四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1419号 上诉人（原审被告）：何国凯，男，汉族，1983年4月2日出生，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：汪钰枚，女，汉族，1984年3月10日出生，住南充市高坪区，系何国凯之妻。 被上诉人（原审原告）：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：蒲炳林，公司员工。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 上诉人何国凯因与被上诉人南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2623号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何国凯上诉请求:一、撤销一审判决。二、将本案发回重审或依法改判,判决家吾家物业公司减收上诉人的物业服务费,减收幅度为30%。 事实和理由:一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据,此点既符合相关法律规定,也为一审判决所认可,但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在:一审判决只认定了家吾家物业公司服务本小区的服务瑕疵,但未认定其对上诉人服务瑕疵造成的经济损失承担责任。二、在收费方面的缺少法律依据:首先未按前期物业服务协议单价收费,对方提供的收费依据缺少相关职能部门签章,物业涉嫌乱收费行为;其次是自2017年10月小区成立业主委员会以来,并未与业主委员会签定新的物业服务合同。《前期物业服务协议》已于2012年8月17日到期,协议到期以后,物业公司并未按规定对业主进行正式合同进行签订。物业公司收取的物业管理费用,并未出示物业管理部门的相关文件,属于物业公司私自定的,没有任何的手续备案,不符合程序。三、家吾家物业公司未履行基本义务。根据《前期物业管理服务协议》的相关服务规定,家吾家物业主要规定根本没有履行,在收取物业费用时未出示物价部门规定收费标准原件。在履行协议时,未向协议中规定基本内容进行满意测评、未公布物业收支情况、清洁不全面、绿化无专人养护,没有值班电话,无24小时值班制度,未有专门的物业办公室,小区无保安,只有一个门卫看大门,在一审的时候,我方的提供了多项证据。但法院并未调查核实此情节,也未在判决中体现这一情况,并未对小区进行勘查，导致认定家吾家物业瑕疵不全面。四、本人于2015年9月18日,在所住小区丢失价值3600元三轮摩托车一辆,当时江东派出所民警现场勘察、取证,并立案。事发后,本人多次找物业公司商量赔尝事宜,但是物业公司一直没有给相应的回复,作为一个服务公司,未尽到服务的义务,在一审时本人已经向南充市高坪区法院提交了申请法院调查取证申请书。上诉人特申请二审法院向南充市高坪区江东派出所调取当事案件,以明确家吾家物业公司不履行义务给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。 家吾家物业公司辩称：一、上诉人提的物业服务瑕疵的问题:瑕疵是每个服务工作都无法避免且都有的,只是多与少和是否是常态化而已。一级物业服务小区都有服务瑕疵,何况本案上诉人居住的是三级服务小区。本案上诉人提出的物业服务瑕疵估计是某个时间段短时存在的,被上诉人已经或者正在采取补救措施整改(属于开发商和业主自己的责任除外)。按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条,已经或者正在采取补救措施整改的,是不应该追究其责任的。况且,一审法院以不支持违约金变相的处罚了被上诉人存在的瑕疵,一责不能二罚。二、上诉人提的物业费涨价和合同到期的问题：2012年12月1日之前是按照被上诉人与每位业主签定的《前期物业服务协议》的规定收费的；2012年12月1日之后是按照85%以上的业主同意上调物业费的价格收费的,属地社区有签字盖章证明,上诉人本人也签字同意的。目前,该小区收费率达到90%以上,故被上诉人收费是顺民情,合法理的。2017年10月小区成立业主委员会后,按《物业管理条例》和《业主大会与业主委员会指导规则》的相关规定：没有20%以上的业主提议召开业主大会修改《前期物业服务合同》和重新签订《物业服务合同》,没有双过半以上的业主同意解聘被上诉人,更没有新的物业公司签订新的《物业服务合同》,按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条和《业主大会与业主委员会指导规则》的第三十七条规定,被上诉人继续在小区服务和收费是合情、合理、合法的。三、上诉人提的合同备案和满意度测评等问题：《前期物业服务协议》被上诉人早已向相关部门报备,满意度测评与合同效力没有直接厉害关系,被上诉人的收费率和没有20%的业主提议重新招聘、选聘物业公司及没有双过半的业主要求更换物业公司就可以证明大部分业主认可了被上诉人的服务,大部分业主认为收费与服务等值,实际情况是：个别地方被上诉人还履行了超值服务,90%以上的业主都自觉交物业费,无怨无悔履行义务十年了。上诉人所描述的小区情况不真实,被上诉人的举证和小区的收费率能说明一切。如果有个别瑕疵,被上诉人一定采取补救措施整改(属于开发商和业主自己的责任除外),但是,上诉人不能用一级服务标准来评判,更不能以瑕疵为理由拒交物业费。四、上诉人自称丢失三轮摩托车的问题：被上诉人不知情,与本案无关,有待上诉人举证另案起诉。 家吾家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令何国凯支付拖欠的2015年12月1日至2018年11月30日的物业管理服务费2745元、代收生活垃圾处置费180元，共计2925元；2、判令何国凯支付违约金502元；3、本案诉讼费由何国凯承担。 一审法院认定事实：何国凯系位于南充市高坪区房屋的业主,房屋建筑面积为127.08平方米，该小区共有业主187户。2010年3月22日，家吾家物业公司（甲方）与何国凯（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中与本案有关的约定是：1、甲方为乙方所在小区实行物业管理；2、乙方交纳物业管理费标准：住宅按建筑面积0.40元／月／平方米交纳，代收生活垃圾处置费5元／月（执行政府规定）；3、交费时间：交房之日起预缴12个月物业管理费，期满提前5日交纳下一季度物业费，依次类推；4、违约责任：甲方未达到服务质量约定，乙方有权要求甲方限期改正。