四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终858号 上诉人（原审原告）：斯洪胜，男，1967年6月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐唫吟，四川斌鼎律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李碧清，女，1967年7月8日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐唫吟，四川斌鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地南充市顺庆区清泉坝中南城一区4号楼3层306号。 法定代表人：王家曦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1990年10月15日出生，住四川省泸县，系公司员工。 上诉人斯洪胜、李碧清因与被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（简称中南房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 斯洪胜、李碧清上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》均是被上诉人提供的格式合同，《商品房买卖合同补充协议》对买卖合同未尽事宜或个别特殊约定加重了上诉人的责任，免除了被上诉人的责任，被上诉人在《商品房买卖合同补充协议》签订时也未尽合理提示、注意的告知义务，该格式条款应当认定为无效。2、被上诉人在缔结合同时已知悉上诉人无一次性支付购房款的能力，上诉人必须通过按揭贷款的方式才能支付购房款。由于被上诉人开发的项目贷款额度受限导致上诉人无法办理按揭贷款，其责任在于被上诉人而非上诉人，一审法院判决强行要求上诉人继续履行合同，有违公理。3、一审法院启动重审程序流于形式，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，上诉人要求解除合同符合法律规定。 中南房产公司辩称，1、双方签订的买卖合同合法有效，当事人应该按照合同约定履行义务。补充协议第六条约定了被上诉人不承担贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。无论买受人是否获得银行的审批，买受人均应按照合同约定履行支付义务，不能获得贷款的风险应由买受人承担，即便买受人无法获得银行审批，也应当寻求其他方式支付价款。该约定没有加重买受人的责任。买受人没有按照合同约定支付房价款，已经违约，买受人没有权利起诉解除合同，其起诉没有事实和法律依据。2、案涉房屋已由买受人出租给四川华盛嘉赢投资管理有限公司，租赁关系存续中，不存在解除条件。请求法院驳回上诉，维持原判。 斯洪胜、李碧清向一审法院起诉请求：1.依法解除斯洪胜、李碧清与中南房产公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令中南房产公司返还斯洪胜、李碧清支付的购房款644337元并从2017年9月20日起按人民银行同期贷款利率计算资金占用利息至履行完毕时止；3、诉讼费由中南房产公司承担。 一审法院认定事实如下：中南房产公司在南充市顺庆区，将中南城一区5幢1单元1层125铺商品房出售给斯洪胜、李碧清。2017年9月20日，双方签订《商品房买卖合同》，约定按照套内建筑面积按每平方米35398.25元计价为1274337元。在第六条“付款方式及期限”约定：买受人首期支付购房总价款的50%即644337元，其余价款630000元向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条约定，出卖人应当在2018年4月20日前向买受人交付该商品房。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该合同第6.3.2载明：在签订主合同及本补充协议以前，买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险，…并承诺：自己的实际情况完全符合贷款银行规定的条件，并愿意遵守银行按揭贷款的相关规定，缴纳相关费用。如买受人不能获得按揭贷款，或者实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付；第6.3.3载明：出卖人协助买受人办理房屋按揭贷款，但仅限于已经与出卖人签订合作协议的贷款银行，且出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必须获得贷款银行批准的保证责任。合同签订后，斯洪胜、李碧清向中南房产公司支付了首期购房款644337元。斯洪胜、李碧清向中南房产公司递交了办理按揭贷款的相应资料，但因相关银行未能审核同意，斯洪胜、李碧清的贷款未办理成功。斯洪胜、李碧清遂提起诉讼，并提出前述诉请。 另查明，2017年9月20日，斯洪胜、李碧清将案涉房屋出租给了中南房产公司，又于2018年10月19日解除了租赁合同。2018年4月20日，斯洪胜将案涉房屋出租给四川省华盛嘉赢投资管理有限公司，租赁期限2018年4月20日至2024年4月20日，该租赁合同尚在履行过程中。 一审法院认为，斯洪胜、李碧清与中南房产公司自愿签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。依照买卖合同的约定，斯洪胜、李碧清负有向中南房产公司支付房屋价款的义务。