新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初1434号 原告:宋春宇，女，1975年5月30日出生，汉族，公司职员，住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：妥晓倩，乌鲁木齐市沙依巴克区天和法律服务所法律工作者。 被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室。 法定代表人：刘继东，该公司经理。 委托诉讼代理人：翟志军，新疆鼎卓律师事务所律师。 被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路980号绿城翡翠园一期16号楼9层。 法定代表人：刘继东，该公司董事长。 原告宋春宇与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋春宇及其委托诉讼代理人妥晓倩，被告名城公司的委托诉讼代理人翟志军，被告诺亚方舟公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋春宇向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告一向原告返还一次性优惠房款179918元；2、依法判令被告一支付逾期付款利息10525.2元（利息计算时间：2018年8月20日至2019年8月20日，共12个月，自2019年8月20日至实际清偿之日的利息以未支付金额为基数，月利率4.875‰计算后续利息）；3、判令被告二承担连带付款责任；4、本案的诉讼费、邮寄费由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，原告与被告名城公司签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于乌市××区房屋一套，后原告又与被告签订一份绿城翡翠园团购优惠协议，协议约定：原告购买上述房屋按照团购活动的优惠政策，合计优惠金额为201784元，上述房款到达被告账户次日起，每月20日前，被告返还原告1682元，返还期限为十年；如果被告累计10个月未按期如数返还，则被告须将未返还的优惠房款一次性返还给原告，并由被告二提供担保责任。上述协议签订后，原告依约一次性付清购房款后，自2017年8月18日至2018年8月19日，被告一共向原告返还13个月的团购优惠房款，至此之后，被告未依约按期足额向原告返还。原告多次找被告索要，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，诉至贵院。 被告名城公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，原被告之间签订的优惠协议中关于返本付利的约定，属于具有金融理财产品性质的民间借贷行为。被告在接到房管局下发的《责令停止违法行为通知书》后，暂停向原告支付优惠房款的行为，属于政府的规范文件的守法行为，而非原告所谓的违约行为。原被告及担保公司签订的优惠协议严重危害金融秩序，损害社会公共利益，属于无效合同。原告参与返利优惠活动返高利，实际属于理财产品，若需一次性返还优惠款，则其中包含的利息部分不应当支付，不应承担相应的逾期付款利息。 被告诺亚方舟公司辩称，不同意原告的诉讼请求，优惠协议违反了《商品房销售管理办法》第11条、第42条规定，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发了责令停止违法通知书,我认为该合同无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、房屋买卖合同一份，收据3张，证明原告购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区交警队周边棚户区改造（绿城.翡翠园B区）9栋2单元803号房屋一套,原告于2017年7月9日支付房款254460元、支付房产税160元,于2017年7月31日支付剩余房款250000元。 证据2、《绿城.翡翠园团购优惠协议》，证明被告名城公司对原告所购买的房屋给予201784元的团购优惠，优惠款每月1682元于每月20日前返还原告，返还10年，如被告名城公司累计10个月未按期返还余款则一次性给予返还，被告诺亚方舟公司对被告名城公司返还房款义务承担担保责任。 证据3、借记卡账户历史明细清单6张，证明被告名城公司共计向原告返还房款13次，共计21866元，至2018年8月19日止，以后未再返还，至今已超过10个月，未返还房款共计179918元。 证据4、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局处理意见书，证明该意见是该局责令被告停止返本销售或变相反本销售的方式，销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，未按期返还的购房款问题系双方合同纠纷，建议协商，协商不成向法院起诉。 证据5、乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2019）新0103民初7233号民事判决书，证明被告名城公司将案外人孙文静与之签订的绿城.翡翠园团购优惠协议以确认该合同无效诉至法院，法院判决团购优惠协议系双方真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定，认定该协议有效，判决现已生效。 二、被告名城公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据： 证据1、绿城.翡翠园房屋订购单、商品房预售合同、团购优惠协议，该三份证据中都明确了给原告按约支付优惠购房款的性质为返利销售行为。 证据2、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书，该通知书因我公司开发建设的绿城.翡翠园返利销售商品房的行为，被房产局认定为具有较大社会危害性，符合合同法第52条规定的合同无效的情形。因此，原被告之间签订的团购优惠协议属于无效合同，应当停止履行。 证据3、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书，证明被告存在向原告销售房屋过程中与被告签订的团购优惠协议存在定期向买房人返利的行为，违反了对商品房销售行为有指导和强制性规定的《商品房销售管理办法》之第11条、42条具有强制规范性质的规定。 证据4、绿城.翡翠园营销策划销售顾问合同两份、第三季度营销策略及工作计划、第四季度营销策略及工作计划，绿城.翡翠园十年返利的宣传报道，证明启翔公司作为被告名城投资公司的房屋销售营销策划服务单位及商品房销售业务的承揽方，其在给被告名城公司提供前述服务过程中提出了返利销售房屋营销模式后，向本案原告等人销售了商品房。启翔公司在为被告提供前述服务过程中，也通过媒体向外界发布了带有前期在房屋真实价格基础上另行增加了一部分融资款，待返还融资款条件具备时，按期、按标准向购房人返还超付购房款及超付购房款占用利息的返利性质和行为的商品销售信息。 证据5、张乐乐和刘菊华的商品房预售合同和房屋订购单，证明原告购买房屋时，未参与购房返利业主的房屋真实价格在9200元左右。 证据6、宋春宇团购优惠本息明细，证明原告参加的购房优惠返利活动中，涉及的返利中借款本金是68355元，参与返利的房屋加价为1500元/平米，房屋真实单价为9570元，返利中涉及的利息部分金额为133429元。 证据7、房屋销售及房屋价格组成明细单，证明原告购买的房屋的合同签订价包括了房屋的真实价格及参与返利时的加价。启翔公司给被告名城公司提供营销策划服务的本意是通过高返利，让业主同意在房屋真实价格的情况下加价，双方约定返优惠房款，待条件成熟时再返还前期多支付的本金及占用期间的利息。