浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终222号 上诉人（原审原告）：浙江百山炭业科技有限公司，住所地：庆元县松源街道江滨路26号，统一社会信用代码91331126769620751X。 法定代表人：潘文龙，董事长。 委托诉讼代理人：王朝俊，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：范良大，男，1975年9月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴惠芬，女，1971年9月4日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴飞兰，女，1963年6月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：吴竹武，男，1966年11月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告、诉讼代表人）：周赛兰，女，1961年10月10日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：陈小玉，女，1966年10月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：陈嫣红，女，1975年3月1日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：杜丽珍，女，1960年5月17日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：姜凤兰，女，1949年4月16日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：刘丽珍，女，1965年5月19日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：全炳荣，男，1947年10月22日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：**伦，男，1971年3月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：毛茂荣，男，1971年11月8日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：吴桂青，女，1968年10月5日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：吴垂玉，女，1962年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：杨宽贵，男，1952年2月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：叶晓珠，女，1968年5月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）：叶允林，男，1967年1月18日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审被告）：张桂莲，女，1967年11月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 十九被上诉人共同委托诉讼代理人：叶光胜，浙江菇乡律师事务所律师。 上诉人浙江百山炭业科技有限公司(以下简称百山炭业公司)与被上诉人陈小玉、陈嫣红、杜丽珍、范良大、姜凤兰、刘丽珍、全炳荣、**伦、毛茂荣、吴飞兰、吴惠芬、吴桂青、吴竹武、吴垂玉、杨宽贵、叶晓珠、叶允林、张桂莲、周赛兰租赁合同纠纷一案，不服庆元县人民法院（2019）浙1126民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人百山炭业公司上诉请求：撤销一审(2019)浙1126民初1240号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、人民法院应依据相关补偿款的性质确定相关补偿款权利归属。本案涉及的争议款项，来源于案涉仓库不动产被征收而产生。被上诉人将仓库场地租赁给上诉人经营，因征收，对于被上诉人而言其并未产生实际搬迁、临时周转或造成实际停产停业损失，而本案涉及的款项，系针对被征收不动产用于商业经营补偿的项目，在租赁协议未明确排除承租人相关权利的情况下，均与实际经营者即上诉人直接相关，应视为房屋征收部门对实际生产经营者的经济补偿。故，法院应依据相关补偿款的性质确定相关补偿款权利归属。