浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)浙04民终639号上诉人（原审原告）：赵云柱，男，1962年7月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴一，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：庄孝顺，男，1963年1月24日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：金筱玲，浙江康恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴城佳，浙江康恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈夏妹，女，1967年5月22日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：金筱玲，浙江康恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴城佳，浙江康恒律师事务所律师。上诉人赵云柱、庄孝顺与被上诉人陈夏妹合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2019）浙0481民初7586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。赵云柱上诉请求：撤销原判，改判支持赵云柱的诉讼请求或将本案发回重审，并重新确定诉讼费负担。事实与理由：首先，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中将损失赔偿金额确定为138万元并无不妥。其一，根据司法评估，涉案商铺市场价值可达318万元，因此庄孝顺违约行为直接导致赵云柱损失138万元（318万元-180万元）。其二，庄孝顺给赵云柱造成的损失是庄孝顺可以预见的。皮革城业态调整不是庄孝顺可以控制的，但是业态调整导致的价格上涨是直观的。依据双方约定，损失赔偿计算方式为定金的十倍。其三，赵云柱自身入驻条件的不确定性不是庄孝顺可以违约的理由，也不会对损失赔偿额产生影响。其四，赵云柱在一审中原起诉金额为要求对方赔偿300万元，经一审法院释明后，赵云柱变更了诉请，现在一审法院再次酌低数额，打击了赵云柱坚持的诚实信用原则。其次，赵云柱与庄孝顺之间合同履行过程中需要陈夏妹进行追认并配合办理手续，陈夏妹未追认，是造成庄孝顺违约的原因之一。该债务又产生于庄孝顺、陈夏妹婚姻关系存续期间，理应由二人共同承担责任。针对赵云柱上诉，庄孝顺、陈夏妹辩称：以庄孝顺的上诉意见为准。庄孝顺上诉请求：撤销原判，改判驳回赵云柱的诉讼请求，并重新确定诉讼费负担。事实与理由：首先，赵云柱与庄孝顺签订的是商铺租赁权转让协议，实际上根本没有所谓的商铺租赁权。陈夏妹与海宁皮革城签订的是商铺租赁协议，是一个简单的承租行为，故赵云柱和庄孝顺之间本质上签订的是一个转租协议，并非买卖合同。本案商铺的承租人是陈夏妹，赵云柱和庄孝顺签订的商铺租赁权转让协议属于无权处分他人财产，陈夏妹事后也拒绝追认，故双方合同无效。其次，一审认定事实错误。其一，商铺承租权是一种无形权利，不在房地产估价规范适用范围内，一审所选评估机构没有评估资质。其二，一审评估机构采用的评估方法没有排除交易行为中的特殊因素。其三，一审评估过程中，评估公司没有对其所选取的参考交易进行核实，评估本身不具有客观性。其四，一审法院在损失计算的期间、计算范围等方面的认定均有问题。况且业态调整、商铺承租价格上涨，这些都是庄孝顺在签订协议时无法预料的。其五，赵云柱在订立合同及合同订立后均有重大过错。