黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终680号上诉人（原审原告）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地：绥化市北林区。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：董科，该公司法务。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞文荣，女，1970年7月21日出生，汉族，无职业，住海伦市。委托诉讼代理人：吕朋杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，黑龙江忠博房地产开发有限公司经理，住海伦市。被上诉人（原审被告）：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，个体，住海伦市。被上诉人（原审被告）：黑龙江忠博房地产开发有限公司，住所地：绥化市海伦市。法定代表人：沈树忠，职务经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司因与被上诉人俞文荣、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人董科、刘凤卿，被上诉人俞文荣的委托诉讼代理人吕朋杰、吕晶然，被上诉人沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判继续对本案房屋予以执行。2、诉讼费被上诉人承担。事实及理由：案涉房屋在被上诉人向上诉人借款时已抵押给被上诉人，且在房产部门办理了登记，在该登记没有依法注销的情况下上诉人享有物权是唯一确定的，足以排除被上诉人的权利。绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异69号执行裁定中止对该房屋的执行是错误的，损害了上诉人的合法权益。一审既没审查被上诉人之间的资金流水，也未对房屋预告登记在上诉人指定人员名下进行担保作出正确认定，判决驳回上诉人的诉讼请求错误。俞文荣辩称，答辩人对案涉房屋合法占有且足以阻却执行。答辩人在法院查封前支付了全部房款并办理了入户实际占有该房屋，未办理过户登记系开发商原因。被答辩人对沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司虽享有债权，但对案涉房屋不享有排除答辩人物权期待权的权利。案外人李晓峰办理预登记是基于让与担保，并非真实买卖关系，应办理抵押登记而不是预登记。一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。沈树忠辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉维持原判。徐国英、黑龙江中博房地产开发有限公司答辩意见与沈树忠答辩意见一致。绥化市汇达小额贷款有限责任公司向一审法院提出的诉讼请求1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异69号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由被告人承担。一审法院认定的事实：原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被告沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经本院于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、被告沈树忠、徐国英给付原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5000000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1463327元，本息合计6463327元；二、被告黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司有权黑龙江创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司向本院申请执行。本院执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。本院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在李晓峰名下位于海伦市海南明苑小区多处房屋，其中包括案涉海南明苑小区4号楼8单元501室房屋。俞文荣于2019年9月9日，向本院提出书面异议，称海伦市海伦镇海南明苑小区4号楼8单元501室属于其所有。本院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异69号执行裁定书，裁定：中止对海伦市海南明苑小区4号楼8单元501室（面积53.04平方米）房屋的执行。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司对该执行裁定书有异议，向本院提起执行异议之诉，申请撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异69号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2014年1月6日，被告俞文荣与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定俞文荣购买海南明苑小区4号楼5层8单元501室，建筑面积53.04平方米。房屋价格为：78400。俞文荣当日交付房款78400元。于2015年2月14日办理入户手续后居住至今。再查明，被告沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用黑龙江创世伟业房地产开发有限公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。被告黑龙江忠博房地产开发有限公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，被告沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，被告黑龙江忠博房地产开发有限公司（甲方）与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司（乙方）达成合作开发海伦市海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦市海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。被告沈树忠、徐国英在向原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款时，将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给原告，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订《商品房买卖合同书》，办理了预告登记。原告称李晓峰是原告方代表。登记证附记有效期三个月，到期自动解除登记。有效期：2014年3月17日至2014年6月17日。上述事实有以下证据及当事人陈述在卷证实：有本院（2016）黑1202民初1100号民事判决书、（2017）黑1202执102号执行裁定书、（2019）黑1202执异69号裁定书，证实了原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被告沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司借款合同纠纷经本院判决，本院裁定保全案涉房屋及俞文荣提出执行异议，经本院裁定事实；有建设工程施工合同、房地产开发项目许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，证实海南明苑小区系黑龙江创世伟业房地产开发有限公司开发小区，该公司具备销售该楼房资格；俞文荣与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、房款收据、入户收费项目明细表供暖收费专用收据、物业费收据等，证实了俞文荣购买案涉房屋，并办理入户手续，交纳费用，入住该房的事实；海伦市不动产登记中心证明，证实了海南名苑小区未办理不动产权证的原因是开发商未向登记部门申请及部分权利人购买的房屋存在预告登记及法院查封情况的事实；黑龙江创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订的商品房买卖合同、海伦市房屋登记证明，证实了李晓峰与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司签订的是买卖合同并非抵押合同，办理的是预告登记的事实。一审法院认为，本案系俞文荣对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经本院裁定后，原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，被告俞文荣与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；被告俞文荣在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即俞文荣合法占有涉案房屋；被告俞文荣在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋未办理过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等原因，被告俞文荣无过错。故俞文荣作为原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与俞文荣、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1760元，由原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。二审审理中当事人未提交新证据。经二审审理，本院确认前述一审判决认定的事实。本案争议的焦点问题：是否许可对案涉房屋继续执行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，俞文荣作为案外人为此应承担举证证明责任，审理中俞文荣举示了其购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房收据、供热费、水费收据等证据，可以认定俞文荣在法院查封前全款购买涉案房屋并实际占有使用该房屋，未办理房屋产权证是开发商原因，案外人俞文荣无过错，因此俞文荣对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟庆波审判员  李 妍审判员  慕安萍二〇二〇年五月二十九日书记员  石阳阳