四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18500号 上诉人（原审原告）：曾立佳，男，1988年1月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：范康东，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟明伟，男，1993年1月31日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：钟建成，男，1969年3月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李晓琴，女，1977年4月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审第三人）：林刚，男，1975年2月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人曾立佳因与被上诉人钟明伟、钟建成、李晓琴、林刚房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾立佳上诉请求：1、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初188号民事判决，并依法改判；2、上诉费用由钟明伟、钟建成、李晓琴、林刚承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当撤销钟建成、钟明伟、李晓琴与林刚的抵押行为；2、根据合同履行情况，钟建成、钟明伟、李晓琴应当按照合同约定赔偿曾立佳违约金。 钟建成辩称，违约金过高，双方购房是真实的，借款也是真实的，请求法院依法裁判。 林刚辩称，请求维持原判。 钟明伟、李晓琴未发表答辩意见。 曾立佳向一审法院提出诉讼请求：1、判决撤销钟建成、李晓琴、钟明伟与林刚设立的抵押权；2、判决钟建成、李晓琴、钟明伟按照合同约定配合曾立佳办理位于成都市武侯区房屋的过户手续；3、判决钟建成、李晓琴、钟明伟支付曾立佳违约金36万元（以72万元为基数，按照50%计算）。 一审法院认定事实：2013年11月2日，曾立佳（买方）与钟建成（卖方）经瑞苑房介（未进行工商登记）中介签订《房屋买卖合同》，合同约定钟建成将位于成都市武侯区的房屋出售给曾立佳，合同价72万元；曾立佳第一次支付购房款64万元，待房屋过户手续完成，曾立佳拿到房屋和新产权证的同时付清余款8万元。合同备注：此房卖价属于全产权价位，在过户时，甲方不得向乙方要取任何差价费和任何理由拒绝办理过户手续，如甲方领取到产权证后，应及时协助乙方办理过户手续，如任何一方违约，应按购房款的50%支付对方违约金。合同尾部购买方处由曾立佳母亲张秀芳代签名，销售方处由钟建成、李晓琴、钟明伟，谢志琼、李雪莲签名。 合同签订当日，曾立佳向钟建成支付购房款64万元，钟建成出具《收款收据》一份，并将房屋钥匙及《住房拆迁安置协议书》交给了曾立佳（双方在2013年11月2日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋是拆迁安置房，尚未办理产权证），曾立佳将房屋装修后投入使用。 2014年9月、2015年3月、2016年11月，曾立佳应钟建成要求，前后三次向钟建成分别支付了5000元、3000元、12000元，共计2万元。至此，曾立佳支付购房款总计66万元。 2017年11月30日，案涉房屋完成了分户产权登记，不动产权证显示：案涉房屋位于成都市武侯区，由钟建成、李晓琴、钟明伟共同共有。 林刚出具落款时间为“2013.10.18日”的借条一份，载明“今借到林刚现金人民币600000元，利息月息百分之三，并自愿将高碑村5组安置房作为抵押担保，担保人李晓琴，担保人钟明伟，借款人钟建成”，借条下方有钟建成出具的收条，载明收到林刚出借的现金600000元。曾立佳向本院申请鉴定该借条的真实形成时间。庭审中林刚自述该借条系2017年10月书写，是对自2004年至2008年期间，林刚与钟建成之间的多笔借款进行的总结算，落款时间写为2013年10月18日，系便于计算利息，借条上载明的款项系双方协商后截止2013年10月18日的本金和利息总金额。林刚还出具2004年至2008年期间与钟建成的借条的复印件予以佐证，因林刚对借条的真实形成时间予以自认，故本院不再对此予以鉴定。 2013年11月24日，钟建成向林刚转款148000元，林刚出具收条收到钟建成还款148000元。 