北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1704号上诉人（原审原告）：付振山，男，1950年8月4日出生。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘岩，女，1985年12月29日出生。委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。上诉人付振山因与被上诉人刘岩确认合同效力纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。付振山上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持我的全部上诉请求。事实和理由：一审法院已经确认我与刘岩就XXX201号房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋买卖合同无效，我为该房屋的实际权利人，房屋出售所得款项即应归我所有。我要求刘岩返还购房款的请求是对上述合同无效后果的处理，一审法院对此予以驳回错误，请二审法院依法改判。刘岩辩称，我虽没有提起上诉，但不同意一审法院确认买卖合同无效的结果。我与付振山之间就涉案房屋签订之买卖合同的履行因他与我母亲的恋爱关系虽有别于一般合同，但我已经向其支付了几十万元购房款，是真实的购房人。我作为出卖人将该房屋出售给臧某，售房款应归我所有。本案是合同效力之诉非买卖合同纠纷，一审法院不处理购房款的返还问题是正确的。现我认为本案应该发回重审，即使确认买卖合同无效，也应该给我一个机会，就履行合同给我造成的损失问题提起反诉，要求赔偿。付振山向一审法院起诉请求：1、请求确认我与刘岩于2015年8月18日签订的，关于坐落于XXX201号房屋《存量房屋买卖合同》无效；2、请求确认案外人臧某对坐落于XXX201号房屋支付的购房款归我所有；3、请求依法判令刘岩向我支付468万元，即向我支付臧某对坐落于XXX201号房屋支付的购房尾款。一审法院认定事实：涉案房屋系付振山于2000年购买的房改房，2014年8月7日，该房屋产权登记在付振山名下。2015年8月18日，付振山（出卖人）与刘岩（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定付振山将涉案房屋出售给刘岩，房屋存在抵押，抵押权人为广发银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2014年9月10日。合同第四条第三款约定，买受人向兴业银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币2650000元，……。合同从第五条开始所有空格部分即房屋何时交付、支付购房款、违约责任、转移登记等均未填写。2015年9月7日，兴业银行股份有限公司北京分行（债权人、抵押权人）与刘岩（主债务人、抵押人）签订《个人购房抵押保证）借款合同》，约定刘岩因购买涉案房屋向兴业银行北京分行借款265万元，借款期限360个月，并以涉案房屋作为抵押。2015年9月25日，涉案房屋产权登记在刘岩名下。房屋过户的相关税费均由付振山支付。现付振山主张，其为了获取贷款故与刘岩协商，双方签订虚假买卖合同，以刘岩的名义获得贷款，由付振山使用，因此，双方的买卖合同应属无效。刘岩对此不予认可，刘岩表示，付振山因为炒期货赔了钱，需要出售房屋还钱，因此将房屋出售给刘岩，双方意思表示真实，不存在以买卖形式套取贷款的情况，故双方合同是有效。刘岩表示，其与付振山交易价格为380万元，其中265万元是银行贷款支付给付振山，剩余的为首付款，于2015年10月19日支付了5万元现金，最后又支付了42万元，其他的首付款没有支付，因为刘岩的母亲吴某与付振山一起共同生活，因此，付振山就表示可以先欠付。刘岩出示其与李某2015年8月7日签订的借款合同及刘岩的建设银行账户交易明细（卡号×××），用于证明其为向付振山支付房款，曾向李某借款20万元，并将5万元支付给了付振山。