安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1821民初324号原告：吴培元，男，1969年11月29日出生，汉族，住江苏省吴江市。委托诉讼代理人：冯黔，苏州市吴江区梅堰法律服务所法律工作者。被告：安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇学后北路，统一社会信用代码91341821568994589C。法定代表人：何红喜。被告：郎溪县融通建设发展有限责任公司，住所地安徽省郎溪县建平镇凤飞路（静湖公园县规划馆），统一社会信用代码9134182159866007X7。法定代表人：宗桂生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明水，安徽宣一律师事务所律师。原告吴培元诉被告安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞房产公司）、郎溪县融通建设发展有限责任公司（以下简称融通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告吴培元委托诉讼代理人冯黔，被告融通公司法定代表人宗桂生及其委托诉讼代理人王明水到庭参加了诉讼，被告鑫瑞房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴培元向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告签订的关于位于郎溪县建平镇伍员路北郎川大道南侧福海花园15幢1单元2803号房屋的商品房买卖合同无效，并注销两被告的网签协议。2.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年11月18日，两被告签订了位于郎溪县××××镇××路北××南侧××××幢××单元××号的商品房买卖合同，合同编号为2015预000××号，合同约定了单价4810元/㎡，预售面积118.07㎡，预售价款567917元。后经原告查实，两被告并无真实购房的合意，融通公司也分文未付，鑫瑞房产公司签订给融通公司的房屋只是让与担保，签订合同的目的只是为了鑫瑞房产公司销售的房款能及时支付给案外人安徽省新世纪建筑工程有限公司（以下简称新世纪公司），鑫瑞房产公司与新世纪公司于2015年11月10日签订的《福海花园二期工程施工补充协议》可以证实。2018年2月6日，原告与鑫瑞房产公司签订了关于位于郎溪县××伍员路北郎川大道南侧福海花园××幢××单元××号房屋订购单，该订购单约定了单价为4550元/㎡，预售面积118.07㎡，预售价款537219元，签约当天原告支付了2万元定金。2019年5月29日，原告与鑫瑞房产公司签订了《商品房买卖合同》，该房屋的实际建筑面积为118.36㎡，总价款为538538元。在《商品房买卖合同》签订时原告结算了大部分房款，同日鑫瑞房产公司将该房屋交付给了原告，原告也对该房屋进行了装修装饰。现原告已付清了全部的房款，原告是该房屋的真正购买人，因两被告的商品房买卖合同已网签备案，导致原告与鑫瑞房产公司的商品房买卖合同无法网签，无法办理过户登记手续。故原告诉至法院。鑫瑞房产公司未到庭进行答辩，但在庭前向本院提交了书面答辩状，答辩称：1.何建荣、戴健英是吴江市松灿电子有限公司（以下简称松灿公司）股东，同时何建荣、戴健英也是合法夫妻，该公司成立于2006年。2015年，松灿公司建设厂房，实际施工人为吴培元，结欠款项为445000元。截止到2016年10月20日，鑫瑞房产公司与吴培元达成抵押协议，以福海花园10号楼1304号房屋作为抵押物，但是没有办理抵押登记手续。同时因吴培元另外帮松灿公司做了其他修补工程。2017年1月27日，经结算为5万元，鑫瑞房产公司盖章表示愿意支付。鑫瑞房产公司之所以愿意抵押，也愿意帮松灿公司一起承担债务，是因为松灿公司的股东何建荣也是鑫瑞房产公司的股东，何红喜是何建荣父亲，也是鑫瑞房产公司的大股东，因此鑫瑞房产公司愿意承担松灿公司的债务。2.因福海花园小区10号楼1304号房屋被鑫瑞房产公司出售，无法办理抵押登记。后吴培元于2018年找到鑫瑞房产公司，称想在郎溪买一套房子，鑫瑞房产公司欲以房款抵消欠款，便与吴培元签订了15幢2803号房屋订购单，吴培元支付定金2万元。