江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1108号 上诉人（原审原告）：谢芳燕，女，1987年4月出生，汉族，户籍所在地广东省佛山市禅城区，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司,住所地：江西省南昌市新建县。 负责人：程建华，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司,住所地：江西省九江市。 法定代表人：吴伊芬，该公司总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 原审被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司,住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：靳小静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 上诉人谢芳燕因与被上诉人九江昌平实业有限公司南昌分公司（以下简称昌平南昌公司）、九江昌平实业有限公司（以下简称昌平公司）、原审被告江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢芳燕上诉请求：1、撤销原审判决第四、五项，改判支持上诉人要求被上诉人承担安装两处烟道导致实际使用面积减少的损失1万元及按照商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金12275元（暂算至2019年9月5日）的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，被上诉人后期改装燃气，导致上诉人室内多安装一处烟道及下水管，应当承担赔偿责任。二、被上诉人应当按照合同约定支付上诉人逾期交房的费用。1、双方当事人签订了商品房买卖合同，并约定了相关的违约责任。被上诉人以修路作为不可抗力事由是不符合事实的，一审法院也不应该支持。2、涉案房屋不符合交付条件。被上诉人未完成室内燃气管道的铺设，也未向上诉人出具房屋的测绘报告，被上诉人应该承担违约责任。3、一审法院认定被上诉人交房时间为2019年6月10日与事实不符。 昌平南昌公司、昌平公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 兄弟联盟公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 谢芳燕向一审法院起诉请求：1、判决昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司归还谢芳燕购房款3.8万元；2、判决昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将谢芳燕房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；3、判决昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将谢芳燕房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；4、判决昌平南昌公司、昌平公司因设置两处烟道和下水管道，减少了谢芳燕房屋的实际使用面积的损失1万元；5、判决昌平南昌公司、昌平公司立即向谢芳燕支付因未安装隔断门的赔偿费用1500元；6、判决昌平南昌公司、昌平公司向谢芳燕支付逾期交房的违约金13611元（暂算至2019年9月5日）；7、一审案件的诉讼费、保全费等费用由昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月19日，谢芳燕向昌平南昌公司支付了20000元购房定金。2017年12月29日，谢芳燕与昌平南昌公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：谢芳燕向昌平南昌公司购买位于新建区住房，预测建筑面积41.76平方米，其中套内建筑面积为30.033平方米、分摊面积为11.727平方米；谢芳燕购买该房屋按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米13196.05元，总房价款为551067元。房屋交付时，房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件、综合验收合格……供水、排水要与城市管网连接，供电纳入城市供电网络。房屋交付时间为2018年12月31日前，出卖方书面或电话通知买受人办理交接之日起，超出30天买受人未办理商品房交接的，视为买受人无条件接受买受方所交商品房。如出卖人未按照上述约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年1月1日，谢芳燕向昌平南昌公司支付了151067元购房款，余款380000元谢芳燕采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。另查明，昌平南昌公司系昌平公司的分公司。2017年7月15日，昌平南昌公司与兄弟联盟公司签订《住宅独家销售代理合同》，约定昌平南昌公司委托兄弟联盟公司销售属昌平南昌公司开发的楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，昌平南昌公司不得为该项目指定其他代理商；在本合同有效代理期内，该项目住宅售馨，合作期限可相应缩短，若合同期内未完成95%认购销售，昌平南昌公司予以顺延合同期。之后，谢芳燕通过银联商务支付兄弟联盟公司38000元，兄弟联盟公司向谢芳燕出具收款收据并注明交款事由认筹金。2017年12月31日，谢芳燕签名确认的《网签合同内容确认单》中的折扣一栏注明减76000元。即谢芳燕在享受76000元购房优惠的基础上另享受了97折的购房款优惠，最终谢芳燕签约价551067元。再查明，2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会对南昌市新建区城市建设投资发展有限公司发布《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，内容：……三、项目建设地点：新建区旧城区，起于红湾大道，终于礼贤北路。……五、项目建设周期：一年（2017年12月至2018年12月）……2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司出具证明证实其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是商住楼进出的主路。2019年3月26日，南昌市公安消防支队综合评定商住楼建设工程消防验收合格。2019年4月22日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局对商住楼现场规划验收合格，出具了《建设项目竣工规划验收合格证》。2019年5月6日，昌平南昌公司将工程竣工验收合格报送备案。之后，昌平南昌公司开始电话通知业主收房。2019年5月9日，昌平南昌公司对9号楼全体业主发布《关于延期和天然气未安装的处理公告》，内容：1、本楼盘从2019年5月10日起正式交付；2、阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；3、天然气未安装，每户补偿3200元；延期交付主要原因是马兰圩路市政修路导致，我司不予现金补偿；关于延期交付我司将提供地下车库一年的使用权给各位业主免费使用（备注：9号楼已交付业主一户限办理一辆车，其他车辆正常收费）（2019年5月16日至2020年5月15日）。庭审中，昌平南昌公司就案涉商品房未安装阳台推拉门承诺补偿1500元/户。昌平南昌公司、昌平公司庭审中辩称商住楼周边新建区马兰路修缮是导致消防车无法进入案涉9#商住楼完成消防验收、施工验收等，这是迟延交房的原因，系政府行为，是不可抗力。谢芳燕认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《商品房买卖合同》系谢芳燕和昌平南昌公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。谢芳燕支付全部房款后，昌平南昌公司应当按约交房。