四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1074号 上诉人（一审原告）：周谷馨，女，汉族，1989年12月20日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周泽猛，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区青义镇灯塔北街。 法定代表人：蒲忠华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人周谷馨因与被上诉人绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司（简称富诚投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。周谷馨的委托诉讼代理人周泽猛、富诚投资公司的委托诉讼代理人袁桂茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周谷馨上诉请求：撤销一审判决，改判支持周谷馨的全部诉讼请求。事实与理由：周谷馨与富诚投资公司签订的《购房协议》、《购房补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当遵照执行。故富诚投资公司应当按照协议，向周谷馨支付28万元赔偿金。 富诚投资公司辩称，本案既约定了违约金，又约定了违约赔偿金，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 周谷馨向一审法院起诉请求：1.富诚投资公司支付周谷馨逾期办理房屋备案手续的违约金76580元（暂计算至2019年3月31日），该违约金应以已付房款为基数，从2017年9月30日起，按每日万分之五的标准计算至实际办理完毕房屋备案手续为止；2.富诚投资公司支付周谷馨逾期办理房屋备案手续的赔偿金280000元；3.富诚投资公司支付周谷馨逾期未取得商品房所在楼栋的权属证明的违约金7672元，（暂计算至2019年3月31日〉，该违约金应以已付房款为基数，从2018年6月30日起，按每日万分之一的标准计算至实际取得权属证明之日为止；4.本案的诉讼费由富诚投资公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月16日，以周谷馨为买受人、富诚投资公司为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：ＱＹＸＬ0113），约定：周谷馨购买富诚投资公司建设的“科大.龍城一号（西科.海德花园）”小区项目中的x幢x单元x层x号房屋，建筑面积104.48平方米，单价3350元，总价款350008元，一次性付款。出卖人在2017年6月30日前向买受人交付房屋；出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证书，逾期，买受人有权退房；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人向买受人支付已付房款总额的日万分之一的违约金，该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在出卖人取得商品房所在楼栋的权属证明之日后90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人向买受人支付已付房款总额的日万分之一的违约金，该违约金在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。同日，双方签订《购房协议》，约定：“一、出卖方因前期资金需求将科大龍城一号6栋2单元10层5号,面积为104.48平方米的房屋以项目管理人员李长平（身份证号:5107221967××××××××）的身份在中国农业银行绵阳支行青义分行做按揭贷款。此房屋实际并未出售。现将此房屋出售给周谷馨（身份证:5101061989××××××××），周谷馨在已知晓此房屋的详细情况下自愿购买此房屋,不存在一房多卖，欺骗购房者的情况。二、出卖方承诺在2017年9月30日前将李长平关于科大龍城一号x栋x单元x层x号的合同在房管局备案过户到周谷馨名下,如遇不可抗因素,经与买方沟通确认后可顺延至2017年12用30日前完成合同过户。如2017年12月30目前还未完成,出卖方须向买方支付已交房款的日万分之五的违约金,违约金支付6个月。在2018年6用30日前出卖方仍没有为买方完成房管局备案合同过户,出卖方承诺如下:1、出卖方自愿支付买方所交房款金额双倍的赔偿金;2、在2017年6月30日交房后买方同样享有接房、入住权利及房屋产杈所有;3、在2018年7月30日前出卖方向买方付清所交房款、所有赔偿金和所有违约金。三、出卖方保证此房屋与李长平无任何杈属、经济的纠纷,如出现与李长平的杈属、经济纠纷，由出卖方全杈承担并负责处理。四、出卖方与买方签订两份未备案的商品房买卖合同。五、此房屋单价为每平方米叁仟叁佰圆整（￥3350／㎡），总价为叁拾伍万零捌元（￥350008元）。此房屋周谷馨须一次性付清总房款的80%（￥280006.4元）;余下20%（70001.6元）在正式商品房买卖合同签订并在房管局完成备案后支付”等。上述合同签订后，周谷馨于同日交付购房款280006.4元。 因富诚投资公司未能在约定期限内为周谷馨办理案涉房屋的合同备案，周谷馨、富诚投资公司、第三方李长平于2018年10月25日签订《购房补充协议》，约定：“由于出卖方的原因,迟至现在没有给买房方办理青义镇飞龙路科大龍城一号6栋2单元1005号房屋购买合同备案。