湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1700号原告：株洲市永诚物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区嵩山路武警新村A栋附105号。法定代表人：宋炎初，系公司总经理。委托诉讼代理人：秦斌，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为立案，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：肖胜，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，提起反诉、上诉，代为申请执行等。被告：张顺兰，女，1945年7月10日出生，汉族，现住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市永诚物业服务有限公司（以下简称永诚公司）诉被告张顺兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年5月11日、2020年5月18日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦斌（第一次到庭）、肖胜（第二次到庭）及被告张顺兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费8124元（垃圾处理费192元、物业费7406元、水泵加压费528元），滞纳金1800元，共计费用9924元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月1日，株洲市裕景龙苑小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定原告为被告物业管理服务，被告每月交纳物业管理费，每月10日交费。被告拖欠物业管理费至今拒付，原告为维护其合法权益，特提起本案诉讼。被告张顺兰辩称：答辩人在购房时已与开发商约定了物业费的收费标准为0.8元/㎡月，后期的物业费涨价没有经过合法依据，关于新签订的物业合同答辩人并不知情，物业费涨价也未经过小区一半以上业主同意，且物业将小区公共活动区域对外出租收取了租金并未分摊给业主，同时要求答辩人支付垃圾处理费及水泵加压费也没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的债务转让合同书、裕景龙苑前期物业服务合同，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信；原告提交的裕景龙苑物业服务合同、欠费清单、株洲市发展和改革委员会关于印发《株洲市城市生活垃圾处理收费管理事实办法》，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，对证明目的综合认定；被告提交的交房通知书、调解书，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，但该证据不能证明物业费应按0.8元/月/平方米收取，本院对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张顺兰购买了位于湖南省株洲市芦淞区房屋，房屋建筑面积118.69平方米（双方确认）。2007年11月3日，株洲裕龙房地产开发有限公司与株洲市家佳物业管理有限责任公司签订《裕景龙苑前期物业服务合同》，约定由株洲市家佳物业管理有限责任公司对裕景龙苑提供前期物业管理服务；其中高层住宅物业费标准为1.8元／月／平方米；合同期限自2007年11月28日至业主委员会成立之后，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同自动终止。2016年8月1日，株洲市裕景龙苑业主委员会与株洲市家佳物业管理有限责任公司签订《裕景龙苑小区物业服务合同》，约定株洲市家佳物业管理有限责任公司对裕景龙苑小区提供物业管理服务，高层住宅物业费标准为1.3元／月／平方米，向高层住宅收取二次加压供水运行电费：11元／月／户或按0.8元／吨水＊实际用水量；代收费用的收取，使用县自来水公司供水前提下收取生活垃圾处理费（代市环卫处收）：4元／月／户；本合同物业服务合同期限为贰年柒个月，自2016年6月1日至2018年12月30日止。合同签订后，案外人株洲市家佳物业管理有限责任公司一直为该小区服务。合同期限届满后，株洲市家佳物业管理有限责任公司退场。2019年1月1日后，因无物业公司负责裕景龙苑小区的物业管理，新谭社区居委会与原告株洲市永诚物业服务有限公司签订《关于裕景龙苑小区物业管理应急处置的协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限暂定一年。因被告未支付2015年1月1日至2018年12月30日的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，2010年12月30日，株洲裕龙房地产开发有限公司向被告张顺兰发放交房通知书，通知书中明确：根据《业主临时公约》约定，电梯住宅的物业管理费为0.8元／㎡／月。之后，株洲市家佳物业管理有限责任公司诉张顺兰物业服务合同纠纷，本院受理后，双方达成调解，2014年5月15日，本院作出（2014）芦法民一初字第281号民事调解书，并在审理查明中认定事实：“被告张顺兰所购买的位于湖南省株洲市芦淞区房屋……按照物业公司与开发商签订的前期物业服务合同的约定，高层住宅按照每月每平方米1.8元收取物业管理费……”，本案在审理过程中，双方自愿达成如下协议：“一、被告张顺兰居住的湖南省株洲市芦淞区房屋面积……，物业管理费按照0.8元／㎡计算……”。