朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初138号原告：朝阳市淮南花园小区业主委员会，住所地朝阳市双塔区淮南花园小区。负责人：刘龙柱，主任。委托代理人：刘龙柱，男，1976年5月4日出生，汉族，系该业主委员会主任，住朝阳市双塔区。被告：朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街二段78号，统一社会信用代码91211302797660822Y。负责人：孙林，总经理。委托代理人：周凤国，辽宁达冠律师事务所律师。原告朝阳市淮南花园小区业主委员会与被告朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告朝阳市淮南花园小区业主委员会的委托代理人刘龙柱、被告朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司的委托代理人周凤国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市淮南花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告2015年7月1日签订的物业服务合同，判令被告撤离朝阳市淮南花园小区；2、移交物业服务用房、配电房、水泵房等相关设施、场地、场所，退还物业用房的出租费；3、移交清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据等，退还2018年8月30日后收取的各项费用、公示2016年支取的220万元维修基金花费明细；4、恢复损坏的绿化场地、假山等并按原规划图恢复原貌；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告签订物业服务合同，约定原告将淮南花园的物业服务业务交给被告。合同约定的服务期间为2015年7月1日至2020年6月30日止。在被告服务的期间内出现严重的服务质量问题，毁坏了原有的绿地、树木、假山等小区规划，楼道卫生不合格、楼下乱堆杂物、不及时清理垃圾堵塞消防通道等等，小区业主对此不满。2018年4月16日至2018年4月20日，业主委员会以书面形式召开业主大会。小区总户数1,284，面积105,366.61平方米，参加业主大会投票832户，投票总面积69,048.27平方米，根据法律规定，符合双过半的要求，通过表决小区业主委员会向被告下发一份《淮南花园业主委员会关于解除小区物业物业服务合同的函》，通知被告解除了原物业服务合同。被告收到解除函后仍拒不搬出。故诉至法院。被告朝阳龙腾重阳地产开发有限公司物业分公司辩称，1、原告业主委员会成员组成已经失去了合法性，不能再代表淮南花园小区业主行使权利和履行义务，主体已经不再适格，业主委员会委员都是恶意拖欠被告物业费的业主。2、答辩人自物业服务合同签订以来，始终按照合同约定履行义务，服务质量符合合同约定，基本服务符合小区业主的需求，没有不妥之处，不同意解除物业服务合同。3、原告诉称被告毁损原有绿地、树木、假山等小区规划，卫生不合格等情形是不属实、不存在的。4、原告所诉楼下乱堆杂物、私搭乱建、堵塞消防通道等情况，是部分业主、居民及回迁户的行为。这是应当由行政执法部门解决的行政违法行为，不是物业管理范畴。物业公司没有行政执法权，只能劝说，劝说不成，是没有权力处理这些问题的。5、原告业主委员会的行为导致答辩人拖欠其他单位费用无法缴纳。综上，原告的诉请与事实不符，于法无据，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提供了如下证据予以证明：1、淮南花园业主大会书面征求意见表决书831份和业委会成员对淮南花园小区现物业表决票9张，证明业主委员会成员9人及831户小区业主均不同意被告继续为该小区提供物业服务。被告对该证据的质证意见为：对数量没有异议，对真实性不太清楚，需要回公司后了解一下情况；2、红旗街道下发的通知书、会场现场图、选票现场图、根据选举票数产生业主委员会成员及主任名单、公示名单，证明淮南花园业主委员会组成合法。被告对该证据的质证意见为：被告对业主委员会是不认可的，2018年1月19日下午举行业主委员会选举，这些事情被告不知情，被告的负责人也在这个小区住，但是都不知道，违反物业管理条例设定的程序，应当在15日前向所有业主公示。其二，这次成立的业主委员会的成员基本都是欠多年物业费的人，这些成员本身就违反物业管理条例的规定，不遵守按时交纳物业费的法律规定，不能当选为业主委员会成员。所以对本案业主委员会不予认可；3、原告物业管理服务合同一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，约定服务内容及期限。合同第二条约定楼道每周打扫一次，第九条约定垃圾日产日清。被告对该证据的质证意见为：对合同本身没有异议，而且被告是按照合同在改造义务，提供物业服务，没有违法和违约之处；4、照片13张，证明被告的物业服务严重违反合同约定，质量不合格。