福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终436号 上诉人（原审原告）：王小华，女，1977年10月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：刘珍福、曹琳，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：戴玉辉，男，1970年11月18日出生，汉族，住福建省将乐县。 上诉人（原审第三人）：封月云，女，1968年10月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审被告：福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司。住所地：福建省将乐县水南镇花园新村419幢四层。统一社会信用代码：91350428691907129X。 法定代表人：杨炎秋，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人王小华因与上诉人戴玉辉、封月云、原审被告福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2019）闽0428民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小华及其委托诉讼代理人刘珍福、曹琳，上诉人戴玉辉，原审被告宏泰公司的委托诉讼代理人陈伟才到庭参加诉讼，上诉人封月云经传票传唤未到庭参加诉讼，本院（2020）闽04民终436号民事裁定书裁定：对于封月云的上诉，按上诉人封月云撤回上诉处理。本案现已审理终结。 王小华上诉请求：1.撤销（2019)闽0428民初616号民事判决的第三项判决，并依法改判戴玉辉、封月云依约按房产总额9690200元，以日利率0.066%支付自2015年1月18日至房屋实际过户日止的逾期办理过户的违约金；2.本案一、二审所有诉讼费用和保全费由戴玉辉、封月云承担。事实与理由：一审判决认定事实清楚、程序合法，但在诉讼时效的计算和判定违约金上适用法律错误（见判决书8-9页）。本案在王小华于2012年9月4日支付完第二笔购房款380万元后，戴玉辉、封月云依约应当及时协助王小华办理房产过户手续，而戴玉辉、封月云却因房屋涉诉等非不可抗力原因而无法办理过户手续，因此，戴玉辉、封月云构成违约，其违约时间应当自2012年9月4日起算。王小华主张自2015年1月18日起算违约金并无不当。理由如下：首先，王小华主张自合同约定的逾期办理产权变更登记之日至实际办理变更登记之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个“整体”的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“按日计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，本案应当自2018年1月戴玉辉、封月云明确表示不愿意办理过户手续，王小华于是向法院起诉时开始计算诉讼时效。最后，就本案的实际情况而言，这些年来王小华从未放弃找戴玉辉、封月云要求办理过户手续，戴玉辉、封月云在王小华起诉前均表示会及时处理。如果王小华在戴玉辉、封月云一违约就提起诉讼，则这也不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此，王小华认为戴玉辉、封月云的违约行为一直处于持续状态，从未间断，故本案并不存在超过诉讼时效的情形。以上理由详见最高法判例（2005)民一终字第85号。二、一审法院认为王小华未提供证据证明王小华的实际损失且认为违约金过高应当予以调整，该判决明显存在错误。理由如下：(一）本案合同标的系商用房产，其市场价格随时可能变化，如未约定违约金的具体数额或计算方式，确实难以计算因任何一方违约而导致的实际损失，所以，买卖双方在《商品房买卖合同中》约定“按房产总额9690200元，以日利率0.066%支付违约金”，这是双方真实的意思表示，也是正常的商业活动应当承担的经营风险。该约定并没有违反法律的强制性规定。(二）在2013年至2018年间，该涉案房产周边的房产最高价达到每平方8500元，而现在市场价仅3000元左右。