贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初4141号 原告：邱秋荣，女，1954年8月11日生，住本市南明区。 原告：周宇，男，土家族，1982年5月3日生，住本市南明区。 原告：周朝珍，女，土家族，1951年4月20日生，住本市南明区。 三原告共同委托诉讼代理人：郑嵋，贵州博矩律师事务所律师，执业证号15201201911095843。 三原告共同委托诉讼代理人：王旭，贵州博矩律师事务所实习律师，实习证号2301190711441。 被告：贵阳洪阳房地产开发有限公司（以下简称洪阳房开），地址在本市南明区宝山路179号。 法定代表人：幸洪文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张柱都，贵州富迪律师事务所律师，执业证号15201201110251591。 委托诉讼代理人：李雪，贵州富迪律师事务所律师，执业证号15201201411785317。 被告：贵阳平和物业管理有限公司（以下简称平和物业），地址在本市南明区宝山南路179号4栋2楼。 法定代表人：饶湘玉，该公司总经理。 原告邱秋荣、周宇、周朝珍诉被告洪阳房开、平和物业商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邱秋荣、周宇、周朝珍的委托诉讼代理人郑嵋、王旭，被告洪阳房开的委托诉讼代理人张柱都到庭参加诉讼。被告平和物业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱秋荣、周宇、周朝珍向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告缴纳的数字电视、独立电表、煤气开户安装费（以下简称三通费）4004元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告洪阳房开辩称，原被告签订的《商品买卖合同》附件四《合同补充协议》第5条约定“水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在7日内缴纳”，该约定内容意思明确，即电视、电和煤气的开户、安装费由买受人承担。根据《合同法》第五十二条规定的合同无效情形及《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条的约定，不违反法律及行政法规的约定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。被告洪阳房开委托平和物业向原告收取三通费，洪阳房开事先已按户向供电、广播电视、煤气等企业交清了约定收取的费用，原告在交纳该等费用时亦未提出异议，进一步说明双方对案件涉案费用的承担是按约定履行的。原告主张被告收取“三通费”的行为无效，该主张不成立，法律、行政法规并未禁止约定三通费由购房人承担。原告提出的《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》是由贵州省人民政府制定、颁布并于2006年2月1日开始施行的地方政府规章，该办法不属于法律和行政法规，不能以此为依据认定合同条款的效力。且该办法第一条列明，该办法所规范、调整的城市基础设施配套征收和使用，所指向的是动用政府公权力强制征收和使用基础设施专项配套费，与本案讼争的供电、电视、煤气等基础设施的开户安装费约定属于完全不同的两个概念，二者不存在任何关联性，该办法规范的是行政机关在征收、使用、管理、监督城市基础设施配套费过程中的行为，而本案讼争的三通费指的是民事主体之间（商品房买卖双方）就供电、电视、煤气等基础设施的开户、安装、建设成本（由第三方收取的费用）的承担进行约定的民事合同行为，因此原告诉称被告违反办法的规定，实属对该办法的误读。原告提出的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是由贵州省人民代表大会常务委员会制定、颁布的并于2009年5月1日起实行的地方法规，该条例不属于法律和行政法规，不能以此为依据认定合同条款的效力。另外存在以下两个理由足以说明被告并未违反地方法规的规定：第一、被告开发建设“幸福家园小区”项目房屋的时间是从2007年7月份开始动工修建，开发建设过程中取得的各项行政许可均是在2007年，取得批准机关贵阳市房地产管理局颁发的2008筑商房预字第080号《商品房预售许可证》，被告在申请预售许可时对拟售商品房已经完成定价，并且被告在2008年11月、2009年4月之前就已经将实际由第三方收取的煤气和有线电视开户安装费向第三方缴纳，供电开户安装费则是在2009年6月向第三方缴纳，在《贵州省城镇房地产开发生产经营管理条例》尚未开始施行的情况下，不能以在后施行的法规调整和规范在先的定价行为。第二、幸福家园小区并非《贵州省城镇房地产开发生产经营管理条例》实施后新建的住宅项目。原告提出的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》系由贵州省建设厅、贵州省物价局颁行的规范性文件，该文件仅针对供水工程所需经费和水表购置费的承担，并未涉及供电、电视和煤气，与本案讼争的三通费无任何关联，不能以此为依据认定合同条款的效力。当前贵阳辖区内的确有开发商主动退还三通费，或者法院判决退还三通费，2009年5月1日以后新建的住宅项目，判决退还或者主动退还三通费可以理解，但不属于新建项目而强行要求退费的，有违公平原则，同时还破坏了法律所保护的秩序价值。