湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初988号原告：龚松山，男，1954年5月15日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：肖芸，女，1983年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：常芸，湖南湘鼎律师事务所实习律师。被告：赵勇军，男，1986年9月2日出生，汉族，住湖南省望城县。原告龚松山（以下简称原告）与被告肖芸、赵勇军租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张三平，被告肖芸的委托诉讼代理人罗学民、常芸，被告赵勇军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令原告与两被告于2018年5月21日签订的《门面租赁合同》，于2019年10月31日解除；2、判令两被告立即腾退位于长沙市雨花区门面；3、判令两被告支付拖欠的门面租金共计78700元及门面占用费（门面占用费以合同约定的每月租金为标准，从2019年11月1日起计算至被告实际腾退之日止）；4、判令两被告支付延期支付租金的滞纳金共计13704.29元（暂计算至2019年10月31日止，实际计算至被告清偿租金之日止）；5、判令两被告支付欠缴的水电费及物业服务费等费用共计2234.9元（暂计算至2019年10月31日止，实际计算至被告实际腾退租赁门面之日止）；6、判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与案外人何海滨系亲戚关系。因原告一直居住在老家，故委托案外人何海滨、王彩萍为代理人，代为办理位于长沙市雨花区门面的出租事宜。两被告因经营私房菜馆需要，多次找到原告代理人，希望原告将上述房屋出租给两被告。经协商，原告代理人何海滨与被告赵勇军于2018年5月21日签订了《门面租赁合同》，协议原告将上述房屋出租给被告赵勇军用于小型菜馆经营，租赁期限2018年6月1日起至2023年6月1日止，并就租金及其支付期限、违约责任等进行了约定。原告交付门面后，两被告多次违反合同约定，拒绝支付2019年1月起的租金。原告多次催缴不成，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告肖芸辩称：1、原告陈述与事实不符。2018年6月30日双方签订《租赁合同》后，被告肖芸一直诚信履约。不料自2018年底起，两门面前方道路长期施工、被围挡遮挡，严重影响经营。被告肖芸在勉力经营的同时多次与原告协商合同变更事宜，并于2019年3月9日达成了变更的合意，约定双方一致同意将门面进行转让，并就转让方案、水电费、物业费、押金等进行了约定。之后，被告肖芸张贴了转让告示和转让广告，但原告横加阻挠，致使转让事宜失败；2、本案合同在履行过程中发生了情势变更。首先，因店门前围挡长期未拆除，客流量锐减导致被告无法经营、关门歇业，按原约定支付租金有违公平原则。其次，被告肖芸支付了部分租金后，索要发票时却遭到了原告拒绝，在原告不开具发票的情况下，被告肖芸有先履行抗辩权，可以拒绝支付后续租金。被告赵勇军辩称：其承租本案所涉门面时，店面前面有个市政工程围挡，导致其经营不善。之后，其拿出了很多诚意和原告协商，希望原告降低一点房租，但是原告一直反悔。希望本案协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告龚松山系位于长沙市雨花区商铺业主。。2018年5月21日，原告委托案外人何海滨与被告赵勇军签订《门面租赁合同》一份，约定：原告将上述房屋出租给被告赵勇军，用于小型私房菜馆经营使用；租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年6月1日止；租金标准为2018年6月1日起至2018年12月31日止每月5000元、2019年1月1日起至2019年12月31日止每月7870元、2020年1月1日起至2020年12月31日止每月8530元、并依次递增；租金第一年按季度、第二年按半年、第三年以后按一年期支付；被告赵勇军需支付押金10000元，待租赁期满且结清水电费、物业费等全部费用后退还；被告赵勇军应提前一个月支付租金，否则原告有权每天按欠付租金的10%加收滞纳金；并就双方其他权利、义务进行了约定。《门面租赁合同》签订后，原告将房屋交付被告赵勇军，被告赵勇军将房屋做“城市角落私房菜”餐饮经营使用，并支付了截至2018年12月的租金。之后，因餐饮店面前的围挡长期未拆除等原因，被告赵勇军经营不善，与原告代理人何海滨协商未果后，于2020年4月1日将房屋腾退。另查明，在当事人签订《门面租赁合同》时，本案所涉门面前面存在市政工程围挡一个，该围挡当时预期2018年12月拆除。但截至被告赵勇军搬离本案所涉房屋，该围挡尚未实际拆除。另，本案中，两被告陈述：本案所涉门面系被告赵勇军个人承租，两被告就“城市角落私房菜”曾为合伙关系，后已解除。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，但同时亦要以公平的方式履行。本案所涉合同主体为原告和被告赵勇军，被告肖芸并非《门面租赁合同》的主体，故《门面租赁合同》约定的权利、义务应由原告和被告赵勇军承担。关于当事人的诉讼主张，本院分析如下：1、关于原告主张解除《门面租赁合同》的诉讼请求。本案中，被告赵勇军与原告协商未果后，于2020年4月1日将房屋腾空、搬离了房屋，《门面租赁合同》已经未再、当事人也均无意再履行。故原告主张解除其与被告赵勇军间的《门面租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。《门面租赁合同》解除的时间可认定为2020年4月1日。2、关于原告主张被告赵勇军腾退房屋的诉讼请求。因被告赵勇军已于2020年4月1日将房屋腾退，原告可自行接收房屋，本院不再重复支持。3、关于原告主张被告赵勇军支付拖欠租金、滞纳金的诉讼请求。根据《门面租赁合同》约定，被告赵勇军应当按照《门面租赁合同》约定的每月7870元的标准，支付其占用房屋期间且未支付、即2019年1月至2020年3月的租金。但如前所述，合同不但应全面履行，亦应当以公平的方式履行。本案中，“城市角落私房菜”餐馆门前的围挡未按预期拆除、导致餐馆经营困难。该因素系《门面租赁合同》无法继续履行的重要原因，当事人在签订《门面租赁合同》时无法预见。为公平起见，本院综合考量本案案情，酌情将月租金标准调整为每月5000元。故被告赵勇军应支付2019年1月至2020年3月，共计14个月的租金共计70000元。原告主张的超出部分，本院不予支持。4、关于原告主张的水电费、物业费等诉讼请求。《门面租赁合同》约定水电费、物业费由被告赵勇军承担，原告提供了证据证明被告经营期间欠付的水电费、物业费共计2234.9元，本院对上述金额予以确认，故原告关于水电费、物业费的诉讼请求，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、原告龚松山与被告赵勇军在2018年5月21日签订的《门面租赁合同》，于2020年4月1日解除；二、被告赵勇军于本判决生效之日10日内支付原告龚松山欠付租金70000元；三、被告赵勇军于本判决生效之日10日内向原告龚松山支付其经营期间欠付的水电费、物业费2234.9元；四、驳回原告龚松山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2166元，因适用简易程序减半收取1083元，由被告赵勇军负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年五月二十六日书记员  王 婷