2018年1月9日，钟建成与林刚以案涉房屋办理了抵押登记，担保债权数额150万元，抵押权人为林刚，债务人为钟建成、李晓琴、钟明伟。 林刚申请证人陈某出庭，陈某陈述其从2003年开始知晓钟建成欠林刚钱，金额为40万左右。 2018年1月，钟建成在房屋办理抵押登记后，将不动产权证交给了曾立佳，但未配合曾立佳办理房屋产权过户。为此，曾立佳向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，曾立佳与钟建成、李晓琴、钟明伟签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。虽然在签订合同时，钟建成、李晓琴、钟明伟仅有《住房拆迁安置协议书》，没有取得房屋分户产权，但本案起诉前，钟建成、李晓琴、钟明伟已实际取得了案涉房屋不动产权证书，如果双方诚信地按合同约定履行义务，合同目的可以实现。当然，曾立佳当时签订未取得产权房屋的买卖合同，该行为本身也存在极大的风险。 本案中，钟建成、李晓琴、钟明伟将房屋出售给曾立佳后，又与第三人林刚办理房屋抵押登记，担保债权数额150万元。目前钟建成、李晓琴、钟明伟不具有案涉房屋产权的完整权属，现在办理案涉房屋产权过户登记存在法定障碍，不具条件，故曾立佳要求三人为其办理案涉房屋产权过户登记条件不成就，只有在将来解除抵押后才能办理房屋产权过户登记。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”一审庭审中，钟建成、李晓琴、钟明伟表示现在没有能力清偿所欠林刚的债务，曾立佳也表示不愿意涤除该抵押权。因此，在目前案涉房屋被抵押的情况下，曾立佳请求一审法院判决钟建成、李晓琴、钟明伟按照合同约定配合办理房屋的过户手续，不符合法律规定，一审法院不予支持。 曾立佳主张钟建成、李晓琴、钟明伟与林刚恶意串通办理案涉房屋抵押登记，因林刚否认，林刚出具的借条虽存在时间倒签的情况，但结合其提交的原始借条的复印件，以及证人证言，并不能因此否认其与钟建成之间存在真实借款关系。同时曾立佳又没有有效证据予以证明林刚与钟建成之间存在恶意串通的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”现根据林刚提供的证据，一审法院经审查并结合相关事实，认为钟建成与林刚恶意串通办理房屋抵押登记的事实真伪不明，故对曾立佳主张双方恶意串通的事实不予采信，并对曾立佳请求撤销钟建成、李晓琴、钟明伟与林刚设立的抵押权，不予支持。 关于违约金，钟建成、李晓琴、钟明伟将房屋出售后又办理抵押登记，该行为致使房屋买卖合同履行出现重大障碍,其行为构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》中约定了“如卖方领取到产权证后，应及时协助买方办理过户手续，任何一方违约，应按购房款的50%支付对方违约金”。本案诉讼中，钟建成、李晓琴、钟明伟请求法院调低违约金。因曾立佳未举证证明钟建成、李晓琴、钟明伟违约所带来的损失情况，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为10万元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、钟建成、李晓琴、钟明伟于判决生效之日起十日内向曾立佳支付违约金10万元；二、驳回曾立佳的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13160元，诉讼保全费4120元，共计17280元，由钟建成、吴晓琴、钟明伟负担。 二审中，林刚对一审判决认定“曾立佳将房屋装修后投入使用”的事实有异议，表明当初林刚去找钟建成的时候，房屋已经接近装修完成，而非曾立佳接收了清水房进行装修。本院对一审所查明的各方当事人均无异议的事实部分，本院依法予以确认。 二审中，曾立佳提交新证据：2014年至2017年相关物业公司收据（8套）。拟证明从2013年11月2日曾立佳买房至今，曾立佳一直在案涉房屋内居住使用。钟建成质证认为，如果提供物业公司收据，应当提供物业合同，钟建成对证据的真实性不予认可，但钟建成确实已经交付了房屋给曾立佳。林刚质证认为，曾立佳购买了房屋，对证据的真实性认可。 林刚申请证人出庭，证人齐某陈述其为位于成都市武侯区房屋做装修工作，后得知房屋有债务纠纷无法结款，导致装修停工。 二审另查明，本院（2018）川01民终14950号案审理中，林刚的诉讼代理人确认林刚出具落款时间为“2013.10.18日”的借条形成时间为2013年10月18日，曾立佳申请对借条形成时间进行鉴定。