安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1660号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：潘雪松，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 被告：王国彪，男，1967年1月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司诉被告王国彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员程叙强适用小额诉讼程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）委托诉讼代理人潘雪松、李源、被告王国彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2015年7月1日至2019年12月31日的物业费4486元；2、判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金(按照年利率10%计算，暂计算至2020年1月为797元);3、判令被告向原告支付2015年7月1日至2019年12月31日的能耗费498元;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了金域蓝湾小区C13-2-103房屋，建筑面积92.3㎡，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定，被告每半年的第一个月上旬预交半年的物业费，缴纳标准为：物业费为按建筑面积每月每平方米0.9元，能耗费为按建筑面积每月每平方米0.1元。若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天3%交纳违约金。协议生效后，原告按照双方协议的约定履行物业服务的各项义务，但是，2015年7月1日至2019年12月31日的物业费、能耗费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法做出公正判决。 被告王国彪辩称：2014年4月份，被告房屋交付后准备装修时发现卫生间、厨房及客厅空调的插座没有电线，当时就向物业反映，但物业公司两个月都没有处理好。最后被告只得自行购买电线重新布线，影响了装修。装修入住后仅一年就发现卫生间吊顶上漏水，被告及时向物业公司报修，物业公司派人检查发现是下水管道弯头漏水并进行了维修，但漏水问题一直没有解决。直到2018年7、8月份才修好，造成被告卫生间吊顶和浴霸被锈蚀损坏，至今吊顶还空着一大块。因原告物业公司没有尽到物业服务义务，我方才不交物业费。2018年以后的物业费愿意交纳。 经审理查明：原告伟星物业公司系弋江区金域蓝湾小区的前期物业管理单位，被告王国彪系金域蓝湾小区C13幢2单元103室业主，房屋建筑面积92.3㎡。双方于2014年4月14日签订《前期物业管理服务协议》,协议约定甲方（即原告伟星物业公司）负责对房屋公共部位、公用设施设备进行日常管理和维修养护，环境卫生保洁，公共秩序（安保执勤）维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，公共绿化维护保养和消防管理等。协议还约定，物业费缴费周期为每一年预收一次，交费时间为每次交费第一个月上旬；住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元计算（不含能耗费），公共能耗费标准层（六层级六层以上）按0.5元/月/平方米收取，一层按20%收取；乙方（业主）违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2015年，被告王国彪户因卫生间漏水问题未能得到有效解决开始拒缴2017年7月1日以后的物业费用。原告除电话催收物业费用外，还上门催收并张贴物业管理费用通知函，但被告王国彪户至今未交纳相关费用，故原告诉至本院。 另查明：2018年7、8月份，原告伟星物业公司已经将被告卫生间漏水维修好，但损坏的吊顶及浴霸未修复。被告王国彪户从2015年7月份开始欠缴物业费等相关费用，截止2019年12月31日共计欠缴物业费4485.78元（92.3×0.9×54），欠缴能耗费498.42元（92.3×0.1×54）。 上述事实有原告向本院提交的前期物业服务协议、服务价格证、物业费通知函、照片（门上张贴物业费通知函），被告向本院提交的手机照片及双方当事人当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案被告王国彪作为金域蓝湾小区C13幢2单元103室业主于2014年4月14日与原告伟星物业公司签订了前期物业服务协议，该协议对原被告双方均具有约束力。根据该物业服务协议，原告履行了金域蓝湾小区公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务，被告作为业主应当依此协议约定的服务费标准缴纳相关物业服务费用。2015年7月1日以后，被告王国彪以其卫生间吊顶漏水维修未能解决，开始拒缴物业服务费用。本院认为，卫生间下水管弯道漏水属房屋质量问题范畴，应按房屋质量保修条款来处理，在保修期内维修的责任应是房屋开发企业，出保修期则应自行负责维修，故维修漏水不是原告物业公司的合同义务，被告以此作为拒缴物业费的理由不能成立，对原告诉请被告支付欠缴的物业费和能耗费本院予以支持。但是作为伟星物业公司仍有义务接受被告的报修并协调安排房屋开发企业进行维修。因原告未做好登记报修和协调维修导致被告卫生间漏水问题直到2018年7、8月份才得到维修解决，也未全部尽到物业服务义务。根据合同法的相关规定，应相应减收部分服务费用。综合以上事实，本院酌定被告王国彪对欠付的2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费可减按90%比例缴纳，2019年1月1日以后的物业费应正常缴纳。约定违约金目的在于督促相关业主及时履行缴费义务，因本案被告拒缴物业费事出有因，且原告伟星物业公司在本案中也存在部分违约行为，故不宜再主张违约金，对原告违约金的诉请本院不予支持。能耗费属物业公司代收代缴费用，故被告应据实缴纳。综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王国彪应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费4136.89元【（92.3×0.9×42）×90%+（92.3×0.9×12）】； 二、被告王国彪应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司能耗费498元； 三、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告王国彪负担。 本判决为终审判决。 审判员  程叙强 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。