北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终352号上诉人（一审被告）:北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：陈少武，经理。委托诉讼代理人：古章阳，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：北京奥宝文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙冬平，董事长。委托诉讼代理人：孙玲，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟江，北京市金杜律师事务所律师。上诉人北京汉能光伏技术有限公司（以下简称汉能公司）与被上诉人北京奥宝文化发展有限公司（以下简称奥宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）（2019）京03民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，线上公开开庭进行审理。汉能公司之委托诉讼代理人古章阳，奥宝公司之委托诉讼代理人孙玲、陈伟江均上线参加诉讼。本案现已审理终结。汉能公司上诉请求：1.请求撤销（2019）京03民初290号民事判决第七项；2.请求改判汉能公司支付自2019年3月9日至2019年4月15日物业管理费2124413.53元。事实与理由：一、奥宝公司房屋2018年6月7日才达到汉能公司可以入场施工的条件，汉能公司并未按照合同约定交付房屋，根据双方合同约定，物业管理费的支付应当顺延两个月零六天，一审法院认定事实不清。奥宝公司虽然于2018年4月1日向汉能公司发出《入住通知》，但出租的房屋实际上并未达到汉能公司随时入场的条件。在汉能公司到现场查看及准备入场施工时，均受到奥宝公司的上家施工单位因与奥宝公司工程纠纷的阻拦。在2018年4月1日至2018年6月6日期间内，施工单位的占场和阻拦、汉能公司无法进场施工是一种持续的状态，汉能公司并未按照合同约定交付房屋。虽然汉能公司没有提供证据证明，但奥宝公司在庭审中已经明确自认了2018年4月1日至2018年5月3日期间存在上家施工单位的占场与阻拦情况，奥宝公司的自认应当作为事实认定，应当顺延支付物业管理费。2018年5月4日至2018年6月6日期间，施工单位的占场和阻拦亦为事实，汉能公司提供的短信沟通打印件、《尽快交付的函》可以作为证据予以辅证。根据顺延两个月零六天计算物业管理费，汉能公司欠付的物业管理费期间为2019年3月9日至2019年4月15日，欠付金额应为2124413.53元。二、一审法院以汉能公司曾制作租金物业管理费支付计划、以庭审中汉能公司制作的支付明细载明的已付物业管理费时间与奥宝公司陈述相符为由，认定汉能公司对按合同约定支付租金和物业管理费无异议，存在严重的适用法律错误。汉能公司在发给奥宝公司的函中明确提出过奥宝公司延迟交付房屋两个多月，即实际上已经表达了租金及物业管理费应当顺延的意见，同时明确表明，为友好协商解决双方纠纷，汉能公司同意做出租金及物业管理费的支付计划。为解决纠纷、以和解为目的的意见，不应当被作为认定事实的依据。一审法院应当根据查明的事实及合同约定判定是否应顺延支付物业管理费和租金，不应以汉能公司和解目的的和解意见作为判定依据。庭审中，汉能公司提交的支付明细目的在于帮助法院清晰的了解资金支付的时间、金额及按照合同约定的原用途，在庭审中也反复清晰的表明汉能公司应当延迟计算租金与物业管理费的观点，一审法院不应当以字面意思去推断，而应当结合整个案件事实做出综合判断。综上，汉能公司恳请二审人民法院纠正一审判决错误，以保护汉能公司的合法权益。奥宝公司辩称，不同意汉能公司的上诉请求及理由，一审判决正确，同意一审判决。一、案涉《房屋租赁合同》签订后，奥宝公司已依约向汉能公司交付房屋，汉能公司系因其单方原因而未能如期进场和施工，不成立“顺延”计算物业管理费的理由，因此汉能公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。二、奥宝公司与汉能公司在长达1年的合同履行期内，未因交房问题而达成过任何“顺延”计算物业管理费的意思表示，相反，汉能公司向一审法院提交的《文创大厦费用支付明细》已表明，其对于按照合同约定自2018年4月1日起算物业管理费是明确知悉、认可并且实际也遵照此约定付款，因此汉能公司的主张缺乏事实依据、违反诚实信用原则，依法应当驳回其上诉请求。