浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终597号 上诉人（原审原告）：金张林，男，1948年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金刚标、金剑波,浙江正大金茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会，住所地绍兴市越城区斗门街道褚家村。 法定代表人：金勇。 被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区斗门街道褚家村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区斗门街道褚家村。 法定代表人：金国兴。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈国山，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 上诉人金张林因与被上诉人绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会（以下简称褚家村村委）、绍兴市越城区斗门街道褚家村股份经济合作社（以下简称褚家村经济合作社）合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金张林上诉请求：依法撤销（2019）浙0602民初8831号民事判决，并依法改判两被上诉人赔偿上诉人损失2970786元，并支付该款自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；本案一审、二审费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院虽然认定褚家村村委会有过错应赔偿上诉人就此产生的损失，但对上诉人损失的计算标准、上诉人本身过错以及褚家村经济合作社是否承担赔偿责任的认定存在错误，且一审法院在审理本案中适用法律有误。一、上诉人按照褚家村合法产权房屋拆迁安置的标准获得赔偿并无不当，损失不断扩大是因两被上诉人多年来故意隐瞒房屋真实信息、未采取有效措施及时止损所致。一审法院认为“按合法产权房屋进行拆迁安置的标准进行赔偿缺乏依据”系认定事实错误。1.案涉房屋于2018年被纳入褚家村房屋征迁范围，根据当时《斗门街道褚家村城中村改造项目征地房屋补偿实施方案》以及随后实际测量的房屋建筑面积，案涉房屋的赔偿金额应为2970786元。一审法院认为的“要求按合法产权房屋进行拆迁安置的标准进行赔偿缺乏依据”是不合理的。上诉人与被上诉人在签订案涉房屋买卖的《协议》、《补充协议》时早已考虑到今后房屋有被拆迁的可能，故在《协议》中明确写了“非拆迁及拆迁时按其他村民买房同等待遇”，这句话既是两被上诉人对上诉人的一个承诺，也能够说明双方之间就该房屋遇到拆迁以及拆迁时赔偿款的计算标准有一个明确的约定。2018年案涉房屋纳入了征迁范围、政府公布了拆迁补偿方案且有第三方机构对房屋的面积、价值进行了评估，案涉房屋的价值己然明确，上诉人亦能根据该拆迁价值确定损失金额。2.案涉房屋至今确定的损失金额，是因为两被上诉人故意隐瞒房屋真实情况以及多年来不采取有效的方法及时止损所致。2009年，上诉人为其儿子购置婚房，当时考虑的是袍江地区的商品房。而两被上诉人在知晓上诉人有购置房屋的意向后，主动寻到上诉人请求上诉人购买案涉房屋，并保证案涉房屋系有合法产权的房屋。若当时上诉人购买的是袍江地区的商品房，根据当时的袍江地区商品房的市场均价在2000元/平方左右，上诉人完全有能力购买到150平方左右的小户型商品房，而2019年二手房交易的市场均价在12000元/平方，也即是说仅以面积为150平方的二手毛坯商品房计算，其到2019年的价值已高达180万元。故，两被上诉人故意隐瞒房屋信息将案涉房屋出卖给上诉人的行为，是导致本案中上诉人损失不断增大的唯一原因。因此，基于案涉房屋拆迁补偿标准唯一、明确，且案涉房屋价值随着时间推移而不断增大，本案完全可以按照现有拆迁方案中合法房屋的拆迁赔偿标准来计算上诉人遭受的损失，一审法院认为的缺乏依据显然错误，系认定事实有误。二、上诉人本身不存在任何过错，一审法院没有真正查明上诉人购买案涉房屋时的情况，系认定事实不清。双方在本案中虽是平等的民事主体，但是两被上诉人凭借着自身特殊的身份，利用了获取信息不对等的优势，将案涉房屋出卖给了上诉人。在上诉人与两被上诉人签订《协议》、《补充协议》时，被上诉人己将案涉房屋建造完毕，根本不存在一审法院认为的“明知宅基地需要经审批才能建造的情况下而购买了没有审批手续的案涉房屋”，并且被上诉人在《协议》中特意载明“协议生效后，产权归乙方所有。非拆迁及拆迁时按照其他村民卖房同等待遇”、“交有关部门一份”等字样，亦己经充分使得做为褚家村村民的上诉人相信两被上诉人所建造的房屋是合法有产权的房屋。并且，两被上诉人收到绍兴市国土资源局出具的行政告知书后仍收取上诉人的购房款，甚至在上诉人多次向两被上诉人提出办理产权证明及相关手续时依旧推脱、敷衍了事。上诉人直至案涉房屋拆迁时才知晓自己向两被上诉人购买的房屋是违章建筑。由上述事实可以看出，上诉人在本案中并未有任何过错，两被上诉人应当承担案涉合同无效的全部过错责任。三、褚家村经济合作社做为村集体经济组织，经营、管理着褚家村集体所有的土地，并且其也通过实际行为表明其是合同相对人，亦应当承担赔偿责任。一审法院认为“褚家村经济合作社仅收取了原告的购房款，并非合同向对方”是错误的。