四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终373号上诉人（原审被告）：郭宏军，男，汉族，生于1971年3月21日，住四川省达州市达川区。被上诉人（原审原告）：陈旭，男，汉族，生于1988年5月30日，户籍地四川省宣汉县。委托诉讼代理人：朱华，四川绥定律师事务所律师。上诉人郭宏军因与被上诉人陈旭房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭宏军上诉请求：一、驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：上诉人在被上诉人处借款44000元属实，但上诉人已经通过微信方式偿还现金35000元，通过支付宝方式偿还现金15600元，已全额偿还被上诉人44000元。然而原审法院对支付宝形式偿还被上诉人的15600元不予认可是错误的。上诉人庭审抗辩，约定的违约金过高，应降低。陈旭辩称，上诉人称向被上诉人支付宝转款15600元不属实，账户名不是被上诉人的。陈旭向一审法院起诉请求：1.解除陈旭、郭宏军于2018年6月17日签订的《房屋租赁合同》；2.郭宏军立即返还陈旭的租金及押金共计人民币44000.00元；3.郭宏军向陈旭支付违约金15000.00元；4.本案案件受理费由郭宏军承担。一审法院认定事实：2018年6月17日,陈旭(承租人)与郭宏军(出租人)签订了《房屋租赁合同》。合同主要内容：一、陈旭承租郭宏军所有的位于达州市达川区三里坪街道万达路369号（市五金站综合楼）2-3-2号房屋[面积：150.54㎡,国土使用证号:达国用(2014)第06816号]；二、租赁期限：2018年6月17日至2021年6月17日；三、交房时间：郭宏军应于2018年6月20日前将房屋按约定条件交付给陈旭。房屋经陈旭、郭宏军双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；四、租金及押金：房屋租金每年13500.00元，三年租金一次性付清，押金3500.00元，共计44000.00元;五、违约责任：1.郭宏军在陈旭没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为郭宏军违约，负责赔偿违约金15000元；2.郭宏军未按时交付房屋给陈旭使用，视为郭宏军违约，郭宏军负责赔偿违约金按合同金额每日3%计算。合同签订当日，陈旭通过POS机刷卡向郭宏军支付了40000.00元，以现金方式支付了4000.00元,共计44000元。当日,郭宏军向陈旭出具收条一张。陈旭、郭宏军完成上述事项后,陈旭并未租用郭宏军的住房,而是从2018年6月20日开始郭宏军向陈旭返还现金,具体如下:一、郭宏军通过微信方式向陈旭返还现金:1.2018年6月20日、21日、22日、23日、24日、25日、26日、28日每天各还款1200元(其中:24日还2400元、25日还2400元),28日还600元,小计11400元;2.2018年7月2日还1800元,6日还2400元,13日、23日、29日各还1000元、25日还2000元、31日还600元,小计9800元;3.2018年8月1日、3日、4日、7日、10日、12日、14日、18日、19日、22日、25日、28日、30日、9月1日各还1000元,小计14000元。以上共计35200元。二、郭宏军通过支付宝向陈旭返还现金:10000元+4000元+600元+1000元=15600元。以上一、二项合计50800元。陈旭在法庭上承认郭宏军通过微信方式转款的35200元,不承认郭宏军通过支付宝方式转款的15600元。现陈旭以郭宏军未交付出租房,要求解除陈旭、郭宏军签订的《房屋租赁合同》,郭宏金返还陈旭租金及押金44000元,支付违约金15000元为由,诉讼来院。上述事实，有陈旭、郭宏军的陈述,由陈旭提交的证据:陈旭、郭宏军的身份信息、《房屋租赁合同》原件一份、收条原件一份、郭宏军的国土使用权证复印一份;郭宏军提交的证据:微信转款记录八张、支付宝转款记录三张等证据予以佐证,本院予以确认。一审法院认为,一、陈旭、郭宏军于2018年6月17日签订《房屋租赁合同》,而郭宏军从2018年6月20日就开始向陈旭返还租金,直到2018年9月1日,陈旭也未实际租用郭宏军的住房,且陈旭、郭宏军对双方属租赁、借贷关系各说不一。根据本案实际情况判断,陈旭、郭宏军应属名为租房关系,实为借款关系。现陈旭以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼,应变更为民间借贷合同纠纷。