广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22004号上诉人（原审原告）：刘安阳，男。委托诉讼代理人：董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李旭鹏，男。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市吉晟鑫投资发展有限公司。法定代表人：吴黎军。委托诉讼代理人：赵金波，广东诚公律师事务所律师。上诉人刘安阳因与被上诉人李旭鹏、原审第三人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司（以下简称吉晟鑫公司）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘安阳上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018)粤0303民初3452号民事判决，依法改判；2、改判被上诉人转租XX餐厅物业的行为无效；3、改判被上诉人退还上诉人支付的收购款96.771万元；4、改判被上诉人补偿上诉人的装修款1566687.23元；5、改判被上诉人支付上诉人因第三人停水致上诉人不能正常经营产生的员工工资损失29.6929万元（2017年3月1日-2017年6月30日）；6、改判被上诉人支付上诉人因第三人停水导致上诉人支出的桶装水损失16.7956万元（2017年3月1日-2017年7月19日）；7、改判在被上诉人履行上述义务之前上诉人有权暂停支付占有使用费；8、改判被上诉人承担本案诉讼费44202元、评估费37430元。主要事实和理由如下：（一）一审判决认定的事实严重背离实际，遗漏、曲解基本事实。（1）上诉人与被上诉人签订的《收购协议》实为涉案物业XX山庄转租的协议，以及附着在物业上的杨某XX餐厅、设备用品的一并处分，并不是被上诉人XX餐厅经营权、设备用品的转让。一审判决无视《收购协议》关于转租的明确约定，曲解基本事实，刻意割裂XX餐厅经营权和XX山庄承租权，XX餐厅的经营权不会脱离XX山庄的承租权而独立存在，XX餐厅的经营离开XX山庄物业将失去经营场所，就丧失了双方交易的基础。关于承租人支付租金，2017年1月21日，《收购协议》明确约定，从2017年2月起，由上诉人支付租金。关于出租人将租赁物交付承租人使用，2017年1月23日，《收购协议》明确约定，上诉人付清余款XX山庄物业就交给上诉人使用。（2）《收购协议》签订时，XX餐厅的经营者是杨某，并非被上诉人，被上诉人的XX餐厅已经注销，被上诉人的身份只是XX山庄的承租人，在没有告知第三人的情况下转租给上诉人。2017年12月8日，李旭鹏收到第三人《解除房屋租赁合同通知》以后书面回复：“本人承租房产后在2015年11月申请注册成立的罗湖区XX餐厅在2016年7月已经注销，后来在没有告知贵公司的情况下就将租赁房产转给现经营者刘某使用，......本人以前没有将此真实情况告知贵公司确为不妥。”（3）一审判决将“XX山庄”和“XX餐厅”混为一谈，将李旭鹏的XX餐厅与杨某的XX餐厅混为一谈，基本事实不清。“XX山庄”是涉案物业的对外名称，“XX餐厅”是整个涉案物业XX山庄上仅有的一家餐厅。涉案物业位于深圳市罗湖区X路H-228号，对外名称为XX山庄，依附于其独特的地理位置而得名，盘山路旁、梧桐山公园南门西侧，紧邻香港边境线，方圆3公里无居民区。两份《收购协议》第一句都是关于XX山庄协议以下，而不仅仅是XX餐厅。一审判决却称“双方仅仅对XX餐厅的经营权含设备、用品等进行了约定，并未就餐厅经营场所即本案争议物业是否转租进行约定”，违背基本事实。根据工商登记查询，2016年7月25日，XX餐厅的经营者已由李旭鹏变更为杨某。2017年1月21日，《收购协议》签订时，XX餐厅的经营者仍是杨某。（4）涉案物业上诉人承租后，一审判决无视第三人对转租提出异议并采取断水、带人现场驱离的基本事实，同时否定被上诉人与第三人之间已经解除房屋租赁合同的基本事实，干涉当事人之间的意思自治。在房屋租赁合同无效、第三人不知被上诉人私下转租的大前提下，第三人于2017年3月开始采取断水措施，上诉人不得不接外来水、购买桶装水维持，该事实有双方的书面函件往来。2017年6月24日，第三人在未恢复供水的情况下，法定代表人周某带领X村民兵营到餐厅寻衅滋事、驱赶上诉人，打伤上诉人员工江某，行凶者受到行政处罚。以上事实，也有相应的证据予以证实。