山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3695号 上诉人（原审被告）：宋淑芬,女,1971年10月29日出生,汉族,住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：庄延坤,女,1995年8月13日出生,汉族,住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：庄某,女,2005年11月1日出生,汉族,住山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：宋淑芬（庄某母亲），住山东省青岛市黄岛区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：李金花、孙晓娜，山东清铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王合存，男，1949年10月9日出生，汉族，住山东省菏泽市开发区。 原审被告：庄云祥,男,1943年9月7日出生,汉族,住山东省胶州市。 原审被告：赵秀娥,女,1948年9月9日出生,汉族,住山东省胶州市。 原审第三人：王恺一，男，1977年1月2日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 上诉人宋淑芬、庄延坤、庄某因与被上诉人王合存、原审被告庄云祥、赵秀娥、原审第三人王恺一物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初8341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋淑芬、庄延坤、庄某上诉请求：1.撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8341号民事判决第一项，依法改判或发回重审；2.判决一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.涉案的房屋坐落的位置系城中村，不应该机械认定为农村居民住宅。黄岛区王台镇北村土地已被占用或征用，于2000年就成为失地村，涉案房屋已丧失了农村宅基地住房的性质。该房屋已经进行拆迁登记，被上诉人受利益驱使公然置诚实信用于不顾，滥用诉讼权利，欲混水摸鱼。该案宣判后不久，村委会和有关职能部门，对拆迁登记进行了再次拆迁登记，该房面临马上拆迁。对该种性质的房屋，原审仍按是否系本村村民为要件认定买卖合同无效，有失偏颇。上诉人及亲属购得该房十余年来，对该房进行了地面铺设、厨卫改造、墙壁重修、由秫秸更换为木板的房顶等，总添附价值达10余万。原审对上述事实未查明即行判有草率之嫌。2.本案应系房屋买卖合同纠纷，不应是物权保护纠纷。被上诉人委托原审第三人将涉案房屋卖给上诉人家属庄进栋。一审法院认定本案系不动产物权权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定是错误的。被上诉人如果主张房屋买卖合同关系，权利不会得到法院支持。上诉人自2009年6月20日购买涉案房屋居住至今。十余年间，被上诉人多次到过上诉人家中，不可能不知道自己的房屋委托其儿子出卖的事实，只是因该房屋马上要拆迁，利益促使被上诉人不讲诚信。3.王合存本人已意识到自己不诚信、滥用诉权的行为最终将得不到法院的支持。在收到原审法院的判决书后，就到上诉人家里请求和解，希望拆迁房上诉人和被上诉人王合存一家一套，补偿款平分。村委和有关职能部门对涉案房屋进行拆迁登记时，王合存再次到村委无理取闹，被告知房屋就是上诉人的后，王合存退而求其次再次找上诉人欲和解，其此举系其对自己不诚信之恶行之否定。 王合存辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 庄云祥、赵秀娥、王恺一未作陈述。 王合存向一审法院起诉请求：1.判令宋淑芬停止对王合存房屋的非法占用，立即返还王合存位于王台镇王台北村25号的房屋；2.判令宋淑芬支付王合存自2010年1月1日至2019年4月16日期间使用王合存房屋的房屋使用费80000元；3.本案诉讼费用由宋淑芬承担。事实和理由：王合存系王台北村村民，原居住在其名下的王台镇王台北村25号民房内，2006年因身体等原因离开王台北村，目前居住在菏泽市女儿家中，王合存离开家中时将房屋委托儿子即第三人王恺一看管，2019年王合存回到王台北村时发现房屋被宋淑芬占用，并声称王恺一将房屋出售给宋淑芬，王合存告知宋淑芬未将房屋出售他人也没有同意任何人代为出售房屋，要求宋淑芬立即返还王合存房屋遭到拒绝。 一审法院认定事实：王合存提交宅基地档案信息表一份，载明王合存在王台北村享有集体土地使用权一宗，四至为东至围墙外根邻大街，西至围墙外根邻相仕奎住宅，南至围墙外根邻胡同，北至围墙外根邻胡同，用地面积为192.3平方米，用途为村民宅基地。宋淑芬及王恺一对宅基地档案信息表均无异议。 宋淑芬提交南集建（1991）字第010922号集体土地建设用地使用证一份，载明土地使用权人为王合存，地址在王台北村，用地面积为192.28平方米，用途为住宅，四至为东至围墙外根邻大街，西至围墙外根邻相仕奎住宅，南至围墙外根邻胡同，北至围墙外根邻胡同。王合存及王恺一对使用证均无异议。 宋淑芬提交契约一份、收到条一张。