山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4698号 上诉人（原审原告）：宋杰，女，汉族，1973年9月17日出生，现住青岛市黄岛区。 上诉人（原审原告）：吕大垚，男，汉族，1969年12月16日出生，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋杰，系原告吕大垚之妻。 被上诉人（原审被告）:青岛多元市场经营有限公司，住所地：青岛市黄岛区太行山路397号。 法定代表人：李芳，职务经理。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛多元房地产开发有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江中路230号A座14层。 法定代表人：赵克胜，职务经理。 委托诉讼代理人：李洪昱，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司，住所地：青岛市黄岛区长江中路228号。 负责人：董丽，职务总经理。 委托诉讼代理人：贾静，女，1973年1月15日生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：薛惠馨，女，1996年9月27日生，汉族，系该公司员工。 上诉人宋杰、吕大垚与被上诉人青岛多元市场经营有限公司（以下简称多元市场公司）、青岛多元房地产开发有限公司（以下简称多元房地产公司）、麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司（以下简称麦凯乐西海岸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋杰、吕大垚向本院提出上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法支持上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由：一、判决书上叙述双方的租赁期满后，被上诉人没有还房，在继续使用期间又向上诉人的账户上支付了款项，说是租金，而上诉人不认可，认为是违约金，但“上诉人未提交证据证明该款项系违约金，亦未对该款项的性质作出合理的解释，故对上诉人的主张不予采信”。并引用《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款，“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”为依据来给予驳回，缺乏事实及法律依据，将举证责任强加给上诉人是不公平的。上诉人的账户对被上诉人是公开的，是提供给被上诉人的，上诉人与被上诉人的租赁合同在2019年9月30日已经到期，并没有签订任何租赁合同，不存在租赁关系。所谓给付款项是租金这是被上诉主张的，应该由其举证。至于我认为的是该算占用费、还是违约金、还是其他什么都无所谓，但并不认可是租金。判决书还叙述“双方的租赁合同期满后被上诉人仍在使用租赁物，并给上诉人支付了租赁费，就形成了事实上的租赁关系，上诉人主张还房没有事实和法律依据”。本人不予认可。租赁到期后系被上诉人占有房屋不予返还，并不是形成事实租赁关系。民事活动最基本的原则是自愿原则，不应强迫上诉人接受。二、判决依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第12条，“当事人向人民法院提供外文书证或者外文说明资料，应当附有中文译本”适用法律错误。三、判决依据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。和第六条诚实信用原则，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人在本案中完全处于被动从属地位，被上诉人租赁期满，拒不返还房屋，既违约又违法，被上诉人强买强卖的强盗行为才是不遵循公平自愿、诚实守信的原则。四、判决书还引用《合同法》第236条:“续租，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”来作为依据给予驳回既是错误又矛盾。上诉人如果没提出异议就不会起诉，上诉人与被上诉人之间没有续签合同。我们到被上诉人单位，到麦凯乐、街道办、区政府、公安局去交涉、上访、业主集会几个月、无数次，我们老百姓能想到的申诉方式都用了仍无法解决。即便如此，不定期的合同任何一方都是有权利随时解除的，上诉人现在起诉要求解除合同，退还房屋法院应当支持。 多元房地产公司二审答辩认为，一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。涉案商铺的租金一直由我方向对方直接支付，我方是涉案商铺的实际承租人。原租赁合同到期后，虽未签负订续租合同，但我方与对方之间的租赁合同已经成立生效并正在实际履行。更何况，是在原合同约定的续租条件已经成就的情况之下，对方单方违约，才致使双方尚未签订书面的续租合同。因此，根据公平原则和诚实信用原则，对方要求返还商铺缺乏事实和法律依据。二、我方始终在积极筹措款项向包含对方在内的全体出租人支付租金，保证了整个商场的整体稳定运营。