江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13886号原告（反诉被告）：宜兴市佳盛汽车维修有限公司，住所地宜兴市宜城街道巷头村，统一社会信用代码91320282142908268E。法定代表人：秦佳云，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱建南（受该公司特别授权委托），江苏景明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵安（受该公司特别授权委托），江苏景明律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱雪峰，男，1982年6月5日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋磊（受朱雪峰特别授权委托），江苏施源律师事务所律师。原告（反诉被告）宜兴市佳盛汽车维修有限公司（以下简称佳盛公司）与被告（反诉原告）朱雪峰合同纠纷一案，本院于2019年12月17日受理后，朱雪峰提起反诉，依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳盛公司法定代表人秦佳云及其委托诉讼代理人朱建南、被告（反诉原告）朱雪峰及其委托诉讼代理人蒋磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付厂房租金25万元。2、本案诉讼费用由被告承担。后第一项诉请变更为解除租赁合同，被告返还原告的汽车（苏Ｂ×××××金望拖车）一辆，并支付原告垫付的各项费用16478元（其中垫付会计工资7100元、交通局协会费2400元、电费1858元、电话费1500元、水费570元、客户转账修理费1050元、仓库门修理费2000元）。事实和理由：原被告双方于2018年8月18日签订了《租赁协议》约定，被告租用原告所有厂房和所有设备，租期三年。租金第一年为人民币23万元，第二年25万元，第三年28万元，每年租金必须在8月19日一次付清。原告将厂房和设备交接给了被告，被告也在约定时间内支付了第一年的租金。然而，当原告于2019年8月19日向被告索要第二年的租金时，被告却拒不支付。经原告多次讨要，被告仍不予理睬，故诉至法院。朱雪峰辩称，佳盛公司系租赁殷进元的房屋再转租给他，佳盛公司和房东的租赁合同期限到2019年4月30日，2019年6月26日殷进元发律师函给佳盛公司租赁的厂房要求收回房屋，2019年9月9日房东起诉佳盛公司要求收回房屋，2019年10月29日法院判决佳盛公司返还房屋。为此，他事实上已经因为佳盛公司的原因不能继续使用房屋，故他不需要支付剩余的租金。2019年8月19日他搬离时，秦佳云在场，并且锁住了仓库门，要求他搬离，实际上他是被佳盛公司赶走的。所以请求法院驳回佳盛公司的诉请。佳盛公司为证明自己的本诉主张，提供以下证据：证据一、2018年8月18日，佳盛公司作为甲方和朱雪峰作为乙方签订的《租赁协议》一份，约定乙方租赁佳盛公司所有厂房和所有设备，包括清障车一辆及办公用品；租期三年自2018年8月20日至2021年8月19日止；租金第一年为230000元，第二年为250000元，第三年为280000元，每年租金在8月19日必须一次性支付；租赁期间所产生的一切费用均由乙方自负（包括水电费、税金、电话费、食堂费用、房屋修理费用、设备维修费用）；租赁期内的应收应付及债务均由乙方承担；用以证明租赁的事实，朱雪峰对该证据无异议，实际履行了一年并支付了一年的租金。证据二、佳盛公司名下苏Ｂ×××××金望ＪＹＤ5060ＴＱＺＰＪＨ2清障车的行驶证复印件（载明年检有效期至2018年6月）和交强险保单一份，保险期间为2018年6月29日至2019年6月28日止，证明该车辆给朱雪峰使用，交付时该车没有年检，车辆可以正常使用，但朱雪峰至今未将车辆交还。朱雪峰对该车辆真实性无异议，并陈述该车在2019年8月19日工人使用时因车辆没有年检被交警扣押。证据三、佳盛公司和郑荣中的劳动合同书复印件，以及郑荣中和佳盛公司之间的劳动仲裁受理材料复印件，并提供宜兴市税联信咨询服务有限公司开具给佳盛公司的7100元服务费发票，证明郑荣中要求佳盛公司支付2018年7月1日至2019年7月31日的工资7692元，后佳盛公司支付郑荣中7100元了结纠纷。朱雪峰陈述他不认识郑荣中，佳盛公司也从没有和他说过郑荣中的情况，对该证据的三性不予认可。证据四、2019年11月15日，宜兴市机动车维修行业协会出具给佳盛公司的协会费2400元的收据，证明该费用要朱雪峰承担。朱雪峰对该证据不认可，租赁开始时也未告知过，交费时间是2019年11月15日，那时他已经搬离。