浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初1409号 原告：顾宏燕，女，1994年3月21日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：吴玲燕,浙江同新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：强国良,浙江同新律师事务所律师。 被告：卢建国，男，1955年7月25日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：金利萍（系卢建国配偶），女，1972年9月16出生，汉族，住桐乡市。 原告顾宏燕与被告卢建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法由审判员朱谷玥适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告顾宏燕的委托诉讼代理人吴玲燕、强国良，被告卢建国及其委托诉讼代理人金利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退房屋；2.判令被告支付房屋占有使用金7791.70元（自2019年11月21日起，按协议第五年租金93500元为标准，暂计算一个月，并至实际交房之日止）；3.判令被告支付租赁期间拖欠的物业费14400元；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年11月21日，原告委托其父亲与被告签订房屋租赁协议，被告向原告承租濮院镇聚宝华府凯旋路二间店铺用于经营，租赁期限为5年，自2014年11月21日起至2019年11月20日，协议约定了租金标准及物业费等相关费用由被告承担。协议签订后，原告如约履行了交房义务，但被告在承租期间一直拖欠物业费。协议到期后，双方无法就续租达成合意，因此原告要求被告按照协议约定到期后10日内搬离及补交拖欠的物业费，但被告一直拒不配合。 被告答辩称，一、双方协议未到期，合同约定的期限是十年。2014年11月21日原告父亲顾明荣（现判刑坐监）和被告签订了一份《租赁协议》，该协议是原告父亲提供的，合同第一条约定租赁期限为2014年11月21日至2019年11月20日，共计五年，被告提出因为成本装修等问题，要求十年，由于已经都打印成文的格式合同，不能随便涂改，为此原告父亲特别加了第五条，续租后五年，按本合同第五年租金93500元，每年提升8%计算。可以明确合同到期后续租五年，租金也是可以确定的。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款；二、物业费未交的责任在原告。原告、被告和物业管理公司三方至今从来没有签订过物业费的缴纳合同，物业公司至今未向被告主张过。租赁合同只约定了物业费由被告承担，但没有约定被告向物业管理公司缴纳物业费，因为物业费是房产证上的权利人支付，依据《物业管理条例》的规定，物业费一般由房东即原告向物业公司交付，原告凭发票向被告主张物业费。原告至今未向被告出示物业费发票，被告无法支付，责任在原告不在被告。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业费服务费用或者物业服务资金。就是说，承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有交纳物业管理费的义务。支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，根据物业管理合同的约定，物业管理公司应向业主收取物业管理费。如果房屋租赁合同中，承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费用，业主要承担连带交纳责任。同时被告支付了20000元履约保证金，合同第三条第四项规定，物业费超过结余的履约保证金，视为被告放弃租赁，但原告提供的物业证明未到20000元；三、原合同是在原告父亲获得原告授权的情况下签订的，原告父亲是全权代理签订的，可以由以下内容证明：1、被告一直按时支付租金，且支付至原告账户；2、原告五年来未提出任何异议。原合同第五条是原告父亲手写的特别条款，应当优先于其他条款。 