北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5166号上诉人（原审被告）：北京博美建窑炉技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄西路甲4号12幢平房。法定代表人：赵振平，经理。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京玻璃仪器厂，住所地北京市朝阳区豆各庄西路甲4号。法定代表人：姚向宾，厂长。委托诉讼代理人：高红宇，女，北京玻璃仪器厂员工。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。上诉人北京博美建窑炉技术服务有限公司（以下简称博美公司）因与被上诉人北京玻璃仪器厂（以下简称玻璃厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博美公司上诉请求：请求撤销一审判决；本案的诉讼费用由玻璃厂承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，关于涉诉租赁房屋的权属未予查明。涉诉租赁房屋应当归博美公司所有，玻璃厂不仅无权要求博美公司给付租金，而且应当退还博美公司交付的租金。双方公司存在一定关联关系，一直存在内部利益及经济往来，玻璃厂一直拖欠博美公司的欠款。博美公司老厂房于2002年搬迁，搬迁安置费因隶属关系由玻璃厂管理支配，后玻璃厂使用博美公司的搬迁安置费用为博美公司新建了厂房，即本案涉案租赁物，故该租赁物应当归博美公司所有，且现有租赁物厂房面积不足原有厂房面积一半，导致博美公司严重受损。在上述情况下，玻璃厂作为安置费实际控制人理应尽到安置义务，为博美公司提供属于博美公司所有的厂房以供其正常经营使用。同时，玻璃厂作为债务人，理应及时清偿欠款，但其却趁人之危要求博美公司必须签订租赁合同，否则不予清偿欠款。二、一审法院判决博美公司五日内腾退租赁房屋缺乏事实和法律依据。博美公司不具备腾退条件，存在职工安置问题，尚未解决便强行腾退，不利于和谐稳定，且由于疫情，如果职工进场收拾个人物品并进行搬迁安置，将会导致不确定的风险。一审法院并未判决确认《租赁合同》及《补充租赁合同》无效，直接判决腾退侵犯了博美公司辩论权利，并且本案合同未经法院最终确认解除或无效，基于租赁合同产生的法律关系仍然存续，博美公司有权依据租赁合同正常使用租赁物。三、一审法院程序错误。法院未在庭审中向博美公司释明合同无效的法律后果，导致其未就合同效力辩论说明，且未能及时有效提起反诉。玻璃厂辩称，同意一审判决，不同意博美公司的上诉请求和理由。北京玻璃仪器厂向一审法院起诉请求：1.解除玻璃厂与博美公司先后于2006年1月11日和2009年9月15日签订的《租赁合同》和《补充租赁合同》；2.博美公司立即将位于北京市朝阳区豆各庄西路甲4号北京玻璃仪器厂院内的房屋腾退后返还给玻璃厂；3.博美公司向玻璃厂支付从2015年1月1日起至2019年10月17日止的租金人民币448535.77元；4.博美公司每月按人民币7965.3元向玻璃厂支付从2019年10月18日起至实际返还位于北京市朝阳区豆各庄西路甲4号北京玻璃仪器厂院内的房屋之日止的占有使用费；5.本案的诉讼费用由博美公司承担。一审法院认定事实：玻璃厂作为出租方（甲方）和博美公司作为承租方（乙方）于2006年1月签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租房屋位于北京市朝阳区豆各庄西路甲4号玻璃厂院内，房屋使用面积528.42平方米，场地130平方米。用途为生产、办公。租赁期限2004年1月1日至2006年12月31日，第二租赁期2007年1月1日至2009年12月31日，租金标准为每年人民币190231.20元，第二租赁期标准为房屋15元每月平方米，场地费按时价另议。双方于2009年9月15日签订《补充租赁合同》，约定租赁期限2010年1月1日起调整为无固定期，租金及付款方式调整为房屋15元每月每平方米，场地费0.3元每月每平方米，合计7965.3元每月。2019年10月15日，玻璃厂向博美公司发函，主要内容为：截止2019年9月30日博美公司拖欠玻璃厂2015年至2019年9月份房屋租金444022.10元……请博美公司2019年10月25日前将腾退具体方案和时间复函我方。对于租金支付情况，双方当事人均认可2014年12月31日之前的租金都给付完毕，2015年1月1日之后的租金，博美公司仅给付1万元。