福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初24号 原告：厦门兰蒂斯新能源有限公司，住所地厦门市集美区后溪镇仑上村大社四里88号。 法定代表人：蔡泳坤，该公司经理。 委托诉讼代理人：麻俊华，福建旭丰律师事务所律师。 被告：厦门市福庭物业服务有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路335号1713室。 法定代表人：白森坤。 被告：厦门市思明区天宝大厦第三届业主委员会，住所地厦门市思明区嘉禾路335号天宝大厦二楼。 负责人：黄耀钦，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：许小东，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽梅，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告厦门兰蒂斯新能源有限公司（以下简称兰蒂斯公司）与被告厦门市福庭物业服务有限公司（以下简称福庭物业公司）、厦门市思明区天宝大厦第三届业主委员会（以下简称天宝大厦第三届业委会）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。兰蒂斯公司的法定代表人蔡泳坤及其委托诉讼代理人麻俊华，天宝大厦第三届业委会的委托诉讼代理人许小东、余丽梅到庭参加诉讼。福庭物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰蒂斯公司向本院提出诉讼请求：福庭物业公司、天宝大厦第三届业委会履行《厦门市天宝大厦场地租赁合同》确定的义务，向兰蒂斯公司交付租赁物33个车位的管理权和使用权。事实和理由：2018年11月20日，兰蒂斯公司与二被告签订《厦门市天宝大厦场地租赁合同》，约定由兰蒂斯公司承租厦门市天宝大厦的33个车位用于停车场管理及其电动汽车智能充电系统，兰蒂斯公司依约向福庭物业公司支付了第一季度租金49500元，并多次催促二被告移交租赁物33个车位的管理权和使用权，但二被告至今仍未履行合同义务。兰蒂斯公司与二被告签订的租赁合同合法有效，应当依法予以履行。兰蒂斯公司明确其诉求即要求二被告向其交付租赁物厦门市天宝大厦露天停车场的33个车位。 天宝大厦第三届业委会辩称，一、厦门市思明区天宝大厦第二届业主委员会（以下简称天宝大厦第二届业委会）与兰蒂斯公司之间不存在场地租赁合同关系，对兰蒂斯公司也不负有合同义务。案涉天宝大厦场地租赁合同的签订主体为福庭物业公司、兰蒂斯公司以及黄琼英，天宝大厦第二届业委会并未对该合同进行确认并加盖公章，天宝大厦第二届业委会不是案涉天宝大厦场地租赁合同的签订主体，案涉合同对天宝大厦第二届业委会不发生合同效力。退一步讲，无论案涉合同签订方丙方为黄琼英还是天宝大厦第二届业委会，丙方都仅为案涉合同的见证方，依法不应承担合同义务。二、案涉停车位属于天宝大厦全体业主共有，涉及共有停车位用于经营的依法应当经过业主大会表决通过，未经表决通过的依法不具有约束力。三、天宝大厦第二届业委会于2018年1月5日到期届满，在没有全体业主大会重新授权的情况下，黄琼英于2018年11月21日主持召开会议所涉及小区公共管理事务的决定是无任何法律效力的。在2018年11月21日的会议中也可以看出，参加会议的人员中，有一半的人员不是天宝大厦第二届业主委员会的委员，该会议明显不是业主委员会会议。且该会议的五项内容均涉及了全体业主的公共利益，该内容理应由交由业主大会决定。 福庭物业公司未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 兰蒂斯公司主张的案涉33个停车位位于厦门市思明区嘉禾路335号天宝大厦靠近厦门市松柏第二小学一侧的露天停车场。兰蒂斯公司及天宝大厦第三届业委会均确认案涉33个停车位位于天宝大厦的公共区域，属于天宝大厦全体业主共同共有。 兰蒂斯公司提供一份签订时间为2018年11月20日的《厦门市天宝大厦场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）复印件，该合同抬头部分载明，甲方为福庭物业公司、乙方为兰蒂斯公司、丙方为厦门市天宝大厦业主委员会。约定主要内容为：甲乙双方经友好协商，就停车场管理及其电动汽车智能充电的安装与运营等事宜达成共识，订立如下条款，丙方作为见证方。充电系统安装地点位于厦门市思明区嘉禾路335号天宝大厦露天停车场，合同期限自2018年11月20日起至2023年11月19日止。场地租金按每个车位500元/月计费，共计33个车位，合计16500元/月。租金自2018年12月1日算起。此后租金依约递增。场地租金由乙方每季度支付至甲方账户。乙方负责充电系统的设施建设和运维，并承担设施建设和运维的费用。丙方应提供用地红线图、停车位（库）的平面图等所需材料。