湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初3551号原告：刘章辉，男，1962年11月28日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：高丽琼，湖南光阳律师事务所律师。被告：吴平，男，1972年7月1日出生，汉族，住湖南省。第三人：邓彩明，女，1966年6月6日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：贺双平，宁乡市流沙河法律服务所法律工作者。原告刘章辉与被告吴平、第三人邓彩明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告吴平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘章辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴平退还租金83583元；2.请求判令被告吴平赔偿装修、设备等损失800000元（具体损失根据评估结果进行调整）；3.判令第三人邓彩明对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2014年9月2日，原告因开办健身房需要与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告出租坐落于宁乡汽车东站旁“东方之都”面积约为1400平米的三楼房屋，租期自2015年1月1日至2022年12月31日，共计八年（其中2014年9月2日至2014年12月31日为免租期），前四年年租金为208000元。原告向被告支付第一年度租金后对租赁房屋进行整体装修，装修费用近200多万元。由于被告不能提供出租房屋的产权证导致原告无法办理营业执照和消防许可，特别是被告出租的房屋未进行消防设计备案和竣工验收消防备案，导致原告刚开始经营便被消防大队查处。原告为此于2016年1月要求与被告解除租赁合同，但被告要求原告以自身原因提出退租，原告不得不于2016年1月19日按被告的要求书面向被告提出退租，但被告却迟迟不愿在退租协议上签字。2016年3月16日，宁乡消防大队再次因出租房屋未进行消防设计备案、竣工验收消防设备以及消防设施、器材、消防安全标志保持完好有效为由对原告进行处罚，并查封健身会所一个月，致使原告根本无法经营。查封期过后，原告试着开业经营，但2016年4月26日，第三人将原告开办的健身房门用锁锁上，导致原告再次被迫终止经营。原告多次要求与被告解除租赁协议，直到2016年5月6日被告才同意解除租赁协议，收回出租房屋钥匙，终止房租金，原告也随即腾空了租赁房屋。由于原告是被迫终止租赁合同，且造成了巨大的经济损失，原告在退租协议书中已明确要求被告进行赔偿，但被告以再找下任承租人对装修进行补偿为由而没有对原告进行赔偿。被告向原告出租的房屋系从第三人邓彩明处承租，租期自2014年10月1日起至2030年9月30日止，第一年和第二年即2014年10月1日至2016年9月30日止的年租金为149000元。由于被告没有按时向第三人支付租金导致第三人于2016年4月26日将原告经营的健身房强行锁门。之后第三人邓彩明以租赁合同纠纷为由将被告吴平诉至法院，原告被追加为案件第三人。被告吴平见此以租赁合同纠纷为由将原告诉至法院，原告曾在该案中提出反诉，因原告没有按时交纳反诉费的原因被裁定按自动撤回反诉处理。综上，被告吴平以年149000元的价格租赁第三人房屋，接着以年208000元的价格转租给原告，从中牟利59000元一年，原告共向被告交付一年零五个月的租金，被告共计向原告牟利83583元，应予返还。因出租房屋达不到主体消防标准以及房屋没有产权证，导致原告被迫责令停业，且第三人因与被告的租赁纠纷强行锁上原告健身房门，致使原告被迫解除合同，造成装修、设施等损失，被告应当赔偿。由于出租房屋系第三人提供，且是第三人锁门，第三人对被告不能履行合同义务给原告造成的损失应当承担连带赔偿责任。故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴平未作答辩。第三人邓彩明辩称：1.原告诉求要求第三人承担连带责任无事实和法律依据，本案中原告陈述的因出租房屋未进行消防设计备案等情形导致原告无法经营的理由不能成立，原告承租的房屋系东方之都项目三楼，而如今该栋房屋1、2楼及3楼以上房屋均已出租作为商用，并未出现建筑屋整体消防不达标的情形，且在原告与被告的合同中、被告与第三人合同中，明确约定甲方就房屋目前现状（双方验房认可）甲方不再增加基础建设，故原告所承租的房屋出现消防不达标的情形系原告自身装修原因导致，应当由原告自行承担后果。2.原告与被告已经于2016年5月6日协商解除双方房屋租赁合同，解除合同系双方真实意思表示，根据合同约定的第四条第6款之规定，原告投资的装修物和添加物，可移动的物体由原告所有，在退租前及时搬离，附着墙上的归合同中的甲方所有，故原告的诉讼请求第三人不予认可。3.原告诉称第三人锁门的事实没有直接证据证实，且该情形即使有发生，也属于侵权纠纷，本案为租赁合同纠纷，对于原告的该部分损失应当另案处理。综上所述，请求法庭依法驳回原告对第三人的诉讼请求。原告刘章辉围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1-3.居民身份信息；4.房屋租赁合同；5.退租协议书；6.（2017）湘0124民初3074号民事判决书；7.房屋租赁合同；8.责令限期改正通知书；9.处罚决定书；10.开庭笔录；11.设备转让合同及统计清单；12.房屋产权证；13.（2017）湘0124民初2144号民事判决书。第三人邓彩明没有提交证据。被告吴平未举证也未质证。