湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终805号 上诉人（原审原告）：吴桂容，女，1965年9月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：谭忠良，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：株洲新安居置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区二十五区长江北路新安居建材大市场。 法定代表人：涂棋伍，董事长。 委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏兰英，湖南湘东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：株洲市亚泰物业管理有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区合泰商业大厦34栋811号。 法定代表人：涂剑，董事长。 原审第三人：易泽群，男，汉族，1952年1月17日出生，住湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：易世锋，男，1977年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。系易泽群之子。 委托诉讼代理人：易泽群，男，1952年1月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：祖丹，女，1978年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。系易世锋之妻。 委托诉讼代理人：易泽群，男，汉族，1952年1月17日出生，住湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区乐坪西街2号。 法定代表人：邱月雄，执行董事。 上诉人吴桂容因与被上诉人株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）、株洲市亚泰物业管理有限公司（以下简称亚泰物业公司）及原审第三人易泽群、易世锋、祖丹、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人吴桂容委托诉讼代理人谭忠良、被上诉人新安居置业公司委托诉讼代理人朱松梅、原审第三人易泽群，以及原审第三人易世锋、祖丹共同委托诉讼代理人易泽群到庭参加诉讼。被上诉人亚泰物业公司和原审第三人金鼎公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴桂容上诉请求：撤销原判第三项，改判支持上诉人要求被上诉人从2015年9月1日起向上诉人支付房屋收益（不服金额以2015年12月起被上诉人向承租人收取48/㎡减去10元/㎡物业费后计算至2019年7月30日止133300元。对于被上诉人从2018年起向承租人收取减去物业费后超出38元/㎡的部分，上诉人将另案主张权利）。事实与理由：1.一审法院既然确认了上诉人已通过仲裁调解取得了被上诉人与第三人签订的《株洲市商品房预销售合同》中第三人的房屋(商铺)买受人资格，上诉人理应享有该合同约定的买受人权利。该商品房买卖合同补充条款明确约定:“自2012年9月9日至2015年8月31日，乙方所购商铺应交由株洲红星商业管理有限公司进行经营管理，该期间属于市场培育期，乙方在该期间不享有收益权、管理权。该期间的收益权、管理权由株洲红星商业管理有限公司享有。”这就已清楚地表明，买受人即乙方只是在2015年8月31日前不享有该商铺的收益等权利，超过该期间的商铺使用收益，理应归乙方即买受人享有。2015年4月，被上诉人亚泰物业公司取代株洲红星商业管理有限公司对该商铺进行经营管理并获得收益，就理应承担向上诉人支付收益的义务。2.一审以双方没有签订《委托经营协议》，没有交付房屋为由对上诉人的收益诉求不予支持，这既罔顾了本案的客观事实，也是明显偏袒被上诉人。案涉商品房买卖合同约定，在2015年8月31日前由被上诉人经营管理并获利收益，即在此期间上诉人既不存在所谓交房(该商铺不是独立商铺，而仅仅是大市场通体编号，成为事实上的交付不能)，也不存在向买受人支付房屋收益。2014年10月，上诉人与第三人通过娄底仲裁委进行调解后，于2015年上半年就找被上诉人新安居置业公司要求网签更名，但遭到了拒绝。无奈之下，上诉人只好申请强制执行，但被上诉人为了拖延支付房屋收益，先是提出执行异议，在执行异议被法院驳回后，又提起执行异议之诉，在执行异议之诉又被驳回后，又向省高级法院提起上诉。可以说，从2015年起至今，被上诉人穷尽了一切法律手段拖延时间。签订《委托经营协议书》需要双方合意，而在上述一连串的诉讼过程中，被上诉人不可能会与上诉人签订《委托经营协议书》，主动向上诉人支付房屋收益。假定按一审认定，未签订《委托经营协议书》等，上诉人就不能获得商铺收益，那么，上诉人只能眼睁睁地看着被上诉人利用上诉人自己已购买的商铺收取每月每平方70余元的租金而无可奈何。 