王小华购买房产的目的系商业经营而不是自用，如果戴玉辉、封月云在2013年前可以及时办理过户手续，王小华将获取巨大的收益；如果王小华现在处置该房产则造成巨大的损失。如此巨大的差价给王小华造成近800多万元的损失。(实际损失的参考数据和资料将在举证期限向法庭提供）(三）王小华购买该房产的资金大部分系通过银行贷款和向亲友有利息的借款而得，因此，王小华为此也支付了相当数量的利息。(四）王小华己就该违约金的计算方式提供了《合同》相关条款的约定作为依据，而戴玉辉、封月云认为过高却没有提供任何证据证明，按《九民会议》纪要精神第50条应当由戴玉辉、封月云承担不利的法律后果。(五）退一步说，即便是王小华利用自有的闲置资金购买，没有丝毫损失，这也不能成为戴玉辉、封月云减免赔偿的理由，因为民事活动遵守的最基本原则就是公平对等原则和诚信原则。本案《房屋买卖合同》中明确约定如果王小华违约也是要承担同等的违约责任甚至更苛刻的责任（详见《房屋买卖合同》中违约条款）。(六）违约金不但具有补偿损失作用更具有惩罚性质，系对经济活动不诚信行为的--种严厉惩罚。这点在最新的《九民纪要》精神中己有充分的体现。综上所述，王小华认为一审法院在诉讼时效的计算上认定错误，在违约金的计算上违反了民事自治的原则，适用法律错误，即便是认为违约金过高应当调整也应当组织相关评估鉴定机构进行评估鉴定，而一审法院没有经过认真核算和委托相关机构评估鉴定便直接按年率6%计算违约金实为不妥。因此，王小华望二审法院能履行好审判监督职责，依法改判，以维护王小华的合法权益。 戴玉辉辩称，王小华的上诉请求没有事实及法律根据，请求驳回王小华的上诉请求。 宏泰公司辩称，王小华的上诉请求没有合同及事实根据，亦无法律基础，请求驳回王小华的上诉请求。 戴玉辉上诉请求：撤销(2019)闽0428民初616号民事判决书；依法改判驳回王小华的全部诉讼请求；王小华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决程序有误；且认定事实不清、证据不足、适用法律错误。(一）关于诉讼程序问题。1.本案是三明中院发回重审之案件，重审理由是原一审法院未对王小华无法实现的诉求进行释明，属于程序违法。2.本案具有如下特性：通常发回重审案件一审法院重审时起诉的事实理由和诉讼请求没有大的变化，一审法院基本是按原来提出的诉讼请求及事实理由进行重新审理。而本案王小华在重审提出了变更诉讼主体及诉讼请求，将原一审中的被告宏泰公司变更为第三人，将第三人戴玉辉变更为被告并要求其承担合同主体责任：而在案件事由方面，将原称的宏泰公司系房产售卖方变更称戴玉辉、封月云系房产出卖人，从而形成一件与原审诉讼事由及诉讼请求均不相同的新一审案件。3.根据民诉法的相关规定，重审是按--审程序进行裁判的程序，法律仅规定了在辩论终结前，王小华可以变更、增加的是诉讼请求，但并未规定可以变更诉讼主体。王小华的诉讼主体变更请求已经超过法律规定允许变更的范围，没有法律依据。4.王小华认为另案法律文书确认了封月云系讼争房产的共有人，因此诉求本案第三人封月云与戴玉辉共同承担合同主体责任，并将封月云列为共同被告。但一审却错把封月云当作第三人参与诉讼，并向封月云发出第三人身份相关的法律文书，同时，法院亦未向封月云释明其在本案中是属于有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，属于程序错误。5.王小华诉求宏泰公司为案件第三人，但法院却将宏泰公司列为被告。由此可见，王小华的诉讼主体与一审判决载明的诉讼主体完全不一致，众所周知，不同的诉讼主体权利义务不同，所产生的法律责任巧不同。一审法院如此混乱的罗列明显属于严重的程序瑕疵，应当予以纠正。(二）关于讼争房产买卖主体问题。1.虽然王小华称房产实际上是向戴玉辉等人购买，购房款亦支付给戴玉辉，但王小华在最初一审的起诉书中己经确认戴玉辉是宏泰公司的代理人，并向法院提供了宏泰公司出具的委托戴玉辉售房、收款的委托书，故三方当事人均认可宏泰公司与戴玉辉之间构成代理关系。2.虽然另案法律文书作出讼争房产系宏泰公司曾经出售给戴玉辉的认定，但宏泰公司在庭审中亦认可本案讼争买卖关系合法有效，确认委托戴玉辉代理售房的行为有效，并愿意向王小华承担合同违约责任。因此，实际上宏泰公司是构成“一房二卖”；由于现行法律并未否定一房二卖行为的法律效力。