北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3196号上诉人（原审被告）：赵大永，男，1971年8月16日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：赵蒙蒙（赵大永之女），住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：北京大堡酒吧有限公司，住所北京市密云区古北口镇司马台十一区1-4号。法定代表人：李莹莹，董事长。委托诉讼代理人：严海龙，男，北京大堡酒吧有限公司员工。上诉人赵大永因与被上诉人北京大堡酒吧有限公司（以下简称大堡酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初6566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法由审判员杨淑敏独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人赵大永及其委托诉讼代理人赵蒙蒙，被上诉人大堡酒吧之委托诉讼代理人严海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵大永上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回大堡酒吧的一审全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费均由大堡酒吧负担。事实和理由：一、本案争议焦点为赵大永是否怠于履行维修义务且是否构成了根本违约，大堡酒吧是否有权行使约定解除权，大堡酒吧行使约定解除权是否合法及是否符合诚实信用原则，大堡酒吧行使约定解除权的法律后果。大堡酒吧的起诉理由及一审判决的查明内容、本院认为说理内容不足以证明赵大永怠于履行维修义务，房屋存在的问题并不足以影响居住使用，赵大永未构成租赁合同规定的根本违约，因大堡酒吧举证不能，其应当承担不利后果，大堡酒吧没有事实依据、法律依据行使约定解除权。二、大堡酒吧并未直接告知赵大永解除租赁合同，并未在行使解除权的第一时间交还电卡及房门钥匙，二者时间跨度达数月。三、如果大堡酒吧行使约定解除权有事实和法律依据，合同解除的后果应当从交还电卡及门钥匙起算，而不能从大堡酒吧搬走东西或者口头告知起算。作为常识判断，解除合同的承租人必然第一时间向房东交还电卡和钥匙，可以让出租人尽快将租赁物盘活创造价值，赵大永有理由相信大堡酒吧持有电卡及门钥匙的行为是继续维持履行租赁合同。若法院认定解除租赁合同，实际履行的租赁期应当计算至2019年12月18日即大堡酒吧交还了电卡和房门钥匙，按此节点评判赵大永应返还的金额。大堡酒吧辩称，同意一审判决，不同意赵大永的上诉请求。大堡酒吧向一审法院起诉请求,1.确认大堡酒吧、赵大永签订的房屋租赁合同于2019年3月18日解除；2.赵大永返还大堡酒吧第二年租金4.8万元；3.大堡酒吧已支付的设备安装和维修费2万元由赵大永承担；4.赵大永承担本案诉讼费。一审法院认定事实：大堡酒吧租用赵大永的房屋作为其公司员工宿舍，双方达成协议，2017年8月7日，大堡酒吧职员邵利伟（已离职）与赵大永签订了《房屋租赁合同》，合同载明：出租方：赵大永（甲方）；承租方：邵利伟（乙方）。第一条出租房屋基本情况：甲方房屋坐落于北京市密云区×号，房屋结构为民房，建筑面积150平方米，使用面积100平方米，甲方将该房屋出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限：租赁期限为5年，自2018年3月18日甲方将房屋交付乙方使用起至2023年3月18日止。第三条租金、交纳期限和交纳方式：1．甲乙双方议定出租房屋租金为每年人民币肆万捌仟元整，第一次交付2年租金人民币玖万陆仟元整。第二年交付租金人民币肆万捌仟元整，第四年缴清人民币肆万捌仟元整。租金为期5年不作调整。2．乙方应于本合同生效之日起向甲方支付租金人民币玖万陆仟元整。3．乙方向甲方支付肆仟元整押金（保证金）。《房屋租赁合同》第七条，出租房屋修缮和使用条款约定：1．甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。2．乙方向甲方提出出租房屋维修请求后，甲方应及时提供维修服务，但对乙方的装饰装修部分甲方不负有修缮的义务。3．乙方应合理使用出租房屋及其附属设施。因乙方管理使用不当造成房屋及其附属设施的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿甲方损失。《房屋租赁合同》第九条，合同的变更、解除和终止条款约定：1．租赁期间，甲乙双方可以协商变更或解除本合同。2．有下列情形之一，甲方有权解除本合同并提前30日书面通知乙方，收回出租房屋：⑴乙方不交付或者不按时交付租金达1个月以上；⑵乙方所欠各项费用达壹万元以上；⑶未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；⑷乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋设备严重损坏的；⑸未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租给第三人的；⑹乙方在出租房屋进行违法活动的。