辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终306号上诉人(原审被告)：锦州市锦春房屋开发有限公司，住所地锦州市滨海新区朝阳新路馨海园甲5-49号。法定代表人：杨振贤，该公司经理。委托诉讼代理人：李健肇、王宇恒，该公司职员。被上诉人(原审原告)：徐鑫，男，1970年3月4日出生，汉族，个体业者，住义县。被上诉人(原审第三人)：白国学，男，1956年4月27日出生，满族，退休工人，住义县。被上诉人(原审第三人)：李德祥，男，1952年4月15日出生，汉族，退休工人，住义县。委托诉讼代理人：李德珍（李德祥姐姐），1946年3月5日出生，汉族，退休工人，住义县。上诉人锦州市锦春房屋开发有限公司因与被上诉人徐鑫、白国学、李德祥房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州市锦春房屋开发有限公司的委托诉讼代理人李健肇、王宇恒，被上诉人白国学，被上诉人李德祥委托诉讼代理人李德珍到庭参加诉讼，被上诉人徐鑫经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。锦州市锦春房屋开发有限公司上诉请求：1.依法判令坐落于义县御景新城14号楼二单元二层16号房屋归徐鑫所有，依法判令被上诉人李德祥从该房屋内腾迁。2.依法判令被上诉人白国学、李德祥承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：原审判决事实认定不清，适用法律不当，程序违法。一、上诉人与被上诉人徐鑫于2015年11月11日签订了《商品房买卖合同》并支付了全部房款，就应当依法享有该诉争房屋的物权。二、被上诉人白国学出售房屋的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的相关规定，不动产抵押权的设立，应当依法办理不动产抵押登记手续，未经登记的，抵押权未设立，不发生物权效力。被上诉人白国学与锦州市锦春房屋开发有限公司之间仅签订了抵押协议，未办理抵押登记，抵押权未设立。因此被上诉人白国学未与锦州市锦春房屋开发有限公司协商，擅自将诉争房屋卖给李德祥的行为属于无权处分，不发生物权效力，且白国学处分该房屋在上诉人与徐鑫订立合同之后。三、被上诉人李德祥购买该诉争房屋的行为不属于善意取得。本案系不动产争议，应该优先适用《中华人民共和国物权法》。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的了(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。李德祥取得楼房的所有权属于继受取得。其合法取得的前提是进行物权登记，但其没有进行物权登记。李德祥购买该楼房时仅凭白国学持有的抵押协议，就认为白国学有权处分诉争房屋属于明知白国学没有处分权而故意购买，并且，其购买价格远远低于市场价格，因此其不属于善意取得，李德祥占有该房屋没有事实和法律依据。诉争楼房属于不动产，且交易数额巨大，李德祥知道或应当知道白国学无权处分。同时，李德祥采取撬门压锁的手段非法侵占该楼房。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法做出公正裁决。被上诉人白国学答辩称，不给腾房，这房子是2015年春节前为了解决农民工工资问题，工人上县政府上访，县政府让上诉人必须解决农民工工资问题，所以甲乙双方协商用楼抵押为期四个月订立的协议，到了四个月后没有还清这笔债务，2015年底我们找上诉人，上诉人说没有钱往回抽，我说那我就要卖房了，因为手续不全，我就贱卖了。被上诉人李德祥答辩称，李德祥买房与上诉人无关，上诉人的诉求李德祥不是善意取得是错误的，李德祥是光明正大的购房，凭着楼窗户上贴的售楼广告为信息，促成买楼的动机，价格合理合法买的房，有大票和买卖双方的协议。上诉人说李德祥采取撬门压锁是错误的，我们买房后是物业给的钥匙，然后我方装修的。被上诉人徐鑫未提交书面答辩意见。徐鑫向一审法院起诉请求：1.要求被告立即交付坐落于义县御景新城14号楼2单元2楼16号的楼房，并给付违约金(自2015年12月6日起，以253988元为基数按日万分之三计算至交付日)；2.要求第三人李德祥从该房屋内腾迁；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告锦州市锦春房屋开发有限公司是义县御景新城的开发商，第三人白国学是御景新城9、13、15号楼的实际施工人。为解决农民工工资问题，被告(甲方)与第三人白国学(乙方)于2015年2月11日达成如下协议：甲方用取得销售五证齐全的楼房抵押(8#、9#、13#、14#、15#)，每户抵押壹十万元整，开具售楼大票，工资由乙方自己融资解决，月利率5分，由甲方支付，期限为四个月，从2015年3月11日至2015年6月11日止，到期本息一次性付清。如甲方违约，还不上本息，楼房产权归乙方所有，别无任何附加条件。如到期甲方还清本息，乙方归还楼票，不得提无理要求。允许甲方单户赎回。(注：如乙方违约按现行销售价格计算冲顶乙方工程款)该协议签订后，被告锦州市锦春房屋开发建设有限公司原法定代表人李锦春在该协议书上方空白处书写：“销售：请给白国学按每户十万元开十户住宅，办理抵押担保，用以解决节前农民工工资问题。”同日，被告锦州市锦春房屋开发有限公司即按协议约定给第三人白国学开具了包括诉争楼房在内的十户住宅楼的专用收款收据。原、被告于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告锦州市锦春房屋开发有限公司将其开发的坐落于义县御景新城14号楼2单元2层16号、建筑面积90.71平方米的房屋出售给原告徐鑫，房屋售价为人民币253988元；付款方式为2015年11月11日前一次性付清；交房时间为2015年12月5日前；逾期交房的违约责任：(1)逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付价款万分之三的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，关于违约金未做具体约定，但在违约金标准后用括号注明“该比率应不小于第(1)项中的比率”。