四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初288号 原告：成都金控置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街300号2栋B座9楼。 法定代表人：夏捷，董事长。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成伟，男，1984年10月21日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：何云光，四川中川大众律师事务所律师。 原告成都金控置业有限公司（以下简称“金控公司”）与被告成伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金控公司的委托诉讼代理人雷蕾、被告成伟的委托诉讼代理人何云光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起7日内，配合原告办理位于成都市高新区3栋2单元7楼701号（xx广场3栋2单元7楼701号）房屋撤销备案登记手续（备案号：1848913）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（预0573940）；3.判令被告向原告支付因被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告代被告偿还银行按揭贷款本金、利息及罚息467127.74元（以银行最终确认的金额为准），以及被告按《商品房买卖合同》及补充协议约定向原告支付违约金75936.5元、律师代理费损失120000元；4.判令本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求第3项中银行最终确认的金额明确为470196.39元，并进一步明确本案没有公告费和保全费。事实与理由：2013年3月27日，被告成伟与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定成伟购买位于成都市高新区）房屋，成交金额759365元，首付款为229365元，剩余53万元通过“贷款”方式支付，原告为被告成伟向成都银行有限公司高新支行按揭贷款的阶段性保证人。原告与成伟签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条二款4：“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”因被告逾期归还按揭款，导致银行要求原告承担清偿责任，银行于2019年12月17日向原告发出了结清贷款、解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告之间在《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的合同解除条款内容并不违反法律法规的强制性规定，不损害第三人合法利益，属于合法有效约定。根据该约定，原告有权单方解除该合同及补充协议，并要求被告赔偿损失及支付违约金。另外，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议的目的在于出售房屋并取得购房款，现因被告的违约行为导致原告向贷款银行承担担保责任，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。因此，原告于2019年12月20日向被告发出律师函，通知被告解除合同并承担违约责任。综上所述，因被告的违约行为己经造成原告重大的经济损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理，判如所请。 被告在庭审中答辩称，1.不同意解除合同，要求继续履行合同；2.对原告的第三项诉讼请求中的金额以原告的举证后再行确认；3.原告在被银行代扣款项后，按照合同约定，原告应该履行及时告知被告的义务，原告未履行该义务在先；4.关于律师费原告的诉讼请求完全没有法律依据，被告不应该承担，请求法院依法驳回。 本院经审理查明：原被告双方于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定成伟购买位于成都市高新区3栋2单元7楼701号（xx3幢2单元7楼701号）房屋，建筑面积108.61平方米，成交金额759365元，首付款为229365元，剩余53万元通过“贷款”方式支付，原告为被告向成都银行有限公司高新支行按揭贷款的阶段性保证人。商品房买卖合同补充协议第3.2.4条约定：“若买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。” 案涉房屋于2013年5月12日办理了合同签约备案，2013年5月14日，成都银行股份有限公司高新支行向被告发放53万元个人贷款。该笔贷款由被告提供连带保证担保。案涉房屋于2014年9月19日办理了预告登记和抵押预告登记，于2014年12月29日交付给被告，房产权证尚未办理。由于被告已超过14期未按时偿付本息，成都银行股份有限公司高新支行于2019年12月17日向原告发送了《成都银行履行保证担保责任通知书》，要求原告在收到通知书后5日内履行连带担保责任，结清被告欠付的本息及因此产生的费用，原告代偿结清后贷款合同解除。原告于2019年12月20日向被告邮寄了解除《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告支付违约金、配合办理撤销合同备案及房屋登记的律师函。邮寄地址为四川省资中县，该地址为被告在签订商品房买卖合同时填写的通讯地址。邮件于2019年12月31日为他人（余彬清）代收。成都银行股份有限公司高新支行于2020年1月6日向原告再次发送了《成都银行履行保证担保责任通知书》，被告已有15期贷款未按时偿付本息，要求原告在收到本通知后于2020年1月18日内履行连带保证责任。被告逾期还款时间为2018年10月至2019年12月。截止2020年1月10日，原告履行保证责任，代被告向成都银行股份有限公司高新支行支付款项470196.39元。 2019年11月27日，原告就被告逾期付款事宜与北京炜衡（成都）律师事务所律师签订《委托代理服务合同》（以下简称服务合同），约定律师费为120000元。约定原告在签订服务合同后支付律师费36000元，在取得生效法律文书之日起10个工作日内，支付律师费36000元，在收回房屋或挽回损失后10个工作日内，支付剩余律师费48000元。