四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终495号 上诉人（原审被告）：乐山市创美置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区大田路432号。 法定代表人：张德强，总经理。 委托诉讼代理人：陈界来，四川守规律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈科宇，男，1987年12月26日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：谭晓华，四川嘉诚泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈湘，女，1992年9月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：谭晓华，四川嘉诚泰律师事务所律师。 上诉人乐山市创美置业有限公司（以下简称创美公司）因与被上诉人陈科宇、陈湘商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判创美公司支付陈科宇、陈湘迟延办证的违约金44.94元；2.本案上诉费由陈科宇、陈湘承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.《合同条款补充说明》中逾期办证的补充说明是对土地使用权证办理的特别约定，并无对主合同第二十条第二款的约定进行变更的意思表示,两个条款是对完全不同的两个事项分别进行违约责任约定。《合同条款补充说明》签订于2013年12月17日，此时，房屋产权证和土地使用权证是分开办理的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条之规定，商品房在办理转移登记时需要先办理房屋产权证，然后持该证办理土地使用权证。故《合同条款补充说明》的真实意思表示为“甲方在为乙方办理了房屋产权证后，乙方应当向甲方缴清全部购房款和办证所需资料，甲方在收到款项和资料的次日起360个工作日内，为乙方办理土地使用权证。”2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施，此后，房屋产权证和土地使用权证合二为一，称为《不动产权证》，此项政策的变革在双方签订合同时不能预见，故创美公司只违反了主合同第二十条第二款中关于转移登记房屋产权证的相关规定，只应对违反转移登记房屋产权证承担违约责任。2.《商品房买卖合同》《合同条款补充说明》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应当遵守。陈科宇、陈湘于2016年6月30日与创美公司办理了交接手续，并缴纳了办证所需费用，双方确定房屋实际总价为449,498，后创美公司于2019年10月18日为二人办理了《不动产权证》。创美公司应当根据《商品房买卖合同》第二十条第二款的规定承担总房价万分之一即44.94元的违约责任。二、一审法院调增违约金系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的原意是对违约金不足以弥补造成损失的情况下，对受损方的一种倾向性保护。本案中，延迟办证并未给陈科宇、陈湘造成任何损失，根本不存在违约金不足以弥补造成损失的情况，故不应当调增违约金。 陈科宇、陈湘辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 陈科宇、陈湘向一审法院起诉请求：1.创美公司支付迟延办证的违约金按日万分之一计算至陈科宇、陈湘取得产权证止；2.创美公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年12月7日，陈科宇、陈湘与创美公司签订《商品房买卖合同》，陈科宇、陈湘购买创美公司开发的三**府××-××-××号住房一套。《商品房买卖合同》约定交付时间是出卖人应在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十条关于转移登记的约定为：商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起10日内向买受人支付。2013年12月7日，双方签订《合同条款补充说明》，双方约定：根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定，出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。另约定出卖人应当在取得《房屋所有权证》（指房管部分发证日期），且买受人交清全部资料和费用次日起360个工作日内，为买受人办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期）。如因出卖人原因逾期未取得，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 创美公司于2015年10月27日将房屋交付陈科宇、陈湘。陈科宇、陈湘与创美公司双方在进行交接房屋时经核算，陈科宇、陈湘所购房屋的实际总价款为449,498元。陈科宇、陈湘购买的房屋于2019年10月18日办理了《不动产权证书》。 一审法院认为：陈科宇、陈湘与创美公司签订的《合同条款补充说明》和《合同条款补充说明》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。 关于双方在商品房买卖合同中约定的违约金是否过低的问题。陈科宇、陈湘与创美公司双方在《商品房买卖合同》中关于涉案房屋转移登记的约定为：创美公司如存在转移登记违约行为，违约金按已付房款万分之一计算；但是在《合同条款补充说明》中关于涉案房屋的土地所有权证取得的约定为：如因出卖人原因逾期未取得，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。在本案中，陈科宇、陈湘与创美公司采用的是格式条款订立的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采取格式条款。”