江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初1666号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码91440300724719360W。 法定代表人：昌荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢洪，男，系该公司员工,住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号13601201810052649。 被告：罗某，女，1968年8月10日生，汉族，户籍地南昌市红谷滩新区，现住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：黄河涛，江西心远律师事务所律师，执业证号13601199310133920。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人邢洪、俞明，被告罗某的委托诉讼代理人黄河涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的万达星城华府景园小区X栋X单元XXXX室2013年9月1日至2019年10月31日期间的物业费29515元（当庭调减为判令被告支付案涉房屋2013年9月1日至2019年3月31日期间的物业费26366.8元）及滞纳金2000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为万达星城华府景园小区X栋X单元XXXX室业主，建筑面积218.63平方米。小区于2013年6月29日经合法程序成立业主委员会，并通过业主委员会与原告签订物业服务委托合同，约定原告为小区全体业主提供物业服务。被告作为上述小区业主按约应以房屋面积1.8元每月的标准向原告缴纳物业费，滞纳金按每日千分之三计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。被告于2013年9月1日起停止缴纳物业费，经原告向其多次催收无果，故诉至法院，望判如所请。 被告罗某辩称，对原告起诉的欠费事实无异议，但蔡某某于2018年12月2日通过网络竞拍拍得案涉房屋，竞拍成交之日起蔡某某取得了案涉房产的产权。同时，根据南昌市中级人民法院《竞买公告》的规定，新业主蔡某某应当对之前罗某所欠交的物业费承担支付责任，被告为了解决纠纷，节省诉讼资源，要求追加蔡某某为第三人参加诉讼。此外，原告主张的滞纳金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的物业服务委托合同、入伙流程签认单、张贴催费函的照片、南昌市不动产登记信息查询结果、网络竞价成功确认书、竞买公告、竞买须知、（2018）赣01执218号之三执行裁定书、送达裁定书的邮寄回执等证据，本院认定事实如下： 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订有《物业服务委托合同》一份，就南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会（甲方）将南昌市红谷滩万达星城（东区、华府）委托原告（乙方）进行物业管理有如下约定：1.委托管理事项包括物业的共用部位、共有设施设备及附属建筑物、构筑物等改造、维护、养护和管理服务，物业管理区域涉及业主生活和其他共用部分的管理服务；2.委托物业管理服务期限为三年，从2013年9月1日至2016年8月31日止，合同到期时，双方如无异议，合同自动展期两年，即合同期限顺延至2018年8月31日止;3.物业管理区域内物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按建筑面积缴纳,华府物业管理费高层（1楼以上）为1.8元/平方米，业主、物业使用人应在每月30日前向乙方交纳，乙方也应积极提醒业主按时交纳物业服务费；4.业主、物业使用人无故逾期不缴纳物业管理服务费的，物业公司应每月公布拖欠缴费二个月以上的业主名单，必要时可通过法律程序解决，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。上述合同期限届满后，原告未与小区业主委员会签订新的书面合同，但继续为小区提供物业服务至今。被告罗某原系万达星城华府景园X号住宅楼X单元XXXX室业主，于2009年6月19日办理了收房和入伙流程手续，该房屋建筑面积为218.63平方米。2018年12月20日，江西省南昌市中级人民法院作出（2018）赣01执218号之三执行裁定书，裁定罗某所有的位于万达星城华府景园X号住宅楼X单元XXXX室归买受人蔡某某所有，房产所有权自裁定送达买受人蔡某某时起转移。上述裁定书于2018年12月26日邮寄送达给买受人蔡某某。2020年3月19日，原告以被告罗某欠付案涉房屋物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，被告罗某以案涉房屋被拍卖时的竞买公告中已注明可能存在的物业费由买受人承担为由要求追加买受人蔡某某为第三人参加诉讼，对此，原告明确表示不同意罗某转让案涉债务，不同意追加蔡某某为本案第三人。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订的《物业服务委托合同》对业主具有约束力。该合同期满后虽未再续签合同，但原告作为小区的物业服务企业，一直在该小区继续提供物业服务，事实上与小区业主之间仍存在物业服务关系，双方权利义务应参照《物业服务委托合同》确定。2013年9月1日至2018年12月25日期间，被告罗某系万达星城华府景园X号住宅楼X单元XXXX室的业主，应按约定的1.8元/月/平方米的标准向原告支付该期间案涉房屋的物业服务费25110元。被告罗某虽提出案涉房屋的竞买公告中注明可能存在的物业费由买受人承担并以此为由要求追加买受人蔡某某为本案第三人，但依照《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务的转移应经债权人的同意，原告作为债权人已明确表示不同意被告将案涉债务转移，故本案不追加蔡某某作为第三人参加诉讼。案涉房屋的产权经法院拍卖已于2018年12月26日转移给案外人蔡某某，原告要求被告罗某支付案涉房屋2018年12月26日之后的物业服务费于法于事实无据，本院不予支持。被告罗某未按时向原告交纳2013年9月1日至2018年12月25日期间的物业服务费，应承担相应的违约责任，《物业服务委托合同》约定的滞纳金标准过高，原告自愿调整为要求被告支付滞纳金2000元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付万达星城华府景园X号住宅楼X单元XXXX室2013年9月1日至2018年12月25日期间的物业服务费25110元； 二、被告罗某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司滞纳金2000元； 三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费510元(已由原告深圳市开元国际物业管理有限公司预交590元),减半收取255元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担15元，被告罗某负担240元，退回原告深圳市开元国际物业管理有限公司335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年五月六日 书记员  钟芬芬 附:本案适用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。