山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终126号 上诉人（原审被告）付雷，男，1982年4月9日出生，汉族，住阳泉市。 被上诉人（原审原告）姚良波，男，1980年4月23日出生，汉族，住福建省。 委托代理人周江波，山西硕明律师事务所律师。 委托代理人李峰，山西硕明律师事务所律师。 上诉人付雷因与被上诉人姚良波租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付雷、被上诉人姚良波的委托代理人李峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚良波向一审法院起诉请求：判令被告立即腾出租赁原告商铺，并返还原告；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月29日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》原告将位于“阳泉市城区××东路××市场×号楼四层至六层”商业用房出租给被告用于商业经营，租赁建筑面积共计4794.93平米。双方约定：商业用房租赁期限6年，自2018年3月1日至2024年2月28日。租金标准为：第一年25万元，之后每年逐年增加。租金支付期限/方式：每半年缴纳。同时，《租赁合同》对违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告将该商业用房交付被告，被告开始在该商业用房处进行经营。自《租赁合同》签订后，被告直至原告起诉时仍在合同约定商业用房处进行经营。但被告却未按合同约定向原告如期支付租金共计人民币250000（2019年3月1日-2019年9月1日间租金）、供暖费170831.9元、时至今日，经原告多次催收，上述租金、供暖费被告仍未进行缴纳。原告提起诉讼，要求：判令被告立即支付原告租金、供暖费共计人民币357831.9元；解除原、被告之间的《商业用房租赁合同》。 一审法院审理查明，原告姚良波作为甲方（出租方）与乙方被告付雷（承租方）于2017年11月29日签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将位于阳泉市城区××东路××市场×号楼四层至六层（房屋建筑面积为4794.93平方米）出租给乙方作为娱乐使用；租金为2018年3月1日-2019年2月28日:250000元（大写）贰拾伍万元。2019年3月1日-2020年2月28日:500000元（大写）伍拾万元。2020年3月1日-2022年2月28日:550000元（大写）伍拾伍万元。2022年3月1日-2024年2月28日:600000元（大写）陆拾万元；租赁期限6年，自2018年3月1日至2024年2月28日止；支付方式第一年年付，第2-6年半付；乙方必须在合同签订当日向甲方一次性交付第一年的租金，即250000元；乙方应提前30天向甲方一并支付第二年半年租金，依次延续。如逾期乙方未向甲方支付租金，甲方有权收回乙方所租赁的房屋，停止乙方租用；为确保乙方按合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同当天向甲方一次性交付保证金，乙方已交保证金不予退还，同时可将前述商铺出租第三方，经双方协商保证金于2018年8月31日缴清；乙方经营期间，水、电、取暖、煤气、卫生、工商税务等一切费用及在乙方经营期间所产生的相关事宜均由乙方自行承担。合同签订后原告将租赁物交于被告使用，被告已支付第一年租金250000元。第二年半年租金应于2019年1月底向原告缴纳，但被告至今未交纳。被告于2019年2月28日交纳保证金50000元。 另查明，被告租赁原告的商业用房经营××娱乐城，因热力系统无法随意更改用户姓名，故××在热力公司使用的用户姓名为前租户××。被告所租赁的房屋通过三个房间卡号来交纳供热费，分别为×、×、×。根据热力公司滨河供热服务站出具的用户欠费明细，××中房间卡号×尚欠2018-2019年度取暖费53554.6元及2019年-2020年度取暖费54277.30元。原告现暂不主张2019年-2020年度取暖费54277.30元。 一审法院认为，原、被告于2017年11月29日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。