贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4819号原告：贵州乾唐物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91522600MA6EGKRF7R，住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号。法定代表人:吕琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：第五磊磊，男，1985年4月3日出生，汉族，户籍地陕西省咸阳市旬邑县，系该公司部门经理。被告：杨天元，女，1998年4月30日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨昌敏，男，1966年8月15日出生，侗族，住贵州省凯里市，系杨天元父亲。委托诉讼代理人：罗应松，贵州贵信律师事务所律师。原告贵州乾唐物业服务有限责任公司（以下简称“乾唐物业公司”）与被告杨天元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告乾唐物业公司的委托诉讼代理人第五磊磊、被告杨天元的委托诉讼代理人罗应松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾唐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年12月26日至2020年4月9日的物业服务费7183.90元；2、判令被告承担违约责任，支付违约金2155.20元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了物业管理服务合同，被告将大地春城住宅小区委托原告实行物业管理。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了各类物业管理服务。被告之前也按照合同约定每月按时向原告交纳了物业服务费。但自2017年12月26日起，被告便没再向原告交纳物业服务费，原告多次通知和催告被告，但被告却不予理睬。为了维护原告的合法权利，特提起诉讼。杨天元辩称，其2015年6月购买大地春城6栋18层1805号房屋，之后已接房。被告自2017年底起未交纳物业费属实，但事出有因，并非其恶意拖欠不交。首先是被告经济出现严重困难，导致不能及时将应交的物业费交给原告。其次是该房屋存在产权争议，尚在法律诉讼程序中。2017年，凯里市人民法院在执行中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司申请执行贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了被告向贵州大地联创房地产开发有限公司购买的大地春城6栋18层1805号房屋。被告得知后向凯里市人民法院提出了执行异议，请求解除查封，凯里市人民法院审查后作出（2019）黔2601执异151号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对该房屋的查封。中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司不服该裁定，向凯里市人民法院提起执行异议之诉，凯里市人民法院审理后作出（2019）黔2601民初7623号《民事判决书》，判决准予执行中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司拥有在建工程抵押权的大地春城6栋18层1805号房屋。被告不符该判决，已向黔东南州中级人民法院提起上诉，现该案仍在二审中，而二审结果将决定该房屋的产权归属问题。被告认为原告诉请被告支付该房屋的物业费，必须以州中院二审判决确定该房屋的产权归属来确定，故该案应当中止审理，等待二审判决后再恢复诉讼。另外，原告未提供证据证实双方关于违约金的约定，诉请违约金没有依据。经审理查明：2017年3月30日，乾唐物业公司与凯里市大地春城小区业主委员会签订《大地春城小区物业服务合同》，约定乾唐物业公司负责管理大地春城住宅小区楼宇共有部分、小区共用设备设施及小区公共部位（包括道路、停车场、园林绿化、公共环境、消防、公共秩序维护等）。双方对物业管理服务项目进行了明确，约定物业管理服务费高层住宅为1.5元/平方米·月；并约定“物业服务费收取方式：物业管理服务费于每月5日前按月交纳当月的费用，如在当月最后一日未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按甲方欠费总额的0.3%收取违约金”。2015年10月1日，杨天元领取6-1805房屋钥匙。2016年5月30日，杨天元办理入住登记，该房屋面积177.38平方米。合同签订后，乾唐物业公司依约向大地春城住宅小区提供物业服务，杨天元2017年12月26日至2020年4月9日的物业服务费未交纳。乾唐物业公司确认杨天元未实际装修入住。乾唐物业公司在催收物业费未果的情况下向本院提起诉讼。另查明，本院在执行中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司申请执行贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，裁定查封贵州大地联创房地产开发有限公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平在凯里市大地春城项目96489.73平方米的房产（其中包括被告杨天元购买的大地春城小区6栋18层1805号房屋）。杨天元因此提出执行异议，本院2019年10月18日裁定撤销对杨天元购买的大地春城小区6栋18层1805号房屋的查封。中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司于2019年11月8日向本院提起执行异议之诉，本院审理后于2019年12月31日作出（2019）黔2601民初7623号民事判决书，判决准予执行中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司拥有在建工程抵押权的凯里市住宅用房。杨天元不服本院（2019）黔2601民初7623号判决，向黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉，现该案尚在二审中。上述事实，有原、被告的陈述及提交的物业服务合同、业主入住登记表、业主接房验房表和钥匙发放记录及本院（2019）黔2601执异151号执行裁定书、（2019）黔2601民初7623号民事判决书、民事上诉状等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，乾唐物业公司与凯里市大地春城小区业主委员会签订的《大地春城小区物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。乾唐物业公司按照物业服务合同约定履行物业服务义务后，杨天元作为接受服务的小区业主，理应按约支付相应的物业管理服务费。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条：“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费”的规定，乾唐物业公司确认杨天元未实际装修入住，故杨天元只应交纳2017年12月26日至2020年4月9日期间50%的物业服务费，即3707.24元（177.38平方米×1.5元/平方米·月÷30天/月×836天×50%），乾唐物业公司主张超出部分，本院不予支持。杨天元辩称涉案房屋存在产权诉讼纠纷，系另一法律关系，并未影响其享受已有的物业服务。关于违约金问题。《物业服务合同》约定“物业服务费收取方式：物业管理服务费于每月5日前按月交纳当月的费用，如在当月最后一日未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按甲方欠费总额的0.3%收取违约金”，乾唐物业公司主张按欠交物业服务费总额的30%的支付违约金。综合本案的实际情况，本院酌情按欠付物业服务费的6%计算违约金，应当为222.43元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨天元于本判决生效之日起五日内支付贵州乾唐物业服务有限责任公司2017年12月26日至2020年4月9日的物业服务费3707.24元及违约金222.43元。二、驳回贵州乾唐物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告贵州乾唐物业服务有限责任公司负担14.00元，由被告杨天元负担11.00元。本判决为终审判决。审判员  严进二〇二〇年五月二十九日法官助理潘旭书记员李丽霞