湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12823号上诉人（原审被告、反诉原告）：范敏，男，1978年11月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王瑾，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静玉，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈美，女，1980年12月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王瑾，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静玉，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉拓柏物业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道48号B座6层商网。法定代表人：陈月飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹丽敏，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人范敏、陈美因与被上诉人武汉拓柏物业发展有限公司（以下简称拓柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4713号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范敏、陈美上诉请求：一、依法改判驳回原审本诉中被上诉人拓柏公司的所有诉讼请求；二、依法改判支持原审反诉中范敏、陈美的以下诉讼请求：1.依法改判编号为TXMQHSY005号的《天下名企汇商业租赁合同书》（包括附件八及附件幻继续履行；2.依法改判拓柏公司从2013年6月8日起按照每月7万元标准向范敏赔偿损失直至餐厅重新开业之日止（从2013年6月8日暂计算至2019年3月7日，实际损失为400万元）；3.依法改判拓柏公司从2015年12月8日起按照每月10万元的标准向上诉人范敏、陈美支付违约金直至同档次餐厅退场之日止（从2015年12月8日暂计算至2019年3月7日，违约金为390万元）；三、依法判决本案一审、二审诉讼费全部由拓柏公司承担。事实和理由：一、原审法院认定范敏、陈美存在违约的表述自相矛盾。原审法院认为租赁合同只要不交租金就违约是对租赁合同的错误解读，也违背了当事人的意思自治。1.原审法院在认定范敏、陈美符合免租政策的情况下又认定范敏、陈美不支付租金属于违约，文书内容相互矛盾且毫无逻辑。2.原审法院认为范敏、陈美不交租金就是违约、会形成不公平的法律事实，这完全是主观臆断、强迫交易，违背当事人意思自治原则，是典型的以司法干预市场经济行为。二、原审法院在范敏、陈美交付租金条件未成就的情形下，无视范敏、陈美己经投入巨额成本，以范敏、陈美不交租金显失公平为由解除合同，反而是对范敏、陈美严重的不公平。三、原审法院在拓柏公司未主张合同显失公平要求予以解除的情况下,自行认定合同显失公平并判令解除，是对法律适用错误。四、原审法院在未经当事人主张且拓柏公司严重违约的情况下，自行依据合同法第94条依法解除合同，是对法律适用错误。五、原审法院认定合同解除时间为2017年4月1日没有法律依据，即便法院判决解除，合同也应当是自判决生效之日解除，而非按照拓柏公司违约强行停水、停电之日解除。六、原审法院认为涉案合同不规范且相互矛盾，双方均违约未履行义务，合同无法履行，属于事实认定错误。案涉合同合同有效，为了保障交易安全，应当判令合同继续履行。七、范敏、陈美对涉案餐厅的占有属于合法占有。不应当支付2017年4月1日至实际腾退之日止的房屋租金和占用费。八、原审法院认为范敏、陈美对拓柏公司未按时足额支付扶持款的违约行为没有及时提出异议，也未主动向拓柏公司提交营业收入明细，也存在违约，无权主张全部的扶持款，事实认定错误，适用法律错误。九、拓柏公司违约拒不履行扶持政策，给上诉人造成损失，应当按照月7万元的标准赔偿上诉人的损失。十、拓柏公司违反合同约定引进同类型餐厅，造成恶意竞争，应当按约以每月10万元（从2015年12月8日暂计算至2019年3月7日止为390万元）的标准赔偿上诉人损失。十一、上诉人陈美既不是合同相对人也未参与涉案餐厅的经营。原审法院基于上诉人陈美与范敏为夫妻这一事实，判令陈美对范敏的债务承担共同清偿责任，适用法律错误。拓柏公司辩称，本案中是范敏、陈美先违约才导致本案租赁合同的解除。