浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书××2020）浙0421民初490号原告××反诉被告）：杨俊，男，汉族，1970年10月8日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明芬，系杨俊叔叔。被告××反诉原告）：任国平，男，汉族，1966年3月8日出生，户籍地：浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。原告杨俊与被告任国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，于2020年3月16日公开开庭审理。后被告任国平向本院提出了反诉，本院于2020年3月23日受理，并于2020年4月16日第二次公开开庭审理。两次庭审中，杨俊及其委托诉讼代理人万灵龙、杨明芬、任国平及其委托诉讼代理人薛岭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年11月27日签订的店面租赁协议，由被告返还租赁店面并恢复原状；2.由被告支付占有使用费人民币4000元××自2019年11月28日至实际交付之日止，以原租赁协议的租金10万元／年按月计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实理由如下：原告与被告于2017年11月27日签订了店面租赁协议。该合同约定由原告将位于嘉善县营业店面3间约305平方米店面租赁给被告，双方约定了相应店面的用途、店面的租金价格、交付方式和时间。该合同签订后原告向被告交付了相应的店面房屋，被告也曾支付了相应部分的租金。到2019年11月28日前被告应交纳相应租金，但经原告多次催告未缴纳。同时原告此次发现被告已经改变店面租赁时约定的店面用途，擅自改作他用。被告任国平答辩称：1.于2006年租该房屋，经过十多年使用该房屋××主要是彩钢棚）已经破烂不堪，被告自己经多次花钱修理；2.因2019年11月28日原告房屋被征收，因此不存在租赁关系也不存在欠款问题，原告已与拆迁办签约，故不存在原告第二项诉请的费用，要支付只能支付给拆迁办；3.2019年11月28日的《货币明细表》，原告的拆迁费包含装修评估费198855元系双方共同所有，装修费大部分系被告装修的，用于开超市；4.拆迁房政策规定，自住房和经营房价格是不一致的，第一次评估时63.88平米的房屋补偿金为678763元，之后用被告的营业执照只有33平米是租给被告的，第二次评估为780639元，用被告的营业执照多评估101876元，另外彩钢棚第一次评估为63851.2元，用被告的营业执照后为157621.25元，两次多评估93770.05元；5.清算表中20000元××商办停业补偿金5%）系给被告的，综上被告认为原告诉讼不够全面，该次拆迁中评估机构及拆迁办分开评估的钱没有给被告，故被告认为用营业执照多评估的101876元及93770.05元这两笔钱属双方共有，故被告要求多评估的金额按照60%分给被告。反诉原告任国平提出反诉请求：1.杨俊支付任国平将原住房评估为住宅房，38.88平米因出租给任国平为营业房，在评估中多补偿拆迁住改非补助费126401元×60%=75840.60元，应当归任国平所有；2.杨俊支付给任国平将原彩钢棚228.04平米因已出租给任国平为营业房，原评估价63851.2元，用任国平的营业执照实际评估后价格为157623.25元在评估中多补偿93770.05元，其中60%应当归任国平所有即56262.03元；3.杨俊支付给任国平，根据评估机构评估出来的装修费141767.2元；4.商办停业补助费20000元应当归任国平所有；5.本案反诉费用由杨俊承担。事实理由如下：任国平租赁杨俊的住房及彩钢棚10多年了，是经营世纪联华超市。于2019年“城中村”改造中，杨俊的住房及彩钢棚被列为了拆迁对象。在2019年9月杨俊所有的住房及彩钢棚和任国平经营装饰装修及附属物进行了第一次评估，其中：住房评估为678763元和彩钢棚63851.2元以及双方的装饰装修及附属物。后因杨俊对承租的住宅楼下及彩钢棚是经营超市和烧烤的，并有杨俊的营业执照为证，提交评估机构，因此评估机构作出第二次评估，结果是：住房评估780639元和彩钢棚157621.25元以及原被告装饰装修不变增加了附属物。所有的征收文件，杨俊均已经签署，其中包括《房屋征收货币补偿协议》和《房屋征收货币补偿明细清算表》，现根据当前嘉善2019年“城中村”改造中，杨俊的住房和彩钢棚列入拆迁对象的事实，提起反诉。反诉被告杨俊答辩称：1.超出法律规定期限，反诉不应受理；2.反诉与本案不属于同一法律关系，不应在本案提起；3.