苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10354号原告：周光明，男，1986年12月25日生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：杨世友，江苏兆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：范杰，江苏兆润律师事务所实习律师。被告：李森森，女，1991年2月5日生，汉族，户籍所在地徐州市沛县，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑璐，江苏安颂律师事务所实习律师。原告周光明诉被告李森森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告周光明委托诉讼代理人杨世友、范杰，被告李森森及其委托诉讼代理人陆振华、王笑璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光明向本院提出诉讼请求：判令被告协助办理吴中区鸣市房屋过户手续，向其交付房屋，并支付违约金63000元。事实和理由：2019年5月，其与被告签订房屋买卖定金协议，购买被告所有的鸣市房屋，成交价630000元。合同约定，双方于2019年7月15日办理资金托管手续，被告收到全部购房款后腾空房屋，交付钥匙。之后，其依约向被告支付定金100000元、购房款190000元，并于2019年7月16日向资金托管账户支付170000元，剩余170000元申请银行贷款，贷款已审批发放至资金托管账户。全部款项已付清，但被告拒不配合过户交房。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告办理过户，支付自2019年8月1日起按每月2200元计算至实际交房之日的使用费，赔偿违约金63000元，本案中不再主张交付房屋。被告李森森辩称，其从未表示不同意过户，只是怀有身孕，身体反应较大，长期在老家养胎，不适宜出行。先前调解时，其就同意将房屋过户给原告。2019年8月初，其问中介贷款何时发放，中介回复至少需要1至2个月，但之前向其承诺7月底可取得全部购房款，得到该答复后，其便回到老家保胎，未能及时过户系原告迟延办理贷款、资金托管手续所致，不能认定其存在违约行为。合同约定，原告应在7月15日前办理贷款手续，但原告到8月14日才签订贷款合同，银行贷款迟延发放，原告违约在先。按照合同条款，其取得全部购房款后，才有义务腾空房屋，原告的款项仍在资金托管账户，其未拿到购房款，无需支付房屋使用费。经审理查明，被告系苏州市吴中区房屋所有权人。2019年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）、苏州鼎城不动产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖定金协议，载明甲方将吴中区鸣市房屋出售给乙方，乙方对房屋已作充分了解并实地看房；双方协商实际成交价630000元，过户相关费用由乙方承担；乙方于2019年5月31日交付定金30000元，于2019年6月1日前交付定金70000元，于2019年6月15日支付甲方260000元（包括前述70000元），共计290000元；双方于10个工作日内提供合法证件，于2019年7月15日前开始办理资金托管（网签、申请贷款、过户）等手续，否则视为违约；甲方拿到所有房款腾空房屋，将钥匙交于乙方；任何一方解除协议或拒绝履行协议，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金；双方需积极配合丙方办理过户、贷款等手续；该房屋目前出租中，待甲方领取房款，后面的租金收益由乙方收取。合同签订后，被告作为收款人于2019年5月31日、6月1日分别签订购房定金收条，确认收到定金30000元、70000元。被告于2019年6月15日签订购房房款收条，确认收到购房款190000元。