湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终515号 上诉人（原审被告）：彭清，男，1982年6月28日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：刘标，湖南定胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋瑶，女，1988年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。 被上诉人（原审原告）：宋佳，女，1991年7月18日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。 被上诉人（原审原告）：朱梅英，女，1965年6月15日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。 三被上诉人共同的委托诉讼代理人：向卫之，湖南富厚律师事务所律师。 原审第三人：黄开华，男，1963年4月3日出生，汉族，居民，住湖南省沅江市。 上诉人彭清因与被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英及原审第三人黄开华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭清及其委托诉讼代理人刘标，被上诉人宋瑶、朱梅英及其与被上诉人宋佳共同的委托诉讼代理人向卫之到庭参加诉讼。原审第三人黄开华经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭清上诉请求：撤销湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初4306号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2014年6月10日,上诉人彭清与被上诉人朱梅英订立《房屋出租协议》,约定由上诉人承租被上诉人位于双峰县房屋用于经营服装。上诉人承租该房屋后开办“双峰县酷黄毛服装店”（简称双峰酷黄毛）,并于2017年9月25日办理了工商注册登记,企业类型为个体工商户,经营者为彭清,注册地址即案涉房屋。被上诉人的房屋一直由上诉人承租用于经营双峰酷黄毛。上诉人认为本案一审判决错误,理由如下:1.一审判决认定事实不清,判决所依据的事实错误。（1）案涉房产一直由上诉人承租,上诉人不存在转租行为。2015年4月7日,上诉人与第三人黄开华签订《房屋租赁合同》后,第三人黄开华从未交付房屋租金,上诉人也未转租房屋,该合同并未履行。第三人黄开华与上诉人之间签订的《房屋租赁合同》与“株洲市芦淞区汇金酷黄毛服饰店”（简称株洲酷黄毛）无关。上诉人接受株洲酷黄毛的转账是基于双方的合作关系,上述经济往来也是双方合作期间的分成返点。事实上,上诉人经营的双峰酷黄毛自2009年进行工商注册登记后一直存续经营,株洲酷黄毛是双峰酷黄毛的供货商,双方口头约定:合作期间按店铺原状交由株洲酷黄毛销售团队接手,上诉人继续享有双峰县酷黄毛的经营权、承租房屋使用权,由上诉人在案外人管理店铺期间提供人员招聘、政企关系及周边矛盾协调等工作,案外人负责店铺销售,在合作期间上诉人有权分得固定金额的销售提成,但双方的合作关系持续不久即终止。上诉人与株洲酷黄毛的合作不涉及房屋转租,第三人黄开华提交的转款凭证与本案无关,双方的合作与被上诉人的主张不具有任何关联。（2）本案一审未确定次承租人的身份，即认为上诉人存在转租行为是错误的。一审将相互独立的第三人黄开华与案外人株洲酷黄毛混为一体,笼统地认为上诉人将案涉房屋转租没有事实依据。第三人黄开华提供的证据声称次承租人是株洲酷黄毛,但株洲酷黄毛的工商注册为“个体工商户”,其注册地址为株洲市芦淞区人民南路84号,而非双峰县永丰镇复兴路516号,法定代表人是郭海燕。根据《个体工商户条例》第十条规定:个体工商户登记事项变更的,应当向登记机关申请办理变更登记。株洲酷黄毛没有进行工商变更登记，将双峰酷黄毛确认由其经营管理,现有证据不能证明其承租案涉房屋，不能认定其管理、掌控租赁物。如果株洲酷黄毛自2015年即承租案涉房屋,为何允许上诉人在2017年办理双峰酷黄毛工商延续登记，并在经营期间一直使用上诉人的个体工商户营业执照。2.一审审理程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》规定了诉讼当事人的举证期限，第三人黄开华举证超过了人民法院在审理前准备阶段确定的举证期限，未申请延长举证、对逾期举证亦未提供合理的说明。上诉人对此提出了异议并对证据的真实性、合法性、关联性均有异议,但一审法院未进行处理。第三人黄开华提供的证据是以株洲昊华服饰有限公司、株洲市芦淞区汇金酷黄毛服饰店出示的《租金缴费说明》，所谓的“租金”交付凭证是郭海燕、黄国华提供,而双峰酷黄毛与郭海燕经营的株洲酷黄毛基于合作关系一直存在经济往来,与黄国华经营的株洲昊华服饰有限公司也存在合作关系,一审未核实证据与本案的关联性即据此认定上诉人存在转租行为是错误的。 宋瑶、宋佳、朱梅英辩称：一审判决程序合法，认定事实有充足证据支撑，判决公平公正。上诉人在上诉状中提出三个问题，从答辩人向一审法庭提交的证据已经很清楚证实上诉人在租赁答辩人的房屋期间存在转租的事实，上诉人在上诉状中称其与株洲酷黄毛存在合作关系，应当有合作协议，但从其提交的证据中显示，其与株洲酷黄毛没有合作关系。不能因为株洲酷黄毛或者黄开华使用了上诉人的营业执照就认定株洲酷黄毛与双峰酷黄毛是一个店铺。况且，目前没有证据佐证黄开华使用了上诉人的营业执照，就算确实使用了，也不能否认上诉人转租的事实。答辩人的权利是对租赁物进行管理，按合同约定不能转租，在答辩人发现上诉人转租事实后要求其承担违约责任，于法有据。上诉人提出没有转租事实的诉请没有事实依据。