浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终407号上诉人（原审原告）：嘉善圣士得毛皮服饰有限公司，住所地浙江省嘉善县干窑镇黎明村北环桥，统一社会信用代码913304217410029433。法定代表人：蔡建新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱泳，浙江东方正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董勇强，浙江中禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善东方染整有限公司，住所地浙江省嘉善县干窑镇范泾开发区范泾大道25号，统一社会信用代码91330421254830143Y。法定代表人：蔡国钢，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：浙江嘉善农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道车站南路999号，统一社会信用代码91330400146600914H。法定代表人：刘卫华，该公司董事长。委托诉讼代理人：屠洁扬、潘澄，浙江思贤律师事务所律师。上诉人嘉善圣士得毛皮服饰有限公司（以下简称“圣士得公司”）与被上诉人嘉善东方染整有限公司（以下简称“东方染整公司”）、浙江嘉善农村商业银行股份有限公司（以下简称嘉善农商行）租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院(2019）浙0421民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。圣士得公司上诉请求：撤销原判，改判支持圣士得公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定圣士得公司与东方染整公司签订的《转让协议》、《协议书》无效缺乏依据。一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款错误。按《协议书》之约定，如果东方染整公司归还银行借款，双方所签订的《转让协议》、《租赁协议》即时失效，即可证明《转让协议》是附解除条件的合同。附解除条件的转让是双方真实意思表示。一审认为合同对价110万元未支付，一审该认定与事实不符。合同对价110万元实际已支付。圣士得公司于2016年4月7日向东方染整公司开具汇票后，圣士得公司的银行账户已转划款项，圣士得公司财物账册记录为支付房款，东方染整公司收到银行汇票后向圣士得公司出具收款收据，都可以证明圣士得公司已经支付了东方染整公司110万元。虽然东方染整公司将该110万元通过第三方交付给了圣士得公司，但东方染整公司交还给圣士得公司的目的是作为圣士得公司为东方染整公司120万元贷款提供的反担保，因此该110万元性质为特定的质押物，而非返还款。另外，双方已经就案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产进行了交付，转让协议签订后东方染整公司将案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产权利凭证，即（2007）善执字第695号民事裁定交付给了圣士得公司，双方又签订了租赁协议，实际上是对案涉厂房、食堂、采矿、变压器等财产的交付。法律虽然规定了不动产物权的转让应当登记，但并不禁止或排除交付。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，说明法律允许现实交付和占有改定交付。况且，涉案房屋无产权登记证书，无法进行登记公示。一审法院认为应当向集体组织、供电部门、环保部门等行政监督部门报备转让事宜，缺乏法律依据。二、双方签订的《转让协议》系附解除条件的合同，依法为有效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，民事法律行为可以附条件，但是按照性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。本案中，《协议书》约定，如果东方染整公司归还银行借款，双方所签订的《转让协议》、《租赁协议》即时失效。2018年1月起东方染整公司开始支付租金的行为也可以证明东方染整公司未能清偿银行贷款，《转让协议》、《租赁协议》自始生效。一审将租金认定为归还代偿款，没有事实根据。东方染整公司在一审中关于“代偿之后，原告曾经和我说，本金还掉，厂房仍旧归还我，原告也不是要厂房”的陈述，并未得到圣士得公司的认可，也没有证据证明圣士得公司曾经说过。退一步说，即使东方染整公司曾经说过这样的话，也只能说明圣士得公司同意东方染整公司回购厂房，并不能以此得出租金为归还代偿款的结论。至于厂房的价值是不能以租金来折算，厂房价值只能通过依法评估才能确定。若厂房的价值与转让价格不合理导致显失公平的话，也不属合同无效的情形，应由权利人行使撤销权，而撤销权非法院职权审查范围。