四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终392号 上诉人（原审被告、反诉原告）：莫光明，男，汉族，生于1966年3月2日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗德勇，男，汉族，生于1965年8月17日，住四川省南充市顺庆区。现住四川省南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：周伟，四川皓宇律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川蓬安马电房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如镇建设南路303号。 法定代表人：刘庆平，执行董事。 委托诉讼代理人：钟赤斌，四川川创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊良，四川泰宇律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：罗家德，男，汉族，生于1967年8月28日，住四川省南充市顺庆区，现住四川省南充市顺庆区。 上诉人莫光明、罗德勇因与被上诉人四川蓬安马电房地产开发有限公司（以下简称马电公司）、原审被告罗家德房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。 罗德勇、莫光明向本院上诉请求：1．撤销原判，判令驳回马电公司的诉讼或判令驳回马电公司诉讼请求；2．发回重审；3．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、马电公司已并非案涉房屋的权利主体，本案证实的权利主体一审并未查明。（1）一审中，马电公司为了证实其可以作为原告，仅仅提供了“马电花园农贸市场”的房屋产权登记这一份证据。但是，本案存在的客观事实是，马电公司已在2014年5月左右将案涉房产整体转让给了林加胜并签订了《转让协议》，后马电公司书面告知上诉人，上诉人与马电公司签订的案涉房屋租赁合同中权利义务全部由林加胜享有和承担。马电公司将原收取的50万租赁保证金也退给了上诉人，基于上述的书面告知，上诉人与林加胜重新达成并交纳20万元租赁保证金，在此之后，上诉人直接向林加胜交纳租金。（2）2019年3月15日，马电公司再次书面告知上诉人，林加胜已将案涉房屋转让给杨青菁等三位买受人。杨青菁作为所有权人于2019年5月18日向上诉人对相关事务书面《函告》，表明实际上在履行买受人的权利。（3）按上述事实，上诉人未得到权利人林加胜的书面函告，也未见到林加胜书面授权马电公司告知，马电公司也未举出证据林加胜与杨青菁等三人的《房屋买卖协议》予以证实，故上诉人对上述转让是否真实存疑，一审也未完全查明。（4）除开《房屋买卖协议》约定外，为了查明事实，一审法院完全可以要求马电公司提供相关人员的信息，依职权追加上述人员参与诉讼进行核实。二、本案漏列了必要的共同诉讼参与人。案涉房屋的租赁虽然以上诉人与罗家德共三人的作为合伙人名义签订合同，但是，事实上真实的合伙人有六人，林加胜是知情并表示认可的，故本案判决结果当然对所有的合伙人均存在利害关系，如余下合伙人不参与诉讼，其权利义务将无法得到保障和体现。三、上诉人并不存在违约事实，实际造成案涉房屋被占用并非上诉人所为，系蒋君勤个人占有，上诉人客观上并非适格被告。1．上诉人在合伙履行中，已经在2019年5月15日将合伙份额转让给了蒋君勤，协议约定今后的法律责任包括本案判决结果设定的责任由其承担，同时，协议签订后，上诉人即退出全部事务，案涉房屋由蒋君勤占有，故蒋君勤应当参与诉讼。2．同时，基于蒋君勤占用房屋的行为与上诉人无关，故当然不应受原租赁合同条款的约束，本案系一个独立的侵权案件并非合同违约案件，案由和法律关系均不一致，故不应按照原合同约定内容处理，应由蒋君勤作为被告承担责任。3．事实上，在本案诉前及诉讼过程中，一直是杨青菁一方与蒋君勤对案涉房屋的相关处理争议在进行磋商，但由于对继续租赁或不租房屋折价一直达不成一致。对此，本案的几方诉讼参与人都是知情并参与的。四、一审判决拆除扩建，这必将损害公共利益。案涉租赁物是政府为解决市政新区“买菜难”的问题在该区域规划的农贸市场，该建筑的用途只能是经营农产品。