河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3419号上诉人（原审原告）：郑州美景置业有限责任公司，住所地郑州市惠济区迎宾路30号1幢1层1号。法定代表人：王海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡硒硒，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧萍，河南九君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张忠文，男，汉族，1958年7月3日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：陈永和，男，汉族，1942年7月21日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：陈小君，女，汉族，1971年1月17日出生，住郑州市管城回族区，系陈永和女儿。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号。负责人：石永拴，该行行长。委托诉讼代理人：赵宁，男，该行郑州东区分行员工。委托诉讼代理人：王玉珍，河南睿策律师事务所律师。上诉人郑州美景置业有限责任公司（以下简称美景公司）因与被上诉人张忠文、陈永和及原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人美景公司的委托诉讼代理人胡硒硒、王慧萍，被上诉人陈永和及其委托诉讼代理人陈小君，原审第三人建设银行河南分行的委托诉讼代理人王玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景公司上诉请求：1.依法改判一审判决第三项，判令解除美景公司和张忠文、陈永和于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021），并由张忠文、陈永和协助美景公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021）备案手续及注销案涉房屋预告登记手续，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张忠文、陈永和负担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效：《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定的美景公司解除合同的条件已经成就，美景公司要求解除案涉《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，法院应予支持。二、张忠文、陈永和的行为构成严重违约，严重侵害了美景公司的合法权益，案涉《商品房买卖合同》的签订目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的合同解除情形，美景公司请求解除案涉《商品房买卖合同》，应当予以支持。三、美景公司请求解除案涉《商品房买卖合同》，不损害案涉房屋已有查封权利人的权益，且符合相关法律规定，法院应予支持。解除合同并不会损害查封权利人之权益，张忠文、陈永和对案涉房屋不享有所有权，预查封仅是对债权之查封。综上，一审法院驳回美景公司相关诉请，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正，依法改判或发回重审。陈永和辩称：当年陈永和跟着张忠文去签了这个合同，当时陈永和不知道什么情况，后来上一次法院判的时候说是银行起诉的时候说是陈永和不承担责任，陈永和只不过是个共有人。后来金水区法院又判陈永和承担责任，陈永和现在也迷茫这个事。当年陈永和岁数大了，跟着去签这些字，也不知道是怎么回事。张忠文的女儿张茜在郑州银行贷款了好多钱，陈永和也给她做过担保，这一切都是张茜操纵。现在这个案件就想让把损失降到最低，陈永和岁数大了。另外，本案房屋查封的七个案件均是张忠文的事情，和陈永和没有关系。建设银行河南分行述称：2016年11月，张忠文向第三人贷款75.8万元用于购买涉案房屋，并用涉案房屋向第三人提供抵押担保。抵押权人是张忠文、陈永和，随后张忠文未按期支付贷款，并且涉案房屋被法院查封，无法办理抵押的情况下，2018年第三人诉至金水区人民法院，判决张忠文偿还银行全部贷款本息、罚息，美景公司承担连带清偿责任。该判决已生效，但张忠文及美景公司并未履行该判决，故请求法院在不损害第三人合法权益的情况下依法判决。美景公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021）；2、二被告协助原告办理撤销合同备案及注销房屋预告登记手续，办理手续的相关费用由被告承担；3、被告偿还原告代偿款项191432.86元及违约金45121.37元（以代偿金额为基数，按照日万分之五自代偿之日起支付至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费、保全费、担保费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，原告（甲方、保证人）与中国建设银行股份有限公司郑州东区分行（乙方、债权人）签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》主要载明：为保障乙方债权的实现，原告愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”为因购置座落于惠济区龙源街北、杏花街西项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2016年9月20日至2019年9月20日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰拾亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任；本合同双方确认，本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行与本合同所述各相关债务人签署的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均得以享有和行使等。2016年9月26日，原告作为出卖人与二被告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：二被告购买原告开发的位于惠济区××、××西××单元××房屋××套，房屋建筑总面积89.74平方米，总价款为948211元。付款方式及期限为：约定金额190211元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-09-26，交纳比例为20.06％；约定金额758000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-10-26，交纳比例为79.94％；备注：按揭贷款的其他详细约定见附件四第三条。