杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6744号 原告（反诉被告）：施瑶瑶，女，1991年1月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：柳静薇，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍婷婷，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州创意投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区东文街90号。 法定代表人：陈升伟，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：孙韩丹，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鑫，浙江六和律师事务所律师。 原告施瑶瑶诉被告杭州创意投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法由审判员杨政适用简易程序审理，因工作安排变更为由审判员丁水平审理。后被告杭州创意投资发展有限公司向本院提出反诉，本院依法予以受理，经审查，本院将本诉与反诉合并审理，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告施瑶瑶的委托诉讼代理人柳静薇，被告杭州创意投资发展有限公司的委托诉讼代理人刘鑫、孙韩丹到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告施瑶瑶的委托诉讼代理人柳静薇，被告杭州创意投资发展有限公司的委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施瑶瑶向本院提出诉讼请求：1、确认双方的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一出租人变更》于2019年9月30日解除；2、判令被告向原告返还保证金43752元；3、判令被告向原告返还宣传策划费14400元；4、判令被告赔偿给原告造成的装修损失133000元；5、判令被告向原告返还一个月的免租期租金14584元；6、判令被告赔偿给原告造成的人员工资损失102972.62元；7、判令被告赔偿给原告造成的加盟费、装修投入等资金成本损失11520.44元；8、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定将被告位于杭州市下城区的商铺出租给原告使用，用于莫卡乡村品牌店铺的面包店经营。合同签订后，因被告商场的改造工程未完成，导致原告商铺无法在2018年6月1日开业。直至2018年9月30日，被告各项改造工程才正式完成，达到交付标准。被告同意将原告起租日调整为2018年10月1日，免租期同时顺延；但被告还须赔偿在2018年6月至9月期间，给原告造成的人工损失102972.62元及资金成本损失11520.44元，并返还原告多支付的一个月的免租期租金14584元。同时，被告商场长期存在不符合消防和建筑相关法律规定的问题，却一直怠于解决。被告在收到违建整改通知书超过两个月的情况下，从未通知原告或与原告协商过任何的应对措施。由于城管执法大队将于2019年10月拆除被告商场的违建部分，包括原告商铺的门头及内部经营场地的部分建筑，必然会导致原告无法继续营业，再次遭受重大损失。原告为避免因被告预期违约而导致的损失扩大，故自行采取救济措施，逐步解散人员并着手关店。原告于2019年9月10日及9月29日分别向被告发送律师函，通知解除合同。综上，被告应退还原告已支付的保证金43752元，同时赔偿原告的装修损失133000元。另外，由于被告未履行合同义务进行任何的宣传拓客服务，还应返还原告已支付的宣传策划费14400元。为维护企业的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼。请贵院查明事实后，依法判如所请。 杭州创意投资发展有限公司辩称：一、施瑶瑶无权单方解除其与杭州创意投资发展有限公司之间签订的《租赁合同》及补充协议，其要求确认双方之间的《租赁合同》已于2019年9月30日解除没有依据，施瑶瑶主张解除合同的依据是杭州创意投资发展有限公司因各项改造工程而迟延交付租赁房屋，且租赁房屋存在不符合消防和建筑相关法律规定的问题怠于解决。但这些主张既无证据证明，也不符合事实。（一）、杭州创意投资发展有限公司不存在迟延交付房屋的情形，且该情形也不属于施瑶瑶有权单方解除合同的情形。1.杭州创意投资发展有限公司已依约交付案涉房屋。2018年5月2日，杭州创意投资发展有限公司将案涉租赁房屋的钥匙交给施瑶瑶，施瑶瑶接收房屋，并在《交铺通知书》上签字。同时，施瑶瑶开始对案涉房屋进行装修。2.进行电量增容改造是为了施瑶瑶等使用需要。由于施瑶瑶开设的店铺为面包店，使用了很多大容量的电器，所需的电量负荷大，导致经常跳闸。杭州创意投资发展有限公司考虑到各商户的经营需要，因此对电量进行增容。电量增容工程施工期间，商区的商铺可以正常营业。3.杭州创意投资发展有限公司免除了施瑶瑶改造前的租金，其也同意自2018年10月1日起计算租金。考虑到电量增容工程改造前，施瑶瑶虽然可以营业，但毕竟营业受到一定影响，因此杭州创意投资发展有限公司主动提出，2018年5月1日至2018年9月30日期间对施瑶瑶的租金子以免除。施瑶瑶收到告知函后，也未提出异议，并缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日期间租金。4.退一步讲，即便杭州创意投资发展有限公司未能于2018年5月2日交付房屋，施瑶瑶也无权解除合同。《租赁合同》第四条约定，施瑶瑶的承租标的商铺的期限为三年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，杭州创意投资发展有限公司实际交付租赁标的时间与约定不符的，租赁期限的起算日以实际交付日为准。即杭州创意投资发展有限公司于2018年10月1日交付案涉房屋，施瑶瑶所享有的只有迟延起算租赁期限的权利，而没有解除合同的权利。（二）、施瑶瑶同时主张商场长期存在不符合消防相关法律规定的问题与事实不符且未提交任何证据，商场消防及主体工程部分均依法经验收，符合法律规定。1.包括案涉租赁房屋在内的整个商场已通过消防验收。2016年12月27日，杭州创意投资发展有限公司取得杭州市公安消防支队下城区大队颁发的《建设工程消防验收意见书》，包含案涉房屋在内的商业体工程消防验收合格。2.原告租赁后导致的不符合消防要求，应当自行承担责任。《租赁合同》第9.2条约定，施瑶瑶装修设计消防、环保方面的改动还需经过相关部门的验收及批准，在验收通过期间不得开业经营，由此导致的逾期开业责任由施瑶瑶承担。