山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1094号 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地山东省聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戚伟，男，1972年8月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：黄海玲，山东智祥律师事务所律师。 上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）因与被上诉人戚伟商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初9074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交大科技园公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回戚伟的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。关于逾期交房违约金计算标准。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，逾期交房买受人要求继续履行合同的，在合同约定的最后交付期限第二天起出卖人向买受人按照已付房款的万分之一支付违约金。双方关于违约金没有签订任何补充协议，被上诉人提交的承诺没有其签字认可，不能直接适用，应当根据合同约定计算违约金。二、关于违约金的诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2013年12月31日，逾期交房产生的违约金属于合同之债，应当适用诉讼时效制度。被上诉人自逾期交房时就应当知道自己权利受到侵害，因此被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算，被上诉人要求逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律保护。三、关于装修补贴。被上诉人在原审中提交的证据是不知张贴在何处的装修补贴公告，该公告没有上诉人加盖的公章，不应当认定是上诉人做出的意思表示，上诉人与被上诉人之间也没有任何关于装修补贴的协议，被上诉人要求装修补贴没有任何事实与法律依据。 被上诉人戚伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一审法院按照双方的约定即业主代表签字的上诉人的承诺书认定逾期交房违约金的计算标准，事实清楚。上诉人实际交房时间为2018年11月2日，上诉人的违约行为是一直延续存在的，诉讼时效应自2018年11月2日起算，上诉人所称的诉讼时效计算时间没有法律依据。装修补贴公告是上诉人制作张贴，在其他同类案件中已经予以认定，应当认定为上诉人作出的意思表示，一审法院予以认定不违背法律规定。 戚伟向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金549292元；2.依法判令被告支付装修补贴费用16250元。 一审法院认定事实：2013年10月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的西安交通大学聊城科技园第20幢1单元301号房屋一套，总价款1126985元。该合同第十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第4种和第x种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的；3.因气候、异常地质、文物保护需要等原因引起的延误。”第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人书面解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定一次性将全部购房款交付被告，被告一直未交付房屋。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分将于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金。该承诺书由被告签字盖章，十几名业主在“业主代表签字”处签名。 2018年11月1日被告交房，因未达到交房标准，被告张贴了装修补贴公告，承诺按购房面积每平方米100元给付装修补贴。 被告持有本案所涉楼房商品房预售许可证。工程竣工后，未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，履行了相应的义务，而被告没能按约定交付房屋，构成了违约。被告违约行为一直延续存在，诉讼时效应期间自2018年11月2日起算，原告起诉并未超出该期间。2014年3月24日被告承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，否则自该日期起按所交款的日万分之三支付违约金，应视为被告自愿变更了违约责任，即应按其承诺履行。承诺书虽未有原告签字，但承诺书中有“业主代表签字”一栏，并由13名业主代表签字，应对全体业主有效，被告辩称承诺书没有原告签字，对原告没有约束力，本院不予认定。原告主张的违约金应包括两个阶段：2014年1月1日至2014年7月31日期间的违约金，按合同约定的日万分之一计算，应为23892元（212天×1126985元×0.1‰）；2014年8月1日至2018年11月1日期间的违约金按日万分之三计算，应为525400元（1554天×1126985元×0.3‰）。被告制作的装修补贴公告载明其自愿支付包括原告在内的“房屋购买人”装修补贴16250元（162.5平方米×100元/平方米），原告选择要求被告支付，不违背法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条第一百四十四条规定，一审判决：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戚伟逾期交房违约金549292元；二、被告交大科技园公司于本判决生效之日起十日内支付原告戚伟装修补贴16250元。案件受理费4966元，由原告戚伟负担387元，被告交大科技园公司负担4579元。 二审中，被上诉人戚伟申请证人陈某出庭作证。陈某证实：其自2016年下半年至2019年与戚伟多次去上诉人公司要逾期违约金。在公司办公室墙上看到张贴了变更承诺书，每平方补贴100元。 上诉人对陈某的证言真实性有异议，认为证人所说的上诉人办公地址有错误，并且根据证人所述，变更承诺书张贴在办公室位置，并非对全体业主的承诺。 被上诉人对陈某的证言无异议。 本院对陈某的证言认定如下：证人陈某虽不能说明上诉人公司办公楼所在楼号，但是能够说明办公楼具体位置，而且对有关事实陈述较为具体，上诉人没有证据足以反驳陈某的证言，本院对陈某证言予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。 本院认为，上诉人公司2014年3月24日出具的承诺书有上诉人公司盖章和业主代表签名，对上诉人和全体业主具有约束力。被上诉人作为业主之一请求上诉人依照承诺书约定支付违约金，合法有据。上诉人承诺2014年7月31日前向被上诉人交付房屋，证人陈某能够证明被上诉人自2016年下半年开始多次请求上诉人交付房屋并支付违约金。上诉人承诺支付违约金之日和被上诉人请求支付违约金之日诉讼时效中断，诉讼时效期间均重新计算。上诉人主张被上诉人请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。二审中，上诉人主张逾期交房违约金过高，但是未提交证据证明，且违约金标准系上诉人公司在逾期交房的情况下向业主作出的承诺，本院对上诉人的该项主张不予采信。 被上诉人所提交的“变更承诺书”内容不明确，不足以证明其与上诉人就装修补贴的支付形成合意，被上诉人主张上诉人应按每平方100元支付装修补贴，本院不予支持。一审判决上诉人向被上诉人支付装修补贴依据不足，应予纠正。 综上，上诉人交大科技园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初9074号民事判决第一项； 二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初9074号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人戚伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4966元，由戚伟负担320元，聊城市交大科技园有限公司负担4646元；二审案件受理费9932元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担9292元，被上诉人戚伟负担640元。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年五月二十五日 法官助理徐营营 书记员李云娇