天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初15520号原告：张淑敏，女，1946年11月21日出生，汉族，天津市纺织局退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李艳艳，天津则立律师事务所律师。被告：天津市相寓资产管理有限公司，住所天津市河东区富民路33号万隆滨河新苑4-1-4，实际办公地:天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。统一社会信用代码：91120102061232622C。法定代表人：刘洋，执行董事。委托诉讼代理人：付媛颖，女，该公司职员。第三人：李凤玉，男，1949年8月23日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。原告张淑敏与被告天津市相寓资产管理有限公司（以下简称“相寓资产公司”）、第三人李凤玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑敏的委托诉讼代理人李艳艳；被告相寓资产公司的委托诉讼代理人付媛颖；第三人李凤玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1、依法判决确认解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告押金7200元；3、判令被告支付原告违约金7200元；4、判令被告退还原告租金10800元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2014年开始委托第三人李凤玉从被告处租赁位于河西区房屋，每租一年到期后续签。2019年5月27日第三人带原告与被告续签《天津市房屋租赁合同》，租期自2019年5月15日至2020年5月14日，月租金为3600元，2个月一付款，原告向被告支付7200元。约定争议管辖法院为租赁房屋所在地法院。2019年3、4月份房屋管道渗水，导致屋内地砖凸起，房屋洗浴龙头因没有安装冷水管，原告洗澡时被烫伤，以上房屋问题严重影响居住使用，原告搬离房屋并通知被告维修，但被告一直未能将地砖维修至能够正常适合居住使用的状态。原告多次催告，但被告不按合同约定履行合同维修义务，致使以上问题未能得到及时有效的解决，原告无法居住使用该房屋，于2019年7月12日清空房屋，要求退房，但被告至今拒绝接收房屋。根据合同第九条第三款约定，“不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，可以解除合同”以及合同第十条第一款约定：“甲方有第九条第三款情形之一的应按月租金200%向乙方支付违约金”，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。但被告拒不支付违约金，双方协商无果。原告认为，经多次催告被告拒不履行维修义务，已经严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金并退还押金，以及因被告原因导致房屋无法居住期间交付的租金。原告为维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。原告张淑敏向本院提交如下证据材料：1、天津市房屋租赁合同一份，证明原、被告存在合法租赁关系，合同有违约条款，原告主张的违约金及解除合同的依据；2、收据和转账记录，证明原告没有欠过租金；3、照片8张，证明2019年4月，房屋因为地面凸起无法正常使用，热水也有问题，原告被烫伤；4、第三人和被告员工的微信聊天记录截屏39张，证明租赁房屋因为地面凸起，被告没能正常维修，也没有继续维修，造成房屋不能居住使用，原告搬离诉争房屋，损失三个月房租。2019年7月12日原告清空房屋，但是被告拒不收房，被告存在违约，拒不接受房屋也不支付违约金；5、之前的房屋租赁合同一份、采暖费、物业费、水费收据，证明原告自2014年6月份就一直租住在诉争房屋，原告在2019年7月15日前，已结清了诉争房屋所有使用费。被告相寓资产公司辩称，原告主张的第一项诉讼请求解除合同我们同意，对第二项诉讼请求我方不同意全部退还，因为原告还欠我们房租及燃气费65.25元、物业费540.6元、水费29.4元、电费611元、开锁费400。我们双方还没有办理房屋交接。开锁费是因为原告没有给我们办理交接手续，没有交还钥匙。我们在2019年9月6日我们撬门开锁产生的费用。还有原告欠我们2019年7月15日至2019年9月6日共53天的房租6360元。对原告主张的第三、四、五项诉讼请求我方也均不同意。在原告承租诉争房屋期间，出现过地砖凸起、水管无法正常使用的问题，我公司均积极配合维修解决，不存在违约情形。原告应该在合同期内缴纳2019年7月15日至2019年9月14日的房租，原告经我公司多次催要并未缴纳，我公司于2019年9月6日对诉争房屋进行换锁，并将诉争房屋交还给所有人。在租赁期间我公司不存在违约情形，请法院驳回原告诉讼请求。