浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终720号上诉人（原审被告）：蔡国峰，男，1991年1月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司。住所地：嘉兴经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。统一社会信用代码：913304017844442077。负责人：程文虎，经理。委托诉讼代理人：盛洪伟,北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。原审第三人：浙江南湖投资有限公司。住所地：嘉兴市环城东路333号6楼。统一社会信用代码：91330402769807610E。破产管理人：浙江子城律师事务所。委托诉讼代理人：陆颖怡,浙江子城律师事务所律师。上诉人蔡国峰因与被上诉人浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（以下简称电信嘉兴公司）、原审第三人浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡国峰上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实和理由：一、浙江省高级人民法院（2019）浙民再45号民事裁定严重损害了蔡国峰在内19户次承租人的合法权益，蔡国峰不予认可。蔡国峰与南湖投资公司的转租合同关系，是经电信嘉兴公司同意并授权的，蔡国峰基于该授权签订租赁合同，认真履行，并未违约。2017年5月12日，电信嘉兴公司提起（2017）浙0402民初2785号案件，一审法院判决南湖投资公司支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金共计7028058元，该笔租金与本案的房屋占有使用费有重合部分。二、蔡国峰已经将租金支付至2016年11月1日并于2017年1月腾退，且在南湖投资公司处尚有保证金10万元，故一审法院认定的租金计算方式有误。电信嘉兴公司辩称，一、转租以承租人租赁权的存在为基础。电信嘉兴公司与南湖投资公司的租赁关系已于2016年4月5日解除，一审法院认定占有使用费的计算从2016年4月6日起算，符合法律规定。至于（2017）浙0402民初2785号案件，蔡国峰与南湖投资公司之间成立不真正连带关系，一方承担责任后即免除另一方相应义务，电信嘉兴公司不会取得重复的利益。二、关于重复的租金及保证金10万元，蔡国峰已自行申报债权，该款由南湖投资公司返还。南湖投资公司述称，仅对事实部分进行陈述，蔡国峰确实已申报债权，如果有重复的情况，会对其债权作待定处理，待判决以后予以确认。电信嘉兴公司向一审法院起诉请求：一、蔡国峰立即腾退嘉兴市环城东路81号5幢4楼房屋（建筑面积约750平方米）；二、蔡国峰支付占有使用费暂计521837.35元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，实际应计算至蔡国峰将房屋腾退电信嘉兴公司之日）。一审法院认定事实：经浙江省电信实业集团公司授权，电信嘉兴公司与南湖投资公司于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：电信嘉兴公司将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；电信嘉兴公司收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资公司。关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，电信嘉兴公司有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许南湖投资公司转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，电信嘉兴公司将房屋场地等交付给南湖投资公司使用。南湖投资公司取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给包括蔡国峰在内约二十户左右次承租人。2013年8月26日，南湖投资公司与蔡国峰签订《房屋租赁合同》一份，将原南湖大饭店区域第5幢4楼房屋约750平方米转租给蔡国峰使用，主要约定：租期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止；年租金50万元，支付方式为先付后用，一年一次性支付，租赁保证金10万元，在首次支付租金时支付。2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定支付租金的违约行为，电信嘉兴公司诉至一审法院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，即（2016）浙0402民初575号，一审法院审理后作出判决：1.解除电信嘉兴公司与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付电信嘉兴公司2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回电信嘉兴公司其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。电信嘉兴公司于2016年6月2日提起本案诉讼，一、二审均判决驳回电信嘉兴公司的诉讼请求。电信嘉兴公司不服，申请再审。