江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初1549号 原告：苏州市冠达房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市董浜镇天星东路108号。 法定代表人：金艳龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅。 被告：裴夕春，男，1975年1月30日生，汉族，住江苏省阜宁县。 被告：张慧铃，女，1975年12月4日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 原告苏州市冠达房地产开发有限公司与被告裴夕春、张慧铃商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏州市冠达房地产开发有限公司委托诉讼代理人陶鑫、刘畅，被告裴夕春、张慧铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市冠达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与二被告签署的《商品房买卖合同》(合同编号为Y20180015810)于2019年9月22日解除；2、判令二被告于确认《商品房买卖合同》解除的判决生效后15日内协助办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续并承担由此产生的全部费用；3、判令二被告支付逾期付款违约金194570元(以日万分之五为标准，其中200000元的逾期违约金自2018年9月14日起，计算至2019年5月15日，为24400元；910000元的逾期违约金自2018年9月14日起，计算至2019年9月22日，为170170元)；4、判令二被告支付逾期办理合同备案登记注销手续的违约金(暂计为51710.65元，违约金计算方式为：以1591097元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年10月8日起，暂计算至2019年12月11日，实际计算至二被告配合原告办理完毕合同备案登记注销手续之日止)：5、判令被告支付因逾期签订新的《商品房买卖合同》而给原告造成的损失(暂计为8222.52元，以1103795元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月8日暂计算至2019年12月11日，实际计算至二被告与原告签署新商品房买卖合同之日止)；6、本案全部诉讼费用由二被告承担。审理中，原告将第5项诉讼请求中的利息损失截止日期变更为2020年1月15日，并增加一项诉讼请求：要求被告承担律师费15000元。事实和理由：2018年8月12日，被告一、被告二(以下统称为“被告”)与原告签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号为：Y20180015810，以下简称“合同”，向原告购买位于常熟市董浜镇星安路36号香悦四季雅苑5幢2单元104室的商品房(以下简称“该房屋”，根据合同约定，该房屋总价款为1591097元，被告应该在合同签订之日或之前向原告支付该商品房总价款的30%作为首期款，即481097元：剩余合同总价款的70%，即1110000元，被告采用按揭贷款方式支付，被告应保证在合同签订后30日内(即2018年9月13日前)将全部按揭贷款支付至原告指定账户。关于违约责任，根据合同第七条及补充协议第六条之约定，被告如未按合同约定向原告支付购房款或其他任何应付款项的，每逾期一日，被告应按应付未付款的万分之五向原告支付违约金；逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同并要求被告承担相应违约责任，若原告选择不解除合同的，每逾期一日，被告仍应按应付未付款的万分之五向原告支付违约金，直至被告付清款项之日止。此外，根据补充协议第十六条之约定，若因被告原因导致合同解除的，则被告应向原告支付该商品房价款总额20%的违约金，并按照原告要求的时间与原告到房屋权属登记机构办妥合同解除手续(包括但不限于撤销合同各案登记手续、预告登记手续、解除贷款合同等)，因此产生的全部费用由被告承担。且无论因任何原因导致合同解除的，被告均应自合同解除之日起，15日内与原告到房屋权属登记机构办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，被告应向原告支付房价款总额万分之五的违约金。上述合同签订后，被告仅于2018年8月6日支付了5000元，于2018年8月7日支付了15000元，于2018年8月12日支付了461097元，于2019年5月15日支付了200000元，剩余房款910000元一直未能支付，虽经原告多次催款，被告仍一直拖延未付。2019年9月22日，被告向原告提交了《换房申请表》，申请将所购房屋更换为9幢102室，同时承诺被告为更换前商品房所支村的购房款681097元全部转为更换后商品房的购房款，并愿意配合原告完成换房所涉及的全部手续，更换后的商品房总价款为人民币1103795元。