河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终473号 上诉人（原审被告）：闫国双，男，1976年2月4日出生，汉族，农民，住承德市。 委托诉讼代理人：田春雨，河北山庄律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘浩，男，1991年4月2日出生，汉族，个体户，住承德市。 委托诉讼代理人：孙佳星，河北双恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周月明，女，1962年6月19日出生，汉族，京城高速管理处退休职工，住承德市。 委托诉讼代理人：魏连国，河北德汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德市建通房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区观景楼街道。 法定代表人：孟庆民，职务经理。 原审被告：刘刚，男，1978年7月25日出生，汉族，个体户，住承德市双桥区。 原审被告：任双梅，女，1993年2月24日出生，汉族，无业，住承德市。 上诉人闫国双、刘浩因与被上诉人周月明、承德市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司），原审被告刘刚、任双梅所有权确认纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人闫国双及其委托诉讼代理人田春雨、上诉人刘浩及其委托诉讼代理人孙佳星、被上诉人周月明及其委托诉讼代理人魏连国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫国权上诉请求：请求二审法院撤销(2019)冀0802民初4764号民事判决，依法改判驳回被上诉人周月明的诉讼请求或发还重审。事实和理由：本案未向被上诉人承德市建通房地产开发有限责任公司送达开庭传票等相关手续，其未到庭参加诉讼，违反法定程序。也造成本案事实不清，做出了错误的判决。被上诉人周月明未提供与建通公司签订的房屋买卖合同原件及交纳房款的原件，证明不了其是合法购买诉争房屋，其购买的房屋是建通房地产开发公司的真实意思表示，与建通公司之间存在真实有效的合同。根据(2015)双桥刑初字第98号刑事判决书，其交纳的房款已认定为薛冰的诈骗数额，应当由薛冰退赔。上诉人才是本案诉争房屋的原所有权人。(2015)双桥刑初字第98号刑事判决书已认定与上诉人之间的合同系有效合同，薛冰是建通公司的负责人，签订买卖合同、办理房屋产权过户手续的行为，应当由建通公司承担法律上的后果。原审判决无权再次认定该合同为无效合同。上诉人与建通公司签订的买卖合同系有效合同，不具有合同法52条规定的合同无效的情形。建通公司与上诉人签订买卖合同不存在以合法形式掩盖非法目的。薛冰与闫国双系同学，关系不错，根据公司的38号文件，职工内部价1560元／平方米，才将诉争房屋销售给上诉人，没有非法目的，建通公司应当承担法律上的后果。被上诉人周月明无权占有诉争房屋，应当立即搬离。 刘浩上诉请求：依法撤销(2019)冀0802民初4764号民事判决书，改判驳回被上诉人周月明的诉讼请求。事实和理由：一审法院作出判决认定事实和适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被上诉人起诉要求确认其对本案争议房屋享有所有权即物权权利，但是目前本案争议房屋登记在上诉人名下，且上诉人持有房产登记部门颁发的不动产登记证书，在该证书没有被依法撤销的情况下，被上诉人要求人民法院确认其物权权利不应得到支持。在与本案有关的薛冰涉嫌合同诈骗一案中，该案将本案被上诉人周月明列为被害人身份，说明闫国双签订的买卖合同及办理房产登记都是有效的，薛冰将周月明所占有的房屋出售他人属于一房二卖，在上诉人已经办理房屋所有权备案登记的情况下，房屋所有权应归上诉人所有，一审法院违反“物权法定”的原则将房屋所有权确认为被上诉人所有错误。被上诉人作为案件被害人的情况下，已经失去享有房屋所有权的权利，应向承德市建通房地产开发有限公司请求退还房款、要求赔偿。 周月明辩称，2005年7月上诉人与承德市建通房地产开发有限责任公司签订内部职工购房协议，并按协议交付了房屋购房款、选定了房屋,该协议是当事人的真实意思表示，应认定为有效。被上诉人在购买该房屋没有办理房屋产权登记是由于政府政策的原因没有办理。但被上诉人自房屋交付之日即对该房屋实际占有使用至今，在此期间发生的水、电、取暖等费用均由被上诉人缴纳。案涉房屋虽登记在被上诉人名下但作为物权设立基础法律关系的商品房买卖合同并非建通公司的真实意思表示而应属于无效合同。被答辩人刘浩上诉状中所谓“一房数卖”的情形，其前提是有两个或数个合法有效的房屋买卖合同，而上诉人所主张的合同显然不属于有效合同。上诉人闫国双、刘浩在整个买卖过程中存在重大过失，不属于善意取得。综上所述，原审判决认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 周月明向一审法院起诉请求：要求确认位于承德市双桥区的房屋所有权归原告所有,并由被告协助原告将该房屋过户至原告名下。 一审法院认定事实：被告承德市建通房地产开发有限责任公司原为承德建通房屋开发有限责任公司。