浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初9466号原告：周焕荣，男，1969年10月17日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。被告：周朝强，男，1974年11月11日出生，汉族，住乐清市。被告：陆宝乾，男，1968年9月17日出生，汉族，住乐清市。被告：乐清市荣绅电气有限公司，住所地乐清市蒲岐镇工业园区，统一社会信用代码913303827410225067。法定代表人：周旭忠。原告周焕荣与被告周朝强、陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告周焕荣以及被告周朝强到庭参加诉讼，被告陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周焕荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告周朝强、陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司共同返还原告周焕荣购房款本金55万元；2、判令三被告支付利息（以55万元为本金基数，从2010年4月21日起按照社会月利率1%计算至全部债务清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2010年4月21日付给被告周朝强20万元，作为购买乐清市荣绅电气有限公司位于蒲岐镇西门街村土地（土地使用权证号：1-2010-29-4435）上房屋B幢C单元1601室的预付款，于2012年12月12日给付周朝强20万元，作为二期购房款；于2013年3月11日付给被告周朝强10万元，要求再买一间房产，作为19B02购房预付款；又于2015年9月22日付给被告陆宝乾5万元，然后与被告周旭忠（荣绅电气有限公司法人代表）签订协议书，被告陆宝乾、周朝强作出担保。三位被告答应B幢C单元1601室给原告，双方签订了协议书，盖了公章，大家都按了手指印。原告不知道几个被告之间的复杂关系，2013年3月11日作为19B02购房的预付款10万元，被告陆宝乾不承认，被告周朝强口头答应归自己承担，但给原告的也只是一张收条，原告让他转为社会借条又遭拒绝，另一套房产又不给。协议上明确规定，甲方未能及时交房，乙方有权要求甲方返还已支付的全部购房款并赔偿乙方相应的违约金及利息。2017年11月11日，乐清市人民法院作出（2015）温乐执民字第5204-3执行裁定，拍卖变卖荣绅电气有限公司的房厂，原告得知有关消息后，提出执行异议，向虹桥法庭送交执行异议书。乐清市法院（2018）浙0382执异86号执行裁定书认为，荣绅电气有限公司蒲岐房产地块（土地使用权证号：1-2010-29-4435）用途为工业用地，乐清市荣绅电气有限公司对该地块之上建筑物尚未取得产权，不具备物权变动的相应条件，异议人的异议主张不成立，不予支持，驳回异议人的申请。现在荣绅电气有限公司蒲岐有关土地及房产已被拍卖成功。原告不再拥有被告承诺的相关房产使用权。原告自2010年4月21日开始，一共支付给被告周朝强、陆宝乾55万元，作为购房款。对于公司名称、法人代表的不断变更，原告一无所知。原告通过银行转账到他们个人银行账户，不是转账到集体公司帐号，原告收到的也是两个被告个人的收条，而不是公司出具的正式发票。现在相关房产已被拍卖，被告答应原告的房产已不能兑现，已严重侵犯了原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判如所请。被告陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司未到庭答辩，也未提交任何证据。被告周朝强答辩称：被告对收到原告50万元房屋购房款以及出具收条的事实没有异议；其中40万转到连恩光和周阿善的账户上，还有10万转到倪孔贵老婆的账户上。但是1、周朝强并非个人行为，而是代乐清市荣绅电气有限公司签约、收款。周朝强在销售房产时是荣绅电气的股东之一，占公司30%股份，而连恩光占70%股份，因为当时公司财务由连恩光妻子周阿善管理，连恩光妹妹连旭丹为公司法人，为了制约连恩光，由周朝强出面签订协议、收取款项，之后再将款项如数汇至连恩光夫妻账户。虽然购房协议和收据只有周朝强签字，但周朝强留底的收据上均有荣绅电气公章，可以证明并非个人行为。2、周朝强销售的荣华嘉园公寓是真实存在的，虽然并非合法审批的房地产项目，但房产主体也已大部分完成，房产销售内容真实，正因为违法改造，该项目售价远低于周边其他楼盘，并非不存在虚构销售内容的情况。3、之所以房产被拍卖，购房者的购房款损失，是因为连恩光控股期间把荣绅公司拿去贷款，而贷款没有用于荣绅公司。2014年之后陆宝乾接手公司，周朝强的股份也归陆宝乾，给了周朝强28套房子和20个车库，之后公司所有事情都跟周朝强无关。