云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终811号上诉人（原审原告）：曲靖市润泽物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302697974250T；住所地：云南省曲靖市金硕苑小区会所二楼（曲陆高速公路1.5公里处）。法定代表人：浦同友，该公司经理。委托诉讼代理人：彭俊，男，汉族，1972年9月10日生，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。系曲靖市润泽物业服务有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：梅姗，云南靖嘉律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李立宝，男，1971年4月17日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司因与被上诉人李立宝物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司委托诉讼代理人彭俊、梅姗，被上诉人李立宝到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司上诉请求：1.依法撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7273号民事判决；2.在查清事实的基础上依法改判。3.本案一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认可上诉人一直服务金元尚居小区，确却又以上诉人未续签《金元尚居小区物业服务合同》，认定该合同对被上诉人不具有合同约束力系事实错误，且前后矛盾。第一，虽然《金元尚居小区物业服务合同》的期限仅为一年，但上诉人自2011年至今一直在金元尚居小区为业主提供物业服务，合同未续签系因前期临时组建的管理委员会早已解散，而该小区一直未成立业主大会或者业主委员会，上诉人没有可签合同的对象。一审法院认为上诉人在没有续签合同的前提下提供服务无法得到法律支持，与认定上诉人自2011年一直服务至今的事实明显矛盾。第二，金元尚居小区是曲靖市烟草公司麒麟分公司委托麒麟房地产开发有限公司开发并以优惠价格出售给员工的单位福利房，因当时未成立业主大会、业主委员会，曲靖市烟草公司麒麟分公司便临时组建了一个管理委员会，以公司的名义和上诉人签订了前期物业服务合同。而被上诉人当时也是曲靖市烟草公司麒麟分公司优惠政策中的一员。尽管物业服务合同期限已到期，但上诉人一直在该小区服务，一审法院以被上诉人不认可上诉人的服务为由，驳回上诉人的诉讼请求，判决结果错误。二、一审法院适用法律错误。被上诉人系金元尚居小区业主，虽前期物业服务合同期限届满，但上诉人自2011年至今一直在为业主提供物业服务，业主也接受了上诉人提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。物业服务面向成百上千业主，无法做到在没有业主大会时与每个业主签订一份物业合同，上诉人能够继续在该小区提供物业服务也是绝大多数业主的支持，不能仅以某几个业主未入住或者不需要物业服务而否定上诉人这么多年付出的辛苦劳动。一审法院以被上诉人未入住该小区，不认可上诉人提供的物业服务为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律明显错误。恳请依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李立宝辩称：一、上诉人的上诉歪曲了事实，与事实严重不符。被上诉人购买金元尚居房屋是依据与麒麟房地产开发有限公司签订的购房合同购买的商品房，所有款项均由被上诉人直接给付到麒麟房地产开发有限公司银行账户，购房过程中未与麒麟烟草分公司发生过任何资金往来，也没有享受过任何优惠，更不是曲靖市烟草公司麒麟分公司委托麒麟房地产开发有限公司开发并以优惠价格出售给员工的单位福利房。上诉人认为金元尚居小区是曲靖市烟草公司麒麟分公司委托麒麟房地产开发有限公司开发并以优惠价格出售给员工的单位福利房，因当时未成立业主大会、业主委员会，曲靖市烟草公司麒麟分公司便临时组建了一个管理委员会，以公司的名义和上诉人签订了前期物业服务合同，被上诉人当时也是曲靖市烟草公司麒麟分公司优惠政策对象中的一员。与事实严重不符，歪曲了事实。二、上诉人认为与被上诉人之间形成事实上的物业服务合同关系，与事实不符。被上诉人没有在任何时间、任何空间接受过上诉人所谓履行主要义务带来的物业服务，物业公司所拥有的物业管理权并非自己固有的，而是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主（业主委员会）订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主（业主委员会）的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。在被上诉人没有接受的情况下，上诉人所谓“事实上的物业服务合同关系”与事实不符。三、上诉人的上诉前后矛盾。上诉人已自认没有签订合同，引用《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定中的按照合同约定，互相矛盾。恳请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费25880元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月1日，曲靖市烟草公司麒麟分公司与原告签订《金元尚居小区物业服务合同》，约定曲靖市烟草公司麒麟分公司委托原告对金元尚居小区进行物业管理服务，委托管理期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同到期后，因该小区未成立业主管理委员会，原告也未与曲靖市烟草公司麒麟分公司或被告等其他业主签订任何物业服务合同。