江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初5772号原告：朱路路，男，汉族，1972年3月16日出生，住句容市。原告：黄小倩，女，汉族，1974年12月8日出生，广西省平南市人，住句容市，系朱路路妻子。两原告共同委托诉讼代理人：王笑之、楼琪娜，江苏刘洪律师事务所律师。被告：上海三鑫承华句容房地产开发有限公司，住所地句容市白兔镇龙山湖村168号。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。原告朱路路、黄小倩与被告上海三鑫承华句容房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法由审判员颜盛、人民陪审员汪道林、刘磊三人组成合议庭，于2019年9月16日、2019年10月25日、2019年12月12日三次公开开庭进行了审理原告朱路路及两原告委托诉讼代理人楼琪娜、被告上海三鑫承华句容房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴玉婷三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱路路、黄小倩向本院提出诉讼请求：⒈判令撤销买受人为朱路路、黄小倩，出卖人为上海三鑫承华句容房地产开发有限公司，签订于2017年12月31日的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款1733817元；⒉判令本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：被告系“碧桂园·白鹭苑”楼盘的房地产开发建设公司，原告因看到被告的宣传资料，显示该楼盘的绿化环境极佳，绿化面积非常大，房屋沿着龙山湖而建，湖边还有沿湖跑跑道等因素，2017年12月31日遂与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同签订后，原告按约定交付了购房款项。合同履行中，原告意外发现被告在小区与湖之间建起了一堵墙，墙体仅破坏了小区的整体美观度，也违背了被告此前的宣传。后原告得知位于小区中央的公共活动中心、内湖，龙山湖边的路道、树林，这些楼盘的主要亮点，都不在小区的建筑区划范围内，该地块中的内湖及湖旁的公共活动中心仅是开发商租赁的集体土地，承租期限仅剩余十年。原告认为，被告销售房产过程中存在虚假宣传的行为，误导原告购买房屋。且被告的销售人员在销售过程中，故意隐瞒了小区中央的公共活动中心及内湖等地未在小区建筑区划范围内的重要信息。被告上海三鑫承华句容房地产开发有限公司辩称，被答辩人具有完全民事行为能力，购房是家庭重要支出，其购房决策应当是对涉案房屋情况充分了解后作出的，答辩人不同意原告退房的要求，撤销双方买卖合同无事实和法律依据，主要理由为1、答辩人对涉案项目用地红线范围外的情况无法定或合同约定告知义务，实际上也未对红线外的配套作出任何承诺，被答辩人主张的情况均是属于涉案项目的用地红线范围外的，答辩人对此无任何权利，用地规划情形的公布调整均属于政府行政职责范围，在无任何法律法规规定开发商需对涉案项目用地红线范围的情况承担告知或承诺的法定强制性义务的情况下，双方买卖合同也未约定答辩人需承担此类告知义务，故该类情况的告知不能也无法成为答辩人的义务；2、答辩人虽无告知义务，但为使买房人对自己的购房行为有合理判断，答辩人也进行了相关情况公告，被答辩人可通过多种渠道了解涉案项目信息（如在营销中心展示的公示公告沙盘、镇江市商品房网上销售管理系统）涉案项目的信息公众均可查阅知悉，答辩人无可以隐瞒的行为，也不存在虚假销售；3、居住的小区与院区外之间建立围墙作为界限，是业界的惯常操作，也是常人知晓的，小区不可能无任何围墙遮挡而全面开放，建设围墙是为了保障业主居住安全，否则任何人均可随意进出，甚至进行偷盗破坏，不利于业主居住安全和对小区居住环境的维护，为了使业主更愉快的生活，答辩人本着负责人的态度在靠近龙山湖一侧围墙内设置了带门禁的出入口，也在红线外地块努力协调设置相应的健身器材，并进行绿化，在无法定或合同约定解除条件的情况下，被答辩人无权要求退还购房款，要求驳回原告全部诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。本院经审查认定案件事实如下：被告系“碧桂园龙山源著白鹭苑”开发商，其取得商品房预售许可证号为：句房预字第2017137号。2017年12月10日，两原告交付定金30万元，2017年12月31日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定：被告将其开发的位于句容市出售给两原告，该房建筑面积220.96平方米，套内建筑面积211.41平方米，单价为19523.06元/平方米，总价款为4313817元；交付期限为2019年8月31日。双方在当日签订补充协议一份，约定：付款方式为银行按揭付款方式：“⑴出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为肆佰叁拾壹万叁仟捌佰壹拾柒元整；⑵买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款10.00%给出卖人，即肆拾叁万叁仟叁佰捌拾贰元整；⑶买受人必须在2018年2月2日前，付该商品总房价款的30.19%给出卖人，即壹佰叁拾万贰仟肆佰叁拾伍元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；⑷买受人必须在2018年3月2日前，付该商品房总房价款的59.81%（银行按揭款项）给出卖人，即贰佰伍拾捌万元整”。