辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初964号原告：营口精诚物业服务有限公司（以下简称精诚物业），住所地营口市站前区昌盛里竹馨园小区，统一社会信用代码91210803MAOQC9DB37。法定代表人：芦新华，系该公司经理。被告：赵永庆，男，1946年8月11日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：赵国斌（系被告儿子），男，1970年3月6日出生，汉族，现住营口市站前区。被告：谭娟，女，1983年4月13日出生，汉族，现住营口市站前区。原告精诚物业与被告赵永庆、谭娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告精诚物业的法定代表人、被告赵永庆的委托诉讼代理人及被告谭娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精诚物业向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年3月1日至2020年2月28日物业管理服务费350元（53㎡×0.55元×12个月）；2、本案诉讼费有被告承担。事实与理由：2018年8月28日，原告与竹馨园小区业主委员会签订了《竹馨园小区物业管理服务合同》服务期限为2年，自2018年9月1日至2020年8月30日止，合同签订后，原告依约提供物业服务。被告系小区业主，物业面积53平方米，每平方米物业服务标准为0.55元/月，被告未能如期交纳物业服务费。经原告多次催促，被告仍拒绝交纳，现己欠物业服务费12个月，自2019年3月1日至2020年2月28日。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告现不得己诉至法院，请求依法判决。被告赵永庆答辩：答辩人拒绝交纳12个月物业管理费350元是由于原告违反物业合同，要求原告将答辩人楼宇门锁修好，答辩人即付350元物业服务费。《竹馨园小区物业管理服务合同》中第五条（6）“乙方负责小区内公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理”，可是，事实证明原告依约提供物业服务失实，根本不服务、不作为。自从答辩人入住以来，2019年3月前都准时交纳物业费。2019年答辩人单元楼宇门出现故障，楼宇门对讲机出现故障，门锁已坏，无论是本单元的业主，还是外来人都能随意进入楼道。答辩人居住的13号楼楼后北门按钮，任何人触碰按钮，门就自动开放，任何人都可以进入小区，给答辩人及业主造成安全隐患。答辩人因有病，曾到原告处十余次反映情况，要求予以解决，可是原告至今未予维修门锁。所以，答辩人2019年3月后欠物业费。原告违反物业合同的约定，对答辩人楼宇门公共设施不维修，答辩人有权缓交或拒绝交纳物业费。答辩人请求法庭调解或判决原告维修答辩人居住13号楼单元楼宇门门锁及13号楼楼后北门按钮，答辩人交纳物业费350元。原告所为违反《竹馨园小区物业管理服务合同》约定，违反《物业管理条例》相关规定，物业服务有重大瑕疵，管理根本不到位，小区存在严重的安全隐患。1、小区绿地处于无人管理的状态，物业并未进行绿化养护作业，小区内绿地无人管理，目前绿地全部让个人种地，大大降低了小区环境质量，违反了《竹馨园小区物业管理服务合同》中第四项第六条（物业公司负责小区内公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理）；2、物业公司未履行协助维护公共秩序的职责，尤其是对进入小区车辆并未实施证、卡管理，并未引导车辆有序通行、停放。小区内车辆无序停放，11号楼通往13号楼的通道宽度不足五米，却停放两辆车，中间只能勉强一人通行，不仅给居民出行带来很大的不便，也存有较大的消防安全隐患，违反了《竹馨园小区物业管理服务合同》中第四项第五条（物业负责交通、车辆行驶及停泊的管理）；3、物业公司收取物业费却没有提供相应的标准服务，按照《竹馨园小区物业管理服务合同》第四项第二条中物业费按照0.55元/月/平方米标准收取物业费，参照《营口市物业服务收费管理办法》，属于三级物业服务等级标准，但物业公司仅仅聘用两名60岁-70岁的老年人，负责小区的保洁工作，其人员配置无法满足岗位工作需求，劳动强度又无法满足保