浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3307号原告：叶建平，男，汉族，1955年1月3日出生，户籍地：浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：毛吟雪，浙江东方正大律师事务所律师。被告：嘉善县人民政府魏塘街道办事处，住所地浙江省嘉善县魏塘街道环北西路355号。负责人：金丰，该办事处主任。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。被告：朱文华，男，汉族，1968年8月31日出生，户籍地：嘉善县。委托诉讼代理人：冯小燕、杨帆，浙江兴嘉律师事务所律师。本院于2019年7月17日立案受理原告叶建平诉被告嘉善县人民政府魏塘街道办事处、朱文华确认合同无效纠纷一案，本院认为因案件情况特殊本案不宜由本院管辖，故于2019年8月5日将报请嘉兴市中级人民法院指定管辖；2019年9月5日嘉兴市中级人民法院作出批复：不同意将本案指定其他法院管辖。本院收到后，依法适用普通程序进行审理，在审理中发现被告朱文华长期往来泰国不在国内居住，于2020年1月9日裁定本案中止审理，至2020年3月11日恢复审理，并于2020年3月27日、2020年5月25日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告叶建平及其委托代理人毛吟雪、被告嘉善县人民政府魏塘街道办事处委托代理人吴建胜、被告朱文华及其委托代理人冯小燕、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶建平向本院提出诉讼请求：1.确认被告嘉善县人民政府魏塘街道办事处（原嘉善县经贸实业总公司）与被告朱文华于1994年4月1日签订的买卖原告坐落于协议书无效；2.本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由如下：1990年李玉萍一家三口其以户主身份享有原罗星乡车站村2社的110个平方米的宅基地，因无钱建造。然后原告于1993年5月6日将自有坐落位于魏塘街道东门大街刘厅弄12号5室房产（建筑面积：75.39平方米，证号：善房95年第42号，产权人：叶建平，权证号码：001122，发证日期91年7月），以8000元价格将原告的房屋调换了李玉萍的110个平方米的宅基地。然后原告以李玉萍名义并经得嘉善县人民政府建房批准于1991年2月自建了三底二层楼厂房一幢，建筑面积为238.23平方米。1994年4月22日原告在上述房屋场所开办了嘉善畅达家用电器配件有限公司。1990年4月至1991年4月期间原告在造房期间向合伙人周凯圻分6次借款计5万元，约定借款月息为2.5分。事后由于原告因经济拮据，未按约归还借款。周凯圻提起诉讼，于是嘉善县人民法院于1993年5月作出（1993）善魏初字第24号判决书，判令叶建平归还借款本金5万元和5万元的借款利息25146.23元及诉讼费3344元。因原告出门在外未知判决结果，所以未自觉履行还款义务。1993年9月11日嘉善县人民法院作出（1993）善法执字第50号解除查封令，载明：“原告周凯圻诉被告叶建平债务一案，在执行过程中，由于嘉善县经贸公司对被执行人叶建平的欠款予以垫付。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。对被执行人叶建平在魏塘镇大东门已被查封的房屋予以解除查封：此令”。1993年10月9日嘉善县人民法院发送致嘉善县经贸实业公司的函，载明：“关于贵公司对叶建平建造在魏塘镇车站村二社处二层楼厂房一幢买卖一事，答复如下：本院于一九九三年二月二十四日受理原告周凯圻诉被告叶建平债务纠纷一案。同年五月四日审理终结。被告欠原告借款5万元、利息25146.23元及诉讼费3344元，合计78490.23元。本院在审理中将被告建造在魏塘镇车站村的厂房予以查封扣押。嗣后，贵公司因被告欠你们及城市信用社五万余元，故遂于九三年五月七日私下与被告以13万元达成买房协议，扣除被告所欠款后，余款八万元支付给被告。但被告未将所得款支付给原告，现被告不知去向。本院得知此情况后，与贵公司阐明在被告未付清原告欠款前，买卖房屋无效。经本院做了工作后，贵公司愿帮助被告先予垫付。现已给付完毕。