河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3017号 上诉人（原审被告）：任志钦，男，1952年8月5日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：任奇炜（任志钦之子），男，1982年4月20日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：曹英志，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李岩，女，1986年2月7日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：陈洪涛，河北厚达律师事务所律师。 原审第三人：石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村民委员会，住所地石家庄高新区太行街道北庄村委会油厂路1号。 法定代表人：任淑涛，该村委会主任。 上诉人任志钦因与被上诉人李岩及原审第三人石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村民委员会（以下简称为“北庄村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人任志钦的委托诉讼代理人任奇炜、曹英志、被上诉人李岩及其委托诉讼代理人陈洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任志钦上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人和被上诉人所签订的关于购买房屋指标的《协议》为无效协议，依法不得继续履行。《协议》中的购房指标所指向的房产没有规划建设审批手续，其性质属于小产权房，不得向北庄村村民之外的人员销售。上诉人在一审提交了一份北庄村委会出具的《新建住宅楼明白纸》第三人北庄村委会在庭审中陈述：“经党员会、代表会的表决明白纸上第一条、第六条没有推翻，其他条款都推翻了。《新建住宅楼明白纸》中的第一条和第六条的内容分别为：“一、按确权宅基地每证购买一套住宅房；……六、该三栋住宅楼只允许被确权宅基地本村村民购买。”显而易见，既然只允许被确权宅基地的本村村民购买，就说明被上诉人作为非本村村民没有购买的资格。 一审判决认为：“截至本案法庭辩论终结之日，尚未完成选房，此时房屋购买指标仅为一种拆迁安置利益，尚未实际转化为房产本身，被告任志钦以原告李岩非北庄村村民、村证房不能流转为由主张《协议》无效，于法无据，本院不予采纳。”上诉人认为，房屋购买指标实质就是购买房产的资格，拆迁安置利益直接指向的就是房产本身，一审法院认为拆迁安置利益不是房产本身，属于认识错误。《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。在农村集体土地上所建的房屋，理应仅限于该农村集体组织内部成员购买，如果允许他人购买，就侵犯了农村集体成员的利益。被上诉人购买房屋指标，其直接目的就是获得涉案的房产，违反了《合同法》第52条第（四）款和第（五）款的规定，属于“损害社会公共利益”和“违反法律、行政法规强制性规定”的情形，故上诉人和被上诉人所签订的《协议》属于无效协议。综上所述，被上诉人不是北庄村村民，没有获得房屋购买指标的资格和权利，无权购买涉案的房产，上诉人和被上诉人所签订的《协议》为无效协议，一审法院认定《协议》有效，进而支持被上诉人的一审诉讼请求，实属错误，请二审法院予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。 李岩答辩称，1.本案涉及的争议购房指标系上诉人个人所享有的财产权利，不是集体财产，其处分个人财产的行为没有违反法律规定，且一审庭审时第三人北庄村委会已经明确了该购房指标允许向本村之外的人自由交易，双方交易应属有效。2.涉案房屋所使用土地并非宅基地，北庄村住宅楼也不是小产权房，在一审调查时已经查明，高新区管委会对该处住宅楼是有前置批准的。第三人北庄村委会也明确表示相应的手续正在补办当中，上诉人所称的损害集体利益的事实不存在。3.上诉人在出售购房指标时，即明知李岩并非北庄村民，其对上诉状中提及的明白纸的内容也一清二楚，在此情况下，其依然自愿与李岩达成了买卖购房指标协议，现在主张无效，违背了基本的诚信原则，不应获得支持。综上，请依法驳回上诉，维持原判。 李岩向一审法院起诉请求：1.依法判令被告任志钦协助原告李岩在第三人北庄村委会办理购房指标过户手续；2.诉讼费用由被告任志钦负担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年10月22日，原告李岩（乙方）与被告任志钦（甲方）签订《协议》一份，约定：乙方购买甲方名下位于北庄小区的房屋购买指标一个，购买指标费用为130000元，于签订协议时一次性支付，甲方协助乙方办理房屋登记备案（北庄）手续。协议签订当天，原告李岩给付被告任志钦130000元指标费。2016年10月23日，原告李岩向第三人北庄村委会支付150000元预收房款，第三人北庄村委会向原告李岩出具了收款《收据》。