四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3138号 上诉人（原审被告）：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。 法定代表人：王敏，经理。 委托诉讼代理人：杨晓原，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林学东，男，1966年1月27日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王艳，四川联衡律师事务所律师。 上诉人四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰佳兴公司）因与被上诉人林学东商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 锦辰佳兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林学东的全部诉讼请求；2.林学东承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方并非对价交易行为，一审判决错误，应予撤销并改判驳回林学东全部诉讼请求。案涉房屋系部队政策性经济适用住房，购买远低于市场价格，林学东购买案涉房屋，与锦辰佳兴公司之间不是双方基于市场经济原则进行的对价交易行为，故其诉讼请求不应得到支持。二、一审第三项判决明显过高，即使支持也应依法高低。一审判决第三项（关于逾期办证违约金）判令以总房款为基数按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，对比锦辰佳兴公司与非部队购房户仅每日10元的办证违约金的相关约定，其标准明显过高，即使林学东的诉求应支持，也应依法予以调低。结合实际情况，办理产权证书，锦辰佳兴公司仅是协助义务，不应承担过重违约责任。在锦辰佳兴公司提出明确调低抗辩的情况下，一审法院不顾事实及法律规定，明显过重判决，若二审要支持林学东诉求也应依法改判调低。三、按照成都市的现行住房限购政策，林学东不具备在案涉辖区内购买住房的资格，本案因客观原因即政策原因无法为林学东办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续，客观上对办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续履行不能，属于情势变更，故请求二审改判驳回林学东关于办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续和支付逾期办证违约金的请求。同时，根据2016年11月17日成都市人民政府办公厅《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》成办发〔2016〕45号通知第四条第（一）项、2017年3月23日成都市人民政府办公厅《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号通知第二条第二款规定，林学东属于成都市房屋限购政策中不符合购房条件的居民，导致案涉房屋无法办理备案和不动产登记。由于限购令出台导致房屋无法过户，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，因此，锦辰佳兴公司不存在违约，不需承担违约责任。 林学东辩称，案涉《商品房买卖合同》关系事实清楚、证据确实充分，双方诉争项目祥和佳苑为商品房项目，锦辰佳兴公司已取得商品房预售许可证，双方签订了真实的《商品房买卖合同》，明确界定了相关买卖权利义务，符合法律规定《商品房买卖合同》关系特点，二审法院作出的（2019）川01民终1756号民事裁定书以及本案一审判决书，对此均有明确的结论；诉争项目祥和佳苑小区已经有业主取得不动产权证书，因此锦辰佳兴公司第一条上诉理由不成立。锦辰佳兴公司逾期交房、办证的事实清楚，证据充分，依法按约承担违约责任。锦辰佳兴公司认为违约金过高是不成立的。案涉合同约定的违约责任不能因为违约方提出减低要求就降低，否则会造成违约成本过低，锦辰佳兴公司作为开发商处于缔约地位强势的一方，非常清楚每个合同的含义，如果合同只约束买方，那么公平诚信何以体现？2013年8月21日，双方签订《商品房买卖合同》，林学东付清了购房款。根据《城市房地产开发经营管理条例》，锦辰佳兴公司在30日内就应当在房管局登记备案。锦辰佳兴公司却把已经出售的房产拿到银行作抵押，不去备案登记，使得林学东没有取得房屋产权证。所以锦辰佳兴公司认为迟延办证属于情势变更不成立。2017年8月9日，锦辰佳兴公司向林学东发出通知，通知内容是鉴于该房屋涉及诉讼，停止办理该房屋所有手续，在无法律和合同依据的情况下，要求林学东补交数万元的土地出让金。本案一审判决合法合理，应予以支持。