辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初85号原告（执行案外人）：赵殿明，男，1972年1月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：田小龙，湖北车城律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司,住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司经理。委托诉讼代理人：解子玲，该公司员工。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，系辽宁宏缘商业地产开发有限公司员工。第三人：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。原告赵殿明与被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、第三人辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵殿明的委托诉讼代理人田小龙，被告农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞，宏缘公司、谷实的共同委托诉讼代理人解子玲，第三人北方公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵殿明向本院提出诉讼请求：1.不得执行沈阳市大东区屋并解除查封；2.依法确认沈阳市大东区屋归赵殿明所有，宏缘公司协助办理过户手续；3.诉讼费由农商行大东支行、宏缘公司、谷实承担。事实和理由：2019年3月19日，赵殿明对执行标的提出书面异议。辽宁省高级人民法院于2019年5月24日作出(2019)辽执异13号执行异议裁定：驳回赵殿明的异议。赵殿明认为该裁定错误，应依法停止对涉案房屋的执行。一、依据辽执异13号执行异议裁定查明的事实“赵殿明与宏缘公司于2014年1月4日签订《商品房买卖合同》，约定赵殿明购买宏缘公司位于对沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-14-3号，建筑面积为71.45平方米的商品房一处，房屋总价款为370,818元，合同载明买受人于签约当日已交齐全部房款(含定金)。宏缘公司于2016年11月8日为赵殿明开具了购房款的辽宁增值税普通发票”及赵殿明提供的证据能够证明如下事实：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述四点事实，本案应适用《最高人民法院关干人民法院办理执行异议和复议案件着干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条规定，根据该规定赵殿明对涉案标的物享有权利能够排除执行。二、辽执异13号执行异议裁定适用法律错误，本案不应当适用《执行异议复议规定》第29条规定，而是应当适用第28条规定，因为第28条是原则规定，而第29条系例外规定，应优先适用该规定的28条。综上，恳请人民法院依法支持赵殿明诉请。农商行大东支行辩称，一、本行于赵殿明与宏缘公司签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。本行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》并据此陆续签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及本行权利已经生效司法文书予以确认和支持，而赵殿明与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于本行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除本行对案涉房屋的抵押权。二、赵殿明若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，亦即只有赵殿明为房屋消费者的，其物权期待权才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足的要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《执行异议复议规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。而所谓的“房屋消费者”，应当是指购房直接用于满足其生活居住需要，并且其名下应无其他用于居住的房屋。就本案而言，赵殿明作为购房者，其对抗的是建设工程价款优先受偿权及担保物权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵殿明对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。三、赵殿明与宏缘地产之间系民间借贷关系，赵殿明为资金出借方，案涉房屋实际系赵殿明与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物，故赵殿明并非第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。宏缘地产于2011年10月21日才取得了案涉工程的建设规划许可证，2013年取得的案涉工程的施工许可证与预售许可证。赵殿明在案涉房屋完成规划设计、审批及施工许可前即签订有关购房协议、支付购房款的不符合常理。显然是为购房行为掩盖下的民间借贷行为。