杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4518号 原告：杭州萧山之江房地产物业管理有限公司，统一社会信用代码913301097195178952，住所地杭州市萧山区北干街道金山路101号。 法定代表人：俞建宏，该公司总经理。 委托代理人：张幼芳，该公司经理。 被告：李旭良，男，1969年1月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：孔红芳，女，1970年10月29日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：傅海良，浙江启金律师事务所律师。 原告杭州萧山之江房地产物业管理有限公司诉被告李旭良、孔红芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用小额诉讼程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张幼芳、被告孔红芳委托代理人傅海良到庭参加诉讼。被告李旭良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 原告诉称：2009年7月8日，原告与两被告签订《绿洲嘉园前期物业服务协议》，约定原告作为前期物业管理服务单位对乙方所购的绿洲嘉园小区物业进行前期物业管理，服务期限自房屋交付日至小区业委会成立之前；服务费用为住宅1.3元/平方米*月、能耗费0.2元/平方米*月、车位60元/月*只。后于2014年1月经业主投票表决，结合物价局萧价19号文件精神，将2014年起的住宅物业费涨至1.6元/平方米*月、能耗费0.6元/平方米*月、车位物业费60元/月。绿洲嘉园业主委员会成立后，原告于2016年2月1日与杭州市萧山区绿洲嘉园业主委员会签订《绿洲嘉园小区物业管理服务合同》，约定由原告为绿洲嘉园小区提供物业服务，服务期限自2016年2月1日起自2020年12月25日止，住宅服务费用为1.6元/平方米*月，能耗费0.6元/平方米*月，车位物业管理费为60元/月。两被告作为绿洲嘉园2幢1702室所有权人，理应缴纳相应的物业服务费。但遗憾的是，截至目前，被告未向原告缴纳物业服务费。现起诉要求：两被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费用19088元，并支付自2014年4月1日起至实际付清欠款之日止按每日万分之五计算的违约金。 被告辩称：1、原告主张的2014年至2016年的物业服务费用已过诉讼时效；2、物业服务质量不应按甲级标准1.6元/平方米收取，物业未提供相应的物业服务，且环境卫生较差，经业委会讨论已解除与原告的物业服务合同关系，且能耗费是暂定为0.6元/平方米，故能耗费的收取不应按合同的暂定收取，而是应按实际情况收取。原告管理该小区未将能耗费的收取和支出及实际使用情况进行公示，故原告主张的能耗费用没有事实和法律依据。原告物业服务质量差，故其主张的违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供证据如下：1、绿洲嘉园前期物业服务协议、关于公布绿洲嘉园小区前期普通住宅物业服务收费等级的通知、关于调整普通住宅小区前期物业服务收费标准等有关问题的通知、绿洲嘉园小区物业管理服务合同一份，用以证明原、被告之间的物业服务关系的事实；2、商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议、房屋他项权证一份，用以证明两被告系业主的事实；3、物业费催款函一份，用以证明原告已依法向被告催讨物业费的事实；4、物业移交单一份，用以证明原告配合新物业工作，所有资料在退出之前已移交的事实；5、《关于退出绿洲嘉园物业服务的公示》一份，用以证明原告并非被业委会辞退的事实；6、绿洲嘉园2017年用电纪录一份，用以证明原告收取的能耗费少于实际支出0.79元/平方米的事实。经质证，被告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，虽然约定按2.2/平方米收取，但能耗费没有公示，实际也没有达到按1.6元/平方米的服务，不应按此收取；对证据2、3的三性无异议；对证据4真实性、合法性无异议，但关联性有异议，只能证明原告配合移交了部分资料，不能证明原告在物业服务合同期间履行了对共用部分、共用设施设备的维护和保养，也不能证明原告在离场后期配合新物业公司对设备进行检修；对证据5有异议，认为系原告单方制作，无法证明在小区进行了公示；对证据6有异议，认为系原告单方制作，不能证明真实能耗情况。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了投诉物业服务差的联名书、业委会通知函、图片、设施设备检查报告各一份，用以证明原告未尽职服务且服务较差不应收取相应物业费的事实。经质证，原告认为联名书的业主都是没有缴纳物业费的事实，有利益关联，故不予认可；架空层系之江建筑公司所有，非业主所有，物业无法控制，还有消防栓等问题都是根据规划来的。经营性收取已在退出过程中移交给业委会，且在服务期间未使用该笔费用；能耗费是有物价部门确认过的；且空置车位是个人，非物业所有，物业无法所用；物业档案也全部移交了；通知函三性有异议，原告与第一届业委会签订了物业服务合同，与第二届业委会无关；对照片的三性有异议，这些照片系现物业公司服务期间拍摄的，与原告无关；对设备检查报告的三性有异议，系案外人众安物业出具，不具有真实性、也与本案无关。 本院认为，原告提交的证据1、2、3真实合法，与本案有关联，故本院对该证据的证据效力予以认定；原告提交的证据4、5、6和被告提交的证据，因与本案缺乏关联性，本院对其证据效力均不予认定。 经审理，本院认定以下事实： 2009年7月8日，原告与两被告签订《绿洲嘉园前期物业服务协议》，约定原告作为前期物业管理服务单位对两被告所购房屋所在的绿洲嘉园小区物业进行前期物业管理，服务期限自房屋交付日至小区业委会成立之前；服务费用为住宅1.3元/平方米*月、车位60元/月*只，交费周期为初次入住预交一年费用，以后每季预交一次。2014年3月17日根据杭州市萧山区物价局文件将2014年起的住宅物业费涨至1.6元/平方米*月、能耗费0.6元/平方米*月、车位物业费60元/月。绿洲嘉园业主委员会成立后，2016年2月1日，杭州市萧山区绿洲嘉园业主委员会与原告签订《绿洲嘉园小区物业管理服务合同》一份，约定由原告为绿洲嘉园小区提供物业服务，物业费为高层住宅1.6元每月每平方米，能耗费暂按0.6元每月每平方米另计，地下车位物业管理费60元每月，物业服务费按年交纳，在每年的一月底前交纳。逾期支付每日万分之五的违约金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，至2017年12月31日原告退出该小区。 两被告系绿洲嘉园小区2幢1701室业主，建筑面积153.48平方米，系高层住宅。两被告购买地下车位一个（B-031）。两被告自2014年起未缴纳过物业服务费、能耗费和地下车位管理费。原告于2019年3月13日向两被告邮寄物业费催款函。 本院认为：原告与两被告签订后前期物业服务合同以及原告与杭州市萧山区绿洲嘉园业主委员会签订的物业服务合同，系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告依约为两被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，两被告未按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。但因原告未及时向两被告催讨物业费用，其2014年至2016年的物业费用已经超过诉讼时效，故本院对原告该部分诉讼请求，不予支持。关于原告主张的违约金，因两被告与原告之间就物业服务合同的履行产生意见分歧从而拒交物业费，故本院对该违约金请求不予支持。关于孔红芳提出原告物业服务未达合同约定质量，要求减免物业服务费和能耗费的辩解，因孔红芳异议不能代表所有业主的意见，本院对该辩解不予采信。李旭良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据查明的事实依法处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、李旭良、孔红芳在本判决生效后十日内支付杭州萧山之江房地产物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2946.82元、能耗费1105.06元、地下车位管理费720元，合计4771.88元； 二、驳回杭州萧山之江房地产物业管理有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费558元，减半收取279元，由李旭良、孔红芳负担44元，杭州萧山之江房地产物业管理有限公司负担235元。 本判决为终审判决。 审判员  孔海琪 二〇二〇年五月二十五日 书记员  朱晶晶