四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6102号 原告：邓林，男，1982年6月2日出生，汉族，住西藏乃东县。 原告委托诉讼代理人：石元杰，四川泰仁律师事务所律师。 被告：四川康斯佳置业有限公司，住所地成都市新都区新繁街道。 法定代表人：文敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：成都逢春房地产营销策划有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢11楼1104号。 法定代表人：李显川，总经理。 委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 原告邓林与被告四川康斯佳置业有限公司（以下简称康斯佳公司）、成都逢春房地产营销策划有限公司（以下简称逢春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，逢春公司提出管辖异议，在驳回其管辖异议的裁定生效后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，邓林的委托诉讼代理人石元杰到庭参加诉讼，康斯佳公司的委托诉讼代理人唐涛、黄少扉到庭参加诉讼，逢春公司的委托诉讼代理人郝延涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓林向本院提出诉讼请求：1.解除邓林与康斯佳公司签订的《商品房买卖合同（现售）》；2.康斯佳公司、逢春公司返还邓林已付购房款219502元并按同期银行贷款利率百分之六向邓林支付占用利息，暂计算至2019年2月1日273天，利息金额9987元，合计229489元；3.康斯佳公司向邓林支付办理案涉房屋所缴纳的契税5344.43元、印花税93.53元、登记费550元，合计5987.96元；4、康斯佳公司、逢春公司支付邓林合同违约金21950.2元；5、康斯佳公司、逢春公司协助邓林办理过户变更登记手续，并承担所有手续费用。事实和理由：名为“×××”的位于新都区由康斯佳公司开发建设，康斯佳公司在其销售场所公布与该建筑区划有关的五证，其中编号为川（2017）新都区不动产权第××号的不动产权证书载明：1.用途为商业用地／办公；2.使用期限为国有建设用地使用期限2083年3月28日止；3.业务件号为×××；4.项目名称为×××，地址位于新都区×栋×层×××号等。2018年5月4日，邓林依据康斯佳公司在建筑区划周围的宣传横幅以及五证公示内容，与康斯佳公司签订格式合同《四川省商品房买卖合同（现售）》。合同约定邓林向康斯佳公司购买位于成都市新都区房屋一套，合同明确记载土地使用权终止日期为2083年3月28日，邓林在该买卖合同尾部签字捺印，截止起诉之日邓林仍未取得买卖合同原件。买卖合同签订后，邓林于2018年5月4日、5月5日分三次向康斯佳公司支付房屋总价款219502元。2018年8月7日康斯佳公司办理网签备案手续，合同签约号×××，初始登记权证号×××，房屋地址新都区1栋6层×××号，套内建筑面积21.2，公摊面积12.81，清水成交价为187055元。2018年9月13日邓林向国家税务机关缴纳契税、印花税共5437.96元。2018年9月27日，邓林向新都区不动产登记中心缴纳550元登记费，办理了70年产权证。此后邓林多次向康斯佳公司索要不动产权证，但对方均以各种理由拖延，迫于无奈邓林只得自行向新都区不动产登记中心联系领取，2018年12月26日新都区不动产登记中心为邓林办理不动产权［编号为川（2018）新都区不动产权第××号，国有建设用地使用期限权2053年3月28日止］。此国有建设用地使用期限权与康斯佳公司宣传的建设用地使用期限权严重不符。此后邓林多次与康斯佳公司协商建设用地使用期限权问题，但对方均以各种理由推脱。康斯佳公司的违约行为致使买卖合同目的无法实现，现邓林要求解除双方签订的合同并要求承担违约责任。逢春公司参与了案涉房屋的销售，并有违规收费行为，其应当作为被告承担责任。 康斯佳公司辩称：首先，双方的合同已经履行完毕，房屋质量符合合同约定，康斯佳公司已按照合同约定为邓林办理了70年的不动产权证，土地使用年限为70年，康斯佳公司没有任何违约行为。商品房买卖合同的主要标的为商品房使用功能，结合本案，经邓林查验房屋后，已经交付了房屋，并且符合合同约定的交付条件及手续，房屋质量装修水平以及设施设备均符合合同约定，故康斯佳公司不存在任何的违约行为。双方的房屋买卖合同已经履行完毕，为了维护社会的交易安全和稳定，邓林诉请理由不成立。第二，合同明确告知了土地使用权性质及终止日期，邓林在签署合同时已知晓土地使用性质及终止年限为2053年3月28日，办理的不动产登记证书载明终止年限为2083年3月28日，邓林的利益没有受到任何损失，后不动产登记中心函告该证书错误，经更正为终止日期2053年3月28日，与合同载明的终止日期完全一致，邓林要求解除合同没有事实依据。综上，双方合同已经履行完毕，房屋质量符合约定，合同目的已经达到，康斯佳公司履行合同中无任何违约行为，请求驳回邓林的全部诉讼请求。 逢春公司辩称，1、本案的案由是商品房预售合同纠纷，逢春公司并非商品房预售合同的一方当事人，根据合同相对性，逢春公司在本案中主体不适格，并非本案的适格被告。2、逢春公司与邓林签署的订购书，明确载明双方之间若有纠纷应提交钦州仲裁委员会裁决，故双方之间的纠纷应该由仲裁裁决而非诉讼。3、康斯佳公司与邓林签订的合同约定土地使用权年限为40年，邓林也取得相应的不动产权证，康斯佳并没有违约，邓林诉请缺乏法律事由和约定事由，双方合同已经履行完毕，解除合同违反合同法基本原则，请求驳回邓林诉请。 经审理查明，2018年4月27日，邓林签订《×××定购书》，定购书上加盖逢春公司印章。2018年5月4日邓林与康斯佳公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定邓林购买康斯佳公司开发的“×××”××幢×层×××号房屋，项目建设依据“1.