浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初582号原告（反诉被告）：孙万松，男，汉族，1961年2月5日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。被告（反诉原告）：管永忠，男，汉族，1972年11月13日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。原告孙万松与被告管永忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理，诉讼中被告管永忠提起了反诉，本院于2020年3月24日受理了反诉，并于2020年4月1日公开开庭进行了审理。庭审中，孙万松及其委托诉讼代理人万灵龙，管永忠及其委托诉讼代理人薛岭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙万松向本院提出诉讼请求：1.解除双方位于嘉善县魏塘街道中山西路825号店面的租赁关系，由被告返还租赁店面并恢复原状；2.由被告支付相应的租金人民币4950元（暂计算至2020年2月10日），并继续按原租金1650元／月计算支付至实际腾退之日止；3.被告承担本案诉讼的全部费用。事实理由如下：原被告于2014年8月11日签订了一份房屋租赁协议，该合同约定由原告将位于嘉善县.68平方米店面房屋三间中间之一间约25平方租赁给被告，并约定了店面的租金价格、交付方式和时间及租期。一年到期后双方未签订书面合同，该合同签订后原告向被告交付了相应的店面房屋，被告也曾支付了相应部分的租金，但到2019年11月前应交付此后的房租，经原告多次催讨但被告未及时支付，故原告起诉要求维护原告合法权利。根据相关法律，请求法院支持原告的诉请。被告管永忠答辩称，1.解除店面租赁合同于2019年12月10日在原告签订拆迁协议后，事实上已经解除；2.被告已经支付租金至2019年11月11日，拆迁协议签订之后店面租赁合同已经终止，尚有1500元租金未支付是事实，被告愿意支付的。反诉原告管永忠向本院提出反诉请求如下：1.反诉被告支付给反诉原告49508.60元（住改非补偿，48.41平米因已出租给反诉原告为营业房，在评估中多补偿拆迁住改非补助费247543元÷3间×60%=49508.60元）；2.反诉被告支付给反诉原告装修费17268.60元及附属物1800元（根据评估机构评估结果）；3.反诉被告支付给反诉原告商办停业补助费6666.67元（20000元÷3间=6666.67元）；4.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由如下：反诉人租赁被反诉人的住房自2014年至今，是经营嘉善县魏塘崔玉花婴童用品。于2019年“城中村”改造中，被反诉人房屋被列入拆迁对象，在2019年9月被反诉人所有的住房和反诉人经营装饰装修及反诉人的附属物进行评估确认，其中：住房73.68平米中的48.41平米为住改非补助247543元，系三间店面房的共同补助，因此反诉原告所得是247543元÷3间×60%=49508.60元。反诉原告在经营中装修壁橱16435.20元和普通夹板隔断833.40元及附属物宽带移机350元、空调移机400元、广告牌（外挑）3550元÷3间=1050元。根据《房屋征收产权调换明细清算表》记载商办停业补助20000元÷3间=6666.67元，应当归反诉原告所有。所有的拆迁文件，被反诉人均已全部签具，其中《房屋征收产权调换明细》也已生效，故请求支持反诉人的诉请。反诉被告孙万松针对反诉请求答辩称，1.本案涉及房屋租赁，被告反诉是房屋拆迁以及补偿款的问题，不是同一个法律关系；2.反诉中另一个有直接关系的应是拆迁办，也不应在本案中提出；3.原告房屋并未实体拆除，至今也没有拿到所谓的补偿款项，故不存在被告反诉的诉讼标的，应予以驳回；4.即使存在相应的拆迁，补偿款到位，相应出租的反诉人相应的补偿款项也不属于反诉人，属于被反诉人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁协议二份（2014年8月11日签订）、营业执照（崔玉花）、营业执照（孙万松）、房权证、公证书、户口簿、催讨信件、房屋照片、结婚证等，本院均依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：《房屋征收产权调换协议》、房屋征收货币补偿明细清算表、登记编号为42041号的《国有土地上房屋征收评估分户报告》【嘉中估字（2019）第3027-541号】第一稿及第二稿、《魏塘街道庄港社区、三里桥村等“城中村”改造搬迁置换及补偿方案》，均系管永忠委托诉讼代理人持本院出具的调查令向嘉善县魏塘街道办事处调查取得，其中评估报告第一稿未加盖公章，相关评估项目应以加盖公章的第二稿为准；双方争议的焦点系补偿项目的归属问题而非补偿项目金额多少的问题，故对上述与征收相关的证据均来自政府征收部门，本院依法予以确认；对房屋租赁协议（2014年5月22日签订），从格式上看与2014年8月11日签订的、2012年8月11日签订的两份协议完全不同，从内容上显示的出租方及签字处的“徐宝珍”，系孙万松母亲，早已过世且孙万松否认代签；从租赁期限上显示“2014年5月22日至2015年5月22日”，与2014年8月11日签订的租赁合同有重合，综上本院对房屋租赁协议（2014年5月22日签订）的真实性不予确认；对房屋租赁协议（2012年8月11日签订），双方协议中对手写的“同意转让给崔玉花139××××5052宋从妹5月21日”部分有争议，其余部分双方均无异议，本院认为该份协议背面所签收条显示的“宋从妹”形式上具有一致性，可以认定其真实性、关联性，本院予以确认。