湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1230民初281号 原告：闫宁，男，1984年4月11日出生，汉族，农民，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：杨虹，女，1990年8月31日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。 原告：杨虹，女，1990年8月31日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。 被告：通道承盛置业有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇转兵中路（通道福香米业有限公司对面）。 法定代表人：张强成，系该公司总经理。 原告闫宁、杨虹诉被告通道承盛置业有限公司（以下简称承盛置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告杨虹到庭参加诉讼，被告承盛置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫宁、杨虹向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法确认原告与被告之间《通道芦笙国际商品房买卖合同》合同编号:TD201709120003。真实有效,被告继续履行合同；2.请求依法判决被告立即支付逾期违约金共计18727.56元(交房日期2018年10月30日至2020年1月31日共计459日总房价款408008元*0.0001*459=18727.56元)；3.请求依法判决被告继续履行《通道芦笙国际商品房买卖的目的；4.请求依法判决逾期交房违约金从2020年1月31日计算至被告交房为止。(万分之一的违约金太低,请求人民按商业贷款的比例适当予增加)必需大于万分之一；5.请求依法判决被告立即给原告开具银行按揭那一部分的发票；6、本案诉讼费由被告承担；7.原告为讨要逾期违约金,要求继续履行合同所产生的合理的费用由被告承担。事实和理由：2017年9月12日,被告作为出卖人,原告作为买受人,双方在芦笙国际楼部签订《通道芦笙国际商品房买卖合同》性质为预售商品房，商品房购房总价为408008.00元,合同编号为TD201709120003，房屋建筑面积为121.13平方米,该商品房单价为每平方米人民币3368.35元。 合同签订后,原告于2017年9月12日向被告交付房屋按揭首付款128008.00元,到通道县地税局缴纳了房屋买卖的契税,又到通道(通道县农商行城东支行)办理贷款后,2017年9月14日将贷款项汇入被告指定账号。 合同第八条规定的最后交付期限2018年10月30日前,但时至今日，被告仍然没有履行交付房屋的义务,房屋仍有部分设施没有建设完工,不能达到交付房屋的条件。 被告逾期交房的行为已经构成违约,应当承担违约责任,根据原被告双方签订的《通道芦笙国际商品房买卖合同》第九条的规定,出卖人逾期交房超过30日后,买受人要求继续依照合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,从2018年10月30日-2020年1月31日共逾期459天,违约金合计为18727.56元,逾期交房违约金请求法院计算至房屋实际交付之日上。 综上所述,被告的行为已经构成违约,无故停工导致交房遥 遥无期,严重损害原告的权益。从2020年1月31日计算到被告交房为止,万分之一的违约金太低,请求人民法院按通道商业贷款的比例适当予以增加。原告在付完首付款之后,被告都会给购房者开一个首付款据,等购房者从银行办理完购房贷款之后,被告就应该给购房开一个全款发票,此事也因找过被告多次无果而告终,请求依判决被告立即给原告开据正式全款发票。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求判如请。 在答辩期限内，被告承盛置业公司未提交书面答辩状。 原告闫宁、杨虹围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 1.《通道芦笙国际商品房买卖合同》、预告登记证明复印件各1份，经与原件核对无异，拟证明原告闫宁、杨虹与被告承盛置业公司买卖商品房的法律关系及原、被告双方的权利与义务； 2.湖南增值税普通发票发票联、农村商业银行借款借据、湖南通道农村商业银行进账单、税收完税证明、湖南省非税收入一般缴款书复印件各1份，经与原件核对无异，拟证明原告闫宁、杨虹向被告承盛置业公司支付房屋全款408008.00元（首付128008.00元及商业贷款280000.00元）并到税务机关交纳住宅专项维修费6057.00元及契税5828.68元的事实。 在举证期限内，被告承盛置业公司未提供任何证据。 本案经开庭审理，本院对原告闫宁、杨虹提供的2组证据认证如下：证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明原告闫宁、杨虹拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对以上2组书证的证明效力予以认定。 本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实： 2017年9月12日，原、被告经协商一致，签订《通道芦笙国际商品房买卖合同》，合同编号为TD201709120003号。