吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终385号 上诉人（原审原告）：武明天，男，1981年生，汉族，住靖宇县。 委托代理人：孙婉，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。 上诉人（原审原告）：杨兰凤，女，1985年生，汉族，住靖宇县。 委托代理人：孙婉，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审被告）：沈卫国，男，1955年生，汉族，住辉南县。 委托代理人：周健帮，吉林辉发律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人：杨洪亮，男，1971年生，汉族，住辉南县。 第三人：辉南县鹏程建筑装饰有限公司（已注销） 负责人：杨洪亮。 上诉人武明天、杨兰凤因与被上诉人沈卫国案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武明天及二上诉人委托代理人孙婉，被上诉人沈卫国及其委托代理人周健帮，被上诉人杨洪亮到庭参加询问，本案现已审理终结。 武明天、杨兰凤上诉请求：1.请求贵院依法撤销吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初1151号民事判决书，依法改判中止对案涉辉南县朝阳镇卓越家园C12厢102、202号，建筑面积为139.50平方米的门市房的执行措施。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，判决结果不当。一、本案涉案门市房系上诉人依法购买，钱款出资真实、合法，上诉人与华田公司签订的商品房买卖合同真实有效，应依法保护。结合本案一审查明的部分事实及本案客观事实，案涉门市房产权系通过华田公司工程款顶账方式变更到被上诉人杨洪亮、张仁华名下，而本案的上诉人系通过抵顶借款30万元、出资40万元，以70万元的价款从被上诉人杨洪亮、张仁华处购置该门市房，那么众所周知在建筑行业中以房屋抵顶工程款的给付方式，通常该房屋的抵顶价高于市场价或者房屋售价，另对于上诉人与被上诉人杨洪亮、张仁华的借款事实不仅有其出具的借条，且有相关的银行转账记录能够证实双方存在真实的借款往来，后续出资的钱款亦均有银行取款、转款记录予以证实该出资的真实性，故一审法院在判决第4页查明上诉人无法证明对涉案房屋以70万元购置且房款已交付的事实属于认定事实不清。另在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人武明天、杨兰凤，被上诉人杨洪亮、张仁华便到华田公司办理了案涉门市房产权变更手续，将原有收据上的买受人变更为两名上诉人。上诉人通过交易的方式取得了案涉门市房的期待物权或准物权，而非一审判决提及的债权，故上诉人签订的案涉房屋的商品房买卖合同真实、有效。二、案涉房屋购买时间在本案一审法院查封之前，且上诉人已付案涉门市房全部房款，对案涉门市房进行依法占有、控制。前述已提及案涉门市房购买真实、合法，且购买时间在一审法院查封之前。那么因该房屋存在产权变动的情形，在该门市房出售给上诉人之前由被上诉人杨洪亮、张仁华进行管理，将该房屋租赁给商户经营。从该门市房卖给上诉人后依据双方签订的商品房买卖合同、协议书案涉门市房就已归上诉人所有，且至一审法院查封前该门市房没有其他阻碍上诉人权利行使的状况出现。虽然有租赁合同体现被上诉人杨洪亮、张仁华的名字，但上诉人一审提交的2018年10月份上诉人与租户签订的门市租赁合同能够充分说明该门市房的房主为上诉人且上诉人具有对门市房控制及占有的状态。故无论门市房租赁合同是否全部体现上诉人的名字，上诉人均有权决定是否继续出租及与租户签订合同，依法行使房屋产权人对案涉房屋的权利，亦能够说明上诉人对案涉门市房具有排他的控制权。上诉人对案涉门市房的占有非自行使用，而是保持对占有状态的决定权和掌控权。故一审判决对上诉人未实际占有使用房屋的认定有误。三、在本案二审期间，因案涉门市房的开发商售楼处通知案涉门市房可以办理不动产权证，故上诉人按照不动产登记部门要求提交了办理房屋产权的相关手续。后续上诉人于2020年1月16日取得了案涉门市房的不动产权证书，因此上诉人认为案涉门市房的所有权应归两名上诉人所有。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，上诉人购置案涉门市房满足该条所有款项之规定，一审认定上诉人出资证据不足、自购买后未占有的事实属于认定事实不清，据此判定上诉人不具有排除被上诉人沈卫国执行措施属于法律适用有误，请贵院依法撤销一审判决，并改判中止对案涉门市房的执行措施。 沈卫国辩称：《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》规定：“第三人未经人民法院准许占有査封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”上诉人在明知房屋属于查封状态，故意不告知不动产登记机关，办理案涉房屋的不动产权证，属于恶意。二上诉人现有证据不能够证明其享有排除执行的权利，二人隐瞒真实情况，通过办理、取得不动产权证的这一事实，达到阻却执行的目的。上诉人未经人民法院许可，对案涉房屋设置权利负担和障碍，属于“实施其他有碍执行的行为”《最高人民法院关于转卖人民法院査封房屋行为无效问题的复函》（1997经他字第8号）规定，北京市高级人民法院：你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994们]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定依该裁定书保全査封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》二十一规定：“已被人民法院查封、预査封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预査封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”参照上述规定，被上诉人沈卫国请求人民法院对案涉房屋采取排除妨害措施，确认不动产登记行为无效，追究二上诉人妨害执行的行为。