三、汉能公司提起上诉的根本原因系通过拖延诉讼周期获取与奥宝公司谈判的筹码，以最终实现其试图逃避违约责任的不法目的，奥宝公司请求法院依法尽快公正裁判，保护奥宝公司的合法权益，维护司法权威。奥宝公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认双方之间于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除；2.汉能公司立即搬离北京市朝阳区北苑路30号文化创意大厦C栋房屋（不动产权证号为：京[2018]朝不动产权第0129439号），并将该房屋恢复至汉能公司接收时的状态；3.汉能公司向我方支付租赁房屋2019年1月1日至2019年3月31日的租金35282584.26元，以及迟延支付上述租金的滞纳金（①以38282584.26元为基数，按照每年24%的标准，自2018年12月21日起，计算至2019年2月26日为1711703.49元；②以36282584.26元为基数，按照每年24%的标准，自2019年2月27日起，计算至2019年3月19日为500997.88元；③以35282584.26元为基数，按照每年24%的标准，自2019年3月20日起，计算至实际支付之日止），暂计至2019年4月30日为3187080.68元；4.汉能公司向我方支付租赁房屋2019年4月1日至2019年4月15日的房屋占有使用费6293069.55元，以及C栋房屋自2019年4月16日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（以C栋房屋总建筑面积14785.46平方米为基数，按照7元/平方米/天的标准，自2019年4月16日起，计算至实际搬离之日止），暂计至2019年4月30日为1552473.30元；5.汉能公司向我方支付租赁房屋2019年1月1日至2019年4月15日的物业管理费5870090.02元，迟延支付2019年1月1日至2019年3月31日物业管理费的滞纳金（以5041858.62元为基数，按照每年24%的标准，自2019年1月1日起，计算至实际支付之日止），暂计至2019年4月30日为397823.37元，以及C栋房屋自2019年4月16日起至实际搬离之日止的物业管理费（以C栋房屋1-2层总建筑面积2957.09平方米为基数，按照35元/平方米/月的标准，自2019年4月16日起，计算至实际搬离之日止；以C栋房屋3-10层总建筑面积11828.37平方米为基数，按照27元/平方米/月的标准，自2019年4月16日起，计算至实际搬离之日止），暂计至2019年4月30日为208393.01元；6.汉能公司向我方支付2018年10月1日至2019年4月15日的停车场管理费650000元；7.汉能公司向我方支付2018年7月1日至2019年3月31日的电费350335元，截至2019年3月31日的水费332.5元；8.汉能公司向我方支付2018年4月1日至2018年9月30日装修期的租金76565168.52元；9.汉能公司向我方支付违约金76565168.52元；10.汉能公司向我方支付律师费1500000元。以上十项金额合计208422518.73元（暂计至2019年4月30日）。11.汉能公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，奥宝公司增加诉讼请求：判决汉能公司立即向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会递交申请注销编号为[2018]施[朝]装字0198号（110105201807020103）、（2018）施[朝]装字0206号（110105201807060403）及[2018]施[朝]装字0213号（110105201807120103）的《建筑工程施工许可证》的申请，注销三项《建筑工程施工许可证》。后于庭审过程中，奥宝公司变更上述第2项诉讼请求为：汉能公司立即搬离北京市朝阳区北苑路30号文化创意大厦C栋房屋（不动产权证号为：京[2018]朝不动产权第0129439号）；变更上述第6项诉讼请求为：汉能公司向我方支付2019年1月1日至2019年4月15日的停车场管理费35万元；放弃上述第7项诉讼请求及上述其增加的诉讼请求。