山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1082民初5795号 原告：威海方正房地产营销策划有限公司，住所地：威海市。 法定代表人：刘海博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盛明霞，女，该公司职员。 被告：山东大鱼岛集团有限公司，住所地：荣成市。 法定代表人：王祖现，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓林，山东剑琴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东剑琴律师事务所律师。 第三人：荣成大鱼岛旅游开发有限公司，住所地：荣成市。 法定代表人：王仁海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋永鲁，男，该公司实际负责人。 原告威海方正房地产营销策划有限公司（以下简称威海方正公司）与被告山东大鱼岛集团有限公司（以下简称大鱼岛集团公司）、第三人荣成大鱼岛旅游开发有限公司（以下简称大鱼岛旅游公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2020年5月22日再次公开开庭审理了本案。原告法定代表人刘海博及委托诉讼代理人盛明霞、被告委托诉讼代理人孙涛、第三人委托诉讼代理人宋永鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告威海方正公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2013年1月5日签订的协议合法有效；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年6月6日，原告与被告下属公司荣成大鱼岛房地产开发有限公司签订《房产销售代理合同》，约定原告为荣成大鱼岛房地产开发有限公司代理销售楼盘。截至2013年1月5日，被告欠付原告一期销售佣金871007元未付。当日，双方签订协议书一份，约定被告用位于福海苑小区802-805室共4套房屋抵顶欠付的佣金款。现原告为维护自身合法权益,故提起本案之诉。 被告大鱼岛集团公司辩称，我公司认为双方签订以房抵债协议合法有效，故同意原告诉请。事情经过是：第三人大鱼岛旅游公司欠付我公司金海湾二期收益款6504017元、土地出让金1000000元，共计7504017元。被告、第三人及其当时法定代表人宋永鲁于2010年11月16日签订一份还款协议书，用包括涉案802室、803室、804室在内共9套房屋，折合抵顶部分款项2530901.40元，余款490万余元约定分期付款。后因第三人大鱼岛旅游公司资金紧张，三方又于2012年2月3日补充签订还款协议书，约定包括涉案805室在内共7套房屋抵顶1936601元，对余下欠款约定了还款日期。我公司取得上述房屋后，于2013年1月5日将涉案802室、803室、804室、805室抵顶给原告，并于当日将该4套房屋的钥匙交给原告。交房至今，原告与第三人之间如何发生矛盾，我公司不清楚。我方认为涉案房屋的权利人应为原告。 第三人大鱼岛旅游公司述称，原告诉请确认与被告签订的本案协议与我公司无关，因为原告没有为我公司销售任何楼盘，也没有因我公司产生佣金，我们之间没有任何业务往来。事情经过是：原来我公司欠被告部分土地款，后来用20余套房子抵顶，包括案涉4套房子。签了抵顶协议后，我公司也给被告办理了10余套房子的过户手续。2012年12月份，我公司通过威海一家审计公司做了财务审计，发现被告还欠我公司700余万元税款。因为被告有3万余平方的开发面积是借用我公司资质开发的，但是作为实际开发商应当缴纳的各种税收没有交，导致我公司另外开发的4万余平方的楼盘不能办证。因为这个原因，我公司于2013年初与被告领导即当时的大鱼岛村书记张路宽进行协商，约定剩下房子取消抵顶。但因为没有考虑到张路宽书记被调走的情况，所以就没有书面协议解除剩余房子的抵顶情况。此后剩余房子就被我公司正常销售了，甚至有的房子现在也有人在里面居住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人大鱼岛旅游公司由荣成大鱼岛房地产开发有限公司（以下简称大鱼岛房地产公司）更名而来，大鱼岛房地产公司原系被告大鱼岛集团公司下属全资子公司。2008年7月，大鱼岛房地产公司的股东因被告转让股权而变更为荣成大鱼岛渔业公司和荣成大和投资有限公司，同时大鱼岛房地产公司更名为第三人现名即荣成大鱼岛旅游开发有限公司。2008年10月份，荣成大和投资有限公司成为第三人唯一股东。2009年11月10日，第三人股东变更为个人王远洋与宋永鲁，其中宋永鲁通过董事会决议成为第三人法定代表人。2010年10月19日，宋永鲁成为大股东。2018年6月6日，王仁海通过董事会决议成为第三人法定代表人。2019年3月25日，第三人股东变更为王仁海、王仁峰至今。 2006年6月6日，原告与被告下属的大鱼岛房地产公司签订《销售代理合同》一份，约定原告为大鱼岛房地产公司代销位于荣成市石岛区，代销时间为2006年6月8日至2007年6月18日。2007年8月6日，双方续签《销售代理合同》，约定原告为大鱼岛房地产公司代销位于荣成市石岛区大鱼岛的小学住宅，代销时间为2007年8月6日至2008年8月6日。期间房屋销售款由被告大鱼岛集团公司实际收取。2008年6月6日，大鱼岛房地产公司出具《大鱼岛金海湾花园代理佣金结算总表》，载明：方正公司经销大鱼岛金海湾花园小区共计182户楼，仓储126各，车库60各，佣金共计1925411元。 2010年11月16日，被告、第三人及其原法定代表人宋永鲁签订《荣成大鱼岛旅游开发有限公司还款协议书》，约定因第三人欠付被告金海湾二期收益款、土地出让金在内共计7504017元，故第三人以包含涉案802室、803室、804室在内共9套房屋，折合人民币2530901.40元抵顶部分欠款，余款490万余元约定分期付款。