苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1087号原告：刘超群，男，1986年8月7日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：汤建华，男，1964年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：马灵巧，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告刘超群诉被告汤建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘超群委托诉讼代理人金明，被告汤建华及其委托诉讼代理人马灵巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘超群向本院提起诉讼请求：判令解除房屋买卖定金协议，由被告返还定金20000元，赔偿违约金320000元。事实和理由：2019年7月17日，其与被告签订协议，购买吴中区甪直镇海藏西路1959号X幢XX室房屋，成交价1610000元，其依约支付定金20000元。合同约定，双方于2019年8月17日办理过户手续。该房屋登记所有权人系钱春某、朱根某，被告承诺两人将无条件配合过户。后其多次要求过户，但被告未能履行。庭审中，原告明确，已与被告就解除房屋买卖定金协议达成合意，双方均同意该协议于2020年1月6日解除，且被告于2019年11月29日已向其退还20000元定金，故变更诉讼请求，仅要求被告支付违约金320000元。被告汤建华辩称，其在房屋买卖定金协议中是卖方代理人，并非房屋所有权人。原告签订协议时知道该情况，定金协议只能约束原告、房屋所有权人。原告应向房屋所有权人主张权利，不能要求其承担责任。根据中介陈述，其认为原告与房屋所有权人恶意串通，侵害其合法权益。合同履行过程中，其不存在违约行为，且原告无任何损失，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）、苏州中润房地产有限公司（丙方）签订房屋买卖定金协议，载明甲方将依法取得位于苏州市吴中区房屋出售给乙方，不动产权证书为苏（2019）苏州市不动产权第6022731号，乙方对房屋已作充分了解并实地看房；房屋性质：成套住宅，所有权人：钱春某/朱根某，建筑面积103.86㎡，附属设施：空调、冰箱、洗衣机等；双方协商实际成交价1610000元，过户相关费用由乙方承担，乙方于2019年7月17日交付定金20000元；双方须在15个工作日内提供合法证件，于2019年8月17日前到指定地点办理手续，否则视为违约；甲方承诺款清交房，会腾空房屋，将钥匙交于乙方；任何一方解除协议或拒绝履行协议，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金；本合同双方签字立即生效，乙方出资15000元，丙方承诺乙方贷款无误，如有不足，丙方承担；代理人（甲方）承诺本房屋所有产权人均同意按本协议出售本房屋并配合办理相关手续。该合同抬头售房人（甲方）一栏写有“钱春某/朱根某/汤建华”以及被告的身份证号码，落款处甲方（签章）部分写有钱春某、朱根某的姓名，紧邻下方代理人位置写有被告的名字。合同签订后，被告作为收款人签订购房定金收条，确认“今有出售方即甲方汤建华收到买受方即乙方刘超群购买吴中区甪直海藏西路1959号X幢XX室房屋的购房定金人民币20000元大写贰万元整”，“房屋总价为人民币大写壹佰陆拾壹万元整，剩余部分未付”，备注部分载有“1、如甲方违约，甲方需赔偿乙方双倍定金即1+1=2且乙方有权要求甲方赔偿总房价的20%”。