湖南省邵阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0523民初732号 原告：邵阳县五峰铺镇苏荷新起点KTV歌厅，住所地在邵阳县五峰铺镇眉峰路。 经营者：彭富红，男，1977年6月17日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：吴刚强，湖南富强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐卓，湖南富强律师事务所律师。 被告：毛祯平，男，1973年9月16日出生，汉族，住邵阳县。 被告：毛祯民，男，1970年11月24日出生，汉族，住邵阳县。 被告：吕军林，男，1977年12月12日出生，汉族，住邵阳县。 被告：吕新林，男，1970年11月5日出生，汉族，住邵阳县。 被告：官正伟，男，1977年7月13日出生，汉族，住四川省宜宾县。 五被告共同委托诉讼代理人：银河，湖南银剑律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理人：郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。 第三人：蒋贻发，男，1978年8月8日出生，汉族，住邵阳县。 原告邵阳县五峰铺镇苏荷新起点KTV歌厅（以下至判决主文前简称新起点歌厅）与被告毛祯平、毛祯民、吕军林、吕新林、官正伟、第三人蒋贻发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因双方当事人争议较大，本院于2020年5月8日将本案转为普通程序，由审判员刘亮担任审判长并主审，与审判员邓小兵、人民陪审员彭武平组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告新起点歌厅的委托诉讼代理人吴刚强、唐卓、被告毛祯民、吕新林、官正伟及五被告的共同委托诉讼代理人银河、郭华龙到庭参加诉讼，第三人蒋贻发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新起点歌厅向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认被告关闭原告经营场地期间（2019年5月23日至2019年12月31日）的租金不应交纳，并判决五被告共同连带赔偿因关闭原告经营场地造成的损失227621.04元及承担本案的诉讼费、公证费等。事实和理由：2016年4月16日，被告和第三人将其所有的一楼八间门面租赁给原告从事KTV经营，双方签订了《房屋租赁合同书》后，经营者彭富红依法登记注册成立了邵阳县五峰铺镇苏荷新起点KTV歌厅进行经营。2019年5月16日，被告突然要求大幅涨租，在未与原告协商一致的情况下，被告于2019年5月23日单方强行关闭原告正常经营的歌厅。原告于2019年8月5日依法提起诉讼，在诉讼期间，因各种原因，且在被告明确表示不再干扰原告经营的情况下，原告于2019年12月31日撤诉。2020年1月1日，原告恢复经营。原告认为被告的行为不但违反租赁合同的约定，而且侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告毛祯平、毛祯民、吕军林、吕新林、官正伟辩称，1、被告依据合同要求原告根据市场价格调整租金是符合双方约定的；2、本案中的五被告并不是原告诉状中所称的侵权行为人；3、原告要求五被告共同连带赔偿损失是不符合法律规定的，因为虽然只签了一份租赁合同，但五被告租赁给原告的场地是有独立产权的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人蒋贻发未发表陈述意见，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《房屋租赁合同书》，用以证明原、被告对房屋租赁双方权利、义务的约定，五被告质证认为合同第四条、第八条显失公平，不具法律效力，且被告是根据双方的约定进行收租，没有违约行为，本院认为该租赁合同系双方在平等自愿的基础上达成，内容没有违背法律禁止性规定，应予以认定；原告提供的视频光盘，用以证明被告关闭原告经营场地的事实，五被告质证认为视频中系案外人在拉门，不能反映五被告对原告的经营场地实施了拉门的侵权行为，该证据与本案无关联性，本院认为，结合庭审调查，该视频能够证明2019年5月22日晚、2019年5月23日晚，五被告的亲属对原告的经营场所各实施了一次拉门行为；原告提供的评估鉴定意见书，用以证明被告关闭原告经营场地，给原告造成的损失为227621.04元，五被告质证认为，该证据与本案无关联性，该损失是原告自己造成，且原告没有证据证明被告存在违约行为，本院认为被告的亲属分别在2019年5月22日晚、2019年5月23日晚各实施了一次拉门行为，被告于2019年5月24日自行停止营业，此后因停止营业所造成的损失与被告的违约行为无关，故该鉴定意见书应不予认定。 综上，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实： 原（合同乙方）、被告及第三人（合同甲方）于2016年4月16日签订《房屋租赁合同书》，被告及第三人将位于邵阳县五峰铺镇车站路旺晖公寓对面的一楼八间门面租赁给原告作为KTV经营场所，双方约定：一、租期定为八年。