福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0424民初1943号 原告：福建省宁化县泉上华侨农场，住所地：宁化县泉上，统一社会信用代码：913504244889667217。 法定代表人：巫燕华，场长。 委托诉讼代理人：邱恒筹，福建葛忠恩律师事务所执业律师。 被告：周国发，男，1968年2月6日出生，汉族，农村居民，住福建省宁化县。 被告：周燕华，女,1979年8月30日出生，汉族，个体工商户，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：周辅琪（系周燕华父亲），住福建省宁化县。 原告福建省宁化县泉上华侨农场（以下简称华侨农场）与被告周国发、周燕华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年12月20日，因本案案情复杂依法转为普通程序，并公开开庭进行审理。原告华侨农场的委托诉讼代理人邱恒筹，被告周燕华的委托诉讼代理人周辅琪到庭参加诉讼，被告周国发经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华侨农场向本院提出诉讼请求：1.判令周国发、周燕华支付自2008年度起至2019年止土地租金55,000元，违约金5,000元，合计60,000元；2.解除土地租赁协议书；3.周国发、周燕华返还承租位于四队猪腰山的22.4亩土地；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年3月5日，华侨农场与周国发、周燕华签订了土地租赁协议书，约定如下：华侨农场将位于四队猪腰山的1块空地，面积22.4亩租赁给周国发、周燕华新建机砖厂；租期为15年，自2006年3月6日起至2021年3月5日止；租赁期间周国发、周燕华必须在每年3月5日前一次性交给华侨农场租金5,000元整，如未按时交清租金视为乙方违约，违约方须付守约方违约金5,000元，并赔偿对方的一切经济损失等条款。合同签订后，华侨农场向周国发、周燕华交付了相应土地。2009年7月2日，周国发、周燕华经营困难要求减免租金，经华侨农场研究决定同意周国发、周燕华缓缴08、09年度租金，此后，华侨农场多次要求周国发、周燕华支付相应租金未果。 周国发未作答辩。 周燕华辩称，2006年签订租赁土地协议时机砖厂交保证金5,000元，另外每年上交租金5,000元给华侨农场。2008年，由于该厂发生一起重大工伤事故，被安监局责令停止生产至2009年，故机砖厂2年无法生产经营。2009年，机砖厂申请免交2年的租金。经华侨农场研究同意暂时免交租金，如机砖厂今后恢复生产就应补缴08、09年的租金；2010年，因环保问题，宁化县人民政府整治关于砖窑厂全部责令停止生产并清理关闭。机砖厂停止生产至今。根据华侨农场研究决定，机砖厂无法生产就免交租金。故机砖厂接下来的每年租金也没有交给华侨农场，华侨农场也没有催缴过租金。2019年8月份，华侨农场提出政府需要这块地招商引资，找机砖厂股东谈补偿问题，因双方没有谈成合适补偿款，华侨农场因此起诉到法院。 当事人围绕诉讼请求依法提供的证据，本院组织当事人进行了质证。华侨农场提供的证据：1.华侨农场与周国发、周燕华签订的“土地租赁协议书”，证明原告与被告签订合同的内容、期限、及双方违约救济问题；2.关于要求减免上交租金的报告，证明华侨农场同意缓交租金。经质证，周燕华对华侨农场提供的证据无异议，故对华侨农场提供上述证据予以采信,并在卷佐证。 周燕华的提供：1.宁化县人民政府文件2份，证明由于政府原因关停机砖厂，不用缴租金，华侨农场也没有催要过；2.“提前中止土地租赁合同协议书”1份，证明双方同意提前中止土地租赁合同。经质证，华侨农场对周燕华提供的证据无异议，予以采信,并在卷佐证。 根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下： 2006年3月5日，华侨农场与周国发、周燕华签订了“土地租赁协议书”1份，约定：华侨农场将位于华侨农场四队猪腰山的1块空地（面积22.4亩）租赁给周国发、周燕华新建机砖厂；租期为15年（自2006年3月6日至2021年3月5日止）；周国发、周燕华必须在租赁期间每年3月5日前一次性交给华侨农场租金5,000元；合同签订时，周国发、周燕华需交给华侨农场保证金5,000元；如有违约，违约方须付守约方违约金5,000元，并赔偿对方的一切经济损失；因国家政策变动华侨农场需收回土场，周国发、周燕华应积极配合，华侨农场对周国发、周燕华办厂所投入的一切经济损失给予赔偿等条款。