江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6669号原告：惠山区西漳陈士波服装店，统一社会信用代码92320206MA1QXJQW10，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳建工里20号。经营者：陈士波。委托诉讼代理人：谈晓钢，江苏梁溪律师事务所律师。被告：杨唯叶，男，1961年9月5日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨阳，系杨唯叶女儿。原告惠山区西漳陈士波服装店（以下简称陈士波服装店）诉被告杨唯叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法由审判长张露适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈士波服装店的经营者陈士波及其委托诉讼代理人谈晓钢、被告杨唯叶及其委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈士波服装店向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令杨唯叶向其返还西漳西尤路房屋（以下简称涉案房屋）征收补偿款26万元（该26万元补偿款中包括：装修及附属物评估价64690元，停产停业损失一次性补助费82565元，签约交房搬迁奖10320元、未申报房屋面积7.686平方米的补偿款65331元、装修补贴费用64690元，上述费用总额加起来超过26万元，但诉请以26万元为限）。2、本案诉讼费用及保全费由杨唯叶承担。事实和理由：其自2005年起租用杨唯叶所有的涉案房屋用作超市经营，双方于2014年1月续签了房屋租赁合同。自2018年起，涉案房屋被列入拆迁范围，杨唯叶与相关部门签订了房屋拆迁补偿协议，并已经领取补偿价款。根据政策规定，陈士波服装店作为房屋租赁人，应享有征收补偿款中的装修及附属物评估价、装修补贴费用、停产停业损失一次性补助费、签约交房搬迁奖等。但陈士波服装店与杨唯叶多次就上述费用协商未果，故诉至本院要求判如所请。被告杨唯叶辩称：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，相应拆迁房屋涉及的补偿补助奖励均属于房主杨唯叶。对陈士波服装店主张的各项费用中，装修及附属物评估价和停产停业损失属于损失，按照双方租赁合同约定，损失应各自承担。对于签约交房搬迁奖不认可按照各一半来分割。对于装修补贴费，该部分已明确系对房主的补贴，应由杨唯叶享有。关于未申报的7.686平方米的补偿款，该部分面积并非陈士波服装店搭建，也不应由其享有。综上，请求判令驳回陈士波服装店的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：陈士波服装店为陈士波开设的个体工商户，陈士波为开设该服装店向杨唯叶、案外人钱锡平、虞志平、詹兴华、薛海初五人租用其各自所有的五间房屋，并与其租用的另一案外人成兆伟的房屋连在一起，形成一个整体的服装店面。2014年1月10日，陈士波与杨唯叶签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈士波为发展经济，开拓市场，特向杨唯叶租用店面壹间，房屋位于无锡市面，店铺面积为44平方米，年租金35000元，租期6年，从2015年2月1日起至2020年1月31日止，第3-4年在原租金基础上增加百分之五房租，第5-6年房租在第3-4年房租基础上再增加百分之五，另付押金5000元，退场时砌好了隔墙及后墙，退还押金5000元。后面原是空地的店面还应拆除后面5米距离铁棚；非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、地震及国家强制拆迁等造成的损失；陈士波如因市场或其它原因而提前退场，应征得杨唯叶同意，在修好后墙、隔墙、拆除铁棚后，杨唯叶应退还陈士波押金5000元，已付房租不退，并赔偿杨唯叶损失费30000元，如杨唯叶由于其他原因提前终止合同，应事先征得同意，并赔偿陈士波损失30000元；特别约定：出租人的原简装补偿费，待拆迁时再商量。2019年7月3日，杨唯叶与堰桥街道办事处拆迁办(以下简称堰桥拆迁办)签订《国土非住宅房屋征收补偿协议书》，约定：因建设凤翔快速化改造工程（西漳段）项目需要，根据惠府发2018第28号国有土地上房屋征收决定批准，堰桥拆迁办征收杨唯叶惠山区堰桥街道西漳西尤路室房屋，被征收房屋产权性质私有，房屋所有权人为杨唯叶，所有权证号为转让买卖协议，建筑面积44平方米，规划用途为商业。