吉林省梨树县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0322民初3216号 原告（反诉被告）陆艳婷，女，汉族，1985年1月5日出生，现住吉林省梨树县，与孙帅系夫妻关系。 身份证号码××× 原告（反诉被告）孙帅，男，汉族，1984年3月3日出生，现住吉林省梨树县。 身份证号码××× 二原告委托代理人陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）四平旭恒房地产开发有限公司。 法定代表人杨明峰，经理。 住所地吉林省梨树县榆树台镇。 委托代理人田德福，男，该公司员工。 委托代理人**，吉林司评律师事务所律师。 原告陆艳婷、孙帅与被告四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告陆艳婷及二原告委托代理人陈景梅、被告旭恒公司法定代表人杨明峰及其委托代理人**到庭参加诉讼。因本案双方争议较大，且被告于2018年11月13日提起反诉，本院于2018年11月30日裁定将本案转为普通程序，并决定将反诉与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，于2020年4月10日，再次公开开庭进行了审理。原告陆艳婷及二原告委托代理人陈景梅，被告旭恒公司委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陆艳婷、孙帅诉称，2013年6月30日，原告购买被告在梨树县榆树台镇开发的商网楼，分七次交付房款共计454082.00元，双方未签订书面合同。被告在售房时存在故意欺诈行为，且在售房时隐瞒了未取得商品房预售许可证的情形，故吉林省四平市中级人民法院于2018年5月16日做出终审判决，撤销了原、被告之间的《房屋买卖合同》。原告根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定向被告主张权利，第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿损失”。故原告诉至法院，请求判令被告：1.承担原告所交房款一倍的赔偿454082.00元；2.赔偿已付房款的利息损失150000.00元（从2013年12月2日起算至执行之日）及因购买楼房给原告带来的经济损失261036.00元，共计411036.00元；3.承担诉讼费用和鉴定费用。 被告旭恒公司辩称，1.原告请求赔偿适用的法律依据错误，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告诉讼请求没有法律依据，不应得到法律支持。本案被告不符合相关司法解释的规定，没有出现导致的合同被撤销或者无效的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在起诉前就已经取得了预售证明，可以认定为合法有效；2.依据梨树县人民法院及四平市中级人民法院已生效的判决，孙帅、陆艳婷对装修费的请求不成立。该部分诉讼请求已被人民法院驳回，本案原告再次主张属于重复告诉，请法院驳回其该项诉讼请求；3.由于原告无理进行告诉，故诉讼费及其他费用均由原告自行承担。 根据原告的起诉和被告的答辩，本院确定本案本诉部分争执的焦点为：1.原告要求被告承担所交房款一倍的赔偿是否有事实及法律依据，依法是否应予支持；2.原告要求被告赔偿交付房款的利息150000.00元是否应予支持；3.原告要求赔偿因购买房屋造成的直接经济损失261036.00元是否属于重复起诉，被告应否承担赔偿责任。 本案在审理过程中，针对本诉双方当事人举证、质证如下： 原告举证： 证据一、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、梨树县发改委（2015）12号文件（均为复印件）、被告散发的6张彩页宣传资料，证明被告于2015年6月24日取得商品房预售许可证，在2015年5月取得的建设用地、工程施工和工程规划许可证，被告于2013年6月30日向原告出售房屋，未经政府主管各部门批准，未批先建，在售房前未取得商品房预售许可证，五证全无，在彩页宣传资料中也未注明其没有取得预售许可证这一重要事项，被告故意隐瞒这一事实，存在欺诈行为，是赔偿原告购房款的法律依据。 