一审结束后，我方于2019年10月10日、2020年1月8日分别向对方转账7144.28元，用以支付租金及房租逾期违约金。2020年农历春节至今，受新冠疫情影响，我方的生产经营受到了巨大冲击，尽管如此，我方在响应国家疫情防控、积极复工复产的同时，仍然在积极筹措支付租金的款项。租赁合同双方均应响应国家恢复经济发展的号召，继续履行租赁合同，以维护麦凯乐商场的整体运营，进而维护全体商铺业主的共同利益。三、涉案商铺为产权式商铺而非独立商铺，对方要求返还的行为不但对已不利，也侵害了其他守约业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，答辩人对涉案商铺行使所有权应以不损害其他业主利益为前提。目前，绝大多数业主均同意续租，而对方要求返还商铺必然会影响麦凯乐商场的整体运营，也会影响全部商铺的租赁价值和全体业主的利益。将涉案房屋继续出租给我方既符合原租赁合同的约定，亦有利于房屋商业价值的实现，如此才能化解矛盾，互利双赢。 多元市场经营公司二审中答辩认为，同意多元房地产意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人受疫情影响，我们希望上诉人考虑实际情况基础上，能尽快与多元房地产公司签订书面租赁合同。 麦凯乐西海岸分公司二审中答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 宋杰、吕大垚向一审法院提出诉讼请求：1、判令对方归还我方位于青岛开发区国贸中心商场四层25号、27号商铺；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年10月20日我方与多元市场公司签订商铺租赁合同，我方将位于青岛开发区国贸中心四层商场25号、27号商铺租赁给对方使用，租期自2008年10月1日起至2017年9月30日止，合同约定合同期满至少半年前双方商定是否续期签订新的租赁合同，然而直至合同期过，双方也没有商定续期事宜，没有再签续期合同，但对方却至今仍然占用、使用着我方的该物业不予归还，严重损害我方的合法权益，因此，为保护我方合法权益特诉至贵院，请求依法判令对方归还我方的商铺，并承担违约责任。 多元市场公司在一审中辩称：1、虽然本案中《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）由多元市场公司与宋杰、吕大垚签订，但实际承租人为多元房地产公司，且宋杰、吕大垚在起诉状中也已认可这一事实。2、该租赁合同承租人的权利义务都是由多元房地产公司享有和承担：租金由多元房地产公司直接向宋杰、吕大垚支付，租赁合同履行过程中及到期后的续签等事宜都是由多元市场公司与多元房地产公司进行协商。宋杰、吕大垚是知情且没有异议的。3、宋杰、吕大垚存在违约行为，其应当将涉案房屋继续出租给多元房地产公司，其诉讼请求无合同及法律依据。根据租赁合同第7.4条、8.3条之约定，合同期满，如占总建筑面积60%的业主同意多元市场公司（实为多元房地产公司）继续租用，则宋杰、吕大垚应当同意多元市场公司继续租赁该房屋，且不得有异议。事实上，已经有占商场总建筑面积91.28%的业主与多元房地产公司签订了续租合同，期限为2017年10月1日至2028年4月30日，因此宋杰、吕大垚也应当遵守租赁合同的相关约定，否则即为违约。4、将涉案商铺继续出租给多元房地产公司既符合租赁合同的约定，亦有利于房屋商业价值的实现，如此才能化解矛盾，互利双赢。据多元经营公司所知，租赁合同期限届满后，宋杰、吕大垚与多元房地产公司就涉案商铺已经形成了事实的租赁合同关系并已经履行。综上，因此宋杰、吕大垚无权要求多元经营公司返还涉案房屋。 多元房地产公司在一审中辩称：1、多元房地产公司是涉案商铺的实际承租人，涉案商铺的租金一直由多元房地产公司向宋杰、吕大垚支付，宋杰、吕大垚知情并没有异议，且宋杰、吕大垚已在其诉状中认可这一事实。2、原租赁合同到期后，已经有占总承租商铺面积91.28%的业主与多元房地产公司续签租赁合同，宋杰、吕大垚应当按照原租赁合同第7.4条、8.3条的约定续签合同，宋杰、吕大垚至今尚未续签，构成违约。3、续租合同已成立、生效并实际履行。宋杰、吕大垚虽然没有续签书面合同，但自原租赁合同期限届满后（2017年10月1日）至今，多元房地产公司一直按照新租赁合同的租金标准向宋杰、吕大垚支付房租，宋杰、吕大垚也一直接受并未提出任何异议，根据法律规定，多元房地产公司与宋杰、吕大垚之间的续租合同已经成立、生效并实际履行，续租合同的文本以其他业主续签合同的文本为准。自2017年10月1日起，多元房地产公司一直按照高于原租赁合同的租金标准向宋杰、吕大垚支付租金，宋杰、吕大垚不存在实际损失。4、涉案商铺面积较小，只有与其他商铺一起经营才能发挥最大的价值，继续签订和履行房屋租赁合同对涉案各方均有益。在四周商铺均签订续租合同的情况下，单独返还不具有可操作性，且损害各方利益。综上，多元房地产公司系涉案商铺的实际承租人，多元房地产公司与宋杰、吕大垚之间的续租合同正在实际履行，宋杰、吕大垚作为违约方应尽快签订书面续租合同。故恳请贵院驳回原告的诉讼请求。 