杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初12279号 原告：杭州北部软件园发展有限公司,住所地杭州市拱墅区祥园路99号2号楼211室。 法定代表人：马洪伟，总经理。 原告：杭州运河广告产业园管理委员会,住所地杭州市拱墅区祥园路33号。 法定代表人：汤怀良，主任。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：徐徐，浙江朗铭律师事务所律师。 被告：新华金典财富管理股份有限公司，住所地浙江省西溪新天地商业中心（公元里）2幢201室。 法定代表人：顾卫俊，董事长。 委托代理人（特别授权代理）：许罕飚、徐碧纯，系浙江六和律师事务所律师。 原告杭州北部软件园发展有限公司（以下简称北部软件园）原告杭州运河广告产业园管理委员会（以下简称运河管委会）、诉被告新华金典财富管理股份有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年3月4日、2019年7月8日公开开庭进行了审理以及对补强证据进行质证。两原告的共同委托代理人徐徐、被告的委托代理人许罕飚、徐碧纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 两原告共同诉称：原告将杭州市拱墅区祥园路88号5号楼10层整层房屋出租给被告，双方达成《房屋租赁合同》一份。合同约定租赁期限自2015年5月15日至2018年8月14日，前两年租金为1.92元/㎡/日，第三年起租金每年递增8%。房租每半年支付一次，先付后用。同时，合同对解除合同、违约金等内容均作出了明确约定，即违约方应向守约方按当年租金的30%支付违约金。合同签订后，原告已依约履行合同，然而被告却未按约向原告支付房租。后因被告公司经营不善，管理混乱，案涉房屋中的物品被被告搬离后，被告撤出案涉房屋。后原告多次向被告催讨房租，但被告始终置若罔闻。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、依法判令被告向原告支付房屋租赁费908371.20元(自2015年11月15日起计算至2016年11月23日)；2、依法判令被告支付违约金265953.60元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 两原告为证明其诉称主张成立，共同向本院提交了以下证据： 1、房屋租赁合同一份，以证明原告与被告签订《房屋租赁合同》及合同约定了租期、租赁费用、违约责任等事实； 2、房屋产权证、图纸各一份，以证明原告有权出租房屋及房屋状况等的事实； 3、发票、银行回单各一份，以证明被告仅交纳半年租金及租金金额等的事实； 4、关于配合新华金典财富管理股份有限公司重组清算工作的请求函（含授权委托书一份）、授权书各一份，以证明被告承租使用案涉房屋以及后续将物品搬离撤出等事实； 5、工商登记信息一份，以证明江珊的身份信息，根据工商变更登记显示，2016年11月30日之前是被告公司的投资人（股东），并且曾任公司高级管理人员的事实。 被告辩称：一、本案原、被告主体不适格，陈小平的个人签字行为不及于被告，原告也无权向被告主张违约金。1、原告运河管委会不是涉案房屋的房屋所有权人，也没有提交房屋所有权人北部软件园授权出租的证据，无权对房屋进行出租，同时也没有同被告签订《房屋租赁合同》，不与被告发生法律关系，并不是出租方，不是适格的原告。2、原告运河管委会是与陈小平签订了涉案房屋租赁合同，本案的适格被告应当是陈小平，而非被告公司，被告主体不适格。陈小平和原告运河管委会签订的《房屋租赁合同》，事先没有其他股东或筹委会成员的共同授权，事后也没有得到被告的追认，如果陈小平真的是代表被告去签订合同的，被告成立后完全可以在房屋租赁合同上盖章，而不是仍为现在的个人签订状态，因此，陈小平的签字行为是其个人行为，没有得到授权，也没有得到追认，其签字的行为效力不及于被告，被告无需按照该《房屋租赁合同》去履行义务。