天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0114民初11639号原告：戴素琴，女，1960年11月2日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯增敏，北京市京师律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，住所地：天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，任总经理。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告戴素琴与被告中浩（天津）投资发展有限公司（以下简称中浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈清波、冯增敏，被告中浩公司的委托诉讼代理人张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴素琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告按银行同期贷款利率向原告支付自2017年11月2日起的已付款利息共计人民币41052.12元（暂计至2019年8月1日，实际金额应计算至实际交付房屋之日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金，其中按已付款日万分之一的标准向原告支付自2018年1月31日起至2019年5月30日的逾期交房违约金共计人民币23689元，按已付款金额日万分之三的标准向原告支付自2019年5月31日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金9084.85元（暂计至2019年8月1日，实际金额应计算至实际交付房屋之日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月15日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于天津市武清区的房屋，购房金额为488433元。按照合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前将上述房屋交付原告使用。同时合同第五条约定，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照“合同继续履行，被告应支付原告已付房款万分之一违约金至延期交房次日起计算”追究被告违约责任。合同签订后，原告已支付了全部购房款。2018年11月12日，被告与业主代表协商，承诺于2019年5月31日前办理完商品房交付、2019年6月30日之前办理完成办理房产证需要的手续、2019年5月31日前办理完公安局备案，若以上三点未实现，被告承诺自2019年5月31日起每逾期一天支付业主已付房款万分之三的违约金，全体业主享有同等待遇。但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，违约事实明显，且不存在法定或约定的免责事由，其违约行为已给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，故起诉。被告中浩公司辩称，一、房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告的原因造成，原、被告于2016年8月15日签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时，被告根据当时现场的施工情况及进度预计2017年11月1日可以将房屋交付使用。合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业；停止混凝土搅拌作业；停止使用非道路移动机械等。由此造成施工现场停工天数近246天，加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用。根据双方之间《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条的约定，上述非被告过错造成工程延误的天数应当在逾期交房天数中予以扣除。二、原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定。根据双方合同第五条约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天以内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息。逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款0.1?的违约金。原告在起诉中按照日万分之一的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任。原告主张2019年5月31日起按照日万分之三的标准支付违约金，该项主张无事实及法律依据。一方面，原、被告之间并未签订《承诺书》，原告用其他人的承诺书作为其主张的依据，缺乏事实支持。另一方面，如果按照万分之三的标准支付，则赔偿的金额明显高于原告的实际损失，则依法予以调减。三、原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销。根据双方在商品房买卖合同中附件六补充合同部分的约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余房款的贷款，逾期不能办理的，应当一次性支付剩余全部价款。现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反合同的约定，对此应当承担逾期付款的违约责任。因现房屋仍无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并解决。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市武清区5号楼-1-1204住宅用房一套，建筑面积85.69平方米，每平方米的价格为5700元，总价款488433元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按据实延期交付，被告不承担违约方式处理。合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究被告违约责任。第3种约定内容为：合同继续履行，被告应支付原告已付房款0.1／000.违约金至延期交房次日起算。第六条约定原告如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。