山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初727号 原告：济南鸿腾家居广场有限公司，住所地济南市历城区华信路14号，实际经营地：济南市历城区奥体中路6号鸿腾大酒店三楼，统一社会信用代码913701126974768921。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：李恩春（特别授权代理），男，1962年3月18日出生，汉族，济南鸿腾家居广场有限公司办公室副主任，住济南市。 被告：江艺鸣，男，1974年8月3日出生，汉族，住福建省福州市，公民身份号码。 被告：崔延耀，男，1974年5月27日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。 两被告共同委托诉讼代理人：宋端利、陈彭（均系特别授权代理），山东商经律师事务所律师。 原告济南鸿腾家居广场有限公司（以下简称鸿腾家居公司）与被告江艺鸣、崔延耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案。江艺鸣于2020年1月31日提交管辖异议申请书，本院认为，其提起管辖权异议属于滥用管辖权异议权利，依法出具不予审查告知书。因疫情原因，本案中止审理，后疫情风险降低，本案依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告鸿腾家居公司的委托诉讼代理人李恩春，被告江艺鸣、被告崔延耀的共同委托诉讼代理人宋端利、陈彭及被告崔延耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿腾家居公司向本院提出诉讼请求：1.请求给付拖欠原告房屋租金3157000元（当庭变更为3167000元整，因起诉状事实与理由部分第六项欠交租金687500元书写错误，应为697500，因此增加1万元为316700元）；2.给付拖欠原告租金的违约金312500元；3.案件受理费及保全费由被告承担。 事实与理由：2010年11月15日，第一被告江艺鸣同原告签订了《房屋租赁协议书》，同第二被告崔延耀使用该租赁房屋经营了“历城区煌庭1号商务宾馆、历城区煌庭1号保健服务中心”两个体户。协议第三条第3-2项约定“转租期为九年，自2010年11月29日起至2019年11月28日止。”协议第四条第4-1项约定：“第一年的租金为1500000元，计费时间为半年免费装修期后的2011年5月29日至2012年5月28日。第二年及其后的租金以第一年租金为基数，每年向上递增人民币75000元整，至租赁期限届满为止。乙方签订合同当天向甲方交付订金人民币200000元，余款人民币130000元七日内付清，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需每日按所欠租金的1%支付违约金。”。第42项约定：“从第二年起，乙方每半年向甲方支一次租金，先交钱后使用房屋，于每前半年度最后一个月届满前十日内（即每年5月18日及11月18日前）交清下期半年的租金”。按协议约定，除第一年租金150万元提前一次性交纳外，第二年起：“每年5月18日及11月18日前”交清下期半年租金，但被告自2016年5月18日起，累计违约拖欠租金累计达3167000元。 被告拖欠租金数额情况如下：（一）2016年5月18日前被告应交清2016年5月29日至2016年11月28日租金937500元。但被告实际共分23次交纳原告租金690000元，欠交租金247500元。（二）2016年11月18日前被告应交清2016年11月29日至2017年5月28日租金937500元。但被告实际共分22次交纳原告租金670000元，欠交租金267500元。（三）2017年5月18日前被告应交清2017年5月29日至2017年11月28日租金975000元。但被告实际共分20次交纳原告租金77000元，欠交租金197000元。（四）2017年11月18日前被告应交清2017年11月29日至2018年5月28日租金975000元。但被告实际共分19次交纳原告租金635000元，欠交租金340000元。