山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终1021号上诉人（原审被告）：薛成飞，男，1980年9月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘小青，山东万润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区江山南路436号1901室。法定代表人：陈玉森，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永志，山东万润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小青，山东万润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛统业集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区薛辛庄村18号。法定代表人：雷志东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁泽军，山东万润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小青，山东万润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛万科房地产有限公司，住所地山东省青岛市市北区黑龙江中路2号万科中心B栋22层。法定代表人：曹江巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕士威，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛锦秀基业房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路230号国贸大厦A座3105室。法定代表人：刘育民，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕士威，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。上诉人薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司（以下简称鸿盛鼎泰公司）、青岛统业集团有限公司（以下简称统业公司）因与被上诉人青岛万科房地产有限公司（以下简称万科公司）、青岛锦秀基业房地产开发有限公司（以下简称锦秀基业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司共同上诉请求：一、将本案发回重审或依法改判：1.变更一审判决第一项，驳回万科公司、锦秀基业公司要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付土地出让金自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息40546291元的诉讼请求；2.撤销一审判决第二、三项。二、本案一、二审诉讼费用由万科公司、锦秀基业公司承担。事实和理由：一、补缴的土地出让金自2014年8月13日至2018年11月22日的利息40546291元与薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司无关，该利息不应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。1.涉案《股权转让合同》中仅有对补缴土地出让金的约定，没有对利息的约定，万科公司、锦秀基业公司要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付补缴的土地出让金自2014年8月13日至2018年11月22日的利息没有合同依据。2.青岛市××区城市建设局与青岛鑫瑞达置业有限公司(以下简称鑫瑞达公司)签订的《协议书》对薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司没有约束力，且薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司对该份《协议书》从不知情，以该协议中约定的起始时间要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担土地出让金的利息，对薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司显失公平。本案一审万科公司、锦秀基业公司提交了一份青岛市××区城市建设局与鑫瑞达公司签订于2014年8月28日签订的《协议书》，拟证明涉案土地容积率需补缴的土地出让金是原权利人早于2014年就与政府达成的共识，鑫瑞达公司承诺最晚于2016年8月12日缴纳补缴的土地出让金，否则自2014年8月13日起承担欠款利息。因鑫瑞达公司并非本案当事人，且涉案项目是自青岛立青达实业有限公司(以下简称立青达公司)、鑫瑞达公司和武德敏处受让而来，一审中薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司申请追加立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏作为本案共同被告，一审法院以“本案原告与上述主体未签订合同，上述主体并非必须与本案被告共同进行诉讼的当事人。根据合同相对性原则，本案被告与上述主体之间发生的争议应当另行解决”为由，未予准许。但在一审判决中，一审法院却违背了合同相对性原则，以案外人签订的《协议书》中承诺的时间要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担相应利息，对薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司明显不公。3.涉案《股权转让合同》中对涉案土地容积率变更需补缴土地出让金有明确约定，土地在过户至锦秀基业公司时国土部门并未要求补缴土地出让金，一审认定薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司在涉案土地过户至锦秀基业公司时并未披露尚需补缴土地出让金，对补缴的出让金在过户至锦秀基业公司之后产生的利息扩大损失负有明显过错的认定完全错误。(1)《股权转让合同》约定了如规划指标调整，政府国土相关部门要求补缴土地出让金的，可从股权收购款及优先利润中相应扣除。因此万科公司、锦秀基业公司对于容积率调整需补缴土地出让金是明知的，不存在薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司未披露需补缴土地出让金的情形。