江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初4165号原告：王飞。委托诉讼代理人：于广洲。被告：镇江城市建设产业集团有限公司。法定代表人：庞迅。委托诉讼代理人：王明辉。委托诉讼代理人：周浩然。原告王飞与被告镇江城市建设产业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月9日、4月27日两次公开开庭进行了审理。2020年1月9日庭审中，原告王飞及其诉讼代理人于广洲、被告镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建集团）及其诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼；2020年4月27日庭审中，原告王飞及其诉讼代理人于广洲，被告城建集团及其诉讼代理人周浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞向本院提出诉讼请求：1.被告立即全面解决镇江市**庭09幢301室房屋的渗水问题；2.被告赔偿原告各项装潢损失1269300元；3.被告赔偿原告不能如期开业的经营损失1031676元（暂计算到2019年8月24日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，原、被告签订《如意江南资产租赁合同》一份，被告将镇江市**庭09#301室（以下简称涉案房屋）出租给原告用作宾馆及配套业务使用。合同签订后，原告根据合同约定向被告交纳了履约保证金和半年租金。房屋交付后，原告对房屋进行装潢，并为酒店[XX（镇江）酒店有限公司]开业做准备。原定2019年3月28日开业，但装潢完工后，房屋接连出现污水管爆裂、房顶漏水等问题，导致装潢几乎全部毁损、酒店无法如期开业。原告多次与被告就房屋的装潢损失、经营损失等问题进行交涉，但被告均未回应。原告遂于2019年7月15日、7月16日向被告提交了漏水损失列表，由被告的指定联系人赵镇星和工作人员周小群签收，但被告至今未答复。原告2019年8月27日再次发送《联系函》，被告也未回应。被告城建集团辩称，涉案房屋竣工验收合格，漏水是原告装修行为所致，与被告无关；租赁合同起始时间是2018年12月30日，原告所述管道破裂发生在12月左右，若非原告原因，一般人均会及时要求解除或终止合同，原告的行为不合常理；原告陈述预定2019年3月28日开业，除去不影响开业进程的2018年12月装修前的管道事故，原告主张的第一次损失发生于2019年4月22日，已远超其主张的开业时间，且租赁合同约定商铺内伸缩缝的防水、楼顶的防水等维修事宜均由承租方自行承担，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告各项诉请。原告为证明其主张，提交以下证据：1.如意江南资产租赁合同一份，用于证明原被告之间房屋租赁合同关系，租赁期从2018年12月30日至2023年12月29日。原告认为该合同属被告的格式文本，很多条款加重了原告的义务，排除了被告应承担的责任，有关条款应当视为无效。2.收据、发票各一份，用于证明原告已按合同约定履行了缴纳租金和保证金的义务。3.装饰施工合同一份，用于证明原被告签订租赁合同后，原告委托金螳螂公司对承租房屋进行装修，装修投入130余万元。4.XX（镇江）酒店有限公司漏水损失列表及附页、销货清单、收款收据，用于证明承租房屋出现污水管爆裂、房顶渗水等情形后，原告与被告及物业沟通，均告知原告先自行维修，原告在维修完毕后将费用损失1269300元告知被告及物业，未得到回复；原告于2019年7月15日、7月16日分别向租赁合同指定的联系人赵镇星以及物业联系人周小群发送函件，并附原告方的维修投入费用，但被告未回复。5.经营损失清单一份，用于证明原告拟定于2019年3月28日开业，但承租房屋出现污水管爆裂、房顶渗水问题直至2019年9月1日才勉强试营业，期间产生经营损失1031676元。6.视频一组、照片25张，用于证明被告交付的房屋存在严重渗水以及污水管爆裂等问题。7.联系函及邮寄凭证，用于证明原告多次与被告交涉无果后，于2019年8月27日再次向被告发函，就损失的问题主张权利，但被告未回复。8.原始勘测结构图和一层地面方案布置图，用于证明涉案房屋装修前和装修后的结构。对原告提交的证据，被告质证认为：证据1真实性无异议，合同符合租赁市场交易习惯，合同第十二条第二款约定装修开工前应书面告知被告，经被告书面同意方可施工，原告装修却从未向被告申报，也未经被告同意，房屋漏水是原告装修所致，且原告诉状中也自述酒店装潢完工后出现漏水，与被告无关，原告应自行承担全部责任；证据2真实性无异议，但原告仅缴纳第一期房租，剩余到期房租未缴纳，被告保留对原告追究的权利；证据3系原告与第三方的合同，不清楚是否真实，合同相对方为个人而非装修公司，不清楚个人是否具有装修资质和履行能力，仅有合同而无其他证据佐证，不能证明装修的事实和费用的发生，不能达到原告的证明目的；证据4损失列表签收人为被告公司的员工，但仅是签收原告的材料，不能证明漏水事宜，且合同第十五条第二款已约定楼顶的防水维修由原告自行承担，销货清单及收款收据不能证明维修的实际发生，且据了解系原告私自更换污水管导致漏水，与被告无关；证据5系原告单方制作，不予认可，开业时间系原告自行拟定，据了解原告5月份已开始营业；证据6系原告单方制作，不清楚是否涉案酒店的视频和照片，即使真实，也是原告装修行为导致漏水；证据7邮寄凭证未指定具体收件的个人，相关负责人未收到信件，且联系函的内容均是原告单方陈述，房屋漏水原因与被告无关；对证据8真实性无异议。被告为证明其抗辩，提交城市商品房屋初始登记证，用于证明被告系涉案房屋的合法产权人，有权处置房屋，租赁合同有效，房屋质量合格。对被告提交的证据，原告质证认为真实性无异议，但关联性不予认可，初始登记证仅能证明涉案房屋的权属状态，不能反映房屋是否存在问题。