江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初12077号原告：丁建君，男，1975年1月22日生，汉族，住宜兴市。原告：陈玉珍，女，1978年7月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：俞翀（受上述二原告共同授权委托），江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚洁（受上述二原告共同授权委托），江苏衡立律师事务所实习律师。被告：史丽君，女，1973年8月25日生，汉族，住宜兴市。被告：钱仕群，男，1949年8月3日生，汉族，住宜兴市。被告：钱宇超，男，1997年12月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：王怀志（受上述三被告共同授权委托），江苏锦州律师事务所律师。原告丁建君、陈玉珍与被告史丽君、钱仕群、钱宇超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员董大友独任审理，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告丁建君、陈玉珍的共同委托诉讼代理人俞翀，被告史丽君、钱仕群、钱宇超的共同委托诉讼代理人王怀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建君、陈玉珍向本院提出诉讼请求：1、依法确认丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令史丽君、钱仕群、钱宇超按照约定继续履行协议并承担违约金；3、本案诉讼费由三被告负担。审理中，变更诉讼请求为：1、解除丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君签订的房屋买卖协议；2、史丽君、钱仕群、钱宇超返还购房款52万元及赔偿损失（自2015年1月1日起按照月息一分计算）；3、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2012年7月29日，钱富强、史丽君自愿将位于宜兴市的拆迁安置房指标出售给丁建君、陈玉珍，约定售价52万元。协议签订后，丁建君、陈玉珍按约支付了52万元，但至今未收到所购房屋。在合同履行过程中，钱富强去世，因此相关权利义务由继承人继承。就上述协议的履行，经协商未果，现诉至法院。被告史丽君辩称，第一、该款系2009年钱富强对外的借款，非房屋买卖购房款，其对借款事宜均不清楚，所借款项也未用于家庭生活，不应当承担清偿责任；第二、因案涉房屋系指标非房产本身，系为迫使钱富强还款而在作为房屋产权共有人签字的，且房屋至今未交付，说明对方明知房屋产权转移存在障碍；第三、其与钱富强于2012年8月13日离婚，对钱富强遗产不享有继承权；第四、双方之间系借贷关系，所以房屋买卖协议无效，也不存在解除合同之说；第五、假设房屋买卖协议有效，原借款关系等均已经超过诉讼时效，损失的计算标准也过高。被告钱仕群辩称，案涉房屋产权系其所有，钱富强作为其儿子仅是去签字代办拆迁补偿事宜，钱富强擅自处置该房产，属于无权处分，因此房屋买卖协议无效；案涉房产中有34平方米的面积是借用钱富强弟弟的拆迁补偿面积，权属不属于钱富强；因其年事已高，不愿意过问太多情况，其不打算继承钱富强的任何遗产。被告钱宇超辩称，本案与其无关，其不应承担任何责任，丁建君等也未向其主张过任何权利，已经超过诉讼时效；钱富强除拥有对第三人债权外，不存在可供继承的遗产。要求驳回丁建君、陈玉珍的诉请。丁建君、陈玉珍向本院提交如下证据：1、房产买卖协议及补充协议；2、收条三份；3、常住人口登记表；4、结婚证复印件；5、拆迁协议及评估报告复印件。史丽君、钱仕群、钱宇超质证后，对于证据1认可史丽君的签字，钱富强的签字需要核实，对于合法性和证明目的不认可，对于证据2、3、4、5的真实性无异议，但是证据5中钱富强的行为仅是代签，且案涉房屋尚未交付。史丽君、钱仕群、钱宇超向本院提交拆迁前原房屋所有权证复印件一份，证明拆迁协议所涉的房屋系钱仕群所有。丁建君、陈玉珍质证后无异议，但是认为该房产系家庭所有财产。本院对上述证据真实性予以确认。