辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0727行初5号原告邵某，男，1977年12月1日出生，满族，农民，住义县。委托代理人杨宝军，系义县法律援助中心指派律师。被告义县自然资源局，住所地义县义州镇振兴街58号。法定代表人田亚光，系局长。委托代理人葛某，男，1977年10月7日出生，汉族，住辽宁省义县，系该局法规监察办主任。第三人沈某某，男，1962年5月24日出生，汉族，企业负责人，住辽宁省锦州市古塔区。委托代理人侯某某，男，1957年11月13日出生，汉族，无业，住辽宁省锦州市古塔区，系第三人沈某某的表哥。委托代理人付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。第三人义县自然资源事务服务中心，住所地义县西街路南房屋登记中心办公楼。法定代表人郭维东，系该中心主任。委托代理人曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。委托代理人孟媛媛，女，1992年1月1日出生，朝鲜族，住辽宁省义县，系该中心法制办主任。原告邵某不服原义县房产管理处为第三人沈某某办理的预告登记，于2020年1月17日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年1月20日向被告义县自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年1月20日向第三人沈某某送达了起诉状副本及参加诉讼通知书，于2020年4月22日向第三人义县自然资源事务服务中心送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭审理了本案，原告邵某及其委托代理人杨宝军，被告义县自然资源局的委托代理人葛某，第三人沈某某的委托代理人侯某某、付小刚，第三人义县自然资源事务服务中心的委托代理人曹慧君、孟媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2011年7月20日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人沈某某，原产权人****（锦州亿华源房地产开发有限公司.义县分公司），范围包括7-117-6、7-117-7、7-117-11、7-117-12、7-118-29、7-118-36、7-118-33、7-118-34、7-115-1、7-115-2、7-115-3、7-115-4、7-115-5、7-115-7、7-115-8、7-115-9、7-115-10、7-115-11、7-***-1、7-***-4、7-***-7、7-***-8、7-***-9、7-112-24、7-118-28。（25户）原告邵某诉称，其于2013年5月10日与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定，其购买亿华源公司在义县开发的****16栋1号门市楼，面积130.43平方米，房屋价款397812元，同日，其交付房屋全部价款，亿华源公司为其出具收款收据。2012年5月23日，其与亿华源公司工作人员一同到税务部门办理购房纳税手续，交付税款3050元。2013年10月亿华源公司向其交付房屋。其拿到房屋钥匙后即开始装修，入住至今。该房屋由于亿华源公司的原因，当时不能办理产权登记手续。2019年8月，****小区房屋能够办理产权登记后，其到被告所属的不动产登记中心要求进行房屋产权登记，被告知该房屋已被被告为第三人办理了预告登记手续，不能为其办理相关手续。其认为，其购买楼房在先，并交付全部价款及办理纳税手续，已依法取得该房屋所有权。被告未经认真审核即为第三人作出预告登记，其行为侵害了其的合法权益。而第三人的权利是基于借贷关系而产生，并非实际购买房屋，其债权不足以对抗其购买的房屋所有权。为此，其诉至法院，请求依法撤销被告所属的原义县房产管理处为第三人作出的房屋预告登记。原告邵某向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明购买房屋的事实存在，该楼房的价格是397812元，价格高于第三人当时交付的价款，因此构成善意取得，也是本案的利害关系人，具备原告主体资格；2、房屋不动产税款发票及收款收据，证明该房屋已经实际交付。被告义县自然资源局辩称，原告起诉被诉主体错误。一、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，房屋登记机构是房屋登记行为的被诉主体。二、被告不具有房屋登记职权。故请依法驳回原告起诉。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、2020年3月30日义信联纪〔2020〕6号会议纪要；2、义委办发〔2019〕48号文件；3、义委办发〔2019〕20号文件，证明登记诉讼主体不在自然资源局。第三人沈某某述称，一、第三人与亿华源公司在被告处办理预告登记合法有效。预告登记前，第三人谨慎的查询了诉争房屋档案，在被告知无在先权利人后，方以诉争房屋办理了预告登记。二、原告无权要求第三人撤销预告登记。其购买房屋的时间明显晚于预告登记的时间，根据《物权法》第二十条设立预告登记之后，未经权利人同意所有人转让不发生物权效力。原告签订合同受让房屋均发生在预告登记之后，其购买房屋不构成善意，也不构成善意取得。三、原告不具有诉讼主体资格。其商品房买卖合同晚于预告登记时间，以取得在后的权利不主张撤销在先设立的权利，预告登记设立时原告的权利尚不存在，因此原告无主体资格。四、原告如认为第三人与亿华源公司所办理的预告登记的基础法律关系是借贷关系而生成，那么不应当通过行政诉讼予以解决。五、即便预告登记存在瑕疵，其瑕疵也可以补正，而不能通过撤销登记损害预告登记权人的物上权利。