广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1466号 原告：陈雪珍，女，1984年8月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：裴纯和，广西展和律师事务所律师。 被告：南宁市东森市场投资有限公司，住所广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路83号5楼，统一社会信用代码：914501007717128580。 法定代表人：林子翔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2020年3月26日 开庭时间：2020年5月8日 当事人到庭情况： 原告陈雪珍：本人及委托诉讼代理人裴纯和到庭。 被告南宁市东森市场投资有限公司（以下简称“东森公司”）：委托诉讼代理人叶茂昌到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告退还原告商铺租金116391元；2.被告按月息2分支付逾期付款违约金至全部款项清偿之日止（暂计至2020年2月28日止为37245.06元，即以145488元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月26日止，为11639.04元；以116391元为基数，自2019年4月1日起暂计至2020年2月28日止，为25606.02元）；3.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月3日，原、被告签订了一份《虎邱商贸城物业租赁合同书》，约定被告将其在租赁土地上投资开发的位于南宁市明秀东路北六里99号“虎邱商贸城”项目商铺一楼L-2号商铺租赁给原告，租赁期限自2016年4月1日至2036年3月31日共20年，租金总额为192696元，商铺由被告委托南宁市华夏远基市场管理有限公司统一租赁经营管理。2018年10月23日，被告以对外所欠巨额债务无力按约定给付回报为由，与原告签订了《虎邱商贸城物业租赁合同赎回协议》，约定由被告负责处理原告铺面摊位，被告自签订协议之日起8个月内五次付款给原告赎回该铺面摊位，原合同终止。根据该赎回协议，被告又于2018年11月19日与原告签订了《付款协议》，约定被告同意退还原告原合同本金145488元，承诺8个月内分5次支付完毕，如被告逾期支付的，则从逾期支付之日起按总金额每日千分之三向原告支付滞纳金。协议签订后，被告仅于2019年3月26日支付了第一期29097元，余下款项再未支付，其行为已构成违约，应按合同约定承担逾期付款违约责任。故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。 被告答辩要点 被告东森公司辩称，一、租赁合同实际上已终止，原告就赎回协议的履行问题提出本诉，法院应就租赁合同履行状态作出评判；二、关于退还款项，被告确实仅退还一期，仍有四期尚未退还，但退款本金总额实际上多加了10%的利息，计算本金及相关滞纳金应当予以扣除；三、赎回协议没有约定违约金，约定的是滞纳金，滞纳金应为逾期付款产生的相应利息，应按银行贷款利息自每期支付的起始时间分段计算。 认定事实及法律适用 一、事实认定 经审理查明，位于南宁市兴宁区明秀东路地号为0306979号宗地〔集体土地使用证号：南宁集用（2012）第702491号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所有，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积4690.18㎡。 2010年10月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第201042891742号），载明：“建设项目名称：虎邱家居精品中心；建设位置：明秀东路北六里99号；建设规模：1层地下室、地面5层”。经原、被告一致确认和本院调查查明，该《建设工程规划许可证》上载明的建设项目名称“虎邱家居精品中心”与虎邱综合农贸市场坐落均为南宁市明秀东路北六里99号，虎邱综合农贸市场系虎邱家居精品中心一楼。涉案虎邱商贸城一层实际为虎邱综合农贸市场。 2010年5月27日，被告东森公司的法定代表人林子翔（乙方）与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委（甲方）订立《协作建设经营协议书》，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠原则，经充分协商和村民委员会会议一致通过，决定共同建设位于南宁市明秀东路北六里99号权属南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会的集体建设用地，由乙方投资建设经营，协作期间，该宗地所有权属于甲方，使用权属于乙方。期限为四十年，即从2010年7月1日起至2050年6月30日止，乙方从本协议签订生效之日起即可注入资金进入场地建设、经营。乙方在2010年7月1日至2012年6月30日前必须向甲方缴纳40年期限内的协作费用共计15000000元。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方不投资，不参与经营管理，乙方在经营过程中所发生的债权、债务与甲方无关，并承担该宗地和房屋在经营过程中所产生的各项税费。乙方不得把本协议整体转让或转租给第三者，如需整体转让或转租，需征得甲方书面同意，否则协议无效，但在协作期间对闲置的场地、房屋等资产在不超过本协作期限的前提下可以部分转租经营。