江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终477号上诉人（原审被告）：李振东，男，1986年12月30日出生，汉族，个体工商户，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李凤荣（系李振东父亲），男，1959年5月14日出生，汉族，退休职工，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：邓海清，女，1963年11月21日出生，汉族，无固定职业，住阜宁县。被上诉人（原审原告）：王乔，男，1963年3月12日出生，汉族，无固定职业，住阜宁县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。上诉人李振东因与被上诉人邓海清、王乔租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李振东上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回邓海清、王乔的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由邓海清、王乔承担。事实和理由：双方签订房屋租赁合同后，李振东投资180多万元对租赁房屋进行了装修。现因邓海清、王乔欠银行贷款，案涉房屋被法院执行拍卖，装潢费用经评估为28万元。案涉房屋租赁期限未满，装潢费用全是李振东所付，且因邓海清、王乔隐瞒了案涉房屋抵押的事实，给李振东造成了严重的经济损失，故该拍卖房屋的装潢评估费用28万元理应支付给李振东。李振东已结清2018年1月14日前的租金，此后案涉房屋被法院拍卖，导致李振东无法经营，邓海清、王乔应将装潢费用抵扣租金后，剩余拍卖款归李振东所有。一审法院对李振东的经营损失不予认定，明显属于事实认定错误。邓海清、王乔辩称，双方签订的租赁合同明确载明邓海清、王乔将豪城宾馆租赁给李振东，同时注明无任何转让费用。邓海清、王乔购买案涉房屋时是毛坯房，装修成宾馆费用均是由邓海清、王乔出资。如果不是李振东更改宾馆结构，装修评估费用远不止28万元。因李振东未能按时支付租金，才导致案涉房屋被拍卖。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓海清、王乔向一审法院起诉请求：判令李振东立即支付邓海清、王乔房屋租金43666元。一审法院认定的事实：2014年6月17日，邓海清、王乔与王乔签订一份《门面房租赁合同》，内容为：“甲方：邓海清、王乔，乙方：李振东，甲、乙双方就门面房租赁一事达成如下协议：1、甲方将位于盐城市亭湖区出租给乙方用于经营，租赁期为5年。付款方式：每年一次性付款，乙方必须在一年到期时提前一个月将一年房租付给甲方。租期自2014年7月15日至2019年7月15日。每年租金12万元。租房保证金6万元。在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，所付租金和租房保证金不予退还。期满后根据市场价格跟别人同等价格时乙方优先承租。2、租赁期间其中房产税由甲方交纳，乙方负责交纳相关小区物业费、水电费、卫生费和乙方自行安装使用产生的电话费、网络费以及相关欠费产生的滞纳金和营业相关的一切税费，甲方概不负责。甲乙双方仅为房屋租赁关系，不存在任何经营关系，乙方的经营行为自行承担一切法律责任。3、甲方将整个豪城宾馆租给乙方时没有收取任何转让费，乙方在经营也不得私自将此房屋转让给他人，更不允许收取转让金，即本房屋营业结束时永远无转让金，如乙方有转让行为，乙方的6万元保证金自动转变为转让费给甲方。不得在此房进行违法活动，如果对周围环境造成影响和干扰以至于引起的不良后果，乙方要承担全部责任，与甲方无涉。4、租赁期间乙方要注意防火、防盗、安全保卫，装修时不得破坏房屋原有结构，确保安全无隐患，做好门前三包，如乙方原因引发火灾、盗窃，造成的损失，由乙方自行负责并赔偿全部的经济损失。（不可抗拒除外）。5、本合同经甲乙双方签字后生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”上述合同签订后，李振东给付邓海清、王乔6万元保证金，并对房屋进行了装修，从事咖啡店经营。邓海清、王乔与李振东双方对截止2018年1月14日前房屋租金已结清无异议。2017年期间，因邓海清、王乔未能及时偿还中国银行股份有限公司盐城亭湖支行贷款，该行向一审法院起诉。（2017）苏0902民初1678号民事判决生效后，邓海清、王乔未履行。在执行过程中，一审法院对邓海清、王乔上述案涉房产进行拍卖。