广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终568号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂生，男，1952年12月13日出生，汉族，住。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路21号，统一社会信用代码：91450103MA5KDAAJ12。 负责人：朱明安，该所所长。 委托诉讼代理人：周景瑞，中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所柳州房管分所副所长。 委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。 上诉人王桂生因与被上诉人中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王桂生上诉请求：一、存在事实上的租赁关系，由易金兰补交拖欠租金4173元；二、判被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认为王桂生现在一直居住在本案房屋中。不符合事实，实际为夫妻双方互相照顾对方病情需要的回迁行为。2010年上诉人因家庭生活困难，符合申办廉租房条件。在此期间上诉人岳父易耀泗在得知上诉人可以申办廉租房的信息后，2010年11月25日向桂林铁路工务段、南宁铁路局桂林房管所申请请求分配上诉人退出的房屋，经批准后，2011年8月23日迁来户口本、身份证，2011年9月正式迁入西一里3号房屋居住至2018年5月17日因病去世，5月19日火化，实际居住时间7年9个月。而上诉人早在2010年11月26日以书面形式办理退房，申请到廉租房。上诉人妻子易金兰属于桂林市4050就业，优惠政策失业人员，失业金2019年4月领取完毕。无工作能力，无收入来源，未达到退休年龄，上诉人夫妻共同月收入现为1000元退休工资。易耀泗因病去世后，易金兰回迁胜利路西一里3号居住原因是患重大疾病，因廉租房无电梯不适宜居住。如认为有必要，合同到期后上诉人可以退出6楼廉租房。上诉人认为，2010年11月25日易耀泗申办进入，2010年11月26日王桂生申请退出原房屋事项，已经有关部门审查通过。易耀泗2018年5月17日因病去世后，其女儿易金兰2018年6月重新回迁父亲房屋继续居住并无不当，由于存在事实上的租赁关系，提出补交拖欠租金4173元应由易金兰承担的请求应予支持。因此上诉至桂林市中级人民法院，请求查明事实，依法给予判决。 被上诉人中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。 上诉人王桂生向一审法院起诉请求：1、根据缴租凭证，确认原、被告双方之间存在事实上的租赁合同关系；2、本案诉讼费由被告承担。 被上诉人中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所向一审法院反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人的租赁关系；2、请求判令被反诉人30天内腾空涉案房屋，并退还反诉人；3、请求判令被反诉人支付拖欠的租金4173元（该租金计算自2009年1月至2019年10月，每月32.1元，此后的租金计算至被反诉人实际返还房屋时止）；4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：位于桂林（小瓦屋面平方，建筑面积25㎡，无房产证）为中铁南宁局房管所管理的房屋，王桂生的父亲王学本（已故）原系南宁铁路局桂林务工段职工。该房屋原为王学本承租的铁路公有住宅。王学本去世后，由王桂生居住并交租。王桂生在2008年12月之前，一直按每月32.1元向中铁南宁局房管所缴纳租金。2009年之后未缴纳租金。王桂生现在一直居住在本案房屋中。王桂生与中铁南宁局房管所未就本案房屋签订租赁合同。 另查明，王桂生除在本案所涉房屋居住外，还有桂林市中隐路的一处廉租房居住。王桂生现月收入为退休工资2000元。 本案开庭之前，王桂生向一审法院撤回其起诉。一审法院予以准许。 一审法院认为，虽双方未签订租赁合同，但中铁南宁局房管所将该房屋交付给王桂生使用多年，王桂生在2008年12月之前一直持续交付租金。故双方存在事实租赁关系，一审法院予以确认。因双方未签订合同对租赁期限进行约定，故双方的租赁为不定期租赁。王桂生从2009年1月至今未交付租金，属于违约，中铁南宁局房管所有权解除租赁合同。故对于中铁南宁局房管所要求解除租赁合同并要求王桂生腾空房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于支付拖欠租金的诉讼请求，王桂生从2009年至今一直未缴纳租金，按照双方之前缴纳的租金标准，每月为32.1元，王桂生尚欠中铁南宁局房管所租金4173元（计算至2019年10月），双方在庭审中对拖欠租金及数额无异议，一审法院予以确认。