广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1036号 原告（反诉被告）：文思懿，女，1969年11月25日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告（反诉被告）：廖永凤，女，1968年12月17日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 二原告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：肖玄苏，广西国海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林盈通商业投资有限公司，企业住所桂林市七星区普陀路2号驼山大厦1-12-1号，统一社会信用代码91450305081188112Q。 法定代表人：石山，该公司执行董事。 被告（反诉原告）：桂林财富商业城有限责任公司，企业住所：桂林市漓江路19号，统一社会信用代码91450300763065996J。 法定代表人：郝惠平，该公司执行董事。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞伯伦律师事务所律师。 原告(反诉被告）文思懿、廖永凤与被告（反诉原告）桂林盈通商业投资有限公司（以下简称桂林盈通公司）、桂林财富商业城有限责任公司（以下简称桂林财富城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理本诉后，被告桂林盈通公司于2020年4月23日提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。在审理过程中，桂林财富城公司亦依法提起反诉。原告（反诉被告）文思懿、廖永凤及其共同委托诉讼代理人肖玄苏，被告（反诉原告）桂林盈通公司、桂林财富城公司的共同委托诉讼代理人丘火德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告文思懿、廖永凤共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺租金136128元，判令被告按照合同约定时间准时支付后续到期的租金；2、判令被告支付违约金27000元（从2019年10月5日暂计至2020年4月5日，后续违约金另计）；3、判令被告支付律师代理费6000元；4、本案诉讼费由被告承担。两被告对上述款项承担连带还款责任。事实和理由：2016年4月20日，原告与两被告签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于桂林市七星区都市旅游休闲购物中心综合体（财富名城二期）项目，位于1号楼1层24号商铺全权委托被告桂林盈通公司经营管理。被告按约定时间支付代收租金给甲方。合同第四条1、2款约定：从2019年9月30日起至2021年9月30日，开始按季度支付，每季度首月五日内，乙方向甲方指定账户支付当期代收租金45376元，但时至今日，被告分文未付，经多次催告，被告均以各种理由搪塞。根据合同第八条第四款约定：除本合同另有约定外，若任何一方违约，经相对方催告期限内未予整改的，逾期每一日，违约方应按100元每天的标准支付违约金；现被告没有按照合同履行义务，另根据合同第四条第五项：丙方同意就支付代收租金一事，为乙方向甲方提供连带责任担保。为了维护原告的合法权益，现起诉到人民法院，请求人民法院判如所请。 被告桂林盈通公司、桂林财富城公司共同辩称，1、二被告已依据《委托经营管理合同》的约定将商铺出租给第三人，但第三人一直未向二被告缴纳租金，二被告亦无法向原告支付代收租金。因此，二被告不存在无故拖延代收租金的行为，依法不承担违约责任。原告向二被告主张违约金及律师费不符合约定。此外，由于新冠疫情属于不可抗力，依据《委托经营管理合同》第九条的约定，二被告无需支付新冠疫情期间的代收租金。2、即使二被告存在无故拖延支付代收租金的行为，依据《委托经营管理合同》的约定，应当依据专门条款第2条每日按应付未付代收租金的万分之三计算违约金，而不是按第四款100元/天计算违约金，原告的该项主张不符合合同约定。3、根据《委托经营管理合同》第四条5点的约定，被告财富城公司的担保范围为欠付的租金，对租金之外的债务依法不承担担保责任。综上所述，二原告的诉请没有法律和事实依据，请依法驳回其诉请事项。 