山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2028号上诉人（一审原告、反诉被告）：王春利，女，1961年4月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙德敏，山东嘉泯律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：王海波，男，1974年2月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人王春利因与被上诉人王海波农村土地承包合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。王春利上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判：(1)被上诉人向上诉人交付涉案43号两亩土地并退还上诉人多支付的土地承包金47000元；(2)依法驳回被上诉人的反诉请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误，被上诉人并未交付43号土地。1、被上诉人违反合同约定，未向上诉人交付涉案的43号土地的事实清楚，一审法院认定被上诉人按照合同约定履行交付43号土地没有事实依据。首先，被上诉人在庭审中多次承认其占用43号方土地大约一亩地进行塑料颗粒的生产，足以证明被上诉人违反合同约定。按照上诉人与被上诉人签订的《合同书》，被上诉人将自己从烟台市莱山区远陵夼村村民手中租赁来的，位于莱山区块土地，每块2亩，包括这六亩土地及土地上现有果树出租给上诉人，租期自2014年10月10日至2036年12月31日。可见双方对于租赁的标的物是非常清楚的，被上诉人在庭审中的多次陈述，以及一审法院调取的环保处罚决定，足以证明被上诉人违反合同约定，没有交付43号土地的事实。其次，上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定租赁范围为41、42、43号三块土地及地上果树，每块地两亩共计6亩土地。在双方有明确约定的情况下，一审法院仅凭双方合同约定“被上诉人免费提供给上诉人使用水电”就认为双方合同约定的租赁范围为“41、42、43号地每块两亩园中土地及园中现有果树”，不包含43号土地上王海波占有使用的房屋，这明显缺乏证据证实。上诉人占有的41号土地上有水井、根本不需要被上诉人免费提供水。上诉人在租赁四年多的时间内也从未使用过被上诉人的电，根本不存在被上诉人免费提供水电，其就有权占用43号土地上的房屋。并且根据被上诉人与村民的合同可以看出，43号两亩土地的租金比41、42号四亩土地的租金都要多，一审法院的认定完全不符合常理。再次，上诉人庭审中一直主张被上诉人占用的是43号方土地的全部，而并非一审法院认定的被上诉人占用的仅是43号方土地上大约一亩地的四间平房及院落。根据民事诉讼证据规则的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，应当由作为出租人的被上诉人举证证明其向上诉人交付了43号方的土地，否则应当承担不利的后果。2、上诉人于2016年7月11日向被上诉人交付了20000元应当属于土地租金。对于该款被上诉人称是已经支付给案外人孔庆广的施工款，而孔庆广在一审承办法官承办的另一案件中明确表示未收到被上诉人此款，有案卷笔录记录在案,因此上诉人与被上诉人协商将该款转为土地租金符合常理，被上诉人不予认可应将该款项退回。综上，被上诉人违反合同约定的事实清楚，上诉人请求交付43号方土地及返还多支付的土地租金47000元的诉讼请求于法有据，依法应予支持。二、一审法院判决解除租赁合同没有依据。1、被上诉人要求解除合同并支付2017-2018年土地租金的诉讼请求明显没有事实和法律依据。依法应予驳回。上诉人与被上诉人签订的土地转租合同约定的租期自2014年10月10日至2036年12月31日，合同并未约定解除合同的情形，合同法第九十四条第一款第(二)顼规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人向被上诉人交付了2014-2017年的土地租金共计152000元，即使扣除一审法院未认定的20000元仍有132000元。