山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2136号 上诉人（原审原告）：程岗，男，1969年9月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：邱成涛，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宏军，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康润房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区嘉定路2号251室。 法定代表人：陈荣恒，总经理。 委托诉讼代理人：程磊，男，该公司工作人员。 上诉人程岗与被上诉人青岛康润房地产开发有限公司（以下简称康润地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人因不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人程岗及其委托诉讼代理人周宏军、被上诉人康润地产公司委托诉讼代理人程磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程岗上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程岗的全部诉讼请求；2.判令康润地产公司承担程岗二审律师费10,000元；3.康润地产公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审中程岗提交了录音证据，康润地产公司工作人员明确表示在2020年6月30日不可能按约定交付房屋，庭审中康润地产公司也对上述事实予以认可。康润地产公司不能履行合同到期义务，一审判决罔顾这一事实，认为对将来合同的履行情况，应以有代理权限的双方正式确认为准，对该证据不予确认明显是认定事实错误。2、涉案房屋因规划手续办理问题自2018年4月起一直处于停工状态，至一审庭审时已停工一年半，庭审中康润地产公司也对以上事实予以认可。正常房屋需要两年才能建成完工，涉案房屋开工遥遥无期，因此康润地产公司无法按约定如期向程岗交付房屋，已经构成预期违约，该违约行为造成程岗的合同目的无法实现，也构成了根本违约，一审法院仅凭康润地产公司一句临时停工就对该证据不予确认，是严重的认定事实错误。3、一审判决对程岗聘请律师代理诉讼支付律师费的事实不予认可，也是认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定截至庭审之时尚未达到合同约定的交付期限或约定的逾期可解除合同的期限，不具备法定解除合同的要件或约定解除合同的条件，因此不支持程岗解除合同的主张属于法律适用错误。根据合同法第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满前要求其承担违约责任。”康润地产公司明确表示其无法按照约定如期在2020年6月30日交付房屋，也不可能在约定可以解除合同的180天后交房，已经构成预期违约，一审法院认定需到履行期限届满前解除合同等于是扩大损失。2、一审法院认为程岗主张双倍返还定金，返还购房款，支付利息，支付律师费没有法律依据也属于法律适用错误。康润地产公司不履行合同义务，程岗有权主张双倍返还定金，程岗因聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用以及购房款的利息损失，属于违约方给守约方造成的损失，程岗有权要求康润地产公司承担该费用。三、一审后程岗又发现了康润地产公司新的违约证据。1、涉案项目仍在销售，但是康润地产公司已将房屋交房期限延迟至2021年，康润地产公司新卖出的房屋的合同约定交房日期在2021年年底。2、康润地产公司更改了房屋设计，将原来的平层结构更改成了微LOFT结构，将原厨房卫生间的上方又加了一层。康润地产公司擅自变更房屋的结构形式、空间尺寸，影响了程岗所购买商品房的适用功能，程岗有权解除合同，要求康润地产公司承担违约责任。综上，一审判决书错误的认定了事实，且适用法律错误应当予以纠正。 康润地产公司辩称：一、程岗不享有法定或者约定的合同解除权。首先，程岗不享有法定的解除权。根据合同法第九十四条的约定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中涉案合同的履行没有任何障碍，未发生上述任何法定解除的情形，程岗不享有法定的合同解除权。其次，程岗不享有约定的解除权，根据涉案合同的约定，康润地产公司应于2020年6月30日前向程岗交付房屋，但截至目前，尚未达到合同约定的交付时间，康润地产公司不存在任何违约行为，程岗无权根据合同约定解除合同，即使康润地产公司逾期交房，在逾期180日以内，程岗也无权直接解除合同。二、康润地产公司目前在售房屋约定的交付时间与本案无关。康润地产公司与其他购房者就房屋交付时间的约定，与程岗无关。即使存在约定的交付房屋时间不一致的情形，也是康润地产公司根据项目开发进度、合同签订时间等客观情况，所采取的分批、分期交付方式，与康润地产公司是否将逾期交付涉案房屋，并不存在直接的因果关系，并不能据此证明康润地产公司必将逾期交付涉案房屋。 程岗向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除程岗、康润地产公司于2019年1月15日签订的房屋买卖合同；2、判令康润地产公司双倍返还程岗购房定金4万元，返还程岗购房款375,732元，支付自2019年1月15日至返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息；3、康润地产公司承担程岗律师费2.6万元；4、诉讼费由康润地产公司承担。 一审法院查明事实： 2019年1月15日，程岗作为乙方、康润地产公司作为甲方签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于青岛市市北区的房屋，总价款725,732元，首期房价款365,732元，于2019年1月15日前支付，余款36万元向浦发银行贷款支付；甲方应在2020年6月30日前向乙方交付房屋，第十二条约定逾期交付责任，即：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款，并自乙方付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，甲方按照全部房价款的0.1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之一的违约金。 