2019年5月份，鑫瑞房产公司将该房屋交付给了吴培元并签订书面购房合同，听物业公司说吴培元进行了装修，至今房款已经全部结算完毕。3.2015年，鑫瑞房产公司为了承诺支付新世纪公司工程款，假装到房管部门与融通公司签订了关于15幢2803号房屋网签协议，融通公司没有支付房款。鑫瑞房产公司当初未就该部分事实对吴培元说过，后因融通公司拒绝注销网签，导致吴培元到鑫瑞房产公司来闹，后告知了吴培元该节事实。融通公司在庭审中答辩称：1.根据相关规定，房地产开发企业进行商品房预（销）售，必须通过房地产交易管理网络实行网上签约合同和预售备案管理，同时对房地产交易管理系统上提供信息的真实性、准确性负责。可见，商品房的网签备案是政府加强房地产市场管理的一种手段，并具有公示的效力。2.福海花园项目是由鑫瑞房产公司开发，施工单位为新世纪公司。为防止鑫瑞房产公司因债务纠纷导致被查封资产、福海花园二期工程出现烂尾情况，根据郎溪县住建委2015年3号会议纪要，经鑫瑞房产公司和新世纪公司同意，将福海花园300套住宅和7640.69㎡的商铺采取与融通公司签订商品房预售合同，到房地产管理部门进行备案并在网上进行公布的形式，将商品房网签备案至融通公司名下，以预售网签备案给融通公司的商品房销售款支付施工单位工程款。吴培元诉称购买的郎溪县建平镇伍员路北郎川大道南侧福海花园15幢1单元2803号房屋包括在该300套网签备案房源之内，但融通公司与鑫瑞房产公司对该300套住宅进行网签，是鑫瑞房产公司、融通公司及施工单位各方真实意图的表示，且房地产管理部门给予了网签备案，合同是合法有效的，并不违反商品房销售网签备案管理规定。至于融通公司是否支付了合同约定的价款，则是另外一个法律关系，且主张价款权利的主体也不是原告，根据合同相对性原理，原告无权也无法律依据请求撤销涉案的网签备案合同或请求确认无效。3.2015年11月18日，涉案房屋已网签备案到融通公司名下，说明向社会公示的信息是该商品房已经销售给了融通公司。鑫瑞房产公司在没有与融通公司协商一致解除网签备案合同的情况下，又将该房屋出售给吴培元，违反了商品房的销售管理规定，也违反了国务院关于商品房交易合同必须进行网上备案的规定，其销售行为是无效的，属于一房二卖，不受保护。且鑫瑞房产公司将涉案房屋网下销售给原告，并不能否定两被告之间网签备案合同的效力。4.经生效判决确认，鑫瑞房产公司至今尚欠融通公司借款本金1300万元及对应利息，但至今未归还，融通公司亦为受害方。吴培元为支持其主张，提交以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明：2015年11月18日，两被告签订商品房买卖合同并进行了网签。2.《福海花园二期工程施工补充协议》，拟证明：2015年11月10日，鑫瑞房产公司与新世纪公司签订协议，为保证鑫瑞房产公司按时支付工程款，鑫瑞房产公司将300套房屋网签给融通公司，并不是实际上的买卖行为，融通公司在答辩中也予以了明确。3.房屋订购单、收据，拟证明：原告于2018年2月6日向鑫瑞房产公司购买涉案房屋，并于当天支付定金2万元。4.《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证明：原告与鑫瑞房产公司于2019年5月29日签订商品房买卖合同，该合同约定了房屋总价款为538538元以及房款的支付方式。5.福海花园二期客户结算清单，拟证明：2019年5月29日，鑫瑞房产公司交付房屋时对面积差价及总费用的结算情况。6.结算单，证明原告2019年10月28日支付给鑫瑞房产公司尾款23600元，结清了所有房款。7.单元首次登记证，拟证明：涉案房屋已取得了单元登记。8.结算单、情况说明、协议书、工程款结欠条，拟证明：原告支付房款中的495000元的具体来源情况。9.收款收据、收条、装修许可证、《福海花园二期前期物业综合服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》，拟证明：2019年5月29日，鑫瑞房产公司已将房屋交付给原告。10、房屋照片，拟证明：原告已经装修好房屋并实际入住。庭审质证时，融通公司对吴培元提交的证据发表以下质证意见：证据1无原件，对真实性暂无法确认；假使这份合同是客观存在的，相反可以证明两被告之间将涉案的房屋已签订了商品房买卖合同，也进行了网签备案，效力高于原告和鑫瑞房产公司网下所签订的合同，且两被告之间签订了该份合同，并不违反法律的强制规定，是合法有效的，非经双方协商一致，该合同不可以解除。