广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终28440号上诉人（原审原告）：宋金霞，女，汉族，1976年5月24日出生，身份证住址：安徽省池州市东至县胜利镇楼阁村岭西组20号，身份证号码：342921197605244423。委托诉讼代理人：张书杰，广东汇庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张凤娇，女，汉族，1974年1月3日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区兴华一路北十四巷10号4楼，身份证号码：44030619740103004X。委托诉讼代理人：邓纯平，广东鹏合律师事务所律师。原审第三人：深圳市福临门投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道罗田路8号名门华府二楼226，统一社会信用代码：91440300758641856L。法定代表人：邱华保，执行董事、总经理。原审第三人：深圳市天耀投资发展有限公司，住所地：广东省宝安区新安街道罗田路8号名门华府二楼222-225室，统一社会信用代码：914403005586670154。法定代表人：邱华保，执行董事、总经理。原审第三人的共同委托诉讼代理人：邓子明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人的共同委托诉讼代理人：许曼，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人宋金霞因与被上诉人张凤娇、原审第三人深圳市福临门投资发展有限公司（以下简称福临门公司）、深圳市天耀投资发展有限公司（以下简称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋金霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判张凤娇继续履行双方签订的《物权转让协议书》及《补充协议》；3、改判张凤娇将名门xxx号房产交付宋金霞；4、改判张凤娇配合宋金霞办理将名门xxx号房产过户至宋金霞名下的相关手续；5、本案全部诉讼费用由张凤娇承担。事实和理由：一、一审认定《物权转让协议书》及《补充协议》尚不具备继续履行条件是错误的。深圳市安乐浩益股份合作公司出具的《委托书》第三条及张凤娇签署的《承诺书》均清晰地列明了房产确权给股东（张凤娇）的程序及费用承担。只要张凤娇发起确权，在法律上并不存在障碍。涉案房产69.9平方米是作为整体登记的，全部面积已经明确分配给张凤娇。该15.4平方米面积并不会在所有权方面与其余面积有所不同。即，不可能存在“54.5平方米的面积所有权明确，剩余15.4平方米面积无法确认是否取得所有权”的说法。二、涉案《物权转让协议书》及《补充协议》具备继续履行条件，宋金霞原审诉讼请求应得到支持。1、如前所述，该15.4平方米面积所有权与涉案房产其余面积是同等认定的，房产整体所有权明确，张凤娇随时可以发起确权过户。因此原审第1项诉讼请求继续履行合同应予以支持。2、原审第2项诉讼请求为交付房屋。开发商已将名门xxx号房屋交付张凤娇，张凤娇履行“交付房屋”的合同义务并不存在障碍。3、原审第3项诉讼请求为要求张凤娇配合办理过户手续。该处的“配合”并不拘泥于某种方式，达到过户至宋金霞名下目的即可。可以先将房产过户至张凤娇名下，然后张凤娇再过户给宋金霞。宋金霞并未要求从开发商名下直接过户给宋金霞。本上诉状第一条2项已经阐述了张凤娇随时可发起确权过户；而张凤娇拒不提出确权申请，是在恶意阻却条件成就，企图逃避履行合同义务，属严重违约行为。4、“交付房产”与“配合办理过户”是两个独立的诉讼请求，交付房产在先，配合过户在后。即便目前暂时存在尚不能立即过户的情形（例如申请、程序、周期等因素影响），也只是暂时的，并不是法律障碍，最终必会消除。因此，不能因为暂时不能即刻过户而影响房屋交付。张凤娇的义务是交付房屋并在后续条件允许时配合办理过户手续。三、关于涉案房产50平方米以外的面积的特别说明。1、《物权转让协议书》及补充协议均提及“另外向开发公司购入30平米的指标，同时也属于乙方所有，涉及交易的款项也由乙方负责”。可以看出，宋金霞与张凤娇签订协议时已经预估到将来实际交付的房屋可能会大于50平米，并对多出的面积及费用做了约定。该约定的本意是“多出的面积归乙方，乙方负责付款”。至于限定了“从开发公司购入”，是因为签协议时并不知道可以从其他股东处购买面积，也没料到张凤娇会擅自向其他股东购买，而不是完全从开发公司购买面积。对此，仍应从签订协议时的本意去理解，多出的15.4平米（向其他股东购买）仍应归宋金霞，宋金霞承担交易款。2、张凤娇向其他股东购买的15.4平米，只占房屋面积的一小部分比例，且系张凤娇擅自购买，不应因此而阻止交付房屋。鼓励交易、维护交易安全是合同法的核心精神，也是私法自治功能的重要体现。