湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2300号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路润泽园小区A26栋3楼。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。原告委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县，系该公司法务。被告：王立军，男，1966年12月15日出生，汉族，居民，住湖南省。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业”）与被告王立军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告鲲鹏物业的委托诉讼代理人夏博玲、被告王立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费5228元、违约金1000元，共计6228元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年3月17日，原告与湖南中核置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南中核置业有限公司的小区湘核汇金府提供物业管理服务，合同期限自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2-1-2001号的业主，物业面积123.8平方米，收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2015年9月1日至2018年3月5日的物业管理费用5228元，违约金1000元，但被告一直拒绝缴费。现原告依法提起诉讼，请支持原告前述诉讼请求。被告王立军辩称：1、答辩人2014年购房后，房屋有质量问题包括外墙漏水、楼顶漏水，每年都需要维修，2015年时就因为房屋质量问题找过物业公司和开发商，但是经工程部确认，质量问题较大，维修是个大工程，被答辩人退场前来修过，但是维修效果不理想，找开发商维修时开发商一直推诿，因此答辩人的房屋质量问题一直未解决；2、鲲鹏物业公司一个女工作人员到答辩人家协商，说13000元跟开发商进行协商解决房屋质量问题，但是因为这笔钱不能解决问题，答辩人就没有与她达成一致，后电话沟通说可以折抵部分物业费；3、现在的物业公司说只要答辩人交物业费就给答辩人维修，答辩人缴纳物业费后一直到现在仍未给答辩人维修；4、答辩人自己维修一次房屋的费用将近1千元，答辩人维修了五年。本院经审理认定如下案件事实：被告王立军系宁乡市玉潭镇一环路（湘核花园）五期2栋2001室业主，房屋为电梯房，建筑面积123.8㎡。2014年3月17日，原告与湖南中核置业有限公司签订了《“湘核﹒汇金府”前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南中核置业有限公司开发的汇金府小区提供物业管理服务，物业费收费标准为：高层带电梯的住宅1.4元/月/㎡，合同期限为自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。原告在该小区实际服务至2018年3月5日，被告未缴纳2015年9月1日至2018年3月5日的物业管理费5298元（123.8㎡×1.4/月/㎡÷30天×917天），原告主张5228元。原告对前述物业服务费进行了书面催收后，被告未缴费，酿成本诉。再查明，根据本院2020年4月28日作出的（2020）湘0124民初2482号民事判决书确认的事实，原告在被告所在的小区提供物业服务过程中，在小区日常清扫、小区保安服务、公共设施维护方面存在较大问题。2017年9月9日，被告所在小区业主委员会向原告发出了整改通知；2018年2月26日，湘核汇金府业主委员会向原告送达了《物业合同终止告知函》，原告于2018年3月5日退出被告所在小区。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、不动产信息登记表、服务收费标准核定表、服务质量检查记录表、整改工作汇报、催收函和被告提交的照片及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告与案外人湖南中核置业有限公司签订的《物业管理委托服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。小区业主委员会成立后，原告对小区物业继续进行了服务，合同继续履行，直到2018年3月5日前期物业服务合同才终止。被告应当按照合同约定交纳2015年9月1日至2018年3月5日的物业费5298元，原告只要求被告缴纳5228元，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。鉴于在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、车辆管理、小区保安服务、公共设施维护方面存在较大问题。故本院酌情认定被告应向原告交纳物业费3660元（5228元×70%）。被告辩称房屋质量等问题，因没有证据证实系原告原因造成，被告可通过其他法律途径维护其合法权益；被告辩称因房屋质量问题原告愿意抵扣部分物业费等，庭审中本院组织双方进行调解，但无法达成一致意见，被告也没有提供书面的抵扣证据，故对被告的上述辩论意见本院不予采信。原告提供物业服务存在不当之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明实际产生了公告费，故对原告要求支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王立军于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南鲲鹏物业服务有限公司支付物业管理费3660元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告湖南鲲鹏物业服务有限公司负担20元，由被告王立军负担5元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年五月六日书记员  廖 蓁附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。