浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2761号 原告：卞春荣，男，1971年3月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：原爱平，女，1972年6月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两原告委托诉讼代理人：李翔，浙江润杭律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：陈倩霞，浙江润杭律师事务所律师。 被告：杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心3幢1418室-1，统一社会信用代码91330110MA28W8LX8P。 法定代表人：刘继明。 委托诉讼代理人：吴海珍，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪智芳，浙江金道律师事务所律师。 被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区），统一社会信用代码9133052330766643XJ。 法定代表人：何礼萍。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1988年4月27日出生，住长兴县，系该公司职员。 委托诉讼代理人：余盼萍，女，1987年12月31日出生，住安吉县，系该公司职员。 被告：刘继明，男，1983年8月9日出生，住江西省安福县。 委托诉讼代理人：吴海珍，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪智芳，浙江金道律师事务所律师。 被告：安吉弘骏投资有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉科教文新区），统一社会信用代码91330523313670080W。 法定代表人：何礼萍。 原告卞春荣、原爱平与被告杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称“凡响公司”）、安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称“弘骊公司”）、刘继明、安吉弘骏投资有限公司（以下简称“弘骏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月5日、12月5日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告卞春荣及两原告委托诉讼代理人李翔、陈倩霞，被告凡响公司、刘继明的委托诉讼代理人吴海珍、汪智芳，被告弘骊公司的委托诉讼代理人陈勇、余盼萍到庭参加诉讼，被告弘骏公司经本院传唤未派员到庭参加诉讼；第二次庭审，原告卞春荣及两原告委托诉讼代理人李翔、陈倩霞，被告凡响公司、刘继明的委托诉讼代理人吴海珍，被告弘骊公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，被告弘骏公司经本院传唤未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卞春荣、原爱平诉请：1.判令凡响公司、弘骊公司共同退还30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；2.判令刘继明、弘骏公司承担连带责任。事实与理由：2018年4月15日，两原告与凡响公司、弘骊公司签署房源订单，表明两原告欲购买案涉唐韵小区商品房。两原告当场通过凡响公司、弘骊公司提供的POS机支付定金20万元，同时承诺当月16日前补交定金10万元；次日补交了该10万元。凡响公司、弘骊公司向原告出具30万元收据一张。