四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初549号 原告：成都凯力物业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道状元街155号。 法定代表人：窦科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小菁，泰和泰律师事务所律师。 被告：李勇，男，1973年9月9日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：范美玲，女，1977年10月3日出生，汉族，住成都市新都区。 原告成都凯力物业管理有限公司（以下简称凯力物业公司）与被告李勇、范美玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。凯力物业公司的委托诉讼代理人王文华、张小菁到庭参加诉讼，李勇、范美玲经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯力物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认凯力物业公司与李勇、范美玲签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）补充协议及其附件已于2019年10月31日解除；2.李勇、范美玲协助凯力物业公司前往房屋管理部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××）的网签备案登记撤销手续；3.李勇、范美玲支付解除合同违约金90408.8元；4.李勇、范美玲支付因其违约导致凯力物业公司承担的担保损失，共计212128.8元；5.李勇、范美玲承担本案律师费30000元；6.李勇、范美玲将“×××”项目×栋×层××号办公用房恢复原状后交还凯力物业公司；7.李勇、范美玲承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部费用。事实与理由：2013年9月3日，李勇、范美玲与凯力物业公司签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同》及其全部附件，购买了凯力物业公司投资开发的“×××”项目×栋×层××号办公用房。2014年5月22日，李勇、范美玲就以贷款方式支付该房屋购房款事宜与成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，由成都银行向李勇、范美玲发放贷款220000元整。成都银行发放前述贷款后，李勇、范美玲并未如约偿还贷款，成都银行遂于2018年1月19日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，要求李勇、范美玲偿还全部借款本金179764.3元及利息与罚息10336.22元（暂计至2017年10月16日）、违约金11000元，并要求凯力物业公司对上述债务承担连带清偿责任。青羊区人民法院受理该案后，于2018年12月20日作出（2018）川0105民初1497号民事判决书，判令：一、李勇、范美玲于判决发生法律效力之日起十日内偿还成都银行借款本金179764.3元，以及截止2017年10月16日的利息9259.26元、罚息700.82元、复利376.14元，并支付自2017年10月17日至借款本息实际付清之日止的利息、罚息、复利（按双方签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》约定计算），上述利息、罚息、复利总计以年利率24%为限；二、凯力物业公司对李勇、范美玲的上述第一项给付义务向成都银行承担连带清偿责任。凯力物业公司承担连带清偿责任后，有权向李勇、范美玲追偿。案件受理费4317元，保全费1526元，合计5843元，由凯力物业公司与李勇、范美玲负担。该判决生效后，成都银行向青羊区人民法院申请强制执行[案号：（2019）川0105至5889号]，该案执行费为2839.15元；案件受理后，青羊区人民法院遂于2019年8月9日从凯力物业公司银行账户划扣了32797.42元用于偿还成都银行的债务，而后，青羊区人民法院又于2019年8月14日强制要求凯力物业公司向成都银行支付了贷款本息215242.94元、一审案件受理费4317元、保全费1526元；上述全部费用合计256722.42元。另，因青羊区人民法院于2019年8月30日从李勇、范美玲的账户划扣了44593.71元，并转至凯力物业公司账户，故李勇、范美玲共计欠付凯力物业公司担保损失212128.8元。凯力物业公司承担了相应担保责任后，于2019年10月11日向李勇、范美玲送达了催收担保损失的《律师函》，但李勇、范美玲始终未偿还欠款。2019年10月28日，凯力物业公司根据买卖合同相关约定，向李勇、范美玲邮寄送达了解除双方签订的买卖合同的《律师函》，该函件已于2019年10月31日送达。根据案涉合同附件五第二条第二款第五项、补充协议第十条及第十一条的约定，买卖合同已于2019年10月31日解除，李勇、范美玲应按合同约定协助凯力物业公司前往房屋管理部门办理买卖合同的网签备案登记撤销手续、支付解除合同违约金90408.8元、支付因其违约导致凯力物业公司承担的担保损失212128.8元、将该房屋恢复原状后交还凯力物业公司，承担本案律师费30000元、诉讼费、公告费、保全费等费用。综上，李勇、范美玲的行为已严重损害了凯力物业公司的合法权益，凯力物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定以及买卖合同之相关约定，特向法院提起诉讼，恳请法院依据客观事实情况、相关法律法规以及买卖合同约定，支持凯力物业公司全部诉讼请求，依法维护凯力物业公司合法权益。 李勇、范美玲未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2013年9月3日，李勇、范美玲与成都市煌鑫投资有限公司（以下简称煌鑫公司）签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：×××）及《商品房买卖合同补充协议》，约定李勇、范美玲购买煌鑫公司开发的位于房屋，总价款452044元，商品房预售许可证号：×××。案涉合同第五条付款方式及期限约定：李勇、范美玲以贷款方式付款，可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向成都银行股份有限公司借款支付；案涉补充协议第十条约定：“……无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后十日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续……。买卖双方中的一方向另一方以发出解除合同通知方式行使合同解除权的，如收到解除合同通知的一方对解除合同有异议，应当在收到解除合同通知后的一个月内依法以仲裁方式行使其法定的异议权利，否则，视为其解除合同无异议。”；案涉补充协议第十一条约定：“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以特快专递或挂号信的形式通知相对人，寄发特快专递或挂号信的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市以内，寄发特快专递或挂号信后的第三日视为送达日。”；附件五：付款方式及期限的约定第二条第二款第五项约定：“在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、按诉请金额2%支付的律师代理费等）进行赔偿。