广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初283号 原告：王汉聪，男，1949年2月2日出生，汉族，身份证住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：王嘉斌，男，1986年3月17日出生，汉族，现住广西梧州市万秀区，系原告王汉聪儿子。 被告：梧州市金汇房地产置业有限公司，住所地广西梧州市文澜路88号一层1号商铺，统一社会信用代码：91450403685170765W。 法定代表人：黄永红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐新峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁凤玲，该公司员工。 第三人：陈结明，女，1962年7月16日出生，汉族，住广西梧州市。 原告王汉聪与被告梧州市金汇房地产置业有限公司（以下简称金汇公司）、第三人陈结明合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月24日、4月17日公开开庭审理了本案。2020年3月24日庭审，原告王汉聪的委托诉讼代理人王嘉斌，被告金汇公司的委托诉讼代理人唐新峰、梁凤玲，第三人陈结明到庭参加诉讼；4月17日庭审，原告王汉聪的委托诉讼代理人王嘉斌，被告金汇公司的委托诉讼代理人梁凤玲，第三人陈结明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王汉聪向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的《房地产买卖合同》无效；2.被告双倍返还原告王汉聪定金人民币10000元并按年利率4.35%支付利息1268.75元（利息从2017年2月27日计算至还清时止，暂计至2020年1月27日为1268.75元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，被告梧州市金汇房地产置业有限公司以陆雄伟（身份证号码：）、陈结明（身份证号码：）代理人身份出售坐落于梧州市，并向原告王汉聪收取定金人民币5000元。双方在《房地产买卖合同》中约定：2016年8月12日，原告向被告支付中介服务费人民币5320元，如在交易过程中，任何一方违约，中介服务费由违约方负责；2016年8月15日原告向被告支付指标费10000元。原告在支付定金5000元后，认为被告有不能按时履约网签交付房屋的可能性，遂要求被告出具梧州市的所有权证明，被告没有向原告提供。原告认为，原、被告签订的合同性质属于居间合同，合同的签订应包含实际的买方和卖方，现只有买方和中介签字，合同无效；梧州市未取得《商品房预售许可证》，依据《城市商品房预售管理办法》的规定，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售；被告未向原告提供陆雄伟、陈结明拥有该处房产的所有权证明。因此，原告行使不安抗辩权，暂缓支付前述的中介服务费5320元和指标费10000元，不属于违约行为。按照原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告应于2017年2月27日前促成原告与陆雄伟、陈结明签订正式购房合同，并进行网上签约。其后，被告没有通知原告与陆雄伟、陈结明签订正式购房合同和网上签约。后经原告在梧州市房源信息网查询案涉房屋于2017年5月27日才取得《商品房预售许可证》（梧房售字2017第033号），因此原、被告双方签订的《房地产买卖合同》无法按时履行。原告在交易过程无任何过错。在2019年7月，原告向梧州市万秀区人民法院第一次提交民事起诉状，经法院查实，陆雄伟已于2015年死亡，被告一直没有告知原告，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。被告未向原告提供陆雄伟、陈结明拥有该处房产的所有权证明，且陆雄伟在签订合同前已死亡，合同上的卖方没有出售该处房产的权力。被告提供的独家委托代售合同在被告与原告签订房屋买卖合同时没有出示过，被告与第三人的独家委托代售合同标价是230000元，原告与被告签订的房地产买卖合同标价是266000元，被告为了防止原告知悉卖方的真实售价，在商谈时，必然不会向原告出示该证据并告知被告与第三人之间的关系，被告与原告签订的合同约定中介服务费是房价的2%，被告的代办服务收费没有一项是收取刚好5320元即房价的2%的。