江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初4353号原告：夏金梅，女，1964年10月3日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：句容新河房地产开发有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路10-12号。法定代表人：周国英，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：华栋，江苏六友律师事务所律师。原告夏金梅与被告句容新河房地产开发有限公司（以下简称新河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏金梅的委托诉讼代理人蒋玲、被告新河公司的委托诉讼代理人华栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏金梅向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除合同行为有效（如果经审理原告的解除行为无效，原告要求在诉讼中解除合同）并且判令被告返还购房款4721850元；2、判令被告支付违约金472185元，以总房价的10%进行计算；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月24日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于句容市北侧濠峰星钻3幢1层0108、0109号营业用房，其中0108号房屋价款为2800350元，0109号房屋价款为1921500元，合计总价款为4721850元。合同约定被告应于2018年12月31日前将上述商铺交付给原告，若逾期超过150日交房，原告有权解除合同，且被告应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。同日双方签订了两份《补充协议》，《补充协议》第6条约定，因一方原因要求撤销合同，应提出书面通知，办理解约手续并交付总价款的10%违约金。上述合同及补充协议签订后，原告按照合同约定履行了义务，而合同约定的交付日被告没有通知原告交房。2019年6月6日，原告向被告发出解除前述两份买卖合同通知，要求退还购房款并承担违约责任。原告于2019年6月12日收到被告交房通知。原告认为，被告逾期交房构成违约，且符合合同约定的解除条件。现诉至法院，望判如所请。被告新河公司公司辩称，1、被告从未收到原告解除合同的通知；2、原告未交付房款本身未履行先交付义务，无权单方解除合同；3、被告在2018年8月2日就具备合同约定的交付条件，之后也多次通过各种方式通知原告办理相关的交付手续，但原告至今未办理，甚至单方解除合同，事实上在履行合同过程中是原告违约，被告保留依据合同约定追究原告的违约责任的权利。4、被告认为，实际购房人为句容市金民石灰厂，其将房屋登记在夏金梅、巫文玉名下，夏金梅只是句容市金民石灰厂指定被告向其履行房屋交付义务的第三人，夏金梅主体不适格。5、巫文玉、夏金梅系三套房屋持有人，句容市金民石灰厂经营者巫新民与巫文玉、夏金梅为亲属关系，被告有理由相信三人就房屋买卖方面的信息是互通的，巫文玉接到交房通知后办理了交接手续，不能抛开四方协议单独判断任何一个商品房买卖合同的履行情况，也不能将案涉商品房买卖合同作为独立的法律关系处理。综上，请求法庭驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，新河公司（甲方）、江苏正信新能源科技有限公司（乙方）、江苏竣博建设工程有限公司（丙方）、句容市金民石灰厂（丁方、巫新民）签订《四方协议》，约定：鉴于甲方、乙方双方存在往来款，乙方欠丙方工程款，丙方欠丁方石灰款，丁方购置甲方濠峰星钻项目房屋，合同当事人达成如下协议：一、丁方购买了甲方濠峰星钻项目4#-1503（面积92.18m2，总价1174189元）及门市3#-108（面积80.01m2，总价2800350元）、3#-109（面积54.9m2，总价1921500元）、总计5896039元，丁方已支付30万元，剩余5596039元未付。以上房屋丁方指定4#-1503给第三人巫文玉（身份证号）、门市3#-108、门市3#-109给第三人夏金梅（身份证号）；二、截止至2016年10月21日，丙方尚欠丁方工程款5520410元；三、甲乙丙丁四方同意丙方将5520410元对丁方的债务转移至乙方，本协议签订后，视为乙方向丙方支付工程款5520410元，丙方向丁方支付工程款5520410元，丁方向甲方支付购房款5520410元，余款75629元，在丁方办理购房手续时一次性支付；四、上述完成后，合同各方做好账务，发票依据财务制度开具，涉及税收各自承担。四方均加盖公章，丁方处有巫新民签字、句容市金民石灰厂盖章。2016年10月24日，原告夏金梅与被告新河公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买新河公司开发的句容市宝华镇濠峰星钻003幢01层0108号房、0109号房，总房款分别为2800350元、1921500元。合同均约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付给买受人使用；逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件四补充协议约定：双方如一方中途要求撤销合同，应向对方提出书面通知，办理解约手续并交付总价款的10%违约金。当日，新河公司向夏金梅开具了金额分别为2800350元、1921500元的增值税普通发票。2019年6月6日，江苏刘桂生律师事务所发出律师函：“新河公司：江苏刘桂生律师事务所接受夏金梅的委托，指派本律师负责处理夏金梅要求解除与贵司签订的《商品房买卖合同》，并要求贵司返还房款并承担违约金的相关事宜。