协议还就其他事项作出约定。 2016年2月3日，原告陈雪珍（乙方）与被告东森公司（甲方）订立《虎邱商贸城物业租赁合同书》，主要约定：乙方承租甲方开发的位于广西南宁市明秀东路北六里99号“虎邱商贸城”项目的商铺，商铺结构为框架，位于本项目一层L-2号，面积为7.26㎡（含公摊）；甲方于2016年4月1日前将约定的商铺摊位交给乙方，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续之日起；商铺租赁期限为20年，即自2016年4月1日起至2036年3月31日止；租期前5年，乙方自愿承租给甲方或甲方指定公司承租管理经营，5年总承租租金为租赁总价的90%，由承租公司支付，第6年起由乙方自主经营至租赁期满；在承租期满前60日甲方书面通知乙方，乙方应当在租赁期满前30日内书面答复按第（1）种方式“前5年承租期满后，乙方享有该商铺剩余租期的使用权、经营权及收益权，乙方交纳的全部租金甲方不予退还，双方继续履行本合同”或按第（2）种方式“前5年承租期满后双方终止本合同，铺面由甲方收回，甲方在十日内一次性通过转账方式返还乙方所交纳的全部租金（不含前5年返租租金）”履行或终止合同，如承租期满后乙方未作出书面答复的，视为乙方同意以方式（1）履行合约；在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清该商铺20年的总租金192696元；乙方同意后，由甲方委托南宁市华夏远基市场管理有限公司与乙方签订物业管理协议，对商铺/摊位进行统一物业管理，按物业管理协议首付；甲方逾期交付商铺的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付租金的万分之四向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方已付的租金外，还应按乙方已支付的租金总额的10%支付违约金；乙方违约单方解除合同的，经甲方同意后，按本合同约定租赁期限内总租金金额的20%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还剩余租期部分的租金，且甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿。合同还就其他事项作出约定。 2016年2月3日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订一份《补充协议》，载明：“乙方如选择本合同第三条第2项第（1）款的约定，且中途未经转让，甲方承诺，合同到期后，乙方可继续使用该商铺/摊位五年，从2036年4月1日到2041年3月31日止，乙方无需再缴纳租金费用。”协议后附商铺平面图一份。合同签订后，原告依约向被告东森公司支付192696元。 2016年2月3日，原告陈雪珍（委托人、甲方）与案外人南宁华夏远基市场管理有限公司（受委托人、乙方，以下简称“华夏公司”）、被告东森公司（担保人、丙方）签订《虎邱商贸城委托经营管理合同》，约定：第二条、委托租赁商铺/摊位坐落于广西南宁市明秀东路北六里99号“虎邱商贸城”第一层第L-2号摊位、商铺，建筑面积为7.26平方米。第三条、甲方自愿在本合同约定期限内，将该物业不可撤销地全权委托给乙方统一经营管理，甲方不参与管理，并委托乙方提供下列服务：以乙方名义对商铺经营管理（由乙方自行确定，调整商铺的经营范围及经营模式、经营收益权、租赁权及转租权）；在约定委托期限内代管该摊位、商铺并全面处理一切与摊位、商铺经营有关的内外事务；寻找承租人并以乙方名义与承租人签订摊位、商铺租赁合同；代为对商铺进行装修，代理交接房屋、附属设施及设备等。第四条、委托租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，甲方承诺在委托期限内本协议约定的委托事项为独家委托。第五条、（一）乙方按照下列标准向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金）：1、自2016年4月1日至2017年3月31日止，月经营收益金为2569元；2、自2017年4月1日至2018年3月31日止，月经营收益金为2730元；3、自2018年4月1日至2019年3月31日止，月经营收益金为2890元；4、自2019年4月1日至2020年3月31日止，月经营收益金为3051元；5、自2020年4月1日至2021年3月31日止，月经营收益金为3212元；甲方自行承担个人所得税；（二）租金按月支付（即乙方每月向甲方支付一次），每月10日前支付上月租金；（三）租金乙方统一以银行汇款方式一次性支付给甲方，原则不支付现金（甲方需在乙方指定银行设立租金汇入账号），如甲方需现金方式支付的，则甲方向乙方提出书面申请备案，并于支付日至乙方指定地点领取现金。第六条、乙方每年收益为经营管理摊位、商铺收益扣除支付甲方摊位、商铺的年租金部分，除乙方应得的收益外，乙方为完成委托事项已支出的必要费用，由乙方自行承担。第七条、（一）甲方的权利义务包括：在租赁期内，对甲方委托经营管理的摊位、商铺，乙方不得将商铺违法转让、抵押等行为；甲方有权按照本合同取得约定的摊位、商铺租金，但不得干涉乙方的经营管理行为，对乙方经营摊位、商铺的盈亏均由乙方自行负责等；（二）乙方的权利义务包括：在租赁期间，乙方有权自主决定摊位、商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权根据经营需要对摊位、商铺进行分割、布局装饰装修；在租赁期间，乙方以自己的名义进行一切经营活动，并承担由此产生的后果等；（三）丙方的权利义务为丙方自愿为乙方在本合同项下的全部义务提供担保。