吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终356号上诉人（原审原告、申请执行人）：吕英华，女，1979年6月18日生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：赵丽平，吉林满誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞，吉林满誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李素艳，女，1962年3月1日出生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王大芳，女，1961年3月30日生，汉族，住四平市铁东区平东街英雄监狱家属楼四单元101室。原审第三人（被执行人）：徐浩，男，1968年9月26日生，汉族，现羁押于梅河监狱。上诉人吕英华因与被上诉人李素艳、原审第三人王大芳、徐浩申请执行人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕英华上诉请求：1.依法撤销四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1932号民事判决书；2.依法判令准予执行徐浩名下坐落于四平市××区房屋（面积88.7平方米，产权证号：124005）。事实和理由：一、李素艳未办理房屋转让手续，案涉房屋登记的所有权人为徐浩。本案吕英华依据法院生效判决，执行属于徐浩的房屋符合相关律规定。二、庭审中，李素艳拿出的一份银行个人还款凭证，凭证中记载一次性还清82124.34元，客户栏签字是“徐浩”，按李素艳庭审中的陈述，偿还全部房款时间是2017年11月24日，而徐浩在2017年3月29日因信用卡诈骗罪被刑事拘留，2017年8月10日被法院判刑，所以这个“徐浩”签名是伪造的。而凭证中没有其他签字能够说明是由李素艳支付的全部房屋价款。故仅凭李素艳提供的银行还款单据看，无法认定是由李素艳偿还的全部房屋价款。三、从清偿房屋全部价款时间上看，李素艳在规避法院的执行。李素艳主张全部还清贷款的时间是2017年11月24日，本案的裁定查封时间是2017年11月27日，时间只差3天，而且此时执行程序已被法院受理并启动。李素艳的一系列动作在规避法院的执行。四、李素艳对未能办理过户登记存有过错。李素艳称其与徐浩于2011年10月22日签订房屋买卖协议，约定在2013年5月过户，但在2013年5月时，李素艳以无法找到徐浩为由未能办理过户。李素艳并不能证明其曾经找过徐浩，找不到徐浩。李素艳可以采取法律手段实现自己的权利，她在长达近6年时间中什么也没做，李素艳对未能办理过户登记存有过错。李素艳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。因徐浩在2009年时向李素艳借了19万元未归还，在此基础上，2011年10月22日李素艳与徐浩签订房屋买卖合同，约定了房款35万元整，19万元抵顶购房款。李素艳从吉林银行支出7.6万元交付给了徐浩，还有85400元银行贷款由李素艳偿还抵顶房款。对于19万元的资金来源问题，李素艳家2009年房屋拆迁，一共调换了6套房屋，卖了其中4套得到的30多万元。至于还款时填写徐浩的名字的问题，还款必须写徐浩名字，但实际李素艳偿还的银行贷款，还款原件在李素艳手里。李素艳在还清银行贷款后，银行经将产权证交给李素艳。对于未办理过户手续的问题，因徐浩涉嫌犯罪一直躲躲藏藏，李素艳无法找到徐浩，故未办理产权证。李素艳入住后一直以自己和李春雨的名义缴纳水电煤气费，故李素艳已合法占有案涉房屋。吕英华向一审法院起诉请求：准予执行被执行人徐浩名下坐落于四平市××区房屋（面积88.7平方米，产权证号：124005）。一审法院认定事实：吕英华与王大芳、徐浩民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月28日作出（2016）吉0303民初1748号民事判决书，判决王大芳偿还借款86666.66元并给付利息，徐浩承担连带责任。判决生效后，吕英华申请执行。2017年11月27日，一审法院作出（2017）吉0303执907-1号执行裁定书，12月8日查封了徐浩名下坐落于四平市××区房屋（面积88.7平方米，产权证号：124005）。李素艳以该房系其购买为由提出异议，2019年7月28日一审法院作出（2019）吉0303执异45号执行裁定书，中止了执行。吕英华不服，提起诉讼。查明，2011年10月22日，徐浩与李素艳签订了房屋买卖协议，徐浩将自己所有的坐落于九州一期××楼面积为89（产权证显示面积为88.7）平方米的房产（即本案争议房屋）卖给李素艳，每平方米4000元，共计35万元，徐浩欠李素艳19万元抵偿购房款19万元，李素艳给付徐浩现金76000元，2012年入住。2017年3月20日，徐浩因涉嫌信用卡诈骗罪被广西壮族自治区广西壮族自治区钦州市公安机关抓获，8月10日被判处有期徒刑七年六个月。2017年11月24日李素艳替徐浩偿还银行贷款85792.8元后，在银行取回徐浩的房照。一审法院认为，吕英华系申请执行人，本案案由应为申请执行人执行异议之诉。吕英华申请执行过程中经一审法院查封的坐落于四平市××区房屋（面积88.7平方米，产权证号：124005），系查封前徐浩卖给李素艳的房屋，李素艳已经实际使用该房屋。该房徐浩在银行抵押贷款，2017年11月24日李素艳还清贷款，此时可以办理产权过户手续，但徐浩正在服刑，12月8日该房籍即被一审法院查封，导致不能办理过户手续。