江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终248号上诉人（原审被告）：陈敏，女，1978年8月24日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：薛志慧，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐加东，男，1974年11月9日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：田爱友，江苏德佳律师事务所律师。上诉人陈敏因与被上诉人徐加东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2018）苏0924民初6574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈敏上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回徐加东的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐加东负担。事实与理由：1.案涉房屋是陈敏受徐加东及案外人唐建行的委托，以中介的身份与徐加东签订的房屋买卖合同，并非一审法院所认定的系陈敏的个人行为。2.徐加东明知该房屋为工程款抵债的特惠房，其仍然通过中介多次商谈后依然选择购买案涉房屋，并不是其在不知情的情况下购买的。3.一审法院判决陈敏承担8万元损失不公平，因为案涉房屋价格处于下滑阶段，不存在增值。4.一审程序违法，本案应当追加陈敏的委托人唐建行为被告，但一审法院未予采纳。徐加东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序恰当，依法应予维持。1.关于陈敏与案外人唐建行之间是否存在委托关系，在徐加东与陈敏签订房屋买卖合同的时候，徐加东并不知情，在双方就合同履行发生争议后，虽然陈敏进行了披露，但唐建行明确表态其不认可徐加东，据了解陈敏与徐加东之间存在经济纠纷，陈敏在与徐加东签订合同时，并未表明其是房屋中介，仅表示其手中有抵工程款的房子，虽然说抵工程款的房屋享有一定价格优惠，但双方成交价并未特别优惠，仍然是公平交易。鉴于陈敏几次违约行为，导致徐加东在付款以后不能拿到房屋，而房屋价格在持续上涨，对此一审法院判决陈敏承担8万元的赔偿款已经考虑到徐加东自身有一定过错以及案涉房屋的特殊情况，故而一审法院判决并不存在不公平。2.一审法院程序合法，鉴于徐加东的选择权，在一审法院征询以陈敏还是唐建行为被告的情况下，徐加东明确选择陈敏为案涉被告，故一审法院未追加唐建行为被告并不违反相关法律规定，在陈敏与徐加东之间的主要交易凭证为房屋买卖合同，而付款凭证以及承诺书足以证明双方的法律关系以及相关事实，所以徐加东认为一审法院未采信陈敏的相关申请并未违反法律规定。徐加东向一审法院起诉请求：判令陈敏返还购房款35万元，并赔偿房价上涨损失、律师费合计219305元。一审法院认定事实：2018年4月4日，陈敏（甲方、出售方）与徐加东（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，其中主要约定内容如下：一、甲方自愿将其坐落于射阳县朝阳街与幸福大道交汇处的海韵嘉园小区29#-1903室，建筑面积139.93平方米，30号储藏室建筑面积8.82平方米及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币575727元，乙方于本合同签订之日起，首付定金20万元，剩余375727元购房款等合同更名后即一次性支付给甲方。同时发票、收据、办证凭证等全部交给乙方。甲方确保在合同签订之后三个月内完成更名手续。三、甲方保证上述房地产产权属清晰，有网签的《商品房买卖合同》、有售房发票、储藏室收据、办证凭证等，无争议；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续完成后，及合同等全部交给乙方，由乙方自行办理房产证，自此该房屋一切与甲方无关。（甲方协助）五、违约责任：1.甲方如未按期如实提供合同等有效证件，如因此导致过户不成，在得到确认的情况下，甲方必须退回乙方已付的购房款，并承担其银行利息。2.乙方如不能如期足额付款，或乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，甲方退还乙方所交的购房款项，对办理手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款10%的违约金。