2018年4月25日，原告与弘骊公司签订商品房买卖合同，约定房屋总价2923615元，其中首付款1463615元、尾款1460000元通过贷款支付。当日原告支付了首付款，原支付的定金30万元未抵扣。后期，弘骊公司出具回复函，表明凡响公司与其是房产代理销售关系。原告认为，无论以凡响公司名义还是以弘骊公司名义收取原告款项，都属两者内部事宜，不足以对抗原告向该两被告支付30万元但未能在房款中抵扣的事实，因此原告有权要求其返还。刘继明系凡响公司唯一股东、弘骏公司系弘骊公司唯一股东，根据公司法第63条规定，当股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产时，应承担连带责任。案涉房屋买卖合同第六条约定，面积误差比超3%时买受人有权退房，原告据此要求退房。本案审理过程中，两原告变更诉请为：1.判令凡响公司、弘骊公司退还30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；2.判令解除原告与被告弘骊公司签订的《商品房买卖合同》；3.判令弘骊公司退还购房款1463615元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；4.判令弘骊公司支付逾期交房违约金35272.3元；5.判令刘继明、弘骏公司分别对凡响公司、弘骊公司上述债务承担连带责任。 被告凡响公司、刘继明共同辩称：1.案涉款项系两原告为购买房屋向凡响公司支付的咨询服务费，而非购房定金。凡响公司受弘骊公司委托代理销售“上影安吉”楼盘；项目房屋的备案价格在销售现场均有公示，房管部门也可公开查询。原告欲购买房屋而与凡响公司置业顾问进行协商，原告已知晓凡响公司是弘骊公司的销售代理、凡响公司将就房屋销售向原告收取30万元咨询服务费等事宜。原告同意该销售模式方与凡响公司签订《房源定单》，确认房源成交总价为325万元，并于当日、次日共向凡响公司支付咨询服务费30万元，且在几天之内按照扣除服务费后的金额与弘骊公司办理购房手续、签订购房合同。在此过程中原告从未对该30万元提出异议，本案起诉前原告也没有否认该30万元系服务费。故原告诉称30万元系未抵扣的购房定金，与事实严重不符。至于原告主张支付利息，更无事实和法律依据，且不说其无权要求退费，即使有权要求退费，其要求自2018年4月25日起算也缺乏依据。2.凡响公司已完成咨询服务工作，原告与弘骊公司之间的《商品房买卖合同》解除与否，不影响凡响公司收取服务费。凡响公司已向原告提供选房、购房咨询、争取房价优惠、协助签约等服务，原、被告之间的房屋买卖权利义务关系与凡响公司无关，原告与弘骊公司之间的房屋买卖合同解除与否，不影响凡响公司收取咨询服务费的权利。3.原告要求凡响公司股东刘继明承担连带责任无事实和法律依据。凡响公司于2019年3月12日由普通的有限责任公司变更为刘继明自然人独资的有限责任公司，2019年9月4日已从自然人独资有限责任公司变更为普通的有限责任公司。刘继明独资时间不到6个月，此前和此后均有多个股东，故不存在刘继明与公司财产混同的可能，原告的付款行为也未发生在刘继明对凡响公司100%控股期间，其也无证据证明刘继明和凡响公司存在财产混同的情形。综上，凡响公司收取的30万元系咨询服务费而非购房定金，不应抵扣房款，原告对此知情且认可，其无任何理由要求凡响公司退还30万元及相应利息，原告要求刘继明承担连带责任亦无事实和法律依据，请求驳回原告对凡响公司、刘继明的全部诉讼请求。 被告弘骊公司辩称：1.根据销售代理合同，凡响可收取服务费，弘骊公司就本案所涉别墅不支付佣金，凡响公司前期宣传等费用较大，收取服务费弘骊公司认为合情合理合法。2.根据弘骊公司与卞春荣等二人签订的《浙江省商品房买卖合同》，弘骊公司仅依销售合同收取购房款，并未收取任何其他费用，故卞春荣等二人起诉弘骊公司无任何事实及法律依据。3.