四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终892号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都兴宝旺房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区柏合镇龙工南路777号。 法定代表人：翁增贵，总经理。 委托诉讼代理人：李爱军，女，系公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王娅湄，女，1973年11月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苟国平，系王娅湄丈夫。 上诉人成都兴宝旺房地产开发有限公司（以下简称兴宝旺公司）因与上诉人王娅湄商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兴宝旺公司上诉请求：1.改判兴宝旺公司不返还合同公证费740元；2.改判利息计算方式为2019年1月21日起至2019年1月22日为180元，自2019年2月21日起以60000元为基数，按每日万分之五标准计算至给付日；3.王娅湄承担一、二审诉讼费。事实及理由：一、原审认定公证费错误，740元公证费系王娅湄直接向公证处缴纳的贷款按揭公证费，并非由兴宝旺公司代收。二、原审计算利息错误，双方协商变更贷款方式为2019年1月20日全款付清，但王娅湄于2019年1月22日才选择向申请人支付300000元房款，余款60000元至今未付，按照合同约定，该款项应当按照日万分之五计算逾期付款违约金。二审审理过程中，兴宝旺公司认可王娅湄于2019年9月29日又另行支付购房款45000元，请求对该费用予以扣除，并将该费用应当对应的逾期付款利息予以扣除。。 王娅湄辩称，对于违约金不认可。在一审法院开庭之前，王娅湄没有拿到任何一份合同，不知道合同具体约定事项。兴宝旺公司计算违约金的依据，是按揭合同的条款来计算的，但是双方改变支付方式后并未对违约金的计算方式、计算标准约定，因此不认可兴宝旺公司的主张。公证费是房屋买卖合同补充协议第八条（三）2.1、2.2、2.3、2.4的约定，王娅湄已将所有资料、费用交给兴宝旺公司，由于按揭没办下来，兴宝旺公司应当退还该款项。 王娅湄上诉请求：撤销原审判决，改判第一、三项为驳回兴宝旺公司诉讼请求，第四项为支持王娅湄的反诉请求或发回重审，一、二审诉讼费由兴宝旺公司承担。事实及理由：一、原审基本事实认定不清、错误认定定案证据。1.王娅湄不支付购房余款是因兴宝旺公司在王娅湄多次要求下拒不交付购房合同和购房增值税发票；不能在中国邮储银行贷款是兴宝旺公司沟通、协调和代办服务中的问题（王娅湄支付了代办费），不能在中国银行贷款也是兴宝旺公司工作人员责任造成的，责任均不在王娅湄；本案只能是“分期支付”，但分几期、付款期限仍处不定状态，兴宝旺公司提起诉讼、在合同使用中“抽页换码”的行为是不讲诚信的行为。2.兴宝旺公司诉讼中采取“欺骗”手段王娅湄与兴宝旺公司间签订合同，约定的贷款银行是中国邮储银行，而非中国银行，王娅湄仅进行了一次合同签署，第二份合同是兴宝旺公司对合同进行了“技术处理”，利用非签署页为打印件的方便“抽页换码”篡改了合同，由于购房合同始终由兴宝旺公司扣留且合同是分页散装，兴宝旺公司到底篡改了哪些合同条款原审法院未予审理查明，王娅湄当庭也提出了质疑。3.“全款付清”不应理解为“分两次付清”。根据合同约定购房款支付分三种方式，本案中，因多种原因否定了按揭贷款的方式，一次性付款已无可能，则只能选择“分期付款”的方式，但具体分几期、何时付款并无具体协商约定。虽然双方有微信往来，但王娅湄一直未予明确同意在兴宝旺公司指定的期限内付款，故不能人为地将“分期付款”臆断为“分两期付款”且负违约责任。同时，王娅湄向法院提交的微信记录也表明，王娅湄后期主动多次现场缴款并要求解决诸多具体问题，而兴宝旺公司均以收房为目的相威胁并拒收房款也不解决问题，加之原合同已被篡改，从而增加了兴宝旺公司想强制收房给王娅湄制造重大损失的可能性。二、本案是合同纠纷引起最原始的原因在于兴宝旺公司强制扣留变更王娅湄原件合同和改变贷款银行所造成，即违约的一方应是兴宝旺公司，且双方在变更合同（付款）过程中自始至终未达成新的一致协议，故合同违约的责任不应由王娅湄负责，不应承担违约责任。因为兴宝旺公司改变了合同约定的贷款银行，客观上王娅湄在办理银行贷款和后期申请解决问题中多次往返于成都和工作所在地通江县，给王娅湄的工作和生活上造成了一定损失也客观存在，原审法院对此一概驳回明显有失公平。 兴宝旺公司辩称：双方签订的合同是真实意思表示，应该向兴宝旺公司支付剩余房款，即应当承担逾期付款违约金。 兴宝旺公司一审起诉请求：1.王娅湄立即支付购房款60000元；2.王娅湄支付逾期贷款违约金1620元（自2018年12月25日起计至2019年1月3日，每日按贷款申请额的万分之五计算），并支付自2019年1月20日起至实际付清日止的逾期付款违约金暂计5220元（按逾期付款300000元自2019年1月21日起按每日万分之三计算至2019年1月22日为180元；按逾期应付款60000元自2019年1月21日起暂计算至2019年7月8日）。 王娅湄一审反诉请求：1.依法认定尾款实际结算金额，判令驳回兴宝旺公司请求支付违约金的诉请；2.兴宝旺公司双倍返还违约金7202元，公证费740元、抵押登记费160元、按揭备案服务费500元，并自2017年10月15日按日万分之五标准计算利息，以及交通费、伙食费、住宿费42000元）；3.兴宝旺公司退还预售购房合同原件并承担相应法律责任；4.兴宝旺公司承担本案诉讼的所有费用。 一审法院查明：2017年10月15日，兴宝旺公司（出卖人）与王娅湄（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定王娅湄以720166元的总价购买兴宝旺公司坐落于，采用商业贷款方式付款。