本案中原被告签订《商品房买卖合同》时使用的合同范本是住建部和国家工商总局联合制定并公布的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171），该示范文本中无关于合同格式条款认定方法的约定，也没有排除适用合同条款的相关约定，可见本案《商品房买卖合同》附件四第5条约定在当时的情形下完全合法有效。请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2007年7月被告洪阳房开取得贵阳市宝山南路179号商住楼Ａ、Ｂ栋建设工程规划许可证，同年8月取得上述项目建筑工程施工许可证。2009年9月16日，原告邱秋荣、周宇、周朝珍与被告洪阳房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告洪阳房开建设的位于贵阳市南明区预售商品房，上述协议双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。该合同第二十二条约定“本合同连带附件共20页，一式4份，具有同等法律效力合同持有情况如下：……”合同附件四：合同补充协议第五条约定：…水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在七日内交纳。2009年11月26日，原告向被告平和物业交纳数字电视237元、独立电表629元、煤气开户3138元共4004元，被告平和物业向原告开具了收据。被告洪阳房开在（2020）黔0102民初4153号案中确认，平和物业为上述费用的代收款人，实际为代被告洪阳房开收取《商品房买卖合同》中约定的相关费用。现原告认为数字电视、独立电表、煤气开户费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。 另查明，2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”第六十八条“本条例自2009年5月1日起施行……” 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，商品房价格是否已包含水、电等房屋配套设施的建设安装费用，双方并未进行约定。双方仅在合同补充协议第五条约定：…水、电、煤气开户费、闭路电视开户费等交房时的相关费用以甲方通知日起，买受人须在七日内交纳。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定的地方性法规。在我省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营及其监督管理，均应当遵守该条例。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”双方在补充协议中约定的由原告缴纳的数字电视、独立电表、煤气开户费，系水电、燃气、有线电视达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，原告所交纳的该部分费用属于水、电及配套设施的建设安装费用。因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，且双方的《商品房买卖合同》签订于该条例施行之后。被告仍以补充协议的形式将应当包含在商品房价格内的三通费用以代收代付的方式向原告收取，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，且补充协议系被告方提供的格式条款，在该条例实施后该条款加重了原告的负担。由此，被告洪阳房开公司应将收取的上述费用退还给原告，故对原告要求被告退还三通费4004元的请求，应当予以支持。被告虽主张其报批备案及施工许可等手续系在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布实施以前，房屋售价成本未包含水、电等配套设施建设成本，但被告在答辩状中自述于2008年11月及2009年4月份就已向有关第三方缴纳了煤气和有线电视开户费，于2009年6月向供电单位缴纳了供电开户安装费，但被告并未举证其房屋售价组成。虽然被告采用的是住建部和国家工商总局联合制定的合同范本，但商品房计价方式及价款条款均系填充内容，并非固定内容。被告在文件颁布后生效前均有合理时间履行价格变动的相关审批手续，被告是否将三通费用纳入开发建设成本并计入房价完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定。故本院对被告的辩称不予采信。原告要求被告平和物业对对退还“三通费”承担共同责任之诉请，虽然“三通费”的收据出具人为和平物业，但双方合同约定“三通费”的收取系洪阳房开，且洪阳房开在（2020）黔0102民初4153号案中确认平和物业为代收人，故对原告此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳洪阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱秋荣、周宇、周朝珍数字电视、独立电表、煤气开户安装费4004元。 二、驳回原告邱秋荣、周宇、周朝珍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告贵阳洪阳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙颖 二〇二〇年五月十九日 书记员  王璇