苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初7458号原告：苏州弘信物业管理有限公司法定代表人：孙有根委托诉讼代理人：傅大银委托诉讼代理人：刘青峰被告：吴江金虹房地产开发有限公司法定代表人：郭见高委托诉讼代理人：周有星原告苏州弘信物业管理有限公司（下称弘信物业公司）与被告吴江金虹房地产开发有限公司（下称金虹公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘信物业公司的委托诉讼代理人傅大银、刘青峰，被告金虹公司的委托诉讼代理人周有星到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理。原告弘信物业公司的委托诉讼代理人傅大银、刘青峰，被告金虹公司的委托诉讼代理人周有星于2019年10月16日上午到庭参加诉讼；原告弘信物业公司的委托诉讼代理人傅大银，被告金虹公司的委托诉讼代理人周有星于2019年10月16日下午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘信物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费1021349.85元、补贴915008.74元、人防车位管理费349248元、地面车位使用费30204元，被告办公电费20440.11元，前期服务费27725.65元，合计2364012.35元；2、被告支付逾期利息暂计102520.6元（以每逾期付款的物业费及补贴为基数，按同期人民银行基准利率，从逾期之日，计算至实际给付之日止，暂计金额为截止2019年5月31日的逾期利息，要求继续计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，增加诉讼请求：1、判令被告支付违约损失155977.50元；2、判令被告支付2019年1月1日至2019年6月30日物业服务费325940.95元，人防车位管理费86976元，地面车位费7560元，小计420476.95元。事实与理由：吴江市弘信物业管理有限公司于2016年8月16日变更名称为苏州弘信物业管理有限公司。2012年8月25日，原、被告签订《苏州市前期物业管理委托合同》(以下简称合同，已交备案)一份，约定被告将其开发的盛泽镇乌桥水岸花园委托原告进行物业管理服务，该物业总建筑面积92580.54平方米，其中住宅70401.8平方米，停车场20993.74平方米，人防停车位487个，地面停车位12个，服务期限自2012年8月25日起至整个物业管理区域房屋交付使用后贰年止。《合同》第九条约定，物业服务费为每平方米0.9元/月，公共水电费每平方米0.3元/月，电梯水泵运行费每平方米0.7元/月；被告未出售或已出售未办理入住后续的，视为空置房，空置房和产权在被告的出租房按上述标准由被告全额缴纳原告。被告每半年结算一次空置房费用给原告。第十条约定，车库车位管理服务费每个48元/月，露天停车位使用服务费每个120元/月，空置车位的管理服务费和使用服务费由被告按以上标准全额交纳原告。考虑到备案的物业合同中约定的收费标准过低，原告有亏损风险；且交房进度掌握在被告处，如被告不及时交房，势必影响原告向买房业主收取物业费。故，当天，双方又另行签订一份《苏州市前期物业管理委托合同》，作为备案合同的补充。该合同第二条约定，第一年交房率达96.07%后，原告自负盈亏，被告对原告不补贴；若交房率未达到96.07%，则每低1%被告需每月补贴原告1585.79元，即每年19029.53元，以此类推。补贴金额按月结算，且每半年支付一次。交房率在100%时，被告每月补贴原告9444.26元，即每年113331.17元；交房率未达到100%，则每低1%，另每月补贴原告1585.79元，即每年19029.53元，以此类推。补贴金额按月结算，且每半年支付一次。该合同特别约定，“本合同所指的交房率指甲方已完成销售按合同约定应当交房的交房比例，未完成销售或未至交房期的房屋，不计入交房率之内。”另，该合同第一条约定了，小区交房之前，原告进场配合工作的费用计算方式。乌桥水岸花园于2017年1月1日正式移交物业管理(2016年底开始交房)。原告应被告要求，在交房前，已派出工作人员提前进场，提供配套服务。并按补充合同约定，提交了进场人员的薪酬及项目预算清单，合计前期服务费用157000元，但被告仅支付了130000元，尚欠27000元至今未支付。