杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4467号 原告：浙江开元物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91330100730295306H，住所地杭州市萧山区宁围街道富业巷3号浙江民营企业发展大厦1幢1101、1102、1103、1104室。 法定代表人：陈灿荣，该公司董事长。 委托代理人：吴梦云，该公司员工。 委托代理人：章佳梅，该公司员工。 被告：陆江林，男，1979年4月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：韩晓，女，1979年9月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告浙江开元物业管理股份有限公司诉被告陆江林、韩晓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用小额诉讼程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章佳梅、被告陆江林到庭参加诉讼。被告韩晓经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：两被告持有德意空港国际花苑小区16幢5单元102室房屋，建筑面积共计89.12平方米。根据《空港国际花苑小区物业服务合同》里约定：物业服务费由业主按实测面积（建筑面积或合同面积，具体按合同约定来写），住宅楼按每平米1.7元/月交纳，根据签订合同的第四章的第七条第七项：本合同到期后，如业主大会未重新选聘物业服务企业也未与乙方续签物业服务合同、乙方仍在提供服务的，视为本合同自动续期，但物业费收费标准按国家统计局公布的年度CPI指数进行同比例调整，故2019年1月1日起物业费上调为每平米1.74元/月。协议还约定，对业主逾期交纳物业服务费的，开元物业可以从逾期之日起每月按应缴费用的千分之3加收违约金。但被告从2017年1月起开始拖欠开元物业空港国际花苑服务处各项费用至今未付。原告多次与被告进行沟通、协商，也通过电话、上门张贴催缴通知书等方式进行催缴，一直未果。现起诉要求：两被告支付原告物业服务费（含车位服务费）及公共区域水电费7128元，并支付违约金11668.32元。 被告陆江林辩称：2017年前被告均按期缴纳物业费。2017年之后，原告未对公共部位进行管理与清洁，未履行相应的物业服务。被告反映该类情况，原告都以房屋质量问题推脱责任，没有及时疏通管道，导致被告房屋内墙体长时间渗水，墙体大面积脱落。物业不作为导致的被告房屋的墙体脱落严重损害了被告的利益。且物业费涨价了未通知被告，也没有相应的物价局备案。原告没有对经营用房、管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营而产生的收益进行公开。因原告未按约履行物业服务，故请求法院依法裁判。 被告韩晓未作答辩也未向本院提供证据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、物业服务合同一份，用以证明原、被告物业服务关系的事实；2、工作联系函两份，用以证明原告可在未签订新的物业服务合同前继续为被告提供物业服务的事实；3、业主报修记录一份，用以证明原告依约积极履行物业维修服务的事实；4、催交物业费记录一份，用以证明原告曾向被告催交物业费的事实。经质证，陆江林对证据1、2、4的三性无异议；对证据3的三性有异议，只有报修记录，没有维修记录，就是因为原告没有及时维修，导致被告房屋墙体渗水，未果后，由被告自行维修。 被告陆江林为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了视频、照片各一套，用以证明因物业未积极履行维修义务导致被告房屋内大面积渗水的事实。经质证，原告对证据三性均有异议，该部分问题是因为被告楼上自行更改了下水管道导致的渗水，后经物业劝导，楼上住户已更改回来，目前为止这样的情况已经没有了。 上述证据，虽未经韩晓当庭质证，但经本院审查，认为原告提交的证据真实、合法，且与本案事实相关联，本院对其证据效力予以认定；陆江林提交的证据虽系真实，但无法证明其系原告未履行物业服务义务造成，与本案缺乏关联性，本院对其证据效力不予认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明事实如下： 两被告于2011年1月26日向浙江德意置业有限公司购买杭州市萧山区空港国际花苑16幢5单元102室房屋，建筑面积为89.12平方米，房屋类型为高层住宅。 2016年4月30日，杭州市萧山区德意空港国际花苑小区业主委员会（以下简称国际花苑业委会）与原告签订《空港国际花苑小区物业服务合同》一份，约定由原告为空港国际花苑提供物业服务，（第七条）2016年的物业服务费标准为高层住宅1.70元/月＊平方米，商业物业2.40元/月＊平方米，公共能耗费标准为高层住宅0.5元/月＊平方米，合同到期后，如业主大会未重新选聘物业服务企业也未与原告续签物业服务合同、原告仍在提供服务的，视为合同自动续期，但物业服务收费标准按国家统计局公布的年度CPI指数进行同比例调整，国家CPI指数以当年公布的上年度的数据值为准，自公布之日的当月起调整；（第十条）物业服务费用（含物业服务费、能耗费、车位服务费）每六个月交纳一次，业主应在每六个月的首月5日前履行交纳义务，逾期交纳的自逾期之日起每天按应缴纳费用的3‰收取违约金；（第二十三条）合同为期两年，即2016年4月30日至2018年4月30日止。 合同签订后，原告进场为德意空港国际花苑小区提供物业服务。2018年5月1日，国际花苑业委会向原告发出《工作联系函》，称因小区物业选聘事宜尚未结束，造成物业服务合同暂未签订，故要求原告继续提供物业服务。2020年3月5日，国际花苑业委会又向原告发出《工作联系函》，以同样理由要求原告继续提供物业服务。 两被告自收到房屋后一直按约支付物业服务费和公共能耗费，自2016年时因其房屋漏水及室外管道堵塞造成其阳台进水，要求原告进行维修，原告维修后两被告认为未解决问题，从而造成矛盾。两被告自2017年1月1日之后再未缴纳物业费和公共能耗费。 另查明，2017年1月10日公布2016年度居民消费价格指数（CPI）指数同比上涨2％，2018年1月10日公布2017年度居民消费价格指数（CPI）指数同比上涨1.6％，2019年1月10日公布2018年度居民消费价格指数（CPI）指数同比上涨2.1％。 本院认为：原告与国际花苑业委会签订的物业服务合同，系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告依约为两被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，两被告未按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。因物业服务合同约定服务期限为2016年4月30日至2018年4月30日，到期后的物业服务费按年度CPI指数同比例调整，鉴于2016年度和2017年度的CPI指数同比上涨幅度，原告自2019年1月1日起将物业费上调为1.74元/月*平方米，并未超出约定涨幅，故本院予以支持。但原告计算物业服务费和公共能耗费金额有误，2017年1月1日至2019年12月31日两被告应付物业服务费和公共能耗费为7101.09元。关于原告主张的违约金，因两被告与原告之间就物业服务合同的履行产生意见分歧从而拒交物业费，故本院对该违约金请求不予支持。关于陆江林提出原告未尽责造成其损失的辩解，如陆江林认为原告违反物业服务合同约定造成其人身、财产损失的，可另行诉讼主张权利，本院在本案中不予审查。韩晓经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据查明的事实依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陆江林、韩晓在本判决生效后十日内支付浙江开元物业管理股份有限公司2017年1月1日至2019年12月31日两被告应付物业服务费和公共能耗费为7101.09元； 二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，减半收取135元，由陆江林、韩晓负担51元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担84元。该案件受理费浙江开元物业管理股份有限公司已向本院预交，陆江林、韩晓于本判决生效之日起七日内将应负担的诉讼费直接支付给浙江开元物业管理股份有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  孔海琪 二〇二〇年五月二十五日 书记员  朱晶晶