因此，一审引用第三人的“厂房价值按租金折算”的陈述，系偏听偏信，也不能据此得出租金为归还代偿款的结论。三、本案所涉《转让协议》并非以物抵债协议。一审认定双方签订的合同实际属于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，缺乏依据。首先，2016年4月1日双方签订《转让协议》、《协议书》时圣士得公司仅是为东方染整公司作出了一个担保行为，担保债务尚未实际产生，更谈不上担保债务的履行期限到期，不可能发生以物抵债。而以物抵债是一种特殊的买卖合同，一审既然认为双方买卖意思表示不真实，又认定为以物抵债，认定前后矛盾。东方染整公司二审答辩时认可圣士得公司的上诉意见。嘉善农商行二审答辩请求依法判决。圣士得公司一审诉讼请求：1、判令解除圣士得公司与东方染整公司于2016年4月1日签订的《租赁协议》；2、判令东方染整公司在《租赁协议》解除后腾退租赁标的物；3、判令东方染整公司立即支付租金（按每年20万元，自2019年1月22日起计算至腾退日止的租金）；4、判令东方染整公司赔偿自2019年1月22日起至租金实际支付日止的逾期付款利息损失（以租金20万元为基数，按人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计算）；5、本案诉讼费由东方染整公司承担。一审法院经审理认定：2007年10月24日，东方染整公司以107万元的价格通过一审法院拍卖取得了原属案外人所有的位于嘉善县干窑镇范泾大道该公司内的厂房、食堂、仓库、变压器等财产（无房产证，土地租赁性质，土地所有权现属嘉善县。2015年、2016年、2017年，东方染整公司就上述拍卖所得财产与嘉善县干窑镇黎明村股份经济合作社均签订了《土地使用权租赁合同》，每年支付土地使用租金36910元。2015年5月26日，东方染整公司向嘉善农商银行下属干窑支行申请贷款，并由其厂区内所有机器设备、变压器等财产抵押（详见抵押财产清单），并向嘉善县市场监督管理局办理了抵押登记，抵押权范围85万元。2016年4月1日，圣士得公司与东方染整公司签订《转让协议》、《租赁协议》各一份，约定将东方染整公司上述拍卖所得的上述厂房、食堂、仓库、变压器等财产（其中一台80ｋｖ的变压器系嘉善农商银行的抵押财产），以110万元的价格转让给圣士得公司，圣士得公司承诺在3天内付款。2016年4月6日，圣士得公司与东方染整公司签订《协议书》一份，约定由于东方染整公司向嘉兴银行借款事宜由圣士得公司担保，若东方染整公司归还嘉兴银行借款，《转让协议》、《租赁协议》即时失效。上述三份协议均由两公司的股东签字并加盖了公章。上述协议签订后，东方染整公司使用案涉财产至今。2016年4月7日圣士得公司开具了“华东地区三省一市汇票”一张，金额110万元，收款人为东方染整公司。同日，东方染整公司向圣士得公司开具了名为“房款”的收款收据2张，1张注明金额60万元，1张注明金额50万元。东方染整公司实际未收到110万元。圣士得公司自认该110万元汇票没有交付给东方染整公司，由其会计陈雪珍操作通过案外人又回流至圣士得公司控制。2018年1月22日，圣士得公司与嘉兴银行嘉善支行就其为东方染整公司担保的尚未归还的借款因一审法院（2018）浙0421民初64号案件而达成了一份《代偿协议》，在圣士得公司按《代偿协议》的约定于当日向嘉兴银行嘉善支行支付了借款本金、利息、代理费、诉讼费等合计1048339.8元后，嘉兴银行嘉善支行撤回（2018）浙0421民初64号案件。圣士得公司称其将上述110万元汇票的款项用于支付了1048339.8元的代偿款，且尚未向东方染整公司追偿。2018年1月18日、3月27日、10月31日、2019年1月30日，东方染整公司会计田芳通过其个人账户分别向圣士得公司各转账5万元，合计20万元，备注：代付东方染整房租。2019年6月6日，东方染整公司与嘉善农商银行、蔡国钢（系东方染整法定代表人）就2015年抵押借款事宜在一审法院达成民事调解书【案号：2019浙0421民初2419号】，内容概括为：东方染整公司尚欠嘉善农商行借款本金1598999.8元、利息（按合同自2019年4月21日起算）等于2019年7月份起按月归还、嘉善农商行对抵押物享有优先受偿权、蔡国钢负连带责任等内容的调解协议，后东方染整公司未按调解书内容履行还款义务，嘉善农商银行于2019年8月9日向一审法院申请强制执行【案号：2019浙0421执1780号，执行标的：1729303.66元】。2019年6月11日，圣士得公司与嘉善县干窑镇黎明村股份经济合作社补签了2018年度的案涉厂房等的《土地使用权租赁合同》，并于当日支付了土地租赁费用36910元。2019年6月13日，圣士得公司至一审法院，引起本案纠纷。一审另查明，东方染整公司于2019年4月份已停止营业。东方染整公司在一审法院中另有列入被执行人的案件：（2016）浙0421执1710号（执行标的：4324350.16元）、（2016）浙0421执1821号（执行标的：5330374.06元）、（2017）浙0421执509号（执行标的：1134523.9元）。