山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终740号上诉人（原审第三人）：聊城市方圆典当有限责任公司，住所地：山东省聊城市东昌府区卫育南路西面3号。法定代表人：姜晓梅，经理。委托诉讼代理人：杨振，山东鲁朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周长顺，男，1969年2月1日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：许成彬，聊城市东昌府区新区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山东省聊城市鲁昌房地产开发公司，住所地：山东省聊城市东昌府区东昌西路142号。法定代表人：肖传振，经理。上诉人聊城市方圆典当有限责任公司（以下简称方圆典当公司）因与被上诉人周长顺、山东省聊城市鲁昌房地产开发公司（以下简称鲁昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。方圆典当公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2。上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院仅仅依据双方认可，而未予审查合同的真实履行情况即认定被上诉人周长顺与鲁昌公司签订的《商品房买卖合同》合法有效属于事实认定错误。1.根据被上诉人周长顺提交的与鲁昌公司签订房屋买卖合同显示签订时间为2011年11月，合同约定购房款为一次性付清，但被上诉人周长顺提交的交款单据显示时间为2017年4月6日，且支付房款的方式为抵货款，但是又未能提交货物买卖关系的证据予以印证，显然不能证明实际履行了付款义务。2.被上诉人周长顺与被上诉人鲁昌公司签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害上诉人合法权益的无效合同。涉案房产2008年为上诉人办理抵押他项权证时的评估价格即达到了每平方5530元，随着房屋价格逐渐增长的现实，2011年底的北关街商铺价格已经高达1万元左右，而二被上诉人2011年底签订房屋买卖合同的房屋价格却为每平方4300元，明显不合常理，系二被上诉人恶意串通转移财产行为。被上诉人鲁昌公司系国有企业，其以明显不合理的低价处置国有资产的行为，同时也损害了国家利益。3.被上诉人周长顺系鲁昌公司原法定代表人赵书军的亲妹夫，因此鲁昌公司为周长顺出具的相关证据不能作为定案的依据，同时也不能仅仅依靠鲁昌公司的简单认可就认定合同有效。另外，二被上诉人明知涉案房产已经办理了他项权，仍然签订房屋买卖合同，被上诉人周长顺的行为不能构成善意取得，其签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定他项权到期后需要重新签订主合同或延长主合同到期时间，方能使他项权继续有效，以及他项权证到期后，第三人未注销他项权证，重新办理新的他项权证，也未到房屋行政主管部门办理他项权的续期延展手续，故对抵押物的优先受偿权已经丧失的认定系对《担保法》及司法解释的曲解，适用法律明显错误。1.他项权证中记载的有效期是债务清偿期，并非他项权的有效期。根据《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第1条规定：房屋他项权证中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限，明确了这里的“抵押期限”并非抵押权存续期间，一审法院认定他项权证到期后未续期他项权失效的认定明显错误。2.国土资源局《不动产登记暂行条例实施细则》没有对房屋抵押登记的具体内容作出明确规定，国土资源局2015年《关于启用不动产登记簿证样式试行的通知》所附“抵押权登记信息”一表中，也没有记载“抵押期限”的栏目。从以上登记主管部门的相关规定和意见可以看出，抵押期限并非他项权必须登记的事项，即便作了登记，其登记的“抵押期限”对抵押权存续期间也不具有法律约束力。3.《担保法》第52条规定：抵押权与担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条：当事人约定的或者登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。本案一审法院查明的事实是上诉人与鲁昌公司的债权至今没有消灭，但其得出的抵押权失效的认定明显与法律规定相悖。被上诉人周长顺辩称：一、周长顺与鲁昌公司签订的合同合法有效。周长顺系个体工商户，经营副食门市部，自1999年起鲁昌公司有关人员就在该门市部提货（见证据），后由于鲁昌公司不能支付货款就用涉案房产抵顶了所欠周长顺的货款，并于2011年12月份签订了商品房买卖合同。涉案房屋一直由周长顺使用或对外租赁至今，在此期间上诉人及鲁昌公司等没有人提出任何异议，也没有人向周长顺主张任何权利，且在此期间的水电、物业费用均是由周长顺及租赁该房屋的人员支付。二、鲁昌公司与上诉人之间存在的典当关系因双方签订协议和补充协议已消失，一审也向法庭提交相关证据。另外一审适用法律正确，涉案房屋虽然办理了他项，但是这并不影响鲁昌公司与周长顺之间的买卖合同关系，因为该法律规定是管理性规范而非效力性规范，再者他项权利证书一直在周长顺手里，周长顺取得证书是鲁昌公司与上诉人达成协议，双方的权利义务消失，上诉人将他项证交还鲁昌公司，鲁昌公司将他项权利给了周长顺，只是几方未到房地产主管机关撤销他项权证。至于上诉人与鲁昌公司签订的协议未实际履行完毕，这与本案非同一法律关系，上诉人应另行主张权利。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人鲁昌公司辩称：我公司与方圆典当公司签合同是事实，也办理了手续，并且用运河人家小区商业房和住宅进行了顶账，并且办理了相关手续。由于我公司所建房屋是违建，被聊城市执法局给拆了，所以就没有给他兑现了这个钱。后来方圆典当公司催要钱的事也没有落实了，原因是我公司没有资产了。