湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初1660号原告：廖瑞童，男，生于2012年12月26日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。法定代表人：黄玉英，女，生于1975年6月4日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：黄家猛，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄铸，湖北施南律师事务所实习律师。被告：恩施州九尊房地产开发有限责任公司，住所地：恩施市六角亭街道办事处松树坪村九尊上苑。统一社会信用代码91422800074066926H。法定代表人：冯海江，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师。原告廖瑞童与被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司（以下简称九尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告廖瑞童的法定代理人黄玉英及其委托诉讼代理人黄家猛、黄铸，被告九尊公司的委托诉讼代理人冯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖瑞童向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2018年7月5日签订的《商品房买卖合同》，并赔偿给原告造成的损失；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告廖瑞童将第1项诉讼请求中的损失明确为：返还购房款97万元，同时按照总房款的5%承担违约责任并支付按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.9%从支付之日起至退还之日止的利息。事实和理由：2018年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为EYS-ES-2018-009360。原告购买被告商品房一套，房号为11幢2单元7层2-701；该合同第三条第四款约定：所购买商品房面积为148.86平方米；该合同第三条第五款约定：所购商品房层高3米，有3个阳台，3个阳台为非封闭式。2019年12月17日，被告电话通知原告对所购房屋进行验收，2019年12月22日，原告便带着装修设计人员对房屋进行验收，准备验收后立即进行装修、使用。原告在验收房屋时，发现只有2个阳台，与合同约定不符。原告购买的是预售房，并不是现房，原告只能相信被告销售人员的介绍并在合同中进行约定，被告的虚假宣传误导了原告购买房屋，将合同约定的3个阳台变更为2个阳台，严重违背了合同约定。原告在验收房屋时多次与被告交涉，因欲交付的房屋与合同约定不符，要求解除合同，遭到被告的拒绝，为维护原告的合法权益，具状起诉，望依法判准原告的诉求。被告九尊公司辩称，答辩人是合法的开发企业，合法取得了案涉商品房所在地块，通过规范的设计取得了相应的设计文件及预测报告，所有的文件都载明案涉房屋是两个阳台，在商品房买卖之前，原告详细实地了解了房屋的情况，答辩人对房屋的基本情况予以介绍，答辩人展示了沙块模型及户型模型，原告应当知道所购商品房只有两个阳台，商品房买卖合同写的三个阳台是两个阳台的笔误，合同所附附图清楚的标明是两个阳台，答辩人发现笔误之后，同原告进行了沟通，原告没有在合同约定的15天之内解除合同，答辩人认为双方之间商品房买卖合同的三个阳台是两个阳台的笔误，没有违约行为，原告的起诉，没有事实和法律的依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据审理查明的事实并结合当事人的陈述综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告九尊公司是具有房地产开发企业资质证书的企业。2018年5月25日，其开发建设的恩施市六角亭街道办事处松树坪村虎民路九尊上苑.天誉小区取得湖北省商品房预售许可。2018年7月5日，原告廖瑞童（买受人）（合同载明监护人为黄玉英）与被告九尊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ESY-ES-2018-009360）一份，约定：原告购买被告九尊公司在恩施市六角亭街道办事处松树坪村开发建设的九尊上苑.天誉小区住房一套，房号为11幢2单元7层2-701号，预测建筑面积为148.85平方米（其中套内建筑面积为125.99平方米，该商品房层高为3米，有3（系签订合同时填写）个非封闭式阳台，阳台是否封闭以规划设计文件为准；该商品房单价为每平方米6516.63元，总价款为人民币970000元，付款方式为买受人在签订本合同前一次性支付全部价款；（第九条）商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、取得商品房交付使用批准文件、买受人已付清本合同所有价款及相关税费、已通过规划条件核实，交付时间为出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等…，查验后，双方应当签署商品房交接单；（第十二条）逾期交付责任，(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息，同时，出卖人按照全部购房款的5%向买受人支付违约金。