大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0214执异80号案外人：袁秀月，女，1974年3月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王峥昱，系辽宁新华律师事务所律师。申请执行人：大连同源物业有限公司，住所地辽宁省大连普湾新区炮台镇三家居民委。法定代表人：童嘉锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王永锦，系辽宁光莹律师事务所律师。被执行人：大连靓马农业有限公司，住所地大连普湾新区炮台镇炮台村。法定代表人：杨德庆，系该公司经理。本院在执行申请执行人大连同源物业有限公司（以下简称同源公司）与被执行人大连靓马农业有限公司（以下简称靓马公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人袁秀月向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人袁秀月称，2019年10月8日，贵院下发《通知》载明，贵院对被执行人靓马公司所有的位于大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号、2层1号（含网点1-1号）进行评估拍卖，因无人竞买该房产已作价抵顶申请执行人同源公司所有。案外人袁秀月认为该通知存在严重错误，网点1-1号房屋系袁秀月购买的合法财产，不是被执行人靓马公司的财产。具体事实和理由如下：一、案涉网点1-1号房屋系案外人袁秀月合法购买的房产。2012年7月22日，案外人袁秀月与炮台村民委员会、靓马公司签订《房屋买卖协议》，案外人袁秀月购买了炮台村民委员会和靓马公司集资建设的位于大连市××新区××古××新村××小区××网点××单元××号房屋，该房屋建筑面积为83.06平方米，单价每平方米为3180元。案外人袁秀月支付了房屋价款264130元，炮台村民委员会和靓马公司将该房屋交付给案外人袁秀月，现由案外人实际占有使用。2016年1月17日，案外人袁秀月与宋敏签订房屋租赁协议，袁秀月将该房屋出租给宋敏使用，租赁期限为10年，自2016年1月17日至2026年1月16日止，并收取了宋敏前5年的租金25000元；二、网点1-1号房屋不包括在贵院查封和拍卖执行裁定中。2016年12月30日，贵院作出（2016）辽0214执3437号执行裁定书，查封靓马公司所有的位于大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号、2层1号（地上及地下）建筑面积约300平方米，不包括网点1单元1号房屋。2018年10月8日，贵院作出（2018）辽0214执恢1113号执行裁定书，拍卖被执行人靓马公司位于大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号、2层1号的房产，上述裁定均不包括网点1-1号房屋；三、案涉网点1-1号房屋与查封的两处房屋，界限分明，独立存在。2018年10月17日，大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司对大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号、2层1号房屋进行测绘，也不包括网点1-1号房屋。依据该测绘技术报告，1单元1层1号位于一层、1单元2层1号位于二层，而网点1-1号房屋位于二层，三处房产界限分明，独立存在，并且1单元1层1号房屋建筑面积273.79平方米，1单元2层1号房屋建筑面积为142.14平方米，合计为415.93平方米，已经远大于查封的300平方米。如果算上网点1-1号房屋的95.18平方米，三处房屋合计建筑面积达到了511.11平方米，严重超过查封面积；综上，案涉网点1-1号房屋属于案外人袁秀月所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案案外人袁秀月作为案外人基于对“网点1-1号房屋”的所有权既对执行标的提出排除执行异议，即请求停止对该房屋的执行；又作为利害关系人提出执行行为违法，即请求撤销贵院于2019年10月8日发布的将该房屋作价抵顶给同源公司所有的《通知》。案外人袁秀月为证明其主张向本院提供证据如下：1、普兰店区人民法院通知一份；2、房屋买卖协议及专用收款收据各一份；3、专用收款收据四张、缴费收据一张；4、房屋租赁协议及收条各一份；5、民事判决书两份；6、普兰店区人民法院（2016）辽0214执3437号执行裁定书及（2018）辽0214执恢1113号执行裁定书各一份；7、测绘技术报告一份；8、照片20张；9、房地产估价报告、执行标的计算明细各一份。申请执行人同源公司辩称，不同意案外人袁秀月的异议请求。理由如下：一、案外人袁秀月与被执行人靓马公司不存在房屋买卖合同关系，案外人所提供的房屋买卖协议及专用收款收据是虚假的。买卖协议是2012年7月22日签订的，而合同中记载的交付时间却是2011年12月1日，还没有签订合同就交付了房屋，显然是不符合常理的；二、案外人所谓的购买网点1－1号房屋，实际上没有该房屋。