成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1629号 原告：李洪春，男，汉族，1952年1月1日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：刘小燕，四川拓泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都天来房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街1号（碧落湖公园内）。 法定代表人：安小平，董事长。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：陈方惠，女，汉族，1952年2月27日出生，住成都市青羊区。 原告李洪春与被告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）、第三人陈方惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告李洪春及其委托诉讼代理人刘小燕律师到庭参加诉讼，被告天来公司委托诉讼代理人彭颖律师到庭参加诉讼，第三人陈方惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洪春向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告协助原告办理位于成都市温江区，13栋1层109、110号房屋的不动产权登记转移手续；2．请求判令被告天来公司、第三人陈方惠协助原告办理变更位于成都市温江区房屋的网签合同备案手续，将网签合同备案信息中的买受人由陈方惠变更为李洪春；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月、9月期间被告与第三人陈方惠签订了12份《商品房买卖合同》以及补充协议，约定被告将位于成都市温江区；13栋10层1、2、3、4、5、6号；11栋3层185、186、187、190号房屋，共计12套房屋出售于陈方惠。第三人陈方惠已按照买卖合同约定将支付购房款的义务履行完毕，并已于2014年9月23日办理了上述所有房屋的网签合同备案手续，且诉请房屋现已经全部交付给了第三人陈方惠。2019年11月1日原告与第三人陈方惠签订了《商品房买卖合同权利转让协议书》，约定陈方惠将其与被告天来公司签订的12份《商品房买卖合同》项下的全部权利转让给原告李洪春。2019年11月1日第三人陈方惠已向被告出具了关于《商品房买卖合同》项下权利转让的通知函，已将此债权让与的事实通知了被告。因此，原告已经受让了第三人陈方惠签订的《商品房买卖合同》中的权利。被告应当向原告履行协助办理不动产权登记转移手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条关于债权让与的规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”以及《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应该通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，第三人陈方惠将其对被告的债权转让予原告，且已经履行了通知义务，该债权转让已对被告发生了效力。但经原告催告后，被告仍不愿协助原告办理不动产权登记转移手续，也不根据合同附随义务，协助原告办理变更网签备案信息，故起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 天来公司辩称：同意原告的全部诉讼请求，第三人将权利义务转给原告，但是第三人与被告还有一份房屋买卖合同补充协议，原告应该也要承担补充协议的义务，补充协议里约定了被告五年之内就位于成都市温江区房屋（合同签约备案号为212814、212813）可以回购。我们要保留这个权利。现在回购主体由第三人变更成原告，原告应该承担该义务。 第三人陈方惠述称，同意将其享有的权利转移给原告，承认原告提出的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求发表了意见，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月、9月期间，天来公司向陈方惠借款2000万元，为担保天来公司能够按约定归还借款，天来公司和陈方惠就案涉房屋签订了12份《商品房买卖合同》及补充协议，并将《商品房买卖合同》在房管部门办理了合同登记备案手续，天来公司于2014年6月4日、2014年9月23日分别向陈方惠出具编号为：3471705、3471706、3471704、3471707、3471709、3471708、3471710、3471702、3471701、3471703、2451598、2451597的收据共12张，载明天来公司收到陈方惠支付的案涉房屋的全部购房款（实际是陈方惠转给天来公司的借款）。 2016年，天来公司不能按照约定归还陈方惠的2000万元借款，双方就归还借款一事进行了协商清算，双方一致同意，天来公司以案涉的商品房用来冲抵未能归还陈方惠的借款及利息。双方之间于2016年对借款进行清算后，意思表示一致将之前签订的用来担保归还借款的《商品房买卖合同》转化成真实的房屋买卖合同关系。 《商品房买卖合同》约定，天来公司将位于成都市温江区；13栋10层1、2、3、4、5、6号房屋；11栋3层185、186、187、190号，共计12套房屋出售于陈方惠。《商品房买卖合同》第十条第一项的约定“出卖人应在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条第二款第二项约定“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房……”。案涉房屋已于2015年9月30日前全部交付于陈方惠，但截止到本判决作出之日止，天来公司仍未履行协助办理不动产转移登记手续的义务，将案涉房屋的不动产权转移登记到陈方惠的名下，其已构成违约。 