湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终620号上诉人（原审原告）：周艮粮，男，1984年4月25日出生，汉族，永州市祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周忠清，女，1985年4月18日出生，汉族，永州市祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：周艮粮，男，1984年4月25日出生，汉族，永州市祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：张能发，湖南齐物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，永州市祁阳县人，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人周艮粮、周忠清因与被上诉人唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周艮粮、周忠清上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判：判令被上诉人在上诉人交清初次交易契税及其一切费用后30日内为上诉人办理不动产权证并给上诉人，上诉人已支付的6000元契税及费用应予抵扣，多退少补。若存在二次交易税费，因二次交易产生的税费由被上诉人承担。3、判令按房产部门测绘面积计算房价款，被上诉人返还上诉人购房款47,378元及利息4896元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定合同为有效合同错误，合同第二条“甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的依甲方出售面积为准”之约定应无效；本案合同系格式合同，该约定有悖公平原则，签订时被上诉人没有采取合理的方式提请上诉人注意及释明，违背了法律规定；二、原判裁决理由，偏袒被上诉人，且前后自相矛盾；同小区其他案件仅以4.8%计息，而本案却以6%计息。三、上诉人全面履行了合同义务，无违约行为。银行按揭不成责任全在被上诉人，并应认定被上诉人违约；上诉人已入住房屋不是支付利息的事实依据，即便被上诉人存在利息损失，也应由其自行承担。四、原判程序违法，被上诉人在原审中未提起反诉，原判超出审理范围。五、原判判决错误。依据合同约定，上诉人只承担契税及费用，其他税金如增值税、印花税等均应由被上诉人承担；上诉人已预交契税及费用6000元，应予抵扣；二次交易税费应由被上诉人承担。综上，请中院维护上诉人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求。唐建秋辩称：答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。1.答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。充分体现了《合同法》和《民法总则》中的契约自由精神，不损害公共利益，该合同合法有效。房屋面积的计算方式是答辩人与被答辩人自愿约定的，该约定合法有效。2.答辩人是以个人的名义建房出售的，属自建房，不是商品房。答辩人不具备商品房开发的主体资格。《商品房销售办法》《及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》所调整的对象是房地产开发商与购房户之间的权益义务关系，答辩人不是房地产开发商，不能适用上述法律规范调整。二、答辩人没有违约行为，被答辩人没有履行合同义务已经构成违约。1.被答辩人在购房款未付清的情况下已开始装修房屋并使用，被答辩人已接收房屋并入住。答辩人按照合同的约定已将房屋交付给了被答辩人居住和使用，已经完成了房屋买卖合同约定的交付义务。合同约定被答辩人承担办理房屋产权证及土地使用证时应缴纳的税费及其他一切费用均由被答辩人承担，而被答辩人没有承担相关费用导致被答辩人的房屋没有办理房屋产权证及土地使用权证的责任完全在于被答辩人，合同约定办证时，购房方应当将全部按揭资料交给答辩人，现没有任何证据证实本案的被答辩人将办证、按揭资料交给了答辩人。2、被答辩人欠付答辩人购房款的事实客观存在，应当将所欠的购房款支付给答辩人。3.被答辩人没有将剩余的购房款支付给答辩人，在客观上占用了答辩人的资金，给答辩人造成了经济损失，应当承担资金占用利息。三、被答辩人承担办理房屋产权证的所需税费系合同约定的义务，亦符合房屋买卖交易过程中税费负担的交易习惯。四、答辩人出售的房屋是自建房屋，不存在二次交易行为。税务部门按规定按二手房交易的税率标准核税，并没有按照二次交易定税。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。周艮粮、周忠清向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理金秋花园II期龙腾大厦1单元5楼507号房屋不动产权证，并交付给原告；2、办理不动产权证除（初次）契税及费用外的其他一切税款及二次交易产生的所有税费由被告承担；3、按房屋实际面积计算房屋价款，判令被告减少收取房屋价款47,378元；4、判令被告退还原告支付的利息款4896元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：金秋花园II期龙腾大厦位于祁阳县浯溪镇浯溪中路52至56号，职能部门确定为自建房，2013年9月5日，原告周艮粮与被告唐建秋签订金秋花园II期龙腾大厦项目合同书，合同约定原告购买金秋花园II期龙腾大厦１单元５楼507号房面积145平方米（包括公摊面积），出售面积与房产部门颁证面积不符的依出售面积为准，按出售面积计算，房屋单价2775.52元／平方米，总价款402,450元，首付款172,450元，剩余房款23万元以银行按揭支付；原告在签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，并按要求交清相关款项，原告逾期履行上述义务的须承担逾期责任；原告应当在交齐房屋总价款后才能装修和使用涉案房屋；被告负责为原告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时应缴纳的契税及其他一切费用均由原告承担，如原告拒交或拖延缴纳相关税费，影响办证，被告概不负责。