山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终826号上诉人（原审被告、申请执行人）：林淑凤，女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人（原审被告、申请执行人）：丛忠日，男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人（原审被告、申请执行人）：丛日波，男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人（原审被告、申请执行人）：杨机文，男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人（原审被告、申请执行人）：于敬传，男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区。五上诉人之共同委托诉讼代理人：王东胜，山东胜鼎律师事务所律师。五上诉人之共同委托诉讼代理人：丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李丰朝，男，1958年10月23日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王者严，山东严翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文孝，山东严翔律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：威海泰浩建设集团有限公司，住所地威海青岛中路188号。法定代表人：王建华，董事长。原审第三人（被执行人）：文登泰浩置业有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道99-1号。法定代表人：王浩，总经理二原审第三人之共同委托诉讼代理人：丛洁，山东胶东律师事务所律师。二原审第三人之共同委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。上诉人林淑凤、丛忠日、丛日波、杨机文、于敬传因与被上诉人李丰朝及原审第三人威海泰浩建设集团有限公司（以下简称泰浩集团公司）、文登泰浩置业有限公司（以下简称文登泰浩公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2019)鲁1092民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林淑凤、丛忠日、丛日波、杨机文、于敬传上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.李丰朝未向文登泰浩公司支付房款，根据《商品房认购书》约定，结合李丰朝提供交款收据的时间，该认购书已经自动失效。即使该认购书具有法律效力，也仅仅能够约束签订认购书的当事方，李丰朝可以据此向泰浩集团公司主张权利，依据认购书李丰朝不能取得登记在文登泰浩公司名下的案涉房屋的物权。2.案涉房屋所在小区于2013年12月18日通过了综合验收，认购书第四条明确约定，李丰朝应当于2013年7月15日前签订《商品房预售合同》案涉房产的查封时间是2018年9月26日，期间长达五年的时间，李丰朝一直未要求签订《商品房预售合同》，导致案涉房屋至今未进行网签备案。李丰朝自述购买房屋是为了将来直接分配给员工，避免二次登记，为了逃避税费而故意不办理登记备案，李丰朝对于取得案涉房屋物权事宜，主观上明显存在怠于办理权属变更登记的情形。李丰朝辩称，李丰朝已经缴纳全部房款，文登泰浩公司和泰浩集团公司已向李丰朝交付房屋，办理房屋交付手续，李丰朝实际占有房屋，表明泰浩集团公司和文登泰浩公司认可双方之间的房屋买卖关系。网签登记并非不动产登记手续，不存在李丰朝怠于行使办理房屋过户手续。泰浩集团公司、文登泰浩公司辩称，请法院依法判决。李丰朝向一审法院起诉请求：1.依法解除对李丰朝所有的位于泰浩华新园小区2号楼307室、308室、407室、408室、508室房屋及华新园小区1号楼甲2#网点、甲2-1#网点、3-5#网点、3-6#网点、3-7#网点等10套房屋的查封保全措施；2.确认案涉房屋归李丰朝所有。一审法院认定事实：2010年11月，文登泰浩公司、威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称“泰浩开发公司”）经批准联合开发了位于威海市文登区的“泰浩﹒华新园居民小区”项目。2011年5月17日，“泰浩﹒华新园”2号住宅楼竣工验收合格；2012年4月12日，“泰浩﹒华新园”1号住宅楼竣工验收合格。2012年7月5日，“泰浩﹒华新园”2号楼、甲3号～甲1-2号楼取得了《商品房预售许可证》。2013年6月13日，李丰朝与泰浩开发公司签订10份《商品房认购书》，约定李丰朝购买华新园小区2号楼307室、308室、407室、408室、508室及华新园小区1号楼甲2#网点、甲2-1#网点、3-5#网点、3-6#网点、3-7#网点共10套房屋，认购书对房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、税费及公共维修基金的负担、定金条款、违约责任等进行了约定，具体为华新园小区2号楼307室价款188550元、308室价款214781元、407室价款223911元、408室价款195048元、508室价款226425元、华新园小区1号楼甲2#网点价款325741元、甲2-1#网点价款325741元、3-5#网点价款360198元、3-6#网点价款325741元、3-7#网点价款325741元，房屋总价款为2711877元。《商品房认购书》同时约定李丰朝于2013年7月15日前付清全款并至泰浩开发公司签订《商品房预售合同》，该认购书自双方签订《商品房预售合同》后自动失效。上述认购书签订后，李丰朝分别于2013年6月13日、2013年7月12日、2013年11月27日、2014年3月1日通过文登泰浩公司、泰浩开发公司财务人员姚建萍、苑冬梅银行账户向文登泰浩公司、泰浩开发公司支付购房款100万元、100万元、60万元、231683元，合计2831683元，文登泰浩公司分别向李丰朝出具了收款收据。