河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初8990号原告胡思兰，女，汉族，1954年12月26日生，务农，住信阳市平桥区。委托代理人郭成丽，女，汉族，1980年4月24日出生，住信阳市平桥区，系胡思兰之女。被告彭续发，男，汉族，1967年9月13日生，建筑商，住信阳市浉河区（贸易广场对面）。委托代理人刘超英，信阳市浉河区五里墩街道法律事务所法律工作者。被告王献华，男，汉族，1969年4月27日生，建筑工人，住信阳市平桥区。被告艾德富，男，汉族，1955年12月28日生，住址信阳市平桥区。原告胡思兰诉被告彭续发、被告王献华、被告艾德富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡思兰委托代理人郭成丽、被告彭续发委托代理人刘超英、被告王献华到庭参加了诉讼，被告艾德富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡思兰诉称，2018年5月3日，我经别人介绍，在被告彭续发手里购买了一套住房，房屋坐落在信阳市××桥区××大道××（××）万富花园院内万富宏城1号楼1单元十层北面，建筑面积130平方米，全款28万元整，优惠7万元。当日，我和被告彭续发签订了一份购房合同，合同签订后，我付给被告彭续发现金17万元，被告当时给我出具了一张收条，内容是:收到:“今收到胡思兰现金购房款贰拾壹万元整(2100000元)彭续发，2018.5.3.”。我又给被告出具了一张欠购房款4万元整的欠条。合同签订一年多了，被告一直交不了房，我们通过多方了解，才知道受骗了，因为被告卖给我的房屋根本没有合法手续，是违章建筑。我就多次找被告要求退钱，在2019年7月2日，被告彭续发、王献华、艾德富把我约到信阳市浉河区工区路未来酒店的房间里，和我协商处理购房一事，经协商，被告三人又给我出具了一份购房担保协议，协议内容是:购房担保协议，卖方:彭续发，身份证号:，买方:胡思兰，身份证号，担保方:王献华，身份证号，艾德富，身份证号。根据三方平等自愿协商约定:买方购买卖方的房屋(平桥区龙江路东段10组万富花园院内万富宏城1＃楼1单元10层北面)建筑面积130平方，共计28万元整，优惠7万，实际房屋21万元整，已支付17万元整。今由卖方违约，导致未按时交房，特此写购房担保协议：1、若房屋不能在30天以内交付(截止2019年8月2日前)买方因买房所给卖方出据的4万元欠条作废，卖方退还买方17万元整购房款。2、如果30天内卖方能够交付此房屋或调换买方能够同意接受的其它房屋，买方按原合同进行购买。3、在平桥区范围内调换，卖方如果未按此协议履行承诺，担保人要求再给30天的宽限期进行处理(截止2019年9月2日)。如调换的房屋买方能够接受，买方应付给担保人原合同中所欠4万元整。4、如果卖方在30天内未能交付或调换，担保人亦未能在宽限期之内给买方调换，买方能够接受的房屋，担保人承担(王献华、艾德富)共同担保责任，即担保人共同支付给买方17万元整。卖方:彭续发，买方:胡思兰，担保人:王献华、艾德富，2019年7月2日。购房担保协议签订后，被告仍然没有履行，我又多次找被告，他们现在连我的电话也不接了，被告的行为严重的侵犯了我的合法权益，为了合法权益不再受到侵害，现诉至法院，请求依法判决：1、被告立即退回原告的购房款17万元及银行贷款利息。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告彭续发辩称，对原告诉状内容的事实认可，但原告说总共付了17万，而事实我只收到了10万，因为房子不能按时交付，原告提出退钱，我们也同意，但因为只收到了10万元我们就只承担10万的赔偿责任。所以我们想和原告进行调解协商解决。被告王献华辩称，我没有收取原告的购房款，原告的妹妹和我的儿子是同学，想通过我们买房子，我们就找到了艾德富之后又找到了彭续发，期间我没有拿过一分钱。我们三个后来还专门签了协议进行了协调，最后协调内容是平桥三小分校附近的房子和平西六中附近的房子，原告都不满意，这个事情就暂时没继续办了，但是房款我一直没有见过。我只是起个中间作用，愿意协商调解。被告艾德富未答辩。经审理查明，2018年5月3日，原告胡思兰（乙方）经被告王献华、被告艾德富介绍，与被告彭续发（甲方）签订《购房合同》一份，与本案审理相关的合同条款约定如下：第一条，甲方所建房屋坐落位置：房屋位于平桥龙江××组万富花园内万富宏城1#楼。