2019年7月15日，原告（乙方）、被告（甲方）与苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订存量房交易资金托管协议，明确甲、乙方于2019年7月15日签订《存量房交易信息确认书》，甲方将苏州市吴中区房屋出售给乙方，双方将存量房交易资金委托丙方管理；乙方将购房款340000元存入托管账户，双方各自指定以自身名义开设结算账户，并写明具体的银行账号；买方如涉及贷款，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户；乙方领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续，丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续；涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续；乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。同日，原告与中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称为中国银行苏州分行）签订不动产作价协议书、苏州市不动产登记申请书，原告作为抵押人，同意对鸣市房屋设置抵押。2019年7月16日，原告向苏州市吴中区房产交易中心托管账户转账支付170000元。2019年8月14日，原告与中国银行苏州分行签订个人商业用房贷款合同，确定原告贷款金额170000元，贷款期限120个月，购买商用房房屋地址：鸣市，总价款340000元，贷款起始日2019年8月19日；所购房屋为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后60日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。自2019年9月15日起，原告开始向中国银行苏州分行归还贷款1824.24元。对于购房经过，原告表示，签订资金托管协议当日，其申请银行贷款，银行于8月14日完成审批，才与其签订贷款合同，审批时间1个月是正常的，8月19日贷款发放到资金托管账户；不动产登记证明尚未办妥，一般流程是双方完成过户手续后，才能向银行办理不动产登记证明，但被告未能协助过户，反而要求走司法程序；买房时，其知道被告已将房屋出租，每月租金2200元，但不清楚到期时间，被告说过租期很快就会届满，愿意向其支付租金，购买该房屋的目的在于自住。被告对房屋买卖定金协议、收条、资金托管协议、贷款合同、交易流水明细清单等无异议，认为按照约定，原告应在2019年7月15日前办理资金托管，实际上原告于7月16日向托管账户支付170000元，剩余170000元以银行贷款方式完成，原告未按时完成贷款；合同约定，取得全部房款后，才有义务腾空房屋，因原告贷款迟延，致使其未能收到剩余房款，就未交付房屋；原告于8月14日签订贷款合同，贷款发放时间未作约定，导致其迟延收到购房款。关于通知过户的情况，原告表示，其从未直接与被告联系，而是通过中介人员马某友催促过户，马某友多次要求被告过户，但被告予以拒绝。就此，原告提供以下聊天记录作为证据：1、原告与马某友的聊天记录，马某友于2019年8月31日向原告发送截图，截图内容为马某友与被告的对话，马某友询问被告“客户这边想您这边大概什么时候可以到房产交易中心办理过户手续”，“如果您比较忙，稍微耽误半个月左右的时间，这个都没有关系的，但是如果时间太长或者超过一个月的时间，那客户可能就要选择司法程序”，被告未作回复。原告于2019年9月11日问马某友“房东有没有回音”。2、被告与马某友的聊天记录，马某友于2019年8月23日通知被告“您那边贷款去预约还款了吗……他项权证什么时候能拿到，客户这边贷款已经放款，贷款材料都已经拿到了，只要您他项权证注销，随时可以过户，过完户的3-5个工作日就可以领款了……前两天也通知您买方贷款已放款，他项权证早一天注销，这边就可以早一点过户，您也就可以早点拿到剩余房款”，马某友向被告发送银行贷款170000元到账截图，被告并未回复。