辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初84号原告（执行案外人）：武淑梅，女，1961年4月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：吕涛，辽宁良友律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（执行案外人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司,住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司经理。委托诉讼代理人：解子玲，该公司员工。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，辽宁宏缘商业地产开发有限公司员工。被告（第三人）：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。原告武淑梅与被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武淑梅的委托诉讼代理人吕涛，被告农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞，宏缘公司、谷实的共同委托诉讼代理人解子玲，北方公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武淑梅向本院提出诉讼请求：1.停止对沈阳市大东区屋的执行，并解除对上述房产的查封；2.确认上述房屋归武淑梅所有；3.本案全部诉讼费用均由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实承担。事实与理由：2014年3月13日，武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市大东区产，建筑面积为113.67平方米，并于签合同当天支付全部购房款343,000元并实际办理入住、装修、使用至今，宏缘公司于2012年8月2日已给其开具了正式的收款收据。辽宁高院2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封大东区观泉路50号的房产（含案涉房产），辽宁高院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定又查封了该房产；沈阳中院依据（2016）辽民终610号民事判决书向省法院申请欲轮候查封宏缘公司包括涉案房产在内的94套房屋，省法院2017年5月16日回函沈阳中院同意沈阳中院对享有优先权部分的房产进行处分，北方公司因享有工程价款优先受偿权，依据（2016）辽01执644号查封裁定要求法院进行处置。武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时，楼房主体开发过半，且自从入住该房产后，一直要求宏缘公司办理房屋登记过户登记手续，宏缘公司也一直承诺说能办，只是时间问题，后来武淑梅才得知在其与宏缘公司签订购房合同后，宏缘公司资金链断裂，与他人有经济纠纷，涉案房产被查封，因此宏缘公司一直未能办理竣工备案等相关房屋过户登记必要手续，才导致至今未能为武淑梅办理房产证，因此武淑梅未能办理过户登记并非买受人的过错。现武淑梅提出执行异议之诉完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，同时更符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。辽宁高院（2019）辽执异39号裁定简单、直接的适用《执行异议复议规定》第29条来否定武淑梅享有的物权期待权不足以排除人民法院的强制执行，系对该法律条款机械错误解读。第28条、29条作为选择性条款，武淑梅有权选择对其有利的条款来排除强制执行。因此武淑梅有法定理由排除农商行大东支行的执行申请。如果农商行大东支行、北方公司继续执行涉案财产会侵害武淑梅的合法权益，现诉至法院，请求贵院停止对上述房产的执行并解除查封，确认上述房屋归武淑梅所有。农商行大东支行辩称，一、本行于武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。本行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》并据此陆续签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及本行权利已经生效司法文书予以确认和支持，而武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于本行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除本行对案涉房屋的抵押权。二、武淑梅若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，亦即只有武淑梅为房屋消费者的，其物权期待权才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。根据《执行异议和复议规定》第二十九条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足的要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《执行异议和复议规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。而所谓的“房屋消费者”，应当是指购房直接用于满足其生活居住需要，并且其名下应无其他用于居住的房屋。就本案而言，武淑梅作为购房者，其对抗的是建设工程价款优先受偿权及担保物权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断武淑梅对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。