宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终179号 上诉人（原审原告）：田某1，住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：李某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：田某2，住宁夏回族自治区海原县。 被上诉人（原审被告）：田某3，住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：撒某，海原县海城镇基层法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：余某，住宁夏回族自治区海原县。 被上诉人（原审被告）：马某，住宁夏回族自治区海原县。 上诉人田某1因与上诉人田某2及被上诉人田某3、余某、马某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，经阅卷、询问当事人后不开庭进行了审理。现已审理终结。 田某1的上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持田某1的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由田某2、田某3、余某、马某负担。事实与理由：一、一审认定事实不清，判决结果不当。1.田某1与田某3签订房屋租赁合同，将房屋交付其使用，田某3私自转租他人，田某1后来得知此事，但不能推定田某1认可转租。田某1除田某3外与其他人未协商房屋租赁事宜，未形成事实租赁关系。田某12018年起诉田某3，声明不承认转租后果。一审以田某1与马某形成房屋租赁关系而不支持田某1向田某3主张房租，也未判决其他人承担不定期房屋租金，判决结果不当。2.一审根据马某的陈述认定马某闭门歇业是因田某1拒绝提供房屋产权证所致，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。合同法第二百二十四条规定，转租成立的，原租赁合同继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同届满或解除，出租人向次承租人主张逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。一审以田某1未明确向谁主张房租对田某1要求田某3承担不定期租赁合同期间的房租不仅没有支持，反而将马某给付田某1的5万元房租判令返还，属于适用法律错误。综上，请求支持田某1的上诉请求。 田某2针对田某1的上诉意见未发表答辩意见。 田某3针对田某1的上诉意见答辩称，一、一审中田某1请求解除与田某3之间的房屋租赁合同，一审予以支持正确。田某1与田某3签订的房租租赁合同期限已届满，双方未续签，田某1要求田某3支付自2019年2月1日至4月30日期间租金41181元于法无据。二、田某1通过起诉田某3收取2018年2月至2019年1月的房租，视为田某1对田某3转租行为的追认。余某租赁涉案房屋经营餐厅，后餐厅名称改变，田某1当时就知道田某3将房屋转租给余某的事实。三、田某1向房屋实际占有人马某收取房租5万元，其与马某之间形成了新的租赁合同关系，双方未签订书面合同，视为不定期租赁。依据法律规定，田某1作为出租人在房屋转租超过六个月未提出异议，视为田某1对田某3转租行为的追认。因此，田某1应当向马某主张2019年2月至2019年4月期间的租金。 余某针对田某1的上诉意见答辩称，田某1收取马某5万元房租视为其与马某形成新的租赁合同关系，一审时田某1陈述是代田某3收取马某5万元房租，没有事实依据。实际上是田某1与马某达成了新的口头协议，同意马某租赁涉案房屋。一审时余某提交的光盘记录了田某1、田某3、田某2、余某与马某五人协商涉案房屋租赁有关事项，可以证明田某1同意马某继续租赁房屋，其与马某达成口头协议。 马某针对田某1的上诉意见答辩称，田某1的主张不成立，餐厅不能继续经营是因为田某1不提供房屋产权手续，致使马某无法办理营业执照正常经营。 田某2的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判田某1返还或折价赔偿田某2装潢费及餐饮厨具费共计170万元；2.诉讼费由田某1负担。事实与理由：一、一审对田某2投资的170万元未作处理，对房屋如何恢复原状未予处理，判决结果不当。二、鉴于田某1收取了马某的房租，视为田某1与马某重新达成房屋租赁协议，在没有出现法定的合同解除事由，不能判决解除该合同，否则会给田某2造成极大的损失。 