福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终719号 上诉人（原审被告）：马火旺，男，1983年10月4日出生，汉族，住三明市三元区。 被上诉人（原审原告）：陈瑞平，男，1962年8月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄文静，福建明经律师事务所实习律师。 上诉人马火旺因与被上诉人陈瑞平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马火旺及被上诉人陈瑞平的委托诉讼代理人郑开林、黄文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马火旺上诉请求：一、撤销三明市三元区人民法院（2019)闽0403民初2020号民事判决，查清事实，将本案依法改判或发回重审。二、先行裁定陈瑞平立即恢复供水供电，停止侵害，使马火旺恢复生产。三、判令本案讼争合同合法有效，双方继续履行。四、判令陈瑞平在本案合同履行中违约，应承担违约责任。五、判令陈瑞平在本案合同履行期间，实然断电停水强制威胁马火旺搬厂，故意给马火旺造成经营损失总价63338元，应予赔偿。六、涉诉一、二审费用全部由陈瑞平承担。事实与理由：马火旺与陈瑞平房屋租赁合同纠纷一案，业经三明市三元区人民法院作出一审判决，该判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销改判或者发回重审。一、一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒陈瑞平。12月2日开庭的当庭，马火旺提出本案事实不实，要求陈瑞平继续履行合同，赔偿经济损失。即是提出了反诉要求。马火旺亲自与主审法官通电话，要求向法庭交反诉状和先行裁定申请书，但主审法官说12号来法院调解再说。12月12日到法庭调解，马火旺当庭向主审法官递交反诉状和恢复生产先行裁定申请书，法官不收。12月22日，法院二次法庭调解，马火旺再次向主审法官递交反诉状和恢复生产先行裁定申请书，法官仍不收。因法官的数次不收，使诉讼程序人为不能和中断。法院却在判决中表述：“马火旺还主张因陈瑞平私自断电断水，给其造成损失，要求陈瑞平赔偿2019年8月至11月造成的营业收入损失，因未提出反诉请求，故对其主张不予审理。”这种公然的程序违法，公平何在？天理何在？二、在认定法律事实方面，一审判决犯有有证据不认，对重要证据的质证存在疏漏的重大错误。(一）在法庭开庭审理中，马火旺提出质疑，陈瑞平对提交法庭的《房屋租赁合同》内容有修改，与马火旺手持《房屋租赁合同》内容不一致。但法官询问陈瑞平原件提交法庭核对，陈瑞平代理律师只一说：租赁合同原件没带。让马火旺无法当庭质证。法庭也未继续再查证《房屋租赁合同》内容的真实性；也未二次开庭，对本案这项主要证据再未让双方相互质证。这个质证问题是陈瑞平能否断电停水的违约问题。而且陈瑞平公然用自己修改后的有利合同，拿出在法庭上提出主张，这样的证据能否有效？这样的违法起诉，法院不能支持！(二）为什么从6月份开始，马火旺每月缴房租8000元，而不是8500元。这个事实的变动，有没有违约？法庭没有查实。该事实是：双方6月18日共同协商一致，从6月起，每月房租从8500元降为8000元。法庭在法庭调查中有问及，但却没有对主要事实弄清，因而再回到原点，不采信法庭的询问，而采信按陈瑞平起诉作判决依据，那还要开庭审理吗？真是不能自圆其说，荒唐可笑之极。(三)根据本案《房屋租赁合同》第四条4.1、第八条8.1的约定，陈瑞平要与马火旺终止《房屋租赁合同》，应当提前90天通知上诉人，至迟应提前一个月通知上诉人，以利马火旺做好停业迁厂准备。这也是《民法》与《合同法》体现的权利义务对等的基本原则。合同法第第六十二条（四)也规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。但陈瑞平却于今年8月4日突然故意以断电停水方式强制威胁马火旺搬厂，陈瑞平明显违背了双方《房屋租赁合同》约定，因此，应由陈瑞平承担违约责任并立即恢复供电供水，使马火旺及时恢复生产，减少损失。到了9月3日，陈瑞平为了弥补违约，才匆忙用邮寄方式向马火旺邮寄《律师函》，要求解除合同。但陈瑞平人已经违约在先，这是本案事实。综上所述，一审判决事实未查清，认定事实错误，程序违法，适用法律不当，严重损害了马火旺的合法权益。请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护马火旺的合法权益。 