陆宝乾原来跟部分购房人的合同是2016年9月1日交房的，后来迟迟未能交房，到2018年6月银行拍卖公司厂房。而3800万的银行贷款被连恩光用于何处，工程建设款项缺失都难以得到合理解释，周朝强本人投资1000万元也血本无归，也是被害人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的收条以及银行转账凭证。被告人周朝强对其真实性没有异议，但认为其只收到其中50万元，还有5万元是转给陆宝乾的；其只出具了其中两张收条，另外一张收条是陆宝乾出具的。本院认为上述收条能与转账凭证对应，可以证明原告为购买房屋于2010年4月21日、2012年12月12日分别向被告周朝强转账20万元，被告周朝强于2010年4月21日和2012年12月21日分别出具一张收条，收条注明系荣华家园2幢5楼A01号订金；另2013年3月11日，原告向周朝强转账10万元，周朝强于当日向原告出具一份欠条；2015年9月18日，原告向陆寿喜转账5万元，2015年9月25日，被告荣绅电气有限公司和陆宝乾向原告出具一份收款收据，注明荣绅电气有限公司B幢C单元1601室。2、原告提交了一份协议书，被告周朝强对其真实性没有异议，承认协议书上签名系自己出具，认为当时自己持有公司30%股份，所以签字担保。本院认为，该证据可以证明被告乐清市荣绅电气有限公司对原告向周朝强支付的40万元购房款的金额予以确认，并承诺在2016年9月1日前完成房屋交付入住，同时被告周朝强和陆宝乾作为保证人签名。3、被告周朝强提交的乐清市公安局撤消案件决定书、《新厂股份合作协议书》、2010年4月21日收条（存根联）复印件、协议书，用以证明周朝强系被告乐清市荣绅电气有限公司投资人，连恩光作为公司总负责人，被告周朝强作为项目辅助人收取房款系代公司收取原告房屋订金，收款系公司行为，以及后来陆宝乾收购其在公司的股份，荣绅公司的账目全部归陆宝乾。原告认为被告周朝强交给原告的收条是没有加盖公司印章的，且原告是向被告周朝强购买房屋，而且购买的也是商品房并不是工人宿舍。本院认为，被告周朝强提供的收条系复印件，且经比对，与原告提交的收条字迹并不相符，故对该收条的真实性不予认定；其余材料反映的是被告周朝强与他人合作筹建厂房以及事后对投资清算达成的协议，但上述证据不能证明原告系向被告荣绅公司购买房屋。经本院经审理认定事实如下：2010年10月份，被告周朝强与连恩光、钱智进三方就2010年2月份拍卖获取的蒲岐镇西门街村一工业地块合作筹建厂房，并签定了一份乐清市荣绅电器有限公司新厂房股份合作协议书，协议上加盖被告荣绅电气有限公司印章。协议书约定由连恩光主管项目进展，周朝强、钱智进为辅，重大事项必须经董事会决议，由连恩光负责执行。2010年4月间（上述合作协议签订之前），原告周焕荣获知被告周朝强处有房屋出售，在与周朝强协商后购买了一套房屋，并于2010年4月21日和2012年12月12日向被告周朝强转账各20万元支付房屋订金，后被告周朝强于2010年4月21日和2012年12月21日分别向原告出具了收条，确认收到周焕荣荣华嘉园2幢5楼A01房屋订金各20万元，面积159.6，房屋总价558600元，经计算单价约每平米3500元。2013年3月11日，原告为了再购买一套房屋再次向周朝强转账10万元，并由周朝强出具一份收条，该收条并未注明款项性质。后原告要求将房屋置换到更高楼层B幢C单元1601室，并在2015年9月22日与被告乐清市荣绅电气有限公司签订一份协议书，协议中注明了2010年原告向荣绅公司购买房屋，单价4050，面积以实际测量为准，原告已经支付40万元，荣绅公司对此事实予以确认，并就剩余款项支付和房屋交付达成协议。根据协议约定，原告应再向被告荣绅公司支付5万元（转入陆寿喜账户），在房屋交付入住之前被告荣绅公司不再要求原告提前支付房款，被告荣绅公司应在2016年9月1日前完成房屋的交付入住，若未能完成交付，则原告有权要求返还已经支付的全部购房款并赔偿相应的违约金及利息，被告荣绅公司提供保证人被告周朝强、陆宝乾就该协议承担保证责任。原告周焕荣、被告周朝强、陆宝乾以及被告乐清市荣绅电气有限公司法定代表人周旭忠在协商上签名确认。2015年9月25日，被告荣绅公司向原告出具了一份金额为50000元的收款收据，交款项目注明乐清市荣绅电气有限公司B幢C单元1601室，被告陆宝乾在该收据上签名，并加盖被告荣绅公司公章；2015年9月28日，原告向陆寿喜账户转入50000元。另查明，被告荣绅电气有限公司法定代表人为周旭忠，股东为周旭忠和周庆可；公司法定代表人在2009年7月6日由连恩光变更为连旭丹，后于2014年7月22日变更为周旭忠；公司股东在2009年7月6日由连恩光、连恩福变更为连旭丹、连士孟，在2010年10月26日变更为连旭丹、连士孟、周阿善，在2013年1月6日变更为连旭丹、连士孟。2018年8月7日，原告购买的房屋所指向的蒲岐镇西门街村的土地使用权及地上建筑物被本院司法拍卖。庭审中，原、被告对案涉房屋买卖的合同相对方以及退还购房款的责任主体存在争议，原告认为其系向被告周朝强购买房屋，后因原告与三被告签订了协议，现被告方无法交付房屋，应当由三被告共同返还购房款。