甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终411号 上诉人（原审被告）：高台县共利房地产开发有限公司。住所：高台县城关镇人民西路85号，统一社会信用代码：916207240704039052。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃誉西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：候某1，男，汉族，1971年2月24日出生，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：候某2，男，汉族，2000年2月19日出生，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高某，男，汉族，1976年9月28日出生，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 上诉人高台县共利房地产开发有限公司（以下简称：共利公司）因与被上诉人候某1、候某2、高某房屋买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2019）甘0724民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人共利公司委托诉讼代理人刘某，被上诉人候某1、候某2及其委托诉讼代理人陈某，被上诉人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 共利公司上诉请求：1、撤销高台县人民法院作出的（2019）甘0724民初2694号民事判决，对本案依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人候某1、候某2与被上诉人高某隐瞒案件事实，导致一审判决事实认定错误。被上诉人候某1、候某2与高某因在2017年8月之前存在民间借贷关系，为解决该债权债务关系，双方设计骗局，高某利用当前商品房销售市场不景气的市场背景，承诺继续给上诉人加工制作铝合金门窗，将上诉人开发的商品房，在上诉人毫不知情的情况下，与被上诉人候某1、候某2签订《商品房买卖合同》。在该合同根本无法履行的情况下，被上诉人高某在2019年1月14日领被上诉人候某1、候某2到上诉人处，称被上诉人候某1、候某2要购买上诉人开发的山水丽城××栋，所以，上诉人与被上诉人候某1、候某2当日签订了《商品房认购书》，且被上诉人候某1、候某2向上诉人当日支付首付款5.8万元，上诉人为其出具了一张5.8万元的收款收据，对下剩的24.7万元购房款被上诉人候某1、候某2提出先由上诉人开具收据，在2019年1月底付清，加之被上诉人高某口头担保的情况下，上诉人为被上诉人候某1、候某2出具了24.7万元的收据，交付了装修钥匙。2、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，买卖合同的主体只有上诉人与被上诉人候某1、候某2，与被上诉人高某毫无任何法律关系，所以交付房屋和购房款是否付清是本案应查明的基本事实。一审判决已经查明上诉人虽然向被上诉人候某1、候某2出具了24.7万元的收据，但未实际收到该购房款，该24.7万元的收据是一张空白收据。所以被上诉人候某1、候某2应当继续履行《商品房认购书》，向上诉人支付下欠的购房款。3、被上诉人高某出售涉案房屋的行为属于无权处分行为，其应当作为本案证人而非被告。4、被上诉人候某1、候某2与被上诉人高某反复强调，在开具24.7万元的收据是因为债权债务的转让，但被上诉人候某1、候某2与被上诉人高某没有任何证据证明债权债务转让的事实。在债权债务的转让不能成立的前提下，《商品房认购书》的购买方被上诉人候某1、候某2向出售方上诉人交付下欠房款是必须履行的合同义务，但一审判决只做出了上诉人履行交付房屋的判决结果，但对下欠24.7万元房款没有进行处理。 候某1、候某2辩称：1、本案的基本事实是被上诉人高某欠候某1的借款16.7万元无法清偿，后高某称他有上诉人抵顶的楼房一套作价30.5万元拟抵顶借款。后被上诉人候某1一家三口和高某共同到共利公司，商定以房抵债。扣除高某欠候某1的16.7万元后，剩余的13.8万元由候某1直接将5.8万元交给共利公司，另外8万元交给了高某。三方达成一致意见之后，出具了书面的《商品房买卖合同》，共利公司的法定代表人兼财务总监张某出具了收条。之后，共利公司将装修钥匙交付给了候某1。故上诉人陈述的其不知情是虚假的，一审判决的结果合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 高某辩称：其与他人有经济纠纷，共利公司的于自彪同意预支一套房屋先由我去出售，等将来已经抵顶给其的一套房屋的按揭手续办下来后，可以支付一部分房款，剩余的房款可以让其承包铝合金门窗工程进行抵顶。现于自彪不认可当时同意其出售房屋的事实了。 候某1、候某2向一审法院起诉请求：1、要求被告共利公司交付房屋并配合办理房产登记手续；2、本案诉讼费由被告共利公司承担。 一审法院认定的事实：被告共利公司系高台县山水丽城17栋3单元301室住房的开发商。被告高某曾于2017年8月向原告借款16.7万元。2018年底，原告与被告高某签订《商品房买卖合同》，约定原告以30.5万元价格购买山水丽城17栋3单元301室住房，扣除借款16.7万元外，第一次付款8万元，剩余房款于2019年1月30日前付清。后原告向被告高某付款8万元，被告高某于2019年1月14日出具收到购房款24.7万元的收条。 2019年1月14日，原被告均在共利公司时，原告与被告共利公司签订《商品房认购书》，约定原告购买共利公司开发的山水丽城××栋住房，房屋价款为30.5万元。原告当日付款5.8万元，被告共利公司向原告分别出具了5.8万元和24.7万元的收款收据，并交付装修钥匙。原被告随后到山水丽城售楼部，共利公司在《商品房认购书》及收款收据上盖章。后原告未装修房屋，其后又发现打不开房门，遂提起诉讼。 一审法院另查明，涉案房屋尚未进行竣工验收，未在有关部门办理房屋产权初始登记。 一审法院认为，原告与被告共利公司签订的《商品房认购书》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人理应恪守约定、诚实履行。原告购买被告共利公司开发的住房，持被告共利公司出具的购房收据要求被告共利公司交付房屋，符合法律规定，予以支持。被告公司关于原告未实际支付剩余房款24.7万元，因而不交付房屋的辩解理由，本案中，原告向被告高某支付的房款金额与其未实际向被告共利公司支付的房款金额一致，被告共利公司自述被告高某系介绍人，在明知原告与被告高某有经济往来、未收到24.7万元房款的情况下仍向原告出具收据，但又不能做出合理的解释，其辩解理由不能成立。原告要求被告协助办理房屋产权手续的请求，经向相关部门了解，涉案房屋未在房屋登记机构办理房屋产权初始登记，人民法院亦不能要求行政部门为不具备登记条件的房屋办理登记，故该请求不能成立，原告可在具备登记条件时要求被告协助办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告高台县共利房地产开发有限公司于判决生效后30内向原告候某1、候某2交付高台县山水丽城17栋3单元301室住房。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告高台县共利房地产开发有限公司负担并直接给付原告。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人作为专门从事房地产开发、商品房销售的企业，应当知晓向他人交付房屋钥匙并开具收取房款的收款收据所承担的法律后果。上诉人与被上诉人候某1、候某2签订《商品房认购书》后，在未全额收到房款的情况下，向买受人开具房款收据，将其开发的商品房钥匙交付买受人。上诉人的上述行为，即认可了其与被上诉人候某1、候某2建立了房屋买卖关系，且对被上诉人候某1、候某2将部分房款交付给被上诉人高某的事实予以认可，故上诉人应承担向被上诉人交付房屋的义务。上诉人认为一审法院认定事实错误及要求被上诉人候某1、候某2继续支付下欠购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。因本案涉及被上诉人高某作为中间人收取了候某1、候某2部分房款的事实，候某1、候某2将高某作为被告起诉并无不当。对上诉人实际未收取的部分房款，上诉人可与被上诉人高某另行解决。 综上，上诉人共利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人高台县共利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 陈建武 审判员 胡宏睿 二〇二〇年五月八日 书记员 张孜瑾 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。