四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0792民初130号 原告：陈燕，女，1984年3月7日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 被告：王小梅，女，1988年5月1日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：王渠，男，1986年5月25日出生，汉族，住四川省平昌县。系被告王小梅之兄。 被告：绵阳市三立房地产投资顾问有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区跃进路北段21号。 法定代表人：宋金蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苟勇，该公司员工。 原告陈燕与被告王小梅、绵阳市三立房地产投资顾问有限公司（以下简称“三立投资顾问公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕、被告王小梅的委托诉讼代理人王渠、被告三立投资顾问公司的委托诉讼代理人苟勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈燕向本院提起诉讼请求：1.判令被告王小梅继续履行《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》，无条件配合原告办理权属转移登记手续，房屋成交价调整为63万元；2.被告王小梅即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息4875元，违约金1000元／天（自2019年12月25日起至2020年1月3日，至双方完成权属转移登记手续）；3.被告王小梅承担案涉房屋买卖的各项税费等费用；4.如被告王小梅事实上无法履行合同，判令被告王小梅承担违约责任：在判决生效5日内返还原告双倍定金6万元、退还原告首付款34万元、按首付款的20%赔偿违约金计6.8万元、赔偿首付款利息损失4875元、赔偿原告装修损失费120000元，共计592875元；违约金低于实际造成损失的，增加履行合同后原告可以获得的房租收益3000元，以及因未能如期交房给原告造成的机会和生活损失10万元，共计103000元；5.本案包含但不限于诉讼费、律师费、保全费等一切相关费用由被告王小梅承担。事实和理由：原告于2019年10月9日与二被告签署《二手房买卖经纪合同》，购买被告王小梅名下由绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区的房屋一套（房屋产权面积：68.18㎡，房屋国有土地使用证编号：绵城国用（2014）第08480号，商品房预售许可证：2015064，被告王小梅占有100%产权），合同约定2019年11月10日前备齐相关交易资料办理权属转移登记手续，11月13日原告同意延期至12月10日前办理。2019年12月11日、12月15日先后签订了《补充协议》，对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2019年10月7日将购房定金3万元交与被告三立房地产公司，同年10月9日、11月13日分别将首期购房款5万元、29万元支付到被告指定的账户，原告依约履行了作为买受人的付款义务。根据合同第六条约定，案涉房屋应于2019年11月10日前备齐办理房屋权属转移登记的相关资料，被告王小梅未在约定期间备齐资料，其行为严重违约，给原告造成重大损失。原告为维护自身权益，特诉至法院。 被告王小梅辩称，1.案涉房屋权属未从开发商处转移登记至我名下的事实属实。2.案涉房屋属于抵款房，因涉及其他抵款房结算问题，暂无法办理权属转移登记手续。3.房屋已提供给了原告。4.如原告愿意继续履行合同，我愿意调整房屋的成交；如原告要求解除合同，我无异议，但需进行评估后，再做相应赔偿。 被告三立投资顾问公司辩称，三立投资顾问公司已尽到告知义务。原告陈燕与被告王小梅是否继续履行房屋买卖合同是双方各自意思表示，三立房地产公司尊重双方意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月9日，原告陈燕（甲方购买方）与被告王小梅（乙方出售方）、三立投资顾问公司（丙方经纪方）签订了《二手房买卖经纪合同》一份，约定：1.乙方自愿将位于绵阳高新区房屋出售给甲方，产权面积为68.18㎡，总成交价66万元；2.签订合同时甲方向乙方支付购房定金3万元，定金有效期为31天，定金在首次支付房款时冲抵购房款，并将该房屋的所有权证或不动产权证书、国有土地使用证、购房发票、契税缴纳发票原件交于丙方代管；3.签订合同后2019年11月10日前甲方向乙方支付首期购房款34万元，支付此款项时甲乙双方商定办理产权转移登记过户手续，其余房款32万元由甲方无条件配合丙方向银行或公积金管理中心申办抵押贷款支付乙方；4.甲乙双方共同商定该宗房地产的权属转移登记于2019年11月10日前备齐相关资料共同到相关部门由丙方协议双方办理；5.乙方应保证所售房地产产权明晰无任何纠纷，已具备进入房地产市场交易条件，如有瑕疵或债权债务必须将真实情况告知甲方，否则造成甲方损失的，乙方按实际损失给予赔偿，同时承担总房款20%违约金；6.签订该合同时乙方尚未办理（从开发商登记到乙方的）房屋所有权证，乙方商品房买卖合同签约备案号为1606150219，乙方承诺在2019年10月31日前办理好房屋所有权证（不动产权证），给甲方办理房屋产权过户；7.甲方必须保证个人征信良好，如遇征信不良无法贷款，甲方自筹现金支付房款；合同还对其他事项作了约定。同日，被告三立投资顾问公司代被告王小梅收取原告陈燕支付的购房定金3万元，同时陈燕向王小梅支付了购房款5万元；同年11月13日陈燕再次向王小梅支付购房款29万元。后被告王小梅将案涉房屋交付原告陈燕，原告在对该房屋进行装修中。 