江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终688号上诉人（原审原告）：范高跃，男，1983年9月8日生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人（原审原告）：李冲，男，1983年7月10日生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人（原审原告）：刘广宝，男，1983年5月6日生，汉族，住江苏省灌南县。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈超，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（连云港）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张龙，男，1982年6月3日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李玉清，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。第三人：徐兴国，男，1972年9月3日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：许业波，男，1965年6月17日生，汉族，住连云港市海州区。两第三人共同委托诉讼代理人：江尧兆，连云港市海州区板浦法律服务所法律工作者。第三人：平海超，男，1956年2月12日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：王虎，男，1978年12月6日生，汉族，住江苏省灌云县。第三人：朱茂忠，男，1976年5月21日生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人范高跃、李冲、刘广宝因与上诉人张龙，原审第三人徐兴国、许业波、平海超、王虎、朱茂忠房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人范高跃、李冲、刘广宝上诉请求：1.撤销一审法院（2019）苏0706民初5687号民事判决第二、四、五项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院判决张龙退还上诉人租金135452元明显不公。上诉人对一审法院认定2019年6月7日前尚未搬离无异议。但是上诉人预期涉案房屋能够使用3年，所以在承租后对涉案房屋进行装修、改造、办理营业手续直到2019年3月才开始营业，2019年5月22日，城管局即通知要拆除涉案房屋。上诉人多方沟通，无心经营饭店，所以使用期限只有2个多月，那么至少应判决返还9个月租金退还给上诉人。2.一审法院判决张龙退还96000元是错误的。第一，上诉人从未见过《补充协议》且不知道涉案房屋系违法建筑。对于已经形成附和的装修损失16万元，上诉人不应承担40%的损失。第二，作为房主的徐兴国、许业波、平海超对上诉人转租的情形是知道的，应该承担连带责任。被上诉人张龙答辩称：上诉人明知涉案房屋是违法建筑，其对装修款357137元应承担全部责任。首先，一审法院已认定上诉人明知涉案房屋是违章建筑。其次，答辩人无理由承担60%的装修损失。第一，上诉人对涉案房屋进行装饰装修，与答辩人无任何关系，同时因涉案房屋为违章建筑等因素而被拆除，答辩人无过错，不应承担60%的责任。第二，客观事实证明，三上诉人转租涉案房屋后，即与答辩人无任何的法律关系，因而答辩人无义务承担上诉人与徐兴国、许业波之间的过错责任。再次，许业波、徐兴国应退还答辩人2019年度的12万元租金及2万元租金。另外，被上诉人王虎、朱茂忠应依法退还答辩人涉案房屋6万元的转让费。