浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初11号原告：金秀珍，女，1944年1月19日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：袁立中，浙江东方正大律师事务所律师。被告：叶建锋，男，1964年11月26日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：丁彩红，系被告叶建锋配偶。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。被告：叶海荣，男，1951年8月23日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被告：叶金土，男，1941年9月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原告金秀珍与被告叶建锋、叶海荣、叶金土确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日、3月6日二次公开开庭进行了审理。原告金秀珍委托诉讼代理人袁立中，被告叶建锋及委托诉讼代理人丁彩红、万灵龙，被告叶海荣、叶金土均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秀珍向本院提出诉讼请求：1.确认三被告签订的《房屋转让协议》无效；2.本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，即返还原告与被告叶金土所有的的房屋。事实与理由：1989年12月9日，原告与被告叶金土、叶建锋、案外人叶某一户申请建造了位于嘉善县房屋。1990年4月15日，叶建锋因结婚后与父母分家，协商两楼四底中位于东侧的一楼二底房屋归叶建锋夫妻。1990年10月30日，叶某因结婚后申请分户另行建造了房屋。至此，地甸村东浜50号房屋西侧一楼二底房屋归原告夫妻二人所有。1995年3月18日，被告叶建锋与叶海荣签订了一份房屋转让协议，约定将地甸村东浜50号两楼四底转让给叶海荣。2019年10月25日，被告叶金土在协议上签字。原告认为，涉及地甸村东浜50号房屋西侧一楼二底房屋属于原告及被告叶金土所有。叶建锋未获得授权的情况下将其出售给叶海荣的，属于无权处分，现原告拒绝追认此协议，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，请求法院确认转让无效，请依法支持原告诉请。被告叶建锋辩称，1.本案已过诉讼时效；2.房屋二楼四底均为叶建锋所有；3.本案遗漏第三人叶某。被告叶海荣辩称，房子是叶建锋出售的，购房款共28000元已付清，合同应当有效。被告叶金土辩称，房屋转让协议原来没有看到过，到2019年签字的时候才知道有该协议。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的落款时间为1990年4月15日的农村私人建房用地呈报表，证明叶建锋因结婚，协商原二楼四底房屋东侧一楼二底归叶建锋、西侧一楼二底归叶金土。经质证，被告叶建锋对该份证据的真实性不予认可，认为该份证据无法证明原告目的；被告叶海荣对该份证据表示不清楚；被告叶金土对该份证据的真实性无异议，该呈报表系为了建造在案涉房屋边上的两间小房，是为了给叶建锋分家。经审查，原告提交的该组证据除了落款时间为1990年4月15日的农村私人建房用地呈报表外，同时还包括了两张落款时间为1993年12月25日的宗地图，该图系由案外人张金彪绘图、曹森林审核，注明西塘镇地甸村11社东102.4㎡土地使用者为叶建锋，西侧63.2㎡土地使用者为叶金土。本院认为，该组证据调取自嘉善县国土资源局西塘国土资源所，并加盖了该所公章，符合证据形式要件和实质要件，故对其予以确认。2.对被告叶海荣提交的收条，证明其已向被告叶建锋支付购房款24000元。经质证，原告及被告叶金土表示对该笔款项支付不清楚；被告叶建锋确认已收到被告叶海荣交付的现金购房款24000元。经审查，本院认为叶海荣提交的收条虽系复印件，但该收条证明内容与被告叶建锋陈述、房屋转让协议内容以及被告叶海荣对嘉善县地甸村东浜50号房屋占有使用情况均能相互印证，故对该收条予以确认。3.被告叶建锋申请证人叶某出庭作证。证人叶某陈述1991年左右分家时，把地甸村东浜50号房屋及两间小平房分给哥哥叶建锋、地甸村西浜45号房屋分给叶某，同时陈述地甸村东浜50号已没有其份额，并陈述其父母叶金土、金秀珍对哥哥叶建锋将地甸村东浜50号房屋卖给叔叔叶海荣是知道的；在1997年叶海荣女儿结婚时，父母还到家里喝喜酒了。经质证，原告认为证人叶某证言不具有独立性，其证言不能作为本案证据；三被告对证人叶某的证言无异议。经审查，本院认为证人叶某在作证过程中未能独立陈述事实、对时间节点、事件内容记忆模糊，但其陈述1997年，原告与被告叶金土到已由被告叶海荣实际居住的嘉善县地甸村东浜50号房屋参加被告叶海荣女儿婚礼的事实，与被告叶金土陈述相吻合，故本院对叶某陈述的该事实予以确认，对其其余证言不作确认。结合当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定以下事实：叶金土与金秀珍系夫妻关系，二人共育有三子，其中大儿子为叶建锋、二儿子为叶某。嘉善县地甸村东浜50号二楼四底房屋（以下简称案涉房屋）于1980年建造。