江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初6889号原告:句容易商汇通网络科技有限公司，住所地句容市华阳镇文昌东路新天地大厦2栋301室。法定代表人：徐文东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王文强，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，江苏高瞻律师事务所律师。被告：句容市金桥房地产开发有限公司，住所地句容市华阳镇宁杭南路22号。法定代表人：梁照，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李启云，江苏金风华律师事务所律师。原告句容易商汇通网络科技有限公司（以下简称易商汇通公司）与被告句容市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐文东及委托诉讼代理人陈敏、被告金桥公司委托诉讼代理人李启云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易商汇通公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋销售佣金1113422元及利息（利息自2017年3月11日至实际付款之日止，按照年利率24%计算）；2.请求判令被告返还原告保证金10万元及利息(利息自2017年3月11日至实际付款之日止，按照银行市场报价利率计算)；3.请求判令由被告承担全部的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付原告房屋销售佣金1113422元及利息（利息自2017年3月30日至实际付款之日止，按照年利率24%计算）；2.请求判令被告返还原告保证金10万元及利息(利息自2017年3月30日至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3.请求判令由被告承担全部的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年7月签订《美嘉.金汇商业休闲广场销售代理合同》。被告将自己开发的位于句容市的美嘉.金汇商业休闲广场项目委托原告销售代理。原告应被告要求于2016年8月向被告指定账户汇入合同保证金10万元，并销售完成96套房屋，产生房屋销售佣金1113422元。但截至起诉之日，被告并未按照合同约定支付佣金和返还保证金，原告多次催要无果。被告金桥公司辩称，1.原告不具备代理销售商品房资质；2.原告并没有按照合同法第四百二十三条规定向被告提供与他人订立销售合同的机会以及从事媒介服务，原告提交的销售佣金计算明细表所载明的房产是由镇江市中级人民法院执行局、句容市人民法院执行局与清单所载明的债权人强制订立的销售合同；3.原告未按照合同约定履行20万元保证金属于违约行为，我方认为依照合同约定该保证金尚未符合退款的条件；4、被告法定代表人未在原告提供的结算明细表上签字确认，结算明细表也未加盖被告公司公章，结算明细表上唐龙才、李飞的签字及相关文字不能代表被告。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，原告易商汇通公司（乙方）与被告金桥公司（甲方）签订《美嘉.金汇商业休闲广场销售代理合同》一份,约定金桥公司委托易商汇通公司独家代理销售金桥公司开发/拥有的美嘉.金汇商业休闲广场；该房地产项目位于句容市，总建筑面积约为14413平方米，其中本次委托可销售面积为14413平方米（含地下室两层面积约4072,64平方米）；合同期限自本合同签订之日起至2017年12月31日止；在本合同签订十个工作日内，由乙方向甲方缴纳保证金人民币贰拾万元，该费用在甲方首次开盘销售及第一次结算佣金给乙方时，一并返还乙方；在合同期限内，甲方特别授权乙方对本案进行独家代理销售，甲方不直接进行销售或委托任何第三方作为本案销售代理；乙方应按照项目实际需要为甲方提供营销策划，内容包括但不限于整体形象包装策划、销售策略及计划、营销推广计划、各阶段广告策略及媒体计划与预算、推广活动策划及执行；按照经甲方批准的一房一价表及在优惠政策范围成交的房屋，甲方按实际成交金额的1.5%给乙方结算佣金；客户签署完成《商品房买卖合同》即视为销售成功，次月10日前甲方将销售佣金100%支付给乙方；乙方在具备结佣条件的次月3日前提交本月销售佣金、销售溢价的结算申请单给甲方，甲方在2日内进行审核确认，甲方在审核确认后的5日内以现金支票或转账形式支付乙方相关代理费用；若甲方未在合同约定的时间内对乙方的相关代理费用结算申请单提出书面异议的，则视为甲方已经审核确认该结算额，甲方仍应在5日内将相关代理费用支付给乙方；若甲方在约定的时间内对乙方结算申请单中的部分数字提出书面异议的，则甲方应在5日内将无异议的部分支付给乙方，甲方有异议的部分双方另行协商，若最终确定甲方有异议的部分仍应支付给乙方的，则甲方需在2日内将异议部分支付给乙方；甲方未按合同约定向乙方支付代理佣金和溢价的，则应按每日未付款的百分之五承担滞纳金，直至付清佣金和溢价、滞纳金为止；合同期间，所有成交客户均应在现场售楼处按程序办理相关购房手续，所有销售均计入乙方销售业绩，并按照本合同中的约定计算乙方相关代理费用；若因建筑、施工质量、产权、登记或交房日期等由甲方原因造成的退房及其它问题，其责任由甲方自行承担，该房屋仍按乙方己成功销售处理，计算相关代理费用时以该房屋己实际签署的合同中所登记的成交价格和成交面积作为计箅依据；甲方保证在本合同签署时及本合同签署后，本案未被查封或被采取其他限制措施，且亦不存在任何潜在的可能性。