3、原告运河管委会应根据合同相对性原则，向签订房屋租赁合同的主体陈小平去主张相对应的租金和违约金，而无权向被告来主张。二、原告北部软件园和被告发生另外租赁合同关系，应当另行解决。根据被告提交的证据表明，原告北部软件园和被告签订了两份《房屋租赁合同》，且交付了租金，同时由于合同中约定了仲裁条款，原告北部软件园和被告的纠纷不属于法院管辖范围。三、被告遗留的家具和装修被原告北部软件园、物业公司等占有，价值一百多万元，被告无需支付任何费用。被告于2016年2月解散公司，遣散所有员工，撤离租赁房屋，这一点从被告提交的证据《原被告总经理乐某的情况说明》以及相关员工的仲裁裁决书和调解书，可以非常明确一点被告于2016年2月解散公司遣散所有员工。根据被告提交的证据，可以证明原告北部软件园及物业公司锁门，导致被告无法进入该房屋，房屋已不在被告的控制之下，且因为原告北部软件园于2016年11月17日将房屋出租给他方，导致被告在房屋内的价值一百多万元的家具和装修被他人非法占有，这都是由于原告的过错行为所造成。综上所述，本案原、被告主体不适格，原告运河管委会未能提供其有权出租涉案房屋的权属证明，根据原告提交的《房屋租赁合同》，其应当向合同相对方陈小平主张相关责任，而非不适格的被告，且由于原告北部软件园锁门导致被告无法进入房屋搬离物品以及原告将房屋出租给案外第三人导致被告在房屋内一百多万元的家具及电子设备被毁坏，原告应当予以承担，被告无需再另行支付房租，恳请法庭驳回原告全部诉讼。 被告为证明其辩称主张成立，向本院提交了以下证据： 1、被告与北部软件园签订的房屋租赁合同二份，以证明：第一、被告和原告北部软件园签订过房屋租赁合同，且是经过杭州市工商行政管理局备案登记的，但并非原告提交的房屋租赁合同(原告提交的房屋租赁合同是和陈小平签订的)，并没有和原告运河管委会签订过任何房屋租赁合同过；第二、根据被告提交的房屋租赁合同，产生纠纷由杭州仲裁委管辖，未对违约情形作出约定； 2、劳动人事争议仲裁申请书三份、起诉状五份、仲裁裁决书一份，共同证明：第一、被告办公地点于2016年3月初被封、被锁门，被告无法正常经营，解散公司，遣散员工；第二、员工向被告主张至2016年2月底的工资；第三、被告已经于2016年2月底3月初被原告和物业公司关门停业，已经不实际使用涉案房屋的事实； 3、情况说明一份，以证明被告于2016年2月19日进行劝退所有员工并解除劳动合同，已实际不使用案涉房屋，且由于原告和物业公司锁门的原因导致被告的家具设备无法搬离； 4、被告使用的房屋照片二十张，以证明：第一、被告在使用房屋内有装修投入、家具投入；第二、原告和物业公司锁门禁止被告进入使用房屋内，未尽到保管义务，导致被告财务凭证、合同等重要资料丢失，负有赔偿责任； 5、被告发生额及余额表一份，以证明被告遗留在使用房屋内的装修及家具、电子设备等价值一百多万元，因原告出租给案外人，导致被告损失一百多万元，原告应当赔偿； 6、证人乐某当庭所作的证词、乐某出具的情况说明（附微信截图两张）一份，以证明：第一、被告前总经理乐某证明在2016年2月15日在园区及拱墅区劳动监察、公安等相关部门组织下召开被告股东大会，确认2016年2月19日为被告在园区经营时间截点；第二、园区（即原告运河管委会）将被告场所断电、封门，导致被告及员工无法进入办公场所，且沟通无效。由于原告自身的原因导致被告无法进入办公场所，其从断电、封门之日起的房屋闲置费用不应当再向被告主张，于法无据，于情无理； 7、股东会会议记录（复印件）一份，以证明被告于2016年11月8日召开股东会，会议决议上记录了总经理乐某的发言：“我们的财务资料还在园区的保险柜里，园区的意见需要一个时间表，何时兑付、何时结清员工工资、最后是何时付清欠款，就去开保险柜”，证明了案涉房屋大门是被园区给封锁了，导致被告无法进入房屋内，那么2016年2月大门被封闭后的房屋闲置费不应当再由被告公司承担，是原告自行锁门导致的。 