西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初12991号 原告:李维国，男，汉族，1949年3月16日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人:穆杰，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托代理人:张延发，陕西仁和万国律师事务所律师。 被告：杨军，男，汉族，1974年5月17日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：高宁，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托代理人：李娜，女，汉族，1974年12月25日出生，住住址同被告杨军地址一致，系被告杨军之妻。 原告李维国与被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李维国及其委托诉讼代理人穆杰，被告杨军的委托代理人李娜、高宁出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李维国提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付2018年10月7日至2019年6月11日因承租期限届满拒不搬离房屋给甲方造成的损失182693.3元；二、依法判令被告向眼高支付因拆除违章建筑产生的拆除费、垃圾清运费、铁门及污水井维修费1800元；三、依法判令被告向原告支付承重墙维修费、违建拆除费3800元；四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年1月23日，原告与被告签订《餐馆承包合同》，合同约定被告承包原告位于西安市XX路XX号四间半房屋的餐馆，承包费17000元/月，期限一年（2017年10月7日至2018年10月6日），并约定每季度的第一个月的前10日支付承包金。被告在租期内违反合同约定擅自改变房屋结构，破坏承重墙，同时，被告未经允许私自搭建违建，西影路派出所、消防部门、省科技情报院后勤部门通知其自行拆除。在被告拒不拆除的情况下，省科技情报院后勤部门请工人拆除，目前仍有一半违建未拆除。被告拒不支付由此产生的垃圾清运费、拆除费，各项费用合计1800元，该笔费用由原告代为支付。鉴于上述情况，被告承包期满不与原告续租，持续经营的情况下未向原告支付任何费用，给原告造成经济损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告杨军辩称，被告实际搬离房屋的日期是2019年4月17日，并非原告所述的2019年6月11日，被告已经超额支付租金，不存在拖欠情况。合同签订时，被告已经支付押金102000元，原告至今未退还。被告逾期支付房租的期限是2018年10月6日至2019年4月17日，以双方签订的合同及变更后的合同约定计算，欠付租金97103元，以被告支付的押金冲抵租金，依然是超付的。被告在使用期间拆除承重墙及其他设施是通过原告同意，所以不承担拆除的费用。 经审理查明，2017年12月8日，原告李维国与陕西省科学技术情报研究所签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于西安市XX路XX段XX号门面房，即案涉房屋，用途办公，租赁期限自2017年9月30日至2018年9月29日，上述租赁合同期限届满继续续租至2019年9月29日。该租赁合同约定，李维国承租的房屋不得改变用途，只能用于办公，不得转租、若出现转租，出租人有权随时终止合同 2017年10月7日，李维国与杨军签署餐馆承包合同，承包的餐馆坐落于西安市雁塔什字北口99号，房屋共计四间半，另有两个楼梯下的小间，及后院洗菜用的水池部分，每月承包费17000元，乙方须预交押金10200元，承包期限从2017年10月7日起至2018年1月6日止。承包期间，水电费等费用由杨军承担，承包期满或者合同解除，杨军必须按时搬出全部物件。承包期不得私自转让、转租餐馆与第三者经营，否则视为违约。 在上述承包合同履行过程中，双方达成如下协议内容：经杨军提出地铁十四局修建地铁站影响他的羊肉泡馍生意，要李维国给他降减一些房租费，原合同房屋费半年为102000元，我给杨某某22000元，杨军再付房租费80000元，等地铁拆除围挡后房租费恢复原合同执行的价位。上述协议内容在双方合同第二页末尾手写形成，李维国与高一签字，落款时间为2018年4月14日。关于地铁围挡何时拆除，双方均未提交证据证明。另查明，根据原告代理人穆杰律师于2019年6月11日与杨军的录音记录显示，原告的代理律师表明身份后与杨军谈话，并询问房屋交接问题，杨军表示其已将房屋钥匙等留室内，李维国可以自行将钥匙取走。 审理中，经询问，原告提出被告交纳的房租为182000元，被告并未否认，辩称还交纳了102000元，也就是合同约定的押金，原告称合同虽要求交纳，但被告并未交纳，该条款未履行。