河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终963号上诉人（原审原告）：陈俊，男，1991年10月19日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：陈锡平，男，1968年8月7日出生，汉族，住址同上，系陈俊之父。被上诉人（原审被告）:信阳金鼎置业有限公司，住所地信阳市四一路和平大厦。法定代表人:张建红，公司总经理。委托诉讼代理人：程百伦，公司员工。委托诉讼代理人：匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。上诉人陈俊因与被上诉人信阳金鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初2441号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈俊的委托诉讼代理人陈锡平、被上诉人信阳金鼎置业有限公司的委托诉讼代理人程百伦、匡昭贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈俊上诉请求：依法撤销河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初2441号民事判决书，予以改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决对本案的部分事实认定不清。（一）上诉人起诉请求被上诉人支付房屋修复费用29545元没有超过诉讼时效。根据我国相关法律和司法解释的规定，对于案涉房屋内发生的房屋墙体裂缝、渗水问题，因房屋墙体裂缝、渗水现象至今仍然存在，而且房屋墙体裂缝进一步加大、渗水更加严重，致上诉人的损失进一步扩大，上诉人主张的侵权行为具有持续性。另外自案涉房屋发生墙体裂缝、渗水问题严重影响上诉人居住、使用后，上诉人及小区其他业主每年多次找物业公司和被上诉人反映，要求进行维修，甚至多次向县里相关政府部门信访，但被上诉人至今仍然推托不解决。因此上诉人一审起诉请求法院判令被上诉人向上诉人支付房屋修复费用29545元没有超过诉讼时效。同时，经罗山县人民法院委托，信阳市三维资产评估事务所于2019年7月24日出具《资产评估报告》，证明被上诉人交付的房屋存在重大质量问题，导致渗水造成的财产损失在评估基准日2019年5月29日的评估值为人民币29545元。故上诉人请求被上诉人支付房屋修缮费用29545元具备充分的事实和法律依据。（二）双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告实际上直到2013年6月25日才将房屋钥匙交给上诉人。一审法院以上诉人起诉主张权利时已超过诉讼时效而驳回上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金8475.12元的诉讼请求认定事实错误。该判决不仅违背了最高人民法院发布的大量有关开发商逾期交房的指导性案例中的裁判原则，也违背了我国关于诉讼时效的立法本意。从最高人民法院发布的大量有关开发商逾期交房的指导性案例来看，大多都是开发商收了房款后，因各种理由迟迟不能交房，造成处于弱势群体的购房者虽然依约付款却迟迟不能取得合格房屋。司法审判理念上，在出现“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题理解歧义时，究竟应该站在保护弱势依约履行的购房者一方，还是财大气粗的违约开发商一边？上诉人认为，关于诉讼时效问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。诉讼时效的起算点应从购房者主张之日开始计算，并能引发诉讼时效的中断，而计算期限，是按日计算，还是按违约时间段计算，应当按照重庆中院“主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一李整体豹合同权利，”有利于守合同诚信一方的含义进行理解。另外，诉讼时效是一个程序胜权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。最高人民法院一直强调要从宽把握诉讼时效，最大限度保护当事人合法权益，避免社会矛盾激化。刻意要求法律知识掌握较少的购房者严格按照两年或三年时效连续起诉开发商，不得不让人怀疑，诉讼时效的确立价值是否被曲解，具体法院保护取向是否存在偏袒？保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济正常秩序是民法的价值所在，诉讼时效也应遵循这一原则从宽掌握。碍于某个企业利益严苛诉讼时效，只是保护的个别企业利益，但损害的却是社会整体市场秩序，毁损的是司法机关的公信力。（三）被上诉人应当向上诉人交付《竣工备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第31条、建设部《商品房销售管理办法》第32条均规定了房地产开发企业向商品住宅购买人提供“两书”的义务。本案中，涉案商品房为住宅，上诉人置该房具有住宅的性质而不顾，不向购买者提供“两书”，与行政法规制定该项制度是为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理的目的相悖。