肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初4613号原告：肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会，住所地肥城市新城办事处马连庄。法定代表人：时运生，村委会主任。委托诉讼代理人：卫伟，山东信望律师事务所律师。被告：肥城圣强置业有限公司，住所地肥城市新城街道办事处白云桥村14号楼1单元901室。法定代表人：王昱惠，总经理。委托诉讼代理人：张绪强，山东卓知律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙士美，山东舜翔律师事务所律师。原告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会（以下简称马连村委）与被告肥城圣强置业有限公司（以下简称圣强公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马连村委的法定代表人时运生及委托诉讼代理人卫伟，被告圣强公司的委托诉讼代理人张绪强、孙士美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马连村委向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即交付“盛世桃都”商住楼一二层8套门头房（共计1538.48平方米，价值2769264元），并赔偿给原告造成的经济损失150000元（自验收合格之日起按每日招标价的千分之一计算赔偿数额至房屋交付为止）；2.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月16日，原告与济南圣强三友房地产开发有限公司（以下简称三友公司）签订了《合作建房协议书》，协议约定，原告以一块国有划拨土地、一块集体建设用地作为投入，三友公司以工程建设资金作为投入，双方在上述两个地块合作开发建房，建成后，在原国有划拨土地地块上建设的楼房，一层朝南的门头房全部归原告所有，在原集体建设用地地块上建设的楼房自正负零以上17000平方米的楼房面积归原告所有。此后，三友公司因本合作建房项目在肥城市注册成立了圣强公司，三友公司将合作建房协议书的权利义务转给了被告圣强公司，加之原协议书约定的规划进行了调整变动等原因，这样原告与被告于2014年5月19日签订了《合作建设补充协议书》。补充协议约定，楼房建成后，在原国有划拨土地地块新规划增加的住宅楼一、二层面积以及马连便民市场，产权归属原告，剩余部分归属被告；在原集体建设用地地块上建成的房产，双方同意原协议约定的在正负零以上按照自下而上的顺序分配房产给原告，包括市场及两栋楼的一、二层门头房，合计达到17000平方米，超出17000平方米时，双方另行协商解决。补充协议还约定，原告为合作开发项目办理土地性质变更手续，两个地块捆绑式合作开发，土地落于被告名下等。截止目前，在原国有划拨土地地块上开发的楼房早已建设完毕并达到交房条件，被告为该栋楼取名“盛世桃都”，其中被告应将该栋楼一、二层约计1538.48平方米的8套门头房交付给原告，但被告一直拖延不予交付。鉴于上述情况，原告特此具状起诉，请求法院依法判处。被告圣强公司辩称，一、马连村委未履行《合作建房协议书》、《合作建设补充协议书》提供土地作为合作投入的合同义务。2011年11月16日马连村委与三友公司签订了《合作建房协议书》，协议约定：马连村委以1号地块国有划拨土地，面积10622.29㎡，2号地块集体土地，面积8561㎡作为合作投入。三友公司以工程实际建设资金作为投入。2014年5月19日马连村委与圣强公司签订《合作建设补充协议书》。协议签订后，马连村委没有按照合同约定提供土地，而是圣强公司以招拍挂的形式取得了合同约定的1号地块中的3551.24㎡的土地，圣强公司支付土地出让金11451975元、契税458079.00元、印花税5726元，合计11915780元。2号地块马连村委亦未按照合同约定提供，圣强公司也是通过招拍挂的形式取得5595㎡土地，圣强公司支付土地出让金17185000元、契税687400元、印花税8592.5元，合计17880992.5元。另外支付地上附属物补偿款451807元（其中包括支付毛传臣拆迁安置房款388207元）。以上圣强公司支付款项总计为29552587元。