湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终900号上诉人（一审被告）：屈芳华，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：屈泽欧，男，1988年1月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系屈芳华之弟（特别授权）。被上诉人（一审原告）：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工（特别授权）。上诉人屈芳华因与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。屈芳华上诉请求：一、撤销一审判决；二、被上诉人向上诉人公示并提供自2004年11月30日至2019年6月30日小区广告收入、公共场地租赁收入以及业主缴纳的物业管理费收支等；三、依法判决被上诉人提供其合法成为舜德花园小区物业服务公司的相关依据；四、依法判决被上诉人因管理不善导致上诉人家电家具损坏等费用共计30,000元整；五、彻查被上诉人自2004年11月30日至2009年10月1日未向上诉人开具发票，借此偷漏国家税款行为；六、依法判决2014年12月31日舜德花园“业主委员会”与被上诉人签订的《舜德花园小区物业服务合同》非法且无效；七、要求被上诉人尽快修复其管理服务小区期间损坏的各项公共设施，履行其应尽而未尽的法律义务。事实及理由：一、2009年，被上诉人管理与服务出现重大失误，致使上诉人楼上603室水龙头未关，楼上漏水至上诉人家中及本栋楼下，导致上诉人厨房卫生间家具电器被水浸泡，上诉人多次与被上诉人协商处理赔偿事宜未果。二、被上诉人于2015年1月7日单方宣布退出舜德花园小区物业服务，在“关于撤销《舜德花园小区物业服务合同》并退出舜德花园物业管理和服务的通告”中，被上诉人声称其处于严重亏损状态，基于小区其他业主和上诉人自身享受物业公司服务的权利，要求被上诉人依法向上诉人及其他业主提供并出示自2004年11月30日至2009年6月30日期间未售出的房屋物业管理费缴纳数据及相关税务发票资料。三、2004年11月30日，上诉人与渝洲房地产物业管理有限公司签订《舜德花园小区前期物业管理服务协议》，被上诉人并非主体，被上诉人的公司成立时间为2006年4月20日，从时间上及各项法律、法规规定来看，被上诉人成为前期物业管理公司不合法。四、上诉人主卧飘窗外墙一直渗水，被上诉人不作为，导致窗帘发霉、墙漆脱落，损害上诉人生活质量、身体健康及房屋使用价值。五、被上诉人未履行其物业服务职责，如监控设施瘫痪，消防设施设备丢失、无效或无维护，路灯损坏，绿化修剪不到位等。2019年6月30日，新物业公司公布的《关于征求重建舜德花园二期室内及辅道监控项目的意见书》侧面证明被上诉人在经营服务期间违反物业合同协议条约，损坏上诉人及其他业主生活、财产安全；另外，被上诉人对小区内放养鸡、广告随意粘贴、车库经商等行为从未劝阻、制止。六、被上诉人称舜德花园业主大会于2014年6月28日成立，于同年12月31日业委会代表与被上诉人签订舜德花园小区物业合同，上诉人及家人在入住期间从未收到任何形式的全体业主大会和选举成立业主委员会的通知，上诉人与非法的“业主委员会”签订《舜德花园小区物业服务合同》，以此来约束上诉人及小区其他业主缴纳物管费是违法行为。七、被上诉人无视《舜德花园前期物业管理服务协议》，无视业主们的反对意见，无视物价局等单位的有关文件，于2013年4月1日至2014年6月30日非法对物管费调价至0.75元/平方。综上，请求二审法院维护小区业主合法权益，支持上诉人合法合理的请求事项。永州市渝洲物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、被上诉人于2006年3月30日与建设单位签订《舜德花园小区前期物业管理服务合同》、2014年与业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，对业主具有拘束力，且我方依约提供了物业服务，服务受到各单位的肯定，涉案小区曾因此获评多个奖项；三、上诉人陈述家里严重漏水，但该主张与本案无关；四、上诉人提供的证据不足以证明被上诉人提供的物业服务长期存在严重瑕疵。综上，请求二审法院维持原判。永州市渝洲物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告屈芳华支付拖欠的物业管理费10,422元；二、被告屈芳华缴纳违约金1,563元；三、由被告屈芳华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告屈芳华系舜德花园德明园B栋503室业主，房屋建筑面积150.54平方米。