河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初2278号原告：李坤洋，男，汉族，1988年6月24日出生，住河南新密市。委托诉讼代理人：张冠军，新密市超化法律服务所法律工作者。被告：赵玉敏，男，汉族，1992年12月15日出生，住郑州市郑州矿区。被告：河南省中强房产服务有限公司，住所地：新密市西大街办事处溱水路中强御金湾14层。统一社会信用代码：91410183MA40QLMW5Q。法定代表人：闫冰冰，经理。委托诉讼代理人：陈妮，系该公司员工。原告李坤洋诉被告赵玉敏、河南省中强房产服务有限公司（以下简称中强房产服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李坤洋及其委托诉讼代理人张冠军、被告赵玉敏、被告中强房产服务公司委托诉讼代理人陈妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李坤洋向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告2019年6月30日、2019年9月29日签订的两份房屋买卖居间合同；2、依法判令被告赵玉敏向原告李坤洋双倍返还购房定金60000元；3、依法判令被告赵玉敏向原告李坤洋返还购房款195000元；4、依法判令被告赵玉敏向原告李坤洋支付违约金122000元；5、依法判令二被告赔偿原告李坤洋为履行合同支出的贷款审核损失费1200元；6、依法判令二被告向原告李坤洋返还房屋中介费10875元；7、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2019年6月30日原告与被告赵玉敏签订房屋买卖居间合同一份，约定原告购买被告名下位于新密市城区溱水路北侧××花园××楼××单元××层502房屋，房屋总价725000元，当日原告向被告支付定金30000元，双方约定于2019年7月原告向被告支付首笔房款用于偿还银行贷款解押房产。2019年7月23日原告向被告赵玉敏转款185000元，被告在合同上补充承诺于2019年9月26日前解押房产。到期后被告仍未办理解押手续。后经双方协商被告自愿承担违约责任并降低房屋总价用于弥补原告损失。原、被告又于2019年9月29日在被告中强房产服务公司居间下重新签订第二份房屋买卖居间合同，合同约定房屋总价款为610000元，其他条款不变。被告承诺2019年10月23日前解押完毕，如解押不成愿意退还已收取购房款，并承担所有违约责任。2019年10月3日原告又向被告支付购房款10000元。直至2019年12月11日原告再次要求过户时才得知该房屋已经被法院查封，无法办理解押手续，定金30000元、首付款195000元已被被告挪作他用。被告赵玉敏隐瞒房屋被查封的事实将房屋出售给原告的行为已构成欺诈，应当按照居间合同约定以房屋成交价20%向原告支付违约金，并赔偿原告为履行合同支出的必要的贷款审核损失费1200元。被告中强房产服务公司作为居间方，没有全面履行居间义务，收取的居间费应予退还。赵玉敏辩称，同意解除合同，应该退还购房款，应该支付违约金，原告主张的定金和违约金过高要求法院予以调整。同意支付原告贷款审核损失费，中介费被告不发表意见。中强房产服务公司辩称，被告公司在本案中系居间服务方，为原告提供咨询、介绍房源信息、带看等多项服务，自原告与被告赵玉敏在2019年6月30日签订房屋买卖合同后，被告的居间服务已完成，收取居间服务费符合法律规定。涉案房产至今未过户是被告赵玉敏自身的原因。只要被告赵玉敏配合，本案买卖合同存在继续履行的可能。根据原被告三方签订的居间房屋买卖合同第十三条第二款规定，涉诉房屋无法过户，并非中强公司的原因，因此不应当退还服务费。根据当事人的陈述、举证，本院认定事实如下：2019年6月30日，被告赵玉敏作为甲方、原告李坤洋作为乙方、被告中强房产服务公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》一份，各方约定：“甲方出售房屋坐落于城区溱水路北侧瑞祥花园25号楼7单元5层502号，建筑面积125.56平方米，房屋产权证号13××85，甲方配偶及直系亲属、共有人均同意此房出售，并且保证该房屋权属无瑕疵；无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户情形。甲方解押所需资金来源为乙方以自行支付方式向甲方交付房款用于甲方还款解押；成交价格为725000元，定金30000元，付款方式为银行按揭付款，乙方拟贷款金额为439000元。违约责任甲方逾期交房或逾期交证、逾期办理变更登记，每日向乙方赔付已付款0.1%的迟延履行金，若甲方逾期超过30日，则视为甲方中途毁约，甲方按照房屋成交价20%赔付乙方。