理由：关于解除合同。根据租赁合同约定，装修价值至少65万，但是范敏、陈美未达到该装修标准，且拓柏公司就该事宜向范敏、陈美发过书面函件，本案的证据15可以证明，范敏、陈美恶意拒签，拒绝拓柏公司派人收银。拓柏公司为了让整个写字楼开始招商引资，暂且搁置，关于装修问题，事实证明，从2013年5月范敏、陈美开始营业开始，范敏、陈美从未按照租赁合同约定向拓柏公司提交财务报表，根据租赁合同的约定，范敏、陈美提交财务报表在先，拓柏公司审核在范敏、陈美符合扶持条件的情况下支付扶持款在后，故拓柏公司是没有违约过错的。退一步讲，若法院经过依法认定，双方均有履约过错的情况下，本案可以适用合同法110条的规定，当事人一方不履行金钱债务或履行不符合约定的……本案中，若法院判定拓柏公司和范敏均有违约行为，拓柏公司可以以按比例承担违约责任的代价换取继续履行合同义务的免除，法律并未禁止违约方解除合同，本案双方因该争议诉争多年，双方僵持不下，从2017年4月断水断电开始，拓柏公司以该场地闲置两年多接近三年，范敏的父亲一直在该租赁房屋内，强行非法占有，造成了巨大的非法浪费，若强制拓柏公司履行合同不现实也与合同法110条的规定不符合，本案的合同应该解除。第三，在拓柏公司向范敏、陈美发公司函、律师函之后，以及本案诉至法院之后，范敏、陈美从未向拓柏公司以及法庭提交过符合财务管理标准的财务报表，因此拓柏公司从未向范敏、陈美提供的财务报表是属实的。关于范敏、陈美每月营业收入是多少，手写是以范敏、陈美财务凭证为准，其次是以范敏、陈美纳税证明为准，但是范敏、陈美在长达两年的诉讼中，经过法庭多次询问，范敏、陈美都未提供，范敏、陈美应该自行承担后果，而非根据合同无效的规定强拿硬要。第四，拓柏公司认为范敏、陈美才是本案的强势方，因2013年写字楼只有一家餐厅，故在拓柏公司开始启动招商引资的时候，就算是范敏、陈美未按约定提供财务报表，我方也不敢得罪他，这也是为什么范敏、陈美对拓柏公司于2013年5月31日发函，范敏、陈美直接敢不在书面的联系函上签字确认的原因。且范敏、陈美的父亲一直强占房屋，拓柏公司都未强制驱赶，恳请法院依法解除合同，终止范敏、陈美野蛮的行为。第五，根据范敏、陈美的表述，写字楼在负一楼是与事实不符合的，租赁房屋在一楼。针对范敏、陈美反诉请求，范敏经营的餐厅根据工商信息是个体工商户，拓柏公司的写字楼是5A级，签订限制其他餐厅进场的条款时是相关人员缺乏相关法律知识才签订了违反限制竞争的强制性法律规定的条款，恳请法庭注意，若一个5A级写字楼一个总投资不到65万的餐厅存在将会影响整个写字楼的招商引资。另，双方存在管理和被管理的关系是错误的，实际上，双方不存在经济行政上的管理，只存在物业管理。且拓柏公司需要纠正的是拓柏公司在招商引资的过程中做出了巨大牺牲，从范敏、陈美入住写字楼之日起，从未向范敏、陈美收取过物业费和营运费，范敏、陈美只缴纳了相应的水电费。关于扶持款，理由主要同合同解除的理由，补充一点，根据合同法规定，一方当事人主张相应的违约赔偿时，应该证明实际损失已经发生，但是范敏、陈美从未证明。故范敏、陈美所有的反诉请求应该被驳回。拓柏公司向一审法院提出本诉请求：1、请求依法判决解除拓柏公司与范敏签订的“TXMQHSY005”号的《天下名企汇商业租赁合同书》、附件A及附件B，并判决范敏、陈美腾退房屋；2、请求依法判决范敏向拓柏公司支付租金95,143.10元（暂主张一年的租金计算至起诉日即2017年5月31日，实际诉请至本诉被告方付清所有款项之日止）；3、请求依法判决范敏向拓柏公司支付营运费278,096.50元（暂主张2年的营运费计算至起诉日即2017年5月31日，实际诉请至付清所有款项之日止）；4、请求依法判决范敏向拓柏公司支付管理费326,664元（暂主张2年的管理费计算至起诉日即2017年5月31日，实际诉请至范敏、陈美付清所有款项之日止）；5、请求依法判决范敏向拓柏公司支付因其违约而提前终止本合同的违约金22,563.60元（三个月租金的标准）；6、请求依法判决范敏向拓柏公司支付逾期付款违约金45,569.20元（暂计算至2017年5月31日，实际主张至付清所有款项之日止）；7、请求依法判决由范敏承担本案的诉讼费、保全费。同时增加诉讼请求：8、请求依法判令拓柏公司无须对范敏、陈美就租赁房屋的装饰装修作任何补偿；9、判令陈美对拓柏公司的租金、营运费、管理费、违约金、诉讼费、保全费等全部诉讼请求承担连带责任。范敏向一审法院提出反诉请求为：1、判决继续履行拓柏公司与范敏签订的“TXMQHSY005”号《天下名企汇商业租赁合同书》、附件A及附件B；2、判决拓柏公司从2013年6月8日起按照每月7万元标准向范敏赔偿损失直至餐厅重新开业之日止（从2013年6月8日暂计算至2019年3月7日，实际损失为400万元）；3、判决拓柏公司从2015年12月8日起按照每月10万元的标准向范敏支付违约金直至同档次餐厅退场之日止。