江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1317号上诉人（原审原告)：苏州乐汇城商业经营管理有限公司。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文恬，江苏久顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赖国忠。委托诉讼代理人：吴建亮，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）因与上诉人赖国忠房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐汇城公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.赖国忠承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认为“原告工作人员强行将被告经营场所员工赶出，并将涉案商铺锁上，当时被告报警，后警察要求物业工作人员开门，最终强行剪锁才进入商铺内。之后，物业方又将大门锁起来，其多次要求原告开门让其营业，但原告拒不开门”，对于锁门事实未做明确认定，也没有明确证据证明锁门系乐汇城公司行为。一审判决还认定大门是贾乔带着保安锁门，贾乔系乐汇城公司工作人员，因此锁门系乐汇城公司所为，对于锁门人员的身份也存在错误认识。2.一审判决仅依据乐汇城公司在涉及租金利益时与受托经营方系同一的，且乐汇城公司与物业公司系关联公司，就认定锁门为乐汇城公司或业主过错，锁门导致的房屋使用价值贬损的不利后果由乐汇城公司或业主方承担是不合理的。赖国忠拖欠租金系违约行为，乐汇城公司多次现场或发函催要，也与赖国忠多次沟通及时缴纳租金。赖国忠书面辩称：1.乐汇城对一审判决理解有误。一审判决已明确乐汇城公司有义务保障承租房屋处于正常使用状态，因此只要不是赖国忠锁的门，在赖国忠没有过错的情况下，房屋使用价值贬损的不利后果就应由乐汇城公司承担。2.关于违约问题。报警证明可以说明2018年7月31日双方就因漏水问题产生过纠纷，而赖国忠已向乐汇城公司交付了2018年8、9月份的租金。在警方时隔两个月后第二次介入时双方还是因为漏水未修复的赔偿产生纠纷，然后乐汇城公司采取了锁门措施，故赖国忠最初并没有违约，是乐汇城公司没有处理好漏水问题导致双方诉诸法院。乐汇城公司认为是赖国忠不缴纳租金引起业主锁门与以上事实不符。赖国忠上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.重新分配本案一、二审诉讼费承担比例。事实和理由：1.一审判决认定赖国忠需支付的租金、综合管理服务费数额有误。根据一审判决认定的责任划分及《港龙乐汇城商铺租赁合同》中对租金、综合管理服务费的约定，2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费应为342733.5元，故赖国忠应该承担的部分为102820.05元。即使按照乐汇城公司变更后的诉讼请求347222.33元，赖国忠需支付的租金、综合管理服务费数额也应为347222.33元*0.3=104166.7元，而非167387.9元。二、案涉房屋无法使用的损失应由乐汇城公司承担全部责任，赖国忠不应承担30%的责任。自2018年3月起案涉房屋便出现房顶漏水导致部分经营场地无法使用，赖国忠及时通知乐汇城公司修理，但乐汇城公司迟迟未修，到2018年7月31日乐汇城公司向赖国忠催讨8、9月份租金并威胁锁门。在民警调解下乐汇城公司答应在交付租金后修理，赖国忠也交付了8、9月份租金，但乐汇城公司最终没有兑现修理承诺，随后双方发生矛盾，乐汇城公司以赖国忠不交租金和综合管理服务费为由将赖国忠的工作人员赶出案涉房屋并锁门。赖国忠承租案涉房屋的目的系用于经营获取收益，乐汇城公司不依法履行在先的修理义务，还将赖国忠的工作人员赶出房屋，导致赖国忠承租房屋的目的无法实现，房屋租赁价值贬损的责任应由乐汇城公司全部承担。赖国忠迟延交付租金事出有因，并非恶意拖欠，不存在过错，不应承担责任。乐汇城公司二审中未做答辩。乐汇城公司向一审法院起诉请求：1.