福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1590号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市湖里区公园中心（原厦门市湖里区公园管理中心），住所地厦门市莲岳路北侧仙岳公园。 法定代表人：杨迎芳，主任。 委托诉讼代理人：杨朝玮，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵青，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门悦欣乐贸易有限公司，住所地厦门市湖里区华泰路32号。 法定代表人：王碧芳，执行董事。 委托诉讼代理人：李毅阳，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅琴，福建远大联盟律师事务所实习律师。 上诉人厦门市湖里区公园中心（以下简称湖里公园中心）因与被上诉人厦门悦欣乐贸易有限公司（以下简称悦欣乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖里公园中心上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回悦欣乐公司一审反诉请求。事实和理由：一、湖里公园中心与悦欣乐公司已约定扩建费用由悦欣乐公司承担，一审判决适用法律错误。一审判决认定扩建费用由湖里公园中心与悦欣乐公司按照过错分担所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的适用前提是当事人对扩建费用的承担没有约定，但《湖里公园经营场所租赁合同》第九条及《协议书》第3条约定悦欣乐公司负责对租赁物进行装修、改造，手续由悦欣乐公司负责办理，建设费用亦由悦欣乐公司承担，租赁期届满后悦欣乐公司改造、装修的不可搬迁部分归湖里公园中心所有，故双方已约定改造、装修的费用由悦欣乐公司承担。合同将“改造”单独列出，区别于“装修”，意指在房屋原有基础上对房屋结构、外形等进行改变、建造的行为。对已有装修的案涉租赁房屋而言，《湖里公园经营场所租赁合同》第九条约定的20万元最低投入资金高于2006年签约时44.15平方米房屋一般的二次装修费用，说明“改造”区别于“装修”，且仅进行装修则无需办理建设手续，亦无需约定办理手续的责任方。故悦欣乐公司在原有租赁房屋基础上进行的扩建行为属于合同约定的“改造”，依约应承担相应费用。悦欣乐公司扩建至今从未要求湖里公园中心支付扩建费用亦说明其认可该费用依约应由其承担。根据合同约定，扩建费用由悦欣乐公司承担，湖里公园中心无需向其赔偿扩建费用。二、一审判决认定湖里公园中心对悦欣乐公司违法扩建一事负有80%的过错责任错误。1.悦欣乐公司作为违法行为人，不应仅承担次要过错责任。《协议书》第3条约定悦欣乐公司负责改造装修的手续办理，且在悦欣乐公司未提供扩建申请和扩建资料的情况下，湖里公园中心无法协助其办理建设手续。湖里公园中心作为出租人，应承担的是监督责任，即使未尽到监督责任，承担的过错责任也应小于违法扩建的行为人悦欣乐公司。2.悦欣乐公司是违建行为的获益人，不应仅承担次要过错责任。悦欣乐公司因扩建部分而获取的商业利益必然不小，而湖里公园中心收取的租金十几年来从未增加，未因悦欣乐公司的扩建行为获取利益，且湖里公园中心仅请求返还44.15平方米租赁房屋、支付以该面积计算的房屋占用费，此后亦不会因利用扩建部分而获取利益，一审判决认定湖里公园中心承担80%的扩建费用显失公平。3.案涉租赁合同约定租赁房屋的年租金为2万元，湖里公园中心十几年来依约收取租金，相对于一审判决认定湖里公园中心承担208768元扩建造价费用，二者差异悬殊，显失公平。三、在案证据无法证明悦欣乐公司扩建后的房屋面积，一审判决认定扩建后的总建筑面积为171.45平方米错误。