案涉的12份《商品房买卖合同》均办理了合同登记备案手续，合同签约备案号分别为：212XXX、212XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX、219XXX。 2019年11月1日李洪春与陈方惠签订了《商品房买卖合同权利转让协议书》，约定陈方惠将其与天来公司签订的12份《商品房买卖合同》项下的全部权利转让给原告李洪春。同日陈方惠向天来公司出具了关于《商品房买卖合同》项下权利转让的通知函，将此债权让与的事实通知了天来公司，上述转让协议已对天来公司发生效力。 另查明，其中位于成都市温江区；13栋10层1、2、3、4、5、6号共8套案涉房屋的不动产权截至法庭辩论终结前仍然登记在天来公司名下，其中11栋3层185、186、187、190号共4套案涉房屋所在楼栋尚未完成首次登记。 上述事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》及其补充协议，商品房买卖合同摘要、收据、关于《商品房买卖合同》项下权利转让的通知函及回执、关于借款及《商品房买卖合同》的补充协议、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，陈方惠与天来公司通过以物抵债的方式就案涉房屋成立《商品房买卖合同》，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 陈方惠与李洪春在签订《商品房买卖合同权利转让协议书》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述协议书依法成立并有效。 《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”本案中，陈方惠与天来公司签订的《商品房买卖合同》为双务合同，陈方惠在合同中的主要义务为向天来公司支付购房款，天来公司在合同中的主要义务为按照合同约定协助陈方惠办理案涉房屋的不动产权转移登记手续并将房屋交付给陈方惠。陈方惠已按照买卖合同约定将支付购房款的义务履行完毕，并已于2014年6月4日、2014年9月23日办理了上述所有房屋的网签合同备案手续，且诉请房屋现已经全部交付于陈方惠。故，陈方惠与李洪春签订《商品房买卖合同权利转让协议书》时，转让的仅仅是陈方惠在《商品房买卖合同》中的权利，而非权利义务的概括转让。即陈方惠将《商品房买卖合同》中的权利转让于李洪春，具体为陈方惠将其享有的请求被告协助其办理案涉房屋不动产权转移登记的继续履行合同请求权转让于李洪春。 根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权人转让债权须经通知债务人才对债务人发生法律效力。2019年11月1日陈方惠向天来公司出具了关于《商品房买卖合同》项下权利转让的通知函，且回执单上有天来公司的签字痕迹。2020年4月30日李洪春也通过邮件的形式，将关于《商品房买卖合同》项下权利转让的通知函寄送到天来公司，2020年5月6日，邮寄回执单上显示已签收。本院认定陈方惠已将此债权让与的事实通知了天来公司，上述转让协议已对天来公司发生效力。因此，原告与第三人陈方惠之间签订的《商品房买卖合同权利转让协议书》已对被告生效。陈方惠基于《商品房买卖合同》享有的案涉房屋的不动产权转移登记请求权已经转让给李洪春，李洪春取代了第三人陈方惠的位置，和天来公司之间设立了商品房买卖合同关系。天来公司在庭审中提出如果将来要回购案涉的位于成都市温江区房屋，需要第三人陈方惠将该义务一并转移于李洪春，李洪春也当庭承认愿意继受该义务。如果今后天来公司和李洪春就案涉房屋回购的具体事宜发生纠纷，天来公司可以基于其和第三人陈方惠之间的补充协议约定依法向李洪春主张权利。故，李洪春作为合同主体有权依据《商品房买卖合同》对天来公司提出协助其办理案涉的位于成都市温江区；13栋10层1、2、3、4、5、6号共8套房屋的不动产权转移登记手续的诉请。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定，陈方惠已将《商品房买卖合同》中的权利转让于李洪春，天来公司应当在交付案涉房屋后的720个工作日内协助李洪春办理案涉房屋不动产权的转移登记手续。天来公司已于2019年11月11日将案涉所有房屋一并交于陈方惠，且天来公司在庭审中也表明其愿意协助李洪春办理案涉房屋的不动产权转移登记手续。故，本院对李洪春要求天来公司协助其办理位于成都市温江区；13栋10层1、2、3、4、5、6号共8套房屋的不动产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。 关于合同网签备案信息中的主体变更的问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据本案现已认定的事实，第三人陈方惠已不再是合同主体，其从合同权利义务中脱离出来，但房屋主管部门的登记系统依然登记着买受人为陈方惠的网签备案信息。陈方惠已经履行完毕其在《商品房买卖合同》主要义务，且已将《商品房买卖合同》项下的请求不动产权转移登记的权利让渡给李洪春，变更《商品房买卖合同》的合同网签备案手续属于履行《商品房买卖合同》的附随义务，故，对于李洪春要求天来公司履行协助变更案涉的位于成都市温江区房屋的网签合同备案手续，将登记备案合同（网签备案信息）的买受人变更为李洪春的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、成都天来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李洪春到产权登记部门办理位于成都市温江区；13栋1层109、110号房屋的不动产权登记转移手续，将上述房屋的不动产权转移登记到李洪春名下； 二、成都天来房地产开发有限公司和陈方惠于本判决生效之日起十日内协助李洪春到房屋管理部门办理变更位于成都市温江区房屋的网签合同备案手续，将网签合同备案信息中的买受人由陈方惠变更为李洪春。 案件受理费减半收取75900元，由成都天来房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇二〇年五月十二日 书记员  陈卓婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。