福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2091号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心（原福州市国有房产管理中心），住所地福州市鼓楼区吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郑玲，女，1990年6月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人郑玲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：一、撤销福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2496号民事判决第一、二、四项，并改判为：1.判令解除双方签订的《福州市廉租房租赁合同》；2.判令郑玲立即腾退并返还坐落于福州市仓山区，返还给福州市国有房产中心；3.判令郑玲立即向福州市国有房产中心支付拖欠的租金（租金按每月92.3元计算自2013年10月至租赁合同解除之日止，暂计至2019年11月为6830.2元）；4.判令郑玲向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年10月至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2019年11月为341.51元）；5.判令郑玲向福州市国有房产中心支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占有使用费参照原租赁合同约定的租金每月92.3元计算至郑玲返还房屋之日止）；二、维持福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2496号民事判决第三项；三、本案诉讼费用、公告费均由郑玲承担。事实和理由：一、福州市国有房产中心和郑玲成立房屋租赁合同关系，系民事纠纷，即使案涉房屋为廉租住房，亦不改变双方之间为民事法律关系的性质。因郑玲逾期支付租金，已满足解除合同条件，福州市国有房产中心有权解除合同，而郑玲是否被取消保障资格，属于行政行为，与本案无关，不影响解除合同条件的成就。郑玲应支付租金至合同解除之日止，在合同解除后，若其仍继续占用案涉房屋，应支付房屋占有使用费，一审法院仅判决租金支付至2019年10月8日止有误。二、郑玲逾期支付租金，应按合同约定支付违约金，合同中约定的违约金已充分考虑案涉房屋为保障性住房的性质，违约金标准不存在过高情形。在月租金如此低廉的情况下，郑玲仍不依约支付租金，一审法院调低违约金标准，不利于其积极履行义务，应改判支持福州市国有房产中心的请求。 郑玲未作答辩。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产管理中心和郑玲签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.判令郑玲立即腾退坐落于福州市仓山区，返还给福州市国有房产管理中心；3.判令郑玲立即向福州市国有房产管理中心支付拖欠的租金（租金按每月92.3元计算自2013年10月至租赁合同解除之日止，暂计至2019年2月为5999.5元）；4.判令郑玲向福州市国有房产管理中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年10月至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2019年2月为299.98元）；5.判令福州市国有房产管理中心不予退还500元租赁保证金；6.判令郑玲向福州市国有房产管理中心支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照原租赁合同约定的租金每月92.3元计算至郑玲返还房屋之日止）；7.本案的诉讼费用由郑玲承担。 一审法院认定事实：2013年3月12日，福州市国有房产管理中心（甲方）与郑玲（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000090013），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁坐落于福州市仓山区；房屋月租金为92.3元；租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止；乙方应按照廉租住房的租金标准于每月5日前向甲方交纳租金，不得拖欠；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨乙方所拖欠的租金；合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等。上述合同甲方签署人为福州市国有房产管理中心、乙方代签人为吴春茶。另查，郑玲已将户籍迁入福州市仓山区。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向郑玲交付了房屋，郑玲仅支付至2013年9月的租金,自2013年10月起拖欠租金至今。2017年12月4日，福州市国有房产管理中心按合同约定的讼争房屋地址向郑玲邮寄律师函，要求郑玲支付拖欠的租金，后该邮件被退回。 一审法院认为，《福州市廉租住房租赁合同》乙方代签人系吴春茶，福州市国有房产管理中心提交的现有证据虽不能证明吴春茶系经郑玲授权而签署该合同，但郑玲已将其户籍迁入讼争房屋地址，表明其已经实际占有使用讼争房屋，其占有使用讼争房屋的行为系对讼争合同的追认，故《福州市廉租住房租赁合同》系福州市国有房产管理中心与郑玲的真实意思表示，合法有效。本案中，福州市国有房产管理中心诉请解除其与郑玲签订的《福州市廉租住房租赁合同》，对此，一审法院认为，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。现福州市国有房产管理中心未提供有效证据证明郑玲已被行政部门取消廉租住房保障资格，故其诉请解除合同于法无据，一审法院不予支持。因福州市国有房产管理中心与郑玲之间的租赁合同尚未解除，福州市国有房产管理中心要求郑玲腾退房屋并支付房屋占有使用费的诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。现福州市国有房产管理中心要求郑玲向其支付自2013年10月1日起至租赁合同解除之日止拖欠的租金，依据合同约定，租赁期限至2015年3月31日届满，但合同约定的租赁期满后，郑玲仍然占有使用讼争房屋，且福州市国有房产管理中心并未提出异议，福州市国有房产管理中心与郑玲之间形成不定期租赁关系，因双方签订的租赁合同尚未解除，故郑玲应按《福州市廉租住房租赁合同》约定的租金标准（92.3元/月）向福州市国有房产管理中心支付自2013年10月1日起至法庭辩论终结之日（2019年10月8日）止拖欠的租金6670.21元（92.3元/月×72个月+92.3元/月×8天/30天）。郑玲未按约缴纳租金，其行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，关于福州市国有房产管理中心主张违约金和不予退还租赁保证金的诉请，一审法院认为，福州市国有房产管理中心主张不予退还500元租赁保证金的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金，依据《福州市廉租住房租赁合同》约定，郑玲应于每月5日前向福州市国有房产管理中心支付租金，故违约金的起算点应为每月6日，但福州市国有房产管理中心主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，一审法院予以核减为以每月租金92.3元为基数，按日万分之五计算，从2013年10月6日起，按月分别计算至款项还清之日止。郑玲经一审法院公告合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。判决：一、郑玲于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产管理中心支付2013年10月1日至2019年10月8日的租金6670.216元；二、郑玲于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产管理中心支付违约金（以每月92.3元为基数，按日万分之五标准，从2013年10月6日起，按月分期计算至租金实际付清之日止）；三、福州市国有房产管理中心收取的500元租赁保证金不予退还；四、驳回福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郑玲负担。郑玲应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费收据），由郑玲负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。 本院认为，本案的争议焦点在于福州市国有房产中心是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。郑玲是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。根据一审法院查明的事实，郑玲目前未被相关行政部门取消该廉租住房保障资格，福州市国有房产中心关于解除合同的主张，依据不足，不予采纳。另外，一审法院将违约金予以核减，并无明显不当，此节主张，亦不予采纳。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人福州市国有房产中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年五月六日 法官助理高瀚钧 书记员程婷