证据2无原件，对真实性暂无法确认，但该份合同如是真实的，恰恰证明了两被告以及案外人新世纪公司是经协商一致将房屋网签给融通公司的，网签合同总价款和新世纪公司的工程款相一致，该合同并不存在欺诈、胁迫和违反法律的强制性规定等情形。对证据3、4真实性不清楚，鑫瑞房产公司从未与融通公司协商过解除网签合同事宜，也从未告诉融通公司在网下将涉案房屋出售给了原告。对证据5、6真实性不清楚，但该两组证据假使存在也不符合撤销两被告之间网签备案合同的条件，因为结算的款项并未支付至规定的银行账户，更没有作为专用的款项支付工程款。对证据7无异议，该涉案房屋目前产权登记在鑫瑞房产公司名下，也证明了该房屋目前不属于原告。对证据8、9、10真实性无异议，但从中可以看出鑫瑞房产公司与原告之间的房屋买卖合同属于以房抵债，与两被告之间网签备案合同所要达到的房屋销售价款支付第三人工程款的目的是一致的。更进一步证明原告与鑫瑞房产公司之间网下的销售行为是无效的，不能对抗两被告之前的房屋销售抵债行为。为支持其辩解意见，融通公司向本院提交以下证据：1.会议纪要，拟证明：两被告之间将包含涉案房屋在内的300套住宅和7700平米的商铺网签备案至融通公司名下，主要是为了工程的顺利进行，以网签备案的房屋销售款支付工程款、材料款、农民工工资，客观上也是属于以房抵债；会议纪要所做出的决定是房地产管理部门在征求鑫瑞房产公司、施工单位和融通公司各方意思的基础上形成的。2.（2019）皖1821民初1715号民事判决书，拟证明：融通公司为了福海花园项目的建设向鑫瑞房产公司融资借款1300万元，按照年利率8.5%计算资金占用费，鑫瑞房产公司以开发的有关房屋作为担保。但因抵押房屋已被施工单位查封，融通公司面临债权无法实现的风险。庭审质证时，吴培元对融通公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，但并不能证明两被告之间存在真正意义上的买卖合同。对证据2真实性无异议，但与本案没有关联性。鑫瑞房产公司未提交证据，亦未到庭进行质证。本院对当事人提交的证据审查认证如下：吴培元提交的证据1由鑫瑞房产公司与融通公司签订，亦为吴培元诉请确认效力的合同，本院依法予以确认，作为认定案件事实的依据。吴培元提交的证据2为复印件，无法确定其真实性，本院对该证据依法不予确认，至于两被告之间签订商品房买卖合同的目的，本院将结合各方当事人陈述及经审查确认的证据依法予以确认。吴培元提交证据3、4、5、6、8、9，欲证明其与鑫瑞房产公司之间成立合法的买卖合同关系，并以抵消欠款、支付尾款等方式支付了房款，且房屋已交付。该部分证据与本案的审理具有一定的关联性，本院结合鑫瑞房产公司的陈述对该部分证据予以采纳，作为认定案件事实的依据，对于双方之间的买卖合同是否有效及其能否对房屋享有合法权益，本院在本案中依法不作认定。融通公司对吴培元提交的证据7真实性无异议，本院依法对该证据予以确认。吴培元提交证据10，欲证明其已实际装修入住，该组证据与本案两被告之间合同效力的认定无直接关联性，故本院对该证据依法不予确认。吴培元对融通公司提交的证据1真实性无异议，该证据与本案的审理具有关联性，本院依法予以确认。融通公司提交的证据2与本案两被告之间合同效力的认定没有关联性，本院依法不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫瑞房产公司系郎溪县建平镇福海花园小区的开发企业，新世纪公司为工程施工方。为保证新世纪公司能够按时取得工程款以支付工人工资、材料款，进而保证福海花园二期项目能够顺利进行，2015年底，经鑫瑞房产公司、新世纪公司及融通公司协商一致，同意将鑫瑞房产公司开发未售的300套住宅和部分商业用房，采取网签的形式固化在融通公司名下。2015年11月18日，融通公司作为买受人，与鑫瑞房产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为2015预0003314号），合同约定融通公司购买鑫瑞房产公司开发的福海花园××幢××单元××号房屋。合同签订后，融通公司及鑫瑞房产公司将上述涉案房屋在房屋管理部门进行了网签备案，上述房屋目前登记在鑫瑞房产公司名下。2016年10月20日，松灿公司与吴培元、鑫瑞房产公司签订一份协议书，约定因松灿公司欠付吴培元厂房建造款，由鑫瑞房产公司以其名下所有的10号楼1304号房屋作价445000元抵押给吴培元。