重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初11173号 原告:张庆余，女，汉族，1974年10月30日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：罗豫锋（原告之夫），住重庆市渝北区横街支巷16号1-1。 委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：重庆融创世锦置业有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道福畅路28号融创渝北中央公园二期4幢15-1，统一社会信用代码915000000564978458。 法定代表人：陶坤宏，董事长。 委托诉讼代理人：孙露嘉，系该公司员工。 原告张庆余与被告重庆融创世锦置业有限公司(以下简称融创世锦公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张庆余及其委托诉讼代理人罗豫锋、张宏，被告融创世锦公司的委托诉讼代理人孙露嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告张庆余的诉讼请求为：一、判决被告立即对原告所有的位于渝北区双龙湖街道福畅路29号融创渝北中央公园2-3幢2-商业61号门市质量问题进行整改，恢复原状；二、判决被告赔偿原告因房屋质量问题造成的各项损失共计146000元（包括：1、2018年9月至2019年6月期间的房租损失36000元；2、违约金3万元；3、装修损失8万元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月22日,以原告为乙方,被告为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》一份,约定将位于渝北区双龙湖街道福畅路29号融创﹒渝北中央公园2-3幢2-商业61号门市出售给原告。原告支付了全部房款,并于2015年3月1日正式接房使用。2017年8月1日,原告将该门市出租给案外人徐廷林,租期为三年,月租金4500元,并约定了违约责任(详见《房屋租赁合同》)。2017年9月,该门市发现外墙渗水,影响租赁户经营,租赁户向物业反映后,物业到现场查看后,未作处理。2018年5月,该门市出现大面积渗水,再次找物业,物业以各种理由推脱,最终导致租赁户与原告提前解约,并要求原告对其违约造成的损失11万元进行赔偿,至今,原告的门市因无法正常使用而空置,又导致直接的租金损失达36000元。因该门市还在质保期内,原告多次书面函告及电话通知被告,要求整改,并对损失予以赔偿,被告以各种理由推脱,故原告起诉至法院,请求依法判决。 被告融创世锦公司辩称：1、被告交付的房屋不存在质量问题，原告举示的证据不能证明被告交付的房屋存在质量问题，也不能证明损害事实及因果关系，不应由我方进行整改；2、案涉房屋已取得竣工备案登记证，且原告起诉涉及的漏水外墙等质量问题并非有防水要求的屋面或外墙面，不属于我方的质保范围；3、原告屋内的损失并非被告原因导致，我方不认可其与第三人签订的房屋租赁合同；4、原告楼上业主对公区的破坏行为导致原告权益受损，属于相邻关系纠纷，原告应向责任人主张权利。 经审理查明：2013年10月22日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定乙方购买甲方开发的重庆市渝北区双龙湖街道福畅路29号融创﹒渝北中央公园2-3幢2-商业61的房屋，建筑面积100.75平方米，套内面积92.76平方米；本商品房为清水房，总成交金额为1067831元；第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年12月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十八条保修责任约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。同日，双方还签订了商品房买卖合同补充协议。 2014年12月11日，案涉房屋所在项目取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。