重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终756号上诉人(原审被告)：重庆裕达房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区直港大道48号第3层1号，统一社会信用代码915001076221956153。法定代表人：王光兵，公司董事长。委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：秦富菊，女，1981年5月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈序，中豪（两江新区）律师事务所律师。第三人：重庆市元树生态农业开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道核桃湾33-69号，统一社会信用代码915002220542690480。法定代表人：吴浩。上诉人重庆裕达房地产开发有限公司(以下简称裕达公司)因与被上诉人秦富菊、第三人重庆市元树生态农业开发有限公司（以下简称元树公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人裕达公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的所有诉请；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系不成立。《商品房买卖合同》系要式合同，应当采用书面形式。上诉人与被上诉人并未订立过书面的《商品房买卖合同》，被上诉人也未向上诉人履行支付房款的义务，商品房也未实际交付，双方并未达成交易的合意；2.被上诉人提交的交款依据、发票、网签登记等证据不能作为商品房合同关系成立的依据。上诉人系“东方丽景”项目的唯一合法开发主体，并未对外授权委托第三方机构进行销售、收款等商品房交易行为。依据合同的相对性原则，被上诉人向上诉人之外的第三方实施的所有行为（向他人支付款项），其效力不能拘束上诉人。发票、网签登记仅系行政管理行为，开具发票并不能作为已付款的凭据。二、原审判决适用法律错误。《合同法》第十条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人应当签订书面合同。综上，商品房买卖合同属于行政法规规定的应当采用书面形式的合同。上诉人与被上诉人并未达成交易的合意，不能判决强制缔约。且原审法院判决上诉人返还加盖公章的合同，在上诉人未掌握该合同的情况下，要求上诉人返还合同是一项无法履行的义务。商品房合同关系未成立，判决上诉人支付违约金亦没有事实及法律依据。被上诉人秦富菊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秦富菊向一审法院起诉请求：1.判决确认秦富菊与裕达公司之间商品房买卖合同关系成立；2.判令裕达公司返还加盖裕达公司鲜章的《重庆市商品房买卖合同》(编号X)原件一份并协助办理合同备案登记手续；3.判令裕达公司支付逾期交房违约金暂计为34510.73元（自2018年1月1日起计算至实际交付之日止，以680685元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；4.判令裕达公司支付逾期办理合同登记备案违约金36498.97元（自2017年7月22日起计算至实际取得登记受理单之日止，以680685元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；5.本案诉讼费由裕达公司承担。事实与理由：裕达公司与第三人合作开发位于綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”项目，并在该处成立了售楼处对外销售。秦富菊于2017年7月12日在该售楼处签署了《东方丽景项目购房确认单（洋房）》以及《重庆市商品房买卖合同》（编号：X），双方约定由秦富菊购买坐落于东方丽景1幢附8号商业房一套，建筑面积59.19平方米，应交房款680685元。秦富菊于当日缴纳了房款及相关税费，并在前述《重庆市商品房买卖合同》上签字。裕达公司于该日为秦富菊办理了商品房网签登记，并于2017年7月12日为秦富菊开具了增值税发票。但裕达公司以需要在合同文本上加盖印章为由，收走秦富菊所签字的合同，且迟迟未予返还，秦富菊多次索要未果。另根据合同约定，裕达公司应于2017年12月31日前交房，但裕达公司至今未向我方交房，也未按照合同约定办理合同备案登记，违约至今。裕达公司辩称：1.