同时，进一步根据业已生效的（2014）大东民二初字第449号、（2015）大东民二初字第53号和（2015）大东民二初字第59号民事判决书，能够认定宏缘公司与自然人在取得预售许可证之前批量签订的房屋团购协议、支付购房款的行为，名为房屋买卖合同，实为借款合同，年利率为24%。本案赵殿明实为资金出借方，并非真实、善意的住宅房屋购买人，案涉房屋实际系赵殿明与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物，根本不是为了解决赵殿明居住的生存权。故赵殿明并非《执行异议和复议规定》第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。四、即使依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，赵殿明亦未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。1、赵殿明所谓的房屋“交付”时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。执行异议裁定书中已经明确载明“本院在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。”赵殿明签订购房合同的日期为2014年，交付时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，第二次续封的时间及期限并不影响赵殿明系在一审法院查封之后才占有案涉房屋的事实认定。赵殿明未在法院查封案涉房屋前实际入住，不具有物权公示效力，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却该房屋的强制执行。2、案涉房屋至今未竣工，亦未经竣工验收，不具有法定的交付条件，赵殿明并未合法占有该不动产。本案涉案房屋是预售商品房，其交付与其他普通房屋的交付有异，相关法律规定的条件和标准也不同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是商品房交付的法定前提条件，亦是购买者合法接收和合法占有使用商品房的前提条件。本案中，根据（2016）辽民终610号北方公司因与宏缘公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书法院查明事实可知，案涉房屋位于北方公司承建的四标段工程，该工程由北方公司于2015年5月30日交付至宏缘公司，但截至该判决书作出之日的2016年8月26日，四标段仍有未完成的工程。也就是说，案涉房屋所在的工程在赵殿明交接房屋时并未建造完毕，且至今未办理竣工验收手续，甚至未经过设计单位、监理单位、建设单位、施工单位的四方验收，故涉案房屋未竣工、亦未验收合格，涉案商品房不具有事实上及法定的交付条件。故赵殿明没有合法接收和合法占有使用涉案房屋的事实依据和法律依据。人民法院若对该种未竣工、未验收（哪怕是四方验收）工程允许交付的，将是不顾人民群众财产安全的不负责任的行为。综上，本行对案涉房屋的抵押权及据此提起的强制执行程序合法有效，请求法院驳回赵殿明的诉讼请求。宏缘商业地产公司、谷实：无答辩意见。北方公司述称，一、本案最终要解决的问题是赵殿明对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、从适用法律上，根据《执行异议和复议规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第28条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，农商行大东支行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，而第三人北方公司作为执行申请人更是享有工程款优先受偿权，优先于银行的担保物权。所以，即便本案情形符合第28条的规定，赵殿明也不得以此条款请求排除担保物权人申请的执行，当然也不能请求排除建设工程价款优先权人申请的执行。2、第29条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定。本条款是对《最高法工程价款优先受偿权的批复》规定的具体化，符合以下三项条件的消费者物权期待权才能对抗涉案房产的法定优先受偿权：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说如果案外人所提的异议想要对抗优先债权，那么必须要满足上述三个要件，只有这样才能基于消费者物权期待权而对抗其他优先债权。但本案赵殿明名下除了案涉房屋，有其他可用于居住的房屋两处，足以满足一般家庭基本生存需求，可见赵殿明购买案涉房屋的初衷并不是为了解决基本住房问题，因此不符合第29条的法定条件，故对涉案房产不能排除北方公司建设工程价款优先权的强制执行，对其诉讼请求不应予以支持。二、第29条旨在保护消费者物权期待权，本案中赵殿明不属于受保护的消费者。依据最高法批复，能够排除担保物权和工程价款优先权强制执行的，只有符合条件的消费者物权期待权。之所以此类消费者有最优先的权利，是法律基于对生存权的优先保护，这一点是得到普遍认可的。第29条便是对消费者物权期待权保护的具有可操作性的具体标准。除了要求在查封前签订合法有效的书面合同外，还要求保护的对象必须是消费者。依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品或者接受服务的人。因此合同目的必须是为生活消费需要。另《执行异议复议规定》限定案外人所购商品房系用于居住，也是强调保护的是买受人的生存权。而赵殿明购买案涉房屋的实质是与宏缘公司的放贷收息法律关系，故赵殿明并不属于为了基本生存需求而需要法律特殊保护的消费者。