湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复45号复议申请人（案外人）：伊琳，女，1979年3月28日出生，汉族。申请执行人：中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地：湖北省武汉市江岸区中山大道988号。负责人：赖军，行长。被执行人：徐冉，男，1991年12月29日出生，汉族。被执行人：徐捷，男，1967年2月8日出生，汉族。被执行人：付忻，女，1967年11月9日出生，汉族。复议申请人伊琳不服武汉市江岸区人民法院（以下简称江岸区法院）做出的（2019）鄂0102执异439号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江岸区法院查明：中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称工商银行江岸支行）与徐冉、徐捷、付忻金融借款合同纠纷一案，江岸区法院于2017年1月18日作出（2016）鄂0102民初5962号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、徐冉、徐捷、付忻共同向工商银行江岸支行偿还借款本金4151332.28元、截至2016年8月23日的利息及逾期罚息133,861.96元，合计4285194.24元；2016年8月24日起至实际清偿之日止的利息，以实际欠付本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算；上述款项于2017年1月26日之前付清；二、若徐冉、徐捷、付忻未能履行上述债务，工商银行江岸支行有权对徐冉所有的位于武汉市武昌区中央文化旅游区K9－1地块武汉中央文化旅游区一期KX－1地块S3栋1-2层XX室房屋（预购（售）合同编号：昌120236XXX；国有土地使用权证号：武国用（2011）186号；武房期昌字第2014005XXX）折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、本案诉讼费41082元减半收取20541元、保全费5000元、邮寄费60元，共计25601元由被告徐冉、徐捷、付忻负担；四、各方当事人一致同意本调解协议经双方签字捺印后即具有法律效力。调解生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人工商银行江岸支行向江岸区法院申请强制执行，江岸区法院于2017年2月16日立（2017）鄂0102执637号案件强制执行。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向江岸区法院申请拍卖涉案房屋，因本案申请执行人工商银行江岸支行系涉案房屋的抵押权人，首封法院湖北省鄂州市鄂城区人民法院将上述房屋的处置权交江岸区法院。2019年7月10日江岸区法院作出《通知》，根据实际使用人向江岸区法院提交的2017年5月2日和徐冉签订的租赁合同，认为租赁合同签订时间在涉案房屋查封之后，故江岸区法院对涉案房屋去租后进行拍卖。2019年7月31日江岸区法院将上述《通知》送达了伊琳，对此伊琳向江岸区法院提出异议。另查明，徐冉为购买涉案房屋，向工商银行江岸支行申请个人住房按揭贷款，双方于2014年9月21日签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定：工商银行江岸支行向徐冉发放个人商用房按揭贷款4790000元；期限30年，自2014年9月23日起至2024年9月23日止。徐冉以其购买的涉案房屋为上述借款提供房屋抵押担保，并已于2014年9月23日办理抵押物登记。再查明，伊琳向江岸区法院提供了一份《房屋租赁合同》，出租方为张宏生，承租方为伊琳，租期为20年，自2015年12月8日至2035年12月7日，签订时间为2015年12月8日。伊琳还向江岸区法院提供了一份《房屋租赁合同》，出租方为徐冉，承租方为伊琳，租期为20年，自2018年5月8日至2038年5月7日，签订时间为2017年5月2日。伊琳向江岸区法院提出异议，要求纠正江岸区法院在拍卖上述房屋时的去租行为，理由如下：徐冉名下位于武汉市武昌区中央文化旅游区KX-1地块S3栋/单元1-2层XX号房屋（以下简称涉案房屋）已被伊琳于2015年12月8日从张宏生处租得，用于仓储。后因业务需要将门面装修用于经营。由于装修投入较大，伊琳要求直接于房东签订房屋租赁合同，与徐冉在2017年5月8日重新签订租赁合同。基于上述事实与理由，法院在拍卖上述房屋时的去租行为严重侵害了伊琳的合法权益，请求纠正执行行为。申请执行人工商银行江岸支行称:涉案房屋系我行的抵押物，我行请求实现对抵押物的优先受偿权，请法院驳回伊琳的异议。理由如下：一、伊琳房屋租赁关系的真实性存疑。在我行与徐冉、徐捷、付忻诉讼和执行程序中，伊琳自始未向我行主张过任何相关权利，故我行对伊琳提出主张的真实性不予认可。二、即使伊琳为承租人，但是租赁设定于抵押之后，其租赁权并不适用“买卖不破租赁”的原则。根据物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产出租的，该租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中所涉抵押物的抵押权设立时间显然早于租赁关系产生的时间，因此，在我行实现优先受偿权时，伊琳的主张不符合法律规定。综上，请法院驳回伊琳的主张。被执行人徐冉称：伊琳所述的租赁情况是真实存在的。江岸区法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。上述法律规定房屋抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人亦负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，在抵押权设立后抵押财产被出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案房屋已于2014年9月23日办理抵押权登记，而伊琳提供的与徐冉签订的租赁合同形成于2017年5月，其自述的租赁关系在已经登记的抵押之后设立，租赁关系真实与否均不得对抗本案抵押权的实现，即使伊琳主张的租赁关系真实存在，法院也应涤除租赁后再拍卖，因此法院对涉案房屋去租拍卖的行为符合法律规定。综上所述，伊琳认为法院去租拍卖的行为侵害了其权利的主张，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条之规定，裁定：驳回伊琳的异议。伊琳不服，向本院申请复议称：涉案房屋已被伊琳于2015年12月8日从张宏生处租得用于仓储使用；承租期间双方没有发生过租赁合同纠纷，伊琳按合同约定支付房屋给张宏生。后因业务需要需将涉案房屋装修用于经营，由于装修投入较大，伊琳要求直接与房主签订租赁合同。2017年5月8日伊琳与房主徐冉签订租赁合同，后投入装修并正常经营使用至今，未曾想过涉案房屋有纠纷。因伊琳在涉案房屋投入装修设备且金额较大，为减少伊琳的经济损失，也不减少买受人或拍卖所得人的损失，恳请法院同意伊琳继续承租该房屋，并向房屋的买受人或拍卖所得人交付租金。请求：1、撤销江岸区法院（2019）鄂0102执异439号执行裁定书；2、同意伊琳继续承租该房屋，并向房屋的买受人或拍卖竞得人交付租金。本院对江岸区法院查明事实予以确认。本院认为，案外人在案件执行过程中对涉案房屋主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房屋租赁权相关争议。江岸区法院未针对伊琳提出的租赁关系作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系不可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102执异439号执行裁定；二、发回武汉市江岸区人民法院重新作出裁定。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年五月十九日法官助理刘小铭书记员谭晓