北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4876号上诉人（原审原告、反诉被告）：左朝晖，男，1974年7月8日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：管平，女，1984年6月30日出生，汉族，无业，住湖北省蔪春县。委托诉讼代理人：张玉娟，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红艳，北京安太律师事务所实习律师。上诉人左朝晖与上诉人管平房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人左朝晖及其委托诉讼代理人王海龙，被上诉人的委托诉讼代理人张玉娟、张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。左朝晖上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项并依法发回重审或改判管平支付左朝晖违约金38000元，赔偿损失541356.24元；2.本案一、二审案件受理费由管平承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，酌定左朝晖的损失数额及违约金数额无依据。第一，双方签订涉诉合同后，左朝晖对涉诉房屋进行了装修并为开业购置设备及相关用具，申请报装宽带，已支付的装修支出、装修管理费、电信服务费、设备用具款合计541356.24元，管平应对前述已经证实的损失进行赔偿。第二，一审法院将管平单独委托的鉴定机构出具的《资产评估报告》作为定案证据，缺乏事实及法律依据，一审法院对左朝晖提出的对该报告合法性、公正性、合理性提出的质疑置之不理。第三，管平作为房屋所有人将房屋出租给左朝晖，并承诺协助办理工商登记的前提应是提供适租房屋，充分了解房屋目前工商注册情况，确保房屋能够进行工商注册。管平在明知无法配合左朝晖进行工商注册可能面临的违约后果的情形下仍然承诺，左朝晖基于该承诺，在合同签订后及时对涉诉房屋进行装修符合常理。在《租赁合同》已经明确约定违约责任的情形下，一审法院苛求左朝晖在完成工商注册前谨慎投入，于法无据也违背常理。在租赁合同履行过程中，承租人承租房屋、支付租金后,如需等待出租房方协助完成注册后才能进行装修等投入，如因出租方原因导致迟迟不能进行工商注册，则不能实现承租人签订房屋租赁合同用于经营获利的合同目的。第四，左朝晖根据经营需要以及涉诉房屋的实际情形，定制了涉案的设备用具，因合同目的不能实现直接导致了设备用具不具备再次使用的可能,一审法院以部分设备用具属可移动物品，左朝晖可以自行取回为由酌定左朝晖承担此部分损失，严重损害左朝晖的利益。第五，一审法院随意酌定金额，判决左朝晖损失部分的金额过低，在此基础上酌定违约金过低，左朝晖主张的违约金38000元已远低于相关法律规定的上限。管平答辩称，不同意左朝晖的上诉请求，也不同意一审判决第二、三、四、五项，也提出了上诉。首先，管平之前与左朝晖协商鉴定机构选择，但左朝晖不同意，迫于无奈管平单方选择鉴定机构。其次，双方解除原因系不可抗力，并非管平原因。自从管平知道左朝晖不能办理注册后，已积极采取行为，2019年5月份案涉地址已经可以正常使用，左朝晖系因无法办理餐饮立项才不能办理，系相关区域政策原因导致，属于不可抗力。在一审中管平已经顺延免租期，系一种补偿，在管平进行补偿后，还进行赔偿，属于过度保护。管平上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判驳回左朝晖全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由左朝晖承担。事实和理由：一、一审法院关于双方《租赁合同》的解除原因及法定解除权的认定属事实错误。