云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终689号上诉人（原审原告）：王峰，男，1979年11月13日生，汉族，住曲靖市富源县。委托诉讼代理人：王应春，云南锦利泰律师事务所律师。(特别授权代理)被上诉人（原审被告）：曲靖绅园房地产开发投资有限公司。（以下简称绅园房地产公司）统一社会信用代码：91530300678745743F。住所：云南省曲靖市翠峰路绅园大厦1幢2-4层商1号。法定代表人：束丽，总经理。委托诉讼代理人：余孟南，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人王峰因与被上诉人绅园房地产公司合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2019）云0302民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王峰上诉请求：一、撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初3944号民事判决；二、判决解除双方签订的《商品房订购协议书》；三、被上诉人于判决生效后十五日内双倍返还定金，支付上诉人人民币10万元；四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对上诉人的诉讼请求均未支持。对于协议书是否应当履行未作裁判，使得上诉人对于是否需要继续履行该协议书找不到答案。2、一审判决以可以采取补救措施为由，认为上诉人不存在根本违约，其实是将尚未发生的事实作为否定违约的理由，将被上诉人行为的违法性评判，与履行合同的可行性混为一谈，显然是以法院的名义为被上诉人辩解，失去了法院的中立地位，直接影响了本案的公正裁判。3、一审判决孤立评判证据，不依采信的证据认定案件事实。一审不予采信上诉人提交的第三组照片证据不当。且视频资料及短信能够印证上诉人多次向被上诉人请求履行合同义务，被上诉人采取回避，否定自己是当事人，恶意致使合同不能如期履行，一审对相应证据不予采信不当。4、一审对上诉人提交的第四组短信予以采信，但在事实认定部分不予认定不当。5、一审判决认定被上诉人的行为未构成根本违约，系法律认识错误。本案证据已经显示上诉人销售不具备使用条件的房屋，并且到上诉人起诉时并未采取任何补救措施，在多次交涉的情况下，被上诉人仍不履行相关义务，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。6、一审判决对定金罚则的适用前提存在错误认识。本案被上诉人销售不符合法律法规规定和交易习惯的房屋构成根本违约，就应当适用定金罚则。被上诉人绅园房地产公司辩称：1、本案房屋系经竣工验收合格，能够办理独立产权，具备交房条件。2、涉案房屋现状，上诉人知晓并自愿购买。且不适用“交易习惯”确定。3、双方不存在强弱势之分。王峰一审起诉请求：一、解除双方签订的商品房订购协议书；二、被告双倍返还购房定金10万元；三、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月14日，原告与被告签订《商品房订购协议书》，协议书约定：“原告认购被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋，该房屋建筑面积为214.09平方米；房屋总价款为886000元；......”。合同签订当天，原告向被告支付了房屋定金5万元。后因履行合同发生纠纷，原告要求解除合同并要求双倍返还购房定金。被告同意解除合同，但不返还原告购房定金，并保留追究原告单方解除合同的违约责任的诉权。经庭审确认，被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋与39幢1单元39-2号房屋属于双拼别墅，建盖是两套别墅之间只有一部楼梯，中间没有隔墙。原告所订购的39幢1单元39-1号房屋属于没有楼梯及隔墙部分。被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋与39幢1单元39-2号房屋已经通过曲靖市住房和城乡建设局竣工验收并进行备案。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求解除2019年4月14日与被告签订《商品房订购协议书》，被告同意解除，该项主张该院予以支持。原告所订购的被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋虽没有楼梯及隔墙，但可通过加盖楼梯及隔墙予以补救，被告向原告销售不符合交易习惯的房屋，并未构成根本违约，原告要求被告双倍返还定金的主张，该院不予支持。