陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2020)陕07民终465号上诉人（原审被告）：汉中卡斯迪亚物业服务有限公司，住所地：汉中市汉台区。法定代表人：蔡培基，该公司经理。被上诉人（原审原告）：汉中市汉台区XX小区业主委员会，住所地：汉中市汉台区XX路与XX路XX小区XX号楼XX楼。法定代表人：陈杰，业主委员会主任。委托诉讼代理人：张永成，男，汉族，生于1957年12月26日，住陕西省汉中市汉台区，该委员会日常工作事务专职员。上诉人汉中卡斯迪亚物业服务有限公司（以下简称“卡斯迪亚物业公司”）因与被上诉人汉中市汉台区XX小区业主委员会（以下简称“卡斯迪亚业委会”）侵权责任纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卡斯迪亚物业公司上诉请求：1、请求撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3296号民事判决第一、二项，改判上诉人不予向被上诉人返还小区游泳池及相关设施，不予向被上诉人赔偿小区游泳池经营损失10000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人对陕西骏景园物业管理有限公司的选聘程序不符合业主大会议事规则的约定，上诉人与涉案小区业主物业服务合同目前仍继续履行，上诉人仍实际承担了涉案小区的物业服务工作。因本案被上诉人对陕西骏景园物业管理有限公司的选聘过程不符合业主大会议事规则的约定，故仍有相当部分的业主继续向上诉人缴纳物业费，部分业主已经向汉台区人民法院起诉要求撤销被上诉人关于选聘陕西骏景园物业管理有限公司的决议。虽然目前该案仍未判决，当时依据该案的相关证据可以确定，决议程序确系违反了《建昌卡斯迪亚小区业主大会议事规则》第十三条第四款的相关规定。因此上诉人认为，在被上诉人的物业选聘程序违反业主大会议事规则，且涉案小区业主继续向被上诉人缴纳物业费的情形下，应当系上诉人与涉案小区业主服务合同关系的继续履行，那么上诉人有权继续对涉案小区的游泳池及相关设施继续管理而不应返还给被上诉人。在上诉人有权管理游泳池的情形下，因被上诉人原因造成的泳池无法实际经营、使用的相关损失，上诉人不应承担相关赔偿责任，应当由被上诉人承担。二、被上诉人作为原告起诉上诉人要求交付泳池、支付泳池及电梯广告收益，诉讼主体不适格。被上诉人的身份系涉案小区的业主委员会，其行为代表的是全体业主，相关职责的履行也应当是建立在小区业主大会授权的基础之上的，但在本案审理中，被上诉人始终未能出示涉案小区业主大会关于授权被上诉人起诉上诉人要求交付泳池、支付泳池及电梯广告收益的相关决议。因此上诉人认为被上诉人作为本案的原告诉讼主体不适格，其起诉依法应当被驳回。被上诉人卡斯迪亚业委会答辩称，上诉人的上诉理由均无事实依据，上诉人作为前期物业，在物业服务合同已经届满终止后应当及时撤离，其在合同期满后继续霸占游泳池是违法的，因此一审判决其支付游泳池及电梯收益有事实和法律依据；关于诉讼主体的问题，原告主体是否适格应当由法院依法审查，业委会认为一审判决已经充分照顾了上诉人的利益，业委会出于大局考虑未予上诉，认可一审判决。汉中市汉台区XX小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告向原告移交小区内公建配套设施游泳池的归属权及历年收益额56000元。2、判决被告向原告移交小区内电梯广告费的受益权及历年的收益额46200元。3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定：汉台区XX小区在建设中，被告卡斯迪亚物业公司于2015年始在该小区进行物业管理活动，但未与小区业委会签订小区物业服务合同。2017年11月26日该小区成立了业主委员会后即对该小区游泳池等项管理收费进行多次磋商。2018年1月6日原被告双方签订了为期一年的《小区住宅物业服务合同》于2018年12月31日到期终止。2018年6月25日原被告双方对2018年营业收入20000元收益达成协议，其中50%（即10000元）归原告所有，其中另外35%（即7000元）作为被告管理服务费，剩余15%（即3000元）作为下一年度维修费，由被告保管。2018年10月31日原被告经协商对小区电梯广告收入达成协议，2018年小区电梯广告收入为35630元，由原被告各分得50%（即17815元），上述两项收入和分配原被告均已收到。2018年8月31日原告向全体业主公示了2019年物业服务企业及选聘意见，并经过相关评审，业主表决等方式于2018年12月13日向全体业主公示中标公司为陕西俊景园物业管理有限公司。2018年12月27日原告向全体业主公告暂停缴纳2019年度物业费及其他相关服务费并于当日向被告发出通知，通知其做好移交的相关工作。12月28日原告又向汉台区XX社区、汉中市住建局等部门提供了与陕西俊景园物业管理有限公司所签订的物业服务合同，并请求相关部门协调交接工作，直到2018年12月31日被告仍未向原告办理交接手续。2019年1月22日原被告双方就小区物业管理及移交的相关问题由原被告、七里办事处、社区、派出所、进行了调解但仍未能妥善解决。2019年5月底就小区游泳池的经营问题，原被告双方经多次协商未达成一致意见。