四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初686号 原告：四川宏源物业服务有限责任公司，住所地达州市通川区朝阳中路25号A幢。 法定代表人：张扬锐，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓有峰，男，汉族，大专文化，生于1983年3月11日，户籍地四川省万源市旧院镇，系四川宏源物业服务有限责任公司项目经理。 被告：陈小红，男，汉族，生于1982年3月12日，大专文化，住四川省万源市太平镇,系万源市疾病防控中心所长。 原告四川宏源物业服务有限责任公司诉被告陈小红物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月15日立案后，依法由审判员康明济适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告四川宏源物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人邓有峰，被告陈小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川宏源物业服务有限责任公司诉称，1、判决被告向原告缴纳物业服务费4002元，生活垃圾处置费144元，滞纳金2881元，合计6883元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与万源市鸿运华都业主委员会签订的《物业服务委托合同》约定鸿运华都物业整体全权委托给原告服务，原告提供服务的受益人为该小区物业的全体业主和物业受益人。物业服务期限为三年，住宅服务费暂按0.9元/月/平方米(但不含生活垃圾处理费)。原告依约对被告居住的鸿运华都小区实施物业服务。被告于2016年8月开始欠交物业服务费,截止2019年12月底，已累计欠付物业服务费4002元、垃圾处理费144元、滞纳金2881元，合计6883元。原告已按约定为鸿运华都小区提供物业服务，履行了相应义务，依约享有收取物业服务费的权利。被告在享受原告提供服务的同时，应履行缴纳物业服务费的义务。物业服务费是保障日常物业服务正常运营的经费，被告拒不按合同约定给付物业服务费，影响了整个小区物业服务运营工作的正常开展，严重侵害了原告的合法权益。原告数次催收未果，请求法院判令被告交纳清全部物业管理费及滞纳金，并由被告承担诉讼费用。 被告陈小红辩称，1、原告的起诉案由为物业合同纠纷，而在万源市房地产管理局《关于鸿运华都小区违反规定选聘物业服务企业的回复》中明确指出：“经核实，在解聘、选聘小区物业服务企业的过程中，该小区业委会未按照《四川省物业管理条例》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定召开业主大会，履行业主表决程序”，由此可见四川宏源物业服务有限责任公司在进驻万源市鸿运华都时违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条的强制性规定；四川宏源物业服务有限责任公司作为一家有资质的物业公司，不是不知道这样的聘用方式不合法，而是目中无法，是在挑战法律权威，“全面依法治国”中提出“全民守法”，就是“一切国家机关、党派团体、社会组织和任何个人都必须遵守法律、依法办事”。所以，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《民法通则》第五十八条的规定，四川宏源物业服务有限责任公司与万源市鸿运华都业主委员签定的《物业服务委托合同》应当自始无效。2、四川宏源物业服务有限公司没有通过合法程序而进驻万源市鸿运华都，属于是将单方意愿强加于小区业主，属于强买强卖！明显违反了民事活动应当遵循的自愿原则和平等原则。没有竞争就谈不上公平和服务，所以四川宏源物业服务有限责任公司在服务过程中未按物业服务标准进行服务，没有履行应尽的职责，只收费不做事，甚至公然在业主群煽动让全体业主群体上访，严重危害社会和谐稳定比如2018年4月因楼顶公共下水管道损坏，下雨天阳台漏水，造成本人(笞辩人)阳台吊顶及墙壁损坏，多次反映，才将下水管道修复，给本人(答辩人)造成的损失至今未给予处理及修复；对工作人员情况、经费开支情况未进行公示；清洁卫生长时间不打扫，环境卫生极差；保安室经常无人值守或上班时间睡觉；安全工作不到位，亡羊补牢(2018年6月9日一单元29楼火灾后才安装灭火器)；电梯维保不到位，小问题不及时维护，给业主造成损失和带来安全隐患电梯困人后不及时解救，完全不管业主的安危；外来人员管理不到位，导致外来人员在本小区坠楼，造成不可逆的重大事件，给业主带来心理伤害；随意停掉业主生活用水等等。