（五）2018年5月18日前被告应交清2018年5月29日至2018年11月28日租金1012500元。但被告实际共分9次交纳原告租金38000元，欠交租金632500元。（六）2018年11月18日前被告应交清2018年11月29日至2019年5月28日租金1012500元。但被告实际共分8次交纳租金315000元，欠交租金697500元。（七）2019年5月18日前被告应交清2019年5月29日至2019年11月28日租金1030000元，但被告实际共分11次交纳原告租金225000元。2019年5月30日，被告逾期交纳租金2万元1次。欠交租金785000元。截止到起诉日，原被告协议书规定的履行期限已经届满，被告仍然没有交清原告上述租金。按协议第九条第9-2项约定，被告应向原告按月租金双倍支付违约金312500元。 江艺鸣辩称，一、答辩人江艺鸣作为本案主体不适格。2010年11月15日，答辩人与原告签订的房屋租赁合同并未实际履行，后原告又与“历城区煌庭一号保健服务中心”签订了房屋租赁合同，涉案房屋一直由其受转租人“历城区煌庭一号保健服务中心”实际使用及收益，且由“历城区煌庭一号保健服务中心”一直向原告缴纳房租。因此，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁关系，亦不属于本案的适格主体。二、涉案房屋租赁后，一直未通过消防验收，不具备使用条件，该期间原告不应收取房屋租金。据答辩人了解，涉案房屋自租赁合同签订之日起至2012年5月份长达一年半的时间内，一直未通过消防验收，房屋无法正常用于商业经营。无奈之下，受转租人“历城区煌庭一号保健服务中心”自行独立完成消防设施建设，额外支出670余万元。加之2011年济南市政府对涉案房屋所在片区进行市政施工，导致租赁房屋在2012年5月份前一致未能使用，房屋本身的瑕疵及客观情况均直接导致了受转租人收益的减少。租赁房屋该时期的租金不应收取。三、被答辩人不开具发票致受转租人严重受损，是受承租人“历城区煌庭一号保健服务中心”租赁期限临近届满时未付清租金的重要原因之一。据答辩人了解，租赁合同签订后，受转租人“历城区煌庭一号保健服务中心”先后向原告支付租金1200余万元，但原告并未开具过任何发票，直接导致受转租人的经营成本增加，造成了巨大的财产损失。如原告要求受承租人交清房屋，同时应一并与受承租人结算，赔偿因未开具发票给受承租人造成的损失。四、原告承诺续租而不履行续租义务，致受转租人严重损失，是受承租人“历城区煌庭一号保健服务中心”未付清租金的另一重要原因。答辩人了解，原告曾向受转租人保证过待租赁期限截至后会续租，为此受转租人投入装修费用1900余万元对房屋进行整改完善，但租赁到期后被答辩人并未将房屋续租给受转租人，为此造成了受转租人的巨大财产损失。五、原告主张的违约金不应受到法律的支持。租赁合同当中关于违约金的约定并不明确，无法确定具体的数额。基于前述几点答辩可知，原告亦存在违约行为，受承租人因原告不履行开具发票、完善消防设施等原因，未结清部分租金并无不当，租赁双方均有过错，原告违约金的主张不应受到支持。六、原告的主张已超过诉讼时效，诉讼请求不应收到支持。原告主张所谓的自2016年5月份便开始违约不支付相应租金，但直到2019年11月份通过诉讼途径索要违约金，已超过诉讼时效，不应得到支持。 综上，答辩人作为本案被告主体不适格，扣除因原告违约造成的受承租人损失，受承租人已不拖欠原告租金，请法院依法判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。 崔延耀辩称，答辩人并不是合同适格主体，签订合同是被告一与原告，与答辩人无关系。答辩人是历城区煌庭一号保健服务中心公司员工，对涉案情况并不清楚。涉案房屋一直由被告一实际使用并收益。答辩人本人实际上从未与原告有过承租房屋及支付房租的往来，所谓的房屋收益并没有看到，一般是老板江艺鸣即被告一交房租。综上，答辩人不是本案的适格主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实： 2010年11月15日，鸿腾家居公司作为转租方（甲方）与受转租方江艺鸣（乙方）签订《房屋租赁协议书》。