《租赁合同》第13.9条约定，施瑶瑶应承担其店铺内的消防安全责任，并与杭州创意投资发展有限公司签订《消防安全责任书》。因此，如因施瑶瑶装修施工或实际经营导致租赁房屋不符合消防要求，或产生消防安全责任，应当由施瑶瑶承担所有后果，且应当对杭州创意投资发展有限公司承担违约责任。（三）、租赁房屋不存在违反建筑法律规定的情形。施瑶瑶主张2019年10月城管将拆除违章部分，导致其无法继续经营，杭州创意投资发展有限公司预期违约，施瑶瑶为避免损失扩大，故解除合同，但该主张没有事实和法律依据。城管从未针对施瑶瑶所在的店铺作出要求拆除违章建筑的决定和指示，到目前为止也未开展任何拆除行为，涉案商铺至今仍保留原样，施瑶瑶所谓的预期违约的主张，没有任何事实和法律依据。（四）、原告因经营不善，擅自违约搬离租赁房屋，却反而诬告杭州创意投资发展有限公司违约，极不诚信。如前所述，原告主张的所谓解除合同的理由不存在。施瑶瑶之所以擅自违约搬离租赁房屋，是由于其自身经营不善，生意清淡。施瑶瑶自身经营的商业风险，本应由其自行承担，其却企图通过捏造事实的方法，将其商业风险转嫁给作为出租人的杭州创意投资发展有限公司，是极不诚信的。综上，杭州创意投资发展有限公司没有任何违反法律和租赁合同的事实，施瑶瑶无法定和约定解除权。施瑶瑶擅自搬离案涉房屋，已构成根本违约，无权要求解除租赁合同，租赁合同并未于2019年9月30日解除。 二、施瑶瑶诉请要求杭州创意投资发展有限公司返还的费用和赔偿的损失无事实和法律依据。杭州创意投资发展有限公司没有任何违约行为，施瑶瑶擅自停止营业，迟延支付租金的行为，已经构成根本违约，无权要求解除《租赁合同》，更无权要求杭州创意投资发展有限公司支付违约金及其他费用。（一）、施瑶瑶违约搬离租赁房屋，长期不进行经营，杭州创意投资发展有限公司依约有权没收其履约保证金。1.在施瑶瑶违约的情况下，杭州创意投资发展有限公司有权没收其履约保证金。《租赁合同》第8.4条约定，租赁期内施瑶瑶单方解除或违约致使杭州创意投资发展有限公司解除合同的，履约保证金不予退还，同时承担违约责任。因施瑶瑶在未取得被告书面同意下，擅自停止商铺经营，且违反合同约定迟延支付租金，构成违约，应承担违约责任，杭州创意投资发展有限公司有权不子退还保证金。2.施瑶瑶违约在先，无权要求返还履约保证金。同时，在合同正常解除的情况下，履约保证金目前也不具备返还条件。《租赁合同》8.2条：“本合同期满时，在施瑶瑶完全撤出标的商铺，双方办理完毕场地交接手续后6个月内无客户索赔、投诉且经杭州创意投资发展有限公司确认施瑶瑶全面履行本合同义务，未出现违约及欠税、费后，无息返还。”首先，合同期限尚未届满，施瑶瑶擅自停止经营，搬离案涉房屋，未与杭州创意投资发展有限公司办理交接手续，合同尚未解除，施瑶瑶无权要求退还保证金。其次，施瑶瑶也未完全撤出商铺，《租赁合同》第9.6条约定，无论合同期满还是提前解约，或其他原因无法经营，所有装修和柜台及其他设施按“来装去丢”原则处理。《租赁合同》第22.4条，施瑶瑶向杭州创意投资发展有限公司返还标的商铺时，负有撤除标的商铺内废物、清扫等义务，由此产生的费用由施瑶瑶承担。最后，退一步讲，即使法院判决解除《租赁合同》，施瑶瑶尚拖欠租金、水电费、物业费等费用，在施瑶瑶存在违约行为的情况下，杭州创意投资发展有限公司有权拒返还保证金。（二）、杭州创意投资发展有限公司已为施瑶瑶进行相应的宣传策划，其要求退还宣传策划费没有依据。杭州创意投资发展有限公司收取的宣传策划费，是基于杭州创意投资发展有限公司为整个区宣传推广而支付的各项费用。《租赁合同》第10.3条约定，施瑶瑶认可和支持杭州创意投资发展有限公司基于卖场标准化以及统一形象方面作出的服务，同意参加促销杭州创意投资发展有限公司组织的统一促销活动”。合同签订后，杭州创意投资发展有限公司配备了商区统一收银系统，组织了多次促销活动增加人流。杭州创意投资发展有限公司为包括施瑶瑶店铺在内的商区专门设置微信公众号“新天地活力park”、“下城数字经济产业园”，对商业区及区内的店铺进行宣传推广。同时，多次举办主题活动，聚集和吸引人气，举办国际美食节、国际艺术节、音乐节、中秋活动等活动，切实履行了宣传策划和推广服务。杭州创意投资发展有限公司已经履行宣传服务，施瑶瑶主张返还宣传策划费无事实和法律依据。（三）、施瑶瑶单方违约搬离租赁房屋，其无权要求杭州创意投资发展有限公司赔偿装修损失。1.按照合同约定，施瑶瑶无权主张装修损失。《租赁合同》9.1条约定，装修费用由施瑶瑶自行承担，其设计方案经杭州创意投资发展有限公司同意后实施，装修过程须遵守杭州创意投资发展有限公司及杭州创意投资发展有限公司各门店制定的《供应商装修用管理规定》；9.6条约定，无论合同期满还是提前解约或其他原因无法继续履行，装修、设施按‘来装去丢’原则处理，杭州创意投资发展有限公司不承担任何补偿。商铺装修属于施瑶瑶开业经营所必须的投入，按照合同本身明确约定，无论合同是因何原因解除，杭州创意投资发展有限公司不需要承担任何补偿。2.按照法律规定，原告无权主张装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条约定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条约定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。如前所述，施瑶瑶擅自停止经营，搬离涉案房屋，已构成违约，其无权向被告主张任何装修损失。（四）、杭州创意投资发展有限公司已经免除装修期间的租金，其要求返还1个月免租期租金没有依据。租赁合同第5.1条约定：“装修优惠期2018年5月1日至5月31日，如标的商铺于装修优惠期满前完成全部装修工作并开业经营（含试营业），则优惠期于标的商铺开业经营日提前完结。”首先，免租期实际是因为店铺需要装修无法实际开业，出租人给予的租金减免（而且最多只能免除一个月）。杭州创意投资发展有限公司实际于2018年5月1日交付案涉房屋，施瑶瑶已经于2018年6月1日前完成装修，并不符合享受免租期优惠的条件。其次，施瑶瑶于2018年5月1日接收房屋并装修。2018年10月1日之后，施瑶瑶没有实施装修行为，可以直接使用租赁房屋。杭州创意投资发展有限公司已经免除了施瑶瑶2018年5月1日-2018年9月30日前的租金，故无权要求杭州创意投资发展有限公司另行提供一个月的免租期。（五）、施瑶瑶主张的人员工资损失没有依据。首先，杭州创意投资发展有限公司不存在违约行为，施瑶瑶无权要求杭州创意投资发展有限公司承担人员工资损失。其次，施瑶瑶提前招聘员工进行培训本身就是符合商业上的一般做法。再者，施瑶瑶是否支出相应工资存疑。最后，退一步讲，即使法院认定杭州创意投资发展有限公司应承担施瑶瑶支出的部分工资损失，也不应当从2018年5月份开始计算。