山东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁执监30号申诉人（利害关系人）：王祖辉，男，1957年12月2日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：彭秋霞，山东德衡(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳琳，山东德衡(济南)律师事务所律师。申请执行人：青岛浩成投资有限公司，住所地青岛市崂山区深圳路185号中南公寓1号楼401室。法定代表人：霍文璞，董事长。委托诉讼代理人：李艳丽，山东亚和太律师事务所律师。被执行人：青岛国隆昌盛投资置业有限公司，住所地青岛市四方区杭州路16号办公楼三层3206、3207室。法定代表人：赵国庆，执行董事。被执行人：青岛国隆和苑度假村管理有限公司，住所地青岛市崂山区同安路887号双福大厦1106室。法定代表人：赵国庆，执行董事。被执行人：青岛国隆房地产有限责任公司，住所地青岛市市南区银川西路17号四层404-410号。法定代表人：赵国庆，执行董事。被执行人：赵国庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住青岛市市南区。申诉人王祖辉不服青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）(2019)鲁02执复105号执行裁定，向本院申请监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。青岛市市北区人民法院（以下简称市北区法院）查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司（以下简称国隆置业公司）、青岛国隆和苑度假村管理有限公司（以下简称和苑度假村）、青岛国隆房地产有限责任公司（以下简称国隆房地产公司）、赵国庆借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院2015年6月25日作出的（2015）鲁商初字第27号民事调解书已发生法律效力。该调解书查明，2013年12月16日，国隆置业公司与中信银行股份有限公司青岛分行签订《人民币委托贷款借款合同》，贷款本金3.7亿元，同日签订《抵押合同》，以昌盛花园二期在建工程一至七栋楼房及项下分摊的土地使用权提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，和苑度假村、国隆房地产公司分别以其名下土地或股权提供抵押担保或质押担保，赵国庆提供连带责任保证，约定贷款已发放；2014年12月25日，中国东方资产管理公司青岛办事处与中信银行股份有限公司青岛分行签订《债权转让协议》，受让本案全部债权及从权利；确认调解协议如下：国隆置业公司按约定期限偿还中国东方资产管理公司青岛办事处借款本金3.7亿元及利息等，赵国庆承担连带偿还责任，不能按时足额偿还的，中国东方资产管理公司青岛办事处有权就全部款项要求立即支付和申请强制执行，并有权对上述抵押和质押权利行使优先受偿权。中国东方资产管理公司青岛办事处申请执行后，青岛中院以（2015）青执字第719号立案执行，并于执行中以（2016）鲁02执异176号裁定本案债权受让人山东省金融资产管理股份有限公司为本案申请执行人。2016年8月4日，青岛中院以（2016）鲁02执恢字第55号执行裁定指定本案由市北区法院执行，市北区人民法院受理后以（2016）鲁0203执2585号立案执行。2016年12月6日，山东省金融资产管理股份有限公司将本案全部债权转让给青岛金汇幸福投资合伙企业（有限合伙），2017年7月21日，青岛金汇幸福投资合伙企业（有限合伙）将本案全部债权转让给山东九信资产管理有限公司，同日山东九信资产管理有限公司将本案全部债权转让给青岛浩成投资有限公司（以下简称青岛浩成公司），2017年8月2日，市北区法院作出（2017）鲁0203执异79号执行裁定，裁定变更青岛浩成公司为本案申请执行人。