林刚的诉讼代理人对设立抵押所涉及债权的形成表述为：2004年钟建成借款6万元，2006年借款8万元（案外人杨长辉借款，钟建成为担保人），2007年借款11万元（案外人杨长辉借款，钟建成为担保人），2008年借款12万元（案外人叶春树借款，钟建成为担保人）。在2013年的时候林刚多次找钟建成要求承担给朋友借款的保证责任，前面四笔连本带息计算金额共计是60万元，并由钟建成出具60万元的借条，后从2013年开始计息共累计至150万元担保金额。 二审中，林刚向本院提交《情况说明》一份，对2013年10月18日欠条形成金额，以及后续不动产登记证明抵押150万元由来作出说明。其中对60万元欠条本息按照月息2分计算，对之后至2018年1月4日本息按照月息3分计算。 本院认为，本案二审争议焦点：钟建成、钟明伟、李晓琴与林刚就案涉房屋设立的抵押是否应予撤销。 根据本案一、二审查明事实，本院认为就钟建成、钟明伟、李晓琴与林刚之间设立房屋抵押存在诸多疑点：其一，就落款2013年10月18日欠条所涉及60万元欠款，林刚、钟建成提供的借条大多为复印件，所涉及的款项也无银行流水等凭证，且钟建成也非其中三笔款项的借款人，明显存疑；其二，在本院（2018）川01民终14950号案审理中，林刚代理人对落款2013年10月18日欠条所形成时间的陈述，与本案一审中林刚的自认前后矛盾，对于案情具有重大影响的关键性证据出现如此矛盾的陈述，明显存疑；其三，对落款2013年10月18日欠条所涉及60万元，如何在2018年变成了150万元的担保债权，林刚唯一的证据为其在二审提交的自行制作的《情况说明》以及证人齐某的证言，但均对2013年10月18日前按月息2分计算，2013年10月18日后按月息3分计算的标准，不足以作出合理说明。150万元担保债权的形成，明显存疑；其四，案涉《房屋买卖合同》于2013年订立后，曾立佳即开始入住，在长达5、6年的时间期间，林刚自称在对该房屋的实际产权流转情况毫不知情的情况下，即同意办理抵押登记，明显存疑；其五，案涉房屋完成分户产权登记的时间为2017年11月30日，案涉房屋抵押登记的时间为2018年1月9日，而钟建成与曾立佳订立《房屋买卖合同》的时间早在2013年，此期间林刚、钟建成未提供任何证据证明双方就150万元的担保债权的形成有过联系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”的规定，“恶意串通”的含义包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，二是双方就此意图存在通谋，这种通谋可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。由于恶意串通是当事人的主观心理状态，直接判断行为人的主观心理状态非常困难，尤其在诉讼中，行为人为自身利益，故意歪曲事实、隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，人民法院应依据当事人表现在外的客观行为，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。具体到本案中，林刚、钟建成双方就案涉房屋设立的债权抵押明显不符合一般生活常理，曾立佳认为双方恶意串通的事实，请求撤销钟建成、李晓琴、钟明伟与林刚设立的抵押权的主张成立，本院依法予以支持。一审判决认为钟建成与林刚恶意串通办理房屋抵押登记的事实真伪不明的结论错误，本院依法予以纠正。钟建成、李晓琴、钟明伟应按照合同约定，在案涉房屋抵押登记撤销后，配合曾立佳办理房屋过户手续。 另，对于曾立佳诉请判令钟建成、李晓琴、钟明伟支付违约金的主张，一审判决酌情确定违约金为10万元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，曾立佳的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初188号民事判决； 二、钟建成、林刚于本判决生效之日起十日内办理成都市武侯区房屋抵押解除手续、注销其抵押登记； 三、钟建成、李晓琴、钟明伟于本判决生效之日起十五日内配合曾立佳办理位于成都市武侯区房屋的过户手续； 四、钟建成、李晓琴、钟明伟于本判决生效之日起十五日内向曾立佳支付违约金100000元； 五、驳回曾立佳的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费13160元，诉讼保全费4120元，二审案件受理费13160元，由钟建成、李晓琴、钟明伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇二〇年五月十四日 书记员  李海薷