江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终491号上诉人（原审原告）：任冠操，男，1970年2月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审原告）：钱书云，女，1969年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张小花，女，1974年7月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：于海伟，男，1970年12月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人任冠操、钱书云、张小花因与被上诉人于海伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任冠操、钱书云共同上诉请求：撤销一审判决，改判于海伟、张小花履行协助案涉房屋的过户登记义务。事实与理由：1.双方2016年3月11日签订的房屋买卖合同合法有效，于海伟、张小花应当履行协助过户义务。双方签订房屋买卖合同后，任冠操、钱书云按约支付了购房款，并且双方办理了网签备案手续，同时于海伟、张小花将房屋也交付给任冠操、钱书云居住使用至今，另外，任冠操、钱书云还缴纳了过户契税及其他费用，故双方之间的房屋买卖合同合法有效且已经实际履行交付，正因为于海伟、张小花的恶意行为才导致房屋未能过户。现一审法院驳回任冠操、钱书云的一审诉讼请求，明显违背事实也无法律依据。2.于海伟、张小花与案外人郑海民存在恶意串通之嫌。于海伟仅差欠案外人郑海民借款2万元，为此，2016年8月3日，案外人郑海民申请一审法院查封了案涉房屋，后虽然一审法院判决于海伟向郑海民偿还借款2万元及利息，但于海伟在明知其此前已将案涉房屋出卖并交付给任冠操、钱书云且需要办理过户登记手续，以及任冠操、钱书云尚应当支付的剩余房屋款足以偿还郑海民借款的情况下，于海伟仍未积极履行对郑海民的还款义务并解除查封措施，反而利用郑海民的查封措施拒绝协助办理房屋过户手续，属故意设置障碍。对此，一审法院应当对于海伟、张小花滥用法律规定故意设置障碍的事实予以认定，且应当在任冠操、钱书云愿意提前支付剩余购房款用于偿还于海伟所欠郑海民借款的情况下，判决于海伟、张小花履行协助房屋过户义务。于海伟辩称，案涉合同是有效的，由于案涉房屋已被一审法院查封致无法过户，且合同也明确约定如果任何一方违约，可以承担对方违约金，返还有关费用，故一审法院判决并无不当。补充一点：由于案涉房屋已经在于海伟和张小花离婚时约定将该房屋产权赠予给双方的儿子，且于海伟与任冠操签订房屋买卖合同时，其儿子还在部队服役故其并不知情，请求二审法院维持原判。张小花辩称，当时离婚时双方约定案涉房屋归其子于浩所有，并且任冠操与于海伟签订房屋买卖合同时，张小花并不知情，合同上也没有张小花签字，张小花对房屋仍然是有权利的。另，一审法院认定案涉合同有效是错误的，请求依法处理。张小花上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认任冠操、于海伟签订的房屋买卖合同无效，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由任冠操、钱书云、于海伟负担。事实与理由：案涉房屋是于海伟、张小花婚姻存续期间的夫妻共同财产，于海伟与任冠操在未征得张小花同意的情况下签订房屋买卖合同，之后也未通知张小花，直到一审法院通知开庭时张小花才知道该情况，故案涉房屋买卖合同应当属无效合同，现一审法院认定合同有效是错误的。同时，案涉房屋已经在张小花、于海伟离婚时全部赠与给儿子于浩，其所有权人不再是于海伟。任冠操、钱书云共同辩称，在2018年11月22日一审法院诉前调解工作人员找张小花调查时，张小花明确表示其知道于海伟与任冠操签订房屋买卖合同，且其同意办理房屋过户登记手续，而在一审诉讼中张小花也答辩明确表示该房屋所有者为于海伟，故其无法协助办理过户。另，张小花辩称的房屋赠予行为并未实际履行，案涉房产仍在于海伟名下，故张小花的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。