江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终874号上诉人（原审原告）：张某1，男，1948年8月15日出生，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：张青云，江苏瀛鎏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某2，男，1942年7月26日出生，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：凡某某，女，1948年10月25日出生，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：张某3，女，1942年1月6日出生，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：孙某某，女，1965年2月19日出生，住扬州市江都区，系被上诉人张某3儿媳。被上诉人（原审被告）：张某4，男，1964年12月5日出生，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：张某5，女，1972年1月23日出生，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：张某6，女，1962年11月6日出生，住扬州市江都区。上诉人张某1因与被上诉人张某2、凡某某、张某3、张某4、张某5、张某6返还财产纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2019）苏1012民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律不当。张某7户在讼争房屋居住生活期间并未对该房屋进行装修和改造，房屋整体结构没有变化。上诉人对张某2、凡某某将讼争房屋出售给张某7户并不知情，直到2018年在外打工回来才发现讼争房屋被卖。被上诉人张某3户与张某7户在诉争房屋周围有宅基地，根据土地管理法规定，其购买农村他人宅基地行为应当认定为无效。上诉人为孤寡老人，而张某2、凡某某对上诉人态度冷漠，竟然将属于上诉人的房屋擅自出售，故请求二审法院支持上诉人的诉求。凡某某答辩称，张某1是知道房屋出售的事实，张某1回家多次吃住都和我们在一起，我们也没有分过家，我们是老大，父母在世的时候也没有分过家；张某1完全知道卖房事实。住宅地当时在生产队划的时候，住宅地就是前后邻居连在一起的，不存在两个宅基地的问题。张某3答辩称，当时签订买卖协议的时候村干部是考虑住宅地有张某1的份额。现在的宅基地是前后连在一起的，我们买的住宅地也是以前我们家的，以前村里建房分开建，因为张某2户把房子并到人家去了，所以现在有房了又把房子并给我们了。宅基地是前后关系，不存在两个的说法。张某4答辩称，我们在村里没有其他宅基地。张某5答辩称，他们现在买的住宅地就是我家的。张某1向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告返还非法占有的原告位于扬州市江都区某村×组（原××组）、建筑面积为66.59㎡的村镇私有产权房；2、请求判决被告张某2、凡某某承担原告在房屋被非法占有期间的租房损失6000元；3、判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：原告张某1与被告张某2系兄弟关系，被告张某2与凡某某系夫妻关系。被告张某3系原告张某1、被告张某2、凡某某的村邻，其与丈夫张某7（已于2018年3月23日去世）共育有一子两女，即被告张某4、张某5、张某6。坐落于扬州市江都区某村×组（原××组）的房屋（以下简称讼争房屋）登记产权人为原告张某1。2005年9月28日，张某2、刘某某（系张某2儿媳）与张某7、孙某某（系张某7儿媳）签订《协议书》一份，约定张某2一方将讼争房屋一次性作价4800元出让给张某7一方、房屋产权及土地使用权归张某7一方所有、以后原告回家居住由张某2一方负责等内容，某村人民调解委员会作为见证单位在《协议书》中加盖印章。《协议书》签订后，张某7一方向张某2一方交付了购房款4800元，张某2一方向张某7一方交付了房屋，张某7家即开始在讼争房屋内居住生活至今。张某7户在讼争房屋居住生活期间，对讼争房屋屋顶、地面、墙体、电路等进行了装修和改造，并对房屋院墙进行了整体改建。张某7在世时未订立遗嘱，其去世之后，讼争房屋一直由张某3居住使用。讼争房屋至今未办理过户登记，现登记产权人仍为原告张某1。原告张某1早年在外务工，2018年回家后开始时居住在张某2、凡某某位于扬州市江都区某村×组（原××组）的房屋中路北西首北边一间厢房内，后因双方发生矛盾，原告独自外出租房居住。庭审中原告与被告张某2、凡某某一致确认两被告至今未将房屋转让款4800元交付给原告。在本案审理过程中，原告表示不要求被告张某2、凡某某给付房屋转让款4800元，亦不接受被告张某2、凡某某就讼争房屋给予折价补偿。另，原告陈述其从未在讼争房屋中居住过，但房屋内有其生活用品、衣物及农具，在其举办60岁生日宴时（2007年年初）已经知道被告张某2、凡某某将讼争房屋出售给张某7家，因为当时原告有地方住，故从未提出过反对意见，至2018年原告与被告张某2、凡某某一家发生矛盾后，原告提起本案诉讼。在本案审理过程中，原告与被告张某2、凡某某曾于2019年11月20日签订调解协议一份，后因原告反悔，致调解不成。一审法院认为，本案的争议焦点为：2005年9月28日的《协议书》对原告是否产生约束力。2005年9月28日的《协议书》对原告具有约束力。