四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3637号 上诉人（原审被告）：文银浩，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨讴旭，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都华邑房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市郫县犀浦镇校园路188号。 法定代表人：唐亮，董事长。 委托诉讼代理人：李旎，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松，四川明炬律师事务所律师。 上诉人文银浩与被上诉人成都华邑房地产开发有限公司（以下简称华邑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文银浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华邑公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．文银浩已采用按揭贷款方式向华邑公司足额支付购房款，履行了作为买受人的义务。根据合同法第九十一条的规定，债务已按约定履行完毕的，合同的权利义务终止。在此情况下，华邑公司无权再行主张解除案涉《商品房买卖合同》。2．购房者作为消费者在房屋交易中处于弱势地位，且案涉房屋系用于生活居住，在买卖双方发生纠纷时，应全面考量案情以平衡各方利益，并赋予消费者特殊的保护措施，以实现消费者与经营者在实际交易中的平等。虽然双方在补充协议中约定了购房者逾期还贷致使银行要求开发商承担担保责任时，开发商有权解除合同、收回房屋，但在文银浩已付清全款并明确表示愿意承担开发商损失，双方的合同权利义务亦已履行完毕的情况下，华邑公司主张按照合同约定解除合同、收回房屋，明显有违公平原则，严重损害了文银浩的生存利益。3．文银浩未按期还贷致使华邑公司承担了担保责任，对此文银浩表示歉意，也愿意承担华邑公司的损失。但从另一方面讲，华邑公司承担担保责任属于其应当预知的合同风险，且享有在承担担保责任后依法向债务人进行追偿的权利，行使合同解除权并非华邑公司的唯一选择。 华邑公司辩称，双方在补充协议第十三条中明确约定了华邑公司享有合同解除权的情形，而文银浩未按期还贷，导致华邑公司承担了担保责任代为清偿贷款，且在华邑公司向文银浩发出催款通知的情况下，文银浩也未向华邑公司偿还相应的贷款本息。文银浩的上述行为构成违约，华邑公司有权行使约定解除权。请求驳回上诉，维持原判。 华邑公司向一审法院起诉请求：1.确认华邑公司与文银浩于2014年10月27日签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》已解除；2.注销成都市犀浦镇商品房销售给文银浩的合同备案并注销该房屋的预购商品房抵押预告登记；3.文银浩向华邑公司退还成都市犀浦镇商品房；4.文银浩支付违约金124371.6元；5.诉讼费由文银浩承担。 一审法院认定事实：2014年10月27日，华邑公司与文银浩签订《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》，约定：由文银浩购买华邑公司开发建设的位于成都市，房屋总价款为621858元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第五条约定：买受人采取贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件。即买受人可以首期支付购房款191858元，余款430000元由买受人向按揭银行申请贷款方式支付。合同第九条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在30日之内，……。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，……。 补充协议第十三条第一款约定：买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺而代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按揭贷款银行的利率标准计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。上述约定的期限届满买受人仍未向出卖人支付代偿的借款本息及违约金的，则出卖人有权解除本合同，买受人并须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。 2015年1月21日，华邑公司作为保证人、文银浩作为借款人、中国工商银行股份有限公司郫县支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，第一条约定：借款金额为430000元。第三条约定：本合同项下贷款期限为240个月，……。第十条第二款约定：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第__项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，中国工商银行股份有限公司郫县支行向文银浩发放了按揭款430000元。 2015年1月26日，案涉《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》进行了备案登记，2019年2月1日，案涉房屋办理了预告登记。2019年7月8日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行向华邑公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知：……，文银浩截至2019年7月7日，已连续5期未按约还款，其拖欠我行贷款本息12155.02元，请贵公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任，否则，我行将诉诸法律追偿欠款。2019年7月15日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行向华邑公司发出《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》，告知：……，按照合同第十四条之约定，现我行向贵公司宣布上述贷款于2019年7月30日提前到期，请贵公司在接到本通知书后履行连带保证责任，归还我行全部贷款本息（本金376268.77元，利息计算至全部贷款清偿之日止，具体还款金额以我行会计部门计算为准）。否则，我行将通过法律途径予以解决。2019年8月5日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人文银浩在我方申请个人一手住房购置贷款，……该笔贷款本息已于2019年8月2日全部结清。 2019年8月5日，华邑公司向文银浩发出《缴款通知书》，告知：……依照《商品房买卖合同补充协议》约定及相关法律法规之规定，现要求你方在本《缴款通知书》发出之日起十日内向我公司支付已代你方支付5期欠款本金及利息12258.03元、剩余未偿还本金及利息372888.76元、我公司发送《缴款通知书》公证费及公证人员交通补贴750元，合计385896.79元。……若你方未在前述要求期限内向我公司支付全部款项，我公司将依约解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》并按照约定要求你方承担违约责任。 2019年8月19日，华邑公司向文银浩邮寄发出《解除合同通知书》，告知：……因你方未按期向我公司归还上述款项，根据双方相关约定，我公司现决定立即解除与你方于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，收回你方所购买的商品房。 