河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终46号 上诉人（原审被告）：廊坊市弘石房地产开发有限公司（原廊坊市君正房地产开发有限公司），住所地廊坊市广阳区益民道一号。 法定代表人：董毅林，总经理。 委托诉讼代理人：杜翼刚，内蒙古万生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管爱山，该公司业务主管。 被上诉人（原审原告）：李浩，男，1984年10月28日出生，汉族，现住廊坊市。 委托诉讼代理人：马宁，河北律仁律师事务所律师。 上诉人廊坊市弘石房地产开发有限公司（原廊坊市君正房地产开发有限公司）（以下简称弘石公司）因与被上诉人李浩之间商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘石公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李浩一审的诉讼请求或发回重审；上诉费用由李浩承担。事实与理由：一审期间，廊坊市君正房地产开发有限公司于2019年10月11日进行了名称变更，一审法院对诉讼主体未进行查实变更，属于程序错误。故本案应发回重审。一审法院对本案所涉《商品房认购协议》的性质认定完全错误。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定“认购协议”构成买卖合同显属错误。 李浩答辩称，弘石公司在一审期间隐瞒自己名称变更一事，不是法院程序错误，是其恶意隐瞒，为拖延诉讼制造借口，其行为应当受到法院惩戒。一审判决认定双方签订的《商品房认购协议》是买卖合同，是正确的。弘石公司受利益驱使，不履行通知义务，迟迟不交付房屋并协助办理产权登记，其行为违背了诚实信用原则，这种行为法院不应姑息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是公平、公正的判决。请二审法院驳回上诉，维持原判。 李浩向一审法院起诉请求：依法判决确认李浩与廊坊市君正房地产开发有限公司（以下简称君正公司）于2012年1月9日签订的商品房认购协议有效；依法判决继续履行协议，将君正红石庄园38号楼103号别墅房屋交付李浩，并协助李浩办理产权登记备案手续。 一审法院认定事实：李浩与君正公司于2012年1月9日签订《商品房认购协议》，约定李浩认购君正公司开发的君正红石庄园38号楼103号房屋一套，建筑面积为283.9平方米，单价为12350.7元/平方米，房屋总价款3506364元。协议同时约定李浩需向君正公司交纳购房认购金200000元，君正公司在确认签署商品房买卖合同时正式通知李浩签订商品房买卖合同，李浩需在七日内交付剩余购房款，认购金200000元可冲抵首付款。协议签订后，李浩于同日交付认购金200000元。 又查明，李浩认购君正公司开发的君正红石庄园38号楼103号房屋为地上三层、地下二层的联体结构（地上面积283.9平方米、地下面积197.91平方米），因李浩、君正公司签订商品房认购协议时，君正公司尚未办理商品房预售许可证，地下部分是否可以办理产权证尚不确定，故君正公司承诺按地上面积计价，地下部分赠送。商品房预售许可证办理后，确认地下部分可以办理产权证，君正公司陆续与其他购房者签订商品房买卖合同，并且按商品房认购协议约定的总价款，平均分摊到整套五层，确定每平方米的价款。但君正公司至今未与李浩签订商品房买卖合同。 一审法院认为，李浩、君正公司签订的商品房认购协议，是当事人的真实意思表示，且在李浩起诉时君正公司已取得诉争房屋的预售许可证，应认定合法有效。该协议对双方当事人的名称、姓名、住址、房屋基本情况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且君正公司已经按照约定收受了认购金，该协议应认定为买卖合同。庭审中，君正公司以履行了通知义务，未签订商品房买卖合同属李浩违约为由进行抗辩，李浩予以否认，且君正公司未提供已正式通知李浩的证据，君正公司的抗辩理由不能成立。李浩主张继续履行商品房认购协议的请求，予以支持。一审法院判决：一、李浩与君正公司签订的商品房认购协议合法有效；二、君正公司向李浩交付位于廊坊市广阳区房屋（包括地上三层面积为283.9平方米、地下二层面积为197.91平方米），并协助李浩办理产权登记备案手续；三、李浩向君正公司交纳剩余购房款3306364元；以上二、三项于本判决生效后30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17400元，由君正公司负担。 本院二审期间，弘石公司出示的落款日期为2019年10月11日盖有廊坊市广阳区行政审批局审批专用章的《准予变更登记通知书》复印件，内容为“经审查，提交的名称变更（原名称廊坊市君正房地产开发有限公司，变更后名称廊坊市弘石房地产开发有限公司）登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。