2017年12月5日，第三人向被上诉人正式发出解除房屋租赁合同通知，被上诉人明确回复，12月8日收到，同意解除。一审法院却违背以上基本事实，妄称第三人提出异议时已经超过六个月，并未影响上诉人对物业的使用，干涉当事人之间关于物业的意思自治原则，执意认定协议有效，属于歪曲事实、枉法裁判。（二）系列证据证明上诉人与被上诉人签订的《收购协议》实为涉案物业XX山庄的转租协议。一审认定本案为房屋租赁合同纠纷，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。《收购协议》明确约定，上诉人付清余款XX山庄物业就交给上诉人使用，从2017年2月起，由上诉人支付租金。2017年6月28日，被上诉人出具声明，自2017年2月20日起，租赁合同下所有房屋和场地的承租权和使用权全部归颜某（上诉人合伙人）所有。2017年8月10日，第三人向被上诉人出具《关于要求纠正违约转租行为的函》，证实在未经第三人同意的情况下，被上诉人转租给上诉人。2017年12月8日，李旭鹏收到第三人解除房屋租赁合同通知以后书面回复：“本人承租房产后......在没有告知贵公司的情况下就将租赁房产转给现经营者刘某使用，......本人以前没有将此真实情况告知贵公司确为不妥。”（三）经法庭查实，涉案物业无产权凭证，第三人也不属于涉案物业的权利人，房屋租赁合同无效，被上诉人转租的行为当然无效。经法庭多次调查核实，涉案物业无产权证明，第三人也拒不提交涉案物业权属凭证，也无法证明属于涉案物业的权利人。第三人与被上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人只是自然认为第三人为涉案物业的权利人，然上诉人承租后，多次要求被上诉人、第三人依据房屋租赁合同办理租赁的合法手续，证明有权出租的相关文件、办理经营场所使用证明、安装消防设施并验收、恢复正常排污系统，事后发现被上诉人不仅怠于履行，而且隐瞒了事实，致使上诉人经常受到政府各部门督查处罚，不能正常合法经营，给上诉人带来巨大损失。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案物业无产权证明，上诉人主张被上诉人与第三人之间的房屋租赁合同无效，被上诉人在未通知第三人对涉案物业的私下转租行为更是无效，但上诉人不否定应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。法院即使认定占有使用的约定条款有效，然而被上诉人私自转租也属于效力待定，第三人自始至终均未追认被上诉人转租行为，那么被上诉人私自转租的行为自始无效。（四）关于评估费损失，属于一审法院程序违法给上诉人造成的额外损失，应由一审法院、被上诉人承担。本案在一审审理过程中，上诉人提交了关于上诉人装修事实、装修费用的相关证据，足以证明装修损失，然法院认为对涉案物业的装修工程、增设及附属消防排污改造工程的市场价格，需要经过评估公司评估，双方在不能共同确定评估公司的情况下，由法院主持摇号确定，上诉人为此支出了37430元评估费。庭毕后，一审又称深圳市航招工程造价咨询有限公司不具有评估资质，评估结果无意义。上诉人认为，该项费用由一审法院提起，上诉人配合法庭主导的诉讼程序正常进行，一审法院既然在认定《收购协议》有效的前提下，无需启动评估程序，装修损失的具体金额并不影响诉讼程序的正常进行，增加评估是给上诉人造成的额外损失。同时，深圳市航招工程造价咨询有限公司对工程造价进行了评估，评估工程造价为1566687.23元，也从专业角度对上诉人的装修进行了客观判断，有助于司法裁判。（五）上诉人2017年7月以后能否使用该物业进行经营与本案纠纷不具有直接关联性，正常合法经营也不同于开业经营。关于本案纠纷的来源及法院审理本案纠纷的时间界点。2017年1月21日，上诉人从被上诉人处承租涉案物业。2017年3月，上诉人开始对涉案物业进行装修改造。2017年5月，第三人称被上诉人擅自转租，对上诉人彻底停止供水，要求上诉人搬离，收回物业。2017年6月13日，试营业当日仍未供水，不能正常经营。2017年6月16日，上诉人致函第三人要求恢复供水。2017年6月22日，第三人复函承认停水处理。2017年6月24日，第三人原法定代表人周某带领一伙X村民兵闯入XX餐厅要求搬离、打伤上诉人员工。2017年7月18日，第三人自行注销收租账号，上诉人交租不能。2017年8月10日，第三人致函被上诉人违约转租、擅自装修。