湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初521号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。 法定代表人：谢家化，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，男，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 被告：廖胡广，男，1954年6月19日出生，汉族，永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县，住湖南省永兴县。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告廖胡广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案，依法由审判员曹钦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司的法定代表人谢家化及其委托诉讼代理人李长江被告廖胡广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费2320.00元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区业主代表签订物业服务合同，被告廖胡广是沙子江安置小区（以下简称“沙子江小区”）C区2栋403室的业主，自2016年1月至2019年12月底累计拖欠原告物业费2320.00元，原告多次催讨，被告总以各种理由拒交，原告为维护自身合法权益提起诉讼。 被告廖胡广辩称：被告廖胡广承认原告红山茶公司在本案中所主张的诉讼请求和事实,具体所欠金额要计算核实。但认为原告红山茶公司在合同期限内，物业服务管理不到位。比如：被告家住房楼上漏水，物业公司没有处理好，以及楼梯间有些业主挖排化粪池管道，弄得周围空气严重污染等等。 本院经审理认定事实如下：原告红山茶公司是经工商和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹委会的代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（Ｃ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季度交纳。合同第八条约定双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司负责实施，该公司于同年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未能清收的物业服务费。 被告廖胡广是沙子江小区C区2栋403室的业主，住房面积为120.76㎡，该住房属于沙子江小区的物业组成部分，是原永兴县奇亚物业服务有限公司及原告红山茶公司物业管理服务的对象。被告自2016年1月至2019年12月底累计拖欠原告物业服务费2318.59元（120.76㎡×0.4元/月×48个月），原告多次催讨未果后诉至法院。 上述事实，有原告提供的营业执照、资质证书、关于永兴红山茶物业公司接管沙子江安置小区的说明、《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目物业服务合同》、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知、沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书及当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案物业服务合同纠纷争执的焦点是被告廖胡广应否支付原告红山茶公司物业服务费2318.59元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中永兴县奇亚物业服务公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。被告廖胡广作为沙子江小区C区2栋403号业主，其所有该套住房属于沙子江小区的物业组成部分。物业公司依据合同约定为沙子江小区C区提供了服务，被告廖胡广应按物业服务合同约定的标准向原告红山茶公司交纳物业服务费。被告廖胡广拖延支付物业服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，继续履行合同约定的给付义务。因此，原告红山茶公司诉请被告廖胡广支付拖欠前任物业公司及原告红山茶公司物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对原告红山茶公司提出具体的物业服务费2320.00元，与实际计算有误差，本院应予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告廖胡广于本判决生效后十日内支付原告永兴红山茶物业服务有限公司物业服务费2318.59元； 二、驳回原告永兴红山茶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖胡广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 曹 钦 二〇二〇年五月二十七日 书记员 朱智燕 法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律相类似的规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。