重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初2150号原告：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，个体工商户，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：**友，重庆中升律师事务所律师。被告：重庆众安实业有限公司，住所地重庆市渝中区民权路27-6号，组织机构代码30512179-4。法定代表人：樊能洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李珲，该公司员工。原告文超与被告重庆众安实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后，原适用简易程序后转用普通程序，公开开庭对案件进行了审理。原告文超的委托诉讼代理人**友，被告重庆众安实业有限公司的委托诉讼代理人李珲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文超向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告已解除关于合川区××1号房屋租赁合同关系（合同解除日期为2015年11月25日）；2、判令被告赔偿原告违约损失160.7万；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定将其所有的位于合川区××1号1幢1-12号、2幢1号、6号建筑面积共3324.33平方米房屋租赁给原告；2014年8月20日其又与原告签订了《商铺租赁补充协议》，根据市场变化对租金进行调整。原告依法享有承租房屋的租赁权和转租权，租期从2012年8月25日至2022年8月24日止。2015年初，被告获得该租赁房屋中1479.56平方米的房屋所有权。2015年4月，被告向原告分租的卢春玲、李金六、徐小莉、曾晶等租户发出《产权变更告知书》，并要求其不再向原告缴纳租金。次承租人遂从2015年4月开始拒绝向原告支付租金。2015年9月，原告将次承租人诉至法院，次承租人以被告的指示进行抗辩。2015年11月24日被告将原告诉至法院，要求解除合同。该案在审理中，原告于2016年7月初向被告发出《文超同意解除与原驰华公司及。2016年8月，合川法院作出（2015）合法民初09346号判决书，该判决书认定原告未支付租金系被告违约导致，后被告提起上诉，重庆市第一中级人民法院驳回了其上诉请求，确认了被告的违约行为。原告认为，双方房屋租赁关系已实际解除，解除合同是因为被告严重违约。解除合同后被告应赔偿原告损失161.7万元，包括：1、合同解除后的预期收益144.7万元（双方约定租金与次承租人租赁合同的租金差为2067150元，扣除30%的管理费及市场综合因素费用其净利润为144.7万元）；2、双方租赁期间，因被告错误指示次承租人不缴纳租金导致租金逾期支付的损失15万元（以次承租人欠缴租金为基数，按同期银行贷款利率150%计算）；3、因追讨租金产生的其他损失1万元。现依法提起诉讼，望依法判决。被告重庆众安实业有限公司辩称，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，关于被告与原告的租赁合同纠纷，被告先后于2015年11月24日及2017年2月16日向法院提起诉讼，请求原告文超向被告支付所欠的租金及滞纳金，第一次诉讼合川法院判决书（后重庆市第一中级人民法院维持原判）判决文超向公司支付2015年5月25日至2015年11月24日的房屋租金229701.69元，该案已进入执行程序，但文超至今仍未履行任何支付义务；第二次诉讼经合川法院判决、第一中级人民法院调解，双发达成调解协议：同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》及2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除；文超在本协议签订后1个月内向重庆众安实业有限公司支付2015年11月25日至2016年12月31日的租金546756元；承租房屋于2019年9月26日交付给重庆众安实业有限公司。目前该案也已进入执行程序，文超也未履行全部支付义务。至于原告文超与次承租人之间的租赁合同纠纷与被告无关联。原告所称的违约损失问题实为文超与次承租人李金六等之间租赁合同关系中的租金收益，原告不能因此而向被告主张租金损失，依据合同相对性原则，原告文超只能向次承租人要求支付租金。而被告有权按照相关约定请求文超履行缴纳租金的义务，而文超以次承租人拒绝向其缴纳租金为由拒绝向被告缴纳租金的理由不正当，属严重违约，现经人民法院确认，该合同已无履行的实质基础，应依法解除。同时在二审中已确认，双方的租赁合同纠纷已审结，不再进行民事责任追究，故双方的租赁合同关系已全部了结，不得另行诉讼。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。