悦欣乐公司一审提交施工合同、报送总价、收款收据、建筑施工图设计总说明、扩建一层平面布置图、扩建立面图、收款收据等证据证明其对案涉租赁房屋进行扩建及扩建费用，但上述证据形成于悦欣乐公司与案外人之间，存在印章虚假嫌疑、无制作时间或时间有误、无支付凭证作证等问题，无法确认其真实性、客观性与合法性，一审判决认定上述证据无其他证据佐证，不具有真实性、客观性和合法性，不具备证据能力，未予采信，但同时认定其中扩建一层平面布置图关于总面积171.45平方米的记载，湖里公园中心没有相反证据，予以采纳，二者存在矛盾。悦欣乐公司应对其举证不能承担不利后果，或由一审法院依职权调查，委托测绘机构对扩建后的房屋总面积进行测量，一审判决在无初步证据证明的情况下认定湖里公园中心应提供相反证据证明扩建后的房屋面积，属举证责任分配错误。四、在本案证据无法证明扩建费用的情况下，一审判决参照望仙茶室无产权部分在征收补偿项目中的评估值酌定本案的扩建造价费用不具有合理性。1.从建筑物楼层来看，建筑物的楼层数越高，所需的地基深度也越深，故高层数房屋的造价费用要高于低层房屋。望仙茶室无产权部分的楼层数为三层，而案涉租赁房屋扩建部分的楼层为一层，故望仙茶室无产权部分的造价费用高于案涉租赁房屋的扩建费用。2.从建设难易程度来看，望仙茶室《房地产估价报告》第14页载明望仙茶室的“基础建在湖里公园景观湖上，涉及水工立柱基础，基础立柱高度约8米”，而案涉租赁房屋的基础建在一般平整土地上，故望仙茶室的建设难度远远大于案涉租赁房屋，造价费用相应高于案涉租赁房屋。3.望仙茶室《房地产估价报告》第12页体现估价对象财产范围包括房屋的配套设施。据悉，望仙茶室无产权部分包含一套电缆设施，而案涉租赁房屋的扩建部分不包括电缆设施或其他造价较高的配套设施，故望仙茶室的评估值高于案涉租赁房屋的扩建造价费用。4.从建设方式来看，扩建是在原有房屋的基础上进行延伸、改造，加建是原有房屋结构上加盖新的结构，加建的造价费用必然高于扩建。望仙茶室无产权部分由原合法产权两层基础上的扩建部分、加建的第三层组成，而案涉租赁房屋扩建部分是在原有一层房屋基础上进行扩建，二者单位造价无法类比。5.建筑结构不同，造价费用也存在差异，在案证据无法确认案涉租赁房屋的扩建部分是否与望仙茶室无产权部分的砖混结构相同。且望仙茶室《房地产估价报告》第9页“估价方法”部分的说明体现估价对象是“地上建筑物、构筑物及土地使用权征收补偿价值评估”，评估值是为征收补偿项目而评估确定的征收补偿价值，该数值并不代表望仙茶室该部分的建设造价费用。 悦欣乐公司辩称，一、悦欣乐公司与湖里公园中心未约定扩建费用。《湖里公园经营场所租赁合同》第九条对已经形成附合的装饰装修的归属进行约定，并未约定扩建费用。悦欣乐公司未要求湖里公园中心支付扩建费用说明合同未约定扩建费用，而非默认该费用由悦欣乐公司承担。《协议书》第3条约定改造装修工程由悦欣乐公司投资，但湖里公园中心应予以补偿。二、一审判决认定湖里公园中心对扩建费用承担80%的责任正确。1.湖里公园中心作为租赁物的所有权人，是法定的相关建设手续办理人。湖里公园中心未要求悦欣乐公司提供相应资料，未办理建设工程规划许可证，负主要责任。《协议书》第3条约定的“乙方负责改造装修的手续办理”属履行不能，不应由承租方办理建设工程规划许可证。2.悦欣乐公司并非违建行为的受益人。经湖里公园中心同意，悦欣乐公司对租赁房屋扩建装修，投入巨大，租赁期满后，经过扩建装修的租赁房屋归湖里公园中心所有，未得到扩建费用的补偿则显失公平。3.湖里公园中心将租金与扩建费用相对比缺乏依据。租金是承租人根据合法有效的租赁合同向出租人支付租赁物的费用，本案湖里公园中心承担的扩建费用是因其应办理而未办理合法建设手续而存在过错，二者无法对比。三、一审判决认定租赁房屋扩建后的总建筑面积为171.45平方米正确。悦欣乐公司一审提交的证据体现悦欣乐公司对租赁房屋进行装修扩建，扩建一层平面布置图体现租赁房屋扩建后的总建筑面积为171.45平方米，湖里公园中心没有提交证据予以反驳，一审判决认定租赁房屋扩建后的总建筑面积为171.45平方米并无不当。