四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20233号 上诉人（原审被告）：四川玺鑫建材有限公司，住所地：成都市武侯区金花桥街道川西营社区金川路87号。 法定代表人：董明。 委托诉讼代理人：贾民生，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁敬文，男，1965年12月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：盛勇，四川督政律师事务所律师。 原审被告：曾周，男，1980年10月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人四川玺鑫建材有限公司（以下简称“玺鑫公司”）因与被上诉人袁敬文、原审被告曾周房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 玺鑫公司上诉请求：依法改判驳回袁敬文全部诉讼请求。事实与理由：虽然《厂房出租合同》明确约定租赁场地共计4.5亩，但是玺鑫公司实际能够使用的厂房面积只有388平方米，在一审审理过程中，玺鑫公司多次申请鉴定、勘验，但一审法院未予回应。此外，一审法院认为玺鑫公司没有证据对此提出异议，但玺鑫公司多次与袁敬文沟通无果，之后将已支付的租金按实际使用情况进行划分，这属于提出异议的方式。一审中，玺鑫公司多次提出按照合同约定以花费的维修费抵销租金并提供充分证据，但一审法院拒绝接受，导致认定事实不清。 袁敬文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。恳请二审法院驳回玺鑫公司的诉讼请求，依法维持原判。 曾周未发表陈述意见。 袁敬文向一审法院起诉请求：一、判令解除袁敬文与玺鑫公司于2017年10月16日签署的关于武侯区金花街道办川西营村6组厂房出租的《厂房出租合同》；二、判决玺鑫公司、曾周连带支付袁敬文厂房租赁费60657.53元（暂计算至起诉时，最终计算至《厂房出租合同》解除且玺鑫公司、曾周实际腾退厂房之日止）；三、判决玺鑫公司、曾周连带支付袁敬文厂房租赁违约金18万元（以《厂房出租合同》已产生金额的50%计）；四、判决玺鑫公司立即腾退其所占用的位于武侯区，腾退费用由玺鑫公司自行承担。 一审法院认定事实：2017年10月16日，袁敬文与张明签订1份《厂房出租合同》，约定袁敬文以36万元/年租金向张明租赁“川西营六组”“全部”厂房，并缴纳保证金1万元，期限2017年11月1日至2020年10月31日。 同日，袁敬文（甲方）与玺鑫公司（乙方）签订1份《厂房出租合同》，约定甲方将“川西营村六组”约4.5亩厂房以18万元/年价格租给乙方使用，期限2017年11月1日至2020年10月31日；租金一次性付清，在下一租年度到来前，乙方必须提前一个月缴纳下一年度房租，否则视为违约，并不再续租；乙方须按时缴纳房租、水电费、卫生费及其他与企业相关的费用，乙方在不影响厂房住房结构安全并事先征得甲方许可前提下，可对该厂内部做合理改建，但乙方的一切改建或添置的固定设施，在租赁期或合同解除时乙方不得拆除，归甲方所有；如乙方需转租须经甲方同意；甲方向乙方收取租赁担保金、房屋安全保证金5000元，正常解除合同后甲方退还乙方；如任何一方违约，由违约方按照合同已产生金额的50%赔偿对方。玺鑫公司在“乙方”处加盖公章，曾周在乙方处签名。 合同签订后，曾周向袁敬文方转款支付租金18万元及保证金5000元。 2017年10月24日，袁敬文与四川宝创建材有限公司双流分公司（以下简称“宝创公司”）签订了一份《厂房出租合同》，其内容与袁敬文和玺鑫公司签订的合同一致。 此后，玺鑫公司开始与宝创公司共用川西营六组厂房。 一审庭审中，袁敬文方陈述，袁敬文因与玺鑫公司及宝创公司有另外的合作，故在以36万元租赁张明的厂房当日以18万元转租给玺鑫公司，不久后又以18万元租给宝创公司，4.5亩是玺鑫公司与宝创公司合用。宝创公司先于玺鑫公司进行厂房维修，玺鑫公司从一开始就清楚双方合用，袁敬文转租并未赚取任何差价。玺鑫公司对此予以否认，称租赁合同约定的是4.5亩，但袁敬文又租给宝创公司，宝创公司是先进驻维护，玺鑫公司一个月后才进场。实际使用中玺鑫公司仅使用平房，不足1.5亩，而宝创公司使用楼房占3亩，有个平地双方共同停车。玺鑫公司进场后就发现与合同不符，与袁敬文协商，袁敬文称先使用了再商量。 一审审理过程中，玺鑫公司还出具维修费清单，外围地坪维修、料场地坪维修板房装饰、彩钢房拆除恢复面积清单、工材料费，拟证明维修费用共计44万元，应由出租方承担，在租金中扣除；袁敬文方认为，收据等仅有个人签字，不能证实实际支出，即使费用真实也不能证明是维修案涉厂房产生，即使产生也是玺鑫公司对厂房进行改建，属经营行为。 