安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1437号 上诉人（原审原告）：陈辉，男，1976年12月29日出生，汉族，住安徽省泗县泗城镇汴河路42号，公民身份号码342225197612292076。 委托诉讼代理人：张非凡，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。 法定代表人：卜家富，该公司总经理。 上诉人陈辉因与被上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初6426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由远程房产公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证的违约时间及违约金的计算方法，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定；其次，违约金与损失不是同一概念，且违约金与损失可以同时主张，一审法院未按照双方约定的违约金支付标准支持陈辉的诉讼请求错误。2、针对许兆红与泗县远程房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，安徽省泗县人民法院已作出(2017)皖1324民初3025号民事判决书支持逾期办证违约金。3、远程房产公司虽在庭审中主张其与陈辉签订的《商品房买卖合同》第十五条约定不明，但未提供相关证据予以证明，同时《商品房买卖合同》属于工商行政管理局及房地产管理局统一印制的格式文版，也是由远程房产公司向陈辉提供的格式合同。《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 远程房产公司未答辩，亦未提交书面答辩状。 陈辉向一审法院起诉请求：1、判令远程房产公司赔偿陈辉违约金26600元，并以35万元为基数，以每日万分之一计算自2018年12月2日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、诉讼费由远程房产公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月20日，陈辉与远程房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由陈辉购买远程房产公司开发的泗县瑞兴花园第10栋3单元206室，房屋总价款为35万元，陈辉于2012年3月30日交付首付款11万元，余款办理银行按揭。其中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。 合同签订后，2015年11月6日，远程房产公司向陈辉交付了房屋。2018年11月27日，因陈辉认为远程房产公司在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，诉讼来院。 另查明，远程房产公司在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致远程房产公司对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，涉案瑞兴花园工程总体竣工。 一审法院认为：陈辉与远程房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务。根据涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。本案远程房产公司没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应当向陈辉支付违约金。 关于违约金的标准和数额。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。本案陈辉没有提供证据证明因远程房产公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且远程房产公司交付房屋后，陈辉已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形。故予以调整，违约金酌定5000元为宜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、泗县远程房地产开发有限公司于一审判决生效后十日内支付陈辉违约金5000元；二、驳回陈辉的其他诉讼请求。一审案件受理费230元，由泗县远程房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2018年11月22日，泗县不动产登记局对远程公司开发的泗县瑞兴花园所在单元进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记，于2018年12月22日完成资料的备案登记。 本院认为，陈辉与远程房产公司签订的商品房销售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。按照约定，远程房产公司未在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。在陈辉无过错的情况下，相应的法律后果均应由远程房产公司自行承担。双方约定的逾期违约金计算标准并不存在过高情形，一审法院进行调整无事实及法律依据，故对陈辉要求按照约定标准计算违约金的上诉请求予以支持。 因《商品房买卖合同》只是约定远程房产公司负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非约定由远程房产公司办理权属登记，故权属证书办理时间远程房产公司无法掌控，故陈辉要求将违约金计算至权属证书办理完毕之日止的请求不予全部支持。远程房产公司于2018年12月22日完成案涉房屋资料的备案登记，此时已经具备办理权属证书的条件，远程房产公司并未提供证据证明将该事实通知各业主，从陈辉等业主提起诉讼请求及其陈述诉讼前到远程房产公司要求办理权属证书事实看，陈辉诉讼前已经知道案涉房屋具备办理权属证书的条件。考虑到上述因素，远程房产公司承担违约金计算截止日期应至2018年12月21日为宜。 综上，陈辉上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律不当至判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初6426号民事判决第二项，即“驳回陈辉的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初6426号民事判决第一项，即“泗县远程房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈辉违约金5000元”为“泗县远程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈辉违约金（自2016年11月1日至2018年12月21日，以350000元为基数，日万分之一标准计算）”； 三、驳回陈辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费230元，由陈辉负担30元，由泗县远程房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费340元，由陈辉负担40元，由泗县远程房地产开发有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年五月二十五日 法官助理余倩男 书记员余倩男（代） 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。