株洲新安居置业有限公司辩称：1.本案涉及损害国家利益，易泽群在娄底仲裁委的调解书中侵害了第三人和集体的利益，以物抵债也不应当出调解书。2.金鼎公司承包了烂尾楼，项目完成后易泽群作价一个亿抵股权转让款，其行为违反了公司法的强制性规定无效。新安居置业公司尚欠了国家税收4000多万元，国家和业主的利益都受到了损害。请求发回重审或驳回上诉人的诉请。 易泽群、易世锋、祖丹同意吴桂容的上诉意见。 亚泰物业公司未答辩，金鼎公司也未发表诉讼意见。 吴桂容向一审法院起诉请求：1．判令两被告向原告支付房屋占用费133,300元（从2015年9月1日起至2019年7月30日止，每月每平方米38元，此后的占用费另计）；2．判令被告立即为原告办理不动产权利凭证；3．被告承担本案全部诉讼费。一审庭审中，原告变更诉讼请求为：1．确认原告为案涉房屋（商铺）的继受购买人，享有案涉商品房销售合同的合同权利，继而享有案涉房屋（商铺）的所有权；2．被告立即为原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证；3．确认原告自2015年9月1日起享有案涉商品房销售合同所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益的权利。 一审法院经查理查明，吴桂容与易泽群、易世锋、祖丹因民间借贷纠纷一案，湖南省娄底仲裁委员会于2014年10月20日作出娄仲调（2014）13号调解书，其调解内容如下：一、被申请人易世锋、祖丹以其共同购买的（已在株洲市房地产管理局网签）、位于株洲市天元区共六个商业门面，建筑面积为74.64平方米，按每平方米建筑面积外铺26000元、内铺16000元计算，计价人民币1691840元，代替易泽群偿还申请人吴桂容的借款，上述商业门面直接转登记至申请人吴桂容名下；二、被申请人易世锋、祖丹自收到本调解书之日起七日内协助申请人吴桂容办理好网签更名登记手续，办理网签更名的费用由被申请人承担，办理网签更名之后的费用由申请人吴桂容承担；三、上述以房抵债未偿还部分由申请人吴桂容与被申请人易泽群另行签订还款计划；四、申请人吴桂容同意免除2014年其余原借据约定应计的利息，并不再主张权利；五、本案仲裁费3000元，由被申请人易泽群承担。该仲裁调解书生效后，吴桂蓉于2014年11月24日向株洲市中级人民法院申请执行，株洲市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第114号执行裁定书，裁定将易世锋、祖丹共同购买的已网签的位于株洲市天元区共六个商业门面依法分别变更至吴桂容名下。2015年2月3日，株洲市中级人民法院向株洲市房产局送达协助执行通知书，内容为：将被执行人易世锋、祖丹网签的位于株洲市天元区共六个商业门面依法过户至吴桂容名下。株洲市房产局至今没有执行株洲市中级人民法院的裁定，上述商业门面网签合同的购买人仍为易世锋、祖丹，且至今未办理房产证分户，商业门面的登记所有人仍为新安居置业公司。该案件在执行过程中，被告新安居置业公司以其拥有涉案门面所有权为由，提出执行异议。株洲市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）湘02执异44号执行裁定，驳回新安居置业公司的异议。2017年8月24日，新安居置业公司又向株洲市中级人民法院提起执行异议之诉。株洲市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）湘02民初194号民事裁定书，认为新安居置业公司起诉不符合执行异议之诉的起诉条件，裁定驳回新安居置业公司的异议。新安居置业公司不服，提起上诉，湖南省高级人民法院于2018年6月13日作出（2018）湘民终241号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。至此，原告认为自己系案涉房屋（商铺）的继续购买人，应享有案涉商品房销售合同的合同权利，继而享有案涉房屋（商铺）的所有权，且被告新安居置业公司提出的所有异议，均未得到法院支持，为了维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 一审法院另查明，2016年5月12日，原告曾向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还位于天元区共六个商业门面；2、被告向原告支付占用门面的占用费32244.48元（74.64平方米×48元／平方米×9个月）（暂从2015年9月1日算至2016年5月31日，之后的占用费按上述标准计算至实际返还门面之日止）。一审法院认为，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经依法登记，不发生法律效力。原告依据上述《仲裁调解书》要求返还涉案房屋也没有权利来源和基础。故，原告要求被告返还涉案房屋的证据不充分，一审法院不予支持。同理，原告要求被告支付上述房屋从2015年9月1日开始计算的占用费亦无事实与法律依据。一审法院便于2017年6月22日作出（2016）湘0211民初1037号民事判决书，判决驳回原告吴桂容的全部诉讼请求，该判决已生效。 