辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2920号上诉人（原审被告）：张妮，女，1978年1月15日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连百年港湾商业开发有限公司，住所地大连市西岗区香二坊134号。法定代表人：吴步晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：张迎春，女，该公司职员。上诉人张妮因与被上诉人大连百年港湾商业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张妮上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。关于领取钥匙一事，上诉人不予认同。上诉人已经交付完毕全部款项,该房屋产权证也已经办理。该房屋已经属于上诉人，与被上诉人没有关系。钥匙只是交付房屋的其中一种标志，但该房屋已经属于上诉人，不存在房屋交付事宜。对于钥匙上诉人可以对自己享有产权的房屋进行钥匙更换，更何况上诉人已经与被上诉人进行诉讼，上诉人不一定会继续使用被上诉人手中的钥匙。为了上诉人的人身安全及后续不产生麻烦纠纷，所以上诉人不会去被上诉人处领取该钥匙。关于上诉人的逾期支付购房款违约金55,554元，上诉人不予认同。案涉房屋上诉人是以支付首付款和商业贷款的形式购买，上诉人的首付款已经按时支付，商业贷款上诉人在签订合同之后向银行申请贷款，上诉人没有拖延的意思表示，被上诉人应该给予银行办理贷款以合理的时间。并且上诉人在办理贷款过程中也一直告诉被上诉人，上诉人正在办理贷款，银行方面尚未给予发放商业贷款资金，所以该违约金部分上诉人不予认可，不是上诉人违约造成。关于上诉人的逾期领取钥匙赔偿金，上诉人不予认可。第一，被上诉人称2018年12月18日、2019年1月10日被上诉人通过EMS向上诉人发函通知领取钥匙，2018年12月18日物流情况为“本人签收”，2019年1月10日物流情况显示为“退回投妥”。这两个物流不能证明上诉人接收到被上诉人发的催领钥匙的函件，因为根据国家移民管理局出入境查询结果，上诉人于2018年8月27日至2019年1月10日期间一直处于国外，不可能接收到国内的任何邮件。第二，一审法院判决逾期领取钥匙赔偿金的依据是“鉴于房屋不及时受领会给被上诉人造成管理维护方面的损失”。上诉人认为不存在保存钥匙会给被上诉人造成管理维护方面的损失，主要有三点：1、案涉房屋是清水房,被上诉人不存在管理维修的损失；2、被上诉人不能举证证明拿着案涉房屋的钥匙给被上诉人去进行管理维护及给被上诉人造成了管理维护的损失；3、案涉房屋是27层顶楼，顶楼上被上诉人安装大功率排风机，噪音大有震动感，造成案涉房屋内不能进行装修，根本无法在此居住。依据《城市毗连房屋管理规定》第六条第二款规定，“所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为”，被上诉人的行为造成上诉人在购买房屋后不能在此居住，上诉人要求被上诉人拆除设备，赔偿上诉人的损失。大连百年港湾商业开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。大连百年港湾商业开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告逾期支付购房款（贷款部分）违约金55,554元（1,182,000元×0.0002/天×235天，自2017年4月16日至2017年12月7日）；2、判令被告根据《商品房买卖合同》及合同补充协议约定立即领取所购房屋钥匙并交纳相关费用；3、判令被告给付拖欠的物业管理费20,652元（3.5元/月/平方米/×159.48平方米×37个月）；4、判令被告给付逾期领取钥匙赔偿金225,000元（200元/天×1125天）。一审法院认定事实：2017年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买原告开发建设的位于西岗区房屋，房屋面积159.48平方米，总房款1,692,816元；被告应于2017年3月17日前支付首付款510,816元，余款1,182,000元以商业贷款方式支付，被告自合同签订之日起30日内将该部分房款全额划入原告账户中，逾期超过30日后，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2的违约金；交付期限为2016年5月30日。补充协议约定：被告同意按合同规定的交付时间自行至原告售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，原告不再另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用；被告未在规定的时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋未实际交付，但有关房屋的毁损、灭失等全部风险均由被告承担，被告并应按合同约定的交房日（或原告通知交房日）承担该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始计算该房屋的保修期；原告逾期领取钥匙每逾期一天，被告应当向原告支付赔偿金200元，并承担物业费、采暖费等费用以及该房屋的风险责任；原告确认以下地址或电子邮箱为其通信地址，如发生变更，被告应于变更之日起3天内书面通知原告，否则视为未变更，地址大连市中山区港景园1-1-10-1收件人张妮电子邮箱235×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。