山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1296号上诉人（原审原告）：周玉岐，男，1958年1月20日出生，汉族，住滨州市滨城区。被上诉人（原审被告）：荣成凤凰湖房地产销售有限公司，住所地荣成市斥山街道双山东路599号。法定代表人：郭健，总经理。委托诉讼代理人：尹文燕，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人周玉岐因与被上诉人荣成凤凰湖房地产销售有限公司（以下简称“凤凰湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院(2019)鲁1082民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉岐上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定“2017年6月17日，作为出卖人的周玉岐与作为买受人的赵腾飞签订《认购协议书》”,实际上周玉岐与赵腾飞于2018年5月15日才第一次见面，双方未签订任何协议；2.一审认定“经铁小林介绍，周玉岐同意接收该房屋……”，周玉岐系全款购房，不是“接收”涉案房屋，其与凤凰湖公司签订《认购协议书》《分期付款协议》，再未办理其他手续；3.一审认定“燃气接头费也是在签订《商品房买卖合同》时告知周玉岐，并经双方签字认可缴纳”，与事实不符。《商品房买卖合同》签订于2019年8月27日，凤凰湖公司合同部的工作人员只让周玉岐签字按手印，合同内容不让看，更未告知具体内容；4.一审认定“凤凰湖公司向周玉岐出具交款通知单一份，载明客户名为周玉岐，逾期违约金2000元。周玉岐在该通知单上签字确认，并支付凤凰湖公司”，与事实不符。该款项是周玉岐在被要挟的情况下交纳；5.一审认定“周玉岐自认其接收赵腾飞的房屋所享受的相关优惠价格及免收10年物业费等均按赵腾飞与凤凰湖公司先前签订的相关协议约定执行”，与事实不符；6.一审认定“周玉岐接收了涉案房产，并与凤凰湖公司签订了合法有效的分期付款协议的同时，同意就赵腾飞应付的违约金2000元由周玉岐支付凤凰湖公司”错误。周玉岐与赵腾飞无任何关系，不应替赵腾飞交违约金，且该款项是2019年8月27日交纳，赵腾飞违约之事发生于2018年5月15日，凤凰湖公司没收其2万元定金并收回房屋，即已处理完结。后，凤凰湖公司才与周玉岐签订协议，周玉岐支付31万房款，不存在“接收”的问题。二、一审适用法律错误。1.荣财字[2018]22号文件明确规定：“开发建设单位缴纳的水暖燃气配套费是城市基础设施配套费的一部分，应计入建设成本，不得向购房者另行收取……，本通知自2018年3月1日起施行，有效期至2020年12月31日，凡与本通知不一致的，按本通知规定执行。”一审应将该通知作为定案依据，而不应依据荣政发[2005]9号文件；2.一审认定“荣成市有关政府部门于原凤凰湖公司签订房屋买卖合同之后出具的有关文件”错误。[2018]22号文件于2018年2月28日印发，双方《认购协议书》于2018年5月15日签订，《商品房买卖合同》于2019年8月27日签订；3.一审认定“涉案房屋早于新的燃气接头费规定出台前即已经建设完毕，无法再次计入建设成本。原凤凰湖公司在补充协议中约定了燃气接头费由周玉岐承担，并不违反法律行政法规的禁止性规范，故双方之间有关燃气接头费收取的约定有效”是错误的。凤凰湖公司辩称，一审判决正确，请求维持。周玉岐向一审法院起诉请求：凤凰湖公司退还无理强收的违约金2000元。诉讼过程中，周玉岐增加诉讼请求为：1.凤凰湖公司退还燃气接头费2900元；2.凤凰湖公司支付周玉岐违约金2000元和燃气接头费2900元每日万分之五计算的利息。一审法院认定事实：2017年6月17日，作为出卖人的凤凰湖公司（一审误写为周玉岐，本院予以纠正）与作为买受人的赵腾飞签订《认购协议书》，约定：凤凰湖公司同意赵腾飞优先认购【凤凰湖】D3区615#1202室楼房一处，房款31万元；赵腾飞同意交付购房定金2万元，现交定金1000元，其余定金1.9万元于2017年6月20日前付清；赵腾飞须于2017年6月30日前付清全部房款31万元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》。同日，凤凰湖公司与赵腾飞签订《分期付款协议》，约定：赵腾飞于2017年6月17日与凤凰湖公司签订《认购协议书》，向凤凰湖公司购买位于山东石岛凤凰小区615栋1202室，房屋总价款为31万元；赵腾飞于2017年6月30日向凤凰湖公司支付房款6.2万元（含定金6.2万元）；赵腾飞向凤凰湖公司申请分期付款，分期付款总额为24.8万元，分期付款次数约定为10次，赵腾飞须于每年12月17日前、6月17日前分别支付2.48万元；赵腾飞分期付款需向凤凰湖公司支付利息，利息支付标准按银行同期5年贷款基准利率执行，计算方法按应付款余额累计计算，每半年计收1次利息；赵腾飞如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由赵腾飞承担