河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初766号原告：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区建设路119号。法定代表人：蒋佳俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小霞、刘红卫，该公司员工。被告：赵小峰，男，1982年12月23日出生，汉族，高中文化程度，河南省新安县人，住洛阳市涧西区。原告洛阳市中侨物业管理有限公司（以下简称：中侨物业）诉被告赵小峰为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后,依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告中侨物业委托诉讼代理人张小霞、刘红卫、被告赵小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中侨物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务费、城市生活垃圾处理费：1280.094元（此费用计算至2017年12月31日）；2、要求被告支付物业费违约金：1857.24元（此费用计算至2017年12月31日）；3、要求被告支付采暖费3786.43元。以上1-3项合计：6923.76元。4、由被告承担本案诉讼费用。以上费用计算至费用结清之日止。事实与理由：被告赵小峰于2014年11月1日从前业主商蓉处购买的：洛阳市中侨房地产开发有限公司承建的涧西区建设路119#“中侨绿城”小区57-1-701室，并于2014年11月1日与洛阳市中侨物业管理有限公司签订了物业管理合同，与配偶长期在此居住，共同享受物业服务。该户于2015年4月1日开始拖欠暖气费、物业管理服务费、城市生活垃圾处理费共计33个月，合计金额5066.52元。物业公司多次以书面及登门等形式对其进行催费，该业主仍拒不交纳。虽然被告从2015年4月起拒交物业管理服务费，但物业公司依照物业合同之约定从无间断对其公共部位的服务和建设，按照《河南省物业管理条例》业主在物业管理活动中应履行下列义务之中规定：按时交纳物业服务费用；又根据《河南省物业管理条例》法律责任中之规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼；又根据双方签订的物业管理合同《第四项》、约定：业主不按规定缴纳物业管理服务费用，物业公司书面通知业主进行催缴，逾期三个月仍拒交纳的，物业公司按每天处以应缴款额的5%收取违约金。综上所述，该业主严重违反以上条款，破坏和谐社会氛围，影响了物业公司的正常经营，更侵占了其他业主的合法权益。为了小区的和谐安宁和广大业主的切身利益，为此特向人民法院提起诉讼。被告赵小峰辩称，1、我是2014年11月签订的合同，我交过整年的物业费。2、我不拖欠任何暖气费用。3、原告没有尽到物业管理职责，小区整体服务不达标，路面污水横流、道路坑洼不平、社区公共设施常年失修，如摄像头需要时总是坏，对物业有利的时候是好的，对物业不利的时候是坏的。4、私自将草坪硬化出售或租赁、将消防车道划为车位、公共场地的收益未公开。5、业主房屋常年漏水，屋顶裂缝漏雨、墙体裂缝，报修过大修基金，修理了但没修好。墙体常年漏水、渗水，楼道卫生极差，楼道楼灯常年失修。6、公共场所私设广告位，出售或出租给广告公司收取广告发布费。7、服务项目垄断，2014年到2018年移动、联通、电信只能有一家进入，包括能源、燃气。8、物业公司员工殴打、群殴业主家属、父亲，已报警了，造成业主家属常年痛楚。9、公司倒卖业主信息。10、收取业主消费卡4000元。11、以涉黑手段到业主家威胁，要求交物业费。经审理查明，2014年11月1日，原告中侨物业（甲方）与被告赵小峰（乙方）签订《物业管理合同》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，其权利和义务按国家、省、市有关规定执行。乙方作为业主享有依法合理使用房屋建筑共用设施、对物业管理工作提出批评或建议、或进行投诉等权利，有按规定每月15日—20日到物业公司交纳物业管理服务费等义务。如业主违反义务条款的有关规定，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改可以对乙方强制整改，包括采取停水、停电等措施。根据我社区情况经市有关部门批准，我社区物业管理服务费为0.39元/平方米·月（按建筑面积计算），各业主应在每月二十日前自觉缴纳。业主不按规定交纳费用，物业公司书面通知业主进行催交，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金，同时可采取停水、停电等催促措施。被告赵小峰的房屋位于洛阳市涧西区建设路119#中侨绿城小区57-1-701室，建筑面积为96.2平方米。本案审理过程中，原告中侨物业提供被告赵小峰的欠费明细一份，显示被告赵小峰截止到2017年12月31日欠缴33个月的物业费1238.094元，欠缴21个月的城市生活垃圾处理费42元，欠缴2015、2016年度采暖费共计3786.43元，被告赵小峰对于欠缴时间存在异议，本院询问其：“物业费、生活垃圾处理费是从什么时间开始拖欠的？”被告赵小峰向法庭答复如下：“想不起来，我回去找找我的缴费凭证向法庭提交，三日之内向法庭书面答复。”但被告赵小峰并未向本院作出任何回复。另查明，根据洛阳市人民政府于2006年5月15日发布的《关于开征城市生活垃圾处理费的通知》文件（洛政[2006]72号）内容显示，市政府决定从2006年7月1日起，在本市建成区范围内征收城市生活垃圾处理费。收费标准中规定对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元（原物业管理费中已包括生活垃圾收集运输费3元）。根据洛阳市发展和改革委员会于2013年10月10日发布的《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》文件（洛发改价管（2013）12号）内容显示，城市居民生活供暖价格按面积收费调整为每平方米0.18元/日，多层、小高层和高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按建筑面积的90%、86%和82%计算，继续实行基本热费政策，有集中供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费。基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。串联式供暖系统的居民用户，若申请不用热，须在供热收费单位的监督下拆除散热器；对私自拆除散热器的，仍按100%的标准缴纳热费。还查明，原告中侨物业提供了其向洛阳双源热电有限责任公司的缴费发票，显示其向供热单位缴纳了2015、2016年度的采暖费用。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告中侨物业为被告赵小峰所在小区提供物业服务、双方形成物业服务合同关系的事实，有当事人签订的《物业管理合同》为证，应当依法予以认定。被告赵小峰未能按时足额向原告中侨物业交纳物业管理费等费用，应当承担相应的法律责任。故此，结合庭审查明的事实，本院确定被告赵小峰向原告中侨物业支付物业费1238.09元、生活垃圾处理费42元。对于被告赵小峰庭审中称被告中侨物业小区整体服务不达标、公共设施常年失修、车位规划占用消防通道、公共场地租售收益未公开等意见，本院认为，从被告赵小峰提供的证据来看，原告中侨物业在严格履约方面确实存在瑕疵，为此，原告中侨物业应当依法承担相应的后果并在日后的工作中严格按照双方合同约定履行，避免再次发生同样的问题，引发不必要的矛盾、纠纷。因此，对于原告中侨物业要求被告赵小峰支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告赵小峰是否应当向原告中侨物业支付采暖费用的问题，本案中，被告赵小峰作为中侨绿城小区57-1-701室的实际使用人、业主，应当依法依约交纳因使用该房屋产生的采暖费，故此，在被告赵小峰未能举证证明其存在法定或约定的免交、少交的事由的情况下，本院确定被告赵小峰应当向原告中侨物业支付采暖费3786.43元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵小峰向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付物业费、生活垃圾处理费共计1280.094元（截止2017年12月31日）。二、被告赵小峰向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付采暖费3786.43元。（采暖期为：2015年11月15日至2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日）上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告洛阳市中侨物业管理有限公司负担20元，被告赵小峰负担5元。本判决为终审判决。审判员  刘朋涛二〇二〇年五月二十日书记员  师丽锋