根据合同约定，马连村委应当提供1、2号地块，因其未按合同约定提供的土地，圣强公司保留追索的权利。二、马连村委与三友公司签订的《合作建房协议书》，与圣强公司签订的《合作建设补充协议书》不是合资合作开发房地产合同而是土地使用权转让合同，而且该合同系无效合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案案由虽然为合资合作开发房地产合同纠纷，但是按照合同约定马连村委只享有楼房分配收益，不承担经营风险，因此根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。1号地块的土地系国有划拨土地，肥征字（2009）第55号《肥城市人民政府土地审批文件》批复：12890㎡土地划拨给马连村委，作为建设村民公寓用地，该宗地仅限于本村民居住，不得对外出售。因此，1号地块系国有划拨土地，只能用于建设村民公寓，没有经过有批准权的人民政府批准转让是无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，2号地块系集体土地不能作为建设用地使用，更不能转让。如果作为建设用地需要依法征收为国有土地，然后出让国有土地使用权。因此涉案的1号、2号地块的土地转让均系无效合同。综上所述，马连村委未履行合同义务，涉案土地系由圣强公司自行招拍挂取得，而且《合作建房协议书》、《合作建设补充协议书》均系无效合同，因此圣强公司没有义务交付马连村委17000㎡的楼房（包括盛世桃都商住楼一二层7套门头房，有一套是物业用房），更不存在赔偿马连村委经济损失。相反圣强公司要求马连村委支付建设便民市场的工程款。请求人民法院依法驳回马连村委的诉讼请求，以维护圣强公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提交的肥城市人民政府土地审批文件、合作建房协议书（附肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会示意图（1）（2））、合作建设补充协议书、成交确认书、收入凭证、国有建设用地划拨决定书、山东省非税收入通用票据、建设工程竣工质量评估报告、竣工工程质量验收报告等，被告提交的合作建房协议书、合作建设补充协议书、国有土地使用权出让合同、缴费单据复印件、国有土地使用权证复印件、不动产证复印件、商住楼建设工程许可证、商品房预售许可证等，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后认为上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年、2009年经肥城市人民政府批准，先后划拨给肥城市新城办事处马连村部分土地用于建设村民公寓。因马连村缺少资金，为开发建设上述土地，马连村委决定对外招商，后经多次协商，最终马连村委与三友公司达成合作意向。2011年11月16日马连村委（甲方）与三友公司（乙方）签订了合作建房协议书，协议书约定：一、建设项目依据肥城市总体规划及本项目规划，建设高层楼房。二、合作方式，甲方以合法土地作为合作投入。土地位置：分别见图1（土地性质为国有划拨）、图2（土地性质为集体土地）。该两块土地由双方盖章认可，甲方保证该两块土地合法性。乙方以该项目工程实际建设资金作为投入（包含所有楼房具备开工之前的所有费用，如涉及立项、规划、效果图、许可证、配套费、监理费、招标代理费、招标交易费等所有各种前期费用）并由乙方负责组织合法建设，并根据肥城市项目建设手续办理程序执行。三、楼房建成后的收益分配1、图1位置楼房收益分配：①乙方在图1的位置建房，该项目经有关部门验收合格后，乙方将图1工程中第一层所有朝南门头楼房面积全部无偿交付甲方使用，产权归甲方所有；②二层以上的所有楼房全部归乙方所有，由乙方自行分配，收入归乙方；……图2位置楼房收益分配：①乙方在图2的位置建房，该项目经有关部门验收合格后，乙方将图2工程中自正负零以上17000平方米范围内的楼房面积全部无偿交付甲方使用，产权归甲方所有；②超出17000平方米以上所建的所有楼房全部归乙方所有，由乙方自行分配；公共部分的费用甲乙双方按产权分配；……五、…….5.图2位置甲方产权范围内的产权根据甲方或业主的使用功能，电梯安装、扶梯安装及装修由村委或租赁户自行承担，乙方只负责主体完工验收(安装2部电梯、电通、水通、外墙及门窗)。剩余工作量由承租方或村委会负责。