吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终634号 上诉人（原审原告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。住所：吉林省扶余市三岔河镇。 负责人：姜明阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永库，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：代立国，女，1974年3月4日生，汉族，无职业，现住扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡公司）与被上诉人代立国租赁合同纠纷一案，扶余市人民法院于2020年2月26日作出（2020）吉0781民初533号民事判决，德卡公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 德卡公司上诉请求：1.依法改判解除德卡公司与代立国签订的《德卡城市广场代租合同》。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡公司显失公平。当前基于电商的冲击，很多商铺已无法实现出租的目的。德卡公司与代立国签订《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲方乙方双方共同承担经营风险。”德卡公司已经无法继续履行合同。德卡公司向代立国支付的代租金在每年每平米1,200元至2,000元左右，德卡公司在此基础上还要为代立国承担管理费用等，而德卡公司将这些商铺出租的租金，则为每年每平米100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方形成都不利。（按原双方签订的城市广场代租合同价格继续履行，德卡公司将无法承担高出市场十几倍租金，德卡公司即将面临停业或破产）在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”二、双方签订合同时，代立国利用德卡公司处于危难状态、缺乏判断能力等情形致使双方签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场公司共分四层，仅代立国购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份，致使德卡公司签订了这份明显显示公平的合同。（租金收益达不到目的，扶余市两重要部门国土资源局、城乡建设局给予扶余人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款）综上，请求支持上诉人的诉讼请求。 德卡公司一审诉讼请求：解除原告与被告签订的自2018年12月31日-2027年12月31日止《德卡城市广场代租合同》。 被告代立国辩称，不同意德卡公司单方要求解除《德卡城市广场代租合同》，因该代租合同是商铺认购协议的成立附加条件，附加条件没有解除不能单方解除附加条件代租合同，解除该合同对被告显失公平，因此不应当得到法律支持。被答辩人诉称由于国际国内经济萎缩受到网络电商冲击，导致难以经营无法承担代租租金差价的负担，是依据代租合同第八条第二款共同承担经营风险的条款约定，双方签订认购协议书时是德卡房地产的商业投资行为，承诺由德卡公司代租，代租合同的成就来源于《德卡城市广场认购协议书》。在德卡公司建造德卡城市广场是便制作了大幅的宣传画册，在广告中承诺对投资城市广场的商铺五年回本，成就财富的条件是德卡代租。购铺即返还三年租金（24%），保障财富恒久，并具有首家现代化地下停车场10000余平，在原告承诺了诸多优惠条件下，各商户看到了恒久的发财商机是每年无需自己管理就有租金进账，才会花高价购买商铺，目的是让自己有一个稳定的收入。德卡公司就是用该购买商铺款解决了当初建筑成本及经营成本。因此才会出现双方签订认购协议书的同时签订了代租合同。如果没有德卡承诺代租这个附加条件，各商户是不会购买商铺签订认购协议书的。所以代租合同的成立是认购协议书附条件成立的。在经营中未开放地下车库，减少了购买力是自行经营问题。《德卡诚实广场代租合同》是原告的商业行为，事实上是投资交易，应由德卡公司承担在经营中出现的风险，正常的价格变动属于商业风险应当在合同成立时可预见，应当承担继续履行的责任。如果原告要求解除代租合同那就必须同时解除认购协议书，返款购买商铺款。 反诉原告代立国请求：1.德卡公司继续履行《德卡诚实广场代租合同》；2.德卡公司支付2020年度商铺租金24,608元；3.德卡公司承担本案诉讼费。 反诉被告辩称：双方所签《德卡城市广场代租合同》应依法解除，法院应驳回反诉原告的诉讼请求。1.双方签订的合同很明确为“代租”合同而非“租赁”合同或“转租”合同。“代租”顾名思义即本诉原告代本诉被告出租摊位，本诉原告在合同履行过程中不仅没有获利反而要以远远低于代租金额的价格才能实现出租目的，当前基于电商的冲击及新冠肺炎疫情，很多商铺已经无法实现出租目的了。原、被告双方在《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲乙双方共同承担经营风险”。现今发生的疫情在法律上属于不可抗力，本诉原告已无法继续履行合同。2.双方签订合同时，本诉被告利用本诉原告处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方所签订的合同成立时就显失公平。德卡城市广场共四层，仅被告（反诉原告）购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均有特殊身份，正是他们的特殊身份致使原告（反诉被告）签订了这份显失公平的合同。3.代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对反诉被告显失公平。反诉被告向反诉原告支付的代租金在每年每平米1,200元至2,000元左右，反诉被告在此基础上还要为被告承担管理费用等，而反诉被告将这些商铺出租的租金则为每年每平100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同二减少或者免除。”3.现因受新冠肺炎疫情影响商场已停业，开业时间及正常营业时间并不确定，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定反诉被告现在无法履行合同属于不可抗力。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：代立国于2014年6月23日与德卡公司签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，原告（反诉被告）将位于德卡城市广场2层、预测建筑面积为19.85平方米的产权商铺出售给代立国，总房款229,100元，代立国于当日向支付229,100元。同日双方签订了《德卡城市广场代租合同》，写明商铺预测建筑面积为19.85平方米，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，德卡公司支付年租金24,608元。该商铺一直由德卡公司代租至今。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》《德卡城市广场代租合同》合法有效。德卡公司在出售商铺时宣传以代租的形式保障业主9年的固定收益，综合来看，《德卡城市广场代租合同》应视为签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》的前提和条件。