四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终587号 上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，董事长。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄雪涛，女，1977年2月28日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张立，男，住四川省乐山市沙湾区，由四川省乐山市沙湾区南陵社区居民委员会推荐。 上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人黄雪涛商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昶星公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，驳回黄雪涛的诉讼请求；2．诉讼费用由黄雪涛承担。事实及理由：1．未能及时办理房产证，责任并不在昶星公司，而是黄雪涛未能积极配合昶星公司办理产权过户手续造成的。上述判决对此并没有查明事实。2．涉诉房屋于2013年发现地基下坠等质量问题，虽然根据合同和法律规定，作为开发商的昶星公司应当向买受人交付质量合格的房屋，但开发商不是建筑商，最终负质量责任的是建筑商。涉诉房屋交付时是经法定程序多个部门参与验收，结论是质量合格，因此，房屋在交付时，在法律上房屋质量是合格的，有验收报告为证，后来发现房屋实际质量不合格，这一现象对昶星公司是不可预见、不可避免并不可克服的不可抗力。因此，因房屋质量问题是有关部门验收把关不严造成的，而不是昶星公司故意和过失造成的。昶星公司对此不应负违约责任这是符合法律规定的。3．房屋发现质量问题后，因质量问题的严重程度在当时没有确定之前，是不应当继续办理产权过户手续的。因此如果继续办理产权过户手续必将发生相关费用。如果质量问题严重需要拆除房屋，则这些费用就变成可以避免的损失。因措施不当造成了不必要的损失这是错误的。4．该楼房购房户众多，发现质量问题后众多购房纠纷要求停办过户手续，目的是避免不必要的损失。房屋管理部门依法依规暂停办理房屋产权过户手续。对此，昶星公司应服从房管部门的决定这也是不可抗力！综上，一审查明事实不清，认定责任不当，适用法律不当，判决应予撤销。 黄雪涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，质量问题导致逾期办证不是法定免责事由，且黄雪涛多次要求昶星公司按约办证，并无不配合办理手续的情形。 黄雪涛向一审法院起诉请求：1．依法判令昶星公司立即为黄雪涛办理房产证并支付黄雪涛2012年9月30日至2018年5月30日前违约金49,590.64元及资金利息12,224.08元；2．依法判令昶星公司支付黄雪涛催要房产证产生的务工费、咨询费3,000.00元；3．本案诉讼费由昶星公司承担。 一审法院认定事实：2010年7月26日，昶星公司、黄雪涛签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为2253）。该合同约定：黄雪涛购买昶星公司修建的沙湾区公园一号商品房，房号为××幢××单元××层××号（暂定编号），建筑面积为128.21平方米，房屋价款为229,681.00元，付款方式为贷款方式付款（黄雪涛签署该合同时一次性支付首期房款69,681.00元，剩余房款160,000.00元银行按揭贷款）。该合同第二十条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”2011年10月1日，昶星公司在黄雪涛向其支付了了国土收费、契税等税费9,474.00元（含房屋差价447.86元，房屋实测面积127.96㎡，实际购房款229,232.66元）后向黄雪涛交付了该商品房。后昶星公司因案涉商品房存在质量问题一直未为黄雪涛办理房屋所有权证书。2018年5月23日，黄雪涛与昶星公司、案外人福州市某建设公司签订了《“公园一号”一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，黄雪涛同意案外人福州市某建设公司按有关部门审定的维修、加固施工图纸进行维修、加固及因加固需要而对黄雪涛房屋结构、地面、墙体等的处理，待维修加固完成并经有关部门验收合格，黄雪涛同意接收。该协议约定案外人福州市某建设公司除承担加固维修责任和费用外，就项目质量问题给黄雪涛造成的损失给予一次性补偿费与黄雪涛在维修、加固期间需腾空房屋给予黄雪涛过渡费、搬家费的补偿以及黄雪涛获得本协议补偿款后，不得以本次维修、加固前本项目质量问题向昶星公司主张赔偿或请求解除本商品房买卖合同。庭审中，黄雪涛提出昶星公司未按约为黄雪涛办理房产证，昶星公司应向黄雪涛支付违约金及资金利息，另黄雪涛要求昶星公司办理案涉房屋权属证明而向政府相关部门申请、咨询产生了务工费、咨询费合计3,000.00元，昶星公司亦应承担；昶星公司提出延迟办理案涉房屋的房产证责任不在于昶星公司，即使其有责任，相关赔偿已经与黄雪涛协商处理，其不应承担延迟办理房产证的违约责任。昶星公司、黄雪涛各执己见，经该院主持调解未果。 一审法院认为，昶星公司、黄雪涛双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，依法成立生效并受法律保护，双方应按照合同约定履行各自的义务，非因法定事由或约定事由，不得擅自变更或解除合同。