湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1022号 原告：石宁，女，1999年11月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所执业律师。 被告：周玲，女，1977年10月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：周国强，男，1977年4月29日出生，汉族，系周玲之夫。 第三人：周佳良，男，1968年2月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所执业律师。 原告石宁与被告周玲、第三人周佳良合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告石宁及其委托诉讼代理人戴静、被告周玲的委托诉讼代理人周国强，第三人周佳良的委托诉讼代理人钱玲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石宁请求判令：1.解除石宁与周玲签订的主合同《房屋转让合同》，并由周玲立即向石宁返还转让款18.8万元；2.解除石宁与周佳良签订的从合同《房屋租赁合同》，并由周佳良返还押金2.4万元和租金4.8万元。 被告周玲辩称，石宁起诉周玲返还18.8万元转让款不合理不合法，请求法庭驳回，解除《房屋租赁合同》与周玲无关。理由如下：周玲与石宁的合同约定周玲按房屋现状交付石宁使用，并在法律法规约定范围内进行商业经营，并不一定是开客栈，只要是商业经营就行，双方签订合同时石宁没有明确经营何种项目，周玲不存在故意隐瞒和欺骗，合同签订后，周玲在2019年7月31日与石宁完成移交，双方的转让合同已经履行完毕，租赁合同也开始计算租金，石宁也在移交次日开始经营并向周佳良交付了半年的租金4.8万元，目前为止，石宁已经超过四个月没有交租。房屋消防不存在问题，原周玲经营的客栈已经正常经营四年之久，周玲经营期间并未收到消防部门的整改通知或不能营业的任何法律性文件，何况周玲在经营客栈期间的证照齐全，包括消防许可，公安局颁发的特种行业许可证，而且办理特种行业许可证的前置条件就是必须要有消防许可，特种行业许可证每年必须年检，在周玲转让给石宁时，全部的证照均是合法有效的，而且石宁已经在工商部门办理了属于自己的营业执照，石宁经营期间，其提供被举报的消防意见以及消防整改通知书，是石宁应该承担的责任问题。 第三人周佳良述称，1.本案经营场地转让纠纷与房屋租赁纠纷不是共同诉讼，两者不是同一标的，属于不同法律关系，合同主体也不同，应该分别审理，不能并案审理。2.本案租赁合同与转让合同无从属关系，租赁合同是周佳良委托他人与石宁签订的，主要内容是租赁合同的相关要素，转让合同是周玲与石宁签订的，内容是转让标的物、房内财产、标的物用途、价格、转让标的物的移交、违约责任等，租赁合同不依赖转让合同独立存在，两者不是主从关系。3.本案周佳良无违约行为，石宁请求解除租赁合同并返还租金押金的诉请不应支持。周玲与周佳良签订的租赁合同期限尚未到期，不允许转租，约束的双方是周佳良和周玲，对石宁不能产生效力，周佳良授权他人与石宁签订书面租赁合同，说明周佳良同意周玲转租房屋，周佳良有权决定自己房屋收取租金与否或者租金标准，周玲与周佳良约定的租金数额与石宁无关，不存在石宁所称的串通和欺诈，石宁请求解除租赁合同的理由不成立，双方所签租赁合同不存在解除的法定事由，石宁与周佳良的租赁合同经协商一致合法有效，石宁已经实际使用房屋九个月有余，石宁租赁使用房屋应该自负盈亏，但因其经营不善等原因想要毁约，将损失转至他人的做法有违诚实信用，周佳良已经另案诉讼要求石宁支付租金并承担违约责任，石宁的违约行为应该得到法律的惩罚，请求法庭驳回石宁对周佳良提出的诉请。 原告石宁为支持其诉讼请求，向本院提交《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》、转款凭证、石宁与胡郁芳微信支付记录、石宁与周玲微信聊天记录、投诉举报受理登记表、责令整改通知书、房产证、石宁与周玲、胡郁芳微信聊天记录、周玲与周佳良房屋租赁合同作为证据，对于周玲与周佳良的租赁合同的真实性予以认可，不能达到其证明目的，该合同与石宁的房屋租赁合同是两个不同的租赁合同，合同条款的差异与本案纠纷无关，对于其他证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。 被告周玲为支持其答辩意见，向本院提交《房屋转让合同》、《准予登记通知书》、《注销行政许可通知书》、《营业执照》、《特种行业许可证》、《旅馆业换发特种行业许可证审批表》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《食品流通许可证》、《个人工商户年度报告收讫通知书》作为证据，对于以上证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明事实综合予以认定。 