中华人民共和国浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初4957号原告（反诉被告）：黄瑞光，男，1953年9月4日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：翁雅怡，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世豪，浙江震瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡月夫，男，1974年2月8日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：余章华，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何富豪，北京京师（温州）律师事务所律师（于2020年3月13日与蔡月夫解除委托代理关系）。委托诉讼代理人：伍坚帆，北京京师（温州）律师事务所律师（于2020年3月13日与蔡月夫成立委托代理关系）。被告：蔡月湖，女，1973年1月19日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区，现住意大利共和国。被告：蔡月红，女，1977年1月1日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区，现住意大利共和国。原告黄瑞光与被告蔡月夫、蔡月湖、蔡月红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，被告蔡月夫在法定期限内提出反诉，本院决定予以合并审理，并依法组成合议庭于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄瑞光的委托诉讼代理人李世豪、被告（反诉原告）蔡月夫及其委托诉讼代理人何富豪到庭参加诉讼，被告蔡月湖、蔡月红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄瑞光向本院提出诉讼请求：1.确认原告黄瑞光与被告蔡月夫于2002年7月2日签订的《房屋卖尽契》合法有效；2.确认坐落于温州市瓯海区房屋归原告黄瑞光所有。诉讼过程中，原告黄瑞光撤回了其第二项诉讼请求。事实和理由：2002年7月2日，原告黄瑞光向案外人蔡永兴购买位于温州市瓯海区房屋。蔡永兴于当日立《房屋卖尽契》，约定将上述房屋以15万元价格出卖给原告黄瑞光，原告黄瑞光于当日收受该房屋产权证书及钥匙并支付购房款。被告蔡月夫系蔡永兴之子，亦在《房屋卖尽契》中的出卖人一栏签字按指印确认。此后，该房屋一直由原告黄瑞光使用。现该房屋已纳入拆迁范围，部分拆迁权益已落实（即坐落于温州市瓯海区房屋）。原告黄瑞光认为，上述《房屋卖尽契》是买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。现蔡永兴已亡故，被告蔡月夫、蔡月湖、蔡月红是蔡永兴第一顺位继承人，双方因房屋拆迁权益产生纠纷，故原告黄瑞光提起诉讼，请求法院支持原告变更后的诉讼请求。被告蔡月夫答辩暨反诉称：一、案涉房屋系在宅基地上建造的房屋，根据房地一体化原则，案涉房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让，案涉房屋买卖合同关系的效力应以宅基地使用权转让的效力来决定。依据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员享有，宅基地上的房屋亦仅能在本集体经济组织成员之间流转，原告并非被告所在的集体经济组织的成员，故其与蔡永兴、蔡月夫签订的《房屋卖尽契》违反法律法规的强制性规定。二、蔡永兴、蔡月夫与原告签订《房屋卖尽契》时，蔡永兴的妻子已经去世，案涉房屋应属蔡永兴、蔡月夫、蔡月湖、蔡月红的共有财产，蔡永兴、蔡月夫出卖案涉房屋的行为系无权处分行为。综上，应当认定《房屋卖尽契》无效。被告蔡月夫因原、被告之间的纠纷导致社会评价严重受损并造成极大经济损失，故被告蔡月夫反诉请求：确认黄瑞光与蔡月夫于2002年7月2日签订的《房屋卖尽契》无效，并判令黄瑞光赔偿蔡月夫经济损失2万元。被告蔡月湖、蔡月红未作答辩。反诉被告黄瑞光对反诉答辩称：《房屋卖尽契》的内容并不违反法律强制性规定，案涉房屋登记在蔡永兴名下，蔡永兴出卖该房屋属有权处分，即便蔡永兴系无权处分亦不影响合同的效力。蔡月夫主张《房屋卖尽契》无效，于法无据。蔡月夫要求黄瑞光赔偿其经济损失亦缺乏依据。故此，请求法院驳回蔡月夫的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2002年7月2日，黄瑞光与蔡永兴、蔡月夫签订一份《房屋卖尽契》，载明：蔡永兴将坐落于温州市瓯海区的二间一层房屋计建筑面积76.94平方米（包括本房东首房基地与西首房基地各一间共计占地面积约为83.2平方米在内）出卖给黄瑞光为业；双方议定房价15万元，具房款随同本契约及本房所有的权属证书、钥匙当日收受，蔡月夫、蔡永兴情愿暂给黄瑞光扣款1万元待办毕本房地产交易过户之时一次性付清，概不相欠；本契约双方自愿，心真、价足、契明，各无反悔，永不找不赎等内容。双方签订房屋卖尽契后，黄瑞光支付了购房款14万元，案涉房屋亦已交付黄瑞光使用，但未办理权属过户登记手续。现案涉房屋因建设需要，已被拆除。另查明：蔡永兴于2007年3月9日因死亡注销户口，其第一任妻子刘玉英于1983年11月去世，两人育有子女蔡月夫、蔡月湖、蔡月红。蔡永兴的父亲蔡者存于上世纪80年代去世，母亲林娒儿于1970年去世。刘玉英的父亲刘步迪、母亲林良妹均于2009年去世。蔡永兴于1987年与林瑞花再婚，并曾与继子女林冠雄、林荣娟共同生活。后蔡永兴与林瑞花于1990年1月20日经法院调解离婚，林冠雄、林荣娟随林瑞花生活。诉讼过程中，经本院征求林瑞花、林冠雄、林荣娟意见，该三人均表示对案涉房屋不主张权利并不愿意参加本案诉讼。上述事实由原告黄瑞光及被告蔡月夫的陈述，原告黄瑞光提供的《房屋所有权证》《集体土地建设用地使用证》《房屋卖尽契》、电费信息单、户籍信息表、《常住人口登记表》，被告蔡月夫提供的《常住人口登记表》《注销户口证明》，本院调取的《户口登记表》《注销户口证明》、南白象街道霞坊社区居委会证明、瓯法民字（90）5号（梧）民事调解书及林瑞花、林冠雄、林荣娟的陈述等证据材料予以证实，本院予以认定。原告黄瑞光提供的收件收据、认购通知、认购定位联系单、公证书、房屋租赁合同、关于要求明确房屋归属按时签订正式协议并缴纳购房款的通知，被告蔡月夫提供的人民调解协议书、证明、关于要求明确房屋归属按时签订正式协议并缴纳购房款的通知、关于蔡月夫和黄瑞光拆迁房屋协议书说明，与本案均不具有关联性，本院不予确认。本院认为：原告黄瑞光与被告蔡月夫、案外人蔡永兴签订的《房屋卖尽契》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。原告黄瑞光的诉讼请求合法正当，本院予以支持。被告蔡月夫主张该《房屋卖尽契》无效，并要求原告黄瑞光赔偿其经济损失2万元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄瑞光与被告（反诉原告）蔡月夫及案外人蔡永兴于2002年7月2日签订的《房屋卖尽契》有效；二、驳回被告（反诉原告）蔡月夫的反诉请求。本诉受理费80元，反诉受理费150元，公告费600元（该款已由原告垫付），合计830元，均由被告（反诉原告）蔡月夫负担。如不服本判决，原告（反诉被告）黄瑞光、被告（反诉原告）蔡月夫可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡月湖、蔡月红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈伟克人民陪审员  周培俊人民陪审员  金 耘二〇二〇年五月十一日代书 记员  黄玉莹附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。