更甚的是，不论原告如何催讨，被告从交房至今，未支付原告文分物业费及其他相关费用，甚至不愿与原告进行对帐，已严重影响原告的资金周转和工人工资发放。为证明主张，原告提交证据如下：1、苏州市房产管理局监制的前期服物管理委托合同及附件，证明2012年8月25日，金虹公司（甲方）与弘信物业公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将乌桥水岸花园委托乙方实行物业管理服务。总建筑面积92580.54平方米，其中住宅70401.8平方米，停车场（库）20993.74平方米，物业用房505平方米、配电用房446平方米、燃气瓶组站40平方米、其他194平方米。委托管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后二年），自2012年8月25日0时起至整个物业管理区域房屋交付使用后二年止。甲方在该物业交接2个月前提供一次性开办费91874元。乙方参与物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅0.9元/月.平方米，公共水电费0.3元/月.平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.7元/月.平方米。甲方未出售的或已出售的但在甲方未办理入住手续的，视为空置房，其空置房和产权在甲方的出租房按以上收费标准由甲方全额缴纳给乙方。并且甲方每半年结算一次空置房费用给乙方。本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。规划内的车位乙方出租。停车位的权利人应按48元/月.个向乙方缴纳停车位管理服务费，未出租的按48元/月.个由甲方缴交给乙方。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业管理区域内露天停车位由甲方委托乙方进行管理并收取停车使用费，收费标准为120元/月.个。空置车位的管理服务费和使用服务费由甲方按以上标准全额缴纳。停车位管理服务费和停车位使用服务费全部用于补充乙方本物业管理费用之不足。物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费按实核算，根据产权面积进行分摊。甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下：装修垃圾清运费3.5元/平方米，收费总额211205.40元；地下人防车位使用服务费48元/个.月，收费总额23376元/月；露天车位使用服务费120元/个.月，收费总额1440元/月。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方。双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。2、前期物业管理委托合同报送表，证明物业基本情况为：住宅建筑面积70401.8平方米，31层以上独立式住宅4幢512套共计70401.8平方米。机动车场（库）建筑面积总计20993.74平方米，停车位487个。其他用房4处，建筑面积1185平方米。物业管理期限2012年8月25日0时至2016年1月24日0时。3、苏州市前期物业管理委托合同。证明2012年8月25日，金虹公司（甲方）与弘信物业公司（乙方）另签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定物业服务期限二年，自乌桥水岸花园交房时起到整个物业管理区域交付使用后二年止。如甲方要求在交付之前需要相关人员进场配合工作的双方可按合同编制人员的薪酬及项目预算清单，由甲方进行发放补偿及所涉及到的相关费用。合同已满，业主大会未成立，本合同自动延续；合同期未满，但业主大会成立，本合同终止。物业公共服务费0.9元/月.平方米，地面车位费150元/月.个，人防车位管理服务费48元/月.个，电梯水泵运行费0.7元/月.平方米，公共水电费暂定0.3元/月.平方米。电梯水泵运行费及公共水电费根据实际发生费用安产权面积进行分摊（按实计算），但不超过以上标准。第一年甲方交房率达96.07%后，乙方自负盈亏，甲方对乙方不予补贴；若交房率未达到96.07%，则每低1%房产公司每月需向物业公司补贴1585.79元，即每年19029.53元，以此类推。