施瑶瑶的营业执照上显示的注册日期为2018年8月15日，在此之前，施瑶瑶本身就不应当开展营业活动，在此之前施瑶瑶招聘的员工的工资应当由其承担。（六）、施瑶瑶主张的资金成本损失没有事实和法律依据。首先，施瑶瑶主张的上述损失均无法定和约定事由，均不成立，更无权要求资金成本损失。其次，施瑶瑶主张的资金投入属于为商铺经营所必须的投入，施瑶瑶实际也经营了一年多，该部分资金占用期间的损失不属于直接损失，也不属于杭州创意投资发展有限公司所能预见的范围，亦无事实和法律依据。综上，杭州创意投资发展有限公司认为施瑶瑶诉请无事实和法律依据，依法应当驳诉讼请求。 杭州创意投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告杭州创意投资发展有限公司与反诉被告施瑶瑶之间的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一出租人变更》，反诉被告施瑶瑶将位于杭州市下城区的商铺复原装修并腾退后返还反诉原告杭州创意投资发展有限公司；2、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司自2019年10月1日起至合同解除之日止的租金以及自2018年12月1日起拖欠的物业管理费、能源费、水电费等费用（租金暂计算至2019年11月30日为30724元，物业管理费、能源费、水电费等费用暂计算至2019年11月30日为10185.92元）；3、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司自2019年9月1日起计算至租金实际付清之日止逾期支付的滞纳金（以欠付租金按千分之一每日标准计算，暂计算至2019年11月30日为2795.88元）；4、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司逾期支付水电费、物业管理费、能源管理费的滞纳金（以欠付水电费、物业管理费、能源管理费为基础；自应当支付之日起按千分之一每日标准计算至实际付清之日止）；5、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司违约金96022.4元；6、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司自2019年10月1日起至合同解除之日止的中途停止经营的违约金（按3000元／日标准计算）；7、判令反诉原告杭州创意投资发展有限公司没收反诉被告施瑶瑶履约保证金人民币43752元并不予退还；8、判令反诉被告施瑶瑶支付反诉原告杭州创意投资发展有限公司支出的律师费25000元；（以上诉请暂合计208480.2元）；9、本案本诉及反诉诉讼费、保全费等由反诉被告施瑶瑶承担。事实及理由：2018年5月1日，杭州新天地酷云商业管理有限公司（以下简称新天地公司）作为出租人与反诉被告施瑶瑶作为承租人签订《商铺租赁合同》。新天地公司将其所有的位于杭州市下城区的商铺出租给反诉被告施瑶瑶，商铺面积为63.93平方米（1.2条）。租期为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，实际交付租赁标的时间与约定不符的，租赁期限起算日以实际交付日为准（4.1条）。新天地公司给予施瑶瑶最多1个月的免租期（5.1条）。2018年5月1日至2019年4月30日的固定租金标准为7.5元／日／平方米，月固定租金14584元，2019年5月1日至2020年4月30日的固定租金标准为7.9元／日／平方米，月固定租金15362元；3个月为一期支付租金，上一期租金到期前30日支付下一期租金（6.2条）。施瑶瑶同意月度缴纳物业管理费每平方米8元／月，能源费为每平方米0.8元／月（第7.2条），施瑶瑶自行承担店铺电费、水费等费用（第7.5条）。施瑶瑶支付三个月租金即43752元作为履约保证金,履约保证金在合同期满且双方办理完毕场地交接手续后6个月内符合合同约定的情况下，予以返还并且不计利息（8.1条）。租赁期内承租人单方解除或违约致使出租人解除合同的，承租人承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承担本合同第二十五条违约责任（8.4条）。杭州创意投资发展有限公司有权要求施瑶瑶承担因其违约所支出的包括但不限于律师费等费用（17.2条）。承租人提前解除本合同或承租人违约行为致使出租人解除合同，违约金为总租金20%，并赔偿损失支付滞纳金（25.3条）。逾期支付租金、物业管理费及相关费用的，则每逾期一日应向出租人支付逾期未支付租金千分之一的滞纳金（25.6条）。未经出租人书面同意，承租人不得以任何理由中途停止营业，如发生，承租人应承担违约责任，并按照每天3000元人民币标准支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应担承担赔偿责任，出租人保留单方解除本合同的权利（13.2条）。2019年5月28日，新天地公司、施瑶瑶与杭州创意投资发展有限公司签订《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》（以下简称《补充协议》），约定自2019年1月1日起，案涉商铺的出租人由新天地公司变更为杭州创意投资发展有限公司，新天地公司将其在原合同项下全部权利、义务转移给杭州创意投资发展有限公司。《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，施瑶瑶向新天地公司支付首期店铺租金43752元、履约保证金43752元、宣传策划费14400元。2018年9月26日，新天地公司函告施瑶瑶，案涉商铺已于2018年9月25日完成各项改造工程，自2018年5月1日起至2018年9月30日止的改造期间免除相应租金，从2018年10月1日起作起租日，合同约定免租期顺延。施瑶瑶收到函件后实际缴纳自2018年10月1日至2019年9月30日租金。施瑶瑶于2019年9月30日擅自停止涉案商铺的经营。反诉原告认为，《商铺租赁合同》《补充协议》合法有效，应当依约履行。施瑶瑶在未取得反诉原告书面同意的情况下擅自停止商铺经营、迟延支付租金等其他费用，已经构成根本违约，反诉原告有权要求解除合同并要求施瑶瑶承担相应违约责任。反诉原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起反诉，望判如所请。 施瑶瑶就反诉答辩称：一、关于解除合同问题。原告认为案涉合同已解除，原因如下：1．关于违章建筑的问题，城管执法部门早已下达整改通知书，且确认一定会于2019年10月强制拆除新天地的违建部分，范围涉及施瑶瑶经营的商铺门头及整条商业街的其他建筑物。这势必会造成较大破坏而导致委托人无法正常营业，导致合同目的无法实现。