贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1362号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何成，系该公司员工。 被告：陈勇，男，1980年8月24日出生，仡佬族，大专文化，贵州省正安县人，住正安县，系中国电信正安分公司员工。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告陈勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何成、被告陈勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2250元、违约金225元、资料打印费35元，共计2510元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2012年经开发商委托，与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并从2012年8月起，原告为东方新城的福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、德盛苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑小区提供物业管理服务，如小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，垃圾清运、草坪花草树木养护供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告为锦绣苑小区8栋1单元201号房屋业主，房屋面积为100.14m2，欠费时间：2014年2月2日至2017年10月30日，欠费金额2250元（共计44个月28天，按0.5元/月/m2收取）。被告得到原告提供的物业服务，至今未向原告交纳上述期间的物业服务费，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据；1、《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》各1份，证明原告与七治房地产开发有限公司正安分公司签订的二份物业服务合同对业主均具有约束力。2、《整改落实验收报告》1份，证明原告已对被告所在小区进行了线路检修、水池清洗、绿化带枯枝杂草清理、垃圾清运等整改，并经小区业主委员会验收的事实。3、《酷业物业公司撤出公告》1份，证明原告于2017年10月31日撤出该小区的事实；3、正安县人民法院（2017）黔0324民初1665号判决书1份，证明原告提供的物业服务已得到生效法律文书认可的事实。 被告陈勇辩称：原告于2014年没有经东方新城锦绣苑小区业主委员会授权许可进驻小区进行管护，属非法。原告在小区管理中也没有履行《物业管理条例》，对小区内的违搭违建未有效阻止和跟进相关部门拆违，更没有对搭建物上垃圾进行清扫，导致搭建物上垃圾遍布。给被告的生活环境造成破坏和污染，居住安全受到威胁，对被告及其家庭成员造成精神伤害。致被告及其家人不能正常入住。二是因卫生和噪音影响被告房屋出租，造成被告的经济损失。故请求驳回原告的诉讼请求，由原告支付被告环境污染精神抚慰金18250元、房租损失费1万元、资料费33元、误工费200元共计18484元和本案相关费用。为证明自己的抗辩主张，被告陈勇向本院提供了照片3张，证明原告对小区内的违搭违建未及时制止，被告楼下违搭棚上垃圾成堆，影响被告一家正常生活的事实。 综合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房开公司（甲方）选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供前期物业管理服务事宜，包括对房屋建筑共用部分的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，公共绿地的养护和管理，车辆停放的管理等。物业服务收费实行包干制。服务期限自2012年8月8日至2014年8月7日止。由业主或物业使用人按多层住宅多层0.5元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元/月/m2缴纳物业服务费用。业主应于接房之日起交纳物业服务费及相关费用。业主第一年物业服务费由甲方代收管理，第二年物业服务费由乙方直接向业主收取和管理。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入住锦绣苑小区提供物业服务。2014年8月1日，在《前期物业管理服务合同》届满前，原告再次与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房地产开发有限公司正安分公司（甲方）继续选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供物业服务。服务期限为16个月，自2014年8月8日起至2015年12月7日止。合同期满后，若仍未成立业主委员会的苑区，在甲乙双方无异议的情况下，本合同继续有效。由业主或物业使用人按多层住宅0.5元-1元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元-1.5元/月/m2缴纳物业费。合同并约定了其他具体事项。物业服务合同续签后，原告继续在锦绣苑小区提供物业服务。2017年10月30日，原告经公告后，退出对锦绣苑小区，终止对该小区提供物业服务。被告陈勇系锦绣苑小区8栋1单元201号房屋业主，房屋面积为100.14m2，因认为原告物业服务不到位，其楼下房屋业主违搭违建未拆除，违建顶棚垃圾未及时处理，给其一家的生活带来妨害为由，从2014年2月2日起至2017年10月30日原告提供物业服务终止，至今未向原告缴纳物业服务费，原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付原告物业服务费2250元、违约金225元、资料打印费35元，共计2510元，并由承担本案诉讼费。 同时查明，因锦绣苑小区因存在有电子门损坏、绿化带维护、楼道平台保洁、线路维修方面等问题，经原告整改后，于2017年9月15日曾经东方新城锦绣苑小区业主委员会责令整改验收。 对原告提供的《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》、《整改落实验收报告》、《酷业物业公司撤出公告》、正安县人民法院（2017）黔0324民初1665号判决书，因客观真实，来源合法，本院予以采信；对被告提供的照片，因庭审中原告无异议，本院予以采信。 本院认为：原、被告虽未直接签订物业服务合同，原告也未提供东方新城锦绣苑小区业主委员会授权物业服务的凭据，但从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定看，原告基于与建设单位即七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》和《续签前期物业管理服务合同》，在涉案小区期间提供的物业服务，理由正当，并非违法进入。所签订的上述二份物业服务合同对包括被告在内的业主或物业使用人均具有合同约束力。在原告已履行物业服务合同内容后，被告作为该小区业主，应负向原告支付相应物业服务费义务。因至今被告尚欠物业服务费未支付，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”规定，故原告请求被告支付自2014年2月2日起至2017年10月30日止的物业服务费诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。鉴于本案中，被告虽未提供充分的证据证明原告履行合同不到位，但从原告自身提供的《整改落实验收报告》中可看出，原告在服务期间存在电子门维修、绿化带维护、楼道平台保洁、线路维修等方面物业服务不及时不到位，导致整改这一客观事实，按照物业服务质价等偿原则，酌定由被告支付原告从2014年2月2日起至2017年10月31日止的物业服务费共计1762元〔（100.14m2×44月×0.5元/月/m2）×80%〕为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。 因即便原告服务不到位，导致被告房屋楼下的违搭顶棚上存在一定垃圾，给被告及其家人的生活环境造成一定妨害，但被告并未提供证据证明给其一家带来精神损害和房屋出租损失，故被告以此抗辩拒交物业服务费的理由不充分，本院不予采纳。对庭审中，经本院释明后，被告放弃要求原告支付环境污染精神抚慰金18250元、房租损失费1万元、资料费33元、误工费200元共计18484元和本案相关费用的反诉主张，因不违反法律规定，本院予以认可。 对于原告所主张的违约金及资料费问题，因本案中被告因原告提供的物业服务不到位导致未缴纳物业服务费，不存在主观故意，作为惩罚性违约条款，是在相对方存在恶意违约的情况下主张，故原告的该项诉讼请求，因事实理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业、业主或物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、限被告陈勇于判决生效后五日内向原告正安县酷业物业管理有限公司支付从2014年2月2日起至2017年10月31日止的物业服务费共计1762元； 如义务人在本判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担8元，由被告陈勇负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月十一日 法官助理  黄远喻 书记员   雷涛