后吴培元与鑫瑞房产公司签订一份补充协议，协议载明：1.因松灿公司结欠吴培元工程款495000元无力归还，鑫瑞房产公司自愿提供担保以福海花园二期10号楼1304号商品房作为抵押，对其中的445000元债务提供担保，因未办理抵押登记手续，房屋被鑫瑞房产公司处置。双方确认于2018年4月30日解除抵押协议，鑫瑞房产公司自愿赔偿吴培元损失445000元，赔偿后可自行向松灿公司追偿；2.鑫瑞房产公司确认还结欠吴培元5万元工程款，故鑫瑞房产公司共计欠付吴培元款项495000元；3.吴培元向鑫瑞房产公司购买福海花园二期商品房一套，购房款为538538元，扣除吴培元已支付2万元，余款518538元与495000元相抵，吴培元还结欠23538元，该费用依据商品房买卖合同约定处理。2019年5月29日，鑫瑞房产公司与吴培元签订一份《商品房买卖合同》，约定鑫瑞房产公司将福海花园15幢1单元2803号房屋出售给吴培元，总价款为538538元，付款方式为买受人一次性付款538538元，其中已付定金2万元转为购房款，扣除抵消的495000元，买房人欠购房余款23538元，该欠款在办理产证前付清。同日，鑫瑞房产公司将涉案房屋交付给吴培元，并于2019年10月28日出具结算单，确认吴培元已结清全部购房款。现吴培元认为鑫瑞房产公司与融通公司之间并无真实的购房意愿，仅为保障鑫瑞房产公司能够按约支付新世纪公司工程款，而将涉案房屋网签给融通公司，且融通公司未支付购房款。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，双方之间的合同应当认定为无效。同时，吴培元认为其为涉案房屋的实际购买人，因房屋现网签在融通公司名下，导致其无法办理房屋过户手续，其权利受到损害，故诉至本院，请求判令鑫瑞房产公司与融通公司之间的商品房买卖合同无效，并主张注销网签协议。本院认为，其一，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。在本案中，虽然融通公司与鑫瑞房产公司之间并无买卖房屋的真实意思，但双方存在以融通公司与鑫瑞房产公司签订商品房买卖合同的方式，通过将涉案房屋网签给融通公司，以担保鑫瑞房产公司将销售所得购房款及时支付给新世纪公司工程款的一致意思表示，双方对该合同的签订目的及因此产生的法律后果是明确的。对于双方的一致真实意思表示，应当按照相关法律规定予以认定。其二，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，虽然两被告签订的合同名为商品房买卖合同，但融通公司并未有以《商品房买卖合同》为据，向鑫瑞房产公司主张房屋所有权的意思，双方亦未有若鑫瑞房产公司未支付工程款就将涉案房屋过户给融通公司或者新世纪公司所有的类似约定。另，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施。虽然网签登记并不具有物权变动性质，但因其具有一定的公示效力，一定程度能够防止一房二卖等情况的发生。融通公司与鑫瑞房产公司依托该监管措施所产生的后果，在协商一致的情况下，将涉案房屋网签备案至融通公司名下，以此来制约鑫瑞房产公司将销售房款用作他用的行为，以保障项目能够顺利进行，这与网签登记制度的目的在一定程度上是一致的。虽然融通公司不能依照商品房买卖合同约定取得房屋产权，但其以双方之间存在已网签备案买卖合同的事实来制约鑫瑞房产公司实施违反双方约定的行为，是符合双方之间的真实意思表示的，且吴培元并未能举证证明两被告之间的合同存在合同法第五十二条规定的无效情形。因此，两被告之间签订的商品房买卖合同并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，依法应当认定有效。综上，吴培元主张两被告之间的商品房买卖合同无效，理由不能成立，本院对其诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴培元的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告吴培元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  孙莹莹二〇二〇年五月二十六日书记员  王 蕾