青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初831号原告（反诉被告）：马海及者，女，撒拉族，1983年1月2日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：马春花，女，撒拉族，1981年3月10日出生，现住青海省循化县。系原告姐姐。被告（反诉原告）：西宁美佳商贸有限公司，统一社会信用代码916301025799253785（1-1），住所地：西宁市城东区东关大街53号。法定代表人：马福良，该公司总经理。委托诉讼代理人：高黑买，该公司经理。委托诉讼代理人：程友海，青海恩泽律师事务所律师。原告（反诉被告）马海及者与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司（以下简称“美佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。2020年3月25日，美佳公司依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马海及者的委托诉讼代理人马春花、被告美佳公司的委托诉讼代理人程友海、高黑买到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马海及者向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订《摊位租赁合同》；2．依法判令被告向原告返还押金40000元整；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原、被告就原告租赁被告美佳商贸城三楼B315#摊位签订了《摊位租赁合同》，约定：(1)摊位费每月每平米135元；(2)摊位面积为14.5㎡，租赁费半年一交(135元×14.5㎡×6月=11745元)；(3)原告在签订合同时交纳5000元作为合同保证金。合同签订后，被告又以2018年元旦开业为由，强迫所有租赁户分别交纳了35000元-40000元不等的入场费，但未向租赁户出具任何票据。至2019年7月，被告与部分租赁户因房租交纳事宜发生纠纷，被告便采取停电、停水等极端方式处理矛盾，其过激行为不但严重影响了商场正常的经营秩序，也破坏了良好的销售环境，导致双方签订的合同已无法继续履行。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）美佳公司辩称，1.原告诉求第一项不能成立，该合同是双方意思表示一致签订的，不存在隐瞒欺诈的情形。2.被告并未收取原告40000元的押金，被告收取的入场费35000元，是先契约的民事法律行为，是双方履行的先民事法律行为，符合法律规定，是双方自愿的。原告说一年后经营不好，这是原告的原因，与被告无关，原告不能因此要求退还入场费。对于收取的押金，双方合同有明确约定，在合同解除3个月内，在不损害商场物件的前提下才予以退还，因合同仍在延续，所以不存在返还押金的条件，故不予返还。请求驳回马海及者全部诉讼请求。被告（反诉原告）美佳公司反诉称，2017年12月16日反诉人与被反诉人签订西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同。该合同于2019年1月20日到期后，被反诉人未与反诉人续签合同，但继续占有使用摊位，反诉人在多次催促且给予相应减免后，被反诉人才将截止到2019年7月20日的占用费交付，自2019年7月21日至今仍继续占有使用摊位，又不交纳费用。故依法提起反诉请求判令马海及者支付2019年7月21日至2020年3月20日的商铺占用费15660元，并承担本案全部诉讼费用。针对美佳公司的反诉，马海及者辩称，我已经支付了3000元租金，2019年12月23日交付2000元，2019年10月21日交付1000元。美佳公司的高黑买经理当时说我还欠付6000多元租金，现美佳公司主张的租金数额不对，应当是6000多元。被告退还押金我就补交租金，否则不予补交。原告（反诉被告）马海及者为支持其主张提交了如下证据：1.《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》，欲证明双方存在租赁关系，并约定了租赁权利义务的事实；2.借条1份、收据11张、缴费清单2张，欲证明马海及者交纳了保证金5000元及租金的事实；3.视频光盘1张，欲证明马海及者交纳押金、入场费以及美佳公司对马海及者摊位进行停电的事实。经质证，美佳公司发表如下质证意见：1.合同的真实性及证明方向均认可；2.对借条的真实性不持异议，对其关联性不予认可，与本案无关，对于收据的真实性及证明方向均认可；3.视频的真实性认可，证明方向不予认可，视频中显示的案涉摊位并不存在马海及者所述的美佳公司断电无法经营的情形，且不能反映出美佳公司入场费变成押金的事实，美佳公司负责人也并未同意退还入场费，由于今年疫情因素加上马海及者经营不好就想要退出摊位，这与商场无关。被告（反诉原告）美佳公司就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》及收据，欲证明原被告之间存在摊位租赁关系，且合同对租赁摊位面积单价及押金退还的条件有明确约定及2017年12月11日原告向美佳公司缴纳押金5000元的事实；2.照片，欲证明该商场内至今并不存在断电、无法经营的情形以及涉案摊位原告一直占用经营的事实；3.收据，欲证明马海及者将租金仅交至2019年的7月20日，2019年7月21日至今的租金未予缴纳的事实。经质证马海及者发表如下质证意见：对第一、三组证据不持异议。第二组照片的真实性无异议，但对其证明方向不予认可，该证据反而能证明涉案摊位断电的事实。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织双方进行质证，当事人对双方提交的证据的真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证，证明方向在案件事实认定和判决理由中进行综合评析。