上诉人在上诉状中提出第三人黄开华提交的转款凭证与本案无关，但第三人黄开华在一审陈述意见时称23.98万元系其使用了上诉人转租的房屋而产生的租金。故上诉人与第三人黄开华不存在合作费用或者提成返点。因此，上诉人认为银行转款凭证与本案无关的上诉人理由，答辩人不予认可。第三人黄开华在一审中向法庭提交的证据，因没有盖章，导致庭后质证。一审以庭后经质证的证据作为认定案件事实的依据，没有违反程序。答辩人在2019年发现上诉人存在转租行为时，即向上诉人发出了一份解除合同函，之后上诉人没有在规定时间内行使抗辩权，视为合同已经解除。至此，上诉人应当依照合同规定解除合同并腾退门面。一审判决没有认定该事实，请二审对该事实予以认定。 宋瑶、宋佳、朱梅英向一审法院起诉请求：1.解除原告、被告之间的房屋租赁合同，并责令被告迅速腾房，交还门店给原告；2.判令被告赔偿因违约行为给原告造成的门面租金差额11.18万元；3.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告朱梅英与原告宋瑶、宋佳是母女关系，位于双峰县的房屋是原告朱梅英、原告宋瑶、原告宋佳的家庭共同财产。该房屋的一楼为商业铺面。从2009年11月开始，被告彭清承租该铺面经商。2014年6月10日，原告宋瑶、宋佳共同委托原告朱梅英与被告彭清订立房屋出租协议，约定：“甲方朱梅英，乙方彭清，甲方将复兴街516号一楼门面承租给乙方经营服装，房租为每月10000元整，房租付款方式为每年付款一次，必须提前一个月付清，租期从2014年6月10日起至2019年6月10日；在租期内乙方可以转让门面，如要转让或不租必须提前2个月告诉甲方，经甲方同意方可转让，如未经甲方同意私自转让，视为违约；由于物价上涨变数大租金限前两年不变，两年后由甲乙双方商议按市场价格而定，以签字之日起。”合同尾部原告朱梅英、被告彭清签名确认。被告彭清按照合同约定缴纳了房屋租金。2018年6月5日，受原告宋瑶、原告宋佳的委托原告朱梅英与被告彭清又订立了房屋出租协议，约定：“甲方朱梅英（签名），乙方彭清（签名），甲方将复兴街516号门面承租给乙方，房租为每年壹拾贰万捌仟元整，租金六年不变；房租付款方式为每年付款一次，必须提前一个月付清，租期从2018年6月10日起至2024年6月10日止；在租期内乙方可以转让门面，如要转让或不租必须提前两个月通知甲方，经甲方同意方可转让，如未经甲方同意私自转让视为违约。”协议的尾部原告朱梅英与被告彭清都签名确认。被告彭清按照合同的约定交至2020年6月10日的房屋租金。2015年4月7日，被告彭清与第三人黄开华订立房屋租赁合同，约定如下：甲方彭清，乙方酷黄毛黄开华，门面坐落在双峰县，营业面积约55平方米，该房屋现有装修及设施设备情况：现有装修及货架合同期内，甲方无偿交予乙方使用，归甲方所有；租赁期限2015年9月1日起至2018年8月31日止，租赁期限为3年，年租金为贰拾叁万玖仟捌佰元整，乙方租金为一年一付，提前一个月支付，每年的8月1日前支付给甲方，乙方以转账的方式向甲方履行合同支付义务，以银行出具的转账凭证作为乙方的支付依据，以下为甲方账户信息，开户行农业银行双峰支行户名彭清，账号62×××19，逾期未交，每日加收滞纳金5‰，从保证金里扣除，同时按乙方违约论处，甲方有权收回门面；签约时，乙方必须向甲方交履约保证金叁万元（不计息，不保值），合同期满后如门面及设施无损坏和未欠租金等，甲方一次性全额返还乙方，合同期内，如乙方违约，履约保证金作违约金，归甲方所有。第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店向被告彭清支付了房屋的租金。2018年9月、10月，第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店先后五次共计汇款249800元给被告彭清，继续经营服饰。2019年8月，原告朱梅英在知道房屋被转租后，向被告彭清送达了关于解除房屋租赁合同的告知函，“因彭清擅自转租，构成严重违约，要求解除合同，并要求彭清在7日内撤离门店，腾退房屋，恢复门店至原状为止。如不恢复，视为按惯例门店添附财产无偿赠与我，由我处置，之后与我协商因你违约行为给本人造成的损失。”双方协商无果。原告诉至法院。 一审法院认为，原告朱梅英受原告宋瑶、宋佳的委托，与被告彭清订立的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同是合法有效的；被告彭清未经原告同意，擅自将租赁物转租，原告在通知被告后，可以解除合同；被告彭清称没有转租，与第三人是合作关系，明显与事实不符，法院不予采信；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；原告要求返还租赁物，请求成立，法院采信；被告彭清应当迅速腾房，交还房屋给原告；同时被告彭清还应当赔偿原告门面的损失，原告仅要求被告赔偿111800元的差价损失，是合理诉求，法院予以采信；被告彭清要求原告赔偿因店铺装修所产生的损失200000元、品牌保证金200000元、员工工资30000元、因店铺转移另行选址及装修期间因商品积压造成的损失500000元，属于民事诉讼中的反诉，但被告彭清并未向法院递交书面的反诉状并预交反诉费用，故对于其请求不与本案合并审理；据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱梅英与被告彭清2018年6月5日订立的房屋租赁合同；二、被告彭清在判决发生法律效力之日起7日内腾房，返还双峰县一楼门店给原告；三、被告彭清在判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告房租差价损失111800元；如果被告彭清未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，被告彭清负担。 二审审理中，上诉人彭清向本院提交证据2份。证据1，营业执照副本复印件。拟证明：1.