山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初1254号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市历下区，统一社会信用代码51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营、邢文杰，均系山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：周静敏，女，1958年4月4日出生，汉族，济南电镀标牌厂退休职工，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：孙燕（系周静敏之女），女，1984年4月16日出生，汉族，济南托来多经贸有限公司职工，住址同上。 委托诉讼代理人：辛庆羲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告周静敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案。本院依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人邢文杰，被告周静敏及其委托诉讼代理人孙燕、辛庆羲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令周静敏立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元X室房屋；2.判令周静敏向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(2016年1月1日至2016年12月31日的房租为346.44元；2017年1月1日之后的房屋租金以42.51平方米为建筑面积基数，以1元/㎡/天为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即46548.45元。两项合计46894.89元)；3.案件受理费由周静敏承担。事实与理由：天主教会与周静敏于2010年1月1日签订了位于济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元X室房屋租赁合同，合同约定月租金为28.87元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积为42.51平方米。因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向周静敏发出增加房屋租金的通知，要求周静敏自2017年1月1日起与天主教会重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向天主教会支付房租。由于周静敏拒不与天主教会签订新的房屋租赁合同，天主教会于2017年8月11日向周静敏发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。截止起诉之日，周静敏拒不向天主教会腾退所涉房屋，也拒不支付2016年度至今的房屋租金。为维护天主教会合法权益，特向法院提起诉讼。 周静敏辩称，一、本案并非普通的房屋租赁合同纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院主管工作的范围。二、周静敏1993年通过拆迁安置的方式居住在涉案房屋，是合法使用人，其合法权益应受保护，天主教会要求周静敏腾退涉案房屋无事实与法律依据。三、自1997年周静敏入住以来，天主教会从未为25户业主维修过房屋，都是业主自费维修，不存在维护管理成本增加。综上所述，天主教会的诉讼请求于法无据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 二十世纪八十年代中期，天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外50号房产的产权，并取得了土地证和房产证。天主教会与济南电镀标牌厂签订房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排包括周静敏在内的职工在此租住。 1993年10月30日，天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容为，因东圩子门外50号房产年久失修，乙方的25家住户全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内。住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。后周静敏被安置到济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元X室即涉案房屋。 1997年3月20日，天主教会与周静敏签订房屋租赁协议，协议载明由周静敏租赁涉案房屋，使用面积29.34平方米，每平方米使用面积每月租金0.95元，合计每月租金27.87元，起租日期为1997年12月1日，退租日期为空白。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。 2010年1月1日，天主教会与周静敏签订租赁契约，契约载明使用面积29.34平方米，月租金28.87元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”周静敏质证称契约乙方处的“周静敏”并非本人所签，但不申请笔迹鉴定。 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋建筑面积42.51平方米，套内面积36.93平方米。 天主教会主张，其曾于2016年11月4日向周静敏在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，房屋的租金基准价优惠为每平方米每月10元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。 天主教会另主张，其于2017年8月11日在周静敏所住房屋入户门上张贴《通知》一份，主要内容为，周静敏如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，周静敏应及时腾房。周静敏质证称未收到以上两份通知。 因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故周静敏交纳租金至2015年12月31日，2016年1月1日后的租金未交纳。 在本院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。周静敏质证称受时效和用途的限制，该评估报告不能用于本案。 本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。 双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约，收回房屋。但周静敏超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而周静敏提出异议引发，并非周静敏无故拒交租金，故天主教会要求周静敏腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 1993年10月30日，天主教会与济南电镀标牌厂签订的《拆迁安置协议书》约定，住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行），因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确。但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会要求自2017年1月1日起，按照1元/平方米/天的标准向周静敏收取租金，之前的租金仍按原租金标准执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 双方1997年、2010年签订的租赁协议及契约，虽记载的使用面积不同，但均以房屋使用面积29.34平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为42.51平方米，套内面积为36.93平方米，故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积36.93平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、周静敏于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会2016年1月1日至2016年12月31日的租金346.44元（28.87元/月×12个月）； 二、周静敏于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会2017年1月1日至判决生效之日止的租金，按照日租金36.93元（1元/平方米/日×套内面积36.93平方米）的标准支付； 三、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费486元，由济南市天主教爱国会负担243元，周静敏负担243元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年五月九日 法官助理 李祺祺 书 记 员 孙树贞