贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终200号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州鑫晶房地产营销有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区狮子路4号1栋3单元1楼1号。法定代表人：尧云波，系该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙立德，女，1960年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：马平忠，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵州鑫晶房地产营销有限公司（以下简称：鑫晶公司）因与被上诉人孙立德房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2019)黔8601民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州鑫晶房地产营销有限公司上诉请求：1、贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初779号民事判决第二项存在严重错误，请予以撤销，重新审理；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“两封挂号信可能被上诉人未收到”与事实不符合2019年6月6日与6月8日，上诉人向被上诉人的退休单位寄了两封挂号信，回执载明由孙立德、马驹亲收，邮局也显示该两封挂号信已经妥投。二、少量水电费不能推断鑫晶公司仍然控制案涉房屋，与事实不符。三、施工前后进入房内见到的情况也说明室内未住人。被上诉人孙立德二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州鑫晶房地产营销有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的《房屋承租托管合同》并确认房租计算至2019年6月4日止；2.将云岩区狮子路房屋退还被告；3.被告找施格房开赔偿损坏的老碗柜；4.被告找施格房开对因放炮爆炸造成房屋阳台顶部、地面、墙面裂缝及毁坏的门窗等恢复原状；5.被告找刘石林对因楼上厕所坏、厨房损害导致楼下卧室、厨房、厕所墙面顶面损坏恢复原状；6.被告退还原告因受干扰期间房屋租金15000元并用以恢复房屋毛坯地面；7.被告支付老碗柜保管费2200元；8.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，孙立德通过公证方式取得贵阳市云岩区的所有权。2013年9月4日，孙立德（甲方）与贵州鑫晶房地产营销有限公司宝山分公司（乙方）签订《房屋承租托管合同》，甲方自愿将位于贵阳市云岩区交乙方承租托管，使用权归乙方；房租以960元为起点，每经1年房租递增50元；承租托管期限自2013年9月4日起至房屋拆迁为止；合同期内，如遇意外干扰，甲方帮助协调解决；托管中的相关费用，属乙方管理；乙方对房屋的装修、设施与甲方无关，是乙方的投资，租金多少由乙方决定，合同期内甲方只按协定房屋收费，亏损属于乙方自己；托管房无押金。合同履行期内，甲方如遇家庭纠纷引起诉讼等原因，双方合同自行解除，甲方不承担任何责任，另有碗柜一个、电热水器一个，如有损害折价赔偿；拆迁时房屋装修补偿费由甲方领取。合同签订后，鑫晶公司取得案涉房屋，并按期向孙立德支付租金。自2017年9月4日起，鑫晶公司按每半年6300元（每月1050元）向孙立德支付租金。截止2019年6月4日，鑫晶公司交纳向孙立德支付2019年3月4日至2019年9月3日期间的部分租金3000元。庭审中，经一审法院调解，鑫晶公司将房屋钥匙交予孙立德。庭审结束后，一审法院工作人员与各当事人到案涉房屋现场进行查勘。经调查，房屋内无损坏迹象。当日，孙立德同意将房屋收回，并撤回对房屋恢复原状的诉请。另查明，鑫晶公司使用房屋期间未交纳2019年6月份水费39.15元、2019年8月份水费22.71元，合计61.86元。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录，《房屋承租托管合同》、收据、银行流水、用电清单、用水发票、照片、公证书、所有权证、准入许可证、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，鑫晶公司与孙立德均应按照《房屋承租托管合同》的约定切实履行各自义务。