四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3129号 上诉人（原审被告）：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。 法定代表人：王敏，经理。 委托诉讼代理人：杨晓原，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑鸣，男，1970年3月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张光虎，四川普联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周薇，女，1971年1月24日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张光虎，四川普联律师事务所律师。 上诉人四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰佳兴公司）因与被上诉人郑鸣、周薇商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 锦辰佳兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郑鸣、周薇的全部诉讼请求；2.郑鸣、周薇承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、郑鸣、周薇认购车位指标的行为无效，一审判决错误。提前认购车位系部队内部高科技层次干部享受的购房指标，郑鸣、周薇系通过购买购房指标而取得资格，其购买购房指标的行为无效，故郑鸣、周薇无权提起相关诉求，应驳回其全部诉讼请求。二、郑鸣、周薇主体不适格，一审判决错误。根据《内部售购协议》显示，车位指标认购人为钱炜祺，故郑鸣、周薇提起本案诉讼主体不适格，应驳回其全部诉讼请求。三、一审判决系履行不能的判决，违背客观事实，依法应予撤销。案涉项目尚未取得整体车位的大产权证书，不具备办理案涉车位产权手续的先决条件，该判决无法实际履行，属于履行不能的判决，应予撤销。四、即使案涉车位具备办证条件，一审判决也过于苛刻且不切实际，应予撤销。一审判决判令锦辰佳兴公司90日内协助郑鸣、周薇办理备案及不动产权手续，在本案中，双方尚未签订正式车位买卖合同，而备案的先决条件应是签订正式的书面买卖合同，限期备案显然已经不切实际，办理不动产权证书就更加无法实现。另外，关于房屋的办证期限尚有730日，而车位在尚未签订书面合同的情况下却要求90日内完成备案及办理产权证书，过于苛刻。五、一审法院事实认定错误，应予撤销。本案中案涉车位系预购的部队车位指标，郑鸣、周薇所付款项仅是预付款，按照法律规定及交易惯例，预付款待双方签订正式买卖合同后方能转化为购买款项。车位与房屋系不同的不动产，有独立的不动产权归属，一审法院依照双方关于房屋的买卖合同关系，认定车位的买卖合同关系，既不符合法律规定也违背客观事实，系错误认定。关于车位交付问题，车位并未进行任何交付手续，郑鸣、周薇也未实际控制、占有案涉车位，并不能认定车位交付，且由于未签订正式买卖合同，锦辰佳兴公司也没有交付义务，一审认定车位交付错误。 郑鸣、周薇辩称，车位与住房不一样，车位没有签订书面的合同，车位是根据车位确认单、买房人的付款单据，并结合法律推定双方成立买卖关系，对车位交付的时间、应该办理产权证的时间，都是根据相关的事实和法律规定推定出来的。 周薇、郑鸣向一审法院起诉请求：1.判令锦辰佳兴公司立即向郑鸣、周薇交付车位，立即为郑鸣、周薇办理车位权属证书，并向郑鸣、周薇支付逾期办理车位权属证书的违约金10155.2元（暂计算至起诉之日，应算至郑鸣、周薇取得权属证书之日）；2.判令本案全部诉讼费用由锦辰佳兴公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月18日，中国人民解放军63820部队与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》及《补充协议》，约定63820部队委托锦辰佳兴公司建设成都商品房住房项目，锦辰佳兴公司按照双方商定的价格和套数向63820部队出售住房。 2011年12月28日，案外人钱炜祺与郑鸣签订《转让协议》，约定钱炜祺将内部购房资格转让给郑鸣，2013年1月7日，郑鸣代钱炜祺与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》，内容为：1.钱炜祺购买位于成都高新区房屋，建筑面积137.22平方米，每平方米3720元，购房款510458元；2.锦辰佳兴公司按照一户一位的原则向钱炜祺出售车位，售价为每个88000元；后郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定郑鸣、周薇购买锦辰佳兴公司开发建设的位于成都市高新区房屋，总房款为517675元。