原告已支付律师费36000元。 被告因涉嫌刑事犯罪，于2018年11月11日被眉山市公安局刑事拘留。同年12月19日被逮捕。2019年12月30日，四川省青神县人民法院以（2019）川1425刑初72号刑事判决书判处被告成伟犯开设赌场罪、非法拘禁罪，数罪并罚决定执行有期徒刑四年，并处罚金30万元。 被告在庭审中陈述，如果合同继续履行，被告愿意支付原告诉请的代偿银行款项、违约金以及20000元律师费。 以上事实，有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、预告登记证、预抵押登记证、成都银行履行保证担保责任通知书、律师函、邮寄通知快递及签收记录、《委托代理服务合同》、增值税发票、付款凭证、房屋验收交接单、四川省青神县人民法院（2019）川1425刑初72号刑事判决书、当事人当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，本案的争议焦点在于：原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议是否应当得到支持，以及原告主张的律师费是否应当得到支持。 一、原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议是否应当得到支持的问题 原告认为，根据商品房买卖合同补充协议第3.2.4条的约定：“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”被告未按期向银行偿还贷款本息长达15期，导致原告为被告代偿了470196.39元的款项，根据上述约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并要求出卖人承担违约责任。 被告认为，根据商品房买卖合同补充协议第3.2.4条前半段的约定：“若买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金。”银行解除与被告的抵押贷款协议，是因为原告未按照合同约定尽到通知还款的义务，导致被告无法在接到原告通知后5日内归还出卖人代垫款项。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方都应当按照合同约定全面、忠实地履行各自的义务。根据合同的约定，因买受人原因导致银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，上述约定并非对出卖人的义务性约定，而是权利性约定。当出卖人承担保证责任后，有权要求买受人在接到通知后5日内归还出卖人代垫款项。然而，需要明确的是，出卖人请求买受支付代垫款项，是基于从合同——保证合同享有的权利，而非基于主合同——商品房买卖合同享有的权利。该权利是出卖人履行了保证合同下的保证责任后所享有的追偿权。 本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告已经履行了交付房款的全部义务，原告已经履行了交付房屋的义务。本案原被告双方在商品房买卖法律关系中的主要权利义务已经履行完毕。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款的规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第六章第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案被告已经在事实上享有对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。原告基于保证合同关系所享有的是一种追偿权，追偿权行使的范围应当仅限于要求被告支付代付款项并承担合同约定的违约金。原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，实际上已经超过了追偿权的行使范围，加重了被告的责任。本案案涉房屋位于成都市高新区，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间为2013年3月27日，成交金额759365元，房屋交付的时间为2014年12月29日。根据常识可知，案涉房屋的市场价值至今已大幅增值。在商品房买卖合同约定的买受人主要给付义务已经履行完毕的情况下，原告在行使追偿权的同时还要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，并将获取案涉房屋的增值利益，有违公平原则，本院不予支持。 被告于2018年11月11日被眉山市公安局刑事拘留，逾期还款时间为2018年10月至2019年12月。被告逾期还款的起始时间恰逢其人身自由被限制之时，虽然这并非法定免责事由，但可借此衡量被告是否存在违约的主观恶意。原告于2020年1月10日履行了保证责任，代被告向成都银行股份有限公司高新支行支付470196.39元欠付款项。原告在承担保证责任后，有权向被告追偿并要求其承担合同约定的违约责任。被告在庭审中亦希望合同继续履行，愿意向原告支付代垫款项和75936.5元的违约金。故本院对原告诉请被告支付470196.39元的代垫款项和75936.5元的违约金的诉讼请求，予以支持。 二、关于律师费的负担问题 本院认为，律师费并非原告主张权利所必需支出的费用，双方对律师费的负担亦无约定。故本院对原告诉请被告支付120000元律师费的诉讼请求，不予支持。本案原告因处理被告逾期还款事宜已支付律师费36000元，被告在庭审中表示愿意支付20000元律师费，故本院酌情支持原告的律师费主张为20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成伟于判决生效后十日内向原告成都金控置业有限公司支付代偿银行款项共计470196.39元； 二、被告成伟于判决生效后十日内向原告成都金控置业有限公司支付违约金75936.5元； 三、被告成伟于判决生效后十日内向原告成都金控置业有限公司支付律师代理费20000元； 四、驳回原告成都金控置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6677元，由原告成都金控置业有限公司负担677元，被告成伟负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年五月十八日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