山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4037号 上诉人（原审原告）：杨柳，女，1991年1月17日出生，汉族，竹黑龙江省鹤岗市兴安区。 委托诉讼代理人：刘耀宝，山东银河星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李高峰，山东银河星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林蕴新，女，1969年4月8日生，汉族，户籍地辽宁省营口市鲅鱼圈区。 委托诉讼代理人：衣起平，胶州恒德法侓服务所法律工作者。 原审第三人：胶州市乐当家房产信息服务部北京路店，住所地胶州市北京路时代国际4号网点。 经营者：纪程睦，总经理。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。 上诉人杨柳与被上诉人林蕴新、原审第三人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称乐当家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人因不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2×2××年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杨柳的委托诉讼代理人刘耀宝、李高峰、被上诉人林蕴新的委托诉讼代理人衣起平、原审第三人乐当家服务部的委托诉讼代理人丁瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨柳上诉请求：1.撤销（2019）鲁0281民初8868号民事判决书第二项，维持第一项；2.判令林蕴新继续履行和杨柳签订的房屋买卖合同；3.判令林蕴新协助杨柳办理房屋买卖过户；4.林蕴新承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院认为涉案房屋在杨柳和林蕴新签订房屋买卖协议时，已经由林蕴新抵押给银行。未解除抵押前，双方签订的房屋买卖协议不能履行，杨柳又对此不认可。杨柳认为如果判决继续履行合同，进入执行程序，法院可以让银行协助执行，由杨柳或者第三人将购房款交给银行还清林蕴新贷款并撤押，进而实现产权变更登记。因此，虽然涉案房屋存在抵押，并不影响合同继续履行。请求二审法院查明事实，支持杨柳的请求。 林蕴新辩称，杨柳的上诉请求及上诉理由均无道理，并且也没有事实根据和法律依据。杨柳在一审法院重审本案时变更了诉讼请求，主张违约金30,000元。而一审法院判决支持了其请求，故杨柳再不服一审支持其主张的违约金30,000元的判决是没有道理的。1、杨柳根本没有损失30,000元，一审法院判决林蕴新支付违约金30,000元，没有事实根据和法律依据。林蕴新于2××17年3月6日收到第三人的转款100,000元，系第三人工作人员让林蕴新在其打印好的收条上签字的，收条内容没有房款总价款，仅写明：收到100,000元购房款用于还清银行贷款，林蕴新保证还清贷款出房产证2××日内为杨柳办理过户手续，逾期违约金每天2××0元，并双倍退还杨柳已交付的房款。均写了对杨柳有利的内容。在双方没有签订房屋买卖合同的情况下，林蕴新认为，第三人与林蕴新存在欺诈行为，林蕴新为了避免无法挽回的经济损失，故林蕴新于2××17年5月9日决定将收到第三人的100,000元购房款予以返还，转回了第三人的账户，期间仅为63天。故杨柳主张要求林蕴新支付违约金30,000元，以及一审法院判决林蕴新支付杨柳30,000元的违约金均是没有事实根据和法律依据的。一审判决认定事实错误。在双方没有依法成立有效的买卖房屋协议的前提下，认定杨柳与林蕴新签订的房屋买卖协议未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该认定没有事实根据和法律依据，因林蕴新没有授权和委托任何人签订房屋买卖协议，也没有对杨柳提交法庭的房屋买卖协议予以追认，因此，一审法院的认定是错误的，二审法院应依法予以纠正。另外，杨柳变更诉讼请求没有道理，双方没有签订买卖合同，也不存在履行或办理房屋过户问题。根据林蕴新所写收条也无法履行，根据青岛市限购政策，办理房产证两年后才能交易，因此一审判决驳回杨柳的请求是正确的。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。 乐当家服务部述称，杨柳与林蕴新房屋买卖属实，但第三人仅提供居间服务，双方纠纷与第三人无关，请求法院查明事实，依法判决。 杨柳向一审法院提出诉讼请求：1.判令林蕴新继续履行与杨柳签订的房屋买卖协议；2.