辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初1955号原告：大连恒安物业管理有限公司。法定代表人：张晓宁，系该公司经理。委托诉讼代理人：曲立新，系庄河市城关法律服务所法律工作者。被告：刘宗秋，男。原告大连恒安物业管理有限公司诉被告刘宗秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连恒安物业管理有限公司的委托诉讼代理人曲立新、被告刘宗秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连恒安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付2016年-2019年度物业管理费及电梯费6866元、违约金1000元，合计7866元。（违约金计算方法：按日0.3%，自2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别计算，计算至判决确定给付之日止。）事实与理由：被告是国奥新天居小区45#1-401室业主，房屋建筑面积为94.21平方米。原告与小区业主委员会签定了物业服务合同，合同约定物业管理费：小高层住宅1.20元/平方米，电梯费每户每年200元、高层每户360元，仓库每月1.20元/平方米，缴费时间为每年年末前一次性缴纳全年物业费，违约按日0.3%滞纳金。在合同履行期限内原告按约履行了义务，但被告拒绝缴纳2016-2019年度的物业管理费，为了保护原告的合法权益，现诉至贵院，请依法判决。被告刘宗秋答辩称：不同意原告的诉讼请求。物业费不是不交，业主产生的问题物业公司迟迟未给解决，本应由物业公司解决的问题拖到现在。如果我当初去找物业经理的时候，问题就给解决了，就不会存在现在这些事情。因为：1、从2016年住进小区，就发现窗内有雾严重，时有水流顺窗台向下流到床上，报给物业经理至今未看一眼，墙体裂缝上报物业经理，可他说都这样，我们这也这样。2、小区内管理混乱，人行通道门从未关过，外来人员随意进出，业主车辆在小区内发生刮碰，只要没租车位就不管，监控也查不到。我自己的车在院内被刮了两次，找物业公司未果。3、物业公司这些人对业主的死活不管不顾，最严重的是消防通道都能租出去，院车辆有的横冲直撞。我向张经理说过立个限速牌，可他说这我管不了。如果发生火灾怎么办？院内儿童很多一旦发生车祸咋办？难道物业想不到这些吗？现在是非常时期，疫情如此严重，小区门还是开的。4、党中央国务院习主席、李总理近几年正在努力改善人民生活水平，一再强调群众的事无小事，可开发商物业这群人把物业当成进一步压榨业主钱财的工具，他们提前设好陷阱叫群众一步步跳进去。根据原告提供的《国奥新天居前期物业管理服务协议》、《庄河市国奥新天居小区物业服务合同》、业主委员会成立备案表、《商品房买卖合同》、物业费催缴证明，被告提供的照片以及庭审情况，本院经审理认定事实如下：被告刘宗秋系庄河市国奥新天居小区第45幢1单元4层01号房业主，建筑面积94.21平方米。2013年12月22日大连丰裕房地产开发有限公司（甲方）与刘宗秋（乙方）签订《国奥新天居前期物业管理服务协议》。约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；有权将甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用；物业管理服务费按乙方（房屋、车库、厦子）所占物业建筑面积每月每平方米1.2元收取，小区竣工交付乙方时，乙方预缴付两年物业费，以后每年12月31日前缴清下一年度物业费；电梯费每年每户380元。甲方现委托大连恒安物业管理有限公司对国奥新天居实施前期物业管理，本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。2016年5月31日，国奥新天居小区业主委员会与原告签订《庄河市国奥新天居小区物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。委托管理期限为5年，自2016年5月31日起至2021年5月30日。合同约定原告的服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；对实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地负责经营管理；向物业产权人、使用人收取房屋、车库、车位、仓库等物业管理服务费、电梯运行费等。物业费的收费方式为：住宅房屋电梯楼按建筑面积每月每平方米1.2元计算；住宅房屋无电梯按建筑面积每月每平方米1.2元计算；所有车库、仓库按建筑面积每月每平方米1.2元计算；公建按建筑面积每月每平方米1.8元计算。小高层住宅电梯费每户每年200元（楼宇最高层介于12层和14层之间）；高层住宅电梯费每户每年360元（楼宇最高层等于或高于15层）。业主应在每年12月31日前一次性缴清下一年度全年物业费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。庭审中，被告提交照片，拟证明物业公司管理混乱，物业将消防通道改成车位进行租赁，小区门口车辆随意停放，小区人行通道小门不关，只用铁丝捆上；卧室窗户有雾，严重时水流到床上，墙体有裂缝，一直向物业公司反应，但物业公司不但从未派人去现场查看，亦从未予以维修。大连恒安物业管理公司主张，小区车辆增多，已采取措施管理，如安装减速带。但业主将车辆乱停乱放，并不是物业能管理的了。被告窗有雾，已经上报物业办，房屋质量与消防通道的界定与本案无关，物业公司已经尽到合同中约定的义务。被告物业费缴至2015年底，经原告催要，被告拖欠2016—2019年物业管理费5426元（1.2元/平方米×94.21平方米×12个月×4年），电梯费1440元（360元/年×4年）及滞纳金。本院认为：被告与大连丰裕房地产开发有限公司签订《国奥新天居前期物业管理服务协议》、大连恒安物业管理有限公司与国奥新天居小区业主委员签订《庄河市国奥新天居小区物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，刘宗秋实际接受了原告提供的物业服务,应当按照合同约定支付物业服务费。关于被告反应的卧室窗有质量问题未予维修，因与本案系不同的法律关系，本案不作处理，但物业公司应积极将被告反映的维修问题及时上报有关部门，并将信息及时予以反馈。物业公司占用消防通道改成车位出租等问题，原告提交的照片，无法证明该事实。关于被告辩称小区车辆随意停放、人行通道门不关等物业服务不到位问题，物业服务系长期、连续的过程，被告现有证据并不足以证明原告在履行合同中存在重大违约行为,导致业主丧失了根本的合同利益;且被告所主张的“物业服务问题”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定,而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况,被告所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由,本院不予采信。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体,物业公司需依合同约定提供相应的物业服务,并不断改进和提高物业服务质量,业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言,法院建议原告司进一步提高在安保、消防等方面的服务水平,加大公共设施的维修力度,及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，对原告要求被告给付物业管理费及电梯费共6866元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，考虑到业主并非恶意不交物业费，且物业公司在物业服务上确有须改善的方面，故对原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘宗秋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连恒安物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费5426元、电梯费1440元，共计6866元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘宗秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王红图二〇二〇年五月十二日书记员  娄严文