后因前述换房事宜，原告须注销与被告于2018年签署的合同(以下简称“原合同”，但因房管部门要求原告将被告基于原合同所缴纳的全部购房款先行退还至被告账户后方能办理合同解除手续，故被告于2019年9月24日向原告提交《客户退款申请表》，后原告于2019年10月14日将被告已付购房款681097元全部退还至被告账户。但被告在收到原告退还的全部费用后，不但拒绝配合原告办理原合同备案登记注销手续，亦未支付逾期付款违约金、逾期办理合同备案登记注销手续违约金等费用，且经原告多次催促，被告始终拒绝与原告签署香悦四季雅苑9幢102室的《商品房买卖合同》。因被告的行为己经构成严重违约，损害了原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告裴夕春、张慧铃辩称：我2018年9月在原告处买了一套房子，因为农业银行办不下来贷款，我想让原告公司退房，但公司说已经网签了，无法退房。我要求把主贷人换成女儿的名字也被拒绝。业务员后来帮我们找了工商银行，但是银行流水不符合条件，贷款再次被拒绝，业务员向让我出2000元做一份假流水，我没同意。2019年4月份，又帮我们找了建设银行，让我们提供身份证、结婚证、户口簿、银行流水，还让我们追加了20万首付款，后来银行说我们征信有问题办不了。办不了贷款又不退钱，就这么一直拖着。后来我们和售楼处说让他们帮我换一套小户型的房子一次性付清，业务员问了领导，说是不同意换小户型，只能小户型换大户型。无奈之下我把东南开发区三一荣域的一套127平方米的房子低于市场价10万元进行出售。房子刚卖10天左右，售楼处打电话让我们过去换房，去了之后我们和他们商量，因为三一荣域的房子未满两年，能不能等到2020年3、4月份过完户一次性付清，还是要那套大的，就不换了，他们说等不了。我们只好签了以大房换小房的协议，并交了5万意向金。之后银行要把钱打到我们账户上才能换房，钱到账了，原告让我们去撤网签。另外，我帮售楼处带了3个客户，佣金27000元，到目前为止只付了7000元，剩下的有一年半没有拿到。我认为合同没有解除，为什么要在合同没有解除的情况下就要去撤网签，我认为是原告一直在拖延。另外，原告主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，裴夕春、张慧铃（买受方）与苏州市冠达房地产开发有限公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由裴夕春、张慧铃、向苏州市冠达房地产开发有限公司购买常熟市董浜镇星安路36号香悦四季雅苑5幢2单元104室商品房一套，建筑面积124.9平方米，总价款1591097元，买受人在签订本合同时或之前付总价款的30%，即481097元，在合同签订后30日内将剩余款项111万元按揭贷款支付给出卖方；买受方逾期支付购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的期限届满之日前将贷款全部划入出卖方指定账号内的情形）或其他任何应付款项的，每逾期一日，买受方应按应付未付款的万分之五向出卖方支付违约金；逾期超过30日的，出卖方有权单方面解除本合同；因买受人原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房价总额20%的违约金并按照出卖方要求的时间与出卖方到房屋权属登记机构办妥合同解除手续（包括但不限于撤销合同备案登记手续、预告登记手续、解除贷款合同等），因此所产生的全部费用由买受方承担。无论因任何原因导致本合同解除的，买受方均应自合同解除之日起15日内与出卖方到房屋权属登记机构办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受方应向出卖方支付房价总额万分之五的违约金；因买受方违约致使出卖方主张权利而实际支出的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人无条件承担。合同还约定了其他内容。 另查明：被告裴夕春、张慧铃分别于2018年8月6日、8月7日、8月12日向原告支付了5000元、15000元、461097元。后因被告因自身原因无法成功办理按揭贷款。2019年5月15日，被告又向原告支付房款20万元。此后，被告一直未支付剩余房款91万元。2019年9月22日，原被告经协商确定：被告将购买的香悦四季雅苑5幢2单元104室房屋更换成9幢102室，更换后的房屋建筑面积88.69平方米，成交单价12445.54元平方米，成交总价1103795元，被告承诺更换前商品房支付的购房款全部转为更换后商品房的购房款，同时配合原告办理完成本次换房所涉及的全部手续。为此，被告向原告支付了9幢102室房屋意向金5万元。为了注销香悦四季雅苑5幢2单元104室房屋商品房买卖合同的备案登记，2019年9月24日裴夕春填写了《客户退款申请表》，载明退款原因为：客户原购买董浜香悦四季5幢104室，现客户换房至9幢102室，由于已签订商品房买卖合同，现需要注销此合同，房管局要求必须将原房的首付款退回客户账户才可以注销，申请退购房款681097元（包含定金）。2019年10月14日，原告将已付购房款681097元退还给了被告。原告于2019年11月7日向被告寄发了律师函，要求被告5日内支付基于原合同所陈述的逾期付款违约金、配合原告到房屋权属登记机构办妥合同解除手续并支付逾期办理合同解除手续的违约金、与原告重新签订新的商品房买卖合同并依约向原告支付相应的购房款等。次日，被告收悉了律师函。