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2012年7月29日，丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君签订宜兴市房产买卖协议一份，约定由钱富强、史丽君将坐落于临泽人家G17幢501室的房屋出售给丁建君、陈玉珍，房屋面积118.45平方米，房屋相关产权证书均待领，房屋总价为52万元，其中2012年7月29日付款50万元，剩余2万元于2013年12月1日前付清；钱富强、史丽君于2015年1月1日前交付房产，同时应保证上述房产的权属清楚；其他事项约定，今后房产证、土地证由钱富强、史丽君在一个月内（政府通知可申领后）申领后过户给丁建君、陈玉珍，初领时费用由钱富强、史丽君负担，过户时产生的费用由丁建君、陈玉珍负担，如违约，承担市场价与成交价的差额，并承担本金的月息一分息，还应退还本金；上述协议尾部空白处由中中中介盖章确认。2014年2月9日，钱富强、史丽君与丁建君签订补充协议一份，载明：确认上述房屋总价为52万元，其中已经收到50万元；该协议签订当日再支付1万元，剩余1万元于2015年1月1日前付清，在付清的同时，钱富强、史丽君应向丁建君书写承诺一份，如2015年1月1日后未交付房产，则按照上述房屋买卖协议进行补偿（按照政府的租房补贴），同时此后的补贴由丁建君领取。上述协议签订后，钱富强、史丽君分别于2012年7月29日、2014年2月9日、2014年12月30日出具收条一份，载明分别收到购房款50万元、1万元、1万元。根据双方当事人提供及本院依法核实的涉及上述房屋的拆迁材料显示，坐落于宜兴市的宅基地房屋系1992年建造，1996年9月25日房屋所有权登记在钱仕群名下。后因涉及拆迁，2010年5月宜兴市陶都房地产土地评估有限公司出具宜兴市房屋拆迁评估单一份，载明房屋坐落于，产权人为钱仕群（钱富强），产权证号为ＦＩ306969，建筑面积为219.86ｍ2和93.48ｍ2。钱富强作为乙方（抬头乙方处为钱仕群、钱富强）和宜兴市新庄街道办事处作为甲方签订新庄街道工业集中区地块拆迁安置协议书一份，载明由工业区2＃钱君强处划入34ｍ2，有效面积为219.86＋34＝253.86ｍ2，乙方购安置房为Ｇ17幢501室（面积118.45ｍ2）、Ｇ19幢1104室（面积90.93ｍ2）、Ｄ30幢102室（面积115.24ｍ2，对应车库为Ｄ30幢105号，面积为11.7ｍ2），安置房交付日期为2012年8月28日。上述房屋尚未进行交付使用，也未办理产权证书。本案所涉相关人员身份情况如下：钱仕群与钱洪仙系夫妻，双方生育长子钱富强，钱富强与史丽君系夫妻，双方生育儿子钱宇超。2012年8月13日，钱富强与史丽君离婚，共同财产分割部分，D30幢102室房屋（面积115.24m2，对应车库为D30幢105号，面积为11.7m2）产权归史丽君，其余无共同财产，婚内债权债务均由钱富强承担。2017年，钱富强死亡。审理中，就上述房屋买卖形成过程，双方陈述如下。丁建君陈述称，其从事油漆工作业，原来与钱富强不认识，与彭小林因为学驾驶员认识，钱富强与彭小林系发小，因为听彭小林说钱富强需要资金且利息较高，问其有无资金周转，其第一次从存放在芳桥街道一个化工厂蒋老板那边的钱提取了30万元，后来资金不够，其又向亲戚调用了20万元，均是现金，彭小林向其出具了借条。因为就受到一两次利息，其就找彭小林还款，彭小林也去找钱富强催款，没有要到，正好钱富强的老房子要拆迁，三方经过商量，结合市场价格，就以房屋买卖的形式偿还借款，50万元抵作房款，其也分批将余款付清，但是由于拆迁房一直拖延，直到钱富强去世都未兑现，其多次找钱仕群要房子都被拒绝。史丽君陈述称，对于借款及房屋买卖过程不清楚，但是知道有个彭小林的跟钱富强是朋友，钱富强的借款情况彭小林知道一些。房屋买卖的事情是钱富强跟其说的，他说欠别人钱，还不上要用房子抵，所以就跟着去签字了。后来剩余房款2万元是中介那边给的，确认收到的。钱仕群、钱宇超表示对于借款及房屋买卖事宜均不清楚。审理中，本院依法就借款情况向彭小林进行调查。彭小林陈述称，其与钱富强打小就认识，关系比较好，与丁建君是学驾驶员的师兄弟，在2011年9月份，钱富强说要资金，其就找丁建君，丁建君说正好有人还钱给他，一共借两次，一次是30万元，一次是20万元，均是现金，其去丁建君家中拿的钱，隔天去紫竹苑送给了钱富强，借条是其出具给丁建君，借条中有其与钱富强的手机号，钱富强没有出具借条，后来钱富强付过一次20万元的利息，按照月息一分半付的，此后钱富强就说借出去的钱收不回来了，丁建君也问其催款，钱富强因为不想其为难，就说拿拆迁房抵债，双方商量之后，就通过中介签订了房屋买卖协议，把借条也收掉了。