北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3165号上诉人(原审原告)：北京绿城物业管理有限公司，住所地北京市房山区阎村镇紫园路109号。法定代表人：徐璟剑，总经理。委托代理人：万国海，男，1980年8月25日出生，汉族，北京绿城物业管理有限公司员工。委托代理人：龚政，北京市五环律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王珂，女，1980年2月20日出生，汉族，自由职业，住北京市密云区。上诉人北京绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）与上诉人王珂物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初9379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿城物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118民初9379号民事判决第二项，改判支持王珂支付绿城物业公司逾期违约金7102.1元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之六的标准，暂算至2019年3月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；2.王珂承担本案的二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院认定王珂应承担自商品房交付之日起的物业服务费后，又以双方对“交纳主体”、“交纳起始时间”等存在严重分歧为由，驳回绿城物业公司关于违约金的请求，明显错误。王珂上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118民初9379号民事判决，并将本案发回重审；2.绿城物业公司承担一、二审诉讼费；3.追究绿城物业公司的伪证责任。事实与理由：1.一审判决依据的证据《前期物业服务委托合同》系拼凑而成，附件用章为“开发商销售合同专用章”，与主合同中的“开发商合同专用章”不一致，且附件合同仅有开发商一方的用章，与主合同为双方盖章不一致，附件合同系主合同不可分割的一部分，且为本案关键证据之一，因此，一审判决不符合公平公正、诚实信用原则，请求撤销并重新审理；2.一审判决提出王珂明确表示对绿城物业公司提供的物业服务质量没有异议，系曲解王珂的意思。王珂仅是对绿城物业公司已提供的服务质量没有异议，而对绿城物业公司应提供却未提供服务有异议。本案争议焦点在于，包含在物业费中的应提供而未提供的物业服务部分需要一个说法，包括物业是否具备收取全部物业费的资格，是否和开发商完成了小区共用部分交接检验手续，哪些共用部位没有交接等问题。王珂多次描述小区地下车库问题，至今没有完成交接查验手续而无法正常使用，这是物业应提供而未提供的服务，王珂无法对未提供的服务质量作出评价，因此不能认定王珂对绿城物业公司提供的服务质量没有异议。截止目前，物业公司提供的服务不符合购房合同约定的“住宅物业服务四星级标准”，其应提供的服务在《前期物业服务委托合同》的附件中已列明，因此，同样说明该附件为关键证据，拼凑的合同违背诚实信用原则，不能作为判决依据；3.开发商在小区张贴的收取物业费说明的公示文件中，明确表明其收取物业费的依据为购房合同第32页第9条第5款“物业共用部分经查验符合相关规定，乙方向全体业主发出书面交接通知书之日起30内未完成交接的”，即王珂一审时坚持的收取物业费的理由，而不是一审法院依据的合同93页第9条第6款以及109页第22条第5款的收费理由，相关条款属于霸王条款，应当予以重新审理。绿城物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令王珂支付绿城物业公司物业服务费人民币21482.5元（2017年9月26日-2019年3月31日，按照4.2元每月每平方米计算）。2.判令王珂支付绿城物业公司逾期违约金7102.1元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之六的标准，暂算至2019年3月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）。3.王珂承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月12日，宁坤房地产公司（以下简称宁坤房地产公司）与王珂签订《北京市商品房预售合同》。预售合同第三条部分内容为：该商品房房屋坐落密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧B-01地块（云溪花园住宅区）E区E6#住宅楼XX号。该合同附件七-1《云溪花园项目前期物业服务合同》第九条约定：在完成物业共用部分交接前，乙方（宁坤房地产公司）不得向甲方（王珂）收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1．筹备组成立满4个月未召开业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议解除乙方的物业管理，但未选择新的物业服务企业的；4．