西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 (2019)陕0103民初11165号 原告：陈芳，女，1977年9月14日出生，汉族，现住西安市雁塔区花间路口五湖名邸。委托代理人：李媛，陕西格润律师事务所律师。被告：梁宸维，(曾用名：梁兴星)，男，1993年2月18日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：冯军，女，1967年9月27日出生，汉族，现住西安市碑林区，系被告之母。委托代理人：罗军锋，陕西君璟律师事务所律师。原告陈芳诉被告梁宸维房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托代理人李媛被告梁宸维的委托代理人冯军、罗军锋，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈芳诉称：2019年3月15日，原、被告签订《租赁合同书》，合同签订后原告依约支付保证金10000元及一年的房租130000元，同时对商铺进行装修。5月4日商铺所在物业公司告知原告该店禁止经营餐饮，并停止供电，导致原告无法继续装修，原告及时与被告联系，其表示会与物业沟通，并保证可以正常经营，至5月21日被告母亲告知原告，该商铺禁止经营餐饮。根据合同约定，现原告租赁目的不能实现，故诉至法院。要求：1、确认原被告双方签订的租赁合同解除；2、判令被告返还原告已支付房租130000元及保证金10000元；3、判令被告支付原告118590元(具体为中介费5400元、加盟费36800元、装修费58300元、水电费460元、设备费16530元、垃圾费1100元)；4、本案诉讼费由被告承担。被告梁宸维答辩称：1、双方签订的租赁合同依法有效；2、被告所提供的租赁物符合约定，不存在违约事实，该小区底层经营餐饮的情况普遍存在，物业公司禁止经营餐饮没有法律依据；3、原告未经答辩人同意单方解除合同系违约行为；同意解除合同，但解除合同时间应为2019年10月1日，因为10月1日才将本案所涉店铺出租出去；4、依照双方合同约定，所有商业风险应由原告方自行承担，认为除同意解除合同外，对原告的其余诉请均不同意支付。经审理查明：2019年3月15日，原、被告签订《商业租赁经营合同书》一份，约定由原告租赁被告位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX号商铺，面积为：60.73平方米，租赁用途为商业、餐饮，房屋租赁期间为：2019年7月15日至2026年7月14日止。原告方应支付被告10000元保证金，租赁期届满，在乙方履行本合同项下各项条款规定后，被告方于租赁期满后一个月无息退还原告。合同签订后原告依约支付1、保证金10000元，2、一年的房租130000元。同时原告开始对商铺进行装修，装修花费56000元；租赁房屋时原告向中介公司交纳中介费5400元。另查明，2019年3月18日，原告与案外人西安同辉餐饮管理咨询有限公司签订《协议》一份，约定由该公司为陈芳提供技术咨询服务，协议有效期为3年，从2019年3月18日至2022年3月17日止。西安同辉餐饮管理咨询有限公司收取原告服务费36800元。合同3.1条约定：由原告支付西安同辉餐饮管理咨询有限公司咨询服务费36800元，视为陈芳接受其公司的咨询服务，之后陈芳无权要求其公司退还该费用。原告于2019年3月18原告于2019年3月18日办理了营业执照，显示经营名称为：“西安市碑林区XX店”。原告进行下水改造花费了800元；原告进行消防改造花费了1500元。原告向物业交纳水电费460元；原告购买油网、烟罩、净化器5800元。原告向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元。原告交纳2019年3月15日至6月30日垃圾费、物业费1100元。后因物业阻拦，导致原告无法继续装修及正常开业，2019年5月31日，原告向被告通过微信递交解除合同通知函一份，要求解除租赁合同并由被告赔偿损失等，被告拒绝赔偿，2019年6月1日原告将商铺钥匙退还至中介公司处，随后自行离场，双方并未进行交接，亦未对物品进行清点造册。原告通过微信告知了被告方退场的事实。2019年8月16日被告母亲陈军至中介处领取商铺钥匙后，被告方实际控制了本案所涉商铺。后因本次合同履行及解除双方无法达成一致，故原告诉至法院，主张自己的权利。日办理了营业执照，显示经营名称为：“西安市碑林区XX店”。原告进行下水改造花费了800元；原告进行消防改造花费了1500元。原告向物业交纳水电费460元；原告购买油网、烟罩、净化器5800元。原告向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元。原告交纳2019年3月15日至6月30日垃圾费、物业费1100元。