根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，本院依法予以确认的事实如下：2012年8月11日，孙万松与案外人严莲珍签订了《房屋租赁协议》一份，就孙万松使用的位于中山间门面房中间一间由案外人严莲珍租用。案外人严莲珍在该租用房屋内安装了壁橱，用于经营内衣店。后，经案外人宋从妹（孙万松妻子）同意，上述房屋由案外人严莲珍转租给管永忠使用。2014年8月11日，孙万松（作为甲方，下同）与管永忠（作为乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租用甲方三间门面房中间一间，每月租金1500元，乙方先给甲方半年房租款9000元（并有甲方出具收条为证），“一年后月租房款根据市场价变动”，“吊顶、地砖、门窗、铝合金门、吊扇三个、方桌一只是甲方装潢”、“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，房租按日计算”、“今后乙方在履行协议一日中止协议，乙方在交接过程中，固定东西不能动”等，但双方未约定租赁期限。管永忠在上述房屋内开设母婴用品店，并于2015年7月27日办理了个体工商户营业执照，登记名称为“嘉善县魏塘街道崔玉花婴童用品店”（经营者崔玉花，系管永忠妻子）、登记经营场所“魏塘街道中山西路823号”。上述租赁协议签订后，管永忠每半年交一次房租，并由孙万松或案外人宋从妹在租赁协议背面签署收条。孙万松与管永忠口头约定自2018年11月11日起，房租按1650元/月计算。2019年10月案涉房屋所在地块贴出了拆迁公告，2019年12月10日嘉善县住房和城乡建设局、嘉善县魏塘街道办事处与孙万松签订了《嘉善县国有土地上房屋征收产权调换协议》（编号：42041），被征收房屋坐落于：嘉善县，采用产权置换补偿方式总计金额1344402元，包括：被征收房屋评估补偿金额853583元、装修、附着物补偿金额183276元、签约奖励金额40000元、其他补偿补助奖励金额267543元。2020年1月8日孙万松通过挂号信方式向管永忠发出书面通知，要求解除租赁协议并在10日内腾空承租店面、交付钥匙、付清前欠房租。案涉房屋现暂未被拆除，仍由管永忠经营母婴用品店，房租已付至2019年11月11日止，无押金，水电费无拖欠。案涉房屋征收补偿款项暂未由孙万松领取、相关产权凭证仍处于孙万松处。登记编号为42041号的《国有土地上房屋征收评估分户报告》装修评估明细表1记载“中间：第24项-35项”合计金额30096.4元，其中载明“壁橱16435.2元、普通夹板隔断（双面）833.4元”，附属物评估明细表记载“宽带移机2门700元、空调移机4只1600元、广告牌（外挑）3150元”。另查明，孙万松系徐宝珍儿子，坐落于嘉善县房屋（嘉善县房权证善字第××号），建筑面积：73.68平方米，产权登记人徐宝珍（已于2008年10月4日死亡注销），徐宝珍的其余继承人于2020年3月6日在嘉善县公证处办理了自愿放弃徐宝珍遗产继承权的公证，上述房屋由孙万松一人继承。本院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。本案中争议焦点如下：一、关于案涉房屋租赁关系是否解除问题孙万松作为案涉房屋的合法继承人，其与管永忠就案涉房屋签订的房屋租赁协议均系合法有效。现孙万松以管永忠“未按时缴纳房租”为由解除双方租赁关系的诉请，由于管永忠自使用案涉房屋以来从未拖欠过租金，此次未按约支付下一年度房租的原因系其认为案涉房屋已经列入征迁，部分征迁利益应归其所得，并要求与孙万松就拆迁利益进行分割，且庭审中其表示愿意支付剩余的房租，故不属于合同法规定的“无正当理由未支付或者延迟支付租金”的情形，现孙万松以管永忠欠付租金为由，要求解除房屋租赁协议缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，案涉租赁协议于2014年8月11日签订，双方未约定租赁期限，系不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。