浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初1804号原告：乐清置信房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道千帆西路222号香江丽苑1幢2103室，统一社会信用代码913303826936074377。法定代表人：曹永军，董事长。委托诉讼代理人：郑琦、叶丽雅，浙江建桥律师事务所律师。被告：金旭杨，男，1964年12月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告乐清置信房地产开发有限公司与被告金旭杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑琦、叶丽雅到庭参加诉讼，被告金旭杨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清置信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年1月26日签订的《商品房买卖合同》及其附件和2012年2月20日签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》；2.被告协助原告办理乐清市铂金湾花园第2幢901号商品房预售备案撤销手续、预告登记撤销手续；3.被告向原告支付违约金1043546.2元；4.被告向原告支付违约金（每日按总房款5217731元的万分之四自2020年3月6日起计算至实际办理撤销合同备案手续、撤销预告登记手续止）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付违约金747432.2元（即按照毛坯房总价3737171元的20%计算）。事实与理由：2011年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201190001430400，备案登记号：20111000223），约定被告购买原告开发的乐清市铂金湾花园第2幢901号商品房，建筑面积185.07平方米，每平方米单价为28193.28元，总价款为5217731元。2020年2月20日，双方签订《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，约定交付标准由精装修房变更为毛坯房交付，退精装修款8000元/平方米，即该套房屋毛坯单价为20193.28元/平方米，总价为3737171元。合同第八条约定被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。合同附件八约定因被告原因未能在约定时间内付清相应房款的，视为被告逾期付款，原告有权单方解除本合同，被告应按本合同总房款的20%支付违约金；原告有权将上述商品房另行出售，并有权从被告已付房款中直接扣除相应的违约金，剩余房款不计利息退还被告；根据合同约定一方要求解除合同的，另一方应协助办理退房手续，包括房管撤销合同备案及撤销预告登记手续而使原告无法再次出售该房屋的，被告应每日按总房款的万分之四支付违约金，且原告有权在剩余房款中直接扣除。双方签订的补充协议约定付款方式为：于2012年1月7日前缴足毛坯房总价款的80%即补缴899440元，剩余房款740000元于2012年4月1日付清；双方还约定若被告未按本补充协议约定时间按时缴款，原告按原合同约定的违约条款追究被告违约责任，并有权终止本补充协议。2011年1月26日，被告已支付预售购房款2097731元，未按期支付剩余房款1639440元。原告曾多次向被告发催款通知函、交款通知书催促被告履行合同约定的交款义务，被告仍未支付。目前，涉案商品房因被告涉及多个债务纠纷被法院轮候预查封，导致本合同无法继续履行，因而导致本案诉讼。被告金旭杨未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年1月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201190001430400，备案登记号：20111000223），约定被告向原告购买位于乐清市中心区商品房，建筑面积为185.07平方米，单价为每平方米28193.28元，总房款为5217731元；付款方式为分期付款，即合同签订之日支付2097731元，2011年6月1日前支付1040000元，2011年11月1日前支付1040000元，2012年6月1日前支付1040000元，因买受人原因未能在约定时间内付清相应房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按本合同总房款的20%支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除相应的违约金，剩余房款不计利息退还买受人；出卖人、买受人经协商一致或单方依约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续，在双方办理完成退房手续（包括房管撤销合同备案及撤销预告登记等手续）后15天内，由出卖人将剩余款项不计利息退还买受人，因买受人原因未能及时办理合同撤销备案手续、撤销预告登记手续而使出卖人无法再次出售该房屋的，买受人应每日按总房款的万分之四支付违约金，且出卖人有权在剩余房款中直接扣除；所购商品房交付期限为2014年12月31日前；出卖人承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人；等等。涉案《商品房买卖合同》已于2011年2月25日办理登记备案手续，且于2011年2月28日办理了预购商品房预告登记（房预乐字第××号）。2012年2月20日，原、被告签订《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，约定：变更商品房交付标准为毛坯房，按原合同建筑面积185.07平方米退精装修款，精装修退款标准为8000元／平方米，现该套商品房单价为20193.28元／平方米，房款总价为3737171元；购房款仍采用分期支付方式，于2012年1月7日前缴足毛坯房款总价的80%，该期应缴房款为899440元，剩余房款740000元于2012年4月1日前付清；交房时间提前至2013年12月31日前，于2014年3月31日办理出卖人名下的房屋所有权证；若买受人未按本补充协议约定时间按时缴款，出卖人按原合同约定的违约条款追究买受人违约责任，并有权终止本补充协议。被告金旭杨除支付首期购房款2097731元外，余款1639440元至今未付。另查明，涉案商品房因被告金旭杨涉及多个债务纠纷，目前被瓯海区人民法院、鹿城区人民法院轮候预查封。上述事实，有原告的营业执照、被告的身份证、商品房预售证、商品房买卖合同及其附件（含登记备案意见）、乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议、置信铂金湾合同签署确认单、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明、房屋所有权证、催款通知书及投递单若干、乐清市不动产登记信息查询记录、执行裁定书、协助执行通知书、解除合同通知函及投递单，并结合庭审陈述、情况说明在案佐证。本院认为，原、被告先后签订的《商品房买卖合同》及其附件、《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。被告未按期向原告足额支付购房款，显然违反了其作为买受人应支付购房款的合同义务，原告据此主张解除合同及其附件、《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权，物权归属于原告。在涉案商品房买卖合同解除后，被告即丧失了以涉案商品房物权变动为内容的债权请求权，并根据合同约定还应协助原告办理合同备案登记的撤销手续、预告登记撤销手续。另外，根据合同中附件八关于分期付款及违约责任的约定内容，被告逾期未付款导致解除合同的，应按总房款的20%支付违约金，现原告根据调整后的购房总价3737171元的20%（应为747434.2元，原告主张的金额为747432.2元，系对自己诉讼权利的处分）向被告主张违约金，符合合同履行的实际情况，本院予以支持，该违约金在原告已收取的购房款2097731元中予以直接扣除，余款由原告再行返还给被告。根据现有证据，原告未能证明因被告未予以配合办理合同备案登记的撤销手续而造成涉案商品房无法再次对外销售的后果，因而原告要求被告按照总房款的日万分之四标准赔偿相应违约金的依据不足，本院不予支持。被告金旭杨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告乐清置信房地产开发有限公司与被告金旭杨于2011年1月26日签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：201190001430400，备案登记号：20111000223）；解除原告乐清置信房地产开发有限公司与被告金旭杨于2012年2月20日签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》。二、被告金旭杨于本判决生效后十日内协助原告乐清置信房地产开发有限公司办理乐清市铂金湾花园第2幢901号商品房买卖合同的备案登记撤销手续、预购商品房预告登记撤销手续。三、被告金旭杨赔偿原告乐清置信房地产开发有限公司违约金747432.2元，该款由原告乐清置信房地产开发有限公司在已收取的购房款2097731元中予以直接扣除，余款在履行完毕合同备案登记撤销手续后、预购商品房预告登记撤销手续十五日内返还给被告金旭杨。四、驳回原告乐清置信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12527元，减半收取计6263.5元，由原告乐清置信房地产开发有限公司负担626.5元、被告金旭杨负担5637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年五月九日书记员  於丹建