2005年9月28日被告张某2与张某7签订讼争房屋买卖协议，因张某2并非讼争房屋的登记产权人，且张某2、凡某某未能提供证据证明其在签订买卖协议时获得了原告的授权，故其签订协议转让讼争房屋的行为属于无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。该协议签订后，被告张某2、凡某某即将讼争房屋交付给张某7户，张某7户入住讼争房屋。从地理位置来看，讼争房屋位于被告张某2、凡某某户房屋隔壁，原告称讼争房屋内有原告的生活用品及衣物等，且在该协议签订后，原告在2007年年初在家举行生日酒席时就已经知道了讼争房屋被出售、张某7户已经在讼争房屋内居住生活的事实，但原告并未提出异议，应当认定原告以其实际行为默认了2005年9月28日的《协议书》，故该协议书应当有效，并对原告具有约束力。该协议书系同一集体经济组织成员之间转让农村房屋的合同，并不违反法律的强制性规定，且协议签订之后相关各方已经履行了各自的合同义务，应当认定为合法有效。虽然讼争房屋目前的登记权利人仍为原告，但实际权利人应当为被告张某3户，且讼争房屋整体状况与2005年9月28日时相比已经产生较大变化，故对原告要求各被告返还讼争房屋的诉讼请求，依法不予支持。讼争房屋的售房款4800元应当归属原告所有，被告张某2、凡某某至今未将售房款交付给原告，原告可以要求两被告返还或折价补偿，但经释明，原告坚持表示不要求被告张某2、凡某某返还售房款或给予折价补偿，故不予理涉，如原告今后欲向被告张某2、凡某某要求返还售房款或给予折价补偿，可另案主张。同时，结合原、被告的陈述、该协议书中关于原告居住问题的表述以及2018年原告回到松山村后的居住生活情况，能够认定原告与被告张某2、凡某某已经达成一致意见，由被告张某2、凡某某负责解决原告的住房问题。原告2018年回到松山村后开始时居住在张某2、凡某某位于扬州市江都区某村×组（原××组）的房屋中路北西首北边一间厢房内，被告张某2、凡某某并未反对或阻止原告继续居住在该房屋内，而原告独自外出租房居住，系原告对自身生活地点的自主选择，但原告要求被告张某2、凡某某承担由此产生的房屋租金没有依据，故对原告主张的房屋租金6000元依法不予支持。原告张某1与被告张某2系兄弟关系，两人均已是古稀之年，应当顾念同胞手足之情。在本案审理中，被告张某2、凡某某表示愿意按照2019年11月20日签订的调解协议中约定的方案继续向原告提供住房，原告可以回到被告张某2、凡某某位于扬州市江都区某村×组（原××组）的家中继续居住使用路北西首北边一间厢房，在兄长家中颐养天年。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张某1的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告张某1负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的案件基本事实与一审法院的相同，本院予以确认。二审期间本院组织各方当事人进行了数次调解，终因各方对调解方案持不同意见，导致本案调解未果。本案二审争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人返还讼争房屋？本院认为，案涉位于扬州市江都区某村×组（原××组）、建筑面积为66.59㎡的房屋坐落于被上诉人张某2、凡某某户房屋隔壁，原系上诉人张某1个人之私有产权房。2005年9月28日，被上诉人张某2户与张某7户签订房屋买卖《协议书》一份，约定张某2一方将前述张某1房产一次性作价4800元出让给张某7一方、房屋产权及土地使用权归张某7一方所有，《协议书》还明确日后张某1回家居住由张某2一方负责等内容。该《协议书》由江都区某村人民调解委员会作为见证单位加盖印章，并由原队长徐某某签名。《协议书》签订后，张某7户向张某2一方交付了购房款4800元，张某2一方向张某7户交付了房屋，张某7户即开始在讼争房屋内居住生活至今。张某7户在讼争房屋居住生活期间，对讼争房屋进行了装修和改造。考虑到张某2并非讼争房屋的登记产权人，其在未获张某1授权的情况下，将属于张某1的产权房予以出售，该行为当属于无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。在前述协议签订后，有证据证明上诉人张某1在2007年年初在家举行生日酒席时就已经知道了讼争房屋被出售以及张某7户已经在讼争房屋内居住生活的事实，此后其也曾几度返乡，但其并未提出异议。一审法院遂据此认定张某1以其实际行为默认了2005年9月28日的《协议书》，并认定该协议书对其亦具有约束力，并不失当。同时，鉴于2005年9月28日所签订房屋买卖《协议书》系同一集体经济组织成员之间转让农村房屋的合同，其时亦有村组的见证认同，故该协议并不违反法律的强制性规定，且协议签订之后相关各方已经履行了各自的合同义务，该《协议书》对相关当事人具有约束力。目前，被上诉人张某3户已经在讼争房屋生活多年，房屋的整体状况与2005年9月28日时相比已经产生一定的变化，故上诉人张某1坚持要求各被上诉人返还讼争房屋的诉讼请求，难以得到支持。上诉人张某1可就被上诉人张某2、凡某某返还售房款或给予折价补偿等事宜另案主张。至于上诉人张某1日后生活居住保障以及将来生养死葬等问题，被上诉人张某2、凡某某须恪守承诺，予以妥善安排。综上所述，上诉人张某1的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张某1负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王小川审判员  祁若冰审判员  方 俊二〇二〇年五月二十六日书记员  陈 鑫