陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2020）陕07民终221号上诉人：（原审原告、反诉被告）：郑卫华，男，生于1976年7月24日，汉族，住汉台区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西鼎佳绿色农业有限公司，地址：汉台区。法定代表人：王新明，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：王新明，男，生于1960年10月24日，汉族，住汉中市汉台区。上诉人郑卫华因与被上诉人陕西鼎佳绿色农业有限公司、被上诉人王新明租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑卫华上诉请求：请二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。改判请求主要：一、撤销一审判决第一条，改判被上诉人王新明、陕西鼎佳绿色农业有限公司与上诉人自2015年12月15提解除租赁合同，并改判返还上诉人租金20000元；二、撤销一审判决第二条，改判上诉人不予向被上诉人陕西鼎佳绿色农业有限公司支付租金；三、撤销一审判决第三条，改判上诉人不予向被上诉人承担损失；四、撤销一审判决第四条，改判被上诉人王新明向上诉人承担损失18288元；五、一审诉讼费、反诉费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审违反程序。1、上诉人于一审中只请求解除与被上诉人的租赁合同，并未提出撤销合同，未依法行使合同撤销权，认为由于被上诉人隐瞒事实导致合同无法履行而根本违约，请求法定解除，一审判决未审理上诉人解除合同请求，而审理无人提出的撤销权，超越审理范围，违反程序；2、上诉人于一审中认为租赁合同系与被上诉人王新明签订，并未与陕西鼎佳绿色农业有限公司签订，鼎佳公司仅是租赁合同履行义务的第三人或收款收据的代收人，鼎佳公司无权提起反诉，一审审理鼎佳公司提起的反诉，违反程序；3、一审中鼎佳公司解除合同的请求和上诉人一审请求解除合同的理由相同，一审判决均适用了合同法第94条，却没有审理上诉人的请求。一审将被告的答辩当作反诉审理，违反程序；二、一审认定事实错误。1、一审中上诉人提出了在2015年12月因为合同无法履行向王新明反映并将房屋钥匙交给了王新明，合同事实某某已经解除了，但一审认定在2016年6月才解除合同，认定事实错误。上诉人既未占用房屋场地，也未堆放物品；2、上诉人租房是用于汽车维修，态度和目的明确，王新明也是知道的，2015年10月26日接手场地，12月15日就被挡住，合同目的无法实现，被上诉人明知无法用于上诉人维修汽车之用，提供租赁物不符合约定，房屋也未能作为经营使用，只能作为仓储保管之用，租金应当下调，一审仍按租金以每年8万元认定，不符合合同法关于减少租金规定，认定事实错误；3、被上诉人对上诉人花费的票据是认可的，上诉人花费18288元是用于清理垃圾，安装电缆电线，购买材料，平整场地，垫沙石，是上诉人的实际投入，一审对该损失未认定，属于漏判，请二审重新判决被上诉人赔偿18288元；4、一审认定被上诉人损失3000元，无证据，认定事实错误；5、一审认定被上诉人隐瞒了事实，导致合同无法履行而根本违约，对被上诉人重大过错不作认定，属于漏判，请二审改判被上诉人承担全部赔偿责任；三、一审适用法律错误。上诉人、被上诉人均未提出合同撤销权问题，不涉及合同撤销问题，而是请求解除合同。被上诉人陕西鼎佳绿色农业有限公司、王新明共同答辩称，一、一审程序合法。1、本案从一审开始，上诉人对双方签订的合同的合法性陈述就自相矛盾，一方面承认与被上诉人达成的《房屋租赁协议书》是有效合同，一方面又谎称合同中存在“恶意欺诈行为”，对此，一审法院必须依法查清事实，对合同的有效性进行认定；2、鼎佳公司与陕西月阳绿色实业有限公司的法定代表人都是王新明，两个公司在一间办公室办公。王新明作为两个公司的共同法人，其行为就是公司行为。上诉人既要告鼎佳公司，又说该公司无权提起反诉。鼎佳公司提起反诉，符合民事诉讼法规定，程序合法；3、民事诉讼法规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，无论反诉还是原诉，法律地位是平等的。一审法院在审理中，把上诉人的请求放在第一顺序进行陈述，并在判决书中全面列举了上诉人的各项请求，并非没有审理。