1989年12月9日，叶金土以户主身份就案涉房屋所在地块进行农村房屋宅基地申报，申请建房地点为嘉善县地甸村11社，实丈面积127.2㎡，其中住宅占地（老建房用地）95.6㎡、生产房占地（老建房用地）31.6㎡，申报时的家庭成员为4人，分别为叶金土、金秀珍、叶建锋、叶某。1990年4月15日，叶建锋重新在上述地块上以户主身份进行建房用地审批，此次批准面积为98㎡，其中保留楼63㎡、因新婚新分户照顾建猪舍二间35㎡，申报时的家庭成员为叶建锋、丁彩红；此次申报，叶建锋并未在该址上实际建房。1993年12月25日，就上述地块，经案外人张金彪绘图、曹森林审核，形成两份宗地图，分别注明该地块西侧（地号为0613117）63.2㎡土地使用者为叶金土，东侧（地号为06131120）102.4㎡土地使用者为叶建锋。1995年3月18日，叶建锋与叶海荣签订《房屋转让协议》一份，载明：甲方（即叶建锋）将位于房屋（即案涉房屋）转让给乙方（即叶海荣），金额24000元，于95年3月18日转让给乙方。甲方场前靠东二间平房产权仍属甲方，现折价4000元，待甲方不需要时转让给乙方（因甲方父母居住），转让时款清（以收据为准），场地及其他归乙方。上述协议经双方签字后生效。同日，叶建锋及叶海荣还签订了《承包田转租协议》一份，载明：甲方（即叶建锋）将承包田长期转包给乙方承包，即乙方负担甲方的粮食任务，村上交款及其它费用等，甲方只负担农业税收，其余一切归乙方负担（如甲方需要承包，乙方退包）。协议签订后，叶海荣向叶建锋支付了购房款24000元，叶建锋出具了相应收条并将案涉房屋交付给叶海荣，叶海荣一家随即入住该房屋直至2019年11月底搬出；案涉房屋目前无人居住。另查明：1.1990年10月30日，叶金土另以户主审批建造嘉善县地甸村8社，申报时家庭成员为4人（叶金土、金秀珍、叶某、叶建中）。2.金秀珍、叶金土从1992年起搬至嘉善县居住；叶建锋在1993年至1994年期间也搬至嘉善县居住。案涉房屋在叶建锋转让给叶海荣前系空关状态。3.叶海荣为嘉善县地甸村村民，与叶金土系兄弟关系。购得房屋后，叶海荣将其户口迁至了案涉房屋所在地址嘉善县地甸村东浜50号。4.叶海荣购得案涉房屋后，对房屋进行加盖。1997年叶海荣女儿结婚，叶金土、金秀珍二人曾到案涉房屋参加过婚礼，对案涉房屋由叶海荣一家居住及叶海荣对案涉房屋的加盖事实均知晓，但均未提出异议。5.在1997年至1998年期间，叶海荣又向叶建锋支付了案涉房屋场前靠东二间小平房的价款4000元。6.2019年10月25日，叶金土亦在案涉《房屋转让协议》及《承包田转租协议》上签字，同时其陈述，叶建锋出售案涉房屋确不在场，但对出售房屋的事实是知晓的，亦未提出过异议，认为卖了就卖了，直到2019年因案涉房屋搬迁看到了1993年12月25日形成的两份宗地图才决定起诉。本院认为，本案争议焦点为案涉《房屋转让协议》效力如何认定。原告认为案涉房屋西侧一楼二底系原告及被告叶金土所有，被告叶建锋无权处分，现原告拒绝追认，协议应为无效；而被告叶建锋则辩称案涉房屋在分家时，原告金秀珍及被告叶金土已明确将案涉房屋分给叶建锋，二人对1995年出售房屋是知晓的，房屋转让协议应当有效；被告叶海荣亦辩称房屋转让协议有效。本院认为，从案涉房屋宅基地二次申报情况及1993年所形成的宗地图情况看，案涉房屋应属原告与被告叶建锋、叶金土及案外人叶某共有。因本案原告与被告叶建锋、叶金土系母子与夫妻关系，且案涉房屋的集体土地使用权证登记在叶建锋、叶金土名下，由其二人出售案涉房屋符合我国农村房屋买卖交易惯例，二人处分行为亦符合一般家事代理之常见。被告叶海荣以合理价格受让案涉房屋，其足有理由相信被告叶建锋、叶金土的转让行为已征得讼争房屋共有人同意。退一步讲，在案涉房屋出售长达二十余年时间内，原告对被告叶海荣一家居住在该房屋内及对房屋的加盖事实知晓，但均未提出异议，与普通人对重大财产处理的谨慎态度和日常生活常理明显不符。可见，原告对被告叶建锋出售案涉房屋不仅知情并且同意。因案涉房转让系同一集体经济组织成员间转让农村集体所有土地使用权上房屋的行为，双方之间的房屋买卖协议，主体适格、意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。故原告以被告叶建锋无权处分，拒绝追认为由诉请确认房屋转让协议无效，明显违背诚实信用原则，且无事实和法律依据，本院依法不予支持；因原告要求确认房屋转让协议无效之诉请不予支持，故对原告要求被告承担买卖无效后的法律后果即返还房屋等诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告叶建锋对诉讼时效、遗漏第三人及分家的抗辩。本院认为本案系农村房屋买卖协议效力确认之诉，不受诉讼时效限制，且叶某已作为证人出庭作证并明确表示西塘镇地甸村东浜50号已没有其份额，已无追加为第三人的必要，同时被告叶建锋虽抗辩在分家时，原告及被告叶金土已将案涉房屋分给被告叶建锋，但其并未就此提交充分证据予以证明，故本院对其抗辩依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告金秀珍的全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告金秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  林柳清二〇二〇年五月十二日书记员  薛慧靖