湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终268号上诉人（原审被告）：张睿，女，1987年4月15日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：姚习洪，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘萍，女，1985年6月28日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。上诉人张睿因与被上诉人刘萍租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张睿上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘萍的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定刘萍向张睿支付了8万元转让费错误。根据谁主张谁举证的原则，刘萍主张其支付了8万元转让费，应举证证明。现有证据只能证明刘萍支付了6万元，不能证明其支付了8万元，刘萍应当承担举证不能的后果。二、原审认定张睿与刘萍于2018年10月15日签订的《店铺转让协议》真实合法有效。该协议第四条明确约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备，商品全部归乙方所有；第五条明确约定：乙方在2018年10月15日前一次性向甲方支付转让费共计8万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用；该协议第二条明确约定，年租金（58564元）每年交付一次，并于约定（2019年8月30日前）日期交至房东。刘萍不在约定日期前将房租交至房东，是导致房东不愿继续出租给刘萍的根本原因，与张睿无关。因此，即使刘萍已支付8万元，该8万元也包括刘萍第一年应付的租金53240元，及该店铺内的一切装修装饰及其他所有设备，张睿在签订前述协议时已将该店铺全部交付给刘萍。前述协议已履行完毕，后期刘萍只是向房东履行交房租的义务，与张睿无关。房东曾经多次主动向刘萍催讨租金，甚至为催讨租金而报警，但是刘萍不愿向房东交纳租金，导致房东不愿将该店铺出租给刘萍，张睿对此既不违约也无过错，不应承担任何责任。综上，张睿与刘萍签订协议后，刘萍没有如约支付8万元转让费，张睿已将该店铺及店铺内的相关装修装饰设施全部交付给刘萍，导致刘萍不能继续承租该店铺的原因系刘萍不按约定将房租交至房东所致。张睿在本案中没有任何违约行为，也没有任何过错，不应承担任何责任。刘萍辩称，1.张睿称刘萍仅支付了6万元，实际的情况是，张睿的丈夫找刘萍男朋友借款2万元，因为刘萍的男友和张睿的丈夫关系好所以没有出具欠条，转让费给6万元是张睿提出的，加上借的2万元，一共是8万元，刘萍已经全额支付了。2.张睿将店铺转让给刘萍一年时间里，刘萍看到张睿与房东租赁合同写的是店铺不能私下转让，但是张睿没有理睬这件事情，也没有告知房东已经把店铺转让给刘萍，2019年7月中旬，张睿到店铺来，称2019年8月30日之间一定要交纳房租，刘萍说可以交纳房租，但是需要张睿告知房东，三方见面说清楚该店铺转让的事情，直至2019年9月14日张睿来店铺，问刘萍是否交纳房租，因为张睿一直没有联系房东，所以导致刘萍没有交纳房租，当天张睿答应晚上与房东联系，约定时间见面，直至2019年9月16日晚，房东去店铺收房租，房东看到刘萍经营，在刘萍告知房东店铺转让之后，房东告知店铺不能私下转让，房东会直接联系张睿；3.房东第一次收租时，没有带任何合同，要求刘萍交纳租金，刘萍要求房东把其与张睿签订的原始店铺合同给刘萍，刘萍就交纳，因张睿与房东签订的店铺合同就剩最后一年，刘萍问能不能直接与房东签订租赁合同，刘萍希望把店铺一直做下去，也是刘萍一直与房东在沟通，张睿从未与房东沟通过，房东称店铺不能私下转让，要求刘萍与张睿沟通解决刘萍与张睿之间的事情，房东称其只是过来收房租，房东只与张睿沟通，称店铺租赁合同不会与刘萍签订。刘萍向一审法院起诉请求：1.解除刘萍与张睿之间的《店铺转让协议》；2.判令张睿赔偿刘萍的各项损失80000元；3.本案的诉讼费用由张睿负担。一审法院经审理认为：刘萍与张睿签订《店铺转让协议》是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。现因房东收回房屋，导致刘萍与张睿所签合同不能继续履行，刘萍要求解除合同符合法律规定，一审法院依法予以支持。张睿与房东所签合同明确约定不能转租，张睿未能举证证明其转租店铺得到房东同意或者追认，应当承担举证不能的后果，合同不能继续履行的违约责任应归咎于张睿的违约行为，张睿依法应承担退还转让费、赔偿损失的违约责任。刘萍要求张睿赔偿损失或者退还转让费80000元，因张睿已经向房东交付了一年的房租53240元，该房租应在转让费中予以扣除，刘萍诉称接待张睿经营期间办理了会员卡顾客的花费，一审法院酌情认定为9000元，因此，张睿应赔偿刘萍损失35760元（80000元-53240元+9000元）。综上所述，对于刘萍的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘萍与张睿于2018年10月15日签订的《店铺转让协议》；二、张睿于判决生效之日起十日内赔偿刘萍损失35760元；三、驳回刘萍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由刘萍负担400元，张睿负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张睿提交的微信聊天记录，能够证明张睿与房东就租金事宜有过沟通，本院依法予以采信。刘萍提交的顾客办理会员卡的记录本5本，拟证明刘萍接待了张睿经营期间的会员，因张睿不予认可，且不能达到证明目的，本院依法不予以采信。