湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初351号原告：李尔辉，男，1979年4月6日出生，汉族，住岳阳市君山区。被告：湖南豪门物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路明辉大厦西单元16楼，统一社会信用代码91430600554941494F。法定代表人：易军，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐高峰，该公司工作人员。原告李尔辉与被告湖南豪门物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日作出（2019）湘0611民初958号民事判决，原告李尔辉不服向岳阳市中级人民法院提出上诉。岳阳市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）湘06民终4071号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。原告李尔辉与被告湖南豪门物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李尔辉、被告湖南豪门物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李尔辉向本院提出诉讼请求：一、判令湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门物业公司）对李尔辉所有的君山壹号3栋18层1803号商品房接通用水、用电；二、判令豪门物业公司按照每日100元的标准承担李尔辉自2019年5月12日至实际开通房屋用水、用电之日止的租房损失；三、判令豪门物业公司按照物业服务费的标准自行承担李尔辉自2019年5月12日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失；四、本案诉讼费由豪门物业公司承担。事实与理由：李尔辉于2017年10月30日与房地产开发商远良置业岳阳有限公司（以下简称远良置业公司）签订合同，购买君山壹号商品房一套（3栋18层1803房），远良置业公司原本计划交房日期为2017年10月18日，但是直至李尔辉与远良置业公司签订购房合同时仍未达到交房条件。远良置业公司提出具体交房时间待定，具体交房时间由其书面通知李尔辉，李尔辉表示同意。但是合同签订后，李尔辉一直没有收到远良置业公司要求收房的通知。2019年5月，豪门物业公司通知李尔辉交纳物业费，2019年5月12日，李尔辉前往豪门物业公司处领取了钥匙并签收了《君山壹号业主交房手续办理流程表》，至此，李尔辉才收房。尔后，因为准备装修入住，李尔辉找到豪门物业公司向其索要远良置业公司移交的交房法律文书并办理装修登记手续，豪门物业公司以李尔辉未交纳商品房空置期间的物业费为由拒绝为李尔辉接通用水、用电，致使李尔辉无法装修和入住。李尔辉辩称在开发商交房之前的物业费应由开发商承担，并同意按照豪门物业公司的收费标准交装修押金3000元，但豪门物业公司仍置李尔辉的合法权益不顾，拒绝收装修押金，拒绝为李尔辉办理装修手续，亦不协助正式通水通电。后李尔辉多次找到豪门物业公司协商未果。原告李尔辉为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。豪门物业公司辩称，1.原告无证据证明被告有开通涉案房屋用水用电的义务，被告仅是代开发商远良置业公司开通涉案小区用水用电，且需由开发商远良置业公司通知被告，以及需提交远良置业公司与小区业主的交房手续；2.小区业主需先按照物业服务合同向被告交纳物业费，被告才有与远良置业公司交涉的义务，从而为小区业主开通用水用电，被告未替其开通涉案房屋用水用电的原因在于原告未交纳物业服务费；3.原告请求的租金损失于法无据；4.原告应按照涉案购房合同、物业服务合同向被告交纳物业费；5.请求依法追加开发商远良置业公司为共同被告。当事人围绕诉讼请求已在原一审案件中依法提交了证据，本案中未提交新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.原告的居民身份证复印件、被告的企业登记信息，拟证明原、被告主体适格；2.原告李尔辉、都某与远良置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售），拟证明原告对君山壹号3栋18层1803号商品房有所有权，且合同中明确约定原告享有用水用电权；3.《君山壹号业主交房手续办理流程表》，拟证明原告于2019年5月12日到被告豪门物业公司办理交房手续；4.照片二张，拟证明涉案房屋至今未开通用水用电。被告向本院提交了如下证据：1.前期物业管理招投标中标通知书，拟证明被告依法为君山壹号小区提供物业管理服务；2.《君山壹号前期物业服务合同》，拟证明小区业主应自《商品房买卖合同》约定的交付之日向被告支付物业服务费；3.原、被告签订的《物业管理服务协议》，拟证明原告违反协议，不按协议约定交纳物业服务费，被告有权停止用水、用电等行业性资源的供应；4.原、被告签订的《君山壹号业主临时管理规约》，拟证明原告应按照《君山壹号前期物业服务合同》约定及时向被告交纳物业费；5.电话通话详单，拟证明被告已多次代开发商远良置业公司通知原告办理交房手续。案件审理过程中，本院依职权调取了如下证据：1.证人徐某的证言、君山壹号小区水表信息基本情况表，拟证明徐某系岳阳市君山自来水有限公司副经理。君山壹号小区的用水由该小区的开发商远良置业有限公司到岳阳市君山自来水有限公司办理开户，并安装一个总水表和管网后移交由豪门物业公司具体管理该小区每一户住房的供水。