青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终678号上诉人（原审原告）：青海上捷建设工程有限公司，统一社会信用代码：91630104698527508K，住所地：西宁市城西区海晏路88号D12号楼12-28号。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海型美健身服务有限公司，统一社会信用代码：91630103310880031M，住所地：西宁市城中区七一路348号。法定代表人：魏志明，该公司总经理被上诉人（原审被告）：魏志明，公民身份证号码：×××男，汉族，1975年9月19日出生，住西宁市。上诉人青海上捷建设工程有限公司（以下简称上捷公司）因与被上诉人青海型美健身服务有限公司（以下简称型美公司）、魏志明房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上捷公司上诉请求为:撤销一审判决,依法改判支持上捷公司一审全部诉讼请求;本案一、二审诉讼费由型美公司、魏志明承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清,证据不足,把与本案没有关联的事实作为判决依据，明显错误。本案的事实情况是上捷公司与魏志明于2014年7月4日签订《合伙经营合同》约定，上捷公司将位于西宁市城中区七一路348号西宁宾馆院内东南角房屋出租给魏志明,第一年房租为550000元,第二年起每年房租500000元,缴纳方式为年缴。魏志明如果拖欠房租,上捷公司有权采取断电、停水等方式催促其缴纳房租。合同签订后,魏志明在涉案房屋内开办了型美公司,由于经营不善,该公司于2018年11月中旬停业,开始拖欠上捷公司电费、房租。上捷公司念及魏志明确实遇到困难,自己主动出钱为魏志明垫付电费,房租也一缓再缓,半年过去了,型美公司的经营状况不但没有好转,还每况愈下,上捷公司多次找魏志明协商无果,无奈下行使合同赋予的权利向魏志明催要房租,魏志明利用“扫黑除恶”的政策漏洞,屡次报警,致使上捷公司的法定代表人张国强被西宁市公安局城中分局行政处罚:行政拘留十天,罚款200元,该行政处罚已于2019年6月13日执行完毕。根据以上事实可知，首先，魏志明已于2018年11月中旬停业并开始拖欠上捷公司电费、房租,上捷公司于2019年1月向魏志明催要房租、水电费,此时,魏志明已经完全停业,上捷公司的员工用车辆堵门是为了防止魏志明转移财产,避免损失扩大,完全合法合理,根本不存在一审法院认定的“自2019年1月17日开始,上捷公司将公司车辆停放在“型健身”健身房正门口,致使魏志明不能正常营业”的事实;其次,魏志明屡次就上捷公司催要房租向礼让街派出所报警，派出所出警的民警告知双方属于民事纠纷可向法院起诉,该纠纷的行政处罚决定书并不是礼让街派出所出具的,而是办理张国强涉嫌串通投标罪的城中分局刑侦大队出具的,因为魏志明就此事向各级政府部门不断信访,公安局为了息事宁人才不得已出具的行政处罚决定书;再次,城中分局针对张国强和魏志明出具的行政处罚决定书已经执行完毕,张国强被行政拘留二十日,罚款700元。一审法院据此认定上捷公司有过错显然与事实不符,更不合逻辑。行政处罚所依据的事实和法律规定与民事案件所依据的事实和法律依据是两个法律类别,行政处罚依据的是行政处罚法和治安管理处罚法等行政法规,而民事纠纷中的过错认定依据的是民法总则、合同法等民事法律法规,不能因为上捷公司的法定代表人张国强的行为被行政处罚就被认为上捷公司与魏志明在履行房屋租赁合同过程中存在过错。况且张国强的行为已经受到行政处罚。一审法院将行政处罚决定书认定的事实来认定本案中上借捷公司具有过错,明显错误;最后,即使一审法院在没有任何证据能证明仅凭主观臆断认定上捷公司在本案中有过错,上捷公司也仅仅应承担与其过错相适应的法律责任,魏志明应举证证明因上捷公司的过错导致其产生损失,就损失部分提起反诉或者另行起诉。一审法院在魏志明没有证据证明上捷公司有过错且没有当庭提出反诉或者另行起诉的前提下认定魏志明不应支付上捷公司2019年1月17日以后的房租,明显违反了人民法院不告不理的基本审案原则。二、一审法院适用法律不当。