辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民再35号原审原告：于云有，男，1952年10月22日出生，汉族，大连孚林商贸有限公司董事长，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：方立勇，辽宁元久律师事务所律师。原审被告：营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司，住所地辽宁省营口沿海产业基地新联大街东。法定代表人：张望，该公司董事长。诉讼代表人：辽宁春歌会计司法鉴定所，系该企业破产管理人。委托诉讼代理人：纪有伟，辽宁元久律师事务所律师。原审原告于云有与原审被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司（以下简称鑫汇鑫公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月20日作出（2014）营民一初字第41号民事判决。判决发生法律效力后，鑫汇鑫公司不服向辽宁省高级人民法院申请再审，该院对本案提审后于2019年12月30日作出（2019）辽民再105号民事裁定，撤销本院（2014）营民一初字第41号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告于云有及委托诉讼代理人方立勇，原审被告鑫汇鑫公司委托诉讼代理人纪有伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告于云有原审诉称：原告于2011年6月29日从被告处购买了九套房屋，双方合同约定于2012年6月30日前交付房屋，但被告至今没有交付房屋，请求法院判令被告交付其卖给原告的九套房屋，并要求被告协助原告办理房屋产权证等手续。这九套房屋具体地点在营口市：262.34m2；A2(129)#甲2号：218.82m2，甲13号：213.89m2，甲15号：210.27m2；A3(127)#甲2号：218.84m2，甲4号：213.91m2，甲5号：151.87m2，甲13号：213.91m2,甲15号：210.29m2共计九套房屋。原告当庭增加诉求，要求被告支付延迟交房的违约金145.5359万元，被告要求延期审理，原告当庭又表示撤回增加的诉求另诉。原审被告原审辩称：原、被告之间是借贷关系，原告诉求的房屋是被告借款时抵押的房屋，并支付给被告3次利息，每次15万元，此后又还款400万元，本案应按借贷关系来处理。本院原审查明：2011年6月29日，原、被告双方签订了九套房屋买卖合同，合同签订后，双方到房屋管理部门做了登记备案，双方约定交付房屋时间为2012年6月30日，但被告至今没有交付。原告向本院提供了被告于2011年7月1日给原告出具的一份专用收款收据，内容为：“收款事由为购房，收款人民币18949986元，结算方式为转账”。但未向本院提供出具体的转账清单。再查，在2011年6月29日双方还签订一份借款协议，协议中双方约定：经双方共同商议达成如下协议：甲方同意借给乙方（人民币大写）1000万元，以月息1.5%计算，借款期限于2011年6月30日起-2011年9月30日止为期三个月，乙方应每月按时支付15万元利息。具体约定如下：一、乙方以公司项目（星汇奥城）商铺A1(131)#甲17号：262.34m2；A2(129)#甲2号：218.82m2，甲13号：213.89m2，甲15号：210.27m2；A3(127)#甲2号：218.84m2，甲4号：213.91m2，甲5号：151.87m2，甲13号：213.91m2,甲15号：210.29m2作为抵押担保。二、乙方第一个月支付利息15万元，由甲方从2011年6月30日借给乙方本金1000万中直接扣除，乙方第二个月利息15万元在2011年8月1日支付。第三个月利息15万元在2011年9月1日支付。三、协议到期将本金归还甲方后，甲方应配合乙方办理商铺退房手续。四、如协议到期后乙方未按时归还本金，每延迟归还一天向甲方支付10000元。甲方为于云有，乙方为营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司。双方达成协议后，原告支付给被告1000万元，按约定支付了三个月利息45万元。被告在诉讼中提出已还款400万元，在庭审中，本院限期7日内向本院提供还款证据，被告至今未能提供出相应的证据证明已还款400万元。被告尚欠原告借款1000万元及相应的利息。上述事实有原告提交的商品房买卖合同，原告交付购房款时被告的收款收据、房产部门登记备案表等证据，被告提交的借款协议，汇款单等以及庭审笔录在卷佐证。上述证据经双方当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院原审认为，双方签订的借款协议和商品房买卖协议均是合法有效的。原告提交的商品房买卖合同已经到法定部门登记备案，被告对这些书证的真实性当庭给予认可，从而证明原、被告双方签订商品房买卖合同的事实成立。但从被告提供的借款协议约定以及买卖房屋的收款收据可以认定，双方签订的商品房买卖协议，是为了保证被告按时归还借款。