浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初663号 原告：朱耀明。 原告：余秋梅。 两原告共同委托诉讼代理人：刘超英。 两原告共同委托诉讼代理人：刘志强。 被告：江山市区四季红食品批发部。 经营者：王江荣，现住江山市（老有所依养老院）。 被告：王江荣，身份情况同上。 被告：郑雅萍，现住江山市（老有所依养老院）。 原告朱耀明、余秋梅与被告江山市区四季红食品批发部、王江荣、郑雅萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月10日、4月26日两次公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人刘志强参加了第一次庭审，两原告共同委托诉讼代理人刘超英参加了第二次庭审，被告王江荣并作为被告江山市区四季红食品批发部的经营者两次庭审均到庭参加诉讼，被告郑雅萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱耀明、余秋梅共同向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年8月19日签订的江山市上余镇上余村上余自然村421幢302室《房地产转让协议》；2.由被告返还原告购房款200000元，支付违约金20000元，并赔偿自2015年7月31日起至上述款项还清之日止按年利率6%计算的利息损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2013年10月签订了房地产买卖合同一份，约定由被告将坐落在江山市xx村xx幢xx市房屋（该房屋产权人为江山市区四季红食品批发部）转让给原告，转让价为270000元。其中合同第二条第4项约定，上述房屋如存在产权纠纷，按揭或抵押债务、税金等，卖方保证在房产过户前办妥，交易后如有上述产权纠纷等一切未清事项，仍由卖方负责，买方不负任何责任等。合同签订后，原告于2013年10月27日支付被告200000元，其中20000元为定房保证金，180000元为购房款，被告郑雅萍出具收条一份。由于被告未能在约定的期限内将房屋过户给原告，双方于2014年8月19日重新签订房地产转让协议一份，约定将房屋过户时间变更为2015年7月30日前。之后原告多次催促被告办理过户手续，被告一拖再拖，至今未予办理。现由于该房屋既有抵押，也有查封。原告的合同目的已无法实现，原告遂提起本案诉讼。 被告江山市区四季红食品批发部、王江荣共同辩称，《房地产转让协议》第二条第2点约定购房余款70000元在过户前5天内付清，原告一直未支付，被告因此未过户给原告，被告没有违约。《房地产转让协议》签订时间是2014年8月19日，协议签订后，被告没有收到原告支付的购房款。被告确实于2013年10月27日收到原告支付的200000元，但不是履行案涉房屋的购房款，由于时间长了，被告记不清是何款项，被告认为可能是原告向被告购置其他房屋的购房款，但原告后来又不要那套房了，想置换案涉房屋。被告记不清楚2013年双方有无签过房屋买卖协议，被告认为原告主张签过两次协议应提供证据。原告要解除房屋买卖协议是可以，但双方都存在过错，而不是被告违约。原告应按合同约定先履行付款义务，原告未付款在先，原告履行付款义务后，被告可以想办法过户。 被告郑雅萍缺席未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郑雅萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交相反证据或反驳意见，应视为其放弃质证与抗辩的权利。被告王江荣、江山市区四季红食品批发部未提交证据。对于原告提交的证据，本院具体认定如下：1.原告提交了被告郑雅萍于2013年10月27日出具的收条及当日农村信用社客户回单联各一份，拟证明原告向被告汇款200000元的事实。被告王江荣经质证认为，对于2013年10月27日收到原告200000元的事实无异议，但收条需要与郑雅萍核实后才清楚。本院认为，原告提供的收条明确记载了“今收到朱耀明定房保证金贰万元整，购房款壹拾捌万元整，转入王江荣信用社账户……具收人：郑雅萍2013年10月27日”，该收条记载内容与房地产转让协议中双方约定的付款方式内容能相互印证，且有银行汇款凭证予以佐证，本院予以采信。