北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5426号上诉人(原审被告)：王丽娟，女，1985年12月3日出生，汉族，北京嘉纳盛世文化传媒有限公司行政人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈会来，男，1985年10月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：于凤华，女，1949年2月10日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李振，北京市德达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任毅，男，2000年6月21日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：张某，男，2003年10月21日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)兼张某之委托诉讼代理人：张千峰，男，1976年9月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：夏宁宁，女，1975年9月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人王丽娟因与被上诉人任毅、于凤华、张千峰、张某、夏宁宁物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王丽娟及其委托诉讼代理人沈会来，被上诉人任毅，被上诉人于凤华及其委托诉讼代理人李振，被上诉人张某之法定代理人被上诉人张千峰，被上诉人夏宁宁参加了诉讼。本案现已审理终结。王丽娟上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回任毅、于凤华、张千峰、张某、夏宁宁的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼请求由任毅、于凤华、张千峰、张某、夏宁宁承担。事实和理由：夏宁宁在拆迁时已经成家，在拆迁安置中享有独立安置房屋，拆迁协议不代表其他三人享有夏宁宁被安置房屋的所有权。一审判决存在误导性错误，对夏宁宁与王丽娟买卖合同的效力未做认定。一审法院仅判决王丽娟返还房屋，对王丽娟的购房款未做处理，也未对付款金额进行完全认定，给王丽娟追讨购房款造成困难，严重侵害了王丽娟的个人利益。王丽娟已付购房款的事实没有查明，基本事实未查清。王丽娟与夏宁宁通过小广告电话认识，双方认识后口头约定先支付一部分房款，待房屋取得产权证时再交接。到2018年4月，夏宁宁认为房价卖低了，要求加价到200万，双方发生纠纷，一同到派出所调解并达成了调解协议，该协议系双方自愿签定，该协议应属合法有效。王丽娟与夏宁宁房屋买卖一事涉嫌诉讼欺诈，应移交公安部门立案侦查。一审法院没有认定王丽娟与夏宁宁相互之间签订的协议效力。如果是租赁关系就不涉及腾退的问题，与任毅、于凤华、张千峰、张某没有关系。王丽娟向法院提交了中止审理本案的申请，因为一审法院没有认定王丽娟与夏宁宁之间签订的协议效力，所以王丽娟朝阳法院又另行提起了诉讼，要求确认王丽娟与夏宁宁签订的协议有效，希望本案等待王丽娟与夏宁宁之间签订的协议效力的认定结果后再审理本案。于凤华、任毅、张千峰、张某辩称，我方认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确，请求法院驳回王丽娟的上诉请求。于凤华等人系基于涉案房屋共有提起物权保护纠纷，夏宁宁私下将涉案房屋以先租后卖的方式处置，未经共有财产权利人同意，属于无权处分。根据王丽娟与夏宁宁的通话录音，王丽娟与夏宁宁之间存在恶意串通损害第三人利益的情况是属实的，房屋价款明显低于市场价格，王丽娟支付购房款方式明显不符合交易习惯，且购房款数额远未达到房款总价金额。涉案房屋系回迁安置房屋，尚未取得产权证明，不能进行上市交易。王丽娟不是本村村民，不具备购买涉案房屋资质。王丽娟主张应将本案移交公安部门立案侦查，没有事实根据。王丽娟提出的中止审理应当在原审诉讼过程当中提出才是合理的，适用法律才是正确的，但二审中以另案王丽娟、夏宁宁继续履行买卖合同的案件提出本案中止审理是不符合民事诉讼的相关规定。故王丽娟提出的中止审理请求不应当得到支持。夏宁宁辩称，同意于凤华答辩意见，901号房屋是于凤华的，夏宁宁没有任何处置权利。任毅、于凤华、张千峰、张某向一审法院起诉请求：1.撤销王丽娟与夏宁宁签订的房屋买卖合同；2.王丽娟将北京市朝阳区×号院×号楼×单元0901号房屋返还给任毅、于凤华、张千峰、张某。一审法院认定事实：于凤华和夏德才系夫妻，生育夏宁宁和夏媛媛。任毅系夏宁宁之子。夏媛媛和张千峰系夫妻，张某系二人之子。夏德才于2011年11月24日死亡，夏媛媛于2011年5月14日死亡。2014年7月27日，于凤华签订腾退安置协议书，记载的实际居住人口5人，其中在册人口4人，为于凤华、夏宁宁、任毅、张某，册外人口1人，为张千峰；安置房屋为北京市朝阳区×号院×号楼×单元0202号、×号楼×单元1004号、×号楼×单元0601号、×号楼×单元0901号四套房屋。