浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初12804号原告：李朱发，男，1954年10月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。原告：尹灵芝，女，1958年5月14日出生，汉族，住杭州市拱墅区。二原告共同委托代理人：唐发兴、施梦玲,杭州市望江法律服务所律师。被告：杨萍，女，1986年3月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：严诚强，浙江士宝律师事务所律师。原告李朱发、尹灵芝（以下简称二原告）诉被告杨萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员卢燕独任审判。2019年9月2日，二原告申请对杭州市余杭区房屋在2019年7月4日的市场价值进行评估，本院予以准许，并委托浙江经纬房地产评估有限公司进行鉴定。后因工作安排，本案由审判员沈国娣独任审判，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托代理人唐发兴，被告杨萍及其委托代理人严诚强到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李朱发、尹灵芝起诉称：2009年8月1日，原告李朱发、尹灵芝向被告杨萍购买了位于杭州市余杭区房屋，并于2009年7月29日向被告杨萍支付了人民币50万元作为上述房屋转让费。因当时上述房屋处于未交付状态，一直无法办理房产证，故被告杨萍承诺，待房屋交付后，上述房屋归原告李朱发家所有。但是被告杨萍一直怠于履行过户义务，拒不将上述房屋交付、过户给原告李朱发、尹灵芝，也隐瞒原告李朱发、尹灵芝上述房屋房产证已经办出的实际情况。2019年7月4日，直到原告李朱发、尹灵芝起诉，才从杭州市规划和自然资源局余杭分局通过法院协助查询联系单查询到上述房屋又被被告杨萍于2019年6月22日转卖给了案外人李亭曈。原告李朱发、尹灵芝认为，被告杨萍的行为已经严重违背了诚实信用的做人原则，其一房二卖的行为极其恶劣。故原告李朱发、尹灵芝为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告杨萍立即返还原告李朱发、尹灵芝支付的位于杭州市余杭区房屋（建筑面积77.46平方米）购房款人民币50万元及从2009年8月1日起至上述购房款全部返还之日止的利息损失（利息从2009年8月1日暂计至2019年8月1日，以人民币50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.9%计算为245000元）；2、被告杨萍赔偿原告李朱发、尹灵芝位于杭州市余杭区房屋的增值溢价损失（暂估人民币100万元）；3、本案诉讼费用由被告杨萍承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告杨萍赔偿原告李朱发、尹灵芝位于杭州市余杭区房屋的增值溢价损失130万元（评估人民币180万元减去已付购房款50万元）。二原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：1.结婚证一份，用以证明原告李朱发、尹灵芝是夫妻关系的事实；2.转让协议一份、转账凭证三页、中国工商银行账户历史明细一份，用以证明原告购买了案涉房屋并支付了被告案涉房屋转让费50万元，被告同意待该房屋交付后，该房屋归原告所有的事实；3.杭州市不动产信息查询记录一份，用以证明被告将案涉房屋转卖给他人的事实；4.评估报告一份，用以证明案涉房屋市场价值是180万元，故原告的增值溢价损失是130万元的事实。被告杨萍答辩称，原告的陈述较为片面，不符合客观事实，本案系被告与原告之子离婚，两家关系破裂而引发。一、原被告之间不存在房屋买卖合同关系：1）被告出具的《转让协议》未明确购房当事人，《转让协议》没有房屋买受人签字，《转让协议》中提到的当事人仅仅是原告李朱发，尹灵芝是否是房屋买受人无法从《转让协议》中直接得出，不能仅凭购房款从尹灵芝账户支付就认定尹灵芝是房屋买受人，因此尹灵芝作为原告，主体不适格；2）《转让协议》没有共有人朱林珍的签字，案涉房屋系杨萍和朱林珍共同共有，被告杨萍未经共有人朱林珍同意，单方出具《转让协议》的行为，系无权处分，不会导致房屋所有权发生转移的后果；3）《转让协议》没有确定房屋总价款和付款方式、付款时间；4）《转让协议》未经抵押权人书面同意，该《转让协议》出具时，案涉房屋尚有35万元左