福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终638号 上诉人（原审被告）：融和（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市含笑大道1818号金色蓝庭6号楼17层。统一社会信用代码91350481699036399J。 法定代表人：杨学祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管昌庆，福建顺隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任云哲，女，1986年10月29日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：沈思定，住福建省永安市。系任云哲丈夫。 上诉人融和（永安）房地产开发有限公司(以下简称融和公司)因与被上诉人任云哲商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人融和公司委托诉讼代理人陈凤清、被上诉人任云哲及其委托诉讼代理人沈思定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融和公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0481民初1508号民事判决第一项；2.改判驳回任云哲一审诉讼请求；3.任云哲承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.根据融合公司提供的《[融和·金色华府]认购协议书》《收据》《中国建设银行进账单》可知,案涉二张面额合计107968元的购房发票任云哲已交还融和公司，融和公司已全额退还购房款107968元，其中20000元购房款任云哲以支付另案购房定金的方式收回。2.2019年1月17日签订的书面解除协议是双方根据房管部门关于办理案涉房产撤销备案需提供书面的解除协议书要求而补签，该书面协议是对2019年1月1日达成口头合意解除合同的书面确认，未改变双方之前达成解除合同约定的合意。3.双方于2019年1月1日达成口头解除合同，退款金额是107968元，之后签订的书面解除协议退款金额107968元，双方对退还购房款没有达成新的协议。二、原审法院认定融和公司应将已经退还给任云哲，其用于支付另一买卖合同的定金20000元返还给任云哲缺乏法律依据。1.任云哲应收取的20000元退款权利已转化为在另一合同中享有20000元定金的权利，属于另一法律关系。任云哲要求退还该定金，应另案主张。2.原审法院认定融合公司应在解除合同中注明或约定不能退还20000元购房定金属认定事实错误。3.2019年1月17日签订的书面解除协议并未对之前应退还的20000元购房款转为支付另案合同定金作出变更约定，依法应推定为未变更退款方式。 任云哲辩称，任云哲于2017年5月26日在金色蓝庭购房，并支付了首付，后因银行贷款未获批，任云哲与融和公司经过多次协商达成退房退款协议，并签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》。根据《中华人民共和国合同法》规定和《解除〈商品房买卖合同〉协议书》第一条约定，融和公司应将购房款107968元在房管局完成备案后立即返还任云哲，但融和公司未按规定履行约定。2019年1月1日，任云哲与融和公司未达成口头合意解除《商品房买卖合同》，亦未在同日达成购买金色华府的一致意见，任云哲是因融和公司长达两年时间不予处理退款情形下签订金色华府认购书，后因任云哲要求在金色华府购房合同中加入“非我方原因不能贷款，同意全额退款”的条款遭融和公司拒绝，双方关于金色华府购房事项无法继续。 任云哲向一审法院起诉请求：一、融和公司返还任云哲购房款20000元；二、融和公司为任云哲办理税款的退还手续；三、本案诉讼费用由融和公司承担。 一审法院认定事实:1、任云哲与融和公司于2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，根据合同第六条约定“买受人于签订本合同当日支付购房款57968元，余款215000元买受人申请办理银行按揭贷款”。合同第十二条约定：“……。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同附件六《合同补充协议》第一条第1项约定：“买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款”。合同签订当天（5月26日），任云哲向融和公司支付购房首付款47968元，加上2017年4月21日付的定金10000元，共计57968元。2017年9月左右，接到中国银行电话通知，贷款办不下来，任云哲数次要求银行说明不能贷款的原因并提供书面证明，均被拒绝。随后任云哲多次与融和公司交涉，最后根据融和公司要求提高首付款比例，追加首付款5万元整，共计支付购房首付款107968元。2、2019年1月1日，任云哲向融和公司购买融和·金色华府17幢2单元801室，并签订《融和·金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议时支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分。任云哲同意认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中抵扣。为此，融和公司在《收据》中备注：“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”。任云哲在收据上签名同意扣出予以确认。3、2019年1月8日，任云哲收到融和公司退回的购房款57968元。2019年4月12日融和公司退还任云哲30000元的购房款。4、2019年1月17日任云哲与融和公司签订了《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，协议书第1条约定：乙方已缴纳的购房款107968元，于本协议报请市房管局办理备案撤销完毕之后／个工作日内无息返还。2019年1月18日不动产登记中心办理了金色蓝庭小区6幢6层1单元519室的现房签约注销。 一审法院认为，任云哲与融和公司于2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，由于任云哲无法得到银行的贷款支付相关的购房款，致原《商品房买卖合同》无法实际履行，后双方于2019年1月17日达成了解除《商品房买卖合同》协议书，该协议书约定：甲乙双方于2017年5月26日签订《商品房买卖合同》（合同号NO.：XS00001528）。现因客户要求退房，双方同意解除该合同，并订立如下协议条款。另该协议书第1条约定：乙方已缴纳的购房款107968元，于本协议报请市房管局办理备案撤销完毕之后／个工作日内无息返还。且从永安市房产信息查询结果证明，该房于2019年1月18日现房签约注销。