四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终615号 上诉人（原审原告）：李长河，男，1963年8月6日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人（原审原告）：刘淑君，女，1965年5月24日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二上诉人的委托诉讼代理人：陈培元，四川修为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中锦房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇城东大道都市明珠一楼。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘汉军，男，生于1959年4月21日，住四川省蓬安县，公司职工。 委托诉讼代理人：张健民，四川省南充市天顺法律服务所法律工作者。 原审第三人：陈文贵，男，1970年3月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原审第三人：王小丽，女，1968年7月8日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人李长河、刘淑君与被上诉人四川中锦房地产开发有限公司（以下简称“中锦公司”）、原审第三人陈文贵、王小丽因商品房销售合同纠纷一案，不符四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人李长河及其委托诉讼代理人陈培元，被上诉人中锦公司的委托诉讼代理人刘汉军、张健民到庭参加诉讼，上诉人刘淑君，原审第三人陈长贵、王小丽经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 李长河、刘淑君上诉请求，一、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审。二、被上诉人承担案件受理费及保全费。事实及理由如下：一、一审判决关于“2015年签订的14份商品房买卖合同有效未予解除”的认定错误。案涉二上诉人与被上诉人、原审第三人于2015年签订的商品房买卖合同已经发生重大变更，双方当事人协商一致签订了新的商品房买卖合同并在主管部门备案登记。双方虽然没有签订解除合同协议，但签订新合同的行为表示2015年14份商品房买卖合同已经解除，新的合同权利义务关系取代了原有合同关系，2015年14份合同对双方不具有法律约束力。二、一审判决关于2019年签订的14份商品房买卖合同存在重大误解，属于可撤销合同的判决错误。2019年的合同是上诉人、原审第三人分别与被上诉人签订的商品房买卖合同，双方各自拥有独立的产权。2019年合同的权利义务、合同金额、履行方式等合同的主要条款与2015年合同不具有同一性。三、一审法院判决撤销2019年14份商品房买卖合同的程序及理由错误，该合同在未经法定解除或者撤销之前有效且对双方当事人具有法律约束力。“不告不理”是民事诉讼法的基本原则，如果法院认定本案确实存在重大误解，也应当在原审审理过程中向上诉人释明并由上诉人变更诉讼请求。本案一审中，中锦公司并未提出反诉，一审判决超越上诉人的诉讼请求，判决撤销2019年14份合同明显程序违法。四、一审判决关于二上诉人的请求解除2019年合同的诉讼请求不予支持的论述无事实依据及法律依据。其一，本案中，二上诉人与原审第三人陈文贵夫妇购买的商品房是依据两个互不隶属，相互独立的商品房买卖合同。一审法院判决将已不具有法律效力的2015年14份合同与2019年14份合同认定为同一个合同关系错误，且将两个不同合同的标的物认定为是不可分割的整体与事实不符。被上诉人出售给上诉人的商品房无通道楼梯且无法正常使用客观存在，案涉2019年14份商品房买卖合同已经具备法定解除条件，应当依据《合同法》第94条规定依法解除。被上诉人的行为属于擅自改变商品房设计及结构的违约行为，也直接导致根本无法满足消防要求，被上诉人应当对其违约行为承担违约责任。其二、一审判决关于“将原本整体抬空的房屋一分为二，导致李长河、刘淑君分配的2单元房屋仅有一处楼梯上下，无法通过消防验收，属于共有人内部责任的认定错误”的认定明显错误。案涉房屋无法正常使用的根本原因是中锦公司不按规划设计修建，擅自改变规划设计所致，其法律责任应由被上诉人全部承担。其三、一审判决认定2019年14份合同属于可撤销合同而否认本案法定解除情形的客观存在，于法无据。 中锦公司辩称，一、2015年签订的14份《商品房买卖合同》依法成立并按照合同约定的权利义务实际履行。