山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6132号 原告：李光涛，男，1973年6月15日出生，汉族，济南高鑫源商贸有限公司经理，户籍所在地山东省济南市，现住山东省济南市。 委托诉讼代理人：董林凤，山东大明律师事务所律师。 被告：山东火炬置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370112664868662T。 法定代表人：陈岭，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:石伯华，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 第三人：季聪，男，1990年1月6日出生，汉族，无业，住山东省济宁市。 委托诉讼代理人：荣庆龙，山东治恒律师事务所律师。 原告李光涛与被告山东火炬置业有限公司（以下简称火炬公司）、第三人季聪房屋买卖合同纠纷一案，由济南高新技术产业开发区人民法院(以下简称高新法院)移送本院，本院于2019年7月8日立案后，原告李光涛向本院申请财产保全，本院于2019年8月1日作出（2019）鲁0112民初6132号民事裁定，查封被告火炬公司开发的坐落于历城区港沟街道大官庄村火炬东第A、B室的房屋。2019年8月19日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李光涛及其委托诉讼代理人董林凤，被告火炬公司的委托诉讼代理人罗浩、石伯华到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院根据季聪的申请依法追加季聪作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年10月12日再次公开开庭进行了审理，原告李光涛及其委托诉讼代理人董林凤，被告火炬公司的委托诉讼代理人罗浩，第三人季聪的委托诉讼代理人荣庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光涛向本院提出诉讼请求：1.判令李光涛、火炬公司继续履行协议书及双方就火炬东第A、B室房产签订的济南市商品房买卖合同，即判令火炬公司限期协助李光涛办理济南市火炬东第A、B室济南市商品房买卖合同的网签手续；2.本案诉讼费用由火炬公司承担。事实和理由：2014年10月，因火炬公司无力支付欠付李光涛的钢材款，李光涛、火炬公司于2014年10月21日签订《协议书》，火炬公司自愿以其开发建设的火炬东第小区A、B室两套房屋作价折抵欠付李光涛的钢材货款。2014年10月24日，李光涛与火炬公司签订了火炬东第小区A、B室的《济南市商品房买卖合同》。因火炬公司迟迟拖延履行《协议书》约定的义务，为确认上述两套房屋所签订的《协议书》、《济南市商品房买卖合同》的合法性，李光涛于2017年8月28日提起诉讼，经高新法院审理后作出（2017）鲁0191民初2427号民事判决，判决李光涛与火炬公司于2014年10月24日的《协议书》及双方就火炬东第A、B房产签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效。火炬公司不服该判决，提起上诉。案经审理后，济南市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。（2017）鲁0191民初2427号民事判决发生法律效力后，李光涛多次催促火炬公司依据《协议书》第二条“甲方应于2015年1月30日前为乙方办理本协议项下房产的网签备案手续”的约定，履行为李光涛办理A、B室房屋《济南市商品房买卖合同》网签手续等义务，但是，火炬公司迟迟不予履行，至今无果。为维护李光涛合法权益，故诉至法院。 火炬公司辩称，1.李光涛与火炬公司签订的协议书和《济南市商品房买卖合同》仅是债权协议，该两份协议书因涉案房屋和土地已设定抵押无法继续履行，亦无法办理商品房网签手续。经查，涉案房屋及土地已于2011年8月30日在建工程时向新华信托股份有限公司进行抵押，被担保的主债权数额分别为3420400元、4542100元，并办理了抵押登记手续，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，从法律规定上看未经抵押权人新华信托同意，不得转让抵押财产，无法进行房屋网签手续。本案中，抵押的事实致使火炬公司履行合同客观不能，李光涛要求继续履行合同办理网签手续无事实和法律依据。另外，涉案房屋商品房预售许可手续已过期，火炬公司无法履行房屋网签手续。2.李光涛与火炬公司签订的协议书和《济南市商品房买卖合同》经法院判决确认，该协议书和《济南市商品房买卖合同》关于价款约定明显冲突，火炬公司认为应该以反映双方真实意思的商品房买卖合同单价18000元为准，李光涛主张继续履行合同也应按该商品房买卖合同约定的价款补齐该购房款。3.涉案火炬东第的楼盘房屋已被政府部门接管，由政府统一处置该资产，后续由政府统一协调有关部门办理网签及登记手续。 季聪述称，其已在火炬公司合法购买了涉案B室房屋，并办理了相应的房屋手续，实际占有支配该房产，季聪拥有了该套房屋的准物权。李光涛仅依据与火炬公司签署的商品房买卖合同，未实际办理相应的占有使用手续，拥有的仅是相应的合同债权，不能行使对该套房屋的物权主张。 本院经审理认定事实如下： 1.2014年10月21日，火炬公司与李光涛签订《协议书》，载明:鉴于火炬公司与李光涛签订买卖合同，截止2014年10月15日，火炬公司应付李光涛到期货款1640911元，现双方供货合同仍在履行，经双方友好协议，就货款支付及房屋买卖达成如下协议:火炬公司于本协议签订之日以火炬东第第二期A、B号两套房产抵顶应付钢材款，抵顶单价为7000元/平米，面积以测绘面积为准，房款多退少补。