3、被告与马某友的聊天记录，马某友向被告表示“交税手续三个工作日买方就可以领证了，您也可以领款了，买方贷款于8月份就放款了”，被告于2019年10月12日回复“过几天给你回复吧，马上要做产检了”；马某友问“这个星期可以去过户吗？毕竟这个手续耽误的时间太长了”，被告说“我18号要做检查”，“等体检完了给你回复”；马某友问“那您房屋剩余贷款有没有去结清”，被告说“没有”，马某友讲到“时间如果在延迟的话，可能这个月都办理不了了，您这边也是急需要用钱的，抓紧办完，您也可以早点拿到房款”；被告表示“你给我说不知道钱什么时候下来的时候我就贷款了”，“我那个时候问你，你让我等通知……现在我身体问题根本没有办法出门”，“我感觉还是走司法程序吧”，“我五月份卖的房子……说八月十五之前我能拿到钱，后来发信息不知道什么时候贷款下来，几次催你，你怎么说的让我等通知，没有办法我只能贷款，因为这个事情急得我差点流产，只能养胎”；马某友称“这个合同是5-31号签的，而且签合同之前也明确告知您，买方要7月份才能走手续……就算我之前和您说的8月中旬或9月初，按照正常办理是可以的”。对此，被告表示，真实性均无异议，其未明确拒绝办理过户，而是身体原因无法出门办理，中介告知贷款发放时间不确定，其才返回老家，并非恶意拖延；与中介聊天时，其说走司法程序，是在中介一再催促的情况下讲的气话，因急需用钱出售涉案房屋，中介口头说7月底前可拿到全部购房款，其不断催问中介，中介要求继续等待，且讲话语气偏不客气，无法给出具体时间，双方发生争执，其留在苏州无人照顾，8月初返回徐州养胎，到家后不久中介通知可以过户，但路途较远，其身体不适，无法来回折腾，才没有回来办理过户；2019年10月回到苏州，就向原告表示同意配合过户，但原告坚持要求赔偿10%违约金，双方未能谈妥。就此，被告提供以下两组证据：1、建卡信息、第1次产前检查服务记录表、产前复查记录、随诊服务记录表、出生医学证明，显示被告于2019年10月8日进行建册，单位为吴中区横泾街道社区卫生服务中心；2019年10月11日，被告进行第1次产前检查，孕周20+5；被告于2019年11月19日、12月19日、2020年1月2日、1月16日多次产检，并记载各项身体指标；被告于2020年3月7日在苏州市立医院生育儿子刘某博。2、被告与马某友聊天记录，马某友告诉被告“预计放款时间在一个半月-两个月左右”，被告于2019年8月5日回复“你当时跟我说的，我九月份能拿到钱”，“你现在你跟我说一个半月到两个月……我真正拿到钱，我要十月份，11月份了吗”，马某友表示“因为最近那个限购限售政策影响银行的整体贷款，放款速度比正常的会慢了很多”，“只要通过了审核通过了，下一步就该好”；被告说“你们已经耽误我用钱了，不然的话我也不可能卖房子对不对，你现在一下子弄到我十月份”，“你们当时说的几号就是几号，说的八月中旬能拿到钱，最晚九月初”。针对此两组证据，原告表示，部分材料无原件，无法质证，出生证明无异议，但不能证明被告行动不便，即便怀孕，不影响正常活动，其他产检材料不影响办理过户手续；按正常流程，银行贷款发放后即可过户，大概1个星期就能完成领款手续，8月19日贷款发放后，其告诉中介，由中介联系的被告；对聊天记录真实性无异议，系中介与被告的对话，被告仅是陈述何时拿到购房款，定金协议未约定被告取得房款的最迟时间，所约定的7月15日申请贷款，并非发放贷款，被告提到最晚8月份拿钱，如被告及时配合过户，是可以实现的。关于违约损失，原告表示，其在厂里工作，每月工资4000元，要归还房贷1824.24元，剩余款项有限，之前住在朋友家，因被告迟迟未交付房屋，其向同事王某租房，每月租金1000元，考虑到其收入情况，王某同意迟延支付租金，其仍有2019年9月、10月的租金未付；因房屋未及时过户，其损失在于租金收益及租房损失。就此，原告提供以下证据：1、租赁合同，由原告与王某签订，日期2019年9月1日，约定王某将晓市路47号403室房屋出租给原告，租期自2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金1000元，每3个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后按规定的付款期限提前10天支付。