北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5650号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙刚，男，1977年6月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐大江，北京国略律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵大中，男，1966年1月17日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：魏和平，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人孙刚因与被上诉人赵大中房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙刚上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项；2.依法改判赵大中支付孙刚违约金570000元，房屋占有使用费76500元；3.判令赵大中承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，将赵大中应承担的违约金降低至150000元，远远低于因赵大中违约而给孙刚造成的实际损失，一审判决显失公平。守约方在合同按照约定履行时可以获得的可得利益包括：自合同约定应付款之日起至2019年12月26日（一审判决作出之日），应付购房款的资金占用利息按照全国银行间同业拆借利率计算，即274224元。而赵大中一方违约给孙刚一方造成的损失包括：（1）从签约之日2018年4月20日起至2019年12月26日（一审判决作出之日），孙刚一方多支付银行的购房贷款利息222773元；（2）2018年7月1日至2019年4月15日止因赵大中一方占用房屋而使孙刚一方产生的房屋租金损失76500元。以上三者合计为573497元，根据合同法司法解释二第29条规定的，违约金不超过实际损失的130%，则赵大中应当承担的违约金最高额为749466.1元。因此，孙刚一方在一审和二审主张的违约金标准低于赵大中违约给孙刚一方造成的损失，符合相关法律规定，应当予以支持。二、一审法院抛弃合同双方当事人约定的违约金标准，在没有任何事实和法律基础上“酌定”结果严重损害了当事人的意思自治。一审判决认定违约金过高的举证责任分配存在错误。作为违约金过高的提出方，赵大中没有举证证明违约金过高，因而其主张不应得到支持。赵大中辩称，同意一审判决，不同意孙刚的上诉请求。赵大中向一审法院起诉请求：1.确认赵大中与孙刚于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月2日解除；2．判令孙刚向赵大中返还已支付的购房款850133元，并支付自2018年3月28日起按年利率6％的标准计算至实际还款之日止的资金占用费。孙刚向一审法院提出反诉请求：1.确认赵大中与孙刚于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月2日解除；2.要求赵大中支付孙刚违约金570000元；3.要求赵大中支付孙刚房屋占有使用费76500元（自2018年7月1日起计算至2019年4月15日止，按每月7500元标准计算）。一审法院认定事实：孙刚系涉诉房屋的登记所有权人，房屋建筑面积为77.37平方米，房屋权属证书号为X京房权证朝私字第XXXX号。2018年4月20日，赵大中（乙方）与孙刚（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉诉房屋，房产总价款5700000元；乙方在签订合同时，支付定金300000元；乙方支付定金之日起三天内，向甲方支付1200000元，于2018年7月1日支付1000000元，于2018年12月1日支付1000000元；甲方于支付首付款1200000元之日将涉诉房屋房产资料交付乙方，于2018年7月1日将涉诉房屋交付乙方，待乙方取得北京市房屋买卖资格后，办理过户；乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达两个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付购房款10％的违约金。就支付购房款情况，经查如下：赵大中于2018年3月28日支付孙刚定金300000元，随后分别于2018年4月25日支付200000元、于2018年6月26日支付50000元、于2018年8月30日支付15100元、于2018年9月12日支付250000元，另于2018年8月1日、10月2日、11月1日分别向孙刚指定收款账户支付15033元、10000元、10000元，上述款项金额合计850133元。孙刚认可上述付款时间及金额，亦认可款项性质为购房款，但称上述款项均未在约定付款日期内支付，赵大中构成违约。关于孙刚是否向赵大中催告付款，孙刚称已于2018年8月1日、8月30日、9月18日向赵大中催款，此后基本每个月催告一次，直至2018年11月22日，并提交微信聊天记录予以佐证。赵大中认可催告事实。关于赵大中未依约履行付款义务的原因，赵大中主张系行使不安抗辩权，称赵大中在签约后很快了解到以其年龄及交纳社保情况，无法取得在京购房资格，合同目的将无法实现。经询，双方均认可签订合同时赵大中不符合在京购房条件。孙刚称，签订合同时双方实际约定将涉诉房屋转移登记至赵大中女儿名下；赵大中对此不予认可。赵大中称，孙刚曾承诺赵大中可以为其取得在京购房资质；孙刚对此不予认可，称取得购房资质是赵大中的义务。关于房屋交付及占有使用情况，双方均确认孙刚于2018年7月1日将涉诉房屋交付赵大中，赵大中于2019年4月19日将房屋返还孙刚。孙刚明确表示仅主张截止至2019年4月15日的房屋占用使用费。