福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2503号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门喜盈门经营管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区同集南路218号。 法定代表人：陈可强，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：叶文汉，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭灿荣，男，1985年12月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原审第三人：郭淑玲，女，1965年5月22日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人厦门喜盈门经营管理有限公司（以下简称喜盈门公司）因与被上诉人郭灿荣、原审第三人郭淑玲租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喜盈门公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回郭灿荣一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏查明《租赁经营合同》第三条约定租金及管理费先付后用，由郭灿荣在签订合同时向喜盈门公司一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清，逾期视为郭灿荣违约，喜盈门公司有权单方终止合同，收回租赁经营场地，没收郭灿荣合同保证金。喜盈门公司商场内的承租人根据自身实际情况，有的按季度支付租金及管理费，有的向银行贷款支付一年的租金及管理费。《租赁经营合同》约定租金及管理费12月支付一次，但合同履行过程中，郭灿荣无法取得银行贷款，故其按季度支付第一季度的租金及管理费，应视为双方协商变更为租金及管理费按季度支付，且应在使用完毕前10天内一次性付清下一季度的租金及管理费。二、一审判决认定双方协商一致解除《租赁经营合同》、郭灿荣未拖欠租金及管理费错误。1.郭灿荣支付2015年8月28日至2015年11月27日第一季度租金及管理费后，应于2015年11月18日至2015年11月27日支付下一季度的租金及管理费，但郭灿荣并未履行该义务，且在喜盈门公司内部审批同意其退场前三天即2015年11月28日至2015年11月30日一直拖欠租金，构成违约。2.郭灿荣申请办理退场手续后，双方已实际终止《租赁经营合同》，但郭灿荣在办理退场手续前存在拖欠租金及管理费、向喜盈门公司申请提前退场及终止合同的违约行为。喜盈门公司一审提交的喜盈门展厅撤场申请表体现郭灿荣2015年11月30日申请退场至喜盈门公司2015年12月1日同意退场期间，郭灿荣十余万元的货物被喜盈门公司留置在商场内，双方协商过程中，郭灿荣一直处于拖欠租金及管理费的违约状态，故一审判决认定第一季度租期届满后双方协商解除《租赁经营合同》缺乏依据。三、喜盈门公司无需返还案涉保证金、押金。1.郭灿荣主张双方2015年11月29日协商一致解除《租赁经营合同》，其按喜盈门公司支付退场押金及围挡制作费，喜盈门公司承诺郭灿荣搬离租赁场地后一次性退还涉案保证金、押金，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，一审判决以在案证据不能证明双方就协商退场存在新的约定为由按照《租赁经营合同》的约定进行处理缺乏依据。2.《租赁经营合同》第四条约定合同保证金在合同履行期满终止之日起自动转为售后服务质量保证金，期限为一年。售后服务质量保证金是为了防止郭灿荣退场后出现其经营期间的消费者质量纠纷，便于喜盈门公司及时督促郭灿荣履行售后服务义务，故郭灿荣所称的其支付退场押金及围挡制作费后，喜盈门公司在其搬离后同意一次性提前退还所有款项缺乏依据。3.郭灿荣拖欠租金及管理费，在租赁期限内向喜盈门公司申请提前退场及终止合同，构成违约，喜盈门公司不可能同意退还所有押金及保证金，郭灿荣的主张不符合常理。4.事实是郭灿荣拖欠租金及管理费，在租赁期限内向喜盈门公司申请提前退场及终止合同，喜盈门公司要求其承担违约责任，包括没收所有押金、保证金及支付两个月的违约金。