新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终437号 上诉人（原审被告）：王君，男，1984年5月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。上诉人（原审被告）：王眯，女，1985年1月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。共同委托诉讼代理人：闫振云，新疆越腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊枣，女，1976年11月19日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告）：高利军，男，1974年5月17日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：刘俊枣，女，1976年11月19日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系高利军妻子。上诉人王君、王眯因与被上诉人刘俊枣、高利军租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王眯、上诉人王君、王眯的共同委托诉讼代理人闫振云，被上诉人刘俊枣、被上诉人高利军的委托诉讼代理人刘俊枣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王君、王眯上诉请求：1.请求撤销一审判决书第二、三、四项，将本案发回重审或依法改判。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.上诉人不应当向被上诉人支付租金91万元，严重与事实不符，因为根据一审庭审中提供的证据显示，上诉人并不欠被上诉人的租金。2.上诉人不应当向被上诉人支付2019年6月1日至2019年7月30日的租赁费355000元，因为其中是被上诉人不认可其中的租赁费355000元，认为是酒款，应该是被上诉人另行起诉，不应当从此笔费用中支付。3.上诉人根本不存在违约的情形，因为该笔款项给谁上诉人一直不清楚，而且之前的两个房东一直向上诉人索要款项，上诉人并不知道该款项给谁，一审法院认定违约金300000元毫无根据。综上，一审认定事实不清，证据不足，在没有查清事实的基础上进行了判决。请求二审撤销一审判决将本案发回重审或依法改判。维护上诉人的合法权益。在庭审中，上诉人表示对一审判决中第一、五、六项内容表示认可。高利军、刘俊枣辩称，91万元欠款有上诉人承诺书可以证实，承诺该91万元系欠付租金，并且约定了给付期限。关于违约金30万元，根据承诺书及前期签订的房屋租赁合同，上诉人没有按照约定给付租金，已经构成违约，所以应该承担合同约定的违约金。关于上诉人向我支付的355000元系酒款，在2012年2月6日签订的房屋租赁经营合同中明确约定，给付租金打到指定账户，由甲方出具收据为准，这笔钱是打到其他账户的，没有打到指定的账户，因为这是我们约定的酒款，如果是租金，上诉人就会打到指定的账户中，而且该笔款项也没有我们出具的收据，上诉人想把该笔款项又抵酒款又抵租金，是没有任何依据的。故请求二审维持一审判决。高利军、刘俊枣向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告2012年2月6日签订的《房屋租赁经营合同》已于2019年6月9日解除；2.被告向原告支付房屋租金91万元及违约金30万元，合计121万元；3.被告向原告支付房屋占用费355000元（按每年度213万元，自2019年6月1日至被告将占用房屋全部实际交付原告之日止，暂时计算至2019年7月30日）和资金占用费3550元（按年利率6%暂计算至2019年7月30日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月6日，原告与被告签订《房屋租赁经营合同》，约定：被告承租原告自有的位于喀什市××路，用于经营酒店和关联休闲娱乐项目，租赁期限10年，自2012年6月1日至2022年6月1日止。租金每年180万元（主楼175万元/年，后院5万元/年），每年6月1日前支付下一年租金；如果承租方逾期交纳租金且未征得出租方书面同意的，视为根本性违约，出租方有权解除合同，违约方向守约方支付30万元违约金，合同还约定了其他相关事项。2013年3月20日，被告与张旭飞签订《房屋租赁经营合同》，被告承租张旭飞所有的位于艾尔斯兰汗南路003号楼房第七层，用于经营酒店和关联休闲娱乐项目，租赁期限9年，自2013年6月1日至2021年5月31日止。租金2013年6月1日至2018年5月31日每年30万元，2018年6月1日至2021年5月31日为每年33万元，租金于每年租赁期满前支付下年租金，由高利军代收。2017年，该房屋被法院执行拍卖，由原告竞买成交，租赁合同继续有效。上述合同签订后，被告并没有按照合同约定的时间和数额支付租金，每年都不同程度地还旧欠新。截止到2018年9月22日，被告尚欠原告租金91万元（此租金计算至2019年5月31日），当日被告出具还款承诺书，承诺在2019年3月10日前将拖欠的91万元租金支付完毕，否则出租方有权解除合同。时至今日，被告丝毫没有兑现承诺。2019年5月29日，原告通过喀什市众信公证处公证向被告送达了解除租赁合同的书面通知。综上所述，被告的违约行为致使合同无法继续履行，原告已经通知被告予以解除，被告应当按照约定承担违约和赔偿责任。