四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初517号 原告：高志琼，女，1963年10月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告：韩亮，男，1965年11月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告：韩云龙，男，1989年5月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 三原告共同委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师。 被告：周顺洪，男，1981年1月12日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告高志琼诉被告周顺洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经原告高志琼申请，本院依法追加案涉租赁标的物共有人韩亮、韩云龙为共同原告参与诉讼。原告高志琼及三原告共同委托诉讼代理人阳弘坤，被告周顺洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 高志琼、韩亮、韩云龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《厂房租用协议》；2、判令周顺洪支付租金200000元（2019年9月25日至2020年3月25日期间的租金）；3、判令周顺洪支付违约金80000元及租金损失80000元。事实和理由：2019年2月24日，高志琼与周顺洪签订《厂房租用协议》将厂房租赁给周顺洪，年租金400000元，每半年支付一次。周顺洪本应于2019年9月25日前支付下半年租金200000元，却一直以资金困难为由一直拖欠不付。经多次催收，周顺洪承诺于2020年1月20日前付清，但到期后仍然未支付，并表示没有能力继续租赁，让高志琼另寻他人出租。原告经催收未果诉至本院。 周顺洪辩称，同意解除与高志琼签订的《厂房租用协议》，要求原告同意其将设备及物资搬离清场。欠付的租金应当按实际租用的时间来计算，高志琼给周顺洪造成的损失应当在租金中扣减。2019年11月27、28日，原告方将厂门关闭不准人员进出，周顺洪于2019年11月29日报警。2019年12月2日，周顺洪与高志琼进行了协商后出具承诺书，承诺于2020年1月20日前支付下半年租金200000元。2020年1月初，高志琼又来催要租金关了两天门，期间断断续续关门持续到2020年1月14日，之后就一直到现在没开过门。租金应当计算到2020年1月15号。原告提前收回厂房应当向被告承担违约责任。即使被告存在违约，原告主张的违约金过高，请求法庭依法予以调整。 本院经审理查明： 2019年2月24日，高志琼与周顺洪签订《厂房租用协议》，2月28日，双方对合同条款进行修订后重新签订《厂房租用协议》，载明的签订日期仍然为2019年2月24日。合同约定：乙方周顺洪租用甲方高志琼厂房及部分住房。租赁物地址：彭州，面积3036平方米。租赁期限从2019年3月25日至2024年3月24日。年租金400000元，在租期前付清，过期未付，乙方每天按所交租金的1%交纳滞纳金，每年提前两个月付清房租。如乙方到时不付房租，甲方有权断水、断电、清场。甲方不能提前收回厂房，乙方不能提前撤走，否则违约方赔偿对方80000元租金损失。乙方向甲方交纳保证金50000元，在双方合同到期，乙方补齐工商、环保、园区债权债务等一切费用时退还给乙方。甲方免乙方1个月租金，甲方指定会计工资每月600元由乙方负担。2019年2月28日。周顺洪向高志琼转账支付租金200000元及保证金50000元。 2019年7月22日，高志琼按合同约定提前两个月向周顺洪催收下半年租金200000元，周顺洪称要等款收回来再给。到2019年11月下旬，因周顺洪仍然未能给付租金双方产生矛盾。11月29日，高志琼为了催收租金将厂区大门关闭并断开电源，周顺洪报警。2019年12月2日，经双方协商，周顺洪向高志琼出具承诺书，承诺2020年1月20日前支付下半年（2019年9月25日至2020年3月25日）租金200000元。2020年1月14日，成都万佳石匣家具企业管理有限公司向周顺洪租赁的厂区发出停电通知，要求交清2020年1月份的电费，否则将于2020年2月10日停电（春节过后，周顺洪至今未结清电费）。