乙方未按约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求补交并从逾期之日起每天按应交纳服务费的1‰交纳滞纳金；5、合同期限：自2009年8月18日起至2012年8月17日止等。合同签订后，家吾家物业公司依约为何国凯所在小区提供物业服务，至合同期满时止，因案涉小区未成立业主委员会，家吾家物业公司继续提供物业服务。2012年12月左右，家吾家物业公司通过书面（制表签字）方式征求各业主意见，在112户业主签字同意并经小区所在居民委员会书面同意的情况下，将物业管理费标准调整为0.60元／月／平方米。2015年11月30日前，何国凯已按原标准及调整后标准交纳了相关费用。2015年9月18日，因何国凯停放于小区的三轮摩托车丢失未得到处理，从2015年12月1日起至2018年11月30日止，何国凯应交的物业管理费2744.93元（127.08平方米×0.60元／平方米／月×36个月）、生活垃圾处置费180元（5元／月×36个月），共计2924.93元。此款家吾家物业公司于2016年11月9日、2017年11月9日、2018年11月20日、2019年5月17日共四次张贴《交费通知单》等方式催收未果，遂诉至法院。庭审中，何国凯以家吾家物业公司未按照合同约定提供相关服务为由，且擅自提供收费标准，请求物业费标准按0.10～0.20元／月／平方米缴纳。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本案家吾家物业公司与何国凯签订的物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，合法有效，均应按约履行。合同期满后，因案涉小区未成立业主委员会，家吾家物业公司仍继续提供物业服务，何国凯亦享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。在此期间，鉴于物价指数上涨和本地区一般物业收费标准，家吾家物业公司通过书面征求大多数业主同意并经小区所在居民委员会书面同意，将收费标准由原0.40元/月/平方米调整为0.60元/月/平方米，何国凯在2012年12月至2015年11月期间按调整后标准交纳了物业服务费且未提出异议，应当视为对调整后标准的认可。此后，何国凯欠交的物业费，经家吾家物业公司书面催交通知要求支付的情况下仍未交纳，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。故家吾家物业公司请求何国凯支付欠交的物业服务费2744.93元以及代收生活垃圾处理费180元，共计2924.93元，事实清楚，证据充分，予以支持。关于家吾家物业公司请求何国凯支付违约金的问题，结合物业服务实际，家吾家物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，不予支持。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒缴物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。同时，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 一审判决：一、何国凯于本判决生效之日起十日内支付拖欠南充家吾家物业服务有限公司的物业服务费及生活垃圾处置费共计2924.93元；二、驳回南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由何国凯负担。 二审中，何国凯提交光盘一张，拟证明小区路灯常年是黑的、小区门卫长时间脱岗、大门随时打开、小区外的人随时可以进入小区取包裹，小区业主群内聊天，说物业服务不到位。家吾家物业公司质证意见：瑕疵肯定是有的，但是短时间存在的，我们已整改。 家吾家物业公司提交9张照片，拟证明：在一审之后，我司知晓小区业主反映相关情况，我们已经整改，积极提升小区服务质量以及提升消防设备的事实。何国凯质证意见：他们没有整改。 二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为：家吾家物业公司与何国凯订立的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同期满后，家吾家物业公司继续提供物业服务，何国凯亦接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。在此期间，家吾家物业公司通过书面征求大多数业主同意并经小区所在居民委员会书面同意，将收费标准由原0.40元/月/平方米调整为0.60元/月/平方米，何国凯按调整后标准交纳了物业服务费，视为对调整后标准的认可。何国凯上诉称物业公司涉嫌乱收费的理由不成立。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。关于何国凯提出了家吾家物业公司未履行基本义务，未进行满意测评，未公布物业收支情况，清洁不全面，绿化无专人养护，没有值班电话，无24小时值班制度,未有专门的物业办公室,小区无保安,只有一个门卫看大门。小区物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，具有时间持续性和无法计量性的特点，不同的人、不同的时期对服务的感知、评价会不一致，难免会出现一些问题。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。从现有证据看，家吾家物业公司在规范车辆停放，门卫值守等管理服务上有一定瑕疵，但瑕疵程度尚不属于业主能够抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。对此一审以家吾家物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，驳回其要何国凯支付违约金的请求，酌情扣减了家吾家物业公司应收取的费用。 至于何国凯所称丢失三轮摩托车一辆,因何国凯未提供三轮摩托车被盗的相关证据，且摩托车被盗的赔偿问题与本案系不同法律关系，对其该上诉理由不予支持，可另行主张权利。 综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，何国凯上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人何国凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年五月十四日 书记员 张 媛