合同附件六补充协议第一项下第一款约定，出卖人如遇以下情况导致延期交房，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延；影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因中包括执行法律、法规和政府规章等强制性文件。补充协议第三项约定因买受人原因不能获得银行贷款逾期超过60日后，买受人应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金）。附件六补充合同中双方约定，原告于2016年8月14日前向被告支付房款148433元，其余房款340000元，原告采用银行贷款方式支付，原告须于2016年8月21日前向贷款银行交齐贷款所需买受人提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入被告指定账户。原告应于2016年10月14日前保证贷款划入被告帐户，但原告于2017年3月1日才通过银行贷款交齐剩余房款340000元，逾期138天。被告亦未能在合同约定的期限内交付房屋，故成讼。另查明，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总【2016】92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工。美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程【2017】9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业。天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字【2017】37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，以上被告因政府强制性文件要求的停工天数共计246天。再查，被告于2018年11月12日给部分业主出具了一份《承诺书》，承诺被告于2019年5月31日前办理完成商品房交付等，否则被告自2019年5月31日起每逾期一日支付业主已付款的万分之三作为违约金，违约金以物业费的形式洽谈。涉案房屋至今未竣工验收，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。以上事实，有原、被告当庭陈述、《天津市商品房买卖合同》、银行明细对账单、津建质安总【2016】92号文件、美丽天津一号工程【2017】9号文件、武建支字【2017】37号文件等证据证明属实。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于被告免责事由及违约责任问题。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第一款约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件导致商品房逾期交付的，属影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任。本案诉讼房屋所在的项目主体在建筑施工过程中，因被告为落实政府部门津建质安总【2016】92号文件、美丽天津一号工程【2017】9号文件、武建支字【2017】37号文件的限期停工要求，导致停工246天。上述通知均系属政府部门发出的强制性文件，各文件均要求在规定的时间内，停止在建设工地的一切土石方等作业，而涉案房屋所在的主体及配套工程均涉及到土石方等作业，该停工时间对工程造成的影响，是被告事先不能预判好和掌控的，属于被告免责的合理时间，由此引发的逾期交房行为，被告依约可以免责。综上，合同约定被告的交房时间为2017年11月1日，加上停工的246天，被告交付房屋的时间顺延至2018年7月5日前。关于原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第五条第三款双方关于违约金计算方式的约定问题，本院认为，在原、被告对条款理解有争议的情况下，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款，确定该条款的真实意思。合同第五条第三款违约金计算方式的书写虽与前两款不一致，但并不影响原告对该条款中违约金计算方式的理解，原告亦在合同上签字，表明对该约定是认可的，该约定是双方的真实意思表示，故0.1/000即十万分之一；对原告主张该表述为万分之一，且第三款属于格式条款，不符合公平原则，本院不予支持。关于原告逾期交付房款的问题，原告未能按照双方签订的商品房买卖合同的约定按期支付全部购房款，造成被告经济损失，原告对此应承担全部责任。原告主张原告贷款审批受到银行和政府的影响，原告逾期付款的原因是不可抗力，不能归责于原告，但原告提交的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》是2016年11月25日发布，发布的时间在合同约定原告应当取得贷款后，故原告的主张于法无据，本院不予支持。原告主张被告继续履行合同约定的交房义务，因交付特定的商品房属于非金钱债务，直至本庭庭审过程中涉案房屋尚未完成竣工验收，房屋在客观上不具备法律规定的交付条件，且何时具备交付条件也无法确定，故原告的主张本院不予支持，原告可在诉争房屋具备交房条件后另行提起诉讼。逾期交付房屋和逾期付款的违约责任均属于金钱债务，被告主张抵销，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告于2018年11月12日给业主出具的《承诺书》约定了新的违约责任，故以2019年5月30日作为认定的截止时间为宜。对于2019年5月30日之后的逾期交房利息和违约金的诉请，因由被告承担总房款日万分之三违约金的证据尚不充分，本院暂不予处理，原告可在被告交付涉案房屋具有充分证据的情况下，另案解决。本案中，被告应于2018年7月5日前交付房屋，截止2019年5月30日，被告共逾期329天，故本院支持被告应向原告支付逾期利息19417.25元（488433元×4.35%÷360天×329天)、违约金1167.35元（488433元×0.1?×239天）；原告应在2016年10月14日前交齐贷款，实际于2017年3月1日交齐贷款，逾期138天，故本院支持原告应向被告支付逾期利息5669.5元（340000元×4.35%÷360天×138天）、违约金3809.78元（488433元×1?×78天），抵销后，被告应支付原告利息和违约金共计11105.32元。此案经调解无效，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴素琴支付逾期利息及违约金共计11105.32元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元，由被告担负39元，由原告担负784元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵永松二〇二〇年五月十九日书记员  戴金苗判决引用法条《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。