2013年10月1日至2014年3月3日，文登泰浩公司向李丰朝交付了上述房屋的钥匙。2013年12月18日，案涉房屋综合验收合格。自2014年5月1日起，李丰朝交付了上述房屋的物业管理费。上述房屋至今未办理产权初始登记。一审法院在审理丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传与文登泰浩公司、泰浩集团公司、荣成泰浩房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，根据当事人申请，于2018年9月26日依法查封了李丰朝购买的上述案涉房屋。2019年10月13日，李丰朝提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2019年10月25日以（2019）鲁1092执异77号执行裁定书，驳回了李丰朝的异议请求。2019年11月15日，李丰朝诉来一审法院请求处理。一审法院认为，本案的争议焦点为：李丰朝就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行，主要包括：人民法院查封之前买卖双方已签订合法有效的房屋买卖合同并支付相应价款、查封前已合法占有房屋、非因买受人原因未办理过户等。第一、李丰朝在一审法院查封案涉房屋之前已与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同并支付相应价款。根据本案查明的事实，文登泰浩公司、泰浩开发公司均具有房地产开发经营资质，案涉房屋系双方经批准联合开发建设，任何一方与购房人签订的房屋买卖合同，对联合开发双方均具有拘束力，联合开发双方均有履行的义务。《最高人民法院关于审理买卖商品房案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李丰朝与泰浩开发公司签订的商品房认购书，明确约定了房屋位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式及期限、面积差异的处理方式、定金条款、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容；并且，李丰朝已支付了全部购房款，文登泰浩公司、泰浩开发公司也已将案涉房屋交付李丰朝管理使用。因此，李丰朝与文登泰浩公司、泰浩开发公司签订的商品房认购书属于商品房预售合同。商品房认购书系买卖双方真实意思表示，且文登泰浩公司、泰浩开发公司在销售案涉房屋之前，已取得《商品房预售许可证》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。第二，李丰朝在一审法院查封案涉房屋之前已合法占有。根据本案查明的事实，文登泰浩公司在2014年3月3日前已向李丰朝交付案涉房屋的钥匙，李丰朝自2014年5月1日起交纳案涉房屋的物业管理费。而一审法院是于2018年9月26日查封案涉房屋，可以证明在一审法院查封案涉房屋前李丰朝已对其合法占有。第三，案涉房屋未办理产权过户登记非李丰朝原因。根据本案查明的事实，案涉房屋于2013年12月18日通过综合验收，尚未办理初始登记，不具有办理办理产权过户登记的条件。因此，案涉房屋未办理产权过户登记并非系李丰朝怠于行使权利所至。综上所述，李丰朝就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行“泰浩﹒华新园”小区2号楼307室、308室、407室、408室、508室及“泰浩﹒华新园”小区1号楼甲2#网点、甲2-1#网点、3-5#网点、3-6#网点、3-7#网点房屋。案件受理费100元，由丛忠日、林淑凤、丛日波、杨机文、于敬传负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为李丰朝对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院只能执行被执行人的责任财产,如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件,法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，李丰朝与泰浩开发公司签订了10份《商品房认购书》，该约定了房屋的位置、面积、单价、总价款、付款时方式及期限、税费及公共维修基金的负担、定金条款、违约责任等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此,李丰朝与泰浩开发公司、文登泰浩公司签订的商品房认购书应认定为商品房预售合同。在2018年9月26日本案涉房屋被依法查封之前，李丰朝与泰浩开发公司已签订书面房屋买卖预售合同,该合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。第二，文登泰浩公司于2014年3月3日向李丰朝交付房屋钥匙，李丰朝也自2014年5月1日交纳案涉房屋的物业管理费，可以证实在2018年9月26日案涉房屋被查封之前李丰朝已合法占有该不动产。第三，案涉房屋总价款为2711877元，李丰朝已经于2014年3月1日之前全部缴纳，文登泰浩公司也向李丰朝出具了收款收据。第四，案涉房屋尚未办理初始登记，不具备办理产权过户登记的条件，故案涉房屋未办理产权过户登记并非是李丰朝的原因。是否办理网签备案并非是能够排除强制执行的条件。故,一审认定李丰朝购买案涉房屋符合法律规定不得执行的条件,对案涉房屋享有的权利能够排除执行,本院予以维持。综上所述，林淑凤、丛忠日、丛日波、杨机文、于敬传的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林淑凤、丛忠日、丛日波、杨机文、于敬传负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月二十六日法官助理李佳忆书记员安圆圆