四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10256号 上诉人（原审原告）：左泽夫，男，1991年5月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张豪，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽华，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段87号。 法定代表人：杨宁，董事长。 委托诉讼代理人：罗俊，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 上诉人左泽夫因与被上诉人成都锦尚置业有限公司（以下简称锦尚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 左泽夫上诉请求：撤销一审判决，改判锦尚公司赔偿左泽夫财产损失70130元，本案一、二审诉讼费由锦尚公司承担。 事实和理由：1.左泽夫因案涉房屋楼上渗水、漏水遭受财产损失，一审法院将该损失简单认定为意外事件，是严重的错误认定。首先，意外事件不是民事法律中的法定概念，仅在刑事法律中有所规定。而本案中的渗水、漏水问题，并非不可预见、不可避免的，而是大概率事件，不属于通常意义上的意外事件。其次，案涉渗水、漏水问题是因锦尚公司未对房屋的防水部分施工达到质量标准要求所致，不但对建筑物的外墙未做防水，对室内的防水亦未达标，这才导致雨水进入17层的房屋进而渗漏到案涉房屋中。锦尚公司应当按照与左泽夫签订的商品房买卖合同的约定，对案涉房屋承担维保义务。再次，案涉房屋存在长期漏水的情况，并非偶然事件。早在2018年之前，左泽夫就因房屋出现渗水、漏水问题与物业公司联系，要求锦尚公司采取补救措施，但锦尚公司未予理会，直到2018年7月的特大暴雨导致了案涉房屋屋顶的严重渗水、漏水，锦尚公司才对17楼渗水部位的窗户采取了补救措施，和对楼层的地面进行了防水处理。从上述情况可知，案涉房屋在2018年7月发生的漏水问题并非意外事件，如果锦尚公司对在此之前左泽夫提出的漏水问题采取了处理措施，是完全能够防止该次损失发生的；加之锦尚公司对房屋的防水施工未达质量标准，构成严重违约，应当对左泽夫的损失承担相应的赔偿责任。2.一审适用法律错误。首先，合同责任是严格责任，锦尚公司负有维保义务。根据合同法第一百一十二条的规定，以及《建设工程质量管理条例》第四十条关于“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”和第四十一条关于“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定，案涉商品房买卖合同中载明工程竣工日期为2014年12月30日，故在2018年7月的漏水问题发生时，案涉房屋仍在建设工程的保修期限之内。其次，锦尚公司负有外墙整体防水的义务。根据《屋面工程技术规范》GB50345-2012规定第3.0.1条关于“屋面工程应符合下列基本要求：1.具有良好的排水功能和阻止水侵入建筑物内的作用；……”以及《建设外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011规定第3.0.1条关于“建筑外墙防水应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的基本功能，并应具有抗冻融、耐高低温、承受风荷载等性能”和第3.0.2条关于“在正常使用和合理维护的条件下，有下列情况之一的建筑外墙，宜进行墙面整体防水：1.年降水量大于等于800mm地区的高层建筑外墙；……”的规定，案涉房屋所在地区的年降水量大于800mm，且案涉建筑属于高层，因此，锦尚公司应当对案涉房屋所在楼栋的外墙进行整体防水。由于锦尚公司未尽到整体防水义务，才导致17楼出现严重漏水，从而导致了左泽夫的财产损失。再次，根据《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011规定第5.1.1条关于“建筑外墙整体防水设计应包括下列内容：1.外墙防水工程的构造；2.防水层材料的选择；3.节点的密封防水构造。”、第5.1.2条关于“建筑外墙节点构造防水设计应包括门窗洞口、雨篷、阳台、变形缝、伸出外墙管道、女儿墙压顶、预制构件等交接部位的防水设防。”第5.3.1条关于“门窗框与墙体间的缝隙宜采用聚合物水泥防水砂浆或发泡聚氨酯填充；外墙防水层应延伸至门窗框，防水层与门窗框间应预留凹槽，并应嵌填密封材料；门窗上楣的外口应做滴水线；外窗台应设置不小于5%的外排水坡度。”