四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终878号 上诉人（原审原告）：绵阳宏建房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇中心街（龙康城市花园），统一社会信用代码：91510724575257149G。 法定代表人：段金花，公司执行董事。 破产管理人：绵阳宏建房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：卓兴华，四川蜀兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨霞，四川蜀兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李清蓉，女，1948年1月3日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 被上诉人（原审原告）：李清柱，男，1937年12月23日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被上诉人（原审原告）：李清茂，男，1945年12月4日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：李清兰，女，1942年5月6日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被上诉人（原审原告）：李清柏，男，1952年6月12日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：吴晓庆，男，1963年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：吴晓都，男，1960年10月17日出生，汉族，住北京市西城区。 七被上诉人共同委托诉讼代理人：王显刚，绵阳市安州区花荄法律服务所法律工作者，特别授权。 原审被告：四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵竹市孝德镇石河村三组，统一社会信用代码：9151068370894674XP。 法定代表人：赵尊林，公司执行董事。 原审被告：段金花，女，1973年12月24日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 上诉人绵阳宏建房地产开发有限公司(以下简称宏建公司)与被上诉人李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都，原审被告四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司(以下简称锦湘公司)，原审被告段金花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院作出的(2019)川0724民初1562号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏建公司的委托诉讼代理人卓兴华，被上诉人李清蓉、李清茂、李清柏及七被上诉人共同委托诉讼代理人王显刚到庭参加诉讼。原审被告锦湘公司、段金花经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏建公司提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下，1、双方在2018年7月20日两份《拆迁还房交房协议书》明确“该户拆迁安置已全部办理完毕”，且由于上诉人宏建公司情况困难，被上诉人表示谅解并不再追诉上诉人逾期交房的违约责任；2、一审法院对优惠购房主张的金额认定错误。“甲方除补偿乙方门面一个和住房三套外，再以每平方米750.00元的单价优惠乙方购买住房一套”，该条意思是每平方米单价上减少750元的价格出售住房一套，而不是以每平方米750元的价格出售住房一套，一审法院解读错误。综上，请求二审法院依法改判。 七被上诉人答辩称，双方拆迁约定好是三套房，并已选定完成。其交房完毕仅针对是已完成交房的两套房，而非涉案未完成交房的房屋。关于优惠售房的价格，协议上写清楚的意思表示就是750元每平米，一审解读并未违背真实意思表示。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求予以维持。 原审被告锦湘公司、段金花未参与答辩。 一审原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都提出诉讼请求：1.依法判令被告宏建公司、锦湘公司向原告李清蓉交付“宏建中心广场”3幢9层6号房屋，并为李清蓉办理该房屋不动产权登记；2.依法判令被告宏建公司、锦湘公司向原告李清茂交付“宏建中心广场”3幢9层3号房屋，并为李清茂办理该房屋不动产权登记；3.依法判令被告宏建公司、锦湘公司向七原告交付“宏建中心广场”的一楼门面房43平方米，房屋不动产权登记由七原告指定办理为李清蓉一人名下；4.依法判令被告宏建公司、锦湘公司按约定向七原告支付逾期交付房屋的生活费（包括房屋租赁损失）186300.00元（51个月×6人×600.00元／每月）；5.依法判令被告宏建公司、锦湘公司向七原告支付违约金800000.00元；6.依法判令被告宏建公司、锦湘公司赔偿七原告为主张权利而支付的交通费500.00元；7.依法判令被告宏建公司、锦湘公司退还已缴两户天然气开户费8200.00元；8.判令被告宏建公司、锦湘公司按750.00元每平方米向原告出售“宏建中心广场”1幢13层4号房屋；9.本案诉讼费由被告宏建公司、锦湘公司承担。