垃圾未做到日产日清，楼道不清洁，原有的绿化地及假山被被告建成停车场。被告对该证据的质证意见为：图片是原来的假山，原来确实有假山，但是后来大多数业主反应假山不符合大多数业主的需求，要求将假山变更成大广场，这是经多数业主意见后实施的。原告所说原有树木及绿化变成停车场也是征求业主意见，因小区停车位不够，多数业主同意改造成草坪车位。原告说垃圾未及时清理不属实，提供的这些照片是沙子，装修所用材料，业主在装修。后来这两张照片是动迁业主的东西放在那，物业要求清走，业主不清。私搭乱建不属于物业管理范畴，物业曾建议业主拆除，但业主拒不拆除，这属于行政执法的范畴，不属于物业管理范畴。楼道卫生属于断章取义，每天都有专人对小区的垃圾进行清理。原告的照片和以前提供法庭的不一致，有一部分小广告物业进行了清理，有些居民同意清理，有些居民不同意清理。物业管理繁杂。电梯损坏未及时修理，电梯维修不属于物业公司管理范畴，业主应该上报建委；5、解除物业服务合同的函、淮南花园小区业主委员会关于请求协调解除小区物业问题的请示、送给被告的解除通知、投票结果、光盘一张，证明原告解除了与被告的物业服务合同。被告对该证据的质证意见为：关于解除物业服务合同的函我问过物业公司的人员，物业公司没有收到过该函。向社区的请示属于业主委员会的单方行为，是否属实被告需要核实。统计结果被告不认可，总户数双方不一致。而且投票户数基本都是未交物业费的户，物业公司给我提供的数据是淮南花园按时交物业费的不足400户，交物业费的都同意物业公司的服务。如果按照原告提供的投票面积和户数统计，如果这些户都是或者大部分都是欠费户，这种结果也是不合法的，很多业主已经欠费5年以上，他们解除合同的目的是不想交纳以前的费用，而不是为整个的业主着想；6、2018年12月3日朝阳市双塔区建房和建设局为被告下发的通知，通知与被告解除合同，限期搬出小区。被告对该证据的质证意见为：被告从未收到过该通知。通知内容所说解除物业合同是不符合法律规定的。被告针对其答辩意见，向本院提交了如下证据予以证明：1、物业管理服务合同，证明双方物业服务的合法性和合理性，被告始终按照合同履行，没有违约行为。原告对该证据的质证意见为：对合同本身无异议，对被告证明问题有异议。被告在物业服务过程中没有严格按照合同约定进行服务，有严重的服务质量问题。举证过程中原告已经列举了违约的事项；2、欠费说明两份，淮南花园业主委员会2013年至2018年欠费明细，主要是业主委员会的委员欠费情况。原告对该证据的质证意见为：业主委员会的欠费明细除主任的欠费外，其他的我不清楚。即使欠费也不能否认他们代表全体业主行使权利，物业管理条例没有规定欠费的业主不能选举业主委员会的成员。淮南花园小区住户没有按时交物业费与本案无关。3、物业清扫明细表、对物业人员安排明细表，证明被告履行物业服务合同，对物业管理进行了详细的安排，具体负责人明确，每天都在正常履行合同约定的义务。与清扫明细表匹配的还有一组照片，物业公司发现部分业主私搭乱建给业主的通知，但是业主拒不改正，物业公司没有处理的权利。物业公司管理服务人员在清除墙面小广告的照片和清除垃圾、下水井等照片。原告对该证据的质证意见为：物业清扫明细是被告单方制作，不能证明期进行了实质服务。物业服务是否符合标准，应按实际内容来看，不是一张统计表就能证明的。原告从未看到过这份给业主的通知，情况不属实。关于清除小广告、清扫下水井的照片，与被告质证过程中有矛盾，被告说在服务过程中小广告未清理。这组照片不能反应被告所做服务符合合同约定标准，与事实严重不符，原告对被告的服务不认可。4、小区内绿地改造业主同意改造单、树林绿地改造同意单，证明小区改造停车位经业主同意。原告对该证据的质证意见为：小区业主委员会成员对签字有异议，有些字体是同一笔体，有虚假的成分。小区的绿地场地等属于全体业主，并非属于某单元业主，应当征求全体小区业主意见，而不是征求部分小区业主的意见，部分小区业主意见不能代表整个小区。5、物业服务协议772份，证明小区内的业主表示在本物业服务合同到期后继续与物业公司签订服务协议，由物业公司提供物业服务，时间是2020年7月1日起至2030年6月30日止，物业服务内容按照原物业服务合同约定的内容为主，并且反对业主委员会签订的物业服务合同，理由是因为现业主委员会已经违反了业主意志，不能再代表业主行使权利，所以签订了这份物业服务协议。原告对该证据的质证意见为：对真实性有异议，这些住户没有必要再签物业服务协议，因为业主委员会已经代表全体业主签订了物业服务合同。即使签订了物业服务合同，应该是这些业主与被告签订，这些合同只有业主签字，没有被告签字，合同是不能成立的。这些物业服务协议没有作用。被告的物业服务只能依据业主委员会签订的来履行或者解除。按照新的物业管理条例规定，即使续签物业服务合同，也是由业主委员会续签，业主没有权利。