上诉人将案涉租赁物改扩建是政府的推进“三化改造”政策所要求，且上诉人主动向向政府申请改造的，不仅马电农贸市场进行了扩建改造，城区内14个农贸市场都进行了扩建改造，一审判令拆除并恢复原状，不仅政策不允许，还必将让该租赁物丧失“农贸超市”功能。五、马电公司主张的违约金过高。上诉人坚持原告主体不适格，即使主体适格，上诉人有逾期交还房屋的违约行为，给马电公司造成的也仅是应收租金的损失，马电公司请求的违约金明星过高，人民法院应根据公平原则对违约金进行调整。 马电公司答辩称：1．关于本案诉讼主体问题，我方认为其理由不成立，马电公司是案涉租赁合同的出租人，且是唯一出租人，不存在其他出租方的权利主体，具体表现为：案涉合同是马电公司与三承租人签订的，案涉房屋物权是登记在马电公司名下，房屋租金无论是租赁前期还是2017年后都是三承租人向马电公司承租人交付，由于案涉房屋在出租后尚未收回，所以马电公司未与任何人签订商品房买卖合同，且没有办理商品房买卖合同备案登记，虽然在出租期间马电公司按照合同约定有意将出租房产转让给他人，但至今未能实现，因此马电公司作为唯一权利主体提起本案租赁合同诉讼是合法的；2．上诉人认为漏列了必要共同诉讼参与人不是事实，本案是房屋租赁合同纠纷，在合同上明确载明出租方是马电公司，承租方是莫光明、罗德勇、罗家德，至于出现合伙经营的问题，马电公司并不知情，如果知情的话就会收回房屋，因为合同约定未经甲方即马电公司同意，擅自转让全部权利或部分权利，三人未经马电公司同意，擅自转让了权利给其他人，是违反法律规定的，一审中三人没有申请追加其他合伙经营的当事人，因此事实与理由均不能成立；3．在签订租赁合同的过程中，50万的履约保证金的作用是承租人在当年10月1日将农贸市场开起来，这也是马电公司给市政府的承诺；4．按照合同约定在租赁期间到期后应该交还房屋，我公司在到期前多次发函，三人均是知情的，在租赁期满后未交还房屋就是违约行为，至于蒋君勤是什么身份与我公司无关，那是莫光明、罗德勇、罗家德与蒋君勤之间的另外一层法律关系；5．对于违约金过高的问题，在6年签订合同的过程中，为了促成在租赁期满后交还房屋，在合同中约定了租金的三倍违约金，是符合法律规定的，在书面告知函也明确告知租赁期满不再承租，现三人在期满后拒不交还房屋还反口说违约金过高，违约金具有惩罚性质，应该按照合同约定计算违约金。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 罗家德答辩称：我在一审是作为第三人参加诉讼，没有提出反诉，二审也没有提出上诉，我一直劝双方协商处理，该交房屋就交房屋，请求法院依法处理。 马电公司向一审法院诉讼请求：1．判令莫光明、罗德勇、罗家德立即将马电公司出租的“马电花园”第24幢的全部房屋及场地交还；2．判令莫光明、罗德勇、罗家德按马电公司移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用；3．判令莫光明、罗德勇、罗家德共同按日以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向马电公司计付逾期交还房屋期间的违约金（自2019年8月1日起至交还全部房屋之日止）；4．本案诉讼费由莫光明、罗德勇、罗家德共同承担。 莫光明、罗德勇向一审法院反诉请求：1．判令马电公司承担改扩建费用二百万元；2．判令本诉费和反诉费由马电公司负担。 一审法院认定事实：2013年5月23日，马电公司（出租方，以下简称甲方）与莫光明、罗德勇、罗家德（承租方，以下简称乙方）签订了“马电花园”农贸市场场地租赁合同，其内容为：一、甲方将位于南充市顺庆区房屋租赁给乙方，该房屋为市政规划配套建设的农贸市场；房屋结构为框架，建筑层数为三层，其中地上两层、半地下室一层，总建筑面积2898.36平方米；该农贸市场房屋现状为清水房，已于2010年12月25日通过竣工验收达到国家规定的合格标准。二、该农贸市场租赁期限为6年，自2013年5月23日起至2019年7月31日止；乙方向甲方承诺，承租该农贸市场仅为开办农贸市场使用，不得改作其他任何用途，并保证承租后必须在2013年6月30日前投入运营；租赁期满，甲方有权于2019年7月31日前收回出租的全部房屋及场地；期满后乙方如需续租，必须在租赁届满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方协商重新签订租赁合同。三、该农贸市场房屋前五年总租金4250000.00元，第六年租金95万元，乙方应于签定本合同之日起三日内交清2013年5月23日至2014年5月31日的租金，以后各年租金均于当年5月31日前缴清。