大风大雨暴雨等”天气不构成延期交房事由的判决对鸿祥公司的系列案件有重要影响。原审判决是在合同内容和法律条文基础上做出的，合理合法。高院对赖厦琴案的裁定书，并没有支持对方“大风大雨暴雨等”是可以延期交房事由的裁定，且大风大雨是本地日常气象规律，不足以构成可扣除的情形。双方合同中未约定“大风大雨暴雨等”作为延期交房情形，对方依据其提供的《工程延期报审表》证明可以延期交房94天。关于这份报审表也存在问题，在2015年2月19日和2017年1月30日这两天都是过年期间，常理上工地不可能施工，且发出交房通知书后还有19天的工程延期报审表，与常理不符，其提供的《工程竣工验收报告》证明工程已经于2016年8月19日竣工，但竣工后还有65天《工程延期报审表》，明显与常理不符，且报审表只是施工单位向建设单位报审上的工期延误，本案工程在合同约定的交房时间之前已竣工，所以报审表所载工期延误，对履约交房时间并无影响。与本案楼盘同地段的汇众公司，在同一期间内停工天数，恶劣天气天数均远低于鸿祥。综上，该《工程延期报审表》不能作为定案依据。我方在收到交房通知书后前去验房，发现多处质量明显不过关，所以钥匙放在物业，并且填写了维修项目，也与物业约定维修后办理交接。虽然在2017年6月30日不具备法律上的交房条件，但我方迫于对方强行交房，已接受鸿祥的交房时间，虽拿到钥匙是2018年4月1日，但是从2017年7月1日开始交物业费，房屋已实际交付，时间应从2017年6月30日计算。2018年1月23日讼争房屋首次登记记明，但直到2018年1月26日开发区不动产登记处确权公告之后才能办理《产权证》，所以逾期办证时间是2017年9月29日-2018年3月26日，合计120天。综上，请二审驳回鸿祥公司的上诉请求，支持一审法院第一、三项判决，改判第二项，判决鸿祥公司支付我方逾期交房违约金24927.59元。 吕同富向一审法院起诉请求：1、判令鸿祥公司向吕同富支付逾期交房违约金18353.28元。2、判令鸿祥公司向吕同富支付逾期办证违约金8217.88元。 鸿祥公司向一审法院提出反诉请求：1、判令吕同富向鸿祥公司支付逾期支付购房款的违约金9135元（按应付款350000元的每日万分之三，自2016年1月4日起计至2016年3月31日止）。 一审法院认定事实：2015年12月05日，吕同富与鸿祥公司签订了《商品房买卖合同》及其附件补充协议，约定：吕同富向鸿祥公司购买位于漳州开发区南滨大道256号观澜国际2幢2202室，共计支付购房款684824.00元。合同第六条付款方式及期限约定：3.其他方式，签合同当日交付首期款壹拾肆万肆仟捌佰贰拾肆元整，占总房款的20%，其余房款伍拾肆万元整由买受人在签合同之日起30天内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。若因买受人原因导致不能如期办理按揭贷款的，则买受人应以现金或出卖人能够接受的其他方式付清全部房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年3月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设计；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：双方遵从附件六补充协议第13条约定。附件六补充协议第13条约定：“除本合同第八条和本协议第十条规定的特殊情况外，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之八的违约金……”。附件六补充协议第10条约定：“买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋”。附件六补充协议第11条：本合同第七条第“贰”项内容如下：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的：自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。吕同富分别于2015年11月11日、2015年12月5日、2015年12月25日、2016年3月31日向鸿祥公司支付购房款40000元、104824元、190000元、350000元，上述款项共计684824元。鸿祥公司于2017年6月9日向吕同富邮寄了《商品房交房通知书》，通知吕同富于2017年6月10日至2017年6月30日办理交房手续。鸿祥公司于2018年1月23日取得诉争房屋所在的观澜国际2#楼的首次登记证明。吕同富于2018年4月1日实际接收本案讼争的房屋。 一审法院认为：涉案《商品房买卖合同》系吕同富与漳州鸿祥房地产开发有限公司双方在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。吕同富主张鸿祥公司逾期交房，依据不足，不予采纳。吕同富主张鸿祥公司逾期办证，经查，鸿祥公司未能按照合同约定的时间办证，存在逾期办证的违约行为，应依法承担违约责任。吕同富请求鸿祥公司支付逾期办证的违约金，合法有据，予以支持，但逾期办证日期计算有误，应予更正。本院认定，鸿祥公司应向吕同富支付逾期办证违约金7943.96元（684824×0.01%×116天=7943.96元）。