浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初1629号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路261号2幢。 法定代表人：杨柏真，总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，该公司职工。 被告：何殿仕，男，1978年12月2日出生汉族，户籍地址杭州市江干区，现住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：刘华（系何殿仕之妻），女，汉族，户籍地址杭州市江干区，现住杭州市江干区。 原告新昌县永信物业管理有限公司（以下简称永信物业）与被告何殿仕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永信物业的委托诉讼代理人张晓英、被告何殿仕的委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永信物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付20.5个月的物业管理服务费3321元（2016年12月31日-2018年9月14日）。由于被告尚欠物业管理服务费从催缴函送达应缴之日2018年12月15日起至2020年4月15日止已逾期16个月，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍缴纳应支付违约金276元，合计3597元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告永信物业于2016年3月15日与人才公寓业主委员会签订物业服务协议，合同约定由原告为人才公寓小区提供物业管理服务，服务期限自2016年3月16日起至2018年3月15日止。2018年3月15日至2018年9月14日服务期间按会议纪要和法院判决书由原告继续管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，缴纳物业管理费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元、车位按照每月每个20元、车棚每月每个5元，半年预付一次，逾期缴纳的按催缴函贴出之日起计算，计算方法按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍缴纳违约金。被告系人才公寓3幢3042室业主，房屋面积为135.077平方米，按照1.2元/平方/月×20.5个月计算物业费为3321元。原告按照物业服务合同约定认真履行了自己的职责，对拖欠的物业费多次电话、上门催缴并以书面的方式向被告催讨，但被告置之不理，拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费业主的正当合法权利，影响物业服务质量。现诉请被告支付物业费及违约金，请求法院判决支持原告诉请。 被告何殿仕辩称：2017年被告已去杭州，未收到催缴函，也没有打电话向被告催讨物业费。对于原告陈述的房屋面积、未缴纳物业费属实。但对合同的有效性、合法性有异议，原告需要到住建部登记备案、经过招投标才能认可，合同只有单方面的盖章，没有业委会人员的签字。对于合同约定的收费的标准问题，物业公司需要到物价局经过备案才能正常收费。根据人才公寓业委会的决定，原告公司的物业服务已于2018年6月1日到期，之后的物业费属于无合同强制服务。另外，对于损坏的电梯等其他功能未尽到服务责任，也未及时清理垃圾，损坏的其他公共设施未按照合同规定及时修理，业主对此有很多抱怨。被告对原告的管理资质有异议，2017年原告公司还在筹备中，工作人员只有8名，其中4名正常参与社保，剩余4名未参与社保，对小区的服务质量造成影响。对原告的服务专业性有疑问，希望原告提供资质证明。2018年人才公寓业委会对原告提出解聘通知后，原告的年报审计中服务人员减少为5名，影响服务质量。原告服务态度极差，对业主谩骂影响非常大。经查在人才公寓服务的多家物业公司的物业诉讼纠纷中，原告诉讼占了103件，可以证实原告在物业服务方面存在重大的瑕疵。原告主要职责是物业维修、设备安全的管理，现电梯维修停修一年以上，造成业主生活不便；设备泵排水问题严重不达标，环境管理存在问题，垃圾成堆；聘请的保安年龄大，工作时间在保安室睡觉，业主多次提出意见，但一直未整改。法院判决书中也未明确按照原标准由原告收费到9月14号。因原告未达到物业服务合同标准，所以不能足额向业主收取物业费。同时，因电梯、垃圾等问题，导致被告的房屋长达10个月无法出租，造成被告经济损失30000元。原告目前还违法侵占小区公共用房2间，前期的物业财务情况未交接，只交付了清单资料中的部分设备、设施，在原告未完全交接之前，被告并不是恶意拖欠物业费，不需要承担违约金。被告最多支付物业费总额的80%，诉讼费由原告承担。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、新昌县不动产登记查询证明一份，证明被告系新昌县业主，房屋面积为135.08平方米。被告质证无异议。 2、物业管理服务合同复印件（与原件核对无异）二份，证明原告为被告所在小区进行物业服务的事实。被告质证认为：原告必须在相应的住建部门经过备案登记，并经过业委会公开投标并公示的合同才有效，而该合同只有一个业委会盖章，没有业委会相应人员签字，也没有进行过公示，所以该合同应属无效。 