自2020年1月下旬至起，高志琼一直向周顺洪催收租金，周顺洪多次明确表示由于工程款未收回，没有能力继续租赁，请高志琼想办法将厂房先租赁给他人并承诺一定想办法给付租金。因周顺洪至今未付清下半年租金200000元，高志琼经催收未果诉至本院。 另查明，2009年9月21日，甲方彭州市丽春镇石匣社区与乙方高志琼、韩亮、韩云龙签订土地流转协议。案涉租赁标的物属于高志琼、韩亮夫妻及儿子韩云龙自有房屋。经向成都万佳石匣企业管理有限公司核实，截止2020年5月底，周顺洪租赁的厂房区域尚欠园区管理费、清洁费、电费的合计金额，在周顺洪已预交的费用中扣减后尚有余额。庭审中，原告方表示合同解除后同意周顺洪对设备及物资搬离清场。 以上事实有双方一致的陈述及身份信息、户籍证明、结婚证、土地流转协议、证明、《厂房租用协议》、银行明细清单、银行结算单、聊天记录、承诺书、停电通知、出警记录等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，高志琼与周顺洪签订的《厂房租用协议》合法有效，对双方具有法律约束力。高志琼诉请解除租赁合同，周顺洪于庭审中明确表示同意解除租赁合同，案涉租赁合同于2020年5月7日经双方协议解除。周顺洪因资金困难，无法按照合同约定支付租金，并导致约定为期5年的租赁合同无法继续履行，构成违约行为，应当承担违约责任。租赁合同协议解除后，周顺洪仍应继续履行尚欠租金的给付并承担相应的违约责任。 关于应付租金金额的确定。周顺洪辩称，因高志琼关门、断电的行为造成的损失应当在租金中扣减，并且租金应当按实际租用的时间计算到2020年1月15日。本院认为，在周顺洪未按约给付租金，重新承诺给付时间后仍然未履行的情况下，虽然高志琼为催收租金曾将厂区大门关闭并断开电源，但周顺洪已作出其没有能力继续租赁并请高志琼想办法将厂房先租赁给他人的明确意思表示，且在园区管理方发出停电通知后至今未结清电费。故周顺洪未使用租赁标的物进行生产造成的损失并不能归咎于出租方，亦不应在租金中抵扣；在租赁合同并未解除的情况下，周顺洪理应支付高志琼下半年租金200000元。 关于周顺洪支付的保证金在租赁合同解除后如何处置。合同约定：“乙方向甲方交纳保证金50000元，在双方合同到期，乙方补齐工商、环保、园区债权债务等一切费用时退还给乙方”。原告方仅提供了园区管理方提供的收款收据用以证明周顺洪尚欠管理费、清洁费、电费。经核实，截止2020年5月，周顺洪尚欠园区管理费、清洁费、电费的合计金额在其预交费用中扣减后尚有余额。案涉租赁合同已于5月7日协商解除，租赁合同解除后产生的租赁标的物的相关管理费用不应再由承租人负担。故本院认为，周顺洪支付的保证金50000元在案涉合同解除后应当予以退还，与应付租金品跌后，周顺洪实际应支付租金150000元。 关于违约金是否调整。周顺洪辩称高志琼主张的违约金过高，请求法院依法调整。合同约定逾期给付租金“每天按所交租金的1%交纳滞纳金”，单方提前终止合同“违约方赔偿对方80000元租金损失”，原告同时主张违约金80000元及租金损失80000元。周顺洪签订合同后依约支付了上半年租金及保证金，后因资金困难未能付清下半年租金并导致租赁合同不能继续履行。在下半年合同履行期间过半时，周顺洪明确表明其没有能力继续履行合同，并请求高志琼想办法将厂房先租赁给他人以减少损失。结合案涉租赁合同具体履行情况、承租人违约情形及缘由、出租人的损失情况、并对逾期支付及提前终止合同的违约行为进行综合考量，本院认为，高志琼主张的违约金80000元过高，酌定以40000元为宜；并对逾期给付租金的损失不再重复评价，不予支持。 关于周顺洪要求原告允许其将设备及物资搬离清场，原告已在庭审中表示合同解除后同意周顺洪将设备及物资搬离清场。法律并未规定租赁合同的出租人享有留置权，如有纠纷当事人应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、高志琼与周顺洪于2019年2月签订的《厂房租用协议》于2020年5月7日经双方协商一致解除； 二、周顺洪于本判决生效之日起七日内支付高志琼、韩亮、韩云龙租金150000元、违约金40000元，共计支付190000元； 三、驳回高志琼、韩亮、韩云龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3350元，由周顺洪负担2050元，由高志琼、韩亮、韩云龙负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年五月二十六日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。