河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初164号原告：袁保朝，男，1955年12月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：段静静，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟善沛，河南千业律师事务所律师。被告：李广彬，男，1969年2月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。被告：杨绍华，男，1972年7月17日出生，汉族，住郑州市。被告：张海霞，女，1973年4月4日出生，汉族，住郑州市。被告：郑州市上街区老厨坊饭店，住所地郑州市上街区新乡路铝城夜市西。经营者：李广彬，信息同上。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。原告袁保朝与被告李广彬、杨绍华、张海霞、郑州市上街区老厨坊饭店（以下简称：老厨坊饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁保朝的委托诉讼代理人段静静、翟善沛，被告李广彬、杨绍华、李广彬与老厨坊饭店的共同委托诉讼代理人甘晓东到庭参加诉讼。被告张海霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。袁保朝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李广彬、杨绍华签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告《房屋租赁合同》项下位于郑州市上街区新乡路铝城夜市的全部租赁房屋，并恢复原状；3.判令被告支付原告租金200万元及逾期利息240864.58元（租金及利息暂计至2019年12月31日，利息按照同期银行贷款利率，计算至实际清偿之日）；4.判令被告向原告支付合同解除后的房屋占用费用（房屋占用费按每年50万元标准计算至其实际腾退房屋之日）；以上暂合计2240864.58元；5.本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用均由被告承担。事实与理由：2011年10月26日，原告袁保朝同被告李广彬、杨绍华签订《房屋租赁合同》，就被告承租原告郑州市上街区新乡路中段铝城夜市门面房达成一致，双方就租赁标的、用途、租期、租金、违约责任等要素进行了约定。合同签订后，2012年2月份原告将房屋交付给被告使用，被告遂即装修并设立个体工商户郑州市上街区老厨坊饭店正常运营，被告自认每天的营业额都在15000元以上，且对外转租门面房，获利颇丰。但相反，被告却拒不履行支付租金合同义务，至今拖欠原告长达四年、合计200余万元的租金及利息，被告拖欠租金的行为一直持续，属于恶意违约、严重违约。原告曾经多次索要租金，但被告均拒绝支付，双方的租赁合同已经无法实现。根据租赁合同关于拒付租金违约责任条款的约定，原告有权要求解除房屋租赁合同。综上，鉴于被告拖欠租金等严重违约行为，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，坚决要求解除房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋、支付租金及房屋占用费的利息等。李广彬及老厨坊饭店辩称，一、原被告之间签订的房屋租赁合同不应解除，应当继续履行至租赁合同期满。1、原告未按约定提供房产证明，完善水电配套设施，办理消防验收，交付的房屋至今有2500平方无法使用，系严重违约在先，原告的先期违约行为是引发本案争议的根本原因。原被告2011年底签署租赁合同时，涉案房屋尚未建成，基于对原告的信任，被告与原告签署了租赁期限长达二十年的租赁合同，并陆续投资对涉案房屋进行装修并采购各种经营设备，发放员工工资，累计投资五六百万元，在此期间，原告多次以建房资金不够为由，从被告处借支资金用于建房，并口头承诺以后冲抵租金，截止原告2015年6月向被告发出解除合同通知之日，被告不仅没有拖欠合同约定的租金，反而提前多付了25万元租金，用于支援原告进行房屋建设和配套完善。但原告收到租金后，并没有按照承诺被告的用途将涉诉房屋的配套完善，经被告多次催促原告提供房产证明、完善房屋配套、办理消防验收手续，但原告迟迟未能履行，导致被告因无法提供经营场所的房产证明，始终无法办理营业执照等相关经营手续，导致被告经营时断时续，多次被相关管理部门查处，被责令停业整改，补办证照，并因为原告拖欠第三方租金，导致被告门店多次被当地村民围堵，造成严重影响，且至今仍有2500平方左右房屋因不具备基础水电设施，部分楼板出现严重的下沉塌陷，已经属于危房，根本无法使用。对于因原告的违约行为给被告经营造成的严重损失和负面影响，原告不管不问，在支付第二年租赁期租金的期限尚未到达的前提下，原告在2015年6月19日依然要求被告提前支付2015年和2016年的房租，对于其应承担的基础设施和房屋修缮义务拒不履行，对于从被告处借支的75万元租金也据不认可，并且拒绝与被告对账结算费用和协商解决房屋修缮问题，在此背景下，原被告之间产生较大分歧，多次协商解决未能达成一致意见，这才导致2018年双方就争议事实诉至贵院。