山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4695号 上诉人（原审被告）：青岛市市北区大雁汽车装潢经营部，住所地：青岛市市北区大港维纬三路1号。 负责人：崔洪亮，个体登记业主。 上诉人（原审被告）：崔洪亮，男，1964年3月31日生，汉族，住青岛。 上诉人（原审被告）：梁美娟，女，1965年2月16日生，汉族，住青岛。 委托诉讼代理人：徐永强，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛奥凯机械冲压有限公司，住所地：青岛市市北区泰山路10号。 法定代表人：郭公祺，职务：董事长。 委托诉讼代理人：高峰，山东科誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑶瑶，山东科誉律师事务所律师。 上诉人青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟与被上诉人青岛奥凯机械冲压有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初737号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市市北区人民法院做出的（2019）鲁0203民初737号民事判决书第一项、第二项，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由:上诉人崔洪亮和梁美娟系夫妻，上诉人青岛市市北区大雁汽车装潢经营部（以下简称“大雁经营部”）是以崔洪亮名义登记的个体工商户）上诉人与被上诉人青岛奥凯机械冲压有限公司（以下简称“奥凯公司”）之间的租赁合同是2013年签订，由上诉人租赁涉案房屋两处，即市北区大港一路85-1号（面积130平方米）和市北区（面积214平方米），合同约定租期五年，自2013年6月19日至2018年6月18日止，租金第一年为11.34万元，以后每年都递增3％，租金每半年支付一次，每次提前一个月支付下一个半年的租金，五年租金共计60.2万元。因双方长期合作关系，崔洪亮于2014年6月份先后支付租金人民币54万元，提前付清了五年的全部租金。因涉案租赁房屋实际在2012年11月份就列入旧城改造拆迁范围，但拆迁一直停顿，直到2017年拆迁才再次启动，因被上诉人法定代表人郭公祺与崔洪亮在生意上发生分歧，被上诉人为赶走上诉人曾经于2017年8月16日起诉上诉人支付房租。该案经过两审审理，最终青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终3777号民事判决，驳回了被上诉人的全部诉讼请求，确认了房租支付的事实。此后，被上诉人又提起本案诉讼，同时又向山东省高级人民法院申请再审。现山东省高级人民法院已作出（2019）鲁民申4594号民事裁定书驳回了被上诉人的再审申请。但此后本案却作出了错误的一审判决。在山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁02民终3777号厂审案件审理过程中，涉案房屋已被拆迁部门采取了围挡，喷涂了“拆”字，周围及楼上房屋门窗基本全部拆除，上诉人在该案中提交了照片等相关证据，证明涉案房屋已经无法正常使用。该判决载明的判决日期为2018年8月21日，实际拿到判决就9月份了，此时双方租赁合同已于2018年6月18日届满。2018年10月24日，被上诉人奥凯公司就签收了房屋验收单，将两处涉案房屋全部交付给征收部门青岛世纪盛房屋征收服务中心。而《房屋征收补偿协议》被上诉人应该早与征收单位签订，但一直没有告知上诉人。上诉人作为经营业户没有分得任何拆迁补偿。涉案两处房屋中，大港一路85-1号房屋所有权人为被上诉人，而为被上诉人承租的公房，被上诉人只是公房承租人，并不是所有权人。而实际上合同到期后，上诉人再没有使用过大港一路85-1号房屋。而只是将部分物品放置于公租房内。被上诉人在签订交房验收单交房后，于2019年1月起诉上诉人腾出两处房屋及要求上诉人承担其所谓“房屋占用费”和“滞纳金”的请求毫无事实和法律依据，一审判决明显认定事实错误，适用法律错误，判决结果显失公平公正。主要理由如下:一、上诉人不应支付房屋占用费，即使占用了房屋，被上诉人也不是索要“房屋占用费”的主体，一审判决该部分事实认定错误，适用法律错误。1、案涉房屋已经事实上进入拆迁状态，上诉人在合同期限届满后没有再占用大港一路85-1号房屋。