抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初434号原告：何福玉，男，1957年11月30日出生，满族，住抚顺经济开发区（绿地·剑桥）-3-402。被告：抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁芳芳，系该公司职员。原告何福玉与被告抚顺绿地置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何福玉、被告绿地公司的委托诉讼代理人梁芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何福玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告延期办理房屋产权证违约金59452元（计算方法：以房款354236为基数*银行逾期贷款利率6%/12/30*1007天）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2012年5月与被告签订了《商品房买卖合同》，合同载明，原告购买被告位于抚顺开发区(绿地·剑桥)-3-402号房屋，建筑面积88.36平方米，房款354236元一次性给付被告。被告于2013年6月4日向原告出具办理入住手续通知，被告于当日将房屋交付给原告，原告办理了入住手续。入住后，原告多次请求被告办理房屋权属登记手续，但是由于被告以各种理由推脱及自身原因始终未能办理，被告于2017年3月7日才将房屋产权证发放到原告手中。原告认为，根据商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记，如因买受人原因导致不能按期办理登记，由出卖人承担违约责任。被告已经违反了约定，但被告拒不赔偿。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定违约责任及违约金数额，但该违约责任及违约金数额过低。根据最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例中第16个案例，明确意见，在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《合同法》第一百一十四条第二款及《民法通则》中有关公平原则的相关规定才能更好地维护当事人的合法权益。基于以上事实，原告认为被告的行为已经违背了合同精神及损害了原告的合法权益，故依据相关法律规定提起诉讼。绿地公司辩称，原告主张延期办理房屋产权证违约金的诉求已过诉讼时效，不应得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第15条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。《补充协议》第17条约定，合同第15条商品房交付使用后365日内是指被告取得竣工验收备案书后365日内。被告取得竣工备案时间为2015年10月26日，前述提及的交付使用后365日内，到期日为2016年10月25日。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条第1款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或法定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案应从2016年10月26日开始计算，根据三年诉讼时效的规定，原告主张的逾期办证违约金超过诉讼时效。再根据最高人民法院民事审判指导与参考第68辑民事审判信箱问答第2项内容明确，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算。根据双方约定，本案违约金为已交房款的0.1%，金额是确定的，属于一时性债权，故本案应从债权清偿期限届满的次日即2016年10月26日起算诉讼时效。综上，原告的诉求已超过诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，何福玉与绿地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何福玉以354236元的价格购买绿地公司开发的位于抚顺经济开发区房屋，绿地公司应当在2012年10月31日前，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定，合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内”指出卖人取得竣工验收备案书后365日内。2013年1月28日，绿地公司向何福玉出具金额为354236元的购房发票。绿地公司通知何福玉于2013年6月4日办理上述房屋入住手续。2015年10月26日，绿地取得案涉房屋所在绿地剑桥二期8-9#楼的竣工验收备案书。2017年3月7日，何福玉取得上述房屋的房屋所有权证书。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，何福玉、绿地公司双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律，应当认定有效。合同签订后，何福玉已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但绿地公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于何福玉主张绿地公司按照银行贷款利率给付延期办理房屋产权证违约金59452元一节，何福玉并未提供证据证明其损失高于双方约定的违约金，故应当按照合同约定计算违约金数额，双方约定绿地公司应自出卖人取得竣工验收备案书后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，绿地公司于2015年10月26日取得竣工验收备案书，其应在2016年10月26日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其未在期限内履行此项义务，故绿地公司应向何福玉支付违约金354236元×0.1%≈354.24元。关于绿地公司辩称何福玉的请求已经超过诉讼时效一节，虽绿地公司于2015年10月26日取得竣工验收备案书，但其不能明确是否通知何福玉可以办理权属证书，故诉讼时效应当从何福玉取得房屋权属证书开始起算，何福玉于2020年2月27日提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对绿地公司的该项辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告何福玉支付延迟办理房屋权属证书违约金354.24元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告何福玉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取643元，由原告何福玉承担618元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 杨 飞二〇二〇年五月二十二日书记员 刘宁宁