二、依双方租赁合同第二条约定，以及政府对案涉不动产发布征收决定公告之日起，双方之间的租赁关系即终止。庆元县政府庆政发(2018)84号征收决定发布之日起，案涉不动产(房产和土地)的产权即转为国有，不再属于被上诉人所有，被上诉人不再享有案涉租赁物物权权利，不再享有继续出租的权利。依双方《租赁合同》第二条约定，如遇拆迁，双方之间的租赁关系自然终止。因此，从征收决定出台之日起，双方租赁关系即终止。租赁关系实质上终止后，上诉人延后腾空，是合同终止后返还的方式；而被上诉人在所有权因征收转为国有、租赁合同终止后仍收取租金的行为，是不当得利性质行为。三、因征收，上诉人存在损失是客观的。1、依据《租赁合同》第九条约定：“租赁期满，乙方(上诉人)如需续租，应在头年的十一月三十一日前告甲方(被上诉人)，并于十二月一日前将次年房租交与甲方(被上诉人)”，该条约定明确：除《租赁合同》第二条约定“因政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让”导致租赁关系终止情形外，是否继续承租，《租赁合同》赋予上诉人单方面决定的权利，上诉人只需把继续承租的意思表示告知被上诉人且履行交付房租内容即可使租赁关系持续。若非政府征收，依据租赁合同约定以及双方此前多年的交易习惯，上诉人仍是继续承租使用案涉仓库场地，不需大费周折提前搬迁。因此，本案租赁关系系提前终止，且提前终止的原因系因政府的征收行为所导致。故而，原判决认为，政府征收决定公告后，双方之间的租赁关系实际并未解除，租赁关系持续至上诉人实际腾空日止，显然不符合征收行政决定的法律性质，也与租赁因征收决定终止后腾空返还租赁物的合同法理相悖。2、从政府征收公告发布之日起，上诉人即不得不停止正常的生产经营，另行寻找生产经营场所。由于上诉人是一家生产性质企业，设备、原材料、库存以及场地的重新租赁，都是需要耗费长时方可完成，由此导致了实际腾空日期延后至2019年3月底左右。基于租赁关系自政府征收决定公告日终止的事实，租赁合同的提前终止，非因双方当事人的原因。上诉人要求被上诉人支付搬迁费、停产停业损失，是基于该项费用性质是因征收针对商业经营性质的补偿，并非是向被上诉人主张违约损失性质的赔偿或者补偿。3、鉴于被上诉人出租给上诉人的仓库在出租前并未有装修，上诉人承租后用于生产经营、企业办公用途，装修及有关的添附并非被上诉人所为，而是上诉人所为，且被上诉人一审对相关事实也是自认的，故而，装修补偿及有关附着物补偿理应归属上诉人所有。综合以上，一审判决驳回上诉人诉讼请求显为不当，有违公平合理原则，请二审法院予以纠正。 被上诉人辩称：一、一审法院判决事实清楚，判决正确。一审判决书认为，征收补偿合同由国家与产权人签订，其本质是由国家对被征收人补偿，承租人不享有征收补偿合同中的权利，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目，承租人仅能依据租赁合同约定向出租人主张权利。这里有两个问题非常明确，一是本案是房屋征收，房屋产权人是被上诉人而不是上诉人，补偿对象是被上诉人，补偿款的归属当然是被上诉人。本次征收没有征收上诉人的财产，国家当然不可能对上诉人有补偿；二是上诉人与被上诉人的租赁合同问题。上诉人是否有权向被上诉人主张权利，被上诉人在一审答辩时已经指出，被上诉人不仅没有给上诉人造成损失，反而是上诉人不及时腾空，导致被上诉人一笔补偿款不能及时领取。第一，上诉人与被上诉人租赁合同约定的租赁期间是在被上诉人与政府签订拆迁补偿协议之前，也就是说，房屋征用行为发生在租赁合同期满后，合同期满时间是2018年12月31日，而房屋征收补偿协议是2019年3月14日。因此，一审判决才认为上诉人有充足的时间另行租赁经营厂房，故上诉人要求被上诉人支付搬迁费、停产停业损失的主张，缺乏法律及事实依据，不予支持。第二，上诉人与被上诉人租赁期满后，腾空房屋归还房屋是承租人的法定义务，同时承租人腾空房屋搬迁财物，也是承租人自己负责，出租人没有支付腾空及搬迁费的义务。二、关于租赁合同关系终止的时间问题。1、即便政府公告之日合同就终止，被上诉人也没有违约责任。合同约定政府拆迁或者所有权出让的，合同自然终止。这个自然终止表明出租人不承担违约责任。2、合同届满时间是2018年12月31日，被上诉人还给上诉人三个月的使用期。2019年3月14日被上诉人与政府签订拆迁补偿协议，3月26日被上诉人通知上诉人腾房，上诉人还占用了两个多月。因此，租赁合同没有影响上诉人合同期满后正常的搬迁。3、至于政府公告后，房屋产权何时归国有，被上诉人是否不当得利都与上诉人没有任何关系。三、关于上诉人提出“上诉人存在损失是客观”的问题。如果租赁期未满前，出租人单方终止合同或者政府征收导致提前终止合同的，出租人有退还未经营期间的租金或依据租赁合同应当承担赔偿损失。但是本案租赁合同已经届满，并且在届满后还继续不定期租赁三个月，在答辩人通知退房后，还占用了两个多月。