郭灿荣、郭淑玲因想取回喜盈门公司留置在商场内的货物、免于支付违约金，才根据《租赁经营合同》的约定及商场的规定支付退场押金及围挡制作费，且郭淑玲在商场内干扰正常管理，喜盈门公司为及时化解矛盾、保证商场正常运营，才同意郭灿荣退场时取回其货物、免交两个月的违约金。 郭灿荣辩称，一、一审判决认定双方系通过协商一致解除《租赁经营合同》、郭灿荣不存在违约行为正确。喜盈门公司自《租赁经营合同》履行起至其2019年9月提起反诉止，未就《租赁经营合同》第三条约定的违约事由主张权利，现提出该主张超过诉讼时效。喜盈门公司主张双方协商变更为郭灿荣按季度缴纳租金，按年度租赁，与喜盈门公司一审所述的一年一缴，一租一年存在矛盾。喜盈门公司主张郭灿荣因个人征信原因导致无法办理贷款，故双方改变以往交易习惯，不是事实。二、双方系协商一致解除《租赁经营合同》。1.喜盈门公司一审答辩状及《喜盈门展厅撤场申请审批表》体现郭灿荣于2015年11月下旬开始与喜盈门公司协商撤场一事，喜盈门公司内部程序复杂，通知郭灿荣必须提出正式书面申请，双方此时实际已就协商撤场达成一致意见，《喜盈门展厅撤场申请审批表》仅是喜盈门公司对这一合意的内部审批手续，《喜盈门展厅撤场申请审批表》亦明确郭灿荣已完成租金缴纳义务、同意退场，未提及郭灿荣违约或需补缴租金。根据喜盈门公司相关规定，展厅家具进出场必须由商场方开具“出入凭条”，该凭条交予保安后，相关家具方可进出商场。郭灿荣若存在违约行为、拒绝支付相关费用，不可能在撤场过程中未受阻挠。2.郭灿荣实际已于2015年11月27日前与喜盈门公司协商一致，因2015年11月28日、2015年11月29日系周六、周日，喜盈门公司管理部门部分人员未上班，无法完成撤场审批，且商场明确规定周末家具不得进出。2015年11月30日，商场才通知郭灿荣需书面提交申请并提供样式表格，给予郭灿荣三天时间撤场，延误了郭灿荣的退场进度。3.郭灿荣不存在违约行为，且该次协商是对整体合同的协商，是双方对此前所有合同履行内容的圆满解决和互相谅解。喜盈门公司亦未在诉讼时效期内主张违约责任。三、喜盈门公司应承担返还义务。1.《租赁经营合同》经双方协商解除，喜盈门公司依约应退还相关押金、保证金，与郭灿荣是否提出返还或喜盈门公司是否承诺退还无关。2.喜盈门公司主张郭淑玲在商场内干扰正常管理不是事实。3.喜盈门公司自认当时同意免除郭灿荣两个月违约金，但一审反诉请求郭灿荣赔偿违约金，前后矛盾。 郭淑玲述称，如果是商家向银行贷款一次性支付一年的租金和管理费，商家所承担的利息由喜盈门公司次年分期按月返还。本案是支付一个季度的租金，利息3414元已在第一个季度2015年8月28日至2015年11月27日扣除。郭灿荣没有继续承租，无需提前十天支付下一季度租金及管理费。2015年11月28日、2015年11月29日是周末，商场规定不允许货物进出，喜盈门公司2015年11月30日才拿撤场申请表让郭灿荣填写。郭淑玲没有去现场，没有干扰商场正常管理。 郭灿荣向一审法院起诉请求：1.判令喜盈门公司退还服务质量承诺保证金500元、水电及电话费押金1000元、先行赔付质量保证金10000元、合同保证金25365元及利息（利息以年利率6%为计算标准，从2015年12月1日起计算至喜盈门公司退还所有款项之日止）。 喜盈门公司向一审法院反诉请求：1.判令喜盈门公司没收郭灿荣合同保证金25365元；2.判令郭灿荣向喜盈门公司支付违约金50730元以及利息（利息以50730元为基数，按照年利率6%的标准从2015年12月1日起计算至郭灿荣付清所有违约金之日止）。 一审法院认定事实：2015年7月25日，喜盈门公司作为甲方，郭灿荣作为乙方，签订1份《租赁经营合同》。该合同第一条约定，甲方将位于福建省厦门市集美区.8平方米范围的经营场地租赁给乙方。第二条约定，租赁时间自2015年8月28日起至2016年8月27日止，为期12月。第三条约定，该经营场地租金为每月11219元，乙方租金支付方式为12月（喜盈门公司提交的合同原件上为12个月，郭灿荣提交的合同原件上“12”被涂改为“6”）支付一次，合同期租金共计134628元。该经营场地管理费每月14146元，乙方支付方式为12月（喜盈门公司提交的合同原件上为12个月，郭灿荣提交的合同原件上“12”被涂改为“6”）支付一次，合同期管理费共计169752元。在签订合同时乙方应向甲方支付合同保证金25365元、先行赔付质量保证金10000元。