山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1191民初471号原告：北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路37号2栋10层3户5室，社会统一信用代码：91370202599047939J。法定代表人：焦国金，总经理。委托诉讼代理人：包玺，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙城城，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：青岛鲁尔实业有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路8路乙2号楼3204。法定代表人：辛为华，执行董事。委托诉讼代理人：雷婧，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，国浩律师（济南）事务所律师。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司与被告青岛鲁尔实业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，原告于2019年12月11日诉至青岛市市南区人民法院，2019年12月12日，该院作出（2019）鲁0202名8850号民事裁定移送本院处理，本院于2020年3月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司的委托诉讼代理人包玺、孙城城，被告青岛鲁尔实业有限公司的委托诉讼代理人雷婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有物业服务费201201元及滞纳金190134.95元的债权；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系青岛市中铁青岛国际贸易中心A座3204号房产产权人，原告接受建设单位的委托提供前期物业服务，原被告已签署《前期物业服务协议》，原告依约为被告提供了物业服务，被告未按照约定交纳2017年11月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。被告青岛鲁尔实业有限公司辩称，1.2019年6月27日，日照经济技术开发区人民法院裁定受理包括被告青岛鲁尔实业有限公司在内的28家企业合并破产重整，指定国浩律师济南事务所为管理人，依据企业破产法第44条的规定，原告应该在法院公告的债权申报期间内向管理人申报债权，未依法申报债权的不得依照企业破产法规定的程序行使权力，被告被法院裁定合并重整之日之前发生的物业费及滞纳金，应依据企业破产法的规定向管理人申报债权。如果原告主张的物业费及滞纳金成立属于普通债权，在破产重整程序中按比例清偿。原告未依据企业破产法的规定向管理人申报债权，法院应驳回其该部分起诉。2.被告名下坐落于青岛市市南区香港中路8号乙2号楼3204室房产已经于2020年4月21日拍卖处置五莲县环富商业服务有限公司，依据山东产权交易中心发布的挂牌开始日期为2020年4月2日的挂牌公告，上述房产产生的物业费等均由受让方承担。原告主张的被告自破产申请受理之前及受理之日起两个月内产生的物业费及滞纳金如果成立，应由上述房产的受让方承担。3.原告主张的物业费及滞纳金依据的相关物业服务合同如果成立，应属于被告破产申请受理前成立而原被告双方均未履行完毕的合同，依据企业破产法第18条第1款的规定，本案中管理人自被告破产受理之日起两个月内未通知原告继续履行合同，被告亦未催告，相关的物业服务合同应该自破产申请受理之日（2019年6月27日）起两个月后即2019年8月27日解除。原告主张依据的相关物业服务合同自解除之日后产生的物业费及滞纳金，因没有事实和法律依据，法院应驳回其该部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青岛中金渝能置业有限公司系青岛国际贸易中心的建设方，2011年2月23日，北京中铁第一太平物业服务有限公司（乙方）与青岛中金渝能置业有限公司（甲方）签订《青岛国际贸易中心前期物业服务委托合同》，约定：青岛中金渝能置业有限公司委托原告对青岛国际贸易中心进行前期物业服务管理，委托物业服务期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止；物业管理服务费标准为办公楼性质的房屋按照建筑面积，物业服务费按照26元/月·平方米，向业主和物业使用人收取；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以自逾期之日起每日加收应缴费的万分之三的滞纳金。协议还对委托服务事项、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利义务、违约责任等进行了约定。后双方又多次签订补充协议，延长物业服务期限，2019年，双方又签订《【中铁·青岛中心】前期物业服务委托合同之补充协议》，约定管理运营期限至本小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告系青岛国际贸易中心2号楼3204户产权人，建筑面积351.75平方米，产权证号为：鲁（2015）青岛市不动产权第0040662号。2013年12月24日，被告在原告的《业主资料登记表》中登记业主名称为青岛鲁尔实业有限公司，紧急联系人为郭部，联系电话187××××6677，邮政寄信地址：山东省青岛市闽江路2号（国华大厦）B座1701，收件人：郭部。同日，郭部在《房屋交付验收表》中的业主签字栏内签名、登记电话，在《房屋交付及物品领用确认单》中签名。2013年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定物业基本情况：本物业名称：中铁·青岛国际贸易中心；座落位置：A座3204室；建筑面积351.75平方米。协议对双方权利义务、物业管理服务内容、物业服务标准、物业服务费用和其他费用、违约责任等进行了约定，其中第十四条约定：“协议期限：本协议自签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日止”。第十五条约定：“物业服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用、电梯等设备的年检费、二次加压费、城市生活垃圾处理服务费、水池清洗费和消毒费等）一、住宅按8元/月·建筑平方米，公寓按9元/月·建筑平方米，写字间按26元/月·建筑平方米（包括：物业公共区域内保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、房屋及小区共用部位设备设施的小修、小区日常综合管理等）；三、交纳费用时间：1、交费时间：接房之日预缴半年的物业费。物业服务费自2013年12月30日起计；2、住宅及公寓每个季度10日前交纳下一季度的物业服务费，写字间每月10日前交纳下一月的物业服务费；3、空置房物业管理费：甲方按小区物业管理服务费标准的100%向乙方收取；4、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租房交纳，乙方负有连带责任；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费”。