本院就上述双方提交的证据，综合评判后认为：一、原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；证据3系原告与案外人签订，在无其他证据佐证的情况下，无法确认原告装修投入130余万元；证据4损失列表由物业联系人周小群、被告的工作人赵镇星签收，可以证明原告就涉案房屋相关问题要求与被告沟通，被告未予答复，损失列表附页为原告单方制作，虽附销货清单和收款收据，但无其他证据佐证的情况下，真实性无法确认；证据5系原告单方制作，在无其他证据佐证的情况下，真实性无法确认；证据6视频和照片无法证明房屋渗水及污水管爆裂的原因；证据7可以证实原告曾向被告邮寄联系函；证据8，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。二、被告提交的城市商品房屋初始登记证，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，可以证实涉案房屋的所有权人为被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市城市建设投资集团有限公司于2014年6月11日获得本市XX路XXX号**庭9幢0301室房屋的《城市商品房屋初始登记证》。2014年10月24日，镇江市城市建设投资集团有限公司变更为镇江城市建设产业集团有限公司。2018年11月6日，原告王飞（乙方）与被告城建集团（甲方）签订《如意江南资产租赁合同》一份，约定被告将镇江市京口区**庭09#301室（建筑面积约1607.67平方米）出租给原告用于经营宾馆及其配套业务；租期五年（自2018年12月30日至2023年12月29日），交付时间为2018年12月30日前；日租金每天每平方米0.5元，年租金293400元，前三年租金不变，之后每两年递增5%。该合同第十五条第（2）项中约定：“房屋为现状交付。乙方已确认房屋现状，由乙方在不违反以上约定的前提下处置解决。乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔墙等维修事宜均由乙方自行承担。今后运行过程中如遇上述情况产生矛盾，将由乙方出面解决”。合同签订后，被告按约将涉案毛坯房交付原告，原告接手后进行了装修。原告租赁的上述涉案房屋为裙房。原告提出：1.2018年12月22日原告进场准备装修时发现房屋顶部污水管爆裂，爆裂后的管道已丢弃，与物业沟通后，物业让原告先行修复，原告进行修复，花费材料费及人工费共计18000元；2.2019年4月22日房屋装修基本结束，但裙房部位发生漏水，楼顶有其他住户的部位也出现漏水点，原告拆除吊顶并更换，重新对顶部及部分墙体粉刷，更换灯具和线路，更换地毯、电视、空调，共计花费351450元；3.2019年5月16日房屋顶部另一位置污水管爆裂，原告拆除吊顶并翻新，维修管道，清洗污染部位，翻新墙面油漆，更换灯具、地毯、空调等共计花费230200元；4.2019年7月6日房屋顶部漏水，原告拆除吊顶并翻新，翻新墙面油漆墙体，更换线路、灯具、地毯、电视、空调共计花费669650元，四次维修总计花费1269300元。原告认为涉案房屋污水管爆裂、屋顶漏水导致其开设的XX（镇江）酒店有限公司由原定2019年3月28日营业延期至2019年9月1日才开张经营，产生如下损失：2019年3月28日至2019年8月24日13间单人大床房单价每间228元，1间双人间单价288元，1间活动房（四人间）单价588元，4间主题房单价288元，6间两人间足疗休息房单价138元，8间四人间足疗休息房单价138元，均损失149天，总计产生经营损失1031676元。原告于2019年8月27日向被告邮寄联系函一份，要求被告对房屋质量问题造成原告装潢及软硬装设施设备损坏进行赔偿，并要求被告赔偿酒店无法如期营业造成的经济损失、房屋无法使用期间的房租损失等。原告与被告沟通无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，法律明确规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告签订的租赁合同第十五条第（2）项中已明确约定：“乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔墙等维修事宜均由乙方自行承担”，虽然原告认为该条款显失公平应无效，但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，原告并无证据证实双方签订涉案合同时具有上述情形，故原告关于该约定条款无效的主张，于法无据，本院不予采纳。租赁合同中租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款为合同主要条款，第十五条第（2）项明确约定于涉案租赁合同第七章“甲、乙方保证及责任”中，作为完全民事行为能力人的原告，在签订合同时负有审查合同主要条款的审慎义务。且庭审中原告亦自认通过比价，涉案房屋日租金每天每平方米0.5元是最低的，现原告主张第十五条第（2）项显示公平亦与事实不符。综上，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告要求被告解决涉案房屋渗水问题并承担渗漏水损失以及不能如期开业的经营损失的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。至于原告主张涉案房屋顶部污水管爆裂的损失赔偿问题，因原告自述污水管爆裂后的残缺管道已丢弃，致使污水管爆裂的原因无法通过鉴定予以明确，原告以房屋质量问题要求被告承担污水管爆裂损失赔偿的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王飞的诉讼请求。案件受理费25208元，由原告王飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  明张玉人民陪审员  刘小春人民陪审员  关小军二〇二〇年五月九日书 记 员  王智怡附：1、相关法律规定2、上诉须知附：1、相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。