河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1745号上诉人（原审被告）：安阳中广发汇成置业有限公司，住所地安阳市文峰区紫薇大道522号（安泰苑1号）。法定代表人：张国彦，职务：总经理。委托诉讼代理人：王运涛，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁亚国，男，1990年10月2日出生，汉族，住安阳市文峰区，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：梁艳，女，1982年6月25日出生，汉族，住安阳市文峰区，现住安阳市文峰区，与梁亚国系姐弟关系。委托诉讼代理人：牛丽莎，河南上合律师事务所律师。上诉人安阳中广发汇成置业有限公司（以下简称中广发汇成）因与被上诉人梁亚国房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中广发汇成上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项,改判为中广发汇成退还梁亚国各项款项共计303.31万元(其中不服原判金额为120万元)或者发回重审;2.本案的诉讼费用由梁亚国承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清、部分错误。一审认定三年返120万元错误,实为对梁亚国房款的优惠,即本案事实为梁亚国的父亲梁宪元和中广发汇成的法人高霞系朋友关系,在2014年双发口头约定,若梁宪元向中广发汇成缴纳会员费就可以在以后购买中广发汇成房产时优惠对半的房款,于是在2014年梁宪元向中广发汇成缴纳会员费240万元(梁亚国名字的会员费收据),后中广发汇成又向梁宪元借款50万元(梁宪元名字),利息在2017年10月经双计算利息为37万元,以上合计327万元,2017年10月应梁宪元的要求,用上述327万元购买中广发汇成地上商铺和车位,经双方计算后双方签订了4份商品房认购协议,即商铺协议一份,车位协议三份,房款和车位款经优惠后共计303.31万元,并对多出23.69万元当日退还给梁宪元,所以中广发汇成共计收到梁亚国父亲房款和车位款为303.31万元,并非423.31万元,因此120万元是在梁亚国购买中广发汇成房产时的优惠,梁亚国现在要求解除合同,对于给与其优惠的120万元无权主张权利,因为梁亚国从未缴纳过该120万元,即一审对此120万元认定为三年返,并直接判决中广发汇成退还给梁亚国无事实根据,实属认定事实不清；2.一审适用法律错误。基于以上事实,一审法院径行判决中广发汇成多返还梁亚国120万元无法律依据,并一审对120万元的判决也没有适用任何法律,因此,一审判决第二项部分无事实和法律依据,严重损害了中广发汇成的权利。梁亚国辩称，1.庭审过程中,中广发汇成认可梁亚国享有三年返还120万的事实,三年返120万的前提是一次性缴纳240万商品房的房款,该政策是有履行时效的,即梁亚国于2014年5月20日已全部缴纳240万房款,根据双方约定三年返还约定,应在2017年5月20日返还履行期届满后支付给梁亚国120万元现金,且双方均未明确表示拒绝履行,2017年届满后由于房地产公司说财务难以支付,且考虑双方系朋友,双方协商一致改变了支付方式将该120万元直接抵作商铺房款,由梁亚国原来的240万商品房置换成价值389.56万的商铺(大美城1号楼1楼商铺1-S101)。由此可以看出,该120万在2017年5月20日就已属于梁亚国的既得利益且双方也积极且实际履行(详见梁亚国提交的房款结算表),只是履行方式由现金支付变更为房款,用于购买新的商铺和车位。梁亚国取得这120万的既得收益的约定并不违反法律规定也不损害第三人利益,系双方意思真实表示也符合客观事实,法院应予认可；2.梁亚国2017年10月置换购买的大美城1号楼1楼商铺实际价格为389.56万。根据中广发汇成出具的房款结算表显示,梁亚国的总款项为447万,将梁亚国2014年4月购买的价值240万的商住楼置换成大美城1号楼1楼商铺1-S101和三套车位。(其中商铺面积114.16平米房价389.56万,三车位共计33.75万,共计423.31万,并签订了商铺商品房认购书和三个车位的商品认购书)。故梁亚国447万总款项在置换389.56万的商铺和33.75万的车位后尚有23.69万的余款。该23.69万元已由中广发汇成返还给梁亚国。其中中广发汇成为了公司账目方便且规避三年返120万的走账,美其名曰是帮梁亚国避税要求，将商铺认购书价格由389.56万元签订为269.56万元(这些均可以在梁亚国提交的与中广发汇成财务部的录音中予以查实)，且在梁亚国房款结算表中“认购商业优惠后总价”中已写明价款为389.56万,该价款由三年返的120万和商业认购书签订的269.56万组成。以上均证明商铺签订269.56万的认购书属于阴阳合同,应当以双方真实约定的商铺价值389.56万认定；3.梁亚国所置换的商铺在2016年就已被查封,中广发汇成隐瞒事实,存在欺诈行为；4.因中广发汇成一直拖延签订正式购房合同且因其原因导致梁亚国所购房产被查封无法实现房屋买卖的合同目的,中广发汇成违约在先,梁亚国仅要求返还商铺房款及车位款共计423.31万元并无不当,应当予以支持。梁亚国向一审法院提出诉讼请求：1.请求双方解除房屋买卖合同；2.