云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终446号上诉人（原审原告）：胡胜和，男，1968年5月1日出生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县，现住云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：李锡葆，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：罗建文，男，1979年11月29日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。上诉人（原审被告）：沈跃书，男，1966年9月2日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。罗建文、沈跃书共同委托诉讼代理人：李中学，云南腊山律师事务所律师，特别授权代理。上诉人胡胜和因与上诉人罗建文、沈跃书确认合同效力纠纷一案，不服罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日询问当事人后进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡胜和上诉请求：1.依法撤销罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.诉讼费、保全费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.错误认定上诉人实际使用的土地面积，导致租金计算错误。一审认定本案上诉人实际使用的土地面积为40亩，但是，经国土部门测量，上诉人实际使用的面积只有37.15亩，所以，实际使用的土地面积应按照37.15亩来计算。2.一审遗漏计算了60000元的预付租金。一审已查明有60000元为2018年12月23日支付，为预付2019年5月1日至2020年4月30日的租金，对于该预付的租金，被上诉人应予退还，但是一审中遗漏了这一笔租金。二、一审适用法律错误，判决自相矛盾。1.一审已认定了合同无效，却不要求被上诉人承担导致合同无效的过错责任。一审将合同无效的所有后果判决由上诉人自己承担，明显不当，上诉人并不否认自己对本案有责任，只是要求判决被上诉人按照其过错程度承担一定比例的过错责任。2.一审认定合同无效，却认可被上诉人可以正当收取租金。合同无效的法律后果是双方予以返还，但一审将违法的后果由上诉人自己承担，土地租金被上诉人正当收取，于法无据，违背了公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审判决无视合同无效的返还规定，也无视合同无效的过错责任承担规定，判决错误。综上，一审认定事实不清，判决违背法律规定，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人罗建文、沈跃书上诉请求：1.依法撤销罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决；2.依法改判上诉人与被上诉人于2015年12月15日签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，且不存在返还租金的情况；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人与被上诉人于2014年2月24日签订《土地使用权租赁合同》，并经罗平县公证处作出（2014）云罗证字第119号公证书。上诉人将从罗雄街道红星居委会第六居民小组承租的位于罗平县东侧“长塘子”的集体土地转租给被上诉人。合同约定双方实测面积为46.6亩（28亩＋18.6亩），其中28亩地租金是每年每亩15000元，18.6亩的租金是每年每亩10000元，租金合计每年606000元，租赁期限为19年，自2014年5月2日起至2033年5月1日止。在租赁期内，被上诉人建设、生产、经营等活动所需要的一切手续由被上诉人负责办理，上诉人根据实际情况给予协助，所需费用均由被上诉人承担，因国家相关政策造成不能正常经营所产生的损失由被上诉人承担，与上诉人无关，上诉人不退还租金。双方违约金为年租金合计的200%。后被上诉人因经济困难向上诉人申请减少租金，双方于2015年12月15日在原合同基础上，将租金每年变更为540000元。《土地使用权租赁合同》是双方自愿平等协商后签订，是真实意思表示，并经罗平县公证处进行公证，且土地管理部门发出停工通知是在公证之后，2015年12月15日签订的《土地使用权租赁合同》仅是在公证后变更了计算租金的土地面积，合同双方并没有约定土地的用途，没有约定将土地转租给被上诉人后是用于非农建设，而是约定被上诉人建设、生产、经营等活动所需要的一切手续由被上诉人负责办理，此案是因被上诉人没有办下相关手续导致，合同没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2.原审判决与客观事实相悖，有失公平。被上诉人于2019年7月8日将其建在上述土地上的房屋进行拆除，也就是说被上诉人于2019年7月8日后才没有使用土地。2014年5月2日至2015年5月1日的租金为606000元，2015年5月2日至2019年7月8日每年的租金为540000元，总的应付租金合计2866000元，而被上诉人只向上诉人交纳了1594800元的租金，被上诉人在未经上诉人同意的情况下直接向罗雄街道红星居委会第六居民小组交纳租金1231200元，合计也才2826000元，被上诉人尚欠上诉人租金40500元，被上诉人未经上诉人同意向罗雄街道红星居委会第六居民小组交纳租金的行为已构成违约，不存在返还租金的事实。二、原审判决适用法律错误。因本案双方签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，故原审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，系适用法律错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。