原告方将弘骊公司股东弘骏公司列为本案被告，并要求其承担连带责任不妥，弘骊公司系独立的民事主体，有独立的财产和账户，并且原告方也申请了财产保全，之后又突破合同相对性原则要求弘骏公司承担连带责任便不存在相应依据。4.原告变更诉讼请求申请书中主张逾期交房违约金，逾期交房按字面意思理解就是逾期和交房，本案原告方拒绝接收房屋，交房行为未完成的情况下其就以面积误差比绝对值超过3%解除了合同，故逾期交房违约金不应得到支持。且合同约定4月17日交房，弘骊公司6月15日便达到交房条件并通知卞春荣方来办理交房手续，所以时间上也未满60日。另，卞春荣方既主张了购房款利息，又主张逾期交房违约金，该两项都属于债上请求权，两者功能性质都带有过错惩罚原则，两者并存过于加重弘骊公司责任，故不应得到支持。5.弘骊公司从维护交易稳定性角度出发，不同意解除商品房买卖合同，故就相关利息，弘骊公司方也不同意支付。 被告弘骏公司未作答辩。 第一次庭审举证、质证情况如下： 原告向本院提交： 证据1.房源定单、20万元打款凭证及收据、10万元打款凭证、30万元收据，以证明原告在2018年4月15日欲向弘骊公司购买商品房，并向凡响公司、弘骊公司支付了30万元。 证据2.《商品房买卖合同》、首付款收据及POS签购单，以证明与原告与弘骊公司签订的合同中约定的房屋总价为2923615元，首付款1463615元，剩余146万元作按揭，且原告已付清首付款。 证据3.《回复函》，以证明凡响公司与弘骊公司存在代理销售房屋的委托关系。 证据4.凡响公司登记基本情况及企业信用信息公示报告，以证明凡响公司系刘继明独资的一人有限责任公司、弘骊公司系弘骏公司独资的一人有限责任公司。 证据5.邮政快递面单、入伙费用一览表、交房通知书、房屋建筑面积测绘成果书，以证明被告向原告寄送了包括包含交房通知书、入伙费用一览表等材料在内的快件，以及案涉房屋面积减少7.96平方米、面积误差超3%的事实。 证据6.录音光盘及文字材料（2019.7.9），以证明被告承认案涉房屋面积减少7.96平方米及测绘成果图在被告处保管的事实。 证据7.安吉“唐韵”项目旅游度假产品订购书、选房单，以证明被告承认收取原告30万元定金的事实，从而证明被告一系基于代理销售关系而代替被告二向原告收取定金30万元。 证据8.保费发票，以证明原告支付保费1162.68元。 证据9.录音及文字材料（2019.9.3）、“唐韵”售楼处视频及文字材料，以证明原告提交的房源定单、选房单、旅游度假产品订购书的原件保存在被告处及上述证据的真实性。 被告凡响公司、刘继明质证： 1.就证据1，对原告证明目的有异议，打款凭证和收据上都未载明是定金；该30万元系原告向凡响公司支付的咨询服务费，而非向弘骊公司支付的购房定金，凡响公司在原告购房过程中提供了房源咨询、协助选房、签约等服务；30万元的收据出具时间为2018年4月25日，系原告与弘骊公司签约之日，凡响公司对于原告分两笔支付的30万元统一出具了收款收据。 2.证据2恰恰证明争议的30万元并非购房款，而是额外支付给凡响公司的咨询服务费；《商品房买卖合同》约定的购房总价为2923615元，原告当天就支付了首付款1463615元，余款按揭处理，就本案争议的30万元原告既未提出异议，也未作购房款抵扣，并且接受了凡响公司开具的30万元收据。 3.证据3恰恰证明凡响公司根据与弘骊公司间的《销售代理合同书》向包括原告在内的购房客户收取代理服务费，原告等客户直接将代理服务费付至凡响公司账户。 4.凡响公司信息不完整，后续凡响公司又作了股权变更，由自然人独资的有限责任公司变更为普通的有限责任公司；公司经营范围包括房地产营销策划、代理、信息咨询等，因此凡响公司为原告等客户提供咨询服务并收取费用符合其经营范围。 5.证据5、6、9与凡响公司无关，不清楚相关情况；对证据9中涉及凡响公司或刘继明的不予认可。 6.对证据7证明目的有异议，原告向凡响公司支付的30万元与订购书及选房单所涉及的定金并非一回事，2018年4月25日当天原告即与弘骊公司签订《商品房买卖合同》并一次性支付了首付款，无需另行再支付购房定金。 7.