四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19916号 上诉人（原审原告）：张远山，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 上诉人（原审原告）段国梅，女，1973年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋奇，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都帝睿建筑装饰工程有限公司，住所地成都市金牛区人民北路二段118号1栋38楼3803号。 法定代表人：刘飞，总经理。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘官金，男，1966年8月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都朗煜建筑装饰工程有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元12层1210号。 法定代表人：刘官金，总经理。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 原审第三人：大连万象美物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市金牛区成彭路东二段11号二楼16号。 负责人：李传玉。 上诉人张远山、段国梅、上诉人成都帝睿建筑装饰工程有限公司（以下简称帝睿公司）因与被上诉人成都朗煜建筑装饰工程有限公司（以下简称朗煜公司）、刘官金，第三人大连万象美物业管理有限公司成都分公司（以下简称万象美成都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张远山、段国梅上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持张远山、段国梅的全部诉讼请求。具体为：1、判令刘官金向张远山、段国梅支付从2016年9月14日至2018年12月13日期间的欠付租金437907元。2、改判刘官金支付滞纳金至租金支付完毕为止。3、改判刘官金、帝睿公司支付物业管理费608572.37元。4、本案一、二审诉讼费用全部由帝睿公司、刘官金承担。事实和理由：1、刘官金作为公司发起人应当依法承担合同责任，一审关于刘官金不承担合同责任的认定错误。2、帝睿公司应当向张远山、段国梅支付全部租金，一审认定帝睿公司仅仅支付20%的租金是缺乏事实和法律依据的。3、一审未认定支付拖欠租金的滞纳金错误，根据租赁合同约定，拖欠租金应当支付滞纳金，且滞纳金按照每日月租金的千分之五计算，考虑到滞纳金标准过高，故以拖欠租金的年息24%计算。4、根据租赁合同约定，帝睿公司应当承担出租房屋的房屋管理费及其他费用，因此张远山、段国梅主张的物业管理费有合同依据，一审以帝睿公司不是前期物业协议的相对方，进而驳回该项物管费诉求错误。 帝睿公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回张远山、段国梅的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张远山、段国梅承担。事实和理由：一、一审认定帝睿公司按照递增后的租金标准支付2018年9月14日至2018年11月15日的租金错误。1、案涉房屋从租赁开始就一直严重漏水，张远山、段国梅未尽到合理的维修义务。2、双方在实际履行合同过程中，针对房屋漏水问题已经调整了租金标准，刘官金自承租开始就按照每月82581元的标准支付租金，直至双方解除合同，张远山、段国梅对递增租金和房屋瑕疵问题从未提出要求和异议，故双方对租金递增规则实际进行了重新约定，不再适用递增原则。3、张远山、段国梅一直未解决房屋漏水及维修问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定应当减收租金。二、帝睿公司未付2018年9月14日至2018年11月15日期间租金系行使先履行抗辩权，一审法院认定帝睿公司构成违约，应承担20%的责任属于事实认定错误。案涉房屋漏水导致帝睿公司遭受了巨大损失，所支付的维修费用、物品损失、装修损失等费用远远大于应付租金，一审忽略上述客观事实导致适用法律错误。 针对帝睿公司的上诉，张远山、段国梅的答辩意见与自身上诉意见一致。 针对张远山、段国梅的上诉，帝睿公司的答辩意见与自身上诉意见一致。 刘官金与朗煜公司的答辩意见与帝睿公司一致。 第三人万象美成都公司未陈述。 张远山、段国梅向一审法院起诉请求：1、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付2016年9月14日至2018年12月13日的欠付租金388359元；2、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付滞纳金直至租金付清之日止，暂计至2018年10月13日为40211.14元；3、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司缴付物管费，暂计至2018年12月31日为966203.55元；4、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付违约金直至物管费缴清为止，暂计至2018年9月30日为1429485.77元；5、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司承担本案诉讼费。一审庭审过程中，张远山、段国梅提出增加诉讼请求，要求“1、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付2016年9月14日至2018年12月13日的租金437907元；2、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付滞纳金直至租金付清之日止，暂计至2018年10月13日为43858.84元”。 一审经审理查明，2014年6月14日，张远山、段国梅（甲方）与刘官金（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条甲方将坐落于成都市金牛区房屋（总楼层为38层）出租给乙方使用。