石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初529号 原告：李晓途，男，汉族，1987年6月13日生，住石家庄市深泽县。 被告：河北德旺房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区裕泰路36号栾城颐和公寓，统一社会信用代码：91130124791357128E。 法定代表人：郝学风，该公司执行董事。 被告：石家庄少城房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区寺家庄镇东营北街香堤小郡004号1单元0102，统一社会信用代码：91130185MA07X24H3M。 法定代表人：王银芳，该公司执行董事。 原告李晓途与被告河北德旺房地产开发有限公司（以下简称德旺公司）、石家庄少城房地产经纪有限公司（以下简称少城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓途到庭参加诉讼，被告河北德旺房地产开发有限公司、被告石家庄少城房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓途向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《承翰世家三期购房协议》无效；2、被告德旺返还购房款247683元，并按照银行的同期贷款利率支付自2017年6月10日至判决生效日止的利息；3、被告少城返还服务费20000元，并按照银行的同期贷款利率支付自2017年6月10日至判决生效日止的利息；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年6月10日，原告与被告河北德旺房地产开发有限公司签订《承翰世家三期购房协议》。协议约定：房屋坐落石家庄市栾城区，房屋面积91平米，单价为8805元/平米，总价为807683元。原告选择按揭的购房方式，首付比例为30%，即247683元，协议签订当日原告向被告支付购房款247683元，被告向原告出具了收据。原告后期发现被告德旺公司出售的承翰世家三期至今没有开发建设，更未取得商品房预售许可证，双方签订的购房协议应属无效协议；另被告少城公司收取原告中介费20000元，要求少城公司返还中介费20000元，原告保留进一步追究被告少城公司超范围经营、欺诈原告的法律责任。为此，原告现根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律向贵院提起诉讼请求，恳请贵院予以支持，以维系原告的合法权益。 河北德旺房地产开发有限公司未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。 石家庄少城房地产经纪有限公司未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，原告填写《房产定制会员资格获取委托书》一份，委托被告少城公司为其争取承翰世家三期项目2017年5月25日至2017年6月10日提供给的会员额外优惠500元/㎡，委托书第1条约定：原告支付被告少城公司服务费20000元；第4条约定：如果石家庄少城未能为原告争取到上述额外优惠，或石家庄少城已经为原告争取上述额外优惠，而原告放弃享受此优惠或原告因任何原因放弃定制资格或没有定制成功，石家庄少城均应退还原告已缴纳的会员服务费；第5条约定：石家庄少城承诺，委托人申请退还服务费手续办理后30个工作日内全额退还，石家庄少城不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。同日，原告向被告少城公司支付20000元服务费。 2017年6月10日原告作为乙方与被告德旺公司作为甲方签订《承翰世家三期购房协议》一份，双方约定，乙方自愿认购甲方开发的承翰世家项目11座楼1单元1002室，房屋总价款为807683元。其中协议第四条、第五条约定：乙方于2017年6月10日前交纳首付款计人民币247683元，剩余房款办理银行贷款；第六条约定：乙方应在接到甲方书面或电话短信通知后，带齐相关证件到甲方指定地点签署正式《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》、按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行出售，所收首付款扣除5%作为违约金，其他款项无息退还乙方。第八条约定：甲方承诺乙方在未签订商品房正式合同之前可免费更名一次，交房时间暂定为2020年5月31日。同日，原告向被告德旺公司交纳购房首付款247683元。 另查明，该涉案房产至今未取得《商品房预售许可证》。 上述事实有《承翰世家三期购房协议》、《房产定制会员资格获取委托书》、POS机刷卡回执及收据为证。 本院认为，二被告均已收到本案的相关诉讼文书，拒不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩状，应视为二被告对原告所诉事实与理由的默认，故本院对原告提交的证据的真实性予以认定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告德旺公司所签订的购房协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告德旺公司交纳了首付房款，故该购房协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第六条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原告与被告德旺公司签订购房协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告德旺公司签订的购房协议并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告德旺公司在本案起诉后仍未取得房屋预售许可证明，故原告与被告德旺公司双方所签订的购房协议应认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告德旺公司没有取得房屋预售许可证明，所以被告德旺公司存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人，在签订购房协议时明知被告德旺公司尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案购房协议被确认无效后，被告德旺公司应返还原告所交纳的款项247683元。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告德旺公司支付利息的请求，本院不予支持。 对于被告少城公司收取2万元的服务费，由于原告与德旺公司签订的购房协议无效，故原告与被告少城公司签订的房产定制会员资格获取委托书前提条件亦不存在，因此双方签订的房产定制会员资格获取委托书也应认定无效，因该合同取得的财产，也应予以返还，所以对原告要求被告少城公司返还服务费20000元的请求，本院亦予以支持。委托书第五条载明“石家庄少城不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任”，原告明知此项条款仍向被告少城公司申请会员，也存在一定过错，故对原告要求被告少城公司支付利息的请求，本院不予支持。 被告德旺公司、少城公司经传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，缺席判决如下： 一、原告李晓途与被告河北德旺房地产开发有限公司于2017年6月10日签订的《承翰世家三期购房协议》无效； 二、被告河北德旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五内返还原告李晓途所交纳的购房款247683元； 三、被告石家庄少城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李晓途所交纳的服务费20000元； 四、驳回原告李晓途的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5316元，减半收取计2658元由被告河北德旺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费5316元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张巧亮 二〇二〇年五月八日 书记员  裴航航 ——