石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初423号 原告：赵兴达，男，1993年5月24日出生，汉族，住址：河北省石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：许丽华，河北晟舜律师事务所律师。 被告：河北智高房地产开发有限责任公司。 住所：河北省石家庄市桥西区新华路358号。 统一社会信用代码：91130100570093771G。 法定代表人：李建忠，公司总经理。 委托诉讼代理人：沈镇江，公司经理。 委托诉讼代理人：李建强，公司经理。 原告赵兴达与被告河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵兴达委托诉讼代理人许丽华、被告河北智高房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人沈镇江、李建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵兴达向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年5月份签订的《房屋认购协议》；2、判令解除原被告2018年9月9日签订的《房屋认购协议》以及《商品房销售补充合同》；3、判令解除原被告2018年9月13日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》；4、判令解除原被告2018年9月9日签订的《地下室使用权协议》；5、判令解除原被告2018年9月9日签订的《车位利息返还协议》；6、判令被告返还原告已经交纳的房屋首付款410483元、车位款60000元、地下室款11424元、公共维修基金8551元、预告费80元，其他款1000元，以上共计491538元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2017年5月份签订了《房屋认购协议》（以下简称协议1），原告预认购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋，房屋坐落在石家庄市栾城区东侧，宏远路北侧，丰泽大街西侧。房屋建筑面积122.15平方米，单价12283.94元／平方米，房屋总价1500483元，协议约定首付20%，剩余80%办理银行按揭，原告依约交纳20%首付款，办理银行按揭前由于银行信贷政策变动以及被告备案价格过低，导致原告无法按照协议约定的80%办理银行按揭贷款，如果原被告继续履行协议1，原告需要补交10%首付款，另再补交房屋备案价与销售价的差价，原告总共补交400000元。由于被告备案价与实际销售价相差过多，无法正常在相关部门办理房产备案登记，也无法正常办理银行按揭贷款，于是2018年9月份被告通知原告更换《房屋认购协议》，原告依照被告的要求将2017年签订的《房屋认购协议》原件及票据原件交回被告，更换了2018年9月9签订的《房屋认购协议》（以下简称协议2），协议2对房屋单价、总房款以及按揭数额都进行了虚假表述，被告针对该虚假合同要求原告另签订一份《商品房销售补充合同》，补充合同针对协议2中关于销售单价、总价进行了补充说明，补充合同第二条要求原告补交400000元房款，补交方式采取现金补交100000元，剩余300000元办理车位贷款，原告为了能顺利购房，全部配合被告更换购房协议，补交100000元房款，截止到原告起诉日，被告仍然无法办理车位贷款，也就是原告想继续履行协议，需要在已经交纳410483元首付款之外，另再补交300000元。现在原告确实没有经济能力再补交300000元，因此造成协议不能继续履行的原因并非原告自身原因所致，所以原告无须承担任何违约责任，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应当解除双方2017年5月份签订的《房屋认购协议》以及2018年9月9日签订的《房屋认购协议》、《商品房销售补充合同》。原被告双方2018年9月13日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》，2018年9月9日签订的《地下室使用权协议》，2018年9月9日签订的《车位利息返还协议》，以上协议均系《房屋认购协议》的从合同，主合同解除，从合同继续履行没有任何意义，所以恳请贵院一并予以解除。协议1与协议2均约定了发生争议向认购房屋所在地的人民法院起诉，《商品房销售补充合同》约定履行本合同发生争议提交石家庄仲裁委员会，也就是作为主合同的协议2与其补充合同《商品房销售补充合同》出现管辖约定不一致的现象，是使用主合同中的法院管辖还是使用补充合同中的仲裁管辖，根据最高院审理的湖南华厦建筑有限责任公司与常德工艺美术学校不服执行裁定申诉案，（2015）执申字第33号执行裁定书，认为如果主合同约定的管辖与补充合同约定的管辖不一致，关键在于主合同与补充合同之间是否具有可分性，如果补充合同是对主合同内容的补充，必须依附于主合同而不能独立存在，则主合同约定的争议解决条款也适用于补充合同。