施瑶瑶有合理理由认为对方将不能正常履行合同义务。同时，杭州创意投资发展有限公司存在长期以来不予回应，态度消极的问题。即使在对此，施瑶瑶也多次沟询问并发送律师函的情况下，杭州创意投资发展有限公司对此也未进行过任何解释及行动。所以，杭州创意投资发展有限公司以默示的方式表明其不履行主要债务。根据合同法第九十四条，可以认定其属于默示的预期违约，主观上存在明显的过错；再加之其店大欺客，使得施瑶瑶一直处于被动的局面。本诉的诉状中也阐明了杭州创意投资发展有限公司严重违约的行为，随意延迟五个月才使房屋处于可营业状态，事后还拒绝赔偿的态度（未履行赔偿义务）。施瑶瑶无法再冒继续遭受损失，而杭州创意投资发展有限公司不予赔偿的风险，故施瑶瑶在发函通知的合理时间之后采取了解除合同的救济方式，解聘员工，以避免损失扩大。2、杭州创意投资发展有限公司一直以来罔顾商铺承租人的利益还体现在：1）多次报修后消防警铃仍是坏的，严重危害人身安全；2）未履行招商承诺；3）未策划集中宣传活动。这是整条商业街的普遍情况，新闻也曾报道。杭州创意投资发展有限公司长期以来不诚信的行为，客观上导致了双方的矛盾累积，无法继续合作。故根据合同履行程度、以及各方违约程度大小等综合因素，施瑶瑶有权解除合同，杭州创意投资发展有限公司应承担违约责任。否则，将导致合同双方利益的显著失衡。二、关于复原装修并腾退的问题，承租人早已经腾退：施瑶瑶早已搬离，出租人已收到解约通知和钥匙，且出租人提交的证据中有一张照片明显是站在屋内拍摄的照片。施瑶瑶微信也通知了对方工作人员。关于装修部分，根据合同第9.6条（“合同期满还是提前解约，或其他原因无法继续经营，所有装修和柜台及其他设施按“来装去丢”原则处理，甲方均不承担任何补偿。若经甲方书面同意，乙方拆除其装修物的，不应对甲方场地和设施设备造成损坏，否则甲方可以制止乙方的拆除行为并要求乙方承担损坏赔偿责任。”）无论任何原因的合同解除，甲方均不承担任何赔偿，也说明来装去丢的意思是杭州创意投资发展有限公司不需承担装修的补偿，并未约定需要将其恢复原状。所以，装修未拆除，是施瑶瑶留下装修物并未要求被告补偿价款。完全符合合同约定的“来装去丢”的原则，也符合“来装去丢”文义的使用惯例。三、关于物业管理费、水电费等及其滞纳金。该项诉讼主张与本案无关。无论是否缴纳费用，应由杭州新天地园区运营服务有限公司或者物业合同签约主体另行起诉。况且，实际上原告已全部缴纳。四、关于9月30日之后的租金、滞纳金、总租金20%的违约金以及中途停止营业违约金。第一、本案是杭州创意投资发展有限公司违约在先，作为过错方致使反诉被告不得不解除合同。杭州创意投资发展有限公司强调自己交付房屋，但实际房屋没有通电，施瑶瑶根本无法真正营业。杭州创意投资发展有限公司负有保证商铺具备应有的使用价值，但由于工程改造拖延的原因，且一再告知施瑶瑶会很快完工。而实际上，杭州创意投资发展有限公司一直给施瑶瑶错误的指示，致使施瑶瑶无法在2018年6月前开业，却投入大量成本。根据合同第5.1条“……装修优惠期最长不超过2018年5月31日。”9.3条、9.4条：“乙方应于2018年5月31日前完成装修，装修后3日内营业否则每延迟一日缴纳2000元违约金。”表明最晚应于6月3日营业。25.2条：“乙方未按本合同之约定在2018年6月1日按期开业的，每延期一天，按照3000元人民币标准向甲方支付违约金。”上述条款明显的可以认定出杭州创意投资发展有限公司至少应在5月31日前使商铺达到可以正常营业的标准且应留出一定的合理开业准备时间，保证施瑶瑶可以按时开业。否则如果杭州创意投资发展有限公司可以在任何时间交付，而施瑶瑶必须在6月3日之后就要缴纳每日2000或3000的违约金，这是十分荒谬的。施瑶瑶为遵守协议的约定，在6月1日前能顺利开业，于2018年5月份做了大量的准备，当月签订了装修合同、聘请员工、与加盟商签订合同。在此期间，施瑶瑶曾多次催促杭州创意投资发展有限公司何时完成，其均表示快了。2018年7月召开的全体商户大会中就表示马上可以完成。施瑶瑶因延迟开业造成的损失赔付问题与商场工作人员蒋东风及赵波一直协商，招商负责人赵波表示在开业后向公司申请赔偿事宜。对此，杭州创意投资发展有限公司也是认可自己的责任，也因此邮件为原告延长了免租期。第二，即使假设解除合同是一种违约行为，杭州创意投资发展有限公司为重复签约而大量使用的格式合同条款也显失公平。比如滞纳金本应是行政管理上的罚金，并非民法上的概念，但其巧立名目，设置的众多责任计算方式，其本质上都是违约金。根据《合同法》第一百一十四条：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。无论是9月30日以后的租金、滞纳金还是违约金、中途停止营业违约金等加起来已远远高于实际损失。五、关于格式合同。租赁合同签订时双方地位不对等，杭州创意投资发展有限公司为重复使用格式的合同中设置的条款内容，无论在开业时间还是违约金等各项约定中均严重不对等，使其可以随意违约延迟开业，随时解除合同，且几乎不用承担违约责任；而对施瑶瑶却限制苛刻。这样条款使得其利用优势地位可以不解决问题、不赔偿、不帮助商铺吸引人气，罔顾施瑶瑶利益，施瑶瑶却没有任何有效的救济途径。六、履约保证金。履约保证金系为合同履行设立的金钱担保，对于保证金及违约金的收取及计算都过高，如果重复适用会明显高于实际损失。应抵扣违约金（若有）后予以返还。七、关于宣传策划费。杭州创意投资发展有限公司所能提供的宣传策划证据，仅仅就是为自己的整个街区的节庆宣传在公众号上发了几篇文章，且所有的文章都是在2018年7月之前的（施瑶瑶尚未开业）。出租人也承认因为没有给承租人做宣传策划，自觉理亏就进行了一次补偿，所谓的补偿就是微信聊天里提到的中秋节活动场地，然而所有其他费用还是要由施瑶瑶自行提供，所以施瑶瑶并未参加该活动。这是出租人唯一能提到的活动。八、律师费。本案是因杭州创意投资发展有限公司违约，支出的律师费应由杭州创意投资公司自行承担。况且该费用超出司法厅指导价10000元（200000元的标的额），该费用明显过高。九、本诉及反诉费用应由杭州创意投资发展有限公司承担，保全费无证据支持。应由杭州创意投资发展有限公司承担本案的本诉及反诉费用，其主张的保全费也没有任何证据。 为支持本诉诉讼请求所依据的事实并反驳反诉请求，施瑶瑶向本院提交《商铺租赁合同》；《商铺租赁合同之补充协议一出租人变更》；现金缴款单；收据及发票；聊天记录截图；《起租日调整告知函》邮件截图；与蒋东风聊天记录截图；与赵波聊天记录截图；新天地问题汇总与商家要求邮件；2018年12月26日与丛峰（被告招商部分负责人）、赵波（商区的负责人）录音（附文字稿）；原告营业执照；劳动合同；6-9月工资明细表及转账记录；莫卡乡村合作协议；收据；装修协议；转账凭证及收据；装修图纸；商铺视频；与城市管理行政执法大队东新中队执法人员的通话录音（附文字稿）；新闻；与蒋东风聊天记录截图；2019年9月11日律师函，快递记录；2019年9月30日律师函，快递记录；资金成本损失计算表；原告寄出钥匙的快递单，丛峰签收的快递回单，微信聊天记录；展柜合同；订购设备清单；转账记录、收款收据；委托培训协议；学员培训汇总表；与蒋东风聊天记录；物业费转账记录、发票；莫卡乡村培训中心人事主管的情况说明；培训中心课程表；孙娇娇等6人原告聘用的员工参加了培训的考试；培训中心人事主管所拍摄的孙娇娇等6人培训时的照片。