本案是房屋租赁合同纠纷,在双方租赁合同成立生效的前提下,被上诉人应按照合同约定和使用房屋的事实按时足额向上诉人支付房屋租金。按照《中华人民共和国合同法》第一百零九条:“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同的规定以及双方签订的《合伙经营合同》的约定,上捷公司有权向魏志明催要所欠的房租和水电费,有权采取断电、停水、上门催要等措施来实现其合法债权,上捷公司依法依约行使自己的正当权利,且未超出必要限度。魏志明以上捷公司“堵门”催要房租、电费为由,认为上捷公司影响了其“正常营业”,对于已经停业的营业场所何谈“正常营业”,而一审法院仅根据公安局出具的行政处罚决定书认定“上捷公司向魏志明催要房租和电费的行为存在过错,故其要求利息和违约金的主张不能成立,不予支持。”明显没有任何法律依据。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律不当。恳请贵院在查明事实的基础上,依法判决,维护上捷公司的合法权益。型美公司、魏志明答辩称：上捷公司与魏志明就租赁西宁宾馆的房屋签订《合伙经营合同》，名为合伙经营实为租赁。型美公司、魏志明对承租的房屋实际只使用了三分之一，租金全部由型美公司、魏志明交纳。上捷公司与西宁宾馆签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋不能转租，而上捷公司将原合同进行了改动，上捷公司与魏志明签订合同时就存在欺诈行为，所以双方签订的《合伙经营合同》是无效的。2018年11月份，型美公司尚在正常营业，上捷公司对型美公司采取停水、停电、锁门的措施，使得型美公司会员无法进入，魏志明无奈才报的警。对于租金，型美公司、魏志明已经交纳到2018年11月了，并没有拖欠租金的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。上捷公司向一审法院提出诉讼请求：1.型美公司、魏志明向上捷公司支付拖欠的房屋租赁费400000元，电费26318元，合计426318元；2.型美公司、魏志明向上捷公司支付逾期付款利息26336.11元；3.判令型美公司、魏志明支付合同违约金50000元；4.本案诉讼费由型美公司、魏志明承担。一审法院认定事实如下：2014年7月14日，上捷公司（甲方）与魏志明（乙方）就租赁西宁宾馆（丙方）的房屋合伙经营，签订《合伙经营合同》，合同约定：租赁房屋位于西宁市××区内东南角。租赁房屋用途为办公室或其他经营。甲方与丙方签订的租赁期限为五年。自2014年8月10日至2019年8月9日止。甲乙双方合伙经营同样为五年。承租金第一年550000元，第二年起承租金500000元。乙方逾期交付租金，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付逾期日期间10%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，魏志明在租赁房屋开设“型健身”健身房进行室内健身服务等经营活动。2014年10月9日，魏志明成立青海型美健身服务有限公司，其本人为法定代表人，住所地西宁市城中区七一路348号，经营范围：室内外健身服务、台球服务、飞镖服务等。庭审中，双方认可魏志明的房屋租金交纳至2018年11月。魏志明对上捷公司为其垫付电费26318元无异议。另查明，2019年1月17日、1月29日，魏志明向110报警称，有人在西宁宾馆健身房闹事、堵门，西宁市公安局城中分局礼让街派出所派员出警，告知张国强不要再用车堵健身房，双方纠纷可通过法院处理。2019年4月15日，魏志明接受西宁市公安局城中分局刑侦大队的询问，其向公安机关反映了张国强在2019年1月17日、1月25日、2月28日用汽车在健身房门口堵门的情况。