本案经审理认定事实如下：2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定：“甲方出租的营业房坐落地址于：合川区××1号1幢1-12号，2幢1号、6号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，合同第一条第1项约定：“营业房出租单价，经乙方确定出租税后单价如下：从2012年8月25日起至2014年8月24日止每月租金30.00元/㎡……”并约定了租金价格及租赁期限（自2012年8月25日起至2022年8月24日止，因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。并约定乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能。”2012年10月12日，文超（甲方）与卢春玲（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区××1号A3幢第一驻至第四驻营业房出租给第三人卢春玲，建筑面积601平方米，附红线图为准，该部分商铺即原告从林忠秀处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成，订立合同后，原告将约定的商铺交付给了第三人李春玲，李春玲用于经营餐饮，并支付租金；2012年12月10日，文超（甲方）与李金六（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定文超将重庆市合川区××2号A4幢底层（附平面红线图为准），建筑面积450平方米，出租给李金六，该部分商铺即原告从陈昌友处租赁的商铺和部分从重庆驰华实业有限公司处租赁的商铺组成，订立合同后，原告将约定的商铺交付给了李金六，李金六用于经营餐饮，并支付租金；2013年1月18日，被告文超与徐小莉签订了《商铺租赁合同》，文超将其承租的重庆驰华公司的商铺中的一部分转租给了第三人徐小莉。2014年8月20日，重庆驰华公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为：“在原合同的基础上，从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡现调整为：从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每月租金为25.00元/㎡；人民币83,108元。从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金26.75元/㎡，每月租金88,926元。从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金28.62元/㎡，每月租金95,142元……，该协议第二条主要内容为：“以上条款仅限于对租金的调整，原合同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原合同执行”。2015年2月28日，被告文超与第三人曾晶签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华公司的商铺中的一部分转租给了曾晶。2015年3月，被告从重庆驰华公司处取得了位于合川区合阳办较××1号2幢底层1号（产权证号：204房地证2015号第05625号，建筑面积1479.56㎡）的房产，该房产包含了徐小莉、卢春玲、曾晶所租赁的商铺及李金六租赁的一部分商铺。后三方就租金缴纳协商无果。2015年11月，重庆众安实业有限公司向本院提起诉讼，请求解除与文超的房屋租赁关系、腾退房屋并支付租金、违约金，本院于2016年8月8日作出（2015）合法民初字第09346号民事判决书，限文超在本判决生效后15日内向原告众安实业有限公司支付2015年5月25日至2015年11月24日期间的房屋租金229,701.69元；驳回原告重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。后重庆众安实业公司不服提起上诉，2017年2月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终8313号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明，2016年1月6日文超分别向卢春玲、李金六、徐小莉发出文超关于解除卢春玲、李金六、徐小莉《商铺租赁合同》的书面告知函；2016年7月12日，文超向众安实业有限公司发出《文超关于同意解除与原驰华公司商铺租赁合同及商铺租赁合同补充协议的通知》，载明：一、同意你单位对租赁合同的解除要求，即：从2015年5月25日开始，双方租赁关系解除；2015年5月25日前的房屋租金，我自行向各分租户收取，以后的租金，由你单位自行向租赁户收取，你单位可以承接我分租户的合同权利，依据我与租赁户签订的合同收取租金，也可以自行与租赁户协商租金收取标准；二、你单位违约行为导致我的损失，建议你单位主动与我协商，协商不成，另行依法处理。2017年2月21日，文超向曾晶发出文超关于要求解除《商铺租赁合同》的书面告知函。再查明，2015年9月18日，被告文超向本院提起诉讼，要求第三人卢春玲支付租金151884.72元，并从2015年4月10日到实际付清为止以75492.36元为基数按日支付1%违约金；从2015年7月10日到实际付清为止75942.36元为基数按日支付1%违约金。