关于黄雪涛主张其根据昶星公司、黄雪涛双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定及庭审查明：昶星公司至今未为黄雪涛办理案涉房屋的所有权证书，其有权要求昶星公司按约向其支付违约金。根据昶星公司、黄雪涛及案外人福州市某建设公司于2018年5月23日签订的《“公园一号”一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，2018年5月23日至案涉房屋维修加固完成并经有关部门验收合格前，昶星公司无需向黄雪涛承担因未为黄雪涛办理房产证所导致的违约责任。上述协议签订前，昶星公司之所以未为黄雪涛办理案涉房屋的所有权证书在于其开发修建的房屋存在质量问题，其构成了违约，依约应承担相应的违约责任，即昶星公司应从案涉房屋交付之日起（2011年10月1日）起720日的届满日：2013年9月20日起至2018年5月23日每月按已付房款的0.1%向黄雪涛支付违约金，金额为12,859.95元［229,232.66元×0.1%×56个月＋229,232.66元×（0.1%÷30天）×3天=12,859.95元］。昶星公司抗辩因案涉房屋质量问题延迟为黄雪涛办理房产证的责任不在于昶星公司，即使昶星公司有责任，相关赔偿已经双方协商处理，故昶星公司不应承担因其未为黄雪涛办理房产证所导致的违约责任，与该院查明的事实不符，该院不予采信。关于黄雪涛主张昶星公司应以其承担的违约金为基数向黄雪涛支付资金占用利息，该院经审查认为，违约金主张基于合同明确约定而提出，而利息损失则基于其实际损失提出，二者相互独立，不能混淆，黄雪涛的该项诉讼主张于法无据，该院不予支持。关于黄雪涛主张支付昶星公司办理案涉房屋权属证明而向政府相关部门申请、咨询产生的务工费、咨询费合计3,000.00元，黄雪涛对此未提供相应的证据予以证实，其应负举证不能的不利后果，该院对黄雪涛的该项诉讼主张不予支持。 综上，黄雪涛的诉讼请求部分符合法律规定，该院部分予以支持；对其于法无据的部分，该院不予支持。为此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、昶星公司乐山市昶星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄雪涛违约金12,859.95元；二、驳回黄雪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元（减半收取），由黄雪涛负担570元（已交），昶星公司乐山市昶星置业有限公司负担140元（于本判决生效后十日内向该院缴纳）。 昶星公司在二审中提交了2014年11月14日，昶星公司工作人员分别与黄雪涛、张立的三段通话录音，拟证明昶星公司曾催促黄雪涛配合办理办证手续。黄雪涛质证认为上述录音不足以达到昶星公司的证明目的。对上述录音证据本院认为，昶星公司提交的仅为同一天的三次简短的通话录音，且通过录音内容，其要求黄雪涛配合办证的具体行为内容含糊，不足以证明黄雪涛存在不配合昶星公司办理手续的情形，对上述证据本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：昶星公司是否承担逾期办证违约金12,859.95元？涉案《商品房买卖合同》第二十条约定：“……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”涉案房屋未能在交付之日起720日内办理所有权证书，根本原因系昶星公司开发修建的房屋存在质量问题，但因质量问题而不能按期办证，并不属于法律上不可预见不能避免的不可抗力，亦不存在据此免除违约责任的合同约定，故黄雪涛有权依据上述合同约定要求昶星公司承担逾期办证的违约责任，一审法院认定昶星公司应从2013年9月20日（案涉房屋交付之日起720日的届满日）起至2018年5月23日违约金，计为12,859.95元符合法律规定及合同约定。昶星公司提交的录音证据亦不足以达到证明黄雪涛不配合办理房产证手续的目的，对昶星公司该项主张本院不予支持。另外，昶星公司还认为基于黄雪涛与昶星公司、案外人福州市某建设公司于2018年5月23日，签订了《“公园一号”一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，黄雪涛同意不得以本次维修、加固前本项目质量问题向昶星公司主张赔偿或请求解除本商品房买卖合同，表明其放弃了要求逾期办证违约金的权利，对此本院认为上述协议内容仅为放弃对质量问题主张赔偿等权利的意思表示，并不能表明黄雪涛明确放弃主张逾期办证违约金的意思表示，故昶星公司的该主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，昶星公司的上诉主张均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,420.00元，由上诉人乐山市昶星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭媛媛 审 判 员 刘一铭 审 判 员 周文勤 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 吴 君 书 记 员 黄学勤 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。