河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民再5号原审原告：赵玉香，女，汉族，1963年11月27日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王红伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州泰基地产有限公司，住所地郑州市长江中路江南戎居小区职工宿舍楼三层，统一社会信用代码9141010071120654XA。法定代表人：范花梅,董事长。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫星，该公司员工。原审原告赵玉香与原审被告郑州泰基地产有限公司（以下简称泰基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）二七民二初字第2472号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于2019年12月10日作出（2019）豫0103民监18号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告及其委托诉讼代理人王红伟，原审被告泰基公司的委托诉讼代理人陈卫星、徐永祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵玉香再审称，2008年7月22日，赵玉香与泰基公司签订商品房买卖合同一份，赵玉香购买泰基公司开发的位于二七区××南，大学路东江南戎居小区（合同编号08239840，面积163.38平方米）商品房一套。合同约定泰基公司交付时间为2008年10月30日前，同时约定泰基公司应在房屋交付使用后365日内到产权登记机关办理权属登记。但泰基公司一直违约未依照合同约定时间向赵玉香交付房屋。经赵玉香向泰基公司交涉，双方又于2009年11月7日签订补充协议一份，约定泰基公司于2010年1月31日前交付房屋钥匙，逾期交房的违约金为每日600元，泰基公司又延期30日向原告交房。并且时至今日泰基公司也没有依照合同约定履行为赵玉香办理相关房屋权属登记手续。另外，泰基公司就连其代收赵玉香的房屋公共维修基金和燃气费也被其挪用。泰基公司还收取了赵玉香办证费用。泰基公司的上述行为违反了双方在购房合同中的相关约定义务及法定义务，构成违约，应依法退还相关费用并承担违约金。故赵玉香诉至法院，请求判令：1、泰基公司退还赵玉香公共维修基金10620元，燃气费7320元，办证费843元；2、泰基公司承担违约金189619元（以赵玉香实际交付的购房款为基数，按协议补充约定的2010年1月31日交房向后365天，即从2011年1月31日计算共主张53个月，利率标准月息0.6%）；3、本案诉讼费用由泰基公司承担。再审中，赵玉香请求法院支持其原审诉讼请求。泰基公司向法院提出再审申请请求：驳回赵玉香的第二项诉讼请求。泰基公司再审辩称，一、双方在《商品房买卖合同》中关于泰基公司逾期办理房产登记备案的违约情形有明确的约定，赵玉香放弃双方的约定而选择其他方式向泰基公司主张违约责任，没有法律和合同约定依据，依法应予以驳回该诉讼请求。关于泰基公司逾期办理产权证的违约责任，双方在《商品房买卖合同》明确约定即:赵玉香向泰基公司退房，泰基公司按照赵玉香已付房价款的百分之一承担违约责任。2015年5月，当事人就本案纠纷在郑州市二七区人民法院达成了（2015）二七民二初字第919号调解协议，在调解协议中，赵玉香要求继续购买房屋，泰基公司协助赵玉香办理产权证，同时，赵玉香在本次诉讼中自愿放弃要求泰基公司按照合同约定承担违约责任的请求，另行主张权利。既然双方就逾期办证的违约责任在《商品房买卖合同》中有明确的约定，应当按照该约定执行。在调解协议中因赵玉香自愿放弃向泰基公司主张违约责任，泰基公司才同意赵玉香继续购买房屋并协助办理房产证，这是双方达成的新合意。而赵玉香在该案中已经自愿放弃权利的情况下，却再次起诉泰基公司承担违约责任，这本身就是对该调解协议的违约。既然赵玉香不遵守双方达成的调解协议，那么该协议同样对泰基公司不具有约束力。即使赵玉香另行主张权利，就同一诉求向法院再次起诉，那也应按照之前签订的《商品房买卖合同》中约定的违约方式来履行，而不是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》向泰基公司主张违约责任。二、赵玉香主张泰基公司交房是2010年2月份，但起诉时间是2015年，按照法律规定的2年诉讼时效，赵玉香的诉讼时效存在部分超期的情况。三、办证，燃气费我们同意按照收据金额退还；泰基公司作为涉案小区的开发商、维修基金的代缴义务人，如果赵玉香已缴纳维修基金，应提供缴纳维修基金的相关凭证。本院原审认定案件事实：2008年6月12日，原告赵玉香（××）与被告郑州泰基地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：08239840），约定的主要内容为：××购买位于二七区××南，大学路东（江南戎居）2幢1-2层102号房，用途为商业服务，建筑面积共163.38平方米。该商品房单价为每平方米7100元，总金额1159998元。付款方式为，2008年6月12日现金付款589998元，交纳比例50.86%，商业贷款570000元，交纳比例49.14%。出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的调解，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人逾期交房的，1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房，出卖人在××提出退房要求之日90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。合同还对其他事项进行了约定。