另附件四合同补充协议第三条中关于按揭贷款付款的补充约定第6款约定：如果原告为二被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至二被告实际向原告支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。如二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则二被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代二被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。二被告应按照本合同的有关约定承担违约责任等。2016年11月4日，被告张忠文作为借款人及抵押人、被告陈永和作为抵押人与中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）贷款合同》一份，主要载明：被告张忠文向建设银行河南省分行贷款758000元，贷款期限从2016年11月4日至2027年11月4日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平下调8％。还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率下，每月还金额为7293.95元。被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建设银行河南分行有权宣布贷款立即到期，要求被告张忠文立即清偿借款本息及相关费用；被告张忠文未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），原告建设银行河南分行有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照合同约定计收罚息和复利。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。本合同项下所附抵押财产清单主要载明：房屋买卖合同号16002774021，抵押物处所惠济区龙源街北、杏花街西2号楼2单元16层1603；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，建设银行河南分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告张忠文未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，建设银行河南分行有权行使抵押权利等。原告提交的九份中国建设银行个人贷款还款凭证显示，2017年6月29日、2017年9月29日、2017年12月28日、2018年3月28日、2018年6月25日、2018年9月26日、2018年12月10日、2019年3月6日、2019年6月12日，原告分别为被告张忠文垫付14694.29元、22087.7元、22124.27元、22114.71元、22121.58元、22110.4元、22111.78元、22039.06元、22029.07元，合计191432.86元。另查明：中国建设银行股份有限公司河南省分行诉张忠文、陈永和、郑州美景置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，经审理，该院于2019年4月13日作出（2019）豫0105民初7963号民事判决书，判决被告张忠文于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金626342.32元、利息1647.08元、本金罚息13.82元、利息罚息6.88元（利息、罚息计至2019年3月22日，自2019年3月23日起至还款之日止按合同约定计算）；被告郑州美景置业有限责任公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任等。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示：房屋坐落惠济区贾鲁河北路××楼××单元××1603，面积89.76平方米；预告信息：2017年1月9日预售商品房买卖预告登记，豫（2016）郑州市不动产证明第0005662号，权利人：张忠文、陈永和；抵押信息为无抵押信息；查封信息为2017年3月15日至2019年8月7日，上述房产分别被郑州市金水区人民法院、郑州高新技术开发区人民法院、郑州市惠济区人民法院共预查封7次。一审法院认为，被告张忠文经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。涉案《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条（三）项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售登记合同备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封”。第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封”。本案中，二被告因他案债权债务纠纷致使郑州市金水区人民法院、郑州高新技术开发区人民法院、郑州市惠济区人民法院对于惠济区贾鲁河北路××楼××单元××1603的房产进行了预查封，本案所涉房产实际处于被司法机关查封的状态。原告因二被告存在违约行为，诉请解除原告与二被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋已被司法机关查封，且查封发生于原告代被告张忠文偿还贷款及主张解除合同前。因此，涉案房产被预查封限制了该房产上的权利设立、变更和消灭，也限制了涉案房产的返还和原告的接收使用。原告主张解除与二被告签订的商品房买卖合同、撤销备案信息并办理预告登记的注销手续，系基于实体权利主张对涉案标的上的权利变更，因该房产已被司法机关在先查封，根据相关法律规定，权利人对人民法院的执行标的主张实体权利的，应当通过执行异议、执行异议之诉程序进行主张。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条约定：“如果原告为二被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下，二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至二被告实际向原告支付全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。被告张忠文未按照合同约定按期偿还银行贷款，原告作为保证人代为垫付191432.86元，原告提交有相应的代偿凭证，且根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，二被告均负有支付代偿款的义务，故原告诉请二被告偿还上述代偿款，合法有据，该院予以支持。