山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初1918号 原告：庄振瑶，男，1963年3月14日出生，汉族，户籍地青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王玉家，青岛西海岸周正法律服务所法律工作者。 被告：于涛，男，1979年9月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：尹强，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：逄锦奎，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 原告庄振瑶与被告于涛确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告庄振瑶之委托诉讼代理人王玉家、被告于涛之委托诉讼代理人逄锦奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄振瑶向本院提出诉讼请求：1.庄振瑶与于涛之间签订的《房地产买卖契约》无效，于涛将南房王私字第294号房屋返还给庄振瑶；2.于涛承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，对“于涛将南房王私字第294号房屋返还给庄振瑶”的诉讼请求，庄振瑶不要求本院在本案中处理，但是保留诉权。事实和理由：庄振瑶于2007年10月8日向于涛借款1.2万元，并出具《借条》。2008年7月29日因庄振瑶没有还清借款，于涛便与庄振瑶签订了《房地产买卖契约》。该契约签订完后根本没有履行，于涛就将庄振瑶赶出家门并将房屋租赁给别人居住至今。庄振瑶早就将借款还完只是《借条》没有收回，但于涛却还不归还庄振瑶房屋。据此，庄振瑶提起诉讼，请求法院判如所请。 于涛辩称：一、于涛诉状中所说纯属编造，于涛与庄振瑶之间根本不存在借款事实，更不存在于涛将庄振瑶赶出家门的情形。现在是法制社会，如庄振瑶所说，庄振瑶早已报警或通过诉讼程序让于涛倒出房屋了。真正的事实是庄振瑶对外欠了许多外债，需要大量资金偿还债务，遂找到于涛协商，将其位于青岛市黄岛区隐珠街道办事处王家石桥村宅基地住房一处（《房屋所有权证》证号为：南房王私字第294号）协商作价30万元出卖给于涛，双方签订了《房地产买卖契约》。签订契约后，于涛分8次付给庄振瑶购房款21.75万元，而后庄振瑶因为欠外债太多，于是不定住所到处躲藏，于涛最后一笔给庄振瑶0.2万元是经多方打听才知道庄振瑶躲到王台镇野外居住着。而后，当于涛再次准备付钱给庄振瑶时，庄振瑶无法联系，亲属和所住村委会村干部都无法联系到庄振瑶。庄振瑶欠一个叫管洪雷的12万元未还,其还曾经让于涛将余款代替庄振瑶偿还，但管洪雷不接该款要求见到庄振瑶面谈，但是自于涛给付庄振瑶最后一笔购房款0.2万元后，直至今日才算找到庄振瑶。于涛根据双方约定已支付了近70%的购房款，于涛自与庄振瑶签订《房地产买卖契约》后居住使用至今。其中2008年9月23日于涛给付庄振瑶房款时是庄振瑶之子庄承霖给于涛出具的《收到条》。因此，本案事实是于涛出钱购买了庄振瑶的房屋，根本不是庄振瑶诉状中所说将庄振瑶赶出的家门。二、根据法律规定，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分，现行有效的法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。根据合同法司法解释，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但是其规定不属于法律和行政法规的范畴，并不能以此作为认定合同无效的依据。基于农村房屋的买卖必然涉及宅基地的处分，而根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，使用权属集体经济组织的权益和保障村民的生存，对农村居民在行使宅基地收益和处分权利时予以限制。在此前提下，司法实践中，对农村私有房屋买卖合同一般认定无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断，稳定现有的房屋占有状态，维护交易安全、市场积序、善意信赖，禁止反言以及诚实信用原则也是法律追求的价值所在。涉案房屋自双方于2008年7月29日签订《房地产买卖契约》后，庄振瑶已将《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》交给了于涛。于涛在房屋交付后进行了装修，且自2009年对外出租，现由管素花承租使用。庄振瑶至今未向于涛索要过房屋，直至起诉之日于涛才知情。因此，案涉《房地产买卖契约》有效。三、庄振瑶已将涉案房屋出卖给于涛，其收取了70%以上的购房款，余款是庄振瑶定无住所，到处躲债导致无法给付。涉案房屋完成交付多年，庄振瑶作为完全民事行为能力人，对交易相应的风险和后果应当有所预见。现房屋增值，庄振瑶却欲反悔，对于涛已支付的购房款近22万元的金钱数额造成的损失无法估量，当时如果不是庄振瑶同意买卖涉案房屋，于涛用该款也可以支付买楼房的首付款了。因此，庄振瑶提起本案诉讼实系反悔，有违诚实信用原则。四、自2008年7月29日双方签订《房地产买卖契约》至今已达12年之久，在此期间，庄振瑶根本未以任何通信形式或书面形式向于涛索要过房屋，根据相关规定，已超过三年的诉讼时效，庄振瑶至今才起诉，不应得到支持。综上所述，庄振瑶的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：庄振瑶的户籍地为青岛市黄岛区隐珠街道办事处王家石桥336号。