四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3384号 上诉人（原审被告）：成都雄川实业集团有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾，董事长。 委托诉讼代理人：张兰，女，公司员工。 委托诉讼代理人：朱婷秀，女，公司员工。 被上诉人（原审原告）：朱心怀，男，1969年12月26日出生，汉族，住四川省荣县。 上诉人成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川公司）因与被上诉人朱心怀商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。雄川公司的委托诉讼代理人张兰，朱心怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雄川公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5077号民事判决第一、二、三项；2.将本案发回重审或改判；3.本案一、二审诉讼费由朱心怀承担。事实及理由：一、应合同是否应解除一审认定事实错误。1.虽然雄川公司逾期交房，但合同约定只是暂定交房时间，交房时间应由雄川公司通知为准，雄川公司是以通知行为推迟了实际交房时间，不构成逾期交房违约；2.雄川公司逾期交房是响应政府号召落实暂停中心城区工程建设项目所致，属不可抗力，即使逾期交房雄川公司也不应承担违约责任；3.雄川公司逾期交房不能导致合同目的不能实现，逾期交房并非不能交房。二、一审判决雄川公司赔偿损失错误。1.因政府行为不可抗力导致工程逾期，雄川公司可以免责；2.双方补充协议约定逾期240日交房出卖人一次性支付已付购房款总额千分之一的违约金，逾期超过240日出卖人一次性支付已付购房款千分之五的违约金，合同判令解除的情况下出卖人一次性支付已付购房款千分之三的违约金，而合同法规定不履行合同义务赔偿损失应相当于违约造成的损失，不得超过订立合同时预见或应当预见的损失。朱心怀并未举证证明其实际损失及具体金额，一审判决按每天200元标准赔偿损失无事实依据。 朱心怀答辩认为：一、原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判；二、雄川公司认为原审法院损失赔偿认定事实不清，存在错误适用法律情形而请求撤销判决的说辞，朱心怀强调，该判决环比当时周边楼市可见收益损失符合赔偿标准，也接近朱心怀最低实际损失，合情合法；三、朱心怀在原审时以消费欺诈的法律关系诉求雄川公司三倍赔付溢价款虽然有些牵强，但原审不应驳回，现请求依法改判增加；四、请依法驳回雄川公司的其他上诉请求。 朱心怀一审诉讼请求：1.解除朱心怀、雄川公司双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）；2.判令雄川公司退还房屋价款847500元；3.判令雄川公司赔付朱心怀的损失（自2018年9月30日起计算至实际付清之日止，按200元每天计算），三倍赔付雄川公司骗取的预付款121249元，即赔付363747元，雄川公司赔偿朱心怀交通费1500元、误工费1500元；4.诉讼费、财产保全费由雄川公司负担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，朱心怀作为买受人，与出卖人雄川公司签订商品房买卖合同及补充协议，合同载明：由朱心怀购买雄川公司开发建设的雄川中心3幢21层05号房屋，总价款为847500元，该商品房的规划用途为办公，预测建筑面积共56.5平方米，其中套内建筑面积41.25平方米，分摊的共有建筑面积15.25平方米。该商品房交付条件：该商品房交付给买受人时商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书；出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.见补充协议。补充协议第六条关于合同第六章第十九条的补充约定6.1出卖人逾期交房的，若迟延期限在240日以内的，出卖人应一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之一的违约金。若迟延超过240日的，出卖人应一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之五的违约金。基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的整改，以及对双方共同确认的房屋质量问题的修复期间，不视为逾期交付房屋的期间。逾期交房，仅指出卖人未能取得合同第十五条交付条件中列明的交付文件。买受人若与出卖人因逾期交房导致的合同解除事宜发生争议，在双方合同被协商解除或人民法院判令解除的情况下，出卖人应一次性向买受人支付其已付房款总额千分之三的违约金。 