2017年7月13日，市北区法院作出（2016）鲁0203执2585号之一执行裁定，对被执行人国隆置业公司名下位于青岛市市北区××路××花园××期在建工程进行拍卖。2017年8月2日发出拍卖公告，预定的2017年9月11日10时至9月12日10时的拍卖活动因故未进行。2017年9月28日，市北区法院再次发布拍卖公告，拍卖时间为2017年10月14日10时至10月15日10时，公告中的特别说明中示明，拍卖标的现状为在建工程，尚未完工，竞买人成交后应当承担整个项目续建费用并保证继续完成该项目的施工，验收合格后交付购房者；关于已售部分的房产情况如下：已知购房者为已网签限价房542套、未网签限价房1套、已网签商品房252套及未网签已收定金及工程抵账房60套。其中未网签已收定金及工程抵账房60套数据在评估过程中是以被执行人国隆置业公司提交的《昌盛花园二期未网签已收定金及工程抵账房明细》为准，该明细没有相应的资料相对应，与实际情况可能存在不一致。2017年8月10日，青岛浩成公司与被执行人国隆置业公司又共同向法院提交申请书，认为经双方核实60套房产中有22套房产既未签订抵账协议，也未签订房屋买卖合同，要求将上述房产纳入评估范围并依法委托拍卖。根据双方的申请及青岛浩成公司提供的担保，市北区法院将该22套房产作为未售部分纳入拍卖范围。对已售部分房产，竞买人成交后不得再次销售，并按已知的购房者交付房产。拍卖底价包含标的项目已售房未收房款147620419.71元，该数据系由被执行人国隆置业公司提供，可能存在与实际不一致的情况，由买受人与已售部分购房者及工程抵账房者据实结算。该项目涉及到四部分土地使用权整体竞拍，不得由两个或两个以上竞拍人拍得。2017年10月31日，市北区法院作出（2016）鲁0203执2585号之三执行裁定，示明该院于2017年9月28日在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，拍卖被执行人国隆置业公司所有的青岛市市北区××路××花园××期在建项目，并于2017年10月14日10时至10月15日10时进行了公开竞价，案外人青岛市北城市建设投资有限公司以603487006.12元的最高应价竞得该项目，竞买人已缴纳竞买款。山东省高级人民法院依据青岛海宜林投资控股有限公司[案号：（2014）鲁商初字第41号和（2015）青执字第632号]的申请查封了国隆置业公司名下位于青岛市市北区广昌路5号3号楼、4号楼房产。市北区法院依据王祖辉[案号：（2015）北执字第2263号]的申请查封了国隆置业公司名下位于青岛市市北区××路××、102网点，1号楼1701、805、2005，5号楼505、1904、2405、2805、2905户，6号楼605、1005、1105、1205、1504户，7号楼1006、1205、1706、2305、2504户房产。市北区法院依据史巧珺[案号：（2016）北执字第296号]的申请查封了国隆置业公司名下位于青岛市市北区××路××506户房产。青岛中院依据王钢[案号：（2016）鲁0203执2526号]的申请查封了青岛市市北区广昌路5号（证号：青房地权市字第××号）土地。青岛中院依据王彩龙[案号：（2016）鲁0203执2525号]的申请查封了青岛市市北区广昌路5号（证号：青房地权市字第201277965号）土地。山东省高级人民法院将青岛海宜林投资控股有限公司申请执行国隆置业公司借款合同纠纷案件指定青岛中院执行，青岛中院又将该案指定市北区人民法院执行。青岛中院将王钢、袁涌、青岛丰华农工商公司、王彩龙、王德福申请执行国隆置业公司的执行案件均指定市北区法院执行。被执行人国隆置业公司将青岛市四方区（现市北区）广昌路5号昌盛花园二期在建工程（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#共7栋楼房）及项下分摊的土地使用权抵押给中信银行股份有限公司青岛分行，并依法办理了抵押登记手续。