再查明，2010年10月，金鼎公司与新安居置业公司原法定代表人廖玉平合作开发烂尾楼“新安居建材大市场”项目。2011年1月12日，金鼎公司（甲方）与涂棋伍（乙方）签订了一份《株洲新安居置业有限公司承包协议书》，双方确认甲乙双方均为新安居置业公司的投资人，并协商同意由甲方承包开发经营该“新安居建材大市场”项目。承包期间，乙方股份全部转让至甲方名下。并约定：乙方将其于2010年10月14日与廖平玉签订的“新安居项目合作合同”中持有的49%的股权承包给甲方，由甲方全权经营新安居公司；承包期限为新安居建材市场项目开发建设完成，验收交付使用后，本协议终止，双方不再清算承包金及承包利润，但甲方应无偿的将股权全部变更为乙方；甲方在承包经营期间，实行自负盈亏，不得给新安居公司带来任何债务。2012年3月8日，双方又签订了一份《补充协议书》，约定：甲方将12＃栋按现状发包给乙方，12＃栋甲方已经施工的工程及已施工12＃栋的各项配套工程所需费用由甲方承担，交接以后的由乙方承担。第三人易泽群作为甲方授权代表在协议上签了名。 2012年3月10日，金鼎公司（甲方）与廖玉平（乙方）签订了《株洲新安居建材大市场项目包干式股权转让协议》，双方约定：登记在廖玉平名下的新安居置业公司90%的股权，甲乙双方实际各占一半。甲方受让乙方股权后，乙方将登记在其名下的新安居置业公司的股权全部转让给甲方，新安居置业公司股份归甲方所有……。从本协议签字生效后，乙方不再是新安居置业公司股东，不得再参与新安居置业公司的经营决策，不享受新安居置业公司的盈利，也不承担亏损。金鼎公司法定代表人邱月雄及股东易泽群作为甲方授权代表在协议上签了名。 2013年6月13日，邱月雄（甲方）与易泽群（乙方）签订了一份《退股协议》，双方约定：甲、乙双方原系金鼎公司股东，甲方占股56.52%、乙方占股43.48%，乙方所占股份43.48%按股本作价为4,348万元退出并转让甲方。2013年8月底首付1,500万元，阴历2013年12月底支付500万元人民币，余款2,348万元从新安居公司未销售部分中除抵扣给华融资产管理公司外剩余部分资产中等额交付房产冲抵，具体计算价格按2011年7月项目开盘价和开盘时三年返租金24%在总价中一次扣除，其中开盘时未定价的5#栋价格按4#栋2011年7月开盘时同层均价计算，如有不足部分甲方在华融资产管理公司抵扣房产中从2013年8月开始网签合同进行销售补足，房产证由甲方与新安居置业公司办理。乙方获得以上房产，均以新安居置业公司的名义对外销售等协议内容。 2013年6月24日，金鼎公司（甲方）与涂棋伍（乙方）、廖玉平（丙方）、邱月雄（丁方）签订《株洲新安居置业有限公司股权转让协议书》，四方约定：甲方同意将其实际控制的在工商部门注册登记在丙方名下的新安居置业公司90%股权无偿转让给乙方，同时将公司法定代表人变更为涂棋伍。2013年7月9日，公司法定代表人进行了工商变更登记，由原法定代表人廖玉平正式变更为法定代表人涂棋伍。但是，金鼎公司至今与涂棋伍双方并未就“新安居建材大市场”项目进行全面结算。 2013年8月30日，金鼎公司法定代表人邱月雄（甲方）与易泽群（乙方）签订了一份《退股补充协议书》，双方约定：乙方以易世锋、周春芳、刘波、李凤文等四人网签的5栋1楼69间商铺873.02平方米抵偿原退股协议第二项第二款甲方应交付给乙方的2348万元的商铺，且乙方还向甲方支付利息150万元。甲方同意乙方自行组织销售，乙方必须与涂棋伍协商一致后方可销售等事项。2013年9月26日，新安居置业公司又向易成、易世锋出具加盖了公司财务专用章的购铺款收据各一张，两张收据金额共计6467461元（收据Ｎｏ.0920422、今收到易世锋5＃栋1001—1014、1074—1079、1081购铺款3205333元，收据Ｎｏ.0920424、今收到易成5＃栋1119—1121、1131—1135—1145、1146—1149购铺款3262128元），并注明：该款项是金鼎集团邱月雄退还易泽群的股本金。2013年10月30日，新安居置业公司作为（甲方）与易世锋、祖丹作为（乙方）通过网签签订一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000133933），合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区，房屋建筑面积为74.64平方米，其中套内建筑面积为61.74平方米，公用分摊面积为12.9平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币30610元，该房屋总价为2284730.4元。 再查明，2012年12月26日，新安居置业公司向易成、易世锋出具包含首付购买案涉房屋（商铺）在内的购铺款票据共11张，共计金额8324577元，票据上加盖了新安居置业公司的发票专用章。