本案中，原被告2018年9月9日签订的《商品房销售补充合同》是针对协议2约定的虚假房价的补充说明，其必须依附于协议2才能存在，所以该补充合同虽然单独约定了仲裁管辖条款，但是仅限于单独对补充合同有争议时才适用，现在争议的不单独是补充合同，对其主合同也有争议，对《地下车位认购协议》、《地下室使用权协议》、《车位利息返还协议》这些从合同也有争议，这种情况就要参考最高院审理的执行裁定使用的观点。因此，请求贵院查明并依法受理、裁判。 原告赵兴达在案件审理过程中要求将诉讼请求第六项中删除其它款1000元，将总款491538元变更为490538元。 被告智高公司辩称，一、原被告所签房屋认购协议合法有效，应继续履行，双方所签协议系双方真实意思表示，原告系成年人，有完全的民事行为能力，应对自己的行为负完全的责任，原告以确实没有经济能力再补交30万元为由，要求解除合同于法无据，至于《车位认购协议》和《地下室使用协议书》均系双方真实意思表示，人民法院应支持我方意见；二、原被告双方在协议中约定了由石家庄仲裁委员会作为管辖机构，在本案中，补充合同是对原合同的补充和更改，应以补充合同约定的管辖机构，即石家庄仲裁委员会管辖，进行仲裁。在起诉状中所引用的判例，在我国不适用。综上，一、人民法院应将本案移送给石家庄仲裁委员会仲裁。二、应维护合同的稳定性，社会的稳定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，原告赵兴达与被告智高公司签订房屋认购协议，协议约定主要内容：1、赵兴达（乙方）购买智高公司（甲方）开发的智高?常春藤项目A2号楼2单元601室房屋，房屋总价款为1134033元；2、赵兴达于2018年9月9日向智高公司缴纳购房首付款344033元，剩余房款790000元办理银行贷款；3、乙方赵兴达未按协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋；4、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；5、双方约定的交房时间为2018年10月31日前。协议签订当日，赵兴达分三笔向智高公司缴纳房屋首付款共计410483元。 2018年9月13日，原被告之间签订智高常春藤地下车位认购协议书，协议书约定主要内容：1、赵兴达（乙方）购买智高公司（甲方）开发的智高常春藤项目A区编号1062号车位；2、车位总价款为60000元，乙方在本协议签订之日，向甲方支付定金人民币10000元，并于协议签订之日起7日内向甲方支付剩余车位价款人民币50000元；3、乙方按约付清全部认购款后，车位应在2018年10月31日前交付乙方使用。协议签订当日，赵兴达分两笔向智高公司缴纳车位款共计60000元。 2018年9月9日，原被告之间签订地下室使用权协议，协议约定主要内容：1、赵兴达（乙方）购买智高公司（甲方）开发的智高常春藤小区A2号楼，地下1层，121号地下室；2、地下室建筑面积为3.36平方米，使用权转让单价为3400元/平方米，总价款为11424元。协议签订当日，赵兴达向智高公司缴纳地下室款11424元。 2018年9月9日，原被告之间签订商品房销售补充合同，合同约定主要内容：买受人为赵兴达（乙方），出卖人为智高公司（甲方）。一、乙方购买甲方开发的常春藤项目A2-2-601房产，双方均同意按市场价格12283.94元/平方米计价，暂测面积122.15平方米，计1500483元。乙方购买的车位编号为Z-3468，Z-3470，价格300000元。二、为办理销售备案等购房、登记手续及按揭贷款，双方同意按单价9283.84元/平方米、总价为1134033元签订《购房协议》及《商品房买卖合同》。乙方按揭贷款790000元，已交纳首付款310483元，应补交差价款400000元，乙方于本协议签订之时支付100000元，余款300000元，因乙方一次性支付差价款存在困难，乙方自愿选择以下补款形式：第1种形式补款，1、车位贷款形式：乙方未交清的余款300000元，通过车位贷款的形式进行补交。本次车位贷款共计300000元，其中含车位款0元，含房款300000元。……五、履行本合同发生争议，双方协商不成的，提交石家庄仲裁委员会裁决。 2018年9月9日，原被告之间签订车位利息返还协议，协议约定主要内容：1、赵兴达（乙方）于2017年5月18日认购智高公司（甲方）开发的智高国子院项目A2号楼2单元601室。双方均同意按照市场价格12283.94元/㎡计价，按合同备案价格9283.94元/㎡计算，已交房款310483元，需补交房款400000元。乙方为缓解资金压力，同意以车位贷款形式补交房款，其中车位贷款额度为300000元，剩余应补缴房款100000元，乙方以现金形式一次性补齐。