此外，经原告刘章辉申请，本院委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对宁乡市东方之都三楼健身房装修工程造价进行评估鉴定，湖南华信求是工程造价咨询有限公司于2020年5月18日出具湘信造鉴字（2020）第A037号工程造价意见书。经审查，原告刘章辉提交的证据1-7、10-13，内容真实、形式合法、与本案相关联，本院予以采信，证据8、9，没有提交原件进行比对，且不能达到其证明目的，本院不予采信。对工程造价意见书，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，邓彩明与吴平签订《房屋租赁合同》，约定由邓彩明将坐落于湖南省宁乡县汽车东站旁金玉东路至S208线路口“东方之都”项目，土地证号为国有2011字第0552号第三层的房屋出租给吴平。2014年9月2日，吴平（出租房、甲方）将承租的上述房屋转租给刘章辉（承租方、乙方）用于经营健身房并签订《房屋租赁合同》，合同约定：总租期八年，自2015年1月10日至2022年12月31日止（2014年9月2日至2014年12月31日为免租期）；在合同签订时支付定金208000元，此定金可抵扣租金；本合同生效之日起四年内（2015年1月1日至2018年12月31日止）每年租金208000元，从2019年1月至2022年12月31日期间按市场增减收取租金；租金按年支付，租金在2014年9月2日前一次性付清，以后每年度在上年度11月1日前一次性支付下年度租金给甲方；本合同签订十日内，甲方将上述所描述面积之房屋移交给乙方使用，合同期内甲方就房屋目前现状交付给乙方（双方验房认可），甲方不再增加基础建设；租赁期间乙方投资的装修物和增添物在租赁期满后按照以下的办法处理：室内可以移动的物件归乙方所有，在退租前及时搬离完毕，附着墙上的装修归甲方所有，乙方不得破坏；乙方未按照本合同约定按时支付租金及相关费用，违约方除按照本合同承担相关责任外还需赔偿对方一切所有损失并支付违约金一万元。合同签订后，吴平将上述房屋交付刘章辉用以经营健身房，刘章辉按约向吴平支付房屋租金。2016年1月19日，刘章辉以受市场、个人兴趣及房租高等诸多因素的影响为由，向吴平提出解除租赁合同关系的要求，并向吴平送达了书面《退租协议书》。2016年4月26日，刘章辉以宁乡县东辉健身会所之名与宁乡县约美健身俱乐部签订《设备转让合同》，将宁乡县东辉健身会所的所有设备作价转让给宁乡县约美健身俱乐部。2016年5月6日，吴平在《退租协议书》上签名并确认“收刘章辉三楼健身房门锁匙已退房租”。诉讼过程中，根据刘章辉申请，本院委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对宁乡市东方之都三楼健身房装修工程造价进行评估鉴定。2020年5月18日，湖南华信求是工程造价咨询有限公司出具了湘信造鉴字（2020）第A037号工程造价意见书，结论为：宁乡市东方之都三楼健身房装修工程在2016年5月6日的工程造价为1683650.91元。另查，2017年5月24日，吴平以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘章辉，本院于2018年7月17日作出（2017）湘0124民初3074号民事判决书，认定吴平与刘章辉签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月6日解除，并判决由刘章辉腾退租赁房屋，支付房屋租金5419元，支付违约金10000元。本院认为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。2.该合同虽已于2016年5月6日经双方协商解除，合同中的权利义务终止，但不影响合同中清理和结算条款的效力。合同中对于承租人在承租期间的装饰装修物在租赁期届满后的处理进行了约定：室内可以移动的物件归承租人所有，在退租前及时搬离完毕，附着墙上的装修归出租人所有，承租人不得破坏。从该合同的订立目的来看，原、被告双方对于该项约定实质是建立在长达八年的租期基础之上的，双方已把租金的数额、八年租期内装饰装修物的使用损耗及租期届满后的处理在合同中一并予以考虑。现双方的租赁关系存续期间仅为20个月，此租期明显与原告承租房屋时的目的，即用以长期经营健身房不相符，经评估原告装饰装修的工程造价为1683650.91元，因该部分装饰装修物皆以形成附合，若将此部分残值损失完全由原告负担，会造成双方利益明显失衡，故本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，酌定被告应负担的剩余租期内的装饰装修残值损失为399867元[1683650.91×（76÷96）×30%]。关于原告要求被告退还租金的诉讼请求，因原告与被告的租赁合同、被告与第三人的租赁合同系两个不同的租赁合同，各自在合同中对于租金的约定对另一合同双方没有约束力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求第三人就装饰装修残值损失承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴平于本判决生效之日起十日内支付原告刘章辉装饰装修残值损失399867元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘章辉的其他诉讼请求。案件受理费12638元，由原告刘章辉负担5000元，由被告吴平负担7638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  杨大明人民陪审员  张元英二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。