就合同签订情况，原告表示，订立协议时，被告、中介向其说过涉案房屋实际所有权人为被告，但产权仍登记在钱春某、朱根某名下，被告向钱春某、朱根某购买房屋后，尚未过户；被告在协助中承诺，所有产权人同意出售房屋，并配合办理过户，并明确由钱春某、朱根某直接将房屋过户登记至其名下，跳过钱春某、朱根某先过户给被告的环节；协议约定的过户时间为2019年8月17日，但未提到首付款比例及贷款金额，双方后续可能还要签订合同，但因被告与钱春某、朱根某产生矛盾，实际任何手续均未办理；为交易安全，其要求钱春某、朱根某签字，但两人未到场，被告说已经沟通好，肯定没有问题，就由被告代为签订钱春某、朱根某的姓名；当时，其认为自己购买涉案房屋，由谁出面配合手续都可接受，但从未联系钱春某、朱根某。被告对房屋买卖定金协议真实性无异议，认为其要求钱春某、朱根某前来签字，但中介与原告均说没有必要，其按中介要求在协议中签订钱春某、朱根某名字；签订合同时，说好由钱春某、朱根某将房屋出售给原告，过户肯定由钱春某、朱根某完成，但购房款归其所有；合同约定2019年8月17日办理相关手续，未明确是过户手续，购房过程还需要网签、贷款，2019年8月17日不可能过户；考虑到原告于2019年8月取得购房资格，才确定2019年8月17日办理手续，首付款未予明确是原告贷款资格可能有问题，双方后续会另行订立合同；涉案房屋于2019年6月4日取得不动产权证，登记到钱春某、朱根某名下，钱春某、朱根某向其交付不动产权证、结婚证、户口本、身份证等，其均提供给中介，后来没有接到中介的通知，钱春某、朱根某却于2019年9月要求涨价；对于解除合同，认可买卖定金协议于2020年1月6日解除，但应是原告提出解除合同，其予以同意，其与钱春某、朱根某多次沟通，两人已同意协助办理购房手续，并配合过户，其通知原告时，原告明确不再购买涉案房屋，定金20000元已退还原告。为此，被告提供以下证据：1、收件单，由中介张卫某出具，内容为“今收到海藏西路1959号X幢XX不动产权证壹本”。2、被告与张卫某的电话录音、文字材料，时间2019年11月27日，张卫某问“是不是小刘也要与你打官司”，“那时与他讲，汤老板肯赔一点……他一定要怎样”，被告说“他想趁机敲诈，他弄不出来花样的”，“2万元我要还他的”；张卫某讲到“他来找我，让我找原房东，他要与原房东签协议，一起针对你，他以为我搞不懂，我怎么会这样做呢”，“我是不会叫原房东这样做的”；汤建华说“7月24日你打电话给我时，他的购房资质还有问题，7月25日新政要出来，24日晚他还没能挂上去”，“24日要抢在前挂上去，那时他的购房资质还有问题”，张卫某说“忘记了”，“就是转账那些事，怕影响”；汤建华称“我们的合同是签到8月17日，8月17日就应该办好的，贷款应该办下来要签字的”，“他的资质问题影响了贷款的时间”，“你们只管往下走程序，办到期了，贷款也没能办出来，所以就一直没有通知我签字”，“你们没有通知我要签字，我一直等到9月底……你们不通知我签字，怎么是我违约”；张卫某讲“他现在想起诉你，他上次与我讲过要找原房东签协议，他说不追究原房东的责任”，汤建华说“我是愿意卖的，又不是我不愿卖，是钱春某不卖”，“你们在这段时间的贷款是绝对办不出来的，他的购房资质就有问题”，“等我与钱春某解决后，他要买，我还是愿卖给他”。3、被告与原告的电话录音、文字材料，时间2020年1月6日，汤建华问“如果现在原房东就是钱春某愿意过户给你，你现在还想不想买？”，刘超群说“已经走到这地步，还会往下走吗”，“不走了，反正我已经起诉了就按起诉走吧”。针对上述证据，原告表示，收件单、张卫某的录音均需核实，被告与其的录音内容无异议，被告和其联系时，时间已拖得太久，其才不同意继续履行合同；2019年11月，其购买吴江区的商品房，购房资格没有问题；签订定金协议时，涉案房屋产权证已办好，由被告交给中介，中介出具收件单，其确实想要通过中介联系钱春某，但中介未同意，根本未联系到钱春某；购房流程均由中介操办，后被告说钱春某不同意直接过户，导致后续交易手续未能进行。