本院的查封扣押已解除，故贵公司所买被告的厂房归你所有。特此函告”。仅凭嘉善法院一份函所说，将原告的房产归被告一所有，不符合法律相关规定。1994年4月1日被告一未经嘉善县人民法院诉讼程序和执行评估、拍卖程序，仅凭嘉善法院一份函，就擅自将原告的房屋私自与朱文华签订了《房产买卖协议书》（当时原嘉善县经贸实业总公司的法定代表人吴四根在该协议上签字盖章），并擅自办理了将原告的房屋过户至朱文华名下的登记手续，至此朱文华取得嘉善县人民政府颁发的嘉善县房权证善字第××号房产证，该房屋后改为坐落位于魏塘镇公法轮庵东，建筑面积为238.23平方米，用途住宅。按照我国土地法等相关法律规定，农村宅基地建房房产部门发放房产权证不符合土地法和法规相关的规定，显然是错的。原告叶建平实际欠嘉善县城市信用社银行借贷13500元，利息3928.11元，并不是5万元，该社起诉后未预交诉讼费法院作自动撤诉处理。如欠被告一为他人垫付款和应收款，理应通过法院诉讼方式向原告追讨债务，被告一卖房得款20万元（其中：房款7万元、装潢、设备等款8万元、为叶建平垫付5万元）。二被告的行为严重损害了原告的房屋财产合法权益，因此二被告买卖原告的房屋民事法律行为无效，买卖房屋合同应当确认无效。去年原告经咨询得知该房屋已被列入拆迁范围，每平方米房屋拆迁评估价为10500元，原告房屋建筑面积238.23平方米，计拆迁补偿款2501415元。又经查得知自己的房屋合法财产已被二被告侵害，该房屋已经有关房屋征收单位对所谓朱文华的房屋拆迁评估价为260余万元（包括被告二买卖房产后违章搭建部分补偿），被告二并已领取拆迁补偿款40余万元。经查，上述嘉善县经贸实业总公司于1992年9月18日由嘉善县魏塘镇人民政府出资开办成立，后企业转制时该公司撤销，并于2002年10月25日注销。据此，原告依据合同法、公司法、民事诉讼法相关规定为维护合法权益诉至本院。被告魏塘街道答辩称，原告诉请事实和理由均不成立，原告离开了嘉善，并且也欠了城市信用社还有经贸公司的钱，之后案外人周起诉原告，也查封了房产。当时的情况法律法规还没有完善，法院也出具了函予以确认相关事实。被告朱文华答辩称，事实行为发生在1994年，至今已经有27年，时间间隔过长，27年中我国多部法律是在这段时间颁布以及法律体系也是在该段时间内完善，故以现有的法律要求去评价27年前的法律行为是不合理的；94年经贸公司与朱文华的买卖行为是符合当时的交易习惯和法律要求的，并没有侵害到任何人的权益，朱文华购买相应的房产也是支付了高于市场价的对价，其购买行为是有效合法的，原告的诉请没有法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的农村私人建房用地呈报表复印件、李玉萍与叶建平签订的买卖房产协议书复印件、嘉善县房屋所有权转移申请表复印件、畅达公司基本情况档案件、本院（1993）善魏初字第24号民事判决书及相关材料的档案件、解除查封令、函（1993.10.19）、案涉房产买卖协议书复印件、案涉房屋产权证复印件及不动产信息登记、房契复印件、其他法定途径诉求处理决定书、魏塘街道办事处信访事项处理意见书复印件、经贸公司相关工商登记信息、叶建平离婚登记档案等证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证人应当到庭作证，对原告提交的建房相关的证言及王祥荣、周凯圻的证明，缺乏证据形式要件，本院不予认定；关于叶建平信访问题的调查笔录打印件，不符合证据的形式要件，本院不予认定。为查明事实，本院依职权调取了：1.来源于嘉善县房地产交易中心关于朱文华名下的涉案房屋登记信息档案材料一组；2.来源于嘉善县魏塘街道车站村村委会关于涉案房屋拆迁补偿协议及财务款项领取情况、置换明细材料一组；3.来源于嘉善县市场监督管理局的畅达公司基本工商档案件一组；4.来源于本院（1993）善魏初字第24号案件的送达回证。庭审中各方当事人对上述材料均无异议，本院认为上述材料与本案具有关联性，故对此予以认定。为查明事实，本院查阅了（1993）年度执50号申请人周凯圻与被执行人叶建平的民事执行案件卷宗、（2017）浙0421行初18号叶建平诉李玉萍继承人房屋登记行政案件卷宗、（2017）浙0421民初1336号叶建平诉李玉萍继承人所有权确认纠纷民事案件卷宗。