浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13469号 原告：黄伟康，男，1989年9月20日出生，汉族，住浙江省青田县。 原告：徐永伟，男，1987年9月7日出生，汉族，住浙江省。 以上两原告共同委托诉讼代理人：吴渊，浙江同舟律师事务所律师。 被告：宁波弘佳工艺塑业有限公司，住所地浙江省慈溪市观海卫镇工业园东区（师东村），统一社会信用代码91330200732109984U。 法定代表人：陈弘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐纪先，慈溪市经纬法律服务所法律工作者。 原告黄伟康、徐永伟诉被告宁波弘佳工艺塑业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。两原告的委托诉讼代理人吴渊、被告及其委托诉讼代理人徐纪先到庭参加诉讼。因案件疑难复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了第二次审理。两原告及其委托诉讼代理人吴渊、被告及其委托诉讼代理人徐纪先均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄伟康、徐永伟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁协议》自2019年12月2日起解除；2.判令被告返还两原告已支付的租金77500元；3.判令被告赔偿两原告各项损失合计872430元。事实与理由：2019年9月16日，原、被告及案外人齐志华签订了《门面房转让协议》，约定：齐志华将承租的被告名下的门面房（观海卫工业区东区桃园东路17号，面积400平方米）使用权以350000元的价格转让给原告，用于开办世纪华联超市，被告表示同意并在协议中签字。同日，原告与被告又签订了《租赁协议》一份，双方对租赁面积及租金支付予以进一步确认，并经被告同意将其中的一部分约48平方米的房屋转租给案外人沈科用于开办面馆。此后，原告对涉案房屋进行了装修，并采购了大量设备和货物准备开业经营，不料却于2019年10月29日收到了观海卫镇人民政府下发的《责令限期拆除违法建筑通知书》，告知原告其承租的房屋中有200多平米属于违章建筑需要拆除，原告才知晓有关部门已于2019年3月、5月分别以口头及书面的形式告知了被告违章建筑需拆除的事实。因行政机关决定拆除后，原告已无法实现开超市的目的，超市未能依照计划开业，原告亦损失惨重。此后，原告多次要求被告承担赔偿责任均未果。 被告宁波弘佳工艺塑业有限公司答辩称：1.涉案房屋中被拆除的钢结构铁皮屋系其多年前所搭建，该铁皮屋与大楼一层的门面房连在一起长期对外出租的，被告从未收到过该钢结构铁皮屋需拆除的书面通知，更未刻意隐瞒该铁皮屋需拆除的事实；2.两原告签订租赁协议前，已对涉案房屋进行了现场勘察，也了解部分涉案房屋为搭建的钢结构铁皮房，且该部分不具有产权的事实，仍从案外人处转租了涉案房屋，其应对自身的损失承担相应的责任；3.两原告未取得被告同意，擅自进行装修，因此产生的损失与被告无关；4.两原告主张的损失金额过高，部分物品尚有残值，部分损失无相应依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：被告宁波弘佳工艺塑业有限公司名下的位于慈溪市的工业房地产系一幢6层的钢筋混凝土结构建筑物，该房产南临桃园东路、西临三海线，占地面积约1200平米。被告多年前在该建筑物一层部分房屋外搭建了钢结构铁皮屋（约200平米），与一层的部分房屋（约200平米）连接在一起对外出租，案外人齐志华承租该房屋后用于经营超市。该超市的右边为“成都小吃”店，左边为“甬味客”饭店，“桃园东路17号”的路牌位于“甬味客”饭店门头下方墙面上。2019年9月16日，齐志华作为甲方、黄伟康作为乙方、宁波弘佳工艺塑业有限公司作为丙方签订《门面房转让协议》一份，约定：1.甲方将承租的位于观海卫镇工业东区桃园东路17号、“甬味客”大食堂左侧（大众超市、成都小吃）建筑面积约400平米的房屋整体转让给乙方；2.