其订立合同本身就是恶意的，很有可能已经提前知道海宁皮革城将宣布停止办理过户手续这一内幕消息。庄孝顺在2019年3月初，已经告知赵云柱，陈夏妹拒绝追认合同，此时赵云柱也应该意识到合同无效。在3月8日，庄孝顺通过微信告知赵云柱商户入驻要求。在庄孝顺于3月24日退还定金后，赵云柱没有要求庄孝顺继续履行合同，赵云柱也认可在3月24日合同解除。现在直接要求支付违约金，也没有依据。针对庄孝顺上诉，赵云柱辩称：首先，商铺承租权作为合同标的并无不当。其次，庄孝顺所称的事实认定问题，并不存在。最后，评估依法进行。陈夏妹述称：同意庄孝顺的上诉。赵云柱向一审法院起诉请求：1.确认赵云柱与庄孝顺于2019年2月28日达成的关于海宁中国皮革城B座三楼61号商铺租赁权转让协议已于2019年7月17日解除；2.庄孝顺支付赵云柱违约金138万元；3.陈夏妹对庄孝顺的前述款项承担共同清偿责任。诉讼过程中，赵云柱变更第二项诉讼请求为：庄孝顺赔偿损失138万元。一审法院认定事实：2019年2月28日，庄孝顺向赵云柱出具收据1份，约定由赵云柱向庄孝顺一方购买位于商铺承租权，转让金额为180万元，赵云柱支付庄孝顺定金30万元，过户更名前付清全款，商铺在2019年5月底前转交赵云柱，双方不得违约，否则追究法律责任，赔偿十倍定金。庄孝顺在收据的收款人处签名，同时由在场见证人陈某进行签名确认。当日，赵云柱指令第三人以转账方式分两笔向庄孝顺支付了共计30万元定金。2019年3月1日，海宁中国皮革城经营管理有限公司发布通知1份，明确自2019年3月1日起，皮革城Ｂ座2-3楼商铺停止办理过户手续，恢复时间另行通知；2019年3月8日，海宁中国皮革城股份有限公司发布商铺业态调整通知，决定将皮革城Ｂ座皮装·鞋业广场2-3楼进行业态调整（案涉商铺属于业态调整范围），将经营业态统一调整为皮草服饰及其他非皮类服装（不含裘皮服装），并在通知的附件中对商户入驻资质条件作出规定（入驻商户需符合一定的经营规模、经营条件、设计开发能力等）。同日，庄孝顺通过微信告知赵云柱业态调整的信息。2019年3月12日，庄孝顺以微信方式通知赵云柱，称陈夏妹不同意双方的转让行为。2019年3月24日，庄孝顺将30万元定金退还赵云柱。2019年4月1日，赵云柱向一审法院提起诉讼，要求庄孝顺返还30万元并支付违约金300万元。2019年6月11日，赵云柱撤回起诉。撤诉后，赵云柱再次提起诉讼。经诉前程序，委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司对案涉商铺租赁权进行评估。评估过程中，经双方确认，案涉租赁权转让协议于2019年7月17日解除。另查，庄孝顺与陈夏妹系夫妻关系，案涉商铺面积为98.5平方米，在海宁中国皮革城股份有限公司的原记载承租人为陈夏妹。2019年4月，陈夏妹与海宁中国皮革城股份有限公司、海宁中国皮革城经营管理有限公司签订《商铺租赁及市场管理综合服务管理合同》时，庄孝顺作为陈夏妹的委托代理人参与签订。同月，庄孝顺之子庄友林，向海宁中国皮革城经营管理有限公司交纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的案涉商铺租金、服务费、物业管理费，合计178790元。2019年5月10日，庄孝顺、陈夏妹与案外人签订《商铺租赁过户协议》，将案涉商铺租赁权以“280万元，大写贰佰叁拾万元”的价格转让他人，并在海宁中国皮革城经营管理有限公司进行了变更记载。经向海宁皮革城管理人员核实，作出业态调整后，相关商铺的租赁权转让价格存在上涨情形。本案双方未曾向皮革城提交过商铺租赁权过户的申请资料，海宁皮革城也未审核过赵云柱的入驻资质条件。庭审中，赵云柱自认在其与庄孝顺的交易过程中，陈夏妹未曾参与过，事后也未向赵云柱作出过同意转让商铺租赁权的意思表示。