一审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，是正当的执法权力，并不违反程序。二、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、一审中，答辩人和被答辩人在法庭都认可双方于2015年10月24日签订的房屋租赁协议有效，合同履行两个月后，被答辩人在没有接受答辩人的前置条件，赔偿答辩人有关财产损失的情况下单方面提出解除合同是无效的。同时，被答辩人并没有退还答辩人房屋，还继续在房屋占用和堆放杂物，并将答辩人房屋上锁长达两年时间，使房屋无法对外出租，给答辩人造成了150000元的租金损失，这些事实在一审中都有记录。2、一审法院已充分照顾了被答辩人的情况，将被答辩人23个月房租损失缩减为8个月，为上诉人核减了大部分租金。被答辩人对一审法院的这种宽宥不仅不理解反而责难，让人无法理解。3、一审法院根据原租赁合同的约定条款和履约事实，已查明双方各自的责任，据此驳回被答辩人的诉讼请求，对被答辩人不合理的诉求置之不理不属于漏判。基于以上事实理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请二审法院驳回上诉，维持原判。郑卫华向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；2、请求依法判决由被告返还原告支付的租赁订金20000元；3、请求依法判决由实行赔偿原告的修建租赁场地费用18288元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2015年10月24日，原被告签订了《房屋租赁协议书》，该协议书载明：“一、租赁范围：XX大道XX路十字西甲方售楼部门面房，面积287㎡,上下二层和门面房后的土地不超过400m,(20m×20m）租赁给乙方使用。二、租用期限：租赁暂定两年，自2015年11月15日至2017年11月14日，只要汉中政府没有政策上的文件，乙方可续租下去。三、租金：年租金￥100000.00元人民币（大写：壹拾万元整）,甲方考虑到乙方的情况，为了支持乙方第一年的起步，甲方在第一年补贴乙方2万元，用于道路硬化及建车间的补偿，表明甲方对乙方的事业上的支持，从第二年起，年租金为￥90000.00元人民币（大写：玖万元整），甲方承诺以后甲方在租赁期不再上浮租赁费用。四、租金交纳方法，合同签订后，乙方向甲方交订金贰万元。甲方向乙方交付房时一次交清余款。五、乙方按时交纳水电费。六、租用期内，甲方以前的一切经济责任、安全责任、法律责任等均由甲方承担，与乙方无关。七、乙方租用房屋后，不得损坏房屋结构，不得拆除房屋内一切设施，退租后恢复房屋原貌。八、乙方经营期间的一切经济及法律责任，由乙方自己承担与甲方无关。九、乙方租用期间不得转租，如有特殊情况需要转租时，须征得甲方的同意。十、承租期内房屋的装修，由乙方负责，租赁期满后，乙方无条件拆除，甲方不做任何补偿。如房屋无损坏，甲方将贰仟元保证金全部退还。十一、因不可抗力的事，其它不可归责于双方原因，场地不适合使用或租用时，甲方应减收未租月份的租金,由乙方向第三方追偿投资的费用。十二、本协议未尽事宜，双方协商解决，此协议一式两份，双方签字后生效，具有同等法律效力。十三、因租赁物产权纠纷而给乙方造成的损失，由甲方全部承担、赔偿；租赁物期满或解除租赁协议后，乙方将所修固定设施无偿移交甲方。  甲方：王新明（签名）  2015年10月24日；乙方郑卫华（签名）2015年10月24日”。2015年10月26日，郑卫华交付首付租金2万元，并由被告陕西鼎佳绿色农业有限公司出具收据。庭审中，原被告双方均认可如下事实，即被告陕西鼎佳绿色农业有限公司有权出租租赁物，王新明作为公司法定代表人与原告郑卫华签订《房屋租赁协议书》的行为是履行职务的行为。合同签订后第二日，被告将租赁物交付原告。2015年11月初，原告在对租赁场地进行平整和搭建车间时，遭到拆迁部门阻止。后原告找到王新明协商解除合同未果，将房屋放置至今。2016年7月31日，原告向被告王新明发送短信“那我们只有通过法院来解决你这种欺诈行为”，至2018年1月23日原告方提起诉讼。一审法院认为，原被告订立《房屋租赁协议书》有效成立。由于租赁物处于拆迁区域，原告在平整场地和搭建车间时被拆迁管理部门制止。