因此，在另案判决己经将物权确认给戴玉辉之后，王小华可另行向宏泰公司主张合同违约之诉。3.一审法院以另外法律文书认定的买卖关系为由裁定本案的买卖主体是王小华与戴、封二人，无异于是直接否定了宏泰公司戴玉辉之间的委托关系及戴玉辉与王小华间的买卖协议的有效性。而根据物权法规定，一物多卖的合同均合法有效，只是每份合同不能都发生物权变动的法律效果而已。(三）有关事实的其它问题。1.王小华不但全部推翻了其在原一审自认且经法庭依法查明认定的关键事实，还作出与原陈述完全不一致的描述。2.虽然戴玉辉也做了与原审不同的答辩意见，但这都是迫于王小华无视客观事实，颠倒是非黑白的做法不得已而为之的应变方式。在双方本次重审中的事实陈述均与此前互相矛盾的情形下，法院应采用王小华最初的诉状所述及原一审已经认定的事实作为判决依据。(四）关于违约问题。1.王小华不但未依约按时支付第二笔款，且合同约定的本应在2012年6月30日前支付的第三笔合同款至今未付，因此，王小华先违约的事实是不争的。该事实法院已经查明，无需其它证据佐证。2.在王小华事先违约且违约持续至今的情况下，戴玉辉依照合同法的规定行使“先履行抗辩权”并无不妥，不构成违约。3.由于另案的诉讼，讼争房产被査封至2018年，导致房产无法办理产权证的原因在于宏泰公司的债务纠纷所致，与戴玉辉无关，因此，宏泰公司作为卖方应承担违约责任。且该事由属于不可抗力之因素，属于法定免责事由。(五）关于违约金是否过高及时效问题。1.即使司法认定出卖方构成违约，考虑到王小华违约在先，且持续违约至今的行为，也应减轻违约人的责任，王小华至少应自行承担损失的一半。2.戴玉辉仍然坚持王小华的诉讼时效已然过期的前期答辩意见。所有的违约行为本质上说都是持续违约行为，但都必须受到诉讼时效的约束；且法律并无明文规定持续违约行为可以被排除在诉讼时效之外。综上，请求二审法院依法审査并改判。 王小华辩称，一、一审法院程序合法，认定事实清楚，证据确实充分。1.本案发回重审后，王小华并未变更诉讼主体，仅变更了诉讼请求及事实理由。王小华可以根据二审查明事实及审判观点对一审的诉讼请求、事实理由进行相应的变更，一审法院应当根据变更后的诉讼请求进行审理。经过审理后，一审法院有权根据查明的事实认定本案的法律关系及承担责任的主体，故王小华认为一审法院不存在程序违法的情形。2.根据福建省高级人民法院（2017）闽民终644号民事判决书的认定及本案一审法院查明的涉案房产办证的事实，可以证实福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）与戴玉辉于2010年8月15日签订的《房产买卖合同》合法有效，宏泰公司应当协助办理产权证至戴玉辉名下，更重要的是福建省高级人民法院的判决书已经认定涉案房产转让给王小华的出让方为戴玉辉，并且涉案房产已经交付王小华使用至今，现不动产权证也已经办理至戴玉辉名下。故王小华认为一审法院认定戴玉辉为涉案房产的出让方事实清楚，证据充分，戴玉辉的上诉理由没有事实依据。二、本案戴玉辉违约事实清楚，应当由其承担违约责任。1.涉案《商铺买卖合同》第三条“过户事宜”的约定：“甲方须于2012年4月30日配合乙方至‘福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司’办理该房产产权证的相关手续（如乙方逾期支付第二笔房款，该手续的办理日期顺延。如付款日期相应提前，甲方为乙方提前办理相关手续）。”根据上述合同约定可以明确，王小华若未按期付款，涉案房产的办证时间也相应顺延，并未约定该行为构成违约。王小华虽然延期支付第二款购房款，但其在2012年9月4日支付了第二购房款后，戴玉辉至今未能办理产权过户手续，王小华认为，戴玉辉的行为已经构成违约，应当由戴玉辉承担本案的违约责任。2.关于违约金起算时间及标准的问题，一审法院关于违约金的起算时间及标准均存在错误，对该问题王小华已经提出上诉，并向法庭提交了相应的证据证明王小华的损失，具体理由不在此处赘述，详见上诉状。 宏泰公司辩称，王小华从未提交证据证明在起诉前要求宏泰公司办证，原先有达成口头共识，王小华没有把尾款交来，已构成违约，根据之前的约定，等到尾款上交，再进行相应的办证。 王小华向一审法院起诉请求：1.