湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终419号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉大华传奇户外传播有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道76号九州通大厦19层1室。法定代表人：梅艳华，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶华，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琛，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉鑫海盛置业有限公司，住所地武汉市江岸区黄浦路68号。法定代表人：叶乃生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲁军锋，湖北津廷律师事务所律师。上诉人武汉大华传奇户外传播有限公司（以下简称大华公司）因与被上诉人武汉鑫海盛置业有限公司（以下简称鑫海盛公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。大华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持大华公司全部诉讼请求，驳回鑫海盛公司的全部反诉请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由鑫海盛公司承担。事实与理由：1、原审判决对鑫海盛公司未能按照合同约定向大华公司提供涉案租赁场地的《房屋所有权证书》，致使大华公司不能使用所承租场地的重大违约行为不予认定，而错误的认定为“缺陷”属认定事实不清；2、鑫海盛公司与大华公司多次签订调减涉案租赁场地租金的《补充协议书》的真正原因，是鑫海盛公司不能按照约定向大华公司提交《房屋所有权证书》的违约行为所致，原审判决对此未予以认定，属认定事实不清；3、大华公司之所以未向鑫海盛公司支付2017年的租金160万元，是因为截至2016年11月1日止，在大华公司已向鑫海盛公司支付了涉案场地租金885万元的情况下，鑫海盛公司仍然未依约向大华公司提交《房屋所有权证书》造成的。对此鑫海盛公司无权解除涉案《场地租赁合同》，原审判决对此未予以认定，属认定事实不清；4、即使鑫海盛公司没有向大华公司提交《房屋所有权证书》等相关资料的义务，大华公司也没有按照2015年12月28日签订的《补充协议书》支付租金构成违约，鑫海盛公司也无权解除《场地租赁合同》；5、原审判决在对鑫海盛公司的先期违约行为未予以认定的同时，驳回大华公司返还租金赔偿损失的诉讼请求，属认定事实不清；6、原审判决对大华公司请求鑫海盛公司继续履行合同不予支持，同样是认定事实不清，适用法律不当；7、原审判决驳回大华公司请求判令鑫海盛公司将大华公司安装在涉案租赁场地上的LED恢复原状的诉讼请求，同样是认定事实不清，适用法律不当；8、原审判决认定并判令大华公司应当向鑫海盛公司支付所谓拖欠的租金1,046,676元和占用费757，777元，更是认定事实不清，适用法律不当。鑫海盛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大华公司向一审法院起诉请求：1、鑫海盛公司继续履行《上东汇商业项目场地租赁合同》，将租赁场地交付给大华公司使用，并提供场地合法手续，为大华公司办理户外广告的审批手续；2、鑫海盛公司将大华公司安装在《上东汇商业项目场地租赁合同》所涉场地上的广告牌恢复原状；3、鑫海盛公司返还大华公司租金及物业费6,200,000元、赔偿营业损失8,396,600元，共计14,596,600元；4、本案案件受理费和保全费由鑫海盛公司负担。鑫海盛公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》及两份《补充协议》于2017年1月23日解除；2、大华公司支付拖欠的租金1,641,760元和物业管理费410,440元，共计2,052,200元，并支付滞纳金544,200元（第一笔500,000元从2014年7月31日至2017年1月23日，按日万分之五计算，为226,800元；第二笔1,250,000元从2015年9月29日至2017年1月23日，按日万分之五，为301,300元；第三笔200,000元从2015年2月28日至2017年1月23日，按日万分之五，为15,000元；第四笔102,200元从2017年1月1日至2017年1月23日，按日万分之五，为1,100元）；3、大华公司自2017年1月24日起至2018年1月8日期间按约定租金1,600,000元每年的双倍支付占用费3,068,500元；4、大华公司支付场地拆除费用224,516元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由大华公司承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，大华公司（承租方、乙方）与鑫海盛公司（出租方、甲方）签订《上东汇商业项目场地租赁合同》。