四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0722民初299号 原告：兰庭秀，女，汉族，住四川省隆昌县。 被告：三台县德成置业有限公司，住所地：三台县北坝镇明台路,统一社会信用代码：9151×××××。 法定代表人：杜文中。 诉讼代表人：四川真道律师事务所，三台县德成置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：贵洪，四川真道律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：马军，四川真道律师事务所律师，一般代理。 原告兰庭秀与被告三台县德成置业有限公司（以下简称德成置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告兰庭秀，被告德成置业公司之委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰庭秀向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告于2020年4月2日前完成双方《商品房买卖合同》的网签备案；3.判令原告于《商品房买卖合同》中购买的位于三台县房屋归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于三台县房屋一处，建筑面积99.82平方米，合同约定房价总款299460元。双方约定：在合同签订时，由兰庭秀支付购房定金10000元给德成置业公司，待合同完成网签备案后，兰庭秀一次性支付清剩余房款289460元。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按被告要求支付了购房金10000元给被告，从2016年6月8日签订合同后至今，一直未收到德成置业公司办理网签备案的通知。期间，原告无数次以电话方式或亲自到被告售房部催问，但被告均以各种理由推诿，至今未果。2017年底，被告宣布破产，由四川真道律师事务所作为破产管理人。被告的行为严重违背了诚实信用原则，给原告造成极大困扰。现为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告德成置业公司辩称，德成置业公司对双方签订的商品房买卖合同形式上的真实性予以认可。但管理人认为对比该合同签订前后时段案涉项目“时代外滩”的其他购房合同价格，原告的合同价位3000元/平方米，系价格相对较低。关于房款支付方式约定，由于合同签订时间为2016年，因公司人员变动，目前管理人无法核实双方是否存在网签备案后原告一次性付款的支付约定。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条之规定，自法院受理被告破产申请后的两个月内，管理人未通知原告继续履行商品房买卖合同，该合同应被视为解除。但因为德成置业公司被裁定进入破产重整程序，相关重整工作推进困难，主要原因是项目资金紧张，2000余套房屋至今尚未具备交付条件，特别是3、5号楼近500套房屋处于复工阶段，从重整裁定下达至今，德成置业公司已经拖欠后续施工单位工程款高达近2000万元（不含法院受理被告《破产清算申请》前的破产工程债权）。虽然管理人与德成置业公司多方筹措，但资金缺口依然巨大。为顺利推进重整工作，有效保障案涉项目2000余户真实购房业主的基本生存权利，若原告愿意一次性支付剩余购房款项，管理人倾向于继续履行本协议。 本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，原告兰庭秀与被告德成置业公司签订《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》（无合同编号）各一份，双方约定：一、德成置业公司将其开发的位于四川省三台县盘尚未建成的房屋（5幢1单元第3层301号）销售给买受人兰庭秀，该房用途为成套住宅，预测建筑面积为99.82平方米，其中套内建筑面积77.56平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.26平方米。签订合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为在建。二、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总价款为贰拾玖万玖仟肆佰陆拾元整。三、付款方式与期限：合同未载明。合同尾页有德成置业公司加盖合同专用章以及兰庭秀的签名捺印。 同日，德成置业公司向兰庭秀出具收款凭证一份，载明：收到兰庭秀5-1-301号购房定金10000元。 另查明，1.德成置业公司于2017年12月15日向本院申请破产，本院于同日作出（2017）川0722破申2号民事裁定书，裁定：受理德成置业公司的破产清算申请，并指定四川真道律师事务所为破产管理人。2018年3月14日，本院作出（2017）川0722破2号民事裁定书，裁定德成置业公司重整。2.案涉房屋目前未办理竣工验收备案。3.