四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异16号 案外人：吴胜富，男，1970年5月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：余鑫，四川得助律师事务所律师。 申请执行人：浙商银行股份有限公司乐山分行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨中路33号。统一社会信用代码：91511100078865899L。 负责人：王瑞军，该行行长。 被执行人：高品富，男，1974年5月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：黄茂群，女，1975年12月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人浙商银行股份有限公司乐山分行（以下简称浙商银行乐山分行）与被执行人高品富、黄茂群借款合同纠纷一案中，案外人吴胜富对本院作出的（2020）川1102执114号执行裁定不服，于2020年5月6日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴胜富称，1.案外人于2009年12月27日与高品富、黄茂群签订《购房合同》，购买了高品富、黄茂群自建的位于四川省乐山市市中区门市，并支付了房屋和门市购房款，同时房屋和门市相关交接手续已办理完成。案外人从2009年12月27日交房后就一直居住至今。因购买高品富、黄茂群自建房时，相关房屋产权均未办理下来，双方约定待高品富、黄茂群自建房屋产权证办理下来后再办理过户手续。案外人从2009年12月开始就已经实际上取得了该房屋的占有、使用等权利，并居住至今。2.案外人善意受让的案涉住房和门市产权虽登记在高品富、黄茂群名下，但案外人为该房屋的真实权利人且已经实际占有多年，完全能够享有排除执行的权利。从物权实际占有形态上，案外人早就进行了实质占有使用。而乐山市市中区人民法院查封案涉房屋和门市的时间明显晚于案外人与高品富签订房屋买卖合同以及取得房屋的时间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，乐山市市中区人民法院无权在（2020）川1102执114号执行案件中对案外人实际所有的案涉住房和门市采取强制执行措施。请求：中止（2020）川1102执114号执行裁定中对登记在被执行人高品富名下的位于四川省乐山市市中区门市的强制执行，并解除对该住房和门市的查封。 申请执行人浙商银行乐山分行未提交书面陈述意见，提交了四川省久源房地产土地估价有限公司预评估报告（久源预估2018字第85号）、房地产抵押估价报告（川方房评报【2016】字第331号）、《最高额抵押合同》《借款合同》《不动产登记证明》。 被执行人高品富称，吴胜富购买了其房屋，并支付了购房定金，余款要等到办理好案涉房屋的过户手续才支付。案涉房屋在2009年12月就交付给其使用，交付案涉房屋只是将钥匙交给了案外人，没有打条子，也没有办理相关手续。因为案涉房屋办不了过户，但因其需要用钱，所以在将案涉房屋卖给案外人后，又在2018年抵押给了浙商银行乐山分行。案涉房产证和土地证是把案涉房屋卖给案外人后才办在高品富名下，案外人没有向其过问过办证的问题。其愿意原价返还案外人购房款，并积极筹款履行债务。 被执行人黄茂群称，其与高品富于1996年结婚，于2018年12月离婚。其不清楚吴胜富购买并居住登记在高品富名下的案涉房屋的事情，高品富也没有向其提及这些事情。其与高品富的确向银行贷过款，但其不清楚高品富将案涉房屋抵押给浙商银行乐山分行的事情。其认为案外人的异议请求成立，请求解除对案涉房屋的查封。 本院查明，申请执行人浙商银行乐山分行依据已经发生法律效力的四川省乐山市三江公证处(2020)川乐三江执字第1号执行证书，于2020年1月15日向本院申请强制执行。本院于同日立案，案号为（2020）川1102执114号。根据该生效法律文书,高品富、黄茂群应向浙商银行乐山分行支付借款本金、利息、罚息、律师代理费、赔偿金、违约金和其他应付款等共计1411948.41元；浙商银行乐山分行就上述债权对高品富所有的乐山市房权证市中区字第国000738号、000734号、000737号、000736号、000735号、000739号、000740号、000741号、000742号的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。 在该案执行过程中，本院于2020年4月7日作出（2020）川1102执114号执行裁定，裁定：查封登记在被执行人高品富名下位于四川省乐山市市中区168、170号商业用房一套【房产证号：川（2016）乐山市市中区不动产权第0000040号】；查封登记在被执行人高品富名下位于四川省乐山市市中区100、102、104、106、108号商业用房五套【房产证号分别为：乐山市房权证市中区字第国000734号、000735号、000736号、000737号、000738号】；查封登记在被执行人高品富名下位于四川省乐山市市中区、3楼1号、2楼2号、3楼2号住房四套【房产证号分别为：乐山市房权证市中区字第国000739号、000740号、000741号、000742号】。上述房屋查封期限为三年。2020年4月14日，本院向乐山市市中区不动产登记中心送达了（2020）川1102执114号执行裁定书和协助执行通知书。 2020年4月7日，本院在案涉房屋处张贴《公告》，责令二被执行人于2020年4月20日前履行还款义务，逾期不履行时，本院将评估、拍卖登记在高品富名下位于四川省乐山市市中区住房。2020年5月7日，本院作出（2020）川1102执114号之一执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人以位于四川省乐山市市中区住房和102号门市为其所有为由，向本院提出了前述异议请求。 