甲方的权利义务包括，在合同期限内，丙方具有充电系统安装地点的产权或使用权，并保证乙方应有的权益。在合同期限内，甲方承认乙方为甲方唯一的充电设施投建运营服务商；保障充电系统场地地点具备施工条件，在充电系统安装、调试（试运行）期间，指定人员配合乙方施工安装；应确保充电系统的充分使用，应优先满足电动汽车充电使用；经甲方同意后，乙方可在充电系统安装地点设立用于充电站指示、引导、说明的标示、标牌。合同还约定了乙方的权利义务，但未约定丙方的权利义务。另，该合同还约定，丙方应提供红线图复印件并盖公章、甲方应提供营业执照副本复印件（盖公章）及停车场相关手续复印件（盖公章）作为本合同附件；合同生效之日起，场地交接由乙方合理合法解决、甲方配合。丙方作为见证方，承认并见证本合同所有条款。合同落款处，福庭物业公司及兰蒂斯公司分别作为甲、乙双方加盖公章，并由法定代表人签字。丙方落款处签有“黄琼英”名字，该复印件未见加盖公章。 2018年12月10日，兰蒂斯公司向福庭物业公司账户转账支付49500元。福庭物业公司及天宝大厦第三届业委会均未向兰蒂斯公司交付前述《场地租赁合同》项下的33个停车位。 另查明，天宝大厦第二届业委会于2015年3月4日办理备案证明，成立时间为2015年1月6日，任期三年，主任为黄琼英，副主任为王招治。天宝大厦第三届业委会于2019年8月13日成立，任期五年，自2019年8月13日起至2024年8月12日止。 庭审中，在核对《场地租赁合同》原件时，兰蒂斯公司提供一份丙方落款处加盖有天宝大厦业主委员会公章的原件，该原件与其提供的复印件不一致。兰蒂斯公司解释系因《场地租赁合同》一式六份，其持有四份，每份公章加盖位置及签名位置均不完全一致。另，兰蒂斯公司还提供《会议记录》复印件一份、厦门市天宝大厦业主委员会与福庭物业公司签订的《天宝大厦停车位物业服务管理协议》复印件一份，《会议记录》载明会议时间为2018年11月21日，会议内容包括“关于厦门市天宝大厦场地租赁合同，西侧停车场租给厦门兰蒂斯新能源有限公司，经营电动汽车充电站（33个车位）”等内容。参加会议人员签名落款处包括“黄琼英”等部分天宝大厦第二届业委会成员，其余签字人员身份未能确定。前述物业管理协议落款时间为2017年7月1日，载明厦门市天宝大厦业主委员会为甲方、福庭物业公司为乙方，甲方同意由乙方对天宝大厦停车场进行整体物业管理，管理服务事项包含乙方管理人员24小时对停车场进行管理服务、对停车场设施设备进行及时维修维护、保洁人员对停车场进行定时清洗和清扫等内容。兰蒂斯公司主张，根据前述物业管理协议，福庭物业公司系作为天宝大厦业主委员会的受托人与兰蒂斯公司签订《场地租赁合同》，天宝大厦业主委员会亦应受该租赁合同的约束。兰蒂斯公司及天宝大厦第三届业委会均确认案涉的33个停车位一直未由天宝大厦业主委员会管理控制，而是被案外人黄小珍占用。另，兰蒂斯公司陈述，因天宝大厦停车场长期被黄小珍占用，天宝大厦第二届业委会多次想收回车位未果。故在签订案涉《场地租赁合同》时约定，由兰蒂斯公司向黄小珍收回车位，福庭物业公司予以配合。 本院认为，根据前述查明事实，兰蒂斯公司要求天宝大厦第三届业委会交付33个停车位缺乏依据。首先，在案涉《场地租赁合同》签订之时，天宝大厦第二届业委会任期已经届满。天宝大厦第二届业委会及其成员均无权行使相关业委会职责，案涉《场地租赁合同》即便为真实，亦不能约束天宝大厦全体业主。且该《场地租赁合同》中，天宝大厦业主委员会亦仅作为见证方，该合同并未约定天宝大厦业主委员会负有交付33个停车位的义务。其次，天宝大厦第三届业委会与福庭物业公司均是以自己的名义与兰蒂斯公司订立《场地租赁合同》，即便天宝大厦第三届业委会与福庭物业公司之间存在物业管理协议，该管理协议约定的也仅是福庭物业公司对停车场的管理义务，并未授权福庭物业公司将停车场对外出租并签订协议。因此，兰蒂斯公司主张天宝大厦第三届业委会与福庭物业公司之间就案涉33个停车位的出租存在委托合同关系，缺乏事实依据。综上，兰蒂斯公司要求天宝大厦第三届业委会交付33个停车位缺乏依据，本院不予支持。案涉《场地租赁合同》亦明确约定，33个停车位的交付问题应由兰蒂斯公司合理合法解决，福庭物业公司仅负有配合义务。兰蒂斯公司在签订合同时即已知晓33个停车位的交付存在障碍，并自愿“合理合法”解决交付问题，福庭物业公司仅负有配合义务。其现亦确认案涉停车位系由黄小珍占用，在此情形下，其要求福庭物业公司履行交付33个停车位的义务，亦缺乏合同依据，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告厦门兰蒂斯新能源有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告厦门兰蒂斯新能源有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （张 华） 人民陪审员 （周择华） 二〇二〇年五月十四日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。