2013年1月10日，新安居置业公司作为（甲方）与易世锋、祖丹作为（乙方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000133933），该合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区，房屋建筑面积为74.64平方米，其中套内建筑面积为61.74平方米，公用分摊面积为12.9平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币30610元，该房屋总价为2284730.4元；在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；双方约定自本合同向房地产登记机构办理备案手续之日起90日双方共同向房地产登记机构申办理预购商品房的预告登记。双方还对商品房质量、交付及其他违约责任等事项进行了相应的约定。2013年10月30日，双方已在株洲市房地产管理局办理了网签备案预告登记。 还查明，第三人易世锋、祖丹及原告吴桂容至今亦未与被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议书》，委托被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司代为出租案涉房屋（商铺）、代为收租。 新安居置业公司于2008年6月3日注册成立，原法定代表人多有变更。2010年10月23日至2013年7月8日期间法定代表人为廖玉平，出资720万元人民币，实际为个人资本。2013年7月9日至今，法定代表人为涂棋伍，出资720万元人民币，实际为个人资本。 2015年2月6日，新安居置业公司办理了位于株洲市天元区的房屋产权登记，房屋所有权为株房权证株字第××号，房屋状况总层数两层，建筑面积4830.86平方米，套内建筑面积3675.05平方米。 一审法院认为，根据原告在庭审过程中所变更的具体诉讼请求的内容，确定本案案由系债权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：1．原告的诉讼主体是否适格；2．本案诉讼是否属于重复起诉；3．案涉《株洲市商品房预销售合同》是否依法成立、有效；4．本案原告能否依据娄仲调（2014）13号调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，从而继续取得案涉房屋（商铺）的所有权；5．能否确认原告自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益权；6．被告是否有义务协助原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证。现就本案的争议焦点具体分析如下： 一、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。经查明，原告吴桂容与第三人易泽群、易世锋、祖丹因民间借贷纠纷一案，于2014年10月20日在湖南省娄底仲裁委员会主持调解下，双方达成了协议即娄仲调（2014）13号调解书。从该调解书的内容来看，该调解书实质上系合同权利转让，即第三人易世锋、祖丹将其于2013年1月10日与被告新安居置业公司所签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000133933）所约定的合同权利、义务均转让给原告吴桂容，且抵销第三人易泽群所欠原告吴桂容的借款本息。因此，原告吴桂容依法有权以自己名义，根据娄仲调（2014）13号调解书及案涉《株洲市商品房预销售合同》约定提起诉讼，向被告新安居置业公司主张权利，符合民事诉讼法所规定的起诉条件，故原告吴桂容具备诉讼主体资格，系本案适格当事人主体。 二、关于本案诉讼是否属于重复起诉的问题。如何判断案件是否构成重复诉讼，尚需要结合当事人诉讼请求的依据及行使处分权的具体情况进行综合判断。从《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”规定来看，应当从当事人、诉讼标的、诉讼请求三个方面来综合判断是否构成重复起诉。经查明，原告吴桂容曾于2016年5月24日向一审法院提起诉讼，请求判令被告新安居置业公司返还位于天元区共六处商业门面，并支付占用门面的占用费32244.48元。一审法院于2017年6月22日作出（2016）湘0211民初1037号民事判决书，确认该案系物权保护纠纷，该案诉讼请求为给付之诉，而本案诉讼系债权转让合同纠纷，本案诉讼请求为确认之诉。后诉与前诉所针对的诉讼标的不是同一法律关系客体，当事人前后两次诉讼的具体诉讼请求不同，且相互不能涵盖，故本案诉讼不属于重复起诉。 三、关于案涉《株洲市商品房预销售合同》是否依法成立、有效的问题，经查，案涉新安居建材大市场项目工程1栋—11栋系第三人金鼎公司全资投资开发建设，且被告新安居置业公司原法定代表人廖玉平与第三人金鼎公司明确约定第三人金鼎公司投资开发建设案涉项目工程时系以被告新安居置业公司名义建设并对外销售案涉房屋（商铺），自负盈亏。被告新安居置业公司于2013年1月10日与第三人易世锋、祖丹所签订的《株洲市商品房预销售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。被告新安居置业公司辩称第三人易世锋、祖丹未支付案涉房屋（商铺）的购买对价款项，但作为被告新安居置业公司的合作投资方第三人金鼎公司在庭审中认可该购房款系以金鼎公司应偿还给第三人易泽群的借款及应退给第三人易泽群的部分股本金作为抵销，根据被告新安居置业公司与第三人金鼎公司之间约定，应视为第三人易世锋、祖丹已向被告新安居置业公司支付了案涉房屋（商铺）的购买对价款项，因此对被告新安居置业公司该项辩称的事实不予采信。