补贴金额按月结算且每半年甲方向乙方支付一次。开办费为91874.0元。第二年甲方交房率在100%时，房产公司每月需向物业公司补贴9444.26元，即每年113331.17元；交房率未达到100%，则每低1%，另每月补贴1585.79元，即每年19029.53元，以此类推。补贴金额按月结算且每半年中方向乙方支付一次。上述2年所收的物业费用及甲方所补的费用必须专款专用，并对其所在物业管理期内所涉及到的装修押金及各类广告收费等项目均必须由甲乙双方双控收支与支出，一方不得擅白随意支出。本合同所指交房率指甲方己完成销售按合同约定应当交房的交房比例，未完成销售或未至交房期的房屋，不计入交房率之内。此合同与物业管理行政部门备案合同具有同等的法律效力。若此合同与物业行政主管部门备案合同中的行业规范要求及工作等级标准有冲突的均以标准合同为准，如涉及到所有商务费用内容部分与物业备案合同有冲突的，均以此合同为准。4、交房通知书及流转单照片打印件。用于证明涉案物业于2016年年底开始交房，2017年1月1日正式计收物业服务费。5、被告会计与原告方的微信聊天记录。用于证明被告方提供给原告涉诉物业交房率。6、结算费用汇总表打印件。用于证明原告诉求款项的计算周期及明细。7、空置房物业费清单打印件。用于证明原告计算空置房物业费的依据和方式。8、补贴清单打印件。用于证明原告计算补贴的依据和方式。9、车位管理费、使用费清单打印件。用于证明原告计算车位管理费、使用费的依据及方式。10、前期服务费清单打印件。用于证明原告计算前期服务费的依据及方式。11、电子发票原件及电费清单打印件。用于证明原告代付的电费，其中开发商办公使用电费的计算方式及金额。12、被告终止物业服务关系通知书以及原告承担违约责任通知书。用于证明2019年6月14日被告以双方签订的物业管理委托合同于2016年1月24日届满为由解除双方的合同，并要求原告于2019年6月30日前办理交接手续。原告于2019年6月29日发函同意提前终止合同，并要求被告按照合同第26条、28条承担违约责任，并提供了相应的违约责任计算清单，以及2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费、人防车位费、地面车位费的计算明细。被告金虹公司辩称：原告的诉请被告均不认可。双方于2012年8月25日签订了前期物业管理委托服务合同，并于当日报备吴江住建局。原告与被告签订了两份前期物业管理委托合同，依据苏州市住宅区物业管理条例，前期物业服务委托合同应当报所在房产行政主管部门备案，故被告认为原告仅能依据已经备案的合同向我方主张权利。其次，依据江苏省物业管理条例第四十九条普通住宅的前期物业服务政府指导下不应按照原告提供的未备案的服务合同收费依据来计算。第六十五条规定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费，故原告所收停车费用不应由被告方来承担。因被告在2013年烂尾楼而停工了几年，后于2016年正式竣工验收，并于2017年6月1日委托原告管理小区物业，因原告管理不好，小区内的住户多次向我司投诉，最后小区内超过90%的住房联名向我司提出更换物业公司，为维护全体业主的利益，被告与原告终止了物业服务合同。因为原告与被告所签订的服务合同期限已经届满，之后再未签订相关继续服务的协议或者合同，双方是固定期限的服务合同，被告方有权主张解除且原告服务水平无法达到业主的要求，在业主的强烈要求下被告为维护业主权益与原告方解除物业服务合同。关于原告的举证，被告对苏州市房产管理局监制的前期服物管理委托合同及附件、前期物业管理委托合同报送表认可。对苏州市前期物业管理委托合同不认可，认为该合同系阴阳合同，原、被告双方应以备案的合同为准，不能同时适用两份不同的服务合同。根据苏州市住宅区物业管理服务条例，前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。对交房通知书及流转单照片打印件认可，确实于2016年底已将全部已经出售的房屋向购房人发出交房通知书，要求限期收房，逾期未来办理交房手续的，自行承担相应的物业管理费。对被告会计与原告方的微信聊天记录不认可，对话人之一确实是被告方的会计，但是原告提交的手机上聊天记录中两个文档无法打开，故对其打印出来的统计表无法确认。对结算费用汇总表打印件、空置房物业费清单打印件、补贴清单打印件、车位管理费、使用费清单打印件、前期服务费清单打印件、电子发票原件及电费清单打印件均不认可。