江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1109号 上诉人（原审原告）：李哲，男，1988年7月出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：余建华，女，1962年10月生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系李哲母亲。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司南昌分公司,住所地：江西省南昌市新建县。 负责人：程建华，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司,住所地：江西省九江市。 法定代表人：吴伊芬，该公司总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 原审被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司,住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：靳小静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 上诉人李哲因与被上诉人九江昌平实业有限公司南昌分公司（以下简称昌平南昌公司）、九江昌平实业有限公司（以下简称昌平公司）、原审被告江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21立案后，因各方均未提交新证据，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李哲上诉请求：1、撤销原审判决第一、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求中的第四、第五项，共计23016元。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，被上诉人后期改装燃气，导致上诉人室内多安装一处烟道及下水管，应当承担赔偿责任。二、被上诉人应当按照合同约定支付上诉人逾期交房的费用。1、双方当事人签订了商品房买卖合同，并约定了相关的违约责任。被上诉人以修路作为不可抗力事由是不符合事实的，一审法院也不应该支持。2、涉案房屋不符合交付条件。被上诉人未完成室内燃气管道的铺设，也未向上诉人出具房屋的测绘报告，燃气是10月份安装，10月29日才通知业主挂国家电网，被上诉人应该承担违约责任，按照逾期时间支付违约金。 昌平南昌公司、昌平公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 兄弟联盟公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李哲向一审法院起诉请求：一、昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司归还李哲购房款3.8万元；二、昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将李哲房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；三、昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将李哲房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；四、昌平南昌公司、昌平公司因设置两处烟道和下水管道，减少了李哲房屋实际使用面积的损失1万元；五、昌平南昌公司、昌平公司向李哲支付逾期交房的违约金13016元（以527000元为基数，按照日万分之一计算，暂算至2019年9月5日）；七、一审的诉讼费、保全费等费用由昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月15日李哲与昌平南昌分公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李哲购买住房。合同约定：房屋交付时间为2018年12月31日前，出卖方书面或电话通知买受人办理交接之日起，超出30天买受人未办理商品房交接的，视为买受人无条件接受买受方所交商品房。合同还约定，昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司延期交房超过90日，李哲不解除合同的，昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司按日计算向李哲支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，李哲按照合同约定向昌平南昌分公司支付了房屋价款527000元，向兄弟联盟公司支付了3.8万元代理服务费。2018年12月1日，红谷峰尚9#商住楼竣工，于2019年3月26日消防验收，同年4月22日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局出具建设项目竣工规划验收合格证，昌平南昌分公司于同年5月6日报送工程竣工验收备案表。同年5月8日，南昌市新建区建筑行业管理中心同意备案。2019年5月9日，昌平南昌分公司发布《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》，告知红谷峰尚9号楼全体业主，该楼盘从2019年5月10日起正式交付，阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；天然气未安装，每户补偿3200元，以提供地下车库一年使用权给业主免费使用作为延期交付的补偿。李哲于2019年10月27日验房，并在验收确认表上说明室内无门窗，水电非一户一表、未与市政联网。另查明，昌平南昌公司系昌平公司的分公司。2017年7月15日，昌平南昌分公司与兄弟联盟公司签订了一份《销售代理合同》，约定：甲方（昌平南昌公司）委托乙方（兄弟联盟公司）销售属甲方开发的红谷峰尚9#楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，甲方不得为该项目指定其他代理商。2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会下发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，工程项目建设周期为一年（2017年12月至2018年12月）。2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是案涉的商住楼进出的主路。李哲也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。 一审法院认为，李哲与昌平南昌分公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同要求全面履行自己的义务。李哲按照合同约定向昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司支付了全部购房款，昌平南昌分公司亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给李哲,昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司未按约履行，应承担违约责任，故李哲诉请要求昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。但因南昌市新建区城市建设投资发展有限公司对红湾大道-礼贤北路的路面施工工程，实际影响了涉案房屋的消防验收，结合李哲的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，一审法院认为昌平南昌分公司于2019年5月9日公告通知业主收房日为2019年5月10日，该日期应视为昌平南昌分公司、昌平公司、兄弟联盟公司书面通知交付房屋之日。李哲诉请要求从2019年1月1日起暂算至2019年9月5日计算违约金，与合同约定不符，合同约定：出卖方书面或者电话通知买受人前来办理交接之日起，超出30天买受人未来办理该套商品房交接的，视为买受人无条件接受出卖方所交商品房。故应以2019年6月10日认定为李哲收房时间。昌平南昌分公司应向李哲支付逾期交房违约金为161天×527000元×0.5?/天=4242.35元。李哲实际支付的购房款已享受3.8万元抵扣7.6万元的优惠，且李哲在向昌平南昌分公司交付房款时并未就此提出异议，故李哲要求昌平公司和昌平南昌分公司退回3.8万元的诉求没有依据，不予支持。昌平南昌公司、昌平公司同意支付李哲安装隔断门费用1500元，因李哲未向一审法院主张，双方可自行处理。李哲要求昌平南昌公司、昌平公司赔偿因设置两处烟道和下水管道，减少其房屋使用面积的损失1万元的诉求，没有提供有效证据证明，也没有相关依据，一审法院不予支持。李哲要求昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定将供电系统纳入城市供电网络并正式供电及将供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接的诉求与合同约定相符，应予支持。昌平南昌公司作为昌平公司的分公司，分公司不具有法人资格，故昌平南昌公司的民事责任由昌平公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内向李哲支付延期交房的违约金4242.35元；二、九江昌平实业有限公司在一审判决生效后二十日内，按照合同约定将涉案房屋的供电系统纳入城市供电网络并正式供电。将涉案房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；三、驳回李哲其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取663元（李哲已预交），由九江昌平实业有限公司和九江昌平实业有限公司南昌分公司负担46元，李哲负担617元。 本院二审期间，各方当事人均未向法院提供新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人承担安装两处烟道导致实际使用面积减少造成的损失及逾期交房违约金23016元是否有事实和法律依据。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证实当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。本案诉讼中，李哲提交的《涉案房屋的样板房平面图》及拍摄的房屋视频，不足以证实被上诉人改变了房屋结构及安装两处烟道导致实际使用面积减少，同时也未能提供证据证实由此而造成的损失情况，故一审法院对李哲的此项诉请不予支持正确，本院予以维持。 关于上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金问题。根据当事人提交的《房屋买卖合同》和《关于延期和天然气未安装的处理公告》等相关证据，一审法院确认案涉房屋交付时间为2019年6月10日正确，本院予以维持。同时，根据审理查明事实可知，涉案房屋施工期间，该房屋周边的出入道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，且李哲也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实，故一审法院根据公平原则，并结合李哲的实际损失，酌情将案涉房屋买卖合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之零点五计算并无不当，本院予以维持。 综上所述，李哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375.4元，由上诉人李哲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年五月十二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