被告质证称，对证据真实性无异议。原告提供的证据证明了被告具有相关的五证，最高院的司法解释同样规定了出卖人未取得预售许可证与买受人订立的预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得了该证明可以认定为有效，足见法律规定在起诉前取得的行为即是合法有效行为，且原告与被告之间也没有存在预售的相关行为。从生效判决中可以看出2013年6月30日被告就将该房屋交付于原告，所以原告的请求和主张不能成立。对宣传彩页有异议，不是原件，没有上面相关字体，在广告宣传中没有一部法律要求开发商提供五证，原告在购房时也没有与开发商签订书面商品房买卖合同，也没有故意隐瞒相关的事实。 证据二、梨树县人民法院（2017）吉0322民初1750号和四平市中级法院（2018）吉03民终289号民事判决书，证明一、二审法院最终确认被告在售房前存在欺诈行为，也认定了在售房前没有五证，是赔偿原告购房款一倍损失的事实依据。 被告质证称，判决是生效判决，但判决中解除合同的事实不是因为没有预售许可证或者是受到欺诈，该判决中的认定只是宣传与实际不符，并且重申一点，在被告处宣传也与其实际是相符的。梨树县法院的判决既是撤销合同的判决，又是双方给付义务的判决，原告孙帅在该案中已经请求了房屋的装潢损失，被人民法院驳回诉讼请求，不属于本案审理范围，原告应通过另行的程序予以解决。 证据三、购房首付款票据复印件七张，证明原告交纳门市房首付款454082.00元，是请求赔偿一倍购房款的事实依据。 被告质证称，对票据无异议，对原告证明目的有异议，不能证明原告的请求适用法律依据是合法有效的。 证据四、吉林天诚信工程造价咨询有限公司《工程造价鉴定意见书》及鉴定费收据，证明原告购买被告门市装修经鉴定工程造价为261036.00元及支出鉴定费4600.00元，因被告售房时存在欺诈行为，法院终审判决已经撤销房屋买卖合同，对给原告造成的装修经济损失和鉴定费用，被告应依法赔偿。 被告质证称，原告在2013年购买房屋至今，已经在其中居住经营近六年时间，原告自己装修产生对自己的收益，且装修已经六年不再具有当初的使用价值，被告的房屋经过六年从一手房屋到现在已客观变成了二手房，其中的贬值损失应由原告赔偿，原告对于房屋的租赁及其使用也必须按照法律规定进行返还或赔偿。对鉴定意见书有异议，首先从形式上看是单方个人委托，委托人是陆燕婷，不能确定是与本案陆艳婷、孙帅是同一人及同一房屋。本案中鉴定是门市房的工程造价而不是其装修工程的造价。从实质内容来看，该鉴定不具有任何法律效力。装修工程派生直接费、估价项目费用、企业管理费、措施项目费、安全文明施工费、定额安全文明施工费、二次搬运费、雨季施工增加费、工程定位复测费、规费、社会养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金、社会保障费、生育保险费、工伤保险费、工程排污费、防洪基础建设资金、残疾人就业保障金、利润费、人工费及材料费都在重复计算，个人装修出现了税费，请法院予以调查核实。电器设备及建筑智能安装高层建筑增加费都不是合理费用，原告是一楼为什么有高层建筑增加费，金属卷闸门价值35753.89元，大理石、水泥砂浆等其他不合理的鉴定项目费用都让人匪夷所思。原告仅为家庭个人装修而从未以任何单位、法人的形式出现，从何而来的单位费用。鉴定要首先固定证据，上述的鉴定不合理费用及其不合理的实物均没有以证据的形式出现在该鉴定中。原告在梨树县人民法院和四平市中级人民法院均以反诉或者诉讼的形式请求了装潢的损失费及其利息，法院的生效判决均驳回了该部分的诉讼请求，也不是本案的审理范围，所以请法院再次驳回原告诉讼请求。对鉴定费、咨询费票据，咨询服务是原告为了自己的利益进行的咨询，鉴定费由于本案鉴定不能被法院予以采纳，该鉴定费应由原告自行承担。 证据五、梨树县榆树台镇隆成牌匾装潢商店价格单，证明原告安装卷帘门以及牌匾花费了32480.00元，其中卷帘门就是鉴定中的卷闸门，鉴定是3500.00元，原告实际花费5900.00元。在增加的诉讼请求中减掉5900.00元，安装门及牌匾花费26580.00元，此费用不含在原告提交的装修报告鉴定书当中，要求被告一并给付。 被告质证称，鉴定书中有卷闸门。1.