转让价为350000元（含超市现有的设备、货物、装修设施、押金10000元及至2019年12月31日前的房屋租金等）；3.乙方接收该门面后，经丙方同意后根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行再次装修，但不得改变房屋结构等。同日，被告作为甲方、两原告作为乙方又签订《租赁协议》一份，约定：乙方因需向甲方租赁坐落在甲方公司内的厂房，建筑面积约400平米；租赁期限为五年，前两年租金为155000元；乙方在承租房内的装饰由乙方自行解决，费用乙方自负，装饰过程中应注意安全，不得改变房屋的承重和结构以及有损房屋牢固的行为等。此后，两原告组织人员对涉案房屋进行了改造装修，并为超市的开业作了相应的准备。2019年10月29日，观海卫镇人民政府对即将开业的超市下发了《责令限期拆除违法建筑通知书》，要求10月31日前拆除涉案房屋中违法建筑部分。后涉案房屋中的钢结构铁皮屋部分被依法拆除，原告亦对涉案房屋内的现状（装潢、物品等情况）进行了公证，现涉案房屋内尚有部分设备及商品。另查明，双方签订上述租赁协议时，被告曾向原告出示过整幢建筑物的产权证，原告在慈溪别处亦有超市经营。 本案的争议焦点为：一、两原告因部分涉案房屋被拆除遭受了多少损失？二、被告对两原告遭受的损失是否应承担责任？ 针对焦点一，原告向本院提供了如下证据： A1.转让费支付凭证、租金支付凭证，证明其已按约支付了转让费350000元、租金77500元的事实。 A2.工程承包合同协议书及转账凭证、敲墙收据及转账凭证、地坪收据及转账凭证、防水补漏收据及转账凭证、卷闸门收据及转账凭证、门头广告收据及转账凭证、射灯收据及转账凭证、水电表收据及转账凭证、电线电工安装费收据及转账凭证，证明两原告因部分涉案房屋被拆除遭受装修损失合计147645元的事实。 A3.转租协议一份、徐永伟与沈科签订的租赁协议一份、工程装饰施工合同一份、增值税发票一份，证明被告同意原告将涉案的部分房屋（约48平米）转租给案外人沈科及原告因该转租房屋被拆除赔偿沈科装修款12325元的事实。 A4.公证受理单、公证书、公证费发票各一份，证明超市拆除前的现状及两原告支出公证费2020元的事实。 A5.聘请律师合同、代理费发票及转账凭证各一份，证明两原告支出律师代理费30000元的事实。 A6.购物袋折旧证明及手机转账凭证各一份，证明两原告因超市无法正常开业致使定制的购物袋无法使用遭受损失2000元的事实。 A7.粮油退货证明二份、日化用品退货证明二份，证明两原告因超市无法正常开业产生粮油退货损失2700元、日化用品退货损失7000元的事实。 A8.监控、货架销售单一份、收款收据一份、手机转账凭证二份，证明原告因超市无法正常开业遭受相关设备损失150000元的事实。 A9.店面隔墙材料收据及转账凭证各一份，证明原告为防止损失进一步扩大支出隔离费用3500元的事实。 A10.技术服务合同一份，证明两原告聘请策划公司对超市开业进行策划，需支付他人策划费用30000元的事实。 针对焦点二，两原告向本院申请调取了慈溪市综合行政执法局的执法照片及执法记录，记载如下事实：1.2019年3月20日、4月10日，桃园东路17号的钢棚正在搭建中；2.正在搭建的钢棚面积约148.4平方米，未办理过且不能补办建设工程规划许可证；3.2019年5月7日，被告收到了在建钢棚需拆除的通知。 经庭审质证，被告对上述证据质证意见如下：对A1的真实性无异议，但认为租金应扣除有合法产权部分的租金费用；对A2的真实性、合法性及关联性均有异议，认为两原告未经其同意擅自装修，该损失与被告无关；对A3、A4的关联性有异议；对A5的真实性无异议，但认为代理费不属于必要损失；对A6、A7不予认可，认为粮油及日化产品的保质期没有这么短；对A8，认为监控和货架拆下来还可以继续使用，不存在完全报废的情形；对A9不予认可，认为该损失系原告擅自扩大的部分；对A10不予认可，认为无法体现双方已履行了策划合同，且该笔费用并未实际产生。