案涉房屋是否拆迁是否存在相关标的不明确，应驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《营业店面租赁协议》××2017年）、房产证、土地使用证、建设局批复、国土局租赁合同、门牌证、现场照片、营业执照、房屋借用协议××2006年）、联合经营协议××2011年）、联合经营协议××2014年）、杨俊受让案涉房屋相关证据等，本院审核后依法予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据：编号42001号的《嘉善县国有土地上房屋征收货币补偿协议》、房屋征收货币补偿明细清算表、《国有土地上房屋征收评估分户报告》××住改非）【嘉中估字××2019）第3027-717号】、《国有土地上房屋征收评估分户报告》【嘉中估字××2019）第3027-570号】第一稿及第二稿、《魏塘街道庄港社区、三里桥村等“城中村”改造搬迁置换及补偿方案》，均系任国平委托诉讼代理人持本院出具的调查令向嘉善县办事处调查取得，且双方争议的焦点系补偿项目的归属问题而非补偿项目金额多少的问题，故对上述与征收相关的证据均来自政府征收部门，本院依法予以确认；杨俊自行列明的装修清单系其单方制作且缺乏辅助证据予以证实，不符合证据的形式要件，本院不予确认，相关装饰装修损失应以评估报告为准；任国平提交的装修货款收条三张，时间显示均在2006年11月份，内容显示为装修所用耗材与本案关联，与双方签订房屋借用协议××2006年10月签订）且约定由任国平装修，两者在时间上、内容上相互印证，故本院对由任国平装修案涉房屋的事实予以确认。根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，本院依法予以确认的事实如下：2001年杨俊作为受让方向原嘉善县集体商业公司以16000元的价格转让地处西门大街1号对面原建材部开票房一间××63.88平方米）及场地一块。之后，杨俊作为所有权人办理了房产证，登记房屋坐落于，总层数2层，用途：住宅，面积：63.88平方。2003年8月19日杨俊办理了国有土地使用权证，登记地址：，登记土地用途：仓储，使用权类型：划拨，使用权面积：347.7平方米。2004年5月21日嘉善县国土资源局与原告杨俊签订《嘉善县国有土地使用权租赁合同》，约定位于嘉善县西门垃圾中转站西侧，东至走道，西至空地，南至市河，北至西门大街，土地面积347.7平方米，用途为仓储的划拨土地使用权租赁给杨俊，土地使用租赁年限为30年，合同还对租金、支付等事项进行了约定。2006年10月8日嘉善县建设局以批复的形式，同意原告杨俊在××善国用2004第1-1553号）用地范围内原地搭建临时简易××彩钢瓦材料）围护、顶蓬；2006年12月20日，原告杨俊就上述彩钢棚搭建及原住宅二层楼房办理了门牌××嘉善县）。2006年10月19日，杨俊××作为甲方，下同）与任国平××作为乙方，下同）签订了《房屋借用协议》一份，约定乙方有偿借用甲方坐落在嘉善县中山西路××西城门）新改建的简易营业用房一座××约270平方米）及同地块二层楼房底层一间××约35平方米），用于开设超市；借用期限：2006年11月28日至2011年11月27日止；根据乙方经营需要，甲方同意乙方进行装潢，所有装潢费用××包括材料）均由乙方自负。借用期满，乙方将房屋原样归还给甲方。上述协议签订后，任国平进行了装修，开设超市以“世纪华联”挂牌经营，并于2014年5月20日办理了个体工商户营业执照，登记名称为“嘉善县金湖超市”××经营者任国平）。就上述房屋的使用，杨俊与任国平分别于2011年11月28日、2014年11月27日签订了《联合经营协议》各一份，约定联营期限自2011年11月28至2017年11月27日止。2017年11月27日，杨俊××作为甲方，下同）与任国平××作为乙方，下同）签订了《营业店面租赁协议》一份，约定由甲方将地处魏塘街道中山西路811-815号营业店面3间计约305平方米××含二层楼底层），租赁给乙方经营超市，租赁期限：2017年11月28日至2020年11月27日，租金每年10万元，每年11月28日一次性付清全年租金；乙方不得将经营店面转租给第三方使用；在租赁期间，甲方不得任意收回承租店面，但如果政府拆迁需要，租赁协议即行终止，乙方无条件搬迁腾空。2019年10月案涉房屋所在地块贴出了拆迁公告，2019年11月28日嘉善县住房和城乡建设局、嘉善县办事处与杨俊××委托代理人杨明芬）签订了《嘉善县国有土地上房屋征收货币补偿协议》××编号：42001），被征收房屋坐落于：嘉善县城西西门垃圾中转站西侧，采用货币补偿方式总计金额1669148元，包括：被征收房屋、装修、附着物补偿金额1248555元、货币奖励金额234192元、签约奖励金额40000元、其他补偿补助奖励金额146401元。现案涉房屋暂未拆除，由任国平使用，暂未搬离，其中一间××门牌号为魏塘街道中山西路811号）开设了“豆花烤鱼店”，其余两间仍用于开设“世纪华联”超市，房屋租金已支付至2019年11月27日止，无押金。案涉房屋征收补偿款项暂未由杨俊领取、相关产权凭证仍处于杨俊处。装修评估明细表2、表3记载“世纪联华”的评估项目共计23项合计84530元、“烤鱼店”评估项目共计40项合计76932.5元，两表共计161462.5元；任国平自认在“装修评估明细表3中：第19-30项”以及“装修评估明细表2”中第“2、白水池80元”、“4、水泥台面矮柜××无门）325元”、“6、铝合金门窗540元”、“26、铝合金卷帘门1428元”，两表内共计18542.8元不属于其装修范围。另查明，杨明芬系杨俊叔叔，与案涉房屋相关的事宜均由其作为杨俊的代理人，杨明芬每年11月份向任国平收取租金并向任国平出具书面收条。本院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。本案中争议焦点如下：一、关于案涉房屋租赁关系是否解除问题杨俊以任国平“未按时缴纳房租、改变店面租赁时约定的用途”为由解除双方租赁关系的诉请，由于任国平自2006年使用案涉房屋以来从未拖欠过租金，此次未按约支付下一年度房租的原因系其认为案涉房屋已经列入征迁，部分征迁利益应归其所得，并要求与杨俊就拆迁利益进行分割，不属于“无正当理由未支付或者延迟支付租金”的情形；另，杨俊委托代理人杨明芬每年11月份按时向任国平收取租金并向任国平提供书面收条，故推定杨俊对任国平将案涉房屋其中一间用于开设“豆花烤鱼店”系明知但从未提出相反意见，视为同意部分变更房屋用途，现杨俊以任国平欠付租金、擅自改变房屋用途为由，要求解除房屋租赁协议缺乏事实依据，本院不予支持。