河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1008号原告（案外人）：吴述宾，男，1985年6月9日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：李圣辉，河南良承律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：张庆斋，男，1982年5月13日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：孙彩莉，河南金合力律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁伟迅，河南金合力律师事务所实习律师，一般代理。被告（被执行人）：孟攀攀，男，1986年2月27日出生，汉族，住郑州市金水区。原告吴述宾与被告张庆斋及孟攀攀执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴述宾及其委托诉讼代理人李圣辉，被告张庆斋的委托诉讼代理人孙彩莉、丁伟迅到庭参加诉讼，被告孟攀攀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴述宾向本院提出诉讼请求：1、中止执行（2019）豫0191执17506号裁定书，依法解除对郑州市经济技术开发区第六大街以东、经南三路以南10号楼1单元1906号房屋的查封，并依法将该房屋排除执行；2、依法确认郑州市经济技术开发区第六大街以东、经南三路以南10号楼1单元1906号房屋所有权归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告于2019年12月30日收到（2019）豫0191执异789号执行裁定书，原告起诉未超过十五日，符合法定条件。二、（2019）豫0191执异789号裁定书认定原告向被告孟攀攀支付的房屋款项为44.5万元错误，原告已按合同约定履行了部分房款的支付义务，且原告同意将剩余房款交付贵院执行。原告向被告通过银行转账支付44.5万元，有原告提交的银行转账凭证为证，原告通过现金向被告孟攀攀支付5000元，原告共向被告支付房款450000元整，有原告向贵院提交的由被告孟攀攀书写的收条、收据及第三人郑州万诺房地产营销策划有限公司书写的情况说明，均可以证明原告已于2018年10月18日向被告履行了首付款支付义务。三、（2019）豫0191执异789号裁定书认定原告对涉案房屋未办理过户手续具有一定过错错误，涉案房屋未能办理过户登记不是由于原告的原因。原告在购买该房屋时已与被告共同了解涉案房屋登记在被告孟攀攀名下，被告孟攀攀为房屋所有人，且了解到涉案房屋除由第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行按揭贷款外没有任何权利瑕疵，没有被司法部门司法查封，原告尽到了合理的注意义务，原告对其购买涉案房屋并实际入住后的查封并不知情，原告应当认定为善意的，未办理过户手续的原因是被告孟攀攀未按合同约定归还第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行按揭贷款办理房屋解押登记和被告孟攀攀与被告张庆斋、第三人胡红喜诉讼将涉案房屋司法查封。四、原告所购买的涉案房屋应当依法在（2019）豫0191执17506号执行案件中被排除执行，且贵院应当依法给予解封，并确认涉案房屋依法归原告所有。原告在贵院查封涉案房屋之前已与被告孟攀攀签订合法有效的房屋买卖合同，原告也在查封该房屋之前已合法占有该房屋，原告按照房屋买卖合同约定支付部分价款，且同意将剩余款项按照人民法院要求执行，且该房屋不能办理过户不是原告造成的，原告目前的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所有条款，涉案房屋为原告唯一住房，且原告自2018年10月19日居住房屋至今，恳请贵院依法将涉案房屋排除执行，且应当依法给予解封，并确认涉案房屋依法归原告所有。综上，原告诉求有事实和法律依据，望贵院判如所请。被告张庆斋辩称，一、答辩人对吴述宾与孟攀攀之间的房屋买卖合同真实性、合法性存有异议。答辩人诉孟攀攀买卖合同纠纷一案，答辩人于2018年10月11日向贵院提出对孟攀攀名下位于郑州市经济技术开发区第六大街以东、经南三路以南10号楼1单元1906号房屋提出保全申请，法院于2018年10月12日作出（2018）豫0191财保2332号民事裁定书并送达各方当事人。孟攀攀于2018年10月18日将涉案房产以远低于市场价的价格出卖给被答辩人吴述宾，孟攀攀与吴述宾的行为，答辩人有合理理由怀疑此二人系恶意串通损害答辩人张庆斋的利益。故，依据《合同法》第五十二条之规定，吴述宾与孟攀攀之间的房屋买卖合同及补充协议系无效合同。二、答辩人对于吴述宾在法院查封之前是否实际入住涉案房产存有异议。被答辩人吴述宾并未提供证据证明其与孟攀攀就涉案房产办理的交接事宜，其提供的缴费凭证，户主均为孟攀攀。吴述宾提供的水费、电费缴费凭证均是2019年度的，缴费时间均在答辩人查封房产之后，由此可推，在答辩人查封涉案房产之前，被答辩人吴述宾并未实际入住涉案房产。三、对于涉案房产吴述宾并未支付全部购房款，仅仅支付了部分购房款，且剩余部分也未进行支付。孟攀攀将涉案房产以1450000元的价格支付给了吴述宾，吴述宾只提供了445000元的转账凭证，其与合同约定的首付款450000元不一致，约定数额与转款凭证无法印证，吴述宾并未按合同约定支付全部首付款，且对于剩余购房款的支付情况未提供证据亦没有明确如何支付。四、涉案房产未办理过户登记，系吴述宾自己不积极履行自己权利造成的。涉案房屋的商品房预售合同备案信息为买受人孟攀攀，在购房时吴述宾对此情形应当是明知的，即吴述宾对涉案房屋未办理过户登记手续具有一定过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只有四个条件全部成就，对于案外人的执行异议才能支持。本案中，被答辩人吴述宾提供的证据并不能满足四个条件，故其不能对抗法院作出的查封裁定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告孟攀攀未到庭、未答辩、未举证。经审理查明，张庆斋申请执行孟攀攀民间借贷纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2019）豫0191民初1096号民事判决书。在诉讼过程中，本院于2018年10月26日查封孟攀攀名下位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××楼××单元××房产（合同号J140××××0981，以下简称涉案房屋）。