以上事实有赵云柱提交的收据1份、交易明细及借记卡明细各1份、结婚证1份、商铺租赁过户协议（复印件）1份、微信聊天记录（复印件）5页，庄孝顺一方提交的皮革城通知2份（复印件）、（2019）浙0481民初2540号民事起诉状、民事裁定书各1份，法院依职权向海宁中国皮革城经营管理有限公司管理人员柴文涛所作的调查笔录，依职权调取的《商铺租赁过户协议》（庄孝顺、陈夏妹与案外第三人）、《商铺租赁及市场综合服务管理合同》、账户交易明细回单等材料1组等证据，在案佐证。一审法院认为，双方争议的事实及认定：1.关于案涉商铺的市场价值。赵云柱提交《房地产估价报告》1份，证明案涉商铺租赁权的市场价值为318万元。庄孝顺、陈夏妹对评估结论持有异议，认为：一是皮革城商铺交易量很少，案涉商铺租赁权的转让价格无法用比较法进行评估，评估价值与实际价值不符；二是评估程序违法，评估参考的交易商铺未经质证，评估公司也未就实际成交价格进行核实。三是评估基准日定于2019年7月并不合理。在第二次庭审中，庄孝顺、陈夏妹提供陈夏妹与案外人“沈小红”的电话录音，拟证明海宁皮革城的商铺租赁权转让经常存在阴阳合同的情况，而且皮革城备案的交易价格通常高于双方的实际交易价，故评估公司未在核实参考交易商铺的实际价格的情况下，其所作出评估结论缺乏客观性。审理过程中，一审法院组织双方当事人及评估公司就本次评估的相关事项交换了意见，评估公司对双方的有关问题作出答复。一审法院认证认为：上述评估由法院委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司评估，评估所涉的评估对象、价值类型、评估基准日均由双方当事人协商后确定。评估意见作出后，评估人员就相关评估事项作了说明，并提交了相近时间期间、类似商铺的成交案例。庄孝顺、陈夏妹所提供的电话录音，赵云柱对其“三性”均提出异议，且明显缺乏证明力，不予认定。因此，庄孝顺、陈夏妹虽对本次评估采取的比较法、案例的代表性等提出异议，但未能提供足以否定评估意见的依据，不予采信。本案案涉商铺的市场价格，应以评估报告作为认定依据。2.关于将涉案商铺转让给案外人的原因。庄孝顺、陈夏妹提交银行交易明细（复印件）1份、《商铺租赁及市场综合服务管理合同》（2018年度）1份、庄孝顺、陈夏妹委托代理人金筱玲与海宁皮革城柴文涛的通话录音1份、电话通话详单4页、微信聊天记录6页、《B座2-3楼商户入驻资质条件》1份及自制材料3页，拟证明：在海宁皮革城发布业态调整的相关通知后，庄孝顺主动通过电话、微信等方式与赵云柱联系，为能顺利履行双方的协议作努力，但赵云柱在不符合皮革城入驻条件的情况下，态度消极。庄孝顺在向皮革城管理人员咨询商户入驻条件的具体标准后，认为赵云柱不符合入驻要求，故在皮革城有关人员的主导下于2019年4月30日，以200万元的价格将商铺转让给案外第三人。第二次庭审中，庄孝顺陈述，其与案外第三人就案涉商铺租赁权交易的合同价为280万元，但该金额中包含了其已向皮革城交纳的当年度各类费用178790元以及其他装修、店内物品等作价金额。赵云柱对上述庄孝顺、陈夏妹提供证据的证明力或真实性均有异议。经审查，庄孝顺、陈夏妹的上述证据可以证明双方在履行合同中的相关过程，但不足以证明赵云柱在交易过程中存在违约事实，更不能证明庄孝顺将案涉商铺租赁权另转他人系出于海宁皮革城影响所致。根据约定，双方履行付款及租赁权更名的届满期限为2019年5月底。在该期限届满前，庄孝顺将合同订立后出现的新情况，通过电话、微信等方式向赵云柱进行告知，应属于履行合同附随义务。该义务的履行，属于依诚实信用原则而产生的法定义务，但并不因此增加一方的合同权利，或让对方产生新的合同义务。若在庄孝顺已履行告知义务的情况下，履行期限届满后由于赵云柱自身原因导致合同不能履行，则自当由赵云柱承担相应的不利后果，庄孝顺、陈夏妹也无需承担因未履行附随义务而产生的法律责任。现庄孝顺以上述证据证实，其在履行通知后，赵云柱态度消极即为违约，显然缺乏证明力，不予认定。