文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初664号原告：李辉，男，1988年12月1日出生，汉族，住济南市长清区，委托诉讼代理人：宋晓阳，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小寒，山东舜翔律师事务所律师。被告：姜莹，女，1970年5月13日出生，汉族，住济南市历城区，被告：济南玖爱宾馆有限公司，住所地济南高新区工业南路55号未来城14楼308，统一社会信用代码91370100575596394L。法定代表人：姜莹，执行董事兼总经理。原告李辉与被告姜莹、济南玖爱宾馆有限公司（以下简称玖爱宾馆）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李辉的委托诉讼代理人宋晓阳,被告姜莹即被告玖爱宾馆的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令姜莹和玖爱宾馆向李辉支付物业费、水电费共计4520元及利息（以4520元为基数，自2019年5月18日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.请求判令姜莹和玖爱宾馆向李辉赔偿逾期支付房租的违约金共计3135元（以月租金1900元为基数，按照月租金的5%计算，自2018年4月9日计算至2018年5月12日）；3.请求判令姜莹和玖爱宾馆向李辉赔偿逾期交付房屋的换锁损失、空房损失共计1250元；4.请求判令姜莹和玖爱宾馆向李辉赔偿律师费损失2500元；5.本案诉讼费、保全费等相关费用由姜莹和玖爱宾馆承担。事实与理由：2017年5月10日，李辉与姜莹签订了《房屋租赁合同》，约定李辉将济南高新区未来城1号公寓309房间出租给姜莹用于玖爱宾馆经营，租期为12个月，自2017年5月10日至2018年5月9日，姜莹应于2017年5月10日向李辉支付房租，先付后用，若姜莹续租，应于2018年4月9日前向李辉支付一年的房租，如若不然李辉有权随时收回房屋和扣留押金及房屋用品，房屋租赁期间内物业费、水电费由姜莹承担。2018年5月9日，《房屋租赁合同》到期后，姜莹于2018年5月12日向李辉支付2018年5月9日至2019年5月8日的房租，违反了《房屋租赁合同》的约定，构成逾期支付房租，应当按租金的5%，以天数计算向李辉交付违约金共计3135元。房屋租赁期间，姜莹未按照合同约定交付物业费、水电费。为维持房屋的正常使用，李辉于2019年5月18日向济南齐华物业管理有限公司交纳物业费、水电费共计4520元。2019年5月8日，房屋租赁关系到期后，姜莹未依约交纳房租，也未按时向李辉交付房屋。为维护自身合法利益，李辉按照合同约定采用换锁的方式将房屋收回，给李辉造成了经济损失650元。另，李辉的房屋自2019年5月10日至2019年5月18日空房9天，造成空房损失共计600元。以上损失共计1250元。为维护自身合法权益，李辉多次与姜莹和玖爱宾馆协商，其拒绝赔偿上述费用，严重损害了李辉的利益。李辉为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。姜莹辩称，其从2012年、2013年左右就承租了李辉的房屋，当时交纳了一个月的租金当押金为1650元，记不清是现金还是转账给李辉的了。2017年7月31日，在姜莹和玖爱宾馆向李辉交纳3个月房租的情况下，李辉放到玖爱宾馆前台一个通知，通知让玖爱宾馆搬离房屋并强行起锁。玖爱宾馆的房租已交到2017年8月9日。到现在为止，姜莹和玖爱宾馆不欠房租，物业费及水电费有拖欠，因为李辉将房屋内床、沙发、洗衣机抢走了，按正常程序应是交接完房子，再清理水电物业费，大约就是李辉起诉的数，但是需要扣除2017年7月份左右三个月的费用。自李辉2019年4月10日以后，一房二租，在玖爱宾馆租赁期内，李辉找其他租客来看房。2017年5月到2018年5月，李辉与姜莹和玖爱宾馆签订了合同，2018年5月到2019年5月，李辉与姜莹和玖爱宾馆未签合同，姜莹于2018年5月12日转账给李辉2018年5月9日到2019年5月8日的房租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2014年5月10日起，姜莹及玖爱宾馆承租李辉的涉案房屋。2017年5月10日，李辉（出租人/甲方）与姜莹和玖爱宾馆（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋位于济南高新区未来城1号公寓309房间用于玖爱宾馆经营，建筑面积约48平方米，房屋质量良好，该房屋现有热水器一台；合同第二条约定，租赁期共12个月，甲方从2017年5月10日起出租房屋交付乙方使用，至2018年5月9日收回，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，租金不予退还，押金不予退还……3.不按时交付房租（提前一个月交付），每推迟一天收取5%的违约金，否则甲方有权收回房屋；合同第三条约定，甲乙双方议定年租金21600元，由乙方在2017年5月10日交纳给甲方，先付后用，如乙方下年继续租赁给房屋，应在2018年4月9日前交付甲方一年房租，如若不然甲方有权随时收回房屋和扣留押金及房屋用品，乙方向甲方交付租房押金2000元整，房屋租赁期内物业费、水电费由乙方承担；合同第五条约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向甲方支付违约金。