当时签订合同时，被告表示收取的2%的费用是包含居间服务收费和办理过户手续的费用，其只是故意使用了中介服务费的字眼，而不是代办服务费，故意将合同第六条写成过户手续业务代办收费而不是居间服务收费等，被告以房屋中介服务为由订立居间合同，但收费的事由为代办服务，因此该房屋买卖合同应该是无效的。关于权属，原告认为第三人与被告提交的独家委托代售合同、借款协议、认购协议不能证明第三人拥有该房屋的权属，房屋权属应该由房屋所有权证、不动产证、登记证明等证实，被告使用隐瞒事实的方式与原告签订房屋买卖合同，没有告知陆雄伟死亡、第三人没有该房屋权属的事实，就将该房屋出售给原告，因而该合同中当事人的意思表示不真实，该房屋合同应属无效。 原告王汉聪对其陈述事实向法庭提供的证据有（均为复印件）：1.被告工商信息查询单，拟证明被告的主体资格，被告的经营范围为房地产交易居间；2.房源信息网查询结果截图，拟证明涉案房屋是广西梧州金鼎实业有限公司开发的，2017年5月份才取得预售许可证，原、被告签订合同时房屋没有取得商品房预售许可证；3.《房地产买卖合同》，拟证明原告与被告签订了合同；4.收款收据原件，拟证明被告收到了原告的5000元定金；5.名片，拟证明许开源、程志勇是金汇公司的员工，且该二名人员出现在了《房地产买卖合同》上，金汇公司与原告进行了买卖房屋的事实；6.梧州市万秀区人民法院2019年接收材料登记本，拟证明原告于2019年7月15日已经提起诉讼，后因为主体的问题已经取回起诉材料，本案没有超过诉讼时效；7.收费标准，拟证明原告与被告签订合同时，中介费是按照房屋中介2%收取佣金。 被告金汇公司辩称，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》并非无效而是因为原告违约在先而终止，是原告先提出不再购买该房屋，故被告不应返还定金及支付利息。 被告金汇公司就其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.《独家委托代售合同》原件、收据，拟证明当时该房屋的房源是真实的，定金也交付了第三人，也是有业主的授权的；2.《认购商品房协议书》；3.《借款协议》，证据2、3拟共同证明第三人拥有该房屋的处分权，原告买房，被告收取中介费，这是正常的交易行为，只是在交易过程中由于原告的违约终止了该合同。 第三人陈结明辩称，同意被告的主张。 第三人陈结明就其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.居民死亡医学证明（推断），2.结婚证，拟共同证明案外人陆雄伟已经死亡，第三人与陆雄伟之前为夫妻关系，第三人在与被告签订独家委托合同时，已经告知被告，由被告全权代理出卖该房屋，等到独家委托合同到期后，第三人也已经委托其他代理出售该房屋了。 经庭审质证，被告金汇公司对原告提供的证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，但认为原告与被告签订合同时，原告已经对该房产进行了充分的了解，当时约定在2017年2月27日前出售该房屋，原告在具体网签时间前已经表示不再购买该房屋，就该纠纷是已经在文澜工商所进行过协商，在工商所有登记材料的，对证据4、5无异议，确实收取了原告5000元定金，同时该二名人员也确实是金汇公司的员工；对证据6无异议，对证据7无异议，合同是按照2%的标准收费的。第三人陈结明对原告提供的证据1-5的质证意见同被告一致，当时第三人是内部认购该套房屋的，其时还未能办理网签，原告拟证明的内容与实际不符；对证据6、7的真实性无异议，对证明内容有异议，第三人认为其当时是拥有该房屋的权属的，并非原告所称第三人没有出卖房屋的权限。原告对被告金汇公司提交的证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，但认为根据法律规定，未依法登记的房屋不得转让，房产证或者不动产权属证明才可以证明房屋的权属问题，第三人在未取得该房屋权属的情况下出售该房屋，不符合法律的规定，第三人没有支付全部房款，因此第三人并没有取得该房屋的权属，且房屋当时未完成交付，是属于广西梧州金鼎实业有限公司的，广西梧州金鼎实业有限公司也没有对第三人交付房屋，故第三人并没有取得该房屋的权属。第三人陈结明对被告金汇公司的证据1无异议，当时原告明确表示不购买该涉案房屋后，第三人已经将该定金退还给金汇公司；对证据2、3无异议，该证据是第三人提供给被告的。原告对第三人陈结明提供的证据无异议，但是在原告与被告签订房屋买卖合同时，被告并没有出示该证据，认为被告当时是故意隐瞒了该事实。被告金汇公司对第三人陈结明提供的证据无异议。