浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初581号 原告：新昌县丁香物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624059590156X），住新昌县七星街道飞凤村白岩前57号。 法定代表人：吕雪良。 委托诉讼代理人：王新华、施新灿，公司职员。 被告：章江辉，男，1974年12月3日出生汉族，住新昌县。 原告新昌县丁香物业管理有限公司与被告章江辉物业服务合同纠纷一案，于2020年2月26日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县丁香物业管理有限公司委托诉讼代理人王新华、施新灿，被告章江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县丁香物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告章江辉支付原告2018年5月1日至2019年4月30日间物业服务费等3112.70元，并支付该款自2019年5月1日起至付清日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告章江辉系新昌县春江花苑小区3幢145室业主。原告自2018年5月1日至2019年4月30日间系被告所在小区的物业服务企业，按照春江花苑业主委员会决定，在该期间为小区提供了物业管理服务。原告提供物业管理服务收费标准为：高层1.50元/月.m2，多层1.15元/月.m2，非住宅（商铺）1.00元/月.m2，地上车库20元/月/个；地下车库、车位30元/月/个，车棚5元/月/个；能耗费收费标准：多层100元/户/年，高层3-6层200元/户/年、7-11层300元/户/年、12-16层500元/户/年、17-20层700元/户/年；车棚电费按每度0.6元收取，物业费为一年一付。被告章江辉在小区拥有的物业3幢145室面积为147.85平方米，属于高层，另有车库AM5-08号，根据上述收费标准，期间应交纳的物业服务费用为物业费2661.3元、车库服务费240元、能耗费200元、车库电费11.4元，合计3112.7元。经原告多次催讨，被告至今尚未缴纳。现诉请被告交纳拖欠的物业服务费并承担逾期付款利息损失。 被告章江辉答辩称：被告系新昌县春江花苑小区3幢145室的业主、原告主张的物业面积、车库情况属实。2018年12月，被告经选举为现任小区业主委员会主任。一、原告入驻春江花苑小区没有合法依据，至今没有交给业委会合法的资质，要求原告提供收取物业费的相应证明。二、原告撤离小区前拖欠小区电费未交清，根据物业管理部门规定，不缴纳物业费的业主不能当选业主委会成员，被告为此缴纳了小区的电费，实际已交清了物业服务费用。三、小区业主在前届物业公司即樱花物业管理小区时均交纳过100元的电费押金，被告也缴过押金100元，这笔押金应该在樱花物业向原告移交小区物业管理时一并移交了的。四、小区消防管道1至3幢经整修已通水，但5至7幢仍未通水；原告未管理好车辆停放，2018年6月被告曾因车库门口被堵而与他人车辆发生刮擦，造成保费增加30%；2018年9月小区1幢曾出现小偷；2018年12月因3号楼消防管道漏水渗入被告客厅，造成了被告一定损失，原告代理人曾到现场了解过；现任业主委员会接管小区后曾于2019年5月8日航拍小区，所拍照片可见小区垃圾成堆。这些均属于原告提供物业管理服务存在的问题。现愿意认可原告2018年12月份之后的物业服务费，但要求原告赔偿被告保费增加和消防管道漏水造成的损失，同时扣除被告所承担的电费。 原告就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、2019年1月10日新昌县春江花苑业主委员会关于春江花苑小区物业工作情况说明。新昌县春江花苑业主委员会盖章出具的该情况说明载：2018年3月底小区业主委员会经集体讨论确定小区物业由丁香物业管理服务，并与丁香物业商定物业服务收费按原来标准收取，由丁香物业催收，但应先服务三个月后才可收取；业委会提出小区出入口安装车辆蓝牙识别系统；消防管道整改问题由丁香物业协助业委会协商房产商维修，待整改完成后与丁香物业签订物业服务合同；后小区业委会改选，丁香物业因物业费收缴困难而造成无法支付小区正常运营费用。 2、2018年10月26日新昌县春江花苑业主委员会与原告共同具名的物业费收缴告示及物业收费价目表。