第八条、乙方逾期向甲方支付摊位、商铺租金，甲方有权要求乙方实际履行，并按逾期未付款的实际金额、实际逾期时间、每日万分之五支付逾期付款违约金，逾期超过3个月，在5年返租收益不变的前提下，乙方须额外承担该摊位、商铺年租赁总额5%的违约责任；因一方过错导致本协议解除、提前终止的，过错方应承担违约责任向对方赔偿因此而造成的损失。第十条、遇有不可抗力、不可归责于乙方的原因，或甲方原因造成的商铺损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若乙方认为实际情形已致使无法继续履行合同的，则本合同终止。合同还就其他事项作出约定。 2018年10月23日，原告陈雪珍（乙方）与被告东森公司（甲方）经协商后签订《虎邱商贸城物业租赁合同赎回协议》，约定：一、签订本协议后两个月内，由甲方负责处理（包括重新出售、出租等）乙方的铺面摊位，若在两个月内顺利处理完毕，则由甲方支付给乙方费用，原合同终止；若在两个月内无法处理该铺面摊位，则仍由乙方继续使用，原合同继续有效。赎回物业款项自签订协议之日8个月内五次性由甲方付款给乙方赎回该物业。二、赎回金额：（1）抵扣已向乙方支付款项后的剩余本金；（2）原合同金额×10%。本协议签订后即刻生效，原合同及相关单据仍由乙方保管，赎回款项由乙方签字确认或银行转账流水确认后原合同终止。 2018年11月19日，原告陈雪珍（乙方）与被告东森公司（甲方）签订《付款协议》，约定：一、乙方须先签署《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回与付款协议》本协议方可生效。二、甲方同意归还乙方原合同本金和利息总额145488元（备注：归还金额计算公式＝合同本金*（1+10%）－已付经营收益金），甲方承诺8个月内分五次支付给乙方：2018年11月30日付29097元；2019年2月28日付29097元；2019年3月31日付29097元；2019年4月30日付29097元；2019年5月31日付29100元；甲方应付乙方的款项安全到账后，双方就原合同的债权债务关系就此解除，甲乙双方互不承担责任。三、甲、乙双方达成协议后，如甲方逾期支付的，从逾期支付之日起，甲方每日应按总金额的3‰（每日千分之三）向乙方支付滞纳金。协议还就其他事项作出约定。 被告东森公司于2019年3月26日向原告支付了29097元。 以上事实，有《虎邱商贸城物业租赁合同书》及补充协议、《虎邱商贸城委托经营管理合同》、收据、《虎邱商贸城物业租赁合同赎回协议》、《付款协议》、建设工程规划许可证、南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会声明及当事人陈述等证据予以证实。 二、法律适用 本院认为，原、被告双方在庭审中均就《虎邱商贸城物业租赁合同书》已终止的事实予以确认，双方于2018年11月19日达成的《付款协议》是双方就“虎邱商贸城”项目一层L-2号商铺租赁赎回事宜经协商一致达成的处理方案，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，双方均应恪守履行。庭审中，被告对其尚欠原告116391元没有异议，本院予以确认。根据《付款协议》，被告应分五次向原告付款，现合同约定的五期付款期限均已届满，被告仅履行了第一期付款义务，原告要求被告支付余下四期的尚欠款项116391元，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请的逾期付款违约金。原告明确主张涉案协议约定的滞纳金性质应为逾期付款违约金，本案违约损失实际为被告逾期付款产生的利息损失。现被告未按约定付款，已构成违约，原告诉请其承担违约责任，理据充分，本院予以支持。根据原、被告签订的《付款协议》约定，被告逾期退还本息的，每日应按总金额的3‰向原告支付滞纳金。现原告自认该协议约定的滞纳金计算标准过高，并主张将滞纳金标准调整为按月息2分计算，属原告自行行使其诉权。根据当事人过错程度及实际损失等因素综合考量，该主张数额合理，亦不违反法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付的违约金计算为：以145488元为基数，自2018年12月1日起计至2019年3月26日止（共116天），按月利率2%计付为11251.07元；以116391元为基数，自2019年4月1日起至被告实际清偿租金本息之日止，按月利率2%计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 1被告南宁市东森市场投资有限公司向原告陈雪珍退还租金本金及利息共计116391元； 1被告南宁市东森市场投资有限公司向原告陈雪珍支付违约金（计至2019年3月26日为11251.07元，后续违约金以116391元为基数，自2019年4月1日起至被告南宁市东森市场投资有限公司实际清偿之日止，按月利率2%计付）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3373元，由被告南宁市东森市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇二〇年五月十三日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  谢 芸 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。