贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2630民初187号 原告：李一中，男，1962年9月22日出生，苗族，住贵州省台江县。 委托代理人：龙山，贵州法锋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：黄平县骅鑫房地产开发有限公司，注册地：黄平县新州镇北门坝规划区平湖路，现公司地址凯里市友庄路金色家园B座1401。 法定代表人张玉,执行董事兼总经理。 委托代理人：吴杰，系公司职工，代理权限为特别授权代理。 原告李一中诉被告黄平县骅鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人龙山、被告法定代表人张玉及其委托代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李一中向本院提出诉讼请求:1.判决被告按照协议书为原告办理房屋不动产产权证书；2.判决被告自2012年12月1日起，以购房款总额124924元为本金，按金融机构计收逾期贷款利息标准向原告计付利息至其向原告交付不动产权证书之日止。事实和理由：台江县城金海岸楼盘，台江县众达房地产开发置业有限责任公司开发时，与原告签订商品房认购协议书约定：原告购买4栋6单元3楼3号房屋，优惠执行价格880元/㎡，交房时同时交付房产证。原告向该公司交付预付款10000元。被告受让该楼盘开发权利义务后，交付本户房屋建筑面积为141.96㎡，合计购房款124924元，减去本户预付款和30.6㎡房屋拆迁补偿，本户补充支付购房款97996.80元，被告于2012年11月交房，至今没有交付房产证。因被告拖延至今未向原告交付房产证，还应该依约向原告办理房屋不动产权证书，并依法自2012年12月1日起按照购房总款124924元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告计付利息至其向原告交付不动产权证书之日止。为维护原告合法权益，特诉起诉。 被告黄平县骅鑫房地产开发有限公司辩称：我们的项目是根据政府专题会议，明确拆一补一，我们公司也已经按时交纳补偿金，台江财政局针对拆迁费用明确专款专用，我们公司也已经把资金转进去了，后面政府将该笔专款专用资金转走，我们从2015年-2018年一直跟政府到协调，所以造成拆迁这一块的房产证一直未能办理下来。针对拆迁，主要原因，就是专款资金被划拨走，我们也没有余款来处理该事情，我们也一直到协调，希望大家也能理解。等政府把该返还我们的资金返还了，我们也才能来处理办证的事情。另外，以前的事情我不清楚，考虑到本案的实际情况，如果原告同意调解了结纠纷的话，我公司同意适当支付违约金1500元。如果调解不成，原告从2012年9月到现在才来主张违约金，已超过法律保护的诉讼时效期间，法院不应在支持。 本院经审理认定事实如下：台江县城金海岸楼盘，原为台江县众达房地产开发置业有限责任公司与被告黄平县骅鑫房地产开发有限公司合作开发，后该楼盘开发权利义务由被告全部继受，具体由黄平县骅鑫房地产开发有限公司台江分公司实施。2007年11月15日，甲方台江县众达房地产开发置业有限责任公司与乙方拆迁认购方李一中签订《商品房认购协议书》约定：一、认购房屋的基本情况乙方认购甲方开发的台江县城金海岸商业步行街小区的下列物业：1、商品住宅：四栋六单元三楼303号A户型，建筑面积143.7平方米，单价1198元/㎡；总价172153元（大写壹拾柒万贰仟壹佰伍拾叁元整）。甲方承诺如乙方优惠如下：（1）乙方在此次拆迁中被拆迁房屋建筑面积可充抵商品房（住宅）建筑面积（以房管局及拆迁办提供的房屋面积为准，以1：1的比例充抵），即拆旧补新。（2）新房面积超过旧房面积部分，按优惠价880元/㎡计算房款。此部分房款乙方须在甲方正式通知乙方来接房日起30日内一次性付给甲方。（3）优惠之后的房屋认购情况为：所认购商品房住宅建筑面积143.70平方米，充抵面积为30.60㎡，应补交价款面积113.10平方米，单价880元/㎡，接房时乙方应一次性付给甲方房屋尾款为￥99528.00（大写玖万玖仟伍佰贰拾捌元）。（4）以上优惠只限一套商品房，如乙方需购买第二套商品房，按正常市场价格执行。乙方不得将以上优惠转让给他人。房屋维修基金及办产权证等行政收费费用由乙方自理。二、认购有效期甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限为：自此认购协议签订之日起至甲方正式通知乙方前来接房日起30日内。三、责任与权利乙方应完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款户型等所有条款，乙方在本协议书第二条约定的期限内未交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议交放弃该套的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，甲方不对乙方作出任何补偿，由此引起的经济损失由乙方自行负责，乙方不得有异议。