安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终2832号上诉人（原审原告、反诉被告）：李明，男，1987年11月18日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：项欣，女，1968年4月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。上诉人李明、项欣因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6968号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明上诉请求：撤销一审判决，改判项欣返还押金12000元及2019年1月27日之后的房屋租金86132元，一、二审诉讼费由项欣承担。事实和理由：1.一审判决的日期为2019年9月7日，案涉合同的履行期限是从2014年9月8日至2019年9月7日，故一审判决时，租赁期限已经届满，依据合同法的规定，属于合同终止情形，不应当再行判决合同解除。2.合同履行过程中，自2019年1月27日，因项欣及其家人至出租房屋内吵闹及锁门的违约行为，导致李明无法使用房屋，故李明向项欣支付的2019年2月27日之后的房屋租金合计86132元，项欣应返还李明。2018年12月8日至2019年3月7日的房租52707元，在应当支付此次房租的时候，项欣告诉李明说2017年度的房租递增数额计算错误，这次应补交，要求李明支付此次房租加上应补交的费用合计70200元。由于项欣增加了房屋租金数额，李明直至2018年12月28日才凑齐转付给项欣。李明支付此次租金之后，项欣又以李明拖延支付为由要求李明支付违约金，项欣及其家人在2019年1月27日、28日连续两天至出租房屋内，采取吵闹、驱赶顾客、锁门的方式，逼迫李明支付违约金，店员两次报警处理。自2019年1月28日之后，由于项欣的原因，李明未能使用该房屋进行经营，导致李明退还了客户大笔的营业款项，项欣的违约行为给李明造成了重大损失。李明担心后期无法继续经营，2019年1月26日，李明以15万元的价格将该店铺转让给了王建国，为使王建国能和项欣之间签订新的房屋租赁合同，2月23日，李明又向项欣额外支付了1万元房租。由于项欣的锁门行为，李明自2019年1月27日之后就无法正常使用房屋，李明自2019年1月27日至6月7日之间的房屋租金76132元及额外房屋租金1万元，项欣应返还李明。3.2019年9月7日，项欣已将案涉房屋（含房屋内的所有物品）出租给他人，李明未能搬离的房屋内所有物品均被项欣占有或转让。4.李明不应再支付项欣2019年6月7日至9月7日之间的房屋租金。2019年1月27日，出租房屋被项欣锁门，造成李明无法正常使用，更无法经营店铺，项欣的违约行为给李明造成了巨大损失，李明不应当支付2019年6月7日至9月7日之间的房屋租金。5.双方租赁合同的签订日期为2015年6月23日，该合同系李明从夏勇、潘双琴处店铺转让后所签订，故双方在合同中约定的房屋押金12000元系原房屋承租人夏勇、潘双琴向项欣支付的押金，该押金在李明支付店铺转让费时已经支付给夏勇、潘双琴，故房屋押金的数额应为12000元，而非一审法院认定的10000元。该合同已经到期，合同中约定的12000元房屋押金，项欣应返还李明。6.按照目前门面房店铺转让的市场行情，李明完全能将店铺转让给他人，收取店铺转让费，并由第三人和项欣另行签订《租赁合同》，事实上李明的店铺也是按照这种方式转让而来。2019年1月26日，李明已经和王建国签订转让协议，约定将该店铺转让给王建国，由于项欣的不配合，最终店铺内的全部物品被项欣占用，项欣将该店铺转让给了其他人。目前，李明已经将转让费15万元退还给了王建国。整个合同履行过程中，最终的结果是李明店铺内的全部物品被项欣占用，李明额外支付了1万元房屋租金，房屋押金12000元项欣未退还，出租房屋被项欣锁门无法使用，收取的店铺转让费15万元未能收取，最终李明还需要向项欣支付2019年6月8日之后的房屋租金。一审法院未考虑项欣的违约行为和李明的实际损失，其判决结果对李明来说显然不公平。项欣辩称，1.李明在租赁项欣房屋期间，其经常以种种理由拖欠租金，李明存在严重拖欠租金等违约行为，2015年4月1日，李明亲自出具的“承诺书”，确认拖欠项欣房屋租金的事实。项欣也提供了与李明的部分微信记录及项欣的银行流水反映，仅从2016年6月1日经项欣初步计算，李明拖欠房租就累计高达158天。2018年12月27日，因李明拖欠租金高达近一个月，项欣到房屋处找李明催要租金，李明避而不见且态度蛮横，虽然当时项欣将门锁上，但锁被李明工作人员立即打开，继续从事经营活动，根本不存在其因项欣行为导致其无法经营的事实。