建筑面积共计1651.63平方米；第二条乙方租用出租房屋的期限为五年，即自2014年9月14日至2019年9月13日止；第三条甲方将房屋出租给乙方作商业办公用途使用；第五条2014年9月14日至2016年9月13日期间的租金为82581元/月，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金为每月86710元/月，2017年9月14日至2018年9月13日期间的租金为91045元/月，2018年9月14日至2019年9月13日期间的租金为95597元/月。甲乙双方签订此合同当日内（即2014年6月14日），乙方需要支付保证金82581元给甲方，并在2014年6月20日前支付3个月的租金247743元给甲方。乙方不存在违约行为且结清一切费用和保证房屋无非正常损坏情况下，合同到期后甲方无息退还给乙方保证金；第六条甲方在收取保证金后当日内，即于2014年6月14日将出租房屋交付乙方使用。房屋装修免租期为3个月，自2014年6月14日至2014年9月13日；第七条租赁期间乙方负责支付2014年6月14日后的出租房屋全部的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、租赁税及因使用而产生的其他所有费用；第十条乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施非因乙方原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应接到乙方通知后3日内进行维修；乙方无法通知甲方或者甲方拒不履行的，乙方可自行维修。本条维修（包括乙方代为维修）的费用由甲方承担；第二十二条本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位的法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方的所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有。2014年6月14日，张远山收取案涉房屋押金82581元。 合同签订后，张远山、段国梅向刘官金交付案涉房屋，刘官金向张远山、段国梅按照每月82581元/月支付租金至2018年9月13日，2018年9月14日后，刘官金未支付租金。2014年8月5日帝睿公司成立。 2018年10月17日张远山、段国梅向刘官金发出《告知函》，要求刘官金支付欠付的租金和物管费。2018年10月22日，刘官金向张远山、段国梅致函，称因漏水其不再续租案涉房屋，并在2018年11月21日搬离。2018年9月17日，万象美成都公司向张远山发出《关于缴纳所欠物业管理费的函件》，载明2014年10月1日至2014年10月31日、2015年10月1日至2018年9月30日期间的催费函件，截止2018年9月30日欠交物业费891880.20元，滞纳金1429485.77元。 一审另查明：一、金牛区房屋系张远山、段国梅共有； 二、由于案涉房屋明显存在漏水情况，2018年11月12日，四川省成都市蜀都公证处对案涉房屋的屋顶及现状进行摄像、拍照等证据保全，2018年11月14日，该公证处出具（2018）川成蜀证内民字第57639号《公证书》； 三、万象美成都公司称，2018年11月11日，因张远山以微信的方式告知万象美成都公司，由于刘官金拒绝缴纳物业费和房屋租金，要求对案涉房屋进行停电。2018年11月13日帝睿公司搬离案涉房屋，因为搬离部分物品未经正常程序进行拦截，经联系后得到张远山同意于2018年11月15日将案涉租赁房屋进行锁门。 四、在租赁期间，张远山、段国梅未提供向刘官金、帝睿公司、朗煜公司主张递增租金证据。 上述事实有当事人的身份信息、《房屋租赁合同书》、《前期物业服务协议》、《网签合同信息查询记录》、《公证书》等证据和双方的当庭陈述在案予以印证。 一审法院认为，《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行相关的权利义务。本案的争议焦点：一、谁系本案租赁承租人；二、承租人应付租金金额；三、违约责任。 关于承租人。根据双方合同约定：“本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有”。本案中，刘官金为设立帝睿公司，作为帝睿公司发起人以自己名义与相对人张远山、段国梅签订租赁合同，对此情况，张远山、段国梅是明知的。帝睿公司已成功设立，且注册地址为案涉部分房屋，因此租赁合同应直接约束张远山、段国梅和帝睿公司。在租赁合同履行过程中，2014年8月5日帝睿公司设立，将涉租房屋登记为公司住所地，张远山、段国梅认可帝睿公司在案涉房屋进行经营活动，因此帝睿公司已经实际享有了租赁合同的权利。依照《最高人民法院若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，帝睿公司设立后，已实际享有了合同权利，并且庭审中认可其为合同相对人，对《房屋租赁合同书》予以了确认，应由帝睿公司向合同相对人张远山、段国梅承担相应的法律责任。故张远山、段国梅主张刘官金、朗煜公司支付相关费用的请求不予支持。 关于租金。庭审中当事人均确认帝睿公司截止2018年9月14日前的租金已按照每月82581元支付，2018年9月14日后未付租金。庭审中查明，案涉房屋于2018年11月15日锁门致使合同履行不能，故此时间应为帝睿公司支付的租金时间。根据合同约定递增金额，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金（86710元-82581元）×12个月为49548元，2017年9月14日至2018年9月13日租金（91045-82581）×12个月为101568元，2018年9月14日至2018年11月15日的租金95597元/月÷30天/月×62天为197567.13元，前述租金共计348683元。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，案涉房屋明显存在多处漏水，且庭审中张远山、段国梅认可漏水事实，故张远山、段国梅未尽到合理的维修义务，其存在严重的过错；帝睿公司已履行大部分合同义务，其未付租金占应付租金比例较低，即帝睿公司未支付部分租金的行为系瑕疵履行行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务，结合双方的过错程度，合同的履行情况，一审法院酌定张远山、段国梅自行承担80%的责任，帝睿公司承担20%的责任；故帝睿公司应当向张远山、段国梅支付租金为69737元（348683元×20%）。 关于滞纳金。由于双方均存在违约，故张远山、段国梅主张的滞纳金不予支持。 