关于转租房屋的情况，协议书第1-1条载明：根据甲方与出租方依法承租的坐落于济南市历城区华信路14号的房屋租赁合同的分租约定，甲方承诺提供甲方自身无外（含债权、债务）、无抵押的经营场地转租给乙方使用，将上述承租的部分房屋即“鸿腾家居广场”门头房9-11号及二楼北侧一个专柜，三楼北侧部分、四楼全部转租给乙方。该房屋的建筑面积约计4458平方米。关于转租期限及交付日期，协议书第3-2条载明：转租期为九年，自2010年11月29日起至2019年11月28日止（其中包括半年免费装修期）。关于租金、支付方式和期限，协议书第4-1条载明：第一年的租金为人民币1500000元（大写人民币壹佰伍拾万元整），计费时间为半年免费装修期后的2011年5月29日至2012年5月28日。第二年及其后的租金以第一年租金为基数，每年向上递增人民币七万五千元整，至租赁期限届满为止。乙方签订合同当天向甲方交付订金人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整），余款人民币1300000元（大写：人民币壹佰叁拾万元整）七日内付清，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需每日按所欠租金的1%支付违约金。第4-2条载明：从第二年起，乙方每半年向甲方支付一次租金，先交钱后使用房屋，于每前半年度最后一个月届满前十日内（即每年5月18日及11月18日前）缴清下期半年的租金。关于违约金，协议书第9-2条载明：乙方不按合同约定时间缴纳租金累计达60日时，甲方有权解除本合同，收回房屋另租于他人经营。且乙方应向甲方按月租金双倍支付违约金；支付的违约金不足于抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 合同签订后，鸿腾家居公司交付房屋，“煌庭”支付租金。自第六年租期开始，“煌庭”未足额支付租金。2015年11月21日至2019年5月30日，鸿腾家居公司向“煌庭”开具112张收据。该112张收据载明：交款单位为“煌庭”，收款事由为房租，金额为10000元到70000元不等。2016年5月18日之前收据23张共计金额69万；2016年11月18日之前收据22张共计金额67万；2017年5月18日之前收据20张共计金额778000元；2017年11月18日之前收据19张共计金额635000元；2018年5月18日之前收据9张共计金额38万元；2018年11月18日之前收据8张共计金额315000元；2019年5月30日之前收据11张共计金额245000元。以上共计3713000元。 鸿腾家居公司为证实租金交款人为历城区煌庭一号保健服务中心提交租期内向历城区煌庭一号保健服务中心开具的其中四张《山东省地方税务局通用机打发票》存根联。四张发票均载明：付款单位：济南市历城区煌庭一号保健服务中心，收款单位：济南鸿腾家居广场有限公司，经营项目：场地租赁费。开票日期为2013年1月16日的金额合计为787500元，开票日期为2013年11月30日的金额合计为300000元，开票日期为2014年1月21日的金额合计为187500元，开票日期为2014年6月30日的金额合计为200000元。 经质证，江艺鸣、崔延耀对上述证据的真实性无异议，辩称实际支付的租金比鸿腾家居公司提交的收据金额还要多，但在本院限定的期限内未提交证据予以证实。本院对鸿腾家居公司提交的上述证据的证明力予以认定。根据鸿腾家居公司与江艺鸣签订的房租租赁协议约定，自2016年5月29日至2019年11月28日，江艺鸣应缴纳租金6880000元，已支付3713000元，尚欠租金3167000元。 关于崔延耀、江艺鸣与历城区煌庭一号保健服务中心的关系问题，崔延耀提交煌庭一号保健中心2019年7月份工资详单一份，该详单载明崔延耀作为司机实发工资6500元。江艺鸣对此予以认可，辩称崔延耀只是名义上的业主，实际是员工，不应承担责任，该中心是由多人联合投资成立的，其也不是实际业主，只是负责煌庭一号保健服务中心的日常管理工作，与崔延耀是领导与员工关系。对于江艺鸣关于煌庭一号保健服务中心实际投资人主体的抗辩，在本院限定的期限内未提交证据予以证实，本院视为举证不能，不予采信。 另查明，济南市历城区煌庭一号保健服务中心工商登记信息显示：组成形式为个人经营；江艺鸣于2011年3月28日至2014年9月2日为登记经营者，住所地济南市，住所地济南市，该个体工商户已于2019年11月22日注销。 