合同约定：甲方同意将位于161医院（解放大道与××大街交汇处）上东汇商业项目裙楼外立面4块场地租赁给乙方用于投资经营户外广告项目；租赁期限为8年，自2014年1月1日起租；该项目预计2013年6月1日交付乙方；场地租金标准按480万元/年，水电及公共设施等物业管理费用120万元/年；租金及物业管理费用每半年支付一次，合同签订后7个工作日内乙方向甲方支付200万元，其中50万元为履约保证金，乙方进场之日再向甲方支付150万元，余下300万元场地租金及物业管理费待2014年6月30日前，乙方一次性付清，以后每年租金以此类推，均按每半年支付一次；免租期为甲方自房屋场地交付之日起至2013年12月31日止；甲方确保拥有出租房屋场地的所有权和土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件（甲方房屋土地证和建筑许可证）；甲方应配合乙方做好广告位所涉相关单位的协调工作，并协助乙方办理相关国家规定的申请报批手续，其中包括向乙方提供办理报批所需要的所有属于甲方的相关文件、图纸、资料等。乙方应在本合同签订后7个工作日内向甲方支付50万元的履约保证金；如因相关行政职能部门的原因，而导致合同不能正常履行，则该合同解除，甲方应在15个工作日内无息返还乙方50万元履约保证金。在房屋承租期间，乙方同意接受甲方选聘的物业服务企业的物业管理服务，遵守物业服务企业制定的各项管理制度并单独签订物业管理合同；乙方承担的水电费及其他使用费均以单独签订物业管理合同为准。乙方未按规定时间且逾期30日未交付租金的，甲方有权提前终止本合同。甲方违约导致合同目的不能实现的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的实际损失。双方不得无故中途提出退租或终止合同，任何一方提出，按实际使用时间计收场租，违约方须按合同中约定保证金的十倍缴纳违约金，并赔偿对方因此引起的一切经济损失。乙方承租期满逾期未腾退全部场地，按约定租金的双倍支付占用期间的使用费。乙方不能按时交付租金的，甲方有权解除合同，追究乙方违约责任的同时，对乙方投入的不动产等装修装饰部分不予以补偿，其所有权归甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后，鑫海盛公司没有为大华公司承租场地提供物业服务。合同签订后，大华公司于2013年4月进场安装广告屏及配套设施，其中2块是LED电子显示屏，2块为三面翻广告位。其中1块LED电子显示屏完全安装完毕，另外1块LED电子显示屏尚未完工；2块三面翻广告位只有钢结构框架。4块广告位的面积分别为390平方米(26*15)、486平方米(27*18)、480平方米(48*10)、429平方米(33*13)。截至2013年2月20日，大华公司向鑫海盛公司支付履约保证金、租金及物业管理费共计200万元；2013年7月23日、2013年9月26日、2014年7月16日、2014年7月31日，大华公司向鑫海盛公司支付租金及物业管理费分别为100万元、50万元、100万元、50万元。2013年、2014年支付的上述款项合计500万元。2014年，鑫海盛公司向大华公司出具《关于场地租金协商回复的函》，载明，鉴于大华公司反映的经营中存在的困难，以及我方租赁场地产权缺陷，2014年给予减免场地租金100万元，尚欠的50万元场地租金大华公司在2014年12月26日交至我公司账户；2015年减免大华公司场地租金200万元，即年租金400万元。2015年1月29日，鑫海盛公司（甲方）与大华公司（乙方）签订《补充协议书》，约定自2015年1月1日起，甲方同意将场地租金标准调整为240万元/年，物业管理费用调整为60万元/年，支付方式按原签订合同不变，半年支付一次，2015年1月1日至2016年1月1日，该年度上半年的场地租金在2015年1月31日前一次性付清，下半年租金在2015年6月30日前付清。大华公司于2015年1月28日、2月27日、7月15日、7月31日、9月29日分别向鑫海盛公司支付租金及物业管理费50万元、50万元、25万元、25万元、25万元，合计175万元。