西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初1069号 原告（反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区。 法定代表人：侯博，该公司总经理。 委托代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乔育刚，男，汉族，1985年12月19日出生，住西安市莲湖区。 委托代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托代理人：樊家齐，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。 原告西安景恒房地产开发有限公司（以下简称“景恒房地产公司”）与被告乔育刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟博，被告乔育刚的委托诉讼代理人杨旻、樊家齐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年11月14日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告承租原告所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧的正荣彩虹谷7#楼4层09号商铺，用于经营水吧甜品业态，品牌名为：“初涧水吧”，租赁面积为47.83㎡，租赁期限为3年。合同签订后，原告按约履行了合同约定的相关义务，但被告自2018年6月8日、7月11日两次申请延期开业，且在约定的日期截止后经原告多次催促长期不开业经营，不缴纳租金。原告于2018年7月16日致函要求被告开业经营未果，无奈之下，原告于2018年9月17日致函被告解除双方签订的《租赁合同》；另外，原告于2018年12月20日致函被告，再次要求缴纳欠付的租金并办理退铺手续仍未果。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告给付拖欠的租金28100.13元及违约金9326.85元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由被告承担。 被告辩称，原告诉状中陈述的被告单方擅自停止营业的情况不属实，导致被告无法正常经营的根本原因是原告开发的正荣彩虹谷（以下简称“商场”）建设工程消防验收不合格，导致合同目的不能实现，迫使被告为了防止经济损失继续扩大，无奈采取搬离商场的方式止损，对于原告要求被告承担租金和违约金的请求，因原告违约在先，不应得到支持。而被告要求商场满足开业经营的正常条件后，申请延迟开业时间合情、合理、合法。原告公司强行要求被告在不符合法律规定的营业条件下开业，违反诚实信用和公平的原则，对其诉请应当驳回。故被告提出反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告装修款损失75000元、装修施工图纸费用3000元、装修保证金5000元、履约保证金10000元、消防工程款2872.80元，上述金额共计95872.80元；2、反诉被告支付反诉原告第1项反诉请求中资金占用的利息4365.50元（自合同解除之日暂计算至起诉之日，要求实际支付至全部款项偿还为止）；3、反诉被告承担全部诉讼费用。 经审理查明，2017年11月14日，原告景恒房地产公司（甲方、出租人）与被告乔育刚（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：乙方乔育刚承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷7#楼4层09号商铺，经营水吧甜品业态。租赁面积为：47.83㎡；租赁期限为：2017年11月16日至2020年11月15日；装修期为：2017年11月16日至2017年12月15日；租金支付标准为：第1年75元/月/㎡，月租金为3587.25元。第2年90元/月/㎡，月租金为4304.70元。第3年94.5元/月/㎡，月租金为4519.94元。计租期间为：第1年2017年12月16日至2018年12月15日、第2年2018年12月16日至2019年12月15日、第3年2019年12月16日至2020年12月15日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：乙方应当向甲方支付人民币10000元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年11月16日。第十三条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用;乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素；第十四条甲方责任：甲方保证拥有该商铺所有权及相应土地使用权，有权将商铺出租给乙方使用，甲方应当向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件；第十九条违约责任：因乙方违约或因乙方原因违约导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方承担违约责任和赔偿责任。甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当年度保底租金。第二十一条商铺交还：无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品（以下合称：不可移动物），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿；乙方按照约定向甲方交还商铺时，双方应当签订《商铺交还确认书》，如双方未签订《商铺交还确认书》，或虽未签订《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，被告乔育刚于2017年11月16日向原告缴纳履约保证金10000元。2017年11月21日，原、被告双方签订《商铺进撤场交接确认书》，原告将所租商铺交付给被告。被告收到商铺后进行了装修，并于2017年12月23日开业经营。后被告未按合同约定向原告缴纳房屋租金。2018年6月23日被告以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低无法继续经营为由，主动停业撤离所租商铺，原告经办人在配合申请单上签字确认。并收回了商铺。庭审中，原告也予以认可。2018年9月27日原告以特快专递方式向被告发出解除租赁合同的通知函，并在当庭向本院出具了快递单。经查，2018年12月19日，西安市公安消防支队雁塔区XX大队雁公消竣备字（2018）第0208号建设工程竣工验收消防备案凭证，记载显示被告所租赁的7号楼购物中心公共区域装修建设工程的竣工验收消防备案。依法核发备案凭证。2018年12月20日，西安市公安消防支队雁塔区XXXX大队XX广场XX号楼XX中心颁发了雁公消安检字（2018）第0095号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查，被告乔育刚在2017年11月28日向西安景恒商业物业管理有限公司交纳商铺装修保证金5000元。在2017年12月2日和2018年1月10日向冯欣个人账户转账商铺消防装修改造款共计2872.80元。 上述事实，有《租赁合同》、《商铺进撤场交接确认书》、《原告的沟通函》、《解除合同通知函》、《收据》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、快递凭证及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告未按合同约定履行向原告支付房屋租金，其行为显系违约，损害了原告的合法权益。故原告要求被告支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。关于合同解除一节，被告承租使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付原告租金，而被告至今未向原告交纳租金。原告有权依照合同约定，依法享有合同解除权。2018年9月27日原告通过顺丰速运向被告邮寄《关于解除商铺租赁合同的通知函》，正式通知被告双方签订的租赁合同于2018年9月25日解除，被告未提供证据证明其在合理期限内对解除双方合同一事提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，本院依法予以确认。鉴于被告在2018年6月23日以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，停止经营撤离了所租商铺，原告经办人也在配合申请单上签字确认，并收回商铺。故被告拖欠原告租金起算日期应从2017年12月16日至2018年6月23日止为宜。关于被告以原告隐瞒经营商场未取得消防验收，商场气味大、客流量低无法继续经营为由，向本院提出反诉一节。因原、被告双方签订租赁合同时，涉诉商铺消防验收虽尚未通过。但2018年12月20日包含涉诉商铺在内的购物中心全部工程消防验收合格，原告并不构成导致被告签订租赁合同的目的不能实现的根本违约。故被告反诉请求的导致合同目的无法实现的理由，不能成立。且造成本案租赁合同不能继续履行的违约责任在于被告方，根据双方租赁合同的约定，被告的反诉请求，证据不足，本院依法不予支持。另外，原告所诉的保全费用、律师费等，因未提供相关证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乔育刚应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金22360元及违约金2788元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其余之诉讼请求。 三、驳回被告乔育刚反诉请求。 本案案件受理费736元，由被告乔育刚承担。本案反诉费1152元，由被告乔育刚承担。鉴于原告已预交案件受理费736元。故被告支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  路安平 审判员  李多萌 审判员  秦 冰 二〇二〇年五月七日 书记员  刘容容