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求依法予以驳回。第三人沈某某向本院提交了以下证据：1、预告登记证明书，证明目的是在2011年亿华源公司已经为沈某某在被告处办理了预告登记，预告登记具有物权的属性。第三人义县自然资源事务服务中心述称，原告所诉的预告登记已经失效，请法庭依法判处。第三人义县自然资源事务服务中心向本院提交了以下证据：1、预订认购书；2、收款收据；3、预告登记证明书，证明第三人为沈某某办理的预告登记合法有效；4、义县城乡建设管理局工程质量说明书两份，证明上述工程无质量安全隐患，此说明书可视为该工程主体结构工程质量验收同效文件；5、公告照片两张，证明在2018年12月19日第三人服务中心在****小区15号楼外墙及办证大厅张贴上述两份文件，进一步证明在2018年12月19日开始以后的三个月是预告登记转为物权登记的有效时间，超过三个月预告登记失效。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1、2、3具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。第三人沈某某提交的证据1具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。第三人义县自然资源事务服务中心提交的证据1、2、3、4、5具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。经审理查明，2011年7月18日，沈某某与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订预定认购书，认购16号楼1号门市，建筑面积129.96平方米，价款叁拾贰万肆仟玖佰元整。同日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为沈某某出具收款收据。2011年7月20日，原义县房产管理处为沈某某办理包括争议房屋（7-***-1）在内的房屋预告登记，出具《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》。2013年5月10日，邵某与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定购买****小区16号楼1号门市，邵某交纳了该房屋的全部价款，锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司于2013年5月23日为邵某开具不动产统一发票。2018年12月18日，义县城乡建设管理局作出《关于****14#楼工程质量情况说明》和《关于****二期17#、18#A、18#B、19#、20#、21#楼工程质量情况说明》，确认上述工程无质量安全隐患，此说明可视为该工程主体结构工程质量验收同效文件。次日，义县不动产登记中心将上述说明张贴于义县不动产登记中心大厅以及****小区15号楼外墙上。2020年1月17日，邵某向本院提起诉讼，请求撤销被告为第三人办理的房屋预告登记。再查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，由义县国土资源局所属义县不动产登记中心具体负责房屋登记相关工作。义县国土资源局现更名为义县自然资源局，义县自然资源事务服务中心为县政府直属事业单位，其主要职责包括受相关行政主管部门委托，负责不动产权登记等方面的技术性、事务性服务工作；义县不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，负责不动产登记工作。2020年3月30日，锦州市义县信访工作联席会议作出义信联纪（2020）6号《关于解决房屋登记应诉工作有关问题的会议纪要》，议定义县自然资源事务服务中心履行不动产登记职能，应为房屋登记应诉案件的被告。本院认为，关于被告是否适格，从被告提供的义县委办公室印发的文件中可以看出，不动产登记中心为义县自然资源事务服务中心的分支机构，而义县自然资源事务服务中心受行政主管部门委托负责不动产登记等方面技术性、事务性工作，故本院无法认定该中心能够对外独立行使行政职能，亦无法通过该文件认定该中心为《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定的县级人民政府确定的负责不动产登记工作的不动产登记机构。信访联席会议议定义县自然资源事务服务中心为房屋登记案件应诉被告不能等同于县政府确定。因不动产登记中心隶属于原义县国土资源局，义县国土资源局更名为义县自然资源局，故义县自然资源局为本案适格被告。原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告已经支付了全部房款并使用房屋至今，与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，第三人无法证明通过何种方式交纳房款以及是否真实交纳房款，亦未按照认购书办理入住，未实际履行该协议，故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，被告及第三人义县自然资源事务服务中心未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于第三人义县自然资源事务服务中心称预告登记已经失效的意见，因将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，或者说履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2011年7月20日为第三人沈某某办理的16号楼1号门市（7-***-1）房屋预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  王 帅人民陪审员  张玉丽二〇二〇年五月二十九日书 记 员  郑丽敏