四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3453号 上诉人（原审原告）：唐欢，女，1985年2月21日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱贤滨，男，1960年4月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：成都市仨人行房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区同安镇阳光城希望路309号。 法定代表人：江操，执行董事兼总经理。 上诉人唐欢因与被上诉人朱贤滨、原审第三人成都市仨人行房产经纪有限公司（以下简称仨人行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐欢上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判朱贤滨向唐欢返还购房定金30000元；2.本案的诉讼费用由朱贤滨承担。事实和理由：一、本次交易未完成非唐欢主观原因导致。案涉合同的履行过程中，因为成都市限购政策导致该交易无法正常进行，限购政策是强制性规定，非唐欢主观原因导致，因此，朱贤滨应当向唐欢返还定金。二、本次交易是仨人行公司未仔细审查导致。在签订案涉合同前，唐欢根据仨人行公司的要求提供了相关的购房所需资料，在其审查无误后才签订的案涉合同，后在实际办理中才发现存在问题，最终导致交易无法继续履行，是唐欢的误解和仨人行公司未仔细审查导致。综上所述，请二审法院依法改判。 朱贤滨辩称，在双方签订合同之前，唐欢对案涉合同的各项条款都已了解清楚，对整个购房合同以及前期的情况都是熟知的。在整个交易过程中双方按照合同要求，朱贤滨的程序是合规合法的。 仨人行公司述称，在签订前期和签订中，仨人行公司已尽到了告知义务，具体体现在告知书和承诺书均有唐欢的签字确认，唐欢确认后才签订后续的买卖合同，所以仨人行公司的告知义务已尽到。 唐欢向一审法院起诉请求：1.判决解除唐欢、朱贤滨之间签订的《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788）等相关合同；2.判令朱贤滨向唐欢退还购房定金30000元及从起诉之日起至朱贤滨给付清为止，朱贤滨按30000元为基数以年利率6%计算利息给付唐欢；3.判令朱贤滨向唐欢支付违约金30000元；4.本案诉讼费由朱贤滨承担。 一审法院认定事实：2019年8月2日，唐欢、朱贤滨、仨人行公司签订《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788），该《房屋交易文件》由《签约提示》《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》《购房资格告知书》《购房资格承诺书》《贷款资格告知书》《贷款资格承诺书》《收据》等组成。 其中的《成都市存量房屋买卖合同》由唐欢（乙方/购买方）与朱贤滨（甲方/出售方）签订，合同第一条对交易房屋信息进行了约定。合同第二条约定：唐欢承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，唐欢应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。合同第三条约定：唐欢应支付朱贤滨定金30000元，该定金待朱贤滨、唐欢完成权属转移登记后自动转为购房款……若唐欢因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意唐欢在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给朱贤滨；若唐欢因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意本合同终止，唐欢支付的定金和房款朱贤滨应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由唐欢承担。合同第七条约定：唐欢提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由朱贤滨退还唐欢全部已付款。 唐欢、朱贤滨、仨人行公司签订的《居间服务合同》第三条第二款约定：仨人行公司应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；仨人行公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在唐欢或朱贤滨的要求下，仨人行公司可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。唐欢、朱贤滨及仨人行公司还签订了《过户、按揭服务合同》，对办理贷款和房屋过户进行了约定。 《购房资格告知书》第二条第一款载明：“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。”唐欢签名的《购房资格承诺书》载明：“本人已认真阅读以上购房资格提示，并清楚本人的购房资格情况。本人承诺以下信息均真实有效：一、所在户籍：本人户籍否成都户籍。二、社保缴纳：1．本人的社保缴存地为金牛区，社保缴存时间为24个月及以上。” 签订上述合同当天，唐欢向朱贤滨支付了定金30000元。 一审庭审中，唐欢陈述因其社保缴存单位位于成都市高新区，无法购买位于龙泉驿区的案涉房屋。朱贤滨在庭审中陈述其有配偶，案涉房屋购买于夫妻关系存续期间，但登记为朱贤滨单独所有。四川易盛瑞源企业管理咨询有限公司出具《证明》，证明唐欢购买案涉房屋因无购房资格未能获得贷款批准，向其退款2000元。 一审法院认为，虽然案涉房屋购买于朱贤滨夫妻关系存续期间，但登记为朱贤滨单独所有，朱贤滨有权单独进行处理。