根据合同约定：“转让期间事宜参考被上诉人与村民原合同执行”，即被上诉人按约定向上诉人完全交付41、42、43号土地的情况下，每年租金44000元，其中41号土地每年7000元，42号土地每年14000元，43号土地每年23000元。因此，在被上诉人未向上诉人交付43号土地的情况下，上诉人支付了41、42号土地132000元租金，足够支付到2020年，上诉人不存在合同法第九十四条第一款第(二)项规定的情形，因此被上诉人解除合同的请求于法无据。同理，被上诉人无权要求上诉人支付2017-2018年土地承包金44000元。2、一审判决上诉人将建设在烟台市莱山区远陵夼村北山42号方土地上的房屋拆除，并将土地恢复原状是错误的。首先，被上诉人在庭审时陈述，在双方签订合同时，42号土地上就有被上诉人建造的100多平方米的鸡棚，120多平方米的养鱼池，43号方土地上有被上诉人修建的塑料颗粒加工厂，上诉人在42号土地上建造的房屋是被上诉人找人为上诉人修建的，这一点本案庭审笔录、上诉人与案外人孔庆广一案笔录为证。被上诉人对上诉人建设房屋存在重大过错，应当承担大部分责任，因此被上诉人无权要求上诉人拆除房屋。其次，上诉人在土地上建设房屋，是为了管理果园使用，并非违法建筑。即使是违法建筑，应由城管部门予以认定并责令拆除，而非法院予以认定。本院审理期间，上诉人补充上诉意见称，一、上诉人要求被上诉人交付43号土地，并退还上诉人多交付的租金45000元（变更一审主张47000元）的诉讼请求，依法应得到法院的支持，一审判决上诉人支付2017年至2018年租金44000元，无事实依据。理由如下：(一）上诉人与被上诉人认可的事实：1、2014年10月10日，被上诉人王海波（甲方）与上诉人王春利（乙方）签订的《合同书》，约定：转让期间事宜参考甲方与村民原合同执行，甲方无偿提供给乙方水电使用，未尽事宜协商解决。2、2010年5月8日，被上诉人分别与莱山区初家街道远陵夼村民马云良、付元军，同年7月8日与同村民初淑清签订合同书，由被上诉人承租分别位于该村村委北山41号、43号、42号土地，其中，41号土地租金7000元，43号土地租金23000元，42号土地租金14000元。3、一审第一次庭审笔录第5页，被上诉人十分明确讲，其在43号土地上的饲养园养鸡，即被上诉人自认了43号土地未交付给上诉人。(二）一审判决，认定上诉人尚欠被上诉人的2017年至2018年的租金，属认定事实错误。一审第一次庭审笔录第3页，被上诉人认可，上诉人分别于2014年10月10日即签订合同书之日交付2015年5月至2016年5月、2016年5月13日支付2016年5月至2017年5月、2017年5月5日至2018年5月租金各44000元，计132000元。故，一审认定上诉人欠交2017至2018年租金，与事实不符，属认定事实错误。(三）上诉人也不欠被上诉人2018年5月至2019年5月的租金。因上诉人向被上诉人每年支付租金44000元，是承租41、42、43号土地，被上诉人未交付43号土地，43号土地的年租金是23000元，上诉人共多支付租金69000元（23000元/年×3年），扣减2018年5月至2019年5月租金44000元，被上诉人尚需返还25000元（69000－44000），2016年7月11日，上诉人通过银行转给被上诉人的20000元，计45000元，被上诉人应予退还给上诉人。因此，2018年5月至2019年5月的租金上诉人通过抵销的方式，已支付给了被上诉人。一审驳回上诉人的诉讼请求，判令上诉人支付被上诉人2017年至2018年租金44000元，属认定事实错误。(四）上诉人与被上诉人于2014年10月10日签订《合同书》后，上诉人支付租金，被上诉人交付41、42、43号土地，并允许上诉人免费使用水电，是其各自的义务。被上诉人不交付43号土地，属违约，其主张双方变更了合同，但未提供证据予以佐证。故被上诉人交付43号土地前，已收取了上诉人43号土地每年23000元租金，应予以退还。二、一审判决2014年10月10日王春利与王海波签订的《合同书》于2019年6月4日解除，于法无据。理由如下：(一）如前述，上诉人多支付租金69000元，扣减2018年至2019年44000元租金，被上诉人还需退还25000元，再加上2016年7月11日转账的20000元，计45000元，故上诉人无违约之行为。(二）一审庭审时，被上诉人已自认43号土地未交付给上诉人，其已构成违约，故其无权依据《合同法》96条、97条之规定行使解除权，即使行使了解除权，也无解除之效力。(三）双方签订的合同书，并未约定交付租金的时间。