江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初328号原告：汤四女，女，1985年12月2日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：丁秀玲，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏敏，江西求正沃德律师事务所实习律师。被告：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区蛟桥镇办公室406室，统一社会信用代码：91360108MA35PET144。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志余，该公司员工。委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。原告汤四女与被告南昌恒强置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁秀玲、毛敏敏，被告委托诉讼代理人李薇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤四女向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告已支付的预购房款51996元及装修房款25800元；判令因本案产生的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为一、解除原、被告于2018年10月6日签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》；二、被告南昌恒强置业有限公司退还原告汤四女房款97796元；三、原告汤四女支付被告南昌恒强置业有限公司已付款的30%，即29338.8元作为违约金。上述第二、三项款项相抵扣后，被告南昌恒强置业有限公司退还原告汤四女68457.2元。事实与理由：2018年10月6日，原、被告签订《南昌恒大时代之光商品房认购书》，约定原告依条件向被告认购南昌恒大时代之光楼盘1幢1-1502单元，该商品房建筑面积共103.95平方米，单价为13294.81元/平方米，总金额为1381996元，原告同意签署本认购书时支付20000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，恒强置业公司在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。后原告依据认购书向被告支付房款（含定金）71996元及装修款25800元，被告向原告出具了两张收据。后由于种种原因双方未能签署商品房买卖合同，被告便以此为由解除了该认购书，原告无奈亦同意解除认购书，但被告拒不返还原告已支付款项。故原告诉至法院，请求判如所请。被告南昌恒强置业有限公司辩称，原、被告于2018年10月6日签订《南昌恒大时代之光商品房认购书》，约定原告购买我司南昌恒大时代之光楼盘1栋1单元1502号房，房屋毛坯总价为1381996元，付款方式为分期付款。另认购书中载入房屋装修价格为4000元每平方米。同日，原、被告分别签订了《南昌市商品房买卖合同》《室内装修委托合同》。《南昌市商品房买卖合同》约定原告购买我司南昌恒大时代之光1栋1单元1502号房，房屋总价为1381996元，付款方式为分期付款，原告需在2018年10月6日前支付首期房款51996元，2019年4月1日前支付房款277000元，2019年10月1日前支付楼款346000元，2020年4月1日前支付楼款346000元，2020年10月1日前支付楼款341000元。《室内装修委托合同》约定原告委托我司对标的房屋进行装修，总装修款为415800元，付款方式为分期付款，原告需于2018年10月6日前支付装修款25800元，2019年4月1日前支付装修款84000元，2019年10月1日前支付装修款104000元，2020年4月1日前支付装修款104000元。2020年10月1日前支付装修款98000元。签订合同后，原告向被告支付楼款71996元（含定金）及装修款25800元，其他剩余房款与装修款均未支付，系原告违约，原告要求被告退还房款及装修款没有任何依据。2019年11月12日，被告向原告寄发解除合同通知书，被告认为，依据《南昌市商品房买卖合同》第七条、补充协议第四条以及《室内装修委托合同》第四条第3款的约定，扣除原告已付款的50%作为违约金，剩余房款退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于原告提供的《南昌恒大时代之光商品房认购书》、收据两份以及被告提供的《南昌恒大时代之光商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修合同》、还款提示函、律师函、解除合同函告及EMS回单，双方对于上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月6日，原、被告签订《南昌恒大时代之光商品房认购书》。同日，原告汤四女（买受人）与被告南昌恒强置业有限公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定出卖人以每平方米13294.81元的单价，将坐落于时代之光小区1幢1单元1502室、建筑面积为103.95平方米的房屋出让给买受人，房屋总价为1381996元。合同第七条约定：“买受人按分期付款方式按期付款：分期付款2020年10月1日前分5期支付该商品房全部价款，首期房款71996元应当于2018年10月6日前支付；第二笔房款277000元应当于2019年4月1日前支付；第三笔房款346000元应当于2019年10月1日前支付；第四笔房款346000元应当于2020年4月1日前支付，第五笔房款341000元应当于2020年10月1日前支付”。合同第八条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……”同时在上述合同的附件十一《补充协议》约定：……三、双方同意本合同第八条补充如下：……2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180日仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……。同日，原告汤四女（甲方）与被告南昌恒强置业有限公司（乙方）签订《室内装修委托合同》一份，合同约定乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责恒大时代之光项1#楼1单元1502号房的装修，委托服务总包干价为415800元，合同第三条第2项约定：“甲方须于2018年10月6日前支付价款￥25800元；于2019年4月1日前付清价款￥84000元；于2019年10月1日前付清价款￥104000元；于2020年4月1日前付清价款￥104000元；于2020年10月1日前付清价款￥98000元。（如交楼时间提前，必须在交楼前付清全部楼款）”合同第四条第3项约定：“……选择分期付款的，如甲方未能按规定日期付款，每逾期一天，甲方须按未付款总金额的万分之一计算，向乙方支付违约金。甲方逾期180日仍未按约定全额支付的，乙方有权选择解除本合同，乙方解除合同的，甲方按已付款的50%向乙方支付违约金，同时甲方与乙方就该房屋买卖签订的《南昌市商品房买卖合同》及其补充协议一并解除……”。同日，原告汤四女向原告支付了首期房款71996元（含定金）及首期装修代理服务费25800元。后原告汤四女未按约定时间付款，被告分别于2019年4月15日、2019年10月30日向原告邮寄发出《还款提示函》，并于2019年11月14日向原告邮寄发出《解除合同通知书》。原告同意解除合同，但要求被告返还购房款及装修款未果，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，案涉房屋未交付，亦未办理房屋产权证。本院认为，2018年10月6日，原告汤四女与被告南昌恒强置业有限公司签订《南昌恒大时代之光商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修合同》，上述合同及协议系双方基于自愿所签订，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。案涉《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》明确约定，买受人未按约定时间付款超过180日，出卖人有权解除合同。本案中，原告向被告支付楼款71996元（含定金）及装修款25800元，其他剩余房款与装修款均未支付。2019年11月14日，被告向原告邮寄送达《解除合同通知书》，此时，原告汤四女已逾期付款超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故被告依法享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，原告于2019年11月15日签收《解除合同通知书》，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》应自2019年11月15日解除。另，案涉《室内装修委托合同》系基于《南昌市商品房买卖合同》产生，现《南昌市商品房买卖合同》已解除，该《室内装修委托合同》目的无法实现，且该合同亦明确甲方逾期180日付款的，乙方有权解除合同，故原告依法享有合同解除权，因原告未就该合同解除向原告发出通知，故本院认定以原告起诉之日即2019年12月26日为该合同解除日期。关于违约金的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告主张因原告违约而解除合同，原告应向被告支付违约金。本院认为，被告虽未提出关于违约金的反诉，但原告认可其违约并愿意支付部分违约金，为减少当事人诉累，在本案中一并予以处理。涉案合同中关于按已付款的50%支付违约金的约定过高，且被告未提交因原告违约造成其损失的依据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定按被告已付款30%的标准计算违约金，即被告应支付原告的违约金为29338.8元（97796元×30%），对被告超出部分主张，本院不予支持。综上，被告应向原告返还68457.2元（97796-29338.8）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汤四女与被告南昌恒强置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》于2019年11月15日解除；二、原告汤四女与被告南昌恒强置业有限公司签订的《室内装修委托合同》于2019年12月26日解除；三、被告南昌恒强置业有限公司自本判决生效之日起十五日内给付原告汤四女68457.2元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，减半收取计872.5元，由原告汤四女负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 蒋 权二〇二〇年五月九日书记员 万谋红