上诉人认为即使有损失，这种损失也与被上诉人是无关的。因为合同期满上诉人履行退房义务是法定的，上诉人主张分割补偿款是缺乏事实和法律依据的。上诉人存有虚构事实的行为，如上诉人请求装修事项中的沥青防潮，沥青防潮是在五幢仓库的一层，而上诉人是承租二层，二层通风干燥是不需要防潮的，而且一层的防潮是被上诉人原公司就已经进行的沥青施工；铁栏杆882元，铁栏杆是5幢仓库露天楼梯栏杆，建造仓库时就已经建设；木板吊顶，也是仓库建造时就建设的，评估价格也非常低，每平方只有70元。这些都是被上诉人自身建设的项目，上诉人也主张为其所有；还有附着物评估清单中“简易1、2、3、4、5、7”都是上诉人租赁前就有的，上诉人也主张为其所有。被上诉人实事求是指出：简易6停车棚是上诉人搭建，但是该搭建没有经被上诉人同意，根据最高法院司法解释，上诉人也无权主张权利。综上所述，一审判决事实清楚，上诉人的上诉请求及事实和理由不能成立，请求二审驳回其上诉。 百山炭业公司向一审法院起诉请求：判令因征迁补偿的搬迁费18882.24元、停产停业损失费227964.85元、装修补偿费97256元、附属物和其他补偿费33428元，合计377531.09元归原告享有，由被告支付原告。 一审法院认定事实：庆元县松源街道菇市二路16号房产系原庆元县糖酒公司仓储用房，位于庆元县松源街道黄麻淤地块。原庆元县粮酒公司改制后，上述仓储用房的产权人为本案19被告（18户）。潘文龙系原告百山炭业公司法定代表人。原告百山炭业公司租用上述仓储用房中6号、7号仓库多年，租赁合同一年一签。13号仓库自2016年开始租用。2017年12月4日，潘文龙（乙方）与被告方（甲方）签订租赁合同两份，租赁物分别为黄麻圩6号、7号仓库与13号仓库，双方约定的租赁期限均为1年，即2018年1月1日始自2018年12月31日止。并约定如遇政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让的，本合同自然终止，租金按实际使用时间结算；租赁期内，乙方未经甲方同意，不得转让，不得对房屋进行结构改造，否则甲方有权解除合同；租赁期满，乙方如需续租，应在头年的11月31日前告知甲方，并于12月1日前将次年房租交与甲方等内容。潘文龙与被告方委托的吴水荷、吴林秀、方小玲三人分别在两份合同上签名。2018年7月16日，庆元县人民政府发布《庆元县人民政府关于黄麻淤地块城市更新（棚户区改造）项目国有土地上房屋征收的决定》（庆政发[2018]84号文件），各被告共有的庆元县松源街道菇市二路16号房产位于征收范围内。征收决定第三条载明搬迁期限30日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。2018年12月6日，被告方收取原告6、7号仓库租金8325元，13号仓库的租金6000元，并在收款收据上载明：“租金预收三个月，到时按天计算，多还少补”，2019年1月25日，收取10号仓库租金3500元，并在收款收据上载明：“租金预收二个月，到时按天计算”。2019年2月25日至2019年3月14日期间，庆元县房屋与土地征收工作办公室作为征收部门，庆元县老城区改造提升指挥部作为征收实施单位，陆续与19名被告（18户）签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，协议第二条约定乙方（被征收人）同意将坐落庆元县松源街道菇市二路16号（原庆元县糖酒公司）房屋交由甲方征收，被征收房屋情况如下：建筑面积2971.24平方米，房屋用途商业仓储，土地使用权证号为庆松土国用（96）字第02331号，土地性质国有划拨。经县产权认定小组认定，按改制仓库建筑面积2971.24平方米确认为合法建筑，用途为商业仓储，土地面积5307.3平方米用途为商服用地。被征收的产权为原庆元县糖酒公司企业改制资产，由18户改制户共有。各改制户拥有该产权十八分之一份额。被征收补偿金额如下：土地评估金额16840100元、房屋评估金额2034790元、新增建筑物评估金额168775元、装修补偿金额102335元、附属物和其他补偿金额104373元、搬迁费47540元、商业临时安臵补助费（停产停业损失费）943745元。2019年3月19日，庆元县房屋与土地征收工作办公室发出房屋搬迁腾空期限公告，限定搬迁腾空期限具体起止日期为2019年3月25日至2019年4月23日。2019年3月26日，被告方在案涉仓库张贴房屋腾空通知，要求原告于2019年4月1日前腾空房屋。2019年5月15日，本案被告向本院提起民事诉讼，请求判令潘文龙腾退其租用的房屋。原告于2019年6月1日腾空案涉仓库交还被告方。2019年6月4日本案被告向本院申请撤诉，本院于同日作出（2019）浙1126民初890号民事裁定书,裁定准许撤诉。6月8日左右，征收补偿款已发放给被征收人，6月中下旬，被征收房产陆续开始拆除。 