江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终845号上诉人（原审原告）:宿迁华隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码码9132132279232706X0，住所地江苏省沭阳县沭城街道人民中路81号。法定代表人：张振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓永，男，1990年8月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陈军，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谭敏，女，1989年12月6日出生，住江苏省沭阳县。上诉人宿迁华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人邓永、谭敏商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华隆公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判。事实和理由：1.案涉商品房合同约定华隆公司应于2018年12月31日前向邓永、谭敏交付房屋，华隆公司于2018年7月15日通知邓永、谭敏办理交房手续，符合合同的约定。一审法院认为华隆公司未经双方协商提前交房，邓永、谭敏有权拒收房屋错误。2.虽然华隆公司未按照约定的方式通知邓永、谭敏办理交房手续，但邓永、谭敏对这种方式是认可的。一审法官在审理时提醒了邓永、谭敏违反了法官审理应保持中立的相关规定。3.华隆公司于2018年10月9日向邓永、谭敏邮寄律师函通知办理产权登记，但邓永、谭敏至今未办理。根据常理，商品房买卖合同签订后，开发商均是先通知办理交房手续，再办理不动产权登记，故应当推定华隆公司已经向邓永、谭敏履行了合同约定的交房通知义务。邓永、谭敏因自身原因至今未办理交房手续，由此产生的违约责任应当由邓永、谭敏承担。被上诉人邓永二审辩称，1.邓永至今未收到华隆公司的书面交房通知，华隆公司未按合同约定提前交房应当征得邓永、谭敏的同意。2.邓永、谭敏并未收到华隆公司于2018年10月9日邮寄的律师函。3.案涉小区的房屋不需要看护，华隆公司主张的保管费用不符合法律规定，主张的逾期办证违约金也无事实依据，华隆公司未通知邓永、谭敏办理产权登记，且华隆公司也无证据证明其在银行的保证金是因为邓永、谭敏未办理产权登记导致。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谭敏二审未发表答辩意见。华隆公司向一审法院起诉请求：1.请求判令邓永、谭敏立即办理沭阳县沭城街道华隆鑫城小区1#3102室房屋交接手续和产权登记手续；2.判令邓永、谭敏给付华隆公司保管费暂计17700元（自2018年7月15日起，按日60元计算）；3.判令邓永、谭敏赔偿华隆公司逾期办理房屋产权登记手续违约金暂计11391.52元（以558408元为基数，自2018年10月14日起按日万分之一计算）；4.判令邓永、谭敏赔偿华隆公司违约金60357.67元（以371000元为基数，自2018年10月14日起按年利率24%计算）。一审法院认定事实：2017年7月10日，华隆公司与邓永、谭敏签订商品房买卖合同，约定邓永、谭敏向华隆公司购买华隆鑫城小区1幢3102（1#）室房屋，价款为558408元，其中首付112408元，贷款446000元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前将经综合验收合格的房屋交于华隆公司。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第九条列明的违约责任；2、买受人不按时办理房屋交接手续的，由此产生的一切责任均由买受人承担，如逾期将收取20元/日房屋看管费用。第十五条关于产权登记的规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，邓永、谭敏按约定方式和金额向华隆公司支付了购房款。2018年5月11日，华隆鑫城1#、2#楼取得竣工验收备案表，华隆公司遂电话通知（华隆公司自认时间为2018年7月15日）邓永、谭敏办理房屋交接手续，邓永、谭敏未予办理，后华隆公司又于2018年10月9日向邓永、谭敏邮寄律师函，要求邓永、谭敏办理不动产权属登记手续，否则将根据合同约定追究其违约责任，该邮件投递结果为退回。目前双方仍未办理房屋交接手续。一审法院认为，双方当事人之间的商品房买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。