原告的工程造价鉴定不能作为证据使用，其中有多项费用都不属于个人装修费用，原告没有支出、没有花费的费用，竟然作出鉴定造价，鉴定本身失去了真实性和合法性，并且该鉴定是原告个人以咨询行为向鉴定书中的咨询有限公司所提出申请，该公司没有司法鉴定相关资质，更不在高院和中院的鉴定人名册中，并且经询问该公司员工均表示不能出庭接受质询和询问；2.原告提供的隆成门业出具的收据，该证据都不属于白条收据，无法单凭一张手写价格来证明原告的主张。原告也没有提供相应的正式发票，并且该证据属于复印件，与鉴定显示的价格也存在矛盾，不排除原告后期在庭审诉讼后进行相关的制作和采证。卷帘门属于工程安装，没有卷帘门的制作发票及出卖发票，价格的真实性无法确认。 被告举证如下： 梨树县人民法院（2017）吉0322民初1750号判决书、四平市中级法院（2018）吉03民终289号民事判决书，证明本案原告在另案中也诉请了相关的房屋装修损失费，被人民法院予以驳回。 原告质证称，对两份民事判决书无异议，对被告证明问题有异议。（2018）吉03民终289号判决书认定了被告在售房前存在欺诈行为，而且在售房时没有取得商品房预售许可证，且故意隐瞒这一事实，原告是基于该终审判决认定的被告存在欺诈事实后另行起诉的。本次起诉不是否定前两次判决，而是对梨树法院1750号判决和四平中院289号终审判决的有力补充。原告提供了新的装修损失的证据即工程造价鉴定意见书，所以原告的诉讼不属于重复诉讼，原告的请求应该得到法律的支持。 被告(反诉原告)旭恒公司反诉称，2013年被反诉人购买反诉人旭恒公司开发的旭恒小区房屋，该房屋至今由被反诉人占有使用，反诉人新的小区新的房屋距今6年后已让被反诉人占有使用变成二手房，对房屋的价值影响巨大，且该房屋由被反诉人一直无偿占有使用，产生房屋的收益也由被反诉人占有，被反诉人应赔偿反诉人房屋租赁费用。故请求法院判令该一手房屋经过6年后由被反诉人赔偿房屋贬值损失600876.00元，房屋由被反诉人占有经营使用6年（2013年11月至2020年3月22日），赔偿房屋租赁费150000.00元，反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）对被告反诉答辩称，1.反诉人没有举出房屋贬值损失的证据或鉴定报告意见，损失赔偿数额无依据；2.由于反诉人的欺诈原因导致案涉房屋价值降低，过错在反诉人，原告不承担赔偿责任；3双方是房屋买卖关系，不是房屋租赁关系，不涉及租金问题。综上，应驳回反诉人的反诉请求。 根据被告反诉及原告对被告反诉的答辩，本院确定本案反诉部分争议的焦点为：被告（反诉原告）反诉请求是否有事实及法律依据，依法是否应予支持。 针对反诉双方当事人举证、质证如下： 反诉原告举证如下： 证据一、四平市恒通房地产评估有限公司【2019】第Sf-96号评估报告书，证明案涉房屋（梨树县榆树台镇旭恒小区2号楼九门西侧1-2层）现评估价值为826206.00元，而被反诉人在2013年按照市场价值购买时是1427082.00元，两者差额600876.00元即为被告房屋的损失，该损失应由反诉被告承担。 反诉被告质证称，对该评估报告书有异议。该评估报告与反诉请求没有关联性。1.因为被反诉人在购买房屋时花每平方米5780.00元的高价，是受到了反诉人的价格欺诈和虚假宣传，宣传有18栋楼是商业街，是开发商自己的定价而不是当时的评估定价或国家定价。当时当地其他小区新开楼盘售价在2000.00元至3000.00元之间；2.该评估报告的类型为市场价值类型，受到价值规律或市场供求关系的影响很大，不具有稳定性，如果有人急需房屋则价格虚高，如果供过于求则价格很低，该评估报告不能作为定案的证据；3.评估报告中的价值包含着被反诉人的装修价值，报告缺乏核算的独立性，无法区分权属性。该房屋不是反诉人出售时的状态，评估价值中包含了被反诉人装修投入的价值。鉴定报告的第9页第4条第3项载明被鉴定的房屋当中包含钛金门、大理石台阶、白钢扶手等装修的设施设备；4.该评估报告的区位状况不客观不公正与事实不符。案涉楼房现在是死胡同不是四通八达，不属于鉴定书当中载明地段较好，所以该鉴定报告不能支持反诉人的请求。 证据二、榆树台镇在同一时段同一地点的房屋租赁合同一份，陈大庆提供，年租金为78000.00元，证明反诉被告占用房屋6年，应给付一定的使用费。 反诉被告质证称，对这份证据有异议。1.该证据为复印件，不能作为证据使用；2.