四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12168号 上诉人（原审被告）：成都西源欣城投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区成华大道龙潭路3号。 法定代表人：敖亚云，董事长。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈欢，女，1993年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：夏青松，国信信扬（成都）律师事务所律师。 上诉人成都西源欣城投资有限公司（以下简称西源公司）因与被上诉人陈欢商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 西源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈欢的一审全部诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费全部由陈欢承担。事实和理由：一、一审法院未查明西源公司已在售楼部现场公示相关备案合同及补充协议的事实，未综合考虑该案涉楼盘商铺业主对《商品房买卖合同》及《补充协议》的整体履行情况，属于认定事实不清。双方于2018年5月20日签订的《认购协议书》第三条第四款约定“本认购书签署前，甲方已于项目售楼部公示了已在房管局部门备案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的样本，乙方已阅读并无异议”。结合西源公司举证的成都长坤天茂商业管理有限公司（以下简称长坤公司）出具的《关于“时代欣城”项目商业用房对外销售的回函》（落款时间为2017年6月3日，公示时间为2018年4月1日），西源公司于2018年10月8日向监管部门作出的情况说明和处理意见，以及陈欢在录音证据中显示的由现场人员多次提到的“长坤公司同意销售的函件”，完全能够形成一条完整的证据链，证明在销售现场公示了与长坤公司签订的已备案的《商品房买卖合同》及《补充协议》，陈欢在签订《认购协议书》时是明知案涉商铺已备案给长坤公司的客观事实。再者，案涉楼盘的商铺是以“时代坤街”的名字进行统一对外宣传，陈欢不可能在不清楚的情况下签订《认购协议书》。最后，案涉商铺有35套备案给长坤公司，其余34户业主全部知晓其购买商铺当时的备案情况，至今只有陈欢一户不同意继续签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并声称其当时不知道商铺备案的情况，这显然与客观情况不符。一审法院并未查明整个案件的客观事实，属认定事实不清。二、一审法院未对《认购协议书》的效力作出判断，便要求西源公司承担缔约过失责任是错误的。案涉商铺实际于2019年1月25日备案至西源公司名下，不存在陈欢自称的达不到合同目的。若双方继续履行《认购协议书》不存在事实和法律上的障碍，符合维护市场交易稳定的基本法律价值。三、一审程序违法，导致西源公司的诉讼权利无法得到保障。一审法院在庭审中要求西源公司在庭后补充提交案涉商铺目前的产权备案情况，西源公司在庭审后及时提交了成都市不动产登记信息摘要、商业房号对应关系、楼盘表明细清单三份资料，西源公司认为该三份对查明本案事实、明确《认购协议书》效力、确定法律责任具有十分重要的作用，应作为本案的关键证据。一审法院并未按照程序组织补充举证质证便作出判决，西源公司的诉讼权利未依法得到保障。同时，从商品房预约合同和商品房买卖合同本约的性质，西源公司认为商品房预备合同是以商品房买卖合同本约为标的。其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一致。陈欢不能以西源公司未来可能不能履行商品房买卖合同作为其拒绝签订商品房买卖合同甚至双倍退还定金的依据。本案中，陈欢与西源公司签订认购书后，陈欢获得的是与西源公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖本约合同的请求权，这需要严格区分。因此，本案应该判断西源公司有无履行认购书的权利基础，双方在认购书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该认购书明确了双方的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适宜操作的约定，所以双方当事人经过磋商实际就商铺买卖的内容达成了合意，并对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排。如果西源公司违反了认购书的约定导致陈欢丧失与西源公司缔结商品房买卖合同的机会，在该情况下，才可视为西源公司根本违反认购书，陈欢才有权主张双倍定金。