从上诉人崔洪亮与房屋征收承办单位签订的《保密承诺书》的内容可以看出，该承诺书仅涉及到。本案租赁合同到期后，大港一路85-1号房屋早已腾空。的房屋产权人是青岛市房产经营公司，被上诉人签订《房屋征收补偿协议》时就不再享有该房屋的承租权。而即便按照2018年10月24日房屋验收单的交接时间算，上诉人也仅占用房屋4个月零三天。而此后上诉人与房屋征收单位之间达成的保密协议证明公租房产权单位并未要求答辩人缴纳任何房屋占用使用费，反而考虑到上诉人受到拆迁影响，给予适当救济。因此，被上诉人理应向法庭提交《房屋征收补偿协议》，或向法院提供缴纳本案合同期满后继续缴纳房屋的租金收据，以确定被上诉人在租赁合同期满后是否还享有公房使用权。2、被上诉人无权主张房屋占用使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。从法律条文来看，逾期腾房产生的房屋占有使用费是出租人向次承租人主张。出租人只能在租赁合同无效的情况下按照该《解释》第5条规定向承租人主张房屋占有使用费。由此可见，案涉两处房屋，被上诉人均不能主张房屋占有使用费。上诉人合同期满后不再占用大港一路85-1号，部分物品均存放在房屋内，且被上诉人是房屋承租人，上诉人是次承租人，因此，本案合同终止以后，享有该房屋占用费请求权的一方主体应为青岛市房产经营公司。同样，被上诉人也没有证据证明其在本案租赁合同期满后继续缴纳公房租金，继续承租该房屋，同样也无权要求上诉人承担任何迟延交房的违约责任。一审法院判决上诉人支付案涉两处房屋的占用费缺乏事实和法律依据，明显认定事实错误，适用法律错误。二、房屋征收导致上诉人承租的涉案房屋在合同期内已无法正常使用经营，被上诉人并无任何损失，一审判决显失公平。1、涉案房屋在合同期内已经被围挡，周围环境杂乱不堪导致根本无法经营，上诉人实际已经因此遭受损失。房屋征收和周围拆迁已经开始的事实，足以证明本案合同履行期满后，被上诉人不可能再将案涉房屋出租，也不可能存在任任何实际损失。上诉人因房屋征收事实上遭受了经济损失，不仅得不到征收经营性损失补偿，一审法院反而强加给上诉人不应承担的无辜费用，使被上诉人不当受益，显失公平公正。2、被上诉人常年拖欠公房租金，占尽便宜却恶意诉讼纠缠上诉人。青岛市房产经营公司曾经于2018年5月16日出具《关于催缴拖欠房租的通知》，要求被上诉人奥凯公司缴纳拖欠的房屋自2013年7月至2017年12月共54个月租金共计二十余万元，仅违约金高达二万余元。而在此期间，上诉人却一次性向其缴纳租金54万元，同时承担着经营部经营风险。由于上诉人大雁经营部是被拆迁房屋的经营业户也会拿到一部分拆迁补偿金，巨大的利益面前，被上诉人奥凯公司法定代表人郭公祺为了独占全部?偿金，操纵公司肆意提起诉讼，编造事实欺骗法庭，滥用诉讼权利，处处排挤上诉人崔洪亮，在受益的同时无理主张占用费、滞纳金，导致上诉人生意雪上加霜，还要错误的承担各项无理由费用。一审法院对该部分事实认定实属错误，应当依法予以纠正。三、一审法院混淆房屋占用费和滞纳金概念，同时判决两项费用由上诉人承担系适用法律错误，应当依法予以纠正。如前所述，被上诉人在本案中无权主张房屋占用使用费，一审该项判决没有法律依据。而即便被上诉人存在迟延返还房屋的情况，被上诉人也只能依据租赁合同第九条第5项的约定，主张按照原日租金三倍计算的滞纳金。而该约定属于违约金性质，超出了原租金的两倍，明显过高，一审予以调整是正确的。但一审并没有查清事实，本案谁主张谁举证，被上诉人并没有证据证明被上诉人合同期满后仍占用大港一路85-1号房屋。更没有依据判决上诉人向已经进入拆迁状态的公房原承租人支付房屋占有使用费和滞纳金。被上诉人奥凯公司已于2018年10月24日签署房屋验收单，该事实表明其签署验收单时对涉案两处房屋是可控的，不然二者不能办理交接。一审法院以所谓相关人员的解释来否定交接的法律事实明显不当。上诉人与征收部门签订了市北区的保密协议，并不涉及大港一路85-1号，因此，以两处房屋的总房租计算占用费用和滞纳金也是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，本案承租房屋在租赁合同期满前已经被征收和进入实质拆迁状态，一审判决被上诉人承担房屋占用使用费和滞纳金明显有失公平公正，请求二审法院查清事实，正确适用法律，撤销一审法院的错误判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 青岛奥凯机械冲压有限公司二审答辩称：一、房屋系答辩人原有房屋拆迁而来，答辩人对该房屋拥有所有权。