甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13462号原告：王玉珍。委托诉讼代理人：孟繁禄（原告丈夫）。委托诉讼代理人：李斌，甘肃昶泰律师事务所律师。被告：谢华鑫。委托诉讼代理人：谢海荣（被告父亲），男，1968年4月16日出生，汉族，无固定职业，住兰州新区。原告王玉珍诉被告谢华鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉珍及其委托诉讼代理人孟繁禄、李斌，被告谢华鑫的委托诉讼代理人谢海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉珍向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告全都的商铺出租合同，被告向原告腾交租赁商铺；2、判令被告向原告支付已经拖欠的租金15000元；3、被告向原告按租金标准支付商铺出租合同解除后的商铺占用费，至实际返还之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原、被告双方签订《商铺出租合同》一份，双方约定：原告将位于兰州市城关区商铺出租给被告经营使用，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；每年的租金27600元（月租金为2300元），支付方式为签订合同时交半年租金13800元，剩余租金须在下个年度前两月前全部交清；被告另需按时自行支付实际发生的水、电、暖物业管理等费用。但自2019年开始被告未按约定向原告支付租金。经原告多次催收，被告均以物业暖气不热、停电导致其不能正常经营的理由推脱至今未付。原告多次找被告沟通无果后，先后在出租商铺张贴三次书面通知要求解除双方的《商铺出租合同》，但被告既不支付租金也不腾交商铺，原告无奈诉至本院。被告谢华鑫辩称，其是原告的承租户，应当履行支付租金的义务，但是承租房屋的物业管理公司给被告断电后，原告拒绝协助被告去处理，导致被告停止营业一年，被告投入的几十万都没有收回，给被告造成了巨大损失。被告认为承租人提供的承租物应当符合使用条件，并使承租人受益，否则，承租人有权拒付租金，因此应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性并结合案件具体情况进行了审查确认。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区的营业用房系原告王玉珍所有。2018年1月1日，原告与被告签订《商铺出租合同》一份，约定：原告将兰州市城关区商铺出租给被告，出租期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日，租金为2300元／月（不包括水、电、暖、物业管理费等费用）；租金共计82800元整，签订合同时交付半年租金13800元，剩余租金必须在下个年度前两个月前全部交清；电费由被告拿卡买电，费用自理；水费按照水表显示数量由被告向物业公司交纳，租用期到期时被告须交清水表显示数未交部分水费；物业管理费、采暖费由被告按物业规定交纳，租期内的物业管理费和采暖费不得拖欠。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告以该商铺作为经营干洗店的场所，并向原告支付了2018年度的租金及2019年上半年的部分租金8000元。2019年3月18日，兰州九环物业管理有限公司给被告承租的商铺发出《欠费停电通知单》，载明：“1区8楼04单元商铺王玉珍：因贵方长期拖欠2018年的物业费511元、暖气费2448元未清，至今拒付，请您在2019年3月21日前到物业公司办理。未按时缴纳的业主于2019年3月22日停电。因停电带来的不便，后果自负”。2019年5月23日，兰州九环物业管理有限公司再次向被告承租的商铺发出通知，内容为：“1区8楼04单元商铺户主王玉珍，因长期拖欠各项费用，造成物业公司无法正常运行，为了不让整个小区停水停电，公司决定对该住户停止供电，停电时间：2019年5月25号开始。”被告收到该两份通知后，仍未向物业公司交纳拖欠的费用，物业公司遂对其承租的商铺采取了停电措施。后被告以2018年度暖气不热为由要求原告以业主身份协助其与物业公司沟通以减免部分2018年度的暖气费，但原告未能沟通成功。被告认为原告未能保证其出租房屋符合使用条件，遂再未给原告交纳房屋租金。2019年6月9日，原告在被告承租的商铺门上张贴《通知书》一份，要求被告在2019年6月15日前交清欠费并协商后续事宜，否则原告将依法提起诉讼和采取其他相应措施收回租赁商铺，并向被告收取逾期欠租费每日千分之五的滞纳金。2019年7月2日，原告再次在出租商铺门上张贴《通知书》一份，再次通知被告按每日千分之五交纳自欠租之日起的滞纳金，且原告将随时采取必要措施收回商铺。被告收到该《通知书》后，仍未向原告交纳拖欠的租金。