（从2015年12月8日暂计算至2019年3月7日止，违约金为390万元）；4、判决拓柏公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道48号B座1层1号商网（建筑面积4,715.23平方米）房屋原系武汉天下置业集团有限公司所有。2012年3月9日，武汉天下置业集团有限公司全权委托其集团下属拓柏公司为“天下名企汇”项目中天下置业集团持有对外用于租赁的物业部分的营运管理服务方。全面负责项目的招商、租赁、管理、服务及收费事项。有效期从2012年3月9日至2022年3月9日，由此产生的一切法律权利和义务均与天下置业集团具有同等法律效应。2016年9月18日，武汉天下置业集团有限公司变更名称为武汉上善至高置业集团有限公司，同年11月25日，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道48号B座1层1号商网（建筑面积4,715.23平方米）房屋登记至武汉上善至高置业集团有限公司名下。2012年，拓柏公司（甲方）作为出租方与承租方范敏（乙方）签订武汉天下置业集团授权武汉拓柏物业发展有限公司与范敏关于《天下名企汇武汉市汉阳区鹦鹉大道48号一层C101-C110、C114、C115号商业租赁合同》（合同编号：TXMQHSY005）一份，约定范敏承租位于武汉市汉阳区鹦鹉大道48号天下名企汇大厦一层C101、C102、C103、C104、C105、C106、C107、C108、C109、C110、C114、C115室，租赁房屋建筑面积为740.18平方米。交房标准为现状交房，不含可移动设施设备。租赁期为8年，自2012年11月16日起至2020年11月15日止（包括首尾两日），租赁期包括免租期。免租期为6个月，自2012年11月16日起至2013年5月15日止（包括首尾两日），免租期内乙方无须支付租金、物业管理费，但需支付因乙方房屋装修所产生的水费、电费等费用。甲方应于2012年10月14日前以书面通知乙方接收租赁房屋。乙方在接到甲方书面通知之日起3日内接收租赁房屋，如实际交房日晚于本合同约定日期，承租期、免租期、装修方案及厨房设备方案及投资预算的提交日相应顺延。甲方交付之房屋应满足乙方签署合同之目的，保证水、电已通，且能够直接使用。本合同项下的房屋租赁相关费用为乙方承租该房屋所支付的租金、营运费、管理费等。乙方每月应支付租金及费用总金额为32,414元，其中，所租商业租金为每月7,521.2元，营运费为每月11,281.8元，管理费为每月13,611元。合同有效期内，前4年保持租金不变，从第5个租赁年度起，每两年租金及营运费价格在上一个租赁年度的基础上递增10%。租金按3个月支付一次，先付后用，每期租金乙方须提前5个工作日向甲方支付。乙方应于合同签订之日起10个工作日内向甲方支付一个月租金费用，即32,414元。待乙方开业后，此费用转为保证金。租金保证金18,803元，管理费保证金13,611元。租赁期内，押金由甲方保管，不计利息。若因乙方违约，提前终止或解除合同，则该押金不退还。租赁房屋作为乙方经营员工餐厅之用。乙方应按本合同规定的方式和期限向甲方支付租金、押金及其它相关费用，每逾期一日，按照应支付费用的0.3%承担违约金，若逾期超过30日，甲方有权解除合同。由于甲方违约而提前终止本合同，甲方应当向乙方返还押金和乙方预付租金（如有），支付相当于三个月租金作为违约金，赔偿乙方的装修损失。因乙方违约（包括未经甲方书面同意的转租、未按合同约定时间接收租赁房屋等）而提前终止本合同，已收取的押金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金，对乙方的装饰装修不作任何补偿。甲方未按合同规定时间交付房屋的，应按实际交付时间将租赁期、免租期顺延，并顺延收取租金。如果延迟交付时间超过15天，则从次日起每延迟交付一天，甲方必须赔偿乙方一天的租金。逾期30天不能交付，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。租赁房屋采取“来装去留”原则。在乙方退租时（无论何种原因）其他装修部分除可移动设备外，与地面、墙面、天花相连的乙方装修形成的附和物均不得拆除，得到甲方书面同意的例外等内容。合同后附附件A：员工餐厅投资强度及服务承诺。1、投资额度65万元左右。合同签订之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳五万保证金，乙方的全部投资经甲方审核后达到65万元时，该款作为投资尾款由甲方代为支付…；附件B：员工餐厅经营补贴条款。