通过项欣提供的涉案房屋的李明电费使用清单足以证明，李明仍正常使用该房屋，并从事正常的经营活动。李明的房屋租金一直付至2019年6月8日，且涉案房屋也在李明的控制之下。在2019年2月份之后双方还在微信正常交流，李明也未从提出所谓不能使用房屋，根本不存因项欣催要涉案租金导致其之后无法经营的事实。涉案房屋一直由李明占有使用，直到2019年9月8日前，项欣多次通知李明让其交还房屋，但其拒不履行，李明应当支付2019年6月7日至9月7日期间的房屋租金。2.李明主张项欣返还其12000元的押金不能成立。李明严重违反涉案房屋租赁合同，根据双方《房屋租赁合同》第8条之规定，项欣有权没收李明缴纳的押金，一审法院对该部分的判决是完全正确的。李明并没有向项欣支付12000元押金，李明的租赁合同涉及的押金是前承租人夏勇、潘双琴支付的，且只支付给项欣1万元押金。更何况，本案一审中李明并未主张该项诉讼请求。3.李明不仅拖欠项目租金，还拖欠相关的物业费、水电费等，李明已构成严重违约，根据双方合同约定，在2019年6月份（涉案房屋租期2019年9月7日前），项欣依法提出解除涉案租赁合同的请求，完全有事实和法律依据，符合法律程序。一审法院民事判决书的作出日期为2019年9月7日，也是在双方房屋租期内。由于李明经常拖欠租金，李明应当向项欣支付违约金。因李明逾期支付房租的严重违约行为，李明认可并实际向项欣支付了1万元的违约金而不是房租。项欣向李明催要租金发生争议的时间为2019年1月27日，2019年4、5月份，项欣收到本案应诉材料才了解到李明所谓的店铺转让协议。李明所谓因与项欣发生争议，担心后期无法继续经营，2019年1月26日其以15万元价格将该店铺转让的观点完全是错误的。鉴于双方的涉案房屋至2019年9月7日到期，在2019年9月7日，李明已拖欠项欣房屋租金52707元，特别是在2019年9月6、7、8日，项欣多次通知李明，要求其于9月7日交房。2019年9月8日，在物业人员的见证下，项欣不得不收回房屋，李明的物品也放在物业处至今，项欣并没有占有。在未经房主项欣同意的情况下，在双方租赁合同期限内，承租人李明无权就案涉房屋对外转租，在双方租赁期满后，李明更无任何权利对外转租案涉房屋，李明与案外人签订的所谓的《门面房转让定金协议》显然是无效的。况且，对于李明所谓的损失是否发生无法证明，即使发生了也与项欣无关，项欣不应当承担任何责任。项欣上诉请求：撤销一审判决第六项，改判李明另向项欣支付违约金100000元，及支付拖欠案涉房屋的物业费及水费2740.82元（该费用暂计算至2019年7月1日止，此后物业费及水费计算至实际交还上述房屋之日止），诉讼费由李明承担。事实和理由：1.双方签订《房屋租赁合同》后，李明经常未按合同约定期限支付房屋租金。根据双方签定的上述《房屋租赁合同》第10条“乙方(被上诉人)逾期支付租金，每逾期一日，乙方(被上诉人)按日租金的三倍支付甲方(上诉人)违约金”约定及法律规定，李明应当支付逾期付款的违约金。原审法院却以“违约金过高及双方已协商处理”为由驳回项欣主张的该项请求，显然是错误的。事实上，双方没有就李明应当承担的违约责任协商处理完毕。2.截止至2019年7月1日前李明拖欠该租赁房屋的物业费、水费合计2740.82元（该数额有物业出具的证据予以证实），根据双方签订的《房屋租赁合同》第5条“乙方（被上诉人）应承担水费、电费、气费、物业费等租赁期间的一切费用”约定，李明应当支付其欠付的上述费用直至该房屋交还之上日。李明辩称，2019年1月27日，项欣锁门之后，由于店内热水器等电器未及时关闭故有相应的电费产生，李明事实上在2019年1月28日后未使用房屋。李明后期支付的租金不是因为实际使用了房屋而是希望该店铺能够正常转让弥补自己的损失，故在该店铺未转让之前向项欣支付了房租。由于李明没有在2019年1月28日使用房屋，产生的物业费等费用李明不应支付。即使李明在使用房屋中有逾期支付房租的行为，但该行为也是轻微的，项欣没有权利将店铺锁门，因项欣的锁门行为案涉合同的合同目的无法实现，双方在合同履行过程中均有过错，而案涉所有损失让李明一人承担，显然不公平。李明在合同履行过程中已经按照项欣的要求支付了所谓的违约金，项欣没有权利再行扣除案涉合同押金，否则项欣按照合同已经两次获取了违约金，故项欣的上诉请求应依法驳回。李明向一审法院起诉请求：1.确认李明对租赁房屋有转租、转让的权利；2.确认李明与案外人王建国签订的《门面房转让定金协议》有效；3.项欣返还多收取的房租53922元（2019年2月1日至2019年4月15日的房租和2019年2月23日多收取的1万元）；4.