合同约定：出卖人将坐落在通道县双江镇双江大道（芦笙国际）742/1-6幢10栋1单元14层1403号房，建筑面积为121.13平方米的商品房卖给买受人，买受人以总购房款408008.00元（首付128008.00元，银行贷款280000.00元）的价款购买，出卖人于2018年10月30日前将房屋交付给买受人使用。合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任“（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告闫宁、杨虹按合同约定支付首期房价款128008.00元，被告承盛置业公司开具增值税发票给原告闫宁、杨虹。原告闫宁、杨虹因购买房屋向银行按揭贷款280000.00元用于支付尚未付清的房款并已经支付给了被告承盛置业公司，被告承盛置业公司收到原告闫宁、杨虹贷款资金后未给原告闫宁、杨虹开具收据。另外，原告闫宁、杨虹向通道侗族自治县房管局交纳6057.00元住宅专项维修费并在税务机关缴纳了5828.68元契税。原告闫宁、杨虹已按双方合同约定履行了金钱给付义务，但被告承盛置业公司至今未将房屋交付给原告闫宁、杨虹。 另查明，原、被告签订的《通道芦笙国际商品房买卖合同》第九条规定被告承盛置业公司逾期交房的违约责任“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。 本院认为，原告闫宁、杨虹与被告承盛置业公司于2017年9月12日所签订的《通道芦笙国际商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告闫宁、杨虹要求被告承盛置业公司继续履行合同，符合法律规定，故此，本院对原告闫宁、杨虹要求被告承盛置业公司继续履行合同的诉讼请求予以支持。 关于原告闫宁、杨虹要求被告承盛置业公司支付逾期交房违约金问题，根据双方当事人在合同中的约定，原告闫宁、杨虹依约交付了全部购房款，但被告承盛置业公司未按约定时间（即2018年10月30日前）向原告闫宁、杨虹交付房屋，被告承盛置业公司未依约向原告闫宁、杨虹交房的行为已构成违约，应当承担逾期交房违约责任，原告闫宁、杨虹请求被告承盛置业公司支付违约金至交房之日止，本院予以支持，从2018年10月30日起至2020年1月31日止（共计458天），被告承盛置业公司按日向原告闫宁、杨虹支付已交全部房款（即408008.00元）的万分之一计算，即被告应承担逾期交房的违约金408008.00元×0.0001×458天=18686.78元。2020年1月31日起至房屋实际交付之日止的违约金亦按合同约定以上述标准予以计算。原告闫宁、杨虹提出双方约定违约金过低，但未提交相应证据证实，本院不予支持。 关于原告闫宁、杨虹要求被告承盛置业公司开具正式发票问题，原告闫宁、杨虹向银行按揭贷款280000.00元并支付给被告承盛置业公司，但被告承盛置业公司收到银行贷款资金后至今未开具正式发票给原告闫宁、杨虹，故对原告闫宁、杨虹主张被告承盛置业公司应开具银行按揭贷款的正式发票的诉请，本院予以支持。 关于原告闫宁、杨虹主张因被告承盛置业公司逾期交房导致的其为要求被告承盛置业公司继续履行合同所产生的合理费用由被告承盛置业公司承担的问题，因原告闫宁、杨虹对该主张的损失及费用是否已经实际产生、数额为多少，未提交相应证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九第一款七、九项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告闫宁、杨虹与被告通道承盛置业有限公司签订的合同编号为TD201709120003的《通道芦笙国际商品房买卖合同》有效，被告通道承盛置业有限公司按该合同约定继续履行； 二、被告通道承盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告闫宁、杨虹逾期交房违约金18686.78元（该违约金自2018年10月30日计算至2020年1月31日止），并自2020年1月31日起至房屋实际交付之日止，被告通道承盛置业有限公司按日向原告闫宁、杨虹支付已交房款408008.00元万分之一的违约金； 三、被告通道承盛置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内，开具280000.00元的正式发票给原告闫宁、杨虹； 四、驳回原告闫宁、杨虹其他诉讼请求。 如被告通道承盛置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费268.00元，减半收取134.00元，由被告通道承盛置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  潘勇 二〇二〇年五月二十七日 代理书记员  王敏 附件： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： (一)停止侵害; (二)排除妨碍; (三)消除危险; (四)返还财产; (五)恢复原状; (六)修理、重作、更换; (七)继续履行; (八)赔偿损失; (九)支付违约金; (十)消除影响、恢复名誉; (十一)赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。