本院经审理查明事实如下： 2014年11月21日，顾明荣受原告委托，与被告签订《租赁协议》一份，约定：甲方（原告）将桐乡市濮院镇聚宝华府凯旋路二间店铺的使用权租赁给乙方（被告），用途为餐饮；租赁期自2014年11月21日至2019年11月20日，租赁期满后，同等条件下，乙方（被告）有优先承租权；租金第一年为70000元，第二年为83200元，第三年为86500元，第四年为89900元，第五年为93500元；乙方（被告）保证遵守濮院聚宝华府统一的物业管理，积极配合做好治安、消防、卫生等工作，按照濮院聚宝华府统一的物业管理收费标准缴纳水电费及其他相关物业管理费用；协议签订之后三日内，乙方（被告）向甲方（原告）缴纳20000元的履约保证金，作为乙方（被告）承租下一年该区域的定金，以及交纳水电费、物业管理费的押金；乙方（被告）不按时交纳水电费、物业管理费等合理的费用，当欠交金额超过结余的履约保证金时，即视为乙方（被告）自动放弃该区域的租赁，甲方（原告）有权对该区域另行出租。在合同的最后，增加了一条手写条款：“第五条：续租后五年，按本合同第五年租金93500元每年提升8%计算。”该条款系顾明荣与被告签订合同时由顾明荣所写。 涉案商铺的所有权人为本案原告，顾明荣与原告系父女关系。原告对顾明荣与被告签订的《租赁协议》进行追认，但不认可顾明荣手写的条款，即《租赁协议》中的第五条。2014年11月21日至2019年11月20日期间的租金及协议中约定的20000元履约保证金，被告均已按约直接支付给原告。2019年11月23日，原告通过短信通知被告：原签订的租赁合同于2019年11月21日已经到期，现在有人要140000元租店面，原合同写了同等条件下优先租给你，请补齐前五年未交的物业费，我们按140000元租金重新签订租赁合同，如果不租麻烦十天内回复，交还商铺。 另查明，原告至今未交纳2014年11月21日至2019年11月24日期间的物业费，被告也未向物业公司交纳物业费。 以上事实有房屋租赁协议、房屋所有权证、短信聊天记录等证据及原、被告双方的庭审陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、《租赁协议》中的手写条款的效力如何。原、被告之间的《租赁协议》是否到期。二、被告是否应当支付原告物业费14400元。 关于争议焦点一。本院认为，首先，本案的《租赁协议》系顾明荣受原告委托与被告签订，协议第一条约定了租赁期限为2014年11月21日至2019年11月20日，协议第五条约定“续租后五年，按本合同第五年租金93500元每年提升8%计算”。协议第一条约定系打印条款，第五条约定系手写条款，且该手写条款系顾明荣签订时所写，并非被告事后擅自添加，原告对此也认可，现手写条款与打印条款的约定相冲突，根据合同手写条款效力优于打印条款的推定，协议第五条应当认定为原、被告双方达成了一致意思表示。其次，现原告认可《租赁协议》除第五条之外的其他所有内容，认为该第五条系顾明荣超越代理权限作出的承诺，不予认可。原告对《租赁协议》除第五条外的内容进行了追认，但本院认为该协议系一个完整不可分割的整体。《租赁协议》签订至今已五年有余，原告在顾明荣签订有增添手写条款的《租赁协议》后,既未及时提出异议,又由其本人亲自收取被告支付的租金,故追认的效力应及于合同其余部分。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，现原、被告双方对《租赁协议》中的第五条手写条款的理解存在争议，若按照原告的理解，在前五年的租赁期限到期后，原、被告仍需重新签订《租赁协议》的话，则该手写条款完全丧失了意义，也有违诚实信用原则。综上，手写条款有效，被告关于双方《租赁协议》未到期的抗辩理由成立。因该租赁期限尚未到期，故原告要求被告腾退房屋并支付占用期间使用费的请求，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《租赁协议》第二条约定：乙方（被告）保证遵守濮院聚宝华府统一的物业管理，积极配合做好治安、消防、卫生等工作，按照濮院聚宝华府统一的物业管理收费标准缴纳水电费及其它相关物业管理费用。被告应当按照协议约定支付物业费，然原告未能提供证据证明桐乡市恒丰物业管理有限公司向其或者被告书面催交物业费的证据，也承认其未交纳涉案商铺在2014年11月21日至2019年11月20日期间的物业费，仅凭桐乡市恒丰物业管理有限公司出具的《情况说明》向被告主张物业费，要求被告支付其物业费14400元，对原告的该项诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告顾宏燕的诉讼请求。 本案受理费354元，减半收取177元，由原告顾宏燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审判员  朱谷玥 二〇二〇年五月十三日 法官助理朱燕 书记员邓敏玲