黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1102号原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，所在地：北京市海淀区科学院南路2号B1-08单元，统一社会信用代码：911101087642035104。法定代表人：任鸿泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：逄锦文，第一太平融科物业管理（北京）有限公司项目经理。委托诉讼代理人：李强，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：李弘博，男，汉族，1988年8月8日出生，大庆汇丰达石油科技开发有限公司工程师，住黑龙江省大庆市开发区。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称第一太平公司）与被告李弘博物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告第一太平公司委托诉讼代理人逄锦文、李强、被告李弘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一太平公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付物业服务费14098.15元、违约金2315.62元，合计16413.77元；2、要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2013年，原告与融科智地（大庆）投资有限公司签订《大庆联想智慧园项目前期物业服务合同》，根据合同约定，由原告为联想智慧园住宅小区提供物业管理服务，高层住宅每年每平方米物业服务费26.16元。物业费按年缴纳，业主办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费，以后每一个物业服务年度的物业服务费，由业主在上一个物业服务年度届满前30日付清。被告于2015年2月5日接房，但自2017年1月1日至今，虽经原告多次催收，被告一直未依约缴纳物业费。截至目前，其拖欠物业服务费14098.15元，计算标准为：根据原告房屋产权面积134.73平方米乘以26.16元，每年收取物业费为3524.54元，四年合计14098.15元。另外根据合同第八章第三十一条的规定，未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金，从2018年1月1日开始，每年物业费3524.54元乘以日千分之三，被告因逾期缴纳物业费共产生违约金11578.1元，考虑到双方长期合作关系，原告本次仅主张违约金的20%，即2315.62元。以上物业费及违约金共计16413.77元，请法院依法给予支持。被告李弘博辩称：被告认可交物业费，但是因被告房屋质量有问题，曾多次找物业协商，一直没有给解决；另外小区的公共区域卫生服务不到位。原告第一太平公司为证明其主张成立，向本院举示如下4组证据：1、欠费明细、联想智慧园入伙通知书、联想智慧园入伙会签表、被告身份证复印件、业主入住验房表、联想智慧园业主基本信息登记表。（以上均提交复印件，与原件核对无异），欲证明2015年2月5日，被告正式接房并入住，截止到起诉之日，共拖欠物业服务费14098.15元、违约金2315.62元，合计16413.77元。经质证，被告对欠费明细、入伙会签表和入伙通知书的真实性有异，认为会签表和通知书均不是被告本人签字，被告没有收到入伙通知书，即使已经收到，原告也应该提供履行相应服务的证据，这些证据证明不了被告欠物业费和违约金的事实。对其他证据真实性没有异议，对所有证据证明的问题均有异议，对验房接房没有异议，对基本信息表没有异议，系被告本人签字。2、联想智慧园小区业主临时管理规约复印件（提交复印件，与原件核对无异），欲证明根据该管理规约规定，由原告作为联想智慧园小区的物业服务企业，物业服务收费采取包干制，物业管理服务费、水电费等费用以物价局审批文件为准，被告签字承诺遵守该管理规约的规定。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为证明不了收费依据和标准。3、大庆联想智慧园项目前期物业服务合同（提交复印件，与原件核对无异），欲证明2013年，联想智慧园小区建设单位融科智地（大庆）投资有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告作为物业服务企业，履行小区的物业服务管理工作。经质证，被告对其真实性不清楚，对证明问题有异议，认为前期物业合同第二条、第三条、第四条对原告服务项目、标准、区域进行约定，应对原告没有提供服务的部分不收取费用，原告应证明其履行了服务义务。4、大庆市各类物业服务收费标准备案表（提交复印件，与原件核对无异），欲证明2015年，经大庆市城市管理委员会和大庆市物价监督管理局批准备案，原告作为联想智慧园物业项目的服务企业，对于高层物业的收费价格为2.18元/平方米/月。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明原告对服务项目和区域进行量化，针对备案表的十三项内容，对没有提供服务和服务不达标的部分，不应收取物业费。本院认为原告提供的上述证据相互印证，能够形成证据链条，本院予以采信。被告李弘博未提供证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年，融科智地（大庆）投资有限公司与原告签订大庆联想智慧园项目前期物业服务合同，合同约定由原告对其开发的联想智慧园小区提供物业管理服务事宜。原告按照大庆各类物业服务收费标准，确定原告收取物业费的标准为高层住宅每年每平方米26.16元。被告李弘博系该小区业主，所属房产位于大庆市开发区××智慧××小区××室，房屋面积为134.73平方米。被告于2015年2月5日接房，自2017年1月1日至今连续四年未缴纳物业服务费共计14098.15元。原告每年均以电话催缴、上门张贴欠费通知单、邮寄告知书方式向被告催缴物业服务费未果，因此诉至法院。本院认为，原告为被告所居住小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成物业服务合同关系。被告已接受原告提供的服务，即有义务及时足额缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费未缴纳，原告要求被告支付物业费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因该条款定于前期物业服务合同中，均未向业主明示，不能对业主产生约束力，故本院不予支持；关于原告主张房屋质量有问题，因责任主体不是原告，被告可另行主张权利，被告诉求不是本案审理范围；关于被告认为小区的公共区域卫生服务不到位的主张，未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李弘博在本判决生效之日起三日内支付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费14098.15元。二、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元（已减半），由被告李弘博承担76元，原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司承担29元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。（本判决书所涉币种均为人民币）审判员 王 璇二〇二〇年五月二十日书记员 宋泳希附：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。