浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初9320号原告：温州市中昊锁业有限公司。住所地：温州市瓯海区茶山街道睦州垟工业区新州路15号。统一社会信用代码：91330304145286433H。诉讼代表人：温州市中昊锁业有限公司管理人[北京京师（温州）律师事务所]。诉讼代表人负责人：林策。委托诉讼代理人：张知远，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何富豪，北京京师（温州）律师事务所律师。被告：温州市安孝老年护理有限公司。住所地：温州市瓯海区茶山睦州垟工业区新州路15号第一层东首。统一社会信用代码：91330304323453231E。法定代表人：林隆森。委托诉讼代理人：应云总，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘德约，浙江时代商务律师事务所律师。原告温州市中昊锁业有限公司与被告温州市安孝老年护理有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原、被告申请和解时间30天。原告温州市中昊锁业有限公司的委托诉讼代理人何富豪、张知远，被告温州市安孝老年护理有限公司的委托诉讼代理人应云总到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市中昊锁业有限公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令：1.被告温州市安孝老年护理有限公司向原告温州市中昊锁业有限公司支付租金1969520.54元，并赔偿利息损失（截止至2019年9月26日的利息损失为255989.68元，自2019年9月27日起以未付租金1969520.54元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至被告实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为被告温州市安孝老年护理有限公司向原告温州市中昊锁业有限公司支付租金1620596.41元，并赔偿利息损失（截止至2019年9月26日的利息损失按年利率4.15%计算为115486.17元，自2019年9月27日起以未付租金1620596.41元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际履行完毕之日止）。事实和理由：原告温州市中昊锁业有限公司因未能清偿案外人张鸿亮的到期债务，2017年12月28日，贵院依法作出（2017）浙0304破申128号民事裁定书，裁定受理张鸿亮申请温州市中昊锁业有限公司破产清算，并于2018年1月4日作出（2018）浙0304破字第5号决定书，指定北京京师（温州）律师事务所担任管理人。管理人接受指定后，积极履行管理人职责，调查清点温州市中昊锁业有限公司的资产和债权债务。在履职过程中，原告经调查核实温州市中昊锁业有限公司已经将企业厂房于2014年11月15日租赁给被告用于经营使用，租赁期限为10年，年租金405000元。2019年9月，管理人将温州市中昊锁业有限公司所有的厂房在淘宝平台上予以公开拍卖，买受人已经于2019年9月26日竞买成功，根据相应的《竞买公告》及《竞买须知》约定，温州市中昊锁业有限公司享有拍卖前的租金收益。根据法律规定，请法院支持原告的诉讼请求。被告温州市安孝老年护理有限公司答辩称：1.被告基于涉案厂房为“退二进三”性质予以租用，且为明确厂房的“退二进三”性质，双方又在原厂房租赁合同的基础上达成了《补充协议》。但在后续被告开办养老院的过程中，因政府“退二进三”审批职权的调整，原告先前办理的退二进三手续归于无效，需要被告重新办理。在重新办理“退二进三”手续之前，被告对外无法正常营业，且为办理“退二进三”手续，被告常年奔走于各政府部门，投入大量的人力、财力，同时因无法正常营业存在巨额经营损失。基于此，原告于2016年1月28日向被告出具《承诺书》，承诺案涉厂房的租金自被告的养老机构许可证办理后，以合法产权面积每平方米13元的价格按实计算租金，且因厂房权属不清造成的被告损失由原告负责赔偿。2.2017年8月25日，原告取得温州市民政局办法的养老机构设立许可证，案涉厂房的租金自该日起，以864.19平方米为基数，按照13元/平方米/月的标准计算至2019年9月26日（以厂房拍卖成交之日）。经计算，被告应支付的租金为281610.75元，但此前原告已经支付租金405000元，对于多支付部分的租金123389.25元及押金50000元原告应予以返还。3.因案涉厂房的消防不达标，被告向温州市公安局瓯海区分局缴纳罚款30000元，为办理“退二进三”手续，被告向温州市瓯海区茶山街道办事处缴纳“退二进三”土地收益金148087元。根据双方签订的《补充协议》及被告出具的《承诺书》，上述款项应由被告承担。4.在本案开庭审理前，被告已经就上述租金、押金、罚款、土地收益金向管理人申报债权，但管理人至今未向被告告知债权认定结果。