合同签订后，原告向被告支付购房首付款172,450元，办证费用6000元，剩余23万元购房款原告于2014年10月2日向被告出具了欠条，2014年9月29日，被告要求原告交纳了利息款4896元。原告按合同约定向被告交付了房屋，现原告已入住金秋花园II期龙腾大厦１单元５楼507号房屋。该房屋的不动产权证至今未予办理。另查明，2014年10月中国人民银行同期贷款年基准利率为6%。一审法院认为，案件的争论焦点为：一、原、被告签订的购房合同系有效合同还是部分有效合同。涉案房屋的性质为自建房。自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故原告主张合同约定了“原告应当在2014年10月28日前向买受人交付该商品房”而认为该合同部分无效的主张，于法无据，法院不予支持。原、被告签订的涉案房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方均应全面履行合同约定的义务。二、被告应否退还原告支付的利息问题。按房屋买卖合同约定，原告应付被告购房款402,450元，签订合同时支付了172,450元，剩余23万元原告已向被告出具了欠条，被告已按合同约定向原告交付了房屋，现原告已入住该房，原告应向被告付清购房欠款。因原告既未办理银行按揭贷款手续，亦未向原告支付购房欠款，被告要求原告支付23万元购房欠款及其资金占用期间的利息的主张，法院予以采纳。故原告下欠被告购房款的利息应当自2014年10月2日起按中国人民银行同期贷款年基准利率（6%）予以计算，因原告按该标准应支付的利息已不足以抵扣其应支付给被告的利息，故对原告请求被告退还支付的利息款，法院不予支持。三、合同约定面积和颁证面积不一致的问题，按原、被告签订的合同约定：出售面积与房产部门颁证面积不符的以出售面积为准，按照出售面积计算，是原、被告的合意，合同当事人的意思可以自治，当事人也有权放弃和处分自己的民事权利。原、被告的上述约定也未损害国家、集体和他人利益，又因原、被告交易的是现房，双方在签订合同时完全可以丈量，而被告未予主张。故原、被告关于面积差异的约定合法有效，原告应当按照合同的约定向被告支付购房款，原告要求被告按房屋实际面积计算房屋价款，减少收取房屋价款47,378元，法院不予支持。四、办证所需税费的承担问题。原、被告双方在合同中约定了契税及其他一切费用均由原告承担，故办证时所需的一切税费均由原告承担既是合同本意，亦符合当时房屋买卖交易过程中税费负担的交易习惯。原告称购买的涉案房经历了三次变更登记，存在二次交易，系二手房没有事实依据。被告出售给原告的房屋系自建取得，并非从他人手中交易取得，故对原告请求的办证时除契税及费用外的其他一切税款及二次交易产生的所有税费由被告承担，法院不予支持。根据原、被告双方签订的合同约定，原告交纳购房款及办证所需税费为先履行合同的一方，故原告应当先付清所欠原告的购房款及资金占用期间的利息和办证所需的税费后，再由被告为其代办不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告唐建秋在原告周艮粮、周忠清在付清其购房欠款及利息和办证所需的税费后三十日内，为原告周艮粮、周忠清代办金秋花园II期龙腾大厦１单元５楼507号房屋的不动产权证；二、驳回原告周艮粮、周忠清的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告周艮粮、周忠清负担550元，由被告唐建秋负担100元，二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由被上诉人代上诉人办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由上诉人承担，另上诉人提出系二次交易，并无充分的事实依据，故对于上诉人称应由被上诉人承担因二手房交易而增加的办证税费的主张，本院不予支持；上诉人上诉提出不承担资金占用期间的利息，本案中双方对于欠款事实都予以认可，在被上诉人交付房屋后，上诉人在被上诉人向一审法院起诉之前都没有办理银行按揭贷款手续，也未向被上诉人支付剩余购房款，导致被上诉人实际存在利息损失，且上诉人就下欠购房款出具了欠条，但因被上诉人所建房屋存在建设违规情况，是导致银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该建设项目才取得不动产权证书，故对2014年10月2日至2018年11月19日上诉人应承担的购房欠款利息，考虑双方的过错责任，由双方当事人各承担一半，即：2014年10月2日至2018年11月19日由上诉人按3%的年利率向被上诉人支付利息。对2018年11月19日之后购房欠款利息，则应由上诉人按中国人民银行同期贷款年基准利率（6%）予以计算并支付给被上诉人。上诉人已付利息4896元，应予抵扣。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理。本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准。因此，对于上诉人要求被上诉人承担超出实际面积的房价款的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3241号民事判决第二项；二、变更湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3241号民事判决第一项为：被上诉人唐建秋在上诉人周艮粮、周忠清在付清其购房欠款及利息和办证所需的税费后三十日内，为上诉人周艮粮、周忠清代办金秋花园II期龙腾大厦１单元５楼507号房屋的不动产权证；2014年10月2日至2018年11月19日以本金230,000元为基数，由上诉人按3%的年利率向被上诉人唐建秋支付利息，2018年11月20日起至给付完毕时止按6%向被上诉人唐建秋支付利息。二审案件受理费1300元，由上诉人周艮粮、周忠清承担1000元，被上诉人唐建秋承担300元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。