广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3871号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市天河区金穗路1号邦华环球广场二楼，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：陈正，该公司员工。被告：罗记房，男，1980年6月17日出生，汉族，住广州市花都区,被告：罗玉芳，女，1974年8月23日出生，汉族，住广州市花都区,原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）与被告罗记房、罗玉芳居间合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告合富置业的委托诉讼代理人陈正、被告罗玉芳到庭参加诉讼。被告罗记房经邮寄送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。合富置业公司向本院提出并明确诉讼请求：1.两被告向原告支付中介代理费5000元；2.两被告向原告支付违约金（以5000元为基数，自2016年9月27日起，按每日未支付的待定的中介代理费用的0.05%计算，暂计至起诉时为2895元，以5000元本金为限）；3.两被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告是房屋买卖的中介方。2016年9月26日，通过原告的努力，就两被告（卖方）出售其所拥有的位于广州市花都区花都永发路8号13座903房及广州市花都区花都永发路8号13座904房之物业（下称“该物业”）给买方高某一事达成一致，两处物业产权分开登记，打通而成一个房屋一并出售。同日，两被告并就此事与卖方及原告签订了编号为GHA0027569的《存量房买卖合同》（下称“合同”）。同时，两被告就同意向原告支付中介代理费相关事宜签署了编号为GHG0043867的《服务收费确认书》（下称“确认书”）。根据合同及确认书的约定：“基于原告提供的中介服务，两被告同意向原告支付中介代理费人民币伍仟元整（￥5000元），逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的0.05%向原告支付违约金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止”。合同第十五条约定：本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决：协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。合同签署后，原告依约提供了居间服务予两被告和买方。且现交易已完成，但两被告却没有按照合同及确认书的约定履行义务，至今仍拖欠原告中介代理费5000元未付。为此，原告己多次要求两被告履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与两被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。两被告至今拒不支付原告中介代理费，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请予公正判决。罗玉芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告违约在先，其没有如期协助买卖双方办理过户，签订合同后的所有后续工作原告也没有派人跟进。因嫌中介费太少，被告罗玉芳曾和买方一起去原告档口与原告谈的时候都拒绝提供后续的服务，由于原告仅完成了一半的中介服务，故被告罗玉芳仅同意支付一半的中介费即2500元。二、没有收到原告邮寄的告知函，邮单上137开头的号码是罗玉芳的手机号码，但地址是身份证的住所地，不是实际居住的地址。三、原告主张违约金标准根据约定过高，我方要求法院依法调整该标准，我方仅同意按照银行标准计算违约金。罗记房未作答辩、未提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述及所举证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，罗记房、罗玉芳分别与合富置业公司签订《房地产中介服务合同》各一份，约定罗记房于2016年5月1日至2017年5月1日独家委托合富置业公司出售位于广州市花都区****，罗玉芳于2016年5月1日至2017年5月1日独家委托合富置业公司出售位于广州市花都区*****，合同对双方义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第五条“法律责任”第5款约定，罗记房、罗玉芳与合富置业公司介绍的客户私下交易的，合富置业公司可以要求罗记房、罗玉芳支付中介服务费。同日，罗记房、罗玉芳（甲方、卖方）与案外人高某（乙方、买方）、合富置业公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（编号：GHA0027569）及附件，约定由乙方以135万元的价格向甲方购买广州市花都区花都****。合同第四条“产权转移登记”约定，由甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应于2017年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同第六条“中介服务费及其他费用的给付”约定，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金，该条中关于中介服务费的金额、支付主体及支付时间等内容均为空白。合同第七条“丙方义务和责任”约定，丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，非经甲乙双方当事人书面同意不得泄露买卖双方的信息资料，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。合同第十六条“送达”约定，该合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。合同载明甲方联系地址为广州市花都区狮岭镇联合村六群三队26号。同日，罗记房、罗玉芳在合富置业公司服务收费确认书（编号：GHG0043867）上签名，确认其同意向经纪支付5000元作为中介代理费，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。确认书作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力。