沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20661号原告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号8层，统一社会信用代码：9121010068746963X3。法定代表人：金永，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏槟，男，1988年1月24日出生，满族，该公司辽宁省抚顺市新宾满族自治县301室。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：赵爽，女，1979年7月8日出生，沈阳市和平区-126。委托诉讼代理人：赵荣珉（赵爽父亲），男，1953年7月30日出生，沈阳市和平区号431。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）诉被告赵爽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托诉讼代理人杜慧娟，被告赵爽的委托诉讼代理人赵荣珉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司诉称，原告与业主委员会于2017年11月签订物业服务合同。合同约定枫景名城小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.1元。被告系原告管理的业主，该房屋建筑面积166平方米。根据达成的物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2017年11月18日起至2019年10月31日无故拖欠物业费等各项费用。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾多次以短信方式向被告催交物业费，但其未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费8,834.96元；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的物业管理费8,168.86元；2、判令被告承担本案诉讼费用被告赵爽辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交，未缴费的原因如下：1、防盗门不能起到防盗作用；2、电梯损坏常年只能使用一部；3、室内可视对讲一直损坏，未给予维修；4、8号楼门前地面条石坑洼不平两年之久；5、监控不健全；6、照明损坏。经审理查明，被告赵爽系位于沈阳市和平区南四马路28-4号2-14-1，建筑面积166平方米房产的所有权人。涉案房产所在园区为枫景名城小区，该小区所在社区为洪福社区。2017年9月1日，枫景名城小区业主委员会出具《关于枫景名城小区业主大会投票表决结果的公告》，对《枫景名城小区业主大会议事规则》、《枫景名城小区管理规约》、小区管理方式、物业收费标准区间、《枫景名城小区物业服务企业选聘方案》等事项的表决结果进行了公告。2017年11月8日，原告华润物业公司被选聘为枫景名城小区的物业服务企业，物业服务费标准住宅为2.1元/月/平方米（含电梯费用）。2017年11月17日，洪福社区、枫景名城小区业主委员会及原告华润物业公司就涉案房产所在园区物业服务工作召开讨论汇报会。为解决枫景名城园区居民日常居住的基本条件，经洪福社区、业主委员和物业公司三方商议，原告华润物业公司提前入场。园区未结清的水电费及2017年度的电梯年检费由社区进行筹措和交纳，园区的消防系统及需要维修的32部电梯由洪福社区和枫景名城小区业委会启动维修基金维修合格后交由原告物业公司管理，在未修复之前出现与消防设备相关的事故或电梯未检验合格期间出现的事故均与物业公司无关，同时物业公司不承担由电梯带来的人身、经济、行政等责任和处罚，并且业主不得以此为由拒交物业费，代管期间产生的全部费用由社区和业委会共同确定，并由社区向广大业主公示，由代管部门进行收取；原告华润物业公司根据约定对大门、车牌识别、小区照明等设施设备进行修缮，原告前期进场开展的弱点设备修缮和车牌识别维修等电气类的投入均在物业费中列支，关于消防系统和电梯系统在启动维修基金前需要维修的项目，均由维修基金或本小区补充维修基金中列支；原告华润物业公司与社区签订的物业合同终止后，只对自己接收部分和自己能整理部分进行移交；本小区内全部法定应予启动维修基金的维修事项，业委会、社区将积极主动的按照法定程序启动流程，配合物业公司工作，确保及时完成维修，如业主大会及业主委员会不积极主动启动维修基金，对需要维修的项目暂停保持原状，物业公司不承担由此带来的全部责任。2017年11月17日，枫景名城小区业主委员会（甲方）与原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订《枫景名城物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务事宜，协商订立本合同；物业服务期限为三年，自2017年11月18日至2020年11月17日；本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费）；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度首月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；合同履行过程中发生正义的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地有关部门申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；合同经甲乙双方签订并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。原告华润物业公司分别于2018年11月15日、2019年2月25日、2019年4月26日、2019年7月20日、2019年7月21日就园区存在的高空高风险危险源、启动应急资金维修消防系统、消防系统大修、高空坠物、屋面防水老化启动应急维修资金维修、园区启动住宅专项维修资金维修消防系统、启动住宅专项维修资金维修消防系统、启动住宅专项维修资金维修外墙的问题分别发函给园区业委会或和平区太原街道办事处。原告华润物业公司自2017年11月18日起为涉案房产所在园区提供物业服务，现被告赵爽未缴纳2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。上述事实，有房屋电子登记（簿）查询证明、枫景名城小区业主委员会公告（2017年第2期）、中标通知书、枫景名城物业服务合同、华润置地（沈阳）物业服务有限公司对枫景名城小区物业服务工作讨论汇报会、关于枫景名城高空高风险危险源告知函、关于枫景名城启动应急维修资金维修消防系统的告知函、关于枫景名城消防系统大修的提示函、关于枫景名城高空坠物的函、关于枫景名城屋面防水老化启动应急维修资金维修的函、关于枫景名城小区启动住宅专项维修资金维修消防系统的函、关于枫景名城小区启动住宅专项维修资金维修外墙的函、原告及被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会即枫景名城小区业主委员会与的原告华润物业公司签订的《枫景名城物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告赵爽系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告华润物业公司要求被告支付2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为8,168.86元（166平方米×2.1元/平方米/月×23个月13天）。关于被告提出的电梯问题。依据《中华人共和国物权法》第七十九条之规定，电梯系共有设施；依据《辽宁省物业管理条例》第七十四条第三款、第四款之规定，“保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。”“电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。”本院认为，首先，现有证据证明原告在电梯运营过程中确实存在能耗、维修、保养等支出；其次，原告在2017年即已通过会议纪要形式与涉案园区业委会、园区所在社区确认了电梯现状及维修方式。该约定对于业主具有约束力；最后，现有证据可以证明原告已就现有情况采用购买保险、委托维修保养、启动维修基金等方式予以应对。故，对于被告的答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的涉案园区防盗门、室内可视对讲及照明损坏，园区部分地方路面坑洼，监控不健全等物业服务不到位的问题。首先，庭审中被告未提供证据对其主张予以证明；其次，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务。原告提供的现有证据可证明原告以分包保洁、绿化、环卫清掏、电梯维护及运营保险、广告补贴物业服务支出、包干服务并获取定额酬金等方式履行物业服务。业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由。故，对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《辽宁省物业管理条例》第十五条，《辽宁省物业管理条例》第七十四条之规定，判决如下：被告赵爽于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费8,168.86元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告赵爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年五月十五日书记员  黄 妍判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《辽宁省物业管理条例》第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。《辽宁省物业管理条例》第七十四条建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。