四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2628号 上诉人（原审原告）：四川国栋建设集团有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区公兴街道货运大道868号物流大厦5楼5048号（成都高新综合保税区双流园区）。 法定代表人：王春鸣，董事长。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黎敏，男，1974年11月20日出生，汉族，住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：李育林，上海市协力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵茹，女，1974年8月3日出生，白族，住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：李育林，上海市协力律师事务所律师。 原审第三人：正源控股股份有限公司，住所地：四川省成都市双流区西航港街道成新大件路289号。 法定代表人：何延龙，董事长。 上诉人四川国栋建设集团有限公司（以下简称国栋集团公司）因与被上诉人黎敏、赵茹、原审第三人正源控股股份有限公司（以下简称正源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国栋集团公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费均由黎敏、赵茹承担。事实和理由：一、原审判决认定案涉商品房系员工福利房，黎敏、赵茹不承担合同项下支付房款义务与事实不符。1.国栋集团公司并非赠与法律关系的当事人，不应受此约束。一审法院认为，黎敏原系四川国栋建设股份有限公司（以下简称国栋建设公司）的员工，依据其与国栋建设公司签订的《劳动合同》《关于黎敏的补充协议书》约定，在黎敏服务期满五年的情形下，其可选择国栋建设公司在双流广场开发的一套住房归其所有。其符合取得该福利房条件后，国栋建设公司履行了上述约定并进行了公告。黎敏在国栋建设公司任职时，国栋集团公司系国栋建设公司控股股东，王春鸣系上述两家公司的法定代表人，因此，国栋集团公司应当知晓该分房福利并认可公告的内容。即使国栋集团公司系国栋建设公司控股股东，但公司具有独立法人资格，国栋建设公司发出的上市公司公告，不能代表国栋集团公司的意思表示。尽管国栋建设公司向黎敏作出赠予房屋作为员工福利的承诺，该承诺效力应仅限于国栋建设公司与黎敏之间，无法及于他人，不能因为两个公司间存在关联关系而认定一个双方法律行为的效力及于第三方。2.案涉商品房预售合同系国栋集团公司与黎敏基于真实意思表示订立的房屋买卖合同，对双方具有法律约束力。即使国栋集团公司知晓国栋建设公司在《劳动合同》中约定黎敏服务一定年限即可获得福利房产一套的事实，但由于赠予义务人并非国栋集团公司，即使国栋建设公司的公告也表述是其向黎敏购买房屋用于奖励员工，可以明确看出国栋集团公司本身没有赠予义务，不能认定案涉购房合同是基于福利分房的目的。黎敏在一审中也未提交任何证据表明国栋集团公司将代国栋建设公司履行该赠与承诺。此外，国栋建设公司与黎敏的劳动关系、赠与关系都是与案涉商品房买卖合同相独立的法律关系。黎敏称案涉合同的签订是基于形式备案目的，系其为逃避案涉合同项下的付款义务，一审法院对案涉合同的签订目的认定错误。案涉合同系国栋集团公司与黎敏真实意思表示，对双方具有法律约束力。至于国栋建设公司与黎敏的赠予如何实现，是国栋建设公司与黎敏之间的关系，与国栋集团公司无关。国栋集团公司至今未收到购房款，黎敏违约，其经催告后仍不履行付款义务，国栋集团公司有权要求解除案涉合同。二、原审法院认定案涉合同约定的付款时间错误，进而对解除权的形成时间认定错误。一审法院认为，即使黎敏、赵茹具有支付购房款的义务……按照合同约定，黎敏、赵茹应当在签订《商品房买卖合同》及补充协议三日内向国栋集团公司支付购房款，超过该付款期限十日国栋集团公司享有合同解除权。首先，根据《购房合同补充协议》第一条关于三日内付清首付款，乙方逾期付款超过十日的，合同自动解除的约定，该条的适用前提为银行按揭的付款方式，本案并未采取银行按揭的付款方式，故不应适用本条约定，本合同也未因此而解除。本案中，双方在案涉合同中仅约定房屋总价款，并未对付款时间做出约定。直至国栋集团公司向黎敏、赵茹发出催款通知，经催告后其仍未履行，此时国栋集团公司的解除权才形成。至于国栋集团公司在长达十余年后才催款，因为黎敏曾经是国栋建设公司的高管；案涉房屋至今未办理交房验收手续，房屋一直在国栋集团公司控制下。现案涉房屋所在楼盘基本出售完毕，考虑清盘，因此，向黎敏、赵茹催告房款。