湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终759号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码91431221734771760T。法定代表人：高秀彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住址湖南省会同县，系公司员工。被上诉人（原审原告）:向岗，男，汉族，1969年9月30日生，住址湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）：肖池亚，女，汉族，1973年5月7日生，住址湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）因与被上诉人向岗、肖池亚商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：请求依法改判驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期办证违约金和退还代办费、代收两证费的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持，双方应按合同约定执行。2.不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。3.退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，办证费和代办费已经开支，不存在退还。4.2017年3月27日，100多名业主围堵上诉人的法定代表人高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使上诉人一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。向岗、肖池亚辩称：请求二审法院维持原判。向岗、肖池亚向一审法院起诉请求：一、判决被告立即为原告办理水岸蓝城14栋902号商品房的房屋产权证；二、判决被告向原告已付房款万分之三的违约金即每天人民币113.21元从2017年3月27日暂算至2019年5月8号（772天），为人民币87398.12元(其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止);三、判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币7547元、专项维修基金人民币7547元、代收代办费755元、代收两证费1375元，共计人民币17224元，并按6%年利率向原告支付利息，从2012年8月11日暂算至2019年4月11日为人民币6803.48元(其余算至被告实际支付之日止)；四、判决被告向原告开具房款结清单；五、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第14幢9层02号商品房，房屋建筑面积133.49平方米，购买价格为2826.97元/平方米，房屋总价款377372元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计9677元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为7547元，由原告于2012年8月11日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金7547元；被告应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款377372元，并于2012年8月11日向被告交纳了代收契税7547元、代收维修基金7547元、代收代办费755元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。一审法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金为377372元×750天×0.1‰＝28302.9元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金28302.9元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且被告认可原告的退还维修基金、契税、代收代办费、代收两证费的诉讼请求，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币7547元、专项维修基金人民币7547元、代收代办费755元、代收两证费1375元，共计人民币17224元的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按年利率6%，从2012年8月11日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城14栋902号商品房的房屋产权证，鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，故本院对原告要求办理权属证书的诉求不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告向岗、肖池亚逾期办证违约金28302.9元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告向岗、肖池亚代收房屋维修基金、代收契税、代收代办费、代收两证费共计17224元；三、驳回原告向岗、肖池亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2529元，减半收取1265元,由原告向岗、肖池亚负担749元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担516元。二审中，上诉人福兴房地产公司向本院提交一组缴纳不动产登记费和测绘费共219292.42元票据的证据，经质证，被上诉人认为测绘费是上诉人必须履行的费用，与办证费没有关系，不动产登记费与实际被上诉人缴纳的费用不符，对该证据的三性均不认可。本院认定，该组证据能客观呈现与本案有关情况，予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署的《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平的理由，经查，《承诺书》正是基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。上诉人主张其不应向被上诉人退还代办费、办证费的理由，经查，因合同中有关收取代办费和办证费属双方自愿约定，且不动产权证亦已在登记部门实际办出，上诉人付出了相应劳务和支出了相关费用，同时上诉人在一审庭审中并未作同意退还代办费、办证费的意思表示，故本院对上诉人主张的该理由予以支持，原判决支持被上诉人要求上诉人退还代办费、办证费的诉讼请求不当，二审予以纠正。综上，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持；原判决认定事实清楚，处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3761号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3761号民事判决第二项、第三项；三、改判湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还向岗、肖池亚代收房屋维修基金、代收契税共计15094元；四、驳回向岗、肖池亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费561元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年五月二十日书记员  龙星宇