因此被上诉人应当向上诉人交付《竣工备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、一审判决适用法律错误。由于一审法院判决认定事实不清，判决时违背了证据规则，认定事实错误。根据上诉人向法庭提供的全部证据，并结合全案案情和证据，足以证实一审法院的判决是没有事实和法律依据的。故一审法院适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。信阳金鼎置业有限公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审中上诉人的两大核心诉求是主张房屋维修费用和逾期交房违约金，这两项诉求的诉讼时效起算点都是实际交房日2013年6月25日。上诉人自述接受房屋以来即存在外墙渗水、墙体开裂等质量问题，其在实际接受房屋时已知道逾期交房的事实，而上诉人直到2019年8月11日才向原审法院提起诉讼，明显超过法律规定的三年诉讼时效。原审法院以此为由驳回上诉人的诉请完全合法。二、上诉人主张房屋维修费用缺乏事实和法律依据，即便未超过诉讼时效，亦不应支持。1、案涉房屋经竣工验收合格后由答辩人交付给上诉人，不存在质量问题。2、根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、外墙面的防渗漏，保修期为5年，原审中上诉人未举证证明其在保修期间内向答辩人主张权利。目前该房屋已过保修期。3、上诉人已实际占用该房屋7年，其没有证据证明墙体开裂是房屋存在质量问题所致。上诉人要主张上述费用，除了需要做房屋修复费用评估外，还应委托鉴定机构对房屋损失与房屋本身质量问题是否存在因果关系进行鉴定。但是上诉人并未提交相应的鉴定报告。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担保修责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。即便现在仍在保修期内，上诉人直接要求答辩人承担修复费用及其他损失不符合上述司法解释规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈俊向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋修复费用29545元；2、被告向原告支付逾期交房违约金8475.12元（计算方法：约定交房时间为2012年8月31日，实际交房时间为2013年6月25日，逾期交房时长为298天，违约金按日计算，标准为每日承担已付房款万分之1.2的违约金。故298天×237000元×0.00012=8475.12元）；3、被告向原告交付其从建设主管部门取得的竣工验收的《竣工备案表》、国家规定及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年，原告陈俊与被告信阳金鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的罗山县宝祥隆家园9号楼三单元601号房屋，总房款为237000元。合同约定被告应当在2012年8月31日前，将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用。原告诉称被告直到2013年6月25日才将房屋交付给原告使用，该房自原告接房以来即存在外墙渗水及墙体裂缝等质量问题。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、发票等证据在卷佐证，并经该院开庭质证与审查，可以采信。一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告陈俊未提供诉讼时效中止、中断的证据，其提起诉讼已超过诉讼时效期间，故对其诉讼请求不予支持。对被告信阳金鼎置业有限公司关于诉讼时效的辩称予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告陈俊的诉讼请求。案件受理费1262元，由原告陈俊负担。本院二审期间，陈俊提交了河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初2440号民事判决书、本院（2019）豫15民终4563号民事判决书，拟证明同一小区、同一栋楼住户陈乃平起诉信阳金鼎置业有限公司要求支付房屋维修费用、逾期交房违约金，法院判决信阳金鼎置业有限公司赔偿陈乃平的损失，同案不同判。信阳金鼎置业有限公司质证称对真实性没有异议，对证明目的异议称两个案件案情不完全相同，且判例不能作为本案判决依据。信阳金鼎置业有限公司提交了河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初1331号民事判决书、本院（2019）豫15民终2805号民事判决书，拟证明同一小区住户顾兴文、范德琼起诉信阳金鼎置业有限公司要求支付逾期交房违约金，法院驳回顾兴文、范德琼的诉讼请求。陈俊质证称对真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，陈俊与信阳金鼎置业有限公司对对方提交的法律文书的真实性均无异议，本院予以采信。