四、乙方应合理使用其承租的房屋、场地及其附属设施；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有不利影响的设备，其设计的规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工（严禁改变房屋的结构性梁、板、柱、墙）；租赁期满或因乙方原因导致本合同提前终止的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下方式进行处理：（1）不宜拆除的附着于房屋的装修及各种管线和设施无偿归甲方所有（2）要求乙方恢复移交时的原状（3）向乙方收取恢复性施工所实际发生的费用。五、租赁期间，甲方有权将该农贸市场的房屋、场地及设施的所有权出售或转让给其他单位或个人，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转让、转借本合同承租的房屋给第三方。六、甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致解除合同的，应向乙方支付本合同约定的第一年租金额6%的违约金，如造成乙方损失的，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿；租赁期满，乙方应如期交还该农贸市场，乙方如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付期满前一年日租金3倍的违约金，且乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的各种损失。上述农贸市场租赁合同签订后，马电公司向莫光明、罗德勇、罗家德交付了房屋，莫光明、罗德勇、罗家德亦付清了合同约定的租赁期限内的房屋租金。 2013年6月21日，马电公司函告罗德勇、罗家德、莫光明，明确告知莫光明、罗德勇、罗家德共同承租的“马电花园农贸市场”准备转让，莫光明、罗德勇、罗家德在同等条件下有优先购买权。2013年6月26日，莫光明、罗德勇、罗家德向马电公司提出“买卖不破租赁”及“承租期内承租人享有优先购买权”的回复意见。2013年7月2日，马电公司再次向莫光明、罗德勇、罗家德明确提出马电公司保证莫光明、罗德勇、罗家德“享有以同等条件优先购买的权利”，并在2013年7月30日前书面告知马电公司是否购买并进入实质性洽谈，否则，视为放弃。2013年11月21日，马电公司与案外人林加胜签订了“马电花园”农贸市场资产整体转让协议，约定马电公司将莫光明、罗德勇、罗家德承租的马电花园农贸市场转让给林加胜。2014年5月28日，马电公司书面告知莫光明、罗德勇、罗家德承租的马电花园农贸市场已转让给了林加胜，马电公司与莫光明、罗德勇、罗家德签订的马电花园农贸市场的租赁合同中约定的权利、义务自2014年5月23日起由林加胜享有和承担。2014年6月4日，林加胜向罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年度马电农贸超市租金捌拾伍万元正；2015年5月9日，林加胜向罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年至2015年马电农贸超市租金捌拾伍万元正；2016年6月4日，林加胜向罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年度马电农贸超市租金捌拾伍万元正（2016年5月至2017年4月）。2017年5月28日，马电公司向莫光明、罗德勇、罗家德发出“关于马电花园农贸市场租金缴纳问题的通知”，要求莫光明、罗德勇、罗家德自通知发出之日起，三人按租赁合同应付的此后各年度的租金，均由马电公司收取，莫光明、罗德勇、罗家德接到通知后仍按原租赁合同履行，不得再向林加胜交纳租金。罗家德在该通知上签字收到，并注明签收时间为2017年5月10日。2017年6月2日，莫光明、罗德勇、罗家德通过转账向马电公司缴纳2017年8月1日至2018年7月31日的农贸市场的租金捌拾伍万元；2018年5月15日、2019年3月13日，莫光明、罗德勇、罗家德通过转账向马电公司缴纳2018年8月1日至2019年7月31日的农贸市场的租金玖拾伍万元。