云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1699号原告：李华，男，1965年3月15日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被告：李祖云，男，1966年5月29日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市晋宁县。原告李华与被告李祖云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告李华、被告李祖云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：由被告退还原告房屋租赁押金1600元，并由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年5月17日，原告租赁被告位于昆明碧鸡名城10栋2303号房屋给员工居住，双方签订了《租赁房屋协议》，约定房屋押金为1600元，期间需结清水、电、煤气、卫生等杂费，房屋若无损坏，则被告将押金退还原告。租房时，原告按约支付了定金。房屋续租一年后，双方于2019年12月31日解除租赁关系，原告按时结清了水、电、煤气、卫生等杂费，安排员工清空物件并清扫、归还房屋，被告亲自接收了涉案房屋钥匙，随后被告以房屋插座上掉了盖子为由拒绝返还押金1600元，双方协商未果。原告认为，被告已亲自接收了房屋钥匙，证明原告已履行了归还房屋的一切手续，不存在阻碍返还押金的事由，被告以各种理由拒绝返还押金，属恶意侵吞，故原告诉至法院。被告李祖云答辩称，涉案房屋内设施被损坏是事实，其与原告曾相约于2020年1月4日退房，但当日原告本人并未到场，仅安排员工配合退房，因屋内设施多处破损，其拍照后联系原告，原告答应找人维修，此后双方又约定于2020年1月11日退房，原告安排员工“婷婷”带其进房验收，但屋内除更换水龙头及零星粉刷外，其他部分并未修缮、清扫，其再次联系原告，但遭到对方辱骂，其只能先行收回房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权出示于2020年4月23制作的涉案房屋现场勘验笔录及录像资料4段、照片64张。经原告申请，证人陈某到庭陈述称，其经原告委托于2019年12月20日左右对涉案房屋内开关、插座、水龙头等进行了维修，其与原告系先签订协议，再入场维修，期间购买了维修材料，完工后结算付款，原告共向其支付维修费1680元，并陈述维修材料包括乳胶漆、腻子粉、水龙头、三角阀、洗脸盆，购货单据已移交原告，其更换了3处插座，并对部分墙面进行了刮白，修缮在2019年12月26或27日完成，2020年4月23日现场勘验时屋内的破损明显增加。经原告申请，证人胡某到庭陈述称，其系原告的员工，经原告委托于2020年1月13日左右与被告、被告妻子及1名房屋中介共同查验涉案房屋内设施，当时房屋门锁已更换，更换过水龙头，屋内没有其他破损，仅厕所水龙头有些漏水，因被告提出房内脏乱，欲自行与原告协商后续事宜，故其将房屋钥匙交还被告后离开。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《付款证明单》（2019年12月26日）、付款证明单（2019年12月29日）、《房屋维修协议》1份（2019年12月28日），被告不认可真实性，该组证据材料虽系原件，但《房屋维修协议》形成于2019年2月29日的《付款证明单》前，《房屋维修协议》中有“费用合计1680元”、“已验收合格一次性现金全额付款”的内容，上述证据材料内容及所反映维修过程与证人陈某所作“先签订协议，再入场维修，维修过程中购买材料，完工后结算付款”的陈述明显矛盾，无法形成证据锁链，且相应付款均无有效的支付流水予以佐证，真实性存疑，本院不予采信；2.被告提交的收费凭证3份，原告不认可真实性，且仅为付款小票，未加盖相应公章，不符合证据形式要件，本院在本案中不予采信；3.证人陈某的证人证言，其中其陈述更换了水龙头、三角阀，刮白部分墙面的事实，可以与被告陈述及勘验笔录中所载厨房水龙头及水槽下左侧三角阀更换的事实相互印证，本院予以采信，其余陈述因与原告所提交的《付款证明单》2份、《维房屋修协议》内容存在明显矛盾，真实性存疑，本院在本案中不予采信；4.证人胡某的证人证言，其所作交房时屋内不存在任何破损的陈述，因无其他证据佐证，本院不予采信，其余陈述，被告予以认可，且能够与勘验情况相互印证，本院予以采信；5.现场勘验笔录，制作过程合法，原被告对勘验笔录内容均无异议，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年5月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《房屋租赁协议》，约定被告自愿将位于昆明碧鸡名城10幢2303号房屋出租给乙方，每月租金为1600元，租期自2018年5月17日至2018年12月31日，每月水、电、煤气及其它费用由原告自行承担，另约定原告必须爱护好房屋的一切设施，若有损坏必须照价赔偿或修理完善，原告须交水、电、房屋押金1600元给被告，期满结清水、电、煤气、卫生等杂费，房屋若无损坏时，被告将押金退还原告。