秦富菊与裕达公司之间商品房买卖合同关系不成立，裕达公司是东方丽景项目的开发主体，并未与秦富菊签订过商品房买卖合同，涉案商品房取得预售许可证后，秦富菊既没有向裕达公司交付房款，裕达公司亦未交付房屋与秦富菊，秦富菊未实际占有房屋，双方未达成交易的合意，因此，秦富菊与裕达公司的买卖合同不成立；2.裕达公司未掌握秦富菊诉称的商品房买卖合同，无返还合同的可能性；3.秦富菊要求裕达公司承担逾期交房、逾期办理备案登记的违约金，因前述理由不应得到法院支持。第三人元树公司陈述：第三人是与裕达公司公司合作开发涉案东方丽景项目，第三人在该项目的工作人员同时又是裕达公司的工作人员，房屋是以裕达公司名义在对外销售，依据合同相对性，我公司不应承担合同逾期备案和逾期交房的违约责任。一审法院经审理查明：裕达公司系房地产开发企业，具有房地产开发资质，第三人元树公司为农业开发企业，无房地产开发资质。2015年10月27日，元树公司(甲方)与裕达公司（乙方）签订《房地产开发项目合作开发协议》，协议内容有：双方针对甲方即将竞拍的位于綦江区文龙街道长生路“优越国际”开发项目以及乙方所有的位于綦江区文龙街道东部新城“东方丽景”两项目合作开发事宜达成协议。协议4.2条约定“甲方牵头开发东方丽景项目，承担该地块开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，乙方收到回报金额……后，该项目所余下全部资产归甲方所有”；4.6条约定“…甲、乙双方同意东方丽景项目以重庆裕达房地产开发有限公司的名义进行开发、建设”。协议还约定有工程质量、财务管理、违约责任等其他相关内容。2016年12月9日，双方合作开发的“东方丽景”一期工程取得商品房预售许可后成立售房部，以裕达公司公司名义对外销售。秦富菊欲购买綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”1幢附8号商业用房，2017年5月11日，秦富菊向裕达公司收款人涂婷婷账户转款支付购房款50000元，2017年7月12日，秦富菊的丈夫周德坤在东方丽景售房部向重庆奋腾企业营销策划有限公司(以下简称奋腾公司)POS刷卡付款三次，共计支付购房款675096元（350000元+150000元+175096元），当天裕达公司开具了购房增值税发票（№X）并付给秦富菊，发票载明：销售方“重庆裕达房地产开发有限公司”，购买方“秦富菊”，收款人“涂婷婷”，“房地产开发商业用房、规格1幢附8号、单位数量89.19平方米、单价10952.3809523元、金额648271.43元、税率5%、税额32413.57元、价税合计680685元”。当天10时49分16秒，裕达公司公司将“东方丽景”1幢附8号商业用房网签登记给秦富菊，网签合同编号为X。2017年7月12日，秦富菊(乙方)与奋腾公司（甲方）签订《特惠服务协议书》，内容有：购买房号：1-1-8，甲方组织东方丽景项目特惠活动，为购房者提供优惠服务，本协议签订时，乙方支付特惠服务费18000元，作为甲方特惠服务费，不冲抵总房款，乙方享受购房总价减50000元的优惠，特惠服务费不退还，协议还约定有其它相关内容。当天，奋腾公司向秦富菊出具收据，内容有：今收到秦富菊交来东方丽景1-1-8特惠服务费18000元。证人周德坤当庭陈述，我与秦富菊是夫妻关系，2017年5月底我们决定在东方丽景购房，当时签有订购合同，并向“涂婷婷”转款支付定金50000元，7月份到售房部签订合同，当时奋腾公司在售部帮他们搞销售，说一次性交款有优惠，财务人员说他们的POS机坏了，就要我们在奋腾公司的POS机上刷卡付房款，我共刷了三笔款，35万、15万、17万多一点，加定金是72万余元，含奋腾公司的促销费18000元、购房款、大修基金等，刷卡后财务开的发票，当时我老婆签了四份合同，签合同后定金收据和订购合同就还给他们了，因合同上没有公司签章，说公司在重庆，盖章后给我们。2018年10月26日，第三人向秦富菊发出接房通知，通知秦富菊于2018年10月26日在东方丽景小区1#楼接房，秦富菊认为不具备接房条件，没有实际接房。审理中，第三人提交了《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》，内容有：依据裕达公司与元树公司签订的合作开发协议，东方丽景项目由元树公司承担开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，裕达公司取得约定回报。房屋销售中以裕达公司名义成立销售部，为实现回报，裕达公司授权代表参与并监督建设和销售过程。东方丽景项目加盖印章惯例，所有在项目地办理又需盖章的手续、资料(含网签合同)等，在文本签订后，交由裕达公司重庆驻地加盖印章后再转交签约人。