陈瑞平辩称，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回马火旺的上诉，维持原判。一、原审审理程序合法。马火旺不存在其上诉状中提出的反诉一说，一审法庭记录告知马火旺提出反诉，需提交书面反诉材料，但马火旺没有提交书面材料也没有提出反诉请求。二、租赁合同合法有效，双方没有争议，合同自然到期，自然终止。三、马火旺不履行支付租金义务，拖欠租金，严重违约，违法占用出租房屋。 陈瑞平向一审法院起诉请求：1.解除2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》，并搬离案涉房屋；2.判令马火旺尚欠房租（房屋占用费）18500元（6月房租500元、7月房租500元、8月房租500元、9月房租8500元、10月房租8500元）；3.支付违约金20000元；4.判令马火旺支付房屋租赁期间尚欠的水电费1500元，嗣后，因该项费用马火旺已支付，故放弃该项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年1月5日,陈瑞平（甲方）为出租方与马火旺（乙方）为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定：承租区域位于三明市三元区店（以下简称标的房屋）出租给乙方使用。乙方愿意按照本合同约定的条件和方式承租标的房屋；承租期限为壹年，自2016年1月1日起（起租日）至2016年12月31日止，税后月租金为8500元，乙方应在每月1号内将当期租金转入甲方指定的银行账户；乙方应于本租赁合同签订之日起，五个工作日内向甲方交纳履约保证金人民币10000元；租赁期满，在乙方足额缴纳租金、水电等所有费用后十五日内甲方无息退还履约保证金；乙方有欠缴七天租金的情形，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；双方有违反合同情形之一的，视为违约,应向非违约方支付相当于半年租金的违约金等内容。《房屋租赁合同》签订后，陈瑞平将标的房屋交给马火旺承租，马火旺交纳了保证金10000元给陈瑞平。马火旺能按合同的约定至2019年5月止每月支付租金8500元给陈瑞平。同年7月9日、8月11日、9月8日马火旺各支付8000元租金给陈瑞平。9月3日，福建明经律师所向马火旺寄送《律师函》，内容：“截止2019年9月3日，双方之间的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，您尚欠6月房租500元、7月房租500元、8月房租8500元；并通知您：双方的租赁合同法律关系正式解除，请您在接到本函后5日内支付尚欠房租，并在15日内搬离案涉房屋。 一审法院认为：陈瑞平与马火旺签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方具有法律约束力。因双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期，租赁期间届满，承租人马火旺继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。马火旺自2019年6月开始拖欠房租，根据合同规定“有欠缴七天租金的情形，陈瑞平有权单方解除合同，收回该房屋”的约定，双方约定解除合同的条件已成就，故陈瑞平要求与马火旺解除房屋租赁合同，并搬离租赁房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。马火旺已支付2019年6月、7月、8月租金各8000元，尚欠6月至8月租金计1500元及从2019年9月6日起继续占用租赁房屋，马火旺仍应按原租赁合同约定每月8500元支付给陈瑞平租金至实际返还租赁物止，但应扣除马火旺已支付押金10000元。由于马火旺的违约行为已给陈瑞平造成利息损失，综合双方在合同中关于“应当支付相当于半年租金的违约金”的约定，和马火旺从2019年6月起拖欠租金的事实，陈瑞平诉请违约金20000元有失公平，酌定按拖欠租金暂计12月计35500元的10%计算，即马火旺应支付陈瑞平违约金3550元。