浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7865号 原告（反诉被告）:林富强，男，1969年11月15日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。 被告（反诉原告）:**，男，1984年8月15日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。 原告林富强与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告**提出反诉，本院依法予以受理。2020年1月8日，原、被告申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案又因疫情，于2020年2月3日中止审理。本案于2020年1月8日、4月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐元宵、被告（反诉原告）**及委托诉讼代理人钱青、沈晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林富强向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2019年8月1日签订的房屋租赁协议；2.请求判令被告立即支付房屋租赁费99375元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，因被告坚持要求解除合同，原告变更诉讼请求，解除原、被告的房屋租赁合同，要求被告支付至2020年4月23日的租金，并结清水电费，赔偿原告6个月的租金损失。事实与理由：被告因经营美发店需要向原告租赁屋，原告将其向房屋所有人王晓春承租的座落于海宁市工人路353、355号房屋出租给被告使用。2019年8月1日，双方签订房屋租赁协议一份，约定，租期自2019年8月1日至2022年7月30日，年租金为132500元，租金按年结算，每期付款被告应提前30天交付，第一期付款从2019年8月1日至2019年10月30日止，合同签订后，被告陆续支付第一期租金33125元。按照合同约定，被告应在2019年10月1日前支付第一年度剩余租金99375元，但被告未按合同约定支付上述款项。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告答辩并向本院提出反诉请求：被告认为原告已经同意在2019年8月2日同意退租，赔偿方面另行商量。被告愿意赔偿原告一个月的违约金。合同第八条约定，双方不得无故解除合同，反过来说，有原因的话可以解除。因被告经营不善，造成了很大的损失，被告不是无故解除合同，双方的合同关系已经终止，不需要再继续履行，被告愿意赔偿一个月的房租，但要求原告返还押金。1.请求法院确认反诉原告与反诉被告于2019年8月1日签订的房屋租赁协议已于2019年8月16日解除；2.判令反诉原告退还反诉被告房屋租赁费16562.50元；3.判令反诉被告退还反诉原告押金5000元；4.本案反诉费用由被反诉被告承担。事实与理由：2019年7月4日，反诉原告从经营美发店的案外人周某（前租户）处转租了落于海宁市海洲街道工人路353、355号房屋，当时前租户的租赁期至2019年7月底，故2019年8月1日（实际签订日为2019年7月26日）反诉原告与反诉被告签订了新的房屋租赁协议，租赁期限自2019年8月1日至2022年7月30日，年租金132500元，押金5000元。2019年8月2日，反诉原告就通过微信、电话方式告知反诉被告，因自身经营困难已关店，要求退租。后又于8月15日通过微信、电话告知8月16日正式退租，反诉被告同意解约，但因为当时三个店面打通，所以要求与工人路357号的房东顾利忠一起处理。9月30日双方协商退租事宜，但未达成一致意见。后反诉被告一直拖延处理此事。2019年10月7日，反诉原告只能报警处理此事。现反诉原告早已关店且搬离租房，如继续履行合同会极大损害反诉原告的利益，根据租房协议中第八条关于违约责任的约定，反诉原告提前解除合同，反诉被告只能扣除反诉原告一个月租金作为补偿，多余房租应予退还，同时，押金也应予退还。 