原告胡胜和向一审法院起诉请求：1．判令原被告之间的租赁行为及签订的租赁协议无效；2．判令两被告向原告返还租金33万元，并连带向原告赔偿损失2，659，359.45元，合计2，989，359.45元；3．判令本案诉讼费、保全费由两被告连带承担。庭审中，原告将第一项诉求变更为“请求人民法院依法确认原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》无效”；原告将第二项诉求变更为“判令两被告向原告返还租金2，871，800.00元，并连带向原告赔偿损失1，100，000.00元，合计3，971，800.00元”。一审法院认定事实：被告罗建文、沈跃书与罗平县罗雄街道红星居委会第六居民小组于2013年9月20日签订租地协议，租用该小组坐落于324国道东侧“长塘子”（地名）的一片尚未纳入城市建设用地规划的集体土地（经土地管理部门测量共37.15亩，其中旱地4.9亩、水田32.25亩）准备建汽车修理厂。租地协议签订后，罗建文、沈跃书在该片土地四周打好围墙并平整了之前第六居民小组平整后剩下的三分之一的场地。后因资金问题，罗建文、沈跃书于2014年2月24日将该片土地转租给胡胜和。双方签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为2014年5月2日至2033年5月1日，租赁土地面积为：前面28亩，每亩年租金15000.00元；后面18.6亩，每亩年租金10000.00元。云南省罗平县公证处对该合同进行了公证。2015年12月15日，罗建文、沈跃书与胡胜和再次签订《土地使用权租赁合同》，合同约定双方此前签订的合同作废，合同内容除了后面土地面积由“18.6亩”变更为“12亩”和租金总额相应变更外，其余内容与双方2014年2月24日签订的合同基本一致。2014年3月，胡胜和未经批准在没有取得建设用地批准手续的情况下，违反罗平县土地利用总体规划，擅自占用该片集体土地建仓库，支付给沈跃书建设费用918666.00元。罗平县国土资源局在巡查中发现上述违法行为后，于2014年5月5日以罗平县国土资源局罗国土资停字〔2014〕第114号，2014年5月26日以罗国土资停字〔2014〕第121号《责令停止国土资源违法行为通知书》分别通知沈跃书、罗建文停止违法行为，此后又于2015年4月28日和2017年10月19日分别以罗国土资停字〔2015〕第126号、罗国土资停字〔2017〕第127号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令胡胜和、罗建文、沈跃书停止其违法行为。2017年11月27日，罗平县国土资源局作出罗国土资处字[2017]13号《行政处罚决定书》，责令胡胜和、罗建文、沈跃书拆除其非法占用的37.15亩（24766.67平方米）土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并对胡胜和、罗建文、沈跃书罚款人民币247，666.70元。处罚决定生效后，胡胜和缴纳了全部罚款。胡胜和在2014年2月24日至2018年12月23日期间共支付给罗建文、沈跃书租金2，871，800.00元（其中代罗建文、沈跃书支付给红星居委员会第六居民小组1，231，200.00元）。前述2，871，800.00元租金中，有60，000.00元为2018年12月23日支付，为预付2019年5月1日至2020年4月30日的租金。因罗平县国土资源局申请法院强制执行拆除违法建筑，经做工作后，胡胜和于2019年5月初自行拆除了非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，支付拆除费用186，544.00元。一审法院认为，合同是否有效，关键看是否符合法律关于合同效力的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。胡胜和与罗建文、沈跃书签订《土地使用权租赁合同》，支付远高于正常农用土地流转的租金租赁大面积土地用于非农建设，在签订合同时，胡胜和应当审查其所承租的土地是否具有合法的用地审批手续或者能否办理合法用地手续，但其未尽到审查义务，虽然胡胜和认为是被告欺骗说可以办理用地审批手续，但是其在未办理用地审批手续的情况下进行非农业建设，且在土地管理部门发出停工通知后，继续违法占地建设，甚至在处罚决定作出后，仍继续向出租人支付租金，可见原告是明知违法而为之。罗建文、沈跃书与胡胜和签订本案所涉租赁合同，将尚未纳入城市建设用地规划的土地租赁给胡胜和建设仓库，违反了我国法律的禁止性规定，合同无效。故胡胜和关于确认合同无效的诉求予以支持。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但是，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产。在土地租赁合同中，合同具有连续性给付特征，已经履行的部分产生了一种无法逆转的事实状态，承租人因合同的履行占有土地并获得了收益，不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。因此，在此情形下，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，由出租人返还土地已经使用期间的租金将导致承租人无代价获得对租赁物使用的不公平结果，故承租人已经使用土地期间的租金不应返还。本案中，原告胡胜和认为其按照46.6亩土地面积支付了租金，实际上应按国土部门测量的37.15亩支付租金，因而被告应返还多支付的租金。实际上，国土部门测量的土地面积未做前后划分，而按照原被告2015年12月15日签订的合同约定，租赁土地面积为40亩（前面28亩，后面12亩），是双方共同测量认可的面积，按胡胜和实际使用土地时间计算，其应付租金2700000.00元，但其实付租金2871800.00元，因此，罗建文、沈跃书应返还胡胜和租金171800.00元。