山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4689号 上诉人（原审被告）：王彦玮，男，1992年8月7日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛李村茶叶批发市场服务有限公司，住所地青岛市李沧区万年泉路8号。 法定代表人：刘从邦，职务总经理。 原审被告：王东其，男，1963年12月13日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人王彦玮与被上诉人青岛李村茶叶批发市场服务有限公司（以下简称李村茶叶市场）、原审被告王东其房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初141号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王彦玮向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回李村茶叶市场的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李村茶叶市场承担。事实和理由：1.李村茶叶市场主张双方涉案房屋的年租金为4万元，没有事实依据和法律依据，李村茶叶市场提交的2份虚假的收款收据存根无法证明双方已约定涉案房屋年租金为4万元，且王彦玮和李村茶叶市场之间没有签订任何租赁合同对此作出约定，一审法院认定涉案房屋年租金为4万元属于认定事实不清，证据不足。2.双方对涉案房屋每月50元的管理费没有书面约定和口头约定，李村茶叶市场也未提交任何证据予以证明，一审法院判决王彦玮支付2017年8月至房屋返还之日的管理费，每月按50元计算，没有任何事实依据和法律依据，属于认定事实不清，证据不足。3.一审法院已经查清李村茶叶市场于2017年7月就将涉案房屋的水、电关掉，致使王彦玮无法使用涉案房屋，因此，王彦玮认为自2017年8月以后的房屋占用费应由李村茶叶市场予以承担。 李村茶叶市场、王东其二审中未提交答辩意见。 李村茶叶市场一审中提出诉讼请求：1.依法确认双方间的房屋租赁关系；2.依法解除双方之间的房屋租赁合同；3.判令王彦玮支付自2016年10月1日至实际办理房屋之日止的房屋租赁费、水电及管理费（截至2017年11月30日共计46912.8元）；4.诉讼费由王彦玮承担。事实与理由：2013年初，王东其、王彦玮租用李村茶叶市场经营的位于青岛市李沧区万年泉路8号李村茶叶批发市场服务有限公司的F区3、4号房屋使用，但自2016年10月1日，一直拖欠房屋租赁费及水电管理费，李村茶叶市场多次催要无果，请求依法判如所请。 王东其在一审辩称，其与李村茶叶市场没有任何租赁关系，不是本案适格被告，请求依法驳回李村茶叶市场对其的诉讼请求。 王彦玮在一审中辩称，其与李村茶叶市场存在租赁合同关系，但其不欠租金，请求依法驳回李村茶叶市场对其的诉讼请求；房屋租赁期间，李村茶叶市场于2017年7月20日私自违法将房屋停电，致使其无法正常使用，并在2017年12月份房屋出现漏水以及水管冻裂导致房屋内物品被浸泡，受损严重，其保留反诉权利。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.李村茶叶市场主张，王彦玮租赁其李村茶叶市场内F区3、4号房屋，年租金4万元，双方未签订书面租赁合同，王彦玮于2015年10月份支付4万元租金后，至今再未支付。（1）提交山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3357号民事裁定书一份、银行流水一份、庭审笔录一份，证明对于本案诉讼事宜李村茶叶市场曾于2018年8月1日提起诉讼，王东其当庭陈述，王彦玮与李村茶叶市场存在租赁关系，年租金为4万元，2015年10月份支付的租金4万元系王彦玮。（2）提交收款收据1张，证明王彦玮支付房租至2016年9月30日，自2016年10月1日起王彦玮拖延支付房租至今。该收据编号为5325961，客户名称王彦玮，房租金额4万元，期间2015年10月13日至2016年9月30日。王彦玮对民事裁定书、银行流水、庭审笔录的真实性无异议，对证明事项有异议，从裁定书可以看出，李村茶叶市场起诉主体有误，上述三份证据亦无法体现涉案房屋的年租金为4万元。