反诉原告桂林盈通公司、桂林财富城公司共同提起反诉诉讼请求：1、判令解除桂林盈通公司、桂林财富城公司与文思懿、廖永凤之间的《委托经营管理合同》；2、本案反诉费用由文思懿、廖永凤承担。事实与理由：为加强都市旅游休闲购物中心综合体（财富名城二期）商铺的统一管理，2016年4月20日，桂林盈通公司、桂林财富城公司与文思懿、廖永凤签订《委托经营管理合同》。约定文思懿、廖永凤将坐落于桂林市七星区都市旅游休闲购物中心综合体（财富名城二期）1号楼1层24号商铺全权委托桂林盈通公司对商铺所在市场进行整体运营和管理，代表文思懿、廖永凤对外出租及代收租金，桂林财富城公司就代收租金一事为桂林盈通公司向文思懿、廖永凤承担约定的连带保证责任。委托管理期限为63个月，即2016年6月30日起至2021年9月30日止。代收租金自委托经营管理期限内的第四年起，即2019年9月30日起至2021年9月30日开始按季度支付，每季度首月5日内支付代收租金45376元。《委托经营管理合同》签订后，桂林盈通公司依约将商铺出租他人，因承租人一直未缴纳租金，桂林盈通公司亦无法向文思懿、廖永凤支付代收租金。自2019年11月份起，陆续有与文思懿、廖永凤一样将商铺委托桂林盈通公司统一经营的其他业主提出解除《委托经营管理合同》收回商铺的要求。此后，部分业主自行收回了商铺并另行出租，还有部分业主向人民法院起诉解除《委托经营管理合同》收回商铺。因此，桂林盈通公司已无法实现对都市旅游休闲购物中心综合体（财富名城二期）进行统一管理的目的，继续履行《委托经营管理合同》将会导致桂林盈通公司的巨大损失，对桂林盈通公司显失公平。桂林盈通公司多次通知文思懿、廖永凤解除合同及退还商铺，但文思懿、廖永凤均置之不理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定。现特提起反诉，请依法判决支持反诉诉讼请求。 反诉被告文思懿、廖永凤共同辩称，根据合同法规定，违约方没有权利提出解除合同，只有守约方才能选择是否继续履行合同。桂林盈通公司、桂林财富城公司作为违约方无权提出解除合同。本案合同合法有效，该合同是一种承诺，故合同应得到遵守和履行。文思懿、廖永凤作为普通的退休职工，当时购买涉案房屋是因为桂林财富城公司在推销房屋时，同时推出了委托经营管理合同，受到销售方对买房合同前景描绘的影响，由桂林盈通公司直接代为出租，每月租金客观，可用租金直接交房屋贷款，如果没有上述对买房的承诺，文思懿、廖永凤是不会贷款买房的，故文思懿、廖永凤不同意解除《委托经营管理合同》，如果法院判决解除合同，则文思懿、廖永凤要求桂林盈通公司、桂林财富城公司赔偿损失包括违约金。违约金以每天100元计，即以每一期应付租金×100元/天，每一期分段累计计算至起诉之日为27000元，后续标准另计至解除合同后商铺退还为止。综上，请依法驳回反诉诉讼请求。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2016年4月20日，二原告（作为委托方、甲方）与被告桂林盈通公司（作为受托方、乙方）及被告桂林财富城公司（作为第三方、丙方）签订了一份《委托经营管理合同》，该合同约定（节选）：甲方将其自有产权商铺由丙方开发，即坐落于桂林市七星区都市旅游休闲购物中心综合体（财富名城二期）项目中1号楼1层24号商铺全权委托乙方经营、管理。甲方授权乙方代表甲方对外出租该商铺，并以乙方自己的名义签署该商铺租赁合同并代为收取租金。本合同委托管理期限为63个月，即2016年6月30日起至2021年9月30日止，其中2016年6月30日起至2016年9月30日为甲方给予该商铺的装修免租期，期间内乙方无须向甲方支付代收租金等任何费用（不论乙方实际是否向承租人收取）。委托管理期限内，乙方向甲方支付代收租金的金额及方式为：甲乙双方共同确认，乙方应向甲方支付的60个月的代收租金总额固定为839451元；甲乙双方共同确认，前述代收租金应于委托管理期限内的第四年起（除装修免租期外，即2019年9月30日起至2021年9月30日）开始按季度支付，每季度首月五日内，乙方向甲方指定账户支付当期代收租金45376元。不论乙方就该商铺实际收取的租金数额及经营收益为多少，甲乙双方均按本合同约定的固定代收租金数额进行结算及支付。若乙方实际收取租金数额高于本合同约定代收租金标准，超出部分作为甲方给予乙方的委托经营管理报酬，不得向乙方或承租人主张任何权利；若乙方实际收取租金数额低于合同约定代收租金标准，则差额部分乙方自愿向甲方补足。