江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初6693号原告：沈小锋，男，1979年5月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。原告：赵金荣，女，1978年12月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。二原告委托诉讼代理人：沈岩，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。被告：项斌，女，1992年6月27日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：张可可，男，1993年3月13日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。二被告委托诉讼代理人：蔡自清，江苏优楚律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司宿迁分行，住所地江苏省迁市幸福路2号。负责人：周瀛，该行行长。委托诉讼代理人：徐西蒙，该公司员工。原告沈小锋、赵金荣与被告项斌、张可可房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行审理。原告沈小锋及二原告委托诉讼代理人沈岩、被告张可可及二被告委托诉讼代理人蔡自清均到庭参加诉讼。后经原告申请，本院追加中国银行股份有限公司宿迁分行（以下简称中国银行宿迁分行）作为本案第三人参与诉讼，于2020年4月20日依法适用普通程序再次公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人沈岩、二被告委托诉讼代理人蔡自清及第三人中国银行宿迁分行委托诉讼代理人徐西蒙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈小锋、赵金荣向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与二原告签订的《房屋买卖合同》，协助二原告办理涉案房屋的过户登记手续；2.判令二被告向两原告支付违约金30000元及损失2160元；3.请求第三人在涉案房屋贷款一次性交清后，协助办理涉案房屋的贷款撤押手续；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二原告通过中介购买二被告所有的，位于宿迁市宿豫区房屋一套，双方商定总价为1080000元。双方于2019年9月5日签订了《房屋买卖合同》，合同约定二原告于2019年9月20日前付首付款550000元，后双方经协商将首付款550000元调至460000元。2019年9月25日，原、被告双方至第三人处办理了涉案房屋的按揭贷款620000元，银行贷款审批同意后，二原告及中介多次催促二被告协助办理房屋过户登记手续，但二被告以各种理由推脱不予协助。二原告实属无奈，因而特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告项斌、张可可辩称，原告的诉求没有事实及法律依据。理由为：《房屋买卖合同》中明确约定原告应于2019年9月20日前付首付款550000元，但至今原告仅支付了460000元首付款，违约方为原告而非被告，因此原告所主张的过户及违约没有事实及法律依据。现在合同无法继续履行的原因是房屋抵押贷款为550000元，原告所支付的首付款无法填补房屋现有贷款，导致无法继续履行。第三人中国银行宿迁分行述称，按合同约定，只要贷款结清我们愿意协助办理抵押登记注销手续。本院经审理认定事实如下，2019年9月5日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)以及宿迁市富源房产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方位于宿豫区帝景某5、8幢17B02室房屋，房屋总价1080000元，2019年9月5日签订合同并付定金15000元，2019年9月20日前付首付款550000元，剩余款项在贷款后一次性付清。甲方必须无条件配合中介方为乙方办理贷款及过户。甲方收到全部房款，于2019年12月1日交房给乙方。此合同中的房屋及相关设施，在本合同签订过户前，所产生的债权债务由甲方负责，此后产生的债权债务由乙方负责解决。如违约赔对方30000元。2019年9月5日，原告向被告支付15000元定金。2019年9月21日，原告向被告支付房款20000元，2019年9月23日，原告向被告支付房款425000元。2019年9月25日，被告张可可向原告出具收条一份，载明，今收到沈小锋购帝景某5幢17B02室首付款460000元。同日，二被告配合原告至中国银行宿迁分行办理二手住房贷款审批手续。原、被告双方分别在划款委托书的买方处和卖方处签名、捺印。该份划款委托书中载明，兹有买方沈小锋购买卖方张可可位于宿迁市产一处，现经买、卖双方协商一致，借款人授权中国银行宿迁分行将其在贵行申请已审批的二手房贷款620000元以转账方式直接转入卖方张可可在贵行开立的账户中，账号为62×××83。本委托书经买、卖双方签名或签章后正式生效，双方均确认该委托书是无条件和不可撤销的。另查明，涉案房屋的登记产权人为被告项斌、张可可。涉案房屋上有第三人中国银行宿迁分行作为抵押权人的债权登记(贷款)，数额为270000元，截止到2020年4月17日，贷款余额本金为206916.7元。2019年9月29日，涉案房屋的二手房贷款审批通过，2019年10月12日，原告与中国银行宿迁分行签订了《个人二手住房贷款合同》。后因被告未及时偿还贷款并涤除涉案房屋上第三人享有的抵押权，致合同未能继续履行，并产生本案之诉。再查明，涉案房屋因本案原告申请，被本院正式查封(首封)。审理中，原告表示同意以应付房款优先用于清偿被告对第三人中国银行宿迁分行的债务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。本案原告已按约支付了首付款、并在被告配合下办理了贷款，现被告负有涤除抵押，并将房屋所有权变更登记至原告名下的义务。故对原告要求被告协助办理变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称的原告未按约定时间支付约定金额的首付款，违约方系原告的意见，本院不予采信，具体理由如下：首先，在2019年9月21日、23日原告向其支付首付款时，被告对付款时间并未提出异议，且接受了付款，并在2019年9月25日向原告出具了首付款收据；其次，在出具首付款收据当天，被告亦配合原告到银行办理了贷款手续，并在划款委托书中签名确认，该委托书中明确载明二手房贷款为620000元。二被告虽辩称在划款委托书上签字时，委托书上横线处均为空白，其未能得知贷款金额为620000元，但其对此未能提交证据予以证明，且即便均为空白，但其在空白划款委托书上签字，应视为对权利的自行处分，可以认定其对其上内容均已清楚、明白。根据上述两点，结合二手房买卖合同的履行过程，本院认定原告的在合同履行过程中双方对首付款的付款时间、金额另行协商一致的陈述，更符合本案实际。基于合同继续履行，原告应向被告支付房屋余款62000元。对于原告主张的30000元违约金，因双方在合同中已约定，本院予以支持。对于原告主张的2160元损失，因已在违约金中得到了补偿，故对该请求本院不予支持。关于过户，因涉案房屋上登记有第三人的抵押权，故根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除涉案房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理涉案房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告的房屋余款则优先抵作代偿贷款的款额，若原告代偿的款额超出其应付被告的房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行涉案房屋的产权过户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告沈小锋、赵金荣与被告项斌、张可可签订的房屋买卖合同继续履行；二、被告项斌、张可可于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司宿迁分行偿付位于宿迁市宿豫区房屋上抵押权人为第三人的剩余银行抵押借款(若项斌、张可可怠于偿付上述款额，可由沈小锋、赵金荣代偿)；三、被告项斌、张可可、第三人中国银行股份有限公司宿迁分行于位于宿迁市宿豫区房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理房屋上抵押登记注销手续；四、被告项斌、张可可于位于宿迁市宿豫区房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告沈小锋、赵金荣办理房屋产权过户手续，将位于宿迁市宿豫区房屋所有权过户至原告沈小锋、赵金荣名下；五、原告沈小锋、赵金荣于本判决生效之日起十日内向被告项斌、张可可支付房款620000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；六、被告项斌、张可可于本判决生效之日起十日内向原告沈小锋、赵金荣赔偿违约金30000元；七、驳回原告沈小锋、赵金荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14970元，保全费5000元，合计19970元，由被告项斌、张可可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张小梅人民陪审员  罗绪明人民陪审员  吴新品二〇二〇年五月九日书 记 员  徐 静