(2)如在涉案土地过户至锦秀基业公司时就需补缴土地出让金，则不补缴土地出让金国土部门不可能办理土地过户手续，因此，也不存在薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司在土地过户时未披露尚需补缴土地出让金的情况。一审认定薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司对出让金在过户至锦秀基业公司之后产生的利息扩大损失负有明显过错责任的认定完全是错误的。补缴土地出让金所产生的利息不应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。二、万科公司、锦秀基业公司要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担涉案契税无事实和法律依据。锦秀基业公司95%的股权于2017年5月8日变更至万科公司名下，万科公司、锦秀基业公司主张的契税是锦秀基业公司于2018年11月27日缴纳，即该项契税是在锦秀基业公司95%的股权转让至万科公司之后缴纳的。涉案《股权转让合同》对于股权转让后契税的承担并无明确约定，依据法律规定，该契税应由锦秀基业公司自行承担，与薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司无关。三、万科公司、锦秀基业公司要求薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付土地出让金、利息及契税自2018年11月22日起至实际偿付之日止利息无事实及法律依据。1.补缴土地出让金的利息及契税不应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担，更不存在应付未付上述款项所产生的利息；2.一审判决在认定万科公司、锦秀基业公司是在本案审理期间按照实际缴纳金额向薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司主张权利的同时，判决薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付自2018年11月22日起至实际偿付之日的利息，该判决对薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司显失公平。一审判决认定，万科公司、锦秀基业公司是于2018年11月22日向国土部门补缴了土地出让金及利息，于2018年11月26日向税务部门缴纳了契税后，即在本案审理期间按照实际缴纳金额向薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司主张权利，已经履行了通知义务；薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司应向万科公司、锦秀基业公司支付上述款项而未支付，应承担自万科公司、锦秀基业公司支付款项之日起同期贷款利率的利息损失，该判决明显存在错误。(1)万科公司、锦秀基业公司于2018年11月22日补缴土地出让金后并未通知薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司，因此万科公司、锦秀基业公司无权主张自2018年11月22日至起诉之日起的利息；(2)万科公司、锦秀基业公司于2019年1月2日起诉，因对补缴土地出让金的利息、契税的缴纳双方存在争议，并非薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司故意拖延支付补缴的土地出让金，故在本案审理期间也不存在薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司应付而未付的情形，只有在判决生效后才存在是否迟延履行的问题。故一审判决薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付自万科公司、锦秀基业公司实际缴款之日起的利息完全是错误的。四、立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏是本案必要诉讼当事人，一审法院对薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司要求追加该三方为共同被告的申请未予准许，遗漏必要共同诉讼当事人，一审程序错误。涉案项目是薛程鹏自立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏处受让而来后再转让给本案原告万科公司，万科公司不管是开发还是提起本次诉讼，都是基于原项目基础资料进行的，涉案土地出让金的缴纳及利息计算也是基于鑫瑞达公司与青岛市××区城市建设局签订的《协议书》确定的；另外，山东省高级人民法院审理的（2019）鲁民初9号案件中，立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏与薛程鹏有关涉案项目转让合同纠纷也将锦秀基业公司列为第三人，该案一审判决认定涉案土地出让金、利息、契税应由立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏承担。本案一审过程中，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司申请将立青达公司、鑫瑞达公司和武德敏作为共同被告参加诉讼，目的是为了查明案件事实，但一审法院未予准许。一审遗漏必要共同诉讼当事人，程序错误。万科公司、锦秀基业公司共同辩称，一、一审判决判令薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担涉案土地出让金自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息40546291元完全正确。首先,正如薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司所称,双方签订的《股权转让合同》明确约定了需要补缴的出让金由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担,而按照2011年的评估价确定出让金并缴纳利息是从两种补缴出让金的方式中选择确定的有利于补缴义务人的补缴方式。根据2017年5月薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司与万科公司、锦秀基业公司签订的《股权转让合同》,若因规划指标调整需要补缴土地出让金的,由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担,对此,薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司亦认可。