江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终466号上诉人（原审被告）：马建华，男，1969年7月10日生，汉族，职工，住盐城市响水县。上诉人（原审被告）：赵琰，女，1972年8月23日生，汉族，居民，住盐城市响水县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李耀晖，江苏盐海中亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴井才，男，1967年12月26日生，汉族，居民，住盐城市响水县。上诉人马建华、赵琰因与被上诉人吴井才房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马建华、赵琰上诉请求：1、撤销一审判决，改判马建华、赵琰不承担违约责任或发回重审；2、一、二审诉讼费用由吴井才承担。事实和理由：1、马建华、赵琰出资购买案外人南通市恒祥置业有限公司（以下简称恒祥置业公司）的三间门市，因恒祥置业公司未完工交付，经与恒祥置业公司交涉，马建华、赵琰占有了案涉房屋，吴井才对于案涉房屋的状况是明知的，《房屋买卖协议》明确注明“乙方也已充分了解该房屋状况”，因此吴井才不仅仅是一审所认定的在签约过程中存在过失，而是故意为之，其明知案涉房屋无法过户而购买，并实际占有使用，马建华、赵琰在合同履行中不存在任何违约行为，依法不应承担违约责任，一审判决马建华、赵琰承担20万元违约金无依据。2、吴井才已占有使用案涉房屋多年，之前已符合办理房产证条件而不办理，针对外地法院的执行未及时提出异议，且案涉房屋并没有实际被拍卖，仍由吴井才占有，房屋转让交付至今已十年，本案超过3年的诉讼时效期间。吴井才辩称，1、双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖契约》均约定了马建华、赵琰有将房屋过户到吴井才名下的义务，并保证无任何产权及债务纠纷，但其未能履行，明显违约，依法应当承担违约责任。2、吴井才多次要求马建华、赵琰履行协议，并到公安机关报案马建华涉嫌欺诈，本案未超过诉讼时效期间。3、一审所判决的违约金远远不够房屋增值的差价损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴井才向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令马建华、赵琰返还购房款500088元；3、判令马建华、赵琰支付违约金500088元；4、马建华、赵琰承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年6月29日，甲方马建华与乙方吴井才签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其即将装修完毕的响水县中央花苑24号楼506室170平方出卖给吴井才，包括房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间、设备及自行车库等；房款合计500088元，2011年6月29日付10万元，2011年8月1日付清全部房款；甲方确保把新房正式过户到乙方名下，新房所有费用由甲方承担。同年7月31日，双方再次签订《房屋买卖契约》，再次重申房屋的价格、面积，并明确办证期限限在24号楼开始办理房屋产权证三个月内过户到乙方名下，违约责任为购房款的一倍。同年8月1日，马建华向吴井才出具500088元的收条，并与妻子赵琰一起出具承诺，确保在2年之内吴井才夫妻与开发商签订房屋买卖合同。同年8月4日，双方办理供水过户手续。房屋交付后一直由吴井才使用至今。因中央花苑开发商恒祥置业公司涉诉被执行，南通市中级人民法院2016年6月9日在《今日响水》公告拍卖该公司未出售的中央花苑小区房产，包括讼争房屋。该小区自2015年、2016年左右已能够办理产权登记。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应认定双方之间的房屋买卖合同合法有效。现因开发商涉诉被执行，讼争房屋亦在拍卖之列，显然无法实现双方就讼争房屋买卖的目的，马建华的行为亦显然构成违约，故吴井才主张解除合同及给付违约金的诉请，应予以支持。合同解除后，当事人可要求恢复原状，故吴井才主张返还购房款的诉请，予以支持，其应同时将房屋返还马建华。因违约金的制度兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主，其高低应以房屋增值损失为基准予以调整，且因吴井才签约时对马建华的处分权未予审查，存有过失，其使用房屋至今亦从中获益，故酌定损益折抵后的违约金为20万元。因赵琰与马建华收受房款后一起向吴井才出具承诺，应认定出售讼争房屋是双方共同意思表示，由此引发的债务是夫妻共同债务，应共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除吴井才与马建华于2011年6月29日签订的《房屋买卖协议》、2011年7月31日签订的《房屋买卖契约》；二、马建华、赵琰于判决生效之日起15日内返还吴井才房款500088元，并支付违约金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13802元，由马建华、赵琰负担9661元，吴井才负担4141元。二审中双方均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，马建华与吴井才签订《房屋买卖协议》、《房屋买卖契约》，将其未取得物权的案涉房屋出卖给吴井才，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应认定双方之间的房屋买卖合同合法有效。《房屋买卖协议》、《房屋买卖契约》均约定马建华、赵琰负有将房屋产权过户给吴井才的义务，期间双方未办理产权登记过户手续，现因涉案房产开发商恒祥置业公司涉诉被执行，案涉房屋亦在拍卖之列，双方就案涉房屋买卖合同的目的已无法实现，故对吴井才主张解除合同、返还购房款的诉讼请求，依法应予支持。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取补救措施，违约方还应承担赔偿损失的违约责任。因马建华、赵琰未能履行合同约定的办理产权过户的义务，已构成违约，依法应当对吴井才承担违约责任，因违约金制度兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主，一审法院鉴于案涉房屋的增值情况，兼顾吴井才占用使用房屋所获利益，以及吴井才签约时对马建华无处分权未予审查存有过失，酌定损益折抵后的违约金为20万元，并无不当。因双方间所签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖契约》系双务合同，故在合同解除后，马建华、赵琰返还购房款并承担违约赔偿责任的同时，吴井才亦负有向合同相对方马建华、赵琰予以返还的义务，对此一审法院虽已作认定，但还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，故本案需加判吴井才同时向马建华、赵琰返还涉案房屋及所附设施。至于马建华、赵琰是否能取得合法物权、以及其与恒祥置业公司间的纠纷及其他法院执行问题，应另行解决。综上，因一审法院未对双务合同解除后的返还义务作出正确处理，本院对一审判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初1679号民事判决第一、二项；二、吴井才于本判决生效之日起15日内向马建华、赵琰返还响水县中央花苑24号楼506室房屋及自行车库；三、驳回吴井才的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费13802元，由马建华、赵琰负担9661元，吴井才负担4141元；二审案件受理费4300元，由马建华、赵琰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年五月十八日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