安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0822民初779号 原告：姜祝红，男，1972年10月10日出生，汉族，工人，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：陈飞，安徽文法律师事务所律师。 被告：怀宁县岳明房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县高河镇育儿路。 法定代表人：查旭昇，经理。 委托诉讼代理人：黄跃武，安徽文法律师事务所律师。 原告姜祝红与被告怀宁县岳明房地产开发有限公司（以下简称“岳明房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年03月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜祝红的委托诉讼代理人陈飞，被告岳明房地产公司法定代表人查旭昇及其委托诉讼代理人黄跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜祝红向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理所购祥和家园二期第4幢1单元101室房屋不动产登记；2、判令被告自2016年07月01日起至实际交付权属证书之日按房屋总价款368072元的每日万分之二承担违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：姜祝红与岳明房地产公司于2015年03月26日签订《商品房买卖合同》1份，依合同约定，姜祝红购买岳明房地产公司位于怀宁县高河镇祥和家园二期第4幢1单元101室房产，房屋总价款为368072元，首付款198072元，余下170000元于2015年04月26日前办理按揭，岳明房地产公司约定在2016年06月30日前交付房屋权属证书，逾期自约定日期至实际交付权属证书之日止按日支付岳明房地产公司已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，姜祝红支付首付款209072元，但岳明房地产公司未按约向姜祝红交付权属证书，已构成根本违约。后姜祝红多次要求岳明房地产公司履行交付房屋权属证书义务，岳明房地产公司均以各种理由拒绝，严重侵害姜祝红的合法权益。 姜祝红为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1、身份证1份，用以证明姜祝红的身份。 2、《商品房买卖合同》1份，销售不动产统一发票2份，用以证明姜祝红与岳明房地产公司于2015年03月26日签订《商品房买卖合同》1份，依合同约定，姜祝红购买岳明房地产公司位于怀宁县高河镇祥和家园二期第4幢1单元101室房产，房屋总价款为368072元，岳明房地产公司约定在2016年06月30日前交付房屋权属证书，逾期自约定日期至实际交付权属证书之日止按日支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，姜祝红支付岳明房地产公司首付款209072元。 岳明房地产公司辩称：我公司没有及时办理姜祝红不动产产权登记有客观原因，系相关规划变动导致审查滞后，主管部门不能及时办理相关手续，主观上不存在故意违约。姜祝红与我公司签订商品房买卖合同约定的违约金过高，且姜祝红也没有造成实际损失，综合同类案件的处理结果及客观情况，我公司配合姜祝红办理房屋不动产产权登记，同意支付姜祝红违约金3000元。 对姜祝红提交的证据1、2，岳明房地产公司质证认为均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年03月26日，姜祝红与岳明房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，依合同的约定，姜祝红购买岳明房地产公司开发的祥和家园二期第4幢1单元101号房屋一套，房屋建筑面积94.95平方米，房屋总价款368072元，首付款198072元，剩余部分170000元于2015年04月26日前用按揭贷款支付。该合同第十六条约定：岳明房地产公司负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权》（大证），并于2016年06月30日前取得前款规定的房屋权属证书，交付姜祝红，如不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之二（每日）承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，姜祝红按约向岳明房地产公司支付了购房款。由于祥和家园三块宗地使用年限不一致，为了统一各宗地使用年限，岳明房地产公司向怀宁县人民政府申请办理土地延长和补缴土地出让金事宜。2017年12月5日，经第十七届怀宁县人民政府第十二次常务会议研究决定：1、祥和家园三块宗地合并登记，土地使用年限统一截止为商业2053年2月27日，住宅2083年2月27日。2、依据现在评估时点委托评估机构评估，补缴延长土地使用年限应补缴出让金497000元。3、岳明房地产开发公司须在三个月内缴清出让金497000元，并与县国土局签订出让合同变更协议。2018年上半年，岳明房地产公司开始向怀宁县国土资源局不动产登记中心申请办理祥和家园商品房所有权初始登记。在办理过程中，由于统一各宗地使用年限，需要政府相关职能部门的行政许可，导致初始登记的资料不全而延迟至今。 本院认为，本案的争议焦点为：一、姜祝红要求岳明房地产公司立即为其办理所购祥和家园二期4幢1单元101室房屋不动产产权登记的请求是否予以支持；二、姜祝红要求岳明房地产公司支付自2016年07月01日起至实际交付权属证书之日按房屋总价款368072元的每日万分之二承担违约金的请求是否予以支持。 关于姜祝红要求岳明房地产公司立即为其办理所购祥和家园二期4幢1单元101室房屋不动产产权登记的请求是否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2015年03月26日，姜祝红与岳明房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，双方应按协议履行。姜祝红按照合同的约定支付了购房款，岳明房地产公司未在约定的时间内将房屋权属证书交给姜祝红，姜祝红要求岳明房地产公司立即为其办理所购祥和家园二期4幢1单元101室房屋不动产产权登记的请求，符合法律的规定，该请求本院应予支持。 关于姜祝红要求岳明房地产公司支付自2016年07月01日起至实际交付权属证书之日按房屋总价款368072元的每日万分之二承担违约金的请求是否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，岳明房地产公司没有按照合同约定期限完成商品房所有权初始登记，构成违约，综合考虑姜祝红因岳明房地产公司违约行为可能产生的损失，本院对岳明房地产公司主张合同中约定的违约金过高请求予以减少的辩解理由予以采信，酌情确定岳明房地产公司逾期办理初始登记的违约金为4000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内提供涉案房屋权属登记的相关资料，协助姜祝红办理所购祥和家园二期第4幢2单元101号房屋不动产权登记。 二、怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向姜祝红支付逾期办理初始登记的违约金4000元。 三、驳回姜祝红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2152元，减半收取计1076元，由怀宁县岳明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  胡兰生 二〇二〇年五月二十七日 书记员  董媛媛