李素艳是一审法院查封房屋的实际所有人，故吕英华的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回吕英华的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李素艳提交了如下证据：一、海丰村出具介绍信，证明：李素艳与李春雨是母子关系，如果吕英华有异议，李素艳申请法院鉴定。吕英华质证认为，该介绍信不属于新证据。按照相关法律规定，单位在出具介绍信时应有单位的工作人员进行签字，且李素艳与李春雨是否为母子关系与本案无关，不能证明房屋所有权人为李素艳，也不能证明徐浩与李素艳之间房屋买卖的真实性、合法性及有效性。王大芳无意见。二、李春雨在吉林银行处尾号1266银行卡的个人账户明细对账单，证明：李素艳一直通过该银行卡缴纳水、电、天然气等费用，在案涉房屋被查封之前，李素艳一直居住在案涉房屋。个人只能调出2015年1月之后的明细账，2015年1月前的李素艳申请法院调取。吕英华质证认为，该证据不属于新证据。该证据无法证明是为案涉房屋交付水电费，案涉房屋所有权人为徐浩，在未办理产权过户手续的情况下，供电公司、燃气公司及供水公司将属于徐浩的房屋水电燃气登记在其他人名下违反相关规定，应当以房屋的所有权人为登记人，在变更产权后或由法院生效判决，才能将相应的登记予以变更，否则是无效的。李素艳提交的材料与案涉房屋所有权是否转移无关，房屋所有权是以登记为准。本案中，徐浩与李素艳是亲属关系，李素艳是徐浩的亲姨，在整个诉讼及相应证据原件存放上有便利条件。李素艳与徐浩之间属于民间借贷关系，并不涉及物权转移。王大芳无意见。三、2009年2月12日产权调换协议书，证明：产权调换协议书中记载全部回迁面积为507.79平方米，共回迁6套房屋，李春雨、张双东各留下一套，余下四套两套95平方米，两套85套。四套房屋已经售出变现，总共卖了30多万元，徐浩听到消息后就到李素艳家借钱。吕英华质证认为，本案中李素艳与徐浩是亲属关系，其属于利害关系人。该证据不能证明李素艳的资金来源，不能证明李素艳向徐浩支付房屋价款，也不能证明李素艳与徐浩之间的买卖关系的成立，及欠款的事实。王大芳无意见。本院二审查明事实：2011年1月18日，徐浩与中国工商银行股份有限公司四平平东支行签订了个人借款/担保合同，合同约定贷款人中国工商银行股份有限公司四平平东支行根据借款人徐浩的申请，同意向其发放个人房屋抵押贷款21万元整。2011年10月22日徐浩的银行贷款余额为198845.30元。2017年11月24日李素艳替徐浩一次性还清银行贷款85792.8元。另查明，一审法院于2016年12月29日作出（2016）吉0303民初1748号民事裁定书，裁定对徐浩名下的案涉房屋予以查封，查封期限为一年。后在执行阶段，一审法院于2017年11月27日作出（2017）吉0303执907-1号执行裁定书，12月8日再次查封了徐浩名下案涉房屋。本院认为，一、李素艳与徐浩在双方签订的《收条》中约定余下85400元银行贷款由李素艳偿还抵顶房款，该《收条》的落款时间为在2011年10月22日，但2011年10月22日徐浩银行贷款余额实际为198845.30元，且结合李素艳于2017年11月24日一次性还清银行贷款85792.8元的事实，本院认为该《收条》系倒签形成。李素艳在签订买卖协议时就知道案涉房屋有抵押贷款，其还在《买卖协议》中与徐浩约定在2013年5月过户，亦不符合常理。本案中，李素艳与徐浩存在亲属关系，在无其他证据佐证的情况下，本院无法认李素艳与徐浩之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。二、关于李素艳主张35万元购房款已支付完毕的问题。李素艳主张徐浩欠其19万元抵顶购房款，但李素艳仅提交了产权调换协议书证明其有借给徐浩19万元现金的能力，并未提交原借款合同、收款收据或借条等证据，现有证据不足以认定李素艳与徐浩存在19万元债权债务关系及抵债的事实。李素艳还主张其通过现金支付了7.6万元，李素艳仅提交了一份2011年7月15日9万元的银行取款凭证，取款时间与其主张的交易时间间隔三个多月，且数额亦不相符，故现有证据不足以证明李素艳通过现金支付了7.6万元的购房款。综上，李素艳主张购房款已支付完毕的证据不足，无法证明其已经付清全部房款。三、案涉房屋有抵押贷款，李素艳、徐浩在未取得抵押权人同意的情况下进行转让，李素艳虽代为清偿债务，但代为清偿债务的时间为2017年11月24日，而案涉房屋首次查封时间是2016年12月29日，故李素艳不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李素艳所提供的证据不足以证明其与徐浩存在真实的房屋买卖关系并已支付全部价款，且李素艳对未办理过户手续存在过错，故李素艳不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，吕英华的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1932号民事判决；二、准许执行四平市铁西区站前街新立委江南世家小区10号楼4单元508号面积88.7平方米房屋。一审案件受理费100元，由李素艳负担。二审案件受理费100元，由李素艳负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年五月二十九日（法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