2019年3月15日，马电公司向莫光明、罗德勇、罗家德发出关于“马电花园”农贸市场买受人的告知函，其内容为“致承租人莫光明、罗德勇、罗家德三位先生：原马电花园农贸市场买受人林加胜已将马电花园农贸市场转让给杨青菁等三位买受人属实。特此函告。”。2019年7月8日，马电公司向莫光明、罗德勇、罗家德发出了关于租赁期满催收房屋的通知，要求莫光明、罗德勇、罗家德在2019年7月31日准时将“马电花园”农贸市场场地按约定整体移交给场地买受人张宠、杨青菁。2019年7月30日，马电公司再次向莫光明、罗德勇、罗家德发出关于收回“马电花园”农贸市场房屋的通知，申明莫光明、罗德勇、罗家德租赁的“马电花园”农贸市场场地于2019年7月31日到期，要求莫光明、罗德勇、罗家德立即按照合同约定将“马电花园”农贸市场全部场地退还给马电公司，或者移交给买受人。 另查明，2013年6月18日，马电公司向顺庆区“三化”办申请，请求将莫光明、罗德勇、罗家德租赁的“马电花园农贸市场”更名为“马电农贸超市”。2013年8月15日，顺庆区分管副区长贺频在顺庆区农贸市场“三化”改造领导小组办公室关于“马电花园农贸市场”更名为“马电农贸超市”的请示上的批注意见为“原则同意更名，但经营生鲜农副产品的场地不得低于60%，请三化办加强监督，防止改变农贸市场性质。贺频。8.22。”。莫光明、罗德勇、罗家德在区政府同意更名的批示后，对租赁的“马电花园农贸市场”进行了改扩建，在原负一楼、一楼、二楼的基础上加盖了一层，并在“马电花园农贸市场”的北侧和东侧进行了扩建，上述顶层及北侧和东侧扩建共计增加了房屋建筑面积约1400平方米。至一审辩论终结前，本案诉争的位于南充市顺庆区房屋仍然登记在马电公司名下。诉讼中，莫光明、罗德勇申请对租赁期限内搭建的约1400平方米的房屋进行工程造价鉴定，但因未能提供鉴定所需资料而致鉴定未果。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。马电公司与莫光明、罗德勇、罗家德签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。 本案争议的焦点问题之一为马电公司的主体资格是否适格的问题。 马电公司与莫光明、罗德勇、罗家德签订“马电花园农贸市场”租赁合同后，马电公司在租赁期限内将租赁物转让给案外人，并告知莫光明、罗德勇、罗家德有同等条件下的优先购买权，该转让程序合法，但是“马电花园农贸市场”房屋的产权在本案一审辩论终结前，仍然登记在马电公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外。”之规定，不能认定“马电花园农贸市场”房屋的产权已经变更，“马电花园农贸市场”房屋的所有权人仍然为马电公司，本案中马电公司作为原告是适格主体。莫光明、罗德勇辩称马电公司主体资格不适格的辩解理由不能成立。 本案争议的焦点问题之二为马电公司主张的逾期交房违约金是否过高的问题。 马电公司与莫光明、罗德勇、罗家德在签订“马电花园农贸市场”租赁合同中约定：租赁期满，莫光明、罗德勇、罗家德应如期交还农贸市场，莫光明、罗德勇、罗家德如逾期归还，则每逾期一日应向马电公司支付期满前一年日租金3倍的违约金，且莫光明、罗德勇、罗家德还应承担因逾期归还给甲方造成的各种损失。莫光明、罗德勇辩称该违约金约定过高，首先，该违约金约定是租赁合同的一部分，是双方当事人真实意思表示，合法有效；其次，违约金本身有惩罚的功能，本案中，按照合同约定，在“马电花园农贸市场”租赁合同期满后，莫光明、罗德勇、罗家德应当将租赁的“马电花园农贸市场”场地交还给马电公司，而在租赁合同期满前，马电公司两次向莫光明、罗德勇、罗家德发书面通知，要求莫光明、罗德勇、罗家德在租赁合同期满后将“马电花园农贸市场”场地交还给马电公司，而莫光明、罗德勇、罗家德拒不向马电公司交还租赁物的行为，属于故意违约的行为，应当承担给付违约金的后果。综上所述，马电公司要求莫光明、罗德勇、罗家德共同按日以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向马电公司计付逾期交还房屋期间的违约金的诉讼请求事实清楚，理由充分，予以支持。 本案争议的焦点问题之三为马电公司主张的莫光明、罗德勇、罗家德按马电公司移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用是否应当得到支持的问题。 马电公司与莫光明、罗德勇、罗家德在租赁合同中约定租赁合同期满后，马电公司有权选择以下方式进行处理：（1）不宜拆除的附着于房屋的装修及各种管线和设施无偿归甲方所有（2）要求乙方恢复移交时的原状（3）向乙方收取恢复性施工所实际发生的费用。