杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初533号 原告（反诉被告）：盛炽陵，男，1957年4月14日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：马菁，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶钰琳，浙江天册律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：阮锦琛，男，1962年1月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：徐和建，浙江江杭律师事务所律师。 原告盛炽陵为与被告阮锦琛房屋买卖合同纠纷一案诉至本院。经诉前调解不成，本院于2020年3月5日正式立案，依法适用简易程序审理。审理中，被告阮锦琛提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法于2020年4月13日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛炽陵及其委托诉讼代理人马菁、陶钰琳，被告（反诉原告）阮锦琛的委托诉讼代理人徐和建到庭参加诉讼。本案原被告向本院申请庭外和解一个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告盛炽陵起诉称：2016年9月10日原告与被告签订《购房意向合同》，约定原告将坐落于杭州市上城区房屋转让给被告，转让价款为280万元。同时合同第八条约定若卖方因政府原因未能办理不动产过户的，则卖方归还买方定金，买卖双方均无违约责任。案涉房屋系原告自其母左文英处继承所得，在签订上述购房意向合同后，原告积极办理该房屋的不动产登记，但由于该房屋在被列入危旧房改善项目工程后经拆除并翻建完毕，杭州市国土资源局于2017年9月8日出具答复意见书，要求案涉房屋取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收核实确认书、区危改办出具的项目验收合格证明、原房屋、土地权属证书、房屋测绘资料后再予办理不动产登记。在原告办理上述材料过程中，房屋测绘部门因房屋面积改变无法出具测绘成果。经不断努力，原告无法办理不动产登记，故原告向被告发送解除通知，要求解除双方之间的购房意向合同，并于2019年1月退还被告合同定金及利息。但被告仍诉请履行合同。截至目前原告仍无法办理不动产登记。原告认为，因政府原因，在长达3年的时间内，原告无法办理案涉房屋的不动产登记，符合双方购房意向合同约定的解除条件。且由于案涉房屋一直无法办理不动产登记，合同目的无法实现，应予解除。原告因此诉至法院，诉讼请求为：1、判令解除原被告之间于2016年9月10日签订的购房意向合同；2、被告承担本案诉讼费。审理中，因被告认可解除合同，故原告将第1项诉请调整为请求确认原被告之间于2016年9月10日签订的购房意向合同解除。 被告阮锦琛答辩称：首先，双方签订的合同依法成立，双方都应遵守。其次，原告所称由于政府原因引起不能办证的事实不成立。根据原告提供的光盘也看到这个是不存在的，无非是现在没有明确办证的程序等，但不等于这个房子不能办理不动产登记手续。所以被告认为原告的意见是不成立的。再次，对原告诉请解除合同被告是认可的，但认为原告作为违约方应承担相应的责任，赔偿因此给被告造成的损失，所以被告在本案中提起了反诉。 反诉原告阮锦琛提起反诉称：2016年9月10日，原被告在居间方杭州万居房地产代理有限公司居间下签订了一份购房意向合同。合同约定反诉被告将位于上城区建筑面积为71.21平方米的房屋转让给反诉原告，转让总价为280万元，价款一次性付清。该合同第七条约定，本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。2016年9月12日，反诉原告依约向反诉被告支付了购房定金10万元。上城区房屋产权原在反诉被告母亲左文英名下，2010年8月被纳入上城区旧城改造，2012年改造完成。后左文英去世，其继承人办理了房屋继承公证，该房屋由反诉被告继承。2016年8月31日，反诉被告领取了该房屋的契证，同时收到了杭房交2016转字第00054972号房屋交易告知单（房屋转让）一份。因该房屋经改造，办理不动产登记需要改造相关手续。杭州市国土资源局2017年9月8日出具给反诉被告的答复意见书明确告知：根据《杭州市区危旧房改善房屋权属登记暂行规定》，应由该危改项目组织实施单位取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划验收核实确认书》、区危改办出具的项目验收合格证明、原房屋、土地权属证书、房屋测绘成果等资料后，再予以办理不动产登记。鉴于上述情况，我局已将该类情况告知上城区政府相关部门，请其梳理相关情况后，统一研究处理。另外，反诉原告为购买反诉被告的案涉房产，因筹款需要，将自己的另两套房产都低价卖掉了。同时，因向反诉被告购买的房产迟迟得不到交付，所以反诉原告后来又去购买了金狮苑的房子。购买金狮苑房子的单价，与购买反诉被告房子的单价相比，高了8000.1元／平方，按面积71.21平方米计算差额是56万元，这是反诉原告直接的信赖利益损失。