请求法院查明事实，公正判决。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还租赁房屋。一审法院认定事实：2012年2月6日，刘俊枣、高利军（甲方）与王君、王眯（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：甲方自有的位于喀什市××路房及后院租赁给乙方，从事酒店以及关联休闲娱乐等项目的经营使用；租赁期限10年，自2012年6月1日至2022年6月1日止；租赁费每年180万元（主楼175万元/年，后院5万元/年），十年租赁费合计1800万元。在乙方装修期内，甲方减免4个月租赁费（2012年2月1日至2012年5月31日）。第一年的租赁费自本合同生效之日预付50万元整，2012年6月1日前付65万元整，2012年12月1日前付65万元整。第二年租赁费于2013年6月1日前付90万元，2013年11月30日付90万元；第三年租赁费于2014年6月1日前一次性付清180万元整，以后的其他年度以此类推。乙方向甲方预付租金50万元，以甲方出具的收款凭证为准，乙方预交的租金包含在全年的租赁费用中。乙方逾期交纳租金需经甲方同意，宽延期届满后仍未交纳租赁费的视为违约。乙方逾宽延期交纳租赁费时，未以书面形式与甲方打过招呼的，视为乙方违约，甲方可以书面通知乙方解除、中止合同。双方还在合同中约定违约责任为，违约方给守约方造成损失的，违约方除应当向守约方支付30万元违约金外，还应当承担损失赔偿责任。2013年3月20日，案外人张旭飞作为出租方（甲方），王君作为承租方（乙方），高利军作为中介方（丙方）三方签订了一份《房屋租赁经营合同》，约定：王君承租张旭飞所有的位于艾尔斯兰汗南路003号楼房第七层，面积为1081.5平方米用于从事酒店和关联休闲娱乐项目的经营，租赁期限9年，自2013年6月1日至2021年5月31日止。2013年6月1日至2018年5月31日每年租金为30万元，2018年6月1日至2021年5月31日每年租金为33万元，租金由丙方高利军代收。2017年，新疆喀什农村商业银行股份有限公司申请对张旭飞名下已经设定抵押的位于喀什市××路的房产进行评估拍卖，刘俊枣在拍卖会上以最高价竞得，原告同意继续履行被告与张旭飞签订的《房屋租赁经营合同》。2018年9月22日，王君、王眯给原告出具承诺书，载明：承租方王君、王眯自2012年6月1日截至2019年5月31日共计欠出租方玖拾壹万元整（910000元）租赁费，现承租方王君、王眯承诺剩余下欠的玖拾壹万元整（910000元）租赁费分为三期按约定时间交纳给出租方。（如按规定期限承租方违约，出租方将无条件解除合同，收回上述出租酒店，承租方不得破坏、拆除酒店里面已经装修的所有设施设备以及公共设施设备，可移动物品除外）。还款期限分三期，第一期还款时间为2018年10月8日之前还款210000元；第二期还款时间为2018年12月31日之前还款400000元；第三期还款时间为2019年3月10日之前还款300000元。2019年5月29日，因王君、王眯未按承诺书约定的期限支付租赁费，原告通过喀什市众信公证处公证，由新疆朱玉杰律师事务所向王君、王眯邮寄送达了解除租赁合同通知律师催告函，被告仍未支付租金，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告刘俊枣、高利军与被告王君、王眯签订的《房屋租赁经营合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方均应该按照约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告王君、王眯尚欠原告租赁费有其给原告出具的承诺书为证，被告辩解租赁费已经超付，其提交的证据不能证实该主张，本院不予采纳。被告未按约向原告交纳租赁费，显属违约，应当承担向原告支付租赁费及违约金的民事责任。根据租赁合同约定，被告逾期交纳租赁费，未以书面形式经原告同意，视为违约，原告可以书面通知被告解除、中止合同；且被告在2018年9月22日给原告出具的承诺书中也写明：如按规定期限承租方违约，出租方将无条件解除合同，收回上述出租酒店。故原告要求解除双方于2012年2月6日签订《房屋租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2019年6月1日至2019年7月30日占有使用租赁房屋期间租赁费及资金占用费的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告返还租赁房屋的请求，理由正当，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告刘俊枣、高利军与被告王君、王眯2012年2月6日签订的《房屋租赁经营合同》；二、被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付租赁费910000元（截止到2019年5月31日）；三、被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付违约金300000元；四、被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付2019年6月1日至2019年7月30日的租赁费355000元；五、被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付资金占用费3550元；六、被告王君、王眯于本判决生效之日起三十日内向原告刘俊枣、高利军返还租赁的位于艾尔斯兰汗南路003号房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人为支持其上诉请求，向本院提交五组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一，农商银行借款借据4张、现金缴款单1张，拟证明当时我们替春兰商务酒店有限公司（高利军为法定代表人）贷款420万元，产生利息485658元，该部分利息应该由被上诉人承担，从房租中予以抵扣。