江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1439号上诉人（原审被告）：杨仲铭，男，1963年5月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：徐湘斐，女，1988年10月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱岳峰（受杨仲铭、徐湘斐的特别授权委托），江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞忠明（受杨仲铭、徐湘斐的特别授权委托），江苏蠡湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市五爱实业总公司，统一社会信用代码91320203250496037T，住所地无锡市梁溪区清扬路化肥桥堍。法定代表人：许雅娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。上诉人杨仲铭、徐湘斐因与被上诉人无锡市五爱实业总公司（以下简称五爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨仲铭、徐湘斐上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判返还房屋时间为判决生效之日起6个月内；2.改判徐湘斐不承担本案返还房屋、支付房屋占有使用费以及诉讼费用等责任；3.本案诉讼费用由五爱公司承担。事实与理由：1.案涉租赁房屋合同系杨仲铭与五爱公司所签，由杨仲铭实际经营，徐湘斐既非合同相对人，也未实际参与经营，故徐湘斐不应承担相应责任。2.涉案场所存放东西较多，另寻场地以及相应装修需要一定时间，请求给予6个月的搬迁过渡期。五爱公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。五爱公司向一审法院起诉请求：1.解除五爱公司与杨仲铭、徐湘斐之间的租赁合同；2.判令杨仲铭、徐湘斐支付租金102.3万元（自2013年2月1日至2019年3月31日止）；3.判令杨仲铭、徐湘斐立即从租赁房屋中搬出；4.本案诉讼费用由杨仲铭、徐湘斐承担。一审法院认定事实如下：2012年8月21日，出租方（甲方）五爱公司与承租方（乙方）杨仲铭签订《租赁协议》，主要内容为：1.租赁地点甲方向乙方提供位于房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗。2.租赁时间：从2013年2月1日起至2018年1月31日，租赁期限伍年；甲方给予乙方四个月装修期免租金，租金自2013年6月1日开始计算。3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付……7.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：（3）乙方拖欠租金达3个月以上的……15.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。2017年3月10日，五爱公司以杨仲铭、南长区画舫美丽酒店拖欠租金为由，向一审法院提起诉讼。2017年3月25日，杨仲铭出具《付款计划》，内容如下：至2016年12月31日止，本人应付五爱公司租金59.30万元（租赁场所为房屋），现付款计划如下：2017年3月25日前支付租金10万元。2017年4月起，每个月支付租金2万元，当年12月份及次年1月份支付租金3万元，此金额包括2016年12月31日前旧欠租金及2017年4月起当月新发生的租金。如有一期未按时付款的，除必须全额付清之外，还另外支付违约金2万元。该付款计划落款有杨仲铭的签字及南长区画舫美丽酒店盖章。五爱公司于2017年4月7日申请撤诉，一审法院予以准许。2018年，出租方（甲方）五爱公司与承租方（乙方）杨仲铭签订第2份《租赁协议》，主要内容为：1.租赁地点甲方向乙方提供位于房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗。2.租赁时间：从2018年起至2021年1月31日，租赁期限三年，租金自2018年2月1日开始计算。3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付……7.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：（3）乙方拖欠租金达3个月以上的……15.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。无锡市梁溪区市场监督管理局企业登记档案显示：南长区画舫美丽酒店为个体工商户，其经营者为徐湘斐。一审审理中，五爱公司确认涉案房屋没有领取权属证明，也没有规划许可证。双方一致确认杨仲铭系南长区画舫美丽酒店的实际经营者，并同时确认杨仲铭、徐湘斐2013年6月1日至2019年3月31日共计产生租金163.3万元，实际缴纳租金61万元，尚欠租金102.3万元。一审法院认为，本案系五爱公司与杨仲铭因房屋租赁产生的争议，因此无论双方签订的《租赁协议》是否有效，五爱公司均系本案适格的原告，杨仲铭、徐湘斐抗辩五爱公司非本案适格原告的意见，于法无据，不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，五爱公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签的《租赁协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。由于合同无效，故一审法院对五爱公司要求解除双方的租赁协议的诉讼请求不予支持，但五爱公司要求杨仲铭、徐湘斐从案涉房屋中迁出的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故杨仲铭、徐湘斐应当支付拖欠的房屋占有使用费。至于杨仲铭、徐湘斐提出的赔偿损失的意见，因杨仲铭、徐湘斐并未提出独立的诉讼请求，故本案不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、杨仲铭、徐湘斐应于判决发生法律效力之日起十日内自无锡市房屋内迁出并将该房屋交还五爱公司；二、杨仲铭、徐湘斐应支付五爱公司2013年2月1日至2019年3月31日房屋占有使用费102.3万元，及2019年4月1日起至杨仲铭、徐湘斐实际交还房屋之日止按每日767元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回五爱公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14008元（五爱公司已预交），由杨仲铭、徐湘斐负担，并于判决发生法律效力之日起十日内直接向五爱公司支付。二审查明事实与一审查明事实相同，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一、徐湘斐是否应当承担返还房屋、支付房屋占有使用费以及诉讼费用等责任；二、杨仲铭、徐湘斐请求给予6个月的搬迁过渡期能否成立。关于争议焦点一，本院认为，个体工商户营业执照上登记经营者与实际经营者不一致的，应当由登记经营者和实际经营者共同承担对外债务。本案中，虽然《租赁协议》是由杨仲铭与五爱公司签订，但所租场地系用于南长区画舫美丽酒店的经营，2017年3月25日出具的《付款计划》中也盖有南长区画舫美丽酒店的公章。徐湘斐作为该酒店营业执照上的登记经营者，应当与实际经营者杨仲铭一起承担支付房屋占有使用费的责任。故上诉人的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，上诉人曾因未按期支付房租费用于2017年与被上诉人达成调解，本应严格履行协议约定，但却迟迟不予支付。被上诉人曾多次向上诉人发送《催款函》，又于2019年5月13日提起诉讼，至今已经一年时间，上诉人具有足够时间寻找场地并做好装修等准备事宜，一审法院作出的判决生效后十日内返还涉案房屋的判决并无不当。故上诉人的该项诉讼请求亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14008元，由上诉人杨仲铭、徐湘斐负担。本判决为终审判决。审 判 长  缪 星审 判 员  刘 芸审 判 员  潘华明二〇二〇年五月二十九日法官助理  王星光书 记 员  陆奕匀