项欣赔偿停业经济损失115000元（自2019年2月1日暂计算至2019年4月15日，按照损失总金额的20%计算）。项欣项一审法院反诉请求：1.解除李明与项欣之间的房屋租赁关系；2.项欣没收李明房屋押金10000元；3.李明立即将位于合肥市滨湖世纪城福徽苑T2-106房屋交还给项欣；4.李明支付项欣拖欠的租金及房屋占用费等17569元（该租金及房屋占用费暂计算自2019年6月8日至2019年7月7日止，此后该房屋的租金及房屋占用费计算至实际交还上述租赁房屋止）；5.李明支付项欣违约金237535元（该违约金暂计算至2019年6月7日止，此后该违约金计算至租金及房屋占用费付清之日止）；6.李明支付项欣拖欠的物业费及水费2740.82元（该费用暂计算至2019年7月1日止，此后物业费及水费计算至李明实际交还上述房屋之日止）；7.李明承担本案的本诉、反诉等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月23日，李明（承租方、乙方）与项欣（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于滨湖世纪城福徽苑T2-106，建筑面积为87.89平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限自2014年9月8日至2019年9月7日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方如要求续租，必须在租赁期满前2个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。每月租金12000元，押金12000元，房屋租金支付方式为付三押一，付款日期应为提前一周。乙方承担水费、电费、气费、物业费等租赁期间的一切费用。该合同第7条约定，经甲方同意，乙方可以转租该承租房屋，甲方与新承租方重新签订合同。第8条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并没收押金：未经甲方同意，转租、转借承租房屋；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠租金累计20日以上；等等。第10条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的三倍支付甲方违约金。第11条其它约定，从2015年9月8日开始，租金每年按10%递增。合同署名处由项欣、李明分别签字确认。同时备注：本合同由原夏勇、潘双琴合同作废转来，押金承原合同转。本案合同履行过程中，李明存在部分拖欠房租的情形，双方协商处理，李明支付了部分违约金。2019年1月26日，李明在没有告知项欣的情形下，与案外人王建国签订《门面房转让定金协议》，约定李明将案涉滨湖世纪城福徽苑T2-106门面房转让给王建国。2019年1月27日，因李明拖欠房租，项欣至涉案租赁房屋处将门锁上，双方发生纠纷并报警处理，后将门打开，双方协商处理。2019年1月28日上午再次发生锁门事件，后双方再次将门打开，并协商处理。2019年2月23日，因李明拖欠租金，向项欣支付违约金（滞纳金）10000元。2019年3月，李明与项欣协商涉案商铺转租事宜，但项欣不同意，双方未能协商一致。此后，李明于2019年4月12日向本院提起诉讼。本案审理过程中，经该院调解，双方未能达成一致意见。2019年6月25日，项欣向本院提起反诉。一审另查明，本案一审庭审中，项欣自认李明支付租金至2019年6月7日，此后未再支付租金。一审庭后，李明也予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李明与项欣就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。根据该合同7条约定，经甲方同意，乙方可以转租该承租房屋，甲方与新承租方重新签订合同；且李明与案外人王建国签订《门面房转让定金协议》时并未告知项欣，也未取得项欣同意，现李明诉请确认其对涉案租赁房屋有转租、转让的权利以及与案外人王建国签订的《门面房转让定金协议》有效，与上述合同约定不符，且从双方当事人陈述以及微信往来看，项欣并不同意李明转租；此外，李明虽诉称双方口头约定，项欣同意其转让涉案商铺，但并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。故李明该两项诉请，该院均不予支持。