四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18609号 上诉人（原审原告）：董兵，男，1973年3月25日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：冯菊梅，四川科通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高春玲，女，1979年3月31日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谭世勇，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人：罗兴礼，男，1963年4月12日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原审第三人：绵阳市大帝商品混凝土有限责任公司，住所地：四川省绵阳市游仙区小枧沟镇惠安路6号。 法定代表人：罗兴礼，职务不详。 原审第三人：罗荆，男，1987年4月29日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原审第三人：曾家明，男，1962年6月11日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：卓庆林，男，1963年4月5日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原审第三人：王先勇，男，1966年6月13日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人董兵因与被上诉人高春玲、原审第三人绵阳市大帝商品混凝土有限责任公司（以下简称大帝公司）、罗兴礼、罗荆、曾家明、卓庆林、王先勇案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董兵上诉请求：撤销一审判决，改判：1.解除冻结办理第三人罗兴礼在四川荣府置地发展有限公司（以下简称荣府置地公司）购买的位于绵阳市游仙区（以下简称案涉房屋）购买合同的变更、解除、抵押等涉及前述房屋权属处置的行为和手续；2.解除暂停为上述房屋办理产权所需手续（包括但不限于出具证明、票据、盖章等）。事实与理由：本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，董兵的权利可以排除执行。一、董兵与罗兴礼于2016年4月23日就已签订《房屋买卖合同》；二、董兵在法院查封之前已合法收取该房屋租金，应视为罗兴礼将房屋移交给董兵。案涉房屋系商铺，已经出租，董兵无法让租户腾退房屋，但董兵与罗兴礼签订《房屋买卖合同》后，罗兴礼已将全部购房合同、票据移交给董兵，董兵也开始收取该商铺租金，证明案涉房屋已经移交给董兵；三、签订《房屋买卖合同》后，董兵又与绵阳市游仙区小枧沟镇一心村村民委员会等签订《债权债务转让协议》，将游仙区小枧沟镇一心村村民委员会转账给罗兴礼名下大帝公司的300万元及产生的利息45万元债务受让到自己名下，以此付清应支付给罗兴礼的购房款345万元，可见董兵已付清全部购房款。四、案涉房屋未过户至董兵名下并非董兵原因。在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋尚不具备过户条件，后又被法院查封、冻结办理相关手续，至今未能办理相关产权登记、转移手续，但并非董兵原因。五、董兵提交的《收条》系大帝公司向他人出具的收条，载明收到一心村村民委员会转账300万元的事实，并非大帝公司向人民法院出具的证明，一审以该《收条》无单位负责人签名，也无制作人签名为由不予采信，不符合法律规定。董兵在一审中虽未提交《借款协议》《债权债务转让协议》原件，系当时董兵未找到原件，现董兵已找回原件，可在二审中提交以查明事实。六、一心村原来的村支书将村里的资金对外进行借款，包括向罗兴礼和大帝公司的借款，后来因为发放借款的手续不完善和借款没有偿还，导致一心村村支书涉嫌犯罪，一心村为了挽回损失，要求大帝公司偿还借款本息300万元，即本案所涉债务，当时大帝公司和罗兴礼偿还不能，就将案涉房屋作价转让给了董兵，由董兵负责偿还一心村的借款本息，该事实在2016年检察机关对一心村原村支书调查过程中也形成了相应的笔录。一心村、董兵、罗兴礼均到检察机关作了相应陈述。故董兵提交的证据真实有效，未侵犯其他债权人的利益。 高春玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、《房屋买卖合同》违反法律规定，应为无效合同。案涉房屋不仅未领取权属证书，也无备案登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，不能转让。二、《房屋买卖合同》的转让对价不存在，本质上是罗兴礼将自身房产无偿转让给董兵，是规避债务的行为。