四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1056号 原告：林韬，男，生于1988年12月4日，汉族，居民，住四川省什邡市。 原告：吴雨霏，女，生于1993年8月29日，汉族，居民，住四川省什邡市。 二原告委托诉讼代理人：刘翔，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：隆俊，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 被告：四川网贸港置业有限公司。住所地：仁寿县文林镇工业园区。统一社会信用代码：915114210807039609。 法定代表人：余雪滨，执行董事。 委托诉讼代理人：谌俊英，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋婷，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 原告林韬、吴雨霏与被告四川网贸港置业有限公司（以下简称网贸港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告林韬及其委托诉讼代理人刘翔、隆俊，被告网贸港公司的委托诉讼代理人谌俊英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林韬、吴雨霏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告退还购房款72880.00元，其中双倍返还定金20000.00元，共计82880.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告“西南网贸港”4幢3层516号商铺一间，房屋总价132880.00元，采取按揭贷款（商贷）方式购买，合同签订后，原告共计向被告支付72880.00元首付款（其中包含入会费、定金）。该房屋买合同约定被告自合同签订之日起60日内办理商品房预售合同登记备案手续，但至今未办理；合同约定及被告承诺，由被告负责为原告办理商贷，保障原告顺利购房，签订合同后，根据被告指示，原告将办理按揭贷款的资料交付给被告，但被告至今未为原告办理按揭贷款，合同约定交付商品房的时间为2018年12月31日，但至今未交付。 以上足以证明被告构成根本性违约，导致合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告网贸港公司答辩称，一、原告诉请解除原被告双方签订的商品房买卖合同无法律和事实依据。（一）2018年5月2日，原告经过认真考察，认可被告开发的“西南网贸港”商铺的商业价值，欲购买4-3-516号商铺，与被告签订了《摩尔世界商铺定购协议》（以下简称定购协议），并支付了定金10000.00元，2018年5月11日，原告与被告经多次协商，就购房事宜达成一致，签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定原告购买被告开发的“西南网贸港”4-3-516号商铺。商铺建筑面积12.67平方米，总价款132880.00元。支付方式为“买受人于2018年5月11日前支付首期房价款人民币72880.00元，余款60000.00元由原告向银行申请贷款”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期房款72880.00元，之后被告多次通知原告与银行办理按揭贷款手续，因原告有事外出未予以办理。原告选择按揭付款方式，向银行申请贷款系原告的合同义务，原告至今未办理按揭贷款手续非被告过错导致。定购合同、买卖合同均是原被告双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵守诚实信用原则”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求应予驳回。（二）商品房买卖合同第八条约定原告采用按揭方式付款，虽未明确付款时间，但结合商品房买卖合同第九条“逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金”“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）”和第二十二条“出卖人自本合同签订之日起60日内办理商品房预售合同登记备案手续…”可知，原告向被告履行付款义务在先，被告履行备案登记义务在后，因此被告在原告按揭申请手续未办的情况下，未办理备案登记具有正当理由。 二、原被告双方已按照定购协议的约定签订了商品房买卖合同，被告并不存在违反定购协议的违约行为，不存在适用定金罚则的情形。因此，原告诉请被告双倍返还定金20000.00元，无事实和法律依据，应予驳回。 三、商品房买卖合同合法有效，不具法定或约定解除条件，因此原告诉请被告返还已付购房款的诉讼请求也应驳回。 综上，商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告在被告多次通知与银行办理贷款手续后，因自身原因未提交贷款资料，非被告过错导致，商品房买卖合同不存在法定或约定解除情形，原告不享有合同解除权。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年5月2日，二原告通过成都瑞源地产顾问有限公司加入了被告开展的商铺销售入会活动，在充值了10000.00元后成为会员。2018年5月11日，二原告与被告网贸港公司签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告购买被告开发的位于仁寿县间，该商铺的预测建筑面积为12.67平方米，套内建筑面积为6.19平方米。合同第七条计价方式与价款约定出卖人与买受人按照下列（二）种方式计算该商品房价款：（一）……；（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10487.77元，总价款为132880.00元。