湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初881号原告：中国农业银行股份有限公司张家界永定支行，统一社会信用代码91430800886881141B，营业场所张家界市永定区大桥路24号。负责人：汪智慧，行长。委托诉讼代理人：。委托诉讼代理人：罗卫国，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：张家界晟昊置业有限公司，统一社会信用代码91430800553021733L，住所张家界市永定区月亮湾花园B2-6。法定代表人：孙亚军，系公司董事长。诉讼代表人：湖南东厚资产管理有限公司，统一社会信用代码91430111ＭＡ4Ｌ1ＥＸＬ9Ｆ，住所地长沙市雨花区，张家界晟昊置业有限公司管理人。法定代表人：王孟纯。委托诉讼代理人：王安平。委托诉讼代理人：张龚雅捷。原告中国农业银行股份有限公司张家界永定支行（以下简称农行）与被告张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊公司）取回权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行的委托诉讼代理人罗敏、罗卫国，被告晟昊公司的诉讼代表人湖南东厚资产管理有限公司委托的诉讼代理人王安平、张龚雅捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行向本院提出的诉讼请求：1、判决张家界国际旅游商业城D4幢108、109、110号门面房屋（以下称“标的房屋”）归原告所有；2、判决被告配合原告行驶标的房屋取回权，并协助原告办理不动产权证；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年10月26日，原告与被告签订《张家界市商品房预售合同》，合同约定被告将位于张家界国际旅游商业城D栋108、109、110号门面房屋以价款1500万元出售给原告，分三期付款，合同签订后两个工作日内支付700万元，出卖人向买受人交付房屋时支付700万元，房产证和土地使用证办理后支付100万元。合同签订后，原告向被告支付了1400万元购房款，被告于2012年11月6日按约向原告交付了房屋，原告于2012年12月26日进行装修，并于2013年5月29日占有使用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告晟昊公司辩称：根据物权法和企业破产法规定，涉案房屋至今未办理所有权转移登记，所有权仍属答辩人，被答辩人要求行使取回权取回涉案房屋于法无据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，对本案事实无争议，本院确认如下：1、2012年10月26日，被告晟昊公司（出卖人）与原告农行（买受人）签订了一份《张家界市商品房预售合同》，合同约定：1、出卖人将其开发的位于张家界国际旅游商业城D4幢1单元108、109、110号门面出售给买受人；2、房屋价款1500万元；3、付款方式：首付款700万元于本合同签订后两个工作日内支付，出卖人按买受人的要求交房时支付700万元，房产证和土地使用证两证办齐后支付剩余的房款100万元。合同签订后，原告农行按照合同的约定于2012年10月30日、11月6日支付了购房款1400万元，被告晟昊公司于2012年11月6日向原告农行交付了房屋。此后至今，该涉案房屋一直由原告农行占有使用。至今，因被告晟昊公司未为原告农行办理房屋所有权证和土地使用权证，原告农行亦未向被告晟昊公司支付剩余100万元的购房款。2、2018年8月17日湖南省张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号民事裁定书裁定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请。2018年8月24日湖南省张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号之一民事裁定书裁定本案由湖南省张家界市永定区人民法院审理。2018年11月7日，湖南省张家界市永定区人民法院以（2018）湘0802破2号指定企业破产清算管理人通知书指定湖南东厚资产管理有限公司作为湖南省第三工程有限公司申请债务人张家界晟昊置业有限公司破产清算案的管理人。判决的理由与结果本院认为，原告农行购买的被告晟昊公司所有的位于张家界国际旅游商业城D4幢1单元108、109、110房屋是否属于破产财产是双方争议的焦点。原告认为：1、原被告签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告依约交付了大部分房款，被告也依约将涉案房屋交付给原告，自交付至今原告一直行使占有、使用、收益之物权的权能。且涉案房屋未能办理两证的原因是被告资金链断裂，工程无法完工及办理房屋竣工验收造成，并非原告的原因；2、若不动产未经登记即不能取得物权，被告将因违约而获利；3、是否属于债务人财产应根据物权法或者其他关于物权的规定进行确定，不能根据破产法第三十条确定；4、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（六）项仍然有效；5、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（六）项与《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法若干问题的规定第二条不冲突不抵触。故，原告农行购买的被告晟昊公司所有的位于张家界国际旅游商业城D4幢1单元108、109、110房屋不属于破产财产。被告晟昊公司认为，原告农行购买的房屋未办理转移登记，所有权属被告所有，现被告已进入破产清算，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法若干问题的规定》第二条对不属于债务人财产有明确规定。故，涉案房屋属于破产财产。本院认为，涉案财产属于破产财产，其理由是：1、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发现效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原、被告签订涉案房屋预售合同后，原告按约支付了大部分购房款，因双方约定办理两证后再支付剩余的100万元购房款，虽因被告的原因，但确未办理两证，也就是说，涉案房屋的所有权属被告晟昊公司，被告晟昊公司已依法进行破产清算，属于被告的财产就是破产财产；2、原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》没有履行完毕，合同没有履行完毕具体体现在原告没有支付全部的购房款，被告没有为原告办理房屋所有权证和土地使用证。综上，原被告自愿签订的《张家界市商品房预售合同》不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告根据合同的约定履行了第一、二两期支付购房款的义务，被告履行了向原告交付房屋的义务，但因涉案房屋所在项目没有竣工，造成被告至今未为原告办理房屋所有权证和土地使用证，所以原告没有取得涉案房屋的所有权。2018年8月17日，法院决定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请后，涉案房屋转变为破产财产。故，对原告提出的要求判决张家界国际旅游商业城D4幢108、109、110号门面房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求行使涉案房屋的取回权，并要求被告协助办理不动产登记的诉讼请求，因原告对涉案房屋不享有所有权，无权行使取回权，且原被告双方签订的《张家界市商品房预售合同》没有履行完毕，根据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，本案中，被告晟昊公司的管理人在法院受理破产申请后二个月内没有通知原告继续履行合同，视为解除合同。而原告要求被告协助办理不动产登记，实际就是要求被告继续履行合同。故，对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于若干问题的规定二》第二条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司张家界永定支行的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告中国农业银行股份有限公司张家界永定支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年五月二十八日书记员  陈巧燕附相关法律条款：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于若干问题的规定二》第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。