2006年3月30日，原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同主要内容：一、原告为舜德花园小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；三、物业管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；四、业主每季度10日前交纳物业管理服务费；五、业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2014年12月31日，原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、本合同生效前后均由乙方提供物业服务，因此甲乙双方不再对原服务的物业状况进行交接；二、合同期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；三、多层楼房住宅收费标准0.6元/平方米/月；四、物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度月前15日内；五、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。2015年1月2日，原告发布通告退出舜德花园小区物业。2015年1月20日，永州市房产局物业管理科、冷水滩区菱角山街道文昌阁社区居委会发布通告，责令原告永州市渝州物业管理有限公司返场继续做好舜德花园的物业管理工作，2015年1月8日至2015年1月21日之间（14天）物业公司停止服务期间不计物业管理费。被告屈芳华自2009年10月1日至2019年6月30日期间未交物业服务费，经原告催收未果诉至法院。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当依照合同约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已提供物业服务，业主亦应当履行交纳物业管理费的义务。原告主张自2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费，其理由为根据永州市物价局《永价函（2012）116号》批文和湖南省《湘价服（2010）76号》文件的规定调整小区物业管理费。建设单位与原告并未约定不经双方合意即可自行调整物业管理费，根据民事合同的相对性及意思自治原则，在无特别规定及约定的情况下，仍应经原、被告双方合意，达成一致意见。现原告并未提交证据证实双方已就该收费标准达成一致意见，物价部门行政批复的效力，并不能当然及于双方的民事合同。因此，对原告关于2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费的主张，该院依法不予支持，该期间继续按前期物业管理服务合同约定的0.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。根据《舜德花园前期物业管理服务合同》和《舜德花园小区物业服务合同》，被告应交纳2009年10月1日至2014年6月30日的物业管理费为4,290元（150.54平方米×57月×0.5元），2014年7月1日至2019年6月30日的物业管理费为5,374元（150.54平方米×59.5月×0.6元），以上共计9,664元。原告要求被告支付违约金1,563元，因原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，对原告要求支付违约金的请求不予支持。关于被告提出的土地使用权证问题以及房屋漏水赔偿损失问题，该主张与本案争议的物业服务合同关系非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告提出的家里被盗、单元门损坏，被告未提供证据证实，该辩称该院不予采纳。另外，需要指出，业主如果长期不缴纳物业管理费，会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害。而物业公司作为服务机构，亦应提高服务质量，与业主相互理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告屈芳华在判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2009年10月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9,664元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费99元，减半收取计49.5元，由被告屈芳华负担。本院二审期间，上诉人屈芳华提交了七份证据。证据一、关于撤销《舜德花园小区物业服务合同》并退出舜德花园物业管理和服务的通告，拟证实被上诉人承认其与业委会签订的2014年物业服务合同在程序上不到位；证据二、舜德花园小区前期物业管理服务协议；证据三、内墙墙漆脱落图片；证据四、房屋共同部分、共同设施、设备、绿化、环境卫生、安保、交通等设施设备图片；证据二、三、四拟共同证实被上诉人物业服务没有按协议落实到位；证据五、《关于征求重建舜德花园二期室内及辅道监控项目的意见书》，拟证明被上诉人对监控系统没有很好的维护；证据六、广告乱贴、外来人员兜售商品等照片图片，拟证明小区公共设施的维护及公共安全均没有到位；证据七、《关于签订舜德花园物业服务合同的公告》，拟证明书面形式的业务大会，业主不知情，新合同是非法的。