四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川33民终184号上诉人（原审原告）：祝启伟，男，1948年7月12日出生，汉族，住四川省康定市。被上诉人（原审被告）：候艳，女，1980年9月5日出生，汉族，住四川省康定市。被上诉人（原审被告）：王旭，男，1981年9月27日出生，藏族，住四川省康定市。被上诉人（原审被告）：蔡秀文，女，1962年1月15日出生，汉族，住四川省康定市。委托诉讼代理人：王良久，四川杰邦律师事务所律师。上诉人祝启伟因与被上诉人候艳、王旭、蔡秀文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2019）川3301民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人祝启伟、被上诉人候艳、被上诉人王旭及被上诉人蔡秀文的委托诉讼代理人王良久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝启伟上诉请求：1.依法撤销四川省康定市人民法院（2019）川3301民初268号民事判决；2.依法发回四川省康定市人民法院重审或依法改判。事实与理由:一、一审法院认定事实错误导致判决错误。1.2005年7月祝启伟经朋友赵某某的女儿赵某介绍购买候艳的单位建房，房屋座落于康定市炉城南路××号某某小区×栋××号，双方签订的《房屋买卖协议》约定该房屋五年后过户，后祝启伟将170,000元的购房款交给赵某，赵某出具收到170,000元购房款的证明，并将该笔购房款实际交到了建房单位，并向候艳给付了卖单位建房的指标钱。2005年祝启伟接收案涉房屋后即进行了装修，装修完毕后祝启伟、蔡秀文搬进案涉房屋实际居住。2.祝启伟后来与蔡秀文关系不和，虽然于2011年底搬离案涉房屋，但其并未放弃已出资购买案涉房屋的任何权利，尽管蔡秀文已非法将案涉房屋过户，但蔡秀文一直并未支付该案涉房屋的购房款。3.一审法院对协议书右上角祝启伟手写备注“买康房子170,000元+66,420元（装修款），共计236,420元-120,000元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”认定为“房屋交换”不符合事实。4.祝启伟与蔡秀文系同居关系，在同居期间，蔡秀文将祝启伟出资170,000元购买的案涉房屋非法过户至其名下，侵犯了祝启伟妻子聂某某的合法权利，祝启伟、蔡秀文的上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，依法无效。二、一审法院未通知祝启伟妻子聂某某的继承人作为利害关系第三人参与诉讼，违反法定程序。被上诉人候艳、王旭辩称，交换房屋是候艳和王旭、祝启伟、蔡秀文三方签订的协议，但是祝启伟否认该事实。从开始到现在，候艳、王旭只是履行5年后过户的义务，其它与候艳、王旭无关。被上诉人蔡秀文辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决；2.关于祝启伟在上诉状中提到的侵害其妻子聂某某的合法权益，祝启伟在一审时没有提出，所以一审法院没有进行审理，二审法院也不应审理。祝启伟向一审法院起诉请求：1.请求判令候艳、王旭于2011年3月17日与蔡秀文所签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令座落在康定市炉城南路××号某某小区×栋××号住房所有权归祝启伟所有；3.判令蔡秀文将案涉房屋返还给祝启伟；4.要求蔡秀文支付祝启伟自2011年3月1日至2019年9月22日的房屋使用费102,000元；5.由蔡秀文、候艳、王旭承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2005年7月祝启伟经朋友赵某某的女儿赵某介绍购买候艳的单位建房，房屋座落在康定市炉城南路××号某某小区×栋××号，双方签订了5年后进行过户的协议，后祝启伟将170,000元的购房款交给了赵某，赵某出具了收到170,000元购房款的证明，将购房款实际交到了单位，并给付了候艳卖单位建房的指标钱。2005年祝启伟对该房屋进行了装修，装修完毕后祝启伟、蔡秀文搬进房屋进行实际居住；2005年11月18日，祝启伟与蔡秀文签订了一份蓬安房屋买卖协议书，同日，候艳与蔡秀文签订了一份康定市某某小区房屋买卖协议书；直至2011年祝启伟与蔡秀文发生矛盾，祝启伟便主动搬出该房屋。