湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终730号上诉人（原审被告）：余祖其，男，1980年8月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司。法定代表人：丁惠敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祥利，男，该公司项目经理。上诉人余祖其因与被上诉人珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称中珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余祖其上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判余祖其支付中珠物业公司物业费为1716.3元或者由中珠物业公司修复服务期内损坏的小设施等，物业费3814.04元连同违约金一并上交。2.由中珠物业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案一审中，余祖其提交了中珠物业公司不履行义务的行为严重影响小区多数业主生活的证据。中珠物业公司在多次催告后仍不作为的行为违反了合同约定的义务，其违约在先，因此余祖其无继续履行交纳物业费的义务，且中珠物业公司的行为不只对余祖其造成了影响，有上百户业主未交物业费，足以证明中珠物业公司在其服务期内不只存在瑕疵的问题。一审判决忽视和缩小中珠物业公司的违约行为，损害了余祖其的合法权益。二、一审判决适用法律不当。余祖其已证实中珠物业公司在余祖其交纳物业费后未履行合同约定的义务且在余祖其催告后仍不作为，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在中珠物业公司先不履行合同约定义务时，余祖其有先履行抗辩权拒绝向中珠物业公司交纳物业费。三、中珠物业公司涉嫌合同欺骗，雇佣恶势力阻挠业主正常生活。中珠物业公司与业主签订的合同于2017年到期，中珠物业公司的服务质量每况愈下。原业主委员会主任亦多次交涉要求中珠物业公司进行整改，中珠物业公司均置之不理，在业主新选举的永兴县长江物业公司进入时，中珠物业公司不仅不配合，其工作人员还暴力阻挠永兴县长江物业公司进入。四、中珠物业公司将收取的物业费带走，不合情理，更不合法。中珠物业公司与业主签订了合同，应严格履行应尽的合同义务。中珠物业公司服务不到位，业主将欠交的物业费交给新物业公司用于小区修复设备设施，却让中珠物业公司带走。中珠物业公司辩称：一、余祖其选择性扩大中珠物业公司服务的某些环节，模糊事实，以制造中珠物业公司不履行责任的假象来达到不履行交纳物业费的义务的目的。二、业主对物业服务不满意，可通过向有关部门投诉或组建小区业主委员会另聘物业服务企业，拖欠或拒交物业费等无合法理由。三、中珠物业公司依法依规履行龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，不存在欺骗。依据该合同第三章第十八条的约定，龙山豪庭小区于2017年12月18日召开了第一届业主大会，但并未选聘新物业公司。2018年8月8日，龙山豪庭业主委员会公开招投标，不符合法定程序的永兴县长江物业公司中标，遭到众业主的反对，后永兴县长江物业公司强行入场引起在场业主的不满，不存在雇佣黑恶势力。四、中珠物业公司依法依规服务于龙山豪庭小区，正常提供服务质量，并将小区的公共设备设施移交给新物业公司。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决正确，请求人民法院依法驳回余祖其的全部上诉请求。中珠物业公司向一审法院起诉请求：判令余祖其支付拖欠的物业服务费本金3814.04元，违约金1803.88元，暂计5286.26元（自2016年6月1日至2019年8月31日止）。在诉讼过程中，中珠物业公司放弃起诉余祖其承担违约金的请求。一审法院认定事实：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2017年4月15日，余祖其与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭×栋×单元×房（建筑面积127.56㎡）的业主余祖其提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，余祖其在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续并缴纳2016年11月1日至2017年9月30日期间的物业费1824元。另查明：业主余祖其的龙山豪庭×栋×单元×房系空置房，房屋未装修。截至2019年8月31日止，余祖其共拖欠中珠物业公司物业费3814.04元。2017年12月18日，龙山豪庭小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2018年8月7日，龙山豪庭业主委员会对外公开招标到长江物业服务公司提供物业服务，后因各种原因长江物业公司未进驻龙山豪庭提供物业服务，中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。2019年3月29日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函余祖其、张丽芳业主催讨2017年10月1日至2019年2月28日止物业费2819.08元，违约金987.01元。再查明：2019年9月5日，永兴县公安消防大队对奇亚物业（龙山豪庭）小区进行消防监督检查出消防安全方面存在的一些问题，并责令对上述问题改正。同日，永兴县经济和科学技术综合执法大队对龙山豪庭（奇亚物业）检查出存在的问题并要求整改到位。9月15日，湖南传尚智能科技有限公司派出专业人员对龙山豪庭小区的弱电智能化工程进行检验检测，检查出龙山豪庭小区在视频监控系统、可视对讲系统、背景音乐系统及电梯五方通话系统均存在一定的问题。龙山豪庭小区内存在着部分瓷砖脱落的情况。一审审理过程中，中珠物业公司自愿放弃对余祖其支付违约金的请求，一审法院予以准许。