广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29729号原告(反诉被告)常明，男，汉族，1991年11月17日出生，住址深圳市光明新区，委托诉讼代理人周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）潘建秋，男，汉族，1981年4月25日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人刘江天，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人杨明，广东盛唐律师事务所律师。被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路西侧福华大厦1栋十二D，统一社会信用代码91440300774137932X。法定代表人刘庆良。委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托代理人杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。第三人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区彩田南路中深花园1、2层东侧，统一社会信用代码91440300G34777420N。法定代表人区兵。委托代理人陈琪琛，公司员工。原告常明与被告潘建秋、深圳市万福房地产投资顾问有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常明及其委托代理人周科、被告潘建秋的委托代理人刘江天、杨明，被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司的委托代理人胡维刚、第三人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行委托代理人陈琪琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月18日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》(合同编号为：0140327)，约定原告向被告购买其位于深圳市光明新区××街道××花园××房产，面积为67．24平方米，总价款为人民币225万元，房地产证号码为00××09号。原告按合同约定已向被告支付了定金人民币5万元以及部分购房款人民币50万元，原告也同意以现金方式支付剩余的购房款，有定金收据及银行付款单、存款单等为证。根据合同第四条的约定，涉案房产现处于抵押状态，被告应在签订买卖合同之日起40日内或自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管。然而，被告却一直未依合同约定履行自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管等义务。经原告多次催促，并向其发送律师函予以催告，但被告仍未积极履行合同的约定义务，其行为已经构成违约，根据合同第十五条约定，被告应当承担相应的违约责任，按约定转让成交价为基数以日万分之四支付违约金的金额为225万元×0.0004×184天=165600元。综上所述，原告已按合同约定向被告支付了定金，并已准备好剩余的购房款。但被告却怠于履行赎楼以及办理房产过户登记等义务，其行为违反合同约定，依法应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、继续履行《房地产买卖合同》，办理房屋产权过户手续，价值230万元；2、被告支付违约金165600元；3、被告承担诉讼费。本案重审期间，原告明确继续履行合同的事项为：被告潘建秋办理完毕涉案房产的赎楼手续，第三人予以配合；被告潘建秋配合原告前往不动产相关主管部门签订涉案房产的房地产买卖合同；被告潘建秋配合原告将涉案房产过户至原告名下，过户产生的税费由被告潘建秋承担；被告潘建秋将涉案房产交付原告；涉案房产所欠的所有税费由被告潘建秋承担。被告潘建秋答辩称，我方已提起了反诉；我方要求与原告解除合同，同时没收原告定金45万元；原告在本案中违约在先，其所诉的事实与理由不存在，按照合同应于2017年9月30日前完成过户，原告至今没有交付首期款及办理过户，所以违约，依据合同应没收定金并赔偿我方的损失。被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司答辩称，涉案合同是否继续履行由法庭予以裁决。被告潘建秋提出反诉称，2017年3月18日，我方与被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》（合同编号：N00140327号），原告向我方购买所有的深圳市光明新区××花园××02单位房屋，建筑面积为67.24平方米，房地产证号码为00××09，总价款为2250000元。《房地产买卖合同》第三条第1款约定“买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币伍万元整”。2017年3月18日，被告收到定金50000元。《房地产买卖合同》第三条2(1)约定“付款方式为银行按揭付款；B、买方应于签署本合同之日起7日内（含当日）内须付清首期房款成交价减去银行承诺贷款金额…买方应于约定的应付首期房款之日起三日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续…否则视为违约；E、如买方无法取得银行贷款承诺函…，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内补足应交款…”，即可以看出原告应于合同签订之日起7日(2017年3月25日前)取得银行贷款承诺函，且交付首期购房款。在无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内，应补足未缴房款。但原告时至今日，仍未取得银行贷款承诺函，且未交付首期购房款。《房地产买卖合同》第四条第3款“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方需于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续。”2017年3月20日，我方向深圳市不动产融资担保股份有限公司、连陈、王勉、刘小腾、黄遥出具授权委托公证，完成合同所约定的赎楼委托手续。