山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1037号原告：万振江，男，1970年6月20日出生，汉族，住东营市东营区。被告：山东金宇房地产开发有限公司，住所地广饶县大王镇政府驻地。法定代表人：马岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘静静，该公司职工。原告万振江与被告山东金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万振江、被告金宇公司的委托诉讼代理人潘静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万振江向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金38867.39元、违约金利息1906.74元，共计40774.13元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于东营区金宇都市公馆商品房一处，房款总价为605411元。合同约定交房时间为2016年12月31日，根据该合同第十六条关于产权登记的约定，房屋交付使用后360个工作日内为原告办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，致使原告未在规定的期限内取得规定的房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日0.01%向原告支付违约金，故原告请求判令被告向原告支付2016年12月31日至2019年9月29日期间违约金38867.39元、违约金利息1906.74元，共计40774.13元。金宇公司辩称，双方签订的《商品房预售合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按照该约定，其承担违约责任的前提为因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书，该“规定期内”应为买受人向产权登记机关提交材料时产权登记机关要求补充材料的期间，在该期间内因出卖人的责任导致买受人未能取得房屋权属证书的，其才构成违约，原告应提交证据证明因金宇公司未将相关材料备案导致无法办证；即便金宇公司存在违约行为，违约天数的计算起点亦应为交房之日起360个工作日后，计算的终止日应为其向产权登记机关提交材料备案的2019年5月14日；双方签订的《商品房预售合同》附件四第三条约定，买受人迟延付款，要向出卖人支付违约金，依据《九民会议纪要》第二节第43条的规定，其主张行使抵销权，双方互负的债务在同等数额内消灭。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2014年12月3日签订《商品房预售合同》（含九个附件）一份，约定由原告购买被告开发的金宇·都市公馆第12幢1单元101号房及储藏室，房屋总价款605411元，已支付首付款395411元，余款210000元以贷款的方式支付。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第3条约定：在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通，买受人应在本合同签订之日起30个工作日内将剩余的房款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述期间内划付到出卖人账户，买受人应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。2015年4月14日，双方签订《金宇·都市公馆项目补充协议》一份，主要内容为：买方于2015年4月14日追加首付210000元，目前累计已付款605411元，商品房总价款根据实测面积，多退少补，《商品房预售合同》的其他约定及条款不变。金宇公司于2016年12月31日通知原告交房，原告于2017年1月7日领取了案涉房屋的钥匙并向东营市金宇物业管理有限公司交纳了该房屋2017年的物业服务费。被告于2019年5月14日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2019年9月29日为原告颁发案涉房产的不动产权证书。庭审中金宇公司陈述，案涉房屋实际交付日期为2017年1月7日，应当自2017年1月8日开始扣除360个工作日之后计算其应支付的违约金。上述事实有原告提交的《商品房预售合同》、《金宇·都市公馆项目补充协议》、交房通知书、物业费收据、不动产权证书及金宇公司提交的交房流程单、新建房屋楼盘表信息及双方陈述在案为凭。本院认为，原告与金宇公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.金宇公司是否应支付原告逾期办理产权证书违约金及该违约金计算的起止时间如何确定；2.金宇公司应否支付原告上述违约金的利息；3.原告是否应支付金宇公司逾期付款违约金；4.如果原告应付金宇公司违约金，金宇公司以抗辩的方式主张抵销是否符合法律规定。关于争议焦点1，本院认为，双方合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。原告领取案涉房屋钥匙的时间虽为2017年1月7日，但金宇公司已于2016年12月31日通知包括原告在内的该栋楼房的全体业主交付房屋且自2017年1月1日开始收取物业费，故应自2017年1月1日起计算金宇公司应提交相关资料的时间。双方虽约定金宇公司应在交房后360个工作日内提交相关资料，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”双方关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，且该条款为格式条款，按照合同法的相关规定，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故原告将360个工作日理解为360日并无不当。按照上述理解及双方约定，金宇公司至迟应于2017年12月25日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，但其直至2019年5月14日才报备办理权属登记所需资料，逾期505天，已构成违约，应当承担违约责任，应每日按已付房价款0.01%的标准向原告支付违约金，故对原告要求金宇公司支付其违约金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，金宇公司应付违约金数额为30573.26元（605411元＊0.01%＊505天）。原告关于该违约金的起算时间为2016年12月31日的主张与双方约定不符，金宇公司提交相关备案材料后还需要原告向产权登记机关提交相关资料后产权登记机关才能为其办理产权登记证书，原告无证据证实金宇公司在2019年5月14日提交报备资料后产权登记机关至同年9月29日为其颁发不动产权证书系由于金宇公司的原因造成，故对其要求金宇公司支付超出505天的违约金的诉讼请求部分，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，双方已对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了明确约定，原告要求金宇公司在支付违约金后再支付该违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点3，本院认为，双方合同附件四第3条约定，原告应在合同签订之日起30个工作日内将剩余房款全额划付到金宇公司指定的账户，如因其原因按揭贷款未能在前述时间内划付到金宇公司账户，其应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向金宇公司支付违约金。合同签订后双方虽于2015年4月14日签订《金宇·都市公馆项目补充协议》，但该补充协议仅对现金付款和银行贷款进行了变更，对付款时间并未变更，金宇公司于2015年4月14日收取原告21万元的行为不能证明双方已对该部分款项的支付时间进行了变更，亦不能证实金宇公司已放弃了要求原告支付该部分款项的违约金的实体权益，原告未按合同约定向被告支付房款亦构成违约，在双方均存在违约情形的前提下，均应承担相应的违约责任，故原告在要求金宇公司支付其违约金的同时，亦应因自己的违约行为支付金宇公司相应的违约金。双方于2014年12月3日签订合同，原告应于30个工作日期满后即2015年1月3日前支付剩余房款21万元，但原告直至2015年4月14日才支付上述款项，金宇公司主张逾期付款违约金5481元，本院予以确认。关于争议焦点4，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，金宇公司以抗辩的方式要求对双方互负的债务在同等数额内进行抵销，符合上述规定，本院予以采纳。综上所述，金宇公司应付原告逾期办理产权证书违约金30573.26元，原告应付金宇公司逾期付款违约金5481元，上述债务在同等数额内相互抵销后，金宇公司尚应支付原告违约金25092.26元。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东金宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万振江违约金25092.26元；二、驳回原告万振江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，减半收取409.50元，由原告负担157.50元，被告负担252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李红新二〇二〇年五月二十五日法官助理陈绍信书记员张芳芳附判决书所适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。