无法证明陈大庆是该房屋的房主，因为没有陈大庆与开发公司的购房合同或发票，也没有陈大庆和王洪亮的身份有效证件，该二人是否真实存在无法核实，该证据不能支持反诉人的第二项主张。不同意给付150000.00元的使用费用，反诉原告没有举出证据证明双方之间存在着租赁关系，或占用房屋使用费的约定，被反诉人是居住在自己购买的房屋中，而不是占用反诉人的房屋，所以不存在占用费或租赁费。2019年当地的商网租赁价是属于个案，一年才5000.00元，反诉人提交的租赁费证据与反诉请求无关。 反诉被告举证据如下： 证据一、三份商品房买卖合同，反诉被告在榆树台镇其他楼盘商网买家手中复印，原件在房主手中，证明在2013、2014、2015年在榆树台镇比案涉房屋地段还好的地方楼房售价为每平方米2000.00元至3000.00元。进一步证明案涉房屋售卖时价格5780.00元是因反诉人欺诈抬高售价，比同类楼房价格高出一倍。因反诉人虚假宣传有18栋楼，才抬高价格售卖。现在的房屋价格鉴定报告鉴定为3330.00元，不是房屋贬值的损失价格，而是该房屋的市场价格。反诉原告因欺诈抬高价格与该房屋市场价格的差额作为其贬值损失的诉讼请求没有法律依据也不符合市场价值规律。 反诉原告质证称，该证据体现的房屋不是本案案涉房屋所在小区的房屋，因位置不同，价格不同。该合同是否是开发商所对外宣传的出售价格及楼盘是一手还是二手不清，买卖协议里没有价格约定，3000.00元是后写上去的，不能作为证据使用。 证据二、案涉房屋饮用水照片一组（4张），证明该楼房从2013年至2018年，5年期间居民饮用水不达标，给居民身体造成严重伤害。 反诉原告质证称，该组证据与本案没有任何关联性。 证据三、2013年7月31日反诉人出具的收据一张、取暖费收据三张，证明反诉人当时用奖励500.00元的方式来诱骗被反诉人购买房屋，后来又用免收当年取暖费的方式来骗被反诉人入住装修。 反诉原告质证称，证据与本案没有关联性。开发商让利不能被当做是欺诈的手段。 证据四、田德福与毕彩霞2019年9月1日房屋租赁协议，证明案涉地段房屋田德福作为房主将商网出租给他人，年租金5000.00元，被告请求一年20000.00元租金无事实根据。 反诉原告质证称，对真实性有异议。反诉被告都不予认可的证据，不能作为定案依据。 经审理查明：2013年6月30日，原告购买被告在梨树县榆树台镇开发的商网楼，分七次交付房款合计454082.00元（2013年6月30日交款100000.00元、2013年7月13日交款100000.00元、2013年7月19日交款100000.00元、2013年8月30日交款50000.00元、2013年10月11日交款50000.00元、2013年10月17日交款4076.00元、2016年2月2日交款50006.00元），双方未签订书面合同。2013年11月1日，被告向原告交付了房屋，原告经装修后经营妇婴用品使用至今。2017年6月6日，原告将被告诉至本院，请求：1.撤销原、被告间的买卖合同；2.被告返还原告购楼款454082.00元；3.被告承担原告装修损失100000.00元；4.本案诉讼费、鉴定费以及律师代理费由被告承担。本院经审理认为政府在项目规划中明确有“总面积约7.48万平方米”，而旭恒公司在广告彩页中宣传有“20万平方米”字样，存在虚假宣传行为，构成民事欺诈，合同应予撤销，原告请求装修损失因证据不充分，不应予以保护，遂作出（2017）吉0322民初1750号民事判决书，判决撤销原告孙帅、陆艳婷与被告旭恒公司之间的房屋买卖合同，被告旭恒公司返还原告孙帅、陆艳婷购楼款454082.00元，原告孙帅、陆艳婷迁出争议房屋，驳回原告孙帅、陆艳婷其他诉讼请求。被告旭恒公司不服判决提起上诉，四平市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）吉03民终289号民事判决书，判决维持原判。后被告未按判决返还原告已付购楼款，原告亦未将房屋返还被告。原告于2018年7月5日委托吉林天诚信工程造价咨询有限公司对所购买被告门市装修造价进行了鉴定，结论为261036.00元。其中，门市电气工程40231.00元（含人工费8997.00元、材料费21625.00元，其他为企业施工派生的费用），门市建筑220805.00元（含人工费43223.00元、材料费91856.00元，其他为企业施工派生的费用）。