其次，以房抵债的债权人不应认定为消费购房者，不享有相关司法解释赋予的优先权，“消费购房者”之外的普通购房者的债权请求权，不具有优于工程承包人、银行抵押权人的优先受偿权，此种情况下购房者的债权请求权属于普通债权。因此，结合本案赵殿明与宏缘公司之间的借贷关系，可以认定双方最后签署《商品房买卖合同》的行为系以房抵债偿还借款本息的方式，故赵殿明的权利不能对抗北方公司的工程价款优先受偿权。最后，法律性质的认定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中谷实向赵殿明支付高额利息等行为超出正常房屋买卖的程序步骤，结合我方庭审中的举证，有理由认为赵殿明与宏缘公司、谷实之间是假买卖真借贷的法律关系。另外，如赵殿明确为真实购房消费者，那么为何没有在宏缘公司最初取得预售许可证时与宏缘公司签订房屋买卖合同，而是等了三年多才签署房屋买卖合同。如果法院支持赵殿明诉请，客观上将助长社会投机行为，引发更多的社会问题和法律困惑，不利于对社会诚信和营商环境的培育。综上所述，本案应参照《执行异议复议规定》第29条进行审理。根据庭审及证据情况可以看出，赵殿明在本案中的身份不能认定为消费者，故其对于案涉房屋享有的权利并非法律规定所优先保护的消费者的物权期待权。其次，赵殿明名下已有其他可用于居住的房屋，因此，赵殿明不符合《执行异议复议规定》第29条设定的限制条件，故赵殿明对于案涉房屋享有的权利不能对抗北方公司的建设工程价款优先权，恳请法庭驳回赵殿明的诉讼请求。另椐《执行异议复议规定》第28、29条对于排除执行的情形均以列举方式进行了规定。而这些列举的限制条件，恰恰成为了最高人民法院对商品房买受人物权期待权特殊优先保护限定的一个范围。第28、29条之所以作出同时满足各项情形的条件约束，目的在于通过设立的这些情形来评价、判断实践案例中，案外人是否符合法律最想保护的“房屋消费者物权期待权”的条件。如果符合，那么房屋消费者物权期待权的利益最优，优于建筑工程价款优先权，优于抵押权。但如不符合，那么案外人的权利自然不能处于最优位置予以保护。从第28、29条条文的列举顺序上看，这两条条文的第一项均为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。最高院之所以把这个签订合同的时间条件放在判断排除执行行为标准的第一要素位置，就是想通过签订房屋买卖合同的时间，最先推断案件中的“房屋买受人”是否与房地产开发商是真实的房屋买卖关系。只有存在真实房屋买卖关系，买受人在此阶段才相对于开发商、抵押权人、建筑工程价款优先权人处于弱势地位，其买受房屋并对房屋期待成为自己财产的目的才值得法律最优保护。相反，如果并非真实房屋买卖关系，买受人自身有过错，亦或是存在与开发商恶意串通，显然法律不会对其权利优先予以保护。那么，对于“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中法院查封时间的认定，北方公司认为应从以下几点进行考虑分析：（一）两次查封的依据、目的、标的是否相同。首先，该规定的内容仅说明了在人民法院查封前，并未特指最近一次查封，故不应机械地按最近查封时间判断签订买卖合同的时间是否在该起点之前。其次，就本案法院对案涉房产查封的依据来看，省法院均是依据农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷的同一案件而采取的查封保全措施，且两次查封的目的都是为了防止宏缘公司转移资产、保障农商行大东支行债权实现而进行的。省法院先后两次查封的依据相同、目的相同，应将二者结合为一个整体进行审查，暂且不论两次查封中间是否真的有时间间隔，即便是有，也不能机械地只通过查封续封存在时间间隔就否定首次查封的法律意义与目的，毕竟无论是首次查封还是续封，最终目的都是为了限制宏缘公司对相关资产的处分，从而完成法院职责，通过强制力维护债权人农商行大东支行的合法权益。何况，在2014年10月省法院首次查封时，本案赵殿明不可能预料到案涉房产在续封的时间上会出现空挡问题，赵殿明也不可能在当时就做好以再次续封时间起算点来与其签订房屋买卖合同的时间点来比较，从而排除法院对该案涉房屋的执行的准备。因此，将赵殿明在当时并不能预料到，或者说即便能预料但发生几率极小的时间衔接问题作为审查本案签署合同时间的对比起算点，显然太过片面，亦不符合该规定保护真实房屋买受人的本意。综合上述分析，既然两次查封的依据与目的相同、查封的涉案房产相同，自然应以首次查封时间作为参考来衡量案外人是否为真实购房买受人更能保证案件的连贯性，从而维护农商行大东支行合法权益。（二）《执行异议复议规定》意在保护真实房屋买受人的物权期待权。从第28、29条规定的初衷来看，之所以要求在法院查封前签订买卖合同，是为了保护那些在开发商还没涉及债务诉讼前，出于单纯真实购房目的并已经与开发商签订了《房屋买卖合同》的那些对开发商出现债务危机、经营危机不知情的消费者。常理来讲，如果消费者明知开发商存在重大债务纠纷、甚至成为多起巨额诉讼的被告，其名下房产土地已经被法院悉数查封的情况下，那么他是一定不会选择购买这样开发商的房屋的。反而言之，如果此时这些所谓的消费者明知开发商深陷巨额诉讼，且法院已对其开发建设的房屋采取查封等措施的情况下，仍批量的与作为被告甚至被执行人的开发商积极签订《房屋买卖合同》，而不去考虑其购买的已被法院查封的房屋最终是否能够真正成为自己的财产，那么他的做法显然是不符合常理的，如果他坚持这样做，其很可能有与开发商串通，阻碍法院正常执行之嫌。就本案而言，通过北方公司举证及庭审中赵殿明的陈述可知，赵殿明与宏缘公司之间起初是借贷关系，由于后期宏缘公司不能按期还款，双方才通过以房抵债方式签订《选房协议》偿还赵殿明借款，可见赵殿明不是对物权享有期待权的普通消费者。