秦富菊购买的东方丽景住宅1幢附8号商用房，向綦江售房部交房款680685元，裕达公司于2017年7月12日在綦江售房部为其办理了《重庆市商品房买卖合同》网签登记手续，并于同日向秦富菊开具了增值税发票（№X），但依照惯例将网签合同交由裕达公司重庆驻地后，綦江售房部多次催问，一直未收到加盖印章的合同文本。因东方丽景楼盘不能按合同约定交房，2018年8月12日，綦江建委作出綦委信访初字第(2018)43号信访处理意见，内容有，因业主程蓝等向重庆市綦江区城乡建筑委员会（以下简称綦江建委）信访，要求明确交房日期、违约金支付、交定金未签合同等问题。经调查，东方丽景一期为裕达公司与元树公司合作开发，合同约定2017年12月31日交房，但因开发商内部扯皮，导致施工进度缓慢，未按合同约定交房。经我委多次会同区信访办、区公安局、文龙街道召集裕达公司与元树公司进行协调，两公司承诺在2018年6月30日前交房，但到期后仍未交房，经再次协调，开发商承诺2018年10月30日前交房，交房时按合同约定结算违约金；对交定金未签合同问题，开发商承诺，只要定金交入东方丽景项目公共账户，裕达公司即可盖章认可，如交给元树公司，元树公司将此款转入公共账户后，裕达公司即可盖章认可。2018年12月6日，綦江建委作出綦委信访初字第（2018）57号信访调查答复意见，内容有，因王春利、刘胜威等业主提起信访，反映10月30日元树公司通知接房，但无“两证一书”，达不到接房要求，要求裕达公司书面答复。綦江建委会同区信访办、区公安局等相关部门召集裕达公司与元树公司就延期交房问题进行约谈，裕达公司承诺：12月20日前完成竣工验收备案手续；2019年1月2日完成电力安装，达到竣工验收交付标准；2019年1月10日合法交房。2019年1月7日，綦江建委向元树公司发出限期完成东方丽景项目一期工程综合验收交房的通知，内容有，东方丽景一期工程已2次逾期未能交房，但至今仍未解决电力安装和分户挂表、未完成综合验收相关手续办理，现再次督促抓紧办理电力安装验收手续和综合验收手续，限期在2019年1月31日前实现正式交房。秦富菊庭审中提交的东方丽景一期《重庆市商品房买卖合同》两份(1栋附81号商业用房，业主为翁明松；4栋2-1-2住房，业主为胡龙平、袁中容)和商品房买卖合同的范本相关内容载明，关于交房时间合同第7.1.2条约定：甲方（裕达公司）应当在2017年12月31日前，依照有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（业主）使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。关于逾期交房违约责任合同第9.1.2条约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。关于办理合同登记备案相关事宜合同第12.1条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同第12.3.2约定：如因甲方原因未能按期办理合同登记备案并取得登记受理单的，逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。审理中，秦富菊陈述，秦富菊在售房部是依据销售人员的要求进行转款，履行了全部付款义务；第三人曾向秦富菊邮寄过延期交房通知书，通知秦富菊不能按期于2017年12月31日交房；第三人通知秦富菊于2018年10月31日接房，但因不具备接房条件，秦富菊没有接房。裕达公司陈述，网签仅是行政登记管理行为，不代表与秦富菊签了商品房买卖合同，开具发票是税务要求，不代表秦富菊支付了购房款，我公司没有收到秦富菊的商品房买卖合同；因为没有交清配套费，涉案开发项目至今没有取得竣工备案登记证；裕达公司与奋腾公司没有签过代理销售合同，双方没有法律关系。第三人陈述，东方丽景项目，实际是第三人以裕达公司名义在对外销售，有部分是裕达公司直接销售，没有经过第三人；奋腾公司是裕达公司聘请的营销公司，因未能与裕达公司签订合同，实际销售后一个月就退场了。庭审中，该院责令裕达公司在休庭后五日内向该院提交双方签订的商品房买卖合同，但裕达公司表示裕达公司处无合同，不能提交。前述事实除秦富菊与裕达公司及第三人陈述外，有秦富菊提交的证据购房增值税发票、房产信息资料、银行交易明细、银行回单(回执)、特惠服务协议书、奋腾公司服务费收据、结婚证、交房通知书、《东方丽景延期竣工交房的成因及补救措施》、信访处理意见、信访调查答复意见、限期交房通知、证人周德坤的证言；裕达公司除辩解外，没有提供证据；第三人提供的《房地产开发项目合作开发协议》、《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》等证据在案为凭，经审质证，可以认定。