湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1086号原告（反诉被告）：王锋军，男，1977年7月30日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：郭延强，湖南合策律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：常德市和生源养老产业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道东苑社区常德大道1953号。法定代表人：曾荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建保，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王昕，湖南云济律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）王锋军与被告（反诉原告）常德市和生源养老产业有限公司（以下简称和生源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王锋军的委托诉讼代理人郭延强，被告和生源公司的委托诉讼代理人胡建保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王锋军请求本院判令：1.和生源公司立即向王锋军交付国际银龄社区3-1109号房屋并办理产权过户变更登记，并自2015年2月1日起按日计算向王锋军支付房价款总额1.5‰的违约金（计算至2020年3月31日为131345元）；2、判令和生源公司承担本案诉讼费。和生源公司答辩要点：1.王锋军未付清房屋首付款，王锋军在和生源公司购买房屋的付款方式为按揭，根据银行按揭贷款的政策，购房人申请按揭贷款，应提供开发商收取到首付款的证据，为配合王锋军办理按揭贷款，和生源公司在王锋军未支付首付款的情况下，于2014年1月14日为其开具了144527元预收款专用收据，并以王锋军的名义存入银行，获取资金存入流水。其后，王锋军仅支付了20000元首付款后，仍欠付和生源公司首付款124527元；2.王锋军与和生源公司订立的《常德市商品房买卖合同》已经解除，和生源公司已于2018年1月12日向王锋军发放了《解除商品房买卖合同的函》，王锋军于当日收到该《函》，王锋军未在法定的三个月内提出异议，故双方订立的合同已经解除。和生源公司反诉请求本院判令：1.确认和生源公司与王锋军订立的《常德市商品房买卖合同》（合同编号220281）已经解除；2.王锋军向和生源公司支付违约金2490.54元；3.王锋军支付全部诉讼费用。王锋军对反诉的答辩要点：《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，王锋军按照合同约定向和生源公司支付了全部购房款，即首付款144527元及2014年1月22日通过农业银行武陵支行发放的贷款320000元，涉案房屋买卖合同约定的和生源公司的合同解除权并未产生，因此，和生源公司通知王锋军解除合同的行为无效，请求法院驳回和生源公司的反诉请求。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：王锋军系和生源公司前员工，因和生源公司购房优惠政策，王锋军向和生源公司购买住房。2014年1月14日，王锋军（买受人）与和生源公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定如下主要内容：出卖人将其建设的位于湖南省常德市武陵区国际银龄社区3幢11层1109号住宅房屋出售给王锋军，商品房建筑面积为116.47平方米，房屋价款总金额为464527元；买受人应当于2014年1月14日前支付首期房价款144527元，余款320000元申请贷款支付（合同第九条）；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在10日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的2%支付违约金，出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之1.5的违约金（第十条）；出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房（第十五条）；除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1.5的违约金（第十七条）；出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证（第十九条）。2014年1月14日，和生源公司向王锋军出具了预售3-1109房款《预收款专用凭据》，显示已收到王锋军房屋首付款144527元。2014年1月16日，王锋军将首付款以现金存入的方式支付给和生源公司。2014年1月21日，王锋军将中国农业银行股份有限公司常德武陵支行发放的320000元贷款支付给和生源公司。2016年7月20日，和生源公司向王锋军出具房屋增值税发票。2018年1月12日，和生源公司以王锋军未支付首付款为由，向王锋军发送了解除合同通知短信。关于和生源公司主张的王锋军尚欠和生源公司首付款124527元的事实，和生源公司提交了《催款通知函》、王锋军在公安机关的《询问笔录》等证据予以证明，王锋军对此不予认可，并提交2014年1月14日和生源公司向王锋军出具的预售3-1109房款《预收款专用凭据》及《常德市商品房买卖合同》、《担保贷款合同》、和生源公司的《记账凭证》等证据，证明王锋军已支付涉案房屋首付款。本院认为，王锋军虽在2018年6月21日公安机关的《询问笔录》中陈述，自己于2015年元月从和生源公司离职时尚欠公司购房款124527元，但该陈述仅能证明王锋军与和生源公司之间存在欠款关系，不能证明王锋军没有交付购房首付款，且王锋军提交的和生源公司于2016年7月开出全额不动产发票，亦能证明王锋军已支付全部购房款。故本院对和生源公司主张的上述事实不予采信。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《担保贷款合同》、《借款凭证》、《银行流水》、《预收款专用凭据》、《维修资金专用收据》、《记账凭证》、《询问笔录》等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，王锋军与和生源公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利及履行义务。王锋军依照合同的约定履行了支付房款的义务，和生源公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约。根据《常德市商品房买卖合同》第十七条逾期交房责任的约定“买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1.5的违约金”。故和生源公司应向王锋军交付位于湖南省常德市武陵区房屋并协助王锋军办理产权过户变更登记手续，并自2015年2月1日起至实际完成交付之日止以房价款总额为基数按照每日万分之1.5的标准向王锋军支付违约金。关于和生源公司反诉要求确认和生源公司与王锋军订立的《常德市商品房买卖合同》已经解除的诉请，本院认为，和生源公司虽向王锋军发出解除合同的通知短信，但本案并未出现解除合同的法定事由和约定事由，故和生源公司向王锋军发送的解除合同通知短信对王锋军不发生法律效力，本院对和生源公司的该项反诉请求不予支持。关于和生源公司反诉要求王锋军向和生源公司支付违约金2490.54元的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起五日内向王锋军交付位于湖南省常德市武陵区房屋并协助王锋军办理不动产登记证书；二、常德市和生源养老产业有限公司于本判决生效之日起十日内以涉案房屋价款总额为基数按照每日万分之1.5的标准向王锋军支付自2015年2月1日起至涉案房屋实际完成交付之日止的违约金；三、驳回王锋军的其他诉讼请求；四、驳回常德市和生源养老产业有限公司的全部反诉请求。案件受理费3027元，减半收取1513.5元，由常德市和生源养老产业有限公司负担，反诉受理费4183.92元，由常德市和生源养老产业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  莫晓晞二〇二〇年五月二十五日法官助理白璐代理书记员  许 娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。