河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初29090号原告王超，男，1988年1月3日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人张建斌，河南风驰律师事务所律师。被告魏小龙，男，1991年5月7日出生，汉族，住河南省偃师市。被告贾笑艳，女，1992年6月16日出生，汉族，住河南省偃师市。被告郑州幸福港房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新区枫杨街15号5幢1层附10号。法定代表人刘青梅，总经理。委托代理人王文要、张小勇，该公司员工。原告王超与被告魏小龙、被告贾笑艳、被告郑州幸福港房地产营销策划有限公司（以下简称幸福港地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王超及其委托代理人张建斌、被告魏小龙、被告贾笑艳、被告幸福港地产公司委托代理人张小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月20日，原被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告魏小龙、贾笑艳位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××号的房产(面积为125.99平方米，总价款为1500000元)。原告按合同约定向二被告支付定金50000元、购房款400000元，同时向被告幸福港地产公司支付报酬20000元，双方并约定待该房产契税满两年之日办理房产解押和过户手续。原告按合同约定交付450000元首付款后，被告魏小龙将该房屋钥匙交予原告，原告开始对该房屋进行装修。现被告魏小龙、贾笑艳因借贷纠纷，该房屋被偃师市人民法院查封导致合同无法履行，被告不能如约向原告办理过户等手续。原被告所签《房屋买卖合同》第十二条约定：“如果此房屋出现一房二卖或被法院查封导致该房屋不能按时过户到乙方，则甲方双倍赔偿乙方所付全部款项”。原告认为被告魏小龙、贾笑艳的房屋被法院查封已无法按时将该房产过户给原告，原告多次找被告协商无果。故请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》，被告魏小龙、贾笑艳返还原告已支付款项450000元，被告幸福港地产公司返还原告支付款项20000元；2、被告魏小龙、贾笑艳支付原告违约金450000元及损失117406.24元。被告魏小龙、贾笑艳辩称：我方现在正在争取尽快把房子解封，然后过户给原告。我方不同意解除合同，因为解除合同的违约金太高，想着还是把房子卖给原告。被告幸福港地产公司辩称：本案系被告魏小龙、贾笑艳违约，我公司无过错，不应承担违约责任，该20000元应由违约方承担。合同签订后打款之前，我公司协助对该房屋现状进行了查询，当时房屋无抵押无查封，月供还款正常。2019年3月份原告说该房屋可能被债主查封了，然后我公司去房管局查询，那时已经被查封了，故导致该房屋无法按约定时间过户。经审理查明：2019年1月20日，被告魏小龙作为卖方（甲方）、被告贾笑艳作为其配偶，原告作为买方（乙方），被告幸福港地产公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号的房产，房屋所有权证号为GX140××××9177，房屋所有权人为魏小龙，房屋建筑面积为125.99平方米，该房屋系甲方通过按揭方式购得。经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施总价款为1500000元，乙方于本合同签订时支付定金50000元。甲乙双方于合同签订后，应共同到贷款银行办理按揭贷款手续。乙方应在立契时将首付款450000元交付甲方，剩余房款1050000元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙双方应在本合同签订之日起契税满两年共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决。本合同签订时丙方的报酬由乙方支付20000元。在合同履行过程中，非因丙方过错导致本合同无效或被撤销，丙方不承担佣金返还责任。如因甲乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。该合同第十二条其他约定事项部分并手写记载有：如果此房屋出现一房二卖或者被法院查封导致该房屋不能按时过户到乙方名下，则甲方双倍赔偿乙方所付所有款项。2019年1月21日、1月29日、1月30日，被告魏小龙向原告出具收条三份，确认收到原告购房款共计450000元。2019年1月21日，被告幸福港地产公司向原告出具收据一份，确认收到报酬20000元。