一审法院另查明，玺鑫公司于2017年4月28日由2个自然人股东登记成立，曾周出资980万元，董明出资20万元。曾周原系玺鑫公司法定代表人，后变更为董明。 一审法院认为，袁敬文与玺鑫公司签订的《厂房出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。合同约定“租金一次性付清，在下一租年度到来前，乙方必须提前一个月缴纳下一年度房租，否则视为违约，并不再续租”，现玺鑫公司仅缴纳了第一年租金，应于2018年11月1日之前缴纳的第二年租金18万元至今未付，已构成严重违约，故对袁敬文要求解除合同，腾退厂房，并按18万元/年标准支付腾退之前的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同约定“如任何一方违约，由违约方按照合同已产生金额的50%赔偿对方”，“合同已经产生金额”约定不明，且按50%计算明显超过袁敬文损失，一审法院酌定违约金为一年租金的30%，即5.4万元，抵扣玺鑫公司已缴纳的保证金5000元，玺鑫公司还应赔偿49000元。 《厂房出租合同》系袁敬文与玺鑫公司签订，曾周签字行为系职务行为，曾周代玺鑫公司向袁敬文支付租金，并无逃避债务、严重损害公司债权人利益行为，故对袁敬文要求曾周承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 玺鑫公司认为，袁敬文与其签订合同约定以18万元/年租赁面积为4.5亩厂房，而玺鑫公司实际使用1.5亩，故应按比例调整租金为6万元/年。袁敬文与案外人张明签订租赁合同，以36万元租赁厂房，又以18万元将所有厂房转租给玺鑫公司不合常理，且玺鑫公司进场时已知与宝创公司合用厂房，其使用厂房达一年多之久，并无证据证明对此提出异议。故对玺鑫公司的上述主张，一审法院不予支持。玺鑫公司还称，因维修厂房花费44万余元，应抵扣租金，因双方合同约定“乙方在不影响厂房住房结构安全并事先征得甲方许可前提下，可对该厂内部做合理改建”，玺鑫公司不能证明费用实际产生，以及产生的费用是否系改建还是应由袁敬文承担，故对玺鑫公司的该项主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除袁敬文与玺鑫公司于2017年10月16日签订的《厂房出租合同》；二、玺鑫公司自判决生效之日起十五日内向袁敬文退位于成都市武侯区的厂房；三、玺鑫公司于判决生效之日起十五日内向袁敬文支付租金（自2018年11月1日起至实际腾退之日止，按18万元／年标准计算）；四、玺鑫公司于判决生效之日起十五日内向袁敬文赔偿违约金49000元；五、驳回袁敬文对曾周的诉讼请求；六、驳回袁敬文的其他诉讼请求。一审案件受理费4910元，财产保全费920元，共5830元，由袁敬文负担1830元，玺鑫公司负担4000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 玺鑫公司提交测绘成果报告，拟证明具有法定资质的第三方勘测机构测得玺鑫公司仅实际使用了388.495平方米的场地，远远达不到双方合同中约定的面积。 对玺鑫公司提交的该证据，袁敬文发表质证意见称，该份证据形成于2019年7月1日，系一审阶段，不属于新证据的范畴。同时，该份证据系由袁敬文单方委托，且其在测绘时并未通知袁敬文到场，故对其真实性、合法性均不予确认。 曾周未发表质证意见。 鉴于该证据系玺鑫公司单方委托，本院对该证据的真实性不予确认，不予采信。 对于一审载明于已认定事实中的“一审庭审中，袁敬文方陈述，袁敬文因与玺鑫公司及宝创公司有另外的合作，故在以36万元租赁张明的厂房当日以18万元转租给玺鑫公司，不久后又以18万元租给宝创公司，4.5亩是玺鑫公司与宝创公司合用。宝创公司先于玺鑫公司进行厂房维修，玺鑫公司从一开始就清楚双方合用，袁敬文转租并未赚取任何差价。玺鑫公司对此予以否认，称租赁合同约定的是4.5亩，但袁敬文又租给宝创公司，宝创公司是先进驻维护，玺鑫公司一个月后才进场。实际使用中玺鑫公司仅使用平房，不足1.5亩，而宝创公司使用楼房占3亩，有个平地双方共同停车。玺鑫公司进场后就发现与合同不符，与袁敬文协商，袁敬文称先使用了再商量。本案在审理过程中，玺鑫公司还出具维修费清单，外围地坪维修、料场地坪维修板房装饰、彩钢房拆除恢复面积清单、工材料费，拟证明维修费用共计44万元，应由出租方承担，在租金中扣除；袁敬文方认为，收据等仅有个人签字，不能证实实际支出，即使费用真实也不能证明是维修案涉厂房产生，即使产生也是玺鑫公司对厂房进行改建，属经营行为。”，因该内容属审理中的当事人陈述及举证、质证意见，故本院对该部分不作为事实予以确定。