云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终165号上诉人（原审原告）：丽江嘉和房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153072176042528XA。住所地：玉龙县嘉和建材城。法定代表人：洪文兴，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）：木仕凤，女，纳西族，1995年11月2日出生，中专文化，云南省玉龙县人，丽江嘉和房地产开发有限公司置业顾问，住丽江市玉龙县。被上诉人（原审被告）：陶庆刚，男，汉族，1973年2月13日出生，大学文化，云南省个旧市人，公务员，住昆明市五华区委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱云芝，云南滇西北律师事务所律师。上诉人丽江嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）因与被上诉人陶庆刚商品房销售合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2019）云0721民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉和公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即向上诉人支付“玉龙县嘉和家园一期10幢1单元601号房”首付款205944元，并以此为本金，支付2016年2月24日起至全部款项付清之日止按年利率24%计算的利息；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人应当以现金方式支付首付款205944元。2016年2月24日，被上诉人陶庆刚带云南青山消防电子工程有限公司（以下简称青山消防）项目经理陶庆飞到上诉人处，称要买房。上诉人被被上诉人陶庆刚谎言欺骗，即与其签订《商品房购销合同》，出售案涉房屋，房屋总价655944元，首付款205944元。被上诉人谎称用青山消防工程款折抵首付款，余款450000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。但被上诉人实际未支付首付款205944元，至今也未完善工程款抵首付款的相关程序。2、一审法院以青山消防与上诉人有合同约定工程款抵房款，且上诉人开具首付款收据及配合办理银行按揭为由，错误认定上诉人认可工程款抵首付款。被上诉人未出示任何青山消防同意工程款抵付首付款的证据，上诉人派副总经理到青山消防，该公司明确表示不同意工程款抵作首付款。在此情况下，一审判决不能单方认定青山消防的工程款抵付了被上诉人的首付款。上诉人与青山消防的施工合同及与被上诉人的购房行为是两个不同的法律关系，不能混淆。被上诉人应向上诉人交付首付款205944元，上诉人与青山消防的工程款纠纷双方另案解决。因此，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陶庆刚辩称，1、关于上诉人主张被上诉人应以现金方式支付首付款205944元的问题。上诉人于2015年10月15日与青山消防签订《丽江嘉和家居展览馆消防机电设备合同书》时即对此有约定及承诺，且2016年2月24日上诉人既已确认以青山消防的工程款抵扣房屋首付款的法律事实，并开具首付款专用收款收据，办理按揭贷款手续，在玉龙县房产管理所进行备案登记。因此，被上诉人以青山消防的工程款抵扣首付款的事实清楚，证据确凿。2、关于上诉人主张被上诉人至今未完善工程款抵首付款的相关程序的问题。上诉人与青山消防有合同约定，并未要求被上诉人完善相关抵扣款手续。3、上诉人认可被上诉人于2016年2月24日既已付清购房首付款，且至起诉之前，其从未就被上诉人未支付205944元购房首付款的问题向被上诉人主张权利，上诉人的起诉已超过诉讼时效。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人嘉和公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付“玉龙县嘉和家园一期10幢1单元601号房”首付款205944元；2、判令被告向原告支付以首付款205944元为本金，按银行贷款利率计算的利息，从2016年2月24日签订《商品房购销合同》开始计算，直至款清时止（2016年2月24日至2019年8月24日年利率为24%，利息暂计为171,944元）；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月15日，原告丽江嘉和房地产开发有限公司与案外人云南青山消防电子工程有限公司签订了《丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装合同书》，约定丽江嘉和房地产开发有限公司将丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装工程承包给案外人云南青山消防电子工程有限公司施工，该合同第九条第二款约定云南青山消防电子工程有限公司以工程结算价的35%抵扣商品房或商铺（第一次抵房，结算办理完毕后，按结算价的30%抵扣；第二次抵房，质保期结束，质保金全部抵扣，质保金结算价5%），价格以开盘时选择的商品房价格为准，由丽江嘉和房地产开发有限公司确定相应房源供云南青山消防电子工程有限公司选择，并签订购房合同，工程款与房款采取抵扣补差方式（此款在工程结算审核后一次性扣除）。2016年2月24日，云南青山消防电子工程有限公司上述合同所涉工程项目负责人陶庆飞带解家玺（另案处理）、刘英（另案处理）、彭俊翔苏建夫妇（另案处理）及本案被告陶庆刚到原告处。陶庆刚、解家玺、刘英、彭俊翔四户均以云南青山消防电子工程有限公司在被告处的工程款抵扣首付款的方式，分别向原告购买了商品房并签订了《商品房购销合同》。原告与被告陶庆刚签订的《商品房购销合同》约定，原告将其开发的玉龙县嘉和家园一期10幢1单元601号房出售给被告陶庆刚,房屋总价655,944元，房屋的参考套内建筑面积为106.63㎡。被告首期支付购房总价款的31.4%金额205,944元，付款日期为2016年2月24日，其余价款450,000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。《商品房购销合同》签订后，被告陶庆刚从案外人云南青山消防电子工程有限公司在原告处的工程款中抵扣了首付款205,944元。2016年2月26日，原告丽江嘉和房地产开发有限公司出具收到陶庆刚嘉和家园一期住宅10幢1单元601室购房首付款205,944元的收款收据。