四、一审判决参照望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的评估值酌定本案的扩建造价费用具有合理性。租赁房屋与望仙茶室是同一时期、同一施工团队施工建设，扩建所用的材料相同。租赁房屋也含8米深基础。湖里公园中心无证据证明望仙茶楼无产权部分砖混三层（含8米深基础）造价费用高于租赁房屋。一审法院两次委托鉴定机构对租赁房屋扩建部分的价值进行鉴定，因不具备鉴定条件被退鉴，故一审判决参照望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的评估值酌定本案的扩建造价费用具有合理性。 湖里公园中心向一审法院起诉请求：1.判令悦欣乐公司停止经营并搬离原租赁场所，并将原租赁场所：位于湖里区华泰路32号湖里公园内的“华泰路小卖部”约44.15平方米的场地及地上建筑物交还湖里公园中心；2.判令悦欣乐公司立即向湖里公园中心支付占用费22833.33元（从2017年4月1日至实际将原租赁场所交付湖里公园中心之日止，参照租赁合同约定的租金以天数为单位计算，现暂计至2018年5月16日）。 悦欣乐公司向一审法院反诉请求：1.判令湖里公园中心立即向悦欣乐公司偿付“华泰小卖部”的扩建、重建费用434076.31元；2.判令湖里公园中心立即向悦欣乐公司归还“押金”5000元。 一审法院认定事实：厦门市湖里区华泰路32号（华泰路小卖部）登记在厦门市湖里公园管理处名下。2006年12月27日，厦门市湖里公园管理处（以下简称湖里公园管理处）为甲方，悦欣乐公司为乙方，双方签订《湖里公园经营场所租赁合同》，约定乙方向甲方承租湖里公园华泰路小卖部，面积约44.15平方米，地址：湖里区华泰路32号；乙方经营范围为公园配套的旅游：食品商品零售等，经营方式为自主经营、自负盈亏、责任自负；租赁期限7年，自2006年9月1日起至2013年8月31日止；场所租赁费2万元/年；乙方向甲方缴纳场所租赁押金5000元。乙方承包期间不得以押金抵租赁金。承包期满，甲方扣除乙方应付的违约赔偿金，与乙方办理租赁场所交接手续，待乙方全部退出后，甲方将押金余额退还乙方，押金退还不计利息；乙方应保证对经营场所的投资装修及经营设施设备投入不少于20万元。装修改造后的基础性设施、设备（如场所内部的改造装修、水电安装等固定设施投入），合同期满后不得拆除，归甲方所有。如乙方强行拆除，视为乙方违约，甲方将扣除乙方缴纳的全部押金，乙方应负责赔偿由此给甲方造成的经济损失；合同终止后，乙方投资的活动可搬迁的经营设备设施（固定装修设施及本合同有约定的设施除外）于合同终止后30日内负责撤走，逾期不撤视为乙方放弃处置权，甲方则有权对此设备设施进行处理。 同日，双方签订《协议书》一份，约定甲方同意乙方将小卖部暂停经营活动进行重新改造装修，装修改造时间为3个月；乙方3个月停业改造装修期间免缴租金（免租金时间为2006年12月1日至2007年2月28日）；乙方负责改造装修的手续办理，改造装修工程资金由乙方负责承担，责任由乙方负责。 之后，湖里公园管理处将上述租赁场所交付给悦欣乐公司，并收取押金5000元。悦欣乐公司对华泰小卖部进行了重新改造装修并扩建，总建筑面积171.45平方米，并经营至今。悦欣乐公司支付租金（含占有使用费）至2017年3月31日。 再查明，2011年8月17日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2011】11号文件要求，厦门市湖里公园管理处更名为“厦门市湖里区社区公园管理中心”；2013年10月18日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2013】44号文件要求，厦门市湖里区社区公园管理中心对上述租赁合同项下的租赁场所及设施享有的经营管理权利转移至湖里公园中心，由湖里公园中心承担上述租赁合同项下的权利与义务。 2016年8月24日，湖里公园中心向悦欣乐公司发出《告知》，载明地铁3号线因施工需对湖里公园进行开挖建设，影响面较大，悦欣乐公司的经营项目需要停止经营，请悦欣乐公司配合市重点项目施工。