云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2628民初99号 原告：马彩庆，男，1968年6月1日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 委托诉讼代理人：黄云锋，云南玉泉律师事务所执业律师。 富宁县新华镇团结社区马市新村小组。 法定代表人：黄琪燕，职务：村组长。 委托诉讼代理人：韦盛华，云南青龙律师事务所执业律师。 原告马彩庆与被告富宁县新华镇团结社区马市新村小组（以下简称“马市新村小组”）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，因新冠××疫情影响于2020年1月30日裁定中止审理本案，于2020年3月2日恢复审理。于2020年3月9日公开开庭进行了审理，原告马彩庆及其委托诉讼代理人黄云峰，被告马市新村小组及其委托诉讼代理人韦盛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马彩庆向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令马市新村小组赔偿马彩庆因合同违约产生的实际损失共计：96901.31元（以云南农村信用社洞波信用社的《个人循环借款合同》每月扣减的实际利息为准，暂时统计自2019年5月7日至2019年12月21日止）；2.本案的诉讼费用由马市新村小组承担。在审理过程中，马彩庆增加诉讼请求：请求依法解除双方签订的《土地使用权转让协议书》。事实和理由：2019年中旬，马市新村小组发出要约，欲出售位于富宁县城区旁原大宝修理厂的地块，并承诺土地性质为国有，可以办理不动产权登记手续，2019年7月2日，马彩庆与马市新村小组签订了《土地使用权转让协议书》，双方约定马彩庆购买马市新村小组位于富宁县城区旁原大宝修理厂面积为1113.09平方米的土地，土地宗号为第二宗，使用证号为：富国用（1997）字第0193号，土地面积为141.24平方米，土地价格为每平方米21000元，转让总价为2966040元，双方自签订合同之日起，15日内马彩庆支付马市新村小组2000000元，由马市新村小组向相关部门缴纳土地出让金并办理不动产登记手续，双方约定自签订协议后，马市新村小组单方解除合同或拖延履行本协议应尽义务超过1个月，视为马市新村小组根本性违约，马彩庆有权解除协议，马市新村小组应退还已收取马彩庆的转让款，并支付马彩庆总价款30%的违约金。双方在签署《土地使用权转让协议》后，因马市新村小组未能缴纳土地出让金将该宗土地的土地性质由“划拨”转为“出让”，在请示了富宁县政府等有关部门后，得到的答复是该宗地由政府回收作为公益使用，建议由工作组另行选址置换该宗地，2019年12月30日，马市新村小组退回苏宗艳宗地预付款3981000元。综上所述，马市新村小组在出售该宗地前未能充分了解富宁当地的土地政策并与相关政府部门进行充分沟通，在未明确知晓该宗地是否能办不动产权证的情况下，对马彩庆作出承诺该宗地能够办理不动产权登记手续，马彩庆才与马市新村小组签订《土地使用权转让协议书》并依约支付价款，现因政府政策原因导致该宗地不能办理产权登记手续，致马市新村小组在合同履行过程中根本违约，马彩庆也因为履行该份协议，从云南农村信用社洞波分社贷款，现仅利息已支付96901.31元，因马市新村的违约行为导致马彩庆的实际损失，为了维护马彩庆的合法权益。为此，特向人民法院提出上述诉请。 马市新村小组辩称，一、同意解除双方签订的《土地使用权转让协议书》。被答辩人在没有解除合同的前提下，要求答辩人承担违约责任是没有事实和法律依据的。二、答辩人在签订协议之后积极配合被答辩人到相关职能部门办理土地使用权变更手续，既没有违约也无过错，不应当承担违约责任。三、被答辩人以案外人马良超的贷款利息作为赔偿依据是不能成立的，因为答辩人对被答辩人的转让金的来源是不负任何责任的。况且，被答辩人的计算是错误的，其计算的基数与实际的转让金不符。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人有异议的证据认定如下： 1.对马彩庆提交的证据认定如下：第1组证据《土地使用权转让协议书》，马市新村小组质证对该份证据的三性无异议。本院认为，该证据能证明部分待证事实，予以部分采信。第2组证据《房屋出售合同》四份、富宁县联社城关信用社（户名：陆珍，账号为62×××72）的《银行流水记录》、富宁县联社城关信用社（户名：黄琪燕，账号为62×××45）的《银行流水记录》，用以待证马彩庆为购买案涉宗地出售四套房屋的及通过陆珍银行转账将2000000元给马市新村小组账户。马市新村小组质证对该组证据合法性、客观性无异议，但认为该组证据与本案无关联，借款人不是本案当事人，且贷款用途是用于经营案外人建材店，售房合同与本案无关联。本院认为，经查明，陆珍账户转账2000000元的收款账户系马彩庆银行账户而非马市新村小组，同时马彩庆与他人签订房屋出售合同的行为与本案无关联，不予采信。第3组证据账户名为马良超《云南省农村信用社卡银行流水对账单》，用以待证自2019年5月21日至2019年12月21日期间马彩庆共计支付农村信用社贷款利息共计96901.31元；马市新村小组质证意见与第2组证据意见一致。