四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1466号 原告：成都市诚沁物业管理有限责任公司，住所地：四川省都江堰市永丰街道新联社区善政路622号紫坪锦苑12-3-4号。 法定代表人：杨霖，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马也丁，四川都江律师事务所律师 被告：刘成燕，女，1967年11月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都市诚沁物业管理有限责任公司（以下简称诚沁物业）与被告刘成燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，适用小额诉讼程序与（2020）川0181民初1470号合并公开开庭进行了审理。原告诚沁物业委托诉讼代理人马也丁、被告刘成燕以及另案被告张容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚沁物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向其支付2010年12月31日至2019年7月31日物业管理费9,072元，垃圾处置费510元，滞纳金9,131.53元，合计金额18,713.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业管理服务的“沪都家园”小区的业主，原告以物业管理合同对被告所在小区提供物业管理服务，约定收取物业管理费。但被告自2010年12月31日起至2019年7月31日拖欠物业管理费、垃圾处置费、滞纳金共计人民币18,713.5元。原告多次向被告催交物业管理费未果，特诉至法院。 被告刘成燕辩称，其未向物业公司交纳相应费用属实，但未交纳期限有误。未及时交纳物业服务费系原告未履行合同义务造成。待原告履行上述义务后才同意交纳物业费，并不同意交纳滞纳金及垃圾清运费。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，即：原、被告双方身份信息；房屋信息查询记录；《生活垃圾委托清运处置协议书》一份及由该《生活垃圾委托清运处置协议书》产生的《四川省政府非税收入通用票据》一张。 对双方争议的证据认定如下：1、被告刘成燕对原告诚沁物业提交的物业服务合同因其不是签订主体不予认可，对原告诚沁物业提交的《巡查记录本》及履行服务职责的照片拒绝发表质证意见；本院认为，原告诚沁物业提交的四份《物业管理服务合同》有签订双方签字确认，结合《巡查记录本》及履行服务职责的照片以及原被告双方当事人当庭的陈述，能够形成证据锁链，相互印证，故本院对原告所提交的该组证据均予以采信。2、被告刘成燕对原告诚沁物业提交的《物业服务费交费提示》及张贴照片不予认可。本院认为，就《物业服务费交费提示》而言，上面并没有原告方的签字，而就张贴照片而言，上面也没有具体的时间显示，但结合被告方的当庭陈述，被告确已进行过催收。本院对该组证据予以部分采信。3、原告诚沁物业对被告刘成燕提交的照片四张三性均不予认可。本院认为，两张证明其房屋存在缝隙，物业公司未妥善予以处理的照片并没有其他证据予以证明，且照片本身并不能够反映其待证事实，本院不予采信。对于两张证明物业未尽义务及时对公共绿化的花草树木进行养护和管理的照片，结合原被告双方的陈述，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月12日，刘成燕取得位于都江堰市657号23栋2单元1层2号住宅房屋所有权，系该房屋业主，建筑面积为92.71平方米，诚沁物业系该小区物业服务公司。 2010年6月1日，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司作为甲方（委托方）与诚沁物业作为乙方（受托方）签订了一份自2010年6月1日起至2011年8月31日止的《前期物业服务合同》，委托诚沁物业为“沪都家园”提供物业服务。合同主要约定：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。其中住在建筑区划内的住宅用房：0.95元/月．平方米。上述费用包含绿化养护费用；环境卫生维护费用；秩序维护费用；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用；管理人员费用；办公费用；固定资产折旧费以及其他物业服务相关费用。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主应在接房之日与下个半年起5日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：自欠费之日起每天按所欠金额的万分之三向乙方支付违约金。 上述合同到期后，2011年7月，都江堰兴堰投资有限公司作为甲方与诚沁物业作为乙方又签订了内容大致相同的一份《前期物业服务合同》。合同期限自2011年7月15日起至本区域按正规程序召开业主大会，选聘业主委员会；并由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同同样约定了住宅用房的收费标准为0.95元/月．平方米。上述费用包含绿化养护费用；环境卫生维护费用；秩序维护费用；物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用；管理人员费用；办公费用；固定资产折旧费以及其他物业服务相关费用。物业服务资金按年交纳，业主应在接房之日第二年起5日内履行交纳业务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：自欠费之日起每天按所欠金额的万分之三向乙方支付违约金。 2015年10月30日，都江堰市沪都家园小区业主大会作为委托方（甲方）与诚沁物业作为受托方（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，后经备案机关备案签章。该合同主要约定：物业公司应负责房屋共用部位的维修、养护和管理。公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；室外上下水管道、化粪池（定期检查与污水疏通）、沟渠、露天停车位的维修和养护；共用绿地、花木等的养护和管理等。委托管理期限为三年。自2015年11月1日起至2018年10月31日止。住宅用房的收费标准为0.95元/月．平方米。每年交纳一次，每次缴纳费用时间为年初1月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金。 2018年11月13日，都江堰市沪都家园小区业主大会、都江堰市沪都家园小区第二届业主委员会作为作为共同委托方（甲方）与诚沁物业作为受托方（乙方）又续签了一份自2018年12月1日起至2021年11月30日止《物业管理服务合同》，并于2018年11月30日经备案机关备案签章。合同同样约定了双方的权利义务，其中住宅用房的收费标准仍为0.95元/月．平方米。业主或物业使用人自缴费之日起6个月后未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。 诚沁物业在合同履行过程中亦存在对共用绿地、花木等的养护和管理方面未全面履行合同的行为。 诚沁物业、都江堰市综合行政执法局与都江堰市人民政府永丰街道办事处三方共同签订了2019年11月1日至2020年10月30日止的《生活垃圾委托清运处置协议书》，该协议书载明诚沁物业全年支付生活垃圾清运费为60,000元。 刘成燕未向诚沁物业交纳物业服务费和生活垃圾清运费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中所涉的四份包括《前期物业服务合同》在内的《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，刘成燕系“沪都家园”小区业主，该《物业服务合同》对其具有当然法律约束力。故本院对原告诚沁物业要求被告刘成燕向其支付应付未付的物业服务费予以支持。就被告刘成燕因原告未完全履行义务致其受损的辩称，其可根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定另案主张。就应交未交期限而言，诚沁物业主张的期限为2010年12月31日至2019年7月31日，却并未提交被告刘成燕交房相关手续，本院仅能以其实际取得房屋产权的时间来确定应交未交物业服务费的时间，即从2011年7月12日起算，共计96个月零20天，故被告刘成燕应交物业服务费为（0.95元/月．平方米×92.71平方米×96月）＋（0.95元/月．平方米×92.71平方米÷31天×20天）＝8,511.97元。 就生活垃圾清运费而言，虽被告刘成燕亦认可没有交纳，但从诚沁物业所提交的证据来看，仅提交了一年的《生活垃圾委托清运处置协议书》和该年所产生的总的票据，且该组证据对每户业主应具体缴费的标准并未明确载明，故对原告诚沁物业的该项诉讼请求本院不予支持。 就诚沁物业主张的滞纳金问题。本案所涉四份物业服务合同中，仅有两份对滞纳金进行了约定，且从本案查明的事实来看，诚沁物业确也有未完全履行合同的行为发生，存在一定的违约行为，故本院对诚沁物业的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、被告刘成燕于本判决生效之日起五日内向原告成都市诚沁物业管理有限责任公司给付2011年7月12日至2019年7月31日应付未付物业服务费8,511.97元； 二、驳回原告成都市诚沁物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取134元，由被告刘成燕负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 芳 二〇二〇年五月二十二日 书记员 施苏秦