被告系麒麟区金元尚居小区业主，其房屋建筑面积为396.45㎡，至今未入住该小区。原告自2011年至今一直在金元尚居小区提供物业服务，被告自2012年8月1日起至今未向原告交纳物业服务管理费，原告遂起诉并提出前述诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，与原告签订《金元尚居小区物业服务合同》的是曲靖市烟草公司麒麟分公司，该公司既非该小区建设单位，也非该小区业主委员会或业主大会，该份合同对被告单个业主不具有约束力。另该份物业服务合同的合同期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同期限届满后，如原告继续在金元尚居小区提供物业管理服务，必须与金元尚居小区的业主委员会或业主签订新的物业服务合同。本案中，经庭审查明，因该小区未成立业主委员会，原告一直未与该小区的业主、业主委员会签订任何物业服务合同。虽然原告自2011年至今一直在金元尚居小区提供物业服务，但被告不认可原告提供的物业服务，故原告要求被告支付自2012年8月1日至2019年8月1日的物业服务管理费22645元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曲靖市润泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告曲靖市润泽物业服务有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明：曲靖市润泽物业服务有限公司成立于2009年12月14日，系自然人投资或控股的有限责任公司。经曲靖市润泽物业服务有限公司申请，曲靖市麒麟区发展和改革委员会于2015年9月2日印发《物业服务价格管理备案证》（麒区发改价格备案〔2015〕17号），对曲靖市麒麟区的物业服务价格进行备案：1.别墅物业服务费。一期0.68元／㎡·元；二期0.70元／㎡·元。2.多层住宅物业服务费0.50元／㎡·元。3.车位物业服务费0.50元／㎡·元。被上诉人李立宝购买的房屋类型为曲靖市麒麟区。一审庭审中，曲靖市润泽物业服务有限公司变更诉讼请求第一项为：判令被告李立宝支付物业服务费22645元。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人李立宝以购买方式取得曲靖市麒麟区金元尚居25幢2号房屋的房屋所有权，系该房屋的业主。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主的建筑物区分所有权属于一种集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，三种权利具有不可分离性。业主对专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础，决定着业主对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理负有相应的义务，不得以放弃权利不履行义务。曲靖市烟草公司麒麟分公司非曲靖市麒麟区的建设单位，未取得建设单位或者曲靖市麒麟区业主授权，与上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司签订《金元尚居小区物业服务合同》，合同效力待定。上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司依托该合同，自2011年1月1日起进入曲靖市麒麟区，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，客观上形成在无合同依据的情况下为业主提供物业服务的事实，所提供的物业服务并不违背小区业主的整体意志，业主事实上享受曲靖市润泽物业服务有限公司对曲靖市麒麟区业主专有部分以外的共有部分提供的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，应认定上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司与曲靖市麒麟区业主之间形成事实物业服务合同法律关系，曲靖市润泽物业服务有限公司有权请求被上诉人李立宝支付物业服务费。上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司按照曲靖市麒麟区发展和改革局备案的收费标准每月0.68元/㎡，计算自2012年8月1日至2019年7月31日被上诉人李立宝应当缴纳的物业服务费数额22645元，未超过同区位同行业同类物业服务项目的收费标准，本院予以确认。曲靖市润泽物业服务有限公司长期在没有合同依据的情况下提供物业服务，导致物业服务的内容、标准不明确，致使业主对其提供物业服务的质量以及收费的标准产生质疑，甚至发生争议，应承担相应的责任。根据本案审理情况，对于被上诉人李立宝应当缴纳的物业服务费22645元，酌情确定由曲靖市润泽物业服务有限公司自行承担30%即6793.5元，李立宝承担70%即15951.5元。综上所述，上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司的上诉请求部分成立。一审判决适用法律不当，判决结果错误，应予改判纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：李立宝于本判决发生法律效力之日起二十日内，向曲靖市润泽物业服务有限公司支付物业服务费15951.5元。二审案件受理费100元，由上诉人曲靖市润泽物业服务有限公司负担30元，被上诉人李立宝负担70元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 蔚