鸿祥公司主张吕同富支付逾期付款违约金的诉讼请求超过诉讼时效，其反诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、漳州鸿祥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付吕同富逾期办证违约7943.96元；二、驳回吕同富的其他诉讼请求；三、驳回漳州鸿祥房地产开发有限公司的诉讼请求； 二审中，双方均没有提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下四个争议焦点：一、“大风大雨暴雨”可否作为本案延期交房情形；二、一审法院所认定的逾期交房违约金计算截止日是否正确；三、鸿祥公司是否存在逾期办证违约行为及逾期办证违约金起算点如何认定。四、原判认定天气原因可以顺延交房17天是否正确；五、原判认定吕同富逾期付款86天并据此可顺延交房86天是否正确。 一、“大风大雨暴雨”可否作为本案延期交房情形 涉案《商品房买卖合同》及附件中虽然对鸿祥公司“可据实延期交房”的情形约定不够明确，但考虑到天气原因确属在合同签订时无法预见的因素，且鸿祥公司亦提交相关证据证实施工方因天气原因存在延期施工的情形，故法院对可延期天数应综合合同约定，双方主张及相关证据，根据公平原则予以认定。但考虑到本案一审已认定鸿祥公司不存在逾期交房的情形，二审分析该原因对交房的影响及抵扣天数对判决结果均无影响，故不作进一步的分析认定。 二、一审法院所认定的逾期交房违约金计算截止日是否正确 根据查明的事实，鸿祥公司在2017年6月9日通知吕同富收房时，涉案房屋已符合法定交房条件，此时应认定鸿祥公司已履行完毕通知交房义务，鸿祥公司给予购房人办理房屋交接手续的期间不应计入逾期交房期间。吕同富上诉主张2017年6月9日至2017年6月30日这21天应计算为逾期交房时间的理由不能成立，不予采纳。 三、鸿祥公司是否存在逾期办证违约行为及逾期办证违约金起算点如何认定。 在商品房符合法定交付条件情况下，如买受人在交房通知书载明办理交房手续期间届满前拒绝收房，该期间届满后，应视同出卖人已实际交付商品房。鸿祥公司主张以实际交房日2018年4月1日作为"交付使用"日理由不足，不予采纳；如前所述，本案应以交房通知书载明办理交房手续期间届满后的2017年7月1日视为实际交房日。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。鸿祥公司应在商品房交付使用日2017年7月1日起90日内即2017年9月28日前办理房屋初始预登记，但其于2018年1月23日才履行上述义务，已影响吕同富取得房屋权属证书，构成违约，故本案逾期办证的起算点应为2017年9月29日。因双方在附件六《合同补充协议》第14条已约定鸿祥公司仅在逾期办理初始预登记而导致吕同富迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2018年1月23日受理本案讼争房屋的初始预登记，故鸿祥公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2018年1月22日。逾期办证时间为自2017年9月29日至2018年1月22日止共计116天。吕同富上诉主张逾期办证时间为120天的理由缺乏合同和法律依据，不予采纳。 四、原判认定天气原因可以顺延交房17天是否正确。 虽然本案工程竣工于2016年8月19日，但后续尚有给水安装工程、电气设备安装工程、燃气管道安装工程、有线电视网络安装工程、装修工程等等，也即，工程竣工之日并非具备交房条件之日，吕同富上诉主张工程竣工之后的台风天气不能作为顺延交房的抵扣天数不能成立，不予采纳。一审认定天气原因可以顺延交房17天并无不当，应予维持。 五、原判认定吕同富逾期付款86天并据此可顺延交房86天是否正确。 根据合同规定，吕同富应于合同签订之日起30天内即2016年1月4日前付清购房款，但吕同富直到2016年3月31日才付清，故其已构成逾期付款，则吕同富逾期付款时间从2016年1月5日起至2016年3月30日止共计86天。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第10条的约定：“买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的，出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。”鸿祥公司可相应延期交房86天。一审认定吕同富逾期付款86天并据此可顺延交房86天正确。吕同富上诉主张逾期付款并非其自身原因的理由缺乏事实依据，其上诉认为相应推迟不等于可以顺延的理由与法相悖，不予采纳。 综上，鸿祥公司与吕同富的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费628元，由漳州鸿祥房地产开发有限公司负担150元，吕同富负担478元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年五月十八日 法官助理杨国栋 书记员卢杰