首先，案涉房屋在2019年3月份即不能办理餐饮注册立项，与地址上的注册公司数量无关，左朝晖的租房目的已不能实现，该责任非由管平造成，系政策调整引起。但左朝晖在2019年6月24日才要求解除合同，其解除原因是不能办理餐饮注册立项而非该地址上注册公司满额，合同目的不能实现并非管平造成，从2019年3月份至实际交房的房租和房屋地实际占用费应由左朝晖负担。其次，管平并未违约，管平确实有配合左朝晖办理工商注册的义务，但在得知涉诉地址不能办理工商注册后，其已通过打电话、多次往返北京提交申请材料等多种方式清理注册在涉诉地址的公司，配合左朝晖完成工商注册。再次，管平在得知左朝晖不能办理工商注册后，即向工商局申请将北京中视麒麟教育咨询有限公司、北京元赫投资管理有限公司、北京众合膳粮健康管理有限公司、北京复古机车餐饮管理有限公司四公司拉入经营异常，并根据北京市工商局朝阳分局工作人员的指导，于2019年5月份至朝阳分局办理了上述四个公司的现场清除。四公司的住所地仍显示涉诉地址是因为未办理营业执照变更，但并不妨碍新的公司办理地址迁入和营业执照。二、一审法院关于左朝晖具有法定解除权以及《租赁合同》解除日期的认定属于认定事实错误。管平并不存在违约行为，左朝晖并不享有法定解除权，且左朝晖自2019年6月24日发出解除通知书后一直占用房屋，并未交接，直至2019年8月7日才办理交接手续。三、即使管平违约，一审法院酌定应赔偿左朝晖的损失过高。《资产评估报告》虽系管平单方委托制作，但管平在委托之前，已先征求过左朝晖意见并提出建议但被左朝晖拒绝，该《资产评估报告》确定的价值是合理的，以该报告为基础的话，一审法院判决绝大部分损失由管平承担，明显不公。即使管平违约，也应当先承担违约责任，违约责任不足时再承担赔偿责任，一审法院在调低违约金的同时，又要求管平承担赔偿责任，属于自相矛盾。另外，左朝晖的各项损失与管平无关，属于其经营风险，管平在案涉纠纷中并无过错，一审法院认定违约责任有误，酌定赔偿的损失过高。左朝晖答辩称，不同意管平的上诉请求，坚持左朝晖的上诉请求。一审法院已认定左朝晖在合同履行中没有过错，享有法定解除权。管平主张2019年5月份可以办理注册与事实不符，直至一审庭审时，案涉地址上仍有其他公司的注册信息，根据左朝晖提交的与管平的聊天记录可证实，案外人李智彪（管平之夫）仍要求左朝晖提交解决方案，左朝晖直到现在也无法进行注册，本案中一审法院已经判少了。左朝晖向一审法院起诉请求：1.判令解除左朝晖、管平于2018年12月12日签订的《租赁合同》；2.判令管平返还左朝晖房屋租金114000元；3.判令管平返还中超该房屋押金38000元；4.判令管平向左朝晖支付违约金38000元；5.判令管平赔偿左朝晖损失541356.24元。管平向一审法院提起反诉请求：1.判令解除左朝晖、管平于2018年12月12日签订的《租赁合同》；2.判令左朝晖向管平支付房屋租金22800元（自2019年7月3日至2019年8月7日）；3.判令左朝晖向管平支付逾期支付房屋租金的滞纳金（自2019年7月3日起计算至上述房屋租金实际付清之日止，按照每日95元计算）；5.判令左朝晖向管平支付违约金38000元。一审法院经审理认定：2018年12月12日，左朝晖作为承租方，管平代理人李智彪作为出租方，签订了《租赁合同》，约定：左朝晖承租管平的案涉房屋，租赁期限为6年，自2019年1月3日至2025年1月2日，承租区域作为商业用途。2018年12月14日至2019年1月2日为免租期，房屋租金为每月19000元，支付方式为每六个月支付一次，于付款月起租日7日前支付下一次租金。押金为38000元。左朝晖应于合同签订1日内向管平支付租金及押金114000元，于合同签订之日起30日内交齐首次租金和押金（六个月租金以及押金），否则，左朝晖所交押金归管平所有。合同第十二条补充说明：管平配合左朝晖进行工商注册并提供相关材料，左朝晖需在合同结束前将注册地址迁走，迁走后3日内管平退还左朝晖房屋押金。