浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1066号上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶海燕，女，汉族，1979年8月31日出生，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：孙烨，男，汉族，1976年7月10日出生，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：元绸鸽，女，汉族，1974年2月20日出生，住陕西省兴平市。被上诉人（原审原告）：郭玲，女，汉族，1985年7月11日出生，住江西省南昌市安义县。被上诉人（原审原告）：江训彪，男，汉族，1981年9月20日出生，住江西省九江市都昌县。被上诉人（原审原告）：胡凌云，男，汉族，1981年6月28日出生，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：赵洁瑜，女，汉族，1988年3月2日出生，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：李文磊，男，汉族，1983年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：方蕊，女，满族，1983年4月17日出生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：朱鹏程，男，汉族，1991年12月4日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：孙建华，女，汉族，1977年1月21日出生，汉族，住山东省蓬莱市。被上诉人（原审原告）：董骏华，男，汉族，1982年1月11日出生，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：张令元，女，汉族，1984年6月15日出生，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：曾云团，男，汉族，1980年8月29日出生，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：吴尚华，男，汉族，1980年8月14日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：王婷婷，女，汉族，1986年4月25日出生，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：钟东纯，女，汉族，1976年4月25日出生，住江西省萍乡市安源区。被上诉人（原审原告）：赵伟闯，男，汉族，1991年11月7日出生，住山东省单县。被上诉人（原审原告）：童兵样，男，汉族，1982年8月4日出生，住江西省鹰潭市余江县。被上诉人（原审原告）：胡应飞，男，汉族，1980年11月21日出生，住安徽省绩溪县。被上诉人（原审原告）：朱红燕，女，汉族，1982年9月18日出生，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：蓝希熙，女，汉族，1982年12月27日出生，住广东省阳山县。被上诉人（原审原告）：周双喜，男，1981年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：周英，女，1979年6月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：吴建伟，男，汉族，1979年1月25日出生，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：沈放，女，1979年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：范保华，男，汉族，1964年7月18日出生，住安徽省巢湖市庐江县。被上诉人（原审原告）：薛赛裔，男，汉族，1987年10月12日出生，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：陈文成，男，汉族，1989年7月23日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。被上诉人（原审原告）：侯慧，女，汉族，1988年5月10日出生，住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）：黄国英，女，汉族，1968年12月24日出生，住上海市浦东新区。上述31个被上诉人共同诉讼代表人：叶海燕，孙烨。上述31个被上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈、刘骁霄，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦，经理。上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人叶海燕、孙烨、元绸鸽、郭玲、江训彪、胡凌云、赵洁瑜、李文磊、方蕊、朱鹏程、孙建华、董骏华、张令元、曾云团、吴尚华、王婷婷、钟东纯、赵伟闯、童兵样、胡应飞、朱红燕、蓝希熙、周双喜、周英、吴建伟、沈放、范保华、薛赛裔、陈文成、侯慧、黄国英（以下简称叶海燕等31人）、被上诉人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新华洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶海燕等31人要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，亿诚公司按照叶海燕等31人各已付房款2%的标准支付租金。事实与理由：一、一审认定新华洲公司承担连带责任错误。（一）商铺委托经营管理合同签订主体为叶海燕等31人与亿诚公司，实际管理人为亿诚公司。新华洲公司未参与委托经营管理合同的签订，也未参与管理。