四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初977号 原告：何义，男，生于1983年8月10日，汉族，居民，住四川省泸州市江阳区。 原告委托诉讼代理人：刁塑，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：四川网贸港置业有限公司。住所地：仁寿县文林工业园区。统一社会信用代码：915114210807039609。 法定代表人：余雪滨，执行董事。 委托诉讼代理人：谌俊英，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋婷，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 原告何义与被告四川网贸港置业有限公司（以下简称网贸港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告何义及其委托诉讼代理人刁塑，被告网贸港公司的委托诉讼代理人谌俊英、宋婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告何义向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告返还原告已缴纳购房款185634.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月18日与被告签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的坐落于文林镇兴业路1号的4-2-221的商铺一套。合同签订三十日内，被告未按照《城市商品房预售管理办法》向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。原告多次询问，均未得到合理答复，时至今日被告仍然未办理相关备案手续。为保障资金，原告要求办理贷款的银行停止向被告支付按揭款。原告认为：首先，被告迟迟未履行备案手续，违背了法律法规的强制性规定，未履行其在合同过程中应当履行的法定义务；其次，原告作为购房人，有权利保障自己的资金安全，因其支付货币的特殊义务，就决定了其在履行合同中承担了更大的风险，而被告所作所为不仅未消除原告的风险感，让原告更加心存忧虑，据此，原告诉至法院，望判如所请。 为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下两组证据： 一、《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件。拟证明原、被告之间的房屋买卖关系及被告应当在合同签订后30日内为原告办理备案登记； 二、收据复印件两份、银行交易单复印件一份。拟证明原告支付购房款首付185643.00元。 被告的质证意见是：对两组证据的真实性无异议，但不能证明被告违约及原告享有合同解除权。 被告网贸港公司答辩称，一、原告诉请解除原被告双方签订的商品房买卖合同无法律和事实依据，应予驳回。 2018年4月26日原告经过认真考察，认可被告开发的“西南网贸港”商铺的商业价值，欲购买4-2-221号商铺，与被告签订了《摩尔世界商铺定购书》,并支付了定金5000元。2019年2月28日，原告与被告经多次协商，就购房事宜达成一致，签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》。买卖合同约定原告购买被告开发的“西南网贸港”4-2-221号商铺。商铺建筑面积22.57平方米，总价款365634.00元。支付方式为“买受人于2018年5月8日前支付首期房价款人民币185634.00元，余款180000.00元由原告向银行申请贷款”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期房款185634.00元，也与攀枝花商业银行雅安分行申请贷款并办理了面签手续，提交了相关材料。定购合同、买卖合同、补充协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。故，原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求应予驳回。 2019年5月29日，原告擅自向攀枝花市商业银行雅安分行提出终止贷款申请。原告这一行为违反了《四川省商品房买卖合同（预售）》关于商铺余款由原告通过向银行贷款的方式进行支付的约定。原告作为违约方，无权解除该合同。 因原、被告未约定案涉商铺未办理备案登记手续时原告享有合同解除权，因此原告不能据此解除合同。根据双方签订的《补充协议》第十九条第2项“除本协议另有约定，合同解除权的行使期限为解除事由发生之日起90日。期限届满不行使的，该权利自动消失”。即使原告因此享有解除权，因原告在约定的解除权行使期限内未行使，该权利已自动消灭。 二、商品房买卖合同合法有效，不具法定或约定解除条件，因此原告诉请被告返还已付购房款的诉讼请求也应当驳回。 综上，商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告违反合同约定，擅自终止银行贷款申请，不享有合同解除权，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 为支持抗辩主张，被告向本院提交了以下几组证据： 一、被告营业执照复印件。