杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初10374号 原告：倪同民，男，1994年5月27日出生，汉族，住浙江省乐清市 委托诉讼代理人：倪仲夫，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路3-1号。 法定代表人：马炯，董事长。 委托诉讼代理人：胡雪丽、郑岚，系北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告倪同民（以下称原告）诉被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月10立案受理，依法组成合议庭。审理中，原告向法院申请就涉案房屋南边的两个飘窗及阳台的建筑面积进行房屋面积的测绘。本院拟委托杭州市房地产测绘有限公司就涉案房屋进行面积测绘。然由于涉案房屋的原始测绘工作就是系该测绘公司进行，因此该测绘公司表示需要回避，不能接受本院的司法委托。鉴于此，原告亦认为本案有争议的房屋面积部分，完全可以通过计算得出结果，故向法院撤回了房屋测绘申请，本院依法予以准许。后本案分别于2019年1月28日、2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪仲夫，被告的委托诉讼代理人胡雪丽、郑岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋面积误差价款113194.34元；2、被告承担房屋装饰的保修义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原、被告签署编号为2016销1035859的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落江干区房屋。该房屋系已装修样板房，建筑面积169.22平方米，总价597万元，每平方米单价35279.52元。合同签署后，原告按照约定支付了全部款项，被告及时交付了房屋，并办理了不动产权登记（证号：浙（2016）杭州市不动产权第0118148）。天城国际公寓实际上仅有2幢房屋，3单元301室处于二幢房屋的Ｖ型底部；3楼类一楼，其产权证与5、7、9楼等同户型一样，均为169.22平方米，但3单元301室与楼上同户型和3楼相邻户型特别是室外还是有较大区别的。3单元301室南首飘窗下和阳台外是一条70厘米宽的公共排水沟，成7字形，另外一个也是不落地飘窗。按照住建部《建筑工程计算面积规范》，不落地的飘窗是不能计算建筑面积的；该公共排水沟同时挤占了南首阳台面积。3单元301室主卧飘窗长245厘米，宽78厘米，计1.911平方米：次卧飘窗长198厘米，宽73厘米，计1.4454平方米：南首阳台被公共水沟挤占，长128厘米，宽70厘米，计0.896平方米。以上实际减少建筑面积约4.2524平方米，飘窗面积按照一半计算，与楼上同户型比较实际缺少了约2.5742平方米，分摊面积0.6343平方米，合计房屋面积3.2085平方米，按照原合同单价计应该返还113194.34元。另外，原告购买的上述房屋系已装修样板房，约定的房屋成交单价已经包括了房屋装饰和家具等费用。原告入住后，出现了墙体油漆多处开裂、剥落，且在维护时所用油漆颜色不一致出现严重色差，主卧门无法锁毕且在维护时被破坏，床具因过短或结构存在质量问题转身会发出响声，厨房电路不通等。根据双方签署的《商品房买卖合同》第11条2款、第15条规定，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。事实上原告通知被告履行保修义务时，被告往往慢作为甚至不作为，且保修极端不负责任造成了更大的破坏和损失。上述事实，有合同、现场照片等为证。综上所述，原告所购买的商品房因房型特殊造成房屋面积实际减少的，被告应按照原《商品房买卖合同》约定单价返还多收的房屋价款；因装饰、设备不符合规定标准，被告应该承担约定的保修义务。 被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应全部驳回。一、涉案房屋的产权登记面积是确定房屋面积的合法有效依据。该产权登记证书系房产行政部门登记发放，其上记载的登记事项具有公开公示效力。且房屋买卖合同约定的面积和产权登记面积是一致的，均为169.22平方米，故据此计算房屋销售价格符合法律规定和合同约定。二、房屋测绘是专业人士以专业工具按照专业准则测算和计量的专业事项。从事房屋面积测量人员应该是具有测量资质资格，原告个人手工测量计算的数据不应予以采信。涉案房产面积按照规定是由房屋局指定的专业测量公司进行测绘后登记的。原告通过手工测量的数据主张涉案房屋面积减少，其测量的数据不具有合理性、科学性及合法性，也不符合事实，因此不应被采信。