李明诉请项欣返还2019年2月1日至2019年4月15日租金，但在此期间，双方涉案租赁合同仍在履行过程中，李明并未交还涉案房屋，仍实际占有涉案房屋；2019年1月27日、1月28日，项欣虽存在锁门、干扰李明正常营业的违约情形，但此后双方并未解除涉案合同，且李明继续支付租金至2019年6月7日，故不存在退还上述期间租金的情形，李明该诉请，该院不予支持。对于2019年2月23日支付的10000元，经审理查明，系之前李明拖欠租金，双方协商的违约金，故并不属于李明主张的项欣多收取的租金，李明该诉请，该院也不予支持。李明主张自2019年2月1日起暂计算至2019年4月15日的营业经济损失115000元，但该损失是否实际发生，是否与项欣的违约行为存在关联性等均没有充分的证据予以证明，且从双方微信记录看，李明在此前双方微信来往中并未提及停业经济损失的情形，故在本案中主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。李明未按照合同约定支付房租，存在拖欠房租的行为，最后一期房租支付至2019年6月7日，双方虽未明确最后一期支付时间，但从合同约定和实际履行情况看，应在三个月前支付，根据双方合同第8条约定，拖欠房租累计20日以上等情形，项欣有权解除合同并没收押金，故项欣反诉要求解除涉案房屋租赁合同，并没收房屋押金10000元，符合合同第8条约定，该院予以支持。涉案合同解除后，李明应当返还项欣涉案房屋。在此之前欠付的租金以及涉案房屋租赁合同解除后占用涉案房屋期间的房屋占用费，李明也应当予以支付，故项欣要求李明支付拖欠的租金及房屋占用费，该院也予以支持，具体数额自2019年6月8日起，按每月17569元[12000元/月×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）]计算至实际返还涉案房屋之日止。项欣要求李明支付违约金237535元，双方在涉案合同第10条虽约定乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的三倍支付甲方违约金，但该约定明显过高，李明在涉案合同履行过程中虽存在部分拖欠租金的行为，但双方已协商处理；本案合同履行过程中项欣也存在于2019年1月27日、1月28日两次锁门、干扰李明正常营业的违约情形；且该院已支持项欣诉请的没收押金及房屋占用费等，足以弥补项欣损失，故项欣该诉请，该院不予支持。项欣要求李明支付拖欠的物业费、水费等，但其仅提交物业公司出具的缴费通知单，并未实际支付，其是否实际发生以及具体数额均不能确定，故该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李明与项欣于2015年6月23日签订的涉案《房屋租赁合同》；二、项欣没收李明房屋押金10000元；三、李明于判决生效之日立即返还项欣涉案滨湖世纪城福徽苑T2-106门面房；四、李明于判决生效之日立即支付项欣拖欠的租金及房屋占用费（该租金及房屋占用费自2019年6月8日起，按每月17569元计算至李明实际返还涉案房屋之日止）；五、驳回李明的诉讼请求；六、驳回项欣的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3678元，由李明负担；反诉案件受理费5318元，由李明负担1245元，项欣负担4073元。二审期间，李明向本院提交证据为：证据一、2012年12月28日的付款证明，证明2018年12月8日至2019年3月7日之间的房租应为52707元（17569×3个月），因项欣说2017年度的租金计算错误，要求李明补交，由于房屋数额增加，李明延期支付租金，项欣突然要求补交租金应给李明筹集资金时间，故李明在12月28日支付租金不能视为李明单方违约；证据二、房屋图片、聊天记录，证明案涉房屋被项欣收回后，连同房屋内李明的装修等一并出租给了案外人孙兵，孙兵经营的也是美容美发，项欣向孙兵收取了店铺的转让费用；证据三、银行交易单，证明由于项欣不同意李明转让店铺，李明将转让费15万元退还给了案外人王建国；证据四、顾客档案本，证明因项欣锁门原因，导致李明无法经营，李明将顾客支付的消费预存款均已退回。项欣的质证意见为：证据一、真实性认可，证明目的有异议，2018年9月份已经告知李明按照合同约定租金进行递增，但是李明一直拖欠租金，存在违约的事实。证据二、照片的真实性无异议，证明目的有异议，房屋租赁期满后项欣依法收回房屋后的事情，与本案无关，根据约定合同，租赁期满后装修归甲方所有；聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，项欣只是正常出租收取租金，没有收取转让费；证据三、真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议均有异议，与本案无关。