河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29631号原告郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层，统一社会信用代码：91410100057225606T。法定代表人石华巍，董事长。委托代理人谷莉娜、马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告梁兰，女，1973年12月2日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告孙永军，男，1974年8月21日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告郑州华强广场置业有限公司与被告梁兰、被告孙永军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州华强广场置业有限公司委托代理人谷莉娜、马晓雪到庭参加诉讼。被告梁兰、被告孙永军经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月23日，被告因购买原告位于郑州市高新技术产业开发区电厂路××楼××号的商品房而与原告签订了编号为GX150××××1486的《商品房买卖合同》。该房屋总房款为474474元，被告以现金方式支付首付款237474元，以银行贷款方式支付剩余购房款237000元。2015年7月22日，原被告及中国工商银行共同签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款237000元，贷款期限为120个月，原告为被告在借款合同中的所有债务承担阶段性连带保证责任。后被告未按时足额偿还银行贷款，2019年4月5日中国工商银行起诉梁兰、孙永军要求偿还贷款本金及诉讼费用，并要求原告承担连带保证责任。原告为了减少损失，已代被告偿还了剩余按揭借款及诉讼费用。根据双方所签《商品房买卖合同》附件四第三条第5款、第八条第4款的约定，被告的上述行为已构成违约，原告有权解除该《商品房买卖合同》并要求被告承担总房款5%的违约金责任，被告还应依约承担原告代偿的银行贷款利息。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号为GX150××××1486)，被告协助原告办理该《商品房买卖合同》的备案信息撤销手续、预告登记撤销手续；2、被告支付原告代其偿还的银行贷款156934.71元、代偿诉讼费1994元、律师费8782元、利息2714元，并支付利息（自原告实际承担保证责任之日即2019年6月27日计算至本息全部清偿之日，按年利率24%计算）；3、被告支付原告违约金23723.7元；4、被告支付原告律师费8489元。被告梁兰、被告孙永军未答辩。经审理查明：2015年6月23日，原告作为出卖人，被告梁兰作为买受人，签订合同编号为150××××1486的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于高新技术产业开发区电厂路46号3幢19层110号的房屋，建筑面积为74.84平方米，总价款为474474元。付款方式及期限为：约定金额237474元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年6月23日；约定金额237000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年7月23日。该合同附件四第三条第五项约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人违反与贷款银行签署的《贷款合同》而导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。该合同附件四第八条第四项约定：除本合同另有约定外，因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人。2015年7月22日，原告作为保证人、被告梁兰作为借款人及抵押人、中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行作为出借人，签订《个人购房借款/担保合同》，约定由被告梁兰向该行贷款237000元用于购买本案房屋。后被告梁兰未按期向贷款银行偿还按揭贷款，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求梁兰、孙永军归还贷款本金174855.78元、暂计至2018年10月26日的利息794.19元及2018年10月27日至贷款本息还清之日的利息、律师费8782元，并由郑州华强广场置业有限公司承担连带保证责任。郑州市中原区人民法院于2019年5月23日作出（2019）豫0102民初3973号民事判决书，判令梁兰、孙永军支付借款本金164640.94元（暂计至2019年3月26日）及自2019年3月27日至本息实际还清之日的利息、律师费8782元，并由郑州华强广场置业有限公司承担连带还款责任。该判决生效后，原告于2019年6月28日向工商银行陇海路支行转款160149.18元，转款用途为“梁兰、孙永军借款本金”。同日，原告再次向该行转款1994元（梁兰、孙永军诉讼费）、8782元（梁兰、孙永军律师费）。2019年7月1日，工商银行陇海路支行向原告退款499.61元，用途为“梁兰执行款剩余款项原路退回”。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、个人购房借款/担保合同、（2019）豫0102民初3973号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明各一份、付款通知单四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告梁兰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对于买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的相关责任方式作有约定。被告梁兰未按期偿还按揭贷款导致贷款银行向郑州市中原区人民法院提起诉讼，并由原告代其向贷款银行承担了保证责任，故被告梁兰该行为已构成违约，原告请求解除双方所签《商品房买卖合同》符合双方合同约定及法律规定，故对原告该请求本院予以支持。该合同解除后，被告梁兰应履行附随义务，配合原告办理该房屋的预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为1509060222）及备案信息注销手续。该合同解除后，原告并应将被告梁兰已支付的购房款予以退还。因被告梁兰未到庭，除首付款外，其所支付的其余款项数额在本案中无法确认，故就此双方可另行处理。原被告所签《商品房买卖合同》附件四约定，因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人。现因被告梁兰的违约行为导致该合同解除，原告请求其支付违约金23723.7元（474474×5%）符合双方合同约定，对此本院予以支持。原告请求被告支付代偿的银行贷款本息、诉讼费、律师费、代偿款利息。原告基于（2019）豫0102民初3973号民事判决书代梁兰及孙永军向贷款银行偿还贷款本息159649.57元、诉讼费1994元、律师费8782元。该诉讼费及律师费原告代偿后有权向被告梁兰、孙永军追偿，故就该部分费用10776元应由二被告支付给原告。关于原告所代偿贷款本息部分，因该《商品房买卖合同》解除后，原告已可实际取得该房屋并另行出售，该部分代偿款已包含在房屋价值中，且本院已判令被告梁兰向原告支付违约金，故对原告该请求本院不予支持。原告请求被告支付其在工商银行起诉一案中产生的律师费8489元，但其对该主张并未提交证据予以证明，故对其该请求本院不予支持。被告梁兰、被告孙永军经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑州华强广场置业有限公司与被告梁兰于2015年6月23日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于主张高新技术产业开发区电厂路46号3幢19层110号，合同编号为GX15002011486）。被告梁兰于本判决生效后10日内，协助原告郑州华强广场置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记（合同编号为GX15002011486)，撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预售商品房预告登记号为1509060222）。三、被告梁兰于本判决生效后10日内，支付原告郑州华强广场置业有限公司违约金23723.7元。四、被告梁兰、被告孙永军于本判决生效后10日内，支付原告郑州华强广场置业有限公司代偿的诉讼费、律师费共计10776元。五、驳回原告郑州华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2170元，由原告负担1839元，由被告梁兰负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年五月二十三日书记员 闫文红