浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初1200号 原告：谢百强，男，1975年7月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建文，男，1969年12月19日出生，汉族，住湖南省宁乡县，与原告谢百强系合伙关系。 被告：乐清壹家壹物业有限公司，住所地浙江省乐清市乐清经济开发区纬十五路（乐清市铠达置业有限公司内），统一社会信用代码91330382MA285TFMXP。 法定代表人：余方志。 委托诉讼代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 第三人：乐清铠达置业有限公司，住所地浙江省乐清市乐清经济开发区纬十五路，统一社会信用代码913303820927951023。 法定代表人：江余华。 原告谢百强与被告乐清壹家壹物业有限公司、第三人乐清铠达置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日予以立案受理，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘学勤、王建文以及被告委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼，第三人乐清铠达置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢百强向本院提出诉讼请求：1.确认自2019年11月8日起解除原、被告签订的《浙江省乐清市铠达国际城市场商铺租赁合同》及其五个附件，即《乐清铠达国际城市场综合管理服务合同》、《乐清市铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》、《乐清铠达国际城市场消防安全责任书》、《乐清铠达国际城安全管理责任书》、《乐清铠达国际城市场管理制度》；2.被告向原告双倍返还定金20万元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告谢百强变更第二项诉讼请求为：被告向原告双倍返还定金0.8万元、预付款9.6万元，合计10.4万元。事实与理由：第三人系乐清铠达国际城的开发商，该项目由被告统一对外招商。2019年6月3日，原、被告签订《浙江省乐清市铠达国际城市场商铺租赁合同》，主要约定如下：1.原告承租铠达国际城二期商铺一层B、C、D区柜台；2.租赁期为五年；3.被告提前2个月交给原告装修；4.租金标准为2万元/年；5.经营项目为手表、黄金、银饰、珠宝、玉石，品牌为金大福珠宝或其它同类品牌；6.一次性交纳定金10万元；等等。同日，原、被告还签订了五个附件，分别为《乐清铠达国际城市场综合管理服务合同》、《乐清市铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》、《乐清铠达国际城市场消防安全责任书》、《乐清铠达国际城安全管理责任书》、《乐清铠达国际城市场管理制度》。其中，《乐清铠达国际城市场综合管理服务合同》约定前三年原告须支付综合管理服务费20万元/年，第四年和第五年应支付综合管理服务费分别为22.14万元、24.387万元。而《乐清市铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》约定原告应支付商铺基础建设设施使用费20.8万元/年。为明确商铺的具体位置及规格，应原告要求，原告与被告经办人在一层平面图签字并按指印作为租赁合同的附件。此前的2019年3月27日，原告已按被告指示向第三人账户支付了定金10万元。2019年9月初，被告通知原告对商铺进行装修。原告带领设计人员去现场测量，发现C区和D区柜台正位于两部上行扶梯之下，导致柜台上方高度不够，金铺的配套设施无法安装。于是，原告多次积极同被告交涉，要求被告作出合理安排，但被告总是推诿，一直没有给出合理的解决方案。鉴于此种情况，原告无法入场装修。2019年11月8日，被告工作人员杨焕通过微信向原告发送《通知书》，通知原告解除合同，不退定金，并将商铺另租给他人。为此，原告发表申明不同意被告通知书的内容，被告有错在先，原告多次当面交涉无果，责任全由被告引起。2019年11月21日，原告代理人到现场取证时发现涉案商铺已由案外人在装修并即将投入运营。被告擅自改变双方订立的租赁合同及其附件中的商铺位置及高度，导致原告无法实现合同目的，因此原告提起本案诉讼。 被告乐清壹家壹物业有限公司答辩称：1.被告多次催告原告进场装修，原告均以各种理由推脱，始终未能进场装修，更未在装修期内完成装修对外营业。根据双方签订的《浙江省乐清市铠达国际城市场商铺租赁合同》5.2.7条和7.5条约定，原告已经构成违约，被告有权单方解除合同并收回商铺。被告已于2019年11月8日向原告发送《通知书》，通知其解除合同及附件。2.签约前后，原告已经进行现场考察，被告明确提出存在自动扶梯并且应该低柜装修，同时根据商场要求装修方案必须报请被告审核，而非被告配合原告的装修方案。上述内容在《浙江省乐清市铠达国际城市场商铺租赁合同》9.13条有明确约定，且平面图上已经备注了存在自动扶梯。原告仍然多次以柜台上方高度不够等不合理的理由恶意拖延，被告多次催告原告提交合适装修方案，原告均以各种理由推诿，致使合同目的无法实现。原告违约在先，原告无权要求双倍返还定金，被告有权没收定金。3.解除合同后，商铺位置同样是出租给第三方经营手表、黄金、银饰、珠宝、玉石，品牌为周金生，现已开业，这说明商铺可以装修使用，证实原告主张不符合事实。