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：案外人李玉萍（已于2003年2月13日死亡注销）为户主于1990年9月14日经审批取得了原嘉善县罗星乡车站村2社110平方米的宅基地使用权。叶建平系嘉善县魏塘街道刘厅弄12号5室的房屋原所有权人。叶与李二人口头约定，叶建平用刘厅弄的房屋置换案外人李玉萍车站村的宅基地。此后，案外人李玉萍一户居住在叶建平名下位于刘厅弄的房屋；叶建平在上述位于车站村的宅基地上出资建造了二层楼房，用于居住及开办嘉善畅达电扇配件有限公司（以下简称“畅达公司”）。畅达公司于1991年2月10日由原嘉善南方五金塑料厂名称变更后设立，公司章程载明：“本公司注册资金人民币30.89万元，投资人为叶建平投资26.89万元，其中房屋15万元设备5.19万元；王祥荣投资1万元、朱定华投资1万元、周凯圻投资2万元。”1991年2月27日，畅达公司注册资金验证报告载明：出资人叶建平、王祥荣、朱定华、周凯圻，其中叶建平出资厂房一幢150000元、设备51900元，合计201900元。1993年3月，本院受理案外人周凯圻诉叶建平债务纠纷一案，案号：（1993）善魏初字第24号，诉讼中采取了保全措施查封了上述厂房，并于1993年5月作出了民事判决：由叶建平在判决生效后十日内支付周凯圻50000元并支付相应的利息。另载明：一九九一年二月被告（叶建平）筹建“嘉善畅达电扇配件有限公司，原告（周凯圻）投资二万元（由借款中转入），被告投资二十六万八千九百元（其中房子折价十五万元，被告原有设备折价五万一千九百元）。合伙人王祥荣、朱定华各投资一万元。公司虽然建立了章程，公司的资金、收益分配，账目均未按章程办理，而且合伙人王祥荣、朱定华均未投资，一九九一年底被告擅自辞退公司会计，账目由被告一人掌管。一九九三年初被告又擅自将投资设备折价五万元卖掉，实际上根本未履行公司的章程。1993年4月，叶建平向李玉萍出具了一份《证明书》，内容如下：“本人叶建平九一年准备在社办个厂，后和李玉萍讲，我出部分资金，帮她建房，但建好后楼下我办厂楼上住宅，等到我出资的钱还给我，房子我搬出，现李玉萍已把我出资的款子归还，故我就走了，情况是这样的。”1993年5月5日，叶建平收到本院（1993）善魏初字第24号民事判决书，未上诉亦未履行判决内容。1993年5月5日，叶建平与周霞斐登记离婚，离婚协议约定“现有住房产权归男方，家中所有生活用品归女方所有；婚姻关系存续期间的债权债务由叶建平负担，与女方无关”等内容。1993年5月6日，叶建平与案外人李玉萍签订《买卖房产协议书》，将原属叶建平名下位于魏塘镇东门大街刘厅弄12号5室的房屋转让给案外人李玉萍；同日，双方向原嘉善县房产交易所提交了《嘉善县房屋所有权转移申请表》。1993年5月7日，叶建平向案外人李玉萍出具《证明》一份，内容如下：“今有本人叶建平房屋（刘厅弄房屋）转给车站二社李玉萍，因房屋东墙是和四中合用，如四中拆墙一切损失的砖由叶建平付款。”1993年5月31日，本院在（1993）善魏初字第24号案件中，向李玉萍的调查笔录部分摘录如下：“问：最后，镇里来办何手续？”“答：来办个手续，算我们把那边的房子（车站村宅基地房子）卖给镇工办（经贸总公司），是叶建平想出来的，我们（李玉萍）再与镇里（经贸总公司）订个协议，算我们卖给镇工办。以前我们与叶建平换房是没有手续，都是口头协议，只有为一栋墙有个一张协议（出示协议）是现在写的，在93.5.7号，内容如下：今有本人叶建平房屋（刘厅弄房屋）转给车站二社李玉萍，因房屋（刘厅弄房屋）东墙是和四中合用，如四中拆墙一切损失的砖由叶建平付款。证明：叶建平，保人：薛玉生。93.5.7”、“问：现住房子（车站村宅基地房屋）卖掉为何要你出面？”“答：主要为叶破产，所以要我出面，当时房子折价13万元，扣掉欠款剩6万多，是给了叶。当时我也在场，算我经手，实际我点也没点我给了叶建平。”“当时我与镇里（经贸总公司）的房屋买卖协议订了，当时镇里没有给我协议，我们只签了字。当时付款是薛玉生拿了六万多现金给了叶，本来要给我，但我讲这些钱不用给我，与我无关。但薛、叶一定要做手续，故我们写了字，签了协议。”1993年7月2日，本院在93年度执字第50号执行案件中，向魏塘镇工办（经贸总公司）薛玉生的调查笔录部分摘录如下：“告：当时听说叶建平的房子也已抵给镇工办，后来原告也反映过。这是怎么回事，我们想了解一下情况。