河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初21号原告：贾顶全，男，1967年2月3日出生，汉族，住遂平县。原告：沈桂梅，女，1970年7月15日出生，汉族，住遂平县，系贾顶全妻子。二原告共同委托诉讼代理人：杜贺岭，驻马店市遂平县汝河法律服务所法律工作者。被告：李爱勤，女，1962年8月15日出生，汉族，住遂平县。委托诉讼代理人：邵兴旺，河南展志律师事务所律师。原告贾顶全、沈桂梅与被告李爱勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾顶全、沈桂梅及二原告共同委托诉讼代理人杜贺岭，被告李爱勤及委托诉讼代理人邵兴旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾顶全、沈桂梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告李爱勤偿还所欠原告的购房款柒万伍仟元（75000元）及利息肆万伍仟元（45000元）、违约金伍万元（5000元）共计壹拾柒万元（170000元）；2.由被告承担本案诉讼费用；事实与理由：2014年2月，被告李爱勤找到我后，要求购买我个人独资兴建的一栋上下两层的住宅楼，面积约94平方米，以16万元价格卖给李爱勤；她当时说钱没凑齐，先行支付8万元，下余8万元于2014年年底付清；我们双方达成共识后签订了协议，在李爱勤的要求下，又作了公证。协议执行中，经过我们不间断的催要，被告李爱勤于2015年下半年还款5000元后，至今不履行协议。2019年12月2日我们再次向其催要欠款时，李爱勤还是以“家里老出事，××”为由拒不还款。房子被告已装修入住5年，儿子已娶妻生子，却一拖再拖，拒不偿还欠款。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李爱勤辩称：一、原告交付的房屋存在严重质量问题，经通知原告进行维修，原告置之不理，给我带来极大的经济损失。双方所签合同第四条约定：“房屋的质量为屋顶漏水或确因质量问题的，甲方（原告）负全部责任，除维修外，多赔付乙方5倍损失（修房款），直至乙方满意为止，期限10年。另：甲方负责乙方的维修10年，若出现质量问题，10年后甲方负责维修，但不再承担赔偿责任。”可是原告交付的房屋在我装修后马上就发现漏雨了，我多次要求原告进行维修，原告仅同他人的房屋一起，给我维修了房檐，房顶没有进行维修。2014年夏，房屋漏雨严重，我多次联系原告，可原告一拖再拖，至今没有给我进行维修，漏雨严重到下线管里都是雨水，屋里的金属制品都带电，不仅损坏了家电，我的孙子还差一点发生触电事故。二、双方在合同第二条约定：“甲方售给乙方房屋后，甲方负责在法律部门办理公证手续，费用由甲方全额支付。”可双方签订合同后，甲方并没有履行该义务，仅在2014年3月中旬交给了我一份不符合合同约定的遂平县公证处公证的授权我领取房屋拆迁补偿款的“委托书”。三、双方签订合同后，至今不能办理过户手续，原因就是原告没有房屋所有权证书，原告于2014年3月交付我的仅是一份遂平县食品厂在灈阳镇老街234号的于1988年7月8日颁发的证号为遂公房证字第000452号的房屋所有权证复印件，该复印件与房屋状况明显不符，与原告自称是其所有的房屋的情况不符。我询问原告，原告仅解释说房屋是别人的房改房屋，翻建是由他建设的，让我放心，所有权没有争议，我要求他给我办理房产证；原告称以后找熟人给我办理，办不了房产证，剩下的房款其一分钱也不收取。综上，我认为，原告交付我的房屋不符合合同约定，不仅存在严重的质量问题，而且房屋还不能办理过户手续，合同约定的办理公证手续的义务原告也没有履行。办理过户手续，是原告基于其卖房行为的一个附随义务，原告不履行明显也是严重的违约行为。我国合同法第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告交付的房屋存在漏雨的质量问题，且不履行合同约定的维修义务，依照约定应办理公证手续不予办理，以及因原告的原因其所交付的房屋不能办理房屋所有权登记手续。综上，原告要求给付下余房款的请求，不应得到支持，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月26日，原告贾顶全、沈桂梅作为甲方与被告李爱勤（乙方）签订“售房协议书”一份，内容：“甲乙双方经协商将位于建设路西段的食品厂院内的壹套住房售给乙方（甲方为售房者，乙方为购房者），本协议经甲乙双方签字后，即可生效（包括款付清为止）。一、甲方将位于建设路西段的一幢上下壹套面积为94平方米的现房售给乙方，售价为人民币壹拾陆万元整（分两次付清，第一次付清捌万元整，第二次付清下余捌万元整，2014年底全部付清）。二、甲方将售给乙方的房屋后，甲方负责在法律部门办理公证手续，费用由甲方全额支付。三、此房屋经乙方购买后，和甲方不再有任何关系，甲方不得以任何理由阻碍乙方使用（包括乙方的转让、抵押、出售等），甲方的原有债权和债务和乙方没有任何关系。四、房屋的质量为屋顶漏水，或确因质量问题的，甲方负全部责任，除维修外，多赔付乙方的5倍损失（修房款），直至乙方满意为止，期限为10年。（另外：甲方负责乙方的维修为10年，若出现质量问题的，10年后甲方负责维修，但不再承担赔偿责任。）五、甲方售给乙方的房屋，水表、电表全部为零，由甲方负责过户给乙方为准。六、乙方在装修中，不得改变楼房的主墙、承重墙，若需要改变，需要提前告知甲方。七、本协议在履行中，除第四条属于长期执行外，其他条款已履行完毕后，此条款自行失效。八、协议生效后，若任何一方违反本协议的，须赔付另一方经济损失伍万元。九、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，公证部门一份，本协议最终解释权归甲方所有。”，该协议上有原告贾顶全、沈桂梅签名，被告李爱勤签名。