现马电公司诉请莫光明、罗德勇、罗家德按原移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用是否应当得到支持的问题。马电公司的该请求符合租赁合同的约定，亦不违反法律规定，予以支持。 本案争议的焦点问题之四为莫光明、罗德勇的反诉请求是否应当得到支持的问题。 反诉原告莫光明、罗德勇依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，要求被反诉人马电公司应分担扩建费用200万元。对反诉人的该反诉请求，首先，反诉人没有提供被反诉人马电公司同意反诉人扩建的书面证据；其次，反诉人主张的200万元扩建费用，没有提供确实、充分的证据证实200万元是如何构成的。综上，对二反诉人要求被反诉人马电公司分担扩建费用200万元的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼法解释理解与适用》第九十条之规定，判决：一、莫光明、罗德勇、罗家德于判决书生效之日十日内将位于南充市顺庆区的全部房屋及场地交还给四川蓬安马电房地产开发有限公司；莫光明、罗德勇、罗家德交还上述房屋时应按四川蓬安马电房地产开发有限公司移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用；二、莫光明、罗德勇、罗家德共同按“马电花园”农贸市场以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向四川蓬安马电房地产开发有限公司给付逾期交还房屋期间的违约金（违约金给付期间：自2019年8月1日起至莫光明、罗德勇、罗家德向四川蓬安马电房地产开发有限公司交还全部房屋之日止）；三、驳回反诉原告莫光明、罗德勇的反诉请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5700元，反诉费11400元，共计17100元，由莫光明、罗德勇、罗家德负担。 二审中，莫光明、罗德勇提交六份新证据。1、合伙经营协议书。拟证明本案涉案房屋事实上是二上诉人与其余四人在租赁合伙经营，本案判决处理结果与六人都存在利害关系，这一事实林加胜是知情的；2、马电农贸超市承包经营合同。拟证明案涉房产所经营的超市由蒋君勤在经营管理，由其实际缴纳租金；3、股权买卖协议和相关收条。拟证明2019年5月15日上述六人之间的合伙关系由其中之一蒋君勤买断股份，由其一人经营，对出租房屋的恢复应有蒋君勤享有绝对权，进一步证明蒋君勤应该参与本案诉讼，案件的处理与其具有利害关系；4、关于马电花园农贸市场买受人的告知函，函是马电公司向三人发出的，内容是买受人林加胜将案涉农贸市场转让给了杨青菁、张宠等三人。拟证明马电公司将案涉房屋已出售给林加胜，林加胜又转让给了杨青菁等三人，杨青菁等三人应为案涉房屋的实际权利人；5、委托书，这份委托书内容是三人将股份转让给蒋君勤后，由于不清楚杨青菁三人的相关情况，向马电公司告知的书面函件，时间是股权买卖协议的签订时间2019年5月15日；6、函告，这份函告是杨青菁父亲亲自交给罗德勇的，内容是杨青菁不同意转租给蒋君勤的行为，落款处写的房屋所有人是杨青菁，与被上诉人马电公司所说不相符。 马电公司质证认为：以上的新证据不符合民诉法规定的新证据条件，所以我方不予质证，民诉法规定的新证据指的是一审庭审后或一审期限届满前请求法院调取未获准许，二审法院认为应予准许而应当事人申请调取的证据。2017年5月8日马电公司发出了通知函件，在此之后三承租人也按照此通知要求向马电公司缴纳了租金；关于杨青菁的相关材料我方并不知情，在一审诉讼中反复说到三人与蒋君勤之间的关系是另一法律关系，与本案租赁合同无关。同时，2019年5月15日莫光明等上诉人转让给蒋君勤的转让协议，马电公司是2019年6月14日回函明确告知转让协议是违约行为，要求停止违约行为，且要求在租赁期满后将租赁房屋归还给马电公司，合同相对方是莫光明、罗德勇、罗家德三人，三人应该对违约行为承担责任。 本院对上述证据的真实性予以确认，相关认证意见在以下处理意见中综合予以阐述。 二审查明的事实与一审认定事实相一致，予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。针对双方当事人的诉辩意见，本院对争议的焦点作如下评判。 