天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终928号上诉人（原审原告）：曹玲，女，1971年12月8日出生，汉族，北京合阳菊梅科技有限公司财务，住天津市北辰区。被上诉人(原审被告)：天辰科技园开发（天津）有限公司，住所地天津市北辰区京津路1号。法定代表人：贾德山，董事长。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪汶，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津广拓力合房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区青年创业园B座237A座。法定代表人：兰旭，董事长。委托诉讼代理人：陈亮，男，公司经理。上诉人曹玲因与被上诉人天辰科技园开发（天津）有限公司（以下简称“天辰公司”）、天津广拓力合房地产经纪有限公司（以下简称“广拓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曹玲上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判二被上诉人立即连带返还上诉人曹玲排卡金20000元或发回重审；3、上诉人因诉讼支出的一切费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人曹玲与被上诉人天辰公司、广拓公司没有任何关于“排卡金”的书面合同约定，且上诉人从不知晓有关排卡金”的事情，法律上亦没有所谓“排卡金”这一名词。二被上诉人也没有提供与“排卡金”相关的发改委收费许可或资质，更无此会计科目。上诉人认为该“排卡金”属于违法收费。被上诉人辩称“排卡金”系中介费或优惠一说，也没有具体合同的约定。上诉人签过的涉案合同没有任何有关“排卡金”的条款，上诉人购房系自然到访客户，也没有中介公司的介入，房屋价款系上诉人与被上诉人天辰公司自行约定，没有优惠一说。所以被上诉人辩称的“排卡金”系中介费或优惠一说不能成立。根据谁主张谁举证的原则，二被上诉人既然收取上诉人所谓的“排卡金”，就应当举证证实提供了相关“排卡金”服务，且本案不适用举证责任倒置。二被上诉人现不能举证予以证实，应当承担举证不能的不利后果。2、《商品房销售管理办法》第26条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第28条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。本案中，二被上诉人从未向上诉人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，且售楼处工作人员着装统一，自称是天辰公司的工作人员，上诉人自始至终认为楼盘就是被上诉人天辰公司自行销售的。被上诉人天辰公司提供证据称，二被上诉人已经就所谓“中介费”结算过，那么根据该管理办法规定，就不得收取佣金以外的其他费用。因此二被上诉人收取“排卡金”具有非法性。3、本案中上诉人与被上诉人天辰公司系房屋买卖合同关系，在天辰公司销售涉案房屋过程中，被上诉人巧立名目违法收取“排卡金”20000元，给上诉人带来经济损失，且天辰公司从中实际获利，折抵二被上诉人之间的相关费用。上诉人付款行为均发生在被上诉人天辰公司的售楼处，被上诉人天辰公司存在不可推卸的重大过错。4、本案中，二被上诉人自称二者之间系委托代理销售关系，故应对违法收取上诉人“排卡金”承担连带返还责任。5、本案中被上诉人天辰公司存在种种违规经营的行为，收取“排卡金”不具备合法性。6、二被上诉人之间的《渠道电商合作协议》，上诉人既没有见过也没有签过字，上诉人不予认可，该协议与本案无关。根据公平原则，不能用一个上诉人没有签字确认的协议来约束上诉人。即使广拓公司具有《天津市房地产经纪机构备案证明》，也不能说明二被上诉人就可以顺理成章、巧立名目的收取上诉人“排卡金”。综上，请贵院依法改判或发回重审，准如上诉人之请求事项，以维权利。被上诉人天辰公司辩称，一、广拓公司为天辰公司提供了居间服务，收取居间服务费并无不当。本案中上诉人签字确认了电商费收据及《认购书》，充分说明上诉人对其购买房屋的优惠情况、电商费的交费对象以及因缴纳电商费而享受优惠的事实是明确知悉的。广拓公司作为居间人，为天辰公司和上诉人提供促成订立房屋买卖合同的居间服务，并在促成交易后分别向双方收取居间服务费，其中向上诉人收取的20000元电商费，实际上就是居间服务费。二、天辰公司非电商费的收取方，上诉人向天辰公司主张返还该款项没有事实和法律依据。涉案电商费是由广拓公司收取，因促成该笔交易，广拓公司除向上诉人收取20000元电商费，还向天辰公司收取了16330元的居间服务费。因而，天辰公司不仅没有收取电商费，也未从中获取任何利益，实际上涉案房屋买卖期间正值天津市售楼市场的黄金时期，该期间楼市销售火爆，供不应求，如果上诉人未参与团购活动，即缴纳电商费，从而享受购房优惠的活动，天辰公司完全可以以原始价格出售房屋。此外，上诉人主张的连带责任不适用于本案三方间的居间法律关系，其主张没有事实和法律依据。