杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4560号 原告：绿城物业服务集团有限公司，统一社会信用代码913300007109582058，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人：金科丽，该公司总经理。 委托代理人：张沙沙、虞露洁，浙江泽大律师事务所律师。 被告：桑效均，男，1944年8月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：庄梨娟，女，1949年8月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告绿城物业服务集团有限公司诉被告桑效均、庄梨娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用小额诉讼程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张沙沙、被告桑效均到庭参加诉讼。被告庄梨娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 原告诉称：2009年11月2日，两被告与浙江西子置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买郁金香岸含江苑9-1室商品房，房屋面积为332.58平方米。同日，被告与原告签订《郁金香岸二期前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供前期物业服务。协议约定被告应按2.5元/平方米*月的标准缴纳物业服务费，该费用每12个月预缴一次，缴纳时间为每12个月的第一个月上旬，如逾期缴纳，从逾期之日起按应付金额每日万分之四的标准支付违约金。小区业主委员会成立，与原告签订《杭州郁金香岸物业服务合同》，约定物业服务收费标准提升至4.2元/平方米*月，物业服务费缴纳时间为每6个月的第一个上旬，如逾期，按应付金额每日千分之二（原告自愿调整至万分之四）支付滞纳金。合同到期后，业主委员会因故无法换届，向原告出具《关于郁金香岸物业管理事宜的委托函》，约定继续由绿城物业提供物业服务，物业服务收费标准与合同约定一致。2018年新一届业主委员会成立后又与原告续签合同，约定物业服务收费标准保持不变，该费用每12个月预缴一次，缴纳时间为每12个月的第一个月开始，如逾期，按应付金额每日万分之六（原告自愿调整至万分之四）支付滞纳金。但被告未依约履行该缴费义务，至今拖欠2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费43301.92元。经原告多次催收未果。现起诉要求：被告支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费43301.92元，并支付自逾期起至实际付清欠款之日止按每日万分之四计算的违约金。 被告桑效均辩称：不支付物业费的原因与起诉状不符合。购房时间是2009年，但是房屋建造好后无法居住，所以我一直没有居住，但是让我先签订了前期物业服务合同，这些内容都是提前写好的。因为开发商建造问题，十年没有入住，但是有水电等使用才是入住标志，我一直没有使用水电也不视为入住。且我的房子有水倒灌，物业也没有及时去疏通下水，导致我的电梯进水损坏；同时物业的员工在我的房子内睡觉打牌嗑瓜子，占用我的房子。后我去找原告领导协商，其领导答应我2014年至2016年的物业费可以打7折，所以我缴纳了3万元的物业费，物业就交付了钥匙，我实际收房了。2017年之后的物业费原告还是继续让我缴纳，我们协商，我是希望可以打折的，且当时也说好了可以继续打折，只要交清33282元就可以两清了。 被告庄梨娟未作答辩，也未提交任何证据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供证据如下：1、《商品房买卖合同》一份，用以证明两被告购买案涉商品房的事实；2、二期前期物业服务合同一份，用以证明原、被告之间的物业服务关系且被告应按2.5元/平方米/月缴纳物业费的事实；3、杭州郁金香岸物业服务合同一份，用以证明物业收费标准提升至4.2元/平方米/月的事实；4、关于郁金香岸物业管理事宜的委托函一份，用以证明郁金香岸业主委员会因故延期换届，向原告出具委托函委托原告继续提供物业服务、收费标准保持不变的事实；5、杭州郁金香岸物业服务合同一份，用以证明新一届业主委员会成立后又与原告续签合同，约定物业服务收费标准保持不变，如逾期，按应付金额每日万分之六支付滞纳金的事实；6、物品交付清单一份，用以证明被告于2019年7月2日领取案涉含江苑9-1室商品房的事实；7、律师函、照片各一份，用以证明2019年8月16日，原告委托浙江泽大律师事务所向被告发送律师函催收物业服务费的事实；8、不动产登记信息一份，用以证明两被告系案涉不动产所有权人的事实；9、关于物业费的催交通知函及退件一份，用以证明原告曾经于2019年4月15日向被告书面催收物业费的事实；10、发票两份，用以证明被告仅缴纳33282元而非63282元的事实。经质证，桑效均无异议。 被告桑效均为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交证据如下：1、信一份，用以证明原告陈述的事实不真实且物业服务不合格的事实；2、协议一份，用以证明被告因物业服务不到位曾向原告进行投诉，经双方协商被告已缴清了物业费的事实。经质证，原告对证据1的三性有异议，认为系被告自行出具，且被告反映的是房屋质量问题，与物业服务无关。对证据2的三性有异议，当时约定2014年至2019年的物业费63282.89元缴纳了就该段时间的债权债务两清，但实际上被告仅支付了33282元，剩3万元未支付，且物业经理是充分信任被告会全部交清才会签字的，其个人签字并不代表是公司的授权；因被告尚欠3万元物业费未缴纳，故物业公司委托代理人进行催交。 上述证据虽未经庄梨娟质证，但经本院审查后认为，原告提交的证据真实合法，与本案有关联，本院对其证据效力均予以认定；桑效均提交的证据1无法证明已经交付给原告，故本院对其证据效力不予认定；桑效均提交的证据2虽然原告对其证据三性均有异议，但又认可了协议书中原告物业经理王高坤签字的真实性，故本院认为该证据也真实合法，与本案有关联，本院对其证据效力予以认定。 