四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3135号 上诉人（原审被告）：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。 法定代表人：王敏，经理。 委托诉讼代理人：杨晓原，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑鸣，男，1970年3月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张光虎，四川普联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周薇，女，1971年1月24日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张光虎，四川普联律师事务所律师。 上诉人四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰佳兴公司）因与被上诉人郑鸣、周薇商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 锦辰佳兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郑鸣、周薇的全部诉讼请求；2.郑鸣、周薇承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》是无效合同，一审判决错误认定合同有效。案涉房屋系部队需要住房，只能出售给部队高层次内部人员，且部队内部人员购买享受特定优惠政策，该优惠政策为部队高层次内部人员专属购房指标，郑鸣、周薇没有购房指标，不具备享受该特定优惠政策的条件。郑鸣、周薇是通过购买原购房者（具有购买资格的部队内部人员）购房指标而以特定优惠政策购买的案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）“损害社会公共利益的合同无效”之规定，郑鸣、周薇与原购房者之间买卖、转让购房指标的行为破坏了经济秩序，损害了社会公共利益，因此，该指标转让行为无效，案涉《商品房买卖合同》应当为无效合同。二、即使案涉合同有效，但双方并非对价交易行为，一审判决错误。案涉房屋系部队政策性经济适用住房，购买价格远低于市场价格。郑鸣、周薇购买案涉房屋，与锦辰佳兴公司之间不是双方基于市场经济原则进行的对价交易行为，故其诉讼请求不应得到支持。三、一审第三项判决明显过高，即使支持也应依法调低。一审判决第三项（关于逾期办证违约金）判令以总房款为基数按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，其标准明显过高，即使郑鸣、周薇的诉求应支持，也应依法予以调低。结合实际情况，办理产权证书，锦辰佳兴公司仅是协助义务，不应承担过重违约责任。在锦辰佳兴公司提出明确调低抗辩的情况下，一审法院不顾事实及法律规定，明显过重判决，若二审支持郑鸣、周薇诉求也应依法改判调低。四、按照成都市的现行住房限购政策，郑鸣、周薇不具备在案涉辖区内购买住房的资格，本案因客观原因即政策原因无法为郑鸣、周薇办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续，客观上对办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续履行不能，属于情势变更，故请求二审改判驳回郑鸣、周薇关于办理案涉房屋备案及不动产权转移登记手续和支付逾期办证违约金的请求。 郑鸣、周薇辩称，一、关于商品房买卖合同效力问题。1.二审法院作出的（2019）川01民终7989号、（2019）川01民终8567号民事裁定书明确认定双方之间的《商品房买卖合同》有效，属于人民法院的审理范围，要求一审法院实体审理。2.锦辰佳兴公司与部队之间内部签订的协议是对锦辰佳兴公司与部队之间的权利义务关系的约定，与郑鸣、周薇无关。锦辰佳兴公司将房屋销售给禁止销售的对象是锦辰佳兴公司违反另外一个合同，锦辰佳兴公司不能因为自己的违约行为和过错来主张在另外一个法律关系当中的行为无效。二、关于交易对价问题。1.根据锦辰佳兴公司在一审中提交的证据，部队委托锦辰佳兴公司开发房屋，土地并非是通过招拍、挂拍取得的，锦辰佳兴公司在土地中已经获得经济上的好处，才能以相对较低的价格向市场销售。就周薇、郑鸣而言，其向钱炜祺支付了费用，钱炜祺是对其合法权利的自由处分，周薇、郑鸣实际付出的购房成本是按照市场价支付的。2.锦辰佳兴公司在一审当中并没有证据证明是低价销售行为。三、针对违约金过高的问题。1.同一批案件有23户，除郑鸣、周薇之外的22户都是调解结案，在所有的调解书中，锦辰佳兴公司均认可了违约金的比例。2.不同的交易对象，成交的条件不同。锦辰佳兴公司以在另外一个合同关系中的约定来与本案进行对比，认为本案判决的违约金过高没有事实和法律依据。四、关于锦辰佳兴公司认为周薇、郑鸣属于限购范围客观上无法办证的问题。在限购政策之前就已经签订合同并交房，政府的新政策不会溯及既往，这是公认的法律原则。且即使政府因为限购政策原因不能给周薇、郑鸣办理房产过户，责任和过错也属于锦辰佳兴公司，如果锦辰佳兴公司不违约，案涉房屋早就过户，不存在限购政策限制的问题。综上，一审判决事实清楚，公正合理，请求二审法院依法驳回锦辰佳兴公司的全部上诉请求。 