问：具体叶建平欠你们工办钞（票）是怎么回事？”“答：通过叶建平的老婆出面，最后由叶建平签字，一共欠25035.09元。”“问：叶建平把房子抵给你们是今年啥时？”“答：93年5月7日是我们把钱付给李玉萍钞票，抵押日期是3月24日。”“问：抵多少？”“答：抵十三万元。”“问：你们付清了？”“答：付清了。”“问：当时镇工办一下子付给他多少？”“答：八万多。”“问：付给谁。”“答：我们付给李玉萍，因为李玉萍是房主。”1993年9月11日，本院解除对案涉房屋的查封。1993年10月9日，在（1993）善魏初字第24号案件执行过程中，本院向嘉善县经贸实业总公司出具了一份函，载明“关于贵公司对叶建平建造在魏塘镇车站村二社处二层楼厂房一幢买卖一事，答复如下：本院于一九九三年二月二十四日受理原告周凯圻诉被告叶建平债务纠纷一案，同年五月四日审理终结。被告欠原告5万元，利息25146.23元及诉讼费3344元，合计78490.23元。本院在审理中将被告建造在魏塘镇车站村的厂房予以查封扣押。嗣后，贵公司因被告欠你们及城市信用社五万余元，故遂于九三年五月七日私下与被告以13万元达成买房协议，扣除被告所欠款后，余款八万元支付给被告。但被告未将所得款项支付给原告，现被告不知去向。本院得知此情况后，与贵公司阐明在被告未付清原告欠款前，买卖房屋无效。经本院做了工作后，贵公司愿帮助被告先予垫付。现已给付完毕。本院的查封扣押已解除，故贵公司所买被告的厂房归你所有。”1994年4月1日，嘉善县经贸实业总公司作为卖方将案涉房屋以20万元的价格出售给被告朱文华，双方签订了《房产买卖协议书》，其中约定“房屋折价柒万元、装饰装修捌万元、为叶建平案件垫付款伍万元”。被告魏塘街道办事处庭审中确认已经收到协议中约定的款项。1994年8月25日案涉房屋办理了房屋所有权证（嘉字第00××04号），登记房屋所有人：朱文华，房屋坐落于魏塘镇谈公法轮庵东，建筑面积238.23平方米。1994年4月22日，畅达公司注销工商登记。1995年6月12日经过审核，叶建平名下位于魏塘镇东门大街刘厅弄12号5室的房屋产权过户至李玉萍名下。2009年4月8日，朱文华将户口迁入（登记地址：嘉善县）。2018年因嘉善县魏塘街道车站社区（城中村改造）需要，案涉房屋被列入政府征收范围。2018年12月24日，被告魏塘街道办事处与朱文华签订了《房屋搬迁置换及补偿协议书》。2019年1月26日朱文华签订了《搬迁房屋移交单》，向征收部门实物交接了案涉房屋，后领取了搬迁补偿款及办理了新房选址手续。案涉房屋产权证原件仍处于朱文华处，现尚未注销。2019年4月28日叶建平向被告魏塘街道办事处反映“1994年4月嘉善县经贸实业总公司在其不知情的情况下，将位于车站村的厂房出售，要求提供买卖依据”；2019年5月13日，嘉善县魏塘街道办事处就该信访事项进行答复：“经过多次查找，魏塘街道档案室未查到与你反映问题相关的原始档案材料，无法提供“买卖依据”，因你与嘉善县经贸实业总公司是平等民事主体，你们之间的房屋纠纷属于民事经济纠纷，应当通过法律途径解决。”另查明：1992年9月18日嘉善县魏塘镇人民政府（现嘉善县人民政府魏塘街道办事处）向工商部门申请开办嘉善县经贸实业总公司，于1994年3月7日工商注册登记名称为“嘉善县经贸实业公司”，并于2002年10月25日办理了工商注销登记。(以下简称“经贸公司”)经各方当事人确认，案涉《房产买卖协议书》中约定的房屋、朱文华名下“嘉字第00××04号”房产证登记的房屋以及本院1993年《函》中提及的厂房，三处表述虽不一致，但系同一房屋。本案的争议焦点为：1.原告是否系适格的主体；2.案涉《房产买卖协议书》是否有效。针对争议焦点一，本院认为，根据合同法第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案原告叶建平即为该法第五十二条第（二）项中的“第三人”，叶建平提供了初步证据证明其与朱文华及经贸公司签订买卖合同的案涉房屋有法律上的直接利害关系，故其具有原告主体资格。故对于二被告关于原告主体资格存疑、主体不适格等抗辩，本院不予采信。针对争议焦点二，本院认为，案涉《房产买卖协议书》是否合法有效，关键在于经贸公司是否就案涉房屋享有处分权，即叶建平有无向经贸公司出售案涉房屋，以及经贸公司与朱文华签订案涉协议时有无恶意串通损害叶建平的利益。