安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2786号 上诉人（原审被告）：许栋，男，1987年2月19日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审被告）：刘昌玲（系许栋母亲），女，1964年2月15日出生，汉族，住安徽省泗县。 上列二上诉人共同的委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭强，男，1957年8月17日出生，汉族，住安省泗县。 被上诉人（原审原告）：张小玲（系郭强之妻），女，1960年11月13日出生，汉族，住安徽省泗县。 上列二被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨培孝，安徽玉金律师事务所律师。 上诉人许栋、刘昌玲与被上诉人郭强、张小玲确认合同无效纠纷一案，一审法院作出（2017）皖1324民初1904号民事判决。郭强、张小玲不服，向本院提起上诉。本院作出（2018）皖13民终3127号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。一审法院作出（2019）皖1324民初1411号民事判决，许栋、刘昌玲不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许栋、刘昌玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭强、张小玲的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定刘昌玲基于许栋与郭强、张小玲之间的民间借贷关系签订房屋买卖合同错误。（1）无论是刘昌玲还是许栋在签订房屋买卖合同之前均不认识郭强与张小玲，许栋无出借款项的理由。民间借贷应有明确的意思表示，对借款期限、利率、借款金额均有明确约定，但郭强与张小玲一审并未提供关于上述借贷关系必须具备的证据。（2）案涉房屋购买主体是刘昌玲，房屋买卖合同也是刘昌玲签订，与许栋无关。一审法院以许栋未看房为由即认定双方系借贷关系不符合逻辑。刘昌玲系购房人，在签订合同前对房屋进行了查看，许栋只是郭强与张小玲的代理人，其工作内容是基于郭强与张小玲的委托，并无看房义务。（3）郭强与张小玲前后陈述矛盾，表明所谓借贷只是其随意编造。如果是借贷关系郭强与张小玲陈述应始终保持一致，但其二人先说张城借款，后又说自己借款，此后又说只是在委托书上签字，对内容并不知情。此种陈述不一，充分说明郭强与张小玲并未遵循诚信诉讼的原则，其关于借款的辩解系编造。2.一审判决认定2016年10月14日房地产买卖契约无效无事实依据，且适用法律不当。（1）《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的内容是禁止流押，本案系房屋买卖并无关于抵押约定，一审法院适用法律错误。（2）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条是关于房屋买卖合同抗辩的规定，是债权人要求债务人履行买卖合同义务时，债务人依据该法律规定抗辩，适用的前提是物权尚未转移。本案物权已经转移，房屋买卖合同已经履行完毕，不存在适用该规定的情形。（3）案涉房地产买卖契约是许栋根据公证的委托书签订，意思表示真实、内容合法，且未违反效力性的强制规定，合法有效。从一审判决内容显示是针对刘昌玲签订的房屋买卖合同，而郭强与张小玲并未主张该合同无效，一审对于合同无效的论述与判决结果并不一致。二审补充上诉理由：房屋买卖合同签订后，刘昌玲作为购买者多次催促郭强与张小玲要求搬出房屋。房屋系刘昌玲购买，刘昌玲与许栋之前住在一起，因为人口众多，急需购房，郭强与张小玲当时因为饭店的问题急需出售房屋，刘昌玲对于房屋价格比较满意，经过查看后决定购买。 郭强、张小玲辩称，1.本案系郭强向许栋借款用于扩大饭店经营，中间经过张城介绍，只是双方以签订房屋买卖的形式，但最终款项并未实际出借。一审法院已经查明本案名为房屋买卖实为民间借贷关系。2.房地产买卖契约系许栋签订，并未写郭强与张小玲的名字，许栋主张其系公证受托人，但其以该委托进行房屋交易的行为与司法部文件相悖。 郭强、张小玲向一审法院起诉请求：1.请求确认许栋以郭强名义签订的（2016）泗房地产契字××号房地产买卖契约无效；2.本案的诉讼费用由许栋、刘昌玲承担。 一审法院认定事实：郭强与张小玲系夫妻关系，许栋、刘昌玲系母子关系。郭强与张小玲因经营饭店需扩大经营，经张城（张城系郭强、张小玲的亲属）介绍向许栋借款220000元。应许栋要求，郭强与刘昌玲签订一份无签署日期的房屋买卖合同，约定将郭强与张小玲拥有的位于泗县，面积为91.78平方米（房地权证皖泗字第××号）的房产出卖给刘昌玲，房屋价款为220000元，合同中注明房款一次性付清，房款已经支付至案外人张城的账户，郭强、张城在合同上予以签字按指印。根据银行转款证明，该笔款项已按约定打入张城的账户。2016年3月14日，郭强、张小玲与许栋签订一份委托书，委托事项包括“代为委托人办理房屋抵押登记、解押手续；代为委托人与受托人签订房屋买卖合同；代为委托人向房地产管理部门及其他登记办理房屋产权交易手续、变更登记等手续等等；受托人在上述权限内所签署的所有文件，委托人都予以承认”。2016年9月14日双方又再次签订了一份委托书，委托内容与上述委托书均一致，两份委托书均办理了公证。2016年10月14日，为了办理房屋过户手续，许栋持郭强、张小玲的委托手续，以郭强的名义与刘昌玲签订编号为（2016年）泗房地产契字××号《房地产买卖契约》一份，约定：郭强将案涉的房屋出售给刘昌玲，房屋的价款为329000元，双方同意于2016年10月14日将房屋交付等内容……2016年10月24日，刘昌玲领取案涉房屋的产权证（房地权证皖泗字第××号）。