2016年3月4日，中国农业银行股份有限公司丽江分行、丽江嘉和房地产开发有限公司、陶庆刚三方签订《个人购房担保借款合同》，约定丽江嘉和房地产开发有限公司为陶庆刚在中国农业银行股份有限公司丽江分行处的借款450,000元提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至陶庆刚取得房地产权属证书、并办妥抵押登记手续之日止。《个人购房担保借款合同》签订当日，中国农业银行股份有限公司丽江分行向陶庆刚放款450,000元，该借款直接支付至丽江嘉和房地产开发有限公司账户。对于该借款，自2016年4月5日开始，陶庆刚每月均按约向中国农业银行股份有限公司丽江分行进行了偿还。2019年9月6日，原告以“涉案《商品房购销合同》签订后被告陶庆刚未能向原告提交抵作房屋首付款的工程款发票、未完善工程款抵首付款的相关程序，被告陶庆刚实际未支付首付款”为由，提起诉讼，要求判如所请。另查明，涉案房屋已于2016年3月1日进行了登记备案，且玉龙纳西族自治县房产管理所出具的《商品房买卖合同登记备案表》中付款方式一栏载明“付款方式按揭、付款金额205,944元、付款日期2016年2月24日”。原告至今未将涉案房屋交付给被告。一审法院认为，原告丽江嘉和房地产开发有限公司与被告陶庆刚签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案纠纷产生的原因系原告认为被告陶庆刚未能向其提交工程款抵房屋首付款发票、未完善后续工程款抵首付款的相关程序，并据此为由主张被告陶庆刚未实际向其支付房屋首付款205,944元。对该问题，评析如下：本案中，虽然被告陶庆刚未以现金方式向原告支付购房首付款，但从原告丽江嘉和房地产开发有限公司将丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装工程承包给案外人云南青山消防电子工程有限公司施工，案外人所涉工程项目负责人陶庆飞带被告陶庆刚到原告处购买房屋并与原告签订《商品房购销合同》以及被告提交的《商品房买卖合同登记备案表》《个人购房担保借款合同》、陶庆刚贷款还款流水、原告出具的专用收款收据、依法调取的《消防机电设备安装工程合同书》，足以证明被告陶庆刚向原告丽江嘉和房地产开发有限公司购买涉案房屋其首付款205,944元用案外人云南青山消防电子工程有限公司在原告处的工程款抵扣的事实是经原告及案外人云南青山消防电子工程有限公司认可的。同时因原告与被告陶庆刚签订的《商品房购销合同》未对完善工程款抵首付款的相关权利义务进行约定，而且原告也未能举证证明被告陶庆刚确实有完善工程款抵首付款相关程序的义务，故原告以被告陶庆刚未完善后续工程款抵首付款的相关程序为由，提出被告陶庆刚未实际支付购房首付款205,944元的诉讼主张，理由不成立，不予采纳。关于本案是否已超过诉讼时效的问题，一审法院认为，涉案《商品房购销合同》约定支付房屋首付款的时间为2016年2月24日，自2016年2月至今，原告就其认为的被告未实际支付购房首付款205,944元的问题，并未提交充分有效的证据证明其向被告主张过权利，故对被告提出原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。综上，原告要求被告陶庆刚支付涉案房屋首付款205,944元的诉讼请求，不予支持。因原告主张支付首付款的诉讼请求不予支持，相应的原告主张的逾期支付首付款的利息也无事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：驳回原告丽江嘉和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6,968元，由原告丽江嘉和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的基本事实清楚，本院予以确认,于此不赘。本院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商将已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。综合双方当事人的诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人主张由被上诉人支付购房首付款205944元及其利息的理由能否成立，应否支持，并作如下评判。首先，上诉人嘉和公司作为商品房出卖人于2016年2月24与买受人即被上诉人陶庆刚签订的嘉和（2016）JY（171）《商品房购销合同》对案涉商品房的价格、面积、交付日期、付款方式、质量要求及违约责任等均有明确约定，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约行使权利和履行义务。其次，根据案涉合同第六条第三款“贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的31.40%，金额205944元，付款日期2016年2月24日。其余价款450000元，向中国农业银行股份有限公司丽江分行贷款支付”的约定，被上诉人陶庆刚已按合同约定履行了付款义务，并有2016年3月1日的《商品房买卖合同登记备案表》及同年3月4日由借款人即被上诉人陶庆刚、贷款人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司丽江分行、保证人即上诉人嘉和公司三方订立的《个人购房担保借款合同》以及于2016年2月26日上诉人嘉和公司出具的《专用收款收据》等证据材料证明。故上诉人嘉和公司关于其被被上诉人陶庆刚谎言欺骗的理由不能成立。在以案外人青山消防的工程款抵付被上诉人陶庆刚购房首付款205944元的过程中，上诉人嘉和公司均起积极而主动的作用，理应对自身的商业行为负责并承担相应责任。其主张被上诉人应当以现金方式支付首付款205944元的理据不足，本院不予采信。再次，上诉人嘉和公司明知本案双方的购房行为与其同青山消防之间的消防施工合同是两个不同的法律关系，二者不能混淆，即应接受既已形成的事实及明确的案涉法律关系，而不应在成就其企业的利益目的之后又提出异议和反悔。为此，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。被上诉人陶庆刚未违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条的规定，其抗辩意见有理，本院予以支持。综上所述，上诉人嘉和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6968元，由上诉人丽江嘉和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  王雪飞审判员  姚中梁二〇二〇年五月十八日书记员  冯宁慧