河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5154号上诉人(原审原告)：河南金地置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人：时希贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审原告)：河南晟烨置业有限公司，住所地郑州市管城区城东路94号2号楼1区7层1号。法定代表人：冯老豹，该公司总经理。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建中，男，1963年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司因与被上诉人李建中房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法独任公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初334号民事判决.2、请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的《内部认购协议》实为商品房预售合同，应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定认定无效。1、上诉人与被上诉人签订《内部认购协议》实为商品房预售合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第二条之规定确认该合同为无效合同。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同应当具备的主要内容作出了明确规定。本案中，《内部认购协议》明显不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的情形，且《内部认购协议》第五条明确约定“甲乙双方应在项目预售许可证取得之后补签正式合同，正式买卖合同签订后本协议中止，乙方应将本协议交回甲方”，故案涉认购合同实质上是商品房预售合同，上诉人与被上诉人之间形成了商品房预售合同法律关系。涉案房屋上诉人在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证，双方签订的《内部认购协议》应为无效合同。2、在《内部认购协议》签订至今，上诉人至今未支付任何购房款，上诉人签订《内部认购协议》的目的至今未能实现。上诉人在协议签订后一直积极履行应尽的合同义务，让被上诉人居住使用至今。上诉人主张合同效力问题，并不是因为房价上涨，而是在于上诉人未能实现合同目的，并不违背诚实信用原则，反而是被上诉人不按合同履行自己支付购房款的义务，明显违背契约精神。3、上诉人对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性虽然知情，但是上诉人以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，是基于被上诉人违约在先，真正目的并不在于获取超出合同预期的更大利益，上诉人的行为并不与社会价值导向和公众认知相悖。二、上诉人与被上诉人之间签订的《内部认购协议》因违反法律行政法规的强性规定而当然无效。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得出售”，《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第(三)规定“未取得商品预售许可证的不得有任何预售行为”。上述法律规定属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定。上诉人与被上诉人之间签订的《内部认购协议》因违反法律行政法规的强性规定而当然无效。李建中辩称，第一，内部认购协议性质是拆迁补偿协议，不是商品房预售合同，不适合商品房预售法规，双方在拆迁补偿协议中第二条，对内部认购协议的性质具有明确的界定。双方一致确认2016年12月24日签订的内部认购协议是对上诉人拆迁赔偿的补偿。内部认购协议是双方就拆迁赔偿一事达成的系列的约定。实质乃是财产置换交易的内容。拆迁协议，拆迁内部认购协议第五条，双方应当在项目预售许可证取得之后，补签正式的买卖协议，这足以说明上诉人在提供合同格式文本时是非常清楚。商品房预售法规规定的。据以说明上诉人并没有将该协议视为预售合同。基于以上事实，上诉人上诉称内部认购协议属于商品房预售合同显然是不成立的。第二最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第14条，合同法第52条第五项规定，强制规定的是强制性规定，是指效力性强制性规定，城市房屋管理法、管理法第38条第六项的规定是关联性的规定，而非效力性规定，房屋买卖合同不必然因该规定而无效。本案的拆迁补偿协议的效力均已被高新技术开发区人民法院生效判决可以确定内部认购协议系合法性、意思自治性等生效在生效要件也同时成立。该协议同样是合法有效的。第三，假定双方所签订的协议属于预售合同，上诉人约定时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关商品房预售应用取得商品房预售许可证的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律的行为无效。上诉人作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售证继续销售房屋的行为违法性其认识是明知的，现上诉人以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于损害被上诉人的利益，进而获取非法利益。上诉人的行为显然与社会主义价值导向和公众认知的规范相违背，为弘扬社会主义核心价值观彰显司法公正，对此对此种诉讼行为不应予以支持。综上内部认购协议实质是拆迁补偿协议，是双方真实意义意思的表示，不违反法律的强制性效力的规定，是合法有效的。上诉人的确认合同无效行为违背了诚实信用原则和公平原则，不符合法律不让故意违法者获利的司法精神。