本院认为，马良超不是案涉协议相对人，该证据与本案不具有关联性，不予采信。第4组证据《收据》（4份），用以证明马彩庆于2019年3月20日预付宗地订金100000元，2019年4月11日,预付购地款1500000元，两宗地的测绘费1000元，2019年5月4日预付购地款2400000元的事实；马市新村小组质证对该组证据合法性、客观性无异议，对证据的关联性有异议，认为马彩庆支付的购地款并非协议书中约定的宗地。本院认为，马市新村小组庭审中自认收到马彩庆购买案涉宗地的预付款2000000元，与该组证据能够相互印证，予以部分采信。 2.对马市新村小组提交的证据认定如下：第1组证据《国有土地使用证》（富国用1997［字第0193号］）《土地置换协议书》，用以证明双方签订协议约定转让的土地性质是国有划拨土地，所有权属于马市小组，苏忠艳质证对该组证据客观性、合法性无异议，对关联性有异议，认为《国有土地使用证》《土地置换协议书》是由马市新村小组去办理的与本案无关。本院认为，该证据能证明案涉宗地使用权人为马市新村小组，能够证明待证事实，予以采信。第2组证据《土地使用权转让税款计算表》《富宁县自然资源局关于马市村小组申请变更用地规划用途的回复》《富宁县自然资源局关于新华镇团结社区马市村小组信访事项的答复意见书》（富自然资信复字［2020］1号文件），用以证明马市新村积极办理土地使用权的变更手续但因政府的“美丽县城”和城市中心区改造规划未确定能否变更双方交易的地块的用途为住宅用地，苏忠艳质证对该组证据客观性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据与本案无关。本院认为，《富宁县自然资源局关于马市村小组申请变更用地规划用途的回复》《富宁县自然资源局关于新华镇团结社区马市村小组信访事项的答复意见书》来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明马市新村小组的待证事实，同时能证明马市新村小组在收到马彩庆的预付款后在签订协议当日即向县自然资源局提交了申请，于同年11月15日、2020年2月12日得到回复的事实，予以采信；《土地使用权转让税款计算表》没有相关单位的印章，证据不具有客观性，不予采信。3号证据《收据》来源合法、内容客观真实，能证明马市新村小组退还马彩庆1990000元，尚有10000元未退还，与待证事实能够相互印证，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：1997年12月30日，马市新村小组取得（富国用字第0193号）《国有土地使用权证》，案涉宗地包含在该证中。2007年12月12日，富宁县新华镇人民政府与马市新村小组签订《土地置换协议书》，征用马市新村小组部分国有土地用于修建富宁县城区东大门大道，明确剩余的土地留给马市新村小组用于发展用地。 2019年7月2日，马市新村小组与马彩庆签订《土地使用权转让协议书》，约定：马市新村小组以21000元/㎡的价格出让141.24㎡的国有土地使用权给马彩庆，总价款合计2966040元。马市新村小组确认拟转让的土地使用权经相关部分批准可以转让，并由其在协议签订后按国家规定缴纳相关税费（含缴纳土地出让金）……马彩庆需在协议签订十五日内支付转让费2000000元。马市新村小组备相关办理土地使用权转让手续并经相关部分允许马彩庆建房之日起六个月付清余款。马彩庆按协议履行付款义务后，双方备齐有关资料共同向县国土资源局及不动产登记中心申请办理该宗地的土地使用权变更登记。双方约定的违约金为总价款的30%。马彩庆按照约定预付2000000元给马市新村小组。 次日，马市新村小组向富宁县自然资源局申请办理案涉宗地的国有划拨土地出让的相关手续。同年11月15日，富宁县自然资源局对马市新村小组申请变更用地规划用途的申请作出书面回复，内容：对马市新村小组提出的对案涉地块用途变更申请暂不给予答复，待“美丽县城”和城市中心区改造规划确定并通过先规划确定并通过县规委会审议后才能明确答复该用地是否能变更为住宅用途。2020年2月12日，富宁县自然资源局作出《富宁县自然资源局关于新华镇团结社区马市村小组信访事项的答复意见书》（富自然资信复字[2020]1号）文件，内容：“……2017年，县人民政府因建设四十米大道征用马市新村小组1220㎡土地，同时同意将剩余1145.3㎡土地作为马市村小组集体发展用地。2019年，马市新村小组将剩余土地划分为7宗，在未经土地管理部门同意的情况下，以协议方式私下转让给马良超等7人，并签订《土地使用权转让协议书》。7月，马市村小组向县自然资源局提交《申请书》，申请变更土地用途为住宅用地。……答复意见：（一）马市新村小组原取得的国有土地使用权证，属于划拨用地，……土地被征用后剩余的土地可到富宁县政务服务中心五楼不动产登记大厅办理换取新证，土地性质仍为国有划拨。（二）因该地块属于划拨用地，对于用途变更申请，暂不给予答复……。（三）关于土地使用权转让、出让，经县人民政府批准后，需补交相应的土地使用权出让金后方可转让……。”2019年12月30日，马市新村小组退还马彩庆预付款项1990000元。