反诉被告辩称，反诉被告不同意解除双方的租赁协议，在履行期间内，反诉原告没有解除权，反诉被告认为法定解除条件是为非违约方设置的，违约方是无法定解除权的，反诉原告应当支付租金，且反诉被告未收到过反诉原告的押金。 为证明自已的主张，本诉原告向本院提交如下证据及本诉被告的质证意见： 证据1、房屋租赁协议1份，证明：2019年8月1日，双方签订房租租赁协议，约定租期3年，年租金132500元，并约定了第一期付款时间，以后每期付款应提前30天交付租金等事实。本诉被告质证后认为，对证据三性无异议，合同第八条约定，双方在租赁期内不得无故解除合同……这个约定是允许双方在特殊条件下可以解除合同，被告也通过微信等方式明确向原告表明要求解除合同。 证据2、房屋租赁合同（原告与房东签订）、产权证、所有权人身份证、说明各1份，证明原告出租的房屋所有人系王晓春，王晓春同意原告可以将房屋转租。本诉被告质证后认为，对证据三性无异议。 为证明自已的主张，反诉原告向本院提交如下证据及反诉被告的质证意见： 证据1、房屋租赁协议1份，证明：该协议第八条约定，若有原因可以解除合同，如反诉原告违约，反诉被告应当扣除反诉原告一个月的租金，这是约定解除。反诉被告质证后认为，对证据三性无异议，但对待证事实有异议，该条指向的是法定解除，法定解除权是为非违约方设置的，不是为违约方设置。 证据2、店面转让合同1份、反诉原告与周某之间的微信聊天记录1份，证明反诉原告将押金交给了周某，周某已经将押金交给了反诉被告，反诉被告也认可收到了5000元的押金。反诉被告质证后认为，对店面转让合同形式的真实性无异议，但对周某与反诉原告**的转让情况不清楚，对于微信聊天记录，三性均不予认可，没有提交原件，不能证明微信中人员的身份情况，也没有证明周某和反诉被告之间有押金。本案中，反诉原告并没有向反诉被告支付押金5000元。 证据3、反诉原、被告的微信聊天记录1份，证明反诉原、被告协商一致，2019年8月16日双方确定解除合同。反诉被告质证后认为，形式上无异议，但对内容及关联性有异议，没有证据证明三店房东的微信号是反诉被告林富强使用。根据内容来看，三店房东在8月18日中午12时提出“我也不好一个人来退”，8月16日下午4点提出“两家店变一家了，要都要到才能退租金”这些内容表明，需要两家店面都同意才是明确同意退租的意思表示，其表达的“处理一下”并不代表解除，可能是退，可能不退，没有明确的意思表示，双方对于是否解除合同还在协商的过程中，不能达到反诉原告所所要证明的内容。 证据4、证人袁某1、袁某2、周某证人证言各1份，证明反诉原告在租赁后没多久因经营困难停业，根据合同第八条约定，反诉原告有权解除合同。同时证明转让中包含押金1万元，其中5000给了反诉被告，5000元给了顾利忠。反诉被告质证后认为，没有证据证明袁某1、袁某2是反诉原告**的员工，若是员工，根据询问情况，反诉原告**有工资尚未结清，存在厉害关系。作为员工，其没有经营权和决策权，不能证明店里的生意，没有发放工资的原因很多。反诉原告**从事美发行业，其与反诉被告解除合同的理由，并不完全是生意惨淡，而是变更经营地址。对证人周某的意见，周某作为其中一环的承租人，反诉被告需要向当事人进行核实，周某的陈述过程也不能证明反诉原告需要证明的内容。其所述的8000元押金一开始是否存在，是否交付都存在疑问，其所述的内容仅能证明周某与反诉原告**之间的转让事宜，并不能证明其缴纳了相应的押金。对于证人袁某2出庭所作陈述，反诉被告质证后认为，没有证据证明袁某2是反诉原告店里的员工，且其所述的地址工人路351号，与本案的房屋租赁是无关的。 上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据及被告（反诉原告）提交的证据，本院确认证据的真实性和合法性，至于证据的关联性和证明力，本院将结合本案事实和各证据间的关系作综合阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于海宁市海宁市房屋，承租用途为美发店。租赁期限为三年，自2019年8月1日至2022年7月30日止，年租金为132500元，租金按年结算，每期付款被告应提前30天交付，第一期付款从2019年8月1日至2019年10月30日止，预收押金5000元，以转账记录为准，原、被告在租赁期内，不得无故中断合同，如原告违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如被告违约，原告可扣除被告一个月租金作为补偿多余房租退还。