杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0102民初5390号原告（反诉被告）：傅界女，女，1968年6月15日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：李泽楠、李佳琪，浙江商祺律师事务所律师。被告（反诉原告）：亚洲包装中心有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区钱江路639号610室。法定代表人：金祥佐，董事长。委托诉讼代理人：唐锋、石钢，浙江浙元律师事务所律师。原告傅界女为与被告亚洲包装中心有限公司商品房预售合同纠纷一案于2019年11月4日诉至本院。本院立案后依法适用简易程序，被告在案件审理期间提起反诉，本院受理后一并开庭审理。本案于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告傅界女及其委托诉讼代理人李泽楠、李佳琪，被告亚洲包装中心有限公司的委托诉讼代理人唐锋、石钢到庭参加诉讼。在本案审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年3月23日恢复诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行审理，原告傅界女及其委托诉讼代理人李泽楠、被告亚洲包装中心有限公司的委托诉讼代理人唐锋、石钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：判决：1、被告支付自2018年11月1日至2019年5月2日止逾期交付房屋的违约金90636元（违约金以原告已支付的房价款为基数，按每日万分之二计算，庭审中变更为计算至2019年1月21日的逾期交付房屋违约金20418元）；2、被告于2019年9月30日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书并交付给原告；3、被告支付自2019年2月1日始暂算至2019年8月1日止逾期交付房屋权属证书的违约金45318元（违约金以原告已支付的房价款为基数，按每日万分之一计算，实际算至被告取得案涉房屋的土地、权属证书并交付给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告陈述：如法院认为自2019年5月3日双方签订委托代办协议之后被告无需交付大产权证就将该日之后的诉讼请求变更为要求被告支付逾期交付小产权证的违约金，违约金的标准同起诉标准。被告亚洲包装中心有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、2017年11月23日，原、被告签订委托装修协议，其中第二条约定因空间改造的需要本协议约定的商品房在达到商品房买卖合同第九条约定的建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明的条件时，甲方及原告委托由绿城物业服务集团有限公司先行按毛坯方式接收房屋，并代表甲方与乙方，即被告办理房屋交接手续，该委托自本协议签字之日起生效，非经双方同意不可撤销。根据上述约定，绿城物业服务集团有限公司在接受原告委托，后于2019年1月20日至1月22日期间，代原告接收了案涉房屋，至此，被告已经履行完毕案涉商品房买卖合同项下的交房义务。2、双方重新约定了案涉房产的权证交付时间。2019年5月3日，原告与被告签订了委托代办协议。第1条第二项约定乙方承诺于2019年7月31日前完成委托事项，并向甲方交付相应的房屋权属证书。根据上述约定，双方已将案涉房产的权证时间调整为2019年7月31日。故即使被告存在逾期办证的情形，双方也应以2019年8月1日作为逾期办证违约金的起算点。3、根据双方签订的商品房买卖合同附件约定，即使被告存在逾期交房的情形，逾期办证的违约责任起算点应该相应予以顺延。反诉原告向本院提出的反诉请求为：请求判令反诉被告：1、向反诉原告支付逾期付款违约金5518元（以620000元为基数，按照万分之一的标准自2017年12月25日计算至2018年2月26日；以620000元为基数，按万分之一的标准自2018年1月31日计算至2018年2月26日）；2、反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告针对反诉原告的反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求。原、被告口头变更将付款时间变更为2018年2月26日。且被告的员工已经承诺免除原告的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，原告和被告签订浙江省商品房买卖合同，约定由原告向被告购买坐落于本市江干区世包国际中心2603室房屋，建筑面积为64.56平方米，单价为38568.77元每平方米，付款方式为在签订合同当日支付1250000元；于2017年12月25日支付620000元；于2018年1月31日支付620000元；未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2018年10月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具有商品房正常使用的基本条件。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年1月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意买受人可退房或在买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日，原、被告签订《委托装修管理协议》，约定原告自愿委托被告对其购买的世包国际中心2603室房屋进行装修管理，原告委托绿城物业服务集团有限公司先行按毛坯方式接收房屋并代表原告与被告办理房屋交接手续；原、被告双方确认，该商品房的装饰、设备标准见本协议附件二，本协议附件二与《商品房买卖合同》附件四不一致的，以本协议附件二为准；被告应在2019年4月30日前完成装修工程并交付给原告；合同签订后，原告于2017年9月13日、2017年11月23日、2018年2月26日分别向被告支付10万、115万和124万元。