拟证明诉讼主体资格； 二、《商铺定购协议》复印件、《客户更名申请表》复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件、《商品房买卖合同补充协议》复印件、《情况说明》复印件。拟证明双方的买卖合同关系及原告自行终止银行贷款，原告存在违约行为，无权要求解除合同，即使存在约定解除条件，按照补充协议第十九条第二项的规定，也超过了90日的约定期限。 原告的质证意见是：对第一组证据的“三性”无异议，对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。合同约定备案时间是自合同签订后30日内，被告未备案，原告有权保护资金安全，履行抗辩权。合同解除的除斥期间系法定，不是合同约定，被告不履行备案登记义务，原告就可以请求履行或者解除合同。 经审理查明，罗立陶与原告何义曾经系情侣关系，罗立陶（乙方）于2018年4月26日与被告网贸港公司（甲方）签订《西南ＩＴ产业园及电子商务基地“摩尔世界”商铺定购协议》，协议约定：一.定购房屋基本情况：乙方自愿定购甲方开发的位于眉山市仁寿县，该商铺建筑面积为22.57㎡，套内面积为11.36㎡，按建筑面积计，单价为人民币21329.2元／㎡，总房款为人民币481400.00元。二.定金支付：乙方须在签订《“摩尔世界”商铺定购协议》当日向甲方支付人民币10000.00元作为定购商铺的定金。三.付款方式及优惠：乙方选择采用向银行按揭贷款方式付款，定额优惠30000元，折扣优惠5%，前三年租金63196元。优惠后实际总房款为人民币365634.00元。签订定购协议后，罗立陶以何义的名义支付了定金10000.00元。2018年5月8日，罗立陶提交客户更名申请表，因征信问题将案涉商铺更名到原告何义名下，该申请表通过了被告网贸港公司审核。当日，原告通过银行向被告转账175634.00元，被告向原告出具收据两张，注明收到何义的入会服务费10000.00元及购铺款175634.00元。2019年2月28日，原告何义与被告网贸港公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于眉山市仁寿县，该商铺的预测建筑面积为22.57平方米，套内建筑面积为11.36平方米。第九条付款方式及期限：（一）签订本合同签，买受人已向出卖人支付款项人民币185634.00元……（二）3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2018年5月8日前支付首期房价款人民币185634.00元，占全部房价款的50.77%；余款人民币180000.00元向银行申请贷款支付。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日（该期限与本条第（一）款第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第（1）目中的比率）的违约金。合同第十八条交付时间和手续约定（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十四条预售合同登记备案约定（一）出卖人自本合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。合同第二十五条预售合同登记备案的违约责任：（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。同日，何义与网贸港公司又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。协议中第五条关于买受人采取贷款方式支付房款的补充约定1.买受人应于签订本补充协议的同时，一次性向出卖人支付首付款人民币185634.00元整（买受人已付定金在本补充协议签订的同时转为首付款的一部份）；余款人民币180000.00元整由买受人向银行申请商业贷款按揭的方式支付，买受人委托贷款银行将取得的贷款全部一次性转付至出卖人账户，并保证在签订本补充协议之日起60日内将该款项付至出卖人账户。如买受人逾期支付上述首付款或者按揭贷款款项的，均应按本协议补充约定承担逾期付款违约责任。2.买受人承诺：……买受人申请的贷款额度及期限等按揭贷款条件均由银行具体审定，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜，按揭贷款不成的，不作为买受人不能付款的抗辩理由，买受人仍须按照合同及本协议约定承担违约责任。5.买受人申请的贷款未获得银行批准的，买受人应在确定贷款未获批准之日起15日内，以自有款项向出卖人付清已支付房款外的其余购房款，即在本补充协议签订之日起60日内向出卖人付清全部购房款。十二、关于交付时间和手续的补充约定：1.买受人应在付清全部房款（买受人按揭付款的，需银行按揭贷款已到款；买受人一次性付款的或分期付款的需要出卖人收到全部房款）及违约金以及本补充协议约定的需要在交付前履行的其他义务后自行前往出卖人销售现场办理交付手续。十九条关于合同解除的补充约定：2.除本协议另有约定，合同解除权的行使期限为解除事由发生之日起90日。