2015年14份商品房买卖合同已经生效并实际履行，李长河夫妇接受房屋已经使用近5年，其与第三人陈文贵内部分割共有房屋带来的任何不利情况与我公司无关，2015年的合同并未被解除和撤销，二上诉人要求退房退款的诉讼请求不应得到支持。二、2019年9月10日我公司分别与二上诉人和原审第三人陈文贵夫妇签订的《商品房买卖合同》，是基于二上诉人与第三人内部分配房屋后，需要将原来应当转移登记为四人的共有权证书登记为两个共有权证书，必须将原来的备案信息进行变更，重新按照内部分配方案给予分户办证。事实上，2019年的14份《商品房买卖合同》并没有重新设定双方当事人应当履行的诸如支付购房款和房屋交付期限等主要内容。三、二上诉人关于“本案涉及的上诉人与被上诉人、原审第三人于2015年签订的《商品房买卖合同》已经发生重大变更，双方当事人协商一致签订了新的商品房买卖合同并在主管部门备案登记。双方于2015年签订的合同已被新的合同取代，该合同至此对双方当事人己无法律约束力”的主张没有任何事实根据。四、二上诉人关于“上诉人与被上诉人又签订新的合同的行为表示2015年合同已经解除。双方虽然没有签订解除合同协议，但合同双方用新的合同权利义务关系取代了原有合同关系。2015年合同对双方已经无效，不具有法律约束力”的主张于法无据，不符合法定解除和约定解除的情形。双方于2015年签订的14份《商品房买卖合同》并不存在约定解除内容，也不具有法定解除和可撤销的情形，被答辩人在2019年9月10日以前，从来没有协商过解除合同，更没有作出过撤销合同的意思表示，2015年的合同除了办理产权证书最后一项正在履行外，支付购房价款、交付房屋、契税等其他内容全部实际履行。五、二上诉人与原审第三人在2015年共同购买案涉房屋，是现房销售。当时按照规划设计已经建成的楼梯共有4处(含我公司在规划外出资加装楼梯1处)，完全满足房屋的使用和利用。李长河夫妇自接受屋后用于办培训学校3年，南充市消防支队对该房屋的消防验收合格已足以证明。规划设计的8个门面房屋标有上楼楼梯符号是针对同时购买底楼和对应二楼购房人而预置的楼梯符号，如果购房人同时购买对应的上下两层房屋，我公司会根据购房人的要求给予完善楼梯安装，并非一定要求全部安装。二上诉人和第三人购买房屋时，只购买了左侧底楼和第二层全部，没有购买楼栋右侧的8个门面房屋，我公司不可能在其他人的门面中安装供二上诉人上楼的楼梯。事实上二上诉人目前存在的所谓上楼困难，是其接受并使用房屋3年后与第三人内部分房造成的。六、二上诉人与原审第三人签订2019年合同的目的是以独立合同获得重新备案，逃避相关纳税义务，2019年合同存在违法导致无效，无效合同自始无效，不存在解除无效合同之说。2015年的合同没有任何方式被解除或撤销，仅仅是被撤销了备案登记。二上诉人签订2019年合同的目的是退房，我公司签订合同的目的是配合房屋分割分户进行物权登记，避免存在重复纳税，双方都无履行2019年14份约定的合同权利义务的目的。如果二上诉人认为2015年合同存在解除或撤销的情形，应该就2015年合同提起诉讼请求解除或者请求撤销，从而要求退房、承担违约及损失责任。 原审第三人陈文贵、王小丽未提交书面答辩状。 李长河、刘淑君向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2019年9月5日签订的关于“中锦国际”1幢X单元X楼XX号商品房买卖合同；2、请求判令中锦公司退还李长河、刘淑君购房款8,306,326元及资金占用利息、违约金；3、请求判令中锦公司向李长河、刘淑君赔偿装修费损失400,000元；4、本案诉讼费、保全费由中锦公司承担。庭审中，李长河、刘淑君对第2项、第3项诉讼请求予以明确：1、关于资金占用利息，已付购房款中的3,121,200元，从2016年5月12日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的3,790,553元，从2018年5月25日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的1,264,073元，从2019年1月17日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的131,583元，从2019年8月19日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息。2、关于违约金，按合同中约定购房款总额的10%支付。3、关于装修费，损失总额为603,381元。 原审经审理查明，李长河与刘淑君系夫妻关系，陈文贵与王小丽系夫妻关系。李长河与陈文贵原系嘉运来公司股东。 中锦公司在四川省蓬安县相如镇真武山街真武山路与绕城西路交汇处修建商品房，核准名称为“中锦国际”。中锦公司与陈文贵于2015年11月30日、12月2日共签订14份商品房买卖合同，约定将中锦公司预售的14套商品房出售给陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君四人按份共有，其中陈文贵、王小丽各占27.5%，李长河、刘淑君各占22.5%。