湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初420号原告：湖南博长物业管理有限公司。住所地：湖南省冷水江市轧钢路。法定代表人：李新华，该公司经理。委托代理人：谭春亮，男，汉族，1966年12月4日出生，住湖南省新化县。该公司员工。委托诉讼代理人：虞凯梅，湖南红日律师事务所律师。被告：苏乐欢，男，汉族，1984年5月27日出生，户籍地：湖南省浏阳市。被告：邹华，女，汉族，1990年4月20日出生，户籍地：湖南省浏阳市。委托代理人：苏乐欢，男，汉族，1984年5月27日出生，户籍地：湖南省浏阳市。系被告邹华之夫。原告湖南博长物业管理有限公司（以下简称博长物业公司）与被告苏乐欢、邹华物业服务合同纠纷一案于2020年3月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告湖南博长物业管理有限公司委托代理人谭春亮、虞凯梅与被告苏乐欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博长物业公司诉称：2012年4月1日，他与两被告所在的冷钢社区业委会签订《冷钢社区物业管理服务合同》，合同约定按冷水江市物价局批准的收费标准收取物业服务费。两被告系25栋802号产权的共同业主，从合同签订起至今，他一直为小区业主提供物业服务。被告系他管理小区的业主，根据合同约定，被告应按月向他交纳物业服务费，但被告无故拖欠缴纳物业费。期间，经他多次上门催讨和发催款公告，被告均以各种理由拒交。截止至2019年10月30日止，共计欠费5756.4元。为了维护自己的合法权益，特起诉前来。请求判令：两被告向原告支付从2013年5月1日起至2019年10月30日止拖欠的物业服务费5756.4元及逾期付款利息（利息按银行同期贷款利率计算至物业服务费付清时止）；本案诉讼费用由被告承担。被告苏乐欢辩称：他所属的房屋不属于冷钢社区，他所在冷办建新居委会25、26栋属于冷水江市“房地局开发公司商品小区”，他作为房地局开发公司商品小区业主，不是冷钢社区的业主，他也未参加过冷钢社区业主大会，也从未参与冷钢社区业主委员会。对于冷钢社区业主委员会代表人与湖南博长物业管理有限公司签订合同的行为，是非法的、无效的。且他的房屋为楼顶层，长期处于漏雨漏水的状态，多次与物业协商解决，均没有解决房屋全部漏水问题，导致房屋墙面渗水严重，严重影响他居住体验，甚至危害了房屋结构，导致他不得不自行修缮部分房屋漏水点。经审理查明：原告博长物业公司系具有合法经营资质的物业服务企业，成立于2010年12月7日，其经营范围包括物业管理等。经冷水江市物价局批准后为多层无电梯住宅提供物业管理服务，收费标准为每月0.6元／平方米。被告苏乐欢、邹华于2013年年初从刘胜处购买了一套坐落于冷水江市冷水江街道办事处建新居委会冷钢公司三生活区25栋802住房。（房屋产权证号为：71××93），产权面积为123.83㎡。2009年2月4日，冷水江市冷钢社区一、二、三生活区选举产生了冷钢社区业主委员会。主任为陈日新，副主任为姜雪琴、王正南。并于2010年12月3日，报冷水江市物业管理办公室备案。2012年1月22日，冷钢社区业主委员会作出决议，决定聘请原告博长物业公司为冷钢社区一、二、三生活区提供物业服务，普通住宅按每月每平米0.6元收取物业费。2012年4月1日，冷钢社区业主委员会（甲方）与博长物业公安（乙方）签订《冷钢社区物业管理服务合同》，约定的主要内容：乙方为甲方所管辖的三个生活小区即冷钢社区一、二、三生活区提供物业管理服务，多层住宅按建筑面积每月0.6元/平方米收取物业费，合同期限为2年。合同到期后，双方又于2014年4月1日、2016年4月1日、2018年4月1日三次续签合同，继续约定由乙方为甲方所管辖的三个生活小区即冷钢社区一、二、三生活区提供物业管理服务，多层住宅按建筑面积每月0.6元/平方米收取物业费，合同期限均为2年。从2013年5月开始，被告苏乐欢、邹华拒交物业费。至2019年10月止，两被告共欠物业费5756.4元。原告博长物业公司多次催讨未果，故诉讼来院。上述事实，由原告博长物业公司提交的《产权登记情况》、《成立冷钢生活区业主委员会通知》、《聘任物业公司的决议》、《证明》、《律师公共函及照片》、《冷钢社区物业管理服务合同》、《维修协议、维修证明、发票及照片》、原业主刘胜的证明、同楼住户阳小文的证明、维修工刘胜利的证明等证据予以证实，并经庭审质证本院的确认。本院认为：1、冷钢社区业主委员会与博长物业公司签订的《冷钢社区物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、依法成立的合同对当事人具有约束力。冷钢社区业主委员会的决定及其签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。关于被告苏乐欢、邹华是否属于冷钢社区第三生活区业主的问题，双方存在争执。被告苏乐欢、邹华夫妇系该小区25栋2单元802住房的户主，而该栋住宅的绝大多数住户都向原告缴纳了物业费，而且该住房的原住户刘胜亦缴纳了物业费至2013年4月。长期以来，原告博长物业公司一直对该栋住宅楼进行管理、维修和服务，应当认定被告苏乐欢、邹华为该小区的业主。本案中，冷钢社区业主委员会通过决议后决定聘任博长物业公司为冷钢社区一、二、三生活区提供物业管理服务，尔后与博长物业公司签订了《冷钢社区物业管理服务合同》，被告苏乐欢、邹华居住的冷钢社区三生活区25栋2单元802住房事实上在述合同约定的物业管理范围内，故上述合同对被告苏乐欢、邹华具有法律约束力。3、合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告苏乐欢、邹华从2013年5月起一直拒交物业费，原告博长物业公司要求被告苏乐欢、邹华支付截止到2019年10月30日止共拖欠的物业费5756.4元的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告苏乐欢、邹华提交的照片，可以证明博长物业公司的服务质量在某些方面存在瑕疵，但不能证明博长物业公司提供的物业管理服务存在根本违约，因为物业服务是由多项服务内容组成且具有持续性的服务，不能以局部代替整体。解决这些服务质量问题应通过业主委员会与物业公司协商，督促物业公司改善服务，提高服务质量，而不能擅自拒交物业费。因此对于被告苏乐欢、邹华以此拒交物业费的抗辩主张，本院不予支持。关于博长物业公司主张要求被告苏乐欢、邹华支付逾期利息的诉讼请求，无合同与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告苏乐欢、邹华于本判决生效后十日内向原告湖南博长物业管理有限公司支付物业费5756.4元[从2013年5月计算至2019年10月30日止，按每月73.8元（123㎡×0.6元/㎡）计算]；二、驳回原告湖南博长物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告苏乐欢、邹华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本业无正文）审判员  张建华二〇二〇年五月二十一日书记员  陈 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。