山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异45号异议人（案外人）：王兰桂，男，1985年10月23日生，汉族，市民，住。委托代理人：吴宁，女，1986年4月10日生，汉族，市民，住址同上，系王兰桂之妻，特别授权。委托代理人：马军辉，男，1980年10月11日生，山东莘莘律师事务所律师，一般代理。异议人（案外人）：吴宁，女，1986年4月10日生，汉族，市民，住址同上，系王兰桂之妻。委托代理人：马军辉，男，1980年10月11日生，山东莘莘律师事务所律师，一般代理。申请执行人：路长海，男，1952年11月11日生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。被执行人：安勇，男，1981年4月20日生，汉族，住聊城市东昌府区。在本院执行申请执行人路长海与被执行人安勇民间借贷纠纷一案中，案外人王兰桂、吴宁对本院查封位于阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王兰桂、吴宁称：申请中止(2018)鲁1502执1866-1号执行裁定对阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室房产的执行并解除对该房产的查封措施。理由为:因聊城市东昌府区人民法院在异议人居住的阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室张贴《询价评估机构选取通知书》才得知“路长海诉安勇民间借贷纠纷一案”相关情况，现异议人提出执行异议申请，理由如下：一、二异议人经“聊城壹号房地产经纪有限公司”介绍，安勇和二异议人于2018年1月26日签订《房屋(不动产)买卖合同》。据此，安勇将案涉阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室房产出售给二异议人。二、合同签订后，2018年1月26日二异议人以现金方式支付定金10000元，该定金由聊城壹号房地产经纪有限公司代为收取。后又通过银行转账和微信支付的方式向安勇支付购房款320000元，其中，2018年1月27日银行转账290000元，2018年10月30日微信支付10000元，2018年11月1日银行转账20000元，加上之前交付的定金10000元，二异议人已经实际支付购房款330000元。三、因购买案涉房屋，2018年1月26日，二异议人向聊城壹号房地产经纪有限公司支付佣金13600元。四、2018年1月29日，异议人王兰桂和安勇去物业交完相关费用在物业领取了钥匙后，案涉房屋正式交付给二异议人，二异议人进行装修后一直居住至今。故案涉房产属于二异议人所有，自2018年1月26日起已经与安勇无任何关系。综上所述，二异议人依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条等规定，为维护本人合法权益特向贵院提出执行异议申请，望贵院依法支持请求为盼。申请执行人路长海称：一、聊城市东昌府区人民法院作出的(2018)鲁1502执1866-1号执行裁定书对阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室房产的执行合法有效。1、2017年9月11日，被告安勇向我多次借款共计18万元整，约定月息3分，后被告拒不履行还款义务，我向法院提起诉讼，法院判决后，申请对涉案房屋进行保全。2018年8月21日法院下达民事裁定书，裁定:“查封安勇名下位于东昌府区阿尔卡迪亚六期11幢2单元10楼2101室房产一套”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款:“查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”的规定，涉案房屋的查封自2018年8月21日起生效。2、异议人诉称2018年1月26日签订《房屋(不动产)买卖合同》，2018年10月30日被告共计收到异议人33万元的购房款，异议人与被告之间只存在买卖合同关系，并没有及时进行房屋登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条:“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行”。我于2018年8月21日向法院申请查封涉案房屋，法院查封该房屋合法、有效。二、异议人与被告相互恶意串通，双方所签《房屋(不动产)买卖合同》应属无效。异议人与被告签订购房合同将近一年，还未办理过户登记手续，被告收取购房款33万元也将近一年，我与被告的借款发生在2017年9月，是在购房之日前，被告收取购房款并没有积极主动进行还款义务，反而一拖再拖拒绝履行自己应付款的义务，而异议人没有及时进行房屋过户登记手续。双方之间所签买卖合同其目的不纯，试图转移财产逃避债务，不履行还款的法律责任。三、物权不动产转移以依法登记为准。我作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被告的房屋，目的就是为了让其立刻还款，殊不知其与人串通好把房屋出售。2018年1月26日，异议人与被告签订《房屋(不动产)买卖合同》，并交付了部分购房款33万元，没有办理不动产登记手续。根据《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，异议人对涉案房屋没有依法进行变更登记。