北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5668号上诉人（原审被告）：吴炜，男，1977年12月5日出生，住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师被上诉人（原审原告）：张玉红，女，1968年11月17日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张万江，男，1961年6月30日出生，住北京市朝阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：于丽，北京浩云律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：薛金丹，北京浩云律师事务所实习律师。上诉人吴炜因与被上诉人张玉红、张万江房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初16072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴炜上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初16072号民事判决中第一、二、三、四项,请求依法改判。2．本案一、二审诉讼费用由张玉红、张万江承担。事实和理由:一、吴炜与张玉红、张万江签订的《商业地产居间租赁合同》已于2019年11月18日协商约定解除。2019年11月18日,吴炜与张玉红、张万江在中介公司见面谈妥双方解除合同。2019年11月23日,吴炜找物业工作人员抄水电表数准备缴纳水电费。但是物业公司表示水电表抄数不能立即出数。2019年11月25日吴炜再次去物业缴纳水电费，物业公司工作人员表示抄数工作尚未完成,导致吴炜无法完成缴纳水电费。当日吴炜按照张万江的要求将钥匙交还至中介处,之后该房屋实际的控制权已交还给张万江。吴炜认为2019年11月18日双方已经见面谈妥解除合同,后续事宜的处理不应该影响合同的解除。物业公司出具的水电费缴纳日期至2019年11月26日,以2019年12月12日作为合同解除日期没有任何依据。二、因双方合同已于2019年11月18日解除,吴炜不应再支付2019年11月20日至2019年12月12日的租金二万四千一百七十八元。三、吴炜解除合同的主要原因在于张玉红、张万江提供的房屋不合格,一是房屋严重漏雨导致二层完全不能使用,一层严重受损；二是张玉红、张万江承诺一楼店面可以对外加长2米,与隔壁水果店持平,但是该承诺始终无法兑现,出租方提供的出租房屋存在质量问题,是严重的违约行为。该违约行为导致房屋不能正常使用,吴炜的经营目的不能实现。故吴炜提出解除合同并不是吴炜的单方违约行为,故不应支付违约金。四、因双方合同已于2019年11月18日解除,吴炜不应再支2019年11月19日至2019年12月12日的取暖费。一审判决认定的事实前后矛盾,关于取暖费的认定与事实不符。吴炜于2019年11月25日已将钥匙归还,之后并未占有使用房屋,故不该支付该取暖费。五、免租期租金取消无依据,更不能与履约保证金相互冲抵。双方签订合同时约定2019年4月29日至2019年5月19日的免租期。该免租期不仅基于双方签订合同的时间长短,更主要的原因在于房屋交付的状态和该房屋的商业冷热度。该房屋毛坯房交付,至少需要一个月的装修期限;另外该房屋地处偏僻,非商业成熟区与繁华区。所以租期并不是约定该免租期的决定因素。而且,该合同的解除系张玉红、张万江违约在先，故取消免租期无依据,更不可与履约保证金相互冲抵。张玉红、张万江答辩称：同意一审判决，不同意吴炜的上诉请求及事实理由。张玉红、张万江想补充一个关于电费的损失，是9月5日到10月10日的972元。张玉红、张万江没有提起上诉，如果法庭不同意二审一并审理，张玉红、张万江再另行解决。张玉红、张万江向一审法院起诉请求：1、判令解除张玉红、张万江和吴炜之间签订的《租赁合同》；2、判令吴炜支付房屋租金200000元；3、判令吴炜支付违约金106100元；4、判令吴炜支付2019年度取暖费7988元；5、判令吴炜支付实际占用期间使用的水电费（以物业实际计表金额为准）；6、判令吴炜支付合同中免租期内的租金33333元。