河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初440号原告：袁航，男，1990年10月5日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张小杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：谢卫，男，1969年9月21日出生，汉族，户籍住址河南省孟津县，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张东，河南广文律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳工海集团有限公司，住所：洛阳市洛龙区开元大道与唐坊街交叉口工海国际广场办公楼1号楼29层2902号房。法定代表人：马高生，总经理。委托诉讼代理人：张龙雪，公司员工，特别授权。第三人：河南明鑫置业有限公司，住所：洛阳市经济开发区开元大道26号。法定代表人：刘攀峰，总经理。委托诉讼代理人：仝国锋，河南东方律师事务所律师，特别授权。原告袁航诉被告谢卫、洛阳工海集团有限公司（以下简称工海公司）、第三人河南明鑫置业有限公司（以下简称明鑫公司）执行异议之诉一案，本院2020年3月31日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庭审时向本院明确诉讼请求如下：1、判令不得执行位于洛阳市经济开发区开元大道以北明鑫亿万国际花园3幢101-115共15间房产（商铺）中的第103号房产（商铺），并将该房产恢复至原来状态。2、确认原告与第三人以物抵债的行为有效，原告对上述第103号涉案房产（商铺）享有完全、排他的房产权利。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院在谢卫申请执行明鑫公司涉案房屋进行司法拍卖，原告提出执行异议申请被贵院驳回，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，贵院的拍卖执行措施侵害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告谢卫辩称，1、原告第二项诉求系确认之诉，与其他诉求不属于同一个法律关系，应另行提起诉讼。2、原告与明鑫公司签订的《购房协议书》属无效合同，不能排除本案的正常执行。3、原告虽与明鑫公司签订《购房协议书》，但原告未取得该处房屋归属其本人的生效判决文书。4、本案系执行异议之诉，关于原告与明鑫公司之间用借款抵付房款是否真实有效，原告应先行通过诉讼解决。5、本案诉争房产正在孟津县法院申请执行过程中，答辩人与案外人韩利辉进行诉讼，应当依法中止本案的审理。综上，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告工海公司辩称，1、原告与明鑫公司签订的《购房协议书》为私下签订，未在房产登记部门登记备案，属无效。2、我公司只是谢卫与明鑫公司借款一事的担保人，法院查封的是明鑫公司的资产，与我公司无关。3、明鑫公司与谢卫借款一案对我公司的经营造成了极大的影响，严重阻碍了我公司的正常运营，因此我公司支持法院查封。综上，应依法驳回原告所有诉讼请求。第三人明鑫公司辩称，1、认可原告诉状所述事实。2、购房协议书合法有效，购房协议的签订是双方真实意思表示，并不违反法律规定，房屋所有权应当归原告所有。3、明鑫公司与原告之间之前的债权债务已全部消灭，原告所诉具有事实与法律依据。审理查明：谢卫与明鑫公司等借款担保合同纠纷一案，由洛阳市中级人民法院审理作出（2015）洛民二初字第11号民事判决书，该判决已生效。该案审理中，谢卫申请对明鑫公司的财产采取保全措施，2014年12月29日洛阳市中级人民法院向洛阳市房地产产权产籍监理处发出协助执行通知书，依法对明鑫公司名下位于洛阳市经济开发区开元大道以北明鑫亿万国际花园3幢101-115共15间房产予以查封，期限两年（自2014年12月29日至2016年12月28日）。后谢卫依据（2015）洛民二初字第11号民事判决书申请强制执行明鑫公司等人财产，本院依法作出（2016）豫0322执98号执行裁定书，对上述房产进行拍卖、评估。原告提出执行异议，本院审查后作出（2019）豫0322执异39号执行裁定书，驳回袁航的异议请求。袁航不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉。经审查：袁航（乙方）与明鑫公司（甲方）于2014年10月11日签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》，约定：一、明鑫亿万国际花园项目位于经济开发区××大道北、××、××西，土地证号为洛市国用（2009）第05001679号。