参照全国人大常委会法制工作委员会对《关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》：“集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理。”本案并不是一般意义的物品买卖，而是村集体所有土地的使用权以及村集体所有的房屋。褚家村经济合作社作为村集体经济组织，显然经营、管理着褚家村集体所有的土地，案涉房屋土地的使用权买卖、案涉房屋的建造和买卖显然是需要两被上诉人达成一致后方可进行，并且褚家村经济合作社还收取了上诉人的购房款，从该行为上已然可以认定其是对应合同相对人的身份，应当承担赔偿责任。 褚家村村委辩称：从未与上诉人就涉案房屋拆迁时赔偿款的计算标准有过任何形式的约定。一审法院裁判认为，原告（即本案上诉人）要求按合法产权房屋进行拆迁安置的标准进行赔偿缺乏依据，事实认定清楚。首先，“非拆迁及拆迁时按其他村民卖房同等待遇”这一条款的含义，褚家村村委在一审答辩的时候，已经做了详细地阐述，此处不再赘述。上诉人认为，该条款能够说明褚家村村委与其就涉案房屋拆迁时赔偿款的计算标准进行了明确的约定，无事实及法律依据。其次，上诉人对于其就涉案房屋因此次征迁行为而遭受的经济损失额，理解有误。其上诉称，是因为褚家村村委故意隐瞒房屋真实情况以及多年来不采取有效的方法及时止损，才导致其损失2970786元。该论断存在三个方面的问题，第一，褚家村村委从未故意隐瞒房屋真实情况，买卖房屋需要核查相关权属证书是常识，上诉人在签约时便已知晓涉案房屋没有相关审批手续等文件材料，属于违章建筑；第二，既然是违章建筑，其在此次征迁行动中的损失，也无法按照合法建筑标准来计算，既然如此，2970786元的损失从何而来；第三，自从2009年8月26日签约拿房至今,上诉人有更充分的理由在这十年左右的时间里去采取有效的方法及时止损，将该责任甩锅褚家村村委，于情于理于法都不合适。二、上诉人就涉案《协议》及《补充协议》的无效亦存在一定过错，一审法院据此判决双方各自承担相应的过错责任，事实认定清楚，适用法律正确。宅基地需要审批才能建造是常识，上诉人对此明知。在与褚家村村委签署涉案协议时，上诉人就已经知道涉案房屋没有任何审批手续，属于违章建筑，但仍然与褚家村村委签约，因此其需要就《协议》及《补充协议》的无效而承担相应的过错责任。上诉状载明，上诉人曾多次向褚家村村委及褚家村经济合作社提出办理产权证明及相关手续，但该陈述并非事实，上诉人对此也未能提供任何证据加以证明。十年时间，在居安思危的大环境下，已经支付了数十万元款项的上诉人，却未向斗门街道国土部门及其他相关部门主张涉案房屋的建造审批手续等产权或使用权的书面材料，显然不符合常理，上诉人所言不实。当然，作为涉案房屋出卖方，褚家村村委就涉案协议的无效需要承担相对更多的责任。因此，一审法院判决，本应由上诉人在合同无效前提下折价补偿给褚家村村委的265.5平米涉案房屋十年时间的占有、使用费，全部免除，并判决褚家村村委需要向上诉人赔偿购房款及装修款的90%的本金及相应的利息损失。一审法院的判决已经充分考虑了公平和实事求是的原则。 褚家村经济合作社辩称:如一审法院所认定，褚家村经济合作社仅收取了上诉人部分购房款，并非合同相对方。根据我国《合同法》的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的成立和生效需要具备严格的条件，包括但不限于合同当事人的意思表示需一致、同时当事人需自愿订立合同。具体到本案中，无论是形式层面还是实质层面，上诉人都未能举证证明褚家村经济合作社属于《合同法》定义的当事人。上诉人所提到的全国人大法工委的答复，也仅仅是关于村民委员会与农业集体经济组织之间的分工问题。退一步而言，即使涉案土地及房屋按照规定应当属于褚家村经济合作社经营、管理，也不能因此就推定其属于涉案合同当事人，否则《合同法》规定合同成立的条件将变得没有意义，任何只要对涉案标的存在经营、管理权责的主体，都将成为与该标的相关的协议当事人，该逻辑多么荒唐。若果真如此，无权处分，善意第三人等法律概念将失去理论基础。上诉人上诉认为，涉案房屋土地的使用权买卖、案涉房屋的建造和买卖显然需要褚家村经济合作社与村民委员会达成一致后方可进行，这仅仅是上诉人的臆断，无任何证据予以支持。同时，上诉人认为，从褚家村经济合作社收取上诉人的购房款之行为已然可以认定其是对应合同相对人的身份，缺乏法律依据。事实上，上诉人与褚家村经济合作社从未就买卖涉案房屋达成过任何合意。 金张林向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令两被告赔偿原告损失2970786元，并支付该款自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2009年8月26日，原告金张林（乙方）与被告褚家村村委会（甲方）签订协议一份，原告（乙方）与被告褚家村村委会（甲方）及案外人封贵根（丙方）签订补充协议一份，约定甲方房屋坐落于东至王云根房屋，南至金九五、金国标房屋，西至马路，北至马路，共三间，由甲方卖给乙方，协议生效后产权归乙方所有。被拆迁及拆迁时按其他村民卖方同等待遇。房屋总价30万元，乙方支付给甲方15万元，乙方支付给丙方15万元。同日，原告向封贵根支付15万元，向褚家村经济合作社支付5万元。2010年3月1日、2012年5月28日、2012年12月13日分别由原告向被告褚家村经济合作社支付5万元、3万元、2万元。2010年11月9日，绍兴市国土资源局向被告褚家村村委会出具行政告知书一份，内容为：你单位未经依法批准，擅自于2008年12月底始在竹桥头地段，非法占用442.86平方米土地新建房屋，建筑面积为445.28平方米，安排给村民作住宅，现已建成并投入使用。经审核，涉案用地为耕地，属于基本农田，项目不符合土地利用总体规划。