河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终590号上诉人（原审被告）：王素玲，女，汉族，1965年12月21日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：史玉学，系王素玲丈夫。被上诉人（原审原告）：漯河市郾城区道路运输服务中心，住所地漯河市郾城区辽河路25号。法定代表人：朱君凯，系单位主任。委托诉讼代理人：闫军胜，河南平允律师事务所律师。上诉人王素玲因与被上诉人漯河市郾城区道路运输服务中心（以下简称郾城道路运输中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王素玲及其委托诉讼代理人史玉学，被上诉人的委托诉讼代理人闫军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王素玲上诉请求：1、撤销郾城区人民法院（2019）豫1103民初6165号民事判决中被告王素玲赔偿原告漯河市郾城区道路运输服务中心占用费损失的判决；2、判决被上诉方赔偿上诉人租赁期间发生的室内外地坪修整费用4200元，修通下水道15米的工料费用4350元，门窗修缮更换费用8400元，还包括安装水电等基本生活设施费用600元（水井600元），除去之前用房租抵付的2700元，合计148590元整，并计算2008年11月26日至今资金占用利息。事实与理由：1、原审判决关于王素玲赔偿漯河市郾城区道路运输服务中心的占用费损失的判决有失公允。被上诉人在同王素玲订立的合同中2005年4月1日《房屋租赁合同》第一条，2014年10月28日《房屋租赁协议书》第一条，2017年10月25日《房屋租赁协议书》第一条均明确表示：租赁期满后，乙方王素玲享有优先租赁权。上诉人有意续租，被上诉人辩称要收回该地房权，但之前通话中被上诉人告诉上诉人已将该门面租给第三方（李永生），李永生也曾致电上诉人询问上诉人需多少钱才同意搬走。被上诉人有伙同第三方恶意谋取房产使用权之嫌。上诉人提交的录音证据中被上诉人已承认房屋转租，此举损害了上诉人利益，被上诉人应承担违约责任。纠纷期间上诉人与被上诉人对合同纠纷事宜未达成一致，期间上诉人关门闭业，上诉人并未收到被上诉人所谓的书面搬离通知书。原审判决只照顾到原告诉求，没有顾及被告诉求，因上诉人不了解法律程序，在没有律师的情况下不懂提起反诉，因此判决有失公平。2、上诉人与被上诉人签订的租赁期限为2005年4月1日至2010年4月30日的房屋租赁合同第三条约定：甲方（出租方）应负责维修房屋，以保障乙方居住安全和正常使用。上诉人居住期间门窗腐朽、窃贼破窗盗窃，被上诉人一直未对房屋进行维修更换。上诉人为自身安全维修房屋共计花费8400元。上诉人经被上诉人同意改造排水沟（花费4350元）、水泥地坪（花费4200元），被上诉人承诺给予报销，但至今仅报销2700元（房租抵扣）。根据《合同法》第221条规定，维修费用应由被上诉人承担。因此请求改判被上诉人结清此前应报销费用共计14850元。另外，因被上诉人违约在先，自产生纠纷至今，上诉人并未使用该房屋，期间房租不应由上诉人承担。3、一审判决未解决该案主要矛盾及冲突，避重就轻，被上诉人在未付清上诉人报销费用前便让上诉人交出房屋使用权，上诉人未交出是为了维护自身权益。综上，请求二审法院判如所请。郾城道路运输中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。郾城道路运输中心向一审法院起诉请求：1、判令被告腾空位于郾城区××集镇交管站门面房两间、并将房屋返还给原告；2、判决被告自2018年11月1日起至被告返还上述门面房时止按420元/月的租金标准向原告赔偿损失（即逾期占用费）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：位于漯河市郾城区李集镇××大道××（××县李集乡交通运输管理站）门面房两间，系原告郾城道路运输中心所有。2005年4月1日，原告（原单位名称为郾城县李集乡交通运输管理站）与被告王素玲签订《房屋租赁合同》一份，该合同的主要内容有：“甲方（出租方）：李集运管站，乙方（承租方）：王素玲。甲方将坐落在李集运管站门面房楼下西起三间的房屋出租给乙方使用。一、租期共五年，自2005年4月1日至2010年4月30日，五年内有效。合同期满继续出租房屋，乙方享有优先权。二、租金为每年人民币1200元，付款方式为现金，于每年9月付清。三、甲方应负责维修出租的房屋，以保障乙方居住安全和正常使用。四、乙方不得擅自转租，转借房屋或进行非法活动，不得擅自改房屋。五、本合同自双方签字盖章之日有效。”合同签订后，被告即租用该房屋进行花卉出售等经营活动。2017年原告与被告又签订《房屋租赁合同》一份，该合同的主要内容有：“甲方：郾城区道路运输管理所，乙方：王素玲。1、甲方将郾城区××集镇交管站门面房两间租赁给乙方使用，乙方只拥有使用权。租赁期满后由甲方收回，如乙方继续租赁，在同等条件下乙方享有优先租赁权。租赁期间，乙方不得私自转租，否则甲方有权收回或单方解除租赁协议。2、租赁期限为一年，自2017年10月31日至2018年10月30日。3、租赁金每年5000元，在甲乙双方签订协议时，乙方一次性付给甲方一年的租赁金共计5000元。