三、现在作为原告的物业公司主张的物业服务费、生活垃圾处置费及滞纳金请求不成立。（1）本人未与现在作为原告的物业公司订立物业服务合同；（2）业委会与物业公司订立的合同中的相关条款不能约束本人；（3）业委会与物业公司所签订的合同本来就因不合法而应自始无效；（4）垃圾处理费，物业服务费中本身就包括垃圾处理费；如果签订物业服务合时约定物业服务费不包括垃圾处理(投运)费，该费用应当由环卫处收取，物业公司无权主张。如果是环卫处委托收取，一是要有委托书、二是必须有正式的发票。为此，关于原告在诉状中提到“被告拒不按合同约定给付物业服务费”的说法不成立，原告本来就无合法依据收取物业服务费，也就不存在拒交物业服务费一说。物业服务费需凭合法收费依据根据服务质量等价收付。4、原告在诉状中提到“数次催收未果”,2016年8月到2019年8月期间物业公司并未找本人催收过物业费，所以现在起诉，存在超过诉讼时效的问题。综上所诉，本人向贵院请求如下，（1）按照《万源市房地产管理局关于鸿运华都小区违反规定选聘物业服务企业的回复》中核实的情况，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条《民法通则》第五十八条的规定，判决鸿运华都业主委员会与四川宏源物业服务有限责任公司签定的《物业服务委托合同》自始无效，并驳回原告的诉讼请求；（2）为了社会和谐健康发展，关于物业服务费相关事宜可由社区(街道办事处)组织双方协商解决，凭合法收费依据根据物业服务质量适当收付物业服务费。原告四川宏源物业服务有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.四川宏源物业服务有限责任公司同鸿运华都业 主委员会签订的物业服务合同原件及复印件,拟证明合同起止时间，收费单价，双方的权责义务； 2.万源市太平镇东城社区的证明,拟证明在万源 市太平镇东城社区对鸿运华都业委会和四川宏源物业服务有限公司签订物业服务合同情况属实的证明； 3.值班记录,拟证明证明2017年、2018年、2019年原告工作记录； 4.值班人员在服务过程的报事报修的记录； 5.催费证明,拟证明在四川宏源物业服务有限责 任公司门上张贴催费的照片； 6.保洁在清扫的照片； 7.法定代表人的法人身份证明书,拟证明张扬锐 是总经理的身份证明； 8.关于鸿运华都小区业委会与物业公司商议物业 管理工作的情况汇报； 9.委托书,拟证明公司授权邓有峰代理诉讼。 被告对原告的证据发表质证意见，一是本人没有和原告签订物业服务合同，而业委会也没有资格直接和物业服务公司签订物业服务合同，且合同内容没有具体的服务细节；二是《证明》不能证明是在社区签订的和在社区的监督下签订的；三是我没看到催收通知，原告没有出具收费依据，原告没有工作人员带身份证明来催收；四是对委托书等证据材料没有异议。原告对被告的质证意见发表辩论意见为，我们是因前期物业公司退场，通过业委会考察入驻的，原告已提供了物业服务，被告应该缴费。2017年原告代理人亲自到被告家催收，员工还多次找被告催收无果。 被告陈小红围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.万源市房产管理局关于鸿运华都小区违反规定选聘物业服务企业的回复,拟证明选聘程序不合法； 2.附件2-1到2-3的微信截图、附件2-1是鸿运华都业主交流群的截图,拟证明服务不到位，卫生状况差，电梯故障没有及时维保，在业主群中有一位自称经理的人煽动群众。附件2-2证明，卫生长期不打扫，电梯线路、门禁不安全；被告家里渗水造成损失；值班人员经常不上班且上班睡觉；附件2-3证明是火宅发生后才安装灭火器；所有的图片证据都是证明原告服务不到位。 3.房产管理局关于四川宏源物业服务违反相关法律规定的回复,拟证明原告是不合法，要求罢免小区业委会。要求小区物业停止执业，选聘合同不合法，物业合同无效的。 4.找邓有峰要物业服务合同，但他不给我的微信截图，5.3单元23楼过道灯坏了,拟证明原告没有开展公共区域的巡查维护工作。 原告方发表对被告提供证据的质证是，房管局没定论合同无效及不合法，还要求保证小区物业的正常运行。所有微信截图只能证明安保保洁等是服务瑕疵，楼道灯坏是供电所电压不稳造成的。被告对原告的质证意见发表反驳为，房管局虽未直接定合同无效，但要求小区物业服务企业暂停，按程序重新选举产生新的小区业委会和物业服务企业。万源市房产管理局函告万源太平镇政府，要罢免原小区业委会成员资格，说明当时选聘是违法的；微信截图反应的事情是实实在在的；灯泡损坏不是电压问题。 根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认为，原告提交的除9号系参加诉讼的委托书不系案件证据外，其余系列书证均符合证据的合法性、真实性、关联性，形成了完整的证据链，客观全面反映了原被告之间形成的物业管理关系，以及双方签订合同，原告催收贷款等法律事实，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证，予以采信。