经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下： （一）关于两原告共同提交的证据。被告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该租赁合同不是原告和被告签订的，被告未见过该合同，也未有过该合同的备案，故对真实性不予认可；且该租赁合同是原告与陈小平签订的，陈小平既非被告的法定代表人，也未获得被告授权，事后也未得到被告的追认，本案租赁合同的相对方应当是原告与陈小平，原告应当向陈小平主张权利。本院认为，该租赁合同中被告名称为新华金典财富管理股份有限公司（筹），结合签约人陈小平的身份（系被告公司监事、高级管理人员）以及被告确在后续实际租赁涉案房屋的事实，本院对该租赁合同的证据效力予以确认；被告对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据表明原告北部软件园对涉案房产有所有权，运河管委会非房屋所有权人，也未取得相应授权，其无权对相应房租主张房屋租金。本院对该组证据的真实性予以确认；被告对证据3，认可是有支付该笔款项的，但对关联性有异议，认为与原告运河管委会没有关联，被告支付的房屋租金也非本案的房屋租赁合同所对应的房屋租金。本院认为证据3能够证明被告向原告北部软件园支付443256元的事实，本院予以确认；被告对证据4中请求函（含授权委托书）的真实性无异议，但对关联性有异议，认为并不能证明被告向原告承租了案涉房屋，被告早在2016年2月份就已解散公司，遣散公司员工了，也不能达到原告的证明目的；对授权书有异议，被告认为授权书为复印件，无法核实其真实性。另对江珊手写部分无法核实其真实性。本院对该组证据中请求函的真实性予以确认；对授权书，因江珊手写部分系原件，且江珊身份系被告公司的高管，故本院对申请书的真实性亦予以确认；被告对证据5无异议，本院予以确认。 （二）关于被告提交的证据。两原告对证据1的真实性有异议，因被告未提交原件，无法核对其真实性。原告北部软件园确实与被告签订了相应合同，但因为缺少原件，故对内容不发表意见。但这两份租赁合同的签订，是为了让被告进行工商登记使用的，且该两份合同也不能否定被告承租使用了祥园路88号5号楼10层的事实，也不能否定原、被告双方签订了原告提交的房屋租赁合同的事实。因而，该两份合同与本案没有关联性。因该组证据系复印件，本院无法与原件核实，故对该组证据不予确认；两原告对证据2的关联性有异议，认为该组证据是被告与其员工之间的纠纷，与本案没有关联性。但可以看出被告在2016年2月29日仍然正常营业的。2016年2月底3月初时，被告公司管理混乱，导致被告公司不能正常经营，但相应物品并未搬离祥园路88号5号楼10层的房屋，也正是因为被告公司管理混乱（见被告提交的证据4），才导致被告公司内部环境混乱的情形。本院对证据2的真实性予以确认；两原告对证据3的关联性有异议，因证明人未到庭陈述并接受质询，不符合证人证言的形式要求，故本院对该证据不予确认；两原告对证据4，认为照片应是案涉房屋的照片，但不能证明待证事实。本院对该证据的真实性予以确认；两原告对证据5的关联性有异议，认为从被告提交的房屋照片及其员工的起诉材料中可以看出，被告提到的财务凭证损害等损失实际上是被告公司管理混乱造成的，并非原告的原因。本院认为两原告的质证意见成立；对证据6中证人乐某当庭所作的证词，两原告以及被告未提出异议，本院确认具有证明效力。两原告对证据6的其他证据以及待证事实则有异议，本院结合证人乐某的证词，对证据6的其他证据的真实性予以确认；两原告对证据7，认为系复印件，无法与原件核对，故对其真实性有异议。本院认为两原告的质证意见成立。 