一审法院认为，征收补偿合同由国家与产权人签订，其本质是国家对被征收人的补偿，补偿项目与标准均指向被征收人，承租人不享有征收补偿合同中的权利，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人，承租人仅能依据租赁合同的约定向出租人主张权利。双方签订的租赁合同虽约定“虽遇政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让的，本合同自然终止”，但在庆元县人民政府于2018年7月16日发布征收决定后，租赁合同并未实际解除，原告仍继续租用租赁物直至租赁期限届满。租赁期限届满后，原告继续使用原租赁的三个仓库及另行租赁10号仓库，此时双方存在不定期租赁关系，根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。被告方预收6号、7号、13号仓库三个月租金及10号仓库二个月的租金时，均在收款收据上注明“到时按天计算”，可见，原、被告双方均已预见租赁物即将被征收部门要求限期腾空。被告方于2019年3月26日通过张贴腾空通知书的方式要求原告于4月1日前腾空房屋，双方亦认可不定期租赁关系于2019年3月31日终止。租赁期限届满承租人负有返还租赁物的义务，同时，原告方直至6月1日腾空仓库交还被告，原告有充足的时间另行租赁经营厂房，故原告要求被告支付搬迁费、停产停业损失的主张，缺乏法律及事实依据，不予支持。关于装修损失补偿、附属物和其他补偿，原租赁合同租期仅为一年，合同未就相应内容进行约定，原告又未能提供相应证据证实在原合同存续期间及不定期租赁期间对租赁物进行装修和添附其他附属物等，故原告要求被告支付装修损失、附属物和其他补偿的主张，该院亦不予支持。综上，原告要求判令因征迁补偿的搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费、附属物和其他补偿费归原告享有，由被告支付原告的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回原告浙江百山炭业科技有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告浙江百山炭业科技有限公司负担。 二审期间，上诉人向本院提交以下证据材料：一、2号仓库租赁合同，待证2号仓库的租期自2005年4月1日至2005年12月31日；二、6、7号仓库（部分）租赁合同，待证6、7号仓库租期自2010年1月1日至2016年12月31日；三、6、7号仓库租金（部分）收款收据及13号仓库2016年电费收款收据，待证2010年、2011年、2012年、2015年、2016年、2017年支付租金情况及13号仓库2016年电费支付情况；四、叶庆球证明，待证案涉仓库的装修、简易棚搭建等由叶庆球承包施工；五、照片及9001质量管理体系认证证书；待证装修、简易棚搭建后图片对比；六、仓库平面示意图，待证仓库位置及标注情况；七、诉讼请求计算清单，待证诉讼请求项目组成及计算；八、庆元县黄麻淤、学后路地块房屋征收政策汇编，待证诉讼请求项目组成及计算；九、国有土地上房屋征收货币补偿协议书（6B-009）；十、房屋附属物和其他设施补偿清单（6B-009），九、十两份证据共同待证停产停业损失。被上诉人质证认为，证据一的三性没有异议，但是该合同已经失效；证据二，租赁期限没有异议，但是合同一年一签，合同均已经失效；证据三，没有异议；证据四，有异议，证人没有出庭接受质询，虚构事实，评估报告中只有一个车棚，证明中有三个车棚，10号仓库仅是2019年1月至2019年2月临时租赁，明知要腾空房屋，证明中10号仓库批灰、地面修补、水电安装，包料3000元明显与事实不符。同时评估报告是2018年11月完成。沥青防潮是在墙体内，不是表面，而说明中却说地面清洗滚刷沥青，明显不实。同时该证明中所涉的水电安装、隔办公室、修补窗户、墙面乳胶漆、地面修补、窗外修补等项目，无论与否，均不在评估事项中；证据五，与本案无关联；证据六，没有异议；证据七，系上诉人自己书写的清单，不能作为证据使用；证据八，对材料本身没有异议，对待证事实有异议，该汇编是对房屋所有人拆迁补偿的规定，没有对承租人的财务有任何规定，更没有对上诉人的物品有任何规定；证据九、十，与本案没有关联性。 被上诉人向本院提交以下证据材料：一、收条三张、收款收据（附销售清单）、领条一张；待证被上诉人吴惠芬等支付租赁房屋维修费用的凭证，证实租赁房屋都是被上诉人自己维修的事实；二、被上诉人向承租人何知福、周兆福、林彩英、潘文龙出具的10号仓库租金收款收据10份，待证10号仓库从2008年至2018年分别由何知福、周兆福、林彩英承租，上诉人只是2019年1月至2月临时租赁，进而证实上诉人将10号仓库的装修补偿项目主张为已有事缺乏事实的；三、评估机构调取的案涉13号、10号房屋评估调查表，该表汇总可以看出13号沥青防潮一层和二层，10号是一层，证实沥青防潮是烟糖公司建仓库时就已经施工，上诉人主张为已有缺乏事实；四、10号仓库照片，其中墙上的洞系挖墙勘察沥青防潮，吊顶模板已经陈旧，证实沥青防潮、吊顶均不是上诉人在临时承租时装修的；五、13号仓库房屋木屋架照片，系烟糖公司建仓库时的原样，证实承租人包括上诉人没有进行装修；六、租赁合同，证实2018年10号仓库由林彩英承租的事实。