另外，在此情况下，解除合同时，如买受人的房屋已经装修或入住的，买受人除了应当自行承担装修、搬家等损失外，还须在解除合同后20日内将该房屋恢复原状后交换出卖人。”。 另查明，2010年7月21日，成都银行与煌鑫公司签订了《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》及《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》，约定成都银行为煌鑫公司开发的×××预售商品房购房人提供人民币抵押贷款，煌鑫公司为向其购买坐落于成都市新都区××街道××路的×××而向成都银行借款的全部债务人提供连带保证责任。 再查明，煌鑫公司于2017年9月2日更名为凯力物业公司。 此外，2018年1月19日，青羊区人民法院受理成都银行与李勇、范美玲、凯力物业公司金融借款合同纠纷一案，并于2018年12月20日作出（2018）川0105民初1497号民事判决书，判决：李勇、范美玲偿还成都银行借款本金179764.3元，以及截止2017年10月16日的利息9259.26元、罚息700.82元、复利376.14元，并支付自2017年10月17日至借款本息实际付清之日止的利息、罚息、复利（按双方签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》约定计算）。上述利息、罚息、复利总计以年利率24%为限；凯力物业公司对李勇、范美玲的前述给付义务向成都银行承担连带清偿责任，凯力物业公司承担连带清偿责任后，有权向李勇追偿。案件受理费4317元、财产保全费1526元，合计5843元，由李勇、范美玲、凯力物业公司负担。 上述判决生效后，成都银行向青羊区人民法院申请强制执行，执行案号为：（2019）川0105执5889号，该案执行费2839.15元已由凯力物业公司支付，2019年8月9日，青羊区人民法院从凯力物业公司中国建设银行账户存款中划扣32797.42元。2019年8月10日，成都银行锦江支行出具《成都银行个人贷款结清证明》，载明：李勇在该行个人贷款，贷款金额220000元，已于2019年8月16日结清，2019年8月16日由凯力物业公司贷款代偿本息金额215242.94元；2019年5月29日，成都银行锦江支行出具情况说明，载明：由成都银行垫付的（2018）川0105民初1497号、（2018）川0105民初1946号案件的受理费、保全费合计14019元，已由凯力物业公司承担。2019年8月30日，青羊区人民法院向凯力物业公司转账44593.71元（附言：2019执5889）。 2019年10月28日，凯力物业司代理人向李勇、范美玲通过顺丰速运邮寄送达了解除合同的《律师函》，该函邮寄地址为成都市内。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关附件、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》及《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》、（2018）川0105民初1497号民事判决书、成都银行出具的《成都银行个人贷款结清证明》及情况说明、业务回单、《律师函》及其物流信息等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，对于本案所涉纠纷，在双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条争议解决方式中约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交成都仲裁委员会仲裁。本院受理该案后，依法向李勇、范美玲送达了举证通知书、传票等法律文书，但李勇、范美玲未在法定期限内提出异议，虽李勇自述按照传票通知到达本院，但其未按照传票通知的地点到庭参加诉讼并对人民法院受理该案提出异议，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”，应视为李勇、范美玲放弃仲裁协议，本案应由本院进行审理。 就凯力物业公司所提诉讼请求，本院评析如下：凯力物业公司与李勇、范美玲签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，故双方当事人应当依照相关约定行使权利履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，双方于案涉合同附件五第二条第二款第五项中明确约定，李勇、范美玲在凯力物业公司承担了保证责任后十五日内未向凯力物业公司支付完全部担保损失的，凯力物业公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，2019年10月28日，凯力物业公司通过邮寄送达《律师函》的方式行使合同解除权，该函于2019年10月30日送达，按双方合同关于邮寄送达的相关约定，案涉合同、补充协议及相应附件已于2019年10月31日解除。同时，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定及案涉补充协议第十条第二款约定，案涉合同、补充协议及相应附件解除后，李勇、范美玲应当协助凯力物业公司到房产管理部门办理撤销涉案房屋的网签合同备案登记手续并将位于新都区房屋恢复原状并交付凯力物业公司；同时，由于李勇、范美玲逾期还贷，凯力物业公司因承担连带清偿责任向成都银行代偿的212128.8元，应由李勇、范美玲向凯力物业公司支付。 关于违约金。按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在案涉合同附件五第二条第二款第五项中约定，李勇、范美玲在凯力物业公司承担保证责任后十五日内未支付完全部担保损失的，可要求李勇、范美玲按合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，故李勇、范美玲应向凯力物业公司支付违约金90408.8元。 关于律师费，凯力物业公司主张依据为案涉合同附件五第二条第二款第五项，但该约定中律师代理费所指向为凯力物业公司所承担的担保损失，根据双方合同中关于担保损失的约定及凯力物业的相关诉讼请求，同时即使格式条款在理解上如有争议应作有利于对方解释，该约定中的“诉请金额”应指凯力物业公司承担担保责任范围的金额，为 212128.8元，故李勇、范美玲应向凯力物业公司支付律师费4242.58元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认成都凯力物业管理有限公司与李勇、范美玲签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：×××）、补充协议及其附件已于2019年10月31日解除； 二、李勇、范美玲于本判决生效后十日内协助成都凯力物业管理有限公司办理上述《商品房买卖合同》的网签备案登记撤销手续； 三、李勇、范美玲于本判决生效后七日内向成都凯力物业管理有限公司支付解除合同违约金90408.8元； 四、李勇、范美玲于本判决生效后七日内向成都凯力物业管理有限公司支付成都凯力物业管理有限公司承担的担保损失212128.8元； 五、李勇、范美玲于本判决生效后七日内向成都凯力物业管理有限公司支付律师费4242.58元； 六、李勇、范美玲于本判决生效后十日内将位于新都区房屋恢复原状并交付成都凯力物业管理有限公司； 七、驳回成都凯力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）3444元，由成都凯力物业管理有限公司负担300元，由李勇、范美玲负担3144元；保全费2780元，由李勇、范美玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年五月六日 书记员  叶秋萍