黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1114号原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，所在地：北京市海淀区科学院南路2号B1-08单元，统一社会信用代码：911101087642035104。法定代表人：任鸿泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：逄锦文，第一太平融科物业管理（北京）有限公司项目经理。委托诉讼代理人：李强，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：姜鹏，男，汉族，1985年1月23日出生，无职业，住黑龙江省大庆市开发区。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称第一太平公司）与被告姜鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告第一太平公司委托诉讼代理人逄锦文、李强、被告姜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一太平公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付物业服务费12611.74元、违约金3314.36元，合计15926.10元；2、要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2013年，原告与融科智地（大庆）投资有限公司签订《大庆联想智慧园项目前期物业服务合同》，根据合同约定，由原告为联想智慧园住宅小区提供物业管理服务，高层住宅每年每平方米物业服务费26.16元。物业费按年缴纳，业主办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费，以后每一个物业服务年度的物业服务费，由业主在上一个物业服务年度届满前30日付清。被告于2014年12月23日接房，但自2016年1月1日至今，虽经原告多次催收，被告一直未依约缴纳物业费。截至目前，其拖欠物业服务费12611.74元，计算标准为：根据原告房屋产权面积96.42平方米乘以26.16元，每年收取物业费为2522.35元，五年合计12611.74元。另外根据合同第八章第三十一条的规定，未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金，从2017年1月1日开始，每年物业费2522.35元乘以日千分之三，被告因逾期缴纳物业费共产生违约金16571.82元，考虑到双方长期合作关系，原告本次仅主张违约金的20%，即3314.36元。以上物业费及违约金共计15926.10元，请法院依法给予支持。被告姜鹏辩称：一、原告收取物业费及违约金没有事实和法律依据，被告未享受到相应的物业服务，原告的物业服务不到位且有严重瑕疵。二、被告主张原告于2016年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，已超出民事诉讼时效，原告丧失胜诉权，要求法院驳回原告的诉讼请求。三、关于原告主张的违约金，因原告物业服务不到位，经业主多次沟通，仍未整改，被告不支付违约金属正当理由。四、原告在诸多方面达不到一级物业服务标准，主要表现在：1、绿化方面，小区内树木枯死严重，直至2020年春才更新部分树木；2、卫生方面，卫生环境差，垃圾清理不及时，疫情期间，存在消毒记录作假行为；3、停车方面，路边停车管理不规范，部分车辆堵塞地下车库出口；4、景观方面，水景未投入使用，个别健身器无法使用；5、消防方面，消防系统瘫痪，存在安全隐患；6、公共设施方面，楼梯间堆放保洁人员物品，路灯长期不亮，地下车库长年漏水；7、安全方面，名为封闭小区，实为开放小区，多家商户开外门，门禁系统没有投入使用，出口门岗无人值班，小区安全指示牌脱落，电梯“滑梯”现象时有发生。因小区安全不到位，发生业主李微车辆被剐、孙岩脚部受伤、B4号楼着火事件发生。五、对待小区业主存在不公平收费现象。六、业主对物业不满情绪高涨，社会舆情凶凶。七、原业委会就物业公司服务不到位现象始终消极对待。另外，被告家房子窗户在质保期内多次报修，但是物业一直没有给解决。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告第一太平公司为证明其主张成立，向本院举示如下4组证据：1、欠费明细、联想智慧园入伙通知书、联想智慧园入伙会签表、被告身份证复印件、业主入住验房表、联想智慧园业主基本信息登记表。（以上均提交复印件，与原件核对无异），欲证明2014年12月23日，被告正式接房并入住，截止到起诉之日，共拖欠物业服务费12611.74元、违约金3314.36元，合计15,926.10元。