原告叶建平认为1994年4月1日，经贸公司擅自将原告的房屋私自与朱文华签订了《房产买卖协议书》，并擅自办理了将原告的房屋过户至朱文华名下的手续，二被告行为损害了房屋财产合法权益人原告的利益，应当确认合同无效。被告魏塘街道认为，因畅达公司欠经贸公司及城市信用社五万余元，故1993年5月7日经贸公司与叶建平以13万元达成买房协议，扣除叶建平所欠款后，余款八万元已经支付给叶建平。但后因叶建平未将所得款项支付给周凯圻，经贸公司向法院直接支付了5万元款项后，法院把房屋解封，这个事实由法院出具了相关的函予以确认，因此经贸公司将其向叶建平购买的房屋再出售给朱文华，系有权处分。被告朱文华认为，1994年经贸公司与朱文华的买卖行为是符合当时的交易习惯和法律要求的，并没有侵害到任何人的权益，朱文华购买相应的房产也是支付了高于市场价的，其购买行为是有效合法的。本院认为：首先，本院在（1993）善魏初字第24号案件审理过程中，于1993年3月8日送达了查封案涉房屋的民事裁定书，由叶建平前妻周霞斐签收，于1993年5月5日送达了该案的民事判决书，由叶建平本人签收，因此原告叶建平在本案中提交的民事诉状中称“因原告出门在外未知判决结果，所以未自觉履行还款义务”明显不属实，原告叶建平所述有违诚实信用原则。其次，虽然叶建平辩称其未与经贸公司签订案涉房屋相关的买卖协议，且因年份久远被告魏塘街道办事处亦无法提供当时经贸公司购买案涉房屋的档案材料，但从案外人李玉萍于1993年5月31日在本院（1993）善魏初字第24号案件中的陈述即“来办个手续，算我们（李玉萍）把那边的房子（案涉房屋）卖给镇工办（经贸公司），是叶建平想出来的，我们再与镇里订个协议，算我们卖给镇工办”可以看出，叶建平向镇工办（经贸公司）出售案涉房屋确有其事，这也可以从叶建平于1993年4月份出具给李玉萍的《证明书》、1993年5月7日叶建平向李玉萍出具的证明以及1993年5月6日的关于刘厅弄房屋的《买卖房产协议书》、《嘉善县房屋所有权转移申请表》中予以辅助证明，在1993年5月份叶建平以案外人李玉萍的名义将案涉房屋出售给经贸公司。第三，1993年4月份，即在本院审理（1993）善魏初字第24号案件诉讼期间，叶建平向李玉萍出具的《证明书》中将案涉房屋形式上返还给李玉萍并以李玉萍名义出售；1993年5月5日叶建平收到本院作出（1993）善魏初字第24号民事判决书后，同日与周霞斐办理了离婚登记手续，分割夫妻财产；次日，叶建平向房产部门申请，要求将其名下刘厅弄的房屋过户给李玉萍。这一系列的事实行为均表明，叶建平在得知本院1993年民事判决内容后，在未履行判决书指定的还款义务时，急于处置其名下财产，用于清偿债务。现叶建平庭审中表示其不知道经贸公司购买案涉房屋并代其归还债务，不清楚李玉萍当年在本院所作的陈述，明显违背事实。第四，民事诉讼“谁主张谁举证”。案涉房屋自建造后由叶建平开办畅达公司，房屋作为叶建平出资的资产之一，系畅达公司资产，叶建平在庭审中亦予以认可，且在畅达公司的验资报告及本院生效判决即（1993）善魏初字第24号案件民事判决书中均予以明确。后畅达公司于1994年4月22日注销工商登记，未有证据证明畅达公司在注销时还有剩余公司资产（房产）可供股东（叶建平）进行盈余分配，也就是说叶建平对案涉房屋成为公司资产后在公司注销、清算之后又归其所有的事实不能举证证明。第五，案涉房屋自朱文华1994年购买后一直使用至2019年政府征收为止，在此之前，叶建平从未向经贸公司或朱文华主张过权利，反而在案涉房屋由朱文华签订征收补偿协议后，其开始陆续向政府信访、向法院诉讼，有违诚信原则。综上，案涉房屋已经由朱文华于1994年办理了产权登记，且由其实际使用长达26年之久，现原告叶建平主张确认案涉房屋买卖协议无效的诉请，明显与事实不符，有违诚信原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国公司法》第三十五条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告叶建平的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告叶建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长  张志明审判员  单秀丽审判员  曹 律二〇二〇年五月二十七日书记员  沈梦丹