二审另查明：1、一审中，陈俊申请对案涉房屋渗水造成的财产损失进行评估，信阳市三维资产评估事务所受一审法院委托对此进行鉴定并出具了评估报告，结论：罗山县人民法院委托的陈俊平名下位于罗山县宝祥隆家园9#楼三单元601号房屋因渗水造成的财产损失在评估基准日2019年05月29日的评估值为:人民币29545元[内墙装饰处理8829元（刷乳胶漆），屋面防水处理（维修屋面、铺设防水卷材）16216元，4个月房屋使用费4000元（房屋租赁费），保洁费用500元]。2、一审卷宗材料显示，陈俊所在宝祥隆家园小区业主因房屋渗水及墙体开裂等质量问题于2017年、2018年向当地行政主管部门信访。3、信阳金鼎置业有限公司针对业主信访问题出具了“关于宝祥家园二期部分业主上访情况解决方案”，并于2019年对宝祥隆家园7、9、11号楼顶进行了防水维修处理，包括本案当事人陈俊在内的相关业主签字表示满意。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于陈俊要求信阳金鼎置业有限公司支付房屋修复费用是否超过诉讼时效期间的问题，经查，原审卷宗中有部分业主的信访事项处理意见告知书、通知、公告、信阳金鼎置业有限公司出具“关于宝祥家园二期部分业主上访情况解决方案”等材料中虽然并明确载明陈俊姓名，但是综合上述材料以及二审中双方提交的生效法律文书可知，本案诉讼前案涉房屋所在小区业主曾就房屋质量争议一直信访反映情况。原审法院仅以陈俊未提交诉讼时效中止、中断证据为由驳回其关于房屋损失费用的诉请，依据不足。关于案涉房屋是否存在渗水及墙体开裂等质量问题，本院认为案涉房屋虽然经过竣工验收合格，亦未经过质量问题鉴定，但确实存在房屋渗水及墙体开裂等质量问题，有部分业主的信访事项处理意见告知书、通知、公告、信阳金鼎置业有限公司出具“关于宝祥家园二期部分业主上访情况解决方案”以及鉴定报告等证据佐证，且信阳金鼎置业有限公司出具的“关于宝祥家园二期部分业主上访情况解决方案”亦认可案涉房屋存在质量问题，且本案诉讼前本院作出的生效法律文书亦对该事实作出认定。上述证据已形成完整的证据锁链，能够证实案涉房屋存在渗水及墙体开裂等质量问题。一审中，陈俊申请对案涉房屋渗水造成的财产损失进行评估，信阳市三维资产评估事务所受一审法院委托对此进行鉴定并出具了评估报告。经过庭审质证，信阳金鼎置业有限公司对该评估报告虽有异议，但未申请重新鉴定，且鉴定人员及鉴定机构具有合法的鉴定资质，鉴定程序亦无不妥之处，该评估报告可以作为案涉房屋渗水及墙体开裂质量损失的参考依据，同时针对本案中信阳金鼎置业有限公司已于2019年对案涉房屋屋顶防水进行了维修处理，陈俊对此亦签字认可并表示满意，酌定信阳金鼎置业有限公司赔偿陈俊内墙装饰处理（刷乳胶漆）8829元、房屋租赁费2000元，保洁费用500元共计11329元。关于陈俊要求信阳金鼎置业有限公司支付逾期交房违约金以及交付《竣工备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应否支持的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年8月31日前，案涉房屋的实际交房时间根据陈俊的主张及提交的证据显示为2013年6月25日，而陈俊于2019年8月12日才向一审法院起诉主张逾期交房违约金，无论是从《商品房买卖合同》约定的交房时间还是实际交房时间起算，陈俊的该项请求均已超过了《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，且陈俊并未提供任何证据证明其要求信阳金鼎置业有限公司支付逾期交房违约金有诉讼时效中止、中断的情形发生，一审法院对陈俊的该项诉请不予支持并无不当。陈俊向一审法院提供的最高人民法院（2005）民一终字第85号民事判决书，不是最高人民法院公布的指导性案例，且该案事实、证据均与本案不相同，故一审判决未依照该案例作出裁判并无不当。依照《商品房买卖合同》第十一条约定和《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”规定，陈俊享有向信阳金鼎置业有限公司索要《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》的权利。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在信阳金鼎置业有限公司交付房屋时向陈俊交付该文书，但陈俊长期怠于主张该项权利，且其已迁入案涉房屋居住使用多年，应视为陈俊对该项权利的放弃，故一审法院对陈俊的该项诉请不予支持并无不当。陈俊要求信阳金鼎置业有限公司交付《竣工备案表》但未提交任何证据证明《竣工备案表》交付系约定或者法定义务，应当承担举证不能的不利后果，对陈俊的该项请求本院不予支持。综上所述，陈俊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初2441号民事判决；二、被告信阳金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈俊房屋修复费用11329元；三、驳回原告陈俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1262元，由陈俊负担负担420元，由信阳金鼎置业有限公司负担842元。二审案件受理费1262元，由陈俊负担负担420元，由信阳金鼎置业有限公司负担842元。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇二〇年五月二十八日书记员  邱成喆