杭州创意投资发展有限公司对证据《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同之补充协议一出租人变更》三性无异议，对证明对不认可，合同未约定杭州创意投资发展有限公司应在5月31日前确保商铺适租条件，根据图纸显示不包含外面其认为的违章部分。对现金缴款单，收据及发票三性无异议，杭州创意投资发展有限公司确实收到了该笔费用。对聊天记录截图三性不予认可，杭州创意投资发展有限公司确实有员工叫徐凯，但其在2018年5月26日已经离职，该微信号是否是该人的号码，被告无法核实；对于杨工的聊天记录有异议，无法核实该人的身份。对《起租日调整告知函》邮件截图真实性无异议，对关联性、证明目的不认可，施瑶瑶主张新天地改造工程实际未能如期完成，合同里面没有约定电容改造具体什么时候开始，什么时候结束，因此不能说是没有如期完成。对杭州创意投资发展有限公司发函免除租金予以认可，施瑶瑶还主张合同约定的免租期顺延，但是其并不适用免租期的条款，因此也是没有关联的。对与蒋东风的聊天记录的形式真实性予以确认；与赵波的聊天记录，因赵波现在已经离职，到底是不是赵波的聊天记录以及是否是其经过编辑内容，无法确认，即便是真实的，对证明对象不予认可，从微信聊天记录看，并没有任何人认可说杭州创意投资发展有限公司给施瑶瑶造成了损失。蒋东风的聊天记录中，蒋东风在6月10日提醒施瑶瑶交租金，但施瑶瑶迟延交付租金，是施瑶瑶违约，蒋东风出于安抚其情绪的目的说了一些“我会汇报的”，但并不代表杭州创意投资发展有限公司认可了其损失或赔偿方案，杭州创意投资发展有限公司核实了手机发现原告提交的截图只是部分截图，并没有一个完整的微信聊天往来。蒋东风与施瑶瑶之间的微信建立记录是从2019年4月8日开始的，蒋东风对前期的事情的来龙去脉的是不了解的，只是接手了后期和施瑶瑶之间的沟通交流的工作。关于赵波的微信聊天记录，赵波明确告知施瑶瑶公司是同意给她关于人工、经营损失的赔偿的，施瑶瑶提交的复印件和原始载体上的记录是不完整的。对2018年12月26日与丛峰（被告招商部分负责人）、赵波（商区的负责人）录音（附文字稿）三性不认可，无法确定录音中对方的身份，即使是施瑶瑶陈述的这两个人，从录音中不能证明杭州创意投资发展有限公司曾承诺工程完成，并且愿意为施瑶瑶申请赔赔偿的。对营业执照因无原件，三性不认可，假设它是真实的，经查实，工商登记日期确实是2018年8月15日，所以在2018年8月15日之前，施瑶瑶本身就不应该开展任何经营活动。对劳动合同真实性不予确认，涉及到案外人的，没有办法确定劳动者的具体身份，以及是不是该人本人签的。对6-9月工资明细表及转账记录，工资表系施瑶瑶自行制作，三性不认可；对转账记录，形式真实性认可，劳动合同签订的时间是2018年6月1日至2020年6月1日，但是施瑶瑶自行制作的工资表格显示员工的入职时间是2018年的5月14日、5月17日，和劳动合同是不匹配的。劳动合同约定的试用期是两个月，试用期期间的工资是每个月固定工资的9折，但是计算表格6月份试用期折扣写了个0.8，7月份这边是没有写试用期的折扣。施瑶瑶提供有一份证据是2018年9月5日转账给谢早芳5845元，但是施瑶瑶提供的原件上面在同一日还打给谢早芳4546.28元，说明他们之间不只是其所谓的工作劳动关系，他们可能还存在其他的经济往来。因此，杭州创意投资发展有限公司怀疑真实性。计算表格上面应发工资和实发工资是有区别的，有很多地方有费用报销，而且金额很大，费用报销不应该视为工资。施瑶瑶提交的证据和其主张是相互矛盾的，施瑶瑶主张其6月份到9月份之间是没有办法开展经营的，但是根据其制作的工资表，比如说2018年7月份的工资表格上，谢早芳等人每个人有100元的全勤奖励。假如对方主张店根本没有办法营业的情况下，为什么店员的工资还会存在全勤和请假，这是相互矛盾的。莫卡乡村合作协议、收据、装修协议、转账凭证及收据涉及案外公司，真实性不予确认，关联性不认可，假设是真实的，也是施瑶瑶为了经营必须取得的加盟资质，与杭州创意投资发展有限公司无关，施瑶瑶也仅提交收据，无打款凭证。装修图纸系施瑶瑶自行制作的证据，不予确认。商铺视频，认可施瑶瑶对商铺进行装修，其余不认可。对与城市管理行政执法大队东新中队执法人员的通话录音（附文字稿）三性不认可，对方身份无法确认，具体哪个部门，什么身份，有无作出决定权限不能确定，杭州创意投资发展有限公司并未收到整改通知，且城管目前也未对违建部分进行拆除。对新闻三性不认可，新闻都是根据线索提供人的信息书写，本身不是客观的，今天上午施瑶瑶的代理人也提到所谓的爆料人与杭州创意投资发展有限公司有其他的纠纷，正在本院进行诉讼，在这种情况下，这个新闻线索提供人的意见就更没有中立性，故不予认可。对与蒋东风聊天记录截图，形式真实性无异议，对证明目的不认可，施瑶瑶无单方解除权，如要解除原告应正式通知公司。两份律师函杭州创意投资发展有限公司确认收到，真实性无异议；对快递记录不予确认，律师函内容不符合实际情况，施瑶瑶无权要求解除合同并要求赔偿。资金成本损失计算表，系施瑶瑶自行制作，三性不认可，表格本身也存在很多问题，其所主张的资金占用损失的计算标准也是没有任何依据的，而且这些资金投入是正常经营所需要的，与杭州创意投资发展有限公司也没有任何的关联性。对寄出钥匙的快递单、丛峰签收的快递回单、微信聊天记录真实性不予确认，杭州创意投资发展有限公司认可收到钥匙，但收到钥匙不等于解除了合同。展柜合同无原件三性不认可，合同的双方主体与本案没有任何的关联。订购设备清单三性不认可，系打印件无原件，且未盖章确认。转账记录、收款收据，因涉及第三方，对收款收据三性不认可，对转账记录的客观真实性予以认可，但是这些费用支出是施瑶瑶自己经营所支出的，与杭州创意投资发展有限公司没有任何关联。委托培训协议，因无原件三性不认可，合同的主体与本案无关。学员培训汇总表，系第三方盖章材料，真实性不予确认，对关联性和证明目的也不予认可，这份文件的落款时间是2019年的6月份，但是施瑶瑶主张是其店内的5名员工是于2018年5月结束了技能培训，与落款时间是不一致的。与蒋东风聊天记录的客观真实性予以认可，但蒋东风未认可免除了施瑶瑶在2018年5月份到10月份期间应缴纳的物业费。物业费转账记录、发票，因无原件，转账记录三性不认可，对发票客观真实性予以认可，也不能说明其已不拖欠物业费的事实。对莫卡乡村培训中心人事主管的情况说明、培训中心课程表、孙娇娇等6人原告聘用的员工参加了培训的考试、培训中心人事主管所拍摄的孙娇娇等6人培训时的照片，认为原告超出举证期限提交证据，故不应当被认定。