杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4756号 原告：金梅红，女，1976年12月24日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：杜彪，浙江新篇律师事务所律师。 被告：朱吉云，男，1945年3月29日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：王璞瑛，女，1953年6月9日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市上城区，系被告妻子。 委托诉讼代理人：朱晓玲，女,1979年4月14日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市上城区，系被告女儿。 原告金梅红与被告王璞瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法由审判员朱燕青适用简易程序独任审判。于2019年12月27日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杜彪，被告的委托诉讼代理人王璞瑛、朱晓玲到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年5月11日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杜彪，被告的委托诉讼代理人王璞瑛、朱晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告返还原告支付的租金27500元及押金2000元；3、判令被告赔偿原告装修损失18991元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月22日解除。事实与理由：被告将涉案房屋出租给案外人**，2019年3月份左右，经被告同意，**将涉案房屋承租权转让给原告，原告支付**转让款，并向**支付了2000元押金款，**在被告处的2000元押金转为原告的押金。此后，原、被告又签订了房屋租赁合同，并向被告支付了27500元租金，同时花费18991元进行装修。原告受让时，被告和**均隐瞒涉案房屋为违章建筑的情况，原告与被告签订房屋租赁合同后对涉案房屋进行了装修，花费装修款18991元，在原告装修快结束时，涉案房屋被街道以违章建筑为由进行了部分拆除。综上，原告为维护自身权益起诉至法院。 被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、双方签订的房屋租赁合同是建立在公平自愿的基础上的，不存在被告隐瞒或者欺骗的事实。而且原告是先从**处转让房屋使用权，再和被告签订合同，原告对房屋的情况是明知的。二、被告租赁给原告的房屋面积均在房产证内，不存在有违章建筑一说，被告出租的房屋就是住宅，租赁合同中只字未提商铺租赁等字眼。三、被告出租的是整体的房屋，并不仅仅是天井部分。四、原告在使用租赁房屋时没有尽到妥善保管的义务，因为原告新的违建行为造成房屋天井被城管强拆，责任和损失应当由原告自己承担。 本院经审理认定事实如下：位于杭州市上城区房屋登记于被告名下。被告自2016年起将涉案房屋对外出租延续至今。租客钱某在使用时对房屋天井部分进行了搭建。2016年5月26日，杭州市上城区城市管理行政执法局开具《责令立即改正违法行为通知书》，认为涉案房屋未取得建设工程规划许可证进行建设，要求立即改正上述违法行为。通知书送达被告后，被告一直未予整改。此后涉案房屋又出租给**，**在涉案房屋内从事经营活动，在租赁期未满前，**将涉案房屋转租给原告。原告支付给**转让费及押金2000元，并于2019年3月实际取得房屋使用权。上述转让告知被告后，被告表示同意，并于2019年4月6日，与原告签订《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋一间租赁给原告，租期自2019年5月1日起至2024年5月1日，租赁费用前两年（2019年5月1日至2021年5月1日）为5000元每月，后三年（2021年5月1日至2024年5月1日）为6000元每月，租金半年一付；押金2000元，合同期满后押金退回；租赁期间原告应保持房屋结构设施原样，在未征得被告同意下，不得进行随意改造，如需要改造，改造费用由原告负担，原告在租赁期间损坏设施的负责维修等内容。 原告于2019年4月11日开始对涉案房屋进行装修，包括在天井地面铺设地砖，装修期间，被小营街道执法队告知行为违法。原告遂暂停装修近一个月，此后又自行恢复装修。