福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终642号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖（系公司员工），女，1995年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：陈振宇，男，1982年7月10日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：许玥，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所实习律师。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司（以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人陈振宇商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈振宇对莱卡斯公司的诉讼请求。事实和理由：1.菜卡斯公司逾期交房是由于台风天气导致工期顺延造成，并非菜卡斯公司的过错。2.陈振宇朱按合同约定时间支付购房款不能主张逾期交房违约金。3.莱卡斯公司早已通知陈振宇交接案涉商品房，但陈振宇拒绝更早交接案涉商品房，现陈振宇要求莱卡斯公司承担逾期交房责任，显然违背公平原则。4.即使要求菜卡斯公司支付逾期交房违约金，陈振宇主张的违约金超过实际损失的30%，一审法院认定违约金过高。5.可预见并专门约定补偿方式的延期交房，不构成根本违约。综上所述，菜卡斯公司在履行合同过程中不构成根本性违约，一审法院的诉讼请求于法无据，请求判如所请。 陈振宇辩称：1.菜卡斯公司主张逾期交房系由于台风等不可抗力因素造成延期交房，逾期交房并非莱卡斯公司过错的理由根本不能成立。2.菜卡斯公司主张因房价上涨，陈振宇不存在实际损失，拒绝支付违约金，该主张不能成立。3.陈振宇已按合同约定的时间支付了购房款，履行了合同义务，不存在任何违约情形，其有权依据合同约定，向菜卡斯公司主张逾期交房的违约责任。4.菜卡斯公司主张违约金过高，超过实际损失的30%，系故意扭曲事实。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈振宇向一审法院起诉请求：1.判令莱卡斯公司向陈振宇支付自2017年6月1日起至2019年3月17日止逾期交房违约金48461.46元；2.本案诉讼费用由莱卡斯公司承担。 一审法院认定事实：莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权(国有土地使用证号为莆国用(2015)字第N2015097号)。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为FJSGXK-0594-HJ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为(2015)莆房许字第50号。2015年9月6日，莱卡斯公司作为出卖人与陈振宇作为买受人双方签订了一份合同编号为H201503280的《商品房买卖合同(预售)》(含附件)，约定：陈振宇向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区皇家庭院1幢1003室商品房，商品房总价款为741001元；买受人应当于2015年9月6日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。2015年7月22日，莆田市涵江区国欢镇人民政府作为甲方、陈振宇作为乙方、福建莆田高新技术面板项目建设(国欢)指挥部作为丙方三方签订一份《房屋征迁货币补偿协议书》，约定：陈振宇被征迁房屋补偿款为515828元作为陈振宇购买涵江辖区内已办理商品房预售许可证的商品房购房款，由莆田市涵江区国欢镇人民政府直接支付给陈振宇所购买商品房的开发建设单位等。次日，莆田市涵江区国欢镇人民政府与陈振宇共同确认一份《购房补贴核准单》，核定：陈振宇的房屋征迁货币安置补偿款为515828元，购买皇家庭院1号楼1003室商品房补贴金额为180648元，上述总补偿款696476元直接作为陈振宇购买商品房的成交价款。尔后，陈振宇依约于2015年9月6日支付给莱卡斯公司购房款44525元，同日，莱卡斯公司开具一份《销售不动产统一发票(自开)》交陈振宇收执；另有购房余款696476元由莆田市涵江区国欢镇人民政府直接支付给莱卡斯公司，其中2015年10月15日支付208943元、2016年4月21日支付487533元，并由莱卡斯公司在上述支付日期出具给陈振宇《销售不动产统一发票(自开)》二份。由于陈振宇认为其对涉案商品房总价款已全部付清，莱卡斯公司未按合同约定的时间交付涉案商品房，构成违约，遂于2019年3月4日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。诉讼期间，因莱卡斯公司于2019年3月17日将涉案商品房交付给陈振宇，故陈振宇将原诉讼请求即依法判令莱卡斯公司按照《商品房买卖合同(预售)》的约定立即将位于莆田市涵江塘北片区皇家庭院1幢1003室商品房交付给陈振宇，并由莱卡斯公司自2017年6月1日起至实际交付之日止每日以总房价款585142元的0.01%向陈振宇支付违约金变更为上述诉讼请求。另查明，莱卡斯公司至本案庭审时尚未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，莱卡斯公司与陈振宇双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》(含附件)和莆田市涵江区国欢镇人民政府与陈振宇等签订一份《房屋征迁货币补偿协议书》及共同确认一份《购房补贴核准单》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前向陈振宇交付涉案商品房，其辩解系因台风暴雨等不可抗力因素所致，且对延期交房也已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与陈振宇签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排涉案商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，从而导致逾期交房；即使延期交房系因台风暴雨原因所致，但涉案商品房至本案庭审时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也不具备合同约定的交房条件。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解不予采纳。莆田市涵江区国欢镇人民政府与陈振宇签订一份《房屋征迁货币补偿协议书》和共同确认一份《购房补贴核准单》所体现的内容，可认定《商品房买卖合同(预售)》内约定的购房款741001元原由陈振宇承担支付义务，但陈振宇因房屋被征迁获得货币安置补偿款696476元，经莱卡斯公司同意直接用于支付涉案商品房购房款，且支付义务直接转移给莆田市涵江区国欢镇人民政府，该部分购房款未依约支付的责任不应由陈振宇承担；陈振宇承担支付购房款的责任金额仅为44525元，且已依约于2015年9月6日付清，并未存在违约行为。综上，陈振宇已依约履行了合同约定的义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向陈振宇交付涉案商品房，而于2019年3月17日才将涉案商品房交付给陈振宇，逾期交房超过654天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》内约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该约定，莱卡斯公司应支付给陈振宇逾期交房违约金48461.46元［(741001元×0.3%÷30天)×654天］，故陈振宇对本案的诉讼请求，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百一十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈振宇逾期交房违约金48461.46元。案件受理费976元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本院二审期间，莱卡斯公司与陈振宇均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，莱卡斯公司没有异议，但认为一审法院遗漏认定双方有另外签订一份补充协议的事实。陈振宇对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同（预售）》的合同效力均没有异议，予以确认。该合同第十一条明确约定莱卡斯公司应于2017年5月31日前将符合条件的商品房交付给陈振宇，但莱卡斯公司于2019年3月17日才履行完交房义务，明显构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，一审根据合同的约定判决由莱卡斯公司按照总购房款的日万分之一支付违约金，有合同依据，是正确的，应予维持。莱卡斯公司主张逾期交房是由于台风天气导致工期顺延，其不构成根本违约，但其没有提供充分证据证明其所主张的台风天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响。而且，作为专业的房地产开发公司，莱卡斯公司对于房地产开发的进程应当能够准确把控和知悉，对台风天气造成的施工影响应能够提前预见，故对莱卡斯公司的该主张，不予采信。在合同约定的交房时间届满时，陈振宇早已按照合同约定的付款方式付款完毕，莱卡斯公司以陈振宇逾期付款为由，抗辩其无需支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。虽然案涉商品房存在增值问题，但逾期交房给陈振宇的损失相当于租金损失，是现实存在的，合同约定的逾期交房违约金计算标准也与租金相当，莱卡斯公司主张陈振宇不存在损失，与事实不符，不予采信。 综上所述，莱卡斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费976元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  李 忠 审判员  彭赵龙 二〇二〇年五月六日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。