杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2486号 原告：浙江开元物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91330100730295306H，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道富业巷3号浙江民营企业发展大厦1幢1101、1102、1103、1104室。 法定代表人：陈灿荣，该公司董事长。 委托代理人：桑雪儿，浙江雄略律师事务所律师。 被告：赖小平，男，1961年6月24日出生，汉族，住浙江省淳安县。 原告浙江开元物业管理股份有限公司诉被告赖小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用简易程序于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人桑雪儿到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与淳安县房地产管理处签有《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由原告为辉照山小区业主提供物业管理服务，期限为2015年1月1日起到2017年12月31日止。根据合同约定，多层物业服务费为0.8元/平方米/月。按照合同约定，第二年及第三年多层物业服务费由甲方即淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米/月，由业主承担0.4元/平方米/月，且由业主承担的物业服务费用按年度预交。合同同时约定，若未能按时足额支付物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。后双方又签订了两份《补充协议》，决定共续签一年六个月的合同，物业服务期限为自2018年1月1日起到2019年6月30日止，撤村建居安置房多层按正常收费标准收费，即按0.8元/平米/月的标准计算物业费。合同签订后，原告按约提供了相应的物业服务直至2019年6月30日，但被告作为该小区房屋面积共计为112.23平方米的环湖北路197号405室房屋的业主，尚欠2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业费用共计2154.81元。上述物业费用经原告催收，但被告至今仍未支付，故原告现起诉要求：被告支付原告物业服务费2154.81元，并支付至实际支付之日止的违约金（按照物业服务合同约定的日千分之二标准，分段暂时计算到2019年8月31日止，违约金为1639.81元）。 被告未作答辩也未提交任何证据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《辉照山前期物业服务合同》一份、《补充协议》二份，用以证明原、被告之间的服务合同关系、收费标准、双方权利义务的事实；2、《杭州市不动产登记信息服务查询记录》一份，用以证明案涉房产系被告所有及相应房产面积的事实；3、《通知缴费及责任告知函》及邮寄证明各一份，用以证明原告已向被告催讨物业费的事实；4、《前期物业服务招标文件》辉照山项目概况部分、政府网站发布的《淳安县千岛湖镇东庄新村、辉照山及红山新村前期物业服务合同（二次公告）》各一份，用以证明辉照山项目共有一期3幢、二期3幢房屋组成，其中高层2幢（环湖北路222、223号）、多层4幢（环湖北路196、197号，环湖北路199号及在建公房）的事实；5、《环湖北路196、197号（旧城改造）配套天然气项目合同（民用）》、《工作联系单》、《工作证明》、《社保证明》各一份，证明环湖北路196、197号包括天然气安装、绿化、消防控制室设备配备等相关服务事项均由原告提供且胡锦宏系原告工作人员的事实；6、196号、197号其他业主物业费缴费收据一份，用以证明案涉房产属于合同约定的物业管理范围，房屋业主应承担相应的物业费的事实；7、照片一组，用以证明原告已实际为被告提供物业服务的事实。 上述证据虽未经被告质证，但经本院审查认为，原告提交的全部证据均系真实，本院对其真实性予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明事实如下： 原告与淳安县房地产管理处于2015年签订《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由原告为辉照山项目物业提供前期物业管理服务事宜，总建筑面积28860平方米，其中地上建筑面积24408平方米，地下建筑面积4452平方米，其中高层住宅面积8101.7平方米，多层住宅面积10877.3平方米，商业面积5900平方米，公建配套5981平方米，总户数153户，其中住宅136户、商业17户，总停车位96个，其中地下停车位90个，地面停车位6个。物业服务费约定如下：安置房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业物业服务费1.5元/平方米.月，第一年物业服务费由淳安县房地产管理处承担，第二年及第三年的高层物业服务费由淳安县房地产管理处承担1.15元/平方米.月，由业主承担0.65元/平方米.月，第二年及第三年的多层物业服务费由淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米.月，由业主承担0.4元/平方米.月，能耗费全部由淳安县房地产管理处承担；商品房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业、幼儿园物业服务费1.5元/平方米.月。由业主承担的物业服务费，按年度预交，业主或物业使用人在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用；淳安县房地产管理处承担的物业服务费按半年预交，在交付之日预交当期交付面积物业半年的物业服务费用，以后每半年按时（1月10日、7月10日前）向原告预交物业服务费。如淳安县房地产管理处、业主或物业使用人未按时交纳物业服务费用，应以每日2‰的滞纳金标准支付违约金。合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。 2018年5月25日，原告与淳安县房地产管理处签订《补充协议》一份，约定将前期物业服务合同延续一年，至2018年12月31日，物业费如前。2018年12月20日，原告与淳安县房地产管理处又签订《补充协议》一份，将前期物业服务合同再延续至2019年6月30日。 被告系淳安县千岛湖镇环湖北路197号405室业主，房屋建筑面积为112.23平方米。 2019年8月12日，原告委托浙江雄略律师事务所向被告发出《通知缴费及责任告知函》，称其欠缴2017年1月1日至2019年6月30日物业费2154.81元，要求其在2019年8月18日前缴纳，逾期缴纳需支付每日2‰的违约金。 另查明，原告在庭审中确认淳安县千岛湖镇环湖北路（即辉照山项目）中共有住宅183套，其中196号40套、197号35套、199号32套、222号32套、223号44套，存在争议的45套住宅分别为196号东、西边套共10套和197号的35套。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原告提供的《辉照山前期物业服务合同》，其提供物业服务的范围为辉照山项目中住宅136户、商业17户和停车位96个，而该项目中住宅总户数为183户，除去有争议的45户，剩余户数为138户，且淳安县房地产管理处出具的情况说明也明确案涉房屋并非原告前期物业服务范围，也可与淳安县房地产管理处的物业费补贴范围对象相印证，故而本院认为案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围。虽然原告提供了其为被告代办天然气的相关材料，但并不足以证明其为被告提供了常规的物业服务，或参照前期物业服务合同内容提供了事实物业服务。此外，相比正常的物业服务合同关系，应当由原告提交其已经提供了符合合同内容的相应物业服务的相关证据用以证实其与被告之间存在事实物业服务关系，但原告至今未能提交有效证据予以证实。综上，原告提供的证据不足以证明其与被告之间存在物业服务合同关系或事实物业服务关系，故其主张的物业费和相应违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回浙江开元物业管理股份有限公司全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年五月十九日 书记员  朱晶晶