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告及第三人提交证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 经法庭调查并结合全案证据，本院认定事实如下：2016年8月7日，第三人陈结明（甲方）与被告金汇公司（乙方）签订《独家委托代售合同》，约定：甲方将属其所有的梧州富民三路23号1号楼1706房委托给乙方出售。双方议定上述房屋代售价格为贰拾叁万壹仟元整（￥231000.00），此价格包括为甲方实收价格，若乙方在代理期限内以高于此房地产委托代理销售价格出售，则高出部分房款作为乙方佣金、广告、推销等各项费用，并在甲方收到第一期房款时收取。乙方支付给甲方履约定金伍仟元整（￥5000.00），乙方应勤勉、尽责完成甲方委托事务。在委托期限内，若乙方介绍买家同意按上述委托交易条件的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，在乙方代甲方收取定金后，即视为甲方已同意出售该物业；甲方完全认可乙方与买方就办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；如因甲方原因导致此房不能成交，该房屋买卖所发生费用由甲方承担并赔偿乙方由此导致的一切损失。甲、乙双方约定代售期限为2016年8月7日至2017年3月10日止等内容。同日，被告金汇公司以第三人陈结明（甲方）委托代理人的名义与原告（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将其所有的坐落于梧州市出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，并愿意在2016年8月7日前预付履约定金人民币伍仟元整（￥5000.00）给甲方。甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币贰拾陆万陆仟元整（￥266000.00），此价格包括甲方自买入该物业后至本次出售前已产生一切费用，乙方壹次付清给甲方，定金将在第壹次付款冲抵，付款方式为现金或转账；甲乙双方到富民小区开发商（广西梧州金鼎实业有限公司）签订网签手续，顺利将网签到乙方指定名下当天（即2017年2月27日前），乙方需一次性支付房款人民币贰拾陆万陆仟元整（￥266000.00），其中包含定金人民币伍仟元整（￥5000.00）给甲方，以上合计符合双方议定的成交价人民币贰拾陆万陆千元整（￥266000.00）。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。合同解除：乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同，定金不予退还，房款退回（不包括冲抵的定金）：（1）明确表示不再购买上述房地产；（2）无正当理由拒绝或者拖延协助办理过户手续和贷款手续达柒日以上；（3）不按期支付房款达柒日以上……上述房地产的过户手续由梧州市金汇房地产置业有限公司代为办理，该房中介服务费为人民币（大写）伍仟叁佰贰拾元整（￥5320.00），在签订本合同的同时由乙方在2016年8月12日前支付给梧州市金汇房地产置业有限公司，若上述房地产交易过程中，任何一方违约，中介服务费则由违约方负责。该房需壹万元整（￥10000.00）指标费，该费用乙方需在2016年8月15日前将该费用支付给梧州市金汇房地产置业有限公司；该房需要伍仟元整（￥5000.00）转名费，该费用在到广西梧州金鼎实业有限公司网签完成后当天支付给甲方；若在2017年2月27日前，富民小区（广西梧州金鼎实业有限公司）还未能将上述房屋网签到乙方指定的名下，未能达到房屋使用标准（需水电消防正常使用）的，合同将自动作废，定金伍仟元整（￥5000.00）及壹万元整（￥10000.00）指标费，伍仟叁佰贰拾元整（￥5320.00）中介服务费，上述总费用共贰万零叁佰贰拾元整（￥20320.00）于2017年2月27日当天无息退还给乙方，无需双倍赔定金，双方亦不属于违约。若在2017年2月27日前，合同期间内，甲方未能及时配合乙方办理转名手续，则属甲方违约，甲方需在2017年2月27日前赔偿双倍定金壹万元整（￥10000.00）含定金伍仟元整（￥5000.00）及退回指标费壹万元整（￥10000.00），中介费伍仟叁佰贰拾元整（￥5320.00），上述总费用共贰万伍仟叁佰贰拾元整（￥25320.00）给乙方。若乙方未能及时配合甲方办理转名手续，则属乙方违约，乙方需承担上述房屋中介费，定金及指标费不退。