另合同约定，如火炬公司截至2015年1月15日仍未结清货款，则火炬公司应于2015年1月30日前为李光涛办理本协议项下房产的网签备案手续，否则李光涛有权解除合同，并有权要求火炬公司按照《买卖合同》支付违约金。后双方针对协议约定的火炬东第第二期A、B号两套房产签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为1.8万元/平方米，房屋面积分别为373.49平方米、352.84平方米。火炬公司于2014年10月24日针对涉案两套房屋向李光涛出具收据两张，金额分别为6722820元、6351120元。 2.2017年8月28日，李光涛向高新法院提起诉讼,要求确认火炬公司与李光涛2014年10月21日签订的《协议书》及双方就火炬东第A、B房产签订的《济南市商品房买卖合同》的效力。高新法院于2018年8月22日作出（2017）鲁0191民初2427号民事判决，判决如下：李光涛与火炬公司于2014年10月21日的《协议书》及双方就火炬东第A、B房产签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效。火炬公司不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7615号判决，判决确定：驳回上诉，维持原判。 3.本案诉讼过程中，因本院作出（2019）鲁0112民初6132号民事裁定，查封了火炬公司开发的坐落于历城区港沟街道大官庄村火炬东第A、B室的房屋，季聪作为案外人向本院提出书面异议，要求撤销该裁定，解除对B室房屋的查封。本院于2019年10月9日作出（2019）鲁0112执异268号裁定，裁定驳回季聪的异议。 4.2019年8月22日，本院向济南市住房和城乡建设局发出《协助调查函》，要求济南市住房和城乡建设局协助调查如下内容：“1.核实济南市历城区火炬东第A、第B室的预售许可证是否尚在有效期；2.核实济南市历城区火炬东第A、第B室是否存在抵押登记，该抵押登记是否有效；3.上述两处房产现能否办理网签登记”。2019年8月30日，济南市住房和城乡建设局向本院出具了《关于火炬东第项目X、Y号楼的情况说明》，内容为：“现将火炬公司开发的火炬东第项目X、Y号楼的情况说明如下：一、火炬东第项目X、Y号楼，已办理商品房预售许可，不在有效期内。二、关于抵押登记，此项业务在济南市不动产登记中心办理。三、上述两处房产因项目出现问题，已暂停其网签。” 5.季聪为证实其系涉案B室的合法买受人，且已与火炬公司完成物业交接，合法占有该房屋，提供如下证据：（1）《火炬东第外墙涂料、保温及抹灰施工合同》，拟证明2012年4月15日火炬公司与济宁驿嘉建安有限公司签订施工合同，且已施工完毕，实际完成工程量约1168万元，季聪具有相应的工程款抵房受益资格和房屋抵偿工程债权。（2）《济南市商品房买卖合同》及收款收据，拟证明2014年10月24日季聪与火炬公司签订《济南市商品房买卖合同》，火炬公司将位于济南市历城区火炬东第号商品房出卖给季聪，该商品房建筑面积352.84平方米，单价为每平方18000元，金额6351120元，火炬公司于2014年12月8日为季聪出具工程款抵房款收据。（3）《房屋更名审批表》一份、《证明》两份，拟证明季聪曾欲将火炬东第号商品房出售给案外人，但案外人在合同更名前放弃了购房意图。（4）《火炬东第业主（临时）公约》（含物业服务协议）、房屋验收交接书、物业费、水电费收据各一份，拟证明季聪在符合房屋交付条件后，经火炬公司同意与济南鸿骏物业管理有限公司签订了火炬东第业主（临时）公约（含物业服务协议），并按照协议约定交付了物业费、水电费，济南鸿骏物业管理有限公司依约向季聪交付房屋及房屋钥匙，双方完成了房屋的实际交付义务，季聪已经合法占有房屋，拥有该房屋的所有权包括合法占有、使用权。（5）接处警登记表、接受证据清单一份，拟证明李光涛于2019年8月7日撬门别锁强制入住涉案房屋,当日季聪发现后要求李光涛搬离并报警，季聪将合法持有的涉案房屋钥匙交给办案民警，在此之前涉案号房屋一直由季聪合法占有、使用和控制。 6.本案诉讼过程中，李光涛向本院申请对季聪与火炬公司于2014年10月24日签订的《济南市商品房买卖合同》中加盖的“山东火炬置业有限公司”公章是否系2014年10月同期加盖进行鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，之后，因李光涛未交纳鉴定费，西南政法大学司法鉴定中心终止本次鉴定。 本院认为，李光涛与火炬公司于2014年10月21日签订的《协议书》及双方就火炬东第A、房产签订的《济南市商品房买卖合同》已被生效判决认定合法有效,双方应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”本案中，李光涛要求火炬公司按照合同约定协助其办理涉案房屋的网签手续，而根据济南市住房和城乡建设局出具的情况说明，现涉案房屋因项目出现问题已暂停网签，故李光涛要求火炬公司协助其办理涉案房屋的网签手续,在现有条件下存在事实上的不能履行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 驳回李光涛的诉讼请求。 案件受理费100元，财产保全费5000元，均由李光涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘克峰 人民陪审员  卢京春 人民陪审员  夏其章 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  宋秀玲