广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22412号原告：刘维金，男，1968年3月28日出生，汉族，住广东省五华县******新德，公民身份号码441************978。被告：李韶明，男，1971年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************611。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：魏红丽，女，1978年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码441************162。被告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************032。法定代表人：米某1。委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天桂，广东豪盛律师事务所实习律师。原告刘维金与被告李韶明、魏红丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，根据原告的申请依法追加中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行）为本案共同被告。本院依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭审理了本案。原告刘维金，被告李韶明的委托诉讼代理人彭绍伦，被告魏红丽，被告建设银行的委托诉讼代理人段双阳、黄天桂，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李韶明、魏红丽协助原告办理将位于佛山市南海区***************转移登记给原告，并偿还原有房贷；2被告建设银行协助原告办理上述房屋涂销抵押登记手续；3.被告李韶明、魏红丽承担本案诉讼费。事实与理由：2018年，被告魏红丽于被告李韶明名下有一套房位于佛山市南海区***************（以下简称涉讼房屋），以1650000元出售给原告。双方在2018年3月签订房屋买卖合同，同年7月原告入住涉讼房屋。但该两被告没有告知涉讼房屋有银行抵押，只是说涉讼房屋无法办理过户。后原告得知房屋抵押情况便多次催促该两被告过户，但该两被告一直没有还清房贷。原告在2018年12月前已经将全部房款1650000元分多次转账支付给了该两被告，但涉讼房屋的贷款一直没有清偿，涉讼房屋没有过户给原告。被告建设银行是涉讼房屋的抵押权人。被告李韶明辩称：涉讼房屋存在银行抵押，存在转移登记的障碍，原告的诉请应予驳回。李韶明仅收到原告支付的724000元，剩余926000元尚未收到，若原告要求办理过户手续的，应支付剩余房款926000元予李韶明。被告魏红丽辩称：原告仅向魏红丽支付了926000元，该款是借款，该借款与涉讼房屋购房款无关，双方并未签订借据等凭证。被告建设银行辩称：一、《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）依法成立并生效。2017年3月1日，建设银行与李韶明签订借款合同，约定建设银行向李韶明提供630000元用于购买涉讼房屋，借款期限从2017年3月1日起至2037年3月1日。同日，建设银行发放了贷款630000元至李韶明指定账户，李韶明提供涉讼房屋作为该贷款的担保物并办理了抵押登记。借款合同成立并生效，李韶明在未经建设银行书面同意的情况下擅自处置涉讼房屋，损害了建设银行的合法权益。在借款合同未终止或解除的情况下，李韶明必须按合同约定按时向建设银行清偿贷款本息，否则建设银行有权依法追究李韶明的违约责任。建设银行保留因原被告之间纠纷损失建设银行利益而提起诉讼的权利。二、建设银行对涉讼房屋享有抵押权。涉讼房屋已办理抵押登记，在未结清剩余全部贷款本息的情况下，李韶明未经抵押权人建设银行的同意，无权擅自转让抵押财产。在原告代李韶明或李韶明清偿全部贷款本息及其他费用以前，原告诉请涂销涉讼房屋的抵押、注销他项权证，于法无据。三、建设银行作为善意第三人，不应承担任何的过错责任。建设银行从签订借款合同，到发放贷款，都是依法依规进行的，并尽了合理审查义务、办理了抵押登记。现涉讼贷款处于正常供款状态，在原告代李韶明或李韶明清偿全部贷款本息及其他费用以前，建设银行不同意注销涉讼房屋的抵押登记。原告的损失是被告个人行为和原告怠于行使权利所致，应由原被告共同承担，不应要求善意的建设银行承担任何责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告举证2《收据》2张，被告李韶明对其真实性无异议，被告魏红丽、建设银行虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2、原告举证3《房地产买卖合同》、举证4《补充协议》、举证5《房屋使用权限协议》、举证6中国农业银行银行卡交易明细清单、举证7微信转账记录，被告李韶明、魏红丽对其真实性均无异议，建设银行虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。3、原告举证10《双方购房协议》为复印件，被告李韶明对其真实性无异议，被告魏红丽辩称该协议已作废，被告建设银行对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。本院综合采信的证据及原被告的陈述，确认以下事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区***************，登记权利人为被告李韶明，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0040533号。2017年3月1日，被告李韶明（借款人、抵押人）与被告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（即借款合同），约定：借款本金为630000元，借款期限从2017年3月1日起至2037年3月1日，抵押物为涉讼房屋。后被告李韶明与被告建设银行就涉讼房屋办理了抵押登记，登记抵押权人为被告建设银行，证号为粤（2017）佛南不动产证明第0082654号。2017年10月起，原告与被告魏红丽之间有多笔款项往来。