四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1138号 上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司,住所地为四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山1幢1层。 法定代表人：孙清泉，执行董事。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南充市朗晴物业管理有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区陈寿路314号。 法定代表人：文浩，总经理。 委托诉讼代理人：唐友学，男，汉族，生于1952年6月8日，户籍地为四川省南充市顺庆区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜平，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰房产）因与被上诉人南充市朗晴物业管理有限公司（以下简称朗晴物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 得泰房产上诉请求：撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3988号民事判决，并改判驳回朗晴物业的全部诉讼请求。事实与理由：得泰房产与朗晴物业之间未签订物业服务合同，无物业服务合同关系，而朗晴物业与南充市嘉陵区“金山大厦”小区业主之间存在物业服务合同关系，根据合同相对性原则，朗晴物业应向“金山大厦”小区业主收取服务费。 朗晴物业辩称，2013年5月1日，案外人南充市嘉陵区火花街道办事处（以下简称火花办事处）与得泰房产共同出具说明，明确了还房的物业管理费免收十年，十年后按照嘉陵区其他还房执行；2016年9月1日，朗晴物业与南充市嘉陵区“金山大厦”小区业主委员会（以下简称“金山大厦”业委会）签订《物业服务合同》，自此朗晴物业为小区提供物业服务至今，故得泰房产应向朗晴物业支付物业费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 朗晴物业向原审法院起诉请求判令得泰房产向朗晴物业支付物业服务费149802.90元及违约金44940.87元，共计194743.77元,得泰房产承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：2016年7月31日，朗晴物业作为乙方与“金山大厦”业委会作为甲方签订《物业服务合同》。该合同约定:“第一条物业基本情况：物业名称为“金山大厦”，总户数249户，物业类型为商住楼，座落位置为火花路，占地面积为27793平方米，建筑面积为23528平方米，其中住房为23528平方米，门面为1030平方米。…第四条委托物业管理形式：包干制，自负盈亏。第五条委托物业服务期限：2016年9月1日起至2018年8月31日止。…第七条物业服务费用：1.物业服务收费标准按国家、省、市规定小区物业服务议定，物业服务费按业主购房面积，电梯高层每平方米1.00元，营业房每平方米1.20元，门面每平方米1.20元，垃圾处置费每月每户65元，物业费按季、月、年收费，安置房物管费每平方米0.60元，由得泰房产支付；2.业主出租物业的服务费，由租房人承担，另有约定的从其约定，业主负连带责任；3.业主转让物业时，应交清应承担的物业服务费；4.业主或使用人逾期缴纳物业服务费的，按延期应缴服务费承担30%的违约责任。”此外，双方还对委托物业服务内容、双方的权利和义务、车辆服务费等方面进行了约定。甲、乙双方及其代表人均在该合同上签字并盖章。2018年7月26日，朗晴物业作为乙方再次与“金山大厦”业委会签订《物业服务合同》，该合同中双方除对委托物业服务期限延长即从2018年9月1日起至2020年8月31日止有变更外，其余内容均与上次所签《物业服务合同》内容一致，双方均在该合同上签字和盖章。在上述两个《物业服务合同》履行期间，朗晴物业为“金山大厦”小区全体业主提供了物业服务。朗晴物业称被告得泰房产应缴纳该小区6327平方米的拆迁安置还房及其自有房屋的物业费用，但得泰房产至今未向其缴纳，朗晴物业遂诉讼来院，请求法院判令得泰房产支付朗晴物业的物业服务费149807.90元及违约金44940.87元，合计194743.77元。 同时查明：南充市嘉陵区“金山大厦”小区系得泰房产于2002年对位于南充市嘉陵区一社、三社、火花供销社及火花信用社等单位规划红线用地范围内的房屋进行拆迁后所修建，该小区所建房屋分为商品房和拆迁安置用房。