对于保费发票的关联性有异议，看不出与本案有关；即使与本案有关，原告也无权向被告主张，因为并非必须支出的诉讼费用。 被告弘骊公司质证称： 1.对证据1证明目的有异议，争议的30万元系原告单独支付给凡响公司的服务费用，与弘骊公司无关。 2.证据2三性无异议，但可以证明弘骊公司是系依法依合同收取购房款，未收取原告其他任何费用。 3.弘骊公司系委托凡响公司进行销售，且未收取争议的30万元。 4.弘骊公司系依法设立的独立民事主体，弘骏公司同样也是，故不应作为本案被告。 5.弘骊公司早于2019年6月15日即通知原告办理交房手续，虽然存在面积差，但从维护交易稳定性考虑，不同意解除合同。 6.就证据6、9，卞春荣与余盼萍确实有对话过程。 7.证据7达不到原告的证明目的。 8.对保费发票关联性有异议，看不到是本案保全所需。 被告凡响公司、刘继明提交： 证据10.《销售代理合同书》，以证明凡响公司与弘骊公司系销售代理合同关系，弘骊公司授权凡响公司代理销售“新奇世界·上影安吉”项目，并向客户收取销售服务费；凡响公司向原告收取的30万元系服务费而非购房定金。 证据11.房源定单、合同会签单、《商品房买卖合同》、原告付款凭证及首付款收据，以证明2018年4月15日原告确认案涉房屋的房源成交总价为325万元，该价款包括房款和服务费；2018年4月25日原告和凡响公司、弘骊公司确认案涉房屋总价（即备案价）为3013415元，优惠后签约总价为2923615元，原告也按照该价格签订购房合同、向弘骊公司支付首付款和确认余款办理按揭；在此过程中，原告从未对已支付给凡响公司的30万元服务费提出异议。 证据12.楼盘销售现场视频和照片（光盘）、楼盘销控表，以证明案涉楼盘的热销情况；包括案涉房屋的备案价格均在现场展示，原告等购房户知晓房屋销售价格。 证据13.信访投诉件，以证明原告认可其向凡响公司支付的是咨询服务费。 证据14.工商变更登记情况，以证明2019年3月12日前凡响公司系普通的有限责任公司，2019年3月12日变更为自然人独资公司，2019年9月4日已从自然人独资公司变更为普通的有限责任公司。 原告卞春荣、原爱平质证： 1.对证据10的真实性无异议，但对被告部分证明目的有异议。该合同是凡响公司与弘骊公司之间的约定，对原告无约束力；被告主张案涉争议30万元系支付给凡响公司服务费的观点不成立。 2.对证据11的真实性无异议，就被告主张的部分证明目的有异议。原告在签订正式合同时曾就之前支付的30万元要求凡响公司解释和返还；原告之所以未就该30万元的性质提出疑义，是因为凡响公司从未明确过该款项性质，及至4月25日签订正式合同时亦未明确，仍在隐瞒。 3.证据12与本案无关联，原告系2018年4月15日前往案涉楼盘案场，被告既然有视频和照片，则可展示当日的案场情况。原告再次明确未在案场看到过备案价格。销售公司是在楼盘案场接待原告，也无明确标示表明接待人员属销售公司人员，导致原告当然的相信是房产公司的工作人员。 4.就证据13，原告代理人是向信访部门反映过相关情况，但相关说法系根据销售公司的答复反馈情况所作陈述，而非原告认可知晓案涉争议30万元系凡响公司收取的咨询服务费。 5.对证据14未提异议。 被告弘骊公司质证就凡响公司、刘继明所举证据无异议。 被告弘骊公司提供证据15.商品房买卖合同草签文本，以证明合同双方系经原告确认购房款价格后才签订正式文本。原告质证无异议，称当时说好了缴纳的定金最终将予以抵扣。被告凡响公司质证无异议。 第二次庭审举证、质证情况如下： 原告向本院申请开具调查令后，向杭州市信访局调取通话录音并核实有关情况，杭州市市长公开电话受理中心提供了2019年7月18日登记号码为150××××6177的来电通话录音（证据16），并回复称未向凡响公司出具任何材料。原告据此补强其第一次庭审中就信访反映情况一事所作的辩解。被告凡响公司、刘继明质证称：1.即使该录音摘录是客观的，也能够证实原告此前提交的信访回复件反映的情况，即原告认可向凡响公司支付的30万元系咨询服务费，只是落脚点在于费用合不合理；2.