河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3413号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南新隆建工集团有限公司，住所地林州市太行路，统一社会信用代码914105816780565851。法定代表人：宋海亮，总经理。委托诉讼代理人：韩丹恒，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆，河南世纪通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张胜，男，1975年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告（被执行人）：河南盈瑞置业郑花路90号6号楼2单元66号，统一社会信用代码：914101000508881670。法定代表人：陈玉东，总经理。上诉人河南新隆建工集团有限公司（以下简称新隆公司）因与被上诉人张胜、原审被告河南盈瑞置业有限公司（以下简称盈瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初19753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新隆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张胜的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一审程序严重违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十二条第三款规定，人民法院依职权调查收集的证据，由审判人员对调查收集证据的情况进行说明后，听取当事人的意见。本案中一审依职权向郑州市郑房测绘队调取郑州市房产预测分户图及对翰林华庭小区实地查勘系庭审后进行，未将调取的证据和查勘结果通知新隆公司发表意见，导致基本事实认定不清，无法确定张胜诉请和法院查封的为同一房屋。一审超出法定审理期限，严重违反法定程序，应发回重审。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，张胜与盈瑞公司签订房屋买卖合同后未办理网签和备案登记，不产生物权变动的公示效力，涉案房屋仍登记在盈瑞公司名下，新隆公司有权申请进行查封，本案不符合禁止查封的情形。涉案房屋仅仅是被采取了查封保全措施，案件尚在审理中，并未进入执行阶段，一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律错误。张胜辩称，新隆公司引用的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十二条第三款系2020年5月1日生效，不适用于本案一审期间，一审程序并不违法，新隆公司、盈瑞公司无证据推翻一审调取的郑州市房产预测分户图及对翰林华庭小区的实地查勘，一审判决不存在事实认定不清。在卷证据充分证明张胜所购商品房系预售房源A区2号楼16层1602号。查封适用的是程序法，因查封存在错误，一审法院适用实体规定纠偏，并无不当。盈瑞公司缺席未答辩。张胜向一审法院起诉请求：1、请求判决两被告核实原告主张的标的商品房（金水区××、翰林路北、××路南北××西南户）【预售证号为（2015）郑房管预字第3639】对应的被查封房号（即网签房号）、并立即撤销查封及后续强制执行；2、请求判令被告盈瑞公司继续履行合同，在具备办理商品房网签的条件下，为原告所购商品房办理网签手续；3、请求判决确认标的商品房的财产所有权归原告所有；4、本案的案件诉讼费用由两被告分担。审理中变更诉讼请求为：1、请求判决两被告在核实原告主张的标的商品房（金水区××、翰林路北、××路南北××西南户）【预售证号为（2015）郑房管预字第3639】对应的被查封房号（原告确认实际房号为1602号）后立即撤销查封及后续强制执行；2、请求判决标的房源在法律强制执行程序排除执行或撤销后，其物权归原告所有，产权未登记前先办理预告登记，在具备交房条件后再进行补办相关产权的登记；3、本案的案件诉讼费用由两被告分担。一审法院认定事实：2015年4月19日，原告与被告盈瑞公司签订《〈翰林华庭〉地下停车位使用权转让协议》一份，主要载明：原告自愿购买翰林华庭小区地下编号为A3#1.068F号的停车位，总价款为55000元，本协议签订之日，原告一次性支付给被告盈瑞公司车位使用费，原告购买的仅为该地下停车位的使用权，所购车位的使用年限与其所购得的翰林华庭小区内的房屋使用年限一致，原告所购车位的交付使用时间和房屋交付时间一致。同日，被告盈瑞公司向原告出具收据一份，主要载明：今收到张胜交来机械车位款（A3#1.068F）55000元，7#15层东南户。2015年11月10日，郑州市住房保障和房地产管理局向被告盈瑞公司颁发（2015）郑房管预字第3639号商品房预售许可证，审核批准以下所列商品房屋公开预售：项目名称：翰林华庭，房屋座落：金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧；楼号为A区1至7号，各楼均为1栋，层数均为33层，2号楼住宅房屋所在层为3-33层，其余楼所在层均为1-33层，共779套住宅房屋（2号楼为155套），平均售价12000元/平方米，开、竣工时间自2014年5月5日至2018年10月1日，有限期自2015年11月10日至取得郑州市商品房屋产权登记备案证之日止。同日，郑州市住房保障和房地产管理局向被告盈瑞公司颁发（2015）郑房管预字第3640号商品房预售许可证，审核批准以下所列商品房屋公开预售：项目名称：翰林华庭，房屋座落：金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧，楼号为B区1至2号，共578套房屋，开、竣工时间自2014年5月5日至2018年10月1日，有限期自2015年11月10日至取得郑州市商品房屋产权登记备案证之日止。