马火旺主张自2019年6月起其与陈瑞平协商每月租金变更为8000元及支付租金的日期改为每月25日，因未提供证据证实，故对其该项主张不予支持；同时，马火旺还主张因陈瑞平私自断电断水，给其造成损失，要求陈瑞平赔偿2019年8月至11月造成的营业收入损失，因未提出反诉请求，故对其主张不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈瑞平与马火旺于2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》；二、马火旺应于判决生效之日起三十日内搬离三明市三元区店；三、马火旺应支付尚欠陈瑞平2019年6月至8月的租金1500元；并按合同约定的租金标准每月8500元计算支付从2019年9月6日起至实际搬离涉案租赁物之日止的占用费用，应扣除马火旺已支付押金10000元，与第二项一并执行；四、马火旺应于判决生效之日起三十日内支付陈瑞平违约金3550元；五、驳回陈瑞平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取计1170元，由陈瑞平负担106元，马火旺负担1064元。 二审中，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 二审中，陈瑞平未提交新证据。马火旺提交了：邻居和电工的文字证明、小区监控视频、销售合同、公积金缴存基数调整表、电费单，拟证明因为陈瑞平的停水停电造成了马火旺的损失。陈瑞平质证认为这些证据与本案没有关联性，若马火旺认为陈瑞平造成其损失，应在一审提出反诉或另案起诉。本院认为，马火旺所举证据与本案不具关联性，在本案中不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百一十五条规定：租赁期限6个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。该法第二百三十条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陈瑞平与马火旺于2016年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定承租期限为壹年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同约定租赁期限到期后，双方未再签订书面租赁合同，但马火旺继续使用该租赁房屋，陈瑞平亦未提出异议，并继续收取租金，应视为陈瑞平与马火旺在2017年1月1日起形成了不定期租赁关系。陈瑞平有权随时解除合同，但应在合理期限之前通知马火旺。陈瑞平于2019年9月3日通过福建明经律师事务向马火旺寄送《律师函》，通知解除租赁关系，马火旺接到《律师函》后至今未搬离，2019年11月1日，陈瑞平起诉到一审法院，要求解除房屋租赁合同，马火旺搬离涉案房屋。陈瑞平的该诉讼请求，符合法律规定，应予支持。双方约定房屋租金为每月8500元，马火旺并未提供证据其与陈瑞平协商从2019年6月份开始每月租金变更为8000元，陈瑞平亦否认双方达成从2019年6月份开始每月租金变更为8000元协议的事实，马火旺应按合同约定每月支付租金8500元给陈瑞平。但马火旺仅支付2019年6月、7月、8月租金各8000元，从2019年9月起未再支付租金，明显构成违约，一审酌定按拖欠租金暂计12月计35500元的10%计算马火旺应支付给陈瑞平违约金3550元，并无不当。马火旺在上诉状中称其在一审中提出了要求继续履行合同、由陈瑞平赔偿经济损失的反诉请求，经查，一审庭审笔录中，马火旺并未在庭审中提出反诉请求，在一审案件卷宗中，也未发现马火旺有提出反诉的书面材料，马火旺在一审中亦未缴纳反诉费用，马火旺认为其在一审提出了反诉，与事实不符。马火旺在上诉状中称陈瑞平在一审中提交的《房间租赁承包合同》内容有修改，经查，陈瑞平与马火旺在一审中均有向一审法院提交了《房屋租赁合同》，陈瑞平在其提交的合同中，确有对合同中第七条7.3中“甲方有权单方解除合同”后面手写了“停水、停电”字样，但其余主要内容与马火旺提交的《房屋租赁合同》基本一致，马火旺在二审庭审中称合同中欠缴纳租金时间由一个月更改成七天，亦与事实不符。陈瑞平提交合同中手写了“停水、停电”字样的事实，并不影响对本案其他事实的认定，亦不影响对本案中马火旺应承担相应民事责任的处理。马火旺在二审中提出陈瑞平应承担违约责任及赔偿经济损失、先行裁定立即恢复供水供电、停止侵害的上诉请求，因其在一审中未提出反诉，鉴于双方无法达成调解意见，可由当事人另行起诉。 综上所述，马火旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2340元，由马火旺负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年五月十五日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。