由被告返还原告购房款、购车位款共计4233100元，赔付一倍定金120万元共计5433100元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月24日和2014年5月20日，原告梁亚国向被告中广发汇成支付共计240万元，被告出具三张“大美会员费”收据；2017年10月19日，原、被告签订四份《商品房认购书》，分别为原告认购被告开发的大美城?翠园第2-1-1-S101号商铺、第3-31号车位、第C01号车位、第C02号车位，被告出具四张购房款和购车位款收据，收款金额分别为“2695600元、112500元、112500元、112500元”；2014年9月23日，原告母亲邱书芹、父亲梁宪元分别通过中国建设银行和中国银行向被告转账25万元，共计转款50万元，同日，被告出具50万元收款收据；2019年10月23日，被告出具原告梁亚国房款结算表，该结算表显示“2014年4月24日收款10万元，2014年4月24日收款120万元，2014年5月20日收款110万元，三年返120万元，2014年9月23日借款50万元，50万元的借款利息37万元，合计447万元。其中认购地上商业总价399.56万元，优惠价10万元，优惠后总价389.56万元，认购车位3个33.75万元，已退款23.69万元。”一审法院认为，原告梁亚国按照认购书约定向被告中广发汇成支付购买案涉商铺及三个车位款，现案涉商铺被查封，无法实现不动产的转移交付，导致合同目的无法实现，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。关于购买案涉商铺及车位款的问题，原告向被告支付240万元，被告承诺三年返120万元，后被告又向原告借款50万元，并承诺利息37万元，共计447万元，被告将上述款项抵顶为购买案涉商铺及三个车位款，共计423.31万元，被告向原告退还差价23.69万元，系原、被告双方对上述协商一致并予以确认，故原告要求被告返还购案涉商铺及三个车位款的诉讼请求，法院予以支持，原告要求被告支付一倍定金120万的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告梁亚国与被告安阳中广发汇成置业有限公司的房屋买卖合同；二、被告安阳中广发汇成置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告梁亚国购买大美城?翠园第2-1-1-S101号商铺、第3-31号车位、第C01号车位、第C02号车位款共计423.31万元；三、驳回原告梁亚国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49832元，减半计收24916元，财产保全费5000元，由原告梁亚国负担7800元，被告安阳中广发汇成置业有限公司负担22116元。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。梁亚国提交大美会VIP金卡会员申请书（预约协议）一份，用于证明案涉240万元不是会员费，而是购房款，双方约定全部支付240万元三年后返还120万元。中广发汇成质证意见为，对该申请书真实性无异议，但申请书上的优惠条件是在办理商品房买卖合同后，双方之间不解除合同，继续履行合同的履约条件，而非签订申请书后三年就一定返还120万元。本院认为，该申请书未就案涉240万元款项性质及会员享受折扣进行明确约定，无法支持梁亚国主张，且与认定本案基本事实无关，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,梁亚国认购中广发汇成出售的案涉商铺及三个车位，并已支付房款及车位款，现案涉商铺被查封，无法实现不动产的转移交付，导致合同目的无法实现，梁亚国要求解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，中广发汇成依法应当返还梁亚国支付的房款及车位款。关于案涉商铺及车位款数额，梁亚国主张向中广发汇成支付240万元，加上中广发汇成承诺三年返的120万元，及梁亚国向中广发汇成借款50万元及利息37万元，抵顶案涉商铺及三个车位款共计447万元，扣除中广发汇成已退还的差价23.69万元，中广发汇成还应退还423.31万元，中广发汇成认可其中的303.31万元，但主张因梁亚国要求解除合同，无权享受购买中广发汇成房产时的优惠，故梁亚国对120万元房款优惠无权主张权利。对此，本院认为，根据2017年10月19日双方签订的案涉商铺及三个车位认购书，案涉商铺及三个车位总价款为423.31万元，中广发汇成认可2014年梁亚国购买商住房时与其约定一次性支付房款满三年后返款120万元，在中广发汇成2019年10月23日出具的梁亚国房款结算表中亦包含三年返120万元，故该120万元优惠款已转化为梁亚国购买案涉商铺及三个车位的价款，现因中广发汇成原因导致合同解除，中广发汇成依法应当返还梁亚国该120万元价款，中广发汇成的上述主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人中广发汇成的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人安阳中广发汇成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年五月七日书记员  邢露露