浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1218号上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鑫佳，女，1995年3月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被上诉人（原审原告）：王琳炜，女，2001年1月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦，经理。上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人王鑫佳、王琳炜、嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新华洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王鑫佳、王琳炜要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，亿诚公司按照王鑫佳、王琳炜已付房款总价的2%标准支付租金。事实与理由：一、一审认定新华洲公司承担连带责任错误。（一）商铺委托经营管理合同签订主体为王鑫佳、王琳炜与亿诚公司，实际管理人为亿诚公司。新华洲公司未参与委托经营管理合同的签订，也未参与管理。并且，新华洲公司从未与亿诚公司签订过管理运营商铺之类的合同。新华洲公司在栾英与亿诚公司签订的委托管理合同条款当中加盖新华洲公司销售部章系三方就栾英办理购房款按揭贷款方式进行的确认，并在按揭贷款字样上盖章，盖的也是销售部而非公司公章，并未加入委托管理合同，成为合同主体。（二）新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，王鑫佳、王琳炜提供的证据不能证明两者存在财务人员及业务混同的情形。新华洲公司仅是帮助刘宝伟向社保部门代扣代缴社保费用，实际的承担人仍旧是刘宝伟本人。周敏系新华洲公司兼职财务人员，一人兼职数家企业的会计事务情形多有存在。亿诚公司设立之初，曾单方委托周敏办理社保信息及税务信息，但并没有聘请周敏处理公司的会计事务，亿诚公司的会计并非周敏，亿诚公司未向社保部门进行变更，故社保登记明细中记载的缴费单位专管员仍旧是周敏，办税人电话也是留的周敏的号码。基于王鑫佳、王琳炜与亿诚公司之间的委托经营管理关系，商铺业主委托亿诚公司办理商铺的交付手续及产权证，向亿诚公司支付了相应的待刻章费、代办三证税费及专项维修基金。亿诚公司将业主支付的专项维修基金支付给新华洲公司，新华洲公司出具相应的专项维修基金收据，符合常理。新华洲公司与亿诚公司财务独立运行，不存在业务混同。一审法院突破合同相对性认定新华洲公司承担连带责任错误。二、一审认定亿诚公司承担的租金金额过高，不符合当前萧条的市场环境，应当调低，酌情按照已付购房款2%的标准计算。近年来，受网络销售冲击、劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高影响，实体店纷纷关闭，此是亿诚公司在签订委托管理合同时无法预见的，属于非不可抗力，不属于商业风险的重大变化，如果不降低租金标准，继续按照原委托管理合同履行，对亿诚公司明显不公平，不能够实现合同目的。鉴于此，亿诚公司已与部分业主达成降租协议，按照已付款2%标准计算租金，若租金过高，可能导致亿诚公司无力运营案涉商铺，最终损害众多业主利益。王鑫佳、王琳炜辩称，新华洲公司在销售房屋的宣传材料里明确体现了租金收益的具体比例，明确具体的宣称材料应该视为要约。通过相关材料可以看出，新华洲公司实际参与了商铺委托经营。同时，王鑫佳、王琳炜在购房时是由新华洲公司工作人员接待并指定同时签订两份协议，新华洲公司应对本案的租金收益承担连带责任，王鑫佳、王琳炜在一审中已提交相应的工商材料、税务材料、记账材料等证明新华洲公司和亿诚公司混同，应该承担相应责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新华洲公司的全部上诉请求。亿诚公司二审中未发表答辩意见。王鑫佳、王琳炜向一审法院起诉请求：1.判令亿诚公司向王鑫佳、王琳炜支付2018年1月29日至2019年9月18日的租金，暂定18240元[（实际以商铺合同总价的5%+超出约定标准收益）/2计算确定]，并支付违约金（暂定）6748.8元（实际以应支付收益的0.1‰按逾期支付天数计算）；2.新华洲公司对亿诚公司的上述付款义务承担共同付款责任。一审法院认定事实：2016年5月14日，王鑫佳、王琳炜与新华洲公司签订《浙江省商品房买卖合同》，王鑫佳、王琳炜向新华洲公司购买了位于嘉兴市的商铺，房屋总价228000元。同日，王鑫佳、王琳炜与亿诚公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定王鑫佳、王琳炜将上述商铺委托亿诚公司经营管理，本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款，委托经营管理期限为10年，自2016年1月29日起计算至2026年1月28日（无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准）；委托期限内，王鑫佳、王琳炜按照约定向亿诚公司收取商铺的收益，2016年1月29日至2018年1月28日期间为市场培育期，双方互不支付任何费用；2018年1月29日起市场正常经营期，双方同意自2018年1月29日起计算商铺委托经营管理的净收益。自2018年1月29日起至2022年1月28日的四年期间亿诚公司对外出租商铺年租金收益依次为商铺合同总价的5%、6%、7%、8%。委托期间，若王鑫佳、王琳炜商铺委托经营管理的净收益超过所购商铺合同总价的12%的，则王鑫佳、王琳炜同意将超出部分的净收益与亿诚公司9:1分成，即王鑫佳、王琳炜得90%，亿诚公司得10%；若王鑫佳、王琳炜商铺委托经营管理的净收益超过所购商铺合同总价的18%的，则王鑫佳、王琳炜同意将超出部分的净收益与亿诚公司7:3分成，即王鑫佳、王琳炜得70%，亿诚公司得30%，上述净收益依法应缴纳的相关税收及商铺运营管理成本由王鑫佳、王琳炜承担。商铺年委托经营管理收益分二期各半支付，每六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益。亿诚公司逾期向王鑫佳、王琳炜支付商铺收益的，王鑫佳、王琳炜有权要求履行，在收到王鑫佳、王琳炜催告函7个工作日内未支付的，应按当期应支付收益万分之一每日的标准支付逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。后亿诚公司未按约向王鑫佳、王琳炜支付委托经营管理收益。