我局将于5个工作日内通知你单位换领营业执照。”李浩对上述通知书没有意见。 李浩二审提交《情况说明》，主要内容是君正公司销售团队及人员多次变化，没有签订商品房买卖合同及没有交付房款的责任在君正公司。弘石公司质证意见：“我刚才也看了一下，我们在原审当中提出来我方的销售人员于2013年7月两次电话通知李浩按照商品房认购协议缴纳购房款，而李浩一直未缴纳，属于李浩违约。” 李浩申请证人尚某出庭作证，尚某称：原是君正公司的员工．．．．．．李浩买房子时，销售团队应该是最早的一批，由北京鼎义公司自销，2013年初或是2012年底，鼎义公司一撤就换成新泽豪亚公司代理，等于李浩的事被搁置了，也没有当回事。2014年第一次接触李浩。2014年底或2015年初换成观点投资的代理公司，2016年的时候离场的。我2017年年初离职。因为工作无法开展（上一星期还说交钱，下一星期就不卖了）。以后还会有相关的业主诉讼，我还会进行作证。 李浩二审中出示视频，证明涉案小区的现状、房屋的质量问题、漏水和墙体开裂至今没有解决、小区的物业管理混乱、案涉房屋结构状况、只能够地上地下整体出售。 弘石公司发表质证意见：证人出庭作证的内容包括录像的内容，在一审当中都没有提出过，如果作为二审的证据被法院采用是不合法的，不属于新的证据。证人与证据和本案关系不大，我们按照实际请求权审理。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院于2019年11月5日开庭审理，在核实当事人身份信息时，一审被告陈述单位名称为君正公司。一审卷宗材料显示：2019年11月5日的答辩状及2019年11月7日的代理词上被告均为君正公司。一审法院于2019年11月8日作出本案一审判决。 2019年12月3日的上诉状显示上诉人为“弘石公司（原君正公司）”。二审中，弘石公司提交的营业执照复印件显示日期为2019年10月11日。弘石公司出具的授权委托书委托人为“弘石公司（原君正公司）”。 经查阅一审卷宗，李浩为证明案涉38号楼103房是整套出售（包括地上三层和地下二层），实际出售房屋单价均是认购协议中约定的房屋总价除以地上三层和地下二层建筑面积之和，申请法院责令君正公司出示38号楼101号、102号两套房及37号楼101号、102号、103号房屋的《商品房认购协议》和网签备案的《商品房买卖合同》。一审法院针对李浩申请，要求君正公司提供，并告知不予提供应承担不利后果，但君正公司未予提供。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院认定的事实无异。 上述事实，有双方当事人陈述及在案证据佐证。 本院认为，君正公司在2019年10月11日已将名称变更为弘石公司，但在2019年11月5日一审庭审中及一审法院作出本案一审判决前，均是以君正公司名称发表意见，故“弘石公司（原君正公司）”上诉称一审法院对诉讼主体未进行查实，一审程序错误，没有事实依据。 李浩与君正公司签订的《商品房认购协议》系以买卖案涉房屋为目的而达成的合意，实质上是房屋预售行为。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。案涉认购协议约定君正公司在确认签署商品房买卖合同时正式通知李浩签订商品房买卖合同，但在本案诉讼过程中，君正公司未提供已正式通知李浩的证据，亦未提供李浩违约的证据。一审法院依据在案证据，综合审查判断，不采信君正公司的抗辩理由，并无不妥。 判断商品房认购协议为预约合同还是本约合同，最主要的是看其是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况等内容。但在实践中，一般的商品房认购协议不可能完全明确上述条款，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此，认购协议只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间方式、交付条件或日期，就可以认定已经基本具备了商品房买卖合同的条件。案涉协议虽未涵盖《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的全部十三项事项，但对当事人名称或姓名、商品房基本状况（包括房号、建筑面积）、商品房总价款和单价、交款方式、交房日期等商品房买卖合同的必备内容做出了约定，君正公司亦按照约定收受李浩支付的部分购房款，故一审法院认定该协议符合本约合同特征，并无不当。 综上所述，弘石公司的上诉请求无充分证据支持，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34800元，由廊坊市弘石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