浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初4852号 原告：温州鸿晟装饰工程有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区学院东路学院大厦407室。 法定代表人：林新江，总经理。 委托诉讼代理人：周建，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：林峰，男，1976年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告温州鸿晟装饰工程有限公司（以下简称鸿晟公司）与被告林峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告鸿晟公司的法定代表人林新江及其委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼。被告林峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿晟公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年8月11日签订的《温州市房屋租赁合同》；二、判令被告返还原告已支付的租金、租赁押金共计10300元；三、判令被告一次性支付原告违约金10600元；四、判令被告赔偿原告损失暂定为20万元；五、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。庭审中，原告鸿晟公司将第四项诉讼请求主张的赔偿损失数额变更为195842元。 事实和理由：2016年8月11日，被告林峰作为出租方（甲方）与原告温州鸿晟装饰工程有限公司（乙方）签订了一份《温州市房屋租赁合同》。双方在合同中约定：甲方将其合法拥有的坐落于温州世贸中心大厦1203室的房产出租给乙方作为办公使用；在租赁期间若发生与甲方有关的权利主张、产权纠纷、或债权债务，均由甲方负责并承担民事法律责任；该房屋租赁期共60个月，自2016年9月9日起至2021年9月8日止；第一年月租金为5000元，半年一付，第二年月租金为5300元，租金自第二年开始按8%递增，一年一付；在租赁期内，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订后，原告依约履行了支付租金的合同义务，并花费了25万元左右将租赁房屋装修后搬入办公经营。2018年5月31日，原告收到杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106执4111号执行裁定书及协助执行通知书，才得知所租赁的房屋因被告与第三方的民事纠纷已被强制执行。尔后，原告多次联系被告希望其能主动出面解决上述纠纷，但终告未果。2018年8月8日，原告所租赁的房屋被杭州市西湖区人民法院依法查封并被贴上封条。至此，原告已根本不能继续承租且正常办公经营。而且，在此期间因原告所承租的场地被法院查封且被贴上封条，致使原告的很多客户误以为原告自身经营不善而被法院强制执行，也给原告得商业信誉及正常经营带来极大的不好影响。综上，被告出租的房屋因被告与第三方的民事纠纷已被申请强制执行且被法院查封，致使原告已不能继续承租且正常办公经营，被告的行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。 被告林峰未作答辩，亦未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，原告鸿晟公司（承租方，乙方）与被告林峰（出租方，甲方）签订《温州市房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于温州世贸中心大厦1203室房屋出租给乙方作办公使用，计建筑面积225.49㎡，该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同（14-5条）中加以列明，作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据（14-5条实为空白）。甲方保证上述房地产权清楚，该房地产不存在产权争议和其他人主张权利情况。若发生与甲方有关的权利主张、产权纠纷或债权债务，均由甲方负责，并承担民事法律责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应负责相应赔偿。甲方给乙方的装修免租金日期从2016年8月5日至2016年9月9日，免租期的物业费、电梯费、水电费等由乙方负责。租赁期共60个月，自2016年9月9日起至2021年9月8日止。第一年月租金为5000元，第二年月租金为5300元，第三年月租金为5800元，第四年月租金为6200元，第五年月租金为6800元。付款方式为第一年半年付，后四年一年付。首期租金计30000元整，于2016年8月9日前付清，下期租金应提前30天支付。乙方应支付甲方水电费及设施等押金为5000元，待租期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还于乙方；乙方如未按规定结清水电等费用，没有变更或注销营业执照在该房的产权地址，甲方有权拒还押金。在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方租赁期满退租时，乙方的固定装修不能拆。2016年8月5日，被告林峰出具收条，载明：今收到鸿晟公司房屋定金2000元，物业费1000元，共计3000元。合同签订后，原告鸿晟公司对涉案房屋进行装修用于办公经营，并已按约支付押金5000元及至2018年9月8日的租金。合同履行过程中，因被告林峰未履行生效判决确定的义务，杭州市西湖区法院于2018年5月30日作出（2017）浙0106执4111号执行裁定书，冻结、划拨被执行人林峰3172588元，或者查封、扣押其相应价值的财产，并于次日向原告鸿晟公司送达了协助执行通知书，停止支付林峰位于温州世贸中心大厦1203室的租金，后于2018年8月8日在涉案房屋门口张贴了封条。 在本案审理过程中，依原告鸿晟公司申请，本院依法委托温州市国正房地产估价事务所有限公司对坐落于温州世贸中心1203室房屋已形成附和的装饰装修价值进行司法鉴定。温州市国正房地产估价事务所有限公司于2020年3月5日出具《评估报告书》，载明评估价值为195842元（重置价值为200202元）。 上述事实，由原告鸿晟公司提供的营业执照、身份证、《温州市房屋租赁合同》、账户明细清单、付款记录、收条、（2017）浙0106执4111号执行裁定书及协助执行通知书、房屋现场照片等证据、温州市国正房地产估价事务所有限公司出具的《评估报告书》以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原告鸿晟公司与被告林峰签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。鉴于涉案房屋已被杭州市西湖区人民法院依法执行，原告鸿晟公司与被告林峰之间的房屋租赁合同已无法继续履行,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定,应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从原告鸿晟公司提供的现场照片可以反映涉案房屋于2018年8月8日被张贴封条后即无法继续使用，故原告鸿晟公司诉请被告林峰退还2018年8月9日至2018年9月8日的租金5300元及押金5000元，合计10300元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告鸿晟公司对涉案房屋进行了装修，根据温州市国正房地产估价事务所有限公司出具的《评估报告书》，涉案房屋室内已形成附和的装饰装修的重置价值为200202元，虽然租赁合同约定出租人租赁期满退租时，出租人的固定装修不能拆除，但因被告林峰的违约行为导致租赁合同解除，原告鸿晟公司无法使用涉案房屋的装饰装修至租赁期满，故本院酌情确定被告林峰按重置价值的60%向原告鸿晟公司赔偿损失即120121.2元。根据租赁合同约定，在租赁期限内，出租人擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按月租金的两倍向承租人支付违约金，若支付的违约金不足抵付承租人损失的，出租人还应负责赔偿。从该合同条款可以反映，违约损害赔偿的目的是为填补因对方违约所受损害，本院已经支持了损失赔偿，故对原告鸿晟公司主张的违约金，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告温州鸿晟装饰工程有限公司与被告林峰于2016年8月11日签订的《温州市房屋租赁合同》。 二、被告林峰于本判决生效之日起十日内返还原告温州鸿晟装饰工程有限公司押金5000元、租金5300元，合计10300元。 三、被告林峰赔偿原告温州鸿晟装饰工程有限公司损失120121.2元。 四、驳回原告温州鸿晟装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4551元，财产保全申请费1620元，鉴定费2500元，合计8671元，由原告温州鸿晟装饰工程有限公司负担3453元，被告林峰负担5218元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郭靓斐 人民陪审员  金志贤 人民陪审员  郑丽君 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  陈 威