吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2405民初451号 原告：龙井市金帝物业管理有限公司，住所地：吉林省延边朝鲜族自治州龙井市龙门街铁龙胡同。 法定代表人：朱孟利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建龙，吉林华烁律师事务所律师。 被告：于波，男，1971年7月12日出生，汉族，长白山物流有限公司职员，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：孔凤（系于波的妻子），女，1972年5月13日生，汉族，龙井市文化社区职员，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：于佳祺（系于波的女儿），女，1995年11月26日生，汉族，和龙市林区基层人民法院法官助理，住吉林省龙井市。 原告龙井市金帝物业管理有限公司与被告于波之间物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙井市金帝物业管理有限公司（以下简称金帝物业公司）的委托诉讼代理人何凝美、王建龙，被告于波及其委托诉讼代理人孔凤、于佳祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金帝物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令于波支付拖欠的物业费2612元（物业服务费2252元、公用电费240元、二次供水费120元）；2.判令于波支付逾期利息（2020年1月6日以前的利息为195.38元；自2020年1月6日起至全部支付为止，以2612元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息）；3.本案诉讼费由于波负担。事实与理由：于波系龙井市金地万象城小区C座3号楼5单元101室的户主，房屋面积为85.234平方米。2011年10月，于波签署《金地万象城业主手册》，我公司为物业管理人。根据《金地万象城业主手册》，于波应每月每平方米房屋交纳0.45元物业服务费，每年交纳150元公用电费。随物价上涨，自2014年开始物业服务费由每月每平房米0.45元涨至每月每平方米0.55元，所有交纳物业服务费的业主都没有异议。现于波拖欠2016年至2019年的物业服务费2252元及公用电费240元、二次供水费120元，共计2612元。经我公司多次催要，于波拒绝交纳，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。 于波辩称，对二次供水费120元和公共电费240元没有异议，同意交纳。但是不同意支付物业服务费，原因如下:1.根据业主手册中的相关规定，小区物业应该加强门禁管理、外来车辆要经过物业工作人员的同意、登记才能进入小区，但目前为止，外来车辆随意进入小区，门卫栏杆处一直处于放行状态。2.物业方在清洁方面清扫不及时不到位。下雪时不能及时清理，由于积雪导致路面较滑，造成一定的交通事故隐患，本小区已有业主车辆因物业方的清雪不及时，因路面积雪被压实导致发生交通事故。小区内路面以及花坛存在垃圾堆放、楼道内以及雨达缓台处的垃圾也并未及时处理、存在脏、乱、差的现象。3.该小区安装的监控设备已经损坏多年，并没有像合同中所说的全程24小时监控，致使业主丢失物品、车辆车窗被砸因不能提供监控录像无法协助业主进行报案，业主的权益受到损害。4.业主因屋内漏水。屋内返潮找物业多次，物业方搪塞业主并未维修。5.小区内车辆停放不规范，小区内自行车、机动车乱停乱放，阻塞了消防通道和交通，给业主的通行和交通带来了不便。6.在楼宇门口公共区域内长期堆积大量废品，其中包括纸壳，塑料制品、木质品等易燃物品，物业方并无相关人员进行及时清理或管理，造成极大的火灾隐患，并且物业方并无醒目的标志明示消防通道与禁止在消防通道停车警示牌。7.物业方在收取物业费时行为不当，在业主暂时拒绝交纳物业费后，物业方在业主不知情的情况下采取拧楼道灯泡、私自更换门锁的方式向业主催缴物业费，导致业主下班后不能回家，侵犯了业主的权利。8.不同意按每月每平方米0.55元交纳物业服务费，起诉状中，物业方陈述2014年由于物价上调提高物业费不属实，物业方在2012年就擅自将物业费涨价至每平方米0.52元，2014年也没有经过全体业主的同意就擅自涨价，提高物业费，物业方没有按程序如实公示收支明细，只有收取的具体数额，物业费的交纳应该以合同为准。9.根据有关规定物业费上涨需要有建筑面积过半数的业主、占总人数过半的业主的同意。10.物业方收取物业费应当遵循合理、公开以及费用质量相适应的原则，该小区涨价并无物价局的批准备案。 本院经审理认定事实如下：2011年9月10日，龙井市金地房地产开发有限责任公司与龙井市金帝物业管理有限责任公司签订《物业委托服务协议书》，将金地万象城小区的物业委托给金帝物业公司进行管理。于波系金地万象城C座3号楼5单元101室业主，其房屋面积为85.234平方米。2011年10月17日,于波在金地物业公司出具的业主手册上签字，约定每月每平方交纳0.45元物业服务费，每年交纳150元公用电费（二次供水费90元、公共电费60元）。2014年，金帝物业公司将物业服务费涨价至每月每平方米0.55元。于波按涨价后的价格交纳了2014年、2015年物业服务费，并至今接受了金帝物业公司的物业服务。现于波尚未交纳2016年至2019年的物业服务费2252元、公用电费240元及二次供水费120元。 认定上述事实的证据有：原告提交的营业执照复印件一份、物业委托服务协议书复印件一份、金地万象城业主手册复印件一份、2014年度、2015年度物业费收据一份、2014年物业费收取情况汇总表一份、资质证书复印件一份，被告提交的身份证复印件一份、光盘一份、照片38张及原被告的庭审陈述。 本院认为,于波所签署的金地万象城业主手册所记载的内容是有关物业服务合同关系以及各自权利义务的约定，系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应按合同的约定履行各自的义务。金帝物业公司为于波所在的小区提供了物业服务，于波作为业主应当交纳物业服务费。于波提出金帝物业公司未经业主同意，私自上调物业管理费不合理不合法，拒绝按新标准交纳物业费的抗辩，本院认为在市场物价不断上涨的同时，为了更好的服务于业主，金帝物业根据本小区实际情况在合理的范围内上调物业管理费属于合理行为，且从实际履行情况来看，包括于波在内的大部分业主也已经连续多年按涨价后的标准交纳了相应年度的物业管理费，双方虽然没有重新签订合同，但事实上双方已经以实际履行的方式认可了价格变更，于波未能提供充分的证据予以证明其按涨价后的价格交纳物业费并非出于其自愿，应承担举证不能的责任。故对于波的抗辩，本院不予支持。根据双方提交的证据，金帝物业公司在所提供的物业服务中确有瑕疵，结合庭审及金帝物业公司服务的实际情况，本院酌定于波按照物业服务费90%的标准交纳物业费，故于波应当交纳的物业用为2252×90%＝2027元。于波对二次供水费120元，公共用电费240元无异议，本院予以确认。因金帝物业公司履行合同时也存在违约行为，故对其要求支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告于波于本判决发生法律效力后5日内向原告龙井市金帝物业管理有限公司支付物业服务费2027元、二次供水费120元、公共电费240元，共计2387元； 二、驳回原告龙井市金帝物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告于波负担21元，龙井市金帝物业管理有限公司负担4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 刘 阳 二〇二〇年五月二十九日 书记员 文惠兰