在审查相关材料后，经我方委托人授权，特致函贵司：1、根据贵司与夏金梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：00777、00778），夏金梅于2016年10月24日购买了坐落于句容市北侧濠峰星钻003幢1层0108、0109号营业用房二处，合同约定贵司应于2018年12月31日前将上述商铺交付给夏金梅，若逾期超过150日交房，夏金梅有权解除合同，且贵司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按夏金梅累计已付款的0.1%向夏金梅支付违约金。另根据《补充协议》第6条约定，因一方（贵司）原因导致撤销合同，应提出书面通知，办理解约手续并交付总价款的10%违约金。2、夏金梅于2016年10月24日已付清全部房款，共计4721850元；3、贵司至今未通知夏金梅交房，至今已逾期交房超过150日，符合合同解除条件。鉴于贵司的上述违约行为，我方委托人特委托本律师郑重声明如下：1、贵司与夏金梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为00777、00778）于2019年6月6日解除；2、请贵司收到本律师函后60日内，向夏金梅返还全部房款共计人民币4721850元，并依照《补充协议》第6条约定，因一方（贵司）原因导致撤销合同，应支付总价款的10%违约金；3、若贵司对违约金的承担计算方式有争议，则贵司可先退还已付房款共计人民币4721850元，对于违约金的承担计算方式，由贵司与我方再行协商。若贵司逾期未按本律师要求履行相应义务，则本律师将根据委托人的委托通过法律手段追究贵司相应的法律责任，已维护我方委托人的合法权益。”当日，该所通过EMS（单号102819495130）向被告邮寄了律师函，显示为“他人收燕爽”。被告称未收到该律师函，该公司也无“燕爽”的员工，即使解除合同，也应由原告本人书面通知。2018年8月2日，案涉楼栋办理了竣工验收备案登记。2018年12月，被告向巫文玉寄送了书面的收房通知，巫文玉已办理了收房手续。2019年6月10日，新河公司向夏金梅寄送了交付通知书。原告陈述：1、三套房屋的购房总价款为5896039元，该款项由四方协议中货款5520410元冲抵，另由原告于2016年9月3日向被告转账30万元、2016年10月24日转账75629元；2、原告夏金梅与巫文玉有亲戚关系，但没有直接亲属关系，原告夏金梅与句容市金民石灰厂的巫新民系夫妻关系。原告认为根据合同约定房屋交付时间为2018年12月31日，且约定以书面形式通知买受人办理交付手续，但原告直至2019年6月12日才收到书面交付通知，根据合同约定，逾期超过150天的买受人有权解除合同，因此要求解除合同。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议复印件两份、购房发票两张复印件、银行流水一份、四方协议复印件一份、律师函复印件一份、EMS快递单复印件一份、邮件查询打印件一份、中国农业银行交易明细一份、被告提交的电子银行交易明细打印件三份（9页）、2019年6、7、8月工资总汇打印件一份、建设工程竣工验收备案表打印件两页、交付通知书两页、送达邮件查询单打印件一页、特快专递封面一页、特快专递的封面一页、巫文玉交纳的维修基金刷卡单两张、契税收据一份以及当事人、委托诉讼代理人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，虽然夏金梅是依据四方协议成为句容市金民石灰厂指定的涉案房屋登记人，但夏金梅与被告新河公司签订了商品房买卖合同，双方形成了新的法律关系，均应按约履行各自义务。四方协议已明确约定协议签订后视为丁方即句容市金民石灰厂向新河公司支付购房款5520410元，余款75629元在办理购房手续时一次性支付，涉案房屋由句容市金民石灰厂指定登记在夏金梅名下，且夏金梅已支付余款75629元，新河公司向夏金梅开具了增值税普通发票，因此涉案房屋的房款已全部付清，原告作为购房人依据合同起诉，主体适格，被告辩称夏金梅主体不适格且房款未付，与事实不符，本院不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》均约定房屋交付时间在2018年12月31日前、出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续，审理中被告确认于2019年6月10日才以书面形式通知原告收房，已逾期150日以上，被告未按约履行合同义务，因此原告有权根据合同约定解除合同并要求被告返还房款。合同还约定“逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”，因此违约金应以已付款的0.1%计算即4721.85元（4721850元×0.1%）。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽寄送了律师函，但未举证证明签收人与被告之间的关系，也未举证证明诉讼前已通知被告解除合同，但在2019年9月3日开庭时原告明确要求解除合同，故本院认定双方签订的两份《商品房买卖合同》于2019年9月3日予以解除。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告夏金梅与被告句容新河房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》于2019年9月3日解除；二、被告句容新河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏金梅购房款4721850元、违约金4721.85元；三、驳回原告夏金梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44575元，由被告句容新河房地产开发有限公司负担（此款原告已交纳，被告句容新河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  朱兴健人民陪审员  段雅红二〇二〇年五月六日书 记 员  张 旻