证据四、真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，档案本系李明单方制作，无法达到证明目的，更不能证明他的损失。项欣向本院提交证据为：证据一、微信截图，证明李明存在严重拖欠租金的事实，李明认可并支付项欣违约金的事实，特别涉及到1万元不是额外的租金而是违约金；李明在2019年3月份还与项欣协商涉案房屋租金的缴纳事实，且缴纳房屋租金至2019年6月8日，从而证明该房屋一直由李明占有和使用；证明项欣从未同意李明向第三人转让或转租涉案房屋的事实；证明李明威胁项欣的事实；证明自2019年9月6、7、8日，多次通知李明交房，项欣尽到提示义务；证明2019年9月8日，收房时由物业人员在现场见证的相关事实。证据二、发票及收条，证明因李明未缴纳租赁期间的水电、物业费，项欣已垫付的事实，该损失应当由李明承担，因李明拒不交房，因搬离物品而产生的费用应当由李明承担。李明的质证意见为：证据一、真实性无异议，李明即使在合同履行过程中有逾期支付租金的行为，天数很短，违约行为很轻微，且双方在后期均通过支付租金及违约金的方式解决了争议，不能再用已经解决的争议在本案中再次进行抗辩。证据二、真实性无异议，水费无异议可以在费用中相应扣除，物业费因自2019年1月27日后未使用房屋，不应支付此后的物业费；收条的真实性无法核实，李明将房屋用作美容美发经营，项欣再次出租后仍用于美容美发经营，且李明不能使用房屋时房屋内所有物品及装饰装修、电器等均留在了房屋内，未能拿出，故对该收条的真实性不予认可。李明提交的付款证明、聊天图片，项欣提交的微信截图、发票，双方对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以认定，双方提交的其余证据不予认定。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，李明与项欣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力。李明主张2019年1月27日后未使用案涉房屋项欣应当返还此后支付的房租的意见，与此后李明继续支付房租和双方聊天记录反映的事实不符，李明也未向项欣交还案涉房屋，该项主张本院不予支持。因项欣于双方合同期满后即2019年9月8日，将案涉房屋另行出租，李明的房租应计算至该日止，故李明应支付项欣2019年6月8日至2019年9月7日的房租17569元/月×3个月=52707元。因案涉房屋项欣已经另行出租，一审判决李明返还已无必要，本院予以更正。李明在合同履行过程中，存在未及时支付房租的行为，一审根据本案情况判决解除双方租赁合同并无不当，本院予以维持。李明在合同履行过程中存在部分租金支付不及时的情况，双方已经协商处理并由李明支付了10000元违约金，足以弥补项欣的相关损失及李明未及时缴纳的水电、物业费，项欣未举证证明实际损失，其要求另行支付违约金和水电费、物业费的请求，依据不足，本院不予支持。李明已经支付项欣违约金10000元，双方就李明的违约行为作出了处理，项欣要求没收押金的请求，本院不予支持。案涉租赁合同明确约定押金为12000元，项欣认为押金系10000元的意见，与双方合同约定不符，本院对李明主张的押金为12000元的意见予以采信。鉴于双方合同已经解除，李明要求返还押金可在欠付租金中予以抵扣。综上，李明请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6968号民事判决第一项，即“解除李明与项欣于2015年6月23日签订的涉案《房屋租赁合同》”；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6968号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、李明于本判决生效之日立即支付项欣拖欠的租金52707元；四、驳回李明的诉讼请求；五、驳回项欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3678元，由李明承担，反诉案件受理费5318元，由李明负担1245元，项欣负担4073元；二审案件受理费4608.3元，由项欣负担2355元，李明负担2253.3元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年五月二十六日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。