山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2052号上诉人（原审原告）：胡钧，男，1972年5月1日出生，汉族，山西会馆集团董事长助理，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西当代万兴置业有限公司，注册地太原市晋源区晋祠路三段133号金胜镇镇政府院内二层，经营地太原市万柏林区新晋祠路147号尚德峰国际13层。法定代表人：王东彪，总经理。委托诉讼代理人：陈文奎，男，该公司员工，住太原市迎泽区老军营外西区4号楼401室。上诉人胡钧因与被上诉人山西当代万兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人胡钧，被上诉人山西当代万兴置业有限公司的委托诉讼代理人陈文奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡钧上诉请求：1、撤销（2019）晋0110民初2142号民事判决第二项，改判山西当代万兴置业有限公司一次性返还房屋认购金30000元；2、诉讼费用由山西当代万兴置业有限公司承担。事实与理由：一、山西当代万兴置业有限公司在销售房屋以及签订认购协议时，未尽到审查、核实、如实告知的义务。对结婚证件和首套房还是二套房均未审核，且从未征求过胡钧个人意见，极不负责。二、山西当代万兴置业有限公司在销售房屋以及签订认购协议时，销售人员有欺诈、诱骗等恶意行为。销售人员恶意去家里接人去购房，承诺可以办理假离婚，按照30%首付款购房，以特殊优惠、活动去诱骗签订认购协议。山西当代万兴置业有限公司辩称，一、认购协议有效，本案是胡钧的妻子以胡钧名义签订了认购协议，并支付了定金，依据协议约定，若未及时缴纳购房款应扣除3万元定金。二、即使李月琴无权代理，李月琴缴纳定金和签订认购协议的行为，也构成了表见代理，其应当承担给山西当代万兴置业有限公司造成的损失，故胡钧无权主张退款。胡钧向一审法院起诉请求：1、请求判决认购合同无效并退回3万元房款；2、案件诉讼费由山西当代万兴置业有限公司承担。一审法院认定事实：胡钧与李月琴系夫妻关系。2019年7月6日，通过山西当代万兴置业有限公司销售人员李冠峰，李月琴以胡钧名义与山西当代万兴置业有限公司签订《当代城MOMA认购卡》、《认购协议》，约定以1108567元的总价款购买山西当代万兴置业有限公司销售的当代城MOMA一期7栋1单元303号商品房，房屋建筑面积88.16㎡，采用按揭形式付款，首付30%即338567元；胡钧应于协议签订当日向山西当代万兴置业有限公司支付3万元，作为目标房屋的认购定金，该款自双方签订买卖合同后转为购房款；协议签订7日内交纳首付款，3日内办理银行贷款手续；双方同意，若胡钧未按协议约定与山西当代万兴置业有限公司签署买卖合同、未按期足额交纳购房款、未按期办理贷款手续，逾期达3日以上的，视为胡钧自愿放弃认购，山西当代万兴置业有限公司有权解除认购协议且可在不通知买受人的情况下，直接将目标房屋向任何第三方销售，胡钧已支付的认购定金不予返还；买受人确认，已理解山西当代万兴置业有限公司公示的合同样本全部条文，同意按样本内容签署买卖合同，如胡钧以对内容有异议要求解除认购协议或不同意签署买卖合同的，视为买受人违约，山西当代万兴置业有限公司有权解除认购协议且可在不通知买受人的情况下，直接将目标房屋向任何第三方销售，胡钧已支付的认购定金不予返还；胡钧确认，知悉限购政策和按揭要求，保证具备购买资格、能力，如因此导致双方无法签署买卖合同的，视为胡钧违约，山西当代万兴置业有限公司有权解除认购协议且可在不通知买受人的情况下，直接将目标房屋向任何第三方销售，胡钧已支付的认购定金不予返还；认购协议还对其他事项进行了约定。李月琴代胡钧签字、捺印。按照协议约定，李月琴于签订协议当日通过银行向山西当代万兴置业有限公司转账支付3万元，山西当代万兴置业有限公司以胡钧名义向其出具收据，载明“收到胡钧房款3万元”，李月琴在收据上签字确认，并代胡钧签字。