湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初592号原告：中国工商银行股份有限公司**支行。统一社会信用代码：914311298886980170。住所地：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇阳华路105号。负责人：杨军，男，系该支行行长。委托诉讼代理人：何旻霖，女，系湖南锐杰律师事务所律师。系一般代理。被告：欧阳志军，男，1978年9月9日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。被告：永州市铭基投资置业有限公司。住所地：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇图腾路西侧3号楼29号商铺（印象瑶都）。统一社会信用代码：914311296850157067。法定代表人：胡士良，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马秋鸿，男，1978年9月3日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。系该公司法务部员工。系特别代理。原告中国工商银行股份有限公司**支行（以下简称工行**支行）与被告欧阳志军、永州市铭基投资置业有限公司（以下简称铭基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行**支行委托诉讼代理人何旻霖、被告铭基公司委托诉讼代理人马秋鸿到庭参加诉讼，被告欧阳志军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告工行**支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告欧阳志军立即偿还原告贷款本金3462480.22元，积欠利息（含罚息）222066.7元，本息（含罚息）共计人民币3684546.92元［利息（含罚息）暂计算至2019年10月21日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率以及贷款余额和积欠利息为基数计算至实际清偿日止］；2、判决被告欧阳志军所有的位于湖南省永州市**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号房产处置款项在全部借款本息（含罚息）及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3、判决被告铭基公司对被告欧阳志军上述借款本息（含罚息）及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费、公告费等实现债权的全部费用。事实和理由：被告欧阳志军因购买商用房向原告申请个人商用房贷款，于2015年3月23日与原告签订编号A：019100020920XX商房贷00000XX号《个人购房借款/担保合同》。该合同约定：原告根据被告欧阳志军的申请为其购买的坐落于湖南省永州市**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商铺提供贷款480万元，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额偿还本息，并约定被告铭基公司在原告收到上述房屋抵押他项权证书前为被告欧阳志军提供该笔贷款的连带责任担保，同时被告欧阳志军以上述房屋设定抵押担保，并办理了预抵押登记。原告依约于2015年3月24日向被告欧阳志军发放贷款480万元，截至2019年10月21日，被告欧阳志军已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款余额为3462480.22元，积欠利息（含罚息）222066.7元，本息（含罚息）合计3684546.92元，原告多次催告无果，根据原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L条及第十四条14.2（4）条约定，原告有权要求被告立即清偿贷款款项、利息、罚息及实现债权的费用等全部债务。依据该合同第九条9.1条、第四条4.1、4.2条款、第十七条、第十条10.2条款约定原告可对被告欧阳志军收取罚息、复利，被告欧阳志军应当承担本案的律师费、被告铭基公司应当对上述债务承担连带清偿责任。被告铭基公司辩称：1、《个人购房借款/担保合同》应当依法解除，且原告不应计算罚息。解除合同之日，应当为原告起诉之日（2019年10月22日），本案借款合同因借款人逾期还款原因导致合同目的不能实现可以依法解除，既然借款合同已经解除，故不应当依照合同约定计算罚息；2、由于本案借款人经营不善导致无法按时偿还本案借款本息，被告铭基公司作为担保人愿意回购本案抵押物，并愿意承担偿还本案借款本金，愿意与原告达成调解协议，并承诺在合理的期限内将本金足额归还，且被告铭基公司回购后，将办理不动产权证，并将该房产为原告办理不动产权他项权证，如被告铭基公司不按期偿还本金，原告可依法行使优先受偿权；3、原告对本案所涉房屋不享有优先受偿权，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记至今尚未办理抵押登记，依照法律规定，原告对本案所涉房屋不享有优先受偿权；4、本案既有物的担保又有人的担保，由于原告未积极与借款人办理正式抵押登记，导致抵押无效，可视原告放弃物的担保，被告铭基公司应当依法免除保证责任；5、本次新冠病毒疫情期间的利息及罚息应当予以免除，本次新冠病毒疫情在2020年2月10日被全国人大法工委宣布为不可抗力，对于因此不能履行合同的当事人，属于不能预见、不能克服、不能避免，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同，可部分或者全部免除责任。被告欧阳志军经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见和证据，本院视被告欧阳志军放弃答辩、举证、质证、辩护的权利。本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，被告欧阳志军向原告工行**支行提交《中国工商银行个人商用房贷款申请表》，申请贷款480万元，并以购买的湖南省**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商用房提供抵押担保，并在“主申请人签字”、“抵（质）押人签字”处签字捺印，被告铭基公司为被告欧阳志军提供保证担保，并在保证人签字处盖章。2015年3月23日，被告欧阳志军与原告工行**支行签订了编号为A：019100020920XX商房贷00000XX号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定贷款金额480万元，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，罚息利率在约定贷款利率基础上加收50%确定。该合同约定，被告欧阳志军连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的情况下，被告欧阳志军构成违约，原告可宣布该合同以及原告与被告之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告欧阳志军立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告为实现该合同项下及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告欧阳志军承担。被告铭基公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，并在“保证人（公章）”处加盖公章，担保范围为对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告铭基公司在原告工行**支行与被告欧阳志军正式办理抵押登记手续且原告工行**支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，对被告欧阳志军到期的债务免除保证责任。被告欧阳志军以其购买的湖南省**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商铺提供抵押担保，并于2015年3月23日为该不动产办理了抵押登记备案证明号为江房预抵字20150396号预告抵押登记。