而根据《关于青岛锦秀基业房地产开发有限公司土地使用权容积率变更的请示》(青西新土资房呈[2018]297号)可知,就涉案土地容积率变化,有两种补缴出让金的方式:一是按原土地使用者青岛金马房地产开发有限公司于2011年申请办理容积率变更时的评估报告确定,但当时的评估报告有效期为半年,己过有效期；二是按国土资源部办公厅印发的《的通知要求》(国土资厅发[2018]4号)规定办理,以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点(即2018年)作为估价时间进行估价。显然,若按照第二种方式以2018年的时点评估地价,需要补缴的金额将远远高于按2011年的评估价,因此,经万科公司和锦秀基业公司反复向政府说明项目的历史情况及原因,青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局才建议仍按照2011年的评估值补缴出让金,并自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利息承担欠款利息。而即使按照2011年的估值加上自2014年8月13日起的利息,也比以2018年的申请时点作为估价时间重新估价要少缴很多钱。由此可见,由于涉案项目系历史遗留的烂尾项目,且容积率变更亦非刚刚批准,以2011年的评估值确定需补缴的出让金金额并缴纳自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息,实际上是两种补缴出让金的方式中对补缴义务人更有利的一种方式,换言之,该利息实际是补缴出让金的组成部分,应当由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。其次,《股权转让合同》约定了薛成飞以转让锦秀基业公司股权方式转让给万科公司的“翡翠长江”项目需要满足约定的容积率,且不欠任何费用。显然,按照约定,需要就项目所欠出让金缴纳的利息也应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。薛成飞、鸿盛鼎泰公司和统业公司在《股权转让合同》第1.5条承诺的“本项目应付政府地价及相关费用已全部缴清。”在合同第4.1.2条保证其“己就本项目进行了全面、完整的陈述,不存在遗漏、错误和误导。在4.1.6条保证本项目不存在任何拖欠地价款、工程款、税费的事项,否则由其负责解决并承担相应的费用和责任;同时,在第4.1.9条保证“本项目不存在影响或妨碍万科公司按照本合同约定的规划条件正常开发本项目的任何其他因素。”,该等条款虽未直接表述由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担“补缴出让金需缴的利息”,但其表达的核心意思是“涉案项日若有任何欠费、债权债务以及任何影响万科公司按照合同约定规划条件开发的问题,均由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担或解决”,因此,一审判决判令薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担补缴出让金对应的利息,符合合同约定。二、一审判决判令补缴的土地出让金对应的契税5594556元由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担完全正确。首先,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条“契税的计税依据:(一)固有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格；……”可知,契税金额与交易价格相关联,本案若不发生补缴出让金的情况,自然无需再缴纳契税,而既然发生了补缴出让金的情况,且合同约定了补缴出让金应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担,那么因补缴出让金而相应增加的契税当然亦应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。其次,根据《股权转让合同》约定,涉案项目相关的任何或有负债匀由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。如前所述,薛成飞、鸿盛鼎泰公司和统业公司在《股权转让合同》第1.5条承诺的“本项目应付政府地价及相关费用己全部缴清。”在合同第4.1.2条保证其“己就本项目进行了全面、完整的陈述,不存在遗漏、错误和误导。”、在4.1.6条保证本项目不存在任何拖欠地价款、工程款、税费的事项,否则由其负责解决并承担相应的费用和责任;同时,在第4.1.9条保证“本项目不存在影响或妨碍万科公司按照本合同约定的规划条件正常开发本项目的任何其他因素。”上述约定表明,涉案项目相关的任何或有负债、潜在债务均由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担,而本案争议的契税,是涉案项目达到约定规划条件需补缴的出让金对应的契税,缴纳该契税是万科公司、锦秀基业公司无障碍开发涉案项目的必备条件之一,其由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担是前述合同条款的文中之义。四、一审法律适用正确,法律关系清晰,当事人诉讼地位及列席明确,不存在遗漏诉讼当事人。本案争议系因履行《股权转让合同》而产生的合同纠纷,其诉讼当事人只能为《股权转让合同》的签约主体,即该合同甲方(转让方)为薛成飞、鸿盛鼎泰公司,乙方(受让方)为万科公司,转让相关人(甲方的实际控制人)为统业公司,以及目标公司锦秀基业公司。且不论在一审中薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司作为被告并无申请追加案件当事人的权利,其追加当事人的申请本身也没有任何法律依据:薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司所申请追加的立青达公司、鑫瑞达公司、武德敏虽然系薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司获得涉案项目的合同相对人,但并非《股权转让合同》的签约主体,根据《合同法》确定的合同相对性原则,该等主体与万科公司、锦秀基业公司并非本案必要的共同诉讼主体,均不应作为本案诉讼当事人。即使薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司怠于或拒不履行本案《股权转让合同》义务是因该等主体所导致,也应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司对万科公司、锦秀基业公司承担责任,薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担责任后是否追究案外人责任是薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司的自由,但其无权要求在本案中解决其纠纷。