一审法院查明事实：2017年12月11日，奥宝公司（出租人）与汉能公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、基本商业条款：项目及房屋：出租项目为奥宝公司所有的位于北京市朝阳区北苑路30号（暂定）文化创意大厦4栋建筑面积为60560.39平方米（计租面积）的房屋及构筑物（以下简称涉案房屋），其中，该4栋房屋地上部分1-2层建筑面积为9388.13平方米，地上部分3-10层建筑面积为50075.37平方米，地下部分建筑面积为1096.89平方米；租赁期：自起租日起算，至到期日届满的期间，共计48个月，起租日：2018年10月1日，到期日：2022年9月30日；移交日：2018年4月1日；装修期：2018年4月1日至2018年9月30日，共计6个月。在装修期内，承租人无须支付租金，但仍应支付全额的物业管理费和公共事业费等其他应付费用，本合同有关承租人在租赁期内的义务和责任应同样适用于装修期。租金：租金应包含净租金及增值税，即税金应为按照下述公式计算所得款项：净租金*（1+增值税税率）。租金标准为：房屋地上部分的净租金为6.67元/平方米/天（以房屋建筑面积计算），增值税税率为5%，含税租金为7元/平方米/天；房屋地下部分的净租金为2.86元/平方米/天（以房屋建筑面积计算），增值税税率为5%，含税租金为3元/平方米/天。承租人在支付租金时，均应按照本条的约定支付净租金以及相关的增值税”。物业管理费：自移交日起，承租人就房屋向出租人或出租人指定的物业服务公司支付物业管理费。物业管理费应包含净物业管理费及增值税，即物业管理费应为按照下述公式计算所得款项：净物业管理费*（1+增值税税率）。物业管理费标准为：房屋地上部分3-10层面积的净物业管理费为25.47元/平方米/月（以房屋建筑面积计算），增值税税率为6%，含税物业管理费为27元/平方米/月；房屋地上部分1-2层面积的净物业管理费为33.02元/平方米/月（以房屋建筑面积计算），增值税税率为6%，含税物业管理费为35元/平方米/月。房屋地下部分不收取物业管理费。承租人在支付物业管理费时，均应按照本条的约定支付净物业管理费以及相关的增值税。二、合同一般条款：2.房屋的交付和接收：2.2若发生下述情形，则房屋将被视为已于移交日合格地交付予承租人。承租人将被视作已接受了房屋并应自移交日起履行承租人在本合同项下的所有义务和责任，包括但不限于按照本合同约定支付租金、物业管理费、公用事业费等。2.2.1承租人签署格式如本合同附件二所列的房屋移交函；2.2.2承租人在移交日不接收房屋或拒不按照本合同约定签署房屋移交函……2.4承租人未按本合同约定按时足额支付所有应付款项（包括保证金、首期租金及物业管理费及其他本合同约定的其他应付款项），出租人有权相应顺延移交日且无须承担任何责任。在承租人足额支付所有应付款项后的三个工作日内，双方按第2.1条约定办理移交手续。双方确认，在此情形下，本合同第一部分的基本商业条款不因出租人依据本条延迟移交房屋而受影响，租金及物业管理费仍应依据本合同约定计收。租金：5.2除非本合同第一部分另有明确约定，承租人应于本合同签署后十日内，但不得晚于移交日，支付首期租金即2018年10月1日至2018年12月31日的所对应的租金，之后租金每季度（‘计租时段’）支付一次。除首期租金支付另有约定外，承租人保证在起租日后的每个计租时段开始的第一天之前并提前10日，无需任何通知，向出租人预先支付该计租时段的租金。保证金：8.1承租人应在本合同签署后十日内，但不晚于移交日，向出租人支付保证金。8.2一旦承租人未履行其在本合同中或法律法规规定的任何其它义务或责任，出租人可从保证金中抵扣承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应支付费用。前述对保证金的规定不应影响本合同或由法律规定的出租人的任何其它权利和救济。违约责任：20.1承租人逾期缴纳其按照本合同约定的承租人应付费用（包括但不限于租金、物业管理费、保证金、应补足的保证金、水电等公共事业费用等）的，每逾期一日，承租人应支付滞纳金，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日百分之一（1%）计算，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项及滞纳金的当日为止，无论出租人是否发出书面通知。本合同项下的滞纳金和违约金应视为本合同项下的其它到期款项，承租人应予支付。21.