3、会议纪要一份，证明原告与业主委员会在诉讼期间的电梯由原告维保，物业费的收取期限按照法院判决执行。被告质证认为：会议纪要中并没有明确原告可以按原合同标明的价格对后期不达标的服务进行正常收费，但该证据没有合同及法律依据。 4、（2018）浙0624民初3281号民事判决书一份，证明原告对被告小区的物业管理服务至2018年9月14日为止，原告有权向被告收取期间的物业管理费用。被告质证认为：民事判决书中仅确认判决生效后5日内原告退出人才公寓，并移交设施资料等，并没有明确原告可以收取2018年3月15日后的物业费。 5、物业费催缴函张贴照片一张，证明原告已经向被告书面上门催缴物业费的事实。被告质证认为：原告提供的催缴函模糊不清，根本看不清书面的字，如果是电话催缴，那原告应提供电话清单。 6、人才公寓物业移交问题协调会议纪要一份、永信物业移交清单三页，证明原告在2018年9月16日已经向新的物业公司移交资料、设备等事实。被告质证认为：移交的只是部分物业资料，对于费用移交确认清单中的资料没有移交。 被告为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据： 7、照片、征信记录、人员增减情况一组，证明原告的物业服务不到位的事实。原告质证认为：物业是动态管理，照片不能作为物业管理不到位的证据；公司办公室临时工、保安不交纳社保不影响服务质量。原告公司在2012年注册登记，具有物业管理服务的资质。 8、微信聊天记录、新昌信息港的截图内容一组，证明原告的物业服务不到位，对业主态度恶劣的事实。原告质证认为：原告按照合同约定服务，物业公司向法院起诉催讨物业费合法。 9、微信截图一组，证明原告的服务、电梯维修不到位，导致被告所有的房屋无法出租，造成相应经济损失的事实。原告质证认为：当初有一台电梯停运，但另一台保持正常运行，没有妨碍被告的正常生活和安全出行。 10、2018年5月电梯检验日期照片、电梯公司与原告公司的诉讼纠纷材料一组，证明原告对电梯维修及日常的清理、管理不到位的事实。原告质证认为：当初有电梯停运，但另外一台电梯是保证了业主的正常运行，没有妨碍被告的正常生活和安全出行。 原、被告所举证据，经庭审质证，结合双方的答辩，本院认证如下：原告所举证据1，被告无异议，本院予以认定；证据2，系被告小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，其合同形式、内容不违反法律强制性规定，本院予以认定；证据3，系被告所在小区就电梯维保、诉讼期间的物业费交纳等相关问题由相关部门组织协调达成的一致意见，该意见第三条明确在诉讼期间，原告按照二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行的事实，本院予以认定；证据4、新昌县人民法院（2018）浙0624民初3281号民事判决书，在2018年9月17日判决后，现已发生法律效力，且该判决第一项“新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料”。根据上述内容，原告的证明其收取物业费的服务期限为2018年9月14日止，符合该判决生效结果的规定，本院予以认定；证据5，该证据可以证实原告向被告书面催讨过欠缴物业费的事实，本院予以认定。证据6，该证据能够证明由人才公寓业主委员会成员、原告及物业管理相关的社区、街道、县房管局等单位于2018年9月16日与绍兴青丰物业管理有限公司办理登记中的相关物业设备、资料等移交手续的事实，本院予以认定。被告提交的证据7、对照片中的垃圾堆放及草坪中有杂草等事实，本院予以认定；其他证据的证明目的，与本案不具有关联性，本院不予认定；证据8，该证据系微信群中对话，对话的双方之间的有因果关系，故并不能以此完全证明原告的服务态度的好坏，故本院对被告的证明目的，本院不予认定；证据9，微信中的内容不能作为被告所有房屋无法出租，造成被告房租损失的合法理由，故对被告证明目的，本院不予认定；证据10，该证据中电梯维保、检验内容在证据2的会议纪要内容中已明确，故被告的证明目的，本院不予认定。电梯公司与原告之间发生的诉讼与本案不具有关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告何殿仕系新昌县房屋所有人，房屋建筑面积为135.08平方米。2016年10月1日、2017年2月4日原告永信物业与被告所在小区新昌县人才公寓业主委员会分别签订书面《物业管理服务合同》各一份，原告接受被告所在小区业主委员会的委托，为被告小区提供物业管理服务，该二份合同约定：委托管理期限分别为一年；即自2016年3月16日至2018年3月15日止；物业管理服务收费标准：套房按建筑面积收取；1-2层（架空层为一层）按每月每平方米1元收取；3-17层:每月每平方米1.20元收取；车库按每月每个10元；地下车位每月每个20元；车棚每月每个5元收取；7层以上楼层为二次供水，二次供水电费在水费中分摊。物业管理服务费由物业公司每半年向业主预收，业主不按时缴纳物业管理费时，物业公司应及时联系业主催缴物业管理费。业主逾期交纳或拒不缴纳物业管理费的，每日承担千分之一的违约金；同时，双方对其他相关权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同中所规定的权利、义务。