北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3632号上诉人(原审原告)：吴文涌，男，1934年3月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴卫国（吴文涌之子），1971年12月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨宝胜，北京威诺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴某1，男，2014年1月13日出生，住北京市朝阳区。被上诉人兼吴某1法定代理人(原审被告)：赵莹莹，女，1986年9月17日出生，住北京市朝阳区。被上诉人吴某1、赵莹莹共同委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴某2，男，2006年8月3日出生，住北京市大兴区。法定代理人：苏某，女，1977年10月3日出生，住北京市大兴区。上诉人吴文涌因与被上诉人吴某1、赵莹莹、吴某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初41468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文涌上诉请求：1.请求二审法院撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2018）京0105民初41468号民事判决，并依法改判支持吴文涌的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由吴某1、赵莹莹、吴某2共同负担。事实和理由：一审判决认为,吴文涌为帮助吴卫东偿还欠款,亲自前往房管部门办理房屋买卖合同的签订手续及过户手续,其亦未向吴卫东收取任何购房款,可以证明双方就涉案房屋达成了赠与的意思表示,属于认定事实错误。1.没有证据表明吴文涌与吴卫东之间就涉案房屋赠与事项达成一致,一审判决的认定属于主观；2.赠与是赠与人无偿将自己的财产给予他人,受赠人是不用支付对价的,因此在赠与人不认可赠与的情况下,应当要求受赠人承担更为严格的举证责任；3.即使如一审法院认定的吴文涌与吴卫东之间达成了赠与的意思表示,那也是无效的。因为涉案房屋属于昊文涌与章杏娣的，夫妻共有财产,吴文涌在未征得章杏娣同意的情况下,无权将夫妻共有财产赠与他人。吴文涌与吴卫东签订的编号为CW400135的《存量房屋买卖合同》是吴卫东以欺诈手段,在吴文涌违背真实意思的情况下签订的,属于可撤销合同。1.昊卫东因欠外债,无力偿还,欺骗吴文涌说要用涉案房屋抵押贷款还账,出于对吴卫东签的信任,吴文涌与吴卫东签订了编号为CW400135的《存量房屋买卖合同》,但是该合同并不是吴文涌的真实意思表示；2.吴卫东在一审时也表示涉案房屋是吴文涌赠与他的,同样也说明编号为CW400135的《存量房屋买卖合同》并不是双方真实意思表示,吴文涌是受到吴卫东的欺骗,在违背真实意思的情况下签订的,属于可撤销的合同。吴某1、赵莹莹共同辩称，同意一审判决，不同意吴文涌的上诉请求和理由。吴文涌在明知吴卫东欠债无力偿还的情况下将房屋过户，对于过户的产生的法律后果其应该有心理准备。所以本案并不存在欺诈行为。吴文涌的爱人章杏娣对于过户也是知情并同意的，只是因为房屋在吴文涌一人名下，建委的过户程序不要求章杏娣签字，所以她没有到现场。吴文涌一审中提交的录音证据可以证明章杏娣是知情的。吴某2未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。吴文涌向一审法院起诉请求：要求撤销吴文涌与吴卫东于2017年11月8日签订的合同编号为CW400135的《存量房屋买卖合同》。一审法院认定事实：吴文涌与章杏娣原系夫妻关系，吴卫东系该二人之子。吴卫东与苏某原系夫妻关系，二人育有一子吴某2。吴卫东与苏某于2011年12月经一审法院判决离婚。吴卫东与赵莹莹于2018年11月9日登记结婚，二人育有一子吴某1。章杏娣于2018年4月23日去世。吴卫东于2019年1月17日去世。1995年5月4日，涉案房屋登记在吴文涌名下。2017年10月20日，涉案房屋设立抵押登记，抵押权人为案外人赵志，抵押金额80万元。2017年11月8日，吴文涌作为出卖人与吴卫东作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格100万元。2017年11月13日，涉案房屋从吴文涌名下过户至吴卫东名下。2018年5月9日，吴卫东作为出卖人与李锡连作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格115万元。2018年5月15日，涉案房屋从吴卫东名下过户至李锡连名下。经询，吴文涌表示其从未收到吴卫东支付的购房款，且合同约定的成交价格明显低于市场价。吴卫东表示双方基于父子关系，吴文涌将涉案房屋半卖半赠给吴卫东，故价格偏低，吴卫东已向吴文涌支付了购房款，具体方式为：吴卫东于2017年10月20日取现20万元支付给了章杏娣；吴卫东于2017年12月7日向案外人李健汇款80.5万元用于解除房屋抵押登记，上述两笔款项应视为吴卫东支付的购房款。吴文涌对此不予认可，表示其从未收到现金20万元，且80.5万元的支付对象并非抵押权人赵志，不能证明款项用途。庭审中，吴文涌表示其要求撤销合同的理由有二：一、吴卫东声称其只是通过将房屋过户的方式进行贷款还债，保留吴文涌的房屋产权及居住权，而事实上吴卫东将房屋另行出售，故吴卫东构成欺诈；二、合同成交价格明显低于市场价，且吴卫东未实际支付对价，合同价款显失公平。