一审判决已经将合同约定的锦辰佳兴公司应当承担的逾期交房责任调低了，从万分之八降低到万分之二点五。一审判决锦辰佳兴公司按约承担逾期办证的违约责任，与另案其他当事人达成的调解协议中所承担的逾期办理违约责任是相同的，锦辰佳兴公司也是认可的。 林学东向一审法院起诉请求：1.判令锦辰佳兴公司向林学东支付逾期交房违约金49752.48元以及从2015年2月22日至实际支付之日止的违约金同期银行贷款利息，暂计算至起诉之日为5282元；2.判令锦辰佳兴公司立即为林学东办理案涉房屋不动产权证，并向林学东支付逾期办证的违约金（从2017年2月7日起至林学东实际取得不动产权证之日止，每日按房款万分之一计算）；3.判令本案诉讼费、律师费及交通费由锦辰佳兴公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月18日，中国人民解放军63820部队与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》及《补充协议》，约定63820部队委托锦辰佳兴公司建设成都商品房住房项目，锦辰佳兴公司按照双方商定的价格和套数向63820部队出售住房。林学东系中国人民解放军现役军人，2013年1月8日，林学东与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》，内容为：1.林学东购买位于成都高新区房屋，建筑面积137.22平方米，每平方米4100元，购房款562602元；2.锦辰佳兴公司按照一户一位的原则向林学东出售车位，售价每个88000元。后林学东向锦辰佳兴公司支付了全部购房款及车位款。2013年8月21日，林学东与锦辰佳兴公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，变更为林学东购买锦辰佳兴公司开发建设的位于成都市高新区，总房款为570556元。合同约定交房时间为2014年10月20日前。锦辰佳兴公司实际交房时间为2015年2月6日。按照合同第12条约定，出卖人逾期交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日按照已付款万分之八的标准计算违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；合同第19条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证证书之日起60日内由出卖人支付。 一审法院另查明，时至庭审结束之日，锦辰佳兴公司仍未能为林学东办理所购房屋合同备案及不动产产权证书。合同签订后，林学东已全部履行合同约定义务，已经支付全部购房款，并已交齐房屋产权所需各项资料及费用，还缴纳了物业管理费、水电气安装费等。 一审法院认为，虽然林学东与锦辰佳兴公司发生交易的前提在于林学东所具有的特殊身份，但涉争项目为商品房项目，取得了商品房预售许可证，双方也签订了真实的商品房买卖合同，明确界定了相关买卖的权利义务，并无普通商品房买卖合同关系以外的特别约定，符合法律规定的商品房买卖合同关系的特点，应当作为商品房买卖合同纠纷处理。案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规相关禁止性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。 第一，关于林学东主张的逾期交房违约金问题。一审法院认为，双方合同约定的交房时间为2014年10月20日，但锦辰佳兴公司于2015年2月6日才向林学东实际交付房屋，故锦辰佳兴公司逾期交房的违约责任于2015年2月6日才最终确定，逾期交房违约金的诉讼时效应当从2015年2月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，林学东要求锦辰佳兴公司支付逾期交房违约金的请求权适用两年诉讼时效，应至2017年2月6日届满，林学东最早向法院递交诉状的时间为2017年1月13日，故锦辰佳兴公司的该项诉讼请求没有超过诉讼时效，锦辰佳兴公司的诉讼时效抗辩不成立。锦辰佳兴公司逾期交房，应当按照双方合同的约定承担自交付期限届满之次日（2014年10月21日）起至实际交付之日（2015年2月6日）止的逾期交房违约责任，按照双方合同约定的计算标准为按日计算已付房款万分之八，该标准明显过高，一审法院予以调整为每日万分之二点五。故锦辰佳兴公司应当向林学东支付逾期交房违约金金额为15405.01元（570556元×0.00025元/天×108天）。 第二，关于林学东主张的办理房屋不动产权证及承担逾期办理不动产权证违约金的问题。