三、关于房屋装饰装修问题。被告交付的房屋符合合同约定标准，2016年11月9日，原告在交房时已经验收并且确认，原告主张的房屋装饰装修事项不属于合同约定的保修范围内。原告购买的房屋为现房非期房，原告是通过实际看房勘察后充分认可了房屋的现有状态才决定购买该房屋的。根据验房流转单，原告于2016年11月9日对房屋进行了现场查看并在验房流转单上签字确认，验收并查收了该房屋，因此被告交付的房屋符合合同约定标准，且原告主张的家具和门锁不属于房屋买卖合同约定的装饰标准设备以内的事项。四、原告主张的房屋装饰事项不在房屋保修范围内。原告主张的房屋装饰事项，油漆、床具响均不在合同第15条住宅质量保证书约定的保修范围以内。根据双方在2016年9月25日签订的《商品房买卖合同》补充协议明确约定，房屋装饰以交付时的现状为准，因原告购买的是样板房，补充协议约定室内的家具家电、工艺物品、其他设备设施的维修保养责任由原告自行承担。如果存在瑕疵和损耗，也是由原告认可的。另在销售价格上也体现了上述因素，进行了打折抵扣。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉请。 原告为证明其主张向本院提交以下证据： 一、商品房买卖合同，以证明：1、原、被告买卖标的房屋的事实，建筑面积169.22平方米，每平方米单价35279.52；2、合同第11条2款、第15条约定房屋出卖人对房屋装饰的责任，特别是约定了房屋出卖人对房屋装饰的保修义务； 二、浙（2016）杭州市不动产权第0118148，以证明：1、商品房买卖合同已经履行；2、原告是法定的不动产权利人； 三、房屋现场照片，以证明房屋建筑面积缺少的直接证据； 四、房屋现场照片，以证明被告对房屋装饰未履行保修义务及前期履行保修义务时给原告房屋造成的损坏。 被告为证明其主张向本院提交以下证据： 1、住宅质量保证书及交房物品发放登记表（复印件），以证明原告在交房时已签收《住宅质量保证书》，且原告主张的房屋装饰问题不在房屋质量保证书约定保修范围内； 2、《商品房买卖合同》补充协议及验房流转单（复印件）、交付流程单，以证明原告购买房屋时已实地查看并已验房，同意以该商品交付当日的现状为交付标准，因该商品房作为样品房进行过展示，装饰装修、家具、家用电器等使用损耗瑕疵（损耗具体包括划痕、掉漆、墙面墙纸污染、金属锈蚀、使用功效缺失等）等被告不承担责任，销售价格已体现上述因素，房屋装饰以交房时现状为准，被告不承担维修责任。 对于原、被告提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该合同第11条第2款明确约定了交房标准应符合附件三，其中附件三第5点门窗明确约定：户内门客户自理。原告主张的装饰事项不在合同约定的装饰事项以内；且原告在交房时已验收确认房屋符合交付标准。合同第15条约定《住宅质量保证书》作为合同附件，该保证书作为被告的证据已递交法院，原告主张的装修装饰事项也不在该《住宅质量保证书》保修范围以内。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不动产权证上登记的建筑面积和合同约定建筑面积一致，原告以此主张建筑面积减少的证明目的无法达到。对证据三的证据三性均有异议，认为无法确定拍摄对象是否为涉案房屋；照片也无法辨识和判别原告主张的飘窗和排水沟的位置、尺寸。因此，原告以此主张建筑面积减少的证明目的无法达成。对证据四的证据三性均有异议，认为无法确定拍摄对象是否为涉案房屋；装饰状态无法辨识，且图片显示的问题不在合同约定的保修范围内。本院对原告提供的证据一、证据二的真实性予以确认；对证据三、证据四形式真实性予以确认，对关联性及证明目的将综合全案予以认定。 原告对被告提交的证据一、证据二的真实性、合法性均有异议，被告认为从未签过该份补充协议，也未收到《住宅质量保证书》。本院对证据一中的《住宅质量保证书》的形式真实性予以确认；对交房物品发放登记表，因被告未提交原件以供核对，故对该证据的真实性不予确认。对证据二中的《商品房买卖合同》补充协议、交付流程单的真实性予以确认；对验房流转单，因被告未提交原件核对，故对该证据的真实性不予确认。 审理中，原告向本院递交司法鉴定申请，要求对案涉房屋南边的两个飘窗及阳台的建筑面积进行司法测绘。本院拟委托杭州市房地产测绘有限公司对案涉房屋进行测绘，但由于涉案房屋原始测绘工作就是由该公司进行测绘的，故该测绘公司因回避需要，不能接受本院的委托司法鉴定。