宏泰公司继续履行《商铺买卖合同》，将坐落于将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼的房地产权过户至王小华名下；2.宏泰公司从2015年1月18日起至实际为王小华办理房地产过户手续之日止，按涉案房地产交易总价款的日0.066%向王小华支付逾期办理涉案房地产权过手续的违约金；3.戴玉辉、封月云协助宏泰公司办理涉案房地产权过户至王小华名下的相关手续；4.被告承担本案诉讼费用及保全费。诉讼过程中，王小华变更诉讼请求为：1.确认王小华、戴玉辉签订的《商铺买卖合同》合法有效；2.戴玉辉、封月云履行与王小华签订的《商铺买卖合同》，并配合王小华办理将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼房产产权证的相关手续；3.双方继续履行《商铺买卖合同》；4.戴玉辉、封月云应按房款总额9690200元，以日利率0.066%向王小华支付自2015年1月18日起至房屋实际过户日止逾期办理涉案房产产权过户的违约金；5.本案诉讼费用、保全费用由戴玉辉、封月云承担。 一审法院认定事实： 一、2012年3月8日，宏泰公司出具《委托书》一份，载明：坐落在将乐县水南镇环岛三层是其财产，因其事务繁忙无法亲自办理房屋买卖手续，故委托戴玉辉作为代理人代为办理，委托权限包括办理该房产出售相关的一切手续，代收房款等。 同日，经将乐县阳光房产代理中心居间介绍，戴玉辉以甲方委托代理人身份与王小华签订了一份《商铺买卖合同》，合同首部记载的出让方（甲方）为宏泰公司与戴玉辉，受让方（乙方）为王小华，合同落款处仅有戴玉辉、王小华的签字捺印和将乐县阳光房产代理中心的公章。合同约定：甲方将坐落在将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼，建筑面积为1490.8平方米，框架结构的毛坯房转让给乙方，该商铺单价为每平方米6500元，总金额9690200元；转让款分三期交付，于签订本合同之日起1日内付清定金100万元，于2012年4月30日18时前付清第二笔房款380万元，于2012年6月30日18时前付清第三笔房款4890200元，房款汇入甲方指定的戴玉辉建设银行将乐支行账户；甲方须于2012年4月30日配合乙方到“宏泰公司”办理该房产产权证的相关手续（如乙方逾期支付第二笔房款，该手续的办理日期顺延。如付款日期相应提前，甲方为乙方提前办理相关手续）；乙方同宏泰公司网签的合同单价，以戴玉辉与宏泰公司约定网签的合同单价为准（网签的合同单价为3600元每平方米）；甲方于乙方付清购房定金之日起2日内将房屋交付乙方使用；乙方必须按本合同相关约定将房款支付给甲方。如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款0.066%的违约金，合同继续履行，乙方若逾期付款超过45天，甲方有权另行处置该房产。乙方须支付给甲方违约金壹佰万元，并承担由此给甲方造成的一切经济损失；甲乙双方在接到将乐县阳光房产代理中心电话或短信通知之日起5个工作日内配合办理相关手续，每逾期一天，应向守约方偿付房产款总额0.066%的违约金，合同继续履行。 2012年3月10日，王小华支付购房款100万元。2012年9月4日，王小华支付购房款380万元。两笔款项均转入戴玉辉账户。 将乐县水南宏泰名城1号楼三层房产自2012年3月至今均为王小华占有使用。 二、2015年4月13日，福建省三明市中级人民法院作出（2015）三民初字第34号民事判决：确认戴玉辉、封月云与宏泰公司于2010年8月15日签订的《房产买卖合同》合法有效；宏泰公司继续履行与戴玉辉、封月云签订的《房产买卖合同》并于本判决生效后十日内协助戴玉辉、封月云办理将乐县水南“宏泰名城”1号楼三、四、五层房屋产权登记手续。 2016年1月6日，案外人颜文笔向福建省三明市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2015）三民初字第34号民事判决。戴玉辉、封月云在该案中辩称，三明市中级人民法院（2015）三民初字第34号民事判决完全正确，戴玉辉、封月云购买该案讼争房产（将乐县水南“宏泰名城”1号楼三、四、五层房屋）后，于2012年3月8日将其中第三层出售给王小华，随即由王小华入住和使用该房屋。