四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3151号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都君威投资有限公司。住所地：四川省都江堰市奎光西下中街49-53号。 法定代表人康华，总经理。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）张诚，男，1976年1月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李玉，女，1977年2月5日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人成都君威投资有限公司（以下简称君威公司）因与被上诉人张诚、李玉物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，张诚、李玉系位于都江堰市（××家园）2栋1单元4楼5号房屋业主，建筑面积为124.98平方米。君威公司系公园大道1号（××家园）小区物业服务公司。2015年7月8日，成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司作为甲方（建设单位）与君威公司作为乙方（物业服务企业）就坐落于都江堰市份《前期物业服务合同》，合同期限自2016年10月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。该合同主要约定：“高层住宅：1.5元／平方米·月。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳。甲方业主于每个缴费周期起始日起50日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任；给业主或第三人造成损失的，乙方先行赔付后向甲方追偿。业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。”2017年5月29日，君威公司作为甲方（物业服务企业）与张诚、李玉作为乙方（业主）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议内容与《前期物业服务合同》一致。2017年5月29日，张诚、李玉向君威公司缴纳了2017年6月至2018年5月的物业费、生活垃圾清运费合计2370元，其中生活垃圾清运费系按照10元／月的标准缴纳。张诚、李玉自2018年6月起便未再向君威公司缴纳物业费。君威公司在对《××家园》进行物业服务的过程中，存在对公共区域环境卫生服务不达标、物业服务人员配备不到位、安保人员工作不在状态、无故关闭小区内部分照明、收费标准不一等多处物业瑕疵。 原审判决认为，案件系物业服务合同纠纷，争议焦点在于业主是否应向物业公司全额交纳物业费以及物业公司应否向业主进行赔偿。关于君威公司要求张诚、李玉支付拖欠的物业服务费和垃圾清运费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。案件中，君威公司与作为开发商的成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对作为业主的张诚、李玉而言具有当然的约束力。君威公司作为小区物业服务公司，为小区提供了物业服务，作为业主的张诚、李玉理应向君威公司支付相应的物业服务费。对于物业瑕疵而言，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定可知，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。故对君威公司要求张诚、李玉支付欠缴物业费及代收代缴垃圾清运费的诉讼请求予以支持。即2018年6月至2019年5月的物业费共计12个月（1.5元×124.98㎡×12月）＝2249.64元。因君威公司仅主张了2232元，系对自己权利的自由处分，予以确认。垃圾清运费2018年6月至2019年5月共计12个月，即为5元×12月＝60元。关于君威公司主张的逾期未交物业费违约金的问题。原审法院认为，作为物业公司的君威公司本身亦存在违约的行为，故对该项主张不予支持。关于张诚、李玉要求君威公司因存在物业瑕疵而给予的赔偿诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定可知，义务的履行应是全面的，而就原审庭审中所查明的事实来看，君威公司确实存在多种物业瑕疵，致使其并未完全按照其与开发商所签订的《前期物业服务合同》履行相应义务，属违约行为，君威公司应在今后的服务过程中，努力在现有情况下提高自己的服务质量，加强与业主、承租户的沟通，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。原审法院综合君威公司的入驻时间、违约情况以及张诚、李玉按合同约定应向物业公司缴纳的物业费用等，酌情认定君威公司因未完全履行物业服务协议应向张诚、李玉支付124.98㎡×1.5元×5个月＝937元。关于张诚、李玉要求君威公司退还多收取的垃圾清运费，经原审庭审核实，君威公司存在多收费问题，君威公司亦表示愿意退还，对张诚、李玉的该项诉讼请求予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张诚、李玉于判决生效之日起十日内向君威公司给付2018年6月至2019年5月应付未付物业服务费2232元；二、张诚、李玉于判决生效之日起十日内向君威公司给付2018年6月至2019年5月垃圾清运费60元；三、君威公司于判决生效之日起十日内向张诚、李玉退还多收取的垃圾清运费60元；四、君威公司于判决生效之日起十日内向张诚、李玉给付937元；五、驳回君威公司的其他诉讼请求；六、驳回张诚、李玉的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由君威公司负担；反诉案件受理费25元，由张诚、李玉负担。 宣判后，君威公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定上诉人存在物业瑕疵而不支持其主张的违约金并判令其向被上诉人支付937元系证据不足、基本事实认定不清，物业费计算错误，金额应为2249.64元，故请求撤销原判第一项、第四项、第五项判决，依法改判被上诉人支付违约金410.56元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人张诚、李玉二审中辩称，对原审判决无异议，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，根据本案查明的事实和君威公司在原审庭审中自认存在建渣未及时清运、为节约成本更换灯泡后导致小区照明不够、下水道井盖损坏、电梯较长时间停运等情况，可以认定君威公司在为案涉小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，张诚、李玉在原审中提出反诉，要求君威公司承担违约赔偿责任，故原审法院结合案件具体情况酌情判决君威公司向张诚、李玉支付937元并不支持君威公司要求违约金的主张并无不当。关于君威公司称物业费计算错误问题，经核实，君威公司在原审庭审时将本案诉讼请求变更为要求张诚、李玉支付拖欠自2018年6月1日-2019年5月31日物业费2232元，系对自己权利的自由处分，本院予以确认。综上，上诉人君威公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人成都君威投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年五月十九日 书记员  陈 悦