2、乙方的车位贷款额度为300000元，贷款年限5年，每年贷款利息为10500元，利息共计52500元。甲方承诺此利息在符合第3条约定的情况下由甲方承担。3、乙方在办理完毕按揭房款及车位贷款手续后向甲方提交相关资料，在上述贷款发放至甲方之日起30个工作日内，甲方将第2条约定的车位贷款利息全部支付给乙方。4、乙方与银行之间因履行贷款合同发生的纠纷与甲方无关。 另查明，原告赵兴达除已缴纳房款410483元、车位款60000元、地下室款11424元之外，还向被告智高公司缴纳公共维修费8551元、预告登记费80元，原告赵兴达共计向被告智高公司交付各项款项合计490538元。 上述事实，有房屋认购协议书、收据、地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议以及庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，原告赵兴达与被告智高公司签订的房屋认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告赵兴达提出在2017年5月份与被告智高公司签订过一份房屋认购协议，后被告智高公司收回该协议并在2018年9月9日签订新的房屋认购协议以及其他的四份协议，分别为地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议。原被告双方对上述协议的签订均无异议，本院予以确认。本案中，原被告双方签订的房屋认购协议应作为主合同，剩余四份合同（地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议）的效力及约定从属于主合同房屋认购协议。原告赵兴达提出并非因为自身因素造成利用车位贷款补缴剩余房款的方式无法实现，因此要求解除房屋认购协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。根据实际情况，双方虽未向本院提交证据证明由于银行政策调整无法办理贷款，但被告智高公司庭审中认可确实存在上述情况。本院认为，原告赵兴达和被告智高公司在履行房屋认购协议过程中均没有主观上的过错，现确实存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，因此对原告赵兴达要求解除与被告智高公司签订的房屋认购协议的诉讼请求，本院予以支持。因为原被告之间签订的地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议的效力及约定从属于主合同房屋认购协议，主合同解除，剩余四份合同（地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议）应一并解除。原被告之间签订的房屋认购协议、地下车位认购协议书、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议解除后，被告智高公司应将原告赵兴达所缴纳的各项款项共计490538元退给原告赵兴达。对被告智高公司辩称的原被告双方在2018年9月9日签订的商品房销售补充合同中约定了发生争议后协商不成的，提交石家庄仲裁委员会裁决，因此被告智高公司主张补充合同是对原合同的补充和更改，应以补充合同约定石家庄仲裁委员会进行仲裁。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条的规定“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。”被告智高公司并未在首次开庭前，向本院提出异议，故对被告智高公司的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条及上述法律的规定，判决如下： 一、依法解除原告赵兴达与被告河北智高房地产开发有限责任公司于2017年5月份签订的房屋认购协议； 二、依法解除原告赵兴达与被告河北智高房地产开发有限责任公司于2018年9月9日签订的房屋认购协议、地下室使用权协议、商品房销售补充合同、车位利息返还协议； 三、依法解除原告赵兴达与被告河北智高房地产开发有限责任公司于2018年9月13日签订的地下车位认购协议书； 四、被告河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告赵兴达已缴纳的款项490538元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8674元，减半收取4337元由原告赵兴达、被告河北智高房地产开发有限责任公司各自负担2168.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费8674元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 邢 辉 二〇二〇年五月十四日 书记员 邢晓蕊 ——