借款合同显示，刘岩向李某借款20万元，用于购房前期周转，借款期限3个月。账户交易明细显示，李某于2015年8月8日分两笔向刘岩建行账户转入14万元、6万元。付振山不认可借款合同的真实性，付振山表示，交易明细显示20万元进账当天，就转出了15万元，与借款合同的约定相矛盾，另外刘岩支付给付振山的5万元，并非首付款而是借款，付振山已在收取臧某的定金后归还给刘岩6万元，多出的1万元作为对刘岩的感谢。刘岩否认收到付振山支付的6万元。付振山表示，是使用刘岩兴业银行还贷账号（×××）将6万元转给刘岩的其他银行账户。2015年10月22日，兴业银行北京分行向刘岩的兴业银行账号（321340126202152965，对应卡号为×××）发放贷款265万元，此前卡内金额为零。同日，贷款265万元转账至付振山的银行账户。付振山通过其工商银行账号（6222000200129164042）分别于2015年11月17日、2015年12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日、2016年3月17日、2016年4月17日向刘岩兴业银行还贷账号（×××）转款15000元、13000元、13000元、13000元、13000元、13000元。付振山出示其工商银行账号（6222000200129164042）流水明细、刘岩兴业银行账号（×××）流水明细及兴业银行存款业务单，用于证明刘岩的还贷银行卡一直由付振山持有，2016年5月开始，付振山每月从其工商银行账号取款后存入刘岩的还款账号，用于偿还银行贷款。付振山工商账号显示，2016年5月17日共取款13000元、2016年6月16日共取款13000元、2016年7月17日共取款13000元、2016年8月17日共取款14000元、2016年9月16日共取款13000元、2016年11月15日共取款7000元、2017年1月17日共取款10000元、2017年2月16日共取款14000元、2017年4月14日共取款14000元、2017年5月16日共取款13500元、2017年6月17日共取款14000元、2017年7月16日共取款14000元。刘岩兴业银行账号（×××）显示，2016年5月17日共存入13000元、2016年6月16日共存入13000元、2016年7月17日共存入12700元、2016年8月17日共存入13500元、2016年9月16日共存入13000元、2016年10月17日共存入13000元、2016年11月15日共存入12900元、2016年12月16日共存入13100元、2017年1月17日共存入13000元、2017年2月16日共存入13500元、2017年3月16日共存入13000元、2017年4月14日共存入13000元、2017年5月16日共存入13300元、2017年6月18日存入13500元、2017年7月16日共存入13000元。兴业银行存款业务单显示，部分月份向刘岩还贷账号（×××）存入款项的存款人为付振山。刘岩对于证据的真实性认可，但刘岩表示，其母吴某与付振山虽未结婚，但双方一直共同居住生活，刘岩的还贷卡一直由吴某保管，因吴某单位每月现金发放工资，因此，大部分月份是吴某以现金的方式还款，因吴某与付振山一同前往办理，存在付振山签字的情况。经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，2017年4月8日，付振山作为刘岩的代理人与臧某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。《补充协议》约定刘岩将涉案房屋出售给臧某，出售价款共计770万元。第二条第1款第（1）项约定，臧某于2017年4月8日前将第一笔定金10万元自行划转支付刘岩；第（2）项，臧某于2017年4月15日前将第二笔定金30万元以理房通的方式支付给刘岩。第二条第4款第（1）项约定，臧某于2017年8月15日之前将第一笔首付款265万元以第三方担保的方式支付给刘岩；第4款第（2）项，臧某于过户前5个工作日内将第二笔首付款160万元以建委监管方式支付给刘岩；第4款第（3）项，臧某于过户前5个工作日内将第三笔首付款223万元以理房通的方式支付给刘岩。