2018年12月12日，左朝晖向管平支付114000元，管平代理人李智彪为左朝晖出具收据，载明：今收到左朝晖案涉房屋2个月押金38000元、4个月房屋租金74000元，共计人民币114000元；2019年1月14日，左朝晖向管平支付38000元。2018年12月25日，左朝晖作为发包方人与承包人签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定：工程名称案涉房屋装修，工程地点案涉房屋，工程总价款为476000元。2019年2月26日，左朝晖在北京市工商管理局朝阳分局网站办理工商注册登记，但未注册成功，该网页显示“对不起该地址出证的企业户数已经超过了核定的户数”。2019年6月24日，左朝晖发送解除《租赁合同》通知书至管平，载明：本人左朝晖(XXX)于2018年12月14日与你委托的代理人李智彪(XXX)签订《租赁合同》，承租案涉房屋做为餐饮商业用房(以下简称商用房)，租赁期限自2019年1月3日至2025年1月2日止，免租期为20天(2018年12月14日至2019年1月2日)，租金每月19000元。(一)《租赁合同》签订后我方履行情况。合同签订后，本人按约定支付租金并为实现合同目的开展以下工作：2018年12月中旬开始着手设计(符合法律法规行业规范的营业区、热菜、冷菜、生鲜区)开工装修事宜及餐饮商用房工商注册手续。2019年2月3日年前完成了整体装修工程并通过了物业验收，2019年1月20日租赁了位于十里河的员工宿舍。2019年2月3日前全部设施设备用具就位完毕，2019年2月22日开通物业网信部WiFi。(二)你方原因导致合同不能继续履行，你方行为已构成违约。《租赁合同》签订时，我方已明确告知租房用途为餐饮。同时，按照合同约定，你方应配合我方进行工商注册，以实现用于餐饮经营的目的。因该商用房之前有4家公司登记注册(属于满额注册)，你处未对前租户等4家公司办理注销手续，致使我方无法进行工商注册。截止2019年4月1日你处仍未完成原址公司注销程序，我方已有发生各类费用，无法无限期等待，为此我方多次要求你方尽快将原址公司注销未果。2019年5月商用房所在物业证实，工商所已于2019年3月停止办理案涉房屋所在层的餐饮注册立项(热菜、冷菜、生鲜)。因签约前你方未进行工商注销手续导致我方不能办理餐饮注册(营业区、热菜、冷菜、生鲜区)，造成我方无法及时注册餐饮立项经营、无法推进运营(宣传、公众号、各订餐系统等一系列基础工作都涉及到执照和公章)。进而导致我方项目天折，团队解散。基于你方前述行为，导致合同无法继续履行。我方有权按照《租赁合同》约定解除合同。综上，现特告知，自你收到本通知书之日起,《租赁合同》解除，合同解除后你方应承担向我返还租金，押金，赔偿装修损失，设施设备损失以及支付违约金的义务，同时我方保留将争议诉至法院解决之权利。2019年6月27日，管平发送关于《解除通知书》的复函至左朝晖，载明：一、你我双方签订的合同并没有约定你方租房用途为从事餐饮行业，我方对你方的租房用途并不知悉。二、签订合同后，我方积极履行交付房屋及配合你方进行工商注册的义务，不存在因我方原因导致你方无法进行公司登记注册的情形。三、你方若从事餐饮行业，应清楚知悉各个行政部门对办理餐饮行业注册或许可的相关规定。如你方未能成功办理,应承担相应的不利后果。四、如你方单方解除合同，应根据合同约定承担相应的违约责任，请你方慎思。如你方于收到本函后三日内书面回复我方同意继续履行合同，我方将不追究你方单方解除合同的违约责任。2019年8月7日，左朝晖与管平签订了《装箱清单》，上载明了1331房屋内物品名称以及数量。左朝晖表示当时是应管平要求，过来清点一下案涉房屋内的物品情况，清点完物品，我们也都没有拿走，现在这些物品应该还在案涉房屋内。管平表示，当时清点完物品，让左朝晖搬走，但是他不搬。从这天开始，我方实际控制了案涉房屋。2019年8月28日，管平单方委托北京腾骐资产评估有限公司对案涉房屋改造装修、办公、厨房、包间设备及用品的市场价值进行了资产评估。该评估公司出具报告，评估结论载明：上述地点在2019年8月12日的市场价值为23.0276万元。