广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初93号 原告：广西荣福物业服务有限公司（曾用名南宁荣福物业服务有限公司），住所地广西南宁市青秀区厢竹大道7号天立·东方大厦B座1013号。 法定代表人：钟祖宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林运文，广西盛安律师事务所律师。 被告：王福荣，男，1981年5月26日出生，汉族，个体户，户籍地江苏省丰城市，住广西凌云县。 原告广西荣福物业服务有限公司与被告王福荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人林运文、被告王福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠的物业管理服务费769.84元和滞纳金61.36元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：凌云县金城湾花园小区（以下简称金城湾小区）是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2016年7月1日原告根据有关法律法规，与浩元公司签订金城湾小区《前期物业管理服务合同》，约定由原告向金城湾小区提供物业管理服务；期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止；约定原告的管理服务及收费标准，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费，缴费的方式为半年缴纳一次；如逾期不缴纳，则从逾期之日起按所欠费用总额每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付义务。经原告多方、多次催促，被告均拒不履行，给原告的工作带来极大负面影响及经济损失，原告遂诉至法院。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.营业执照及法人代表身份证明，证实原告的基本信息； 2.《前期物业管理服务合同》，证实原告基于合同取得物业管理服务权，证明本案的法律关系及事实； 3.被告身份证及商品房备案登记表，证实被告的基本信息及是本案适格主体，被告购买的房屋为1栋1601号房，房屋建筑面积107.11㎡； 4.EMS快件回单及催告函，证实被告拖欠物业费的事实，并经原告书面催交，被告仍无正当理由拒绝交纳； 5.未交物业费名单及时间金额明细，证实被告欠费的明细； 6.关于要求同意解除《前期物业管理服务合同》的函及《前期物业管理服务合同》，证实原告获得物业服务的管理资格； 7.借用房间装修钥匙登记表，证实物业费的起算时间； 8.2017.01-2020.03金城湾花园居民用电电费垫付明细表，证实浩元公司为业主垫付电费情况及各业主电费产生情况。 被告王福荣辩称，1.原、被告没有签订相关合同，双方不存在物业服务合同关系；2.被告与浩元公司签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司不是原告，原告无权为被告提供物业服务，应无权收取物业管理服务费；3.浩元公司竣工验收是否合格尚不清楚，能否交房、何时交房不能确定，原告不能按被告借用钥匙日期开始计算物业管理费；4.原告没有提供优质的服务，小区内卫生环境很差，杂物乱堆乱放，车辆乱停乱放，到处堆满建筑材料和建筑垃圾；5.被告从未收到原告的催告函，原告没有提供签收人及时间。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告对其主张未提交证据予以证明。 本院经审理认定事实如下：被告王福荣系金城湾小区1栋1601号房屋的业主，房屋建筑面积107.11㎡。2014年8月29日，金城湾小区的建设单位浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司（以下简称建顺物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由建顺物业公司为金城湾小区提供前期物业管理服务。2014年10月15日凌云县房产管理局对被告预购该房予以预售登记备案。2016年4月30日，浩元公司同意建顺物业公司于2016年5月30日解除《前期物业管理服务合同》。2016年7月1日，原告与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为金城湾小区提供物业管理服务；期限从2016年7月1日至该小区业主委员会成立时止；物业管理服务收费：住宅物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳0.6元/月·㎡，电梯维护费30元/月·户，公共维修金按物价局或房管局文件标准收取，生活垃圾清运费5元/月·户等项目及收费标准；提前交纳费用，半年一次，逾期不交纳的，则从逾期之日起按所欠费用总额每天3‰交纳滞纳金。2018年7月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年10月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。为此，原告起诉请求：被告支付2018年1月1日至2018年7月31日期间尚欠的费用，即①物业综合服务费107.11㎡×0.6元/㎡×7个月=449.86元，②电梯维护费30元/月×7个月=210元，③公共维修金107.11㎡×0.1元/㎡×7个月=74.98元，④生活垃圾处理费5元/月×7个月=35元，⑤滞纳金61.36元。 另查明，作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。另外，金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。本案中，金城湾小区在未成立业主委员会、未曾召开业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定。因此，原告已按合同约定以及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告即应支付原告相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。被告称原告不是其房屋买卖合同中约定的前期物业管理公司，原告无权为被告提供物业服务的辩解，因前期物业管理是由建设单位选聘物业管理企业，而现行法律法规未限制或禁止建设单位更换前期物业管理企业，也未规定更换前期物业管理企业必须告知业主或与业主签订合同才发生法律效力，故对该辩解意见，本院不予采纳。被告主张其与原告不存在物业服务合同关系、原告无权收取物业管理服务费、浩元公司尚未交房、原告物业管理服务差、被告未享受到相关服务、原告从未催告被告交费等抗辩，与本院查明的事实不符，亦无相反证据证实，故对其主张，本院不予采纳。经核算，原告主张的物业综合服务费、电梯维护费、滞纳金，依法有据，合情合理，本院予以支持。对于原告主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因其属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王福荣于本判决生效后十日内一次性支付原告广西荣福物业服务有限公司2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业综合服务费449.86元、电梯维护费210元、滞纳金61.36元，共计人民币721.22元； 二、驳回原告广西荣福物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王福荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  杨秀丛 二〇二〇年五月十五日 书记员  韦超宇