综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 2015年4月23日，原告运河管委会（甲方）与新华金典财富管理股份有限公司（筹）（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将其位于杭州市拱墅区整层，总建筑面积1265平方米（以五方验收后的实际面积为准）出租给乙方经营使用，包括约定场地范围内的供电、供水、语音数据线路等配套设施；租赁期限为2015年5月15日至2018年8月14日止（以实际交付时间为准）；费用及缴款形式：1.92元／平方米／天（含税），年租金886512元，租金前二年保持不变，第三年起租金按逐年递增8%计算，租金付款方式为每半年支付一次，提前30（日）支付当期租金。乙方必须按时全额交纳租金，逾期未交即视作违约。此外，合同第九条第3款规定：乙方发生下列情况，甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任：（1）拖欠租金超过十五日；……第十条2款规定：因本合同第九条第3、4款，致使另一方终止本合同的，违约方应向另一方支付当年租金的30%作为违约金，并承担另一方的实际损失；双方租赁合同终止或提前解除，乙方租用场地内的一切固定装修无条件归属甲方所有，乙方不得擅自改变、拆除场地内原有固定装修，乙方必须在协议终止之日搬离租用场地，返还租赁场地钥匙。否则视作乙方同意将租用场地内的所有财产交由甲方任意处置，由乙方承担相关费用；若乙方拖欠房租一个月（含）以上，甲方有权对乙方租赁场地内的财物进行处理，乙方应无条件服从。若乙方提前退租，乙方须提前三个月（六个月）书面通知甲方，甲方向乙方收取两个月房租的违约金；等等。陈小平在乙方落款处签字捺印，原告运河管委会在甲方处加盖了公章。上述合同签订后，被告于2015年8月24日向原告北部软件园支付租金443256元。同年8月27日，原告北部软件园向被告开具发票一份，项目及摘要显示：房租（2015.08.15-2016.2.14），金额443256元。 2016年年初，被告因出现经营困难以及内部工作衔接出现失误，导致被告员工因工资、社保等引发纠纷。2016年月3日17日，原告会同园区物业将涉案房屋进行断电处理，大门的电子门禁及走廊照明因断电均无法使用。2016年11月17日，被告律师向杭州市拱墅区科技工业功能区管委会出具《工业配合新华经典管理股份有限公司重组清算工作的请求函》、《授权委托书》各一份，要求管委会开启涉案房屋，取出财务账册及部分电脑主机，供财务人员进行审计盘点等。同年11月23日，被告委托江珊将16台电脑及保险柜从案涉房屋内取走。 又认定，被告公司于2015年5月26日注册成立，陈小平担任公司监事，江珊为公司董事兼总经理，乐某为公司董事，三人均作为被告公司的高级管理人员进行了工商备案。自2016年11月30日起，乐某仍为被告公司股东之一。 另认定，涉案的坐落于祥园路88号5幢房屋（非住宅）的所有权人于2016年4月登记在原告杭州北部软件园发展有限公司名下，总层数15，建筑面积12867.86㎡。原告运河管委会（原名称杭州市拱墅区科技工业功能区管理委员会）与杭州市拱墅区经济发展投资有限公司为两块牌子一套班子合署办公；而原告北部软件园系杭州市拱墅区经济发展投资有限公司的全资子公司。实际系三块牌子一套班子对外运作。 此外，原告北部软件园在审理中自认陈述：2016年11月24日其与案外人已就涉案房屋签订了租赁合同，且案外人已对该房屋进行了装修、租用。 本院认为，根据原告提供的被告工商登记材料、证人乐某当庭所作的证词，能够证明作为被告公司的高管陈小平在涉案的《房屋租赁合同》中作为承租方签字，是代表筹备中的被告所签，其签约行为是经过筹备中的被告公司投资人的授权的；再结合原告提供的《房屋租赁合同》、房租发票以及当事人的自认陈述，亦能印证被告正式设立后系按照前述房屋租赁合同实际履行的事实，即被告在涉案出租房屋内进行办公并按照合同约定的时间、金额向原告支付租金等，应当视为被告对前述租赁合同的确认，本院予以认定。鉴于此，本院认为，陈小平代表被告公司与原告运河管委会签订的《房屋租赁合同》依法成立，应属有效；租赁双方均应切实履行。