湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2945号原告（反诉被告）：邹志明，男，1971年6月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：石立新，湖南群利律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳宏达，男，1968年8月13日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：邓新萍，湖南悦方律师事务所律师。原告（反诉被告）邹志明（以下简称原告）与被告（反诉原告）阳宏达（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石立新、被告及其委托诉讼代理人邓新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告多交纳的房屋租金420000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付资金占用期间的利息；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月30日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租阳宏达所有的位于长沙市雨花区房屋，用于经营酒店式公寓和写字楼。《房屋租赁合同》主要内容包括：1.房屋租赁期限共15年，自2019年7月1日起至2034年6月30日止；2.被告给予原告2个月免租期，免租期自2019年7月1日起至2019年8月30日止；3.该房屋第一年至第三年每月租金1500元，以后每两年递增一次，每次递增5%；4.租金每月支付一次，原告应于合同签订时向被告一次性支付押金144000元，原告应在每月25日向被告支付下个月租金；5.在租赁期限内双方当事人均按约定的租金标准执行，被告不得随意提高租金标准，原告也不得要求降低租金标准；6.原告拖欠租金超过10天本合同自动终止，被告有权收回房屋，押金不退。租赁合同签订当日，原告向被告交纳了押金144000元，被告将租赁房屋交付给了原告。2019年8月28日，原告向被告交纳第一个月租金时，被告突然要求原告按照72000元／月的标准向其交纳租金，为了不影响酒店的正常经营，原告被迫向被告交纳了2019年9月份的租金72000元。此后，原告按照72000元／月的标准先后向被告交纳了自2019年9月起至2020年2月止共计6个月的租金432000元。事实上，根据《房屋租赁合同》的约定，2019年9月至2020年4月共计8个月的房屋租金合计12000元，因此原告已超额向被告交纳了租金420000元，对于原告超额交纳的租金，被告应当退还给原告。原告认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。被告违反合同约定，擅自将房屋租金从1500元／月提高到72000元／月，损害了原告的合法权益。原告为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：1.从双方的交易习惯、合同实际履行情况来看，双方对租金标准72000元/月均予确认。从市场行情、租赁行为性质和交易目的来看，长沙市雨花区黎托路绿地之窗公寓的月租金标准均在1500-1800元/间。根据交易习惯，履约保证金一般为两个月租金，原告支付144000元履约保证金正好说明48间精装修公寓租金标准为72000元/月。且48间租赁房屋每月的物业费为3794.35元，原告主张每月租金1500元远低于物业费，明显不符常理。综上所述，双方当事人针对48间精装修公寓（建筑面积共计1517.66平方米）租金约定的真实意思表示为72000元/月；2.原告仅向被告支付了2019年9月至2020年2月共计六个月的租金432000元，仍欠付2019年7月至8月、2020年3月至5月的租金，不存在超额支付房屋租金的情况。被告就本案提出反诉请求：1.判令原告立即支付2019年7月至8月、2020年3月至5月的租金360000元给被告；2.判令原告立即支付2020年3月至5月物业费11383.05元给被告；3.判令原告在租赁合同解除后立即对所承租物业恢复原状并返还给被告，逾期则原告按72000元/月的租金标准向被告支付物业使用费，并按3794.35元/月物业费向被告支付物业费；4.判令原告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，被告明确反诉请求第三项中的合同解除日期为2020年5月10日。原告针对被告的反诉辩称：1.2019年7月至8月为被告承诺的装修免租期，原告有权不予支付租金。且被告主张房屋租金为1500元/月/间，与租赁合同约定不符，原告支付的款项远远超过应付租金；2.被告主张原告支付2020年3月至5月物业费11383.05元，并从反诉之日起按日3‰支付违约金，不符合租赁合同约定；3.本案双方当事人签订的租赁合同并未解除。综上所述，被告的反诉请求不符合合同约定，应予驳回。经审理查明：2019年6月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租长沙市雨花区房屋（以下简称租赁房屋），租赁用途为作酒店公寓和写字楼使用。合同第二条规定：房屋租赁期限共15年，自2019年7月1日至2034年6月30日止；因原告再次装修，被告承诺给原告免租2个月，自2019年7月1日至2019年8月30日止。合同第三条规定：1.该房屋第一年至第三年每月租金1500元，以后每两年递增一次，每次递增5%；2.租金每月支付一次，原告应于合同签订时向被告一次性支付押金144000元，原告应在每月25日向被告支付下个月租金……4.租赁期间，原告使用该房屋所发生的水费、电费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业管理费、环境卫生费、治安费、停车费等房屋以外的费用均由原告自行承担，因经营拖欠或其他原因引起的一切纠纷均与被告无关……6.