山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初1218号原告：刘欣，女，汉族，1991年2月3日出生，住齐河县原告：胡希强，男，汉族，1986年12月22日出生，地址同上委托诉讼代理人：刘欣（胡希强之妻），女，汉族，1991年2月3日出生，地址同上。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地：齐河县齐鲁大街279号法定代表人：程延春，职务：总经理委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师原告刘欣、胡希强与被告山东昌奥置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告胡希强的委托诉讼代理人刘欣、被告委托诉讼代理人杨宜广到庭参加诉讼。现已审理终结。原告刘欣、胡希强提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并退还购房款；2、判决被告协助原告办理涉案房屋商品房备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2018年4月8日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买位于齐河县昌奥国际9幢14层2单元1401号房屋（以下简称涉案房屋）一套，合同十一条约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，但被告逾期交付超过90日，合同第十二条第（2）款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判如所请。诉讼过程中原告将诉讼请求第一项变更为：依法解除原被告之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并退还房款及利息、违约金并退还车位款及利息共计1435676.33元。被告山东昌奥置业有限公司答辩称：不能按期交房是不可抗力的原因造成，因为环保问题加之今年的疫情，导致工地一直不能开工，希望查明。允许原告当庭变更诉讼请求，放弃新的答辩期及举证期。本案的争议焦点为：被告行为是否构成违约？原告是否有权解除合同？如合同解除，违约金及利息数额如何确定？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对争议焦点，原告提供《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，证明原被告于2018年4月8日签订商品房买卖合同，原告购买昌奥国际9号楼2单元1401号房屋一套，根据合同第六条、第七条以及合同附件四、附件十约定房款1042247元，储藏室95490元，共计1137737元，合同第十一条约定被告应当在2019年12月31日前交付房屋，合同第十二条约定，卖方逾期交房超出90日，买方有权解除合同，被告应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息）并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；原告提供中国工商银行借记卡账户历史明细清单及手机银行转账明细照片一张，认筹金收据照片一张、购房发票一张，证明原告于2017年8月14日缴纳认筹金10000元，后在签订买卖合同时转为房款，原告又于2018年2月6日通过工商银行卡转账给被告房屋首付款527737元，共计支付房屋首付款537737元，被告于2018年3月3日为原告开具发票一张；被告对以上两组证据没有异议，但认为延期交房是因不可抗力造成的，被告不构成违约；原告提供山东齐河农村商业银行股份有限公司原告账户活期查询明细及农商银行贷转存凭证一份，证明原告为购房办理贷款600000元，于2018年3月26日该笔房款转至被告公司账户，原告自2018年4月26日每月还房屋贷款4867.55元，至开庭之日共计还款24个月，共计116821.2元，尚欠银行贷款545074.62元；原告提交《昌奥国际车位订购协议》、《昌奥国际地下车位借款协议》及车位付款收据一份，证明原告因购买涉案房屋，被告要求绑定附属设施车位，原告于2017年8月14日与被告签订车位订购协议并分期支付车位款90000元，目前车位款已经履行完毕的事实；原告提交被告应返还款项明细表一份，证明按照房屋买卖合同约定计算，被告应当返还原告的各项款项共计1432676.33元；被告对以上证据没有异议，请求法院依法计算。本院认定：对原告提供的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、手机银行转账明细照片、认筹金收据、购房发票、山东齐河农村商业银行股份有限公司活期查询明细、农商银行贷转存凭证、《昌奥国际车位订购协议》、《昌奥国际地下车位借款协议》、车位付款收据，被告对其真实性予以认可，且以上证件指向性一致，客观反映了原告购买涉案房屋及附属车位的付款过程，应认定为真实的，与本案具有关联性，内容合法，符合证据的构成要件，本院予以采纳；对原告提供的被告应返还款项明细表一份，为原告单方书写，不具有客观性，本院不予采纳，具体数额本院将依法予以计算；结合庭审及质证过程，本院认定如下事实：2017年8月14日原告向被告缴纳认筹金10000元，2018年4月8日原被告双方签订《山东省新建房屋买卖合同（预售）》，原告购买被告位于齐河县涉案房屋一套，约定被告于2019年12月31日交付房屋并就逾期交付的违约责任进行了约定，原告于2018年2月6日向被告支付房屋首付款527737元，于2018年通过贷款方式向原告支付600000元，截至2020年4月22日，原告已偿还银行本息116821.2元，尚欠银行本息545074.62元；原被告于2017年8月14日签订《昌奥国际车位订购协议》及《昌奥国际地下车位借款协议》，原告购买被告车位一个，并支付车位款90000元。目前，该涉案房屋仍未交付。本院认为，当事人有义务对自己主张的诉讼请求所依据的事实承担举证责任，本案中原告应就合同解除及被告违约的事实承担举证责任，原告提供的证据为有效证据，可以证明原被告在合同签订后如期履行付款等义务的主张，被告自认房屋至今未交付，原告举证责任完成；被告应就合同履行中阻却违约责任的合法事实进行举证，被告并未提供证据予以证明，其辩称延期交房是因疫情等不可抗力造成，但根据双方签订《山东省新建房屋买卖合同（预售）》，被告交房日期应为2019年12月31日，交房日期早于疫情爆发日期，被告主张不能成立，因此不构成阻却被告违法行为的合法事由，被告应承当违约的不利后果，根据双方签订的《山东省新建房屋买卖合同（预售）》第十二条第1款第2项，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，截至开庭之日，被告逾期交房日期已超90日，原告有权解除合同，被告应承担合同中约定的违约责任，并协助原告办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；对于被告违约赔偿责任的确定，根据双方签订的《山东省新建房屋买卖合同（预售）》第十二条第1款第2项，“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息），并自买受人付款之日，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”，因此被告应返还原告购房款并支付利息及违约金，对原告主张被告返还的购房款，根据合同约定应包括已付贷款本金及利息，即首付款537737元，已还银行贷款116821.2元、尚欠银行贷款545074.62元，共计1199632.82元，对原告主张的利息，根据合同约定为不低于中国人民银行同期贷款基准利率，因此首付款利息应以537737元为基数按2018年2月6日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年2月6日计算至实际付清之日止，按揭贷款房款利息应以600000元为基数按2018年3月26日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年3月26日计算至实际付清之日止；对原告主张的违约金，应以1137737元为基数*0.1%计算，共计1137.7元；对原告主张的车位款，本院认为车位作为涉案房屋的附属设施，在双方签订的涉案房屋预售合同解除的前提下，原被告双方签订的车位订购协议应一并解除，被告应退还原告车位款90000元，对原告主张的车位款利息，因原告并未提供证据予以证实，本院不予支持；综上所述，对原告刘欣、胡希强要求被告山东昌奥置业有限公司解除合同、退还购房款、车位款、支付利息及违约金以及协助办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续的主张本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、九十四条第三款、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条规定，判决如下：一、解除原被告于2018年4月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效日期起15日内协助原告办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；三、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告购房款1199632.82元、支付原告违约金1137.7元、支付原告利息（首付款利息以537737元为基数按2018年2月6日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年2月6日计算至实际付清之日止，按揭贷款房款利息以600000元为基数按2018年3月26日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年3月26日计算至实际付清之日止）；四、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告车位款90000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用共计6550元由被告山东昌奥置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  杨文杰二〇二〇年五月二十七日书记员  王 蓉