为了圆满解决争议事项，宋金霞甚至可以考虑按照市场评估价购买此部分面积，张凤娇非但没有损失，反而还可获得该部分面积的溢价。张凤娇辩称，一、涉案房产不具备继续履行的条件，更不符合过户的条件，涉案房产现不在张凤娇的名下。在2007年11月8日签订《物权转让协议书》时，涉案房产的面积以及具体的状况都不确定，并且涉案房屋的指标是家庭住房指标，张凤娇家庭其他成员也对这份转让协议不知情，深圳市安乐浩益股份合作公司对涉案的房产明确答复不能对外公布，因为涉案的房产是股份合作公司对股民的福利，对外不得转让，股东只有居住使用权。不仅涉案的房产，其他的股东的房产也都在深圳市天耀投资发展有限公司的名下，并不在股东本人名下。二、2007年11月8日张凤娇在当时书记周锐发的介绍下将涉案的购房指标转让给其妻子，当时并未结婚。而张凤娇没有文化、也不识字，都是听从周锐发的安排。转让协议签订后，宋金霞零散支付张凤娇共30万元的款项，并且是分次、多年支付，每一次张凤娇收到款项都需要出具收据，宋金霞之后以收据丢失要求张凤娇在其打印好的收款收据上签字确认，金额多出5万元，而张凤娇实际上只收到30万元，涉案的房产目前股份合作公司与开发商存在产权争议，涉案房产目前不能过户至张凤娇名下，也不可能继续履行合同过户给宋金霞，宋金霞的请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。福临门公司、天耀公司共同述称，我方对一审判决书认定事实部分与福临门公司、天耀公司相关的事实没有异议，对最后的判决没有异议。福临门公司、天耀公司在本案中并没有诉讼利益，只是提供相关的证据便于法庭调查相关的事实，所以最后结果以法院的判决为准。宋金霞向一审法院起诉请求：1、张凤娇继续履行《物权转让协议书》及《补充协议》；2、张凤娇将名门xxx号房产交付宋金霞；3、张凤娇配合宋金霞办理将名门xxx号房产过户至宋金霞名下的相关手续；4、本案的诉讼费用由张凤娇承担。一审法院认定事实：2007年11月8日，宋金霞（乙方）、张凤娇（甲方）签订《物权转让协议书》，约定：甲方以3500元/平方米的价格将其拥有在宝安中心区N2区“浩益公司”拟定待建分得的50平方米住宅卖给乙方，总价值为175000元；另向开发公司购入30平方米的指标，同时也属于乙方所有，涉及交易的款项也由乙方负责；付款方式为签订协议书时付定金1万元，协议书见证后付7万元，余款在物业建筑期时付清；如甲方反悔即给乙方一倍的赔偿，如乙方反悔，已付给甲方的钱无须退回。该协议载有宋金霞、张凤娇及案外人周锐发（见证人）的签名。2014年11月29日，宋金霞（乙方）、张凤娇（甲方）、案外人周锐发（丙方，见证人）签订《补充协议》，就宋金霞（乙方）、张凤娇（甲方）于2007年11月8日签订的《物权转让协议书》约定补充条款：1.甲方承诺将拥有浩益公司在深圳市宝安中心区N2区（罗田路）名门华府小区分得50平方米住宅卖给乙方，原甲乙双方协商的总价为175000元；另向开发公司处购入30平方米的指标同时属乙方所有，涉及交易的款项由乙方负责。2.上述购房款175000元已于2010年3月31日全部付清，由于房价上升，经甲乙双方协商另给甲方一倍的价格作补偿。至2014年11月29日已全部付清另作补偿的款项共计175000元，即全部房款总价35万元已全部付给甲方。3.甲方承诺协助乙方办理各项房屋转让手续，若甲方不配合或反悔，导致乙方经济损失重大，甲方须赔偿乙方房产总价值的两倍经济赔偿和上述已付给甲方的购房款35万元；若乙方反悔，则已付给甲方的房款无须退回。该补充协议载有宋金霞、张凤娇及案外人周锐发（见证人）的签名。2009年2月24日，福临门公司与浩益公司签订《宝安中心区商住楼项目合作开发合同书》、《合作开发合同补充合同》并于次日办理公证，约定：以浩益公司提供土地使用权、福临门公司提供开发资金的方式，由天耀公司实施开发涉案房产所在的名门华府商住楼项目。名门华府商住楼项目竣工后，浩益公司向两第三人出具《企业收楼意见书》、《委托书》，表示决定将依据《宝安中心区商住楼项目合作开发合同书》、《合作开发合同补充合同》接受的房产全部分配给股东，委托天耀公司按照《名门华府户型楼层明细表》将相应建筑面积直接交付给浩益公司股东。宋金霞提交张凤娇作为收款人签名、打指模确认“收到宋金霞购买宝安中心区（罗田路）名门华府小区50平米购房款”于2014年补签的收条14张，共计收款金额35万元，庭审中经张凤娇确认为其本人签名、按指模，分别为：2007年11月8日收款8万元、2009年5月28日收款2万元、2010年3月31日收款75000元、2010年10月10日收款25000元、2011年3月28日收款25000元、2011年4月26日收款25000元、2011年8月10日收款2000元、2012年4月19日收款15000元、2013年3月26日收款2万元、2013年6月19日收款1万元、2013年10月30日收款1万元、2014年7月15日收款2万元、2014年9月20日收款3000元、2014年11月29日收款2万元。