本案中，被告未举证证实销售房屋时已经房屋瑕疵对原告进行告知，未对房屋的瑕疵进行积极的补救措施，其向原告收取定金的行为已经造成原告的实际损失，关于原告要求被告支付损失的主张，该院予以支持，被告返还原告定金50000元，并自2019年4月14日起按照年利率4.35%向原告支付利息至定金返还完毕。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于判决生效后十五返还日内偿还原告王峰定金人民币50000元，并自2019年4月14日按照年利率4.35%向原告王峰支付利息至定金返还完毕。二、驳回原告王峰的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告预交），由原告王峰承担1150元，被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担1150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审经实地查看房屋，并对双方作了询问。上诉人王峰称当时购买房屋的时候看过房子，并且说好是由被上诉人将楼梯和隔墙弄好后交由上诉人。后来我4月30日来公司交钱，但门是锁着的，再来的时候，财务又说在外面办事，后来找中介公司沟通协商，这件事就放着了。被上诉人绅园房地产公司称：我们卖的是现房，我们通知王峰来签合同但因各种原因他没有来，争议发生后，说由王峰出3万元，我们找设计单位、施工单位来把楼梯及隔墙修好。上诉人王峰提交云南丰巨房地产经纪公司《买卖合同》一份。证明案涉房屋系在中介公司介绍下进行购买，且案涉楼梯及隔墙约定由被上诉人绅园房地产公司负责处理的事实。被上诉人经质证认为该买卖合同签订的卖方是耿林梅，并非是上诉人公司，上诉人公司没有盖过章。本院认为，上诉人王峰提交的《买卖合同》中并无绅园房地产公司签章或法定代表人签字，不能认定是绅园房地产公司意思表示，本院不予采信。同时，对于上诉人王峰一审中提交的照片6张系案涉房屋的真实情况，一审不予采信不当，本院依法予以纠正。但一审判决在事实认定部分对该组证据所要证明的内容予以了记载。本院不再赘述。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案核心争议焦点为被上诉人绅园房地产公司是否应当双倍返还上诉人王峰定金？上诉人王峰与被上诉人绅园房地产公司签订《商品房订购协议书》系双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应遵守协议约定。上诉人王峰在认购案涉惠滇花园39幢1单元39-1号房屋后，依照协议约定交纳定金5万元。后双方因关于案涉房屋楼梯及隔墙应由谁负责进行修建产生争议致使未能正式签订商品房购销合同。因双方签订的《商品房订购协议书》中并未对房屋楼梯及隔墙应由谁负责处理进行约定，虽该楼梯及隔墙系对房屋使用具有实质性影响的部分，但王峰系在知晓房屋现状后进行购买，在无其他证据予以佐证双方在签订协议时绅园房地产公司承诺对案涉楼梯及隔墙进行修建的情况下，应视为双方对合同主要内容尚未完全约定明确。双方分歧产生系因双方在签订《商品房订购协议书》时，未能完善协议内容，且事后未能及时进行商定补充致使正式商品房购销合同不能签订造成，上诉人王峰有权要求被上诉人退还定金。但依前所述，双方未能签订正式商品房购销合同并非完全系绅园房地产公司原因造成。对王峰主张双倍返还定金的诉请本院不予支持。但绅园房地产公司作为房屋出售方，在房屋没有楼梯及隔墙的情况下，未能就此及时进行提示并在《商品房订购协议书》中予以明确，事后也未能友好协商，甚至存在否定该房系其售卖等行为致使矛盾激化存在过错，一审判决由其承担相关损失符合本案实际，并无不妥。同时，一审在判决说理部分认定双方协议解除，但在判决主文中未予判决，程序存在瑕疵，本院在二审中予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持麒麟区人民法院（2019）云0302民初3944号民事判决第一项；二、撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初3944号民事判决第二项；三、解除上诉人王峰与被上诉人绅园房地产公司于2019年4月14日签订的《商品房订购协议书》；四、驳回王峰其他诉讼请求。一审案件受理费2300元（王峰预交），由王峰承担1100元，曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担1200元；二审案件受理费2300元（王峰预交），由上诉人王峰承担1100元，被上诉人曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 廖 锐二〇二〇年五月二十九日书记员 张雪怡