右的按揭贷款未还清，农业银行系案涉房屋抵押权利人，该协议出具时未经抵押人同意；5）《转让协议》未明确交付时间，双方何时对房屋进行交接无法确定；6）《转让协议》双方也没有对何时办理产权登记作出约定，而且办理产证所需要支付的交易税费如何承担也没有明确约定；7）《转让协议》没有明确在履行协议过程中出现争议时如何解决的问题8）《转让协议》也没有明确任何一方出现违约，违约责任如何确定的问题，综上，被告认为该《转让协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《转让协议》的性质仅仅是购房意向协议，原被告之间没有订立房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。二、原告在本案中连首付款50万元都未付清，更遑论付清全部购房款。三、本案原告的请求权已过诉讼时效。四、被告无需向原告返还购房款和利息损失，更无需向原告赔偿案涉房屋的增值溢价损失。2009年8月18日，原告之子与被告登记结婚，此时原告已明示放弃购买案涉房屋，同时将已支付的购房款转为彩礼支付给被告，不再另行支付彩礼费用，被告也表示同意。故在原告表示放弃购买案涉房屋的情况下，2009年9月1日，被告将原告支付的彩礼费用偿还剩余按揭贷款。因本案被告与原告之子已办理结婚登记手续且共同生活多年，生育两子，根据《婚姻法》解释二第10条规定，本案已不符合返还彩礼的情形，故在原告已支付的购房款转变为彩礼的情形下，被告无需返还原告购房款和利息。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告杨萍为支持其答辩主张，提供并陈述了如下证据材料：1.商品房买卖合同一份、杭州市区住房情况查询记录一份，用以证明案涉房屋买受人系杨萍和朱林珍，产权系杨萍和朱林珍共同所有的事实；2.入伙通知书一份、交房手续确认表一份，用以证明案涉房屋已于2010年8月21日交付的事实；3.结婚证一份，用以证明原告之子李君和被告杨萍于2009年8月18日登记结婚的事实；4.说明一份，用以证明案涉房屋产权系杨萍所有，《转让协议》终止履行的事实；5.销售不动产统一发票一份，用以证明被告在2008年购买案涉房屋的价格为484590元的事实；6.个人购房担保借款合同一份、房地产抵押物清单一份、抵押登记备案证明一份，用以证明被告在2008年向农业银行借款20万元购买案涉房屋的事实；7.农业银行交易明细清单四页，用以证明借款后被告每月归还按揭贷款，且在《转让协议》出具后亦由被告归还贷款的事实；8.民事起诉状一份，用以证明原告之子李君存在婚姻不忠行为，被告向法院起诉离婚，本案是因双方感情不好而引发的事实；9.民事判决书一份，用以证明原告之子李君与被告至今还是处于婚姻存续期间的事实。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2008年7月27日，被告杨萍和案外人朱林珍（买受人）与案外人杭州农副产品发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买位于杭州市余杭区房屋（建筑面积77.36平方米），商品房总价款483964元。买受人于本合同签订的同时支付首付款283964元，剩余购房款200000元在本合同签订之日起3日内与指定的银行签订按揭贷款合同、办妥按揭手续。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告杨萍和案外人朱林珍依约履行合同义务。2009年7月，原告李朱发等与被告杨萍洽谈案涉房屋买卖事宜。2009年7月29日至8月1日间，原告李朱发及其妻子原告尹灵芝陆续向被告杨萍支付购房款，其中2009年7月29日，原告尹灵芝以银行转账方式向被告杨萍支付房款合计226805.13元。2019年7月31日，二原告在其儿子李君的银行卡内留存27万余元。2009年8月1日，被告杨萍向原告李朱发出具《转让协议》一份，载明：今收到李朱发人民币50万元整，作为逸居城16幢3单元301房屋转让费。待房屋交付后，此房屋归李朱发家所有。2009年8月18日，被告杨萍与原告李朱发、尹灵芝之子李君登记结婚。2009年9月1日，被告杨萍清偿了案涉房屋的剩余按揭贷款。2010年8月21日，案涉房屋交付，后由被告杨萍占有使用。2016年1月15日，案涉房屋过户登记至被告杨萍和案外人朱林珍二人名下。2019年6月22日，被告杨萍和案外人朱林珍将案涉房屋出售给他人。2019年7月4日，二原告诉至本院，望判如诉请。