合同到期后，原告仍按原合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，在此期间，被告所在小区业主委员会进行换届改选，新选举产生的业主委员会与原告之间就小区物业管理的有关问题产生矛盾，经双方协商未能达成一致意见，为此，新昌县人才公寓业主委员会于2018年6月25日向本院起诉原告永信物业。2018年7月27日案件审理期间，物业管理相关部门在新昌县七星街道办事处召开了由县建设局、房管局、质监局、七星街道、西岭社区、人才公寓业主委员会、永信物业等单位代表参加的协调会，协调会议达成三点意见，其中第二条：在诉讼期间电梯维修按第二届业委会签订的物业管理合同执行。电梯检验费由永信物业预付，诉讼结束后，按物业管理的月份分摊；第三条：在诉讼期间，永信物业管理按二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行。2018年9月17日新昌县人民法院作出（2018）浙0624民初3281号民事判决：一、新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓小区业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料（附移交清单）；二、驳回新昌县人才公寓业主委员会的其他诉讼请求。原告于2018年9月14日自动撤出人才公寓小区的物业管理服务。原告于2018年12月8日在被告所有的新昌县门口通过书面张贴的方式向被告何殿仕催缴尚欠的物业费，但被告仍未按照物业服务合同约定缴纳2016年12月31日起至2018年9月14日止的物业服务费3322.97元（20.5个月×1.2元／月×135.08平方米）。致本案纠纷发生。 本院认为，本案的争议焦点有三个：第一、原告与被告所在小区业主委员会签订书面的《物业管理服务合同》，管理期限为2016年3月16日起至2018年3月15日止，但原告向被告主张的物业服务费计算至2018年9月14日止是否依法有据？本院认为，根据2018年7月27日会议纪要第三条所确定的内容，结合（2018）浙0624民初3281号民事判决书中第一条的生效判决内容，原告在合同期满后继续为被告小区提供物业服务，为此，原告按原合同约定标准，依据会议纪要、民事判决书所确定的期间向被告收取2018年9月14日止的物业费合法有据，故本院予以支持；第二、原告在被告小区物业管理期间的管理、服务是否完善，被告是否可以拒绝缴纳物业费？物业管理服务是一个动态管理服务，小区物业服务企业应加强对管理人员的严格管理，加强业务培训，不断完善管理措施，提高服务质量，转变服务态度，尽最大努力满足大多数业主的合理需求，同时，小区业主委员会应对物业公司在服务中存在的不足和问题，平时加强监督、检查，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象，协调解决业主与物业公司之间的矛盾；作为小区的全体业主应当具有主人翁的姿态，与物业公司相互配合、共同努力，对物业管理企业存在的问题及时向业主委员会提出合理可行的意见和建议，同时与物业公司加强沟通，共同把小区管理好建设好。被告未及时缴纳物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。本案原告在整体管理服务过程中虽存在一些不足，应完善提高，但不能作为被告拒绝交物业费的正当理由，被告以原告管理不完善、服务不到位拒绝缴纳物业费的抗辩理由，依法不能成立，本院不予采纳。第三、原告在物业管理中存在的不足，是否必然导致被告所有房屋无法出租，造成被告损失被告房屋未出租，其原因有诸多因素，不能也不可能就物业管理中存在的一点瑕疵造成，故被告的理由显然不能成立，本院不予采纳。 物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在的人才公寓小区的业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，该合同对被告具有约束力。原告按合同约定和会议纪要及法院判决实际履行物业管理义务，被告依法应当履行缴纳物业服务费的义务，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业费的权利。 综上所述，原告诉请被告缴纳物业费3321元，合理、合法，本院予以支持。原告自愿放弃超过部分物业费，不违反法律规定，本院予以准许；原告诉请被告支付逾期付款违约金从2018年12月15日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2020年4月15止，符合相关法律规定，本院予以支持。被告拒缴物业费及违约金的辩称意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决如下： 被告何殿仕支付原告新昌县永信物业管理有限公司2016年12月31日起至2018年9月14日止的物业管理费3321元，并支付自2018年12月15日起至2020年4月15日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清。 如果被告何殿仕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何殿仕负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  舒建平 二〇二〇年五月二十九日 书记员  石嘉悦