浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终219号 上诉人（原审原告）：庆元县竹老大竹木有限公司，住所地：浙江省庆元县松源街道教场路菇市二弄16号黄麻圩8-9号。统一社会信用代码91331126691256856L。 法定代表人：冯国森，任董事长。 委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：范良大，男，1975年9月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴惠芬，女，1971年9月4日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴飞兰，女，1963年6月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴竹武，男，1966年11月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：周赛兰，女，1961年10月10日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：陈小玉，女，1966年10月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：陈嫣红，女，1975年3月1日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：杜丽珍，女，1960年5月17日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：姜凤兰，女，1949年4月16日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：刘丽珍，女，1965年5月19日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：全炳荣，男，1947年10月22日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：**伦，男，1971年3月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：毛茂荣，男，1971年11月8日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：吴桂青，女，1968年10月5日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：吴垂玉，女，1962年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：杨宽贵，男，1952年2月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：叶晓珠，女，1968年5月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）：叶允林，男，1967年1月18日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：张桂莲，女，1967年11月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：叶光胜，浙江菇乡律师事务所律师。 上诉人庆元县竹老大竹木有限公司(以下简称竹老大公司)与被上诉人陈小玉、陈嫣红、杜丽珍、范良大、姜凤兰、刘丽珍、全炳荣、**伦、毛茂荣、吴飞兰、吴惠芬、吴桂青、吴竹武、吴垂玉、杨宽贵、叶晓珠、叶允林、张桂莲、周赛兰租赁合同纠纷一案，不服庆元县人民法院（2019）浙1126民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人竹老大公司上诉请求：撤销一审(2019)浙1126民初1241号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、人民法院应依据相关补偿款的性质确定相关补偿款权利归属。本案涉及的争议款项，来源于案涉仓库不动产被征收而产生。被上诉人将仓库场地租赁给上诉人经营，因征收，对于被上诉人而言其并未产生实际搬迁、临时周转或造成实际停产停业损失，而本案涉及的款项，系针对被征收不动产用于商业经营补偿的项目，在租赁协议未明确排除承租人相关权利的情况下，均与实际经营者即上诉人直接相关，应视为房屋征收部门对实际生产经营者的经济补偿。故，法院应依据相关补偿款的性质确定相关补偿款权利归属。