至于被告新安居置业公司与第三人金鼎公司就案涉房屋（商铺）的购房款如何结算属于其合作内部事项，不在本案审理范围内。 四、关于本案原告能否依据娄仲调（2014）13号仲裁调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，继而取得案涉房屋（商铺）的所有权，及被告是否有义务协助原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证的问题。原告吴桂容与第三人易泽群、易世锋、祖丹因民间借贷纠纷一案，于2014年10月20日在湖南省娄底仲裁委员会主持调解下双方达成了协议即娄仲调（2014）13号调解书，该调解书具有法律约束力，且原告吴桂容已向株洲市中级人民法院申请执行，株洲市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第114号执行裁定书，裁定将易世锋、祖丹共同购买的已网签的位于株洲市天元区共六个商业门面依法分别变更至吴桂容名下。在执行过程中，被告新安居置业公司亦提起过执行异议及执行异议之诉，均被驳回。可见被告新安居置业公司已知晓娄仲调（2014）13号调解书的内容，即知道第三人易世锋、祖丹已将其于2013年1月10日与被告新安居置业公司签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利转让给原告吴桂容，因此，娄仲调（2014）13号仲裁调解书的效力应及于被告新安居置业公司，应依法确认本案原告吴桂容系房屋买卖合同的权利受让人，可作为案涉房屋（商铺）的买受人取得案涉《株洲市商品房预销售合同》的所约定的合同权利及义务。 关于本案原告吴桂容能否取得案涉房屋（商铺）的所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房预销售合同的出卖人不仅负有向买受人交付商品房的占有使用之义务，而且还应当承担转移商品房的所有权于买受人并协助买受人办理商品房的所有权证书之义务。也就是说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。上述条款包括以下两层意思：第一，基于法律行为转移物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权目的，如未完成公示方法，也不可能移转物权；第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或转移。因此，物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件，合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人（买受人）就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权性质决定的。就商品房预销售合同而言，物权变动的原因即是商品房买卖合同，而商品房所有权的移转即是这一原因的结果。商品房买卖合同是在双方当事人合意基础上建立债权债务关系，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，商品房买卖合同即产生约束力即债权法上的约束力，作为房屋买受人就只享有请求出卖人交付不动产并协助办理确权手续的债权请求权，但法律赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的物权效力，而物权变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权、绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后方产生对世的效果。 综上，既然案涉《株洲市商品房预销售合同》及仲裁调解协议系双方当事人自愿所签，遵循了等价有偿原则，为合法有效合同（协议），作为当事人被告新安居置业公司理应遵循诚实信用原则，按约全面履行自己的义务。由于案涉房屋（商铺）未经不动产登记管理部门办理确权登记手续，故作为案涉《株洲市商品房预销售合同》的合同权利受让人即买受人原告吴桂容对案涉房屋（商铺）并不享有所有权这一物权，但依法享有请求出卖人即被告新安居置业公司交付不动产并协助办理确权手续的债权请求权，作为出卖人被告新安居置业公司亦不仅负有向买受人原告吴桂容交付案涉房屋（商铺）的占有使用之义务，而且还应当承担转移案涉房屋（商铺）的所有权于买受人并协助买受人办理案涉房屋（商铺）的所有权证书之义务。因此，原告吴桂容诉请依据娄仲调（2014）13号仲裁调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，从而要求被告新安居置业公司协助其办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证，于法有据，与理相符，事实清楚，证据充分有效，一审法院予以支持。 