对于秦富菊提供的2017年7月12日三联单收据，载明有，代收契税、大修基金等共计26411元，注明“该款已转入涂婷婷账户，1栋附8号”。收据均未加盖公司印章，在经办人处注明“黎正霞”。秦富菊认为“黎正霞”是第三人的工作人员，以此证明已交纳了契税、大修基金等相关费用。裕达公司对此证据真实性不予认可，不能达到证明目的。对此证据，结合秦富菊证人周德坤证言及其转款记录，能证明秦富菊及其丈夫先后共转账支付购房款725096元，而裕达公司在2017年7月12日开出的购房发票为680685元，加上前述秦富菊持有的三联单收据金额26411元，奋腾公司服务费收据金额18000元，与前述秦富菊举证证明交纳购房款金额(725096元)完全吻合；综上，秦富菊所举示的证据在证明其已交纳契税、大修基金等费用这一事实上，有明显证据优势，具有高度的可能性，该院予以确认。对于秦富菊举示的周德坤向奋腾公司POS机刷卡三次共支付的675096元的银行记录，拟证明，秦富菊按售房部工作人员的要求，支付了购房款及相关费用。虽然裕达公司否认与奋腾公司有委托销售关系，但结合本案裕达公司在刷卡当天出具的购房发票，秦富菊与奋腾公司的特惠服务协议书，奋腾公司出具的特惠服务收据，以及第三人关于奋腾公司曾参与涉案房屋销售的陈述，能相互印证，形成证据链，故对秦富菊前述证据拟证明的目的，该院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为：1、秦富菊与裕达公司之间商品房买卖合同关系是否成立；2、秦富菊与裕达公司双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》；3、秦富菊主张裕达公司支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案违约金是否应当支持。对于本案秦富菊与裕达公司之间商品房买卖合同关系是否成立的问题，涉案房屋于2016年12月7日取得商品房预售许可，裕达公司作为涉案楼盘开发商，对外出售，符合相关规定；从本案秦富菊举示的交房款依据、购房发票、网签登记、《东方丽景车位定购协议》等证据，能充分证明秦富菊与裕达公司双方关于涉案房屋(东方丽景1幢附8号)的买卖合同关系成立。至于裕达公司与第三人之间基本联合开发协议，产生的权利和义务，以及在销售涉案楼盘中发生的经济纠葛，系双方合作开发的内部法律关系，与本案对外销售房屋并非同一法律关系，本案不予处理。对于双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》的问题。本案查明，秦富菊于2017年7月12日交清了购房款，并完清了契税、大修基金等费用，裕达公司出具了购房增值税发票，售房部相关人员出具了契税、大修基金等费用的票据，秦富菊已履行了支付购房款义务，裕达公司在2017年7月12日为秦富菊所购房屋(东方丽景1幢附8号)进行了网签登记。双方的前述行为，明确表示了对涉案房屋买卖的合意，结合第三人关于秦富菊购房的情况说明及秦富菊的陈述，按常理以及商品房销售的惯例，在无相反证据否认的情况下，该院推定秦富菊与裕达公司双方在交清房款、网签登记后签有商品房买卖合同。在商品房买卖中，合同文本均是在网签后从网上打印，开发公司不可能事先加盖公章，对秦富菊称售房部将合同收回裕达公司公司盖章的意见，符合情理，在裕达公司未提供相反证据予以否认的情况下，结合第三人关于秦富菊购房情况作出的说明，该院认为，双方签订的商品房买卖合同应当在裕达公司处或由其管理，故对秦富菊请求裕达公司返还商品房买卖合同的意见，该院予以支持。对于裕达公司是否应支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金问题。按前述认定的事实，本案秦富菊与裕达公司双方签有商品房买卖合同，并因加盖公司印章原因由裕达公司持有，本案审理中也责令裕达公司向该院提交商品房买卖合同，但裕达公司没有提交。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，该院依据秦富菊提供的涉案楼盘相关商品房买卖合同(东方丽景翁明松、胡龙平等的商品房买卖合同以及商品房买卖合同范本)，结合綦江建委的相关信访文件，对秦富菊主张比照前述商品房买卖合同的约定，确定双方关于逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金约定内容的意见，该院予以支持。逾期交房违约金计算，依据前述合同约定以及信访文件，推定涉案房屋约定的交房时间亦为2017年12月31日，裕达公司逾期交房事实成立，应从2018年1月1日起，以秦富菊已交房款680685元为基数按每日万分之一计算违约金至实际交房时止。