就1331房屋内注册公司情况，左朝晖表示直到开庭时，此处还被4家公司注册，属于满额注册，无法注册其他公司。管平表示，2019年4月，管平找了代理办理注销公司的人，已经注销了4家在内的公司，所以5月份通知左朝晖去办理注册登记了。但是不知道为什么，现在当庭查询还是有4家公司注册在此。庭审中，左朝晖当庭进行查询，证实现案涉内还有4家公司注册在内（北京复古机车餐饮管理有限公司、北京中视麒麟教育咨询有限公司、北京元赫投资管理有限公司、北京众合膳粮健康管理有限公司）。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，争议焦点为解除合同的原因，故一审法院就此予以着重论述。依据双方签订的《租赁合同》第十二条补充说明，管平有义务配合左朝晖办理工商注册，故不论左朝晖承租案涉房屋是否为经营餐饮所用，也不论管平是否明确知晓左朝晖承租案涉房屋实际的具体经营范围，管平均应协助左朝晖完成工商注册手续。根据左朝晖提交的相关证据，以及当庭现场查询结果，截止开庭，案涉房屋内还存在非左朝晖在内的4家公司注册在内，故左朝晖确无法办理工商注册。因此一审法院认定，管平违约在先致使合同目的无法实现，左朝晖享有法定解除合同的权利。关于合同解除的程序：当事人一方行使解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故结合左朝晖于2019年6月24日给管平发送的解除《租赁合同》通知书，可认定《租赁合同》于当日解除。就左朝晖第一项诉讼请求，现左朝晖、管平均同意解除合同，一审法院对此不持异议；就左朝晖第二项诉讼请求，根据左朝晖提交的微信聊天记录显示，因一直无法办理案涉房屋的工商注册登记，管平代理人李智彪明确表示可以给左朝晖顺延租期，左朝晖在此期间一直未实际使用案涉房屋，故管平理应退还左朝晖已交纳的租金114000元。就押金部分，因管平系违约方，故理应退还左朝晖。就左朝晖第三项诉讼请求，管平系违约方，根据合同约定应支付左朝晖违约金。但双方约定的违约金过高，且考虑到左朝晖在承租案涉房屋时，应对承租地点能否办理工商注册手续、如何办理注册手续等做基本了解以及调查，故一审法院结合合同解除的原因、管平对此的过错程度以及合同解除给左朝晖带来的损失等因素，予以酌情调整为一万元。就左朝晖第四项诉讼请求，为实现诉争房屋经营目的，其确实对诉争房屋进行了装修、改造等实际投入，但在未成功办理工商注册登记前，左朝晖应谨慎投入，且对其行为可能造成的风险承担一定的责任。关于左朝晖主张的设备用具款损失，部分设备用具属可移动物品，左朝晖就此可自行取回。故就左朝晖损失部分，一审法院结合左朝晖提交的《北京市装饰装修工程施工合同》以及管平提交的《资产评估报告》，综合考虑合同解除给左朝晖带来的损失以及管平对此事的过错程度，予以酌情调整为十五万元。对于管平的反诉诉讼请求，第一项，综上论述，一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2019年6月24日解除；第二项，因合同已于2019年6月24日解除，且左朝晖实际并未使用案涉房屋，管平也表示同意为左朝晖顺延租赁房屋的起算日期，故管平请求于法无据，一审法院不予支持；第三项，滞纳金请求于法无据，一审法院不予支持；第四项，综上论述，管平系违约方，主张违约金于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除左朝晖与管平于2018年12月12日签订的《租赁合同》；二、管平于判决生效后七日内返还左朝晖房屋租金以及押金共计十五万两千元；三、管平于判决生效后七日内支付左朝晖违约金一万元；四、管平于判决生效后七日内赔偿左朝晖损失十五万元；五、驳回左朝晖的其他本诉诉讼请求；六、驳回管平的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方对于案涉《租赁合同》解除均无争议，本院对此予以确认。