同日，悦欣乐公司盖章签收该告知。 2016年11月25日，湖里公园中心再次向悦欣乐公司发出《通知》，重申因地铁3号线施工需要，请悦欣乐公司于2016年12月10日前停止营业并搬离。悦欣乐公司盖章签收该通知，并备注25年的经营年限未到，要求协助赔偿相关事宜。 本案审理过程中，悦欣乐公司申请对华泰路小卖部的扩建部分、装修部分的价值进行鉴定。一审法院依法委托福建中融合项目管理有限公司进行评估。2019年4月18日，该公司以委托项目没有计算基础资料退鉴。之后，一审法院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行评估。2019年9月9日，该公司以资料不全，不具备鉴定条件为由再次退鉴。 另查明，与华泰小卖部同在湖里公园的望仙茶室于1996年自建，并于2006年由经营户加建、扩建。2017年8月15日，根据厦门市湖里区人民政府湖里街道办事处的委托，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司在其出具的《房地产估价报告》中载明在价值时点2017年3月28日望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的面积为761.455平方米，评估值（不含室内装修）为1560952元。 一审法院认为，一、湖里公园中心是否有权解除合同。湖里公园管理处与悦欣乐公司签订的《湖里公园经营场所租赁合同》以及《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法予以采信，并据此认定双方存在合法有效的房屋租赁合同关系。湖里公园中心作为变更后的主体，继受湖里公园管理处上述房屋租赁合同项下的权利义务。双方约定的租赁期间于2013年8月31日届满，悦欣乐公司继续使用租赁物，湖里公园中心未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。湖里公园中心可以随时解除合同。湖里公园中心多次催告悦欣乐公司停止经营、限期搬离，悦欣乐公司收到通知后至今未返还财产，湖里公园中心请求判令悦欣乐公司停止经营、搬离原租赁场所并将原租赁场所的场地及地上建筑物交还湖里公园中心，事实清楚，证据确实充分，一审法院依法予以支持。悦欣乐公司辩称湖里公园管理处承诺的租赁期限为25年，并未提供相应的证据，一审法院依法不予采纳。 二、关于房屋占有使用费。悦欣乐公司经湖里公园中心多次催告未及时返还财产，湖里公园中心请求悦欣乐公司自2017年4月1日起参照租赁合同约定的租金标准计付占有使用费至悦欣乐公司实际将原租赁场所交付湖里公园中心之日止，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以采纳，但是湖里公园中心关于日租金标准计算错误，应为54.79元（20000/365=54.79），并且该占有使用费应当扣除湖里公园中心已经收取的押金5000元。 三、关于悦欣乐公司的损失赔偿。首先是扩建部分的损失赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，湖里公园管理处与悦欣乐公司签订的《协议书》明确载明“甲方同意乙方将小卖部暂停经营活动进行重新改造装修”，湖里公园中心也确认悦欣乐公司实际对华泰小卖部进行了重新改造装修并扩建，表明湖里公园中心同意悦欣乐公司扩建。湖里公园中心作为出租人，系对外申请合法建设手续的主体，其在悦欣乐公司没有取得合法建设手续的情况下放任悦欣乐公司进行施工建设，存在主要过错。悦欣乐公司未主动办理合法建设手续，存在次要过错。华泰小卖部与望仙茶室同在湖里公园，扩建部分均未办理合法建设手续，故参照望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的评估值以及双方的过错程度，一审法院酌定湖里公园中心赔偿悦欣乐公司扩建造价费用208768元【（171.45-44.15）*1560952/761.455*80%=208768】。 