文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1074号上诉人（原审原告）：盐城市金色家园小区业主委员会，住所地江苏省盐城市解放南路2号金色家园1号楼四楼。负责人：王井红，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：温飞，男，该业主委员会执行秘书。被上诉人（原审被告）：盐城市泰达科技实业有限公司，住所地江苏省盐城市解放南路2号金色家园1幢101-3室、1幢101-4室。法定代表人：钱颂刚，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：盐城市炎安房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市沿河中路南中东河边1号。法定代表人：周鹏飞，该公司总经理。上诉人盐城市金色家园小区业主委员会（以下简称金色家园业委会）因与被上诉人盐城市泰达科技实业有限公司（以下简称泰达科技公司）、盐城市炎安房地产开发有限公司（以下简称炎安房地产公司）物权纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金色家园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持金色家园业委会第一项诉讼请求，即泰达科技公司腾空侵占的物业用房，并将其恢复原状，交金色家园业委会管理。事实与理由：一、盐城市中级人民法院（2018）苏09民终4631号民事判决认定2013年7月17日，泰达科技公司购买了金色家园小区1幢101室、101-1室、101-2室、101-3室、101-4室，其房屋面积为5005.3平方米，其中约2200平方米的房屋，泰达科技公司于2015年7月1日租赁给盐城市解放桥电脑城管理有限公司经营使用。案涉物业用房位于金色家园小区1幢4楼西侧，与东侧泰达科技公司购买的101-4室相邻，之间用墙进行分隔。案涉物业用房南墙、西墙、北墙均为独立外墙，唯独与泰达科技公司之间是分隔墙。泰达科技公司购买的101-4室东墙向西移数十米，侵占了物业用房约200平方米，因此，泰达科技公司侵占物业用房事实清楚，证据确实充分，一审法院以“被告未到庭质证”为由驳回金色家园业委会的诉讼请求，显然错误。金色家园小区开发商原股东与执行董事是钱颂刚，钱颂刚因犯罪被判刑才变更为其他人，但钱颂刚仍是实际控制人，泰达科技公司的股东与执行董事均是钱颂刚，实际上泰达科技公司与炎安房地产公司是关联公司，炎安房地产公司在建设过程中利用开发商的优势地位，且业委会尚未成立、无人监督的条件，将物业用房的东墙向西移，多占物业用房200平方米，泰达科技公司所谓的购房完全是钱颂刚个人转移财产的虚假行为，实际上仍然是钱颂刚个人控制。综上，泰达科技公司利用开发商关联方的身份与开发商非法侵占属于金色家园全体业主共有的物业服务用房谋取不正当利益，损害了全体业主的合法权益。泰达科技公司未作陈述。炎安房地产公司未作陈述。金色家园业委会向一审法院起诉请求：1.判令泰达科技公司腾空侵占的物业用房并将其恢复原状交由金色家园业委会管理；2.判令泰达科技公司支付自2005年3月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂定30万元，具体以实测面积和市场评估价为准）；3.判令炎安房地产公司对共同侵权行为承担连带责任；4.本案诉讼费由泰达科技公司、炎安房地产公司承担。一审法院经审理查明，盐城市亭湖区金色家园小区系炎安房地产公司开发销售。2008年10月18日，炎安房地产公司向盐城市房产管理局出具情况说明，载明：我公司开发的金色家园小区目前已进入尾声，总开发面积为91174㎡，已完工14幢，在建2幢，其中地上面积（住宅为74018㎡、商铺及办公为14056㎡）地下面积为3100㎡。物管用房1081.85㎡（其中12幢为81.47㎡，商办楼19.19㎡，一号楼981.19㎡），请将6、9幢临时物管用房205.76㎡同意我们对外销售。同年10月28日，盐城市房产管理局物业管理处出具同意将12号楼81.47㎡、商办楼19.19㎡门卫值班室及1#商住楼的四层西侧配置300㎡（981.19㎡）为物业管理用房，请尽快形成成品房交付使用。