江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7962号原告：谢婉丽，女，1987年10月2日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙剑云，上海段和段（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕森凤，上海段和段（南京）律师事务所实习律师。被告：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108号。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。原告谢婉丽与被告江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢婉丽及其委托诉讼代理人孙剑云、吕森凤、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人贾根甫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢婉丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照合同约定向原告交付84.66平方米的花园，如不能交付应向原告支付600000元违约金（暂定，以价格鉴定结果为准）；2、判决被告承担逾期交房违约金227700元（按日0.03%计算，暂计算至2019年5月30日，应计算至实际交付之日）。以上1、2项合计827700元。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告谢婉丽将第一项诉讼请求变更为要求被告支付原告60万元违约金，放弃要求被告交付花园的诉请。事实和理由：2017年7月，原告与被告签订《宝华碧桂园大学印象认购书》，原告以3614305元的价格认购建筑面积202.03平方米、花园面积84.66平方米的商品房一套，此价格远远高于建筑面积相同没有花园面积的涉案房屋楼上住户（差额在60万左右），并约定于2018年10月30日交付房屋。同年8月30日原、被告签订《商品房买卖合同》。后被告告知原告原先约定的84.66平方米的花园被取缔，被告的行为明显构成违约，对原告权益造成很大损害，应承担违约责任。另时至今日原告认购房屋的地砖修补色差、墙面修补补丁、踢脚线等多处工作依旧没有完成，被告虽承诺修缮，但拖延整改，导致原告无法正常入住，涉诉房屋并未达到交付条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告碧桂园公司辩称，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。理由：1、原、被告之间买卖合同所涉标的及支付的价款仅限于案涉房屋半山花园5幢102号房，根据买卖合同第3、4条约定，该房屋价值为3614305元，房屋面积为202.03平方米，单价为17889.94元，而原告至今也仅支付3614305元并据此享有半山花园102号房的权益，原告并没有购买花园，也没有另行支付花园的对价款，原告要求被告交付花园、不能交付花园需支付60万元违约金没有事实法律依据；2、案涉房屋于2018年10月10日取得竣工验收备案表，并取得相应的质量保证书、使用说明书，符合合同第8条的约定的交付条件。根据合同附件四第4条约定，尽管原告尚未办理房屋的交接手续，但原告无正当理由拒绝接收房屋，视为房屋已经交付给原告，因此不存在逾期交房；3、原告未按照合同的约定履行交付房款的义务，导致产生了40824元的逾期付款违约金，至今未支付，被告保留追究原告法律责任的权利。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年7月，碧桂园公司（甲方、出售方）与谢婉丽（乙方、认购方）签订《宝华碧桂园大学印象认购书》，约定：乙方向甲方认购句容市宝华碧桂园大学印象峰景苑005幢1单元102室洋房，建筑面积：202.03平方米(其中套内建筑面积:165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积:36.45平方米),花园面积84.66平方米(该物业的最终实测面积以产权登记面积为准)；交楼日期：2018年10月30日，建筑超标单价：17889.94元/平方；认购价为3614305元；乙方付款时间为：定金30000元须于签署本认购书时付清(定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分)，第一期楼款361430元须于2017年8月1日前付清（含定金)，第二期楼款3252875元须于2017年11月1日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；乙方应于2017年8月1日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园大学印象销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；乙方与甲方签署上述合同文件时，本认购书自行终止。2017年8月30日，原告谢婉丽与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买碧桂园公司开发的句容市宝华镇半山花园005幢01-02层0102号房，合同约定建筑面积共202.03平方米，其中套内建筑面积165.58平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.45平方米；房屋单价17889.94元，总价3614305元；出卖人应在2018年10月30日前，依照有关规定，将具备经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。补充协议约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；买卖双方相互送达与合同有关的通知书，需以挂号邮寄或者专差送达，买受人自愿同意：出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容，买受人与出卖人双方确认同意，买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准；出卖人的通讯地址不以注册地为准，买受人送达给出卖人的通知、函件须发往出卖人该通讯地址，地址：宝华镇宝华大道与纬十七路交汇处。买受人如有变更地址的应及时书面通知出卖人，并登记备案，因买受人未及时书面通知，导致出卖人的通知无法到达或无法顺利、及时到达买受人，由此产生的后果由买受人自负。合同还就其他事项进行了约定。2018年10月10日，碧桂园大学印象一期5#楼办理了竣工验收备案手续。被告于2018年10月29日向原告合同记载的“江苏省南京市鼓楼区新模范马路30号，电话152××××1995”即原告身份证载明的地址邮寄了收楼通知书，但原告称未收到该通知。原告主张的第一项诉请的理由和依据：1、认购书第1条“乙方向甲方认购的物业基本情况”约定有花园面积84.66平方米，该认购书具备商品房销售管理办法第16条规定商品房买卖的主要内容，且根据商品房买卖司法解释第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约”，该说明及允诺即使未载入商品房买卖合同亦应视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。