合同签订后，华侨农场向周国发、周燕华交付相应土地；周国发、周燕华交付保证金5,000元。2009年7月2日，周国发、周燕华以宁化县侨利新型节能空心机砖厂的名义，向华侨农场要求减免上交租金，同年9月11日，经华侨农场研究决定：同意该厂在停产关闭期间缓交08、09年（2年）租金，若该厂在合同期限内恢复生产，除履行原订合同外，需补交08、09年租金……。2010年，因政府整治矿山和机砖厂，周国发、周燕华开办的机砖厂未生产,但一直占有该租赁物。2020年4月21日，华侨农场与周国发、周燕华签订“提前中止土地租赁合同协议书”，约定了相关权利义务。 另查明，经三明金湖房地产评估有限责任公司对讼争租赁土地上的不动产进行评估，价值为292,400元。 本案当事人争议的焦点问题，结合举证、质证意见以及当事人在庭审中的陈述，本院分析认定如下： 1.是否解除“土地租赁协议书”问题。本案在审理过程中，华侨农场、周国发、周燕华均同意提前解除“土地租赁协议书”，并签订“提前中止土地租赁合同协议书”。因此，解除原被告双方于2006年3月5日签订的“土地租赁协议书”。 2.租金的问题。 原被告签订的“土地租赁协议书”，形成的法律关系是租赁合同法律关系。租赁双方应依约行使各自的权利和履行义务。该“土地租赁协议书”明确约定每年租金为5,000元，且该租赁物一直由周国发、周燕华占有、使用，因此，华侨农场主张租金55,000元符合法律规定，予以支持。但其中2018至2019年（2年）周国发、周燕华向华侨农场提出减免租金，华侨农场也作出研究决定，视为双方对该2年租金重新进行了约定，且周国发、周燕华经营的机砖厂也因政府整治而未继续开办，因此，对该2年租金予以扣减。对于周国发、周燕华交纳的保证金5,000元予以返还、抵扣租金。对于华侨农场主张的违约金5,000元，双方签订的“提前中止土地租赁合同协议书”对权利义务重新进行了约定，但对违约金没有约定，本院不予支持。 3.补偿费用的问题。 国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知第七条第一款规定：国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。本案中，原被告签订的“土地租赁协议书”中约定的使用年限尚未届满，因华侨农场对该土地另有用途，需提前收回，应对承租人合理补偿。经三明金湖房地产评估有限责任公司该租赁土地上的不动产评估价值为292,400元，予以采信。 综上，本院认为，原被告在协商一致的基础上达成的“土地租赁协议书”，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故原被告签订的“土地租赁协议书”合法、有效。华侨农场要求周国发、周燕华支付租金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于周国发、周燕华提出的补偿问题，有三明金湖房地产评估有限责任公司“房地产估价报告”，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建省宁化县泉上华侨农场与周国发、周燕华于2006年3月5日签订的“土地租赁协议书”； 二、周国发、周燕华应于本判决生效后五日内返还向福建省宁化县泉上华侨农场租赁的位于福建省宁化县猪腰山的1块空地（面积22.4亩）； 三、周国发、周燕华应于本判决生效后五日内支付给福建省宁化县泉上华侨农场租金40,000元； 四、福建省宁化县泉上华侨农场应于本判决生效后五日内支付给周国发、周燕华补偿金292,400元。 以上三、四项对抵，福建省宁化县泉上华侨农场还应支付给周国发、周燕华252,400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,086元，评估费用3,000元，合计8,086元，由福建省宁化县泉上华侨农场负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张河勤 人民陪审员  朱金华 人民陪审员  刘月媛 二〇二〇年五月九日 书 记 员  邱灵平 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。