安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终972号 上诉人（一审原告）刘利利，男，1993年3月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人杨涛，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。 法定代表人：卜家富。 被上诉人（一审被告）：卜家富，男，1952年4月2日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 上诉人刘利利因与被上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程公司）、卜家富商品房销售合同纠纷一案,不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5382号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日受理后,依法由审判员马晓红担任审判长，与审判员郜周伟、张虹良组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘利利上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由远程公司、卜家富负担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一审法院已认定远程公司逾期办理案涉房屋产权证构成违约，又以刘利利逾期办证没有给其造成实际损失及双方约定违约金过高为由进行调整，没有法律依据。双方约定了逾期办证的违约时间及违约金计算方法，该约定是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且违约金与损失是不同概念，违约金与损失可同时主张，一审没有按照双方约定的违约金支付标准计算违约金错误。2.一审法院生效的其他民事判决已对远程公司的违约行为进行了认定，并支持了购房者的逾期违约金请求。3.远程公司虽然主张与刘利利签订的商品房买卖合同第十五条有约定不明的情况，但没有提供证据证明，且该合同是制式文本，由远程公司提供，如对格式条款发生争议，应按通常理解或对不利于提供格式合同的一方解释。 远程公司、卜家富未辩。 刘利利向一审法院提出如下请求，1.判令远程公司、卜家富赔偿违约金30941.2元，并以412000元为基数，以每日万分之一计算自2018年11月23日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2，本案诉讼费由远程公司、卜家富承担。 一审法院查明：2014年12月23日，刘利利与远程公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由刘利利购买远程公司开发的泗县瑞兴花园小区第12幢2单元404室，房屋总价款为412000元。远程公司于2015年6月30日前将验收合格的房屋交付给刘利利使用等；其中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。 合同签订后，刘利利于2014年12月23日交付首付款124000元，余款办理银行按揭支付。2015年11月4日，远程公司交付房屋。2018年11月22日，泗县不动产登记局对远程公司开发的泗县瑞兴花园12号楼进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记。另查明，远程公司在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致远程公司对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，涉案瑞兴花园工程总体竣工。远程公司系卜家富一人独资公司。 一审法院认为，刘利利与远程公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。本案中，远程公司并没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应支付违约金。关于违约金的标准和数额，根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。刘利利没有提供证据证明因远程公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且远程公司交付房屋后，刘利利已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形，法院予以调整，违约金酌定5000元为宜。关于卜家富是否应承担连带责任。远程公司系一人独资公司，卜家富系该公司唯一股东、投资人，公司财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，同时卜家富不能证明公司财产独立于股东自己的财产。故，卜家富应对公司债务承担连带责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、远程公司、卜家富于判决生效后十日内连带支付刘利利违约金5000元；二、驳回刘利利的其他诉讼请求。案件受理费286元，由刘利利负担86元，远程公司负担200元。 二审中，当事人没有提供新的证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，刘利利与远程公司签订的商品房销售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，远程公司于2015年11月4日向刘利利交付房屋后360日内，应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期则应承担相应的违约责任。本案中，至2018年11月22日，远程公司完成资料的备案登记，涉案房屋已具备办理权属证书的条件，但至今远程公司未按约履行义务。故，一审法院认定远程公司构成违约行为，应当承担相应的违约责任正确，但认为双方约定的逾期违约金计算标准存在过高情形，予以调整无事实及法律依据，本院予以纠正。因此，对于刘利利要求按照约定计算违约金的上诉请求予以支持。 因双方并未约定由远程公司负责为刘利利办理案涉房屋的权属证书，该公司只负责将办理权属登记所需资料报备案，由刘利利自行办理权属证书，权属证书办理时间远程公司无法掌控。故，刘利利要求将违约金计算至权属证书办理完毕之日止的请求不予全部支持。远程公司应承担的违约金计算截止日期，应至涉案房屋完成资料的备案登记之日后30日为宜，具体到本案应为2018年12月21日。另，一审法院判决卜家富承担连带责任，其并未上诉，对此本院予以维持。 综上，刘利利上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律不当致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5382号民事判决第二项，即“驳回刘利利的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5382号民事判决第一项，即“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于判决生效后十日内连带支付刘利利违约金5000元”为“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付刘利利（自2016年10月31日计至2018年12月21日，以412000元为基数，以日万分之一标准计算）违约金； 三、驳回刘利利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费286元，由刘利利负担86元，泗县远程房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费449元，由刘利利负担49元，泗县远程房地产开发有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  郜周伟 审判员  张虹良 二〇二〇年五月八日 法官助理孙中英 书记员孔煜雯 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。