经三方友好协商在原购房协议基础上达成以下一致协议:一,买卖双方于2017年3月16日所签的购房合同,购房协议仍然有效;二,按原协议约定,出卖方未按时办理房屋购买合同备案已属违约。买房方对此予以谅解,对赔偿金做出让步。出卖方承诺向买房方支付违约金：按买房方已交购房款的日万分之五计算,从2017年9用30日起至办理完房屋合同正式备案为止。三,出卖方承诺于2019年2月28日前为买房方办理完毕该房屋购房合同在房管局备案过户到周谷馨名下。如果出卖方在2019年2月28日还未办理,除支付违约金外，出卖方自愿支付28万元给买房方作为赔偿金。并承诺在2019年3月30日前向买房方付清违约金和赔偿金。四,买房方仍然享有该房屋的居住杈和房屋产杈。在出卖方没有给买房方办理完合同备案手续前,出卖方同意买房方不缴纳物业管理费和车位费。五,其他事项仍按原协议执行。第三方同意2017年3月16日购房协议以及本补充协议的约定”等。 周谷馨已于2017年6月30日入住案涉房屋。2019年3月21日，案涉房屋的《商品房买卖合同》已在绵阳市涪城区住房和城乡建设局办理备案登记，登记至周谷馨名下，合同备案编号：QYXL0274。 庭审中周谷馨未提供因逾期办理合同备案及未办理权属登记而致损失的相应证据，经询问后说明是因未办理相关手续而无法进行处理的损失。庭审中富诚投资公司确认，案涉房屋所在楼栋的权属证明至今尚未办理。 一审法院认为，周谷馨、富诚投资公司签订的《商品房买卖合同》、《购房协议》、《购房补充协议》依法成立、有效，对当事人具有约束力。富诚投资公司逾期为周谷馨办理合同的备案登记、至今未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明均属违约，应依法承担违约责任，赔偿周谷馨的损失及支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，因违约而进行的赔偿以实际损失为限。赔偿损失与承担违约金均是违约方因违约而应承担的法律责任，但违约金兼具赔偿性与惩罚性双重性质，以赔偿性为主，惩罚性为辅，若两项合计过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，周谷馨已经实际取得所购买的房屋，诉讼过程中未提供因富诚投资公司违约而对其造成的损失的证据，故富诚投资公司应承担的违约金酌定为以日万分之一予以支持，其余部分不予支持，违约金足以弥补周谷馨损失，其要求富诚投资公司支付赔偿金28万元的诉讼请求不予支持。至本案立案至今，富诚投资公司有充分时间，但其未提供证据其已经行使撤销权诉求，故其“案涉购房补充协议显失公平，我们已准备诉讼要求对合同进行变更”、“因我们准备进行对合同进行可变更可撤销的诉讼，本案应当等到下一案结果出来后再作出判决”的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周谷馨逾期办理备案登记的违约金，计算方式为：以280006.4元为基数，自2017年9月30日起至2019年3月21日止，按照日万分之一标准计算；二、被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司向原告周谷馨支付逾期取得权属证明的违约金，计算方式为：以280006.4元为基数，自2018年6月30日起至被告取得科大龍城一号6栋2单元10层5号房屋所在楼栋权属证明之日止，按照日万分之一标准计算；该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费（已减半收取）3542元，由被告承担350元，由原告承担3192元。 本院二审期间，周谷馨围绕上诉请求提交了承诺书，拟证明双方调解，富诚投资公司签字确认给付18万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富诚投资公司质证认为，一审确实组织调解了，但因为案涉小区并非富诚投资公司开发，富诚投资公司只是政府的平台公司，一审调解时把施工方喊过来了的，施工方不签字不同意，所以也没付该笔钱。本院认为，富诚投资公司对承诺书的真实性、合法性、关联性均不持异议，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，除2019年11月14日，周谷馨与富诚投资公司曾协商一致，由富诚投资公司向周谷馨赔偿18万元后，周谷馨即向一审法院撤回起诉外，本院认定的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。结合本案查明的事实，富诚投资公司并非案涉商品房的开发商，对造成周谷馨未能按时办理房屋买卖合同备案、过户，不具有过错责任；且周谷馨已于2017年6月30日入住案涉房屋，周谷馨也未提交因富诚投资公司的违约而对其造成的损失的证据。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审酌定的逾期办理备案登记的违约金、逾期取得权属证明的违约金计算标准，并无不当。 综上所述，周谷馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7084元，由周谷馨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  马翰霖 审 判 员  谭 红 二〇二〇年五月二十日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