因此,本案并不存在遗漏必要共同诉讼当事人。万科公司、锦秀基业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司向万科公司、锦秀基业公司支付项目容积率变更所补缴的土地出让金186,485,223元,以及自2014年8月13日至2018年11月22日期间上述出让金的利息40,546,291元。2.判令薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司向万科公司、锦秀基业公司支付项目容积率变更所补缴的契税5,594,556元。3.判令薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司向万科公司、锦秀基业公司偿付以上述两项费用总额为基数，自2018年11月22日起至实际偿付之日止，按照同期银行贷款利率1.3倍计算的利息。4.诉讼费用由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。一审法院认定事实如下：一、薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司与万科公司、锦秀基业公司签订的股权转让合同、补充协议及履行情况锦秀基业公司于2017年2月28日成立。2017年5月，薛成飞（甲方，转让人）、鸿盛鼎泰公司（甲方，转让人）与万科公司（乙方，受让人）、统业公司（丙方，转让相关人）、锦秀基业公司（目标公司）签订《黄岛长江首府项目股权转让合同》（以下简称《股权转让合同》）。合同约定，鉴于：1.2017年2月28日，目标公司工商登记新设立，为甲方薛成飞的子公司，目标公司暂留的5%股权由甲方薛成飞转让给鸿盛鼎泰公司持有，丙方为甲方的实际控制人。2.目标公司通过在建工程转让的方式于2017年5月16日取得了位于青岛市黄岛区××以南、矿××路以东的长江首府项目（黄国用[2006]第171号，下称本项目）的国有建设用地土地使用权及在建工程所有权，该项目地号为F3-786号。3.乙方或其指定公司（以下简称乙方）愿意按照本合同约定条件，受让目标公司100%股权以获取本项目土地使用权及在建工程。2017年5月，薛成飞（甲方，转让人）、鸿盛鼎泰公司（甲方，转让人）与万科公司（乙方，受让人）、统业公司（丙方，转让相关人）、锦秀基业公司（目标公司）签订《补充协议》（以下简称补充协议）。2018年1月30日，鸿盛鼎泰公司（甲方，转让人）与万科公司（乙方，受让人）、统业公司（丙方，转让相关人）、锦秀基业公司（目标公司）签订《补充协议二》（以下简称补充协议二）。2017年5月8日，锦秀基业公司由万科公司持股95%,薛成飞持股5%。2017年5月24日，锦秀基业公司由万科公司持股95%,鸿盛鼎泰公司持股5%。2017年5月19日，锦秀基业公司取得涉案土地的不动产权证，证号为鲁（2017）青岛市××区不动产权第0029616号。二、涉案土地容积率变更审批情况一审法院作出的（2013）青民一初字第81号民事判决书已经生效，该判决书认定：“2011年4月，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司出具两份估价报告。一是青土资房发（估）字第121-1号土地估价报告备案表，该备案表载明：涉案项目占地面积28,142平方米，容积率为2.49。地上总建筑面积为70,073.58平方米，综合土地总价129,796,814元。2011年4月11日，青岛市国土资源和房屋管理局已在该《土地估价报告备案表》上签署意见并加盖公章同意备案。二是青土资房发（估）字第121-2号土地估价报告备案表，该备案表载明：该项目占地面积28,142平方米，容积率为6.57。地上总建筑面积为184,972平方米，综合土地总价316,282,037元。2011年4月11日青岛市国土资源和房屋管理局已在该《土地估价报告备案表》上签署意见并加盖公章同意备案。”2014年8月28日，青岛市××区城市建设局（甲方）与鑫瑞达公司（乙方）签订《协议书》。协议约定，乙方开发的柏林新城项目，位于长江××路南侧，建筑面积约185,455.78平方米。该项目未办理正式开工手续，项目完成地下部分，局部达到地上六层后停工。为促进项目复工建设，根据《关于印发停缓建工程清理处置方案的通知》（青黄政办发[2014]61号），就乙方超容积率部分土地出让金和基础设施配套费有关事宜订立本协议。第一条、乙方开发的柏林新城项目因规划调整容积率提高（最终变更容积率指标以规划局出具的正式意见为准），需要补缴超容积率部分土地出让金和城市基础设施配套费，土地出让金以最终评估值为准，配套费以竣工验收时实测面积为准。第二条、甲方同意上述费用后置至项目竣工验收备案前缴纳；若在2016年8月12日之后竣工验收备案的，最迟不晚于2016年8月12日。第三条、乙方必须在本协议签订后三个月内复工建设，三个月内不能复工的，本协议自动解除，甲方会同国土房管部门将按有关规定依法追缴超容积率部分土地出让金及城市基础设施配套费。第四条、若乙方未按第二条约定时间缴纳超容积率部分土地出让金及城市基础设施配套费，自2014年8月13日起乙方应按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。第五条、未缴清欠费前，甲方不予办理该项目竣工验收手续。第六条、如因履行本协议发生争议，经双方协商解决。协商不成，则向青岛市仲裁委员会申请仲裁。第七条、本协议一式四份，双方各执两份，双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。2018年9月18日，青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局作出青西新土资房呈〔2018〕297号《青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局关于青岛锦秀基业房地产开发有限公司土地使用权容积率变更的请示》，内容为：“区政府：青岛锦秀基业房地产开发有限公司申请为其名下的一宗国有土地使用权办理土地容积率变更手续，该事项已经区政府2018年度第11次国土工作会议研究确定（政务专报第459期），现将具体情况请示如下：一、用地基本情况。青岛金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）于2002年通过协议出让方式取得了位于长江××以南、矿××路以东的28,142平方米国有土地使用权，土地出让合同号为青开土合字（2002）第047号，合同约定土地用于办公、居住，已办理土地使用证，土地登记用途为综合用地，土地使用期至2052年6月26日。2011年，金马公司申请为上述土地办理容积率变更手续，依据《建设用地规划设计条件通知书》（青规黄规条字〔2003〕162号）以及《建设工程规划审查函复意见书》（青规黄函业字〔2008〕122号），该宗土地拟用于建设“柏林新城”项目，容积率由2.49变更为6.57。