另该协议备注“2019年房租为1700元每月”。该合同对其他事项亦进行了约定，原被告双方在该合同尾部进行了签字。2020年1月4日，被告拍摄涉案房屋内照片2份，照片显示，涉案房屋内存在垃圾未清理，地面有破损的吊灯，厨房内橱柜靠阳台处柜门掉落，生活阳台有垃圾未清扫。2020年1月11日，被告拍摄涉案房屋内照片3份，照片显示，涉案房屋内客厅木地板存在裂缝、翘起，屋内部分开关外壳被拆卸，卫生间内卫生未清洁，且淋浴头系用透明胶带粘贴固定于墙面上。同日，被告从证人胡某处收回了涉案房屋钥匙。2020年1月11日10时56分至12时19分，原告多次向被告发出短信，要求被告接听其电话并返还押金。2020年4月23日，本院依职权组织原被告就涉案房屋内破损情况进行勘验，原告、证人陈某、证人胡某及原告的同行人员郭亮以及被告委托到场的人员黄建荣、张桂芝到场参与了勘验过程，本院对勘验过程进行拍照、录像并制作了笔录，到场人员在该笔录上进行了签字。经勘验，本院确认涉案房屋内破损情况如下：1.涉案房屋的大门在关闭情况下存在明显缝隙，闭合不严；2.餐厅吊灯3盏无法点亮，其中1盏无灯罩，餐厅内开关外壳被拆卸；3.客厅靠阳台处有2处插座外壳被拆卸，客厅吊灯缺少2个灯罩，其中仅居中的大灯能够点亮，其余7盏无法点亮，客厅旁阳台内木地板存在明显裂缝并翘起；4.卫生间内洗手池水管漏水，淋浴头掉落，洗手池镜前灯2盏无法点亮，吸顶灯无法点亮，卫生间门口处木地板明显翘起，卫生间外走廊吸顶灯无法点亮；5.位于卫生间右侧的卧室门把损坏，门碰摇晃，屋内顶灯4盏，其中仅2盏能够点亮，屋内1处插座外壳被拆卸；6.位于卫生间左侧的卧室门把损坏，门碰摇晃，屋内顶灯仅有1个灯泡可点亮，插座外壳被拆卸；7.厨房内橱柜靠阳台处1扇柜门掉落，门锁损坏，2处插座外壳被拆卸，屋内顶灯无法点亮，另该厨房内水龙头、水槽下方左侧三角阀经过更换；8.厨房外生活阳台热水器上插有1颗钉子，阳台顶灯无法点亮。勘验过程中，原告认为其在交房前已请证人陈某就屋内破损进行了维修，并已修缮完毕，后其委托证人胡某陪同被告验收，涉案房屋已经被告验收合格，现涉案房屋内破损均是交房后被告故意破坏造成。庭审中，证人陈某到庭陈述其经原告委托对涉案房屋内水龙头、三角阀进行了更换，并对部分墙面进行刮白。证人胡某到庭陈述其系原告的员工，经原告委托与被告、被告妻子及1名房屋中介共同查验涉案房屋内设施，当时房屋内更换过水龙头，厕所水龙头有些漏水，因被告提出房内脏乱，欲自行与原告协商后续事宜，故其将房屋钥匙交还被告后离开。庭审中，原被告一致陈述《租赁房屋协议》约定的租赁期限届满后，原告继续承租涉案房屋，双方约定的租期于2019年12月31日届满，原告委托胡某于2020年1月11日向被告交还了涉案房屋钥匙。另原告陈述2020年1月11日被告电话联系其提出插座下有灰尘，并未指出其他破损，拒绝退还押金，并陈述2020年4月23日勘验时所见破损系被告于交房后故意损坏造成。被告陈述2020年1月11日因涉案房屋内存在脏乱、破损的情况，其并未认可验收合格，而是计划收回钥匙后自行修缮，故先行收回了钥匙，并向胡某提出后续问题会与原告本人协商。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。现涉案房屋租期届满，房屋已经交还被告，原被告就租房押金1600元是否应当退还发生争议，对此，本院认为，根据《租赁房屋协议》的约定，原告有义务保证交还房屋时涉案房屋内一切设施完好，否则应照价赔偿或修理完善，房屋若无破损，则押金应予退还，因此，原告应就涉案房屋交还时无破损的事实承担举证责任，但本案中原告提交的《付款证明单》2份、《维房屋修协议》内容真实性存疑，不能证明原告已委托证人陈某对涉案房屋进行全面修缮并已修缮完毕的事实；其次，证人胡某的证言虽能证实被告于2020年1月11日收回了涉案房屋钥匙，但并不足以证明被告对涉案房屋内无破损的情况进行了确认；再次，被告提交的照片5份所反映的屋内破损情况足以反驳原告主张涉案房屋交还时已经修缮完毕的事实。因此，原告应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张涉案房屋交付时无损坏的事实不予采信。此外，原告主张涉案房屋内现有破损系由被告于收房后故意造成并无证据证实，也不符合日常生活经验法则，本院对此不予采信。结合查明事实，涉案房屋内设施包含吊灯、木地板等均破损严重，客观上存在修缮、更换的需要，根据《租赁房屋协议》约定，被告有权要求原告照价赔偿或进行修缮，本院参考装修市场价格，认为涉案房屋修缮所需费用超出原告所交纳的押金1600元，因此，被告按照约定有权拒绝退还收取的押金，故本院对原告要求退还押金1600元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告李华对被告李祖云的全部诉讼请求。案件受理费50元(原告已预交),由原告李华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜竹馨二〇二〇年五月八日书记员  张 悦