此外，如赵殿明所述，既然其早在2011年年初就与宏缘公司签署了团购协议，宏缘公司也在2012年8月就取得预售许可证，如果赵殿明一开始的目的就是买房，那么截至2014年10月省法院首次查封前，至少有两年多的时间，赵殿明为何始终没能与宏缘公司签订正式《房屋买卖合同》来积极维护自身合法权益？这一点足以看出赵殿明的真实目的并不是购房，对于赵殿明而言，其若想主张买受人的权利早在省法院查封前两年就主张了，但赵殿明却放弃了。因此对于像赵殿明这样已经放弃了可以充分主张权利时间的并非真实房屋买受人的物权期待权，法律没有对其再另行救济的必要。另外，第28、29条意在保护真实房屋买受人的物权期待权，而本案赵殿明并不满足该立意保护的身份条件，虽然《选房协议》有效，但宏缘公司向赵殿明承诺的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，说到底赵殿明只是金钱债权的一般债权人，在其没有办理房屋变更登记之前，《执行异议复议规定》对其享有的物权期待权自然不应予以特殊保护。此外，赵殿明自身对其未能在合理时间积极行使权利，未能与宏缘公司签订买卖合同而造成的损失存在过错，造成该损失的后果显然不能由北方公司承担，法律对赵殿明权利的保护亦没有法定理由优先于北方公司的建筑工程价款优先权。综上所述，结合案件整体实际情况及赵殿明自身的过错，北方公司认为，该案查封时间的界限应以2014年10月省高院首次对案涉房屋查封的时间为准，只有这样才能全面、综合的对赵殿明是否为该房屋真实的买受人予以审查认定，才能正确适应《执行异议复议规定》本意，从而还原事实真相，维护北方公司建筑工程价款优先权利益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合各方当事人提出的证据和质证意见，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日宏缘公司与农商行大东支行签订《最高额抵押合同》约定以房产作为抵押物为《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。2014年12月9日，本院就农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2016年11月15日，本院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。另查明：2019年3月18日，赵殿明作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，本院于2019年5月24日作出（2019）辽执异13号执行裁定，认定虽然赵殿明在本院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了书面买卖合同，且已支付全部购房款，但赵殿明名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回赵殿明的异议请求。赵殿明不服，向本院提起本案诉讼。再查明：2011年1月28日,赵殿明与宏缘公司签订050号《团购协议》，约定赵殿明自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房,按建筑面积93.2m2,团购单价3680元/m2,房款总金额343,000元，赵殿明应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿赵殿明的利息损失。赵殿明建设银行个人活期明细载明：2011年1月28日，赵殿明向时任宏缘公司法人代表的谷实转款343,000元。2012年8月13日，农商行大东支行向沈阳市房产局出具《同意书》，同意宏缘公司在农商行大东支行办理土地使用权证号为（2011）第0085号的土地抵押，在其抵押期间办理该宗土地建筑物商品房预售许可证。2012年9月26日,赵殿明与宏缘公司签订《“宏缘50号公馆”项目团购房回购确认单》约定，赵殿明自愿由选房客户转为回购客户，宏缘公司须2012年10月15日付款123,480元；2013年1月10日付377,300元。2012年10月15日,谷实通过网上银行向赵殿明转款123,480元。同日赵殿明签写了该笔款项的收条。2013年1月10日，赵殿明与宏缘公司签订《团购返款确认书》,双方约定赵殿明自动放弃选房,并约定本金343,000元及利息的额度、给付时间。2013年1月11日，谷实向赵殿明转款34,300元。同日赵殿明签写了该笔款项的收条。2013年7月29日，赵殿明与宏缘公司双方签订《关于团购客户赵殿明返款的请求报告》，载明自2013年1月16日起至2013年7月15日，利息为41,160元，给付时间为2013年8月1日。本金自2013年7月16至2013年12月15日，利息为34,300元，本金343,000元，合计377,300元，给付时间为2013年12月25日。2013年8月2日,银行网上银行转账电子回单载明,谷实向赵殿明转款41,160元。赵殿明于2013年7月29日签写了该笔款项的收条。2014年2月26日，赵殿明与宏缘公司签订《关于团购客户赵殿明返款延期协议》，约定本金343,000元,自2014年1月1日至2014年8月1日止利息为30,009元，本息合计407,309元,给付时间2014年8月15日。此协议签订后以前协议自动作废。2014年9月17日，双方签订《关于团购客户赵殿明选房协议》,载明团购本金343,000元,利息按24%和15%计付,本息合计411,600元，由赵殿明选房，房源为12#2-14-3，面积为71.45平方米，单价6150元/每平方米,总价为439,418元,赵殿明应补交购房款27,818元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。