洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初86号原告（反诉被告）：王家丰，男，1995年10月23日出生，汉族，住洛阳市宜阳县。委托诉讼代理人：李献波，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小东，河南诚然律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨延召，男，1984年6月8日出生，汉族，住洛阳市嵩县，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：于淼，河南威铭律师事务所律师。第三人：洛阳享嘉房地产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区九都中路23号1幢1层102号。法定代表人：王玉先，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶俊乾，男，该公司员工。原告王家丰与被告杨延召、第三人洛阳享嘉房地产经纪有限公司（以下简称享嘉经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案。本案审理中，被告杨延召提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，与本案予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王家丰及其委托诉讼代理人李献波，被告杨延召及其委托诉讼代理人于淼，第三人享嘉经纪公司的委托诉讼代理人叶俊乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家丰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告和第三人享嘉经纪公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.依法判令被告杨延召向原告王家丰返还购房定金等费用15000元（包含向杨延召支付的购房定金10000元和向享嘉经纪公司支付的佣金服务费5000元）；3.依法判令被告杨延召向原告王家丰支付违约金138000元（按涉案房产价值690000元的20%计算）；4.依法判令被告杨延召向原告王家丰支付为实现债权支付的律师费6000元；5.本案诉讼费、保全费、公告费、诉讼保全担保费等费用由被告杨延召承担。事实和理由：2019年10月1日，王家丰、杨延召和第三人享嘉经纪公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，杨延召将其所有的位于洛阳市老城区苗南西路8号1幢4-402房产以690000元的价格出售给王家丰。同日，王家丰向杨延召交纳购房定金10000元，并向享嘉经纪公司交纳相关费用5000元。后杨延召明确拒绝出售涉案房产，其行为违反诚实信用原则。为此，原告王家丰诉至法院。被告杨延召辩称，1.王家丰支付的15000元，其实际收到10000元，另外5000元不是支付给杨延召，不应由其承担；2.律师费没有合同约定，也没有相关法律规定由杨延召承担；3.杨延召与享嘉经纪公司从未签订过任何居间合同，享嘉经纪公司无权居间，杨延召签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是在享嘉经纪公司误导下签订，杨延召对签订该合同存在重大误解，该合同符合法定可变更可撤销情形，为此杨延召已提出反诉，请求撤销涉案合同；4.享嘉经纪公司在与原、被告双方签订合同时，一再声称其与洛阳胜壹房地产经纪有限公司系同一公司，使得杨延召产生重大误解，合同无法履行的责任在于享嘉经纪公司，违约责任不应由杨延召承担；5.杨延召发现享嘉经纪公司误导签订涉案合同后，多次与享嘉经纪公司及王家丰沟通，先是要求解除合同，无果的情况下要求变更合同，由原、被告直接签订合同，或者由洛阳胜壹房地产经纪有限公司签订三方合同，都被王家丰拒绝。杨延召的做法没有故意违约的主观意愿。至今，杨延召仍然同意变更合同、继续履行合同。反诉原告杨延召向本院提出反诉请求：1.撤销反诉人杨延召与被反诉人王家丰及第三人享嘉经纪公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.反诉费用由被反诉人王家丰承担。事实和理由：2019年9月8日，杨延召与案外人洛阳胜壹房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，约定由洛阳胜壹房地产经纪有限公司独家代理委托出售诉争房屋，且明确约定了不得再行委托其他房产经纪机构。杨延召至今从未与享嘉经纪公司签订任何居间合同。杨延召与洛阳胜壹房地产经纪有限公司签订合同后，洛阳胜壹房地产经纪有限公司通知杨延召，称王家丰来看房。看过房后，杨延召接到享嘉经纪公司通知，王家丰要购买该房屋，但杨延召被告知要到享嘉经纪公司签署合同。由于杨延召并未与第三人签订任何合同，遂提出质疑，但享嘉经纪公司告知其与洛阳胜壹房地产经纪有限公司是一家公司，否则也不会接待同一个客户。因是洛阳胜壹房地产经纪有限公司带王家丰看的房子，买房子的人也是王家丰，故杨延召产生重大误解，以为两家公司确实是同一家公司。杨延召遂与王家丰及享嘉经纪公司签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。该合同签订后，杨延召察觉有异。经查询，享嘉经纪公司与洛阳胜壹房地产经纪有限公司系两家独立的公司，法定代表人也不同，并不是一家公司，杨延召遂向两家公司均表示异议，也向王家丰提出解除合同，但均协商未果。因杨延召与第三人享嘉经纪公司之间没有任何合同关系，享嘉经纪公司不具有居间的权利。杨延召不知道享嘉经纪公司与洛阳胜壹房地产经纪有限公司的关系，也不知道王家丰与两家公司的关系，更不知道他们之间是否存在恶意串通等情况。杨延召在签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时，因享嘉经纪公司误导，产生重大误解。根据合同法相关规定，杨延召有权撤销合同。故杨延召提起反诉，请求法院依法支持杨延召的反诉请求。反诉被告王家丰辩称，1.