而且从地段来讲，反诉被告这边的地段，实际上比金狮苑的地段还要好。如果反诉原告买了反诉被告这边的房子，这边房子的涨价部分的差额比金狮苑这块还要高，所以反诉原告按照这个分析提出来信赖利益损失56万。反诉原告在同意解除合同的情况下，希望反诉被告能考虑反诉原告的信赖利益损失。综上，反诉原告认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上城区不存在购房意向合同中的“因政府原因未能办理不动产权证”的情形。因而，反诉被告怠于履行不动产权证登记继而不与反诉原告签订正式购房合同的行为，属于严重违约。反诉原告因此提起反诉，诉讼请求为：1、反诉被告双倍返还定金10万元，并支付违约金28万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告对诉请第1项变更为请求判令反诉被告支付违约金28万元，并增加一项反诉请求，请求判令反诉被告赔偿反诉原告信赖利益损失56万元。 反诉被告盛炽陵答辩称：首先，反诉被告并不存在任何的违约行为。在合同签订当时，对于房屋的现状、登记在反诉被告的母亲名下、已办理了继承公证、在房产交易中心已办理了契证的变更手续、不动产权证尚在办理过程当中，对于这些事实反诉原告明知且清楚。后来是在办理的过程当中，反诉被告才被告知房屋不动产权证因测绘结果需要经过省市政府批准以后，方能出具测绘报告，然后才能办理相应的房产不动产权证。由于省市政府对于案涉这种因危旧房拆迁改造后面积有扩增部分如何定性和如何办理相应权证方面没有相关的政策出台，因此此类房屋的不动产权证暂无法办理，这个原因并非由反诉被告造成。反诉被告在办证的过程当中都是积极配合，且积极主动地在办理相应的手续。整个手续持续到2017年9月，也就是在签订意向合同之后整整一年的时间。在这个过程当中，反诉被告并不存在任何的违约行为，也就无需承担相应的违约责任。二、针对反诉请求第1项要求双倍返还定金，并支付违约金，反诉被告认为，根据法律相关规定，定金和违约金不能同时主张，需要反诉原告明确只能二选一。并且反诉被告已于2019年1月将定金返还给了反诉原告，也付了相应的利息。反诉原告在收到定金后，从未与反诉被告就定金的事项进行过沟通和提出过异议。所以反诉被告认为，本案所涉合同应该在2017年10月在反诉被告向反诉原告发出解除通知的时候就已经解除了。并且在2019年的1月反诉被告已将定金10万元返还给反诉原告。之所以会有这个案子，是因为2019年9月，反诉原告向法院提起了要求继续履行合同的诉讼，导致双方对于合同的现状存在了疑问，所以才会有今天开庭的案子。所以反诉被告认为返还定金和主张违约金只能二选一且并不存在。针对反诉原告所主张的违约金，反诉被告认为违约金也是过高的。因为这只是一个意向合同，也即预约合同，双方是要另行签订正式的房屋买卖合同的。所以在此情况下其实并不存在有违约金，就是根据合同总价款的10%来支付违约金的这个情况。如果确认反诉被告方违约，也只是双倍返还定金的问题。针对反诉原告增加的反诉请求，反诉被告认为，信赖利益损失本身是不存在的。反诉原告出售两套房产的时间为2016年4月和5月。那个时候反诉原告跟反诉被告之间还没有形成购买案涉房屋的磋商。所以反诉原告当时出售房屋并不是因为要购买反诉被告的案涉房子而去出售他的房屋。反诉原告所提出的在2017年10月购买金狮苑的房产加价了56万余元。反诉原告从来没有告诉过反诉被告其购买了这套房产，在本案中反诉原告提交了这份证据，反诉被告才知道反诉原告购买这套房子。2019年9月反诉原告还曾起诉要求反诉被告继续履行合同，这表明反诉原告是否购买金狮苑的房产和本案房屋买卖行为并不相关。因为反诉原告在买了金狮苑的房子以后还来要求反诉原告继续履行合同。所以反诉被告认为，反诉原告购买金狮苑的房子和本案无关。要承担信赖利益损失的赔偿责任的前提是在签订案涉意向合同的时候，反诉被告至少要能预见到存在这个损失的可能性。但在本案当中，在2016年9月10日双方签订意向合同时，如果反诉被告能够预见到房价翻倍上涨的话，也不可能卖房，当时也不会签280万的合同。所以说在签订购房意向合同的时候，反诉被告不能预见到这个损失。既然不能预见到，即便是反诉被告违约的情况下，也不应当由反诉被告来承担，更何况反诉被告根本不存在任何的违约。 经审理本院认定如下事实：2016年9月10日，盛炽陵（乙方）与阮锦琛（甲方）经杭州万居房地产代理有限公司居间介绍签订“购房意向合同”一份，约定盛炽陵向阮锦琛转让坐落于杭州市上城区房屋，建筑面积71.21平方米，转让总价280万元，双方签订本意向合同后，甲方同意支付购房定金10万元。该合同第六条约定，甲乙双方同意在本购房意向合同签订后约定时间内签订《杭州市房屋转让合同》；乙方签署本意向合同后要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同。第七条约定，本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。合同第八条约定，卖方因政府原因未能办理不动产权证，则卖方归还买方定金，买卖双方均无违约责任。2016年9月12日，盛炽陵出具收条一份，载明其收到阮锦琛购买位于杭州市上城区房屋购房定金10万元。 