辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1527号上诉人（原审被告）：张丹，女，1968年12月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳鑫锣商业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路107号。法定代表人：刘玉复，公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人张丹因与被上诉人沈阳鑫锣商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张丹上诉请求：1.撤销一审民事判决书，查清事实，纠正一审判决错误，公平公正的予以判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不欠被上诉人物业费，被上诉人无权向上诉人索要物业费。理由如下：一、2016年起取消收费许可制度，被上诉人未将收费、收支情况公布，未进入网上公示名单的收费单位，被收费对象可以拒绝缴费，被上诉人诉求2016年至2018年物业费，上诉人可拒缴。二、被上诉人备案的物业合同期五年，2015年期满，无权收费。三、根据《沈阳市物业管理条例》第十条规定，前期物业服务合同不得超三年，前期物业合同已到期，被上诉人不具备物业管理及收费资格。四、被上诉人未按规划经营，改变业态，管理不善，致使商铺2012年起不能营业，被上诉人应担责，不应由上诉人承担。五、物业协议无效。双方签订的物业合同期限没有确定，属于格式条款，对上诉人显失公平，是无效条款。收费标准免除被上诉人责任，加重上诉人责任，是无效条款。根据《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，属于无效条款。被上诉人只知道收费，不从管理上解决根本问题，不积极努力想办法让商铺重新经营，将责任推给上诉人，合同是无效的。六、被上诉人没有履行合同义务，协议第五章约定物业服务质量，被上诉人要举证证明其尽了哪些义务，被上诉人未按协议约定履行义务，尤其是商业经营管理服务，二楼、三楼大面积成片关闭商铺就是证明。被上诉人收费标准是原规划业态经营，签订协议时认定原规划才签订，经营中被上诉人未按原规划，没有保证物业服务达到约定标准，没有履行责任，属于违约，被上诉人自身原因造成后果，责任应自己承担，被上诉人没有理由和权利向上诉人索要物业费。补充：因被上诉人原因不能营业，不能交纳物业费，被上诉人应当承担主要责任即80%。2016年之前收费没有中标文件，双方签订的入住文件无效。被上诉人与开发商签订的合同到期，从2016年开始没有资格收取物业费。鑫锣公司辩称，一、双方签订的物业服务合同明确约定物业费按固定金额收取，该价格是双方认可的。对于物业公司来说，物业费盈余或亏损均由物业公司享受或承担，物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴与业主关系不大，是否公示收支情况并不影响业主的物业费负担。另外，发改价格（2015）36号通知系国家发改委、财政部下发的规范性文件，该通知中并没有规定：收费单位未将收费、收支情况向社会公布就无权收取费用。上诉人以此为由拒缴物业费无法定依据。二、双方签订的物业服务协议明确约定：委托管理期限自签订本合同之日至商户委员会成立并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。目前，商户委员会仍未成立，双方的协议仍在有效期限内。即便如上诉人所称，合同有效期截止于2015年，但之后双方仍继续履行原合同。根据《合同法》的相关规定，合同到期后未续签合同的，如一方当事人已履行主要义务，相对方已经接受的，可视为已重新订立合同，所以双方即便没有重新签订书面的《物业服务合同》，仍旧存在事实上的合同关系，故上诉人仍应按照协议约定缴纳物业费。三、上诉人的商铺处于停业状态并不是被上诉人的过错所导致，而是受市场大环境影响。据部分业主反映，该商场筹建初期，政府曾有取缔区内部分商场要求所有业户必须进入“一克拉”商场经营的规划，但最终没有落实。导致“一克拉”客源较少，商户经营不景气，部分商铺处于闲置状态，这与被上诉人的管理并没有因果关系。四、物业服务协议虽为格式合同，但并没有免除提供格式条款一方的责任，加重对方责任、排除对方的权利，不属于法律规定的无效情形。另外，双方的协议也并不违反法律的其他强制性规定，故应为有效合同。五、双方签订服务协议后，被上诉人投入了大量的资金及人力，严格按照协议约定履行相关义务，不存在服务不到位及其他违约行为，上诉人以此为由拒交物业费，无任何事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、程序合法、判决适当，应予维持原判。补充：根据沈阳市的规定2012年以前物业费的价格均由物价局进行核定，不需要招投标，取消政府管控后，物业价格由市场决定，从而进行招投标。鑫锣公司向一审法院起诉请求：1、判令张丹给付2016年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业费22,680元；2、诉讼费由张丹承担。一审法院查明事实：2011年11月24日，双方签订《前期物业服务协议》。协议约定：由鑫锣公司向张丹位于沈阳市苏家屯区商铺提供物业服务，物业费标准为每平方米每月70元（以套内面积为准），物业费每季度缴纳一次，商户提前15天缴纳下一季度物业费；同时约定由鑫锣公司负责1克拉生活广场的营运策划管理等。张丹商铺套内面积为9平方米。张丹从2016年1月1日起至2018年12月31日止共拖欠物业费22,680元。鑫锣公司向张丹催要所欠物业费，张丹未缴纳。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。