云南省曲靖市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）云03行终9号上诉人（原审原告）吕能富，男，汉族，1974年9月17日生（身份证号码：3425221974××××××××），安徽省郎溪县人，私营企业业主，住云南省曲靖市罗平县。委托代理人：何萧，云南联亚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）李方菊，女，布依族，1979年12月10日生（身份证号码：×××0729），罗平县人，云南大天种业有限公司员工，住址同上。被上诉人（原审被告）被告罗平县国土资源局。地址:云南省曲靖市罗平县罗雄街道万丰路2号。法定代表人：尹振中，职务：局长。原审第三人云南旭恒房地产有限公司。地址：昆明市关上金汁路中成花园丽景苑302。法定代表人：张采围，职务：公司经理。原审第三人云南旭恒房地产有限公司罗平分公司。地址：罗平县鲁布格大道东段(车管所旁)。负责人：顾庆虎，职务：经理。曲靖市麒麟区人民法院审理原审原告吕能富、李方菊诉原审被告罗平县国土资源局土地管理行政登记纠纷一案，于2019年9月11日作出（2017）云0302行初7号行政判决。原审原告吕能富、李方菊不服，向本院提起上诉。本院2020年2月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。一审法院认定事实：2008年4月18日，第三人云南旭恒房地产有限公司与被告罗平县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定罗平县国土资源局将位于鲁布革大道土地一宗出让给第三人云南旭恒房地产有限公司用于开发房地产，出让土地用途为住宅用地，出让期限为70年。同年7月31日，罗平县规划局向第三人云南旭恒房地产有限公司发出罗规2008（005）号罗平县审定设计方案通知，要求第三人对其报送的“云南旭恒·美仑旭城·金色春晓（鲁布革大道东段2号地块）”工程设计方案按审定的指标修改意见进行设计，其中用地性质改为商住。2008年8月11日，罗平县发展和改革局对云南旭恒房地产有限公司开发的项目名称为罗平“美仑旭城”（金色春晓）工程作出的罗发改投资备案（2008）004号投资项目备案证中载明的建设内容为总建筑面积54217.4平方米，其中商业用房8150平方米，住宅456套46067.4平方米。2008年11月3日，第三人云南旭恒房地产有限公司对该宗土地领取了罗国用（2008）第361号国有土地使用权证，在该国有土地使用权证上载明地类用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2078年4月18日。2013年8月26日，罗平县城市规划委员会关于罗平县2013年第二次规委会会议纪要中对第三人开发建设的美仑旭城项目作出决定：“结合政策实际，同意美仑旭城按相关法律规定办理有关手续。超容积率的地块需补交土地出让金后进行总体技术经济指标的调整”。2014年2月13日，第三人云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向罗平县国土资源局出具承诺书，承诺将按会议精神办理相关手续。2014年7月29日，二原告与第三人云南旭恒房地产有限公司签订三份商品房购销合同，约定原告向第三人云南旭恒房地产有限公司购买该公司建设的美仑旭城·金色春晓小区2Ｓ-47、2Ｓ-48、2Ｓ-49商铺三间，三份合同载明的土地规划用途为城镇单一住宅用地。2015年4月3日，二原告对所购买的三间商铺领取了罗房权证罗雄字第××号、罗房权证罗雄字第××号、罗房权证罗雄字第××号房屋所有权证，房产证载明的规划用途为商铺，房屋坐落于鲁布革大道东段金色春晓小区。2016年11月7日，二原告与第三人云南旭恒房地产有限公司向被告罗平县国土资源局申请对原告购买的三间商铺办理不动产权证，被告罗平县国土资源局受理后，经审查原告提交的相关证明材料后，于2016年11月11日向原告颁发了云（2016）罗平县不动产权第0000726号、云（2016）罗平县不动产权第0000725号、云（2016）罗平县不动产权第××号不动产权证书，三份不动产权证书均载明权利性质为出让／市场化商品房，用途为其他商服用地／商业服务，使用期限2008年4月19日起2048年4月18日止。另查明，案外人张会云、赵所良先后于2009年10月13日、2009年11月14日与第三人云南旭恒房地产有限公司签订商品房购销合同购买鲁布革大道东段金色春晓小区2S-7号、2S-36商铺各一间，并办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，国有土地使用权证上载明的地类用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2078年4月18日。审理中，原告对其要求赔偿损失130万元计算依据为：原告购买70年的使用期限，支付购房款2850453.60元。从购买房屋开始损失有36年。2850453.60元÷70年×36年=1465947.57元，现原告只主张要求赔偿损失130万元。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。根据上述法律及行政法规规定，本案第三人云南旭恒房地产有限公司因与被告罗平县国土资源局签订国有土地使用权出让合同而取得鲁布革大道一宗土地使用权后，应按合同约定的土地用途住宅用地使用土地。在土地使用过程中，虽经罗平县规划局及罗平县城市规划委员会批准对其报送的工程设计方案按审定的指标修改意见进行设计，将用地性质改为商住，并同意按相关法律规定办理有关手续，超容积率的地块需补交土地出让金后进行总体技术经济指标的调整，罗平县发展和改革局作出罗发改投资备案（2008）004号投资项目备案证中也载明的建设内容为总建筑面积54217.4平方米，其中商业用房8150平方米。