江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初263号原告：曹玲，女，1963年4月21日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，该公司总经理。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：张兵，该公司执行董事。原告曹玲与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹玲到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹玲向本院提出诉讼请求：1.被告友谊华联公司向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日期间欠付的房屋租金106132.88元；2.被告友谊华联公司向原告支付迟延支付上述款项的违约金（自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）；3.被告友谊华联公司向原告支付延期利息4000元；4.被告郑和国际公司对被告友谊华联公司的上述债务承担连带保证责任；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2010年购买了位于南京市鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢430号商铺（以下简称430号商铺），并于2012年5月12日签署商品房预售合同。2012年6月24日，原告与营运单位友谊华联公司及担保方郑和国际公司签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定原告将430号商铺委托给友谊华联公司经营管理，委托经营期限八年，自2013年7月1日至2021年6月30日止，自租赁期的第三年起，友谊华联公司每年分两次向原告支付租赁费，支付时间分别为每年的3月31日前和9月30日前。但是，友谊华联公司没有依约足额支付2018年9月30日、2019年3月31日及2019年9月30日应当支付的租金，而是分多次支付了部分租金，余款106132.88元始终没有给付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。两被告未应诉答辩。原告曹玲为证明其主张，向本院提交了商品房预售合同、发票、房屋租赁及委托经营合同、银行交易明细等证据。因两被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故本院对上述证据的真实性，均予以认定。根据上述证据本院认定以下事实：曹玲购买了郑和国际公司开发建设的430号商铺。2012年6月24日，曹玲作为甲方与乙方友谊华联公司、丙方郑和国际公司签订了一份郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同，约定甲方将430号商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。2015年1月31日，郑和国际公司向曹玲出具了销售不动产统一发票，该发票载明430号商铺的总价为1152274元。友谊华联公司应于2018年9月30日前向曹玲支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的税后租赁回报43786.41元（1152274×8%×95%÷2），于2019年3月31日前支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的税后租赁回报43786.41元，于2019年9月30日前支付2019年7月1日至12月31日期间的税后租赁回报43786.41元，共计131359.23元，但其在2019年1月30日至2019年12月30日期间仅支付的租赁回报25226.35元，余款106132.88元未予支付。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方所签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。曹玲在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报131359.23元，而其仅支付了25226.35元，余款106132.88元未予支付，故曹玲请求判令其支付该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期给付租赁回报的违约金问题。友谊华联公司未按照合同约定期限给付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日前向曹玲支付2018年7月1日至12月31日期间的租赁回报43786.41元，而其仅支付了25226.35元，故应对余款18560.06元支付自2018年10月29日起至实际支付之日止的违约金。对于应于2019年3月31日和2019年9月30日应分别支付的租赁回报43786.41元，友谊华联公司应分别以43786.41元为基数，自2019年4月23日、2019年10月28日起至实际支付之日止计算逾期付款的违约金。上述三笔款项的违约金在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于延期付款的利息问题。因本院已经支持了原告的违约金请求，故其再行请求延期付款的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证责任问题。根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司的债务承担一般保证责任，而非连带保证责任，故原告请求郑和国际公司承担连带保证责任，无事实和法律依据，本院不予支持。担保法规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，曹玲提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2019年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前，曹玲于2020年1月7日提起本次诉讼，其诉讼中关于2019年3月31日前应支付的债务已经超过了一般保证的担保期限6个月，故郑和国际公司仅应对友谊华联公司欠付的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报承担一般保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曹玲支付2018年7月1日至2019年12月31日期间欠付的租赁回报106132.88元；二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曹玲支付逾期支付上述款项的违约金（18560.06元款项的违约金，自2018年10月29日起计算至实际给付之日；两笔43786.41元的违约金，均应以43786.41元为基数分别自2019年4月23日和2019年10月28日起计算至至实际支付之日止；上述三笔款项的违约金，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报43786.41元及该款项自2019年10月28日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2643元，减半收取计1321.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇二〇年五月二十六日书记员  赵晶晶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。