原告与新昌县春江花苑业主委员会共同在2018年10月26日向小区业主告示，原告自2018年5月1日入驻小区物业管理已5月多，要求业主开始交纳2018年5月1日至2019年4月30日一年的物业服务费用，同时公布了物业费收费标准。 3、2019年4月25日物业费催缴单张贴于春江花苑3幢145室门口的现场照片。原告2019年4月25日在被告入户门张贴物业费催缴单，告知被告2018年5月1日至2019年4月30日应交纳的物业费、能耗费、车库物业费及电费，要求被告交纳。 4、2019年4月23日被告发布在业主微信群的聊天记录截图。被告2019年4月23日在小区业主群向各业主发布信息称丁香物业2019年4月30日一年服务到期，业委会与之谈判要求按60-70﹪，甚至80﹪收取被拒，2019年5月1日起小区物业管理由业委会接管。原告据此主张被告煽动小区业主拒缴物业费。 被告章江辉质证认为：一、春江花苑小区物业工作情况说明，真实性无异议。二、关于物业收费价格表没有意见，2018年10月26日的收费告示也看到过的。三、关于催缴单，看到张贴在门上过的。四、微信群上聊天记录确实是被告发的，但被告一直主张物业费是要交的，没有煽动其他业主不交费。 被告章江辉就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 5、保险索赔书。上载被告浙Ｄ×××××车辆2018年6月7日在春江花苑小区与他人机动车发生刮擦，向保险公司报案索赔。 6、2019年5月8日拍摄于春江花苑小区照片。据此主张小区存在垃圾成堆等问题。 7、聊天记录。聊天内容为小区1幢有业主2018年9月在楼道电梯口碰到有人拿螺丝刀和电线匆匆下楼，说是装华数的，该业主怀疑是否是小偷而在业主群中引起议论。 8、2018年12月因3号楼消防管道漏水曾渗入被告客厅，原告其中一位代理人曾到被告家看过，可以证明因原告对消防管道管理不当造成了被告损失。 9、电费增值税发票。原告在管理小区期间拖欠有电费未交，因为根据物业管理部门的规定，不缴纳物业费的业主不能当选为业委会成员，被告因此向供电部门缴纳了电费。 10、现任小区业主代表关于2018年物业费收取意见、关于春江花苑小区有关问题致县纪委书记等的反映材料。春江花苑小区现任业主代表关于“2018年物业费收取办法”上载2018年丁香物业没有经过服务合同进入春江花苑管理物业，一年来基本不作为不用心，管理混乱，广大业主安全得不到保障，2019年4月3日业主代表大会讨论通过交纳60-70﹪的物业费。反映材料主要内容为反映前一届业主委员会未经业主同意组织人员赶走樱花物业自行管理小区物业，后又不召开业主代表大会、不顾业主反对引进丁香物业公司、房管局物业管理部门不按规定进行备案管理等。 原告新昌县丁香物业管理有限公司质证认为：一、被告车辆保险赔偿问题，原告没有接到过反映，不了解相应情况。二、照片是2019年5月8日拍摄，原告该时已退出小区管理8天。三、聊天记录，原告没有什么要说的。四、消防管道问题，是小区开发商负责整改的，不是原告承担的责任。五、电费发票，原告在管理期间有电费未交清是事实，但发票证明电费是业委会交纳的，不应作为被告个人交纳物业费的依据。六、被告向上级反映问题，是被告的权利，但所反映的问题与原告无关。 本院认为：上述证据经庭审质证，原告所举证据1-3，被告无异议，本院依法可予确认。证据5-8是被告关于原告管理服务不到位所举证据，首先保险索赔书为打印件，其上仅有保单信息与索赔信息内容填写，其他栏目均为空白，也无签章，更没有保险公司的核实意见，其真实性无法确定；即便该保险索赔属实，被告将车辆刮擦归责于原告也属无理。其次，照片拍摄于原告撤离小区多日后的2019年5月8日，本院无法据此判断原告未及时清理小区垃圾。第三，聊天记录仅是个别业主怀疑走进入小区的人员是否是小偷，显然不应以此作为原告管理服务不好的依据。最后，消防管道漏水影响问题，一方面被告方未能提供相应证据，另一方面根据证据1证实消防管道是原告进入小区前即存在的问题，且是落实房产商负责整修。因此，被告证据5-8无法证明被告所主张的事实，本院不予认定。证据9，电费增值税发票上缴款人为新昌县春江花苑业主委员会，无法认定系被告个人交纳。证据4、10，现任小区业主代表关于2018年物业费要求按60-70﹪交纳的意思表示，属于现任小区业主代表单方意见，并未与原告达成了合意，不能作为本案物业费用交纳标准认定。反映材料上业主代表反映的问题与本案欠缺关联性，本院不予认定。 