文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24572号原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处,住所深圳市龙岗区。法定代表人张某某。委托代理人林某某，广东耀景律师事务所律师。委托代理人吴某某，广东耀景律师事务所实习律师。被告邓某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处与被告邓某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人林某某、吴某某,被告邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系D1-10F的业主，房屋建筑面积110.05㎡，2018年12月1日之前原告作为某某花园小区的物业服务公司与被告存在物业服务关系，一直为被告提供物业服务。双方约定物业管理费收费标准为每平米每月2元，每月10日前缴纳当月费用，水费按照水务集团标准缴纳，《业主公约》第三条第三款规定，业主不按规定缴交管理服务费、本体维修基金、空调费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日3‰的滞纳金，无正当理由逾期三个月拒绝缴交的，物业公司可以依法向人民法院起诉，在原告每月发给被告的收费通知书上，也明确约定滞纳金按每日1‰标准计算，此外，依据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第43条规定“不按时缴纳管理服务费用的，物业管理企业可要求限期缴纳，逾期不缴纳的可按日收取3‰滞纳金”，可见原告有权收取被告滞纳金。被告自2014年12月份起一直拖欠物业管理费、水费等费用，经原告多次上门催缴无果，故原告请求判决：一、被告向原告支付2014年12月至2018年11月管理费10564.8元、2014年12月至2018年12月期间应缴纳的垃圾处理费554.39元、排污费851.04元，水费2614.11元以及逾期支付上述费用的滞纳金14482.44元（按每日1‰的标准，从应缴费之月的第11日起暂计至2019年8月31日，后续滞纳金计至上述款项实际支付之日止）；二、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称，1.原告是小区开发商的子公司，开发商一直侵占业主财产，现业主正在维权，被告自2003年入住直到2014年11月期间每年都按时交费，之后没交只因为原告侵犯了被告权益，把被告停放在花园里的车辆多次刮伤，且被告反映情况后原告拒赔，车辆还是一直办理每月100元月卡的，共交费15年之久，直到2018年底原告被全体业主“请走”。两年前被告也曾向紫薇社区领导反映此事。《合同法》规定“保管人应当妥善保管保管物”，可见原告作为保管人应有特殊注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人应当承担赔偿责任，包括被盗、被损毁，甚至被刮；2.停车场依法由小区业主共有，所以原告的收费性质就不是租赁费性质，原告只能是承担保管责任，因此原告基于违反保管合同应当承担赔偿损失的违约责任；3.原告侵权被告权益在先，而引发的导火线是被告在小区停车场因刮伤损坏而二次维修，两次维修费共计3400元，被告多次去原告处反映，原告的徐姓负责人都漫不经心说让被告自己解决，找了两个保安到现场并打发被告说是盲区，监控看不了，导致不了了之，所以原告应当退回被告所有停车收费并支付2分钱的利息；4.2004年因开发商不断侵权，全体业主曾因维权多次向上反映，并强烈要求更换物业，直到二年前经政府介入通过业主大会投票终于更换物业公司，综上请求驳回原告全部诉求。查明，被告为某某花园某某业主，房屋建筑面积110.05㎡。原告与开发商签订的《物业管理合同》约定，原告为涉案物业所在小区的管理单位，带电梯住宅区管理费收费为2元／月／平米，……交纳时间为每月10日前。合同期限三年，2009年8月1日至2012年7月31日止”。2014年11月被告现金交纳了当月涉案房屋的应收水费41.4元、排污费14.58元、管理费220.10元、垃圾处理费9.56元等，之后被告未再缴费，累计拖欠物业费48个月共计10564.8元。原告明确2014年12月至2018年12月（11月产生）期间应缴垃圾处理费合计554.39元、排污费合计851.04元，水费合计2614.11元，被告对前述费用发生数额无异议，但辩称物业不允许只付水费等。被告对没有其签名的《业主公约》不予认可。原告示每月涉案物业的《收费通知单》，单上明确当月用水量等，并备注“请于当月10日前。逾期未交按日加收1‰滞纳金”，欠费期间涉案房屋均有用水情况。2018年7月25日原告向被告寄出的催缴律师函，物流详情单显示7月26日被“本人”收。为证为证明原告侵权，被告当庭提交了2018年整年的月停车费发票、2013年3月19日、2017年5月7日的车辆维修结算单以及两份业主委员会与涉案小区开发商就停车场、架空层产权问题争议的一审判决书等。以上事实，有《物业管理合同》、水费等欠费明细、邮单、民事判决书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，双方对于2018年11月前原告为涉案小区提供物业管理服务的事实没有争议，案件的焦点在于:一、被告是否有正当的理由拒绝缴纳物业管理费;二、被告是否应支付滞纳金。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对被告在内的全体业主均具有约束力,被告应当依约向原告支付物业管理费。被告从2014年12月开始未缴纳物业管理费,其抗辩理由是原告没有尽到看管责任导致其停放在小区内的车辆被刮，以此为由拒交物业管理费。本院认为,当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，被告提交了维修清单，即使真实也仅能证明车辆存在过两次维修，不能证明车辆是在小区停放期间受损也无法证明原告未尽必要的安全保障义务，因此其拒绝履行其对待给付义务,要求免除物业费的意见,依据不足,本院不予采信。至于滞纳金，物业合同没有约定，《业主公约》也没有经过公示或者送达给业主，况且，根据本案所查明的事实,双方物业费欠缴发生纠纷系因被告对物业服务质量与原告存在争议，而原告作为物业服务单位,在日常管理中并未有效整改存在的问题以缓和双方矛盾,小区2018年11月后更换物业公司也印证了这一点，说明原告本身也存在过错，可见被告并非恶意拖欠费用,对于物业费滞纳金的主张，本院不予支持。关于垃圾费、水费等,被告对数额没有异议，也确认没有支付，本院有理由相信被告的相关水费等已由原告统一代缴。原告垫付该部分款项后在客观上存在资金被占用的损失,本院认定被告应向原告支付逾期支付垃圾处理费、排污费及水费的利息,分别以每期拖欠费用总额（见附表）为本金,按中国人民银行同类同期贷款利率的标准（2019年8月20日之后调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）,自当月11日起计算至实际付清之日止。基此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处支付某某花园某某房2014年12月至2018年11月期间的物业管理费10564.8元；二、被告邓某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处支付某某花园某某房2014年12月至2018年12月期间拖欠的554.39元、排污费851.04元，水费2614.11元；三、被告邓某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处支付某某花园某某栋某房上述水费、排污费、垃圾处理费的逾期支付利息（分别以每期拖欠前述费用之和为本金,按中国人民银行同类同期贷款利率的标准,自当月11日起计算至实际付清之日止；2019年8月20日之后贷款利率标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、驳回原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费526元（原告已预交），由原告深圳市某某物业管理有限公司某某花园物业管理处负担256元，由被告负担270元，被告应于判决生效之日起三日内向原告径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  许玉凤人民陪审员  陈钟石二〇二〇年五月八日书 记 员  全柳茵            日期              水费              垃圾费              排污费              总额                             日期              水费              垃圾费              排污费              总额                  2014年12月              43.7              10.09              15.39              69.18                             2017年1月              54.05              12.21              18.72              84.98                   2015年1月              41.4              9.56              14.58              65.54                             2017年2月              43.7              10.09              15.39              69.18                   2015年2月              57.5              12.74              19.62              89.86                             2017年3月              39.1              9.03              13.77              