证据五、2019年9月12日佳盛公司预交给宜兴供电分公司1858元的预收电费收据原件及2019年9月17日，宜兴供电分公司向佳盛公司出具的1858元电费的发票复印件（备注写有1731037890、201909）各一份，证明朱雪峰租赁期间8月份的电费为1860元；2019年7月31日、8月20日和9月30日，宜兴市恒雪生态渔业服务专业合作社向佳盛公司出具的三份水费收款收据（其中二份为复印件），金额分别为1093.5元、598.5元、216元，用以证明租赁期间佳盛公司支付的水费；登记为秦佳云名字的0510807××××0电话的2019年7月份和8月份电信服务费均为88元的收据二张，登记为秦佳云名字的0510807××××1电话的2019年7月份和8月份电信服务费269元和270元的收据二张，登记为秦佳云名字的0510807××××2电话的2019年7月份和8月份电信服务费165元和152元的收据二张，登记为佳盛公司名字的0510807××××3电话的2019年7月份和8月份电信服务费155元和151元的收据二张，证明租赁期间佳盛公司支付的电话费；朱雪峰认为电费、电话费等在租赁期间内只要是佳盛公司名下发生的，佳盛公司提供证据能证明的都认可，但是电费发票未注明费用发生的时间，且是复印件，因此不予认可；水费收据不是水务部门出具的票据，因此不予认可；电话费对秦佳云名下的不认可，对佳盛公司的真实性无异议，但他2019年8月19日已搬出，搬出之后的电话费不应该由他承担。朱雪峰向本院提出反诉请求：1、判令佳盛公司赔偿违约损失70000元；2、反诉诉讼费用由佳盛公司承担。事实和理由：2018年8月18日，朱雪峰租赁佳盛公司厂房，2019年年初，殷进元到厂房找佳盛公司追讨租金时，朱雪峰才知道厂房系佳盛公司转租的，2019年6月，朱雪峰收到殷进元的律师函，要求秦佳云交还厂房，同年9月9日，殷进元起诉秦佳云要求收回厂房，同年10月29日，法院判决秦佳云返还厂房。朱雪峰被迫于2019年8月19日搬离并将租赁厂房交还给了佳盛公司。因佳盛公司的原因，导致朱雪峰无法继续履行合同，佳盛公司明显违约，2019年5月14日，朱雪峰另行租赁了陆建华的房屋，租金为每年三十万元，与原租赁合同的租金差价为柒万元，该差价损失应由佳盛公司负担。佳盛公司针对朱雪峰的反诉辩称，佳盛公司不存在任何的违约行为，朱雪峰在2019年5月份合同期内就与他人签订租赁协议，已经违反了双方之间的三年期的租赁合同，且朱雪峰与他人签订的合同也没有实际履行，所以朱雪峰没有任何损失。事实上，秦佳云与殷进元的租赁协议虽然是一年一签，但该租赁的厂房是秦佳云建造的，佳盛公司有优先承租权，所以秦佳云与殷进元之间的诉讼纠纷只是秦佳云拖欠租金的问题。根据中级人民法院的调解书，秦佳云的承租权可以到2020年4月30日，所以朱雪峰在没有与佳盛公司协商的情况下，在合同期内就与他人私自签订租赁协议，所一切法律责任应当由朱雪峰自己承担，佳盛公司不需要承担违约责任。朱雪峰为证明自己的反诉主张，提供如下证据：证据一、（2019）苏0282民初10791号民事判决书，表明殷进元起诉秦佳云返还租赁土地等并支付自2019年5月1日起至腾退之日止相应的土地房屋使用费，法院判决支持了殷进元的诉请。该判决书中载明秦佳云对案涉租赁协议质证意见是他当时将佳盛公司承包给朱雪峰，但朱雪峰只做了一年亏损就走了，现在继续是由他使用，该证据证明因为殷进元起诉秦佳云归还租赁房屋，导致朱雪峰被迫搬离；佳盛公司对该判决书没有异议，但该案在无锡市中级人民法院进行了调解，殷进元同意秦佳云到2020年4月30日搬离，殷进元到2019年9月份才起诉，该期间对朱雪峰的承租没有任何影响。证据二、2019年5月14日周介其代表其母亲陆建华和朱雪峰签订的房屋租赁协议一份，约定朱雪峰租赁陆建华的宜兴市融达汽车城11幢808号房屋，租期自2019年8月1日起至2022年7月30日，年租金为300000元，朱雪峰陈述房租已经支付了100000元后续分期支付房租，对外经营是以宜兴立峰汽车维修有限公司，该公司是其2019年6月份注册登记的，注册地址是融达汽车城；佳盛公司对合同真实性无异议，但合同签订时间是2019年5月14日，此时佳盛公司和朱雪峰之间的合同正在履行过程中，朱雪峰也从未告知佳盛公司，如果朱雪峰能正常支付第二年的租金，则他们之间的合同就会得到殷进元的认可，并认为该房屋租赁协议并未实际履行，朱雪峰没有损失。本院当庭电联周介其，周介其陈述合同是他签的，朱雪峰只付了100000元现金，理由是资金紧张要晚点支付，朱雪峰搬进租赁店铺大概只有三四个月，店铺抬头是立峰公司。经审理查明，朱雪峰和佳盛公司签订租赁合同后，朱雪峰对外经营用佳盛公司的名义，整体承包了佳盛公司的业务，其找的工人的工资都有朱雪峰支付，经营当中的盈亏都是由朱雪峰承担。