江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1068号 上诉人（原审原告、反诉被告）：熊睿，男，1985年7月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翀，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴强，男，1972年10月3日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：邬舒羽，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人熊睿因与被上诉人吴强房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初7193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，因案件事实较为简单，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊睿上诉请求：1.依法改判吴强向熊睿返还保证金34000元；2.本案一、二审诉讼费费用由吴强承担。事实与理由：1.熊睿并不存在违约行为，一审判决认定事实存在错误。一审法院认定案涉店面能够申办营业执照，而认定熊睿以案涉店面无法申办营业执照为由解除合同系违约，属于事实认定错误，案涉店面从实际办理搬出之日止确实无法申办营业执照，且在合同履行过程中熊睿并无过错。2.吴强承诺熊睿可以办理营业执照，最后却无法办理，导致合同目的无法实现，系吴强的过错，熊睿提出解除合同并无不当，保证金应当予以退还。因此，请求二审法院查明事实，依法改判。 吴强辩称：熊睿要求吴强返还保证金34000元缺乏法律和事实依据，应予以驳回。熊睿以政府拆迁无法办理案涉店铺营业执照为由提出解除合同与事实不符，其并未提交当地政府发布的拆迁公告或工商部门出具的不予受理通知书等证据予以证明，吴强已于一审提交相关证据，足以证明案涉店铺相邻商户582号、709号及案涉房屋579号的新租户均已正常申办营业执照。在一审庭审过程中熊睿在发问环节中承认，其承租期间并未收到当地工商局因未办理营业执照要求其停业整顿通知或者给予行政处罚。故熊睿单方退租行为系自身违约行为，吴强有权不予退还保证金。熊睿未按合同约定时间缴纳租金、水电费，并且在合同期届满前无正当事由擅自主张解除合同，基于以上根本违约行为，依据《店面租赁合同》约定，吴强有权不予退还店面保证金。综上，吴强认为熊睿的上诉请求缺乏事实和法律依据，为维护吴强合法利益，请二审法院依法予以驳回。 熊睿向一审法院起诉请求：1.解除熊睿与吴强签订的《店面租赁合同》；2.吴强向熊睿返还店面保证金34000元；3.吴强向熊睿赔偿装修损失108000元、加盟费39800元、品牌使用费10000元；4.本案诉讼费由吴强承担。 吴强向一审法院提出反诉请求：1.判令熊睿拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门或承担拆除的费用（暂定1000元，以实际发生费用为准）；2.判令熊睿支付至实际拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门之日止的租金（暂计算至2019年7月12日的租金为9067元）及欠缴的水、电费3771元；3.判令熊睿赔偿吴强闲置期间的租金收入损失至实际出租之日止（暂按租金标准17000元/月计算一个月的损失为17000元）；4.判令熊睿承担所有诉讼费用。庭审中，吴强将上述第1至3项诉讼请求变更为：1.判令熊睿支付所承租的房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门拆除的费用1000元；2.判令熊睿支付截至2019年8月8日的租金23800元及欠缴的水、电费3771元；3.判令熊睿赔偿吴强闲置租金收入损失17000元。 一审法院经审理查明：案涉位于江西省南昌市红谷滩新区店面系政府拆迁安置房，未办理房屋产权登记。2019年3月13日，吴强作为出租人与承租人熊睿签订《店面租赁合同》，约定由吴强将案涉租赁店面出租给熊睿，租赁期限自2019年3月27日至2022年3月27日止，每月租金为17000元，熊睿需在每月26号前交给吴强，如熊睿在租赁期间超过7天未付房租，吴强在联系不上或催促无果的情况下，有权收回房屋并进行处理；店面保证金34000元，租赁期满后如熊睿没有违约行为且缴清水、电费，吴强应全部无息退还，若熊睿中途退租则保证金不予退还；店面电费1.2元／度、水费5元／吨，每月由吴强向熊睿收取。