山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4668号 上诉人（原审被告）：董芹福，男，1977年3月9日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，山东齐海律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：卢为峰，男，1980年8月24日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，山东齐海律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龙海投资集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路178-2号裕龙国际中心2号楼28层。 法定代表人：于长安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功律师事务所律师。 上诉人董芹福、卢为峰因与被上诉人龙海投资集团有限公司（以下简称“龙海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。 上诉人董芹福、卢为峰共同上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8824号民事判决，将案件发回原审法院重审；2、案件一、二审诉讼费由被上诉人龙海公司承担。事实和理由:一、一审判决事实认定错误。（一）上诉人董芹福、卢为峰与被上诉人龙海公司签订的系附解除条件的固定期限租赁合同，一审判决将涉案合同认定为不定期租赁合同，事实认定错误。1、从合同条款来看，涉案租赁合同是附解除条件的固定期限租赁合同，一审判决将涉案合同认定为不定期租赁合同，是对合同条款的错误解读。2018年5月1日，上诉人董芹福、卢为峰与被上诉人龙海公司签订《租赁合同》，约定上诉人承租被上诉人的位于即墨市新时代装饰城的房屋及场地28亩，用于家具家电、商业设施的加工生产批发零售等，年租金30万元/年，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同自动续签，如有国家政策变动或政府原因需提前收回租赁物时，出租方应提前三个月通知承租方。同时，《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，涉案《租赁合同》应视为附解除条件的固定期限租赁合同，即如果国家政策变动或政府原因需拆迁，则合同终止，否则合同期限为法定最长期限20年。一审判决将涉案合同认定为不定期租赁系对合同条款的错误解读，事实认定错误。2、从合同双方当事人的真实意思表示出发，涉案合同也应认定为固定期限租赁合同。涉案租赁合同的租赁标的为28亩房屋及土地，上诉人承租涉案土地的目的就是通过对土地的建设、改造，从而在此进行长期经营。上诉人承租前，涉案土地一片狼藉、垃圾遍地，承租后，上诉人对房屋土地进行了清理、建设、改造，累计投资600余万元。上诉人之所以投入600余万元，是建立在长期租赁涉案土地的合同基础之上的，这一点，从“在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签这一合同条款上同样有所体现。因此，对涉案租赁合同，无论是从合同文义，还是合同目的，抑或是诚实信用角度，都应认定为固定期限租赁合同。一审判决枉顾上诉人巨额投入的事实，未探究当事人签订涉案租赁合同的真实意思表示，将涉案合同曲解为不定期租赁合同，与事实不符，也明显对上诉人不公。（二）被上诉人龙海公司明知上诉人搭建钢结构房屋的事实并予以默认，一审判决认为上诉人未提交证据证明搭建钢结构房屋经被上诉人同意应承担举证不能的法律后果，属于事实认定错误。2014年2月28日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，于2014年5月开始在承租土地范围内搭建钢结构房屋，于2014年6月中旬搭建完毕，即开始对外招商，转租给四十余户业主进行经营。对上述搭建、转租全过程，被上诉人龙海公司是明知的，甚至一度长期占用上诉人搭建的三间临街商铺（其中一间由其使用，另外两间由其对外出租），并且至今已经持续多年，从未向上诉人提出整改意见，因此被上诉人对上诉人的建设行为是默认的，不能以此作为要求解除合同的理由。一审判决认为上诉人未提交证据证明搭建钢结构房屋经龙海公司同意，应承担举证不能的法律后果，进而支持被上诉人要求上诉人立即搬离涉案房屋及场地并恢复原状的诉讼请求，系事实认定错误。（三）一审判决解除涉案租赁合同，但未判决被上诉人对上诉人的经济损失进行赔偿，判决结果显失公平公正。涉案《租赁合同》系附解除条件的固定期限租赁合同，在合同有效期内，被上诉人违反合同约定，单方要求解除合同，应当对因此给上诉人造成的经济损失（包括直接经济损失及预期利益）承担赔偿责任。上诉人承租涉案场地后，先后投入600余万元对场地进行建设、改造，在国家政策没有变动也未被政府拆迁的情况下，上诉人有权在法律规定的20年最长租赁期限内进行经营、获取收益。