经评估备案确认，需补缴土地出让金共计186,485,223元（备案表号为青土资房发〔估）字〔2011〕第121-1、121-2号），此后因企业自身原因，未继续办理变更手续，未签订变更协议，未缴纳土地出让金。此后因企业自身经营不善导致项目停工，造成长期烂尾工程。2014年8月21日，区政府办公室下达了《关于印发停缓建工程清理处置方案的通知》（青黄政办发〔2014〕61号），同意“柏林新城”项目超容积率部分土地出让金和基础设施配套费至竣工验收备案前缴清。2014年8月28日，区城市建设局与项目建设方青岛鑫瑞达置业有限公司签订了《协议书》，约定“柏林新城”项目规划调整容积率提高土地出让金后置至项目竣工验收备案前缴纳，最迟不晚于2016年8月12日，若未按约定时间缴纳，自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。2017年5月，金马公司将上述土地使用权及在建工程整体转让给了青岛锦秀基业房地产开发有限公司，并已办理土地转让手续，土地证号为鲁（2017）青岛市××区不动产权第0029616号。现青岛锦秀基业房地产开发有限公司申请办理容积率变更手续，将上述土地容积率由2.49变更为6.57，同时申请按照2011年评估结果，即186,485,223元补缴容积率提高土地出让金，并承诺自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。二、办理依据。《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用权人需改变土地建设用途，应当经土地行政主管部门同意，并报有批准权的人民政府批准。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件精神，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等条件的，应当报原批准机关批准。对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。三、存在问题。原土地使用者金马公司于2011年申请办理容积率变更时并未签订变更协议，2011年评估报告有效期为半年，已过有效期，且土地使用者已变更为青岛锦秀基业房地产开发有限公司。另依据国土资源部办公厅印发的《〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知要求》（国土资厅发〔2018〕4号），对于已出让宗地调整用途的，调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。四、建议。鉴于原“柏林新城”项目属烂尾工程，土地使用权及在建工程已由青岛金马房地产开发有限公司变更至青岛锦秀基业房地产开发有限公司名下，建议由我局直接与青岛锦秀基业房地产开发有限公司签订土地变更协议，将上述土地容积率由2.49变更为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米（其中住宅建筑面积为56,182平方米、商业建筑面积为128,790平方米），同时依据规划建设审批意见，将土地用途由综合用地明确为商住用地，因宗地容积率变更需补缴土地出让金共计186,485,223元，同时青岛锦秀基业房地产开发有限公司应自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。当否，请批示。”2018年9月21日，青岛市黄岛区人民政府作出青黄政字〔2018〕132号《青岛市黄岛区人民政府关于区国土资源和房屋管理局关于国有土地使用权容积率变更的批复》，内容为：“区国土资源和房屋管理局：你局《关于青岛锦秀基业房地产开发有限公司土地使用权积率变更的请示》（青西新土资房呈〔2018〕297号）收悉。经研究，同意你局与青岛锦秀基业房地产开发有限公司签订土地变更协议，将位于长江××以南、矿××路以东的28,142平方米土地容积率由2.49变更为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米（其中住宅建筑面积为56,182平方米、商业建筑面积为128,790平方米），同时依据规划建设审批意见，将土地用途由综合用地明确为商住用地。因土地容积率变更需补缴土地出让金额以区国土资源和房屋管理局按有关规定测算的为准，同时青岛锦秀基业房地产开发有限公司应自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。”三、青岛市××区国土资源和房屋管理局与锦秀基业公司签订的变更协议及履行情况2018年11月5日，青岛市××区国土资源和房屋管理局（甲方）与锦秀基业公司（乙方）签订《变更协议》。协议约定，金马公司于2002年通过协议出让方式取得了位于长江××以南、矿××路以东的28,142平方米国有土地使用权，土地出让合同号为青开土合字（2002）第047号，合同约定土地用途为办公、居住用地，已办理土地使用证，土地登记用途为综合用地，土地使用期至2052年6月26日止。金马公司取得该宗土地使用权后拟用于建设“柏林新城”项目，此后因企业自身经营不善导致项目停工，造成长期烂尾工程。2017年5月，金马公司将上述土地使用权及在建工程整体转让给了乙方，并已办理土地转让手续，土地证号为鲁（2017）青岛市××区不动产权第0029616号。因规划调整等原因，需对土地容积率进行变更，该变更事项已经区政府青黄政字〔2018〕132号文件批复，经双方协商，达成如下协议：一、依据区规划部门出具的《建设用地规划设计条件通知书》（青规黄规条字〔2003〕162号）以及《建设工程规划审查函复意见书》（青规黄函业字〔2008〕122号），上述土地容积率由2.49（地上总建筑面积为70,073.58平方米，其中住宅建筑面积和商业建筑面积各为35,036.79平方米）变更为6.57（地上总建筑面积为184,972平方米，其中住宅建筑面积为56,182平方米、商业建筑面积为128,790平方米）。二、因上述土地容积率的变更，区政府2018年度第11次国土工作会议研究确定（政务专报第459期），应缴纳土地差额出让金为人民币186,485,223元，同时乙方应自2014年8月13日起按欠款额同期银行贷款利率承担欠款利息。乙方同意于本协议签订之日起60日内向甲方补交上述土地差额出让金及利息。乙方应当按照本协议约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款及利息，若不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。三、为规范土地登记管理，依据规划建设批复意见，将原土地用途综合用地明确为城镇住宅、商务金融用地（其中住宅分摊土地面积为8,547.64平方米，商务金融分摊土地面积为19,594.36平方米）。