合同还就房屋安全管理、修缮、转租转借等其他事项进行了约定。后熊睿按约向吴强支付了自2019年3月27日至2019年6月25日的租金和店面保证金34000元，并对店面进行了装修。2019年6月26日下午，吴强的妻子杨娜通过微信向熊睿的妻子催交第四个月的租金以及上一个月产生的电费3456元、水费315元共计20771元，熊睿妻子微信回复“好的明天发给你”。2019年6月27日，熊睿妻子在微信中以案涉店面无法正常办理营业执照为由，向吴强的妻子提出解除租赁合同，并要求退还店面保证金。但吴强妻子未同意，要求按合同相关条款执行。2019年7月12日，熊睿搬走案涉店面内可移动设施并腾空店面，将案涉店面交还给吴强。2019年7月22日，吴强妻子收到新的承租人**鹏微信转账的5000元定金，双方约定“28号若办不了证就扣除1000元定金，剩余定金退还。如果材料递交上去了，就28号签合同，定金转为押金。28号之前如果吴强把房子租给别人了，就退还双倍定金。如28号租客**鹏没来签合同，则押金不退还”。2019年7月23日，熊睿向本院提交书面鉴定申请，要求对装修价值进行鉴定。2019年7月26日，熊睿向本院提交撤回鉴定申请书。2019年7月28日，吴强的妻子杨娜与案外人**鹏签订《租赁合同》，以每月16000元的租金将案涉店面出租给**鹏，合同约定租赁期自2019年8月8日起至2022年8月8日止，合同签订之日**鹏应支付保证金38000元……2019年7月29日，案外人**鹏通过微信转账支付剩余保证金33000元至吴强的妻子杨娜。2019年8月5日，熊睿向本院提交《关于案涉店面装修部分的情况说明》，明确装修部分不需要鉴定、不需要勘察，由吴强自行处理，但保留主张装修损失的权利，并要求搬走厨房的油烟机。2019年8月6日，一审法院以询问笔录的形式将熊睿的上述意见向吴强的委托诉讼代理人邬舒羽进行告知。2019年8月8日，案外人**鹏通过微信向吴强的妻子杨娜转账支付第一月的租金16000元。另查明，案涉店面2019年5月26日的电表数为13372度、水表数为326吨，2019年6月26日的电表数为16252度、水表数为389吨，该期间实用电度数为2880度、用水吨数为63吨。再查明，案外人**鹏于2019年7月23日以案涉店面为经营场所，申请注册了红谷滩新区老家灶台餐饮店，并领取了营业执照。另案涉店面同路段的翠苑路582号店面、翠苑路709号分别于2019年5月7日和2019年7月4日被注册成为经营场所。庭审中，吴强自认尚未实际拆除案涉房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门，且新租户已实际利用的事实。 一审法院认为：熊睿与吴强签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，对双方均具有法律约束力。熊睿对其主张的案涉店面无法申办营业执照的事实依法负有举证证明责任，但其未提交当地政府发布的拆迁公告或工商部门出具的不予受理通知书等证据予以证明，应承担不利的法律后果。案涉店面于2019年7月23日被案外人**鹏注册为经营场所并领取营业执照的事实，以及同路段的翠苑路582号店面、翠苑路709号分别于2019年5月7日和2019年7月4日被注册为经营场所的事实，足以说明案涉店面是可以申办营业执照的，故熊睿在租赁期内以案涉店面无法申办营业执照为由提出解除合同的行为，构成违约，吴强有权按合同第二条“中途退租保证金不退”的约定，不予退还店面保证金，故对熊睿要求吴强返还保证金34000元的诉请不予支持。熊睿单方面退租的行为不具有解除合同的法律效力，但考虑到熊睿已实际搬离案涉店面并已与吴强完成交接，吴强也已实际将案涉店面再行出租，故对熊睿要求解除与吴强签订的《店面租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。关于熊睿主张的装修损失，因其仅提交《建筑装饰工程施工合同》，未提交案涉店面装修工程结算材料及支付装修款的凭证，无法确认案涉店面装修价值为108000元，且熊睿已实际将可移动的装饰装修物搬走，对包含吊顶、灯、厨房排水排烟、门牌、玻璃门在内的部分剩余装修物，因吴强在庭审中明确表示不同意利用并提起反诉要求熊睿拆除该部分装修，但吴强并未实际拆除，在熊睿实际搬离案涉店面的情况下，未自行拆除上述剩余装修直接再行出租，属于减损行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，一审法院对熊睿要求吴强赔偿装修损失108000元的诉请不予支持。