昌平南昌公司作为昌平公司的分公司，分公司不具有法人资格，故昌平南昌公司的民事责任由昌平公司承担。关于本案的争议焦点，一审法院认定如下：1、关于谢芳燕以认筹金形式向兄弟联盟公司交纳的购房款38000元是否返还谢芳燕的问题。根据谢芳燕提交的《红谷峰尚认筹金宣传单》、《转账流水》、《收据》和兄弟联盟公司提交的《江西增值税普通发票》、《独家销售代理合同》、《网签合同内容确认单》，一审法院依法认定兄弟联盟公司收取了谢芳燕38000元团购费，最终谢芳燕也通过兄弟联盟公司与昌平南昌公司签订房屋买卖合同，并享受超过38000元的团购优惠，谢芳燕此诉请于法无据，故一审法院不予支持。2、关于昌平南昌公司、昌平公司是否应将谢芳燕房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电，将谢芳燕房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接的问题。根据谢芳燕与昌平南昌公司签订的《商品房买卖合同》第十条之规定及昌平南昌公司提交的谢芳燕签字确认《交房验收确认表》，谢芳燕注明“水电非一户一表，未与市政联网，待开通”可以相互印证，故谢芳燕的此诉请于法有据，一审法院均予以支持。3、关于该房屋的两处烟道及下水管道是否按设计图纸建造，是否实际减少了谢芳燕的使用面积及造成损失的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢芳燕对此诉请提供了《涉案房屋的样板房平面图》及其拍摄的房屋视频，昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司对该两份证据的真实性、合法性和关联性均提出了异议，昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司辩称通过该视频资料系谢芳燕提供，即使具有真实性，也不能证实昌平南昌公司改变房屋结构及多占用房屋面积。一审法院认为，谢芳燕未提供确实充分的证据证实房屋面积减少，也无证据证实其具体损失，故对谢芳燕的此诉请不予支持。4、关于昌平南昌公司、昌平公司是否应向谢芳燕支付因未安装隔断门向其赔偿1500元的问题。因昌平南昌公司、昌平公司在庭审中予以认可并自愿赔偿谢芳燕此项损失1500元，故一审法院予以支持。5、关于逾期交房是否因不可抗力所致及昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司应否承担逾期交房违约金及交付时间认定的问题。谢芳燕按照合同约定向昌平南昌公司支付购房款，昌平南昌公司亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给谢芳燕，昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司未按约履行，应承担违约责任，故谢芳燕诉请要求昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。昌平南昌公司、昌平公司辩称因政府行为的不可抗力因素导致延期交房，不应承担逾期交房的违约责任的意见，经查，施工期间涉案房屋周边的出入道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，且谢芳燕也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实，根据公平原则，结合谢芳燕的实际损失，故一审法院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，结合谢芳燕提交的《房屋买卖合同》和《关于延期和天然气未安装的处理公告》和昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司的质证意见，一审法院认定房屋交付时间为2019年6月10日，逾期时间认定为161日（自2019年1月1日起至2019年6月10日止），昌平公司应向谢芳燕支付逾期交房违约金为161天×551067元×0.5?/天=4460.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内将谢芳燕的房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；二、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内讲谢芳燕的房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；三、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内支付谢芳燕因未安装隔断门的费用1500元；四、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内支付谢芳燕逾期交房违约金4460元；五、驳回谢芳燕的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取689元，由九江昌平实业有限公司承担65元，谢芳燕承担624元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了一份新证据，即两被上诉人公司于2019年6月8日电话通知上诉人收房，上诉人于2019年6月17日向两被上诉人发出了因对方逾期交房而拒绝收房的通知书，证明目的：一审确定的交房时间为2019年6月10日是错误的，因为案涉目前都没有达到水电的交房条件，被上诉人仍然没有完成交房义务。两被上诉人质证后认为，对证据的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该回执显示为退回状态，两被上诉人并未收到该通知书，邮寄单上填写的地址并非两被上诉人实际办公地址，电话也不是两被上诉人的联系电话。同时根据一审中上诉人的质证意见显示其在2019年6月10日就已经知晓两被上诉人交房公告这一事实，故两被上诉人履行交房通知义务时间应当按照一审法院认定的2019年6月10日为准。原审被告质证后认为，原审被告没有参与这些事宜，所以无法确认证据的三性。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人承担安装两处烟道导致实际使用面积减少造成的损失1万元及逾期交房违约金12275元是否有事实和法律依据。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证实当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。本案诉讼中，谢芳燕提交的《涉案房屋的样板房平面图》及拍摄的房屋视频，不足以证实被上诉人改变了房屋结构及安装两处烟道导致实际使用面积减少，同时也未能提供证据证实由此而造成的损失为1万元，故一审法院对谢芳燕的此项诉请不予支持正确，本院予以维持。 关于上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金问题。根据当事人提交的《房屋买卖合同》和《关于延期和天然气未安装的处理公告》等相关证据，一审法院确认案涉房屋交付时间为2019年6月10日正确，本院予以维持。同时，根据审理查明事实可知，涉案房屋施工期间，该房屋周边的出入道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，且谢芳燕也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实，故一审法院根据公平原则，并结合谢芳燕的实际损失，酌情将案涉房屋买卖合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之零点五计算并无不当，本院予以维持。谢芳燕要求被上诉人承担逾期交房违约金12275元依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，谢芳燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费357元，由上诉人谢芳燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年五月十二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