被告提供的除展现自家房屋漏水有损的图片外，其他系列证据于本案无法律规定直接关联，不予采信。 根据双方庭审陈述及有效证据，以及双方质证意见，本院认定的证据事实如下： 被告陈小红系原告四川宏源物业服务有限责任公司物业管理服务的万源市太平镇鸿运华都小区业主。被告陈小红于2013年购买该小区房屋随即入住；2016年8月前，被告已与前期物业万信物业公司清结其提供物业服务期间的物业管理服务等全部相关费用。原告在原万信物业公司退场后，与万源市鸿运华都业主委员会签订的《物业服务委托合同》，合同约定鸿运华都物业整体全权委托给原告服务，原告提供服务的受益人为该小区物业的全体业主和物业受益人。物业服务期限为三年，住宅服务费暂按0.9元/月/平方米(但不含受环卫部门委托收取的生活垃圾处理费)，业主和物业使用人按月、季度、年度缴费。合同签订后，原告依约对被告居住的鸿运华都小区实施物业服务，履行了自己应尽的合同义务。被告陈小红的住宅面积是105.87平方米，每月应缴纳的物业费为95元(不含代收代缴生活垃圾处置费)。被告于2016年8月开始欠交物业服务费；截止2019年12月底，已累计欠付物业服务费4002元、垃圾处理费144元、滞纳金2881元，合计6883元。原告的物业管理工作人员的多次催要，并且将催缴通知书张贴至被告处，被告陈小红仍拒绝交纳，原告四川宏源物业服务有限责任公司遂诉至本院，要求被告支付清全部物业管理费、代收垃圾清运费等相关费用及滞纳金。 本案经本院委托非诉讼调解组织及本院庭前、开庭审理数次调解，双方在给付数额及滞纳金等意见不一，调解未达成协议。 本院认为：原告四川宏源物业服务有限责任公司在前期物业管理公司退场后，为保障小区正常正常生活秩序，经过小区业主委员会考察，并在相关部门管理监督下与被告万源市鸿运华都业主委员会签订的《物业服务委托合同》，被告陈小红亦为小区业主，并且至今享受物业服务数年；此物业管理服务合同系各方的真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，依法属于有效合同，对各方具有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了小区打扫卫生、监管等物业管理合同中约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告陈小红未按期给付物业管理费，拖欠理由不当，对所拖欠的物业管理服务费以及受委托代收的垃圾清运费承担偿还的法律责任；业主应在接受相关服务后交纳相关费用，在业主不完全交纳相关费用的情况下，原告四川宏源物业服务有限责任公司有权提起诉讼以保护自己的合法权益。双方之间已形成了事实上物业管理服务关系，被告亦不可否认至今作为业主，一直在受原告物业管理服务的客观事实，根据权利义务一致原则，被告理应在享受服务权利同时履行付费义务。被告以未与原告四川宏源物业服务有限责任公司未履行管理义务，自己房屋有损害为抗由，但未提供确实可信证据，亦未提供具体损失程度和范围，被告陈小红诸种辩解与物业管理服务费的缴纳无关，辩解理由不当；被告还辩称原告一直未找他收取物管费，这与原告将催款通知书张贴被告家以及原告的委托诉讼代理人曾经亲自到被告索要物管费的客观事实相悖，被告的此辩解不予支持；另被告提出住房漏水等问题，因其未能提供有效证据证实且属原告过错行为所致，其拒交物业管理费的理由不能成立，予以驳回。原告要求被告给付物业管理费的诉请事实清楚，证据确实充分，本院应予支持，原告另诉请的代收垃圾清运费系受环保部门委托代收，理由正当，本院予以支持；但原告在审理中“自认”物业管理存在瑕疵等因素，结合本案实际情况，对原告滞纳金的诉讼请求不予支持；原告应在此后的物业管理服务中，按照合同约定要求，逐项履行合同义务。为维护当事人合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十五条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百七十九条第二款第七项之规定，判决如下： 被告陈小红于本判决书生效后五日内向原告四川宏源物业服务有限责任公司，付清拖欠的2019年12月底前的物业服务费4002元、垃圾处理费144元，合计4146元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈小红承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  康明济 二〇二〇年五月二十日 书记员  徐明攀