原、被告双方的关系应名为商品房买卖，实为房地产建筑借款合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同实质为一种抵押担保方式，以保障原告的合法权益不受损害。因此，被告在法律规定的期限内不能偿还所欠借款时，应以双方在房产部门登记备案的房屋变现偿还。本案的案由应为借款合同纠纷。原、被告在借款协议第四款中约定，如协议到期后被告未按时归还本金，每延迟归还一天向原告支付10000元，该约定违反了合同法规定的自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。故原、被告的借款利率应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零七条、第二百一十一条二款的规定，原审判决：一、被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司给付原告于云有1000万元，限被告于本判决生效之日起十日内给付完毕。二、被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司从2011年10月起按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告于云有支付利息至本金偿还完毕。三、上述1-2款项，被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费81800元，诉讼保全费5000元，由被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司负担。判决发生法律效力后，鑫汇鑫公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。省法院提审后发回本院重审，裁定认为：双方均对本案的真实法律关系为民间借贷予以认可。因双方对出借款项数额、已还款数额及利息起算时间和标准存在较大争议。虽然鑫汇鑫公司在原审中向人民法院提交的还款凭证为复印件，但在本院再审开庭时，于云有对鑫汇鑫公司偿还该400万元的事实予以认可。现鑫汇鑫公司处于破产程序中，人民法院已指定破产管理人，为便于本案审理，现将本案发回重审，以进一步查清本案基本事实，依法裁判。原审原告于云有在本院重审期间变更诉讼请求为：截止到2018年4月24日被告破产日，除去被告已给付的部分，请求法院判令被告还应给付原告人民币4731130.92元。事实和理由：原、被告2011年6月29日签订借款协议，约定借款金额1000万，期限3个月，利息月息1.5%，逾期违约金为每日一万元，协议签订后，原告向被告转账了985万元，被告给付了2个月利息，之后被告违约了没有按期归还本息。违约后被告又按违约责任约定给付了部分利息，被告的给付所有利息按照法律规定，已给付的按月息3%标准计息，多余部分按偿还本金计算，计算到2018年4月24日被告破产日，被告仍欠原告本息4731130.92元没有归还。原审被告鑫汇鑫公司辩称：一、原被告虽然签订借款合同为1000万，实际原告支付985万元，扣掉了当月的利息，被告认为计算利息的依据应当为985万元为基数计算；二、我们通过测算尚欠原告200多万元，这部分要依据最高院关于审理民间借贷的法律规定不应高于每月3分利率，高于部分是无效的；三、被告曾经用三套房屋折抵原告借款本息价值1143100元，这三套房屋应当从欠原告的借款本息中扣除，另外原告已经将这三套房屋作为债权向管理人申报。本院重审审理期间，原审原告向本院提交四份证据：第一份证据是借款协议复印件，证明原被告之间存在借贷关系。原审被告对该份证据真实性合法性均予以认可。第二份证据是民生银行大连分行银行从2011年6月30日到2012年12月31日止之间的银行流水对账单一份，证明原告履行借款合同义务于2011年7月1日将985万元转账给被告，同时能证明被告于2011年7月29日支付利息15万元，8月30日支付15万元，10月10日支付30万元，11月15日支付415万元，12月5日支付36万元，2012年1月11日支付27万元，2012年7月31日支付30万元，上述款项被告当时支付时除了415万的400万元是本金之外全部是被告支付的利息。原审被告对此没有异议，但认为有落下的部分。第三份证据是三套房屋买卖协议的复印件，证明被告以房抵债。原审被告对此认可，认为应该从借款本息中扣除。第四份证据是（2015）营执字第36号执行裁定书复印件一份，从该裁定书裁定第一项可以证明法院已经执行给原告价值7391009.55元的房屋。原审被告对此认可，认为应当扣减借款本息。原审原告提供的借款协议复印件及银行流水对账单能够证明原被告之间存在借贷及被告履行部分还款的事实，本院予以采纳。三套房屋买卖协议复印件及执行裁定书复印件能够证明原审被告以三套房屋抵债及法院生效裁定书裁定被告以六套门市房抵偿原告债务的事实，本院予以采纳。对原审被告提供的债权登记申报表复印件，因原审被告对真实性予以认可，且庭审中原审被告已经明确申报债权视为收到了该款项，本院予以采纳。原审被告向本院提交证据：第一份是债权登记申报表复印件，证明原告将3套房屋价值114310元作为债权申报，有原告签字，证明被告已经偿付了借款本息。被告对该证据真实性无异议。