四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0792执异18号 异议人（案外人）绵阳盛全物资有限公司，住所地：绵阳市涪城区新皂镇皂角铺村（杰林钢材城），统一社会信用代码：91510703746505325。 法定代表人：邓丕全，该公司董事长。 申请执行人：绵阳坤武商贸有限公司，住所地：绵阳高新区磨家镇接龙寺村五组，统一社会信用代码：91510700099383872X。 法定代表人：曾德清。 委托代理人：王述敏，男，绵阳坤武商贸有限公司职工。 被执行人：绵阳市恒山实业有限公司，住所地：绵阳科创区创业服务中心所属灵创孵化器眷神楼112号，统一社会信用代码：91510700727445799N。 法定代表人：任定兵。 被执行人：任定兵，男，汉族，1965年9月4日出生，住绵阳市涪城区西蜀民居Ａ三幢13楼8号，公民身份号码：。 本院在执行申请执行人绵阳坤武商贸有限公司与被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵买卖合同纠纷一案中，案外人绵阳盛全物资有限公司对执行标的提出书面异议。本院于2020年5月13日受理后，依法进行了听证，并组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人绵阳盛全物资有限公司称，因绵阳市恒山实业有限公司、任定兵、陈春梅欠异议人绵阳盛全物资有限公司钢材款本金、利息以及资金占用费等合计103万余元。2018年12月31日，绵阳市恒山实业有限公司、任定兵给绵阳盛全物资有限公司出具《承诺书》，承诺用安州区宏建中心广场3号楼的四套房屋抵偿其欠款。2019年12月21日，双方签订《欠钢材款付款协议》，再次约定用前述房产抵偿欠款。2020年1月2日，任定兵将前述四套房屋的《商品房买卖合同》原件交与绵阳盛全物资有限公司。该以房抵债是双方真实意思体现，且发生在法院执行案件立案和采取执行措施之前，应该予以保护。对合同备案号为2015001645、2015001654号的房屋采取查封、拍卖，损害了异议人的合法权益，请求法院中止对该财产的执行，依法维护异议人的合法权益。 申请执行人绵阳坤武商贸有限公司称，法院查封登记在被执行人名下的房产符合法律规定。被执行人的《承诺书》表明：若2019年12月31日前未完成更名手续，《以房抵债协议书》终止。双方2019年12月31日达成的《欠钢材款付款协议》也载明：绵阳市恒山实业有限公司承诺的以房抵债的期限已过，以房抵债未实际履行。故双方达成的《以房抵债协议书》终止并失效，且《欠钢材款付款协议》是在法院查封财产后签订的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人的请求不符合前述条件，不能排除执行，请求法院驳回异议人的申请。 经审查查明，2019年7月30日，绵阳坤武商贸有限公司向本院申请对绵阳恒山实业有限公司、任定兵的财产进行诉前保全，本院作出（2019）川0792财保85号民事裁定书，并以（2019）川0792执保130号案件对绵阳恒山实业有限公司和任定兵的财产予以保全。2019年8月2日，本院对任定兵名下位于安州区花荄镇中心街北段的合同号为2015001632、2015001634、2015001635、2015001636、2015001639、2015001642、2015001645、2015001651、2015001652、2015001654共计10套房产予以查封。本院受理绵阳坤武商贸有限公司与绵阳市恒山实业有限公司、任定兵买卖合同纠纷一案后，经法院调解，于2019年11月1日达成调解协议并制作（2019）川0792民初1433号民事调解书。确认双方达成协议：1、绵阳恒山实业有限公司、任定兵于2019年11月21日前支付绵阳坤武商贸有限公司货款1718995元、资金占用费（2019年6月30日前的资金占用费为130316元；2019年7月1日至2019年10月21日间以货款为基数，按照年利率24%计算；2019年10月22日至款清之日止以货款为基数，按年利率7%计算）及本案诉讼费10850元、保全费5000元；2、双方此次纠纷终结。调解书生效后，因绵阳恒山实业有限公司、任定兵未履行生效法律文书确定的义务，绵阳坤武商贸有限公司于2020年1月2日向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2020年1月6日作出（2020）绵高新执字第47号执行裁定书，裁定：对被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵的财产予以查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取（详见协助冻结存款通知书、协助扣划存款通知书、协助执行通知书、查封、扣押清单等）。2020年3月11日本院依法作出（2020）绵高新执字第47号之一执行裁定书，裁定：1、评估拍卖被执行人任定兵名下位于绵阳市安州区花荄镇中心街北段10套房产（签约备案号分别为：2015001632、2015001634、2015001635、2015001636、2015001639、2015001642、2015001645、2015001651、2015001652、2015001654号）；2、评估拍卖被执行人绵阳恒山实业有限公司持有的四川绵阳嘉顺融资担保有限责任公司5.92889%股权。 