2011年3月蔡秀文通知候艳进行房屋过户，鉴于候艳与王旭已登记结婚，候艳、王旭、蔡秀文于2011年3月17日到甘孜州康巴公证处重新签订了房屋买卖协议，并对该协议办理了公证，双方并未再次支付实际的购房款；于2011年3月23日候艳将持有的康定（2007）第311号土地使用证、房产证过户到了蔡秀文名下。一审法院认为，关于候艳、王旭与蔡秀文于2011年3月17日签订的房屋买卖协议是否无效的问题。祝启伟主张蔡秀文与候艳、王旭之间于2011年3月17日签订的房屋买卖协议系虚假的意思表示或存在以合法形式掩盖非法目的，所实施的法律行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。具体到本案，从本案证据上来看，候艳提交的2005年11月18日与蔡秀文签订的康定市某某小区房屋买卖协议，蔡秀文与候艳均予以认可，虽没有祝启伟的签字，但与祝启伟与蔡秀文签订的蓬安房屋买卖协议签署的时间、格式完全相同；再结合祝启伟与蔡秀文签订的蓬安房屋买卖协议第七条载明“如交换后发生该住房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任”，该协议右上角祝启伟手写备注“买康房子170,000元+66,420元（装修款），共计236,420元-120,000元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”，祝启伟辩称是“交接”及其记账进行的备注，但并未对载明内容作出合理解释；从本案审理情况来看，一是五年到期后至本案起诉前，长达八年祝启伟未向候艳主张过户，有悖生活常理；二是祝启伟于2005年对该房屋进行了装修，装修完毕后与蔡秀文搬进房屋进行实际居住，2011年因为与蔡秀文发生纠纷，祝启伟主张房屋为其所有却又主动搬出该房屋，亦不符合生活常理；三是祝启伟与候艳签订的五年过户协议，祝启伟陈述时间太久不能提供书面协议，候艳陈述其与蔡秀文签订了房屋买卖协议后，就把其与祝启伟签订的协议撕毁了，而祝启伟未能向法庭提交其与候艳的书面购房协议。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，以上证据及祝启伟、候艳的当庭陈述足以确认在祝启伟知情的情况下，候艳与蔡秀文签订了房屋买卖协议，故双方并未再履行实际购房款，祝启伟没有提供有效证明候艳、王旭与蔡秀文之间存在同谋而为的虚假意思表示及《中华人民共和国合同法》规定无效情形的证据，三人并无虚假的意思表示或非法目的，故祝启伟主张所实施的法律行为无效，一审法院不予认可。关于祝启伟主张座落在康定市炉城南路××号某某小区×栋××号住房所有权归其所有的问题。首先，诉争房屋是否属于同居期间的财产，不是本案处理的范围；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，2005年祝启伟与候艳签订过户协议时，仅存在以转移物权为内容的债权合同，祝启伟与候艳未进行房屋产权登记，依法不发生物权的变动，故祝启伟主张标的物的所有权自标的物交付时转移，一审法院不予支持。据此祝启伟的第3、4项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决：驳回祝启伟的诉讼请求。本院二审期间，被上诉人蔡秀文依法向本院提交以下证据：《蓬安县房屋所有权登记申请书》、《蓬安县私有房屋所有权登记申请书》共6份，拟证明蓬安房屋归蔡秀文所有，均办理了房屋产权证，不存在祝启伟所说的赠与的情况。祝启伟质证认为，蓬安房屋和康定案涉房屋是两回事，对该组证据的三性均不予认可。候艳、王旭质证认为，对该组证据的三性无异议。本院认为，该组证据与本案无关联性，依法不予采信。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。另查明，祝启伟在二审庭审中承认，在其购买案涉房屋时，其妻聂某某已经过世。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、祝启伟主张候艳、王旭与蔡秀文所签订的房屋买卖协议无效的理由是否成立；二、蔡秀文与祝启伟之间是否存在房屋互换；三、是否应追加聂某某的继承人为本案当事人。关于焦点一，祝启伟作为合同外的第三人，其要求确认合同无效的理由为：1.候艳在案涉房屋卖予祝启伟后，其就丧失了对房屋的所有权及处置权，候艳又再次卖给蔡秀文，属无权处分；2.蔡秀文在明知祝启伟已经购得案涉房屋的情况下，又与候艳签订一房二卖的买卖协议，并以虚假声明、隐瞒事实的手段办理了房屋产权，侵犯了祝启伟的权利；3.蔡秀文将祝启伟购买的案涉房屋非法过户至其名下，侵犯了祝启伟妻子聂某某的合法权利，祝启伟、蔡秀文的上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，依法无效。