案涉房屋的承租人系“双峰县酷黄毛服装店”；2.“双峰县酷黄毛服装店”在承租房屋期间一直延续工商注册登记，案涉房屋一直系上诉人经营。证据2，微信语音文字整理资料。拟证明：1.被上诉人一直知晓上诉人经营的“双峰县酷黄毛服装店”与株洲酷黄毛存在合作关系；2.案涉房屋不存在转租事实，上诉人与第三人之间仅系合作关系；3.上诉人参与了“双峰县酷黄毛服装店”的经营管理运营；4.在协商过程中，被上诉人同意与上诉人继续履行房屋租赁合同。 被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英质证认为，上诉人彭清所提交的证据都不属于二审程序中的新证据，其不予质证。 被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英未向本院提交证据。 对于二审期间上诉人彭清所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。 二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。 本院认为，本案争议的焦点：1.上诉人彭清是否存在转租的事实，原租赁合同是否应当依法予以解除，一审判决赔偿租赁差价损失111800元是否成立；2.原审第三人黄开华在一审庭后举证的程序是否合法。 关于上诉人彭清是否存在转租的事实，原租赁合同是否应当依法予以解除，一审判决赔偿租赁差价损失111800元是否成立的问题。经查，上诉人彭清自2009年11月开始，承租被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英位于双峰县的商业铺面经商。2014年6月10日、2018年6月5日，双方两次订立《房屋出租协议》，均约定：“在租期内乙方（彭清）可以转让门面，如要转让或不租必须提前两个月通知甲方（宋瑶、宋佳、朱梅英），经甲方同意方可转让，如未经甲方同意私自转让视为违约。”租期最后终止时间为2024年6月10日，上诉人彭清按照合同约定，已交纳房屋租金至2020年6月10日。在双方租赁合同履行期间，上诉人彭清与原审第三人黄开华于2015年4月7日订立《房屋租赁合同》，约定将案涉门面按房屋现有装修及设施设备情况无偿交予原审第三人黄开华使用，租赁期限为3年，年租金为贰拾叁万玖仟捌佰元整。第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店向上诉人彭清支付了房屋的租金。其中，2018年9月、10月，原审第三人黄开华所在的株洲市沪淞区汇金酷黄毛服饰店先后五次共计汇款249800元给上诉人彭清，继续经营服饰。被上诉人朱梅英于2019年8月知道房屋被转租后，即向上诉人彭清送达了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，要求解除合同。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条的规定和上诉人彭清与被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英两次订立《房屋出租协议》对转租条件的约定，确认被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英有权解除合同，符合案件事实和法律规定，本院予以支持。上诉人彭清称没有履行转租合同，与原审第三人黄开华仅是合作关系，明显无证据证实。被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英虽然依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，有权要求上诉人彭清返还租赁物并赔偿其损失，但被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英要求赔偿其111800元的租金差价损失，并非其出租案涉房屋的预期利益，且在双方《房屋出租协议》中未约定该赔偿事宜。况且该租金差价亦包含上诉人彭清开办“双峰县酷黄毛服装店”的装修及设施设备等投资收益和风险。一审判决将该租金差价作为被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英合同解除后的损失数额予以认定不当，本院予以纠正。 至于原审第三人黄开华在一审庭后举证的程序是否合法的问题。经查，原审第三人黄开华在一审2019年9月23日开庭审理后的2019年9月27日提交的《租金缴费说明》等证据，尽管系一审庭后提交，但上诉人彭清于2019年10月25日、被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英的委托诉讼代理人向卫之均对该证据出示了书面质证意见，且有利于人民法院查明案件事实，一审判决予以采信并无不当，本院予以支持。 综上所述，彭清的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初4306号民事判决第一项、第二项； 二、撤销湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初4306号民事判决第三项； 三、驳回上诉人彭清和被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英的其他诉讼请求。 一审案件受理费2700元，二审案件受理费2536元，合计5236元。由上诉人彭清负担3500元，被上诉人宋瑶、宋佳、朱梅英负担1736元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋国保 审判员  李云霞 审判员  周 怡 二〇二〇年五月十四日 书记员  蒋 品 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。