经质证，被告对欠费明细、入伙会签表和入伙通知书的真实性有异，认为会签表和通知书均不是被告本人签字，被告没有收到入伙通知书，即使被告已收到，原告也应该提供履行相应服务的证据，这些证据证明不了被告欠物业费和违约金的事实；对其他证据真实性没有异议，对所有证据证明的问题均有异议，对验房接房没有异议，对基本信息表没有异议，系被告本人签字。2、联想智慧园小区业主临时管理规约复印件（提交复印件，与原件核对无异），欲证明根据该管理规约规定，由原告作为联想智慧园小区的物业服务企业，物业服务收费采取包干制，物业管理服务费、水电费等费用以物价局审批文件为准，被告签字承诺遵守该管理规约的规定。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为证明不了收费依据和标准。3、大庆联想智慧园项目前期物业服务合同（提交复印件，与原件核对无异），欲证明2013年，联想智慧园小区建设单位融科智地（大庆）投资有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告作为物业服务企业，履行小区的物业服务管理工作。经质证，被告对其真实性不清楚，对证明问题有异议，认为前期物业合同第二条、第三条、第四条对原告服务项目、标准、区域进行约定，应对原告没有提供服务的部分不收取费用，原告应证明其履行了服务义务。4、大庆市各类物业服务收费标准备案表（提交复印件，与原件核对无异），欲证明2015年，经大庆市城市管理委员会和大庆市物价监督管理局批准备案，原告作为联想智慧园物业项目的服务企业，对于高层物业的收费价格为2.18元/平方米/月。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明原告对服务项目和区域进行量化，针对备案表的十三项内容，对没有提供服务和服务不达标的部分，不应收取物业费。本院认为原告提供的上述证据相互印证，能够形成证据链条，本院予以采信。被告姜鹏为证明其主张成立，向本院举示如下7组证据：1、照片及视频光碟一张（光碟中文件名为：公共区域清洁卫生服务标准，原始载体是手机拍摄，出示部分原始载体），欲证明原告在清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、绿化日常养护服务、公共设备设施日常运行及保养维修服务、消防卫生安全等多方面服务内容和服务要求不符合大庆市住宅物业服务分等收费标准的一级物业收费标准。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题均有异议，认为原告提供的照片和视频大部分只是对部分区域和特定的设施设备进行拍摄，无法辨认是否属于本案所在小区，而且照片或者视频只能显示在拍摄时特定时间所体现的问题，而原告对于卫生清理、公共区域的养护等物业工作均是一个定期动态的过程，原告仅凭特定时期特定记录证明不了原告整个物业服务没有尽到义务，证据明显不足。2、照片及视频（视频详见证据一光盘）（光碟中文件名为：向街道及物业提交整改通知，出示原始载体手机拍摄），业委会致开发商的函、业委会致第一太平公司第一次要求整改的函、业委会致高新区信访办的函一组，光盘中两个视频，其中一个视频欲证明2019年6月3日，与逄经理进行沟通物业服务不达标要求整改，把相关通知及整改要求当面送给逄经理；另一个视频证明高新区社区主任与逄经理和二、三十个业主一起沟通物业服务质量，要求物业整改的问题，统一证明物业服务长期不达标。经质证，原告对该组证据的真实性均无异议，对证明问题有异议，认为当时业主只是和原告协商要求减免物业费等相关事宜，该证据只能证明协商的过程，证明不了原告物业服务行为是否符合规定的事实。3、收款收据复印件两张（照片打印件，出示原件核对无异），欲证明原告物业公司对待小区业主，存在不公平收费现象，前期物业对部分业主物业费按照70%或80%收取，存在区别对待业主的情况，证明原告所述系开发商打折不属实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为票据体现不出打折的事实，如果被告认为原告打折应该提供被打折人出庭核实，原告在实践中存在对部分业主进行打折的情况，但是打折原因都是房屋存在质量问题，经开发商和原告协商后通过减免部分物业费的形式对业主进行补偿，补偿的费用后期开发商和原告再另行结算解决，因此这种打折行为与原告不缴纳物业费并无法律上的利害关系，该证据与本案诉争的标的无关。4、网页打印件1份（提交打印件，出示网页原始载体），欲证明原告对联想科技城服务不到位的相关投诉，业主对物业服务不满情绪高涨，社会舆情凶凶。在百湖民生大庆网络问政平台上，搜索“联想”可以搜到175个词条，绝大多数都与物业管理有关，且业主成立了多个维权群，目前被告所在的“一群”共有业主438户，物业的问题不是个性问题，足以证明原告服务不到位。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该平台所反映的问题只能代表业主单方面的意见，而且所反映的问题部分不属于物业管理范畴，仅凭反映问题本身并不能证明原告是否对该问题进行过处理，也不能证明原告是否尽到义务，该证据不能作为定案依据。