原审第三人徐兴国、许业波答辩称：上诉人称没见过本案《补充协议》是不能成立的，上诉人与第三人徐兴国签订的预租赁便条时日期内容以前合同为主，涉案《补充协议》是前合同的组成部分，而且涉案房屋的多名次承租人也均对此知情，第三人平海超有房产证也证实明确告知《补充协议》内容的事实；上诉人与第三人徐兴国签订的预租赁便条，根据该便条的期限并没有开始，故第三人徐兴国、许业波与上诉人不存在租赁合同关系，故对上诉人的诉求不承担给付义务，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人平海超答辩称：我与范高跃、李冲、刘广宝无任何经济来往和租房合同，之前也不认识，不可能有任何承诺给他们，如果有也是伪造的，我把涉案房屋约60平方门面房租给徐兴国开国安大排档，门前有约140平的小广场，2012年徐兴国和许业波合伙把小广场改成临时大棚，由室外大排档改成室内大排档，这地方不是我的，也没有参与分红，也没有对外出租，我每年只收60平方房租有合同，2019年6月底因大棚违建被无偿拆除，我的60平方还在可以继续经营，我认为大棚拆除损失与我无关，范高跃、李冲、刘广宝明知大棚是违建，他们仍继续装潢，按照他们的风格经营，在张龙经营之前所有的设备都齐全，范高跃、李冲、刘广宝讲的转租给他们是不可能的，我已经租给徐兴国了，与事实不符。原审第三人王虎、朱茂忠答辩称：当时我们经营不是转租给张龙的，是把设备卖给张龙的，不存在转租。上诉人张龙上诉请求：1.撤销一审法院（2019）苏0706民初5687号民事判决第四项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与范高跃、李冲、刘广宝只存在租赁合同转让关系，不存在出租关系。涉案房屋的出租人是许业波、徐兴国，第一承租人是王虎、朱茂忠。上诉人已经给付了王虎、朱茂忠58万元的转让费。上诉人只经营了3个半月，以38万元转租给了三承租人。第二，被上诉人对涉案房屋的投资，与上诉人无关。三承租人不是依据1年时间的合同装修的，而是依据与第三人徐兴国、许业波之间签订的转租合同的两年租期而装修的，被上诉人主动对涉案房屋进行装修，这与上诉人无关。三承租人对涉案房屋进行装修，上诉人无权干涉、也未从中受益。涉案房屋被拆除主要是因为违章建造，应由三承租人与房屋建造者承担。被上诉人范高跃、李冲、刘广宝答辩称：1.原判对于房屋租赁合同双方当事人及法律关系的认定并无不当，范高跃、李冲、刘广宝确实从张龙处租得房屋，张龙应当对我方的损失承担责任；2.对于范高跃、李冲、刘广宝的装修损失，因作为第三人的房主出具了书面承诺给范高跃、李冲、刘广宝，该承诺使范高跃、李冲、刘广宝相信能够至少租用涉案房屋3年，所以才投入大量资金进行装修，范高跃、李冲、刘广宝也认为作为房主的第三人自建房屋并向范高跃、李冲、刘广宝出具承诺，对范高跃、李冲、刘广宝的装修损失应当承担不可推卸的责任，故在一审起诉、二审上诉时均提出第三人徐兴国、许业波、平海超应当对装修损失承担连带责任，望二审公正审理。原审第三人徐兴国、许业波答辩称：上诉状中第二条第二点是错误的，张龙称范高跃、李冲、刘广宝装修损失涉及范高跃、李冲、刘广宝、徐兴国、许业波是错误的，第三人徐兴国、许业波与范高跃、李冲、刘广宝没有真正形成租赁合同关系，对装饰装修的损失不存在给付责任。原审第三人平海超答辩称：我与范高跃、李冲、刘广宝无任何经济来往和租房合同，之前也不认识，不可能有任何承诺给他们，如果有也是伪造的，我把涉案房屋约60平方门面房租给徐兴国开国安大排档，门前有约140平的小广场，2012年徐兴国和许业波合伙把小广场改成临时大棚，由室外大排档改成室内大排档，这地方不是我的，也没有参与分红，也没有对外出租，我每年只收60平方房租有合同，2019年6月底因大棚违建被无偿拆除，我的60平方还在可以继续经营，我认为大棚拆除损失与我无关，范高跃、李冲、刘广宝明知大棚是违建，他们仍继续装潢，按照他们的风格经营，在张龙经营之前所有的设备都齐全，范高跃、李冲、刘广宝讲的转租给他们是不可能的，我已经租给徐兴国了，与事实不符。原审第三人王虎、朱茂忠答辩称：与我们没关系。范高跃、李冲、刘广宝向一审法院起诉请求：1.确认范高跃、李冲、刘广宝与张龙所达成的租赁合同无效；2.判令张龙返还房屋租金24万元、转让费12万元、押金2万元，以上共计38万元；3.判令张龙与第三人平海超、徐兴国、许业波连带赔偿房屋改造、装修损失等费用共计357137元；4.张龙承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、自2012年1月1日起，连云港市海州区人民政府路南办事处与第三人平海超通过2至3年一签的方式签订了多份租赁合同，将其所有的位于海州区房屋长期出租给第三人平海超使用，该房屋建筑面积为56.52平方米，最后一次租赁合同的租赁期限至2020年12月31日止。