借款情况史丽君一开始不知道，后来去钱富强家中要钱时才知道。丁建君、陈玉珍对彭小林的陈述无异议，同时提供了两份借条复印件进行证明，其中2011年9月1日借条是彭小林出具的，载明向丁建君借款现金30万元，2011年12月1日归还（不计息），手机号150××××9348、151××××5628，2011年9月21日借条也是彭小林出具的，载明向丁建君借款现金20万元，2011年12月21日归还（不计息），手机号同上，并在151××××5628标明为付强。史丽君认为，其对于借款用途与金额不清楚，仅知道钱是通过彭小林借的，彭小林是借款中间人。钱仕群、钱宇超对于借款相关情况均不清楚。审理中，钱仕群与钱洪仙均表示放弃继承钱富强的遗产。本院认为：丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君签订的宜兴市房产买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。关于史丽君称房产买卖协议无效的问题，经审查，虽然基础法律关系为借贷关系，但是双方均认可借款系通过彭小林进行的，而结合丁建君、陈玉珍提交的借条复印件及彭小林的陈述、史丽君的签字行为，可以确认上述借款真实有效，在借款到期后，双方通过以房抵债的形式签订了房产买卖协议，将借款本金转为部分购房款，且丁建君、陈玉珍也实际按照房产买卖协议支付剩余的房款，史丽君也确认剩余房款已经收到，视为双方认可已经在履行上述房产买卖协议，且结合当时房价等问题，该房产买卖协议并不符合合同无效的条件，因此对于史丽君该意见，本院不予支持。根据房产协议约定，钱富强、史丽君应当保证本案所涉房屋的权属清楚，而本案中，钱仕群明确提出对于房屋的权属争议，且根据拆迁材料显示，所拆迁的房屋登记权利人为钱仕群，拆迁安置协议中抬头也显示为钱仕群（钱富强），且所涉房屋也尚未办理物权登记，因此不能确认所涉房屋钱富强、史丽君享有排他性的权利，钱富强、史丽君已构成违约，现因钱富强、史丽君违约导致其合同目的无法实现，丁建君、陈玉珍要求解除合同、返还购房款的诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。关于损失，因房产买卖协议中明确约定了违约后损失或违约金的计算方式，且结合基础法律关系产生的利息损失，该约定并未违反相关法律规定，因此对于丁建君、陈玉珍要求自2015年1月1日起按照月息一分计算损失的诉请，本院予以支持。因钱富强已经死亡，义务应当由其继承人在遗产继承范围内予以承担，而钱仕群已经明确放弃继承遗产，因此根据钱富强的继承人情况，由钱宇超在遗产继承范围内承担责任。关于史丽君、钱仕群、钱宇超提出的诉讼时效问题，丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君在借款到期后达成的房产买卖协议，而在房产买卖协议履行过程中，房屋至今尚未进行交付，补充协议也对如不能按期交房的补偿问题形成了补充协议，而丁建君、陈玉珍在本案审理过程中发现钱仕群对房屋权属提出异议后变更诉请，要求解除合同，上述行为均未违反诉讼时效的法律规定，故对史丽君、钱仕群、钱宇超的上述意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除2012年7月29日丁建君、陈玉珍与钱富强、史丽君签订的宜兴市房产买卖协议及相关补充协议。二、史丽君于本判决发生法律效力之日起10日内返还丁建君、陈玉珍52万元及并赔偿该款自2015年1月1日起至实际付款之日止按照月息一分计算的损失。三、钱宇超在继承钱富强遗产价值范围内对上述第二项所确定的债务承担清偿责任。四、驳回丁建君、陈玉珍的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9000元，由史丽君、钱宇超负担。该款已由丁建君、陈玉珍垫付，该款可在本判决生效之日起10日内向本院申请退回，史丽君、钱宇超应当负担部分在本判决生效之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审 判 长  董大友人民陪审员  蒋建忠人民陪审员  潘 进二〇二〇年五月十日书 记 员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》：第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。