山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1077号 上诉人（原审被告）：刘合亮，男，1946年3月5日出生，汉族，住聊城市。 委托诉讼代理人：刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：刘梅香，女，1965年7月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告）：刘斌，男，1986年4月6日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告）：刘建军，男，1971年1月10日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘继华，山东万航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聊城交通汽运集团有限责任公司，住所地：聊城市东昌府区东昌西路111号。 法定代表人：王红岩，董事长。 委托诉讼代理人：王龙，男，山东运泽律师事务所。 上诉人刘合亮、刘梅香、刘斌因与被上诉人刘建军、聊城交通汽车集团有限责任公司（以下简称交运集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 刘合亮、刘梅香、刘斌上诉请求：请求依法撤销(2018)鲁1502民初7018号民事判决，发回重审或改判驳回刘建军的原审诉求；本案一二审的诉讼费由刘建军承担。事实与理由：（一）一审认定事实错误，涉案楼房的原始实际购买人是刘合亮。1.刘合亮单位于1994年建房，刘合亮符合条件可以购买。因当时没有购房资金，便借钱购买，待涉案楼房建成后单位确权时，刘合亮就将该楼房的所有权登记在了其女刘霄晗名下。由刘建军借用居住在该房屋内。后刘合亮多次向刘建军主张权利，让其搬出，但刘建军拒不搬出，为此双方发生了纠纷。又因在2013年东昌府区人民法院对侵权案件排除妨碍的不立案，所以就涉案房屋一直与刘建军纠缠不清，再加之刘合亮身体原因，认为当时给刘建军出具的款项条中明确的记载了原因，借款、房费。让刘建军搬出的事情也就搁浅了，因此涉案楼房原始购买人是刘合亮。另如果是刘建军借名购买，那么原始交款单据持有人应是刘建军，但实际却是刘合亮持有，因此一审认定刘建军借名购买属事实认定错误。（二）刘斌接受刘霄晗的赠予处分楼房与刘建军无关。（三）刘梅香在案外人处将涉案楼房回购取得涉案楼房的所有权，未违反法律规定，涉案房屋的所有权现归属于刘梅香，刘建军理应从房内搬出。因此一审法院判决涉案房屋是刘建军借名购买错误。并侵犯了刘梅香的合法权益。综上，一审认定事实错误，导致判决结果错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发还重审或改判驳回刘建军的原审诉求。 刘建军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）涉案房屋为刘建军1994年借用刘合亮名义购买。涉案房屋在1994年的市场价格不会超过29000元，刘建军因借用刘合亮名义购买房屋，便以刘合亮名义向交运集团交纳集资建房款14920元，另支付刘合亮款项15000余元是集资建房和市场房屋的差价。刘建军是以市场价购买涉案房屋。涉案房屋自1997年建成后，从房屋交付验收到房屋实际装饰装修全是刘建军出资。涉案房屋自1997年至今一直由刘建军及妻儿占有、居住、使用，并承担因此发生的水、电、通信等费用。刘合亮、刘梅香、刘斌并没有因涉案房屋支付过任何款项，也没有实际占有、使用涉案房屋。上述事实能够证明借名买房中关于借名人实际出资购买、实际占有并使用房屋的所有要件。（二）涉案房屋连续变更登记不过是刘合亮、刘梅香、刘斌恶意串通掩盖侵占涉案房屋的手段。案外人刘霄晗在1994年不过10岁左右，不可能在交运集团工作，不可能参加当时集资建房。