但第三人云南旭恒房地产有限公司并未按法律及行政法规的规定对改变土地用途的行为重新签订土地出让合同并办理变更登记，且于2008年4月18日领取了用途为城镇单一住宅用地使用期限为70年的罗国用（2008）第361号国有土地使用权证，但在实际用地过程中却按改变后的土地用途建盖为商住楼。虽然原告与第三人签订的三份商品房购销合同中格式条款中载明土地规划用途为城镇单一式住宅用地，但原告向第三人购买的并非单纯的住宅用房，而是购买商铺，且原告已领取的三套商铺的房屋所有权证中载明的规划用途为商铺。因此本案中出现了土地使用者取得的国有土地使用权证登记的土地用途为城镇单一住宅用地，使用期限为70年，而实际建盖的房屋却是按城市规划部门批准改变为商住用途建盖了商住楼，并将商铺出售并交付给了原告，国有土地使用权证登记土地用途内容与批准改变土地用途及房屋所有权证登记规划用途同时存在且相互矛盾的客观事实，非经法定程序予以撤销，两个行为均系合法有效的。至于第三人云南旭恒房地产有限公司在得到罗平县规划局批准改变土地用途为商住后未按法律及行政法规的规定对改变土地用途的行为重新签订土地出让合同并办理变更登记的行为是否合法以及罗平县规划局批准改变土地用途为商住的行为是否合法则不是本案的审查范围，本院不予评判。被告罗平县国土资源局依据罗平县城乡规划行政主管部门批准对原告购买的2Ｓ-47、2Ｓ-48、2Ｓ-49号商铺的土地用途规划条件由住宅用地变更为商服用地而对原告作出云（2016）罗平县不动产第0000726号、云（2016）罗平县不动产权第0000725号、云（2016）罗平县不动产权第××号不动产权证书，将土地用途登记为其他商服用地／商业服务，使用期限自2008年4月19日起2048年4月18日止。在罗平县城乡规划行政主管部门批准变更该土地用途规划条件的行为未被生效法律文书撤销、确认违法或者无效的前提下，被告罗平县国土资源局对原告的购买的商铺核发不动产权属证书时将土地使用权出让年限登记为四十年以及土地用途登记商服用地并无不当。因此，原告要求确认被告在颁发不动产权证书中，将原告所有的位于曲靖市罗平县房屋土地用途确定为商业服务，产权为40年属于违法行为以及判令被告依法将原告所有的位于曲靖市罗平县房屋土地用途变更为住宅用地，产权变更为70年请求依据不足，本院不予支持。因无证据证明被告的行政登记行为违法，对原告主张要求被告赔偿其经济损失的请求本院不予支持。原告与第三人签订的商品房购销合同属平等主体间的民事法律关系，原告要求第三人赔偿经济损失的诉讼请求属民事争议，不属于行政案件审理范围，对其主张要求被告与第三人共同赔偿原告130万元的经济损失的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吕能富、李方菊的诉讼请求。案件受理费50元免交。一审判决宣判后，原审原告吕能富、李方菊不服，向本院提起上诉。原审被告罗平县国土资源局服判但未作答辩。原审第三人云南旭恒房地产有限公司、第三人云南旭恒房地产有限公司罗平分公司服判但未作答辩。上诉人吕能富、李方菊上诉请求：撤销原审判决，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审认定事实不清。第三人云南旭恒房地产有限公司在该中土地的后续使用过程中，尽管相关部门已批准改变土地的用途，但第三人并未实际办理土地用途的变更登记手续，故该宗土地的性质仍应以土地证的用途城镇住宅用地为准，而非以实际用途为准。2、被上诉人认定土地用途已改变的事实严重损害上诉人的经济利益、信赖利益。3、被上诉人违反了公平公正原则。同一栋楼其他业主的商铺，产权登记为70年。4、本案诉讼费应由被上诉人承担经审理，本院确认原审判决认定的事实为本案的案件事实。经审查，原审法院审判程序合法。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管理制度。”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。本案上诉人吕能富、李方菊申请登记的商铺属商业用房，被上诉人罗平县国土资源局核发的不动产权属证书，将土地使用权出让年限登记为四十年以及土地用途登记商服用地符合上述法律、法规规定，是合法的。对上诉人吕能富、李方菊提出的第1点上诉理由，本院认为，首先，第三人云南旭恒房地产有限公司在相关部门未批准改变土地用途并办理相关变更登记手续前，在取得住宅用地使用权的土地上建设及售卖商业房屋，没有合法的依据，是否构成土地违法行为应由罗平县人民政府或相关部门确定；在相关部门已批准改变土地用途为商住后，第三人应及时申请办理土地用途的变更登记手续。第三人在尚未办理土地用途的变更登记手续前，仍以住宅用地使用权年限售卖商铺，是否违背民事诚信原则并造成民事权益的损害，当事人如有异议，可通过民事诉讼解决。上述两个问题均不影响本案不动产权登记的合法性，此上诉理由不能成立。对上诉人吕能富、李方菊提出的第2点上诉理由，本院认为，被上诉人认定土地用途已改变，首先，上诉人吕能富、李方菊申请登记的房屋是商铺而不是住宅；其次，土地用途已改变有相关的批准文件证实，这也是本案的基本事实。这一事实并不损害上诉人的任何利益，此上诉理由不能成立。对上诉人吕能富、李方菊提出的第3点上诉理由，本院认为，被上诉人罗平县国土资源局在核发不动产权属证书时，对同样的商铺，作出不同的登记并核发出土地使用权出让年限及土地用途不同的不动产权属证书，确实不能让人认可其登记行为体现了公平公正，被上诉人罗平县国土资源局应对此问题认真研究并予以更正，作出统一、合法的登记。上诉人吕能富、李方菊提出的该上诉理由成立，但并不能否定本案不动产权登记的合法性。对上诉人吕能富、李方菊提出的第4点上诉理由，本院认为，诉讼费由人民法院根据案件审理结果确定负担，而不是根据引发案件的原因确定负担，此上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吕能富、李方菊的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元由上诉人吕能富、李方菊负担。本判决为终审判决。审判长  孟剑锋审判员  唐文兵审判员  唐 志二〇二〇年五月十一日书记员  黄艳敏