2019年5月21日，小营街道对涉案房屋天井部分的新旧违建均依法拆除。同时出于安全考虑，对房屋临街的墙体空洞部分用彩钢瓦做了临时封闭。2019年11月，涉案房屋所在的2幢底层其余违建全部被拆除，11月15日左右，2幢底层围墙恢复工作统一完成。 原告在4月被明确告知存在违法行为后曾与被告联系沟通过，双方协商因装修停工免除半个月租金。达成一致意见后，原告于2019年5月11日支付被告半年租金27500元。2019年5月21日违建被拆除当天，原告电话告知被告，被告因时间已晚，身体不方便为由未到现场。此后，原、被告双方有多次协调，内容围绕退多少房租以及房屋拆违的责任问题。现原告起诉至法院要求依法解决。 另查明，原告为装修涉案房屋聘请施工队，双方于2019年5月23日结算装修费用为18991元，原告实际支付5000元。至庭审辩论终结前，装修未全部完成，涉案房屋内仍堆放有装修材料。原告在装修期间对涉案房屋正门更换了钥匙，钥匙至庭审辩论时仍由原告掌握，未交予被告。2020年5月25日，原、被告双方移交了房屋钥匙，被告收回房屋使用权。 本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明，举证不能的则承担相应的不利法律后果。原告主张因被告对其隐瞒租赁房屋存在违建的情形，有关部门对租赁房屋中的违建进行强制拆除，导致原告不能实现合同目的，故要求判令确认租赁合同于拆除次日解除。对此本院认为，首先原告未提交被告隐瞒违建的证据。其次根据查明的事实，原告是先从**处受让涉案房屋的租赁使用权，后又与**实际交接了房屋，其在承租前对涉案房屋的实际状态是了解的。承租以后，原告于4月份开始装修，装修不久有关部门明确告知其房屋存在旧违建，现在其装修行为是新违建，要求原告通知被告并自行拆除违建，但原告并未以存在违建为由向被告提出解除合同的请求，反而是在5月11日与被告协商减免半个月房租后向被告缴纳了租金27500元，同时重新启动装修。由此可推定，原告在明知涉案房屋存在部分违建以及违建将被拆除的情况下仍然同意继续履行其与被告的租赁合同，现房屋违建部分被拆除，并不构成合同目的不能实现，被告未取得法定解除权。故原告单方通知被告解除合同的行为不能产生合同解除的法律效果。关于合同解除的时间，本院认为，原告向法院提交的诉状上的诉讼请求为判令解除租赁合同，诉状经本院合法送达到被告，在本案第一次庭审时，被告表示同意解除合同，故本院认定原、被告于2019年4月6日签订的房屋租赁合同书于2019年12月27日解除。关于房屋租金问题，本院认为，原告实际占用使用涉案房屋，应按照合同约定支付租赁期间的房屋租金。鉴于涉案房屋被拆违后，房屋合法建筑面积部分虽然没有被结构性改动，但临街墙面的空洞用彩钢瓦临时封闭，一定程度上影响房子的使用性。对此，原、被告双方均未采取行动自行对房屋墙面进行修整也未要求对方进行修整。再综合考虑原、被告的新旧违建均是涉案房屋被拆违的因素之一，本院将酌情调整拆违后涉案房屋的租金标准。扣除免租期外，本院认定2019年5月16日至2019年12月27日房屋租金金额为20000元，因原告已支付房屋租金27500元，被告应退还原告的租金金额为7500元，超出部分不予支持。若被告认为原告在2019年12月27日后仍占用涉案房屋的，被告可另案主张房屋占用使用费。关于押金问题，根据合同约定，押金自合同期满后退还，现合同已依法解除，被告应退还押金2000元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的装修损失，对此本院认为，原告先是未在装修前将装修方案告知被告，其某个装修行为构成新违建，此后被告知存在违法需立即拆除却仍然坚持装修，原告自己存在过错。且装修内容是基本的水电管道、地砖铺设及墙面涂漆等，目前尚未全部完成，处于半工状态，损失额无法确定。综上，本院对原告主张的装修损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告金梅红与被告朱吉云签订于2019年4月6日的《房屋租赁合同书》于2019年12月27日解除； 二、被告朱吉云于本判决生效之日起十日内退还原告金梅红房屋租金7500元以及押金2000元； 三、驳回原告金梅红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1012元，由原告金梅红负担962，由被告朱吉云负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱燕青 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  王明珠 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  赵 劼