唐欢、朱贤滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及唐欢、朱贤滨、仨人行公司签订的《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同，应对各方产生法律约束力。案涉房屋不能进行按揭贷款及过户登记的原因为唐欢无购房资格，而唐欢在签名确认的《购房资格承诺书》中承诺其社保缴存地为金牛区，但唐欢在诉讼中不能提供证据予以证明，应当由其承担举证不能的责任，认定系由于唐欢的过错导致案涉房屋不能办理过户登记。按照唐欢、朱贤滨双方在《成都市存量房屋买卖合同》中的约定，此种情形构成唐欢根本违约，唐欢要求朱贤滨返还定金并支付违约金与双方的约定、法律规定不符，一审法院不予支持。鉴于案涉房屋不能办理过户登记，唐欢、朱贤滨双方的合同目的不能实现，且双方均同意解除合同，一审法院对解除《房屋交易文件》中的《成都市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭服务合同》予以支持。唐欢已就解除《居间服务合同》另行向一审法院起诉，本案中对该合同不予处理。《房屋交易文件》中的其他文件并非各方当事人合意达成的协议，不能予以解除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除唐欢与朱贤滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭服务合同》；二、驳回唐欢的其余诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取计650元，由唐欢负担。 本院二审期间，唐欢围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 唐欢提交的证据：微信聊天记录截图（共26页），证据来源于唐欢和仨人行公司工作人员之间的微信聊天记录，时间为2019年7月底至2019年8月6日。拟证明基于仨人行公司的要求，唐欢前往签订购房合同、资料提供以及后期审查，在审查社保流水时确认了有购房资格后才签订的买卖合同，提供了完整资料后才发现唐欢没有购房资格。最终确认没有购房资格以及仨人行公司提出各种解决方案的过程，反映了唐欢在二审中陈述的补充事实。朱贤滨质证认为，对该份证据的真实性持异议，不能证明提交的微信聊天记录是完整的。仨人行公司质证认为，对该份证据的真实性持异议，不能证明提交的微信聊天记录是完整的。本院经审查认为，对该证据的真实性无法核实，故对该证据不予确认。 朱贤滨、仨人行公司未提交新证据。 唐欢、朱贤滨、仨人行公司对一审查明事实均无异议。 二审中，唐欢补充事实：在选房之前唐欢就其社保问题向其工作单位咨询时，该单位告知其购买的是成都市社保，缴费地址在金牛区；2019年8月2日，签订案涉合同前仨人行公司对唐欢的社保流水进行了审查，确认其具有购房资格后签订了房屋买卖合同；2019年8月6日，唐欢基于仨人行公司的要求补齐了相关资料，而后仨人行公司告知唐欢没有购房资格，唐欢到成都市政务中心查询确认其没有购房资格。之后，仨人行公司提供了3种解决方案方案：1.唐欢中断其工作公司的社保，到仨人行公司或其他公司挂社保一个月从而获得购房资格，唐欢就此情况向工作单位寻求意见，单位告知如果停止社保就只能离职，加之唐欢从事的行业比较单一，因此考虑到实际情况，该方案无法进行；2.全款购房同时办理公证，该方案因为唐欢无法凑足全部的购房资金而无法进行；3.以第三人名义购买房屋，该方案因没有找到愿意借用资格的人，故也无法进行。 仨人行公司对唐欢补充的三种方案发表意见认为，仨人行公司提出的每个解决方案唐欢都是非常坚决地拒绝了，导致方案无法进行。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据唐欢的上诉请求及朱贤滨、的答辩意见以及仨人行公司的陈述意见，本案的争议焦点为唐欢诉请朱贤滨向其返还定金是否成立。 本院认为，唐欢、朱贤滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及唐欢、朱贤滨、仨人行公司签订的《过户、按揭服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，对各方产生法律约束力。 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》第二条约定“唐欢购房资格情况，唐欢承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，唐欢应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责”。合同第七、4条约定“唐欢提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由朱贤滨退还唐欢全部已付款”。本案中，仨人行公司向唐欢出具《购房资格告知书》，就唐欢是否具有购房资格进行初步审查，而唐欢签名的《购房资格承诺书》载明：“本人已认真阅读以上购房资格提示，并清楚本人的购房资格情况。本人承诺以下信息均真实有效：一、所在户籍：本人户籍否成都户籍。二、社保缴纳：1．本人的社保缴存地为金牛区，社保缴存时间为24个月及以上”，可以看出唐欢确认其具有购房资格。在案涉合同签订后，合同履行过程中，唐欢的社保信息与其承诺的社保信息不符，导致其不具有购房资格，案涉合同不能继续履行。对此，唐欢具有过错，根据案涉合同第二条、第七条的约定，其构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院对唐欢要求朱贤滨返还定金的诉请不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，唐欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由唐欢承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十四日 书记员  杨珍梅