戴玉辉、封月云还提供证据《商铺买卖合同》及《中国农业银行股份有限公司福建省分行账户历史数据查询单》，证明戴玉辉于2012年3月8日以6500元/平方米的单价将商铺出卖给王小华，王小华分别于2012年3月10日、2012年9月4日支付100万元和380万元，尾款没有支付是因为没有办理房产证，房子已经交付王小华使用。宏泰公司对戴玉辉、封月云提供的该证据的三性均无异议。2017年5月3日，福建省三明市中级人民法院作出（2016）闽04民撤1号民事判决：撤销（2015）三民初字第34号民事判决的第二项内容；驳回颜文笔的其他诉讼请求。 后颜文笔、戴玉辉、封月云均不服（2016）闽04民撤1号民事判决，上诉于福建省高级人民法院。福建省高级人民法院于2018年3月15日作出（2017）闽民终644号民事判决：撤销福建省三明市中级人民法院（2016）闽04民撤1号民事判决；驳回颜文笔的全部诉讼请求。（2017）闽民终644号《民事判决书》第27页最后一段载明：“宏泰公司与戴玉辉、封月云共同确认在戴玉辉、封月云付清购房款后，宏泰公司已将案涉房产交付戴玉辉、封月云；宏泰公司对王小华系向戴玉辉购买宏泰名城1号楼三层没有异议。因王小华签订的《商铺买卖合同》记载的出让方（甲方）为宏泰公司、戴玉辉，落款由戴玉辉在甲方委托代理人处签字，没有宏泰公司的签章，王小华按照《商铺买卖合同》的约定将购房款支付给戴玉辉，并占有使用宏泰名城1号楼三层。上述戴玉辉以宏泰公司委托代理人身份与王小华签订《商铺买卖合同》并交付宏泰名城1号楼三层、收取购房款的事实可以印证在2012年3月8日《商铺买卖合同》签订时，戴玉辉系宏泰名城1号楼三层的实际控制人。故对宏泰公司及戴玉辉、封月云关于宏泰公司已将案涉房产交付给戴玉辉、封月云的主张予以采信。”第28页最后一段载明：“因戴玉辉如何履行《商铺买卖合同》约定，将宏泰名城1号楼三层的权属变更登记给案外人王小华，与颜文笔没有利害关系，不予分析认定。” 2018年9月14日，福建省三明市中级人民法院作出（2018）闽04执恢91号民事裁定：撤销宏泰公司所有的备案登记在颜文笔名下坐落于将乐县水南宏泰名城1号楼三层、四层、五层共计6套房产商品房买卖合同的备案登记；宏泰公司将坐落于将乐县水南宏泰名城1号楼三层、四层、五层的房产办理登记到戴玉辉、封月云名下。 另查明，将乐县水南宏泰名城1号楼三层房产现已登记在戴玉辉、封月云名下。 对本案当事人争议的主要焦点问题，一审法院的分析认定： 一、关于《商铺买卖合同》的出让方是宏泰公司还是戴玉辉的问题。 一审法院认为，虽然《商铺买卖合同》首部记载的出让方（甲方）为宏泰公司与戴玉辉，并由戴玉辉在甲方委托代理人处签字落款，但《商铺买卖合同》的实际出让方是戴玉辉，理由如下：1.戴玉辉、封月云及宏泰公司在福建省三明市高级人民法院（2017）闽民终644号案件中均确认案涉的将乐县水南宏泰名城1号楼三层房产系戴玉辉、封月云从宏泰公司处购买后再出售给王小华；2.从（2017）闽民终644号《民事判决书》的内容可以看出，该判决书已认定戴玉辉系《商铺买卖合同》的出让方；3.假设《商铺买卖合同》的出让方系宏泰公司，则意味着宏泰公司先于2010年8月15日与戴玉辉、封月云签订《房产买卖合同》，将案涉房产转让给戴玉辉、封月云，又于2012年3月8日通过戴玉辉签订《商铺买卖合同》将同一房产再次出售给王小华。戴玉辉作为两份合同的签订人，在自己已付款购买了案涉房产的情况下，又作为宏泰公司的代理人将房产转卖给他人，明显有违常理。宏泰公司、戴玉辉辩称王小华在原审诉讼中的陈述与本次重审诉讼中的陈述相互矛盾，但宏泰公司及戴玉辉在两次诉讼中的陈述也是相互矛盾的，故本案的认定应以客观事实为准，对宏泰公司、戴玉辉的该辩解意见，不予采纳。 二、关于《商铺买卖合同》的买卖双方谁违约的问题。 一审法院认为，根据《商铺买卖合同》的约定，王小华应于2012年4月30日前支付第二笔房款，而戴玉辉亦应在同日前办理案涉房产的产权过户手续。虽然王小华并未依约于2012年4月30日前支付第二笔房款，但不论王小华的延期付款行为是否违约在先，按合同约定，戴玉辉在不解除合同的情况下，仍应按照王小华的付款时间顺延办理过户手续，可是戴玉辉在2012年9月4日王小华付款后至今都未能办理过户手续，已构成违约。宏泰公司辩称是王小华违约在先且双方约定暂不办理过户手续，但其并未提供证据予以证明，对该辩解意见，不予采纳。 