二、因陈旭、郭宏军签订的《房屋租赁合同》与本案实际情况不符,不是双方当事人真实意思的表示,应当无效,其合同约定的违约金15000元也应当无效,不受法律保护。故陈旭要求解除陈旭、郭宏军于2018年6月17日签订的《房屋租赁合同》、郭宏军向陈旭支付违约金15000.00元的请求,本院不予支持。三、陈旭向郭宏军支付的房租金40000元,押金4000元,共计44000元,有郭宏军向陈旭出具的收条为证,本院予以确认。该款应当认定为陈旭支付给郭宏军的借款。四、陈旭承认收到郭宏军通过微信方式转款的35200元,不承认郭宏军通过支付宝方式转款的15600元。因郭宏军未向法庭举出郭宏军用支付宝转款时,陈旭收款的账号证据,现郭宏军仅凭短信记录“我是陈旭”就认定是陈旭本人,理由不充分,本院不予采信。五、郭宏军还下差陈旭的借款8800元(44000元-35200元),郭宏军应当偿还,并从陈旭起诉之日起按年利率6%计息至本金还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项规定，判决:一、郭宏军从本判决生效之日起十日内偿还陈旭的借款8800元及利息(利息的计算方式:以8800元为基数,从2019年6月17日起按年利率6%计算至本金还清之日止);二、驳回的其他诉讼请求。如果郭宏军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元,减半收取计638元，由陈旭负担542元,郭宏军负担96元。二审中,各方当事人均无新证据提交。二审查明，2018年6月17日，被上诉人陈旭通过支付宝以张琼名义向上诉人郭宏军支付房屋租金11900元。2018年6月28日，郭宏军通过支付宝向陈旭还款14000元，6月30日还款600元，8月6日还款1000元。二审经审理，对一审查明的其余案件事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点一、本案法律关系的认定。上诉人郭宏军与被上诉人陈旭签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁合同签订三日后，已因上诉人的原因导致合同解除，现上诉人已将房屋租金返还至被上诉人，故双方的租赁合同关系已经终止。本案的基础法律关系是租赁合同关系，而原审法院认定本案系民间借贷纠纷缺乏事实依据，本院予以纠正。焦点二、还款金额及违约金应如何确定的问题。经审理查明，上诉人陈旭于2018年6月17日签订租赁合同的当日通过支付宝向郭宏军转租金11900元、现金4000元、POS刷卡，共计向郭宏军支付租金44000元，对此双方无异议。因郭宏军不能按约交付房屋，2018年6月20日，郭宏军开始向陈旭返还租金，截止2018年9月1日通过微信向陈旭返还租金35200元，通过支付宝转款15600元，现陈旭就支付宝的转款称没有收到而发生争议。本院认为，因陈旭通过支付宝向郭宏军支付租金，与郭宏军通过支付宝向陈旭返还租金，均是使用的同一个账户，且通过二审查明，双方没有其他经济往来，因此，郭宏军通过支付宝向陈旭转款15600元，应该认定为返还的租金，故一审法院认定返还租金的金额有误，本院应予纠正。关于违约金的计算。双方签订的《房屋租赁合同》约定：郭宏军未按时交付房屋给陈旭使用，视为郭宏军违约，郭宏军负责赔偿违约金按合同金额每日3%计算。郭宏军抗辩违约金过高，应调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，双方签订租赁合同是2018年6月17日，而郭宏军返还租金是从同月17日开始，截止2018年9月1日共计返还租金50800元，房屋约定租金为44000元，返还金额超过租金6800元。郭宏军在73天时间内，向陈旭超额予以了返还，并非恶意违约，违约金虽然具有惩罚性的性质，但是本质上，主要目的是为了补偿因违约造成的损失。本案中，违约造成的实际损失除了租金占用损失，并没有其它损失，因此陈旭请求按照合同约定支付违约金，明显高于实际损失。根据合同履行情况、当事人的过错程度综合考量酌情调整，郭宏军已经超付的6800元已经足购弥补陈旭的实际损失，故郭宏军的上诉请求本院予以支持。综上所述，上诉人郭宏军的上诉理由部分成立，一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省达州市达川区人民法院在（2019）川1703民初2259号民事判决书；二、驳回陈旭的诉讼请求。一审案件受理费638.00元，二审案件受理费1276.00元，均由被上诉人陈旭负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  胡光俊审判员  古 霞二〇二〇年五月二十六日书记员  张治鹏