并且，新华洲公司从未与亿诚公司签订过管理运营商铺之类的合同。新华洲公司在栾英与亿诚公司签订的委托管理合同条款当中加盖新华洲公司销售部章系三方就栾英办理按揭贷款方式进行的确认，并在按揭贷款字样上盖章，盖的也是销售部而非公司公章，并未加入委托管理合同，成为合同主体。（二）新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，叶海燕等31人提供的证据不能证明两者存在财务人员及业务混同的情形。新华洲公司仅是帮助刘宝伟向社保部门代扣代缴社保费用，实际的承担人仍旧是刘宝伟本人。周敏系新华洲公司兼职财务人员，一人兼职数家企业的会计情形多有存在。亿诚公司设立之初，曾单方委托周敏办理社保信息及税务信息，但并没有聘请周敏处理公司的会计事务，亿诚公司的会计并非周敏，亿诚公司未向社保部门进行变更，故社保登记明细中记载的缴费单位专管员仍旧是周敏，办税人电话也是留的周敏的号码。基于叶海燕等31人与亿诚公司之间的委托经营管理关系，商铺业主委托亿诚公司办理商铺的交付手续及产权证，向亿诚公司支付了相应的待刻章费、代办三证税费及专项维修基金。亿诚公司将业主支付的专项维修基金支付给新华洲公司，新华洲公司出具相应的专项维修基金收据，符合常理。新华洲公司与亿诚公司财务独立运行，不存在业务混同。一审法院突破合同相对性认定新华洲公司承担连带责任错误。二、一审认定亿诚公司承担的租金金额过高，不符合当前萧条的市场环境，应当调低，酌情按照已付购房款2%的标准计算。近年来，受网络销售冲击、劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高影响，实体店纷纷关闭，此是亿诚公司在签订委托管理合同时无法预见的，属于非不可抗力，不属于商业风险的重大变化，如果不降低租金标准，继续按照原委托管理合同履行，对亿诚公司明显不公平，不能够实现合同目的。鉴于此，亿诚公司已与部分业主达成降租协议，按照已付款2%标准计算租金，若租金过高，可能导致亿诚公司无力运营案涉商铺，最终损害众多业主利益。叶海燕等31人辩称，广告宣传单明确载明租金收益率，对小业主签订商铺买卖合同及经营管理合同有重大影响，应当视为商铺买卖合同内容，新华洲公司应当承担连带责任。国贸中心计价表中明确载明购房款抵扣房租，新华洲公司实际参与到管理中。如果新华洲公司只是对按揭贷款进行确认应该是在商铺的买卖合同中进行确认或者是重新签订补充协议，但新华洲公司在委托管理合同中加盖公章，结合前期广告的宣传和购房，新华洲公司出具的国贸中心计较表和业主在购买商铺时由新华洲公司销售人员安排签订购房合同和委托经营管理合同等情况，业主完全有理由相信新华洲公司对商铺租金承担连带支付责任。国贸中心记账表由新华洲公司出具，可以证明新华洲公司和亿诚公司存在财务上混同。新华洲公司要求降低租金标准没有依据，且在一审中没有提出，应该按照租赁合同支付。亿诚公司二审中未发表答辩意见。叶海燕等31人向一审法院起诉请求：1.亿诚公司支付叶海燕、孙烨租金11464.50元；亿诚公司支付元绸鸽租金13672.50元；亿诚公司支付郭玲租金12901元；亿诚公司支付江训彪租金51838.19元；亿诚公司支付胡凌云租金39278元；亿诚公司支付赵洁瑜租金29035元；亿诚公司支付李文磊、方蕊租金18314元；亿诚公司支付朱鹏程租金9442元；亿诚公司支付孙建华租金6186元；亿诚公司支付董骏华、张令元租金27165元；亿诚公司支付曾云团租金72268元；亿诚公司支付吴尚华租金53142.50元；亿诚公司支付王婷婷租金50668.50元；亿诚公司支付钟东纯租金74128元；亿诚公司支付赵伟闯租金48464.58元；亿诚公司支付童兵样租金36948.50元；亿诚公司支付胡应飞租金40695元；亿诚公司支付朱红燕租金51910.50元；亿诚公司支付蓝希熙租金31103元；亿诚公司支付周双喜、周英租金15872元；亿诚公司支付吴建伟、沈放租金17886.50元；亿诚公司支付范保华租金73254.50元；亿诚公司支付薛赛裔租金91569元；亿诚公司支付陈文成、侯慧租金43540元；亿诚公司支付黄国英租金43488元；2.亿诚公司支付违约金（以各自未付租金为基数，按万分之一每日，自2019年7月29日起计算至实际履行之日）；3.新华洲公司对上述款项承担连带责任；4.本案诉讼费由新华洲公司与亿诚公司承担。一审法院认定事实：叶海燕等31人均向新华洲公司购买了位于嘉兴市的商铺。后叶海燕等31人与亿诚公司签订《商铺委托经营管理合同》，均约定叶海燕等31人将上述商铺委托亿诚公司经营管理，委托经营管理期限为10年，自2016年1月29日起计算至2026年1月28日（无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准）。如因叶海燕等31人原因未完全取得房屋的合法权益，收益顺延；委托期限内，叶海燕等31人按照约定向亿诚公司收取商铺的收益，2016年1月29日至2018年1月28日期间为共同培育期；2018年1月29日至2020年1月28日为固定收益期，此二年每年租金收益分别如下：叶海燕、孙烨2166室为22929元；元绸鸽4251室为19248元（根据亿诚公司自认的租金推算而来）；郭玲4195室为25802元；江训彪1057室为32965元；胡凌云4318室为21996元；赵洁瑜2040室为18477元；李文磊、方蕊1056室为36628元；朱鹏程4095室为18884元；孙建华2023室为12372元；董骏华、张令元3191室为18110元；曾云团3155室、3156室分别为20919元、25070元；吴尚华4144室、4155室分别为13837元、16930元；王婷婷1234室为33779元；钟东纯3269室、3270室分别为18675元、22837元；赵伟闯1072室为28488元；童兵样4319室为20691元；胡应飞3147室为22790元；朱红燕1177室为34607元；蓝希熙1050室为17418元；周双喜、周英1125室为31744元；吴建伟、沈放1105室为35733元；范保华1090室为41023元；薛赛裔3248室、3249室、3250室分别为23116元、18965元、18965元；陈文成、侯慧2053室、2054室分别为20748元、22792元；黄国英4111室、4112室分别为13837元、13837元。