房屋位置分别位于1幢X单元X楼X号、X号；1幢X单元X楼X号、X号；1幢X单元X楼X号；1幢X单元X楼X号；1幢X单元X楼X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号。房屋套内建筑面积（预测面积）共计3220.74平方米，房屋总价款为22265321元（按照套内建筑面积计价）。同时约定付款方式为一次性付款13765321元，余款8500000元以银行按揭贷款方式支付。中锦公司应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋。 2016年1月26日，14份合同全部在蓬安县房地产管理局进行备案，加盖了“合同登记备案专用章”。 合同签订后，陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君四人按约支付了首付款13,765,321元，中锦公司于2015年12月4日、12月7日出具了31张《销售不动产统一发票》，票面金额共计13,765,321元。2016年5月4日，陈文贵与蓬安信用联社签订《借款合同》，约定以四人购买的中锦公司的上述部分房屋作抵押，向蓬安信用联社贷款8,500,000元。2016年5月12日，蓬安信用联社发放贷款8,500,000元，至此，中锦公司收到全部售房款。2019年7月19日，四人提前偿还贷款，还清了蓬安信用联社全部借款本息。 中锦公司欠付嘉运来公司的货款已通过现金转账的方式全部结清，涉案房屋是由陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君共同以个人名义购买，购房款也以个人名义支付给中锦公司。 2016年12月22日，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位共同组织对“中锦国际”1号楼（含涉案房屋在内）进行质量验收，出具《竣工验收报告》，结论为合格，由各单位负责人签字确认，加盖各单位印章。2016年12月26日，蓬安县建设工程质量安全监督管理站出具《四川省工程质量监督报告》，审核意见为：“验收程序合法，同意进入备案程序”，由监督机构负责人和项目负责人签字确认，加盖监督机构印章。2017年3月6日，南充市公安消防支队出具南公消验字［2017］第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见为：“综合评定该工程消防竣工验收合格”。2017年7月10日，蓬安县住房和城乡规划建设局出具蓬住建规核［2017］3号《建设工程规划核实合格证》，载明：“本建设工程已通过规划条件和规划许可内容核实”。2017年7月12日，蓬安县住房和城乡规划建设局出具《竣工验收备案书》，在“备案部门处理意见”栏加盖“同意备案”专用章及“蓬安县住房和城乡规划建设局工程竣工验收备案专用章”。 2016年8月左右，应李长河要求，中锦公司提前将房屋交付于四位买受人。李长河随即对2单元2楼的部分房屋进行了装修，用于其子李炳辉开办“蓬安县顺行职业培训中心”，使用至今。根据李长河的要求，中锦公司在1号楼2单元靠小区内方向入户大厅旁增建了一部楼梯，可以直达培训中心。2019年8月23日，四位买受人以嘉运来公司的名义委托中锦公司向蓬安国泰物业中锦国际服务中心代为支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计88,000元。 2018年8月21号，陈文贵、王小丽与李长河、刘淑君达成房屋分配协议，拟对四人共同购买的14套房屋进行内部分配。分配后，陈文贵、王小丽占原购房屋55%的份额，李长河、刘淑君占原购房屋45%的份额。即：1幢X单元X楼X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号房屋归李长河、刘淑君共同共有；1幢X单元X楼X号，1幢X单元X楼X号、X号，1幢X单元X楼X号，1幢X单元X楼X号归陈文贵、王小丽共同共有；1幢X单元X楼X号归陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君等额按份共有。房屋分配协议达成后，陈文贵、王小丽在二楼1单元与2单元交界处加建了隔墙，以与李长河、刘淑君处于同一楼层的房屋进行物理分割。 2019年8月23日，陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君与中锦公司共同填写《蓬安县商品房网上签约合同更改申请审批表》，合同更改原因为：“按原合同等额分割房产，不修改姓名、修改合同信息”。2019年9月4日，经过初审、复核后，最终审批意见为：“同意撤销”。 