原告主张的违约金应以每笔代偿金额为基数分别自每笔代偿款项支付之日起按照日息万分之五计算至实际清偿之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张忠文、陈永和于本判决生效后十日内支付原告郑州美景置业有限责任公司代偿款191432.86元；二、被告张忠文、陈永和于本判决生效后十日内支付原告郑州美景置业有限责任公司违约金（违约金分别以14694.29元为基数自2017年6月29日起、以22087.7元为基数自2017年9月29日起、以22124.27元为基数自2017年12月28日起、以22114.71元为基数自2018年3月28日起、以22121.58元为基数自2018年6月25日起、以22110.4元为基数自2018年9月26日起、以22111.78元为基数自2018年12月10日起、以22039.06元为基数自2019年3月6日起、以22029.07元为基数自2019年6月12日起，均按照日万分之五计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告郑州美景置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2424元，由被告张忠文、陈永和负担。二审庭审后，美景公司提交个人贷款还款凭证一份、结清证明一份、贷款本息代偿证明书一份、中国建设银行个人贷款对账单一份。拟证明张忠文、陈永和不能履行支付房屋价款的主要合同义务，建设银行河南分行向本案张忠文、陈永和及美景公司提起诉讼，并取得生效判决。根据建设银行河南分行取得判决书项下的权利，美景公司已全部清偿建设银行涉案房屋全部银行贷款，本案商品房买卖合同目的也无法实现。陈永和质证称：对还款证明没有异议。建设银行河南分行质证称：对该组证据真实性没有异议，美景公司确实已将张忠文在建行的贷款本息结清。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明：1、2020年5月21日，中国建设银行股份有限公司郑州自贸区分行出具《贷款本息代偿证明书》，显示：根据我行与借款人张忠文、陈永和签订的借款合同，我行已于2016年9月26日为借款人提供758000元人民币的购房贷款，美景公司为借款人的此笔贷款提供阶段性不可撤销担保责任。由于借款人未按约定还款，截至2020年5月20日，美景公司根据约定，已向我行支付人民币829720.39元用于履行美景公司的担保义务。该客户剩余房屋贷款本金及应付利息已全部结清。2、2020年5月20日，中国建设银行股份有限公司郑州自贸区分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，显示借款人张忠文按借款合同约定分期还款计划，已于2020年5月20日结清。借款人借款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。3、一审中陈永和称案涉房屋未交房。本院认为，本案的争议焦点为美景公司能否解除案涉《商品房买卖合同》，张忠文、陈永和是否应当配合美景公司办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。案涉《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第三条第六款约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任时，出卖人有权解除合同的具体情况，但法院仍应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。结合本案，一审中，张忠文在银行放贷后虽存在未及时归还银行贷款，导致美景公司承担保证责任的情形，但美景公司公司起诉时的代偿金额不多，且并不能确定张忠文未及时还贷的具体情形及原因；而购买商品房的行为对于普通家庭是重大事项，解除合同更应慎重。故根据本案一审实际情况，尚不足以认定因张忠文、陈永和的违约行为导致合同目的不能实现，一审判决结果并无不当。但是，基于美景公司二审提交的新证据，本案的事实发生了重大变化，美景公司代偿银行贷款829720.39元，张忠文剩余贷款本息已全部结清。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。合同附件四合同补充协议第三条第六款第三目约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。上述约定明确了出卖人享有合同解除权，根据本案二审查明的事实，张忠文未按期偿还银行贷款，导致美景公司承担担保责任，美景公司于二审中已代偿了张忠文所欠按揭银行的全部贷款本息，因此美景公司要求解除案涉商品房买卖合同的主张应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记的消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，案涉《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合，合同的解除导致预告登记权利人张忠文、陈永和的请求权消灭，即张忠文、陈永和已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效。美景公司请求张忠文、陈永和在合同解除后履行配合注销房屋预告登记手续以及办理撤销房屋买卖合同备案登记手续的义务，应予支持。不论涉案房屋是否存在案外因素均不能否定张忠文、陈永和在本案买卖合同关系中应当履行的法定义务。案涉《商品房买卖合同》解除后，因合同取得的财产应当予以返还。一审中陈永和称案涉房屋未交房；二审判决作出前，美景公司和张忠文、陈永和均未提交张忠文、陈永和首付款的缴款情况及张忠文履行按揭贷款情况的相关证据，故对上述款项无法确定，本案中不予处理，双方可另行解决。综上所述，美景公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。因本案改判系基于美景公司二审提交的新证据，诉讼费由美景公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30947号民事判决；二、解除郑州美景置业有限责任公司与张忠文、陈永和于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002774021）；三、张忠文、陈永和于本判决生效后十日内配合郑州美景置业有限责任公司办理撤销案涉商品房买卖合同合同备案及注销房屋预告登记手续；四、驳回郑州美景置业有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2424元，二审案件受理费2424元，均由郑州美景置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年五月二十六日书记员 柴涵博