二、答辩人于2017年8月就向青岛市市北区人民法院起诉，要求被答辩人交还涉诉房屋，但直至涉诉房屋被拆除被答辩人都没有交还答辩人。三、被答辩人虽然早已不是合法的承租人，无权获得任何经营补偿，但却为获得非法收入强占涉诉房屋拒不搬出。房屋征收承办单位因而不得不向被答辩人崔洪亮支付了19万元，崔洪亮于2019年3月18日出具保密承诺书，承诺其收到该款后及时腾退房屋。很显然，被答辩人在涉诉租赁合同履行期限届满后一直占有房屋符合事实。四、和大港一路85-1号房屋实际是一处房屋，并非分开的两处房屋。因为该处房屋位于大港纬三路和大港一路的路口，所以公安部门分配了上述两个门牌号码，房屋测绘部门也将涉诉房屋列为区域进行测绘。因此保密承诺书中记载的所指即为全部涉诉房屋。五、被答辩人从事车辆美容业务，在非法占用涉诉房屋期间一直正常营业。由于被答辩人拒绝返还涉诉房屋，严重违反租赁合同的约定，也严重侵犯了答辩人对于涉诉房屋所拥有的的合法权益。六、被答辩人的违约行为给答辩人造成的损失是显而易见的。由于被答辩人拒不返还涉诉房屋，使得答辩人无法通过使用涉诉房屋获得收益。答辩人要求被答辩人承担包括房屋占用费和滞纳金在内的损失，符合合同法及物权法的相关规定。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 奥凯机械向一审法院提出诉讼请求：1、判令青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟从所租赁的市北区大港一路85号－1号和市北区的两处房屋搬走并将所租赁房屋交还青岛奥凯机械冲压有限公司；2、判令青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟共同支付自2018年6月19日起至被告归还房屋之日的房屋占用费及自2018年6月19日起至实际付清之日的滞纳金（至起诉之日房屋占用费为68574元、滞纳金为9235元，共计77809元）；3、诉讼费、保全费等所有费用由青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟承担。在审理过程中，青岛奥凯机械冲压有限公司撤回了第一项诉讼请求，明确诉讼请求第二项为：判令青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟支付自2018年6月19日至2019年3月31日止的房屋占用费及自2018年6月19日至实际付款之日的滞纳金。合同约定的滞纳金认为过高，故按年息24%计算。事实与理由：双方于2013年6月签订《租赁合同》，青岛奥凯机械冲压有限公司将其拥有的位于市北区大港一路85－1号和市北区的两处房屋（以下简称涉案房屋）出租给青岛市市北区大雁汽车装潢经营部，租赁期限自2013年6月19日至2018年6月18日止。租赁合同约定租赁期满，大雁经营部应如期交还房屋。逾期归还则每逾期一日应支付原日租金三倍的滞纳金。房屋租赁期满后，青岛市市北区大雁汽车装潢经营部却拒绝交还房屋。大雁经营部系个体工商户，其负责人崔洪亮与梁美娟系夫妻，应共同承担上述债务。 大雁经营部、崔洪亮、梁美娟在一审中共同辩称，涉案房于2012年10月18日被列入大港纬四路旧城改造项目征收范围。2018年5月9日起，为落实旧城改造项目，涉案房屋所在区域被建立围挡予以封闭且陆续停水停电，大雁经营部自此无法正常使用涉案房屋，并于房屋租赁期满前已将租赁房屋腾空，从租赁房屋搬离，大雁经营部并未逾期归还房屋，青岛奥凯机械冲压有限公司主张与事实不符。青岛奥凯机械冲压有限公司于2018年10月24日与房屋征收部门就涉案租赁房屋办理了验收交接手续，足以说明房屋验收交接前原告已从大雁经营部处收回涉案租赁房屋，房屋已由青岛奥凯机械冲压有限公司实际占有控制，房屋验收交接后，大雁经营部也不可能存在使用涉案租赁房屋的情况。涉案租赁房屋已在2018年底至2019年初被拆除，青岛奥凯机械冲压有限公司主张涉案房屋期满后被告一直拒绝将房屋交还与事实不符。涉案房屋系公房，青岛奥凯机械冲压有限公司作为承租人的转租行为不合法，青岛奥凯机械冲压有限公司无权处置该房屋，无权就涉案房屋提起诉讼、主张权益，其诉讼主体不适格。请求驳回青岛奥凯机械冲压有限公司的诉讼请求。 一审法院查明： 奥凯机械与大雁经营部于2013年6月签订租赁合同，奥凯机械将其拥有的涉案房屋出租给大雁经营部，租赁期限自2013年6月19日至2018年6月18日。房屋租金第一年为11.34万元，以后每年递增3%，大雁经营部应于每年的5月和11月支付上半年和下半年租金。