丙方同意就支付代收租金一事，为乙方向甲方提供连带责任担保，担保范围为乙方欠付的代收租金，担保期限为相关债务履行期限届满之日起两年。乙方不得无故拖延向甲方支付代收租金，否则逾期一日，乙方应按应付未付代收租金的万分之三向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，若任何一方违约，经相对方催告限期内未予整改的，逾期每一日，违约方应按100元/天的标准向守约方支付违约金；逾期超过30日，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿由此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接经济损失，间接经济损失，及守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、邮寄费、差旅费等合理费用。因不可抗力原因导致本合同不能继续履行的，甲、乙双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同。由此造成的损失双方自理，甲乙双方互不承担违约责任。不可抗力系指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如不解除合同，则在影响消除前，乙方无须向甲方计付代收租金。”原告将商铺交给被告桂林盈通公司经营管理后，被告桂林盈通公司自2019年9月30日至今未按合同约定向原告支付代收租金。经催收未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，为提起本案诉讼，文思懿、廖永凤委托了广西国海律师事务所从事诉讼代理业务，支出律师费6000元。又查明，2020年1月底开始，我国发生新冠疫情。再查明，因桂林盈通公司未按《委托经营管理合同》约定支付其他业主的租金，其他业主诉至本院要求与桂林盈通公司解除《委托经营管理合同》（共25件案件）。桂林盈通公司、桂林财富城公司以无法统一经营管理为由，提起反诉，要求与文思懿、廖永凤解除《委托经营管理合同》。 本院认为，本案本诉的争议焦点为：一、桂林盈通公司未按合同约定支付代收租金是否构成违约；二、桂林盈通公司能否以新冠疫情影响为由要求免除支付代收租金；三、如违约，违约金支付标准。反诉争议焦点：无法统一经营管理是否属于《委托经营管理合同》中约定的不可抗力条款，桂林盈通公司、桂林财富城公司能否以此为由解除合同。 本诉部分，关于争议焦点一，原告与被告桂林盈通公司、被告桂林财富城公司签订的委托经营管理合同是各方的真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，各方应按合同约定全面履行权利义务。原告按约定将商铺交付被告桂林盈通公司经营管理，被告桂林盈通公司理应按合同约定向原告支付代收租金。根据合同约定，不论桂林盈通公司就该商铺实际收取的租金数额及经营收益为多少，均应按合同约定的固定代收租金数额进行结算及支付，现被告桂林盈通公司未按约定期限支付租金，构成违约。被告盈通公司以第三人未按期向其支付租金为由，辩称其未支付代收租金不属于违约的观点，与双方合同约定不符，本院不予采纳。 关于争议焦点二，广西壮族自治区高级人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》规定：“经营性房屋租赁合同，如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此为由要求出租人减免房租的，一般可以支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，经基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”自疫情发生以来，我国各行各业受到影响是客观事实，但被告桂林盈通公司未提供证据证明，因受疫情影响导致涉案房屋无法正常使用，亦未提供证据证明其营收产生重大减损，故本院对被告桂林盈通公司主张应免除其支付疫情期间的租金的观点，不予采纳。依据委托经营管理合同的约定，被告桂林盈通公司应于2019年9月30日起至2021年9月30日期间开始按季度向原告支付代收租金，每季度首月5日内，被告桂林盈通公司应向原告支付当期代收租金45376元，也即理应在2019年10月5日前、2020年1月5日、2020年4月5日前分别向原告支付代收租金45367元，合计136128元，故原告要求被告桂林盈通公司支付其租金136128元的请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告桂林盈通公司按约定支付后续到期租金的诉讼请求，因无证据显示被告桂林盈通公司对后续到期租金不支付，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。