一审法院认定事实：××房屋属张玉红、张万江共同共有。2019年4月16日，张玉红、张万江（甲方）与吴炜（乙方）以及北京盛世天筑房地产经纪有限公司（丙方）签署《商业地产居间租赁合同》，约定甲方将××房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，房屋性质为配套公建。租赁期限自2019年5月20日至2025年5月20日，其中2019年4月20日至2019年5月19日为免租期（无需支付租金）。租金支付方式为押一付六，租赁期限内从起租期开始每2年递增一次，每次递增标准为5%（年租金）。合同期内共计递增2次。租赁期内乙方需要承担水费、电费、取暖费、物业费、房租税费。首个计租周期为2019年5月20日至2021年5月19日，租金总计为800000元……乙方需在签订合同日起交给甲方履约保证金33333元大写：（叁万叁仟叁佰叁拾叁元整）。因乙方原因导致本合同解除的，乙方应及时将租赁房产返还给甲方，将自己所属的物品及时搬走。乙方无故迟延返还租赁房产的，甲方有权对租赁房产采取停水、停电措施，对此造成的损失甲方不承担任何责任。乙方因迟延返还租赁房产给甲方造成的损失，乙方承担全部责任，甲方将扣除押金。任何一方无故解除本合同的，违约方向守约方支付剩余租期内总租金金额的5%作为位违约金。乙方在出现下列任何一种情况时，乙方同意赔偿甲方因此而遭受的损失，并同意向甲方支付剩余租期内总租金的5%作为违约金，同时甲方有权解除本合同。合同签订后，吴炜依约向张玉红、张万江支付了付款时间表中第一期租金200000元，并支付履约保证金33333元和5000元物业费。付款时间表中第二期间2019年11月20日需要支付的200000元租金吴炜未交纳。张玉红、张万江认可吴炜提交的福润四季家园电力（代收）缴费通知单、福润四季家园自来水（代收）缴费通知单及光大银行电子回单的真实性，故此法院对吴炜已经交纳2019年10月10日至2019年11月26日期间的电费1123．20元以及2019年9月5日至2019年11月26日期间的自来水费1111．50元的事实予以认定，水、电费用交纳时间均为2019年12月12日。因吴炜未交纳2019年11月20日至2020年5月20日期间的预付租金，张玉红、张万江主张解除合同并支付违约金。吴炜辩称双方之间租赁合同已经于2019年11月18日解除，并提交与张玉红之间的微信聊天记录及与张万江之间的电话录音，其中2019年11月25日电话录音第一段内容有：“吴炜：我今天忙忙叨叨就没跟你说。那个钥匙您拿到了吧？张万江：我没有见着钥匙。吴炜：那不是跟您打电话，您说搁到中介嘛。张万江：对，我让他搁中介了，那把钥匙呢？吴炜：嗯？张万江：不是两把钥匙吗？吴炜：两把我都让他们搁中介了。张万江：中介说就见到一把，那把呢？吴炜：就等于见到我那把，施工队那把就没拿过去是吧？张万江：对。吴炜：行，我打电话吧。您今天走啊？张万江：我明天早起6点走。吴炜：我让他把钥匙送过去给再您打电话。张万江：行”。第二段内容有：“张万江：都放中介那儿了？吴炜：对啊，那把说给你拿过来，你说等不住了，我们的人直接搁中介了，施工队的也搁中介了。张万江：行了，水电费都交完了是吗？吴炜：今天都查完了。我明天让财务交了。张万江：查完没交呢？吴炜：对，明天我让财务交，物业没给我们出数。物业出数了我们把钱交过去就行。张万江：行吧，你们抓紧办吧，明天再有什么事你就跟张姐联系，明天我就走了。吴炜：没事了，我们就这么交接过去。咱们我们就这么地了。张万江:行，你说这么地就这么地吧。吴炜：您看我们确实亏了很多。张万江：你就办你的吧。吴炜：行，那就这么着了，这事就这么结束，非常感谢您对我们的理解和体谅。张万江：行了，挂了吧。”在与张玉红之间的2019年12月2日的微信聊天记录中：张玉红：吴老板，现在我回不去，你把交水电费的票据拍照发我吧！吴炜：咱得写个终止的东西呀张玉红：我把解约函快递发你吧吴炜：我不要多次的去跑太远了张玉红：你不用跑了吴炜：我想去一次见一面签个解约的手续就完了我得去物业交电费张玉红：你把应该交的都交完了就可以确定解约。张玉红、张万江对上述电话录音及微信聊天记录真实性认可。张玉红、张万江提交北京春风供热专用收据显示，涉案房屋2019-2020年度供暖费为7899元。