商铺年委托经营管理收益由亿诚公司分二期各半支付，每六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益。亿诚公司逾期向叶海燕等31人支付商铺收益的，叶海燕等31人有权要求履行，在收到叶海燕等31人催告函7个工作日内未支付的，应按当期应支付收益万分之一每日的标准支付逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。后亿诚公司未按约支付委托经营管理收益。亿诚公司支付叶海燕、孙烨、郭玲、李文磊、方蕊、朱鹏程、孙建华、周双喜、周英、吴建伟、沈放委托经营管理收益至2018年1月28日，且上述叶海燕等31人此前均已起诉至法院，经判决亿诚公司支付叶海燕等31人委托经营管理收益至2019年1月28日；亿诚公司支付陈文成、侯慧委托经营管理收益至2018年1月28日，且陈文成、侯慧此前已起诉至法院，经判决亿诚公司支付委托经营管理收益至2018年7月28日；亿诚公司支付元绸鸽、江训彪、赵洁瑜、董骏华、张令元、曾云团、吴尚华、王婷婷、钟东纯、赵伟闯、童兵样、胡应飞、朱红燕、蓝希熙、范保华、薛赛裔、黄国英委托经营管理收益至2018年1月28日；亿诚公司尚未支付胡凌云委托经营管理收益，但胡凌云于2016年10月24日支付全部房款。2019年7月26日，叶海燕等31人向亿诚公司发送催告函，要求亿诚公司支付拖欠的租金收益，亿诚公司于2019年7月29日签收该催告函。另查明，在嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明以下事实并认定亿诚公司与新华洲公司对外有足以让业主产生两家公司系合作关系的合理信赖的表征：1.亿诚公司和新华洲公司在案涉项目的同一广告页面中出现，可以视为两家公司共同对外发布广告。2.亿诚公司在与案涉人签订委托经营合同时在合同中明确表示“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”。3.在案外人栾英（也系案涉商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，新华洲公司未对此作合理解释。4.亿诚公司与新华洲公司共同发布的广告中载明的委托经营收益与亿诚公司和案涉人签订的委托经营管理合同中约定的委托经营收益基本一致。一审法院认为，本案的争议焦点为新华洲公司是否承担连带付款责任，叶海燕等31人为证明自己主张提供的以下证据（以下事实认定部分涉及的证据），新华洲公司均不认可，对关联性及证明目的持有异议；亿诚公司对证据也不认可；一审法院认为，该些证据均真实、有效，与本案相关联，予以认定，具体认定意见下面做出说明。一、叶海燕等31人提供的2014年7月30日亿诚公司的《公司登记（备案）申请书》中载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）为亿诚公司的股东，2017年7月4日的两份亿诚公司《股东会决议》中载明“刘宝伟将其所持有的公司60%股权转让给杨澄源……同时免去刘宝伟公司监事职务”；叶海燕等31人提供的《浙江省职工基本养老保险历年参保证明》中又载明刘宝伟（公民身份号码：3713231983××××××××）2014年3月至2017年5月的社保缴费单位为新华洲公司；叶海燕等31人提供的从国家税务总局嘉兴市秀洲区税务局调取的登记明细中载明亿诚公司于2017年3月2日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”均为“180××××8009”，新华洲公司于2017年11月24日变更前的“办税人移动电话”、“财务负责人固定电话”亦均为“180××××8009”；叶海燕等31人提供的从嘉兴市社会保障事务中心调取的社保登记明细中载明亿诚公司、新华洲公司的缴费单位专管员均为“周敏”；亿诚公司、新华洲公司人员上存在交叉、重叠，存在人员混同的情形。二、叶海燕等31人提供的一组案外人的《国贸中心交房费用清单》列明新华洲公司收取和代收费用中有“三证代办费”、“物业专项维修资金”，但收取“物业专项维修资金”的《收据》中加盖的是新华洲公司的发票专用章，收取“三证代办费”的《收据》中加盖的却是亿诚公司的发票专用章，亿诚公司、新华洲公司在案涉商铺销售过程中共同对外收取费用，存在业务混同的情形。三、在案外人栾英（系案涉商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，而新华洲公司未对此作出合理解释。叶海燕等31人提供的计价表、新华洲公司出具的情况说明系复印件，真实性无法确认，对方当事人亦对此有异议，故无法认定。综合亿诚公司、新华洲公司的人员构成、营业场所、通讯方式及嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终1461号案件中查明认定的事实，可以说明亿诚公司、新华洲公司存在一定的关联关系，叶海燕等31人有理由相信新华洲公司和亿诚公司在案涉商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当与亿诚公司承担连带支付委托经营管理收益及相应违约金的责任。《委托经营管理合同》系当事人意思自治表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。叶海燕等31人未就取得商铺合法权益的时间进行举证，故按亿诚公司提供的放贷时间确定委托收益起算时间。故亿诚公司应支付叶海燕、孙烨、郭玲、李文磊、方蕊、朱鹏程、孙建华、周双喜、周英、吴建伟、沈放2019年1月29日至2019年7月28日的租金收益分别为11464.50元、12901元、18314元、9442元、6186元、15872元、17886.50元；支付陈文成、侯慧2018年7月29日至2019年7月28日的租金收益43540元；支付元绸鸽、江训彪、赵洁瑜、董骏华、张令元、曾云团、吴尚华、王婷婷、钟东纯、赵伟闯、童兵样、胡应飞、朱红燕、蓝希熙、范保华、薛赛裔、黄国英2018年1月29日至2019年7月28日的租金收益分别为28872元、49447.50元、27715.50元、27165元、68983.50元、46150.50元、50668.50元、62268元、42732元、31036.50元、34185元、51910.50元、26127元、61534.50元、91569元、41511元；支付胡凌云2016年10月25日至2019年7月28日的租金收益36953.78元。