江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初222号 原告：王海军，男，1976年5月30日生，汉族，居民，住大丰市。 委托诉讼代理人：陈亚洲，阜宁县板湖法律服务所法律工作者。 被告：施保田，男，1967年3月12日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：唐玉刚，盐城市城南新区伍佑法律服务所法律工作者。 原告王海军与被告施保田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海军的委托诉讼代理人陈亚洲，被告施保田的委托诉讼代理人唐玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海军向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的租房合同，并要求被告返还租金55000元。二、要求被告赔偿损失25200元。事实和理由：2019年5月，原告欲租赁被告位于盐都区房屋经营餐饮，经被告介绍与原承租人对接，从对方手中盘下店铺，支付转让费22000元。2019年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定了租房期限和租金等，原告支付了一年租金55000元，并更换了广告门头，花费3200元。后原告持被告的房产证办理营业执照和卫生许可证，被告之是假证，不可以办理，当日，被告又将另本房产证给原告去办理营业执照，由于规划用途为住宅，无法办理，直至8月份，被告将规划用途变更为商业才取得营业执照。但根据大气污染防治法的规定，该房系商住楼，禁止经营餐饮项目，无法取得食品经营许可证，导致原告无法正常开业，合同目的不能实现，故要求与被告解除合同，并要求被告返还租金、赔偿损失。 被告施宝田辩称：原、被告签订的合同合法有效，原告因自身原因导致相关证照无法办理，与被告提供的证件无关，我方只需提供租赁房屋的义务，没有义务提交相关手续。房产证是经相关部门认定的，合法有效，签订合同之前，房产证已经办理好，不存在假证的情况。合同已经签订，不是不能履行，原告办证需要的手续，我方可以配合。原告要求解除合同的理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月6日，施宝田与陈玉金签订《个人租房合同》，约定：陈玉金承租施宝田位于盐城市盐都区，租赁期限从2018年7月6日至2021年7月5日，年租金为55000元；预交2000元作为保证金，合同终止时，当作房租抵冲，等其他事项。陈玉金承租后经营餐饮。2019年6月1日，陈玉金将店铺转让给王海军，王海军向陈玉金支付转让费22000元，其中包含押金（即保证金）2000元。当日，王海军向施宝田微信支付租金55000元。次日，王海军将店铺门头更换为“三姐私房菜”，花费3200元。施宝田未将2000元保证金退还给陈玉金。2019年7月10日，王海军与施宝田签订《租房合同》，约定：租期从2019年7月10日起至2022年7月10日止，年租金为55000元，承租方交纳保证金2000元，退房时予以退还，以及其他内容。后王海军办理了营业执照，但未办理食品经营许可证。 案涉房屋于2011年12月28日办理房屋所有权登记，规划用途为住宅，建筑面积为50.61平方米，共同共有人为施宝田、戴小凤。王海军持有案涉房屋所有权证原件（王海军认为该房产证是假的），编号为盐房权证市区都字第××号，规划用途为商业。2019年7月4日，该房屋权证换发不动产权证，土地用途为商业用地，房屋用途为商业。 审理中，双方于2020年4月17日办理了房屋交接，王海军将房屋腾空后交付给施宝田。 本院认为：原告王海军与被告施宝田签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。案涉房屋的规划用途原为住宅，后变更为商业用途，土地用途为商业用地。本案争议的焦点主要是原告王海军主张解除合同的理由是否正当，被告施宝田是否存在违约行为，原告未办理食品经营许可证的原因和责任在谁。原告认为，被告涉嫌利用假证欺骗原告，导致其无法办理食品经营许可证，不能开业经营，致使其合同目的不能实现。被告认为，是原告自身原因未能办理证照，之前的承租户也是利用其证件办理的证照。本院认为，根据合同法的规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。当事人主张法定解除的应当符合《合同法》第九十四条的规定，原告主张因被告的原因致其无法办理食品经营许可证，使其合同目的不能实现。案涉房屋的规划用途原为住宅，后变更为商业用途，土地用途为商业用地，并换领了新的不动产权证，被告已履行了其附随义务。原告持有的房屋所有权规划用途为商用，被告持有的不动产权证规划用途亦为商用，被告并未拒绝协助配合。《大气污染防治法》第八十一条规定“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地”。本案，原告已经领取了营业执照，且其前手承租户即是经营餐饮并领取了证照，原告是承接前手进行经营，并非新建餐饮服务项目，只是在经营时应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放。对于在经营中的措施和风险，应当由原告自行承担。故本案被告并未构成违约，原告行使法定解除权的请求，本院不予支持。但在审理中，双方已自行办理交接，实际上案涉合同已经协议解除并终止履行。 租赁期限从2019年7月10日起算，被告接受租赁房屋时，租赁合同尚未满一年，其收取的2020年4月18日至2020年7月10日的租金应当予以退还给原告，折算为12833.32元。被告收取陈玉金的保证金未退还，原告已将保证金（押金）2000元交给陈玉金，故被告应当将保证金2000元退还给原告。考虑到受新冠××疫情影响，案涉房屋为经营用房，实际租赁期限较短，依据公平原则酌情减免一个月的房租计4583.33元。原告支付给陈玉金的转让费20000元，是其基于买卖合同关系支付的对价；原告更换门面招牌所支出的费用，是其经营需要，故原告要求被告予以赔偿上述费用，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告王海军与被告施保田签订的房屋租赁合同于2020年4月17日解除。 二、被告施保田于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王海军租金17416.65元、保证金2000元，合计19416.65元。 三、驳回原告王海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4104元，减半收取2052元，由原告王海军负担1556元，被告施保田负担496元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，帐号：52×××89）。 审判员  黄约平 二〇二〇年五月二十九日 书记员  肖 雯 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。