湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初451号 原告：岳阳市海纳物流有限公司筻口液化气分公司，地址：岳阳县筻口镇移山村，统一社会信用代码：91430621576560633D。 法定代表人：周翠，经理。 委托代理人：张清平，男，1974年12月29日出生，住岳阳市岳阳楼区，系公司职工。 原告：岳阳市君兴液化销售公司。住址：岳阳市君山区柳林洲镇千亩田。统一社会信用代码：91430611730522900B。 法定代表人：周翠，经理。 委托诉讼代理人及代理权限：周忠宣，男，1966年7月11日出生，住岳阳市岳阳楼区琵琶王社区居委宿舍，系公司职工。 被告：岳阳县筻口镇人民政府，地址：岳阳县筻口镇，统一社会信用代码：1143062100637505H。 负责人：刘炜，镇长。 委托诉讼代理人：陈亚楠，湖南微水律师事务所律师。 原告岳阳市海纳物流有限公司筻口液化气分公司（以下简称“筻口公司”）与被告岳阳县筻口镇人民政府合同纠纷一案，本院于2020年03月16日立案受理。2020年05月20日岳阳市君兴液化气销售有限公司（以下简称“君兴公司”）以本案的处理结果与其公司有利害关系为由向本院提出参加诉讼申请。本院于2020年05月22日依法向岳阳市君兴液化气销售有限公司下达了参加诉讼通知书，通知岳阳市君兴液化气销售有限公司作为本案的共同原告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告筻口公司的委托代理人张清平、原告君兴公司的委托代理人周忠宣、被告岳阳县筻口镇人民政府的委托诉讼代理人陈亚楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告筻口公司诉讼请求：1、请求判令被告履行合同约定，按每亩28万元结算土地成交款（含土地交易、办证及所有税费），将土地不动产证办到原告名下；并返还协议溢价部分（即341.7196万元）及预交款70万元。事实及理由：原告所有并经营的筻口液化气站位于岳阳县筻口镇移山村，占地面积约5亩。因国家调整了液化气行业的安全生产标准，导致气站原来的安全距离不达标，相关职能部门多次要求原告整改，为增加气站安全距离，消除安全隐患，原告与被告于2015年11月30日签订了《关于岳阳市海纳物流有限公司筻口液化气分公司土地收储意向性协议》（以下简称合同），约定将该气站经营储罐周围20米及北面土地（具体面积以国土部门测量为准）以每亩28万元（含土地交易、办证及所有税费）的价格转让给原告，被告负责征收土地后通过法定招拍挂程序转让给原告，原告负责将土地拍卖到手。付款方式为原告在合同签订后预交70万元给被告，待土地拍卖成功后，以每亩28万元的价格结算，多退少补。2015年12月2日，原告按约定向被告支付70万元。2019年9月，合同约定的该宗土地以网上挂牌方式出让使用权，宗地编号：岳县网挂（2019）31号，面积7.2243亩，起始总价240万元（约合每亩33.22万元）。原告依照合同约定，派人参加网上竞买，并支付了100万元竞买保证金。因遭遇他人恶意竞标，原告为履行合同约定最终不得不以544万元的高价（每亩高达75.3万元）成功竞得该宗土地，根据合同约定，被告应以每亩28万元价格与原告结算，溢价部分，多退少补。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼。请求法院依法判决支持原告诉讼请求。 原告君兴公司诉称，原告筻口公司与被告岳阳县筻口镇人民政府所签订的土地收储意向性协议是受到君兴公司的委托，协议签订后所向被告交纳的70万元也是由君兴公司转账给筻口公司，然后再由筻口公司向被告支付。土地竞拍时所需要支付的100万元也是由君兴公司依法缴纳。加之土地竞拍成功后所需要的土地出让金444万元均由君兴公司缴纳的，原告筻口公司的诉讼请求应当归原告君兴公司所有，故请求人民法院依法处理。 被告岳阳县筻口镇人民政府辩称，1、本案不属于民事案件受案范围，因原、被告签订的协议，实际上是土地出让协议，因土地出让合同，这属于行政诉讼范围。所以原告应向法院提起行政诉讼。2、土地协议中，所约定土地每亩28万元，转让给原告的约定是无效，原告要求返还溢价部分不符合法律规定。理由：1、本案的土地出让是通过挂牌行为出让，价格应以挂牌出让的价格为准及土地确认书中认定的价格。2、土地使用权的出让，是岳阳县自然资源局挂牌出让，出让金是自然资源局收取，并不是被告方收取。被告无责任也无义务返还挂牌出让的价格的溢价部分3、原告要求办理不动产登记证的请求，与本案无关，因为办理不动产的职责和责权是岳阳县自然资源局的不动产中心。