但本案中，双方租赁协议第六条约定“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，乙方××任国平）无条件搬迁腾空”，该约定系对合同终止条款的约定，内容属于合同法第九十一条第一款第××七）项中当事人约定终止的情形，该约定应当作为案件处理的依据。现案涉房屋已经纳入政府征迁范围，且相关征收补偿协议已经生效，故在杨俊签订《嘉善县国有土地上房屋征收产权调换协议》后，合同终止的约定条件已经成就，本院认定双方租赁关系于签订征收协议之日即2019年11月28日终止。合同终止后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。故，关于杨俊主张返还原物的诉请，即要求任国平腾退，本院予以支持；杨俊主张恢复原状的诉请，因案涉房屋已经列入拆迁范围，恢复原状已无事实必要，本院不予支持。二、关于杨俊是否有权收取占有使用费的问题如上所述，本案租赁关系因征收已经终止，房屋权属在征收过程中处分权正处于发生变化中，考虑到房屋征收的持续过程较长、统一收回注销产权凭证时间尚未确定、案涉被征收房屋尚未办理实物交付手续以及任国平使用案涉房屋至今等事实，案涉租赁房屋的实际占有、使用、收益的权利未完全让渡给政府征收部门的情况下，杨俊作为案涉房屋的原产权所有人及出租人，要求任国平支付自2019年11月28日起至实际腾退之日止参照原租金10万元／年××折算为278元／日）计算占有使用费具有合理依据，本院予以支持。三、关于任国平的反诉请求国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本院认为：第一、案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失；第二、出租人和承租人之间系租赁合同法律关系，任国平作为反诉原告主张权利依据的是合同法的相关规定及双方租赁协议的约定；第三、租赁合同因国家基于公共利益的征收而终止，应当按照不可抗力处理，部分或者全部免除双方责任；第四、案涉租赁协议中虽约定“无条件搬迁”，但不能简单地解释为无偿搬迁，应理解为搬迁不得附条件，引申为承租人不得对抗国家的征收行为。经过庭后释明，任国平亦同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求。基于上述理由，依据公平和诚信原则，相关争议款项应作如下处理：1.两次评估产生的差价××含“住改非”补助款）以及商办停业补助费：上述款项均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策的规定，补偿给产权人杨俊的费用，任国平作为承租人主张分割没有法律依据，本院不予支持。2.装饰装修损失：按双方租赁协议约定，任国平作为承租人，经过杨俊同意后对案涉房屋、彩钢棚进行了装修。如前所述，案涉租赁关系已经终止，现因政府征收导致协议约定的租赁期限尚未到期需要提前腾退，任国平的装饰装修损失势必产生。因任国平认可案涉房屋、彩钢棚在征收过程中的评估报告，本院认为，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估。经核算，案涉评估报告中装饰装修明细表2、表3合计金额161462.5元，扣除任国平自认的不属其装修范围的18542.8元后，剩余142919.7元××其中：“世纪华联”83585元，“烤鱼店”59334.7元）认定为任国平的装饰装修损失。但因征收导致系不可归责于双方的事由，不能认定为租赁协议各方违约；同时考虑到政府部门对杨俊作为产权人一方将按照征收补偿协议约定就装修残值进行合理的补偿、任国平目前仍在使用尚未腾退等因素，从公平原则出发，本院酌定任国平的装修损失142919.7元在其实际腾退后由杨俊给予补偿。另，租赁关系中因搬离房屋可能产生停业停产损失，相关损失自搬离之后实际发生，现因任国平仍在案涉房屋中经营，相关停业停产损失可待实际发生后再向杨俊主张，本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第××七）项、第九十二条、第一百一十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、任国平应于本判决生效后十五日内腾退并向杨俊返还坐落于嘉善县房屋；二、任国平应于本判决生效后十五日内向杨俊支付房屋占有使用费××自2019年11月28日起按278元／日计算至实际腾退之日止）；三、杨俊应于任国平履行本判决第一项后十五日内向任国平支付装饰装修损失142919.7元；四、驳回杨俊的其他本诉请求及任国平的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元××减半收取25元），反诉案件受理费5708元××减半收取2854元），合计诉讼费用2879元，由杨俊负担1579元，由任国平负担1300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  单秀丽二〇二〇年五月二十七日书记员  沈梦丹附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。