江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终1623号上诉人（原审被告）：扬州尚美健身管理有限公司，登记住所地扬州市文汇西路300号保集半岛18#楼。法定代表人：钱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚军，扬州市邗江区志诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李培江，男，汉族，1970年9月1日出生，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：戴华，女，汉族，1977年7月13日出生，住扬州市广陵区。被上诉人共同委托诉讼代理人：任亚军，江苏东宇律师事务所律师。上诉人扬州尚美健身管理有限公司（以下简称尚美公司）因与被上诉人李培江、戴华房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。作为正常经营的法人都希望自己能发展壮大为百年老店，企业经营的生命力在于信誉，考虑到市场前景，尚美公司全方位加大投资力度以希望带动自己的品牌效应，而此时李培江、戴华已陷入债务危机，却故意隐瞒事实真相，对有可能导致该不动产被保全拍卖的风险未能及时告知尚美公司，致使尚美公司的投资风险加大，埋下了尚美公司经营失败的伏笔。二、尚美公司房屋租赁合同履行期限未届满。双方还处于合同的履行阶段，李培江、戴华迫不及待的索要房屋装修的价值款，显然违背民法诚实信用的原则。三、尚美公司的财产权严重被侵犯。因李培江、戴华的债务导致第三方申请法院强制执行租赁的房屋，法院在执行房时将尚美公司投资租赁房屋上的添附物一并评估，价值1434000元，整个评估过程尚美公司未参与，李培江、戴华擅自做主以803040元同意拍卖，致尚美公司的知情权及参与权被剥夺。李培江、戴华辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、二审费用应由尚美公司负担。李培江、戴华向一审法院起诉请求：确认尚美公司租赁李培江、戴华房屋的装修价值803040元归李培江、戴华所有。一审法院认定事实：2012年12月8日，李培江、戴华（出租方，甲方）与尚美公司（承租方，乙方）签订《商业店铺租赁合同》，乙方承租坐落于扬州市物业，租赁期限至2017年12月31日；第六条第1款约定：本协议履行终止或中止履行时，乙方室内装潢材料和设施归甲方所有；第十二条第3款第3项约定：如本条款甲方行使解约权本合同终止时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿乙方装潢等任何费用；第十三条第2款约定：本合同期限届满或提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用；该条第4款约定：如因甲方原因需提前终止本合同的，甲方应赔偿乙方所有装潢及设施经折旧后的损失。因尚美公司未按合同约定时间给付租金，李培江、戴华于2014年12月11日起诉，一审法院经审理于2015年4月8日作出（2014）扬邗民初字第3781号民事调解书：继续履行《商业店铺租赁合同》，尚美公司约期支付租金；如有任一期不按期给付，则解除《商业店铺租赁合同》，尚美公司于合同解除后30天内迁让出承租房屋。2015年4月30日，李培江、戴华与尚美公司双方签订《补充协议》，将《商铺租赁合同》的租赁期限延长至2020年12月31日，年租金70万元不变，补充协议未涉及的事项仍以原《商铺租赁合同》及民事调解书的内容为准。因尚美公司未履行（2014）扬邗民初字第3781号民事调解书确定的于2017年6月15日前支付2017年7月1日至12月31日期间的租金35万元之义务，李培江、戴华于2017年7月6日申请强制执行，要求尚美公司给付租金并迁出承租房屋，一审法院以（2017）苏1003执2390号立案受理，并向尚美公司发出限期履行通知书。尚美公司未在限期履行通知书确定的期限内给付租金，一审法院于2017年9月8日在尚美公司经营场所张贴公告，责令其10日内迁出位于扬州市的商业房地产。戴华、李培江未履行生效法律文书确定的归还金融借款的义务，债权人中国银行股份有限公司扬州国贸支行申请一审法院强制执行。执行过程中，南京金汇通房地产评估事务所有限公司对文汇西路2×××0号-1×××1房地产的公开市场价值评估为1404万元，其中尚美公司装修价值为1325000元；扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司对文汇西路2×××0号-2×××1室的市场价格评估为10549900元，其中尚美公司装修价值为109000元。2018年10月15日，一审法院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖扬州市（1+2+3+201+301）的房产，以2220万元成交。其中，2×××9号1×××1的房产拍卖价为7866600元，290号201的房产拍卖价为5908000元。尚美公司于2018年9月底迁出租赁区域。一审法院认为，尚美公司未按期履行一审法院（2014）扬邗民初字第3781号民事调解书确定的给付租金义务，戴华、李培江申请一审法院强制执行，则李培江、戴华与尚美公司于2012年12月8日签订的《商业店铺租赁合同》解除，责任在尚美公司。李培江、戴华欠金融借款涉诉并不影响尚美公司租赁经营，且案涉租赁房产被拍卖在尚美公司未给付租金被一审法院责令迁出之后，故尚美公司主张因李培江、戴华违约由李培江、戴华承担解除租赁合同责任之主张不予采信。根据《商业店铺租赁合同》第六条第1款、第十二条第3款第3项、第十三条第2款之规定，租赁区域装修价值归李培江、戴华，尚美公司无权要求李培江、戴华赔偿或补偿装潢及设施费用。现有证据即估价意见书证明，尚美公司租赁房屋中290号101、201的房产有装修，根据拍卖成交价与评估价的比例确定装修价值。尚美公司主张装修价值远远高于评估价值，未提供证据证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定，判决：尚美公司承租李培江、戴华所有的位于扬州市的房产，其装修价值803040元归李培江、戴华所有。案件受理费11830元，由尚美公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：案涉租赁房屋的装修价值是否应当归李培江、戴华所有？本院认为，案涉租赁房屋的装修价值应当归李培江、戴华所有。理由如下：其一，双方自愿签订的《商业店铺租赁合同》《补充协议》以及一审法院主持调解而形成的调解书对双方均具有约束力，据此，尚美公司应按约定期限向李培江、戴华支付每一期租金，有任一期逾期则租赁合同解除，李培江、戴华有权向法院申请强制执行欠付的租金及申请尚美公司迁让出租赁物，非因李培江、戴华原因造成租赁合同解除，租赁物装修价值归李培江、戴华所有。其二，现因尚美公司未履行一审法院（2014）扬邗民初字第3781号民事调解书确定的于2017年6月15日前给付2017年下半年租金35万元的义务，李培江、戴华于2017年7月申请一审法院强制执行，要求尚美公司给付租金并迁出承租房屋，故双方租赁合同于2017年7月解除。合同解除的责任在尚美公司。其三，尚美公司主张因李培江、戴华欠他人债务进入执行阶段导致租赁合同无法继续履行，未提交证据证实；且案涉房屋被拍卖的时间为2018年10月，在双方租赁合同解除之后，难以证实拍卖房屋影响了租赁合同的履行；另一方面，房屋所有权的转移不影响房屋租赁合同的效力，据此，本院对尚美公司的主张不予采信。其四，因尚美公司原因导致双方租赁合同解除，依据双方合同约定，案涉租赁房屋的装修价值应归李培江、戴华所有，李培江、戴华无须支付对价，故尚美公司提出的装修价值被低估，损害了尚美公司财产权的上诉理由本院不予采信。综上所述，尚美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11830元，由上诉人扬州尚美健身管理有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年五月二十九日书记员  蔡瑾文