四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2892号 上诉人（原审原告）：王静，女，1994年3月21日出生，汉族，住山西省右玉县。 委托诉讼代理人：缪征，四川素文律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张根红，男，1994年7月25日出生，汉族，住山西省右玉县。 委托诉讼代理人：缪征，四川素文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵海东，男，1985年6月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审第三人）：温江易城房屋中介服务部，经营场所：四川省成都市温江区金马镇温泉大道三段399号20幢1层7号。 经营者：邓海军。 委托诉讼代理人：陈泳甫，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。 上诉人王静、张根红因与被上诉人赵海东、温江易城房屋中介服务部（以下简称易城中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊独任审理本案。本案现已审理终结。 王静、张根红上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4608号民事判决第二项，改判赵海东、易城中介退还购房定金50000元；2.一、二审诉讼费由赵海东、易城中介承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，王静、张根红通过易城中介与赵海东在2019年4月13日签订房屋买卖合同并支付定金50000元，2019年4月23日在单位开证明时才发现工作单位与实际注册地不一致属限购的范围，王静、张根红当即向易城中介、赵海东进行了告知，在此情况下易城中介、赵海东均未向王静、张根红表示解除合同，而是要求王静、张根红将社保转移到温江区，易城中介仍要求王静、张根红提交购房资料去评估、贷款、过户，赵海东也在2019年5月26日收取了王静、张根红首付款185000元。以上事实均说明赵海东、易城中介在知道王静、张根红属限购对象仍选择进行交易，一审法院将过错全部归责于王静、张根红错误。赵海东、易城中介以不退还首付款和追究违约金为由要挟王静、张根红不退还定金，特别是易城中介作为居间服务机构在居间服务上有重大过错，一审法院认定其无过错错误。二、本案易城中介、赵海东违反平等、诚信原则，一审法院驳回王静、张根红对定金返还的请求，但对判决易城中介、赵海东对其过错行为不承担责任是错误的。三、案涉房屋不能完成交易的原因是限购政策引起的，属不可归责于当事人双方的事由。四、王静、张根红未按易城中介、赵海东要求购买社保骗购房屋不能作为购房定金不予退还的理由。 赵海东答辩认为：1.王静、张根红作为完全民事行为能力人，在签订合同时对自身是否具备履行合同能力和资格没有尽到审查与注意义务导致合同未能履行，应承担违约责任；王静、张根红称“以不退还首付款和追究违约金为由要挟”没有事实依据。2.一审法院适用法律正确，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，王静、张根红不履行合同应承担违约责任。3.王静、张根红对限购政策不查不问负有主观责任，不属于“不可归责于当事人双方的事由”。4.易城中介提出的到“温江购买社保”是对王静、张根红继续履行合同的建议，不能歪曲为弄虚作假。 易城中介答辩认为，易城中介是居间方，不是承担退还定金的适格主体，王静、张根红主张易城中介与赵海东共同退还定金的理由不成立。易城中介利用自身资源尽到通知义务、居间人的告知义务无过错，王静、张根红应当知道购房地域相关政策，易城中介退还了居间费，属无任何利益方。请求驳回对易城中介的全部上诉请求。 王静、张根红一审诉讼请求：1.解除王静、张根红与赵海东、易城中介签订的房屋买卖合同；2.判决赵海东、易城中介共同退还购房定金50000元；3.撤销《房屋买卖合同解除协议书》；4.诉讼费由赵海东和易城中介共同承担。 一审法院认定事实，2019年4月13日，王静、张根红经易城中介居间，与赵海东签订编号为2000180号《房屋买卖合同》，约定王静、张根红购买赵海东位于温江区（温房权证监字第××号，档案保管号：权2×××7）房屋。王静、张根红在签订本合同时支付购房定金50000元、首付款185000元。合同签订后，王静、张根红向赵海东支付了50000元购房定金和首付款185000元，向易城中介支付中介服务费5000元。后因王静、张根红不符合购房条件，王静、张根红与赵海东、易城中介于2019年6月1日，签订《房屋买卖合同解除协议书》，约定三方自愿解除2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》。签署本协议当日赵海东退还王静、张根红购房首付款185000元，赵海东不退还王静、张根红定金50000元，对这50000元由温易城中介和王静、张根红协商解决。协议签订后，赵海东退还王静、张根红首付款185000元，易城中介退还了居间服务费，赵海东与王静、张根红撤销了网签合同备案。 一审法院另查明，2017年3月24日，成都市将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。王静、张根红所在的四川成飞集成科技股份有限公司注册地为高新区。 一审法院认为，一、王静、张根红以《房屋买卖合同解除协议书》显失公平为由请求撤销的问题。