由于原告迟迟未办理贷款承诺函及缴纳首期购房款，我方对原告的履约能力产生严重怀疑。再加上我方仅收取购房定金50000元，我方怀疑对方存在恶意炒房的嫌疑。2017年6月25日，在我方的反复要求下，我方与原告签订了《买卖房产补充合同》，原告自愿追加定金500000元，分两次付清，当天支付200000元，2017年8月15日前支付剩余300000元，原告承诺于2017年9月30日办理完毕房屋过户手续。2017年10月18日。我方委托广东岭峰律师事务所向原告发出律师函，明确指出原告不具备购房资格，且未交纳首期房款，未办理银行贷款承诺函，己构成严重违约，我方要求解除合同。2017年10月20日，原告收到该律师函。2017年11月13日，我方与潘国勇签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给潘国勇。2017年11月13日，潘国勇向我方支付定金人民币50000元。由于原告的多次违约，一个简单的房屋买卖合同竞长达七个月未完成，也导致了我方房屋长时间被闲置，在房价上涨迅猛的今天，无疑变相造成了我方的经济损失。同时原告的多次违约行为及不诚信行为，已足以表明其不具备履行《房地产买卖合同》的能力，我方有权依据《房地产买卖合同》第十四条约定“如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”，现我方要求与原告解除合同，并没收原告已交付的定金450000元。故我方提出反诉，请求法院判令：1、解除我方与原告签订的《房地产买卖合同》；2、我方无需返还原告已交付的定金450000元；3、原告承担本案的全部诉讼费。原告针对被告潘建秋的反诉答辩称，被告反诉解除合同的事实和理由不能成立，其签署的买卖合同以及所谓的定金是虚假交易，用于对抗原告的起诉，并用于推卸法律责任。重审期间原告补充答辩称，一、被告违约在先，被告没有按合同约定在签约之日起三日内与担保公司签订担保合同，没有七日内去银行签署资金监管协议。二、原告并无违约，被告明知原告签约时并非深户，不具有购房资格，所以双方同意不在原定时间2017年3月25日办理首期款的监管，而是等待原告具备购房资格后再办理。被告担心原告的履约能力，原告同意增加定金，分两次付清定金至55万元。本来首期款大概67.5万元，其中62.5万元需作监管，被告过户后方能收到该款。原告为表诚意，将大部分首期款以定金的方式支付被告。2017年8月31日，被告向原告出具50万元的收据，证实被告并未主张原告违约。增加定金减少首期款是支付方式的根本变化，双方已改变首期款的监管时间，且未确定最终监管时间，具体时间有待进一步协商。被告并未催收首期款，也未配合办理资金监管的手续，被告不配合，原告无法依程序支付首期款。即使原告未在2017年3月25日支付首期款构成违约，但双方已重新签订补充合同，被告已接受定金，证明被告接受继续履行，放弃合同解除权。三、被告发函解除合同构成违约。2017年9月28日，原告取得户口准予迁入证，于2017年10月9日取得深户身份证，具备过户条件。双方约定过户期限为2017年9月30日，逾期七日可解约，而遇国庆假期应顺延至10月9日，故被告于2017年10月10日方具解除权，但此时原告已符合实现合同目的的条件。被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司针对被告潘建秋的反诉答辩称，涉案合同是否继续履行由法庭予以裁决。第三人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行答辩称，要求被告潘建秋按时履行双方的借款合同。经审理查明，涉案房产为深圳市光明新区公明街道南环大道南侧峰荟花园1栋B座3102商品房，登记于被告潘建秋名下；于2015年8月13日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司深圳福田支行；本院据原告申请自2017年11月27日起对涉案房产进行查封。2017年3月18日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为0140327的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市光明新区××花园××02单位，转让成交价为2250000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付定金50000元；3、第二部分房款人民币2200000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起7内付清首期款（成交价减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款）；买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；5、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币10000元作为交房保证金，此款在完成产权转移登记及买方实际交付房地产时进行结算；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价款20%的违约金承担违约责任或没收已付的定金；7、合同列举十九项税费，均约定由买方承担。2017年3月20日，广东省深圳市宝安公证处出具（2017）深证字第5969号《公证委托书》，被告潘建秋作为委托人，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、连陈、王勉、刘小腾、黄遥等人作为代理人，在代理期限（2017年3月20日至2018年3月19日）内办理涉案房地产赎楼、资金监管、注销抵押登记、递件过户等事项。2017年6月25日，原告作为乙方，与作为甲方的被告潘建秋签订《买卖房产补充合同》，约定：1、于2017年3月18日签下购房合同，合同编号NO0140327，现因乙方个人原因经双方同意乙方自愿追加定金50万元，分2次付清，当天付款20万元，剩余30万元于2017年8月15日前付清，定金为55万元，应在签订本合同于2017年9月30日办理完毕过户手续。2017年6月6日至2017年8月31日期间，原告多次通过支付宝转账至案外人谢文财账户，合计543665.59元：2017年6月6日22131.59元、2017年6月25日五笔合计221534元、2017年8月15日十三笔合计20万元、2017年8月31日10万元。后谢文财向被告潘建秋转账50万元此后，原告未支付首期款、未办理资金监管；被告潘建秋未完成赎楼、注销抵押登记、未向原告交付涉案房产。