2019年9月5日，中锦公司与李长河签订8份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢X单元X楼X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号，刘淑君为共有人，共有关系为共同共有。2019年9月10日，中锦公司与陈文贵签订5份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢X单元X楼X号，1幢X单元X楼X号、X号，1幢X单元X楼X号，1幢X单元X楼X号，王小丽为共有人，共有关系为共同共有。2019年9月11日，中锦公司与陈文贵签订1份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢X单元X楼X号，王小丽、李长河、刘淑君为共有人，共有关系为按份共有，四人各占25%的份额。上述14份合同涉及的房屋套内建筑面积（实测面积）共计3,247.69平方米，房屋总价款为22,623,657元（按套内建筑面积计价）。14份合同约定的交房时间均为2016年12月31日前，付款方式均为在签订商品房买卖合同时一次性付款，约定购买的商品房均为现房。签订上述14份合同后，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽四人未再另行支付购房款。 原审认为，一、关于2015年签订的14份商品房买卖合同是否已解除的问题 李长河、刘淑君主张，2019年8月23日，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽与中锦公司共同向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，对网上签约合同进行更改，经审批同意后，现已撤销了2015年合同的登记备案，合同也相应地全部解除，双方应该履行2019年签订的合同。中锦公司认为，双方撤销的仅是合同登记备案，并未达成解除合同的任何协议，2015年签订的合同依然有效，应当继续履行。根据商品房买卖合同解释第六条规定，对于商品房销售，应遵循意思自治原则，法律并未将登记备案作为合同生效的要件，是否进行登记备案一般不影响合同效力，但如果当事人约定将登记备案手续作为合同生效要件的，合同是否生效从其约定。商品房预售合同登记是一种行政行为，旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益，其目的在于使已经成立并生效的商品房买卖合同具有对抗第三人的效力，但登记并非合同成立、生效的要件。同理，撤销登记备案依然是行政行为，只代表合同登记备案状态的取消，与合同本身的效力状态无关，并不意味着合同因撤销登记备案就已当然解除。解除合同须以法律规定予以行使，从协议解除、约定解除、法定解除的构成要件判断是否符合解除条件，结合解除主体、行使期间、行使方式等因素综合考虑。本案中，双方于2019年8月23日达成的是撤销合同登记备案的合意，在2015年签订的合同中并未约定以合同登记备案作为合同生效的条件，也未约定以撤销合同登记备案作为解除合同的条件。同时，在2019年签订的合同中，双方也未对2015年签订的合同是否解除、变更或终止履行等事项进行约定。再则，李长河、刘淑君提供的证据不能证明2015年合同符合法定解除或约定解除的条件，且享有解除权的一方已通过合法的方式行使解除权，导致合同效力消灭。单纯地将2019年签订合同的行为解释为对2015年合同的当然解除，没有法律依据。综上，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽与中锦公司于2015年签订的14份商品房预售合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，买受人支付了全部房款，出卖方交付了房屋，合同主要义务已履行完毕。虽然2019年因办理产权登记撤销了合同登记备案并另行签订了合同，但从事实上和法律上都无法得出原合同效力已经消灭的结论。因此，2015年签订的14份商品房买卖合同合法有效未予解除，对于李长河、刘淑君的主张不予支持。 二、关于2019年签订的14份商品房买卖合同是否具有法律效力的问题 李长河、刘淑君主张，2015年签订的合同已经解除，2019年签订的合同依法成立并生效，但中锦公司依据2019年合同交付的房屋未严格按照规划设计修建，无法通过消防验收，存在严重的违约行为。中锦公司认为，2019年签订的合同是为了配合李长河、刘淑君与陈文贵、王小丽分割按份共有房屋办理分户产权证，并无实际的权利义务内容，中锦公司在签订合同时存在重大误解，申请撤销2019年签订的合同。 首先，在买受人分割共有财产之前，涉案房屋符合交付条件。双方争议最核心的问题在于设计图中标注的楼梯是否应当由中锦公司修建，而这一问题不因买受人分割共有财产而变化，从2015年至今都一直存在。