被上诉人拒不配合上诉处理纠纷，也不能取得第三人追认，引发本案纠纷，上诉人被迫提起诉讼。上诉人认为，一审法院审理此案应基于以上基本事实，2017年7月以后能否使用该物业进行经营与本案纠纷不具有直接关联性，2017年7月以后的纠纷也不是上诉人起诉的范围，明显属于超裁。上诉人能够使用该物业经营是基于上诉人从被上诉人处承租了该物业从事餐厅经营，并向第三人每月支付占用使用费，同时进行了装修，在上诉人的损失未得到补偿的情况下有权使用。（六）转租协议无效，被上诉人向上诉人赔偿损失以后，并不影响被上诉人的权利救济。鉴于被上诉人在无产权证明也未取得第三人转租权的前提下将涉案物业转租给上诉人，才造成了上诉人的装修损失、用水损失、经营损失、员工工资损失、排污改造损失，这是本案纠纷的近因。在合同无效的情况下，双方有互反义务，赔偿相应的损失。同时，被上诉人赔偿上诉人以后并不影响向上诉人装修的实际受益人（第三人）进行追偿。（七）原审第三人通过另一诉讼经罗湖区人民法院依法判决，案号为（2019）粤0303民初32610号，在法庭认定的事实当中以及第三人的主张都印证被上诉人未经第三人的许可转租涉案物业。上诉人与被上诉人签订的收购协议中，上诉人在上诉状中明确被上诉人与上诉人签订的收购协议，包括涉案物业租赁权的一并处分。也印证了上诉人在上诉状中的事由。同时在该案的证人出庭作证的过程中也证实了案外人颜某也出庭证明了上诉人与被上诉人签订的收购协议包括涉案物业转租与涉案餐厅经营的一并处分。综上，一审判决认定的事实严重背离实际，曲解基本事实，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。李旭鹏辩称，（一）上诉人主张涉案的协议无效，没有法律依据。涉案的合同经过一审法院的审查认定有效，该认定正确。上诉人在二审当中提出无效的主张，但并没有提出相应的法律依据。其主张不成立。上诉人主张涉案的项目收购协议因为没有得到原审第三人的同意而导致收购协议的效力瑕疵，该项事实在一审法院当中经过几次庭审，而且包括证人出庭作证，以及其他证据，已经查明涉案的收购协议在签署的过程中第三人是清楚的，在签署收购协议之后履行过程中，上诉人还向第三人支付过相应的租金，所以一审法院认定第三人应该知道涉案的场地以及涉案餐厅转让的行为，并且在六个月之内没有提出过异议。所以一审法院据此认定涉案的转让协议合法有效。（二）上诉人主张要求被上诉人退还收购款，赔偿装修款以及支付员工工资损失等等，这些主张也是没有任何的事实依据，也不合理。根据一审查明的事实，涉案的场地一直是由上诉人在经营收益，在一审庭审过程中，上诉人一直否认涉案的场地在正常经营，但是在一审被上诉人提交了一系列的证据证明涉案的场地是一直在持续经营的，上诉人也在持续收益的。所以一审法院对上诉人没有持续经营的抗辩予以了否定。既然上诉人持续经营场地并且收益，又主张要求被上诉人赔偿所有的所谓装修损失和退还转让费，该项主张没有事实依据，也不合情理。（三）本案产生的争议基础事实是上诉人在对涉案的餐厅进行二次装修过程中采取了一些行为，使得第三人（本案物业的权利人）有意见，双方发生了很大的争执，并且采取了报警一系列比较激烈的行为。这是产生纷争最基础的事实关系。后面第三人就认为上诉人不是一个合格的场地使用人，所以第三人主张解除合同。但是上诉人一直没有将场地交还给第三人，也一直不支付租金给第三人，所以导致这个争议并且发生至今。上诉人提到的另外一个案件的处理，与本案有一定的关联，但是另外一个案件争议的点是第三人主张租金的支付请求。罗湖法院认为本案的被上诉人和案外人存在一些合伙的餐厅关系，认为他们是内部合伙关系，仍然认定了本案被上诉人要承担租金支付的连带责任。该判决对被上诉人不公平，被上诉人也在上诉的过程中，因为被上诉人在2015年底之后就把这个场地连同场内所有的财产全部交付给了上诉人控制、经营收益。也就是说被上诉人没有任何的收益，而且承担了巨额亏损的情况下，还面临着承担租金支付的法律责任。这个对被上诉人来讲不仅是不合理的，而且也是缺乏事实和法律依据。所以上诉人提到的另外一个案件对本案合同的效力以及本案的基础事实认定是没有直接的关联。也就是说该判决涉及到租金的支付，并没有涉及到合同效力的判断，也没有涉及到上诉人提到的被上诉人对上诉人一系列的违约行为和赔偿责任的承担问题。该案件和本案事实基础的认定和法律的判断是没有关联的。本案中，上诉人是违约方，是通过自己的违约行为获取不当利益的一方，持续占有涉案的场地经营收益，却利用所谓第三人不同意转租有争议的法律点来肆意拖欠租金，导致第三人和被上诉人的利益受损。