2019年9月1日，原告再次向被告发出《通知书》，告知被告因其一直未支付拖欠的房租、物业费共计14131元，自本通知张贴在商铺门口之日起，即视为双方的房屋租赁合同解除；被告在合同解除之日起三日内将房屋腾交给原告，逾期未交付的，视为被告放弃屋内个人全部财产，原告将自行接收商铺。被告收到该通知后，仍未交清房租等相关费用，亦未将承租商铺返还给原告，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案原告与被告签订的《商铺出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。根据《商铺出租合同》的约定，原告将商铺交付被告使用，被告应当按约向原告足额支付使用期间的租金，并向物业公司交纳使用期间的暖气费、物业管理费等费用。但是被告却长期拖欠原告的租金及房屋使用期间的费用，在原告多次催要后仍拒不支付，被告的行为已经构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，根据该规定，原告作为守约方，有权解除双方的《商铺出租合同》。而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告已于2019年9月1日以《通知书》的形式告知被告解除《商铺出租合同》，被告自认其收到该通知，其又未申请确认原告解除合同的效力，因此原、被告双方的《商铺出租合同》应于2019年9月1日即告解除，原告现再行主张解除《商铺出租合同》于法无据，本院对此不再予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，原、被告双方之间的《商铺出租合同》解除后，双方的租赁关系即告终止，被告将承租房屋返还给原告，但被告至今仍占有承租房屋拒不返还，故原告要求本院判令被告返还房屋具有事实及法律依据，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付租金15000元的诉讼请求。被告在《商铺出租合同》解除前一直占用承租商铺，其也应当向原告支付合同解除前拖欠的房屋租金。但根据合同约定，自2019年1月1日至2019年9月1日，被告应付租金为18400元（2300×8=18400元），而双方当事人均认可被告仅支付了2019年度的租金8000元，故扣除该部分已交租金后，被告还应当向原告支付房屋租金10400元（18400-8000=10400元），本院对原告要求被告支付租金15000元的主张予以部分支持。关于原告要求被告按租金标准支付商铺出租合同解除后的商铺占用费至实际返还之日的主张。原、被告双方的《商铺出租合同》解除后，双方的合同权利义务即告终止，被告对承租房屋的占有即属于无权占有，其应当及时将房屋返还给原告。但被告一直占用承租房屋不予返还，致使原告对其房屋无法行使占有、使用、收益等权利，原告现要求被告按租金标准支付合同解除后的商铺占用费实际是主张被告赔偿其占用承租房屋不予退还给原告造成的损失，该损失符合法律规定，本院对此予以支持。关于被告辩称承租房屋被物业公司断电后，原告拒绝协助被告处理，因此其提供的承租物未符合使用条件，并使被告受益，因此被告有权拒付租金的主张。首先，根据原、被告陈述及双方提供的证据显示，原告向被告交付出租房屋时，之前的各项费用已经结清，被告接收房屋后即开展了正常的经营活动，而被告承租房屋期间的水、电、暖气、物业费用等均由被告自行承担，物业公司断电系被告拖欠使用期间的暖气费等费用所致，并非原告造成，因此被告认为原告提供的租赁物不符合使用条件缺乏事实依据。其次，涉案房屋停电系物业公司的行为，虽然原告作为房屋产权人及出租人，在承租人与物业公司因相关费用发生争议时，应当予以协调及沟通，但是被告并未提供证据证明其承租的房屋在2018年度供暖期内暖气温度不达标的事实或被告并未使用暖气的事实，其要求减免相关费用本就证据不足。被告以原告未能协调解决暖气费减免事宜而拒交房屋租金更是于法无据。综上，被告以原告未能协商处理房屋停电情况为由，认为原告提供的租赁物不符合使用条件而拒付租金的主张无事实依据，亦与法律规定不符，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告谢华鑫于本判决生效后十日内向原告王玉珍返还位于兰州市城关区的商铺；二、被告谢华鑫于本判决生效后十日内向原告王玉珍支付截止2019年9月1日拖欠的房屋租金10400元；三、被告谢华鑫于本判决生效后十日内向原告王玉珍支付自2019年9月2日起至商铺返还之日止的房屋占用费（占用费按照合同约定的租金标准2300元/月计算）；四、驳回原告王玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取88元，由原告王玉珍承担27元，被告谢华鑫承担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  祝静二〇二〇年五月十三日书记员张燕冰