关于华隆公司电话通知邓永、谭敏办理房屋交接手续是否为有效通知的问题，一审法院认为华隆公司的电话通知交房对邓永、谭敏不产生法律效力，理由如下：首先，双方签署的商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2018年12月31日前，该履行期间即是督促出卖人及时履行交房义务，亦是约束买受人按时拿房，华隆公司欲将交房时间提前须经双方协商一致，或邓永、谭敏接受，否则邓永、谭敏有权拒收；其次，合同约定的通知方式为“书面通知”，而华隆公司的通知方式为电话通知，与合同约定的通知方式不符，邓永、谭敏亦否认接受该种通知方式，仍明确要求华隆公司按合同约定方式通知交房；再者，华隆公司至今也未能向邓永、谭敏发出书面交房通知，告知其办理房屋交接手续的时间、地点以及应提供材料等具体信息。如上所述，华隆公司以电话方式向邓永、谭敏发出交房通知对邓永、谭敏不产生法律效力，邓永、谭敏有权拒收房屋，故而邓永、谭敏不产生保管费、赔偿损失等违约责任，对华隆公司的第二、三、四项诉讼请求，依法不予支持。在本案一审审理过程中，经双方共同确认，涉案房屋已经取得竣工验收备案表，符合交付的条件，现华隆公司要求双方办理房屋交接手续，邓永亦同意接收房屋，故对华隆公司要求双方办理交接手续的诉讼请求，应予支持。因华隆公司已经将合同第十五合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋已经具备办证的条件，邓永、谭敏在办理房屋交接手续后应及时缴纳相关法律、行政法规规定应由其承担的税费，办理房屋不动产权属登记手续，对于华隆公司要求邓永、谭敏办理产权登记手续的诉讼请求，应予以支持。谭敏经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、华隆公司与邓永、谭敏于判决发生法律效力后三日内办理沭阳县华隆鑫城小区1#3102室房屋交接手续；二、邓永、谭敏于接收房屋后十日内缴纳办理权属登记手续需由其承担的相关税费，办理上述房屋的不动产权属登记手续，华隆公司予以协助；三、驳回华隆公司的其他诉讼请求。案件受理费10279元，由华隆公司负担10199元、邓永、谭敏负担80元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点为：1.邓永、谭敏应否向华隆公司支付房屋保管费用；2.邓永、谭敏是否存在逾期办理产权登记的行为，如存在，应否向华隆公司支付逾期办证违约金。关于争议焦点1。依法成立的合同受法律保护。出卖人应当按照合同约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。本案中，邓永、谭敏与华隆公司签订的《商品房买卖合同》依法成立且合法有效，双方应按照合同约定，严格履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照相关规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。华隆公司虽于2018年7月左右电话通知邓永、谭敏接收房屋，但华隆公司并未按照合同约定的书面通知的方式履行其通知义务，且华隆公司无充分证据证明其在电话告知中向邓永、谭敏明确了接收房屋的具体时间，以及逾期收房应承担违约责任等提示义务。因合同约定的逾期收房违约责任对买受人的义务限制较大，华隆公司作为出卖人更应当按照合同约定的方式向买受人履行书面通知义务。而华隆公司并未向邓永、谭敏送达书面交房通知书，且华隆公司认可2018年10月之后再未向邓永、谭敏做任何通知行为，故华隆公司要求邓永、谭敏承担逾期收房违约责任的主张，无事实和法律依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，案涉合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉合同补充协议第三项第一款约定，在该商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算手续及权属登记手续，若出卖人发出书面通知后，买受人应在接到通知的十五日内向住建部门办理上述手续，否则买受人须按逾期办理天数，每日向出卖人支出买受人购房金额万分之一的违约金。华隆公司主张其于2018年10月9日向邓永、谭敏邮寄律师函，要求邓永、谭敏办理不动产权属登记手续，但该邮件投递结果为退回，邓永、谭敏并未收到该律师函。虽案涉合同补充协议中约定了通讯地址及送达相关内容，但该约定适用于因买受人原因导致出卖人与其无法取得联系的情形，而本案中华隆公司是可以与邓永取得联系，事实上也通过电话的方式进行联系。因邓永、谭敏未收到华隆公司的有效书面通知，故华隆公司要求邓永、谭敏承担逾期办理产权登记的违约责任无事实和法律依据。综上，华隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10199元，由上诉人宿迁华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年五月七日书记员  吴 刚