本案中原、被告签订的认购书相较于销售广告和宣传资料对双方成约的影响更为重大，原告基于花园条款的信赖与被告签订合同交付房款，被告实际交付行为违背其对卖点的承诺。2、与101邻居相比，房屋面积几乎无差的情况下，101比涉案房屋花园面积多出45.34平方米，总价比涉案房屋高出50万元，说明被告无论是向101业主还是原告出售房屋时约定的价款都包括花园部分的价值；3、被告并未按照合同的约定向原告交付花园，即使现场呈现该部分花园，原告也不能实际使用。根据被告划定的围栏线，原告想穿越合同中约定的花园必须要经过101的花园；4、合同第5条约定了建筑面积差异的处理，原告主张的花园面积是不含在建筑面积内的，因此原告适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的面积误差比处理方式，3%以内单倍返还，3%以上双倍返还。根据合同约定面积共286.69平方米，少交付面积为84.66平方，误差比29.53%，误差比3%以内的部分面积为8.6平方米（286.69乘3%），超出3%的面积为76平方米（84.66减286.69乘3%），返还的价格是按照原告申请鉴定的花园面积相对应的价格，其中也包括总价和单价。被告对此认为：1、双方的权利义务应以买卖合同约定为准，原告主张的差价返还的前提条件是支付过花园的对价，而原告实际上仅支付的是203平方米的价款，并非是286.69平方米的价款；2、与101房价差价并非原告所述花园差价，房屋的定价取决于位置、户型、大小、购买人的经济情况、市场行情、销售员的努力等多重因素确定，并非如原告所述仅是花园导致。原告主张逾期交房违约金的理由和依据：1、合同约定交付期限为2018年10月30日，但原告在2018年11月份看房时发现房屋存在多处质量问题（当时查看房屋时地下室、卫生间、厨房、地下室的天井未施工完毕，墙面渗水，玻璃、踢脚线未完全装好等）及花园无法交付的情况，没有达到交付标准；2、合同第11条明确约定出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续，出卖人应当向买受人提供质量保证书、使用说明书等证明。但被告没有书面通知收房，也未提供质量保证书、使用说明书。因此，根据合同第9条第2款第2项约定，被告逾期交房已经超过90日，原告同意继续履行该合同，被告应承担日万分之三乘房屋总价款的违约金。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同一份、面积补差协议书、被告提交的竣工验收备案表复印件一份、收楼通知书、邮寄单明细复印件一份、规划示意图复印件一份，本院组织双方现场查看的照片、笔录以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。被告对于原告提交的认购书三性不予认可，但未提交相反证据予以证明，亦不申请鉴定，本院对其真实性予以确认。原告提交的收楼应缴其他明细一份、逾期付款违约金明细复印件一份，能证明原告支付房款的情况，但与本案不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。原告提交的电子照片，不能确认拍摄地点和时间，原告提交的微信朋友圈截屏，无法确认发送人员的身份，亦无法证明碧桂园公司就涉案房屋及花园进行了广告宣传并作出了具体确定的允诺，均与本案不具有关联性，本院不予采信。原告自行拍摄的照片，无法确认照片形成时间、地点，本院不予采信。本案争议焦点在于：1、认购书载明的花园是否应作为合同内容，原告以此主张的违约金能否成立；２、原告主张的逾期交房违约金理由是否成立。关于第一个争议焦点。原告认为认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的房屋买卖合同需要具备的主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定为房屋买卖合同。本院认为，仅就案涉认购书而言，其性质应为预约合同。预约是指将来订立一定契约的契约，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，原告提交的认购书明确约定双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，具备了一份正式的商品房买卖合同的基本内容。但是，该认购书中还约定“乙方应于2017年8月1日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到碧桂园大学印象销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续”、“乙方与甲方签署上述合同文件时，本认购书自行终止”，可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及价款，但仍一致认为合同的具体内容需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《宝华碧桂园大学印象认购书》的性质为预约合同，因双方签订《商品房买卖合同》而自行终止。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的权利义务应以《商品房买卖合同》确定的具体内容为依据。合同明确约定原告购买的系被告开发的位于句容市建筑面积202.03平方米、总价3614305元，现原告以被告未交付认购书中约定的花园为由支付违约金，与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符，本院对该项诉请不予支持。原告在本案中对涉案房屋花园申请价格评估，并无必要，本院不予准许。关于第二个争议焦点。原告以被告没有书面通知收房、未提供质量保证书、使用说明书、房屋存在质量问题、花园无法交付为由要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。理由如下：1、双方在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达”、“买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准”，被告向原告合同记载的地址并附原告的联系电话寄送了收楼通知书，根据合同约定应视为送达。2、涉案房屋于2018年10月10日办理了竣工备案手续，庭审中被告提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，经本院组织双方现场查看亦未发现案涉房屋存在明显影响正常居住的质量问题，在涉案房屋取得竣工验收备案表并具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付条件的情形下，原告所称房屋质量问题未提交充分的证据予以证明，庭审中亦明确表示不申请房屋质量鉴定，因此本院不予采信。关于原告所称花园无法交付的问题，理由不再赘述。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告谢婉丽的诉讼请求。案件受理费12078元，减半收取6039元，由原告谢婉丽承担（此款原告已预交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 吴 静二〇二〇年五月二十一日书记员 李文娟