广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4853号上诉人（原审原告及反诉被告）:丘俊光,男,1973年4月18日出生,汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。上诉人（原审被告及反诉原告）：广州花卉之都农业有限公司，住所地广东省广州市花都区花城街芙蓉大道37号。法定代表人：方杰文。委托诉讼代理人：罗方慧，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素娴，广东银沐律师事务所律师。上诉人丘俊光因与上诉人广州花卉之都农业有限公司（以下简称花卉公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丘俊光上诉请求：l.撤销一审判决第二项，改判为花卉公司向丘俊光支付311775元建构筑物的损失款及利息(利息以311775元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月28日起计至花卉公司付清款项日止)；2.变更一审判决第四项为花卉公司向丘俊光支付剩余租期50％的经营损失587652.9元(每年平均利润167900.83元×7年×50％)；3.本案一审、二审诉讼费用由花卉公司承担。事实和理由：l.丘俊光主张花卉公司全额赔偿建构筑物损失款合法合理。租赁合同已被一审法院认定为无效。花卉公司作为出租方，其对自身出租租赁物的合法性理应进行把关与保障，而丘俊光仅仅只是一个租户，自身也履行了交付租金、保证金、管理费等全部义务，合同无效的全部责任在于花卉公司。2.一审法院完全不支持丘俊光后续租期经营损失有失客观。①丘俊光对于后续期经营损失的主张已经尽了举证义务，提交了自身三年收入的流水账，并扣除成本后才得出平均每年的纯利润，如果法院认为这些证据还不足，那么法院完全可以客观的以丘俊光相同行业的年收入作为标准，否则有失公平合理。②丘俊光后续租期的经营损失其实就是合同法规定的可期待利益。丘俊光原来的租期还有7年，原是按照租期来安排进货以及规划经营方案的，现在货物无法正常销售，一审法院对上述确实存在的客观损失没有考虑。③同时丘俊光也并非是把自己的全部经营损失向花卉公司主张，丘俊光只是主张了损失的50％。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。花卉公司答辩称，1.丘俊光违反合同约定的搭建行为(搭建简易建筑)和非花卉园艺产业的经营行为(堆石等)，是引发政府强拆的原因，并且，丘俊光的前述行为在涉案合同条款所涉范围之外，与合同本身和合同效力无关。因此，即使涉案合同被判无效，其过错全在丘俊光，丘俊光应自负全责。2.涉案合同第八条约定地块“不能建设任何同定建筑物”，第十二条还特别约定：“兴建生产、生活所用配套设施”“仅限温室、荫生棚”，“不得兴建混凝土或墙体的建筑物”，按常识分析，花卉公司不可能同意丘俊光实施违反合同约定的搭建行为。再者，按合同约定，租户须事先书面申请并经花卉公司书面同意后方可施工，并且在实际操作过程中，租户的建设申请在获得花卉公司同意后还须向花卉公司缴纳建设保证金，但目前无任何证据显示丘俊光的搭建行为事先进行了申请并获得花卉公司同意。3.丘俊光主张的剩余租期经营损失未实际发生，同时其经营行为存往不确定性，其提交的证据亦无法证实其营业损失数额，该项主张没有事实和法律依据。一审法院驳回丘俊光该项主张，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，丘俊光的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。花卉公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者依法驳回丘俊光的一审诉讼请求及支持花卉公司的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由丘俊光承担。事实和理由：一、一审判决认定花卉公司与丘俊光签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》违反《土地管理法》而无效，属适用法律错误。1、一审判决以违反《土地管理法》第三十六条第三款的强制性规定而认定案涉合同无效，但该条款只“禁止占有基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，无明确禁止利用基本农田种植花卉及种植现场的花卉销售。涉案合同约定租赁地块的用途为花卉园艺及其相关产业的经营，并未违反该强制性规定。2、案涉土地的租赁及使用具有特殊历史背景，取得了一系列红头文件，得到了当地政府的支持和允许。设施农业用地可以进行花卉产业经营，当地政府也已批准园区内有120亩的设施农业用地，只不过没有划定具体位置和范围。广州市规划和自然资源局花都区分局向一审法院的复函，并没有明确案涉地块不可以经营花卉产业。