浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终763号上诉人（原审原告）：浙江圆康供应链管理有限公司嘉兴分公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区昌盛北路650号。统一社会信用代码：91330401MA2BANKPXW。法定代表人：王雄飞，经理。委托诉讼代理人：赖铭钢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李蔓，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈茂雄，男，1972年9月17日出生，汉族，住浙江省桐乡市。上诉人浙江圆康供应链管理有限公司嘉兴分公司（以下简称圆康嘉兴分公司）因与被上诉人陈茂雄房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圆康嘉兴分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持圆康嘉兴分公司的一审诉讼请求。事实和理由：（一）圆康嘉兴分公司已于2019年7月18日将房屋腾空，并于当月22日通过EMS向陈茂雄在租赁合同中提供的地址寄送《房屋租赁合同终止通知书》，回执显示邮件7月23日被签收，故合同已于2019年7月23日解除。（二）一审判决自相矛盾，认定双方存在租赁合同关系，却对租赁合同相关条款不予认定。1.如果认定双方之间存在租赁合同关系，则应当按照租赁合同履行。合同约定租金每年61000元，且陈茂雄开具了61000元的发票，表明其知晓每年租金为61000元。根据合同第10.2第3款，圆康嘉兴分公司仅需支付6100元违约金即可解除合同，陈茂雄应当退回自合同解除之日起至2020年3月12日之间的租金，即43000元÷12×（7+2/3）=27472.22元，扣除6100元违约金和500元修理费，还应退还20872.22元。2.如果对案涉租赁合同不予认定，则双方之间无书面租赁合同，而双方对租赁期限并未达成一致，本案应按照不定期租赁处理，圆康嘉兴分公司可随时解除合同，无需支付违约金。陈茂雄应退还43000元÷12×（7+2/3）-500元=26972.22元。（三）圆康嘉兴分公司向陈茂雄本人支付了61000元租金，陈茂雄也开具了发票，表明陈茂雄明知承租人是圆康嘉兴分公司。陈茂雄称将其中的18000元转账给周鹏，由周鹏交纳税费和水电费，对此圆康嘉兴分公司完全不知情，也与圆康嘉兴分公司无关。陈茂雄作为出租人在获得租金后依法纳税，系其履行法定纳税义务，无权将该纳税义务转嫁给圆康嘉兴分公司。一审认定陈茂雄并无返还18000元的义务，显属不当。陈茂雄辩称，陈茂雄将房屋租给周鹏，并不知晓周鹏将房屋转租给圆康嘉兴分公司。当时没有签订合同，收取房租也是周鹏打电话给陈茂雄的，税费都是周鹏去办理，与陈茂雄无关。陈茂雄与圆康嘉兴分公司之间不存在房屋租赁关系。圆康嘉兴分公司向一审法院起诉请求：1.判决确认圆康嘉兴分公司与陈茂雄的租赁合同已于2019年7月23日解除；2.判令陈茂雄向圆康嘉兴分公司返还租金32872元（自2019年7月23日至2020年3月12日，已扣除违约金6100元）。一审法院认定事实：2019年3月，圆康嘉兴分公司拟定《承诺达嘉兴长水房屋租赁合同》，让圆康嘉兴分公司员工周鹏和陈茂雄对接租赁嘉兴市绿溪玫瑰园74幢商铺06号房屋事宜。周鹏和陈茂雄约定租期一年自2019年3月13日至2020年2月12日，合同书面约定年租金61000元，陈茂雄实际仅收取租金3500元/月和物业费1000元/年，税费和水电费与陈茂雄无关。周鹏在告知陈茂雄的情况下在上述租赁合同上代签了陈茂雄的名字。因为圆康嘉兴分公司需要开具租赁发票，2019年3月1日周鹏经办缴纳了案涉房屋税款7513.08元。2019年3月11日，圆康嘉兴分公司转账支付陈茂雄61000元，陈茂雄收取租金和物业费后转账18000元给周鹏。2019年7月份圆康嘉兴分公司单方要求退租，并要求陈茂雄退还部分租金，双方协商未果后圆康嘉兴分公司诉至一审法院。诉讼过程中，一审法院与周鹏核实情况后，周鹏于2019年12月6日退还圆康嘉兴分公司10487元。一审法院认为，陈茂雄本人虽然未在圆康嘉兴分公司提供的《承诺达嘉兴长水房屋租赁合同》签名确认，但陈茂雄知晓该合同的存在且收取了圆康嘉兴分公司转账支付的房屋租赁款项，圆康嘉兴分公司也实际租赁使用了案涉房屋，圆康嘉兴分公司与陈茂雄之间的租赁合同关系，予以确认。双方确认房屋租赁期限一年，圆康嘉兴分公司提前退租属违约行为，也未依照圆康嘉兴分公司自己拟定租赁合同11.6条约定的提前2个月书面通知陈茂雄解除合同。陈茂雄在外地，通过微信得知圆康嘉兴分公司退租事宜并自认2019年8月中旬让人看过房屋情况，一审确定双方租赁合同关系解除时间为2019年8月12日，认定双方实际租赁关系存续期间为5个月。