；逾期在60日之内的，每逾期1日赵腾飞须向凤凰湖公司按应付款的万分之五支付滞纳金；赵腾飞逾期付款超过60日的，则视为赵腾飞单方解除协议，不再履行订立《商品房买卖合同》的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以赵腾飞已交付房款中占总房款20%的数额作为向凤凰湖公司所交付的定金，赵腾飞无权要求返还；赵腾飞逾期付款超过60日的，赵腾飞书面表示愿意继续履行合同的，经凤凰湖公司同意，合同继续履行，每逾期1日赵腾飞须向凤凰湖公司按应付款的万分之五支付滞纳金；在分期付款过程中，赵腾飞可提前付清全款，如自《认购协议书》订立之日起2年以内付清全部房款的，可以免交全部利息；本协议为《认购协议书》的组成部分，如《认购协议书》有关付款的约定于本协议不相符，则以本协议为准；证明人（铁小林）承诺对赵腾飞有充分了解，如果赵腾飞不能如期付款，证明人有义务协助凤凰湖公司督促赵腾飞支付房款；协议还约定了其他事项。协议签订后，赵腾飞并未按《分期付款协议》履行，并多次逾期。根据凤凰湖公司提供的付款计算表显示，赵腾飞尚有一半房款未付，欠付利息13670元，滞纳金4648元。后经铁小林介绍，周玉岐同意接收该房屋，经赵腾飞、凤凰湖公司同意，周玉岐与铁小林共同到凤凰湖公司为周玉岐办理房屋的更名手续。2018年5月15日，周玉岐与凤凰湖公司签订《认购协议书》，约定：凤凰湖公司同意周玉岐优先认购【凤凰湖】D3区615#1202室楼房，房款31万元；周玉岐同意交付购房定金2万元，现交定金1000元，其余定金1.9万元于2017年6月20日前付清；周玉岐须于2017年6月30日前付清全部房款31万元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》。落款时间为2017年6月17日。凤凰湖公司主张，因房价上涨，《认购协议书》载明时间为2017年6月17日，周玉岐才能按照2017年的房价购房，同时该日期也是经双方沟通达成一致、签字认可；燃气接头费是在签订《商品房买卖合同》时告知周玉岐，并经双方签字认可交纳。同时，凤凰湖公司提供的《认购协议书》附有《凤凰湖客户更名申请表》一份，载明原客户名称为赵腾飞，新客户名称为周玉岐，原因为收费更名，且有赵腾飞签字确认。结合双方陈述及相关证据，能够确认该《认购协议书》系2018年5月15日签订，内容与凤凰湖公司和赵腾飞之间签订的《认购协议书》内容一致。同日，双方签订《分期付款协议》，约定：周玉岐于2017年6月17日与凤凰湖公司签订《认购协议书》，向凤凰湖公司购买位于山东石岛凤凰小区615栋1202室，房屋总价款31万元；周玉岐于2017年6月30日向凤凰湖公司支付房款6.2万元（含定金6.2万元）；周玉岐向凤凰湖公司申请分期付款，分期付款总额为24.8万元，分期付款次数约定为10次，每3个月支付1次，即自2017年开始，周玉岐须于每年9月17日前、12月17日前、3月17日前、6月17日前分别支付1.24万元；周玉岐分期付款需向凤凰湖公司支付利息，利息支付标准按银行同期5年贷款基准利率执行，计算方法按应付款余额累计计算，每半年计收1次利息；周玉岐如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由周玉岐承担，逾期在60日之内的，每逾期1日周玉岐须按应付款的万分之五支付滞纳金；周玉岐逾期付款超过60日，则视为周玉岐单方解除协议，不再履行订立《商品房买卖合同》的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以周玉岐已交付房款中占总房款20%的数额作为向凤凰湖公司所交付的定金，周玉岐无权要求返还；周玉岐逾期付款超过60日的，周玉岐书面表示愿意继续履行合同的，经凤凰湖公司同意，合同继续履行，每逾期1日周玉岐须按应付款的万分之五支付滞纳金；在分期付款过程中，周玉岐可提前付清全款，如自《认购协议书》订立之日起2年以内付清全部房款的，可以免交全部利息；本协议为《认购协议书》的组成部分，如《认购协议书》有关付款的约定与本协议不相符，则以本协议为准；证明（铁小林）承诺对周玉岐有充分了解，如果周玉岐不能如期付款，证明人有义务协助凤凰湖公司督促周玉岐支付房款；该协议还约定了其他事项。当日，凤凰湖公司出具交款单位为赵腾飞的收据，载明没收涉案房屋定金2万元，周玉岐主张该定金系其代替赵腾飞支付，赵腾飞退回剩余购房款后以现金方式直接偿还周玉岐，赵腾飞亦将扣除定金的收据直接交付周玉岐；其只关心房价等重要信息，没注意分期付款等具体内容，只知道2年之内付清房款不收利息，其他内容没必要看。周玉岐于2018年5月15日至2019年8月27日，共支付凤凰湖公司购房款及购房定金合计31万元。2019年8月27日，凤凰湖公司向周玉岐出具交款通知单一份，载明客户名为周玉岐，房号为615#1202，买卖合同总金额为31万元，已交房款为291924元，逾期违约金为2000元。周玉岐在该通知单上签字确认，并支付凤凰湖公司，凤凰湖公司于当日向周玉岐出具收据，载明收D3区615#1202室逾期交款违约金2000元。