但，孙万松虽于2020年1月8日以挂号信方式通知了承租人管永忠，其提出解除租赁合同系基于案涉房屋已经纳入征收范围要求腾退的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同；2019年12月10日孙万松就案涉房屋已签订了征收补偿协议，故按照双方租赁协议第六条约定“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，房租按日计算”，该约定系双方真实意思表示合法有效，系对合同终止条款的约定，内容属于合同法第九十一条第一款第（七）项中当事人约定终止的情形，应当作为案件处理的依据。因此，案涉租赁协议约定的终止事由出现在前，出租人行使法定解除权在后，本院确认双方租赁关系于2019年12月10日终止。合同终止后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。故，对孙万松要求管永忠支付租赁合同终止前按1650元/月计算租金的诉请，以及对孙万松主张返还原物的诉请，本院依法予以支持。关于孙万松主张恢复原状的诉请，因案涉房屋已经列入拆迁范围，恢复原状已无事实必要，本院不予支持。二、关于租赁合同终止后，孙万松是否有权收取占有使用费。如上所述，本案租赁关系因征收已经终止，房屋权属在征收过程中处分权正处于发生变化中，考虑到房屋征收的持续过程较长、统一收回注销产权凭证时间尚未确定、案涉被征收房屋尚未办理实物交付手续以及管永忠使用案涉房屋至今等事实，案涉租赁房屋的实际占有、使用、收益的权利未完全让渡给政府征收部门的情况下，孙万松作为案涉房屋的原所有权人，要求管永忠继续支付租金欠妥当，应调整为要求管永忠支付自2019年12月10日起至实际腾退之日止参照原租金1650元/月（折算为55元/日）计算占有使用费更为合理。三、关于管永忠的反诉诉请国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本院认为，第一，案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失；第二，出租人和承租人之间系租赁合同法律关系，管永忠作为反诉原告主张权利依据的是合同法的相关规定及双方租赁协议的约定；经庭后释明，管永忠亦同意按照双方租赁合同关系作为反诉各项损失的依据；第三，租赁合同因国家基于公共利益的征收而终止，应当按照不可抗力处理，部分或者全部免除双方责任。经过庭后释明，管永忠亦同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求。基于上述理由，依据公平和诚信原则，相关争议款项应作如下处理：1.两次评估产生的差价（含“住改非”补助款）、商办停业补助费：上述款项均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策，补偿给产权人孙万松的费用，管永忠作为承租人主张分割没有法律依据，本院不予支持。2.装饰装修损失：因管永忠认可案涉房屋、彩钢棚在征收过程中的评估报告，本院认为，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估。经核算，(1)附属物评估明细表中载明“宽带移机1门350元、空调移机1只400元、广告牌（外跳）的1/3计1050元”共1800元;(2)评估报告装饰装修明细表1载明“中间第24项-35项”的合计金额30096.4元，扣除双方租赁协议约定的属于孙万松所有的“吊顶、地砖、门窗、铝合金门、吊扇三个、方桌一只”中涉及的评估项目合计12827.8元，剩余17268.6元；以上二表合计19068.6元，认定为管永忠承租案涉房屋的装饰装修损失。但因征收导致系不可归责于双方的事由，不能认定为租赁协议各方违约；同时考虑到政府部门对孙万松作为产权人一方将按照征收补偿协议约定就装修残值进行合理的补偿、管永忠目前仍在使用尚未腾退等因素，从公平原则出发，本院酌定管永忠的装修损失19068.6元，在其实际腾退后由孙万松给予补偿。另，租赁关系中因搬离房屋可能产生停业停产损失，相关损失自搬离之后实际发生，现因管永忠仍在经营，相关停业停产损失可待实际发生后再向出租人孙万松主张，本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、管永忠应于本判决生效后十五日内腾退并向孙万松返还坐落于嘉善县房屋；二、管永忠应于本判决生效后十五日内向孙万松支付房屋租金（自2019年11月11日起至2019年12月10日止）1650元及占有使用费（自2020年12月11日起，按55元/日计算至实际腾退之日止）；三、孙万松应于管永忠履行本判决第一项后十五日内向管永忠支付装饰装修损失19068.6元；四、驳回孙万松的其他本诉请求及管永忠的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（减半收取25元），反诉案件受理费1682元（减半收取841元），合计诉讼费用866元，由孙万松负担138元，由管永忠负担728元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  单秀丽二〇二〇年五月二十七日书记员  沈梦丹附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。