刘合亮将涉案房屋改到刘霄晗名下，是因为刘合亮已经参与过一次房改，不能再享受涉案房屋的房改政策。房屋从案外人刘霄晗转移登记到刘斌名下，虽然显示支付了16.7万元的购房款，但实际并没有任何转账记录，属于虚假转让。从刘斌转移登记到刘传军名下，显示支付购房款15万元，从刘传军转到刘梅香名下，显示支付购房款13万元。根据房地产行情，房价从2007年起一路飙升，而涉案房屋登记显示的房屋价格却在下降，涉案房屋交易价格是市场交易价格的一半，充分证明了涉案房屋连续变更登记不过是掩盖刘合亮、刘梅香、刘斌恶意侵占涉案房屋的手段。（三）刘合亮主张刘建军于1994年支付29000元款项，是向其支付使用房屋的房费，显然不合逻辑。涉案房屋不到70平方米，1994年同地段房屋市场价不过350元／平方米，当时交运集团公布的集资建房价格为14920元，同地段房屋租赁价格不超过100元／月。刘建军不可能为了租赁刘合亮的房屋，一次性支付房屋租金29000元，一次性支付24年的房屋租金。综上，请求驳回刘合亮、刘梅香、刘斌的上诉请求。 交运集团辩称，刘合亮、刘梅香、刘斌的请求与交运集团无关，交运集团对刘合亮、刘梅香、刘斌与刘建军之间的购房纠纷不清楚。 刘建军向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决登记到刘梅香名下的翠微苑小区6号楼4层1单元402室归刘建军所有；2.依法判决刘合亮、刘梅香、刘斌、交运集团将翠微苑小区6号楼4层1单元402室转移登记到刘建军。庭审时刘建军变更第一项诉求为：依法确认登记在刘梅香名下的聊城市东昌府区兴华东路翠微苑小区6号楼4层1单元402室为刘建军借用刘合亮名义向聊城市交通汽运集团购买。 一审法院认定事实如下：刘合亮与刘建军系叔侄关系，刘合亮是刘斌的爷爷，刘梅香是刘斌的母亲，刘合亮是聊城交通汽运集团有限责任公司的退休职工。1994年，交运集团组织职工集资建房，刘合亮可福利购房一套。因刘合亮无钱购买该房，刘建军向刘合亮支付29000元，为此刘合亮向刘建军出具收条两份，内容分别为：1.“今收到房费壹万伍仟元正，刘合亮，1994年12月十四日”，该条在“壹万五千元”以及“刘合亮”处加盖刘合亮印章；2.“收条，今收到现金肆仟元正，刘合亮，95年元月6号”。刘建军主张上述款项系为借用刘合亮名义购买案涉房屋向刘合亮支付的购房款。刘合亮称另外向刘建军出具了10000元的借条，以上款项均是向刘建军借款，用于购买案涉房屋。 另查明，1997年案涉房屋建成交付后，由刘建军装修并居住至今。案涉房屋初始登记时，刘合亮将房屋登记在其女儿刘霄唅名下，后刘霄唅以赠与的名义将房屋变更登记至刘斌名下。刘斌又以出售的名义将房屋变更登记至案外人刘传军名下，后刘梅香又与刘传军签订房屋买卖合同购回该房，现案涉房屋登记在刘梅香名下。在上述一系列房屋登记变更期间，案涉房屋一直由刘建军占有使用。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是刘建军与刘合亮之间系借名买房关系还是民间借贷关系？ 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名人一般为登记所有人。借名买房关系一般有以下特点：1.双方对借名买房有明确约定，如借名买房的书面合同；2.借名人已实际出资；3.借名人实际占有并使用房屋。本案中，刘合亮与刘建军系叔侄关系，双方未签订书面借名买房合同，但依据刘合亮向刘建军出具的收条和收条内容明确为“房费”，以及案涉房屋交付后一直由刘建军装修并占有使用二十多年的事实，可确定双方借名买房一事具有高度可能性。另，刘合亮辩称其与刘建军系民间借贷关系，并未就该辩称事由提交任何证据，且假如双方系借贷关系，刘合亮应向刘建军出具“借条”而不是“收条”。刘合亮解释“收房费壹万伍仟元正”的意思是收取租房费用，该解释过于牵强，不符合当时的市场交易行情，不合常理。综上，刘建军与刘合亮之间应系借名买房关系，而非民间借贷关系。 