事实和理由：原告与被告宏建公司、锦湘公司于2011年10月19日签订了《安县花荄镇旧城改造房屋拆迁安置“产权调换”协议书》，协议约定被告拆除原告在花荄镇大南街的个人私房：产权面积207.7平方米，产权证号000004144840066，土地面积258平方米（有一个大院坝），国（集）土地证号00××46，被告在原址上及被告开发的房屋返还原告住房四套，每套面积保证在95平方米—110平方米之间，四套面积总计在410平方米左右；原告按750元每平方米支付被告一套房款；返还门市面积43平方米，必须保证43平方米，门市开间在3.3米—3.6米，门市位置在原益昌社区座向左侧靠铜锣街第一个门市。协议签订后，被告拆除原告房屋进行修建，由于被告的原因，工程迟迟不能按期完工，严重影响了原告的入住时间，给原告造成了严重的影响。2018年7月，被告宏建公司、锦湘公司开始向拆迁户交付房屋，但仅向原告交付“宏建中心广场”1幢13层4号、3幢8层6号两套房屋，剩余的两套及门市迟迟不交，严重损害了原告的合法权益。由于被告不履行拆迁安置调换协议，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 一审法院认定事实：2003年8月，被告锦湘公司通过拍卖方式取得“安县花荄镇东至中心街，南至益昌路东段，西至大南街，北至解放街区域的国有土地旧城改造权利”，2011年被告锦湘公司与被告宏建公司签订了《联合开发协议》。2011年10月19日，原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏及原告吴晓庆、吴晓都之母李清秀共六人作为乙方与被告宏建公司、锦湘公司作为甲方签订《安县花荄镇旧城改造房屋拆迁安置“产权调换”协议书》（以下简称《调换协议书》），主要约定：第一条，被拆迁房屋概况，乙方李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、李清秀依法取得安县花荄镇大南街的个人私房产权，产权面积207.7平方米，产权证号000004144840066，国（集）土地证号00××46，房屋结构川木，土地使用面积258平方米。第二条，1.所有返还房屋均为清水房，以达到商品房的销售标准返还（包括水、电、气）；2.返还门市面积：43平方米，必须保证43平方米，门市开间在3.3米—3.6米之间，超出的面积则按建筑修建成本价支付给甲方，门市位置在原益昌社区座向左侧靠铜锣街第一个门市，返还的门面以乙方拿到房产证和土地证为准，门面面积在43平方米以内税费由甲方承担，超出的部分税费由乙方承担；3.返还住房面积：共三套，每套面积保证在95平方米—100平方米之间，三套总计在285平方米—300平方米之间，在施工图批准后、动工之前，乙方优先在施工图上确定房屋具体位置，返还给乙方的三套房屋以乙方拿到房产证和土地证为准，所有的税费由甲方承担。第三条，在办理两证之前，甲方应必须尊重乙方的意见，由乙方确定将房屋产权证办理给被拆迁人指定的兄弟姐妹名下。第五条，从乙方交旧房钥匙起计算，至30个月时止，甲方按协议的约定交付返还门市和住房给乙方，甲方若超期交房，每超期一个月，按照被拆迁户户载人口每月600.00元／人支付生活费（包括房屋租赁损失）。第六条，其他约定，该户所载拆迁人口为六人，甲方除补偿乙方门面一个和住房三套外，再以每平方米750.00元的单价优惠乙方购买住房一套，面积以该栋最大面积购置，在办理该房产权时，由乙方指定该套房屋的产权人，涉及的水、电、气开户费由甲方承担。第七条，违约责任，甲方没有按照本协议内容履行，甲方除赔偿乙方门面一个、住房三套外，还应赔偿乙方按每套住房违约金200000.00元，共计800000.00元。 原告与被告宏建公司、锦湘公司达成协议后，原告将拆迁房移交被告宏建公司、锦湘公司进行拆除。被告宏建公司、锦湘公司再与近20户拆迁户达成《调换协议书》后，以“锦湘宏建中心广场”项目进行建设，现已竣工验收交付使用。“锦湘宏建中心广场”的土地使用权证作为在南充市商业银行股份有限公司贷款的担保至今被抵押。 2013年4月6日，原告李清柱（乙方）与被告宏建公司（甲方）签订“宏建中心广场”还迁户选房确认单：确认乙方同意选择甲方所开发建设的“宏建中心广场”项目1幢13层4号，面积约114.85平方米，作为乙方还迁房屋。2013年4月7日，原告李清蓉（乙方）与被告宏建公司（甲方）签订“宏建中心广场”还迁户选房确认单：确认乙方同意选择甲方所开发建设的“宏建中心广场”项目3幢9层6号，面积约105.18平方米，作为乙方还迁房屋。2013年4月8日，原告李清兰（乙方）与被告宏建公司（甲方）签订“宏建中心广场”还迁户选房确认单：确认乙方同意选择甲方所开发建设的“宏建中心广场”项目3幢8层6号，作为乙方还迁房屋。2013年4月8日，原告李清茂（乙方）与被告宏建公司（甲方）签订“宏建中心广场”还迁户选房确认单：确认乙方同意选择甲方所开发建设的“宏建中心广场”项目3幢9层3号，面积约104.58平方米，作为乙方还迁房屋。 2018年7月20日，被告宏建公司将“锦湘宏建中心广场”1幢13层4号、3幢8层6号两套房屋交付给原告。原告于2018年7月20日缴纳了上述两套房屋的天然气开户费8,200.00元(每套4,100.00元)。 另查明，李清秀系原告吴晓庆、吴晓都之母，李清秀于2012年8月29日死亡，李清秀之夫吴庚舜于2012年11月27日死亡。 以上事实有调换协议书、还迁户选房确认单、天然气开户费票据、公证书和庭审笔录等证据在卷证实。 一审法院认为，原告与被告宏建公司、锦湘公司签订的《调换协议书》、《还迁户选房确认单》是各方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。