一审另查明，1.文银浩在签订合同时预留的联系地址为成都市金牛区。2.华邑公司对《解除合同通知书》、编号为1000891016633、1000891015233《国内标准快递》进行了公证。以上事实，经组织双方质证，一审法院予以确认。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、商品房买卖合同摘要、不动产登记证明、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》、个人贷款结清证明、《公证书》、缴款通知书、邮政快递单、《解除合同通知书》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.案涉《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》是否已经解除；2.华邑公司主张注销《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及案涉房屋的抵押预告登记是否有依据的问题；3.华邑公司主张文银浩退还房屋及支付违约金是否有依据的问题。对此，一审法院做如下评述： 华邑公司与文银浩签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。在合同及补充协议中，双方当事人约定了合同解除条件，即买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺而代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按揭贷款银行的利率标准计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。上述约定的期限届满买受人仍未向出卖人支付代偿的借款本息及违约金的，则出卖人有权解除本合同，买受人并须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。因文银浩在履行按揭还贷过程中违约，导致华邑公司承担了担保的连带责任，代文银浩偿还借款本息及违约金。后在文银浩未支付代偿款后，华邑公司向文银浩送达了《解除合同通知书》。虽文银浩辩称其未收到《缴款通知书》及《解除合同通知书》，但从华邑公司提交的证据来看，华邑公司系按照《商品房买卖合同》载明的文银浩填写的“成都市金牛区”的地址进行的邮寄，而文银浩并未提供证据证明上述地址不能作为有效送达通知地址的证据，因此，应当视为华邑公司向文银浩进行了通知告知义务。因此，华邑公司发送的《解除合同通知书》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定的情形，一审法院予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的位于成都市应退还给华邑公司，文银浩应配合华邑公司到相关部门申请撤销对该《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》的备案登记和案涉房屋的预告登记手续。 关于华邑公司要求文银浩支付124371.60元的违约金问题。一审法院认为，本案文银浩未能按期偿还贷款，导致华邑公司承担连带保证责任的事实清楚，华邑公司、文银浩双方虽对违约金按照已付房款20%的标准进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，华邑公司未举证证明因文银浩履行债务所产生损失的大小，故一审法院酌情予以调整，认定文银浩应向华邑公司支付逾期违约金为15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认华邑公司与文银浩于2014年10月17日签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》已解除；二、文银浩在判决生效之日起十日内配合华邑公司办理位于成都市房屋的合同备案注销登记、预告登记手续，并将上述房屋退还给华邑公司；三、文银浩在判决生效之日起十日内向华邑公司支付违约金15000元；四、驳回华邑公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1394元，由文银浩承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，华邑公司明确其诉请确认案涉《商品房买卖合同》已于2019年8月23日解除。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《商品房买卖合同》及补充协议是否已于2019年8月23日解除。 根据庭审已查明的事实，文银浩因连续多期未按约向贷款银行偿还按揭贷款本息，贷款银行向华邑公司先后发出《个人逾期贷款催收通知书》、《履行担保责任通知书》，华邑公司按照前述通知书已实际履行担保责任；之后，华邑公司向文银浩发出《缴款通知书》，但文银浩未在该通知书送达后十日内将华邑公司代其向贷款银行偿还的全部款项支付给华邑公司，亦未向华邑公司支付违约金。在此情况下，华邑公司于2019年8月19日向文银浩发出《解除合同通知书》，符合补充协议第十三条第一款所约定的合同解除权行使条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议自前述《解除合同通知书》到达文银浩时解除。 文银浩抗辩称其未收到《缴款通知书》、《解除合同通知书》，对此，本院经审查，华邑公司于2019年8月5日发出的《缴款通知书》、于2019年8月19日发出的《解除合同通知书》，邮寄的收件地址、联系电话与文银浩在案涉《商品房买卖合同》中留存的通讯地址及联系电话一致，且邮寄过程及内容均进行了保全行为公证。根据补充协议第二十条“对通知与送达的补充约定”关于“1.买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人与出卖人变更有效送达地址，未按照本条款通知对方的，一方按照原地址送达的视为向对方送达了相关文件，由此给对方造成损失的，责任方负责赔偿。……4.以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日”的约定，应视为《缴款通知书》已于2019年8月9日送达文银浩，《解除合同通知书》已于2019年8月23日送达文银浩。基于此，本院对文银浩的该项抗辩主张不予支持。一审法院认定案涉《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年8月23日解除，正确，本院予以维持。 二、华邑公司要求文银浩协助办理注销案涉房屋的合同备案登记、预告登记手续并将房屋返还的主张能否成立，以及文银浩应否向华邑公司承担违约金支付责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于本案中，案涉《商品房买卖合同》签订后，已办理合同备案登记及房屋预告登记，房屋亦已交付文银浩，房屋现状仍为清水房。在合同解除后，华邑公司有权向文银浩主张返还房屋以及配合办理合同备案登记和房屋预告登记的撤销手续。一审法院对此予以支持，正确，本院予以维持。 关于违约金。前一争议焦点已述及，案涉合同系因文银浩逾期还贷的违约行为而致解除，华邑公司有权依据合同约定向文银浩主张违约责任。补充协议第十三条第一款约定此种违约情形下应由买受人从出卖人代其还款之日起、按出卖人代为向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金，一审法院综合本案实际，酌情将违约金数额调为15000元，并无不当，本院予以维持。 综上，文银浩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2788元，由上诉人文银浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年五月七日 书记员 王朝阳