被告王小梅未按合同约定时间在2019年11月10日前备齐办理房屋转移登记的相关资料，三方于2019年12月11日签订了《补充协议》一份，协议约定：1.乙方（王小梅）承诺在2019年12月11日12点前提供办理过户交易的相关资料；若无法提供，乙方同意将房款的成交价调整为64万元；2.乙方承诺在2019年12月18日24点前配合甲方（陈燕）完成产权交易过户，若逾期未完成，乙方同意在该房产总成交价上扣减10000元作为违约金；逾期后，甲乙双方可继续办理房屋交易相关手续，乙方同意按1000元/天以现金方式向甲方赔偿违约金，直至过户手续结束；3.在正式产权过户前，乙方同意甲方先行进场装修，并积极配合甲方按照房屋所在地物业管理办理手续，确保装修正常进行；4.若甲方明确提出不再购买该处房屋，已交房款不退；若乙方明确提出不再出售该处房屋，乙方按照该房产的总成交价50%向甲方赔偿违约金；5.该协议与《二手房买卖经纪合同》有冲突的以本协议为准，无冲突的继续适用原合同的约定。 被告王小梅仍未按前述协议约定时间备齐办理房屋转移登记的相关资料，三方再次于2019年12月15日签订《补充协议》一份，协议约定：1.案涉房屋总成交价调整为63万元；2.乙方（王小梅）承诺在2019年12月25日24点前与甲方（陈燕）完成该处房屋产权过户交易相关手续，否则视为乙方违约；3.若该处房屋能在2019年12月31日前完成产权交易过户，乙方按1000元/天向甲方支付逾期违约金，从12月25日起计算；4.如房屋未能在2019年12月31日前完成产权交易过户，王小梅退还陈燕所有已交房款，并按所交房款的20%支付违约金，并按国家有关规定计算同期利息损失，王小梅退还定金并按双倍赔偿；5.在正式产权过户前，乙方同意甲方先行进场装修，并积极配合甲方按照房屋所在地物业管理办理手续，确保装修正常进行；6.若任何一方违约，导致该房屋未能完成过户交易的，后期产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用均由违约方承担；7.2019年12月11日签订的《补充协议》作废；8.该协议与《二手房买卖经纪合同》有冲突的以本协议为准，无冲突的继续适用原合同的约定。 后被告王小梅仍未按协议约定时间向原告办理案涉房屋产权过户登记，原告诉至本院。在本案审理期间，被告王小梅于2020年4月16日、18日两次退还原告购房款共15万元。本案在庭审过程中，原告陈燕、被告王小梅均表示愿意继续履行合同；原告陈燕确认其诉讼请求为：1.判令双方继续履行合同，由被告向原告办理房屋过户登记；2.判令被告王小梅支付原告已付房款20%的违约金；3.判令被告王小梅按每天1000元向原告支付逾期办理过户违约金。 另查明，案涉房屋系绵阳科久置业有限公司开发，该公司与被告王小梅有经济往来，双方协商以案涉房屋抵偿欠到王小梅款项，并签订了商品房买卖合同、进行了备案登记（登记号1606150219），但因双方纠纷未了，绵阳科久置业有限公司至今未将该房屋产权转移登记至王小梅名下。 本院认为，原被告三方签订的《二手房买卖经纪合同》、2019年12月15日签订的《补充协议》是各方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同及协议合法有效，本院予以确认。 关于合同的继续履行问题。虽然2019年12月15日的《补充协议》第四条约定的解除《二手房买卖经纪合同》的条件（未能在约定的时间办理房屋产权过户登记）已经成就，但买卖双方在庭审中均表示同意继续履行合同及协议（即在条件成就时被告王小梅为原告陈燕办理房屋过户登记手续，原告支付王小梅房款共计63万元），视为双方对协议中该条内容的变更，原告陈燕提出继续履行合同的请求，本院予以支持。案涉房屋被告王小梅尚未取得不动产权，原告陈燕请求判令王小梅将该房屋产权登记至原告名下，现无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行的；……”之规定，原告陈燕的该请求，本院不予支持。 关于原告诉请的违约金问题。被告王小梅未按《二手房买卖经纪合同》、2019年12月11日《补充协议》及2019年12月15日《补充协议》约定的时间向原告办理案涉房屋的不动产变更登记，属于明显的违约行为。参照2019年12月15日《补充协议》第四条对违约责任的约定，原告要求被告王小梅承担已付房20%违约金的主张，本院予以支持。原告2019年10月9日交付定金3万元，另付房款34万元，故原告根据合同约定已支付购房款37万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告王小梅应向原告陈燕支付违约金74000元（37万×20%）。另，原告要求被告王小梅按1000元/天支付逾期过户违约金的主张，根据2019年12月15日的《补充协议》第三条的约定，违约金支付条件为在2019年12月25日至同年12月31日期间办理了产权过户手续，王小梅支付该期间的违约金1000元/天，而本案事实与该约定不符，原告的该请求本院不予支持。 被告三立投资顾问公司在案涉合同中处于居间方，其承担的合同义务系协助、促成买卖双方订立买卖合同，其已履行应承担的义务，故被告三立投资顾问公司不承担违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下： 一、原告陈燕、被告王小梅、被告绵阳市三立房地产投资顾问有限公司继续履行《二手房买卖经纪合同》、2019年12月15日《补充协议》中关于房屋价款、相关税费承担、条件成就时办理房屋不动产登记手续等内容； 二、被告王小梅在本判决生效之日起10日内向原告陈燕支付违约金74000元； 三、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10248元，减半收取计5124元，由被告王小梅负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 杨 伟 二〇二〇年五月二十日 书记员 杨金午