信访内容中存在歪曲事实的情况，如陈述原告是从杭州直接去往案涉楼盘案场，就此被告已申请证人出庭证实真实情况。被告弘骊公司质证意见同凡响公司。 被告凡响公司、刘继明提供证据17.《（唐韵）新奇世界—上影安吉委托分销合同》、《新奇世界·上影安吉结佣附件》，以证明凡响公司为开展案涉楼盘的代理销售工作，采用分销方式与上海熙晨房地产咨询有限公司（以下简称“熙晨公司”）合作销售，双方签订分销合同并就委托内容、佣金计算、客户报备等内容进行了约定；证据18.《新奇世界·上影安吉佣金结算对账单》、增值税专用发票、建设银行电子回单，以证明熙晨公司协助凡响公司为原告卞春荣、原爱平购买案涉房屋提供了房产咨询服务，在扣除贴佣金额后凡响公司向熙晨公司支付了房屋销售佣金136385元；佣金结算对账单中载明贴佣金额13615元，即第一次庭审中原告认可凡响公司替其支付的部分房款，凡响公司本来按合同约定应向熙晨公司支付佣金15万元，扣除该代付房款后实际支付熙晨公司136385元。 原告质证对证据17的形式真实性存有疑义，结佣附件上的甲方、乙方笔迹像是一人所签，如果属实的话就存在双方共同造假的嫌疑；关联性亦有异议，该合同系凡响公司与案外人熙晨公司间的合意，原告既无委托凡响公司或熙晨公司的意思表示，也未参与双方合同的签订过程，其真实性应该另案审查，且即使真实对原告也不具约束力。对证据18形式真实性无异议，但熙晨公司未到庭接受质询，不能排除系案外人为配合凡响公司而特意出具；无论发票还是转账凭证，都未出现原告姓名，不能证明是与原告有关的服务费结算，也可能是其他购房者的服务费；对其关联性不予认可，该结佣未经原告同意，不能约束原告，也不能证明熙晨公司为原告提供了房源信息等服务。 被告弘骊公司质证称如证据17、18真实且来源合法，则对其证明目的予以认可；据了解，房地产行业内部确实存在凡响公司陈述的操作模式。 凡响公司另申请证人陶某出庭作证（证据19），由证人当庭陈述与原告方接触及提供房源信息、陪同选房等过程并接受质询，同时补强证据17、18之证明目的。 原告卞春荣质证称：1.证人2018年4月15日那天叫车去接原告是事实，但开始是打算看香缇溪岸，后来不满意才准备看后面的两个楼盘，原告当时也讲过不用证人跟着。2.双方始终没有建立服务关系，原告认为双方是朋友关系。3.因为跟上影楼盘销售员王杰不熟，而证人与王某，所以联系不上王杰时请证人帮忙联系。4.证人从没有告诉原告其是房产中介，也没有说过要收费，原告更不知道什么熙晨公司，直到案子审理期间才知道。5.证人在陈述过程中再次明确了原告首付的20万是定金。6.中介收费的依据是委托人和中介公司签订的委托协议，原告并没有和熙晨公司签订任何协议；而熙晨公司是接受凡响公司的委托，凡响公司则是接受弘骊公司的委托，谁委托谁付费是基本的原则，这个费用不应该由客户来负担。 被告弘骊公司质证称：原告方称把证人陶某当做是香缇溪岸的工作人员，然后全程是陶某进行陪同的，说明原告方知道当时在案场并不是弘骊公司的工作人员安排的。陶某陈述中提到两个事实，第一是原爱平抱怨收取的服务费太高，以及后来王杰说如果觉得这个服务费太高，原告要退房也可以退房，卞春荣刚才在庭审过程中也没有进行否认；第二，这个车来回都是陶某叫的，后来来上影项目也是陶某叫的，所以确实提供了相应的劳务。 被告弘骊公司、弘骏公司未提供证据。 被告弘骏公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。一方举证，其他到庭当事人就证据本身的真实性无异议的为证据1-16，本院对该部分证据予以认定。关于凡响公司所述其采用分销方式与熙晨公司合作销售案涉楼盘及佣金支付等事项，因证据17、18涉及案外人，本案不宜径行论断，且关联事项对本案争议认定无直接影响，故本院就此不作认定。