三、关于王小华主张的违约金是否过高以及是否已过诉讼时效的问题。 一审法院认为，戴玉辉至今都未能办理涉案房产的过户手续，属持续违约，王小华于2018年1月18日向本院提起诉讼，要求支付自2015年1月18日起至今的违约金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故2015年1月18日至2015年9月30日期间的违约金已过诉讼时效，戴玉辉应自2015年10月1日起支付违约金。王小华主张按房产交易总价的日0.066%计算违约金，但由于王小华并未提供证据证明其实际损失，而宏泰公司已提出了违约金过高的辩解意见，故本院酌情将违约金调整为以房产交易总价为基数，按年利率6%计算。 综上所述，一审法院认为，戴玉辉与王小华签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应依照约定全面履行各自义务。虽然封月云并未在《商铺买卖合同》上签字，但从本案已查明的事实可知，封月云作为案涉房产的共有人系明知且同意戴玉辉将案涉房产转让给王小华，故封月云应与戴玉辉一起共同履行《商铺买卖合同》确定的义务。现王小华已履行了支付前期购房款的义务，戴玉辉、封月云理应按照合同约定协助王小华办理案涉房产的产权过户手续，并自2015年10月1日起以房产交易总价9690200元为基数，按年利率6%向王小华支付违约金。王小华要求被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条规定，判决：一、确认王小华与戴玉辉于2012年3月8日签订的《商铺买卖合同》合法有效；二、戴玉辉、封月云继续履行《商铺买卖合同》，并于判决生效之日起三十日内协助王小华办理将乐县水南“宏泰名城”1号楼三层的房屋产权登记手续；三、戴玉辉、封月云应于判决生效之日起三十日内按年利率6%向王小华支付自2015年10月1日起至实际过户日止的违约金（违约金以房款总额9690200元为基数计算）；四、戴玉辉、封月云应于判决生效之日起三十日内向王小华支付保全费5000元；五、驳回王小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45922元，由戴玉辉、封月云负担。 二审中，王小华认为一审法院遗漏认定双方买卖单价是3600元的事实；戴玉辉与宏泰公司对一审认定的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王小华向本院提供来源于司法拍卖网的四份与涉案房屋具有可比性的房屋拍卖情况，拟证明因为戴玉辉的违约，没有将房产过户，导致其经济损失。 戴玉辉与宏泰公司共同质证认为，对此四份拍卖情况的真实性不予确认，信息所反映的房产位置与本案讼争的房产完全不一致，不具有对比性和参照性，与本案没有关联性。 本院认证认为，王小华向本院提供来源于司法拍卖网的四份房屋拍卖情况，与本案无关联性，不能证明房产未过户，造成王小华经济损失。 对于本案争议的焦点问题：1.《商铺买卖合同》的出让方是宏泰公司还是戴玉辉及《商铺买卖合同》的违约主体；2.王小华主张的违约金是否已过诉讼时效期间、违约金起算时间及违约金标准；3.关于本案一审审理程序是否合法的问题；本院分析认定如下： 一、关于《商铺买卖合同》的出让方是宏泰公司还是戴玉辉及《商铺买卖合同》违约主体的问题 《商铺买卖合同》的出让方（甲方）虽然为宏泰公司与戴玉辉，并由戴玉辉在甲方委托代理人处签字落款，但《商铺买卖合同》的实际出让方是戴玉辉；根据《商铺买卖合同》的约定，戴玉辉在2012年9月4日王小华付款后至今都未能办理过户手续，已构成违约。以上问题具体理由一审已详细论述，观点正确，分析透彻，本院不再赘述。 二、关于王小华主张的违约金是否已过诉讼时效期间、违约金起算时间及违约金标准问题 王小华诉请的逾期办理房产过户的违约金系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，故王小华主张的违约金未超过诉讼时效期间。 