三、武淑梅与宏缘地产之间系民间借贷关系，武淑梅为资金出借方，案涉房屋实际系武淑梅与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物，故武淑梅并非第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。宏缘地产于2011年10月21日才取得了案涉工程的建设规划许可证，2013年取得的案涉工程的施工许可证与预售许可证。武淑梅在案涉房屋完成规划设计、审批及施工许可前即签订有关购房协议、支付购房款的不符合常理。显然是为购房行为掩盖下的民间借贷行为。同时，进一步根据业已生效的（2014）大东民二初字第449号、（2015）大东民二初字第53号和（2015）大东民二初字第59号民事判决书，能够认定宏缘公司与自然人在取得预售许可证之前批量签订的房屋团购协议、支付购房款的行为，名为房屋买卖合同，实为借款合同，年利率为24%。本案武淑梅实为资金出借方，并非真实、善意的住宅房屋的购买人，案涉房屋实际系武淑梅与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物，根本不是为了解决武淑梅居住的生存权。故武淑梅并非《执行异议和复议规定》第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。四、即使依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，武淑梅亦未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。1、武淑梅所谓的房屋“交付”时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。执行异议裁定书中已经明确载明“本院在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。”武淑梅签订购房合同的日期为2014年，交付时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，第二次续封的时间及期限并不影响武淑梅系在一审法院查封之后才占有案涉房屋的事实认定。武淑梅未在法院查封案涉房屋前实际入住，不具有物权公示效力，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却该房屋的强制执行。2、案涉房屋至今未竣工，亦未经竣工验收，不具有法定的交付条件，武淑梅并未合法占有该不动产。本案涉案房屋是预售商品房，其交付与其他普通房屋的交付有异，相关法律规定的条件和标准也不同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是商品房交付的法定前提条件，亦是购买者合法接收和合法占有使用商品房的前提条件。本案中，根据（2016）辽民终610号北方公司因与宏缘公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书法院查明事实可知，案涉房屋位于北方公司承建的四标段工程，该工程由北方公司于2015年5月30日交付至宏缘公司，但截至该判决书作出之日的2016年8月26日，四标段仍有未完成的工程。也就是说，案涉房屋所在的工程在武淑梅交接房屋时并未建造完毕，且至今未办理竣工验收手续，甚至未经过设计单位、监理单位、建设单位、施工单位的四方验收，故涉案房屋未竣工、亦未验收合格，涉案商品房不具有事实上及法定的交付条件。故武淑梅没有合法接收和合法占有使用涉案房屋的事实依据和法律依据。人民法院若对该种未竣工、未验收（哪怕是四方验收）工程允许交付的，将是不顾人民群众财产安全的不负责任的行为。综上，本行对案涉房屋的抵押权及据此提起的强制执行程序合法有效，请求法院驳回武淑梅诉讼请求。宏缘商业地产公司、谷实无答辩意见。北方公司辩称，一、从适用法律上，本案应适用《执行异议与复议规定》第29条。虽然第28条和29条均对排除执行的情形以列举方式进行了规定条规定，但第28条该仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。若想排除享有法定优先受偿权的建设工程价款优先权以及银行抵押权，则只能适用第29条，因为该条文是基于消费者物权期待权而对抗其他优先债权的特殊规定，是法律基于对生存权优先保护特别设立的条款，更是对最高法工程价款优先受偿权的批复规定的具体化操作指导。因此，本案因武淑梅名下除了案涉房屋，有其他可用于居住的房屋，不管是与谁共有该处房屋，既然武淑梅属于该房屋所有权人，那么对于武淑梅来说，该房屋就已经可以满足一般家庭基本生存需求。可见其购买案涉房屋的初衷并不是为了解决基本住房问题，故不符合《执行异议和复议规定》第29条的法定条件，对涉案房产不能排除北方公司建设工程价款优先权的强制执行。二、关于本案武淑梅与宏缘公司签署《商品房买卖合同》的性质，北方公司认为其双方之间属于“真借贷假买卖”的法律关系，正是因为宏缘公司在开发房屋时通过批量签署“团购协议”方式集资工程款，后期因不能按时还款付息，才与武淑梅签署买卖合同以房抵债。以房抵债的债权人不应认定为消费购房者，不享有相关司法解释赋予的优先权，“消费购房者”之外的普通购房者的债权请求权，不具有优于工程承包人、银行抵押权人的优先受偿权，此种情况下购房者的债权请求权属于普通债权。因此，结合本案武淑梅与宏缘公司之间的借贷关系，可以认定双方最后签署《商品房买卖合同》的行为系以房抵债偿还借款本息的方式，故武淑梅的权利不能对抗北方建设公司的工程价款优先受偿权。三、对于案涉房屋查封时间的认定，北方公司认为应从以下几点进行考虑分析：1、两次查封的依据、目的、标的是否相同。首先，本案法院对案涉房产两次查封手续的依据均是依据农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，且两次查封的目的都是为了防止宏缘公司转移资产、保障农商行大东支行债权实现而进行的。省法院先后两次查封的依据相同、目的相同，查封的案涉房产相同，应将二者结合为一个整体进行审查，暂且不论两次查封中间是否真的有时间间隔，即便是有，也不能只通过查封续封存在时间间隔就否定首次查封的法律意义与目的，毕竟法院首次查封后及对外产生法律效力，第二次查封的时间和期限并不影响武淑梅在首次查封后占有案涉房屋的事实认定。