关于合同解除事宜，双方均明确表示，认可《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除，但对解除方式意见不一：赵大中陈述孙刚于2019年1月2日向赵大中表示要求解除，赵大中同意解除，故主张合同系经协商一致解除；孙刚主张系孙刚行使单方解除权，依据为《房屋买卖合同》第六条，赵大刚逾期付款达两个月。就解除合同违约金酌减的标准，赵大中认为应当按照涉诉房屋被占用期间的租金损失计算，认可月租金标准为7500元。关于房屋现价值，孙刚称为575万元；赵大中认为高于约定的570万元，但具体金额不详。关于孙刚的实际损失，孙刚称因赵大中未如期付款，导致其无法使用购房款投资其所经营的医疗器械，损失净盈利500万元，另向案外第三人承担了20万元的违约责任，但未提交相应证据佐证。一审法院认为，当事人应当遵照诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。本案中，赵大中与孙刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现赵大中与孙刚均明确表示《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除，一审法院对此不持异议并判决予以确认。关于合同解除的原因，孙刚主张因赵大中逾期支付购房款达到合同约定的解除条件，故孙刚行使解除权解除《房屋买卖合同》，根据已查明的付款事实，孙刚所述具有事实和法律依据，一审法院予以采纳。针对赵大中所称迟延付款系行使不安抗辩权的抗辩意见，赵大中取得在京购房资质系合同继续履行的前提，原则上属于购房人的义务，现无证据证明孙刚承诺为赵大中取得购房资质，赵大中不享有不安抗辩权，一审法院对该抗辩意见不予采信，赵大中逾期支付购房款的行为构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》解除后，赵大中要求孙刚退还已支付的购房款，一审法院予以支持。对赵大中主张支付资金占用费的诉请，孙刚不存在违约行为，且双方未就解除合同的后果协商一致，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金数额，赵大中认为违约金过高并请求一审法院予以酌减，一审法院将以孙刚的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、赵大中的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为15万元。关于孙刚主张的房屋占有使用费，一审法院判处的违约金已对该部分损失予以考虑，故不再另行支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认赵大中与孙刚于二○一八年四月二十日签订的《房屋买卖合同》于二○一九年一月二日解除；二、孙刚于判决生效后七日内返还赵大中已付购房款850133元；三、赵大中于判决生效后七日内给付孙刚违约金150000元；四、驳回赵大中的其他诉讼请求；五、驳回孙刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孙刚提交了贝壳找房网站上的信息截图两页，证明本案一审判决后到现在，案涉房屋已经降价，由于房屋没有成交给孙刚造成了损失。赵大中主张对上述证据的真实性无法确认，即使是真实的，也是诸多售房网中的一个，只能作为同等地段房屋价格参考，与本案无直接关联。上述证据发生在一审判决之后，不能作为一审判决的参考依据，孙刚在一审表明房产价值为575万元，已经比出售给赵大中时要高，并且房地产行业受疫情影响有波动很正常，孙刚的证据不能证明其证明目的。二审中，赵大中未提交证据。本院认为，孙刚二审提交的证据为打印件，且赵大中对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案中，赵大中与孙刚签订的案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属有效。一审法院对此认定正确，本院二审予以确认。本案中双方当事人对一审法院认定的合同解除及违约责任均无异议，本院二审对此亦予以确认。根据双方当事人的诉辩意见及本案案情，本案的二审争议焦点为：一审法院确定的违约金数额是否合理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，因赵大中存在逾期支付购房款的违约行为，故孙刚有权要求赵大向其支付违约金。关于赵大中应承担的违约金数额，本院认为应当在当事人请求违约金适当减少的情况下,对于赵大中应承担的违约金数额以孙刚的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等因素，并依据公平原则和诚实信用原则进行综合判断。结合本案分析如下：首先，赵大中逾期支付购房款给孙刚造成了未付购房款的利息损失；其次，根据法院查明的事实，孙刚于2018年7月1日将案涉房屋交付给赵大中，赵大中于2019年4月19日将案涉房屋返还孙刚，现案涉合同因赵大中逾期支付购房款而解除，其应向孙刚支付上述期间的房屋占有使用费。再次，孙刚上诉主张因赵大中违约，其多向银行支付了购房贷款利息，但其就此未提供证据证明。此外，孙刚主张的案涉房屋的差价损失，其属于正常的市场风险，不应当由赵大中承担。综上，一审法院以赵大中违约给孙刚造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况等因素，酌情确定赵大中向孙刚支付违约金150000元，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，孙刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8748元，由孙刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 付 辉二〇二〇年五月二十八日法官助理 石艳明书 记 员 李星月