的规定，节点部位是外墙渗漏水的重点部位，大量的外墙渗漏主要出现在节点部位，其中门窗框周边是最易发生渗漏的部位，应着重进行设防。门窗框间嵌填的密封处理应与外墙防水层连续，才能阻止雨水从门窗框四周流向室内。但锦尚公司对17楼避难层的窗户并没有做好密封处理，才会导致雨水进入室内。锦尚公司未尽到对节点部位的防水义务，应对此违约行为向左泽夫承担赔偿责任。 锦尚公司辩称，一审查明事实清楚，虽对左泽夫的损失认定有误，但并不影响一审判决结果的正确性。请求驳回上诉，维持原判。 左泽夫向一审法院起诉请求：判令锦尚公司向左泽夫赔偿损失70130元，本案诉讼费由锦尚公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月3日，左泽夫与锦尚公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由左泽夫购买锦尚公司开发的位于成都市锦江区房屋。 2016年8月1日，左泽夫取得上述房屋所有权证。 2018年7月，成都市下大雨，雨水飘进左泽夫所住大楼的17楼避难层，左泽夫居住的房屋屋顶出现渗水现象，导致屋内放置的多幅唐卡等财物被水浸湿。事发后，左泽夫向小区物业服务中心进行了报告，物业工程人员也到现场进行了查看，并将情况反馈给了锦尚公司。 2018年7月底，锦尚公司对17楼部分地面进行了防水处理。 2018年10月29日，中衡保险公估股份有限公司受左泽夫委托，对被浸湿的唐卡损失情况进行了评估，结论为唐卡损失价值为70130元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋产权证书》、现场照片、评估报告、物管公司的情况说明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，左泽夫与锦尚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方也均按照合同的约定完成了交易，左泽夫已入住并取得了房屋所有权证。根据查明的事实，左泽夫2018年7月的财物价值损失，原因是雨水飘进左泽夫所住大楼的17楼避难层并渗入左泽夫居住的16楼房屋屋顶所导致，应当是一次意外事件。事发后，锦尚公司也对17楼部分地面进行了防水处理，以避免类似情况再次发生，表明了一种积极的态度。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，左泽夫未提交证明案涉房屋存在质量问题而导致房屋渗水的相关证据，故一审法院无法认定其财物价值损失与案涉房屋质量存在关联性，对其要求锦尚公司赔偿损失的主张，一审法院认为不符合合同约定和法律规定，故一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回左泽夫的诉讼请求。一审案件受理费1553元，减半收取776.50元，由左泽夫承担。 二审中，左泽夫提交以下新证据： 1.2019年4月19日，四川盛豪律师事务所王丽华、唐佳律师向案外人张某所作的询问笔录，拟证明：张某系案涉房屋所在小区的物业公司工作人员，张某确认案涉房屋在2017年就曾出现漏水情况，左泽夫已就该漏水问题向锦尚公司反映过情况，但锦尚公司未做好防水措施，才导致2018年7月的严重渗水、漏水情况，锦尚公司没有尽到全面维修的义务，应当按约定承担维保义务，并对左泽夫的损失进行赔偿； 2.照片四张，拟证明：案涉房屋在2017年时就存在严重漏水情况，左泽夫向锦尚公司反映该情况后，锦尚公司应当对房屋漏水部位做好全面的防水措施，锦尚公司对房屋漏水情况系明知，因此2018年7月的房屋漏水不应当认定为意外事件； 3.2019年2月13日，一审法院开具的《人民法院诉讼费收费专用票据（预收）》，和2019年4月18日，本院开具的《人民法院诉讼费收费专用票据（预收）》，拟证明：左泽夫为主张权利而产生的诉讼费用，共计3106元，应由锦尚公司承担； 4.2018年10月30日，中衡保险公估股份有限公司开具的《安徽增值税普通发票》，拟证明：左泽夫关于财产损失的评估费1000元，应由锦尚公司承担； 5.拍摄时间为2018年4月3日的房屋状况照片，拟证明：房屋没有达到质量标准，由于窗户有缝隙，才导致窗户发生漏水情况。 