四川省高县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1525民初285号 原告：杨代翠，女，1972年6月24日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 委托诉讼代理人：张学君，高县庆符法律服务所法律工作者。 被告：胡弟洪，男，1985年9月8日出生，汉族，住四川省高县。 被告：刘海权，男，1973年8月28日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 委托诉讼代理人：方正聪，男，1959年5月25日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 原告杨代翠与被告胡弟洪、刘海权确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理,依法由审判员罗志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨代翠及其诉讼代理人张学君，被告胡弟洪，被告刘海权及其诉讼代理人方正聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨代翠向本院提出诉讼请求：依法确认2019年12月21日两被告签订的房屋买卖协议无效；诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告刘海权原系同居关系，在同居期间，2014年2月13日，被告刘海权与他人合资建房并签订了合资建房协议，修建了房屋一套，该房无房产证和土地使用证。之后，原告与被告刘海权因关系不和，于2019年6月原告向云南盐津县法院诉讼同居关系子女抚养纠纷，经法院调解，对子女抚养作了处理，为便于三个孩子及被告之父有居住的地方未对该房作处理。2019年12月21日，被告刘海权未经原告同意，私自与被告胡弟洪签订了房屋买卖协议，将该房屋出卖给被告胡弟洪。该房出售后，导致原告及被告父亲、孩子都无住处。综上，二被告签订的房屋买卖协议侵害了原告的合法权益。特依法起诉，请求判如所请。 被告胡弟洪辩称，答辩人在与刘海权签订协议时，刘海权称已离婚，提供的房屋凭证及票据上均只有刘海权的名字。本人多次询问刘海权该房产是否存在产权纠纷，刘海权承诺自己对该房产有处分权，保证在交易时无产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，并保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利，承诺若该房屋产生任何产权纠纷，由刘海权本人解决并承担所有责任。 被告刘海权辩称，答辩人与原告于1993年同居生活并育有三个孩子，未办结婚证，长子刘江和次女刘晓仪已成年，三子刘健伟现年15岁，尚在兴隆中学就读。2019年6月11日，原告向盐津县法院起诉解除同居关系和子女抚养纠纷，经法院主持调解，双方对子女抚养达成调解，并口头承诺，诉争房屋归三个子女所有，由三个子女和被告的父亲居住，建房所欠债务由刘海权承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向法院提交了证据，原告提交的证据有：1.身份证、户口簿复印件；2.合资建房协议复印件；3.民事调解书；4.房屋买卖协议复印件;5.通话录音译制笔录和光碟；6.收据、订货单等。拟共同证明刘海权与杨代翠同居期间，与他人合资修建房屋，在杨代翠与刘海权同居关系子女抚养纠纷案中未对该房屋进行处理，杨代翠曾出资装修房屋和购买家具等，刘海权未征得原告同意将房屋出售。被告刘海权提交的证据有：1.合资建房协议；2.集资建房款收据；3.水电气户头费收据；4.盐津县法院调解书；5.刘江关于由刘海权处理罗场房屋的情况说明；6.刘晓义关于由刘海权处理罗场房屋的情况说明；7.刘海权与胡弟洪签订的房屋买卖协议；8.刘海权在盐津县老家修建房屋的图片；9.刘海权的残疾人证。以上证据拟共同证明合资建房由刘海权出资修建，原告未出资，原告未按调解书履行给付抚养费的义务，按调解时约定房屋归三个子女，子女均同意刘海权将该房屋处置，刘海权将房屋出售后所得在老家建房供老人、子女居住，现刘海权系残疾人，无经济来源。被告胡弟洪提交的证据有：1.合资建房协议；2.房屋买卖协议；3.收条。拟共同证明房屋买卖协议是真实有效的。 经当庭质证，被告刘海权对原告提交的第1至4组证据均无异议，对第5组证据的真实性无异议，但认为原告所挣的钱大部分用于子女读书，未用于修建房屋，第6组证据中虽是原告的名字，但系刘海权支付的。被告胡弟洪对原告证据的真实性无异议。原告对被告刘海权提交的第1至3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，虽然只有刘海权的名字，但系同居期间购买，对第4组证据无异议，恰好证明调解时只处理子女抚养问题，未对房产进行处理，对第5、6组证据有异议，证人未出庭，达不到证明目的，第7组证据达不到被告的证明目的，恰好反映了胡弟洪知晓该房屋系原告与刘海权共有财产，第8、9组证据与本案无关联。被告胡弟洪对刘海权提交的证据均无异议。原告对被告胡弟洪提交的证据真实性均无异议，认为该住房系原告与被告刘海权的共有财产，刘海权未经原告同意卖房，买卖协议应属无效。被告刘海权对胡弟洪的证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以采信；被告提交的第5、6组证据，系原告与刘海权的子女书面情况说明，经电话核实，与内容相符，本院予以采信，第9、10组证据，内容真实，证实刘海权系肢体残疾，现在盐津县兴隆乡老家建房居住的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨代翠与被告刘海权自1993年起同居生活，生育了长子刘江、次女刘晓仪、三子刘健伟，长子、次女均已成年，原告与刘海权未办结婚登记手续。2014年2月13日，被告刘海权在与凌泰森、甘明书、何聪等人签订《合资建房协议》，并以刘海权名义出资161800元建房款和7200元水、电、气户头费。该房建成装修完毕后，杨代翠、刘海权及家人于2017年搬入居住。2019年5月29日，杨代翠因同居关系子女抚养纠纷向云南省盐津县法院起诉，同年6月11日，经盐津县法院组织调解，原告与刘海权就刘健伟的抚养问题达成调解协议，未对同居期间财产进行分割。同年6月24日，刘海权评定为肢体肆级残疾。2019年12月21日，刘海权与胡弟洪签订《房屋买卖协议书》，协议约定，刘海权将位于甘明书房屋后五楼出售给胡弟洪，建筑面积约169平方米，房屋用途为自住住房，无房产证和无土地使用权证书；双方议定房屋转让价为人民币200800元，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，刘海权不得再以任何形式追加；刘海权保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利，并承诺该房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由刘海权自行承担；如任一方违约，需按总房款的30%向守约方支付违约金。协议还对房屋交接等事宜进行了约定。协议签订后，胡弟洪交付了购房款，刘海权与胡弟洪进行了房屋交接，胡弟洪现已搬入居住。之后，刘海权将卖房所得资金回盐津县兴隆乡老家重建了住房。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被告刘海权与胡弟洪签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和恶意串通以合法形式掩盖非法目的的情形，未损害社会公共利益，未违反行政法规强制性规定。被告胡弟洪已交付合同约定的房屋价款，并已搬入居住，实际占有该不动产，构成善意取得。原告认为交易价格不合理，胡弟洪明知刘海权不具有处分权而执意购买，不构成善意取得，该主张未提交充足的证据予以证明，应承担举证不能的责任。因原告杨代翠与被告刘海权分居后，仅就同居关系子女抚养问题达成调解协议，未对同居期间的财产进行处理，进而酿成本案诉讼。现刘海权已将该房屋出卖，原告如认为侵犯其财产权益，可就刘海权出卖房屋所得价款以同居期间财产分割另案诉讼。如让胡弟洪退房，违反了诚信交易原则，扰乱了社会经济秩序。故原告杨代翠请求确认被告刘海权与胡弟洪签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告杨代翠的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告杨代翠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 罗志强 二〇二〇年五月二十日 法官助理 袁兴琴 书 记 员 李正洪