2019年4月1日，原告与河南秉新装饰工程有限公司签订《装修工程合同书》一份，约定由该公司对位于谦祥万和城B区15号楼2单元8楼139号的房屋进行装修，工程总造价为180000元。原告于2019年4月1日向该公司支付9000元，于2019年5月17日再次支付105000元。原告另向郑州盛基物业管理有限公司交纳垃圾清运费1006.24元、住宅装修履约保证金2000元、电费400元。庭审中原告称其在房屋装修过程中得知该房屋因被告魏小龙、贾笑艳对外负有债务而被偃师市人民法院查封，至今尚未解封。被告魏小龙、贾笑艳认可该房屋尚未解封，但称其将在偃师市人民法院的判决生效后向债权人履行还款义务，解除该房屋查封，并要求与原告继续履行该合同。原被告就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、中介费收据、垃圾清运费收据、装修保证金收据、电费收据、装饰工程合同书及报价单、装修许可证各一份、收条、账单详情各三份、转款记录十三份、装修费收据二份、照片一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋成交价格、付款方式、房屋交付、办理解押贷款及过户时间、违约责任等均作有约定。该合同签订后，原告已按合同约定向被告魏小龙支付购房款450000元。双方签订的合同约定有“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决”。根据庭审查明事实可以确认在原告支付购房款之后，该房屋已因被告魏小龙、贾笑艳的债务纠纷而被法院查封，且截至法庭辩论终结之日仍未解封，故在二被告因个人债务纠纷导致本案房屋被法院查封的情况下，其上述行为已构成违约并导致原告订立本案合同的目的无法实现，故原告请求解除该《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告魏小龙返还已付房款450000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告魏小龙、贾笑艳的违约行为致使合同被解除，在该合同解除后，二被告应将所收取的购房款予以返还，故对原告该请求本院予以支持。该合同解除后，原告并应将该房屋予以返还。原告请求被告魏小龙、贾笑艳支付违约金450000元。双方所签《房屋买卖合同》约定，如果此房屋出现一房二卖或者被法院查封导致该房屋不能按时过户到乙方名下，则甲方双倍赔偿乙方所付所有款项，该违约金约定标准过高。故根据双方合同的实际履行情况，本院认定被告魏小龙、贾笑艳应按原告已付购房款数额的30%向其支付违约金，经计算为135000元。该数额可弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚，对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告请求被告魏小龙、贾笑艳赔偿损失117406.24元。本案房屋交付后，原告已对该房屋进行了装修，现因被告违约行为导致该合同解除且原告需返还该房屋，故原告所产生的装修费用属于其损失，应由二被告予以赔偿。根据原告提交的装修费收据，本院对该费用为114000元予以确认，应由被告魏小龙、贾笑艳赔偿给原告。原告请求二被告赔偿垃圾清运费1006.24元、电费400元，因上述费用在装修过程中已实际消耗完毕，故对原告该请求本院不予支持。原告请求二被告赔偿装修保证金2000元，因就该费用原告可向物业公司申请退还，故对其该请求本院不予支持。原告请求被告幸福港地产公司返还中介报酬20000元。本案合同约定，非因丙方过错导致本合同无效或被撤销，丙方不承担佣金返还责任。如因甲乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。庭审中原告并未提交证据证明被告幸福港地产公司存在导致合同无效或被撤销的过错行为，故对其该请求本院不予支持。被告魏小龙、贾笑艳辩称本案合同应继续履行。因截止法庭辩论终结之日，因其债务纠纷所导致涉案房屋的查封仍未解除，原告亦不同意被告所提出的继续履行合同的具体实施方案，故对其该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王超与被告魏小龙、被告贾笑艳、被告郑州幸福港房地产营销策划有限公司于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》。被告魏小龙、被告贾笑艳于本判决生效后10日内，返还原告王超购房款450000元、支付违约金135000元、赔偿装修损失114000元，以上共计699000元。驳回原告王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6978元、保全费5000元，由原告负担1582元，由被告魏小龙、贾笑艳共同负担10395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年五月三十日书记员 张哲哲