辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初1080号原告：朝阳乾豪物业管理有限公司，住所地喀左县大城子镇团结路。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：崔秀红，女，1966年5月4日出生，汉族，朝阳乾豪物业管理有限公司物业经理，住喀左县。被告：杨红星，男，1975年1月16日出生，汉族，住辽宁省喀左县。原告朝阳乾豪物业管理有限公司诉被告杨红星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法由审判员朱玉娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔秀红，被告杨红星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朝阳乾豪物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：依法判令被告立即支付喀左县物业费350.06元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：喀左县大城子镇领秀家园二期业主杨红星,男，（以下简称被告)购买了喀左县利州城镇房地产开发有限公司开发的喀左县大城子镇领秀家园小区二期一套住宅楼1#楼1单元202室面积97.24平方米。根据被告同朝阳乾豪服务有限公司（以下简称原告）达成的物业服务合同之规定，由被告月交纳物业费每平方米人民币0.3元，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年11月1日至2019年10月31日便无故拖欠物业管理费共计人民币350.06元，原告方曾多次以多种形式向被告催交物业费，但其未予理睬，现根据物业管理的相关法律规定，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告杨红星辩称：请求事项：1、依法确认原告在提供物业服务中存在欠缺和过错；2、依法要求原告公示其2018年11月1日至2019年11月1日，管理领秀家园小区期间物业服务资金的收支情况；3、依法要求原告向被告支付其出租业主公用设施给开门红锁业、联通、电信等广告收益中应支付给被告的部分；4、依法认定物业合同中手写部分无效；5、愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费；驳回原告其他诉讼请求。6、请求法院向有关部分发出司法建议书。事实与理由：在履行合同过程中，原告违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、并拒绝与被告进行任何形式的沟通与协商，损害了被告的合法权益，导致被告不得不采用缓交物业费这一不当措施，以进一步警示原告。请法院敦促原告与被告进行正常合理的沟通，改进服务，共建和谐社区。被告在不知情的情况下被签订了《物业合同》，并发现原告的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，各种小广告都贴到答辩人和其他业主的门上，小区内未得到维修。小区设置门禁捆绑物业费，小区治安案件频发，消防隐患大，被告多次向物业公司反映，一直没有得到解决，且态度蛮横，引起包括我本人在内广大业主的不安和恐慌，现列举如下：1、未对公共设施、设备，环境卫生进到维护保养义务。2、未对消防、安全防范工作尽到义务。3、原告从未公示其管理领秀家园小区期间物业服务资金的收支情况。4、原告擅自出租公共设施给开门红锁业、联通、电信等公司粘贴广告牌匾，进行营利活动。5、原告设置门禁并与物业费捆绑。6、小区内私搭乱建严重，原告不作为。7、被告曾几次与物业处沟通，协商改进工作，协商在其不完全履行物业服务合同约定情况下，合理结算物业费，被蛮横拒绝。8、原告与业主委员会签订合同手写部分，为合同期满后私自添加，应撤销。本院经审理认定如下事实：被告杨红星居住在喀左县，建筑面积为97.24平方米。2018年10月30日，原告同被告所在的业主委员会签订物业服务合同，合同约定了委托管理事项，一、日常管理与服务；1.管理处设置：小区内设置接待地点，配备电话等简单的办公设备。2.人员资质及数量要求：小区管理人员、技术人员按物业管理面积配备相应人员。3.服务时间：周一至周五在接待地点进行8小时业务接待，其余时间设电话接待。4.制度公示：服务场所公示收费依据、收费标准。5.档案管理：建立小区物业服务基础档案。6.每年一次向业主委员会汇报物业收支情况及小区管理服务情况。二；日常维护保养，1.房屋结构：发现损坏及时告知相关业主及业主委员会并安排申请专项维修资金。2.道路、路面、侧石、窨井盖、各项共用管道、共用设备设施，发现损坏及时告知相关业主及业主委员会并申请维修资金。3.排水沟、雨水、污水管道即化粪池，遇有堵塞进行清理。4.小区路灯应业主要求不予以开启（如有不同意见业主和业主委员会协商解决）。三；物业服务区域清洁卫生服务，1.共用楼道卫生：每一周清扫一次，每一个月保证至少托擦一次。（特殊情况除外）。2.道路：每日清扫。3.停车场、共用车库或车棚：每周清扫。4.绿化带：每周清扫。5.垃圾收集与处理：垃圾日产日清。6.冬季除雪工作保证小区行人能正常出行。四；物业服务区域公共秩序维护服务，1.管理人员协助有关部门维护小区正常生活秩序。2.按照业主或业主委员会委托合同的约定在部分时段、指定部位、安排人员值班看守，协助维护正常生活秩序。保证一个出入口24小时正常通行。3.有车辆管理制度。设置明显的交通标志，按照合同约定履行车辆管理责任，小区设置一车一杆管理小区车辆每车一卡有序通行。4.小区设置门禁刷卡系统小区每人一卡实现小区一卡通服务。5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。五；物业服务区域绿化养护服务，1.草坪：无大面积病虫害。2.园林树木：生长基本正常。3.花坛：花卉长势一般。双方亦约定了物业费收取标准为每月每平方米0.3元。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，但被告未缴纳物业服务费。为此原告诉讼来院，请求被告给付2018年11月1日至2019年10月31日前物业服务费350.06元，被告承担本案诉讼费用。另查，本院于2020年5月19日到涉案小区现场勘查，涉案小区存在如下现象：1、绿化区域存在空地；2、部分居民在绿化区域栽种大葱；3、部分楼道公共区域堆放杂物。本院所确认的上述事实，有原、被告庭审时的陈述，原告提供的物业服务合同、照片、工资表，被告提供的照片，本院拍摄的涉案小区照片在卷为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告同被告所在的业主委员会签订了物业服务合同，约定了合同内容、服务范围及收费标准，合同内容不违反法律法规规定，该合同成立并合法有效。被告作为小区业主，接受了原告按约定为其提供的物业服务，有缴纳物业费的义务。关于被告称原告未尽到服务义务，公共设施、设备、环境卫生维护存在问题的抗辩意见，因本院到涉案小区实地勘察，涉案小区公共区域维护保养确实存在一定问题，但上述问题不应成为被告拒缴全部物业费的理由，原告服务存在瑕疵，在完善物业服务前应适当减免物业费为宜。关于被告称原告未对消防、安全防范工作尽到义务的抗辩意见，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。关于被告称原告未公示过物业服务资金的收支情况、擅自出租公共设施给其他公司进行营利活动、小区内私搭乱建严重原告不作为的抗辩意见，如被告认为原告上述行为侵害其权利可向相关行政部门反映或另案主张权利，本案不予审理。关于被告称原告在小区设立门禁卡的抗辩意见，因为原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定原告应设置一车一杆及门禁卡制度，原告的行为并不违反合同约定，故关于被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告答辩中的其他请求事项，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第七条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨红星于本判决生效后15日内给付原告朝阳乾豪物业管理有限公司2018年11月1日至2019年10月31日欠缴的物业服务费人民币280.05元（80%）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  朱玉娟二〇二〇年五月二十五日法官助理陈隆熙书记员曹悦