变更后住宅用地使用期至2052年6月26日止，商业用地使用期至2048年3月26日止。四、本协议自双方签订之日起生效。五、其他未尽事宜，双方另行协商解决。六、本协议共二页，一式六份，具有同等法律效力，甲方执三份，乙方执三份。七、本协议于2018年11月5日在青岛市××区签订。2018年11月22日，锦秀基业公司向青岛市××区国土资源和房屋管理局补缴土地价款186,485,223元、其他土地出让收入（利息）40,546,291元，合计227,031,514元。2018年11月26日，锦秀基业公司向国家税务总局青岛经济技术开发区税务局黄岛税务所缴纳国有土地使用权出让契税5,594,556.69元。四、各方当事人关于土地出让金及利息承担的协商情况2018年11月5日，锦秀基业公司法定代表人刘育民、万科公司董事张贵祥、万科公司工作人员邢红刚与统业公司原法定代表人王怀军协商涉案土地有关费用的承担问题。录音证据显示，王怀军同意承担容积率变更需补缴的土地出让金，同意承担涉案土地过户到锦秀基业公司之间产生的滞纳金，并承诺最晚于2019年5月底以前付款。一审法院认为，薛成飞、鸿盛鼎泰公司与万科公司、统业公司、锦秀基业公司签订的《黄岛长江首府项目股权转让合同》、《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议的焦点是：一、被告是否应向原告支付项目容积率变更所补缴的土地出让金及自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息、补缴的契税；二、被告是否应向原告支付上述费用自2018年11月22日起的利息。根据当事人的诉辩主张和本案认定事实，一审法院分别评判如下：一、被告是否应向原告支付项目容积率变更所补缴的土地出让金及自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息、补缴的契税一审法院认为，根据各方当事人签订的《股权转让合同》第1.5条约定，本项目应付政府地价及相关费用已全部缴清。根据第2.1.1条约定，薛成飞、鸿盛鼎泰公司负责缴清收购本项目全部转让款及相关税费。根据第2.5条约定，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承诺，锦秀基业公司不存在未披露的债务（包括或有负债），否则由此引起的一切责任或义务均由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。根据各方当事人签订的《补充协议》第5条约定，若在规划指标调整过程中，区政府国土相关部门要求补缴土地出让金的，则万科公司可从《股权转让合同》约定的股权收购款或本协议第2条约定的应归属于薛成飞、鸿盛鼎泰公司的利润中相应扣除。从上述合同约定内容看，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承诺涉案土地不存在未披露的债务及或有债务，包括应付政府地价及相关费用、收购项目全部转让款及相关税费、补缴出让金等，否则由此引起的一切责任或义务均由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。根据青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局于2018年9月18日作出的青西新土资房呈〔2018〕297号请示文件记载，2002年，涉案土地由金马公司于通过协议出让方式取得。2011年，金马公司申请为涉案土地办理容积率变更手续，依据青规黄规条字〔2003〕162号《建设用地规划设计条件通知书》及青规黄函业字〔2008〕122号《建设工程规划审查函复意见书》，涉案土地拟用于建设“柏林新城”项目，容积率由2.49变更为6.57。经青土资房发〔估）字〔2011〕第121-1、121-2号评估备案表确认，需补缴土地出让金186,485,223元。此后因企业自身原因，涉案项目停工，造成长期烂尾工程。2014年8月21日，青岛市黄岛区政府办公室作出青黄政办发〔2014〕61号《关于印发停缓建工程清理处置方案的通知》，同意涉案项目超容积率部分土地出让金和基础设施配套费至竣工验收备案前缴清。2014年8月28日，青岛市××区城市建设局与项目建设方青岛鑫瑞达置业有限公司签订《协议书》，约定涉案项目规划调整容积率提高土地出让金后置至项目竣工验收备案前缴纳，最迟不晚于2016年8月12日；若未按约定时间缴纳，自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。2017年5月，金马公司将涉案土地使用权及在建工程整体转让给锦秀基业公司，并已办理土地转让手续。现锦秀基业公司申请办理容积率变更手续，将上述土地容积率由2.49变更为6.57，并按照2011年的评估结果即186,485,223元补缴容积率提高土地出让金，并承诺自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。在此情况下，青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局建议由该局直接与锦秀基业公司签订土地变更协议，将土地容积率由2.49变更为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米，同时依据规划建设审批意见，将土地用途由综合用地明确为商住用地，因宗地容积率变更需补缴土地出让金共计186,485,223元，并自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担利息。2018年9月21日，青岛市黄岛区人民政府作出青黄政字〔2018〕132号《青岛市黄岛区人民政府关于区国土资源和房屋管理局关于国有土地使用权容积率变更的批复》，同意青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局在上述请示文件中的建议。根据生效的（2013）青民一初字第81号民事判决书认定事实，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局于2011年4月委托评估机构出具两份估价报告。其中，青土资房发（估）字第121-1号土地估价报告备案表载明涉案项目占地面积为28,142平方米，容积率为2.49，地上总建筑面积为70,073.58平方米，综合土地总价为129,796,814元；青土资房发（估）字第121-2号土地估价报告备案表载明该项目占地面积为28,142平方米，容积率为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米，综合土地总价为316,282,037元。2011年4月11日，青岛市国土资源和房屋管理局在上述《土地估价报告备案表》上均签署意见并加盖公章同意备案。从上述政府关于涉案土地容积率变更审批文件内容及生效法律文书认定事实看，青岛市国土资源和房屋管理局已于2011年4月11日同意涉案项目容积率由2.49变更为6.57。