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，依法应予维持，请二审法院驳回上诉，维持原判。河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告于2010年12月24日签订的《内部认购协议》无效；2.判令被告立即将位于郑州市商都路36号院旭日龙园小区5号楼1单元2101号房屋返还给原告；3.判令被告赔偿原告自2014年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用损失（每月按照3000元计算）。一审法院认定事实：2010年12月24日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁补偿协议》，主要约定：1.乙方要求将郑东新区商都路36号院金地塑钢市场内商铺与甲方五、三号楼下商铺108.15平方米按照1:1进行置换，正负不超过3%，超过部分或不足部分甲、乙双方按每平方米4800元进行结算，位置由乙方优先按顺序挑选，甲方负责给乙方办理产权证，一切费、税由甲方承担。2.甲方补偿给乙方租金自2010年1月1日起至2011年12月31日止，每平方每月35元，两年合计90846元一次性补给乙方。若逾期不能交房，逾期之日起租金每月每平方按75元补偿给乙方。同日，二原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签订《内部认购协议》，主要约定：1.根据乙方要求，除拆迁补偿外，乙方另外认购一套甲方开发的旭日·龙园项目中的商品房。2.该商品房为三房二厅，约125平方，按照实际面积计价，价格为4800元/平方，位置5号楼2401户。3.乙方选择内部认购优惠价4800元/平方米，交房时按揭付款，总房价600000元。4.办理房产证所需一切费、税等费用，均由甲方承担。2011年4月16日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁赔偿补充协议》，主要约定：1.双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充，双方签字或盖章后生效。2.上述拆迁补偿合同及《内部认购协议》签订后双方应认真履行，否则另一方除有权要求继续履行合同外，还可以要求对方承担合同总标的（市场价）双倍的违约金并赔偿由此造成的全部损失。2014年11月24日，二原告将位于郑州市商都路36号院旭日龙园小区5号楼2401号房屋交付被告使用。2017年二原告与被告因履行《拆迁补偿协议》发生纠纷，本案被告起诉本案二原告至郑州高新技术产业开发区人民法院，诉请二原告赔偿房款损失并支付租金。2018年12月29日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初6257号民事判决书，法院认为双方之间签订的《拆迁补偿协议》内容不违反法律规定，对各方当事人均具有法律约束力，并且认定《拆迁赔偿补充协议》系本案二原告的真实意思表示；判决本案二原告在该案件中赔偿本案被告房款1189650元及相应租金。该判决现已生效。2019年10月18日，郑州市郑东新区综合执法局向原告金地公司出具郑城执罚决字[2019]第Z1-1010-3号《郑州市城市管理综合执法行政处罚决定书》，认定原告金地公司进行建设的旭日龙园项目未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设，擅自在原规划批准基础上进行加建，总加建面积41319.6平方米，该行为违反了《郑州市城乡规划管理条例》第四十七条的规定，已构成违法，依法对原告金地公司进行了没收违法收入并处罚款的行政处罚。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。二原告针对郑州市郑东新区商都路36号金地塑钢市场中拆迁涉及的商铺与被告签订了《拆迁补偿协议》、《内部认购协议》和《拆迁赔偿补充协议》。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初6257号民事判决，对其中的《拆迁补偿协议》及《拆迁赔偿补充协议》的有效性予以认定。现该判决已经生效。《拆迁赔偿补充协议》中明确约定《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充，故《内部认购协议》亦是各方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。二原告作为旭日龙园项目的建设单位，明知其擅自在原规划批准基础上进行加建属于违法行为，仍与被告签订《内部认购协议》，现以自己交付给被告的房屋超出政府部门规划为由主张《内部认购协议》无效，违背了诚实信用原则，该院不予支持。二原告主张被告返还房屋及赔偿房屋使用损失，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11730元，减半收取计5865元，由原告河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，2010年12月24日，上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司与被上诉人李建中签订的《内部认购协议》，虽然对房屋的具体位置、房款数额都有明确约定，但2011年4月16日，双方又签订《拆迁赔偿补充协议》，双方又约定：双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初6257号民事判决书，对其中的《拆迁补偿协议》及《拆迁赔偿补充协议》的有效性予以认定，且现该判决已经生效。因此，现上诉人要求确认《内部认购协议》无效的理由不成立。涉案房屋已交付被上诉人使用，虽然被上诉人未支付房款，双方对房款问题存在争议，房款问题双方可另行解决，并不因此造成《内部认购协议》无效。综上所述，河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11730元，由河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十九日书记员  王兴阳