四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初773号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所：攀枝花市东区大河北路六村1-7号，统一信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201011648793。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：510202197908137011。 被告：谭万林，男，1976年3月8日生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市东区。 被告：陈春，女，1982年10月4日生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市东区。 原告四川合纵物业服务有限公司（简称合纵公司）与被告谭万林、陈春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川合纵物业服务有限公司委托诉讼代理人陈国胜，被告谭万林、陈春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 四川合纵物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3581元，垃圾清运费396元及滞纳金1193.1元，合计5170.1元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四川合纵物业服务有限公司系阳光馨园小区业主大会依法选聘的物业，为攀枝花市东区瓜子坪阳光馨园小区提供物业管理。2014年1月11日，原告与阳光馨园小区业主大会签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止，合同约定：由原告为被告等业主提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅0.66元/月/平方米、垃圾清运费6元/月/户；物业服务费由原告选择按月或季度或半年向业主收取；如业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权另行收取业主每延迟一天应缴纳物业服务费千分之五的滞纳金。二被告系东区隆庆路359号35幢二单元5-3号的业主，物业建筑面积为82.2平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年1月16日至2019年7月15日止的物业服务费人民币3581元、垃圾清运费396元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币1193.1元，以上合计5170.1元。原告多次催交未果，遂诉至法院。 原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了： 1、工商登记表，证明原告进行过名称变动，有物业服务资格的； 2、小区物业查验协议，证明在原告进入小区前和业主委员会进行查验时，被告提出的问题便已经存在，原告方进入后已经在慢慢的解决； 3、二份物业服务合同，证明业主委员会和原告签订了物业合同，合同约定了物业费的收费标准，垃圾费的标准，同时约定合同的履行期限期限。另外，两份合同都对违约责任进行了约定的，也注明滞纳金的计算方式； 4、房屋信息摘要，证明被告是本案适格的主体，居住的房屋是东区，面积是82.2平方。物业费是从2014年1月16日计算至2019年7月15日，合计66个月。 5、催收通知书及张贴照片，证明原告多次对物业费进行催收了。 经庭审质证，二被告质证意见为，未看见原告张贴过催费通知书，也不清楚小区成立过业委会，自己看不懂相关证据，因此拒绝对证据发表质证意见。本院认为，原告所提交的证据之间能够形成锁链，被告拒绝质证的意见不符合法律规定，因此对上述证据予以采信。 被告谭万林、陈春辩称，被告并未与原告签订过物业合同，因此无需向原告交纳物业费，且原告服务不到位，被告方可以暂时拒绝缴纳。物业服务不到位的情况包括：小区的没有消防设施，小区卫生没有进行清理，楼道到处张贴小广告，过道顶棚一直没有修复，小区有人乱种菜，没有人管理，住户安装的防盗栏没有人管理，小区的绿化也没有人管理。 被告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了： 相片若干。证明居住的小区安全不到位，楼下居民到处烧纸，消防设施内没有消防带，小区绿化的植被死亡，消防通道有外来车辆堵塞，顶棚损坏一直没有恢复，高层建筑防盗栏没有按照安全设置安装，楼道内乱张贴小广告，没有人清理。小区的门禁一直没有恢复，室内的对讲电话一直是没有安装。 经庭审质证，原告质证意见为，被告出示的该组相片没有时间显示，无法确定其真实性，对于消防设施、天花板顶棚等问题，是在原告入驻小区时便已经存在的，现业主委员会正在与街道沟通筹款，进行逐步修复。本院认为，经庭审询问，被告出示的照片系2020年所照，与原告主张的2019年7月15日前的物业费缺乏关联，且也与本案查明的其他事实不符，故对上述证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）执行机构阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）签订《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月.平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用，包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用，业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极交纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。2018年12月11日，阳光馨园业主委员会（甲方）与四川合纵物业服务有限公司（乙方）续签了《阳光馨园小区物业服务合同》，合同期限五年，自2019年1月16日起至2024年1月15日止。合同中重新约定：甲方委托乙方对小区公共区域停车位进行日常管理，并收取相应费用；物业服务费用由业主按半年向乙方缴纳。