河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1368号原告：耿振鹏，男，1976年2月20日出生，汉族，自由职业，住郑州市。委托代理人:王兴伟，河南言正律师事务所律师。被告：陈全斌，男，1970年4月6日出生，汉族，个体工商户，住郑州市。委托代理人：黄锐，河南帅法律师事务所律师。委托代理人：苗杰，河南帅法律师事务所律师。原告耿振鹏诉被告陈全斌租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兴伟、被告陈全斌及委托代理人黄锐、苗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿振鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的2017年8月1日至2019年8月1日场地使用费453064元；2.本案所有的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月1日，原、被告双方签订了《联合开发经营合同》，约定双方联合开发经营郑州财经技师学院位于郑州市××路××号实习教学综合楼一楼部分场地和二楼整层,甲方提供经营场地固定资产和水电配套设施，乙方出资自主经营，独立核算、自负盈亏；联合开发经营期限自2017年8月1日至2025年7月31日。并且约定被告每年向原告支付场地使用费1613200元，第一年费用在2018年1月1日交清，第二年起每年8月1日前交清整年费用。合同还约定了折旧费用和违约金的计算方法以及违约方赔偿守约方直接或间接地经营损失。被告只支付了2017年场地使用费1400000元，尚欠107600元未支付。被告支付了2018年场地使用费1300000元，尚欠345464元未支付（因第二年递增2%的场地使用费）。被告需向原告支付所欠场地使用费、折旧费等费用共计453064元。以上欠款内容有银行流水可以证实，被告的上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，维护法律的尊严不受侵犯，望贵院判如所请。被告陈全斌辩称：一、原告与被告签订的《联合开发经营合同》中2017年、2018年涉及的总金额为3045120元。在合同中，确实约定了第一年场地使用费1613200元，折旧费每年递增一次，每次增加2%。在合同实际履行过程中，双方商议基于合作的人情关系，口头约定免掉13200元的零头，年场地使用费为1600000元。双方为了应对不好的经济形势，口头约定2%的折旧费予以免除。同时，由于当时二层由网吧占用，原告未直接交付被告使用，网吧占用期月金额为52800元，实际占用期限为88天，费用共计154880元，该费用应从合同总金额中扣除。综上，原告与被告签订的《联合开发经营合同》中2017年、2018年涉及的总标的额为3045120元（1600000+1600000-154880=3045120）。二、被告已向原告支付场地使用费2900000元，实欠145120元。在合同实际履行过程中，被告通过银行转账、微信支付、支付宝转账等方式分多笔向原告支付2900000元，实欠145120元（3045120-2900000=145120）。三、原告提供房屋存在瑕疵，具有违约行为，严重影响被告正常经营，被告不应承担违约责任。《联合开发经营合同》第四条第18项，原告保证被告所租赁场所产权清晰，不能妨碍被告的正常经营。但该房屋所有权人是郑州财经技师学院，产别是全民单位自管公产，涉及用途为教育，郑州市教育局及郑州市政府多次发文要求加强国有资产管理、对违规改变住房性质等行为开展专项整治。在2019年4、5月份原告电话通知被告称郑州财经技师学院准备收回房屋，让被告通知各租户统计装修等损失，租户们因无法长期稳定经营开始怠缴房租甚至直接搬走，同时郑州财经技师学院不再允许新租户进驻，通知一楼租户陆续搬离，严重影响了被告的正常经营，进而导致合同无法履行。被告未按照合同约定时间节点付款是基于经济大环境下行、商户们经营困难，加上房屋性质确有缺陷，原告也曾给予相应的理解，客观上没有给原告造成实际经济损失，原告所主张违约金于法无据。四、原告并非所租赁房屋所有权人，其合法租赁权不明，该合同效力存疑。经审理查明：2007年1月29日，原告（乙方）与郑州财经技师学院（甲方）签订《联合开发经营合同书》，约定：双方联合出资共同开发经营甲方坐落在郑州市××路××号的实习教学综合楼（一层北端和三楼东端甲方部分用房除外）；甲方提供经营场地和水电配套设施，乙方联合期限自2007年8月1日至2025年7月31日，共18年。原告由此取得上述房屋的经营权。2017年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联合开发经营合同》，约定：“原告将位于郑州市××路××号实习教学综合楼一楼部分场地东方快捷门厅以东部分的使用权投入联合开发项目并确保被告使用。被告应支付第一年场地使用费1613200元，2017年7月20日前缴纳半年度场地用费806600元，剩余半年费用在2018年1月1日交清。第二年起每年8月1日前交清整年费用。原告应确保被告对场地固定资产能如期、完整、安全地进行使用，并负责向被告收取折旧费。折旧费每年递增一次，每次增加金额为上年度场地使用费及折旧费的2％。”同时约定“因二层现由网吧经营，网吧按40元/㎡向被告交纳过渡费用，为期两个月。”双方另约定违约责任：本合同所指违约是指拒不履行主要义务或经合理催告怠于履行主要义务致使合同目的不能实现的行为；任何一方违约包括违法解除合同须向对方支付违约金的数额相当于未履行部分的总金额，并赔偿直接和间接的经营损失；因不可抗力致使不能实现合同目的，依法或协商解决。合同签订后，原、被告双方口头约定每年租金免除13200元，即每年租金变更为1600000元。被告自2017年7月27日至2018年6月29日共向原告支付1300000元；自2018年8月22日至2019年7月12日共向原告支付1300000元；自2019年8月6日至2019年9月16日共向原告支付300000元。被告向原告共计支付2900000元。另查明，涉案房屋二楼网吧实际占用期为2017年8月1日至2017年10月28日，共计88天，期间共产生租金154880元。原告收取租金105600元，被告未收取相关租金。上述事实有合同书、录音、银行流水及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案中，原被告双方签订的《联合开发经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付每年租金1613200元及2％递增费，但根据被告提交录音证据显示，原、被告双方曾头口约定每年租金免除13200元，即每年租金变更为1600000元。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，故原、被告双方头口约定每年租金免除13200元合法有效，本院予以认定。被告主张原、被告双方曾口头约定免除每年2％的递增费用，但根据其提交的录音显示，双方约定免除每年2％的递增费用是以双方继续合作为基础，现双方已终止合作，故被告该主张本院不予认可。因此，被告应按照书面合同及口头约定自2017年8月1日至2019年8月1日向原告支付租金共计3232000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”。被告向原告共计支付2900000元，不足以支付2017年8月1日至2019年8月1日租金，应认定2900000元全部用于偿还2017年8月1日至2019年8月1日租金。此外，涉案房屋二楼网吧实际占用期88天，即原告未将网吧占地实际交付给被告，期间产生租金154880元应予以扣除。综上，自2017年8月1日至2019年8月1日，被告仍尚欠177120元租金未支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈全斌于本判决生效之日起十五日内支付原告耿振鹏合同款177120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8096元，减半收取4048元，由被告陈全斌负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二〇年五月二十九日书记员  刘振铎