确认乐汇城公司、赖国忠于2017年4月19日签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》已于2018年11月10日解除；2.赖国忠将位于苏州市吴中区名称为“港龙乐汇城”第3幢第1、2层1001-1006、1008-1016、2001-2018，共33间商铺腾空返还乐汇城公司；3.赖国忠立即支付乐汇城公司免租期的租金298245元、2018年10月份至2018年11月10日的欠付租金40440元，合计租金338685元，支付免租期的综合管理服务费33138.33元，2018年10月份至2018年11月10日的综合管理服务费4493.33元，合计376316.67元；4.赖国忠立即支付乐汇城公司自2018年11月10日至实际返还之日止、按照每日1123.33元的标准计算的房屋占有使用费；5.赖国忠支付违约金117033.36元；6.诉讼费由乐汇城公司承担。一审中，乐汇城公司将诉讼请求变更为：1.赖国忠按合同约定支付2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费共计347222.33元；2.本案诉讼费用由乐汇城公司负担。一审法院认定事实：出租方（甲方）业主与承租方（乙方）赖国忠、管理方（丙方）乐汇城公司签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，该合同首部明确：1.甲方为商铺所有权人，将位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城商场3-1-01d、3-2-01a号铺位特别、唯一、不可撤销的全部授权委托丙方统一招商、经营管理。丙方按照该合同代甲方收取租金，并对商场及公共部位实行统一招商、经营、服务管理。合同第一条约定，丙方将位于苏州市吴中区港龙乐汇城商场第3幢第1-2层1001-1006、1008-1016、2001-2018号共计33间商铺出租乙方，计租面积为1348平方米，乙方承诺租赁场所经营娱乐业态。第二条约定，双方约定租赁期限为8个租赁年度，自租赁起始日起算，租赁年度指自租赁起始日向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。租赁起始日为2017年4月20日，租赁物交付日为本合同生效日。第三条对租金及支付方式进行了约定，租赁起始日为租金起计日。具体标准及支付方式为：第1-2年固定租金30330元/月；第3-4年固定租金31846.5元/月；第5-6年固定租金33435.8元/月；第7-8年固定租金35110.01元/月。第四条对综合管理费及支付方式进行了约定，租赁起始日为综合管理费起计日。具体标准及支付方式为：第1-2年固定综合管理费3370元/月；第3-4年固定综合管理费3538.5元/月；第5-6年固定综合管理费3715.08元/月；第7-8年固定综合管理费3901.11元/月。乙方应于每月25日前支付丙方次月租金及综合管理服务费。合同就其他事项进行了约定。合同落款甲方处未有业主签名，乙方赖国忠签名、捺印，丙方加盖合同专用章。合同附件五《租赁场所交付确认书》明确，乙、丙双方在2017年4月20日对租赁场所进行了交接验收，乙方确认丙方交付的房屋符合合同约定的交付条件，乙方接收租赁场所。一审又查明，赖国忠承租的苏州市吴中区港龙乐汇城商场第3幢第1-2层1001-1006、1008-1016、2001-2018号共计33间商铺业主（甲方，委托方）与乐汇城公司（乙方，受托方）签订了《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，约定业主将房屋在委托期限内所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件，委托经营期限为10年。涉案33间商铺均在委托经营期限内。2019年7月3日，一审法院至涉案商铺现场查看，大门被锁，赖国忠当场另行找人强行将锁剪掉，后一审法院才进入涉案商铺内。一审中，赖国忠称，商铺于2018年11月20日被锁以后，其多次要拆掉门锁，但保安拦着不让拆，其每次只能在报警警察到场的情况下才能进入涉案商铺，对此赖国忠未能提供报警相关材料。