浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初721号 原告：新昌县丁香物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624059590156X），住新昌县七星街道飞凤村白岩前57号。 法定代表人：吕雪良。 委托诉讼代理人：王新华、施新灿，公司职员。 被告：俞富英，女，1972年10月9日出生汉族，住新昌县。 原告新昌县丁香物业管理有限公司与被告俞富英物业服务合同纠纷一案，于2020年3月4日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县丁香物业管理有限公司委托诉讼代理人王新华、施新灿，被告俞富英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县丁香物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告俞富英支付2018年5月1日至2019年4月30日间物业服务费等4084.28元，并支付该款自2019年5月1日起至付清日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告俞富英系新昌县南明街道春江花苑小区1幢132室业主。原告在2018年5月1日至2019年4月30日间系被告所在小区的物业服务企业，按照春江花苑业主委员会决定，在该期间为小区提供了物业管理服务。原告提供物业管理服务收费标准为：高层1.50元/月.m2，多层1.15元/月.m2，非住宅（商铺）1.00元/月.m2，地上车库20元/月/个；地下车库、车位30元/月/个，车棚5元/月/个；能耗费收费标准：多层100元/户/年，高层3-6层200元/户/年，7-11层300元/户/年，12-16层500元/户/年，17-20层700元/户/年；车棚电费按每度0.6元收取，物业费为一年一付。被告俞富英在小区拥有的物业1幢132室面积为139.96平方米，属于高层，另有车库A1-13、A3-16，根据上述收费标准，期间应交纳的物业服务费用为物业费2519.28元、车库服务费720元、能耗费200元、车库电费645元，合计4084.28元。经原告多次催讨，被告至今尚未缴纳。现诉请被告交纳拖欠的物业服务费并承担逾期付款利息损失。 被告俞富英答辩称：被告在春江花苑小区房屋1幢132室面积情况属实，所在楼层总计有十层，是否属于高层不清楚，其中车库A1-13号已在2018年底转让他人。对于原告物业费请求，因原告不能提供物业服务合同，不能认可原告对小区进行过物业管理，如原告对小区有过管理服务，应该提供工作人员考勤记录、工资清单等相关材料。原告具体的物业管理不到位，被告在进出小区门口时没有见到过有人在管理；被告车库漏水进水，原告没有进行过维修服务；小区的水电费也是业主自己组织去交纳的，现最多也只能按一半交纳物业费用。原告工作人员曾说过不要求业主交纳物业费的，所以业主当时对原告小区管理也没有提出过意见。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、2019年1月10日新昌县春江花苑业主委员会关于春 江花苑小区物业工作情况说明。新昌县春江花苑业主委员会盖章出具的情况说明上载：2018年3月底小区业主委员会经集体讨论确定小区物业由丁香物业管理服务，并与丁香物业商定物业服务收费按原来标准收取，由丁香物业催收，但应先服务三个月后才可收取；业委会要求在小区出入口安装车辆蓝牙识别系统；消防管道整改问题由丁香物业协助业委会协调房产商维修，待整改完成后与丁香物业签订物业服务合同；后小区业委会改选，丁香物业物业费收缴困难而造成无法支付小区正常运营费用。 2、2018年10月26日新昌县春江花苑业主委员会与原告共同具名的物业费收缴告示及物业收费价目表。原告与新昌县春江花苑业主委员会共同在2018年10月26日向小区业主告示，原告自2018年5月1日入驻小区物业管理已5个月多，要求业主开始交纳2018年5月1日至2019年4月30日一年的物业服务费用，同时公布了物业费收费价目。 3、2019年4月25日物业费催缴单张贴于春江花苑1幢132室门口的照片。原告2019年4月25日在被告入户门口张贴物业费催缴单，告知被告2018年5月1日至2019年4月30日应交纳的物业费、能耗费、车库（棚）物业费，要求被告交纳。 被告质证认为：证据真实性没有意见，但没有见到这些材料曾在小区内张贴。 被告俞富英就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 4、关于春江花苑小区有关问题致县纪委书记等的反映材料与春江花苑小区请求书、业主代表关于2018年物业费收取办法及业委会与原告代表洽谈物业费缴纳的记录。一、反映材料与请求书主要为反映前一届业主委员会未经业主同意组织人员赶走樱花物业自行管理小区物业，后又不召开业主代表大会、不顾业主反对引进丁香物业公司、房管局物业管理部门不按规定进行备案管理等。二、春江花苑小区现任业主代表关于“2018年物业费收取办法”上载2018年丁香物业没有经过服务合同进入春江花苑管理物业，一年来基本不作为不用心，管理混乱，广大业主安全得不到保障，2019年4月3日业主代表大会讨论通过交纳60-70﹪的物业费。现任小区业主代表曾形成关于2018年物业费要求按60-70﹪交纳的统一意见，原告由王建忠为代表曾与业委会商量过物业费缴纳问题。 5、春江花苑业主群聊天记录。聊天记录可证实2018年9月小区业主在1幢楼道出现过小偷，说明原告的管理服务存在问题。 原告质证认为：一、反映材料与请求书与原告无关，小区业主代表关于2018年物业费收取办法未经原告签字认可。二、聊天记录不认可不能证明原告管理服务不好。 本院认为：上述证据经庭审质证，原告所举证据1至3，被告对证据真实性没有异议，仅辩解其未见在小区张贴。证据1、2可证明原告经春江花苑小区前届业主委员会同意并与之商定了物业费收费标准于2018年5月1日至2019年4月30日为小区提供了一年的物业管理服务，本院依法可予确认。