湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终328号 上诉人（原审被告、反诉原告）：芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店。住所地：湖南省株洲市芦淞区沿港路建宁购物公园空中街市2111号门面。 经营者：刘洋，女，1986年10月17日出生，汉族，住株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：肖健，湖南中兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘铁飞，男，1955年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永俊，男，1967年9月24日出生，汉族，住湖南省衡东县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈翠纯，女，1969年5月4日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永芳，女，1973年3月6日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗红，女，1969年11月24日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马滢，女，1973年3月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：史永会，男，1972年4月20日出生，汉族，住湖南省南县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玲，女，1973年8月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 共同委托诉讼代理人：曾树理，湖南湘江律师事务所律师。 上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店（以下简称薇薇新娘婚纱店）因与被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项，判令被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲赔偿损失50万元并退还押金37950元；二、本案诉讼费用由被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲负担。事实和理由：一、上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店同意解除租赁合同，是被迫无奈之举；二、上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店不是不交纳租金，而是缓交租金，是要求被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲解决好房屋漏水事宜再交，上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店没有责任，责任应由被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲承担；三、原审认定“被告未能提供充分有效证据证明其装修费损失和停业损失，且其提交的证据不足以证明2019年3月至5月的停业装修系维修漏水问题”错误，明显偏袒被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲；四、原审对上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店对装修损失和停业损失的书面申请，未作决定，程序违法；五、原审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，系适用法律错误。 刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲答辩称，一、上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店称解除合同是被迫的没有依据，根据合同约定一方违约可以解除合同；二、上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店称不是不交租金还是缓交租金，这也是没有依据的；三、装修损失经过一审二次开庭认定的，装修是经营中间的正常装修，与本案的被上诉人刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲没有任何关系；四、装修的停业损失，装修期间肯定要停业，这是上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的经营行为；五、装修与漏水是没有关系的，漏水是房子租了第二年漏的水，漏水的时候经过双方协商请了一个搞防漏的，并且交了三万块的钱给上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店手上，防漏水做完后上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店才把钱给的做防漏水的人，后面的装修经过法院看了现场与漏水没有关系，而且也不漏水了。所以，漏水与第二次装修没有任何关系；六、一审法官看了现场，确定装修和漏水没有关系，才作出的判决。 刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲向一审法院起诉请求：一、判决解除刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲与芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判决薇薇新娘婚纱影楼步行街店支付刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲2019年的房屋租金166068元，薇薇新娘婚纱影楼步行街店交纳的押金不予退还。 芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店向一审法院反诉请求：一、解除案涉租赁合同；二、赔偿薇薇新娘婚纱影楼步行街店装修损失400000元，2019年3月至5月的停业损失100000元，并退还押金37950元。 一审法院认定事实：2016年6月1日，原告刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲（甲方）与被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于株洲市芦淞区的商铺（其中沈翠纯商铺119.825平方米、刘永俊商铺57.74平方米、刘永芳商铺48.6平方米、罗红商铺96.545平方米、史永会商铺102.18平方米、马滢商铺65.54平方米、杨玲商铺55.34平方米）出租给乙方用于婚纱影楼使用，租赁期限10年，自2016年6月1日起至2026年6月1日，房屋月租金单价为每平方米23元，租金按年支付，乙方应提前10天将下一周期租金按房屋权属关系分别支付给甲方给成员，第一周期即2016年6月1日至2017年6月1日的租金，甲方各成员分别为：沈翠纯33071.7元、刘永俊15936.24元、刘永芳13412.22元、罗红26646.42元、史永会28201.68元、马滢18087.66元、杨玲15273.84元，每隔一年乙方应在上一年的基础上按百分之五递增支付甲方各成员租金；签订合同时，乙方须向甲方各成员一次性交纳三个月租金作为押金，租赁期满后，若乙方在租赁期内无违约行为，甲方无条件将押金退还乙方，否则，押金不予退还；乙方在双方约定的时间内将租金支付给甲方，如迟延三天未支付，视为单方面违约，甲方有权要求乙方停止营业并无条件收回该房屋使用权；在租赁期内，若出现房屋本身质量问题，由甲方负责协商开发商进行修缮，乙方使用不当除外；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时与开发商协调，督促开发商提供维修服务，乙方的装饰部分甲方不负有修缮义务；经甲乙双方协商同意提前终止、解除本合同或者届满乙方不续租时，甲方有权按终止、解除合同时的房屋状态收回房屋，乙方有权取回自己投入的可移动设备，其他设备乙方自愿无偿归甲方所有等。 