刘俊枣质证称，对该证据的真实性认可。但该笔钱不是打到我们租赁合同指定的账户上的，与本案的租赁费无关。上诉人贷款也是为了支付给我租金，并不是替我们贷的款，因此贷款利息也应该上诉人自己承担。而且上诉人从2014年开始一直拖欠我的租金，拖欠我租金的利息也远远大于上诉人该笔贷款的利息。上诉人贷款420万元之前就欠付我租金380万元，所以上诉人贷款是为了支付我租金，利息应该上诉人自己承担。本院对该组证据的真实性予以确认，但根据双方合同约定，支付房租款必须为将款项支付到双方确定的指定账户中，而该证据并未证实双方就利息能否冲抵房租而达成合意，该证据实则为上诉人替被上诉人垫付贷款利息后是否应向被上诉人追偿及如何追偿的法律关系，对此上诉人应在一审中提出相关的诉讼请求，但上诉人在一审中对此并未提出，且二审中被上诉人并不认可其主张，故对该证据的关联性不予认定。证据二，中国银行交易流水明细清单29张，拟证明王眯自2019年7月8日至2019年8月14日给刘俊枣所持有的工商银行卡打款21笔，共计10.8万元，这是支付的房租款，打款记录中也注明为支付的房租。刘俊枣质证称，对该证据真实性认可。我确实收到这10.8万元。但这笔钱是上诉人在我一审起诉后支付给我的。该笔款项是我在一审中提到的上诉人向我支付的32万元酒款中的一笔。注明为房租也是因为转款注明为酒款时会被退回，所以当时约定注明为房租，实际打的是酒款。本院对该组证据的真实性予以确认，虽根据双方合同约定，支付房租款必须为将款项支付到双方确定的指定账户中，但该21笔汇款的附言中均明确注明为“房租”，而双方也无其他租赁关系，刘俊枣收款时必然对附言中“房租”字样予以充分认识，如刘俊枣认为该款并非房租，而是酒款等其他款项，应当提供相应证据予以证实，或者应当拒收该款，但刘俊枣并未提交双方之间涉及酒类买卖合同发生纠纷的证据，其收款行为应视为对房租的认可，但根据一审中刘俊枣、高利军的起诉请求来看，刘俊枣、高利军仅仅起诉到计算到双方2019年7月30日，故本院对2019年7月8日至7月30日之间的“2019年7月8日3000元、2019年7月9日3000元、2019年7月10日3000元、2019年7月11日3000元、2019年7月12日3000元、2019年7月14日6000元、2019年7月16日3000元、2019年7月20日9000元、2019年7月21日3000元、2019年7月23日6000元、2019年7月24日3000元、2019年7月26日3000元、2019年7月29日9000元”的13笔共57000元的关联性予以认定，该57000元汇款应视为已付房租款。剩余的8笔支付房租付款行为，因超出刘俊枣、高利军一审起诉范围，且王君、王眯并未在一审中提出独立的诉讼请求，故本院对此不予处理，对剩余8笔付款证据的关联性不予认定。证据三，中国银行交易流水明细清单8张。证明向刘俊枣支付了21万元房租。其中一张上注明为房租。刘俊枣质证称，自己确实收到过这笔酒款。该笔款项是我在一审中提到的上诉人向我支付的32万元酒款中的一笔。与本案租赁费无关。注明为房租也是因为转款注明为酒款时会被退回，所以当时约定注明为房租，实际打的是酒款。本院对该组证据的真实性予以认可，但根据双方合同约定，支付房租款必须为将款项支付到双方确定的指定账户中，而该证据除2018年10月30日一笔3万元汇款中附言注明“房租”外的其余款项均未表明所付款为何款，故不应视为房租予以抵扣，而2018年10月30日因汇款中明确注明付款为房租，而双方也无其他租赁关系，刘俊枣收款时必然对附言中“房租”字样予以充分认识，如刘俊枣认为该款并非房租，而是酒款等其他款项，应当提供相应证据予以证实，或者应当拒收该款，但刘俊枣并未提交双方之间涉及酒类买卖合同发生纠纷的证据，其收款行为应视为对房租的认可，故本院对2018年10月30日发生的3万元付房租款的证据关联性予以认可，该3万元汇款应当视为已付房租款。证据四，2019年5月10日-5月20日刘俊枣微信收款记录打印件36张，证明刘俊枣在2019年5月10日-5月20日期间收取房租9575元。刘俊枣质证称，该笔钱自己确实收到了，但是这个钱是在一审起诉后发生的。而且这笔钱也是支付给我的酒款。本院对该组证据的真实性予以确认，但根据双方合同约定，支付房租款必须为将款项支付到双方确定的指定账户中，而该证据并未证实双方就收款是否冲抵房租达成合意，该证据实则为刘俊枣所收取的款项是否为房租或是否可以冲抵房租的问题。对此上诉人应在一审中提出相关的诉讼请求，但上诉人在一审中对此并未提出，且二审中被上诉人并不认可其主张，故对该证据的关联性不予认定。证据五，刘俊枣百圣希酒店热费、管网费缴纳明细表1张。拟证明上诉人替被上诉人代交了七楼的暖气费38028.2元，该笔钱也应该从房租中抵扣。刘俊枣质证称，该证据与本案无关，七楼是上诉人自己在经营，暖气费应该由上诉人自己承担。