乙方在使用经营场地期间向甲方缴纳服务质量承诺押金500元。前述合同保证金、先行赔付质量保证金的使用范围为：（1）甲方处理乙方与消费者之间的纠纷的先行赔偿金；（2）乙方不执行甲方制定并向乙方公布的有关安全、治安、消防、商品质量、服务承诺、商场管理等方面的规章制度的赔偿金及违约金……（6）其他应当由乙方承担的各项费用。发生以上情形，甲方均有权从该保证金中直接扣除相应的款项，并通知乙方；乙方必须在收到甲方通知后6日内，向甲方补足该款项。乙方在使用甲方经营场地期间，向甲方缴付水电费、电话费押金共计1000元整。合同第四条约定，乙方全面履行合同，不承担违约责任和发生第三条第7款规定的保证金使用范围规定的情形，自本合同履行期满终止之日起，乙方向甲方所交纳的合同保证金（定金）及合同第四条第6款中追加的保证金自动转为售后服务质量保证金，该保证金期限为一年，从合同终止之日起一年内乙方如有售后服务等问题，需乙方支付费用，甲方有权在该保证金中相应扣除，乙方须在6天内将该费用支付给甲方，以补足该质量保证金；如无乙方需支付的费用，该保证金一年期满全额退还乙方，但不计息。在合同期内，乙方原支付的先行赔付质量保证金，合同履行期满之日起三十天后，如无乙方需支付的费用，该保证金全额退还乙方，但不计息。第四条第7款约定，其他如水电费、电话费押金等自本合同履行期满之日起九十天内，如乙方已结清水电费、电话费的，甲方将乙方所交纳的水电费、电话费等押金如数退还乙方，但不计息。合同第十一条约定，管理费经喜盈门公司同意减为每月13647元。 前述合同签订前，郭灿荣已于2013年9月起向喜盈门公司租赁案涉的5025展厅，并分别于2013年9月10日向喜盈门公司支付水电、电话费押金1000元、服务质量承诺押金500元、合同保证金20000元、先行赔付质量保证金10000元，于2013年10月18日以贷款的方式向喜盈门公司支付租金184392元，于2014年8月24日支付合同保证金差额1463元，于2014年9月30日以贷款的方式向喜盈门公司支付租金213904元。喜盈门公司就前述押金、保证金开具了交款单位为“郭灿荣（圣世年轮、圣地斯堡5025#）”的收款收据。 2015年8月31日，郭淑玲向喜盈门公司转账支付款项73520元。同日，喜盈门公司开具了两份交款单位为“郭灿荣（圣地斯堡5025）”的收款收据，其中一份收据载明预收租金为33657元，预收管理费为36449元，期限为“2015.08.28-2015.11.27”。另一份收据载明收合同保证金差额3414元。 2015年11月30日，郭灿荣向喜盈门公司提交1份《喜盈门展厅撤场申请审批表》，审批表中载明的合同租赁期限为2015年8月28日至2016年8月27日，场地归还时间为2015年12月3日，租金缴至2015年11月27日。喜盈门公司各部门在审批表中对上述逐项均予以确认，管理部意见为“电线需拆，按现场要求撤场，同意”，总经理于2015年12月1日签字。 2015年11月30日，郭灿荣向喜盈门公司支付围挡制作费1368元、撤场押金4000元。另外，郭灿荣还向喜盈门公司提交了1份《承诺书》，载明其于2015年11月30日撤场，并承诺撤场后一年内积极配合喜盈门公司做好顾客的售后服务等。 2018年10月9日喜盈门公司退还郭灿荣撤场押金4000元。 另查明，郭灿荣于2018年11月21日向一审法院提起诉讼，一审法院于当日预立案后进行诉前调解，预立案通知书载明的案号为（2018）闽0211诉前调3345号。 一审法院认为，本案系承租人与出租人就保证金、押金的退还发生争议而引起的租赁合同纠纷。喜盈门公司与郭灿荣签订的《租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然郭灿荣提交的合同原件上关于租金及管理费每12个月支付一次被涂改成每6个月支付一次，但该涂改未经双方共同确认，涂改不发生效力，仍应以涂改前的内容为准，因此该涂改并不影响合同整体效力。郭灿荣关于合同效力的抗辩，证据不足，一审法院不予采信。 关于案涉《租赁经营合同》系双方协商一致解除还是郭灿荣单方违约撤场的问题。根据喜盈门公司的陈述，郭灿荣于2015年11月提出要撤场时，喜盈门公司告知郭灿荣如若要终止合同，要正式提出撤场申请，并按照合同的约定以及商场的规定办理退场手续，包括归还场地、缴纳撤场押金以及围挡制作费并出具撤场售后服务承诺。