如法院认可该证据，三性均不予认可，该些证据由浙江万邦职业技能培训中心及谢佳丽出具，被告无法确认其身份。即使这些人的身份无异议，与本案无关联性，这些也是原告的必要投入。 本院对杭州创意投资发展有限公司无异议的证据的证明力予以确认并在卷佐证。对杭州创意投资发展有限公司有异议的证据，本院作如下认证：与kimi和BoBo的聊天记录，2018年12月26日与丛峰（被告招商部分负责人）、赵波（商区的负责人）录音，委托培训协议，学员培训汇总表，莫卡乡村培训中心人事主管的情况说明，培训中心课程表，孙娇娇等6人原告聘用的员工参加了培训的考试，培训中心人事主管所拍摄的孙娇娇等6人培训时的照片不能确定与本案的关联性，故对证明力不予确认。原告的营业执照，与被告查询的信息一致，对证明力予以确认。对劳动合同，6-9月工资明细表及转账记录，莫卡乡村合作协议，收据2份，装修协议，转账凭证及收据，新闻，与蒋东风的2份聊天记录，两份律师函及快递回单，转账记录、收款收据物业费转账记录，发票本身的真实性予以确认。装修图纸，商铺视频，与城市管理行政执法大队东新中队执法人员的通话录音，施瑶瑶拟证明杭州创意投资发展有限公司对整体店面的现场装修及违建情况，但施瑶瑶在2019年11月11日起诉，且本案两次开庭时间均在施瑶瑶所称的城管拟拆除违章建筑之后，但施瑶瑶及其代理人怠于核实相关的真实情况，放弃举证的权利，故对上述证据的证明力不予确认。资金成本损失计算表系施瑶瑶自行制作，不予确认。寄出钥匙的快递单、丛峰签收的快递回单、微信聊天记录，因杭州创意投资发展有限公司认可收到钥匙，故对施瑶瑶主张的已将案涉房屋钥匙交还杭州创意投资发展有限公司的证明对象予以采信。展柜合同、订购设备清单不符合证据的形式要件，对证明力不予确认。 为反驳本诉诉讼请求并支持反诉诉讼请求，杭州创意投资发展有限公司向本院提交《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一出租人变更》；房产证；案涉房屋现场照片；银行回单；费用明细清单；建设工程消防验收意见书；施瑶瑶与杭州创意投资发展有限公司员工之间的微信聊天记录；杭州创意投资发展有限公司对案涉房屋所在商圈进行宣传推广的图片；交铺通知书、交铺须知、商铺进驻手续流转单；海彼购施工外围围挡制作要求确认书；建筑电气部分工程质量验收记录；法律服务委托合同、律师费发票、工商银行银行回单。施瑶瑶对房产证三性无法确认，因为被告旗下有众多商铺，而该房产证上写的63.90平方米，和租赁合同上的63.93平方米的面积有出入，所以无法认定是否指向杭州创意投资发展有限公司的出租房屋。即使是真实的，也无法否认被告的房屋有部分违建的问题。对案涉房屋现场照片真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为该份证据的证明对象是遗留的一些装饰装修和垃圾，杭州创意投资发展有限公司所谓的垃圾就是施瑶瑶的一些桌椅板凳没有带走，根据来装去丢的原则被告可以选择自行处理，或者拿去利用，这是自愿留下的一些物品。合同解除以后，来装去留的原意就是不要求对方补偿，并没有任何的约定说明要恢复原状。而且如果恢复原状还需要杭州创意投资发展有限公司的书面同意，证明当时杭州创意投资发展有限公司是希望能够利用该份装修的。对银行回单真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份证据既不能证明拖欠此后租金，也不能证明需要支付这份这些租金。对费用明细清单三性均不认可，与本案无关。对建设工程消防验收意见书三性不认可，该意见书是2015年出具的整个大厦的验收，只是验收合格，但不代表解决了安全问题。在本院有其他的诉讼案件中所有的人都发生消防警铃无法使用等等各种安全隐患问题，但是杭州创意投资发展有限公司从未给所有的商户解决。对施瑶瑶与杭州创意投资发展有限公司员工之间的微信聊天记录真实性、合法性无异议，关联性有异议，对方出具聊天记录原因是因为其承认没有做宣传策划，自觉理亏，就做了一个中秋场地的补偿，但是微信中提到这个补偿活动只是提供场地，其他所有的花车和设计费用都需要施瑶瑶自行承担。鉴于这个原因，宣传策划其实没有任何意义，施瑶瑶根本就没有参加这次活动，所以这是杭州创意投资发展有限公司唯一能够提供的和宣传有关的服务，但施瑶瑶也并没有参加，因为需要自理费用。杭州创意投资发展有限公司对案涉房屋所在商圈进行宣传推广的图片，所有的宣传策划的文章和公众号里面都是2016年-2018年7月之前发的文章，其所找到的宣传材料都是在施瑶瑶开始营业之前，在此之后杭州创意投资发展有限公司是无法提供任何的宣传文章，后续的活动，包括拍的照片、国际美食节等也是在2017年10月28日至10月29日。另外一张标明的也是2017年，所以没有一份是在2018年以后的活动。对交铺通知书、交铺须知、商铺进驻手续流转单关联性有异议，施瑶瑶没有否认杭州创意投资发展有限公司在5月2日通知进场装修，但是交付的是一个不通电的房屋，作为一个不通电的房屋，怎么可能符合适租条件，根本不可能能够正常的营业。为了能够正常的营业，所以才需要由新天地对整个大厦进行扩容，扩容是对整个大厦整体扩容事实。而且对于不通电的房屋是在10月1日真正可以通电，对方也出具了一个邮件。如果说施瑶瑶这边是捏造事实的话，对方不可能出具邮件，也不可能主动提供5个月的免租的优待。对海彼购施工外围围挡制作要求确认书关联性不予认可，是杭州创意投资发展有限公司自行制作的确认书，要求制作外围的挡板，没有施瑶瑶的确认，与证明目的没有任何的关联。建筑电气部分工程质量验收记录也是在2015年的时候，因为整体的工程结束以后，整体大楼工程符合了照明的要求，并不代表双方同意开设蛋糕店所需要的照明条件。而事实上，所有的餐饮店都无法在当时的电容下工作，大厦才做了整体的电容的扩充。所以该2015年的验收合格，与本次需求的电容的要求没有关联。对法律服务委托合同、律师费发票、工商银行银行回单关联性有异议，杭州创意投资发展有限公司主张的律师费高于律师费指导水平。 本院对施瑶瑶无异议的证据的证明力予以确认并在卷佐证，对施瑶瑶有异议的证据，本院作如下认证：房产证符合证据的形式要件，且与本案有关联，虽然面积有出入，但在合理范围内，对证明力予以确认。费用明细清单系杭州创意投资发展有限公司自行制作，对证明力不予确认。建设工程消防验收意见书，交铺通知书、交铺须知、商铺进驻手续流转单，海彼购施工外围围挡制作要求确认书，建筑电气部分工程质量验收记录，法律服务委托合同、律师费发票、工商银行回单符合证据形式要件，与本案有关联，对证明力予以确认。对杭州创意投资发展有限公司对案涉房屋所在商圈进行宣传推广的图片的真实性予以确认。 本院经审理认定如下案件事实：2016年12月27日，案涉商铺所在的杭政储备出［2018］41号地块商业金融兼教育科研设计用房工程经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。 