出卖人以出让方式取得坐落于成都市新都区地块的的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为新都国用（2013）第××号，土地使用权面积为6592.14平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地规划用途为商业／办公用地，土地使用权终止日期为2053年3月28日。”，销售依据“该商品房已取得【房屋所有权证）证号（2017）新都区不动产权第××号】”，该商品房的规划用途为办公，套内建筑面积21.2㎡，房屋总价款187055元，邓林采用一次性付款方式购房。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、样板房、各种的广告均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。”。 2018年5月4日邓林通过电子收款机向商户名称/地址为“成都市×××公寓”[商户类型为（×××）不动产代理--房地产经纪]支付32447元；2018年5月5日邓林通过网上银行向康斯佳公司支付137055元，并通过网上银行向李庆支付 50000元。2018年9月6日康斯佳公司向邓林出具了收到案涉房屋全部购房款的发票。邓林另缴纳了案涉房屋契税、登记费、案涉房屋的维修基金，案涉房屋已交付邓林。案涉房屋于2018年9月27日办理不动产权证，编号川（2018）新都区不动产权第××号，载明：权利性质为出让／商品房，用途为商业用地／办公，国有建设用地使用权2083年3月28日止。因康斯佳公司未及时交付邓林0075129号不动产产权证，邓林自行前往新都区不动产权登记中心办理案涉房屋不动产权证，并于2018年12月28日办理编号（2018）新都区不动产权第××号不动产权证，其中载明：用途为商业用地／办公，国有建设用地使用权2053年3月28日止。 另查明，康斯佳公司在销售案涉房屋时在销售场所楼栋外部拉有横幅“精品宜居投资型小户70年产权不限购”、“15万起购70年产权铂金小户，小投资大回报”，张贴有“精品宜居投资型小户70年产权＋不限购＋小投入＋高效益＋通气投资自住出租办公养老”。在销售现场张贴有项目五证公示，公示的川（2017）新都区不动产权第××号不动产权证载明：权利类型国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质出让／商品房，用途为商业用地／办公，使用期限国有建设用地使用权2083年3月28日止。中国邮政集团公司成都分公司2017年办理的案涉楼栋房屋不动产权证载明的用途为商业／办公，国有建设用地使用权2083年3月28日止。 2019年1月29日成都市新都区不动产登记中心向康斯佳公司发出《成都市新都区不动产登记中心关于更正土地使用年限的函》，告知川（2017）新都区不动产权第×××、×××号不动产权证书土地使用年限出现记载错误，请康斯佳公司于30个工作日内来办理更正登记。2019年6月12日成都市新都区不动产登记中心发布了不动产更正登记公告“不动产坐落新都区更正内容国有建设用地使用权期限2083-03-28止更正为2053-03-28止。备注证书编号为（2017）新都区不动产权第××号（不包含已办理转移登记的不动产单元）”。 以上事实，有《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《×××定购书》、发票、税收完税证明、非税收收入通用票据、维修基金交款凭证、转款凭单、销售现场照片、川（2017）新都区不动产权第×××不动产权证书、（2018）新都区不动产权第××号不动产权证书、（2018）新都区不动产权第××号不动产权证书、川（2017）新都区不动产权第×××不动产权证书、物业费及卫生费收据、《成都市新都区不动产登记中心关于更正土地使用年限的函》等证据及各方当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案的焦点在于邓林主张行使合同解除权的理由能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，邓林主张康斯佳公司违约，导致其无法实现合同目的，故其主张行使的是法定解除权，该解除权系在对方根本违约情况下依法行使的权利。根本违约系因违约行为造成重大损害无法实现合同的根本目的，且应为一方当事人没有预见到而且也不能够合理地预见到该结果。 康斯佳公司在销售过程中公示的案涉楼栋不动产权证书载明国有建设用地使用权2083年3月28日止，该证书系由不动产权登记机关颁发，宣传中所称70年产权的情况与其获得的不动产权证书及前期已办理分户产权情况一致，商品房销售过程中的宣传是否应作为合同内容，应考量其是否对合同价款具有重大影响，但邓林并未就此举证；同时在案涉合同补充协议第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、样板房、各种广告等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。”，故关于70年国土使用权的宣传并不能成为合同内容，双方在合同中约定了房屋及其国有土地使用权的性质，并在建设依据中明确了案涉房屋的国有土地使用权终止期限为2053年3月28日，故邓林认为康斯佳公司违约并无合同依据。邓林主张康斯佳公司在收回合同后擅自变更了国有土地使用权终止期限，但并无相应证据予以有效证明，本院对该主张不予支持。鉴于邓林以不能实现合同目的为由主张解除合同并无依据，其主张返还所支付的购房款及利息、契税、印花税、登记费及支付违约金，本院不予支持。 另，逢春公司认为双方约定了在钦州仲裁委员会仲裁解决争议，但根据其提交的×××定购书，该约定系针对与《定购书》产生的与《定购书》有关的一切争议，而邓林现主张解除合同，而非预约合同的争议，逢春公司主张通过仲裁解决，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回邓林的诉讼请求。 案件受理费2817元（已因适用简易程序减半收取），由邓林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年五月八日 书记员  叶秋萍