福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2277号 上诉人（原审被告）：福州兰德企业管理有限公司，住所地福州市仓山区齐安路760号7号厂房2层A2-042商铺。 法定代表人:方芬兰,执行董事。 委托诉讼代理人：赖纲超，福建合立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：林响,男,1975年7月12日出生,汉族,住福州市仓山区。 上诉人福州兰德企业管理有限公司（以下简称兰德公司）因与被上诉人林响房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰德公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判林响向兰德公司支付2018年9月10日起至2019年5月9日止未支付的物业管理费1449.60元及违约金（违约金以每月应支付的181.2元为基数，按月利率2%支付违约金）；二、判令林响承担本案诉讼费用及公告费。事实和理由：一审法院认为“本案审理的是兰德公司与林响之间的租赁关系，而物业管理费的主张系基于兰德公司为林响提供物业服务的基础上，该诉请并非基于租赁关系而提出，不属于本案审理范畴，故对该项诉请，一审法院不予支持”没有事实和法律依据，物业管理关系依附于租赁关系，二者不可分割。1.《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。现兰德公司要求林响同时支付租金及物业管理费具有合同依据；2.物业管理费系《租赁合同》的重要组成部分，在租赁合同履行过程中，兰德公司依约为林响提供了相应物业管理服务，根据合同权利义务相一致原则，兰德有权收取物业管理费；3.本案的物业管理关系依附于租赁关系，系《租赁合同》的一部分。现一审法院仅据租赁合同案由将本案的租金及物业管理费分开处理，对物业管理费不予审理，缺乏法律依据，不利于纠纷的解决，亦属徒增诉累。 林响辩称，对于兰德公司的上诉请求并无异议，同意依法支付其所欠缴的相应款项，请求依法判决。 兰德公司向一审法院起诉请求：1.判令林响向兰德公司支付从2018年9月10日起至2019年5月9日止未支付租金22396.32元及违约金（其中2018年9月10日至2019年1月9日的违约金以每月应支付的2718元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年9月10日起分段算至林响实际还款之日止；2019年1月10日至2019年5月9日的违约金以每月应支付的2881.08元为基数，按月利率2%支付违约金，从2019年1月10日起分段算至林响实际还款之日止，现暂计至2019年4月9日止为1152元）；2.判令林响向兰德公司支付2018年9月10日起至2019年5月9日止未支付的物业管理费1449.6元（违约金以每月应支付的181.2元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年9月10日起分段算至实际还款之日止，现暂计至2019年4月9日止为76元）；3.判令林响向兰德公司支付2018年10月7日起至2019年3月6日止未支付的水电费372.96元，2018年10月10日起至2019年5月9日止未支付的公摊水费140元；4.本案诉讼费、公告费由林响承担。 一审法院认定事实：2016年5月6日，兰德公司与林响签订《租赁合同》，1.合同第1条约定，兰德公司将坐落于福州市仓山区齐安路760号福州国艺汽配市场4号楼二层215、216号商铺出租给林响使用，租赁面积共计60.4平方米；2.合同第6条关于租期约定，租赁期限为3年，从2016年5月10日起至2019年5月9日止，装修期6个月，从2016年9月10日起至2016年12月9日止，自2017年9月10日起至2017年12月9日，装修期内兰德公司不收取租金，本合同约定的为附条件装修期，若租赁期限内因林响违约行为导致本合同因兰德公司依据合同第三十条约定追究违约责任而被解除的，林响不享受装修期优惠，林响应于合同被解除当日向兰德公司补缴原装修期内的按租金标准而产生的应付租金额；3.合同第7条关于租金约定：第一年度：自2016年5月10日起至2017年5月9日止，期间租金按每月45元/平方米，林响应于签约之日一次性预付三个月的租金8154元；第二年度：自2017年5月10日起至2018年5月9日止，期间租金按每月48.6元/平方米，季度租金8806.3元；第三年度递增8%自2018年5月10日起至2019年5月9日止，期间租金按每月52.5元/平方米，季度租金9513元；林响应付的租金按每三个月一次性支付，在每三个月最后一个月的25日前缴纳下三个月租金，先付租金后使用；4.合同第8条约定，林响应于签订本合同后三日内支付兰德公司8154元履约保证金；5.合同第9条约定，自2016年5月10日，林响应按租赁面积以每月3元/平方米的标准向兰德公司支付物业管理费，每三个月为543.6元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步；6.合同第10条约定，林响租赁区域内的用电按林响独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用林响按10元/间/月分摊，合计20元/月，每月的电费、水费应在下月8日前缴清，电费、水费按兰德公司规定的水价3元/吨和电价1.2元/度代收代缴；7.合同第31条约定，若林响逾期支付租金达10日，逾期支付其他费用达20日，兰德公司有权单方面解除合同，没收履约保证金，并要求林响赔偿实际经济损失，兰德公司提前解除合同应书面通知林响，林响应在接到通知后5日内依本合同有关约定迁离并交还店铺，兰德公司也可以选择不予解除合同，但有权没收履约保证金，并要求林响赔偿经济损失及违约金；8.