对收款收据记账联的真实性有异议，称系李村茶叶市场伪造,李村茶叶市场在前两次起诉时提交的收款收据复印件中载明的是2015年10月12日收取王彦玮F-3-4房租4万元，并没有写明是多长时间的房租费用，而收据编号是0060084，收据编号不一致，收据时间也不一致。李村茶叶市场称王彦玮仅于2015年10月13日通过银行转账方式支付房租4万元，山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3357号卷宗中的收据是当时出具的，本案中的收据不是真实的，是网上立案需要当事人临时提供的。王东其称上述证据与其无关，不予质证。称经人介绍，2015年夏天其与刘从邦洽谈涉案房屋的租赁事宜，为其子王彦玮租赁上述房屋使用，租赁费一年4万元，2015年8月底，刘从邦将房屋交付，开始装修。一审法院认为，王彦玮对民事裁定书、银行流水、庭审笔录真实性无异议，一审法院予以采信，对收款收据的真实性有异议，李村茶叶市场亦认可本案中其提交的编号为5325961收款收据是不真实的，一审法院不予采信。王东其称2015年夏其与刘从邦洽谈租赁事宜为其子王彦玮承租了涉案房屋，年租金4万元，一审法院对此予以确认。李村茶叶市场提交证据并陈述王彦玮于2015年10月份支付租金4万元，一审法院予以确认。 2.李村茶叶市场主张，王彦玮至今尚未支付2017年8月至11月期间的管理费用共计200元，尚未支付2017年8月至10月期间的水电费共计45.8元。提交李沧区浮山路街道办事处（2012）13号文件一份、李村茶叶市场企业登记信息一份、管理费收款收据一宗、山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初963号民事判决书一份，证明李村茶叶市场经政府相关部门批准建立李村茶叶市场，李村茶叶市场是市场的开办者及管理者，李村茶叶市场按照50元/月的标准统一向商户收取管理费，水电费是李村茶叶市场统一缴纳后由商户向李村茶叶市场返还。王彦玮对山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初963号判决书的真实性无异议，对证明事项有异议，称该判决书中的被告系经营茶叶的，本案王彦玮租赁房屋并非用于经营茶叶，两者性质完全不同，本案王彦玮不属于李村茶叶市场管理范围，王彦玮也没有以涉案房屋或李村茶叶市场的身份办理茶叶的营业执照，因此该判决书与本案没有关联性。其他证据均系复印件，王彦玮不予认可。王东其称上述证据与其无关，不予质证。水电费和管理费都是交到2017年7月份，按照实际水表、电表读数交的，管理费是每月50元。一审法院认为，王彦玮对李村茶叶市场提交的证据的真实性无异议，一审法院予以采信。王东其虽称证据与其无关，但其作为租赁合同商谈和履行过程中王彦玮的代理人，认可水电费交到2017年7月份，管理费每月50元，故一审法院对王彦玮水电费、管理费均交至2017年7月份及王彦玮每月向李村茶叶市场支付管理费50元的事实予以认定。 3.王彦玮称，其与李村茶叶市场于2015年10月20日达成租赁关系，租赁F区3、4号房屋，李村茶叶市场一次性收取其4万元租金至双方签订书面租赁合同结束，其支付4万元租金后开始使用房屋，2017年7月20日双方对后续租赁合同的租金标准达不成协议，未签订书面合同，李村茶叶市场以其不交租金为由，违法将涉案房屋断电，致使其无法正常使用房屋，其自2017年7月20日至今并未使用涉案房屋，不应支付租金。且断电导致水管破裂，给其造成损失。李村茶叶市场称，李村茶叶市场已将房屋交付给王彦玮，风险应由王彦玮承担，因此水管漏水导致的损失应由王彦玮自行承担。王彦玮至今占用房屋，应当支付租金。 4、李村茶叶市场称，出租给王彦玮的上下两层，地下室为王彦玮私自占用。王彦玮称，李村茶叶市场默认其可以使用地下室。 一审法院认定事实如下：2015年9月份，王东其代理王彦玮租赁李村茶叶市场位于李村茶叶市场内F区3、4号房屋（现场标号为03、03-1号）使用。双方未签订书面租赁合同，亦未对租赁范围是否包含地下室作出明确约定，王彦玮实际占用地下室。王彦玮于2015年10月份支付租金4万元。王彦玮每月向李村茶叶市场支付管理费50元，水电费亦由李村茶叶市场收取后缴纳。双方一致认可，王彦玮缴纳水电费和管理费至2017年7月份，余款未交。庭审中，王彦玮要求对于涉案房屋漏水而造成的经济损失提出反诉，但在一审法院限定的期限内并未提交反诉状。 