2015年11月25日，原告交付了合同约定的房屋价款，被告为原告出具了相应的收款收据，加盖了被告公司财务专用章。2015年12月22日，第三人白国学以人民币155000元的价格将本案诉争房屋卖给了第三人李德祥，双方签订了房屋买卖协议，白国学将被告为其出具的收款收据交付李德祥。李德祥对房屋进行了装修并实际入住。2016年原告得知自己购买的楼房已被第三人白国学卖给李德祥，并由李德祥实际入住，原告即多次找被告协商处理此事，因协商未果，原告诉至本院。一审法院认为，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故本案被告与第三人白国学之间于2015年2月11日所签协议中“如甲方违约，还不上本息，楼房产权归乙方所有，别无任何附加条件。”的内容应为无效约定，第三人白国学对本案诉争房屋不享有处分权。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案第三人白国学虽对诉争房屋无处分权，但其与第三人李德祥之间签订的房屋买卖协议依法应为有效合同。本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告已依照支付了全部价款，被告应履行交房义务。但本案诉争房屋现已由第三人白国学卖给李德祥，李德祥对白国学与被告之间的纠纷并不知情，其受让房屋时白国学向其交付了被告为白国学出具的房屋收款收据，李德祥也向白国学支付了相应的购房款，购买房屋后进行装修并入住至今，故第三人李德祥对诉争房屋的占有使用是合法的。被告事实上已无法履行向原告交付房屋的义务，故对原告要求被告交房及给付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。原告可另行主张，要求被告承担其他违约责任，维护其合法权益。本案诉争房屋现虽由第三人李德祥实际占有使用，但原告徐鑫尚未取得此房屋的物权，故其要求第三人李德祥腾迁的诉求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告徐鑫的诉讼请求。案件受理费5110元，由原告徐鑫负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，对于出卖人隐瞒所售房屋已经抵押的事实又与买受人订立买卖合同的处理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。对于不动产的所有权取得问题《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于物权确认请求权问题，该法第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。对于是否为善意取得问题，该法第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。对于与无权处分人订立买卖合同的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。现上诉人锦州市锦春房屋开发有限公司提出，撤销一审判决，依法判令坐落于义县御景新城14号楼二单元二层16号房屋归徐鑫所有，依法判令被上诉人李德祥从该房屋内腾迁的上诉理由。经查，就案涉的御景新城14号楼二单元二层16号房屋，作为开发商的上诉人为了筹集工程款曾将包括该房产在内的10户商品房以每户10万元的价值抵押给承建该开发项目的施工人白国学，其双方之间就抵押事宜订立了具有流质契约性质的协议书，但未进行不动产抵押登记。在该房屋抵押后的2015年11月，上诉人又与被上诉人徐鑫签订《商品房买卖合同》一份，将诉争的商品房以253988元卖给徐鑫，并为徐鑫出具了购房收据。2015年12月，在上诉人逾期未能回赎该抵押物的情况下，白国学与被上诉人李德祥订立《房屋买卖协议》将诉争房产以15.5万元的价格卖给了李德祥，现该房产被李德祥占用。徐鑫为取得此房屋在原审法院提起诉讼，第一项要求开发公司交付房屋并支付逾期交房违约金、第二项要求该房占用人李德祥腾迁。一审法院在商品房买卖过程中出现“一房二卖”，且未经合法确权的情况下判决驳回徐鑫要求出卖人交付房产及要求占房人腾迁的诉讼请求并无不妥，但认定占房人李德祥对诉争房产的占有使用是合法一节，属适用法律瑕疵。本案从李德祥的买房交易价格明显低于正常的商品房价格和李德祥不能的办理不动产产权登记的事实，可以认定李德祥占有该房产的行为不符合物权法关于善意取得的构成要件情形的特别规定。如在此情形下确认李德祥对诉争房产是善意取得，则变相的剥夺了当事人对于诉争房产的所有权确认之诉的诉权，且此认定亦超出了一审诉讼中原告人的诉讼请求范围。故本院对原审法院此适用法律瑕疵一节予以纠正。关于法律适用问题，对于与无权处分人订立买卖合同虽依照相关司法解释能够被认定为有效，但以此合同能产生债权效力，并不当然都能产生物权效力。对诉争房产的所有权确认问题，当事人需另行诉讼解决。关于上诉人上诉提出的两个主张，因该两项请求系被上诉人徐鑫一审诉讼请求，该两个诉讼请求被一审判决驳回后，徐鑫未上诉则应视为其放弃了权利。故对上诉人替代徐鑫进行上诉所提出的上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚、虽适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对锦州市锦春房屋开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5100元，由上诉人锦州市锦春房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  高 帆审判员  王 广二〇二〇年五月二十九日法官助理刘佳乐书记员高俊格