案涉房屋的重庆市新建商品房屋使用说明书和重庆市新建商品房屋质量保证书显示：防水处理为屋面和卫生间，屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，其中关于业主注意事项载明：1、因业主使用、装修不当或擅自改动结构、设备管线位置等造成的保修项目内的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任；3、本保证书作为新建商品房屋销售合同的附件，与售房合同具有同等法律效力。 接房后，原告对案涉房屋进行了二次装修。2015年3月11日，原告取得不动产权证书。 审理中，原告称案涉房屋因左侧墙面梁下漏水导致无法正常使用产生损失，并多次要求被告以及物业公司整改均无果，并向本院举示了以下证据： 1、房屋租赁合同、徐廷林身份证复印件、照片四张（店招为“福照装饰”），拟证明2017年6月25日原告将案涉房屋出租给案外人徐廷林用于展示装修样本等，租期自2017年8月1日起至2020年7月31日止，租金为第一年40元/㎡/月、第二年45元/㎡/月、第三年租金随行就市，取同地段同类门市租金的中间值。被告不认可其真实性。 2、房屋室内照片四张、函件三份、快递邮寄单、截图两份，拟证明案涉房屋进门左侧墙体渗水漏水，从2017年8月第一次报修后一直未解决，原告向被告、重庆融创物业管理公司发函要求整改并承担赔偿责任。被告不予认可，称照片未显示拍摄时间，邮寄快递没有跟踪查询单。 3、聊天记录。3.1，2018年8月25日至2018年11月7日期间原告与微信昵称为“徐徐徐徐徐徐徐”用户的聊天记录。其中2018年11月6日原告曾回复：“这段时间我都在和融创的物业和地产沟通，开始地产方说可以整改，结果申报程序的时候法务部门不同意，说不是他们的责任。现在物业又来协调楼上住户，住户说花园已经整改两次不漏了，不是他们原因，今天又找融创的又说找了一个第三方机构来检查，看究竟是开发商还是住户的问题。”“徐徐徐徐徐徐徐”回复：“我真的不租了。”3.2，2018年8月24日至2019年5月5日期间原告与微信用户“杜（融创管家）”聊天记录。2018年10月12日原告询问“你帮我问一下，福照装饰的漏雨问题究竟是16-8还是承建商的问题。”“杜（融创管家）”回复：“他们自己说自己的原因，但是地产售后初步判断是施工方问题，已经在给施工发函了。”2018年11月10日原告再次询问：“你们第三方公司来检查了没有？租门市的人已经明确给我们提出不租了哟。”3.3，原告与备注为“汤（融创地产方）”的用户短信聊天记录。原告询问：“顺风楼上福照装饰，上次你来我家18-1，我给你说过这个门市漏水，你喊人来不？我现在在门市的。”5月5日周日“汤（融创地产方）”短信回复：“现在在进行施工方三方报价，这边手续完善了马上进行处理。”3.4，原告与备注为“濮军”的用户短信聊天记录，其中主要内容为原告向“濮军”反映案涉房屋漏水问题，要求整改，并通过短信发送函件。原告举示上述证据以证明其多次向被告和物业公司反映漏水情况，被告认可维修。被告对于上述聊天记录真实性均不认可。 4、现场照片5张，拟证明被告组织人员对漏点以及受损情况进行勘查。因照片没有显示拍摄时间，被告不认可其真实性。 5、原告与徐廷林于2018年11月7日签署的解除《房屋租赁合同》协议书、照片、光盘，双方约定因房屋质量问题，徐廷林依法解除合同，其所欠第四季度房租13500元作为初期赔偿，违约金30000元和徐廷林的装修损失80000元由原告承担，但徐廷林暂不收取，待原告向被告追讨法院判决获赔后支付。拟证明被告未维修导致徐廷林无法正常使用房屋，原告承担了损失。被告质证不认可真实性。 6、分别于2019年12月9日、2020年4月14日拍摄的房屋照片、现场视频，拟证明截至目前案涉房屋外墙和室内漏水问题仍存在，原告为止损简单地对漏水墙面进行了表面刷漆处理，现已于2020年1月1日低价出租给案外人。被告质证对真实性无法确认，且陈述楼上业主在房屋楼上外立面搭板导致案涉房屋漏水情况依然存在，屋内左侧漏水点并非有防水要求的墙面，不属于质保范围，原告举示的证据未指出漏水原因。 被告还举示了如下证据： 1、现场照片三张，拟证明房屋左侧漏水点位置的上方被告楼上业主违法搭板建成花园，不符合花园防水要求，会存水渗水，即是楼上业主原因造成案涉房屋漏水。