综上，本院经审理认定如下事实：原告新昌县丁香物业管理有限公司系从事物业管理、保洁服务等的企业，2018年5月1日起，原告经新昌县春江花苑小区业主委员会相邀入驻该小区提供物业管理服务。双方商定，物业服务收费按原来标准收取，由原告先服务三个月方可收取；小区出入口安装车辆蓝牙识别系统；消防管道整改问题由丁香物业帮助业委会协调房产商维修，待整改完成后双方签订物业服务合同。2018年10月26日，原告与新昌县春江花苑业主委员会与原告共同向小区业主告示，告知小区业主原告自2018年5月1日入驻小区物业管理已5月多，开始收缴物业服务费用，时间为2018年5月1日至2019年4月30日一年。并公布了物业费收费标准价目表：多层1.15元/月/平方米、高层1.50元/月/平方米、商铺1.00元/月/平方米，地上车库20元/月/个、地下车库及车位30元/月/个、车棚5元/月/个，能耗费收费标准为多层100元/户/年，高层3-6层200元/户/年、7-11层300元/户/年、12-16层500元/户/年、17-20层700元/户/年。此后，新昌县春江花苑小区业主委员会改选，原告未与小区业主委员会签订物业服务合同，2019年4月30日原告撤出小区。被告章江辉在小区3幢145室商品房面积为147.85平方米，属于高层，另有AM5-08号车库，根据上述收费标准，期间应交纳的物业费用为：物业费2661.3元（147.85平方*1.5元/平方*12月）、车库服务费240元（20元/月*12月）、能耗费200元，合计3101.3元。2019年4月25日，原告在被告家门口张贴催缴函，要求尽快缴纳物业费用。 本院认为：本案原告虽未与春江花苑小区业主委员会签订物业服务合同，但2018年5月1日至2019年4月30日间应春江花苑小区业主委员会之邀入驻小区为之提供物业管理服务，且期间业主委员会与原告共同向业主公布了物业服务收费标准，因此双方间成立事实物业服务合同关系。根据《物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，春江花苑小区业主委员会关于原告为小区物业服务企业为小区提供物业服务的决定对小区全体业主均有拘束力，在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按上述公告的标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主的权益。被告章江辉主张原告物业服务措施不到位，但未能提供充足的证据证明。退一步说，即使物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的维护、管理义务，业主委员会及业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，而不应以此拒交物业费。被告章江辉辩解已交付物业费，所举证据不能证明其该事实主张，主张交付过电费押金，也没有提交相应的证据。因此，被告章江辉拒不支付物业费的理由不能成立，本院对此不予支持。被告未在原告催告的期限内支付物业服务费，因此造成了原告资金被占用期间的利息损失。原告在2018年10月已催告收缴物业费，在2019年4月又张贴催缴函要求缴纳，因此现要求被告在其服务期满后即2019年5月1日起承担物业费逾期付款利息损失符合法律规定。综上，原告在本案中合理部分诉请，本院予以支持，但其主张的车库电费欠缺相应证据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告章江辉支付原告新昌县丁香物业管理有限公司2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费3101.3元，并以3101.3元为基数偿付原告自2019年5月1日起至款项付清之日止的相应利息损失〔2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付〕，限于判决生效后十日内付清。 二、驳回原告新昌县丁香物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告章江辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半25元，由被告章江辉负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年五月十二日 书记员  潘丹青