证据3，可明确辨认催缴函张贴于春江花苑小区1幢132室门口，被告辩解无理，该证据本院予以认定。证据4，部分业主签名关于春江花苑小区有关问题致县纪委书记等的反映材料、请求书，内容为反映前一届业主委员会未经业主同意组织人员赶走樱花物业自行管理小区物业，后又不召开业主代表大会、不顾业主反对引进丁香物业、房管局物业管理部门不按规定进行备案管理等，明显与本案欠缺关联性。关于2018年物业费要求按60-70﹪交纳的意见，仅有现任小区业主代表一方签名；2019年4月12日原告代表王建忠参与的业委会会议中，业委会关于2018年物业费收取“举手表决通过70﹪收取”（无理由表述），同时记载了“王主任（王建忠）代表物业领导表示10﹪协商”。因此证据7所谓2018年物业费按70﹪交纳仅是现任小区业委会单方意见，并未与原告达成了合意，不能作为本案物业费用交纳标准认定。证据5，系被告就原告管理服务不当所举证据，聊天记录内容为小区业主2018年9月曾在1幢楼道电梯口碰到有人拿螺丝刀和电线匆匆下楼，说是装华数的，该业主怀疑是否是小偷而在业主群中引起是否应在楼道装门等议论，这仅是个别业主怀疑进入小区的人员是否是小偷，显然不应仅凭此即认定原告管理服务不好。 综上，本院经审理认定如下事实：原告新昌县丁香物业管理有限公司系从事物业管理、保洁服务等的企业，2018年5月1日起，原告经新昌县春江花苑小区业主委员会相邀入驻该小区提供物业管理服务。双方商定，物业服务收费按原来标准收取，由原告先服务三个月方可收取；业委会提出小区出入口要安装车辆蓝牙识别系统；消防管道整改问题由原告帮助业委会协调房产商维修，待整改完成后双方签订物业服务合同。2018年10月26日，原告与新昌县春江花苑业主委员会共同向小区业主告示，内容为原告自2018年5月1日入驻小区物业管理已5个多月，现开始收缴物业服务费用，时间为2018年5月1日至2019年4月30日一年，并公布了物业费收费标准价目表：多层1.15元/月/平方米、高层1.50元/月/平方米、商铺1.00元/月/平方米，地上车库20元/月/个、地下车库及车位30元/月/个、车棚5元/月/个；能耗费为多层100元/户/年，高层3-6层200元/户/年、7-11层300元/户/年、12-16层500元/户/年、17-20层700元/户/年。此后，新昌县春江花苑小区业主委员会改选，原告未与小区业主委员会签订物业服务合同，2019年4月30日原告撤出小区。被告俞富英在小区1幢132室商品房面积为139.96平方米，属于高层，另有车库两个，根据上述收费标准，2018年5月1日至2019年4月30日期间应交纳的物业费用为：物业费2519.28元（139.96平方*1.5元/平方*12月）、车库服务费720元（30元/月*12月*2）、能耗费200元，合计3439.28元。2019年4月25日，原告在被告家门口张贴催缴函，要求尽快缴纳物业费用。 本院认为：本案原告虽未与春江花苑小区业主委员会签订物业服务合同，但2018年5月1日至2019年4月30日间应春江花苑小区业主委员会之邀入驻小区为之提供物业管理服务，且期间业主委员会与原告共同向业主公布了物业服务收费标准，因此双方间成立事实物业服务合同关系。根据《物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，春江花苑小区业主委员会关于原告为小区物业服务企业为小区提供物业服务的决定对小区全体业主均有拘束力，在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按上述公告的标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主的权益。被告俞富英主张原告物业服务措施不到位，但未能提供充足的证据证明。退一步说，即使物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的维护、管理义务，业主委员会及业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，而不应以此拒交物业费。被告主张的2018年物业费按70﹪交纳仅是现任小区业委会单方意思表示，并未与原告达成合意，不能作为本案物业费用交纳标准认定。被告主张的车库转让问题，在被告未提交转让且已就此告知物业服务人的相应证据的前提下，被告仍应负有承担该部分物业服务费的义务。因此，被告俞富英拒不支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。被告未在原告催告的期限内支付物业服务费，造成了原告资金被占用期间的利息损失。原告在2018年10月已催告收缴物业费，在2019年4月又张贴催缴函要求缴纳，因此现要求被告在其服务期满后即2019年5月1日起承担物业费逾期付款利息损失符合法律规定。综上，原告在本案中合理部分诉请，本院予以支持，但其主张的车库电费，因欠缺相应证据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告俞富英支付原告新昌县丁香物业管理有限公司2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费3439.28元，并以3439.28元为基数偿付原告自2019年5月1日起至款项付清之日止的相应利息损失〔2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付〕，限于判决生效后十日内付清。 二、驳回原告新昌县丁香物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告俞富英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半25元，由被告俞富英负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年五月十二日 书记员  潘丹青