广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28390号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016R。法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人:委托代理人刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖虹,女,汉族,1977年4月11日出生,身份证住址:广东省深圳市南山区,委托诉讼代理人:王明文，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:石芳，广东三铭律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）因与被上诉人肖虹商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初6978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民生东都公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实和理由：一、一审法院没有准许民生东都公司的申请调查和收集涉案楼盘的办证详情及延期办证的原因，导致认定事实的关键证据未调取，本案的事实未能查清。因此，一审存在程序错误以及认定事实错误，应当发回重审。二、本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。深圳市中级人民法院【（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号】系列案的民事判决书已经确认上述合同的法律效力并认可双方当事人改变原合同约定的交房时间，肖虹继续要求民生东都公司按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。三、由于肖虹签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深切市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。房屋结构改变在法律上会给初始登记带来直接的困难，而且民生东都公司在办理初始登记后毫不延迟的办理了房地产证，延期办证的法律责任只能由肖虹自己承担。肖虹辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回民生东都公司的上诉请求,维持原判。肖虹向一审法院起诉请求：1、民生东都公司向肖虹支付自2016年8月28日起至2017年2月24日的逾期办证违约金141539.4元；2、本案诉讼费用由民生东都公司承担。一审法院认定事实：2015年7月7日，肖虹与民生东都公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由肖虹购买民生东都公司开发的深圳市龙岗区龙城街道美地里园1栋B单元22层2206号房产，房价款为1954964元，民生东都公司应于2015年12月31日前将房屋交付给肖虹，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”、“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《东都花园二期房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生东都公司与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司（以下简称鹏城公司）签订《美地里园1栋燃气工程改造施工合同》，约定鹏城公司接到民生东都公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期20天。根据深圳市燃气集团股份有限公司对该院的回函，2016年6月17日涉案楼盘才具备燃气开户条件。2016年12月23日，民生东都公司通过顺丰快递向肖虹寄送了办证通知书，要求买方办证，肖虹于次日收到快递。肖虹的房产证于2017年8月10日办理完毕，其办证方式为委托银行办证。一审法院认为，肖虹与民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，该院予以确认。民生东都公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向肖虹支付逾期办证违约金。双方当事人对该违约金的起算日期有争议。肖虹主张，因民生东都公司未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算，而不应扣除因搭板和燃气改造的工期152天；民生东都公司则主张应与逾期交楼违约金同样，将相应工期从应支付办证违约金的逾期期间中予以扣除。该院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，民生东都公司虽然主张搭板和燃气改造的工期给初始登记造成了相应迟延，但民生东都公司未能提供证据证实搭板和燃气改造与涉案楼盘的初始登记迟延具有因果关系，民生东都公司关于搭板改造导致初始登记迟延的主张，缺乏证据证实，其理由不成立，民生东都公司主张在逾期办证违约金的计算期间中扣除搭板和燃气改造的工期，该院不予采纳。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生东都公司向肖虹支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，而非房屋实际交付后的第241日起。关于逾期办证违约金计算的截止日期。该院认为，民生东都公司在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在民生东都公司发出通知之后，肖虹应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对肖虹怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由肖虹自负。综合涉及民生东都公司的系列案件的具体情形，法院对计算逾期办证时间的截止日期酌情处理如下：1.民生东都公司未按合同约定地址寄送办证通知且未妥投的，则一直计算至房产证颁发之日；2.办证通知妥投并由银行办证的案件，开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，该院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。在本案中，肖虹自认在2016年12月24日收到民生东都公司催促办证的通知并自行委托银行办理房产证，故违约金的截止时间应为收到通知起计算两个月。肖虹主张违约金的截止时间为2017年2月24日，未超出该院认定，该院予以支持。经核算，肖虹要求民生东都公司支付该违约金141539.4元未超出法律规定及合同约定，该院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决:民生东都公司于该判决发生法律效力之日起五日内支付肖虹逾期办证违约金141539.4元。本案受理费1565元、保全费1227.69元，共计2762.69元（肖虹已预交），由民生东都公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、民生东都公司是否应承担延期办证违约责任，延期办证违约金应如何计算；二、一审是否程序违法。一、首先，民生东都公司未能保证肖虹在约定时间内办理房产证，民生东都公司应当向肖虹承担延迟办证的违约责任。其次，关于迟延办证违约金的起算时间。民生东都公司主张“房屋交付时间”应确定为其实际履行交房义务的时间。本院认为，涉案合同附件五第十三条明确约定民生东都公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。该条款系对涉案合同第二十二的格式条款进行了修订，更能符合当事人的真实意思，该条款对交房日期已作了明确约定，故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第241天起计算并无不当，本院予以确认。另外，民生东都公司还主张涉案房产存在搭板改建等情况，其办证义务应当顺延。本院认为，在买受人向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。根据合同约定，民生东都公司应在取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理完毕初始登记，但民生东都公司在此期限内尚未申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。民生东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，该事实说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。民生东都公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金的截止日，本院认为，根据合同约定，民生东都公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审酌情确定民生东都公司承担违约金至通知办证后的合理期限之日止，该处理原则正确，本院予以维持。关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。一审对民生东都公司应向肖虹支付的违约金金额计算正确，本院予以维持。二、关于程序问题，民生东都公司主张其一审中请求调查涉案房产初始登记的详细情况，一审法院未予调查，程序违法。对此本院认为，因逾期办理初始登记与搭板改造之间不具有因果关系，民生东都公司的该项调查申请并无必要，一审未予准许并无不当，本院予以支持。综上，民生东都公司上诉理由均不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月十八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。