在该案2018年至2019年底诉讼期间，被告本着化解矛盾，规范经营的初衷，多次主动联系原告，希望与原告对账结算费用，协商解决争议，以便能够继续履行合同，减少损失，尽快收回前期的巨额投资，但原告对被告的合理请求置之不理，为达到其变相占有被告对涉诉房屋投资的各种设施和经营资源的目的，回避自己应承担的合同义务，无视给被告造成的严重损失和负面影响，坚持要与被告解除合同，并且对于被告已经支付90余万元租金的事实拒不认可，企图恶意给被告制造法律障碍，减轻自己的法律责任并获取更大利益。对于原告的无理请求，经两级法院根据生活常理和本案全部证据依法审查后，作出了全部驳回的认定并已经生效。2、被告并未严重违约，合同不应解除，发生本案的争议是因为原告严重违约在先引发的。在另案审理过程中，按照合同的约定和合同法的规定，法院已经认定被告应在每一租赁期届满一年时支付当年度租金，也就是说被告应在2015年6月1日支付2014年6月1日—2015年5月31日期间的租金，后续以此类推。根据被告在双方之间存在争议，根本分歧没有完全解决的前提下，于2015年6月19日前已经支付75万元的事实及2017年被告向原告陆续支付了154240元的事实，可以看出，被告愿意积极履行交付租金的合同义务，维护契约的公平和稳定，只是由于原告的违约在先，造成被告经营的重大损失，导致被告资金周转困难，才发生了轻微的瑕疵履行。直到原告2018年提起诉讼，基于双方的权利义务未经法院依法查证认定，原告也没有履行完善配套设施和修缮房屋应尽的义务，被告才没有再继续支付2017年6月1日至今的后续房屋租金，因此结合本案的客观事实，被告并未严重违约，最多是履行有瑕疵，不符合合同解除的客观条件，被告的瑕疵履行也是由于原告的严重违约在先导致的，恳请贵院查清事实，客观认定双方责任。二、被告应按照原告提供的符合约定的房屋面积缴纳房屋租金。涉诉房屋没有水路、电路等房屋配套设施，不符合约定，造成被告无法使用房屋，至今仍有约2500平米左右房屋无法使用，有效使用面积为4700平米左右，占总面积（7200平米）65%，在计算实际租金时应将无法使用部分房屋租金按比例扣除。实际年租金应为32.5万（50万×65%）。三、原告主张的租金中应当扣除因违约行为给被告造成的损失。老厨坊饭店员工工资月平均支出10万元左右，由于原告违约,无法提供房产证导致被告无法办理营业执照、食品经营许可证等相关证照，造成老厨坊饭店无法连续经营，陆续停业18个月左右（包括被食药监局责令停业的4个多月），被告为了保障饭店能继续经营，停业期间仍支付部分员工工资。被告停业期间员工工资月支出5万元，共计90万元，该部分支出属于被告经营性损失，原告应当折抵等额租金，同时被告停业期间的18个月租金原告也应当减免，请法院依法认定。被告垫付的14000元水电基础设施安装费用也应当由原告承担，应依法折抵等额租金。四、因2020年新冠疫情在国内爆发，河南省启动突发公共卫生事件一级响应，明令各行业停工停产，造成被告从2020年1月25日起无法经营至今，该事件属于不可抗力，在此期间的租金应当予以免除。五、保全保险费不属于原告必然产生的损失，依法应当由原告自己承担。综上，被告愿意在客观认定本案事实和准确划分各方责任的基础上与原告对账结算，并及时支付相应租金，继续积极履行合同义务，恳请法院根据查清事实，充分维护社会经济发展秩序，依法保护投资者的合法权益，优化营商环境，确保社会的和谐稳定。杨绍华与李广彬答辩意见一致。张海霞未答辩亦未举证。经审理查明：2011年10月26日，出租方（甲方）袁保朝与承租方（乙方）李广彬、杨绍华签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“第一条：出租房屋的坐落位置及基本情况。本合同所出租房屋坐落在郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房新建房屋一至三层整体，该房屋6000㎡，及后面夜市前两层整体1200㎡交给乙方使用。第二条：交验身份。1、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件。2、乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第三条：房屋租赁的期限。租赁期限为20（年）。从2012年6月1日至2032年5月31日。租赁期满，乙方需要继续承租，应提前30日向甲方提出书面续租申请，乙方享有优先续租权。第四条：租金及其交纳方式。每年租金500000.00元，大写：伍拾万元整。经双方协商，该房屋正式交付给乙方使用之日起，两年内租金不递增。经营前期甲方为了扶持乙方，同意乙方两年后再向甲方支付租金。第六条：房屋修缮和装修。1、甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应。