自2012年1月1日起第三人平海超与徐兴国、许业波签订多份租赁合同，将上述房屋转租给第三人徐兴国、许业波，最终租赁期限至2019年12月31日止。平海超称，2012年徐兴国使用上述租赁房屋后，在该房屋门前约140㎡的空地上又搭建了房屋，与该56.52平方米的房屋连为一个整体，建成了涉案房屋，用于经营饭店。2018年1月1日，徐兴国与许业波（出租方、甲方）与王虎、朱茂忠（承租方、乙方）签订了《餐饮租赁合同》，约定：甲方将位于连云港市国安南端的大排档包括大厅一间、小厅一间、包间四个、厨房四间，出租给乙方经营；租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金为24万元；乙方如需对房屋进行装修、改造应先征求甲方同意并签字认可；该大排档只限于乙方本人使用，不得承包第三方，租赁期间，如遇拆迁，与甲方无关，乙方自行解决，无条件退出，如有拆迁补偿，乙方只享有自我投入并经甲方签字认同部分的利益补偿；押金在不欠水电的情况下，甲方要退还给乙方（押金理由为水电费保证金）。2018年3月14日，上述合同双方当事人又签订《餐饮租赁合同补充协议》：“一、甲方租给乙方的房屋属甲方自建无房产证，乙方已知晓。二、如遇拆迁或市城管部门要求拆除该房屋，如城管部门无补偿，乙方应无条件搬出，乙方所投入资金自己承担。三、本补充合同是原合同的组成部分，与原合同有同等法律效力。”一审庭审中，张龙称其在承租涉案房屋时出租人王虎将该补充协议交由自己，自己在转租涉案房屋时曾出示给范高跃、李冲、刘广宝，但范高跃、李冲、刘广宝予以否认，称自己并不知道补充协议。2018年8月份，王虎在经过徐兴国、许业波同意后将涉案房屋转租给张龙，双方约定执行上述《餐饮租赁合同》，未另行签订书面租赁合同。张龙向徐兴国、许业波支付了2018年12月31日至2019年12月30日的租金24万元。二、2018年12月30日，在经过徐兴国、许业波、平海超同意后，张龙又将涉案房屋以38万元的价格转让给范高跃、李冲、刘广宝，双方没有签订书面租赁合同，约定执行上述《餐饮租赁合同》。该38万元包括押金2万元、2018年12月31日至2019年12月30日的租金24万元、转让费12万元，范高跃、李冲、刘广宝依约向张龙支付完毕该款项。同日，徐兴国、许业波（甲方）向某冲（乙方）出具预租赁便条：“位于××国安南端大厅一间、包间四个、厨房四间，预租给乙方，日期2019年12月31日到2021年12月29日，房租贰拾肆万元整，不递增。日期、内容以前合同为主”。便条下方备注徐兴国与平海超的电话。2019年1月9日，范高跃以涉案房屋为经营场所办理了涉案餐饮店的营业执照。之后，范高跃、李冲、刘广宝对涉案房屋进行重新装修后，共同经营苏亿斋面馆，其中有证部分的房屋（56.52㎡）作厨房及部分包间使用。三、2019年5月22日，连云港市城市管理行政执法局向许业波发送了连城执（新二）拆告字（2018）第135号《限期拆除事先告知书》，主要内容为：“经查，你于2012年在国安商贸城围墙外，通灌南路39号楼北侧的公共场地，未取得《建设工程规划许可证》，违法建设××房屋244.35平方米，拟对你作出限期七日内自行拆除违法建设的决定。”2019年6月7日，第三人平海超在涉案房屋门上张贴了告知书，要求范高跃、李冲、刘广宝在6月10日之前缴清所欠的水电费。之后，范高跃、李冲、刘广宝将涉案房屋内可移动物品搬走并腾空房屋，该244.35平方米的违建部分已于2019年6月23日被拆除。现经确认，范高跃、李冲、刘广宝尚欠水电费3411元。因本案当事人对于范高跃、李冲、刘广宝的租金返还及装修损失赔偿问题无法协商一致，故引起本案诉讼。一审诉讼中，范高跃、李冲、刘广宝称张龙转租房屋时将涉案房屋中的空调、桌椅、厨灶、餐具等饭店的设施一并转让，并收取转让费12万元，范高跃、李冲、刘广宝即对涉案房屋进行了重新装修，花费装修款357137元，并提供收据、部分款项的微信转账记录、装修公司报价表予以证明。一审法院依法对承接涉案房屋装修工程的森越建筑装饰工程有限公司的法定代表人李某进行询问，其表示范高跃、李冲、刘广宝曾向其支付涉案房屋装修款共计30多万元，具体数额记不清，该款项部分系微信支付，其余为现金支付。本案的争议焦点：1.涉案双方之间的《餐饮租赁合同》是否有效；2.范高跃、李冲、刘广宝主张张龙返还租金、押金及转让费的请求能否支持；3.