2019年5月24日，西宁市公安局城中公安分局作出宁中公（刑）行罚决（2019）10503号行政处罚决定书，内容为：我局民警于2019年5月23日因核查张国强涉黑涉恶线索将张国强以涉嫌寻衅滋事罪传唤至西宁市公安局刑事警察支队办案中心接受讯问，在讯问过程中发现，2016年3月22日被害人赵红亮在张国强办公室因经济问题发生纠纷后张国强与韩国亮对赵红亮进行殴打；2018年8月至今张国强与魏志明因“型健身”健身房的房租问题多次发生纠纷，后张国强对“型健身”健身房进行断电行为并多次指使青海上捷节能有限公司员工将公司车辆停放在“型健身”健身房正门口，堵住“型健身”健身房的大门，其行为扰乱了“型健身”健身房的正常营业，且对“型健身”健身房的正常营业造成影响，经依法审查，张国强对殴打他人及扰乱单位秩序的违法事实供认不讳。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第十六条之规定，两项行政处罚合并执行，决定给予张国强合并执行行政拘留二十日并处罚款七百元的处罚；行政拘留送西宁市行政拘留所执行，执行期限为2019年5月24日到2019年6月13日。再查明，2018年7月26日，经西宁市城西区市场监督管理局核准，青海上捷节能科技发展有限公司变更为青海上捷建设工程有限公司。一审法院认为，上捷公司与魏志明签订的《合伙经营合同》虽名为“合伙经营”，但根据双方协议约定的“租赁房屋的用途、期限、租金支付”等内容并结合双方合同的实际履行情况，能够认定上捷公司与魏志明之间系房屋租赁关系。双方应当按照合同约定履行义务,享有权利。上捷公司依约将涉案房屋交付魏志明使用，魏志明取得房屋的承租权，享有使用、收益的权利，同时应承担支付租金、水、电等费用的义务。关于上捷公司主张的房屋租金，根据本庭查明的事实，自2019年1月17日开始，上捷公司将公司车辆停放在“型健身”健身房正门口，致魏志明不能正常营业，此时魏志明已无法对租赁房屋享有使用、收益的权利，故其应承担自2018年12月至2019年1月17日止的租金为65283元（1389元/天×47天）。关于电费26318元，魏志明对该费用无异议，本院予以支持。关于上捷公司主张的利息和违约金，双方在合同履行过程中，因房屋租金发生纠纷，上捷公司应通过法律程序维护自己的合法权利，而其采取堵门的手段，干扰健身房的正常经营，其行为存在过错，故其要求利息和违约金的主张不能成立，本院不予支持。本案的合同相对方是魏志明，其注册成立的青海型美健身服务有限公司在租赁的房屋开设了“型健身”健身房，故该公司与魏志明应对欠付的租金、电费承担共同给付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，遂判决：一、魏志明与型美公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上捷公司房屋租金65283元，电费26318元，共计91601元。二、驳回上捷公司的其他诉讼请求。案件受理费9621元，由上捷公司负担7867元，魏志明、型美公司负担1754元。二审审理期间，上捷公司提交证据通知二份（微信群中下载），证明型美公司因为自身的原因从11月23日以后已经停止营业。型美公司、魏志明质证，对通知的真实性认可，型美公司因为2018年11月23日以后被上捷公司停暖，通知上的理由为供暖期间人员操作不当，造成供暖锅炉损坏，只是型美公司跟会员解释的理由，魏志明为此还去求过上捷公司法定代表人张国强，请求供暖。本院认为，对上捷公司提交的通知及型美公司会员询问何时开业的短信，型美公司、魏志明对真实性予以认可，可以证实型美公司在2018年11月23日停业，对此双方均予认可，应予采信。型美公司、魏志明申请两位证人出庭，证人朱耀东系型美公司会员，拟证明去型美公司健身的时候，11月中下旬断水、断电的情形及2018年11月23号以后去型美公司健身时，型美公司已经停业的事实。证人吴×在健身房停业之前，系健身房的前台经理，拟证明2018年10月下旬，型美公司在营业高峰其18时-19时，被上捷公司断电，给会员造成不良影响及上捷公司法定代表人张国强到型美公司前台扬言让型美公司经营不下去的事实。吴×陈述2018年11月中旬上捷公司开始对型美公司停暖，2018年11月中下旬，上捷公司将健身房上了门锁，型美公司停业的原因是被上捷公司停水停暖，导致会员们都不愿意健身。上捷公司对证人证言质证认为，对证人亲历的事实没有异议，但是听其他人说的或者猜测性的证言不予认可。