逾期办理合同备案登记违约金计算，秦富菊审理中陈述是2017年7月12日签的合同，在无相反证据否认情况下，该院确定此时为签订合同的时间。按前述合同约定，裕达公司应在合同签订之日起10日申请办理合同备案登记，取得土地房屋登记部门出具的登记受理单，逾期按已交房款每日万分之一计算违约金。涉案房屋网签后至今没有办理合同备案登记，裕达公司虽辩解秦富菊没有提供证据证明已按合同约定提交了相关办理登记的资料，但结合本案情况，裕达公司在庭审中一直在否认双方存在合同关系，主观上无为秦富菊办理合同备案登记的意思，秦富菊即使提交相关资料，在此情况下裕达公司也不会接收；况且，在商品房买卖合同中，购房人通常是按照开发商确定的程序和要求提供购房办证资料，在本案秦富菊已交清全部购房款及费用，裕达公司已开具发票并进行网签的情况下，秦富菊不可能还没有按裕达公司的要求提交合同登记资料；综上，导致合同至今没有办理备案登记，应归责于裕达公司，故裕达公司应协助并为秦富菊办理合同备案登记，并从2017年7月22日起，以秦富菊已交房款为680685元为基数按每日万分之一计算违约金至取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、秦富菊与重庆裕达房地产开发有限公司的商品房合同关系成立；二、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向秦富菊返还其所购房屋(东方丽景1幢附8号)加盖有裕达公司公司印章的《重庆市商品房买卖合同》一份（合同编号X），并协助办理合同备案登记；三、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向秦富菊支付逾期交房违约金34510.73元(2018年1月1日起至2019年5月23日)，并从2019年5月24日起，以680685元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房时止；四、重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向秦富菊支付逾期办理合同备案登记违约金45605.9元(2017年7月22日起至2019年5月23日)，并从2019年5月24日起，以680685元为基数按每日万分之一计算逾期办理合同备案登记违约金至实际取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取901元，由重庆裕达房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。质言之，买卖合同可以有形的方式记录和固定在载体上，即成立书面买卖合同。记录买卖合同的载体既可以是传统的纸张等物质媒介，也包括数据、电文等非物质媒介。但无论哪种媒介，只要双方就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录固定，就应当认定双方成立了书面买卖合同。而网签系买卖双方就房屋买卖具体内容协商一致后，在网络交易平台上进行签约的一种交易方式。网签系统系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络化管理系统，网签除反映了双方的真实意思外，还附加了主管部门对双方合同关系的确认及公示。本案中，上诉人将案涉房屋网签登记给被上诉人，足以认定双方之间成立商品房买卖合同关系。上诉人以房款并未由其收取，开具发票不能作为已付款证据，网签登记系行政管理行为，否认其与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据上诉人的陈述，被上诉人交付的定金交付至其与第三人的公共账户，上诉人即认可并在商品房买卖合同上加盖公章。而上诉人并未收到被上诉人交付的购房款，故对被上诉人的商品房买卖合同不予认可及盖章。但上述内容系其与第三人之间的约定，并不能约束被上诉人。且上诉人已经开具发票给被上诉人，被上诉人举示的付款证据及第三人出具的情况说明，足以证明被上诉人完成了付款义务，履行了合同。上诉人理应将商品房买卖合同交付被上诉人。因双方商品房买卖合同关系成立，上诉人应按照合同约定支付被上诉人逾期交房及逾期办理合同备案登记违约金。上诉人该两项上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1802元，由重庆裕达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员肖飞二〇二〇年五月六日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