涉案合同并未出现国家政策变动或政府拆迁的解除条件，上诉人单方解除合同，应当对上诉人承租后对涉案土地的建设改造直接投入、以及合同剩余有效期内的预期收益等损失进行赔偿。涉案租赁合同重新签订后仅履行了一年有余，上诉人甚至尚未收回建设成本，一审判决解除租赁合同、判令上诉人搬离并恢复场地原状，将给上诉人造成巨额经济损失，该判决结果显失公平公正。（四）针对租金支付问题，一审判决的认定事实不清。上诉人将涉案房屋场地转租给30余户业主进行经营，这些业主依据合同约定应将租金直接支付给上诉人，与被上诉人龙海公司无关。2019年3月15日后，被上诉人却强行向其中的13户业主直接收取了累计432500元租金，一审庭审过程中，被上诉人也明确承认通过青岛合荣物业有限公司向业主直接收取了租金。一审判决对被上诉人直接收取租金的内容已进行了查证并予以确认，但同时又判决上诉人支付自2019年5月1日起至实际搬离之日的占用使用费，也就是说，基于同一标的，被上诉人获取了双份利益，既损害了上诉人的合法权利，也违背司法裁判精神理念，显然是事实不清，应予纠正。二、本案案件争议较大，双方当事人分歧严重，应适用普通程序进行审理，一审判决以简易程序进行独任审理，程序不当。《民事诉讼法》第157条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。而本案当事人双方对租赁合同的理解存在较大分歧，案件事实争议较大，并且案涉利益金额较大，为了查明案件事实切实保障双方当事人的合法权益，根据民事诉讼法规定依法应适用普通程序进行审理。“程序不对，正义不达”，一审判决将依法应适用普通程序的案件以简易程序进行独任审判，程序不当，依法应予撤销，发回重审。综上，一审判决适用简易程序进行独任审判程序明显不当，并且在合同期限认定、租金支付、当事人利益平衡等方面均存在错误，裁判结果显失公平公正，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，将案件发回重审。 龙海公司答辩称，一审法院认定事实准确，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。具体理由：1、本案是否为不定期租赁合同，应依据《合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定的规定来予以认定，而不是上诉人的主观臆断。至于上诉人声称的投资600余万元，明显与事实不符，经查涉案租赁标的搭建的建筑均为铁皮材质，且均未办理审批规划手续，属于违法建筑，不应予以保护。2、依据上诉人与被上诉人在2018年5月1日签订的《租赁合同》第五条权利及义务第3项中明确约定上诉人如有搭建行为需以书面的形式告知被上诉人，一审将该事项的举证责任分配给上诉人并无不当，上诉人应承担举证不能的责任。3、依据《合同法》第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失的规定，被上诉人在合同解除后有权要求上诉人恢复原状，其次结合双方签订的租赁合同来看也足以认定合同期满或解除后，上诉人恢复原状的义务。再次，上诉人在租赁场所内搭建的均为铁皮材质的临时建筑，且均未办理审批规划手续，属于违法建筑，不应予以保护。4、上诉人对一审判决第三项存在错误理解，该判项明确写明了2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费仍按照30万元/年支付，同时需要扣除直接向次承租人收取的390500元，根本就不存在所谓的获取双份利益的情况。5、本案在正式开庭前就组织双方进行了调解及证据交换，且本案事实清楚，故一审适用简易程序并无不当。 龙海公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人2018年5月1日签订的《租赁合同》；2、董芹福、卢为峰立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状;3、董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付龙海公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；4、诉讼费用由董芹福、卢为峰承担。事实与理由：2018年5月1日，龙海公司同董芹福、卢为峰签订《租赁合同》，约定龙海公司将位于青岛市即墨区新时代装饰材料城的房屋及场地28亩出租给董芹福、卢为峰使用，租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，租金为每年30万元。合同到期后，董芹福、卢为峰拒不搬离涉案房屋及场地。故为维护合法权益，现诉至法院。 一审中，董芹福、卢为峰共同答辩称，1、根据合同约定，《租赁合同》到期后自动续租，除非是遇到国家政策变动或者政府拆迁，龙海公司第一项诉讼请求无依据。2、董芹福、卢为峰将涉案房屋场地转租给25个左右租户，2019年5月1日之后的租金龙海公司已经直接向其中的12户租户收取了405000元的租金，所以2019年5月1日至2020年4月30日的租金龙海公司已经超额收取。双方应继续履行合同。 