综上，天辰公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人广拓公司辩称，1、广拓公司是一家具有销售资质的房地产经纪有限公司，广拓公司在与天辰公司签订《渠道电商合作协议》后，在甲方认可的情况下，可根据销售节奏制定团购优惠政策。同时，根据市房管局要求，第一时间将相关的法律文书、销售资质、销售人员照片等公示于售楼处内。2、广拓公司对购房者提供了项目宣讲、沙盘讲解、带领客户进行样板房参观，并进行了价格的测算等销售应尽的义务，最后促成成交，并明确告知客户一切费用收取的金额及用途，客户知悉并缴纳，客户享受的服务及优惠。3、2016年末为中国地产的销售黄金时期，房价一路看涨，销售人员没有进行房价优惠的权利。只有客户参加了团购活动，即交20000元即可享受房款优惠不低于50000元，客户在销售告知并认可的情况下，缴纳了费用并签字确认收取收据后，才获得购房资格及房款优惠。否则该房屋不会有如此大的优惠力度。综上，广拓公司认为上诉人在已知并认可的情况下，自愿缴纳了团购费，并收取了广拓公司开具的收据。上诉人在该房屋房款上享受了巨大的优惠。该项目于2016年交房并入住，历经三年的时长，上诉人提出退还该款项，行为欠妥。广拓公司认为没有任何理由依据退还上诉人团购费，并尊重一审法院的判决结果。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。曹玲向一审法院起诉请求:1．依法判令二被告立即连带返还原告排卡金20000元；2．原告因诉讼支出的一切费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年12月2日，曹玲欲购天辰公司开发的观辰阁房屋，当日曹玲向广拓公司交纳了20000元，广拓公司出具了收据，该收据上正面记载“今收到曹玲交来观辰阁排卡金2万元”，收款人处有苏畅签字并加盖广拓公司财务专用章，曹玲在交款人处签字。2016年12月18日，曹玲（乙方、认购人）与天辰公司（甲方，出卖人）签订《京津一品（观辰阁）房屋认购书》（以下简称“认购书”），约定乙方自愿认购甲方开发的观辰阁项目（以下简称“611房屋”），面积为56.89平方米，总价款1180000元，优惠后总价款为1038000元，单价为18245.74元（此价款不包括其他乙方应缴纳的各种税费和维修基金等）；乙方同意签订本认购书前，交付定金20000元，作为甲乙双方当事人订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保，签订《天津市商品房买卖合同》后，乙方交付的定金转为正式购房款的一部分；乙方须于2016年12月25日前一次性支付房款1038000元，并签署《天津市商品房买卖合同》及补充协议，交齐相关各项税费等内容。该认购书系两页，首页底部中间有“1/2”字样，尾页底部中间有“2/2”字样；尾页甲方处有天辰公司印章，乙方处有曹玲签字。当日曹玲向天辰公司交纳了定金20000元，天辰公司开具了收据。诉讼中，经一审法院询问原告商谈房款优惠的具体情形，原告提交A4纸一份，上面载明所购的611房屋房款、税费情况，同时载明有电商20000元。该纸张还载明另一套房屋的房款、税费情况以及排卡金20000元。原告自述该纸张系销售人员所写，但销售人员系天辰公司人员。2016年12月21日，曹玲与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2013-0182328），约定曹玲购买611房屋，每平方米单价为18245.74元，价款为1038000元等内容。后曹玲依约向天辰公司交付了相应的购房款及其他费用。另查，广拓公司（乙方）与天辰公司（甲方）于2016年6月29日和2017年1月1日分别签订了《渠道电商合作协议》，约定双方就乙方为甲方开发建设的京津一品项目提供团购、平台推荐及其他推广等服务的相关事宜，达成并签署本合作协议；甲方授权乙方作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为甲方提供团购推荐服务，甲方根据乙方组织的团购推荐服务客户效果向乙方支付平台推荐团购服务费；本次合作房源范围为全部房源；甲方承诺乙方作为第三方平台推荐团购服务公司参与销售的合作房源与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；甲方保证售楼处所有工作人员熟知合作事项，同时严格履行统一的活动说辞；甲方有义务全力支持乙方开展销售业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；甲方承诺，对于乙方组织团购推荐服务的客户，甲方及时安排人员进行客户确认，并及时将确认结果反馈给乙方；乙方作为甲方合作商户，允许乙方在售楼现场内办理相关平台推荐本项目事项；乙方利用自身的各类平台资源为甲方京津一品项目进行线上、线下客户拓展，如：看房团、企业拓展、经纪公司整合、渠道销售等；乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