一审法院经审理认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，但租赁权的请求权基础为所有权或者所有权的授权管理。本案中，关于圣士得公司是否基于财产买卖合同享有案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产所有权问题。综合圣士得公司、东方染整公司之间签订的《转让协议》、《租赁协议》、《协议书》三份合同，从约定的内容来看《协议书》系《转让协议》的补充合同，《转让协议》系附生效要件的合同，《租赁合同》系基于《转让协议》而签订。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，《转让协议》、《协议书》形式上虽为买卖合同，但实质上双方均无买卖案涉财产的真实意思表示，且经过庭审查明合同对价110万元并未实际支付，案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产没有交付给圣士得公司。因此，本案《转让协议》、《协议书》无效，案涉厂房等财产的所有权不因买卖行为发生转移，《租赁协议》缺乏所有权基础亦属无效，故圣士得公司诉请按照《租赁合同》产生的本案全部诉讼请求，一审法院不予支持。关于《转让协议》、《协议书》结合嘉兴银行的代偿协议否构成让与担保的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款规定“以虚假的意思表示隐藏的民事行为的效力，依照有关法律法规处理”。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，构成让与担保。本案中，从《协议书》的内容约定“东方染整公司归还嘉兴银行借款，圣士得公司与东方染整公司所签订的《转让协议》、《租赁协议》即时失效。”意在圣士得公司作为保证人代偿嘉兴银行嘉善支行的金融借款后，约定东方染整公司所有的案涉财产归属圣士得公司。因此，双方合同真实意思表示以及庭审陈述应为反担保，但案涉财产形式上未转让至圣士得公司名下，因此本案不构成让与担保，理由如下：根据物权法相关规定，不动产物权的转让应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。同时，该法第二十七条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”依据上述规定，动产物权的转让，以交付为公示要件，无论交付的方式是现实交付还是以占有改定方式交付。本案中，其一，案涉财产一直由东方染整公司使用，没有现实交付圣士得公司。其二，圣士得公司主张以转让后同时租赁给东方染整公司方式视为交付，即以“占有改定”方式交付；一审法院认为，法律虽允许“占有改定”方式交付，但仅适用于动产，而本案中案涉厂房、食堂、仓库均系不动产、案涉变压器虽系动产但已经抵押给第三人，因此不能认定以“占有改定”方式交付。其三，圣士得公司作为一个从事商业活动的主体，有基本判断风险的能力，转让财产中价值相对较大的厂房、食堂、仓库，在签订《转让协议》时其明知案涉无产权证，但却迟迟未向当地村集体经济组织、供电部门、环保部门等行政监管部门报备转让事宜、未将变压器作更名登记，缺乏表象的公示效应，从侧面亦反映了圣士得公司无受让案涉财产的意思表示。其四，关于东方染整公司会计田芳2018年1月份起代为支付20万元的行为，外观上系由东方染整公司履行《租赁协议》，但结合庭审中东方染整公司方关于“代偿之后，圣士得公司曾经和我说，本金还掉，厂房仍旧归还给我，圣士得公司也不是要厂房”的陈述，以及第三人嘉善农商行关于“厂房的价值，每年20万元的租金就可以折算出其价值，考量厂房的价值，租金是最直接的反映，本案圣士得公司、东方染整公司之间的租金高达人民币20万元，显然厂房价值不止100万元”的陈述，一审法院综合认定，东方染整公司已经支付给圣士得公司的20万元为归还代偿款,不是租金。综上，一审法院认为，双方达成的《转让协议》、《租赁协议》、《协议书》，既不属于财产买卖合同，也不属于让与担保合同。纵观合同签订的时间，圣士得公司、东方染整公司在嘉兴银行金融借款的债务履行期届满之日为2017年6月24日，《转让协议》、《协议书》签订之日为2016年4月6日，圣士得公司实际代偿嘉兴银行借款之日为2018年1月24日。双方达成了以案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产作为抵偿物，用于抵偿圣士得公司的向嘉兴银行的代偿款，双方之间的合同实际属于债务履行期届满前达成的以物抵债协议。经过释明，圣士得公司拒绝按照原债权债务关系（追偿权法律关系）向东方染整公司主张，故应当驳回其全部诉讼请求，但不影响圣士得公司根据原债权债务关系另行提起诉讼。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第二十三条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回圣士得公司的全部诉讼请求。