为此原告支出鉴定费4600.00元。 经反诉原告旭恒公司申请，四平市中级人民法院委托，四平市恒通房地产评估有限公司对案涉的××县场价值进行评估。评估公司于2019年12月20日作出评估报告，结论为案涉房屋的市场价值为826206.00元。 另查明，原告购买的房屋位置由原来购买的8号门变成了9号门，两次该鉴定的均是原告的实际房屋。 本院认为，原告陆艳婷、孙帅从被告旭恒公司购买房屋，双方买卖合同被人民法院认定被告存在欺诈判决予以撤销，并判决原告返还房屋，被告返还已付购楼款。因导致合同被撤销的过错责任在被告，故原告有权依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，要求被告赔偿因购买楼房所受到的损失。原告购买楼房发生的装修损失为其实际损失，被告应赔偿给原告。关于装修损失，虽然原告在另案中提出请求被判决驳回，但驳回的理由是证据不充分，现原告提交具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见再行主张权利，不属于重复告诉。原告提交的《工程造价鉴定意见书》，为具有资质的专业鉴定机构做出，被告虽有异议，但未提出重新鉴定，本院应予以采信。庭审中原告未能举证证明装修系装修企业所为，故装修费用仅涉及人工、材料费，并不发生企业施工所产生派生费用，故本院认定鉴定意见中的人工费、材料费用为原告的实际装修损失，对原告请求的该部分损失165701.00元（门市电气人工费8997.00元、材料费21625.00元，门市建筑人工费43223.00元、材料费91856.00元），本院予以支持。鉴定费用4600.00元为原告为主张权利实际发生的费用，应由被告承担。原告提交安装牌匾费用的证据属于用料清单，为提供装潢商店开具的发票或收据，不能证明原告实际支出了该数额的价款，并且安装牌匾是为从事经营使用，其价值已体现在经营成本中，故该项费用及鉴定报告中基于企业施工所产生派生费用不属于原告因购楼发生的实际损失，其该部分请求无事实及法律依据，本院不予支持。现案涉房屋一直被原告占有、使用，原告要求给付购房利息损失，没有法律依据，本院不予支持。法院是以“虚假宣传行为，构成民事欺诈”判决撤销原、被告间买卖合同的，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的关于不超过已付购房款一倍赔偿的情形，原告主张被告承担所交房款一倍的赔偿454082.00元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告在销售房屋过程中，存在虚假宣传，具有过错在先，其收取原告首付款一直使用至今，对其要求原告给付房屋贬值损失及房屋租赁费用的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)四平旭恒房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）陆艳婷、孙帅房屋装修损失165701.00元元及鉴定费用4600.00元，合计170301.00元； 二、驳回原告（反诉被告）陆艳婷、孙帅的其他诉讼请求； 三、驳回被告(反诉原告)四平旭恒房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费12452.00元，由原告（反诉被告）孙帅、陆艳婷负担8746.00元，被告（反诉原告）四平旭恒房地产开发有限公司负担3706.00元；反诉费5655.00元，由被告（反诉原告）四平旭恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  陈洪伟 人民陪审员  王秀红 人民陪审员  王世华                                                                                                         二〇二〇年五月二十九日                                                                                                        书记员  李雪