原暂不对外销售的6、9幢205.76㎡可以对外销售。2019年1月13日，盐城市房产管理局物业管理处对金色家园小区物业管理及服务用房进行专项验收，并出具公建配套专项验收表，验收记录：该公司根据规划要求，将物管用房建成，具体位置：1.12号楼一楼西侧81.47㎡，2.商办楼值班室19.19平方米，3.1号商住楼四层西侧981.19㎡，验收结论：同意验收1号楼。根据金色家园业委会提交的盐城市房地产测绘中心盐房测字[2013]070029号《关于金色家园1号商住楼商用部分建筑面积的测绘报告》显示，金色家园1号商住楼商用部分的社区、物管用房测绘面积为1029.99平方米，位于1号楼四层。2017年3月1日，殷雪飞向盐城市规划局申请政府信息公开，申请公开盐城市金色家园小区物管用房、社区服务用房等配套用房的面积和具体部位。同年3月20日，盐城市规划局向殷雪飞作出信息公开答复，内容为：经查阅我局相关存档材料，该地块在出让时规划设计要点中仅要求配置物管用房（按总面积的0.4%）。小区物业用房位于1#楼4层，面积约1130平方米，市房产局物管处也已验收同意。小区物管用房详细面积和具体部位，以房产登记主管部门具体登记为准。殷雪飞不服该信息公开答复，提起行政复议、江苏省住房和城乡建设厅作出维持盐城市规划局作出的政府信息公开的相关行政行为的决定。殷雪飞不服并提起行政诉讼及上诉，最终判决结果虽认定行政行为作出的程序违法，但对上述行政机关履行了信息公开的法定职责予以肯定，且认为未影响殷雪飞的实体权益。一审法院另查明，金色家园小区物业用房未办理房产登记手续，被告炎安房地产公司也未向金色家园业委会交付物业用房。一审法院再查明，2018年10月13日，金色家园小区业委会换届选举后，于2018年12月12日经盐城市亭湖区人民政府文峰街道办事处同意备案。金色家园业委会认为泰达科技公司、炎安房地产公司共同非法侵占物业服务用房，侵害全体业主权益，故诉至一审法院，请求判如所请。一审庭审过程中，金色家园业委会陈述案涉物业用房系炎安房地产公司出卖给泰达科技公司，泰达公司占用物业用房后可能出租了，且认为泰达科技公司、炎安房地产公司系关联企业，但均未提交证据证实。金色家园业委会仅向一审法院提交了照片三张，以证明泰达科技公司侵占房屋的位置，因泰达科技公司未到庭质证，一审法院认为无法确认系泰达科技公司侵占。一审法院认为，当事人就其主张应当提供证据证明，没有证据或证据不足以证实其主张的，应当承担相应的不利后果。本案中，泰达科技公司要求泰达科技公司腾空侵占的物业用房并恢复原状后交还金色家园业委会，并要求泰达科技公司支付自2005年3月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费暂定30万元，但金色家园业委会未能提交证据证明泰达科技公司占用了案涉物业用房以及占用的具体位置及面积，亦未能提交证据证明炎安房地产公司将物管用房出卖给泰达科技公司以及泰达科技公司、炎安房地产公司存在关联关系，故其诉讼主张，依据不足。综上，金色家园业委会的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回金色家园业委会的诉讼请求。案件受理费5800元，由金色家园业委会负担。在本院二审过程中，金色家园业委会向本院提交（2018）苏0902民初317号民事判决书，证明案涉物管用房被泰达科技公司占用的事实。本院经审查认为，上述判决书不能证明金色家园业委会的主张，本院对该证据的证明目的不予采信。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证明。本案中，金色家园业委会上诉主张泰达科技公司侵占物管用房200平方米，要求泰达科技公司腾空侵占的物管用房并将其恢复原状后交金色家园业委会管理，但其未能向法院提交初步证据证明其主张的物管用房存在被侵占的情形及侵占主体是泰达科技公司的事实，其在一审中主张炎安房地产公司承担连带责任，也未能提供相关依据，故一审法院驳回其诉讼请求具有事实和法律依据。综上所述，金色家园业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人盐城市金色家园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年五月二十六日书记员  周亚梅