自公历2016年5月16日起至2024年5月16日止；二、租金，本楼房一楼八间门面年租金总额共计：57000元，租金三年内价格不变，三年后，租金按当时当地房价适当调整；三、付款方式，租金按年支付，乙方从签订合同日起1月后（即2016年5月16日）开始算起租日，先付第一年租金给乙方，待第一年租期满前一个月再付第二年租金，以此方式进行租金付款……八、不管什么原因，甲方不得影响乙方的正常经营，否则，赔偿乙方一切经济损失……2019年5月16日，租金三年不变期限已到，按照合同约定，原告应在2019年4月16日向被告支付下一年的租金，但因双方对租金如何调整没有达成共识，故租金也未按时支付。2019年5月22日晚、2019年5月23日晚，五被告的亲属到原告的营业场所将卷闸门拉下（未上锁）后离开。2019年5月24日，原告按照原租金标准（即每年57000元）将租金43000元（第三人蒋贻发的租金14000元已领取）在邵阳市宝庆公证处予以提存。原告于2019年5月24日停止营业至2019年12月31日，2020年1月1日恢复营业。此期间，被告及其亲属未再实施妨害原告正常经营的行为。2019年8月5日，原告的经营者彭富红向本院提起诉讼，要求被告赔偿原告停业期间的各项损失，在诉讼过程中于2019年10月17日通过本院委托邵阳天勤资产评估事务所对原告经营场所内自2019年5月23日以来的经营损失、物品过期或霉烂等经济损失进行评估，该资产评估事务所于2019年11月8日作出评估意见书，鉴定意见为：根据现有提供的鉴定资料结合及现场勘查情况，在评估基准日2019年10月17日对邵阳县五峰铺车站路旺晖公寓对面一楼八间门面约620平方米KTV经营场所内自2019年5月23日以来经营损失、物品过期或霉烂等经济损失进行评估鉴定金额为227621.04元。具体损失包括：装饰装修维修恢复费用 50975.36元、设备设施受损更换、检修清理费用110135.30元、苏荷KTV超市过期食品损失26563.66元、2019年5月23日-2019年10月17日营业利润损失39946.72元。因诉讼主体资格不符，彭富红于2019年12月31日撤回起诉。原告于2020年4月9日向本院提起诉讼，从而酿成本案纠纷。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告双方争议的焦点问题主要是：1、蒋贻发作为合同的出租方，是否系适格的第三人？2、被告亲属实施的拉门行为是否系违约行为？原告停业期间的损失是否系扩大损失？该损失如何分担？3、停业期间的租金是否应不予交纳？ 1、蒋贻发作为合同的出租方，是否系适格的第三人？本案原告在起诉状中直接列明蒋贻发为第三人，按照法律规定，视为其申请人民法院追加蒋贻发参加诉讼，是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。本院认为蒋贻发作为租赁合同的出租方，其与该案的处理有法律上的利害关系，故通知其作为第三人参加本案诉讼，符合法律规定。 2、被告亲属实施的拉门行为是否系违约行为？原告停业期间的损失是否系扩大损失？该损失如何分担？本院认为，原、被告在平等自愿、充分协商的基础上签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，内容合法，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原、被告因租金发生争议，但双方均未积极采取相关措施予以解决，以致原告未能按照合同约定的时间支付租金进而导致被告亲属对原告的经营场所实施拉门行为，对此，原、被告双方均有一定的责任。拉门行为虽不是五被告实施，但与五被告具有密不可分的关系，且该行为对原告的正常经营造成了一定影响，违反了双方的合同约定，应视为五被告的违约行为；《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该规定为减损规则，是法律为促进诚信，维护公平而对赔偿权利人设定的减损义务，也是对损害赔偿范围的限制，该义务内容既包括积极作为，采取措施防止损失扩大，也包括消极的不作为，以避免造成新的损失。本案被告亲属对原告的经营场所实施的两次拉门行为，虽对原告的正常经营有一定影响，但并未导致其不能经营，且即使导致其不能正常经营，原告亦有义务采取适当措施避免损失扩大。该歌厅的经营权由原告掌控，但原告怠于履行自己的义务，于2019年5月24日自行停止营业至2019年12月31日，2019年8月向本院提起诉讼，在此期间对歌厅即将过期的食品未及时作出处理，对歌厅的设备亦未及时进行维修，放任损失的扩大，故原告自行停止营业期间的损失应认定为扩大损失，其现就扩大损失要求五被告承担赔偿责任，本院不予支持；对于原告2019年5月22日、2019年5月23日的营业损失，因其未能提供证据证明，故本院不宜作出处理；原告要求被告承担公证费，因其未提供相关票据予以证实，故本院不予支持。 3、停业期间的租金是否应不予交纳？原、被告因租金发生争议，被告亲属实施拉门行为后，原告怠于履行义务，自行停止营业，该行为与被告的违约行为无关联性，且停业期间尚在租赁期内，原告应如约履行支付租金的义务，故对原告要求确认停业期间的租金不应交纳的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告邵阳县五峰铺镇苏荷新起点KTV歌厅的全部诉讼请求。 本案受理费4716元，由原告邵阳县五峰铺镇苏荷新起点KTV歌厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状（本院接收上诉状部门为立案庭），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  邓小兵 人民陪审员  彭武平 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  唐果梅