于凤华等称房屋于2014年9月交付使用，因夏宁宁看病等需要钱，就将901号房屋出租，夏宁宁与其共同居住601号房屋；2018年10月租户到期后，王丽娟搬进来，听夏宁宁的朋友陈宗华说王丽娟也是东柳村的，就没有与王丽娟签订书面的租赁合同；2018年底听夏宁宁与陈宗华争吵，说陈宗华把房屋卖了，才知道买卖的事情，之前一直以为在出租；陈宗华欺骗夏宁宁，款项都是支付给陈宗华的，夏宁宁拿不到钱，就找陈宗华要，陈宗华每次就三百五百的给夏宁宁。王丽娟称在2016年就口头约定购买901号房屋，因为房屋还有租户，就只给了部分定金，一直没有入住，2017年10月租户到期，夏宁宁要求再支付房款，协商后，其于2017年11月入住；其间，夏宁宁都是和陈宗华一同来，两人称是夫妻，每次给的钱不多，当面交给夏宁宁，没有单独写收条。于凤华等称夏宁宁曾因找王丽娟要钱，双方发生纠纷，因此报警，夏宁宁说在派出所签了一个合同，签了字，按了手印，但具体内容是什么，夏宁宁不清楚；于凤华等称从陈宗华处取得一份协议，但上面的签字和手印都不是夏宁宁所签和所按，该份协议是否就是夏宁宁在派出所签订的那份，也不清楚。就此，于凤华等提交了协议一份，内容为“本人王丽娟，买夏宁宁名下的房产……于2018年3月以现金和转账形式付给陈宗华55万元，剩余55万元整于2019年12月31日前后结清。房本下来后第一时间过户，过户当天再给夏宁宁20万元。本人王丽娟于2018年3月付给陈宗华55万元，由陈宗华把55万元交给夏宁宁，此事与我无关。”王丽娟认可于凤华提交的协议的真实性，称协议一式两份，其手中也持有一份，是2018年4月在派出所签订的，内容为其所写，由夏宁宁签字和按手印。于凤华等不予认可。夏宁宁称两份协议均非其签字和按手印。王丽娟提交微信转账记录，以证明通过微信向陈宗华支付了155900元（从2016年9月至2017年11月，金额从4000至40000元不等）；提交银行交易明细，以证明向夏宁宁转账支付41000元（2016年12月，分三笔支付）。于凤华、夏宁宁等不认可微信转账记录，认可银行交易明细，不认可证明目的。另，王丽娟提交银行交易明细四份，以证明款项支付情况。于凤华、夏宁宁等仅认可部分证据的真实性，不认可证明目的。王丽娟提交陈宗华通过微信发送的夏宁宁相关材料的照片。于凤华、夏宁宁等认可证据的真实性，不认可证明目的。王丽娟另提交2019年5月9日和8月27日与夏宁宁的通话和谈话录音，以证明与夏宁宁存在买卖合同关系。于凤华和夏宁宁认可证据的真实性，不认可证明目的。于凤华等主张夏宁宁和王丽娟在没有处分权的情况下，恶意串通，处分共有财产，损害了其利益，侵犯了共有财产权利，夏宁宁也认为并非其真实意思表示，是在违背共有人真实意思表示情况下的私自处分行为，要求撤销夏宁宁与王丽娟的买卖合同。一审法院认为，对于夏宁宁与王丽娟之间是否存在房屋买卖合同关系，双方存在争议。即使夏宁宁与王丽娟之间存在房屋买卖合同关系，根据相关法律规定，于凤华、任毅、张千峰、张某否认为房屋买卖合同关系的一方，其主张撤销夏宁宁与王丽娟间的房屋买卖合同，无法律依据，一审法院不予支持。根据查明的事实，901号房屋由于凤华签订腾退安置协议书取得，于凤华、任毅、张某、张千峰、夏宁宁均系协议约定的实际居住人口，现房屋尚未进行产权登记以明晰具体的产权归属，也无证据证明房屋在五人之间进行了明确确定的分家析产，因此基于腾退安置协议书取得房屋的合同权利尚属于共同享有状态。即使夏宁宁与王丽娟间存在房屋买卖合同关系，也无证据证明夏宁宁的处分行为事前取得了于凤华及任毅、张某、张千峰等其他共有人的同意，现有证据也不足以证明于凤华、任毅、张某、张千峰事前对夏宁宁相关行为知晓或者事后进行了追认，夏宁宁的行为属于无权处分行为。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。案涉房屋尚未办理产权证，王丽娟也尚未取得房屋产权登记。故，于凤华、任毅、张千峰和张某基于物权请求权，要求王丽娟返还901号房屋，一审法院予以支持。一审法院判决：一、王丽娟于判决生效后十五日内将北京市朝阳区×号院×号楼×单元0901号房屋腾退返还给于凤华、任毅、张千峰、张某；二、驳回于凤华、任毅、张千峰、张某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，901号房屋系由于凤华签订腾退安置协议书取得，于凤华、任毅、张某、张千峰、夏宁宁均系协议约定的实际安置人口，现901号房屋尚未进行产权登记以明晰具体的产权归属，也无证据证明房屋在任毅、于凤华、张千峰、张某、夏宁宁之间进行了分家析产，因此基于腾退安置协议书取得901号房屋的合同权利尚属于共有状态。王丽娟提交的现有证据不能证明夏宁宁的处分行为事前取得了于凤华及任毅、张某、张千峰等其他共有人的同意，也不足以证明于凤华、任毅、张某、张千峰事前对夏宁宁相关行为知晓或者事后进行了追认，夏宁宁的行为属于无权处分行为，王丽娟尚未取得901号房屋所有权。于凤华、任毅、张千峰和张某基于物权请求权，要求王丽娟返还901号房屋，于法有据，本院予以确认。综上所述，王丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇二〇年五月二十七日法官助理  胡 实法官助理  张钰鑫书 记 员  刘怡然