江苏省丰县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0321执异23号案外人：周桂芝，女，1968年12月3日出生，汉族，住丰县。申请执行人：丰县城市投资发展有限公司，住所地丰县。法定代表人：刘恒莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡苏，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：孙雪云，该公司职员。被执行人：徐州茗品纸箱包装有限公司，住所地丰县。法定代表人：张金光，该公司经理。被执行人：张金光，男，1975年1月5日生，汉族，住丰县。被执行人：孙敏，女，1974年12月5日生，汉族，住丰县。在本院执行丰县城市投资发展有限公司（以下简称丰县城投公司）与徐州茗品纸箱包装有限公司（以下简称茗品公司）、张金光、孙敏借款合同纠纷一案中，案外人周桂芝对本院查封位于丰县大沙河镇原粮管所102号房地产提出书面异议，主张大门东侧第四、五、六间两层门面楼房地产归其所有。本院2020年3月26日受理后，依法组成合议庭进行听证审查。本案现已审查终结。江苏丰县农村商业银行股份有限公司(以下简称丰县农商行）与茗品公司、张金光、孙敏金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，经缺席开庭审理后，于2019年9月29日作出（2019）苏0321民初6938号民事判决，判决主文内容：“一、被告徐州茗品纸箱包装有限公司于本判决生效后十日内，向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司返还借款本金300万元，并支付利息、罚息及复利（按照原被告签订的流动资金循环借款合同和借款借据的约定计算，扣除已偿还的利息339653.71元；如有偿还本案借款本息的其他部分，则在结算时一并扣除）。二、被告徐州茗品纸箱包装有限公司未足额偿还上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权与被告徐州茗品纸箱包装有限公司协商以抵押物【丰土他项（2015）第00217号土地他项权证载明的国有建设用地，丰土国用（2009）02891号土地使用权证；丰房他证私字第××号房屋他项权证载明的房产，国房权证丰字第××号】折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。三、被告张金光、孙敏对上述债务的清偿承担连带责任，其在承担保证责任后有权向被告徐州茗品纸箱包装有限公司追偿”。该民事判决发生法律效力后，茗品公司、张金光和孙敏均未履行给付金钱义务，丰县农商行申请本院强制执行，本院于2019年11月18日立案执行，案号：（2019）苏0321执4590号。在执行过程中，本院于2019年11月19日作出执行裁定书，冻结、扣划被执行人茗品公司、张金光、孙敏银行存款3200000元或扣留、提取其收入3200000元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年11月28本院向丰县不动产登记部门送达执行裁定书和协助执行通知书，查封登记在被执行人张金光名下位于丰县大沙河镇原大沙河粮管所1#1-101、102、103、104、105、106、107、108八处房地产。后因丰县城投公司与丰县农商行签订债权转让协议书而申请变更自己为申请执行人，本院2020年2月25日作出（2019）苏0321执4587号之一执行裁定书，裁定变更丰县城投公司为本案申请执行人。案外人周桂芝提出异议称，2009年2月27日支付给张金光全部购房款24万元，向张金光购买了原大沙河粮管所大门东侧第四、五、六间的两层门面楼和后院，要求张金光办理过户，张金光说一个大证不能分割的情况下，我们经大沙河法律服务所见证下于2009年8月8日签订房屋买卖合同。2009年8月22日我将两层门面楼全部出租给丰县邮政局经营使用，签订了租赁合同，后来邮政网点经营搬到路南侧我原来经营超市的房屋，我搬到路北门面楼经营超市、夜市等占用房屋至今。张金光何时将出卖给我的门面楼抵押贷款，我根本不知情，丰县农商行接受张金光抵押也不实地到门面楼查看情况明显失职。请求对我购买的门面楼房地产中止执行。申请执行人丰县城投公司提出答辩意见：丰县农商行在办理贷款抵押登记前对房地产登记所有权人张金光制作面谈记录，其承认全部抵押的房地产未出租，并依法办理抵押登记，对涉案房地产取得合法有效抵押权。对案外人所举房屋买卖合同证据的真实性不认可，即便存在真实的房屋买卖合同关系，案外人向张金光购买已经存在房屋所有权证的房地产，而不按照买卖房屋应当办理过户登记的基本规则要求张金光办理所有权转移登记，属于案外人甘冒风险行为，所产生的不利法律后果应当由案外人自己承担。案外人所举证据不能证实其对涉案房屋取得所有权，其异议理由没有事实根据和法律依据，应当驳回其异议请求。被执行人茗品公司、张金光、孙敏均未向本院提出陈述意见。