鉴于乙方作为本项目必需配套，及本公司员工固定用餐点，甲方每月向乙方购买现金储值卡对乙方进行经营扶持。扶持内容如下：1、每月初购买员工餐储值卡76,500元，该餐票有效期一个月。2、另每月购买招待餐储值卡21,000元，该储值卡不限有效期。乙方开业时间预计为2012年12月1日（甲方提供本写字楼消防合格证2个月后开业）。2012年12月份的经营补贴于开业后三日内支付。后期经甲方对乙方营业收入进行审核无误后，于每月3日前向乙方支付经营补贴（如遇法定节假日顺延至其后的第一个工作日）。乙方每月25日前向甲方提供本月原始的营业收入明细，并保证其明细的真实客观，若甲方发现乙方有造假、虚报亏损、开支等行为，甲方有权停止对其扶持政策。甲方有权派专人控制收银，费用由乙方承担。经甲方审核，若乙方连续三个月月营业额未达23万，继续免租（免租金及物业费）政策，连续三个月月营业额达27万，可免租金、收取物业费，连续三个月月营业额达32万，可视为盈利，则甲方对乙方的免租政策终止。自免租政策终止时，甲方扶持政策做以下调整。其中员工餐票54,000元，该餐票有效期一个月，另每月购买现金任意储值卡21,000元，该储值卡不限有效期。合同签订后，2012年10月，拓柏公司将诉争租赁房屋交付范敏，交付房屋状态系毛坯，水电通至门口，范敏对房屋进行了整体内室装修，包括水电、地板、刷墙、吊顶、下水、卫生间、厨房、包房等装修，装修后，准备经营武汉市汉阳区花缘道餐厅（诉称的员工餐厅）。2012年11月7日，诉争租赁房屋所在地的长江广场B座1-6层改造装修工程消防验收基本合格。在长江广场B座的供用气合同中约定开始供气时间为2012年12月31日，食堂厨房天然气设备报装工程2013年3月28日完工，同年3月29日，燃气报警系统安装验收。2013年5月初，武汉市汉阳区花缘道餐厅开始营业。同年11月15日办理工商登记注册，登记内容为餐饮业、企业类型为个体工商户、法定代表人为范敏。拓柏公司在范敏开始营业后于同年6月8日向范敏账户收款人范晖汇款33,992元，该汇款性质为餐厅费用，由范敏委托人员杨慧敏签名确认。此后至2017年3月，拓柏公司分别以报销、餐厅费用、员工饭卡充值费、代扣水电费、转账、餐费等名目每月以类似方式且数额不等向范敏经营的餐厅转账支付合计1,036,451.10元，其中每月最少转账1,000元，最多转账76,515元，拓柏公司在向范敏履行经营扶持义务时，没有达到双方约定的拓柏公司每月购买员工餐储蓄价76,500元和招待餐储蓄卡21,000元，合计97,500元的义务标准，且拓柏公司未每月按照附件B2约定在范敏开业后3日内支付扶持款项，亦未按该条款约定在后期对范敏营业收入进行审核并每月3日前按时向范敏支付全部经营补贴款，只履行了部分支付经营扶持款项，范敏也未按照附件B3的约定，在每月25日前向拓柏公司提供本月原始收入明细供拓柏公司审核，导致范敏每月营业收入情况在双方发生诉讼时依然不清楚、不明确。拓柏公司亦未按照附件B4的约定派专人控制范敏收银情况，导致范敏在经营期间每个月的营业额是否达标即免租政策规定的三种情况23万元、27万元、32万元营业收入至始至终拓柏公司无法掌控，范敏是否应该享受免租政策，拓柏公司承诺的扶持政策是否应该调整均无法实施，当事人双方为了各自利益在诉讼中各持一词。租赁合同约定：“免租期内范敏无须向拓柏公司支付租金和物业管理费，免租期后，实际是双方认可范敏开业经营后，租金按照3个月支付一次，先付后用，每期租金范敏提前5个工作日向拓柏公司支付。”同时，双方又在附件B4中约定：拓柏公司有权派专人控制收银，费用由乙方承担。经拓柏公司审核，若范敏连续三个月月营业额未达到23万元继续免租（免租金及物业费），连续三个月月营业额未达到27万元，可免租金，收取物业费，连续三个月月营业额达到32万元，可视为盈利，则拓柏公司对范敏的免租政策终止。附件B5还约定：自免租政策终止时，拓柏公司扶持政策做以下调整，其中员工餐票54,000元，有效期一个月，另每月购买现金任意储蓄卡21,000元，合计75,000元。