二、依双方租赁合同第二条约定，以及政府对案涉不动产发布征收决定公告之日起，双方之间的租赁关系即终止。庆元县政府庆政发(2018)84号征收决定发布之日起，案涉不动产(房产和土地)的产权即转为国有，不再属于被上诉人所有，被上诉人不再享有案涉租赁物物权权利，不再享有继续出租的权利。依双方《租赁合同》第二条约定，如遇拆迁，双方之间的租赁关系自然终止。因此，从征收决定出台之日起，双方租赁关系即终止。租赁关系实质上终止后，上诉人延后腾空，是合同终止后返还的方式；而被上诉人在所有权因征收转为国有、租赁合同终止后仍收取租金的行为，是不当得利性质行为。三、因征收，上诉人存在损失是客观的。1、依据《租赁合同》第九条约定：“租赁期满，乙方(上诉人)如需续租，应在头年的十一月三十一日前告甲方(被上诉人)，并于十二月一日前将次年房租交与甲方(被上诉人)”，该条约定明确：除《租赁合同》第二条约定“因政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让”导致租赁关系终止情形外，是否继续承租，《租赁合同》赋予上诉人单方面决定的权利，上诉人只需把继续承租的意思表示告知被上诉人且履行交付房租内容即可使租赁关系持续。若非政府征收，依据租赁合同约定以及双方此前多年的交易习惯，上诉人仍是继续承租使用案涉仓库场地，不需大费周折提前搬迁。因此，本案租赁关系属于提前终止，且提前终止的原因系因政府的征收行为所导致。故而，原判决认为，政府征收决定公告后，双方之间的租赁关系实际并未解除，租赁关系持续至上诉人实际腾空日止，显然不符合征收行政决定的性质，也与租赁因征收决定终止后腾空返还租赁物的合同法理相悖。2、从政府征收公告发布之日起，上诉人即不得不停止正常的生产经营，另行寻找生产经营场所。由于上诉人是一家生产性质企业，设备、原材料、库存以及场地的重新租赁，都是需要耗费长时方可完成，由此导致了实际腾空日期延后至2019年3月底左右。基于租赁关系自政府征收决定公告日终止的事实，租赁合同的提前终止，非因双方当事人的原因。上诉人要求被上诉人支付搬迁费、停产停业损失，是基于该项费用性质是因征收针对商业经营性质的补偿，并非是向被上诉人主张违约损失性质的赔偿或者补偿。3、鉴于被上诉人出租给上诉人的仓库在出租前并未有装修，上诉人承租后用于生产经营、企业办公用途，装修及有关的添附并非被上诉人所为，而是上诉人所为，且被上诉人一审对相关事实也是自认的，故而，装修补偿及有关附着物补偿理应归属上诉人所有。综上，一审判决驳回上诉人诉讼请求显为不当，有违公平合理原则，请二审法院予以纠正。 被上诉人辩称：一、一审法院判决事实清楚，判决正确。一审判决书认为，征收补偿合同由国家与产权人签订，其本质是由国家对被征收人补偿，承租人不享有征收补偿合同中的权利，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目，承租人仅能依据租赁合同约定向出租人主张权利。这里有两个问题非常明确，一是本案是房屋征收，房屋产权人是被上诉人而不是上诉人，补偿对象是被上诉人，补偿款的归属当然是被上诉人。本次征收没有征收上诉人的财产，国家当然不可能对上诉人有补偿；二是上诉人与被上诉人的租赁合同问题。上诉人是否有权向被上诉人主张权利，被上诉人在一审答辩时已经指出，被上诉人不仅没有给上诉人造成损失，反而是上诉人不及时腾空，导致被上诉人一笔补偿款不能及时领取。第一，上诉人与被上诉人租赁合同约定的租赁期间是在被上诉人与政府签订拆迁补偿协议之前，也就是说，房屋征用行为发生在租赁合同期满后，合同期满时间是2018年12月31日，而房屋征收补偿协议是2019年3月14日。因此，一审判决才认为上诉人有充足的时间另行租赁经营厂房，故上诉人要求被上诉人支付搬迁费、停产停业损失的主张，缺乏法律及事实依据，不予支持。第二，上诉人与被上诉人租赁期满后，腾空房屋归还房屋是承租人的法定义务，同时承租人腾空房屋搬迁财物，也是承租人自己负责，出租人没有支付腾空及搬迁费的义务。二、关于租赁合同关系终止的时间问题。1、即便政府公告之日合同就终止，被上诉人也没有违约责任。合同约定政府拆迁或者所有权出让的，合同自然终止。这个自然终止表明出租人不承担违约责任。2、合同届满时间是2018年12月31日，被上诉人还给上诉人三个月的使用期。2019年3月14日被上诉人与政府签订拆迁补偿协议，3月26日被上诉人通知上诉人腾房，上诉人还占用了两个多月。因此，租赁合同没有影响上诉人合同期满后正常的搬迁。3、至于政府公告后，房屋产权何时归国有，被上诉人是否不当得利都与上诉人没有任何关系。三、关于上诉人提出“上诉人存在损失是客观”的问题。如果租赁期未满前，出租人单方终止合同或者政府征收导致提前终止合同的，出租人有退还未经营期间的租金或依据租赁合同应当承担赔偿损失。