湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1313号 原告:潘莎，女，汉族，出生于1986年5月13日，住湖南省怀化市鹤城区迎丰中路。 委托诉讼代理人:邱昌茂（特别授权），国浩律师（长沙）事务所律师。 被告怀化湘中房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑。 法定代表人：阳松亮。 原告潘莎诉被告怀化湘中房地产开发有限公司(以下简称湘中房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）湘1202民初4337号民事判决。原告不服判决，向怀化市中级人民法院提起诉讼，2020年2月10日，该院作出（2019）湘12民终3015号民事裁定，裁定撤销（2019）湘1202民初4337号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告潘莎的委托诉讼代理人邱昌茂到庭参加诉讼，被告湘中房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘莎向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房的损失44830元（逾期593天）；2.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失53985元（以372215元为基数，自2017年5月15日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3.诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更了1、2项诉讼请求，诉讼请求为：1、被告赔偿原告逾期交房损失6590元（共逾期590天）；2、被告赔偿原告逾期办理房屋不动产权证的损失30670元（以372215元为基数，自2017年5月15日起暂计算至2019年8月19日，共逾期824天）。事实和理由：2015年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，原告购买被告开发的四中新苑第2幢4楼408号房间，产权面积为126.69米，总房价372215元。合同约定被告于2015年6月28日之前交付房屋。在房屋达到交付使用条件后，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告于2015年5月18日缴纳首付款82215元，次日签订了《公积金贷款合同》，将公积金贷款所需资料全部交给被告，由公积金中心直接向被告发放贷款，至此，原告已经全部履行完合同规定的义务。2016年12月15日购房尾款290000元的公积金贷款正式打入被告账户，原告已将所有购房款缴清。但是被告并未按照合同约定的期限交房，直到2017年2月15日，被告才让原告签订物业管理合同，缴纳物业费并领取钥匙，接受了房屋的交付。房屋的交付使用较合同约定的期限逾期了590天。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告迟迟未给原告办理房屋不动产权证。《商品房买卖合同》为网签合同，双方在此之前实际上还签了一份手签版的《商品房买卖合同》(简称“手签合同”)。网签合同中的(第七条付款方式及期限)中“4.其他费用”的约定规定在手签合同中的“第六条付款方式及期限”中的“二、其他费用(见附件四)”中。两者的内容完全一致，手签合同末尾的的“附件四:合同补充协议”明确约定“办理房产证等相关费用由买受人按照相关规定收费标准自行承担，费用由出卖人代为收取，最终费用多退少补”。根据该约定，被告于2015年3月29日收取了原告的办证费，并向被告出具办证费用的代收收据。收据中明确写明:今收到潘莎2-408交来四中新苑办证费(房产证9678元，维修基金12415元，土地证2490元，燃气开户2080元)26663元。出卖人的办证义务还有其他合同条款佐证，网签合同第18条(关于产权登记的约定)明确约定:“出卖人商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋不动产权证，办妥房屋不动产权证后日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。如果把留空的日期去掉，该条的内容变成“出卖人商品房交付使用后，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后办妥买受人的房屋不动产权证，办要房屋不动产权证后办好土地使用权证。”其主语为“出卖人”，谓语为“办妥买受人的房屋不动产权证”。这已经充分说明开发商的办证义务，足以认定双方就办证方式选择的是(第七条付款方式及期限)中的“(3)买受人委托出卖人办理房屋不动产权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按如下项目和标准代收费用，费用合计【】元”被告还以行动表明其有为原告办理房屋不动产权证的义务。2018年7月向原告发出办证通知，其中明确表明被告为原告办理房产证。并且不需要原告提供办证的合同原件，因为在合同签订时，原告就预留了办证用的合同原件。被告以自己的行为表明其具有为原告办理房产证的义务，否则，被告为何要主动收集产权办理资料，预留办证用的合同原件，并且通知业主去办理房产证呢。实际上，被告已经为部分业主免费办理了房产证。被告以自己的实际行动表明其具有为原告办理房产证的义务。合同应该按照最大限度存续的原则进行解释，解释应该探寻当事人的真实意思。《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据合同其他条款以及被告的履约行为，足以认定合同约定了被告为原告办理房屋不动产权证的义务。尽管合同约定了被告办理房屋不动产权证的义务。但是被告迟迟没有也未能为原告办理房屋不动产权证。被告于2018年9月10日才完成涉案房屋的竣工验收备案，并且于2018年12月18日才完成商品房的初始产权登记。在此之前，被告无法为原告办理不动产权证。直到2019年8月19日，被告才为原告办理房屋不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2017年5月15日起至2019年8月19日，被告应该按照原告的购房款总额372215元，按照日万分之一的标准向原告赔偿逾期办证的损失。逾期办证的损失为372215×0.01％×824=30670元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。 被告湘中房地产公司未予以答辩。 本院组织当事人进行了举证、陈述。