吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终968号上诉人：（原审原告、申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，住无职业，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：缪力，女，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市。被上诉人（原审被告、案外人）：吕福春，男，1960年1月12日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人缪希彦因与被上诉人吕福春、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被上诉人吕福春、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。缪希彦上诉请求：撤销（2019）吉0291民初863号民事判决，继续查封宇佳公司名下的案涉房屋，由吕福春负担诉讼费用。事实和理由：（2017）吉0291执335号裁定查封案涉房屋合法，吕福春异议请求没有事实和法律依据。吕福春是否足额支付了购房款的问题。1.吕福春出具了收款收据一份，收款人为秦启祥，没有付款时间，不能证明宇佳公司收到购房款；2.购房合同上没有时间，不能证明吕福春在人民法院查封之前签订了书面买卖合同；3.物业费单据不能证明此物业就是明城紫金铭苑的物业；4.吕福春不能提供电费单据，不能证明该房屋吕福春是用于居住。根据《城市房屋权属登记管理办法》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求支持缪希彦的诉讼请求。吕福春辩称，请求驳回上诉，维持原判。宇佳公司述称，支持吕福春的答辩意见。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。缪希彦向一审法院起诉请求：1.对（2019）吉0219执异79号裁定不服，请求继续对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼4单元201房号执行查封。2.诉讼费用由宇佳公司、徐炳文共同承担。一审法院认定事实：缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月30日作出（2016）吉0291民初773号民事判决。该民事判决生效后，缪希彦向一审法院依法申请执行，案号为（2017）吉0291执335号。一审法院于2017年6月21日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定，查封了案涉房屋。案外人吕福春向提出执行异议，一审法院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异79号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。另查明，2015年6月24日吕福春（乙方）与宇佳公司（甲方）签订协议书，内容：双方自愿达成协议，乙方包工包料为甲方铺设案涉院内人行方砖，甲方用案涉房屋作为抵押，支付工程款。方砖每平方米50元，楼房每平方米1,980元，工程款结算以最终实际发生工程数量为准，多退少补。2015年11月3日，吕福春与宇佳公司签订《商品房订购协议书》，约定：吕福春购买案涉房屋，建筑面积69平方米，总价款分别为69,000元。并在合同中手写“双方互不相欠”，并加盖宇佳公司合同专用章。庭审中，吕福春陈述紫金铭苑整个小区由其负责铺设彩砖，涉案房屋是宇佳公司抵顶的欠款。并陈述2016年11月中旬已经入住该房屋。一审法院认为，缪希彦诉讼请求查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点问题为吕福春是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四要件缺一不可，只有四个要件同时满足时，案外人才具备排除执行的权利。从吕福春提供的证据看，首先，2015年6月24日吕福春与宇佳公司签订协议书。2015年11月3日吕福春与宇佳公司签订《商品房订购协议书》。一审依法于2017年6月21日查封的房屋，房屋买卖合同是在法院查封之前签订的；其次，吕福春取得房屋是因宇佳公司以房抵债，吕福春与宇佳公司签订了抵债协议，并在订购协议中写明“互不相欠”，双方对债权债务进行了结算，应视为吕福春按照合同约定履行了支付房款的义务；第三，吕福春提举的收款收据等证据材料，能够证明其已实际占有使用该房屋；第四，涉案房屋为无籍房，需政府各职能部门协调处理，并需宇佳公司出具相关凭证，非吕福春个人积极努力所能实现，故未能办理更名过户非因买受人自身原因所致。结合以上四点，吕福春具备排除执行的权利，故缪希彦的诉讼请求无法支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回缪希彦的全部诉讼请求。案件受理费250元（缓交），由缪希彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪希彦提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定吕福春及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。吕福春质证认为均有异议，是因为政府停办、法院查封的原因没能办理产权证。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全；证据2与宇佳公司无关。本院经审核后认证如下：缪希彦提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。吕福春、宇佳公司在二审中未提交证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人吕福春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院于2017年6月21日查封案涉房屋，吕福春于2015年11月3日与宇佳公司签订《商品房订购协议书》，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。首先，吕福春与宇佳公司于2015年11月3日签订《商品房订购协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，吕福春已经按照协议约定的价款履行了支付房款的义务，并实际占有使用案涉房屋；经一、二审法院查明，案涉房屋未办理过户登记，是由紫金铭苑小区特殊性质决定的，非因吕福春自身原因未办理过户登记。综上，吕福春对案涉房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。缪希彦的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于缪希彦申请调查吕福春及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因该调查结果并不影响本案裁判，故不予准许。综上所述，缪希彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由缪希彦负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年五月二十八日书记员  李晓楠