但是我已经成功查封了涉案房屋，没有任何法律瑕疵，在被告作为债务人不还款的情况下，变卖查封、拍卖以上房产优先获得偿还款项。综上，我查封涉案房屋合情、合理、合法，异议人的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回异议人的异议请求。本院查明，本院在审理原告路长海与被告安勇民间借贷纠纷一案中，2018年5月11日，本院出具（2018）鲁1502民初1651号民事判决书，判决如下：被告安勇于本判决生效之日起十日内偿还原告路长海借款本金180000元及自2017年9月11日起至实际付款之日止的利息(以180000元本金为基数，按年利率24％计算)。案件受理费1950元，由被告安勇负担。(此款原告路长海已预交本院，被告安勇随同上述判决款项一并支付给原告路长海)。该判决生效后，被告安勇未履行付款义务。经申请执行人路长海申请执行，本院于2018年8月14日立案执行，执行案号为（2018）鲁1502执1866号。执行过程中，本院于2018年8月21日向聊城市不动产登记中心送达了（2018）鲁1502执1866-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人安勇名下位于聊城市新区办事处花园路东、财干路北阿尔卡迪亚北区11幢2单元10楼2101室房产一套（房产证号：24××69）。另查明，2014年11月15日，被执行人安勇与聊城荣盛房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定安勇购买聊城荣盛房地产开发有限公司开发的位于（暂定名）阿尔卡迪亚北区三期11幢2单元2101室房产一套（房屋代码为：24××69）。房屋建筑面积为106.61平方米，总价款为514437元，付款方式为首付款154437元，按揭贷款360000元。按揭贷款期限为20年。2018年1月26日，安勇（卖方甲方）与王兰桂（买方乙方）签订《房屋（不动产）买卖合同》一份，见证方为聊城壹号房地产经纪有限公司，约定王兰桂购买安勇上述房产，房屋产权现状为该房屋处于抵押状态，卖方承诺签署本合同之日起还清贷款，办妥解除抵押登记手续，将房屋所有权证件原件托管于见证方作为办理产权转移登记手续之用。成交价格为680000元，付款约定：买方于2018年1月26日交付定金人民币壹万元整（￥10000.00），在2018年1月30日前备齐人民币290000元于卖方用于过户前的资金监管。见证方佣金及收取：基于见证方已促成本次房屋买卖合同成立以及之前和之后提供的服务，买方须支付见证方的佣金为人民币壹万叁仟陆佰元，于本合同签订时一次性付清。合同备注处内容为：1、该房现未交房，卖方同意1月30号前配合交房手续，交房产生的一切费用买方担着。2、该房现有银行贷款，卖方同意在办下房产证（不动产证）前负责还每月按揭，并在可以办理产权证时，一个月内配合办理，并承担办证时产生的所有费用。3、买方在卖方可办证时，负责还清即时抵押所欠款项，卖方可帮助解押，并配合办理过户手续，并办理二手房按揭手续，所欠卖方尾款、贷款还给卖方。落款处卖方有安勇及共有人刘力洪签名捺印，买方有王兰桂签名捺印，见证方加盖聊城壹号房地产经纪有限公司公章并有店经理丁祖磊、经办经纪人李成立签名。王兰桂于2018年1月26日向安勇交付定金现金10000元，安勇为王兰桂出具定金收条一份（补充处注明房屋代码：24××69）。同日，王兰桂向见证方交纳佣金13600元，该公司为王兰桂出具盖有公章的收据。2018年1月27日，王兰桂向安勇及共有人刘力洪支付房屋首付款290000元，该款由王兰桂银行转账给刘力洪，安勇和刘力洪共同为王兰桂出具首付款收到条一份（补充处注明银行柜台转账）。2018年10月31日，安勇为王兰桂出具首付款收到条一张，收涉案房款额为30000元（补充处注明银行柜台转账，叁万元按银行利息计算，每年一万的按叁百计算）。2018年1月29日，王兰桂与聊城荣盛房地产开发有限公司签订《地下车位有偿使用协议书》一份，其中第二条：买受人已购买阿卡北区三期项目11幢2单元2101室（即涉案房屋），该买受人向出卖人购买A036车位（该车位为暂定编号）。该地下车位总价款为85000元，二年分期：本协议签订当日支付车位有偿使用费首付款20000元，本协议签订后12个月（即2019年1月29日前）支付33000元；本协议签订后24个月（即2020年1月29日前）一次性付清尾款32000元。同日，王兰桂向该公司交付该车位款首付款20000元，2018年2月10日，王兰桂交该车位锁款150元，2019年12月27日，王兰桂向该公司交付车位款12000元。经异议人申请，本院调取了涉案房屋按揭贷款情况，该房至2020年5月18日尚有未偿还按揭贷款余额为295500.34元。异议人于2020年5月18日向本院交纳购房合同中剩余房款350000元。另异议人称安勇于2018年1月29日向王兰桂交付房屋，王兰桂使用房屋至今。期间王兰桂以安勇名义交纳物业费、电费等费用。2018年10月以后，王兰桂为涉案房屋安装了数字电视设备、与聊城新奥燃气有限公司签订天然气用户协议、为涉案房屋财产投保保险，并交纳上述各项相关费用等。二异议人于2018年12月25日办理结婚登记手续。二异议人称未过户的原因系因购房时有按揭贷款而无法办理过户手续，后又联系不上安勇，现该小区没有办理房产证。