原告要求继续履行合同，被告潘建秋认为原告未如期支付首期款、未于2017年9月30日符合过户条件，原告构成违约，被告潘建秋主张解除合同。原审一审庭审中，被告潘建秋申请案外人谢文财作为证人出庭作证，谢文财系被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司的前店长，任职期间负责涉案房产交易，于2017年4月从被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司离职。其出庭陈述称：原告在签订涉案合同时并不具有购房资格，且没有按照合同约定交纳首期款，没有取得银行贷款承诺函，被告潘建秋按照合同约定办理了赎楼公证手续。原告向被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司通过POS机刷卡支付定金5万元，向谢文财本人通过支付宝转账543665.59元，后谢文财向被告潘建秋转账50万元，该50万元按照原告与被告潘建秋的约定性质为定金。被告潘建秋当庭确认收到谢文财转账的50万元。原审一审庭审中，被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司确认收到原告支付的定金5万元，并主张已将其中4万元转给被告潘建秋，剩余1万元作为交楼保证金留存在被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处。原告主张被告未按照合同约定自行赎楼、注销抵押登记，未将房地产证原件交予经纪方托管的行为违约，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付违约金165600元。被告反诉称原告未按期支付首期款、拒绝办理过户手续的行为违约，请求判令解除《房地产买卖合同》，并判令被告无须返还原告已经交付的定金45万元。另查明，据不动产登记部门于2019年12月20日出具的《购房资格证明》：常明家庭具备在深住房购买资格，可购一套。本次庭审中，原告陈述可一次性付清剩余购房款，垫付相关税费，并提供其银行清单，证实其账户于2017年11月9日的余额足以支付上述款项。以上事实，有房地产买卖合同、买卖房产补充合同、收据、支付宝电子客户回单等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告与被告潘建秋签订的《房地产买卖合同》及《房产买卖补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同义务。关于违约责任的认定。根据涉案《房地产买卖合同》约定的房款支付条款：买方应于签署本合同之日起7日内（含当日）付清首期房款，首期房款为大概款项，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款；买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。对该条款应当理解为：原告应于2017年3月25日前支付一定的首期房款，于2017年3月28日前办理完毕银行按揭申请手续，待银行出具承诺贷款书后对首期款进行多退少补。时至2017年6月25日，原告并未履行支付首期款的义务，已构成违约，已属于逾期履行义务超过七日的守约方解约的情形。此时，双方签订《买卖房产补充合同》，视为守约方同意继续履行合同。补充合同中，对定金的金额及支付时间予以变更，但对于首付款的支付并未作出补充约定，故按照《房地产买卖合同》的约定，原告常明仍应在签订补充合同之后的合理期限内支付首期款。在原告已根本违约的情况下，被告潘建秋放弃解约权利，双方重新协商履约，原告应当严格履行补充协议的条款。但是，据签订补充合同后的履行情况，原告仍存在三个违约行为：一、时至2017年8月30日才支付完补充合同约定的款项50万元，逾期15天。二、时至2017年10月9日原告方具备购房资格，至此启动此前的各项交易程序，必然导致合同履行远超过约定过户期限2017年9月30日。三、时至原审一审庭审，原告仍未支付首期款。因此，本院确认原告的行为已经构成违约，原告作为违约方，无权要求继续履行涉案合同。原告主张被告未履行赎楼义务，根据被告提供的证据，被告于2017年3月20日办理了赎楼公证委托手续，即被告已在合同约定的时间内履行了作为卖方相应的义务，并不存在违约行为。被告作为守约方有权主张解除涉案合同，并要求原告承担违约责任。本院确认原告常明与被告潘建秋于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》于本案反诉状送达之日，即2017年12月20日解除。关于违约责任的金额。据涉案合同约定，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或没收买方已支付的定金。涉案房屋买卖合同的定金约定为55万元，已超过20%的定金法定上限，依法调整为20%即45万元。原告的行为构成违约，被告依约有权要求没收原告已经支付的定金45万元，其该部分反诉诉求，本院予以支持。剩余10万元转化为预付的购房款，由于合同已解除，被告潘建秋应将收取的购房款10万元返还原告。其中，托管于被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处的1万元由其负责返还原告，剩余金额9万元由被告潘建秋迳付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告常明和被告潘建秋签订的涉案《房地产买卖合同》于2017年12月20日解除。二、被告潘建秋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告常明返还购房款10万元（其中，托管在被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司处的金额1万元由被告深圳市万福房地产投资顾问有限公司负责返还原告，剩余金额9万元由被告潘建秋迳付原告）。三、确认被告潘建秋无需返还原告常明购房定金45万元。四、驳回原告常明的诉讼请求。五、驳回被告潘建秋的其他诉讼请求。给付方如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币26525元，保全费人民币5000元，反诉费4025元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 赖  静  玉人民陪审员 温    兰二〇二〇年五月八日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。