天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终435号上诉人（原审原告、反诉被告）：张德利，男，1951年2月17日生，汉族，天津市河东区房屋建筑第二工程队退休干部，住天津市河东区。委托诉讼代理人：任炜，天津正忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹，天津正忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谷力，男，1971年9月14日生，汉族，天津钢铁有限公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张华，天津唯辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜楠，天津唯辩律师事务所律师。上诉人张德利因与被上诉人谷力房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初8099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张德利上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持张德利一审全部诉讼请求并驳回谷力的全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由谷力承担。事实与理由：1.一审判决没有查明房款支付的基本事实，部分款项仅有案外人张洋签署的收条，没有转账记录，该部分付款事实认定不清；2.一审判决并未核实案外人张洋身份，放任虚假诉讼风险；3.本案不存在表见代理，一审判决认定错误；4.谷力未尽到注意义务，应自担交易风险；5.起诉时张德利不知道买卖合同存在，后在庭审中变更诉讼请求要求解除合同，因庭后张洋表示签字和收据等均系其伪造，现主张房屋买卖合同无效。谷力辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.双方签订协议应为合法有效；2.张洋行为构成表见代理；3.2019年8月19日双方通话录音中张德利表示知道张洋买房情况，请求维持一审判决。张德利向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订房屋买卖合同；2.请求依法判令谷力向张德利返还坐落于天津市河东区房屋；3.请求法院判令谷力向张德利支付自判决生效后履行期届满之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，标准为每月5000元；4.本案诉讼费用由谷力承担。谷力向一审法院反诉请求：1.请求依法判令张德利继续履行《房屋买卖合同》，协助谷力办理天津市河东区房屋的全部过户手续；2.反诉费用由张德利承担。一审法院查明，涉诉房屋坐落于天津市河东区，登记产权人为张德利，由谷力实际居住使用。2005年9月23日，以天津市河东区亚中建筑安装工程公司为甲方，以张德利为乙方签订《补充协议》，约定由张德利以447829.24元的价格购买涉诉房屋。（该协议中，将涉诉房屋的地址记载为7号楼5门501号，经一审法院当庭询问，张德利在宫前东园有且仅有一套房屋）。2015年11月5日张德利及谷力分别在《房屋买卖合同》中签字并按压手印（张德利），该合同约定由谷力以1200000元的价格购买涉诉房屋。谷力自认，洽谈涉诉房屋买卖过程中，系其与张德利之子张洋接洽，张德利自认在涉诉房屋交易期间，该房屋实际由其子张洋居住使用。2015年10月21日，案外人张洋向谷力出具《订金收条》，确认已收取订金80000元。2015年10月30日，案外人张洋向谷力出具收条，确认收到谷力购房首批款470000元。2016年2月20日，案外人张洋向谷力出具收条，确认收到谷力购房全部购房款1200000元，同日，张洋向谷力出具《购房过户协议》，其中载明：“今有谷力购买张德利大直沽宫前东园7-5-501住房一套，因房产证未下，先由谷力全款付给张德利，如不能办理产权证由张德利全款退还谷力，房款全额为1200000万元（大写壹佰贰拾万元正），如有任何损失全部由张德利负责。注明：以上全部事宜如张德利不能负责，就以代收款人张洋负责”上述协议签订后，谷力即入住该房屋至今。（上述协议中“1200000万元”应为笔误）2019年8月6日，张德利取得涉诉房屋权属登记，获得该房屋不动产权证书。一审法院认为，张德利、谷力签订的合同系双方当事人真实意思表示，双方均应依据合同享受权利、履行义务。本案争议焦点集中在双方签订的合同是否有效且能否解除的问题。首先，涉诉的《房屋买卖合同》经张德利确认，落款的签名及手印均系其本人书写、留存，该合同内容并不违反相关法律规定，应当自双方签字后成立并生效，张德利虽主张其并未注意合同中的内容，没有出售房屋的意思表示，但依照日常生活常理，房屋作为公民的重要高价值财产，其取得、出售等问题，对个人生活、财产至关重要，张德利作为完全民事行为能力人，在一份名为房屋买卖合同的协议上随意签章而不注意其内容、不考虑其后果，有违常理，在张德利没有其他证据佐证情况下，对张德利的上述主张，一审法院不予采信。该合同经买卖双方签章即成立，并因此对买卖交易双方产生相应约束力。其次，虽然洽谈涉诉房屋买卖过程中，谷力一直与张德利之子张洋进行接洽，但从权利外观来看，张洋系张德利之子，涉诉房屋当时由张洋实际居住使用，涉诉房屋并不具备办理产权证条件，张洋手中持有涉诉房屋取得的有关材料、手续，并向谷力陈述系代张德利出售房屋、代收款项，并在交易过程中出示了由张德利本人签字确认的买卖合同，一审法院认为，此时张洋已具备相应的权利外观，足以认定形成了表见代理，谷力经由张洋支付房款并无不当，且在支付全款后，张洋亦将房屋交付谷力居住使用至今，期间张德利未对此提出任何异议，故此，一审法院认为，张德利与谷力之间关于涉诉房屋的买卖合同有效，且谷力已履行了全部义务，现本案中张德利要求解除合同并要求谷力腾房及支付房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持，而谷力要求张德利配合办理涉诉房屋过户手续的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。