西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初1068号 原告（反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区。 法定代表人：侯博，该公司总经理。 委托代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：牛耀辉，男，汉族，1984年10月11日出生，住西安市长安区。 委托代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托代理人：樊家齐，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。 原告西安景恒房地产开发有限公司（以下简称“景恒房地产公司”）与被告牛耀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟博，被告牛耀辉的委托诉讼代理人杨旻、樊家齐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年12月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告承租原告所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧的正荣彩虹谷3#楼1层10107、10108号商铺，用于经营孕婴童业态，品牌名为斑点牛生活馆，租赁面积为130.22㎡，租赁期限为5年。合同签订后，原告按约履行了合同约定的相关义务，但被告自2018年3月起一致拖延支付租金并自2018年10月1日起单方擅自停止营业。原告于2018年10月16日、2018年10月31日两次致函被告要求支付拖欠租金并恢复经营，未果；无奈之下，原告于2018年12月19日致函被告解除双方签订的《租赁合同》；另外，原告于2019年1月8日致函被告，再次要求缴纳欠付的租金并办理退铺手续未果。故原告为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告给付拖欠的168902.23元租金及违约金37003.32元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由被告承担。 被告辩称，原告诉状中陈述的被告单方擅自停止营业的情况不属实，导致被告无法正常经营的根本原因是原告开发的正荣彩虹谷（以下简称“商场”）建设工程消防验收不合格，导致合同目的不能实现，迫使被告为了防止经济损失继续扩大，无奈采取搬离商场的方式止损，对于原告要求被告承担租金和违约金的请求，因原告违约在先，不应得到支持。而被告要求商场满足开业经营的正常条件后，申请延迟开业时间合情、合理、合法。原告公司强行要求被告在不符合法律规定的营业条件下开业，违反诚实信用和公平的原则，对其诉请应当驳回。故被告提出反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失175990.25元、装修保证金5000元。履约担保金40368.2、装修货架损失82000元。消防工程款11003元，上述金额314361.45元；2、反诉被告支付反诉原告第1项反诉请求中实际资金占用的利息9508.4元（自合同解除之日暂计算至起诉之日，要求实际支付至全部款项偿还为止）；3、反诉被告承担全部诉讼费用。 经审理查明，2017年12月1日，原告景恒房地产公司（甲方、出租人）与被告牛耀辉（乙方、承租人）签订《外街租赁合同》，合同约定：乙方牛耀辉承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷3#楼1层10107、10108号商铺，经营孕婴童业态，品牌为斑点牛母婴生活馆。租赁面积为：130.22平方米；租赁期限为：2017年12月1日至2022年12月31日；装修期为：2017年12月1日至2017年12月31日；租金支付标准为：第1年142.08元/月/㎡，月租金为18502.09元。第2年155元/月/㎡，月租金为20184.10元。第3年162.75元/月/㎡，月租金为21193.31元。第4年170.89元/月/㎡，月租金为22252.97元。第5年179.43元/月/㎡，月租金为23365.62元。计租期间为：第1年2018年1月1日至2018年12月31日、第2年2019年1月1日至2019年12月31日、第3年2020年1月1日至2020年12月31日、第4年2021年1月1日至2021年12月31日、第5年2022年1月1日至2022年12月31日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币40368.20元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年12月1日。第十二条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用；乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素。第十三条甲方责任：甲方保证拥有该商铺所有权及相应土地使用权，有权将商铺出租给乙方使用甲方应当向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件。第十八条违约责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当月度租金。第二十条商铺交还：无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品（以下合称：不可移动物），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿；乙方按照约定向甲方交还商铺时，双方应当签订《商铺交还确认书》，如双方未签订《商铺交还确认书》，或虽未签订《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，被告牛耀辉于2017年12月1日向原告缴纳履约保证金40368.20元。同日，原告向被告交付了租赁商铺。被告收到所租商铺后进行了装修，并于2018年3月17日开业经营。后被告未按合同约定向原告缴纳房屋租金。2018年10月16日被告以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，主动停业撤离所租商铺，并告知了原告，原告也已收回商铺。庭审中，原告表示认可。2018年12月19日原告向被告发出解除租赁合同的函，被告当庭承认收到原告的合同解除函，并未提出异议。经查，被告牛耀辉在2017年12月20日向西安景恒商业物业管理有限公司交纳商铺装修保证金5000元。在2018年12月14日和2018年3月2日分别向王欣和西安宝盛建筑装饰工程有限公司交纳货架和装修款。 上述事实，有《外街租赁合同》、《收款收据》、《装饰工程施工合同》、原告的解除合同通知函、快递凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋后，被告未按合同约定履行向原告支付房屋租金，其行为显系违约，损害了原告的合法权益，其理应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。关于合同解除一节，被告承租使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付原告租金，而被告至今未向原告交纳租金，违反双方合同约定，原告有权依照合同约定，依法享有合同解除权。且被告在收到解除合同通知函后，在法定期限内未提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，本院依法予以确认。鉴于被告在2018年10月16日以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，停止经营撤离所租商铺，并告知原告，原告也表示同意，并收回了商铺。故被告拖欠原告租金起算日期应从2018年3月17日至2018年10月16日止为宜。关于被告以消防未验收，商场气味大，客流量低，无法继续经营为由，向本院提出反诉一节。因被告所租商铺正荣彩虹谷3号楼一层，不属于该项目中7号楼购物广场范围，不符合公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查验收所必备条件。且原告开发的购物中心建设工程项目已在2018年12月20日进行了消防验收。故原告没有构成导致被告签订的租赁合同目的不能实现的根本违约。造成合同无法继续履行的责任在于被告方。被告的反诉请求，证据不足，本院依法不予支持。另外，原告所诉的保全费用、律师费，因未提供相关证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告牛耀辉应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金129514.63元及违约金18132元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其余之诉讼请求。 三、驳回被告牛耀辉的反诉请求。 本案案件受理费4389元，由被告牛耀辉承担。本案反诉费3079元，由被告牛耀辉承担。鉴于原告已预交案件受理费4389元。故被告支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  路安平 审判员  李多萌 审判员  秦 冰 二〇二〇年五月七日 书记员  刘容容