浙江省高级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙民再45号民事裁定，裁定撤销上述一、二审判决，发回重审。电信嘉兴公司又于2017年5月12日提起（2017）浙0402民初2785号案件，一审法院判决南湖投资公司向电信嘉兴公司支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金（2016年4月6日之后为占有使用费）共计7028058元。一审法院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。电信嘉兴公司向破产管理人申报了（2016）浙0402民初575号、（2017）浙0402民初2785号案件中对南湖投资公司的租金（占有使用费）及违约金债权等共计11941891元，现管理人以电信嘉兴公司主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。蔡国峰于2017年4月底搬离涉案房产。一审法院认为，本案中，蔡国峰已经于2017年4月底搬离了涉案房产，故电信嘉兴公司无需要求判决腾退。关于占有使用费起算时间问题，转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。现电信嘉兴公司与南湖投资公司租赁关系的解除判决于2016年4月5日生效，即日起蔡国峰通过租赁关系（转租）主张租赁权利也失去了依据，此时蔡国峰继续占用案涉房屋（场地等）即构成侵权，应当承担相应的责任，即支付占有使用费。关于（2017）浙0402民初2785号案件中南湖投资公司承担自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费后，电信嘉兴公司再向蔡国峰主张该期间（2016年4月6日至2017年4月30日即389天）的费用是否有法律依据的问题。承租人南湖投资公司与次承租人蔡国峰对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，即蔡国峰是最终承担者，南湖投资公司向电信嘉兴公司承担责任后也可以向蔡国峰追偿。因此在南湖投资公司对（2017）浙0402民初2785号案件中的债权并未清偿的情况下，电信嘉兴公司有权直接基于物权保护关系向蔡国峰主张权利。当然，其中一方向电信嘉兴公司实际履行的部分，应当从另一方的责任中扣除。即3800000元×750/20145÷365天×389天＝150777元（取整），电信嘉兴公司主张的超过部分一审法院不予支持。庭审中，蔡国峰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩的权利并承担由此带来的不利法律后果，一审法院依法可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、蔡国峰于一审判决生效之日起十日内支付电信嘉兴公司占有使用费150777元；二、驳回电信嘉兴公司的其他诉讼请求。如果蔡国峰未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9234.07元，财产保全费2862.16元，共计12096.23元，由电信嘉兴公司负担8658元，蔡国峰负担3438.23元，于一审判决生效后七日内交纳。二审中，蔡国峰提交证据：证据1银行流水复印件五份，证明蔡国峰通过严晓昀支付南湖投资公司租金，已付至2016年11月1日；证据2蔡国峰与严晓昀微信聊天记录复印件一份，证明其2017年2月已经搬走，之后的水电费再没支付。电信嘉兴公司质证认为，对证据1的真实性无异议,对关联性不认可，无论其支付情况如何，租赁合同解除后的占有使用费应当交给电信嘉兴公司；对证据2，电信嘉兴公司实际确认收回房屋时间是2017年4月底。南湖投资公司质证认为，上述证据与其无关，不予质证。并说明严晓昀并非其员工，也未查询到有关其代收房租的情况及蔡国峰租金的支付情况。本院认证认为，因证据1系原始转账凭证，对该证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，具体理由在本院认为部分详述。证据2是复印件，也并未显示具体腾退时间，本院对其真实性、关联性不予认可。电信嘉兴公司、南湖投资公司未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故电信嘉兴公司有权向蔡国峰主张后者占有房屋、场地期间的占有使用费。蔡国峰上诉称，（2017）浙0402民初2785号案件已判决南湖投资公司承担2016年1月1日至2017年8月28日止的租金，与本案房屋占有使用费存在重合且其已将案涉房屋租金缴纳至2016年11月1日并支付了10万元保证金。对此，本院认为，首先，电信嘉兴公司系基于不同的法律关系分别向南湖投资公司、蔡国峰主张权利，双方之间成立不真正连带关系，一方承担责任后即免除了另一方相应的履行义务，故电信嘉兴公司并不会取得重复的利益，不存在重复计算占有使用费的问题。其次，蔡国峰提交的转账记录中的收款人是严晓昀，南湖投资公司并不认可其授权严晓昀代收租金，且未有其他证据证明蔡国峰将租金支付给南湖投资公司。退一步讲，即使蔡国峰已经将租金支付给南湖投资公司，按照上述分析亦不能免除其向电信嘉兴公司支付房屋占有使用费的义务。最后，如蔡国峰确实已向南湖投资公司支付租金及保证金，其可向南湖投资公司另行主张。综上所述,蔡国峰的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3316元，由蔡国峰负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月二十七日法官助理孙双双书记员张叶娟