二、一审法院采信非法证据，错误认定关键事实，导致本案基本事实认定不清。（一）丘俊光一审提供的《房地产估价报告》为非法证据，也不具有真实性，不能采信。1、该《房地产估价报告》以丘俊光单方提供的、未经查证属实的《委托评估说明》和《房屋测量表》进行估价。委托估价说明》系丘俊光单方编写，所谓的《房屋测量表》在《房地产评估报告》附件中找不到。2、该《房地产估价报告》的估价程序违法。针对本案的估价项目，估价机构应当进行现场测量和拍照两项工作，该《房地产估价报告》已载明“我们未进行专业测量”，而拍照工作亦违反程序。3、关于估价问题，丘俊光和估价机构作了多处矛盾或不实的陈述，严重影响该《房地产估价报告》的真实性和公允性。4、一审法院未通知鉴定人员到庭接受询问，也未查明影响该《房地产评估报告》效力的诸多关键因素。5、该《房地产估价报告》确定估价基准日为2019年3月2日，确定估价对象的建成日期是2015年，未进行说明，也无提供依据。6、一审判决以“评估报告是评估公司在勘察现场之后作出，该评估公司亦具备相应的资质”为由采信估价报告，是错误的。（二）一审判决认定花卉公司同意被丘俊光对案涉地块进行建设毫无依据。一审判决认定花卉公司同意丘俊光对案涉地块进行建设的理由有两个，一是涉案合同约定丘俊光建设须提出申请并经花卉公司同意；二是花卉公司。对于案涉合同有关租户建设须提出申请并经花卉公司书面同意的约定，针对的是可建设地块的租户，不包括丘俊光这类不可建设地块的租户。其次，知情并不等于同意。不能以丘俊光建设行为的存在和花卉公司的知情而认定花卉公司同意丘俊光建设。丘俊光未提交任何证据证明花卉公司同意其建设，因此应认定丘俊光所进行的建设未经花卉公司同意。（三）一审法院认为丘俊光是否收到相关通知，对本案处理没有影响，并据此不予采纳花卉公司的证据调查申请是完全错误的。花卉公司和广州市花都区花城区街道办均提前通知丘俊光自行整改，丘俊光完全可以采取相应措施减少损失扩大。相比直接被强拆，丘俊光提前整改肯定避免损失的扩大。但一审不予采纳花卉公司的证据调查申请，导致该项应予查明的事实处于不明状态。三、一审法院对花卉公司申请的应鉴定事项和应调取证据，不裁定驳回，也不委托鉴定或予以调取，剥夺花卉公司的举证权，损害花卉公司的审级利益，并导致本案基本事实不清。1、花卉公司曾申请对《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》上花卉公司印章的真伪进行司法鉴定，但一审法院不予采纳。判断合同效力的前提是认定合同已经成立，而印章真伪是认定该补充协议是否成立的依据，所以该项申请属于本案必须鉴定的问题。一审法院不裁定驳回申请，也未委托司法鉴定，更未认定合同是否成立，即判决该补充合同无效，明显错误。从另一方面看，合同已经成立是判决合同无效的前提事实，不进行印章真伪鉴定将导致本案基本事实不清。2、花卉公司曾申请对《房地产评估报告》附件二、三的《房地产估价委托书》和《委托评估说明》上丘俊光签名形成时间进行鉴定，该鉴定事项涉及丘俊光是否伪造证据、估价基准日的确定、《房地产估价报告》能否采信等关键问题。但一审法院不裁定驳回申请，也未委托司法鉴定，导致本案基本事实不清。3、花卉公司曾申请一审法院前往广州市花都区人民政府花城街道办事处调查核实相关证据和情况，该申请都涉及案件的一些关键问题，但一审法院不裁定驳回申请，也未予以调查。四、本案的处理必须以丘俊光涉嫌非法占用土地行政处罚案【案号：穗规划资源花资听告﹝2019﹞112号】的审理结果为依据，而该行政处罚案办案单位广州市规划和自然资源局花都分局尚未对花卉公司作出行政处罚决定。花卉公司在一审中曾申请中止本案的审理。但一审法院未裁定是否准许中止审理的情况下作出判决，程序错误。五、丘俊光提交的《房地产估价报告》为非法证据，若二审维持合同无效，应对丘俊光所主张的建筑物和构筑物损失进行司法鉴定。案合同约定的土地用途违反土地管理法的强制性规定而认定合同无效。若以此理由判决合同无效，花卉公司也仅对案涉合同约定的土地用途范围内即花卉产业的损失承担责任，与花卉产业无关的，比如建筑物、构筑物、池塘和土方等，该类损失系由于丘俊光超出合同用途范围使用土地造成，应由丘俊光自行承担。七、案涉土地是当时政府为妥善安置上访租户，出租给包括丘俊光在内的各上访租户使用的，丘俊光享受了当时安置政策的租金优惠，法院应予以考虑。丘俊光答辩称，一、对于丘俊光的构建筑物情况，花卉公司是知情并批准同意的。根据双方签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》第五条及第九条约定，花卉公司是丘俊光租赁行为的管理人，其收取管理费，并且对丘俊光在涉案租赁场地的建设、使用情况进行检查及监督，那就证明花卉公司是一定知道丘俊光构建筑物情况。首先，丘俊光的构建筑物并非是一两天就能建成的，花卉公司对丘俊光在签订合同后持续几个月的建设行为并没有任何的阻止；其次，花卉公司正常的收取丘俊光的租金及建设构建筑物的水电押金，并让合同正常的持续地履行了8年。另外丘俊光认为，花卉市场的每一个租户要建设构建筑物、怎样建，肯定是已经向花卉公司报备并经过批准才去建设的，否则谁会冒着合同被解除，被收回租赁物、被没收押金的风险去建设呢?