承租人终止事件：下列每一事件均构成承租人在本合同项下的终止事件：（1）承租人没有支付本合同要求的任何一期到期租金、物业管理费或任何其他到期款项，并且该等款项自应付日起四十五日内仍然没有支付的；……22.出租人的救济：22.1一旦发生任何一种承租人终止事件且只要该承租人终止事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人纠正其违约行为并继续全面履行其在本合同项下的义务；及／或（2）暂停水、电供应或其他服务，暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；及／或（3）终止本合同或本合同项下房屋租赁许可使用的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权。22.2一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第21条（即承租人终止事件）被出租人终止，或者承租人擅自提前终止本合同或其任何部分的，出租人有权：（1）没收保证金；……（5）要求承租人补偿出租人下列数额：……（iii）支付装修期／免租期的租金以及出租人给予承租人的租金优惠，承租人应当视为自始至终不享有任何装修期／免租期；（iv）出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）；（v）若正式租赁合同全部或部分终止的时间为租赁期的第一年内，则承租人应向出租人一次性支付金额相当于剩余租赁期的全部或部分终止面积对应租金30%的违约金（但最低不得少于全部或部分终止面积对应的12个月的全额租金）。《房屋租赁合同》签订后，2018年3月30日上海东久磐易物业管理有限公司北京分公司（以下简称东久物业公司）向汉能公司发送《入住通知》，载明“我司为出租方聘请的服务于北京文化创意大厦的物业管理公司，并受出租方委托可于2018年4月1日向贵司移交物业，届时请贵司派代表参加交接”，汉能公司员工崔利国向东久物业公司回复邮件称：“北京文化创意大厦入住通知书原件已收悉，正在协调建设、信息、行政等各模块专业人员商议入住事宜。”后汉能公司于2018年6月7日入场装修。庭审中，双方均认可汉能公司于2018年7月方办理完建设工程施工许可证。关于房屋交付时间，双方均认可未签署交接单，奥宝公司称汉能公司收到上述《入住通知》即代表其已完成房屋交付义务，汉能公司则称其进场时受到奥宝公司的上家施工单位阻拦，导致其入场时间延迟到2018年6月7日，经询问其具体受阻拦时间，其表示2018年4月份就进去看过，当时就有施工单位在，但彼时其尚未正式组织入场，后于2018年5月3日正式进场时受到阻拦。对此，奥宝公司于庭审中认可曾出现施工单位员工占场的情况，但仅认可2018年4月1日至5月3日期间存在占场情况，此后施工单位撤场，不再出现阻拦进场的情况，不影响汉能公司接收房屋。对于上述关于房屋交付情况的意见，双方均未提交证据证明。关于租金及其他费用支付情况，汉能公司提交《文创大厦费用支付明细》，显示：2017年12月交纳合同意向金，后转为保证金14441480.96元；2018年1月交纳保证金43324442.88元；2018年2月交纳2018.4-6月物业费5041858.62元；2018年11月交纳2018.7-9月物业费5041858.5元；2018年12月交纳2018.10-12月租金38282584.26元；2019年1月交纳2018.10-12月物业费5041858.62元；2019年1月交纳2019.1-3月租金2000000元；2019年3月交纳2019.1-3月租金1000000元。奥宝公司对该证据列明的付款情况予以认可，但表示付款金额载明有误，2019.1-3月租金2000000元的支付时间为2019年2月27日，最后一笔租金1000000元的支付时间为2019年3月20日，汉能公司对此予以认可。此后，汉能公司未再向奥宝公司支付租金及其他费用。2019年2月18日，汉能公司向奥宝公司发送《关于致北京奥宝文化发展有限公司回复函的复函》，载明：我司按已定2019年1-6月份房租、物业管理费支付计划付款（见附件2），根据贵司特别要求，不迟于2019年3月20日支付2000万元。附件2《文创办公区房租、物业管理费支付计划》载明：2019年1-6月房租、物业管理费（总额8664.9万）分期-1，最晚支付时间2019-2-28，支付金额200万元；分期-2，最晚支付时间2019-3-20，支付金额1800万元；分期-3，最晚支付时间2019-4-30，支付金额2000万元；分期-4，最晚支付时间2019-5-31，支付金额2000万元；分期-5，最晚支付时间2019-6-30，支付金额2664.9万元。