被告王江荣虽抗辩原告支付的200000元可能是支付其他房屋的购房款，但并未提供相应证据予以证明，亦没有对此作出合理的解释，故本院对被告王江荣的抗辩意见不予采纳；2.原告提交了江山市不动产登记信息查询记录一份共三页，拟证明案涉房屋一直处于有查封和抵押状态的事实。被告王江荣经质证认为，签订转让协议时被告将案涉房屋有抵押情况告知过原告，2015年7月30日前案涉房屋没有被查封，如果原告付了余款，被告就可以把银行贷款还清，将房屋过户给原告。本院认为，该证据有江山市自然资源和规划局盖章确认，故本院对其真实性予以认定。据查询记录记载，本院确认案涉房屋抵押登记时间为2013年5月31日，目前处于有查封有抵押状态；3.原告提交了江山市人民法院《公告》复印件一份，拟证明法院责令被告王江荣腾空涉案房产，并准备强制拍卖的事实。被告王江荣经质证认为，与本案无关。本院认为，该公告所示不动产与不动产登记信息所示的不动产信息并不完全一致，仅凭该证据，本院难以直接确认其与本案的关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻，被告王江荣、郑雅萍系夫妻，被告江山市区四季红食品批发部的经营者为被告王江荣。原、被告存在房屋买卖合同关系。2013年10月27日，原告朱耀明向被告王江荣汇款200000元。同日，被告郑雅萍出具收条载明收到原告朱耀明定房保证金20000元，购房款180000元。2014年8月19日，被告王江荣与两原告签订《房地产转让协议一份》，约定将坐落于江山市上余镇上余村421号302室房屋【权利人：江山市区四季红食品批发部，房屋权证号：上私-0530，土地权证号：江国用（2008）字第102-10号，土地性质：综合用地】转让给两原告，价款为270000元。此后，两原告未支付购房余款。案涉房屋抵押登记时间为2013年5月31日，且已于2019年1月15日被本院查封，目前仍处于有查封有抵押状态。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，两原告与被告王江荣于2014年8月19日自愿签订的《房地产转让协议》合法有效。案涉房屋于2013年5月31日办理了抵押登记，2019年1月15日被本院查封，目前仍处于有查封有抵押状态，无法完成过户。同时，经查，被告江山市区四季红食品批发部只有按幢审定的图纸，没有按套审批的规划审定图纸，故只能以幢为不动产登记单元办理了一本位于的房产证。而不动产的分割需要提交有关部门同意分割的批准文件，案涉房屋无相关部门同意分割的批准文件，因此暂无法办理分割及变更登记，本案房屋买卖的合同目的暂不能实现，原、被告双方继续履行合同已无必要，故两原告提出解除《房地产转让协议》的诉讼请求合理有据，本院予以支持。被告王江荣与被告郑雅萍系夫妻，案涉房屋产权人为由被告王江荣经营的江山市区四季红食品批发部，原告将购房款200000元转入被告王江荣银行账户，被告郑雅萍出具收条对原告支付购房款的事实予以确认，故两原告现要求被告王江荣、郑雅萍、江山市区四季红食品批发部共同返还购房款200000元合理有据，本院予以支持。关于违约责任的承担问题，本院认为，《房地产转让协议》第二条第2点明确约定买方向卖方支付200000元整，余款70000元在过户前五天付清；第四条明确约定产权交付时间最迟在2015年7月30日之前。显然，原、被告双方在履行合同过程中都违反合同，应各自承担相应的责任，双方的违约行为导致的违约责任相互抵消，故两原告要求被告承担违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、解除原告朱耀明、余秋梅与被告王江荣于2014年8月19日签订的《房地产转让协议》。 二、被告江山市区四季红食品批发部、王江荣、郑雅萍共同返还原告朱耀明、余秋梅购房款200000元，限于判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告朱耀明、余秋梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告朱耀明、余秋梅共同负担210元，被告江山市区四季红食品批发部、王江荣、郑雅萍共同负担2090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  周莹萍 二〇二〇年五月十一日 书记员  陆 赟