湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初73号原告(反诉被告)：湖南丰都汽车服务有限公司，住所地长沙市芙蓉区二环路荷花园(长沙市马王堆机械化施工有限公司)法定代表人：唐实志。委托诉讼代理人：刘应德，湖南揽胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：何坤亮，男,1943年11月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向雨婷，湖南云天律师事务所律师。被告：何国强，男,1969林10月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向雨婷，湖南云天律师事务所律师。被告：长沙市芙蓉区马坡岭街道张公岭村民委员会，住所地长沙市芙蓉区远大路1259号。法定代表人：张勇军。委托诉讼代理人：王小青，湖南瀚轩律师事务所律师。原告(反诉被告)湖南丰都汽车服务有限公司（以下简称丰都公司）与被告(反诉原告)何坤亮、何国强、长沙市芙蓉区马坡岭街道张公岭村民委员会（以下简称张公岭村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰都公司的委托诉讼代理人刘应德，被告何国强、何坤亮的共同委托诉讼代理人向雨婷、被告张公岭村委会的委托诉讼代理人王小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰都公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求撤销原告与被告何国强于2016年9月20日签订的合同；2、被告何国强退还租金362510元，被告何坤亮、张公岭村委会承担连带偿还责任；3、被告何国强赔偿原告损失741968元，被告何坤亮、张公岭村委会承担连带偿还责任；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系专业从事汽车保养、汽车维修、汽车零配件销售等经营业务的汽车服务企业。2016年8、9月，因业务拓展需要，原告计划在芙蓉区站附近布局网点，原告工作人员在“58同城信息网”上查询，知晓被告有场地出租，遂与被告何国强取得联系。被告何国强向原告提交了《集体土地使用证》、《场地租赁协议书》、《授权委托书》等文件，以证明场地权属及委托授权情况。2016年9月20日，原告与被告何国强签订《房屋租赁协议》，约定被告何国强将位于芙蓉区站旁的房屋和空坪约6000平方米租赁给原告用于汽车服务项目，租赁期限四年每年租赁70万元。2016年9月21日、10月21日，原告份两次向被告何国强支付押金、租金共计362510元。2016年10月14日，原告与浏阳腾达装饰工程有限公司（以下简称腾达公司）签订《建筑装饰施工合同》，约定由腾达公司负责原告场地装修。之后，腾达公司派员进程装修，原告和腾达公司为此投入70多万元用于建设。2016年11月，原告在办理临建审批手续时被告知涉案土地于2013年3月已被征收。2014年2月，国土部门已经将涉案土地划拨给长沙芙蓉新城置业公司。原告隐瞒房屋已被征收为国有土地的事实，出具失效的权证与原告签订租赁合同，导致合同目的不能实现。被告何坤亮辩称：1、原告搭建临时建筑在先,申报临时建筑许可在后,原告搭建临时建筑造成的损失系原告自身原因造成,应由其自行承担。2、双方签订的合同有效，该土地现在系国有土地，但该土地并未启动拆迁程序，且该土地为农用地，在拆迁完成之前原告系权利主体可以继续使用，何坤亮在合同承租期之内，转租行为得到了村民小组的认可，且租赁物已交付原告使用，双方签订的合同可以继续履行。3、双方签订的合同是有效的，我方已将房屋出租给原告，原告支付了押金和部分租金，且原告已将我方房屋拆毁，在房屋未重建之前不应当退还押金，且原告拖欠房屋租金达一年之久，应当支付剩余租金而不是退还押金。4、原告的经济损失系其自身行为所致，是否真实或者已经发生都应当由原告自行承担。