2019年3月21日，奥宝公司向汉能公司发送《终止函》，载明：“贵方须于2019年3月31日之前向我方一次性全额支付应付未付费用。如贵方未在前述要求的期限内完成支付的，则租赁合同于2019年3月31日提前终止。”后因汉能公司未向奥宝公司支付相应款项，奥宝公司于2019年3月31日停止对涉案房屋进行水电供应，汉能公司于2019年4月15日搬离A、B、D栋房屋。庭审中，双方均认可目前A、B、D栋房屋中没有汉能公司物品，已完全搬离，C栋房屋中有汉能公司办公家具及员工物品，现有其工作人员看守。关于房屋装修情况，汉能公司称A、B、D栋房屋都装修了一半以上，C栋亦有装修，但关于装修损失本案中不申请评估鉴定，亦不要求在本案中一并处理。另，经询问奥宝公司，合同约定的及其依据合同主张的迟延支付租金滞纳金、迟延支付物业管理费滞纳金为何种性质，其表示滞纳金实为延迟支付相关费用的违约金。另，双方均认可涉案4栋房屋对应的房产证号及房屋坐落分别为A栋-京（2018）朝不动产权第0129442号-朝阳区北苑路30号院5号楼1至10层101；B栋-京（2018）朝不动产权第0129440号-朝阳区北苑路30号院3号楼1至10层101；C栋-京（2018）朝不动产权第0129439号-朝阳区北苑路30号院2号楼1至10层101；D栋-京（2018）朝不动产权第0129441号-朝阳区北苑路30号院4号楼1至10层101。一审法院经审理认为，奥宝公司与汉能公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。奥宝公司主张其在合同签订后依约向汉能公司交付了房屋，双方在履行合同过程中对此并无异议，汉能公司同意按合同约定时间计租。而汉能公司则认为奥宝公司违约在先，由于施工单位未撤离导致其无法按时进场装修，起租日应予顺延，在此情况下，奥宝公司后期采取断水断电方式强制收回房屋应为违约解除行为，其行为不产生解除合同的法律后果。对此，一审法院认为，从双方往来邮件的内容可以看出奥宝公司已依约向汉能公司送达《入住通知》，而汉能公司由于自身问题未能在约定时间到场办理交接手续。根据双方合同第2.2.2条之规定，应视为涉案房屋已于移交日交付予汉能公司。根据在案证据及奥宝公司的陈述，在免租期间，确实存在施工单位未撤场的情形，对汉能公司装修存在一定的影响，但汉能公司明知该情形并未提出顺延起租日，且在支付完首期租金后，自行制作《文创办公区房租、物业管理费支付计划》对2019年后的欠付租金进行确认，可以证明汉能公司对按合同约定支付租金并无异议。综合上述情况，一审法院对奥宝公司关于2018年10月1日双方依约起租的主张予以采纳。根据《房屋租赁合同约定》，承租人应在每个计租时段开始的第一天之前并提前10日，向出租人预先支付该计租时段的租金，据已查明的事实，汉能公司未依约按时足额支付2019年1月1日至3月31日间的租金，经奥宝公司催告，仍未在合理期间内支付，其行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，此种情况下出租人有权解除合同并收回房屋。奥宝公司在多次向汉能公司发送收费通知单及催款函无果的情况下，向汉能公司送达《终止函》，要求解除合同，符合合同约定，一审法院确认《房屋租赁合同》已解除。关于解除时间，因奥宝公司在《终止函》中明确主张合同解除时间为2019年3月31日，且该函件已在此日期前送达汉能公司，故确认《房屋租赁合同》的解除时间为2019年3月31日。《房屋租赁合同》解除后，汉能公司应将涉案房屋腾退并返还给奥宝公司，现C栋房屋尚由汉能公司控制，奥宝公司要求汉能公司予以腾退，予以支持。关于租金、占用费问题。双方约定的起租日为2018年10月1日，汉能公司应自该日期始向奥宝公司支付租金。现奥宝公司要求汉能公司支付2018年10月1日起至合同解除之日欠付的租金，具有合同及法律依据，予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，承租人逾期缴纳租金，应以欠缴金额为基数按每日1%的标准支付滞纳金。经询问，该滞纳金实为延期支付租金的违约金性质，现奥宝公司主张以汉能公司欠缴金额为基数，按每年24%的标准计算，低于合同约定的标准，符合法律规定，予以支持。