浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初13563号 原告：应铁荣，男，1979年4月24日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：陈伟羲,浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周巧玲,浙江墨恒律师事务所律师。 被告：浙江亿泽房地产开发有限公司，住所地诸暨市陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦（A座）。 法定代表人：蒋国泽。 被告：蒋国泽，男，1961年9月30日出生，汉族，住诸暨市。 上述两被告共同委托诉讼代理人：邵纪平，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 原告应铁荣与被告浙江亿泽房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿泽公司）、蒋国泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，根据原告的财产保全申请，查封、扣押或冻结被告亿泽公司、蒋国泽所有的价值人民币150万元的财产。本案依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，原告申请对案涉房屋的固定装修价值损失进行评估，本院依法委托具有专业评估资质的机构进行评估，评估报告出具后，本院于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告应铁荣及其委托诉讼代理人陈伟羲到庭参加诉讼，被告浙亿泽公司、蒋国泽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告亿泽公司于2018年5月4日订立的《购房协议》；2.判令被告亿泽公司返还购房款人民币1053300元，返还定金人民币300000元，返还装修折价款人民币150000元，合计人民币1503300元；3.判令被告蒋国泽承担连带清偿责任。 事实和理由：2018年5月4日，原告与被告亿泽公司订立《购房协议》，向被告购买其开发建造的坐落在诸暨市房屋，购买单价为每平方米5000元，总房款按实际建筑面积计算，原告支付购房定金300000元，余款40日内付清，房款付清后一个半月内办理完成房产证手续等。协议订立后，原告依约向被告亿泽公司支付购房定金、剩余房款合计人民币1053300元。被告亿泽公司于2018年6月将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修、使用。此后，被告亿泽公司一直未能为原告办理房产证，原告经催促无果，意外得知，被告亿泽公司在与原告订立购房协议之前就已经将该房屋抵押给金融机构用于借款融资，因抵押未注销，故无法办理房屋过户登记。原告几经交涉，被告亿泽公司出具书面承诺，保证在2019年7月30日之前解除抵押并将房产所有权过户登记至原告名下。被告亿泽公司的法定代表人蒋国泽出面承诺，如不能办理过户手续，其个人将向原告承担退还房款等责任。因被告亿泽公司逾期未归还银行贷款，被多个银行诉至法院，被告亿泽公司已无法办理该房产的过户登记手续。综上所述，被告亿泽公司将已抵押给金融机构用于借款融资的案涉房屋销售给原告，且未能及时注销抵押，导致原告无法取得房屋所有权。被告亿泽公司已构成根本性违约，原告的合同目的无法实现，双方的购房协议应予解除，被告亿泽公司及蒋国泽应共同承担返还房款等违约责任。 庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：请求判令被告亿泽公司返还原告购房款人民币963300元，定金人民币200000元，装修折价款人民币99668元，合计人民币1262968元。事实和理由补充如下：2018年5月4日，原告支付20万元款项，20万元系定金，要求被告双倍返还；对于装修款，经法院委托鉴定，装修折价款99668元，原告对该鉴定结果予以认可并作为主张的依据。 被告亿泽公司、蒋国泽虽未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状一份，辩称：1.原告向被告亿泽公司购买坐落在诸暨市房屋及支付购房款1053300元，对这一事实无异议；2.原告支付的是房款，未支付定金。原告在2018年5月4日仅支付200000元，尚未达到协议约定付款义务，原告首先违约，故不存在返还定金300000元；3.原告向被告亿泽公司购买的房屋，被告亿泽公司早已将房屋交付给原告，且原告已经进行装修并实际入住至今，双方已经房款两清，不存在解除购房协议和返还装修款；4.原告购买的房屋，被告亿泽公司抵押给浙江海博小额贷款股份有限公司，原告是知情的，并且在本案原告起诉前，原、被告曾协商好，原告方以其妻子方媛媛名义向浙江海博小额贷款股份有限公司转让债权的形式，取得债权后，解除抵押手续，然后将该房屋权证办理登记至原告名下，于是原告妻子方媛媛于2019年8月6日在被告处收取房款90000元，用于对购买的001406室房屋办理解押，其余部分债务被告陆续支付给原告；5.被告蒋国泽于2019年8月1日出具的承诺书，前提是在被告亿泽公司未能将房屋过户至原告名下，才承担退还房款之责任。事后，原、被告已经协商好，并且原告妻子方媛媛已经在被告亿泽公司出具承诺书后的8月6日收取用于解押的房款90000元，说明原、被告双方对购买的房屋办理过户手续正在进行中，因此，原告起诉被告蒋国泽承担连带责任，依据不足。综上，被告认为，原告向被告购买的房屋，虽然抵押给浙江海博小额贷款股份有限公司，但原、被告双方已经积极用妥善办法解决，双方已经在办理过程中，而且房屋已经实际交付并由被告使用至今，无非是尚未登记，且现在双方已经在办理过程中，因此，原告起诉要求解除购房协议、返还房款等依据不足，请求法院驳回原告的诉请。