这种行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第四十五条第一款第一项和国务院《基本农田保护条例》第十五条之规定。为此，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条及国务院《基本农田保护条例》第三十条第一款第一项之规定，拟给予：责令退还非法占用的442.86平方米集体土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物（建筑面积为445.28平方米），恢复土地原状；并处以非法占用土地每平方米29元的罚款，计人民币壹万贰仟捌佰肆拾叁元（12843.00元）整之处罚……2018年，原告在褚家村的房屋因纳入征迁范围，经案外人浙江博大地产评估有限公司评估，案涉房屋在被拆迁时房屋重置价格为201515元、装修款价值150953元。后案涉房屋被认定为违章建筑，未得到拆迁补偿。诉讼中，该院向原告释明原告与被告褚家村村委签订协议如认定无效，原告是否要求变更诉请，原告表示如协议无效，也系被告故意隐瞒案涉房屋真实情况，未积极办理审批、产权等手续所致，应按合同法第58条之规定参照现有拆迁产权房屋的标准赔偿原告损失，不变更诉请。 一审法院认为，涉案房屋至起诉前一直未取得合法手续，且现已被政府相关部门拆除，双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故双方签订的协议属《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效合同。关于原告诉请，其提出即便合同无效，亦应由二被告承担因缔约过错给原告造成的经济损失。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应对予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应对折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案双方当事人因无效合同取得的财产，应相互返还。原告因合同取得的房屋已被拆除，故无需予以返还。被告褚家村村委因合同取得的购房款，应当返还原告。被告褚家村村委在与原告签订协议出卖房屋时未告知原告案涉房屋系违章建筑，且在收到绍兴市国土资源局出具的行政告知书后仍收取原告的购房款，具有较大的过错，应赔偿原告就此产生的损失。同时原告就案涉房屋被国家征收但未得到拆迁补偿，该房屋在拆迁时的房屋装修价款应由被告褚家村村委赔偿。但考虑原告在明知宅基地需经审批才能建造的情况下而购买了没有审批手续的案涉房屋，其本身亦存在一定过错，且已占有使用该房屋多年，应当向对方折价补偿。综合考虑双方过错及各自的获利等具体情况，酌情确定被告褚家村村委向原告金张林返还90%的购房款及装修款损失，因房屋重置价格201515元中包括含了原告为装修支出的部分水电卫费用，该院酌情确定原告支出的该部分费用为1万元。综上，被告褚家村村委应赔偿原告损失计414857.7元，并支付购房款的相应利息损失。原告现依据双方协议中“非拆迁及拆迁时按其他村民卖方同等待遇”的约定，要求按合法产权产权房屋进行拆迁安置的标准进行赔偿，缺乏依据，该院不予支持。被告褚家村经济合作社仅收取了原告的购房款，并非合同相对方，原告要求被告褚家村经济合作社承担赔偿责任，缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会返还原告金张林购房款27万元、赔偿房屋现值损失144857.7元，合计414857.7元，同时需赔偿原告金张林购房款17万元自2009年8月26日起、5万元自2010年3月1日起、3万元自2012年5月28日起、2万元自2012年12月13日起至实际付清之日止按同期贷款市场报价利率计算的利息损失，于判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告金张林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15283元，由原告金张林负担13195元，被告绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会负担2088元，于判决生效之日起七日内结清。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于损失计算标准，上诉人虽主张应按照合法产权房屋进行拆迁安置的标准赔偿其损失，但未提供应适用该赔偿标准的相关法律依据或合同依据，双方协议中“非拆迁及拆迁时按其他村民卖房同等待遇”的约定，并不能认定为双方已达成案涉房屋应按合法产权房屋拆迁安置标准进行赔偿的合意，故本院对上诉人的该主张不予采信。关于上诉人的过错问题，虽上诉人主张系两被上诉人隐瞒房屋系违章建筑的事实，两被上诉人应承担全部责任，上诉人无过错，但上诉人作为买房人，在购买房屋未尽谨慎审查义务，购买无相应审批手续、无土地使用权证的房屋，具有一定过错，故本院对上诉人的该主张亦不予采信。此外，因被上诉人褚家村经济合作社并非合同相对方，上诉人要求其承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，金张林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26390元，由金张林负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年五月十二日 书记员 余建维