湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终200号上诉人（原审原告）：陈望，男，汉族，1989年11月8日出生，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：屈剑锋，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：尹伟，男，汉族，1977年3月19日出生，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：徐创，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：徐志朋，男，汉族，1983年11月12日出生，住湖北省团风县。被上诉人（原审被告）：樊英，女，汉族，1985年3月19日出生，住湖北省团风县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王新高，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹凡，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人陈望、尹伟因与被上诉人徐志朋、樊英执行异议之诉一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈望上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判对位于黄州区明珠大道××城××天地××号房屋予以执行；2、本案诉讼费由徐志朋、樊英负担。事实和理由：徐志朋、樊英作为案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》足以排除强制执行的四个要件，不能排除法院强制执行。一、一审没有查明案涉房屋占有事实，也未在判决书中认定该事实，该房屋实际由陈望占有并已进行部分装修，不可能再交付他人或另行执行。二、现有新证据证明被上诉人的房屋买卖合同为阴阳合同，存在以不合理低价（低于70%）转让的情况，不能认定合法有效。三、一审判决违反法定程序，未对徐志朋、樊英庭后提供的证据《存量房买卖合同》予以质证，应当发回重审。尹伟上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判对位于黄州区明珠大道××城××天地××号房屋予以执行；2、本案诉讼费由陈望、徐志朋、樊英负担。事实和理由：一、案涉房屋实际由陈望占有并已进行部分装修，再交付其他人或另行执行存在困难。本人的委托人黄振华在2017年4月14日与徐志朋、樊英签订《房屋买卖（居间）合同》后，尹伟又不得已在同年4月19日与徐志朋、樊英签订了《存量房买卖合同》，两份合同均非尹伟真实意愿，存在低价转让的情况，损害了本人利益。二、徐志朋、樊英庭后提供的证据《存量房买卖合同》，法庭没有组织质证，程序错误，应当发回重审。针对陈望的上诉，尹伟答辩称，同意其上诉意见。针对尹伟的上诉，陈望答辩称，两份合同存在互相矛盾，应当认定为低价转让，同意尹伟提出的房屋存在低价转让的事实。另我方提交了对房屋市场价进行鉴定的申请，请二审法院予以准许。针对陈望、尹伟的上诉，徐志朋、樊英答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法。一、徐志朋、樊英在本案房屋查封前，已经合法占有本案房屋。房屋买卖居间合同及存量房买卖合同均在查封之前即已签订；合同签订后，尹伟将钥匙给了樊英，樊英占有使用了该房屋；并已交付了房屋对价，还支付了房屋的各项税费，包括办证税费；房产部门已受理办证申请，因查封被暂停办理。二、关于装修问题。徐志朋、樊英拿到钥匙后，对房屋进行查看，并没有装修。后陈望更换钥匙，阻挠徐志朋、樊英进入房屋。三、一审程序合法。两份合同在一审均进行了质证，辩论。两份合同虽然价格不一样，但双方履行价款是按《房屋买卖(居间)合同》，而《存量房买卖合同》中约定的价款只是作为缴纳相关税费的依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈望向一审法院起诉请求：1、请求法院对位于黄州区明珠大道××城××天地××号房屋予以执行。2、由尹伟、徐志朋、樊英承担本案诉讼费和执行费。一审法院认定事实：陈望与尹伟借款合同纠纷一案，一审法院于2017年7月13日作出（2017）鄂1102民初1416号民事判决书，判决尹伟偿还陈望借款50万元。因尹伟未履行生效法律文书确定的义务，陈望向一审法院申请执行，一审法院依法立案执行，案号为（2019）鄂1102执287号。