北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5497号上诉人（原审被告）：黄帅，男，1983年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河，执行董事。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京汇天物业管理有限公司员工。上诉人黄帅因与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称汇天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄帅上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由汇天物业公司承担。事实和理由：1.本案案情疑难、重大、复杂，应该适用普通程序，一审法院适用简易程序系审理程序违法；2.物业入驻无招投标程序，与北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地房地产公司）签订的前期物业服务无效，绝大部分业主均未签订过服务协议，仅在购房合同里提及相关物业服务，汇天物业公司未经业主同意进入小区，收费违法，长期没有物业服务能力和资质，也没有业主认可；3.汇天物业公司财务上存在大量违法事实，其收到的钱直接转给开发商，已经成为开发商敛财的工具，公共维修基金被非法挪用，非法利用小区公共资源敛财未通过业主同意，该收入应该属于业主所有，应查清后归还业主；4.物业收费无依据，没有物价局和发改委批复文件，且高昂物业费与服务不匹配，高昂能源费无法达到承诺的温度湿度；5.物业侵犯业主权利，对一号楼业主实施停电、停水、停卡、封门、换锁、殴打等行为，涉黑涉恶，本案应终止审理，其收入为非法收入；6.一审法官对业主入住房屋的时间等基本信息查明错误，实地房地产公司非法赶走前物业公司，未经过业主认可与汇天物业公司签订《前期物业管理委托合同》，故汇天物业公司系非法入驻，且该两份《前期物业管理委托合同》都在黄帅签订购房合同之后，任何条款及其变化都没看到过，无法接受。汇天物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意黄帅的上诉请求和事实理由。汇天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄帅支付物业费11620.64元（自2017年7月至2019年8月）；2.判令黄帅支付滞纳金1056.04元（自2017年7月7日暂计至2019年8月31日，按年利率4.35%计算）；3.判令黄帅承担诉讼费。一审法院认定事实：黄帅系坐落于北京市通州区新华大街××房屋的购买人，于2013年11月入住该房屋，该房屋建筑面积为150.01平方米。2014年9月、2015年3月，实地房地产公司两次与汇天物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托汇天物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘汇天物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，汇天物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，黄帅未向汇天物业公司交纳2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，汇天物业公司接受小区建设单位的委托为黄帅提供了相应的物业服务，黄帅亦实际接受了汇天物业公司提供的物业服务，双方形成事实合同关系。现汇天物业公司要求黄帅给付所欠物业费的请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。汇天物业公司要求黄帅给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过本案的证据动态、发展和全面看待，不足以认定汇天物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，黄帅仍应全额交纳相应的物业费。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄帅给付北京汇天物业管理有限公司2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费共计11620.64元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，黄帅提交：1.购房签约合同，拟证明：黄帅首次看房的时间是2014年8月23日，并不是一审查明的2013年；2.汇天物业公司营业执照，拟证明：其注册时间为2014年9月22日，属于无资质、不合法入驻；3.北京法院诉讼截图，拟证明：汇天物业公司配合开发商提供录音证据，是开发商的代收钱公司；4.卫计委行政处罚，拟证明：汇天物业公司资质不全，服务能力不足，连续多年被处罚；5.购房合同里物业费约定，拟证明：购房合同仅约定了第一年的物业费；6.住建委告知书，拟证明：2018年3月8日前汇天物业公司并无物业服务资格；7.照片和微信聊天记录，拟证明：汇天物业公司物业服务不到位。汇天物业公司二审未提交新证据。针对黄帅提交的证据，汇天物业公司发表质证意见如下：1.对汇天物业公司营业执照、购房合同里物业费约定真实性认可，证明目的不认可；2.对其他证据的真实性和证明目的均不认可，汇天物业公司于2016年5月16日取得了相应的服务资质，且其物业服务资质并不影响汇天物业公司向黄帅主张物业服务费，实地房地产公司与黄帅之间的纠纷与汇天物业公司无关。另查：黄帅主张其2014年8月购买的涉案房屋，2017年之前的费用是按照每个月每平米8.5元都已交纳。除黄帅入住涉案房屋的时间外，本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，汇天物业公司起诉请求黄帅交纳相应物业费，并提交实地房地产公司与汇天物业公司签订的《前期物业管理委托合同》等证据予以证明。黄帅主张实地房地产公司与汇天物业公司签订的《前期物业管理委托合同》无效，但无证据证明该合同存在法律规定的无效情形，本院对其此项主张不予采纳。黄帅上诉主张汇天物业公司未经招投标程序、无物业服务资质、非法挪用、非法敛财、收费无依据、高昂物业费与服务不匹配、涉黑涉恶等情节，但并未提供充分证据予以证明，且部分主张并非不予交纳物业费的法定事由，一审法院未予支持黄帅该项主张，并无不当。本案中，双方虽未签订书面物业服务合同，但汇天物业公司为黄帅所在的小区提供了物业管理服务，黄帅实际接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系，黄帅依法应向汇天物业公司交纳上述期间的物业费。黄帅二审提交的证据亦不足以认定汇天物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距以达到酌减费用的程度，故本院对一审法院认定的物业费金额不持异议。另，黄帅上诉称一审法院程序违法，经本院核实，一审法院并不存在严重违反法定程序需要发回重审的情形，故对黄帅该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，黄帅的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由黄帅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇二〇年五月二十八日法官助理 胡 婧法官助理 崔琳晗书 记 员 马雪骁