但是本案租赁合同已经届满，并且在届满后还继续不定期租赁三个月，在答辩人通知退房后，还占用了两个多月。上诉人即使认为有损失，这种损失也与被上诉人是无关的。因为合同期满上诉人履行退房义务是法定的，上诉人主张分割补偿款是缺乏事实和法律依据的。上诉人有虚构事实的行为。上诉人主张简易房补偿34062元，该补偿对应《简易房、附着物等征收补偿估价清单》序号3简易2，这个简易房2018年系前手承租人林彩英使用，上诉人主张为其所有，虚构事实。综上所述，一审判决事实清楚。上诉人的上诉请求及事实和理由不能成立，请求二审驳回其上诉。 竹老大公司向一审法院起诉请求：判令因征迁补偿的临时安置费、搬迁费、停产停业损失10万元归属原告享有，由被告支付给原告。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判令因征迁补偿的搬迁费6051.2元、停产停业损失费107207.48元、装修补偿费1607元、附属物和其他补偿费用34062元，合计148927.68元归属原告享有，由被告支付给原告。 一审法院认定事实：庆元县松源街道菇市二路16号房产系原庆元县糖酒公司仓储用房，位于庆元县松源街道黄麻淤地块。原庆元县粮酒公司改制后，上述仓储用房的产权人为本案十九被告。冯国森系原告竹老大公司法定代表人。2017年12月4日，原告竹老大公司股东冯康育与十九被告的委托人吴水荷、吴林秀、方小玲签订了一份《租赁合同》，双方约定被告将位于黄麻圩8号和9号的仓库租赁给原告使用，租赁期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，如遇政策性、城建规划及其他原因需征收或所有权出让的，本合同自然终止，租金按实际使用时间结算。年租金为31000元，被告另将附属物等租赁给原告使用，收取租金3000元。2018年7月16日，庆元县人民政府发布庆政发[2018]84号文件一―《庆元县人民政府关于黄麻淤地块城市更新(棚户区改造)项目国有土地上房屋征收的决定》，各被告共有的庆元县松源街道菇市二路16号房产位于该地块内。2019年2月25日起至2019年3月14期间，庆元县房屋与土地征收工作办公室陆续与十九名被告(18户)签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，协议第二条约定乙方(被征收人)同意将坐落庆元县松源街道菇市二路16号(原庆元县糖酒公司)房屋交由甲方征收，被征收房屋情况如下：建筑面积2971.24平方米，房屋用途商业仓储，土地使用权证号为庆松土国用(96)字第02331号，土地性质国有划拨。经县产权认定小组认定，按改制仓库建筑面积2971.24平方米确认为合法建筑，用途为商业仓储，土地面积5307.3平方米用途为商服用地。被征收的产权为原庆元县糖酒公司企业改制资产，由18户改制户共有。各改制户拥有该产权十八分之一份额。被征收补偿金额如下：土地评估金额16840100元、房屋评估金额2034790元、新增建筑物评估金额168775元、装修补偿金额102335元、附属物和其他补偿金额104373元、搬迁费47540元、商业临时安置补助费(停产停业损失费)943745元。2018年12月7日，原告向被告预付了仓库2019年1月至3月的租金及水电结算费用共计10247元，双方未再签订书面租赁合同。2019年3月26日，被告方在案涉仓库粘贴房屋腾空通知，要求原告限期腾空房屋。2019年5月15日，范良大等19人向本院提起民事诉讼，请求判令冯康育腾退其租用的房屋。后原告同意搬迁，范良大等19人于2019年6月4日申请撤回起诉，本院于同日作出(2019)浙1126民初889号民事裁定书，裁定准许撤诉。 一审法院认为，征收补偿合同由国家与产权人签订，其本质是国家对被征收人的补偿，补偿项目与标准均指向被征收人，承租人不享有征收补偿合同中的权利，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人，承租人仅能依据租赁合同的约定向出租人主张权利。双方签订的租赁合同虽约定“虽遇政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让的，本合同自然终止”，但在庆元县人民政府于2018年7月16日发布征收决定后，租赁合同并未实际解除，原告仍继续租用租赁物直至租赁期限届满。租赁期限届满后，原告继续使用原租赁的仓库，此时双方存在不定期租赁关系，根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。征收决定作出后，原告应知晓租赁物已被列入征收范围，其在原租赁届满后亦仅预交了三个月租金，原、被告双方均已预见租赁物即将被征收部门要求限期腾空。