和第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定，显然，陈科宇、陈湘与创美公司在《商品房买卖合同》和《合同条款补充说明》中约定违约责任的承担方式不一致，应该予以调整。陈科宇、陈湘要求创美公司承担转移登记中的违约行为按照《合同条款补充说明》中的约定即按日向陈科宇、陈湘支付已付房价款万分之一计算违约金，该请求与法律规定相符，予以支持。 创美公司于2015年10月27日向陈科宇、陈湘交付房屋，创美公司承担逾期办理转移登记违约责任应从房屋实际交付之日起扣除双方约定的办证期限720日，即从2017年10月16日开始计算违约金。陈科宇、陈湘所购商品房于2019年10月18日已办理了《不动产权证》，创美公司未在双方约定的时间内办理陈科宇、陈湘所购商品房的权证，存在违约责任，应当支付陈科宇、陈湘逾期办证违约金。陈科宇、陈湘诉请创美公司承担的逾期办理转移登记违约金为32,673元予以支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：创美公司在本判决生效后十日内支付陈科宇、陈湘逾期办理房屋转移登记违约金32,673元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取后计310元（陈科宇、陈湘预交），由创美公司负担。（七日内缴纳） 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：陈科宇、陈湘向创美公司支付了所购房屋的价款449,498元。《合同条款补充说明》中约定出卖人应当在取得《房屋所有权证》（指房管部分发证日期），且买受人交清全部资料和费用次日起360个工作日内，为买受人办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期）。该360个工作日，折算天数为475日。 以上事实有合同条款补充说明和询问笔录等予以证明。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为:创美公司是否应当支付陈科宇、陈湘逾期办理转移登记违约金及违约金金额的确定问题。 陈科宇、陈湘与创美公司于2013年12月7日签订的《商品房买卖合同》及《合同条款补充说明》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈科宇、陈湘按约履行了支付购房款的合同义务，创美公司应于交房之日起720天内，即于2017年10月16日前为陈科宇、陈湘办理《房屋所有权证》，并在取得《房屋所有权证》，且陈科宇、陈湘交清全部资料和费用次日起360个工作日内即于2019年2月3日前办理《国有土地使用证》。在前述合同的履行过程中，国务院于2014年11月24日颁布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，不动产登记制度从颁发《房屋所有权证》《国有土地使用证》变化为仅颁发《不动产权证》，即不动产登记从房屋与土地分别登记制度变化为统一登记制度。《不动产登记暂行条例》实施后，在前述合同履行期内，创美公司已无法为陈科宇、陈湘协助办理案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》，只能协助办理《不动产权证》。无论是之前施行的房屋与土地分别登记制度，还是现行的统一登记制度，其目的均是开发商为业主协助办理商品房权属的转移登记手续，使业主取得所购商品房的完整物权。鉴于此，本案应以《合同条款补充说明》中“出卖人应当在取得《房屋所有权证》（指房管部分发证日期），且买受人交清全部资料和费用次日起360个工作日内，为买受人办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期）”约定，确定创美公司为陈科宇、陈湘办理案涉房屋的不动产权属转移登记时间，即2019年2月3日前（交房日2015年10月27日＋720天＋360个工作日折算为475天）。一审判决以《商品房买卖合同》中“商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书”约定，确定创美公司为陈科宇、陈湘办理案涉房屋转移登记时间为2017年10月15日前不当，本院予以纠正。创美公司于2019年10月18日为陈科宇、陈湘协助办理案涉房屋《不动产权证》，超过前述认定的应当于2019年2月3日前办理转移登记时间，实际逾期257天，已构成违约。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，由于双方在《合同条款补充说明》中约定，办理《国有土地使用证》因创美公司的原因逾期未取得，创美公司按照陈科宇、陈湘已付购房款的日万分之一支付违约金，故违约金应按陈科宇、陈湘已付购房款的日万分之一作为计算标准，创美公司主张按照双方约定的迟延办理《房屋所有权证》约定的按已付购房款的万分之一计算本案的违约金，与查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。本院认定创美公司支付陈科宇、陈湘迟延办证的违约金为11,552.10元（房款449,498元×逾期天数257天×日万分之一）。一审判决认定创美公司迟延办证的逾期天数有误，导致违约金的计算错误，本院予以纠正。 综上所述，创美公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初1211号民事判决； 二、乐山市创美置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付陈科宇、陈湘逾期办理转移登记违约金11,552.10元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费310元，由陈科宇、陈湘负担200元，乐山市创美置业有限公司负担110元；二审案件受理费620元，由陈科宇、陈湘负担400元，由乐山市创美置业有限公司负担220元。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 周 全 审 判 员 李 霞 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 朱保见 书 记 员 吴秋芸 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。