辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初176号原告：焦枫，男，汉，1964年10月14日生，住铁岭市银州区。被告：四平市天成房地产开发有限公司，住所地四平市铁西区迎春街沈联四平干休所小区，统一社会信用代码912203007024692336。法定代表人：靳永利，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕桂英，系该公司员工。委托诉讼代理人：李瑛，系吉林满誉律师事务所律师。被告：张江，男，汉族，1968年11月21日生，住吉林省四平市铁西区。原告焦枫与被告四平市天成房地产开发有限公司，被告张江民间借贷纠纷一案，原告焦枫于2020年1月6日向本院提起诉讼，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日在本院第7号审判庭公开开庭进行了审理。原告焦枫，被告四平市天成房地产开发有限公司（以下简称四平天成房地产公司）委托诉讼代理人吕桂英、李瑛到庭参加诉讼。被告张江经本院报纸上公告送达法律文书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张江偿还借款1237.500.00元,并支付从2014年5月18日至履行给付时止同期中国人民银行贷款利率利息；2、请求判令被告四平市天成房地产开发有限公司承担连带抵押担保给付责任；3案件受理费由被告负担。事实和理由：被告张江系被告房地产公司王天成的小舅子，承建（负责）位于开原市社区馨萱兰苑小区的开发。2014年5月，二被告因缺乏建设资金，被告张江出面向我借款。当时考虑到资金安全，原告要求被告公司提供担保抵押，其同意以在建楼房抵押担保。而后，双方签订了买卖合同，以被告张江名义为原告出具了1856250元的收条。被告公司为原告开具了15套房子收款收据及买卖合同。当时公司承诺，张江过期不偿还借款，同意用抵押房抵顶借款。借款到期后，原告多次催款，在被告张江的配合下，被告公司为原告办理了其中5套房子过户（价值618750元）。可后来张江下落不明，原告向第一被告要求其他10套房子过户。即开原市区馨萱兰苑小区10号楼1单元202室、302室、402室、601室、602室；10号楼2单元201室、202室、301室、302室、401室。但其拒绝配合，还否认买卖关系。原告无奈于2019年8月向开原市法院提起诉讼，要求履行买卖协议。开原市人民法院以双方并非买卖关系，于2019年12月2日以（2019）辽1282民初2910号民事判决书驳回原告的诉讼请求。既然法院不承认双方的买卖关系，原告也只能变更诉讼请求为借贷关系由二被告偿还借款及利息。请求法院支持原告的诉。被告四平天成房地产公司辩称，原告要求我方依照房屋买卖合同返还原告购房款1856250元，可根据法院之前作出的（2019）辽1282民初2190号民事判决书认定，我方与原告之间并非房屋买卖关系，而是作为原告与被告张江之间的借贷行为的担保人，因此我方认为我方与原告方应适用担保法确认双方权利义务关系，并非房屋买卖关系。而担保期限已过不应该再承担担保责任。请求贵院依法驳回原告的诉求。原告焦枫为其诉讼请求提供证据如下：1、买卖房屋合同10套及收款收据，证明被告给我签订的买卖合同真实有效，请法院支持原告诉求。2、收条一份，证明张江从原告处拿走1856250元，因15套房子让我卖掉五套，尚欠1237500元。3、房屋买卖协议书，证明二被告向原告借款，但写的是买卖协议，真实情况是张江为被告开发公司盖楼所用借款。被告四平天成房地产公司为其抗辩理由提供证据如下：1、司法鉴定意见书一份，证明张江与原告签订的房屋买卖协议上被告单位公章系伪造。2、民事判决书（2019）辽1282民初2910号一份，证明我方与原告方不是买卖关系，该判决已生效，原告起诉已经被驳回。被告张江未到庭参加诉讼，未提交抗辩意见及提交相关证据。庭审中，被告四平天成房地产公司对原告提供的证据均有异议，对1号证据认为，真实性无异议，但该组证据不能作证明我方与原告方发生房屋买卖行为。另外该组证据的名称为房屋买买合同，根据民间借贷司法解释，双方有签订民间借贷协议以及支付凭证，才能确认双方成立民间借贷行为，本案不符合法律规定的民间借贷构成要件，因此不能作为我方与原告方形成债权债务的证据使用；对2号证据认为，真实性有异议，本案被告张江并未到庭，因此该份证据是否为张江本人签字并按手印无法核实。另外该份证据显示原告向张江支付的是购房款，而非借款。因此双方是否存在真实的借贷关系存疑；对3号证据认为，真实性有异议，根据吉林公正司法鉴定中心出具的鉴定结论，该买卖协议上公章系伪造的。另外，本证据为房屋买卖协议，与本案并不具备关联性。原告对被告四平天成房地产公司提供的2号证据无异议，对1号证据有异议认为，当时在被告公司盖章，应该是真的。如果被告方章是假的，出现假的印章，也是被告开发公司造成的。我们也发现被告方有制造假的印章的嫌疑。这件事发生之后原告去被告公司很多次，发现被告公司很多章都是假的，与原告无关。经庭审质证认证，原被告抗辩，法庭庭审调查，确认以下事实，被告四平天成房地产公司承建位于开原市社区原“造纸厂”位置开发建设，小区名称馨萱兰苑。被告张江为小区开发建设工地负责人。2014年5月，被告张江以工地建设缺乏建设资金为由向原告借款。原告在获得被告四平天成房地产公司承诺用建设楼房作抵押情形下同意借款。2014年5月28日，被告张江为原告出具收条一份，其主要内容如下：今收到焦枫给付张江的楼款现金1856250元。同日，在被告四平天成房地产公司内，原告与被告张江达成房屋买卖协议书一份，协议书主要内容如下：1、甲方经请示四平市天成房地产开发公司法人代表王宝中同意后，愿将自己承建的“馨萱兰苑”小区10号楼一单元、二单元，共计15套楼房以每平方米1500元的价格卖给乙方，并必须保证乙方所购置的房屋更名过户等手续的完成；2、乙方以现金方式，一次性支付甲方的售楼款项；3、房屋所在位置及楼牌号：开原市造纸厂院内，馨萱兰苑小区，10号楼，1-201、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、1-501、1-502、1-601、1-602、2-201、1-202、2-301、2-302、2-401。