湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12568号上诉人（原审被告）：郑烈朝，男，1954年12月15日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：熊娟娟，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市蔡甸区沌口街供销合作社，住所地武汉经济技术开发区沌口街。法定代表人：雷春秋，该单位主任。委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。上诉人郑烈朝因与被上诉人武汉市蔡甸区沌口街供销合作社（以下简称供销社）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1410号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑烈朝上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回供销社的一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审的全部诉讼费用由供销社承担。事实与理由：一、一审确认郑烈朝与供销社之间就位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号综合楼的租赁关系已于2018年12月31日终止，损害了郑烈朝的续租权。二、一审以评估报告确定的涉案房屋在价值时点2019年4月30日已装修状态下的年租金价值为每年522000元为标准计算房屋占用费，没有任何事实与法律依据。三、即是要求郑烈朝立即腾退本案涉案房屋，亦不能实际执行。四、郑烈朝愿以合理价格，继续租赁本案涉案房屋。供销社答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。供销社向一审法院起诉请求：1.判令郑烈朝立即腾退并返还供销社所有的位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号的还建综合楼；2.判令郑烈朝按每月54000元的标准向供销社支付2019年1月至3月的实际房屋占有使用费共计162000元，并支付2019年4月起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.判令本案的诉讼费由郑烈朝承担。一审法院查明，供销社通过沌口老街改造拆迁还建取得坐落于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号，占地面积500平方米，总建筑面积1500平方米的三层框架结构商用综合楼一栋（以下简称案涉房屋），2003年12月8日供销社(甲方)与郑烈朝（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，协议约定甲方将综合楼（即案涉房屋）约2000平方米租给乙方经营餐饮业务，在协议期间内乙方不得转租、转包给他人经营。甲方按年计取房屋租金，实行一季结交，一年一清的方式收取乙方租金，2004年1月1日至2004年12月30日房屋租金为1楼、4楼每年24000元，2楼、3楼每年36000元，共计每年120000元，由于4楼乙方暂时没有投入使用，故2004年乙方实际需要支付租金96000元。2005年1月1日起，无论乙方是否使用4楼，甲方视同乙方已投入使用对待收取使用租金。协议第九条还约定“协议从2004年1月1日至2004年12月31日为经营协议期（即15年），期满乙方如需继续使用经营，必须续签下一轮租用协议。”此后每年至2017年，供销社、郑烈朝每年都签一份《房屋租赁协议书》，每年的《房屋租赁协议书》条款没有变，只是租金进行了调整，租赁期间做了时间上的相应变更。2017年12月26日供销社、郑烈朝之间签订了最后一份《房屋租赁协议书》，租赁期间载明为2018年1月1日至2018年12月31日。2018年7月10日供销社向郑烈朝送达《房屋租赁协议到期通知书》，通知案涉房屋租赁期限即将于2018年12月31日届满，需要重新公开招租，郑烈朝需做好续租或腾退准备，并告知招租要求为租金参照开发区同类房屋出租价格，2019年租金已定为792000元，此后租期内按上年租金总额的7%每年递增，签合同前一次性交清年度房屋租金，郑烈朝在同等条件下可以优先承租等。2018年8月10日郑烈朝书面回复表示愿意续租，但提出租金和交付方式需要调整。2018年12月19日、2018年12月21日供销社与其委托组织案涉房屋租赁权拍卖会的案外人湖北骏泰拍卖有限公司先后以书面形式向郑烈朝告知供销社与郑烈朝双方之间的租赁合同于2018年12月31日到期后不再续租，郑烈朝需以参加拍卖会的方式竞买承租权，否则需从案涉房屋中腾退。2019年1月11日供销社再次向郑烈朝发出腾退通知书，要求郑烈朝于2019年2月28日前从案涉房屋内腾退完毕，郑烈朝均回复希望续租，但租金增幅过大，希望能够降低。后由于双方就续租未达成一致，郑烈朝又未进行腾退，故供销社诉至一审法院。一审法院另查明，对于租金计算标准，供销社、郑烈朝双方均单方委托进行了评估，两份评估报告结论差距较大，案件审理过程中，郑烈朝申请对案涉房屋2003年12月或2019年4月为评估价值时点的毛坯房屋租金价格及2019年4月为评估价值时点的现装饰装修房屋租金价格进行就地评估，经一审法院委托的湖北合信行房地产资产评估咨询有限公司进行估价，湖北合信行房地产资产评估咨询有限公司于2019年6月12日出具估价报告（估价报告编号：合信行【2019】房估讼第009号），确定案涉房屋在价值时点2019年4月30日已装修状态下的年租金价值为每年522000元，毛坯状态下的年租金价值为每年282000元，双方当事人均认可评估报告的真实性。郑烈朝为此支付鉴定费40000元。