所以花卉公司对于丘俊光的构建筑物情况是知情并同意批准建设的。现在只因涉及赔偿问题，花卉公司便采用掩耳盗铃式的否认而己。因此，丘俊光与花卉公司在事实履行合同行为的时候已经用事实的行为改变了合同的约定。二、花卉公司要对丘俊光的损失进行赔偿现在政府拆除丘俊光构建筑物是因为花卉公司违法出租耕地，丘俊光仅仅只是一个租户，根本不可能知道涉案土地性质，而这一切都因花卉公司在明知的情况下还违规出租耕地所造成的，须知道，丘俊光是根据租期长达15年的租赁合同才对涉案场地进行巨大投入的，现在丘俊光才知道花卉公司出租的涉案场地原来是水田耕地，其根本无权出租并被政府要求退还场地，从而使到租赁合同无效及无法履行，这个过错完全在于花卉公司。至于丘俊光的构建筑物没有向政府报建，丘俊光认为，过错也完全在于花卉公司，因为根据公示对抗性的原则，花卉公司才是业主，报建的主体理应是花卉公司，而并非是丘俊光这个租户，丘俊光只要向花卉公司告知并得到批准，那么就有理由相信自身建设是没有问题的，同时丘俊光是在旧花卉市场被安置到现在租赁场地的，而当时政府也参股到花卉公司处，所以丘俊光才会认为，只要花卉公司同意丘俊光建设构建筑物的，就等同于政府也同意了。花卉公司现在还有很多地块在出租，在这个事件中，对花卉公司的打击并不大，但对于丘俊光来说，这次事件的打击是巨大的，丘俊光只是一个底层的经营租户，每一笔收入都是有血有肉的，因为现在没有固定场地，旧的卖不出，新的没资金进，真的可以说吃饭都有问题，希望法院公正审理，维护丘俊光合法权益。丘俊光向一审法院起诉请求：1.丘俊光、花卉公司于2010年12月8日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月30日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》为无效合同；2.花卉公司向丘俊光支付311775元建构筑物的损失款及利息（利息以311775元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月28日起计至花卉公司付清款项日止，利息暂计100元）；3.花卉公司向丘俊光支付剩余租期50%的经营损失587652.9元（每年平均利润167900.83元×7年×50%）；4.花卉公司向丘俊光返还3个月租金8412.09元及押金31770元；5.花卉公司向丘俊光支付可搬迁物迁移费79113元；6.案件受理费由花卉公司负担。花卉公司向一审法院反诉请求：1.丘俊光按双方于2010年12月8日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》的约定向花卉公司支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金共18693.54元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付租金为基数，按每日1‰的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止，暂计至2019年8月31日为1140.31元）；2.丘俊光向花卉公司支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的垃圾清理费和管理费共1631.44元及逾期违约金（逾期违约金的计算办法：以应付垃圾清理费和管理费为基数，按每日1%的标准，自2019年7月1日起计，计至清偿日止，暂计至2019年8月31日为995.18元）；3.丘俊光承担本案的全部诉讼费用。以上费用暂合计22460.47元。一审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道花卉之都园林W区W33地块。丘俊光与花卉公司均确认涉案土地为耕地。花卉公司主张涉案土地所有权归东边村，其是从东边村承包过来的。2010年12月8日，丘俊光（乙方）与花卉公司（甲方）签订《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》，约定由乙方向甲方租用甲方位于广州花卉之都区域内W33地块土地用于花卉园艺及其相关产业的经营，合计面积2.57亩，其中可独立使用的面积为2.34亩，公摊用地面积为0.23亩；上述可独立使用的面积中，临时用地为2.34亩；管理费按合计面积2.57亩计收。第二条、租用期限1、本合同项下地块的租用期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，共10年。第三条、租金、缴纳时间及支付方式1、租金：本合同项下租用地块的租金按每年每亩计收，租金为人民币11000元/亩/年。