程岗于2019年6月21日向康润地产公司发出《解除合同通知书》，以康润地产公司工作人员告知其房屋要逾期一年交付为由，通知康润地产公司解除房屋买卖合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行其义务。程岗、康润地产公司双方签订的《商品房买卖合同》，并不违反法律禁止性或强制性规定，应当认定有效，受法律保护，双方当事人应按约履行义务、享受权利。程岗主张解除双方签订的房屋买卖合同，但双方合同约定康润地产公司应在2020年6月30日前向程岗交付房屋，截止本案庭审之日，尚未达到合同约定的交付期限或合同约定的逾期可解除合同的期限，程岗提供证据也不足以证明康润地产公司不能按约如期交付房屋，不具备法定解除合同的要件或约定解除合同的条件，故程岗主张解除双方于2019年1月15日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。康润地产公司关于程岗无权解除合同的抗辩意见，一审法院予以采纳。另，程岗主张康润地产公司双倍返还程岗购房定金4万元、返还程岗购房款375,732元、支付自2019年1月15日至返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息、承担律师费2.6万元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回程岗的诉讼请求。 二审期间，程岗提交以下证据：一、置业计划书，证明康润地产公司擅自变更了房屋设计和房屋结构，影响房屋的使用功能；二、青岛政务网网页打印件，证明涉案项目至2020年2月25日仍不具备开工条件；三、对话录音光盘及整理文稿，证明项目仍在销售，直至2021年年底才能交房；四、2020年2月26日康润地产公司向购房业户出具的补充协议及项目复工计划，证明康润地产公司明确告知业主无法如期交房，即便如计划于2020年3月1日复工，交房时间也将被延期至2022年7月1日；五、民事委托代理合同、发票、银行回单，证明程岗为维护自身合法权益，支付律师费；六、手机拍摄视频，证明康润地产公司员工明确承认违约，交房日期计划为2022年7月1日；七、手机拍摄照片两张，证明康润地产公司明确告知违约，不能在2020年12月31日前交房。康润地产公司质证意见为：证据一的真实性需要庭后核实，对其他证据没有异议。二审期间，康润地产公司明确表示涉案房屋在2020年12月31日之前无法向程岗交付，预计交房时间为2022年6月。程岗于2019年1月12日向康润地产公司支付购房定金20,000元，康润地产公司向程岗出具收款收据，该收款收据载明：今收到程岗秀兰禧悦都x号楼x室购房定金20,000元。程岗在2019年1月15日向康润地产公司支付购房款345,732元，另程岗支付团购费30,000元。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，相对方当事人有权解除合同。程岗与康润地产公司签订的《商品房买卖合同》约定康润地产公司交房时间为2020年6月30日之前，合同约定逾期交房超过180天的，买受人有权解除合同。康润地产公司明确表示在2020年12月31日之前无法按照合同的约定向程岗交付涉案房屋，预计交房时间为2022年6月。程岗起诉时合同约定的解除期限尚未到期，但康润地产公司已经明确表示不能履行合同约定的如期交房义务，故程岗有权利依据相关法律规定和合同的约定解除合同。一审以尚未达到合同约定的交付期限或合同约定的逾期可解除合同的期限为由驳回程岗解除合同的诉讼请求适用法律不当，应予以纠正。程岗已按照合同约定通知了康润地产公司解除合同事宜，本院对程岗要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除的，当事人可以根据合同履行情况要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，本院对程岗要求康润地产公司双倍返还定金40,000元和购房款375,732元的诉讼请求予以支持。合同约定的返还购房款利息标准为自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，程岗支付购房款的时间为2019年1月15日，康润地产公司应自2019年1月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准向程岗支付购房款利息，因2019年8月20日起，中国人民银行不再公布同期贷款利率，故之后的利率应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同并未约定律师费应由出卖方负担，结合本案合同的履行情况及康润地产公司的过错程度，本院对程岗要求支付一、二审期间律师费的诉讼请求不予支持。 综上，上诉人程岗的上诉请求部分成立，一审判决认定涉案合同不符合解除的条件属于适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7481号民事判决； 二、上诉人程岗与被上诉人青岛康润房地产开发有限公司之间的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除； 三、被上诉人青岛康润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人程岗双倍返还购房定金40,000元； 四、被上诉人青岛康润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人程岗返还购房款375,732元并支付利息（利息以375,732元为计算基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）； 五、驳回上诉人程岗的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,926元，申请费2,820元；二审案件受理费7,926元，均由被上诉人青岛康润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 甘玉军 审判员 齐 新 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英