乐汇城公司在提出解除合同诉讼请求时，赖国忠表示不同意解除。一审中，赖国忠称，截止目前，其没有将涉案房屋退还乐汇城公司。一审中，乐汇城公司变更诉讼请求，不再要求解除双方租赁合同，变更诉讼请求为仅要求赖国忠支付2018年10月1日至2019年7月31日期间10个月租金、综合管理服务费。赖国忠称，乐汇城公司主张上述期间的租金、综合服务管理费尚未缴纳。因为涉诉商铺之前有漏水情况，其要求乐汇城公司维修，乐汇城公司一直未进行维修，后其自行找人进行了维修，共计支出约4万元，其认为乐汇城公司拒绝履行房屋维修义务，故其延迟缴纳了租金，之后乐汇城公司以其不缴纳租金、综合管理服务费为由，于2018年11月20日强行将其经营场所工作人员赶出，并锁门至今，致使其无法营业，即其实际未使用房屋，故无需缴纳租金。对于其维修支出的费用及停业损失另案主张。对于乐汇城公司锁门的事实提供视频光盘两份予以佐证，其中一段视频系2018年11月20日警察到场拍摄的执法记录仪视频，该视频反映，乐汇城公司工作人员强行将赖国忠经营场所员工赶出，并将涉案商铺锁上，当时赖国忠报警，后警察要求物业工作人员开门，最终强行剪锁才进入商铺内。之后，物业方又将大门锁起来，其多次要求乐汇城公司开门让其营业，但乐汇城公司拒不开门。另外一段视频系2019年7月3日，一审法院至现场打开大门调查结束后，赖国忠到乐汇城公司办公室归还物品时拍摄，视频中人员为贾乔，贾乔负责收租金、水电费、物业费，贾乔平时在物业公司办公，物业与乐汇城公司在涉案商铺处系混同办公。贾乔认可继续锁门的事实，且表示之前为业主锁门。而实际大门就是贾乔带着保安锁门的。乐汇城公司质证表示，第一段视频真实性没有异议，最终派出所进行了撬锁，之后由赖国忠自己锁门，因此不能证明乐汇城公司锁门。第二段视频中的人员系乐汇城公司工作人员贾乔，贾乔表示为业主锁门，并非乐汇城公司锁门。乐汇城公司和物业公司系关联公司，但是分开办公，贾乔在乐汇城公司办公室办公。以上事实，有《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、业主出具的承诺书、《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》、不动产权属证书、《商铺委托管理协议》、视频光盘、照片及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，乐汇城公司、赖国忠双方于2017年3月14日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力。乐汇城公司审理中变更诉讼请求，仅要求赖国忠按约支付2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费，于法不悖，一审法院遵其自愿。关于乐汇城公司是否锁门及责任如何认定。结合赖国忠提供的视频及一审法院现场调查情况可知，确实存在他人锁门情形。乐汇城公司辩称赖国忠提供的证据仅能证明系业主委托物业公司锁门。一审法院认为，首先，乐汇城公司受业主委托经营涉案商铺（在涉及租金利益时业主和受托经营方系同一的），乐汇城公司有义务保障承租房屋处于始于正常使用状态，且乐汇城公司称其和物业公司系关联公司，均在涉案商铺现场办公，现房屋长时间被锁，乐汇城公司并未举证采取任何合理措施便于赖国忠正常使用房屋，故锁门导致房屋使用价值贬损的不利后果应由出租方或业主方承担。赖国忠未举证证明在一审法院于2019年7月3日调查之后至当月月底期间乐汇城公司再次锁门的事实。另外，在乐汇城公司、赖国忠双方就房屋维修、租金支付存在有争议情形下，双方均应以理性方式表达各自诉求，赖国忠在锁门后未及时解除合同返还房屋（一审中乐汇城公司提出解除合同，赖国忠亦不同意解除）、仍实际占有房屋亦有不妥。综上，一审法院认定乐汇城公司对房屋无法使用负主要责任，自行承担70%，赖国忠负次要责任，承担30%。赖国忠表示维修费及停业损失另案主张，本案不再理涉。根据锁门时间节点及合同约定的租金、综合管理服务费标准，经核算，赖国忠应支付乐汇城公司2018年10月1日至2019年7月31日期间房屋租金、综合管理服务费共计167387.