2017年4月28日，依陈望申请，一审法院作出（2017）鄂1102财保26号民事裁定书，查封尹伟预购的位于黄州区经济开发区××大道“九城新天地”2号楼1单元1904室房屋。讼争的房屋属尹伟、谢庆共同共有，并于2016年12月22日在黄冈市国土资源局办理不动产权证书，证书号码为鄂（2016）黄冈市不动产权第0002514号。2017年2月7日，尹伟、谢庆向案外人黄振华出具《授权委托书》，委托黄振华代为出售案涉房屋，并于同日在湖北省公证处公证该授权委托书。同年4月14日，徐志朋、樊英作为乙方与甲方案外人黄振华、丙方黄冈市鼎天房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋价格43万元，中介费3000元由乙方另行支付给丙方。乙方应于2017年4月30日前向甲方支付房屋首付款23万元，甲乙双方最迟于2017年4月30日前到不动产、房管部门办理房屋产权过户手续。合同签订后，徐志朋、樊英支付了购房所需的契税、增值税等各项费用，并支付了购房款33万元。下欠10万元购房款未支付。2017年4月19日，尹伟、谢庆与徐志朋、樊英在黄冈市政务服务中心签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋卖给徐志朋、樊英。因涉案房屋被一审法院查封，徐志朋、樊英向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年8月29日作出（2019）鄂1102执异75号执行异议裁定，中止对位于黄州区明珠大道××城××天地××号房屋的执行。2019年8月30日，徐志朋、樊英将余下购房款交付至一审法院。陈望遂向一审法院提出执行异议之诉。一审法院认为，徐志朋、樊英在法院查封讼争房产前已签订《房屋买卖（居间）合同》，以购买的形式支付了案涉房屋的“对价”，支付大部分价款，缴纳了增值税、契税及讼争房屋办证费用，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在一审法院听证过程中被执行人尹伟承认将钥匙交付异议人即樊英，庭审中尹伟亦承认在执行局听证笔录上说的话是真实的，签字也是其本人所签的。通过现有证据证明案涉房产，非因异议人自身原因未办理过户登记，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故案外人樊英、徐志朋对案涉房屋享有的权利能够排除执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回陈望的诉讼请求。案件诉讼费80元，由陈望承担。本院二审期间，陈望围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈望提交的证据为：尹伟、谢庆与徐志朋、樊英签订的《存量房屋买卖合同》及商品住房税费发票各一张（复印件）。拟证明：1、一审判决中将《房屋买卖（居间）合同》认定为“物权期待权符合法律保护条件”错误，前后两份合同签订的时间、金额、内容存在重大差异，自相矛盾；2、后合同金额显著低于2014年购房款500859元的70%，且与发票金额对应，存在以不合理的低价转让情况，不是一审判决认定的“对价”和“大部分价款”；3、一审判决书、双方证据目录和庭审记录中均无此证据，也未予以质证，违反了法定程序。上诉人尹伟，被上诉人徐志朋、樊英均未向本院提交新的证据。尹伟质证意见：对该证据的真实性没有异议，《存量房屋买卖合同》约定的金额明显低于原购房款和当时的市场价，尹伟由于经济原因，迫于无奈才签订了该合同，不是其真实意思表示。《存量房买卖合同》在一审时没有质证，违反了法定程序。徐志朋、樊英质证意见：对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，该份证据恰好证实了《存量房屋买卖合同》是买卖双方缴纳契税的凭证，而非双方的实际交易价格。根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，该房屋的实际交易价格是43万元，加上税费、中介费用等，一共是交了47.3万元（其中交给尹伟代理人的是33万元，交给黄州区法院10万元，其他税费4.3万元）。本院认为，对陈望提交的《存量房屋买卖合同》及商品住房税费发票真实性予以认定，但仅以该证据证明尹伟与徐志朋、樊英签订的房屋买卖存在不合理低价转让情形、不应受到法律保护的主张，证据不足，对此本院将在“本院认为”部分进行具体论述。