该收费确认书上费用缴交日期处为空白。关于《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》中记载的中介费支付期限均为空白的情况，合富置业公司解释称，依照其公司的惯例，如约定选择按照合同签订当日即支付中介费的，则不在合同及确认书中记载支付时间，罗记房与罗玉芳应于2016年9月26日支付中介费，但合同签订当日罗记房与罗玉芳声称没有带钱，故其同意中介费延后支付，具体的支付时间没有约定。罗玉芳对合富置业公司的陈述予以否认，称在合同签订时已与合富置业公司口头约定在所有居间服务完成后才需支付中介费，所以才没有书面记载中介费的支付期限。签订案涉购房合同后，合富置业公司仅办理了网签手续，没有协助办理产权转移登记手续和房屋验收手续。关于合富置业公司没有完成后续协助工作的原因，合富置业公司称是由于罗记房、罗玉芳没有通知协助办理。罗玉芳称是由于合富置业公司认为中介费用过低，拒绝提供后续协助服务,并申请证人王某、高某出庭作证。本院审查后对罗玉芳的证人作证申请予以准许。证人王某作证称：“买家高某是我朋友的亲戚。有一次找到我，说要买一套房子，说在合富已经签了合同，合富不配合后续手续……后来我和高某在2016年10月左右去合富的门店，我大概记得当着我的面合富的员工说如果那么低按揭价格，原告不做。之后高某一直找我，也就由我所在的公司帮她办理了按揭和过户手续，在办理过程中，不知道哪家锁了她的网签，最后解了网签才能够按照正常程序办下去，在此过程中合富没有配合，我没有合富的联系方式没有联系过合富，但有问过买卖双方，他们说有联系过。”证人高某作证称：“我是买房……中介费谈了是1个点……原告说中介费包含成交、过户、验收一切手续直到房屋交给我们……2016年9月左右，原告约我们过去，说后续还要交2万多……后来我跟原告说2万多打个折办下来，原告不同意。双方从早上九点多谈到十二点多，求原告讲个价，但是原告不同意，说这个房是这么贵的，评估价打高了补这个差价。原告后来没有理会，说不办就走。后来所有的手续都办好了都成交了，原告就过来问我要中介费。这半年来原告都没问过房子怎么样要怎么协助。我问了几次原告，原告都不理会，过了差不多一个多月，因为我想不能拖下去了，我也给了5万元给卖家，我担心违约，所以我就找我朋友帮我想办法。”对上述证人证言，合富置业公司发表质证意见称，两证人存在利害关系，提供的证言无其他证据印证，不能单独证明案件事实，故不能证明合富置业公司在交易中拒绝向被告提供协助过户的服务。案涉房屋买卖交易中的按揭服务是另行办理的，需委托第三方公司，买方高某认为推荐的按揭公司手续费过高，合富置业公司告知过买卖双方可另行委托按揭公司办理，也会协助办理后续的过户手续。合富置业公司为证明其陈述的事实，提交《知会函》及四张EMS国内标准快递寄件人存单，显示合富置业公司按照《存量房买卖合同》载明的联系地址及涉案房屋的地址和联系电话，于2017年2月7日向罗记房、罗玉芳邮寄《知会函》，要求罗记房、罗玉芳尽快签署网签合同并提供办理银行按揭所需资料；合富置业公司称由于寄出后没有退件，故没有查单，不能提供上述EMS国内标准快递的投递信息材料。2017年2月17日，罗玉芳与案外人高某、广州市红枫置业有限公司就买卖广州市花都区花都****房签订《存量房买卖合同》，并于2017年2月23日办理过户登记。2017年2月19日，罗记房与案外人罗树明、广州市红枫置业有限公司就买卖广州市花都区花都永发路8号13座903房签订《存量房买卖合同》，并于2017年2月23日办理过户登记。诉讼中，合富置业公司提供《知会函》及四张EMS国内标准快递寄件人存单，显示其于2017年4月21日按《存量房买卖合同》载明的联系地址及涉案房屋的地址和联系电话向罗记房、罗玉芳邮寄《知会函》，要求罗记房、罗玉芳在收到该函后三日内支付中介代理费5000元，否则将追究其违约责任，包括承担滞纳金及诉讼费等。罗记房、罗玉芳至今未向合富置业公司支付中介费。通过查询广州法院综合业务系统关联案件，显示合富置业公司曾于2020年2月11日向本院提起诉讼，以案涉房屋的买方高某签订《服务收费确认书》确认为案涉交易支付13500元中介费却实际尚欠11500元未付为由，向买方高某主张支付中介代理费11500元及违约金，案号为（2020）粤0114民初3372号，该案已调解。本院认为：罗记房、罗玉芳与合富置业公司签订的《房地产中介服务合同》，罗记房、罗玉芳与案外人高某、合富置业公司签订的《存量房买卖合同》及附件，均是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵循合同约定。本案争议的焦点为罗记房、罗玉芳通过案外人广州市红枫置业有限公司进行房屋交易过户是否属于违约行为，应否承担相应的违约责任，以及违约金计算标准的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，合富置业公司作为二手房买卖交易的居间人，已促成罗记房、罗玉芳与案外人高某就涉讼房屋签订房屋买卖合同，履行了合同的主要义务。虽合同约定产权转移登记由房屋买卖双方共同办理，但合富置业公司仍应履行附随义务，为办理产权登记手续尽协助义务。合富置业公司为履行附随义务，在合同约定的办理房屋产权登记期限内，于2017年2月7日按照合同记载的联系地址和联系电话向罗记房、罗玉芳寄出《知会函》通知办理后续交易手续，按《存量房买卖合同》第十六条的约定应视为该函已送达，合富置业公司已为履行附随义务进行了通知。罗记房、罗玉芳经通知仍继续选择通过案外人广州市红枫置业有限公司签订合同、办理房产交易手续，违反了《房地产中介服务合同》第五条第5款的约定，应承担相应的违约责任，向合富置业公司足额支付约定的中介费5000元。罗玉芳抗辩以合富置业公司没有协助办理过户手续为由拒绝支付一半中介费，理据不足，本院不予采信。因合富置业公司未协助完成房屋交接等事宜，合富置业公司在交易中的支出亦相对减少，罗记房、罗玉芳足额支付中介费亦起到了违约金弥补损失的作用，故合富置业公司要求罗记房、罗玉芳自2016年9月26日起以5000元为基数按每日0.05%的标准计付违约金至付清款日止的主张，本院不予支持。罗记房经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告罗记房、罗玉芳自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介费5000元；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗记房、罗玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年五月十八日书记员  高 波方琢华附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。