对于该款项，被告向法庭表示其现金交纳，被告对交纳该款未提交原告已收到的收款收据。另外，原告提出被告加盖违建，产生拆除费用1800元，以及未拆除的违建需要相关拆除费用3800元。 上述事实，有房屋租赁合同、餐馆承包合同、照片、录音记录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经法庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。 本院认为，原告与被告签署的餐馆承包合同名为承包实为租赁，原告从陕西省科学技术情报研究所处承租案涉房屋，其作为承租人将案涉房屋再次转租，虽违反其与出租人的合同约定，但被告杨军作为次承租人，其与李维国签署租赁合同后，完全取得了租赁房屋的使用权，合同目的已经实现，在其使用承租房屋期间出租人并未提出异议，其使用房屋并未受到影响。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。根据上述规定及合同法立法本意可以看出，是否得到出租人同意，承租人转租房屋后，只要保证次承租人的承租使用权不受影响，那么，承租人与次承租人之间的合同效力亦不受影响，可以继续履行实现合同目的，亦符合鼓励交易的原则。本案李维国作为承租人转租房屋给被告杨军，杨军取得房屋使用权，从本案已查明的事实来看，签署合同，具体履约过程，杨军取得承租房屋使用权始终，出租人未提出异议，杨军的承租使用权始终未受到影响，故杨军与李维国之间的租赁合同系双方真实意思表示，属于合法有效合同，即使在双方合同履行期限届满后，双方履约，足以表明双方的合同从有期限的合同变更为不定期的合同关系，本院予以确认。 关于杨军是否拖欠租金，实际将租金交纳至何时，承租时是否包含其辩称的已交纳押金，法庭根据双方提交的证据以及陈述综合认证后认为：第一，根据法庭查明的事实，依据现有证据，可以认定双方租赁合同起始日为2017年10月7日。根据法律规定，承租人缴纳租金取得房屋使用权，但租赁合同解除或者不再继续履行时有法定的交付义务，即使违约解除也可在承担必要违约损失后交付给出租人，但杨军在合同未解除的情况下未通过适当的交付方式交付租赁房屋，直至原告代理人与其电话通话得知钥匙在房屋内，李维国作为出租人在有义务防止损失扩大的情况下，应在得知钥匙在房屋内可以直接收回房屋，此时，可以依法作为认定房屋交接时间，即2019年6月11日。至于杨军在审理中提出其已通知李维国交接，但李维国不予认可，杨军又未提交其他证据证明其依法履行了法定的交接义务的情况下，对杨军提出的交付辩称意见，法庭依法不予采纳；第二、根据起租日及房屋交付日期，可以确定书双方的合同期限，并结合月租金17000元，即租期内的租金为20个月，租金合计340000元，扣除双方不持异议的租金182000元，尚有158000元。鉴于李维国在合同末尾处签署地铁施工围挡未拆除前按照月租金80000元计算，在双方均未提交证据的情况下，按照双方达成补充协议内容，应于协议达成之日起，即自2018年4月14日至围挡拆除执行该补充协议。因地铁围挡拆除时间双方均未提交证据证明，本院结合围挡事实客观存在，并根据西安地铁四号线2018年12月底通车的事实，按照常理判断，围挡通常在通车前已经拆迁之实际，酌定通车前围挡已经拆迁，双方协议于当年4月达成，12月底通车，故认定围挡期为酌定为3个月，在围挡期3个月，每月扣除22000元，按照月租金80000元执行，合计再扣除66000元。至此，未交纳租金的租期内租金为340000元，不持异议部分的租金为182000元，应扣除的围挡期66000元，最终，被告杨军应支付原告92000元。第三、根据双方提交的合同，被告辩称其超额支付，即应扣除其交纳的押金冲抵租金，但押金虽有约定，未有交纳支付证明，结合双方签署的补充协议内容及双方已认可的支付租金等事实，对该辩称意见不予采信。 关于违建拆除已产生的费用及未拆除违建需要的费用，因被告加盖违建使用有助于提高承租房屋的使用价值，但对于违建加盖本身依法不予保护，故对于此，双方均负有一定责任，本院本着解决问题，妥善处理纠纷之目的，酌定被告适当补偿原告2000元，其余损失均由原告自行负担。 为了保护双方当事人合法权益，弘扬诚实信用的交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下： 一、被告杨军应于本判决生效后十日内支付原告李维国租金92000元。 二、被告杨军应于本判决生效后十日内支付原告李维国违建拆除相关费用2000元。 三、驳回李维国其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4066元，由被告承担2066元，原告承担2000元。因原告已垫付受理费，被告在履行本判决时将其承担的受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  杨 阳 审判员  李晓婷 二〇二〇年四月二十一日 书记员  李大正