前期服务费应为130962.72元，已付清。公共水电费及电梯运行费属于公摊费用，应当按照实际公摊的费用进行分摊，要求原告拿出这两部分的实际的数额，该被告承担多少就承担多少。另外，原告将被告空置房私自转租给第三方使用并收取租金，以及将地下车库按装收费充电装置，充电费用由原告收取，但是产生的电费却计算在公共水电费当中。根据双方签订的备案的物业服务合同第十条约定车位管理服务费及停车使用服务费仅是用于补充原告物业管理费之不足，并不是原告额外的收入。前期物业服务费没有收费依据。电费已经计算在公共水电费中，并不是原告实际支出的费用。对被告终止物业服务关系通知书以及原告承担违约责任通知书认可。双方的服务合同已到期并未达成新的服务协议，形成的仅是无固定期限的服务合同，被告有权随时终止协议。关于员工统计表仅是原告统计的员工工资清单并未提交原告赔偿给员工工资的相应证明，该部分损失尚未产生，且是否产生也是未知数，因为以上绝大部分员工已被新物业公司接收，目前仍然在涉案小区从事物业管理服务。被告拒绝提供其会计的联系方式，亦拒不提供涉案物业销售及交付情况。被告提交的证据有：终止前期物业服务联名申请一份，乌桥水岸小区总计257户联名签字提出更换物业公司的申请，其中更换理由为公司管理混乱，小区内道路、围栏、绿化长期不维护、不修理，车辆随意停放，外来人员随意进出，私自出租占用小区内的物业用房等，收费混乱、不严格检查小区内的消防设施，给小区内住户带来了极大的安全隐患。原告认为：1、被告是单方提出终止合同再去找业主签字的，被告提供的终止物业服务合同关系通知书日期为2019年6月14日，但是现在联名申请上的时间为2019年6月16日和20日，并且业主签字的真实性无法确定，可以看到的是很多业主都是公司或者有多套房产，其是否真实居住在小区也无法确定，终止的原因是被告违约。2、该份证据所提到的原告服务不佳，并无证据。3、本小区总共是512户，被告统计的是257户签名，其中有8户业主签名涉及到98套房产，所以其计算的户数只能算到167户，不足小区的50%，不构成终止物业服务的条件。庭后，原告提交了物业承接查验收协议、承接查验相关表格等，载明物业设施等接管日期为2017年1月1日。被告对此无异议。原告还提交了物业服务用房交付备案通知，用于证明竣工时该项目总建筑面积92510.76㎡，其中地上面积71438.33㎡、地下面积7377.39㎡、人防面积13695.04㎡。被告对此无异议。弘信物业公司自认截至2019年6月，该物业已交房面积为41265.35㎡。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月25日，原、被告双方就涉案物业前期物业管理签订了两份合同，并在未备案合同中约定：此合同与物业管理行政部门备案合同具有同等的法律效力。若此合同与物业行政主管部门备案合同中的行业规范要求及工作等级标准有冲突的均以标准合同为准，如涉及到所有商务费用内容部分与物业备案合同有冲突的，均以此合同为准。因被告原因涉案物业建设过程中停工，直至2016年年底起陆续交房，原、被告实际于2017年1月1日交接。根据物业服务用房交付备案通知，该项目总建筑面积92510.76㎡，其中地上面积71438.33㎡、地下面积7377.39㎡、人防面积13695.04㎡，人防车位487个、地面车位12个，原告主张的总物业面积71327.02㎡（包括地上非物业用房面积和住宅地下室）未超过该物业登记的总面积，原告主张的人防车位及地面车位数均符合合同约定。根据合同，空置房和产权在金虹公司的出租房按以上收费标准由金虹公司全额缴纳给弘信物业公司。并且每半年结算一次。停车位的权利人应按48元/月.个向弘信物业公司缴纳停车位管理服务费，未出租的按48元/月.个由金虹公司缴交给弘信物业公司。本物业管理区域内露天停车位由金虹公司委托弘信物业公司进行管理并收取停车使用费，收费标准为120元/月.个。空置车位的管理服务费和使用服务费由金虹公司按以上标准全额缴纳。因被告拒绝提供其会计的联系方式，且拒绝提供具体房产交付时间、车位出租情况等，本院以合同约定及实际交付备案情况为计费依据，以原告自认的交房时间及车位出租时间为扣减依据，计算物业服务费、人防车位管理服务费、地面车位费及补贴。双方于2019年6月29日协议解除了合同，物业服务等费用当计算至该日止。根据双方约定，物业管理服务费包括物业公共服务费0.9元/月.平方米、地面车位费150元/月.个、人防车位管理服务费48元/月.个，电梯水泵运行费0.7元/月.