若甲方违约，则甲方委托代理人先作出赔付，再由甲方委托代理人追讨甲方等内容。原告为此向被告金汇公司交付5000元购房定金，被告金汇公司收款后出具收款收据给原告收执。同日，被告金汇公司将收取原告的5000元定金转交第三人陈结明，陈结明出具其上记载“兹收到梧州市金汇房地产置业有限公司代王汉聪交来购买富民三路23号1号楼1706房的购房定金人民币伍仟元整（￥5000.00）”的收据。庭审中，被告金汇公司与第三人陈结明均确认第三人陈结明已将原告交来的5000元购房定金退回金汇公司。原告于2016年年底认为案涉房产权属不明晰明确向金汇公司提出不再购买案涉房产；金汇公司则提供陆雄伟与广西梧州金鼎实业有限公司签订的《借款协议》、《认购商品房协议书》证明第三人有权出售案涉房产，原告于合同约定期限前表示不购买案涉房产属违约行为故定金不予退还。 另查明，2019年7月15日，原告向本院立案庭提交民事起诉状、证据等材料，同年7月25日将材料取回。 再查明，第三人陈结明与陆雄伟系夫妻关系，2015年8月12日陆雄伟于广西壮族自治区桂东人民医院病故。 本院认为，关于《房地产买卖合同》的效力问题。原告主张梧州富民三路23号1号楼1706房尚未取得商品房预售许可证、房屋尚未交付、第三人尚未取得该房屋权属无权出售故合同无效。涉案房屋是否取得预售许可证与商品房买卖合同是否有效是具有关联性,但该条件适用的合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的“商品房买卖合同”。本案原、被告签订的《房地产买卖合同》并非上述意义的“商品房买卖合同”,合同相对方的法律地位等属性也均不相同,故相关法律规范的无效规定不适用本案,且原告在签订合同时亦清楚案涉房产尚未取得商品房预售许可证，故第三人是否已取得房产所有权及该房产是否取得商品房预售许可证等并不影响案涉合同的效力；第三人陈结明委托被告金汇公司将涉案房屋的认购权进行转让,被告金汇公司与原告签订案涉合同并未违反法律强制性规定,合法有效。原告于2017年2月17日前已通过被告金汇公司向第三人陈结明提出不再购买案涉房屋，而第三人陈结明亦已将收取原告的5000元定金退回给被告金汇公司，案涉合同的买卖双方均已通过其行为明确表示不再履行案涉合同，而被告金汇公司作为中介机构并非案涉买卖关系的当事人，无权持有该定金。至于被告金汇公司提出本案已过诉讼时效的问题，因原告曾于2019年7月15日向本院提交起诉状等材料，其行为产生诉讼时效中断的法律后果，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。原告诉请被告金汇公司双倍退还定金并从2017年2月27日起按年利率4.35%支付利息的诉讼请求，因原告在合同约定的履行期限前提出不再购买案涉房产，故不适用定金罚则，综上，被告金汇公司应退还5000元定金给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下： 被告梧州市金汇房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王汉聪退还定金5000元； 驳回原告王汉聪其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费82元，减半收取为41元（原告已预交），由原告王汉聪负担23元，被告梧州市金汇房地产置业有限公司负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年五月七日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条： 民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条： 承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款： 依法成立的合同，自成立时生效。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款： 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条： 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 5.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条： 当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。