山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初131号 原告：黄建忠，男。 委托诉讼代理人：王志华，山东鸿源律师事务所律师。 被告：威海易家地产顾问有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区文化中路。 法定代表人：邓兆琳，董事长。 委托诉讼代理人：宋英华，山东隆润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海迪，山东隆润律师事务所律师。 被告：威海特乙甲全球家居广场管理有限公司，住所地威海世昌大道270号。 法定代表人：汪传方，董事长。 委托诉讼代理人：鞠晶波，男，该公司员工。 原告黄建忠与被告威海易家地产顾问有限公司（以下简称易家地产）、被告威海特乙甲全球家居广场管理有限公司（以下简称特乙甲公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建忠之委托诉讼代理人王志华，被告易家地产之委托诉讼代理人宋英华、王海迪，被告特乙甲公司之委托诉讼代理人鞠晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建忠向本院提出诉讼请求：判令易家地产、特乙甲公司连带返还款项20778元并自起诉之日起至判决生效日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。事实和理由：易家地产是特乙甲公司的销售代理商。2018年3月22日，原告与特乙甲公司签订《商铺认购书》认购了位于威海市世昌大道270号“特乙甲全球家居广场”U1416号商铺并依约支付了款项11万元（其中商铺款79222元，服务费20778元）。原告依约付清上述11万元，但特乙甲公司一直未与原告签订正式商品房买卖合同。2019年12月4日，威海高区法院作出（2019）鲁1091民初2231号民事判决解除了该商铺认购书。该庭审中易家地产在法定代表人向法庭表示20778元装修费实际为该公司向原告收取的服务费。原告认为易家地产是特乙甲公司的销售代理商，并非原告委托的居间人，其向原告收取服务费无事实和法律依据。退一步讲，即使易家地产收取的款项为服务费，但是特乙甲公司从未与原告达成正式的房屋买卖合同，易家地产未提供居间服务，其所收取的服务费也应依法返还。易家地产是特乙甲公司的销售代理商，现在销售过程中，假借商铺装修款的名义向原告收取服务费的行为构成欺诈。二被告连带返还原告所付的20778元款项，故诉至法院，请求处理。 易家地产辩称，黄建忠支付的服务费应视为特乙甲公司向易家地产支付的销售佣金，黄建忠与易家地产并不存在合同关系，不同意黄建忠的诉讼请求。 特乙甲公司辩称，与易家公司签订销售涉案商铺代理合同属实，但特乙甲公司只收取了黄建忠的商铺款，并未收取服务费，不同意黄建忠的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，易家地产与特乙甲公司签订《“高新城市广场·特乙甲家居商城”项目销售代理合同》，特乙甲公司（合同甲方）委托易家地产（合同乙方）作为高新城市广场·特乙甲家居商城项目的独家销售代理商，进行销售代理工作，委托期限自2016年4月1日起至2016年12月31日止。关于“佣金”，合同第七条第7款约定：由于乙方原因造成已购房客户退房，由乙方向客户和甲方承担全部违约责任和损失赔偿责任。由于甲方原因造成已购房客户退房，甲方已经向乙方支付的佣金，乙方必须退回，甲方承担对该客户的法律范围内的违约责任和赔偿责任；关于费用分摊原则及方式，合同第九条第1款约定：乙方佣金的支付以套为单位，该套可售房屋的购买人向甲方付清全部购房款并签订正式《威海市商品房预售合同》后，该套房屋才符合佣金结算的条件。在已售房屋符合佣金结算条件后，乙方依据合同约定向甲方办理佣金结算。第2款约定：乙方成交客户佣金按每套房屋销售（合同价）与销售底价之间的差额计提，甲方按每套房屋销售总价（合同价）与销售底价之间的差额向乙方支付佣金。佣金结算以甲乙双方书面确定的销售底价表为结算依据。第3款第（4）项：按照甲乙双方商议决定，在购房客户同意的情况下，保证不低于甲方销售底价，为简化佣金结算手续，以服务费等名义将房款（甲方底价部分）和乙方佣金（含分销商佣金）进行分离，甲方只需按销售底价与客户进行签约，乙方佣金部分（含分销商佣金）由购房客户直接向乙方支付，乙方须与客户签订佣金支付协议，乙方并给客户出具佣金的单据，由此发生一切经济纠纷及法律责任与甲方无关，由乙方与客户自行解决，……。2018年1月1日，易家地产与特乙甲公司又签订了《“高新城市广场·特乙甲家居商城”项目销售代理合同》补充协议，特乙甲公司继续授权易家地产代理销售高新城市广场·特乙甲家居商城项目负一层商铺，授权期限为2018年1月1日起至4月30日止。该补充协议第三条约定：在委托期限内，乙方每销售1套，在甲方收到全部购房款后，甲方即应向乙方全额结算佣金。 2018年3月17日，黄建忠与易家地产签订了《“特乙甲”项目购房申请特殊优惠确认书》，以116382元价格（其中商铺款89222元，服务费27160元）购得“特乙甲”北一层U1416号商铺。该《确认书》上明确记载“本人认可以上房款和服务费分开支付”，黄建忠在申请人处签名并按印。同日，黄建忠与特乙甲公司签订了《认购书商铺》，以11万元（其中商铺款79222元，服务费20778元）购得“特乙甲”U1416号商铺，在签订认购书时支付定金1万元，原告同意在2018年3月17日前再支付79222元作为该套房屋的首付款或剩余房款，被告已交的定金转化为房款。该认购书约定的面积为暂测面积，约定面积及总价最终以《商品房买卖合同》为准。