根据两份《土地估价报告备案表》载明的土地总价计算，需补缴土地出让金186,485,223元（316,282,037元-129,796,814元）。青岛市××区国土资源和房屋管理局与锦秀基业公司签订《变更协议》对上述因土地容积率变更需补缴的土地出让金及利息进行约定，是锦秀基业公司继续对涉案项目进行开发的必然途径，符合各方当事人签订《股权转让合同》的目的，也符合涉案土地开发的客观事实和有关法律、行政法规的规定。根据《股权转让合同》的约定，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承诺涉案土地不存在未披露的债务及或有债务，包括应付政府地价及相关费用、收购项目全部转让款及相关税费、补缴出让金等，否则由此引起的一切责任或义务均由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。涉案土地容积率变更需补缴的土地出让金及自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息，以及因补缴土地出让金需缴纳的契税，是涉案项目开发必须承担的费用，且锦秀基业公司已经向政府有关部门缴纳，属于薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司未披露的债务或潜在债务。根据《股权转让合同》的上述约定，上述费用应当由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担。统业公司原法定代表人王怀军在协商过程中表示同意承担容积率变更需补缴的土地出让金，并仅同意承担涉案土地过户给锦秀基业公司之前产生的滞纳金。一审法院认为，因薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司在涉案土地过户至锦秀基业公司时并未披露尚需补缴土地出让金，对需补缴的出让金在过户至锦秀基业公司之后产生的利息扩大损失负有明显的过错责任，故一审法院对其该项抗辩不予采纳。根据各方当事人签订的《股权转让合同》第2.4的约定，薛成飞、鸿盛鼎泰公司负责协调各相关部门出具规划调整指标审查意见，确保涉案土地调整后的具体规划指标符合：容积率不低于6.24，地上总建筑面积不低于175,678平方米。根据青岛市黄岛区人民政府的批复意见及青岛市××区国土资源和房屋管理局与锦秀基业公司签订的《变更协议》的约定，上述土地容积率由2.49变更为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米。《股权转让合同》约定容积率不低于6.24，地上总建筑面积不低于175,678平方米，属于各方对容积率和地上总建筑面积最低限值的约定，各方并未约定上限值。涉案土地最终容积率为6.57，地上总建筑面积为184,972平方米，符合上述合同约定的范围，且并非过分高于各方当事人约定的最低限值，属于合理的浮动范畴。如前所述，青岛市国土资源和房屋管理局于2011年4月11日即已经同意涉案项目容积率由2.49变更为6.57。在此情况下，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司主张万科公司、锦秀基业公司应当按照超出合同约定的地上建筑面积部分向薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付差价款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、被告是否应向原告支付上述费用自2018年11月22日起的利息一审法院认为，青岛市××区国土资源和房屋管理局与锦秀基业公司于2018年11月5日签订《变更协议》后，锦秀基业公司、万科公司即于当日与统业公司原法定代表人协商有关费用承担问题。锦秀基业公司于2018年11月22日向青岛市××区国土资源和房屋管理局补缴土地价款186,485,223元、利息40,546,291元，于2018年11月26日向国家税务总局青岛经济技术开发区税务局黄岛税务所缴纳国有土地使用权出让契税5,594,556.69元后，即在本案审理期间按照实际缴纳金额向薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司主张权利，已经向被告履行了通知义务。薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司应当向万科公司、锦秀基业公司支付上述款项而未支付，依法应当按照中国人民银行同期贷款利率承担利息损失。因此，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司应向万科公司、锦秀基业公司支付以227,031,514元（186,485,223元+40,546,291元）为基数，自2018年11月22日起至实际偿付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以5,594,556.69元为基数，自2018年11月26日起至实际偿付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。万科公司、锦秀基业公司要求按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。本案法庭辩论结束后，鸿盛鼎泰公司申请追加青岛立青达实业有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、武德敏作为被告参加本案诉讼。一审法院经审查认为，本案原告与上述主体并未签订合同，上述主体并非必须与本案被告共同进行诉讼的当事人。根据合同相对性原则，本案被告与上述主体之间发生的争议应当另行解决，故一审法院对鸿盛鼎泰公司申请追加上述主体作为本案被告的申请不予准许。综上所述，万科公司、锦秀基业公司的诉讼理由部分成立，一审法院对其诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向青岛万科房地产有限公司、青岛锦秀基业房地产开发有限公司支付项目容积率变更所补缴的土地出让金186,485,223元,以及该出让金自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息40,546,291元。二、薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向青岛万科房地产有限公司、青岛锦秀基业房地产开发有限公司支付项目容积率变更所补缴的契税5,594,556元。