另查明，因绵阳宏建房地产开发有限公司欠被执行人绵阳市恒山实业有限公司钢材款，经双方协商一致，绵阳宏建房地产开发有限公司用其开发的位于绵阳市安州区花荄镇中心街20余套房产（其中包括前述被本院查封的10套在内）签约备案在任定兵名下，抵偿其欠绵阳市恒山实业有限公司的钢材款。2015年5月19日、20日，双方签订了前述20余套房屋的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人是任定兵，共有人是其妻子陈春梅，共有比例为50%；该商品房为预售商品房；付款方式为一次性付款；出卖人应于2015年5月20日前交付商品房……等等。该合同在原安县房地产交易监理所进行了网上签约备案登记。 异议人绵阳盛全物资有限公司（卖方）与绵阳市恒山实业有限公司（买方）于2017年2月21日签订《钢材买卖合同》，约定：绵阳盛全物资有限公司向绵阳市恒山实业有限公司出售各类钢材，以实际供货规格、品种、数量结算货款总金额约380万元；付款方式：现款现货，或延期一个月支付；并约定了违约责任等等。2018年12月31日，绵阳市恒山实业有限公司、任定兵向绵阳盛全物资有限公司法定代表人邓丕全出具《承诺书》，承诺：双方于2018年6月签订《以房抵债协议书》，约定以安州区宏建中心广场3号楼的四套房屋抵偿欠绵阳盛全物资有限公司的钢材款本金及资金占用费。现暂未办理更名手续。承诺：1、截止2018年12月31日欠钢材款本金534226.41元，资金占用费353500.92元；2、承诺2019年12月31日前办理完网签手续；3、…；4、若2019年12月31日前未完成更名手续，《以房抵债协议书》终止，…。2019年12月31日，绵阳盛全物资有限公司（甲方）、绵阳市恒山实业有限公司（乙方）、任定兵、陈春梅（丙方）签订《欠钢材款付款协议》，约定：1、截止2018年12月31日乙方尚欠甲方钢材款本金534226.41元、利息353500.92元以及……全部利息加本金共计1015965.02元；若乙方在本协议签字生效后三个月内，确定绵阳市安州区宏建中心广场四套房屋所有权（3号楼1508号、2005号、1905号、1908号），则仍将该四套房屋作价（3800元/平方）抵偿给甲方…；若本协议签字生效后三个月内（2020年3月31日前）乙方无法让甲方实现以房抵款，则上列所有钢材款本息，乙方在2020年3月31日前以现金方式支付给甲方。2、上列钢材款本息，丙方任定兵、陈春梅自愿提供连带责任担保。……。2020年1月2日，任定兵将前述四套房屋的签约备案合同交与邓丕全。 本院查封的涉案房产位于绵阳市安州区花荄镇中心广场小区共计10套，系由绵阳宏建房地产开发有限公司开发，2015年竣工，该商品房预售许可证号为：安（2013）房预售证第5号。绵阳宏建房地产开发有限公司书面认可双方于2015年通过以物抵债的方式将20余套房屋抵偿给任定兵。该小区房屋一直未办理产权初始登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本院查封备案登记在被执行人任定兵名下且开发商绵阳宏建房地产开发有限公司书面认可双方于2015年通过以物抵债的方式抵偿给任定兵的涉案房屋，符合法律规定。 被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵于2018年12月31日向异议人出具的《承诺书》只是被执行人的单方意思表示，不是双方达成的协议；2019年12月31日，双方签订的《欠钢材款付款协议》虽然对以绵阳市安州区宏建中心广场的四套房屋以房抵债进行了约定，但设置了前提条件，即限期变更更名手续，否则仍然以现金方式给付，并约定了担保责任等事项。从这份协议的名称到内容，均能够证明异议人对被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵只是存在的一般债权请求权。且该《欠钢材款付款协议》是在本院对涉案财产查封以后达成的。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。依照该规定,被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力,该条规定的四个要件必须同时具备。本案中,《承诺书》和《欠钢材款付款协议》都不具有买卖合同的性质，《欠钢材款付款协议》还签订于法院查封房屋之后,也即是异议人与被执行人并没有在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。在法院查封前，异议人也没有合法占有该房产。故案外人不符合法律规定的物权期待权的形式要件,不能排除对案涉房屋的强制执行。其提出的执行异议理由不成立，应予驳回。申请执行人绵阳坤武商贸有限公司关于案外人的异议不能排除执行的辩解成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人绵阳盛全物资有限公司的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  彭宗诚 人民陪审员  王志立 人民陪审员  蒲桂林 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  梁雁昕