湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初7574号原告：周新贵，男，1957年7月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告：周银环，女，1957年6月19日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告：周兴木，男，1949年7月28日出生，汉族，住湖北省洪湖市，三原告的共同委托诉讼代理人：章彬、吴艳，湖北今天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：曾凡生，男，1959年2月23日出生，汉族，住湖北省洪湖市，被告：张群堂，男，1967年6月10日出生，汉族，湖北省洪湖市，被告：余远响，男，1946年5月25日出生，汉族，住湖北省洪湖市，以上三被告共同委托诉讼代理人：谢星雄、叶红辉，湖北凌枫律师事务所律师，一般授权代理。被告：黄国平，男，汉族，1974年1月5日出生，住武汉市武昌区，被告：张相标，男，汉族，1965年9月23日出生，住洪湖市，被告：古祖典，男，汉族，1953年4月23日出生，住洪湖市，被告：余小莲，女，汉族，1972年5月16日出生，住武汉市黄陂区。被告：颜克峰，男，汉族，1972年5月18日出生，住洪湖市。被告：胡柏平，男，汉族，1976年3月31日出生，住洪湖市，被告：熊贵平，男，汉族，1970年10月12日出生，住武汉市武昌区，被告：朱向宇，男，汉族，1978年9月13日出生，住武汉市武昌区，被告：黄爱国，男，汉族，1975年5月9日出生，住武汉市武昌区，被告：黄传国，男，汉族，1973年1月1日，武汉市武昌区，被告：曾蕾，女，汉族，1983年10月29日出生，住洪湖市，被告：刘赵，男，汉族，1986年11月27日出生，住武汉市武昌区，被告：吕仁宗，男，汉族，1970年9月15日出生，住武汉市汉阳区，上述被告诉讼代表人：古祖典，身份信息、地址同上。原告周新贵、周银环、周兴木与被告曾凡生、张群堂、余远响确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依申请追加黄国平、张相标、古祖典、余小莲、颜克峰、胡柏平、熊贵平、朱向宇、黄爱国、黄传国、曾蕾、刘赵、吕仁宗等十三人作为共同被告。本院依法适用普通程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告周新贵及其委托诉讼代理人章彬、吴艳，被告曾凡生、张群堂及其委托诉讼代理人谢星雄、叶红辉，被告古祖典及其作为被告余远响、黄国平、张相标、古祖典、余小莲、颜克峰、胡柏平、熊贵平、朱向宇、黄爱国、黄传国、曾蕾、刘赵、吕仁宗的诉讼代表到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周新贵、周银环、周兴木向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2007年6月6日签订的《购房建房合同》无效；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月6日，三原告（甲方）与被告曾凡生、张群堂、余远响（乙方）签订《建房购房合同》，合同约定甲方将现有房屋（坐落于武汉市洪山区张家湾范家村，登记在周新贵之父周子银名下）及宅基地出售给乙方拆旧建新，合同总价款44万元整。当日，原告周新贵向被告曾凡生、张群堂、余远响出具收条载明“今收到房款人民币肆拾肆万元整。注：其中4万元为做房活动经费”。该合同第二条明确约定“基地总价值肆拾万元整……”，结合合同上下文可知，甲乙双方交易标的为农村宅基地。根据我国农村宅基地管理的相关法律规定，农村宅基地只能在同一集体经济组织成员之间转让，而被告曾凡生、张群堂、余远响均为湖北省洪湖市人，与周子银及原告不属于同一集体经济组织成员，故该《建房购房合同》为无效合同。综上所述，请求法院判如所请。被告曾凡生、张群堂、余远响等人辩称，1、原告在本案中不具备诉讼主体资格，三原告宅基地属于其父亲周子银所有，其父亲去世后房屋已经拆除，原告本身就有宅基地，原告以无权转让为由提出诉讼，原告没有主体资格。《建房购房合同》虽然是原被告之间签订的，但房屋登记并不是在原告名下，在房屋合同签订时，原告要么是代理人或者是法定继承人，本案原告没有提交任何证据证明原告是房屋的法定继承人且依法取得了法定继承权，虽然原告签订了合同，但没有证据证明原告是本案适格诉讼主体。2、原被告签订的《建房购房合同》，其性质是房屋改造、使用和收益的合同，约定的是原告将旧房屋拆除再建新房，建好后的房屋由被告永久居住使用，该协议对房屋拆迁以及利益归属有约定，该约定不违反国家法律规定。3、被告在所谓的宅基地的基础上占用了村里的其他土地建房，村集体组织对被告修建房屋的行为予以认可且被告已经使用长达16年之久，同时《张家湾长征村“城中村”综合改造房屋拆迁补偿安置补充方案》认可被告的建房行为，与被告达成了拆迁补偿协议，即村集体对被告使用宅基地行为予以认可。综上，原告以宅基地转让为由要求确认案涉合同无效，无事实与法律依据，请求驳回原告起诉或者诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了《建房购房合同》、收条2份、房产证、借支单、收条十张等证据。被告为支持其抗辩理由依法提交了《建房购房合同》，收条1份，《房屋所有权证》、洪山区房地局的档案、拆迁协议（十六户）16份、房屋全景图一组、武汉市总工会信访办的回告、张家湾街长征村“城中村”综合改造房屋拆迁补偿安置补充方案、周新贵2017年12月26日发给被告张群堂的短信留言。