水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知后及时予以解决。2、乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的主体结构。3、对于乙方的装修和增设的它物，甲方不承担维修义务。第七条：违约责任。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋。1、不支付或者不按约支付租金的；2、擅自拆改房屋主体结构的；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。”合同签订后，袁保朝依约向被告交付了承租房屋。李广彬、杨绍华利用承租房屋以“老厨坊饭店”名称对外从事饭店经营活动。2016年12月13日，以李广彬为经营者成立了个人经营性质的老厨坊饭店。2015年7月，袁保朝向李广彬、杨绍华发出《租金催缴通知书》和《租赁合同解除通知书》，李广彬、杨绍华收到后，于2015年7月20日向袁保朝出具一份《关于拒付租金及要求赔偿损失的函》，该函中李广彬、杨绍华称袁保朝存在严重违约行为并造成严重的经济损失，且袁保朝未偿还所借款项及为其垫付的房屋建设费用，告知袁保朝如下：“一、在你严重违约的情况下，你无权解除房屋租赁合同，我们不接受、不同意你单方解除房屋租赁合同的通知。二、在你不能办理租赁房屋的合法手续、不偿还我方的借款和垫付的房屋建设费、不赔偿我方‘老厨坊’饭店的实际损失前，我方有权拒绝向你缴纳租金。三、我方将保留采取正当手段追究你法律责任的权利。”2018年8月28日，袁保朝以李广彬、杨绍华、郑州市上街区老厨坊饭店及杨绍华的配偶张海霞为被告、以吴昌霖（曾用名吴占彬）为第三人诉至本院，并主张：1．请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；2．判令被告返还其占用原告的郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房，并恢复原状；3．判令被告向原告支付拖欠的租金154.2万元及逾期利息286,041元（利息计算至2018年7月18日，自2015年7月1日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算）；4．判令被告向原告支付房屋占用费150万元（暂计算至2018年7月1日，按合同约定的租金标准计算，至实际返还房屋之日止）；5．本案诉讼费用由被告承担。本院于2019年2月25日作出（2018）豫0106民初2309号民事判决，判决：一、原告袁保朝与被告李广彬、被告杨绍华于2011年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月20日解除；二、被告李广彬、被告杨绍华应于判决生效之日起三十日内将位于郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房腾空后退还给原告袁保朝；三、被告李广彬、被告杨绍华应于判决生效之日起三十日内向原告袁保朝支付租金计568493元和逾期支付租金的利息（以568493元为基数，自2018年7月18日起至实际付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）及房屋占用费计1500000元；四、驳回原告袁保朝的其他诉讼请求。后原告袁保朝、被告李广彬不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终8810号民事裁定书，以事实不清为由，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭进行了审理。在审理期间，李广彬、杨绍华向本院提出反诉请求：1．依法判决原告袁保朝赔偿被告李广彬、杨绍华1,401,499元；2．诉讼费由原告承担。2019年10月23日，本院作出（2019）豫0106民初1768号民事判决，判决：一、驳回原告袁保朝的诉讼请求；二、驳回反诉原告李广彬、杨绍华的诉讼请求。后原告袁保朝、被告杨绍华不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终23637号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告袁保朝与被告李广彬、被告杨绍华签订《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋，已经郑州市上街区发展改革委员会备案，属于合法建筑，依法可以作为出租的租赁物。合同约定有关租赁物、租金、违约责任等主要内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，应为有效合同内容。双方《房屋租赁合同》违约责任虽约定一方不支付或不按月支付租金的出租方有权解除合同，但对支付租金的具体日期，双方未明确约定。