2017年2月，因房屋交付刘昌玲起诉郭强、张小玲排除妨碍，后郭强、张小玲以许栋和刘昌玲利用母子关系，恶意串通，签订虚假合同办理了案涉房屋过户手续，请求确认合同无效。 另查明，郭强与刘昌玲签订的无签署日期《房屋买卖合同》的第一页、第二页均有郭强的签字及指印，但是该合同的第二页首行与第一页的尾行的内容，合同第六条存在部分内容重复，不具备连贯性。因此，郭强、张小玲认为《房屋买卖合同》第二页系与其他合同拼凑而成，部分内容后期添加，第二页形成时间实际应为2015年7月。在本案审理过程中，郭强、张小玲提出申请，要求对两页合同中手写内容字迹形成时间提出鉴定。后南京师范大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：《房屋买卖合同》中合同中第一页和第二页黑色手写字迹书写的时间均为同时期。 一审法院认为，郭强与刘昌玲签订的无签署日期《房屋买卖合同》虽未签署日期，但根据庭审查明的事实可以认定该份合同签订日期应为2016年3月14日。系郭强、张小玲与许栋之间基于民间借贷而签订，是作为民间借贷合同的担保，并非双方买卖商品房的真实意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，郭强、张小玲基于民间借贷法律关系为许栋出具委托书，许栋根据该委托书以郭强的名义与其母亲刘昌玲签订《房地产买卖契约》并将案涉房屋过户登记到刘昌玲名下，违背了郭强、刘小玲的真实意思表示，亦违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形。故许栋以郭强名义与其母亲刘昌玲于2016年10月14日签订的《房地产买卖契约》应为无效合同。许栋虽辩称，其因家里没有地方住，急等买房子搬出去，其母亲刘昌玲与郭强签订的《房屋买卖合同》是因为商品房买卖关系而签订，并不是民间借贷关系。但在上述《房屋买卖合同》签订前后直至本次庭审前，许栋从未到案涉房屋中看过，亦不知该房屋的总体格局是什么样，此举与房屋买卖关系不符，亦违背常理。故对于许栋的该项辩解，不予采信。关于郭强、张小玲述称，其虽签订委托书，但只是签字而不知合同内容，并没有收到许栋的钱。审理认为，郭强、张小玲作为完全民事行为能力人，应当对自己签署的两份委托书所产生的法律后果有充分的认识，且其签署的两次委托书的时间是连贯的。其在原审庭审中称，因第一次公证过期了，后又重新补签一份，而在本次庭审中又称，第一次签订委托书是为张城借款提供担保的，第二次签订的委托书是自己想借款而签订的。郭强、张小玲对两次签订委托书，前后说法不一、自相矛盾，且在2016年3月14日，郭强与刘昌玲签订的《房屋买卖合同》已约定房款220000元支付至案外人张城的账户，并有银行转款记录为证。故对郭强、张小玲称其未收到许栋借款的说法，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:许栋以郭强名义与刘昌玲于2016年10月14日签订的（2016年）泗房地产契字××号《房地产买卖契约》无效。案件受理费40元，由许栋、刘昌玲负担；鉴定费9620元，由郭强、张小玲负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘昌玲、许栋提供照片一组，以证明刘昌玲于2016年底要求郭强搬出房屋。郭强与张小玲质证认为，真实性不予认可，不能说明双方因何事进行交流，也显示不出为何要求郭强搬出房屋。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，郭强、张小玲认为与刘昌玲、许栋之间就案涉房屋并不存在买卖合同关系，要求确认许栋以郭强名义与刘昌玲签订的房地产买卖契约无效。刘昌玲与许栋则认为双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，郭强与张小玲的主张无事实及法律依据。审理认为，从双方数次庭审陈述内容显示，对于购买案涉房屋的主体，许栋在一审重审开庭时陈述房屋系其本人购买，之所以将房屋过户给刘昌玲是因为公证时其系郭强与张小玲的代理人，不能将房屋过户到自己名下，所以过户到了刘昌玲名下，并且在房屋买卖合同签订之前及房屋过户之后许栋均未到房屋现场看过。本次二审及上诉状中刘昌玲与许栋陈述房屋系刘昌玲购买。与之前许栋陈述相互矛盾，且按照刘昌玲、许栋陈述之前并不认识郭强与张小玲，而许栋在签订房屋买卖合同之前不到现场查看显然有悖常理。并且从查明事实显示，房屋买卖合同签订的时间应在2016年3月左右约定价格是220000元，而在2016年10月进行产权转移登记时房屋主管部门允许产权转移的最低价格是329000元，价格相差较大。况按照许栋与刘昌玲陈述当时购买案涉房屋系因为母子二人居住在一起，急需购房居住。但从本案证据显示2016年3月20日许栋与张城夫妻签订了一份房屋买卖合同，虽然许栋陈述该份合同并未实际履行，但该份合同与案涉合同签订时间相近，同时期购买两套房屋，与许栋、刘昌玲急需自己居住用房的陈述相悖。因此，一审法院结合上述因素，认定郭强、张小玲与刘昌玲、许栋就案涉房屋之间不存在真实的买卖合同关系。许栋以郭强名义与刘昌玲签订的房地产买卖契约并非郭强真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》的相关规定确认该合同无效并无不当。许栋、刘昌玲二审提供证据证明效力本案不予认定。 另，虽郭强、张小玲主张许栋并未实际出借款项，但一审法院未予支持其该项主张并作出事实认定后，其二人并未上诉。郭强、张小玲二审再次提出上述辩解，不属于本案二审审查范围。 综上，刘昌玲、许栋上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘昌玲、许栋负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇二〇年五月九日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。