兰庭秀于2017年5月18日向本院起诉德成置业公司，后因兰庭秀、德成置业公司分别就本诉、反诉向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）川0722民初2053号民事裁定书，裁定准许兰庭秀、德成置业公司撤诉。4.《商品房买卖合同》签订后，双方未办理网签备案手续,因此，截止本次诉讼，原告仅支付了定金10000元。5.破产管理人于法院受理德成置业公司破产申请后2个月内未通知原告继续履行案涉合同。 审理中，兰庭秀陈述，其与德成置业公司在签订《商品房买卖合同》时约定，待德成置业公司办理合同网签备案后，一次性付清剩余购房款。破产管理人提出因德成置业公司人员变动无法核实与兰庭秀有无此项约定。 上述事实，有原告身份证复印件、《商品房买卖合同》《商品房认购协议》、德成置业公司收款凭证、（2017）川0722破申2号民事裁定书、（2017）川0722破2号民事裁定书、（2017）川0722民初2053号民事裁定书以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，为此本院对上列能够证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，兰庭秀与德成置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉合同是否继续履行，2.对兰庭秀的诉讼请求是否支持。 关于案涉合同是否继续履行。第一，虽然德成置业公司的破产管理人在法院受理破产申请之日起二个月内未通知兰庭秀继续履行合同，但根据德成置业公司的辩称意见，结合兰庭秀明确表示愿意继续履行案涉合同，在办理案涉合同网签备案后一次性付清应付房款，即继续履行此合同对德成置业公司利益并无损害，并有益于德成置业公司资金筹集，推进重整工作顺利开展。第二，《中华人民共和国企业破产法》第18条的立法初衷是为了促进破产财产保值增值、提升破产程序效率，保护破产企业权益，而赋予破产管理人对未履行完毕合同的解除或履行合同的选择权，如前所述，继续履行合同对破产企业更有益，且德成置业公司亦提出在兰庭秀一次性付款的前提下，倾向继续履行合同，因此不宜认定双方合同已经解除。第三，德成置业公司提出合同约定价格对比同期“时代外滩”其他房屋售价较低，却未提供证据对所主张的事实予以证实，因此，对德成置业公司的此项意见不予采信。此外，兰庭秀与德成置业公司根据真实意思表示签订购房合同，约定由德成置业公司先办理网签备案后才付清房款，因德成置业公司怠于履行己方义务，后2017年12月15日德成置业公司的破产被法院受理，给后履行方兰庭秀继续合同造成困难，故兰庭秀取得先履行抗辩权，现在德成置业公司进入重整，兰庭秀再次主张其履行合同义务，系合理主张合同权益行为，本院应予支持。综上，兰庭秀与德成置业公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，应继续履行。 关于对兰庭秀的诉讼请求是否支持的问题。首先，鉴于双方在《商品房买卖合同》中未明确具体的付款方式与期限，且原告陈述双方曾口头约定待合同办理网签备案后一次性付清全款，并表示愿意继续依此约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，结合商品房买卖交易习惯，待案涉商品房买卖合同备案后，兰庭秀一次性付清房款，符合便捷、效率的交易原则，有利于合同目的实现，故对原告要求被告协助完成案涉《商品房买卖合同》进行网签备案的诉讼请求予以支持。鉴于2020年4月2日前的期限已不能实现，本院调整为由被告于判决生效之日起三十日内协助完成案涉合同的网签备案。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兰庭秀与德成置业公司均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，全面地、适当地履行自己的合同义务。即兰庭秀亦应当根据合同约定足额支付剩余房款，德成置业公司应当在该房屋经有关房地产行政主管部门竣工验收合格后交付原告兰庭秀使用，并按合同约定办理过户手续。由于兰庭秀尚未履行支付房款的主要合同义务，故对其其他诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十二条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、原告兰庭秀与被告三台县德成置业有限公司于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告三台县德成置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助完成与原告兰庭秀所签的《商品房买卖合同》网签备案； 三、驳回原告兰庭秀的其他诉讼请求。 案件受理费5792元，减半收取计2896元，由被告三台县德成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  吴颖 二〇二〇年五月九日 书记员  汤静