洁的运行要求，造成小区卫生环境脏、乱、差等各种不良影响，降低了小区业主的生活质量，其无法达到《营口市物业服务收费管理办法》三级物业服务等级标准；4、冬天积雪无人清扫，路面结冰较多，无法保证小区业主安全出行，存在严重的安全隐患，物业公司未能履行物业服务合同的约定；5、小区公共路面破损严重，业主曾多次向物业公司反馈，提出维修路面，但物业至今无人理睬，无人负责管理维修，违反了《竹馨园小区物业管理服务合同》第四项第六条（物业负责公共设施的管理）；6、物业公司长期使用下水井中的水对楼道进行擦拭，水中的腥臭味在楼道迟迟无法散去，其不负责任的行为严重影响全体业主的居住环境和身体健康，业主也曾多次向物业公司反馈此种问题，但物业公司仍然不予理睬，一意孤行，违反了《竹馨园小区物业管理服务合同》第四项第三条（如有居民投诉卫生较差时，物业公司予以尽快处理）；7、因13号楼3单元楼宇门损坏，2020年4月18日，发现13号楼3单元走廊窗户丢一扇，于是到物业报失，并将另一扇被卸下来的窗户由答辩人暂时保管，对此被告谭娟多次找物业寻求解决，可是至今未解决，违反了《竹馨园小区物业管理服务合同》第四项第七条（乙方负责小区公共秩序，维护社会治安，承担小区公用面积的巡楼检查，发现案情要及时报警处理）。物业有维护公共环境、秩序的义务和责任，物业既不尽巡视、检查义务，没有发现丢失窗户，更不寻求解决，极其不负责任。大量的事实证明原告物业服务不到位、管理不善，违反了与业主签订的合同的约定，违反了相关《物业管理条例》法律规定。希望原告将答辩人楼宇门锁及北后门按钮维修好，答辩人立即付清物业服务费，否则要求驳回原告诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告谭娟：同被告赵永庆答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告系亲属关系，被告谭娟系房屋所有权人，被告赵永庆系房屋实际使用人，房屋建筑面积为53平方米。2018年8月27日，原告精诚物业与营口市竹馨园小区业主委员会签订《竹馨园小区物业管理服务合同》，合同约定承包管理期限1年，即2018年9月1日至2019年8月31日，物业服务费标准为每月每平方米0.55元，服务主要内容包括小区整体管理、公共环境的卫生清洁、车辆行驶及停靠管理、小区院内公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理、小区公共秩序、垃圾清运等。2019年8月28日原告精诚物业与营口市竹馨园小区业主委员会续签《竹馨园小区物业管理服务合同》，合同约定承包管理期限1年，即2019年9月1日至2020年8月31日，其余合同内容同上。2019年3月1日至2020年2月28日期间，被告谭娟欠交物业费350元。另查明，被告谭娟的房屋所在单元存在长期楼宇门损坏情况。本院认为：原告精诚物业与营口市竹馨园小区业主委员会签订的《竹馨园小区物业管理服务合同》对业主具有约束力，原告与被告谭娟应当按照合同约定履行义务。现原告精诚物业已履行了物业管理服务义务，被告谭娟作为业主已经享受了原告提供的物业服务，所以应当按约定支付物业服务费。又因被告谭娟的房屋所在单元存在楼宇门门锁长期损坏情况，所以原告存在未按约定全面提供物业服务的行为。虽然原告主张楼宇门门锁损坏系被告赵永庆蓄意破坏所致，但因原告提交的照片证据并未显示出被告赵永庆破坏门锁的行为，故对于原告的该项事实主张，本院不予采信，被告逾期交纳物业服务费存在正当理由，对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持，并酌情减免被告所欠物业服务费的20%，即被告谭娟应给付原告物业服务费280元。虽然被告赵永庆系房屋实际使用人，但因二被告系亲属关系，二被告之间并未约定物业服务费由被告赵永庆承担，故原告主张被告赵永庆承担物业服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭娟于本判决生效后十日内给付原告营口市精诚物业服务管理有限公司物业服务费280元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告谭娟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年五月十三日法官助理王莹书记员张榕