原告认为被告在签订《房屋租赁协议书》时存心隐瞒了该地段土地不得租赁的事实，存在恶意欺诈的行为，致使其合同目的不能实现，请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。显然，原告主张的事实要件，不是解除合同的法定要件。假设原告认为的被告欺诈行为成立，该合同可撤销，因原告自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。故原告的诉讼请求法院依法不予支持。关于被告的反诉请求。原告没有履行给付租金的义务，被告反诉请求解除合同，法院予以支持。关于合同解除后的赔偿损失。原告租赁被告房屋的目的是搭建厂房用于生产经营。由于该租赁物处于拆迁区域，被告公司与晨阳公司的房地产项目由于处于拆迁区域而被叫停，被告对于拆迁区域出租房屋和场地不得修建等事宜应当知晓，但被告对于这一重大事项没有证据证明已尽到如实告知的义务，客观上隐瞒了事实。虽然，原告丧失了合同撤销权，但基于公平原则，法院综合考虑以下因素，即租赁房屋处于拆迁区域和租赁房屋再次出租可能性大小、以及2016年7月31日，原告向被告王新明发送短信“那我们只有通过法院来解决你这种欺诈行为”的情节，综合确定合同解除后，反诉被告赔偿反诉原告8个月的租赁费损失。此外，被告反诉请求原告赔偿由其损坏的反诉人的大门、围墙、水池、室内木地板等设施的损失16000元，但未有证据证明折价金额，本院酌情认定3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、驳回原告郑卫华的诉讼请求；二、依法解除反诉原告陕西鼎佳绿色农业有限公司和反诉被告郑卫华签订的《房屋租赁协议书》。反诉被告郑卫华向反诉原告陕西鼎佳绿色农业有限公司赔偿8个月的租赁费损失，计金额80000元/年÷12月×8个月=53333.33元（扣除原告郑卫华已支付的订金20000元，实际支付33333.33元）；三、反诉被告郑卫华赔偿反诉原告陕西鼎佳绿色农业有限公司损失3000元；四、驳回反诉原告陕西鼎佳绿色农业有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费858元，由原告郑卫华负担。反诉案件受理费1750元，由被告陕西鼎佳绿色农业有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点有以下几个：一、郑卫华对于本案租赁合同请求解除是否应予支持；二、郑卫华对于预交的20000元租赁费订金是否可以要求被上诉人返还；三、对于郑卫华的前期投入是否应予赔偿；四、对于陕西鼎佳绿色农业有限公司的财产损失请求是否应予支持；五、对于场地占用期间所产生的损失应如何承担。首先，郑卫华对于本案租赁合同请求解除是否应予支持。合同的解除权可分为约定解除权与法定解除权，本案《房屋租赁协议书》中并未约定合同双方的解除权，故对于郑卫华主张解除合同，应依据合同法的规定审查其是否享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定了租赁合同中出租人的基本义务，即出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，依据汉中市人民政府2012年7月17日所发汉政字[2012]73号文件，《汉中市人民政府关于收回兴元汉文化国家旅游休闲度假区项目建设范围内国有土地使用权的通告》“三、自本通告发布之日起，土地使用权人不得擅自对土地使用权进行转让、租赁、抵押、报建。凡擅自在拟收回的国有建设用地上抢建的建（构）筑物，将依法拆除并不予登记补偿，由此产生的经济损失由有关当事人自行承担。”本案涉及的租赁房屋及场地属于上述文件所指定的范围，且在双方签订的《房屋租赁协议书》第二条租用期限内更是明确注明“只要汉中政府没有政策上的文件，乙方可续租下去。”该约定明显与上述政府文件要求相悖。本案被上诉人既无证据证明在签订租赁协议书时向郑卫华告知过有关政策情况，也无证据证明郑卫华对于上述情况签订租赁协议之前已经知晓。郑卫华租赁案涉场地系用于车辆维修，前期需进行道路硬化及建车间，但案涉房屋场地根据文件要求，不得进行租赁，且如修建建（构）筑物，还将予以拆除。由此可见，作为出租人的陕西鼎佳绿色农业有限公司无法切实履行出租方在租赁合同中的基本义务，郑卫华的合同目的显然无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。