对于双方当事人有争议的事实，关于《房屋租赁协议书》第九条的约定，供销社、郑烈朝自2003年起每一年签订的《房屋租赁协议书》第九条均约定“……为经营协议期（即15年），期满乙方如需继续使用经营，必须续签下一轮租用协议”，郑烈朝认为从2003年起至2017年每一年签订的协议约定的相同，经营协议期都是15年，这个15年是无限、自动延续，故2017年签订的协议最后一份协议的租赁期间为2018年1月1日至12月31日，这一轮的15年即为2018年至2032年，所以供销社与郑烈朝之间的租赁关系并未到期终止，且该条款的含义为如果郑烈朝要求续租，供销社就必须同意续签，现在郑烈朝明确要求续租，供销社就必须要与其续签。供销社认为其与郑烈朝于2003年起签订的《房屋租赁协议书》约定的是整个租赁期为15年，在这15年内，双方当事人每年都单独签订为期一年的《房屋租赁协议书》，主要原因是每年都在调整租金，现该15年的租赁期已于2018年12月31日届满。之所以会出现条款表达不准确的情况，是双方当事人的法律知识有限，不清楚法律后果，为图省事，直接沿用第一份合同未做修改所致。一审法院认为，2003年供销社与郑烈朝签订第一份《房屋租赁协议书》，明确了总租赁期限为15年，以及相关的权利义务，此后双方每年一签协议，租赁期间时间上是吻合延续的，除租金进行增加外，其余合同条款均完全沿用初始协议，直至双方当事人2017年签订了总经营期限内最后一年的《房屋租赁协议书》，2003年签订第一份，租赁期间为2004年1月1日至2004年12月31日，2017年签订最后一份，租赁期间为2018年1月1至2018年12月31日，总计15年，事实清楚；且法律规定租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年，因此郑烈朝对于合同条款的理解是没有事实和法律依据的，协议约定的租赁期于2018年12月31日届满。一审法院认为，供销社与郑烈朝之间于2003年起签订的《房屋租赁协议书》均系双方当事人的真实意思表示，又不违反法律规定，应属合法有效。现协议约定的租赁期限于2018年12月31日届满，供销社在租赁期限届满前与郑烈朝协商增加租金未达成一致后，已明确表示拒绝续租，且多次通过书面形式明确告知郑烈朝可以通过参加拍卖的方式进行竞争，同等条件下享有优先承租权；要求郑烈朝从案涉房屋内腾退，腾退时间最晚为2019年2月28日等；供销社的一系列行为足以表明协议期满后其拒绝续约的意思表示，故一审法院确认双方之间的租赁关系已于2018年12月31日终止。供销社与郑烈朝之间的租赁关系因协议期满终止，郑烈朝无权继续使用案涉房屋，供销社要求郑烈朝从案涉房屋腾退的诉讼请求一审法院予以支持。租赁关系终止后，郑烈朝占用案涉房屋期间仍应支付相应费用，现双方当事人对于按照一审法院委托的评估报告中的结论计算费用无异议，故一审法院以评估报告中年租金522000元（即月租金43500元）为标准计算房屋占用费，自2019年1月1日起至郑烈朝实际腾退之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、一审法院确认武汉市蔡甸区沌口街供销合作社与郑烈朝之间就位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号综合楼的租赁关系已于2018年12月31日终止；二、郑烈朝于判决生效之日起十五日内从位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号综合楼房屋内腾退；三、郑烈朝于判决生效之日起十日内向武汉市蔡甸区沌口街供销合作社按照每月43500元的标准支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费;四、驳回武汉市蔡甸区沌口街供销合作社的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3540元，减半收1770元，鉴定费40000元，由武汉市蔡甸区沌口街供销合作社负担20000元，郑烈朝负担21770元。二审期间，郑烈朝向本院提交装修合同一份及收据六份，欲证明郑烈朝于2015年花费230万元装修，一审判决损害了其权益。经质证，供销社认为证据不合法，不是新证据，与本案没有关联性。本院认为，上述证据不属于新证据，与本案缺乏关联性，不予采信。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系租赁合同纠纷，郑烈朝与供销社签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据租赁合同的约定，租赁期限已于2018年12月31日届满，双方租赁合同关系终止。虽然郑烈朝享有优先承租权，但在双方对后续租赁事宜尚未达成一致意见，并且供销社尚未与他达成租赁意见的情况下，郑烈朝不能以其享有的优先承租权进行抗辩，无权继续承租案涉房屋，供销社请求腾退和支付房屋占用费合法有据，应予支持。但一审判决按照评估结论作为认定房屋占用费标准错误，本院依法予以纠正，房屋占用费应当按照双方最后一年的租金标准133000元/年计算。郑烈朝、供销社各自支付的鉴定费应由其各自承担。综上所述，郑烈朝的上诉请求部分成立，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1410号民事判决第一、二、四项；二、变更湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1410号民事判决第三项为：郑烈朝于本判决生效之日起十五日内向武汉市蔡甸区沌口街供销合作社按照11083.33元的标准支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）1770元，由郑烈朝负担1000元，武汉市蔡甸区沌口街供销合作社负担770元。二审案件受理费3540元，由郑烈朝负担1770元，武汉市蔡甸区沌口街供销合作社负担1770元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年五月二十八日书记员 陈喜兰