对本院调取的证据，原告对真实性无异议，认为被告已提前知晓涉案房屋将被拆除的事实；被告认为拆除通知是针对超市左边“甬味客”饭店门口的在建钢棚，而不是多年前就搭建好的超市钢棚。 对于上述证据，本院认定如下：对A1，因涉案房屋违章部分被拆除，原告无法单独通过使用有产权部分的涉案房屋实现合同目的，故无需扣除有产权部分房屋的相应租金，转让费中包含的押金10000元亦不属于原告的损失，本院确定原告损失的租金为77500元、转让费为340000元；对A2，因双方在租赁协议中约定承租房内的装饰由原告自行解决，可见被告已同意原告进行装修，原告提供的收款收据与转账凭证亦能相互对应，本院予以认定；对A3，原告转租部分涉案房屋给案外人沈科已取得被告同意，原告赔偿次承租人沈科的装修损失，本院予以认定；对A4、A5，因公证费及代理费并非必然产生的损失，且被告亦因本案委托了法律工作者，故本院对该损失不予认定；对A6，因部分涉案房屋被拆除致使超市无法开业，原告为该超市定制的购物袋无法使用，本院对该损失予以认定；对A7，因原告未提供相应转账凭证，且退货损失的确定无相关依据，本院不予认定；对A8，因部分货架尚在供应商处，被告亦未付清货款，根据其提供的销售单据，本院酌情确定监控、货架等设备损失为50000元；对A9，系原告为防止损失进一步扩大产生的合理费用，本院予以认定；对A10，无法体现策划方提供了服务，原告亦未提供转账凭证，本院不予认定。对本院调取的证据，可以看出拆除通知系针对超市左边“甬味客”饭店门口的在建钢棚，而不是涉案房屋中的钢结构铁皮屋，该证据无法体现被告已提前知晓部分涉案房屋将被拆除的事实，本院对原告主张的待证事实不予认定。综上，本院认定原告因部分涉案房屋被拆除遭受的损失为房屋租金77500元、转让费340000元、装修费147645元、转租赔偿款12325元、购物袋费用2000元、监控和货架等设备费用50000元、隔墙费用3500元，合计632970元。 本院认为，两原告与被告签订的《租赁协议》中涉及的租赁物部分为具有产权的建筑物，部分为不具有产权的违章建筑。现涉案房屋的违章部分被有关部门拆除，剩余面积仅约占租赁总面积的一半，两原告已无法实现经营超市的合同目的，两原告要求解除双方签订的租赁协议，于法有据，本院予以支持。涉案房屋中的钢结构铁皮屋为被告多年前搭建的违章建筑，其将不具有产权的违章建筑出租给两原告，存在明显过错，现两原告因该违章建筑被拆除遭受的损失，被告应予以赔偿。两原告在签订《租赁协议》前，已知晓部分涉案房屋为钢结构铁皮屋，且该铁皮屋与具有产权的主体建筑存在明显的区别，应当预料到该铁皮屋系违章建筑，存在被有关部门拆除的风险，仍然与被告签订租赁协议，其对自身遭受的损失亦存在一定的过错。综合考虑双方的过错程度，本院酌情确定由被告赔偿两原告损失632970元中的60%，计379782元。两原告诉请损失中包含人工工资及可得利益部分等，因未举证证实，本院不予支持。被告辩称涉案房屋装修未取得其同意，装修损失与其无关等，与事实不符，本院不予采信。被告另辩称部分物品尚有残值，因该部分商品及设备尚在涉案房屋内，其可自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第一款、第九十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告黄伟康、徐永伟与被告宁波弘佳工艺塑业有限公司签订的《租赁协议》自本判决生效之日起解除。 二、被告宁波弘佳工艺塑业有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿原告黄伟康、徐永伟损失379782元。 三、驳回原告黄伟康、徐永伟的其余诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12524元，由原告黄伟康、徐永伟负担7074元，被告宁波弘佳工艺塑业有限公司负担5450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  袁 齐 人民陪审员  沈丽萍 人民陪审员  虞忠杰 二〇二〇年五月十二日 代书 记员  周梦雪