2018年9月18日，盐城市金土地房地产估价有限公司对上述房产进行评估，评估价为4460900元，其中装潢评估价为264000元，该房被案外人宋招娣以3457630元竞得拍卖标的物。同年11月23日，案涉房屋被一审法院裁定归宋招娣所有。12月20日，一审法院将相关执行款项拔付给中国银行股份有限公司盐城亭湖支行，余款支付给原告。2019年1月14日，一审法院向李振东送达（2018）苏0902执恢883号协助执行通知书，内容为：“李振东：申请执行人中国银行股份有限公司盐城亭湖支行与被执行人王乔、邓海清金融借款合同纠纷一案，现王乔、邓海清所有的都市花园2幢105、103-1、104-1、105-1室房地产已于2018年11月19日在淘宝网拍卖成交，买受人为宋招娣。请房屋承租人李振东协助执行下列项目：1、解除我院对王乔、邓海清在你处房租的冻结，请李振东将2018年11月19日之前的房租交付给王乔、邓海清。2、李振东于2018年11月19日起将后续房租支付给房屋买受人宋招娣。”2019年1月29日，李振东向一审法院提出执行异议，要求将有关装修款支付给李振东。一审法院于2019年3月27日作出（2019）苏0902执异41号裁定，驳回李振东的异议请求。2018年1月14日至同年11月19日，依合同约定的房屋租金价格，李振东欠邓海清、王乔房租103666元，李振东仅给付邓海清、王乔3000元，其余房屋租金未付。本案在审理过程中，李振东还辩称其租用期间，因邓海清、王乔欠债导致李振东经营的咖啡店被法院要求其停业造成损失54万元，要求邓海清、王乔赔偿，但李振东未提交法院要求其停业的相关证据，也未提交咖啡店停业并造成54万元损失的相关证据。一审法院认为，邓海清、王乔与李振东签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应依合同约定履行各自义务。一、邓海清、王乔和李振东对2018年1月14日前双方已结清房租均无异议，予以认定。对2018年1月14日至11月19日期间仅付房租3000元也无异议，也予以认定。根据（2018）苏0902执恢883号协助执行通知书，李振东应向邓海清、王乔支付2018年11月19日前的租金，李振东要求以264000元装修费用予以扣减为由不予支付，没有法律依据。因为合同对李振东承租期间的装修费用未约定要求邓海清、王乔承担，且邓海清、王乔将案涉房屋出租给李振东时，房屋用于经营豪城宾馆，邓海清、王乔也未要求李振东支付相应的装修费用，故李振东辩称的理由不予采纳。邓海清、王乔要求将李振东交付的6万元保证金抵偿租金的请求，符合法律规定，应予支持。扣减保证金后，李振东尚应支付邓海清、王乔租金43666元。二、关于李振东要求邓海清、王乔赔偿停业损失、装修损失的问题，在审理过程中经一审法院释明后，李振东同意另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：李振东应于判决生效后十日内给付邓海清、王乔43666元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，由李振东负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，邓海清、王乔与李振东签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方当事人均应依合同约定履行各自义务。在合同履行期间，因邓海清、王乔差欠银行贷款被诉至法院并进入执行程序，案外人宋招娣通过法院拍卖买受案涉租赁房屋，根据亭湖区人民法院（2018）苏0902执恢883号协助执行通知书，李振东应向邓海清、王乔支付2018年11月19日前的租金，2018年11月19日之后的房屋租金由李振东支付给宋招娣。李振东对截至2018年11月19日结欠租金的金额并无异议，故其应根据合同约定向邓海清、王乔支付。李振东上诉认为，其在房屋租赁合同签订后，投资180多万元对租赁房屋进行了装修，现因邓海清、王乔欠银行贷款，该房在房屋租赁期内被一审法院执行拍卖，给其造成了严重的经济损失，且该拍卖房屋中的装潢款28万元理应支付给李振东。对此，本院认为，因本案中李振东并未提起反诉，故如李振东认为邓海清、王乔在租赁合同履行期间有违约行为并给其造成了装潢及经营等损失，其可另行主张。综上，李振东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费892元，由上诉人李振东负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年五月二十二日书记员 刘 湘