一、关于马电公司作为原告主体是否适格，是否应当追加林加胜、蒋君勤等为共同被告。莫光明、罗德勇上诉认为，马电公司已将案涉房屋转让给林加胜，林加胜又转让给了杨青菁等人，马电公司作为原告的主体不适格；且莫光明、罗家德、罗德勇已将合伙份额转让给了蒋君勤，案涉房屋由蒋君勤占有，由蒋君勤承担全部责任，故蒋君勤应当参与诉讼。经审查，马电公司将案涉房转让给林加胜，林加胜收取过房屋租金，对该事实马电公司并不否认，但案涉房屋的产权仍登记在马电公司的名下，且2017年5月后，马电公司又函告莫光明、罗家德、罗德勇三承租人，按原租赁合同向马电公司交纳租金，莫光明等三承租人在接到通知后，仍按原合同执行。故依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定除外”的规定，在租赁合同到期后，马电公司作为案涉租赁物的产权所有人，向莫光明、罗家德、罗德勇主张权利，符合法律规定，故马电公司作为原告主体适格。而蒋君勤并非案涉房屋的承租人，莫光明等三承租人将“马电花园农贸市场”的股份全部转让给蒋君勤，由蒋君勤承担全部责任，系另一法律关系，与马电公司无关，且马电公司在收到莫光明等人的转让协议后也回函明确告知莫光明等人，转让协议违约，要求停止违约行为。故莫光明、罗德勇请求追加蒋君勤为被告，理由不成立，本院不予支持。 二、关于马电公司请求莫光明等三承租人恢复租赁房屋原状，并承担全部费用是否得以支持的问题。莫光明、罗德勇上诉认为，对案涉租赁物的改扩建，是应政府的要求，得到政府的支持，拆除并恢复原状，势必有损社会公共利益。对该上诉理由，莫光明、罗德勇并未提供其扩建已经相关政府部门准许的证据，且依照租赁合同的约定，在租赁合同期满后，出租方马电公司有权选择承租人恢复移交时的原状，并向承租人收取恢复性施工所实际发生的费用。故马电公司的该诉讼请求应该得以支持。 三、关于违约金过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。约定违约金超过百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，莫光明等三承租人在合同约定的租赁期满后，至今未交房，应当承担逾期交房的违约金。但合同约定每逾期一日应向承租人支付期满前一年日租金3倍的违约金，并应承担逾期归还的各种损失。从本案的实际损失来看，马电公司主要是租金利益的损失，其约定的违约金已过分高于造成的损失，因违约金本身具有惩罚性功能，考虑到莫光明等三承租人的过错程度，本院酌情予以调整。经查明，案涉租赁合同2019年7月30日到期，莫光明等三承租人至今未归还房屋，故应按租期届满前一年日租金2602.74元从2019年8月1日起向马电公司支付租金至交还房屋之日止，并以2602.74元为基数，从2019年8月1日起按日百分之三十向马电公司支付违约金至交还房屋之日止。 综上，一审认定事实清楚，部分适用法律错误，本院予以纠正；莫光明、罗德勇部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5627号民事判决第一、三项，即：“莫光明、罗德勇、罗家德于判决书生效之日十日内将位于南充市顺庆区的全部房屋及场地交还给四川蓬安马电房地产开发有限公司；莫光明、罗德勇、罗家德交还上述房屋时应按四川蓬安马电房地产开发有限公司移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用”、“驳回反诉原告莫光明、罗德勇的反诉请求”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5627号民事判决第二项； 三、莫光明、罗德勇、罗家德共同按日租金2602.74元从2019年8月1日起向四川蓬安马电房地产开发有限公司支付租金至交还房屋之日止；并以2602.74元为基数，从2019年8月1日起按日百分之三十的标准向四川蓬安马电房地产开发有限公司支付违约金至交还房屋之日止； 四、驳回四川蓬安马电房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述费用，如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审处理不变；二审案件受理费11400元，由莫光明、罗德勇共同负担。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年五月二十日 书记员  胡沥文