河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6670号上诉人（原审被告）：苏伟，男，汉族，1970年8月23日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：常显信，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞爱芝，女，汉族，1965年12月6日出生，住商丘市。被上诉人（原审原告）：宋敏志，男，1962年7月26日出生，住商丘市。被上诉人（原审原告）：庞磊，男，汉族，1989年2月2日出生，住商丘市。三被上诉人委托诉讼代理人：刘建忠，秦建珍（实习），河南向东律师事务所律师。原审被告：苏一鸣，男，汉族，1993年8月22日出生，住，（系上诉人苏伟之子）。委托诉讼代理人：常显信，河南京港律师事务所律师。原审被告：商丘优房房地产中介有限公司，住商丘市梁园区平原路与锦绣路交叉口西220米路北，统一社会信用代码91411403MA3XF7BC14。法定代表人：景龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：马智勇，上海方锐律师事务所律师。上诉人苏伟因与被上诉人庞爱芝、宋敏志、庞磊及原审被告苏一鸣、商丘优房房地产中介有限公司（以下简称优房中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日受理本案后，依法组成合议庭于2020年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人苏伟的委托诉讼代理人常显信，被上诉人庞爱芝、庞磊及其与宋敏志的共同委托诉讼代理人刘建忠、秦建珍，原审被告优房中介公司的委托诉讼代理人马智勇到庭参加诉讼，原审被告苏一鸣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏伟上诉称：一审判决支付被上诉人利息没有法律依据，请求二审改判，并判令本次所有诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。原审被告述称：原审判决优房公司不承担责任正确。被上诉人在一审中的诉讼请求为：一、判令三被告立即退还三原告购房首付款48万元并支付赔偿金13万元，共计61万元，三被告负连带责任；一审法院查明：2018年5月30日，原告庞爱芝、宋敏志、庞磊通过被告优房中介公司居间与被告苏伟签订《房屋买卖合同》，合同约定被告苏伟将位于商丘市梁园区东华锦城6B号楼13层整层房屋出售给三原告，价款160万元，并承诺签订本合同30日内办理权属转移相关手续。合同签订的当日，三原告向被告优房中介公司缴纳购房定金9万元，被告优房中介公司给原告出具收款收据一份。后合同在履行过程中，由于涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续，2018年8月17日，三原告与被告又签订《房屋买卖补充协议》，该协议主要约定：2、三原告先支付被告苏伟48万元，用于该房屋的解压，苏伟保证专款专用。3、苏伟承诺于2018年11月30日前将该房屋解除查封、解除抵押及户型分割完毕，达到去银行审核的标准。4、如果达不到本协议第3条，苏伟除全部返还已交首付款外，苏伟须另赔付三原告5万元。……。该协议签订后，三原告按协议约定向被告苏一鸣账户转款38万元，被告苏伟给三原告出具收条一份，内容为：今收到东华锦城6#B楼13层预付款计38万元整。以转账记录为准。收款人：苏伟。后由于该房仍未被解除查封，被告未能为原告办理房屋过户手续，2019年2月22日，三原告与被告苏伟又签订《补充协议》，主要内容为：1、被告苏伟同意于2019年5月30日前向三原告支付购房款48万元，违约金5万元，被告苏伟在2018年11月30日到2019年5月30日补偿三原告3万元。2、若被告在2019年5月30日之前不能履行第一条约定，则被告苏伟承诺在前款不变的基础上向三原告再赔偿损失5万元。该协议签订后，仍未履行，原告诉至原审法院。同时查明，三原告共支付被告购房款及中介费47万元，被告优房中介公司已将中介费1万元退还三原告，现被告苏伟仍欠三原告购房款46万元未退还。一审法院认为，被告苏伟违反法律规定，用被法院查封的房产与三原告签订的《房屋买卖合同》，将查封房产出售给三原告，其行为显属欺诈，原、被告签订的《房屋买卖合同》属无效合同。2018年8月17日，为解决查封事宜，三原告与被告签订《房屋买卖补充协议》及2019年2月22日签订《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，属有效合同，双方应遵照执行，由于被告苏伟的过错致使三原告的购房目的不能实现，三原告要求被告退还购房款46万元的诉请合法，应予支持。三原告主张的违约金及损失13万元，《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第三十条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。参照上述规定，对原告主张的违约金及损失应按年利率24%分别从原告向被告交款之日起计算至实际付清之日止。被告优房中介公司仅是中介方，且已将其收取的中介费1万元退还原告，未收取其他款项，不应承担退还责任，故依法驳回原告对该被告的诉讼请求。被告苏一鸣不是合同相对人，其所收款项38万元被告苏伟认可已收到，苏一鸣不应承担合同义务，原告要求苏一鸣承担连带还款责任的诉请不成立，不予支持。依据《中华人民共和合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决：一、被告苏伟于一审判决生效之日起十日内退还原告庞爱芝、宋敏志、庞磊购房款46万元及利息（利息按月利率2%计算至实际付清之日止，其中8万元从2018年5月30日起计算、38万元从2018年8月17日起计算）；二、驳回原告庞爱芝、宋敏志、庞磊的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，原告庞爱芝、宋敏志、庞磊负担850元，被告苏伟负担4100元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案被上诉人在一审中的诉讼请求为退还购房首付款48万元并支付赔偿金13万元，被上诉人在一审审理过程中也没有变更诉讼请求要求支付利息，一审判决按照年息24%的标准支付利息至付清之日止超越当事人诉讼请求，属于超诉请判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”该规定明确了适用范围为出借人与借款人即约定了逾期利率又约定了违约金或其他费用，本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同以及补充协议并未约定逾期利率，而且本案双方当事人之间也不是借款法律关系，一审适用民间借贷司法解释第三十条没有依据，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的补充协议约定了违约金共计13万元，相对于被上诉人的损失偏高，但上诉人在一审中仅主张合同无效不应支付，未请求人民法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第二十七条和第二十九条规定，本院对双方约定的违约金不予调整。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8870号民事判决；二、上诉人苏伟于本判决生效后十日内退还被上诉人庞爱芝、宋敏志、庞磊购房款46万元及违约金13万元；上诉人苏伟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4950元，由被上诉人庞爱芝、宋敏志、庞磊负担850元，由上诉人苏伟负担4100元；二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年五月十二日书记员  杨 茜