2015年9月底，武汉市江岸区城市管理执法局（以下简称城管执法局）拆除了大华公司2块仅有钢结构的广告位。拆除的两块广告位的面积为480平方米、429平方米。2015年12月28日，大华公司（乙方）与鑫海盛公司（甲方）再次签订《补充协议书》，约定，由于受外部经济环境及本地区户外广告招商困难等因素影响，双方协商达成以下补充协议，自2016年1月1日起，甲方同意将LED主屏的场地租金调整为200万元/年，乙方退还原租赁的三面翻广告位，三面翻广告位的制作成本双方协商议定为40万元，乙方可在2016年的LED主屏的场租内抵扣，即LED主屏的场地租金为160万元/年；2017年，仍按年租金160万元/年支付；协议签订后，2016年1月13日前付款50万元，2016年2月6日前付款50万元，2016年5月31日前付清剩余的60万元。2015年12月28日，补充协议签订后当天大华公司退还了3块广告位，只保留了1块圆弧处面积为390平方米的LED广告屏。2016年1月15日至11月1日期间，大华公司向鑫海盛公司支付租金160万元，广告制作费冲抵租金40万元。此后未再支付租金。2016年12月28日，鑫海盛公司向大华公司发出《工作联系函》，说明应于2017年1月20日前付款80万元。2017年1月6日，大华公司向鑫海盛公司发出《工作联系函》，说明广告行业受整体经济大环境因素影响导致商业及相关广告产业受创，大华公司存在资金困难，希望2017年度租金给予减免。2017年1月12日，鑫海盛公司委托律师事务所向大华公司发出催收欠付租金的《催告函》。2017年1月23日，鑫海盛公司委托律师事务所向大华公司发出《通知函》，说明解除双方的场地租赁合同及补充协议，七日内结清所欠租金，十日内归还租赁场地。2017年1月25日，大华公司向鑫海盛公司发出《工作联系函》，说明收到了2017年1月12日、1月23日的发函，不认可其公司“未能履行义务”。此后大华公司未实际使用剩余的1块LED广告屏。2018年1月3日，鑫海盛公司将大华公司安装的LED电子屏进行拆除，保留了钢结构等设施。2018年1月25日，鑫海盛公司将上东汇项目裙楼5-6层两处外墙三面翻广告位以现状出租给了案外人武汉凌志广告有限责任公司。武汉凌志广告有限责任公司目前正在使用大华公司之前使用的一处弧面外墙广告位。一审另查明，2007年10月31日，一六一医院取得位于武汉市江岸区黄浦路68号国有土地使用权证。2010年10月18日，一六一医院有偿提供上述地块给鑫海盛公司合作共建商业配套项目，并签订《合作共建协议》。2012年4月20日，工程建设项目取得《军队工程建设项目施工许可证》。2014年1月，一六一医院取得《军队单位对外有偿服务许可证》，可以对空余房地产租赁。2018年7月9日取得上东汇项目的不动产权证书。一审再查明，根据《武汉市市容环境卫生管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》规定，在户外设置和张贴、张挂宣传品需取得《武汉市户外广告设置许可证》或《行政许可决定书》，需要提交的材料包括：以建（构）筑物为载体的户外广告还需提供完整的房屋产权证明文件。一审还查明，2013年9月5日城管执法局向一六一医院下达违法通知书，说明在解放大道与××大街路口设置户外广告、电子显示屏的行为违反了相关法规规定。2015年9月2日，城管执法局对鑫海盛公司上东汇广场的大型楼体四处户外广告（一处为电子显示屏、三处为固定广告位）进行调查，发现未办理户外广告设置审批手续，属违章。要求鑫海盛公司自行拆除。鑫海盛公司未能拆除，城管执法局于2015年9月底拆除了两块固定广告位上的钢结构。因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。上述事实，有大华公司提交的《上东汇商业项目场地租赁合同》、《关于场地租金协商回复的函》、《违法通知书》、2015年1月29日《补充协议书》、2015年12月28日《补充协议书》、2017年1月12日《催告函》、2017年1月23日《通知函》、《工作联系函》3份、租金支付凭证、汇款凭证、一次性告知书、照片，鑫海盛公司提交的《合作共建协议书》、不动产权证书、国有土地使用权证、施工许可证、对外有偿服务许可证、商业合作函、《上东汇商业项目场地租赁合同》、2015年1月29日《补充协议书》、2015年12月28日《补充协议书》、支付凭证、2017年1月12日《催告函》、2017年1月23日《通知函》、公告、《工作联系函》、拆除施工协议、拆除物品照片及移交人、见证人、签收人核实验收照片、鑫海盛公司与武汉凌志广告有限责任公司签订的《武汉上东汇广场房屋场地租赁合同》，大华公司申请法院前往城管执法局调取的责令限期改正通知书、违法通知书、现场检查笔录、现场查勘笔录、调查报告、调查笔录、行政处罚事先告知书等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。