2016年6月21日，原告与被告盈瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：原告购买被告盈瑞公司开发的位于洛阳路东、翰林路北、××路南北××西南××房屋××套，合同约定建筑面积为89.56平方米，总房款为529031元，原告于合同签订之日支付全部房款；被告盈瑞公司应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告盈瑞公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告同意给予60日顺延期，如被告盈瑞公司仍然不能履行产权登记备案责任，原告有权退房，被告盈瑞公司不承担任何责任；本合同自生效之日起30日内由被告盈瑞公司负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若被告盈瑞公司逾期不办理合同信息备案手续并造成原告损失的，应当承担赔偿责任。同日，被告盈瑞公司向原告出具收据两份，主要载明：今收到张胜529031元、5839元。2017年9月14日，郑州市住房保障和房地产管理局房地产市场调控领导小组办公室发布关于暂停部分项目商品房联机备案系统的通知载明：为维护市场秩序，请立即暂停河南盈瑞置业有限公司的所有项目的商品房联机备案系统使用。2018年张胜以盈瑞公司为被告向金水区法院提起诉讼，请求：一、判令盈瑞公司继续履行法律义务，立即为原告办理房屋网签及备案手续；二、判令盈瑞公司承担本案诉讼相关费用、财产保全相关费用。金水区法院于2018年10月15日作出的（2018）豫0105民初18949号民事判决载明：“本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。涉诉房屋预售许可证已于2015年11月10日下发，鉴于原告已经履行了合同约定的付款义务，被告应依法履行自己的合同义务。因涉诉房屋土地等现仍处于查封状态，直接履行存在障碍，经本院向原告释明后，原告坚持其诉请，要求被告继续履行合同，综上考虑上述情况，被告应在涉诉房屋土地等解封后并经房地产交易管理部门审核符合网签备案前提下，配合原告办理房屋买卖合同的网签备案手续。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。……判决如下：在经房地产交易管理部门审核相关手续符合网签备案条件的前提下，被告河南盈瑞置业有限公司于判决生效后十日内为原告张胜办理位于金水区××、翰林路北、××路南北××西南户房屋备案登记手续。案件受理费100元，由被告河南盈瑞置业有限公司负担。”该民事判决书于2018年11月13日发生法律效力。2018年12月3日，张胜申请强制执行。2019年4月30日，郑州市住房保障和房地产管理局就金水区法院要求协助执行事项出具回函载明：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：‘房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。’经我局房地产管理信息系统查询，张胜与河南盈瑞置业有限公司无商品房买卖网签信息，无网签信息是无法申请办理商品房买卖合同备案的。河南盈瑞置业有限公司开发的翰林华庭项目预售证号：为3639、3640，分别为A区B区两个地块。其中3639号预售证在我局房地产管理信息系统中显示座落为洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区16层的房屋有5套，4套已被查封，剩余1套已与张某某网签商品房买卖合同（房屋座落：洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区16层1603）。3640号预售证为B区，其中2号楼16层整层都未网签商品房买卖合同（在待售状态）。协助执行通知书中表述的位于洛阳路东、翰林路北、××路南北××西南户的坐落，我单位无法确定协助执行通知书中所指房屋与房地产管理信息系统中对应的房屋。”2019年5月15日，金水区法院作出（2018）豫0105执13981号执行裁定书，以张胜申请执行办理位于洛阳路东、翰林路北、××路南北××西南户房屋备案登记手续，张胜与盈瑞公司无商品房买卖网签信息，无网签信息无法申请办理商品房买卖合同备案为由，裁定驳回张胜的执行申请。另查明：申请人新隆公司向金水区法院申请财产保全，请求冻结被申请人盈瑞公司银行存款2980万元或者查封其相应价值的其他财产，并提供了相当于请求保全数额的担保，金水区法院于2018年12月11日作出（2018）豫0105财保2695号民事裁定书，查封了被申请人盈瑞公司名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号等51处房产。2019年5月28日，张胜对金水区法院查封盈瑞公司名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××区2号楼1602号房屋〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕提出书面异议，请求撤销（2018）豫0105财保2695号民事裁定书所裁定执行的翰林华庭A区2号楼16层西南户房屋（1602）的查封及后续强制执行。金水区法院于2019年6月4日作出（2018）豫0105财保2695号之一民事裁定书，裁定驳回张胜的异议申请。2019年6月13日原告张胜提起本诉。本案审理中，原告与被告盈瑞公司均认可原告购买的涉案房屋至今未交房。一审法院向郑州市郑房测绘队调取的郑州市房产预测分层分户图显示：洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区2号楼每层房屋有5套，分户图01、02（方位为西南）、03、04、05号房屋预测面积分别为131.07平方米、89.56平方米、89.56平方米、90.67平方米、82.64平方米；洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧B区2号楼每层房屋有5套，分户图01、02、03、04、05号房屋预测面积分别为61.77平方米、90.39平方米、88.65平方米、88.65平方米、129.98平方米。经一审法院向郑州市住房保障和房地产管理局查询，洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧B区2号楼16层房屋无查封，张胜名下无房屋权属信息及联网商品房预售合同备案信息。