河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初2619号原告商丘市春福物业管理有限公司，住所地商丘市梁园区神火大道西八一路南园中园A幢西单元1层。统一社会信用代码：91411402395468600Q。法定代表人李春福，职务总经理。委托诉讼代理人张琛，女，1974年4月4日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区，系该公司项目经理。被告刘云，女，1975年12月1日出生，汉族，住河南省商丘市。原告商丘市春福物业管理有限公司（以下简称春福物业公司）与被告刘云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理，依法适用小额程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李春福及委托诉讼代理人张琛，被告刘云到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告春福物业公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费570元；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金直至给清全部物业费。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的公路局家属院路苑小区的业主，原告在进驻小区时，在本小区业主自管委员会和社区还有公安片警的监督下签订了《物业管理合同》，并约定按建筑面积0.5/㎡收取物业管理费，物业是按年交付，先交费后服务。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等按照合同约定，提供了所有服务。被告从2019年1月1日至2019年12月31日一直未缴纳物业管理费，经原告工作人员多次催缴未果，请求判如所请。被告刘云辩称：一、本人不在小区居住，没有享受物业服务。二、老屋漏水，物业也没给解决。三、老旧小区收费服务标准价格。四、被告没有说拒缴物业费。五、物业成立委员会没有经过大部分人数同意，也没有达到70%以上人数，所以物业和物业委员会签订的合同不符合《物业管理条例》及相关的法律法规，业主委员会是业主大会的执行机构，没经过合法选举产生的业主委员，等于未取得业主签订物业服务合同，凡是事后没有取得多数业主同意的，应依法认定为无效。六、物业公司有没有物价管理部门各项审批文件，按照国务院价格管理部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中有吗？业主有权查看物业服务合同。七、现在国家提倡财务公开、透明，物业做到了吗？小区确实要缴纳物业费不错，但物业服务收费应当合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。八、物业给业主的感觉是负责收费，而服务水平下降，他们在我们小区干物业公司的管理都比较简单，找几个老大爷、老大妈来小区里看大门，打扫一些卫生。九、物业拿业主的钱，有多少用在了小区，小区所有的开支不公示，都是一笔糊涂账，按照相关规定物业每年都有一两次物业开支公示，也就是把一年或者半年的开支情况公示出来，为了让广大业主监督，如果不具备这条件那就是非法收费行为。本院归纳本案争议焦点为：1、原告起诉被告交纳物业费是否具有合同依据，理由能否成立。2、被告是不是应该向原告支付物业费？原告向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告证据一2018年4月1日及2020年4月1日商丘市公路局家属院自管委员会与春福物业公司签订的合同书两份，该证据能够证明春福物业公司自2018年4月开始对商丘市公路局家属院提供物业服务。原告证据二商丘市梁园区长征街道外贸社区居委会出具的证明。证明了春福物业公司履行了相关会议程序，虽然合同签订的时间与召开业主委员会的时间不同，但是庭审中调查和该证据证明，春福物业公司自2017年4月1日起开始对被告居住的路苑西区提供物业服务，2018年4月1日以后物业服务没有中断。故该证据与本案具有关联性，本院予以采信。原告证据三2018年4月15日《业主委员会通告》，该证据能够证明业主委员会的成立进行过公示，程序合法，商丘市公路局家属院业管委员会与春福物业公司签订的合同书合法有效。被告刘云未向本院提供证据。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告春福物业公司与商丘市公路局签订物业服务合同。服务内容：保安、保洁（包括路苑西区）。每月物业服务费28000元。合同暂定一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日合同到期。2018年4月15日，案涉路苑西区业主委员会在小区内张贴通告，通告载明“4月15日业主委员会筹备委员会召开第一次会议，选举产生了路苑小区业主委员会。主任：牛某某，副主任：杨某某、刘某某、李某某。同时成立了外业组、内业组、财办组等。现予公示，公示期为七天，自2018年4月15日至22日。有不同意见请在公示期内提出。”在公示期间，春福物业公司没有中断对该小区的服务，同时该小区业主及被告本人均未提出不同意见。2018年4月底，春福物业公司在路桥公司一楼会议上，召开有社区负责人、辖区民警以及40余名业主和春福物业公司参加的会议，就路苑西区物业服务进行协商，达成共识，确认物业服务费0.5元/㎡。牛某某代表路苑西区业主委员会与春福物业公司签订物业服务合同，副主任和其他组员也在合同上签名。合同主要条款约定：房屋建筑本体共用部分，服务费用按0.5元/㎡收费，每年一次性交费。服务期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止。合同落款时间为2018年4月1日。2020年4月1日，牛某某代表路苑西区业主委员会与春福物业公司续签物业服务合同，合同主要条款约定不变。服务期限自2020年4月1日起至2023年3月31日止。合同落款时间为2018年4月1日。另查明：路苑西区系商丘市公路局家属院西区，共有业主361户，已有355户交纳了2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。关于原告春福物业公司与路苑西区业主委员会签订的路苑西区物业服务合同的效力。路苑西区业主委员会成立之初，曾经张贴出通告，公示了业主委员会组成人员名单，同时规定了异议期限。而被告没有在公示期满前提出异议，视为没有异议，对路苑西区业主委员会的成立予以确认。该业主委员会有权代表业主与春福物业公司签订合同，而且该小区共有业主361户，已有355户业主都履行了合同义务，证明该物业服务合同没有损害绝大部分业主的合法权益，应当认定为有效合同，对全体业主都具有约束力。被告基于合同无效的抗辩理由不能成立。关于被告是否承担物业费。案涉物业服务合同，对全体业主都具有约束力。原告春福物业公司自2018年4月1日提供物业服务，一直没有间断，被告作为小区业主也享受了物业服务，应当自觉履行交费义务，但其对业主委员会的成立既不提出异议，又以此理由拒付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”对被告认为本人不在小区居住，没有享受物业服务的抗辩理由，本院不予支持。案涉物业服务合同对逾期付款滞纳金没有约定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告春福物业公司要求被告刘云支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告刘云抗辩所称，其房屋漏水，但未提交证据，其可另行主张权利。提出物业公司收费标准及业主大会成立等抗辩观点，不属于本案审理范围，可向有关部门反映。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条、第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘云给付原告商丘市春福物业管理有限公司物业管理费570元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告商丘市春福物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告刘云承担。本判决为终审判决。审判员  戚浩二〇二〇年五月二十二日书记员  冯博