2019年9月2日，经二原告申请，本院委托浙江经纬房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。经评估，案涉房屋在基准日2019年7月4日的市场价值为180万元。庭审中，原告李朱发、尹灵芝认可其在2010年8月已知晓案涉房屋交付并由被告杨萍占有使用的情况，但被告杨萍一直未能办理案涉房屋权属证书，且办出后也未告知二原告，二原告出于对儿媳妇被告杨萍的信任，故一直未向被告主张权利。本院认为，被告自愿出具《转让协议》，明确表示案涉房屋归原告李朱发家所有。结合案涉房屋转让时原告李朱发和原告尹灵芝系夫妻关系，且部分购房款由原告尹灵芝支付等客观事实可知，被告与原告李朱发、原告尹灵芝二人存在房屋买卖合同关系，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告在转让案涉房屋时虽未获得共有人的同意及事后追认，但不影响被告与二原告之间的房屋买卖合同效力。原告尹灵芝作为合同相对方享有诉讼权利。被告关于原告尹灵芝主体不适格的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于案涉房屋的转让总价及已付款金额问题，本院认为，根据《转让协议》的约定，被告购买案涉房屋时的合同总价及原、被告双方的陈述等，应认定案涉房屋转让总价为50万元。原告于2009年7月29日以转账方式向被告支付购房款226805.13元，于2009年7月31日将购房款27万余元打入至其儿子李君的银行内，被告于2009年8月1日即向原告出具收到转让费50万元的凭证，同时结合上述李君银行卡的钱款支取地点为被告工作所在地、实际款项用于被告购买车辆等情况，本院认定二原告已付款金额为50万元。被告辩称案涉房屋转让总价高于50万及其实际仅收到购房款22万余元的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。关于案涉《转让协议》系预约还是本约的问题，本院认为，该《转让协议》对房屋坐落、交易总价、权属变更等房屋转让合同必备要素进行了约定，系双方买卖案涉房屋的真实合意，具备合同本约的特征，原、被告双方均应依约全面履行义务。本案二原告已支付全部购房款50万元，现案涉房屋已由被告出售给他人，原告购买房屋的合同目的无法实现，被告的行为显属违约。被告应返还二原告已付款项并赔偿二原告经济损失，故二原告要求被告返还购房款50万元的主张，于法有据，本院予以支持。被告关于二原告将房款抵作彩礼等相关答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告应支付原告的利息损失及房屋增值溢价损失的金额，本院认为，根据被告出具的转让协议中双方约定的转让价格与房屋评估价值的差额、双方合同履行的过错程度、二原告实际支付全部购房款50万元以及被告与二原告之子李君于2009年8月18日登记结婚，婚后共同生活等客观事实，本院综合认定被告应赔偿二原告损失70万元，原告诉请合理部分，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，原、被告双方未就案涉房屋过户时间进行明确约定。被告自2010年8月收房后一直未办理案涉房屋的权属证书，在2016年办出权属证书后亦未将上述情况告知二原告，二原告关于其因被告杨萍系其儿媳妇，出于对被告的信任一直未向被告主张权利，亦不知道其权利受损的意见，尚符合常理，故本院认为，二原告自2019年知道被告将案涉房屋另行出售时提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告的相关答辩意见，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨萍返还原告李朱发、尹灵芝购房款500000元，于本判决生效后十日内付清；二、被告杨萍赔偿原告李朱发、尹灵芝损失700000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李朱发、尹灵芝的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11580元（已减半收取），由原告李朱发、尹灵芝负担3780元，由被告杨萍负担7800元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23160元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈国娣二〇二〇年五月十二日书记员  周露燕-10--9-