合同解除后，汉能公司于2019年4月15日搬离A、B、D栋房屋，C栋房屋至今仍未搬离，故汉能公司应支付C栋房屋相应的占有使用费，奥宝公司主张A、B、D栋房屋2019年4月1日-2019年4月15日、C栋房屋2019年4月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，予以支持，具体金额参照《房屋租赁合同》约定的租金标准予以确定。关于奥宝公司主张的2018年4月1日至2018年9月30日的装修期租金，因汉能公司违约导致合同解除，根据合同约定，奥宝公司有权要求汉能公司支付装修期租金。如前所述，因施工单位未撤场给汉能公司进场装修造成了一定的影响，故免租期租金应适当减免。具体给付金额，结合双方陈述及其他在案证据情况，酌情予以确定。关于物业管理费及违约金，奥宝公司主张A、B、D栋房屋欠付时段为2019年1月1日至2019年4月15日，汉能公司庭审中则称欠付时间为2019年3月9日至2019年4月15日，但其自行制作的《文创大厦费用支付明细》中载明的已付物业管理费时间与其陈述不符，而与奥宝公司的主张相符，故一审法院对其陈述不予采纳，对奥宝公司的主张予以支持。关于C栋房屋，因汉能公司至今未腾退，故应支付2019年1月1日至实际腾退之日止的物业管理费。汉能公司主张因物业管理存在问题，故物业管理费应酌减，但未就此提交证据，奥宝公司对此亦不予认可，故对汉能公司该项主张不予采信。关于迟延支付物业管理费的违约金，奥宝公司主张以汉能公司欠付的2019年1月1日至2019年3月31日物业管理费为基数，按每年24%的标准计算，计算至实际支付之日止，低于合同约定的标准，符合法律规定，予以支持。关于奥宝公司主张的停车场管理费35万元，汉能公司表示认可，一审法院不持异议。关于违约金，因汉能公司违约导致合同解除，其应承担相应的违约责任，赔偿由此给汉能公司造成的经济损失。根据《房屋租赁合同》约定，若正式租赁合同终止的时间为租赁期的第一年内，则承租人应向出租人一次性支付金额相当于剩余租赁期的全部或部分终止面积对应租金30%的违约金，但最低不得少于全部或部分终止面积对应的12个月的全额租金。涉案合同于2019年3月31日解除，在租赁期的第一年内，符合上述合同条款约定情形，奥宝公司在此基础上主张涉案房屋6个月的租金即76565168.52元，低于合同约定标准，且数额合理，符合法律规定，予以支持。汉能公司主张违约金过高，但未提交证据证明，一审法院未予采纳。关于奥宝公司主张的律师费损失，因上述违约金已足以弥补奥宝公司因汉能公司违约而造成的损失，故对于律师费损失，一审法院不再另行支持。另，根据合同约定，若承租人未履行合同义务，出租人可从保证金中抵扣承租人拖欠的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应支付费用，现双方均认可汉能公司曾交纳保证金57765923.84元，故该笔费用可抵扣一审判决所确认的租金、房屋占有使用费、物业管理费、违约金等，剩余金额汉能公司应向奥宝公司支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、九十八条规定，判决：1.确认奥宝公司与汉能公司于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2.汉能公司于一审判决生效后十五日内将朝阳区北苑路30号院2号楼1至10层101号房屋腾退并返还至奥宝文公司；3.汉能公司支付奥宝公司装修期租金62790000元，与保证金57765923.84元抵扣后，余款于一审判决生效后十五日内支付；4.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司租金35282584.26元及其违约金（其中，自2018年12月21日至2019年4月30日止的违约金为3187080.68元；后以35282584.26元为基数，按年利率24%的标准，自2019年5月1日起计算至实际付清租金之日止）；5.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司自2019年4月1日至2019年4月15日的占有使用费6293069.55元；6.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司朝阳区北苑路30号院2号楼1至10层101房屋自2019年4月16日起至实际搬离之日止的占有使用费，以103498.22元/天为标准计算；7.