天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终229号上诉人（原审原告）：天津市北辰区粮食总公司，住所地天津市北辰区北医道粮食局院内。法定代表人：周万永，经理。委托诉讼代理人：李阳，天津昊哲(北辰)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋洪滨，男，1980年6月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘术丛，天津津阳律师事务所律师。上诉人天津市北辰区粮食总公司（以下简称“粮食总公司”）、宋洪滨因房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。粮食总公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判宋洪滨按照租金标准支付逾期房屋占有使用费及违约金至实际返还房屋之日止；2.本案诉讼费由宋洪滨承担。事实及理由：一审判决第二项、第三项与粮食总公司的诉讼请求及事实不符。粮食总公司在起诉状中列明主张逾期腾房及违约金暂计至2019年6月10日是为了方便计算诉讼费，并不是粮食总公司主张的全部金额，粮食总公司在一审起诉时，宋洪滨仍非法占用涉诉房屋，故粮食总公司的损失应当计算至实际返还房屋之日。宋洪滨辩称，不同意粮食总公司的上诉请求。宋洪滨一直主张主动支付租金，已于2019年6月18日向粮食总公司支付部分租金，又于2019年底交付租金，并没有非法占用房屋不交租金的情形。宋洪滨也愿意把剩余租金全部向粮食总公司支付，继续承租涉诉房屋。宋洪滨上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回粮食总公司在一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由粮食总公司承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。关于租期问题，宋洪滨因涉诉房屋电线老化、屋顶漏水、门窗损坏等情形对房屋改造装修花费十七余万元。如果没有粮食总公司延长租期的口头承诺，按照日常生活经验法则和逻辑推理，宋洪斌是不会在合同约定租期还剩余一年的情况下贸然花费巨资进行房屋装修改造，一审判决仅根据书面约定的租期认定事实不妥；2.关于违约金问题，本案所涉三份租赁合同，第一份是在房管部门备案的合同，双方均认可该合同是粮食总公司因未开票，需要去房管部门备案而补签的合同，此合同不是双方真实意思表示。第二份合同是宋洪滨手中持有的合同，合同中没有约定合同到期后逾期腾房给付违约金。第三份是粮食总公司持有的合同，合同中存在关于逾期腾房违约金的约定。宋洪滨确认该份合同是粮食总公司为诉讼需要而在空白处后填写的。宋洪滨在一审中诉讼中声明，如果一审判决支持该违约金，宋洪滨会申请笔迹鉴定，故一审判决未将该内容作为争议焦点直接作出判决，在适用法律上不妥。粮食总公司辩称，不同意上诉人宋洪滨的上诉请求。请求法院支持粮食总公司的上诉请求。粮食总公司向一审法院起诉请求：1.判令宋洪滨腾退位于北辰区朝阳里的房屋（建筑面积434平方米）并交付粮食总公司；2.判令宋洪滨支付自2019年6月1日至实际返还房屋之日的租金（暂计算至2019年6月10日，金额为6575元）；3.判令宋洪滨支付自2019年6月1日至实际返还房屋之日的违约金（暂计算至2019年6月10日，金额为13700元）；4.本案诉讼费用、保全费用由宋洪滨承担。一审法院认定事实：粮食总公司、宋洪滨于2017年4月14日签订《天津市房屋租赁合同》。粮食总公司将位于北辰区朝阳里的房屋（建筑面积434平方米）出租给被告，用途：商业服务业；租赁期限：2017年6月1日起至2019年5月31日；租金：240000元/年；违约金：1370元/日。另查，2019年3月14日，粮食总公司向宋洪滨送达了关于限期搬离的通知。一审法院认为，本案争议焦点为：1.租赁合同是否合法有效；2.双方约定的违约金1370元/日是否符合法律规定；3.被告要求因对房屋进行了装修，故请求延长租赁期限是否合法。对此，一审法院分析如下:第一、粮食总公司与宋洪滨于2017年4月14日签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，予以确认。合同到期后，宋洪滨应依约腾退房屋，履行应尽义务。第二、双方约定违约金1370元/日，明显超出房屋日租金数额，且宋洪滨当庭提出反驳。粮食总公司主张有违法律公平之原则，不予支持。基于本案双方的主体性质以及宋洪滨的经济状况、该房屋的日租金金额以及租赁时间等情形，综合考量，违约金应不超过日租金20%为宜，具体到本案违约金应以66.67元/日为宜。综上，粮食总公司主张自2019年6月1日至2019年6月10日的违约金应为67元/日×10日＝670元。第三、宋洪滨要求因对涉案房屋进行了装修，请求延长租赁期限一节，对于房屋装修所需费用及承担方式，双方未在合同中明确约定，且宋洪滨在签订合同时亦应对该费用的发生具有心理预期，故其主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告宋洪滨于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于北辰区朝阳里的房屋（建筑面积434平方米）的房屋腾空并返还原告天津市北辰区粮食总公司；二、被告宋洪滨本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津市北辰区粮食总公司支付自2019年6月1日至2019年6月10日的房屋占有使用费6575元；三、被告宋洪滨本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津市北辰区粮食总公司支付自2019年6月1日至2019年6月10日的违约金666.70元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告天津市北辰区粮食总公司的其他诉讼请求。案件受理费153元，保全费223元，由被告宋洪滨负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2017年4月14日粮食总公司、宋洪滨签订《天津市房屋租赁合同》。双方各持一份合同，两份合同对逾期返还房屋情形下，违约方是否应每日支付1370元违约金的约定内容不同之外，其他内容均一致。粮食总公司在二审期间，自愿撤回对宋洪滨主张逾期返还房屋违约金的主张，宋洪滨对此不持异议。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，粮食总公司与宋洪滨签订的《天津市房屋租赁合同》约定，租赁期限2017年6月1日起至2019年5月31日。租金为240000元/年，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该内容合法有效。现合同已到期，粮食总公司亦向宋洪滨送达了关于限期搬离的通知，宋洪滨应依约履行腾退房屋义务，宋洪滨上诉主张不予腾房，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同到期后，宋洪滨再行占有、使用涉诉房屋已无合法依据，故宋洪滨应向粮食总公司支付相应的房屋占有使用费。鉴于粮食总公司在一审期间主张自2019年6月1日至实际返还房屋之日的费用，注明暂计算至2019年6月10日，并非放弃对该截止日期之后的权益，故宋洪滨应向粮食总公司支付自2019年6月1日至2019年6月10日的房屋占有使用费6575元以及按照657.5元/日的标准支付自2019年6月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。粮食总公司在本案审理期间提出撤回要求宋洪滨支付自2019年6月1日至实际返还房屋之日的违约金的诉讼请求，本院予以照准。关于宋洪滨主张的装修投入问题，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初5055号民事判决第一项；二、撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初5055号民事判决第二项、第三项、第四项；三、上诉人宋洪滨自本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人天津市北辰区粮食总公司支付自2019年6月1日至2019年6月10日的房屋占有使用费6575元，并按照657.5元/日的标准向上诉人天津市北辰区粮食总公司支付自2019年6月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回宋洪滨的其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费153元，保全费223元，由宋洪滨负担；二审案件受理费100元，由宋洪滨负担70元，天津市北辰区粮食总公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年五月二十六日书记员  姬诚心