买受人于2017年10月15日前支付首期房价款360166元，余款360000元向中国银行股份有限公司龙泉驿支行申请贷款支付，期限10年。除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定“（二）买卖合同中所指的该商品房价款，并不包括任何以下所述费用，下述费用由买受人自行承担：1、《商品房买卖合同》签署、生效和履行相关的费用；2、买受人向贷款银行申请取得贷款的相关费用”。第八条约定“若买受人未能按合同第九条第（二）款第2项的期限及时足额向出卖人支付分期购房款，买受人同意从逾期之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.4倍向出卖人支付资金利息且每日按欠款金额的万分之五向出卖人支付违约金。买受人采用抵押贷款方式付款，须在合同签订同时向出卖人付清全部首付款360166元，360000元由买受人向贷款银行申请商品房抵押贷款，买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。” 合同签订后，王娅湄向兴宝旺公司支付了首期房价款360166元。由于向中国邮政银行和中国银行申请贷款均未成功，后兴宝旺公司与王娅湄于2019年1月3日协商变更付款方式为“全款付清”，于2019年1月20日前付清。王娅湄于2019年1月22日向兴宝旺公司支付了300000元，剩余60000元购房尾款至今未付。 一审法院另查明，2017年10月15日，兴宝旺公司代为收取了王娅湄委托抵押公证、合同公证费740元、预告预抵押登记费160元、代办按揭及备案服务费500元。 一审庭审过程中，兴宝旺公司将其与王娅湄签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：XF-6C-424）及《商品房买卖合同补充协议》交付给王娅湄。 一审法院认为，一、关于兴宝旺公司要求王娅湄支付尾款60000元及逾期付款违约金的问题。双方在签订合同后另行协商变更付款方式为全款付清，在首付款已付清的情形下，实质系分期付款即尾款36万元于2019年1月20日前付清。王娅湄未按约支付尾款已构成违约，应承担合同约定的违约责任，兴宝旺公司要求王娅湄继续支付尾款60000元并承担逾期付款违约金的诉讼请求于法有据，一审法院根据其主张在法定范围内予以支持。在双方已经变更付款方式的情形下，兴宝旺公司主张逾期贷款违约金于法无据，一审法院不予支持。二、王娅湄要求兴宝旺公司返还两次签约的合同原件，兴宝旺公司表示因两份合同所涉标的物相同，第一份合同已销毁。一审法院认为，第一份合同已客观上无法向王娅湄交付，且双方就同一标的物另行达成了第二份合同，兴宝旺公司已当庭将第二份合同的交付义务履行完毕，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。兴宝旺公司认可代收了公证费740元，应由王娅湄自行向银行退领。一审法院认为，双方变更了付款方式，而兴宝旺公司未提供证据证明其代为向银行或公证处支付了该笔公证费，亦未举证证明将相关凭证交付王娅湄，故而，王娅湄无从向银行主张该笔款项，故王娅湄要求兴宝旺公司退还该项费用并承担利息的诉讼请求，一审法院在法定范围内予以支持。预告预抵押登记费、代办按揭及备案服务费，因双方于2019年1月3日协商变更了付款方式，已无办理预告预抵押登记、代办按揭之必要，该660元应予退还，故对王娅湄要求兴宝旺公司返还660元并承担利息的诉请，一审法院在法定范围内予以支持。而交通费、伙食费、住宿费，双方对此承担并无约定，且王娅湄未提交相应证据证明实际产生该笔费用及与双方案涉讼争相关，故一审法院不予支持。三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，王娅湄所提要求兴宝旺公司双倍返还签订预售购房合同时违规收取的违约金7202元并承担相应法律责任的诉讼请求系基于双方所签订的认购协议所提出的诉讼请求，与本诉商品房预售合同纠纷并非基于相同法律关系，一审法院在本案中不予处理，王娅湄可另行依法处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”之规定，王娅湄所提反诉请求中“依法认定尾款实际结算金额、要求兴宝旺公司承担退还王娅湄预售购房合同原件相应的法律责任”因未对兴宝旺公司提出具体的诉讼请求，不符合前述法律规定的条件，一审法院依法不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王娅湄于判决生效后五日内支付兴宝旺公司60000元，并承担逾期付款利息。利息计算方式为：2019年1月21日起至2019年1月22日为180元（300000元×0.3‰×2），自2019年1月23日起以60000元为基数，按每日万分之五标准计算至给付之日止；二、兴宝旺公司于判决生效后五日内返还王娅湄预告预抵押登记费160元、代办按揭及备案服务费500元、代办公证费740元，共计1400元，并承担逾期付款利息（以1400元为基数，自2019年1月4日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至给付之日止）；三、驳回兴宝旺公司的其余诉讼请求；四、驳回王娅湄的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取870.5元，由王娅湄负担853元，由兴宝旺公司负担17.5元；反诉案件受理费442.5元，由王娅湄负担428.5元，由兴宝旺公司负担14元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，二审中双方陈述，740元公证费系王娅湄在兴宝旺公司的工作人员的带领下前去缴纳，交款地点并非蜀都公证处的办公地点，兴宝旺公司就为何在非公证处办公地点缴纳公证费的原因无法进行解释。 本院认为，本案的争议有四个争议焦点，本院逐一评述： 一、关于王娅湄与兴宝旺公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》的问题。 