2019年10月16日，王鑫佳、王琳炜起诉至本院；2019年11月14日，亿诚公司签收本案起诉状副本及相应法律文书。一审法院认为，本案的争议焦点为新华洲公司是否承担连带付款责任，一审法院依职权调取一组证据材料，经质证，王鑫佳、王琳炜对证据无异议。新华洲公司对证据均不认可，对关联性及证明目的持有异议；一审法院认为，该些证据均真实、有效，与本案相关联，予以认定，具体认定意见下面做出说明。一、亿诚公司和新华洲公司在涉案项目的同一广告页面中出现，且广告中载明的委托经营收益与亿诚公司和王鑫佳、王琳炜签订的委托经营管理合同中约定的委托经营收益基本一致，可以视为两家公司共同对外发布广告。二、亿诚公司在与王鑫佳、王琳炜签订委托经营合同时在合同中明确表示“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”。三、王鑫佳、王琳炜提供的2014年7月30日亿诚公司的《公司登记（备案）申请书》中载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）为亿诚公司的股东，2017年7月4日的两份亿诚公司《股东会决议》中载明“刘宝伟将其所持有的公司60%股权转让给杨澄源……同时免去刘宝伟公司监事职务”；王鑫佳、王琳炜提供的《浙江省职工基本养老保险历年参保证明》中又载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）2014年3月至2017年5月的社保缴费单位为新华洲公司；王鑫佳、王琳炜提供的从国家税务总局嘉兴市秀洲区税务局调取的登记明细中载明亿诚公司于2017年3月2日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”均为“180××××8009”，新华洲公司于2017年11月24日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”亦均为“180××××8009”；王鑫佳、王琳炜提供的从嘉兴市社会保障事务中心调取的社保登记明细中载明新华洲公司、亿诚公司的缴费单位专管员均为“周敏”；新华洲公司、亿诚公司人员上存在交叉、重叠，存在人员混同的情形。四、王鑫佳、王琳炜提供的一组案外人的《国贸中心交房费用清单》列明新华洲公司收取和代收费用中有“三证代办费”、“物业专项维修资金”，但收取“物业专项维修资金”的《收据》中加盖的是新华洲公司的发票专用章，收取“三证代办费”的《收据》中加盖的却是亿诚公司的发票专用章，新华洲公司与亿诚公司在涉案商铺销售过程中共同对外收取费用，存在业务混同的情形。五、在案外人栾英（系涉案商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，而新华洲公司对此作出的解释难以让人信服。综合新华洲公司、亿诚公司的人员构成、营业场所、通讯方式，可以说明新华洲公司、亿诚公司存在一定的关联关系，而王鑫佳、王琳炜有理由相信新华洲公司和亿诚公司在涉案商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当与亿诚公司承担连带支付委托经营管理收益及相应违约金的责任。一审法院认为，王鑫佳、王琳炜与亿诚公司签订的《委托经营管理合同》系当事人意思自治表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。故亿诚公司应支付王鑫佳、王琳炜2018年1月29日至2019年7月28日的租金17100元。2019年7月29日至2019年9月18日期间的租金尚未到支付期限，故不予支持。对王鑫佳、王琳炜主张要求亿诚公司支付违约金的诉讼请求，双方签订的合同中有约定，故该违约金应以各自未付租金为基数，按万分之一每日，自亿诚公司签收催告函之日起七个工作日后一日即2019年11月23日起计算至实际履行之日止。新华洲公司和亿诚公司在涉案商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当对上述款项承担连带责任。亿诚公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、亿诚公司、新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付王鑫佳、王琳炜委托经营管理收益17100元，并支付逾期付款的违约金（以17100元为基数，按每日0.1‰自2019年11月23日起计算至收益实际支付之日）；二、驳回王鑫佳、王琳炜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取128元，由亿诚公司、新华洲公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、新华洲公司就亿诚公司支付委托经营管理收益及违约金的义务应否承担连带责任；二、委托经营管理收益如何计算。关于争议焦点一。经审查，新华洲公司与亿诚公司虽然分别与业主签订买卖合同、委托经营合同，但两家公司的对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，主要表现在：1.新华洲公司与亿诚公司对外共同发布广告宣传案涉商铺市场优势及委托经营收益标准。2.在同期同类的纠纷中，相关委托经营合同有“业主已与开发商新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同，业主保证按商品房买卖合同的约定履行义务”或“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”等约定，表明两份合同具有一定的整体性和关联性，并能反映双方有意共同促成交易的事实。3.新华洲公司与亿诚公司在同一场所与业主签订买卖合同和委托管理合同，虽分别出具了收取代刻章费、代办三证税费和物业专项维修资金的收据，但上述三笔费用系用同一个pos机一次性刷卡收取。上述事实足以认定新华洲公司与亿诚公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，而本案并无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主明确予以了披露说明。因此，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会及他人合法权益，应认定为合法有效。合同有关租金约定具体明确，亿诚公司应按照合同约定履行支付租金的义务。新华洲公司关于市场环境欠佳、经营成本增加等陈述，即便属实，此亦是可预见的商业风险，不属于不可抗力范畴，故新华洲公司要求调低租金标准无合法依据，不予支持。综上所述，新华洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十七日书记员 金佳欢