江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终212号上诉人（原审被告）：邓新华，女，1979年6月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：陶卫星，江苏首维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾峰，男，1976年10月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人邓新华因与被上诉人顾峰合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓新华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人收取被上诉人的3万元是转让费而不是租金。在上诉人转让之前，位于本市京华城路168号京华城全生活广场1-101的小吃店已搭建成，并已实际经营了一段时间。上诉人转让给被上诉人的是店铺内的食材、冰柜、空调、货架等设施、设备及该店铺作为一间“热铺”的自身价值。2、转让费与租金的性质不同。被上诉人认可上诉人发布的转让信息，结合上诉人提供的招租广告详情，可以合理推定房屋租金在1100元左右，但被上诉人至今为止没有支付任何租金。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判。顾峰辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，本案所涉经营场所的所有权人是扬州京国实业有限公司（以下简称京国公司），第一承租人是案外人徐啸峰，其为合法承租人。邓新华为第二承租人。但不管是徐啸峰还是邓新华在转租时均未通知京国公司，私下转租行为无效。其次，答辩人在与上诉人签订的协议中约定的是“目前位于京华城168号京华城全生活广场1-101房，经营产权由甲方转让给乙方经营”，由此可见答辩人受让的是该商铺的经营权，交付的3万元是经营权的转让费。而经营权是基于场地产生的，场地收回后自然谈不上经营权。答辩人与2019年4月17日从上诉人处受让开始，实际经营至5月底。本案的经营权基于承租而产生也是基于无法续租而结束。再次，答辩人签订转让合同的目的是为了经营需要，通过经营权获得收入维持一家人开销，实际才经营不到一个半月就被通知撤场，未能达到最初经营目的。由此产生的损失应由上诉人承担。2、案涉店铺是一间“热铺”被上诉人无异议。但一旦京国公司要求其撤场，只能被称为大盒子。上诉人可能已经知道京国公司即将要求撤场而转嫁损失。转让费和租金的性质不同，被上诉人并未支付过租金。上诉人在承诺可以长期经营并保持租金不变的情况下，答辩人才与其签订了转让协议并支付了转让费。综上，上诉人的上诉人理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾峰向一审法院起诉请求：1、判决邓新华返还顾峰转让费30000元；2、判决邓新华承担顾峰各项损失5300元。事实和理由：2019年4月15日，顾峰在网上看到邓新华发布的店铺转让信息后与邓新华取得联系。2019年4月16日，顾峰与邓新华洽谈后通过微信转账支付邓新华定金2000元。2019年4月17日，顾峰与邓新华签订店铺《转让协议》，顾峰通过微信转账支付邓新华28000元，共计30000元。2019年5月20日，案外人许啸峰（原承租户）通知顾峰只能经营到5月底。2019年6月1日，京华城工作人员通知顾峰停止经营并将相关设备、设施搬离，顾峰只能被迫停止经营，并遭受较大损失。顾峰的损失因邓新华的欺诈行为所致，为维护自身合法权益，特提起诉讼。一审法院认定事实：2019年4月16日，顾峰通过微信转账邓新华2000元。2019年4月17日，邓新华作为甲方，顾峰作为乙方签订《转让协议》，约定：目前位于京华城168号京华城全生活广场1-101房，经双方协商于2019年4月17日，经营产权由甲方转于乙方经营，转让费合计30000元整。同日，顾峰再次转账给邓新华28000元。同日，顾峰扫码支付货拉拉-同城速达800元。2019年4月18日，顾峰与许正同签订房屋租赁契约，租住其位于扬州市汇祥苑储藏室，支付租金3000元。又查明，京国公司作为甲方，许啸峰作为乙方，于2018年10月26日签订编号为J180045H1的租赁合同。约定：甲方同意乙方经营贩卖类（鸿義小站）项目。甲方提供给乙方的场地位于（柜位号）：JJ临时柜11+12，租赁面积为9㎡。本合同有效期自2018年11月18日起至2019年5月31日止。补充协议第5.10条约定：租赁期内，乙方未经甲方书面同意不得转让、转包、抵押、设质、赠与合同的各项权利和义务。2019年3月29日，许啸峰与邓新华签订《店铺转让合同》，约定：甲方同意将自己位于京华城路168号临时柜11+12号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为9平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第四条约定：由于乙方经营不善，不能继续经营时，乙方具转让商铺（房屋）的权利。2019年6月5日，京国公司向许啸峰发函，内容为：贵我双方的《租赁合同》J180045H1已于2019年5月31日到期。……请于收函之日起3日内完成撤场工作，并将租赁区域恢复原状后交还给我方。顾峰与邓新华签订的《转让协议》中所述京华城168号京华城全生活广场1-101房系营业执照上登记的地址，与京华城路168号临时柜11+12号系同一地址。一审法院认为，顾峰与邓新华于2019年4月17日签订的《转让协议》应属于租赁转让合同。法律相关规定，承租人转让场地时，应当征得所有权人同意，否则出租人可以随时解除合同。本案中，邓新华作为承租人在转让场地时，未征得第一出租人即场地所有权人京国公司的同意，京国公司也向其承租人发出了撤场通知，故视为京国公司不同意顾峰继续承租。本案顾峰、邓新华双方签订的协议依法应当予以解除，但鉴于该店铺已经被京国公司实际收回，故无解除必要。再者，顾峰签订转让合同目的是为了经营需要，但实际上只经营了月余就被通知撤场，未能达到其最初的经营目的，损失也应当由出租人予以承担。合同解除后，双方互相返还财产即邓新华收取的顾峰的30000元在扣除实际场地使用费后，应当予以返还。基于顾峰实际使用时间为45天，本院具体确认实际使用期间的房租为1650元（1100元/月÷30天＊45天）。顾峰在签订合同时也未尽到谨慎的审查义务，存在一定过错。故对其主张的搬运费、另址居住和使用的房屋租赁费用均不予支持,应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、邓新华于判决生效之日起十日内返还顾峰转让费28350元；二、驳回顾峰的其他诉讼请求。案件受理费780元，依法减半收取390元，由顾峰负担195元，由邓新华负担195元。一审查明的事实本院依法予以确认。本案争议焦点为：被上诉人向上诉人主张返还转让费是否有事实与法律依据？本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的协议应认定为店铺经营权的转让合同。合同当事人在该类合同订立过程中，一般会对经营地点的商业氛围、经营的可持续性等诸多经济要素进行综合考量。合同内容往往是基于上述因素的可控性而拟定，以实现合同订立后的履行具有相对确定性。反之则会超出当事人订立时可预见的风险范畴，难以体现当事人真实意愿。就本案而言，双方于2019年4月27日签订合同，在2019年5月底就因案外人徐啸峰与京国公司之间的租赁关系终止而停止经营。邓新华在诉讼中亦称转让价款中含有作为“热铺”的无形资产，而该部分价值与该店铺可持续经营具有必然关联。由此可见，双方之间合同之所以达成，顾峰实际并非仅是对冰柜、货架的实物资产价值的考虑，更多是基于正常经营的考量。在上诉人未提交证据证实，被上诉人对无法持续经营自愿承受的情形下，在经营数十天后即因经营场所被权利人收回而停止经营，显然超出了顾峰在合同签订时可控的风险范畴，有悖于其签订合同时的真实意愿。在此情形下，顾峰以合同目的无从实现，要求解除合同，并返还相关转让费用的主张理应得到支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人邓新华负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年五月十七日书记员 付心童