另查明，1.案涉住房座落在四川省乐山市市中区，建筑面积为113.12平方米，房屋所有权人为高品富，共有情况为单独所有，房权证号为：乐山市房权证市中区字第国000739号。案涉门市座落在四川省乐山市市中区，建筑面积为46.05平方米，房屋所有权人为高品富，共有情况为单独所有，房权证号为：乐山市房权证市中区字第国000735号。落款时间为2020年4月24日的《不动产登记资料查询结果证明》载明，案涉房屋和门市的不动产权证明号为川（2018）乐山市市中区不动产证明第0000037号，抵押登记时间为2018年8月2日，抵押权人为浙商银行乐山分行。 2.吴胜富，曾用名“吴盛富”。2009年12月27日，高品富（甲方）与吴胜富（乙方）签订《购房合同》，约定：“一、甲方把涌泉街中段正在修建的房子卖壹间门市，和二楼住房壹套卖给乙方；二、门市壹间拾万元，住房800元/m2，公摊面积具体算，于本日付定金贰万元，年前付陆万，剩余在交房时付（其中扣壹万元在土地证、房产证办齐后补清），工本费自己付，（总价优惠壹万元）；三、水电通，清水墙，防盗门2扇；四、2010年4月30日前交房，门市上第二间；五、双方不得反悔，乙方反悔，甲方将不退乙方定金。”高品富在“甲方”处签名捺印，吴胜富在“乙方”处签其曾用名“吴盛富”并捺印。吴胜富于2010年2月11日、2010年3月15日、2010年3月28日、2010年7月13日向高品富支付购房款6万元、3万元、2万元、3万元，于2010年11月19日向高品富支付房屋装修款2万元。2010年4、5月左右高品富将案涉住房和门市交付给案外人后，案外人实际占有并使用案涉住房和门市至今。案外人主张其向高品富催办过案涉住房和门市的过户手续并提交了其与高品富于2019年8月25日的电话录音，但高品富陈述案外人未向其催促过办理案涉房屋过户手续。 3.高品富与黄茂群于1997年1月29日登记结婚，于2018年12月6日登记离婚。 上述事实，有案外人提交的《购房合同》、（2020）川1102执114号公告、（2020）川1102执114号执行裁定书、《证明》《收条》《收款收据》、燃气用户证、乐山蜀泰天然气有限公司缴费凭证、《四川省农村信用社借记卡明细清单》、购电明细、新旧身份证复印件、户口本复印件，本院调取的（2020）川1102执114号案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，担保物权属于限制物权，对于依法设立或取得的担保物权属于所有权的负担，优先于所有权获得保护。通常情况下，人民法院只能对被执行人的责任财产强制执行，不能损害案外人合法的财产权利，但是在申请执行人对执行标的享有担保物权或者其他优先受偿权的，其担保物权足以对抗案外人主张的所有权，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。本案中，已经发生法律效力的四川省乐山市三江公证处(2020)川乐三江执字第1号执行证书确认浙商银行乐山分行对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。基于上述法律规定，浙商银行乐山分行对案涉房屋享有的优先受偿权足以对抗案外人主张的所有权。 对于抵押权设立时抵押财产已经被转让的，基于高品富对抵押财产无处分权，则涉及到抵押权的善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得制度，根据该条第三款关于“当事人善意取得其他物权的，参照所有权善意取得的规定”之规定，抵押权属于其他物权，同样适用善意取得制度。关于不动产抵押权的善意取得制度，应具备的要件中一是债权人是善意取得，二是已经进行了不动产抵押权登记。就本案而言，案外人在本案审查期间没有提交证据证明浙商银行乐山分行在明知案涉房屋已转让的情况下设立抵押权，应承担举证不能的不利后果，本院认定浙商银行乐山分行对案涉房屋的抵押权属于善意取得，故即便案外人系案涉房屋的真实权利人，均不影响抵押权的实现。 对于案外人的异议请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中的除外情形，本院认为这涉及到案外人是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，案外人在本院查封案涉房产前与高品富签订购房协议，支付了大部分价款并实际占用并使用案涉房屋，但对于是否非因案外人自身原因未办理过户手续的构成要件，案外人虽然提交了录音光盘，但该录音光盘仅能证实吴胜富在2019年8月25日才向高品富催过案涉住房及门市的办证事宜，且系在高品富将案涉住房和门市抵押与浙商银行乐山分行之后，故其提交的证据不能证实本案中的案涉住房及门市未办理过户登记非因案外人自身原因造成，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部构成要件，故案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中的除外情形。 综上，案外人吴胜富提交的证据尚不足以证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的“但书”情形，其对案涉住房和门市提出排除执行的异议不能对抗申请执行人享有的优先受偿权。本院基于被执行人未履行生效公证法律文书确认的债务，对案涉住房和门市依法裁定予以查封，并无不当。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴胜富的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 陈 黎 二〇二〇年五月十九日 书记员 赵若晴