关于刘建军请求刘合亮、刘梅香、刘斌、交运集团将案涉房屋转移登记至其名下的诉求，法院认为，案涉房屋历经多次变更登记，且变更登记事由均不相同，该诉求涉及不同事实基础上的多个法律关系，无法并案审理，刘建军应另寻途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、聊城市东昌府区兴华路翠微苑小区6号楼4层1单元402室系刘建军于1994年12月借用刘合亮的名义购买；二、驳回刘建军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘合亮承担。 二审中，刘合亮提交1994年12月10日和12月20日对涉案房屋交款的单据两份，2010年3月6日和2010年4月29日付款凭据（办理房产证和土地使用证的款项）两份，拟证明涉案的房产原始交款凭据和办证凭据均是刘合亮持有，涉案房产并非刘建军所主张的借名购买。刘梅香、刘斌对此没有异议。刘建军质证称，对1994年12月14日和1994年12月20日收据的真实性无异议，但对要证明的事实有异议，刘合亮向刘建军出具的15000元的收款收据也是在1994年12月14日，上述两份收据载明的款项共计14920元，实际是从刘建军处拿到刘建军的建房集资款以后，按照刘建军的委托向交运集团交纳的借刘合亮名义购买涉案房屋的款项。对于2010年3月6日和2010年4月29日两份付款凭证真实性不能确定，另外，上述四份证据不是新证据，均在一审法院提交。交运集团质证称，上述证据的证明目的与交运集团无关。本院认为，上述单据由刘合亮持有并不能证明涉案房屋并非刘建军借名购买，该证据不能达到刘合亮的证明目的。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 上诉人刘梅香、刘斌，被上诉人刘建军均未提交新证据。 本院认为：本案争议的实质问题是刘建军与刘合亮之间系借名买房的关系还是租赁合同关系。针对本案双方引发的争议，应结合该房屋建设的背景、交易习惯、居住情况等因素综合分析，以确定双方真实的法律关系。 1994年交运集团组织职工集资建房，为证明涉案房屋系自己借刘合亮之名购买，刘建军提交了其向刘合亮付款的收到条，即刘合亮分别于1994年12月14日、1995年1月为刘建军出具的收条，内容为：“今收到房费壹万伍仟元正，刘合亮，1994年12月十四日。”“今收到现金肆仟元正，刘合亮，95元6日。”刘合亮分别于1994年12月14日和12月20日向交运集团交纳房款共计14920元。刘建军向刘合亮给付款项的时间与刘合亮向交运集团交款的时间相差无几。刘合亮对1994年12月14日收到条中“房费15000元”的解释是收取的房租费用。涉案房屋于1997年才建成并交付，在当时的市场形势下，买卖相对于租赁具有长期稳定性和所有权处分等绝对优势，购买住房是城市居住人群的普遍心理，刘建军提前两年租赁还未建成的房屋并一次性支付高达15000元的租赁费，明显不符合一般情理。并且，从1997年直到现在，达20多年，涉案房屋一直由刘建军居住，即使刘合亮所述为真，也是从2004年、2005年才开始发生争议，亦不符合租赁合同关系的一般情况。 虽然交运集团出具的涉案房款收据由刘合亮持有，但刘合亮与刘建军系叔侄关系，双方互相信任，刘建军未向刘合亮索要该单据也属正常。综合考虑到刘建军向刘合亮交纳款项与刘合亮向交运集团交纳款项的时间的一致性，刘合亮为刘建军出具的收条上写的“房费”，以及涉案房屋交付后一直由刘建军居住使用的事实，本院认为，刘建军与刘合亮之间就涉案房屋存在借名买房的关系。一审判决于法有据，应予维持。 综上所述，刘合亮、刘梅香、刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由刘合亮、刘梅香、刘斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年五月八日 法官助理刘豪 书记员刘琦萌