张凤娇按照浩益公司分配选购名门xxx号房产，并于2017年12月26日收楼。依据经张凤娇及浩益公司确认的《名门华府户型楼层面积确认表（房号：2903；户型：B03；面积：69.9㎡）》，涉案房产建筑面积69.9平方米，其中，张凤娇使用股份分得面积50平方米、使用810㎡分得面积4.5平方米；案外人张嘉荣使用股份分得面积10平方米；案外人陈贵清使用股份分得面积5.4平方米。经庭审确认，案外人张xx、陈xx是同张凤娇无亲属关系、不同户的浩益公司股东，两案外人使用股份分得合计15.4平方米面积系张凤娇购买所得。上述张凤娇使用810㎡分得面积4.5平方米，系按3300元/㎡的价格购买，共向两第三人支付购房款14850元。该款项实际由张凤娇支付，宋金霞未就该4.5平方米支付对价。另查，1.不动产权登记信息显示，涉案位于宝安区新安街道罗田路西侧名门xxx号房产登记为初始登记分证，核准日期2015年6月29日，权利人为天耀公司，份额100%，性质商品房，用途住宅，建筑面积69.9平方米。2.深圳市房地产权登记中心于2019年3月29日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2019年3月29日，申请人即宋金霞家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。宋金霞与张凤娇签订《物权转让协议书》及《补充协议》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效,各方应当依法全面履行协议约定的义务。关于全面履行的审查。宋金霞、张凤娇双方签订的《物权转让协议书》及《补充协议》中约定，宋金霞向张凤娇购买其在名门华府小区使用“浩益公司”股份分得50平方米及另向开发公司购入30平方米的住宅指标，应向张凤娇支付购房款35万元用于购买张凤娇使用股份分得50平方米，并承担另向开发公司购入30平方米的交易款项。关于购买张凤娇使用股份分得50平方米的购房款35万元，宋金霞认为已支付完毕，并提交2014年双方补签的14张收条及《补充协议》予以证明。张凤娇确认收条及《补充协议》系其本人签名，但辩称，仅收到购房款30万元，并提交双方于2013年3月26日签订的补充协议复印件及张凤娇2010年10月10日、2011年3月28日原始收款收条复印件用以证明。庭审中，宋金霞出示了张凤娇提交的上述证据原件，其中张凤娇提交的2010年10月10日、2011年3月28日两张原始收款收条复印件与原件金额不符，宋金霞出示的证据原件金额处有涂改痕迹且涂改处无张凤娇签名确认，因该证据原件、复印件均不符合证据规则的要求，该院不以其作为认定案件事实的依据。因双方于2014年11月29日重新签订了《补充协议》，并对14张原始收条收款金额重新进行了确认，该院认为，宋金霞已履行了向张凤娇支付购房款35万元用于购买张凤娇使用股份分得50平方米住宅的义务。依据该院已认定的事实，张凤娇实际另向开发公司购入4.5平方米并支付购房款14850元，宋金霞尚未就该4.5平方米支付对价，张凤娇尚未全面履行协议约定的内容。关于是否具备继续履行的条件。依据该院已认定的事实，涉案房产另有案外人张xx、陈xx使用股份分得合计15.4平方米面积系张凤娇购买所得，该部分面积超出原、张凤娇双方协议范围，但实际同协议约定买卖的54.5平方米面积无法分割使用。在尚无法确认张凤娇是否依法取得该15.4平方米面积所有权的情况下，该院认为涉案《物权转让协议书》及《补充协议》尚不具备继续履行的条件。经庭审示明，宋金霞确定不变更诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回宋金霞的诉讼请求。案件受理费6900元，由宋金霞承担。本院认为，宋金霞上诉要求张凤娇交付涉案房产并配合宋金霞将涉案房产过户至宋金霞名下，但是，目前涉案房产仍在天耀公司名下，因此，应当查明涉案房产是否具备过户至张凤娇名下的条件，以进一步认定宋金霞的诉讼请求能否得到支持。一审中第三人提交了《名门华府户型楼层面积确认表》，涉案房产面积为69.9平方米，其中15.4平方米系从案外人张xx、陈xx购买所得，但张xx、陈xx并未参加诉讼，不宜确认该事实。因此，本案应当追加浩益公司以及张xx、陈xx参加诉讼，以确定张凤娇是否能取得涉案房产全部产权。综上，一审判决认定基本事实不清，本院予以发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4188号民事判决；二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。上诉人宋金霞预交的二审案件受理费13800元，由本院予以退还。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月二十七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。