本认购书一式三份，自签署之日起即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。该协议签订后，原告当日支付了定金1万元，房款79222元。特乙甲公司给原告出具收款收据，事由注明为“U1416定金及房款”。原告还于当日向威海火炬高技术产业开发区八方装饰材料商行支付20778元，该商行给原告出具收款收据，事由为代收“特乙甲商铺U1416号服务费”。 2019年8月28日，黄建忠以特乙甲公司为被告，以购得的U1416商铺无法签订正式商品房买卖合同为由向本院提起诉讼，请求解除双方签订的商铺认购书并返还已付房款11万元并支付相应利息，要求特乙甲公司按定金罚则支付1万元。经本院审理，判决解除合同，特乙甲公司返还房款79222元，双倍返还定金2万元。对于原告诉讼请求中主张的“20788元装修费”，法庭告知黄建忠该款项可能系易家地产收取的中介服务费，与本案非同一法律关系且涉及案外人利益，可另行主张权利。该判决已发生法律效力。 上述事实有当事人的陈述、书证等在案证实。 本院认为，本案的争议焦点问题为：1.黄建忠要求返还服务费20778元及相应利息的诉讼请求，应否予以支持；2.易家地产、特乙甲公司应否承担返还责任及方式。 关于焦点问题1。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，黄建忠与特乙甲公司签订的商铺认购书协议解除，黄建忠在解除合同中并无过错，既然合同已经解除，黄建忠支付的所有款项应予返还。故黄建忠要求返还服务费的诉讼请求，本院予以支持。黄建忠与特乙甲公司签订的合同解除后，负有返还责任的一方，应及时将所有款项返还，至起诉时，负有返还义务的一方未履行返还义务，故，黄建忠要求义务一方按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付该笔款项自起诉之日起至判决生效日止的利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。 关于焦点问题2。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”。本案中，易家地产与特乙甲公司签订的《“高新城市广场·特乙甲家居商城”项目销售代理合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律性强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。特乙甲公司委托易家地产代理销售涉案房产，易家地产按照合同完成了代理事宜后，特乙甲公司就应当按照合同约定履行足额支付“佣金”的义务；《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。本案中，易家地产受特乙甲公司委托，从事涉案商铺的代理销售行为，系行使代理事务，收取服务费亦按照委托代理合同的约定行使，双方在《“高新城市广场·特乙甲家居商城”项目销售代理合同》中约定，特乙甲公司按每套房屋销售总价（合同价）与销售底价之间的差额向易家地产支付佣金，佣金支付方式为溢价方式，将房款和佣金分离，由购房客户直接向易家地产支付佣金。购房客户分别向特乙甲公司支付房款及向易家支付服务费，形式上的分离不能掩盖购房客户向特乙甲公司购买铺位所支付全部款项的事实，易家地产收取的服务费应视为特乙甲公司收取的所售商铺的全部款项中的部分款项。同时，从交易习惯上看，只有买卖双方寻找到利益契合点时，才有可能达成买卖意向，买方在签订正式买卖合同前，为自己会争取最大利益，即先磋商再签订合同，黄建忠应当是先签订《优惠确认书》后再签订《认购书》，并知晓涉案商铺出售方为特乙甲公司。诉讼中，易家地产承认通过威海火炬高技术产业开发区八方装饰材料商行收取黄建忠的服务费，虽然未向黄建忠出具易家地产签章的收款收据，但不能否认易家地产已向黄建忠收取服务费的事实，特乙甲公司无证据证实易家地产在行使委托事务过程中存在无权代理、超越职权甚至是存在欺诈代理的情形，故，易家地产与黄建忠签订涉案商铺《确认书》系履行代理事宜，相应的法律责任应由特乙甲公司承担。易家地产与特乙甲公司签订的《“高新城市广场·特乙甲家居商城”项目销售代理合同》第七条第7款和第九条第3款第（4）项中对收取购房客户的“佣金”纠纷处理事宜约定存在冲突，第九条第3款第（4）项有违法律上关于代理事务责任承担的法意，且易家地产与特乙甲公司关于对购房客户违约责任承担的约定，是对购房客户权益的保障，系为购房客户设定权利的行为，易家地产与特乙甲公司该项合同约定，其效力理应延伸至购房客户。故，对返还黄建忠服务费的责任，应由特乙甲公司承担，不应由行使代理事务的受托人易家地产承担。黄建忠虽然主张易家地产在销售活动中存在欺诈行为，但未提供证据证实，对黄建忠的该项诉称，本院不予支持。 综上，黄建忠的部分诉讼请求，于法有据。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、威海特乙甲全球家居广场管理有限公司于本判决生效后十日内返还黄建忠服务费20778元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该笔债务自2020年1月13日至判决生效日止产生的债务利息； 二、驳回黄建忠的其他诉讼请求。 威海特乙甲全球家居广场管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，由威海特乙甲全球家居广场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  魏亦斌 二〇二〇年五月二十一日 书记员  杨恩如