行；乙方定期进行工作总结及工作计划汇报，根据项目实际需求进行营销策略调整；以京津一品项目为圆点辐射周边半径1公里范围内为甲方红线，此红线内乙方不得做客户拦截或者设点宣传，试图获取本项目的自然到访客户，如有违反，双方立即解除本合同，且乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失；费用结算方式，通过乙方平台资源导入现场并成功认购，并签订《天津市商品房买卖合同》的客户，甲方按照以下标准支付给乙方平台推荐团购服务费用，合作期间内，由乙方渠道推荐销售成功的客户，甲方按成交总房款的5%-3%向乙方支付服务费，此服务费中包含20000元电子商务平台技术费用，客户缴纳电商服务费后剩余部分的50%在客户成功签署《天津市商品房买卖合同》后甲方向乙方支付，其余款项待客户所购房屋的全款到达甲方账户后另行支付补足等内容。另查，2016年7月7日，天津市红桥区房地产管理局出具《天津市房地产经纪机构备案证明》，上载广拓公司业务范围为房地产经纪、房地产咨询，备案编号为＜2016＞483。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用和公平原则。本案的争议焦点为：广拓公司收取原告20000元款项是否合法有效，二被告是否应连带承担退还上述款项的民事责任。对此，一审法院分析如下：首先，二被告签订的《渠道电商合作协议》约定天辰公司授权广拓公司作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为天辰公司提供团购推荐服务，广拓公司可以向客户收取电商服务费。广拓公司提供的《天津市房地产经纪机构备案证明》，能够证实广拓公司为天辰公司就涉案房屋销售项目组织团购推荐服务以及在售楼现场内办理推荐项目事项，具有合法资质。其次，2016年12月2日，原告给付广拓公司20000元，广拓公司出具了相应的收据，原告在交款人处签字确认，原告亦未举证证实购房时无人提供服务，说明原告对广拓公司收取该20000元款项是接受的。原告交付的20000元定金，按曹玲与天辰公司于2016年12月18日所签订了认购书仅是作为订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保。再次，曹玲与天辰公司所签订的认购书约定了涉案611房屋总价款为1180000元，优惠后总价款为1038000元；2016年12月21日，曹玲与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》。该合同明确记载了房屋总价款为1038000元，说明《天津市商品房买卖合同》实际执行了上述认购书的约定，亦说明原告获得并实际享受了天辰公司所给出的购房优惠。最后，天辰公司提交的成交情况统计表、发票及付款回单，能够证实原告所购的房屋在上述成交情况统计表中，广拓公司提供了购房团购推荐服务，且天辰公司依约履行了给付服务费的义务。综上，上述情况能够形成证据锁链证实曹玲因广拓公司提供了团购推荐服务而购买了611房屋，曹玲实际享受了房屋价款的优惠，而且通过原告提交的优惠明细纸张，可以看出曹玲对广拓公司收取涉案20000元款项是明知，广拓公司收取的涉案20000元款项并不违反法律规定，依据公平原则，曹玲的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。关于原告主张的被告收取“排卡金”，违反《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条相关规定一节，首先，该规定载明的前提是不符合商品房销售条件，收取“排卡金”抬高价格，而本案天辰公司早已取得销售许可，且收取“排卡金”也是为团购优惠而非抬高价格，故一审法院对原告的该项意见不予采信。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告曹玲的诉讼请求。案件受理费300元，由原告曹玲负担。”上诉人曹玲于二审审理期间未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。广拓公司系有资质的房地产经纪公司，其在与天辰公司签订《渠道电商合作协议》后，已履行了《渠道电商合作协议》约定的购房团购推荐服务。因此，广拓公司有权依据该协议收取相关费用。曹玲在购买涉案房屋时，虽未与广拓公司签订任何协议，但依据其签订的认购书及《天津市商品房买卖合同》，可以认定其在购房时享受了价格优惠，而该优惠与天辰公司提供的相关售房宣传单能够对应，且曹玲收取了广拓公司开具的收据，据此能够认定曹玲对于该费用的收取是明知的。现曹玲要求天辰公司、广拓公司连带返还该款项，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，曹玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人曹玲负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年五月十五日书记员 韩     鹏