第一、涉案房屋已经通过国家行政部门的竣工验收，结论为：工程已按设计文件要求及合同约定的内容全部完成，质量验收合格。同时也通过了消防验收，取得了工程规划核实合格证，获得了登记备案资格。虽然国家行政部门验收合格的房屋并不表明出卖方交付的房屋质量一定合格，但要否定国家行政部门出具的验收证明，需买受人举证证明房屋存在严重的质量问题。本案中，李长河、刘淑君仅提供建筑方案设计图，以支持自己的主张，认为中锦公司没有按设计施工。而中锦公司提供了竣工验收报告、质量监督报告、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案书、建设工程规划核实合格证等，以证明房屋是按规划和设计施工的，不存在质量问题和未按设计施工的问题。但房屋是否按设计施工，设计图中标注的楼梯为什么未修建，属于建筑领域的专业性问题，具有验收职能的行政部门更具有相关专业知识及话语权，由此作出的验收证明更有权威性，在无其他证据佐证的情况下，李长河、刘淑君提供的证据不足以推翻国家行政部门出具的验收证明。第二、2015年签订的合同虽然是商品房预售合同，但在2016年7月左右，李长河、刘淑君便实际占有使用部分房屋，对所购房屋的位置、结构、环境等现状已然清楚。案涉房屋的2楼是整体抬空设计，除承重梁、柱外，没有任何填充墙。从一楼上到二楼的楼梯有两个，分别是1单元的人工梯一部和电梯一部。后来应李长河的要求，中锦公司又在2单元靠小区内入户大厅旁加建了人工梯一部。换言之，当时二楼整体抬空的情况下能够通行的楼梯共有三部，完全符合消防验收条件。第三、退一步讲，如果二楼的房屋要单独出售，就意味着每套房屋都要进行物理隔断，这时房屋就变成了密闭空间，无楼梯上下。中锦公司陈述，如果出现这种情况，二楼的房屋和相对应正下方一楼的房屋将会合并出售，在一楼的室内修建楼梯上二楼，这时的公摊面积会增大，房屋销售单价也会上涨，如果只买二楼的某一套房屋，不买对应的一楼房屋，因存在使用功能缺陷，开发商将不会单独出售。正因为李长河等四人是整体购买的二楼，有利于开发商房屋出售，所以在价格上也进行了大幅度优惠。如果每套房屋再从一楼修建楼梯到二楼，既不利于二楼的房屋利用，也会导致一楼的房屋无法出售。即使买受人强行要求每套房屋都要修建楼梯，开发商也会要求买受人一并购买一楼的房屋，否则将不会达成房屋买卖协议。因此，中锦公司的上述主张符合商品房买卖的一般常理，对于是否修建楼梯更具有说服力。 其次，因买受人分割共有财产导致无法办理分户产权证属于买受人内部责任，不应归咎于出卖人。在办理共有产权证前，李长河、刘淑君与陈文贵、王小丽达成协议，对共有的房屋进行了分配，想把产权证一次性办到各自名下。如果要把本应办理共有产权证换成办理各自独立的产权证，必须要变更合同，这就类似于商品房销售过程中普遍存在的“合同更名”现象。为此他们找到中锦公司，希望配合，中锦公司基于对购房户行方便的目的，就签订了2019年的合同。达成分配协议后，陈文贵、王小丽在二楼1单元和2单元交界处加建了隔墙，将原本整体抬空的房屋一分为二，导致李长河、刘淑君分配的2单元房屋仅有一处楼梯上下，无法通过消防验收。这种现状是因分配方案和处置措施不当造成的，属于共有人内部责任。 最后，出卖人虽然具有意思表示，但存在重大误解，外在意思表示与其内心希望达到的法律效果不一致。在签订2019年合同前，2015年合同的主要义务已全部履行，买受人支付了全部购房款，出卖人交付了房屋，仅剩办理产权证及其他附属义务。中锦公司已获取全部合同利益，在签订2019年合同时，其内心真意仅仅是配合李长河等四人分配共有房屋办理分户产权证，并没有给自己设置义务负担的意思表示。同时，作为房地产开发企业，在前一份合同主要义务已履行完毕的情况下，针对同一房屋再与买受人签订第二份合同，不但未享受合同权利，还将自己陷入不利地位，这种现象既不符合商品房销售惯例，也有违生活常理。2019年合同与2015年合同在内容上大致相同，只是房屋面积因预测和实测有所差别，并导致房屋总价款有些许变化，但交房时间都在2016年12月31日前。事实上，2019年合同双方并未实际履行，也无法履行，从前后两次签订合同的经过、形成原因看，双方实际履行的是2015年签订的合同。故中锦公司在签订2019年合同时所表达的意思只是为了方便买受人办证，并不希望再产生一次商品房买卖的权利、义务内容，该民事行为因重大误解而具有效力瑕疵，是可撤销的法律行为。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，2019年签订的14份商品房买卖合同存在效力瑕疵，因中锦公司存在重大误解而可撤销。 三、关于中锦公司提出撤销合同的抗辩在本案中能否一并处理的问题 撤销权应当由当事人行使，当事人未请求撤销的，人民法院不应当以职权撤销合同。