四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初592号 原告：罗某1，女，2012年8月25日出生，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 法定代理人：唐某，女，1973年10月25日出生，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。（系原告之母） 法定代理人：罗某2，男，1971年3月10日出生，汉族，西藏那曲县人，住西藏那曲县。（系原告之父） 委托诉讼代理人:龚彬，四川品贤律师事务所律师。 被告：营山县鼎新铸信置业有限责任公司，住所地营山县城北门桥街31号。 法定代表人：郑幼新，系该公司执行董事。 原告罗某1与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司（以下简称鼎新铸信置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚彬到庭参加诉讼，被告鼎新铸信置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告罗某1向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告鼎新铸信置业公司立即为原告办理房屋产权转移登记；3.判令被告鼎新铸信置业公司向原告赔偿逾期办理房屋产权转移登记的违约金52081.3元。庭审时，原告明确违约金计算方式为：以已付购房款321024元（合同价款322707元-退面积误差款1683元）为基数，自2016年3月1日起按年利率6.225%的标准计算至能够办理产权转移登记时止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月1日，原告法定代理人与被告口头协议约定：原告购买被告开发的营山县房屋，房屋总价款为322707元。原告法定代理人于当日一次性向被告支付了全部购房款。2014年9月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告于当日向原告交付了房屋，原告代理人向物业公司支付了物业管理费、装修管理费和垃圾清运费，原告对房屋进行装修后，于2015年1月入住该房至今。原告依约定履行了全部合同义务，但被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权转移登记，根据相关法律规定，被告应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告鼎新铸信置业公司未作答辩。 经审理查明：2014年9月1日，原告罗某1作为买受人委托其爷爷罗清云与作为出卖人的被告鼎新铸信置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中约定：原告购买被告所开发位于营山县；预测建筑面积为97.79平方米，每平方米3300元，总价款为322707元；买受人一次性付清了全部购房款；逾期30日之内付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日万分之一的标准给付违约金。逾期超过30日后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日万分之二的标准给付违约金；出卖人应当在2014年2月28日向买受人交付商品房；出卖人应当在2016年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任使买受人未能在商品房交付之日起731日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。签订合同时，原告向被告全额支付了购房款。2014年9月1日，被告鼎新铸信置业公司将案涉商品房交付给了原告，并退还原告面积误差款1683元，同时收取原告房屋契税、测绘费、工本费等共计6903元，另代收专项维修基金3912元。 另查明，在法庭辩论终结前，案涉商品房处于被抵押状态，该商品房所在楼栋还未办理初始登记。被告鼎新铸信置业公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告郑幼新，股东为被告郑幼新一人。 本院认为，根据原告的陈述和提供的证据及审理查明的事实，本案的争议焦点有以下三点，现作如下评析： 一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的法律效力问题。原告罗某1与被告鼎新铸信置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。故原告罗某1请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的理由成立，本院予以支持。 二、关于原告罗某1请求被告鼎新铸信置业公司立即为原告办理房屋产权转移登记的问题。根据合同约定，原告已向被告全额支付了购房款，作为商品房出卖人的被告有义务协助买受人办理商品房产权转移登记。但是，本案案涉的商品房所在楼栋尚未完成初始登记，且处于被抵押状态，现在还不具备办理权属转移登记的前提条件。因此，本院对原告要求被告立即为其办理权属转移登记的请求不予支持。待办理产权转移登记条件成就后，原告可以另案起诉。 三、关于原告请求被告赔偿逾期办理房屋产权转移登记的违约金问题。被告鼎新铸信置业公司在约定期限内没有为原告办理产权转移登记，其行为明显违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”的规定，原告要求被告承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的理由成立，本院予以支持。原、被告所签订《商品房买卖合同》补充协议约定逾期办理产权转移登记的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。原告请求人民法院以总购房款为基数，按照年利率6.225%的标准计算逾期办证违约金，实为请求人民法院对《商品房买卖合同》补充协议中约定的逾期办证违约金进行调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方争议应以双方约定为处理纠纷的基础。但是本案双方关于逾期办证违约金约定是固定的，不会随违约时间的长短而发生变化，而买受人逾期付购房款的违约金是按日进行计算，逾期办证违约金与逾期付款违约金相比畸低，如果仅按《商品房买卖合同》补充协议的约定进行处理，将导致双方当事人利益失衡，有违我国民法公平和诚信的基本原则。据此，本院综合案涉房屋的总房款，鼎新铸信置业公司的违约期间，其对原告缴纳的房屋契税和办证费的占有期间等要素，酌情调整被告应向原告承担逾期办理产权转移登记违约金为：以已付购房款321024元（合同价款322707元-退面积误差款1683元）为基数,按照日万分之一的标准进行计算，自双方约定办理初始登记时间最后一日（即2016年2月28日）的次日起算更为合适，即自2016年3月1日起算，计算至被告通知原告能够办理产权转移登记时止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告罗某1与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告罗某1支付逾期办理产权转移登记违约金（计算方式为：以已付购房款321024元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年3月1日起计算至被告通知原告能够办理产权转移登记时止）； 三、驳回原告罗某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费551元，由被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 谢晓慧 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 刘通德 书 记 员 李 丹