土地出让权及不动产办理，应该由岳阳县自然资源局办理。原告要求被告办理不动产的登记证这个请求不能成立。 原告筻口公司为了支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据一：关于岳阳市海纳物流有限公司筻口液化气分公司土地收储意向性协议。证明原告应当在协议签订后向被告筻口镇人民政府支付70万元的预付土地款； 证据二：暂收条，证明已交部分土地款。 证据三：汇款凭证，证明已转账证明。 证据四：岳县网挂（2019）31号出证公告，证明挂牌价。 证据五：土地征收费用，证明土地征收款。 证据六：完税证明，证明土地已完税。 证据七：土地出让合同，证明土地已完成拍卖。 原告君兴公司为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据一：授权委托书，证明岳阳海纳物流有限公司筻口液化气分公司的授权委托情况，以证明岳阳海纳物流有限公司与被告所签订的土地收储意向协议书是受到岳阳君兴液化气销售公司的委托。 证据二：原告筻口公司、原告君兴公司的工商登记资料及股东户籍资料，以证明原告筻口公司与原告君兴公司是关联公司。 证据三：转账记录，以证明筻口公司付给被告的70万元是由君兴公司于2015年12月2日转账给筻口公司， 证据四：转账记录一份，以证明君兴公司就土地出让款于2020年3月25日支付了444万元给岳阳县财政事务中心。 证据五：转账凭证两份，以证明君兴公司的股东卢岳敏于2019年9月11日分两次向岳阳县行政事务中心转账共计100万元。 被告岳阳县筻口镇人民政府对原告筻口公司所提供证据的质证意见是证据一，真实性无异议，合法性有异议，合同中约定的第三条，土地价格出让的约定是违背法律规定的，是无效的。证据二，真实性，没异议。证据三，无异议，证据四，三性均无异议。证明了挂牌价是32万元每亩，这个是经过了评估，原告所主张的28万元每亩的话，与土地价值的情况严重不符。证据五，土地征收费用与被告没有关系，该使用权是原告要去争取的使用权，该费用由原告自己承担。证据六，真实性没有异议。该证明所缴纳的税收，缴纳的义务人是原告，与被告没有关系，证据七，该证据的三性均为异议。该证据证明可该土地的出让价总价款是544万元。是原告与自然资源局签订合同，而且原告予以认可，应由原告承担费用。 被告岳阳县筻口镇人民政府对原告君兴公司所提供证据的质证意见是对证据一、如果是君兴公司授权的话，合同的当事方应该是君兴公司，真实性没有异议。对证据二的真实性没有异议。对证据三，没有异议。对证据四没有异议。对证据五的真实性没有异议。 被告岳阳县筻口镇人民政府为了支持其辩称，向本院提供证据如下：一组证据，岳县网挂（2019）31号国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书一份，证明土地出让人是自然资源局，不是被告方。该宗土地为16.22平方米（7.243亩），起始价为240万元，成交价为544万。 原告筻口公司、原告君兴公司对被告岳阳县筻口镇人民政府所提供证据的质证意见是：对该证据没有异议。 结合本案的庭审情况，本院对原告筻口公司、原告君兴公司、被告岳阳县筻口镇人民政府所提供的证据认证如下： 原告筻口公司所提供的证据一、证据二、证据三、证据四证据六的真实性没有异议，本院予以认证。原告筻口公司所提供的证据五，因被告岳阳县筻口镇人民政府对该证据的关联性提出异议，本院不予以认证。原告君兴公司所提供的证据一，证据二、证据三、证据四、证据五，因被告岳阳县筻口镇人民政府对上列证据的真实性没有异议，本院予以认证。被告岳阳县筻口镇人民政府所提供的证据，因两原告没有异议，本院予以认证。 根据本院所采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案的基本事实如下: 2015年11月30日原告筻口公司受原告君兴公司的委托（作为乙方）与被告岳阳县筻口镇人民政府（作为甲方）签订了关于岳阳市海纳物流有限公司筻口液化气分公司土地收储意向性协议。协议内容是：根据省住建厅检查后的安全规范要求，岳阳市海纳物流有限公司液化气分公司在现有的经营规模的基础上，向周边拟征收土地，确保安全间距，经筻口镇人民政府同意，本着平等、自愿的原则，签订协议如下：一、土地的转让范围，以原经营储罐中心20米以内的土地及北边路边水田做消防池用，二、土地转让程序，由甲方负责征收后，通过法定招拍挂程序转让给乙方，乙方须确保土地拍卖到手中，三、土地转让价格，土地以28万元/亩的价格转让给乙方，乙方最终拍卖成功后的价格如超过28万元/亩，甲方对乙方超出部分予以还给乙方。