吴炜现已搬离涉案房屋，就搬出时间双方存在争议，张玉红、张万江称吴炜于2019年12月左右不再使用涉案房屋，吴炜称其于2019年11月就搬离了涉案房屋，因吴炜提交的水、电费交纳凭证显示记账时间为2019年12月12日，且张玉红、张万江认可2019年12月12日后吴炜不再占有使用涉案房屋，故法院将该日期认定为吴炜的腾退日期。一审法院认为，张玉红、张万江、吴炜双方签订的《商业地产居间租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效的合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应依照合同严格履行各自义务。根据录音及微信聊天记录证据可以判断，双方针对涉案房屋的钥匙交接以及水、电费结算等合同解除事宜进行了沟通协商，最终张玉红称吴炜交完水、电费即可确定解约。此后吴炜于2019年12月12日结清了涉案房屋的水、电费，故双方之间的租赁合同已经解除，但解除时间并非吴炜认为的2019年11月18日，而是2019年12月12日。因此，吴炜需要交纳2019年11月20日至2019年12月12日期间的租金以及对应期间的供暖费，经查，张玉红、张万江交纳的供暖费期间为2019年11月15日至2020年3月15日，核算后吴炜在占有使用房屋期间应交纳的供暖费为1975元。吴炜已经交纳2019年10月10日至2019年11月26日期间的电费1123．20元以及2019年9月5日至2019年11月26日期间的自来水费1111．50元，至2019年12月初吴炜亦未实际经营，故张玉红、张万江继续主张水、电费缺乏依据，法院不予支持。关于违约责任和违约金问题，吴炜辩称其解约是因为张玉红、张万江向其承诺的房屋外延2米未能兑现以及二层房屋漏水使其无法装修等原因导致的经营成本过高。然而经营成本过高乃一般社会商业风险，本案中吴炜提到的经营成本过高系其作为租赁合同承租人可预见、应预见、并需要其自行承担的商业风险，不得随意转嫁他人。合同当事人通过平等协商、互信互惠基础上建立的合同关系应得到充分的尊重，任何一方不得随意摒弃剔除或无故解约。在合同履行过程中出现客观情况后双方可妥善磋商，即便房屋可能存在漏水等客观情况，吴炜也可提出减免租金等合理请求，且吴炜也并未充分举证证明该情形可直接导致合同目的不能实现，故法院对吴炜的该抗辩意见不予采信。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方《商业地产居间租赁合同》第六条违约责任第二款约定：任何一方无故解除本合同的，违约方需要向守约方支付剩余租期内总租金金额的5%作为违约金，法院综合租赁合同期限、违约时点、违约情形等以及可能给张玉红、张万江造成的损失等因素，认为违约金标准过高，对吴炜需要承担的违约金酌定为50000元。关于张玉红、张万江主张的免租期内的租金问题，双方签订的《商业地产居间租赁合同》租赁期限自2019年5月20日起，至2025年5月20日止，系长期性质的商业合同。张玉红、张万江基于信赖利益给与吴炜自2019年4月20日至2019年5月19日的免租期，但吴炜仅在半年后就提出退租，破坏了双方的信赖关系，使张玉红、张万江无法基于对合同的信赖得到后续租金收益，根据公平原则及信赖利益保护原则，此期间张玉红、张万江对涉案房屋的占有使用需要支付相关费用，法院将该占有使用费与张玉红、张万江此前交纳的履约保证金33333元相互冲抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条第二款，第一百零七条之规定，判决：一、确认张玉红、张万江与吴炜之间签订的《商业地产居间租赁合同》于2019年12月12日解除；二、吴炜于判决生效后七日内向张玉红、张万江支付租金二万四千一百七十八元；三、吴炜于判决生效后七日内向张玉红、张万江支付违约金五万元；四、吴炜于判决生效后七日内向张玉红、张万江支付供暖费一千九百七十五元；五、驳回张玉红、张万江的其他诉讼请求；如吴炜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴炜上诉提出其与张玉红、张万江签订的《商业地产居间租赁合同》已于2019年11月18日协商约定解除，后续事宜的处理不应该影响合同的解除。