其次，关于装修部分的损失赔偿。双方签订的租赁合同中明确约定“合同终止后，乙方投资的活动可搬迁的经营设备设施（固定装修设施及本合同有约定的设施除外）于合同终止后30日内负责撤走，逾期不撤视为乙方放弃处置权，甲方则有权对此设备设施进行处理”、“装修改造后的基础性设施、设备（如场所内部的改造装修、水电安装等固定设施投入），合同期满后不得拆除，归甲方所有”，由此可见，未形成附合的装饰装修归悦欣乐公司所有，悦欣乐公司应在约定期限内撤走，已经形成附合的装饰装修则归湖里公园中心所有，不存在补偿问题。悦欣乐公司请求湖里公园中心参照湖里公园管理处所属的装修附属物征收补偿标准进行赔偿缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、悦欣乐公司应于判决生效之日起十日内停止经营并搬离位于厦门市湖里区华泰路32号湖里公园内的华泰小卖部，且将华泰小卖部的场地及地上建筑物交还给湖里公园中心；二、悦欣乐公司应于判决生效之日起十日内向湖里公园中心支付占有使用费（自2017年4月1日起，按照每日54.79元的标准计至悦欣乐公司将上述租赁场所交还给湖里公园中心之日止，并扣除押金5000元）；三、湖里公园中心应于判决生效之日起十日内支付悦欣乐公司对上述租赁场所扩建造价费用208768元；四、驳回湖里公园中心的其他诉讼请求；五、驳回悦欣乐公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费186元，由悦欣乐公司负担。反诉案件受理费3943元，由悦欣乐公司负担1727元，湖里公园中心负担2216元。 对一审判决查明的事实，湖里公园中心、悦欣乐公司确认《湖里公园经营场所租赁合同》的签订时间是2006年9月16日；湖里公园中心提出其无法确认华泰小卖部重新改造装修并扩建后的总建筑面积为171.45平方米，其未实际测量，不知道实际总建筑面积。其余事实当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕湖里公园中心的上诉请求进行审理。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”故承租人经出租人同意扩建的，在双方对扩建费用的处理有约定的情况下，应按约定处理，只有在无约定的情况下，才按上述规定的情形处理。《协议书》约定湖里公园中心同意悦欣乐公司对租赁房屋进行改造装修，同时约定改造装修工程资金由悦欣乐公司负责承担。可见，湖里公园中心、悦欣乐公司已约定租赁房屋的扩建费用由悦欣乐公司承担，悦欣乐公司请求湖里公园中心补偿扩建费用，但未提交充分证据证明该请求的合法依据，本院不予支持。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定认定湖里公园中心应对悦欣乐公司扩建造价费用予以相应赔偿有误，本院予以纠正。 综上所述，湖里公园中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8528号民事判决第一、二、四项； 二、撤销厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8528号民事判决第三、五项； 三、驳回厦门悦欣乐贸易有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费186元，由厦门悦欣乐贸易有限公司负担；反诉案件受理费3943元，由厦门悦欣乐贸易有限公司负担3898元，厦门市湖里区公园中心负担45元。二审案件受理费4432元，由厦门悦欣乐贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月十一日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。