浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1531号上诉人（原审原告）：徐长华，男，1986年3月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县，现住浙江省龙港市。上诉人（原审原告）：何玉兰，女，1990年12月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县，现住浙江省龙港市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张安友，浙江豪江律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡思亮，浙江豪江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波银行股份有限公司温州龙港小微企业专营支行，住所地浙江省龙港市龙港大道红旗大厦一层4号及二层2号。负责人：林远军，系该支行行长。委托诉讼代理人：张仕东，男，系该支行员工。委托诉讼代理人：李杰，男，系该支行员工。原审被告：蒋创昱，男，1971年9月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：林陈茶，女，1975年8月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人徐长华、何玉兰因与被上诉人宁波银行股份有限公司温州龙港小微企业专营支行（以下简称宁波银行龙港支行）及原审被告蒋创昱、林陈茶案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初7427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。徐长华、何玉兰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判停止对坐落于浙江省龙港市房屋的执行；2.本案一审、二审诉讼费用由宁波银行龙港支行承担。事实与理由：一审法院以徐长华、何玉兰对未及时办理涉案房屋的变更登记存在过错为由，驳回徐长华、何玉兰的诉讼请求，属事实认定错误，法律适用不当。1.2016年10月30日，徐长华与蒋创昱签订《房地产交易买卖协议书》，并向其支付5万元定金。同年11月5日，蒋创昱、林陈茶在《商品房卖尽契》中约定将涉案房屋以总价712881元出售给徐长华、何玉兰，何玉兰于同年11月5日、6日分别向蒋创昱支付5万元、20万元，并每月向涉案房屋的贷款账户支付按揭款。之后，徐长华、何玉兰对涉案房屋占有使用至今。因此，涉案房屋的买卖系双方当事人真实的意思表示，应属合法有效，涉案房屋的所有权应当归属于徐长华、何玉兰。一审法院基于宁波银行龙港支行与蒋创昱、林陈茶的金融借款合同纠纷案件查封涉案房屋，已经损害了徐长华、何玉兰的合法权益。2.徐长华、何玉兰在一审中提供的证据足以证明其已经具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，双方于2016年10月30日签订《房地产交易买卖协议书》，而法院查封涉案房屋的时间是2019年3月28日，故徐长华、何玉兰在法院查封之前已与蒋创昱、林陈茶签订了合法有效的书面买卖合同；其次，徐长华、何玉兰支付购房款后，对涉案房屋进行装修、居住，已合法占有涉案房屋；再次，徐长华、何玉兰依照合同约定已支付部分购房款，并愿意将剩余按揭款按照法院的要求交付执行。最后，涉案房屋未办理过户登记并非徐长华、何玉兰自身原因所致。涉案房屋属于安居房，在徐长华、何玉兰购买时该区域内的所有房屋均未办理产权证，也未明确办理涉案房屋产权的具体时间，故双方约定延长二年办理过户，并不存在避税的主观意图。蒋创昱、林陈茶故意隐瞒涉案房屋已经办证的事实，徐长华、何玉兰系因本案才知晓涉案房屋已于2018年5月2日取得不动产权证且已被法院查封。3.一审法院认定徐长华、何玉兰直接将公积金支付给蒋创昱，违反《公积金管理条例》的规定，系认定错误。徐长华、何玉兰只是按照每月公积金贷款的额度向蒋创昱支付购房款，并非支付公积金。公积金贷款仍然是以蒋创昱的名义缴纳，且从未产生逾期缴纳等违约行为，故不存在违反《公积金管理条例》规定的行为。4.一审法院认定徐长华、何玉兰存在规避税收的意图，系认定错误。