于海伟辩称，其签订房屋买卖合同时和张小花说的是仅将案涉房屋出租给任冠操，后来时间久了，张小花才知道案涉房屋被其卖了，故张小花的上诉请求能够成立。任冠操、钱书云向一审法院起诉请求：1.依法判令于海伟、张小花履行房地产买卖协议，协助办理房屋过户手续；2.本案的诉讼费用由于海伟、张小花负担。一审法院认定事实：位于盐城市盐都区大孙居委会的房产（房屋所有权证号：市区都24××95）登记在于海伟名下。2016年3月11日，任冠操（乙方）、于海伟（甲方）与盐城乐之源房产经纪有限公司（丙方）共同签订了一份《乐之源房地产买卖协议》，协议约定于海伟将位于盐都区大孙居委会的房地产（房屋所有权证号：市区都24××95）以400000元的价格转让给任冠操，合同第二条约定：甲、乙双方协商买卖协议，乙方已知甲方的房屋暂被法院查封，由乙方先预付330000元给甲方还清房贷，注销他项权证，撤销查封，变商住为住宅，甲方保证房屋能正常买卖，并请甲方大姐担保，剩余房款进行托管，待房产证、土地证办至乙方名下，领取全部房款，待交税过户后十日，可领取房款。合同第五条约定：本协议签订后若甲、乙双方任何一方违约，悔约方须在悔约之日起十日内将悔约金人民币20000元支付给对方，同时清退已付房款和过户手续办理过程中已产生的费用，但丙方的佣金及其它款项不退，由悔约方负责承担。协议签订后，任冠操先后支付了360000元，于海伟出具收条，还清贷款后注销了他项权证，且于2016年12月15日，于海伟、任冠操交纳了购房契税、增值税、印花税等相关税费并取得税费发票，后双方两次去办理房屋产权变更登记，均未成功。一审法院另查明：2015年8月12日，案涉房屋被一审法院查封，后于2016年3月29日被解除查封。2016年8月3日，于海伟因差欠郑海民借款，案涉房屋被一审法院依法查封，并于2019年8月6日续查封，2019年10月21日，郑海民与于海伟达成分期履行的和解协议，案涉房屋目前仍被司法机关查封。一审法院再查明，于海伟与张小花原系夫妻关系，双方于2015年7月8日协议离婚，约定将案涉房屋产权赠与给婚生子于浩（已成年）。一审法院认为，任冠操、于海伟与盐城乐之源房产经纪有限公司签订的《乐之源房地产买卖协议》（涉案合同）系三方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，三方均应严格按照合同的约定履行。本案中，由于涉案房屋已被人民法院在另案中司法查封，构成事实及法律上的履行不能。任冠操要求于海伟、张小花协助办理房屋过户手续存在事实和法律上的阻碍，故对任冠操、钱书云要求于海伟、张小花履行房地产买卖协议，协助办理房屋过户手续的相关诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回任冠操、钱书云的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，诉讼保全费2520元，合计2570元，由任冠操、钱书云负担。二审中，任冠操、钱书云提交以下证据：证据一、一审法院（2019）苏0903执异182号执行裁定书一份，证明：案涉房屋已经被解除查封保全措施。证据二、现金缴款单一份，证明：任冠操提前支付剩余购房款4万元，并缴存到一审法院。于海伟、张小花未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，于海伟对任冠操、钱书云提交的两份证据的质证意见为：对证据一、二的真实性均无异议，但对其证明目的不认可。张小花对任冠操、钱书云提交的两份证据的质证意见为：对这两份证据都不清楚，（2019）苏0903执异182号案件开庭并未通知其到庭参加诉讼。经本院审核，对任冠操、钱书云二审中提交的证据，即一审法院（2019）苏0903执异182号执行裁定书、4万元现金缴款单的真实性、合法性及关联性均予以认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明：案涉房地产买卖协议签订后，于海伟于2016年当年即将案涉房屋交付任冠操、钱书云入住居住使用至今。