物业公司出具的水电费缴纳日期至2019年11月26日,以2019年12月12日作为合同解除日期没有任何依据。因此吴炜也不应再支付2019年11月20日至2019年12月12日的租金及相应的取暖费用。对此本院认为，首先，吴炜并未提交充分证据证明双方于2019年11月18日已经见面协商约定解除涉案合同，并腾退租赁房屋完毕；其次，根据一审期间当事人提供的录音及微信聊天记录等证据可以判断，双方确实针对涉案房屋的钥匙交接以及水、电费结算等合同解除事宜进行过沟通协商，但最终张玉红同意的是吴炜交完水、电费即可确定解约，而根据一审法院查明的事实，吴炜于2019年12月12日才办理手续，结清了涉案房屋的水、电费用，故一审法院据此认定租赁合同的解除时间为2019年12月12日，并无不当。而因此，吴炜仍需支付涉案房屋的房租及供暖费用至合同解除之日。吴炜庭审中主张以房屋钥匙交付时间作为合同解除时间，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。吴炜上诉提出解除合同的主要原因在于张玉红、张万江提供的房屋不合格,一是房屋严重漏雨、一是承诺一楼店面可以对外加长2米,但是该承诺无法兑现,出租方的违约行为导致房屋不能正常使用,吴炜的经营目的不能实现，故吴炜提出解除合同并不是吴炜的单方违约行为,故不应支付违约金。对此本院认为，根据吴炜一审提交的关于合同解除的通话录音，吴炜原解除租赁合同的原因系经营亏损和因漏雨造成了二楼无法出租，其在一审和本案上诉过程中辩称其解约原因是因为二层房屋漏水使其无法装修出租及张玉红、张万江向其承诺的房屋外延2米未能兑现。但首先，其在本案诉讼中主张的解除事由与其实际解除租赁合同时陈述的理由并不一致；其次，其并未提交充分证据证明张玉红、张万江曾承诺其房屋一楼外延加长2米；最后，对于其提出的房屋漏雨的情况，即便该房屋可能存在漏水等客观情况，吴炜应当通过要求业主或物业公司及时维修等方式解决问题，但吴炜并未提交任何证据证明其曾经要求过出租方履行维修义务，而出租方拒不履行和解决问题，并最终导致合同无法继续履行，合同目的无法实现的情形存在，故其提出的张玉红、张万江存在违约行为，其单方解除合同不构成违约，不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于其在上诉过程中提出的租赁合同的各方已经就合同解除协商一致，不存在单方违约解除的主张，本院认为，通过吴炜提交的通话录音及微信可以看出，解除租赁合同的行为系吴炜先行提出，租赁合同的各方虽然最终办理了涉案房屋的交接腾退，但各方当事人均未就合同解除的后果及是否追究违约责任达成一致意见。故吴炜以协商一致解除合同为由主张不应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。吴炜上诉还提出一审法院认定免租期租金的条款被取消是缺乏依据的,更不能与履约保证金相互冲抵。而且,该合同的解除系张玉红、张万江违约在先，故取消免租期无依据,更不可与履约保证金相互冲抵。且一审法院已经判决了违约金，不应当再支持张玉红、张万江的免租期的租金损失要求。对此本院认为，因张玉红、张万江与吴炜签订的《商业地产居间租赁合同》系长期性质的商业合同，张玉红、张万江系基于信赖利益给与吴炜合理的装修免租期，但根据法院查明的事实，吴炜仅在承租半年后就违约提出退租，使张玉红、张万江无法基于对合同的信赖得到后续租金收益，故一审法院根据公平原则及信赖利益保护原则，支持张玉红、张万江对于该期间的房屋占有使用费的主张，并无不当，本院应予支持。对于吴炜上诉提出的法院已经判决了违约金，不应当再支持张玉红、张万江的免租期的租金损失要求。鉴于违约金与免租期的占有使用费损失属于完全不同性质的费用，一审法院在支持占有使用费损失的基础上，对张玉红、张万江要求的违约金损失亦进行了相应的酌减，亦并无不当。吴炜的该项上诉主张，于法无据，本院不予采信。综上，吴炜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6544元，由吴炜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年五月二十二日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华