在案证据可以证明，郭灿荣按照喜盈门公司的要求提交了撤场申请审批表，缴纳了围挡制作费及撤场押金，并出具了撤场承诺书，喜盈门公司按照内部流程审批同意了郭灿荣的撤场申请，并于一年后退还了郭灿荣缴交的撤场押金。因此，应认定郭灿荣与喜盈门公司协商一致解除了案涉的《租赁经营合同》。另外，郭灿荣已支付2015年8月28日至2015年11月27日期间的租金，该租期结束后双方即解除了《租赁经营合同》，故郭灿荣不存在拖欠租金和管理费的情形。因此，喜盈门公司关于郭灿荣未按约定支付租金、管理费及擅自停止经营并撤场构成违约的主张缺乏事实依据，其以郭灿荣违约为由主张郭灿荣支付违约金50730元以及利息的反诉请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 从在案证据可以看出，郭灿荣自2013年起开始承租案涉喜盈门商场的5025号展厅，郭灿荣于2013年9月缴交的合同保证金20488元、先行赔付质量保证金10000元、服务质量承诺押金500元、水电及电话费押金1000元一直沿用至2015年的租赁合同，并于2014年10月、2015年8月分别补交了合同保证金差额1463元、3414元。因此，前述合同保证金、先行赔付质量保证金、服务质量承诺押金、水电及电话费押金受案涉《租赁经营合同》约束。该《租赁经营合同》经双方当事人协商一致解除后，对于前述款项的处理，在案证据不能证明双方有进行新的约定，因此应按照《租赁经营合同》的约定处理。 根据《租赁经营合同》的约定，郭灿荣不承担违约责任及未发生合同约定的保证金使用范围规定的情形的，合同保证金自合同履行期满终止之日起自动转为售后服务质量保证金，期限为一年。如无郭灿荣需支付的费用，合同保证金转为售后服务质量保证金一年期满全额不计息退还郭灿荣，先行赔付质量保证金在合同履行期满之日起三十天后全额不计息退还郭灿荣，水电费、电话费等押金自合同履行期满之日起九十天内如数不计息退还郭灿荣。因双方系协商一致解除《租赁经营合同》，故应按合同履行期满的条件处理前述保证金、押金。郭灿荣于2015年12月3日归还案涉展厅，在案证据不能证明郭灿荣应承担违约责任或存在需要扣除保证金、押金的情形，故喜盈门公司应于2016年1月3日前退还先行赔付质量保证金10000元，于2016年3月3日前退还水电及电话费押金1000元、服务质量承诺押金500元，于2016年12月3日前退还合同保证金25365元。郭灿荣于2018年11月向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年11月21日预立案，故郭灿荣对前述各项保证金、押金的诉讼请求均未超过诉讼时效期间，喜盈门公司关于郭灿荣的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩不成立。综上，郭灿荣主张喜盈门公司退还合同保证金25365元、先行赔付质量保证金10000元、服务质量承诺押金500元、水电及电话费押金1000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。喜盈门公司主张没收合同保证金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 喜盈门公司未及时退还前述保证金、押金，还应赔偿由此给郭灿荣造成的利息损失。根据前述退还款项的期限及郭灿荣的主张，一审法院确定10000元先行赔付质量保证金的利息自2016年1月4日开始计算，1000元水电及电话费押金、500元服务质量承诺押金的利息自2016年3月4日开始计算，25365元合同保证金的利息自2016年12月4日开始计算，均按中国人民银行同期同类人民币1年期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，前述全部应退还款项的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币1年期贷款市场报价利率计算至款项实际退还之日止；前述利率超过年利率6%时，以6%为最高限。