租赁以每3年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）租金递增15%，各期的租金为：旧市场租户第一周期（2011年1月1日至2011年12月31日），租金为人民币8800元/亩/年；（2012年1月1日至2012年12月31日），租金为人民币8800元/亩/年；（2013年1月1日至2013年12月31日），租金为人民币11000元/亩/年；第二周期（2014年1月1日至2016年12月31日），租金为人民币12650元/亩/年；第三周期（2017年1月1日至2019年12月31日），租金为人民币14547.5元/亩/年；第四周期（2020年1月1日至2020年12月31日），租金为人民币16729.63元/亩/年。上述租金，不含税费、管理费、公摊水电费及租户于使用中所产生的其他费用（具体详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、缴纳时间：于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的租金，即人民币11308元，以后以每半年为一付费周期，即乙方应于每付费周期的最后一个月（即每年的12月25日至31日、5月25日至31日）先行向甲方支付下一个半年的租金。逾期未按约缴纳租金的，乙方应按欠缴金额每日1‰向甲方支付逾期违约金；逾期达3个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款进行处理。第四条、履约保证金乙方应于本合同签署当天，按第一年的原始租金标准向甲方交纳人民币28270元作为履约保证金，该保证金至2020年5月25日至31日用于抵扣最后半年的租金（履约保证金不计算利息）。第五条、管理费1、管理费标准：2011年1月1日至2012年12月31日，每亩每月50元，以后每3年为一期，管理费在上一期的基础上递增15%（详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算表》）。2、管理费缴纳方式：管理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的管理费，即人民币771元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的管理费。逾期缴纳，按欠缴的管理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。管理费主要用于环境卫生、绿化保养、宣传、公共设施维修及保养、保安人员工资等费用开支。第六条、水电费及垃圾清理费6、空地、已盖有生产配套设施的地块和温室租户垃圾清理费按每亩每月30元的标准予以收取：园区租户每天垃圾量不得超过1立方米，如有超过，则对超出部分按每立方米100元标准另行计算清理费。垃圾清理费以每三年为一周期，从第二周期起（即第4-6年，以此类推）递增15%。7、垃圾清理费缴交时间：垃圾清理费每半年缴纳一次，缴纳时间与租金的缴纳时间相同，即于本合同签署当天，乙方应一次性向甲方支付半年的垃圾清理费，即人民币462.6元，以后以每半年为一付费周期，乙方于每付费周期的最后一个月（即每年的5月、12月）先行向甲方支付下一个半年的垃圾清理费。逾期缴纳，按欠缴的垃圾清理费金额每日计收1%逾期违约金，逾期三个月的，甲方有权按本合同第十一条第2款处理。第八条、临时用地的租用乙方所租用的临时用地（即道路控制线范围的土地），除围栏外，不能建设任何固定建筑物。甲方需收回时，应提前三个月通知乙方；乙方按通知期限无条件退回土地并搬迁地上物，乙方应自费拆除除围栏外的固定建筑物，甲方不作任何补偿，租金及管理费等相关费用按上述标准计至乙方实际交还土地之日止。第九条、双方的权利义务（二）乙方权利义务：6、本合同租用期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。租用期满未能续约或合同解除/终止时。则本合同项下租用地块上的不动资产（包括乙方所投入兴建的不动资产，如水、电网设施、道路、建筑物、构筑物及附属设施等）无偿归甲方所有，其它可动资产由乙方自行处理。第十一条、违约责任2、乙方违反本合同项下约定的，均视为违约行为，甲方有权解除本合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物、构筑物等不动资产、附着物无条件归甲方所有，且已收的租金不予退回。第十二条、特别约定租用期间，如乙方需在租用地块上兴建生产、生活所用配套设施，须事先向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可按照合同约定及花卉之都园区的相关规定予以施工。具体的流程及规定等按如下约定予以进行：（一）乙方需兴建生产所需配套设施的（仅限温室、荫生棚，不得兴建混凝土或墙体的建筑物）具体流程及规定按《广州花卉之都园区管理细则》中花场建设管理规定的内容予以进行。兴建所需的费用由乙方自行承担。兴建增加的生产性设施在乙方解除/终止租约时，由乙方自行处理，逾期未搬迁的，甲方有权对其清理，乙方无权要求甲方予以补偿。