3．有下列情形之一，乙方有权解除本合同并提前30日书面通知甲方：……⑵甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋的。⑶租赁期满或合同解除，乙方必须按期搬出自有物件，将出租房屋退还甲方。《房屋租赁合同》第十条违约责任条款约定：1．甲方违约责任。甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方对出租房屋进行维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证。乙方违约责任，乙方违反合同约定提前解除合同，向甲方支付壹万元整违约金。赵大永在出租方处签字并按捺手印，大堡酒吧在承租方处加盖公章，代理人邵利伟签字按捺手印。合同签订后，大堡酒吧向赵大永交付了二年的房屋租金9.6万元，赵大永认可。大堡酒吧称合同签订当日，交纳赵大永押金（保证金）4000元，赵大永对此予以否认，大堡酒吧未提供交纳押金的证据。大堡酒吧称在租赁期间，因承租的房屋部分无暖气，用水不方便，经与赵大永协商后，加装了暖气，安装了水桶（储水罐），赵大永认可大堡酒吧加装了暖气，安装了储水罐；大堡酒吧称因租住的房屋污水排放不畅，屋内返潮严重，造成墙皮脱落，热水器用不了，灯泡、线路老化，无法继续居住，2019年3月12日，大堡酒吧员工搬出租住的房屋，并在搬出之前电话通知了赵大永。赵大永对此不认可，称大堡酒吧搬进去时，提出水井不行（污水井）、要求拆炕、煤改电，其都给做了，屋子没电是大堡酒吧的人私自改电造成，墙皮脱落确实存在，是大堡酒吧的人居住过多，将水桶（即储水罐）放到屋内造成返潮、墙皮脱落现象出现。大堡酒吧搬走时并未告知其，2019年3月15日，是其母亲打电话告知的大堡酒吧员工搬走了，问搬走的原因，大堡酒吧的人说因房屋掉皮、返潮所以搬走了。赵大永称2019年清明节后，大堡酒吧的李莹莹找其要求退还租金。对双方的争议，经一审法院现场勘查，赵大永出租的房屋系其自行改建，大堡酒吧租赁后，为解决冬季取暖问题，经与赵大永协商后大堡酒吧加装了暖气；赵大永原有的储水罐在院中放置，储水容积量小，冬季结冰影响使用，经与赵大永协商后，大堡酒吧自行购置了储水罐安装在一层客厅；一层的房间原有一个火炕，因返潮，经协商后赵大永找人拆除；原有排放生活污水的污水井无法满足需要，经协商后赵大永找人又挖了一个污水排放井。2019年3月12日，因赵大永出租的房屋一、二层均存在返潮墙皮脱落现象（一层较二层严重），影响居住，大堡酒吧员工搬出租住的房屋，但未按照协议约定采用书面形式通知赵大永。赵大永认可大堡酒吧员工搬出后，曾找其协商退还预交的房租。因双方协商未果，2019年5月20日，大堡酒吧向一审法院递交起诉状，要求确认与赵大永解除房屋租赁合同，退还租金及支付的维修费、安装费。诉讼期间，大堡酒吧称其在租住期间投入维修、安装费用2万元，赵大永对此不认可，大堡酒吧未提供其支付维修、安装费用的证据。赵大永称大堡酒吧租赁期间其按要求拆炕、挖下水井花费1万元，提供证人证言，大堡酒吧认可赵大永改造了污水井、拆炕，但不认可支出的费用。经调解，双方未能就退还租金一事达成协议。另查，2019年12月18日，大堡酒吧已将租住的赵大永房屋电卡及房门钥匙归还。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。大堡酒吧与赵大永签订房屋租赁合同，均系双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。大堡酒吧租用赵大永的房屋作为员工宿舍，但根据庭审调查和一审法院现场勘查，赵大永出租的房屋确实存在返潮、墙皮脱落等现象，且个别房间较为严重，对居住造成影响，其余生活设施亦存在不同程度的瑕疵。这些现象的存在，是导致大堡酒吧搬出租住的房屋，解除租赁合同的原因。赵大永作为出租人，对出租的房屋负有维修保养的义务；本案双方签订的《房屋租赁合同》，约定乙方在甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋的情形下有权单方解除合同，但应提前30日书面通知甲方。大堡酒吧未提供证据证明其已提前30日书面通知赵大永解除租赁合同，应承担举证不力的后果，故一审法院认定大堡酒吧未按合同约定提前30日书面通知赵大永解除房屋租赁合同，应承担未提前30日通知赵大永解除房屋租赁合同期间的房屋租金；一审法院确认双方的房屋租赁合同自2019年4月18日起解除，大堡酒吧已预付给赵大永的租金应当扣除2019年3月18日至2019年4月18日期间的租金后予以返还；关于大堡酒吧要求赵大永支付设备安装和维修费2万元，房屋租赁合同中约定甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方对出租房屋进行维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证。大堡酒吧公司对此项诉讼请求未提交证据，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条之规定，判决：一、北京大堡酒吧有限公司与赵大永的房屋租赁合同自二〇一九年四月十八日解除。二、判决生效之日起七日内，赵大永退还北京大堡酒吧有限公司房屋租金四万四千元。