合同第八条付款方式及期限约定（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项10000.00元，该款于本合同签订支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人2018年5月11日前支付首期房价款72880.00元，占全部房价款的54.85%，余款60000.00元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条逾期付款的处理约定（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日（该期限与本条第（一）款第一项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第（1）目中的比率）的违约金。合同第十六条交付时间和手续约定（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条预售合同登记备案约定（一）出卖人自本合同签订之日起60日内办理商品房预售合同备案手续，买受人在签订本合同之日起60日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。经双方协商同意延期的，互不承担违约责任；（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。合同第二十三条预售合同登记备案的违约责任规定（一）出卖人违反本合同第二十二条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。 合同签订当天，二原告支付了购房款62880.00.00元，加上入会时缴纳的10000.00元，共计支付72880.00元，被告出具收据一张，注明收到二原告支付4-3-516购铺款72880.00元。合同签订后，被告向二原告提供了办理按揭的合作银行攀枝花市商业银行股份有限公司雅安分行。二原告支付了购房首付款后，被告于2019年2月通知二被告可以集中办理按揭贷款，但由于二原告在香港无法及时赶回办理按揭贷款。在被告通知二原告提交办理按揭贷款资料时，二原告也未向被告邮寄办理按揭贷款需要的资料，是二原告自身原因导致按揭贷款一直未办理成功。被告也未将商铺备案登记在二原告名下。二原告于2019年8月19日提交退铺退款申请，请求在2019年9月30日前退还二原告已交付房款72880.00元，并解除合同，在提交申请的同日向被告提交西南网贸港项目退款审批表，表中申请说明：因按揭一直未能办理申请解除合同，申请人林韬、吴雨霏；现场经理审批：经与渠道公司协商沟通同意该户退款，请公司领导批准，刘燚2019.8.19，由于退款一直未成功。为此，二原告向本院提起诉讼。 另查明，案涉商铺已于2018年12月31日前已经具备交付条件，目前土地、房屋未设定抵押，也没有查封。 本案争议的焦点是：1.原告向银行申请办理按揭贷款是否系被告的合同义务；2.被告未将房屋备案登记在原告名下，是否导致合同目的不能实现。 本院认为，二原告与被告于2018年5月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性规定，属于有效合同，房屋买卖合同属双务合同，双方均应依照合同的约定履行自己的合同义务。关于焦点1。本案中，二原告的合同义务为支付购房款，按照合同约定，二原告按照商铺总价的54.85%支付首付款，其余部分通过银行按揭的方式支付。合同第八条第三项约定原告以贷款方式付款，首付72880.00元，余款60000.00元向贷款机构申请贷款支付。对于贷款银行，原告可以向被告推荐的银行申请按揭贷款，也可以自行选择其他银行申请按揭贷款。在签订购房合同后，被告推荐其合作银行攀枝花商业银行雅安分行作为贷款银行，按照办理按揭贷款的一般程序，由原告向被告提交按揭贷款的申请和相关资料，然后由被告提交给银行审查。银行审查同意后，由原告同贷款银行签订相应的贷款合同，再由原告办理抵押或者与被告一同与银行签订连保合同后，由银行放款。在被告提供按揭贷款的合作银行时，只是负责将原告申请按揭贷款的相关材料提交给银行审查，其余事项均应由原告自己负责办理。因此，办理银行按揭贷款并非被告的合同义务。 关于焦点2。被告的合同义务为在合同签订后60日内办理备案登记，并在2018年12月31日前交付商铺。双方在买卖合同中虽然没有明确二原告办理按揭贷款的期限，但在合同第九条关于逾期付款的规定中，约定了在签订合同30日内及超过30日逾期付款的违约责任。从该违约条款中可以看出，二被告的付款时间应该早于被告办理备案登记的时间（合同签订后60日内）。被告作为商铺的出卖人，其目的系通过以出卖商铺达到获取利益，二原告在签订合同并支付首付款后，应当向被告提供的合作银行或者其他银行提交相关申请，办理银行贷款，但二原告在被告通知其去集中办理按揭贷款时，以在外地为由未按时到银行办理按揭贷款，导致被告未收取其余部分购房款。被告的合同义务为办理备案登记并交付案涉商铺，因二原告未办理按揭支付余款，被告尚未将案涉商铺备案登记在二原告名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，该条规定系政府主管部门对商品房预售合同的登记备案行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，属于管理性规定而非效力性强制性规定，被告也明确表示，只要原告履行付款义务，随时可以将房屋备案登记在原告名下。因此，被告未办理案涉房屋的备案登记，并不必然导致买卖合同的目的不能实现。 二原告在2019年8月19日向被告提交了退铺退款申请，被告虽然为其提供了退款审批表，但并未通过被告主管部门审批同意，该审批表不能认定被告已经同意退款并解除合同。 综上所述，二原告作为商铺的买受人，应当先行履行付款义务，但在履行合同的过程中，未按合同约定及被告的通知办理60000.00元余款的按揭贷款，存在违约行为。被告在履行合同的过程中不存在根本违约行为。二原告以被告在履行合同的过程中构成根本违约，导致合同目的无法实现的诉称无事实依据及法律依据，对其请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，退还购房款72880.00元及双倍返还定金20000.00元的诉讼请求，本院不予支持。二原告在2019年8月19日向被告提交了退铺退款申请，被告虽然为其提供了退款审批表，但并未通过被告主管部门审批同意，该审批表不能认定被告已经同意退款并解除合同。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告林韬、吴雨霏的全部诉讼请求。 案件受理费4536.00元，减半收取2268.00元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 余 剑 二〇二〇年五月八日 书记员 吴艳清