因黎敏、赵茹以行为明确表示将不履行付款义务，国栋集团公司的解除权此时才形成。三、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款错误。该第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据该规定，无论是经过对方催告的合理期限三个月，还是对方没有催告的一年行使期间，都是以解除权发生之日为起算点。而如前所述，本案解除权自国栋集团公司发出催款函，黎敏、赵茹在催款函载明的合理期限内仍未履行付款义务时发生，国栋集团公司起诉之时并未超过一年的除斥期间。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院改判支持国栋集团公司的诉讼请求。 黎敏、赵茹辩称，一审中，黎敏、赵茹已举证证明案涉房屋实质上是黎敏因履行完毕劳动合同而取得的劳保福利，系国栋建设公司向国栋集团公司购买并给予黎敏的住房福利，且国栋建设公司作为上市公司对该事项进行了公告，其也再次认可该事实。国栋集团公司作为国栋建设公司的控股股东，且法定代表人王春鸣当时是国栋集团公司、国栋建设公司的法定代表人，对此事实也是明知且认可的。一审认定案涉房屋系黎敏的劳保福利，认定事实清楚。至于国栋集团公司、国栋建设公司两关联公司之间是否结清款项，与黎敏、赵茹无关。因此，案涉《商品房买卖合同》并非真实意思表示，仅仅是为备案所签的形式合同，故合同对双方不具有法律效力；从案涉合同及补充协议内容可知，双方对于房款支付问题并无任何实质具体的约定，黎敏、赵茹除需要支付契税、维修基金、税费等办理房屋所有权证的费用外，无须支付房款，明显有违购房常理。原审认定国栋集团公司合同解除权已过合理行使期间，其解除权已消灭，原审认定事实无误，适用法律正确。案涉合同未约定房款支付时间，但该房屋已于2010年6月交付黎敏、赵茹使用（原审提交钥匙、物业费、水电卡可证实），并于2011年9月办理完毕产权证，长达十年，国栋集团公司对此未提出异议，根据法律规定，合同解除权应在一年内提出，案涉合同虽未约定付款期限，但至少应从房屋交付之日起算，故无论从取得房屋产权证还是房屋钥匙之日起算，已逾十年，现国栋集团公司提出解除合同，明显不合常理，其解除权早已灭失。法律规定合同解除权有时间限制，就是为了督促当事人及时行使权利，稳定市场交易。 正源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 国栋集团公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除国栋集团公司与黎敏、赵茹于2009年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：1×××××4）及《购房合同补充协议》（协议编号：G×××××3）；2.请求判令黎敏、赵茹立即协助国栋集团公司办理房屋的不动产登记过户手续。 一审法院认定事实：2006年7月22日，国栋建设公司（甲方）与黎敏（乙方）签订了《劳动合同》及《关于黎敏的补充协议书》。劳动合同中约定甲方聘用乙方从事林产科技公司总经理岗位，补充协议约定：“1.协议期限从2006年8月20日起至2011年8月19日止，共伍年……7.劳保福利……7.3甲方在双流广场开发的住宅楼工程完工后，乙方可任选一套140㎡-180㎡的住房，若服务期满5年则该房屋归乙方所有；若选择房屋面积超过180㎡的，超出部分由乙方按出售房价自行购买”。 2009年9月30日，国栋集团公司与黎敏、赵茹就国栋集团公司开发的位于成都市双流区房屋签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，房屋测绘建筑面积180.01㎡，房屋总价款721138元。《商品房买卖合同》约定：“第五条付款方式及期限……4.其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五：付款方式及期限的约定详见购房合同补充协议”。《购房合同补充协议》约定：“一、付款方式，对《合同》第五条的补充约定，银行按揭贷款，总房价款为人民币/元（大写/元）（国栋集团公司提供的《购房合同补充协议》此处载明总房价款为人民币721138元），首付款为人民币/元（大写/元）签订《商品房买卖合同》及本《补充协议》三日内付清首付款，余款/元（大写/元），乙方以向/银行申请/年/成按揭贷款的方式进行支付。如乙方未按上述时间及金额向甲方支付首付款，则乙方每日应向甲方按照首付款的万分之五支付违约金。乙方逾期付款时间超过十日的，合同自动解除，甲方有权处理乙方购买的房屋，乙方应向甲方支付总房款5%的违约金……”。 