本院二审认定事实如下：2016年10月1日，张睿与案外人梅君签订了一份房屋租赁合同，约定张睿承租位于三××西边××宝路××大道商铺门面，面积200平方米，用于开办原纳米汗蒸（美容养生），租赁期为5年（即2015年10月1日至2020年9月30日），每年10月1日前一次性缴付租金，其中2018年10月1日至2019年9月30日的租金为53240元，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为58564元，并约定合同生效后一律不得转让。2018年10月15日，张睿与刘萍签订了一份《店铺转让协议》，约定：一、张睿将自己位于丝宝路100号的店铺原为纳美健康养生会所转让给刘萍使用，建筑面积为200平方米，并保证刘萍同等享有张睿在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、张睿与房东已签订了租赁合同，租期到2020年9月30日止，年租金为58564元人民币（租金为每年交付一次，并于约定日期交至房东）。三、店铺转让给刘萍后，刘萍同意代替张睿向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由张睿交纳的水电费及其他各项费用。合同期满后由刘萍重新与房东签署房屋租赁合同。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归刘萍所有。张睿在该门面经营期间办理的各种干蒸产品会员卡由刘萍在接受该店铺后负责履行如约完成，除此之外张睿其他店铺的所有会员卡刘萍拒绝接受。刘萍有权根据经营需要或者经营状况，在保证房屋安全使用的状况下进行再次装修或再次转让。五、刘萍在2018年10月15日前一次性向张睿支付转让费共计人民币8万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外张睿不得再向刘萍索取任何其他费用。六、刘萍继续使用以张睿名义办理营业执照、税务登记等相关手续，各种费用由刘萍承担，由刘萍经营引起的债权债务全部由刘萍负责，与张睿无关。刘萍接手经营前该店铺及营业执照上所载企业纳美健康养生会所的所欠一切债务由张睿负责偿还，与刘萍无关，同时，张睿随时配合刘萍办理各种与之相关的各类证照手续。二楼美容间暂时保留张睿使用2年，其租金从张睿缴给房东的一万元的保证金里面扣除。合同签订后，刘萍通过支付宝及银行转让方式共计向张睿支付了6万元，并实际开始经营使用涉案店铺。2018年12月，张睿将其与房东的原租赁合同交付给刘萍。2019年7月，张睿通知刘萍应于2019年8月30日前交纳房租，2019年9月14日，张睿再次通知刘萍交纳房租，2019年9月16日，房东到涉案店铺催收房租，因房东未带其与张睿的原始租赁合同，刘萍拒绝交纳房租，2019年9月22日，张睿与房东一同到店铺要求刘萍交纳房租，刘萍向房东提出直接与其签订租赁合同，房东拒绝后，刘萍拒绝交纳房租，又几日后，房东第三次到店铺向刘萍催讨房租，并向刘萍出具了其与张睿签订的原始房屋租赁合同，刘萍认为该合同与张睿提供的租赁合同有不一致的地方，拒绝交纳房租。2019年10月7日，张睿、刘萍、房东三方见面协商无果后，刘萍搬出店铺。后张睿亦未向房东交纳房租，房东在涉案店铺张贴了转租信息。二审另查明，刘萍认可房东出示的与张睿的房屋租赁合同与张睿交付与房东的房屋租赁合同的租金、租期均一致。刘萍在二审中陈述“房东一直没有说签合同，只要说让我先做”。二审还查明，涉案店铺的房东为张艳荣，梅君受张艳荣委托与张睿签订了房屋租赁合同。二审又查明，刘萍主张解除涉案《店铺转让协议》，张睿表示同意解除。本院认为，张睿与刘萍签订的《店铺转让协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人在履约过程中谁存在违约行为。针对以上争议焦点，具体分析评判如下：本案中，张睿称刘萍构成违约是因为刘萍未按照双方约定于2019年9月30日前向房东交纳房租，刘萍认为张睿构成违约是因为张睿隐瞒其与房东签订的租赁合同约定涉案店铺不能转让，致使房东不认可其与张睿的转让协议，不与其直接签订租赁合同。根据已经查明的事实，张睿与刘萍签订的转让协议约定的租赁期系在张睿与房东签订的房屋租赁合同的租赁期间内。2019年9月至10月期间，房东到店铺共催讨过四次租金，无论张睿有没有事先告知房东店铺已转租的事实，2019年9月16日房东到店铺催讨租金与刘萍第一次见面后，应认定房东已知道了涉案店铺确已转租的事实，结合房东的多次催讨行为以及刘萍在二审中陈述的“房东一直没有说签合同，只要说让我先做”，在刘萍亦未提交证据证明房东明确拒绝其交纳房租和明确表示不让刘萍继续经营店铺的情况下，应认定房东对涉案转租合同已认可。本案双方当事人在《店铺转让协议》中约定，店铺转让给刘萍后，刘萍同意代替张睿向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由张睿的水电费及其他各项费用。刘萍虽辩称房东不认可其与张睿的转让协议，不予其直接签订租赁合同，但刘萍在与张睿的租赁期间内向房东按时交纳房租是刘萍的合同义务，该合同义务并未约定附任何条件，刘萍应当依照合同约定按时、足额向房东交纳房租，刘萍拒绝交纳房租的行为已构成违约，刘萍应当承担相应的违约责任，故刘萍要求张睿赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。本院认定，本案双方当事人在履约过程中，刘萍存在违约行为，本院对张睿关于涉案转让协议系刘萍存在违约行为的上诉主张依法予以支持。此外，刘萍作为违约方，其提出要求解除与张睿的租赁合同，张睿已明确表示同意解除，本院依法予以确认。综上，张睿的上诉请求成立；一审判决未查明基本事实，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初4803号民事判决；解除张睿与刘萍于2018年10月15日签订的《店铺转让协议》；驳回刘萍的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由刘萍负担；二审案件受理费1800元，由刘萍负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年五月二十九日法官助理邵晨书记员胡灵