太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1112号原告：庞跃龙，男，1959年2月9日出生，汉族，退休，住太原市。原告：庞博，女，1986年10月18日出生，汉族，太原市环卫局废弃污物处理处员工，住太原市。委托诉讼代理人：庞跃龙，男，1959年2月9日出生，住太原市。被告：山西美美的家网络科技有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街盛立苑2号楼2单元102室，统一社会信用代码×××。法定代表人：李睿，总经理。委托诉讼代理人：赵瑛，女，1985年12月19日出生，系公司业务部负责人，住太原市。原告庞跃龙、庞博与被告山西美美的家网络科技有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月12日立案后，依法由审判员卢敬丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞跃龙，原告庞博委托诉讼代理人庞跃龙，被告山西美美的家网络科技有限公司的委托代理人赵瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞跃龙、庞博向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租住原告房屋期间产生的物业、电梯、暖气、水等各项费用3697.34元（13个月物业电梯费2340.52元+2个月暖气费925.34元+水费430.9元）；2.判令被告租赁房屋到期后因使用不当导致的灯具损坏、瓷砖损坏、地板损坏、墙壁损坏、门及门锁及开关插座等损坏的修复费用10000元（附房屋损坏图片）；3.判令被告延期交房导致的一个月房屋租赁损失2750元；4.判令被告赔偿因被告违约，多次主张权利产生的交通费、通讯费和精神损害赔偿金等费用2000元；5.判令被告两次延期支付房屋租金共计45天，按照合同约定按年租金5‰支付滞纳金，共计7425元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第五项为按年租金50%支付违约金即33000元。事实和理由：2016年11月9日，被告因经营需要租赁原告小店区王村南街御祥苑四单元1601房屋，租期自2016年11月10日至2019年12月1日止，租金33000元/年，约定每一年支付时间、方式及支付房租的同时支付当年产生的物业费用、电梯费及采暖费。合同中约定了各自的违约责任及由被告对房屋改动后到期恢复原状的条款。2016年11月9日，被告按合同约定向原告支付了第一年的房屋租金及当年的采暖费和至2017年11月的物业费。以后两年均为按合同约定及时交纳租金及其他费用，其中2017年10月30日支付了2018年租金，逾期20天，2018年11月5日支付了2019年租金，逾期25天。现合同期满，被告不仅逾期一个月交回房屋，且对房屋造成了严重损坏，还拒不按照合同约定支付房屋物业费、暖气费等费用。2019年全年的物业费、电梯费和采暖费均未交纳，水费一年多拒不交纳。原告从2019年11月7日开始核对所欠费用并催被告交纳。被告不交纳所欠费用的理由是2016年底租房时被告一次性向原告支付了至2017年底的房屋租金和物业、电梯及暖气费用，同时在合同中作了注明。2017年被告又向物业交纳了物业电梯费用，合计交够了三年的合同期费用，所以对2019年的各项费用拒不交纳。2019年12月1日合同到期前，我不断要求被告交清费用后到期交房，被告均不予配合，导致各项费用拖欠至今，合同到期后，被告迟迟不交房，房屋里垃圾遍地，地面墙面、墙砖地板、各室灯具及卫生间组合灯具、还有门窗门框等均有损坏。现我诉至贵院，望判如所请。被告山西美美的家网络科技有限公司辩称，关于第一项诉请，我方与原告签订租赁合同，租期三年，三年的物业费等费用缴费凭据都由我方持有，2019年房租到期，欠付水费430.9元。关于房屋内设施损坏，我方在入住前去检查房屋，当时和房东说了屋内有很多损坏的地方，地板和壁纸受损是因为2018年屋内主体管道跑水造成的，但原告因工人太贵，让我方自行修理，我方为了更好的合作，所以自己进行了维修。瓷砖损坏应属于自然脱落不是由于我方的原因造成的，卫生间的插座及马桶盖子的损坏我方认可。2019年12月1日租期届满，12月2日跟原告说去房屋办理交接，因原告说房屋卫生不合格，我方重新做了一次卫生打扫，所以不存在延期交房的情形。迟延支付租金是因为2017年付房租的时候正值负责人生育，并且和原告约定了之后交纳房租的时间，当时原告也同意。我方支付原告1000元押金，原告也没有退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，原告购买太原市长治路82号的御祥苑小区C座4单元1601号房。2016年11月9日，原告庞跃龙（委托方/甲方）与被告（受托方/乙方）签订《房屋出租委托代理合同》。约定甲方自愿将其拥有的房屋委托乙方代理出租，或以乙方的名义出租。出租代理期限自2016年11月10日至2019年12月1日，甲方应于2016年11月10日前将房屋交付给乙方，空置期20天。租金33000元/年，首次支付时间2016年11月9日，二次支付时间2017年10月10日，三次支付时间2018年10月10日。乙方在中信银行开设房屋租赁代理租金专用账户为×××，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。