一审法院认定事实如下：2014年2月28日，龙海公司与董芹福签订《租赁合同》一份，主要约定：一、龙海公司将位于即墨市新时代装饰城的房屋及场地28亩出租给董芹福使用，用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等。二、租赁期限：自2014年5月1日至2015年4月30日。合同到期如要续租应提前三个月书面告知。三、租金为每年24万元，按租期年付。合同第五条约定了权利义务：董芹福不得改变房屋结构及用途，如有搭建需以书面的形式告知龙海公司；董芹福转租或交由第三人使用，需经龙海公司批准并到龙海公司处办理变更手续。合同第十条，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。如有国家政策变动或政府原因需提前收回租赁物时，龙海公司应提前三个月通知董芹福。合同结束十日内退还租赁物，租金按日据实结算，互不承担违约责任。十一条，租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经龙海公司同意，期满后应按原样返还。十二条，合同终止时，地上属于董芹福的建筑物、附属物归董芹福所有。涉案土地原有房屋面积4000余平方米，合同签订后，龙海公司交付涉案房屋及场地，董芹福在涉案场地另建钢结构商铺若干，与原有房屋一并转租给商户使用至今。2015年至2017年期间双方并未签订书面租赁合同。2018年5月1日，龙海公司与董芹福、卢为峰签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。租金为每年30万元。合同其他条款与2014年2月28日龙海公司与董芹福签订的《租赁合同》相同。2018年5月1日至2019年4月30日的租金双方确认已经付清。另查明，涉案土地登记于青岛万国金城置业有限公司名下，土地使用权证号：即转国用（2010）第099号，使用权面积为18712平方米。青岛万国金城置业有限公司出具证明一份，证明涉案土地及地上房屋由龙海公司管理，龙海公司有权对外出租。龙海公司自述双方当事人签订的《租赁合同》到期后，龙海公司已经与青岛合荣物业有限公司进行合作，由其管理涉案房屋及场地，青岛合荣物业有限公司已向董芹福、卢为峰转租的其中13户商户收取了390500元租金。董芹福、卢为峰自述涉案房屋及场地仍由其经营管理，转租给商户使用。一审法院于2019年7月26日将起诉状副本送达董芹福、卢为峰。 一审法院认为：双方当事人于2014年、2018年签订的两份《租赁合同》均系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，董芹福、卢为峰租赁涉案土地及房屋的用途为家具家电、商业设施的加工生产，批发零售等，庭审中董芹福、卢为峰亦称租赁的用途是建设市场转租。涉案场地原有房屋仅4000余平方米，董芹福、卢为峰承租后，在涉案土地上搭建若干钢结构房屋用于转租，因此本案应为土地租赁合同纠纷。关于龙海公司主张双方于2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除，一审法院认为，根据合同约定，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期如要续租应提前三个月书面告知。合同还约定，合同期满，在没有国家政策变动或政府原因需拆迁的情况下，合同应自动续签。因此，涉案租赁合同自2019年4月30日已经到期，但董芹福、卢为峰继续使用涉案场地，现已转变为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但龙海公司提交的证据不足以证明其已经通知董芹福、卢为峰解除租赁合同，《租赁合同》的解除时间应为起诉状送达董芹福、卢为峰之日即2019年7月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案件中，《租赁合同》第十一条约定，租赁期内，不得私搭乱建，如有建设应书面告知，经原告同意，期满后应按原样返还。董芹福、卢为峰并未提交证据证明其搭建的钢结构房屋经龙海公司同意，应当承担举证不能的法律后果，因此，龙海公司要求董芹福、卢为峰立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。关于龙海公司要求董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费的诉讼请求，法院认为，董芹福、卢为峰已经付清2019年4月30日前的租金，双方的《租赁合同》于2019年7月26日解除，因此，董芹福、卢为峰应当支付2019年5月1日至2019年7月26日的租金及自2019年7月27日至实际搬离之日的占有使用费。