6月3日被告以《通知》形式占用管理游泳池，2019年6月7日在原告无法正常行使管理权限的情况下于将游泳池上锁关用至今，6月8日原告也向全体业主公示小区游泳池的具体经营方式后遭被告保安人员阻止并撕毁了公告。被告于2016年11月17日与壹品传媒楼宇有限公司签订了《楼宇广告合作协议》，期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日，每年场地使用费管理费37000元，实际双方履约仅为2017年至2018年，此后由于双方合作因其他因素影响2019年4月起未实际履行。此后原被告双方因移交等问题协商不成，原告遂向法院起诉。另查，被告在本院审理中以部分业主向法院起诉申请撤销原告与新物业公司服务合同纠纷为由申请中止本案审理。经审查，被告所提的申请理由中所涉及仅为两名业主起诉要求撤销原告与新物业公司所签合同，但本案涉诉的案由及具体事实与上述案件时不同的法律关系，且上述案件的审理也并不导致本案原被告双方权利义务关系的变化，故对被告之理由不予支持。一审法院认为，小区的物业管理公司与小区业委会及业主系平等主体间的法律关系，应相互尊重及和谐理事才能充分保障广大业主正常合法权益的行使，同时也能有效地提升物业管理公司的服务质量，进而产生一定的经济效益。原被告双方于2018年签订了物业服务合同，但2019年如何选聘物业公司也是小区广大业主共同意愿，原告作为广大业主的代表在新选聘物业公司的过程中，不仅提前征求了广大业主的意见，也提前对被告进行了告知，同时原告也严格履行了相关程序，最终选聘了陕西俊景园物业管理有限公司作为小区物业管理服务的机构，双方也签订了2019年的服务合同。在这种情况下，被告理应及时向原告及业主移交相关手续、腾空所占用的场所，但经原告及相关部门催促及协调下，仍不履行相关义务，实属侵权行为。同时对于2019年如何承包经营游泳池一事，原告不仅事前通知并与被告协商，而且也以公示的方式告知广大业主，但受到被告方的阻止，导致原告方采取了锁扣的方式，进而导致游泳池也无法经营，其责任时由于被告方既不经营又不向原告方移交所导致，故因此而造成的损失应由被告方承担。另外原告主张要求被告支付2015年至2019年的收入（2018年已支付不计其中），因根据所调查事实，原被告双方未签订合同且2018年以前被告经营状况也不稳定，故对原告的此项主张，本院无据支持。关于原告主张的电梯广告费一节，除2018年原被告已作处理外，原被告双方对此部分收入也未签订合同，且2019年4月起该广告经营也已实际停止，被告也无收入，故对原告此项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第八十一条、第二百四十五条及最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、限被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司在本判决生效后三十日内将其管理的小区游泳池及相关设施返还给原告汉中市汉台区XX小区业主委员会；二、限被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告汉中市汉台区XX小区业主委员会2019年小区游泳池经营损失10000元；三、驳回原告汉中市汉台区XX小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费2344元，由被告汉中卡斯迪亚物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否具有本案原告的主体资格？2、上诉人是否应当向被上诉人返还案涉小区的游泳池及相关设施？是否应当赔偿案涉小区游泳池经营损失？首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中已查明，被上诉人卡斯迪亚业委会于2017年12月26日获得《汉中市汉台区七里街新桥社区关于同意卡斯迪亚小区业主委员会备案申请批复》，自此即为经过了审批程序的合法组织，在无相反证据否定以上批复效力的情况下，被上诉人具有代表案涉小区业主维护合法权利的主体资格。其次，2018年1月6日，上诉人卡斯迪亚物业公司与被上诉人卡斯迪亚业委会签订了《小区住宅物业服务合同》，合同约定物业服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。合同期限届满后，上诉人与被上诉人之间的权利义务即终止，被上诉人有权代表案涉小区全体业主请求上诉人退出物业服务区域、移交案涉游泳池及相关设施设备。但上诉人拒绝退出、移交已属侵权，且造成了卡斯迪亚小区游泳池无法经营的后果产生，因此一审法院判决上诉人返还游泳池及相关设施并赔偿损失有事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2344元，由上诉人汉中卡斯迪亚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长  陈耀斌    审  判  员  李  晓    审  判  员  李小艳 二〇二〇年五月二十日法 官 助 理   康  馨                          书 记 员    高  源    1