吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终972号上诉人：（原审原告、申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，住无职业，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：缪力，女，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市。被上诉人（原审被告、案外人）：刘长柱，男，1986年1月24日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人缪希彦因与被上诉人刘长柱、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被上诉人刘长柱、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。缪希彦上诉请求：撤销（2019）吉0291民初872号民事判决，继续查封宇佳公司名下的案涉房屋，由刘长柱负担诉讼费用。事实和理由：（2017）吉0291执335号裁定查封案涉房屋合法，刘长柱异议请求没有事实和法律依据。刘长柱是否足额支付了购房款的问题。1.刘长柱出具了收款收据一份，收款人为秦启祥，没有付款时间，不能证明宇佳公司收到购房款；2.购房合同上没有时间，不能证明刘长柱在人民法院查封之前签订了书面买卖合同；3.物业费单据不能证明此物业就是明城紫金铭苑的物业；4.刘长柱不能提供电费单据，不能证明该房屋刘长柱是用于居住。根据《城市房屋权属登记管理办法》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求支持缪希彦的诉讼请求。刘长柱辩称，请求驳回上诉，维持原判。宇佳公司述称，支持刘长柱的答辩意见。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。缪希彦向一审法院起诉请求：一、对（2019）吉0291执异83号裁定不服，请求继续对案涉房屋执行查封；二、诉讼费用由宇佳公司、徐炳文共同负担。一审法院认定事实：2015年3月15日，宇佳公司将其建设的涉案房屋以106,476元的价格出售给刘长柱，双方签订了一份《商品房订购协议书》，刘长柱在乙方处签字，甲方处有徐炳文名章、宇佳公司合同专用章及秦启祥签字。2015年11月3日，宇佳公司向刘长柱出具的收据（编号593590）中载明房款金额106,476元，并加盖宇佳公司合同专用章，秦启祥在经手人处签字。2015年10月30日，明城镇城建办向明城地税分局和明城房产所共同出具了一份证明，载明刘长柱购买的涉案房屋（商品房）补交金额106,476元，款项已结清。该证明中有秦启祥和刘长柱签字。2016年3月31日，刘长柱缴纳了涉案房屋的契税1,064.76元。自2017至2019年期间，刘长柱为涉案房屋缴纳了水、电、供热及物业服务等费用。另查明，2014年12月29日，磐石市人民政府下发的《关于第三批历史遗留无籍房屋办理产权登记相关问题的专题会议纪要》（磐政专纪【2014】54号），将案涉房屋纳入无籍房产权登记办理范围。再查明，缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月30日作出（2016）吉0291民初773号民事判决书。该民事判决书生效后，缪希彦向申请执行，一审法院于2018年4月26日作出了（2017）吉0291执335号之五执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的案涉房屋。刘长柱向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异83号执行裁定书，裁定中止对上述涉案房屋的执行。一审法院认为，缪希彦诉讼请求查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经庭审调查，结合宇佳公司出具的收据、保证书可知，在法院查封涉案房屋（2018年4月26日）之前，刘长柱已于2015年3月15日与宇佳公司签订了《商品房订购协议书》，该协议体现了双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效。刘长柱已按协议约定的价款支付了全部价款并已居住。因本案与缪希彦申请执行宇佳公司名下紫金铭苑小区其他房屋的案件为案情基本相同的系列案件，在该系列案件中，经一审法院核实，2017年年初，明城镇城建办和房产所因职能调整和工作交接，暂停办理房屋产权过户登记手续。可见，刘长柱并非因自身原因未办理过户登记。因此，刘长柱作为涉案房屋的买受人，符合上述法定的情形，享有能够排除强制执行的物权期待权益。综上所述，缪希彦的请求，理由不成立，应予驳回。一审依法依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回缪希彦的诉讼请求。案件受理费450元，由缪希彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪希彦提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定刘长柱及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。刘长柱质证认为均有异议。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全；证据2与宇佳公司无关。本院经审核后认证如下：缪希彦提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。刘长柱、宇佳公司在二审中未提交证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人刘长柱对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院于2018年4月26日查封案涉房屋，刘长柱于2015年3月15日与宇佳公司签订商品房订购协议，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。首先，刘长柱与宇佳公司于2015年3月15日签订商品房订购协议，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，刘长柱已经按照协议约定的价款支付了全部价款并已经居住；经一、二审法院查明，案涉房屋未办理过户登记，是由紫金铭苑小区特殊性质决定的，非因刘长柱自身原因未办理过户登记。综上，刘长柱对案涉房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。缪希彦的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于缪希彦申请调查刘长柱及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因该调查结果并不影响本案裁判，故不予准许。综上所述，缪希彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2430元，由缪希彦负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年五月二十八日书记员  李晓楠