2019年1月20日至22日期间，绿城公司员工出具证明，确认符合毛坯房交付条件，可以进行下一步装修工作。2019年4月24日，被告向原告发送交房通知书，通知集中交房时间是2019年4月30日8点半到17点半，为方便原告的办理，建议原告于2019年5月3日办理收房。后原告于该日办理了收房手续。收房日，原、被告签订了《委托代办协议》，内容为原告委托被告代为办理其所购买的世包大厦2603室房屋的相关权属证书办理的所有事项，委托权限包括但不限于代为签署各类相关文件、代为提交各类相关证明材料等，被告承诺于2019年7月31日前完成委托事项并向原告交付相应的房屋权属证书。因被告原因导致被告未能在2019年7月31日前完成委托办理事项并向原告交付房屋权属证书的，原告可自2019年8月1日起按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准追究被告逾期交付房屋权属证书的违约责任。2019年12月3日，被告通知原告可以办理房屋权属证书，因为无需被告替原告办证，故原告于2019年12月10日去拿了相关的材料自行办理。以上查明的事实，由原、被告陈述，浙江省商品房买卖合同、银行流水记录、交付通知书、委托装修协议、世包国际中心毛坯交付检查确认、交付通知书、验房单、委托代办协议等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本案争议焦点及本院认定：一、被告是否应承担逾期交房违约金。庭审中原告主张案涉商品房的交付条件是包含装修的，故应在商品房买卖合同约定的日期内向原告交付精装修房屋。被告认为根据双方签订的《委托装修协议》，约定由绿城物业代原告接收毛坯房，现绿城物业已经接收毛坯房。被告完成了商品房买卖合同项下的交付义务。被告按期交付了精装修房屋，对原告未造成任何损失。本院认为：原、被告双方在签订商品房买卖合同的同日签订了《委托装修协议》，《委托装修协议》对房屋交付的标准和日期进行了变更，在《委托装修协议》签订后被告已无需向原告交付毛坯房，仅需要在约定日期交付装修完毕的房屋即可，现被告向原告发函通知其于2019年4月30日集中交房，被告建议原告于2019年5月3日来收房的目的是合理安排人流，本院确定被告向原告交付房屋的时间为2019年4月30日，未发生违约，无需承担逾期交付房屋的违约金。二、被告是否应承担逾期交付产权证的违约责任。原告主张《商品房买卖合同》中约定的被告交付义务房屋、土地权属初始登记证书，而《委托代办协议》中约定的是小产权证的交付时间，两者是不同的交付对象，双方并不冲突。被告认为：原、被告双方自签订《委托代办协议》后双方对产权证交付时间已经发生了变更，故逾期交付产权证的时间应从委托代办协议中约定的时间开始起算。本院认为：原、被告签订《委托代办协议》后，双方对交付的对象由原约定的土地和房屋初始登记证书变更为原告购买的房屋权属登记证书，交付时间由2019年1月31日变更为2019年7月31日。交付对象变更后，被告无需交付之前合同约定的土地、房屋初始登记证书。现被告于2019年12月3日通知原告可办理房屋权属证书，故被告违约期间为2019年8月1日至2019年12月2日，因合同约定违约超过90日，自约定交付日期开始计算违约金，经本院计算，被告应支付的违约金为31125元。三、原告是否应承担逾期付款违约责任。原告认为：原告确实存在逾期付款的行为，但原告和被告的工作人员联系过，被告工作人员和原告协商一致变更付款时间且放弃追究原告逾期付款的违约责任。为此，原告提供了和邹清清的微信聊天记录，其中2017年12月30日邹清清谈到：我们将发律师催款函，到时将负相应的违约责任，这是公司权益，也按事办事，我说再多领导也不会听一个字的。被告认为：被告工作人员在未得到被告授权的情况下不能代表被告放弃追究违约责任，且从原告提供的微信聊天记录中也看不出被告工作人员和原告协商一致变更付款时间或是放弃追究原告逾期付款违约责任。本院认为：原告提供的和邹清清的微信聊天记录中并未有邹清清代表被告公司放弃追究其逾期付款违约责任的意思表示，反而邹清清也谈到将负相应的违约责任，本院对原告陈述的意见不予采纳，本院确认原告应向被告支付逾期付款违约金。经本院计算，违约金金额为5394元。原告要求被告交付初始产权登记证书，因被告已经于2019年12月3日通知原告领取，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告亚洲包装中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告傅界女支付逾期交付房屋权属证书的违约金共计31125元；二、反诉被告傅界女于本判决生效之日起十日内向反诉原告亚洲包装中心有限公司支付逾期付款违约金5394元；三、驳回原告傅界女其余诉讼请求；四、驳回反诉原告亚洲包装中心有限公司其余反诉请求。如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1443.4元，由被告亚洲包装中心有限公司负担572元，由原告傅界女负担871.4元；反诉受理费50元，由反诉被告傅界女负担。原告傅界女及反诉原告亚洲包装中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告亚洲包装中心有限公司及反诉被告傅界女于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  刘筱文审 判 员  余淑男人民陪审员  王明珠二〇二〇年五月二十五日法官助理侯艳芳书记员赵悦