第二条，乙方所购房屋的概况：乙方自愿向甲方购买1号楼1单元从地下室起算第10层（北面），该房屋砖混结构，建筑面积为130平方米，经甲方双方协商，该房屋价格为28万元整（10万元酒，18万元现金），由协调方负责协调。第三条，付款方式（下欠肆万元整，交钥匙一次性付清），余款打欠条。第四条，完善手续：在乙方政策办理房产证或确权时，甲方积极协助乙方办理房屋所有权证，办理费用乙方负责。第五条，房屋设施，甲方收房时……3）水：为一表一户，仅负责进户；4）电：为一表一户，室内线路铺设。双方口头约定总房款在购房合同基础上优惠7万元，共计21万元，并约定于2018年8月交付房屋。当日，原告称通过其女儿郭成丽向胡思敏农业银行账户转款80000元后取现49000元、向被告彭续发指定的张厚琴银行账户转款31000元，从本人银行账户取现60000元，及从其丈夫郭克武银行账户支取30000元方式交付给彭续发或王献华购房款，共计170000元。被告彭续发向原告出具收条一份，内容为今收到胡思兰现金购房款贰拾壹万元整（210000元）。原告胡思兰并向被告彭续发出具40000元欠条一份。被告彭续发对此称仅收到原告购房款10万元，另外7万元实际由艾德富收取。合同签订后，由于被告未按约定期限履行房屋交付义务，原、被告各方遂于2019年7月2日签订《购房担保协议》一份，主要内容约定如下：买方购买卖方的房屋实际房款21万元整，已支付17万元整。今由卖方违约，导致未按时交房，特此写购房担保协议：1、若房屋不能在30天以内交付(截止2019年8月2日前)，买方因买房所给卖方出据的4万元欠条作废，卖方退还买方17万元整购房款。2、如果30天内卖方能够交付此房屋或调换买方能够同意接受的其它房屋，买方按原合同进行购买。3、在平桥区范围内调换，卖方如果未按此协议履行承诺，担保人要求再给30天的宽限期进行处理(截止2019年9月2日)，如调换的房屋买方能够接受，买方应付给担保人原合同中所欠4万元整。4、如果卖方在30天内未能交付或调换，担保人亦未能在宽限期之内给买方调换，买方能够接受的房屋，担保人(王献华、艾德富)承担共同担保责任，即担保人共同支付给买方17万元整。卖方:彭续发，买方:胡思兰，担保人:王献华、艾德富。后被告方仍未按上述约定期限向原告交付或调换其同意接受的房屋，原告多次催要退还购房款未果，遂诉至本院。另查明，涉案位于信阳市平桥龙江××组万富花园内万富宏城1#楼1单元10层北面房屋至本案诉讼时尚未取得合法建设许可手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案诉争房屋未取得合法建设手续，不具备合法交易条件，原、被告双方订立的《购房合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》的效力性强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。对原告要求被告彭续发返还17元购房款的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的利息问题，原告作为买受人，在订立买卖合同时未对所购买房屋的建设规划手续及权属状况进行充分了解，尽到审慎义务，对于合同无效也具有一定过错，故对原告主张的利息本院不予支持。原、被告签订的《购房担保协议》系双方真实意思表示，被告王献华、艾德富应按协议约定的内容履行担保义务，对17万元购房款承担连带返还责任。对于被告王献华辩称其未收取原告购房款不应承担返还责任的意见，三名被告内部之间实际对购房款如何分配不能对抗原告的主张，王献华以担保人身份在购房担保协议上签字的行为表示其同意对返还购房款承担连带责任，对其答辩意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第五款、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭续发于本判决生效后十五日内，返还原告胡思兰购房款170000元。二、被告王献华、被告艾德富对上述第一项确定的支付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告胡思兰其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3700元，由被告彭续发、王献华、艾德富连带承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审 判 长  蒋 荟审 判 员  王晓蕾人民陪审员  王彦红二〇二〇年五月十九日法官助理齐眉书记员刘映峰