湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1233号原告（反诉被告）：湖南金泰物业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区朗州路45-5号（金钻广场H1栋4楼）。法定代表人：王焕新，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋钱威，湖南凌星律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谭海，湖南凌星律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：刘振，男，1973年2月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告（反诉被告）湖南金泰物业管理有限公司（以下简称金泰公司）与被告（反诉原告）刘振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金泰公司委托诉讼代理人蒋钱威、被告（反诉原告）刘振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金泰公司请求本院判令：1.刘振向金泰公司支付拖欠的物业管理费15184元（欠费总金额计算至2019年12月31日）；2.刘振承担本案的诉讼费用及其他相关费用。刘振答辩要点：1、常德市武陵区城北光荣路水榭花城北城的柴油发电机组安装在刘振家楼下，发电时排出的油烟给刘振居家环境造成影响，金泰公司必须对柴油发电机组的排放进行净化处理，否则刘振不同意缴纳物业管理费；金泰公司对此整改后，鉴于柴油发电机组的运行给刘振造成的影响，物业管理费应按七折予以缴纳；2、金泰公司收取了刘振直饮水的相关费用，因直饮水停用，故金泰公司应退还刘振缴纳的直饮水安装费；3、刘振不承担本案的一切诉讼费用。刘振反诉请求本院判令：1.金泰公司对备用柴油发电机进行整改，达到排烟无害化效果；2.金泰公司退还刘振直饮水安装费1500元；3.金泰公司承担反诉费。金泰公司答辩要点：1.常德市武陵区城北光荣路水榭花城北城小区的备用柴油发电机组是开发商在建房时经规划部门规划审批而进行设计建设的。对小区柴油发电机组进行整改，需要规划部门重新规划审批，金泰公司系物业服务公司，没有资质对备用柴油发电机组进行整改；2.直饮水设施不是金泰公司设计安装的，涉及直饮水第三方公司，金泰公司只是代收直饮水的相关费用。故刘振的反诉诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2005年2月18日，湖南金健置业投资有限责任公司（以下简称金健公司）与金泰公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：1.金健公司将其开发的水榭花城小区委托金泰公司实行前期物业管理，直至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效之日；2.物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元计收；3.收费时间从公告物业交付之日一月后开始计算。2012年11月13日，常德市水榭花城北城业主委员会与金泰公司签订《物业试用服务协议》，约定试用服务期限自2012年12月1日至2013年5月1日止，住宅物业按建筑面积高层每月每平方米1.1元计算。2013年6月25日，常德市水榭花城北城业主委员会与金泰公司签订《物业服务合同》，约定：1.常德市水榭花城北城业主委员会委托金泰公司为常德市水榭花城·北城提供物业服务，订立本合同；2.物业服务费：小区住户按每月每平方米1.1元的标准收取，商业门面按每月每平方米2元的标准收取，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业服务费到期日前30日内履行交费义务；3.合同期限两年，自2013年5月1日起至2015年5月1日止。常德市武陵区丹阳街道北堤社区居民委员会出具《证明》，称金泰公司自2009年2月1日至2020年5月11日在水榭花城北城提供物业服务。刘振为常德市武陵区城北光荣路水榭花城北城5号楼5栋4层402号（164.33平方米）房屋的所有人。刘振于2009年入住上述房屋，于2013年1月1日起未缴纳物业服务费，截止至2019年12月31日刘振累计欠付物业管理费共计15184元（164.33平方米×1.1元/平方米×84个月）。在此期间，金泰公司多次在小区电梯、入户门等处张贴物业管理费催缴提示，2019年6月2日，湖南凌星律师事务所受金泰公司委托向刘振发律师函催缴物业费未果。上述事实有《房屋信息查询证明》、《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《社区证明》、《律师函》、照片若干等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”依据该条规定，常德市水榭花城北城业主委员会与金泰公司签订的《物业服务合同》，对业主刘振具有约束力，双方均应履行合同约定义务。金泰公司为小区业主提供物业服务，刘振作为业主应按合同约定支付物业服务费，故本院对金泰公司要求刘振支付所欠物业服务费用的诉讼主张予以支持。刘振要求金泰公司对备用柴油发电机组进行整改，达到排烟无害化排放效果的反诉要求，本院认为，金泰公司为物业服务企业，对备用柴油发电机组进行整改并非金泰公司提供物业服务的范畴。刘振主张该柴油发电机组对其居家环境造成污染影响，可通过其他的途径维护其合法权利，故对刘振的该项反诉诉请，本院不予支持。刘振要求金泰公司退还其直饮水安装费1500元的反诉请求，本院认为，金泰公司出具的票据虽表明该公司收取了刘振直饮水费用1500元，但该费用是否为直饮水安装费用，票据上没有载明，且双方亦没有该费用退还情形的口头或书面约定，故刘振的该项反诉诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，业主拒缴物业管理费，势必影响物业管理公司正常运转，以及小区设施、设备和环境的正常维护，金泰公司在履行物业服务的过程中存在管理不到位，服务不周到等瑕疵或问题，业主可通过向小区业主委员会反映协商予以解决，或通过其他法律途径维护权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘振在本判决书生效之日起十日内向湖南金泰物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年12月31日物业服务费共计15184元；二、驳回刘振的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由刘振负担，反诉诉讼费90元，由刘振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  莫晓晞二〇二〇年五月二十七日法官助理白璐代理书记员  许 娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。