该项目规划用地性质为综合。项目所占用的所有土地符合商品房住宅建设用地要求，甲方具有商品房开发资质。二、建设用地规划许可证编号为：地字第4103002009002892号。三、甲方保证所委托的“明鑫亿万国际花园2期住宅项目”设计、施工、监理单位都具备合格资质。四、甲方保证最终产权证建筑面积以房管局测绘的建筑面积为准。五、乙方购买的商品房位于：明鑫亿万国际花园3号楼103商铺，户型建筑面积约为106.99平方米（最终产权面积以房管部门核定为准），该套房屋单价：7500元/㎡，总房价：人民币800000元。六、乙方应在本协议签订当日，根据其所选的付款方式已付清应缴纳的800000元。七、甲方取得《预售房屋许可证》后，由甲方与乙方签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务……九、甲方定于2015年10月24日前，将双方约定的符合国家规定标准的商品房交付乙方使用……。同日，明鑫公司给原告出具收据，载明：收到袁航3#-103商铺部分款50万元，剩余房款30万元在姬姣芬对明鑫公司享有的债权中予以抵扣。协议签订后，明鑫公司即将涉案房产交付给袁航占有、处分。上述事实袁航及明鑫公司均无异议，二被告无证据予以否认，且有相关书证予以证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”依据上述法律规定及本院查明的事实，本院认为，第一、本案中，袁航与明鑫公司名义上签订的购房协议书，实为以房抵债协议，不是该解释中所称的商品房买卖合同，故二被告以袁航与明鑫公司签订的协议违反该解释第二条的强制性规定，应属无效合同的意见本院不予采纳。袁航与明鑫公司签订的涉案协议是双方真实意思的表示，且不违背法律强制性规定，合法有效。第二、原告及明鑫公司均认可在协议签订后即2014年10月11日已将涉案房屋交付原告占有、处分，而涉案房屋被查封的时间为2014年12月29日，被告不认可但无证据推翻该事实，故依据现查明的事实，原告已在人民法院查封前合法占有涉案房屋。第三、袁航与明鑫公司均认可袁航通过以房抵债支付了全部房价的事实，二被告无证据予以否认，本院对此予以确认。第四、因涉案房产一直未能竣工验收，至今无法办理过户手续，袁航对此并无过错。综上，原告提交证据可以形成完整的证据链，证明对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本院对原告第一项中要求不得执行涉案房产的诉讼请求予以支持；原告要求将涉案房产恢复至原来状态，未提交房产原状的证据，且不是执行异议之诉应裁判的内容，故原告该诉求本院不予支持。关于被告对原告第二项诉求的辩解，本院认为，原告第二项诉求属确认之诉，人民法院在审理执行异议之诉案件中，应当查明原告与第三人以物抵债的行为或协议是否有效，行为或协议有效是支持原告诉讼请求的前提条件，原告该诉讼请求与本案裁判结果存在关联性及审查必要性，应在本案诉讼中一并确认，故对被告认为不属同一法律关系，不应在本案中一并裁判的辩解意见不予采纳。原告与第三人的以物抵债行为是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，该行为有效，原告对涉案房产享有完全、排他的房产权利，故原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。被告谢卫辩称，本案应以本院审理的谢卫与韩利辉债权转让纠纷一案的审理结果为依据，应依法中止。本院审查后认为，本案的裁判与被告所称未决案件并无关联性，被告所称未决案件中韩利辉并非涉案诉讼、保全、裁判、执行一案中的当事人，被告所称未决案件因是债权转让纠纷，并不影响本案的裁判，被告辩解不符合中止案件的法律规定，故本院对被告谢卫该意见不予采纳。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于洛阳市经济开发区开元大道以北明鑫亿万国际花园3幢101-115共15间房产（商铺）中的第103号房产（商铺）。二、原告袁航与第三人河南明鑫置业有限公司底物抵债的行为有效，原告袁航对上述第103号房产（商铺）享有完全、排他的房产权利。三、驳回原告袁航的其他诉讼请求。本案受理费11800元，由原告袁航负担100元，被告谢卫负担11700元。被告负担的部分，限其于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期本院移交强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  臧梦华人民陪审员  许干周人民陪审员  宋章元二〇二〇年五月八日书 记 员  盛晓静