臧某将第一笔定金10万元支付了付振山，另外定金30万元通过理房通方式于2017年4月20日支付至刘岩兴业银行还贷账号（×××）。臧某于2017年8月11日向刘岩兴业银行贷款账号（×××）支付第一笔首付款260万元。同日，2579198.13元从刘岩贷款账户中划出，用于偿还刘岩剩余的银行贷款。2018年2月23日，臧某向刘岩光大银行账户支付了第二笔首付款160万元。2018年3月8日，刘岩光大银行账户收到臧某通过理房通支付的第三笔首付款228万元。2018年3月12日，臧某经公积金贷款80万元转至刘岩光大银行的账户。2018年3月10日，在办理房屋交接时，臧某通过微信将剩余尾款19855元支付给了付振山。付振山表示，在出售房屋时，均由付振山与臧某协商，并签订合同、收取部分房款，剩余房款因为以刘岩名义出售，故支付至刘岩的银行卡。刘岩表示，均是刘岩和吴某与臧某协商的，之后委托吴某与付振山办理相应手续，定金10万元与尾款也是委托付振山代为收取。付振山还出示付振山的广发银行账户交易历史明细（6214623738000209901）、兴业银行交易记录（321340126202153134），用于证明其于2015年9月9日从刘某处借款265万元后，当日偿还了广发银行的贷款，在2015年10月22日收到刘岩兴业银行转来的265万元，当日归还给了聂某。刘岩认可证据的真实性，但刘岩认为与本案无关。庭审中，付振山申请聂某出庭作证。聂某陈述：我与付振山的儿子是朋友，付振山在广发行的尾款还不上时，便找到了我借钱，我为了有保障，便与付振山协商让付振山与老伴的女儿以贷款的形式过户；之后就是通过兴业银行贷款，因为和兴业银行有关系，最后把贷款办出来了，付振山也将钱还给了我，刘某是我雇佣的，也是朋友，因为我当时没那么多钱，因此，就让刘某出了一部分；在办理贷款之前并未见过刘岩，刘岩与付振山签订买卖合同时，我并不在场。付振山认可证言的真实性。刘岩对此不予认可，刘岩表示证言前后证言并不一致，关键核心问题又陈述不清。刘岩表示，因为其已经长大，但名下没有房屋，此前一直在看房，恰好付振山需要出售房屋，因此就购买了，此后又将房屋出售是因为房子面积过小，为了改善居住环境，便又将房屋出售。一审法院审理认为，案件争议的焦点为双方是否具有买卖房屋的真实意思表示。对此，法院从以下几点予以分析。第一，付振山与刘岩签订的买卖合同与交易习惯不符。按照市场的交易习惯，房屋买卖合同双方通常签订两份买卖合同，一份合同中约定双方的真实交易价格，并对首付款、产权过户等进行详细约定，另外一份为网签合同，即为了办理过户缴税所使用。但付振山与刘岩只签订了一份网签合同，且网签合同除了房屋座落、交易金额、贷款数额外，其他条款均未填写，可见双方并不关心其他的交易事项。第二，刘岩就交易过程的陈述相互矛盾。首先，刘岩表示其为了购房曾向李某借款20万，但账户显示借款当天便转出15万元，并未用于购房。其次，刘岩所述付振山出售房屋是为了偿还债务，但刘岩又表示首付款先支付5万（时间2015年10月19日）、最后又支付42万元，剩余的首付款68万付振山同意先欠着。付振山着急筹钱还款将房屋出售给刘岩，却又同意刘岩暂缓支付房款，明显不符合逻辑。第三、付振山与刘岩交易过程有违常理。交易时，通常由购买人负担全部的税费，即便双方没有约定，也会按照相关政策规定，各自承担各自的税费，但付振山与刘岩过户时，付振山作为出卖人却全额负担了交易的税费，有违常理。诉讼中，付振山通过银行账户明细、兴业银行存款业务单，足以证明付振山主张的向刘岩还贷账户资金的来源，也可证明付振山具体办理现金存入刘岩还贷账户的业务。刘岩虽表示现金来源于吴某单位发放的工资，但未提供证据予以证明，法院对此不予采信。付振山将房屋出售给刘岩后，仍然自行偿还刘岩名下的银行贷款，有违常理。第四，刘岩陈述的买、卖房屋的理由并不合理。2015年8月刘岩与付振山签订合同购买付振山的房屋，2017年4月，便又将房屋出售。刘岩对此解释为涉案房屋太小，需要改善居住环境，故将涉案房屋出售。法院认为，刘岩的解释并不合理。