安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1659号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：姚伟健，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 被告：胡喜梅，女，1976年4月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司诉被告胡喜梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员程叙强适用小额诉讼程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）委托诉讼代理人姚伟健、李源到庭参加诉讼。被告胡喜梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费5025元；2、判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金(按照年利率10%计算，暂计算至2020年1月为753元);3、判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日的能耗费、2015年1月1日至2019年12月31日的水费，合计4207元;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了金域蓝湾小区C5-1-1504房屋，建筑面积116.32m，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定，被告每半年的第一个月上旬预交半年的物业费，缴纳标准为：物业费为按建筑面积每月每平方米0.9元，能耗费为按建筑面积每月每平方米0.5元。若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天3%交纳违约金。协议生效后，原告按照双方协议的约定履行物业服务的各项义务，但是，2016年1月至2019年12月的物业费、能耗费及2015年1月至2019年12月的水费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法做出公正判决。 被告胡喜梅未进行答辩。 经审理查明：原告伟星物业公司系弋江区金域蓝湾小区的前期物业管理单位，被告胡喜梅系金域蓝湾小区C5-1-1504室业主，房屋建筑面积116.32m。双方于2014年7月4日签订《前期物业管理服务协议》,协议约定甲方（即原告伟星物业公司）负责对房屋公共部位、公用设施设备进行日常管理和维修养护，环境卫生保洁，公共秩序（安保执勤）维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，公共绿化维护保养和消防管理等。协议还约定，物业费缴费周期为每一年预收一次，交费时间为每次交费第一个月上旬；住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元计算（不含能耗费），公共能耗费标准层（六层级六层以上）按0.5元/月/平方米收取；乙方（业主）违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2016年以后，被告胡喜梅户因故（原告庭审中称系被告窗户玻璃破碎维修事宜与原告伟星物业公司一直未能协商解决）开始拒缴相关物业费用。原告除电话催收物业费用外，还上门催收并张贴物业管理费用通知函，但被告胡喜梅户至今未交纳相关费用，故原告诉至本院。 另查明：被告胡喜梅户从2016年1月份开始欠缴物业费等相关费用，截止2019年12月31日共计欠缴物业费5025元（116.32×0.9×12×4），欠缴能耗费2791元（116.32×0.5×12×4）。 上述事实有原告向本院提交的前期物业服务协议、服务价格证、物业费通知函、照片（门上张贴物业费通知函）及当事人当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案被告胡喜梅作为金域蓝湾小区C5-1-1504室业主于2014年7月4日与原告伟星物业公司签订了前期物业服务协议，该协议对原被告双方均具有约束力。根据该物业服务协议，原告履行了金域蓝湾小区公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务，被告作为业主应当依此协议约定的服务费标准缴纳相关物业服务费用。即便是因窗户玻璃维修未能协商解决，被告胡喜梅也不能拒缴多年的物业服务费用。因为房屋窗户玻璃发生破碎属房屋质量问题范畴，应按房屋质量保修条款来处理，如在保修期内维修的责任应是开发企业，出保修期则应自行负责维修，维修不是原告物业公司的义务，故以此作为拒缴物业费的理由不能成立。本案被告胡喜梅经本院合法传唤拒不到庭，也不答辩，应视为其放弃了相应的诉讼权利，包括对证据进行质证的权利，故对原告提交的证据应予认定，双方由此而确立的权利义务关系应受法律保护。被告未能按照协议约定交纳相关服务费用明显违反合同义务，故对原告诉请被告支付欠缴的物业费和能耗费予以支持。原告伟星物业公司诉请被告按照年利率10%的标准（原告主动将协议约定的每日3‰标准降至年利率10%的标准）承担2020年1月以前被告逾期交纳物业费违约金753元符合法律和协议约定，本院予以支持。因物业费按年度收取，约定违约金目的在于督促相关业主及时履行缴费义务，弥补资金占用损失，故对2020年1月以后的违约金本院不再支持。原告诉请被告支付2015年1月1日至2019年12月31日水费1416元超出了前期物业服务协议的范围，也未提供相关证据证实原告已代为垫付，故本案不予处理，原告可另行主张。综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡喜梅应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费5025元； 二、被告胡喜梅应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费逾期交纳违约金753元； 三、被告胡喜梅应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司能耗费2791元； 四、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告胡喜梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  程叙强 二〇二〇年五月二十一日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。