经审理，本院认定以下事实： 两被告于2009年购买杭州市萧山区郁金香岸花园含江苑9幢01室房屋，并于2009年11月2日与浙江绿城物业管理有限公司签订《郁金香岸二期前期物业服务协议》一份，约定由浙江绿城物业管理有限公司为其提供前期物业服务，物业交付时间为2010年9月30日前，前期物业服务期限自2010年10月1日至2012年9月30日止，物业费为排层2.5元/月*平方米，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，逾期支付的，按应付金额每日万分之四支付违约金；“前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。” 浙江绿城物业管理有限公司于2011年4月14日更名为绿城物业服务集团有限公司。 杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸业主委员会（以下简称业委会）与原告签订《杭州郁金香岸物业服务合同》一份，约定由原告为郁金香岸小区提供物业服务，合同期限自2014年7月1日至2015年11月27日止，物业费为二期排屋4.2元/月*平方米，物业服务费缴纳时间为每6个月每一个月上旬，逾期支付每日千分之二的滞纳金。 2015年11月25日业委会向原告发送《关于郁金香岸物业管理事宜的委托函》，要求原告在前合同到期后继续提供物业服务。 2018年业委会与原告签订《杭州郁金香岸物业服务合同》一份，约定由原告继续为郁金香岸小区提供物业服务，合同期限自2018年11月1日至2019年12月31日，物业费为二期排屋4.2元/月*平方米，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳时间为12个月每一个月，逾期支付每日万分之六的滞纳金。 两被告因故未接收案涉房屋。两被告曾于2016年向原告支付30000元，原告开具2016年9月23日浙江增值税普通发票一份，注明系2010年7月1日至2014年9月10日的物业服务费。 2019年7月3日，桑效均与原告物业工作人员王高坤协商后确认2014年7月1日至2019年12月31日应付物业费为89697.39元，折后应付物业费为63282.89元，并签订《协议书》一份，约定：“1、甲方同意按上述交费，交费至2019年12月31日止；2、甲方同意今收房并接收门钥匙等物品；3、甲方补交了物管费后，2019年6月底前理应由乙方负责对房屋进行维管，如有绿化、门锁等缺陷的由乙方维修；4、2019年7月后的物管费也同意按规定交纳，乙方仍负责对房屋进行维管。甲方：桑效均。乙方：王高坤。”王高坤注明“本次费用缴纳后物业协助绿化修剪及门锁维修事宜，后续服务物业按物业服务合同约定提供服务。”桑效均于当天支付物业服务费33282元。原告当天开具浙江增值税普通发票一份，注明系2014年7月1日至2017年6月30日的物业服务费。当天，桑效均签收《物品交付清单》一份，签收了业主手册、品质保证书、产品说明书、进户门钥匙、单元门禁感应卡、车库门遥控器等物品。 2019年4月15日，原告向两被告发出《关于物业费的催缴通知函》，要求两被告支付2013年7月1日至2018年12月31日的物业费51549.49元。2019年8月15日，原告委托浙江泽大律师事务所向两被告发出《律师函》，要求其支付2017年6月1日至2019年6月30日的物业服务费34920.90元。 两被告系杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园含江苑9幢1号业主，建筑面积332.58平方米，系排屋，产权登记时间为2019年1月5日。 本院认为：原被告签订的《郁金香岸二期前期物业服务协议》及杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸业主委员会与原告签订《杭州郁金香岸物业服务合同》，均系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告依约为被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，被告应当按时交纳物业服务费。关于桑效均与原告工作人员王高坤签订的《协议书》，虽然原告称王高坤无权代理，但因王高坤系原告派驻郁金香岸小区的工作人员，并与桑效均就物业费进行协商，桑效均有理由相信王高坤的行为系代表原告的职务行为，故王高坤签订《协议书》的行为构成表见代理，该《协议书》有效，对原被告均发生约束力，故本院确认两被告2014年7月1日至2019年12月31日应付物业费为63282.89元。关于桑效均称其2016年9月23日支付的30000元应包含在63282.89元内的辩解，因该物业费缴款发票上注明系2010年7月1日至2014年9月10日的物业费，而桑效均并未缴纳过2010年7月1日至2014年6月30日的物业费，其协议第1条后注明的30000元付款情况并不能证明是与王高坤协商后添加，不足以证明其与王高坤协商时确认的63282.89元中包含了该30000元，故桑效均该辩解本院不予采信。虽然2014年7月1日至2014年9月10日的物业费有重复，但鉴于双方协议中对物业费有减免，减免额度多于重复物业费的金额，本院尊重双方协商内容，对该部分不再进行审查。关于原告主张的违约金，因两被告就物业费的履行与原告理解不同，并非有意迟延支付物业费，故本院对该违约金请求不予支持。庄梨娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据查明的事实依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、桑效均、庄梨娟在本判决生效后十日内支付绿城物业服务集团有限公司至2019年12月31日尚欠的物业服务费30000元； 二、驳回绿城物业服务集团有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1102元，减半收取551元，由桑效均、庄梨娟负担317元，绿城物业服务集团有限公司负担234元。该案件受理费绿城物业服务集团有限公司已向本院预交，桑效均、庄梨娟在本判决生效后十日内直接支付给绿城物业服务集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年五月二十五日 书记员  朱晶晶