周玉岐自认其接收赵腾飞的房屋按赵腾飞与凤凰湖公司先前签订的相关协议约定享受相关优惠价格及免收10年物业费等。2019年8月27日，周玉岐与凤凰湖公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就涉案房屋约定燃气初装开户费由周玉岐按政府规定的标准交纳。凤凰湖公司于2019年8月30日向周玉岐出具收款收据，载明收涉案房屋燃气接头费2900元。另查，2018年2月28日，荣成市财政局及荣成市城乡建设局出具荣财字[2018]22号关于收取城市基础设施配套费有关问题的补充通知，该通知载明“城市基础设施配套费是政府为筹集市政公用基础设施建设资金而设立的政府性基金，必须实行‘收支两条线’管理。开发建设单位缴纳的水、暖、燃气配套费是城市基础设施配套费的一部分，应计入建设成本，不得向购房者另行收取……，本通知自2018年3月1日起施行，有效期至2020年12月31日，凡与本通知不一致的，按本通知规定执行。”此前，荣成市人民政府曾出具《关于调整城市基础设施大配套费收费标准及有关问题的意见的通知》（荣政发[2005]9号），规定管道燃气设施安装费仍执行使用管道供气的每户2900元收取标准，且规定未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自减免城市基础设施配套费。一审法院认为，赵腾飞与凤凰湖公司之间的《认购协议书》及《分期付款协议》系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。但赵腾飞未按约定履行按期支付购房款的义务，凤凰湖公司按双方之间约定收取赵腾飞违约金2000元具有事实依据。后，周玉岐接收了涉案房产，在与凤凰湖公司签订合法有效《分期付款协议》的同时，同意就赵腾飞应付的违约金2000元由周玉岐支付凤凰湖公司，双方已经按约定履行完毕，现周玉岐要求凤凰湖公司予以返还，理由不当，于法无据，不予支持。且荣成市有关政府部门于双方签订房屋买卖合同之后出具的有关文件将燃气接头费列入建设成本，不应再向买受人收取，系政府主管部门为规范燃气接头费作出的行政管理行为，为管理性规范。在此之前，荣成市人民政府主管部门对燃气接头费的收取亦规定由周玉岐支付，相关行政管理措施是为了规范房产开发商对燃气接头费收取，涉案房屋早于新的燃气接头费规定出台前即已经建设完毕，无法再次计入建设成本。双方在《补充协议》中约定了燃气接头费由周玉岐承担，并不违反法律、行政法规的禁止性规范，故双方之间有关燃气接头费收取的约定有效。周玉岐要求凤凰湖公司退还其已经交纳的燃气接头费，理由不当，于法无据，不予支持。周玉岐要求对其主张的两项费用支付利息，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回周玉岐的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由周玉岐负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：凤凰湖公司收取周玉岐的2000元违约金及2900元燃气接头费是否合法有据。关于违约金的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋系赵腾飞签订《认购协议书》在先，后因其不能按约支付房款，欲与凤凰湖公司解除《认购协议书》，周玉岐遂取代赵腾飞与凤凰湖公司采用倒签的方式重新签订了《认购协议书》（两份合同的内容、注明的签订时间均相同），赵腾飞与凤凰湖公司之间的合同同时解除。同时，周玉岐亦认可其购买该房屋按照赵腾飞与凤凰湖公司之间协议的约定享受了相关优惠价格及免收10年物业费等，且凤凰湖公司于2019年8月27日向周玉岐出具的交款通知单亦明确载明逾期违约金2000元，周玉岐在该通知单上签字并予以支付。由此可以推定，周玉岐承继了赵腾飞所享有的合同权利和义务，即双方均同意因赵腾飞违约产生的损失由周玉岐承担。而周玉岐与赵腾飞的购房时间相距近一年，考虑该期间内房屋价格上涨的客观事实，凤凰湖公司收取的2000元违约金数额与周玉岐所享受的相关优惠相比较，亦不显失公平。现周玉岐要求退还该款项，理由不当，本院不予支持。关于燃气接头费的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。法律的制定主体为全国人大及常委会，行政法规的制定主体为国务院，而荣财字[2018]22号作为地方政府的一般规范性文件，不属于上述规定的导致合同无效的规范范畴。因此，周玉岐与凤凰湖公司签订的《补充协议》明确约定燃气接头费由周玉岐负担，符合意思自治原则，该约定合法有效，当事人应依约履行。因此，周玉岐要求凤凰湖公司退还该费用，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，周玉岐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周玉岐负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年五月二十九日法官助理宋杨书记员刘莎莎