山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终1095号上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地山东省聊城市柳园办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：逯兵兵，女，1980年11月21日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：陈腾，山东智祥律师事务所律师。上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）因与被上诉人逯兵兵商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1580号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交大科技园公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人逯兵兵请求支付逾期办证违约金的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条判决是错误的。案涉商品房买卖合同系双方当事人签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同条款约定。另外，被上诉人在一审中不但没有说明损失事项，更没有提交有关损失的证据，不能判断上诉人的损失高于合同约定的违约金数额，一审判决有失公平，没有依据。二、一审法院适用《城市房地产开发管理条例》否定办理房产证的期限约定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办理房产证如有特殊约定应当按照约定，关于办理权属证书双方约定按照交付使用后365日不违反法律强制性规定。三、根据2016年6月20日山东省高级人民法院作出的（2015）鲁民提字第482号民事判决书，认定不能证明逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，法院不予支持。可见最高人民法院和山东省高级人民法院均认为在没有证据证明损失的前提下应当尊重当事人的意思自治。四、一审判决未审理请求逾期办证违约金的诉讼时效问题。2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）会议纪要》第18条规定了逾期办证违约金诉讼时效的起算时间。一审法院未审理诉讼时效问题就对逾期办证违约金计算方式进行调整，对已过诉讼时效的债权作出判决，明显违法。被上诉人逯兵兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，被上诉人按照合同约定支付了全部购房款，但未能获得权属证书，上诉人应当支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款的日万分之一的违约金。双方权利义务不对等，一审法院根据公平原则，调整违约金为日万分之一，认定事实清楚，适用法律正确。另外，上述约定是格式条款，加重被上诉人的责任，免除自己的责任，根据合同法规定也可以认定为无效条款。二、双方约定在商品房交付后365日内办理房地产权属证书，违反了《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定，一审认定为无效条款正确。三、涉案房屋未办理权属证书是上诉人原因造成，且涉案房屋至今未经综合验收备案，上诉人的违约行为仍在持续，被上诉人的损失仍在增加，因此被上诉人的主张没有超过诉讼时效。逯兵兵向一审法院起诉请求：依法判令被告支付西安交通大学聊城科技园31号楼1单元603号房屋2014年6月30日前的逾期交房违约金28741.29元(958043元×181天×0.0001+958043元×40天×0.0003)及截至2019年4月16日的逾期办证违约金208354.66元(958043元×6%×3年+958043元×6%÷365天×181天)，共计237095.95元。一审法院认定事实：2012年12月31日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的西安交通大学聊城科技园第31幢1单元603号房屋一套，建筑面积157.1m2，单价5038.4元/m2，储藏室29.56m2，单价2250元/m2，总房款为858043元，签订合同时一次性付清全部房款；被告应当在2013年12月31日前将具备取得建筑工程竣工验收备案表和商品住宅交付使用批准文件的商品房交于原告；被告应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同同时约定被告逾期交房应当支付违约金的计算方式，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。还约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按已付购房款的万分之一向原告支付违约金；买受人在接到出卖人办证通知之日起十日内未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款共计958043元。后因被告未能在合同约定时间交房，业主纷纷向有关部门反映情况，2014年3月24日在聊城市相关领导的主持下，就交房期限和逾期交房违约金等问题进行了协商。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金，按月支付给购房者。该承诺书由被告负责人签名并加盖公司印章，十几名业主在“业主代表”后签名。2014年8月8日，原告接收房屋，并于2014年8月9日交纳了电梯费，开始使用该房屋。本案所涉楼房被告办有商品房预售许可证，工程竣工后至今未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。一审法院认为：原、被告订立的商品房预售合同不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。原告已经按合同约定履行了支付房款义务，被告也应按照合同约定履行义务。本案中被告逾期交房，至今不具备办理房产登记的条件，违反了合同约定，依法应承担违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金问题，被告的确存在逾期交房的违约情形，按照合同约定理应支付违约金，但自被告实际交付房屋之日(2014年8月8日)至原告起诉之日，已四年有余，明显超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权，被告的辩驳意见应予采信，原告要求被告支付逾期交房违约金，法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金问题。一审法院认为，房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而原、被告签订的《商品房预售合同》约定在商品房交付使用后365日内进行建筑工程竣工验收备案、办理房地产权属证书，该条款内容违反法律规定，属无效条款。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，2014年8月8原告接收涉案房屋，2014年10月6日就应达到办理房地产权属登记(现为不动产权证)的条件，之所以迟迟未能办理，原因在于涉案房屋至今未经综合验收备案，系被告单方面原因造成，原告可以要求被告承担违约责任。被告称原告主张项该项权利已超过诉讼时效期间的辩驳理由，法院不予采信。关于违约金如何计算问题，一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，有失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。故被告应自2014年10月7日起向原告支付违约金。原告现主张自2015年8月9日起截至2019年4月16日的违约金，系其对自身诉讼权利的自行处分，并无不当，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，一审判决：一、被告交大公司于本判决生效之日起十日内支付原告逯兵兵逾期办理不动产权证书违约金128952.59元(以958043元为计算基数，自2015年8月9日起至2019年4月16日止，按每日万分之一计付)；二、驳回原告逯兵兵的其他诉讼请求。案件受理费2428元，由原告逯兵兵负担1107.45元，被告交大公司负担1320.55元。二审中，上诉人交大科技园公司提交（2015）鲁民提字第482号判决书，拟证明该判决书就房屋逾期办证违约金是否调整的问题作出认定，对违约金的调整应当依照房屋买受人因逾期办证遭受的损失来确定，本案中被上诉人并没有提交相关证据证明其损失，因此就逾期办证违约金应当根据合同约定处理。被上诉人逯兵兵质证认为，该判决书不属于新证据，不应当作为有效证据使用。我国不是判例法国家，判例不具有约束力，不能适用于本案。上诉人与被上诉人双方签订的合同中逾期办证的条款系格式条款，免除了上诉人一方的责任，加重了被上诉人方的责任，该条款无效。同时，参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制规定，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条属管理性强制规定，一审据此认定该约定无效没有法律依据。上诉人于2014年8月8日向被上诉人交付房屋，2015年8月8日办理房产权属登记的期限届满，被上诉人请求逾期办证违约金的诉讼时效自2015年8月8日起计算，被上诉人于2019年2月11日提起本案诉讼，且未提交证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形，被上诉人主张2016年2月11日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，本院不予支持。被上诉人主张2016年2月11日至2019年4月16日的违约金，合法有据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，对购房者显失公平。被上诉人虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对被上诉人造成损失客观存在，一审依据公平原则将上诉人应向被上诉人支付的违约金调整为以已付房款为基数按日万分之一计算，并无不当。上诉人主张被上诉人不能证明实际损失，不应调整合同约定的违约金，没有法律依据，本院不予支持。上诉人应向被上诉人支付的逾期办证违约金数额为111420.4元（958043元×1163天×1?）。综上，上诉人交大科技园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1580号民事判决；二、上诉人聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人逯兵兵逾期办理不动产证书违约金111420.4元；三、驳回被上诉人逯兵兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2428元，由聊城市交大科技园有限公司负担1264元，逯兵兵负担1164元。二审案件受理费2879元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担2528元，被上诉人逯兵兵负担351元。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年五月二十五日法官助理徐营营书记员李云娇