协议签订当日，被告李爱勤支付贾顶全购房款80000元，贾顶全向李爱勤出具收条一份，内容为“收条今收到李爱勤购房款现金捌万圆整收款人：贾顶全2014年2月26日”。2014年3月13日，贾顶全、沈桂梅办理了（2014）遂证民字第134号公证书，内容“公证事项：签名兹证明沈桂梅、贾顶全于二〇一四年三月十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印”；《委托书》的具体内容“我与贾顶全是夫妻关系，我们在遂平县灈阳镇××（××遂平县食品厂）有一套房产（无证），现特委托李爱勤代为我们办理如下事项：一、代为我们领取房屋拆迁补偿款。二、受托人无转委托权。受托人为办理上述委托事项而签署的相关文件，我们均予以承认。此委托不可撤销”。后原告向被告李爱勤交付房产所有权证（遂公房证字第000452号）复印件一份，该证载明“驻马店地区房产所有权证遂公房证字第000452号右列之房产，根据所有权单位遂平县食品厂申请，审查属实。特发此证。凭此证管业和使用。遂平县人民政府（章）发证机关：遂平县城镇房屋产权登记发证领导小组一九八八年七月十八日房屋状况产权单位：遂平县食品厂地址：灈阳镇老街234号房屋座落：灈阳镇老街产业种类：全民产权来源：自建编号113结构：砖木层数：平间数：4建筑面积住宅：74.4备注：住房”。2015年8月15日，被告李爱勤向原告贾顶全支付购房款5000元，原告贾顶全向李爱勤出具收条一份，内容为“今收到李爱琴购房款伍仟圆整2015年8月15日贾顶全”。后原告找被告李爱勤催要下欠房款75000元，被告李爱勤一直未予支付。2020年1月7日，原告贾顶全、沈桂梅起诉来院，请求被告李爱勤支付所欠购房款75000元及利息、违约金等共计170000元；被告李爱勤以原告交付的房屋存在质量问题；原告应办理公证手续不予办理；原告所交付的房屋不能办理房屋所有权登记手续等为由予以抗辩，拒绝支付下欠原告房款。原被告双方酿成纠纷，以致成讼。上为本案事实。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的售房协议书、公证书、微信记录、证人证言、一本通/绿卡通交易明细（客户）单，被告提供的收条、驻马店地区房产所有权证（复印件）、照片等书面证据材料，业经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、原被告之间签订的“售房协议书”是否有效？2、原告据协议书主张的购房款75000元及原告请求的利息45000元、违约金50000元，是否有事实依据和法律依据？关于原被告之间签订的“售房协议书”是否有效的问题；被告认可该协议是双方自愿签订，该协议书是原被告双方的真实意思表示；现被告认为原告出售给其的房产不具有房屋所有权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（一）……（六）未依法登记领取权属证书的……”的有关规定，故其不应支付下欠房款。本院认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原被告之间签订的“售房协议书”应为有效，双方依约享有合同权利并履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用的原则”，即合同双方行使权利、履行义务时必须具备诚实、善良的内心状态的要求。原告依约将案涉房屋交付被告，被告自2014年居住至今，理应按合同约定履行义务（支付剩余房款75000元）。被告辩称案涉房屋漏雨，存在质量问题；本院认为，被告可依合同约定另行主张权利，不能以此为由，拒绝支付下欠房款。关于原告请求的利息45000元及违约金50000元是否符合法律规定的问题。本院认为，原告提供的银行贷款交易明细仅能证明原告贷款的事实，该证据不能作为其向被告主张利息损失45000元的依据；原告依据双方签订的“售房协议书”中第八条“协议生效后，若任何一方违反本协议的，须赔付另一方经济损失伍万元”之规定，据此要求被告支付违约金50000元，与协议约定不符，但依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，原告可向被告主张逾期付款损失。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布货币市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案逾期付款损失应当以75000元为本金，支付自2015年8月15日（最后一次付款之日）起至所欠房款全部清偿完毕之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的货币市场报价利率计算利息。综上，为维护交易安全，倡导诚实守信的行为准则，依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第一百零九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李爱勤自本判决生效之日起十日内支付原告贾顶全、沈桂梅购房款75000元及利息（利息以75000元为基数，自2015年8月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至欠款全部清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的货币市场报价利率计算）；二、驳回原告贾顶全、沈桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，由被告李爱勤负担。案件受理费原告已预交，被告李爱勤于本判决生效之日起十日内径行支付原告贾顶全、沈桂梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  韩 凌审 判 员  张 剑人民陪审员  席俊丽二〇二〇年五月十三日书 记 员  刘美珠