2019年10月，被告向本院提起诉讼，要求钱春某、朱根某协助办理陶浜花园房屋（坐落于海藏西路1959号）及地下自行车库的过户手续，支付违约金26650元。被告在起诉状中明确，2017年5月11日与钱春某、朱根某签订合同，购买涉案房屋及车库，价款820000元，已支付770000元，钱春某、朱根某取得不动产权证书后拒绝过户，要求涨价。该案审理中，钱春某、朱根某表示，汤建华已将涉案房屋出售给刘超群，现其同意过户给汤建华，不同意直接过户给刘超群；涉案房屋于7月16日取得不动产权证，7月19日其向汤建华交付不动产权证、结婚证等材料，并要求汤建华补偿差价，汤建华当时同意适当补偿，但双方未确定金额；7月底，汤建华提出将房屋过户到刘超群名下，其予以同意，但9月底汤建华却表示不再进行补偿，其才未继续将房屋过户给刘超群。被告则称，涉案房屋已交付使用，其一直向钱春某、朱根某说，如果同意，就过户给刘超群，如不同意，就过户到其名下；取得不动产权证后，其就要求钱春某、朱根某协助过户，7月19日，钱春某、朱根某同意将房屋过户给刘超群，但要求两人提供材料时，两人要求补偿差价。经调解，被告与钱春某、朱根某达成协议，双方确认继续履行房屋买卖合同，由钱春某、朱根某于2020年2月15日前协助被告办理涉案房屋、车库的过户登记手续，被告支付钱春某、朱根某55000元。就该次诉讼，原告表示，可以看出被告与钱春某、朱根某进行协商后，双方因补偿款项未能达成一致意见，导致钱春某、朱根某不同意直接将房屋过户至其名下。被告称，当时说好如钱春某、朱根某同意直接协助过户给原告，其可以补偿差额50000元，但钱春某、朱根某后来反悔，就未协助办理过户手续。对于钱春某、朱根某的身份，原告表示，钱春某、朱根某仅是作为登记的所有权人协助办理过户手续，并非合同主体，被告是实际出卖人，收取定金，出具收据，均由被告完成；中介将钱春某、朱根某写入售房人，但身份证号码是被告的，被告提过已经说好由钱春某、朱根某协助过户；中介讲过钱春某、朱根某已将房屋卖给被告，被告已支付价款，并持有房产证，但尚未过户，才由钱春某、朱根某直接过户到其名下；钱春某、朱根某未签订协议，但不影响合同已经成立，相对人应为被告。被告认为，房屋卖方应为钱春某、朱根某，其仅是代理人，承诺可以过户，其给原告出示过房产证照片；签字时，只在代理人一栏签名，原告明知其并非房屋产权人，仍签订房屋买卖合同，应视为认可其代理人身份，其要求中介通知钱春某、朱根某签字，但中介说没必要；合同签订后，其取得房产证、结婚证等交给中介，钱春某、朱根某当时同意将房屋出售给原告并配合过户，其未取得房屋所有权，不可能向原告出售涉案房屋；后来钱春某、朱根某要求补偿差价，否则不同意配合过户，其才于2019年10月提起诉讼。关于违约损失，原告表示，被告与朱根某、钱春某发生争议，过户手续迟迟不能办理，导致其错失购房时机，现其无法以该价款购买同等地段类似房屋，且不敢再次购买拆迁安置房；因甪直商品房价格偏高，每平方约20000元左右，房价不断上涨，其就在朋友介绍下选择价格较低的吴江区进行购房，但其工作地点在甪直，购买的房屋面积变小，价格却高出100000多元，购房过程对其造成很大精神伤害及物质损失；对涉案房屋现价不清楚，不申请对差价进行鉴定，要求按房屋价款的20%计算违约金。就此，原告提供苏州市商品房买卖合同书，显示原告于2019年11月21日签订合同，购买吴江区松陵镇龙河路268号复锦华庭X幢XX室商品房，建筑面积99.57㎡，总价款1758107元。对此，被告表示，苏州市商品房买卖合同书真实性无异议，该合同于2019年11月21日签订，无法证明原告早已具备购房资格，原告应该是到2019年8月17日才符合购房条件；原告之前已准备购买其他房屋，于2019年11月递交诉讼材料，证明原告早已要单方面解除合同；因涉案房屋为拆迁房，与原告购买的商品房性质、地段等均不相同，不能证明原告产生损失；涉案房屋同地段的房价其实有所回落，即便认定其违约，违约金明显过高，应按照原告的实际损失调整。