湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1176号上诉人（原审被告）：喻春花，女，1981年9月27日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李烈，湖南弘一（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林治，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小勇，男，1979年8月19日出生，汉族，居民，住东安县。委托诉讼代理人：彭荣湘，湖南勤人坡律师事务所律师（特别授权）。上诉人喻春花因与被上诉人李小勇合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻春花上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，被上诉人不存在不安抗辩的情形。（1）上诉人在该门面前期租赁期满前一个月（2019年10月17日）已与房东达成店铺续约的意向，并向房东交付了房租押金2000元，证明房东愿意将店铺租给上诉人，并于2019年11月15日签订了两份《房屋租赁合同》，上诉人与房东签订《房屋租赁合同》在本案店铺转让后不影响被上诉人正常经营；（2）上诉人未安排被上诉人达成租房协议系被上诉人未按约支付后续转让费所致。2、原审法院解除合同属适用法律错误，本案不存在根本性违约情形，（1）《转让合同》签订后，上诉人履行了合同义务，被上诉人接收后也正常经营运转；（2）只要被上诉人交纳后续转让费，上诉人可以马上安排房东与其签订《房屋租赁合同》，未达到合同无法继续履行的情形。3、原审判决解除合同后，对合同约定的财产处置也明显不公。李小勇答辩称，1、原审法院认定事实清楚，（1）被答辩人称2019年10月17日已与房东达成续约的意向，但双方2019年11月5日签订《转让合同》时，却未介绍答辩人与房东签订续租合同，而是在2019年11月15日才与房东签订《房屋租赁合同》，导致《转让合同》处于不确定状态，影响了答辩人正常经营的信心；（2）被答辩人在《转让合同》签订后的2019年11月21日与房东的聊天记录中只告知“店子以128,800元打算转让”，隐瞒已转让的事实，且仍未提出答辩人要求与房东重新签订《租赁合同》；（3）2019年12月18日，被答辩人仍坚持先付清后期转让费47,000元后才联系房东签合同，答辩人不得不行使不安抗辩权。2、一审法院适用法律正确，判决客观公正，（1）《转让合同》实际是会所经营权（场所）的转让，没有稳定的场所不利于后期开展经营活动，没有门面租赁合同，就没有经营场地的合法证明，既无法办理证照手续，也影响答辩人持久开展经营活动的信心和勇气；（2）2019年12月20日，被答辩人强行到店铺搬设备，导致双方纠纷升级，答辩人被迫报警求助，2019年12月21日被答辩人又带人强行锁门，用行动终止了《转让合同》的履行。李小勇向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间签订的普丽缇莎美容会所《转让合同》；二、判令被告返还原告转让款78,800元并赔偿损失，即从立案之日起至实际返还时止按年息6%的利息计算。庭审时请求变更第二项为：判令被告返还原告转让款82,500元（78,800元+3700元）并赔偿损失，即从立案之日起至实际返还时止按年息6%的利息计算；三、判令被告返还原告为其代缴的2019年11月15日至2020年2月15日止的门面租赁费12,000元、物业管理费550元；四、判令被告双倍赔偿原告的订金损失57,600元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月15日被告喻春花分别与董Ｘ育、蒋Ｘ兰签订了二份《租房合同》，分别租赁董Ｘ育所有的位于冷水滩区门面和蒋Ｘ兰所有的位于江南幸福里8栋110号门面。一、租赁时间为2019年11月15日至2022年11月14日，交押金2000元，第二年起每年每月增加100元；二、每月租金每间2000元，每季度付一次；三、租赁期间水、电费租赁人自负，租期未到租赁人转租他人，必须经出租人同意。2019年11月5日被告喻春花与原告李小勇签订了一份《转让合同》约定，喻春花以128800元的价格将自己经营的普丽缇莎美容会所（包括店面租金、押金、所有产品、员工一起）转让给原告李小勇，当日收取李小勇订金28800元，若原告中途违约订金不退，被告违约订金双倍返还。余款2019年11月20日付清。2019年11月6日被告向原告交付了店面钥匙、客户资料等。交付店面钥匙后被告在店中协助原告。2019年11月21日原告李小勇付给被告转让款50000元，喻春花在收条中注明“今收到李小勇普丽缇莎转让费50000元，余款47000元在2019年12月20日之前付清，喻春花有义务配合老客户的交接，2020年1月至3月初两个月的时间负责技术转让，引导店铺正常运作，工资照付，如双方有一方违约李小勇转店款78800元不退，余款在2019年12月20日之前打款至喻春花账户，未遵守店铺收回。2019年11月15日至2020年2月15日的房租已付清，一并将房屋合同签订。2019年11月4日原告李小勇之妻向被告交纳（2019年11月15日至2020年2月15日）房屋租金12000元，水、电费3700元。11月21日以后被告在与房东董Ｘ育的微信聊天中告诉董Ｘ育“店子以128800元打算转让。”