一审法院工作人员到翰林华庭小区实地查勘，翰林华庭A区2号楼已经烂尾，翰林华庭B区已经交房，B区2号楼16层1602、1604、1605号房屋均在装修中，经向翰林华庭小区物业服务公司河南悦鸿服务有限公司北区客服中心查询得知，翰林华林北区即B区，B区2号楼1601、1602、1603、1604、1605房屋业主分别为案外人张长法、杨小国、崔全玉、马海花、杨福元，房屋预测面积分别为60平方米、90平方米、90平方米、90平方米、130平方米，因房屋未办理网签手续，房屋面积未进行实测。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，2016年6月21日原告张胜与被告盈瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张胜购买被告盈瑞公司开发的位于洛阳路东、翰林路北、××路南北××西南××、建筑面积为89.56平方米的房屋一套，原告张胜已支付合同约定全部价款。本院已生效的（2018）豫0105民初18949号民事判决认定盈瑞公司应在经房地产交易管理部门审核相关手续符合网签备案条件的前提下，为张胜办理位于金水区××、翰林路北、××路南北××西南户房屋备案登记手续，在张胜申请执行办理该房屋备案登记手续的过程中，因张胜与盈瑞公司无商品房买卖网签信息，无法申请办理商品房买卖合同备案，本院裁定驳回张胜的执行申请。经新隆公司申请，2018年12月11日本院查封了盈瑞公司名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号房产。现原告张胜起诉主张其所购买的金水区××、翰林路北、××路南北××西南户房屋，即为本院查封的金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号房屋，结合涉案《商品房买卖合同》等证据、本院从郑州市郑房测绘队调取的郑州市房产预测分层分户图以及本院查勘并向河南悦鸿服务有限公司翰林华庭北区（B区）客服中心的调查情况，被告盈瑞公司开发销售的金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧2号楼分为金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼、B区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3640）号〕2号楼，金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧B区2号楼16层房屋业主均非本案原告张胜，郑州市房产预测分层分户图所显示的B区2号楼16层分户面积均与张胜所购房屋面积不符，而金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区2号楼16层分户图02号房屋面积及方位与张胜所购房屋一致，可以印证本院已查封的金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号与张胜购买的金水区××、翰林路北、××路南北××西南户为同一处房屋，涉案《商品房买卖合同》签订时间在本院查封之前，张胜已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，且其名下无其他用于居住的房屋，符合排除执行的条件。原告张胜请求办理涉案房产的预告登记及相关产权登记，不属于执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止本院在河南新隆建工集团有限公司诉河南盈瑞置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中对河南盈瑞置业有限公司名下郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号房产的强制执行；二、驳回原告张胜的其他诉讼请求。案件受理费9090元，由被告河南新隆建工集团有限公司、河南盈瑞置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审法院查封金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号房屋的时间为2018年12月13日。经二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张胜与盈瑞公司于2016年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定张胜购买盈瑞公司开发的位于洛阳路东、翰林路北、××路南北××西南××、建筑面积为89.56平方米的房屋一套。盈瑞公司开发销售的金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧2号楼分为A区2号楼、B区2号楼，B区2号楼16层房屋业主均非张胜，郑州市房产预测分层分户图所显示的B区2号楼16层分户面积均与张胜所购房屋面积不符。A区2号楼16层分户图中只有02号房屋面积及方位与张胜所购房屋均一致，足以认定一审法院于2018年12月13日查封的金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧A区〔预售许可证号：【2015】郑房预售字（3639）号〕2号楼1602号房屋即为张胜所购房屋。张胜与盈瑞公司在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初18949号生效民事判决已认定该合同合法有效，张胜已履行了合同约定的付款义务。张胜名下无其他用于居住的房屋。故张胜对该房屋享有足以排除执行的民事权益。一审法院调取房产预测分层分户图及实地勘查后未听取新隆公司的意见，程序存在瑕疵，但不属于严重违反法定程序应发回重审的情形。本院二审中已就一审法院调取的证据及制作的工作记录听取了新隆公司的意见。一审对诉讼费负担的处理不当，本院予以纠正。综上，新隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9090元，二审案件受理费9090元，均由河南盈瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年五月二十二日书记员  陈威东