关于物管费、违约金。对于张远山、段国梅主张支付物管费及违约金的主张，一审认为本案系房屋租赁合同纠纷，帝睿公司并非前期物业服务协议的合同相对方，且张远山、段国梅未提交证据证明其已代付物业费及违约金的证据，故对于张远山、段国梅的主张不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、帝睿公司于判决生效之日起十五日内向张远山、段国梅支付租金69737元；二、驳回张远山、段国梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费29394元，减半收取14697元，由帝睿公司负担2939元，张远山、段国梅负担11758元。 二审中，张远山、段国梅提交了以下新证据，即“两份委托书，两份确认书、两份转款凭证”，拟证明帝睿公司拖欠的物管费，已经由张远山、段国梅代为缴纳，帝睿公司应当予以支付。上述证据经帝睿公司质证，其对证据的真实性无异议，但不认可与本案的关联性。对此本院认为，因帝睿公司对证据真实性无异议，本院予以确认，至于与本案的关联性以及能否支持张远山、段国梅的诉讼主张将在实体评判中一并评述。 本院除一审查明的事实以外，另查明，2018年11月19日，张远山、段国梅委托四川省广之超科技有限公司通过转账方式向万象美成都公司支付案涉房屋2015年10月1日至2018年9月30日的物管费534249.02元，万象美成都公司出具《确认书》，确认收到上述物管费。2019年5月17日，张远山、段国梅委托四川省雨之水科技有限公司通过转账方式向万象美成都公司支付案涉房屋2018年10月1日至2018年12月31日物管费74323.35元；2019年1月1日至2019年4月30日的物管费99097.8元，万象美成都公司出具《确认书》，确认收到上述物管费。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：一、刘官金是否应当承担相应责任；二、承租人应付租金金额；三、违约金的认定金额；四、张远山、段国梅主张的物管费是否应当得到支持。现就争议焦点评述如下： 关于刘官金是否承担责任的问题。刘官金为设立帝睿公司，作为帝睿公司发起人以自己名义与相对人张远山、段国梅签订租赁合同，且合同中明确帝睿公司成立后，刘官金所有权利义务由工商注册后的单位，即帝睿公司承担与享有。故张远山、段国梅无论在签约当时还是履行合同过程中，均明知租赁合同相对方为新设立的帝睿公司，故张远山、段国梅主张刘官金支付相关费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于承租人支付租金金额的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，张远山的主要义务为将房屋交付帝睿公司占有使用；帝睿公司则应支付占有使用房屋的对价即租金。张远山、段国梅主张应当按照合同约定租金递增标准支付至2018年12月13日止；而帝睿公司则认为双方以实际行动对合同租金标准进行了变更，不应当再按照递增后租金计算。对此本院认为，首先是租金支付时间的认定，一审庭审中当事人均确认帝睿公司截止2018年9月14日前的租金已按照每月82581元支付，2018年9月14日后未付租金，同时案涉房屋于2018年11月15日被锁门致使合同履行不能，故一审认定此时间段（2018年9月14日至2018年11月15日）应为帝睿公司支付的租金时间并无不当，本院予以维持。关于租金计算是否递增的问题，虽然合同约定了租金递增金额，即2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金为86710元；2017年9月14日至2018年9月13日租金为91045元，但是在合同履行过程中，帝睿公司均是按照初始的82581元租金标准支付，且张远山、段国梅接收后长时间并未提出异议，再结合张远山、段国梅作为出租人应当保证房屋符合安全居住标准，对房屋设施设备履行维修义务；案涉房屋明显存在多处严重漏水，且张远山、段国梅认可漏水事实，以及当事人的庭审陈述，能够认定双方对租金的支付标准达成合意，即按照每月82581元支付。故帝睿公司应当支付2018年9月14日至2018年11月15日的租金82581元/月÷30天/月×62天为170667.4元。 关于张远山、段国梅主张的滞纳金问题。庭审中双方一致确认该滞纳金性质为违约金。帝睿公司未按约支付租金是客观事实，其应当承担相应的违约责任，综合本案的实际情况，本院确认以欠付金额170667.4元为基数从2018年11月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 关于物管费的问题。根据双方租赁合同第七条“租赁期间，乙方负责支付2014年6月14日后的出租房屋全部水电费、房屋管理费……等其他费用”约定，支付物管费的义务主体为帝睿公司，在帝睿公司逾期未支付的前提下，张远山、段国梅提交了相应证据，即委托书、确认书、转账凭证等，上述证据能够形成证据锁链，印证张远山、段国梅已经为帝睿公司缴纳了尚欠的物管费，且万象美成都公司实际收到该费用，故帝睿公司应当向张远山、段国梅支付该费用，如前所述，因帝睿公司支付租金的时间截止2018年11月15日，帝睿公司应当支付截止该日期的物管费534249.02元+74323.35元÷92天×46天为571410.70元。 综上所述，张远山、段国梅、帝睿公司的上诉请求均部分成立。一审判决查明事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初710号民事判决； 二、成都帝睿建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十五内向张远山、段国梅支付租金170667.4元和违约金（以欠付金额为基数从2018年11月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、成都帝睿建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十五内向张远山、段国梅支付物管费571410.70元； 四、驳回张远山、段国梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费15762.31元（其中张远山预缴14218.31元，帝睿公司预缴1544元），由张远山、段国梅负担4218.31元，帝睿公司负担11544元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月二十九日 书记员 丁昱凡