浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1405号 上诉人（原审原告）：姜秋莉，女，1955年9月3日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：**，男，1953年5月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈华生，杭州市力平法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：端木魏，男，1971年8月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：柳沛，浙江五联律师事务所律师。 上诉人姜秋莉、**因与被上诉人端木魏合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：杭州市下城区房屋原系公有住房，由姜秋莉承租。2003年2月28日，姜秋莉通过房改购房取得该房屋的所有权，房屋所有权登记在姜秋莉名下。姜秋莉与**于1981年7月28日登记结婚，在办理杭州市下城区房屋房改购房手续时，折算了姜秋莉、**两人的工龄。2016年4月6日，该房屋变更登记为姜秋莉、**两人共同共有。姜秋莉、**于2017年向原审法院提起与端木魏的返还原物纠纷，姜秋莉、**在该案起诉状中称，姜秋莉与端木魏签订了出租案涉房屋的“协议”，端木魏在姜秋莉尚未通过房改时先以15万元的对价向姜秋莉租用案涉房屋，待完成“房改”获得案涉房屋产权后再将房屋产权以零对价出售给端木魏。第一次庭审中，姜秋莉认可2002年与端木魏之间达成的是“房卡”买卖，即姜秋莉将未获房改房的案涉房屋的长期租赁权出售给端木魏。2002年1月18日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木魏房款肆万元整。2002年2月9日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：今收端木房款肆万元整。2002年5月13日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木人民币贰万元整。以上三份《收条》共计载明收款100000元。2002年年初，姜秋莉将案涉房屋交付给端木魏，后由端木魏占有使用案涉房屋至今。案涉房屋的公有住房买卖协议书、房改专用出售发票、登记在姜秋莉名下的房屋所有权证、契证、国有土地使用证、2002年1月26日至2013年1月17日向杭州市房产管理局交纳租金的发票原件均在端木魏处。 2018年3月7日，姜秋莉、**以合同纠纷为由诉至原审法院，请求：确认姜秋莉、**与端木魏就坐落于杭州市下城区房屋的转让行为无效；端木魏返还姜秋莉、**的房屋，姜秋莉、**则返还已经收取端木魏的100000元款项；端木魏支付给姜秋莉、**房屋使用费100000元。端木魏提出反诉，请求：判决双方订立合同合法有效，姜秋莉继续履行原协议约定；姜秋莉、**一同协助配合端木魏对位于杭州市下城区的已购房屋办理房屋过户手续。原审法院于2018年9月26日作出（2018）浙0103民初1569号民事判决，判决驳回姜秋莉、**的诉讼请求及端木魏的反诉请求。 后因双方均不服判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月29日作出（2018）浙01民终8967号民事判决，认定：关于效力问题，虽然在案涉房屋房改之前双方就“公房租赁卡”的买卖在一定程度上违反了当时的国家行政法规的相关规定，但在姜秋莉、**通过房改取得案涉房屋产权后，该“公房租赁卡”的买卖关系已经转化为房屋买卖关系，而房改房的买卖并不被法律、法规所禁止，故姜秋莉、**以此为由主张合同无效，依据不足。姜秋莉、**以姜秋莉在处分案涉房屋时未征得共有权人**的同意为由主张案涉买卖关系无效，缺乏法律依据。况且案涉房屋交付端木魏占有使用至今已达成十余年，**对此表示不知情，且长期未提出主张，亦不符合常理。虽然法律规定房屋买卖合同应当采用书面形式，但双方事实上已经履行买卖协议多年，姜秋莉、**以双方之间的买卖关系缺乏合同形式要件为由主张合同无效，依据不足。根据双方当事人在（2017）浙0103民初528号案件中的陈述以及已经查明的事实，端木魏尚有部分房款未支付，而双方当事人对案涉房屋的过户条件亦缺乏相应的约定，故端木魏在未付清房款的情形下要求姜秋莉、**配合办理案涉房屋过户手续，依据不足。故判决驳回上诉，维持原判。 另查明：⑴庭审中，姜秋莉、**自认：端木魏未付清房屋尾款金额为5万元；⑵2019年6月14日，端木魏的委托诉讼代理人钱国黎向杭州市东方公证处申请保全证据，已将5万元提存至浙江中铭律师事务所。 姜秋莉、**的诉讼请求为：1.解除姜秋莉、**与端木魏双方之间2002年3月间就案涉房屋（坐落于杭州市下城区的预约转让协议；2.端木魏支付给姜秋莉、**房屋占有使用费100000元（自2003年3月至2019年5月止，姜秋莉、**自愿返还已经收取的部分房款100000元，两项可折抵持平）；3.