5、原告主张不能办理临时建筑许可证的理由不能成立，原告已经将涉案房屋出租给原告使用，原告已经接收房屋也可以正常使用，原告自己投资按照合同约定是其自己的义务，不存在由被告承担报建手续不批的后果，且被告在证据材料中至今未看到报建手续。6、原告使用租赁物是在拆除了原告原有的房屋，至今未重建和恢复。7、被告在租赁物出租之前并不知晓土地已转为国有土地，或者已经启动了拆迁程序，被告在整个过程中不存在欺诈，且被告于2016年8月就与原告商定房屋租赁事宜，直到同年9月才与被告签订房屋租赁合同，原告有充分的时间去了解承租土地的性质。被告何国强辩称：是被告何坤亮委托何国强办的事情。被告张公岭村辩称：1、合同签订时未告知村委会和村民小组，同时村委会和村民小组从未向原告提供相应的权属证明。2、张公岭村不是合同相对方，不是本案适格被告。3、办理审批报建手续时以何坤亮的名义申请的，原告公司的名字自始至终没有出现。4、原告搭建临时建筑在先,申报临时建筑许可在后,原告搭建临时建筑造成的损失系原告自身原因造成,应由其自行承担。反诉原告何坤亮向本院提出反诉请求：1、请求判令丰都公司支付拖欠的租金175万元及滞纳金；2、请求判令丰都公司将租赁物恢复原状、赔偿损失；3、丰都公司承担本案的反诉费用。事实及理由：何坤亮的转租行为合法，丰都公司占用租赁物3年多，却支付了半年的租金，应当支付租金并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2008年8月12日，张公岭村三组（甲方）与何坤亮（乙方）签订《场地租赁协议书》，甲方将原金盾驾校场地（原张公岭村东方奶牛厂）出租给乙方，场地租用时间自2008年8月12日至2020年8月12日止。原告系专业从事汽车保养、汽车维修、汽车零配件销售等经营业务的汽车服务企业。原告因企业经营需要，通过“58同城信息网”与被告何国强取得联系。2016年9月20日，原告（乙方）与被告何国强（甲方）签订《房屋租赁协议》。合同约定，1、乙方承租甲方位于长沙市芙蓉区东岸乡张公岭村汽车东站旁，房屋和空坪约6000平方米。2、租赁期限4年，从2016年10月15日至2020年10月15日，租金每年70万元，预交押金10万元，甲方给予45天装修免租期。3、因甲方原因导致合同不能实现，乙方有权解除合同。4、合同期内，乙方投入建厂钢架装修按四年摊销，未满四年按摊销进度结算赔偿金。如遇国家重点工程建设需要拆迁甲方提前两个月通知乙方，乙方将房屋和场地退出。5、合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订时，被告何国强向原告出具了被告何坤亮委托其办理涉案场地一切事务的授权委托书及涉案土地的集体土地使用权证（产权人为张公岭村东风奶牛厂）。2016年9月21日、10月21日，原告分两次向被告何国强支付押金、租金共计362510元。2016年10月14日，原告与腾达公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由腾达公司就涉案场地装饰工程为原告进行施工，合同预算价格为1336229元。经原告申请，本院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对工程造价进行鉴定。2018年5月21日，国众联建设工程管理顾问有限公司出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：1、已建部分工程造价486860.38元，单列部分造价52090.18元；2、若单列部分不成立则不予增加相应造价，若单列部分成立则予以增加，牵涉转交来自法院的当事人材料的三性问题、完整性问题等请法院进一步认定。另查明，2013年2月12日，湖南省人民政府已经审批同意对涉案土地进行征收。2014年2月，涉案土地被划拨给湖南芙蓉新城置业有限公司，该宗土地已登记在湖南芙蓉新城置业有限公司名下。2017年5月9日，长沙市芙蓉区人民政府发布征收土地方案公告，2017年12月5日，长沙市国土资源局芙蓉区分局发布征地补偿安置方案征求意见公告。原告与被告何国强签订《房屋租赁协议》后，在向相关部门办理临时建筑许可证时被告知涉案土地已被列入征收范围，不能办理临时建筑施工许可证。本院认为，一、原告本诉的相关诉请的评析。