本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0503民初30号原告：郭玉钢，男，1969年4月20日出生，汉族，无业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：赵双志，系辽宁湘辉律师事务所律师。被告：刘继生，男，1956年2月27日出生，汉族，系本钢建筑材料厂退休职工，现住辽宁省沈阳市浑南区。原告郭玉刚诉被告刘继生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭玉刚及委托诉讼代理人赵双志、被告刘继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令原告郭玉刚与被告刘继生签订的平房买卖协议无效；二、判令被告刘继生立即返还原告郭玉刚购房款19万元及赔偿原告损失；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月前，被告刘继生自称在本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟有自建房一处，房屋面积206㎡要出售。2014年5月22日原告与被告签订《平房买卖协议书》一份。协议书甲方为刘继生，乙方为郭玉刚，第一条、甲方在本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟有自建房屋一处，始建于1999年5月，面积206㎡，院3300㎡，东起代家院墙（自有）西至赵家院墙（赵家墙）南起河边院墙（自有）北至后院墙（自有包括石棉瓦，棘网）屋座落在院中，有电（电费收据客户号0171400988），有动力电(电表号3027735），有库房（房屋两头及后院）103㎡，院大门至马路长16m，宽5m。自愿出售给乙方。第二条、本合同下原房屋、土地及设施（即第一条所列内容，以下同）双方协议价格19万元。第四条：在房屋交给乙方前，甲方保证：1、本合同下原房屋、土地，甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利人的同意，拥有处分该房屋的权力。第五条、在乙方房款交清后，甲方应将本合同下原房屋、土地的所有手续及证件交给乙方。原、被告签订《平房买卖协议书》当日，被告收到原告支付的首次房款15万元。2014年被告收到原告支付的余款4万元。购房款总计19万元全部结清。原告全部结清了购房款，被告却一直没有将合同下原房屋、土地的所有手续及证件交给原告。现原告得知涉案房屋占用的土地系溪湖区东风乡新兴村集体土地，没有房屋产权证，被告也不是新兴村集体组织成员。依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，该合同应为无效。原告向被告提出合同无效，要求双方各自返还房屋及购房款，被告却不予理睬。为此，特具状起诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告刘继生辩称：我不同意原告的诉讼请求。一、因为原告在起诉状中编造的关键问题是虚假不实内容。是现在房屋价格低迷，原告感觉吃亏了，才想反悔合同。二、该房屋买卖合同不属于无效合同，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，所以不构成无效合同。原告从2010年5月1日至2014年4月30日租住此房，他对房屋来历、状态了如指掌。我俩多次商讨此房买卖事宜，对房屋无认可手续他是认可的。如要他现在否认以上事实，那么在房屋买卖中，第五款签订的“在乙方房款交清后，甲方应将合同以下的原房屋、土地所有手续及及证件交给乙方”，动力电卡、电表卡、电话缴费单我当时就都与他交接清楚。因为他自知没有其他房屋手续，所以从2014年5月22日至今，他也从来没跟我要过其他手续。如果他认为我还有其它手续，那为什么不跟我要，或者请求法院让我把手续给他。再者如果他说与我要过，我说没有或者不给他，这么多年他也没起诉我。事实就是他是完全知道我没有其它房屋手续，他始终是认可的。我没有欺诈行为。本案也不属于合同可变更可撤销的情况，原告的撤销权早已消灭。三、我不同意返还购房款和给付诉讼费。原告起诉时没有考虑到被告的权益，只要求购房款、诉讼费，房子归谁没说。原告使用这么多年的房屋，给房屋造成了一定程度的破损。原告使用房屋这么多年，还发生了租金费用，同时还有菜地、果园的收益等，都请求法院审定由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：《平房买卖协议书》、刘继生出具的收条一份、刘继生出具的收据一份、电费收据一份、照片两张、原告户口本复印件。被告未向本庭提交证据。根据庭审和认证，本院认定的事实如下：原告郭玉钢与被告刘继生均不是本溪市溪湖区东风街道办事处新兴村的村民。1999年5月，被告刘继生在本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟自建房屋一处并圈占了房屋周围的土地。该房屋及院落未取得土地使用权证、建房许可证、房屋所有权证等相关手续。2010年4月29日，原告与被告签订《出承租房屋协议书》。约定由原告郭玉钢承租刘继生自建的涉案房屋，年租金为5500元，租期2010年5月1日至2020年4月30日。原告租赁四年后，预购买案涉房屋。经过协商，双方于2014年5月22日签订《平房买卖协议书》。约定：甲方（被告）将本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟自建房屋（面积206平方米），院3300平方米（东起代家院墙，西至赵家院墙，南起河边院墙，北至后院墙），有电，动力电，库房（房屋两头及后院）103平方米，院大门至马路长16米，宽5米，出售给乙方（原告）。房屋、土地及设施双方协议价格为19万元。协议还约定在乙方房款交清后，甲方应将本合同下原房屋、土地的所有手续及证件交给乙方。协议签订后，原告郭玉钢按照约定于2014年5月22日交付购房款15万元、于2014年6月1日交付房款4万元。被告已将涉案房屋交付给原告，原告居住使用至今。现原告诉至本院，请求判令原告郭玉刚与被告刘继生签订的平房买卖协议无效；被告刘继生立即返还原告郭玉刚购房款19万元及赔偿原告损失；本案诉讼费用由被告承担。本院认为，被告在溪湖区东风乡新兴村大青沟自建的房屋既未取得农村房屋宅基地审批手续，也未取得城镇规划管理部门的建设许可证，系违法建筑，故原、被告双方因案涉房屋签订的买卖协议为无效合同。故对原告主**房买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告郭玉钢在购买房屋时,未尽到必要的审慎义务,购买没有合法审批手续的房屋；被告刘继生将未取得规划审批手续的房屋进行转让,双方均具有过错,应当各自承担相应的责任。关于原告郭玉钢主张由被告刘继生赔偿其经济损失，没有事实和法律依据,本院对其主张不予支持。关于原告主张被告返还购房款的主张，因合同无效,被告刘继生应将取得的购房款返还给购房人郭玉钢,但考虑原告郭玉钢购买后使用涉案房屋已长达六年之久,本案依据公平原则,酌定被告刘继生返还原告郭玉钢购房款70%,即133000元(190000元*70%)。综上，对原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告郭玉钢与被告刘继生签订的《平房买卖协议书》无效；二、被告刘继生于本判决生效之日起十日内返还原告郭玉钢购房款133000元；三、原告郭玉钢收到上述购房款后，于五日内将涉案房屋（刘继生自建）交付给被告刘继生；四、驳回原告郭玉钢其它诉讼请求。案件受理费4100元，由原告郭玉钢负担1230元，被告刘继生负担2870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  曹洪鑫人民陪审员  马 红人民陪审员  李 岩二〇二〇年五月二十日书 记 员  于 静附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。