北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2132号上诉人（原审被告）：孙宝卫，男，1967年7月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：朱玉英，女，1967年11月21日出生，汉族，北京百麦食品加工有限公司退休员工，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：王国琴，女，1962年10月31日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。上诉人孙宝卫、朱玉英因与被上诉人王国琴，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙宝卫、朱玉英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王国琴一审的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由王国琴承担。事实和理由：2010年4月12日孙宝卫与李文生签订住宅楼房转让协议，并非双方真实意思，该协议系因孙宝卫曾向李文生借款，李文生要求孙宝卫将涉案房屋以出卖的方式折抵给其，双方实为借款关系；2013年1月23日孙宝卫与王国琴签订北京市存量房屋买卖合同，系孙宝卫基于与李文生的转让协议，才协助签订的，亦非本人的真实意思表示，且合同签订后多年，王国琴都未主张过办理过户事宜，超过了诉讼时效；涉案房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，属于限制买卖房屋，一审法院认定的违约责任过高；孙宝卫离婚后无其他住房，现孙宝卫主张解除涉案房屋买卖合同，愿意承担因解除而产生的法律责任；一审法院在案件审理过程中，未依法向孙宝卫送达相关诉讼手续，在孙宝卫与朱玉英离婚后，仍将相关材料在朱玉英住所外张贴，导致孙宝卫未到庭陈述意见，缺席审判程序违法。王国琴辩称，同意一审判决，不同意孙宝卫、朱玉英的上诉请求。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，涉案房屋取得房产证的时间为2018年5月，没有超过诉讼时效，涉案房屋产权性质系商品房，王国琴也是出售自己的房屋购买的涉案房屋，其名下也没有房屋。我爱我家公司述称，服从一审判决。孙宝卫、朱玉英的上诉请求及理由核心问题未涉及我公司。王国琴向一审法院起诉请求：1.孙宝卫、朱玉英协助王国琴将北京市大兴区旧宫镇旧桥路1702室房屋（即涉案房屋）转移登记到王国琴名下；2.孙宝卫、朱玉英支付违约金30万元；3.诉讼费保全费由孙宝卫、朱玉英承担。一审法院认定事实：2013年1月23日，孙宝卫、朱玉英与王国琴签订北京市存量房屋买卖合同，该合同约定：出卖人孙宝卫，共有权人朱玉英，买受人王国琴；出卖人所售房屋坐落于大兴区旧宫镇旧桥路1702号，建筑面积77.51平方米；房屋性质为按经济适用住房管理的房屋；房屋成交价格为130万元，定金22万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。同日，孙宝卫、朱玉英与王国琴、我爱我家公司签订补充协议，该协议约定:出卖方（甲方）孙宝卫、朱玉英，买受方（乙方）王国琴，见证方（丙方）我爱我家公司；甲方同意将位于大兴区旧宫镇旧桥路1702号，建筑面积77.51平方米的住房，计建筑面积77.51平方米出售给乙方；乙方于2013年1月28日前给甲方购房首付款22万元整；甲乙双方约定于2013年2月28日在丙方见证下，乙方付给甲方剩余购房款108万元；甲乙双方友好协商在甲方拿到该房屋所有权证后双方配合完成过户；违约方赔付守约方人民币200万元作为赔偿。王国琴于2013年1月5日支付孙宝卫购房款2万元，于2013年3月4日支付孙宝卫剩余购房款128万元，孙宝卫、朱玉英已将涉案房屋交付给王国琴使用。2018年5月14日，涉案房屋所有权证下发，编号为京（2018）大不动产权第0029179号，房屋所有权人为孙宝卫。孙宝卫拒绝配合王国琴办理涉案房屋的过户手续，王国琴诉至一审法院。王国琴为证明其多次与孙宝卫协商，要求孙宝卫办理房屋过户登记手续，但孙宝卫以对外负债需要钱为由要求其再支付50万元，在双方协商未果的情况下，孙宝卫称不给钱就将涉案房屋再次出售，孙宝卫的行为已构成违约，提交了通话记录、录音光盘及文字整理稿（2019年1月2日、王国琴与孙宝卫）。另查，王国琴符合在京购房资格，其在本案受理前申请了诉前财产保全，要求查封涉案房屋，一审法院于2019年1月10日出具民事裁定书，查封了涉案房屋。孙宝卫、朱玉英于2019年1月7日办理了离婚登记。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案孙宝卫、朱玉英经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。孙宝卫、朱玉英与王国琴签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。双方在补充协议中约定，“甲乙双方友好协商在甲方拿到该房屋所有权证后双方配合完成过户；违约方赔付守约方人民币200万元作为赔偿。”孙宝卫、朱玉英虽已离婚，但二人均系涉案房屋的出卖方，负有配合办理房屋过户的义务，故对王国琴要求孙宝卫、朱玉英协助其将涉案房屋转移登记到王国琴名下的请求，法院予以支持。