田某1针对田某2的上诉意见答辩称，按照法律的规定，租赁合同解除后，双方对添附没有约定的视为不予赔偿。田某1同意返还厨具等现有物品。对于田某2主张装潢费及厨具价值共计170万元田某1不认可。 田某3答辩称，田某2主张装潢费及餐具价值170万元没有事实依据。田某2一审未提起反诉，二审不应予以支持。厨具等动产财产存放在涉案房屋中，当事人应当自行解决。 余某答辩称，田某2房屋装潢费及餐具价值是否达到170万元其不清楚，请求二审法院依法裁判。 马某答辩称，一审判决正确，请求维持原判。 田某1向一审法院起诉请求：1.解除田某1与田某3之间的房屋租赁合同；2.田某3、马某立即返还房屋，并将房屋恢复原状（腾空、清理干净）；3.田某3支付房租41181元（截至2019年4月30日）;4.诉讼费由各被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月1日，田某1与田某3签订房屋租赁合同，将海盛国际1号楼31号商铺、32号商铺（登记在田某1妻子王彦玲名下）出租给田某3，商铺面积为518平方米，约定租期为3年，自2016年2月1日至2019年1月31日，租金按年计算，第一年78021元，之后两年各为164751元，租金一年一付。田某3将承租的房屋改造成餐厅经营，起名为“四季阳光火锅”，田某3支付了第一年、第二年的房租。2017年3月11日，田某3与余某签订餐厅转让协议，将该餐厅以40万元的价格转让给余某经营，期限为5年，期间田某2加入与余某合伙经营该餐厅，2017年4月24日田某2注册登记“宁夏九州客餐饮服务有限公司”经营该餐厅，2017年9月23日余某与田某2协商达成协议，余某退出该餐厅，餐厅由田某2经营。2017年12月4日，田某2与马某签订房屋租赁合同，将该餐厅转让给马某经营，期限1年，自2017年12月4日至2018年12月4日，马某给田某2支付承包费18万元。马某经营期间于2018年2月27日给田某1支付5万元房租，2018年4月12日马某由于其他原因将该餐厅关闭。 一审法院认为，房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，田某1与田某3于2016年2月1日签订《房屋租赁合同》，对田某1的房屋达成了租赁协议，至2019年2月1日合同到期，双方之间形成了租赁合同关系。田某3将租赁的房屋改造成餐厅，名为“四季阳光火锅”。2017年3月11日田某3经田某1同意和余某签订餐厅转让协议，将其经营的餐厅转让给余某，期限五年，余某与田某2合伙经营，2017年9月23日余某退出该餐厅，由田某2经营，2017年12月4日田某2又与马某签订房屋租赁合同，将该餐厅转让给马某经营。尽管田某1的房屋换了几个承包人，田某1也不承认田某3之后的几个承包人承包该餐厅，但田某3答辩时称经田某1同意其才与余某签订房屋租赁合同，田某1对此也未提出异议，以致后来余某与田某2合伙经营餐厅，余某退出该餐厅，田某2又将餐厅转让给马某经营，马某给田某1支付5万元房租，田某1与田某3、余某、田某2、马某发生交涉，这些行为都表明田某1对自己的房屋由谁承包都是同意并认可的，因此，田某1称自己的房屋由田某3转包给余某、田某2，田某2又转包给马某不知情，理由不能成立，田某1与马某的关系也系房屋租赁关系。后田某1与马某协商，由马某给田某1支付7万元房租，田某1就给马某提供房屋产权证书，由马某办理营业执照，当马某将5万元房租支付给田某1后，田某1却没有给马某提供房屋产权证书，致使马某无法办理营业执照，由此海原县市场监管部门及消防部门勒令马某停业，马某于2018年4月12日关门停业，其经营该餐厅4个月零8天。现田某1主张解除其与田某3的房屋租赁合同，因马某将涉案房屋即“大美青海”餐厅关闭一年零七个月，继续履行合同已无意义，也无必要，因此田某1要求解除其与田某3签订的房屋租赁合同理由成立，应予支持。鉴于房屋租赁合同已经解除，田某1要求田某3、马某立即返还租赁房屋，并且将房屋恢复原状的请求应得到法律的支持。田某1诉请的41181元房租要求田某3支付，称这是2019年2月1日至2019年4月30日的房租，而田某1与田某3的房屋租赁合同截至2019年1月31日期限届满，为什么田某1又向田某3索要2019年2月1日至2019年4月30日的房租呢，显而易见，田某1同意并认可田某3和余某签订的房屋租赁合同，由此可见，田某1同意并认可余某和田某2合伙经营餐厅，田某2将餐厅转包给马某的。