应当说明的是，张德利庭审中曾对谷力提供的证据中天津市河东区亚中建筑安装工程公司的公章提出过质疑，认为该公司很早就已不再实际经营，不可能在交易中派员确认并加盖公章，但一审法院认为，涉诉房屋的交易发生在张德利及谷力之间，只要双方签字确认合同内容，该合同就在双方之间产生约束力，依据我国相关法律规定，该合同并不强制要求必须有该公司的盖章确认，即便该公章存在问题，这也不会影响该合同的效力。因此，对合同中该单位公章不在本案审查范围内。同时，一审法院在案件审理期间发现，双方出示的关于涉诉房屋取得的材料，的确出现了内容几乎一致的两套不同材料，但一审法院认为，作为买受人的谷力在交易过程中已经尽到了必要的注意义务，其表现为买卖房屋与现住人接洽、要求现住人出示权利人确认的合同、要求原产权单位盖章确认，这些都是谷力为了保障交易安全所做的努力，客观上，张洋提供了张德利签字的合同、向谷力交付了全部材料原件、通知了原产权单位工作人员携带公章确认交易，此时，谷力已经没有必要且不具备对应能力去审查材料是否造假、来人身份的真实性等问题，审查这些内容已经超越了作为买受人注意义务的范畴，显然是不恰当的，也不可能以此认定谷力与他人恶意串通，故意损害张德利的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条之规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，张德利协助谷力办理坐落于天津市河东区房屋的所有权变更登记手续至谷力名下，在此过程中双方彼此配合，办理所有权变更登记手续所需费用由谷力自行负担；二、驳回张德利全部诉讼请求。案件受理费12611元，减半收取6305.5元，反诉费40元，合计6345.5元，由张德利负担6345.5元。”二审中，张德利提交证人证言、（2019）津0102民初9316号民事判决一份、司法鉴定意见书一份，拟证明《房屋买卖合同》及《补充协议》均系张洋模仿签字及代按指纹，收据系张洋伪造，《补充协议》中公章也是张洋私刻。同时提出《证据调查申请书》一份及《鉴定申请书》一份，请求确认《房屋买卖合同》不成立或无效。谷力对民事判决、司法鉴定意见书的真实性、合法性、关某予以认可，证人证言真实性和关某均不认可，且认为张洋行为已经构成表见代理，并事后经过张德利追认。谷力提交通话录音一份，拟证明在案涉《房屋买卖合同》签订后得到了张德利的追认。张德利对真实性未提异议，对谷力的证明目的不认可。本院认为，即使案涉《房屋买卖合同》并非张德利本人签字、捺印，根据现有证据能够认定张洋的行为构成表见代理，案涉《房屋买卖合同》合法有效，对张德利提交的证据本院不予认定，亦无调查及鉴定必要，对《证据调查申请书》及《鉴定申请书》本院不予准许。关于谷力提交的通话录音，张德利对真实性未提异议，且与本案存在关某，本院予以认定。二审经审理查明，谷力与张德利之子张洋协商购买天津市河东区房屋，张德利在一审确认交易期间该房屋由张洋居住使用。2015年10月21日，张洋向谷力出具《订金收条》，确认已收取订金80000元。2015年10月30日，张洋向谷力出具收条，确认收到谷力购房首批款470000元。后张洋将时间显示为2015年11月5日，签有张德利名字并捺印的《房屋买卖合同》交予谷力，并将盖有原产权单位天津市河东区亚中建筑安装工程公司公章与张德利签名的《补充协议》及收据原件交予谷力。2016年2月20日，案外人张洋向谷力出具收条，确认收到谷力购房全部购房款1200000万元（笔误，应为“1200000万元”）。同日，张洋向谷力出具《购房过户协议》，其中载明：“今有谷力购买张德利大直沽宫前东园7-5-501住房一套，因房产证未下，先由谷力全款付给张德利，如不能办理产权证由张德利全款退还谷力，房款全额为1200000万元（大写壹佰贰拾万元正），如有任何损失全部由张德利负责。注明：以上全部事宜如张德利不能负责，就以代收款人张洋负责”。上述协议签订后，谷力即入住该房屋至今。另查明，张德利在一审庭审过程中认可《房屋买卖合同》中其签字捺印系本人所签，但对内容不认可，对具体情况不知情。此外，在一审法院释明情况下张德利表示不对签字申请鉴定。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉《房屋买卖合同》的效力如何认定。张德利二审审理过程中对《房屋买卖合同》其签字和捺印提出异议，认为系张洋伪造，《房屋买卖合同》不成立或无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本院结合案涉证据分析如下：首先，在洽谈涉诉房屋买卖过程中，谷力虽然一直与张德利之子张洋进行接洽，但从权利外观来看，张洋系张德利之子，涉诉房屋当时由张洋实际控制，因涉诉房屋并不具备办理产权证条件，张洋手中持有涉诉房屋取得的有关材料、手续，其向谷力陈述系代张德利出售房屋、代收款项，并在交易过程中出示了由张德利签字确认的买卖合同，此时张洋已经具备作为张德利出售案涉房产代理人的权利外观；其次，谷力在购买案涉房产过程中要求通知原产权单位工作人员在《房屋买卖合同》中盖章确认交易，同时张洋亦向谷力交付了全部案涉房屋材料，现有证据能够证明谷力已经尽到了审慎注意义务；第三，谷力在支付案涉房屋全款后一直居住至今，房屋作为公民的重要高价值财产，对个人生活、财产至关重要，张德利在长达四年多时间里并未对谷力提出任何异议，有违常理。综上，即使案涉《房屋买卖合同》中张德利的签字和捺印并非其本人所签，系其子张洋以张德利名义订立，谷力作为合同相对人也有理由相信张洋具有代理权，张洋的代理行为仍能构成表见代理。张德利与谷力之间关于涉诉房屋的买卖合同合法有效，谷力已经履行全部付款义务，现张德利要求谷力腾房及支付房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。谷力要求张德利配合办理涉诉房屋过户手续的反诉请求，于法有据，本院予以维持。综上所述，张德利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12651元，由张德利负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  兰岚二〇二〇年五月二十九日书记员  元悦