江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1033号原告：李澄，男。委托诉讼代理人：郭小春，江西添翼律师事务所律师，执业证号：13601201610796372。被告：喻鸣，男。被告：南昌市森度文化传媒有限公司，住所地：南昌市东湖区省政府大院东四路23号龙式大厦B座606室，统一社会信用代码：91360102076899884K。法定代表人：谢忠霞，总经理。委托诉讼代理人：潘顺平，经理。原告李澄诉被告喻鸣、南昌市森度文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李澄委托诉讼代理人郭小春、被告喻鸣到庭参加诉讼，被告南昌市森度文化传媒有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李澄诉称：2017年12月30日，被告喻鸣与原告李澄授权人李某某签订了《房屋租赁合同》，原告将其名下的坐落于XX号店面租赁给被告经营使用，被告南昌市森度文化传媒有限公司提供担保，租期为5年，自2018年1月2日至2023年1月2日止，房屋年租金（不含税）为80万元，于每年1月5日前经转账方式支付当年全年的租金，并约定未经原告方书面同意，被告不得转租。2018年期间，双方能正常履约。2019年1月5日，按合同约定被告应支付全年租金80万元，但被告至今只支付了27万元，以各种理由推诿至今拒不支付，截至目前，被告尚欠原告2019年度租金53万元，另外，原告发现，被告未经原告书面同意，擅自将房屋进行分租、转租给第三方经营使用，被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权行使单方解除权，解除双方的租赁合同，且被告应向原告支付20万元的违约金。根据《房屋租赁合同》第8条约定：“1、乙方不按时交纳租金，每逾期一天，按年租赁费的5%支付违约金，逾期七天，甲方有权解除本协议，乙方应在3日内清场，并向甲方支付20万元违约金，赔偿由此造成甲方的全部损失。2、乙方经营期间未经甲方同意，对房屋擅自进行改建、分租、转租，或引起居民投诉等较恶劣影响，甲方有权解除协议，乙方应在30日内清场，并向甲方支付20万元违约金，赔偿由此造成甲方的全部损失。”被告违约拖欠租金，且擅自将房屋进行分租、转租给第三方经营使用进行牟利，鉴于被告的根本违约行为，经原告多次与其协商处理，被告即不按合同履行，也拒绝解除合同交还房屋，给原告造成巨大的经济损失，为防止损失进一步扩大，原告于2019年12月26日向被告送达了《关于解除房屋租金合同的函》，依法行使合同单方解除权，被告于2020年1月3日签署了收函回执，表示同意于2019年12月31日解除房屋租赁合同。原告认为，原、被告之间房屋租赁合同关系合法有效，原告依约向被告提供了房屋使用，被告却不按合同约定及个人承诺履行合同义务，现双方的租赁合同已协议解除，但被告仍欠原告2019年度的房屋租金53万元及20万元合同违约金尚未支付，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。特向贵院提起诉讼，1、请求判决确认原、被告双方租赁合同关系解除；2、请求判决被告喻鸣立即向原告支付拖欠的房屋租金53万元并支付违约金20万元，被告南昌市森度文化传媒有限公司承担连带清偿责任；3、本案一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费等）由两被告承担。被告喻鸣辩称：1、被告欠原告2019年租金53万元属实。2、房屋已经返还给原告，被告已返还房屋。3、租赁合同真实性无异议，被告转租、分租时告知过原告，且原告亲戚也会来查看房屋。4、被告南昌市森度文化传媒有限公司的担保行为，公司法定代表人是不知情的，南昌市森度文化传媒有限公司公章是被告自行加盖的，南昌市森度文化传媒有限公司对签订租赁合同没有派人来签订合同。5、承诺书是被告签的字。6、租赁房屋一楼实际面积少了40平方米，产权证一楼面积和实际一楼面积相差较大。7、2019年度，因为被告没有收到一楼的租金，所以拖欠原告租金。8、原告没有受到什么损失，不应当赔偿原告20万元的违约金，且被告将一楼二楼连接起来并将房屋加固，不认可20万元的违约金。被告南昌市森度文化传媒有限公司未应诉答辩。经审理查明：2017年12月30日，原告李澄授权李某某（甲方）与被告喻鸣签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“原告将坐落XX号店面（建筑面积383.96m2）出租给被告喻鸣使用，租期5年，自2018年1月2日至2023年1月2日止，房屋年租金（不含税）为80万元，租赁费于每年1月5日前经转账方式支付当年全年租金。其中：合同第七条第一项约定，乙方不按时交纳租赁费，每逾期一天，按年租赁费的5%支付违约金；逾期七天，甲方有权解除本协议，乙方应在三日内清场并向甲方支付20万元违约金，赔偿由此造成甲方的全部损失。”合同签订后，原告将房屋交付给被告喻鸣使用，被告喻鸣按约向原告支付了第一年的租金80万元。当合同履行至第二年时，被告喻鸣仅向原告支付租金27万元，尚欠租金53万元未付。2019年12月1日，原告向被告喻鸣催交拖欠的53万元租金，被告喻鸣承诺在2019年12月26日前付清所拖欠的53万元租金，但被告仍未按承诺履行。2020年1月3日，原告向被告喻鸣发出解除租赁合同函并接管了租赁房屋，被告喻鸣表示同意解除租赁合同。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、催交房租通知、解除租赁合同函以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原告与被告喻鸣签订的房屋租赁合同合法有效。被告喻鸣未按约向原告支付租金，原告通知被告喻鸣解除合同，故原告请求确认合同已解除及请求被告喻鸣支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付20万元违约金的诉讼请求，由于原告通知被告解除合同后，被告已协助原告接管了租赁房屋，现该房屋承租人仍继续正常经营，故该违约金综合实际情况，本院酌定按照一个月租金标准即66666.66元予以赔偿。被告南昌市森度文化传媒有限公司在租赁合同中未约定担保责任，故原告请求被告南昌市森度文化传媒有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李澄与被告喻鸣2017年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月3日解除；二、被告喻鸣在本判决生效之日起十日内支付原告李澄2019年1月3日至2020年1月3日期间的房屋租金53万元；三、被告喻鸣在本判决生效之日起十日内支付原告李澄违约金66666.66元；四、驳回原告李澄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告李澄预交案件受理费31840元，保全费4170元，合计36010元，由被告喻鸣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  陈 冬人民陪审员  朱 凯二〇二〇年五月十三日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。