江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1065号 上诉人（原审原告、反诉被告）：淦卫东，男，1972年7月30日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：吴中华，江西华昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任宇鹏，江西华昌律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘国根，男，1971年1月3日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：卢计兰，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人淦卫东因与被上诉人甘国根房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式进行了审理。本案现已审理终结。 淦卫东的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持淦卫东的一审诉讼请求，判令甘国根支付其违约金275000元；2.本案诉讼费用由甘国根承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订的房屋租赁合同，租期7年，租金每年一付。合同履行期间，甘国根未能按期支付涉案租金，经淦卫东多次催讨一直未支付，构成违约。且甘国根在淦卫东不知情的情况下擅自搬离涉案房屋，单方终止了合同。一审法院错误认定双方协商解除了合同，作出错误判决，损害了淦卫东的合法权益。二、甘国根的违约行为给淦卫东造成了巨大的经济损失。甘国根迟延履行支付租金义务，影响了淦卫东与上家的房屋租赁合同的履行，导致涉案房屋被收回，并签订《股权转让协议》，将淦卫东经营的音乐派KTV67%股权无偿转让给上家房东作为违约赔偿。甘国根存在违约行为，应当承担违约责任。 甘国根辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。甘国根在搬离之前多次与淦卫东协商关于房租的问题，在得到淦卫东明确允许其交不起房租就可以搬东西走人的情况下才搬离的，有证人、电话录音为证，双方是在协商一致的情况下才终止合同。二、甘国根搬离租赁房屋并没有给淦卫东带来任何损失。淦卫东与上家房东签订的《股份转让协议》与甘国根无关，而且甘国根租赁淦卫东房屋的面积只占淦卫东与上家房东房屋租赁面积的很小一部分，且涉案房屋很快就被全部转租出去了。请求驳回淦卫东上诉，维持原判。 淦卫东向一审法院提起的诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年12月5日已经解除；2、判令甘国根赔付淦卫东一年房租违约金共计27.5万元；3、本案诉讼费由甘国根承担。 甘国根向一审法院提起的反诉请求：1、判令淦卫东返还不当得利31万元；2、请求判令淦卫东承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2011年12月26日，原告淦卫东作为乙方、承租方与案外人杨桂品作为甲方、出租方签订一份《房屋租赁合同》，双方就甲方将位于南昌市庐山南大道旁边的下罗大厦出租给乙方经营使用相关事宜达成如下协议：出租房屋面积约3600平方米，其中地上三层、地下一层（包括房屋所属村民小组办公楼一楼2间及院子）；租赁期共八年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营使用，主营为ＫＴＶ，兼营其他；租金及支付方式为：2012年1月1日至2014年12月31日计三年，年租金为120万元；此后年租金每年递增6万元，最后一期2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为150万元；租金每年支付一次，2012年的租金于合同生效当日支付，以后每年的租金于上年12月1日支付；租赁期间，乙方有权对租赁房屋的一楼、负一楼进行招租、招商，甲方不得干涉和收取任何费用；乙方拖欠房屋半个月未付，甲方有权解除合同。之后，杨桂品将约定的房屋交付给淦卫东。2013年4月25日，淦卫东作为出租方、甲方与甘国根作为承租方、乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于南昌市庐山南大道旁边的下罗大厦其中部分，出租房屋面积约750平方米，其中地上店面一层、地下一层；租赁期约7年，自2013年5月30日至2019年12月31日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营使用，主营住宿，兼营其他，但不得经营超市或食杂店；租金及支付方式为：2013年5月30日至2014年12月30日，年租金为22万元；此后年租金递增1.1万元；最后一期2018年12月30日至2019年12月30日，年租金为27.5万元；租金每年支付一次，于每年的合同生效日前一个月支付（每年的11月30日支付）；双方可以协商变更或终止合同，乙方拖欠房租半个月未付，甲方有权解除合约。合同签订后，淦卫东依照约定将涉诉房屋交付给甘国根。之后，甘国根将其租赁的房屋分成两部分，自己占用一部分经营宾馆，将另一部分出租给案外人陈忻庆，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租房屋面积约为80平方米，租赁期为七年，自2013年6月30日至2019年12月30日止，租金及支付方式为：2013年6月30日至2013年12月30日，年租金为8.16万元；此后年租金递增0.816万元；最后一期2018年12月30日至2019年12月30日，年租金为13.056万元；租金每年支付一次，于每年的合同生效日前一个月支付（每年的11月30日支付）。