2010年6月23日，黎敏向国栋集团公司交纳了契税21634.14元、专项维修基金3240.18元、印花税360.57元、产权证完税贴花5元、办理产权证登记费80元、共有人登记费10元、国土证完税贴花5元、国土证分户费20元，共计25355元，国栋集团公司出具了《收据》。2010年12月17日，国栋集团公司向黎敏、赵茹开具了案涉房屋购房款发票。案涉房屋于2011年1月28日登记至黎敏、赵茹名下。 一审另查明，2009年10月26日，四川国栋建设股份有限公司发布《关于向控股股东国栋集团购买南园·五星城商品房一套用于住房福利给予公司人造板专业人才董事兼副总经理黎敏的关联交易公告》载明：“公司购买控股股东国栋集团南园·五星城商品房一套用于住房福利给予公司人造板专业人才、董事兼副总经理黎敏，该关联交易的标的价格为721138元……一、关联交易概述，根据公司与黎敏2006年签署的劳动合同补充协议：公司承建的国栋·南园五星城住宅楼工程完工后，黎敏可任选一套140㎡-180㎡的住房，在其与公司的5年服务期满后该住房归黎敏所有；若选择房屋面积超过180㎡的，则超出部分由其本人按出售房价自行购买。根据上述协议的规定，公司决定向控股股东国栋集团购买其开发的国栋·南园五星城住宅楼一套，经公司与黎敏本人达成一致所选房屋面积为180.01㎡用于住房福利给予黎敏。二、关联方基本情况，公司名称：四川国栋建设集团有限公司……关联自然人名称：黎敏……三、关联交易标的基本情况，公司向控股股东国栋集团购买其开发的国栋·南园五星城住宅楼一套用于住房福利给予黎敏，面积为180.01㎡，按市场售价4006.10元/㎡计算总价为721138元。四、关联交易的主要内容和定价政策……2.关联交易标的物价款的支付该套住房面积在180㎡之内的房款由公司按市场售价向国栋集团支付，面积超出180㎡的房款由黎敏本人向国栋集团支付，相关税费分别由国栋集团与黎敏本人各自承担”。此外，四川国栋建设股份有限公司2009年年度报告中也载明“公司向控股股东四川国栋建设集团有限公司购买其开发的国栋.南园五星城住宅楼一套用于住房福利给予黎敏，面积为180.01㎡，按市场售价4006.10元/㎡计算总价为721138元”，关联方为四川国栋建设集团有限公司，关联交易类型为采购商品，本期发生额为721138元。 2019年5月18日，国栋集团公司向黎敏邮寄《房款支付催告》，邮单回执显示拒绝签收退回。《房款支付催告函》载明：“黎敏先生、赵茹女士：您们于2009年9月30日与我司签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定购买住房，合同约定总房款为人民币721138元。我司已依约办理完成房屋产权手续，但您们至今未支付房款，致我司遭受重大损失……”。 一审还查明，国栋集团公司在与黎敏、赵茹签订《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》时系四川国栋建设股份有限公司的控股股东，王春鸣系四川国栋建设股份有限公司的法定代表人，同时也是国栋集团公司的法定代表人。四川国栋建设股份有限公司于2017年9月27日更名为正源控股股份有限公司，正源地产成为公司控股股东。 一审法院认为，黎敏原系四川国栋建设股份有限公司的员工，依据黎敏与四川国栋建设股份有限公司签订的《劳动合同》及《关于黎敏的补充协议书》之约定，在黎敏服务期满五年的情形下，黎敏可选择四川国栋建设股份有限公司在双流广场开发的一套140㎡-180㎡的住房归其所有。从四川国栋建设股份有限公司发布的公告及2019年年度报告可以看出，黎敏符合取得该福利房的条件，四川国栋建设股份有限公司履行了约定并进行了公告。黎敏在该公司任职及与国栋集团公司签订《商品房买卖合同》时，国栋集团公司系该公司控股股东，王春鸣系四川国栋建设股份有限公司及国栋集团公司的法定代表人，国栋集团公司作为四川国栋建设股份有限公司的控股股东应当知晓公告的内容。而事实上国栋集团公司也与黎敏及其配偶签订了《商品房买卖合同》，签订合同后，在黎敏、赵茹未支付购房款仅支付了契税等费用的情况下，国栋集团公司为黎敏、赵茹办理了房屋所有权证，且长达10年未向黎敏、赵茹主张购房款，也能印证国栋集团公司知晓并认可四川国栋建设股份有限公司购买案涉商品房作为福利房分配给黎敏的事实。此外，在黎敏、赵茹提供的《购房合同补充协议》中的付款方式处，房价部分均未填写，并用“/”代替，在国栋集团公司提供的补充协议中，仅在总房价款处填写了金额为721138元，其后的首付款等处也均用“/”表示，对此，一审法院认为，在商品房买卖合同中，房屋价款的支付金额及支付方式是合同的重要条款，但在双方提供的补充协议中均未完整填写购房款的支付方式，也印证了黎敏、赵茹及正源公司陈述的属实，进一步印证国栋集团公司在签订合同时知晓并认可黎敏、赵茹签订合同系基于四川国栋建设股份有限公司从其控股股东国栋集团公司处购买的该房屋用于兑现其在劳动合同中承诺的福利房的事实。