该账户客户名称为湖南豪门物业管理有限公司，君山壹号小区仅有一个总水表，岳阳市君山自来水有限公司向小区整体供水以及向豪门物业公司收取小区的整体水费，小区业主直接找豪门物业公司为其住房开通用水。2.证人文某的证言、君山壹号小区业主开通供电基本材料，拟证明文某系岳阳市君山区供电公司工作人员。君山壹号小区开发商远良置业有限公司向岳阳市君山区供电公司办理一户一表用电申装，供电公司制定用电及安装方案，并安装设备。业主办理开通用电业务，须持豪门物业公司出具的注明住户信息、电表号，并加盖公章的供电工作函等材料至供电公司办理、开通。若无供电工作函，则业主不能直接办理开通用电业务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、对于原告提交的证据原告李尔辉、都某与远良置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售），被告质证意见为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该合同中明确约定由开发商远良置业公司承担开通用水、用电义务。经查，该合同中约定商品房相关设备交付条件包含交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时纳入城市供电网络并正式供电，故原告对涉案房屋享有用水、用电的权利，足以达到其证明目的，本院对该项证据予以采信。二、对原告提交的证据《君山壹号业主交房手续办理流程表》，被告质证意见为，对该项证据的证明目的无异议，并认为该证据亦证明原告未按照合同约定时间交纳物业费，经查，该证据证明原告于2019年5月12日到被告豪门物业公司办理交房手续，且未再办理流程表上所列明的收取物业服务费用事项，本院对该项证据予以采信。三、对于被告提交的证据《君山壹号前期物业服务合同》、原、被告签订的《物业管理服务协议》、原、被告签订的《君山壹号业主临时管理规约》，原告质证意见为，购房合同中已明确约定，交房应满足条件包括时开通用水、用电，未交房则不产生物业费。经查，1.原告于2019年5月12日前往豪门物业公司办理交房手续，实际交付之日2019年5月12日；2.购房合同已明确约定商品房交付时应开通用水用电。故本院认为，上述证据不能达到其证明目的，不予采信。四、对被告提交的证据电话通话详单，原告质证意见为，被告应当以邮政快递的方式，采取书面形式通知原告收房。经查，1.《商品房买卖合同》（预售）第二十五条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；2.该通话详单仅证明被告于2019年4月20日主叫原告186××××5900的号码，不能证明催收情况，故本院对该证据不予采信。五、对于本院依职权向岳阳市君山自来水有限公司、岳阳市君山区供电公司调取的证据证人徐某的证言、证人文某的证言、君山壹号小区业主开通供电基本材料、君山壹号小区水表信息基本情况表，被告质证意见为，对上述证据的真实性和合法性均无异议，但认为开通用水用电需由开发商与被告进行衔接，并通知被告为业主开通。经查，1.涉案小区业主开通用电，需提供由被告豪门物业公司出具的注明住户信息、电表号，并加盖公章的供电工作函等材料至岳阳市君山区供电公司办理、开通用电，若无供电工作函，则业主不能直接办理开通用电业务；2.岳阳市君山自来水有限公司向涉案小区整体供水、整体收取水费，小区业主系直接向物业公司申请开通每户房屋的用水；3.无证据证明开通用水用电需由开发商与被告进行衔接，并通知被告为业主开通，故本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月30日，原告李尔辉、都某与房地产开发商远良置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5802130600031803），约定由远良置业公司将岳阳市君山区君山壹号第003幢18层1803号房出卖给李尔辉、都某，并约定出卖人应当在2017年10月18日前向买受人李尔辉、都某交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件包含，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时纳入城市供电网络并正式供电。2018年4月18日，房地产开发商远良置业公司与被告豪门物业公司签订了《君山壹号前期物业服务合同》，被告为岳阳市君山区君山壹号小区提供物业管理服务，行使物业管理职能。2019年5月12日，李尔辉前往豪门物业公司办理收房等相关手续，但涉案房屋未开通用水、用电。同日，李尔辉与豪门物业公司签订《物业管理服务协议》，未交纳2019年5月12日以前涉案房屋未使用期间的物业服务费。尔后，李尔辉因准备装修入住，向豪门物业公司索要开发商移交的交房法律文书并办理装修登记手续，但豪门物业公司以李尔辉未交纳物业服务费为由拒绝为原告办理装修手续，且拒绝协助原告办理开通用水、用电。后原告多次找被告协商未果，致原告至今无法装修和入住。另查明，君山壹号小区6层以下房屋系市政供水，6层以上房屋系二次加压供水，该小区的用水由开发商远良置业有限公司到岳阳市君山自来水有限公司为小区办理开户，户名为湖南豪门物业管理有限公司，并为小区整体安装一个总水表和管网后移交由豪门物业公司具体管理每户住房的供用水。业主开通用水系直接向豪门物业公司申请，由豪门物业公司为业主房屋接通用水。