湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初26号原告：邓平，男，1962年11月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：胡雪斌（特别授权代理），湖北福沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春林（特别授权代理），湖北福沃律师事务所实习律师。被告：张云龙，男，1963年12月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：蒋俊（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。原告邓平诉被告张云龙确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告邓平及其委托诉讼代理人胡雪斌，被告张云龙的委托诉讼代理人蒋俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓平向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2004年2月26日签订的《售房合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于武汉市江岸区丹水池谌家矶团凤湾80号4层6室的房屋，系原告父亲邓显吉单位早年分配的公租房。大约2003年后，邓显吉搬出该住处后将房屋钥匙交给原告。原告拿到钥匙后，了解到有些租户将公租房卖与他人，考虑到房子自己也不用，遂于2004年2月26日与被告签订《售房合同》将上述房屋以20,000元出售。随即，原告将房屋交给被告并收取部分房款7,000元。但不久，原告和被告才明白租户无权转让公租房，无法过户。再往后，被告不提过户，原告也让被告住着。原告与他人签合同卖房的事，因过户一事被卡住后，父母年纪大、弟妹又不太了解和关注，就一直未向父母及弟妹告知。期间，2006年邓显吉去世。如今，上述房屋划为拆迁征收范围，仍然确定房屋租户为邓显吉，应与拆迁征收部门协商拆迁权益事宜。故，负责此次拆迁征收的谌家矶一期1-2片房屋征收项目办公室通知原告及母亲、弟妹一起共同协商拆迁补偿事宜。而被告则向该征收办公室提出已在2004年购买上述房屋，应获得拆迁补偿。十五年来，原告与被告均知道公租房无法买卖过户，双方既不再提过户，也不提房屋尾款，维持现状至今。如今房屋拆迁征收，被告提出当年签合同已经合法购买了房屋，有必要厘清这份合同的效力才能配合拆迁部门正常推进拆迁征收。原告认为，原告与被告2004年签订合同时，双方均不懂法律政策，误以为公租房可以转让过户。但事实上，公租房的租户只有房屋使用权，没有权限处置转让公租房，当然就无法过户。原告与被告签订合同买卖禁止转让的公租房，自一开始就是错误的，根本无法实现合同目的，应认定是一份无效合同，请法院查明本案事实，支持原告诉求。被告张云龙辩称，1、原告诉称只收取了部分房款7,000元与事实不符。被告已经分三次先后将购房款20,000元全部付清。2、案涉房屋实际上是邓显吉单位分配的具有福利性质的房屋，法律并不禁止交易转让。3、退一步讲，即使被告将余款13,000元的收条遗失，余款付清与否尚存争议，案涉售房合同也是合法有效的。根据《售房合同》第二条的约定，本案中被告将合同定金已经支付完毕，按合同约定应由原告先行办理过户手续，再由被告支付余款。可见，即使被告没有付清余款，也不构成违约，余款可以在原告办理过户手续之后，按约补齐即可，如果未付清，也不导致合同无效。4、被告通过正规中介机构购买房屋，支付了全部购房款并实际居住、占有使用15年之久，期间原告父母弟妹均未曾提出过任何异议，原告诉称其父母弟妹对房屋出售事实不知，显然不符合常理。综上所述，为维护交易安全与稳定，本案《售房合同》系双方真实意思表示，亦不存在合同无效的情形，因此应认定为有效，原告因拆迁利益违背诚信提起的本案诉请，没有法律依据，请法院予以驳回。经审理查明，位于武汉市江岸区丹水池谌家矶团凤湾80号房屋为武汉市江岸区粮食局自管房，武汉市江岸区丹水池谌家矶团凤湾80号4层6室为武汉市江岸区粮食局分配给邓显吉居住使用，后武汉市江岸区粮食局于1999年合并至武汉市江岸区发展和改革委员会，后武汉市江岸区丹水池谌家矶团凤湾80号房屋经过房改，部分住户参加了房改，但邓显吉未参加房改。邓平系邓显吉之子，2004年2月26日，邓平（甲方）就案涉房屋与张云龙（乙方）签订《售房合同》，合同载明：“一、甲方商定愿将座落在江岸区谌家矶，4/4楼面积30平方米，住房证权住房出售给乙方，出售总金额人民币贰万整。其中包括房内设施，乙方自付住房过户费用在内。二、双方签字后，乙方先付购房定金伍仟元整给甲方，作为过户费用，待甲方办完过户收件单后，在拾天内乙方再将全部余额人民币壹万伍仟元整，一次性付清。同时甲方将住房钥匙交给乙方，甲方应结清原用的水、电费、房租费。四、当乙方支付购房定金时，乙方须将过户必备证件（户口、身份证、单位或居委会证明）交给甲方，以利甲方手续办理，必要时乙方应协助办理过户（或互换）手续，过户时间＿个工作日。特殊情况除外。五、甲方负责上述房屋权属清楚，若发生与此房屋有关的债权、债务概由甲方负责清理情节严重的并承担民事诉讼责任”。同日，邓平与张云龙签订《售房合同（附页）》，该附页写明“本住房在江岸区谌家矶区粮食局宿舍4楼一室一厅，房主之子邓平因住房证遗失加之江岸区粮食局又已解散，一切档案、公章已封存，所以现在无法办理手续。由于买方是拆迁户，急需住房，经买卖方达成协议，一致同意买方先付人民币伍仟元给卖方，买方先搬进此房内住（买方装修自付），以后到时办手续，买方再付给卖方壹万伍仟元整，此房售价供计贰万元整。卖方保证在以后办理过户手续中提供一切方便（除政府部门特殊情况以外）。此房房租费及其它住房费用，从二○○四年三月一日起，由买方自付。本房的电表费买方自付，卖方出叁佰元整为水表补偿，合同双方签字生效，买卖双方如返悔，罚金贰万元整，并负法律责任”。售房合同签订后，邓平将案涉房屋交付给张云龙，张云龙向邓平支付5,000元，张云龙于2005年4月18日再次向邓平支付2,000元，此后未向邓平支付款项，案涉房屋未过户登记至张云龙名下，邓平亦未要求张云龙返还房屋，张云龙居住使用案涉房屋至房屋被拆迁。邓平和张云龙均陈述案涉房屋已被拆除。另查明，邓显吉于2006年2月20日去世。邓平母亲陈小运在世，邓平有兄弟姐妹。上述事实，有原告邓平提交的《售房合同》、墓碑照片、居民户口簿、死亡户口注销单、职工履历表、《关于原区粮食局谌家矶宿舍征收补偿的函》、被告张云龙提交的《售房合同》、《售房合同（附页）》、《关于原区粮食局谌家矶宿舍征收补偿的函》、《收条证明》经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。邓平与张云龙签订《售房合同》及《售房合同（附页）》后，张云龙按约定向邓平支付了5,000元房屋价款，邓平向张云龙交付了案涉房屋，出售房屋应为张云龙和邓平真实意思表示，邓平是否对案涉房屋享有所有权，并不影响《售房合同》的效力，案涉房屋也并非法律规定禁止买卖的房屋，不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的情形。对于邓平要求确认2004年2月26日《售房合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告邓平的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告邓平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  汤莉莉二〇二〇年五月二十七日书记员  杨月明