后被告仍未与原告就更换后的房屋签订商品房买卖合同，原告于2020年1月14日将香悦四季雅苑9幢102室以1083427元的总价出售给了他人。因被告一直未配合原告至相关部门办理9幢102室房屋《商品房买卖合同》的解除手续，原告委托江苏经权律师事务所提起本案诉讼，花费了律师费15000元。 庭审中，被告裴夕春、张慧铃表示：之所以在换房申请之后没有就香悦四季雅苑9幢102室签订商品房买卖合同是因为钱没有到位，原告退还的原房款用在别的地方的，现在需要拿法院的文书才能注销备案手续。原告方表示：之前被告提出换房申请，说是以大换小可以全款付清，原告才会同意的，因被告自身原因导致没钱购买，拒绝与原告签订9幢102室房屋买卖合同，因此被告应承担缔约过失责任，至于5万元意向金，被告已经提交了退款申请，我方会退给他。 庭审后，原告向本院递交了书面的情况说明，说明：经其向常熟房管局核实确认，出于行政管控的目的，现阶段双方必须持有生效裁判文书方可办理原房屋的合同注销手续。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，被告仅向原告支付购房款681097元，其余购房款91万元一直未付，被告已构成违约。原被告于2019年9月22日确定被告购买的房屋由香悦四季雅苑5幢2单元104室更换为小面积的9幢102室，应视为双方已协商一致解除了香悦四季雅苑5幢2单元104室房屋的商品房买卖合同，后原告于2019年9月24日向被告退还了5幢2单元104室的购房款681097元，视为其履行了合同解除后的返还义务，故原告要求确认双方签署的《商品房买卖合同》于2019年9月22日解除，并要求被告配合其至相关部门办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及承担相关费用的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告因无法按揭贷款导致逾期付款，根据《商品房买卖合同》的约定，自逾期之日起按每日万分之五计算违约金，现被告认为违约金过高，本院根据被告方违约情况、恶意程度酌情调整为按年利率11.7%的标准计算违约金，其中20万元自2018年10月1日起按年利率11.7%计算至2019年5月15日，91万元自2018年10月1日按年利率11.7%计算至2019年9月22日，总计119977元。双方协商解除合同后，被告逾期未办理商品房买卖合同备案登记注销手续，经原告催告后仍拒不履行义务，商品房买卖合同虽约定按购房总价的每日万分之五计算违约金，但该约定过高且系格式条款，加重了买受方的义务,违反了公平原则，原告亦未提供相关证据证明因逾期未注销备案登记给其造成的具体损失，根据本案实际情况，本院酌情确定由被告赔偿原告该项损失30000元。关于缔约过失责任，被告申请换房，原告同意后，被告向原告交纳了意向金5万元，但此后被告拒绝签订《商品房买卖合同》，在原告发律师函催告后，原告仍未与被告签订《商品房买卖合同》，被告以自己的行为表明了不再签订合同，事实上，原告已将香悦四季雅苑9幢102室房屋另售他人，并接受了被告退还意向金申请，可见原告亦认可了被告的行为。原告要求被告支付以1103795元为基数自2019年10月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月15日止的缔约过失损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费，原告主张15000元并提供了法律服务合同及发票，根据合同约定，因买受人违约致使出售方主张权利产生的律师费由买受方承担，根据本案实际情况，本院确定原告的律师费损失15000元，由被告方承担10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告苏州市冠达房地产开发有限公司与被告裴夕春、张慧铃签署的《商品房买卖合同》（合同编号Y20180015810）于2019年9月22日解除。 二、被告裴夕春、张慧铃于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州市冠达房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号Y20180015810）的备案登记注销手续并承担由此产生的费用。 三、被告裴夕春、张慧铃于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市冠达房地产开发有限公司逾期付款违约金119977元。 四、被告裴夕春、张慧铃于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市冠达房地产开发有限公司逾期办理合同备案登记注销手续的违约金30000元。 五、被告裴夕春、张慧铃于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市冠达房地产开发有限公司律师费损失10000元。 六、驳回原告苏州市冠达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2559元，由原告苏州市冠达房地产开发有限公司负担809元，被告裴夕春、张慧铃负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇二〇年五月八日 书记员  徐 超