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，及出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图审计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，买受人应在收到通知后15日内作出是否解除合同的书面答复，逾期视为接受变更，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，有权要求出卖人按房价款的0.05%向买受人赔偿损失；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告九尊公司签订《补充协议》一份，《补充协议》第九条第二款约定：《商品房买卖合同》及本补充协议系双方就房屋买卖达成的唯一合同，此前有关该房屋的口头承诺或书面协议、允诺等与本协议不一致的，以本协议约定为准，出卖人公开发表的广告仅作为邀约邀请，不视为合同内容，出卖人所展示的沙盘、样板间仅供参观，不作为楼盘及房屋的最后交付标准，出卖人未授权任何人（包括但不限于出卖人的员工、经理、置业顾问等）以口头方式作出任何本协议以外的承诺或责任承担声明，任何人的口头意思表达对合同双方不构成法律权利义务约定，由出卖人加盖出卖人财务专用章的收据是唯一有效的收款凭证。合同签订的当天，原告一次性向被告九尊公司交纳了购房款970000元，被告九尊公司于2018年7月23日向原告出具了案涉商品房的湖北增值税普通发票（购房款金额为970000元，并加盖有被告九尊公司的发票专用章）。现涉案《商品房买卖合同（预售）》已进行备案登记。2019年12月9日，案涉九尊上苑.天誉小区取得不动产测量技术报告。2019年12月25日，案涉九尊上苑.天誉小区竣工验收，2020年1月22日案涉工程报送备案。2019年12月17日，被告九尊公司电话通知原告对所购房屋进行验收，原告于2019年12月22日对案涉房屋进行验收时，发现只有两个阳台，与约定的3个阳台不符，遂拒绝接收案涉房屋。2019年12月22日、26日（该日原告的法定监护人黄玉英发给被告九尊公司法定代表人冯海江短信内容为“你们不理，我就只好起诉哟”）、29日，原告的监护人黄玉英多次以短信方式就案涉房屋交付与合同约定不符一事和被告九尊公司的法定代表人及工作人员进行交涉未果，致原告具状诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告于合同签订的当天即向被告一次性交纳了全部购房款970000元，已按约定履行付款义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方就案涉房屋买卖达成的唯一合同。被告九尊公司辩称其在填写案涉《商品房买卖合同（预售）》时因笔误将2个阳台填写为3个阳台，发现后及时与原告进行过沟通，其没有构成违约的抗辩意见，因没有证据证实，且原告不予认可，对被告九尊公司的该抗辩意见，本院不予采纳。至本案法庭辩论终结，被告九尊公司并无证据证实案涉商品房存在设计变更及案涉《商品房买卖合同（预售）》中“3个非封闭式阳台”的约定系笔误，被告九尊公司即应按案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定将带有“3个非封闭式阳台”的商品房交付给原告，而被告九尊公司在向原告交付买卖的商品房时，原告发现被告九尊公司向其交付的房屋只有两个阳台，与双方签订并在主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》的约定不符，当即向被告九尊公司提出异议，并拒绝收房，故被告九尊公司的交付行为因与约定不符构成违约，应承担履行不符合约定的违约责任。因阳台（合同约定阳台按二分之一计算面积）的多少对原告的实际购房使用面积及使用效能均有实质性影响，原告以被告九尊公司交付的房屋与合同约定不符，构成根本违约为由主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，具有事实和法律依据，本院予以确认。结合原告的法定监护人黄玉英2019年12月26日发给被告九尊公司的法定代表人冯海江的短信内容“你们不理，我就只好起诉哟”，本院确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年12月26日解除。基于上述事实和理由，原告请求被告九尊公司返还购房款970000元，本院予以支持。关于原告主张的按照总房款的5%承担违约责任并支付按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.9%从支付之日起至退还之日止的利息的问题。因双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中并未对交付的商品房与合同约定不符的违约责任进行明确约定，故原告请求被告九尊公司按照总房款的5%的标准承担违约责任，因没有事实依据，本院不予支持。但本案合同的解除系因为被告九尊公司违约所致，且被告九尊公司占用原告的购房款给原告造成了资金被占用的利息损失，为规范市场诚信，参照双方在《商品房买卖合同（预售）》对逾期交付责任中关于利息的约定，对原告主张的利息及违约金，本院自购房款交付之日起至退还之日止按照年利率4.9%予以支持，对其余部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告廖瑞童与被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司于2018年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年12月26日解除。二、被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告廖瑞童购房款970000元，并自2018年7月5日起至返还之日止按年利率4.9%支付利息及违约金。三、驳回原告廖瑞童的其他诉讼请求。案件受理费13500元，减半收取6750元，由被告恩施州九尊房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年五月二十八日书记员 程安慧