其中契约买房人为庄进栋、卖房人为王合存、卖方委托代理人为王恺一，契约第一条约定卖方人王合存名下有房屋（平房）四间，位于胶南市，东邻大街，西至围墙外根，邻相仕奎住宅，南至围墙外根，邻胡同，北至墙壁外根，邻胡同共计用地面积192.28平方米，第二条约定因卖房人王合存名下所有这平房闲置多年，现将其卖给缺房户买房人庄进栋共计价款壹拾捌万元整，第三条约定买房人庄进栋在本契约签订之日把价款一次性全部付给卖方人，第四条约定卖房人兹本契约签订之日后所持有的此房屋所有产权全部归买房人庄进栋所有，第五条约定上述房屋产权变更过户由双方共同负责去房产等部门办理过户手续，办理过户手续所产生的费用由双方共同承担，第六条约定双方如有违约，按房价10倍赔偿，2009年6月20日。收到条载明“今收到房款壹拾捌万元整（￥180000）2009.6.20号王恺一”。王恺一自述契约中的王合存签字及捺印、王恺一签字及捺印均系其所签、所捺，签字、捺印时没有王合存授权、王合存也不知道此事，王合存不认可契约及收到条的真实性、对此不知情。 庄进栋2010年3月23日去世，第一顺序继承人为其父亲庄云祥、母亲赵秀娥、配偶宋淑芬、女儿庄延坤、庄某，法院依职权追加庄云祥、赵秀娥、庄延坤、庄某作为被告参加诉讼，庄云祥、赵秀娥在2019年9月4日作出书面声明：庄进栋去世时所留遗产其应继承的份额均赠与给宋淑芬。 王合存系王台北村村民，其自述老家系薛家庄，从2006年随女儿在菏泽市，其母亲随其大哥在开发区居住至2015年去世，在此前探望过母亲但未回王台，王合存未提交经常居住地在菏泽市的证据。庄进栋、宋淑芬非王台北村村民。 证号为南集建（1991）字第010922号的集体土地建设用地使用证现有正房四间、东、西偏房各一间、南偏房四间，上述房屋当事人双方均认可在2009年6月份时已经建设，并由宋淑芬、庄延坤、庄某占有、使用至今，宋淑芬还自述对涉案房屋进行了修缮。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案买卖合同是否合法有效；2.宋淑芬、庄延坤、庄某是否有合法权利占用、使用涉案房屋；3.如无合法权利，宋淑芬、庄延坤、庄某应否将涉案房屋返还王合存并支付占用期间的房屋使用费。 根据法律规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的与其特定身份相联系的权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。集体经济组织成员取得宅基地后,在宅基地上建造房屋,进而取得农村房屋所有权。农村房屋的转让涉及宅基地使用权主体的变更,农村房屋买卖合同效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权,根据“房随地走”原则,只有受让人经审批取得宅基地使用权后,房屋买卖合同才有效,方可取得其上的房屋所有权。本案中,庄进栋、宋淑芬非王台北村集体经济组织成员,不具备购买涉案房屋的主体资格,至今也未获准取得宅基地使用权。因此,庄进栋与王合存签订的房屋买卖契约,应当认定为无效。庄进栋去世后，宋淑芬、庄延坤、庄某依据无效的房屋买卖契约占用、使用涉案房屋于法无据，应当将南集建（1991）字第010922号土地使用证上的房屋返还王合存。 2009年6月20日的房屋买卖契约，王恺一虽认可是替其父亲王合存签字、捺印且无代理权限，但结合王合存自述的自己居住情况、老家情况、母亲居住情况，其自述自2009年至今长达十年之久的时间里未回王台北村、直到2019年才发现宋淑芬占用、使用涉案房屋，严重与常理不符，综合案情，不能认定王合存对王恺一代其将涉案房屋出售给庄进栋不知情、不同意。基于王合存与王恺一的身份关系及王合存自述其委托王恺一对涉案房屋看管的委托管理关系，王恺一在看护房屋期间明知宋淑芬夫妇无资格购买涉案房屋而予以出售，作为委托王恺一看管房屋的王合存，对此应当承担相应责任，故法院认定王合存、王恺一、庄进栋对房屋买卖契约无效均存在过错，王合存要求宋淑芬支付自2010年1月至2019年4月16日期间房屋使用费80000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。 本案系不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定，对宋淑芬关于本案已超诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。法院判决：一、被告宋淑芬、庄延坤、庄某于本判决生效之日起十日内将南集建（1991）字第010922号土地使用证上的房屋返还原告王合存；二、驳回原告王合存的其他诉讼请求。案件受理费1800元（原告已预交），由原告王合存负担900元，被告宋淑芬、庄延坤、庄某共同负担900元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人上诉和被上诉人答辩，本案二审的争议问题是：宋淑芬、庄延坤、庄某应否将涉案房屋返还给王合存。根据法律禁止性规定,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该集体的宅基地使用权，故本农村集体经济组织成员向非本集体经济组织成员出售和转让宅基地使用权和房屋应为无效行为，王恺一代王合存将涉案房屋出售给庄进栋的行为无效。宋淑芬、庄延坤、庄某做为庄进栋的继承人，应将涉案房屋返还给王合存，一审法院判决正确，应予维持。 综上所述，宋淑芬、庄延坤、庄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人宋淑芬、庄延坤、庄某负担。 本判决为终审判决。 审判长 鲁 宇 审判员 杨海东 审判员 于水清 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 唐伟柏 书记员苏雨彤 书记员李勇