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了购房协议一份、证明一份、承诺书一份、不动产登记查询证明一份、收款收据一份，两被告围绕自己的答辩意见，向本院提交收条一份，本院依法在庭审中出示绍兴时代资产评估事务所出具的资产评估报告一份及发票一张。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据进行质证、抗辩的权利。原告对被告提交的收条真实性无异议，故本院对上述证据的三性均予以认定并收集在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2018年5月4日，原告应铁荣（乙方）与被告亿泽公司（甲方）订立《购房协议》一份，协议约定：乙方向甲方购买诸暨陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦A座001406室，经双方协商决定乙方在2018年5月4日付购房定金300000元，甲方同意按每平方5000元的价格出售，具体全款按实际建筑面积计算，其余房款在40天内全额付清，乙方付清房款日起，甲方在一个半月内办理完成房产证手续。协议订立后，原告实际支付定金200000元。同年5月6日，原告向被告亿泽公司支付房款300000元。6月9日，原告付清剩余房款553300元。后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告进行了相应装修并入住。219年6月7日，被告亿泽公司向原告出具《证明》一份，证明内容如下：2018年5月应铁荣向本公司购买陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦A座001406室房屋，已付清全部房款105.33万元。因该房屋目前本公司抵押融资，本公司承诺2019年7月30日之前解除抵押并将房产所有权证过户登记至应铁荣名下。2019年8月1日，蒋国泽个人向原告出具《承诺书》一份，承诺案涉房屋若不能过户给应铁荣，其将向应铁荣退还房款。 另查明，2019年8月6日，原告应铁荣妻子方媛媛收到蒋国泽人民币9万元，用于办理解除案涉房屋的抵押。在诉讼过程中，经原、被告及方媛媛确认，均认可上述款项在返还房款中抵扣。案涉房屋内的固定装修价值经绍兴时代资产评估事务所评估，评估结论为截止评估基准日2020年2月24日，案涉房屋室内固定装修的评估价值为人民币99668元。原告为此预付评估费用3000元。案涉房屋仍处于被查封、抵押状态。 本院认为，原告应铁荣与被告亿泽公司签订的《购房协议》,系各方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,依法成立并生效。现因案涉房屋在《购房协议》签订前已被设立了抵押,其抵押担保的债务未被清偿,且案涉房屋已被人民法院依法查封,已不能办理产权过户。被告亿泽公司已构成根本违约，原告应铁荣起诉要求解除《买卖协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,应以支持，故本院确认双方签订的《购房协议》自本院向被告亿泽公司送达起诉状副本之日即2019年9月4日依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告及案外人方媛媛均认可用于办理解除案涉房屋抵押的9万元在房款中予以抵扣，本院予以照准。现原告主张被告亿泽公司返还购房款963300元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告在签订《购房协议》时实际支付定金200000元,后转化为购房款，现原告主张要求被告亿泽公司返还一倍定金200000元,于法有据，本院亦予以支持。因返还的定金已经足以弥补原告损失,且原告一直在涉案房屋中居住,故原告主张被告赔偿装修折价款99668元,本院不予支持。被告蒋国泽承诺案涉房屋在不能过户情况下承担退还房款的责任，系其自愿加入债务承担的真实意义表示。现原告主张被告蒋国泽对应返还的购房款承担连带责任，未超出被告蒋国泽的责任承担范围，本院予以支持；对于原告主张其对定金、装修折价款部分承担连带清偿责任，已超出被告蒋国泽自愿承担的债务范围，本院不予支持。综上所述，本院对原告主张诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告亿泽公司、蒋国泽虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百条、第一百一十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告应铁荣与被告浙江亿泽房地产开发有限公司在2018年5月4日签订的《购房协议》于2019年9月4日解除； 二、被告浙江亿泽房地产开发有限公司返还原告应铁荣购房款963300元，并支付一倍定金200000元，合计1163300元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告蒋国泽对被告浙江亿泽房地产开发有限公司应返还的购房款963300元承担连带清偿责任； 四、驳回原告应铁荣的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16166元，依法减半收取8083元，财产保全费5000元，合计13083元，由被告浙江亿泽房地产开发有限公司负担，被告蒋国泽在11716.5元部分共同负担。原告应铁荣预交的评估费用3000元，由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周超 二〇二〇年五月二十五日 书记员  李昊