首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；5．物业共用部分经查验符合相关规定，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；6．甲方应缴纳物业服务费用而未按照乙方要求缴纳的其他情况。甲方：王珂。2016.9.12。该合同附件十《商品房预售合同补充协议》第9条关于交付条件的补充约定第6项为：自该商品房交付（或视为交付）买受人之日起，与该商品房有关损毁、灭失的风险责任及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）的责任均由买受人承担。第22条第5项为：买卖双方确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是主合同的有效组成部分。买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。附件末尾处标明：买受人确认，出卖人在签订主合同及本补充协议前，已对主合同及本补充协议的条款进行了解释和说明。并就该文件条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。该补充协议买受人处有王珂签字。2016年9月25日，王珂签署云溪雅园交付物品清单及云溪花园房屋交接验收单，并将装修钥匙2把托管。同日，王珂预交一年物业服务费14216.33元。2017年6月18日，宁坤房地产公司与王珂签订补充协议，主要内容为“密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧B-01地块（云溪花园住宅区）E区E6#住宅楼XX号，经密云区公安局审批，房号变更为密云区密溪路XX号。房屋的实测建筑面积为282.07平方米”。另查明，2013年12月24日，宁坤房地产公司（甲方）与北京绿城物业管理有限公司（乙方）签署《前期物业服务委托合同》，委托绿城物业公司对涉案房屋提供物业服务，收取物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宁坤房地产公司在涉案小区业主选聘新的物业服务企业前，与绿城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，宁坤房地产公司与王珂签订的《北京市商品房预售合同》、《云溪花园项目前期物业服务合同》、《商品房预售合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方具有约束力。本案的争议焦点为，王珂交纳物业服务费的时间起点。《云溪花园项目前期物业服务合同》第九条第5项约定，物业共用部分经查验符合相关规定，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，业主应当缴纳物业费。《商品房预售合同补充协议》第9条第6项约定：自该商品房交付（或视为交付）买受人之日起，与该商品房有关损毁、灭失的风险责任及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）的责任均由买受人承担。根据上述两份合同，《商品房预售合同补充协议》对《云溪花园项目前期物业服务合同》约定的缴纳物业服务费时间进行了变更，并就该变更内容段前标星、文字加粗、加下划线。第22条第5项又约定买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。该条对合同约定情况不一致时的处理方式做出了说明，双方均应严格遵守。此外，庭审中王珂明确表示对绿城物业公司提供的物业服务质量没有异议，故一审法院认定物业服务费应从商品房交付王珂的2016年9月25日起计算。因王珂已经预交一年物业服务费，故绿城物业公司要求王珂支付2017年9月26日至2019年3月31日的物业服务费，理由充分，一审法院予以支持。因绿城物业公司与王珂对交纳主体、交纳起始时间等方面确实存在严重分歧，故对绿城物业公司要求王珂支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院难以支持。关于王珂主张绿城物业公司应通过银行从业主的一卡通划取，但现在没有为业主办理一卡通的意见，一审法院认为办理一卡通可以方便业主和物业服务企业收交物业费，国家政策亦鼓励业主通过一卡通方式交费，但未办理一卡通不能成为业主拒交物业费的理由，不能因此否认物业服务企业提供服务的事实，一审法院对王珂的该项辩解意见不予采纳。关于王珂主张涉案小区竣工与承接查验时间顺序颠倒问题，不足以影响合同效力，如证据充足，王珂可向相关主管部门反映，不能以此为由拒绝交纳物业服务费。因本案为物业服务合同纠纷，在双方均认可房屋建筑面积为282.07平方米的情况下，王珂所购房屋门牌号对本案没有实质影响，一审法院在计算物业服务费用时以4.2元每月每平方米为标准，以282.07平方米为基数计算。判决如下：一、王珂于判决生效之日起七日内支付北京绿城物业管理有限公司二〇一七年九月二十六日至二〇一九年三月三十一日物业服务费二万一千四百八十二元五角。二、驳回北京绿城物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王珂提交2张照片作为新证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。