因圆康嘉兴分公司临时退租会导致案涉房屋另行租赁期间的租金损失，圆康嘉兴分公司应承担的违约责任参考合同11.6条约定的内容确定为2个月的租金及物业费损失。另，圆康嘉兴分公司退租时门有损坏，根据陈茂雄和周鹏的陈述，酌情确定门修理费用500元。综上，陈茂雄实际收取的租金及物业费扣除圆康嘉兴分公司实际租赁期间的费用、圆康嘉兴分公司应承担的违约费用以及圆康嘉兴分公司应承担的修理费用后为（3500元×12+1000元）×5/12-500元=17416.67元。关于陈茂雄转账支付给周鹏的18000元，周鹏按圆康嘉兴分公司要求缴纳相应税费，多余部分周鹏也已归还圆康嘉兴分公司，该18000元并非陈茂雄实际收取，陈茂雄无返还义务。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认圆康嘉兴分公司与陈茂雄就嘉兴市绿溪玫瑰园74幢商铺06号房屋成立的租赁合同关系于2019年8月12日解除；二、陈茂雄于判决生效后十日内退还圆康嘉兴分公司租赁费用17416.67元；三、驳回圆康嘉兴分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由圆康嘉兴分公司负担151元，由陈茂雄负担160元，于判决生效后十日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审认定的“周鹏和陈茂雄约定租期一年自2019年3月13日至2020年2月12日”应为“周鹏和陈茂雄约定合同一年一签，首期租期为2019年3月13日至2020年3月12日”。对一审认定的其余事实本院予以确认。本院认为，圆康嘉兴分公司提交的《承诺达嘉兴长水房屋租赁合同》无陈茂雄本人签字，但根据查明的事实，陈茂雄知晓该合同的存在且收取了圆康嘉兴分公司支付的租金，圆康嘉兴分公司也实际租赁使用案涉房屋，因此，双方房屋租赁合同关系真实存在。双方对租赁关系已解除的事实无异议，本案二审争议焦点为：一、双方租赁关系何时解除；二、陈茂雄应返还给圆康嘉兴分公司的租金如何认定。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的情形，明确只有享有解除权的一方当事人发出解除通知才能产生合同解除的效果，违约方不享有单方解除合同的权利。案涉租赁合同租期为一年，圆康嘉兴分公司提前退租属违约方，不享有单方解除权，其向陈茂雄寄送的《房屋租赁合同终止通知书》不产生解除合同的法律效果。圆康嘉兴分公司主张以解除通知邮寄送达之日作为合同解除之日，缺乏依据。陈茂雄自认通过周鹏得知圆康嘉兴分公司欲退租后于2019年8月中旬让他人看房，表明其彼时也同意解除双方租赁关系，故一审据此确定双方租赁合同关系于2019年8月12日解除，并无不当。关于争议焦点二，涉及的关键问题在于租金总额如何认定。圆康嘉兴分公司称办理租房时系由员工周鹏与陈茂雄对接合同事宜。根据周鹏陈述，租赁合同为一年一签，对于2019年，圆康嘉兴分公司共支付61000元，但陈茂雄实际仅收取3500元/月的租金和1000元物业费，剩余的18000元由陈茂雄退还给周鹏用于交税和水电费。因圆康嘉兴分公司需要抵税，故必须先拿到租赁发票再安排打款。周鹏收到陈茂雄退回的18000元后代圆康嘉兴分公司缴纳了税费7513.08元，余款一审时已退还给圆康嘉兴分公司。在圆康嘉兴分公司与陈茂雄的租赁关系中，周鹏作为圆康嘉兴分公司经办租赁事宜的员工，知晓租赁的真实情况。其关于租金等内容的说法与陈茂雄所作陈述和实际做法相一致，与圆康嘉兴分公司拟定的合同中载明的“含税年租金61000元”也不矛盾，圆康嘉兴分公司二审中亦认可61000元租金里包含税费。因法律并未禁止纳税义务人与合同相对方对税款的实际承担作出约定，故圆康嘉兴分公司与陈茂雄约定总价61000元中包含实际租金数额和圆康嘉兴分公司实际应承担的税费，未违反法律规定。一审综合在案证据和各方陈述，认定圆康嘉兴分公司与陈茂雄之间的实际租金为3500元/月加1000元物业费，扣除圆康嘉兴分公司诉讼请求中自行减除的6100元违约金，并根据租赁存续期限计算陈茂雄应退还的租金数额，亦无不当。至于圆康嘉兴分公司主张双方对租期约定不明，应为不定期租赁，其可随时解除合同而无需支付违约金的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，圆康嘉兴分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人浙江圆康供应链管理有限公司嘉兴分公司负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  毛 彦审判员  章玉萍二〇二〇年五月二十五日法官助理沈文潇书记员陈丽琼