原告卞春荣称其与证人陶某属朋友关系，证人从没有告诉原告其是房产中介，也没有说过要收费；据该主张，原告系接到一个陌生电话询问有无看房、购房意向，表示肯定后接受对方安排车辆并由证人陪同由杭州至安吉多个楼盘看房，而对方在接洽过程中既不表露中介身份，又无端地基于朋友情谊而无私的纯粹付出；这显然有悖常理，本院对原告该主张不予采信，对证人陶某相关证言予以采信。 结合证据1-16及当事人、证人无异议之陈述，本院认定如下事实： 2018年3月12日，弘骊公司、凡响公司签订《销售代理合同书》，就弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界﹒上影安吉楼盘事宜作出约定，其中代理费用结算别墅部分记载“别墅乙方（凡响公司）从客户端收取30万元/套，甲方（弘骊公司）无需支付乙方后置佣金。” 证人陶某系房产中介，经电话联系原告卞春荣，获悉其有至安吉看房的意愿后，于2018年4月15日安排车辆将原告从杭州接送至安吉，并陪同先至香缇溪岸楼盘看房,因原告未看中，后至灵峰山庄楼盘，亦无果，遂于午饭后赴上影安吉楼盘。原告后看中上影安吉项目唐韵小区33幢4室房屋，遂签署房源定单，载明“1.房源定单签定时缴纳定金人民币￥200000元整；2.选房人于2018年4月15日缴纳定金预留房源至2018年4月29日止，该套房源暂时不对外销售，定金不予退还，逾期作废！3.房源成交总价￥3250000（房源面积161.97）”。凡响公司销售顾问王杰在该房源定单上注明“附：如个人贷款审批不通过，定金销售方全额退款。”卞春荣则承诺于2018年4月16日前补定金10万元。卞春荣于当日17时14分刷售楼部内银联ＰＯＳ机付至凡响公司账户20万元，凡响公司出具加盖“杭州凡响房地产营销策划有限公司发票专用章”的收据一份给原告。次日，原爱平通过其农业银行账户转账10万元至凡响公司时股东沈革革个人账户。 2018年4月25日，弘骊公司（甲方）与卞春荣（乙方）签署产品订购书，载明乙方订购甲方开发的安吉新奇世界唐韵B区33幢104室房屋，用途为度假居住，支付定金为20万元，作为双方当事人定立买卖合同的担保；房屋面积约为161.97平方米，单价为18604.78元/平方米，总房价款3013416元；乙方确认在签署定购书7日内即2018年5月1日前签署《商品房买卖合同》及其补充协议范本。卞春荣并签署选房单，载明的房屋位置、建筑面积、单价、总价同产品订购书；其中房屋情况第9项记载首期房款为人民币30万元，备注第1项又记载选房单签订时选房人交纳定金人民币30万元。产品订购书及选房单落款处其他相关人员有“置业顾问王杰”、“销售经理孙宏伟”、“后台经理（案场销控）余盼萍”、“财务人员（案场财务）喻云”等。同日，原告卞春荣、原爱平在与弘骊公司就购房合同形成合意后先行草签一份合同，随后与弘骊公司签订合同编号为2018330523YS0083329的正式《商品房买卖合同》，约定原告购买弘骊公司开发的唐韵小区33幢4室房屋，房屋建筑面积161.97平方米，房款合计2923615元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并对按揭贷款部分按买受人已实际支付的按揭贷款利息进行支付，对未按揭贷款部分按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息；买受人于合同签订当日支付首付款1463615元，余款146万元于签订合同后15日内办妥按揭贷款或公积金的相关手续；出卖人应当于2019年4月17日前将符合合同所列各项条件的商品房交付买受人使用，遇合同载明的特殊情形的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任分别情形以不同方式处理。合同附件八《补充协议内容》第四条约定“合同第九条约定的交付日期必须以买受人付清全部房款为前提（包括按揭贷款全部划入出卖人账户），买受人未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交房。”