云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终898号上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C；住所地：云南省曲靖市翠峰路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所。特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，汉族，1983年7月9日生住云南省曲靖市麒麟区。系曲靖安厦房地产集团有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘某，男，汉族，2006年5月8日生学生，住云南省曲靖市沾益区。法定代理人：王某，女，汉族，1977年11月30日生住云南省曲靖市沾益区。系被上诉人刘某之母。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人刘某商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人王孺村、蔡瑞璟，被上诉人刘某的法定代理人王某到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）云0302民初7989号民事判决；2.改判上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司不支付违约金；3.被上诉人刘某承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人刘某未提供证据证明逾期办证系上诉人未“代为提交申请办证材料”所致。双方签订的《商品房购销合同》约定：“房屋产权证的登记手续由甲方（上诉人）代办，乙方（被上诉人刘某）须向甲方（上诉人）提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、身份证、委托书等）。甲方在收到乙方提交上述所有文件、资料后在180个工作日内将办理房屋产权证登记的资料提交登记机关。”被上诉人刘某负有提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料的“先履行”义务，诉讼中对此首先负有举证义务。同时，被上诉人刘某还应对上诉人未“代为提交申请办证材料”以及直接导致其逾期办证的事实提供证据证明。被上诉人刘某仅在交房时提供了办理房产证的费用收据，并未提供证据证明其已向上诉人提交了办证所需的所有文件、资料（如委托书、申请书等），上诉人“代为提交申请办证材料”的约定条件未能成就。另外，被上诉人刘某无法证明上诉人未“代为提交申请办证材料”的事实，也无法排除其逾期办证的其他各种原因（如上诉人自身原因、办证机关的原因、客观政策原因等），被上诉人刘某主张其逾期办证系上诉人未“代为提交申请办证材料”所致，属于主观推定。实际上，被上诉人刘某直至2019年9月18日才将全部所需办证材料交于上诉人。原审判决适用法律错误，恳请支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人刘某的法定代理人辩称，坚持要求赔偿违约金，维持一审判决，说我们没有提交委托书等办证资料导致逾期办理房产证的说法是不成立的。我去房管局问过，办理房产证不对业主，须开发商提交资料，业主无法办理。被上诉人刘某向一审法院起诉请求：1.立即向不动产登记部门提交原告位于安厦十五城上东区第1-13幢第9层911号房屋办证所需的相关材料，并协助原告办理不动产权证书；2.向原告支付自2016年7月4日起至被告向不动产登记机关提交以上办证资料之日止的违约金（以购房款总额为基数，以年利率7.125%为标准计算）；3.承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2014年7月19日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于曲靖市安厦十五城上东区房屋。合同第十二条关于产权登记的约定为：房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。被告于2015年10月17日向原告交付房屋，并于同日向原告出具金额为246243元的售房发票及办理房产证代收代缴专用收据、商品房维修基金收款专用收据、网上登记备案收据。后被告一直未向房产登记部门提交办理房屋产权证书的资料，原告于2019年11月起诉并提出前述诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。”，第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。本案原告刘某按合同约定向被告支付了购房款，并于2015年10月17日向被告交纳了办理房屋所有权证的相关费用、提供了相关办证资料。按双方合同的约定，被告应在收到相关资料后一百八十个工作日内提交登记机关。针对被告抗辩认为被告需在取得房屋首次备案登记即案涉房屋具备办证条件之后才能通知原告提交办证资料的抗辩理由，因曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关资料外，房地产开发企业也应当提交相关资料。被告在收到原告交付的资料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正。同时被告亦未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋所有权证书、土地使用权证书，被告未能及时取得房屋首次备案登记系其自身原因所致，故其抗辩不能成立。关于被告认为应考虑办证机关办证流程的抗辩，根据双方合同中关于办证的约定，被告的义务是向办证机关提交相关资料，并非由被告办理产权证书，故办证机关的办证流程及时间不是双方争议及本院判决内容。综上，被告未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将相关办证资料提交登记机关代办房屋所有权证书，已构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。原告主张判令被告立即向不动产权登记部门提交房屋办证所需的相关材料的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于违约金的起算时间，双方合同约定了被告提交资料办理房屋所有权证的时间，但未约定提交资料办理土地使用权证的时间，综合“两证合一”的政策调整及本案实际，认定违约金自2016年10月17日起算较为恰当，以原告所交购房款246243元为基数，按年利率7.125%计算至被告向不动产登记机关提交办证所需相关资料之日止。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告刘某购买的曲靖市安厦十五城上东区房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告刘某办理不动产权属证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司向原告刘某支付自2016年10月17日起至被告实际履行上述义务之日止的违约金（以购房款246243元为基数，以年利率7.125%为标准计算）。案件受理费100元（原告已预交），适用简易程序减半收取50元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新的证据。另查明：曲靖安厦房地产集团有限公司于2019年12月底向不动产登记机关提交办证所需资料，刘某已于2020年4月10日取得曲靖市安厦十五城上东区房屋的不动产权属证书。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人刘某签订《商品房购销合同》，向销售其开发建设的商品房，支付价款购买商品房，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。商品房属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。商品房买卖合同关系中，交付房屋、转移房屋所有权于买受人，是出卖人的法定义务，但对于该义务的履行，出卖人往往视自己的履行条件，自主决定履行义务的时间及程度。于买受人而言，在按约支付了购房价款后，何时能够受领房屋、办理不动产权登记，主要取决于买受人对合同义务的履行状态。通常情况下，买受人在与出卖人签订购房合同时，已按要求提供了相应的身份证件及相关资料，具备办理房屋权属登记条件时，出卖人应当及时通知买受人补齐差缺资料，以完成房屋所有权转移登记。案涉《商品房购销合同》履行过程中，被上诉人刘某按约支付了购房价款，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司交付房屋并代收了相关税费，双方均不持异议。非因不可抗力或被上诉人刘某的过错，上诉人没有在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人刘某已经取得了诉争房屋的不动产权属证书，判决由“曲靖安厦房地产集团有限公司限期提交办证所需资料并协助刘某办理不动产权属证书”已无必要，但一审法院基于审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，兼顾当事人利益平衡，对违约金起算期间的认定，符合本案实际，二审予以确认。对于违约金的计算标准和截止时间，本院依据本案事实及相关法律规定，调整为以购房款246243元为基数，自2016年10月17日至2019年8月19日，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率7.125%计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有提供证据证明逾期申请办证系被上诉人刘某没有补齐办证资料所致，以被上诉人刘某未提供相关办证资料、无法及时办理房屋权属登记手续为由，抗辩其不存在违约行为、不应承担违约责任，缺乏事实基础，不予采纳。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7989号民事判决第一项，即：被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告刘某购买的曲靖市安厦十五城上东区房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告刘某办理不动产权属证书。二、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7989号民事判决第二项为：曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向刘某支付逾期提交办证资料申请办理不动产权属证书的违约金（违约金以购房款246243元为基数，自2016年10月17日至2019年8月19日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率7.125%计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回刘某的其他诉讼请求。一审减半收取的案件受理费50元，由曲靖安厦房地产集团有限公司承担。二审案件受理费100元，由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 蔚