但当事人一方以合同有效为前提请求履行合同或请求解除合同，另一方以合同具有可撤销事由提出抗辩的，人民法院应当审查合同是否具有可撤销事由以及是否超过法定期间等事实的基础上，对合同是否可撤销作出判断，而不能仅以当事人未提起诉讼或者反诉为由不予审查或者不予支持。本案中，中锦公司虽然没有明确地提出反诉，但以存在重大误解为由进行抗辩，并请求撤销2019年签订的14份商品房买卖合同，在此情况下，法院应当对合同是否可撤销进行审查。如果合同一旦被撤销，自始无效，只能归属于缔约过失责任、不当得利返回责任法律关系调整的范畴，不存在合同解除一说。所以，在本案中一并对合同是否可撤销进行判断，既符合立法本意，也可减轻当事人诉累，与“不告不理”和处分原则并不冲突。 本案符合撤销权行使的构成要件，2019年签订的14份合同应当撤销。第一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，撤销权只能以诉讼或者仲裁的方式行使，在诉讼外以通知方式行使撤销的，不产生撤销的效力。中锦公司在诉讼中提起合同可撤销抗辩，并申请撤销合同，符合法律规定。第二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，因重大误解享有的撤销权的除斥期间为三个月，自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。2019年合同签订的时间为2019年9月5日、9月10日，至诉讼中主张行使撤销权时，未超过法律规定的除斥期间。第三、中锦公司对合同内容发生具有交易上重要性的认识错误，其根本目的不是享受合同利益，给自己设置合同义务，仅仅是配合买受人分户办证，但在形式上表示出来的却是以“合同更名”的方式予以确认的权利、义务内容，故该法律行为存在重大误解，具有可撤销事由。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2019年签订的合同，并未实际履行，双方并未因该合同取得任何财产，给付购房款、装修房屋等行为均是发生在合同签订之前，是履行2015年合同的具体表现，所以不存在返还财产及遭受损失的问题。 综上，对中锦公司要求撤销2019年签订的14份商品房买卖合同，于法有据，应予以支持。 四、关于李长河、刘淑君的诉讼请求能否得到支持的问题。 本案中，李长河、刘淑君基于2019年签订的合同依法成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使法定解除权。经本院审查，2019年签订的14份商品房买卖合同因中锦公司存在重大误解应予撤销，被撤销的合同自始无效。而合同解除，是指合同成立后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始消灭的一种行为。合同无效，解除权行使的前提条件当然不存在。中锦公司依据2015年签订合同交付的房屋符合合同约定，也未违反规划设计。至于支付购房款和因按揭贷款产生的资金利息，属于商品房交易的正当行为，不能归责于中锦公司；至于因装修房屋产生的费用，属于“交钥匙”后买受人对房屋的正当处分行为，亦不能归责于中锦公司。故李长河、刘淑君行使合同解除权不符合法律规定，其主张的返还购房款、支付资金利息和违约金、赔偿装修损失的请求，不予支持。 综上，判决：一、撤销2019年9月5日中锦公司与李长河、刘淑君签订的商品房买卖合同，撤销2019年9月10日中锦公司与陈文贵、王小丽签订的商品房买卖合同，撤销2019年9月11日中锦公司与陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君签订的商品房买卖合同；二、驳回李长河、刘淑君的全部诉讼请求。案件受理费72,744元，由李长河、刘淑君负担；保全费5,000元，由李长河、刘淑君负担。 经审理查明，二审庭审中，李长河、刘淑君提供房屋现状照片三张，拟证明2单元临街面没有修建楼梯，2016年8月份计划装修的时候发现没有楼梯的现状，与中锦公司沟通后在小区内部修建了一个楼梯。中锦公司质证认为，三张照片所指向的房屋真实性没有异议，关联性存有异议。李长河、刘淑君和原审第三人陈文贵、王小丽夫妇共同购买的房屋包括底楼右边第一层以及第二层的全部全屋，楼梯口设计在小区里面，规划设计的时临公路面没有楼梯。规划设计图标标注的7处楼梯是在其他人购买的一层房屋，二上诉人和原审第三人购买的一层房屋没有楼梯。 原审查明的其他事实经审查属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕李长河、刘淑君的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议的焦点作如下评判。 本案二审争议焦点：一、2015年签订14份商品房买卖合同是否解除？二、2019年签订14份商品房买卖合同性质以及法律效力？