（2018）川0106执异53、54号《执行裁定书》查明罗兴礼所述其对一心村村委会所负债务的债务人是赵泽敏，而非罗兴礼，故《房屋买卖合同》约定的转让对价“董兵承受罗兴礼对一心村村委会所负债务”不成立，转让对价为虚构。且董兵如真受让了该债务，董兵应根据双方合同约定向一心村村民委员会偿还该笔债务，但董兵未提供任何转账凭证等证据证明其已按约定偿还，即无证据证明董兵支付了房款。三、董兵未在法院查封案涉房屋前合法占有该不动产。案涉房屋目前是出租状态，董兵未提供任何证据证明其在法院查封前已取得案涉房屋的使用权或收益权，未合法占有案涉房屋。四、案涉房屋未办理产权证的原因是董兵自身原因，在董兵与罗兴礼签订《房屋买卖合同》时，董兵明知罗兴礼没有产权证书，其对房屋后续产权办理存在的风险已有预判，应承担相应后果。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应排除执行。 罗兴礼、大帝公司述称，一、罗兴礼与董兵于2016年4月23日签订的《房屋买卖合同》真实，协议里约定的罗兴礼于2015年4月27日向一心村村民委员会借款300万元即指赵泽敏2015年4月20日向一心村的借款，赵泽敏是大帝公司员工，代表罗兴礼和大帝公司向一心村借款，该债务真实。二、罗兴礼将案涉房屋转让给董兵是因为大帝公司在此前已经向一心村借了200万元，无法继续以大帝公司名义借款，故以赵泽敏的名义代大帝公司向一心村借款。2015年年底的时候一心村村书记接受调查，要求不再借款，就让董兵把这个事情抗一下，罗兴礼就将案涉房屋以房屋买卖合同形式转让给董兵。三、案涉房屋在高春玲申请查封之前已经转让给董兵了，当时的手续和转让合同都可以做司法鉴定。没有过户的原因是因罗兴礼之子罗荆在荣府置地公司销售部小区租了一个门面，当时拖欠了一百余万元的租金没有支付，荣府置地公司就一直拖着未为罗兴礼办理商铺登记的手续，高春玲申请查封已经是在与董兵交易发生之后。 罗荆未发表意见。 曾家明未发表意见。 卓庆林未发表意见。 王先勇未发表意见。 董兵向一审法院起诉请求：1.停止办理罗兴礼在四川荣府置地发展有限公司购买的位于绵阳市游仙区购买合同的变更、解除、抵押等涉及前述房屋权属处置的行为和手续；2.解除暂停为上述房屋办理产权所需手续（包括但不限于出具证明、票据、盖章等）。 一审法院判决：驳回董兵的诉讼请求。一审案件受理费100元，由董兵负担。公告费260元及后续公告费由董兵负担。 二审中，董兵向本院提交如下新证据：转款凭证。拟证明一心村村民委员会与大帝公司的借贷关系真实有效。高春玲发表质证意见称，对转款凭证的真实性认可，关联性不认可，转款凭证的付款时间是2014年8月，而借款协议日期是2015年4月20日，收条也是2015年5月1日，明显是先付款，后面为了应对本案而制作的借款协议和收条。转款凭证的收款方是大帝公司而非罗兴礼，大帝公司也仅是为赵泽敏指定的收款方，相应的借款关系是一心村村民委员会与赵泽敏建立的，而非与大帝公司建立，更非与罗兴礼建立的。本院认为，转账凭证与本案缺乏关联性，本院对《转账凭证》不予采信。 二审中，各方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董兵提出的异议不符合上述规定的情形，不能排除执行，具体理由如下：首先，董兵与罗兴礼虽然认可双方订立了《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》并未在房管局进行备案登记，签订时间无其他证据予以佐证。其次，董兵提交的证据不能证明其已支付全部价款。《房屋买卖合同》第三条约定付款方式为罗兴礼将案涉房屋作价345万元出售给董兵，由董兵承受罗兴礼对绵阳市游仙区小枧沟镇一心村村民委员的债务。但董兵提交的《债权债务转让协议》真实性无法核实，且债务转让方为赵泽敏而非罗兴礼，不能证明董兵受让了罗兴礼的债务。董兵本人在二审中也明确陈述其并没有按照《房屋买卖合同》和《债权债务转让协议》的约定，向一心村村民委员会支付345万元。故综上，董兵未支付案涉房屋的价款。再次，董兵并未在法院查封之前合法占有案涉房屋。董兵上诉主张其在法院查封之前已合法收取案涉房屋租金，但董兵本人在二审中明确陈述其无证据证明其实际占有案涉房屋，其陈述其与罗兴礼口头约定自2016年4月23日签订《房屋买卖合同》后，五年内均由罗兴礼收取案涉房屋租金作为生活费。该陈述与其上诉状内容自相矛盾。本院对董兵该上诉理由不予采纳。综上，董兵提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，故本院对董兵的上诉请求不予支持。 综上，董兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13529.72元，由上诉人董兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗健文 审 判 员 张艳秋 审 判 员 陈进梅 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 何鸿卓 书 记 员 许利华