经质证，锦尚公司认为，对证据1、2、5的三性均不认可，其中，证据1性质上属于证人证言，但被询问人张某并未出庭作证，张某是否清楚案涉房屋漏水情况以及张某的具体身份、职务，均无法进行核实；证据2、5的拍摄时间、拍摄对象均无法确认，不能达到左泽夫的证明目的，即便属实，第17层房屋系避难层，并非通常的住房或商铺，房屋所在项目经竣工验收合格，相关设施设备符合建筑规范标准，且房屋在竣工验收后已交付物业管理公司，避难层属于物业管理公司的管理范围，即使出现漏水现象，也属于物业管理公司的责任范围，与开发商锦尚公司没有任何关系；证据3、4的真实性无异议，但不认可关联性及证明力，案件诉讼费的负担，应由法院依法根据案件最终处理结果确定负担主体，并非左泽夫所主张的损失，而左泽夫自行申请评估所产生的评估费用，并非锦尚公司存在过错而导致，即便该费用客观发生，也不应由锦尚公司承担。 经审查，本院对上述证据3、4的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述；证据1属于证人证言，由于证人张某未出庭作证，左泽夫亦未对此作出合理说明，该份询问笔录的内容真实性无法核实，本院对该证据不予采信；证据2、5系照片，但拍摄时间不明，即便左泽夫所述的照片拍摄时间属实，也分别反映的是2017年和2018年4月的房屋状况，与本案中认定案涉房屋是否因2018年7月的大雨导致渗水、漏水而应由锦尚公司向左泽夫承担赔偿责任之间，不具有关联性，故本院对该两组证据不予采信。 二审中，左泽夫提交《司法鉴定申请书》，申请事项是：1.对案涉17层避难层的外墙防水质量进行鉴定；2.对案涉16层房屋楼顶漏水的原因进行鉴定。锦尚公司对此发表意见认为：左泽夫在一审中并未提出司法鉴定申请，且第17层房屋不属于锦尚公司所有，也非案涉商品房买卖合同的标的物，第17层房屋是否存在质量问题，依法不属于本案的审理范围；而第16层房屋的楼顶，即是第17层房屋的地面，根据锦尚公司向专业设计人员的咨询情况，只有厨房、卫生间才有防水要求，而避难层并没有必须进行防水处理的要求，因此，左泽夫的第二项申请没有实际意义。请求二审法院对左泽夫提出的鉴定申请不予准许。本院对左泽夫提出的该两项司法鉴定申请的处理意见，在其后结合争议焦点一并予以评述。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：左泽夫要求锦尚公司承担损失赔偿责任的主张是否成立。现评判如下： 本案中，左泽夫是基于就案涉房屋与锦尚公司建立的商品房销售合同关系提出诉请，故本案系违约之诉。但根据庭审查明事实来看，案涉房屋出现的屋顶渗水、漏水情况，系2018年7月的大雨，雨水飘进案涉房屋的楼上避难层所致，此情形并非属于案涉房屋本身存在质量问题。在左泽夫并未举示任何有效证据证明案涉房屋存在质量问题且与房屋在2018年7月的渗水、漏水事实存在直接因果关系的情况下，其以锦尚公司违反案涉商品房销售合同的约定要求赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于左泽夫上诉认为案涉房屋所在建设工程违反《屋面工程技术规范》及《建筑外墙防水工程技术规程》相关规定的意见，本院认为，《屋面工程技术规范》及《建筑外墙防水工程技术规程》应是针对建设工程所涉的合同相对方具有约束力，即承包方与发包方之间的建设工程合同关系，而根据合同的相对性原则，前述对建设工程的规范要求并不能直接作为案涉商品房销售合同关系中锦尚公司应承担的义务。故，左泽夫依据《屋面工程技术规范》及《建筑外墙防水工程技术规程》的相关规定上诉主张锦尚公司存在违约行为，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于左泽夫在二审中提出的司法鉴定申请，本院审查后认为，因本案中左泽夫的请求权基础是违约之诉，而第17层避难层并非案涉商品房销售合同关系的标的物，在此情况下，左泽夫申请对第17层避难层的外墙防水质量进行鉴定的主张，与本案中认定锦尚公司是否存在违约行为进而应否承担违约责任之间，不具有关联性，故本院对其第一项申请事项不予准许。而左泽夫的第二项鉴定申请事项，实际上是对第17层避难层的地面渗水原因进行鉴定，鉴定的标的物亦非案涉房屋，同理，该鉴定事项的待证事实与本案中认定锦尚公司是否构成违约之间，不具有关联性，本院亦不予准许。至于左泽夫在一审中提交的其自行委托评估机构对案涉房屋内唐卡贬值损失作出的评估结论，该评估结论既不能证明案涉房屋存在质量问题的事实，也不能证明房屋质量问题与左泽夫所受损失结果之间的关联性、唯一性，一审法院据此未采信该证据支持左泽夫要求锦尚公司承担赔偿责任的主张，并无不当，本院予以维持。 综上，左泽夫的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1553元，由上诉人左泽夫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  赵 锋 二〇二〇年五月十五日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  王名伟