四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终506号 上诉人（原审原告）：田敏，男，汉族，1972年8月25日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：许超，四川山和律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：代平，男，汉族，1968年7月14日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：许超，四川山和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中江县农村信用合作联社，住所地四川省中江县凯江镇御马街18号。 法定代表人：陈娟，该社理事长。 委托诉讼代理人：胡琪，女，该社职工。 原审第三人：朱丽娜，女，汉族，1981年10月29日出生，住四川省新津县。 上诉人田敏、代平因与被上诉人中江县农村信用合作联社（以下简称中江农信联社）、原审第三人朱丽娜执行异议之诉一案，不服四川省中江县人民法院（2019）川0623民初1562号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 田敏、代平的上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：上诉人的债权在先，被上诉人的债权在后。上诉人对被上诉人与朱丽娜于2013年10月28日签订的最高额抵押合同不知情，上诉人系善意第三人。根据“买卖不破租赁”的法律原则，上诉人系实际承租人，人民法院根据生效判决进入执行程序，也应依法保护承租人的实体权益。 中江农信联社答辩：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我社抵押在前，上诉人租赁在后，上诉人的上诉理由不成立。 朱丽娜未作答辩。 田敏、代平向一审法院的诉讼请求：一、中止对成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号房产的执行［执行案号（2018）川0623执字658号］；二、本案诉讼费用由中江县农村信用合作联社负担。 一审法院认定的事实：2013年9月30日，朱丽娜因需用资金，向中江县农村信用合作联社仓山信用社申请借款1100万元。同年10月28日，朱丽娜与中江信用联社签订编号为中江信个借（2013）681163号中长期贷款《个人借款合同》及编号为中江信个抵（2013）681040号《最高额抵押合同》。朱丽娜以其名下位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1071号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积35.5㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋2层2079号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积68.58㎡）作抵押，为朱丽娜在2013年10月28日至2018年10月27日期间与中江农信联社签订《个人借款合同》所产生的债务提供最高额抵押担保。同日，中江农信联社就朱丽娜提供的抵押财产办理了抵押登记，并取得了房屋他项权证书（成房他证他权字第××号、1121120-××号、1121120-××号）。 2018年5月2日，一审法院就中江农信联社与朱丽娜借款合同纠纷一案，作出（2018）川0623民初1148号民事判决书，判决朱丽娜于判决生效之日起15日内向中江农信联社偿还借款1000万元及利息、罚息；中江农信联社对朱丽娜提供的抵押物［位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1071号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积35.5㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋2层2079号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积68.58㎡）］处置价款在抵押担保范围内以抵押担保限额为限享有优先受偿权。2018年6月5日，中江农信联社就上述款项向一审法院申请强制执行。在执行过程中，查封了上述抵押物。 另查明，2017年5月4日，四川省成都市金牛区人民法院就代平、田敏与朱丽娜民间借贷纠纷一案，作出（2017）川0106民初5762号民事调解书，协议主要内容为朱丽娜共欠田敏、代平借款100万元，从2018年8月31日至2022年8月30日止，朱丽娜每年归还25万元。2017年4月10日，田敏、代平与朱丽娜签订《租赁抵债协议》，主要约定朱丽娜自愿用其所有的位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）四年的租金（每年25万元）抵偿其所欠田敏、代平的借款本金100万元。同日，代平、田敏与朱丽娜签订《房屋租赁合同》，约定代平、田敏租赁朱丽娜所有的位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房，租赁期共48个月，自2018年8月31日起至2022年8月30日止，四年的租金共计100万元。 一审法院认为，本案的争议焦点是田敏、代平对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约定力”本案中，中江农信联社于2013年10月28日取得了涉案房屋即位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）的抵押权。2017年4月10日，朱丽娜将该已抵押的涉案房屋出租给田敏、代平。中江农信联社对涉案房屋的抵押权设立在前，租赁关系成立在后。故，田敏、代平与朱丽娜的租赁关系不得对抗中江农信联社已登记的抵押权。综上，田敏、代平对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回田敏、代平的全部诉讼请求。案件受理费11300.00元，由田敏、代平负担。 二审中，中江农信联社提供了一份四川省中江县人民法院（2018）川0623民初1148号民事裁定书，用以证明案涉房产于2018年3月23日已被查封。上诉人对证据三性不持异议，但认为并不知晓该情况且不属于二审新证据。本院审查认为，对该份证据的三性予以确认，能够证明案涉房产于2018年3月23日被四川省中江县人民法院查封。 二审查明的其他案件事实及证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，人民法院审理二审案件，应当围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方二审诉辩意见，二审中双方争议焦点为：田敏、代平对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约定力”的规定，本案中，中江农信联社于2013年10月28日取得了涉案房屋的抵押权。田敏、代平与朱丽娜签订《房屋租赁合同》时间为2017年4月10日。田敏、代平与朱丽娜的租赁关系晚于中江农信联社对涉案房屋的抵押权设立时间，故，田敏、代平与朱丽娜的租赁关系不得对抗中江农信联社已登记的抵押权。综上，田敏、代平对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。故上诉人田敏、代平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11300元，由上诉人田敏、代平负担。 本判决为终审判决。 审判长 邵 敏 审判员 张时春 审判员 王海燕 二〇二〇年五月十四日 书记员 王 阳