故黎敏、赵茹不具有支付购房款的义务。 此外，即使黎敏、赵茹具有支付购房款的义务，根据合同约定，若黎敏、赵茹逾期付款时间超过十日的，合同自动解除。国栋集团公司与黎敏、赵茹于2009年9月30日签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，按照合同约定，黎敏、赵茹应当在签订《商品房买卖合同》及补充协议三日内（即2009年10月3日）前向国栋集团公司支付购房款，超过该付款期限十日国栋集团公司享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，国栋集团公司应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。但在付款期限届满后，国栋集团公司不仅未行使解除权反而为黎敏、赵茹办理了房屋所有权证，国栋集团公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权，即其在付款期限届满后近十年的2019年5月18日向黎敏、赵茹邮寄催款通知书时，其解除权早已消灭。综上，国栋集团公司要求解除合同并协助其办理案涉房屋过户登记手续，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回四川国栋建设集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，保全费4126元，共计4176元，由四川国栋建设集团有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人及原审第三人均没有向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，国栋建设公司与黎敏签订的《劳动合同》约定：一、劳动合同期限（一）双方同意按以下第1种方式确定期限；1.有固定期限：从2006年8月20日起，到2011年8月19日止。 本院认为，黎敏、国栋建设公司双方签订的《关于黎敏的补充协议书》中约定了国栋建设公司在双流广场开发的住宅楼工程完工后，黎敏可任选一套140㎡-180㎡的住房，若服务期满5年则该房屋归黎敏所有。国栋建设公司发布《关于向控股股东国栋集团购买南园·五星城商品房一套用于住房福利给予公司人造板专业人才董事兼副总经理黎敏的关联交易公告》，主要内容为黎敏所选房屋面积为180.01㎡，价格为721138元，该套住房面积在180㎡之内的房款由国栋建设公司按市场售价向国栋集团支付，面积超出180㎡的房款由黎敏向国栋集团公司支付，相关税费分别由国栋集团公司与黎敏各自承担。2009年9月30日，国栋集团公司与黎敏、赵茹签订了《商品房买卖合同》《购房合同补充协议》，《商品房买卖合同》中仅载明房屋总价款721138元，并没有约定付款方式及期限，在国栋集团公司提交的《购房合同补充协议》中的付款方式，载明银行按揭付款，总房价款为人民币721138元，首付款等处均用“/”表示。上述合同签订后，在黎敏、赵茹仅支付了契税等费用的情况下，国栋集团公司向黎敏、赵茹开具了案涉房屋购房款发票，将房屋交付给黎敏、赵茹，并将案涉房屋登记在黎敏、赵茹名下。以后，在长达近10年的时间未向黎敏、赵茹主张购房款，由此可知，作为国栋建设公司控股股东的国栋集团公司，知晓并认可其与国栋建设公司就案涉房屋达成的关联交易，由国栋建设公司向其购买案涉商品房，作为福利分配给黎敏的事实。国栋集团公司与黎敏、赵茹之间签订案涉《商品房买卖合同》，实际是为履行《关于黎敏的补充协议书》中国栋建设公司对黎敏的劳保福利承诺。 黎敏在《劳动合同》约定的劳动合同期限届满后离职，其符合取得该福利房的条件，现案涉房屋已经交付并过户至黎敏、赵茹名下，国栋建设公司亦兑现了将案涉房屋归黎敏所有的承诺。双方签订的《劳动合同》《关于黎敏的补充协议书》均已履行完毕，黎敏、赵茹无需再向国栋集团公司支付购房款，国栋集团公司已向黎敏、赵茹交付房屋并办理房屋过户，案涉《商品房买卖合同》中合同双方的权利义务已履行完毕。现国栋集团公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有约定及法律依据，本院不予支持。 综上所述，国栋集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川国栋建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十二日 书记员  杨珍梅