二审又查明：2018年11月22日，一审法院诉前调解中心就（2018）苏0903诉前调2538号案件，对张小花依法进行调查时，张小花对于海伟在签订案涉协议之后即将房屋交付给任冠操、钱书云居住，以及于海伟在还清房屋银行贷款并注销他项权证后于2016年4月8日和张小花一起随任冠操到房产交易中心对案涉房地产买卖协议进行了网上备案的调查情况，张小花表示属实。并且张小花接受调查时明确表示，如案涉房屋被解除查封后，其同意继续按照协议履行房屋过户手续。二审再查明：2019年10月30日，一审法院立案受理异议人任冠操、钱书云与申请执行人郑海民、被执行人于海伟执行异议一案，并于2019年11月11日作出（2019）苏0903执异182号执行裁定书，裁定：异议人任冠操、钱书云异议请求成立，并解除一审法院（2016）苏0903执293号执行裁定书及协助执行通知书中对被执行人于海伟名下位于盐城市盐都区潘黄街道办事处大孙居委会房屋（权证号：市区都24××95）的查封。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，任冠操、于海伟及盐城乐之源房产经纪有限公司签订的房地产买卖协议，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约全面履行。根据协议约定，由于任冠操已支付了房款360000元，于海伟在还清贷款后注销了案涉房屋他项权证，且于2016年12月15日，于海伟、任冠操交纳了房屋过户所需的购房契税、增值税、印花税等相关税费并取得税费发票，同时，于海伟已于2016年当年即将案涉房屋交付任冠操、钱书云入住居住使用至今。据此，于海伟、张小花依约应协助任冠操、钱书云办理案涉房屋的产权过户及变更登记手续。虽然案涉协议在履行过程中，案涉房屋因被一审法院在另案中司法查封，构成事实及法律上的履行过户不能，从而导致任冠操、钱书云要求于海伟、张小花履行案涉房地产买卖协议并协助办理房屋过户手续的相关诉讼请求未能获得一审法院判决支持，但由于任冠操、钱书云就案涉房屋的查封行为提起执行异议，且经一审法院审查后已另行作出（2019）苏0903执异182号执行裁定书解除了对案涉房屋的查封。故因办理案涉房屋过户手续在事实和法律上的阻碍已经消除，在此情形下，任冠操、钱书云要求于海伟、张小花履行房地产买卖协议，协助办理房地产过户手续，其请求符合双方合同约定及法律规定，依法应予支持。虽然案涉房屋系于海伟、张小花婚姻存续期间的夫妻共同财产，且于海伟与张小花离婚协议中关于房屋约定有“最终产权归儿子所有”的内容。但一方面，依现有证据及查明的事实，能够认定张小花对于海伟与任冠操签订案涉房地产买卖协议是明知的，且协议履行过程中，张小花本人亦明确表示同意协助办理过户手续。因此，张小花上诉认为其对于海伟与任冠操签订案涉协议不知情也未征得其同意，其理由无事实依据，本院不予采信。另一方面，张小花虽主张案涉房屋已经在其与于海伟离婚时双方约定赠与给其儿子于浩，其所有权人已不再是于海伟，但张小花并未能提交相关有效证据证明其与于海伟已按该双方离婚协议的约定履行其所主张的赠与义务并将案涉房屋所有权实际赠与给其子于浩所享有，故其该主张无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，任冠操的上诉请求成立，依法应予支持。张小花的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6264号民事判决；二、于海伟、张小花于本判决生效之日起十日内协助任冠操、钱书云办理登记在于海伟名下的位于江苏省盐城市盐都区潘黄街道办事处大孙居委会房屋（房屋产权证号为：24××95）的不动产产权变更登记过户手续。一审案件受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费2520元，合计2570元，由于海伟、张小花负担。二审案件受理费200元（任冠操、钱书云预交100元，张小花预交100元），由于海伟、张小花负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年五月二十八日书记员  周 洋附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。