天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1968号上诉人（原审被告）：天津天房融创置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道七号。法定代表人：刘生发，董事长。委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张强，男，1969年7月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周丽丽，天津耀华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田云，女，1968年11月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周丽丽，天津耀华律师事务所律师。上诉人天津天房融创置业有限公司因与被上诉人张强、田云房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初8700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津天房融创置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定基本事实不清。一审遗漏当事人，应追加物业公司参加诉讼；一审未查明物业公司收取费用是否超出上诉人的授权，直接判决上诉人承担法律责任，系认定事实不清；一审判决上诉人支付利息及违约金自2019年5月1日起计算是错误的。上诉人有理由认为涉案房屋已于2019年4月30日交付被上诉人。张强、田云辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审未遗漏当事人，与我方签订房屋买卖合同的相对方是上诉人，负有交房责任的是上诉人，我方与物业公司尚未形成物业管理合同关系。上诉人以需交纳物业费、采暖费等费用才交付房屋，无事实和法律依据。张强、田云向一审法院起诉请求：1.被告无条件配合原告对天津市南开区，兰坪路过-21（单号），石坪道48-58号（双号）-5号楼-1-1801进行验收并将原告验收后房屋向原告交付；2.被告向原告支付已付款利息，以3318123元为基数，自2019年5月1日至实际交付房屋之日，如未超过90日则按银行同期贷款利率计算；如超过90日，则按日万分之一点三计算（截止到2019年12月18日97336元）；3.被告延长保修期，应自房屋实际交付之日起按《天津市商品住宅保证书》的规定履行保修责任；4.被告在向二原告交付房屋的同时，向二原告交付《天房天拖地下停车位使用权转让合同》；5.被告承担自2019年5月1日至实际交付房屋之日止的物业管理费、地下车位管理费、采暖费等费用；6.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市南开区，兰坪路过-21（单号），石坪道48-58号（双号）-5号楼-1-1801。2016年8月13日，二原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的涉案房屋，房屋总价款3318123元，甲方应于2018年10月31日前将符合条件的商品房交付乙方使用。除不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90天内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定交付应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限，依据合同的附件六即《补充合同》约定，如出卖人逾期交房超过90天构成违约的，出卖人应该按日向买受人支付违约金、利息补偿和损失赔偿等，总额不超过已付房款的万分之一点三。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同签订后，被告于2019年4月27日向二原告邮寄了《交房通知书》，通知二原告涉案房屋于2019年4月30日交房，请原告当日携带相关证件至交房现场办理商品房收房手续，交纳相关费用同时领取钥匙。2019年5月1日，原告到交房现场办理收房手续时，负责具体办理交房手续的前期物业服务公司要求原告先交纳12个月物业服务费及第一个采暖期采暖费后，再办理验收交接手续，原告拒绝交付上述费用，物业服务公司则拒绝办理验收交房手续，导致原告至今未能收房。一审法院认为，二原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告在办理商品房验收交接手续时，物业服务公司要求二原告交纳的物业管理费及采暖费等费用，并非合同约定的办理房屋验收交接手续时需先交纳的费用，故在二原告不同意交纳的情形下，物业服务公司仍应与二原告办理验收交接手续，故对二原告要求被告配合办理涉案房屋验收交接手续并交付房屋的诉讼请求，予以支持。物业服务公司要求二原告交纳的费用并无合同约定，故物业服务公司以二原告不交纳相关费用为由拒绝交房违反合同约定。同时，依照合同约定，交付房屋系被告应履行的合同义务，故虽然办理交房手续是由前期物业服务公司具体实施，但产生的后果应由被告承担，故因物业服务公司拒绝交房导致原告未能收房，被告应承担逾期交房的违约责任，向二原告支付逾期交房的利息及违约金，故二原告要求被告支付自2019年5月1日至实际交付房屋之日的利息及违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，逾期90日内按照银行同期贷款利率计算利息，应为：3318123元×4.35%÷365×90=35590元；逾期90日以外的违约金，应按照日万分之一点三计算。二原告要求被告延长《天津市商品住宅质量保证书》中保修期的诉讼请求，不属于本案解决范围，不予支持。二原告要求被告交付《天房天拖地下停车位使用权转让合同》的诉讼请求，在《天津市商品房买卖合同》中并无相关约定，不予支持。二原告可另行解决。二原告要求被告承担自2019年5月1日至实际交付房屋之日止的物业管理费、地下车位管理费、采暖费等费用的诉讼请求，因上述费用不属于二原告主张的权利范围，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效之日起十五内，天津天房融创置业有限公司与张强、田云办理坐落于天津市南开区，兰坪路过-21（单号），石坪道48-58号（双号）-5号楼-1-1801商品房的验收交接手续；二、判决生效之日起十五内，天津天房融创置业有限公司支付张强、田云自2019年5月1日至2019年7月29日共90日的逾期交房利息35590元，以及自2019年7月30日至实际收房之日止的逾期交房违约金（以3318123元为基数，按照日万分之一点三的标准计算）；三、驳回张强、田云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元，由天津天房融创置业有限公司负担二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审是否遗漏当事人，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。关于程序问题，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系，上诉人负有交付房屋的责任，虽其委托物业公司代为办理交房手续，但交房的责任主体并不因此发生转移。被上诉人诉请上诉人交付房屋，未遗漏物业公司，一审程序合法。关于逾期交房责任问题，上诉人交付房屋以需交纳物业费、采暖费等费用为条件，但该条件并非双方合同约定内容，亦无相关法律依据，由此导致被上诉人未能及时收房，上诉人应承担逾期交房的违约责任。上诉人主张不应承担逾期交房责任，本院不予支持。综上所述，天津天房融创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由天津天房融创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年五月十三日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……