现德卡公司以《德卡城市广场代租合同》中第八条第二款甲乙双方共同承担经营风险为由要求解除合同，但该条款所指的经营风险太过广泛，无任何成就细则，未说明具体风险，且案涉《德卡城市广场代租合同》不具备法律规定的解除条件，故对德卡公司的诉讼请求不予支持。根据《德卡城市广场代租合同》第三条：甲方向乙方支付年租金24,608元（在代租期间内年租金不变）；甲方在2019年年初，一次性支付乙方当年的租金，以后逐年按此方式及金额支付租金（甲方承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费）。故反诉成立，反诉原告代立国的诉讼请求予以支持，另反诉被告德卡公司虽辩称各项商场管理费应由反诉原告缴纳，反诉原告在庭审时不同意给付物业费及保险费，且双方均未提供关于商场管理费相关证据，故该商场管理费部分应由其双方自行解决或另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付代立国2020年租金24,608元。 二审期间，德卡公司提交了18份证据，即1.扶余市自然资源局情况说明；2.《扶余市人民政府关于印发加快推进解决全市部分房地产开发小区历史遗留问题实施方案的通知》编号为扶政发[2019]7号；3.《信访事项处理意见书》编号为扶住建字[2019]69号；4.央视访谈网两篇报道；5.**购买商铺的合同及身份证；6.照片五枚；7.2013年10月27日上访材料一份；8.2013年11月5日反映问题材料；9.娜其美房地产开发公司投诉材料；10.百度搜索文章《吉林省松原市扶余县——投资者的地狱》；11.黎玉金的投诉材料；12.德卡公司诉刘金波起诉状；13.德卡公司2019年7月23日举报材料；14.扶余市公安局作出的扶公（治）行罚决字[2013]第87号行政处罚决定书；15.扶余市扫黑办群众举报线索转办单编号为扶扫黑办发[2018]40号；16.2019年7月11日扶余市公安局取保候审决定书，编号为扶公（治）取保字[2019]149号；17.百度文章一份《一朝投资，余生维权》；18.德卡公司制作《二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比和情况说明》，拟证明其上诉主张。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于代租合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，德卡公司与代立国同时签订《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》，结合两份合同内容以及德卡城市广场宣传图册内容，可以认定《德卡城市广场代租合同》是德卡公司销售商铺的一种促销方式。因此，从双方当事人签订合同的初衷考量，《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》应做为一个整体，具有不可分割性。两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人对此均无异议，原审认定认购协议书和代租合同均合法有效，有事实和法律依据。 关于代租合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同解除是指合同有效成立后，在履行过程中，基于特定情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，即合同解除有约定解除、法定解除和协议解除。本案中，德卡公司与代立国签订的代租合同并未约定解除的条件，双方亦未达成协议解除合意，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。 德卡公司主张按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款之规定，该风险应由德卡公司和代立国双方共同承担。该条款明确约定系“乙方（代立国）享有的权利”。按照该条款的文义解释，即使该条第二项约定由甲方（德卡公司）乙双方共同承担经营风险，作为代立国的权利，该条款不能解读为德卡公司的经营风险应由《代租合同》双方共同承担；同时，该条款并非德卡公司出现经营风险即产生解除合同效力的约定。德卡公司此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 德卡公司上诉主张由于国际国内经济萎缩，受网络电商冲击导致实体经济难以经营，商场面临无以为继和停业的局面，请求解除其与代立国之间的代租合同。本案中，双方当事人签订了代租合同，代立国支付了购房款，德卡公司已经对外代租商铺进行经营，双方在诉前已实际履行合同内容。在商事活动中，市场经济的固有规律决定了经营过程中会产生商业风险。本案中，德卡公司作为商事主体，应预料经营过程中可能产生的商业风险，故其以商业风险为由主张解除合同，没有法律依据。德卡公司上诉主张企业自身处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方签订合同时显失公平应解除合同，其未提供充分证据予以证明，且该主张亦不属于法律规定的解除合同事由。 德卡公司提出双方代租合同的解除符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定。本案中，德卡公司与代立国签订的代租商铺合同，其前提是双方签订的认购协议书，为销售商铺，德卡公司采取承诺并约定代租业主商铺的经营方式，代立国购买商铺的目的即通过德卡公司代租产生收益。本案的代租合同正如德卡公司起诉状所称代租合同而非租赁合同或转租合同。由于认购协议书与代租合同系关联合同，在合同有效前提下，关联合同间权利义务应对等，德卡公司仅以代租合同内容继续履行对其显失公平，与事实不符。同时德卡公司亦未举证证实代立国不同意解除合同违反诚实信用原则。故德卡公司解除合同的主张不符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，本院不予支持。综上，德卡公司二审提交的证据与本案没有关联，其主张解除代租合同没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 关于代立国反诉请求德卡房地产公司给付2020年租金问题，鉴于2020年初出现的新冠状病毒疫情导致合同履行困难，因疫情防控期间及防控措施尚处于不确定状态，一审判决德卡房地产公司给付2020年全年租金不当，应依法撤销。对于反诉，本院依法另行裁定。 综上，德卡公司关于解除代租合同的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决支持反诉请求，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持扶余市人民法院（2020）吉0781民初533号民事判决第一项，即：“一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；” 二、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初533号民事判决第二项，即：“二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付代立国2020年租金24,608元。” 二审案件受理费100元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 张 蕊 二〇二〇年五月二十六日 书记员 宁宏权