三、薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向青岛万科房地产有限公司、青岛锦秀基业房地产开发有限公司支付以227,031,514元为基数，自2018年11月22日起至实际偿付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以5,594,556.69元为基数，自2018年11月26日起至实际偿付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。四、驳回青岛万科房地产有限公司、青岛锦秀基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,267,965元，由青岛万科房地产有限公司、青岛锦秀基业房地产开发有限公司负担25,360元，薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司负担1,242,605元。保全费5,000元，由薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司负担。本院二审期间，针对当事人提交的新证据进行了举证质证。薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司提交：证据1.锦秀基业公司于2017年5月21日向规划部门出具的《规划设计条件申请》《授权委托书》《身份证复印件》；证据2.2018年1月10日青岛市规划局西海岸新区核发的涉案项目《建设工程规划许可证》3份（万科翡翠长江一、二、三期）；证据3.青岛市××区国土资源和房屋管理局核发的涉案项目《预售许可证》4份（青岛注字青黄18第141号）。该组证据证明薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司履行了确保容积率不低于6.24的义务，与锦秀基业公司依据《变更协议》缴纳出让金及锦秀基业公司主张权利无关，即使承担补交土地出让金的责任，也应以2009备案表确定的标准为计算依据，以容积率6.24计算出的出让金为准。证据4.（2017）青衡黄房估字第0405号《房地产估价报告》，证明即使按照现在的土地价值，补交的出让金数额过高。万科公司、锦秀基业公司质证：上述证据早已存在，不应属于新证据。对于证据1-3的真实性无异议，但本案中规划行政主管部门对涉案项目批准6.57的容积率，这只是给出了上限，虽然最终报批的建设方案容积率仅用到6.24，但法律法规中没有因没有用足容积率而少收或退还出让金的规定，该组证据不能达到证明目的。证据4显示2017年4月5日涉案土地价值已达44464.36万元，需补交的出让金为314846.786万元，与实际补交的相比，高出8783余万元，恰恰证实了万科公司、锦秀基业公司选择的补交方式是为薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司的减损的。本院审查认为，证据1-3与本案争议事实无直接关联关系，且薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司对应补缴的出让金基数并无提起上诉，故对该组证据本院不予采信。证据4不能证明本案涉及补缴的出让金超出应缴数额，不能达到证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.一审判决薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司支付土地出让金自2014年8月13日至2018年11月22日期间的利息、补缴的契税是否正确；2.薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司是否应当承担补缴土地出让金、利息、契税自2018年11月22日起的利息；3.一审未追加立青达公司、鑫瑞达公司、武德敏作为被告参加本案诉讼是否违反法定程序。关于第一个焦点问题，首先，《青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局关于青岛锦秀基业房地产开发有限公司土地使用权容积率变更的请示》（青西新土资房呈〔2018〕297号）的内容明确叙述了涉案土地用地基本情况即土地出让金的欠付情况：2011年，金马公司申请为涉案土地办理容积率变更手续，容积率由2.49变更为6.57，经评估备案确认需补缴土地出让金共计186,485,223元，此后因企业自身经营不善导致项目停工，造成长期烂尾工程。2014年8月28日，区城市建设局与项目建设方鑫瑞达公司签订了《协议书》，约定“柏林新城”项目规划调整容积率提高土地出让金后置至项目竣工验收备案前缴纳，最迟不晚于2016年8月12日，若未按约定时间缴纳，自2014年8月13日起按欠费额同期银行贷款利率承担欠款利息。以上事实均发生在涉案的股权转让之前，作为转让人以及相关人，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司对于涉案土地欠缴土地出让金以及项目建设方曾与黄岛区城市建设局达成补缴协议等事实应当是明知的，但其从未对此提出任何异议。现薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司仅以其不是《协议书》的相对方，不应受合同约束的理由，抗辩其不应当承担补缴土地出让金的利息不能成立。其次，根据相关法律法规的规定，补缴土地出让金必然导致契税的产生，且锦秀基业公司已经实际支付，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司应予承担。因此，一审判决认为应依据《股权转让合同》的约定，由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担未披露相关债务的责任具有事实和法律依据，本院予以维持。关于第二个焦点问题，如前所述，土地出让金、利息、契税均是应由薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司承担的费用，一审法院自锦秀基业公司实际代为补缴之日起计算上述款项的利息，符合本案事实与法律规定，本院予以维持。关于第三个焦点问题，本案审理的是薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司与万科公司、锦秀基业公司因《股权转让合同》等系列合同引发的纠纷，立青达公司、鑫瑞达公司、武德敏非涉案合同的相对人，不属于必须参加诉讼的人，一审对于鸿盛鼎泰公司的追加申请未予准许，并释明争议可另行解决并无不当。综上所述，薛成飞、鸿盛鼎泰公司、统业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272504元，由上诉人薛成飞、青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司、青岛统业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王海娜审判员  陈东强审判员  陈 浩二〇二〇年五月二十七日法官助理李明明书记员马抒祺