2011年我（鲁昌公司法定代表人肖传振）没有当法人，具体情况不太了解，有我公司与周长顺的合同。周长顺向一审法院提出诉讼请求：判令被告及第三人协助办理聊城市东昌府区房屋更名等一切手续。一审法院认定事实：2012年8月，被告欠第三人8025480元，给第三人出具了欠款手续，2012年9月份被告以其鲁昌运河人家五号楼商业和住宅抵顶第三人欠款。2008年被告与第三人对聊城市东昌府区房屋办理了他项权证，抵押时间自2008年6月11日至2011年6月11日。2011年12月原告与被告签订房屋买卖合同，被告将他项权证交予原告，2017年4月6日，被告给原告出具加盖公章的收据，注明以抵货款的形式原告交纳房款1214449元。被告和第三人之间的房屋抵顶欠款的协议未履行，2016年鲁昌运河人家五号楼被拆除，被告没有偿还第三人的款项，故第三人未对涉案房屋他项权证予以注销。2019年6月5日，被告给原告出具情况说明，对欠第三人款项及抵顶情况予以说明，因涉案房屋未办理他项权证注销故未协助原告办理房屋变更登记。一审法院认为，被告与第三人之间存在债权债务关系，以涉案房屋作为抵押并进行了抵押登记，办理了他项权证书。担保合同是主合同的从合同，他项权证到期后应重新签订主合同或延长主合同到期时间，方能使他项权继续有效。否则就必须在他项权利有效期间提起诉讼，否则就丧失对抵押物的优先受偿权。涉案房屋他项权证到期后，第三人未注销他项权证，重新办理新的他项权，也未到房屋行政主管部门办理他项权利的续期延展手续，故其对抵押物的优先受偿权已丧失。被告认可原、被告存在房屋买卖合同关系之事实，原告支付房屋价款，被告将房屋交付给原告，双方均应按合同约定履行义务，被告应协助原告办理房屋更名手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司于本判决生效后十日内向原告周长顺履行聊城市东昌府区××房屋的更名手续。案件受理费7865元，由被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司负担。二审中，被上诉人周长顺提交：一、鲁昌公司在周长顺处提货对账明细一份，拟证明双方存在提货关系，鲁昌公司拖欠周长顺的相关款项；二、2014年周长顺向物业公司交纳涉案房屋水电暖改造费用一份，拟证明周长顺对涉案房屋实际占有使用；三、涉案房屋的物业费单据十一份，拟证明涉案房屋的物业费用是由周长顺及周长顺的承租方支付，从而证明涉案房屋由周长顺实际使用。上诉人方圆典当公司质证意见是:对证据一，对真实性、客观性、合法性均有异议，首先上述证据均非新证据，被上诉人在一审时即主张涉案房屋系抵货款，但却从没说明货款的形成时间及形成期间，被上诉人当庭人提交的汇总表及对账明细显示货款的时间是1999年至2012年13年的时间，即便鲁昌公司曾经在被上诉人处购买过酒水等相关物品，但也不可能持续十几年不予结算，上诉人对这些凭证真实性有异议。另外该汇总表中加盖鲁昌公司财务专章是否真实，是否系鲁昌公司备案的真实财务专用章无法予以辨别，而出具时间显示是2017年4月26日，更加与事实不符。既然被上诉人主张是以货款抵顶房款，那么根据房屋买卖合同所显示的一次性付款的约定，双方即使对账也应当在2011年合同签订时予以对账。被上诉人提交的欠条复印件均已经被涂毁，也就证明该欠条已经并不是合法有效，不可能作为抵顶账目的欠据予以使用。另外鲁昌公司是国营企业应当有严格的财务制度，对账明细显示的1214449元，欠条并没有鲁昌公司财务下账的记账凭证，不能来印证其真实性。上诉人对该证据不予认可。对证据二，对真实性、关联性均有异议，该组证据均系复印件，不能证明与本案存在关联。另外，被上诉人提交的所谓的改造费用单据，事实上其在（2016）鲁15民初177号民事判决另一房产的诉讼中出示过，因此也可以印证该证据与本案没有关联。对证据三的真实性无异议，对其关联性有异议，该组证据仅能证明被上诉人在2017年以后支付过电费，但不能证明电费单据与涉案房产存在关联性，而且电费单据也不显示与涉案房产的关系，即便周长顺使用涉案房屋，也不能证明其对涉案房屋有合法的所有权。被上诉人鲁昌公司法定代表人质证意见是：关于公章的问题可以核实，对于欠条的涂毁我不清楚，对其他证据无异议。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于2011年12月5日周长顺与鲁昌公司之间签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。涉案房屋的他项权证中载明的抵押期限为2008年6月11日起至2011年6月11日止。周长顺与鲁昌公司签订房屋买卖合同的时间为2011年12月5日，系抵押期限届满后签订。房屋买卖合同系周长顺与鲁昌公司的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的强制性规定，鲁昌公司亦向周长顺出具了盖有公司财务专用章的收据，故周长顺与鲁昌公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。方圆典当公司上诉称此合同无效，但未提供相关证据证明，本院不予采信。关于方圆典当公司对涉案房产是否具有优先受偿权的问题。2008年6月11日鲁昌公司与方圆典当公司签订《房地产典当合同》，将涉案房产典当给方圆典当公司，约定典当期限为36个月，自2008年6月11日起至2011年6月11日止。同年，鲁昌公司与方圆典当公司基于上述合同的约定，对涉案房产进行了他项权登记，抵押期限为2008年6月11日起至2011年6月11日止。典当期限与他项权中的抵押期限均至2011年6月11日届满，期限届满后方圆典当公司怠于行使权利。他项权证到期，方圆典当公司既未注销后重新办理，也未续期。故方圆典当公司已丧失对涉案房产的优先受偿权。综上所述，上诉人方圆典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15730元，由聊城市方圆典当有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孔繁奎审判员 郭召勇二〇二〇年五月十一日法官助理马征书记员王倩倩