2016年法院查封的房屋实际上就是1层1号和2层1号房屋，案外人所称的网点1－1号房屋是2层1号房屋内的其中一间，是后期私自间隔的，网点1－1实际上并不存在；三、案外人袁秀月将房屋租赁给宋敏不属实，宋敏在法院曾做过笔录，称曾经租赁过高国正的房屋，而并没有租赁过袁秀月的房屋。被执行人靓马公司辩称，不同意案外人袁秀月的异议请求。主要理由如下：靓马公司于2013年被大连工商局吊销营业执照，已无权经营，公司也没有账户，法院按照同源公司提供的房屋信息，依法查封了属于靓马公司的房产，并予以拍卖抵债，现案外人袁秀月提出案涉网点1-1号房屋是案外人的，对于案外人袁秀月出具的《房屋买卖协议》，靓马公司不予认可，应为无效，理由如下：一、该房屋买卖协议签订日期为2012年7月22日，协议上盖的印章是大连靓马畜牧业有限公司，但该公司于2010年3月已经变更名称为大连东盛种猪繁育有限公司，原大连靓马畜牧业有限公司的公章已经作废，盖着已经作废印章的协议，显然是无效的；二、靓马公司从未召开过股东会要出售、变卖、租赁公司任何资产和以物抵债等行为，也没有委托任何人或任何单位实施上述行为，而且按照相关法律法规的规定，此房屋系不允许买卖、租赁和抵债等；三、案外人袁秀月提供的收款收据上盖的印章是作废的印章，会计签字只签了一个姓，全体股东都不认识，不知道是谁，通过全体股东调查，公司那时的账户已经无效，靓马公司未收到袁秀月支付的购房款。综上，靓马公司不认可案外人袁秀月出具的《房屋买卖协议》，由此协议所引发的一切纠纷和法律后果，由当事人本人承担，靓马公司概不负责。本院查明，同源公司与靓马公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日作出（2016）辽0214民初178号民事判决，内容如下：一、同源公司与靓马公司于2012年2月10日签订的《大连市前期物业管理服务协议》成立并生效；二、靓马公司于本判决生效之日起15日内给付同源公司物业费共计767674.32元；三、驳回同源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取8983元，由靓马公司承担5738元，由同源公司承担3245元。靓马公司不服该判决提出上诉。2016年11月1日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终05111号民事判决，内容如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初178号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初178号民事判决第二项为：靓马公司于本判决生效之日起十日内给付同源公司物业费共计308895.65元。一审案件受理费8983元，由靓马公司承担5933元，由同源公司承担3050元；二审案件受理费11476元，由靓马公司承担5933元，由同源公司承担5543元。上述民事判决已经发生法律效力，靓马公司未履行法律义务，同源公司向本院申请执行，本院于2016年11月24日立案执行，案号为（2016）辽0214执3437号。执行过程中，本院于2016年12月30日作出（2016）辽0214执3437号执行裁定书，裁定查封靓马公司所有的位于大连市××新区××街道古××新村清华园小区青少年宫1层1号、2层1号（地上及地下）建筑面积约300平方米，查封期间禁止出租、出售、转让、抵押等处分，查封期限三年，自2016年12月30日至2019年12月29日。同日，本院向古炮台村委会下发协助执行通知书。2018年8月1日，本院作出（2016）辽0214执3437号执行裁定，终结本次执行程序。2018年9月26日，本院立（2018）辽0214执恢1113号执行案件恢复执行。执行过程中，本院于2018年10月8日作出（2018）辽0214执恢1113号执行裁定，拍卖被执行人靓马公司名下上述查封房屋。大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司对大连市××新区××街道古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号、2层1号房屋进行测绘。2018年11月，大连市勘察测绘研究院有限公司出具技术报告记载：1单元1-1号，建筑面积为273.79平方米，位于1层；1单元2-1号房屋，建筑面积为142.14平方米，位于2层；网点1-1号房屋，建筑面积为95.18平方米，位于2层。2018年12月20日，本院委托大连市中级人民法院对位于大连市××新区××街道古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号和1单元1层2号房产，建筑面积511.11平方米进行评估。2019年1月9日，大连市中级人民法院委托辽宁华鼎房地产土地估价有限公司进行评估。该公司提出估价对象实际坐落与司法鉴定委托书不一致（估价对象实际坐落为大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号和2层1号）；估价对象房产用途及性质不明确。本院于2019年3月25日向辽宁华鼎房地产土地估价有限公司复函，明确委托该公司对大连市××新区××古××新村清华园小区青少年宫1单元1层1号和2层1号房产进行评估，经核实该房产手续不全，房屋性质从签订的合同和周边建筑用途考虑，应以住宅进行评估。