以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、购房定金收条、苏州商品房买卖合同书，被告提供的收件单、通话录音、文字材料及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，关于被告的身份，从查明情况看，可以确定被告于2017年5月向钱春某、朱根某购买涉案房屋，并占有使用，但尚未办理过户手续，被告已成为该房屋的实际权利人。2019年7月，被告与原告签订房屋买卖定金协议，售房人中明确写有被告姓名及身份证号码，并由被告在落款处签字确认。被告作为收款人签订的购房定金收条，将被告列为出售人，由被告收取原告支付的定金。协议中被告虽在代理人处签字，但未明确被告系钱春某、朱根某的代理人。按双方的陈述，能够确定该协议真实履行情况是，被告将涉案房屋出售给原告，由钱春某、朱根某直接将房屋过户到原告名下。被告表示，购房款由其收取，但房屋出售方为钱春某、朱根某，与实际情况不符，不予采信。因涉案房屋并未登记到被告名下，被告选择由钱春某、朱根某代为履行过户义务，不代表钱春某、朱根某成为房屋出卖方。从录音内容看，签订协议时，原告从未与钱春某、朱根某就房屋交易进行过协商。钱春某、朱根某未在定金协议中签字，该协议无法约束两人的行为。被告为涉案房屋实际权利人，具有出售房屋的权利，只是改为钱春某、朱根某协助过户，并不影响被告作为房屋买卖定金协议相对人的身份。因此，对被告而言，该房屋买卖定金协议已经成立并生效。双方一致确认该协议于2020年1月6日解除，且被告已将20000元定金退还原告，本院予以认定。被告将涉案房屋出售给原告，理应由被告协助办理交易手续。由于钱春某、朱根某未将房屋过户给被告，被告就选择跳过正常交易顺序，由钱春某、朱根某直接过户给原告。房屋买卖定金协议约定，双方于2019年8月17日前办理手续，未明确是在该日期前进行过户。被告表示，钱春某、朱根某原本同意协助原告办理相关手续，但后来双方因补偿问题产生争议。从被告起诉钱春某、朱根某的案件来看，双方确实因补偿款项未达成一致意见，钱春某、朱根某才拒绝与原告办理各项手续。在此情况下，被告未能及时与钱春某、朱根某完成过户，进而导致其与原告签订的定金协议未能履行。被告向原告承诺由钱春某、朱根某协助过户，替代其原本具有协助原告过户的义务。实际双方交易流程因被告与钱春某、朱根某产生矛盾未能进行，原告对此并无过错。被告表示，原告于2019年8月才取得购房资格，未提供证据，且不能成为其未切实履行合同的正当理由。该协议未能及时履行的原因在于被告未及时将房屋登记至其名下或说服现有登记产权人协助办理手续。被告确实构成违约，应承担违约责任，赔偿给原告造成的损失。原告于2019年11月购买吴江区的商品房，但与涉案房屋在区域位置、房产性质等方面不具有可比性，难以作为确定原告实际损失的参考对象。原告在合同履行过程中仅支付20000元定金，未能证明支出其他成本，且不申请对涉案房屋差价进行鉴定，无法确定其损失情况。原告作为购房人，接受由钱春某、朱根某协助办理手续，自身对交易风险预判不足。故原告要求被告赔偿20%房款作为违约金，确实过高，应予调整。根据合同实际履行情况、被告过错程度，结合涉案房屋同地段房价波动幅度，本院酌定由被告赔偿原告违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告汤建华于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘超群违约金人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3050元，由原告刘超群负担2525元，被告汤建华负担525元（此款原告已预交，本院不再退还，由被告迳行支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年五月十九日书记员  孔宇