湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初4577号原告：管卫星，男，1980年9月8日出生，汉族，医生，住阳新县。委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。被告：胡芳生，男，1949年8月14日出生，汉族，综合农场职工，住阳新县。被告：倪春香，女，1955年1月18日出生，汉族，综合农场职工，住阳新县。二被告共同委托诉讼代理人：柯锡久，湖北富川律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告管卫星与被告胡芳生、倪春香确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管卫星及其委托诉讼代理人邓亚山，被告胡芳生及胡芳生、倪春香共同委托诉讼代理人柯锡久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。管卫星向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《私人住宅买卖合同》、《私人门面买卖合同》合法有效；2.判决被告协助原告办理阳新县兴国镇综合农场双港××号1栋3层房屋以及198号1楼南侧第1个门面不动产所有权证；3.确认原告拥有门面至住房通道的通行权；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月4日，原、被告双方签订了一份《私人门面买卖合同》。约定被告将其所有的坐落于阳新县兴国镇综合农场双港××号1楼南侧第1个门面出卖给原告，房款330,000元，原告按约定给付购房款。2017年7月30日，被告将门面交付给原告使用至今。2017年12月8日，原、被告双方又签订了一份《私人房屋买卖合同》。约定被告将其所有的坐落于阳新县兴国镇综合农场双港××号东面1栋3层砖混结构的毛坯房屋出卖给原告，原告于本协议签订之日，给付定金50,000元，交房时支付房款200,000元，余款一年半内付清。原告按约定给付购房款，2017年12月18日，被告将其所有的毛坯房屋交付给原告，原告将房屋装修后，使用至今，被告收到了购房款，并将门面、房屋交付给原告使用至今，不协助办理不动产所有权证。为此，依法特向贵院提起民事诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉求。胡芳生、倪春香辩称，1.原被告双方签订的私人住宅买卖合同和门面买卖合同合法有效。门面买卖合同已经履行，私人住宅合同因原告违约，下欠被告十万元购房款未付清，所以未全面履行，原告请求确认合同有效，没有事实和法律依据；2.关于协助办理房产证，因原告违反合同约定，应先付清房款再予以协助办理房产证。原告下欠十万元，所以没办房产证。且双方并未约定办理门面房的房产证；3.关于通行权，被告无义务为其提供通道，因原告在另案中已经经法院生效文书解除通道租赁合同，所以原告主张通行权没有事实与法律依据，且原告还下欠部分通道费未支付。请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2016年11月4日，胡芳生（卖方）与管卫星（买方）就位于阳新县综合农场双港××楼南侧第一个门面的买卖事宜签订《私人门面买卖合同》。约定管卫星受让胡芳生位于双港××号（左邻贺新兴家，右邻朱兵家)一楼南侧第一间门面(紧邻贺新兴家)，门面座落在整体建筑一楼南侧，为砖混结构，装修由管卫星自行处理和承担，管卫星装修过程中不能改动主体结构影响房屋的稳定性；门面建筑面积49平方米，14米(长)×3.5米(宽)×5米(高)；门面占用范围内的土地所有权为国有，土地使用权出让给管卫星50年(如果国家规定有变化，按国家规定执行)，门面所有权买断，归管卫星所有。双方经协商一致，同意上述门面转让包干价款共计人民币叁拾参万元整，小写330,000元。管卫星的付款方式和付款期限为合同生效后向胡芳生支付定金人民币伍万元整，合同履行过程中该定金可抵作购门面款。胡芳生应在门面建成之后交付管卫星，管卫星应在接收门面当日将余款贰拾捌万元整一次性付清。双方还对违约等事项进行了约定。2016年11月4日，管卫星向胡芳生支付了门面定金50,000元；2017年7月30日，管卫星向胡芳生（胡泽志账户）支付了购门面款280,000元。该门面所处建筑系胡芳生2016年以危房改建名义建设的五层房屋，尚未办理不动产权证书。2.2017年2月22日，管卫星为购买胡芳生2011年建设的三层私人住宅向其支付定金100,000元；2017年10月26日，管卫星向胡芳生（胡泽志账户）支付购房款200,000元。2017年12月8日，胡芳生（卖方）与管卫星（买方）就位于阳新县综合农场双港××东面××层私人住宅楼事宜签订《私人住宅买卖合同》。约定管卫星受让胡芳生位于双港××东面××栋(右邻邵亮)三层的私人住宅楼，住宅楼座落在198号楼的东面，为砖混结构的毛坏房；建筑占地面积93.84平方米，北边边长10.2米(与邵亮家相隔一个1.7米宽的巷道)，此1.7米宽巷道归管卫星，东边边长9.2米(临路边)，西侧与胡芳生家相隔一条2米宽的巷道，此巷道本是共同使用公共通道，现胡芳生将此巷道让与管卫星，归管卫星所有，与廉租房相邻巷道归管卫星所有；该住宅楼办有合法土地证，土地证标注面积为93.84平方米。双方同意上述私人住宅楼买卖协议，合计人民币伍拾万元整，小写500,000元；管卫星的付款方式和付款期限为合同生效后当日向胡芳生支付定金人民币拾万元整，合同履行过程中该定金可抵作购房款。胡芳生在交付管卫星房屋时，管卫星应在接收房屋当日将余款中的贰拾万元整一次性支付给胡芳生，另外贰拾万元整购房尾款，管卫星应该在一年半内(从交房时开始计算)分两次付清，第一次付款在交房后半年内，管卫星应向胡芳生支付拾万元整，第二次付款应在交房后一年半内，管卫星应向胡芳生支付拾万元整的尾款。