关于一审判决第二项，管平于庭审中明确表示认可，本院亦予确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《租赁合同》解除的原因及日期；二、管平是否应当支付左朝晖违约金、赔偿左朝晖损失及相应数额。关于争议焦点一，管平上诉主张其不存在违约行为，案涉地址无法进行工商注册登记系因为政策原因导致，属于不可抗力，且双方直至2019年8月7日才办理交接手续。对此，本院可从三方面予以分析：1.管平是否存在违约行为；2.左朝晖是否享有法定解除权；3.案涉《租赁合同》解除日期。首先，双方签订的《租赁合同》第十二条补充说明约定管平配合左朝晖进行工商注册并提供相关材料，因此管平有义务协助左朝晖办理工商注册，根据在案证据显示左朝晖未成功办理相关工商注册登记原因系涉诉房屋租赁地址出证的企业户数超过了核定的户数，管平虽主张其已协助进行工商登记，涉诉地址已于2019年5月份能够办理工商注册且已于2019年5月份能办理后即告知左朝晖，但其并未提交有效证据证明案涉地址可办理工商注册，亦未提交证据证明其于当时及左朝晖解除案涉合同前将前述情形告知左朝晖，因此管平存在违约行为，其主张没有违约缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中因管平存在违约行为，左朝晖就案涉地址无法办理工商注册，致使左朝晖签订案涉《租赁合同》的目的无法实现，因此左朝晖享有法定解除合同的权利。左朝晖于2019年6月24日解除《租赁合同》于法有据，一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2019年6月24日解除并无不当，管平关于双方《租赁合同》解除日期有误的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，管平上诉主张无需支付违约金，即使违约，也应当先承担违约责任，违约责任不足时再承担赔偿责任，且一审法院酌定的损失数额过高。左朝晖上诉主张一审判决损失数额及违约金数额过低。对此，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定有违约金条款，且根据现有证据违约金条款尚难以弥补因管平违约对左朝晖造成的损失，因此一审法院同时判决违约金及赔偿损失并无不当。关于赔偿损失数额，左朝晖虽不认可管平提交的《资产评估报告》，但并未提交相应反证，且左朝晖主张无需就《资产评估报告》涉及的财物等进行鉴定，因此一审法院参考《资产评估报告》进行损失认定并无不当。本案中左朝晖确已进行实际投入，管平应就左朝晖的损失进行赔偿，但根据庭审陈述，左朝晖于2019年1月即知悉案涉地址存在无法办理工商注册情形，在未成功办理工商注册登记前，其对案涉房屋的装修及改造等实际投入应当谨慎，其对自身行为可能造成的风险应承担一定的责任。因左朝晖主张的设备用具款损失中部分设备用具属可移动物品，一审法院认定左朝晖就此可自行取回并无不当，一审法院结合左朝晖提交的《北京市装饰装修工程施工合同》以及管平提交的《资产评估报告》，并综合考虑合同解除给左朝晖带来的损失，酌定管平应予赔偿左朝晖的损失数额为15万元并无不当，本院对此不持异议。关于违约金数额，双方虽约定有违约金条款，但左朝晖在承租案涉房屋时，应对案涉房屋能否办理工商注册手续等做基本了解以及调查，结合管平对此的过错程度以及合同解除给左朝晖带来的损失等因素，一审法院酌情调整违约金为1万元亦无明显不当，本院对此予以确认。综上，左朝晖及管平的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15574元，由左朝晖负担9594元（已交纳），由管平负担5980元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年五月十四日法官助理  郑 浩法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