合同签订后，朱心怀向雄川公司支付合同价款847500元。另外，朱心怀还向商户名为成都市雄川金融房产中心转账支付了121249元，案外人四川福缘运通企业管理有限公司向朱心怀出具收据，载明收到朱心怀和案外人罗淑英购买雄川金融中心3栋2105号房房款121249元。雄川公司未进行该房屋的面积实测。庭审中，雄川公司未提供证据证明案涉房屋取得建设工程竣工验收合格证明。 一审法院认为，朱心怀与雄川公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。朱心怀已按照合同约定向雄川公司付清了房款，向朱心怀交付符合约定条件的房屋是雄川公司的主要合同义务。商品房买卖合同约定了交房期限和交房条件，其中交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明和取得房屋面积实测报告，但雄川公司自认未进行面积实测，且其未提交充分证据证明案涉房屋已取得竣工验收报告，故应认定案涉房屋至今未达到交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，雄川公司逾期交房的违约行为已致使朱心怀不能实现合同目的，朱心怀可依法解除合同，故对朱心怀解除合同的诉讼主张予以采纳。因合同解除，朱心怀有权要求雄川公司退还已付的房屋价款847500元和赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。朱心怀认为补充协议中对关于解除合同后支付违约金的约定过低进而主张赔偿损失，不违反该条规定。综合考量本案雄川公司的过错程度、朱心怀的预期利益、合同标的物的性质等因素，一审法院认为朱心怀主张的计算损失的方法得出的损失数额涵盖于弥补可得利益损失的合理范围之内，朱心怀关于要求雄川公司赔偿损失的主张应予以采纳；因朱心怀未提供充分证据证明其主张的交通费、误工费已实际产生及产生的具体数额，故对朱心怀要求雄川公司支付交通费和误工费的诉讼主张不予采纳。对于朱心怀主张雄川公司实施了欺诈行为故而要求其应按三倍倍率赔偿装修预付款121249元的主张，因案涉买卖合同约定的交付房屋为清水房，该款项收取人亦并非雄川公司，故朱心怀要求雄川公司基于此予以赔偿缺乏充分的事实依据，一审法院对朱心怀的该项主张不予采纳。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除朱心怀与成都雄川实业集团有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、成都雄川实业集团有限公司于判决生效之日起十日内向朱心怀返还购房款847500元；三、成都雄川实业集团有限公司于判决生效之日起十日内向朱心怀赔偿损失，损失计算标准为：按每日200元的标准自2018年9月30日起计算至实际付清之日止；四、驳回朱心怀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8089元，诉讼保全费5000元，共计13089元，由朱心怀负担3797元，由成都雄川实业集团有限公司负担9292元。 二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，一审审理中朱心怀提供的《房屋续租合同》显示，朱心怀于2018年11月1日租用了张某位于成都市天府大道中段1388号套内面积49.37平方米的商业房屋，月租金6000元。 本院认为，案涉合同合法有效，本案二审争议的焦点是：1.朱心怀是否享有合同解除权；2.一审法院确定由雄川公司承担的损失是否合理合法。 关于朱心怀是否享有合同解除权的问题。本院认为，虽然案涉合同中没有约定当事人享有合同解除的情形，但当事人可以依据法律规定主张解除合同。双方合同约定雄川公司应于2018年9月30日前向朱心怀交付该商品房，但时至朱心怀2019年6月11日一审提起诉讼时，合同约定的商品房仍未达到合同约定的交付条件，且雄川公司亦未通知可以实际交付商品房的时间，在此情况下朱心怀主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，一审法院判决解除双方商品房买卖合同正确。 对于一审法院确定由雄川公司承担的损失是否合理合法的问题。本院认为，虽然双方在合同约定了逾期交房的违约责任，但在一审审理中朱心怀提出了违约金过低并主张予以调高，一审法院根据朱心怀提供的现租用房屋租金并综合考量当事人的预期利益、合同标的物的性质等因素，在不另行支付购房款利息的情况下，确定由雄川公司按每日200元的标准赔偿损失并无不当。 综上，雄川公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费16178元，由成都雄川实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年五月十二日 书记员 杨珍梅