云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终909号上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C；住所地：云南省曲靖市翠峰西路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所。特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡瑞璟，女，汉族，1983年7月9日生住云南省曲靖市麒麟区。系曲靖安厦房地产集团有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张华波，男，汉族，1984年9月9日生云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：霍春，女，汉族，1983年2月23日生云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。张华波、霍春共同委托诉讼代理人：恭开宝，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人张华波、霍春商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司委托诉讼代理人王孺村、蔡瑞璟，被上诉人张华波、霍春的委托诉讼代理人恭开宝到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）云0302民初3595号民事判决；2.改判上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司不支付违约金；3.被上诉人张华波、霍春承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人未提供证据证明其逾期办证系上诉人未“代为提交申请办证材料”所致。双方签订的《商品房购销合同》约定：“房屋产权证的登记手续由甲方（上诉人）代办，乙方（被上诉人）须向甲方（上诉人）提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、身份证、委托书等）。甲方在收到乙方提交上述所有文件、资料后在180个工作日内将办理房屋产权证登记的资料提交登记机关”。所以，上诉人负有向被上诉人提交办理房屋所有权登记所需的全部文件资料的“先履行”义务，上诉人对此首先负有举证义务。另外，被上诉人还应对上诉人未“代为提交申请办证材料”以及直接导致其逾期办证的事实提供证据证明。被上诉人仅在交房时提供了办理房产证的费用收据，并未提供证据证明其已向上诉人提交了办证所需的所有文件、资料（如委托书、申请书等）。因此，上诉人“代为提交申请办证材料”的约定条件未能成就。二、上诉人仅负有将文件提交登记机关的义务，合同约定的180日约束的是将资料提交登记机关的时间。上诉人将资料备齐登记后，何时取得房产证并非上诉人所能控制的范围，因此将“取得房产证”作为其合同义务本身即可能存在履行不能问题。倘若将180日认定为取得权属证书的时间，事实上不仅约束了上诉人，同时也为办证机关设立了时间，事实上这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的。如果上诉人按照约定的时间将资料备齐后交办证机关办理产权证书，而因办证机关的各种流程迟延办证造成逾期，被上诉人不追究办证机关的责任，而是依据合同要求上诉人承担逾期办证的责任，这对上诉人无疑是不公平的。原审判决适用法律错误，恳请支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人张华波、霍春辩称，被上诉人认为本案商品房购销合同依法成立并生效，双方应严格按照合同约定履行义务，被上诉人已向上诉人按约交付了购房款323400元、维修基金及办证相关手续，在2011年11月5日接房当天就向上诉人提交了办理房屋产权登记所需的文件及资料，但上诉人未按照合同约定，在收到相关费用、资料后180个工作日内为被上诉人办理并交付涉案房屋的产权登记证书，违反了商品房购销合同的约定。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律解释第十八条、第十九条规定，上诉人作为房地产开发公司，具有为被上诉人办理并交付房屋产权证书的法定义务。上诉人违反了合同约定及法律规定，未履行办理并交付房屋产权证的义务，依法应承担违约责任。被上诉人诉请由上诉人支付违约金104808.53元具有事实依据和法律依据，依法应得到支持。本案上诉人没有为被上诉人办理产权登记证，主要原因是上诉人建盖小区过程中存在超占土地问题，曲靖国土资源局对上诉人已进行罚款处罚，其次是上诉人挪用办证税费，未按约将被上诉人交的办证税费及手续交与不动产登记管理部门办理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人张华波、霍春向一审法院起诉请求：1.由被告立即为二原告办理并交付位于曲靖市商品房的不动产登记证书；2.由被告向二原告支付因迟延办理房屋不动产登记证书的违约金105937.31元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2011年10月28日，原告（乙方）张华波、霍春与被告（甲方）曲靖安厦房地产集团有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于曲靖市商品房，套内建筑面积72.4平方米，总金额323400元；被告应于2012年10月31日前将经建设单位验收合格并符合合同约定的商品房交付给二原告；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续须由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等），并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料、费用后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把产权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，产权证由房管处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须在取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括便不限于《商品房购销合同》、契税完税证、本人身份证复印件、授权委托书等）并缴纳办理土地使用证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同签订后，被告曲靖安厦房地产集团有限公司2012年11月3日将建好房屋交付给原告，2012年11月5日收取了原告维修基金6468元，办理房产证代收代缴费3434元，2012年11月7日向二原告出具了323400元的购房款发票。原告以被告至今未办理产权证书为由起诉并提出前述诉请。一审法院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案原、被告签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告按合同约定交纳房款、维修基金和房产证代办费用后，被告未能按照合同约定为原告到房管部门办理房屋权属证书的行为构成了违约，现原告主张由被告办理房屋产权证登记，于法有据，予以支持。原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算虽符合法律规定，但计算有误，予以纠正，应按实际交房日2012年11月5日起的180日的2013年5月5日至2018年6月5日，以购房款的323400元，按照4.9%的年利率上浮30%，即年利率6.37%计算的违约金为104808.53元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内就曲靖市商品房向不动产登记机关提交办证所需资料，并协助原告张华波、霍春办理房屋产权证书。二、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告张华波、霍春违约金104808.53元。案件受理费2419元（原告预交），由被告曲靖安厦房地产集团有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人张华波、霍春签订《商品房购销合同》，向销售其开发建设的商品房，支付价款购买商品房，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。商品房属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。商品房买卖合同关系中，交付房屋、转移房屋所有权于买受人，是出卖人的法定义务，但对于该义务的履行，出卖人往往视自己的履行条件，自主决定履行义务的时间及程度。于买受人而言，在按约支付了购房价款后，何时能够受领房屋、办理不动产权登记，主要取决于买受人对合同义务的履行状态。通常情况下，买受人在与出卖人签订购房合同时，已按要求提供了相应的身份证件及相关资料，具备办理房屋权属登记条件时，出卖人应当及时通知买受人补齐差缺资料，以完成房屋所有权转移登记。案涉《商品房购销合同》履行过程中，被上诉人张华波、霍春按约支付了购房价款，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司交付房屋并代收了相关税费，双方均不持异议。非因不可抗力或被上诉人张华波、霍春的过错，上诉人没有在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”曲靖安厦房地产集团有限公司须继续履行合同，及时组织材料向主管部门申请办理房屋权属证书，故对张华波、霍春主张“立即办理并交付位于曲靖市商品房的不动产登记证书”的诉讼请求，理当予以支持。同时，一审法院基于审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，兼顾当事人利益平衡，对违约金数额的认定，不违反法律规定，二审予以确认。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司没有提供证据证明逾期申请办证系被上诉人张华波、霍春没有补齐办证资料所致，以被上诉人张华波、霍春未提供相关办证资料、无法及时办理房屋权属登记手续为由，抗辩其不存在违约行为、不应承担违约责任，缺乏事实基础，不予采纳。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2419元，由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 蔚