湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3224号 原告：曹佳辉，女，汉族，1974年10月24日出生，户籍地湖南省长沙县黄花镇鱼塘村石子冲38号，公民身份号码430121197410243128。 被告：长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道389号华美欧大厦1510房。 法定代表人：郭丽梅。 原告曹佳辉与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称诚适屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹佳辉到庭参加诉讼。被告诚适屋公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹佳辉向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除曹佳辉与诚适屋公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令诚适屋公司支付租金7200元（该租金按每月3600元的标准，暂计算至2020年4月8日，此后租金以相同标准计算至实际退房之日止）；3.判令诚适屋公司支付物业管理费1032元（暂计算至2020年6月30日，此后计算至判决之日止）、水费1207元（暂计算至2020年4月6日，此后计算至判决之日止）及燃气费暂计984元（暂计算至2020年4月6日，此后计算至判决之日止），以上三项合计3223元；4.判令诚适屋公司支付违约金36000元；5.本案诉讼费用由诚适屋公司承担。事实与理由：2018年4月22日，曹佳辉与长沙浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称浦发房地产公司）签订一份《房屋出租委托代理合同》，双方约定：曹佳辉将位于长沙市芙蓉区二环线荷花园宏华花苑604号房屋一套的出租权限委托给浦发房地产公司；期限3年，自2018年4月23日至2021年4月22日；租金每月3600元，租金总额122400元，付款方式为按季度支付，同时约定了租金的具体支付方式和时间；合同期内，水费、电费、物业管理费、燃气费等均由浦发房地产公司承担；若该公司接到曹佳辉书面或短信催租通知后未支付租金超过3日以上的，曹佳辉有权单方解除合同。上述合同签订当日，曹佳辉将验收合格的房屋及其附属物交付给浦发房地产公司公司，并与该公司签订《房屋交割清单》。2019年1月16日，浦发房地产公司更名为诚适屋公司。此后，诚适屋公司将上述房屋出租。按照合同约定，诚适屋公司应于2020年1月8日支付租金10800元，但诚适屋公司仅支付3600元，尚欠7200元租金未支付，曹佳辉多次要求诚适屋公司依约支付租金、水费、电费、物业管理费及燃气费等费用，均未果，遂诉至本院。 被告诚适屋公司在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。 曹佳辉围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：不动产登记证书，拟证明曹佳辉系长沙市芙蓉区二环线荷花园宏华花苑604号房屋所有权人，有权与诚适屋公司签订房屋出租代理合同；证据2.营业执照及企业信用信息公示报告，拟证明浦发房地产公司于2019年1月6日变更为诚适屋公司的事实；证据3.《房屋出租委托代理合同》一份，拟证明双方当事人之间有关房屋出租委托代理事项及双方权利义务的具体约定；证据4.《房屋交割清单》一份，拟证明曹佳辉已依约向诚适屋公司交付房屋及其附属设施的事实；证据5.短信及微信聊天记录截屏（四张），拟证明曹佳辉曾通过短信向诚适屋公司催租，诚适屋公司未支付租金已经超过3天；证据6.《房屋租赁合同》两份及收据，拟证明诚适屋公司已将上述房屋出租给他人并收取租金的事实。 本院经审查认为，曹佳辉的上述证据具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。 根据上述已采信的证据及曹佳辉的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年4月22日，曹佳辉与浦发房地产公司签订一份《房屋出租委托代理合同》，该合同约定：曹佳辉将位于长沙市芙蓉区二环线荷花园宏华花苑604号房屋一套出租给浦发房地产公司，该公司可将该房屋对外出租使用；期限为自2018年4月23日起至2021年4月22日止，共计3年；租金标准为每月3600元，租金总额为122400元，付款方式为按季度支付，同时约定了租金的具体收取方式和时间；在出租期限内，水费、电费、物业管理费、燃气费等费用均由浦发房地产公司承担，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由曹佳辉承担，如曹佳辉垫付了应由浦发房地产公司支付的费用，曹佳辉应根据相关缴费票据返还相应费用；若浦发房地产公司接到曹佳辉书面或短信催租通知后未支付租金超过3日以上的，曹佳辉有权单方解除合同。上述合同签订当日，曹佳辉与浦发房地产公司就房屋及房内家具、电器、水表、电表等附属物品的状况进行核查，经核查：水费尚余207元（尚余自来水61吨，单价为3.4元/吨）、电费尚余175元、燃气费尚余984元（尚余燃气402立方米，单价为2.45元/立方米），双方签订一份《房屋交割清单》对上述核查情况进行了确认，并于当日完成房屋及房内附属物品的交付。此后，浦发房地产公司将该房屋出租给他人使用，双方均依约履行合同义务。2019年1月16日，浦发房地产公司更名为诚适屋公司。2020年1月8日，按照合同约定诚适屋公司应向曹佳辉支付下一季度（即2020年1月23日至2020年4月22日期间）房租10800元，但实际仅向曹佳辉支付3600元。