原告对照片的真实性无异议，认为照片虽显示有搭板，但是搭板周围没有渗水而是下方墙面渗水，无法达到被告的证明目的。 2、竣工图纸三份，其中吊二层平面图显示案涉房屋左侧为楼梯，顶部标明“上空”，证明目前案涉房屋顶部被挡住的地方竣工时是挑空的；外立面展开图证明面砖外墙并非防水外墙，符合规定；材料及装修一览表证明面砖外墙材料。原告认为无法证明房屋外墙属于非防水墙以及顶部挡板实际修建情况，不能证明漏水系修建挡板导致。 针对上述证据，本院认为，对于原告举示的证据1、证据3.1、证据5，照片所显示的房屋坐落位置与被告举示的案涉房屋一致，被告不认可房屋租赁合同的真实性，但店招显示为“福照装饰”，与原告所称的承租用于装修样本展示等陈述内容相符，同时，与微信昵称为“徐徐徐徐徐徐徐”的聊天记录亦可以看出其确系在2018年期间向原告反映案涉房屋的漏水情况，因此，对于上述证据的真实性本院予以认可。对证据2的照片以及证据4、证据6，可以确认系案涉房屋，对其真实性予以认可。对证据2的函件，有邮寄单原件佐证，本院认可；对截图，无法看出证据来源，不予认可其真实性。对证据3的全部聊天记录均能看出涉及对象为案涉房屋，对内容的真实性予以认可，但无法确认聊天对象具体身份。对于被告举示的两组证据，对证据1，原告对真实性无异议，本院亦以确认。对证据2，被告提交了加盖重庆市城市建设档案馆档案利用专用章的图纸，对其真实性本院予以确认。 庭审中，原告陈述案涉房屋从2018年出现漏水。双方均认可，被告曾前往案涉房屋勘查漏水情况。 另查明，原告于2019年6月24日申请对案涉房屋漏水成因进行鉴定，重庆市建设工程质量检验测试中心出具《司法鉴定联系函》函告其接到原告电话通知，被告拒绝提供正式竣工图纸，故退回委托书。2019年10月30日，原告撤回鉴定申请后又重新提交申请书，并申请调取了案涉房屋的正式竣工图。重庆市建设工程质量检验测试中心于2020年3月27日再次函告本院，经与申请方联系，申请方撤回鉴定申请，故退回委托书。2020年3月30日，原告再次撤回鉴定申请。经询问，原告确定不再申请对案涉房屋的漏水成因以及损失进行鉴定。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁合同、照片、身份证复印件、函件、快递单、截图、聊天记录、光盘、协议书、两书、竣工验收备案登记证、视频、竣工图纸等证据在案佐证。 本院认为，原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同义务。原告接房后，案涉房屋出现漏水，双方对于漏水成因产生争议，原告要求被告立即整改并赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。按照重庆市新建商品房屋质量保证书载明的内容，因业主使用、装修不当或擅自改动结构、设备管线位置等造成的保修项目内的质量问题，被告不承担保修责任。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买的房屋系清水房，但接房后原告对房屋进行了二次装修，并租赁给案外人，作为“福照装饰”的经营场所，已对房屋的状态进行了改动，无法排除系后续装修导致漏水的可能性。原告举示的聊天记录无法确认聊天对象的具体身份，且聊天内容亦不能证明被告认可漏水系房屋质量问题。审理中，原告曾两次向本院申请对案涉房屋的成因进行司法鉴定后撤回，经本院再次询问，原告仍确定不再申请司法鉴定，其举示的证据不足以证明案涉房屋漏水系被告原因导致。同时，被告举示的吊二层平面图显示案涉房屋竣工时，左侧顶部确系挑空状态，现该处加盖搭板，进行了改动，而案涉房屋漏水点亦在左侧墙面梁下，无法排除系左侧顶部改动导致漏水的可能性。综上所述，案涉房屋漏水原因不明，原告举示的证据不足以证明系被告的原因导致，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张庆余的全部诉讼请求。 案件受理费3220元，因适用简易程序减半收取1610元，由原告张庆余负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年五月六日 书记员  马瑞