四、付款方式：协议签订时，乙方须预交70万元到甲方作为土地征收和办理国土手续之用。待土地拍卖成功后以28万元/亩的实际价格核算后多退少补。协议签订后，原告君兴司于2015年12月2日即向原告筻口公司划拨70万元土地预付款。原告筻口公司收到该预付款后于当日分七次向被告岳阳县筻口镇人民政府交纳70万元的土地预付款。2019年09月20日，岳阳县土地储备中心对原、被告所约定的土地开始挂牌。当时约定交纳拍卖保证金为100万元。2019年09月11日，原告君兴公司股东卢岳敏向土地储备中心交纳竞买保证金100万元。2019年9月30日，该宗土地竞卖完毕，成交价为544万元。2020年3月25日，原告君兴公司向岳阳县财政事务中心缴纳土地出让款444万元。2020年04月08日，岳阳县自然资源局作为出让人，原告君兴公司作为受让人，双方签订了国有建设用地使用权出让合同。对原、被告所约定的岳县网挂（2019）31号出让的该宗地，面积为4816.20平方米的国有建设用地使用权出让价为544万元。后两原告方根据意向性协议所约定的内容找被告岳阳县筻口镇人民政府返还多退少补部分协商，但未达成一致协议。原告筻口公司诉诸本院要求依法处理。 另查明，原告筻口公司系岳阳市海纳物流有限公司的分公司，其股东为周超纲和毛伟红，注册资金为2000万元，法定代表人为周超纲，其中周超纲出资1950万元，毛伟红出资50万元。原告君兴公司系有限责任公司。股东为周翠，卢岳敏、周件成。周超纲与卢岳敏系夫妻关系，周翠、周件成系周超纲、卢岳敏的子女。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、处限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。按照该规定，土地使用权的出让是由岳阳县自然资源局来实施。本案中被告岳阳县筻口镇人民政府是不具备有土地使用权出让职能。被告岳阳县筻口镇人民政府与本案原告筻口公司所签订的土地收储意向性协议，是代表一级人民政府就土地使用权转让的一种前期准备行为，是对土地受让人的一种承诺，该前期准备行为和承诺是平等民事主体处理民事权益一种民事法律行为，不属于行政机关的行政行为。故本院对被告岳阳县筻口镇人民政府辩称本案属于行政诉讼不予以支持。原告筻口公司与被告岳阳县筻口镇人民政府所签订的土地收储意向协议，不存在有欺诈、胁迫的手段，没有恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益，不存在以合法形式掩盖非法目的，没有损害社会利益，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。当事人应当按照约定全面履行合同。原告筻口公司诉称，应当按照协议第三条约定的按照每亩28万元多退少补，因该约定与岳县网（2019）31号出让公告所确定的土地出让起始价240万元不相符，故该约定无效。本院确定该宗土地的最低出让价为240万元。被告岳阳县筻口镇人民政府应当对超出最低出让价的款项304万元（544-240）予以返还给原告方，同时被告岳阳县筻口镇人民政府对在签订协议时所收取原告方的70万元也应一并予以返还。原告筻口公司在与被告筻口镇人民政府签订协议书时是受原告君兴公司的委托，其所产生的法律后果应当由原告君兴公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下： 由被告岳阳县筻口镇人民政府返还原告岳阳市君兴液化气销售有限公司374万元。 上述款项限被告岳阳县筻口镇人民政府于本判决发生法律效力五日之内一次性支付到本院指定账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行股份有限公司岳阳县支行，账号80×××72）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34138元，适用简易程序减半征收17069元，由被告岳阳县筻口镇人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》交纳上诉费，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  胡寒梅 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈 妍 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。