法律并未明文规定房屋过户时间，房屋契税的申报和缴纳也没有时间限制，故徐长华、何玉兰不存在规避税收的意图。宁波银行龙港支行辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在蒋创昱名下，应属蒋创昱、林陈茶所有。2.徐长华、何玉兰并未支付涉案房屋的全部价款。3.徐长华、何玉兰与蒋创昱、林陈茶协议延迟办理过户，系其自身选择具有风险的交易方式，对未办理过户其存在过错。蒋创昱提交书面意见称，1.徐长华在微信聊天记录里称其系不懂法律才购买的涉案房屋，与事实不符。实际上，徐长华系通过正规的房屋经纪中介购买涉案房屋，购买前已通过各种渠道了解涉案房屋的性质，知晓涉案房屋属于限价房，产权办理是有时间限期的。蒋创昱在与徐长华签订《房地产交易买卖协议书》时，亦明确告知其涉案房屋办理过户的具体时间。况且，在涉案《房地产交易买卖协议书》签订时，涉案房屋不具有任何权利瑕疵，现因徐长华、何玉兰自己的某些不当想法导致现今局面，徐长华、何玉兰具有明显过错。2.蒋创昱一直在催促徐长华、何玉兰及时办理过户手续，如果二人提出过户的要求，蒋创昱也会积极予以配合。双方曾约定涉案房屋过户完毕后，徐长华、何玉兰应交付蒋创昱2万元的过户押金，也说明蒋创昱一直积极主张办理过户手续。但因徐长华、何玉兰考虑到办理过户手续前需清偿40多万元的公积金贷款，二人资金不足，又贪图公积金贷款的低利息，才导致错过了过户时间。3.本案诉讼发生后，徐长华、何玉兰曾非法组织社会闲散老人到蒋创昱工作单位以及老家住处纠缠闹事，扰乱其亲属的正常生活，属于违法行为，请求法院予以训诫和制止。林陈茶未陈述意见。徐长华、何玉兰向一审法院起诉请求：1.停止对坐落于浙江省龙港市房屋的执行；2.本案诉讼费由宁波银行龙港支行、蒋创昱、林陈茶负担。一审法院认定事实：2016年10月30日，徐长华与蒋创昱签订《房地产交易买卖协议书》，徐长华支付了5万元订金。同年11月5日，蒋创昱、林陈茶将其坐落于浙江省龙港市白河路凯宇花园第8幢第二单元1004室房屋以人民币712881元出卖给徐长华、何玉兰所有。截止次日，何玉兰又向蒋创昱支付了购房款25万元，并自2016年11月份至2018年5月份，每月向蒋创昱支付公积金贷款按揭款2535元，共计19个月48165元。蒋创昱、林陈茶将涉案房屋交由徐长华、何玉兰占有、使用。2018年7月1日，徐长华与蒋创昱签订了《关于双方约定过户还款的协议》，确认按照协议，徐长华应在蒋创昱取得房产证后办理过户手续，徐长华退还过户押金2万元给蒋创昱，现因双方资金周转需求延迟2年后过户；因延迟过户，过户押金2万元产生的利息4800元由徐长华承担；自2018年7月至2020年7月，每月公积金按揭款2530元共计60720元，由徐长华一次性付给蒋创昱5万元；徐长华一次性支付5万元产生的利息12000元，由蒋创昱承担，扣除2万押金利息4800元，再扣去两年按揭款余款10720元，徐长华共计付给蒋创昱两年公积金按揭款53520元。徐长华于当日出具了收条一份。另查明，2018年5月2日，涉案房屋[产权证号浙（2018）苍南县不动产权第0013325号]登记在蒋创昱名下。2019年3月28日，一审法院作出（2018）浙0327执1325号执行裁定，查封了涉案房屋，同年6月17日作出（2018）浙0327执1325号之一执行裁定，拍卖涉案房屋。2019年7月11日，徐长华、何玉兰向该院提出执行异议。2019年7月23日，该院作出（2019）浙0327执异128号执行裁定，驳回徐长华、何玉兰的执行异议申请。一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即买受人必须同时符合上述四个条件才具有排除执行的民事权益。本案中，徐长华、何玉兰与蒋创昱签订的有关案涉房屋的书面买卖契约系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但徐长华、何玉兰直接将公积金支付给蒋创昱，违反了《公积金管理条例》，也放任了双方本不该享受的公积金政策带来的福利。同时，涉案房屋在2018年5月2日取得不动产权后，双方本应去办理变更登记手续，但双方却于同年7月1日签订了延长二年办理过户的约定。