综上所述，原告要求被告支付租金及利息损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理过程中，原告陆续向本院提交2份2018年8月17日的《厂房租赁合同》，2份租赁合同中除厂房及附属基本情况和租金内容约定不一致，其他内容均一致，上述证据经被告质证后，被告认为应以原告第一次提交的2018年8月17日的《厂房租赁合同》为准，但被告对原告第二次补充提交的2018年8月17日的《厂房租赁合同》上的盖章、签字真实性无异议，本院经审查后认为，原告两次提交的租赁合同签订时间一致、落款一致、无法区分前后顺序，但原告在（2018）浙0304民初4471号案件中已经向本院提交过第一份《厂房租赁合同》，在没有进一步证据证明应以第二份合同约定内容为准的情况下，应以其第一次提交且已经自认的《厂房租赁合同》为准，故本院对原告第一次提交的《厂房租赁合同》予以确认，对补充提交的《厂房租赁合同》不予确认；原告提交的临时建设工程规划许可证、临时改变规划用途协议书，经被告质证后真实性无异议，但认为该组证据无法证明厂房符合“退二进三”的目的，本院经审查后认为该组证据可以证明原、被告双方签订厂房租赁合同时，涉案的厂房符合“退二进三”用途的事实，本院依法予以确认。被告提交的2014年9月21日的补充协议，以证明原、被告双方明确案涉厂房的性质为“退二进三”性质厂房的事实，原告承诺如因任何情况造成对反诉人的损失，均由原告负责赔偿，该证据经被告质证真实性无异议，但原告认为该份补充协议仅约定因原告的债务原因导致被告损失的，由原告负责解决赔偿，并未包括被告主张的任何情况给被告造成的损失都由原告负责赔偿，本院对补充协议审查后认为，根据该份补充协议的内容可以确认被告承租原告的厂房属于“退二进三”厂房的事实，本院依法予以确认，但该补充协议中关于发生任何情况造成对被告的损失由原告承担的范围应以原告的债权债务影响范围为限，而与本案被告无法使用厂房无关，故本院对被告主张双方约定因被告无法使用厂房导致被告的损失由原告承担的事实不予确认；被告提交的2016年1月28日温州市中昊锁业有限公司出具的承诺书系复印件，且原告对该证据的真实性不予确认，故本院对被告提交的该份承诺书不予确认。本院经审理，认定事实如下：2014年5月4日，原告与温州生态园管理委员会签订编号为［20146005］的《临时改变规划用途协议书》，约定同意原告不改变土地用途，利用原有建筑及新建临时建筑从事“三产”经营活动，本项目土地收益金已于2014年4月30日收缴，有效期自2014年5月4日至2015年5月3日止。2014年8月27日，原、被告双方基于上述《临时改变规划用途协议书》，签订1份《厂房租赁合同》，双方约定原告出租给原告坐落于瓯海区的厂房，租赁面积为2592平方米，包括地下室、前后道坦在内，厂房用于老年护理，被告使用该厂房需向相关部门办理的审批、许可的手续由被告自行负责，原告必须提供相关证件手续予以配合。租赁期限为10年，自2014年11月15日至2024年11月15日止，租金年价不变，年总租金为405000元，租金每年提前一个月付清后先付后用，定金为20万元，电费、水费押金为5万元，在租赁期间，因原告原因（如原告厂房建筑质量问题、管理以及违约等原因，政策原因除外）造成被告生产受到影响的，原告应承担责任。协议签订后，被告向原告指定的案外人詹锡龙转账款项21万元、20.5万元、5万元，共计46.5万元，为此原告向被告出具收款收据3份，并加盖原告公司公章，确认收到租金40.5万元，水电费押金5万元。2014年9月21日，原、被告双方签订补充协议，约定被告承租的属于退二进三厂房，作为老年护理中心使用等内容。2016年4月8日，温州市规划局生态园分局向温州市规划局瓯海分局发函称：温州市中昊锁业有限公司原已于我局办理临时退二进三手续（协议书编号20146005），现该单位向我局提出申请，要求办理临时退二进三延续的手续，根据温市规办字［2014］23号文件，该项目所处区域由你单位负责规划办理，请你单位办理后续相关规划手续。2016年4月15日，被告向瓯海区提交《关于要求办理延续［20146005］临时改变规划用途的报告》，称因由于区域变动，茶山街道归瓯海区管辖，瓯海区有关部门未受理办理手续，恳请瓯海区有关部门基于办理［20146005］临时改变规划用途的延续手续。温州市瓯海区茶山街道在该报告落款处注明“情况属实、请予办理”，并加盖公章确认。同日，被告向温州市瓯海区执法局提交《关于要求办理［20146005］临时改变规划用途的缓拆报告》，称现由温州市生态园管委会发函给瓯海规划分局，缓拆的部位原温州生态园管委会认定的2468㎡，恳请瓯海区执法局给予办理缓拆手续，茶山街道在该报告落款处确认情况属实，并加盖公章，温州市瓯海区城市管理与行政执法局签字同意缓拆，并加盖公章。2016年7月29日，温州市公安局消防局瓯海区分局向被告出具《行政处罚决定书》，查明位于涉案厂房的被告未经消防验收擅自投入使用，违反法律规定，决定给予责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。2016年8月3日，温州市公安局消防局瓯海区分局出具催告书，限被告自收到催告书之日起责令停产停业。后被告缴纳了上述罚款3万元。2016年9月12日，案外人林隆森向温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处缴纳2016年9月6日至2017年9月7日期间的“退二进三”土地收益金148087元。