一审法院认为，双方合同约定锦辰佳兴公司应当在商品房交付之日起730日内办理并向林学东交付房屋所有权证书，否则应承担逾期办证的违约责任，依据成都市国土资源局于2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在主城区范围内实行不动产统一登记，因此，本案合同约定的房屋所有权证书在办理期限届满时（2017年2月6日）已经不再办理，但该证书只是变更为统一登记的不动产权证，锦辰佳兴公司仍负有按照不动产统一登记管理规定为林学东办理交易标的权属证书的义务，故对林学东主张的要求锦辰佳兴公司协助林学东办理涉争房屋不动产权证至其名下的请求予以支持。同时，锦辰佳兴公司至庭审结束之日仍未办理完成不动产权证，应当承担逾期办证的责任，按照双方合同的约定，计算方式为：以购房款570556元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算。 第三，关于林学东主张的律师费、交通费及诉讼费问题。林学东所主张的律师费及交通费没有相关的正式收费票据予以佐证，不足以认定其实际产生的损失，故一审法院不予支持，关于诉讼费问题，本案的产生系锦辰佳兴公司的违约行为导致，故本案诉讼费用由锦辰佳兴公司承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向林学东支付逾期交房违约金15405.01元；二、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内协助林学东办理位于成都高新区房屋的备案及不动产权转移登记手续；三、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向林学东支付逾期办证违约金，计算方式为：以570556元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算；四、驳回林学东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1176元，由四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，锦辰佳兴公司与林学东均未提交新证据。 二审中，锦辰佳兴公司与林学东对一审查明的事实均无异议。本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同》第三条约定“买受人所购商品房的基本情况：该商品房的房屋建设方式为：普通商品房”。 本院认为，根据锦辰佳兴公司的上诉请求及郑鸣、周薇的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否受成都市限购政策的调整、案涉房屋是否具备办证条件、一审判决确认逾期办理案涉房屋不动产权证违约金计算标准是否恰当。 关于案涉《商品房买卖合同》是否受成都市限购政策的调整的问题。根据本案查明的事实，成都市出台限购政策前，双方当事人签订了案涉合同，且林学东支付了购房款，锦辰佳兴公司也于2015年2月将案涉房屋交付给林学东使用至今，双方当事人已经按约定履行了合同的主要义务。后成都市出台的关于住房限购的政策，只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。由于案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，故锦辰佳兴公司认为案涉合同受成都市限购政策的调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于案涉房屋是否具备办证条件的问题。根据本案查明的事实可知，案涉房屋转移登记应在合同约定的时间即2017年2月6日前办理完毕，现合同约定的办理案涉房屋转移登记的时间已经届满。另外，案涉房屋已经登记在锦辰佳兴公司名下，林学东已交齐办理案涉房屋转移登记所需各项资料及费用，同时案涉房屋没有抵押登记、查封等情形，现案涉房屋不存在转移登记的障碍，因此，案涉房屋具备办理权属转移登记的条件。 关于一审法院判决确认逾期办理案涉房屋不动产权证违约金计算标准是否恰当的问题。本院认为，锦辰佳兴公司于2015年2月6日向林学东交付房屋，按案涉合同约定锦辰佳兴公司应当在商品房交付之日起730日内即2017年2月6日前为林学东办理房屋所有权证书，而锦辰佳兴公司至今未办理案涉房屋不动产权证，应当承担逾期办证的责任，一审法院判决按照合同约定的违约金计算标准即每日万分之一标准计算，锦辰佳兴公司上诉认为该计算标准过高，但其并未提交证据予以证明，锦辰佳兴公司应承担举证不能的法律后果。另外，锦辰佳兴公司在另案调解书载明的调解协议中，对逾期办证违约金的计算标准为每日万分之一，另案案涉房屋与本案案涉房屋在同一小区，且案情相同。故一审法院按案涉合同约定的违约金计算标准即每日万分之一标准计算违约金正确，本院予以维持。 综上所述，锦辰佳兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费185元，由四川锦辰佳兴房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十三日 书记员  杨珍梅