2013年3月5日，以得泰房产为甲方与南充金辉物业管理有限公司（以下简称金辉物业）作为乙方签订《前期物业管理服务合同补充协议》，该协议约定“第一条：鉴于甲方无经营性营业用房提供给乙方，加之甲方还房业主面积共计6327平方米的物业管理费用应由甲方承担，两项合计甲方按还房面积每月每平方米0.6元，于当年10月11日前一次性付给乙方。乙方按南充市关于前期物业服务的管理办法对本项目进行接管验收后，本项目正式移交乙方接管提供前期物业管理服务。…第三条：乙方负责按照合同、本协议约定的内容和标准提供本项目前期物业管理服务，接受甲方及政府主管部门的监督指导。物业服务费用采取包干制，甲方除按合同和本协议给付物业服务费外，不另予以其他补贴，但合同期内因主要生产资料价格变动造成的乙方账面亏损，由双方另行协商处理，甲方如不能按时按期给付费用，造成的一切损失由甲方负责。”双方均在该合同上签字并盖章。 2013年5月1日，火花办事处与得泰房产共同出具《火花路北侧改造“金山大厦”项目住房还房安置结算说明》第十五条：“物业管理费免收十年，十年后按照嘉陵区其他还房执行”，因“金山大厦”小区房屋存在外墙及车库漏水、拆迁还房的物业费缴纳等诸多问题，火花办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会（以下简称任家桥居委会）、“金山大厦”小区业委会与朗晴物业进行多次协调解决，其中对朗晴物业主张的拆迁还房户的物业费问题，2019年8月7日，火花办事处及任家桥居委会共同出具《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，具体内容为：“南充市嘉陵区陈寿路51号“金山大厦”项目由得泰房产建设，得泰房产选聘了前期物业服务公司，由金辉物业提供前期物业服务，双方并签订了《前期物业管理服务合同》和《补充协议》，对于还房业主面积6327平方米的物业服务费进行了合同和协议约定，由得泰房产承担并支付给物业公司。2016年9月1日，由朗晴物业对“金山大厦”商品房与安置还房提供物业服务，并与“金山大厦”业委会签订了《物业服务合同》。针对“金山大厦”还房物业费该由谁承担问题，火花办事处与得泰房产共同协商并制定了还房物业费处置方案。2013年3月5日，得泰房产与金辉物业落实方案签订了《前期物业管理服务合同补充协议》，第一条清晰阐述了还房的物业费应该由得泰房产承担。关于承担时限，嘉陵区火花街道办事处与得泰房产在2013年年5月1日关于《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》中第十五条清晰地阐述了还房业主物业费免收十年、十年期满按照嘉陵区其他还房执行。所以“金山大厦”从2016年9月1日起，“金山大厦”业主委员会与朗晴物业签订的《物业服务合同》中还房面积物业管理费应该由得泰房产支付，直至得泰房产履行完十年缴费义务为止。特此证明。”火花办事处及任家桥居委会及经手人均予以签字并盖章。 原审法院认为，针对双方的争执焦点，本案应明确以下两个方面的问题：1.得泰房产是否应承担朗晴物业主张的物业服务费认定问题；2.若得泰房产应当向朗晴物业承担物业管理费，该费用的金额及相应违约金的认定问题。 关于第一个问题。物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相应场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。据此，朗晴物业收取物业服务费的对象本应是其提供物业服务的对象即“金山大厦”小区的全体业主。从本案来看，根据得泰房产与金辉物业签订的《前期物业管理服务合同补充协议》，双方约定得泰房产对“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米的物管费用由其承担，并按还房面积每月每平方米0.6元包干向物业服务企业进行支付；在火花办事处与得泰房产于2013年5月1日共同出具的《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》第十五条明确拆迁还房业主不予承担十年的物业费；作为该小区所在地的火花办事处及任家桥居委会出具的《嘉陵区陈寿路“金山大厦”还房物业情况证明》，证实对“金山大厦”小区还房物业服务费应由得泰房产支付；再从朗晴物业提供的《物业服务合同》及还房物管构成情况、还房空置房统计表及还房业主签字确认的《情况说明》等证据，证实拆迁还房业主未向朗晴物业缴纳物业服务费。