2019年11月11日，本院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执17506号。后吴述宾向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封并排除对该房屋的执行；2019年12月27日，本院作出（2019）豫0191执异789号执行裁定书，驳回了吴述宾的异议请求。吴述宾对该执行裁定书不服，依法向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年10月12日，原告吴述宾（买方、乙方）与被告孟攀攀（卖方、甲方）及案外人郑州万诺房地产营销策划有限公司加州第一城分公司（居间方、丙方）签订合同编号为J140××××0981号的《房屋买卖合同》一份，合同约定乙方以1450000元的价格购买甲方名下涉案房屋及其配套设施。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费30000元，其中佣金及代办费25200元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。该房屋处于抵押状态，甲方保证自合同签订后的30个工作日内向贷款银行提出还款申请（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日或之前还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款450000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集，甲方收到上述款项后60个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款450000元交付给甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付，以上购房首付款具体金额由贷款机构确定的贷款额和本合同成交价决定。甲方应在收到乙方首付房款450000元当日向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起当日内将该房屋名下所有户口全部迁出。2018年10月18日，上述三方签订《房屋买卖补充合同》，约定甲乙双方协商约定乙方首付房款450000元（此款含甲方收到的5万元定金），由乙方于2018年10月20日前通过其名下中国银行尾号为2973的账户转入甲方名下中国平安银行尾号为1280的账户，剩余房款乙方办理完毕银行按揭贷款手续后，银行放贷当日，银行将剩余房款一次性支付给甲方。甲方收到乙方首付房款当日将房屋交给乙方并同意乙方装修居住使用，并且交房当日与乙方、丙方一起办理完毕物业交割、结清与房屋相关的费用、清理完毕存放在该房屋内的甲方的个人物品、将该房屋交付乙方。2018年10月12日，吴述宾向孟攀攀转账支付购房定金50000元；同日，孟攀攀出具《收条》，载明今收到吴述宾购买涉案房屋购房定金50000元。2018年10月18日，吴述宾分两笔共向孟攀攀转账支付395000元；同日，孟攀攀出具《收据》，载明今收到吴述宾购买涉案房屋部分房款450000元。2018年10月19日，郑州万诺房地产营销策划有限公司加州第一城分公司出具《收据》，载明今收到吴述宾佣金及代办费25200元。2019年11月13日，郑州万诺房地产营销策划有限公司出具《情况说明》一份，载明吴述宾于2018年10月18日已付上述首付房款，孟攀攀当日把该房屋钥匙、门禁卡、水电气卡一并交付给吴述宾。2020年5月6日，郑州万诺房地产营销策划有限公司出具的证人证言中称吴述宾和孟攀攀在中介的陪同下于2018年10月12日去郑州市经开区房管局查询了房屋状态，房屋没有司法查封，可以进行正常交易，同日，吴述宾通手机银行向孟攀攀转款定金50000元。2018年10月18日，吴述宾通过手机银行向孟攀攀支付房款395000元，因当时吴述宾银行卡余额不足，又向孟攀攀支付了5000元现金，孟攀攀当日向吴述宾出具了收到首付房款450000元的收据，孟攀攀于当日将房屋钥匙、门禁卡交于吴述宾，吴述宾和其家人居住使用到现在。另查明，根据郑州经济技术开发区房地产管理局出具的房屋备案信息，显示涉案房屋的商品房预售合同备案信息中买受人为孟攀攀，付款方式为按揭，抵押权人为中国工商银行股份有限公司郑州汝河路支行。庭审中，吴述宾称愿意将涉案房屋余款1000000元交付法院执行。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、中国银行交易流水明细单、收据、收条、郑州市购房申请表、房产交易信息确认表、书面告知确认书、居间委托协议、情况说明等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系案外人执行异议之诉纠纷，异议人及即本案原告吴述宾必须证明登记在被执行人孟攀攀名下的涉案房产符合上述法律规定的情形，且权利能够排除执行的，其异议请求才能成立。本案中，涉案房屋在2018年10月26日依被告申请被本院依法查封，原告与被告孟攀攀分别在2018年10月12日、2018年10月18日通过居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同、房屋买卖补充合同，且根据原告提交的银行转款凭证、孟攀攀出具的收据及郑州东堂房地产营销策划有限公司出具的说明，可以证明原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按照合同约定支付了房屋部分价款，且在本院审理期间，原告愿意将涉案房屋剩余价款1000000元交付本院执行；但考虑到原告与被告孟攀攀在涉案房屋被查封前短短几天内进行房屋买卖，原告提交的证据亦不足以证明其在涉案房屋被查封之前已占有、使用该房屋。且吴述宾在签订买卖合同购买涉案房屋时，孟攀攀尚未取得涉案房屋的房产证，吴述宾应当预见到孟攀攀向其办理房屋过户登记存在障碍。涉案房屋由孟攀攀按揭贷款购得，在涤除抵押权之前，当事人仍然无法办理过户登记。故吴述宾提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被告孟攀攀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告吴述宾的诉讼请求。案件受理费17850元，由原告吴述宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审判员 高 山二〇二〇年五月二十五日书记员 李真真