麦凯乐西海岸分公司在一审中辩称：青岛市黄岛区长江中路228号由被告麦凯乐西海岸分公司合法入驻经营至今，宋杰、吕大垚所诉房屋是否属于麦凯乐西海岸分公司经营场所的一部分，麦凯乐西海岸分公司并不知情，且宋杰、吕大垚所诉的房屋位置、坐落均不明确；麦凯乐（青岛）百货总店有限公司与多元房地产公司2010年3月25日所签租赁合同的租赁期限为18年，麦凯乐西海岸分公司入住经营商场完全符合法律规定；如因多元房地产公司的原因和过错导致麦凯乐西海岸分公司的损失，麦凯乐西海岸分公司保留一切追偿的权利。 一审经审理查明，1、2007年10月5日，宋杰、吕大垚（租赁合同甲方）与多元市场公司（租赁合同乙方）签订《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》，将位于国贸中心4层商场25号、27号商铺租赁给多元市场公司。面积分别为：32.39平方米、33.81平方米（最终以房屋产权登记面积为准）；租期自2008年10月1日至2017年9月30日止。租赁期内多元市场公司有权将该物业转租、转承包或与他人合作经营。租赁期内年租金为(房屋总价)×8%-税费，租金为一年支付一次，支付日期为租期当年的6月30日，支付至宋杰、吕大垚提供的活期存折账户内。 多元房地产公司于2017年3月10日分别向宋杰、吕大垚支付6个月租金15484.14元、17133.01元；多元房地产公司因与其他业主签订的二期租赁合同提高了租赁费，给宋杰、吕大垚的租赁费也按照其他业主的租赁费比例予以提高。于2017年12月19日分别向宋杰、吕大垚支付6个月租金23578.44元、22592.16元；于2018年3月29日分别向宋杰、吕大垚支付6个月租金23578.44元、22592.16元；于2018年10月9日分别向宋杰、吕大垚支付6个月租金23578.44元、22592.16元。 2、另查明，多元市场公司自宋杰、吕大垚处租赁涉案商铺后，多元房地产公司将位于青岛经济技术开发区“国贸中心项目”的商业裙楼地下一层至地上五层的部分面积出租给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用，现由麦凯乐西海岸分公司经营。 一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用和等价有偿的基本原则。本案中，宋杰、吕大垚将其名下位于青岛开发区商铺商业房租赁给多元市场公司使用。多元房地产公司为实际履行该合同的承租方。2010年3月25日多元房地产公司将包含宋杰、吕大垚名下房产在内的“国贸中心项目”商业裙楼部分面积整体租赁给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用，合同签订的租赁期限为18年。 2017年10月1日，原合同期限届满后，被告多元房地产公司又分三次向原告宋杰、吕大垚账户转账支付款项，支付的款项与多元市场公司与其他业主签订的二期合同中约定的租金比例一致。宋杰、吕大垚在庭审中对于收到该款项是认可的，其认为不是租金，是违约金，但宋杰、吕大垚未提交证据证明该款项系违约金，亦未对该款项的性质作出合理解释，故对宋杰、吕大垚的该主张，一审法院依法不予采信。在双方租赁合同期限届满后，多元房地产公司仍在使用案涉租赁物，且向宋杰、吕大垚支付租赁费，宋杰、吕大垚与多元房地产公司之间形成了事实的租赁关系。又因该租赁合同所涉租赁物系“国贸中心项目”商业裙楼四层中的一部分，该商业裙楼现正作为麦凯乐西海岸分公司商场经营使用，在现阶段，继续保持宋杰、吕大垚与多元房地产公司事实上的租赁关系，更有利于保障宋杰、吕大垚的利益。综上所述，宋杰、吕大垚要求返还案涉租赁物有违诚实信用的基本原则且缺乏事实依据，法院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第二百三十六条规定，判决：驳回宋杰、吕大垚的诉讼请求。案件受理费100元（宋杰、吕大垚已预交），减半收取50元，由宋杰、吕大垚负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院驳回上诉人关于返还涉案场地的诉讼请求是否正确。宋杰、吕大垚与多元市场公司签订《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》，租期自2008年10月1日至2017年9月30日止。上诉人认可涉案租赁合同的签订方为多元市场公司，实际租赁者为多元房地产公司。2010年3月25日多元房地产公司将包含宋杰、吕大垚名下房产在内的“国贸中心项目”商业裙楼部分面积整体租赁给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用，合同签订的租赁期限为18年。虽然合同到期后，上诉人未与多元市场公司或多元房地产公司续签合同，但涉案房屋其他房产整体租赁给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司，且其他绝大多数房产已续签合同。根据原合同的约定及涉案场地与其他部分系作为一个整体出租的情况，单独腾让涉案场地不利于上诉人、各被上诉人及其他业主的整体利益。上诉人与被上诉人可就后续租赁合同的具体条款进行协商。一审据此驳回上诉人关于返还涉案场地的诉讼请求符合各方当事人整体利益，于法有据，本院依法予以确认。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宋杰、吕大垚负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