期限届满不行使的，该权利自动消灭。 合同签订后，被告向原告提供了办理按揭的合作银行攀枝花市商业银行股份有限公司雅安分行。原告支付了购房首付款后，于2019年2月28日在成都大鼎世纪酒店与攀枝花市商业银行股份有限公司雅安分行办理按揭贷款，并交付相关资料，在贷款审核过程中，原告本人于2019年5月29日到银行表示想要退款并要求停止办理贷款业务，根据原告的要求，攀枝花市商业银行股份有限公司雅安分行停止了办理该笔贷款业务，并联系开发商四川网贸港置业有限公司退还了原告的相关材料。原告的银行贷款停止办理，也未将商铺尾款支付给被告，被告网贸港公司未将案涉商铺登记备案到原告名下，为此，原告向本院提起诉讼。 另查明，案涉商铺在2018年12月31日前已经具备交付条件，土地、房屋未设定抵押，也没有查封。 2019年2月28日，原告与四川麒宏商业管理有限公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺租赁给四川麒宏商业管理有限公司，租赁期限10年，租金按年度递增，至起诉时止，尚未收取到租金。 本案争议的焦点是：原告是否享有合同解除权。 本院认为，原告与被告于2019年2月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。房屋买卖合同属双务合同，双方均应依照合同的约定履行自己的合同义务。本案中，原告的合同义务为支付购房款，按照合同约定，原告按照商铺总价的50.77%支付首付款，其余部分通过银行按揭的方式支付，被告的合同义务在合同签订后30日内办理备案登记。关于是先付款还是先备案的问题。商品房买卖合同第九条付款方式及期限中，虽然只约定了原告采取贷款方式支付余款180000.00元，没有明确支付期限，但在补充协议第五条关于买受人采取贷款方式支付房款的补充约定中约定“余款180000.00元由买受人向银行申请商业按揭贷款的方式支付，买受人委托贷款银行将取得的贷款全部一次性转至出卖人账户，并保证在签订协议之日起60日内将该款项付至出卖人账户”。依照该条的约定，原告最迟应当在协议签订之日起60日内支付余款180000.00元。就备案登记而言，双方在商品房买卖合同第二十四条预售合同登记备案中约定“出卖人自本合同签订之日×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”。依照该条约定，被告最迟应当在合同签订之日起30日内办理案涉商铺的备案登记。因商品房买卖合同及补充协议系同一天签订，据此，可以认定被告办理案涉房屋备案登记在前，原告按揭支付购房款在后。 关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该案中，双方在买卖合同第十条逾期付款处理中约定“原告逾期付款超过60日，被告有权解除合同”，在二十五条预售合同登记备案中约定“被告逾期办理备案登记时，承担的违约责任为赔偿损失”。在补充协议第十九条关于合同解除的补充约定中约定“买卖双方在合同履行过程中，在无任何约定或者法定解除合同条件下，任何一方不得单方面要求解除合同，否则另一方有权要求其继续履行并赔偿损失；如对方同意解除合同的，提出解除合同的一方应按合同的房屋总价款的20%向另一方支付违约金。”上述两份合同内容，均未约定原告享有合同的约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案是否存在合同法定解除的情形。第一，双方在履行合同的过程中没有出现不可抗力的情形；第二，在履行合同的过程中，被告没有明确表示或者以自己的行为表明不履行房屋备案登记的合同义务，表示只要原告支付购房款，随时都可以办理案涉房屋的备案登记；第三，在被告未按合同约定的期限办理备案登记时，原告并未提供证据证明在此期间向被告进行了催告，要求被告在一定的期限内办理备案登记；第四，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条的约定，被告的合同义务在合同签订后30日内办理备案登记，在合同履行过程中，被告未按照合同约定的期限履行案涉房屋的备案登记，存在违约情形。在被告未办理备案登记的情况下，原告未采取催告方式要求被告在合理的期限内履行备案登记义务，而是在2019年5月29日到按揭银行撤回了贷款申请，停止履行合同约定的付款义务；第五，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，该条规定系政府主管部门对商品房预售合同的登记备案行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，属于管理性规定而非效力性强制性规定。原告据此请求解除合同，无相关法律依据。 综上，原告请求解除与被告于2019年2月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，退还购房款的诉讼请求，无事实依据和法律依据，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告何义的全部诉讼请求。 案件受理费9312.00元，减半收取4656.00元，由原告何义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 余 剑 二〇二〇年五月十五日 书记员 吴艳清