三、驳回北京大堡酒吧有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，赵大永提交了北京依家园民俗饭庄的营业执照和税务登记证复印件，证明其在与大堡酒吧签订合约之前房屋是完整的，并且符合民俗饭庄的标准要求。大堡酒吧认可该证据的真实性，主张其当时租赁时确实符合开农家院的标准，但使用的时候有损伤，不是大堡酒吧故意损坏的。二审期间，大堡酒吧未提交证据。本院认为，大堡酒吧对赵大永二审期间提交的上述证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，但赵大永主张的该证据的证明内容与本案双方当事人的争议焦点无关，故本院对上述证据在本案中的证明力不予认定。本院二审另查明，大堡酒吧主张其搬离案涉房屋时，因未找到案涉房屋的钥匙和电卡，故未向赵大永返还，后大堡酒吧找到了钥匙和电卡，并于2019年12月18日将其交给赵大永。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，赵大永与大堡酒吧签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属有效，一审法院对其效力认定正确，本院二审予以确认。根据双方当事人的诉辩意见及本案案情，本案二审的争议焦点为：1.大堡酒吧是否有权解除案涉租赁合同及合同解除时间；2.赵大永应当退还大堡酒吧的房屋租金数额。关于争议焦点1，本案中，案涉《房屋租赁合同》载明大堡酒吧租赁案涉房屋系居住使用，且根据双方《房屋租赁合同》的约定，赵大永作为出租人负有对租赁的房屋进行维修保养的义务。根据一审法院现场勘查的情况，案涉租赁房屋存在返潮、墙皮脱落等现象，且个别房间较为严重，对居住造成影响，其余生活设施亦存在不同程度的瑕疵。案涉《房屋租赁合同》约定大堡酒吧在赵大永违反本合同约定、不承担维修责任，使大堡酒吧无法继续使用出租房屋的情形下，大堡酒吧有权单方解除合同。案涉房屋存在上述问题，导致大堡酒吧无法正常居住使用，且赵大永未对上述问题进行妥善维修，大堡酒吧依据案涉《房屋租赁合同》享有解除权。关于合同解除的时间，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，大堡酒吧单方解除合同，应提前30日书面通知赵大永。但大堡酒吧未提交证据证明其已根据上述约定书面通知赵大永解除租赁合同，赵大永亦不认可收到了大堡酒吧的书面解除通知。但赵大永认可其母亲于2019年3月15日已告知其大堡酒吧已经搬走，且其于2019年3月18日向大堡酒吧催要租金时，大堡酒吧业已明确表示因租赁房屋存在问题，不再续租。根据以上事实，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年4月18日解除并无不当，本院二审对此予以维持。关于争议焦点2，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《房屋租赁合同》于2019年4月18日解除，赵大永应将合同解除后的剩余租金退还大堡酒吧。关于应退还租金的数额，大堡酒吧主张行使约定解除权，并于2019年3月12日搬离了租赁房屋，其应当将其持有的租赁房屋的电卡及门钥匙及时返还出租人。根据法院查明的事实，双方当事人均认可大堡酒吧在其行使合同解除权后未及时将房屋钥匙和使用该房屋所需电卡交给赵大永，其于2019年12月18日才将案涉租赁房屋的电卡及房门钥匙归还赵大永，距大堡酒吧搬离案涉租赁房屋业已九个月，且其系自身原因导致赵大永在合同解除后未能及时收回房屋钥匙和电卡。大堡酒吧搬离案涉租赁房屋后未及时向出租人返还房屋电卡及房门钥匙，势必影响出租人直接使用或者另行出租案涉房屋。此外，赵大永作为出租人，因其未妥善履行对案涉房屋的修缮义务导致承租人无法居住使用房屋以致合同解除，且其亦未在承租人搬离案涉房屋后及时向承租人要求返还房屋的电卡及房门钥匙。因此双方对于案涉房屋自租赁合同解除后至承租人实际返还房屋电卡及房门钥匙期间案涉房屋不能被有效利用均有过错，该期间的租金应当由双方共同承担。本院根据本案案情，酌情确定赵大永与大堡酒吧对上述期间的租金各承担一半。综上，赵大永应当退还大堡酒吧的租金数额为28000元。一审法院判决关于赵大永应退还大堡酒吧的租金数额有误，本院二审予以纠正。综上所述，赵大永的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2020）京0118民初6566号民事判决第一项；二、撤销北京市密云区人民法院（2020）京0118民初6566号民事判决第二项、第三项；三、赵大永于本判决生效之日起七日内退还北京大堡酒吧有限公司房屋租金28000元；四、驳回北京大堡酒吧有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费750元，由北京大堡酒吧有限公司负担400元（已交纳），由赵大永负担350元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费900元，由北京大堡酒吧有限公司负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由赵大永负担700元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年五月二十八日法官助理 石艳明书 记 员 李星月