重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1932号上诉人（原审原告）：李迅,女，汉族，1988年12月4日出生，住重庆是渝北区。委托诉讼代理人：李泽顺，男，汉族，1964年1月11日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。上诉人李迅与被上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：朝天门商贸城）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李迅上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按合同约定交房，一审也未查明上诉人未接房的事实。从被上诉人2016年8月22日取得竣工验收备案登记证至2019年5月10日前，从未以任何方式通知上诉人到现场查验房屋、检查房屋设施、质量、面积、办理接房手续。被上诉人无证据证明上诉人签署了《接铺确认书》、《商铺交接确认书》，上诉人并未接房，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋所在地的其他房屋业主曾以同一事实起诉至法院并胜诉，而上诉人诉求、证据都与之相同，却未获支持。朝天门商贸城答辩称，上诉人已于2016年7月4日实际接房。被上诉人早已通知上诉人接房，上诉人未及时接房，应当自行承担不利后果。上诉人所称的另外三案与本案无关，且被上诉人已就该三案提出再审申请，重庆市高级法院已经受理。李迅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房的违约金164760.96元（即2016年7月1日至2019年5月10日，共计1040天，以316848元为基数，按日万分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月12日，原、被告签订一份商品房买卖合同。合同约定原告李迅（乙方）向被告朝天门商贸城（甲方方）购买位于重庆市南岸区茶园组团L1-1/01地块A1-A5幢A5-3-3-96号（南岸区富源大道34号3-96）商服用房（预售商品房），建筑面积为37.51平方米，商品房总成交金额为316848元，建筑面积单价为8447.03元/平方米。原告李迅于同日一次性支付房款316848元。合同第七条约定预售商品房，被告朝天门商贸城应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告李迅。合同第八条约定甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任项下约定除约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2016年8月22日，被告朝天门商贸城取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年9月22日，被告为涉案房屋办理了不动产权登记证书。后被告通知原告领取了不动产权登记证书。另查明，2016年6月30日，被告向原告邮寄了《接铺通知书》，此时被告尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告表示已于2016年7月4日向原告交付了房屋，原告亦领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但原告认为双方未办理交房手续也未对涉案商铺进行实际交付。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。原告作为买方已向被告付清房款，履行了付款义务，被告作为卖方，应当按照合同约定履行房屋交付义务。根据双方合同约定，被告应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。虽然原告向被告邮寄了接房通知书，但涉案房屋于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，故被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日。为此被告应承担逾期交房违约责任期间为2016年6月30日至2016年8月22日，共计逾期53天。根据合同约定，被告应支付的逾期交房违约金为8396.5元（316848元×53天×0.0005）。被告辩称无逾期交房的违约行为，与法院查明事实不符，法院对此辩称意见不予采纳。综上，遂判决：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李迅支付2016年7月1日至2016年8月22日期间的逾期交房违约金8396.5元；二、驳回原告李迅的其他诉讼请求。二审中，被上诉人举示《民事申请再审案件受理通知书》三份，拟证明被上诉人已就另三案申请再审，重庆市高级人民法院于2020年4月13日立案审查。上诉人对以上证据的真实性无异议。二审查明，涉案商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”第2条约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”双方当事人于一审中均确认被上诉人于2017年10月通知上诉人领取了涉案房屋的产权证书。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是李迅主张逾期交房违约金计算至2019年5月10日能否得到主张。经审查，根据双方合同约定，被上诉人应于2016年6月30日将已进行竣工验收备案登记的房屋交付上诉人，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，双方签署房屋交接单；被上诉人应于确定交房日的七日前书面通知上诉人做好办理交付手续的准备。被上诉人虽于2016年6月30日书面通知上诉人接房，但此时涉案房屋并未取得竣工验收备案登记证，上诉人有权拒绝接房。上诉人于2016年7月4日领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行为并不必然表示其同意接房，也与合同中“验收交接后，双方签署房屋交接单”的约定不符。涉案房屋于2016年8月22日获得竣工验收备案登记证后，被上诉人未再通知上诉人接房，也不能提供其他证据证明被上诉人已经向上诉人交付了涉案房屋，应当承担2016年8月22日之后逾期交房的违约责任。上诉人主张违约金计算至2019年5月10日，但涉案房屋2017年9月22日取得不动产权登记证书，双方均认可上诉人于2017年10月领取了该证，而根据合同约定，涉案房屋系实际交付使用之日起60日内提出办证申请，上诉人在领取产权证书的情况下却对接房予以否认，与约定不符，也与常理相悖。因此，本院认定上诉人已于2017年9月22日之前实际接房，其逾期交房违约金只应从2016年7月1日计算至2017年9月21日，共计448天，为70973.95元（316848元×448天×0.0005元/天）。被上诉人一审表示违约金过高的问题，本院结合双方签订合同的约定及被上诉人违约的具体事实，认为对本案违约金不宜调整。综上，一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11891号民事判决；二、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司在本判决生效之日起五日内向李迅支付2016年7月1日至2017年9月21日期间的逾期交房违约金70973.95元；三、驳回李迅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1797.5元，由李迅负担1010元，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担787.5元；二审案件受理费3595元，由李迅负担2020元，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担1575元（本案二审诉讼费已由李迅预缴1772.5元，限李迅于本判决生效之日起五日内向本院缴纳247.5元，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司本判决生效之日起五日内向本院缴纳1575元）。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年五月三十日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