范高跃、李冲、刘广宝主张要求张龙及第三人平海超、徐兴国、许业波连带赔偿装修损失357137元的请求能否成立？对争议焦点1，一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方虽未签订书面的租赁合同，但双方口头达成一致意见，履行第三人徐兴国、许业波与王虎、朱茂忠签订的《餐饮租赁合同》，该合同租赁物包括登记于路南街道办事处名下的56.52平方米房屋和由徐兴国建筑的未取得建设工程规划许可证的244.35平方米的房屋，根据上述法律规定，涉案244.35平方米房屋的租赁合同应为无效。对于56.52平方米房屋的合同效力，一审法院认为，上述两部分房屋已建成为不可分割的一个整体，范高跃、李冲、刘广宝出租涉案房屋目的是用于经营饭店，而244.35平方米房屋是饭店的主要组成部分，该部分房屋租赁合同直接决定了范高跃、李冲、刘广宝的合同目的能否实现，故该部分房屋租赁合同无效导致整个房屋租赁合同无效，涉案双方所达成的租赁合同整体无效。对争议焦点2，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于范高跃、李冲、刘广宝主张的租金返还问题，一审法院认为，范高跃、李冲、刘广宝实际占有使用房屋期间的租金应予支付，张龙应返还范高跃、李冲、刘广宝腾退房屋后的预收租金，即腾退房屋之日至2019年12月30日期间的租金。对于范高跃、李冲、刘广宝腾退房屋的时间本案当事人说法不一，但从当事人提交的证据可知，在2019年6月7日前范高跃、李冲、刘广宝尚未搬离涉案房屋，故一审法院确定张龙返还从2019年6月8日至2019年12月30日的租金135452元（24万元÷365天×206天）。对于押金，根据《餐饮租赁合同》约定可知，该押金的性质为水电费保证金，故扣除范高跃、李冲、刘广宝尚欠的水电费3411元后，张龙应返还范高跃、李冲、刘广宝剩余押金16589元。对于范高跃、李冲、刘广宝主张张龙返还转让费12万元的请求，一审法院认为，我国的现行法律并未对转让费的性质及处理方式作出规定。根据交易习惯，房屋租赁转让费的法律性质是次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价，包含了店铺的前手经营者在经营活动中有形或无形的资产的投入和产生的价值，具有一定的商业风险。本案中，双方对该商业风险均明确知道，且也知道涉案房屋面临拆除的风险，结合合同实际履行情况及转让时房屋内的资产情况，一审法院酌定张龙退还范高跃、李冲、刘广宝转让费6万元。对争议焦点3，对于范高跃、李冲、刘广宝主张的装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，范高跃、李冲、刘广宝租赁涉案房屋用于经营饭店，根据商业惯例及规则，饭店经营者往往会根据经营内容改变装修风格，对所租赁房屋进行重新装修，并且第三人平海超明确表示其对范高跃、李冲、刘广宝装修的事情是知情的，根据庭审查明的事实可知，张龙及第三人徐兴国、许业波对涉案房屋的装修也是知情且同意的。其次，对于装修损失的数额，范高跃、李冲、刘广宝共计支付装修款数额为357137元，该装修款包括已形成附合的及未形成附合的装饰装修物，未形成附合的部分装修设施已由范高跃、李冲、刘广宝自行拆除搬走，在涉案大部分房屋已被拆除无法鉴定的情况下，根据范高跃、李冲、刘广宝提交的报价表等证据并结合实际已使用期限，一审法院酌定涉案装修损失为16万元。对于该损失，张龙在明知涉案房屋为自建无证房屋的情况下仍出租给范高跃、李冲、刘广宝经营使用，存在过错，对范高跃、李冲、刘广宝的损失应当承担赔偿责任。范高跃、李冲、刘广宝对《补充协议》即涉案房屋为自建房的事实也是明知的，也应承担相应责任，理由如下：第一，范高跃、李冲、刘广宝在与第三人徐兴国签订预租赁便条时已约定：“日期、内容以前合同为主”，《补充协议》系《餐饮租赁合同》的组成部分，且涉案房屋的多名次承租人均对此知情；第二，第三人平海超也明确表示其已告知范高跃、李冲、刘广宝该事实。对范高跃、李冲、刘广宝称自己未见过《补充协议》且不知道涉案房屋系自建房的抗辩，一审法院不予采信。综合双方的过程程度，一审法院酌定范高跃、李冲、刘广宝、张龙按照40%、60%的比例承担损失，即张龙赔偿范高跃、李冲、刘广宝装修损失96000元（16万元×60%）。