退一步，上诉人尚欠被上诉人2018年至2019年44000元租金，但依据《合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被上诉人要解除合同书，必须给予上诉人合理期限，再逾期不支付租金，被上诉人才有权解除合同。一审被上诉人未提供证据，证明其给予上诉人合理期限，要求上诉人支付租金。故，一审判决，双方签订的合同书于2019年6月4日解除，无事实和法律依据。综上，一审查明的事实不清，适用法律错误，判决理由不当。被上诉人答辩称，一、被上诉人没有违约行为。正如一审判决第7页第2段所认为的，双方合同并未涉及43号土地上已有的四间平房及院落如何处置，所以双方在签订合同时另行协商一致“由被上诉人继续占有使用房屋”，作为交换条件和公平起见，被上诉人不仅在2014年仍按2010年的原价转让，而且还“无偿提供给上诉人水电使用”。在此意思表示一致的基础上，自2014年起至2018年底上诉人起诉前这四五年间，双方均遵照履行，被上诉人继续使用己有的房屋及院落，上诉人也在知晓被上诉人继续使用的状态下交付了2015年、2016年和2017年的费用，从未提出过任何异议。直至四五年后，上诉人才通过起诉提出异议，既不符合事实和情理，也远超异议的合理期间和诉讼时效，因为在2014年双方签订合同时，上述四间平房及院落就已经存在，对此土地状况，上诉人是认可的，见第一次庭审笔录第7页倒数第2段原代的陈述“据原告本人介绍，我方自2014年从被告处接手了41、42号土地，上面有果树，……在原被告签订合同时43号方土地上就有房子”，在2019年3月11日原代向一审法院提交的书面落实情况（第2页倒数第1段）中也有认可土地状况的陈述：“签订合同时，涉案41、42号土地上大量散养的鸡鸭鹅；41号方土地上有一口井；42号方土地上有养鱼池、100㎡左右的鸡棚；43号方土地上有四间平房，面积90㎡左右”。二、上诉人拖欠租金，根本违约，双方合同应予解除。1、上诉人按每年44000的标准交了3年的租金共计132000元，之后的租金一直未交付，根本违约，双方合同应予解除。2、上诉人2016年7月11日交付的20000元，是在案涉土地上垒河道墙的施工费用，已经支付给实际施工人孔庆广。上诉人于2019年3月11日向一审法院提交的书面落实情况最后1页最后1段也认可了该款项为施工费用的性质：“当时被上诉人的确为上诉人找人施工，被上诉人要求上诉人交的施工保证金”。而且，一审时被上诉人已提交了给孔庆广20000元的转账记录、孔庆广书写的证明以及其本人在第一次庭审时的出庭证明“我给王春利垒墙的20000元是通过王海波给我的”，也充分说明了该款项的性质和来往过程。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据，不能成立，应予驳回。王春利向一审法院起诉请求：一、判令王海波退还土地承包金68000元；二、本案诉讼费由王海波承担。审理中，王春利变更、增加第1项诉讼请求为：判令王海波向王春利交付合同约定的43号方土地并退还王春利多支付的土地承包金47000元。王海波向一审法院提出反诉请求：一、王春利支付王海波2018年度占地使用费44000元、赔偿果木损失105000元，共计149000元；二、终止双方的合同书，返还果园、拆除地上违章建筑物恢复土地原状；三、反诉费由王春利承担。审理中，王海波增加反诉请求：如果王春利不按法院判决返还果园并恢复原状的情况下，王海波有权处置地上附着物。一审判决查明，2010年5月8日，王海波分别与烟台市莱山区初家街道远陵夼村村民马运良、初淑清、付元军签订合同书，由王海波承租三人分别位于该村村委北山的41号方、42号方、43号方合计6亩土地，每年承包金合计44000元，其中41号方、43号方土地租赁期限均为2010年5月8日至2036年12月31日，42号方土地的租赁期限为2010年7月8日至2016年12月31日。2014年10月10日，王海波（甲方）与王春利(乙方)签订《合同书》，约定：甲方将远陵夼村村委北山41号方、42号方、43号方三块土地，每块2亩园中土地及园中现有果树转给乙方管理土地，费用由乙方支付。自2014年10月10日至2036年12月31日。转让期间事宜参考甲方与村民原合同执行，甲方无偿提供给乙方水电使用，未尽事宜，协商解决，双方签字生效，合同期间，双方如有违约需赔偿对方经济损失。当日，王春利向王海波支付2014年10月10日至2015年10月9日期间承包金44000元。