2018年2月11日起，原告多次转账予被告李韶明。2018年2月11日，原告（买方）与被告李韶明（卖方）、案外人佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋成交价为1650000元；定金520000元买方在签约时直接转给卖方，首期款（不含定金）1130000元在交税过户当天支付；卖方于2018年6月30日交付涉讼房屋予买方使用；买卖双方按规定各自承担相关费用。被告魏红丽分别在合同落款处“卖方委托代理人”栏、“经纪方经办人”栏签名。诉讼中，原告及被告李韶明、魏红丽共同确认：被告魏红丽是本案房屋买卖合同交易的中介方。2018年3月6日，被告李韶明出具《收据》，确认：今收到原告承购涉讼房屋定金及首期房款520000元。2019年3月31日，被告李韶明出具《收据》，确认：今收到原告涉讼房屋房款1130000元。同日，原告（乙方）与被告李韶明（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方购买甲方涉讼房屋的产权，因甲方没有及时解押，现双方协商先从个人抵押到乙方指定人名下，每月贷款费用由甲方支付，房产由乙方使用。2019年6月21日，原告（乙方）与被告李韶明、魏红丽（甲方）签订《双方购房协议》，约定：就涉讼房屋及花苑广场23座208房（以下简称208房），甲方多次以借用房款为由共计2402000元，开始协商到3月底办理房款抵押手续，直到4月初都未能办理，后又预约4月中能过户，到4月底未能办理，双方再次沟通为5月30号能办理，直到现在6月21日，双方再次协商至6月28日过户。因甲方多次以正在办理房贷为由，至此2019年6月21号，208房转交中介卖给第三方750000元，6月28号前过户给第三方购买人，甲方李韶明直接把750000元房款打入原告账户。涉讼房屋房款总计1650000元已交甲方1450000元，双方协商涉讼房屋到6月28号过户到购买方户口（原告儿子刘远威及家人已入住快满一年），购买涉讼房屋尾款200000元房产过户至刘远威名下付清尾款200000元到李韶明户口（甲方魏红丽剩余借款差价202000元至2019年春节前付清给原告），甲方最终承诺2019年7月10号前完成涉讼房屋、208房，两套过户交付房款，如果甲方不履行过户手续需要交付违约金总价10%的违约金。2019年8月2日，原告（丙方）与被告李韶明（甲方）、魏红丽（乙方）签订《还款协议》，约定：甲乙双方因资金周转向丙方借款752000元，甲乙双方承诺于2019年8月10日前还清上述款项给丙方，等等。2019年8月16日，原告（乙方、受让人）与被告李韶明（甲方、出卖人）签订《房屋使用权限协议》，约定：甲方自愿将涉讼房屋使用权给予乙方，甲方在约定时间内不能过户交付房产给乙方；甲方自愿将涉讼房屋给乙方使用，乙方自愿接受该房屋，该房屋在乙方使用期间所有费用均由甲方支付。2019年9月10日，刘维金依据《还款协议》起诉魏红丽、李韶明民间借贷纠纷，案号：（2019）粤0605民初22415号。诉讼中，原告陈述：原告同意先垫付涉讼房屋项下的贷款本息及提前还贷手续费，但原告垫付该些费用后被告李韶明应归还予原告。被告建设银行陈述：同意由原告先垫付涉讼房屋项下的贷款本息及提前还贷手续费，但具体的贷款本息及手续费用金额应以建设银行根据原告提前还贷的具体日期确定的金额执行，贷款本息暂计至2020年5月8日为574232.58元。2020年4月28日，原告向本院提供其名下在中国建设银行的623*************872账户的银行流水，该银行流水显示当天该账户的账户余额为575009.95元。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原被告应按约行使权利、履行义务。被告李韶明未能在约定期限内清偿涉讼房屋项下的抵押贷款、并涂销涉讼房屋的抵押登记，导致合同至今未履行完毕，已构成违约，原告有权要求被告李韶明继续履行涉讼合同。被告李韶明以其未足额收取涉讼房屋的购房款为由不同意协助过户，但被告李韶明此前已出具《收据》确认收取了全部的购房款，且原告与被告李韶明、魏红丽在2019年6月21日《双方购房协议》中再次对原告支付购房款的情况进行了确认、对接收款项的对象作了重新约定，被告李韶明的辩解不能成为其不履行合同约定的正当事由。原告诉请被告李韶明向被告建设银行提前还贷及涂销涉讼房屋的抵押登记，但被告李韶明有异议，后原告在诉讼中明确同意代被告李韶明清偿涉讼房屋项下尚欠被告建设银行的贷款本息及提前还贷的费用，被告建设银行亦予同意，本院予以照准，在原告代被告李韶明清偿涉讼房屋项下尚欠被告建设银行的贷款本息及费用，涉讼房屋项下的抵押登记涂销之后，被告李韶明应配合原告办理涉讼房屋不动产权转移登记至原告名下的手续，本院不再判令被告李韶明配合原告向被告建设银行申请提前还贷。因涉讼房屋项下的贷款本息及费用的金额尚不确定，原告与被告李韶明可在该垫付款金额确定后另案主张相应权利。涉讼房屋的登记权利人为被告李韶明，原告与被告李韶明、魏红丽在本案诉讼中均确认被告魏红丽在本宗交易中的身份是中介方，现原告主张被告魏红丽协助办理涉讼房屋的提前还贷、转移登记手续，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘维金应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告李韶明清偿位于广东省佛山市南海区***************项下被告李韶明所欠被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的贷款本息、费用；二、被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行、被告李韶明应于上述第一项履行完毕之日起十日内配合原告刘维金办理注销位于广东省佛山市南海区***************项下抵押登记的相关手续；三、被告李韶明应于上述第二项确定的义务履行完毕之日起十日内协助原告刘维金办理将位于广东省佛山市南海区***************的不动产权转移登记至原告刘维金名下的相关手续；四、驳回原告刘维金的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取9825元（原告已预交），由被告李韶明负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年五月十一日书记员  程学斌