湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初957号原告：肖芳元，女，1973年9月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：肖爱灵，男，1977年7月13日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：肖芳元，女，1973年9月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区，与原告肖爱灵系姐弟关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告肖芳元、肖爱灵诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告肖芳元、原告肖爱灵的委托诉讼代理人肖芳元到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖芳元、肖爱灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付已欠付的租金人民币玖万伍仟柒佰伍拾壹元叁角（￥95751.3元），自2018年11月7日截止到2020年5月6日，之后产生的另计；2、判令被告立即支付因其违约内产生的租金总额人民币玖万伍仟柒佰伍拾壹元叁角（￥95751.3元）的0.1％违约金人民币玖拾伍元捌角（￥95.8元），自2018年11月7日截止到2020年05月06日，之后产生的另计；3、诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将起诉金额变更为95751元，包括被告所欠付的房屋租金及委托装修折旧款，房屋租金和委托装修折旧款违约金均按照百分之一计算；房屋租金及委托装修折旧款由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付；事实和理由：原告肖芳元、肖爱灵于2014年3月26日与被告签订了一份《商品房购买合同》，用于购买被告位于湖南省张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第13层1311房号房间，并于签订之时一次性付清了全部款项:总房价人民币贰拾捌万壹仟玖佰元（￥281900元）整、装修折旧款人民币叁拾玖万肆仟陆佰陆拾元（￥394660元），整共计人民币陆拾柒万陆仟伍佰陆拾元（￥676560元）整，同时双方签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，每年应付租金人民币陆万柒仟陆佰伍拾陆元（￥67656元）整。1.2018年11月7日-2019年11月7日应付10％年租赁款676560元／年×10%＝67656元；2.2019年11月8日-2020年5月6日欠付10%年租赁款676560×10％÷365×182＝33735.3元；3.2018年11月收到应付租金￥1128元；4.2019年1-9月份陆续收到应付租金￥4512元；5.2018年11月7日至2020年5月6日0.1％租金违约欠付款（67656＋33735.3-1128-4512）×0.1％＝95.8元；被告自2018年11月7日截止到2020年5月6日应支付原告租金及违约金共计租金人民币95751.3元＋违约金人民币95.8元，共计人民币玖万伍仟捌佰肆拾柒元（￥95847元）整。综上所述，被告违约极为严重，原告特起诉至法院，望法院支持原告的所有正当诉求。被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况：1、2018年11月7日起至2020年5月6日止，被告已向两原告各支付2820元；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任；1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务；（1）、被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年3月26日，原告肖芳元、肖爱灵与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，合同约定由原告肖芳元、肖爱灵共同购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第13层1311号房，建筑面积56.38平方米，房款281900元，原告肖芳元、肖爱灵各占50%。2、2014年3月26日，原告肖芳元、肖爱灵（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告肖芳元、肖爱灵将购买的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第13层1311号房屋交被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥42285元，其中：肖芳元第一年、第二年每年租金标准为￥21142.5元，肖爱灵第一年、第二年每年租金标准为￥21142.5元；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥28190元，其中：肖芳元第三年至第五年每年年租金标准为￥14095元，肖爱灵第三年至第五年每年年租金标准为￥14095元；乙方按年向甲方支付租金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。3、2014年3月26日，原告肖芳元、肖爱灵（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告肖芳元、肖爱灵坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第13层1311号房屋,委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理,委托装修改造该房屋的装修改造款394660元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥59199元，其中肖芳元第一年、第二年每一年的委托装修改造折旧款为￥29599.5元，肖爱灵第一年、第二年每一年的委托装修改造折旧款为￥29599.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥39466元，其中肖芳元第三年至第五年每一年的委托装修改造折旧款为￥19733元，肖爱灵第三年至第五年每一年的委托装修改造折旧款为￥19733元；乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。4、2014年3月26日，原告肖芳元、肖爱灵已按合同约定支付了房款及房屋装修款共计676560元。5、被告大成酒店公司自2018年11月7日至2020年5月6日期间给原告肖芳元、肖爱灵支付租金及委托装修改造折旧款5640元（2018年11月支付1128元，2019年1月至9月支付4512元），现被告大成酒店公司共下欠原告肖芳元、肖爱灵自2018年11月7日至2020年5月6日止的租金及委托装修改造折旧款95751元。租金及委托装修改造折旧款违约金为958元（95751元×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行流水单等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告肖芳元、肖爱灵与被告山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》以及原告肖芳元、肖爱灵与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。房屋租赁合同履行期届满，第13层1311号房仍由被告大成酒店公司经营使用，大成酒店公司也支付了部分租金，双方已形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告大成酒店公司未按照合同约定向原告肖芳元、肖爱灵支付租金和委托装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告肖芳元、肖爱灵支付下欠的租金、委托装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告肖芳元、肖爱灵要求被告大成酒店公司支付自2018年11月7日至2020年5月6日下欠租金及委托装修改造折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。两被告辩称因新冠××疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持,本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告肖芳元、肖爱灵2018年11月7日至2020年5月6日期间的租金及委托装修改造折旧款为93402元（95751元-2349／月×1个月），违约金为934元。另，原告肖芳元、肖爱灵要求被告承担由此产生的一切费用，未明确具体数额且未提交证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告肖芳元、肖爱灵支付2018年11月7日至2020年5月6日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款93402元，租金及委托装修改造折旧款违约金934元，共计94336元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告肖芳元、肖爱灵的其他诉讼请求。案件受理费2196元，适用简易程序减半收取1098元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年五月二十八日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。