鑫锣公司依据合同对张丹的商铺提供了物业服务，有权获得物业管理费，张丹作为商铺业主，亦应履行交纳物业费的义务，现张丹拒交物业费已构成违约。但结合一审法院审理的相关同类案件，了解到，鑫锣公司所管理的1克拉生活广场部分区域从开业以来，因多重因素，客流较少，出现一些业主效益不好或无法经营的问题，其中鑫锣公司的营运策划管理具有一定因素，为此鑫锣公司对主动缴费的业主在物业费方面进行了减收。综合以上因素，一审法院酌情减免张丹20%的物业费。关于张丹辩解的鑫锣公司未公示收费、收支情况，其有权拒绝缴纳物业费等问题，因鑫锣公司提供服务与张丹缴纳费用系根据双方签订的前期物业服务协议的约定，故对其辩解，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，一审法院判决：一、张丹于判决发生法律效力之日起五日内给付鑫锣公司从2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费18,144元。二、驳回鑫锣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，已减半收取，由张丹负担。上诉人二审提交证据：证据一、《物业服务合同》及中标通知书，用以证明2016年之前收费没有中标文件，所以双方签订的入住文件无效。被上诉人与开发商物业合同到期，被上诉人从2016年开始没有资格收取物业费。中标通知书物业收费标准26.40元，与被上诉人主张收费标准70元不符。合同证明2016年开始被上诉人与开发商没有继续签订物业管理合同，不具备物业费收取的权利。上诉人从2016年开始有权拒绝向其交纳物业费，从而证明入住合同是无效的。证据二、《商铺托管协议》，用以证明从2013年开始将商铺托管给被上诉人，从此未再经营过，商铺一直处于关门状态，因为已托管，也证明被上诉人管理不当，造成商铺无法继续经营，被上诉人应该承担全部责任，无权向上诉人追要物业费。证据三、2020年4月手机拍摄商铺外照片，用以证明整个商场60%商铺因被上诉人管理不善不能营业，上诉人所在商铺区域99%关门无法营业。因被上诉人原因造成此情形，应由被上诉人承担完全责任，无权向上诉人追要物业费。被上诉人发表质证意见称：对证据一真实性没有异议，对证明事项有异议，物业服务合同恰好证明被上诉人于2011年与开发商签订前期物业服务合同，对商铺均有约束力。合同虽然约定管理期五年，但2016年后被上诉人继续履行合同义务，上诉人接受服务视为双方重新签订新合同。一审被上诉人提供物业服务协议，体现出委托管理期限至商户委员会成立，并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。目前商户委员会未成立，协议仍在有效期内。关于价格问题，中标通知书中体现价格仅包含电梯费和中央空调，不包含垃圾清运费、水费、消杀等费用。另外，该中标价格按照建筑面积计算，被上诉人收取70元是按照套内面积计算，所以折算下来物业费收费标准并不超出中标通知书规定。对证据二真实性没有异议，对关联性有异议，该协议是由于签订协议时商铺处于闲置状态，业户将商铺委托给被上诉人代为出租，出租与否被上诉人不承担任何责任和义务。但不是把商铺抵顶给被上诉人，同时双方也没有约定商铺托管期间抵顶相关物业费，该份证据与本案没有关联性。对证据三与本案没有关联性，闲置不是被上诉人造成，详见答辩意见相关阐述。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，业主作为商铺所有权人与鑫锣公司签订物业服务合同，该合同对于物业收费标准有明确约定，鑫锣公司依据合同为商场提供物业服务，业主应当支付相应物业费。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出对开发商和鑫锣公司签订物业合同期限、收费标准以及收费公示问题存在异议的上诉主张，本院认为，因上诉人的上述主张并不能否定其与鑫锣公司之间另行签订物业服务合同的效力，双方签订的合同并不符合法定合同条款无效的情形，上诉人的该项上诉主张不能成为拒绝支付物业费的理由。虽然中标通知书物业收费标准为26.40元，但不包括冬季采暖费用，且为按照建筑面积的收费标准。在上诉人与鑫锣公司另行签订物业服务合同并履行的情况下，上诉人的该项上诉主张亦不能成为拒绝支付物业费的理由。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出鑫锣公司未按规划进行经营、改变业态、管理不善，导致其商铺从2012年开始处于关门及不能营业状态，且鑫锣公司没有履行合同约定义务的上诉主张，本院认为，商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，投资经营本身就存在商业风险，本案现有证据不能证明鑫锣公司运营策划管理明显不当，因此商场客流较少的情况并不能完全归责于鑫锣公司。一审法院在综合各方面因素的情况下，判决酌减20%的物业费并无不妥，应当予以维持。需要说明的是，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为鑫锣公司提供的物业服务不好，或者对现有物业收费标准有异议，可以采取积极推进业主委员会成立，或者由业主集体维权与鑫锣公司协商，按照法定程序做出决议，以及提起相关诉讼等方式解决纠纷。鑫锣公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证商场物业服务的正常运行。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益，尤其是已经交费业主的权益。综上所述，上诉人张丹的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张丹承担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；