2018年12月11日，经第三人北庄村委会通知，原告李岩支付了剩余房款137000元。 2014年，第三人北庄村委会为了解决北庄村因307国道绿化带、淮河道及衡山街等项目征地拆迁户安置问题，新建三栋住宅楼，取名北庄小区。2016年9月29日出具一份《新建住宅楼明白纸》，该明白纸载明：“我村新建三栋住宅楼封顶在即，依据上届支村两委会商讨意见并经报村民代表大会通过的决议，根据现在实际情况，本届支村两委会多次研究决定收取购房款，具体办法如下：一、按确权宅基地每证购买一套住宅房；二、代建方预算每平方米3000元（其中不包括大配套费每平方米128元，及48亩划拨土地款每亩71.33万元）；三、公示期七天（10月1日-7日），预收房款每套150000元，自10月8日起开始收款，收款期限十五天。截止日期为10月23日。本户凭银行交款凭证来村委会开收款收据；四、剩余房款在今年年底或明年年初交清；五、在规定交款期限内，未交纳预收房款的户，则视其放弃购房，待收清全部房款后，处理意见，再行议定；六、该三栋住宅楼只允许被确权宅基地本村村民购买；七、被确权后的宅基地户主，在交清购房款后一年内可更名，但必须是户主本人直系亲属（其父母或子女）。”第三人北庄村委会庭审中陈述，按照政府规划正在办理北庄小区占地的土地划拨手续。认可《新建住宅楼明白纸》是村委会发放的，但是后来经过村民代表大会决定，作废了《新建住宅楼明白纸》中的第二、三、四、五、七条，只保留了第一条、第六条，并允许本户将房屋购买指标向本村及本村之外的人自由交易，不管谁购买，只要具备两票（15万元和13.7万元的购房票据）一证（户主身份证）村委会才会给办证，过户时村委会收取一定过户费。 以上事实有原、被告提交的《协议》、银行客户回单联、银行转账存根、《收据》、会议记录、《通告》等证据及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利。本案中所涉购房指标系第三人北庄村委会对其本村村民购房所采取的一项福利措施。原被告之间自愿就北庄村的购房指标所签订的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。案涉购房指标虽系北庄村村民的一项福利，但截至本案法庭辩论终结之日，尚未完成选房，此时房屋购买指标仅为一种拆迁安置利益，尚未实际转化为房产本身，被告任志钦以原告李岩非北庄村村民、村证房不能流转等为由主张《协议》无效，于法无据，本院不予采纳。综上，原告李岩按合同约定向被告任志钦支付了购房指标费用130000元，并向北庄村委会交纳了购房款，被告任志钦未按协议约定协助原告李岩到北庄村委会办理购房指标过户手续，有违诚实信用原则，显属不当，应按约履行其合同义务。第三人北庄村委会对原、被告之间的购房指标买卖行为并无异议，且认可在收取一部分过户费后，可以办理更名过户，故本院对原告李岩的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，一审法院判决如下：一、被告任志钦于本判决生效之日起十日内协助原告李岩在第三人石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村民委员会办理购房指标过户手续；二、第三人石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村民委员会对原、被告的上述购房指标过户手续负有协助义务,因过户产生的费用由原告李岩负担。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告任志钦负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 经查，北庄村委会2016年9月4日《居（村）“两委”会会议记录》载明：如本户出售给非直系亲属或外村人，村委会要收取相应的过户费，更名费多少再定。北庄村委会2018年12月4日《村代表会会议记录》载明：④如不是直系亲属，过户费为3万元叁万元整。 本院认为，2016年10月22日，上诉人任志钦与被上诉人李岩签订《协议》，约定上诉人将其名下的位于北庄小区的房屋购买指标转让于被上诉人，该协议内容是双方当事人的真实意思表示，协议约定的购房指标仅为一种拆迁安置利益，并未转化为房产本身，上诉人自愿转让自己的合法权益，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该《协议》合法有效，上诉人以买卖的是小产权房主张《协议》无效理据不足，本院不予支持。协议签订后，被上诉人依约向上诉人支付了购房指标费用，并向北庄村委会交纳了购房款；北庄村委会认可上诉人与被上诉人之间的购房指标买卖行为，并认可在收取一定过户费后，即可办理更名，北庄村委会同意收取过户费后为被上诉人办理更名，属于村民自治的范畴，原审判决继续履行协议并无不妥。 综上所述，任志钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人任志钦负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年五月二十九日 法官助理王琪 书记员崔娇娇 ——