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。优势是指在身份上或经济上一方能够通过其悬殊的实力向对方进行压制的优势，无经验是指交易一方欠缺一般的生活经验或者交易经验，应参照一般人的智力和认知水平判断。认定合同是否存在显失公平，既要判断当事人的权利义务是否严重失衡，也要判断当事人是否恶意利用了自身的优势和无经验。本案中，王静、张根红与赵海东、易城中介均具有完全民事行为能力，不存在经济或身份上的悬殊差别，也不存在王静、张根红因没有经验而签订《房屋买卖合同解除协议书》的情况。协议约定赵海东退还王静、张根红购房首付款185000元，赵海东不退还王静、张根红定金50000元，对这50000元由易城中介和王静、张根红协商解决，也不存在协议当事人的权利义务严重失衡，故对王静、张根红请求撤销《房屋买卖合同解除协议书》的请求不予支持。《房屋买卖合同》以及《房屋买卖合同解除协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同，各方均应按照约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。2019年6月1日，王静、张根红与赵海东、易城中介约定三方自愿解除2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》，该合同于2019年6月1日解除，《房屋买卖合同解除协议书》约定赵海东不退还王静、张根红定金50000元。易城中介仅为房屋交易双方提供居间服务，且案涉住房限购政策在《房屋买卖合同》签订以前已公布施行，王静、张根红应对其自身是否具备履行合同的能力和资格尽到必要的审查与注意义务。《房屋买卖合同》签订后，王静、张根红开证明时才知晓单位实际工作地与注册住所地不一致，易城中介对《房屋买卖合同》不能履行没有过错。综上，王静、张根红要求赵海东、易城中介共同退还购房定金50000元没有事实和法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王静、张根红与赵海东、温江易城房屋中介服务部于2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》于2019年6月1日解除；二、驳回王静、张根红其他诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由王静、张根红负担。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据，对一审判决认定的事实各方亦无异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，2019年4月13日，赵海东为甲方与乙方王静、张根红，丙方易城中介签订的编号为2000180号《房屋买卖合同》第五条对房屋过户交易及物业交割约定，甲乙双方应在2019年6月15日前过户；第六条对居间服务费、权证过户代办费、按揭贷款的费用及支付时间约定：6.1甲方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费6950元；6.2乙方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费13900元……第十二条补充条款的内容为“乙方清楚明白成都市当前的相关房地产政策法规，乙方承诺具备成都市限购区内的购房资格，由此引起的相关责任均由乙方自行承担”，张根红确认签字处签名。 2019年4月23日王静、张根红通过微信与易城中介工作人员联系，在打收入证明才知道单位注册在高新区，打错了是高朋大道；易城中介工作人员回复“要准入温江区买一个月社保才能过户”，王静、张根红提出其同事在郫县红光买过房子，易城中介工作人员回复“若真是高校区的还得转到温江区来买一个月社保才行……”，此后王静、张根红与易城中介工作人员就继续交易提交资料等进行了沟通。 本院认为，王静、张根红与易城中介、赵海东签订的合同虽名为《房屋买卖合同》，但从合同内容看，该合同包含了房屋出卖人赵海东与房屋买受人王静、张根红之的房屋买卖合同关系，还包含了王静、张根红及赵海东与易城中介之间的居间服务合同关系。 对于王静、张根红与赵海东之间房屋买卖关系，2019年6月1日三方签订《房屋买卖合同解除协议书》约定“甲、乙、丙三方自愿解除上述买卖合同：赵海东退还王静、张根红购房首付款185000元，不退还王静、张根红定金50000元。甲方不追究其他违约赔偿金”表明，各方已将赵海东与王静、张根红之的房屋买卖合同关系予以解除。王静、张根红作为具有完全民事行为能力的人，在自身对单位注册地错误认识的情况下签订《房屋买卖合同》，未依法申请撤销或变更的情况下签订《房屋买卖合同解除协议书》，是对自身权利的处分行为。王静、张根红主张撤销《房屋买卖合同解除协议书》的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一审法院不予支持正确。 对于王静、张根红认为易城中介在居间服务中存在过错的问题，属居间服务合同关系的范畴，不属于本案房屋买卖纠纷解决的内容，本院在本案中不予处理，各方可另行解决。 综上，王静、张根红的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1050元，由王静、张根红负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年五月十四日 书记员 杨珍梅