合同签订后，王海波向王春利交付案涉41号方、42号方、43号方部分土地以及地上附属的果树及其他设施等，未交付43号方土地上的四间平房及院落。王春利对上述部分土地经营管理，于2016年8月份在42号方土地上建设房屋，房屋建设过程中于同年10月份被政府部门强制推倒。王春利还在案涉土地上垒河道墙，用于加固河道。43号方土地上的四间平房及院落一直由王海波占有使用，在内从事塑料颗粒生产。2018年8月28日，经王春利举报该塑料加工生产于2018年8月29日被督查关停。王春利按每年44000元的承包金标准向王海波交付了2014年10月10日至2017年10月9日期间承包金共计132000元，未支付2017年10月10日之后的承包金。审理中，双方确认仍按之前状况占有案涉土地相应部分。一审庭审中，关于王春利已向王海波支付的承包金数额，王春利主张，2016年7月11日向王海波支付的20000元系王海波要求王春利交付的施工保证金，在负责给王春利建房的孔庆广称未收到上述款项后王春利曾告知王海波，此款转为土地承包金。王海波对此不予认可，王春利未提供证据证明上述主张。关于合同签订及履行情况。王春利称，双方签订合同后，王海波将在41、42、43号方土地的空地上散养的大约1000多只鸡鸭鹅等陆续于2016年4月份全部搬走，王春利很少去案涉土地，因为王海波把本来有的水电都断掉了。王海波没有将43号方土地交给王春利，果树死亡是因王海波在43号方土地上平房内生产塑料颗粒所致。王海波则称，在双方签订合同之前，王海波即占有使用43号土地上的平房及院落，在双方签订合同时已协商好由王海波继续使用该部分房屋及土地，为公平起见，王春利可以免费使用水电，期间王春利从未向王海波提出异议。果树的死亡是因为王春利疏于管理所致，并非因王海波生产塑料颗粒污染所致。双方均不认可对方主张，也未对各自主张提供证据予以证明。王春利亦未提供证据证明在合同签订后至提起本案诉讼之前曾要求王海波交付43号方土地上的房屋及院落。一审法院认为，王春利与王海波于2014年10月10日签订的合同书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方实际履行合同的情况与合同约定内容相符，即：王海波将“将远陵夼村村委北山41号方、42号方、43号方三块土地，每块2亩园中土地及园中现有果树”转给王春利管理，转让期间王春利参考王海波与村民原合同约定的承包金标准，向王海波支付了2014年10月10日至2017年10月9日期间的租赁费共计132000元，王海波无偿提供给王春利水电使用。更进一步说，双方合同约定的转让范围是“每块2亩园中土地及园中现有果树”，并不包括43号方土地上房屋，即43号方土地上房屋由王海波继续占有作用。反之，如果双方约定的转让范围是原合同全部内容，则双方不可能在合同中约定“甲方无偿提供给乙方水电使用”。综上，王春利主张王海波交付合同约定的43号方土地并退还多支付的土地承包金47000元的诉讼请求，于约不合，于法无据，法院依法不予支持。王春利未按合同约定向王海波支付2017年10月10日之后的承包金，王海波主张解除双方签订的合同书的反诉请求，于法有据，法院依法予以支持；王春利于2019年6月4日收到王海波主张解除合同的反诉状，双方合同书于该日解除；王海波主张王春利支付的2018年度占地使用费44000元实为2017年10月10日至2018年10月9期间的承包金，对该项反诉请求法院依法予以支持；双方未对转包期内果树死亡的情形进行约定，且王海波未提供证据证明果树死亡系王春利疏于管理所致，故对王海波主张王春利赔偿果木损失105000元的反诉请求，法院依法不予支持；王春利在案涉土地上违规建设房屋，对王海波主张王春利拆除地上违章建筑的房屋、恢复土地原状的反诉请求，法院依法予以支持；王春利在案涉土地上垒河道墙加固河道，有利于土地管理，对王海波要求王春利拆除该部分建筑物的反诉请求，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月20日判决：一、2014年10月10日王春利与王海波签订的《合同书》于2019年6月4日解除；二、王春利于判决生效之日起10日内支付王海波2017年10月10日至2018年10月9期间的承包金44000元；三、王春利于判决生效后10日内将建设在烟台市莱山区远陵夼村北山42号方土地上的房屋拆除，并将土地恢复原状；四、驳回王春利的全部诉讼请求；五、驳回王海波的其他反诉请求。