由于房屋租赁合同未签，原告不能办理营业执照，2019年12月20日被告要求原告将余款47000元付清，对此原告表示只要签订房屋租赁合同立即给付。2019年12月21日被告喻春花以原告未付清转让款为由到店里搬设备，导致原告报警处理。后被告喻春花将店面加锁，致原告不能营业，2019年12月27日原告律师致函被告要求：一、解除《转让合同》；二、返还转让款78000元；三、返还代缴门面租金12000元，水电费3700元；四、按订金双倍支付违约金。双方因此而酿成纠纷。一审法院认为，2019年11月5日原告李小勇与被告喻春花签订的《转让合同》实际上是一个经营权（场所）的转让，由于被告喻春花在转让前还并未与房主签订房屋租赁合同，《转让合同》签订后，被告也未促使原告与房主达成租房协议，因经营场地没有确定原告不但不能办理营业执照，也不能安心经营。在这种情况下原告未交纳余款50,000元，符合不安抗辩原则。在双方就余款的交纳问题产生纠纷后被告又将已交付的店铺加锁，尔后原告在拿客户资料时又将原告的锁拆除，因被告的过错，导致原告要求解除双方之间签订的普丽缇莎美容会所《转让合同》，对此，法院予以支持。《转让合同》解除后，因合同取得的财产应予以返还，对造成的损失按照双方的过错承担责任。被告收取原告转让款78,800元，代缴门面租赁费12,000元，物业管理费550元，水、电费3700元，共计95,050元应予以返还，同时原告也应将门面、设备和被告交给的其他产品一并返还。对损失的承担问题，2019年11月6日原告接手店铺至12月20日的经营中，门面租金、水、电费由原告承担。2019年12月21日因被告的过错造成了店面不能经营，因此带来的门面租金损失由被告负责。由于被告违约，被告在收取了原告转让金后，造成了原告的利息损失，但原告自2019年11月6日至12月20日使用了普丽缇莎美容会所的设施、设备未另行计算使用费，在资金占用期间被告不再按中国人民银行同期贷款基准利率承担利息。虽然双方在合同中约定若原告中途违约订金不退，被告违约订金双倍返还，由于订金与定金存在法律意义上的区别，订金不能双倍返还。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告李小勇与被告喻春花之间签订的普丽缇莎美容会所《转让合同》终止履行；二、自本判决书生效之日起三日内被告喻春花返还原告李小勇转让款78,800（含订金28,800元）元，代缴门面租金12,000元，水、电费3700元，物业管理费550元，共计95,050元。逾期不付被告喻春花则从逾期之日起，以实际欠款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率向原告李小勇支付利息；三、2019年11月6日至12月20日门面租金6000元、水、电费（以实际使用数为准）由原告李小勇承担；四、自本判决书生效之日起三日内原告李小勇按接手内容向被告喻春花返还普丽缇莎美容会所；五、驳回原告李小勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3279元，减半收取1639.5元，由原告李小勇承担339.5元，被告喻春花负担1300元。二审中，上诉人向本院提供了如下证据：两房东（董X育和蒋X兰）出具的证明，拟证明两房东再次以书面形式认可喻春花与李小勇门面转让的事实，本案不存在被上诉人所主张的不安抗辩的情形。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，董X育的证明不属于新证据，若租赁事实存在，从时间上来讲不是新证据，从其内容来看，其与被上诉人及上诉人的租赁关系没有直接关系，我方不予认可；对蒋X兰的证明意见与董X育的意见一致。补充一点：作为证人证言，证人都未到庭，证明书写不规范，我方不予认可。对上诉人提供的证据，本院认证如下，上诉人提供的房东的证明属证人证言，证人未出庭作证，也未提供其他证据佐证，不能证明上诉人将涉案会所转让给被上诉人时，征得了房东的同意，本院不予采信。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《转让合同》是否应当解除。1、上诉人提出其在前期租赁合同到期前一个月即与房东沟通，证明房东愿意续租，但未提供证据证实，同时，即使房东愿意续租，但上诉人已将房屋转租给被上诉人，上诉人亦无证据证实房东同意上诉人将房屋转租。事后，上诉人也未促成房东与被上诉人签订《房屋租赁合同》；2、上诉人2019年11月21日的收据中写明，“备注：2019年11月15日至2020年2月15日租金已付清，一并将房屋合同签订”，之后，上诉人仍未促成房东与被上诉人签订《房屋租赁合同》。基于以上两点，被上诉人有理由拒绝交纳剩余转让费。2019年12月21日，上诉人以被上诉人未交纳剩余转让费为由，到店搬设备，并将店面加锁，表明上诉人以自己的行为表明不再履行《转让合同》。因此，原审判决终止履行《转让合同》，并判决上诉人返还被上诉人交纳的相关费用并无不当。综上,上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理3279元，由上诉人喻春花负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年五月二十六日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。