而实际上，西源公司作为开发商与长坤公司系同一实际控制人控制的关联公司，西源公司将当时在售的35套商铺整体备案至长坤公司，系集团信托资金计划的需要，并不是西源公司的正式买卖行为。该35套同样情况的商铺除陈欢单方拒绝签订商品房买卖合同外，其他的34户均顺利的与西源公司签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同依法成立并生效。欣城公司与长坤公司及时解除备案，目前该34户业主均取得了备案，实现了商铺自用或出租。最后实现了合同目的，因此西源公司根本不存在无法与业主缔结商品房买卖合同或无法履行商品房买卖合同的主观故意和客观障碍。根据一审民事起诉状，陈欢的诉讼请求中并没有要求解除合同，即该认购书现在并未被解除或终止，现在的认购书应继续履行。陈欢在民事起诉状中多次提到其主观认可的根本无法履行的合同债务等，自始至终根本不存在这样的障碍。因此，在认购书继续有效且不存在任何无效被撤销或解除的情况下，西源公司依然要求陈欢继续履行认购协议书，与西源公司签订正式的商品房买卖合同、支付房款。 陈欢辩称，一、西源公司不能证明已在售楼部现场公示相关备案合同，一审法院认定事实正确。案涉《认购协议书》第三条第四款不能认定为陈欢知晓案涉商铺已经由西源公司出售并备案至长坤公司。按照该条款约定，陈欢已阅读西源公司“已在房管局部门备案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》的样本”，“双方同意在本协议约定的期限内履行正式的《商品房买卖合同》签约手续”。西源公司所谓已公示的《商品房买卖合同》仅是样本，并不能证明该样本就是西源公司后来将签订的正式合同或是西源公司与第三人签订的正式《商品房买卖合同》。西源公司仅取得了商品房预售许可证，《认购协议》中载明的是现售合同样本，这不符合法律规定与常识。西源公司未举证其公示的合同样本，应当承担举证不能的不利后果。本案的《四川省商品房买卖合同（预售）》是由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定。该认购协议中指出的“已在房管局部门备案《商品房买卖合同》”，按照一般购房人的理解，只能理解为即将与开发商签订的合同是经过行政备案许可的、合法的商品房销售合同，而不能理解为即将认购的房屋已经被开发商卖给了第三人且进行了备案登记。一房二卖是众所周知的违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案双方签订的认购协议书系西源公司提供的格式合同，现双方对第三条第四款理解出现争议，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应按照陈欢的理解进行解释，陈欢的理解是符合一般正常人的思维方式，应当得到支持。二、一审判决不存在实体错误。双方均未对《认购协议书》的性质及效力提出异议，根据陈欢的诉讼请求，争议焦点在于西源公司是否存在缔约过失责任以及是否应当双倍返还定金，故一审判决正确。西源公司称商铺已于2019年1月25日解除对长坤公司的备案登记，该时间远超出陈欢应当与西源公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间，与本案无关，不影响陈欢对《认购协议书》的违约行为认定。且本案预立案的时间是2018年12月3日，西源公司违约，应当依法承担相应责任。三、一审程序不存在违法。西源公司在庭审后向一审法院提交的成都市不动产登记信息摘要、商业房号对应关系及楼盘表明细清单三份资料不属于定案证据，不影响本案的事实认定，与本案争议无关。故一审程序不存在违法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。 陈欢向一审法院起诉请求：1.判令西源公司双倍返还陈欢定金200000元；2.判令西源公司承担缔约过失责任，赔偿陈欢律师费损失10000元。 一审法院认定事实：2018年5月20日，陈欢（买受人、乙方）与西源公司（出卖人、甲方）签订《时代欣城认购协议书》，主要约定：一、乙方自愿认购甲方开发的商铺，建筑面积101.34㎡，房屋总价为1599120元。二、乙方选择七成10年【按揭贷款】按房屋总价优惠18%，优惠后总价为1311278元。三、甲乙双方声明共同遵守如下规定：1.乙方在签订本认购书的当日向甲方支付定金100000元，甲方收到定金后，本认购书生效；2.本认购书生效后7日之内，乙方须凭定金收据和本认购书，并带上购房人身份证（按揭客户还需带上银行所需的全部资料）到甲方销售部签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等协议，上述合同签订后，定金抵作购房款，若因乙方单方面原因未与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并依约付清首付款（一次性付款的客户应付清全部房款），则视作乙方自动放弃购房，甲方有权要求乙方承担预约合同违约责任，即乙方已付定金不再退还，本认购书失效，届时甲方无需另行通知乙方，可单方面将上述商品房另行出售；3.