周薇、郑鸣向一审法院起诉请求：1.判令锦辰佳兴公司支付周薇、郑鸣逾期交房违约金42674.28元；2.判令锦辰佳兴公司立即为周薇、郑鸣办理所购房屋的不动产权证书（购房合同约定的是房屋所有权证书），并向周薇、郑鸣支付逾期办证违约金6821.65元（暂计算至起诉之日，应算至周薇、郑鸣取得不动产权证书之日）；3.判令锦辰佳兴公司向周薇、郑鸣支付周薇、郑鸣已付的律师费5000元；4.判令本案全部诉讼费用由锦辰佳兴公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月18日，中国人民解放军63820部队与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》及《补充协议》，约定63820部队委托锦辰佳兴公司建设成都商品房住房项目，锦辰佳兴公司按照双方商定的价格和套数向63820部队出售住房。 2011年12月28日，案外人钱炜祺与郑鸣签订《转让协议》，约定钱炜祺将内部购房资格转让给郑鸣，2013年1月3日，郑鸣代钱炜祺与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》，内容为：1.钱炜祺购买位于成都高新区房屋，建筑面积137.22平方米，每平方米3720元，购房款510458元；2.锦辰佳兴公司按照一户一位的原则向钱炜祺出售车位，售价为每个88000元；后郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定郑鸣、周薇购买锦辰佳兴公司开发建设的位于成都市高新区房屋，总房款为517675元。约定交房时间为2014年10月20日。锦辰佳兴公司实际交房时间为2015年2月6日。按照合同第12条约定，出卖人逾期交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日按照已付款万分之八的标准计算违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；按照合同第19条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。 一审法院另查明，时至庭审结束之日，锦辰佳兴公司仍未能为郑鸣、周薇办理所购房屋备案及不动产产权证书。合同签订后，郑鸣、周薇已全部履行合同约定义务，已经支付全部购房款，并已交齐房屋产权所需各项资料及费用。还缴纳了物业管理费、垃圾清理费、水费等相关费用。 一审法院认为，虽然郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司发生交易的前提在于郑鸣、周薇所具有的特殊身份，但涉争项目为商品房项目，取得了商品房预售许可证，双方也签订了真实的商品房买卖合同，明确界定了相关买卖的权利义务，并无普通商品房买卖合同关系以外的特别约定，符合法律规定的商品房买卖合同关系的特点，应当作为商品房买卖合同纠纷处理。案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规相关禁止性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。 第一，关于郑鸣、周薇主张的逾期交房违约金问题。一审法院认为，双方合同约定的交房时间为2014年10月20日，但锦辰佳兴公司于2015年2月6日向郑鸣、周薇实际交付房屋，故锦辰佳兴公司逾期交房的违约责任于2015年2月6日最终确定，逾期交房违约金的诉讼时效应当从2015年2月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，郑鸣、周薇要求锦辰佳兴公司支付逾期交房违约金的请求权适用两年诉讼时效，应至2017年2月6日届满。本案中，郑鸣、周薇向锦辰佳兴公司通过邮政快递的方式最早开始主张权利的时间为2017年2月4日，诉讼时效中断，故郑鸣、周薇的该项请求并未超过诉讼时效，锦辰佳兴公司的诉讼时效抗辩不成立。锦辰佳兴公司逾期交房，应当按照双方合同的约定承担自交付期限届满之次日（2014年10月21日）起至实际交付之日（2015年2月6日）止的逾期交房违约责任，按照双方合同约定的计算标准为按日计算已付房款万分之八，该标准明显过高，一审法院予以调整为每日万分之二点五。故锦辰佳兴公司应当支付逾期交房违约金金额为517675元×0.00025元/天×108天=13977.23元。 第二，关于郑鸣、周薇主张的办理房屋不动产权证及承担逾期办理不动产权证违约金的问题。一审法院认为，双方合同约定锦辰佳兴公司应当在商品房交付之日起730日内办理并向郑鸣、周薇交付房屋所有权证书，否则应承担逾期办证的违约责任，依据成都市国土资源局于2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在主城区范围内实行不动产统一登记，因此，本案合同约定的房屋所有权证书在办理期限届满时（2017年2月6日）已经不再办理，但该证书只是变更为统一登记的不动产权证，锦辰佳兴公司仍负有按照不动产统一登记管理规定为郑鸣、周薇办理交易标的权属证书的义务，故对郑鸣、周薇主张的要求锦辰佳兴公司协助其办理涉争房屋不动产权证至其名下的请求予以支持。