被告相寓资产公司向本院提交如下证据材料:1、诉争房屋的买卖合同，证明房屋所有权人情况；2、房屋出租委托合同六份，证明房屋所有权人和我公司的合同关系，我公司有权对外进行出租；3、房屋出租委托合同终止协议一份、房屋出租委托合同退租明细表一份，证明房屋所有权人已经于2019年10月24日和我公司解除了房屋出租委托关系；4、原告和我公司的房屋租赁合同六份，证明原告和我公司的房屋租赁关系；5、合作协议，是我公司和诉争房屋维修公司签署的，证明为原告上门维修的公司有维修资质；6、我公司为原告报修的系统截图和照片共14张，证明在原告承租期间我公司积极为原告维修；7、房租催缴告知函和照片共三张，证明在原告承租期间我们向原告催缴过房租；8、换锁收据一张，证明2019年9月6日我公司为涉诉房屋换锁的费用；9、退租清单，证明截止到2019年9月6日，原告所欠的费用。第三人述称，同意原告诉讼请求。我和原告是邻居关系，原告委托我给她租房子。原告从2014年开始承租诉争房屋，是我帮原告找的房子，租赁合同是原告自己签订的，当时合同是一年一签，最后一份合同是2019年5月27日签订的，合同到期日是2020年5月27日。签订合同之前2019年4月13日原告就发现屋内的地砖鼓起来了，原告的爱人已经八十多岁了，地面鼓起来，影响行走。当日我就联系被告要求他们给修地砖，但始终没有修。后来原告和她爱人就搬走了。签合同之前被告承诺给修，签完合同后就不管了。按照租赁合同第九条第三款约定，甲方有下列情形之一乙方有权单方解除合同：甲方不承担约定的维修义务，导致乙方无法使用房屋的。原告从7月5日开始要求解除合同。原告是在四月十几号就搬走了，但屋子里的东西还在，没有搬，房屋实际腾空是在七月十几号，也通知被告了。被告当时只同意退还押金，不同意给违约金，其他的也不同意退。原告搬东西的时候被告还派人在场。被告讲的原告欠物业费，电费，煤气不属实，原告什么都不欠。第三人就其陈述未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、5，具有真实性、合法性、关联性，故本院予以确认；原告提交的证据3、4，因不能证明其证明目的，故本院不予认可。被告提交的证据3，具有真实性、合法性、关联性，故本院予以确认；被告提交的证据5、6、7、8、9，因不能证明其证明目的，且无其它证据佐证，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告系房屋租赁合同关系。涉诉房屋坐落于天津市河西区，房屋面积为158.27平方米，产权人为案外人王金民。2019年5月21日案外人王金民与被告相寓资产公司续签《房屋出租委托合同》，约定：案外人王金民将诉争房屋委托被告进行出租代理及管理，房屋管理服务期限为2019年5月15日至2020年5月14日，该房屋预计租金收益为3500元／月。2019年5月27日原告作为乙方与被告作为甲方续签《天津市房屋租赁合同》，约定：“……房屋租期自2019年5月15日至2020年5月14日，月租金为3600元／月，押2付2，本合同签订时乙方应支付首期租金人民币7200元，押金7200元……”。2019年10月24日被告（乙方）与案外人王金民（甲方）签订《房屋出租委托合同终止协议》内容为：“鉴于甲、乙双方已经签订视为《房屋出租委托合同》及所有补充协议于2019年11月14日终止，即实际的委托代理截止日……”。同日，双方还签订了《房屋出租委托合同退租明细表》。原告支付被告租金至2019年7月14日，原告于2019年7月份搬出诉争房屋。原、被告双方未对涉诉房屋进行交接；现诉争房屋已被案外人房主王金民收回。本院认为,当事人的合法民事权利受法律保护。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。关于原告主张的要求确认解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，因被告表示认可，本院照准。根据双方庭审陈述，合同解除的具体时间应该在2019年7月份。对于原告主张的要求被告退还押金7200元的诉讼请求，被告虽表示不同意，但双方签订的房屋租赁合同约定，“合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。根据该约定，被告有义务在合同解除后将押金退还原告。庭审中，被告虽抗辩称原告欠缴诉争房屋燃气费、水费、电费、物业费等费用，但未提交相关证据证明，故原告要求被告退还押金7200元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的要求被告支付违约金7200元及退还租金10800元的诉讼请求，以上两项诉讼请求均以被告违约为前提，本案中，原告提交的照片等证据，仅显示房屋装修局部损坏，不足以证明诉争房屋的损坏达到了造成房屋不能使用的程度，同时被告也对损坏部分进行了维修，故对原告要求被告支付违约金7200元及退还租金10800元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告张淑敏与被告天津市相寓资产管理有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》于2019年7月解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市相寓资产管理有限公司返还原告张淑敏房屋租赁押金7200元；三、驳回原告张淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由原告张淑敏承担153.57元，被告天津市相寓资产管理有限公司承担61.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张宁宁二〇二〇年五月二十八日书记员  黄海洲附：相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。