湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0527民初83号原告：绥宁大汉城镇建设有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。被告：李玲，女，1979年6月14日出生。委托诉讼代理人陈贵兴，湖南绥强律师事务所律师。原告绥宁大汉城镇建设有限公司与被告李玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员李锡政适用简易程序进行独任审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告绥宁大汉城镇建设有限公司的委托诉讼代理人李剑烽、被告李玲及其委托诉讼代理人陈贵兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绥宁大汉城镇建设有限公司向本院提起诉讼，请求：1、请求人民法院责令被告支付原告租金、商业管理服务费共计133085元，违约金154108元，共计287193元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月20日被告与原告签订了绥宁大汉有限公司《商铺租赁合同》，被告租赁原告大汉商业街、3019号商铺，面积447.66平方米，用于娱乐经营，租赁期限为6年。从2017年8月20日起至2023年8月19日止，前两年租金不变，第三年按8%逐年递增，费用起算日为2017年8月20日，租金、商业管理服务费半年一交，折后总价为639790元。其中租金总额为319895元，商业管理服务费总额为319895元。被告支付租金、商业管理服务费的具体时间为：（1）2017年7月20日付清2017年8月20日至2018年2月19日的租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后48348元。（2）2018年2月20日付清2018年2月20日至2018年8月19日租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后为24174元。（3）、2018年8月20日付清2018年8月20日至2019年2月19日租金24174元，商业管理费24174元，共计48348元，折后48348元。（4）、2019年2月20日付清2019年2月20日至2019年8月19日租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后48348元。（5）、2019年8月20日交清2019年8月20日至2020年2月19日租金26107元，商业管理服务费26108元，共计52215元，折后52215元......。当月的租金、商业管理服务费，被告要提前30日将费用交付于原告指定帐号：中国工商银行银行股份有限公司绥宁支行账号19×××51，被告支付2017年7月20日应付的2017年8月20日至2019年2月19日的租金、商业管理服务费后，2018年2月20日，应付2018年2月20日至2018年8月19日的租金，商业管理服务费24174元，2018年8月20日应付2018年8月20日至2019年2月19日租金，商业管理服务费48348元，2019年2月20日应支付2019年8月20日至2019年8月19日的租金、商业管理费48348元，2019年8月20日应支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金、商业管理服务费52215元，共计173085元，2018年12月30日交20000元，2019年6月14日交20000元，拖欠租金、商业管理服务费133085元未付。根据合同约定被告拖欠租金、商业管理服务费、物业管理服务费、公共分摊水电费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权或委托物业管理公司采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月以上，则甲方有权或委托物业管理公司与乙方终止合同，采取清场措施收回门面，另行招租。同时乙方所交保证金不予退还。乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并赔偿甲方损失，税费由乙方承担，现原告不与被告终止合同，要求被告按合同承担违约金，违约时间算到2019年11月28日止。2018年2月20日被告应付租金、商业管理服务费共计24174元，从2017年8月21日计算到2018年12月30日违约497天，按24174元的千分之三每日计算违约金为36043元；2018年12月30日被告应支付租金、商业管理服务费4174元（24174-20000）元，计算到2019年6月14日违约167天，按4174元的千分之三每日计算违约金为2091元。2018年8月20日应支付租金、商业管理服务费48348元，从2018年8月21日计算到2019年6月14日违约298天，按48348元的千分之三每日计算违约金43233元。2019年6月14日应支付租金、商业管理服务费32522元（48348元＋4174元-20000元），计算到2019年11月29日违约168天，按32522元的千分之三每日计算违约金16391元。2019年2月20日应支付租金、商业管理费48348元，从2019年2月21日计算到2019年11月28日违约281天，按48348元的千分之三每日计算违约金40757元。2019年8月20日应支付52215元，从2019年8月21日到2019年11月28日违约100天，按52215元的千分之三每日计算违约金15665元，共计违约金154180元，被告应当承担。原告为保护自己的合法权益，请求法院判若所请。被告李玲辩称：1、原告诉请要求被告支付商业管理服务费没有事实和法律依据；2、原告主张的违约金154108元已远远超过了合同违约所造成实际损失的30%，理应予以核减，否则不受法律保护；3、原告主张2018年8月20日至2020年2月19日的租金、商业管理费52215元因冠状××疫情这一不可抗力的因素应当予以核减疫情期间的租金。被告按照合同的约定同意支付2020年以前所欠的租金，但由于各方面的原因不能认定被告违约，对于疫情期间的租金因被告未能时间经营应核减。请法院坚持以事实为依据、以法律为准绳的原则对本案作出公正的处理。经审理查明，2017年7月20日被告李玲（乙方）承租原告绥宁大汉城镇建设有限公司（甲方）在绥宁县商铺，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：商铺面积447.66平方米，用于娱乐经营，租赁期限为6年。从2017年8月20日起至2023年8月19日止，前两年租金不变，第三年按8%逐年递增，费用起算日为2017年8月20日，租金、商业管理服务费半年一交，折后总价为639790元。其中租金总额为319895元，商业管理服务费总额为319895元。被告李玲支付租金、商业管理服务费的具体时间为：（1）2017年7月20日付清2017年8月20日至2018年2月19日的租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后48348元。（2）2018年2月20日付清2018年2月20日至2018年8月19日租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后为24174元。