综上，被告无违约行为，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人乐清铠达置业有限公司未到庭陈述意见。 本院经审理查明，第三人系乐清铠达国际城的开发商，该项目由被告负责对外招商。2019年6月3日，原、被告签订《铠达国际城市场商铺租赁合同》，约定原告承租的商铺位于铠达国际城二期一层中庭B、C、D区柜台，租赁期限为五年，暂定自2019年10月1日至2024年9月30日（具体租赁期限起算时间以被告通知为准）；被告提前两个月交付原告进行装修；租金标准为2万元/年；经营项目为手表、黄金、银饰、珠宝、玉石，品牌为金大福珠宝或其它同类品牌；本合同签订时一次性交纳定金10万元，自租金开始计算时，该定金自动转为履约合同保证金；等等。同日，原、被告还签订了《铠达国际城市场综合管理服务合同》、《铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》，作为《铠达国际城市场商铺租赁合同》的组成部分，约定前三年原告须支付综合管理服务费20万元/年，第四年和第五年应支付的综合管理服务费分别为22.14万元、24.387万元，而原告应支付的商铺基础建设设施使用费为20.8万元/年。此外，原、被告还签订了《铠达国际城市场消防安全责任书》、《铠达国际城安全管理责任书》、《铠达国际城市场管理制度》作为前述租赁合同、综合管理服务合同、基础建设设施使用协议的附件，双方还对承租商铺所在的一层平面图进行了确认。2019年9月初，被告方工作人员通知原告进场装修。之后，原告安排设计人员到现场测量发现C区、D区位于自动扶梯下方的铺位垂直高度不够，影响整体布局，并向被告方工作人员提议进行调整，但被告未予理会，故原告未进场装修。2019年11月8日，被告方工作人员以原告未按通知期限进场装修为由发函解除合同，同时提出不退还定金，将商铺另租他人，并保留追究原告违约责任的权利。原告对函件内容不认可，后于2020年1月16日诉至本院。庭审中，被告确认原告已于2019年3月27日向第三人支付涉案租赁合同约定的定金10万元，双方对解除2019年6月3日签订的合同及附件无争议，且被告已实际将一层中庭B、D区出租给案外人。 2020年3月20日，经本院组织现场勘查，一层平面图扶梯下方C区和D区通道1.4米处垂直高度最高为2.2米，最低不足1.5米（不排除存在细微误差）。本案经主持调解无果。 以上事实，由原告身份证、被告和第三人的公司登记基本情况、铠达国际城市场商铺租赁合同、铠达国际城市场综合管理服务合同、铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议、铠达国际城市场消防安全责任书、铠达国际城安全管理责任书、铠达国际城市场管理制度、一层平面图、定金转账凭证、微信记录、短信记录、解除通知书，并结合庭审陈述、勘查笔录在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告在签订涉案租赁合同时一层中庭自动扶梯尚未安装，且一层平面图上未标注扶梯下方铺位与通道的垂直高度，以致原告方设计人员到现场测量时才发现扶梯下方铺位垂直高度不够而影响整体布局，在协商无果的情况下，原告未能进场装修，并无明显不当。被告作为出租人，负有保障租赁物符合约定的用途的合同义务，当原告对被告实际交付的租赁物提出不符合合同约定的使用目的并要求给予调整的情况下，未积极采取措施给予解决，显然已构成违约。双方无继续履行合同的意愿，且被告已实际将一层中庭B、D区出租给案外人，故原告诉请确认解除双方签订的合同及附件，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告签订的《铠达国际城市场商铺租赁合同》，年租金标准仅为2万元的情况下却约定了高达10万元的定金，显然已经超出了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金数额不得超过主合同标的额的20%的规定；且作为《乐清铠达国际城市场综合管理服务合同》、《乐清市铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》、《乐清铠达国际城市场消防安全责任书》、《乐清铠达国际城安全管理责任书》、《乐清铠达国际城市场管理制度》并没有关于定金的约定内容，结合双方并未有实际履行与涉案租赁协议相关的行为的事实，本院按照年租金2万元的20%确定涉案租赁协议的定金为0.4万元，其余9.6万元视为原告向被告预付的租金。根据本院以上评议意见，在被告构成违约的情况下，原告诉请其双倍返还定金即0.8万元并退还预付款9.6万元，于法有据，本院予以支持。第三人乐清铠达置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认自2019年11月8日起解除原告谢百强与被告乐清壹家壹物业有限公司签订的《浙江省乐清市铠达国际城市场商铺租赁合同》及其五个附件，即《乐清铠达国际城市场综合管理服务合同》、《乐清市铠达国际城市场商铺基础建设设施使用协议》、《乐清铠达国际城市场消防安全责任书》、《乐清铠达国际城安全管理责任书》、《乐清铠达国际城市场管理制度》。 二、被告乐清壹家壹物业有限公司双倍返还原告谢百强定金0.8万元。 三、被告乐清壹家壹物业有限公司返还原告谢百强预付款9.6万元。 以上第二、三项合计10.4万元，限于本判决生效后十日内交本院民事审判一庭转付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2380元，减半收取计1190元，由被告乐清壹家壹物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇二〇年五月六日 书记员  於丹建