2014年1月4日，赵殿明与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定赵殿明购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区产，建筑面积71.45平方米，房屋价款370,818元。2016年11月8日,宏缘公司给赵殿明开具了辽宁增值税普通发票，金额为370,818元。2015年8月20日，宏缘公司向赵殿明出具《沈阳验房收楼确认单》并经双方签字确认,同日沈阳盈德物业管理有限公司向赵殿明开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。还查明：沈阳市不动产登记中心于2019年4月4日出具的房屋电子登记（簿）查询证明记载，赵殿明名下与付艳莉共同共有位于沈阳市皇姑区房屋住宅一处，面积79.75平方米，登记日期为2016年5月27日；赵殿明个人所有房屋住宅一处，位于沈阳市皇姑区，建筑面积43.58平方米，登记日期为2002年7月18日。上述事实，有本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执二字65号执行裁定、（2019）辽执异13号执行裁定、《“观泉路50号”项目团购房协议》、《同意书》、《“宏缘.50号公馆”项目团购房回购确认单》、《关于团购代售客户赵殿明重新选房协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《沈阳验房收楼确认单》、银行转账明细及收据、房屋电子登记（簿）查询证明等证据和庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点为赵殿明是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向农商行大东支行提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理作出判决，农商行大东支行对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，赵殿明能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。赵殿明与宏缘公司于2011年1月28日签订《团购协议》，该协议中并无具体的房源信息，仅为就购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订《团购协议》，但并未成立房屋买卖法律关系。同日赵殿明向谷实个人账户转款343,000元后，谷实于2012年10月15日通过其个人账户向赵殿明转款123,480元，这与343,000元按照《团购协议》约定的24%的年利率计算的2011年1月至2012年7月共18个月的利息额度相一致。后赵殿明与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定赵殿明放弃选房，还约定了343,000元及利息的额度和给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向赵殿明支付利息，因此，赵殿明与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，赵殿明与宏缘公司于2014年9月17日签订《选房协议》，约定由赵殿明选房,房款是以343,000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从赵殿明在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议》中约定选房，再结合其与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明赵殿明是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，《选房协议》中由开发商免费更名一次的约定亦不符合房屋买卖合同的要件。故赵殿明并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，其与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，并非以居住为目的，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。且赵殿明名下另有两处房产，也不符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形。另，赵殿明与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月4日，早于《关于团购客户赵殿明返款延期协议》和《关于团购客户赵殿明选房协议》的签订时间，约定内容明显存在矛盾之处，亦不能证明赵殿明在人民法院查封之前就案涉房产已签订合法有效的书面买卖合同。综上所述，赵殿明就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的不得执行案涉房产以及确认对案涉房产享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房产过户手续的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回赵殿明的诉讼请求。案件受理费6862元，由赵殿明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  张祥楹审判员  陈 建审判员  薛 宁二〇二〇年五月二十八日法官助理刘玉良书记员李婷