判令林蕴新承担本案诉讼费用。后变更为：1.请判令林蕴新继续履行与原告签订的房屋买卖协议；2.判令林蕴新及乐当家服务部协助杨柳办理房屋买卖过户手续；3.判令林蕴新支付杨柳违约金30000元；4.判令林蕴新承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实： 2××17年1月14日，案外人苏金荣代杨柳、乐当家服务部员工刘梦珍代林蕴新签订了房屋买卖协议，约定将林蕴新名下位于胶州市珠海路新城市花园小区D-4号楼1单元x户房屋卖给杨柳，总价为330000元。根据合同约定，杨柳通过李春田将定金30000元转入乐当家服务部银行账户。2××17年3月6日，杨柳通过李春田将购房款100000元转入乐当家服务部银行账户，同日第三人将购房款100000元转入到林蕴新银行账户，林蕴新于当日出具收到条一份。2××17年5月9日，林蕴新将购房款100000元转回到乐当家服务部银行账户。 林蕴新委托乐当家服务部出售位于胶州市珠海路新城市花园小区D-4号楼1单元x户房屋，并将购买该房屋的手续交由乐当家服务部。胶州市珠海路新城市花园小区D-4号楼1单元x户房屋于2××10年4月28日抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，抵押期限为2××10年4月28日至2××30年4月28日。 一审法院认为，公民的合法权益受到法律保护。虽林蕴新称对房产买卖协议的内容不知情，也没委托或授权任何人签订该份房产买卖协议，但林蕴新在庭审中承认委托乐当家服务部出售位于胶州市珠海路新城市花园小区D-4号楼1单元2××3户房屋，只是没有确定房屋价格和签订房屋买卖合同；林蕴新同时也承认收到了购房款100000元，并出具了收到条。林蕴新所称的内容，是林蕴新与乐当家服务部之间委托事项的问题，作为合同的相对方，通过林蕴新以上行为，杨柳有理由相信乐当家服务部的工作人员有权代理林蕴新签订房屋买卖协议，故对林蕴新的辩称，一审法院不予采信。杨柳与林蕴新签订的房屋买卖协议未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨柳与林蕴新签订房屋买卖协议时，位于胶州市珠海路新城市花园小区D-4号楼1单元x户房屋于2××10年4月28日已抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，在中国工商银行股份有限公司胶州支行未解除抵押前，杨柳与林蕴新签订的房屋买卖协议不能履行。因合同不能履行，杨柳要求继续履行与林蕴新签订的房屋买卖协议并要求林蕴新及乐当家服务部协助杨柳办理房屋买卖过户手续，一审法院不予支持。 关于违约金问题。杨柳与林蕴新签订房屋买卖协议时，杨柳不但支付了定金30000元，还支付了部分房款100000元，上述款项足以解除涉案房屋已设抵押。但林蕴新收到上述款项后，没有积极解除涉案房屋抵押，为合同履行创造条件，故本身存在重大过错，应承担相应的过错责任。杨柳要求林蕴新支付违约金30000元，并无不当，一审法院予以支持。 一审法院判决：林蕴新于判决生效之日起十日内支付杨柳违约金30000元。二、驳回杨柳的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。林蕴新主张涉案房屋尚未办理房屋产权证书，本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案二审争议焦点为,涉案房屋买卖协议是否符合继续履行的条件。通过一审期间杨柳提交的证据，杨柳与林蕴新房屋买卖合同关系明确，一审认定涉案房屋买卖协议合法有效事实清楚、适用法律正确，本院对涉案房屋买卖协议的效力予以确认。林蕴新主张涉案房屋尚未办理房屋产权证，杨柳未就此提交相反证据，且涉案房屋上存在抵押，故杨柳要求林蕴新将涉案房屋办理过户手续存在法律及事实上的障碍,其诉讼请求缺乏履行条件，一审判决驳回杨柳要求继续履行涉案房屋买卖协议、办理过户手续的诉讼请求并无不当。杨柳、林蕴新对一审违约金的认定均未提起上诉，且林蕴新存在违约情形，故本院对一审判决林蕴新支付违约金30000元予以维持。诉讼中，双方均未要求解除合同,本院对双方之间合同是否解除不予以处理,相应纠纷，双方可以另行解决。 综上，上诉人杨柳的上诉请求不成立，本院不予支持,一审判决结果并无不当,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人杨柳负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 甘玉军 审判员 齐 新 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英