当日19时许，原告分三次刷卡向凡响公司账户合计支付1463615元，凡响公司向两原告出具加盖“安吉弘骊房地产开发有限公司财务专用章”的收据一份。 2019年4月22日，弘骊公司作出回复函，载明“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿；”“我司所有销售均委托杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称杭州凡响公司）进行，经向杭州凡响公司咨询，由杭州凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到杭州凡响营销策划有限公司；” 2019年6月6日，弘骊公司委托的测绘单位出具《房屋建筑面积测绘成果书》。2019年6月15日，弘骊公司向原告寄送交房通知书、入伙费用一览表等文件，告知原告交房条件已具备、请于2019年6月17日至21日前往按揭银行办理按揭手续；其中入伙费用一览表载明案涉房屋实测面积154.01㎡，误差7.96㎡。 2019年7月9日，原告卞春荣至弘骊公司与其营销经理余盼萍就案涉房屋面积差问题进行交涉。同日，原告向本院提起本案诉讼。 另查明，凡响公司系于2017年7月20日成立的有限责任公司，初始投资人刘琪、沈革革，法定代表人沈革革，经营范围包括房地产营销策划、房地产代理、房地产信息咨询、物业服务等。后凡响公司发生多次变更，涉及注册资本、股权、法定代表人、住所地等。原告购买案涉房屋期间，凡响公司股东包括万黎斌、周飞、徐向荣、沈革革，法定代表人为万黎斌；2018年7月23日，凡响公司法定代表人变更为刘继明；2019年3月12日，凡响公司股权变更登记为刘继明持股100%，企业类型相应变更为有限责任公司（自然人独资）；2019年4月15日，凡响公司注册资本由3000万元变更为100万元；2019年9月4日，凡响公司股权变更登记为刘继明出资80万占80%，朱亚萍出资20万占20%。弘骊公司系于2014年9月22日成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），股东为安吉弘骏投资有限公司，法定代表人何礼萍，经营范围包括房地产开发、经营等。 本案争议在于: 一、原告方对于凡响公司的代理销售行为是否知情？衍生原告是否知晓凡响公司将收取代理费并自愿支付30万元？ 本院认为，虽无直接证据证实凡响公司或弘骊公司明确向原告披露系凡响公司代理销售弘骊公司开发的案涉楼盘，且房源定单上确实表述为定金，但结合证人陶某确曾陪同原告方至包括上影安吉在内的多个楼盘看房而原告卞春荣在案件审理初期刻意回避和直接否认该节事实、本案争议的30万元系原告方2019年4月15日直接转入凡响公司账户20万元而另10万元更是于次日转账至凡响公司时股东沈革革个人账户、时隔10日原告支付首期购房款时未抵扣争议所涉30万元、《房源定单》房源成交总价325万元与《房屋买卖合同》约定总价2923615元之差价较为接近30万元等事实，原告方应当知晓凡响公司系代理销售弘骊公司房产，本案争议的30万元当属原告方自愿支付给凡响公司的服务费。至于弘骊公司与凡响公司关于佣金支付方式的约定是否符合行业管理规范，属职能部门规制，非本案评判范围。故原告方主张该款应认定为购房定金，本院不予采纳。 二、原告方是否有权要求退还该30万元？承担返还义务的责任主体为谁？ 就此，需先行厘清当事各方存在何种法律关系。纵观本案，凡响公司与弘骊公司间委托销售合同法律关系明确，但本应弘骊公司承担的给付佣金义务却经双方合同约定以凡响公司向客户端收取定额费用的方式替代。原告方与弘骊公司间商品房买卖合同法律关系亦明确，现因房屋面积差绝对值达到合同约定的解除条件，原告方明确提出解除合同。