宋永鲁作为第三人法定代表人，承诺以自有财产为上述欠款提供担保，并承担连带责任。 2012年2月3日，被告、第三人及其原法定代表人宋永鲁就上述还款协议书又签订补充协议，约定第三人补充提供包含涉案805室在内共7套房屋抵顶人民币1936601元，余下欠款353193.60元，第三人承诺在2012年4月30日前偿还，宋永鲁仍承诺以自有财产为上述欠款提供担保，并承担连带责任。 2013年1月5日，原告与被告大鱼岛集团公司签订《协议书》一份，约定：1、被告尚欠原告一期销售原告佣金871007元，经双方协商，原告自愿放弃二期销售佣金137305元，一期销售佣金按800000元计算；2、被告用上述第三人提供抵债的、位于福海苑小区2号楼802-805室（其中802-804室为精装修、805室为毛坯房）共4套价值1006780元的楼房（即涉案4套房屋）抵顶欠款，待原告售出后，被告须协助原告及客户办理相关产权证明；3、抵顶后，原告欠被告206780元，原告需在上述楼房第二套售出后将欠款归还被告；4、原告应继续协助被告为购房客户办理产权手续。经查实，原、被告约定抵债房屋的单价与被告同期抵给他人房屋的单价相当。 上述协议签订当日，被告即将涉案4套房屋的钥匙交给原告，但双方一直未办理房屋过户手续。2018年，原告方带人到802室看房时发现门打不开，碰巧遇到第三人代理人宋永鲁，后宋永鲁告知原告第三人已与被告协议收回涉案4套房子并另行出售了。 2019年2月1日，原告威海方正公司以大鱼岛旅游公司为被告、大鱼岛集团公司为第三人提起（2019）鲁1082民初807号诉讼，要求判令大鱼岛旅游公司排除威海方正公司对涉案4套房屋占有使用的妨碍。该案审理过程中，经法庭释明后，威海方正公司自行撤诉。 对于第三人述称其与被告当时负责人张路宽书记在2013年初就包含涉案4套房屋在内剩余房屋协商解除抵顶的问题，被告以根本不存在协商解除抵顶一事为由，不认可第三人的陈述。原告也称被告方从未告知解除抵顶情况。对此第三人未提供证据证实。 对于涉案4套房屋的现状情况，经查实，涉案4套房屋现均已更换门锁，由案外人实际管理控制。对于涉案4套房屋抵顶后的交付情况，第三人称：包含涉案4套房屋在内20余套房子抵顶后，其将房屋钥匙均交予被告，同时第三人仍持有备用钥匙。解除抵顶后，被告没有交还手里持有的房屋钥匙。对于门锁更换情况，第三人称涉案4套房屋的门锁是买受房屋案外人自行更换的。对于买受房屋案外人的具体情况，第三人称：其于2012年12月24日将涉案805室房屋抵顶给案外人刘玉强（监理公司老总）；于2014年4月19日与4月20日，将涉案803室和802室房屋出售给了案外人王鸿玉；于2014年4月20日，将涉案804室房屋出售给了案外人刘振国。涉案4套房屋均经房管部门办理备案手续，但未办理房产证。对此，原告主张该4份买卖合同是第三人为了骗取银行贷款而签订的假合同，买受人刘振国与王鸿玉均为第三人原法定代表人宋永鲁亲戚。第三人对此不予认可，主张涉案4套房屋非按揭贷款，均现金支付，买受人有本地人也有外地人。原告与第三人就自己的主张均未提供证据证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二十五条规定，承诺生效时合同成立。本案中当事人诉请的涉案协议系以物抵债协议，在原、被告对合同成立无特别约定的情况下，应当认定涉案协议为诺成合同，自双方当事人意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。 本案争议焦点为涉案协议成立后是否生效的问题，从查明的事实看,大鱼岛房地产公司与原告于2006年、2007年签署销售代理合同，约定大鱼岛房地产公司将其开发的楼盘交由原告代理销售，原告按约收取销售佣金。合同签订后，原告依约进行了楼盘销售，大鱼岛房地产公司经核对后也确认了结算明细。由此可以认定大鱼岛房地产公司应当及时清偿对原告所负的销售佣金债务，换言之，原告佣金债权的履行期已届满。在这种情况下，被告作为当时大鱼岛房地产公司的集团股东，实际收取了原告的销售款项，因此也确认承担支付相应的销售佣金。故原、被告经核对后于2013年1月5日签署了以涉案4套房屋抵顶佣金的协议书，其中涉案抵债房屋单价也与被告同期抵给他人的房屋单价相当。综合以上事实，可以认定原、被告于2013年1月5日所签的涉案协议存在合法事实基础，且系双方当事人真实意思表示，协议内容亦不违反法律规定。 第三人大鱼岛旅游公司虽辩称2013年初已与被告时任负责人张路宽书记协议解除包含涉案4套房屋在内剩余房屋的抵顶事宜，但在原、被告均一致否认的情况下，第三人未提供证据证实。故对第三人的上述抗辩，本院无法采信。结合第三人自述其与被告达成以房抵债协议后已将抵顶房屋钥匙交予被告，事实上被告亦将涉案4套房屋的钥匙交予原告等情况，可以认定涉案协议不但不存在恶意损害第三人合法权益等无效情形，还因房屋钥匙交付事实的发生更进一步确认了协议效力。故依据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应当认定原、被告于2013年1月5日所签的涉案协议合法有效。 综上所述，原告之诉请，理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条规定，判决如下： 原告威海方正房地产营销策划有限公司与被告山东大鱼岛集团有限公司于2013年1月5日签订的《协议书》合法有效。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  慈方铭 人民陪审员  汤金红 人民陪审员  王青芬 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  连丽娟