田某3主张其经田某1同意将该房屋转让给余某经营餐厅，现在并不占有该房屋，不应承担该房屋的租金、水、暖、电等相关费用，涉案房屋拖欠的租金应当由余某承担，因为其并没有将该房屋转租给田某2、马某。余某在和田某2经营该餐厅期间已退出，所有债权债务由田某2承担，因此田某1主张的41181元房租应该明确主张由四被告里面的哪个被告承担，而不是笼统的说由被告承担。田某2主张田某1是否系本案适格主体，是否有权解除合同，这个问题对田某1提供的证据二已经确认其证明效力，明确了原告的身份。马某主张田某1返还其租房定金10万元，与法无据，因为其给田某1交的是房屋租赁费，不是定金，不予支持，由于田某1与各被告之间的合同已经解除，田某1应返还马某支付的房租5万元；马某要求返还其18万元租赁费，该笔费用是马某向田某2交的，要返还也只能向田某2主张；要求田某1返还信用社13万元贷款及利息2万元，因其未提供证据证明，不予支持；要求田某1返还1.9万元房租是给田某2交的，其应向田某2主张；主张的取暖费8000元是当年交纳的取暖费用；主张的门头装潢费5万元、内部设施改进费用2万元无证据证明，不予支持；因马某在本案诉讼中未提出反诉，其诉请可另行主张。各被告之间的房屋租赁合同随着田某1与田某3之间合同的解除而解除，各被告之间互负的债务各自另行起诉。一审判决：1.解除田某1与田某3的房屋租赁合同；2.马某立即返还租赁田某1的房屋，将房屋恢复原状；3.田某1返还马某房屋租赁费5万元；4.驳回田某1的其他诉讼请求。案件受理费830元，由田某1负担390元，由田某3、余某、田某2、马某各负担110元。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案田某1与田某3签订的《房屋租赁合同》约定租期为三年，自2016年2月1日至2019年2月1日。在合同履行的2017年3月11日，田某3与余某签订餐厅转让协议，将其承租的案涉房屋转让给余某经营餐厅，期限为5年。在田某1与田某3房屋租赁合同约定的租赁期限届满时，田某1未向田某3提出异议，依据上述规定，应视为田某1与田某3的原租赁合同继续有效，双方之间形成了不定期的房屋租赁合同关系。现田某1主张解除与田某3之间的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。因此，田某1请求解除与田某3之间的房屋租赁合同，一审予以支持并无不当。对于田某1主张返还房屋、恢复原状及支付房租的诉讼请求，接前所述，在田某1与田某3所签《房屋租赁合同》期限届满时，田某3未向田某1返还房屋，田某1亦未提出异议，视为双方之间形成不定期租赁合同关系，涉案房屋仍由田某3继续使用，现双方之间的租赁合同解除，田某3应当负责向田某1返还房屋、恢复原状及支付房租。经核，田某1请求支付截至2019年4月30日的房租共计41181元有事实依据，予以支持。因田某1与田某3之间签订了房屋租赁合同，与余某、田某2、马某并未签订合同，依据合同相对性原则，田某1只能向田某3主张相关权利。故余某、田某2、马某均不属于本案适格的被告，应当依法驳回田某1对余某、田某2、马某的起诉。一审判决田某1返还马某5万元不当，应予纠正。因田某2不属于本案适格的被告，其在本案中无权提起上诉，对其上诉请求本院不予审理。对于田某3、余某、田某2、马某之间的纠纷，当事人应当依法另行主张解决，本案不予处理。 综上，上诉人田某1的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522 民初1521号民事判决第一项； 二、撤销宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522 民初1521号民事判决第二、三、四项； 三、田某3立即返还租赁田某1的房屋，将房屋恢复原状; 四、田某3支付田某1房租41181元； 五、驳回田某1的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1660元，由上诉人田某2负担830元，被上诉人田某3负担830元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 娟 审 判 员  郭群杰 审 判 员  蒋玉春 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  （王倩 书 记 员  冯岳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以 判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。