原告方与凡响公司及证人陶某（或其所任职的中介机构）间存在非典型的居间合同法律关系：证人陶某（或其所任职的中介机构）通过撒网式寻获客源即本案原告，并实际提供接送、陪同看房等服务，但止步于原告确定购房意向之时，相关服务虽非免费，但佣金又非与原告发生结算，而是与上一层级即案场销售代理凡响公司进行；凡响公司作为案场销售，为原告选房、固定房源、议价等提供服务，并实际收取原告30万元，而该30万元又非单纯属于凡响公司直接提供给原告的服务对价，而是掺杂了初始中介即陶某一方提供的服务、案场销售代理凡响公司自身的服务、开发商弘骊公司通过房价调节促成凡响公司向客户端收费以替代给付佣金等诸多因素。基于此，原告与凡响公司虽然存在居间合同关系，但该合同关系系依附于原告与弘骊公司间的商品房买卖合同关系而存在，买卖不成则凡响公司之服务费无从发生。原告与弘骊公司已达成商品房买卖合同，但原告据房屋面积差绝对值达到合同约定的解除条件而主张解除合同，本院予以支持；弘骊公司以交易稳定性抗辩，本院不予采纳。原告与弘骊公司间商品房买卖合同解除后，原告就购房事项无从实际获益，依公平原则，同时考量凡响公司在原告购房过程中确实提供了相关服务，本院酌定凡响公司退还原告90%服务费即27万元；案涉房产面积差绝对值超3%,致商品房买卖合同解除，是导致凡响公司退还服务费的重要因素，弘骊公司应就凡响公司退还服务费负补充清偿责任。刘继明作为凡响公司一人股东的情况仅存在特定期间，案涉居间合同发生期间及目前凡响公司均非一人有限责任公司，故对原告要求刘继明承担连带责任之诉请本院不予支持。弘骊公司系弘骏公司100%持股的法人独资有限责任公司，弘骏公司拒不出庭应诉，亦未提供证据证实财产独立，原告要求弘骏公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，本院认为，案涉商品房面积差7.96㎡，与合同约定面积161.97㎡误差为4.91%，原告方据《商品房买卖合同》约定行使解除权，本院予以支持；原告于提交的变更诉请申请书中明确要求解除合同，被告弘骊公司于2019年8月17日签收该申请书，本院认定双方《商品房买卖合同》于当日解除。合同解除后，原告支付的购房首付款1463615元弘骊公司应予返还并支付占用期间的利息，利息自2018年4月25日起计付至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〈LPR〉计付，被告弘骏公司就该项给付负连带责任。原告既已解除合同，另又主张逾期交房违约金，本院不予支持。凡响公司退还原告27万元，弘骊公司就该项给付负补充清偿责任，因该退款系基于本院确认原告与弘骊公司间合同解除而进一步认定，故对原告就该款主张利息本院不予支持。原告其他超出部分诉请本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告卞春荣、原爱平与被告安吉弘骊房地产开发有限公司2018年4月25日签订的2018330523YS0083329号《商品房买卖合同》于2019年8月17日解除。 二、被告安吉弘骊房地产开发有限公司退还原告卞春荣、原爱平购房款1463615元及利息（自2018年4月25日起计付至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〈LPR〉计付），限于本判决生效之日起十日内履行；被告安吉弘骏投资有限公司就本项给付承担连带责任。 三、被告杭州凡响房地产营销策划有限公司退还原告卞春荣、原爱平27万元，限于本判决生效之日起十日内履行；被告安吉弘骊房地产开发有限公司就本项给付承担补充清偿责任。 四、驳回原告卞春荣、原爱平其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12555元(减半收取)，诉前财产保全费2020元，诉中财产保全费5000元，合计诉讼费19575元，由原告卞春荣、原爱平负担710元，被告杭州凡响房地产营销策划有限公司负担2938元，被告安吉弘骊房地产开发有限公司、安吉弘骏投资有限公司负担15927元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  彭瑞森 二〇二〇年五月八日 书记员  赵宁吉