如果王春利未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由王春利负担；反诉费1640元，由王春利负担100元、王海波负担1540元。本院审理期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王春利向本院提交航拍图一份，证实43号土地没有交付给上诉人，认为争议焦点为上诉人是否欠被上诉人2017年5月至2018年5月的租金44000元，被上诉人是否将43号土地交付给上诉人。当时被上诉人在福山又承包了土地，双方协商43号土地因被上诉人在养鸡，由被上诉人暂时借用六个月的时间用于搬迁到福山承包的土地上，2015年5月以后，上诉人多次找被上诉人要求交付43号土地，因为当时双方关系融洽，没有走到诉讼的程度，在这个过程中，上诉人曾经请过王京蛟、杨为民、单海燕等人到43号土地上的房子里进行协商，被上诉人当时口头答应搬迁，后来迟迟没有交付。因此，43号土地一共2亩地，全部没有交付，因为43号土地相对封闭，外人进不去，从航拍图可以看出。被上诉人王海波质证称，对航拍图无异议，一审中已经说明土地没有全部交付。上诉人刚才所述不属实，没有协商将43号土地全部交付给上诉人。上诉人是否欠被上诉人的租金，应该是2018年5月8号至2019年5月8号的租金。43号土地只有一部分没有交付，一开始就说好了租一部分地，有一亩半没有交付，但签合同时约定免费提供水电，43号土地原有的房屋和院落免费用，对我方没有全部交付43号土地上诉人认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张双方在合同签订时口头协商43号土地由被上诉人暂时借用六个月的时间，但被上诉人却主张一开始就协商好租43号土地的一部分地，但双方均为提供相应的证据予以佐证。根据双方当事人的陈述，以及现有证据，结合双方在合同中约定“由王海波无偿提供给王春利水电使用”条款，以及上诉人连续三年足额交付租金，却对被上诉人未交给上诉人43号全部土地和建筑没有提出异议，依据日常经验法则和诚实信用原则，应该视为其认可双方的口头约定。因此，上诉人提交的航海图并不能证实在上诉人足额交付租金的前提下，43号土地并未交付给上诉人的主张，本院依法不予采信。本院审理查明的其他事实同原审一致。本院认为，本案二审双方争议焦点为，一、被上诉人王海波应否向上诉人王春利交付43号全部土地；二、上诉人王春利是否欠被上诉人王海波44000元的租金；三、双方当事人签订的《合同书》应否解除。关于争议焦点一，王春利主张双方在合同签订时口头协商43号土地由被上诉人暂时借用六个月的时间，但王海波却主张一开始就协商好租43号土地的一部分地，但双方均未提供相应的证据予以佐证。根据双方当事人的陈述，以及现有证据，结合双方在合同中约定“由王海波无偿提供给王春利水电使用”条款，以及王春利连续三年足额交付租金，却对王海波未交给其43号全部土地和建筑不提出异议，依据日常经验法则和诚实信用原则，应该视为王春利认可双方的口头约定，推定双方合同约定的转让范围应该并不包括43号全部土地以及地上建筑。因此，王春利主张现由王海波交付43号全部土地以及地上建筑无事实依据。关于争议焦点二，双方自2014年10月10日签订《合同书》起，王春利共向王海波交付租金132000元（44000元/年×3年）。本院审理期间，根据双方当事人陈述，王春利于2014年10月10日向王海波支付2015年5月至2016年5月的租金44000元，2016年5月13日支付2016年5月至2017年5月的租金44000元和2017年5月至2018年5月的租金44000元，租金的周期为每年的5月份，而2018年5月至2019年5月的租金，王春利未向王海波交付。因此，一审判决中王春利所欠王海波租金的时间点（2017年10月10日至2018年10月9日）计算错误，实为2018年5月至2019年5月的租金共计44000元，但并不影响本案涉案金额的计算，一审判决结果正确，本院予以维持。关于争议焦点三，王春利主张王海波并未将43号土地交付构成违约，与事实不符；王春利未交付2018年5月至2019年5月的租金，一审法院依据合同法的相关规定以及王海波在一审中提出的反诉请求判令双方签订的《合同书》于2019年6月4日解除，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人王春利负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年五月二十六日书记员  吕冠晓