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第三十条对担保人的责任进行了约定：“发生下列情形之一，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的”、“主债权同时存在一个或者多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”。2015年3月24日，原告向被告欧阳志军发放贷款480万元，收款人为被告铭基公司，银行账号为191002091920003XXXX。2018年10月24日，被告欧阳志军首次逾期未还本付息，截至2019年10月21日，尚欠贷款余额3462480.22元，积欠利息合计222066.7元，本息共计3684546.92元。原告向**瑶族自治县人民法院申请财产保全支付的财产保全申请费5000元，2019年12月10日与湖南锐杰律师事务所签订《诉讼委托律师代理合同》，支付律师费5000元。上述事实，有原、被告陈述、《中国工商银行个人商用房贷款申请表》、编号为A：019100020920XX商房贷00000XX号《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人借款凭证》、《**瑶族自治县预购商品房贷款抵押预登记（备案）申请表》、自营历史明细列表截图、《诉讼委托律师代理合同》、《湖南增值税专用发票》、平安银行交易明细信息回单凭证等证据证实，可予以认定。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。被告欧阳志军向原告借款4800000元是事实，被告欧阳志军应当及时偿还原告借款本息。被告欧阳志军未按合同约定偿还贷款本金和利息，尚欠贷款本金3462480.22元、积欠利息（含罚息，计算至2019年10月21日）222066.7元，本息共计3684546.92元，被告欧阳志军截至2019年10月21日，已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，因此原告请求判令被告欧阳志军立即偿还所欠贷款本金及利息的诉讼请求，合理合法，故本院予以支持。原告要求被告欧阳志军支付由于本案诉讼所产生的律师费5000元、财产保全申请费5000元的诉讼请求，由于《个人购房借款/担保合同》中对此已有约定，符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务，故本院认为被告欧阳志军应按约定给付原告已付的律师费5000元、财产保全申请费5000元。由于被告欧阳志军至今也未能将所购买的湖南省**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商铺的正式抵押担保手续办好并交给原告，依约定被告铭基公司应对被告欧阳志军的所欠债务承担连带清偿责任。预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权，预告登记仅具有保全效力、顺位效力和破坏保护效力，因此抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押合同未完成登记的情况下，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只具有债的关系，债权人无法直接优先受偿。从而原告要求对欧阳志军所有的坐落在湖南省**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商铺的处置款项在全部借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因被告欧阳志军与原告工行**支行签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.2款约定，被告欧阳志军发生14.1条约定的违约情形时，原告有权采取下列一项或者多项措施，该措施包括原告可宣布该合同以及原告与被告之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告欧阳志军立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。现原告要求被告欧阳志军立即偿还借款本金及利息、罚息等费用符合合同约定，被告铭基公司作为被告欧阳志军与原告工行**支行本案金融借款的保证人，应当对该笔借款本金及利息承担连带清偿责任，故关于被告铭基公司辩称本案《个人购房借款/担保合同》应当依法解除，且原告不应当计算罚息的辩护意见，本院不予采纳。因《个人购房借款/担保合同》约定被告铭基公司为被告欧阳志军的该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，在原告工行**支行与被告欧阳志军正式办理抵押登记手续且原告工行**支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，对被告欧阳志军到期的债务免除保证责任。因被告欧阳志军至今未与原告正式办理抵押登记手续，原告并未取得湖南省**瑶族自治县XX镇XXXX1栋X层XXX号商铺正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告铭基公司应当承担连带保证担保责任。且不动产抵押登记的前提是被告欧阳志军已经办理了不动产权证书，现被告欧阳志军至今并未取得该商铺的不动产权证书，被告铭基公司亦未提交证据证明未办理出该商铺不动产权证书的原因系被告欧阳志军，被告铭基公司已尽了积极协助义务的情况下，本院认定被告欧阳志军、铭基公司在未办理正式的抵押登记手续上均存在过错。又因被告铭基公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第三十条对担保人的责任进行了约定：“发生下列情形之一，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的”、“主债权同时存在一个或者多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序……担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该约定符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条的规定，故关于被告铭基公司辩称本案既有物的担保，又有人的担保，由于原告未积极与被告欧阳志军办理正式抵押登记，导致抵押无效，可视为原告放弃物的担保，被告铭基公司应当依法免除保证责任的辩护意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因被告欧阳志军截至2019年10月21日，已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款未偿还的情况发生在新冠病毒疫情之前，且因被告迟延履行，一直持续至新冠病毒疫情期间，被告欧阳志军在该期间的所应承担的利息、罚息不应予以免除，被告铭基公司应对上述债务承担连带清偿责任。故关于被告铭基公司辩称新冠病毒疫情在2020年2月10日被全国人大法工委宣布为不可抗力，新冠病毒疫情期间的利息及罚息应当予以免除的辩护意见，本院不予采纳。被告欧阳志军经本院合法传唤未到庭，应作缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告欧阳志军在本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司**支行借款本金3462480.22元及利息（含罚息，利息截至2019年10月21日为222066.7元；从2019年10月22日起，利息按合同约定的逾期利率计算至贷款本金全部还清之日止）；二、限被告欧阳志军在本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司**支行已支付的律师费5000元、财产保全申请费5000元，共计10000元；三、对上述判决的一、二项，被告永州市铭基投资置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司**支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18138元（已减半收取），由被告欧阳志军、永州市铭基投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员  周虹二〇二〇年五月十四日法官 助理  杨柳代理书记员  王全附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。