该合同到期后，双方未续签书面合同。2018年5月12日，姜莹向李辉支付2018年5月9日至2019年5月8日的房租22800元。2019年5月10日，李辉表示不再将房屋出租给姜莹，并自行破锁。另李辉主张，因姜莹在租赁期间未按照合同约定交付物业费、水电费，导致李辉于2019年5月18日向济南齐华物业管理有限公司交纳物业费、水电费共计4520元。2019年5月8日房屋租赁关系到期后，姜莹未依约交纳房租，也未按时向李辉交付房屋，导致李辉采用换锁的方式收回房屋，导致经济损失650元，李辉以其违反合同约定逾期支付房租为由要求姜莹及玖爱宾馆支付违约金等费用。另，李辉的房屋自2019年5月10日至2019年5月18日空房9天，造成空房损失共计600元。为本案诉讼，李辉委托山东舜翔律师事务所律师代为诉讼，为此支出律师代理费2500元。本院认为，李辉与姜莹、玖爱宾馆签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。该合同到期后，双方未签订书面合同，但姜莹、玖爱宾馆一直交纳房租、使用涉案房屋，且李辉未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系。关于李辉的第一项诉讼请求，根据合同约定，房屋租赁期内物业费、水电费由姜莹、玖爱宾馆承担，庭审中，姜莹自认其未缴纳自2016年4月1日后的水电费，已结清2017年5月10日前的物业费，但2017年7月底到11月底共计四个月的时间内，涉案房屋被李辉控制，故需要扣除该四个月的费用，姜莹及玖爱宾馆未提供证据予以证明。本院认为，根据济南齐华物业管理有限公司开具的No.0002256收款收据，自2016年4月1日至2019年3月12日的水电费合计2952.55元，根据济南齐华物业管理有限公司开具的两张增值税普通发票可知，2018年度物业费及2019年度物业费均为976.56元，2018年1月1日至2019年5月9日的物业费合计1326.49元。综上，姜莹及玖爱宾馆欠付水电费2952.55元、物业费1326.49元，合计4279.04元。故姜莹及玖爱宾馆应向李辉支付水电费、物业费共计4279.04元及利息（以4279.04元为基数，自2019年5月18日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于李辉的第二项诉讼请求，根据合同第三条第一款约定，如姜莹及玖爱宾馆继续租赁涉案房屋，应在2018年4月9日前交付李辉下一年房租，如若不然李辉有权随时收回房屋和扣留押金及房屋用品，根据合同第五条约定，姜莹及玖爱宾馆逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向李辉支付违约金。2018年5月12日，姜莹向李辉支付2018年5月9日至2019年5月8日的房租22800元，已超合同约定支付时间，构成违约，但双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的违约金调整衡量原则,本院经综合考量双方的合同履行情况、姜莹及玖爱宾馆过错程度以及李辉预期利益及举证等综合因素,姜莹及玖爱宾馆应支付李辉违约金（以月租金1800元为基数，自2018年4月10日起至2018年5月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）。关于李辉的第三项诉讼请求中的换锁损失，因系李辉自行换锁，且李辉未提供证据证明其已要求姜莹及玖爱宾馆腾空房屋，故该换锁损失应由李辉自行承担。关于李辉的第三项诉讼请求中的空房损失，因涉案合同已于2019年5月10日解除，即便存在空房损失也应由李辉自行承担，综上，李辉的第三项诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于李辉的第四项诉讼请求，双方在合同中未予约定，本院依法不予支持。对于姜莹提出的押金问题，姜莹主张数额为1650元，李辉认可收到过押金，但数额记不清了，姜莹未提交证据予以证实实际支付押金数额，且双方未对数额确认一致，故对于姜莹提出的押金问题，本案中不作处理。对于姜莹提出的返还四个月租金及物品返还的问题，姜莹亦可另案主张权利，本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告姜莹、济南玖爱宾馆有限公司于本判决生效后十日内支付原告李辉水电费、物业费共计4279.04元及利息（以4279.04元为基数，自2019年5月18日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告姜莹、济南玖爱宾馆有限公司于本判决生效后十日内支付原告李辉违约金（以月租金1800元为基数，自2018年4月10日起至2018年5月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；三、驳回原告李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计44元，由原告李辉负担19元，被告姜莹、济南玖爱宾馆有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇二〇年五月十一日书记员  李曼