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2007年6月6日，周新贵、周银环、周兴木（甲方）与曾凡生、张群堂、余远响等（乙方）签订《建房购房合同》，合同约定如下：一、经过甲、乙双方协商本着互惠互利原则，甲方将现有的三间两层危房一栋（含地基及前面长17.7米、宽11.2米，后面空地及临时房屋地基长14.5米、宽14.4米及围墙在内，附基础平面图）出售给乙方拆除后重新建房，本宗地无任何产权纠纷；二、基地总价值肆拾万元整，另外乙方付款贰万元给甲方作拆、建房保护和水电搭火及协调的相关费用；三、甲方负责协调各方关系，确保建房工程顺利进行，不能造成人为的损失，因停建、拆除及竣工后不能正常入住造成的经济损失全部由甲方赔偿给乙方，甲方用长征村还建小区四间四层楼红房子一栋作为赔偿损失；……六、合同生效后乙方付款贰万元给甲方，甲方在五日内必须拆迁完毕，保证施工方能正常施工，旧房拆除乙方概不负责；七、第一层基础完工，乙方付款壹拾万元给甲方，工程竣工后乙方一次将尾款付给甲方，收款必须办理借据；八、所建成的新房因政策性拆除，由甲方出面找村委会等单位洽谈办理补偿费用，最低标准不能低于当地村民补偿费（其中给当地村民户口优惠补偿费与乙方无关）；九、重新建房为单元式三套间，层高五层一层为框架架空层，二至五层为住宿楼，房屋建成后永久性居住权属乙方，甲方及其亲属等无权收复；十一、因形势发展、政策变化，所建新房屋如能办理正式手续，甲方必须负责办理房屋过户手续，为办理过户所发生的政策性收费由乙方承担；合同还约定：上述各项经甲、乙双方签字公证之日起生效。本合同一式四份，甲方一份，乙方三份。合同落款处，周新贵、周银环、周兴木作为甲方在合同上签名，曾凡生、张群堂、余远响作为乙方亦在合同上签名。上述合同签订后，被告组织施工人员以原告周新贵名义对案涉旧房进行了拆除，并利用旧房所在宅基地及前后空地建成占地面积为400余平方米，建筑面积为2000余平方米的五层楼房两栋，所需拆除及建设费用由被告支付。2007年6月6日，周新贵出具收条一份，载明：“今收到房款人民币肆拾肆万元整。注：其中有肆万元是做房活动费”。2007年8月26日，余远响向周新贵出具收到周子银（周新贵父亲）房产证原件收条一份。新房建成后，一直由各被告占有、使用。2017年5月，被告新建的两栋房屋因城中村改造被拆除，在没有经过周新贵等人出面与拆迁单位洽谈的情况下，新建房屋中所居住的16户选派各自代表直接与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，获得还建房拆迁补偿。另查明，上述《建房购房合同》所约定的三间两层房屋一栋（即旧房），系周新贵、周兴木之父母周子银、王应年于1986年建造，1997年6月6日该房屋办理产权登记，房屋所有权证号为洪私07-26743，所有权人为其父周子银，房屋坐落于洪山区××乡××村××号，房屋占地面积87.59平方米，建筑面积188.23平方米。周子银、王应年均系长征村村民，生有周兴木（长子）、周姣娥（长女）、周新贵（次子）、周翠娥（二女儿）、周秀娥（三女儿）、周冬秀（小女儿）二子四女；周子银、王应年分别于1999年和2001年去世。对上述房产，周子银、王应年未留遗嘱。周新贵与周银环系夫妻关系。被告曾凡生、张群堂等十六人，均系湖北省洪湖市人或洪湖市人之家属，其中既有城镇居民，亦有农村居民。但均非武汉市洪山区长征村村民，在购买涉案房屋后亦未入籍长征村。本案诉讼过程中，周姣娥、周翠娥、周秀娥、周冬秀向本院出具放弃继承声明。本院认为，涉案合同是三原告和被告曾凡生、张群堂、余远响共同签订，合同的签订方为合同的相对人，且涉案合同的履行均是由原告和被告完成，原告作为合同的相对人有权提起本诉讼，被告辩称三原告并非房屋的所有权人，不具备诉讼主体资格，本院认为，被告在签订合同时并没有核实房屋产权登记信息，其在庭审中自认一直是将三原告作为相对人来协商、签订和履行合同，且无权处分并不影响合同相对人身份，故本院对被告的该抗辩观点不予采纳，同样的，被告曾凡生、张群堂、余远响作为乙方在合同落款处签字，被告于小莲、颜克峰等十三人并未在合同上签字确认，他们享有新建房屋的相关权利是和被告曾凡生、张群堂、余远响之间的事情，他们也并非涉案合同的相对人。三原告主张《建房购房合同》是宅基地转让合同，该合同违反了我国法律、行政法规的强制性规定，当属无效。被告辩称该合同是危房改造、使用和收益合同，并非宅基地转让合同，应为合法有效。本院认为，合同约定三原告将危房出售给被告曾凡生、张群堂、余远响拆除后重新建房，虽未明确说明转让的是宅基地，但双方交付的标的物并非旧房，被告的目的也并非将旧房进行改造，而是将旧房完全拆除后，在旧房所在的宅基地上新建房屋，合同价款四十万元也明确约定是“基地总价值”，被告实际上通过涉案合同购买了宅基地，并在宅基地上新建房屋，由于被告并非该村村民，需要本村村民即原告协助办理建房过程中的村里协调、过户等事宜，根据我国现行法律规定，宅基地等集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，被告并非范家村集体组织成员，无权受让涉案宅基地，故涉案合同依法应认定无效。综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认原告周新贵、周银环、周兴木与被告曾凡生、张群堂、余远响于2007年6月6日签订的《建房购房合同》无效。案件受理费100元，由原告周新贵、周银环、周兴木和被告曾凡生、张群堂、余远响各自负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 熊 敬人民陪审员 张 明人民陪审员 王建明二〇二〇年五月二十九日书 记 员 郑钧午