2016年9月13日，原告与温州市规划局签订《临时改变规划用途协议书》，涉案厂房临时改变建筑物使用功能期限5年，合计退二进三面积为1851.09㎡。2016年11月16日，被告向温州市瓯海区民政局提交证明1份，称被告此前已办理装饰装修，并且投产使用，后装修图纸经区消防局、住等部分会审，修改了装修图纸，被告目前已经按照重新修改图纸整改并且已到位，现办理规划“退二进三”文件，符合温州市瓯海区人民政府专题会议纪要［2012］117号文件第3条的意见内容，该报告落款处由温州市瓯海区民政局确认情况属实，并加盖公章。2017年8月25日，被告取得了温州市瓯海区安孝老年护理院的养老机构设立许可证。2017年12月28日，本院受理张鸿亮申请原告温州市中昊锁业有限公司的破产清算申请，并指定北京京师（温州）律师事务所作为管理人。2019年9月20日，原告管理人将涉案厂房予以带租方式公开拍卖，拍卖公告确认涉案厂房登记建筑面积为864.19平方米，新增未登记面积为1936.57平方米，根据租赁协议约定年租金为405000元等内容。2019年9月26日，买受人以735.6万元价格竞拍成功。2020年1月6日，原告管理人与被告实际控制人林传宗进行谈话，林传宗确认被告于2014年承租后装修半年时间，于2015年4月份有老人入住，直至许可证办理之前有7-8位入住，许可证办理之后客户增多，截止目前有50多人。本院认为：一、根据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，原告已经将涉案厂房交付被告，被告应按照年租金405000元向原告支付租金，现原、被告双方的实际租赁期限为2014年11月15日至2019年9月26日，合计租金为1969520.55元，扣除被告已支付的租金及押金合计455000元，被告应及时支付原告剩余租金1514520.55元。被告辩称涉案厂房租金因根据合法产权面积按每平方米13元的价格按实计算租金，但该意见与原、被告双方约定按年支付租金405000元的计算方式不符，故本院对被告的该辩论意见不予采纳。二、被告辩称涉案厂房为“退二进三”性质予以租用，后被告开办养老院的过程中，因政府“退二进三”审批职权的调整，原告先前办理的退二进三手续归于无效，需要被告重新办理，造成的损失应由原告承担。本院经审查后认为，原告在签订租赁合同后将涉案厂房交付给被告时已符合“退二进三”的条件，后因政府行政区划调整原因才导致“退二进三”政策需要重新审批。根据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第七条第三款约定，在租赁期间，因原告原因（如原告厂房建筑质量问题、管理以及违约等原因，政策原因除外）造成被告生产受到影响的，原告应承担责任，因此原、被告双方在签订《厂房租赁合同》时就已经明确若因政策原因，原告造成被告生产受到影响的不承担责任。现被告以涉案厂房的“退二进三”政策因行政区划调整而需重新审批给其造成的损失主张原告赔偿，不符合合同约定，本院对于被告的该抗辩意见不予采纳。三、被告辩称因案涉厂房的消防不达标，被告向温州市公安局瓯海区分局缴纳罚款30000元和被告向温州市瓯海区茶山街道办事处缴纳“退二进三”土地收益金148087元均应由原告承担。本院经审查后认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，被告使用该厂房需向相关部门办理的审批、许可的手续由被告自行负责，因此被告未经消防验收擅自投入使用造成罚款以及办理的“退二进三”政策应当缴纳的费用均应由被告自行负责，被告主张该部分款项由原告承担的意见，于法无据，本院不予采纳。四、原告主张被告赔偿未付租金的利息损失，符合法律规定，但考虑到本案被告在承租厂房后因政策原因导致其确无法使用厂房，故本院将利息损失的起算时间调整为自2017年10月15日起计算至被告实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告温州市安孝老年护理有限公司应在本判决生效后十日内偿付原告温州市中昊锁业有限公司租金1514520.55元，并赔偿利息损失（其中以760000元为基数自2017年10月15日起按年利率4.15%计算至2019年8月19日止为58574.37元，次日起按LPR计算至实际履行之日；以405000元为基数自2018年10月15日起按年利率4.15%计算至2019年8月19日止为14379.75元，次日起按LPR计算至实际履行之日；以349520.55元为基数自2019年10月15日起按LPR计算至实际履行之日）；二、驳回原告温州市中昊锁业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20425元，减半收取10212.5元，由原告温州市中昊锁业有限公司负担669元，被告温州市安孝老年护理有限公司负担9543.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  郑 拓二〇二〇年五月九日代书记员  彭海河附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。