胡钧本人于2019年7月12日出差后回家，得知妻子李月琴购买案涉房屋后，以楼层太低、自身无购房需求，妻子李月琴与山西当代万兴置业有限公司签订认购协议时未与自己协商，自己并不知情为由，与其妻子李月琴共同向山西当代万兴置业有限公司提出退房、退款，双方为此发生争议，报警处理后无果，故提起此次诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，本案中李月琴虽在胡钧出差期间向山西当代万兴置业有限公司购买商品房，且在未取得胡钧代理权的情况下，以胡钧名义与山西当代万兴置业有限公司签订案涉协议，代胡钧完成签名、捺印，并交纳认购金，但由于胡钧与李月琴的夫妻关系，山西当代万兴置业有限公司有理由相信李月琴具有代理权实施以上行为，有理由相信此为夫妻双方共同意思表示，同时现有证据不能证实山西当代万兴置业有限公司在销售房屋及签订认购协议过程中具有胡钧主张的欺诈、胁迫、诱骗等恶意行为，李月琴作为完全民事行为能力人，因向山西当代万兴置业有限公司购买房屋而实施的签订认购协议的行为，完全符合以上法律的相关规定，李月琴的代理行为依法有效，其与山西当代万兴置业有限公司签订的案涉协议，系其与山西当代万兴置业有限公司真实意思表示，内容未违法法律规定，自签订时起成立并生效，胡钧不得以不同意或不知道为由对抗山西当代万兴置业有限公司，故胡钧关于案涉协议无效的诉请，依法不予支持。根据双方协议，胡钧及李月琴应在协议签订7日内，即2019年7月13日前向山西当代万兴置业有限公司交纳首付款，但胡钧及李月琴在7月12日向山西当代万兴置业有限公司提出退房、退款的要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，胡钧及李月琴的行为符合合同解除要件，因此双方合同应予解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，结合胡钧系因自身原因导致合同解除，其与妻子李月琴在案涉交易过程中存在较大过错，以及山西当代万兴置业有限公司作为商品房此种特殊商品的销售方，在销售房屋及签订协议时，未尽到必要的审慎、核实义务，及作为格式合同的提供一方，未见其对相关条款尽到必要的提示义务等，对胡钧要求山西当代万兴置业有限公司返还已交3万元房款的诉请，该院认为其与妻子应承担70%的责任，即山西当代万兴置业有限公司需向胡钧返还9000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，一审判决：“一、原告胡钧与被告山西当代万兴置业有限公司于2019年7月6日签订的《当代城MOMA认购卡》、《认购协议》予以解除；二、被告山西当代万兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内一次性向原告胡钧返还房屋认购金9000元；三、驳回原告胡钧的其他诉讼请求”。二审中，胡钧提交的证据为：1、胡钧本人的出差记录；2、李月琴与山西当代万兴置业有限公司工作人员的微信聊天记录。证明山西当代万兴置业有限公司在销售房屋过程中存在欺诈行为，即在签订认购协议时没有结婚证明，山西当代万兴置业有限公司不能证明签字的是胡钧的妻子。山西当代万兴置业有限公司质证认为，不属于新证据，一审提供过。1、行程单不能证明胡钧未授权其妻子，只能证明他当天不在太原，但认购协议是7月6日签订的。2、聊天记录双方身份未核实，内容不完整，不予认可。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，胡钧对一审法院认定的解除认购卡及认购协议未提出以异议，本院对该项认定予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡钧在签订认购协议并支付定金后，未按期支付首付款，在案涉合同履行过程中存在较大的过错，导致合同解除其自身应承担相应的责任。一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平及诚信原则确定双方的责任承担并无不妥，本院予以维持。胡钧二审提供的出差记录及聊天记录，无法推翻经李月琴签字的书面证据，胡钧称山西当代万兴置业有限公司在履约过程中存在欺诈并要求全额返还房屋认购金的上诉主张，证据不足，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元由胡钧负担。本判决为终审判决。审 判 长 段雪丽审 判 员 任 峥审 判 员 赵耀功 二O二O年五月二十日法官助理 王 艳书 记 员 李 钰