协议签订后，原告如期履行了协议，将拆迁房交付给被告宏建公司、锦湘公司进行拆除，被告宏建公司、锦湘公司应按照《调换协议书》和《还迁户选房确认单》的约定向原告返还回迁住房三套、门面一间并以每平方米750.00元的单价向原告出售住房一套，现被告宏建公司、锦湘公司只向原告交付了住房两套，故对原告要求被告宏建公司、锦湘公司交付住房两套、门面一间及以每平方米750.00元的单价购买住房一套的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原告要求被告宏建公司、锦湘公司向原告支付逾期交付房屋生活费186,300.00元的诉讼请求，符合协议约定，一审法院予以支持。原告要求被告宏建公司、锦湘公司向原告支付违约金800,000.00元，因协议约定按每套200,000.00元计算违约金，纳入计算违约金的共四套房（门面一个、住房三套），现原告已交付住房两套，故被告宏建公司、锦湘公司应向原告支付违约金400,000.00元。原告要求被告宏建公司、锦湘公司退还已缴两户天然气开户费8,200.00元的诉讼请求，符合协议约定，一审法院予以支持。原告要求被告宏建公司、锦湘公司支付交通费500.00元的诉讼请求，因其提供的证据不充分，一审法院不予支持。由于“锦湘宏建中心广场”的土地使用权证作为在南充市商业银行股份有限公司贷款的担保至今被抵押，办理房屋的不动产登记证尚不具备条件，且判决被告办理相关证件也不具有执行上的可操作性，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产登记证书的诉讼请求在本案中不予处理，原告可在办证条件成就后向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清蓉交付“锦湘宏建中心广场”3幢9层6号房屋；二、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清茂交付“锦湘宏建中心广场”3幢9层3号房屋；三、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都交付“锦湘宏建中心广场”面积43平方米的一楼门面房；四、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都支付逾期交付房屋生活费186,300.00元；五、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都支付违约金400,000.00元；六、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都退还天然气开户费8,200.00元；七、被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司以每平方米750.00元的单价向原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都出售“锦湘宏建中心广场”1幢13层4号房屋，房屋面积以产权登记为准，原告应付房款在被告应支付给原告的款项中抵扣；八、驳回原告李清蓉、李清柱、李清茂、李清兰、李清柏、吴晓庆、吴晓都的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29,402.00元，诉讼保全费2,670.00元，合计32,072.00元，由被告绵阳宏建房地产开发有限公司、四川省绵竹市锦湘房地产开发有限责任公司负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 在二审审理期间，上诉人提交案外人周某、刘某的补充协议及商品房买卖协议，证实涉案另外的拆迁户在处理优惠购房时并非按750元每平方米的单价购房。 七被上诉人质证称，以上证据为复印件，不具有真实性，且与本案无关。 本院认为，本案二审的焦点问题在于，一、2018年7月20日两份《拆迁还房交房协议书》是否对之前拆迁协议的变更。本院经审查，七被上诉人与上诉人宏建公司、原审被告锦湘公司签订的《调换协议书》、《还迁户选房确认单》，约定宏建公司、锦湘公司向七被上诉人返还回迁住房三套、门面一间及优惠出售住房一套双方约定明确，符合法律规定，应当履行。2018年7月20日，由宏建公司分别与李清蓉一人和李清蓉、李清兰、李清柱等四人签订了两份《拆迁还房交房协议书》，协议书上手写“该户拆迁安置已办理完结”。上诉人提出属双方协商后对拆迁协议的变更。本院认为，该协议并非是与七被上诉人共同签署，同时并未明确表示对之前权利的放弃，不能认定为对之前协议的变更。被上诉人提出该文字仅是对已移交的两套房的确认的主张，本院予以支持；二、关于《调换协议书》“甲方除补偿乙方门面一个和住房三套外，再以每平方米750.00元的单价优惠乙方购买住房一套”的意思认定。本院经审查，1、从文理意思表示来看，约定是以“以每平方米750.00元的单价”优惠乙方购买住房一套，而非“以每平方米优惠750.00元的单价”，其优惠二字所处的位置对价格有不同的影响。2、涉案《调换协议书》格式合同是由宏建公司、锦湘公司所提供，当出现模糊意思表示时，依法应当作出对格式合同提供者不利的意思表示。3、上诉人二审提交了其与周某、刘某的补充协议及商品房买卖协议，证实其他拆迁户优惠购房情况。本院经审查，其补充协议上明确写明了购房单价及总价，事实清楚明确，并无引起歧意的意思表示，与本案情况不一致。 综上所述，上诉人宏建公司所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29402元，由上诉人绵阳宏建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 坚 审 判 员  马红科 审 判 员  严 炎 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  胡大利 书 记 员  刘 骏