租赁协议还对其他事项作了约定。合同签订后，被告陆续支付第一期租金33125元（2019年8月1日至2019年10月31日）。 另查明，原告承租的房屋所有权人为王晓春，2019年1月1日，王晓春与原告签订房屋租赁合同，王晓春将座落于海宁市区工人路353号、355号房屋租于原告，租期5年，自2019年1月1日至2024年12月31日，年租金100000元。王晓春出具情况说明，其同意原告在租赁期内对房屋进行转租或转借，相应权益归属原告。被告系从其上家周某处承租该房，并与原告签订了房屋租赁协议（2019年8月1日签订）。2019年8月2日起，被告因经营困难，以微信、电话形式向原告提出解除合同请求，但双方未取得一致意见。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议，签约主体适格，内容合法，故应认定协议合法有效，双方当事人都应严格履行。但基于房屋租赁合同的长期性，现被告经营困难履约能力下降而提出要求解除合同，原告在诉讼过程中经本院释明后也同意解除合同，故原、被告于2019年8月1日签订的房屋租赁协议予以解除，但被告作为违约方，并不享有单方解除合同的权利，协议中第八条虽约定，如原告违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如被告违约，原告可扣除被告一个月租金作为补偿多余房租退还。但此为违约赔偿的约定，并非约定解除，故被告在履行合同过程以此条约定以电话、微信形式向原告表达要求解除合同，在双方就合同解除取得一致意见的情况下，不能产生解除租赁合同的法律效果。基于租赁合同的合作性，原告作为出租方，在被告多次提出因经营困难要求提前解除合同的情况下，理应及时与被告沟通协商解除事宜。现原告要求于2020年4月23日解除原、被告间的租赁协议期间过长，本院确认自被告提起反诉之日（2019年12月1日）解除双方签订的租赁协议，也即被告应向原告支付至2019年12月1日期间的房屋租金，被告已支付至2019年10月31日的租金，尚需支付2019年11月一个月租金11042元（132500元／12）。合同经法院判决解除后，违约方本应承担的违约责任不因合同的解除而减少或免除。被告作为违约方，应当对原告的损失进行赔偿，但原告作为出租方，在被告多次提出要求解除合同的情况下，应及时与被告协商处理，也负有减少损失扩大的义务。根据双方签订的租赁协议中有关违约赔偿的约定，本院酌定被告应支付原告一个月的租金作为违约赔偿，即11042元。原告提出请求被告结清租赁期间的水电费的诉请，因原告未在法院指定的期限内提供相应证据，故本院不予支持。至于反诉原告提出要求反诉被告返还押金5000元的请求，反诉原告提供的由反诉被告签名的收条，出具时间为2019年4月5日，且由反诉被告上家租户周某向反诉被告和顾利忠支付，且支付的为定金，并非押金。从周某陈述的证言来看，周某向反诉被告和顾利忠支付的5000元也是反诉原告于2019年7月1日正式签订合同而支付的定金，并非押金。押金也仅是周某及其上家和反诉原告间的约定，反诉原告也未提交由最初租户与房东因押金而流转下来的押金凭证，从王晓春与最初租户反诉被告签订的房屋租赁合同的内容来看，双方并无相应押金的约定。反诉原告也未能提供向反诉被告交付押金的凭据，故反诉原告诉请反诉被告返还押金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林富强与被告（反诉原告）**于2019年8月1日签订的房屋租赁协议于2019年12月1日解除。 二、被告（反诉原告）**于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林富强租金11042元，并赔偿违约损失11042元。 三、驳回原告（反诉被告）林富强其余诉讼请求。 四、驳回反诉原告**反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2284元，减半收取计1142元，财产保全申请费1020元，合计2162元，由被告**负担。反诉案件受理费340元，减半收取计170元，由反诉原告**负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈建新 二〇二〇年五月六日 书记员  姚孟淇