湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初985号原告：许文彬，男，1994年9月1日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：杨维，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，执行董事。委托诉讼代理人：龙阳平，湖南湘孟律师事务所律师。原告许文彬与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许文彬的委托诉讼代理人杨维、被告三鑫车业公司的委托诉讼代理人龙阳平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许文彬向本院提出诉讼请求：1.判令三鑫车业公司继续履行合同；2.判令三鑫车业公司向许文彬支付违约金21989.11元，违约金按万分之一／日的标准从2019年7月1日计算至房屋交付之日止，暂计算至2020年4月为21989.11元；3.判令本案诉讼费、保全费由三鑫车业公司承担。事实和理由：许文彬于2018年3月7日与三鑫车业公司签订合同，购买其开发的位于湘潭市岳塘区汽车文化广场火炬学府X号楼X单元XXX号房，面积为147.04平方米，购房金额为799604元，许文彬于2018年3月12日将购房首付款209604元交付给三鑫车业公司，并通过按揭方式于2018年5月8日将剩余购房款交付给三鑫车业公司，许文彬已按合同约定履行付款义务。根据合同第10条约定，三鑫车业公司应于2019年6月30日前依照相关规定，将符合合同约定的竣工验收合格的商品房交付给许文彬使用。根据合同第11条的规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第10条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，三鑫车业公司仍不能提供相应房屋竣工验收合格资料，仍然达不到交房验收资质，许文彬多次询问交房时间无果。许文彬认为，根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫车业公司应自2019年7月1日起向许文彬支付购房款万分之一每日的违约金，许文彬为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。三鑫车业公司辩称：1、请求驳回许文彬的诉讼请求；2、根据双方合同中就房屋遭遇不可抗力可延期交付的约定，三鑫车业公司不应当承担违约责任。三鑫车业公司提交的证据证明涉案房屋项目用地具备开发建设要求，涉案房屋已经经政府部门许可建设和销售，现已验收且合格。竣工验收合格资料已交付湘潭市自然资源和规划局公示，且公示无异议。因2018年政府国土部门、规划部门等相关政府机构进行调整改革，导致政府工作滞后及政府部门的不作为或不能作为，致使政府部门未能及时将涉案房屋土地项目由原商业性质调整为商住性质，以致涉案房屋虽经验收合格，但涉案房屋土地性质变更能否获得政府部门审批同意尚未可知。如土地性质调整未能获得通过，将导致三鑫车业公司不能依法交房，三鑫车业公司将只能与许文彬解除商品房买卖合同，也就不存在本案违约责任问题；如果土地性质调整获得通过，则政府部门的行为属于不可抗力原因，三鑫车业公司无需承担本案违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，许文彬提交的《商品房买卖合同》及附件（电子询问表）、三鑫车业公司首付款收据、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行贷款转存凭证、房屋维修基金收据、契税完税证明，客观、真实，能证实许文彬向三鑫车业公司购买湘潭市岳塘区汽车文化广场火炬学府X栋X单元XXXX号房，许文彬已按合同约定履行付款义务，本院予以确认。许文彬提交的湘潭市建设工程质量安全监督站（对冯甜）信访事项处理意见书，能证实涉案火炬学府楼盘尚未达到交房条件，该证据客观、真实，本院予以确认。三鑫车业公司提交的涉案房屋国土证、国有建设用地使用权出让后监管审批单、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程档案预验收意见书、竣工检查综合评价报告、消防验收意见书、光纤到户通信设施备案表、湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单及所附文件（岳处置组2019年12号：关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的请示）、湘潭三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示信息，虽系复印件，但能客观反映火炬学府楼盘的实际情况，但达不到三鑫车业公司拟证实因政府部门改革调整及职能的变更导致该项目土地性质变更调整工作严重滞后，以致房屋无法验收，且无法交付房屋，属于不可抗力原因的证明目的，故本院对该组证据的证明目的不予确认。