湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0222民初125号原告：陈伦银，男，1946年1月1日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：曹钟灯，江西常足律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：樟树市江利劳务服务有限公司，住所地：江西省樟树市洋湖乡商贸城1号商铺。统一社会信用代码：91360982076862678Y。法定代表人：曲利敏，系公司总经理。原告陈伦银与被告樟树市江利劳务服务有限公司（以下简称“江利公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告陈伦银及其委托诉讼代理人曹钟灯，被告江利公司的法定代表人曲利敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伦银向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿违约金64,800元；2、要求被告支付租金2,500元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，被告方的谢世明生产经理与原告商量房屋租赁之事，并讲由于背架山隧道项目部人员增加，需租40间房作为工程部领导、工作人员办公室、住宿及生活之用，并讲原告家的房子最大，但是还是不够，需要加盖一层，还需要多建几间房子、洗澡间等，并讲客厅一间算两间房子计算，每间房按照150元一个月计算租金，租期到工程结束需要3年时间。当天安排了十多个人住进原告的一楼四间房内，一楼大厅作为厨房（按照两间计算），后又增加了入住人员。原告按照被告的要求，雇请本组的桂某和江西省瑞昌市黄金乡的袁某等师傅加建了第三层房屋和二个厨房、洗澡间，并对房屋进行装修。共计花费15万元，但是2017年9月26日被告单方终止合同，原告认为，双方虽然没有签订书面的租赁合同，但是租赁事实确实存在，且被告也已经缴纳了租金，由于当时双方口头约定租期3年，但被告实际只租赁5个月，存在违约行为，因此被告应当承担违约责任。此后，原告多次找被告要求赔偿违约造成的损失，但是协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院。江利公司辩称，1、原告的陈述和诉请与事实不符，住宿期间被告公司只有几个人在原告家居住，被告公司自己建造的宿舍建好后就搬出了原告家；2、租赁事宜被告公司不知情，具体事项由项目负责人负责；3、租赁双方只能按照实际的租赁期间和约定计算房租，且被告已经结清房租。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年上半年，被告公司承建了位于阳新县枫林镇××隧道出口段的部分施工劳务，因公司雇请的劳务人员临时需要租房居住休息，遂由该公司的临时管理人员谢世明找到原告并讨论房屋租赁事宜。经商谈，2017年5月1日，双方口头达成临时租赁协议，协议约定：由原告提供自有房屋一楼的四间房间和一楼大厅等给被告公司二十余名劳务人员居住，未明确约定租赁期间，租金按一间房150元/月计算等。2017年9月26日，因被告公司自建的临时宿舍完成，被告公司的劳务人员随即全部搬离原告房屋并入住自建的临时宿舍。搬离之时的2017年10月15日，被告公司的临时管理人员谢世明向原告支付了2,200元的租金并由原告出具收条一份。此后，原告认为被告公司的临时管理人员谢世明未继续租赁原告房屋，导致原告发生了相关损失，遂要求被告公司赔偿损失，经协商未果，遂引起了本案纠纷。另查明，原告主张的违约金64,800元，系按照原告认为被告口头表示的租赁40间房和3年租赁期间的租金之和的30%的违约金损失组成。原告庭审举证：1、证人桂某出具的证明一份，内容为：“2017年5月，原告雇请桂某加建自家房屋第三层和两间厨房，该房屋共三层、二十四间房间、三个大厅、六间厨房，一楼已住满被告公司的人员，负责人谢世明并要求其兴建两个卫生间等。”2、证人袁某出具的证明一份，内容为：“2017年5月，原告雇请袁某拆换自家房屋第一、二层的旧木窗并改为安装铝合金门窗和安装新建的第三层的铝合金门窗，安装期间并由原告告知安装门窗的目的是租赁房屋给隧道劳务人员居住等。”3、阳新县枫林镇杨山村民委员会出具的证明一份，内容为：“2017年5月1日，背架山隧道项目部二十来人租住原告房屋直至2017年9月26日才搬离至项目部自建的板房等。”上述证人桂某、袁某未出庭接受质证和问询。被告出庭人员庭审中对租赁事宜陈述：租赁之前原告问过临时负责人隧道工期长度，临时负责人回复大概需要3年时间，租赁之前原告的房子第三层已经建好，被告人员没有要求被告加建第三层房屋和装修原告房屋，实际租赁房间为4间，后期增加了租赁场地，但厨房和卫生间原告曾表示不计租金等。本院认为，因相关法律规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他方式。法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，双方又未形成补充协议的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。”本案中，被告江利公司的临时管理人员以被告公司名义与原告形成的租赁合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，被告江利公司应当对其工作人员的民事行为承担民事责任，故双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。但因双方未签订书面合同，故口头协议的内容应当以双方确认为准。现原告主张被告应当承担未履行约定“被告租赁原告四十间房间三年”的违约责任，仅有原告单方的陈述，原告并未举出其他有效证据证实双方形成了“被告租赁原告四十间房间三年”的相关内容，且被告明确予以否认，虽然被告相关人员陈述曾对原告告知隧道施工期间可能为三年，但该表示并非内容具体明确的租赁原告房屋四十间房间三年的意思表示，且被告及其相关人员至今未予追认，故被告告知三年施工期间的行为依法不能认定为被告向原告发出的含有“被告租赁原告四十间房间三年”内容的要约。同时，原告举证的村委会证明亦证实了被告二十余名人员于租赁期间的2017年9月26日实际搬离租赁物并入住自建板房的事实（即原、被告实际形成的二十多人租住4个月零25天的口头租赁合同关系后，被告单方解除了合同），原告在起诉状中亦自认上述实际事实。故双方之间形成的口头租赁合同内容，实际仅包含“被告租赁原告四间房、每间房每月150元租金。”之内容，因对租赁期限没有约定，而实际履行期间为4个月零25天，履行期间双方亦未就租赁期间形成补充约定，故本案租赁期限可视为不定期租赁，但不定期租赁的当事人依法可以随时解除合同，现查明被告于2017年9月26日终止合同即可视为其单方解除合同，原告出具收取租金的收条以及在起诉状中对实际租赁期间的确认即是对被告的解除合同行为的知晓（收条出具和被告人员搬离的同时，可视为被告解除合同的通知到达原告）。综上，故对于原告主张的要求被告赔偿违约金64,800元的诉请，因原告举证不充分而缺乏合同依据，且没有法律依据和事实依据，本院不予支持。现查明，被告实际租赁期间增加了租赁物内容，即原告不仅提供了约定的四间房间给被告，还提供了原告自家房屋的一楼大厅给被告人员使用，虽然被告陈述系原告不计租金提供，但原告予以否认，并主张按照二间房的比例和约定租金标准计算实际租金，结合一楼大厅（用作厨房、餐厅）的面积和功能，以及被告确认使用的事实，本院认为原告该主张符合客观事实和租赁交易习惯，因实际租赁期间为4个月零25天，按照六间房间每月150元的标准，被告应付租金为4,350元，扣减被告已支付的2,200元，被告还应支付2,150元。综上，故对原告主张被告支付租金2,500元的诉请，本院支持其中的2,150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第六十条、第六一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第58条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告樟树市江利劳务服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈伦银租金2,150元；二、驳回原告陈伦银其他的诉讼请求。案件受理费1,482元，减半收取741元，由原告陈伦银负担716元，被告樟树市江利劳务服务有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,482元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇二〇年五月二十六日书记员  陈希文