当日，原、被告双方还签订合同补充协议，约定的主要内容为：三、××自愿将以下费用按规定标准向出卖人交纳，由出卖人代收并向有关政府部门交纳（多退少补），1、房屋维修基金，计10620元；2、印花税，计348元；3、办证费843元，交易费2900元。合同签订后，原告当日向被告交纳首付款589998元，维修基金10620元，办证费用843元，燃气费3660元。2009年11月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，达成补充协议的主要内容如下：一、甲方保证于2010年1月31日前向乙方交付门市房钥匙，门市房达到规定使用条件。二、乙方须于本协议签订之日与银行办理完房贷按揭手续。三、甲方若逾期每日支付乙方违约金陆佰元。之后，被告直到2010年2月底才向原告交房，但一直未履行协助原告办理房屋产权登记的义务，后原告诉至法院，双方协商达成被告自愿于2015年5月20日前协助原告办理位于郑州市××××南，大学路东2幢1-2层102号房（合同编号：08239840）的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告赵玉香名下，原告主张的要求被告承担违约责任的请求，另行主张权利的调解协议。后就本案所涉纠纷，双方仍达不成一致意见，原告遂再次诉至本院。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告赵玉香与被告郑州泰基地产有限公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，后又签订《协议书》，上述合同和协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。因被告在按约定收取原告的房屋维修基金和办证费后，未履行代缴及协助办证的义务，故应将上述款项返还原告，对原告主张的退还燃气费，因原告所购买的本案房屋早已交付使用，原告未提交证据证明被告将该款挪用，故对原告该请求本院不予支持，原告可另行主张权利。对原告主张的违约金，原、被告双方仅约定“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房”的情形，但未约定就在上述原因下××不退房的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，原告主张的金额合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵玉香房屋维修基金10620元、办证费843元;二、被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵玉香支付违约金187619元；三、驳回原告赵玉香的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：2015年7月16日，郑州市物业维修基金管理中心向赵玉香出具了一份《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》，该凭证载明“发生金额10619元”。2008年6月4日被告向原告出具收据两份，分别为收取维修基金10620元、收取燃气预交费3660元。被告称涉案房屋未按照燃气。赵玉香提交的《郑州市个人房屋交易、产权信息表》载明，“权利人赵玉香”，“权利号码150××××8360”，“受理日期2015-09-10”。赵玉香称其主站的违约金的计算依据为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。泰基公司同意退还办证费843元。再审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。本案中，赵玉香要求泰基公司退还公共维修基金10620元、燃气费7320元、办证费843元，原告提供的收据显示燃气费为3660元，原告提供的证据能够证明原告已经向郑州市物业维修基金管理中心缴纳过维修基金，被告收取原告10620元的维修基金没有依据，办证费被告同意退还。故被告泰基公司应当退还原告公共维修基金10620元、燃气费3660元、办证费843元，对于原告赵玉香主张的过高部分不予以支持。关于赵玉香诉求的违约金问题。因双方于2015年5月8日自愿达成调解协议约定泰基公司自愿于2015年5月20日前协助赵玉香办理涉案房屋的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告赵玉香名下，而房屋产权登记主管部门受理涉案房产登记事宜的时间为2015年9月10日，故，泰基公司在上述履行合同过程中存在违约行为。虽然双方对此情形未约定违约责任，但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，泰基公司应向赵玉香支付相应的违约金。结合泰基公司违约的期间从2015年5月20日起至赵玉香主张的2015年6月30日止共计41天，按照赵玉香主张的月息0.6%标准，违约金计算为589998元×41天×0.6%÷30天=4837.98元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2472号民事判决；二、原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告赵玉香返还房屋维修基金10620元、燃气费3660元、办证费843元;三、原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告赵玉香支付违约金4837.98元；四、驳回原审原告赵玉香的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4396元、原审原告赵玉香负担3892.91元，原审被告郑州泰基地产有限公司负担503.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘政伟审判员  邢 燕审判员  张玉雪二〇二〇年五月二十二日法官助理谢美荣书记员周月月