上诉人质证认为，证据一，真实性无法确定，屋顶修理不属于装修补偿，与案涉争议焦点装修补偿款和简易房、附属物补偿款没有关联性；证据二，1-9张收款收据与本案没有关联性，仅能证明2018年前的租赁情况，第10张收收据没有异议，且已经在一审中提供。但对待证事实有异议；证据三，评估调查表真实性不清楚，对待证事实有异议，不能待证沥青防潮是被上诉人做的；证据四，对待证事实有异议，照片是局部照片，不能呈现仓库全貌，上诉人承租后对10号仓库吊顶、地面进行修补，对墙面进行批灰等；证据五，没有关联性，木屋顶既不属于装修范围，也不属于简易房、附属物范围，与本案没有关联性；证据六，与本案没有关联性。 本院对上述证据认证如下：上诉人提供的证据一、五，与本案没有关联性，本院不予认定；证据二、三，被上诉人对真实性没有异议，本院予以确认，该两份证据对本案具有证明力，结合一审的证据可以证明上诉人自2010年1月1日起即承租6、7号仓库的事实；证据四，真实性无法确定，无法证明上诉所要待证的事实，本院不予采信；证据六，七不属于证据范畴，本院不予认定；证据八，当事人对真实性没有异议，本院予以确认。证据九、十在一审中当事人已经提供，不属于二审新的证据。被上诉人提供的证据一、三、四、五，真实性无法确定，无法证明被上诉人所要待证的事实，本院不予认定；证据二，真实性当事人均没有异议，本院予以确认，对本案具有证明力。 本院经审理查明的事实除与一审法院认定的一致外。另查明，上诉人自2016年起即租用6、7号仓库。又查明，根据庆征办（2018）7号《关于公布2018年度庆元县房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》附件4确定庆元县房屋征收临时安置补助费、搬迁费标准系按照面积进行计算，商业用房停产停业损失按被征收房屋市场估价（不包括装修、装潢费用）5%一次性发放补助。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人向其支付诉讼请求中主张的各项赔偿款。 关于上诉人是否有权取得搬迁费以及停工停业损失费的问题。首先，上诉人作为案涉仓库的承租人，其与被上诉人的权利义务应根据双方签订的租赁合同确定，除双方对拆迁权益分配协商一致外，不能取得基于所有权人就被拆迁房屋所取得的各项拆迁权益。其次，双方签订的租赁合同虽约定“如遇政策性、城建规划及其他原因需拆迁或所有权出让的，本合同自然终止”，但在庆元县人民政府于2018年7月16日发布征收决定后，租赁合同并未实际解除，双方仍继续履行，并在合同约定的租赁期限届满后以上诉人预交三个月的租金确立6、7、13号仓库的租赁关系以及10号仓库预收两个月的租金确定租赁关系，故一审确认双方之间此时成立不定期租赁关系并无不当，本院予以确认。再次，根据庆元县相关征收政策规定，搬迁费是按商用住房的面积计算，停工停业损失按照房屋市场估价5%发放补助，而不以该征收房屋是否被他人租赁作为认定标准，根据一审查明的事实，案涉房屋性质为商业仓储。综上，结合双方2019年确定不定期租赁关系时对案涉仓库的拆迁属于双方当事人可以预见的范围，拆迁所造成的影响，也不会对承租人造成额外的损失，故在此情形下，一审未支持上诉人该两项诉讼请求有其一定的依据，本院予以认定。 关于上诉人主张的装修补偿费及附属物补偿问题。上诉人主张的装修补偿费部分主要包含木板吊顶、地面及墙面沥青防潮、卷帘门等相关的补偿费用；附属物补偿部分主要是简易房、停车棚等。首先，上诉人并未能提供充分的证据证明上述事项系其所构建或者装修；其次，即使上诉人在租赁期间进行过相应的修缮、升级或者改建，其实质系自身经营所需的耗费，有别于通常意义上非产权人使用他人财产时在该财产上增添附属物的行为；再次，上诉人主张的10号仓库的装修问题，鉴于本案所涉的征收补偿系按照2018年11月18日的房地产评估报告书确定相应的补偿费用，而10号仓库上诉人系2019年开始承租，故其主张的该部分费用并未纳入本次征收补偿范围。故一审对该项诉讼请求未予支持亦有其依据。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人浙江百山炭业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱永红 审 判 员 程允平 审 判 员 张 玲 二〇二〇年五月十九日 代书记员 邹剑珍 -16-