福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异58号 异议人（案外人）：陈志兰，女，1974年11月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：管祖汾，福建品典律师事务所律师。 申请执行人：福州市一建建设股份有限公司，住所地福建省福州东水路88号闽发大厦七层，统一社会信用代码91350100154381010X。 法定代表人：吴传强。 委托诉讼代理人：林青，福建泰岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑志芬，福建泰岚律师事务所实习律师。 被执行人：福建启航置业有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道闽侯大桥西侧，统一社会信用代码913501210816118657。 法定代表人：蔡永祥。 在本院执行申请执行人福州市一建建设股份有限公司（以下简称“市一建公司”）与被执行人福建启航置业有限公司（以下简称“启航公司”）建设工程施工合同纠纷一案，案外人陈志兰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月19日进行听证，异议人陈志兰及其委托诉讼代理人管祖汾、申请执行人市一建公司委托诉讼代理人林青、郑志芬参加听证，现已审查终结。 陈志兰称，2017年10月21日，异议人与启航公司就购买闽侯县甘蔗街道滨江西大道1号启航滨江国际（现启航滨江花园）8#1903单元签订签订房屋租赁协议，因该房屋暂时不能办理房屋产权登记手续，启航公司以欺骗的手段，骗取异议人以先租后买形式买受该房屋，异议人在启航公司欺骗下，双方就前述房屋约定异议人先行以租赁的形式交付异议人占有使用，待后续可办理房屋产权登记手续时，异议人按照约定购买前述房屋，前期支付的履约保证金401713元自动转为商品房买卖合同的首付款。协议签订后，异议人按约支付了履约保证金，启航公司依约于2017年10月28日将前述房屋移交异议人，异议人对该房屋装修入住至今。因此，异议人已实际购买并占有了该房屋。异议人未办理产权转移登记及未缴纳后期款项系启航公司没有完成相关手续，也没有履行通知办证义务所致，该房屋的所有权无可争议地属于异议人。贵院受理的市一建公司诉启航公司债务案件属普通债务案件，其申请保全的财产因异议人作为房屋消费者已支付部分购房款而依法具有排他性，人民法院在诉讼及执行中应依法保护案外房屋消费者的财产所有权。请求本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定终止对坐落于闽侯县甘蔗街道滨江西大道1号启航滨江国际（现启航滨江花园）8#1903单元的查封执行措施，并予以解除查封。 市一建公司称，一、异议人并非讼争房产登记产权人。二、即便异议人主张其向被执行人购买讼争房产，并已经支付部分价款、实际占有讼争房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案查封符合法律规定。三、异议人与被执行人仅签订房屋租赁合同，其已支付的是履约保证金尚未满足房屋租赁协议约定转为首付款的条件，异议人没有证据证明名下无其他用于居住的房屋，且房屋租赁协议内容表明异议人对房产可能不能办理产权过户的法律风险是明知的，却仍然选择购买，主观上存在明显过失，讼争房产未能办理产权过户存在异议人自身原因，故其对讼争房产不享有足以排除法院强制执行的权益。请求驳回异议人的异议申请。 本院查明，市一建公司启航公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）闽01民初802号民事判决书，判决：一、被告福建启航置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州市一建建设股份有限公司偿还尚欠工程款人民币31976905.33元并从2018年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准、从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付逾期还款利息；二、被告福建启航置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州市一建建设股份有限公司退还履约保证金人民币5000000元并按年利率6%标准从2019年1月31日起至计至还清款项之日