还查明，2019年1月，株洲市家佳物业管理有限责任公司与原告签订《债务转让合同书》，约定株洲市家佳物业管理有限责任公司将2007年11月3日至2019年1月1日所属裕景龙苑小区的物业费（20户业主见附表，费用：167402元）欠费转让给原告，该附表中的业主包含被告张顺兰。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告永诚公司是否已合法受让债权；二、被告张顺兰要求按0.8元/㎡/月的标准支付物业费的理由是否成立，如不成立，被告张顺兰应支付物业管理费（物业费、垃圾处理费、水泵加压费）及滞纳金的具体数额。现分析如下：一、原告永诚公司是否已合法受让债权。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，株洲市家佳物业管理有限责任公司与原告永诚公司签订的《债务转让合同》（实为债权转让合同），原告永诚公司以起诉的方式通知了被告张顺兰。被告张顺兰未能举证证明债权转让合同存在法律规定应认定为无效的情形，故原告永诚公司受让株洲市家佳物业管理有限责任公司对被告张顺兰享有的债权合法。二、被告张顺兰要求按0.8元/㎡/月的标准支付物业费的理由是否成立，如不成立，被告张顺兰支付物业管理费（物业费、垃圾处理费、水泵加压费）及滞纳金的具体数额。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，株洲裕龙房地产开发有限公司与株洲市家佳物业管理有限责任公司签订的《裕景龙苑前期物业服务合同》，株洲市裕景龙苑业主委员会与株洲市家佳物业管理有限责任公司签订的《裕景龙苑小区物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，自签订之日起对株洲市家佳物业管理有限责任公司及裕景龙苑小区业主均具有法律约束力。故被告应按约定支付物业管理服务费，根据双方提供的证据及当事人的陈述，被告自2015年1月1日起至2018年12月30日未交纳物业管理服务费：（1）物业费：根据合同约定2015年1月1日至2016年5月31日止的物业费应按1.8元/㎡/月，2016年6月1日至2018年12月30日的物业费应按1.3元/㎡/月，而株洲市家佳物业管理有限责任公司转让时按1.3元/㎡/月计算，系对其权利的自由处分，符合法律的规定，本院予以确认，经计算，被告张顺兰在2015年1月1日至2018年12月30日应支付的物业费为7406.26元（118.69㎡×1.3元/㎡/月×48个月），现原告主张物业费7406元，系对其权利的自由处分，本院予以支持；（2）垃圾处理费：根据合同约定，垃圾处理费系代收费用，现原告并未提交株洲市家佳物业管理有限责任公司已代交的凭证，故要求被告张顺兰支付垃圾处理费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持；（3）水泵加压费，前期物业合同中并未约定水泵加压费，故对于2015年1月1日至2016年5月31日的水泵加压费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持，对于2016年6月1日至2018年12月30日的水泵加压费，物业合同中约定向高层电梯住宅收取二次加压供水泵运行电费按11元/月/户计算或0.8元/吨水＊实际用水量计算，经计算2016年6月1日至2018年12月30日止的水泵加压费为341元（11元/月×31个月）。关于滞纳金的问题，被告张顺兰一直未交物业费的原因是因为物业费的收费标准问题双方有分歧，故对于要求被告张顺兰支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告张顺兰辩称应按0.8元/㎡/月计算物业费的理由是否成立，首先，根据法律规定，开发商与物业公司是两个独立的法人，是两个不同的法律关系主体，业主与房地产开发商之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。开发商未经物业公司授权或者同意，以自己的名义作出的物业费收费标准的承诺，系无权处分，现物业公司也未追认，故开发商的承诺对物业公司没有法律约束力。其次，关于法院调解书确认的物业费收费标准，该调解书审理查明中认定物业公司与开发商约定的物业费收费标准为1.8元/㎡/月，双方在自愿基础上达成的协议约定，2014年以前的物业费按0.8元/㎡/月计算，并未约定之后的物业费按0.8元/㎡/月计算，故被告张顺兰要求从2015年1月1日起按0.8元/㎡/月的标准计算物业费，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告张顺兰于本判决生效后十日内向原告株洲市永诚物业服务有限公司支付物业费7406元、水泵加压费341元，合计7747元（自2015年1月1日起计算至2018年12月31日止）；二、驳回原告株洲市永诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张顺兰承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二〇年五月十八日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。