案涉土地于2013年3月12日被政府征收，原告丰都公司与被告何国强于2016年9月20日签订的《房屋租赁协议》,由于被告无权处分该土地,且事后也没有经权利人追认,因此双方签订的协议,应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。原告诉请撤销协议,不符合法律规定,不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告何国强在签订合同时已表明其系何坤亮的委托代理人，故其行为的法律后果由委托人何坤亮承担。被告张公岭村委会不是涉案合同的相对人，不应该承担责任。关于原告诉请的返还租金的问题。由于系无效合同，综合判断截止原告被告知案涉土地被征收的2016年11月,应当还属于45天的装修免租期，因此原告已支付的租金362510元,被告何坤亮应当退还。关于原告诉请的赔偿损失问题。原告诉称合同不能履行的根本原因是被告隐瞒涉案土地已被征收的事实,三被告均辩称系原告搭建临时建筑在先,申报临时建筑许可在后,原告搭建临时建筑造成的损失系原告自身原因造成,应由其自行承担。对此，原告在民事诉状及其委托诉讼代理人庭审认可以下事实：2016年10月14日，原告与浏阳腾达装饰工程有限公司（以下简称腾达公司）签订《建筑装饰施工合同》，约定由腾达公司负责原告场地装修;2016年11月，原告在办理临建审批手续时被告知涉案土地于2013年3月已被征收。可知,原告搭建临时建筑在先,办理临建审批手续在后。根据《中华人民共和国城乡规划法》四十四条规定“在城市、镇规划区进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”原告依法应当在搭建临时建筑之前办理临建审批手续，且其如果依法先行办理临建审批手续，被告知涉案土地于2013年3月已被征收，必然不会再行搭建临时建筑,也就不会产生后面的相关损失。况且，虽然2013年3月12日湖南省人民政府对涉案土地进行征收，但长沙市芙蓉区人民政府征收土地方案公告于2017年5月9日发布，长沙市国土资源局芙蓉区分局征地补偿安置方案征求意见公告于2017年12月5日发布，不能认定被告在原被告双方签订租赁合同的时间2016年9月20日隐瞒土地被征收的事实。综合以上分析，本院认为原告因搭建临时建筑造成的损失系原告自身原因造成，应由其自行承担，原告因此申请损失鉴定的鉴定费，也应由其负担。二、关于被告反诉原告反诉请求的评析。合同签订日期为2016年9月20日，原告起诉日期为2017年3月20日，而被告时隔3年于2020年4月2日才提起反诉，主张支付拖欠的租金及恢复原状、赔偿损失，怠于行使自己的权利。另外，被告主张其已向张公岭村三组支付了2017年度、2018年度、2019年度三年的租金，原告辩称：该三份租金收据可能系事后补写，双方没有发生真实交易，且租金金额较大，没有租金支付的银行流水进行佐证。对此，本院认为原告（反诉被告）的辩称意见予以采纳，被告（反诉原告）支付租金的事实存在合理怀疑。因此，反诉要求支付拖欠租金，不予支持。鉴于本案租赁合同客观上不能继续履行，反诉被告应当自行拆除搭建的临时建筑，对案涉土地恢复原状。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认湖南丰都汽车服务有限公司与何国强于2016年9月20日签订的《房屋租赁协议》无效；二、何坤亮于本判决生效后十日内向湖南丰都汽车服务有限公司返还租金362510元；三、湖南丰都汽车服务有限公司于本判决生效后十日内自行拆除案涉土地上搭建的临时建筑、恢复原状；四、驳回湖南丰都汽车服务有限公司其他诉讼请求；五、驳回何坤亮的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14740元，保全费5000元，合计19740元，由何坤亮承担9870元，湖南丰都汽车服务有限公司负担9870元；鉴定费17000元，由湖南丰都汽车服务有限公司负担；反诉费10275元，由何坤亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  魏建莲人民陪审员  苏 麟二〇二〇年五月十一日法官助理刘玥书记员廖沙