故中铁南宁局房管所要求王桂生支付拖欠租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条判决：一、原告（反诉被告）王桂生与被告（反诉原告）中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所关于桂林市叠彩区胜利路西一里310-3号房屋的租赁关系于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）王桂生于本判决生效之日起30日内腾空桂林市叠彩区胜利路西一里310-3号房屋，并返还给被告（反诉原告）中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所；三、原告（反诉被告）王桂生支付被告（反诉原告）中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所租金4173元（租金暂计至2019年10月，之后租金从2019年11月起，按每月32.1元计算至王桂生向中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所返还房屋之日止）。本案反诉案件受理费25元，减半收取12.5元；由原告（反诉被告）王桂生负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了新证据：一、2010年11月15日南宁铁路局桂林房管所出具证明原件一份，证实上诉人租住在本案讼争房屋；二、柳州铁路局职工住房情况普查登记表原件一份，证实2005年上诉人租住在讼争房屋；三、2009年6月11日南宁铁路局桂林房管所证明原件一份，证实讼争房屋原为该局职工王学本（已故）住宅，现由其儿子王桂生租住；四、2010年11月25日易耀泗申请书原件一份，其跟随女儿女婿居住在讼争房屋两年，现申请退出鹿寨铁路工区住房，分配其女婿王桂生退出的住房即本案讼争房屋，南宁铁路局桂林工务段加盖公章；五、2010年11月26日王桂生书写的退房申请书一份，其因申请廉租房的原因申请退出本案讼争房屋，南宁铁路局桂林工务段加盖公章并要求南宁铁路局桂林房管所按有关规定办理；六、2010年12月2日南宁铁路局桂林房管所出具证明复印件一份，证实南宁铁路局工务段退休职工易耀泗居住在讼争房屋，由其缴纳租金。证据四、五、六证实上诉人2010年已退房，应由易耀泗交纳房屋租金。被上诉人对新证据一、二、三、的真实性予以认可；对新证据四、五、六的真实性、合法性、与本案关联性不予认可，易耀泗在柳州鹿寨租赁有南宁铁路局的房屋，不可能再在桂林租赁房屋。被上诉人提交新证据如下：一、2006年1月3日《柳州铁路局职工住房管理办法》一份，证实住房分配的条件之一必须是铁路局正式职工及其遗偶；二、中国铁路南宁局集团有限公司房产管理所桂林房管加盖公章文件三份，证实易耀泗系工务段退休职工，在鹿寨租赁有房屋，不符合在桂林租房的条件。上诉人认为上述新证据由法院认定采信。上诉人提交的新证据一、二、三为原件，且加盖有南宁铁路局桂林房管所的公章，被上诉人予以认可，本院对新证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可；证据四、五、六为复印件，被上诉人不予认可，亦未加盖南宁铁路局桂林房管所的公章，对其证明内容本院不予采信。被上诉人提交的新证据为盖章复印件，本院对其真实性、合法性、与本案关联性予以采信。 综上，一审认定事实属实，本院依法予以采信。 本院认为，关于上诉人王桂生主张其已于2010年退出本案讼争房屋，故不应缴纳房屋租金，其提交了退房申请等予以证明，但是并未提交其他证据进一步证明其已将房屋实际退给被上诉人，被上诉人收回房屋，并且经过被上诉人同意转租给他人，以及按照铁路职工住房管理办法相关规定办理手续，对此，被上诉人不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”由于上诉人未提交充分证据证明其经过被上诉人同意将本案涉案房屋退回给被上诉人并另行出租给案外人，故本院对其主张依法不予采信。而且上诉人在起诉书中主张其与被上诉人之间存在事实租赁法律关系，并要求被上诉人提供租赁合同办理水电开户，可知讼争房屋一直由上诉人使用，根据法律规定，上诉人作为承租人应缴纳房屋租金，故一审判决上诉人支付被上诉人欠付的租金法律依据充分，本院依法予以维持。由于上诉人长期拖欠租金，属于违约，故被上诉人主张解除租赁合同并要求上诉人腾空房屋的依据充分，一审法院予以支持，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人王桂生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人王桂生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年五月十五日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