对叶海燕等31人主张要求亿诚公司支付违约金的诉讼请求，双方签订的合同中有约定，故该违约金应以各自未付租金为基数，按万分之一每日，自亿诚公司签收催告函之日起七个工作日后之日即2019年8月7日起计算至实际履行之日止。新华洲公司和亿诚公司在涉案商铺的销售及委托经营中系合作关系，因此，新华洲公司应当对上述款项承担连带责任。亿诚公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内共同支付叶海燕、孙烨2019年1月29日至2019年7月28日的租金11464.50元及违约金（以11464.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付郭玲2019年1月29日至2019年7月28日的租金12901元及违约金（以12901元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；三、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付李文磊、方蕊2019年1月29日至2019年7月28日的租金18314元及违约金（以18314元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；四、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付朱鹏程2019年1月29日至2019年7月28日的租金9442元及违约金（以9442元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；五、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付孙建华2019年1月29日至2019年7月28日的租金6186元及违约金（以6186元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；六、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付周双喜、周英2019年1月29日至2019年7月28日的租金15872元及违约金（以15872元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；七、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付吴建伟、沈放2019年1月29日至2019年7月28日的租金17886.50元及违约金（以17886.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；八、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付陈文成、侯慧2018年7月29日至2019年7月28日的租金43540元及违约金（以43540元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；九、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付元绸鸽2018年1月29日至2019年7月28日的租金28872元及违约金（以28872元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付江训彪2018年1月29日至2019年7月28日的租金49447.50元及违约金（以49447.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十一、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付赵洁瑜2018年1月29日至2019年7月28日的租金27715.50元及违约金（以27715.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十二、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付董骏华、张令元2018年1月29日至2019年7月28日的租金27165元及违约金（以27165元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十三、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付曾云团2018年1月29日至2019年7月28日的租金68983.50元及违约金（以68983.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十四、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付吴尚华2018年1月29日至2019年7月28日的租金46150.50元及违约金（以46150.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十五、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付王婷婷2018年1月29日至2019年7月28日的租金50668.50元及违约金（以50668.