在该合同中约定案涉房屋的承租托管期从2013年9月4日至房屋拆迁为止，但截止本案开庭时止，各方当事人均未提交证据证实案涉房屋在合同履行过程中已进入实质性拆迁程序，合同期限的终止时间并未确定。因此应认定案涉合同为不定期租赁合同。不定期租赁合同各方当事人均可随时解除合同。本诉部分。对于本诉原告鑫晶公司的诉请，根据庭审查明的事实，一审法院评判如下：1.关于解除《房屋承租托管合同》及将房屋退还孙立德的诉请。因双方在法院组织下于2019年9月9日交接房屋，系双方合意，一审法院确认双方租赁的合同关系于当日解除。2.关于确认房租计算至2019年6月4日止的诉请。因鑫晶公司提出已通过挂号信方式于2019年6月6日向孙立德发出解除合同的信件。孙立德辩称未收到该邮件。故应对鑫晶公司是否有效行使合同单方解除权作出判断。首先，合同中并未约定文书送达方式。其次鑫晶公司提交的编号为ＸＡ144××××1452的挂号信函凭证中上，收件人栏仅有手写为“孙立德”，并无收件地址记录，故不能认定鑫晶公司向孙立德发出信件，亦不能证明孙立德收到该封信件。因此，仅凭挂号信凭证，不足以认定鑫晶公司的解除合同的通知已送达至孙立德，一审法院对鑫晶公司提出已向孙立德发出解除通知，房屋租金计算截止于2019年6月4日的理由，一审法院不予支持。另，在鑫晶公司提交的欠交水费记录上，在从2019年6月至8月间仍有水费产生。鑫晶公司提出在维修楼上住房期间，使用案涉房屋用水所产生水费的意见，该意见亦可证实鑫晶公司在其起诉至一审法院前，仍然实际控制案涉房屋。因此，可认定鑫晶公司并未将房屋退还孙立德。因此房屋租金应按约定继续计算。3.关于要求孙立德找施格房开赔偿老碗柜及对因放大炮爆炸的阳台顶部、地面、墙面裂缝及毁坏的门窗等恢复原状，找刘石林因楼上厕所坏、厨房损害楼下卧室、厨房、厕所的墙面顶面恢复原状的诉请，鑫晶公司在使用房屋期间，对涉案房屋具有管理维护义务，若因第三人的侵权行为对房屋造成损害，作为承租人的鑫晶公司或作为房屋产权人的孙立德可自行主张权利，且因原告主张的侵权行为涉及案外人，本案中不宜判决鑫晶公司或是孙立德直接向案外人主张权利，该诉请不予支持。4.关于孙立德被告退还原告因受干扰期间房屋租金15000元并用以恢复房屋毛坯地面的诉请，合同约定“托管中的相关费用，属乙方管理。乙方对房屋的装修、设施与甲方无关，是乙方的投资，租金多少由乙方决定，合同期内甲方只按协定房屋收费，亏损属于乙方自己”，原告提供的证据并未证明涉案房屋系因被告的行为导致未出租且“外在干扰”足以影响房屋使用，故一审法院对该诉请不予支持。5.关于孙立德支付老碗柜保管费2200元的诉请，鑫晶公司使用房屋期间，对于房屋内的物品具有管理义务，该诉请无合同依据，对该诉请一审法院不予支持。反诉部分。对于反诉原告孙立德的诉请，根据庭审查明的事实，一审法院评判如下：1.关于鑫晶公司支付剩余房租3300元的诉请。本案中，鑫晶公司支付房屋租金至2019年6月4日，鑫晶公司尚欠房租期间为2019年6月5日至2019年9月9日共计3月零5天，合同约定“房租以960元为起点，每经1年房租递增50元”，即2018年9月4日至2019年9月3日的月租金标准为1310元，但自2017年9月4日起，鑫晶公司按每半年6300元（每月1050元）向孙立德支付租金，孙立德未提出异议，应视为双方对租金计算标准另行达成一致意见，本案中，鑫晶公司仅支付2019年3月4日至2019年9月3日部分房屋租金3000元，孙立德诉请鑫晶公司支付剩余3300元，并无不当，一审法院予以支持。2.关于鑫晶公司折价赔偿毁坏衣柜2000元的诉请，合同中明确有碗柜一个，其诉请与约定不符，故应承担举证不利的责任，一审法院不予支持。3.关于鑫晶公司结清该房屋水、电费等相关费用的诉请，鑫晶公司使用房屋期间产生水费61.86元，有支付凭证佐证，应予支持，但孙立德未能举证证实鑫晶公司有欠付电费，故对孙立德要求鑫晶公司结清电费的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州鑫晶房地产营销有限公司与被告孙立德于2013年9月4日签订的《房屋承租托管合同》；二、反诉被告贵州鑫晶房地产营销有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告孙立德支付房屋租3300元、水费61.86元；三、驳回原告贵州鑫晶房地产营销有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙立德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取计65元，由原告贵州鑫晶房地产营销有限公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告贵州鑫晶房地产营销有限公司负担（反诉案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决时直接支付）。