根据当事人在法庭上的陈述及本院认定的证据，本院认定案件事实如下：2018年3月7日，许文彬与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定许文彬购买三鑫车业公司开发的火炬学府商品房（坐落于湘潭市岳塘区汽车文化广场火炬学府X号楼X单元XXXX号），总房款为799604元。合同签订后，许文彬支付购房首付款209604元，剩余590000元房款办理了银行按揭贷款，贷款已支付到位。《商品房买卖合同》第十条、第十一条约定三鑫车业公司应当在2019年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并经竣工验收合格的房屋交付许文彬；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋竣工完工后，三鑫车业公司至今无法向许文彬提供竣工验收合格文件及交付使用批准文件，也未通知许文彬收房。许文彬在知晓房屋不符合交付条件后，仍选择继续履行合同，遂诉至法院，提出诉称所述之请求。另查明，三鑫车业公司开发的火炬学府楼盘属于商业用地，原定用于物流产业，但三鑫车业公司未开工建设，经督促后，三鑫车业公司调整为按商住楼用地进行开发，并取得住宅和商业用房的预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，其中许文彬所购房屋性质为城镇住宅用地。项目竣工后，三鑫车业公司完成了火炬学府楼盘的竣工预验收、消防验收、规划验收等工作。因该项目涉及土地用途改变、容积率调整等问题，为推动问题解决，2019年10月29日，岳塘区政府特邀湘潭市处置办、湘潭市自然资源和规划局、湘潭市住建局，组织建设单位三鑫车业公司召开专题会议会商。因火炬学府项目土地由物流产业用地调整为商住楼用地，用地性质由原商业性质调整为商住性质，不再符合市政府鼓励支持物流产业发展优惠政策范畴，湘潭市自然资源和规划局要求三鑫车业公司补缴提高容积率后土地出让金及商改住比例调整的土地价款，才予以核发《规划条件核实证书》，三鑫车业公司同意补缴款项，但对补缴金额的计算方式有异议，以致专题会上未能形成处置方案，三鑫车业公司也一直未予以补缴相应款项。火炬学府楼盘未能取得相应验收合格证书，达不到准许交房条件，火炬学府业主多次投诉、上访。三鑫车业公司认为其未予交付房屋的原因是政府部门改革调整及职能变更导致涉案项目土地性质的变更调整滞后，属于不可抗力。本院认为，当事人应当依法履行合同义务。本案中，许文彬与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同履行。许文彬已按合同约定履行了支付房款的义务，但三鑫车业公司未按合同约定履行将达到交付条件的房屋进行交付的义务。三鑫车业公司认为其未予交付房屋的原因是政府部门机构改革调整及职能变更导致涉案项目土地性质的变更调整滞后，以致影响交房，属于不可抗力，但根据三鑫车业公司提供的证据显示其未取得相应房屋交付使用批准文件的原因是其未按规定补缴土地调整价款所致，其对补缴金额有异议，不能成为其拒绝缴纳土地款项的理由，也不能成为其延期交房不承担相应责任的抗辩理由，其对补缴金额有异议，仍可在缴纳款项后另行要求复核，故三鑫车业公司主张房屋不能交付的原因系不可抗力的理由不成立。三鑫车业公司未能向许文彬交付符合交付条件的房屋，且事实上也并未交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。即便三鑫车业公司确因他人原因造成违约，其仍应向许文彬承担违约责任，三鑫车业公司与他人的纠纷，另行处理。许文彬要求三鑫车业公司继续履行合同实际是要求三鑫车业公司履行交房义务，其诉求于法有据，符合双方约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前交房，三鑫车业公司至今未履行交房义务，逾期超过90日，许文彬选择继续履行合同，故三鑫车业公司应自逾期交房之次日即2019年7月1日开始向许文彬支付已付房款万分之一/天的违约金至房屋实际能交付之日止。从而，许文彬要求三鑫车业公司自2019年7月1日起按房款万分之一每日的标准支付违约金至房屋交付之日止的诉讼请求于法有据，也符合双方约定，本院予以支持，且房屋的交付还需达到交付条件。截至2020年5月7日，三鑫车业公司应支付的违约金为24947.64元（799604元×万分之一/天×312天），且仍需以799604元为基数持续按万分之一/天的标准自2020年5月8日开始支付违约金至房屋实际达到交付条件且交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：一、湖南三鑫车业有限公司继续对许文彬履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付许文彬逾期交房违约金24947.64元（计算至2020年5月7日），并以总房款799604元为基数，自2020年5月8日起，按万分之一/天的标准支付违约金至房屋达到交付条件且实际交房之日止；三、驳回许文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，财产保全费240元，合计410元，由湖南三鑫车业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二〇年五月七日书记员  陈 珍