本院查明，张金光购买原大沙河粮管所的门面楼、办公用房、仓库、厂房等全部房地产，2009年11月完成权属变更登记，张金光取得八个房屋所有权证及一个包括全部占地的国有土地使用权证。周桂芝向张金光购买原大沙河粮管所大门东侧三间各两层的门面楼，一间门面楼价格8万元，2009年2月27日张金光妻子孙敏收周桂芝房款24万元，出具一份收条。2009年8月8日张金光与周桂芝在大沙河法律服务所见证下签订房屋买卖合同书，明确约定购买三间各两层的门面楼和后院长宽均为10.9米的土地使用权，位置在大沙河东西街，南靠街，北靠纸箱厂，西靠袁吉祥，东靠侯志全。2009年8月22日周桂芝将三间各两层的门面楼出租给丰县邮政局作为经营网点使用，签订15年租期的租赁合同，后双方协商调换租赁房屋，丰县邮政局改用周桂芝原经营超市的大沙河东西街南侧的门面房，周桂芝搬到路北原出租的门面楼经营。周桂芝最初向张金光购买的三间各两层的门面楼北侧10.9米见方的土地上丰县邮政局租用房屋期间先建设了一层房屋，周桂芝和丰县邮政局经营网点调换房屋后周桂芝又改建成两层的钢构房屋，现钢构房屋和原来最初购买的三间各两层的门面楼添附融合为一个整体建筑物。张金光将其向原大沙河粮管所购买的全部房地产先向工商银行丰县支行抵押贷款，2010年1月8日办理抵押登记，2013年1月9日注销抵押登记，张金光又以相同全部房地产向丰县农村信用联社抵押贷款并于2013年1月10日办理抵押登记，2015年12月30日注销抵押登记，张金光又以相同全部房地产向丰县农商行抵押贷款，于2015年12月30日办理抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，在法院2019年查封和2015年12月30日房地产整体办理抵押登记之前，周桂芝与张金光夫妻已经达成三间各两层门面楼及北侧附带空地的买卖协议，先口头协商一致每间价格8万元，三间总价24万元，并在2009年8月8签订书面协议，签订书面协议之前双方已经完成了交付，周桂芝交付24万元后实际占有三间各两层的门面楼后出租，周桂芝没有办理房屋所有权变更登记主要是张金光从原大沙河粮管所购买全部门面楼为一个整体的房屋所有权证（1#-1-102），张金光是分成间出卖给他人，必须先完成张金光门面楼房产证的分割才能给周桂芝办理过户，张金光拖延不予办理分割而导致未能把办理过户不属于购买人周桂芝自身过错。丰县农商行虽然对包括案外人周桂芝购买房地产范围内的张金光名下全部房地产办理了抵押登记，但在2015年12月30日办理抵押登记之前六年之久，案外人已经购买涉案门面楼房地产并实际出租给丰县邮政局作为经营网点使用。如果丰县农商行工作人员到现场查看抵押物占有状况及是否存在出租他人的情况，明显就能发现门面楼占用状况不符合由茗品公司作为纸箱生产销售经营占用，也不属于张金光个人经营占用，因为茗品公司及张金光经营范围和邮政局经营网点的经营状况差别很明显。中国人民银行发布的《贷款通则》第二十七条规定：贷款调查：贷款人受理贷款申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。从上述规定看，丰县农商行在办理抵押登记前有核实抵押物的义务，从贷款发放应遵循效益性、安全性和流动性的原则出发，不仅要核实查看抵押物的权属证书，还要到现场查看抵押物的占用状况以判断权属是否真实、权属证书上的抵押物是否还实际存在、是否存在被拆除改建情形、是否存在抵押物已出租情形。因此丰县农商行工作人员对案外人在抵押登记前实际购买和占有涉案门面楼房地产属于知道或应当知道的心理状态，在此状态下仍坚持办理抵押登记，显然属于非善意。抵押权也是在一定条件下依法处分抵押物以实现所担保债权，让渡的是抵押物转让价值，买卖合同关系是转让标的物所有权，本案不动产登记抵押权与不动产买卖合同关系下买受人物权期待权的冲突，类似于一房数卖情形多个买受人均主张取得房屋所有权，应当参照第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分）纪要第15条关于一房数卖的合同履行问题规定的规则：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护的顺位；但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。丰县农商行工作人员知道或应当知道他人实际占用涉案门面房，而单凭张金光在面谈记录中陈述未出租，不向门面楼实际占用人核查占用是基于购买还是租赁仍去办理抵押登记，显然属于恶意办理抵押登记，其登记了的抵押权也不能优先于已经实际购买并合法占有涉案门面楼房地产的案外人。综合以上分析，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对案外人周桂芝实际购买占有的位于丰县大沙河街原大沙河粮管所大门东侧第四、五、六间各两层门面楼房地产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李念鑫审判员  曹 杰审判员  赵贵欣二〇二〇年五月六日书记员  尹晓倩