安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1330号 原告：芜湖海螺物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市经济技术开发区港湾路24号，统一社会信用代码9134020079814255XH。 法定代表人：王伟，总经理。 诉讼委托代理人：马俊，男，1989年5月28日出生，汉族，芜湖海螺物业管理有限公司员工，住安徽省临泉县。 被告：方肇南，男，1989年8月12日出生，汉族，安徽省芜湖市安平土石方有限公司职工，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖海螺物业管理有限公司诉被告方肇南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员程叙强适用小额诉讼程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告芜湖海螺物业管理有限公司（以下简称海螺物业公司）委托诉讼代理人马俊、被告方肇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海螺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付(2018.1.1-2020.2.29)欠缴的物业费共计1920.1元;按照原告与被告签订《永盛花园前期物业管理服务协议》第六条,被告承担违约责任,从逾期之日起每日应付费用0.3%追缴逾期付款违约金;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年6月2日，原告与被告签订《永盛花园前期物业管理服务协议》，协议约定，在业主委员会成立前，由原告为该小区提供前期物业服务。合同签订后，原告实际为该小区提供了物业服务。协议第四条约定物业综合服务费的标准为每平方米每月0.65元。被告的房屋面积为113.61平方米，故被告每月应缴纳的物业费为73.85元。2018年1月1日至2020年2月29日期间（即26个月），被告均未缴纳物业费，共计1920.1元。被告有义务缴纳物业费，被告不按时缴纳物业费的行为构成违约。协议第六条约定了逾期缴纳物业费的违约责任，故被告应承担违约责任。原告与被告沟通，望其主动缴纳物业费，但被告一直未缴纳。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告方肇南辩称：对差欠原告物业费的金额没有异议，但因原告对被告报修的房屋渗水、开裂等问题一直没有处理，故原告没有缴纳。只要原告将上述问题处理好，差欠的物业费一分不会少交。另外，被告缴纳了停车费，但是停车位总是被占用，导致被告无法停车。小区的卫生保洁和其他服务也不到位，物业服务有瑕疵。综上，是原告没有履行合同的义务，故应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告海螺物业公司系永盛花园小区的前期物业管理单位，被告方肇南系永胜花园20幢1单元602室业主，房屋建筑面积113.61平方米。双方于2015年6月2日签订《前期物业服务协议（多层）》,协议约定乙方（即原告海螺物业公司，下同）物业服务的内容主要有：房屋建筑共用部位的维修和管理服务、房屋建筑共用设施设备的运行维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务、消防管理、房屋装饰装修管理、物业其他公共事务的管理等。协议关于物业管理服务质量条款中对物业其他公共事务的管理第（2）项规定，设置客服人员接待业主及物业使用人，处理服务范围内的公共性事务，受理咨询、报修和投诉。协议还约定，物业综合服务费按建筑面积每平方米每月0.65元/月标准收取。甲方（即本案被告方肇南，下同）首次交房时预交半年物业综合服务费及其他相关费用，以后每年元月份预交当年的物业服务费。甲方不按约定标准和时间缴纳物业综合服务费等有关费用的，乙方除不提供相关的服务外，有权要求甲方限期补交，并从逾期之日起每日按应付费用0.3%追缴逾期付款违约金。同日，被告方肇南在房屋验收交接单上签字领取房屋，交接单上注明主卧飘窗渗水，北次卧飘窗渗水。经维修后，原告开始装修并入住。次年即发现墙体开裂。2017年主卧和次卧飘窗再次发现渗水。被告向原告物业公司进行了报修，但渗水问题一直没有得到维修解决，故被告方肇南从2018年开始拒绝缴纳物业服务费。原告因多次催收物业费未果，故诉至本院。 上述事实有原告向本院提交的营业执照、前期物业服务协议，被告向本院提交的手机照片及当事人当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案被告方肇南作为永盛花园20幢1单元602室业主于2015年6月2日与原告海螺物业公司签订了前期物业服务协议，该协议依法订立，对原被告双方均具有约束力。根据该物业服务协议，原告应履行小区公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务及物业其他公共事务的管理，被告作为业主应当依此协议约定的服务费标准缴纳相关物业服务费用。本案被告方肇南因主卧、次卧飘窗渗水和房屋开裂报修未得到解决停交物业服务费虽事出有因，但改理由不能成立。因为案涉房屋窗户渗水和墙面开裂属房屋质量问题范畴，应按房屋质量保修条款来处理。根据物业管理条例规定，保修期内房屋质量问题维修的责任应是开发企业，保修期外则应由业主自行维修，故维修原告报修的房屋质量问题不是原告物业公司的合同义务，被告以未得到维修作为拒缴物业费的理由不能成立。庭审中被告也承认原告履行了安保执勤、卫生保洁、环境绿化维护、公共部位、设备的维修保养等基本物业服务，故被告也应按协议约定及时缴纳相应的物业费用。本案中，原告海螺物业公司在接到被告房屋质量问题报修后未能及时协调开发企业提供保修服务，致被告报修的房屋质量问题至今未能解决，未到达物业服务协议关于物业管理服务质量条款中对物业其他公共事务的管理第（2）项质量规定，故原告也未全部尽到物业服务义务。另外，通过庭审查明，原告在停车管理及其他物业服务上也存在一定的瑕疵。根据合同法的相关规定，应相应减收部分服务费用。综合以上事实，本院酌定被告方肇南在本案中可减按90%比例缴纳物业费，对原告诉请被告支付欠缴的物业费本院予以部分支持，对被告的辩解意见不予采纳。因本案原告海螺物业公司在履行物业服务协议中也存在部分违约情形，且本案被告拒缴物业费亦事出有因，故对原告诉请被告承担违约金的诉请本院不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，构建和谐社会、和谐社区，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告方肇南应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖海螺物业管理有限公司物业费1728元（缴费期间为2018年1月1日至2020年2月29日）； 二、驳回原告芜湖海螺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告方肇南负担。 本判决为终审判决。 审判员  程叙强 二〇二〇年五月二十八日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。