王国琴已按补充协议约定履行了付款义务，孙宝卫、朱玉英在拿到涉案房屋所有权证后，未按约定配合王国琴办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任，但双方在补充协议中对违约金约定过高，故法院结合双方对协议的履行情况及实际损失，酌情确定违约金为10万元，对王国琴要求孙宝卫、朱玉英支付违约金中合理部分的请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙宝卫、朱玉英于判决生效之日起十日内配合王国琴将北京市大兴区旧宫镇旧桥路1702号房屋产权变更登记至王国琴名下；二、孙宝卫、朱玉英于判决生效之日起十日内支付王国琴违约金10万元；三、驳回王国琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孙宝卫称其将涉案房屋卖给了李文生，李文生又卖给了王国琴，其与李文生之间有转让协议，与王国琴之间没有转让协议，李文生需资金周转，其就配合他签了。为证明其上述主张，孙宝卫提交出卖人为其、买受人为李文生的住宅楼房转让协议及北京农商银行旧宫支行的交易记录。其中北京农商银行旧宫支行的交易记录显示2010年4月12日李文生分两笔向孙宝卫转账共93万元。孙宝卫为证明其与王国琴所签合同的购房款其没有收，转给李文生了，提交了建设银行红星支行的交易记录。该记录显示，2013年3月4日王国琴转账存入孙宝卫账户128万元，同日，从孙宝卫账户转账支取118万元至李文生。孙宝卫还提交2019年12月4日从北京到珠海和2020年1月2日从珠海到北京的机票，拟证明一审开庭时，其不在北京，未收到通知。朱玉英对孙宝卫提交的上述证据均予以认可。王国琴对孙宝卫提交的住宅楼房转让协议不予认可，并称其系经我爱我家公司找到涉案房屋的，孙宝卫与李文生之间是否存在房屋买卖合同其不知情，其是与孙宝卫、朱玉英签订的房屋买卖合同。王国琴对孙宝卫提交的银行交易记录的真实性予以认可，但不认可关联性和证明目的。我爱我家公司对上述住宅楼房转让协议不予认可；对银行交易记录的真实性予以认可，但不认可证明目的；对机票的真实性予以认可，但不认可证明目的，并称开庭时间并不在上述机票时间内。朱玉英称其与孙宝卫离婚了，涉案房屋是孙宝卫的，合同是临时叫其签的，其就是配合签字，其什么都不知道。我爱我家公司称其系受孙宝卫委托卖房，恰好王国琴有购房需求，其就促成了房屋买卖合同，其不了解李文生的情况，房屋钥匙是孙宝卫交付给王国琴的。王国琴亦称房屋系孙宝卫交付给其的。孙宝卫则称房屋是其交给李文生的，李文生和王国琴买卖是在饭店里，其签完字就走了，不知道后面的事情。就房款支付情况，孙宝卫称王国琴通过转账方式打给了其128万元，2万元定金给李文生了。王国琴提交的定金收条上显示系李文生签字。对此，王国琴称2013年1月5日，在中介和李文生的陪同下，其去涉案房屋看房，王国琴在中介的指示下将2万元定金支付给李文生，后中介公司员工告知其涉案房屋的所有权人系孙宝卫，于是其与孙宝卫在中介公司就房屋交易的具体细节进行协商，并签订了房屋买卖合同。王国琴并称，孙宝卫对于上述2万元是李文生代孙宝卫收取是表示认可的。孙宝卫、朱玉英对王国琴提交的收条不予认可，称没有收到过王国琴支付的购房定金2万元。另查，一审笔录中记载，孙宝卫称其与朱玉英于2019年1月已经离婚，朱玉英住址为北京市大兴区旧宫新苑北区1号楼3单元1002号，经一审法院询问，孙宝卫明确表示其地址与朱玉英地址一致。孙宝卫、朱玉英在一审中法院送达地址确认书中所留地址亦均为旧宫新苑北区1002号。孙宝卫称其并未向一审法院提交过新的送达地址。经查，一审卷宗中材料显示，一审法院按孙宝卫提供的送达地址先后通过寄送及现场送达的方式向孙宝卫送过传票。邮寄的传票因电话拒接/长期无人接听而未妥投。直接送达时，因其家中无人，故一审法院送达人员将相关诉讼材料附于门上。王国琴表示涉案房屋过户所需交纳的相关税费由其负担。本院查明的其他事实，与一审法院认定的其他事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙宝卫、朱玉英上诉主张其与王国琴就涉案房屋所签北京市存量房屋买卖合同不是其真实意思表示，但其未就其该项主张提供充分证据予以证明，故对其该项主张本院不予采信。孙宝卫、朱玉英所持涉案房屋为限制买卖的房屋的主张，亦缺乏依据，本院亦不予采信。孙宝卫、朱玉英在与王国琴签订房屋买卖合同后未依约将涉案房屋过户至王国琴名下，王国琴要求孙宝卫、朱玉英协助其将涉案房屋的产权登记至王国琴名下并给付违约金的请求，有合同依据，一审法院予以支持，系正确的，本院予以维持。一审法院根据本案具体情况，酌情确定的违约金数额亦无不当。孙宝卫、朱玉英以孙宝卫没有其他住房为由拒绝履行合同，没有法律依据，本院不予支持。孙宝卫、朱玉英上诉主张合同签订后多年王国琴都未主张过办理过户事宜，超过了诉讼时效，但根据查明的事实，涉案房屋的房屋所有权证系于2018年下发，故孙宝卫、朱玉英的该项主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。孙宝卫、朱玉英所持一审法院认定的违约责任过高的主张，依据不足，本院难以支持。关于孙宝卫、朱玉英上诉主张，在孙宝卫与朱玉英离婚后，仍将相关材料在朱玉英住所外张贴，导致孙宝卫未到庭，故一审法院程序违法一节，根据查明的事实，孙宝卫在与朱玉英离婚后，仍向法院陈述其地址与朱玉英地址一致，并未向法院提供其他送达地址。故对于孙宝卫的该项主张本院不予采信。综上所述，孙宝卫、朱玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由孙宝卫、朱玉英负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇二〇年五月二十八日书记员 孙 雯