陈忻庆又将其租赁的房屋分成两部分，自己占用一部分经营茗友茶业店，将另一部分面积约为40平方米的房屋租给案外人徐雪娇经营中国结艺坊店。陈忻庆与徐雪娇均将截至2018年的相应租金直接支付给甘国根。2018年年底，甘国根因经营状况不佳，无力按照其与淦卫东签订的涉诉合同约定的期限支付2019年的房屋租赁费，遂多次与淦卫东进行协商，经淦卫东同意，甘国根于2018年12月5日晚上搬离并腾空其自己使用的涉诉房屋。 另查明，淦卫东陈述，其因未按照与杨桂品签订的涉诉合同约定支付房租，其作为甲方与杨桂品作为乙方于2018年12月18日签订一份《股份转让协议》，约定：甲方同意除了现经营的音乐派KTV承租房外，其他承租房由乙方全部收回，收回的房租由乙方负责收取，甲方自愿把音乐派KTV股份百分之六十七无偿转让给乙方，作为甲方租房违约对乙方造成经济损失的补偿，今后甲乙双方根据股份的比例共同承担风险、分配利润。之后，杨桂品即将甘国根自行使用的涉诉房屋出租给案外人经营足浴，租赁期自2019年1月开始，并收取2019年租金16万余元，且陈忻庆与徐雪娇亦在2018年12月10日分别将其租赁的房屋2019年的租金6.5万元交付给杨桂品。 一审法院认为：原告（反诉被告）淦卫东与被告（反诉原告）甘国根签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。现淦卫东诉请确认因甘国根违约行为导致双方签订的租赁合同于2018年12月5日解除。经查，双方当事人虽然未就解除签订的《房屋租赁合同》达成书面的协议，但根据证人证言，淦卫东对于甘国根搬离涉诉房屋是表示同意的；另外，在甘国根搬走之后，在双方签订的《房屋租赁合同》约定的解除合同期限未到前，淦卫东即已将甘国根租赁的房屋交还给其出租方杨桂品，且杨桂品在短短几日内即将该房屋租给案外人并收取了2019年的房租，由此可知淦卫东并不反对甘国根搬离涉诉房屋，故一审法院认定，淦卫东与甘国根双方已就解除原来签订的《房屋租赁合同》达成了一致意见。因此，淦卫东诉请确认其与甘国根签订的涉诉《房屋租赁合同》实际解除日期为2018年12月5日，与事实相符，一审法院予以支持。关于淦卫东诉请要求甘国根赔偿违约金27.5万元。一审法院认为，既然双方的房屋租赁合同已经在2018年12月5日协商解除，甘国根则不存在需承担违约责任的前提；事实上杨桂品就甘国根租赁的房屋已于2019年元月份及时续租出去了并实际收取的2019年的房租为29万余元，并未造成损失，至于淦卫东主张因甘国根的违约行为导致其对杨桂品违约并向杨桂品承担了违约责任，一审法院认为，杨桂品出租给淦卫东的房屋面积为3600平方米，而甘国根承租的房屋面积仅为750平方米，甘国根的违约行为并不必然导致淦卫东的违约，且淦卫东与杨桂品签订的《股份转让协议》的两主体与本案存在利害关系，其内容的真实性无法确认，故淦卫东的此主张，一审法院不予采信。综上，淦卫东的此项诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于甘国根反诉要求淦卫东返还31万元，一审法院认为，既然双方的房屋租赁合同已经于2018年12月5日解除，则其租赁的涉诉房屋的收益此后应该归出租方享有，故甘国根的此项诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告（反诉被告）淦卫东与被告（反诉原告）甘国根签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；二、驳回原告（反诉被告）淦卫东的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）甘国根的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5425元，反诉案件受理费2975元，合计8400元，由原告（反诉被告）淦卫东负担5425元，由被告（反诉原告）甘国根负担2975元。 二审期间，双方未提交新证据。淦卫东仍声称甘国根是在其不知情的情况下擅自搬离的涉案房屋。虽然淦卫东与甘国根未就解除双方签订的《房屋租赁合同》达成书面的协议，但根据证人证言以及一审法院的庭审调查，淦卫东对于甘国根在无力支付租金的情况下搬离涉诉房屋并不反对，因此，本院对淦卫东的上述异议不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，淦卫东与甘国根签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行,但在履行过程中,甘国根因无力提前支付2019年的租金,请求减缓未获淦卫东同意,于2018年12月5日搬离涉案房屋,淦卫东诉至一审法院也请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日已解除，故一审法院根据履行情况认定淦卫东与甘国根就解除涉案租赁合同达成一致，2018年12月5日涉案合同已实际解除，并无不当，本院予以维持。淦卫东关于甘国根擅自搬离涉案房屋，属单方终止合同，构成根本违约的上诉与事实不符，本院不予采信。淦卫东上诉还主张甘国根的违约行为给其造成巨大经济损失，为此还与案外人杨桂品签订了《股份转让协议》以赔偿杨桂品的损失，但本案中，淦卫东从杨桂品处承租面积为3600平方米，出租给甘国根的涉案房屋面积仅为750平方米，在涉案合同约定的解除期限到达前，涉案房屋便由杨桂品出租给案外人并收取了租金，即甘国根承租的涉案房屋并未因甘国根提前搬离而影响杨桂品对涉案房屋的租金收益，且淦卫东并无证据证明《股份转让协议》的签订与甘国根提前解除涉案房屋有因果关系，故淦卫东主张损失的证据不足，本院亦不予支持。 综上所述，淦卫东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5425元，由淦卫东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年五月六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