每次缴费时间为：每半年首月1-15日前缴纳当期物业服务费；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每日应缴费用的千分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务至今。另查明，攀枝花市合纵物业管理有限公司于2016年3月4日企业名称变更为四川合纵物业服务有限公司，公司为二级资质物业管理企业。在2014年1月16日起至2019年7月15日期间，被告未交纳物业费及垃圾清运费，原告通过门前张贴通知的方式向被告催收过相关费用。 同时查明，谭万林、陈春系攀枝花市东区隆庆路359号35幢二单元5-3号住房的共有权人，该房位于阳光馨园小区，其房屋建筑面积为82.2平方米，按每月每平方米0.66元计算，每月应缴纳物业管理费54.25元。两被告2014年1月16日至2019年7月15日共计66个月的物业管理费3580元未交纳。 攀枝花市物价局于2007年4月29日下发关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。两被告未向原告缴纳2014年1月16日至2019年7月15日的垃圾清运费396元。 2013年1月30日，攀枝花东区住房和城乡建设局、攀枝花东区瓜子坪街道办事处、阳光馨园社区居委会、阳光馨园业委会、天宇实业公司、天宇物业公司在阳光馨园社区二楼会议室召开了小区物业交接协调会并形成了《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要，载明：“……二、消防栓、灭火器等实物已按现有实际情况和数量与业委会进行了现场查验和核实并已汇总，汇总统计表内容需由移交双方于3月29日前进行核对，根据双方认可后的核对结果中显示的缺陷部分由天宇物业负责进行统一采购材料后与车库消防图纸一并移交至业委会，再由业委会负责联系现有物业单位进行安装配置（注：三期应配备的消防设备及图纸，由天宇实业提供给天宇物业后再移交至业主委员会）。……六、三期门禁系统和楼道修复。1.由天宇实业公司安排施工单位分栋、分户进行安装调试，天宇物业负责发放业主卡及告知业主如何使用门禁卡。完工后通知业委会、开发商、天宇物业三方现场验收签字确认。2、楼道吊顶和墙面补刷与第1条同时进行，时间在5月底前完成。” 2014年3月1日，攀枝花市东区阳光馨园小区业主委员会与合纵公司签订《阳光馨园地面停车场委托管理协议书》，委托合纵公司对阳光馨园地面停车场进行管理，相关收费标准经过了攀枝花发展和改革委员会批准，合纵公司与阳光馨园小区业主委员会共同将前述收费标准对小区业主进行了公示。 2017年11月21日，攀枝花市东区阳光馨园小区业主委员会与合纵公司共同出具情况说明，说明内容为“2017年11月21日针对前期天花板破损遗留下来的问题，经过多方协商，为了小区美化及业主安全着想，历时一个半月，阳光馨园小区42个单元一楼天花板整改完工。由工人、业委会、物业、社区进行了验方工作，总方1328.618方，该费用按照《物业服务合同》解决。” 上述事实有原、被告提交的证据及当事人双方的当庭陈述在案佐证。 本院认为，阳光馨园小区业主委员会与依法选聘的四川合纵物业服务有限公司签订并于2018年12月11日续签的《阳光馨园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。被告谭万林、陈春主张四川合纵物业服务有限公司未尽到合同义务主要体现在“楼梯间吊顶未安装，占用公共区域停车、环境卫生清理不及时到处张贴小广告、其他住户私搭违规防盗栏或建筑物未清理”几个方面。关于占用公共区域停车问题，因原告与阳光馨园小区业主委员签订的合同中已明确约定，委托原告对小区公共区域停车位进行日常管理，并收取相应费用，故本院对被告主张不予支持；关于四川合纵物业服务有限公司是否按照物业服务合同履行了义务的问题，从原告举证的系列证据可以认定，原告从入住阳光馨园小区后对小区进行了管理及服务，并通过《阳光馨园小区物业承接查验协议》予以明确，原告对小区部分消防设施灭失、部分公共区域照明损坏、小区部分单元门禁系统损坏、小区部分楼宇公共部位损害等问题不承担责任。另在2017年11月21日阳光馨园业主委员会与合纵公司共同出具的《情况说明》也可以认定，阳光馨园小区公共区域天花板大量破损的问题长期存在，但造成该问题原因是合纵公司管理不善还是使用期限过长，或是原吊顶质量不合格，根据现有证据无法认定，故本院对被告的抗辩理由不予采信。关于环境卫生及张贴小广告问题，被告庭审中陈诉阳光馨园小区曾对小广告破坏墙面进行过粉刷，而其所提供的照片不能认定合纵公司对小区卫生存在长期或反复疏于管理的情况。关于其他住户私搭违规防盗栏或建筑物未清理的问题，因物业公司并无权利对违搭建筑进行拆除，而从原告提交的证据中可以看出原告就该问题已向街办等有关部门进行过举报。综上，被告提出原告未尽到合同义务的主张与本院查明的事实不符，依法不能成立。 四川合纵物业服务有限公司按约为阳光馨园小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区物业共有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用，两被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对原告要求两被告支付2014年1月16日至2019年7月15日的物业管理费3580元、垃圾清运费396元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的违约金1193.1元，因被告未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《阳光馨园小区物业服务合同》中约定的按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的计算滞纳金其标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、谭万林、陈春于本判决生效后三日内支付四川合纵物业服务有限公司2014年1月16日至2019年7月15日的物业服务费3580元及垃圾清运费396元，合计3976元； 二、谭万林、陈春于本判决生效后三日内支付四川合纵物业服务有限公司滞纳金397元； 三、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由谭万林、陈春承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 梁 毅 二〇二〇年五月二十日 书记员 倪为民