对于第三人是否在本案中承担赔偿责任的问题，一审法院认为，虽然范高跃、李冲、刘广宝与第三人之间存在预租赁合同，但该预租赁合同期限并未开始，在本案合同履行期间，范高跃、李冲、刘广宝仅与张龙之间存在租赁合同关系，故第三人不应对范高跃、李冲、刘广宝的装修损失承担责任，张龙在依法赔偿范高跃、李冲、刘广宝的相关损失后可向合同相对人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院遂判决：一、范高跃、李冲、刘广宝、张龙之间的《餐饮租赁合同》无效；二、张龙于判决生效后十日内退还范高跃、李冲、刘广宝租金135452元、押金16589元；三、张龙于判决生效后十日内退还范高跃、李冲、刘广宝转让费6万元；四、张龙于判决生效后十日内赔偿范高跃、李冲、刘广宝的装修损失96000元；五、驳回范高跃、李冲、刘广宝的其他诉讼请求。一审案件受理费11171元，由范高跃、李冲、刘广宝负担4171元，张龙负担7000元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.上诉人对于合同无效的过错应如何认定；2.一审法院认定返还租金的时间是否妥当；3.张龙是否应该承担付款责任；4.许业波、徐兴国、平海超是否应承担连带付款责任。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，涉案房屋的违建部分因与合法部分已作为一体一起使用，故一审法院将涉案租赁合同认定为无效并无不当，本院对此予以维持。对于涉案双方的责任划分，因合同双方均明知涉案房屋的大部分系违章建筑，故一审法院认定双方均有过错并无不当。但细加区分，张龙作为上手承租人，其明知涉案房屋大部分属于违章建筑还对外转租，其主观过错明显大于范高跃、李冲、刘广宝，一审法院酌定范高跃、李冲、刘广宝与张龙分别承担40%、60%属于自由裁量，未明显违反法律规定，本院对此予以确认。故本院对于范高跃、李冲、刘广宝，张龙的该项上诉理由不予支持。关于第二项争议焦点，本院经审查后认为，范高跃、李冲、刘广宝与张龙未约定免租期，现范高跃、李冲、刘广宝主张其装修、办证期间都不应计算租金没有事实与法律依据，故本院对范高跃、李冲、刘广宝的该项上诉理由不予支持。关于第三项争议焦点，张龙主张其与范高跃、李冲、刘广宝之间系租赁合同转让关系，不是转租关系，故不应该承担责任。并且对于装修费用的发生无过错，其不应该承担赔偿责任。对此，本院经审查后认为，首先，范高跃、李冲、刘广宝与张龙之间并未签订书面合同。范高跃、李冲、刘广宝与许业波、徐兴国之间也未签订新的租赁合同。故张龙主张其是租赁合同转让关系缺乏证据支撑。相反，范高跃、李冲、刘广宝的相关费用均是直接向张龙交纳，并未直接与徐兴国、许业波发生联系。故结合上述两点，本院认为，张龙的该项上诉请求不能成立，本院对此不予支持。其次，对于装修费用，本院经审查后认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然范高跃、李冲、刘广宝明知涉案房屋大部分为违章建筑，但其租赁涉案房屋是为了经营餐饮，重新装修也属合理选择。但涉案房屋因涉及违章建筑被拆除，损失是客观存在的，损失发生的原因也并非一方的全部原因，故合同双方均应承担过错责任。据此，张龙的该项上诉理由本院不予支持。关于第四项争议焦点，本院经审查后认为，首先，许业波、徐兴国、平海超未与范高跃、李冲、刘广宝形成直接的合同关系。其次，徐兴国、许业波向某冲出具便条也标明是“预租赁”。最后，平海超并未在便条上签字。结合上述三点，范高跃、李冲、刘广宝要求许业波、徐兴国、平海超承担连带赔偿责任没有事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人范高跃、李冲、刘广宝、张龙的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11171元（范高跃、李冲、刘广宝已预交11171元，张龙已预交2200元），由上诉人范高跃、李冲、刘广宝负担8971元，上诉人张龙负担2200元。多余部分，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年五月二十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。