本案案件受理费由端木魏承担。 端木魏的反诉请求为：1.姜秋莉、**继续履行双方于2002年前后订立的房屋买卖合同；2.姜秋莉、**协助配合端木魏对位于杭州市下城区的已购房屋办理房屋过户手续；3.诉讼费由姜秋莉、**承担。审理期间，端木魏撤回第一项反诉请求，原审法院予以准许。 原审法院认为：生效判决已经认定，双方“公房租赁卡”的买卖关系已经转化为房屋买卖关系，事实上双方已经履行买卖协议多年，故姜秋莉、**主张双方没有成立房屋买卖合同关系，要求解除预约合同，不予支持。端木魏已举证证明其将5万元提存，并要求支付给姜秋莉、**，姜秋莉、**可至浙江中铭律师事务所领取提存款项50000元。故端木魏已经支付房屋尾款5万元，姜秋莉、**应配合端木魏办理案涉房屋过户手续，对端木魏的反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年12月6日：一、姜秋莉、**于判决生效之日起十日内协助端木魏办理杭州市下城区房屋过户手续；二、驳回姜秋莉、**的全部诉讼请求。案件本诉受理费减半收取1150元，由姜秋莉、**负担；反诉受理费6900元，保全费5000元，合计11900元，由姜秋莉、**负担。 宣判后，姜秋莉、**不服，向本院提起上诉称：一、在本案中，姜秋莉、**一直秉持民事活动所要求的诚实信用原则，在双方没有任何书面协议的情况下，在前案中主动确认了曾经存在口头约定。但需要明确的是，口头约定的内容为“先以15万的对价向姜秋莉、**租用标的房屋，待姜秋莉、**完成房改获得标的房屋产权后，再由姜秋莉、**将房屋产权以零对价出售给端木魏”。端木魏自口头约定达成之日止本案诉讼前，都未曾向姜秋莉、**支付全部租房款。这样一份连前置付款条件都完全没有履行，且违反当时国家行政法规，不符合房屋买卖要式合同标准的“房卡买卖协议”，却被法院认定为“公房租赁卡的买卖关系已经转化为房屋买卖关系”，“双方事实上已经履行买卖协议多年”，并且端木魏在将近20年后才履行口头协议的前置付款条件，原审法院依然认可该行为，据此判决，显失公平。二、房卡买卖口头协议系姜秋莉一人完成，且协议形成当时，交易双方均无权处置案涉房屋，故双方的口头协议应为预约合同。三、由于**常年在国外任教，故其不知情，长期未提出主张，合情合理。端木魏明知该案涉房屋将会折算**的工龄，却未向**进行确认。案涉房屋属于夫妻共同财产，处置共同财产应由共有权人共同决定，原审法院判决错误。综上，姜秋莉、**的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持姜秋莉、**的一审全部诉讼请求、驳回端木魏的反诉请求；2、本案受理费用由端木魏承担。 针对姜秋莉、**的上诉，端木魏发表答辩意见称：第一、本案系双方当事人的第三次诉讼，该案之前已由相应的生效判决做出了相应的认定。本案中所涉的双方之间的买卖合同关系已经事实成立。并不违反相应的国家规定。因此本案中双方之间的买卖合同关系是合法有效的，应当受到法律的保护。二、**并未出现在当时姜秋莉所持房屋产权所有权人一栏中，且姜秋莉和**系夫妇，在长达将近20年的时间中，**不可能对该事务，尤其是涉及到房产的重大事务，毫不知情，因此姜秋莉和**所提该观点与事实不符，原审没有支持其该主张，符合相应的事实。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，姜秋莉和**的主张缺乏相应的事实和法律依据，请求维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，姜秋莉、**起诉请求解除双方的预约转让协议，理由为：双方未签订正式的房屋买卖合同，预约转让协议无法继续履行；端木魏逾期交付剩余5万元的对价；姜秋莉在处分案涉房屋时未经过共同所有权人**同意；达成“公房租赁卡”买卖协议时，姜秋莉、**均无权处分案涉房屋。本院认为，生效判决【（2018）浙01民终8967号】已经认定，姜秋莉、**与端木魏之间的“公房租赁卡”的买卖关系已经转化为房屋买卖关系，双方存在事实上的房屋买卖合同关系。故姜秋莉、**关于双方房屋买卖合同关系没有成立的理由不能成立。至于姜秋莉、**认为端木魏逾期交付剩余5万元对价的主张，本院认为，姜秋莉、**未提供证据证明双方曾就支付款项的时间做出约定，也未提供证据证明其曾要求端木魏支付余款，端木魏拒绝支付，端木魏亦不认可姜秋莉、**曾就此向其主张权利，现端木魏已以提存的方式支付剩余5万元款项，故姜秋莉、**以端木魏逾期支付5万元对价为由要求解除合同，理由无法成立，原审法院不予支持正确。姜秋莉、**与端木魏就案涉房屋的买卖合同关系已经成立，端木魏亦已履行付款义务，故端木魏有权要求姜秋莉、**办理案涉房屋过户手续，原审法院予以支持亦正确。 综上，姜秋莉、**的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人姜秋莉、**负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月十三日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