郑卫华因合同目的无法实现拒绝支付后续租金的行为是行使其先履行抗辩权，故该行为并不能导致陕西鼎佳绿色农业有限公司享有解除权。现郑卫华起诉主张解除合同，陕西鼎佳绿色农业有限公司亦反诉请求解除合同，双方对于解除合同达成合意，法院应依法对该租赁合同予以解除，但陕西鼎佳绿色农业有限公司显然不享有法定解除权，一审准予其； 第二，郑卫华对于预交的20000元租赁订金是否可以要求被上诉人返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案导致合同目的不能实现的过错方是陕西鼎佳绿色农业有限公司隐瞒案涉场地不得租赁、新建的事实，郑卫华请求返还其已支付的租赁订金20000元，于法有据，应予以支持。一审法院未予支持错误，本院依法予以纠正；第三，对于郑卫华的前期投入是否应予赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据查明的案件事实，本案导致合同解除的过错在出租人，且郑卫华在一审中提供了平整场地的相关费用票据，被上诉人在庭审答辩意见中表示“装修费用依据票据金额来，票据真实”，在庭审质证环节对装修票据的真实性以及具体金额予以认可，但认为是否全部用于工程上并不清楚。根据票据上所记载时间与事项，对照郑卫华提供的施工现场照，郑卫华先期投入18288元的情况客观真实，郑卫华请求赔偿该项损失依法应予以支持；第四，对于陕西鼎佳绿色农业有限公司的财产损失请求是否应予支持。本案因陕西鼎佳绿色农业有限公司隐瞒有关政策导致合同目的不能实现而最终解除，故陕西鼎佳绿色农业有限公司无权请求赔偿相关损失。一审支持其部分反诉赔偿请求错误，应予以纠正；第五、对于场地占用期间所产生的损失应如何承担。根据查明的案件事实，本案租赁协议签订后第二天，涉案房屋及场地即交付给郑卫华。当年11月底，郑卫华在得知汉中市政府文件后就要求解除合同，被上诉人表示同意解除合同，但应由郑卫华先恢复原貌，双方就此未协商一致。2016年7月31日，郑卫华与陕西鼎佳绿色农业有限公司的法定代表人王新明短信沟通，表示将向法院主张权利，王新明不置可否。据此，一审法院基于公平原则，综合考虑了租赁房屋处于拆迁区域和租赁房屋再次出租可能性大小等因素，确定8个月的租赁费；对于租赁费计算时间，被上诉人并未上诉请求予以调整，应视为对该期间的认可。上诉人虽在上诉状中称2015年12月将房屋钥匙交给了王新明，但并无证据予以证实。故对于一审确定的8个月的房屋场地占用期间予以维持，但对于场地占用损失的负担，应考虑合同双方的责任大小予以分担，本案合同解除的原因是陕西鼎佳绿色农业有限公司根本违约，导致承租人合同目的不能得到实现，对合同解除应承担主要责任。但郑卫华作为承租人，在双方协商未达成一致意见时，既未在第一时间将案涉场地以合理方式交还于出租人，亦未及时通过法律途径主张自身权利，导致了损失的扩大，作为承租人的郑卫华应对上述费用承担相应的责任。8个月产生的场地占用费53333.33元，由被上诉人陕西鼎佳绿色农业有限公司承担37333.33元，由上诉人郑卫华承担16000元。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初385号民事判决；二、依法解除郑卫华与陕西鼎佳绿色农业有限公司签订的《房屋租赁协议书》；三、陕西鼎佳绿色农业有限公司返还郑卫华支付的订金20000元；四、陕西鼎佳绿色农业有限公司赔偿郑卫华经济损失18288元；五、郑卫华向陕西鼎佳绿色农业有限公司赔偿8个月的场地占用损失16000元；六、驳回郑卫华的其他诉讼请求；七、驳回陕西鼎佳绿色农业有限公司的其他反诉请求。该金钱给付义务限本判决生效之日起十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费858元，由陕西鼎佳绿色农业有限公司承担。反诉案件受理费1750元，由郑卫华承担225元，陕西鼎佳绿色农业有限公司承担1525元。二审案件受理费858元，由上诉人郑卫华承担100元，被上诉人陕西鼎佳绿色农业有限公司承担758元。本判决为终审判决。 审  判  长  陈耀斌                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  李  晓                     二○二○年五月九日                     法 官 助 理 康  馨                     书  记  员  高  源 1