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司自2019年1月1日至2019年4月15日的物业管理费5870090.02元；8.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司朝阳区北苑路30号院2号楼1至10层101房屋自2019年4月16日起至实际搬离之日止的物业管理费，以13893元/天为标准计算；9.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司逾期支付物业管理费的违约金（其中：自2019年1月1日起至2019年4月30日的违约金为397823.37元；后以5041858.62元为基数，按年利率24%的标准，自2019年5月1日起计算至实际付清物业管理费之日止）；10.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司停车场管理费350000元；11.汉能公司于一审判决生效后十五日内支付奥宝公司违约金76565168.52元；12.驳回奥宝公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据，本院查明事实与一审法院一致。本院认为，汉能公司称，奥宝公司未按合同约定于2018年4月1日交付涉案房屋，原因是出现奥宝公司发包的施工单位占场与阻拦的情况，致使汉能公司于2018年6月7日才入场装修，故物业管理费的支付应当顺延两个月零六天，这样欠付物业管理费时间段为2019年3月9日至同年4月15日。奥宝公司称，2018年4月1日至2018年5月3日期间确实存在施工单位零星占场的情况，但仅是涉案房屋中的极小部分。汉能公司于2018年6月7日入场的主要原因系汉能公司在2018年6月7日才自行办理完毕《建设工程施工许可证》，而这不是顺延支付物业管理费的合理事由。奥宝公司主张汉能公司欠付物业管理费时段为2019年1月1日至2019年4月15日。本案的争议焦点：汉能公司就涉案房屋欠付奥宝公司物业管理费的起算时间。第一，受奥宝公司委托的东久物业公司于2018年3月30日向汉能公司发送了《入住通知》，写明受奥宝公司委托于2018年4月1日与汉能公司交接涉案房屋。汉能公司签收了《入住通知》并未提出异议，并未于4月1日办理涉案房屋交接手续。汉能公司在一审诉讼中首次提出因施工单位占场、阻拦而办理涉案房屋交接手续迟延，要求顺延物业管理费的起算时间。奥宝公司虽构成交付瑕疵，但不必然导致顺延物业管理费的起算时间。第二，汉能公司于2018年6月7日办理完毕装修工程所需的建设工程施工许可证，在此之前汉能公司无法进场施工，故汉能公司系因其自身原因导致其至2018年6月7日进场装修，迟延使用涉案房屋责任应由其自己承担。第三，汉能公司提交《文创大厦费用支付明细》显示：2017年12月交纳合同意向金，后转为保证金14441480.96元；2018年1月交纳保证金43324442.88元；2018年2月交纳2018.4-6月物业费5041858.62元；2018年11月交纳2018.7-9月物业费5041858.5元；2018年12月交纳2018.10-12月租金38282584.26元；2019年1月交纳2018.10-12月物业费5041858.62元；2019年1月交纳2019.1-3月租金2000000元，支付时间为2019年2月27日；2019年3月交纳2019.1-3月租金1000000元，支付时间为2019年3月20日。汉能公司在第一年度租赁费用支付中，依据租赁合同已支付了2018年4月至12月的全部物业管理费用，在租赁合同履行中未就支付物业管理费及租金的起算时间提出异议，从未就延期交房向奥宝公司主张顺延支付物业管理费。加之，在汉能公司出具的2019年1-6月份房租、物业管理费支付计划中，亦未主张顺延支付物业管理费。故本院无法认定奥宝公司存在延期交房的违约情形，汉能公司应自2018年4月1日起支付物业管理费用。综上所述，汉能公司的上诉请求缺乏依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36766元，由北京汉能光伏技术有限公司公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇二〇年五月二十九日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思