被告周朝强认为自己系代公司收款，应由被告荣绅公司返还购房款。对此本院评析如下：首先，本案两笔20万元的购房款的收款人均是被告周朝强；两份收条也系被告周朝强出具，没有加盖被告荣绅公司的公章；且根据收条和2015年9月22日协议，被告荣绅公司确认的单价与被告周朝强确认的单价并不一致，据此可以认定原告系向被告周朝强购买房屋。其次，2015年9月22日原告与三被告达成了协议书，根据协议被告荣绅公司对于被告周朝强之前收取原告的40万元购房款一事予以确认，被告荣绅公司和原告周焕荣作为购房合同当事人对购房余款支付以及房屋交付进行了约定，原告周焕荣亦在上述协书中签名确认，且在此后根据协议另行向被告荣绅公司支付了5万元购房款，故该协议可认定为原告对于合同相对方身份的进一步确认。另关于2013年3月11日的10万元转账，庭审中原告与被告周朝强均认同该款系原告购买另一套房屋的购房款，虽然被告周朝强辩称系代他人（倪孔贵）收取，但原告予以否认，而被告周朝强并未提交任何证据予以证实，鉴于周朝强以个人名义出具了欠条，对被告周朝强的辩解，本院不予采信。本院认为，本案涉及的房屋买卖关系所涉及的土地使用权为工业性质且无产权证，被告周朝强、乐清市荣绅电气有限公司将上述房屋出卖给原告的行为，均违反法律、法规强制性规定，应认定为无效，且事实上房屋已经司法拍卖无法交付。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求返还55万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据合同的相对性，上述55万元购房款由被告荣绅公司返还45万元，由被告周朝强返还10万元。对于无效的合同，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告赔偿损失，有法律依据，本院予以支持，但本案购房合同双方明知房屋售价远低于周边正规商品房价格，双方对于房屋及土地的性质均有充分的认识，在明知出售房屋为无产权证仍参与交易，对造成的损失均存在一定过错，根据本案实际情况，本院酌定由原告对赔偿的损失自行承担50%的责任。根据法律规定，担保合同（保证）是主合同的从合同，因主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。因本案房屋买卖合同无效，故被告陆宝乾与周朝强所作的担保亦无效，但因陆宝乾与周朝强对合同无效均有过错，故两人应对被告荣绅公司不能清偿部分的1/3承担民事责任。被告陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周朝强应返还原告周焕荣购房款10万元，并赔偿利息损失（以本金10万元为基数自2013年3月11日计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%计算，自2019年8月20日起至债务履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算），款限本判决生效后十五日内交本院虹桥法庭转付。二、被告乐清市荣绅电气有限公司应返还原告周焕荣购房款45万元，并赔偿利息损失（以本金20万元为基数自2010年4月21日计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%计算，自2019年8月20日起至债务履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算；以本金20万元为基数自2012年12月12日计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%计算，自2019年8月20日起至债务履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算；以本金5万元为基数自2015年9月28日计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%计算，自2019年8月20日起至债务履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算），款限本判决生效后十五日内交本院虹桥法庭转付。三、被告周朝强、陆宝乾对上述被告乐清市荣绅电气有限公司不能清偿部分向原告周焕荣承担三分之一的赔偿责任。四、驳回原告周焕荣的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，公告费200元，其中2300元由被告周朝强负担，7200元由被告周朝强、陆宝乾、乐清市荣绅电气有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  朱文协人民陪审员  黄梦怡人民陪审员  赖以成二〇二〇年五月十五日代书 记员  张 资