根据双方约定，结合双方实际履约情况，一审法院认定当事人双方的履约事实如下：一、拓柏公司的履约情况：1、范敏开始实际经营前即免租期内，拓柏公司对范敏按约定没有收取各项租金费用，兑现了免租期内的约定义务，期间水电费用由范敏自行缴纳；2、拓柏公司按照约定向范敏交付了出租房屋，水电畅通，范敏收房后对房屋进行了装修并使用；3、范敏装修房屋期间，拓柏公司对其装修事项没有提出异议，也未按照合同约定进行审核；4、范敏于2013年5月开始营业后，拓柏公司没有按照双方约定于其开业后三日内向范敏履行扶持义务，即全额支付合计975,000元的员工餐储卡765,000元和招待餐储值卡210,000元，而是延迟到当年6月8日向范敏转账支付餐厅费用33,992元，其行为属违约行为；5、拓柏公司自范敏开始营业后至今没有按照双方约定派专人对范敏每月经营收入进行审核，导致拓柏公司每月应向范敏支付扶持款（经营补贴款）无事实依据，且未按照约定数额支付经营补贴款，同时范敏每月营业额是否达标，拓柏公司始终不闻不问，免租政策也处于无法终止状态，致使双方签订的租赁合同及附件内容履行情况处于混乱状况；6、拓柏公司在合同履行期间内未对扶持政策进行调整，但是也未收取范敏支付的租金，营运费和管理费；7、合同签订后，拓柏公司收取了范敏50,000元保证金，随后根据范敏的委托替其交纳了租赁期间部分的水、电费用。二、范敏的履约情况：1、合同签订后，范敏无异议收房并装修后进行了经营，拓柏公司对范敏的房屋装修是否达标，即投资额度达到65,000元等约定事项未实际审核，并向范敏支付了部分扶持款；2、范敏开始营业后，没有按照合同约定，租金按三个月支付一次，先付后用，每期租金须提前5个工作日向拓柏公司支付，范敏从合同签订后至今从未向拓柏公司支付过房屋租金等费用每月32,414元，范敏不交纳租金等费用系双方在附件B4中约定了免租政策所至；3、范敏在经营期间向拓柏公司交纳了保证金50,000元后又委托拓柏公司代扣了其应交纳水、电费用；4、范敏开始营业后，没有按照双方约定在拓柏公司向范敏支付了部分经营补贴款（扶持款）的情况下每月25日前向拓柏公司提供每月原始营业收入明细供其审核，范敏明知拓柏公司未按合同约定及时足额向其支付经营补贴款的情况下而采取及时告知义务和提交原始收入明细来解决双方履行合同中出现的问题，导致双方长期处于不按合同履行各自约定义务。对此，范敏于2014年2月19日以工作联系函的方式向拓柏公司提出补足应付的营业补贴款（扶持款）。但拓柏公司没有及时向范敏补齐经营补贴款，而是按照拓柏公司自己意愿随意支付经营补贴款，且扶持款数额从未达到双方约定的每月975,00元。按照合同约定：范敏开业后三日内拓柏公司应向范敏支付每月经营补贴款（扶持款）97,500元，此后范敏应在每月25日前向拓柏公司提交当月营业收入明细供拓柏公司审核，拓柏公司审核后应向范敏继续履行扶持政策，显然拓柏公司违约在先，且未履行派员审核范敏收银的义务；5、2014年4月21日范敏又以工作联系函的方式向拓柏公司提出补足餐费和装修保证金以及反映范敏当前经营状况不能达到营业额23万元标准的实际情况，希望拓柏公司按照合同约定补交欠餐费70万元，否则范敏表示要按照合同约定向拓柏公司索赔，同时也表示希望与拓柏公司协商解决拖欠款项事宜。此后，当事人双方并未协商达成一致。三、当事人双方存在的主要问题：1、双方签订的商业租赁合同及附件A、B中存在的不规范、内容相冲突的问题。首先三份合同没有注明签订时间，导致租赁时间、交、收房时间，范敏应支付租金的时间等不明；其次，租赁合同约定：范敏应支付租金后使用房屋，三个月支付一次，合同签订之日起10个工作日内范敏应向拓柏公司支付一个月租金费用32,414元，待开业后此费用转为保证金，同时附件B4又约定了免租政策，即如范敏连续三个月月营业额未达到23万元继续免租，导致主、附合同关于房屋租金支付的约定相互矛盾，出现纠纷以后相互指责对方违约；2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订的租赁合同内容超出法律规定，增加租金以外的诸多内容，如：除了租金以外还约定了营运费、管理费、物业费，并明确一个月租金费用包括营运费、管理费合计32,414元，同时约定租赁房屋作为范敏经营员工餐厅之用，但范敏工商登记显示其为个体工商户，经营范围是快餐店；另外又在附件B中约定了扶持政策和免租政策，在附件A中又约定了员工餐厅投资及服务承诺等带有管理和合作性质的权利、义务内容，以上约定都不符合法律规定的租赁合同的要求，且也不符合双方实际的履约情况，导致双方在上述合同签订后无法按其约定各自履行各自约定义务，形成合同约定内容，双方长期无法履行，出现当事人双方相互指责对方违约的局面。在双方出现无法实现合同目的的情况下，2017年3月8日拓柏公司向范敏发出告知函，指出范敏违约，从2017年1月起拓柏公司停止范敏的扶持政策，并要求范敏从同年3月起向拓柏公司支付租金及物业管理费，每月总金额32,414元，若范敏不交，拓柏公司将采取法律措施维权等内容。同月24日拓柏公司又以工作联系函的方式再次通知范敏应交纳2017年1月-6月30日之间的租金物业费合计194,484元，并要求范敏于同年3月31日之前付清，如范敏不交，拓柏公司将于2017年4月1日采取停电停水等强制措施。