二上诉人在二审中增加“上诉请求”，在实体上请求事实基础不合法，在程序上也不应当在二审中予以审理，因此，二审法院不应当准许其增加的“上诉请求”。综上，二上诉人恶意利用人民法院在查封房屋工作与不动产登记部门工作之间的衔接不畅，“钻空子”达到非法目的，这改变不了房屋查封前其权利不能够排除执行的事实。 原审第三人杨洪亮、辉南县鹏程建筑装饰有限公司答辩称：现在公司人员都走没了，公司就办了注销。 武明天、杨兰凤向一审法院起诉请求：请求依法确认朝阳镇卓越家园C12厢102.202室归二原告所有，并解除对该房屋的查封，判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：在被告沈卫国诉辉南县鹏程建筑装饰有限公司、杨洪亮、张仁华民间借贷纠纷一案中，沈卫国申请诉讼保全，一审法院作出（2019）吉0523民初344号民事裁定，查封被申请人杨洪亮、杨仁华夫妇所有的坐落在辉南县朝阳镇卓越家园C12-103室面积139.5平方米的商业用房。2019年5月20日，一审法院作出（2019）吉0523民初344号民事判决，判决辉南县鹏程建筑装饰有限公司、杨洪亮偿还沈卫国借款148万元及利息。判决生效后，沈卫国申请执行，执行案号为（2019）吉0523执662号。在执行过程中案外人武明天、杨兰凤提出执行异议，主张争议的房屋由自己购买，一审法院同时查明，杨洪亮、张仁华系夫妻关系，武明天、杨兰凤系夫妻关系，杨兰凤是杨洪亮的妹妹。杨洪亮、张仁华为通化华田房屋开发有限公司做防水工程，通化华田房屋开发有限公司用其开发建设的C12厢102.202商业用房以906,750元抵顶工程款，案涉房屋在通化华田房屋开发有限公司的商品房买卖合同（预售）中的房号为C12厢102.202号，面积为139.50平方米。案涉房屋现无法办理不动产登记。2018年3月16日，原告武明天，杨兰凤与第三人杨洪亮、张仁华共同到华田公司签订《商品房买卖合同》，由华田公司作为出卖方，出具正式合同文本。原告主张自己在购房时因为第三人杨洪亮将案涉房屋出租他人，与他人在2018年8月和10月分别签订租赁协议书，将房屋出租。 一审法院认为，案涉房屋是通化华田房屋开发有限公司抵顶给杨洪亮、张仁华夫妇的房屋，杨洪亮没有履行生效法律文书确定的义务，一审法院对案涉房屋进行查封符合法律规定。张仁华与武明天、杨兰凤夫妻在2018年3月16日签订房屋买卖协议，张仁华将案涉房屋以70万元卖给了武明天、杨兰凤夫妻。武明天、杨兰凤提交的购房付款证据无法证明武明天、杨兰凤已实际交付70万元。案涉房屋原由张仁华对外出租，武明天与房屋租赁人王闯、王连凤签订租房协议是在法院查封案涉房屋后，上述证据不足以证明一审法院在查封案涉房屋时原告已经占有使用。武明天、杨兰凤虽然在法院查封前与张仁华签订书面购房协议，但不能证明其二人已全部支付价款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提交的证据不能证明原告符合排除强制执行的条件。另外，张仁华与武明天、杨兰凤夫妻签订的书面购房协议只能确定原告享有债权，根据法律规定，不能依据债权合同直接确认合同标的物的所有权。武明天、杨兰凤要求确认案涉房屋归其所有，停止对案涉房屋的查封没有法律及事实依据不能得到支持，应依法驳回原告诉讼请求。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告武明天、杨兰凤的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交证据：一、案涉门市房的不动产权证复印件一份（有原件），证明在华田公司告知上诉人能够办理案涉房屋产权时，上诉人于2020年1月16日办理了案涉门市房的不动产权证，因此案涉门市房的所有权应归二上诉人所有，上诉人的行为也符合最高院关于执行和复议案件规定的相关条款；二、王连凤的营业执照（由国家税务总局辉南县税务局调取的）、一审提交的上诉人武明天与王连凤签订的租房协议书、王连凤的个体工商户设立和注销情况信息（在辉南县市场监督管理局调取）。证明上诉人在一审提交的租房协议书是客观真实的，也能说明在案涉门市房被辉南县法院下达查封公告之前就已经合法的占有及控制了门市房；三、华田公司出具的证明一份，该证明材料补签了该公司财务人员的签字，用以证明符合法人单位出具的证明，也能说明2018年3月16日张仁华就将门市房转让给了二上诉人。被上诉人沈卫国二审提供证据：武明天和杨兰凤的房屋档案，证明该房屋是无籍房所以法院在扣押的时候不动产不接受法院的裁定，但是上诉人是明知该房屋被扣押，产籍档案里有一张收据写着系张仁华购房款，所以上诉人明知该房屋被查封扣押还欺骗不动产办理房照是无效的行为。 本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。 另查明，上诉人武明天与杨兰凤于2020年1月16日办理了案涉门市房的不动产权证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽然提交了收据及银行转账凭证、银行客户回单，但上述证据只能证明上诉人与杨洪亮之间有经济往来，不能证明支付的系购房款。上诉人提供的租赁协议与在执行听证时提供的租赁协议不一致，在执行听证中提供的是与王闯于2019年8月16日签订的租赁协议书，辉南县人民法院查封涉案房屋系2019年4月1日，因此不能证明上诉人已经实际占有该不动产。根据上诉人提供的现有证据不能排除执行，故一审法院认定事实清楚、适用法律正确。 至于上诉人在二审诉讼过程中将案涉房屋办理所有权证的行为，因该案涉房屋已被法院查封，上诉人明知该事实，且因查封而提起本案诉讼，在案件还没有结论时就私自办理了不动产登记证，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日[1997]经他字第8号）精神，此登记行为为无效行为。 综上所述，武明天、杨兰凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800.00元，由武明天、杨兰凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  孙艳玲 审判员  纪 刚 二〇二〇年五月六日 书记员  王禹晗