北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3456号上诉人(原审被告)：施万春，男，1936年6月14日出生。委托诉讼代理人：文宏奎，北京莫少平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹卫军，男，1957年5月17日出生。被上诉人(原审第三人)：李淑英，女，1934年2月23日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。上诉人施万春因与被上诉人曹卫军、李淑英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施万春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曹卫军一审诉讼请求；一审、二审诉讼费由曹卫军、李淑英承担。事实和理由：1.一审判决关键事实认定不清。曹卫军在签订涉案房屋买卖协议时已是居民，非农民，曹卫军一审起诉时，施万春已经是某村村民，享有村民权利。2.一审依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发[1999]39号认定涉案房屋买卖合同无效，违背合同法及其司法解释规定，属于适用法律错误。本案不适用1999年修订的《土地管理法》第62条和1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条。2020年生效的《土地管理法》第六十二条对农村房屋流转持开放态度，按照有关纪要，涉案房屋是施万春唯一房产，本案房屋买卖合同应属有效。曹卫军、李淑英辩称，同意一审判决，不同意施万春的上诉请求和理由。施万春在村里一共购买三处房产，且没有在涉案房屋中居住，不存在只有一处住宅的情况，施万春没有享有村民待遇，不是某村集体经济组织成员。曹卫军向一审法院起诉请求：请求判令曹卫军与施万春于1999年6月8日签订的房屋买卖协议书无效。一审法院认定事实如下：1.诉争房屋位于北京市延庆区某村163号院，系曹卫军祖宅。据曹卫军称，1994年办理集体土地建设用地使用证时，诉争房屋分别登记在曹卫军及其母亲李淑英（曾用名：李书英）名下。2.1999年6月8日，曹卫军与施万春签订《买卖房屋协议书》，合同约定：“经双方协商，现有某村民曹卫军、李书英自愿将坐落在某村公路以南四合院旧房东房五间半西房五间半北房叁间共计壹拾肆间整卖给施万春，旧房占地面积534平方米（以土地证为准），并附土地使用证2份162#163#。从即日起双方签字生效，本协议一式2份。”落款有曹卫军、施万春的签字。签完协议后，曹卫军将诉争房屋交付给施万春。经询问，施万春称将6万元交付介绍人蒋某，蒋某给付曹卫军3万元购房款，曹卫军认可收到购房款3万元。购房时，施万春系城镇居民，系中国音乐学院的知名作曲家。3.1999年11月26日，某村委会为协助施万春办理诉争房屋的所有权证书，出具证明一份，内容为：“县房管局：兹有我村村民施万春现有老四合宅院，北房三间、南房三间、东房五间、西房五间共十六间及宅院。四至如下：东至村大街，西至空地，北至村大队，南至村老供销社，经丈量总面积640㎡。”2000年6月16日，延庆镇人民政府在证明上批示：“情况属实，原房屋属集体所有无任何手续，现以此件为准，请给予办理。”2001年10月30日，延庆县人民政府为施万春发放（2001）京郊延字第宅XXX号延庆县房屋所有证。2007年8月12日，某村委会与施万春签订协议，该协议载明，为保护文物，方便村民祭拜活动，施万春出资（不超过5万元）为某村修缮龙王庙。施万春称期间也为某村修建柏油路。2010年9月3日经某村委会同意，施万春的户籍由北京市朝阳区迁入延庆县某村163号。4.2008年2月2日，曹某1、曹某2、曹某3、曹某4、曹某5签署《商量决定》，载明：“关于我家房屋收回产权一事：经家庭成员：姐曹某1、大弟曹某2、二弟曹某3、三弟曹某5、妹曹某4商量决定收回房屋产权后，全权由曹卫军一人所得。其余姐妹没有任何意见，再也不为房产权而争执及上诉。决定的产权归曹卫军一人所得，其余姐妹决不后悔”。经询问，李淑英及曹某1、曹某2、曹某3、曹某4、曹某5均认可该决定的真实性。5.诉讼中，经法院向双方当事人释明，均同意法院先就涉案协议的效力作出处理，其他事项双方另行解决。上述事实，有当事人陈述、买卖房屋协议书复印件、《证明》、《商量决定》、某村委会证明、（2008）延民初字第00246号笔录、延庆县房屋所有证、户口本、照片等证据在案佐证。一审法院认为，诉争房屋买卖合同应属无效，理由如下：1.根据1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，施万春系城镇居民，根据上述规定，1999年1月1日以后城镇居民无资格取得农民的住宅，有关部门在2001年为施万春办理房产证的行为明显违反了上述规定。2.1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第（一）项规定：“需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地”。第三款规定：“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有土地建造住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理”。本案中，施万春不属于回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，故根据上述规定，其亦不能取得集体所有土地建造房屋。3.认定某人是否为集体经济组织成员，不能单凭村民委员会提出书面证明材料或个别村民的证人证言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的客观证据，或者是否有加入该集体经济组织的相关记载或文件，或者该人是否存在应当成为该集体经济组织成员的特定事实。本案中，根据现有证据无法证明施万春系某村集体经济组织成员。综上，对于施万春提出其取得诉争房屋的房屋所有证以及户籍迁入某村、享受村民待遇的抗辩意见，法院不予采信。曹卫军起诉要求确认曹卫军与施万春于1998年6月8日签订的买卖房屋协议书无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：确认曹卫军与施万春于1998年6月8日签订的《买卖房屋协议书》无效。二审中，施万春为证明其上诉请求，提交了证据一、发票和完税证明，证据二、房屋买卖合同书，证据三、建设银行个人账户交易明细和流水，证据四、《2019年延庆区农村地区村庄冬季清洁取暖工作实施方案的通知》，证据五、“煤改电”照片，证据六、166号院租房协议和163、166号院煤改电费用收据等证据，曹卫军、李淑英的质证意见为真实性、证明目的均不认可，且证据在一审期间已经存在。本院认为，上述证据不足以证明施万春的上诉主张，部分证据亦不属于二审期间新证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，施万春和曹卫军买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋。施万春在购买涉案房屋时为城镇居民，并非农民集体经济组织成员，因此不具备购买农民宅基地上房屋的主体资格，双方的房屋买卖协议损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于施万春上诉所提相关理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，施万春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由施万春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年五月二十一日法官助理 张 超书 记 员 李佳星