若甲方在认购书生效后7日届满之前未能为乙方保留所认购房屋，属甲方违约责任，甲方应双倍返还乙方所交定金；4.本认购书签署前，甲方已于项目售楼部公示了五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，已在房管局部门备案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》的样本，经规划局批准的本项目总平面图，以及《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等相关法律、法规，乙方已阅读并无异议，对本项目周边情况已清楚，双方同意在本协议约定的期限内履行正式的《商品房买卖合同》签约手续，如果乙方不履行订立合同的义务，甲方将按第三条第2款执行。 上述《时代欣城认购协议书》签订的当日，陈欢按约向西源公司支付定金100000元。 一审审理中，陈欢陈述，上述《时代欣城认购协议书》签订后，陈欢在与西源公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，发现案涉商铺已于2016年5月被售与长坤公司，并签订房屋买卖合同且在房产管理部门进行了备案登记，长坤公司有权优先于买受人主张房屋权利。陈欢因此拒绝签字。 一审审理中，西源公司承认案涉商铺整体售与长坤公司并办理备案登记的事实，但同时提出在双方签订《时代欣城认购协议书》时，长坤公司同意西源公司对外销售案涉商铺，且案涉商铺已经办理解除备案登记，不影响陈欢继续购买。 西源公司陈述，西源公司在双方签订《时代欣城认购协议书》时，已经按照约定在售楼部将其与长坤公司签订的备案商品房买卖合同及补充协议进行了公示。陈欢陈述，其在双方签订《时代欣城认购协议书》时，并未看到西源公司公示的相关文件内容，也未告知案涉房屋已经售与长坤公司且办理备案登记的事实。 一审法院认定上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：陈欢、西源公司的身份信息；《时代欣城认购协议书》；银行转账凭证；《四川省商品房买卖合同（预售）》；《关于“时代欣城”项目商业用房对外销售的回函》；陈欢、西源公司的陈述及庭审笔录等。 一审法院认为，签订《时代欣城认购协议书》时，西源公司是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的问题。首先，虽然一审审理中西源公司陈述在双方签订《时代欣城认购协议书》时，已经按照约定在售楼部将其与长坤公司签订的备案商品房买卖合同及补充协议进行了公示，但是并未向法庭举证证明该事实。其次，尽管《时代欣城认购协议书》第三条第四款规定：本认购书签署前，甲方已于项目售楼部公示了已在房管局部门备案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的样本，乙方已阅读并无异议。但该条款系西源公司提供的格式条款，且该条款中并未明确载明已在房管局部门备案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的样本系西源公司与长坤公司签订的备案商品房买卖合同及补充协议。同时，在双方签订认购协议书前，西源公司也未明确告知案涉商铺已经售与长坤公司并办理备案登记的事实。而案涉商铺已经售与长坤公司并办理备案登记的事实，对于陈欢是否决定与西源公司签订认购协议至关重要，西源公司未主动披露该事实属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，已构成缔约过失。且案涉商铺已售与长坤公司并办理备案登记，西源公司已不具备按照认购协议书约定期限为陈欢保留认购房屋的条件，西源公司已构成违约。因此，对于陈欢主张西源公司返还双倍定金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。虽然西源公司已构成缔约过失，但陈欢主张的律师代理费，并不属于因缔约过失行为造成的必然损失，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、成都西源欣城投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向陈欢双倍返还定金200000元；二、驳回陈欢的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，减半收取2225元，由成都西源欣城投资有限公司负担。 