故融和公司应按协议书的约定于现房签约注销之日即应将任云哲所支付的购房款107968元全额退还给任云哲，但融和公司仅于2019年1月8日退还任云哲购房款57968元，于2019年4月12日退还任云哲30000元，目前尚有20000元购房款未予退还给任云哲，为此，任云哲要求融和公司返还尚未退还的20000元购房款的诉请，符合协议书的约定和相关法律规定，予以支持。融和公司辩称2019年1月1日，任云哲向融和公司购买融和·金色华府17幢2单元801室，并签订《融和·金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议是支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分。任云哲同意认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中抵扣，为此，在《收据》中备注：“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”。任云哲在收据上签署”同意扣出“并签字确认”。显然案涉应退的购房款中已用于抵扣购房定金20000元。而且融和公司认为2019年1月17日的解除协议书并未对退款时间、退款金额、退款方式作出变更，任云哲诉请按2019年1月17日签订的解除协议书应退还含已抵销定金2万元内的全部购房款107968元的主张，与事实不符，缺乏合同依据与法律依据，故要求融和公司退还20000元购房款的理由不能成立。对此辩称一审法院认为，2019年1月1日正如融和公司所述任云哲、融和公司实际已达成解除《商品房买卖合同》，任云哲与融和公司之间又签订了《融和·金色华府》认购协议书，并于同日开出收据一份，并备注20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除，任云哲也签名并同意扣出，但双方并未签订解除合同的书面协议，由于任云哲、融和公司双方又于2019年1月17日书面签订了解除2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》协议书，协议书第1条已明确约定了退款金额为107968元，退款时间为办理备案撤销完毕之后（解除协议约定为／个工作日内返还）既可理解为即刻返还，退款的方式为无息返还，由此可以认为2019年1月17日的解除协议已变更了双方之前口头及相关书面材料所反映出来的可抵扣20000元不予退款的约定，反过来如果之前20000元定金不能退还，融和公司则应当在解除协议中注明或约定，但新的解除协议书并未有相关文字约定。况且就如融和公司所主张的2019年1月1日已实际达成解除《商品房买卖合同》协议，并收回任云哲二张面额计107968元的购房发票，任云哲同意扣抵20000元购房款作为认购《融和·金色华府》认购协议书中的定金，但由于融和公司并没有按其所谓的口头约定的解除协议中履行全部退款义务，也只是在2019年1月8日退还任云哲57968元，并没有按约定应退还任云哲87968元（扣除20000元定金），故该口头合同也未履行完毕，而双方又于2019年1月17日重新订立了新的解除协议书，并约定退款数额为107968元，由此可认定任云哲、融和公司对退还购房款已达成新的协议，双方必须按新的协议履行义务。综上，对融和公司主张20000元定金应抵扣退还购房款不应退还给任云哲的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。关于任云哲诉请要求融和公司为任云哲办理税款的退还手续，因任云哲也未提供融和公司不协助任云哲办理税款的退还手续的相关事实和证据，且办理退税手续还涉及到税务机关审批问题，故对任云哲此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、融和公司应于判决生效后三日内返还任云哲购房款20000元；二、驳回任云哲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取545元，由任云哲负担327元，由融和公司负担218元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方争议焦点为案涉金色蓝庭6栋1单元519室购房款2万元应否退还问题。本案中，2017年5月26日，任云哲与融和公司签订《商品房买卖合同》，约定购买金色蓝庭6栋1单元519室，并陆续支付购房款107968元，后因任云哲向银行申请购房贷款未获批准导致《商品房买卖合同》无法履行，经协商，双方于2019年1月17日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，《解除〈商品房买卖合同〉协议书》主要约定“融和公司与任云哲同意解除2017年5月26日签订《商品房买卖合同》（合同号NO.：XS00001528），对于任云哲已缴纳的购房款107968元融和公司予以无息返还。”但在此期间，任云哲和融和公司于2019年1月1日签订《[融和·金色华府]认购协议书》，购买融和·金色华府17幢2单元801室，购房款总计为504520元。协议第二条约定“任云哲同意在签订协议时支付定金人民币贰万元整给融合公司，并于签订协议之日起7日内与融和公司签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分”。经审查，该笔20000元定金未实际支付，有融合公司提交的其于2019年1月1日向任云哲出具的《收据》予以证实，《收据》中缴款单位（缴款人）载明“任云哲”，款项内容载明“融合·金色华府17-2-801单元购房定金”，金额载明“20000元”，备注载明“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”，任云哲在收据上签署“同意扣出”并签字确认。故融合公司主张应退还的金色蓝庭6栋1单元519室购房款107968元中的20000元已按认购协议书转为任云哲应支付的融和·金色华府17幢2单元801室购房定金，符合双方当事人的约定，本院予以支持。融合公司已将余款87968元于2019年1月8日及4月12日退还，融合公司已履行完案涉金色蓝庭6栋1单元519室购房款的退款义务。任云哲要求融和公司退还金色蓝庭6栋1单元519室20000元购房款，但未能提供相应证据证明，缺乏事实依据，不予支持。关于转为融和·金色华府17幢2单元801室购房定金20000元的问题，因属另一合同关系，任云哲可另案主张。 综上，融和公司上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永安市人民法院（2019）闽0481民初1508号民事判决； 二、驳回任云哲诉讼请求。 一审案件受理费300元，减半收取150元，由任云哲负担。二审案件受理费300元，由任云哲负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年五月二十九日 法官助理谢明珠 书记员王倩 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。