浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初1146号 原告：超人集团有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区九州西路387号。 法定代表人：应正。 委托代理人：陈玉领、杨乐诗，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江超人科技股份有限公司，住所地:浙江省永康市经济开发区北湖路116号。 法定代表人：应国京。 委托代理人：钱军剑，浙江丽州律师事务所律师。 原告超人集团有限公司（以下简称“超人集团”）与被告浙江超人科技股份有限公司（以下简称“超人科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告超人集团起诉请求：1、判决被告支付原告租金1128099元、违约金4117561.4元（违约金暂计算至2020年2月29日）；2、解除《房屋租赁合同（Ⅱ）》，并判令被告腾退原告的房屋；3、判决被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确租金系从2017年3月1日开始计算，计算到2020年2月29日为1128099元，之后继续按合同约定的年租金376033元标准计算至腾空之日止。违约金以当期应支付的租金为基数，按合同约定的计算方式计算至2020年2月29日为4117561.4元，要求计算至款清之日止。 事实和理由：2016年，原告与被告签署《房屋租赁合同（Ⅱ）》一份，约定原告将坐落于永康市经济开发区九州西路387号房屋出租给被告，出租房屋包括办公大楼一楼等，年租金376033元，租期十年。合同签订后被告自第二个租赁年度起至今未依约支付租金，虽经原告催告，但被告仍拒不支付。 被告超人科技答辩称：原告起诉状中的陈述并非全部是本案事实。原告诉称的承租、租金约定及租赁期限属实，但原告诉称被告违约并不属实，双方之间尚有其他纠纷。2017年6月，原告曾派人到被告处拿走价值1081814.34元的承兑汇票，期间双方就该承兑汇票事宜进行协商，但原告一直没有返还。此外，原告与被告于2016年3月1日签订《资产转让协议》，约定原告将设备转让给被告，转让价格为2361669元，协议签订后，被告支付了全部的转让款，但原告一直未将设备交付，被告也曾多次要求原告交付设备，但原告一直没有履行义务。此外，原告法定代表人应正与被告法定代表人应国京是叔侄关系，而原告股东应平祥是被告法定代表人应国京父亲。有鉴于此，在第一年租金到期后，原告从未向被告催讨过租金，而被告就承兑汇票跟设备交付问题也没有向原告主张。因此，被告在租赁合同履行中并没有构成违约。原告在被告连续三年未交租金，快到交付第五年租金时，才突然起诉被告，明显不符合常理。如果原告要求租金与承兑汇票和《资产转让协议》的事情分开解决，则被告请求继续履行租赁合同，应支付的租金被告也会马上支付给原告，但被告不承担违约责任，承兑汇票和《资产转让协议》之事被告另行向原告主张。 原告超人集团为证明其诉讼主张，向本院提供： 1、房屋所有权证复印件二份，用于证明原告系涉案房屋的权利人。 2、不动产登记信息查询记录原件两份，用于证明原告系涉案房屋的权利人。 3、《房屋租赁合同（Ⅱ）》复印件一份，用于证明双方存在租赁关系的事实。 4、照片两张，用于证明被告实际使用案涉房屋的事实。 被告超人科技的质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4的真实性无法确认，该照片仅系一个楼层的某个角落，无法判断拍摄地点，也无法确定形成时间。 被告超人科技为证明其抗辩意见，向本院举证如下： 一、承兑汇票复印件六份、接处警工作登记表一份，用于证明原告拿走6张承兑汇票，被告认为该承兑汇票可以抵扣租金。 二、资产转让协议一份及汇款凭证两份，用于证明双方签订了资产转让协议，被告已经支付转让款，而原告未交付设备。 三、2016年-2019年永康市人民政府对纳税百强企业的表彰文件，用于证明被告每年都是纳税百强，如解除合同，对被告造成巨大影响的事实。 原告的质证意见：对证据一中的承兑汇票的真实性、合法性、关联性不认可。出警记录的真实性无异议，但该记录载明拿走公章，而非拿走承兑汇票。对证据二的真实性、合法性、关联性不认可。原告从未与被告签订该协议，文件中加盖的公章也不是原告加盖。事实上，从被告成立之日起，就已使用原告厂房、设备进行生产经营，也正是基于该事实，被告在2016年成立当年就已成为永康市纳税百强企业。被告不能提供证据证明生产设备是由其自他处购买。证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，对被告延期支付租金的行为，原告有权依法解除租赁关系。 本院的认证意见：原告提交的证据1、2、3，被告对其无异议，本院予以认定。证据4，仅仅系厂房局部照片，无法确认是否案涉厂房，但被告已确认至今仍在使用租赁合同中约定的厂房。被告提交的证据一、二、三，均无法体现与本案租赁关系的相关性，本院对其不予认定。 经审理，本院认定事实如下：2016年，原告与被告签订《房屋租赁合同（Ⅱ）》一份，约定：原告将坐落在永康市经济开发区九州西路387号的办公大楼一楼（1086.7平方米）、3号厂房五楼包括电梯（4285.2平方米）出租给原告；租期为10年，从2016年3月1日起至2026年2月30日止；租金按每年每平方米70元计算，面积共5371.9平方米，年租金为376033元；由被告在2016年2月30日前一次性付清第一年度的房屋租金，以后年度的租金须提前一个月支付，即每年2月30日前支付下年度租金；如不交付或不按约交付租金，则原告有权解除合同；如逾期交纳房租，则需每逾期一天承担年租金5‰的标准支付违约金。被告已搬入厂房生产，但第二个租赁年度起的租金，被告至今未支付。 本院认为，原告与被告之间形成的租赁合同关系合法有效，受法律保护。被告已使用厂房，但从第二个租赁年度起即未支付租金，已构成根本性违约，根据法律规定或者双方约定，原告均有权解除该租赁合同。合同解除后，被告应当及时腾空房屋返还给原告，且应支付原告从2017年3月1日起至解除之日止的房屋租金，之后继续按照租金标准支付房屋占有使用费至腾空之日止。根据合同约定，双方约定了违约金，约定的违约金按照每日5‰计算，被告提出该违约金标准过高，本院认为被告逾期支付租金，相比于按期支付租金，对于原告的损失一般就是资金被占用的利息，而约定的违约金相较于能够预料到的损失确已过高，本院依法将其调整为按照月利率2%计算。另外，违约金的计算基数为应当交纳的租金，起算日期为租金逾期支付之日起开始计算，如第二年度的租金应当在2017年2月28日前付清，则该年度的租金所对应的违约金从2017年3月1日开始计算，第三年度的租金所对应的违约金从2018年3月1日开始计算，之后均依此方式计算。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。被告关于被取走承兑汇票、及支付设备款，且该些款项与本案租金相抵的抗辩意见，缺乏证据支撑，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告超人集团有限公司与被告浙江超人科技股份有限公司于2016年签订的《房屋租赁合同（Ⅱ）》。 二、由被告浙江超人科技股份有限公司在本判决生效后三十日内腾空承租的厂房并返还给原告超人集团有限公司。 三、由被告浙江超人科技股份有限公司支付原告超人集团有限公司厂房租金和占有使用费及违约金，租金和房屋占有使用费从2017年3月1日起按每年376033元的标准计算至厂房腾空之日止，违约金以应支付的租金或者占有使用费为基数，从逾期支付之日起，按月利率2%的标准计算至款清之日止。上述款限判决生效后三十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24260元（已减半收取），由原告负担14260元，由被告负担10000元；保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇二〇年五月二十二日 法官助理施佳 代书记员 黄银佩