至于尹伟、陈望均认为该证据在一审中未进行质证、程序违法的主张，经本院核实，该证据是徐志朋、樊英是应尹伟在一审庭审中的要求而补充提交，一审判决书中未将其作为证据列明，亦未将其作为认定案件基本事实和判决的依据，故一审法院未组织当事人对该证据进行质证。尹伟、陈望认为一审程序违法的主张不成立，本院不予支持。此外，陈望在一审、二审中均提出对案涉房屋价值进行评估鉴定的申请，并申请调取评估报告，其目的是为了证明案涉房屋交易的金额明显低于实际价值，存在以不合理低价转让、损害其利益的情形。本院经审查认为，对案涉房屋的价值进行鉴定对本案的审理并无实质意义，且以现有证据亦达不到陈望申请评估鉴定的目的。故对其评估鉴定申请及调到评估报告申请，本院不予支持。本院经审理查明，一审审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明：徐志朋、樊英通过中介公司与尹伟及其委托代理人黄振华相识。2017年4月2日，黄振华向徐志朋、樊英出具《收据》：今收到樊英、徐志朋购房款九城新天地2-1-1904，共计叁拾叁万元整（含之前定金贰万元整）。同年4月19日，尹伟、谢庆与徐志朋、樊英在黄冈市政务服务中心签订《存量房买卖合同》，合同约定该房屋成交价格为346500元。同年4月21日，徐志朋、樊英就案涉房屋向黄冈市不动产登记中心申请办理不动产抵押登记及不动产转移登记，不动产登记中心收取登记费80元，并予以受理。本院认为，根据当事人的上诉及答辩情况，二审的争议焦点为徐志朋、樊英是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院经审查认为，徐志朋、樊英对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，在法院查封之前徐志朋、樊英与尹伟的受托人黄振华签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方协商一致，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈望认为之前签订的《房屋买卖（居间）合同》与之后签订的《存量房买卖合同》在房屋价款、履行内容等方面存在重大差异，系阴阳合同，存在以不合理价格转让而损害债权人合法权益的情况，本院认为，虽然《房屋买卖（居间）合同》与《存量房买卖合同》在房屋价款等方面存在差异，但从实际履行的情况来看，徐志朋、樊英在支付购房首付款33万元后，为办理房屋按揭贷款，向黄冈市不动产登记中心申请办理不动产抵押登记，虽然因案涉房屋被法院查封而未办理成功，但由此可见双方实际是按照《房屋买卖（居间）合同》约定的43万购房款履行，而非《存量房买卖合同》约定的34万余元。徐志朋、樊英辩称《存量房买卖合同》约定的购房款是用来交纳契税的凭证，而非双方实际交易价格的主张较为可信。虽然实际成交的43万元购房款较之尹伟于2014年的500859元购房价款存有一定差额，但考虑到房地产交易市场、出卖人经济状况等因素，43万元购房款并非陈望所认为的“不合理价格”。且徐志朋、樊英与尹伟、黄振华之前并不相识，陈望亦未提供证据证实尹伟与徐志朋、樊英存在恶意串通的情形，故陈望认为房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于尹伟上诉称系黄振华逼迫其卖案涉房屋还债而低价转让、并非其真实意愿的主张，未提供证据证实。且尹伟在二审中陈述签订合同的金额低于原购房款和当时市场价的原因，是由于“尹伟个人经济原因，迫于无奈才签订了该合同”，该理由亦非民法意义上的“胁迫”，故对其观点本院不予采纳。其次，在法院查封之前徐志朋、樊英已占有案涉房屋。徐志朋、樊英与尹伟签订合法有效的书面购房合同后，领取了该房屋钥匙，对房屋依法享有实际控制、支配、管理的权能，而并不局限于实际入住和使用。虽然陈望基于对尹伟的债权也领取了案涉房屋的钥匙，并于2018年3月19日与装修公司签订了装修合同，但装修时间在法院查封之后，陈望明知案涉房屋产权存有争议而依然进行装修，从而认为其对案涉房屋已实际占有的上诉理由不成立，本院亦不予支持。再次，徐志朋、樊英在支付购房首付款33万元后，按照法院要求交付执行10万元剩余价款，应认定已支付相应对价。最后，徐志朋、樊英于购房合同签订后，已到不动产、房管部门办理房屋办理产权过户手续，支付了购房所需的契税、增值税等各项费用，后因案涉房屋被查封而未办理房屋过户登记，系非因徐志朋、樊英自身原因。综上所述，陈望、尹伟的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈望负担40元，尹伟负担40元。本判决为终审判决。审判长  倪志勇审判员  饶桂芳审判员  宋顺国二〇二〇年五月十八日法官助理陈新明书记员杨丽