甲方承担居间费10875元，乙方承担居间费10875元，甲乙双方应主动配合丙方协助办理银行按揭手续和房屋过户手续及后期抵押手续，如因甲方或乙方不配合导致违约的，不配合方自行承担违约金，丙方居间费不予退还。2019年6月30日被告赵玉敏出具定金收据一份，主要内容为：本人赵玉敏系房屋所有权人，现收到李坤洋交来用于购买本人位于城区溱水路西段北侧瑞祥花园25号楼7单元5层502号房屋的购房定金30000元，经买卖双方协商一致，如买方违约定金不退，如卖方违约按定金双倍返还买方，收款人赵玉敏。同日被告中强房产服务公司出具收据一份，其主要内容为：“交款单位李坤洋，收款方式支付宝，人民币（大写）壹万零捌佰柒拾伍元，收款事由瑞祥花园25号楼5楼502室，单位盖章”。2019年7月23日被告赵玉敏出具收到条一份，主要内容为：今日赵玉敏收到李坤洋购买瑞祥花园25号楼7单元5楼西户房子首付款185000元，收款人赵玉敏。2019年9月16日双方在2019年6月30日房屋买卖居间合同第十三条第三款补充内容如下：“经甲乙双方友好协商，甲方承诺十天之内办理好解押手续并配合乙方过户，如十天之内没有办理完整解押手续，甲方愿意承担所有违约责任并退还收取乙方的全部房款，甲方愿意承担双方中介服务费用，违约责任甲方按照本合同第九条所有条款执行”。2019年9月29日被告赵玉敏作为甲方、原告李坤洋作为乙方、被告中强房产服务公司作为丙方再次签订《房屋买卖居间合同》一份，除房屋成交价格变更为610000元，拟贷款金额调整为385000元，其余条款与2019年6月30日合同一致。2019年9月30日被告赵玉敏在合同第十三条第3款中补充如下内容：“经甲乙双方友好协商，甲方承诺自2019年9月30日至2019年10月23日内解押完毕，并配合乙方办理剩余所有过户手续，如若解押不成功，甲方愿意退还已收取乙方的所有房款，并承担所有违约责任（按合同第九条所有违约责任执行），并承担甲乙双方所有的中介服务费用”。2019年10月3日被告赵玉敏出具借条一份，主要内容为：“今日赵玉敏向李坤洋借10000元整，用于房屋解押，本人承诺房屋手续办理完毕拿到全部房款后，立即退还李坤洋10000元整，借款期限40天，借款人赵玉敏，收款人赵玉敏”。后因涉案房屋被法院查封，房屋无法过户，双方形成诉讼。本院认为，原告与二被告签订的两份《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。现涉案房产已被法院查封，无法办理过户手续，原告购房的合同目的无法实现，符合合同法定解除的条件。对原告要求解除其与二被告签订的两份《房屋买卖居间合同》的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告赵玉敏返还购房款195000元的主张，本院予以支持。被告赵玉敏在2019年9月29日《房屋买卖居间合同》第十三条第三款处约定如果违约愿意负担原告方的中介费，故原告要求被告赵玉敏赔偿中介费10875元的主张，本院予以支持。原告主张的贷款审核损失费1200元，有收据为证，且被告赵玉敏当庭表示同意支付该部分费用，对该项主张本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此违约金条款和定金罚则不能同时适用，原告只能择一主张。对原告要求被告赵玉敏依照2019年9月29日合同第九条第三款约定按房屋成交价610000元的20%支付违约金并双倍返还定金60000元的主张，因原告未提供证据证明其实际损失，本院认为双方在2019年9月29日合同中约定的违约金过高，酌情认定被告赵玉敏按照原告已付房款225000元（含定金）的20%支付违约金45000元，并原数返还定金30000元。本案系因被告赵玉敏违约导致合同解除，且被告赵玉敏自愿承担相应违约责任，对原告要求被告中强房产服务公司承担责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、依法解除原告李坤洋、被告赵玉敏、被告河南省中强房产服务有限公司于2019年6月30日、2019年9月29日签订的两份《房屋买卖居间合同》；二、被告赵玉敏于本判决生效后十日内向原告李坤洋返还购房款195000元、定金30000元、赔偿中介费10875元、赔偿贷款审核损失费1200元、违约金45000元，以上款项共计282075元；三、驳回原告李坤洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3568元、保全费2520元，由被告赵玉敏负担5285元，由原告李坤洋负担803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 姚 兰二〇二〇年五月二十九日书记员 王永刚