沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初15552号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：马宁，系该行行长。委托诉讼代理人：张静，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。被告：卢强，男，1989年3月8日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：陈金友，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜凯文，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告：沈阳实华置业发展有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区沈辽西路100-23-7号，统一社会信用代码：91210106793157234C。法定代表人：李居成。委托诉讼代理人：李慧龙，男，该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告卢强、沈阳实华置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人王凯强，被告卢强及其委托诉讼代理人陈金友、姜凯文以及被告沈阳实华置业发展有限公司委托诉讼代理人李慧龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告卢强于2016年8月30日签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.请求法院判令被告卢强偿还原告借款本金308406.94元，利息5526元，本金罚息24.81元，利息罚息67.23元，违约金1533.2元，共计人民币315558.18元（以上本金及利息截止日为2019年5月24日）,并自2019年5月25日起，按个人住房（商业用房）借款合同约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告卢强、沈阳实华置业发展有限公司协助原告办理不动产抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告卢强名下位于沈阳经济技术开发区，建筑面积81.77平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳实华置业发展有限公司对被告卢强应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告卢强、被告沈阳实华置业发展有限公司赔偿原告律师费17355.70元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.2016年8月30日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告卢强签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额320000元，借款期限自2016年8月30日至2046年8月30日止；借款用于购房；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。2.原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告卢强约定以其名下的位于沈阳经济技术开发区，建筑面积81.77平方米的房产为上述债权提供抵押担保。抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。2016年9月1日，被告卢强按合同约定到登记机关为抵押房产办理了不动产抵押预告登记证，预告抵押登记权利人为原告。3.原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告沈阳实华置业发展有限公司约定，被告沈阳实华置业发展有限公司自愿为上述债权提供连带责任保证。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交由贷款人核对无误，收执之日止。保证担保的范围为主合同项下债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同债务人的应付费用。4.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告卢强前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年开始未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年5月24日，被告卢强尚拖欠贷款本金3084,06.94元，利息5526元，本金罚息24.81元，利息罚息67.23元，违约金1533.2元未还，故原告诉至法院。5.原告委托辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费17355.70元。被告卢强辩称：原告未就其主张的利息、罚息、违约金计算依据向法庭举证。原告的第三项请求和第四项请求在逻辑上存在矛盾，若涉案房屋未办理抵押登记，原告的第四项诉讼请求不成立。原告应就其主张的律师费向法庭提供证据，予以证实，以实际产生并有相关依据。利息、罚息、律师费若为原告实际损失，又主张违约金属于重复主张，应予以驳回。被告沈阳实华置业发展有限公司辩称：对原告诉讼没有意见，案涉房屋已具备案不动产登记条件，但涉及本案诉讼，无法办理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告卢强为购买被告沈阳实华置业发展有限公司销售的位于沈阳经济技术开发区，建筑面积81.77平方米的房产，向原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行申请个人住房贷款，三方于2016年8月30日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额人民币320000元，借款期限为360个月，即自2016年8月30日至2046年8月30日。贷款利率采取浮动月利率，即在基准利率水平上下调0%；还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。被告卢强同意以其购买的位于沈阳经济技术开发区，建筑面积81.77平方米的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，被告沈阳实华置业发展有限公司作为本合同的保证人，为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2016年9月1日，被告卢强按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。3.借款合同生效后，原告在2016年9月6日向被告卢强发放了个人住房贷款人民币320000元。被告卢强收到并使用该笔贷款后，初期能按约定还款，但2019年1月6日开始出现逾期，原告经过多次催收，被告卢强均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2019年5月24日，被告卢强尚拖欠贷款本金3084,06.94元，利息5526元，本金罚息24.81元，利息罚息67.23元，共计314,024.98。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款申请表》、个人贷款支付凭证、对账单、台账截屏、《房屋预告抵押登记证》等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告卢强、沈阳实华置业发展有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告卢强未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，并行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告卢强从2019年1月6日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及罚息。因逾期利息及罚息已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从相关的法律规定可以看出，抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳实华置业发展有限公司承担连带保证责任的主张。被告沈阳实华置业发展有限公司在与原告和被告卢强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间。故，对原告的上述主张本院予以支持。关于原告主张的律师费，因原告未向本院提交本案律师费发票等证据证明该项费用已实际发生，对于该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告卢强、沈阳实华置业发展有限公司于2016年8月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告卢强于本判决生效后十日内，一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金308406.94元，利息5526元，本金罚息24.81元，利息罚息67.23元，共计314,024.98（以上本金、利息和罚息等计算截止于2019年5月24日），并自2019年5月25日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息等至本判决实际给付之日止；三、被告沈阳实华置业发展有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告卢强应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告卢强追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6033元，保全费2098元，公告费400元，均由被告卢强、沈阳实华置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  乔英杰人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  杨晓玲二〇二〇年五月十五日法官助理任英杰书记员孙盈本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。