《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，王小华在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;王小华于2018年1月8日向法院提起诉讼，要求支付自2015年1月18日起至今的违约金，本案一审法院于2018年1月18日立案，应以立案之日作为王小华主张权利的起始时间，往前计算三年即至2015年1月19日未超过诉讼时效期间，王小华在2015年1月19日之前的违约金诉请已过诉讼时效期间；本案中，戴玉辉应向王小华承担逾期交房违约金的时间即为自2015年1月19日起。一审法院适用法律法规错误，应予以纠正。 王小华向本院提供来源于司法拍卖网的四份房屋拍卖情况，与本案无关联性，不能证明涉案房产未过户，已造成王小华经济损失。王小华主张按房产交易总价的日0.066%计算违约金，而戴玉辉、宏泰公司已提出了违约金过高的辩解，故一审法院酌情将违约金调整为以房产交易总价为基数，按年利率6%计算，并无不当。 三.关于本案一审审理程序是否合法的问题 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十一条规定:“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”发回重审后，案件由一审法院按一审程序重新进行审理，那么民事诉讼法对当事人一审中诉讼权利义务的规定可以适用于发回重审情形。本案在发回重审后，王小华经法院释明后对一审的诉讼请求、事实理由进行相应的变更，一审法院有权根据查明的事实进行相应的认定，不存在程序违法的情形。 本院认为，案涉《商铺买卖合同》系戴玉辉与王小华签订，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人应依照约定全面履行各自义务。戴玉辉、封月云在王小华已履行了支付前期购房款的情况下，未按照合同约定协助王小华办理案涉房产的产权过户手续，已构成违约。王小华提供的证据不能证明涉案房产未过户造成王小华经济损失，故王小华主张按房产交易总价的日0.066%计算违约金的上诉请求，本院不予支持；一审认定以房产交易总价9690200元为基数，按年利率6%向王小华支付违约金并无不当。一审法院适用诉讼时效法律错误，导致应支付违约金的起算时间错误，本院予以纠正；王小华要求从2015年1月18日起计算逾期办理过户违约金的上诉请求，本院予以部分支持。戴玉辉以一审法院程序违法、案涉《商铺买卖合同》系宏泰公司与王小华签订、王小华先违约应自行承担一半责任、未办理房产产权证应由宏泰公司承担违约责任、王小华主张的违约金已超过诉讼时效为由，要求驳回王小华诉讼请求的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王小华的上诉请求部分成立；戴玉辉的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院适用法律错误，导致诉讼时效期间认定不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、维持福建省将乐县人民法院（2019）闽0428民初616号民事判决第一项、第二项、第四项，即：一、确认王小华与戴玉辉于2012年3月8日签订的《商铺买卖合同》合法有效；二、戴玉辉、封月云继续履行《商铺买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助王小华办理将乐县水南“宏泰名城”1号楼三层的房屋产权登记手续；四、戴玉辉、封月云应于本判决生效之日起三十日内向王小华支付保全费5000元； 二、撤销福建省将乐县人民法院（2019）闽0428民初616号民事判决第三项、第五项； 三、戴玉辉、封月云应于本判决生效之日起三十日内按年利率6%向王小华支付自2015年1月19日起至实际过户日止的违约金（违约金以房款总额9690200元为基数计算）； 四、驳回王小华的其他诉讼请求； 五、驳回王小华的其他上诉请求； 六、驳回戴玉辉的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费45922元，由王小华负担922元，由戴玉辉负担45000元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年五月十九日 书记员  王晓婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。