原告按约将租赁物交付被告，被告应按约使用及交纳租赁费用。根据双方签订的《商业用房租赁合同》约定，如乙方逾期未向甲方支付租金，甲方有权收回乙方所租赁的房屋，停止乙方租用。现被告未按约支付2019年3月1日-2020年2月28日半年的租金，已构成违约，原告要求解除双方租赁合同及支付2019年3月1日-2019年9月1日半年租金及2018-2019年度取暖费53554.6元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告姚良波与被告付雷于2017年11月29日签订的《商业用房租赁合同》，被告付雷于本判决生效后十日内腾出租赁原告的商铺，并将租赁物返还于原告；二、被告付雷于本判决生效之日起十日内支付原告姚良波租金250000元及供暖费53554.6元共计303554.6元。案件受理费5853元，减半收取计2927元，由被告付雷负担。 一审判决送达后，付雷不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初2194号民事判决书；2、判决被上诉人因阳泉市创卫工程要求上诉人安装维修玻璃款项43000元；3、判决被上诉人返还修理电梯费用30000元。具体理由：2017年11月29日上诉人与被上诉人签订《商业用房租赁合同》。被上诉人将其位于阳泉市城区××东路××机电城×号楼四至六层，共计4794.93平米租给上诉人用于商业经营，由于被上诉人隐瞒该商业用房的破损及丧失使用功能，致使上诉人承包后出巨资及数月工程修缮，使营业场地在2018年6月22日才取得消防许可证，同年12月才取得文化经营资格，给上诉人造成巨大的经济损失，一审人民法院偏听偏信置事实与证据不顾，做出有损于上诉人的合法权益的判决，请二审法院依据事实和相关的法律条款，给予上诉人合法权利不受侵害，彰显法律公平公正。 被上诉人姚良波辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案属于租赁关系纠纷，法律关系明晰，上诉人与被上诉人均应当严格按照《商业用房租赁合同》的约定，全面履行自己的义务，即：被上诉人交付房屋；上诉人支付租金等其他费用。本案中，上诉人欠付租金与供暖费系客观存在的事实，双方之间对此也没有任何争议，故，一审法院基本于该事实作出的判决并无不当，应当予以维持。2、二审应当围绕一审诉请的事实、证据及法律适用进行，本案中，上诉人的上诉请求与被上诉人无关，与本案无关。①本案属于租赁关系纠纷，上诉人欠付租金的行为系典型的违约行为，而上诉人的上诉请求系围绕损害赔偿进行，属于侵权责任的范畴，与本案属于不同的法律关系，其应当就其主张的损害赔偿事实另行向他人提起诉讼解决。②上诉人所谓的安装维修玻璃、修理电梯费用的损失完全与被上诉人无关。本案中，被上诉人作为出租人只负有交付房屋的义务，且交付的房屋不存在任何安全隐患，至于上诉人租用房屋用于经营何种项目、相关经营许可证何时办理等事项完全属于上诉人的自主经营范围，被上诉人不可能也从未干涉过其合法经营活动，因此，上诉人应当自负经营风险，其经营不善导致的损失与被上诉人无关。3、上诉人付雷利用上诉程序，拖延一审判决的生效时间，其现在仍然占有使用案涉房屋，新产生的租金50万元也应当由上诉人承担。根据《商业用房租赁合同》的约定，第二年的租金为：半年付。即截止现在，其应当支付2019.9.1-2020.2.28半年的租金25万元，以及2020.3.1-2020.8.30半年的租金25万元，以上费用请二审法院一并予以处理，减少当事人的诉累。 经二审审理，本院对原审查明的案件事实予以确认。二审庭审中，上诉人明确表示撤回其对电梯修理费用的主张。 本院认为，本案双方争议的焦点在于安装维修玻璃款项应否由被上诉人承担。上诉人虽要求被上诉人支付该款项，但被上诉人辩称交付租赁房屋时不存在玻璃破损的情况，该费用支出与其无关，上诉人亦无充分证据证明被上诉人交付的租赁房屋存有瑕疵。其所诉维修是应市创卫工程要求亦无相应证据证明，不足以认定。双方亦未就此种费用支出进行书面约定。故上诉人要求被上诉人支付安装维修玻璃费用没有依据。上诉人的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5853元，由上诉人付雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝连昱 审判员  张敏芳 审判员  任晓辉 二〇二〇年五月二十七日 书记员  任怀青