第二份证据是两份用款申请单复印件（一份是2012年7月11日3万元，一份是8月8日30万元）及光盘一张，证明被告除了原告举证的支付款项之外，还支付给原告33万元现金。原审被告认为该证据为被告单方制作的证据，不能作为证据使用的，于云有的签名是伪造的，原被告双方资金往来全部是转账，此两份证据为现金证据，明显表明是被告单方伪造的证据。对原审被告提供的两份用款申请单复印件及光盘，因原审被告庭审中对于云有的签字也存有疑问，且于云有本人对真实性不予认可，对于原审被告主张的还款33万的说法，本院不予采纳。本院重审查明事实如下：1.2011年6月29日双方还签订一份借款协议，协议中双方约定：经双方共同商议达成如下协议：甲方同意借给乙方（人民币大写）1000万元，以月息1.5%计算，借款期限于2011年6月30日起-2011年9月30日止为期三个月，乙方应每月按时支付15万元利息。具体约定如下：一、乙方以公司项目（星汇奥城）商铺A1(131)#甲17号：262.34㎡；A2(129)#甲2号：218.82㎡，甲13号：213.89㎡，甲15号：210.27㎡；A3(127)#甲2号：218.84㎡，甲4号：213.91㎡，甲5号：151.87㎡，甲13号：213.91㎡,甲15号：210.29㎡作为抵押担保。二、乙方第一个月支付利息15万元，由甲方从2011年6月30日借给乙方本金1000万中直接扣除，乙方第二个月利息15万元在2011年8月1日支付。第三个月利息15万元在2011年9月1日支付。三、协议到期将本金归还甲方后，甲方应配合乙方办理商铺退房手续。四、如协议到期后乙方未按时归还本金，每延迟归还一天向甲方支付10000元。甲方为于云有，乙方为营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司。同日，原审原、被告双方签订了九套房屋买卖合同，合同签订后，双方到房屋管理部门做了登记备案，双方约定交付房屋时间为2012年6月30日。原审被告于2011年7月1日向原审原告出具的一份专用收款收据，内容为：“收款事由为购房，收款人民币18949986元，结算方式为转账”。2011年7月1日原审原告通过民生银行大连分行向原审被告转款985万元。2.原审被告于2011年7月29日向原审原告支付15万元，8月30日支付15万元，10月10日支付30万元，11月15日支付415万元，12月5日支付36万元，2012年1月11日支付27万元，2012年7月31日支付30万元。3.2012年5月31日，原审原、被告签订房屋买卖合同三份，以三套房子折抵债权1143600元。2018年9月23日，原审原告于云有向原审被告的破产管理人申报债权。原审原告庭审中明确“已经申报债权，视为收到该笔款项”。4.本院2016年6月2日作出（2015）营执字第36号执行裁定，裁定以价值7391009.55元的房屋抵债给原审原告于云有。5.本院于2018年4月24日作出（2018）辽08破1号决定书，指定辽宁春歌会计司法鉴定所担任营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司管理人，鑫汇鑫公司处于破产程序中。本院认为，根据查明事实，可以认定原审原告于云有与原审被告鑫汇鑫公司之间存在民间借贷法律关系。因原审原告出借资金时已经预先扣除15万元作为利息，因此原审原告实际出借本金应为985万元。关于利息部分，按照双方借款协议的内容，借款期限为2011年6月30日至2011年9月30日三个月月息1.5%的约定，是双方真实意思表示，且不违反法律关于借款利率的规定，本院予以支持。对于原审被告借款期满后逾期给付的款项，因双方借款协议第四项约定的延迟履行违约金过高，违反法律规定的借贷利率上限，原审原告庭审时主张被告已给付的该部分款项按月息3分计算利息，未超过法律规定的年利率36%的上限，本院予以支持。对于本院已经执行给原审原告价值7391009.55元的房屋及原审原告申报的三套房子折抵债权1143600元，因双方当事人均认可该两笔款项抵扣借款本息，本院经审查不违反法律规定，予以支持。但原审原告针对三套房子折抵债权1143600元申报债权为171万元，属于重复计算利息，如按照171万元支持申报债权，将造成利息部分超过国家法律规定的上限，故原审被告的破产管理人应对2012年5月31日三套房子折抵债权部分按照1143600元认定债权。综上，计算到2018年4月24日原审被告破产日，原审被告尚欠原审原告借款本息共计4731130.92元，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：原审被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司给付原审原告于云有4731130.92元（截止日为原审被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司破产日2018年4月24日）。案件受理费44649元（原审原告于云有预交81800元），诉讼保全费5000元，由原审被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙石平审判员  刘剑勇审判员  刘玉宁二〇二〇年五月二十六日法官助理赵宝书记员王宇廷