鉴于此，原告亦认为本案有争议的房屋面积部分，完全可以通过计算得出结果，故同意向法院撤回其测绘申请，本院依法予以准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月25日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订合同编号为2016销1035859《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于杭州市江干区，该房屋用途为住宅；产权登记建筑面积169.22平方米，其中套内建筑面积127.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积41.7平方米；双方约定按照建筑面积计算房价款，该房屋单价为35279.52元，总金额5970000元。此外，双方还约定：双方进行（商品房）验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理，即出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：按设施、设备实际差价的1倍进行赔偿。为提供商品房品质、装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人违约；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务；等等。该《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准为：1、外墙：外墙涂料、干挂石材幕墙等；2、内墙：砂浆粉刷或白色涂料饰面；3、顶棚：白色涂料饰面；4、地面：（1）卫生间：细石砼、防水层。（2）客厅、卧室等其他：细石砼；5、门窗：进户门采用复合钢木门，户内门客户自理，外窗及阳台门采用断桥铝合金型材、中空ＬＯＷＥ玻璃；6、厨房：预留管道燃气接口、预留废水排出口、预留排烟道；7、卫生间：预留废、污水及地漏排出口；8、阳台：组合金属栏杆；9、电梯：上海三菱电梯；10、其他：弱电、供电、供水。另作为上述《商品房买卖合同》的附件，《住宅质量保证书》则载明案涉房屋的保修范围：1、房屋倾斜、主体结构开裂；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水；3、管道错位、渗透；4、电气漏电、错接；5、门窗开启不灵影响使用功能；6、墙面、顶棚抹灰层脱落；7、地面大面积空鼓、开裂、起砂。保修期限：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水，为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；5、装修工程为2年；6、其它有特殊要求的项目，其保修期限由房地产开发企业和用户按合同约定执行；7、保修期自房屋交付之日起即2015年12月31日计算。 同日，被告（出卖人）与原告（买受人）又签订了《补充协议》一份，具体内容约定如下：1、买受人在购买该商品房前已知晓出卖人对该商品房进行了装修，买受人同意并接受出卖人的装修与改造。买受人对该商品房装修设计、房屋质量、家居物品、相关设施设备及折旧、破损情况等现状已实地查看并予以认可。买受人应按原合同约定在出卖人通知的交付时间内与出卖人办理该商品房（包括室内装饰、装修等）的交接手续，同意以该商品房交付当日的现状为交付标准。2、该商品房为装修成品房，买受人支付的房价款中已包含该装修的权益。3、该商品房已作为样板房进行过展示，装饰装修、家具、家用电器、工艺品及其设施设备等因自然损耗或使用损耗可能存在部分瑕疵，出卖人对上述损耗与可能存在的瑕疵不承担责任。鉴于该商品房销售价格上已体现上述因素，买受人对此认可且无异议。4、自该商品房交付买受人使用之日起，买受人承担该商品房的室内软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备的维修保养责任，出卖人对前述内容均不提供维保服务与责任。 2016年11月3日，原告倪同民就案涉房屋依法办理了编号为浙（2016）杭州市不动产权第0118148号《不动产权证》，上载明：权利人：倪同民；共有情况：单独所有；坐落：杭州市江干区；权利性质：出让／存量房；用途：城镇住宅用地／住宅。附图页载明：建筑面积169.22平方米，分摊面积41.70平方米，套内面积127.52平方米。同年11月9日，原、被告双方就案涉房屋等办理了交房、验房等手续。 2018年8月，原告以商品房销售合同纠纷为案由将被告起诉来院。 本院认为，案涉的《商品房买卖合同》及《补充协议》，分别加盖了被告的合同专用章和原告倪同民的签字及捺印，应当视为原、被告双方对上述合同、协议已达成合意，且内容也不违反法律的禁止性规定，应属有效。被告作为案涉房屋的出卖人已根据前述合同的约定及法律的规定，协助、配合原告倪同民依法办理了房屋的权属登记。