由于原告运河管委会与原告北部软件园系两块牌子一套班子合署办公，且在签约当时案涉房屋尚未明确所有权人登记在原告北部软件园名下的情况下，以原告运河管委会的名义与被告高管陈小平签署了案涉房屋租赁合同，而在实际履约过程中要求被告向实际房屋权利人即原告北部软件园支付租金、由原告北部软件园向被告开具发票，两原告及被告均是认同且按此履行的。现被告抗辩案涉的房屋租赁合同的相对方系原告运河管委会及陈小平，与原告北部软件园及被告无涉，因与事实不符，本院不予采信。根据两原告提供的有效证据显示，被告自签署案涉的《房屋租赁合同》后一直租用位于祥园路88号5幢整10层楼（总建筑面积1265平方米）房屋，但仅于2015年8月24日向原告北部软件园支付了半年（即2015年5月15日-2015年11月14日）租金443256元，此后的租金一直未予支付。现原告北部软件园作为案涉房屋的所有权人要求被告支付自2015年11月15日起的租金，理由充分，本院予以支持。对于租赁双方争议的租赁截止时间，本院认为，根据双方当事人在庭审中的陈述以及本案的有效证据显示，2016年年初，因被告公司内部人员发生纠纷，原告会同小区物业于2016年3月17日将被告承租的10层办公用房予以断电处理，导致被告的大门的电子门禁及走廊照明因断电而无法使用，客观上致使被告无法正常使用案涉房屋；加之期间杭州Ｇ20峰会的临近、维稳的要求以及被告内部股东之间的矛盾加剧，直至2016年11月23日被告的董事兼总经理江珊依据被告的授权委托书前来领取被告公司的电脑及保险柜等财物。本院认为，自2015年11月15日至2016年3月17日期间，被告未按约向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任；但根据合同约定“违约方应向另一方支付当年租金的30%作为违约金，并承担另一方的实际损失”，显然该违约金标准明显偏高，故本院根据案涉合同的履行情况及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，并结合原告的实际损失，本案违约金酌定150000元为宜。至于2016年3月17日之后至2016年11月23日期间，原告采取断电处理虽然系基于被告公司内部的原因引发群体性纠纷，出于维稳考虑而采取的措施，但客观上也导致了被告无法正常租用案涉房屋；此外，在长达8个月的时间里，原告作为承租方亦未依照合同约定及时向被告提出解除合同、收回租赁房屋，致使房租损失的扩大，原告亦负有不可推卸的责任。鉴于此，原告要求被告承担该期间的所有房屋租金损失，有违公允，本院不予支持。对于被告抗辩其在涉案房屋内价值一百多万元的家具和装修足以抵付所欠租金，因缺乏充足的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告新华金典财富管理股份有限公司向原告杭州北部软件园发展有限公司支付房屋租金298742.40元，偿付违约金150000元，合计448742.40元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告杭州北部软件园发展有限公司、原告杭州运河广告产业园管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15370元，财产保全申请费5000元，合计20370元，由原告杭州北部软件园发展有限公司、原告杭州运河广告产业园管理委员会共同负担12586元，由被告新华金典财富管理股份有限公司负担7784元。 原告杭州北部软件园发展有限公司、原告杭州运河广告产业园管理委员会于本判决生效之日十五日内向本院申请退费；被告新华金典财富管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 石 红 人民陪审员 胡 敏 人民陪审员 田伟伟 二〇二〇年四月十日 代书 记员 沈紫慧