平方米，公共水电费暂定0.3元/月.平方米（按实际发生费用按产权面积进行分摊）。截至2019年6月29日的物业服务费为1345386.89元、人防车位管理服务费436224元、地面车位费37764元，补贴915008.74元。本院认为：原告和被告间签订的两份苏州市前期物业管理委托合同均成立，且于法不悖，属合法有效，该两份合同对双方具有法律约束力。根据未备案合同的约定，若该合同涉及行业规范要求及工作等级标准内容部分与备案合同有冲突的均以备案合同为准，如涉及到所有商务费用内容部分与物业备案合同有冲突的，均以未备案合同为准。现备案合同约定了空置房物业费由金虹公司支付，未备案合同约定了每年按交房率计算的补贴，两者不存在冲突，故均具有约束力。根据备案合同金虹公司未出售的或已出售的但在金虹公司未办理入住手续的视为空置房，空置房和产权在金虹公司的出租房，按约定收费标准由金虹公司全额缴纳给弘信物业公司。因业主缴纳给弘信物业公司的物业管理服务费均按上述标准计算，为维持小区物业收费的一惯性、稳定性和公平性，金虹公司宜亦按上述标准支付空置房（车位）的物业管理服务费，金虹公司若认为实际支出金额有误，可另行主张结算。故金虹公司应支付物业服务费为1345386.89元、人防车位管理服务费436224元、地面车位费37764元，补贴915008.74元。原告要求被告支付办公电费20440.11元，提交了记载为乌桥水岸花园物业用房用电的发票复印件及自制的清单，本院无法据此确认金虹公司用电的数量和产生的费用，故对此不予支持。原告要求被告承担前期服务费27725.65元，仅提交了原告自制的清单，本院对此不予采信，被告称前期支付了130962.72元已将该费用结清，故对于原告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告支付违约损失155977.50元，仅提交了自制的清单及2019年4月、5月、6月的考勤表，本院无法确认其真实性和关联性，故对该项主张不予支持。根据合同约定，空置房费用和补贴每半年支付一次，原告据此主张分段计算以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期利息，于法有据，本院予以支持，截至2019年5月31日为102520.6元，原告要求继续计算以截至2018年12月31日应付的空置房费用及补贴为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的自2019年6月1日起算至实际给付之日止的逾期利息，于法有据，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已经取消改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故逾期利息应分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告吴江金虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州弘信物业管理有限公司截至2019年6月29日的物业服务费1345386.89元、人防车位管理服务费436224元、地面车位费37764元，补贴915008.74元并支付截至2019年8月19日的逾期付款利息122704.45元，以及以1936358.59元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。二、驳回原告苏州弘信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴江金虹房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31144元，保全费5000元，合计36144元，由被告吴江金虹房地产开发有限公司负担34657元，并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69），由原告苏州弘信物业管理有限公司负担1487元。原告已预交的诉讼费用中的34657元本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  吕荣林人民陪审员  申伟良二〇二〇年五月七日书 记 员  钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。