同时，锦辰佳兴公司至庭审结束之日仍未办理完成不动产权证，应当承担逾期办证的责任，按照双方合同的约定，计算方式为：以购房款517675元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算。 第三，关于郑鸣、周薇主张的律师费及诉讼费问题。郑鸣、周薇所主张的律师费没有相关的正式收费票据予以佐证，不足以认定其实际产生的损失，故一审法院不予支持，关于诉讼费问题，本案的产生系锦辰佳兴公司的违约行为导致，故本案诉讼费用由锦辰佳兴公司承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向郑鸣、周薇支付逾期交房违约金13977.23元；二、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内协助郑鸣、周薇办理位于成都高新区房屋的备案及不动产权转移登记手续；三、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向郑鸣、周薇支付逾期办证违约金，计算方式为：以517675元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算；四、驳回郑鸣、周薇的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案案件受理费1162元，由四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，锦辰佳兴公司与郑鸣、周薇均未提交新证据。 二审中，锦辰佳兴公司与郑鸣、周薇对一审查明的事实均无异议。本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第三条约定“买受人所购商品房的基本情况：该商品房的房屋建设方式为：普通商品房”。 本院认为，根据锦辰佳兴公司的上诉请求及郑鸣、周薇的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否无效、案涉《商品房买卖合同》是否受成都市限购政策的调整、案涉房屋是否具备办证条件、一审法院判决确认逾期办理案涉房屋不动产权证违约金计算标准是否恰当。 关于案涉《商品房买卖合同》是否无效的问题。锦辰佳兴公司认为案涉合同无效，其理由为案涉合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”的规定。本院认为，根据本案查明的事实，案涉房屋为普通商品房，作为开发商的锦辰佳兴公司与郑鸣、周薇按照自愿、公平及诚实信用的原则签订了《商品房买卖合同》及补充协议，明确约定了双方当事人的权利义务。合同签订后，郑鸣、周薇按约定支付了全部购房款，锦辰佳兴公司亦将案涉房屋交付给郑鸣、周薇占有使用至今。现锦辰佳兴公司认为案涉合同无效，但从本案现有证据看，并不能证明案涉合同无效。因此，锦辰佳兴公司关于案涉合同无效的上诉理由不能成立。故案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。 关于案涉《商品房买卖合同》是否受成都市限购政策的调整的问题。根据本案查明的事实，成都市出台限购政策前，双方当事人已签订案涉合同，郑鸣、周薇已支付购房款，锦辰佳兴公司亦于2015年2月将案涉房屋交付给郑鸣、周薇使用至今，双方当事人均已按约定履行了合同的主要义务。而成都市出台的关于住房限购的政策，只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。由于案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，故锦辰佳兴公司认为案涉合同受成都市限购政策的调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于案涉房屋是否具备办证条件的问题。根据本案查明的事实可知，案涉房屋转移登记应在合同约定的时间即2017年2月6日前办理完毕，现合同约定的办理案涉房屋转移登记的时间已经届满。另外，案涉房屋已经登记在锦辰佳兴公司名下，郑鸣、周薇已交齐办理案涉房屋转移登记所需各项资料及费用，同时案涉房屋没有抵押登记、查封等情形，现案涉房屋办理转移登记并无任何障碍，故案涉房屋具备办理权属转移登记的条件。 关于一审法院判决确认逾期办理案涉房屋不动产权证违约金计算标准是否恰当的问题。本院认为，锦辰佳兴公司于2015年2月6日向郑鸣、周薇交付房屋，按案涉合同约定锦辰佳兴公司应当在商品房交付之日起730日内即2017年2月6日前为郑鸣、周薇办理房屋所有权证书，而锦辰佳兴公司至今未办理案涉房屋不动产权证，应当承担逾期办证的责任，一审法院判决按照合同约定的违约金计算标准即每日万分之一标准计算，锦辰佳兴公司上诉认为该计算标准过高，但其并未提交证据予以证明，锦辰佳兴公司应承担举证不能的法律后果，另外，锦辰佳兴公司在另案调解书载明的调解协议中，对逾期办证违约金的计算标准为每日万分之一，另案案涉房屋与本案案涉房屋在同一小区，且案情相同。故一审法院按案涉合同约定的违约金计算标准即每日万分之一标准计算违约金正确，本院予以维持。 综上所述，锦辰佳兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费149元，由四川锦辰佳兴房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十三日 书记员  杨珍梅