龙海公司自认已经通过青岛合荣物业有限公司向董芹福、卢为峰转租的其中13户商户收取了390500元租金，故龙海公司可以就超过390500元租金的部分要求董芹福、卢为峰按照30万元/年的标准支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、龙海投资集团有限公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；二、董芹福、卢为峰于判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案场地并恢复原状；三、董芹福、卢为峰于判决生效后三十日内就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海投资集团有限公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；四、驳回龙海投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元（原告预缴），减半收取525元，由董芹福、卢为峰负担400元，由龙海投资集团有限公司负担125元。 二审期间，上诉人董芹福、卢为峰提交商铺租赁合同复印件一份，证明2019年5月1日被上诉人龙海公司委托的合荣物业管理公司与商户业主韩淑婷签订商铺租赁合同一份，将F5C5商铺出租给韩淑婷，约定合同租赁期限为一年，年租金3万元。韩淑婷已将3万元租金支付给合荣物业管理公司。一审法院对被上诉人龙海公司直接收取的租金金额认定有误。龙海公司质证称，上诉人提交的租赁合同系复印件，故对该证据的真实性无法确认。如果该证据系真实的，证据的形成时间为2019年5月1日，根据民事诉讼法关于新证据的规定，该证据不应作为二审新证据，对上诉人所主张的证明事项不予认可。庭后，龙海公司提交即墨市叶郁森家具店的工商营业登记信息、青岛合荣物业管理有限公司与韩淑婷签订的商铺租赁合同复印件、落款为“郁森家具：韩淑婷”租金条一份，以证明韩舒婷即为被上诉人龙海公司自认收取租金的商户“玉森”，韩淑婷交纳的3万元租金已计算在龙海公司自认收取的13户商户390500元租金内。本院认为，上诉人董芹福、卢为峰提交的该份证据系复印件，证据的真实性存疑。且被上诉人龙海公司庭后提交的证据材料证实韩淑婷交纳的3万元已计算在龙海公司收取的390500元租金内具有较大盖然性。对上诉人董芹福、卢为峰提交的证据本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件的焦点问题主要有：一、双方当事人签署的涉案租赁合同的性质；二、上诉人董芹福、卢为峰是否应当将涉案场地恢复原状返还被上诉人龙海公司；三、一审判决判令上诉人支付自2019年5月1日起至实际搬离之日的占有使用费是否正确；四、一审法院适用简易程序审理案件是否不当。 关于焦点问题一，本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的涉案《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在涉案合同于2019年4月30日到期后，双方当事人并未续签租赁合同，董芹福、卢为峰继续使用涉案房屋，龙海公司未提出异议，涉案合同已转变为不定期合同，当事人可随时解除合同。故上诉人董芹福、卢为峰主张涉案合同为附解除条件的固定期限租赁合同不成立，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案租赁合同第十一条约定，“期满后按原样返还”。在涉案房屋租赁合同解除后，出租人龙海公司有权要求承租人董芹福、卢为峰搬离涉案房屋即场地并恢复原状。关于焦点问题三，被上诉人龙海公司虽收取了13户商户390500元租金，但是涉案场地仍由上诉人董芹福、卢为峰占有，一审法院判令董芹福、卢为峰就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准向龙海公司支付自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费并无不当。上诉人认为龙海公司获取双份利益的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点问题四，就本案租赁合同纠纷而言，事实清楚，权利义务关系明确，争议不大，且无《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条不适用简易程序的情形,一审法院适用简易程序并无不当。董芹福、卢为峰在一审审理时并未提出异议，故上诉人主张一审适用简易程序，程序不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人董芹福、卢为峰主张一审判决解除涉案租赁合同，但未判决被上诉人对上诉人的经济损失进行赔偿，结果显示公平公正的上诉理由。本院认为，在二审程序中，原审被告提出反诉，二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解。被上诉人龙海公司当庭表示不同意就反诉事项进行调解。上诉人董芹福、卢为峰就损失补偿问题可另行起诉，本院对此项上诉理由不予审理。 综上所述，董芹福、卢为峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由董芹福、卢为峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年五月二十九日 书记员  祁 康