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十六、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付钟东纯2018年1月29日至2019年7月28日的租金62268元及违约金（以62268元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十七、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付赵伟闯2018年1月29日至2019年7月28日的租金42732元及违约金（以42732元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十八、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付童兵样2018年1月29日至2019年7月28日的租金31036.50元及违约金（以31036.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；十九、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付胡应飞2018年1月29日至2019年7月28日的租金34185元及违约金（以34185元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付朱红燕2018年1月29日至2019年7月28日的租金51910.50元及违约金（以51910.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十一、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付蓝希熙2018年1月29日至2019年7月28日的租金26127元及违约金（以26127元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十二、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付范保华2018年1月29日至2019年7月28日的租金61534.50元及违约金（以61534.50元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十三、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付薛赛裔2018年1月29日至2019年7月28日的租金91569元及违约金（以91569元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十四、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付黄国英2018年1月29日至2019年7月28日的租金41511元及违约金（以41511元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十五、亿诚公司与新华洲公司于判决生效之日起十日内连带支付胡凌云2016年10月25日至2019年7月28日的租金36953.78元及违约金（以36953.78元为基数，按万分之一每日，自2019年8月7日起计算至实际履行之日止）；二十六、驳回叶海燕、孙烨、元绸鸽、郭玲、江训彪、胡凌云、赵洁瑜、李文磊、方蕊、朱鹏程、孙建华、董骏华、张令元、曾云团、吴尚华、王婷婷、钟东纯、赵伟闯、童兵样、胡应飞、朱红燕、蓝希熙、周双喜、周英、吴建伟、沈放、范保华、薛赛裔、陈文成、侯慧、黄国英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6739元，由亿诚公司、新华洲公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、新华洲公司就亿诚公司支付委托经营管理收益及违约金的义务应否承担连带责任；二、委托经营管理收益如何计算。关于争议焦点一。经审查，新华洲公司与亿诚公司虽然分别与业主签订买卖合同、委托经营合同，但两家公司的对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，主要表现在：1.新华洲公司与亿诚公司对外共同发布广告宣传案涉商铺市场优势及委托经营收益标准。2.相关委托经营合同有“业主已与开发商新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同，业主保证按商品房买卖合同的约定履行义务”或“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”等约定，表明两份合同具有一定的整体性和关联性，并能反映双方有意共同促成交易的事实。3.新华洲公司与亿诚公司在同一场所与业主签订买卖合同和委托管理合同，虽分别出具了收取代刻章费、代办三证税费和物业专项维修资金的收据，但上述三笔费用系用同一个pos机一次性刷卡收取。上述事实足以认定新华洲公司与亿诚公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，而本案并无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主明确予以了披露说明。因此，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。争议焦点二，《委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会及他人合法权益，应认定为合法有效。合同有关租金约定具体明确，亿诚公司应按照合同约定履行支付租金的义务。新华洲公司关于市场环境欠佳、经营成本增加等陈述，即便属实，此亦是可预见的商业风险，不属于不可抗力范畴，新华洲公司或亿诚公司现与叶海燕等31人未达成降租协议，叶海燕等31人亦不同意降租，故新华洲公司要求调低租金标准无合法依据，不予支持。综上所述，新华洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13478元，由上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月二十七日法官助理周倩书记员陈丽琼