租赁期满，大雁经营部应如期交还租赁房屋，逾期归还，每逾期一日应向奥凯机械支付原日租金三倍的滞纳金，并承担因逾期归还给对方造成的损失。合同签订后，奥凯机械将房屋交由大雁经营部管理使用。2017年8月16日，奥凯机械以本案三被告为共同被告提起诉讼，请求：1、解除与崔洪亮等签订的房屋租赁合同，崔洪亮等将租赁房屋归还奥凯机械；2、崔洪亮等被告共同支付拖欠的自2013年6月19日至2017年8月16日的租金494700元及滞纳金218534元。一审法院于2018年2月9日作出（2017）鲁0203民初7510号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同，大雁经营部支付奥凯机械2013年6月19日至2017年8月16日期间租金494700元及滞纳金49470元，崔洪亮、梁美娟对上述债务承担共同清偿责任。后被告不服判决而提出上诉，青岛市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）鲁02民终3777号民事判决，撤销(2017)鲁0203民初7510号民事判决，驳回奥凯机械的诉讼请求。奥凯机械在大港纬一路和纬三路被列入拆迁范围的房屋编号为1至8号。2018年10月24日，原告奥凯机械在房屋验收单上盖章并由法定代表人签字，此时除涉案房屋外，其他房屋原告已交付相关拆迁部门。2019年3月18日，被告崔洪亮就市北区房屋的事宜签署保密承诺书，承诺在收到租住的相关费用款19万元后同时腾房，并履行保密义务，于2019年3月18日前腾出房屋交钥匙。2019年3月底左右，涉案房屋被拆除。大雁经营部的负责人是崔洪亮，崔洪亮与梁美娟系夫妻关系。在审理过程中，崔洪亮称保密协议是2019年3月15日签署的，签署保密协议后即与青岛世纪盛房屋征收中心、区政府及街道的相关工作人员一起到涉案房屋处将其个人物品从房屋内拉走，在场人员告知房屋与其无关了，由他们与原告处理，其就离开了，不存在交付涉案房屋钥匙的问题。 一审法院认为，奥凯机械就涉案房屋与被告大雁经营部签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁合同已于2018年6月18日期满终止，大雁经营部应按合同约定交还租赁房屋给原告，但崔洪亮直到2019年3月15日才将租赁房屋内的个人物品拉走，因此一审法院对于奥凯机械要求大雁经营部按123909元的租金标准支付2018年6月19日至2019年3月15日期间的房屋占用费的请求予以支持，即被告应支付原告该期间占有使用费91658.7元（123909元÷365天×270天）。奥凯机械要求大雁经营部支付房屋占用费至2019年3月31日证据不足，不予支持。大雁经营部逾期归还房屋，构成违约，应承担违约责任，但合同约定的日租金三倍的滞纳金确实过高，应予以调减。考虑涉案房屋在租赁期内已列入拆迁范围及奥凯机械已于2018年10月21日签署房屋验收单的事实，即便大雁经营部在合同到期后归还房屋给奥凯机械，奥凯机械最多管理使用至2018年10月21日，因此滞纳金以日租金为基数按年息24%计算至该日较为合理。即大雁经营部应支付奥凯机械2018年6月19日至2018年10月21日期间逾期交房滞纳金为10184.3元（123909元÷365天×125天×24%）。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。本案中，被告大雁经营部的负责人是崔洪亮，崔洪亮与梁美娟系夫妻关系，而崔洪亮与梁美娟均未提供证据证明大雁经营部是个人经营还是家庭经营，故奥凯机械请求上述青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟共同承担本案债务，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，判决：一、青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟自判决生效之日起七日内支付青岛奥凯机械冲压有限公司房屋占用费91658.7元；二、青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟自判决生效之日起七日内支付青岛奥凯机械冲压有限公司滞纳金10184.3元;三、驳回奥凯机械其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟承担。青岛奥凯机械冲压有限公司已预交，由青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟于本判决生效后履行完毕。 