被告方于2019年3月26日通过张贴腾空通知书的方式要求原告于4月1日前腾空房屋，双方不定期租赁关系于2019年3月31日终止。租赁期限届满承租人负有返还租赁物的义务，同时，原告直至被告于2019年5月15日向本院提起排除妨害纠纷诉讼后才腾空仓库交还被告，原告有充足的时间另行租赁经营厂房，故原告要求被告支付搬迁费、停产停业损失的主张，缺乏法律及事实依据，不予支持。关于装修补偿金额及附属物和其他补偿，因案涉仓库本有木门，原告系为其生产生活方便将其改为卷帘门，双方亦未约定卷帘门的归属，原租赁合同租期仅为一年，合同未就相应内容进行约定，原告又未能提供相应证据证实在原合同存续期间及不定期租赁期间对租赁物进行装修和添附其他附属物等，故原告要求被告支付装修损失、附属物和其他补偿的主张，该院亦不予支持。综上，原告要求判令因征迁补偿的搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、附属物和其他补偿费归原告享有，由被告支付原告的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：驳回原告庆元县竹老大竹木有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告庆元县竹老大竹木有限公司负担。 二审期间，上诉人向本院提交了一份租赁合同，待证8、9号仓库双方在2017年1月1日至2017年12月31日存在租赁关系。被上诉人质证认为，没有异议。被上诉人向本院提交一份上诉人的法定代表人2017年12月5日缴纳简易房2018年租金的收款收据，待证上诉人主张的简易房为被上诉人所有，上诉人主张其向前手购买的理由不能成立。上诉人质证认为，收款收据的真实性没有异议，但该收款收据所涉的简易房与上诉人主张的简易房没有关联性。本院对上述证据认证如下：上诉人提供的租赁合同被上诉人没有异议，结合一审提供的证据，可以证实8、9号仓库的租赁期间；被上诉人提供的证据上诉人对真实性没有异议，可以认定上诉人在租赁期内向被上诉人租赁简易房的事实，本院予以认定。 本院经审理查明的事实除与一审法院认定的一致外。另查明，上诉人自2017年起即租用8、9号仓库。又查明，根据庆征办（2018）7号《关于公布2018年度庆元县房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》附件4确定庆元县房屋征收临时安置补助费、搬迁费标准系按照面积进行计算，商业用房停产停业损失按被征收房屋市场估价（不包括装修、装潢费用）5%一次性发放补助。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人向其支付诉讼请求中主张的各项赔偿款。 关于上诉人是否有权取得搬迁费以及停工停业损失费的问题。首先，上诉人作为案涉房屋的承租人，其与被上诉人的权利义务应根据双方签订的租赁合同确定，除双方对拆迁权益分配协商一致外，不能取得基于所有权人就被拆迁房屋所取得的各项拆迁权益。其次，双方签订的租赁合同虽约定“如遇政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让的，本合同自然终止”，但在庆元县人民政府于2018年7月16日发布征收决定后，租赁合同并未实际解除，双方仍继续履行，并在合同约定的租赁期限届满后以上诉人预交三个月的租金的形式确立8、9号仓库的租赁关系，故一审确认双方之间此时成立不定期租赁关系并无不当，本院予以确认。再次，根据庆元县相关征收政策规定，搬迁费是按商用住房的面积计算，停工停业损失按照房屋市场估价5%发放补助，而不以该征收房屋是否被他人租赁作为认定标准，根据一审查明的事实，案涉房屋性质为商业仓储。综上，结合双方2019年确定不定期租赁关系时对案涉仓库的拆迁属于双方当事人可以预见的范围，拆迁所造成的影响也不会对承租人造成额外的损失，故在此情形下，一审未支持上诉人该两项诉讼请求有其一定的依据，本院予以认定。 关于上诉人主张的装修补偿费及附属物补偿问题。上诉人主张的装修补偿费为卷帘门的补偿费用，附属物补偿为简易房。首先，上诉人并未能提供充分的证据证明其主张的简易房系其所构建；其次，上诉人在租赁期间将木门改建为卷帘门，其实质系自身经营所需的耗费，有别于通常意义上非产权人使用他人财产时在该财产上增添附属物的行为，且价值并不大，故一审对该项诉讼请求未予支持亦有其依据。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人庆元县竹老大竹木有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱永红 审 判 员 程允平 审 判 员 张 玲 二〇二〇年五月十九日 代书记员 邹剑珍 -2-