河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异215号案外人：吴俞辰，男，1986年4月13日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：郝延伟、王鸿杰，河南瀛豫律师事务所律师。申请执行人：郑州银行股份有限公司大石桥支行，营业场所郑州市金水区金水路87号。负责人：邹振杰，行长。被执行人：王士超，男，1989年11月20日出生，汉族，住郑州市。被执行人：韩明明，男，1986年9月11日出生，汉族，住河南省淮阳县。被执行人：朱欢欢，女，1990年8月15日出生，汉族，住河南省兰考县。被执行人：李琼杰，男，1989年2月16日出生，汉族，住郑州市。被执行人：河南省新宛商实业有限责任公司，住所地郑州市金水区农业路东46号1单元18层1814号。法定代表人：吕海乾。被执行人：吕海乾，男，1972年10月19日出生，汉族，住郑州市。在本院执行郑州银行股份有限公司大石桥支行（以下简称郑州银行大石桥支行）与王士超、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾金融借款合同纠纷一案中，案外人吴俞辰提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴俞辰称，2016年12月12日，经郑州良佣房地产营销策划有限公司（以下简称良佣公司，现已更名为郑州永合房地产营销策划有限公司）居间介绍，案外人与朱欢欢、王士超签订《房屋买卖合同》，合同约定，朱欢欢将位于郑州市经济技术开发区××大街经××以南××楼××单元××房产（合同号：J140××××4962，以下简称涉案房产）出售给案外人，房屋建筑面积为89.81平方米，合同总价款为1165000元。合同签订后，案外人按照合同约定交付定金50000元（包含佣金23300元、代办费1500元）。2016年12月19日，案外人向朱欢欢、王士超支付475000元首付款，当即朱欢欢便把涉案房产交付案外人。随后，案外人便开始装修并入住，并按时交纳物业费和垃圾清运费、水电费等费用，并一直居住至今。因涉案房产暂未办理房产证，案外人与朱欢欢、王士超及良佣公司约定，待房产证下发60个工作日内办理完毕过户后续。但后来房产证可以办理时，案外人及良佣公司已联系不到朱欢欢、王士超，因为此事案外人还报过警。随后，郑州市沃土千年置业有限公司向朱欢欢发送催稿函，催促朱欢欢缴纳逾期月供，并提交办理房产证资料，否则开发商不承担逾期办证的责任。据案外人了解，该小区其他住户均早已办理完毕房产证或不动产权证。至此，案外人、第三人均无法联系到朱欢欢、王士超，更无法将涉案房产过户。无奈之下，案外人便诉诸法院，请求继续履行房屋买卖合同并协助案外人办理过户登记等一切手续，且要求朱欢欢、王士超承担违约责任。诉讼中，案外人申请了财产保全，得知涉案房产已于2018年1月18日被郑州银行大石桥支行查封。案外人认为，涉案房产被查封之前，案外人已与权利人签订合法有效的书面买卖合同，案外人也已经支付50万元首付款，同时案外人随时可将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且案外人已装修入住、实际占有至今。另，涉案房产未办理过户登记并非案外人的原因，反之案外人一直在积极主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人是涉案房产的实际权利人，依法应当排除执行。故请求：解除对涉案房产的查封等执行措施，并终止对涉案房产的执行。本案审查中，案外人吴俞辰向本院提交证据如下：房屋买卖合同一份；收据三份；中国建设银行个人活期账户交易明细一份；收款收据两份；入住证明一份；证明一份；用水信息单三份；水费缴费截图十三张；华润燃气股份有限公司用户气费信息表一份；燃气缴费截图三张及缴费票据一张；电费缴费截图九张；暖气费缴费截图两张；祥汇物业收款收据一份；催告函一份。本院查明，原告郑州银行大石桥支行诉被告王士超、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾金融借款合同纠纷一案，申请人郑州银行大石桥支行于诉讼期间向本院申请财产保全，请求冻结被申请人王士超、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾的银行存款1553817.02元或查封其相应价值的其他财产。本院于2017年11月10日作出（2017）豫0105民初23477号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王士超、朱欢欢、李琼杰、韩明明、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾的银行存款1553817.02元或查封其相应价值的其他财产。2018年1月18日，本院向新郑市住房保障和房地产管理中心送达了该23477号民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人朱欢欢名下涉案房产予以查封。2018年4月13日，本院作出（2017）豫0105民初23477号民事判决书，判决：一、被告王士超于本判决书生效后十日内偿还原告郑州银行股份有限公司大石桥支行借款本金150万元及利息（含罚息及复利）32130.02元（暂计至2017年8月25日，之后利息（含罚息及复利）按照合同约定计收至实际偿还之日）、律师费21687元；二、被告韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾对判决第一项确定的义务承担连带保证责任。上述被告承担保证责任后，有权向被告王士超进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18784元，保全费5000元，由六被告负担，公告费260元，由被告河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾负担。该23477号民事判决书已于2018年8月7日发生法律效力。后该案进入执行程序，执行案号为：（2019）豫0105执4575号。2019年6月13日，本院作出（2019）豫0105执4575号执行裁定书，裁定：责令被执行人王士超、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述查封、扣押财产。另查明，2016年12月15日，朱欢欢作为卖方（甲方）、吴俞辰作为买方（乙方）、良佣公司作为见证方（丙方）签订房屋买卖合同一份，主要约定内容如下：乙方自愿购买甲方位于郑州经济技术开发区经开第三大街经南五路以南5幢1单元6层609号的房产（商品买卖合同：J140××××4962），经甲乙双方协商一致，同意该房产及其配套设施的总价款为人民币1165000元；乙方应于本合同签订时支付定金5万元；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式；甲乙双方约定首付款为50万元，并约定签合同20日内支付甲方。案外人吴俞辰账号为62×××41的账户交易明细显示：2016年12月29日，吴俞辰分别向王士超、朱欢欢转账5万元、5万元、375000元，交易地点/附言均显示为省运管（核算）。2016年12月29日，王士超、朱欢欢出具收据一份，载明：今收到吴俞辰，身份证号：4114811986××××××××人民币475000元，房屋位于第三大街经南五路伊顿上郡5号一单元609，产权人朱欢欢，房权证编号：字第J1409804962，此款项用于合同项下房产前期首付款。过户后，此款项冲抵房屋总房款；此款项通过建设银行，由吴俞辰卡号62×××41打入王士超卡号62×××15。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，案外人吴俞辰于2016年12月15日与被执行人朱欢欢签订房屋买卖合同，发生在本院查封涉案房产之前。案外人吴俞辰提交的银行流水显示，案外人吴俞辰向王士超转账金额共计10万元，该数额与王士超、朱欢欢出具的收据不符，吴俞辰称共计支付首付款475000元，与房屋买卖合同约定的首付款50万元不符，且案外人吴俞辰与被执行人朱欢欢所签订的房屋买卖合同约定以按揭贷款的形式支付房屋价款，案外人吴俞辰未向本院提供已办理按揭贷款的相关证据材料，故对该房屋买卖合同的真实性，本院难以确认。案外人吴俞辰提交的水费、燃气费、电费、暖气费缴费凭证均显示户名为朱欢欢，物业证明的出具日期为2019年11月19日，该证明未显示吴俞辰何时入住，故对吴俞辰是否已在本院查封涉案房产前合法占有涉案房产，本院难以确认。综上，案外人吴俞辰所提异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人吴俞辰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  姚 丽二〇二〇年五月二十日书记员  李清阳