郭灿荣主张的利息超过按前述方式计算所得的部分，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、喜盈门公司应于判决生效之日起十日内退还郭灿荣服务质量承诺保证金500元、水电及电话费押金1000元、先行赔付质量保证金10000元、合同保证金25365元，共计36865元，并支付利息（其中，10000元先行赔付质量保证金的利息自2016年1月4日开始计算，1000元水电及电话费押金、500元服务质量承诺押金的利息自2016年3月4日开始计算，25365元合同保证金的利息自2016年12月4日开始计算，均按中国人民银行同期同类人民币1年期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，前述36865元押金、保证金的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币1年期贷款市场报价利率计算至押金、保证金实际退还之日止；前述利率超过年利率6%时，以年利率6%为最高限）；二、驳回郭灿荣的其他诉讼请求；三、驳回喜盈门的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1459元，由喜盈门公司负担；反诉案件受理费1702元，减半收取851元，由喜盈门公司负担。 对一审判决查明的事实，除各方当事人共同确认《承诺书》系郭淑玲而非郭灿荣提交、郭灿荣于2013年9月10日支付的合同保证金是20488元而非20000元外，其余事实均无异议。本院对各方当事人均无异议及共同确认的事实予以确认。 二审中，喜盈门公司提交其招商部《关于“厦门店5025#圣蒂斯堡撤场”的请示报告》，主张郭灿荣2015年11月30日申请提前撤场时，提出免予缴纳2个月违约金、不予返还涉案所有保证金、押金的申请，喜盈门公司基于及时化解纠纷的原因同意其退场。郭灿荣质证认为，该证据真实性、合法性、关联性不予确认，郭灿荣未见过该证据，未提出免予缴纳2个月违约金、不予返还涉案所有保证金及押金的申请。郭淑玲质证认为，与郭灿荣意见一样。 二审查明，喜盈门公司陈述郭灿荣2015年11月下旬提出撤场申请，具体时间不清楚，2015年12月3日返还租赁场地前，郭灿荣有进行经营。郭灿荣、郭淑玲陈述郭灿荣2015年11月27日提出撤场申请，此后至2015年12月3日返还租赁场地前，郭灿荣没有进行经营。 二审庭审中，各方当事人确认郭灿荣2013年9月10日至2015年8月31日支付的费用系涉案《租赁经营合同》项下的租金及管理费、合同保证金、先行赔付质量保证金、服务质量承诺押金、水电费及电话费押金。 本院认为，郭灿荣在涉案《租赁经营合同》签订前已租赁涉案场地并支付相关押金、保证金，二审表示愿意受涉案《租赁经营合同》的约束，喜盈门公司亦以“郭灿荣（圣世年轮、圣地斯堡5025#）”为交款单位开具租金、管理费、押金、保证金等的收款收据，喜盈门公司二审以涉案《租赁经营合同》实际履行人是郭淑玲为由主张郭灿荣主体不适格不能成立，本院不予采纳。 郭灿荣2015年11月27日提出撤场申请，2015年11月30日按照喜盈门公司要求提交《喜盈门展厅撤场申请审批表》，喜盈门公司2015年12月1日审批同意，郭灿荣亦支付围挡制作费及撤场押金，一审判决认定双方协商一致解除《租赁经营合同》并无不当。郭灿荣已支付2015年11月27日前的租金及管理费，合同解除后无义务再支付租金及管理费，且喜盈门公司无证据证明郭灿荣在2015年11月27日后还有实际经营，郭灿荣对此予以否认。故喜盈门公司以郭灿荣存在拖欠租金及管理费、申请提前退场及终止合同的违约行为为由主张其无需返还案涉保证金、押金不能成立，本院不予采纳。 双方当事人确认郭灿荣2013年9月10日至2015年8月31日支付的费用系涉案《租赁经营合同》项下的租金及管理费、合同保证金、先行赔付质量保证金、服务质量承诺押金、水电费及电话费押金，一审判决按照《租赁经营合同》的约定对合同保证金、先行赔付质量保证金、服务质量承诺押金、水电费及电话费押金的返还进行处理并无不当。喜盈门公司主张郭灿荣提出免予缴纳2个月违约金、不予返还涉案所有保证金、押金的申请，郭灿荣对此予以否认，仅凭喜盈门公司内部形成的《关于“厦门店5025#圣蒂斯堡撤场”的请示报告》不足以证明喜盈门公司该主张，故该主张本院不予采纳。 综上所述，喜盈门公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1459元，由厦门喜盈门经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月二十五日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。