（二）若乙方需兴建非生产所需配套设施，则具体按如下约定进行：1、于本合同签署之日起一年内（含一年），若乙方需生活配套设施的，则其可选择以下任一方式予以满足需求：2）自主兴建，但应参照甲方提供的样板建筑结构形式及外装修标准，采用吊脚结构予以建设，且事先须向甲方提交设计方案，甲方审批并书面同意后方可施工。甲方可对方案提出异议，乙方应予以相应修改。该（些）建设费用由乙方自行承担。建设增加的非生产配套设施，乙方解除/终止租约时可以拆除，但不得转让或变卖给第三方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。丘俊光主张，双方还于同日签订了《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》，将租赁期限延长至2025年12月31日。合同落款时间为2012年12月30日。丘俊光为此提交了上述补充协议拟证实其主张。花卉公司对于该补充协议不予认可，要求对该补充协议上加盖的公章进行鉴定。合同签订后，花卉公司将涉案地块交付给丘俊光使用，丘俊光向花卉公司支付了押金31770元。涉案地块交付给丘俊光时是空地。丘俊光主张在涉案地块上经营园林石，并经花卉公司同意兴建了构筑物。花卉公司对此予以否认，称其不知道丘俊光是如何使用涉案地块，其也没有同意丘俊光在涉案地块上进行建设。丘俊光按照合同约定，向花卉公司支付租金、垃圾管理费至2019年6月30日，其中2019年1月1日至2019年6月30日租金为16824.19元，垃圾处理费为1631.44元。2019年7月至今的租金、水电费、管理费、垃圾清理费未支付。因涉案地块涉及“大棚房”问题，广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年3月14日向丘俊光下达了相关的停工整改通知书。因丘俊光未自行整改，广州市花都区花城街道办于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。花卉公司主张其曾于2018年11月10日通知丘俊光，要求丘俊光自行整改农地非农化问题。花卉公司为此提交了《关于农地非农化问题的自行整改通知》复印件拟证实其主张，该通知书上有丘俊光的签名。丘俊光对此予以否认，花卉公司主张广州市花都区花城街道办也曾通知过丘俊光进行整改，上述《关于农地非农化问题的自行整改通知书》原件也在街道办，要求一审法院到广州市花都区花城街道办调取相关材料。关于营业损失，丘俊光主张其对涉案场地进行建筑以及购买大量的园林艺术的材料，投入大量资金，现合同剩下7年之久，其预期利益均不能实现。所以丘俊光主张可期待利益当中涉及到其前三年的经营收入的平均的利润。丘俊光为此提交了近三年流水收益及利润拟证实其营业损失，花卉公司对于丘俊光单方制作的流水不予认可，对于银行流水，认为与本案无关。关于构筑物损失，丘俊光提交了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2019年5月16日出具的编号为深同诚评字（2019BN）05QC第0003号《房地产估价报告》，评估结论为确定估价对象于价值时点2019年3月2日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB311775元。该报告中载明，评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法，其中成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，其采用的评估方法为重置成本法。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司具备房地产估价机构壹级资质。该报告中附有丘俊光签署的房地产估价委托书，上面载明委托日期为2019年3月2日。花卉公司要求对该委托书上丘俊光签名的形成时间进行鉴定，认为可能存在倒签的情况。经一审法院询问，丘俊光表示该报告是深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司在涉案地块被拆除前进行实地量度，并拍照固定证据，其之后了解到该公司有保留上述资料，遂委托该公司进行评估。丘俊光还于2019年7月28日委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案地块可搬迁物迁移费价值咨询进行评估。该公司于2019年8月4日出具编号为深同诚咨字（2019BN）08QC第0003号《房地产咨询报告》，评估结论为确定咨询对象于咨询时点2019年7月28日的咨询总值为RMB79113元。丘俊光表示涉案地块被收回会导致其产生搬迁费用。虽然搬迁费用实际未发生，但是将来一定会发生，故请求法院判令花卉公司向其支付搬迁费用。2019年5月5日，广州市规划和自然资源局花都区分局向花卉公司发出穗规划资源花资听告[2019]112号行政处罚听证告知书，内容为：你单位在2009年至今期间，未经国土部门批准擅自占有位于花都区××街东边村、××24542.34平方米（合36.81亩）的土地进行建设，经我局调查，涉及租户有：……2、英德奇石场（W33）；……。