2018年5月8日，吴文涌向一审法院提出诉讼财产保全的申请，要求查封吴卫东名下的房屋，因涉案房屋已经于2018年5月15日过户至案外人李锡连名下，故一审法院无法查封涉案房屋。吴文涌支付保全费5000元。一审法院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，吴文涌称其不知晓房屋过户的法律后果，故吴卫东构成欺诈，一审法院认为，根据庭审查明的事实，吴文涌为帮助吴卫东偿还欠款，亲自前往房管部门办理房屋买卖合同的签订手续及过户手续，其亦未向吴卫东收取任何购房款，可以证明双方就涉案房屋达成了赠与的意思表示，吴文涌作为完全民事行为能力人，其表示其不清楚相关法律后果，不符合常理，一审法院不予采信。吴文涌以吴卫东构成欺诈要求撤销涉案合同，于法无据，一审法院不予支持。在没有证据证明吴文涌在签订涉案合同时存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形的情况下，吴文涌以涉案合同显失公平为由要求撤销合同，于法无据，一审法院不予支持。吴某1、赵莹莹经一审法院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，吴某2经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。判决如下：驳回吴文涌的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交二审新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为，吴文涌作为出卖人与吴卫东作为买受人签订《存量房屋买卖合同》性质如何确定，吴文涌能否撤销《存量房屋买卖合同》。吴文涌起诉主张其在签订《存量房屋买卖合同》过程中，意思表示不真实，受到了吴卫东的欺骗。吴卫东生前不认可吴文涌的主张，认为双方之间名为房屋买卖实为房屋曾与，吴卫东去世后，其继承人吴某1、赵莹莹认可吴卫东的意见。吴某2虽然未参加诉讼亦未发表答辩意见，但不妨碍本院的认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，吴文涌与吴卫东之间虽然签订了《存量房屋买卖合同》，然其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。吴文涌与吴卫东签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然结合查明的事实发现，吴文涌与吴卫东之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，首先，从《存量房屋买卖合同》的内容来看，其中虽然约定了房屋的价格（该价格显著低于吴文涌提交的同时期同类型房屋价格），但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未约定；其次，从《存量房屋买卖合同》签订后的履行来看，吴文涌本人亲自前往不动产登记部门协助完成了房屋过户登记，却未要求吴卫东支付合同约定的房屋对价，与一般交易不符；最后，从吴文涌起诉状等陈述意见及吴文涌提交的吴卫东与吴卫国之间的录音通话来看，吴文涌夫妇对房屋过户给吴卫东一事知情并同意，亦体现出吴文涌夫妇在吴卫东背负大额债务情形下，愿意提供房产帮助其渡过难关的“舐犊之情”。结合上述分析，一审法院认定吴文涌与吴卫东之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”结合前述对双方行为的认定，可以确认吴文涌与吴卫东并不希望发生真实的房屋买卖关系，而是借房屋买卖交易形式完成房屋权属变更的目的，房屋买卖为虚假的意思表示实施的民事法律行为，故，双方之间的法律行为名为买卖实为赠与。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与合同是否成立生效，要素有三：其一是赠与人对于所赠财产具有处分权；其二是赠与行为具有无偿性；其三是受赠人具有接受的意思表示。本案中，吴文涌主张即便法院认定赠与合同成立，但案涉房屋系夫妻共同财产，未得到其配偶章杏娣的同意，因此赠与无效。对此，本院认为，案涉房屋过户发生在章杏娣生前，吴某1、赵莹莹主张在章杏娣对房屋过户一事知情同意，而吴卫国提交的其与吴卫东生前通话的录音文字整理材料中亦能看出章杏娣对房屋过户一事知情并同意，在该录音整理资料中，吴卫国称“我跟你说我听说后我都跟老太太急了。我说，这是你的房子啊，你怎么不想想。老太太说，他是我儿子，为了我儿子我什么都不想。天哪，你是在逼你妈妈呀……（以上为录音整理部分内容，原文如此）”。虽然吴文涌是涉诉房屋登记的产权人，但是根据在案证据，足以证明吴文涌的配偶章杏娣对房屋过户给吴卫东一事知情并同意。吴文涌夫妇将自己的房屋份额无偿赠与给吴卫东，且吴卫东已经办理完毕产权过户登记。双方上述行为并未违反法律法规的强制性规定，且为内心之真实意愿，故吴文涌与吴卫东之间形成了合法有效的赠与合同关系。吴文涌能否撤销赠与合同一节。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”本案中，案涉的赠与房屋已经完成过户，权利转移完毕，且吴文涌主张的撤销情形系基于吴卫东欺诈签订《存量房屋买卖合同》，但该情形并不属于法定撤销事由，故，吴文涌的该项上诉主张，本院难以采纳。综上所述，吴文涌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由吴文涌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 李 坤审 判 员 杜丽霞二〇二〇年五月二十日法官助理 闫韦韦法官助理 高恒阳书 记 员 李 蕊