六、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任，本合同自动终止。七、若对其他事项有异议的可协议补充，与本协议具有同等法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。八、购房款发票由乙方自行办理（甲方协助）。同日，陈敏向徐加东出具收条一份，载明：“今收到徐加东海韵嘉园29#-1903及储藏室30#定金贰拾万元整（￥200000.00）。”2018年4月7日，陈敏又向徐加东出具收条一份，载明：“今收到徐加东海韵嘉房款定金壹拾伍万元整（￥150000.00）。”2018年8月13日，陈敏向徐加东出具《承诺保证书》一份，载明：“本人陈敏向徐加东承诺并保证海韵嘉园29#-2202于2018年10月13日之前办理网签手续，全部到位。注：若违约在2018年10月13日之前未网签，退回房款本金叁拾伍万元整（￥350000.00），另付违约金壹拾伍万元整（￥150000.00），合计：伍拾万元整，一次性付给徐加东。（2018年10月15日之前付清）”在案件审理过程中，根据徐加东申请，一审法院依法委托盐城市荣诚价格评估有限公司对射阳县城海韵嘉园29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价进行鉴定。该公司于2019年6月5日作出盐荣诚鉴评字[2019]第040号价格鉴证结论书，其中载明：根据鉴定人员市场调查，结合周边房地产的市场交易情况和充分考虑海韵嘉园小区内开发商抵押给建筑方的房屋处置价格因素，确定被鉴定对象射阳县城海韵嘉园29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价格分别为4850元、4550元。为此次鉴定，徐加东预付鉴定费6000元。2018年10月22日徐加东与江苏德佳律师事务所签订《委托代理合同》一份，其中约定代理费5000元。2018年10月24日，该律所向徐加东开具收到代理费5000元的增值税普通发票。在一审庭审中，陈敏主张在与徐加东签订房屋买卖合同时，就告知徐加东其系受唐建行委托售房，但徐加东对此不予认可，陈敏未能就其陈述进行举证。陈敏对于案涉1903室、2202室房屋实际无法交付给徐加东这一事实无异议。徐加东陈述在发现案涉1903号房屋另售他人后，陈敏告知其该房屋是唐建行的，但在庭审中明确只向陈敏主张权利，且对于陈敏与其签订的房屋买卖合同要求予以解除。一审法院另查明，射阳县合德镇鑫雨房屋中介服务部系于2016年3月14日注册成立的个体工商户，经营者为陈敏，经营场所在射阳县合德镇海韵嘉园小区26幢103号门市，经营范围包括房屋中介等。一审法院认为：1.陈敏与徐加东签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。徐加东已按合同约定向陈敏支付了购房款20万元，其后又支付了15万元购房款，但陈敏未按约履行。后双方经协商，一致同意将房号由29#-1903变更为29#-2202，并且陈敏于2018年8月13日向徐加东出具的承诺保证书，承诺于2018年10月13日前办理网签，并对违约责任进行了约定。后陈敏未履行承诺内容，致使徐加东签订合同的目的无法实现，且陈敏当庭表示无法向徐加东交付房屋，故徐加东主张解除其与陈敏签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。徐加东与陈敏之间的房屋买卖合同解除后，陈敏应当将收取的房款35万元返还给徐加东，并赔偿徐加东的赔偿。徐加东出于购房目的与陈敏签订合同，并向其支付了房款35万元，但因陈敏违约，致使徐加东购房目的不能实现，其后房价上涨给其造成经济损失。经价格评估公司评估，海韵嘉园29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价格分别为4850元、4550元。考虑到徐加东作为买房人在进行重大民事交易行为时未尽到合理审慎的注意义务，其到海韵嘉园售楼处买房，由陈敏接待，其后陈敏个人作为出售方与其签订房屋买卖合同，虽然系因陈敏不能按约交付房屋导致合同未能履行，但徐加东当时对陈敏所售房屋的权属状态等未尽到基本的审查义务，因此对于产生的损失也存在一定过错，故一审法院对于徐加东主张的因房价上涨导致的损失酌情由陈敏承担8万元。关于徐加东主张财产损失律师费5000元，因双方在合同中未进行明确约定，且律师费并非双方解决争议必然发生的费用，故一审法院不予支持。2.（1）关于陈敏辩称徐加东在合同签订前已知晓其与唐建行系间接代理关系，案涉房屋买卖合同应当直接约束唐建行和徐加东的问题。