根据涉案房屋的《不动产权证》载明：坐落于杭州市江干区的权利人为原告倪同民；建筑面积为169.22平方米，其中分摊面积41.70平方米、套内面积127.52平方米。该建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》中所购房屋的建筑面积一致。现原告倪同民认为其购买的涉案房屋的建筑面积少于双方交易时所约定的建筑面积，进而要求被告退还差价的主张，本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政管理部门审核后用于房屋权属登记。因原告倪同民未能提供有效证据证明其购买的案涉房屋的建筑面积实际少于不动产权证上记载的建筑面积，故本院对原告倪同民的该项诉请不予支持。至于原告倪同民在庭审中提出在《补充协议》的买受人处“倪同民”三字并非其本人所签，也非其本人所捺印，但又提供不出相应的证据加以证明，也未就签名、捺印的真实性提出司法鉴定。因此，本院对原告倪同民的上述主张不予采信；同时本院结合原告倪同民在庭审中自认陈述，其购买的案涉房屋确系被告的样板房，且其向被告支付的购房款中已包含了装修、装饰的费用；另原告倪同民已与被告就案涉房屋及房屋内的家具家电、设施设备等进行了交接并一直居住至今等，进一步证明原、被告双方也是按照前述合同及补充协议实际履行的事实。鉴于此，本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及其《补充协议》真实、有效；双方关于涉案房屋的装饰、设备标准以及装饰装修、家具家电、设备设施的质量保修责任应当符合双方在前述合同、补充协议中的约定，以及相关法律的规定。根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业约定对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的责任问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据被告提供的案涉房屋的《住宅质量保证书》显示，一、保修范围：包括房屋倾斜、主体结构开裂；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水；管道错位、渗漏；电气漏电、错接；门窗开启不灵影响使用功能；墙面、顶棚抹灰层脱落；地面大面积空鼓、开裂、起砂。二、保修期限即为前述《规定》中确定的最低保修期限：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水，为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；5、装修工程为2年；6、其它有特殊要求的项目，其保修期限由房地产开发企业和用户按合同约定执行。此外，原、被告双方在《补充协议》中约定，被告作为出卖人对案涉房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备均不提供维保服务与责任。据此，自被告于2016年11月9日将涉案房屋及房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备交付给原告倪同民起，至原告倪同民于2018年8月起诉来院止，除涉案房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备被告依约不承担保修义务外，对于案涉房屋的地基基础工程和主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、给排水管道、设备安装、供热与供冷系统等均未超过保修期限，被告依法对应承担保修义务。综上，本院对原告倪同民提出的该部分诉请，因符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。依照《建筑工程质量管理管理条例》第四十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司对原告倪同民位于杭州市江干区房屋在地基基础工程和主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、给排水管道、设备安装以及供热与供冷系统属于保修范围内的质量问题，在保修期限内承担保修责任。 二、驳回原告倪同民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2564元，由原告倪同民负担2464元，由被告杭州运河集团投资发展有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 石 红 人民陪审员 朱 敏 人民陪审员 谢祖德 二〇二〇年四月二十八日 代书 记员 王 慧