河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再34号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：乐刚，男，汉族，1971年9月25日出生，住河南省信阳市平桥区。被申请人(一审被告、二审上诉人)：信阳永兴置业有限公司。统一社会信用代码9141150077799530XX。住所地：河南省信阳市浉河区河南路城市之星。法定代表人：许朝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：井泓，女，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。再审申请人乐刚因与被申请人信阳永兴置业有限公司（以下简称永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终1864号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年1月8日作出（2019）豫民申8229号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人乐刚、被申请人永兴公司的委托诉讼代理人井泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人乐刚再审请求：撤销二审判决，改判维持一审判决，并由被申请人承担本案一切费用。事实和理由：1、有新的证据足以推翻二审判决，可以证明平桥区人民法院一审判决正确。依据永兴花园1#、2#楼的《工程竣工验收备案证书》以及个人的房屋产权证书，可以证明永兴公司案涉房屋于2016年11月10日竣工,经验收合格于12月5日在信阳市住建局备案具备交房条件。且永兴公司至今未按《商品房买卖合同》第十一条约定履行向乐刚出示房屋验收合格证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关交房义务。2、二审判决认定基本事实缺乏证据证明。根据《商品房买卖合同》的约定,永兴公司必须将《交房通知书》以书面形式邮寄给买受人才视为其通知业主交房。然而事实是申请人从未收到被申请人交房交钥匙的任何通知。永兴公司二审提供的“2016年3月5日向各位业主的通知”照片复印件不符合合同约定通知交房方式。同时，该通知照片复印件落款为信阳永兴置业有限公司,加盖公章却为信阳益中物业服务有限公司,形式上明显存在瑕疵，是伪造证据，不应被采信。3、二审判决认定事实的主要证据是伪造。案涉房屋于2016年11月10日竣工,2016年3月5日时房屋尚在施工,不具备通知交房的客观条件。根据永兴公司在其二审上诉状中的陈述可认定永兴公司已承认自己违约延期交房的事实。4、二审判决适用法律错误。二审判决认为乐刚举证不能属于颠倒举证责任,适用法律错误。被申请人永兴公司辩称，一审判决依据2016年6月30日房屋装修垃圾清运费收据和装修发生水电费收据认定交房时间是错误的。依据公告送达的照片和时间，可以证明被申请人应业主强烈要求尽快入住，以公告方式送达交房时间并没有恶意也没有违反法律规定。申请人在竣工报告出具之前接收该房屋，并已经装修入住，依法可以认为双方同意变更交房方式。二审判决据此认定被申请人如期交房是正确的，被申请人并不违约。二审判决合法公正，应予维持。乐刚向一审法院起诉请求：1、被告支付迟延交房违约金5875.12元；2、被告返还代收的天然气初装费2700元；3、被告赔偿部分贷款利息损失973.35元。一审法院查明，被告永兴公司在信阳市平桥区平安大道北侧信阳市平桥区法院西侧开发建设“永兴花园”小区（现更名为永兴财富广场小区）。2015年7月6日，原告乐刚与被告永兴公司签订一份《商品房买卖合同》，合同中与本案有关联或可能成为本案争议焦点的约定为：1、原告购买房屋位置为第1幢4单元408号房屋，建筑面积136.55平方米，其中套内面积113.10平方米，公用部分分摊面积23.45平方米。房屋单价每平方米4346元，总金额593446元。2、面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：依据测绘部门实际测量为准多退少补。3、付款方式：买受人（指原告）于2015年7月6日交纳购房首付款293446元，剩余房款30万元办理银行按揭。4、交付期限：出卖人（指被告）应当在2016年3月31日前向原告交付房屋。如逾期交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：上水和下水、电、气：达到建安工程验收标准。6、本合同附件四：合同补充协议：第1条约定：《商品房买卖合同》所确定的房价仅为购买该套商品房的房款，不包括有线电视、天然气、电话和宽带入网等费用以及所有的与该房屋买卖及办理相关手续而发生的各项税费；第2条约定：买受人签订《商品房买卖合同》后需自行去相关部门缴纳如下费用：契税、交易手续费、维修基金。合同签订后，原告向被告交纳了购房首付款293446元。2016年6月6日，被告向信阳富地燃气有限公司付款280800元，付款用途为：天然气安装费。被告在2016年7月8日向原告交付房屋。在交付房屋的同时，原告向被告交纳装修垃圾清运费和2016年7月1日至2017年6月30日的物业费等费用2736.16元、天然气安装费2700元。2017年9月18日，原告与被告签订《补充协议》，按信阳房管局平桥分局测绘队预测绘报告购房合同预售面积为136.55平方米，现经实际测绘面积为135.91平方米，少0.64平方米，应退款2781元，已办理完毕。诉讼过程中，被告到信阳富地燃气有限公司补开了原告交付天然气安装费用的收费凭证，收费项目为：燃气设计、安装、材料等二次进场施工费用2700元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告乐刚与被告永兴公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。被告逾期交付房屋，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。