2017年3月28日范敏回函拓柏公司：收到其告知函，但认为拓柏公司违约在先，拓柏公司应先于范敏履行约定向范敏支付扶持款每月97,500元的义务，但拓柏公司自签订合同至今从未完全履行该义务，而范敏开业后每月25日前已定期给拓柏公司发送经营财物报表，范敏实际营业额一直未能达到23万元，应属继续免租政策范围内，要求拓柏公司将补贴款补齐（扶持款），同时关停另一家餐饮店。同年4月11日拓柏公司又向范敏发送《律师函》，其主要内容指责范敏没有按照合同约定向拓柏公司交纳租金、营运费、管理费，也未提交经营财务明细供其审核，其不利后果由范敏承担，并指出范敏违约在先，范敏应先将营业收入明细供拓柏公司审核后，拓柏公司再向范敏履行扶持政策，支付每月补贴款，同时指出根据附件A约定，范敏经营行为未达标，拓柏公司有权终止扶持政策，请求解除合同，希望范敏收到律师函后3日办理解除合同手续，并腾出租赁房屋等主要内容。同年4月28日，拓柏公司给范敏发腾退归还房屋通知书一份，要求范敏收到通知书后五日内腾退租赁房屋。并将通知书发送给范敏，同日范敏收到该通知书。随后拓柏公司对范敏经营的餐厅实施了停电停水措施，导致范敏停止经营至今。后范敏未予腾退，范敏父亲仍在诉争房屋居住使用至今。拓柏公司以范敏违约起诉至法院，请求依诉予判，范敏对此依法提起反诉。一审法院另查明，范敏、陈美系夫妻关系，武汉市汉阳区花缘道餐厅企业类型为个体工商户，法定代表人系范敏。拓柏公司没有证据证明陈美参与共同经营花缘道餐厅。关于账目，范敏提交了2014年一年的现金日记账一本，该账目显示，2014年1月至12月每月营业额未超过23万元。范敏提交了2015年5月至2017年3月电子账目，该账目显示该段期间的每月营业额未超过23万元。但范敏提交的上述账目系其单方行为所至，并未经拓柏公司审核和认可，也未经有关机构进行审核认证，不能作为证据证明范敏每月的营业收入事实。一审法院认为，拓柏公司与范敏签订的《商业租赁合同书》及附件A、附件B协议的内容均超出了租赁合同的法律规定范围，形成了主次合同关系，且主次合同内容相互矛盾，拓柏公司与范敏之间的法律关系复杂，即既有房屋租赁关系，又有管理与被管理的关系，还有相互合作性质的法律事实。由于双方签订的上述协议约定的权利义务混乱，导致双方在实际履行合同义务时各取所需，合同约定权利义务没有得到切实履行，致使当事人双方在租赁合同履行期间产生纠纷从而相互指责，双方所签协议无法履行，引发本案纠纷。由于双方签订的协议是各方真实意思表示，其所签协议内容符合法律规定的部分依法受法律保护，对双方均有约束力，所签协议内容不规范且相互矛盾导致的不利后果理应由双方各自承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中拓柏公司将合同约定的房屋已经实际交付给了范敏使用并经营，范敏理应向拓柏公司履行支付租金的义务，租金应依法认定为双方约定的每月7,521元，而不应包括双方约定的营运费、管理费，计租时间不明的应依法计算，由于双方签订合同没有注明签订时间，根据合同约定：租金按3个月支付一次，先付后用，应提前5个工作日支付。拓柏公司承诺免租期内无须支付租金的约定，结合范敏于2013年5月初实际开始营业的事实，一审法院依法认定计租时间从2013年5月5日开始至拓柏公司对出租房屋停电停水时止。范敏从承租房屋经营至今未履行支付租金的义务，可依法认定为违约行为，应依法承担违约责任，否则形成范敏无偿使用拓柏公司出租房屋的不公平法律事实。但是因拓柏公司免租政策原因所致，可以免除违约责任。关于双方在合同中约定的管理关系形成的权利义务关系问题，一审法院认为，双方约定营运费、管理费指向不明，在租金支付的约定中包含营运费和管理费，同时也存在营运费与物业费表述不一致的问题，另外在附件A员工餐厅投资强度及服务承诺中约定内容，完全体现的是拓柏公司对范敏经营进行管理的条款，其内容从范敏投资额度到经营范围、经营时间、经营品种、硬件设施等行为都要经拓柏公司审核并认可，否则拓柏公司有权终止对范敏的扶持政策。在范敏接受拓柏公司上述管理的情况下，拓柏公司向范敏承诺本项目内无其他同档次餐厅经营，否则拓柏公司应每月向范敏额外支付10万元的补贴，以上合同约定内容表明，在房屋租赁期间，当事人双方之间还是形成了管理与被管理的关系，而非单纯的出租人与承租人的关系，在双方形成管理与被管理关系的基础上，附件B又约定了拓柏公司对范敏经营的员工餐厅进行经营扶持政策和免租政策及扶持和免租的条件等与租赁合同约定内容相互矛盾的条款，导致范敏在租赁期间长期没有向拓柏公司交纳约定的租金等费用，并指责拓柏公司违约在先，但拓柏公司则认为范敏不交租金等费用的行为是违约行为，而忽视了拓柏公司自身向范敏承诺的扶持政策和免租政策是否兑现的客观事实。