原审判决撤销2019年签订的14份商品房买卖合同是否正确？ 一、2015年签订14份商品房买卖合同是否解除？商品房预售合同登记目的在于使已经成立并生效的商品房买卖合同具有对抗第三人的效力，并非合同成立、生效的要件，撤销登记备案只代表合同登记备案状态取消，并不意味着合同已解除。合同解除是指合同成立后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始消灭的一种行为。合同解除是在合同有效的前提下，符合法律规定的协议解除、约定解除或法定解除的条件才能予以解除。本案中，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽与中锦公司于2015年签订的14份商品房预售合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，买受人支付了全部房款，出卖方交付了房屋，合同主要义务已履行完毕。2019年8月23日，李长河、刘淑君因办理产权登记，与中锦公司达成撤销2015年合同登记备案的合意，并另行签订合同，双方在2019年合同中对2015年合同是否解除、变更或终止履行等事项并未进行约定，李长河、刘淑君提供的证据也不能证明2015年合同符合法定或约定解除的条件，故，2015年签订的14份商品房买卖合同合法有效，并未解除，李长河、刘淑君上诉主张2015年所签订的14分合同已全部解除的请求，与本案查明的事实不符，于法无据，对其该项上诉请求本院不予支持。 二、2019年签订14份商品房买卖合同性质以及法律效力？原审判决撤销2019年签订的14份商品房买卖合同是否正确？首先，李长河、刘淑君2015年签订的合同虽是商品房预售合同，合同签订时李长河、刘淑君与本案原审第三人陈文贵、王小丽经过现场看房，2016年7月左右李长河、刘淑君实际占有使用部分房屋开办培训学校，对案涉房屋的位置、结构、环境（包括楼梯的设置及安装情况）等现状清楚明了，不存在中锦公司存在欺诈、隐瞒的情形。其次，案涉房屋经过建设、施工、监理、设计和勘察五方单位进行质量验收，并经南充市公安局消防支队、蓬安县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案，说明案涉工程是按规划设计施工，不存在质量和未按设计施工的问题。第三，案涉楼房设计从一楼到二楼有人工梯和电梯各一部，后应李长河实际使用的需求，中锦公司又在2单元靠小区内入户大厅旁加建人工梯一部，实际上在二楼楼梯整体抬空的情况下满足通行条件共修建三部楼梯，符合消防验收条件。第四，2018年李长河、刘淑君与原审第三人陈文贵、王小丽达成协议，对共有财产进行分配，约定一次性把产权登记在各自名下。分配协议签订后，陈文贵、王小丽在二楼1单元和2单元交界处加建了隔墙，将原本整体抬空的房屋一分为二，致使李长河、刘淑君分配的2单元房屋仅有一处楼梯上下，导致其开办的培训学校无法通过消防验收，其原因是买受人分割共有财产中分配方案和处置措施不当造成，属于共有人自己的责任，不应归咎于出卖人中锦公司的过错。第五，2019年的14份商品房买卖合同与2015年的14份商品房买卖合同在内容上大致相同，只是房屋面积因预测和实测有所差别，导致房屋总价款少许变化，但案涉房屋早于2016年12月31日前已实际交付，买受人李长河、刘淑君已实际使用开办培训学校。事实上，双方实际履行的是2015年签订的合同，给付购房款、装修房屋等行为均已实际发生，2019年签订合同并未实际履行，双方未因2019年的合同取得任何财产，不存在返还财产及遭受损失的问题。故，中锦公司在签订2019年合同时所表达的意思只是为了方便买受人办证，并非再次约定产生一次商品房买卖的权利、义务内容，该民事行为因重大误解而具有效力瑕疵，是可撤销的法律行为。第六、中锦公司在诉讼中以存在重大误解为由进行抗辩，并请求撤销2019年签订的14份商品房买卖合同，原审法院对合同是否可撤销进行一并审查和判断，符合立法本意，也可减轻当事人诉累，与“不告不理”的处分原则并不冲突。中锦公司在诉讼中提出合同可撤销抗辩，未超过法律规定的因重大误解享有的撤销权的三个月除斥期间,原审判决支持撤销2019年签订的14份商品房买卖合同符合法律规定，本院予以维持。 综上，2019年签订的14份商品房买卖合同因中锦公司存在重大误解应予撤销，被撤销的合同自始无效。中锦公司依据2015年签订合同交付的房屋符合合同约定，也未违反规划设计，不存在欺诈和可撤销的情形。李长河、刘淑君行使合同解除权不符合法律规定，其上诉主张的返还购房款、支付资金利息和违约金、赔偿装修损失的于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72,744元，由上诉人李长河、刘淑君负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年五月二十六日 书记员  陈昱灿