第三人周佳良为支持其陈述意见，向本院提交房产证、《房屋管理及租赁授权委托书》、《房屋租赁合同》、房屋租赁租金催缴通知书两份、照片两套作为证据，对于房产证、《房屋管理及租赁授权委托书》、《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，对于房屋租赁租金催缴通知书两份、照片两套与本案纠纷无关联，周佳良已经另案起诉，在本案中不予审查。 经审理查明，本院确认如下法律事实：周佳良与周玲的配偶周国强系亲兄弟，2019年7月29日，周玲与石宁签订《房屋转让合同》，约定就周玲经营的位于XX一生一世主题客栈经营场所两层450平方米共计11间客房租赁转让给石宁经营使用，房屋按现状交付石宁使用，石宁在国家法律法规允许的范围内用于正常商业经营，转让费18.8万元，周玲积极提供石宁与经营场所相关的各种证件和文书供办理证照所用，并协助办理，自合同签订之日起，该经营场所由石宁自行经营，经营期间产生的所有纠纷及法律问题由石宁自行承担经济及法律责任，与周玲无关，自合同签订之日起，石宁擅自违约或无故解除合同的，应向周玲支付经营场所租赁转让费10%的违约金，因不可抗力（自然灾害）原因导致合同不能履行或造成损失，双方互不承担责任。合同签订当天，石宁向周玲支付了18.8万元转让费。同日，石宁与一生一世主题客栈房屋所有权人周佳良的受托人胡郁芳签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定石宁在2019年8月1日至2025年7月31日租赁周佳良位于XX商住楼三楼、四楼，房屋按现状交付石宁使用，2019年8月1日至2022年7月31日期间租金为8000元/月，之后租金按8400元/月，每月月初支付到位，石宁应在签订合同当日交付房屋押金2.4万元及当月租金8000元，自合同签订之日起，石宁擅自违约或无故解除合同的，应向周佳良支付年租金额10%的违约金，且周佳良不补偿石宁的装修费用，石宁违约不按时交租金超过三个月以上，周佳良有权解除合同，因不可抗力（自然灾害）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。合同签订后，石宁缴纳了押金1.6万元及2019年8月租金8000元，双方遂对于2.4万元押金条款变更为2019年7月29日缴纳押金1.6万元，余款在2019年9月、10月、11月、12月交房租时按每月2000元缴纳，石宁按变更后的要求交付了押金2.4万元以及六个月租金4.8万元。两份合同签订后，石宁与周玲办理了配置物品移交，同时周玲注销湘潭高新区一生一世主题客栈的工商登记以及小餐饮经营许可证。石宁受让了周玲的物品并承租周佳良的房屋后，继续经营客栈，该客栈在2019年8月29日被消防投诉，湘潭市岳塘区公安消防大队（以下简称消防大队）现场检查未果，2020年4月14日，客栈收到消防大队的《责令限期改正通知书》，因客栈存在封闭疏散通道、安全出口（南侧安全出口被防盗网封闭），消防大队要求石宁在2020年5月13日前改正。石宁因此主张其与周玲的《房屋转让合同》、与周佳良的《房屋租赁合同》不能实现合同目的而解除，遂向法院起诉，提出诉称所述之请求。 另查明，石宁在工商部门查询周玲与周佳良因原一生一世主题客栈办理登记在工商部门备案有一份《房屋租赁合同》，该合同约定房租为2万元/年，周玲需要转租应提前通知周佳良。 再查明，周玲经营客栈期间的营业证照齐全，并获得消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和湘潭市公安局高新分局颁发的《特种行业许可证》。 本院认为，《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》均系合同签订双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。周佳良与石宁是出租人与承租人的关系，石宁并非从周玲处转租，两份合同非主从合同关系，合同履行过程中存在关联，现石宁在一案中起诉主张权利，为避免当事人诉累，一并予以审查并无不妥。石宁主张解除两份合同的理由均为不符合法律法规及国家标准规定的安全出口从而不能实现合同目的，经庭审查明的事实可知，消防大队仅就“南侧安全出口被防盗网封闭”提出整改意见，该整改内容不影响两份合同目的实现，关于安全出口的陈述，消防大队并未出具书面意见，同时审查该出租场所的平面图，已经涵盖两个安全出口，周玲在经营该客栈期间的工商、消防手续齐全，其无法得知该客栈存在或可能存在前述消防隐患，周佳良将出租房屋交付石宁，亦没有故意改变该出租房屋的布局或消防设施设备，周佳良对于消防整改事项也不存在过错，即周玲、周佳良在合同履行中没有违约行为。石宁举证周佳良与周玲在工商备案的租赁合同，与本案无关，且该租赁合同的价格与石宁之后租赁价格的差距亦不能成为石宁解除合同的理由，综上，石宁提出的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回石宁的全部诉讼请求。 案件受理费5200元，减半收取计2600元，由石宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 贺 雪 军 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理 刘   婧 代理书记员 刘婧（兼）