根据合同法“租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，李广彬、杨绍华应当在2015年6月1日时支付2年免租期满后第一年即2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，但根据双方合同签订时租赁物尚未建成的事实以及袁保朝于2013年6月24日出具30万元垫资条的内容，结合李广彬、杨绍华出具《关于拒付租金及要求赔偿损失的函》的内容，能够证明李广彬、杨绍华于2012年6月1日接受并使用租赁物后，双方《房屋租赁合同》约定的包含新乡路铝城夜市门面房、新建房屋一至三层（6000平方米）及后面夜市两层1200平方米，尚未完全达到使用条件的事实。截止2013年6月24日，在已收取李广彬、杨绍华定金、借款和所欠垫资款共计75万元，已超过第一年租赁期应付的租金50万元，袁保朝在未达第二年租赁期租金支付期限的情况下，先后于2015年6月19日通知李广彬、杨绍华缴纳2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金和2015年6月28日通知解除租赁合同，因不具备合同约定的解除情形，《租赁合同解除通知》未发生解除合同的效力。另根据李广彬、杨绍华2015年6月28日以后继续租赁的情况下，袁保朝于2017年4月至10月期间多次向承租人李广彬、杨绍华借款的事实，可以证明袁保朝以向承租人借款的方式折抵租金，且部分用于租赁物消防支出，双方并未实际解除租赁合同。此后，自2018年8月28日起，原告袁保朝与被告李广彬、杨绍华因房屋租赁合同纠纷在法院诉讼至今，被告李广彬及杨绍华虽未支付后续租金，但其主观上没有恶意违约的动机，客观上也未实施严重违约行为，且涉案《房屋租赁合同》现在尚处于履行期间，故原告袁保朝主张解除其与被告李广彬、杨绍华签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持，合同应当继续履行。据此，原告请求被告返还《房屋租赁合同》项下位于郑州市上街区新乡路铝城夜市的全部租赁房屋并恢复原状，及要求被告向其支付合同解除后的房屋占用费用的主张，本院亦不予支持。被告李广彬和被告杨绍华系房屋租赁合同的承租人，且系注册成立的老厨坊饭店的实际经营者，其所负债务为个人债务，与老厨坊饭店无关。另被告张海霞虽系杨绍华的配偶，但原告袁保朝未能提供证据证明被告杨绍华基于涉案合同的所得收益用于了夫妻共同生活、被告杨绍华的相关债务为夫妻共同债务，故原告袁保朝要求被告张海霞和老厨坊饭店承担责任的请求，本院不予支持。关于被告李广彬与杨绍华所述袁保朝出租的房屋有3000平方米不能使用，存在违约及造成损失的意见，鉴于生效判决对此已作出处理，且本案中未出现新的证据及意见，在此不予重复赘述。关于房租部分，原生效判决已经认定双方签订的《房屋租赁合同》约定两年免租的意思表示，被告李广彬、杨绍华自2012年6月1日起至2014年5月31日可不予支付租金，在涉案合同应当继续履行的情况下，被告李广彬、杨绍华应支付自2014年6月1日至2020年4月30日的租金共计2958333元（500000元/年×5年11个月）。根据原生效判决中的认定，截至袁保朝2015年7月发出房屋租赁合同解除函时，袁保朝以定金借款、垫资形式收取被告租金750000元，以及自2017年4月到10月又陆续收取被告租金154240元，上述款项应折抵租金。故被告李广彬、杨绍华尚欠原告房租2054093元。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，餐饮行业的正常经营受到了近四个月的严重影响，该情形属不可抗力。为加速复工复产，根据本地区的实际情况，本院酌定减免被告李广彬、杨绍华两个月租金计83333元。被告李广彬、杨绍华还应支付原告袁保朝租金共计1970760元。关于利息部分，双方签订的房屋租赁合同中未明确约定逾期支付租金应支付利息，但自原告袁保朝提起诉讼之日即自2020年2月13日起至实际清偿之日止，被告李广彬、被告杨绍华应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告袁保朝支付利息。关于保全费，因原告申请诉前保全产生费用5000元，属于诉讼费的范围，应按比例承担；关于保全保险费，因双方没有约定，且不属于必须发生的费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李广彬、被告杨绍华于本判决生效后十日内支付原告袁保朝2014年6月1日至2020年4月30日的房屋租金1970760元及逾期利息（以1970760元为基数，自2020年2月13日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告袁保朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12363元，保全费5000元，由原告袁保朝负担2093元，被告李广彬、被告杨绍华共同负担15270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王永安二〇二〇年五月十一日书记员  刘 哲