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二、第二百二十六条之规定，一审法院判决：赖国忠于判决生效之日起十日内支付苏州乐汇城商业经营管理有限公司2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费共计167387.9元。一审案件受理费6508元，由苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担3371元，赖国忠负担3137元。二审中，赖国忠提交报警证明一份，证明赖国忠的叔叔赖玉龙2018年7月31日就案涉房屋漏水问题要求乐汇城公司解决，通过一审情况可以证实赖国忠交了当月及此后2个月租金后现场仍未进行维修，系乐汇城公司未履行义务。乐汇城公司质证称，对该证据的合法性无异议，但对真实性、关联性有异议。报警的内容系赖玉龙单方陈述，胥口派出所只是对赖玉龙有向其进行两次报警的事实予以认可，但对赖玉龙陈述事项的真实性并未认可，且该证据与本案无关，不能证明乐汇城公司未履行相关的漏水维修义务。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》系乐汇城公司、赖国忠的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。乐汇城公司有保证案涉房屋处于适租状态的义务，赖国忠有按时支付租金的义务。关于赖国忠应否向乐汇城公司支付2018年10月1日至2019年7月31日期间的租金、综合管理服务费。赖国忠主张其未交纳租金系因乐汇城公司未及时维修房屋漏水部分，在赖国忠未交租金后乐汇城公司还将其工作人员赶出案涉房屋，将案涉房屋锁门，其无法使用，故其不应交纳上述租金及综合管理服务费。乐汇城公司则主张没有证据证明锁门系乐汇城公司所为，乐汇城公司或业主不应承担房屋无法使用的损失，要求赖国忠支付上述费用。本院认为，首先，赖国忠虽与乐汇城公司就案涉房屋漏水的维修事项产生争议，但赖国忠未提供证据证明漏水致其根本无法使用诉争商铺，故赖国忠应通过合法正当的方式向乐汇城公司主张相关权益，而不应拒付租金。其次，赖国忠主张案涉房屋自2018年11月20日起被锁门，2018年11月20日的执法记录仪视频、2019年7月3日一审法院现场勘查的情况也可证明案涉房屋确实存在被锁门的客观情况，故赖国忠从2018年11月21日起不能正常使用案涉房屋，其仍应向乐汇城公司正常支付2018年10月1日至2018年11月20日的租金及综合管理服务费。赖国忠未举证证明在2019年7月3日一审法院调查之后至2019年7月31日，案涉房屋继续被乐汇城公司锁门，赖国忠应向乐汇城公司正常支付2019年7月4日至2019年7月31日的租金及综合管理服务费。最后，因2018年11月21日至2019年7月3日期间赖国忠无法正常使用案涉房屋，对该期间案涉房屋无法使用产生的损失，本院分析如下：乐汇城公司作为委托经营者有义务保障承租房屋处于正常适租状态，且乐汇城公司与物业公司系关联公司，在案涉房屋所在商场办公，现案涉房屋长时间被锁，乐汇城公司未举证采取任何合理措施便于赖国忠正常使用房屋。赖国忠未及时交纳租金，且在案涉房屋被锁门后未及时采取措施避免损失扩大。一审判决综合上述情况，认定乐汇城公司应对案涉房屋无法使用产生的损失承担70%的主要责任，赖国忠承担30%的次要责任并无不当。综上，根据上述分析及合同约定的租金及综合管理服务费标准，经核算，赖国忠应支付乐汇城公司2018年10月1日至2019年7月31日期间的租金、综合管理服务费167387.9元。综上所述，乐汇城公司、赖国忠的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13016元，由上诉人苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担6508元，由上诉人赖国忠负担6508元。苏州乐汇城商业经营管理有限公司多缴纳的二审案件受理费6651元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年五月二十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。