审查中，异议人提交了下列证据：一、《房屋（不动产）买卖合同》（编号0002512）、《商品房预售合同》（合同编号YS0000084569，房屋代码24××69）各一份，证明：2018年1月26日，经聊城壹号房地产经纪有限公司的联系，王兰桂和安勇签订《房屋（不动产）买卖合同》，安勇将编号YS0000084569的预售合同项下的房产出售给王兰桂，出售金额为680000元等；二、《收据》（0015708）一份，证明：2018年1月26日，王兰桂按照上述《房屋（不动产）买卖合同》约定向聊城壹号房地产经纪有限公司支付佣金13600元整，该公司为王兰桂出具收据；三、聊城壹号房地产经纪有限公司出具的证明一份，证明：王兰桂购买安勇的阿尔卡迪亚六期小区11号楼2单元10楼东户房屋，2018年1月26日，王兰桂通过聊城壹号房地产经纪有限公司支付定金现金10000元，2018年1月27日通过银行转账支付房款290000元，2018年10月30日通过微信转账支付房款10000元，2018年11月1日通过柜台向安勇转账房款20000元，以上支付款项均由安勇出具收到条。王兰桂向安勇已支付房款共计330000元。四、《定金收条》一份、《首付款收到条》两份、王兰桂工商银行6212262720000019795借记卡账户历史明细清单两份、微信转账截图一份，证明：2018年1月26日王兰桂向安勇支付定金现金10000元，安勇出具收款条；2018年1月27日，王兰桂向安勇银行柜台转账支付290000元，安勇和共有人刘力洪为王兰桂出具收条；2018年10月31日，王兰桂向安勇支付房款30000元；五、《地下车位有偿使用协议书》一份、聊城荣盛房地产开发有限公司收据（0448536）、聊城荣盛房地产开发有限公司收据（NO1707983）、廊坊荣盛物业服务有限公司聊城分公司收据（0071441）一份，证明：王兰桂购买案涉房产后，其于2018年1月29日与聊城荣盛房地产开发有限公司签订《地下车位有偿使用协议书》，将案涉房屋（11号楼2单元2101室）A036车位出售给王兰桂，王兰桂于2018年1月29日通过POS机向该公司支付车位首付款20000元，于2019年12月27日向该公司支付车位款12000元，于2018年2月10日以现金交付廊坊荣盛物业服务有限公司聊城分公司车位锁款150元，证明王兰桂购买案涉房屋后又购买车位并实际使用的事实；六、王兰桂微信支付电费交易记录（2018年5月至2020年1月）截图打印件三页，证明：王兰桂购买房屋后实际使用房屋并以安勇名义交付电费的事实；七、聊城市中广数字电视运营有限责任公司《收费单据》三份，证明：2018年10月17日，王兰桂安装数字电视等设备向聊城市中广数字电视运营有限责任公司支付费用共计1218元的事实；八、《聊城新奥民用户安检单》（编号：Q8072484）一份、《管道天然气供用气协议》（编号：A8009360）一份，证明：2018年10月12日，王兰桂在《聊城新奥民用户安检单》上为案涉房屋燃气安检单签字的事实，2018年10月17日，王兰桂从聊城新奥燃气有限公司为案涉房屋签订天然气用户协议的事实；九、中华联合财产保险股份有限公司《“e家保”家庭财产综合保险投保单》（No1837011852）一份，证明：王兰桂在2018年10月17日为案涉房屋购买财产保险的事实；十、王兰桂和吴宁《结婚证》一份、王兰桂和吴宁结婚典礼视频三段（附光盘三张），证明：王兰桂和吴宁于结婚登记日期为2018年12月25日。王兰桂与吴宁结婚典礼的时间是2019年1月8日，结婚用房为涉案房屋的事实；十一、聊城市东昌府区人民法院《询价评估机构选取通知书》一份，证明：因安勇作为被执行人，2019年11月13日聊城市东昌府区人民法院在案涉房屋门上张贴《询价评估机构选取通知书》，自此王兰桂和吴宁才知道本案执行相关事实，并及时向法院提出执行异议申请；十二、本院调取的涉案房屋借款凭证清单一份，证明涉案房屋至2020年5月18日尚有未还款余额295500.34元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房产的时间是2018年8月21日，王兰桂提交的房屋买卖合同落款时间是2018年1月26日，且其于2018年1月29日与聊城荣盛房地产开发有限公司签订了《地下车位有偿使用协议书》，该协议书第二条中注明异议申请人已购买涉案房屋，并于当天交付购车位首付款20000元及于2018年2月10日交付车位锁款150元，上述证据可以证明王兰桂与安勇在本案查封之前已签订买卖合同及王兰桂在本案查封之前已合法占有该不动产；王兰桂主张已按照合同约定支付部分价款，并提交了安勇的收款条及银行转账汇款回单、微信转账截图等，可以证明王兰桂已向安勇支付房款330000元，审查中王兰桂、吴宁向本院缴纳了剩余房屋价款350000元，符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。根据现有证据可以认定，涉案房屋目前尚有银行按揭贷款，在本院查封之前并不具备办理过户条件，且异议人称后来和安勇联系不上也无法办理过户登记，符合日常生活经验常识，故未办理过户登记并非买受人王兰桂的原因。综上，王兰桂、吴宁对本院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人安勇名下的位于阿尔卡迪亚北区11幢2单元10楼2101室房产（房产证号：24××69）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  史春贵二〇二〇年五月二十二日书记员  袁 靖