花卉公司称，其已申请进行行政处罚听证。诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问违法占地的土地性质为何？是否可以用于从事花卉园艺及其相关产业的经营？该局是否已将该处违法占地涉及的构筑物拆除，并进行复绿？该局于2019年9月27日复函称，一、经查，当事人丘俊光位于广州市花都区花城街花卉之都涉及“大棚房”违法占地行为，W33地块涉及占地面积为1462.09平方米，土地利用总体规划为基本农田保护区和其他农用地，2017年土地利用现状为水田和设施农用地。二、2019年2月2日广东省农业农村厅、广东省自然资源厅联合发布《关于“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作意见的通知》（粤农农[2019]80号），指出我省“大棚房”问题整治范围为：……区农业农村局会同我局在清理排查过程中发现上述地块存在“大棚房”非农业经营行为，已改变土地性质和用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，我局于2019年3月14日向当事人丘俊光下达了相关的停工整改通知书。三、广州市花都区花城街道办根据“大棚房”专项整治工作要求以及区农业农村局和我局的清理核查情况，于2019年3月27日组织相关职能部门依法对上述地块开展了拆除和复耕复绿整治工作。丘俊光对于上述复函真实性、合法性无异议，对关联性，其提出复函的内容当中已经明确写明涉案土地大部分都是水田，也就是耕地，从统计表显示出来几乎90%都是水田性质耕地，从农业角度看出，是用于种植农作物、蔬菜等性质，所以再配合行政处罚听证告知书的内容反映出来，涉案土地根本不属于花卉公司。另外一个是果园性质，现在政府也进行了复绿的工作，种植了木瓜苗，从这一点从侧面看出，如果涉案土地是属于花卉公司的话，那么整改之后如何复绿的工作应该由花卉公司实施，为什么会由政府来实施呢，这就证实了涉案地块不属于花卉公司，复绿属于政府工作。涉案土地还不能进行交易市场，众所周知，丘俊光经营的土地是属于市场，不是花卉种植基地，相信花都的本地人都知道，每年春节都去逛市场，买卖的东西包罗万象，甚至现在丘俊光本人或代理人有时候去逛花卉市场，里面有经营牙医餐饮的，还有其他与之不相关的行业在里面经营，可以看出是一个杂贸市场，那也是政府认为不可以的行为，从上述可以看出我方的诉请合法合理。花卉公司对于对复函的真实性无异议，对复函的第二点询问土地是否适用涉案合同约定的用途，里面没有正面回复，复函认为地块的违法行为是存在非农业经营行为，并且在2019年3月14日通知丘俊光停工和整改，这说明土地的违法行为人是丘俊光，因为花卉公司将土地出租并交付给丘俊光的时候是不可能存在大棚房和非农业经营之类的，第三点意见是，关于国土部门对本次的违法行为的认定和处理，到目前为止还没有最终的结果，可以从材料看出，国土部门发出听证告知书前，把丘俊光列为违法行为人，但是后来又把处罚的告知书发给了花卉公司，将花卉公司列为违法行为人，这是互相矛盾的，这是因为国土部门的认定和处理还没有结果，其认为国土部门的处理结果会影响本案的审判，其请求中止本案审理。花卉之都市场的开办和经营是有一系列的红头文件，是符合当时的法律和政策规定。另查明，花卉公司提交了丘俊光与广州市花都南方花卉有限公司签订的《土地租赁合同》复印件、《花卉市场租户搬迁及搬迁补助发放协议》复印件及2010年8月3日《会议纪要》复印件、2010年8月10日的《会议纪要》复印件，拟证实原南方花卉市场旧租户的搬迁及安置工作由花都区农业技术管理中心副主任毕志谦代表国有股份公司和政府负责和主持，丘俊光是原南方花卉市场旧租户，为了安置丘俊光，由国有股份公司和政府决定丘俊光租用案涉地块。丘俊光领取了搬迁补助及享受了租金优惠政策。丘俊光承租涉案土地具有特殊历史背景，符合当时国家政策，并未违反法律、行政法规强制性规定。丘俊光因花卉公司未提交证据原件，对于上述证据不予认可。一审法院向花卉公司释明，若合同无效，是否变更反诉请求。花卉公司表示若合同无效，不变更反诉请求。一审法院认为，丘俊光与花都之都公司均确认涉案地块为耕地。经向广州市规划和自然资源局发函询问涉案地块性质，该局复函称，涉案地块土地利用总体规划为基本农田保护区和其他农用地，2017年土地利用现状为水田和设施农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款的规定：“禁止占有基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”，第五十九条的规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十二条的规定办理审批手续。”