尾部甲乙双方签字摁押，被告四平天成房地产公司在甲方担保单位一栏加盖公章。2014年10月10日，被告四平天成房地产公司为原告开出15套房子的商品房买卖合同，并出具每套楼房收款收据。2015年至2016年10月间，原告向二被告索要款项，被告张江配合原告将“买卖的楼房”的房屋卖出五套，被告四平天成房地产公司按照原告的要求变更到买受人名下，款项达618750元。2016年10月1日后，原告联系不到被告张江。原告即向被告四平天成房地产公司索要款项及要求将“买售楼房”更名时，被告四平天成房地产公司以双方并非买卖关系及需要被告张江来公司确认等理由拒绝为原告更名。2019年8月14日，原告以被告四平天成房地产公司不履行《商品房买卖合同》约定，应由其承担给付义务为由（案由买卖合同纠纷，诉讼中对被告张江撤回起诉）向本院起诉。本院于2019年12月2日以（2019）辽1282民初2910号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。诉讼中，经本院释明法律规定，将原案由房屋买卖合同纠纷更为民间借贷纠纷。本案争议焦点：被告四平天成房地产公司是否承担担保保证责任。本院认为，从原告提供的被告张江为原告出具的收条凭证分析看，“收条”虽标明“楼款”，但未加盖公司公章，从原被告抗辩陈词及其他证据看，被告张江承建该小区的土建工程，急需建设工程款项，“张江”并非“公司”法定代表人或者是被授权的“销售人员”，他收楼款的行为只能认定是收到原告的钱数，不能定性为楼款。从原告提供的商品房买卖合同及买卖协议看，该批次15座楼房系被告承建，或者推断为被告四平天成房地产公司支付给被告张江的“工程款”，以此作为借款担保抵押。庭审中，被告四平天成房地产公司承认为被告张江借款1856250元提供担保的事实。故结合质证证据，应定性为被告张江向原告借款1856250元，被告四平天成房地产公司为被告张江的借款行为以在建楼房提供抵押担保。即被告四平天成房地产公司开出的“商品房买卖合同”及收款收据并非买卖，系一种抵押担保性质。又从原告陈述被告张江，被告四平天成房地产公司配合原告卖出五套楼房，楼款618750元交付给原告，更进一步认证双方并非买卖关系，是以买卖形式的借贷关系实质。而原告收到的“售楼款”应认定被告张江支付借款行为。故应认定被告张江尚欠原告借款本金1856250元-618750元=1237500元。庭审中，被告四平天成房地产公司抗辩依据“担保法”的相关规定，担保行为已经超过法定的担保期限，其不承担保证责任。其所抗辩的依据是“担保法”中一般担保，期限是债务人到期未履行债务，担保期限6个月，超过该期限担保人不承担担保责任。而本案双方没有签订借款合同或者由借款人为债权人出具债权凭证，没有约定给付时间和担保保证期限，导致借款与买卖关系混淆，原告以此“买卖合同”要求被告方履行买卖协议规定的义务。对此，二被告应承担过错责任。从原告提供的“商品房买卖合同”看，被告四平天成房地产公司的行为不能简单的看成一般性质的保证担保，让原告攥着“合同”及收款收据，起到了一旦债务人不履行债务，“合同”作为抵押物形式出现。即被告四平天成房地产公司用房屋买卖形式开具的凭证，起到了抵押楼房的性质。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转让对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物；第五十三条规定：债务履行届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。故从借款无约定偿付期限和楼房买卖合同的抵押性质，应认定原告诉请被告房产公司并未超过法律规定的担保保证期限。其抗辩理由既无法律依据也无事实依据。对其抗辩陈词不予以支持。被告四平天成房地产公司应承担连带偿付责任，其抵押性质的的楼房原告具有优先受偿权。关于原告诉请利息损失一节，原告提供的证据没有约定偿付期限和利息支付方法，其要求按照中国人民银行同期贷款利率计算原告的经济损失符合法律的规定。考量本案二被告实际已以五套楼房在2016年10月前抵顶借款618750元，原告未受偿款项1237500元以2016年10月1日起计算利息损失。至于被告四平天成房地产公司抗辩原告提供的房屋买卖协议书上公章伪造一节，其虽提供了鉴定部门的鉴定结论，但因该鉴定结论并非本院委托，原告也未参与鉴定过程，无法认证鉴定程序合法性。况且，本院并未认定买卖关系成立。对该证据不予以采信，对被告抗辩陈词不予以支持。而因被告张江未到庭抗辩，应自负败诉责任。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张江于本判决书发生法律效力后十日内，偿还向原告焦枫借款本金1237500元，并承担从2016年10月1日起至本院确认给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告四平市天成房地产开发有限公司对第一项负有担保连带给付责任；三、原告焦枫对被告四平市天成房地产开发有限公司所抵押担保物位于开原市新城街铁西社区“馨萱兰苑小区”10号楼1单元202室、302室、402室、601室、602室；10号楼2单元201室、202室、301室、302室、401室，共计10套商品房具有优先受偿权。本判决书生效后十日内执行。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费15938元，由被告张江负担,被告四平市天成房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  刘军人民陪审员  张红人民陪审员  丁丽二〇二〇年五月十一日书 记 员  刘锐