租赁期内租金递增明细如下：（1）2019年7月1日——2022年7月1日，租金为人民币1500元／月……合同第七条第2款规定：原告在签订合同后视为代表酒店已实际承租并占有该房屋，被告已完成房屋交付义务。原告在取得该物业使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，原告承诺对该项目公司的权利义务向被告提供连带责任保证。第6款规定：鉴于原告承租该房屋的用途是做酒店公寓经营，且原告投资大、投资回报期长的特殊情况，在原告未出现严重违约行为的前提下，被告不得以任何理由和借口随意终止合同，否则被告负责补偿原告的经济损失。合同签订当日，原告向被告交纳了租赁房屋房租押金144000元。被告按照合同约定将租赁房屋交付原告使用后，原告向被告支付了2019年9月至2020年2月六个月的租金合计432000元。后原告认为按1500元／月的标准，其多支付了420000元租金，遂于2020年4月10日向本院起诉。2020年4月20日，成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司长沙分公司绿地之窗物业服务中心就租赁房屋开具了《资源应收明细表》，载明租赁房屋2020年3月1日至2020年3月31日产生物业服务费3794.35元。2020年4月21日，被告向原告发出《通知书》，主要载明因原告未支付租赁房屋2019年7月至8月、2020年3月及后续月份的租金，2020年3月及后续月份的物业费也没有承担，严重违反合同约定，故被告通知原告：1.在2020年5月10日前将拖欠的租金（72000元/月）及应承担的物业费（3794.35元/月）、水电费等费用支付给被告；2.如原告未在上述期限支付拖欠租金及应承担的物业费、水电费等费用，则自上述期限届满之日起解除双方于2019年6月30日签订的《房屋租赁合同》，不再另行通知；3.如原告未在上述期限支付拖欠租金及应承担的物业费、水电费等费用而解除《房屋租赁合同》的，请立即将租赁房屋恢复原状并与被告办理物业返还手续；否则被告将按租金标准计收物业使用费并要求原告承担物业占用期间的物业费、水电费等费用。2020年4月23日，原告签收了上述通知，但未在被告指定的期间内补交相应费用。在案件审理过程中，原告向本院陈述其已经搬离租赁房屋，但未交付房屋钥匙，以及愿意支付恢复原状的费用2万元给被告。被告对该部分费用予以接受。以上事实，有《房屋租赁合同》、《收据》、银行流水、《资源应收明细表》、《通知书》、邮寄回单以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》约定的租金标准为1500元/月还是1500元/间/月。《房屋租赁合同》第三条第六款第（1）项规定：租赁期内租金递增明细如下：（1）2019年7月1日——2022年7月1日，租金为人民币1500元/月。该条款的字面含义为1500元/月，但原告在合同签订后，向被告支付了2019年9月至2020年2月六个月的租金合计432000元，被告予以接受。双方当事人实际上系按照1500元/间/月的标准享有合同权利、履行合同义务（432000元÷6个月÷48间=1500元/间/月），以行为对合同租金条款进行了明确。故原告主张应按照1500元/月的标准计算租金，与此前支付租金的行为相悖，有违诚实信用原则，本院不予采纳，其要求被告退还多交租金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出的反诉请求。原告自2020年3月开始未支付房屋租金，属于不履行合同主要债务的情形。且经被告书面催告后，邹志明在指定的合理期限即2020年5月10日前仍未支付房屋租金，合同的法定解除条件成就，但因原告实际于2020年5月13日将涉案房屋的钥匙、门禁卡等交付于被告，因此，本院认定合同解除时间为2020年5月13日。故被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日起解除。在此之前欠付的租金，原告仍需支付，同时，因被告在接收原告返还的房屋后，还需一定的时间恢复涉案房屋原状，本院酌情给予一定的时间。故2020年5月13日至2020年5月31日的房屋占用费比照双方约定的房屋租金予以支付。另鉴于原告承租租赁房屋主要用于经营酒店公寓和写字楼，受疫情影响较大，原告在审理过程中向本院申请部分减免，本院对此予以采纳，原告应向被告支付欠付租金及房屋占用费合计144000元（1500元/月/间×48间×2个月=144000元）。被告主张的2019年7月、8月的租金，因该期间属于合同约定的免租期，故原告无须支付。关于物业费，《房屋租赁合同》第三条第四款规定，租赁房屋的物业费由原告负担。现原告欠付2020年3月至5月的物业费，被告主张原告向其支付物业费11383.05元（3794.35元/月×3个月=11383.05元），符合合同约定，本院予以支持。对于物业费的违约金，双方当事人并未在合同中进行约定，故本院不予支持。关于租赁房屋恢复原状，原告在庭审过程中主张已向被告交付租赁房屋，但房屋钥匙等均由原告保管，故本院认定原告未能履行交付义务。对于恢复原状的费用，双方当事人已经达成一致，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）邹志明的全部要诉讼请求；二、原告（反诉被告）邹志明于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）阳宏达支付欠付租金及房屋占用费144000元；三、原告（反诉被告）邹志明于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）阳宏达支付欠付物业费11383.05元。四、原告（反诉被告）邹志明于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）阳宏达腾空并返还位于长沙市雨花区房屋；五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）阳宏达支付上述房屋恢复原状的费用20000元。本案本诉受理费3800元，反诉受理费3435元，合计7235元，由原告（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦晓梅二〇二〇年五月二十六日书记员  曾佳洁