一审法院认为，2015年10月份王东其代理王彦玮与李村茶叶市场就李村茶叶市场F区3、4号房屋（现场标号为F03、F03-1号）租赁事宜达成口头协议，李村茶叶市场将房屋交给王彦玮使用，王彦玮向李村茶叶市场支付租金，双方形成事实房屋租赁关系。因双方未签订书面合同，故系不定期租赁。根据有关法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人，故李村茶叶市场主张解除合同，一审法院应予以支持。合同解除后，王彦玮应将房屋返还李村茶叶市场。关于租金。根据一审法院认定的事实，年租金为4万元，王彦玮在2015年10月份支付了4万元租金后再未支付。王彦玮主张李村茶叶市场自2017年7月份给其断电致使其无法使用涉案房屋，不应支付租赁费，一审法院认为，王彦玮至今一直占用涉案房屋，并未腾空交还李村茶叶市场，故王彦玮应向李村茶叶市场支付占用期间的租金，李村茶叶市场主张王彦玮支付2016年10月1日至实际搬离房屋之日的房屋租赁费，一审法院应予以支持，租金标准按照年租金4万元计算。关于管理费。王东其作为王彦玮的代理人认可每月管理费为50元，且2017年8月之后的管理费未付，故李村茶叶市场主张王彦玮按照每月50元标准支付2017年8月至腾房之日的管理费，一审法院予以支持。关于水电费。李村茶叶市场提交的水电费票据系单方证据，不足以证明2017年8月至9月期间王彦玮需支付的水电费数额是45.8元，故对李村茶叶市场该诉讼请求，一审法院不予支持。王彦玮、王东其一致表示王东其系代理王彦玮商谈及履行合同，李村茶叶市场提交的租金支付凭证明确载明客户名称为王彦玮，说明李村茶叶市场对承租人是王彦玮是明知的，王东其系王彦玮的代理人，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故李村茶叶市场要求王东其承担责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李村茶叶市场与王彦玮之间就李沧区万年泉路8号李村茶叶批发市场F区03、03-1号房屋存在不定期租赁合同关系；双方之间的不定期租赁关系解除，王彦玮于判决生效之日起十日内将上述房屋返还李村茶叶市场。二、王彦玮于判决生效之日起十日内给付李村茶叶市场2016年10月至2017年11月的租金46666元及2017年12月至房屋返还之日的占用费（占用费的计算标准为4万元/年）。三、王彦玮于判决生效之日起十日内给付李村茶叶市场2017年8月至2017年11月的管理费200元及2017年12月至房屋返还之日的管理费（管理费的计算标准为50元/月）。四、驳回李村茶叶市场对王彦玮的其他诉讼请求。五、驳回李村茶叶市场对王东其的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费958元（李村茶叶市场已预交），由王彦玮负担，王彦玮于判决生效之日起十日内直接给付李村茶叶市场。 本院二审期间，当事人未提交新的书面证据。 上诉人申请证人出庭作证。因其欲证明事项与本案结果无利害关系，故本院告知对其申请不予准许。 二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，上诉人与被上诉人对双方形成租赁关系不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于租金的数额及管理费。关于租金，被上诉人称年租金为4万元，一审中提交了民事裁定书、银行流水、庭审笔录等证据予以证明，再辅以王彦玮之父王东其的陈述，可认定被上诉人关于年租金为4万元的主张成立。上诉人王彦玮否认年租金为4万元，但未提交相关证据予以证明，一审法院对其该项抗辩不予支持并无不当，本院予以确认。同理，关于管理费的认定，一审结合王东其的自认认可管理费为每月50元，本院亦认可一审法院之认定，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。由于涉案房屋至今仍由上诉人占有，故上诉人主张2017年8月以后的房屋使用费应由被上诉人承担无法无据，本院不予支持。上诉人所称的因被上诉人断水断电给其造成的损失可另行主张权利。 综上，上诉人王彦玮的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费958元，由王彦玮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