坐落于王家石桥的房屋一处，于1990年3月1日取得了《房屋所有权证》，证号为南房南镇王私字第294号，登记的所有权人为庄振瑶、所有权性质为私有，建筑面积合计156.84平方米。1992年8月1日，该处房屋取得了《集体土地建设用地使用证》，证号为南集建（1992）字第16076号，登记的土地使用者为庄振瑶、地号为GA-40-1052、用途为宅基地。《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》现由于涛持有。 2008年7月29日，庄振瑶作为甲方、于涛作为乙方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将案涉房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要转让的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为30万元，乙方于过户前分二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；双方同意于过户后由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围的土地使用权一并转移给乙方；此房屋共分二房，全部房价都包含在30万元之内；当事人还对其他事项进行了约定。于涛持有的《房地产买卖契约》第3页下方载明“我庄承霖同意将座落于王家石桥336号房屋过户于涛（肖贻磊）名下，请村委会出具有关过户证明。庄承霖09年1月7日”，该内容的左下方还载明“同意过户庄振瑶”。庄振瑶持有的《房地产买卖契约》系复印件，并无上述两部分手写内容。 自2008年7月29日起至今，于涛占有案涉房屋，并且支付水费与电费，后对外出租。 2008年7月31日、2008年9月20日、2008年9月23日、2008年11月5日、2009年1月7日、2009年6月30日，庄振瑶分别收到于涛支付的购房款2万元、0.5万元、0.5万元、1万元、0.6万元、0.2万元，合计4.8万元。 截止本案一审法庭辩论终结时，于涛尚未取得王家石桥村集体经济组织成员资格。 法庭审理中，庄振瑶另提交了如下证据： 证据一、《借条》复印件一份，落款日期为2007年10月8日，载明“今借于涛现金壹万贰仟元正（12000.00），并于2007年11月8日还清，于其不还每日滞纳金1000.00”，借款人后有“庄振瑶”的签名与捺印，担保人后有“庄承霖”的签名与捺印。该《借条》的左侧载明“如不还款，自愿将王家石桥336号南建（1992）字第16076号房屋做为抵押，抵押给于涛”。 庄振瑶主张，庄振瑶于2007年10月8日向于涛借款1.2万元，并出具《借条》，2008年7月29日因未还清借款，双方便签订了《房地产买卖契约》，但根本没有履行，于涛就将庄振瑶赶出家门，到后来庄振瑶还清借款，但未将《借条》收回。于涛称，记不清了。 于涛另提交了如下证据： 证据二、《收到条》一份，落款日期为2008年7月29日，载明“今收到于涛（买方）购买位于胶南市王家石桥庄振瑶（房屋位置）的购房首付款共计壹拾陆万元正（大写）。￥160000。收到人：庄振瑶二〇〇八年七月二十九日”。 于涛主张，其另向庄振瑶支付购房首付款16万元。庄振瑶称，当时并没有收到这么多钱。 证据三、《借条》一份，落款日期为2008年8月28日，载明“今借于涛现金玖仟伍佰元正”，系庄振瑶向于涛出具，并在右下方的借款人后签名、捺印。 于涛主张，系庄振瑶以《借条》形式收到的购房款。庄振瑶称，该款项系借款，已经收到。 证据四、《借条》复印件一份，落款日期为2008年2月28日，载明“今借到管洪雷现金拾贰万元正庄振瑶”。 于涛主张，当时庄振瑶让于涛替其偿还管洪雷的借款，因找不到庄振瑶，就未偿还成，其后找不到庄振瑶，就未支付剩余购房款8.25万元。庄振瑶称，与本案无关。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，当事人争议的焦点问题为：庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》是否有效。违反法律、行政法规的强制性规定，这是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定导致合同无效的法定情形之一。讼争房屋所涉土地的权属性质为宅基地使用权，而农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，故宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。同时，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，截止本案一审法庭辩论终结时，于涛尚未取得王家石桥村集体经济组织成员资格，无权在该村申请宅基地，亦无权买卖宅基地。因此，庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效。此外，根据法律规定，诉讼时效的适用范围具有法定性，其只能适用于债权请求权，而庄振瑶诉求确认案涉《房地产买卖契约》无效，属于确认之诉，不应当受诉讼时效制度的限制，故于涛关于本案诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第五项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由庄振瑶、于涛各负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘坤华 二〇二〇年五月八日 法官助理张群 书记员李萍