辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4716号上诉人（原审原告）：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人：王经山，该公司经理。委托诉讼代理人：于贺，该公司员工。上诉人（原审被告）：王红，女，1981年8月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省辽阳县。上诉人泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“益华物业公司”）与上诉人王红物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初15024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益华物业公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。园区有问题应由小区业主委员会代表行使，王红并未提供任何证据证明益华物业公司的物业服务影响到了其自身利益，影响其自身生活。王红辩称，2018年之前没有物业公司，不同意交物业费。开发商违约交房，应由开发商承担。现在综合验收不合格，没有房证。王红上诉请求：1.撤销原判，查清事实改判或予以调解；2.上诉费用全部由益华物业公司承担。事实与理由：一、物业公司的合法性存在质疑。涉案合同签订的时间2014年8月1日早于中标时间2015年4月27日，所以其前期物业资格是不具备合法性的。业主没有收到书面的交付通知书，也没有办理相关交付手续，所以无需承担物业费用。二、物业公司代表提供的证据均为伪造。三、从2016年到2018年期间根本就没有物业服务，开发商只是为了卖房子，美化一下园区，截止目前今日依旧是临时的水电。四、《消费者权益保护法》对业主权利的强化。小区是2018年2月1日开始安装摄像头的，本人从没有见过物业通知单。五、我提前领钥匙时候预交了物业费1500元。益华物业公司辩称，按照原合同进行判决。益华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王红支付2016年3月19日至2018年12月31日物业管理费4306.6元；2.诉讼费由王红承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，益华物业公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定益华物业公司为益华·御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2015年3月19日，王红办理了房屋入住手续缴纳了物业服务费用2149.2元，接收了其购买的益华·御才湾小区3号楼1单元5层1号，建筑面积为64.47平方米的房屋。此后，王红未再交纳物业服务费用，益华物业公司多次催要未果，诉至一审法院。2015年3月19日，办理入住手续时王红签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华·御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华·御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。一审法院另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面请求，开发商同意按照合同进行执行。2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。一审法院认为，益华物业公司与益华御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规的强制性规定，合法有效，对王红具有约束力，益华物业公司、王红双方均应履行合同约定的义务。益华物业公司依约提供了物业服务，王红应按合同约定交付物业费用。经法官现场勘查，王红小区内的确存在问题，且益华物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了抗辩，由此可认定益华物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，一审法院认为可按王红拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。王红自2016年3月19日至2018年12月31日共计欠费33个月零12天，王红房屋面积64.47平方米，故王红应向益华物业公司交纳物业服务费用3445.28元（2元×64.47平×33个月×80%+2元×64.47平/30天×12天×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告王红于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年3月19日至2018年12月31日的物业管理服务费3445.28元；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泉州益华公司提交收入和支出的成本账。证明：入不敷出，在亏损状态下运营。王红质证意见：物业和开发商是一家老板，现在做的工作是为了卖房子，与前期工作没有什么关系，现在水电都是临时的。当时张经理说什么时候下房证什么时候收物业费。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”益华物业公司通过与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》取得了涉案小区的物业管理服务权利，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同效力及于包括王红在内的已经办理入住手续的全体业主。益华物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供了物业服务即有权利依照约定收取物业费。王红作为案涉园区的业主，办理入住手续并享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判令王红履行缴纳物业费的义务并无不当。关于益华物业公司提出王红应全额支付物业费的主张，经一审法院法官现场勘查，案涉小区内存在问题，且物业公司诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了类似抗辩，故一审法院认定益华物业公司在园区内的服务不能获得业主基本认可、属于未完全履行合同义务、物业费收取标准应予适当降低并无不当，应予维持。关于王红提出案涉园区尚不具备向物业买受人办理物业交付的条件，故对应的前期物业服务费应由建设单位承担的上诉主张是否应予支持的问题。案涉开发建设单位已实际交付案涉房屋，王红认可并接收房屋，且益华物业公司已为园区提供物业服务管理，故王红不能以此为由拒绝交纳物业费，本院对王红的该项上诉主张不予支持。关于王红提出其所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到前期物业服务合同约定的质量标准的上诉主张。因王红所提证据不足以反映出益华物业公司此次诉请物业费期间内的园区实际服务管理情况。一审法院根据益华物业公司实际履行合同情况，酌定王红按合同约定80%的标准支付物业费并无不当。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对王红的该项上诉主张亦不予支持。综上，上诉人益华物业公司及王红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司交纳的二审案件受理费50元，由泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司负担；王红交纳的二审案件受理费50元，由王红负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年五月六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。