61.90                   2015年3月              32.2              7.43              11.34              50.97                             2017年4月              43.7              10.09              15.39              69.18                   2015年4月              34.5              7.97              12.15              54.62                             2017年5月              50.6              11.68              17.82              80.10                   2015年5月              41.4              9.56              14.58              65.54                             2017年6月              48.3              11.15              17.01              76.46                   2015年6月              43.7              10.09              15.39              69.18                             2017年7月              46              10.62              16.2              72.82                   2015年7月              54.05              12.21              18.72              84.98                             2017年8月              48.3              11.15              17.01              76.46                   2015年8月              74.75              15.4              24.12              114.27                             2017年9月              70.77              13.28              20.52              104.57                   2015年9月              67.85              14.34              22.32              104.51                             2017年10月              70.77              13.28              20.52              104.57                   2015年10月              36.8              8.5              12.96              58.26                             2017年11月              78.79              14.34              22.32              115.45                   2015年11月              48.3              11.15              17.01              76.46                             2017年12月              74.78              13.81              21.42              110.01                   2015年12月              43.7              10.09              15.39              69.18                             2018年1月              62.75              12.21              18.72              93.68                   2016年1月              41.4              9.56              14.58              65.54                             2018年2月              82.8              14.87              23.22              120.89                   2016年2月              48.3              11.15              17.01              76.46                             2018年3月              53.4              10.62              16.2              80.22                   2016年3月              34.5              7.97              12.15              54.62                             2018年4月              66.76              12.74              19.62              99.12                   2016年4月              48.3              11.15              17.01              76.46                             2018年5月              66.76              12.74              19.62              99.12                   2016年5月              36.8              8.5              12.96              58.26                             2018年6月              78.79              14.34              22.32              115.45                   2016年6月              50.6              11.68              17.82              80.1                             2018年7月              62.75              12.21              18.72              93.68                   2016年7月              36.8              8.5              12.96              58.26                             2018年8月              50.73              10.09              15.39              76.21                   2016年8月              50.6              11.68              17.82              80.1                             2018年9月              48.06              9.56              14.58              72.20                   2016年9月              48.3              11.15              17.01              76.46                             2018年10月              56.07              11.15              17.01              84.23                   2016年10月              48.3              11.15              17.01              76.46                             2018年11月              62.75              12.21              18.72              93.68                   2016年11月              64.4              13.81              21.42              99.63                             2018年12月              50.73              10.09              15.39              76.21                   2016年12月              74.75              15.4              24.12              114.27