关于合同解除：“1、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、公告费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。2、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠银行的款项直接代买受人偿还给银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给银行的，不足部分由买受人另行清偿，如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之五计付违约金给出卖人。买受人与银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。3、合同因法定或约定解除的，如该商品已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人。该商品房的一切附墙、附天花、附地板等固定装修不得破坏，若出卖人出售该商品房时有附带家私、电器和设备的，买受人应当完好返还给出卖人。出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。4、双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。5、双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力。”原、被告双方还对其他事项进行约定。合同签订后，两原告分别于2017年12月31日交付购房款131382元；2018年4月16日交付购房款50万元，同年4月22日交付购房款59万元，同年4月25日交付购房款212435元，2019年1月27日银行按揭给付258万元，共支付清购房款4313817元。合同履行中，原告方至涉案小区发现该小区与龙山湖之间被告修建围墙，后了解到小区中央的活动中心所用地为租赁集体土地。经两原告与被告交涉未果后，两原告向本院起诉，要求判决撤销原、被告双方所签订的商品房买卖合同，并返还两原告购房款1302435元。审理中，两原告变更诉讼请求为：要求撤销买受人为朱路路、黄小倩，出卖人为上海三鑫成承华句容房地产开发有限公司，签订于2017年12月31日的《商品房买卖合同》，并返还购房款1733817元。被告在答辩期内提起反诉，要求两原告支付逾期付款违约金239011.44元。后被告撤回反诉。另查明：被告案规划在位于龙山湖西侧南北各建设封闭小区，南北小区之间为活动广场和咕咕塘。活动广场所在地土地不再规划红线范围内属句容市白兔镇徐村村下王东经济合作社所有，该土地为被告所租赁。现由被告建设为小区活动广场。涉案房屋位于南部小区内，小区与龙山湖之间建有围墙及出入门禁，围墙东侧为环湖道路。还查明：两原告提交的宣传画页为被告所制作的户型图，该图未标记中央活动中心为租赁土地，亦未沿湖标记围墙。该图载明：“相同户型所在楼栋、单元、房号不同，局部结构、面积、管道位置等可能有所不同。本户型图（或本户型手册）不作为合同的组成部分，不作为法律要约文件的依据，一切以政府相关部分最终批文和双方签订的买卖合同为准，本公司保留对户型图修改之权利。由于户型册所标准的位置与现场实际位置有差异，故最终以销售合同标准的户型位置为准”字样。原告提供的宣传户型图与被告在其展示厅内“碧桂园、龙山源著情况公告”展板上的小区全景图一致，该公告内容上载明“本公告所载的项目周边情况,仅是出卖人在制作本公告时周边的现状、政府批准的规划文件而披露的信息，因受客观条件、个人认知和有差异等因素影响，本公告披露的项目周边信息难免具有一定的局限性；如项目周边情况因自然环境、政府规划调整等各种原因发生变化的，均以届时相关批准文件及项目周边实际情况为准，与出卖人无关；出卖人对项目周边情况的介绍，旨在提供相关信息参考，并不视为出卖人对此作出任何承诺和保证……”。被告制作沙盘上显示小区与环湖道路之间有树木及围档相隔，该沙盘上提示：“本模型系规划方案设想的实现，仅供购房参考。集体建设结果会与本模型效果存在区别。一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知。最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。本院认为：两原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释〉》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和涉及房屋价格的确定。有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦当视为合同内容,当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，户型图及沙盘模型的性质属宣传资料，在合同上也仅为要约邀请而非要约。涉案的两封闭小区之间活动广场地块不在规划用地范围之内，被告所作出的图形显示效果不属于上述情形且被告未作改变用途。涉案原告所购房屋南部小区围墙在沙盘上亦有显示，且周边环境也未改变，故原告认为被告存在虚假宣传的证据不足，本院对其诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求；二、案件受理费20404元，由原告负担。（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  颜 盛人民陪审员  汪道林人民陪审员  刘 磊二〇二〇年五月七日法官 助理  桂珊珊书 记 员  朱文秀