另协议所附示意图显示图一宗地面积为10622.29平方米，图二宗地面积为8561平方米。双方在协议书上签字并盖章予以确认。后因上级部门不同意双方的合作方式，双方经协商决定变更合作方式。2013年5月15日肥城市人民政府以肥政储字（2013）第4号文同意马连村委将位于肥城市，原划拨住宅用地12890.47平方米中的8265平方米国有土地使用权无偿收回（土地使用证号为肥城国用（2012）第110012号），纳入政府储备管理。以上即涉案图一位置中的部分土地。2013年6月27日肥城市规划局就肥政储字（2013）第4号文收回的储备土地规划如下：规划用地位置肥城市军民街以西、文化路以北用地，规划建设用地面积3551.2平方米，规划道路绿化用地面积867.7平方米。2013年10月14日三友公司为涉案项目的实施在肥城市注册成立了圣强公司，2013年11月11日圣强公司通过招拍挂方式取得了肥城市军民街以西、文化路以北的3551.24平方米的土地（即上述涉案图一中的部分土地），圣强公司支付土地出让金11451975元。2014年4月9日肥城市人民政府又同意将山东省人民政府鲁政土字（2005）877号文批准的城镇建设用地223794平方米中的3583平方米和经肥城市人民政府肥政储字（2013）第4号文批准收回的政府储备用地4714平方米（即涉案图一中出让后剩余的土地），共计8297平方米划拨给马连村委，作为便民市场项目用地。2014年5月19日，马连村委（甲方）与圣强公司（乙方）签订了《合作建设补充协议书》，协议书约定：一、双方均同意将2011年11月16日签订的合作建房协议书中第三条：楼房建成后的收益分配变更为：1、图一位置：将原商住楼一层规划变更为二层且增加了马连村便民市场建设面积(具体面积以双方确认的面积为准)，乙方承诺无偿把甲方变更后的一至三层市场建设面积建成并将建设竣工验收后的房产交付给甲方使用。2、图一增加的住宅楼的一、二层面积及马连村市场面积使用权及其他相应权利归甲方所有，乙方同意在图二位置原协议约定的在正负零以上按照自下而上的顺序，包括一至三层的市场及两栋楼的一、二层门头房合计达到17000平方归甲方所有外，剩余房产面积归乙方所有，在分配面积时，如甲方所得面积超出17000平方米时，双方另行协商解决。二、因双方签订原协议时乙方圣强公司尚未在肥城注册登记，原以乙方的名义与甲方签订合作建房协议书。现乙方在肥城已经注册成立了圣强公司，故原双方(甲方：肥城市新城街道办事处马连村；乙方：济南圣强三友房地产开发公司)签订的合作建房协议书中乙方的所有权利由圣强公司享有，义务全部由圣强公司承担。三、合同约定图一及图二位置的土地，在办理变更土地性质手续时，如果政府收益有返还款项，甲方应配合乙方积极争取，所争取到的款项归乙方所有，用于合作项目建设。四、甲方保证图2位置是和乙方合作开发的地块，并积极配合乙方的工作，图1和图2位置是甲方和乙方捆绑式的合作开发，所开发的土地落于乙方名下(但合同中约定归甲方所有的房产，所有权及其他相应权利归甲方所有)，在建设施工过程中甲方允许乙方使用甲方的水电设施，所产生的费用由使用方承担。五、本补充协议与原协议具有同等的法律效力，与原协议书内容不一致的一部分，以本补偿（充）协议书为准。双方在协议书中签字盖章予以确认。2014年下半年肥城市规划局就涉案图二位置的土地规划如下：规划用地位置肥城市龙山路以南、军民街以西，规划建设用地面积5595平方米，规划道路绿化用地面积2834.5平方米。2015年6月4日肥城市人民政府同意将马连村委位于肥城市，原划拨住宅用地23962.77平方米中的5595平方米国有土地使用权有偿收回（土地使用证号为肥城国用（2013）第000087号），纳入政府储备管理。以上即涉案的图二位置中的部分土地。2015年9月18日，圣强公司通过招拍挂方式取得上述龙山路以南，军民路以西的5595平方米的土地（即上述土地），圣强公司支付土地出让金17185000元。另查明，2014年12月15日肥城市新城街道办事处支付给马连村委土地收益款4640000元，2015年12月14日支付给马连村委土地收益款5784000元，上述两笔款项马连村委均支付给了圣强公司用于合作开发涉案房屋建设项目。