即便如陈敏所述，其系受唐建行委托售房。根据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。陈敏主张徐加东在与其签订房屋买卖合同时就知道其与唐建行之间的代理关系，但徐加东对此不予认可，而陈敏也未能举证证明其陈述。故，陈敏辩称案涉房屋买卖合同直接约束唐建行和徐加东，不具有事实依据，一审法院不予采信。（2）即使陈敏受唐建行委托售房，在因案涉房屋买卖问题发生矛盾时，陈敏向徐加东披露了唐建行，但徐加东要求陈敏向其出具承诺保证书，且在本案中明确选择只向陈敏主张权利。根据合同法第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。故陈敏主张追加唐建行为第三人没有依据，一审法院不予支持。综上，徐加东的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，一审法院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，一审法院判决：一、陈敏于判决生效之日起十日内向徐加东返还房款35万元，并赔偿房价上涨损失8万元，以上合计43万元；二、驳回徐加东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9493元（已由徐加东预交）、评估费6000元，合计15493元，由徐加东负担3791元，陈敏负担11702元。二审中，陈敏提交落款署名为唐建行的承诺书一份，证明：陈敏系受案外人唐建行委托出售案涉工程款抵债房屋，对此徐加东是知道的，且在该房屋出售前，唐建行已与徐加东谈好价格，徐加东知道该房屋是抵债房，且价格低于市场价，同时证明唐建行自愿偿还案涉房款。徐加东未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，徐加东对陈敏提交的唐建行的承诺书的真实性表示无法辨认，并认为即便该证据是唐建行本人所写，则也是唐建行对陈敏损害赔偿的承诺，并不能改变本案的事实。徐加东在一审中已经就交易过程向法庭做了全面陈述，一审法院也与唐建行电话联系过，希望唐建行到庭参与诉讼或者说明情况，但其并未到庭。唐建行与陈敏之间是否是委托关系，在徐加东与陈敏签订合同时，徐加东并不知情，发生矛盾后，陈敏才告知徐加东案涉房屋是唐建行的，但唐建行并不认可徐加东。经本院审核，陈敏二审中所提交的署名为唐建行的承诺书，因其真实性无相关证据印证，且其内容与本案无关联性，故本院不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，陈敏与徐加东签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。合同签订后，徐加东已按约向陈敏支付购房款合计35万元，但陈敏未能按约履行，后双方虽经协商一致同意将房号进行过变更，且陈敏向徐加东出具保证书，向徐加东承诺限期办理网签，双方并对违约责任进行了约定，但陈敏仍未能按约履行，致徐加东签订房屋买卖合同的目的无法实现导致合同解除。据此，徐加东主张返还购房款且要求陈敏承担相应的赔偿损失，符合双方合同约定及法律规定。一审法院依据双方签订的合同及履行情况、陈敏的违约事实、案涉房屋评估单价，并综合双方过错程度等对本案依法作出判决并无不当。虽然陈敏主张案涉房屋系其受徐加东及案外人唐建行委托出售，陈敏只是以中介的身份与徐加东签订房屋买卖合同，而徐加东都是明知的，但徐加东对此并不认可，且陈敏也未能提交相关有效证据证实其主张。同时，因案涉合同系陈敏以自己名义与徐加东订立，即使案外人唐建行认可其委托陈敏出售案涉房屋且陈敏也向徐加东进行了披露，则依据我国合同法相关规定，徐加东可以选择陈敏或者唐建行作为相对人主张权利，现本案一审中徐加东亦已明确选择陈敏为被告并对其主张权利，故在此情形下，一审法院未追加唐建行为被告，并判决陈敏承担相应的责任，一审法院在审理程序上并不违反相关法律规定。另，一审法院为查清案涉房屋价格上涨所导致的经济损失，依据当事人申请依法委托有资质的评估机构进行房屋价格的司法鉴定，并综合双方过错情况判决陈敏承担8万元损失，符合合同约定及有关法律规定，且裁量未超出合理的范畴。陈敏认为案涉房屋价格处于下滑阶段并不存在增值，且主张一审判决其承担损失8万元不公，其理由并无相关有效证据证实，本院不予采纳。综上，陈敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9493元，由上诉人陈敏负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年五月二十七日书记员  周 洋