综上，上述证据对得泰房产应承担给付朗晴物业所服务的“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米十年物业服务费用的事实，形成了系列完整的证据锁链，尽管得泰房产未直接与朗晴物业签订有物业服务合同或相应书面约定，该院能够认定得泰房产应当向朗晴物业给付“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米在其提供物业服务期限内即自2016年9月1日至2019年8月31的物业服务费。 关于第二个问题。从得泰房产与金辉物业签订的《前期物业管理服务合同补充协议》约定来看，得泰房产应承担“金山大厦”小区还房业主面积为6327平方米的物业管理费，从《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》载明得泰房产为“金山大厦”还房户业主承担十年的物业管理费，因朗晴物业的主张在得泰房产承诺向“金山大厦”小区拆迁还房业主承担十年物业管理费的期限范围内，故该院认定得泰房产应向朗晴物业承担支付“金山大厦”小区还房业主面积为6327平方米、时间为朗晴物业主张的自2016年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费计136663.20元。对朗晴物业称得泰房产应承担其自有物业计608.32平方米的物业管理费，因未有相应的事实依据，该院对此不予认定，朗晴物业可待提供相应充分证据后，另案向得泰房产主张权利。对朗晴物业主张得泰房产应承担违约金44940.87元，仅有得泰房产与金辉物业签订的《前期物业管理服务合同补充协议》约定有给付物业管理费的期限及不能按时给付物业管理费造成的一切损失由得泰房产承担外，一是双方之间对得泰物业逾期缴纳物业管理费构成违约时未有违约责任的明确约定，二是朗晴物业未向法庭提供得泰物业未按期给付物业管理费对其造成损失的任何证据，故对朗晴物业主张得泰房产给付违约金44940.87元的诉讼请求，该院不予支持。综上，朗晴物业的诉讼请求部分成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、限得泰房产于判决生效之日起十日内向朗晴物业支付南充市嘉陵区“金山大厦”小区拆迁还房业主面积为6327平方米、期间为自2016年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费136663.2元。二、驳回朗晴物业的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2097元，由朗晴物业承担597元，得泰房产承担1500元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕得泰房产的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为得泰房产是否应当向朗晴物业支付物业费？原审费用认定物业费是否正确？ 物业服务合同为持续性的实践性合同，接受服务的业主对物业服务企业提供的服务支付对价。本案中，接受朗晴物业的物业服务的对象为“金山大厦”安置还房业主，但得泰房产在《火花路北侧改造金山大厦项目住房还房安置结算说明》中已明确案涉6327平方米安置还房物业费由得泰房产承担，通过该结算说明可反映出得泰房产对“金山大厦”小区的6327平方米还房业主负有十年期限物业费债务。从火花街道办、任家桥居委会、“金山大厦”业主委员会与朗晴物业的多次协调来看，“金山大厦”业主委员会代表还房业主将所享有的案涉物业费债权转让给了朗晴物业，并已通知得泰房产，该债权转让对债务人得泰房产发生法律效力，因此，得泰房产向朗晴物业支付案涉物业管理费。 关于物业费用计算问题。得泰房产与金辉物业签订的《前期物业管理服务合同补充协议》载明得泰物业应承担的安置还房业主面积共6327平方米，物业费单价为每月0.6元每平方米。“金山大厦”小区业委会代表安置还房业主与朗晴物业签订《物业服务合同》，约定安置还房物业费每月每平方米0.6元，由得泰房产支付，但该约定并未加重得泰房产义务，得泰公司仍应按照上述面积、单价承担物业费。截止2019年8月31日，仍处于得泰房产承诺十年期限内，故原审判决得泰房产支付6327平方米安置还房在2016年9月1日至2019年8月31日止的物业费136663.2元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人得泰房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 江春虹 审 判 员 龙 燊 二〇二〇年五月九日 法官助理 李 磊 书 记 员 程丹丹