经询，玻璃厂认可涉诉房屋没有建设工程规划许可证或其他行政许可手续。博美公司表示不清楚涉诉房屋的手续问题。另询，玻璃厂在庭审过程中主张，如果法院认定涉诉合同无效，其要求撤回第一项诉讼请求，并将租金支付诉求改为占有使用费支付诉求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；另参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。涉案房屋面积528.42平方米，截止本案庭审辩论终结前，双方均未能提交合法有效的建设工程规划手续、相关主管部门批准建设手续、产权证明文件等，故涉诉合同中关于房屋部分的租赁合同关系应属无效。除房屋之外涉诉合同还包括场地，从涉诉合同目的、内容以及租赁物使用过程来看，场地作为经营配套用途与房屋在功能上具有不可分割性，场地租赁无法单独维持其效力。故一审法院对涉诉合同认定整体无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉诉合同约定租金标准无明显过高情形，博美公司主张2004年至2006年加倍收取租赁费的主张，缺乏证据证明，也与本案无关，一审法院对玻璃厂的诉请参照租金标准支付占有使用费的主张予以相应支持。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，一审法院对玻璃厂要求返还涉诉房屋和场地的诉讼请求，予以支持。另，博美公司抗辩称博美（永清）玻璃有限公司对博美公司存在欠款以及博美公司部分未退休职工安置问题与本案无关，博美公司可另诉或通过其他途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、博美公司于判决生效之日起十五日内向玻璃厂腾退返还涉诉《租赁合同》项下的房屋和场地；二、博美公司于判决生效之日起十五日内向玻璃厂支付二〇一五年一月一日至二〇一九年十一月三十日期间的房屋及场地占有使用费459952.7元，并按每月7965.3元的标准支付自二〇一九年十二月一日起至实际腾退返还之日止的房屋及场地占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，博美公司向本院提交证人沈某及滕某某证人证言，并申请沈某出庭作证。沈某出庭作证称，其于1989年至2005年任玻璃厂的法定代表人，玻璃厂改制过程中所减人员没要补偿而组成了新的企业，当时正值非典且要求马上搬迁，故手续不齐全。博美公司认可证人证言的真实性、关联性及证明目的。玻璃厂对沈某、滕某某证人证言的真实性、关联性、证明目的均不认可。玻璃厂未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对于一审法院认定的证据效力亦予以确认。上述事实有当事人一审、二审的笔录及相关证据等在案佐证。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为博美公司是否应腾退返还涉案房屋和场地并支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。本案中，双方均未就涉案房屋已取得合法有效的建设工程规划手续、批准建设手续、产权证明等文件提交相应证据，涉案场地作为房屋租赁的配套经营设施在功能上亦难与房屋分割，故一审法院据此认定涉诉合同无效，并判令博美公司腾退返还涉案房屋和场地、支付相应的占有使用费，并无不当。博美公司虽主张涉诉租赁房屋应当归博美公司所有，合同亦非博美公司自愿签订，但其提供的证据并不足以证明其上述主张，故本院对此不予采信。关于博美公司主张强行腾退不利于和谐稳定，且在合同未经法院解除或无效的情况下其有权正常使用租赁物的上诉意见，缺乏依据，本院对此不予采信。关于博美公司主张一审法院程序有误，未释明合同无效的法律后果，导致其未能就合同效力辩论并提起反诉的上诉意见，经本院审查一审程序并不违反法定程序，本院对此亦不予采信。综上所述，博美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由北京博美建窑炉技术服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年五月二十七日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希