房屋交易动辄几百万，且存在首套、二套不同意的购房政策，涉及贷款比例、税率高低等交易成本，不到两年的时间内，刘岩便认为涉案房屋面积过小，出售房屋，不合常理。第五，涉案房屋出售臧某时，相关合同均为付振山代签。刘岩虽表示均由其与吴某与臧某协商，但买卖合同、补充协议等确是付振山签署，如刘岩与付振山的交易是真实的，房屋出售给刘岩之后，付振山没有理由再代表刘岩与臧某签订合同。第六，付振山所欠债务数额与刘岩贷款数额相同。从付振山银行账户明细可知，刘某转给付振山的款项为265万元，付振山收到刘岩账户转来的265万元后又偿还给聂某，而付振山与刘岩交易时，刘岩向银行贷款的数额即为265万元。综上，法院认为，付振山主张其与刘岩虚伪同谋订立房屋买卖合同之事实，已达高度盖然之标准，法院对此予以认定。现付振山要求确认双方房屋买卖合同无效，理由正当，法院予以支持。付振山要求确认臧某支付的购房款归付振山、刘岩向付振山支付臧某的购房尾款468元的请求。法院认为，首先，本案为合同效力之诉，付振山主张的确认购房款及支付购房款，均非本案的审理范畴。其次，本案已认定付振山与刘岩的买卖合同无效，刘岩与付振山之间自始没有合同关系，付振山要求刘岩支付臧某的购房尾款，并无法律依据。因此，法院对付振山的该项请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款、第一百零五条、第一百零八条第一款之之规定，判决：一、确认付振山与刘岩于2015年8月18日就XXX201号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、驳回付振山的其他诉讼请求。本院二审期间，刘岩提出为履行与付振山之间的合同造成其损失，并要求围绕损失予以举证，本院认为是否存在该事实与本案的处理结果之间没有关联性，对其所述证据不予收取，对该事实不予审查。本院对一审查明相关事实予以确认。经双方当事人确认，臧某已经支付全部购房款，其中尚有468万元由刘岩收取后未给付付振山。另，刘岩提出其为履行与付振山的合同，除一审法院查明之付款情况外，还有30万元及34万元两笔购房款向付振山支付的事实，并提供了其与付振山的银行卡交易明细。就此本院认为，刘岩提交的银行卡交易明细是双方在一审法院审理期间已经举证质证的证据，双方已经就此发表过相关意见，刘岩对此是明知的，但其在一审中确认的付款数额与本院审理中的陈述不一致，且未就改变一审中对自己更为不利之陈述做出合理解释，故本院对该事实难以采信。本院认为，一审法院审理后确认付振山与刘岩就涉案房屋所签《存量房屋买卖合同》无效，刘岩没有就此提起上诉，而本院审查基于一审法院查明之事实，上述合同无效的认定正确，本院对此不持异议。《存量房屋买卖合同》无效，涉案房屋原所有权人为付振山，刘岩配合付振山出售房屋，继续占有售房款没有事实和法律依据，付振山要求其予以返还的诉讼请求应予支持。上述款项的返还是对《存量房屋买卖合同》无效后果的处理，一审法院关于钱款返还问题不属于本案应予审理范围认定有误，而以双方当事人之间没有合同关系，付振山要求刘岩返还售房款没有法律依据的认定也不正确，据此本院对一审法院驳回付振山该项诉讼请求的判项予以改判。本院另指出本案系合同纠纷，付振山要求确认购房款所有权的诉讼请求没有依据，一审法院判决予以驳回正确，本院不持异议。综上所述，付振山的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30709号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30709号民事判决第二项；三、刘岩于本判决生效后七日内返还付振山4680000元；四、驳回付振山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费44240元、保全申请费5000元，均由刘岩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费44240元，由刘岩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十九日书记员  黑梦雪