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于2019年4月23日出具房地产估价报告，估价结果为：1、1单元1-1号房屋评估总价为47.17万元；2、1单元2-1号房屋评估价为26.85万元；3、网点1-1号房屋评估价为19.09万元，合计评估价为93.11万元。上述房屋经过两次拍卖因无人竞买流拍，申请执行人同源公司申请以第二次拍卖价以物抵债，经核算，本案执行标的本金为308895.65元、迟延履行期间利息为55678.44元、被执行人应承担诉讼费用390元、执行费4533.42元、评估费15811元、测绘费8000元，本案以第二次拍卖价格530000元为抵顶价格，扣除上述款项，申请执行人应退还136691.49元。2019年9月9日，本院作出（2018）辽0214执恢1113号执行裁定，内容如下：一、靓马公司所有的位于大连市××新区××街道古××新村清华园小区青少年宫1层1号、2层2号房产作价530000元，交付申请执行人同源公司抵偿被执行人靓马公司所拖欠物业费用308895.65元及相关费用。（所有权自本裁定送达申请执行人同源公司时起转移）；二、申请执行人同源公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年10月9日，本院下达通知，通知案涉房屋经拍卖因无人竞买已作价抵顶给申请执行人同源公司，限占用上述房屋的单位在本通知作出之日起十日内将所占房产内个人物品进行清理。另查，在执行异议审查过程中，本案执行员出具关于同源公司诉靓马公司合同纠纷一案的情况说明，表示本院在执行过程中对案涉房产进行查封时房屋并无门牌号码标注，所查封的房屋包含后期标注的网点1-1号房屋。现承租网点1-1号房屋的使用权人在本院查封时一直声称系从案外人高国正处承租，后案外人高国正提出执行异议被驳回后，本院才组织进行评估拍卖。2018年8月15日，执行员做宋敏调查笔录，宋敏称其是大连众旺供暖工程有限公司法人，是本院查封炮台青少年宫房产的承租人，并称是从高国正手中租赁的，2016年10月27日签订合同，期限为5年。2018年10月31日执行笔录记载，本院在组织测绘公司对靓马公司的房产进行现场测绘，经现场调查二层房屋现门牌号为清华园青少年宫1单元2-1号和清华园三期A4号楼网点1-1号，对此本院询问了同源公司员工是否知情，答复为：同源公司原来就在此办公，两处房产并不存在与地下一层相对应的面积，现两个门实际内部是相关联的，并不存在两处独立的房屋。再查，2010年3月17日，大连靓马畜牧有限公司变更名称为大连东盛种猪繁育有限公司。2012年8月20日，大连东盛种猪繁育有限公司变更名称为大连靓马农业有限公司。靓马公司工商登记的法定代表人为杨德庆。听证审查中，被执行人和案外人陈述案涉房屋占用的土地性质为集体土地，案涉房屋属于小产权房屋。又查，案外人袁秀月向本院提供的房屋买卖协议和专用收款收据上显示，房屋买卖协议签订时间为2012年7月22日，协议上甲方签章处所盖印章为瓦房店市炮台镇炮台村民委员会和大连靓马畜牧有限公司，乙方处签名为袁秀月。专用收款收据上收款单位印章为瓦房店市炮台镇炮台村民委员会和大连靓马畜牧有限公司。本院认为，本案案外人袁秀月向本院提出执行异议主张对案涉网点1-1号房屋享有所有权，既作为案外人对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人对本院下达通知告知其案涉房屋已抵顶给申请执行人同源公司，要求其清退房屋的执行行为提出执行行为异议，因案外人袁秀月提出的两类异议所依据的基础权利均为实体权利，而且提出执行异议的目的均在于请求本院停止对案涉网点1-1号房屋的执行，故属于实体异议和程序异议的竞合。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查，故本案本院应对其实体异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，因案涉房屋为无产权证房屋，故案外人不享有该房屋产权。案外人袁秀月向本院提供的案涉房屋买卖协议及专用收款收据上被执行人所盖印章为大连靓马畜牧有限公司，而被执行人靓马公司的工商登记显示，案外人于2012年7月22日签订房屋买卖协议时，大连靓马畜牧有限公司已经变更名称为大连东盛种猪繁育有限公司，异议审查过程中，被执行人法定代表人对案外人提供的房屋买卖协议及支付房款的事实不予认可，而案外人主张已经支付购房款264130元，其只提供专用收款收据，未提供银行凭证等其他证据予以佐证，故该专用收款收据不足以证明已经支付购房款的事实。综上，案外人提供的现有证据从形式上看不足以证明案外人对案涉房屋的占有具有合法性和真实性，故案外人对案涉房屋享有的权利不足以排除本院的执行。因案涉房屋系被执行人靓马公司开发建设的，应属于被执行人靓马公司的责任财产，本院对案涉房屋按照现状予以拍卖执行并抵债不违反法律规定。案外人袁秀月提出的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款、第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人袁秀月的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇二〇年五月二十七日书记员 王 琦