二审期间，上诉人鑫晶公司围绕上诉请求依法提交了七组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体质证过程如下：证据一、挂号件追踪记录查询，证明：挂号信已于2019年6月9日由油炸街投递，投递员是王大兵，联系电话为189××××7087。证据二、挂号信信封，证明：我是写了地址及收件人姓名电话的，原件是邮局已经寄出去了，这个是我拍的照片。被上诉人孙立德发表质证意见如下：无法确定证据的真实性，在第一份跟踪查询上面显示去到油炸街，到投递部找档案，并不是邮政局证明的，而是其自己盖章，真实性有异议，就算有这封信，但是通知的不是孙立德，与孙立德无关。证据三、用水、电情况查询清单，证明：2019年9月1日之后，仍然有欠水电的情况，欠水电不能证明案涉房屋有人居住。被上诉人孙立德发表质证意见如下：1、9月9日之后的水电费是否欠费与本案无关。2、双方签订的是房屋托管合同即租赁合同，按照合同的内容并非是租赁出去或有人住才支付租金，只要房屋在管理经营期间就应该支付租金，是否有人居住不是支付租金的条件。证据四、照片复印件一张。证明：2015年5月-7月房开堵化粪池。证据五、照片5张以及情况反映一份，2019年2月28日曾经向孙立德的丈夫马军反映过情况，照片及情况反映都交给他的，房屋受到严重干扰。证据六、照片8张，证明：案涉房屋因为受到干扰无法出租。被上诉人孙立德发表质证意见如下：（第四、五、六组证据一并质证）：1、不属于新证据。2、其要证明的内容与上诉人的行为是相反的，因为上诉人称2015年房屋受干扰不处理但是其租金2019年4月还在支付，干扰是已经处理的，不然不会支付租金，达不到上诉人的证明目的。证据七、2019年4月1日汇款业务凭单（复印件）一份，证明：我方是按1000元每月向孙立德支付的租金。被上诉人孙立德发表质证意见如下：一审已经查实了其应该是4月份自己主动支付了3000元的租金是事实，达不到上诉人的证明目的。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对证据一的关联性不予认可，对证据二的真实性不予认可，不能证明该两封邮件已经由被上诉人孙立德签收了。对证据三的关联性不予认可，在一审法院的主持下，案涉房屋已经于2019年9月9日对房屋进行了交接，之后产生的水电费与本案无关。对证据四、五、六的真实性予以认可，对证明目的不予认可，是否应当支付租金应当按照双方合同的约定。对证据七的真实性予以认可。当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点：上诉人鑫晶公司是否应当向被上诉人孙立德支付房租。上诉人鑫金公司称，上诉人已经于2019年6月6日向孙立德解除合同的信件，且案涉租赁房屋已经不具备出租的条件，上诉人鑫金公司不应当承担2019年6月6日之后的房租。本院认为，上诉人鑫晶公司与被上诉人孙立德于2013年9月4日签订了《房屋承租托管合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具约束力。合同约定，甲（孙立德）乙（鑫晶房开）协商该房的月租价为以900元为起点，每经过一年房租递增伍拾元，承租房屋后，如若出租，客户怎么变换，每年中空缺时间的多少与房主无关。每年按12个月计算，甲方每个季度到乙方办公室领取。故根据双方约定房屋是否出租与上诉人是否支付房租之间并无关联。关于合同的解除，首先，上诉人并不能举证证明被上诉人收到了该份解除合同的通知；其次，在合同的履行期限内，被上诉人孙立德并无违约行为，且本案也无约定的解除情形。上诉人鑫经公司并无法定或约定的合同解除权；此外，案涉房屋是在一审法院的主持下于2019年9月9日才办理房屋交接手续的，之前房屋处于上诉人的管理、使用、控制下，上诉人理应按照合同约定支付租金至2019年9月9日。关于租金的计算标准，自2017年9月4日起，鑫晶公司按照每半年6300月的标准祥孙立德支付房租，孙立德并未提出异议，应视为双方当事人对租金的计算标准进行变更并达成了一致意见。2019年3月4日至2019年9月3日，上诉人仅支付了部分房租3000元，应当支付的租金金额为6300元（1050×6=6300），尚欠租金金额为3300元。一审确认的租金金额并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人贵州鑫晶房地产营销有限公司的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用130元，由上诉人贵州鑫晶房地产营销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李 广二〇二〇年五月二十九日法官助理王李文书记员王凤霞