后郑鸣向锦辰佳兴公司支付了全部房款及车位款。2015年4月25日，郑鸣与锦辰佳兴公司签订《祥和佳苑车位选购确认单》，确认所选车位为号。 一审法院另查明，案涉车位已实际由郑鸣、周薇使用，郑鸣已从2015年12月1日起实际缴纳案涉车位管理费，但锦辰佳兴公司至今仍未能为郑鸣、周薇办理案涉车位的备案及不动产产权证书。 一审法院认为，郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司虽未签订书面的车位买卖合同，但车位的买卖是附随房屋的买卖一并对应进行的，郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订了真实有效的《商品房买卖合同》及补充协议，锦辰佳兴公司出具的《车位选购确认单》显示的姓名也是郑鸣，锦辰佳兴公司也实际收取了郑鸣、周薇的相应车位款，车位也交由郑鸣、周薇实际使用。对于车位买卖的交易标的已经进行了确定，车位系特征单一、标准化的商品，即使没有书面的买卖合同也可以通过其他书面凭证来完成书面合同的主要约定，因此本案可以确认双方已经就买卖车位通过《车位选购确认单》及价款支付行为成立了商品房买卖合同关系，故对于锦辰佳兴公司所主张的双方未签订书面车位买卖合同，未就车位交付办证进行约定故不成立商品房买卖合同关系的抗辩意见不予采纳。 第一，关于交付车位和办理车位权属证书。依法成立的合同双方当事人均应当全面履行，郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司虽然未通过书面合同确定交付车位的期限和办理权属登记期限，但在双方成立车位买卖法律关系的前提下，案涉车位已于2015年12月1日交予郑鸣、周薇实际使用，一审法院认为双方就案涉车位已经实际完成了交付。 对于办理车位不动产权属证书的问题，开发商协助买受人办理相应的权属证书为其应尽的合同义务，但是，双方没有约定案涉车位的办证时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中锦辰佳兴公司可以随时履行车位备案及办证的义务。同时，参照郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订的《商品房买卖合同》所确定的房屋的办证期限为自交付之日起730日，故本案的案涉车位也应当在该合理期限内完成不动产权证的办理，但锦辰佳兴公司至案件开庭前仍未办理，故对郑鸣、周薇主张的要求锦辰佳兴公司协助其办理涉争车位不动产权证至郑鸣、周薇名下的请求予以支持。 第二，关于逾期办理权属证书的违约金问题。由于双方并未就车位不动产权证的办理期限以及逾期办理车位不动产权证的违约责任进行约定，因此，就郑鸣、周薇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、四川锦辰佳兴房地产开发有限公司在一审判决生效之日起90日内协助郑鸣、周薇办理位于成都高新区车位的备案及不动产转移登记手续；二、驳回郑鸣、周薇的其他诉讼请求。一审案件受理费54元，由四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，锦辰佳兴公司与郑鸣、周薇均未提交新证据。 二审中，锦辰佳兴公司与郑鸣、周薇对一审查明的事实均无异议。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另，本院工作人员就案涉车位的权属登记情况走访了成都市不动产登记中心，该中心工作人员告知，没有查询到案涉车位的登记信息。 本院认为，根据锦辰佳兴公司的上诉请求及郑鸣、周薇的答辩意见，本案的争议焦点为案涉车位是否具备办证条件。 本院认为，郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订了真实有效的《商品房买卖合同》及补充协议，郑鸣、周薇因购买该合同中的商品房而购买案涉车位，双方当事人虽未签订书面的车位买卖合同，但锦辰佳兴公司收取了郑鸣、周薇支付的车位款，向郑鸣出具了《祥和佳苑车位选购确认单》，并将案涉车位交付郑鸣、周薇占有使用至今，双方均履行了主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，案涉车位的商品房买卖合同关系成立。根据本案查明的事实可知，案涉车位尚未办理初始产权登记，在此情况下，锦辰佳兴公司为郑鸣、周薇办理案涉车位不动产权证书的条件尚不具备，待条件具备时，郑鸣、周薇可另行主张。故郑鸣、周薇诉请锦辰佳兴公司为其办理案涉车位不动产权证书不能成立，本院不予支持。 综上所述，锦辰佳兴公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8300号民事判决； 二、驳回郑鸣、周薇的诉讼请求。 本案一审案件受理费54元，二审案件受理费100元，由郑鸣、周薇承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十三日 书记员  杨珍梅