2018年5月1日，甲方杭州新天地酷云商业管理有限公司与乙方施瑶瑶签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市下城区商铺，面积为63.93平方米出租给乙方经营莫卡乡村店，经营品牌及范围为面包、咖啡、甜品、饮品等。租赁期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日，甲方实际交付租赁标的时间与约定不符的，租赁期限起算日以实际交付日为准。甲方同意向乙方提供最多1个月的装修优惠期，即优惠期自2018年5月1日起至全部装修工作完成并开业经营（含试营业），但装修优惠期最长不超过2018年5月31日，如标的商铺于装修优惠期满前完成全部装修并开业经营（含试营业），则优惠期于标的商铺开业经营日提前完结。优惠期间，乙方无需向甲方支付租金，但应根据本合同约定的标准按物业管理公司要求的时间交纳物业管理费及其他相关费用（装修优惠期间，乙方无需向甲方支付物业及能源费用）。2018年5月1日-2019年4月30日期间，租金标准为7.5元／平方米／日；2019年5月1日-2020年4月30日期间，租金标准为7.9元／平方米／日；2020年5月1日-2021年4月30日期间，租金标准为8.3元／平方米／日。乙方应以3个月为一期向甲方支付租金，乙方在签订本合同的同时向甲方交纳第一期租金43752元，乙方在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金。物业管理费为每平方米8元／月，能源费为每平方米0.8元／月，支付方式为半年付，首期在交付日支付，后期乙方应于上期费用到期前至少提前十个工作日之内支付。乙方同意向其承租的标的商铺缴纳宣传策划费4800元／年，3年一次性收取14400元，本合同提前终止时甲方将退还宣传策划费按4800元／年＊剩余合同年限无息退还给乙方。为了确保合同的履行，保证乙方经营的稳定性和连续性，乙方在合同签订后3日内向甲方支付43752元作为履约保证金。租赁期限内，乙方违反约定单方解除本合同或者由于乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时还应承担违约责任和支付滞纳金的违约责任。未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由中途停止营业。如有发生，乙方应承担违约责任，并按照每天3000元标准向甲方支付违约金。双方一致同意履约保证金不得折抵租赁期内任何时间所拖欠的租金、物业管理费及能源费用等相关费用。本合同执行完毕到期九十个工作日后甲方无息退还乙方履约保证金。无论合同期满还是提前解约，或其他原因无法继续经营，所有装修和柜台及其他设施按“来装去丢”原则处理，甲方不承担任何补偿。乙方自行办理经营、装修所需的或可能发生的环保、水、电、通讯、消防、卫生及其它杭州市地方政府规定的申请报批手续，因办理报批手续产生的相关费用由乙方承担。如乙方不支付本合同规定的任何应付款项及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，逾期7日以上的，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方总租金的20%作为违约金……甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评估费、审计费、执行费等全部费用。乙方未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于乙方违约行为导致甲方单方行使权利解除本合同的，乙方应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时乙方应支付甲方总租金20%的违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及相关费用的，则每逾期一日应向甲方支付逾期未支付租金千分之一的滞纳金。 2019年5月28日，甲方杭州新天地商业发展有限公司、乙方施瑶瑶、丙方杭州创意投资发展有限公司签订《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》，约定甲乙双方于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》自2019年1月1日起，原合同出租人由甲方变更为丙方，甲方将其在合同项下全部权利、义务转移给丙方。三方确认，自变更日起，乙方支付租赁商铺产生的租金、租赁保证金、POS机押金，POS机使用费、宣传策划费、空调能耗费，原合同项下乙方已向甲方支付的费用由甲方与丙方自行结算。 施瑶瑶于2018年5月2日向杭州新天地酷云商业管理有限公司交纳43752元履约保证金、43752元首期三个月租金、14400元品牌宣传费，于2018年12月29日交纳43752元租金，于2019年4月16日交纳45308元租金。之后，施瑶瑶多次向杭州新天地园区运营服务有限公司缴纳物业费和水电费。2018年9月26日，杭州新天地商业发展有限公司向施瑶瑶发送邮件称，案涉商铺于2018年9月25日完成各项工程改造，房屋本身已达到交付条件，故自2018年5月1日起至2018年9月30日改造期间免除相应租金，从2018年10月1日作起租日，正式计算租金，合同约定免租期顺延。 2019年9月10日，施瑶瑶向杭州创意投资发展有限公司发送《律师函》称杭州创意投资发展有限公司要求施瑶瑶在2018年6月1日前开业，施瑶瑶于2018年5月已将店内工作人员招聘到位及支出各项费用，为及时开业做了准备，然而因杭州创意投资发展有限公司工程改造致实际起租日迟延至2018年10月1日，造成了施瑶瑶经营的店铺在2018年5月-9月期间产生了521293元的损失。2018年7月，施瑶瑶提出索赔，杭州创意投资发展有限公司工作人员答复商铺交付开业后即可提出申请，但杭州创意投资发展有限公司始终拖延赔偿。杭州创意投资发展有限公司在消防安全方面存在违法行为，在有关部门的整改意见下达后，杭州创意投资发展有限公司迟迟未能整改，给施瑶瑶及消费者带来极大的安全风险。另，店铺内的消防警报设施长期不能使用问题，也未予解决，商铺的消防问题存在重大安全隐患，不应投入使用。杭州创意投资发展有限公司未履行招商承诺，实际运营情况与宣传差距甚大，杭州创意投资发展有限公司虚假宣传、运营不善、缺乏推广策划，导致客流量无法达到预期，商户难以持续经营。因此，要求杭州创意投资发展有限公司赔偿损失521293元并支付利息；返还宣传策划费14400元；解除商铺租赁合同；等等。