上诉人的上诉请求不仅缺乏法律依据，而且缺乏基本的正当性和正义性，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。吉晟鑫公司述称，（一）本案上诉人与被上诉人之间的收购协议产生的争议是其双方之间的事情，与第三人无关。也对第三人不发生任何法律效力。（二）关于案件事实以及证据，第三人坚持在一审程序中发表的意见及观点。（三）第三人对一审判决没有意见。刘安阳向一审法院起诉请求：1、判令被告转租XX餐厅物业的行为（收购协议）无效；2、判令被告退还原告支付的收购款96.771万元；3、判令被告补偿原告的装修款324.2737万元;4、判令被告支付原告因第三人停水致原告不能正常经营产生的员工工资损失29.6929万元（2017年3月1日-2017年6月30日）;5、判令被告支付原告因第三人停水导致原告支出的桶装水损失16.7956万元（2017年3月1日-2017年7月19日）；6、判令被告在履行上述义务之前原告有权暂停支付租金；7、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：第三人对涉案物业X路H-228号A1号物业享有使用权。被告及第三人均确认该XX餐厅自2012年开始在该物业经营。2015年11月24日，被告与第三人签订了房屋租赁合同，该合同显示：租赁期限为五年，即从2015年1月1日至2019年12月30日止，每月租金肆万捌仟元。签订合同当日起第三人负责水电到房子后面，被告有权将物业部分或全部转让，必须得到第三人的同意并办理，否则，第三人有权终止合同，本物业无产权证明。2017年1月21日，原告与被告签订了收购协议显示，双方就XX山庄收购事项进行了约定，约定XX山庄收购总价为人民币100万元、所有XX山庄的设备、一切用品为原告所有等。2017年1月23日原、被告再次签订了一份收购协议，该协议就收购款的支付、装修、营业执照过户、XX山庄水电费及债权债务进行了约定。2017年2月14日，XX餐厅法定代表人进行了变更，由杨某变更为刘某。原告确认其自2017年1月21日接手XX餐厅并承租了涉案物业。并将经营权以刘某的名字进行登记。原告承租物业并接手餐厅后自2017年2月至6月一直进行装修，6月份开始试营业。2017年6月24日，原告与第三人发生纠纷，原告主张第三人干扰原告的正常经营活动（断水、断电）至今不能正常营业。被告提交2018年6月27日的餐饮发票、大众点评网页，证明XX餐厅有开业经营。原告在法院询问后明确在2017年7月经派出所调解后，餐厅有营业。原告提交的2017年2月至5月的缴费通知及收款收据证明其向第三人缴纳了租金及水电费。被告及第三人对该证据的真实性均予以确认。该缴费通知及收款收据均显示缴费单位为“XX山庄”。2017年8月10日，第三人向被告发出了要求纠正违约转租行为的函，该函显示：今年上半年因被告在未通知第三人的情况下擅自装修，尤其是拆除部分主体墙，影响安全导致纠纷，又发现在未经同意的情况下，擅自将物业转租给他人进行经营活动……请立即纠正违约转租行为，及时支付租金。2017年12月5日，第三人向被告发出解除房屋租赁合同通知，该通知显示第三人决定解除与被告签订的房屋租赁合同。2017年6月28日，被告出具的声明显示：因个人发展原因，本人于2017年2月20日退出了XX餐厅全部股份，全部股份转让给了颜某，本人特此声明和确认如下，自2017年2月20日起，XX餐厅的所有权、全部股份、财产权、经营受益权及租赁合同项下XX餐厅所用房屋和场地的承租权和使用权全部归属颜某所有，本人不再享有任何权益。由于《房屋租赁合同》仍然以被告名义签订未做变更，因此，本人承诺，此后若有因XX餐厅房屋租赁及XX餐厅经营相关的事情，需要本人配合办理相关手续的，本人将无条件配合。原告在庭审时确认，2017年1月份颜某系XX餐厅的实际经营者，自2017年1月21日开始由原告和颜某合伙，至今是否有其他合伙人，其代理人表示不清楚，庭后也未能补充证据提交，但明确自2017年开始至今，原告都是餐厅合伙人。餐厅的装修费用由原告一人支付。在一审诉讼过程中，经原告申请，一审法院委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对XX餐厅的装修工程、增设及附属消防排污改造工程的市场价格进行评估，该公司于2019年4月12日出具的评估报告载明：评估工程造价为1566687.23元。