云南省曲靖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云03民终880号上诉人（原审原告）：曲靖莹兴物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530302552703759X。住所地：曲靖滇东商城一楼A120。法定代表人：胡勇，经理。委托诉讼代理人：孙世祥，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖市福万家商业有限公司。统一社会信用代码：91530302772666013U。住所地：曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城。法定代表人：张二华，董事长。委托诉讼代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司因与被上诉人曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司上诉请求：1.请求二审法院判决撤销一审法院所作的判决，改判支持上诉人对被上诉人的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定不清，部分事实认定错误；2、一审判决实质上赋予了合同解除“溯及既往”的效力，明显不符合法律对于合同解除效力的明确规定，属适用法律错误；3、一审判决书以“无事实和法律依据”为由判决驳回上诉人的全部诉请，与其认定的基本法律事实和主要评判理由自相矛盾，且处理结果有失公允；4、一审对上诉人的诉讼请求未作完整回应，属程序违法。被上诉人曲靖市福万家商业有限公司辩称：一审我方提交了一份生效法律文书，明确了滇东与莹兴的服务合同解除，上诉人的上诉不应得到支持。曲靖莹兴物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠的2017年1月6日至2019年3月5日期间的租赁费3673421.97元；判令被告支付拖欠租赁费总额20%的违约金734684.39元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月26日，滇东商城第一届业主委员会成立，并经曲靖市建设局批准备案，任期2009年12月26日至2012年12月26日。2010年1月29日，第一届业主委员会与曲靖滇东商业城管理有限公司签订《滇东商城承租商铺移交协议》，解除了曲靖滇东商业城管理有限公司与业主签订的《房屋租赁合同》，收回商铺，实行自治管理。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会选聘原告对滇东商城物业区域提供物业管理服务。双方签订《滇东商城物业服务合同》，物业名称：滇东商城；类型：商场；建筑面积：28000平方；在物业管理区域内，原告提供的其他服务包括：商铺招商招租；由业主委员会授权原告和各商家签订租赁合同；代收租赁款项、代扣租赁税款、发放业主租金；物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主委员会按年租金的15%交纳，每平方每月约4.5元。合同签订后，原告根据业主委员会的授权与各商户签订商铺租赁合同。2011年6月6日，原、被告以及滇东商城业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，出租方为原告和滇东商城业主委员会，承租方为被告，租赁房屋地址和范围为：曲靖市南宁西路滇东商城建筑物的一层局部、二层和三层；原告出租权证明为：小业主授权委托书、小业主身份证及滇东商城业主委员会授权委托书。租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止；该租赁房屋系被告续租；租赁费所含费用项目：房屋租金＋物业管理费、应交纳的税费；被告承租区域内的内保及卫生由被告自行负责；租赁费用计算标准为：每年180万元。自第二年起每年递增1%。其中2016年6月6日—2017年6月5日，每年1891818.09元；2017年6月6日—2018年6月5日，每年1910736.27元；2018年6月6日—2019年6月5日，每年1929843.6元。租赁费按月支付，被告在次月十日内向原告支付上月的租赁费用。被告无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之三为标准向原告支付迟延履行金。合同签订后，被告继续使用房屋经营。2017年10月25日，原告向被告出具“云南增值税专用发票”十张，向被告收取2017年1月1日至6月30日的租赁费用，合计945909元。被告分别于2017年10月30日、11月6日、11月27日，三次支付原告租赁费用472954.5元。2017年12月20日，本院对曲靖市滇东商城第三届业主委员会起诉曲靖莹兴物业管理有限责任公司以及李东云等人物业服务合同纠纷一案，作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》；曲靖莹兴物业管理有限责任公司于判决生效后十五日内将滇东商城一层给排水平面图、设施设备等技术资料、水电图纸、照明平面图、装修图纸、消防平面图、消防设施（包括扶梯、坡梯、垂直梯、货梯、监控系统、消防控制主机等，以及2004年至2009年会计资料等移交曲靖市滇东商城第三届业主委员会。曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月25日，被告与曲靖市滇业物业服务有限公司以及曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》称，曲靖市滇东商城第三届业主委员会通过诉讼解除了曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。曲靖市滇业物业服务有限公司接受曲靖市滇东商城第三届业主委员会选聘担任滇东商城物业服务企业后，曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会继续按被告于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。被告支付2017年6月6日至2018年4月29日的租金（含物业管理费）1719662.64元，扣除被告支付的电梯维护费、年检费、地下水泵维修费27062.62元，实际支付曲靖市滇业物业服务有限公司1692599.98元。2018年4月30日后的租金另行协商处理。《补充协议》签订后，曲靖市滇业物业服务有限公司向被告出具了“云南增值税专用发票”。2019年2月15日、19日，被告三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金1692599.98元。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原告非曲靖市南宁西路滇东商城建筑物一层局部、二层和三层房屋的所有权人，被告以自己的名义对外出租，是取得该房屋的业主委员会的授权，于2010年3月21日签订《滇东商城物业服务合同》，业主委员会授权原告在物业管理区域内与商家签订租赁合同，代收租赁款项、代扣租赁税款、发放业主租金。原告取得授权后，于2011年6月6日与被告以及业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，将房屋出租被告使用。在授权有效期限内，该《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力。但2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。维持了一审法院（2017）云0302民初4263号民事判决，解除了滇东商城业主委员会与原告于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。据此，原告的授权已终止，原告已丧失该房屋对外出租的权利。2019年1月25日，被告与曲靖市滇业物业服务有限公司以及业主委员会签订《补充协议》，被告已向曲靖市滇业物业服务有限公司交纳了2017年6月6日至2018年4月29日的租金，对2018年4月30日后的租金三方约定另行协商处理。据此，原告要求被告支付租赁费用、支付违约金的诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十一条第（二）项的规定，判决：1、驳回原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司的诉讼请求；2、案件受理费42065元，由原告曲靖莹兴物业管理有限责任公司负担。二审期间，上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司围绕其上诉请求向本院提交了《消防安全责任书》和《电梯维护保养合同》各一份；证明一直是由上诉人为被上诉人提供物业服务。经质证，被上诉人认为，上诉人所提交的证据与本案无关联性。被上诉人在二审期间向本院提交了《协议书》、房屋租赁凭证；证明被上诉人按照原来的合同支付租金，被上诉人片区的电梯及消防整改费用都是被上诉人自行进行整改。经质证，上诉人认为，与本案无关联性，不应采信。本院审查认为，上诉人与被上诉人提交的证据与本案不具关联性，本院均不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同是物的所有权人作为出租人将物交付给使用人使用，获得收益，使用人作为承租人支付租金的合同，租赁合同的双方当事人是物的所有权人与物的使用人，物的所有权人与物的使用人在合同中享有权利并承担义务。本案中，上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司、被上诉人曲靖市福万家商业有限公司、滇东商城业主委员会三方签订了《房屋租赁合同》，但上诉人不是本案所涉房屋的所有权人，在租赁合同中不享有权利和承担义务，在《房屋租赁合同》中作为甲方是履行物业服务合同中的代为招租、代签合同、代收租金的义务，不能认定上诉人为租赁合同的当事人，其不具有主体权利。另，在诉讼中上诉人未得到授权以自己名义进行诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，上诉人不是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，上诉人作为本案一审原告进行诉讼主体不适格，一审驳回其诉请不当，二审予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1719号民事判决；二、驳回上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司的起诉；一、二审案件受理费各42065元，上诉人曲靖莹兴物业管理有限责任公司已经预交，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年五月二十六日书记员  阮靖涵