江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1396号上诉人（原审被告）：韩叶，男，1993年7月5日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：韩俊之，男，1970年8月20日出生，住沭阳县。被上诉人（原审原告）：沭阳联创市场经营管理有限公司，住所地沭阳县月星家居生活广场旗舰店三层。法定代表人：钱锡荣，该公司经理。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。上诉人韩叶因与被上诉人沭阳联创市场经营管理有限公司（以下简称联创公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初11455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年5月12日组织双方当事人公开进行听证。上诉人韩叶的委托诉讼代理人韩俊之，被上诉人联创公司的委托诉讼代理人何刚到庭参加听证。本案现已审理终结。韩叶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回联创公司对其一审诉讼请求。事实和理由：1.韩叶与沭阳联创置业有限公司之间的房屋买卖合同中涉及物业收费部分的条款已经法院撤销，故韩叶与建设单位对谁承担物业服务费并无约定。在没有约定的情况下，前期物业费应由建设单位承担。2.联创公司在案涉小区采取包干制形式，电梯费、电梯维修费、二次增压费等费用属于联创公司的物业服务成本，不应向韩叶收取。并且，沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》已经被废止，故联创公司主张该部分费用并无依据。联创公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.2013年8月30日建设单位与联创公司签订了前期物业管理合同，委托联创公司对案涉小区进行物业管理，至今案涉小区未成立业主委员会，无法选聘物业企业，故建设单位与联创公司签订的前期物业合同中关于物业费缴纳的条款约束应包含韩叶在内的所有案涉小区的业主。2.韩叶在2016年1月28日接收案涉房屋。根据江苏省物业管理条例第34条规定，已经交付给为买受人的房屋，前期的物业费用应当由买受人承担。韩叶已经缴纳了2016年1月28日至2017年1月27日期间的物业费，实际上就是对联创公司收取的费用及项目标准的认可。3.联创公司收取的费用并未超出沭阳县物业指挥部制定的相关收费标准。并且不存在重复收费、扩大收费范围的情况。根据江苏省《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题意见》第五条，当事人不能就物业费用收取标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的收费标准予以处理。故一审法院按照沭阳县物业指挥部制定的收费标准，计算韩叶应缴纳的物业费用，是有法律依据的。联创公司向一审法院起诉请求判令：韩叶支付2017年度至2018年度的物业费等费用计3018.6元并支付利息（自2019年7月31日起按年利率6%计算至付清之日止），并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：韩叶系沭阳县月星国际家居生活广场小区7幢7单元718号房屋的业主，房屋建筑面积81.55平方米。该小区系案外人沭阳联创置业有限公司开发建设。2013年8月30日，案涉小区开发企业沭阳联创置业有限公司与联创公司签订前期物业管理合同，委托联创公司对案涉小区提供物业服务，并约定了物业费的收费标准。委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共环境清洁卫生、垃圾清运等。服务期限自2013年8月30日起至2023年8月29日止。同时约定物业服务费按照每月每平方米建筑面积0.5元收取，并约定在业主领取交房钥匙后，物业费由业主承担。合同签订后，联创公司为该小区提供物业管理服务事宜。现因韩叶未按期交纳物业相关费用,引起纠纷。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；其他费用：新上房装修保证金500元/户、装潢垃圾清运费200元/户、代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月。一审法院认为：我国《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款对此进一步规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”。上述法条表明，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。本案中的案外人沭阳联创置业有限公司与联创公司签订前期物业管理合同并不违反法律规定。在本案中，前期物业服务合同虽然由建设单位与联创公司签订，但其服务对象包括了入住业主，对业主具有约束力，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物合同。对于物业服务费、电梯费、二次增压费及维修费收费标准的问题，该部分费用协商确定属于民事主体意思自治的范畴，法律并未强制干预。韩叶在第一次交纳相关费用给联创公司时视为双方已对各项费用的收费标准协商一致，且联创公司收取的各项费用并未超出本地区物业管理部门制定的各项收费标准。综上所述，韩叶未按期缴纳物业相关费用，构成违约。现联创公司要求韩叶支付物业相关费用及自起诉之日起资金占用利息，有事实和法律依据，予以支持。韩叶辩解意见和查明的事实不符，不予采纳。一审法院调解不成，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：韩叶于判决发生法律效力之日起十日内给付联创公司2017年1月28日至2019年1月28日期间的物业费、电梯费、电梯维修保护费、电梯检查费、公共水电费、二次增压费共计3018.6元及资金占用利息（以3018.6元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2019年7月31日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清款之日止）。案件受理费50元，由韩叶负担。双方当事人二审中均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。但上诉人韩叶主张物业费0.5元/㎡已经包含了电梯费、电梯维保费等费用。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人联创公司向上诉人韩叶收取2017年至2018年度的物业费及电梯费等3018.6元，有无事实和法律依据。本院认为，联创公司向韩叶收取2017年至2018年度的物业费及电梯费等3018.6元，有事实和法律依据。理由如下：第一，韩叶主张其与沭阳联创置业有限公司之间的房屋买卖合同中涉及物业收费部分的条款已经法院撤销，故在没有约定的情况下，联创公司无权向韩叶收取物业费用。对此，根据审理查明的事实，韩叶与沭阳联创置业有限公司在（2016）苏1322民初17638号民事调解书中确认撤销的仅是《商品房买卖合同》（合同编号：月星家居7-718）附件四：合同补充协议中第6条“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员继续履行”以及第7条“买受人同意该物业内车位所有权归出卖人所有”，并未涉及其主张的物业收费部分。并且，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；《江苏省物业管理条例》第三十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。据此，在业主尚未选聘物业服务企业的情况下，建设单位是有权利也有义务选聘物业服务企业。在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。前期物业服务合同虽然由沭阳联创置业有限公司与联创公司签订，但其服务对象包括了入住业主韩叶，对业主韩叶具有约束力，韩叶不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物业合同。第二，韩叶主张联创公司收取的电梯费、电梯维修费、二次增压费等费用属于其物业服务成本，且收取的物业费中包含了电梯维保费等费用，以及沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》已经被废止。对此，本院认为，2016年12月1日《沭阳县物业服务收费管理实施办法》的施行，同时废止的是（沭发改价[2012]17号）原《沭阳县物业服务收费管理实施办法》，对于沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》并未废止。联创公司依据该规定向韩叶收取的2017年度和2018年度的物业管理费和二次增压费、电梯电费、维修费等，经计算，并未超过该标准和范围。至于韩叶主张该部分费用属于联创公司的服务成本，并无任何依据，该部分费用按照上述规定，属于联创公司代征代缴费用范围。且物业管理费和二次增压费、电梯电费、维修费等属于两部分费用，并不存在包含关系，故联创公司并不存在重复收费，也不存在扩大收费范围和提高收费标准问题。综上所述，上诉人韩叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩叶负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年五月十八日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。