君山壹号小区业主开通用电系由豪门物业公司向业主出具注明住户信息、电表号，并加盖公章的供电工作函，后由业主持供电工作函、居民身份证等材料至岳阳市君山区供电公司办理开通用电业务。关于本案的焦点问题，本院作出如下评判：一、本案审理的法律关系定性问题。本案涉及两类法律关系，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，系物业服务合同法律关系，双方对于物业服务费的交纳产生纠纷，系物业服务合同纠纷。被告拒不协助原告为涉案房屋开通用水、用电，并因此给原告造成损失，系侵权法律关系。因原告诉请被告承担侵权责任，故本院依法就原告诉请的侵权责任纠纷进行审理。二、本案纠纷产生的原因。原、被告就开通水电是以交纳物业费为前提，抑或交纳物业费以开通水电为前提协商未果，并因此产生纠纷，诉至本院。三、本案过错责任的承担问题。本案物业服务费收取的时间节点即实际交房之日2019年5月12日。2019年5月12日之前，开发商远良置业公司与被告签订了《君山壹号前期物业服务合同》，由被告行使涉案小区的物业管理职能，包括共用部位的维护和管理、小区绿化的养护和管理、公共卫生清扫、安全防范等职能，并基于该合同收取相应的物业服务费，且《物业管理服务协议》中对于未入住或未使用的房屋物业服务费收费标准也已明确约定，被告有权按照合同约定情形收取物业服务费。开发商远良置业公司将涉案小区房屋及相关事项已移交由被告管理，被告未提出证据证明其仅是代开发商远良置业公司开通涉案小区用水用电，需由开发商远良置业公司通知被告，以及需提交远良置业公司与小区业主的交房手续，且根据本院依职权向岳阳市君山自来水有限公司、岳阳市君山区供电公司调取的证人徐某的证言、君山壹号小区水表信息基本情况表、证人文某的证言、君山壹号小区业主开通供电基本材料，本院认定被告豪门物业公司负有协助原告开通用水、用电的义务，且拒不为原告开通用水，拒不出具供电工作函协助原告开通用电，已构成侵权，应承担侵权责任。本院认为，弘扬社会主义核心价值观要求我们注重以人为本，倡导保护公民的生存权、发展权和居住权等，也是建设文明、和谐社会的必然要求。公民的生活权、生存权是公民的基本权利，依法应予保护，用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，任何人不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。行为人因过错侵害他人民事权益，应当依法承担侵权责任。本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时纳入城市供电网络并正式供电，且在案证据足以证明，本案开通用水、用电的实际责任人系被告湖南豪门物业管理有限公司。原告李尔辉于2019年5月12日至被告湖南豪门物业管理有限公司办理了交房手续后，被告湖南豪门物业管理有限公司以原告李尔辉未交纳物业管理费为由拒绝为原告开通用水，拒不出具供电工作函协助原告开通用电，故意侵害原告李尔辉民事权益，应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。故对于原告提出要求被告为原告所有的君山壹号第003幢18层1803号房屋开通用水、用电的诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出要求被告承担赔偿原告自2019年5月12日起至实际开通原告用水、用电之日止的租房损失的诉讼请求，因原告现居住于君山区，且未提出证据证明其租房损失，于法无据，本院不予支持。对于原告提出要求被告按照物业管理费的标准承担原告自2019年5月12日起至实际开通用水、用电之日止的物业服务费的损失的诉讼请求，本院认定，参照原、被告于2019年5月12日签订的《物业管理服务协议》约定的标准，由被告赔偿原告自2019年5月12日至实际开通用水用电之日的物业服务费损失。庭审中，被告申请追加开发商远良置业公司作为本案共同被告，因在案证据足以证明开发商远良置业岳阳有限公司与被告签订《君山壹号前期物业服务合同》后将君山壹号小区事务移交被告管理，被告负有协助原告开通用水、用电的义务，且本院已向原告释明其申请追加共同被告的权利，原告明确表示不申请追加共同被告，故远良置业公司非必须进行共同诉讼的当事人，对被告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决如下：一、被告湖南豪门物业管理有限公司协助原告李尔辉开通位于岳阳市君山区君山壹号第003幢18层1803号房的用水用电，限于本判决生效之日立即履行；二、被告湖南豪门物业管理有限公司按照原、被告于2019年5月12日签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准，赔偿原告李尔辉自2019年5月12日起至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失；三、驳回原告李尔辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告湖南豪门物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 勇审 判 员  王文君人民陪审员  张 君二〇二〇年五月十九日法官助理李雪沁书记员毛丽仪附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第二侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第十五承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。