关于熊睿主张的加盟费及品牌使用费，因其仅提交加盖有湖南尺八男儿餐饮管理有限公司财务专用章的收款收据，并未提交上述费用的银行交易流水等实际支付凭证，且在商标使用期内熊睿仍可使用相应的商标及品牌，案涉租赁合同的解除也属熊睿违约导致，故对熊睿要求吴强赔偿加盟费38800元及品牌使用费10000元的诉请，一审法院不予支持。 关于吴强提出的反诉请求，因吴强未实际拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门，且新租户已实际利用，故对吴强要求熊睿承担拆除费用1000元的诉请不予支持；因熊睿于2019年7月12日才与吴强正式进行了房屋交接，故还需按约支付自2019年6月26日起至2019年7月12日止的租金9633.33元（17000元/月÷30天×17天）。因熊睿提前退租及申请对案涉房屋装修价值进行鉴定，导致案涉房屋闲置，直至2019年7月28日才实际出租给案外人**鹏，故吴强可要求熊睿支付自2019年7月13日起至2019年7月28日止的闲置租金损失9066.67元（17000元/月÷30天×16天）；因双方合同已约定由吴强按照约定的标准向熊睿收取水电费，故熊睿应按约支付案涉店面自2019年5月26日至2019年6月26日期间发生的电费3456元（2880度×1.2元/度）、水费315元（63吨×5元/吨）；吴强可向熊睿主张的上述损失共计22471元（22471.01元）【9633.33元+9066.67元+3456元+315元（15元）】，因熊睿已向吴强交纳店面保证金34000元，如上述，作为熊睿应承担的违约金，一审法院在本诉中未予支持其要求返还该保证金的诉请，本案吴强可向熊睿主张的上述损失未高于案涉店面保证金34000元，故对吴强要求熊睿支付租金、水电费及赔偿闲置租金损失的诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除熊睿与吴强签订的《店面租赁合同》；二、驳回熊睿的其他诉讼请求；三、驳回吴强的全部诉讼请求。本诉案件受理费11330元（熊睿已预交），由熊睿负担；反诉案件受理费285元（吴强已预交），由吴强负担。 二审中熊睿提交了一张《关于依法取缔红谷滩新区红谷八路非法农贸市场的通告》复印件及两份证人证言，证明目的为：所租店面周边进行整顿，营业执照不能办理。 吴强质证后认为：《关于依法取缔红谷滩新区红谷八路非法农贸市场的通告》系复印件，无法对其真实性发表意见，对其关联性也有异议，其公告的内容是关于红谷八路非法农贸市场的规定，与案涉店面的租赁没有关联性；对两份证人证言的真实性、及证明目的有异议，证人身份与熊睿系朋友关系，其真实性有异议，熊睿提到不能办理营业执照且要求搬至新的农贸市场通知是针对农贸市场的摊贩，与案涉店面租赁没有关联性，熊睿在庭审中也认可工商部门曾打电话让其正常办理营业执照的事实。 经庭审举证、质证，本院认定如下：熊睿提交的《关于依法取缔红谷滩新区红谷八路非法农贸市场的通告》系复印件，两份证人证言无法证明陈述的事实是真实的，且吴强不予认可，对该证据本院不予认定。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：熊睿与吴强签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于熊睿主张因案涉房屋无法申办营业执照，要求解除合同并返还押金34000元的诉讼请求，本院认为，除当事人之间有相关约定外，出租房屋能否办理营业执照并非房屋出租人的义务。本案中，案涉租赁协议并未约定出租人承担办理营业执照的义务，故熊睿不能以案涉房屋不能办理营业执照为由享有合同解除权。案涉《店面租赁合同》第二条约定“租赁期限自2019年3月27日至2022年3月27日止，如中途退租保证金不退…”，现熊睿提前解除合同且仅将租金付至2019年6月26日，剩余租金9633.33元及水电费3771元（电费3456元+水费315元）均未支付，同时考虑到案涉房屋再次出租月租金为16000元，与案涉《店面租赁合同》约定的租金相比较每月租金减少了1000元，故一审法院认定所付押金不予返还，并无不妥，本院予以维持， 综上所述，熊睿的上诉请求不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费650元（熊睿已预交650元），由熊睿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  周中瑞 审 判 员  罗云奇 二〇二〇年五月九日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