本院于2018年7月25日作出（2015）合法民初字第7562号民事判决书，一、卢春玲于本判决生效后15日向文超支付2015年4月15日至2015年11月14日的房屋租金119834.33元（已折抵免租期间租金）；并按24%/年的标准计算违约金（其中45442.41元从2015年4月15日，71391.92元从2015年7月15日起）至卢春玲租金付清时为止；二、驳回文超的其他诉讼请求。卢春玲不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）渝01民终6098号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年9月18日，文超向本院提起诉讼，要求第三人李金六支付房屋租金110808元，并从2015年5月5日到实际付清为止以55404元为基数按日支付1%违约金，从2015年8月5日到实际付清为止以55044元为基数按日支付1%违约金。本院于2018年7月25日作出（2015）合法民初字第7561号民事判决书，一、由李金六于本判决生效后15日向文超支付2015年5月10日至2015年11月9日的房屋租金86783.73元（已折抵免租期间租金）；并按24%/年的标准计算违约金（其中51941.87元从2015年6月10日起，34627.91元从2015年9月10日起）至李金六付清时为止；二、驳回文超的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）渝01民终6076号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年2月16日，重庆众安实业有限公司再次向本院提起诉讼，（2017）渝0117民初1616号房屋租赁合同纠纷，请求判令文超向重庆众安实业有限公司支付拖欠至2017年2月止的租金770961.76元及滞纳金（至租金、滞纳金付清之日止）并请求判令解除重庆驰华实业有限公司与被告文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》。2017年3月，文超向本院提起了本案诉讼，该案依法中止了诉讼。后本院作出（2017）渝0117民初1616号民事判决书，其主要判决内容为“一、解除2012年3月8日重庆驰华实业有限公司与被告文超签订的《商铺租赁合同》；二、由被告文超在本判决生效后10日内支付给原告重庆众安实业有限公司从2015年11月25日起至2017年2月16日止的房屋租金610274.11元”，后文超向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后经重庆市第一中级人民法院主持调解，重庆众安实业有限公司与文超达成了调解协议，重庆市第一中级人民法院作出了（2019）渝01民终7413号民事调解书，其主要内容为“重庆众安实业有限公司和文超同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁协议》和2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除；文超在本调解协议签订后一月内给付重庆众安实业有限公司2015年11月25日起至2016年12月31日止的租金546756元；重庆众安实业有限公司不再追究因租赁合同所产生的其他民事责任”。上述事实，有（2017）渝0117民初1616号民事判决书、（2019）渝01民终7413号民事调解书为凭，足以认定。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。重庆众安实业有限责任公司与文超房屋租赁合同纠纷经本院（2017）渝0117民初1616号判决及重庆市第一中级人民法院调解，双方均同意文超与重庆驰华实业有限公司2012年3月8日签订的《商铺租赁协议》和2014年8月20日签订的《商铺租赁补充协议》于2016年12月31日解除，因此本案原告文超与被告重庆众安实业有限公司之间基于原告与重庆驰华实业有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》而存在的租赁关系也于2016年12月31日解除。因此原告文超请求确认与被告重庆众安实业有限公司关于合川区合阳办较场坝华宇1街2幢底层1号房屋租赁合同关系于2015年11月25日解除，本院不予支持。原、被告的房屋租赁合同纠纷已在重庆市第一中级人民法院的主持下达成了一致协议，而从协议内容看该协议不仅包括了双方租赁关系的解除（包括具体时间），还包括了因解除房屋租赁关系后当事人享有的具体权利义务，因此双方基于原租赁协议所享有的权利义务在双方达成新的协议后全部归于消灭，双方于合同约定解除后的权利义务，应以解除协议的明确约定为依据，而该协议中未有关于文超就其主张损失的相关保留约定，因此本案中原告文超再以解除合同后向被告重庆众安实业有限公司主张损失已无事实依据和法律依据，本院对其该请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告文超的诉讼请求。本案受理费19263元，由原告文超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  蔡鹏飞人民陪审员  汪 洋人民陪审员  赵彩琴二〇二〇年五月十三日书 记 员  何秋鸿