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是余祖其是否应否支付中珠物业公司物业服务费3814.04元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与余祖其签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力,双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为余祖其所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，余祖其作为业主应支付相应的物业费，故余祖其理应支付2017年10月1日至2019年8月31日物业服务费3814.04元，鉴于业主余祖其名下的房屋仍然处于空置未装修状态，根据双方约定，因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准），因此，余祖其应支付中珠物业公司2017年10月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为3433元（3814.04元×90%）。余祖其辩称中珠物业公司在履行公用设施、环境卫生、修缮、服务管理业务及小区安全维护不到位。鉴于物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。余祖其拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征，中珠物业公司一直在为小区业主提供物业服务，余祖其提交的《永兴县公安局消防大队责令限期改正通知书》、《弱电智能系统检测说明书》、《永兴县电气火灾消防安全现场检查通知书》的检测时间均发生在中珠物业公司离场后，余祖其提交的化粪池、瓷砖脱落等照片仅能静态地反映小区部分状况，不能证明中珠物业公司服务存在重大瑕疵，余祖其提出“小区的绿化植物全面坏死，不维护”、“物业保安上班期间多次睡觉”等意见，因未向法庭提供证据，一审法院不予采纳。反之，余祖其提交的证据仅仅是反映在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般瑕疵服务，这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，且在不能证明物业公司在物业服务管理中存在重大瑕疵或者根本性违约的情况下，余祖其以此为由拒付物业费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。若余祖其能证明物业公司在提供物业服务时存在重大瑕疵或根本性违约的情况，可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“余祖其于本判决生效后十日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2017年10月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计3433元。如果余祖其未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由余祖其负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证认为：一、余祖其提交的证据。证据一中珠物业公司保安打瞌睡的视频截图，证据三6栋×楼消防阀门被冲后的流水图，中珠物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对该二份证据的证明目的是否采信，本院将在判决理由部分予以评析。证据二5栋×房曹某家被盗窗户图及与刘某的微信聊天记录，中珠物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但曹某家被盗与余祖其物业费的交纳无关联，对该证据的证明目的本院不予采信。证据四龙山豪庭和谐交流群的微信聊天记录截图，无其他证据证实业主就相关物业问题向中珠物业公司反映过，对该证据本院不予采信；二、中珠物业公司提交的证据。证据一中珠物业公司对龙山豪庭小区物业进行日常维护的照片，余祖其对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据二长江物业服务公司进驻龙山豪庭的照片、证据三中珠物业公司撤出龙山豪庭小区的有关告知函、通告、移交清单等，与本案处理无关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是余祖其是否有正当理由减交物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，余祖其与中珠物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。虽至2019年8月31日期间，中珠物业公司没有与龙山豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，但在此期间仍然为龙山豪庭小区管理服务，形成了事实上的服务合同。根据上述法律规定，余祖其在获得中珠物业公司提供的物业管理服务后，应向中珠物业公司支付物业管理服务费用。中珠物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在如物业保安值班期间打瞌睡现象及消防栓阀门被冲现象等瑕疵，余祖其也可以根据《前期物业服务合同》的约定，通过要求中珠物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求中珠物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。对余祖其提交的证据一、证据三的证明目的本院不予采信。据此，余祖其以中珠物业公司没有履行物业合同约定的义务为由主张减交物业管理服务费的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人余祖其的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余祖其负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年五月二十六日法官助理张艳婷书记员梁慧婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。