青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初829号原告（反诉被告）：苗红女，回族，1979年3月26日出生，现住西宁市。被告（反诉原告）：西宁美佳商贸有限公司，统一社会信用代码：916301025799253785(1-1)，住所地，西宁市城东区东关大街53号。法定代表人：马福良，该公司总经理。委托诉讼代理人：高黑买，该公司经理。委托诉讼代理人：程友海，青海恩泽律师事务所律师。原告（反诉被告）苗红与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司（以下简称“美佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，2020年3月25日，被告美佳公司提起反诉，依照法律规定，本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）苗红、被告（反诉原告）美佳公司委托诉讼代理人程友海、高黑买到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）苗红向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订《摊位租赁合同》；2．依法判令被告向原告返还商场入场费35,000元整；3．依法判令被告向原告返还合同押金5,000元整；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，原、被告就原告租赁被告三楼B307#摊位签订了《摊位租赁合同》，约定：（1）摊位费每月每平米135元；（2）原告所租摊位面积为14.9㎡，半年一交（135元×l4.9㎡x6月=12,069元）；（3）原告在签订合同时缴纳5,000元作为合同保证金。合同签订后，被告又以2018年元旦开业为借口，强迫所有租赁户分别缴纳了35,000元-40,000元不等的入场费，但未向租赁户出具任何票据。至2019年7月，被告与部分租赁户因房租缴纳事宜发生纠纷，被告便采取停电、停水等极端方式处理矛盾，其过激行为不但严重影响了商场正常的营运秩序，也破坏了良好的销售环境，更为严重的是侵犯了其他租赁户正常的经营活动。商场在被告无序的管理下，三楼的经营环境每况愈下，截止日前，一多半摊位均被停电，黑黢黢的商场犹如鬼城一般，双方签订的《合同》已无法继续履行。为维护原告的合法财产权益，现诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）美佳公司辩称，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不存在隐瞒、欺诈等情形，原告要求解除租赁合同的诉求不能成立；入场费是合同签订之前交付的，是一种交易习惯，在商场摊位供不应求的情况下，交付入场费是进入商场的一种资格，是原告自愿的行为，不存在隐瞒、欺诈、强压的情形，原告同意交入场费，双方在此基础上签订租赁合同，原告经营不好是其自身原因，与商场无关，原告不能因此要求退还入场费；双方的合同明确约定了在合同期满三个月没有投诉及未欠付租金的情况下可以退还保证金5,000元，因为合同现在仍在延续，所以不存在返还押金的条件，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）美佳公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付商铺占用费16,092元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月31日双方签订《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同》，该合同于2019年1月20日到期后，反诉被告未与反诉原告续签合同，但继续占有使用摊位。反诉原告在多次催促且给予相应减免后，反诉被告才将截止到2019年7月20日的占用费交付。自2019年7月21日至今仍继续占用使用摊位又不缴纳费用，故提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）苗红辩称，我不同意给付占用费，是美佳商贸公司先违约的，我从2019年7月21日开始没有交租金是因为商场断电，且摊位经营不好，我就想退租，租金是115元/平方米，不是对方说的135元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》、银行明细、押金、租金收据等证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：苗红提交的视频光盘，意在证明美佳公司的负责人明确告知原告该入场费是原告的，后期会变成押金，以及美佳公司不开具发票，存在欺诈行为的事实。美佳公司对其真实性无异议，对其证明方向有异议，认为无法反映出美佳公司承诺入场费变为押金的事实以及商场断电无法经营的情形。美佳公司提交的照片，意在证明商场灯火通明，并不存在停水停电无法经营的状况，且苗红至今占用涉案摊位经营的事实。苗红对该证据真实性不持异议，认为该证据恰恰证明涉案摊位断电的事实。当事人对双方提交的证据的真实性均予以认可，本院予以确认，证明方向在案件事实认定和判决理由中进行综合评析。