根据当事人双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，马海及者（乙方）与美佳公司（甲方）签订《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》，约定：“经甲乙双方协商，为便利乙方交纳其他费用，就甲方代收代交其他费用的事宜，达成以下协议，以资共守。一、其他费用包括促销、广告宣传、活动、管理费用等因经营产生的一切费用，交纳标准为按摊位的面积每月每平方米135元。二、乙方所承租的是B310号摊位，经营面积14.5平方米，每月应交其他费用1957元，半年交纳11745元。乙方交纳方式按半年一次交纳。三、乙方须于合同签订时交纳5000元作为合同保证金，乙方与甲方签订合同的期限自2018年1月1日至2018年12月30日。同时约定，在乙方租赁期满后三个月内，若无消费者向乙方索赔或乙方损坏甲方设施等情形，甲方须将保证金在三个月期满后的次日如数退还乙方。合同还约定，如乙方没有按照约定时间如期缴纳其他费用，每超过一天，每天按500元违约赔偿甲方，超出5天以上者，甲方有权责令停业，直到交清为止。同时还应承担每日百分之五的滞纳金，对拒不缴纳其他费用超过15天的，甲方有权单方面解除摊位租赁合同。双方在该合同续租时间处明确了租赁期间为2018年1月20日至2019年1月20日。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，但马海及者继续占有、使用案涉摊位，并于2019年1月20日交纳2019年1月20日至2019年7月20日的半年租金8000元，美佳公司为其免除一个月租金；于2019年3月20日交纳2019年1月20日至3月20日的电费184元；于2019年11月20日交纳2019年9月20日至11月20日电费161元；于2020年1月20日交纳2019年11月20日至2020年1月20日电费62元；于2019年10月21日交纳租金1000元；于2019年12月23日交纳租金2000元。双方一直未办理涉案摊位腾退手续。另查明，马海及者与美佳公司签订租赁合同前，向美佳公司交纳了保证金5000元和入场费35000元，美佳公司于2017年12月11日出具了保证金5000元的收据一张，就入场费35000元未出具收据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马海及者与美佳公司签订的《西宁美佳商贸城三楼摊位租赁合同书》约定的租赁期限届满后，再未续签合同，但马海及者继续占有、使用案涉摊位，并经双方协商后交纳2019年1月20日至2019年7月20日8000元租金的行为，视为双方对该租赁关系的延续，因此，双方构成事实租赁合同关系。但因双方未补签书面的租赁合同，且对租赁期限约定不明，则为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此马海及者要求解除双方租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于马海及者要求返还押金40000元的诉讼请求。本院认为，庭审时，双方对其中35000元系租赁合同签订时交纳的入场费，5000元为押金一节均予以认可。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马海及者在知悉案涉商场摊位的租金、进场费标准的情况下，向美佳公司交纳了相应的租金和入场费其交纳行为是对经营风险的自愿负担行为，且双方签订的租赁合同已履行完毕。而马海及者提交的视频中，也无美佳公司负责人同意将该入场费变为押金予以退还的陈述，即其提交的证据不足以证明双方约定退场时将入场费退还这一事实存在。因此，马海及者的此项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。2017年12月11日收据中所载明的“押金”应为租赁合同中约定的保证金。对此本院认为，案涉租赁合同解除后，美佳公司并未举证证明存在合同中约定的保证金不予退还的情形，故美佳公司应将收取的保证金5000元返还马海及者。关于美佳公司要求马海及者给付商铺占用费15660元的反诉请求。本院认为，双方在合同期满后，形成不定期租赁合同，马海及者一直占有使用涉案摊位，应当支付租金。庭审时，美佳公司认可马海及者交纳的3000元租金，并同意从其所主张的租金费用中扣除，本院予以确认。关于租金标准，双方协商后确认2019年上半年租金为8000元，此约定视为双方对原合同租金标准的协议变更，本院应予确认。综上，美佳公司反诉请求理由成立，马海及者应向美佳公司交纳其占用期间（2019年7月21日至2020年3月20日）的租金9800元（8000元÷5个月×8个月-3000元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马海及者与被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司之间的美佳商贸城三楼摊位租赁合同依法予以解除；二、被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马海及者合同保证金5000元；三、原告（反诉被告）马海及者于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金9800元；四、驳回原告（反诉被告）马海及者的其他诉讼请求。上述第二、三项款项折抵后，原告（反诉被告）马海及者应于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁美佳商贸有限公司租金4800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元（马海及者已预交），由其自行负担；反诉案件受理费96元（西宁美佳商贸有限公司已预交），由马海及者负担，随上述款项一并给付西宁美佳商贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华红 二〇二〇年五月二十日书记员 邱双附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法信超链：案例4篇期刊1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。