6、淮南花园小区监控系统安装工程合同书2份，证明物业公司委托工程公司以后欠的工程款，主要是业主欠物业费导致交不上工程款；证明1份，证明欠环卫局的卫生费，每年1万8千元，由于业主没按期交费，导致卫生费交不上；淮南花园物业欠账催款函1份，证明由于业主没能缴纳物业费导致物业公司不能缴纳维保费；淮南花园业主委员会人员欠费明细1份，证明业主委员会9名成员均欠缴物业费，业主委员会的人本身就违背了物业管理条例，拒不缴纳物业费，他们已经没有资格在代表业主委员会，所以导致业主委员会不在具有代表性，到目前为止，业主委员会成员已经不能在代表全体业主的利益，本身已经失去了合法性；不动产权证1份，证明这个物业用房所有权人是朝阳龙腾重阳地产开发有限公司，这个房屋不是物业的专属用房；小区内绿地改造业主同意征集单8份、小区内封闭式管理、绿地改造业主同意征集单57份，证明被告在小区改造的时候都征求过业主的意见，在业主同意的情况才进行的小区改造，所以物业公司进行小区改造是具备合法性、合理性的；照片3张，证明小区管理的现状，在小区改造后，在被告的管理下，各位居民业主生活的比较方便，而且快乐，说明物业公司的服务是合格的，不存在任何违约行为。原告对该证据的质证意见为：对被告的上述证据的真实性和证明问题均有异议，业委会的人员欠不欠费与履行职责没有关系，与要求解除合同也没有关系，解除合同是全体业主投票决定的，如果物业服务到位的话，为什么会有众多业主不交物业费。本院经审理查明事实如下：原告与被告签订《淮南花园物业管理服务合同》一份，约定合同有效期自2015年7月1日至2020年6月30日，建筑面积：住宅97,137平方米，商网23,124.07平方米，公建5,692平方米。该合同还约定了其他事项。原告在民事起诉状中事实与理由部分称面积105,366.61平方米。庭审过程中双方对面积均未举证。本院询问原告诉请要求被告移交的物业服务用房、配电房、水泵房等相关设施、场地、场所，是否有产权凭证或其他手续，原告称：没有，小区建造的时候规划上有物业服务用房、配电房、水泵房；被告称没有物业服务用房、配电房、水泵房，被告在开发公司的一个网点里办公。本院询问原告要求被告退还物业用房的出租费数额是多少、是否有证据，原告称没有证据，数额是多少不清楚。本院询问原告要求被告移交清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据等，现在是否进行清算了，原告称没有。本院询问原告要求被告退还2018年8月30日后收取的各项费用的数额是多少，各项费用都包含什么，是否有证据，原告称不清楚，没有证据，因为被告管理过程中收费，被告应该有记载，各项费用包括物业费、广告费、电梯费、车位出租费。本院询问原告要求被告按原规划图恢复损坏的绿化场地、假山，有损坏的相关证据吗，原告称在原庭审过程中提交过，没有其他证据。本院询问原告朝阳市淮南花园小区一共有多少业主，原告称按楼房住宅的户数应该是1,322户，被告称住宅1,508户，未含门市61户。本院询问原、被告实际居住户数，原被告均认可实际居住户数无法统计，有部分没在这居住。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，首先，原告针对其诉讼请求向本院提交了淮南花园业主大会书面征求意见表决书831份，证明831户小区业主不同意被告继续为该小区提供物业服务，被告提交了772名业主与其签订的物业服务协议，服务时间是2020年7月1日起至2030年6月30日止，物业服务内容按照原物业服务合同约定的内容为主。原告的831份表决书与被告的772份业主与其签订的物业服务协议互相矛盾，因为两者相加总数为1,603，而该小区的住宅户数，原告称为1,322户，被告称住宅1,508户，未含门市61户，且实际居住户数要比住宅户数低，因为有部分住宅未住人，但双方均不能提供确切数字。故原告称淮南花园业主大会书面征求意见表决书人数过半，事实不清证据不足。其次，关于建筑面积，物业服务合同约定：建筑面积：住宅97,137平方米，商网23,124.07平方米，公建5,692平方米，合计125,953.07平方米；原告称面积105,366.61平方米，投票总面积69,048.27平方米，原告既未向本院提供证据证明总面积，也未向本院提供证据证明投票户数的总面积，故原告称参加投票业主所占的面积已过半事实不清证据不足。故原告要求解除原、被告2015年7月1日签订的物业服务合同、判令被告撤离朝阳市淮南花园小区的诉讼请求，事实不清、证据不足，不予支持。原告要求被告移交物业服务用房、配电房、水泵房等相关设施、场地、场所，退还物业用房的出租费、移交清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据等，退还2018年8月30日后收取的各项费用、公示2016年支取的220万元维修基金花费明细，恢复损坏的绿化场地、假山等并按原规划图恢复原貌等其他诉讼请求，事实不清证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告朝阳市淮南花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费200元（原告朝阳市淮南花园小区业主委员会预交），由原告朝阳市淮南花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  孙文盛人民陪审员  高云红人民陪审员  王冬梅二〇二〇年五月二十六日法官助理包爽书记员雒文茹