湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1155号原告：胡秀花，女，1973年7月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：益阳资华酒店管理有限责任公司，住所为益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人：段建波。被告：益阳资华房地产开发有限责任公司，住所为益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人：龚志先。原告胡秀花（以下简称原告）与被告益阳资华酒店管理有限责任公司、被告益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的租金112486.74元；2.判令被告支付根据租赁协议每年未用的免费房按照150元／间补款，自2016年至2019年共4年应补款7200元；3.判令被告支付原告违约金27084元。事实与理由：2012年7月10日，原告与两被告签订租赁协议，约定原告将益阳市金山路益阳通程大酒店14层1419号房出租给被告用于经营，租赁期为10年，每月租金4063元。被告自2016年8月开始未按时足额发放租金，至2020年4月止共欠原告租金112486.74元和免费房补贴7200元，合计119686.74元。上述款项经原告多次催收未果。另外，根据双方签订的租赁合同第十条的约定，被告应向原告支付房屋原始购价5%的违约金27084元。被告益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称资华房地产公司）系担保人，对被告益阳资华酒店管理有限责任公司（以下简称资华酒店公司）不能履行的债务承担连带保证责任。两被告均未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告与被告资华房地产公司于2012年7月10日签订《益阳市商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被告资华房地产公司将“银城壹号·益阳通程国际大酒店”项目第1幢14层1419号房出售给原告，原告须在本合同签订的同时与益阳通程酒店管理有限责任公司（该公司于2016年12月13日变更为益阳资华酒店管理有限责任公司）签订《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》。同日，原告已一次性付清购房款，并作为委托方（甲方）与受托方益阳通程酒店管理有限责任公司即被告资华酒店公司（乙方）、担保方被告资华房地产公司（丙方）签订《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》。该合同载明：甲方将其购买的上述房屋委托给乙方对外统一租赁经营，委托期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；房屋的委托期限为10年，第1年至第8年的月租金收益（4063元/月）由乙方按月一次性划拨入甲方指定的银行账户，第9、10年的租金收益（4514元/月）在本合同签订时乙方一次性支付给甲方；如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付的收益外，乙方应按日向甲方支付本年度租赁收益的0.3‰作为违约金，从违约之日起第二天开始计算；如乙方逾期超过3个月或每年逾期累计超过6个月未向甲方支付租赁收益，甲方有权要求丙方按约定提前购买该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋原始购买价的5%作为违约金；委托期内，甲方每年可享受12天的益阳通程国际大酒店标准间免费入住权，如未入住，可按150元/天折现，每年年底结算；丙方对乙方在本合同委托期限内所限定的权利及义务提供连带担保。合同签订之后，被告资华酒店公司开始按约支付原告租金。原告主张被告资华酒店公司自2016年8月至2020年4月尚欠租金112486.74元，且原告自2016年至2019年四年共有48天未免费入住益阳通程国际大酒店，被告资华酒店公司亦未按约定支付补偿款7200元（按150元/天计算）。两被告未予反驳，亦未提供相反的证据证明。上述事实，有原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、已交付购房款凭据、《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》、华融湘江银行的流水以及当事人的陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与两被告签订的《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。签订合同的各方均应按约定履行自己的义务。原告主张，被告资华酒店公司在2016年8月至2020年4月未按约定足额支付租金，尚欠原告112486.74元，且没有支付自2016年起至2019年共48天免费房补偿款7200元。但两被告对原告的上述主张未提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。原告要求被告资华酒店公司支付拖欠的租金112486.74元以及未住免费房补偿款7200元的诉讼请求，本院予以支持。被告资华酒店公司已逾期3个月以上未按约定向原告支付租赁收益，根据上述租赁合同的约定，原告可以选择主张两项违约责任：1.被告资华酒店公司按日向原告支付本年度租赁收益的0.3‰作为违约金；2.原告有权要求被告资华房地产公司提前购买涉案房屋，同时被告资华酒店公司向原告支付该房屋原始购买价的5%作为违约金。因原告没有要求被告资华房地产公司提前购买涉案房屋，故被告资华酒店公司可以按以上第1项违约责任向原告支付违约金。以约定的年租金48756元（4063元/月×12个月）为基数，自2016年8月起计算至2020年4月止的违约金为20009元。原告诉讼请求中的违约金未超出该数额的部分，本院予以支持，对超出部分不予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，该法第二十一条第一款还规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。根据上述租赁合同约定，被告资华房地产公司对被告资华酒店公司在该合同委托期限内的权利及义务提供连带担保，应属于连带责任保证人，保证担保的范围包括未支付的租金、约定的补偿款以及违约金。原告要求被告资华房地产公司在保证担保的范围内，对被告资华酒店公司的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告资华房地产公司在承担保证责任后，有权向被告资华酒店公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告益阳资华酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告胡秀花租金112486.74元、补偿款7200元，并支付违约金20009元，三项合计139695.74元；二、被告益阳资华房地产开发有限责任公司对被告益阳资华酒店管理有限责任公司的上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、驳回原告胡秀花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，减半收取1620元，由原告胡秀花负担78元，被告益阳资华酒店管理有限责任公司、被告益阳资华房地产开发有限责任公司负担1542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  赵炽兵二〇二〇年五月十八日书记员  熊 娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。