本院对该组证据的真实性予以确认，但根据双方合同约定，支付房租款必须为将款项支付到双方确定的指定账户中，而该证据并未证实双方就代缴费用是否冲抵房租达成合意，该证据实则为王君、王眯对支付的暖气费是否确为代刘俊枣交付，或代缴后是否应向刘俊枣追偿的问题。对此上诉人应在一审中提出相关的诉讼请求，但上诉人在一审中对此并未提出，且二审中被上诉人并不认可其主张，故对该证据的关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审认定的法律事实予以确认。另查明，王眯在2018年10月30日向刘俊枣支付3万元房租，王眯自2019年7月8日至2019年7月30日给刘俊枣支付13笔共57000元房租。本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：上诉人向被上诉人支付租赁费1265000元、违约金300000元有何事实及法律依据。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第七十二条第一款“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外”之规定，结合二审中查明的事实，王眯在2018年10月30日向刘俊枣支付了3万元房租，该支付行为应视为对王君、王眯在2018年9月22日承诺书内容的部分履行，且不损害高利军、刘俊枣的利益，王眯向刘俊枣履行的部分支付房租款义务，应当在一审判决中予以扣除。具体为王君、王眯应向高利军、刘俊枣支付房租款880000元（910000元-30000元）（截止到2019年5月31日）。同理，王君、王眯自2019年7月8日至2019年7月30日之间向刘俊枣支付13笔共57000元房租款也应当视为之对2019年6月1日至2019年7月30日之间房租费用的部分履行，且不损害高利军、刘俊枣的利益，王眯向刘俊枣履行的部分支付房租款义务，应当在一审判决中予以扣除。具体为王君、王眯应向高利军、刘俊枣支付房租款278000元（335000元-57000元）（自2019年6月1日至2019年7月30日止）。关于高利军、刘俊枣主张部分付款是双方之间的酒款纠纷事宜。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘俊枣在收到明确标注为租金的款项后，仍主张双方之间存在其他债权债务关系为由予以抵扣，但并未提交相应的证据予以证实，应当承担对其举证不利的后果。关于违约金的计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，因王君、王眯欠付的租金中据本院查明的事实对王眯部分履行支付房租的行为予以扣除，故本院对因按未付租金计算，超出30%部分的违约金一并予以扣除，具体违约金为264000元（880000元*30%）。关于因租金扣除后带来的资金占用费变动问题，因王君、王眯对此并未上诉，故应视为对一审判决的认可，本院对此予以确认。关于本案的诉讼费负担问题，因本案审理过程中，王君、王眯故意或者过失延期提交证据，并造成本案改判，故二审诉讼费由王君、王眯负担。综上所述，王君、王眯的上诉请求部分成立。本院予以部分支持，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，但因二审中上诉人提交的新证据，根据新查明事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十二条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初1194号民事判决第一项、第五项、第六项，既“解除原告刘俊枣、高利军与被告王君、王眯2012年2月6日签订的《房屋租赁经营合同》；被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付资金占用费3550元；被告王君、王眯于本判决生效之日起三十日内向原告刘俊枣、高利军返还租赁的位于艾尔斯兰汗南路003号房屋”；二、变更新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初1194号民事判决第二项为“被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付租赁费880000元（截止到2019年5月31日）”；三、变更新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初1194号民事判决第三项为“被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付违约金264000元”；四、变更新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初1194号民事判决第四项为“被告王君、王眯于本判决生效之日起十日内向原告刘俊枣、高利军支付2019年6月1日至2019年7月30日的租赁费278000元”；五、驳回王君、王眯的其他上诉请求；六、驳回刘俊枣、高利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费18916.94元，由王君、王眯负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   胡   美    媛审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 九 日书  记  员   张   墨    川