还查明，圣强公司取得土地后根据规划进行了开发建设，在图1土地上开发的楼盘“盛世桃都”已经施工完毕，且已经过质监部门验收合格并对外出售,其中一二层共有商铺七套(室号为101铺-106铺、108铺，建筑面积共计1353.04平方米),物业用房一套（室号为107铺，建筑面积为172.08平方米，已办理不动产登记，权利人为盛世桃都全体业主），在占用图一位置土地4714平方米和马连村委另行提供的土地3583平方米上为马连村委建设的便民市场已基本完工，但因未经审批在原设计三层的基础上加盖了一层涉嫌违法建设，致使未能交付，另在便民市场下加建的地下车库亦已竣工。在图二位置开发的楼盘亦已竣工并对外出售。因双方就合同履行中便民市场的建设装修费用、马连村委是否按约定提供土地等产生争议，圣强公司拒绝交付房产，故原告诉来本院。本院认为，本案争议焦点如下：一是本案案由是否为合资、合作开发房地产合同纠纷及马连村委与圣强公司签订的协议的效力问题；二是圣强公司是否应交付马连村委8套商铺。关于焦点一，本院认为，马连村委与三友公司签订合作建房协议书，约定马连村委提供土地使用权，不承担经营风险,只收取固定利益，但双方此后又变更了合作方式，三友公司注册成立了本案被告圣强公司，其权利义务均由圣强公司享有和承担，土地由圣强公司以招拍挂方式取得，马连村委改为以取得的收益作为投资，收取固定数量房屋，双方为此重新签订合作建设补充协议书，但双方在实际履行过程中，又进行了变更，对便民市场和车库进行了加建，后双方因对马连村委应获得的收益等产生争议，致使产生纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润,共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。本案中，双方之间变更后的合作本质上应属于双方共同出资，对马连村委的收益虽一开始约定为收取固定数量房屋，但履行合同过程中对马连村委应得的利益又进行了变更，并为此产生争议，故本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷更为妥当，对马连村委诉称本案应为房屋买卖合同纠纷，被告圣强公司辩称本案应为土地使用权转让合同纠纷的意见，本院不予采信。关于协议的效力，本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。因圣强公司具备房地产开发经营资质，且双方签订的协议均系双方的真实意思表示,故原被告间签订的合作建房协议书、合作建设补充协议书均属有效协议，但协议书中马连村委只享受收益，不承担风险的条款，违反了合作开发房地产合同应共享利润、共担风险的规定，应属无效条款，其余部分属有效条款。关于焦点二，本院认为，在原被告签订合同后，圣强公司开发建设起楼盘，并对外出售，已获得利益，而马连村委作为合同的一方，因双方产生争议至今未取得任何利益，显失公平，现马连村委诉来本院，要求圣强公司先行履行部分合同义务应予支持。在双方签订的合作建设补充协议书中约定，圣强公司在图一位置开发的楼盘“盛世桃都”的一二层商铺均应归马连村委所有，现经审理查明商铺共有8间，但因其中1间已办理不动产登记为物业用房，已无法交付，故对双方均认可应归马连村委所有的其余7间商铺，圣强公司应予交付。综上，对马连村委的诉讼请求中请求判令圣强公司交付原被告双方无争议的7间商铺的诉讼请求，本院予以支持，对原告诉讼请求中的第8间商铺的处理及圣强公司是否违约并支付违约金的诉讼请求，双方可待处理争议问题时一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十四条、第十五条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、被告肥城圣强置业有限公司于本判决生效之日起十日内，交付给原告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会“盛世桃都”商住楼商铺7间（室号为101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、108铺）；二、驳回原告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费30154元，财产保全费5000元，由原告肥城市新城街道办事处马连庄村民委员会负担17577元，由被告肥城圣强置业有限公司负担17577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  翟春峰审判员  杨晓光审判员  张 琦二〇二〇年五月十五日书记员  侯秀红