根据我国关于房地产交易相关税收优惠政策规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”而双方在延长过户协议中明确双方因资金原因将办理过户手续约定在两年之后，明显存在规避税收的意图，且徐长华、何玉兰为延迟二年过户承担了过户押金2万元的利息，可见未及时办理房产变更登记徐长华、何玉兰存在过错。宁波银行龙港支行关于徐长华、何玉兰未办理变更登记存在过错的答辩理由成立，予以支持。因此，即使徐长华、何玉兰与蒋创昱的房屋买卖合同有效，但因其对涉案房屋未办理变更登记存在过错，不具有阻止对该讼争房屋强制执行的民事权益，故其诉请停止对涉案房屋的执行，理由不充分，于法无据，该院不予支持。遂判决：驳回徐长华、何玉兰的诉讼请求；案件受理费4351元，由徐长华、何玉兰负担。本院二审期间，上诉人徐长华、何玉兰提交了短信记录截图一份及微信聊天记录截图一份，以证明徐长华一直向蒋创昱追问涉案房屋产权证的办理时间，以便筹备购房余款办理过户手续，但蒋创昱隐瞒了产权证已经办理的事实，故徐长华、何玉兰对涉案房屋未办理过户不存在过错。被上诉人宁波银行龙港支行对上述证据质证称，对其真实性无异议，虽然可以证明涉案房屋的买卖真实以及徐长华也曾向蒋创昱提出过户的请求，但涉案房屋未办理过户系因徐长华、何玉兰自身原因所致。原审被告蒋创昱、林陈茶对上述证据未发表质证意见。原审被告蒋创昱提交了微信聊天记录截图一份，以证明徐长华、何玉兰在购买涉案房屋时就知晓涉案房屋系限价房，蒋创昱没有欺骗该二人的主观意思，且蒋创昱一直催促并积极配合该二人办理过户手续，故系因该二人自身原因导致错过了过户时间。上诉人徐长华、何玉兰对上述证据质证称，该微信聊天记录截图不具有连续性，不能反映事实经过，且聊天时间发生在诉讼之后，蒋创昱部分陈述违背事实，存在套取徐长华言语的嫌疑，故不能证明其待证事实。被上诉人宁波银行龙港支行对上述证据质证称，对其真实性无异议，根据聊天记录和徐长华的陈述，可以认定徐长华、何玉兰已经对涉案房屋进行装修的事实，但系因该二人未清偿公积金按揭贷款才导致涉案房屋未办理过户登记，故该二人存在过错。原审被告林陈茶对上述证据未发表质证意见。被上诉人宁波银行龙港支行、原审被告林陈茶均未提交新的证据。本院认为：徐长华、何玉兰提交的短信记录截图及微信聊天记录截图和蒋创昱提交的微信聊天记录截图仅截取双方之间聊天记录的部分内容，不能反映本案事实的整个过程，故不能证明其待证事实，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：徐长华、何玉兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，徐长华与蒋创昱于2016年10月30日签订了《房地产交易买卖协议书》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故可以认定徐长华、何玉兰与蒋创昱、林陈茶在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从徐长华提交的银行交易明细来看，能够认定徐长华、何玉兰已按照合同约定支付部分价款，且该二人亦明确陈述愿意将剩余价款交付法院执行。而根据徐长华、何玉兰提交的《凯宇花园搬运协议书》、水电费、物业费等的缴纳情况来看，亦可以认定该二人在人民法院查封前已实际占有涉案房屋。但是，涉案房屋产权早于2018年5月2日已登记于蒋创昱名下，自此具备了办理产权过户的条件。根据徐长华与蒋创昱于2018年7月1日签订的《关于双方约定过户还款的协议》，约定的“因甲、乙双方均因资金周转需要，延迟过户，经协商同意延迟2年后过户”的内容，表明徐长华在此时也知晓涉案房屋已经具备办理产权过户的条件，却通过协议约定延迟过户，故系因买受人自身原因未办理过户登记，不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，一审法院对其停止执行涉案房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，徐长华、何玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4351元，由上诉人徐长华、何玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇二〇年五月二十九日法官助理辛璐瑶代书记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。