关于双方约定合作经营的事实认定问题，一审法院认为，范敏在工商注册登记的是个体工商户，经营范围是快餐店，而非是拓柏公司的员工餐厅，但是双方合同约定内容不符合范敏经营性质，从而形成了范敏投资装修为拓柏公司经营员工餐厅，拓柏公司再对范敏经营进行管理并给予经营扶持和免租政策的法律事实，双方实际形成的还是管理与被管理者的关系，并带有合作关系性质。综上所述，一审法院认为，拓柏公司请求判令解除双方签订《商业租赁合同书》及附件A、附件B协议以及要求范敏腾退房屋的主张，实际上是拓柏公司在行使合同约定的解除权行为，因双方约定范敏逾期支付租金超过30日，拓柏公司可以行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，范敏从2013年5月初开始经营至今从未向拓柏公司支付租金，按照双方约定拓柏公司应于2013年6月初行使合同解除权，但是拓柏公司于2017年4月11日才通过律师函行使解除权，其除斥期已过，解除权消灭。但鉴于当事人双方均未按照合同约定履行各自的权利义务，且各自存在违约行为的客观事实，且存在范敏因拓柏公司对其经营餐厅强行停水、停电的行为，导致双方无法继续履行合同义务的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可解除合同的规定，一审法院将依法解除双方签订的上述合同，并判令范敏在合理期限腾退房屋。关于拓柏公司诉请判令范敏支付一年租金95,143.10元的主张，因拓柏公司在履行合同中没有按照合同约定向范敏及时全额支付经营扶持款，范敏正常经营受到影响，其营业额无证据证实已达到23万元，拓柏公司应对范敏继续免租政策，故其主张一审法院不予支持。关于拓柏公司请求判令范敏支付两年营运费278,096.50元和管理费326,664元（暂计算至2017年6月7日，实际诉请至范敏偿还搬离房屋之日）的主张，因拓柏公司在合同履行期间未对范敏履行管理义务，且按照双方约定营运费和管理费包含在租金范围内，同理，拓柏公司的该主张一审法院不予支持。关于拓柏公司要求判令范敏支付因其违约而提前终止本合同的违约金22,563.60元（三个月租金标准）的主张，因本合同不能实际履行的主要责任在拓柏公司不依约及时履行支付经营扶持款，且在双方出现纠纷后未协商达成一致的情况下对范敏经营餐厅单方面停电、停水的行为所致，故其主张一审法院不予支持。关于拓柏公司请求判令范敏支付逾期付款违约金45,569.20元（暂计算至2017年5月3日，实际主张至范敏付清所有款项之日止）的主张，因拓柏公司违约在先，且承诺对范敏每月经营收入未达23万元时继续免租，而拓柏公司未提交证据显示范敏营业收入已达到23万元，故范敏不存在逾期付款的违约问题，因此，拓柏公司的该项主张，一审法院不予支持。关于拓柏公司主张判令陈美对范敏上述诉讼请求和本案诉讼费承担连带清偿责任的请求，虽然陈美未与拓柏公司签订前述合同，且诉争员工餐厅系范敏独自注册经营，但因陈美与范敏系夫妻关系，且范敏经营收入属于夫妻共同财产，根据法律规定，陈美理应对范敏在经营中产生的债务承担责任，故该主张一审法院予以支持。关于范敏在答辩并反诉称：范敏在合同履行期间一直符合免租政策，也未放弃享受免租政策的权利，拓柏公司无权以范敏未按期缴纳相关费用为由主张解除合同，并主张合同继续履行的诉讼请求，符合本案查明的事实和法律规定部分一审法院予以支持，不符合的部分一审法院不予支持。关于范敏反诉请求判令拓柏公司从2013年6月8日起按照每月70,000元的标准向其赔偿损失400万元的主张，因不符合双方的约定，且范敏没有提交400万元损失的证据，其诉讼请求无事实和法律依据，一审法院将根据双方在履行合同过程中各自过错应承担的责任，结合本案查明事实依法裁判。本案中，拓柏公司没有在范敏开业后三日内及时足额向范敏支付经营补贴款97,500元，是违约在先，应承担违约责任。但是范敏在收到拓柏公司于2013年6月8日第一次支付的部分经营补贴款33,992元后，未及时提出异议，事后也未主动于25日前向拓柏公司提交营业收入明细供其审核，其行为也系违约，对造成双方签订合同无法正常履行也负有一定责任，其损失应按照拓柏公司60%、范敏40%各自责任分担并要扣除拓柏公司已经实际支付的经营补贴款，和扶持款支付后，范敏在经营中应产生的消费成本，按70%计算，即从2013年6月至2017年4月11日，拓柏公司应支付营业补贴款620,736元【（97,500元×46个月-实际付1,036,451.10元）×60%】÷70%。关于范敏反诉请求判令拓柏公司从2015年12月8日起每月按照10万元的标准至同档次餐厅退场之日止向其支付违约金390万元主张，因范敏经营的是拓柏公司的员工餐厅，且享受扶持和免租政策，与其他经营餐厅性质不同，不具有相比性，双方约定不允许同档次餐厅经营无事实和法律依据，故该主张不予支持。