本院经审理查明的其他事实与采信的证据与一审一致，对此本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租赁合同的效力问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定，就案涉厂房租赁，因出租人并未提交证据证实其已取得规划许可及按规划许可进行建造，故案涉租赁合同应属无效。一审依有效合同进行审理并判令解除有误，本院予以纠正。为减轻当事人诉累，经本院释明，本院依合同无效对本案依法作出处理。 关于案涉厂房的返还及占有使用费的问题。基于案涉租赁合同无效，故依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，玺鑫公司应向袁敬文返还案涉厂房并就占有使用期间的利益向袁敬文支付占有使用费。尽管一审依解除合同判令返还案涉厂房有误，但该判决结果正确，故本院对一审判令返还的判决予以维持。 关于该占有使用费的标准问题。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，袁敬文有权参照案涉租赁合同向玺鑫公司主张占有使用费。本案中，玺鑫公司认为其实际占有使用的厂房面积与双方约定的面积不符并主张减价。对此，本院认为该上诉理由不能成立。首先，从双方合同约定的内容来看，双方对于该厂房的面积约定为“约4.5亩”，而非精确的平方面积，表明双方对于该厂房的面积仅为大致确认；但对于该厂房的租金，则明确约定为18万每年。故在实际交付的面积与合同约定的面积不一致时，应以实际交付使用的面积为准。其次，对于案涉租赁标的物的确认，双方在缔约前即应先予查看确认，尽其审慎义务；并应于交付使用之后的合理期间就该交付的标的物是否符合约定进行查验，不符合约定时亦应在合理期间提出异议。而本案中，就厂房的面积，即依一般人的注意义务，交付时亦可发现是否符合双方约定，但玺鑫公司称其合同履行一年后才发律师函提出关于面积的异议，显已超出合理的异议期限；故，玺鑫公司并未提出足以采信的证据证实其于合理期限内提出过异议。再次，结合袁敬文从上手出租人张明处以36万元每年的价格承租之后再分别以相同的18万元每年的租金标准向玺鑫公司及案外人宝创公司出租的事实来看，袁敬文并未从转租中获利，该事实可佐证证实双方该约定租金标准符合双方真实意思。对于案外人宝创公司同时承租的问题，玺鑫公司认为其系事后知情，但一审中玺鑫公司原法定代表人及直接付款人曾周称其与宝创公司系“同时进厂房”，且玺鑫公司与宝创公司各自的租赁合同起租期均为2017年11月1日，故玺鑫公司对宝创公司该承租的事实亦属知情，且无足以采信的证据证实其在合理期限内提出过异议。综上，结合玺鑫公司签订合同后付款的事实及上述情形，能够认定玺鑫公司实际承担的案涉厂房所对应的租金即为双方约定的该18万元每年，故玺鑫公司应自2018年11月1日起至实际腾退之日止，按该18万元/年标准向袁敬文支付占有使用费。 关于违约金的问题。鉴于一审对该占有使用费系按租金方式认定，对该款项的法律性质认定有误，故本院对该租金给付的判项予以变更。另，鉴于案涉租赁合同无效，故袁敬文主张违约金缺乏依据，对于玺鑫公司请求驳回该违约金的上诉，本院予以支持。对于玺鑫公司关于维修费的上诉理由，因玺鑫公司并未提交足以采信的证据证实其维修费用的实际发生，亦未提交证据证实案涉厂房系正常合理使用过程中发生的维修事项，本院无法将该费用主张与生产经营所需的改建等情形进行区分，故，对其该上诉理由，本院不予采纳。 综上，玺鑫公司的上诉请求部分成立，就其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2957号民事判决第二项“四川玺鑫建材有限公司自判决生效之日起十五日内向袁敬文退位于成都市武侯区的厂房”、第五项“驳回袁敬文对曾周的诉讼请求”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2957号民事判决第一项“解除袁敬文与四川玺鑫建材有限公司于2017年10月16日签订的《厂房出租合同》”、第四项“四川玺鑫建材有限公司于判决生效之日起十五日内向袁敬文赔偿违约金49000元”、第六项“驳回袁敬文的其他诉讼请求”； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2957号民事判决第三项“四川玺鑫建材有限公司于判决生效之日起十五日内向袁敬文支付租金（自2018年11月1日起至实际腾退之日止，按18万元/年标准计算）”为“四川玺鑫建材有限公司于判决生效之日起十五日内向袁敬文支付占有使用费（自2018年11月1日起至实际腾退之日止，按18万元/年标准计算）”； 四、驳回袁敬文的其他诉讼请求。 二审案件受理费4910元，由四川玺鑫建材有限公司负担4000元，由袁敬文承担910元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年五月二十二日 书记员  符 莎