甲方应当在交房时提供房屋钥匙及该套房屋的产权证给乙方。四、本协议处甲乙方双方签字之日起生效，双方应保证其联系方式真实可靠。2007年11月27日，台江县众达房地产开发置业有限责任公司出具收款收据，收到李一中购房款10000元。2012年10月17日，中国农业银行进账单（回单）载明，李一中向黄平县骅鑫房地产开发有限公司台江分公司23683001040010912账户打款87996.80元。2012年11月19日，黄平县骅鑫房地产开发有限公司台江分公司出具收据载明：“收到李一中的拆迁户变更商务金8000元、测、登、交、水电初装、半年物业、办证、垃圾清运费用计：2381元。注：以上款项共计：￥10381.00元”。另查明，在本院审理的（2014）台民商初字第3号民商事案件（即黄平县骅鑫房地产开发有限公司诉黄平县骅鑫房地产开发有限公司台江分公司、冯书勤、周俊超企业借贷纠纷）中，黄平县骅鑫房地产开发有限公司提供并经该案质证的15号证据，即《台江县金海岸项目拆迁户认购明细表》载明，李一中认购的4－6－303号房实测面积为141.96㎡。经核算，原告已按实际面积补交了对应的购房款97996.80元[（141.96-30.60㎡）×880元/㎡]。2020年3月18日，原告提出前述诉讼请求将被告诉至本院。 以上事实，有当事人陈述、及原告提交的居民身份证复印件、商品房认购协议书复印件、收款收据1张复印件、收据1张复印件、农业银行进账单（回单）1张复印件、农业银行进账单（收账通知）1张复印件；及被告提交的营业执照复印件、法定代表人个人居民身份证复印件；及本院调取的《台江县金海岸项目拆迁户认购明细表》和庭审录音、笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定并作为本案定案依据。 本院认为，归纳原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.原告主张被告按照协议书为原告办理房屋不动产产权证书的诉讼请求应否支持的问题；2.关于原告主张被告应自2012年12月1日起，以购房款总额124924元为本金，按金融机构计收逾期贷款利息标准向原告计付利息至其向原告交付不动产权证书之日止的诉讼求，在被告抗辩超过诉讼时效的情况下，应否支持的问题？ 关于第一个问题。原告与台江县众达房地产开发置业有限责任公司签订的《商品房认购协议书》，系合同双方的真实意思表示，未违反国家法律的法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方当事人具有约束力，合同双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告作为案涉《商品房认购协议书》权利义务的承继人，依法应按合同的约定履行义务。本案，原告已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告虽然已交付了案涉房屋，但未能如期办理房屋产权证，其行为违约，应承担继续履行的合同义务。故,原告主张的此项诉讼请求，事实清楚，于法有据，应予以支持。 关于第二个问题。本案也已查明：1.此部分房款乙方须在甲方正式通知乙方来接房日起30日内一次性付给甲方；2.甲方应当在交房时提供房屋钥匙及该套房屋的产权证给乙方；3.原告交付购房尾款时间为2012年10月17日；4.合同双方未约定有违约金。据此，可确认被告向原告交付房屋和产权证的时间最迟应为2012年10月17日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”、及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告请求人民法院保护其主张违约金的权利于法有据，但应在法定的诉讼时效期间内提出。本案，原告主张的违约金属金钱给付债务，其时效期间法律未有特别规定，应适用3年的普通诉讼时效保护期间。原告的诉讼时效期间起算时间为2012年10月17日，至原告起诉之日2020年3月18日，已愈7年超过法定的诉讼时效保护期间。且庭审时原告亦未提供诉讼时效期间中断的证据，依法亦应承担举证不能的不利后果。故，原告的此项诉讼请求，依法应不予支持。 综上所述，为维护双方当事人的合法权益，结合本案实际，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告黄平县骅鑫房地产开发有限公司在本判决书生效之日起四十五日内为原告李一中办理所购位于台江县城金海岸楼盘的4－6－303号房屋的产权证，并由原告按相关管理部门的规定和要求予以配合； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1399.00元，已减半收取，由被告黄平县骅鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  刘光根 二〇二〇年五月二十九日 书记员  杨 琴