依照双方合同的约定，逾期交房违约金计算为：590665元×0.1‰×99天（2016年4月1日至7月8日）=5846.94元。被告辩称与原告及该小区的其他业主已就逾期交房达成谅解，并用2017年7月1日至2019年6月30日期间原告应当交纳的物业费冲抵了逾期交房违约金，被告没有提供与原告达成谅解的证据，被告的该部分答辩意见，一审法院不予采纳。关于天然气安装费问题，原告与被告在《商品房买卖合同》中明确约定了原告交付的购房款不包含天然气安装费（二次进场施工费），燃气公司开具有原告交纳该部分费用的收费凭证，且原告在诉状中也认可是被告代为收取，结合被告提供证据证明在交付房屋前被告已代原告及本小区其他业主向燃气公司先行交纳了该费用，被告并没有占有该费用。因此，被告代为收取燃气安装费的行为，构不成不当得利。原告要求被告返还代收的天然气安装费的诉请，一审法院不予支持。关于被告是否应当赔偿房屋面积误差款贷款利息问题，原告与被告在合同中对该部分有约定“依据测绘部门实际测量为准多退少补”，预售房屋面积与实际测绘面积有误差，原告是知晓和同意的，其间的误差符合正常经济活动规则，且被告也及时的办理了退费手续，原告领取该退款后可用该款从事其他用途或用以偿还贷款，原告要求被告赔偿该部分贷款利息的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、被告信阳永兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乐刚支付逾期交房违约金5846.94元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告承担。永兴公司不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初778号民事判决第一项，并依法改判；2、一切诉讼费用由被上诉人负担。二审中，信阳永兴置业有限公司提供两份证据，1、2016年3月5日永兴公司通知永兴花园业领取房屋钥匙的通知；2、2016年7月8日永兴公司收取乐刚装修垃圾清运费、预存水电费的收据。证明永兴公司已通知乐刚于2016年3月20日前领取钥匙。本院二审认为：2015年7月6日乐刚与永兴公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应共同遵守履行。乐刚入住该房后以永兴公司迟延交房，承担违约金5875.12元、返还代收的天然气初装费2700元、赔偿部分贷款利息损失973.35元。一审判令永兴公司逾期交房支付乐刚违约金5846.94元，处理错误，应予纠正。因为双方签订的《商品房买卖合同》约定于2016年3月31日之前交付房屋，乐刚以永兴公司2016年7月8日收取装修垃圾清运费、预存水电费等的时间作为交付房屋时间，二审中，永兴公司提供2016年3月5日向各位业主的通知，可证明已通知各位业主领取钥匙，乐刚没有提供相反证据予以推翻，属举证不能，因此，一审判令永兴公司违约，证据不足。本院二审判决：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初778号民事判决；二、驳回被上诉人乐刚的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费50元，均由被上诉人乐刚负担。再审期间，乐刚提交以下证据：1、《工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案证书》各一份，拟证明：案涉房屋于2016年11月10日才竣工验收合格，2016年12月5日才最终完成备案符合交房条件；2、本院（2018）豫15民终2813号民事判决书一份，拟证明同类案件已经本院判决驳回永兴公司的上诉请求，永兴公司也履行了判决。针对申请人提供的上述证据，永兴公司质证称：竣工验收报告真实性无异议，但不能证明实际交房时间；判决书不能作为证据使用，该案已经调解结案。经查，《工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案证书》是由信阳市住房和城乡建设局出具并加盖印章确认，对该报告真实性本院予以确认。《工程竣工验收报告》显示永兴花园1#、2#楼于2016年11月10日通过验收，竣工验收备案文件于2016年12月2日收讫准予备案。本院（2018）豫15民终2813号民事判决书系生效判决，应作为证据采信。本院再审查明的其它事实与原一审认定事实基本一致。本院再审认为，根据申请人的再审理由及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为：永兴公司是否在合同约定期限内按照约定完成交付房屋义务。乐刚与永兴公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”本案诉讼过程中，永兴公司未提供上述合同条款规定的证明文件，不能证明乐刚购买的房屋在2016年3月5日即达到交付使用条件。永兴公司提供的2016年3月5日向各位业主的通知，系以张贴的方式向不特定业主所发，无论真伪，从形式上均不符合合同约定的房屋交接方式，也没有针对合同相对人乐刚，而且落款与印章不一致，该通知达不到认定本案争议事实的证明力。根据《工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案证书》的记载，乐刚所购房屋在2016年11月10日通过竣工验收，乐刚自认于2016年6月30日收房，系对自身权益的合法处置。原一审判决认定永兴公司应支付乐刚逾期交房违约金5846.94元并无不当，本院予以支持；本院二审判决认定事实错误，导致裁判错误，应予纠正。综上所述，再审申请人乐刚的再审理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫15民终1864号民事判决；二、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初778号民事判决。二审案件受理费50元，由信阳永兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年五月十六日法官助理熊涛书记员朱婧