文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1285号原告：重庆遵大物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道388号，统一社会信用代码915002256814928552。法定代表人：蒲建松，经理。委托诉讼代理人：陈本荣，男，1971年5月16日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：刘和萍，女，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司工作人员。被告：胡仁兰，女，汉族，1987年2月12日出生，住重庆市大足区。原告重庆遵大物业管理有限公司（以下简称遵大物业）与被告胡仁兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告遵大物业委托诉讼代理人陈本荣、刘和萍到庭参加了诉讼，被告胡仁兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6237.72元，公摊电费762元,违约金800元，合计7799.72元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同后，原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，对被告居住的“XX”小区进行规范的物业服务。被告所有的XX号住宅，建筑面积115.53平方米，按原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅的物业服务费为1元/月/平方米，每月物管费115.53元，公摊水、电费（据实分摊）10元/月，被告从2015年1月1日至2019年6月30日共计54个月，欠缴物业服务费6237.72元，公摊电费762元，违约金15440.58元（考虑到被告的实际情况现仅主张800元）。经原告多次催收，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告胡仁兰未作答辩。本院经审认定事实如下：重庆遵大房地产开发公司是重庆市大足区“XX”小区的建设单位，被告胡仁兰系重庆市大足区XX号住房的所有权人，于2013年4月从覃绍见手中购买，该房屋的建筑面积为115.53平方米。2008年12月20日，重庆遵大房地产开发公司（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《遵大.XX前期物业服务合同》，期限自2008年12月30日至2015年7月30日止，该合同约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，高层1元/月.平方米，花园洋房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米；共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊方式向业主或使用人另行计收；费用按月交纳，业主或使用人应在每月25日前履行交纳月费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2010年，覃绍见签承诺书，确认已知晓并承诺遵守重庆遵大房地产开发公司拟定的“临时管理规约”。《遵大.XX临时管理规约》第五章物业的管理第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起两年内暂按以下标准执行：花园洋房住宅物业服务费按建筑面积0.70元/平方米.月计收；高层住宅物业服务费按建筑面积1.00元/平方米.月（含电梯费）计收；商业物业服务费按建筑面积3.00元/平方米.月计收；第六条约定，公摊水电费向业主据实分摊，按户计收。第七条约定，每月物业服务费（含车位物业服务费）在当月规定的缴费期内由业主自行到物管公司收费前台缴纳，缴费时间如有变更，以物管公司另行通知为准。第七章违约责任约定，业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物管公司支付违约金。后覃绍见将重庆市大足区XX号住房卖给被告胡仁兰，并于2013年4月19日出具委托书，载明已将此房转让给胡仁兰，由于银行按揭贷款没有到账而没有办理过户手续，同意先让胡仁兰进场装修。2015年7月30日，大足区XX业主委员会（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《XX物业服务合同》，期限自2015年7月30日起至2016年12月31日止,该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1元/月.平方米，步梯房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米；第六条约定，共用部位、共用设备设施运行的能源消耗未包含在物业费内，据实分摊。第七条约定，业主应按月交纳物业服务费及其他相关费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费以及涉及物业服务的其它应交费用的，每日应按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2019年6月25日，大足区XX业主委员会（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《XX物业服务合同》，期限为3年，该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1元/月.平方米，步梯房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米。第七条约定，业主应于每月20日至月底缴纳当月物业服务费。第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按物业服务费的每日3‰的标准向乙方支付违约金。自2008年12月30日起至本案开庭审理时止，原告遵大物业一直为大足区“XX“小区进行物业服务，被告胡仁兰自2015年1月1日起未交纳物业服务费，自2013年7月起未缴纳公摊水电费用。被告胡仁兰欠原告遵大物业2015年1月1日至2019年6月1日计54个月物业服务费，即115.53平方米×1元/平方米.月×54个月=6238.62元；被告欠原告2013年7月至2019年6月的水电公摊费762.22元。后经原告多次书面及上门催缴，同时，原告进行了电话、律师函催收，并在被告处进行了缴费通知单的张贴。在本案审理过程中，原告遵大物业考虑到约定的违约金过高，对起诉要求的违约金主动减少，要求从起诉之日起以所欠物业服务费和公摊水电费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。上述事实，有原、被告的陈述，《遵大.XX前期物业服务合同》、《遵大.XX临时管理规约》、《XX物业服务合同》、物业服务照片、小区监控照片、保洁保安岗位工作进度监督表、外来人员、车辆登记表、催费通知单及照片、欠费明细表、商品房买卖合同登记备案证明、业主情况登记、承诺书、覃绍见出具的委托书等证据在案为凭，并经本院庭审质证认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行全面自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆遵大房地产开发公司作为大足区“XX”小区的建设单位，其于2008年12月20日与遵大物业公司签订的《遵大.XX前期物业服务合同》合法、有效，2015年7月30日及2019年6月25日，大足区XX业主委员会与遵大物业签订的《XX物业服务合同》合法、有效。被告遵大物业公司从2008年12月30日起在被告胡仁兰居住的大足区“XX”小区提供物业服务至今，被告胡仁兰作为大足区“XX”小区XX号住房的业主，应当按照合同的约定交纳物业服务费及水电公摊费，被告胡仁兰拖欠物业服务费、水电公摊费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。综上，本院对原告遵大物业公司的请求作如下确认并予以支持：1、关于物业服务费，被告胡仁兰的住房位于大足区“XX”小区号，该房屋建筑面积为115.53平方米。结合原告的起诉，被告下欠物业服务费时间为2015年1月1日至2019年6月的物业服务费止共计6238.62元，原告起诉要求被告支付物业服务费6237.72元，是对其权利的处分，本院予以支持；2、关于水电公摊费，被告欠原告2013年7月至2019年6月的水电公摊费762.22元，原告起诉要求被告支付水电公摊费762元，是对其权利的处分，本院予以支持；3、关于违约金，合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，因约定过高，诉讼中，原告主动将违约金请求调整为从起诉之日起至付清时止，以所欠物业服务费和水电公摊费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、由被告胡仁兰于本判决生效后十日内给付原告重庆遵大物业管理有限公司2015年1月1日至2019年6月期间的物业管理费6237.72元、水电公摊费762元，共计6999.72元；二、由被告胡仁兰于本判决生效后十日内给付原告重庆遵大物业管理有限公司逾期付款的违约金，违约金以6999.72元为基数，从起诉之日即2020年4月2日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止。三、驳回原告重庆遵大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡仁兰负担。本判决为终审判决。审判员  彭文二〇二〇年五月九日（院印）书记员  王莎