双方因《土地使用权转让协议书》履行过程中发生纠纷。为此，马彩庆诉至本院请求判令马市新村小组赔偿其经济损失。 另查明，马彩庆于2019年4月11日、5月4日通过银行转账2000000元给马市新村小组。 在审理过程中，经双方经协商一致，马市新村小组将尚余10000元退还马彩庆，双方陈述不需要本院对该笔款项进行处理。 本院认为，1.关于案涉《土地使用权转让协议书》是否合法有效的问题。本案中，马市新村小组与马彩庆自愿、平等签订案涉协议，约定马市新村小组将国有土地使用权转让予马彩庆，系双方当事人的真实意思表示，双方已开始履行案涉协议内容。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;……”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“15．正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。……如果强制性规定规制的是当事人的”市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”的规定只有违反效力性强制性规定的合同才是无效的，而违反管理性强制规定的合同仍然有效，综合本案的实际，案涉土地性质为国有划拨用地，对外出让需要政府批准或办理更变登记手续只是政府的管理需要，故案涉协议内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，认定案涉《土地使用权转让协议书》合法有效。 2.关于案涉《土地使用权转让协议书》是否符合法律规定的解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。……”本案中，马彩庆主张解除案涉《土地使用权转让协议书》，马市新村小组同意解除合同；同时，根据县人民政府土地管理部门的回复可知，案涉协议的成立时所依赖的客观情况发生动摇，继续履行合同可能会无法实现合同目的，若继续维持案涉协议对双方显失公平。因此，结合本案实际及双方当事人的意思表示，对马彩庆主张解除双方签订《土地使用权转让协议书》的诉讼请求，予以支持。 3.关于马市新村小组是否存在违约，应否赔偿马彩庆的经济损失的问题。本案中，从富宁县自然资源局的回复可知双方签订案涉协议签订当日，马市新村小组即向富宁县自然资源局提交变更土地规划用途的申请，且马彩庆在诉状中亦自认因政府政策原因导致案涉宗地不能办理产权变更登记手续，由此可认定马市新村小组未违反案涉协议中违约责任项下约定的内容。且双方系自愿达成买卖意向并支付定金后签订的案涉协议，案涉协议内容中亦了明确土地出让金缴纳及需到当地土地管理部门办理土地变更手续等内容。由此可知，双方在签订协议之初对于国有土地使用权转让、变更所须审批程序是应当明知的，在预付定金到签订协议时隔近四个月，系审慎考虑清楚后才签订了案涉协议，对案涉协议可能存在履行不能的风险应当有所预见。而对案涉宗地是否同意出让，当地土地管理部门至今未给予明确回复，对马彩庆主张的因政府政策原因导致案涉宗地不能不动产权登记手续致使马市新村小组在合同履行过程中根本违约的理由，不予认定。综上所述，案涉协议的合同目的至今无法实现，双方互不担责，认定马市新村小组在合同履行过程中不存在案涉协议约定的违约情形，故对马彩庆要求马市新村小组赔偿其经济损失96901.31元的诉讼请求，案涉2000000元存于马市新村小组的富宁县农村信用合作联社的银行账户，确实给马彩庆造成一定经济损失，应按照富宁县农村信用合作联社存款活期年利率0.3%计算其损失更符合本案实际；因马彩庆付款来源为他人赠予，其主张按照农村信用合作联社商业贷款利率计算损失，证据不足以证明，不予确认；马彩庆于2019年3月11日付款，马市新村小组退款时间为2019年12月30日，马彩庆要求赔偿的利息计算期间为2019年5月7日至同年12月21日（7个月14天），视为其对自己权利的自有处分，本院予以确认。综上所述，故马彩庆的经济损失予以支持3733元（2000000元×0.3%÷12个月×7个月14天），超出部分不予支持。 综上所述，马彩庆的诉讼请求部分有法律依据及证据证明，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除马彩庆与富宁县新华镇团结社区马市新村小组于2019年7月2日签订的《土地使用权转让协议书》； 二、由富宁县新华镇团结社区马市新村小组赔偿马彩庆的利息损失3733元，限本判决生效之日起三日内履行完毕； 三、驳回马彩庆的其他诉讼请求； 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2222元，减半收取计1111元，由富宁县新华镇团结社区马市新村小组负担50元，由马彩庆负担1061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决书规定的义务，享有权利的当事人可在判决书规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审判长 师 芳 二〇二〇年五月十一日 书记员 黄加增