2005年7月，原告与被告建通公司达成职工内部购房协议，原告向建通公司交纳购房款合计194085元，并于2005年8月11日选定会龙山小区1期3号楼2单元504室。原告购买该房后虽未办理不动产登记，但其自房屋交付之日即对该房屋实际占有使用至今。2014年3月，案外人薛冰（系建通公司工作人员）在明知该房已经销售的情况下，使用伪造的建通公司法定代表人孟庆民名章及建通公司财务专用章与被告闫国双签订购房合同，以1500.00元/平方米的价格将案涉房屋卖于闫国双，并为闫国双办理了不动产登记。2014年闫国双与被告刘刚签订房屋买卖合同，将案涉房屋过户给刘刚。2019年8月20日，在原告就案涉房屋所有权确认一案起诉被告刘刚的诉讼中，刘刚将案涉房屋卖给被告刘浩、任双梅，将涉案房屋登记在刘浩、任双梅名下。被告闫国双、刘刚、刘浩、任双梅在购买案涉房屋的整个过程中，未实地查看房屋状况。 另查明，2015年3月31日，承德市双桥区人民检察院以合同诈骗罪对薛冰提起公诉，本院经审理做出（2015）双桥刑初字第98号刑事判决书，认定薛冰上述行为构成合同诈骗罪，并予以刑事处罚。在刑事侦查阶段，薛冰、闫国双均认可当时案涉房屋的市场价格约为4000.00元-5000.00元/平方米。 一审法院认为，按照我国《民法通则》的规定，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。行为人有意识的不真实行为，为无效法律行为。我国《民法总则》中也规定了“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，薛冰使用伪造的印章与被告闫国双签订商品房买卖合同的行为已构成刑事违法，显然属于上述法律所规定的虚假的意思表示实施的法律行为，故应认定为无效法律行为所形成的合同当然无效。根据我国物权法的规定，不动产的买卖、赠与、抵押等法律行为是物权变动的基础即前提条件，而“登记”是前述基础行为能够产生物权变动法律效力的形式要件。案涉房屋虽登记在被告闫国双名下，但因作为物权设立基础法律关系的商品房买卖合同并非被告建通公司的真实意思表示而属于无效合同，故该登记犹如“无源之水、无本之木”因而并不具有物权效力。被告闫国双抗辩中所谓“一房数卖”的情形，其前提至少是买卖合同具有合法的形式要件，能够被认定为有效合同，而其与薛冰所为之合同显然不属于该情形。综上，被告闫国双的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 被告刘刚称其系顶名买房卖房，未实际出资未实际收受房款，从其自述可知其不具有买、卖房屋的真实意思表示，故其与闫国双，刘浩、任双梅之间的买卖房屋的法律行为无效。综上，闫国双购买案涉房屋后，虽登记在其名下；刘刚购买案涉房屋后，虽登记在其名下；刘浩、任双梅购买案涉房屋后，虽登记在其名下，因买卖房屋的法律行为无效，而未实际取得物权。另外，闫国双、刘刚、刘浩、任双梅均未到现场看房，不符合正常交易规则；在受让房屋后，未对房屋进行管理使用，不符合正常购房用于居住的目的，本院认定闫国双、刘刚、刘浩、任双梅在购房时均不存在善意，不符合物权法上善意取得的条件，不能取得物权。原告虽未办理不动产登记，但其提交的证据足以认定其为案涉房屋的真实买受人，其对案涉房屋享有物权期待权。故原告要求确认其为案涉房屋所有人的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持,其关于不动产登记的请求应向不动产登记机关提出,本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条一款，《中华人民共和国共和国物权法》第七条，第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：位于承德市双桥区的房屋归原告所有。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，2005年7月被上诉人周月明与承德市建通房地产开发有限责任公司达成职工内部购房协议，周月明交付购房款合计194085.00元，2005年8月11日选定会龙山小区1期3号楼2单元504室,该房屋交付后被上诉人周月明即占有使用至今。薛冰系建通公司工作人员，其明知该房屋已经出售，使用伪造的承德市建通房地产开发有限责任公司法定代表人孟庆民的印章及公司财务专用章，与上诉人闫国双签订房屋买卖合同，将该房屋以平方米1500元低价出售给闫国双，并为闫国双办理了不动产登记。薛冰的行为构成合同诈骗，承德市双桥区人民法院已作出（2015）双桥刑初字第98号刑事判决，对其进行了刑事处罚。本案闫国双与薛冰签订的房屋买卖合同当然无效，据此而进行的不动产登记亦属无效，此后的闫国双与刘刚、刘刚与刘浩和任双梅之间的房屋买卖行为也应无效。被上诉人周月明虽然没有办理不动产登记，但其全额支付了购房款，并始终占有使用该房屋，其买卖关系合法有效。 综上所述，上诉人闫国双、刘浩的上诉请求不能成立。原审判决争议房屋归周月明所有，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.00元，由上诉人闫国双、刘浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  于相成 审判员  陈建民 二〇二〇年五月二十八日 书记员  郭绍辰