大华公司与鑫海盛公司签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》及两份《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《上东汇商业项目场地租赁合同》签订后，大华公司未能严格按照合同约定及时足额支付租金，鉴于大华公司的经营困难及鑫海盛公司的场地产权缺陷，2014年鑫海盛公司回函减免2014年租金100万元后，扣除履约保证金，大华公司仍拖欠2014年度租金50万元；2015年1月鉴于户外广告招商客观因素影响，双方签订《补充协议书》减免2015年租金至240万元、物业管理费60万元后，大华公司仍然拖欠2015年度租金125万元；在2015年12月双方再次签订《补充协议书》之后，大华公司仍未按照约定及时足额支付租金，在2016年11月1日之后再未支付租金；大华公司拖欠的2014年度、2015年度租金已逾期一年以上，应于2016年12月底之前支付的2017年上半年租金也未能按时支付，在2017年1月12日、1月23日鑫海盛公司催收后，仍未按约定支付租金，违反了双方签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》的约定，根据合同关于“乙方未按规定时间且逾期30日未交付租金的，甲方有权提前终止本合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，“当事人可以解除合同”的规定，鑫海盛公司有权解除双方签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》及《补充协议》，2017年1月23日，鑫海盛公司向大华公司发出关于“解除双方的场地租赁合同及补充协议”的《通知函》，大华公司收到了上述《通知函》，故双方签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》及两份《补充协议书》于2017年1月23日解除。因双方签订的租赁合同已解除，大华公司虽有异议，但未在合理期限内请求法院确认解除合同的效力，且鑫海盛公司已将涉案广告位另行出租给案外人并交付案外人占有使用，故大华公司主张继续履行租赁合同并办理审批手续、将涉案场地上的广告牌恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。关于鑫海盛公司要求大华公司支付拖欠的租金及物业管理费共计2,052,200元，并支付滞纳金的反诉请求，大华公司认为鑫海盛公司未能按照合同约定及时提供出租房屋的所有权证，致使大华公司未能办理广告位审批手续，对其广告经营造成了影响，鑫海盛公司存在违约行为，其不支付租金系行使同时履行抗辩权。因大华公司在签订合同时对鑫海盛公司尚未取得房屋所有权是明知的，双方对何时提供未明确约定，且双方在实际履行过程中考虑到鑫海盛公司的产权缺陷及大华公司的经营困难，对租金进行了三次减免，说明双方在鑫海盛公司租赁场地产权有缺陷的情况下就租金金额达成了新的一致意见，故大华公司仍应按照约定金额支付欠付的租金。关于租金的具体金额，应理解为2014年减免租金及占有使用费共计100万元，即2014年年租金为400万元，年物业管理费100万元；2015年年租金为240万元，年物业管理费60万元。因2015年9月底，大华公司2块仅有钢结构的广告位被城管执法局拆除了，故之后3个月仅应支付剩余两块广告位的租金，根据面积折算，剩余三个月租金应为294,454元[240万元÷12个月×3个月×（390+486）÷（390+486+480+429）]。2015年度租金为2,094,454元（240万元÷12个月×9个月+294,454元）；因2015年12月底，大华公司退还了3块广告位，只保留了1块LED广告屏，双方签订《补充协议》约定2016年场地租金调整为200万元，广告制作费冲抵租金40万元，2017年年租金为160万元，2017年1月1日至2017年1月23日合同解除之日的租金为102,222元（160万元÷12个月÷30天×23天）。上述期间的租金共计7,796,676元（400万元+2,094,454元+160万元+102,222元）。大华公司已向鑫海盛公司支付的履约保证金、租金及物业管理费共计835万元（500万元+175万元+160万元），其中物业管理费为160万元（100万元+60万元），履约保证金、租金共计675万元（835万元-160万元）。大华公司尚欠鑫海盛公司租金1,046,676元（7,796,676元-675万元），理应支付。