云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初365号原告：玉溪福鑫物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州镇宁兴街64号。统一社会信用代码：91530402MA6K415P7C。法定代表人：向亚萍，总经理。委托诉讼代理人：顾维林，男，系玉溪福鑫物业服务有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。被告：杨艳，女，1984年10月26日出生，彝族，农民，家住云南省玉溪市华宁县，现住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：魏冬，系被告杨艳之夫，1983年12月9日出生，汉族，居民，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，现住云南省玉溪市华宁县。代理权限：特别授权代理。原告玉溪福鑫物业服务有限公司（以下称福鑫物业公司）与被告杨艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福鑫物业公司的委托诉讼代理人顾维林，被告杨艳及其委托诉讼代理人魏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令杨艳支付2017年6月1日至2018年12月31日的物业费2015元、电梯检测维保、使用费336元、滞纳金2015元，合计4366元。事实和理由：2017年5月31日，华宁县迎新小区业主委员会与福鑫物业公司签订《物业服务合同书》，合同期限三年半，自2017年6月1日至2020年12月31日止。合同签订后，福鑫物业公司按合同提供物业管理服务，但杨艳并未依约向福鑫物业公司缴纳物业费，福鑫物业公司多次电话及在小区大门口粘贴催缴通知，均无效果。诉讼过程中，福鑫物业公司明确放弃滞纳金的权利主张。杨艳辩称，1、业主委员会未召开业主大会，所签订的物业管理服务委托合同系自主行为，其不知晓物业管理服务委托合同的内容；2、福鑫物业公司未尽到管理服务责任。迎新小区更换为福鑫物业公司后，盗窃事件并未减少，曾要求调取监控录像，福鑫物业公司多次推脱并表示迎新小区监控设备已坏，且未增加安保措施；3、未拒绝交纳物业服务费，其希望福鑫物业公司对于发生的盗窃事件做回复。综上，福鑫物业公司提供的服务不能达到其收费标准，福鑫物业公司的诉讼请求不应得到支持。诉讼过程中，认为应交纳物业服务费及电梯使用、维保费合计800元。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。福鑫物业公司针对其主张，向本院所举二组证据，经质证，杨艳对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对第二组证据物业管理服务委托合同中约定的收费标准有意见，认为该合同约定的内容不完整，迎新小区的停车库存在出租情况。杨艳针对其答辩意见，未向本院提交相应证据材料。本院认为，福鑫物业公司所举证据，来源合法，内容客观，且与本案相关联，本院对真实性、合法性、关联性均予以采信。福鑫物业公司于2015年12月29日注册登记，2019年10月31日法定代表人变更登记为向亚萍，经营范围为物业管理、清洁、家政、房地产经纪、经济信息咨询的服务等。2017年5月31日，福鑫物业公司与华宁县迎新小区业主委员会签订《华宁县迎新小区物业管理服务委托合同》，约定由福鑫物业公司为小区全体业主和物业使用人提供物业服务，物业服务期限自2017年6月1日至2020年12月31日止，物业服务费按包干制形式收取，收费标准为建筑面积×0.7元/月.平方米×12个月＋200元/户.年含电梯使用费、检测费、维保费等；物业服务费的收取时间为每年的1月1日至1月31日止，若不按时间交纳物业服务费的，逾期一天，业主每天支付当年应缴纳物业管理服务费的3%的违约金，以此类推计算，但违约金不得超过当年应缴费总额。合同签订后，福鑫物业公司为华宁县迎新小区提供物业管理服务,杨艳作为华宁县迎新小区业主，其房屋建筑面积为140.46平方米。2017年6月1日至2018年12月31日的物业服务费为1868.1元（140.46平方米×0.7元/月.平方米×19个月=1868.1元），电梯维保、使用费316.6元（200元/户.年÷12个月×19个月=316.6元）。另查明，福鑫物业公司在履行物业服务管理期间，华宁县迎新小区门禁时有损坏，小区内部分监控设备缺乏维修未正常使用。因杨艳未交纳2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，福鑫物业公司向华宁县迎新小区业主发出催交物业费的通知，2020年3月20日，福鑫物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，华宁县迎新小区业主委员会与福鑫物业公司签订的《华宁县迎新小区物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对华宁县迎新小区全体业主均具有约束力。合同签订后，福鑫物业公司依合同约定为该小区业主提供了物业管理服务，杨艳作为业主应按照合同约定支付相应的物业服务费用即2017年6月1日至2018年12月31日止物业服务费1868.1元，电梯维保、使用费316.6元，但结合本院查明的事实，福鑫物业公司未及时修理小区监控、门禁设备，未能完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定确定的维修、管理、维护义务，本院依据合同约定的计费标准并结合福鑫物业公司履行物业服务管理的实际，支持合理部分按0.6元/月.平方米计算物业管理费即2017年6月1日至2018年12月31日止物业服务费1601.2元（140.46平方米×0.6元/月.平方米×19个月=1601.2元）和电梯维保、使用费316.6元。诉讼过程中，福鑫物业公司自愿放弃滞纳金的权利主张，系其对自己民事权利作出的处分，本院予以准许。杨艳提出福鑫物业公司管理不到位，未尽到服务管理责任，收取物业管理服务费标准过高等意见，除福鑫物业公司认可的意见外，其未提供相应证据予以证实，本院不予完全采纳。综上，福鑫物业公司的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告杨艳于判决生效之日起十日内支付原告玉溪福鑫物业服务有限公司自2017年6月1日至2018年12月31日止的物业服务费人民币1601.2元，电梯维保、使用费316.6元，合计1917.8元；二、驳回原告玉溪福鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告玉溪福鑫物业服务有限公司负担14元，由被告杨艳负担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员  朱启艳二〇二〇年五月二十九日书记员  罗雪娇