对后期房款双方约定通过按揭贷款予以支付，但同时约定不能办理按揭的风险由斯洪胜、李碧清自行承担，因此，斯洪胜、李碧清在按揭不能的情况下仍负有通过其它方式履行支付合同价款的义务。斯洪胜、李碧清称该格式条款加重了其责任，因支付商品房价款本属其合同义务，无论斯洪胜、李碧清以任何方式支付，房款总额并未增加，中南房产公司也未额外获益。因此，该条款应属有效。斯洪胜、李碧清与中南房产公司签订房屋买卖合同的目的是取得房屋及收取价款，按揭贷款只是获取款项的手段而非斯洪胜、李碧清的合同目的，斯洪胜、李碧清以无法实现合同目的为由诉请解除合同，也不符合法律规定。案涉房屋已经交付给斯洪胜、李碧清，而斯洪胜、李碧清又将房屋出租给第三人，斯洪胜、李碧清和第三人的租赁合同尚在履行过程中，若解除买卖合同，斯洪胜、李碧清亦无法返还房屋。综上，斯洪胜、李碧清的诉请不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，判决：驳回斯洪胜、李碧清的诉讼请求。案件受理费10243.00元，由斯洪胜、李碧清负担。 二审经审理查明：南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行于2019年8月9日出具的“关于斯洪胜、李碧清未能办理按揭贷款的情况说明”载明：斯洪胜、李碧清购买南充世纪城（中南）房地产开发有限公司开发的位于南充市顺庆区，在我行申请按揭贷款，因以下原因未能成功办理：1、南充世纪城（中南）房地产开发有限公司在我行未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度；2、因银行业政策限制，我行贷款规模按揭额度已用完。因此，我行于2018年8月通知南充世纪城（中南）房地产开发有限公司无法办理按揭贷款，并请公司通知客户到我行退件，后期未成功办理按揭贷款的客户已陆续到我行退件。 二审中，斯洪胜、李碧清称中南房产公司将房屋卖给上诉人后，中南房产公司又将房屋从上诉人手中租过来，再对外出租。出租给四川省华盛嘉赢投资管理有限公司这份合同也是中南房产公司将合同邮寄给上诉人，上诉人将字签好后，再交给中南房产公司。但是上诉人一直未收取到租金。2018年4月20日中南房产公司和上诉人签订的解除房屋租赁合同，中南房产公司也是将这份解除合同同时与四川省华盛嘉赢投资管理有限公司的租赁合同邮寄给上诉人的。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争执的焦点主要是涉案《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》应否依法解除的问题。 本案引发上诉人要求解除合同的主要原因是上诉人不能按揭贷款。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。本案中，根据南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行出具的“关于斯洪胜、李碧清未能办理按揭贷款的情况说明”，表明斯洪胜、李碧清按揭贷款不成功的原因是中南房产公司在银行未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度。故本案中，未能办理按揭贷款的责任不在于上诉人。同时，斯洪胜、李碧清与中南房产公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，在双方当事人存有争议的情况下，依法要作出不利于提供格式合同一方的解释，并且该合同第6.3.2以及第6.3.3条款也主要载明双方首先约定是以按揭方式给付购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，上诉人因按揭贷款不能，双方购房合同由此不能履行，致使不能实现合同目的，上诉人请求解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》不违反法律规定，应当予以支持。合同解除后，中南房产公司应当将收取斯洪胜、李碧清的购房款644337元予以返还，其资金占用利息从斯洪胜、李碧清第一次起诉主张合同解除之日即2018年11月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 上诉人另称案涉房屋的出租事宜均系中南房产公司在具体经营，中南房产公司并未对此予以否认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，因此，解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》并不影响案涉出租合同的权利义务行使。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初6692号民事判决； 二、解除斯洪胜、李碧清与南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》； 三、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还斯洪胜、李碧清购房款644337元及利息（利息以644337元为基数，自2018年11月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回斯洪胜、李碧清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10243元，二审案件受理费10243元，均由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年五月七日 书记员  刘佰燕