关于鑫海盛公司主张的滞纳金，因鑫海盛公司存在未能提供房屋产权的违约情况，故对该项诉讼请求，依法不予支持。关于鑫海盛公司要求大华公司支付自2017年1月24日起至2018年1月8日期间按约定每年租金160万元的双倍支付占用费3,068,500元的反诉请求，虽然双方签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》约定“乙方承租期满逾期未腾退全部场地，按约定租金的双倍支付占用期间的使用费”，因鑫海盛公司也存在未能及时提供出租场地的房屋所有权证的违约情况，对于合同解除后未及时采取措施进行腾退存在过错，且大华公司未实际使用剩余的1块LED广告屏进行经营，故认定双方合同解除后至2018年1月3日鑫海盛公司拆除广告屏期间，占有使用费参照约定的2017年度租金的一半计算，即为一年80万元。自2017年1月24日至2018年1月3日期间的占有使用费共计757,777元（80万元÷12个月×11个月+80万元÷12个月÷30天×11天）。故对鑫海盛公司的上述反诉请求，予以部分支持。关于大华公司主张鑫海盛公司应返还租金物业费6,200,000元、赔偿营业损失8,396,600元的诉讼请求，大华公司实际占有使用了承租的场地，理应支付租金，关于租金的标准，上述已经进行了阐明；关于物业管理费，因鑫海盛公司没有对出租场地提供物业服务，也没有提供相关证据证明其就出租的上述场地支付了物业费，且合同约定大华公司应与物业服务企业另行签订物业管理服务合同，而事实上大华公司并未与物业服务企业另行签订物业管理服务，故鑫海盛公司收取物业管理费没有事实和法律依据，应予以退还。大华公司已支付2014年度、2015年度的物业费共计160万元，鑫海盛公司应予以退还。大华公司主张鑫海盛公司应赔偿营业损失8,396,600元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。鑫海盛公司反诉主张大华公司应支付其场地拆除费224,516元，因其未能提交充分证据证明其支付了该笔费用，故对该项反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉大华传奇户外传播有限公司与武汉鑫海盛置业有限公司签订的《上东汇商业项目场地租赁合同》及两份《补充协议书》于2017年1月23日解除；二、武汉鑫海盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉大华传奇户外传播有限公司返还物业费1,600,000元;三、武汉大华传奇户外传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉鑫海盛置业有限公司支付拖欠的租金1,046,676元；四、武汉大华传奇户外传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉鑫海盛置业有限公司支付2017年1月24日至2018年1月3日期间的占有使用费共计757,777元；五、驳回武汉大华传奇户外传播有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉鑫海盛置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费111,800元、保全费5,000元，共计116,800元，由武汉大华传奇户外传播有限公司负担94,600元，武汉鑫海盛置业有限公司负担22,200元。反诉受理费26,513元（已减半），由武汉大华传奇户外传播有限公司负担10,545元，武汉鑫海盛置业有限公司负担15,968元。因武汉大华传奇户外传播有限公司已将案件本诉受理费及保全费、武汉鑫海盛置业有限公司已将反诉受理费预交法院，故武汉鑫海盛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将11,655元款项支付给武汉大华传奇户外传播有限公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，大华公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故大华公司上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人大华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由武汉大华传奇户外传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年五月十一日书记员 陈佳佳