朱雪峰于2019年8月19日下午搬离佳盛公司，当时朱雪峰和秦佳云都在场，未办理交接手续。朱雪峰陈述由于殷进元2019年4月过来收租才知道秦佳云2018年的租金还未支付，他还帮秦佳云转账支付给殷进元65000元，秦佳云无力支付房租导致其经营不能；其次，佳盛公司因债务问题导致账户被查封，导致其不能正常交税、过账和支付工人工资；第三，秦佳云和他之间针对MPC系统有个口头承诺，系统的会员过来修车用MPC支付积分，以积分一比一兑换人民币，他搬离时问秦佳云兑换MPC的积分，但秦佳云不承认这里面的钱，他情绪激动就离开了，秦佳云电话里语气很难听，他也不接电话，微信也把秦佳云拉黑。秦佳云陈述殷志元是去要过租金的，而且当初朱雪峰欠佳盛公司100000元租金，所以朱雪峰代秦佳云付给殷志元65000元租金，还有35000元是朱雪峰转到佳盛公司账户并被法院划走，并提供殷志元于2019年6月26日向秦佳云发送律师函一份，殷进元主张厂房租赁合同自2018年4月30日至2019年4月30日已经到期，要求秦佳云归还租赁房屋，朱雪峰对该证据没有异议。又查明，秦佳云和殷进元在（2020）苏02民终45号案件中达成调解，秦佳云于2020年4月30日前将租赁土地及地上建筑、附属设施返还殷进元。审理中，经本院释明，当事人双方都认可双方之间是承包经营关系，本院要求朱雪峰进一步提供因佳盛公司原因导致其搬出的证据，但朱雪峰未能提供。佳盛公司对于客户转账修理费1050元和仓库门修理费2000元未能提供证据佐证。以上事实，有租赁协议、收据、发票、行驶证、裁判文书及法院开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为租赁协议的性质、租赁协议是否要解除、损失是否存在。第一，根据租赁协议内容以及秦佳云和朱雪峰的陈述，佳盛公司和朱雪峰之间签订的合同虽名为租赁合同，但实质属于承包经营合同范畴。第二，租赁协议应予解除。朱雪峰已经于2019年8月19日搬出佳盛公司，且自己另外注册公司经营，租赁协议已无继续履行的可能，应予解除。第三、秦佳云和殷进元之间的租赁合同纠纷并不必然影响朱雪峰和佳盛公司第一年度的承包经营合同履行，在2019年9月9日殷进元起诉秦佳云之前即2019年5月14日，朱雪峰和周介其另行签订租赁合同，自己注册新的公司对外经营，并且至2019年8月19日期间，朱雪峰还在继续使用佳盛公司的清障车，在朱雪峰未能提供因佳盛公司原因迫使其不能承包经营的证据情况下，本院认为朱雪峰于2019年8月19日搬出佳盛公司系提前终止履行双方的承包经营关系，故朱雪峰的反诉主张本院不予支持。第四，对于佳盛公司的清障车返还问题本院不予理涉，因为该车被行政机关扣押，佳盛公司作为该车所有权人可以至行政机关办理相关手续并取回车辆，如发生费用可另行向朱雪峰主张。第五、对于电话费、水费、电费、协会费、郑荣中工资等问题，根据租赁协议约定，朱雪峰经营期间佳盛公司发生的上述费用应该由朱雪峰负担。对于电话费，只有05108076333号码登记在佳盛公司名下，其他三个号码登记在秦佳云名下，故对05108076333号码2019年7月份的费用155元予以支持，其他三个号码的费用不予支持，2019年8月份的费用本院支持数额以（151元÷31天×19天）92.55元计算为宜，以上合计247.55元。对于水费，佳盛公司提供的税费三份凭据中有二份是复印件，且出具单位非水务公司，故对该主张本院不予支持。对于电费，该组证据无法显示系佳盛公司2019年8月19日之前发生的费用，故本院不予支持。对于协会费和郑荣中的工资，租赁协议中都无约定，佳盛公司支付7100元的凭证是另一公司出具的服务费发票，故对该二项费用本院不予支持。对于客户转账修理费、仓库门修理费，佳盛公司未能提供证据佐证，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、佳盛公司和朱雪峰于2018年8月18日签订的租赁协议解除。二、朱雪峰于本判决发生法律效力之日起十日内向佳盛公司支付247.55元。三、驳回佳盛公司的其他本诉诉讼请求。四、驳回朱雪峰的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费用4295元（其中受理费减半收取2525元，保全费1770元），由本诉原告佳盛公司负担3436元，本诉被告朱雪峰负担859元，本诉原告佳盛公司预交的诉讼费用859元本院不再退还，有本诉被告朱雪峰在本判决生效之日起十日内向本诉原告佳盛公司支付。反诉案件受理费减半收取775元，由反诉原告朱雪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二〇年五月十四日书记员 卜嘉豪