本院二审期间，西源公司围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 西源公司举出证据1：张治国、宋成龙分别出具的情况说明，证明目的：长坤公司已配合西源公司和购房客户解除了原备案；客户在办理认购手续时现场有关于商铺情况的公示资料，例如《统一销售函》《商品房买卖合同》该资料均显示当时待售商铺整体备案至长坤公司名下。客户与西源公司签订的商品房买卖合同与认购现场公示的合同一致；张志国、宋成龙购买时代欣城5-14号商铺的时间与陈欢购买商铺的时间基本一致，其陈述现场有关于商铺情况的公示资料。其与西源公司签订的商品房买卖合同与认购现场公示的合同一致，并且西源公司根据该合同的约定，签约后解除了对长坤公司的备案，并将房屋备案给了张志国。同时有业主签字捺印的身份证复印件、认购协议、签约信息，房管局网上打印的合同信息摘要，商品房预售合同及业主亲自签名捺印的照片。陈欢质证认为，对该两份情况说明的三性均不予认可。情况说明系案外人出具，应属言词证据，根据相关举证规范应当出庭予以证实，因此对真实性不予认可；两份情况说明均是打印件，且打印的内容完全一致，陈欢完全有理由怀疑系西源公司打印好之后交张治国、宋成龙签字；两份情况说明也不能证明西源公司在本案中告知了陈欢案涉房屋的相关备案情况，不能达到其证明目的。 西源公司举出的证据2：成都市不动产登记信息摘要、成都市不动产登记中心不动产登记楼盘表明细清单、商业房号对应关系，证明目的：信息摘要可以显示案涉商铺初始产权已登记在西源公司名下，西源公司客观上具备履行认购协议及商品房买卖合同的权利基础，证明西源公司具备给客户办理网签备案的客观条件。陈欢质证认为，对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该证据无法显示案涉房屋已经撤销备案至西源公司名下；西源公司的上诉状表明系2019年1月25日备案至西源公司名下，该时间系陈欢提起诉讼之后，不能依据该事实推翻西源公司应承担缔约过失责任。 西源公司另申请证人江某出庭作证，证明目的：西源公司与长坤公司系同一实际控制人的关联公司，西源公司将待售的35套商铺整体备案在长坤公司名下，系集团信托资金计划客观需要，并非西源公司与不特定主体的正式买卖行为；西源公司、长坤公司并无恶意串通一房二卖获取非法利益的主观故意，不存在解除和变更备案权利受限的情形；长坤公司出具了《关于时代欣城项目商业用房对外销售的回函》，并在销售现场予以正式公示，客户认购后长坤公司不会对待售35套商铺主张权利；待售35套商铺认购活动期间，销售现场公示了《成都西源欣城投资有限公司营业执照副本》《建设工程规划许可证》《关于时代欣城项目商业用房对外销售的回函》《四川省商品房买卖合同》，公示的《四川省商品房买卖合同》与认购客户正式签订的《四川省商品房买卖合同》内容一致。长坤公司已配合西源公司解除了原备案。陈欢对证人证言质证认为，该证人是西源公司员工，具有利害关系，其证言不能采信，也不能达到西源公司证明目的，该证言能够证明西源公司将案涉房屋过户至其关联公司名下，系为了融资，致使案涉房屋存在被执行的风险。 二审中，陈欢未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据西源公司的上诉请求及陈欢的答辩意见，本案的争议焦点为西源公司是否应当向陈欢双倍返还定金。 本院认为，西源公司、陈欢签订的《时代欣城认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行义务。 关于西源公司是否应当向陈欢双倍返还定金的问题。本院认为，根据本案查明的事实看，西源公司、陈欢签订《时代欣城认购协议书》前，西源公司已将案涉商铺出售给长坤公司并办理了备案登记，陈欢知晓该情况后，其不愿再签订《四川省商品房买卖合同》。西源公司抗辩称，双方签订《时代欣城认购协议书》时，其已在销售现场公示了其与长坤公司签订的已备案的《商品房买卖合同》及补充协议，对此情况，陈欢在签订《时代欣城认购协议书》时是知晓的。但从本案现有证据看，西源公司并未提交有效证据证明其公示了西源公司与长坤公司签订的备案商品房买卖合同及补充协议；也不能证明西源公司、陈欢签订《时代欣城认购协议书》时，西源公司明确告知了陈欢案涉商铺已出售给长坤公司并办理备案登记的事实，因此，西源公司应承担举证不能的法律后果。案涉商铺已售与长坤公司并办理备案登记，故一审法院认定西源公司已不具备按照认购协议书约定期限为陈欢保留认购房屋的条件并无不当。根据《时代欣城认购协议书》第三条“西源公司、陈欢双方声明共同遵守如下规定……3.若西源公司在认购书生效后7日届满之前未能为陈欢保留所认购房屋，属西源公司违约责任，西源公司应双倍返还陈欢所交定金”的约定，因西源公司未在约定的时间内为陈欢保留所认购房屋，西源公司违约，故其应按约定向陈欢返还双倍定金。 综上所述，西源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由成都西源欣城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨珍梅