五、关于原告能否自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益权的问题。因案涉《株洲市商品房预销售合同》并未约定第三人易世锋、祖丹可享有向被告新安居置业公司、亚泰物业公司收取案涉房屋（商铺）租金等收益权，且第三人易世锋、祖丹及原告吴桂容至今亦未与被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议书》，委托被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司代为出租案涉房屋（商铺）、代为收租，而被告新安居置业公司至今亦未将案涉房屋（商铺）交付给第三人易世锋、祖丹及原告吴桂容，故原告吴桂容要求确认其自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告新安居置业公司、亚泰物业公司收取案涉房屋（商铺）的收益权的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 六、关于本案的诉讼时效问题，因原告吴桂容与被告新安居置业公司自2014年10月20日仲裁调解起至湖南省高级人民法院2018年6月13日作出（2018）湘民终241号民事裁定书（裁定驳回上诉，维持原裁定）期间，原、被告双方一直在进行诉讼维权，属于诉讼时效中断的法定事由，故原告吴桂容于2019年9月10日提起本案诉讼，并未超过民法总则所规定的三年诉讼时效期间。 综上所述，本案经一审法院组织调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告吴桂容依据湖南省娄底仲裁委员会于2014年10月20日所作出的娄仲调字（2014）13号仲裁调解书，取得被告株洲新安居置业有限公司与第三人易世锋、祖丹于2013年1月10日签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000133933）所约定的合同权利；二、被告株洲新安居置业有限公司应协助原告吴桂容办理位于株洲市天元区共六个案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证；三、驳回原告吴桂容的其他诉讼请求。本案案件受理费25078元，减半收取12539元，由原告吴桂容承担6269.5元，被告株洲新安居置业有限公司承担6269.5元。 二审中，被上诉人新安居置业公司向本院提交了以下新证据：金鼎公司与新安居置业公司往来结算单及明细表、缴纳税款通知、民事判决书、证明一份，证明：金鼎公司对外所欠债务达二亿多，其中应缴纳税款43751931.42元；金鼎公司以新安居置业公司名义销售房屋，所得契税及维修基金都被金鼎公司及其股东拿走，导致新安居置业公司目前无法为广大业主办理房屋产权证。上诉人对该证据的质证意见为：除了亚泰物业公司出具的证明外，其他证据都不是新证据，新安居置业公司、金鼎公司之间的债权债务与本案没有关系；被上诉人认为其与金鼎公司和邱月雄有债权债务纠纷，应通过正当的法律途径解决，上诉人在本案诉争的房屋来源上是否合法，有娄底仲裁委、株洲中院的法律文书来确定。原审第三人易泽群、易世锋、祖丹对上述证据的质证意见为：该证据与本案无关。本院对新安居置业公司提交的新证据认证意见为：该证据缺乏关联性，对其不予采信。 二审中，其他当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系侵权责任纠纷案。二审争议焦点为：上诉人吴桂容向被上诉人主张案涉六个商铺的收益应否予以支持？现分析如下： 2013年10月30日，新安居置业公司与易世锋、祖丹网签了一份《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000133933），约定易世锋、祖丹购买新安居置业公司开发的株洲市天元区六个商铺，易世锋、祖丹经过娄仲调字（2014）13号调解书，将上述六个商铺抵偿易泽群借吴桂容的借款，并约定负责办理网签更名登记手续。但上述六个商铺网签合同的购买人仍为易世锋、祖丹，这些商铺未办理房产证分户手续，产权所有人仍为新安居置业公司，且未实际交付给买受人。不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经依法登记，不发生法律效力。案涉商铺的有权人仍为新安居置业公司，易世锋、祖丹或者吴桂容至今并非案涉商铺的所有权人，吴桂容要求享受案涉商铺的收益权缺乏事实和法律依据。上诉人吴桂容的上诉理由依据不足，本院不予支持。 被上诉人亚泰物业公司和原审第三人金鼎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。 综上，上诉人吴桂容的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2966元，由上诉人吴桂容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 石安旭 审 判 员 陈 蓉 审 判 员 梁雄文 二〇二〇年五月十二日 法官助理 黄洪波 书 记 员 汪 晶