反诉原、被告及第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，合法有效，且王家丰已支付购房定金、佣金服务费，履行相关合同义务。2019年11月6日，杨延召以涉案房产属于夫妻共同财产，现因配偶不同意出售涉案房产为由，要求解除涉案合同，现杨延召又以存在重大误解为由要求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，其行为违反诚实信用原则，其主张没有任何事实和法律依据；2.杨延召与案外人签订《洛阳市存量房委托出售协议》的真实性无法核实，且该协议与本案无关，更不能作为杨延召主张解除涉案《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的依据。综上，请求驳回杨延召的反诉请求。第三人享嘉经纪公司述称，在签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》之前，原、被告及第三人均在场有两次洽谈。2019年10月2日，杨延召要求拿回产权证。按照正常流程，该房产证应由享嘉经纪公司代为保管。依合同约定，杨延召应在2019年10月2日前将涉案房产解除抵押，但杨延召没有解押；王家丰应准备身份证、户口本、收入证明、银行流水，并交给享嘉经纪公司，王家丰在合同约定的面签环节前已办理。杨延召在签订完合同一周后，和享嘉经纪公司说无法交易房产，称与其他公司签订了独家协议，该情况在各方签订合同前，享嘉经纪公司不知情。在杨延召违约的情况下，享嘉经纪公司向其发送督促文件，杨延召也收到了。本院经审理认定事实如下：2019年10月1日，王家丰（买方）与杨延召（卖方）及第三人享嘉经纪公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：杨延召拟转让其所有的位于洛阳市××××房产（房产证号：洛房权证市字第××号），建筑面积88.82平方米；卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2019年10月20日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后20日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为690000元，该转让价款不含税、费；买方王家丰以按揭贷款方式付款；在本合同签订之日起60个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》10个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任；居间方在合同签订时，向买方收取佣金5000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金等内容。同日，王家丰向杨延召支付购房定金10000元，并向享嘉经纪公司交纳佣金服务费5000元。2019年10月2日，杨延召从享嘉经纪公司领走涉案房产的房产证，并出具承诺一份，承诺自愿遵守《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，如不遵守自愿承担违约责任以及法律责任。2019年11月16日，杨延召向王家丰发出《解除合同通知书》一份，以涉案房产系夫妻共同财产，因配偶坚决不同意出售为由，要求解除三方于2019年10月1日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。后协商无果，王家丰诉至本院。本院认为：王家丰与杨延召、享嘉经纪公司于2019年10月1日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。该预约合同签订后，王家丰已支付购房定金10000元。杨延召因个人原因，明确表示不再出售涉案房产，单方提出解除合同，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方的约定，故王家丰要求解除各方于2019年10月1日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于王家丰要求杨延召返还购房定金等15000元的诉讼请求，其中10000元系杨延召收取的购房定金，应予以返还，而其中的5000元虽系享嘉经纪公司收取的佣金服务费，但按照三方合同第十三条的约定，故王家丰要求杨延召返还购房定金10000元，并承担该5000元佣金的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于王家丰要求杨延召支付违约金138000元的诉讼请求，因杨延召主张双方的约定过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院参照同时期同地段同类房屋的买卖情况，结合合同的履行及杨延召的过错程度，酌定杨延召应承担的违约金为40000元，王家丰诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于王家丰主张的律师费6000元，于法无据，本院不予支持。关于杨延召提出基于重大误解，要求撤销《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王家丰、被告杨延召与第三人洛阳享嘉房地产经纪有限公司于2019年10月1日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告杨延召于本判决生效之日起十日内返还原告王家丰购房定金10000元，并支付佣金5000元，共计15000元；三、被告杨延召于本判决生效之日起十日内支付原告王家丰违约金40000元；四、驳回原告王家丰的其他诉讼请求；五、驳回被告杨延召的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1740元，保全费1320元，共计3060元，由原告王家丰负担1138元，被告杨延召负担1922元；反诉受理费50元，由被告杨延召负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  余薇二〇二〇年五月十八日书记员  冯旸