一审法院认为，海宁中国皮革城商铺的直接租赁权虽非法律规定的物权，但客观上存在市场流通和交易价值，双方将其作为合同交易标的，并不违反法律规定。本案赵云柱与庄孝顺达成的商铺租赁权转让协议，也不存在合同法第五十二条规定的情形，应当认定合法有效。庄孝顺以其无案涉商铺租赁权的处分权为由主张合同无效，不符合最高人民法院关于买卖合同司法解释的规定，不予采信。现案涉商铺的租赁权已实际转让他人，且双方在评估时已协商确定2019年7月17日为合同解除日，应予确认。3.关于导致双方合同未能实际履行而解除的原因，庄孝顺的抗辩意见为：双方合同签订后，海宁皮革城发出了租赁权禁止转让过户的通知，且赵云柱不符合皮革城最新规定的商户入驻条件，即合同不能实际履行的原因在于皮革城的规定和赵云柱自身不符合入驻条件，并据此认为不应承担违约责任。但庄孝顺的上述抗辩意见难以成立。第一，海宁中国皮革城经营管理有限公司于2019年3月1日的通知仅规定暂停办理商铺租赁权的过户手续，并非是永久性停止。事实上，在皮革城发出上述通知和业态调整通知后不久，即恢复了商铺租赁权的过户办理。第二，皮革城关于业态调整的规定作出后，庄孝顺、陈夏妹认为赵云柱的情况并不满足皮革城入驻条件，但双方在协议约定履行期间届满前并未前往皮革城办理过入驻手续。即便赵云柱当时确实不符合入驻条件，庄孝顺也不能据此得出合同已无法履行的结论。根据一审法院就商户入驻条件向海宁皮革城所作的调查，商户是否符合入驻条件由皮革城作出认定，对通知发出时不符合入驻条件的商户，不能排除其事后通过其他途径达到入驻资质的可能。显然，庄孝顺认为赵云柱当时不符合皮革城商户入驻条件，即意单方终止合同履行并将不能履行合同的原因归责于赵云柱，理由不能成立。第三，双方约定租赁权转让的履行期限为2019年5月底前，但庄孝顺在2019年3月12日即告知赵云柱要求停止转让商铺，于3月24日单方退还了赵云柱已付的定金，并于5月10日将案涉商铺租赁权以明显高于180万元的价格转让他人。在合同履行期限届满前且商铺租赁权价格出现明显上涨的情况下，庄孝顺上述积极追求不履行合同的行为，显然违背诚实信用原则。因此，导致本案合同未能实际履行而解除的原因在于庄孝顺，应当由庄孝顺承担违约责任。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现赵云柱主张因庄孝顺违约所造成的损失为合同订立时与合同解除时的商铺租赁权市场价格的差价，即138万元。一般情况下，为填补非违约方的损失，上述差价应当作为合同可得利益由违约方作出赔偿。就本案而言，导致案涉商铺租赁权价格短时期内快速上涨的直接原因是海宁皮革城对相关商铺的业态调整，该业态调整完全取决于海宁皮革城的经营决策意志，确实难以让庄孝顺在订立合同时所能预见。但在皮革城作出相关商铺的业态调整后，庄孝顺在明知可能造成赵云柱较大损失的情况下，再次以明显高于本案成交价转让租赁权，显属有意违约，故案涉商铺业态调整的特殊情况仅可作为确定赔偿责任的可考量因素。否则，无异于鼓励当事人通过积极违约而牟取不当利益。同时，一审法院注意到，本案双方约定的损失赔偿计算方式为定金的十倍，但该约定性质上仍属于违约金条款，且约定明显过高，不能作为确定损失或可预见损失的直接依据。另，赵云柱现并未提供证据证明其确实符合皮革城商户的入驻条件，故出于赵云柱自身原因，本案合同能否得以实际履行也存在一定的不确定性。综合本案商铺业态调整的时间和价格变化、赵云柱自身入驻条件的不确定性、庄孝顺、陈夏妹另行转让案涉商铺租赁权的实际以及平衡双方利益的需要等多方面因素，酌定由庄孝顺赔偿赵云柱损失85万元。4.关于赵云柱要求陈夏妹承担连带责任的问题。一审法院认为，案涉商铺租赁权虽记载于陈夏妹名下，但该财产权益取得于两人夫妻关系存续期间，故应当认定该财产权益属于夫妻共同共有。根据婚姻法规定，夫妻对共同共有的财产享有平等处置权。