对于原、被告身份信息、《怀化市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》销售不动产统一发票、湖南增值税普通发票、《住房公积金借款合同》、怀化市住房公积金管理中心还款明细、税收完税证明、《物业服务合同》、收据、不动产权证、竣工验收备案表、初始登记信息，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明:2015年4月2日，原、被告签订编号为2015000xx的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区四中新苑第x幢x楼xx号房屋，建筑面积为126.69平方米，总房价372215元；签定合同时买受人支付购房首付款82215元，剩余房款29万元采用公积金贷款方式支付；被告于2015年6月28日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。 合同签订后，原告于2015年5月18日支付购房首付款82215元。原告于2015年5月19日与怀化市住房公积金管理中心签订了《住房公积金借款合同》，怀化市住房公积金管理中心同意向原告发放个人住房贷款290000元。该贷款于2016年12月15日发放给被告。2017年2月15日，原告办理了收房手续。同日，被告退还了原告于2015年3月29日交纳的办证费26663元（其中：房产证9678元、维修资金12416元、土地费2490元、燃气开户2080元）。原告于2015年7月28日缴纳7443.54元契税，于2019年7月17日缴纳了12446元专项维修资金。 另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑2#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成涉案房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。 被告在原一审诉讼过程中辩称如下：一、关于延期交房问题。1、被告公司不存在逾期交房和承担逾期交房责任问题。首先，虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年6月28日，但交房前提是原告需交清房款。在此之前，被告公司享有先履行抗辩权。而从原告提交的房款发票和起诉状陈述可知，原告第二笔房款29万元（房款大部分）系在2017年3月31日才交纳的。故鉴于被告公司实际履行合同约定交房时间为2017年2月15日，而原告交齐房款时间为2017年3月31日，属于提前收房，不存在逾期交房问题。另一方面，从被告公司提供的证据可知，被告公司已通知业主在2015年7月9日和2016年7月22日收房，并同时在报刊上刊登了要求业主及时收房的公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主收房。现之所以出现原告陈述的迟延交房，原因之一便是原告故意拖延拒不接收房屋。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，交纳维修资金是被告公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），故鉴于本案中《商品房买卖合同》第六条明确约定由原告自己交纳维修资金，而原告截至目前尚未交纳维修资金的事实，被告公司也不存在逾期交房的问题，自然也就不承担逾期交房责任。2、退一步讲，即使认为被告存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能和权利已过诉讼时效，被告公司也不存在承担迟延交房责任。 二、关于逾期办证问题。1、被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款中对出卖人完成办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。附件四补充协议对此未进行补充约定，且该协议无双方签字。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。因此，业主要被告公司承担责任，则必须证明其曾明确要求被告公司协助其办证而被告公司拒不协助，否则被告公司不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。现原告并未提交证据证明曾要求被告协助办证，举证不能。其次如前所述，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告截至目前尚未交纳维修资金，即使被告公司协助也无法办理房产证。故不存在所谓的被告公司迟延办证的问题。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。 本院认为，原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，并约定交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，对被告在原一审中辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。但原告已于2017年2月15日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2017年2月15日前的延期交房违约责任。法律规定的诉讼时效期间为三年，原告迟至2019年8月7日才向法院提起诉讼，应从2016年8月7日起开始计算逾期交房损失。同时，本院酌情确定为已付购房款的每日万分之一计算支付逾期交房损失，故2016年8月7日至实际交房日2017年2月15日的逾期交房损失应为3442.7元。（82215元×129天×0.1‰）＋（372215元×64天×0.1‰）=3442.7元。故对原告请求被告支付延期交房损失3442.7元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 上述《怀化市商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《怀化市商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《怀化市商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任。因原告于2019年7月17日才将契税和专项维修资金的费用支付完毕,故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘莎逾期交房损失3442.7元； 二、驳回原告潘莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费732元,由原告潘莎负担682元，被告怀化湘中房地产开发有限公司负担50元。退还原告潘莎受理费1538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 张 磊 人民陪审员 肖 敏 人民陪审员 罗丽娟 二〇二〇年五月二十日 代理书记员 欧 洁