中信银行股份有限公司青岛分行将其享有的对国隆置业公司的债权转让给中国东方资产管理公司青岛办事处，后经多次债权转让，本案债权现已全部转让给申请执行人青岛浩成公司。市北区法院（2016）鲁0203执2585号之三执行裁定如下：一、青岛市市北区××路××花园××期在建项目（包含青房地权市字第201277965号、青房地权市字第201278857号、青房地权市字第201277875号、青房地权市字第××号房地产权证项下的土地使用权及地上、地下的所有建筑物）的所有权利归买受人青岛市北城市建设投资有限公司所有，买受人承受对青岛市市北区××路××花园××期所有已售及未售建筑物的权利和义务，并依照相关法律、法规规定承受青岛市市北区××路××花园××期在建项目建设过程中与相关行政机关形成的权利和义务。青岛市市北区××路××花园××期在建项目（包含青房地权市字第201277965号、青房地权市字第201278857号、青房地权市字第201277875号、青房地权市字第××号房地产权证项下的土地使用权及地上、地下的所有建筑物）的所有权利自本裁定送达买受人青岛市北城市建设投资有限公司时起转移。二、买受人青岛市北城市建设投资有限公司可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记及开发建设手续。三、中信银行股份有限公司青岛分行他项权证（证号：青房地建市字第2013166392号）项下记载的抵押权予以注销。四、解除对青岛市市北区××路××花园××期5号3号楼、4号楼房产，青岛市市北区××路××、102网点，1号楼1701、805、2005户、5号楼505、506、1904、2405、2805、2905户、6号楼605、1005、1105、1205、1504户，7号楼1006、1205、1706、2305、2504户房产，青岛市市北区广昌路5号（证号：青房地权市字第201277965号、青房地权市字第××号）土地的查封。王祖辉与国隆置业公司、国隆房地产公司民间借贷纠纷一案，市北区法院于2015年7月15日作出（2015）北民初字第244号民事判决，查明：2012年7月26日国隆房地产公司向王祖辉借款200万元，收款后向王祖辉出具借据并向支付利息15万元，到期后分别于2012年10月25日、2013年4月25日、2013年10月25日将借款的期限延长至2014年4月25日但未能如期还款；2014年2月24日刘宁忠向国隆房地产公司出借人民币200万元整，国隆房地产公司收到借款后向刘宁忠出具借据，但并未按照约定在当天支付利息，借款到期后未能按期偿还借款，2014年11月9日刘宁忠将其对国隆房地产公司享有的200万元债权转让给王祖辉；2014年4月26日和11月9日，王祖辉与国隆置业公司分别签订《商品房预售合同》四份，约定国隆置业公司分别将其所有的位于青岛市市北区××路××“昌盛花园××期”3号楼16层1901户、12层1201户，1号楼10层1001户、22层2501户四处房产出售给王祖辉，同时向王祖辉出具收款收据四份，分别为收到王祖辉1124420元、1124420元、876603元、874557元，每个合同的附件一均注明：双方确认上述价款是国隆置业公司代国隆房地产公司偿还王祖辉的借款，冲抵国隆房地产公司相应的债务；其后因国隆置业公司用于抵偿债务的四套房屋被法院查封或已与他人办理网签，致使以房屋抵偿欠款的协议无法实现；判决国隆房地产公司、国隆置业公司向王祖辉偿还借款本金385万元及利息等。该案以诉前财产保全查封了国隆置业公司所有的位于青岛市市北区××路××花园××期在建房产20处。王祖辉持该生效判决申请执行后，市北区法院以（2015）北执字第2263号立案执行，并于执行中查封了国隆房地产公司名下5台车辆的登记、冻结国隆置业公司银行存款80万元。保全查封的20处房产，其中2处网点房系轮候查封，18套房产系首位查封，其中17套即涉案房产在38套房产范围（已售部分房产中已知购房者但未网签已收定金或工程抵账房60套之中、既未签订抵账协议也未签订房屋买卖合同已经委托拍卖的22套房产之外）内，余1套（6号楼605户）处于前述整体拍卖范围之内，全部20处房产于整体拍卖后已解除查封、解除抵押登记。