案件受理费5633元（圣士得公司已预缴），由圣士得公司负担。圣士得公司二审提交证据如下：证据1，律师函一份，证明东方染整公司出卖厂房后不再支付土地使用费，黎明村合作社发函给东方染整公司，东方染整公司遂将律师函交给圣士得公司与村办理租赁合同，由此证明双方之间的买卖合同系双方真实意思表示。证据2，黎明村合作社证明一份，证明黎明村合作社认可圣士得公司与东方染整公司之间的买卖关系的事实。证据3，圣士得公司与黎明村合作社签订的土地租赁合同及付款发票，证明黎明村合作社与圣士得公司签订了土地租赁合同，圣士得公司已经向黎明村合作社支付了使用费的事实。证据4，汇票复印件，原件申请法院调取，证明圣士得公司在2016年4月7日向东方染整公司支付了110万元房款的事实。证据5，增值税发票复印件，证明圣士得公司与嘉善荣昊纺织品有限公司之间的货物买卖合同关系及嘉善荣昊纺织品有限公司应支付圣士得公司货款的事实，嘉善荣昊纺织品有限公司应支付给圣士得公司货款，故一审认定圣士得公司未收到房款错误。证据6，内销欠款单复印件一份，证明圣士得公司与嘉善荣昊纺织品有限公司存在货物买卖关系，截至2016年1月29日嘉善荣昊纺织品有限公司尚欠圣士得公司货款137.8万元的事实。证据7，（2018）浙0421民初64号应诉通知书、民事裁定书，证明东方染整公司向银行贷款100万元后圣士得公司担保归还的104万元与汇票涉及的110万元不是同一笔款项。东方染整公司质证后对证据的三性均无异议。嘉善农商行质证后发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议。证据2，对真实性不清楚。证据3，真实性没有异议，但认为不能反推出东方染整公司与圣士得公司成立买卖合同关系。证据4、5，与本案无关，真实性亦不清楚，不予认可。证据6，真实性不清楚，关联性不予认可。证据7，真实性没有异议，但无法证明其主张。本院认证意见：证据1，系黎明村合作社向东方染整公司催缴土地使用费的函件，在该函件中黎明村合作社认为与东方染整公司存在土地租赁关系，并未主张与圣士得公司存在土地租赁合同关系，故该份函件并不能证明圣士得公司的主张。证据2，根据证据中载明的内容，其是因为东方染整公司称已与圣士得公司协商好才与圣士得公司签订土地使用权租赁协议。不能证明圣士得公司的主张，故对该份证据不予采纳。证据3，东方染整公司与圣士得公司所签转让协议的效力并不能以事后与黎明村合作社签订土地租赁使用合同来反推转让协议真实有效，不予采纳。证据4、5、6，圣士得公司用以证明其厂房转让款实际已支付，嘉善荣昊纺织品有限公司向圣士得公司支付的110万元系货款，但其该项主张与圣士得公司、东方染整公司在一审的陈述相左，故对证据4、5、6均不予采纳，圣士得公司申请调取证据4的原件，缺乏必要性，本院亦不予准许。证据7，不能证明圣士得公司主张，不予采纳。东方染整公司、嘉善农商行二审未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中，关于圣士得公司是否基于财产买卖合同享有案涉厂房、食堂、仓库、变压器等财产所有权的问题。圣士得公司、东方染整公司之间签订了《转让协议》、《租赁协议》、《协议书》三份合同，《协议书》约定东方染整公司需要向银行借款而由圣士得公司提供担保，如东方染整公司向银行归还了贷款，则《转让协议》、《租赁协议》失效。根据东方染整公司在一审的陈述，其表示“当时也不是想真的卖，如果定价太高，原告方也不肯的，总共担保120万元，从法院拍卖了将近112万元，交易价是107万元，5万多元是佣金，我当时也是不想出卖厂房的。”在一审中东方染整公司承认110万元没有入账，圣士得公司自认该110万元最终由其会计陈雪珍通过案外人又回流至圣士得公司账户，再由圣士得公司账户转出去最终偿还银行担保款项。以上事实足以说明，双方虽签订了《转让协议》、《租赁协议》，但不能认定双方具有真实的财产转让意思表示。一审认定本案《转让协议》、《协议书》无效正确。《租赁协议》系与《转让协议》同日签订，该租赁协议订立的目的与《转让协议》签订的目的相同，也并非双方真实意思表示，不足以认定圣士得公司与东方染整公司之间成立了租赁合同关系。圣士得公司因其为东方染整公司提供担保而与东方染整公司签订《转让协议》、《租赁协议》、《协议书》，其目的是为了保证其将来作为担保人清偿担保债务后能从东方染整公司获得清偿，故一审认定圣士得公司与东方染整公司之间签订的合同实际属于债务履行期届满前达成的以物抵债协议正确。综上，圣士得公司与东方染整公司之间不存在真实的房屋交易关系，案涉厂房等财产的所有权并不因双方签订了相关合同而转移给圣士得公司，圣士得公司与东方染整公司之间的房屋租赁合同关系也并非真实的房屋租赁关系，故圣士得公司诉请按照《租赁合同》的约定主张其享有出租人的权利并据此提出相应的诉讼请求，不应支持。综上，圣士得公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5633元，由嘉善圣士得毛皮服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十五日书记员 赵婉沁