云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初205号原告原告虎富克，男，回族，1989年10月23日出生云南省昭通市昭阳区人，本科文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。原告马智亭，女，回族，1990年3月17日出生云南省昭通市昭阳区人，大学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨梅、梁华毅，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）法定代表人李静，该公司总经理。委托代理人温煜强、刘明，云南悟同律师事务所律师。（特别授权）原告虎富克、马智亭诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称：昭通鸿卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告虎富克、马智亭的委托代理人杨梅、梁华毅，被告昭通鸿公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虎富克、马智亭诉称，2018年3月20日，其与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2018年6月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天30元向原告支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天30元计算支付原告延迟交付违约金。被告至今未将房屋交付给原告。原告多次找到被告协商，但被告却不履行义务。为维护原告自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金3190元；2、被告按照合同约定向原告交付房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实，双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房，原告没有接房是因为他们认为物业费用过高，至今不领取房屋钥匙；2、被告鸿卓公司并非恶意拖延交付时间，也未在违约行为中获利，并且原、被告双方的购销合同中违约金约定赔偿总额不能够超过原告已经支付购房款的0.1%。综合当事人诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1、被告鸿卓公司的行为是否构成违约，是否应当向原告支付迟延交房的违约金，以及违约金的起算点从什么时候开始？2、原告的诉求能否得到支持？原告虎富克、马智亭针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证（复印件2份），证明原告主体资格适格。2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》（各1份），证明：1、被告将位于昭阳区出售给原告，面积为97.56平米（与备案登记一致）；2、合同约定房屋交付时间为2018年6月30日；3、被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天30元计算向原告支付延迟交房的违约金；4、建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款。3、《收据》《住宅专项维修资金缴款通知单》各1份，证明原告按约履行了付款义务。4、昭通鸿卓公司公告的照片（2份），证明被告因房屋还未经过验收于2018年10月13日通知业主暂停接房，是对2018年9月30日登报接房公告的撤销。经质证，被告昭通鸿卓公司对原告提交的第1、2、3组证据的三性无异议；但认为不能证明原告欲证明的事实，合同约定了交付房屋按照公司的公告时间视为接房，并且产权应当以产权证登记面积为准；对第4组证据的三性不予认可，并且该通知只针对在2018年9月30日至2018年10月13日之间已经接房的业主，不涉及原告。被告昭通鸿卓公司针对其答辩意见，向本院提交了下列证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明（各1份）、法人身份证（复印件1份），证明被告的主体资格。2、《交房公告》（复印件1份），证明2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了该交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但虎富克、马智亭至今未办理接房手续，责任在原告方。经质证，原告虎富克、马智亭对被告提交的第1组证据的三性无异议；对第2组证据三性不予认可，应当以验收合格后原告拿到房屋钥匙之日才算接房，该房至今还未验收合格，原告拒绝接房是合情合理的。通过当事人的举证和质证，本院认为，原告虎富克、马智亭提交的第1、2、3组证据，因被告昭通鸿卓公司对三性无异议，故本院予以采信；对第4组证据，被告昭通鸿卓公司对三性不予认可，经本院审查，该组证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓公司向业主发放公告，因温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求其整改，该公司要求2018年9月30日至10月13日之间已交房的业主将房屋及钥匙收回，待建设工程验收合格后可交付使用。对被告昭通鸿卓公司提交的第1组证据，因原告虎富克、马智亭对三性无异议，故本院予以采信；对第2组证据，原告虎富克、马智亭对公告三性不予认可，经本院审查，该组证据载明被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合虎富克、马智亭提交的第4组证据，昭通鸿卓公司的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告虎富克、马智亭于2018年3月20日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为97.56平方米，单价为每平方米5024.55元，总价款为490195元。双方于2018年3月20日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”原告虎富克、马智亭于2018年3月20日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款100195元。后董彦飞、马关东通过银行贷款的方式向昭通鸿卓公司交付了房屋尾款390000元。被告昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，至今未将验收合格的房屋交付给虎富克、马智亭。2020年1月6日，虎富克、马智亭诉至本院请求依法判决：1、被告支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金3190元；2、被告按照合同约定向原告交付房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告虎富克、马智亭和被告昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性法规定，该合同合法有效。双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。因此被告昭通鸿卓公司应当继续履行合同向原告虎富克、马智亭交付房屋。故对原告虎富克、马智亭诉求昭通鸿卓公司按照合同约定向其交付房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告昭通鸿卓公司未按合同约定的交房时间2018年6月30日前向原告虎富克、马智亭交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任，应当按照双方约定的违约金标准30元/天向虎富克、马智亭支付违约金，但违约金总额最高不得超过原告已付房款的0.1%。经计算原告虎富克、马智亭主张支付自2018年7月1日起至2019年11月4日止的延迟交付违约金为：14760元（30元/天×492天）；但因《商品房购销合同》约定了违约金最高额为490195的0.1%为490.20元；故被告昭通鸿卓公司应向原告虎富克、马智亭支付逾期交房违约金490.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司按照合同约定向原告虎富克、马智亭交付温泉静园第10幢1单元第3层302号商品房；二、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效10日内向原告虎富克、马智亭支付2018年7月1日起至2019年11月4日止的逾期交房违约金490.20元；三、驳回原告虎富克、马智亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张森泓人民陪审员  锁才红人民陪审员  浦绍磊二〇二〇年五月十九日书 记 员  宋攀艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。