2、微信转账凭证、收据，原告于2020年3月18日向王某转账支付3000元，转账说明“房租-3个月”，王某出具收据，确认“今收到房租3个月，2019年11月—2020年1月”；原告于2020年4月1日向王某转账支付3000元，转账说明“房租2月到4月”，王某于2020年4月1日出具收据，明确“今收到房租3个月，2020年2月—2020年4月”。被告对租赁合同、转账凭证、收据真实性均不予认可，认为合同于2019年9月1日签订，未看到租金支付记录，原告于2020年3月18日、4月1日支付租金，发生在审理过程中，间隔时间较短；原告曾陈述自己有其他房屋居住，从未提及租房情况，其基于中介回复回到老家，由于身体原因未返回苏州协助过户，后来到苏州同意过户，根本不属于违约，即便存在违约行为，原告主张的违约金明显过高，应当调整。审理中，本院向中介马某友进行询问，原告本人及王某亦到庭作出陈述。马某友称，8月22日，其知道原告的银行贷款已发放，8月23日联系被告，通知她前来过户，但被告未作回复；后来多次打电话给被告，被告讲没时间，人在老家，身体不舒服无法出门，以此进行拖延，其不清楚被告所述是否属实；原告应该有其他住房，购买涉案房屋时，原告说是给家人居住或投资；看房时，原告见过租客，还讲过只要租客愿意继续租赁，其同意租给现有的租客。原告表示，银行贷款于2019年8月19日发放，其于8月22日通知中介，中介于8月23日联系被告，要求被告注销他项权证，后被告应已还清贷款；买房前，其长期租房居住，之前在昆山买过房子，离婚后分割给前妻，原来住在重村附近的朋友家里，2019年9月向王某租用一间房屋，仍有前两个月租金未付，购买涉案房屋目的在于自住；中介向其提到过被告返回老家，但于8月底说被告不同意过户。王某称，其与原告是同事，也是老乡，2019年9月，其将租下来的晓市路47号房屋中一间转租给原告，每月1000元，原告仍有9月、10月租金未付。原、被告均对马某友陈述无异议。被告对原告及王某所述内容不认可，认为按马某友所讲内容，原告有其他房屋居住，无需租房，从未提过要在外租房。关于房屋使用费，原告表示，被告按每月2200元收取租金，购房款支付后，租金应归其所有，其未能联系到承租人，应由被告向其支付占有使用费；合同约定，被告领款后由其享有租金收益，购房款已支付到资金托管账户，其已完成付款义务，被告未能配合过户，才导致无法及时领款，应视为被告已领取房款；被告说过与租客是朋友，应由被告向其转交收取的租金，即便被告未收到租金，应当先行垫付。被告则称，涉案房屋仍由租客使用，但只要提前说明就可随时搬走，租金仅收取到2020年2月；合同约定，其收到全部房款后，才由原告享有租金收益，其仍未拿到购房款，先前同意过户，但原告坚持要求支付违约金，导致无法完成房屋过户。另，经查，涉案房屋于2018年6月21日设定过一般抵押，债权数额166000元。被告表示，该笔贷款于2019年10月24日还清，因要将房屋出售给原告，抵押权已完成注销。原告于2019年10月29日向本院提交诉讼材料。以上事实由原告提供的定金协议、资金托管协议、收条、贷款合同、交易流水、聊天记录、不动产作价协议书、租赁合同、转账记录、收据，被告提供的各项产检材料、出生证明、聊天记录及当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖定金协议系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。按协议约定，房屋实际成交价630000元，原告已向被告支付290000元，并将170000元存入资金托管账户，剩余170000元业已办理银行贷款，并发放至资金托管账户，全部购房款均已支付。按照正常交易流程，接下来需要被告注销他项权证，双方到场办理过户、领款手续，再由原告领取不动产权证，被告取得340000元购房款。但是，该交易流程未能顺利进行。从被告提供的聊天记录看，中介于2019年8月初告知被告预计放款时间1.5至2个月，被告为此与中介发生争执，认为要到10月甚至11月才能拿到钱。根据被告提供的产检材料，可以确定被告于2019年8月确实有孕在身。被告表示，基于对贷款发放时间的判断，其返回徐州老家休养，具有一定合理性。