四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初877号 原告：四川省仙都物业服务有限责任公司。住所地：成都市青羊区苏坡乡万家村三组。统一社会信用代码：9151010067219432XF。 法定代表人：方丹，总经理。 委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201310106142。 被告：宿友美，女，1977年3月14日出生，汉族，居民，住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川省仙都物业服务有限公司诉被告宿友美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法由审判员袁凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费（2016年2月3日至2017年1月20日）1035.96元、垃圾清运费72元、违约金332.39元（庭审中，原告明确按物业费30％计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月28日，原告与攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业主委员会签订了《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，约定：由原告自2016年2月2日起为小区业主提供物业服务；物业费用标准为1元/月/㎡（电梯住宅）等内容。原告依约履行了物业服务义务，于2017年1月20日撤出该小区。被告未交纳物业费等费用。 被告辩称：其在该小区有6栋3-3号电梯住宅1套，面积86.33㎡，1元/月的物业费标准；在原告服务期间被告没有收房，原告和开发商均没有通知被告收房；2018年6月份左右，其在街办打听了拿的钥匙，才开始装修后入住；拿钥匙之前物业费应由开发商承担，不应缴纳物业费及垃圾清运费。 原告为佐证其诉称的事实，向本院提交以下证据： 1、物业服务合同、终止协议、业委会证明、本院（2018）川0411民初2175号判决书（已生效）各1份，欲综合证实原告于2016年1月28日与攀枝花市仁和区鹭栖花园业委会签订《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，物业服务期限为4年；合同第七条约定“物业服务的收取为电梯住宅每月每平方米1元、小高层0.6元每平方米每月，地下产权车位50元每月”；合同第十三条第四款约定“业主逾期缴纳物业费的，原告可从逾期之日起按每日应缴纳费用的3%加收滞纳金”；原告于2017年1月20日与攀枝花市仁和市鹭栖小区业委会签订的《终止合同协议》，约定原告从2017年1月20日退出小区，原告实际的服务期限为：2016年2月3日至2017年1月20日；原告于鹭栖花园小区业主形成了事实合同关系，物业服务合同约定的收费标准合理；原告在合同履行期间按约定为全体业主提供了物业服务；原告以每月在小区公告栏、欠费业主家门口张贴催费公告等形式催收物业费等。 2、房屋信息记录1份，欲证实被告系房屋在原告服务范围内及被告身份信息、被告房屋面积等。 3、交房情况说明1份，欲证实2014年7月下旬开始通知业主收房，此事在小区众所周知；2015年之后，前期物业撤场时，没有将业主档案移交，包括业主收房资料。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1物业服务合同第一页载明“20115年”，真实性不予认可；对终止协议、业委会证明，表示不清楚；对本院（2018）川0411民初2175号判决书，不予认可；对证据2无异议，予以认可；对证据3，不予认可，没有人通知其交房，如果要通知也应是以登报方式通知。 庭审后，被告补充提交了以下证据： 物业管理费减免确认单（打印件）2份、被告自书“情况说明”1份、李强和杨啸天出具的“证明”1份，欲综合证实开发商同意优惠被告12个月物管费以及被告于2018年6月才收房。 本院认为，原告提交的证据1中“20115年”显然系笔误；原告提交的证据形成证据锁链，具有真实性、合法性、关联性，可以证明本案相关事实，本院予以采信。被告提交的证据物业管理费减免确认单系开发商向被告作出的承诺，而非本案原告，根据合同相对性原则，其效力不及予本案原告，该证据与本案无关联性，本院不予采纳；被告自书的“情况说明”，无其他证据印证，缺乏真实性，本院不予采纳；李强和杨啸天出具的“证明”，该证据系证人证言，李强和杨啸天系证人，但二人无正当理由未到庭作证，且二人身份无法确定，故本院对该证据也不予采纳。 根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：被告为仁和区“鹭栖花园”小区（云盘路7号）6幢3－3号物业业主，拥有建筑面积为86.33㎡的电梯住宅。2016年1月28日，原告与攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会签订了《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，合同约定：原告为“鹭栖花园”小区提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，具体为：电梯住宅1元/月/㎡；业主逾期2个月未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的3％加收滞纳金（违约金）；生活垃圾清运费6元/户/月，由被告代收代交给生活垃圾清运部门等。2017年1月20日，原告与攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会签订了《终止合同协议》，双方终止于2016年1月28日确定的《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，原告于当日退出“鹭栖花园”小区的物业服务。2016年9月8日，攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会出具“仁和区鹭栖花园小区交房情况的说明”1份，载明：2014年7月下旬，业主相互通知自行到兴昊物业公司领取钥匙办理收房的相关手续，在小区是众所周知的事实；2015年小区业委会成立后，兴昊物业公司弃标，撤场时业主的档案资料未移交，其中包括房屋交接的相关书面资料等。2017年1月20日，攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会出具“证明”1份，载明：原告为“鹭栖花园”小区提供物业服务实际时间为2016年2月3日至2017年1月20日止（合11.5个月）；原告为“鹭栖花园”小区提供物业服务期间，以“张贴催费公告”、“电话催收”等方式向小区业主催收物业服务费，该业主委员会并协助原告催收物业费等。至今，被告未交纳原告提供物业服务期间的物业服务费和垃圾清运费。现原告诉至本院。 本院认为：原告就“鹭栖花园”小区的物业管理服务与攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会签订的《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，对全体业主具有约束力。 被告辩称，其于2018年6月左右才收房，未得到原告的物业服务，且原告未向其催收物业费，拒绝交纳物业服务费。根据原告提交的攀枝花市仁和区鹭栖花园小区业委会出具的“说明”和“证明”，该小区业主相互转告后，自行到兴昊物业公司领取钥匙，并办理收房的相关手续，而被告却未提交任何翔实的证据证实其在原告提供物业服务期间未对所购的房屋进行收房；且原告在庭审中所陈述的关于“拿钥匙”的内容或情形含糊不清；同时，原告也通过“张贴催费公告”、“电话催收”等方式向小区业主催收物业服务费；显然，原、被告双方的证据相比，原告提交的证据较被告的辩称意见更具有优势性，故本院对被告的辩称意见不予采纳。 原告作为“鹭栖花园”小区的物业服务企业为被告所在的小区业主提供物业管理服务；被告作为小区业主，在原告物业管理服务期间，与原告形成了物业管理服务关系，并在原告提供的物业管理服务中受益，被告应当及时、足额地履行交纳物业管理服务费的义务，现被告拖欠物业管理服务费，且经原告催收后，至今仍未交纳；故对原告请求被告给付2016年2月3日至2017年1月20日期间的物业服务费的诉请，理由正当，本院予以支持992.8元（1元/㎡/月×86.33㎡×11.5月）。对于违约金，《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》中约定了违约金的计算方法，但约定较高；至今被告仍未缴纳物业管理费，明显不当，现原告主张违约金，符合合同约定，本院予以支持297.84元（992.8元×30％）。垃圾清运费，原告向被告收取该费用系代环卫部门收缴，且合同中亦有约定，故本院予以支持，为6元/月×11.5月＝69元。以上款项合计1359.64元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宿友美在本判决生效后3日内给付原告四川省仙都物业服务有限责任公司物业管理服务费及违约金、垃圾清运费等，合计1359.64元。 二、驳回原告四川省仙都物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元（已减半收取），由被告宿友美负担。 如不服本院判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员 袁 凯 二〇二〇年五月七日 书记员 胡林玲