四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初412号 原告：徐仕林，男，1962年5月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：罗剑，男，1982年9月8日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：刘明清，四川翠屏律师事务所律师。 原告徐仕林与被告罗剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法由审判员韩松独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐仕林、被告罗剑及其委托诉讼代理人刘明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐仕林向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的“房屋协议书”；2．要求被告返还原告2月的租赁费10000元；3．判令被告返还原告保证金10000元；4．判令被告赔偿原告装修损失费29000元。事实与理由：2018年7月5日原被告双方签订“房屋协议书”，被告将位于门面出租给原告，被告出具一张收条并收取了保证金10000元。2019年9月7日双方又签订“房屋续租协议书”，原告分三次支付被告2020年1月1日至2020年2月29日房租合计2万元。因1月6号原告母亲去世，原告回老家处理善后事宜，遂在1月9号通过短信告知被告待丧事办完后处理支付剩余租金事宜，当天被告也同意了原告的请求。但在2020年1月9日当天晚上被告就违背诚信原则张贴“旺铺出租”的广告，又发短信明确告诉原告：“我已经违约，房租你也不用转了，我已不再收你的钱，此门市已租。我这边已经收别人的房租钱了”。被告告知原告可营业到2020年2月底，由于疫情原因原告在2020年1月28号已经关门暂停营业，也告知了被告，当时被告回复短信房租退原告就是。本案合同因不可抗力已无法继续履行，被告已经收取别人的房租，明确表示不再租房给原告了，因此应当解除合同，由被告返还原告保证金、赔偿装修损失，并退还2020年2月没有营业的一个月租金。原告为了维护自身合法权益，现向法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告罗剑辩称，原、被告2019年9月7日所签订的租赁协议书明确约定原告应于签订协议当日向被告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金6万元。但截至目前，原告仅在协议当日向我方支付2万元租金，原告已构成违约。被告于2020年1月11日向原告发出催收租金的律师函。原告在2020年2月28日自行将房屋腾空，2020年2月29日原告告知被告去收取钥匙。合同的解除系原告违约造成，与疫情没有任何关联，原告做的是服装生意，不是娱乐行业，也不受疫情影响。被告同意解除合同，但合同的解除系原告违约，故原告要求我方退还2月份的租金1万元没有事实和法律依据。基于原告的违约，我方也不同意退还保证金。原告提出的赔偿装修费没有法律和事实依据，也不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：被告罗剑与案外人吕晓阳系夫妻关系，双方共同共有位于四川省宜宾市南溪区的房屋。2018年7月5日，罗剑与徐仕林签订协议书，约定徐仕林承租上述店面用于经营，租期至2019年12月30日，月租金9333.33元。同日，徐仕林向罗剑交纳租用门市保证金1万元，罗剑向徐仕林出具了保证金收条。 2019年9月7日，罗剑、徐仕林再次对上述店铺续签租房协议书，租期自2020年1月1日起至2021年12月30日止，月租金1万元，并约定“在签订协议当日，徐仕林交2020.1.1-2020.6.30共六个月房租人民币6万元”；对于其他事项的约定：徐仕林可以在罗剑一方同意下进行装修，装修费用与罗剑无关。租期满后无论续租与否，均不得拆除门面所有装修，不得以任何借口向罗剑一方索赔。未完清的费用罗剑有权从徐仕林交纳的保证金中扣减，期满结清所有费用并完清手续后，罗剑无息退还徐仕林保证金；对于违约责任的约定：徐仕林逾期二十日交纳门面租金则视为违约，罗剑有权收回门面并另租他人。 2019年12月16日，罗剑妻子吕晓阳通过微信向徐仕林发出通知“徐老板，该安排房租了，转这一张新卡，户名：吕晓阳（配银行卡照片）”。2019年12月26日徐仕林通过其妻张小惠银行卡向罗剑之妻吕晓阳银行卡转账支付房租5000元，2020年1月1日又银行转账支付房租5000元，2020年1月5日再次银行转账支付房租1万元。徐仕林陈述上述三笔共计2万元费用系其交纳的2020年1月1日至2020年2月29日的房屋租金，罗剑对收到上述费用予以认可。 因徐仕林母亲于2020年1月去世，徐仕林通过短信向罗剑协商待处理好后事再决定是否继续承租案涉商铺，罗剑短信回复同意并要求徐仕林尽早决定，因为想租涉案商铺的人很多。 2020年初，四川瑞龙律师事务所接受罗剑委托向徐仕林所经营商铺发出催收房屋租金的律师函，该商铺拒收。 诉讼中，罗剑自认在2020年1月15日在案涉商铺门口张贴招租广告。徐仕林自认在2020年2月14日通过微信收到罗剑发出的四川瑞龙律师事务所催收房屋租金律师函，并在2020年2月28日将案涉房屋腾空。2020年2月29日，罗剑与案外人侯静宜就涉案房屋签订《门市出租合同》。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。原被告庭审中均同意解除本案租赁合同，被告罗剑也已将案涉房屋转租他人，本案合同已无法继续履行，故本院对徐仕林主张解除合同的诉讼请求依法予以支持。 徐仕林未按照合同的约定在签订协议书当日向罗剑交纳2020年1月1日至2020年6月30日的房屋租金，确实违反合同约定。但原、被告在2019年9月7日续签租房合同后，徐仕林于2019年12月26日起分三次向罗剑交纳2020年1月、2月的房屋租金，罗剑对收到上述租金也予以认可。在此期间，罗剑并未向徐仕林主张过违约责任或者解除合同、另行转租。2020年1月15日，罗剑在案涉商铺张贴招租广告。上述行为以及双方的短信沟通记录可证明原、被告在进入2020年后，因原告未足额交纳租金而就解除本案租房合同进行了协商。在原被告同意下双方进行的协商，应视为双方对合同内容的补充。同时，合同虽约定了交纳租金时间，在该时间节点并未产生实际租金，罗剑也并未产生实际损失，因此本院对被告罗剑仅以徐仕林未按合同约定时间交纳2020年度租金而构成根本性违约的抗辩主张不予采纳。对于罗剑收取徐仕林的1万元保证金，应当返还徐仕林。 本次新冠肺炎疫情属重大突发公共卫生事件，在多个省市区产生了隔离、停工停产情况，系不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，对各类行业均造成了较大影响。对罗剑辩称徐仕林从事服装行业不受疫情影响的理由本院不予采纳。基于民法公平原则，本院酌情认定2020年2月份的租金由罗剑、徐仕林各自负担一半，即罗剑还需退还徐仕林2020年2月租金5000元。 关于徐仕林主张的装修损失，租房合同中约定了装修费用承租方不得向出租方进行索赔。徐仕林的该项请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告徐仕林与被告罗剑于2019年9月7日签订的《协议书》于本判决生效之日解除； 二、被告罗剑于本判决生效之日起十五日内退还原告徐仕林2020年2月一半的租金5000元； 三、被告罗剑于本判决生效之日起十五日内退还原告徐仕林保证金1万元； 四、驳回原告徐仕林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1026元，减半收取计513元，由原告徐仕林负担316元，被告罗剑负担197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年五月十二日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  郑帮琴