该行为类似于金融理财的行为，但未经国家任何部门批准，被告也未报备。 被告诺亚方舟公司未向本院出示证据。 本院经审理认定事实如下： 2017年，原告宋春宇（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》。协议约定，原告宋春宇购买被告名城公司名下位于乌鲁木齐市××区）第9栋2单元8层803号房屋一套，房屋代码为601230718，商品房预售许可证号为乌房预许字2017070113号。建筑面积45.57平方米，房屋总价款为504460元。付款方式及期限为，分期付款，买受人于2017年7月9日支付房款254460元，同时将税费160元一并支付，于2017年7月31日前支付剩余房款250000元。房屋交付期限为2018年8月31前。 2017年7月9日，被告名城公司向原告出具两张收据，载明收到原告房款254460元，税费160元；2017年7月30日，被告投资名城公司向原告出具一张收据，载明收到原告房款250000元。同日，原告与被告名城公司签订《绿城.翡翠园房屋订购单》，订购房屋为（绿城翡翠园B区）第9栋2单元8层803号房屋一套，面积45.57平方米，总价504460元，享受团购优惠，原单价12480元／㎡，优惠后单价11070元／㎡。 2017年7月9日，被告名城公司（甲方）与原告宋春宇（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城.翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告宋春宇在购买“绿城.翡翠园”9栋2单元803号房屋，该房屋建筑面积为45.57平方米，与开发商签约总房价为人民币504460元。按照本次“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为人民币201784元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方1682元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号×××（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；在本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条：丙方权利义务：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保险金；2、甲方向丙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。 上述协议签订后，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年8月开始，每月均向原告宋春宇支付团购活动优惠金额1682元，已支付至2018年8月，合计金额为21866元。 另查明，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向被告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为被告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，现责令被告名城公司立即停止该违法行为。 2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对被告名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。 再查明，2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求被告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”。 本院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告与原告签订《绿城.翡翠园团购优惠协议》，该合同效力已经本院生效判决认定，因此，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年8月开始，每月均向原告宋春宇支付团购活动优惠金额1682元，已支付至2018年8月，合计金额为21866元，自2018年9月起至今长达16个月未向原告支付优惠房款，《绿城.翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；”，因此，本院对要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款179918元的诉讼请求予以支持。被告名城公司辩称，暂停向原告按照团购优惠协议约定继续支付优惠购房款，是因为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具相关文件，认定被告名城公司定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，责令被告名城公司立即停止该违法行为。本院认为，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局虽认定被告定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，并对被告进行处罚，但是乌鲁木齐市住房保障和房产管理局的相关文件并未对《绿城.翡翠园团购优惠协议》的法律效力进行认定，且不涉及此前已销售部分，另外，《商品房销售管理办法》属于国务院建设部发布的部门规章，不属于法律及行政法规，因此，本院对被告名城公司的此辩称意见不予采信，被告未按照《绿城.翡翠园团购优惠协议》约定向原告予以按月定期支付优惠房款，属于违约行为。 关于被告诺亚方舟公司的责任问题，《绿城.翡翠园团购优惠协议》第五条第三项明确约定“3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。”因此，被告诺亚方舟公司对上述款项承担连带清偿责任。被告诺亚方舟公司与被告名城公司之间约定的担保金和保证金属于合同履行问题，并不影响保证合同的成立。 原告主张被告名城公司支付逾期付款利息10525.20元【179918元*4.875‰*12个月（2018年8月20日至2019年8月20日）】，自2019年8月20日至实际清偿之日止的利息以未支付金额为基数，按照月利率4.875‰计算后续利息。本院认为，原被告在《绿城.翡翠园团购优惠协议》中并未就逾期支付优惠房款需支付利息进行明确约定，故对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告宋春宇支付优惠房款179918元（201784元-21866元）； 二、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告宋春宇的其他诉讼请求。 以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的190443.2元，给付标的179918元，占争议标的的94.47％。案件受理费4108.86元，本院减半收取2054.43元（原告已预交），邮寄送达费40元，合计2094.43元，由被告新疆名城投资发展有限公司、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司负担94.47％即1978.61元，由原告宋春宇负担5.53%即115.82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 李 丹 二〇二〇年五月二十日 书记员 彭蓓迪