乙方未按期支付甲方房租，每逾期一天，须向甲方每天支付年租金的5‰作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方并须支付甲方房屋年租金的50%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1.逾期支付房租超过七天的；2.甲方无任何违约行为，乙方未帮甲方转租强行解约的，乙方每年支付房租的同时一起支付全年物业费、电梯费、采暖费给甲方，乙方支付甲方押金一千元。乙方对房屋设的隔断墙在租赁到期后，若甲方需要拆除，乙方则到期拆除，恢复原状。合同并对其他内容进行约定。当日，被告向原告账户汇款38100元，原告出具书面凭证内容为：“今收到赵瑛网银转来房租物业取暖押金共计38100元整，庞跃龙，2016年11月9日。”另被告分别于2017年10月30日、2018年11月5日支付原告租金各33000元，并表示因自身原因迟延支付，但迟延时间征得原告同意，原告对此予以否认，并要求按照合同约定支付相应违约金。另查明，原告提供2019年12月31日，山西安瑞家物业管理有限公司出具的欠费明细，说明尚欠2019年物业费电梯费2160.48元，水费434元，并由此主张被告承租期间尚欠的13个月物业费电梯费2340.52元，2个月暖气费925.92元，水费430.9元。被告对于尚欠水费认可，其余费用不认可，并提供山西安瑞家物业管理有限公司出具的收据佐证，收据体现被告于2017年4月5日支付2017年物业费1543.2元，电梯费617.3元，2017年11月10日支付2017年取暖费2315元，2018年11月支付物业、电梯费共计6160.48元，2018年暖气费2314.8元。原告对上述票据真实性均认可，但对2017年物业费支付主体有异议，表示2017年的物业费是原被告一起前往物业交付后将票据交给被告用以记账，被告对此予以否认。原告认可被告支付押金1000元，并同意在诉求中核减。针对原告陈述的各项物品损坏情况，被告认可插座、马桶盖的损坏，对于其他损坏情况不认可。关于代理期满后房屋交付情况，被告提供2019年12月2日短信记录，用以说明将门锁密码告知了原告即视为交房，原告认可短信，但陈述密码锁及卫生条件未达交还标准，故未办理交接，至2019年12月15日被告员工将房屋打扫干净后将房屋钥匙交回。审理中，双方均同意调解，但对支付金额争议较大，调解未果。本院所确认的事实有商品房买卖合同、房屋出租委托代理合同、欠费明细、收据、转账记录、照片及庭审笔录在案为凭，本院予以采信。本院认为，原被告签订的《房屋出租委托代理合同》是双方真实意思表示，合同真实有效。按照约定，被告代理期间，应当向原告支付三年产生的物业费等费用。原告依据物业出具的明细主张被告支付2019年物业费等，根据庭审查明的事实，双方实际争议的为2017年物业出具的收据中费用支付主体，因被告持有收据原件，在无相反证据推翻情况下，应推定被告为支付主体，原告虽表示该项费用由其实际支付，但未提供充分证据佐证，该抗辩意见不予采纳。被告提供的2016年收条、2017年、2018年的物业收据可以说明交付了三年费用，故原告主张2019年物业费、电梯费、取暖费，事实依据不足，本院不予支持。原告主张的水费430.9元，有物业证明佐证，被告无异议，本院予以支持。原告提供的照片可以说明物品损坏情况，被告抗辩签订代理合同时部分物品即处于损坏状态，应提供相应证据佐证，在未提供证据证明时，本院酌情支持被告支付原告维修费1500元。关于交房时间，被告发送的2019年12月2日短信中仅告知密码，未明确交付房屋，且双方均认可此时屋内未进行打扫，根据交易习惯并结合查明的事实，交付钥匙的时间应为实际交房时间即2019年12月15日。合同约定代理期2019年12月1日到期，至15日房屋钥匙交付期间应继续参照合同约定日租金即每日91.7元的标准支付庞跃龙房屋占有使用费1375.5元及取暖费216元。原告因主张权利产生的交通费、通讯费和精神损害赔偿金等费用，无事实及法律依据，本院不予支持。被告支付2018年、2019年租金时均逾期，按照合同约定应支付违约金。但合同中约定的违约金标准明显过高，综合考虑被告两次延期支付的时间，本院酌情支持违约金按照年租金的10%计算即3300元。被告抗辩两次因客观原因无法按时支付租金，并征得了原告同意，未提供证据佐证，该抗辩意见，本院不予采纳。上述费用合计6822.4元，原告认可收取被告押金1000元并同意在诉讼请求中核减，为避免当事人诉累，经核减被告实际应支付各项费用5822.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山西美美的家网络科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告庞跃龙、庞博水费430.9元、维修费1500元、迟延交房租金1375.5元、取暖费216元、违约金3300元，核减押金1000元后，实际支付上述各项费用计5822.4元。二、驳回原告庞跃龙、庞博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取543元（原告已预交），由原告庞跃龙、庞博负担479元，被告山西美美的家网络科技有限公司负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇二〇年五月二十日书记员 赵 燕