丘俊光与花卉公司签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》约定涉案地块的用途为用于花卉园艺及其相关产业的经营，与涉案地块的土地利用总体规划及土地利用现状不符，且并未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，合同应为无效。丘俊光要求确认上述合同无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”丘俊光向花卉公司支付的押金31770元，花卉公司应予返还。丘俊光要求花卉公司返还押金31770元，予以支持。涉案合同虽无效，但丘俊光已实际占有使用涉案地块，仍应按合同约定向花卉公司支付占有使用费。涉案地块已于2019年3月27日被相关职能部门依法开展了拆除和复耕复绿整治工作。丘俊光于2019年3月27日已无法使用涉案地块，而丘俊光已向花卉之都支付2019年1月1日至6月30日的占有使用费16824.19元，故花卉公司应向丘俊光返还2019年4月至6月的占有使用费8412.1元。丘俊光要求花卉公司返还8412.09元，予以支持。花卉公司自述其曾于2018年11月10日通知丘俊光进行整改，且相关职能部门对违法用地进行拆除和复耕复绿整治工作时，涉及的土地除涉案地块外，还包括其他地块，涉及的面积较大。花卉公司对此完全不知情，不符合常理。故花卉公司要求丘俊光支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金、垃圾清理费、管理费及逾期违约金，不予支持。关于丘俊光主张的构筑物损失，首先，双方签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》中约定如乙方需在租用地块上兴建生产、生活所用配套设施，须事先向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可按照合同约定及花卉之都园区的相关规定予以施工。丘俊光虽未提交证据证实其经花卉公司同意，在涉案地块上进行建设。但丘俊光使用涉案地块长达8年，花卉公司对丘俊光如何使用涉案地块不知情，与常理不符。花卉公司主张其没有同意丘俊光对涉案地块进行建设，不予采纳。对于丘俊光关于其经过花卉公司同意进行建设的陈述，予以采纳。其次，涉案合同无效，丘俊光与花卉公司对此均负有过错。在花卉公司同意丘俊光在涉案地块进行建设的情况下，丘俊光因其在涉案地块上修建的构筑物被拆除而导致的损失，应根据双方的过错程度，承担相应的责任。酌定丘俊光与花卉公司各承担50%的责任。丘俊光已提交深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2019年5月16日出具的编号为深同诚评字（2019BN）05QC第0003号《房地产估价报告》。该报告中评估结论为确定估价对象于价值时点2019年3月2日在满足本估价报告假设和限制条件下的评估市值总值为RMB311775元。该报告足以证实丘俊光因涉案地块构筑物被拆除而导致的损失为311775元，对于丘俊光提交的该报告，予以采信。故花卉公司应向丘俊光赔偿155887.5元。丘俊光要求花卉公司赔偿155887.5元，予以支持。对于超出部分，不予支持。至于利息，因涉案合同无效，双方均负有过错，丘俊光要求花卉公司支付构筑物损失利息，不予支持。至于丘俊光主张的营业损失，因经营行为存在不确定性，其提交的证据无法证实营业损失数额。且涉案合同无效，丘俊光应将涉案地块返还给花卉公司。合同约定的剩余租赁期限，丘俊光亦无法使用涉案地块进行经营。丘俊光主张营业损失，没有事实和法律依据，不予支持。关于搬迁费用，因尚未实际发生，丘俊光主张要求花卉公司支付搬迁费用，不予支持。对于花卉公司提出的鉴定补充协议印章的申请，一审法院认为，该申请事项与本案待证事实并无关联，不予采纳。至于评估报告中丘俊光签名的形成时间，丘俊光陈述是评估公司先拍照，其在此之后才进行委托。且评估报告是评估公司在勘察现场之后才作出，该评估公司亦具备相应的资质。花卉公司要求对丘俊光签名的形成时间进行鉴定，不予采纳。花卉公司还要求一审法院到广州市花都区花城街道办调取相关材料，一审法院认为，即便丘俊光真的收到了相关通知，其对涉案地块进行整改也只能是拆除其修建的构筑物。丘俊光是否收到相关通知，对于涉案构筑物最终被拆除没有影响。故对于花卉公司的上述申请，不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认丘俊光与花卉公司于2010年12月8日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及于2012年12月30日签订的《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》无效；二、花卉公司自判决发生法律效力之日起十日内向丘俊光赔偿155887.5元；三、花卉公司自判决发生法律效力之日起十日内向丘俊光返还40182.09元（押金31770元及占有使用费8412.09元）；四、驳回丘俊光的其他诉讼请求；五、驳回花卉公司的全部反诉请求。