另查明，前述杭州市上城区房产登记的所有权人为盛炽陵的母亲左文英，房屋所有权证号码为杭房权证上更字第××号。2016年8月29日，浙江省杭州市钱塘公证处出具（2016）浙杭钱证内字第15488号公证书，其中载明：左文英于2010年3月2日去世；除盛炽陵外的左文英的其他法定继承人均表示放弃继承左文英的前述房产，前述房产由盛炽陵继承。 盛炽陵与阮锦琛签订前述“购房意向合同”时清楚杭州市上城区房产尚登记在左文英名下而非盛炽陵名下的事实。在办理前述房产变更登记手续的过程中，经盛炽陵与阮锦琛沟通协商，阮锦琛以盛炽陵名义向杭州市国土资源局谢建华局长写信反映前述房产办证中存在的问题与困难。2017年9月8日杭州市国土资源局向盛炽陵出具“答复意见书”一份，载明：杭州市上城区原房屋被列入危旧房改善项目工程，改造组织单位为上城区危旧房改善办公室，实施单位为杭州市中山中路改造建设指挥部，该房屋已拆除并翻建完毕；根据《杭州市区危旧房改善房屋权属登记暂行规定》［杭房局（2019）161号］，应由该危改项目组织实施单位取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划验收核实确认书》、区危改办出具的项目验收合格证明、原房屋、土地权属证书、房产测绘成果等资料后，再予以办理不动产登记；鉴于上述情况，我局已将该类情况告知上城区政府相关部门，请其梳理相关情况后，统一研究处理。 2017年10月盛炽陵向杭州万居房地产代理有限公司提交了一份“关于解除意向书通知”，载明：就其于2016年9月10日与买家阮锦琛签订的“购房意向合同”，经过一年余的努力确认不能办理相关手续，现无法签订正式的购房合同，故提出解除意向书，请中介通知买方阮锦琛解除意向书。后阮锦琛收到了杭州万居房地产代理有限公司的通知。 2019年1月2日，盛炽陵向阮锦琛转账款项104800元，汇款摘要注明为“还意向金拾万元及利息”。 2019年9月阮锦琛向本院起诉盛炽陵，诉请为判令盛炽陵履行“购房意向合同”，与阮锦琛签订杭州市上城区的房屋买卖合同。后因阮锦琛未依法预交案件受理费，该案按阮锦琛撤回起诉处理。 就杭州市上城区房产的产权变更登记事宜，盛炽陵于2020年3月再次到杭州市不动产登记中心咨询办理事宜，办理窗口的工作人员回复其目前尚没有新的文件批下来，没有办理过类似情况的产权变更登记事宜。 以上查明的事实，有原被告双方当事人的陈述及“购房意向合同”、答复意见书、解除通知、收条、银行转账凭证、产权证、公证书、光盘等证据材料在案佐证。 本院认为，从本案查明的情况看，案涉“购房意向合同”签订时，原被告双方对案涉房产现状及所有权情况均是明知的。这与合同第八条的特别约定也是可以相印证的。从阮锦琛所举证的其以盛炽陵名义写给国土资源局局长谢建华的信的内容来看，阮锦琛知晓案涉房产曾经过危房改善翻建而成，亦知晓案涉“购房意向合同”签订后，盛炽陵为将案涉房产的所有权证从其母亲左文英名下办理变更手续至其名下，先后至平海路交易中心、市民中心办理相关手续，并向指定测绘单位申请测绘，多次找建设单位杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部要求提供相关资料，多次向办理不动产权证登记的部门反映诉求等等，但一直没有结果。对于之后杭州市国土资源局对此出具的答复意见书阮锦琛亦已知晓。以上足以表明，盛炽陵为履行“购房意向合同”确实付出了不少努力，但确因案涉房屋系危旧房改善翻建完成的特殊原因而迟迟未能变更登记至盛炽陵名下。从“购房意向合同”内容看，其中对于双方应于何时签订正式的房屋转让合同并未有明确的约定，结合双方在“购房意向合同”第八条的特别约定，可以表明当时双方是清楚此后能否签订正式房屋转让合同存在不确定性。客观上来说，从双方签订“购房意向合同”至今已经过三年多时间，目前房屋权证仍无法办理至盛炽陵名下因而无法签订正式的房屋转让合同。因双方签订“购房意向合同”的目的即在于在条件成就时签订正式的房屋转让合同，综合以上情况，应认定已经过合理期限尚无法实现双方签订“购房意向合同”的目的，任何一方均有权主张解除“购房意向合同”。现盛炽陵以起诉的方式主张解除案涉“购房意向合同”，阮锦琛在审理中亦表示认可，故本院确认案涉“购房意向合同”已解除。因盛炽陵个人对于合同的解除并不存在过错，且已向阮锦琛退还定金并支付了一定数额的利息，结合“购房意向合同”第八条的约定，应认定盛炽陵不构成违约，无需承担违约责任。阮锦琛反诉盛炽陵支付违约金28万元并赔偿信赖利益损失56万元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告盛炽陵与被告阮锦琛于2016年9月10日签订的“购房意向合同”解除； 二、驳回反诉原告阮锦琛的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告盛炽陵负担20元，由被告阮锦琛负担20元；反诉案件受理费6100元（已减半），由反诉原告阮锦琛负担。 原告盛炽陵于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告阮锦琛于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年五月二十日 书记员  何梦妤