原告为此支出评估费37430元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案的争议焦点有以下几点：一、被告与原告签订的《收购协议》是否有效首先，在原告与被告签订的收购协议中，双方仅仅对XX餐厅的经营权含设备、用品等进行了约定，并未就餐厅经营场所即本案争议物业是否转租进行约定。其次，即使原告认为该餐厅的转让与房屋租赁不可分，原告作为涉案房屋的实际使用人，至庭审之日，其一直在使用该物业。原告虽然主张餐厅不能正常营业，但未能提供证据予以证明，其应承担举证不能的后果，且原告在一审庭审时确认自2017年7月至今，该餐厅实际上有开业经营。因此，对原告称不能正常使用该物业的主张，一审法院不予采信。再次，第三人作为出租人应当知道承租人转租，其提出异议时已经超过六个月，且第三人虽然提出了异议，但至庭审之日并未实际影响原告对涉案房屋的使用。因此，一审法院认为双方签订的收购协议已经实际履行，原告以被告擅自转租，未征得第三人同意为由，第三人要求其搬离收回物业为由，要求确认该合同无效，无事实和法律依据，法院不予支持。二、被告是否需要补偿原告的装修款、不能正常经营产生的工资损失、桶装水损失、暂停支付租金原告的上述诉讼请求均以收购协议无效为前提，法院认为原被告签订的收购协议有效，原告的上述请求，无法律依据，法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，的规定，判决：驳回原告刘安阳的全部诉讼请求。一审案件受理费44202元，评估费人民币37430元，均由原告负担。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院另查，2020年4月29日二审调查中，刘安阳确认在签订《收购协议》时李旭鹏有将其与吉晟鑫公司的租赁合同交给刘安阳。李旭鹏确认XX餐厅转让给刘安阳之前，是由李旭鹏和颜某在共同经营。刘安阳确认接手XX餐厅进场经营后是与颜某合伙经营。刘安阳称XX餐厅现由颜某在控制，并且刘安阳在2017年9月份退出后交给了颜某。李旭鹏称不清楚餐厅现在由谁在控制。吉晟鑫公司称到目前为止李旭鹏作为承租人，没有将物业退给吉晟鑫公司，XX餐厅仍在经营，但不清楚其内部的情况。本院认为，本案为合同纠纷，二审主要争议焦点是《收购协议》是否属房屋转租协议，是否无效，如果无效刘安阳的损失如何认定等。合同的性质取决于当事人签订合同的目的，体现于合同的具体内容。本院认为，《收购协议》是对XX餐厅的收购，而非房屋转租协议。首先，2017年1月21日《收购协议》的名称直接载明为“收购协议”，而非房屋租赁协议，协议的名称统领了协议的内容，直接体现合同当事人的目的。其次，21日的协议第一条约定XX山庄收购总价100万元，而非约定按月支付租金，符合对餐厅经营权收购持的特征，而与房屋租赁的特征不符。第三，21日的协议第五条约定：“双方达成收购XX山庄协议后、经营权利后，所有XX山庄的设备、一切用品为收购方拥有（除酒水外）。”2017年1月23日的《收购协议》第四条约定“营业执照过户了，乙方付清余款……XX山庄就交给乙方经营使用。”协议的约定清晰显示是针对经营权、设备、物品进行收购。第四，虽然21日的协议最后约定“从2017年2月起由收购方付租金XX山庄”，但协议并没有约定房屋转租的内容。双方在签订《收购协议》时李旭鹏已提供其与吉晟鑫公司的租赁合同给刘安阳，刘安阳清楚租赁合同的内容。而李旭鹏与吉晟鑫公司的租赁合同到期日为2019年12月30日，而在二审调查时吉晟鑫公司确认到目前为止李旭鹏仍是承租人。二审中李旭鹏确认，在收购协议之前，李旭鹏与颜某共同经营餐厅；而刘安阳确认进场经营后其与颜某合伙经营。故刘安阳的证据不足以证明在李旭鹏与吉晟鑫公司的租赁合同到期日2019年12月30日前刘安阳不能使用该房屋。故《收购协议》虽然涉及房屋的使用权，但本质上仍是餐厅经营权和餐厅设备、物品的转让，刘安阳主张合同无效，依据不足，本院不予以采纳。刘安阳主张的损失均以收购合同无效为前提，故其对李旭鹏赔偿的请求，本院不予支持，上诉人在一审中支付的评估费用因此也应自行承担。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44202元，由上诉人刘安阳负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年五月十九日本件与原本核对无异书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。