止的资金占用费；三、被告福建启航置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州市一建建设股份有限公司退还垫付的人防工程款人民币50万元；四、原告福州市一建建设股份有限公司有权对《建设工程施工合同》、《建筑工程施工承包补充合同》、《建筑工程施工承包补充合同（二）》项下的启航·滨江国际1#-3#、5#-11#楼及地下室工程、华盈最佳西方大酒店工程（福州市一建建设股份有限公司承建部分工程）折价或拍卖所得价款，就本判决第一项所确定的债权中的建设工程价款人民币31976905.33元优先受偿；五、驳回原告福州市一建建设股份有限公司的其他诉讼请求。 本案一审诉讼程序中，本院于2019年5月28日作出（2019）闽01民初802号之一财产保全的民事裁定，于2019年6月12日依据前述保全裁定查封案涉房产。前述民事判决已发生法律效力，市一建公司于2020年3月25日向本院申请强制执行，本院于2020年4月8日立案执行[案号：（2020）闽01执331号]，进入执行程序后，前述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。陈志兰于2020年4月8日提出财产保全异议，本院于次日立案。陈志兰于听证时确认将前述财产保全异议变更为执行异议，并提交剩余房屋价款交付执行保证书称其已按照房屋买卖合同约定支付了401713元房屋价款，且保证将剩余91万元房屋价款按照法院的要求交付执行，如其在法院决定排除执行后，不履行将剩余91万元房屋价款按照法院的要求交付执行义务，其自愿放弃对法院执行上述房产提出异议的权利。 另查，据陈志兰提供的房屋租赁协议、收款收据等证据所载，2017年10月21日，启航公司与陈志兰就案涉房产达成房屋租赁协议。该协议约定了案涉房产坐落、房屋用途、建筑面积、租金与租期、履约保证金支付及退还、租赁协议续约等条款。其中，特别约定：如案涉房产在租赁期内具备办理产权登记条件成就时10日内，启航公司应以书面形式通知陈志兰，陈志兰应在启航公司发出书面通知之日起30日内以书面形式向启航公司确认购买，启航公司收到陈志兰书面确认后应当按照本协议约定将案涉房产直接出售给陈志兰或陈志兰书面指定人员；并约定了房屋面积、单价、总价的数额，出售时履约保证金自动转为商品房买卖合同的首付款，启航公司按履约保证金金额开具首付款相关收据及发票，陈志兰或其书面指定人员应按照启航公司提供的合同文本前述商品房买卖合同及补充协议用于办理房屋按揭贷款以及产权登记手续，范安娜办理按揭贷款首付款不足部分需补齐，自启航公司发出书面通知之日起30日内，陈志兰或陈志兰书面指定人员未与启航公司签订商品房买卖合同的，视为其违约，启航公司可单方解除本租赁协议，有权没收履约保证金，陈志兰需在启航公司发出书面解除通知后30日内将房屋归还启航公司，等等。启航公司于2017年10月21日出具收款收据，载明陈志兰交案涉房产租赁定金5万元；于2017年10月28日出具收款收据，载明陈志兰交案涉房产履约保证金371613元。福州亚华顺物业管理有限公司于2017年10月28日出具两份收款收据，分别载明8#楼1903陈志兰交2017年11月1日-2018年10月30日物业费1656元、交公共水电周转金100元。 本院认为，本案的争议焦点问题是陈志兰依据其提供的房屋租赁协议是否足以排除案涉房产的执行。陈志兰提供的房屋租赁协议中虽特别约定案涉房产于租赁期间具备办理产权登记条件时，房屋租赁协议自动失效，陈志兰承诺作为承租人按照法律规定购买该房产，经启航公司书面通知、陈志兰书面确认购买，启航公司应按照房屋租赁协议的约定将该房产直接出售给陈志兰或其书面指定人员，但即便不考虑前述约定中的其他因素，陈志兰亦应提供证据证明案涉房产于查封前已具备办理产权登记条件，该特别约定因条件成就而生效。陈志兰未能提供前述证据证明该特别约定已产生请求对方履行主要义务的法律效力，自不能依据该特别约定主张排除案涉房产的执行，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。综上，陈志兰提出的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回陈志兰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨贵先 审判员  林 辉 审判员  孙军挺 二〇二〇年五月二十七日 书记员  江 婷 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。