福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初1701号 原告：施淑清，女，1979年2月15日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市泉港区驿峰中路389号金盾理想城会所。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学进，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱庆安，男，系该公司员工。 原告施淑清与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施淑清、被告金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人朱庆安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施淑清向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即履行协助施淑清办理不动产权证的义务，即泉州市金盾房地产开发有限公司立即向当地房屋权属登记机构办理不动产权初始登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给施淑清；2.金盾房地产公司按已付购房款419,113元为基数，自2014年4月1日至金盾房地产公司实际履行协助义务完毕之日止，按合同约定每日0.35%计算支付逾期协助办证的违约金；3.由金盾房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月31日，施淑清与金盾房地产公司签订《商品房买卖合同》，以单价5,123元，建筑面积：81.81平方米，总价419,113元认购金盾房地产公司开发的金盾豪庭第2幢8单元19号房。合同签订后，施淑清按约定于2011年9月14日支付了首期购房款129,113元及住房公积金按揭贷款290,000元，完成全部购房款支付。并约定2014年3月31日前交房。在《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项规定：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。金盾房地产公司应于2014年6月30日前办理房屋所有权证，而金盾房地产公司迟迟不予办理，截止到2020年3月31日，现已逾期77个月2310天，根据合同约定，金盾房地产公司应支付施淑清违约金9,413元。 金盾房地产公司辩称，①施淑清诉求的违约金计算不符合法律规定，按照福建省泉州市中级人民法院的判决，金盾房地产公司需支付的违约金应自立案之日起往前推算36个月，以购房款为基数，按万分之35计算；②对于办理房屋产权证方面，金盾房地产公司已经在整理材料，大概在6月份过后可以办理。 施淑清围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，金盾房地产公司未向本院提供任何书面证据，对施淑清所提供的证据，本院组织金盾房地产公司进行质证。对金盾房地产公司无异议的施淑清提供的其身份证复印件、准交房通知书[客户联]复印件、销售不动产统一发票复印件二份、《商品房买卖合同》复印件，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审举证、质证、认证，结合庭审笔录，本院对本案的主要事实认定如下： 2011年7月25日，施淑清（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0413968）。合同约定：施淑清向金盾房地产公司购买安溪县金盾豪庭第2幢8层19号房屋，价款为419,113元。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，施淑清向金盾房地产公司支付了全部购房款。2014年8月29日，金盾房地产公司将涉案房屋交付给施淑清使用。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，施淑清也未能取得房屋权属证书。 本院认为，施淑清与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。首先，金盾房地产公司已于2014年8月29日将涉案房产交付给施淑清，根据《商品房买卖合同》的约定，金盾房地产公司理应在2014年10月27日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付施淑清的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致施淑清未能在商品房交付使用后90日内，即2014年11月27日前取得房屋权属证书，且施淑清选择不退房，故金盾房地产公司理应承担向地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付施淑清及向施淑清支付违约金的民事责任。但由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因《中华人民共和国民法通则》规定的二年普通诉讼时效与《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效在效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法的原则，在《中华人民共和国民法总则》施行后普通诉讼时效期间应为三年。权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。施淑清主张金盾房地产公司逾期协助办证违约金的期间2015年6月23日至2017年4月15日，该部分诉讼时效期间已届满。故施淑清诉求金盾房地产公司支付逾期办证违约金，本院依法自2017年4月16日起至金盾房地产公司履行完协助办证义务之日止予以保护；金盾房地产公司辩解部分期间超过诉讼时效的意见，于法有据，本院予以采纳。其次，关于违约金应如何计算的问题。根据合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，金盾房地产公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。综上所述，施淑清诉求合法有据的部分，本院予以支持；金盾房地产公司辩称中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内办理房屋所有权初始预登记并向施淑清提供办理安溪县金盾豪庭第2幢8层19号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2017年4月16日起按已付购房款419,113元的银行同期活期存款利率计算的金额向施淑清支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司履行完协助办证义务之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回施淑清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由施淑清负担5元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢奕清 二〇二〇年五月十五日 法官助理李裕鹏 书记员谢清琴 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。