根据委托经营管理合同的约定，被告桂林财富城公司应对被告桂林盈通公司未按时向原告支付代收租金承担连带保证责任，故本院对原告诉请被告桂林财富城公司对前述债务承担连带责任的请求予以支持。被告桂林盈通公司逾期向原告支付代收租金，应向原告承担违约责任。双方在委托经营管理合同中已对被告桂林盈通公司拖延交付租金进行了约定，即合同第八条第2点“乙方不得无故拖延向甲方支付代收租金，否则逾期一日，乙方应按应付未付代收租金的万分之三向甲方支付违约金”，此约定是合同各方对被告拖延交付租金的违约责任的特别约定，加之原告未能提供任何证据表明该项约定存在无效的情形，或是该项约定的违约金显著低于原告的实际损失，故本院对原告主张按100元/天的标准支付违约金的诉讼请求，不予支持，本院按双方合同约定的以应付未付代收租金的日万分之三支付违约金。合同第八条第4点约定“除本合同另有约定外，若任何一方违约，经相对方催告限期内未予整改的，逾期每一日，违约方应按100元/天的标准向守约方支付违约金；逾期超过30日，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿由此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接经济损失，间接经济损失，及守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、邮寄费、差旅费等合理费用”，从该条约定来看，合同各方对于合同各方因维权支出的律师费，均认可为违约方应向守约方赔偿的损失，故本院对原告请求被告桂林盈通公司支付律师费6000元的请求予以支持。原告主张被告桂林财富商业城有限责任公司对被告桂林盈通商业投资有限公司在本案中的各项债务均承担连带偿还责任，与合同的约定不符，本院按前述认定予以部分支持。 反诉部分，本院认为，桂林盈通公司、桂林财富城公司以其他业主收回门面，无法统一经营管理，属于双方合同约定的不可抗力为由，要求据此解除《委托经营管理合同》。不可抗力指的是不能预见、不能避免并不能克服。其他业主要求收回门面的理由是桂林盈通公司未按《委托经营管理合同》的约定支付代收租金。桂林盈通公司作为门面的统一经营和管理者，其应该预见如未按合同约定支付业主的租金，将会面临门面被业主收回的风险，并积极采取措施避免此种风险的发生，故其他业主收回门面，并不属于不可抗力，而是桂林盈通公司未按合同履行其义务而导致的法律后果，桂林盈通公司、桂林财富城公司以此为由要求解除《委托经营管理合同》，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告桂林盈通商业投资有限公司支付原告文思懿、廖永凤2019年10月1日至2020年6月30日的商铺租金136128元及违约金（计算方式：以45376元为基数，利率为每日万分之三，自2019年10月5日起计算至本案判决规定的履行期限最后一日止；以45376元为基数，利率为每日万分之三，自2020年1月5日起计算至本案判决规定的履行期限最后一日止；以45376元为基数，利率为每日万分之三，自2020年4月5日起计算至本案判决规定的履行期限最后一日止）； 二、被告桂林财富商业城有限责任公司对被告桂林盈通商业投资有限公司前述第一项判决义务向原告文思懿、廖永凤承担连带清偿责任； 三、被告桂林盈通商业投资有限公司赔偿原告文思懿、廖永凤律师费6000元； 四、驳回原告文思懿、廖永凤其他的诉讼请求； 五、驳回反诉原告桂林盈通商业投资有限公司、桂林财富商业城有限责任公司的反诉诉讼请求。 本案因适用简易程序减半收取本诉案件受理费1841元（原告已预付本院），反诉案件受理费2578元（桂林盈通商业投资有限公司已预付本院），本诉案件受理费、反诉案件受理费由被告桂林盈通商业投资有限公司负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费3682元、反诉案件受理费2578元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  周素琴 二〇二〇年五月十五日 书记员  甄翊含