合同签订后，原告即向被告交付了合同中约定的商铺，被告按约向七原告支付了第一年的租金，并交纳了保证金37950元。被告对租赁商铺进行装修后便投入使用，2017年7月，被告反映屋顶漏水，为此原告找人对屋顶进行了维修，并由被告监督施工和代付工程款，此次维修原告支付维修费18000元。维修后被告继续使用租赁场地，并在2018年交纳下一周年即2018年6月1日至2019年6月1日的租金时，扣留了20000元用于抵减2017年房屋漏水造成的损失。2019年3月至5月，被告停止营业，对影楼的营业大厅和上楼梯的橱窗进行了装修，2019年6月被告称影楼吧台滴水，原告安排人在物业的陪同下过去检查维修，但因被告经营者父亲阻扰而未维修。2019年6月原告要求被告交纳下一周年租金，被告以房屋漏水拒不交纳，并要求降低租金标准，原告不予同意，为此双方引发纠纷。 一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。原告要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告予以同意，并在反诉请求中主张解除合同，即双方均同意提前解除合同，但因被告仍在使用案涉租赁房屋，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于判决之日即2019年10月31日解除。本案的争议焦点为：1．被告应否向原告支付租金166068元；2．被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的反诉请求是否应予支持。现分析如下： 一、关于被告应否向原告支付租金166068元的问题。我国合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定支付租金。原、被告双方在房屋租赁合同中约定租金按年支付，并提前10天支付下一周年租金，其中第一年的租金为33071.7+15936.24+13412.22+26646.42+28201.68+18087.66+15273.84＝150629.76元，每隔一年在上一年的基础上按百分之五递增租金。按此约定，原告主张2019年6月1日至2020年6月1日的租金为166068元，符合双方合同中的约定，本院予以确认。至合同解除之日2019年10月31日，被告应向原告支付的租金为69195元（166068元÷12个月×5个月）。合同解除后，如被告仍继续占用案涉房屋，则被告应向原告支付房屋占用费，原告可另行主张。 二、关于被告芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的反诉请求是否应予支持的问题。我国合同法第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告反诉称案涉房屋漏水，而原告不履行维修义务，给其造成损失50万元，包括装修损失40万元和停业损失10万元，要求原告予以赔偿。本院认为，首先，被告未能提供充分有效证据证明其装修费损失和停业损失，且其提交的证据不足以证明2019年3月至5月的停业装修系维修漏水问题；其次，租赁合同中约定，提前解除合同或届满乙方（被告）不续租时，甲方（原告）有权按解除合同时的房屋状态收回房屋，乙方有权取回自己投入的可移动设备，其他设备乙方自愿无偿归甲方所有，且被告的装修为了经营需要，现双方自愿解除合同，根据合同约定，原告亦不必为此承担责任；其三，合同签订后，原告按房屋现状交付给被告，且房屋漏水后，原告即派人对租赁房屋进行了装修，并因此在2018年减免了2万元租金，即原告一是对房屋漏水不存在过错，二是针对房屋漏水问题进行了处理并履行了维修义务。综上，被告反诉主张要求原告赔偿其装修损失和停业损失，于法无据，本院不予支持。至于押金，因被告不按约定交纳租金，构成违约，根据租赁合同约定，原告有权不予退还押金，但鉴于房屋存在漏水并给被告造成一定损失，鉴于此，根据公平原则，押金予以退还，应被告尚欠原告租金69195元，抵扣押金37950元后，被告还需向原告支付租金31245元（69195-37950）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲与芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店于本判决生效之日起十日内向刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲支付2019年6月2日至2019年10月31日租金31245元；三、驳回刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲的其他诉讼请求；四、驳回芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的反诉请求。本案案件受理费人民币3621元，由刘永俊、沈翠纯、刘永芳、罗红、马滢、史永会、杨玲承担2940元，芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店承担681元。反诉费4590元，由芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店承担（已预交）。 二审中，芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店向本院提交了两份实情概述，该概述系当事人陈述，其内容在一审中已经陈述，故不属于新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是合同解除的过错是谁，上诉人主张的装修损失和停业损失是否有依据。首先，双方均对欠交租金的事实无异议，根据合同约定，被上诉人享有合同解除权，且一审中双方均同意解除合同。上诉人主张应在解决完漏水问题才交纳租金，没有事实依据，本院不予支持，故一审认定解除合同系上诉人违反合同约定造成的，并无不当。其次，根据查明的事实，2017年间，双方就漏水的问题已经协商解决，且该次维修主要由上诉人组织施工并验收合格。案涉2019年装修系上诉人未经被上诉人同意擅自进行的维修，且该次维修还对案涉门面进行了大部分装修，上诉人既未提交装修之前双方协商过装修的证据，也未提交2019年漏水的充分证据，故不能确定该次维修系漏水维修还是营业装修。故一审对其装修损失和停业损失不予支持，并无不当。因损失鉴定没有必要，本院对其鉴定申请不予准许。 综上所述，上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费2950元，由上诉人芦淞区薇薇新娘婚纱影楼步行街店负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年五月十九日 法官助理陈河 书记员贺双平