贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初298号 原告：贵州中渝物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南关街道办事处东岭雅居1栋1单元1-8号门面。 法定代表人：赵立群，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宗湖，系贵州雷霆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨敏，系公司经理。 被告：黄先华，男，1977年8月9日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住桐梓县。 委托诉讼代理人：严志洪，男，1979年2月24日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。与被告系朋友关系。 原告贵州中渝物业服务有限公司与被告黄先华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贵州中渝物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴宗湖、杨敏，被告黄先华及其委托诉讼代理人严志洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州中渝物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告从2017年8月25日至2019年8月31日的物业管理费3157元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2016年3月25日与被告物业所在的君悦国际B区房开商桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告向所有君悦国际B区业主提供物业服务，业主及物业使用人应当按住宅1.2元/月·平方米的标准向原告缴纳物业服务费用。被告系君悦国际B区6栋11-2号房屋业主，房屋建筑面积为108.78平方米，从2017年8月25日至2019年8月31日的物业管理费为3157元。原告严格按照合同约定提供服务至今，但被告拒不履行缴费义务，且经多次催缴未果，由此，原告根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望支持诉讼请求为感。 被告黄先华辩称，原告自2016年起进入君悦国际B区进行管理后，在2016年至2019年期间，未完全履行物业管理服务内容，导致所有业主强烈不满，怨声载道，小区脏、乱、差的状况未得到解决，电梯经常发生故障，小区没有绿化导致绿化带乱糟糟，对公共区域的路灯未进行检修，消防、单元大厅、备用发电机等全部设施设备也没有，商家在小区内打广告所得收入应当归全体业主所有，应当立即退还给业主。综上，原告在管理过程中，多方面服务不到位，所以才导致业主至今未交物业费。 本院经审理认定事实如下，2016年3月25日，以原告作为乙方与案外人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称“浙贵广兴公司”）作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为浙贵广兴公司开发的君悦国际小区B区提供物业管理服务，本物业区域的物业服务费选择包干方式，按建筑面积交纳，具体标准为电梯住宅物业按1.3元／㎡/月交纳物业费等，并对其他相关服务内容与质量、物业经营与管理、物业的承接验收、物业使用与维护、专项维修资金、双方权利和义务、违约责任等事项进行了约定。 2016年8月23日，被告在浙贵广兴公司接收了B区6栋11-2号房，面积108.78平方米。2016年8月25日，原被告双方签订《物业服务协议》，其中，物业服务内容有物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，环境卫生、小区秩序管理服务、交通秩序与车辆停放等，并对相关服务质量作了明确约定。物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积按1.3元／㎡/月收取。 另查明，原告在从事物业管理服务过程中，实际向小区各业主收取的物业服务费标准为1.2元／㎡/月，在合同履行过程中，原告履行了环境卫生的清理、安保、电梯的日常养护保养和维修、进出人员的登记及秩序的维护等工作。被告尚欠原告2017年8月25日至2019年8月31日的物业管理费3157元未支付。原告多次进行催收，被告以原告多方面服务不到位，小区设施设备不齐备为由拒交服务费，现原告以前述请求诉至本院。 上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、接房单、承诺书、物业管理费催缴通知单、物业服务图片、电梯维保合同、电梯维保费用票据、工作联系函、民事调解书，被告提交的物业服务协议、照片，证人证言等证据及原被告双方的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，在“君悦·国际”小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，浙贵广兴公司与原告签订了《前期物业服务合同》，被告在接房后，与原告签订的《物业服务协议》，两份协议内容均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对原被告均具有约束力。 本案争议焦点为，原告是否按约定全面履行了物业管理服务内容，根据原告提供的证据证明，原告已按约定履行了相关环境卫生的清理、安保、电梯的日常养护保养和维修、进出人员的登记及秩序的维护等物业服务内容，但根据被告提供的现场照片及证人证言能够证明被告在服务质量方面确存在一定瑕疵。但被告在内的业主并没有按《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序做出解除物业服务企业的决定，而是继续接受服务。故被告提出的原告多方面服务不到位的问题不能成为被告拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的物业管理陷入非正常状态，不能更好的为业主服务。但这并不意味着原告没有责任，原告作为物业服务企业，应当积极聆听被告等业主的意见与需求，并尽己所能对业主的合理建议积极进行整改与完善，不断满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持，若原告长期置业主的需求于不顾，业主可以通过合法程序更换物业服务企业。关于被告对该小区没有绿化以及相关设施设备不齐全等的辩解，本院认为，小区绿化及相关设施设备系房地产开发商的责任和义务，并非物业服务企业的责任，被告以此为由拒绝缴纳服务费，于法无据，同时，被告主张部分商家在小区内打广告，所得收入应当归全体业主所有的意见，被告可根据相关证据可依法另行主张权利。 综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为业主，应当按照《前期物业服务合同》及《物业服务协议》的约定，履行交纳物业服务费的义务，但考虑到房开公司相关设施设备和绿化等不到位的原因，被告确实未能享受到全面的物业服务内容，故本院酌情支持被告按原告收取的1.2元／㎡/月标准的80%缴纳物业服务费，被告住宅建筑面积108.78㎡，按此标准计算，被告自2017年8月25日至2019年8月31日止期间，应向原告交纳物业费共计2525元，原告请求被告业主支付物业费的诉讼请求，理由成立，本院部分予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄先华于本判决生效后立即支付原告贵州中渝物业服务有限公司2017年8月25日至2019年8月31日期间的物业服务费2525元； 二、驳回原告贵州中渝物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费25元，由被告黄先华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员 丁 萍 二〇二〇年五月十三日 书记员 夏诗禹