原告申请的贷款于8月19日左右发放，中介于8月23日告知被告，提醒被告还清贷款注销他项权证，明确完成过户后3-5个工作日即可领款。但是，被告刚回徐州，告诉中介身体不适难以前往。按被告陈述，其于2019年10月返回苏州，与其10月8日建卡时间吻合。中介于10月12日联系被告，要求被告尽快过户，但被告仍未予以协助，于10月14日表示“我感觉还是走司法程序吧”，致使原告认为被告明确拒绝过户，于10月29日递交诉讼材料。如果说被告于2019年8月返家休养，未立即返回苏州协助过户，尚情有可原。但是，被告返回苏州后，正常建卡产检，已没有办理过户的障碍，应及时协助过户。被告仍消极对待，怠于履行过户义务，确实构成违约。原告要求继续履行合同，由被告将涉案房屋过户登记至其名下，合法有据，予以支持，过户费用按约由原告承担。定金协议约定，被告拿到所有房款后腾空房屋，交付钥匙。因涉案房屋处于出租状态，双方约定待被告领取房款后租金收益归于原告。被告未协助过户，致使无法及时领取资金托管账户中的购房款，责任在于被告。如被告长期拖延，却能因此获取更多租金收益，有失公允。虽被告未领取剩余房款，但应当参照正常交易流程及办理周期，估算被告取得房款的合理时间，以此确定应归属原告的租金收益较为合适。被告认为，其仍未领取房款，租金收益不应归属原告，不予采纳。涉案房屋于2018年6月设定抵押，定金协议虽对被告注销他项权证的时间未作明确约定，但被告确实应积极配合办理过户手续。中介于8月23日通知原告及时注销他项权证，办理过户手续，但原告人在徐州，于2019年10月返回苏州，于10月24日还清贷款，才具备过户条件。中介于贷款发放后告知被告，原告的意思是耽误半个月没有关系，但不能超过一个月，且完成过户后，3-5个工作日即可领款。按此计算，考虑到被告的身体状况，原告就办理过户手续时间已作出相应让步，结合被告还清贷款、注销他项权证及双方办理过户手续、领款手续所需合理时间，可以确定合同正常履行的情况下，被告至少于2019年10月15前可以领取剩余房款，本院酌定以此作为核算租金收益的时间。被告表示，租金收取到2020年2月底，每月2200元，故应向原告返还9900元。原告认为，应由被告垫付未收取的租金，与合同约定后续租金由原告收取不符，不予采信。2020年2月后的租金，可由双方交接房屋时予以处理。至于违约金，如前所述，被告确实存在怠于履行过户手续的情形，但原告提起诉讼后，被告再三表示同意过户，但双方就违约责任未能协商一致。被告因怀有身孕，在得知距离贷款发放仍有较长时间的情况下，返回老家，并无不当。贷款发放后，被告处于怀孕初期，未能立即返回苏州处理后续事宜，原告同意适当延期，不属于恶意违约。中介与被告沟通过程中，明确表示延误半个月时间可以接受，但超过1个月，原告可能选择司法程序。被告返回苏州后，在办理产检的过程中，于10月24日还清银行贷款，为房屋过户消除障碍，具备继续履行合同的主观意图，违约的过错程度有限。就租房损失，原告提交的租赁合同约定，签订合同时就应支付租金、保证金，但原告在2020年3月、4月较短时间内进行付款，欠缺合理性，不符合租赁合同的履行常态，难以认定被告实际产生租房损失。定金协议约定涉案房屋存在租赁情况，即便正常履行，原告可能仍无法居住其中。原告未能充分证明实际损失，要求按房屋价款10%计算违约金，确实过高，应予调整。考虑到原告归还部分贷款利息，并支出相应维权成本，结合合同实际履行情况、被告过错程度，本院酌定由被告赔偿原告3000元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李森森协助原告周光明办理坐落于苏州市吴中区房屋过户手续，过户费用由原告周光明承担。二、被告李森森支付原告周光明租金人民币9900元、违约金人民币3000元。以上两项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，财产保全费920元，合计人民币2295元，由原告周光明负担1227元，被告李森森负担1068元（此款原告已预交，本院予以退还，该款项由被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王  辉人民陪审员 汤 丽 华人民陪审员 司马青芳二〇二〇年五月十五日书 记 员 孔  宇