合同第33条约定，若林响逾期交付本合同之约定按时足额缴纳的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，逾期达到31条规定的，兰德公司有权按第31条的规定处理。 一审法院认为，兰德公司与林响签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。自2018年9月10日起至2019年5月9日止，林响未按约定支付租金，其应当承担向兰德公司继续支付租金25368元（52.5元/平方米×60.4平方米×8月），现兰德公司仅要求林响支付22396.32元，一审法院予以支持。关于兰德公司要求逾期支付租金违约金的诉请，一审法院认为，依据《租赁合同》第33条约定，若林响逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，由于林响在2018年9月10日至2019年5月9日期间，并未按照合同约定支付足额租金，已构成违约，其应以欠缴的租金为基数，按0.5%标准向兰德公司支付违约金，鉴于兰德公司现仅要求按照月利率2%的标准计算违约金，一审法院予以准许。依据《租赁合同》第7条约定，林响应付的租金按每三个月一次性支付，在每三个月最后一个月的25日前交纳下三个月租金，故林响逾期支付2018年9月10日至2019年5月9日租金的违约金应从2018年8月26日起算，现兰德公司仅要求从2018年9月10日起算，一审法院予以准许，故林响逾期支付2018年9月10日至2018年11月9日租金的违约金应以应支付的租金9513元为基数，按月利率2%的标准，从2018年9月10日起算；逾期支付2018年11月10日至2019年2月9日租金的违约金应以应支付的租金9513元为基数，按月利率2%的标准，从2018年11月26日起算；逾期支付2019年2月10日至2019年5月9日租金的违约金应以应支付的租金9513元为基数，按月利率2%的标准，从2019年2月26日起算。 关于兰德公司要求林响向其支付物业管理费及违约金的诉请，一审法院认为，本案审理的是兰德公司与林响之间的租赁关系，而物业管理费的主张系基于兰德公司为林响提供物业服务的基础上，该诉请并非基于租赁关系而提出，不属于本案审理范畴，故对该项诉请，一审法院不予支持。兰德公司要求林响向其支付水电费（含公摊），依据讼争《租赁合同》约定，兰德公司对水电费等仅是代收代缴，兰德公司提交的现有证据并不足以证明其已代为交纳了水电费，故对该项诉请，一审法院不予支持。林响经传票传唤未到庭，依法缺席判决。判决：一、林响于本判决生效之日起十日内向福州兰德企业管理有限公司支付租金22396.32元及违约金（逾期支付2018年9月10日至2018年11月9日租金的违约金以9513元为基数，按月利率2%的标准，从2018年9月10日起算；逾期支付2018年11月10日至2019年2月9日租金的违约金以9513元为基数，按月利率2%的标准，从2018年11月26日起算；逾期支付2019年2月10日至2019年5月9日租金的违约金应以应支付的租金9513元为基数，按月利率2%的标准，从2019年2月26日起算，分别计算至款项还清之日止）；二、驳回福州兰德企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费440元，由福州兰德企业管理有限公司负担55元，林响负担385元。林响应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费收据），由林响负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案中兰德公司与林响订有《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。该合同第二部分第9条就林响应向兰德公司支付物业费进行了约定，兰德公司的经营范围亦包括物业管理。兰德公司主张租赁过程中为林响提供了物业管理服务，林响对此亦予确认，故林响应依约支付租赁期间欠付的2018年9月10日至2019年5月9日止的物业管理费1449.60元及违约金。案涉合同约定“每逾期一日，应按欠交各项费的0.5%向甲方（兰德公司）支付违约金”，该违约金过高，兰德公司诉请以月利率2%计算违约金，系其对自身权利的处分，且林响对该物业费金额及违约金计算标准亦表示认可，本院予以照准。故林响应支付的违约金自2018年9月10日起，以每月181.2元为基数，按月利率2%标准，分别计算至款项还清之日止。一审法院未予处理不当，予以纠正。 综上所述，兰德公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4279号民事判决第一项； 二、撤销福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4279号民事判决第二项； 三、林响于本判决生效之日起十日内向福州兰德企业管理有限公司支付物业费1449.60元及违约金（违约金自2018年9月10日起，以每月应支付的181.2元为基数，按月利率2%标准，分别计算至款项还清之日止）； 四、驳回福州兰德企业管理有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决确定的金额负担，本案二审案件受理费440元，由林响负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年五月十五日 法官助理高瀚钧 书记员程婷