王珂提交照片1《公示》证明开发商也认为应该完成公共部位查验后才能收取物业费；照片2开发商张贴的《车位启动方案》证明小区的公共配套设施、人防车库相关手续是2020年才办理完毕。绿城物业公司认可证据一的真实性和关联性，证明目的不认可；认可证据二的真实性，关联性、证明目的不认可。认为双方已经明确约定物业费缴纳责任的具体事项，如果针对物业费缴纳就应该按照补充协议的约定进行认定。一审时绿城物业公司出示了承接查验结果和内容，一审庭审时王珂明确认可了承接查验报告的真实性和合法性的。承接查验根本不影响双方的物业费缴纳问题。小区车库在2016年已经进行了验收，并且免费提供业主使用至2020年，车位公示是根据相关备案审查要求进行的公示。绿城物业公司二审未提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”宁坤房地产公司在涉案小区业主选聘新的物业服务企业前，与绿城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，宁坤房地产公司与王珂签订的《北京市商品房预售合同》、《云溪花园项目前期物业服务合同》、《商品房预售合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方具有约束力。王珂主张宁坤房地产公司与绿城物业公司在《前期物业服务委托合同》中使用“宁坤房地产公司合同专用章”，在附件中使用“宁坤房地产公司销售合同专用章”，二者不一致且附件中没有绿城物业公司的公章，是拼凑而成，不能作为定案依据。本院认为，宁坤房地产公司与绿城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，绿城物业公司为案涉小区提供物业服务，王珂未提交证据证明《前期物业服务委托合同》及其附件系拼凑而成，虽然主合同及附件公章不同，但公章所有人均是同一家单位，且根据合同相对性的原理，合同相对人对《前期物业服务委托合同》及其附件并未提出异议，故，王珂主张《前期物业服务委托合同》及其附件系拼凑而成的意见不成立，一审法院依据《前期物业服务委托合同》及其附件作出相关认定，并无不当，本院予以确认。王珂主张依据购房合同第32页第9条第5款“物业共用部分经查验符合相关规定，乙方向全体业主发出书面交接通知书之日起30内未完成交接的”，一审法院认定自收房之日作为收取物业费起算的是错误的。对此，本院认为，《云溪花园项目前期物业服务合同》第九条约定：在完成物业共用部分交接前，乙方（宁坤房地产公司）不得向甲方（王珂）收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1．筹备组成立满4个月未召开业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议解除乙方的物业管理，但未选择新的物业服务企业的；4．首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；5．物业共用部分经查验符合相关规定，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；6．甲方应缴纳物业服务费用而未按照乙方要求缴纳的其他情况。根据上述合同约定内容，合同双方确定的内容为在完成物业共用部分交接前，宁坤房地产公司不得向王珂收取物业服务费，规制的是宁坤房地产公司收取物业费的行为，而本案物业服务合同纠纷的合同主体是绿城物业公司，并非宁坤房地产公司，王珂依据该合同条款作为抗辩绿城物业公司，缺乏依据。反之，《商品房预售合同补充协议》第9条第6项约定：自该商品房交付（或视为交付）买受人之日起，与该商品房有关损毁、灭失的风险责任及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业费等）的责任均由买受人承担。一审法院认定物业费从王珂收房之日即2016年9月25日起计算，具有合同依据，并无不当，王珂的相关上诉主张，本院不予采纳。关于王珂主张绿城物业服务不符合合同约定一节。王珂对绿城物业公司已提供的物业服务无异议，但认为绿城物业公司未按照合同提供相应的物业服务，因此，不应当按照合同约定的物业服务费标准收取物业费。王珂为证明其主张成立，以地下停车库为例进行说明。经询，案涉小区地下车库已提供业主免费使用多年。王珂称其车辆停在地上停车位，并未停在地下停车位。绿城物业公司称地下车库管理费并不在物业合同收费范围内，停车管理费独立于物业费。就现有证据而言，不足以证明绿城物业公司在地下停车位管理服务中存在何种违约行为，故，王珂以此为由要求减免物业费，依据不足。绿城物业公司上诉主张违约金一节，缺乏依据，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，绿城物业公司、王珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由北京绿城物业管理有限公司、王珂各负担516元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 李 坤审 判 员 杜丽霞二〇二〇年五月二十五日法官助理 闫韦韦法官助理 高恒阳书 记 员 李 蕊书 记 员 刘 爽