王娅湄上诉主张其与兴宝旺公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》后，兴宝旺公司并未将案涉合同交付给王娅湄，而一审诉讼中兴宝旺公司递交的合同系其进行了“技术处理”，利用非签署页为打印件的方便“抽页换码”篡改了合同，兴宝旺公司到底篡改了哪些合同条款原审法院未予审理查明，本院认为，兴宝旺公司与王娅湄签订合同，拒不向客户交付合同的行为，有违交易习惯和诚信原则，对此本院予以指出，对于兴宝旺公司在经营中的不规范行为，王娅湄可以向有关管理部门请求处理。对于王娅湄提出兴宝旺公司递交的合同系其进行了“技术处理”、利用非签署页为打印件的方便“抽页换码”篡改了合同的问题，因王娅湄提供的证据不足以证明其该主张事实，本院不予支持。 二、关于王娅湄是否应当支付逾期付款违约金的问题。 兴宝旺公司与王娅湄于2019年1月3日协商变更付款方式为“全款付清”，并于2019年1月20日前付清。王娅湄于2019年1月22日支付购房款300000元，2019年9月29日支付购房款45000元，剩余15000元购房尾款至今未付，王娅湄逾期付款行为已经违反2019年1月3日约定，故其应当承担支付剩余房款的义务。对于兴宝旺公司主张王娅湄按《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条约定支付逾期付款利息的请求，因兴宝旺公司在合同签订后未能及时将合同交付给王娅湄，在王娅湄未持有合同的情况下，兴宝旺公司主张按合同约定标准支付利息的请求本院不予支持，本院酌定由王娅湄按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准向兴宝旺公司支付逾期付款利息。 三、关于代办公证费的问题。 二审中兴宝旺公司陈述，740元公证费系王娅湄在其工作人员的带领下向公证处缴纳，本院认为，王娅湄作为消费者在办理购买案涉房屋的相关手续时接受兴宝旺公司的指示，现针对该款项兴宝旺公司并无证据证明系缴纳给公证处，且交款地点并非公证处的办公地点，而兴宝旺公司对此也无法进行解释，故兴宝旺公司应当承担该款项的退还责任。 四、关于王娅湄主张的兴宝旺公司退还违规收取的预售购房合同违约金7202元问题。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，其基础法律关系是买卖，而王娅湄的该项主张系基于认购协议，其基础法律关系是预约合同关系，与本诉商品房预售合同纠纷并非基于相同法律关系，故一审法院认定在本案中对该请求不予处理，王娅湄可另行依法处理，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于新事实的发生，本院对部分判决内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2678号民事判决第二、四项，即“二、兴宝旺公司于本判决生效后五日内返还王娅湄预告预抵押登记费160元、代办按揭及备案服务费500元、代办公证费740元，共计1400元，并承担逾期付款利息（以1400元为基数，自2019年1月4日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至给付之日止）；四、驳回王娅湄的其余反诉请求。” 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2678号民事判决第三项，即“三、驳回兴宝旺公司的其余诉讼请求；” 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2678号民事判决第一项“一、王娅湄于本判决生效后五日内支付兴宝旺公司60000元，并承担逾期付款利息。利息计算方式为：2019年1月21日起至2019年1月22日为180元（30万元×0.3‰×2），自2019年1月23日起以6万元为基数，按每日万分之五标准计算至给付之日止；”为“一、王娅湄于本判决生效后五日内支付兴宝旺公司剩余购房款15000元及利息（利息计算方式：1.2019年1月21日起至2019年1月22日以300000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算；2.2019年1月23日起至2019年8月19日以60000元为基数按按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算，2019年8月20日至2019年9月29日以60000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.2019年9月30日起以15000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。）” 四、驳回兴宝旺公司的其余诉讼请求。 一审本诉案件受理费870.5元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司435.5元，由王娅湄承担435元；一审反诉案件受理费442.5元，由王娅湄承担221.5元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司承担221元。成都兴宝旺房地产开发有限公司上诉案件受理费1300元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司承担650元，由王娅湄承担650元；王娅湄上诉案件受理费2626元，由王娅湄承担1313元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司承担1313元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年五月十五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