原告要求返还已交付租金的诉求，部分支持。由于胡胜和非法占用农用地的行为属于严重违法行为，其违法行为的后果应由其自行承担，不应得到法律的保护。对胡胜和主张的建设和拆除违法建筑的损失赔偿请求不予支持。关于罚款问题，根据罗平县国土资源局作出的行政处罚决定，处罚对象为胡胜和、罗建文、沈跃书三人，胡胜和缴纳罚款后如需向其他人追偿属另一法律关系，在本案中不予审查裁判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、原告胡胜和与被告罗建文、沈跃书于2015年12月15日签订的《土地使用权租赁合同》无效；二、由被告罗建文、沈跃书于判决生效后五日内向原告胡胜和返还租金171800.00元；三、驳回原告胡胜和的其他诉讼请求。案件受理费38574.00元，由原告胡胜和负担30000.00元，被告罗建文、沈跃书负担8574.00元。二审中，上诉人罗建文、沈跃书提交证据两组（均为复印件）：1.《集体土地使用权租赁合同》复印件一份，欲证明上诉人租给胡胜和的土地面积是46.6亩；2.收据六份（复印件），欲证明胡胜和没有向上诉人罗建文、沈跃书交租金，而是直接向生产队（罗雄街道红星居委会第六居民小组）交租金。上诉人胡胜和质证认为，该两组证据不是法律规定的新证据，租赁合同是不完整的，有几份合同，后面的合同已覆盖了前面的合同，双方之间的合同原本是两份，中间有内容变化，原本的合同确实是以46.6亩签的，但后面实测后面积有变化。收据部分，一审判决中认定了胡胜和向罗雄街道红星居委会第六居民小组交纳了1240000元租金，两组证据均不认可。本院认为，上诉人罗建文、沈跃书二审中提交的两组证据不属于新证据，且该证据欲证明的事实其一审中当事人交的证据已能证明，故不再作为认定事实的证据。二审围绕双方当事人争议的事实，认定如下：罗建文、沈跃书与罗平县罗雄街道红星居委会第六居民小组于2013年9月20日签订《集体土地使用权租赁合同》，双方实地测量后土地面积为46.6亩，租金计算方式为：其中28亩按每年每亩9000元，18.6亩按每年每亩3000元计算，租赁年限为十九年，自2004年5月1日起至2033年4月30日止。2014年5月2日至2015年4月30日的租金606000元，胡胜和于2014年2月24日、7月11日分别向罗建文、沈跃书交纳400000元、206000元。2015年12月15日，罗建文、沈跃书与胡胜和签订《土地使用权租赁合同》，合同约定每年土地的租金总合计为540000元。本院认为，本案中涉案土地系集体所有土地，罗建文、沈跃书从罗平县罗雄街道红星居委会第六居民小组承租涉案土地后，沈跃书与罗建文又将未经合法审批的土地转租给胡胜和用于非农建设签订的《土地使用权租赁合同》，一审法院以该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，认定当事人之间签订的《土地使用权租赁合同》无效，并无不当，二审予以确认。关于胡胜和主张的返还租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，胡胜和应将其租用的土地返还给土地所有人，且涉案土地已返还所有人，对于其主张返还土地使用期间已付租金，因其对土地进行了实际使用，属其应付的对价，否则将出现因违法使用土地而受益，不符合法律规定的价值取向，胡胜和的主张属于对法律规定的合同无效法律后果的误解，故对其主张返还使用土地期间的租金的理由不予采纳。但对于超出应付租金的部分，出租人应予返还，一审对胡胜和应付租金的计算有误，根据当事人合同约定，自2014年5月2日计算至2019年5月，其应当支付的租金为2766000元，因胡胜和已付租金2，871，800.00元，对胡胜和超出应付部分的租金，罗建文、沈跃书应予返还，即返还额为105800元。对于胡胜和按国土部门测量的37.15亩支付租金的主张，因本案双方当事人在合同中已明确约定了租金的计算标准和方式，其主张与当事人在合同中的约定不符，虽然双方约定的租赁土地面积与土地管理部门测量的面积存在差异，但不影响当事人对租金的约定，当事人应当根据合同约定计算租金，故该主张不予支持。关于胡胜和主张的赔偿损失问题。胡胜和主张因罗建文、沈跃书向其隐瞒被责令停止违法行为及欺骗其可以办理土地使用手续造成其损失扩大的事实。本案中，胡胜和在租用土地期间，土地主管部门已多次责令其停止土地违法行为，其明知所租用的土地不能用于非农建设而使用，且胡胜和并未及时停止违法使用土地的行为，相关损失系其本人原因造成，故胡胜和主张的损失应由其自行承担。对于上诉人罗建文、沈跃书上诉主张2015年12月15日签订的《土地使用权租赁合同》将租金每年变更为540000元，系对2015年12月15日后变更了计算租金的土地面积的主张成立，予以采纳，对其余上诉主张，与查明事实不符，不予支持。综上所述，上诉人胡胜和的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人罗建文、沈跃书的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决第一项，即原告胡胜和与被告罗建文、沈跃书于2015年12月15日签订的《土地使用权租赁合同》无效；二、撤销罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决第二项、第三项，即第二项由被告罗建文、沈跃书于判决生效后五日内向原告胡胜和返还租金171800.00元，第三项驳回原告胡胜和的其他诉讼请求；三、变更罗平县人民法院（2019）云0324民初2736号民事判决第二项为由罗建文、沈跃书于判决生效后五日内返还胡胜和租金105800元；四、驳回胡胜和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38574元，由胡胜和负担37546元，由罗建文、沈跃书负担1028元；二审案件受理费38574元，由胡胜和负担37546元，由罗建文、沈跃书负担1028元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年五月十九日书记员 唐 皓