（3）、2018年8月20日付清2018年8月20日至2019年2月19日租金24174元，商业管理费24174元，共计48348元，折后48348元。（4）、2019年2月20日付清2019年2月20日至2019年8月19日租金24174元，商业管理服务费24174元，共计48348元，折后48348元。（5）、2019年8月20日交清2019年8月20日至2020年2月19日租金26107元，商业管理服务费26108元，共计52215元，折后52215元......。当月的租金、商业管理服务费，被告要提前30日将费用交付于原告指定帐号：中国工商银行银行股份有限公司绥宁支行账号19×××51，被告支付2017年7月20日应付的2017年8月20日至2019年2月19日的租金、商业管理服务费后，2018年2月20日，应付2018年2月20日至2018年8月19日的租金，商业管理服务费24174元，2018年8月20日应付2018年8月20日至2019年2月19日租金，商业管理服务费48348元，2019年2月20日应支付2019年8月20日至2019年8月19日的租金、商业管理费48348元，2019年8月20日应支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金、商业管理服务费52215元，共计173085元，2018年12月30日交20000元，2019年6月14日交20000元，拖欠租金、商业管理服务费133085元未付。根据合同约定被告拖欠租金、商业管理服务费、物业管理服务费、公共分摊水电费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权或委托物业管理公司采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月以上，则甲方有权或委托物业管理公司与乙方终止合同，采取清场措施收回门面，另行招租。同时乙方所交保证金不予退还。乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并赔偿甲方损失，税费由乙方承担，现原告不与被告终止合同，要求被告按合同承担违约金，违约时间算到2019年11月28日止。2018年2月20日被告应付租金、商业管理服务费共计24174元，从2017年8月21日计算到2018年12月30日违约497天，按24174元的千分之三每日计算违约金为36043元；2018年12月30日被告应支付租金、商业管理服务费4174元（24174-20000）元，计算到2019年6月14日违约167天，按4174元的千分之三每日计算违约金为2091元。2018年8月20日应支付租金、商业管理服务费48348元，从2018年8月21日计算到2019年6月14日违约298天，按48348元的千分之三每日计算违约金43233元。2019年6月14日应支付租金、商业管理服务费32522元（48348元＋4174元-20000元），计算到2019年11月29日违约168天，按32522元的千分之三每日计算违约金16391元。2019年2月20日应支付租金、商业管理费48348元，从2019年2月21日计算到2019年11月28日违约281天，按48348元的千分之三每日计算违约金40757元。2019年8月20日应支付52215元，从2019年8月21日到2019年11月28日违约100天，按52215元的千分之三每日计算违约金15665元，共计违约金154180元。被告李玲应支付租金、商业管理服务费133085元，按合同约定计算的违约金154180元，违约金是应收租金、商业管理服务费的115.85％。本院认为，原告绥宁大汉城镇建设有限公司与被告李玲签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告李玲没有按照合同约定的时间及时支付租金、商业管理服务费的行为违约，应当承担继续支付租金、商业管理服务费和违约金的违约责任。故，原告绥宁大汉城镇建设有限公司要求被告张振恒支付租金、商业管理服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告绥宁大汉城镇建设有限公司要求被告张振恒按照合同约定支付的违约金154180元是应收租金、商业管理服务费的115.85％，超过造成损失的百分之三十，违约金过分高于造成的损失。原告绥宁大汉城镇建设有限公司的损失为被告李玲应交的租金、商业管理服务费和资金被占用期间的利息。因此，本院根据被告李玲的核减请求，对违约损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，自应付租金、商业管理服务费至次日起按照年利率6％支付资金占用期间的利息。绥宁大汉城镇建设有限公司向被告李玲收取商业管理服务费是依据合同的约定，该约定是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定。故，被告李玲提出绥宁大汉城镇建设有限公司要求收取的商业管理服务费没有事实和法律依据的抗辩主张，本院不予采信。绥宁大汉城镇建设有限公司向本院诉请的租金、商业管理服务费均为新冠××疫情之前应交的费用，新冠××疫情之后的租金、商业管理服务费绥宁大汉城镇建设有限公司还未向李玲主张。故，被告李玲提出“2018年8月20日至2020年2月19日的租金、商业管理费52215元因冠状××疫情这一不可抗力的因素应当予以核减疫情期间的租金”抗辩主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告李玲在本判决生效后十日内支付原告绥宁大汉城镇建设有限公司租金、商业管理服务费133085元及违约金8446元（2018年2月20日租金、商业管理服务费24174元，从2017年8月21日计算到2018年12月30日违约497天，按年利率6％计算违约金1974元；2018年12月30日应支付租金、商业管理服务费4174元，从2018年12月30日计算至2019年6月14日违约167天，按年利率6％计算违约金115元；2018年8月21日应支付租金、商业管理服务费48348元，从2018年8月21日计算至2019年6月14日位于298天，按年利率6%计算违约金2368元；2019年6月14日应支付租金、商业服务管理费32522元，从2019年6月14日计算至2019年11月28日违约168天，按6%年利率计算违约金898元；2019年2月20日应支付租金、商业管理费48348元，从2019年2月21日计算到2019年11月28日违约281天，按年利率6%计算违约金2233元；2019年8月20日应支付52215元，从2019年8月21日到2019年11月28日违约100天，按年利率6%计算违约金858元）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绥宁大汉城镇建设有限公司的其他诉讼请求；本案受理费5608元，减半收取2804元，由原告绥宁大汉城镇建设有限公司负担1300元，被告李玲负担1504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  李锡政二〇二〇年五月二十九日代理书记员  罗紫瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。