江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0508民申2号再审申请人(案外人)：吴建明，男，1960年5月7日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。被申请人(原审原告)：中国工商银行股份有限公司苏州道前支行，住所地苏州市人民路1008号。法定代表人：胡长福，行长。委托诉讼代理人：宫翔，江苏立泰律师事务所律师。被申请人(原审被告)：徐建国，男，1969年8月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被申请人(原审被告)：吴文娥，女，1970年2月14日出生，汉族，住苏州市虎丘区。案外人吴建明因原审原告中国工商银行股份有限公司苏州道前支行与原审被告徐建国、吴秀娥民间借贷纠纷一案，不服本院（2013）姑苏商初字第0490号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴建明申请再审称：1.请求法院依照事实和证据对苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏商初字第0490号民事判决书第三项判决予以再审并撤销该项判决；2.请求确认个人贷款合同、担保条款、抵押权均无效，判决被申请人徐建国、吴秀娥协助将马涧花园四区18幢106室过户到申请人名下；3.判令被申请人中国工商银行股份有限公司苏州道前支行注销马涧花园四区18幢106室房屋上所设的抵押权登记；4.本案一切诉讼费用由三被申请人共同承担。事实和理由：2005年8月6日，申请人与案外人查建根签订了《买卖房屋协议》1份，约定查建根将其所有的马涧花园四区18幢106室动迁安置房（建筑面积为63.46平方米）出售给申请人，房屋总价款167000元，过户手续由吴建明和查建根共同负责，过户费用全部由申请人承担。双方在合同中对房款支付方式、违约责任等内容均进行了约定。合同签订后，申请人将购房款167000元己全额支付给了查建根，查建根亦将上述房屋交付申请人居住、使用至今。2009年7月17日，案外人查建根和被申请人徐建国、吴文娥签订《存量房买卖契约》（合同编号为：苏新契200907170108)，约定查建根将苏州市虎丘区白马涧花园四区18幢106室房屋以38万元的价格出售给徐建国和吴文娥，首付房款10万元，由贷款支付28万元。2009年8月18日，查建根将苏州市虎丘区白马涧花园四区18幢106室房屋过户给了徐建国和吴文娥，并办理了过户登记手续，徐建国和吴文娥在被申请人中国工商银行股份有限公司苏州道前支行处办理了28万元的按揭贷款。因查建根未配合申请人办理涉案房屋产权过户手续，申请人找到查建根，查建根于2013年5月3日向申请人出具承诺书（详见承诺书），因此申请人得知涉案房屋己被过户给了徐建国和吴文娥。2014年4月16日，申请人找到吴文娥，吴文娥向申请人出具情况说明。2014年7月，申请人起诉至虎丘区人民法院，请求撤销查建根与徐建国、吴文娥之间的房屋买卖合同。苏州市虎丘区人民法院经审理后判决查建根和徐建国、吴文娥于2009年7月17日签订的编号为苏新契200907170108的《存量房买卖契约》无效，该判决己生效。根据《物权法》第一百八十四条第四项以及根据《中华人民共和匡合同法》第五十二条第（五）项的规定，徐建国、吴文娥明知涉案房屋所有权、使用权不明或者有争议，仍将涉案房屋抵押给银行，该行为违反法律的强制性规定，因而《个人购房借款／担保合同》中的抵押担保条款无效。并导致抵押登记无效，银行不能对抵押物享有优先受偿权。银行的抵押权不符合善意取得，银行在签订抵押合同前，未按照银监会的商业规范对系争房屋实地调查，如其实地调查，不难发现申请人数年前合法占有系争房屋，徐建国、吴文娥始终未曾占有系争房屋。中国工商银行股份有限公司苏州道前支行提交意见称：1、被申请人获得优先受偿权是基于法律规定，通过法院实体审判获得。2、房产买卖合同是案外人查某与被申请人徐建国、吴秀娥之间的房屋买卖行为的证明，而个人住房抵押借款合同是银行与被申请人徐建国、吴秀娥之间的借款行为和房屋抵押行为。这两个是独立的法律关系，抵押合同从属于借款合同而非房屋买卖合同。因此，房屋买卖合同被判无效并不等于抵押合同无效，上述个人住房抵押借款合同有效是毋庸置疑的。3、根据善意取得成立的要件，本案中案外人查某在办理抵押登记时，未向银行透露事情，同时该房产经由房产交易中心审查通过并进行了权属过户和抵押权的登记，银行无理由怀疑房屋买卖存在瑕疵，且诉争房屋的转让价格符合当时市场价，抵押权设定和发放贷款符合规定，因此，抵押权为善意取得，银行的善意取得行为受到法律的保护。徐建国提交意见称，同意拍卖案涉房屋，多余款项用于本人治病。吴文娥未提交意见。本院审查查明：2005年8月6日，申请人吴建明与案外人查建根签订了《买卖房屋协议》1份，约定查建根将其所有的苏州市白马涧花园四区18幢106室动迁安置房出售给吴建明。合同签订后，吴建明向查建根全额支付购房款167000元，查建根则将房屋交付吴建明居住、使用至今，但双方未办理房屋过户手续。2009年7月17日，查建根与被申请人徐建国、吴文娥签订《存量房买卖契约》，约定查建根将苏州市白马涧花园四区18幢106室房屋以38万元的价格出售给徐建国和吴文娥。双方于2009年8月18日办理了过户手续。