案件本诉受理费14975.8元，由丘俊光负担10754.4元，花卉公司负担4221.4元；反诉案件受理费180.76元，由花卉公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。丘俊光在二审提交照片八张，拟证实当时的测量，评估公司是基于合法的测量之后，在对测量结果根据相关的依据来进行评估，出具评估报告的。花卉公司二审提交如下证据：1.《花卉之都大棚房问题首批整改任务清单》，拟证明案涉地块整改原因是堆石‘搭建简易结构建筑，进行农地非农化，涉及整改面积仅为0.16亩，并非整个地块；2.2010年6月29日的《会议纪要》201044号，拟证明区政府在协调会议上同意花卉之都园区在主路两侧的花场配套25栋生态办公板房，每栋建筑面积约150平方米。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一、关于花卉公司的上诉。1.花卉公司主张，一审认定《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》无效错误。对此本院认为，双方约定，案涉土地用于花卉园艺及相关产业的经营。但从广州市规划和自然资源局的复函看，案涉土地利用总体规划为基本农田保护区和其他农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条之规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。因此，双方约定的土地用途，因与案涉土地的总体规划及土地利用现状不符，为无效合同。一审确认《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》无效并无不当，本院予以确认。2.花卉公司主张，一审判令其退还押金及使用费无事实和法律依据。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。一审法院判令花卉公司向丘俊光返还31770元押金，于法有据，本院予以确认。因合同无效，丘俊光使用案涉土地应支付使用费，但丘俊光2019年3月27日开始无法使用案涉土地，其支付的2019年4到6月的使用费，花卉公司应予以退还，一审对此处理正确，本院予以确认。3.花卉公司主张，其不应当承担案涉建筑物和构筑物损失的责任。对此本院认为，本案丘俊光主张的损失，是因案涉土地构建筑物被拆导致，丘俊光该损失，与其违法建设有关，与《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同》及《广州花卉之都农业有限公司土地租用合同补充协议》的效力并无因果关系，因此邱俊光所主张的损失自建设时已必然发生。现无证据显示，花卉公司同意丘俊光建设案涉构建筑物，相应的后果应由丘俊光自行承担。因此，一审法院以花卉公司同意丘俊光建设，对案涉合同无效存在过错为由，要求花卉公司承担责任不当，本院予以纠正。花卉公司该上诉主张成立，本院予以支持。4.至于花卉公司上诉主张，要求丘俊光支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金、垃圾清理费、管理费及逾期违约金的问题，一审中法院在处理花卉公司的反诉时对此已有论述，经查并无不当，本院对此不再重述，花卉公司该上诉请求本院不予支持。二、关于丘俊光的上诉。1.丘俊光上诉主张，花卉公司应向其支付营业损失587652.9元。对此本院认为，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益的损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。因此，邱俊光主张的营业损失，没有法律依据，本院不予支持。2.至于邱俊光上诉主张，花卉公司应向其支付建构筑物损失311775元及利息的问题，本院在处理花卉公司的上诉时已有详细论述，对此不再进行赘述，邱俊光该请求不能成立，本院不予支持。至于二审双方当事人提交的证据，均无本案实体处理无关，本院不予采信。综上，丘俊光的上诉不能成立，予以驳回；花卉公司的上诉部分成立，对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8762号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8762号民事判决第二、四项；三、驳回丘俊光的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费14975.8元，由丘俊光负担14375元，广州花卉之都农业有限公司负担600.8元；反诉案件受理费180.76元，由广州花卉之都农业有限公司负担。本案二审案件受理费22872.32元，由丘俊光负担13550元，广州花卉之都农业有限公司负担9322.32元本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  林旭群审判员  丁阳开二〇二〇年五月二十九日本书记员  李苇镟