上述合同、补充协议签订后，被告于2017年3月17日向原告支付首付款510,816元，于2017年12月7日通过银行贷款向原告支付余款1,182,000元。2018年12月18日、2019年1月10日原告通过EMS向被告发函通知被告领取钥匙，办理交房手续。2018年12月18日物流情况为“本人签收”，2019年1月10日物流情况显示为“退回投妥”。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为有效合同,双方均应按照合同的约定履行。被告未按照合同约定的时间给付第二笔房款1,182,000元,应承担逾期付款违约金，违约金按照合同约定的标准日万分之二和实际逾期235天计算。关于原告主张的物业费，因物业费的收取主体应为物业公司，被告没有提供其为被告代交物业费的事实和证据，故对该请求一审法院不予支持。关于原告主张被告应支付逾期领取房屋钥匙赔偿金一节，因原告已于2018年12月18日通过EMS将交房通知按照双方约定的邮寄地址发给被告，邮寄物流信息显示被告于2019年12月19日本人签收,故被告应按合同约定承担自2019年12月23日起至被告实际领取钥匙之日止的赔偿金，双方约定的赔偿金标准为200元每天，鉴于房屋不及时受领会给原告造成管理维护方面的损失，但约定的损失标准过高，一审法院酌定为100元每天。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张妮于判决生效之日起十日内领取原告大连百年港湾商业开发有限公司开发销售的位于西岗区房屋钥匙；二、被告张妮于判决生效之日起十日内给付原告大连百年港湾商业开发有限公司逾期支付购房款违约金共计55,554元（1,182,000元×0.0002×235天）；三、被告张妮于判决生效之日起十日内给付原告大连百年港湾商业开发有限公司逾期领取钥匙赔偿金（按100元/天的标准，自2018年12月23日起至被告张妮实际领取房屋钥匙之日止计算）；四、驳回原告大连百年港湾商业开发有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2910元（原告已预交），由原告大连百年港湾商业开发有限公司负担960元，被告张妮负担1950元。二审中，上诉人提交国家移民管理局出入境记录查询结果，拟证明上诉人2018年8月27日至2019年1月10日期间不在国内，故没有收到被上诉人送达的通知领取钥匙的函件。被上诉人认为该证据为打印件，无法辨别真伪，不属于二审新证据范围。本院认为，上诉人提交的该份证据系查询结果电子文件，且附有具体出入境记录，故本院对该份证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人因《商品房买卖合同》及合同补充协议的履行发生争议。综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付逾期付款违约金及逾期领取钥匙赔偿金。首先，对于逾期付款违约金一节。根据双方合同约定，上诉人应当在合同签订后30日内将商业贷款转入被上诉人账户，但上诉人未能按照该约定期限实际付清购房款。对于逾期付款的原因，上诉人虽主张非本人过错，但未能提交证据证明贷款过程中存在贷款银行或被上诉人原因造成付款延迟，且上诉人在二审庭审中亦认可在办理贷款期间系由于其个人情况导致相关申办手续拖后，因此，一审法院认定上诉人应当按照合同约定承担延迟付款期间的逾期支付购房款违约金并无不当，本院对此予以维持。其次，对于逾期领取钥匙赔偿金一节。根据合同补充协议约定，上诉人应当在案涉《商品房买卖合同》约定的交付时间自行前往售楼处领取钥匙。但是，案涉《商品房买卖合同》系于2017年3月17日签订，而该合同中约定的交付时间是在2016年5月30日，案涉《商品房买卖合同》签订时交付时间早已经过。显然，上诉人根本无法按照合同约定的交付时间领取钥匙，被上诉人拟定的该合同条款存在不符合客观情况之处，对此不能归责于上诉人，被上诉人亦不得以此要求上诉人承担相应违约责任。被上诉人虽主张此后向上诉人两次发出了催收钥匙的函件，但根据上诉人提交的证据，上诉人在此期间并不在国内居住生活，无法接收到被上诉人发出的函件，被上诉人亦未提交曾向上诉人拨打电话或发送短信告知领取钥匙的证据，故不能认定被上诉人催告领取钥匙的通知已经向上诉人送达。同时，被上诉人亦未能提交案涉房屋符合约定交付条件时间的证据，无法证明上诉人应当受领房屋及领取钥匙的具体时间，不足以证明上诉人存在相应违约行为。综合以上事实和理由，本院认为，被上诉人要求上诉人承担逾期领取钥匙赔偿金的诉请缺乏充分事实和法律依据，其该项诉讼请求不应予以支持，一审法院对此认定不当之处，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4972号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4972号民事判决第三项、第四项；三、驳回大连百年港湾商业开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费2910元，由大连百年港湾商业开发有限公司负担2000元，由张妮负担910元。二审案件受理费3900元，由张妮负担1000元，由大连百年港湾商业开发有限公司负担2900元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年五月十五日书记员  宋敏