徐建国和吴文娥在中国工商银行股份有限公司苏州道前支行办理了28万元的按揭贷款，双方签订了《个人购房借款/担保合同》，徐建国和吴文娥以其所购的苏州市白马涧花园四区18幢106室房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年5月9日，中国工商银行股份有限公司苏州道前支行诉至本院，要求徐建国和吴文娥归还借款本息并对案涉房屋主张优先受偿权。本院于2013年8月28日作出（2013）姑苏商初字0490号民事判决书，支持了中国工商银行股份有限公司苏州道前支行的诉讼请求，判决主文中第三项中明确：“如被告徐建国和吴文娥未能履行上述付款义务，原告工行道前支行有权对被告徐建国和吴文娥名下位于苏州市白马涧花园四区18幢106室房屋经协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿”。上述判决生效后，中国工商银行股份有限公司苏州道前支行向本院申请强制执行，本院于2014年2月25日受理。执行过程中，本院于同年4月15日依法查封了上述涉案房屋及自行车库。同年4月18日，吴建明向本院提出案外人执行异议书，请求立即解除对标的物苏州市白马涧花园四区18幢106室房屋的执行措施等。本院于2014年6月9日作出（2014）姑苏执异字第0006号民事裁定书，裁定驳回异议人吴建明的异议。同年6月25日，吴建明向本院提起执行异议之诉，同年11月14日申请撤回起诉，本院依法作出（2014）姑苏民五初字第00464号民事裁定书，准许吴建明撤回起诉。2014年7月29日，吴建明诉至苏州市虎丘区人民法院，要求确认查建根与徐建国、吴文娥签订的《存量房买卖契约》无效，苏州市虎丘区人民法院2015年6月5日作出（2014）虎民初字第01588号民事判决书，判决确认：“被告査建根和徐建国、吴文娥于2009年7月17日签订的编号为苏新契200907170108的《存量房买卖契约》无效。”该判决已生效。另查明，吴建明在执行异议被裁定驳回后，还向本院提出第三人撤销之诉，本院于2016年9月19日作出（2016）苏0508民撤2号民事裁定书，裁定：对吴建明提起的第三人撤销之诉，本院不予受理。吴建明不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年11月16日作出（2016）苏05民终8534号民事裁定书：“一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民撤2号民事裁定；二、本案指令苏州市姑苏区人民法院立案受理”。本院审查后认为,本院于2014年6月9日对吴建明提出的执行异议裁定驳回后，吴建明不服认为原判决错误，应当依照审判监督程序办理，而不能再提起第三人撤销之诉，本院2017年4月17日作出（2016）苏0508民撤3号民事裁定书，裁定驳回原告吴建明的起诉。以上事实，由（2013）姑苏商初字0490号民事判决书、（2014）姑苏执异字第0006号民事裁定书、（2014）姑苏民五初字第00464号民事裁定书、（2014）虎民初字第01588号民事判决书、（2016）苏0508民撤2号民事裁定书、（2016）苏05民终8534号民事裁定书、（2016）苏0508民撤3号民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案申请再审人在原审案件的执行过程中，作为案外人对执行标的提出异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定处理。本院于2014年6月9日裁定驳回其异议后，其对裁定不服，认为原判决错误，依法应当依照审判监督程序办理。其提出案外人执行异议之诉后，又申请撤回起诉，并不妨碍其按审判监督程序主张权利。2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“民事诉讼法解释”）第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”2008年12月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》（以下简称“审监解释”）第五条规定：“案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。”民事诉讼法解释第四百二十三条与审监解释第五条对同一法律条文作出了不同的解释，结合民事诉讼法解释第五百五十二条“最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用”的规定，就案外人申请再审的程序性规定，应适用民事诉讼法解释第四百二十三条，而不再适用审监解释第五条的规定。因此，本案案外人在执行裁定驳回其异议后，未申请再审，其仍有权在民事诉讼法解释施行起的六个月内，即2015年8月4日之前，向作出原判决的人民法院申请再审。其最早向本院申请提交案外人再审申请书的时间为2015年12月14日，已经超过再审申请期限。综上，案外人申请再审已经超过法律规定的申请再审期限，故应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款，裁定如下：驳回吴建明的再审申请。审 判 长  黄伟忠审 判 员  毛萍萍人民陪审员  郁 明二〇二〇年五月二十二日书 记 员  石巧丽