2018年11月14日，青岛中院以（2018）鲁02执协148号执行裁定书将该案指定由青岛市崂山区人民法院执行。王祖辉与赵国庆、国隆置业公司、国隆房地产公司民间借贷纠纷一案，法院于2016年7月20日作出（2016）鲁0203民初5637号民事调解书，查明：2011年7月20日，赵国庆向王祖辉借款人民币340万元，陆续偿还部分借款后，截至起诉前尚欠借款本金200万元，赵国庆称该借款用于国隆置业公司开发建设位于青岛市市北区××路××花园××期房地产工程项目；确认各方调解协议如下：国隆置业公司和国隆房地产公司分批偿还王祖辉借款本金200万元及利息等，最后一次还款日期不晚于2017年12月底，任何一期未履行的可就全部剩余款项申请执行，王祖辉放弃要求赵国庆承担还款责任的诉讼请求。王祖辉于2016年11月3日申请执行后，法院以（2016）鲁0203执3020号立案执行。市北区法院认为，结合法院对本案执行标的即“青岛市市北区××路××花园××期在建项目”拍卖公告明示的范围、对各部分房屋状况的描述以及设定的竞拍条件等多方面分析，该院对执行标的的拍卖，明确为“整体拍卖”，即包括了登记在被执行人名下“青岛市市北区××路××花园××期在建项目”范围内包括安置房、已售网签与未网签、未售的所有房产及土地使用权，当然包括了王祖辉诉争的17套房。本案拍卖价款并不能满足全部抵押权，故王祖辉对17套抵押房产的首封权利已因抵押物依法拍卖变现而灭失。该院遂以（2019）鲁0203执异93号执行裁定驳回异议人王祖辉的异议请求。王祖辉复议称，市北区法院（2019）鲁0203执异93号执行裁定认为“异议人王祖辉在2014年首封的17套被执行人的房屋已被拍卖”的认定错误。市北区法院对执行标的即“青岛市市北区××路××花园××期在建项目”名义上是整体拍卖，但从其发布的公告等文书内容和实际执行行为来看，实际上是部分拍卖、部分不拍卖，未拍卖的部分至少包括了王祖辉主张查封权利的17套房。在诉争17套房屋未被拍卖的情况下，市北区法院解除了王祖辉申请的查封，不经审理直接给予了所谓的已知购房人，明显存在向不合格的所谓购房人非法利益输送，严重损害了王祖辉的合法权益。请求撤销上述执行异议裁定、纠正违法执行行为，恢复王祖辉对诉争17套房屋申请的查封。青岛中院查明的事实与市北区法院查明的事实一致。青岛中院认为，本案争议焦点在于诉争17套房屋是否包括在拍卖范围内以及执行法院对该17套房产解除查封是否合法。判断诉争17套房屋是否包括在拍卖范围内的主要依据为拍卖公告以及成交过户裁定。市北区法院在最终的拍卖公告中明确说明，“拍卖标的现状为在建工程，尚未完工，竞买人成交后应当承担整个项目续建费用并保证继续完成该项目的施工”、“该项目涉及到四部分土地使用权整体竞拍，不得由两个或两个以上竞拍人拍得”；市北区法院（2016）鲁0203执2585号之三执行裁定再次确认“青岛市市北区××路××花园××期在建项目（包含青房地权市字第201277965号、青房地权市字第201278857号、青房地权市字第201277875号、青房地权市字第××号房地产权证项下的土地使用权及地上、地下的所有建筑物）的所有权利归买受人青岛市北城市建设投资有限公司所有”。从上述表述中明显可以看出，“青岛市市北区××路××花园××期在建项目”系整体拍卖，不存在未纳入拍卖的房产，诉争17套房屋作为在建项目的一部分，当然包括在拍卖范围内。执行法院处置标的物后，基于以上整体拍卖的事实，解除该在建项目上所有查封，符合法律规定。由于本案申请执行人青岛浩成公司对处置标的物所得价款享有优先受偿权，但实际所得价款尚不能满足其债权，市北区法院的执行行为未侵犯王祖辉的实体权益。综上，市北区法院（2019）鲁0203执异93号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，依法予以维持。裁定驳回王祖辉的复议请求。申诉人王祖辉向本院申诉称：一、申诉人合法取得争议不动产首封权的事实。