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，苗红（乙方）与美佳公司（甲方）签订《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》，约定苗红承租美佳商贸城B307#摊位，经营面积为14.9平方米，每月应交其他费用2,011元，一年总额为24,138元，每半年一次缴纳，乙方须于租金到期30日前支付下半年租金。合同签订时缴纳5,000元作为合同保证金，合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日，经营范围为童装。同时约定租赁期满后三个月内，若无消费者索赔或承租方损坏甲方设施等情形，甲方须将保证金在三个月期满后的次日如数退还乙方。合同还约定，如乙方没有按照约定时间如期缴纳其他费用，每超过一天，每天按500元违约赔偿甲方，超出5天以上者，甲方有权责令停业，直到交清为止。同时还应承担每日百分之五的滞纳金，对拒不缴纳其他费用超过15天的，甲方有权单方面解除摊位租赁合同。双方在该合同续租时间处明确了租赁期间为2018年1月20日至2019年1月20日。合同签订后，苗红向美佳商贸公司缴纳了入场费35,000元、押金5,000元，于2018年1月10日、2018年7月20日分别缴纳了半年租金，其中减免了2个月租金；租赁期满后，双方续租了一年，苗红于2019年1月20日缴纳了半年的租金，并减免了1个月的租金，至2019年7月20日止，之后再未交纳租金，也未与美佳公司办理腾退手续。现原告以被告采取停电停水的极端方式处理缴纳租金纠纷，影响了原告的正常经营为由，诉至法院，遂产生本案纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，苗红与美佳公司签订的《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》约定的租赁期限届满后，再未续签合同，但继续占有、使用案涉摊位，并经双方协商后交纳2019年1月20日至2019年7月20日8,500元租金的行为，视为双方对该租赁关系的延续，因此双方构成事实租赁合同关系，但因双方未补签书面的租赁合同，且对租赁期限约定不明，则为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此苗红要求解除双方租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于苗红要求返还商场入场费35,000元的诉讼请求。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。苗红在知悉案涉商场摊位的租金、进场费标准的情况下，向美佳公司交纳了相应的租金和入场费，其交纳行为是对经营风险的自愿负担行为，且双方签订的租赁合同已履行完毕。而苗红提交的视频中，也无美佳公司负责人同意将该入场费变为押金予以退还的陈述，即其提交的证据不足以证明双方约定退场时将入场费退还这一事实存在。因此，苗红的此项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于苗红要求返还押金5,000元的诉讼请求。2018年1月10日收据中所载明的“押金”应为租赁合同中约定的保证金。对此本院认为，案涉租赁合同解除后，美佳公司并未举证证明存在合同中约定的保证金不予退还的情形，故美佳公司应将收取的保证金5,000元返还苗红。关于美佳公司要求苗红给付商铺占用费16,092元的反诉请求。本院认为，双方签订的租赁合同至2019年1月20日，后双方虽未签订书面租赁合同，但苗红实际占有使用该摊位，并缴纳了部分租金，且苗红认可至今未搬离案涉摊位也未办理腾退手续，对拖欠8个月租金不持异议。关于租金标准，双方协商后确认2019年上半年租金为8,500元，此约定视为双方对原合同租金标准的协议变更，本院应予确认。综上，基于苗红未办理腾退手续的事实，本院认为苗红应向美佳公司交纳其占用期间（2019年7月21日至2020年3月20日）的租金13600（8,500元÷5个月×8个月）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苗红与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司之间的西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同依法予以解除；二、被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）苗红合同保证金5,000元；三、原告（反诉被告）苗红于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金13,600元。四、驳回原告（反诉被告）苗红的其他诉讼请求。上述第二、三项款项折抵后，原告（反诉被告）苗红应于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金8,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元（苗红已预交），由其自行负担；反诉案件受理费101元（西宁美佳商贸有限公司已预交），由苗红负担，随上述款项一并给付西宁美佳商贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华红 二〇二〇年五月二十日书记员 邱双附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。