5、黑龙江省大庆市中级人民法（2018）黑06民终2501号民事判决书、大庆市高新技术产业开发区人民法院（2018）黑0691民初825号民事判决书裁判文书网下载打印件各一份（出示网页打印件），通过第825号李微诉原告物业服务合同纠纷一案，第2051号孙岩诉原告物件脱落、坠落损害责任纠纷一案，欲证明原告提供的服务不到位，已经对业主的生命财产造成实质侵害。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为根据判决书结果，原告均是胜诉，证明原告对于损害的发生没有过错，证据反而证明原告物业服务行为是合格的。6、录音资料文字整理一份（出示打印件，原始载体手机录音当庭播放），该录音系2019年9月9日，物业公司经理用物业电话0459-88××××8与业主刘立莹156××××4885手机通话内容，欲证明物业公司经理明确表示即使物业服务再不好，电梯费也得交，让业主什么时候方便过来当面谈，自认如果她是业主也不交费，进一步证明原告对业主差别对待，结合被告提供的交费票据，能够证明打七折、八折是事实。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据中物业方并未认可物业服务不达标，只是与业主进行协商。上述6组证据，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不能证明被告欲证问题。7、证人崔某出庭作证，欲证明物业公司在2016年至今服务质量不达标，证人多次与物业沟通，但均未整改。经质证，原告认为证人所要证明的小区脏、乱、差以及消防问题均属于客观事实，应提供客观证据予以证实，证人必须是亲身经历才具有佐证的资格，但是该证人明显属于其个人主观判断，其证言只是被告单方陈述，无其他证据佐证，无法证实客观事实。本院认为证人系本案物业服务合同所涉小区的业主，与本案争议问题存在利害关系，且其所述事实无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年，融科智地（大庆）投资有限公司与原告签订大庆联想智慧园项目前期物业服务合同，合同约定由原告对其开发的联想智慧园小区提供物业管理服务事宜。原告按照大庆各类物业服务收费标准，确定原告收取物业费的标准为高层住宅每年每平方米26.16元。被告姜鹏系该小区业主，所属房产位于大庆市开发区××智慧××小区××室，房屋面积为96.42平方米。被告于2014年12月23日接房，自2016年1月1日至今连续五年未缴纳物业服务费共计12611.74元。原告每年均以电话催缴、上门张贴欠费通知单、邮寄告知书方式向被告催缴物业服务费未果，因此诉至法院。本院认为，原告为被告所居住小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成物业服务合同关系。被告已接受原告提供的服务，即有义务及时足额缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费未缴纳，原告要求被告支付物业费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因该条款定于前期物业服务合同中，均未向业主明示，不能对业主产生约束力，故本院不予支持；关于诉讼时效，因原告每年均通过不同方式向被告主张权利，同时被告提供的相关视频及录音资料中，也能够证明原告向被告催缴物业费的事实，故被告认为本案已过诉讼时效的主张，本院不予支持；关于被告主张原告多项物业服务不到位的问题，因其未提供有效证据证明，本院不予支持；关于被告主张房屋窗户报修未处理问题，责任主体不是原告，被告可另行主张权利，被告诉求不是本案审理范围。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告姜鹏在本判决生效之日起三日内支付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司2016年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费12611.74元。二、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元（已减半），由被告姜鹏承担58元，原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司承担41元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。（本判决书所涉币种均为人民币）审判员 王 璇二〇二〇年五月二十日书记员 宋泳希附：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。