天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终781号上诉人（原审被告）：田国霞，女，1977年2月18日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：王学琴，女，1952年3月24日出生，汉族，天津市环境保护科学研究院退休职工，住天津市南开区。原审被告：赵鹏，男，1971年3月28日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人田国霞因与被上诉人王学琴、原审被告赵鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。田国霞上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、2019年1月1日赵鹏与田国霞签订了涉诉房屋租赁合同，约定租期一年，但并未约定水、电、取暖费等的承担人，赵鹏亦称不用付水电费，故不认可对于水、电、取暖费的判决；二、王学琴在明知赵鹏转租涉诉房屋、田国霞未拖欠房租的情况下，于2019年8月30日断水断电并进店大闹，致其无法经营，请求法官重新认定关于房租和各种费用的案件事实；三、田国霞属于善意第三人，应该受到法律保护。被上诉人王学琴辩称，不同意田国霞的上诉请求，请求维持一审判决。原审被告赵鹏述称，服从法院判决。王学琴向一审法院起诉请求：1.判令被告解除合同，将房屋腾空交给原告；2.判令被告支付房屋占用费自2019年9月30日至腾房之日的费用，截至2019年10月24日为2400元及被告占用期间的电费441.98元、水费29.4元，取暖费585.34元，目前共计3456.72元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，原告作为承租人（乙方）与案外人天津市南开区兴业里房管站作为出租人（甲方）签订了《天津市公有住房租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落于天津市南开区长江里14号楼1门下计租面积（独用）13.66平方米、伙用15.92平方米出租给乙方作为住房使用；租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，每月租金为人民币43.70元。2018年8月30日，原告作为出租方（甲方）与被告赵鹏作为承租方（乙方）签订了《个人房屋租赁合同书》。该合同约定：经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，房屋坐落于天津市南开区，建筑面积20平方米，租赁期限为一年，自2018年8月30日起至2019年8月30日；乙方一次性支付2018年8月30日至2018年11月30日共三月的租金人民币7500元；保洁费、水电费、取暖费、宽带费，由乙方自行向有关部门交纳；租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。上述合同由原告在出租方处、被告赵鹏在承租方处签字。合同到期后，经双方协商，租赁期限延期至2019年9月30日，当月租金为2600元。另查，2018年12月29日，被告赵鹏以原告的名义将涉案房屋租赁给了被告田国霞，租赁期限自2019年1月1日至2020年1月7日，租金为每月2600元。2019年1月1日起至今，涉案房屋由被告赵鹏交付被告田国霞实际占有使用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.原告王学琴与被告田国霞之间是否签订了《门脸房租赁合同》。被告田国霞庭审中提交了一份由出租方王学琴、代理人赵鹏、承租方田国霞分别签字的《门脸房租赁合同》，对此原告不予认可，并称不认识被告田国霞。一审庭审中，被告赵鹏承认系其代原告签订的，另外，从被告田国霞按季度租金7800元实际交付被告赵鹏，被告赵鹏再按季度租金7500交付原告这一事实看，原告王学琴与被告田国霞之间存在租赁合同的情况，不符合常理，该合同并非双方签订，并非双方真实意思表示，该合同对双方并无约束力。2.二被告之间的转租行为是否有效。涉案房屋自2019年1月起由被告赵鹏实际交付被告田国霞占用使用，被告赵鹏另收取了差额租金，被告赵鹏作为房屋的承租人与被告田国霞之间形成了事实上的转租行为，但该转租期限部分超过原告与被告赵鹏之间租赁期限，故超期部分无效。一审法院认为，原告系涉诉房屋的合法承租使用人，应认定其具有出租人资格，其与被告赵鹏签订的《个人房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应认定为有效，双方均应按约履行。双方签订的《个人房屋租赁合同书》约定的租赁期间至2019年8月30日，后延期至2019年9月30日，被告转租的行为未经原告的同意，违反了合同关于转租的约定，现租期已届满，双方租赁合同关系已经终止。根据法律规定，租赁期限届满后，被告应返还租赁物。又因涉诉房屋现实际使用人为被告田国霞，故二被告均负有腾房义务，原告要求二被告将涉诉房屋腾空并交还给原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告主张按照每月3000元计算自2019年9月30日至2019年10月24日的房屋使用费2400元及至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费，现原告已收取的租金至2019年9月30日，房屋占有使用费应自2019年10月1日起算。另，关于房屋占用使用费的标准，原告与被告赵鹏之间于合同延期期间约定的标准为每月2600元，二被告之间约定的租金标准同为每月2600元，故该标准符合双方的约定，标准适宜，应予支持。对于原告主张按照每月3000元的标准计算一节，该标准虽经有口头的协商，但就房屋租期、租金、支付期限和方式等租赁合同的主要条款三方并未统一，故原告主张的该计算标准，不予采纳。关于房屋占有使用费的给付主体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案，二被告应共同支付房屋占用使用费，截至原告计算至2019年10月24日为2080元。关于原告主张的电费441.98元、水费29.4元、取暖费585.34元，共计1056.72元，被告赵鹏对此并无异议，上述费用系涉诉房屋由二被告占有使用期间所产生的，应由二被告共同承担，故原告的该项诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告赵鹏、被告田国霞将坐落于天津市南开区房屋全部腾空并交还原告王学琴；二、判决生效后十五日内，被告赵鹏、被告田国霞支付原告王学琴自2019年10月1日至2019年10月24日期间的房屋占用使用费2080元，并按照每月2600元的标准计算自2019年10月25日至实际返还上述涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；三、判决生效后十五日内，被告赵鹏、被告田国霞支付原告王学琴电费441.98元、水费29.4元、取暖费585.34元，合计1056.72元；四、驳回原告王学琴的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵鹏负担，于判决生效后十五日内直接给付原告王学琴。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，本院审理期间，田国霞及赵鹏给本案承办法官打电话，希望法院协调当事人办理房屋交接手续，经本院协调，涉案房屋已于2020年4月7日交付于王学琴。关于田国霞当庭所述承租涉案房屋所产生的电、水、取暖等费用不用其支付问题，其自认系赵鹏口头表示，并无证据予以证实。本院认为，田国霞、赵鹏已于2020年4月7日将涉案房屋交付王学琴，故一审判决第一项已履行完毕，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、田国霞是否应与赵鹏共同向王学琴支付房屋占有使用费；二、田国霞是否应与赵鹏共同向王学琴支付电、水、取暖费。关于争点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案，涉案房屋租赁期限已满，赵鹏、田国霞继续占有使用涉案房屋没有法律依据，应共同向王学琴支付房屋占用使用费，另，一审法院对于房屋占有使用费的标准确定准确，本院予以确认，应支付至2020年4月7日。关于争点二，赵鹏与田国霞虽未在合同中约定电、水、取暖费用的负担人，但依据租赁行业惯例，应由承租人承担。田国霞虽陈述赵鹏曾称不用支付，但并无证据证实；赵鹏未经王学琴同意擅自转租，应与田国霞共同向王学琴承担支付电、水、取暖费的责任。关于王学琴与赵鹏电、水、取暖费等的约定问题，可另行解决。综上所述，田国霞的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由田国霞负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年五月十二日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；