后因物业阻拦，导致原告无法继续装修及正常开业，2019年5月31日，原告向被告通过微信递交解除合同通知函一份，要求解除租赁合同并由被告赔偿损失等，被告拒绝赔偿，2019年6月1日原告将商铺钥匙退还至中介公司处，随后自行离场，双方并未进行交接，亦未对物品进行清点造册。原告通过微信告知了被告方退场的事实。2019年8月16日被告母亲陈军至中介处领取商铺钥匙后，被告方实际控制了本案所涉商铺。后因本次合同履行及解除双方无法达成一致，故原告诉至法院，主张自己的权利。上述事实有《商业租赁经营合同书》、营业执照、《协议》、票据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原、被告间达成的房屋租赁合同合法有效，被告将房屋交付给原告使用，原告依约支付了相应的租赁费等费用，已经履行了合同约定的承租义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本合同第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通告对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”结合本案实际，在原告对所租赁的房屋进行装修的过程中，房屋所在的物业公司拒绝原告经营餐饮，使原告不能实现合同目的，现原告要求解除合同，依法应予以准许。合同解除后，因被告的过错行为给原告造成了损失，其理应进行赔偿，但数额应以本院核定为准。至于物业公司阻拦原告进行装修是否合法、被告产生租赁费损失等事宜，属被告与物业公司间物业服务合同的履行事项，本案不予涉及，被告可另行主张权利。本案中，原告在双方发生纠纷时，在未针对纠纷提起诉讼、亦未采取找寻被告进行清点、造册、保全等对现场加以固定，便私自离场，其自身亦有一定过错。1、结合本案实际情况，2019年3月15日原告租赁的商铺，2019年6月1日将钥匙退还中介，2019年8月16日被告实际控制了商铺，被告认为己方于10月1日才将所涉商铺另行出租导致其产生损失。关于被告收取原告的保证金10000元及一年的房租130000元一节，被告应酌情退还9个月的租赁费97500元；应退还保证金10000元。2、租赁房屋时原告向中介公司交纳中介费5400元，本费用与被告无关，亦非被告收取，故不应由被告承担。3、关于原告支付西安同辉餐饮管理咨询有限公司咨询服务费36800元，原告可在经营其他店面时加以使用，但时间方面产生损失，酌情由被告支付其3个月的损失3066.67元。4、关于原告产生装修费56000元，在本案中因现场已经灭失，无法核算当时装修的具体内容及装修合同的实际履行情况，若由被告方独自承担，有失公平，故酌情由被告承担11200元较为合适。5、原告进行下水改造、消防改造花费800元、1500元，被告理应退还；水、电费不应由被告退还。6、原告购买油网、烟罩、净化器5800元，该三项属原告与他方合同的履行行为，不应由被告承担该项目的扩大损失。7、关于原告向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元，该设备并未进入原告所租赁的商铺，因此购买费用不能由被告承担。8、关于原告交纳2019年3月15日至6月30日垃圾费、物业费1100元，不应由被告承担。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后解除原告陈芳与被告梁宸维间于2019年3月15日签订的《商业租赁经营合同书》；二、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳房屋租赁费97500元及保证金10000元；三、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳下水改造、消防改造花费2300元；四、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳咨询服务费损失3066.67元；五、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳装修损失11200元；六、驳回原告陈芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5179元，原告陈芳已预交，由原告方自行承担1553.7元；由被告梁宸维承担3625.3元，于本判决生效后十日内与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                      审  判  长   傅 妮                  人 民 陪 审 员      闫  玲                  人 民 陪 审 员      李宗秀                              二0二0年五月十五日 书  记  员   郑世雄1