曹家辉多次通过微信、短信、电话等方式进行催收，2020年4月7日，曹佳辉向诚适屋公司相关负责人发送短信及微信，内容为：诚适屋公司应在2020年1月8日支付租金10800元，但诚适屋公司实际支付3600元，现应立即补交7200元；2020年4月8日为新一季度房组交付日，房屋租金10800元，请诚适屋公司按时交付；2018年4月22日《房屋交割清单》中水费207元，燃气费984元，共计1191元一直未付，请诚适屋公司立即支付；租用期间内水费907.8元，物业管理费1033元，共计1940.8元未交，请诚适屋公司立即支付。但此后诚适屋公司一直拖欠房屋租金等费用未付，且该公司停止营业，人去楼空。曹佳辉遂于2020年4月22日收回该涉案房屋。同年5月15日，曹佳辉代诚适屋公司缴纳了该房屋的水费908元、物业管理费1033元。双方由此引起诉讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，诚适屋公司与曹佳辉签订名为《房屋出租委托代理合同》的合同，但合同内容是曹佳辉将其所有的房屋交付给诚适屋公司使用、收益，诚适屋公司向曹佳辉支付租金，故曹佳辉与诚适屋公司之间形成房屋租赁合同法律关系。曹佳辉与诚适屋公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行。按照该合同约定，诚适屋公司接到曹佳辉书面或短信催租通知后未支付租金达3日以上的，曹佳辉有权单方解除合同。2020年4月7日，曹佳辉向诚适屋公司发送催租短信，诚适屋公司至今未支付租金，已经超过合同约定时间，曹佳辉由此享有约定的合同解除权，有权解除双方签订的上述合同。2020年4月16日，曹佳辉向本院起诉，正式提出解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》，符合合同约定和法律规定，故本院确认双方签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月16日解除。 关于房租支付，按照双方签订的上述《房屋出租委托代理合同》约定，诚适屋公司应当在2020年1月8日向曹佳辉支付该年度1月23日至4月22日的房屋租金10800元，诚适屋公司实际仅支付2020年1月23日至同年2月22日的租金3600元，尚欠2020年2月23日至同年4月22日的租金7200元。另外，双方签订的《房屋出租委托代理合同》虽然已于2020年4月16日解除，但曹佳辉实际到同年4月22日才收回该房屋，故对曹佳辉要求诚适屋公司支付2020年2月23日至同年4月22日期间房屋租金7200元的诉讼请求，本院予以支持。 关于水费、电费、燃气费和物业费，根据双方签订的上述合同约定，出租委托代理期限内，曹佳辉不承担水费、电费、燃气费、物业管理费等费用，如曹佳辉垫付了应由诚适屋公司支付的费用，曹佳辉应根据相关缴费票据返还相应费用；双方在交付房屋时签订的《房屋交割清单》中已经明确：水费尚余207元、电费尚余175元、燃气费尚余984元，上述费用诚适屋公司应当支付给曹佳辉。另直至同年4月22日曹佳辉收回该房屋时，曹佳辉实际代诚适屋公司垫付了水费907.8元、物业管理费774.75元；上述五项费用合计3048.55元；故对曹佳辉要求诚适屋公司支付水费、电费、燃气费和物业管理费共计3223元的诉讼请求，本院对其中的3048.55元予以支持。 关于违约金，双方签订的《房屋出租委托代理合同》约定，若诚适屋公司接到曹佳辉书面或短信催租通知后未支付租金超过3日以上的，诚适屋公司应按月租金的两倍（即3600元×2=7200元）向曹佳辉支付违约金；现诚适屋公司单方违约，且由此给曹佳辉造成租金损失，诚适屋公司应对此承担相应的违约责任。故对曹佳辉要求诚适屋公司支付违约金36000元的诉讼请求，本院对其中的7200元予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、曹佳辉与长沙诚适屋公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月16日解除； 二、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向曹佳辉支付房屋租金7200元； 三、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内偿付曹佳辉水费1114.8元； 四、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内偿付曹佳辉电费175元； 五、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内偿付曹佳辉燃气费984元； 六、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内偿付曹佳辉物业管理费774.75元； 七、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向曹佳辉支付逾期支付租金的违约金7200元； 八、驳回曹佳辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1231元，因适用简易程序，减半收取615.5元，公告费300元,两项合计915.5元,由曹佳辉负担300元，长沙诚适屋公寓管理有限公司负担615.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年五月十九日 法官助理  唐某某 书 记 员  曹某某 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。