2014年，申诉人作为民间借贷债权人起诉国隆房地产公司、国隆置业公司偿还到期借款，诉讼期间，市北区法院于2014年12月9日依申诉人的申请采取保全措施，查封了国隆置业公司开发的位于青岛市××路××花园××商品房××及轮××商铺××套(所查封的18套房产没有网签和其他查封，申诉人的查封为首封)。二、申请执行人取得涉案不动产抵押权的事实。2013年，国隆置业公司与中信银行青岛分行签订《委托贷款合同》及《抵押合同》，向中信银行借款本金3.7亿，以昌盛花园二期在建工程做抵押，并办理了抵押登记。国隆房地产公司与和苑度假村分别以名下土地及股权提供抵押和质押担保，赵国庆提供连带责任保证。该抵押债权几经转让，已多次变更申请执行人，最后申请执行人于2017年8月变更为青岛浩成公司，青岛浩成公司的前手为山东省金融资产管理股份有限公司。三、涉案不动产拍卖经过及其中的违法执行事实。申诉人首封的18套房产包含在昌盛公司出具的《昌盛花园二期未网签已收定金及工程抵账房明细》中的60套房产之内。市北区法院前后发布三次拍卖公告，第三次拍卖公告没有把其余38套包含17套申诉人查封的房屋纳入拍卖范围。该院解除了申诉人对18套房产依法享有的查封是错误的。四、青岛两级法院执行行为违法。(一)现有证据表明，认定“昌盛花园二期在建项目是整体拍卖，不存在未纳入拍卖的房产”与事实严重不符。1.山东省金融资产管理股份有限公司在第一次拍卖公告中放弃拍卖60套未网签已收定金及工程抵账房，而仅仅收取该60套房屋未回收的房款的做法与法院关于涉案不动产系整体拍卖的说辞及事实相矛盾。2.2019年3月15日，在青岛中院就申诉人申请复议案件的调查听证中，青岛浩成公司作为申请执行人出庭，确认38套房产没有拍卖，38套房子的权属应由法院确认，待法院审查确认后，青岛浩成公司依法履行。3.拍卖范围是否包含60套未网签已收定金及工程抵账房中的38套房产价值存疑。4.60套未网签已收定金及工程抵账房中属于权属有争议的房产，且争议很大。(二)市北区法院所犯错误的实质在于违法进行拍卖，事实上剥夺了申诉人、申请执行人以及其他债权人的合法权益。(三)规避违法事实，法条适用错误。市北区法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第二款的规定驳回申诉人的异议申请，但如前所述，本案拍卖行为本身就属违法拍卖，已经失去了适用该法规的前提。综上所述，请求依法撤销青岛中院(2019)鲁02执复105号执行裁定和市北区法院(2019)鲁0203执异93号执行裁定。本院查明的事实与青岛中院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是诉争17套房产应否解除查封。首先，从本案查明的事实来看，诉争17套房产系申诉人王祖辉在另案中申请首次查封，但首次查封时，该房产已存在抵押登记，属于本案申请执行人享有的抵押财产范围，对此，王祖辉应当知悉。王祖辉主张申请执行人对其首封的17套房产放弃了抵押权，但未提交相应的证据，本院不予支持。其次，市北区法院拍卖公告及成交过户裁定均表明，“青岛市市北区××路××花园××期在建项目”系整体拍卖，不存在未纳入拍卖的房产，诉争17套房屋作为在建项目的一部分，当然包括在拍卖范围内。第三，申诉人王祖辉对被执行人享有普通债权，应当在本案申请执行人青岛浩成公司优先权得到全部受偿后，才能受偿，但本案拍卖价款未能清偿其全部债权。最后，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第二款规定，查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。市北区法院依据该条规定对诉争17套房产解除查封并无不当。综上，申诉人王祖辉的申诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定,裁定如下:驳回申诉人王祖辉的申诉请求。审判长 刘 夏审判员 鲁统民审判员 陈远生二〇二〇年五月六日法官助理赵琳书记员段嘉宝