本院认为，首先，祝启伟基于买卖法律行为而占有案涉房屋并使用，但并不因该占有和使用行为而实现该房屋所有权的完全转让。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，祝启伟要实现房屋所有权，必须经过登记，故在祝启伟与候艳未进行房屋产权过户登记的情况下，物权依法不发生变动，祝启伟主张其拥有房屋所有权缺乏法律依据。其次，蔡秀文是否以虚假声明、隐瞒事实的手段向房产部门办理了房屋产权，该问题是行政机关审查范畴，并不是祝启伟主张候艳、王旭与蔡秀文所签订房屋买卖协议无效的依据。再次，祝启伟在二审庭审中承认，在其购买案涉房屋时，其妻聂某某已经过世，该案涉房屋的购买行为属祝启伟个人行为，聂某某对该案涉房屋并无权利义务，故祝启伟认为其与蔡秀文之间存在恶意串通，损害聂某某合法权益的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点二，蔡秀文当庭陈述，祝启伟与蔡秀文之间达成房屋互换的口头协议（即用蔡秀文蓬安县的房屋与康定案涉房屋进行交换），并签订了两份房屋买卖协议，上面均提到交换，且祝启伟在蓬安房屋买卖协议上备注“买康房子170,000元+66,420元（装修款），共计236,420元-120,000元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”，印证了房屋互换的事实，涉及蓬安房屋买卖协议中约定的120,000元并未实际支付，而是抵扣了康定案涉房屋的价款，剩余的116,420元已抵扣结清。候艳当庭陈述，祝启伟与蔡秀文之间的房屋互换其在场，在双方达成互换协议后，三方当事人重新签订了两份房屋买卖协议，当时祝启伟也明确表示康定案涉房屋以后就过户给蔡秀文。候艳与祝启伟之间签订的五年后过户的协议在该两份房屋买卖协议签订后，当场撕毁。祝启伟当庭陈述，候艳与蔡秀文2005年11月18日签订的关于康定案涉房屋的买卖协议其不知情，蓬安的房屋价款已经实际支付，支付方式为现金，并在蓬安房屋买卖协议上已经写清，“已于2005年10月14日一次性全部将款付清”。另，协议上的“交换”为笔误，应为“交接”；备注上的记载是其另外的记账，该记载中的120,000元为其工地上的一笔支出，并非是为了房屋交换的抵扣。经查，三方当事人所说的两份房屋买卖协议签订的时间均为2005年11月18日，除合同房屋情况、价款、产权登记约定不同外，其余条款均一样，均在第七条中写明“如交换后发生该住房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任”。蔡秀文与祝启伟签订的蓬安房屋买卖协议上有祝启伟亲笔书写的备注：“买康房子170,000元+66,420元（装修款），共计236,420元-120,000元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”。本院认为，该备注载明的内容如果按照祝启伟的说法用正常逻辑来推论，不能得出该备注是一种正常记账的结论，其说法与该备注相互矛盾。而如果从房屋买卖的角度去推论该备注载明的内容，将得到以下结果：康定案涉房屋购买时花费170,000元，加上装修费66,420元，故房屋现在价值为236,420元，如果以236,420元的价格进行买卖，在别人已支付120,000元的情况下，还剩116,420元未予支付，最后确认“就祝收116,420元”。该种推论与蔡秀文对该备注的陈述大体吻合，蔡秀文的说法更具有逻辑性。另在本案中，祝启伟存在下列有悖生活常理的情况：一是五年到期后至本案起诉前，长达八年时间祝启伟未向候艳主张过过户；二是案涉房屋2005年至2011年期间由祝启伟和蔡秀文实际居住，祝启伟既然主张案涉房屋系其所有，但在2011年与蔡秀文发生纠纷后，祝启伟却主动搬出案涉房屋。故综合以上情况，依据高度盖然性原则，能够确认蔡秀文与祝启伟之间存在房屋互换协议，祝启伟的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点三，本院认为，聂某某对该案涉房屋并无权利义务，其继承人对该案涉房屋也无权利义务，本案不应追加聂某某的继承人为本案当事人。另祝启伟在一审时也并未主张，一审法院并不存在程序违法的情形，故祝启伟的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，祝启伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由祝启伟负担。本判决为终审判决。审判长 段 内 惠审判员 吴   杰审判员 林 杉 杉二〇二〇年五月七日书记员 地的施姑莫