第六章违约责任约定：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金，凡逾期三十日以上者，甲方可以采取法律手段予以追缴。被告未在协议落款处盖章，郭部在委托人栏内及承诺书中签名捺印。原告另提供2016年7月8日、2016年12月30日、2017年6月8日的银行转账电子回单，付款人为被告，备注为：“物业费、电费”、“物业费”、“物业费及电费”，及原告于2016年7月8日、2017年6月8日为被告开具的物业费增值税专用发票，用以证明原告已向被告提供物业服务，被告认可双方之间的物业服务合同关系。被告质证后认为，对电子回单、发票的真实性无异议，收据是复印件无法核实其真实性；被告裁定破产受理日为2019年6月27日，破产受理后的两个月管理人未通知原告继续履行合同，双方之间的物业服务合同已经解除，原告主张合同解除后产生的物业费及滞纳金，没有事实和法律依据。2019年8月12日，原告通过EMS向被告发出催缴函，催促被告交纳2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业管理费及滞纳金，邮递地址为青岛市市南区香港中路8号乙中铁青岛中心A座3204户，次日由“王先生”代收。2020年4月2日，被告通过山东省产权交易中心挂牌转让涉案房产，转让条件中约定“意向受让方须承诺，该项目交易过程中产生的税、费（税包括但不限于土地使用税、房产税、以及交易过程中产生的一切税费）及可能存在的物业费、水、电等其他费用，均由受让方承担。具体税、费用请竞买人至相关部门自行查询”。2020年4月21日，五莲县环富商业服务有限公司成交受让涉案房产。2019年6月27日，本院裁定受理山东万宝集团有限公司、青岛鲁尔实业有限公司等28家企业合并重整。同日，指定国浩律师（济南）事务所担任破产管理人。本院认为，被告作为青岛国际贸易中心的业主，在房屋交付验收及领用物品时，均由郭部代表被告进行验收、领用物品，郭部虽没有提交被告的授权委托书而与原告签订《前期物业服务协议》，原告有理由相信郭部有权代理被告与原告协商案涉房屋的交付、管理等事宜，双方于2013年12月29日签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告已按约向被告提供了物业服务，被告也按照协议的约定交纳了2017年10月31日前的物业管理费，双方之间的物业服务合同已实际履行。被告应当按照合同的约定支付自2017年11月1日起的物业服务费，其怠于履行合同义务，原告请求被告支付物业服务费及违约金，本院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》规定，企业破产后，债权人应当自人民法院发布受理破产申请公告后向管理人申报债权，人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报，但法律并未规定申报债权是债权人提示债权确认的必须前置程序，现被告尚未进行破产财产最后分配，原告提起债权确认诉讼，程序合法，对被告关于原告未申报债权应驳回起诉的主张，本院不予支持。被告将涉案房产转让他人，约定物业费等由受让人承担，系与受让人之间的内部约定，对原告无约束力，且原被告签订的《前期物业服务协议》中约定“乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费”，故被告关于拖欠的物业费应由涉案方式受让方承担的抗辩，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案原被告签订的《前期物业服务协议》是在2013年12月29日签订破产申请受理前成立,且双方均未履行完毕,管理人有权依据破产法规定选择解除合同。因此原被告签订的《前期物业服务协议》应于2019年8月27日解除。但是合同解除后,原告实际仍对涉案房屋提供物业服务,原告有权依据原协议标准依法要求被告支付物业服务费。被告关于合同解除后不再承担支付物业服务费的抗辩，本院不予支持。自2017年11月1日至2019年8月31日，共计个22月，被告应承担的物业费共计26×351.75×22=201201元，被告应按照协议支付并支付逾期付款滞纳金，原被告约定每日千分之三的滞纳金明显过高，超过了委托方青岛中金渝能置业有限公司与原告签订的委托合同中日万分之三的约定，对超过的部分，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，故被告应承担的滞纳金应计算至2019年6月27日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第四十六条、第五十六条规定，判决如下：一、确认原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司对被告青岛鲁尔实业有限公司享有2017年11月1日至2019年8月31日期间的物业服务费普通债权201201元。二、确认原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司对被告青岛鲁尔实业有限公司享有2017年11月1日至2019年8月31日期间的物业服务费滞纳金普通债权（自2017年10月11日起至2017年11月10日止，以9145.5元为基数；自2017年11月11日起至2017年12月10日止，以19281元为基数；自2017年12月11日起至2018年1月10日止，以27436.5元为基数；自2018年1月11日起至2018年2月10日止，以36582元为基数；自2018年2月11日起至2018年3月10日止，以45727.5元为基数；自2018年3月11日起至2018年4月10日止，以54873元为基数；自2018年4月11日起至2018年5月10日止，以64018.5元为基数；自2018年5月11日起至2018年6月10日止，以73164元为基数；自2018年6月11日起至2018年7月10日止，以82309.5元为基数；自2018年7月11日起至2018年8月10日止，以91455元为基数；自2018年8月11日起至2018年9月10日止，以100600.5元为基数；自2018年9月11日起至2018年10月10日止，以109746元为基数；自2018年10月11日起至2018年11月10日止，以118891.5元为基数；自2018年11月11日起至2018年12月10日止，以128037元为基数；自2018年12月11日起至2019年1月10日止，以137182.5元为基数；自2019年1月11日起至2019年2月10日止，以146328元为基数；自2019年2月11日起至2019年3月10日止，以155473.5元为基数；自2019年3月11日起至2019年4月10日止，以164619元为基数；自2019年4月11日起至2019年5月10日止，以173764.5元为基数；自2019年5月11日起至2019年6月10日止，以182910元为基数；自2019年6月11日起至2019年6月27日止，以192055.5元为基数；按照每日万分之三的标准计算）。三、驳回原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。案件受理费7170元，减半收取3585元，由被告青岛鲁尔实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  **二〇二〇年五月八日法官助理王大鹏书记员安从丽