内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初4078号原告：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：王某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）。法定代表人：肖某。原告云某与被告王某、内蒙古中远房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某、被告王某的委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加诉讼。被告中远公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异84号执行裁定书；2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据，2014年10月15日巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决,判决被告中远公司向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015)巴民二终第6号民事判决,驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018)内民再281号民事判决,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。二、原审法院适用法律错误,应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定作为第二十八条的特殊情形,即第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款,而中远公司作为被执行人,本案涉案房产仍登记在中远公司名下,则应当优先适用第二十九条之规定。原审法院未使用特殊条款,而适用一般条款审理本案,明显属于适用法律错误。三、被告不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条的规定,不能排除执行首先,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第二项规定,所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,而本案当中,涉案房屋系商业用房,明显不是王某用于居住,也未查明王某名下是否还有其他用于居住的房屋,自然不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,不能对抗原告法定的执行权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第三项规定,已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案当中,原审法院未查明王某与李勇之间是否存在真实的房屋抵顶关系。王某是否向中远公司支付了相应的购房款,，均属于原审法院未查明的内容,自然不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,不能对抗原告法定的执行权利。再次,即便存在真实的抵顶关系,李勇与王某之间的法律性质仍属于债权范畴,仅能产生债法上的效力,以房抵债协议的目的是消灭双方之间的金钱之债,基于债权的平等性，王某享有的金钱债权相对于云某在执行程序中的另一个金钱债权并不具有优先性。另外,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确规定:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。首先，如真实存在房屋抵顶关系,王某仅仅作为李勇的供货商,而并非工程的承包人,也就不享有行使优先权的主体资格。其次,即便王某具备相应资格,其行使优先受偿权的期限早已超过6个月的法律规定。综上,原审法院在未查明本案基本事实的情况下,盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告王某辩称：一、答辩人作为案外人对执行标的提出执行异议,符合民事诉讼法及其解释和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》入有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条错误没有法律依据。金钱债权执行中,法院适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,系普适性条款,对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买卖人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议的情形,是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中的一条,买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。第三、答辩人购买诉争房屋符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。首先,2011年富森公司承建中远公司开发的中远睿城小区,又将部分工程分包给李勇。李勇在建设过程中从答辩人处购买了工程所需的保温材料,因其无钱支付材料款,将中远公司抵页给其的××区.59m(价值598122元)门店又抵顶给答辩人并出具保证书,保证自愿将诉争房屋转让给答辩人并由其办理相关购房手续。答辩人于2012年12月6日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,故该预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。其次,答辩人与中远公司签订合同及以工程款抵付购房款在前,原告云某申请查封在后。答辩人以欠付工程款抵顶了全部房款,并且已经实际占有使用了诉争房屋,未办理所有权变更登记亦非答辩人王某原因所致,根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，答辩人王某对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制轨行。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的同志们定》第十七条规定，人民法院也不得查封涉诉房屋。被告签订商品房买卖合同的自的是为了取得诉争房屋的物权,从市场交易安全的视角出发,被告对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述,答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据,应予驳回。被告中远公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异75号执行裁定，被告王某认可、无异议。对于王某是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告王某提供的划拨确认书、《中远·睿城门店预定协议书》、《保证书》、《证明》、涉案房屋领钥匙的相关票据，原告对上述证据均不予认可。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的证据，原告云某、被告王某对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信，并在卷佐证。被告中远公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年10月13日,中远公司、巴彦淖尔市富森建设安装工程有限责任公司中远睿城项目部、李勇作为确认方共同出具《划拨确认书》，根据内蒙古中远房地产开发有限公司与巴彦淖尔市富森建筑安装有限公司签订的建筑承包合同，遵循自愿、平等、诚实信用的原则，富森公司同意将中远公司划拨的下列中远睿城小区住宅楼/门店/车库、车位划拨给李勇。A24-0-1**、36.59m2、15800元/m2，总计578122元。2012年12月6日，李勇与巴彦淖尔市富森建设安装工程有限责任公司中远睿城项目部签订《中远睿城门店预定协议书》，门店位于××区，面积36.59平方米，单价15800元/平方米，总价款578122元，付款方式以工程款抵顶。2012年12月13日，李勇出具《保证书》，将位于××区店转让给王某。同日，王某与与巴彦淖尔市富森建设安装工程有限责任公司中远睿城项目部签订《中远睿城门店预定协议书》，门店位于××区，面积36.59平方米，单价15800元/平方米，总价款578122元，付款方式以工程款抵顶。2017年11月28日王某对涉案门店向中远公司交纳大修基金、有线电视初装费、产权登记费、印花税、房管局交易费，次日交纳装修保证金、物业费、水费、电话、垃圾清运费等。至此中远公司向案外人王某交付涉案门店，并由王某装修使用该门店至今，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。2016年10月28日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。2017年3月21日，云某向本院申请执行。本院于2019年7月12日作出（2017）内0823执810号之五执行裁定书，查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的2套门店（A24-0-1**室、A24-0-1**室）。王某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年10月14日作出（2019）内0823执异84号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之五执行裁定书对中远睿城小区A区24号楼107室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系执行异议之诉，审查的重点是案外人王某是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故被告王某就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据查明的事实，王某于涉案商铺被查封前，与巴彦淖尔市富森建设安装工程有限责任公司中远睿城项目部签订《中远睿城门店预定协议书》，该合同是合法有效的买卖合同，购房款以抵顶工程款的方式交付，并于2017年11月28日领取了钥匙。虽然涉案商铺未办理备案登记、过户登记，但是非因买受人即王某自身原因造成。综上，王某提供了充分的证据予以佐证其对诉争房屋享有足以排除执行的权利，原告云某要求对巴彦淖尔市临河区中远睿城小区A区24号楼107室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  李 慧审 判 员  蒙俊霞人民陪审员  柴 浩二〇二〇年五月二十九日书 记 员  高嘉乐