尾款付清后，胡芳生应协助管卫星尽快完成土地证的过户事项(同时协助完成水电过户)，过户过程中的费用由管卫星自行承担。双方合同签订后，房屋交割前，若管卫星中途违约，应书面通知胡芳生，胡芳生应在3日内将管卫星的己付款(不计利息)返还，但购房拾万元整定金归胡芳生，若胡芳生中途违约，应书面通知管卫星，并自违约之日起3日内返还定金，并付管卫星拾万元整违约金。房屋交割后，一年半内，如若胡芳生违约，胡芳生应在3日内归还管卫星所支付的购房款，并且赔付管卫星拾万元整违约金，如若管卫星违约，管卫星应在3日内赔付胡芳生拾万元整违约金，胡芳生将管卫星前期支付的购房款在扣除违约金后归还管卫星余款。双方还对其他事项进行了约定。2018年3月25日，管卫星向胡芳生支付了购房款100,000元。2018年8月22日，上述房屋经不动产登记部门登记为鄂（2018）阳新县不动产权第0008866号，权利为胡芳生和倪春香共同共有。3.2017年10月26日，胡芳生与管卫星签订《院子租用合同》，约定胡芳生将综合农场双港××号房屋后院20余平方米面积租借给管卫星修建玻璃房，用于配合与前面所出售给管卫星的门面配合使用。出租期限10年，年租金500元。合同签订后，管卫星支付了2017年度租赁院子租金500元，并在胡芳生院子修建了玻璃房。后管卫星认为胡芳生所租赁给其的院子土地使用权不属于胡芳生，就拒绝支付租金，双方发生纠纷。胡芳生于2019年2月28日向阳新县人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求判决解除《院子租用合同》，并判决管卫星给付拖欠的租金500元。2019年8月6日，阳新县人民法院作出（2019）鄂0222民初960号民事判决书，判决解除胡芳生与管卫星签订的《院子租用合同》，并判决管卫星支付胡芳生2018年度租金500元。管卫星不服上述判决并上诉至黄石市中级人民法院，2019年11月14日，黄石市中级人民法院作出（2019）鄂02民终1865号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，胡芳生与倪春香系夫妻关系。在胡芳生与管卫星租赁合同纠纷案件审理过程中，管卫星于2019年9月3日向胡芳生之子胡泽志银行账户转账支付100,000元购房余款，因胡泽志银行账户注销而未果，尚欠胡芳生购房尾款100,000元。胡芳生庭审中表示，如果通行道路的事情不搞清楚，其不收这个尾款。管卫星因与胡芳生、倪春香间矛盾不能调和，遂起诉来院。还查明，阳新县人民法院作出的（2019）鄂0222民初960号民事判决书认定如下事实，胡芳生于1992年12月10日以土地划拨方式取得综合农场双港分场双港大队土地编号为270406031地块的住宅用地，面积为179.4平方米，多出原发证面积39.4平方米，该多出部分为临时用地。1999年12月1日，胡芳生在阳新县土地管理局综合管理所补办64.6平方米土地使用权手续，共计面积为204.6平方米。管卫星所租用的胡芳生院子在该土地使用权证范围内。本院认为，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，原、被告签订的《私人门面买卖合同》和《私人住宅买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法、有效，故原告要求确认该合同有效的诉讼请求，符合法律规定，且两被告当庭对原告该项诉求明确表示认可，故本院予以支持。对于原告要求被告协助办理阳新县兴国镇综合农场双港××号1栋3层房屋以及198号1楼南侧第1个门面不动产所有权证的诉讼请求，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。关于涉案房屋，胡芳生与管卫星签订《私人住宅买卖合同》时约定，管卫星付清尾款后，胡芳生应尽快协助管卫星完成土地证过户事项。然而双方因院子租赁问题引起纠纷后，管卫星依惯例向胡泽志账户转账支付购房尾款100,000元，胡芳生无正当理由拒绝受领该款项。附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故两被告应当在合理期间内协助原告办理产权登记。关于涉案门面，胡芳生与管卫星虽然签订了《私人门面买卖合同》，管卫星亦依约全额支付了购买价款330,000元。但涉案门面所在房屋系胡芳生以危房改建名义建设，尚未办理不动产权证书，管卫星要求两被告协助办理门面单独的不动产权证书条件未成就，故本院对其该项诉求不予支持。对于原告要求确认拥有门面至住房通道通行权的诉讼请求，鉴于管卫星从胡芳生、倪春香处购买了住宅和门面，双方形成了相邻关系。本着有利生产生活、团结互助、公平合理的原则，胡芳生、倪春香作为管卫星从住宅到门面所经院子的使用权人，应当提供必要的便利。且双方于2017年10月26日签订《院子租用合同》，胡芳生将后院20余平方米面积租借给管卫星修建玻璃房，用于与前面所出售给管卫星的门面配合使用，胡芳生此举已保障了管卫星的通行权，管卫星理应和平、无害行使该项权利。但管卫星在租赁合同履行过程中，建筑玻璃房通道后不履行合同约定，拒不支付租赁费用，双方签订的《院子租用合同》已经生效法律文书判令解除，在管卫星未将建筑的玻璃通道拆除，恢复院子原状的情况下，于本案中主张确认通行权，于情不合，于理有悖，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告管卫星与被告胡芳生于2016年11月4日签订的《私人门面买卖合同》和2017年12月8日签订的《私人住宅买卖合同》合法有效；二、被告胡芳生、倪春香在本判决生效之日起三十日内协助原告管卫星办理位于阳新县综合农场双港东路198号东面一栋三层私人住宅楼的不动产权证书；三、驳回原告管卫星的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告管卫星负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇二〇年五月十五日书记员  陈明明