四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1357号 原告：成都怡家园物业管理有限公司，住所地成都高新区天府大道中段1号。 负责人：胡玉琼，总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘帅，泰和泰律师事务所律师。 被告：阳先问，男，1963年11月24日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：徐琴，女，1968年8月2日出生，汉族，住成都市新都区。 原告成都怡家园物业管理有限公司（以下简称怡家园物业公司）与被告阳先问、徐琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园物业公司到庭参加诉讼。被告阳先问、徐琴经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 怡家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令阳先问、徐琴支付拖欠的物业费13953.86元（计算标准：按约定方式计算，房屋面积246.98㎡，欠付期间自2018年5月1日至2019年9月30日止）；2.判令阳先问、徐琴支付违约金暂计3607.07元（分段计算，2019年9月30日前违约金为3607.07元，次日2019年10月1日起至结清拖欠款物业费之日止，以未付款项13953.86元为基数，约定按每日0.3%的标准计算，已主动调减按每日0.05%标准计算）；3.判令阳先问、徐琴承担本案诉讼费、公告费、保全费。事实和理由：2016年，阳先问、徐琴购置成都盛和城置业有限公司开发的位于成都市双流县房屋，享有该项目物业服务企业提供的物业服务。该项目原物业服务企业为第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司，自2018年2月13日起由怡家园物业公司提供物业服务。怡家园物业公司与成都盛和城置业有限公司签订《前期物业服务合同》，阳先问、徐琴应以每月3.5元／㎡的标准按季度支付物业费，并于每季度第一个月的15日前支付，若未交则自逾期之日起按拖欠费用的每日0.3%标准支付违约金。怡家园物业公司按约提供物业服务，但阳先问、徐琴未交纳自2018年5月1日至2019年9月30日的物业服务费，经多次催收后仍未履行，故诉至法院。庭审中，怡家园物业公司当庭变更诉讼请求，撤回对被告徐琴的起诉，并将第一项诉讼请求金额变更为14695.31元、将第二项诉讼请求的违约金暂计调整为2087.17元。 阳先问、徐琴未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审查认定事实如下：2016年10月26日，阳先问与成都盛和城置业有限公司签订编号为ＴＳ-ＬＳ-ＣＳ-2016-278的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《临时管理规约》，约定其购买成都盛和城置业有限公司开发的位于成都市双流县“建发·麓岭汇一期”项目6幢15楼1502号住宅，房屋信息摘要载明该房屋实际面积为246.98平方米。该项目由第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司提供前期物业服务。2017年4月19日，阳先问签字确认收房。2018年2月12日，第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（甲方）与怡家园物业公司（乙方）签订《麓岭汇一期债权转让协议》，约定甲方与成都盛和城置业有限公司解除《麓岭汇一期·前期物业管理服务合同》，乙方与成都盛和城置业有限公司签订《麓岭汇一期·前期物业管理服务合同》，由乙方为麓岭汇小区及其业主提供物业服务，甲方自愿在协议签订之日起将2018年2月1日起至2018年2月12日止（如甲方实际撤场之日非2月12日，以实际撤场之日为准计算）的应收未收物业管理费、水电费及其他相关费用等债权全部转让给乙方，与之相关的合同利益（即从权利）等随主债权一并转让，乙方自协议签订之日即享有转让的物业管理费、水电周转金等债权全部权益。同日，第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司退场，怡家园物业公司临时代管物业服务。2018年5月15日，怡家园物业公司（乙方）与成都盛和城置业有限公司（甲方）签订《【建发·麓岭汇一期】前期物业服务合同》，该合同对包括甲方在内的全体业主（含承租人、借用人）具有约束力，合同约定由怡家园物业公司为该项目提供物业服务，高层电梯住宅物业费为每月4.5元／㎡，车位每月100元／位，物业费以季度为交纳周期，于当季第一个月的15日前预付，逾期者应按应缴金额3‰每日的标准向乙方交纳违约金。2018年8月25日，怡家园物业公司发布公告，确定将前期物业服务合同及四川省天府新区成都管理委员会经济运行和安全成产管理局的收费标准4.5元／月／平方米调整到3.5元／月／平方米。优惠期限自2018年2月1日起至业主大会新选聘物业服务单位止。后怡家园物业公司分别于2019年5月28日、2019年6月6日、2019年9月20日催告阳先问交纳拖欠物业费用。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《临时管理规约》《麓岭汇一期债权转让协议》《麓岭汇一期·前期物业管理服务合同》《【建发·麓岭汇一期】前期物业服务合同》、案涉房屋的房屋信息摘要、收楼手续办理确认书、怡家园物业公司发布的公告、庭审记录及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，成都盛和城置业有限公司与阳先问签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《临时管理规约》，第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司与成都盛和城置业有限公司签订的《麓岭汇一期·前期物业管理服务合同》、成都盛和城置业有限公司与成都怡家园物业公司签订的《【建发·麓岭汇一期】前期物业服务合同》，第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司与怡家园物业公司签订的《麓岭汇一期债权转让协议》等系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，阳先问作为小区业主，《【建发·麓岭汇一期】前期物业服务合同》对其具有约束力。怡家园物业公司向阳先问提供了物业服务，阳先问应当按照合同约定支付物业费，物业费的计费标准应按双方实际履行支付的情况确定，即应按每月864.43元（3.5元×246.98㎡）的标准计物业费，现被告尚欠2018年5月1日起至2019年9月30日止的物业服务费14695.31元（864.43元×17个月）未支付，负有支付义务。同时按照合同第七条第（三）项之约定，阳先问未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。但怡家园物业公司主张的违约金过高，且未提交其存在损失的证据，故本院酌情调整，以14695.31元为欠付费用总数、以每季度缴付2593.29元为支付方式，按每日万分之二为标准自2018年5月16日起至2019年9月30日止分段计算违约金为842.66元，自2019年10月1日起14695.31元为基数、按每日万分之二标准计至付清物业费用之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告阳先问于本判决生效之日起十日内向原告成都怡家园物业管理有限公司支付自2018年5月1日至2019年9月30日止的物业服务费14695.31元。 二、被告阳先问于本判决生效之日起十日内向原告成都怡家园物业管理有限公司支付违约金（自2018年5月1日至2019年9月30日止违约金842.66元，自2019年10月1日起以14695.31元为基数、按每日万分之二标准计至付清物业费用之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，由被告阳先问负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年五月六日 书记员  余 盼