证人证言可以证明2018年11月份型美公司就已停业的事实，管道破裂的问题与上捷公司无关，停水停电停暖是因为上捷公司催要房租而采取的措施。本院认为，上捷公司对证人证言真实性认可，都是证人亲历的事实，可证明上捷公司催要租金时，采取了断水、断电、停暖的方式，应予采信。双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。另查明，上捷公司、型美公司、魏志明均予认可，上捷公司与魏志明签订的《合伙经营合同》虽名为合伙经营，实为房屋租赁关系。魏志明的房屋租金交纳至2018年11月，租金应为168000元，型美公司、魏志明只支付100000元，尚欠68000元未支付。2018年11月23日型美公司停止营业，在2018年7月15日型美公司应该交纳下一年度租金后，因型美公司、魏志明资金困难，未按时交纳，上捷公司采取断水、断电、停暖、锁门的方式催要租金。本院认为，上捷公司与魏志明签订的《合伙经营合同》名为合伙经营，实为房屋租赁关系。双方应当严格按照合同约定履行权利义务。上捷公司依约将涉案房屋交付魏志明使用，魏志明取得房屋的承租权，享有使用、收益的权利，同时应承担支付租金、水、电等费用的义务。关于上捷公司主张的房屋租金，根据查明的事实，在2018年7月15日型美公司、魏志明应该交纳下一年度租金后，因型美公司、魏志明资金困难，未按时交纳，上捷公司自2018年8月开始，上捷公司采取断水、断电、停暖、锁门的方式催要租金。2018年11月23日型美公司停止营业。2019年1月，上捷公司将公司车辆停放在“型健身”健身房正门口，魏志明于2019年1月17日、1月29日向110报警。2019年5月24日，西宁市公安局城中公安分局作出行政处罚决定书内容与双方当事人认可的事实相互印证。上捷公司作为出租方有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，本案中的租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态，上捷公司自2018年8月开始，采取断水、断电、停暖、锁门、堵门的方式催要租金致型美公司停业，这些行为从根本上影响了承租方对房屋的使用，使合同目的不能实现，此时，承租方就不必支付2018年11月23日后的租金。一审法院判决型美公司、魏志明承担自2018年12月至2019年1月17日止的租金为65283元不妥，但鉴于型美公司、魏志明未提起上诉，表明对一审判决服判，不予纠正。关于电费26318元及2018年7月16日开始至2018年11月23日，型美公司、魏志明交纳租金100000元，尚欠68000元租金的事实，魏志明对此二笔费用无异议，予以支持。关于上捷公司主张的利息和违约金，双方在合同履行过程中，因房屋租金发生纠纷，上捷公司应通过合法程序维护自己的合法权利，而其采取断水、断电、停暖、锁门、堵门的方式，使健身房不能正常经营，导致停业，其行为存在过错，故一审判决利息和违约金的主张不能成立，并无不妥。综上，上捷公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但漏判租金应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2794号民事判决第二项即驳回青海上捷建设工程有限公司的其他诉讼请求；二、变更青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2794号民事判决第一项为魏志明与青海型美健身服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付青海上捷建设工程有限公司房屋租金133283元、电费26318元，共计159601元。二审案件受理费9621元，由青海上捷建设工程有限公司负担9000元，魏志明与青海型美健身服务有限公司负担621元。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 王 鹏审判员 李宏宁 二○二○年五月二十六日书记员 哈春瑛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。