本院认为，鸿腾家居公司与江艺鸣签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方都应按约履行。本案的争议焦点为：一、江艺鸣、崔延耀是否为本案的适格主体；二、鸿腾家居公司的主张是否超过诉讼时效；三、鸿腾家居公司主张违约金是否有事实及法律依据。 关于焦点一。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”在九年的房屋租赁期限内，历城区煌庭一号保健服务中心实际使用租赁房屋，其登记经营业主分别为江艺鸣和崔延耀。江艺鸣作为历城区煌庭一号保健服务中心的第一任登记业主，与鸿腾家居公司签订的房屋租赁协议合法有效，江艺鸣抗辩称该协议并未实际履行，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。崔延耀作为历城区煌庭一号保健服务中心的第二任登记业主，虽然其提交证据证实其职务为司机，但是其登记经营者身份已向社会公示，实际经营者与挂名经营者之间的私下借名行为不能对抗善意第三人。故崔延耀、江艺鸣应为本案的共同诉讼人。 《民法总则》第56条第1款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”济南市历城区煌庭一号保健服务中心工商登记信息明确登记为“个人经营”且该个体工商户已注销，此种情况下，个体工商户和经营者是同一个主体，故对于江艺鸣、崔延耀要求追加历城区煌庭一号保健服务中心为被告的申请，本院不予准许。由于个体工商户并没有独立的财产，个体工商户的经营者要承担无限责任，因而，应当以经营者的个人财产承担债务。故江艺鸣与崔延耀为本案的适格主体。 关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案双方在租赁协议中约定每半年最后一个月届满前十日内（即每年5月18日及11月18日前）缴清下期半年的租金，最后一期租金的履行时间为2019年5月18日前。但是，鉴于本案租赁合同为长期的继续性合同，本身为一个整体，其中的租金亦可视为一个整体债务，分期支付是租赁双方对整体租金债务的履行方式所作约定，不能改变租金的整体债务性质。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。在本案租赁时间较长，租金数额较大情况下，双方约定每半年支付一次租金的分期支付方式，显然有利于减轻承租方的支付压力，出于信赖和公平原则，对要求支付合同期限内租金的诉讼时效应作有利于出租方的理解。且本案中租赁者一直未中断缴纳租金，因此对租赁合同期限内的租金的诉讼时效，应从租赁合同期限届满之日即2019年11月28日开始计算。故鸿腾家居公司的主张并未超过诉讼时效。 关于焦点三。江艺鸣、崔延耀认为鸿腾家居公司存在房屋未通过验收、不开具租金发票、不履行续租义务等违约行为，但并未提交证据予以证实。根据前述，江艺鸣与崔延耀应依据租赁协议支付鸿腾家居公司房屋租金，但并未按约足额履行，应当按照协议约定承担违约责任。房屋租赁协议中关于违约金“按月租金双倍支付”的约定明确，根据协议约定第九年的月租金为175000元，月租金的双倍应为35万元，鸿腾家居公司主张违约金312500元，未超越协议约定，有事实及法律依据。 综上所述，鸿腾家居公司的诉求，事实清楚，证据充分，故对于鸿腾家居公司要求江艺鸣、崔延耀支付房屋租金3167000元及违约金312500元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定，判决如下： 一、限江艺鸣、崔延耀于本判决生效之日起十日内向济南鸿腾家居广场有限公司支付房屋租金3167000元； 二、限江艺鸣、崔延耀于本判决生效之日起十日内向济南鸿腾家居广场有限公司支付违约金312500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34566元，减半收取计17278元，由江艺鸣、崔延耀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