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司的质证意见为，对证据一的关联性有异议，一审法院已经调查清楚，被上诉人退出之后，经房产局和社区等部门要求，已经继续做舜德花园的物业服务工作，且第二届业委会成立时，业委会也承认该合同；业委会的成立都是房产局、社区等相关部门通过的，不需要物业公司审核。对于证据二、三、四，外墙漏水是开发商的问题，不是物业公司的问题。对证据四照片的真实性关联性均有异议，拍摄的时间无法确定，我方已经退出小区1年了，拍摄时只反映当时的情况，不能证实物业服务合同没有到位、长期有瑕疵。对于证据五的真实性有异议，证据时间为2019年10月23日，与上诉人在上诉状中提出的2019年6月30日不符合，且其反映的是二期，上诉人房屋所在位置在一期。对证据六的三性均有异议，同证据四的质证意见。证据七与本案无关，与被上诉人无关。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司提交了收楼书一份，拟证明屈芳华楼上603房在2007年3月1日已经收楼，并交纳装修押金，若屈芳华房屋因楼上住户原因导致漏水，应找603业主。上诉人屈芳华的质证意见为，对真实性不清楚，与本案没有关联性；我家漏水时，上门的房还是毛坯房，且我已经找物业公司联系，物业公司没有告知我楼上的联系方式。经当事人举证、质证，本院认证认为，上诉人屈芳华提交的证据一不属于新证据，本院不予认可；被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司对证据二的真实性未提出异议，对该证据的真实性，本院予以确认；证据三、四无法证实具体拍摄时间、拍摄地点，不能达到上诉人证明目的，不予采信；证据五系征求舜德花园二期监控重建意见书，上诉人房屋所在位置为一期，该证据不能达到上诉人证明目的，不予采信。证据六无法证实具体拍摄时间、拍摄地点，不能达到上诉人证明目的，不予采信。证据七不属于新证据，本院不予认可。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司提交的收楼书与本案无关联性，不予采信。二审经审理查明：2006年3月30日，上诉人永州市渝洲物业管理有限公司与永州市渝洲房地产开发有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的该部分事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司主体是否适格；二、被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司是否尽到了物业管理的义务；一、关于被上诉人主体是否适格问题。本案中，《舜德花园小区前期物业管理服务协议》虽系上诉人与渝洲房地产物业管理有限公司签订，但永州市渝洲房地产开发有限公司与被上诉人于2006年3月30日签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，约定自2006年4月1日起至业主委员会确定物业管理服务企业时止，由被上诉人向舜德花园小区提供物业服务。从本案实际情况来看，被上诉人公司自2006年起进驻涉案房屋所在小区，向舜德花园小区提供物业管理服务，其承接了前物业管理公司的相关工作和职责。被上诉人于2014年与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》。上诉人虽未与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司签订物业管理服务合同，但其客观上享受了被上诉人提供的物业管理服务，上诉人亦未能举证证实业主大会与被上诉人签订的《舜德花园小区物业服务合同》存在合同无效的相关情形，该合同应为有效合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人有权就其欠缴物业费向法院提起诉讼，故被上诉人系本案适格主体。二、关于被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司是否尽到了物业管理的义务问题。本案中，上诉人主张被上诉人未尽到管理、服务之义务，致小区公共设施损坏、广告随意粘贴，因漏水导致其家电家具损坏等，但其未提供充分的证据予以证实。在上诉人未提交充分的证据证实物业服务存在瑕疵情形下，应认定被上诉人提供的物业管理服务符合合同约定，上诉人应就其欠缴的物业费向被上诉人承担责任。上诉人在二审中还提出“被上诉人提供小区广告收入、公共场地租赁收入以及业主缴纳的物业管理费收支等，赔偿其家电家具损失费、精神损失费30,000元，尽快修复其管理服务小区期间损坏的各项公共设施”，但上诉人在一审中并未提出该诉讼请求，对此，本院不予处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人屈芳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由上诉人屈芳华负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年五月二十九日法官助理陈俊书记员骆源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。