4、甲方提供质量完好设备齐全房屋供乙方租赁使用。乙方租赁期满后，确保质量和附属设施完好交回甲方……6、乙方在租赁期间，在不改变建筑结构、不损坏房屋质量的情况下自行装修，装修费用由乙方承担，租赁期满后装修部分可自行拆除，否则甲方不对其给予任何补偿，乙方自行拆除装修部分，不得对甲方房屋质量、结构和附属设施造成损害，否则损失由乙方承担。……9、租赁价格将随当年市场价适时调整。”合同签订后，被告房租交至2018年10月30日，合同到期后，原告要求收回租赁房屋，双方产生纠纷，原告遂诉至本院。截至目前，涉案房屋仍由被告占有并存放有花盆、化肥、花卉等物品。另，经本院询问被告丈夫史玉学，其称在2005年6月被告为租赁房屋铺设了水电线路，花费打水井600元、装电表280元、排水沟4350元、2008年7月份对受损门窗（其中门两个、窗户一个）进行了更换，花费8400元，这钱原告没有给被告报销，原告领导张所长曾承诺让我们先自己更换，以后把换的钱给我们报销，后来我们找原告方的领导，原告让我们在2017年的房租中少交2700元。对于以上陈述，原告未予以认可。另经一审法院释明，被告未在指定的期间内提出反诉。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告郾城道路运输中心、被告王素玲2005年、2017年签订房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，现该合同约定的租赁期间已经届满，被告应按上述法律规定，返还租赁房屋，故原告要求被告腾空所租门面房两间、并将涉案房屋返还给原告，符合上述法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告自2018年11月1日起至返还上述门面房时止按420元/月的租金标准向原告赔偿逾期占用费，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的租赁合同在2018年10月30日到期，但被告没有向原告返还房屋，并占用涉案房屋至今，的确给原告造成了相应的损失，对该损失，被告应予以赔偿。综合本案案情，结合原、被告双方在房屋租赁合同中约定的“租赁金每年5000元”，则自2018年11月1日起，被告应支付原告占用房屋的损失直至涉案房屋返还之日，即按5000元/年÷365天=13.7元/日的标准计算。关于被告辩称“原告应支付其水电线路、打水井、装电表、排水沟、更换门窗等费用”，因双方在合同中没有约定责任如何承担，且在一审法院指定的期间被告也未提出反诉，故一审法院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王素玲于本判决生效之日起十日内将位于漯河市郾城区李集镇××大道××（××县李集乡交通运输管理站）门面房两间返还原告漯河市郾城区道路运输服务中心，并腾空该房屋内被告王素玲所有的花盆、化肥、花卉等物品。二、被告王素玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告漯河市郾城区道路运输服务中心占用费损失（占用费损失按13.7元/日的标准，自2018年11月1日起计算至上述涉案房屋返还原告漯河市郾城区道路运输服务中心之日止）。三、驳回原告漯河市郾城区道路运输服务中心的其他诉讼请求。本院二审时，上诉人提供证人刘某出庭作证。证人刘某是上诉人的邻居，其租赁的房子与上诉人租赁的房子是相邻的，房子到期后，被上诉人就不再将房子租给证人刘某了。被上诉人的质证意见为：1、证人证言不应当作为新证据使用；2、证人证言与本案没有关联性。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同于2018年10月30日到期后，双方未再续签租赁合同，上诉人对于房屋的占有属于非法占有。上诉人占用租赁房屋至今，给原告造成了相应的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故一审法院对于要求上诉人赔偿被上诉人占用费损失的判决于法有据。同时，一审法院按照上诉人与被上诉人原租赁合同的租金计算上诉人占用被上诉人房屋给被上诉人造成的损失，并无不当，应予维持。关于上诉人请求被上诉人赔偿租赁期间上诉人维修室内外地坪、下水道、门窗、安装水电等基本生活设施的费用的主张，以及违约赔偿的问题均属于上诉人应当提出反诉解决的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第三百二十八条规定，反诉应当在一审辩论终结前提出，二审中提出反诉的，法院可以调解，题解不成，告知其另行起诉。本案一审时，一审法院已向上诉人告知其可以对前述请求提出反诉，上诉人未提出反诉，在二审期间再次提出前述请求。由于上诉人与被上诉人对该请求并未达成一致意见，故本院不予处理，上诉人可以另行起诉解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王素玲负担。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  林晓光审判员  张素丽二〇二〇年五月十一日法官助理刘珂馨书记员杨阳