2019年9月29日，施瑶瑶再次向杭州创意投资发展有限公司发送《律师函》称经与城管部门核实，将于2019年10月强拆新天地的违章部分，考虑到杭州创意投资发展有限公司的预期违约，再次发函通知杭州创意投资发展有限公司双方签订的《商铺租赁合同》于本函送达之日解除。上述两份《律师函》均已送达杭州创意投资发展有限公司。之后，施瑶瑶向杭州创意投资发展有限公司寄送了案涉商铺的钥匙。 庭审中，双方确认，案涉商铺于5月2日交付给原告，各项工程于10月1日正式完工。店铺交付后，施瑶瑶即对案涉店铺进行装修另，案涉商铺的面积应为63.9平方米，而非合同约定的63.93平方米。 被告因本案诉讼委托浙江六和律师事务所代为维权并支付律师代理费25000元（包含本诉17000元和反诉8000元）。 本院认为，关于合同解除问题，施瑶瑶认为违章建筑将要被拆除，会导致合同无法履行，杭州创意投资发展有限公司存在预期违约行为而主张解除合同。但根据上文的分析，本案系在施瑶瑶主张的城管拟拆除违章建筑之后才立案受理并两次开庭，但整个案件审理过程中施瑶瑶并未举证证明其所称的案涉商铺有部分被认定为违章建筑且被拆除，施瑶瑶以其认为的事实作为解除合同的理由实属荒唐，且于法无据，对于该意见本院不予采纳。关于施瑶瑶主张的消防、宣传和补偿问题均无证据证明存在上述问题以及杭州创意投资发展有限公司答应补偿却未履行，故本院认为施瑶瑶主张的解除合同的理由不存在。因此，施瑶瑶以此作为解除合同的理由发送律师函的行为并不能导致合同解除的法律后果，故对其要求确认案涉《商铺租赁合同》于2019年9月30日解除的诉请本院不予支持。 关于案涉商铺迟延交付的问题以及施瑶瑶主张因此产生的损失问题，本院认为，案涉租赁场地系因电容改造问题导致迟延交付，电容改造系为满足商铺使用而进行的，无非由杭州创意投资发展有限公司进行更为整体和统一。因此，案涉商铺的使用时间变更为2018年10月1日应视为双方对于商铺交付时间协商一致作出了变更，现施瑶瑶以此为由主张损失的意见本院不予采纳。 关于免租期问题，虽然《商铺租赁合同》约定“甲方同意向乙方提供最多1个月的装修优惠期，即优惠期自2018年5月1日起至全部装修工作完成并开业经营（含试营业），但装修优惠期最长不超过2018年5月31日，如标的商铺于装修优惠期满前完成全部装修并开业经营（含试营业），则优惠期于标的商铺开业经营日提前完结。但杭州新天地商业发展有限公司于2018年9月26日向施瑶瑶发送邮件称，案涉商铺于2018年9月25日完成各项工程改造，房屋本身已达到交付条件，故自2018年5月1日起至2018年9月30日改造期间免除相应租金，从2018年10月1日作起租日，正式计算租金，合同约定免租期顺延。该函件应是双方《商铺租赁合同》的补充，对双方具有法律约束力，该函件中杭州创意投资发展有限公司在明确从2018年10月1日起租的基础上还承诺施瑶瑶免租期顺延，故施瑶瑶要求杭州创意投资发展有限公司返还一个月免租期租金14584元的诉请本院予以支持。 关于合同解除时间和租金问题。根据上文的分析，施瑶瑶要求解除合同不符合双方的约定及相关法律规定，因此施瑶瑶以此解除合同并搬离案涉场地的行为系违约行为，应承担由此产生的违约责任。鉴于案涉《商铺租赁合同》仍在有效期内，现杭州创意投资发展有限公司以施瑶瑶违约要求解除合同并要求施瑶瑶腾退房屋的诉请于法有据，本院予以支持，相应的租金应支付至判决确定的合同解除之日。但案涉商铺的实际面积应为69.3平方米，故相应的月租金标准应做调整，先前交纳的费用因施瑶瑶未作抗辩，本院不再扣减。 关于履约保证金、被告主张的滞纳金、违约金和中途停止经营的违约金问题。考虑到本案的实际情况，本院综合考虑认为，没收履约保证金足以弥补杭州创意投资发展有限公司的损失，故本院对于杭州创意投资发展有限公司主张的履约保证金不予退还的诉请予以支持，对于其他要求支付违约金和滞纳金的反诉请求不予支持。 关于宣传策划费问题，系杭州创意投资发展有限公司为增加客流量为场地内商铺提供宣传活动而向商户收取的费用。本院查询被告所称的“新天地活力PARK”微信公众号发现确实存在为吸引客流的推广信息，故施瑶瑶要求杭州创意投资发展有限公司全额返还宣传策划费的诉请不予支持。但宣传策划费系按年收取，故本院酌情确定为9600元。 关于物业费和水电费及滞纳金问题，因杭州创意投资发展有限公司并非上述费用的收取主体，故在本案中不作处理。 关于律师代理费问题，本案确系施瑶瑶违约行为导致的诉讼，但杭州创意投资发展有限公司的诉求过高，故本院依法将律师代理费调整为10000元。根据双方的合同约定，故本院对于杭州创意投资发展有限公司要求支付律师代理费的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、施瑶瑶与杭州创意投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》于本判决生效之日解除； 二、杭州创意投资发展有限公司无需返还施瑶瑶履约保证金43752元； 三、杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还施瑶瑶宣传策划费9600元； 四、杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还施瑶瑶免租期租金14584元； 五、施瑶瑶于本判决生效之日起十日内将案涉商铺恢复原状并腾退交还给杭州创意投资发展有限公司； 六、施瑶瑶于本判决生效之日起十日内支付杭州创意投资发展有限公司房屋租金（自2019年10月1日起算至腾退之日止，其中2019年10月1日-2020年4月30日期间租金标准为15354元/月，2020年5月1日之后的租金标准为16132元/月）； 七、施瑶瑶于本判决生效之日起十日内支付杭州创意投资发展有限公司律师代理费10000元； 八、驳回施瑶瑶的其他诉讼请求； 九、驳回杭州创意投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6103元，由施瑶瑶负担5642元，由杭州创意投资发展有限公司负担461元；反诉案件受理费2214元，由施瑶瑶和杭州创意投资发展有限公司各半负担。 施瑶瑶于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（本诉案件受理费）并于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的反诉案件诉讼费；杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（反诉案件受理费）并于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉案件诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  丁水平 人民陪审员  李美凤 人民陪审员  汪 筠 二〇二〇年五月九日 代书 记员  施丽莎