现赵云柱自认陈夏妹自始未参与本案合同交易，赵云柱也无证据证明庄孝顺转让案涉商铺租赁权在事先征得了陈夏妹的同意，或者事后得到了其追认。同时，赵云柱也未提供证据证明，庄孝顺的行为足以让赵云柱相信其享有对陈夏妹的代理权。因此，根据现有证据不足以证明庄孝顺的行为系两人的共同意思表示，应当认定为其个人行为，由此产生的责任由庄孝顺承担。赵云柱依两人系夫妻关系，要求陈夏妹承担共同责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，双方商铺租赁权转让协议于2019年7月17日解除，赵云柱要求庄孝顺赔偿损失138万元的诉讼请求，对其中85万元部分予以支持。赵云柱主张陈夏妹对庄孝顺上述付款义务承担共同清偿责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、赵云柱与庄孝顺之间就海宁中国皮革城B座三楼61号的商铺租赁权转让关系于2019年7月17日解除；二、庄孝顺于判决生效之日起十日内赔偿赵云柱损失850000元；三、驳回赵云柱其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17220元，减半收取计8610元，由赵云柱负担2460元、庄孝顺负担6150元。本院二审期间，赵云柱提供证据如下：1.情况说明1份、营业执照1份、利润表、资产负债表各1份、生产通知书及法定代表人身份证，用以证明本案根本不存在入驻条件不成立的问题。2.标准厂房租赁合同，用以证明赵云柱符合入驻条件。庄孝顺、陈夏妹质证认为：对三性均有异议。本院认证认为：赵云柱提交证据，主要是为了证明其符合入驻涉案商铺的条件，但是该问题，并不影响本案双方权利义务的判断，本院对该组证据不予认定。庄孝顺、陈夏妹二审未提交证据。本院经审理，对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷，二审主要争议焦点有三，其一为双方之间合同的效力，其二为庄孝顺在本案中需承担何种责任，其三为陈夏妹在本案中是否需要承担责任。关于争议焦点一。首先，商铺租赁权，虽非法律规定的物权，但是其客观上具有流通性和交易价值，将其作为交易标的并无不当。庄孝顺认为其与赵云柱订立的实质是转租协议，但是转租针对的是实体店面，与商铺租赁权非同一概念，对该抗辩，本院不予支持。其次，涉案商铺虽登记于陈夏妹名下，但是庄孝顺与陈夏妹为夫妻，商铺租赁权取得于两人夫妻关系存续期间，一审认定该财产权益属于夫妻共同共有，并无不当。故庄孝顺以自己为无权处分，需得到陈夏妹的追认为由要求认定合同无效，没有依据。最后，没有证据反映涉案合同存在民法总则及合同法规定的无效情形。故赵云柱与庄孝顺订立的商铺租赁权交易合同合法有效。庄孝顺所提的入驻资格、提前告知陈夏妹的意见等情况，并不影响合同效力。关于争议焦点二。庄孝顺与赵云柱订立商铺租赁权交易合同，赵云柱依约支付了定金，但是事后庄孝顺反悔，不同意转让，明显违约，理应承担违约责任。从收据记载来看，违约责任约定为十倍定金，但是该约定明显过高。一审法院依据评估报告、业态调整因素、后续转让因素，在综合平衡双方当事人利益的基础上确定85万元的赔偿金数额，并无不当。关于争议焦点三。庄孝顺与陈夏妹虽为夫妻，涉案商铺租赁权也属夫妻共有，但无证据证明庄孝顺转让涉案商铺租赁权系其与陈夏妹两人的共同意思表示，从现有证据来看，陈夏妹自始未参与本案合同交易，故一审认定涉案交易为庄孝顺的个人行为，陈夏妹不承担责任，并无不当。综上所述，赵云柱、庄孝顺的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由赵云柱负担10656元，庄孝顺负担6564元。本判决为终审判决。审判长  宁建龙审判员  王 浩审判员  黄 阁二〇二〇年五月二十一日书记员  吴跇帆