合同还对其他事项作了约定。李飞在甲方处签名并加盖金桥公司公章，徐文东在乙方处签名并加盖易商汇通公司公章。2016年8月3日，金桥公司出具收据一张，载明已收到易商汇通公司缴纳的《美嘉.金汇商业休闲广场销售代理合同》合同保证金10万元。合同签订后，原告为履行合同进行了室外广告宣传、室内布展等前期准备工作，后又接受被告安排对其中96套房产进行销售、过户等，合同总价计74227625元。庭审中，原、被告均认可该96套房产是在镇江市中级人民法院执行局和句容市人民法院执行局主持下进行的交易。原告易商汇通公司制作美嘉金汇商业广场佣金结算明细表一份，该结算明细表截止日期为2017年3月1日，载有签约日期、签约姓名、楼栋、楼层、房号、面积、合同总价、结算比例、佣金等内容，其中佣金总合计1113422元，原告易商汇通公司法定代表人徐文东在制表人一栏签名并加盖易商汇通公司公章，案外人唐龙才在结算表尾部签名，并书写“按双方协议，我予以确认，请李总、侯总审批，计四张”，李飞在下方签名。唐龙才系被告金桥公司大股东，持股比例为92.75%。上述事实，有原告易商汇通公司提交的营业执照复印件、《美嘉.金汇商业休闲广场销售代理合同》、美嘉金汇商业广场佣金结算明细表、收据、转账记录以及到庭原、被告的相关当庭陈述予以证实。本院认为：商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同，是一种特殊的委托代理合同。本案是因金桥公司委托易商汇通公司销售美嘉.金汇商业休闲广场而引发的纠纷，其案由应为商品房委托代理销售合同纠纷。原告营业执照载明的经营范围包含房产经纪服务、房产营销策划及代理销售服务，且原、被告签订的《美嘉.金汇商业休闲广场销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。关于被告是否应支付佣金及利息问题。本院认为，原告提交的结算明细表虽有被告股东唐龙才及合同签署人李飞的签字，但不能视为被告金桥公司与原告就佣金支付数额达成最终一致。首先，案外人唐龙才在签名同时书写“按双方协议，我予以确认，请李总、侯总审批，计四张”，唐龙才系被告公司大股东，其签名应视为对该份结算明细表的初步确认，但“侯总”并未签字；其次，唐龙才虽系被告金桥公司大股东，但既不是公司的法定代表人，也未取得授权代理被告金桥公司就佣金与原告进行结算，其个人签字行为的法律后果不应由被告金桥公司承担。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事项的，委托人应当向其支付报酬，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。”本案中，原、被告都认可案涉房产是在镇江市中级人民法院执行局和句容市人民法院执行局主持下进行的交易，原告作为受托人虽未促成案涉房产交易，但在案涉房产实际交易过程中确实付出一定劳动，且原告未完成委托事项原因是案涉房产被法院查封，原告在此过程中不存在过错，综合原告付出的人力、物力成本及被告的过错程度，本院酌定被告应支付的报酬为742276元（74227625元×1%）。原告主张的利息，本院确认以742276元为基数，自2019年10月8日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付。关于被告是否应退还保证金及利息问题。本院认为，合同约定保证金在首次开盘销售及第一次结算佣金时返还，现案涉房屋已全部销售完毕，对原告诉请要求被告返还保证金的诉讼请求予以支持。但原告未提交充分的证据证明原、被告第一次结算佣金的时间，故对原告主张的利息，本院确定以10万元为基数，自2019年10月8日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容市金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告句容易商汇通网络科技有限公司742276元及利息（以742276元为基数，自2019年10月8日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告句容市金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告句容易商汇通网络科技有限公司保证金10万元及利息（以10万元为基数，自2019年10月8日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15720元，由原告负担5241元，被告负担10479元（此款原告已预交本院，被告于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 陈 琳人民陪审员 李庆伟二〇二〇年五月二十六日法官 助理 秦 瑶书 记 员 张 莹