本案诉讼费和反诉费一审法院将依法裁判。关于陈美辩称其未与拓柏公司签署合同，也未参与经营，不应承担连带清偿责任的意见，因范敏与陈美系夫妻关系，范敏的经营财产无法区分，且经营所得依法应系夫妻共同财产，故本案产生的相关债务理应由夫妻共同承担，故陈美的抗辩意见一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（二）项《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、武汉拓柏物业发展有限公司与范敏签订的《天下名企汇商业租赁合同书》、附件A及附件B自租赁房屋被停电停水之日起，即2017年4月1日起解除；二、范敏于判决生效后三十日内腾退出武汉市汉阳区鹦鹉大道48号天下名企汇大厦一层C101室-C110室、C114室、C115室；三、武汉拓柏物业发展有限公司于范敏腾退房屋后十五日内向范敏支付违约损失620,736元；四、范敏于判决生效后十五内向武汉拓柏物业发展有限公司按照每月7,521.2元的标准支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费；五、陈美对上述判项中范敏应负债务承担共同清偿责任；六、驳回武汉拓柏物业发展有限公司的其他本诉请求；七、驳回范敏的其他反诉请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件（本诉）受理费11,480元，减半收取5,740元，保全费4,360元，共计10,100元，由武汉拓柏物业发展有限公司承担6,060元，范敏和陈美承担4,040元。一审案件（反诉）受理费67,100元，减半收取33,550元，由范敏和陈美承担20,130元，武汉拓柏物业发展有限公司承担13,420元。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系租赁合同纠纷，拓柏公司与范敏签订的《商业租赁合同书》及附件A、附件B协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。关于合同的履行状况，一审判决已经作了详细评述，本院依法予以确认，不再赘述。但一审判决对合同约定权利义务的认定以及双方违约责任的判定有误，本院依法予以纠正。本院认定如下：拓柏公司在范敏完成装修并开业之初，未按照合同约定足额支付扶持款（97500元），构成根本违约，并且在无证据证明范敏的营业额达到合同约定应当支付租金的额度时，对范敏经营的餐厅强行停电、停水，导致合同无法继续履行。拓柏公司作为根本违约方，无权行使解除权。范敏虽然属于守约方有权请求继续履行合同，但是，根据本案的实际情况，合同已经缺乏继续履行的客观条件，应予解除，解除时间应当以判决解除之时为解除时间，一审判决认定错误。因范敏在本案中并未就合同解除后的损失问题提出诉请，故本案中对此不作处理，范敏可以另案主张。关于违约损失的认定，一审判决计算方法并无不当，本院予以确认，但一审判决认定范敏应当承担40%的责任错误，本院依法予以纠正。另，一审判决认定陈美在本案中承担责任不当，本院亦一并应予纠正。综上所述，范敏、陈美的上诉请求部分成立，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4713号民事判决；二、武汉拓柏物业发展有限公司与范敏签订的《天下名企汇商业租赁合同书》、附件A及附件B自本判决生效之日解除；三、范敏于本判决生效之日起十五日内腾退出武汉市汉阳区鹦鹉大道48号天下名企汇大厦一层C101室-C110室、C114室、C115室；四、武汉拓柏物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向范敏支付违约损失，计算方法：【97500元×70%×（从2013年6月起至本判决生效之日止）】扣除实际支付1,036,451.10元；五、驳回武汉拓柏物业发展有限公司的其他本诉请求；六、驳回范敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件（本诉）受理费11,480元，减半收取5,740元，保全费4,360元，共计10,100元，由武汉拓柏物业发展有限公司负担。一审案件（反诉）受理费67,100元，减半收取33,550元，由范敏负担20,130元，武汉拓柏物业发展有限公司负担13,420元。二审案件受理费33550元，由范敏负担16775元，武汉拓柏物业发展有限公司负担16775元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年五月二十九日书记员 陈喜兰