故应以首次查封时间作为参考来衡量案外人是否为真实购房买受人。四、即便是依据《执行异议和复议规定》第28条，武淑梅占有案涉房屋的时间也是在本案首次查封（2014年10月23日）之后，不满足第28条（二）项之规定。根据武淑梅现有证据即其提交的宏缘公司开具的团购收据可以看出，该收据记载的付款人为武淑芬，而并非本案原告武淑梅。即便如武淑梅所述，由武淑芬代为缴纳，但根据常理在付款人处仍应是本案原告。所以在武淑梅不能提供案涉房屋销售发票以及其他证据予以证明的情况下，无法证明武淑梅已支付案涉房屋全部价款的事实。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合各方当事人提出的证据和质证意见，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日双方签订《最高额抵押合同》，约定以房产作为抵押物为《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。2014年12月9日，本院就农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2016年11月15日，本院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。另查明：2019年3月19日，武淑梅作为案外人对案涉房屋提出书面执行异议，本院于2019年5月28日作出（2019）辽执异39号执行裁定，认定虽然武淑梅在本院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了书面买卖合同，且已支付全部购房款，但武淑梅名下另有用于居住的房屋（沈阳市大东区，故裁定驳回武淑梅的异议请求。武淑梅不服，向本院提起本案诉讼。再查明：2012年8月13日，农商行大东支行向沈阳市房产局出具《同意书》，同意宏缘公司在农商行大东支行办理土地使用权证号为（2011）第0085号的土地抵押，在其抵押期间办理该宗土地建筑物商品房预售许可证。2014年3月13日，武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定武淑梅购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区产，建筑面积113.67平方米，商品房单价3017.51元/平方米，总金额343,000元,买受人于签约当日已交齐全部房款。后宏缘公司向武淑梅出具《宏缘地产入住通知书》（未注明日期）载明：50-8号第9幢3-6-2号业主武淑梅，请于2015年11月23日办理入住手续。2015年11月23日，武淑梅对《沈阳验房收楼确认单》签字确认,同日沈阳盈德物业管理有限公司向武淑梅开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。2012年8月2日，宏缘公司向武淑芬（武淑梅姐姐）开具收款收据，收款事由为团购预收款，金额为466,480元。2014年12月31日，武淑梅通过银行取现金380,000元。还查明：沈阳市不动产登记中心于2019年4月4日出具的房屋电子登记（簿）查询证明记载，武淑梅名下拥有位于沈阳市大东区房屋住宅一处，面积44.98平方米，登记日期为2007年11月12日。上述事实，有本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决、本院（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执二字65号执行裁定、（2019）辽执异39号执行裁定、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《宏缘地产入住通知书》《沈阳验房收楼确认单》、收款收据、盛京银行客户对账单、房屋电子登记（簿）查询证明等证据和庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是武淑梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向农商行大东支行提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经本院及最高人民法院两级法院审理作出判决，农商行大东支行对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，武淑梅能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定之情形。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然武淑梅于法院查封前同宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同中载明武淑梅于签约当日已交齐全部房款，而其提供的欲证明交款情况的收款收据所载姓名并非本人，且金额也与合同约定的金额存在较大差异；其个人账户支取现金的日期在合同签订之后，亦与合同约定的已经交款的内容存在矛盾之处；其称系向他人借款支付房款，但仅提供了一笔他人2010年的现金支取记录，不足以证明其主张。故不能认定武淑梅已就案涉房产支付了相应的价款。且武淑梅名下另有一处用于居住的房屋，亦不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的情形。综上所述，武淑梅就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的相关诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回武淑梅的诉讼请求。案件受理费6445元，由武淑梅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  张祥楹审判员  陈 建审判员  薛 宁二〇二〇年五月二十八日法官助理刘玉良书记员李婷