二审上诉人提交民事裁定书及民事判决书一组，证明1、被上诉人申请再审（2018）鲁02民终3777号民事判决一案，被山东省高级人民法院裁定驳回再审申请。3777号判决已生效。2、（2018）鲁02民终3777号案件审理期间及合同2018.6.18日到期之前案涉租赁房屋已经发生拆迁的事实。本案一审对该事实未予认定。被上诉人质证后认为：对证据的真实性无异议，证明事项有异议。该证据无法证实在租赁合同履行期限届满之前涉诉房屋已经被拆迁，事实上涉诉房屋一直到2019年5月左右才最终被拆除。本院依法对该证据的真实性予以认可。 上诉人二审中陈述，涉案房屋其是与拆迁部门直接进行的交接。被上诉人称，其不清楚交接过程。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于双方租赁期满后，上诉人是否应向被上诉人支付房屋占用使用费。依据查明的事实，大雁经营部与奥凯公司之间的房屋租赁合同于2018年6月18日租赁期满，双方未签订新的租赁合同，大雁经营部应向奥凯公司返还涉案房屋，未能按期返还，应支付房屋的占用使用费。但依据查明的事实，2018年10月24日，奥凯公司已与拆迁部门签署房屋验收单，将包括涉案房屋在内的8间房屋的权益向拆迁部门进行了移交，因此，自2018年10月24日，奥凯公司已不再享有涉案房屋占有、使用、收益的权利。结合2019年3月，大雁经营部同拆迁部门直接办理房屋交接手续、奥凯公司表示对此不知情，同样可以印证这一点。因此，奥凯公司有权向大雁经营部收取占用使用费期间为2018年6月19日至2018年10月24日。一审法院对占用使用费计算的截止时间认定有误，本院依法予以调整。各方未对一审法院的计算基数提出异议，本院依法予以确认，具体费用为123909元÷365天×127天=43114元。一审法院认为滞纳金计算应以日租金为基数按照年息24%计算正确，但截止日期应为2018年10月24日而非2018年10月21日，故滞纳金应为123909元÷365天×127天×24%=10347元。但关于滞纳金的数额，青岛奥凯机械冲压有限公司未提起上诉，原审认定数额对上诉人有利，故本院对该项不予调整。 上诉人主张涉案房屋其中一间为公房，奥凯公司无权收取租金及占用使用费，对此本院认为，大雁经营部与奥凯公司签订租赁合同且交纳租金的行为即代表奥凯公司作为出租人的身份及权利，因此其该上诉理由本院依法不予支持。关于涉案房屋因面临拆迁搭建围挡影响上诉人使用，本院认为合同期满后上诉人未非法占用使用房屋，房屋使用状况不能作为免除其交纳占用使用费的理由，其该上诉理由不成立，本院依法不予支持。上诉人主张其在合同期满后未使用大港一路85-1号房屋，但并未提交证据其就该处房屋与被上诉人进行过交接，且庭审中认可两处房屋可以相连，故对其该主张本院依法不予支持。 被上诉人主张因上诉人延迟交付房屋导致其逾期领取拆迁补偿款造成损失，与房屋的占用使用费并非同一法律关系，不宜在本案中处理。 综上，上诉人大雁经营部的上诉请求部分成立。一审判决认定事实、适用法律有误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第二款、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初737号判决第三项。 二、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初737号判决第二项。 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初737号判决第一项为：青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟自判决生效之日起七日内支付青岛奥凯机械冲压有限公司房屋占用费43114元。 四、驳回青岛奥凯机械冲压有限公司其他诉讼请求。 未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1745元，由青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟承担873元，青岛奥凯机械冲压有限公司负担872元。二审案件受理费1745元，由青岛市市北区大雁汽车装潢经营部、崔洪亮、梁美娟承担873元，青岛奥凯机械冲压有限公司负担872元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