堰桥拆迁办与杨唯叶就有关征收补偿等事项自愿达成如下协议：一、房屋评估：根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《无锡市国有土地上房屋评估技术规范》等规定，由堰桥拆迁办选定的无锡市至诚房地产评估有限公司对杨唯叶房屋进行评估，房屋评估价为1001029元，装修及附属物评估价为64690元，合计1065719元。二、堰桥拆迁办对杨唯叶进行货币补偿，杨唯叶可得房屋征收补偿款1065719元。三、堰桥拆迁办支付给杨唯叶停产、停业等损失一次性补助费82565元。六、其他约定：1、签约搬迁交房奖20640元；2、未申报0.23平方米补贴5366元；3、未申报7.686平方米补贴65331元；4、综合补贴25667元；5、装修补贴费64690元。七、上述各项费用合计1329978元。杨唯叶陈述已领取了补偿款中100万元。在审理过程中，陈士波服装店与杨唯叶对拆迁协议中各项补贴费用项目有异议，本院前往堰桥拆迁办询问后，得出如下意见：1、装修及附属物评估价64690元，该费用系根据被拆迁房屋内的实际装修评估价得来的，应是对被拆迁房屋内装修物的补偿；2、装修补贴费64690元，该费用与装修实际评估价无关，应是给予被拆迁人的装修补贴；3、停产、停业等损失一次性补助费82565元。该费用根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》的通知的规定，征收不生产或不营业的非住宅房屋，结合不生产、不经营等实际情况，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人停产停业损失补偿。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者停产停业损失补偿。被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的从其约定，没有约定的，由产权人和经营者协商确定。本案中系按照房屋评估价格的8%补偿给被拆迁人；4、签约搬迁交房奖20640元，该费用应是承租人与出租人各补偿一半；5、未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元，该未申报面积是指连接涉案房屋与案外人成兆伟的房屋中间的过道及顶棚。针对以上意见，陈士波服装店表示：1、装修及附属物评估价64690元系对被拆迁房屋内装修物的补偿，而涉案房屋被拆迁时的装修均是陈士波服装店于2014年重新添置的，故该补贴应由陈士波服装店享有；2、装修补贴费64690元，从字面意思上理解仍然应是针对装修进行的补偿，补贴对象仍应是陈士波服装店而不是杨唯叶，对堰桥拆迁办的解释不予认可；3、停产、停业损失一次性补助费82565元系按照涉案房屋的评估价8%计算的。根据无锡市政府的规定，被拆迁房屋内没有经营的，停产停业损失按照房屋评估价3%给予所有权人，有经营的是按照房屋评估价5-8%给予所有权人及经营者，故本案中停产停业损失补偿中5/8应是陈士波服装店享有；4、搬迁交房奖励20640元中的一半按照相关规定应是陈士波服装店享有；5、未申报面积7.686平方米的补贴65331元应属于陈士波服装店所有。该未申报面积是指涉案房屋连接案外人成兆伟房屋的过道及顶棚。该部分系2005年左右，陈士波与张益祝、张新伍、娄小荣四个合伙人在筹建“好又多超市”时一起搭建的，后张益祝、张新伍、娄小荣陆续退出了好又多超市的经营，将超市的合伙份额转让给陈士波，陈士波为了经营方便，重新注册了“陈士波服装店”的个体工商户，故该部分补贴应归陈士波服装店所有。为此，陈士波服装店向本院提交如下证据：1、银行对账单及明细表，证明：2009年，好又多超市就由陈士波实际经营并纳税；2、质量保证合同，证明：2009年，陈士波就实际经营好又多超市并安装更换了原超市内的灯具；3、建筑防水工程承包书、通知书、处罚决定书、代罚没款专用收据，证明：2010年，好又多超市由陈士波实际经营并对屋顶进行了防水处理；4、2012年、2013年房东收取租金的收条，证明：在2014年前，涉案房屋就直接向陈士波收取租金；5、水电费发票，证明：在2008年以前，好又多超市就由陈士波实际经营并缴纳水电费；6、房屋租赁合同，证明：好又多超市后面五间房系张新伍向案外人成兆伟租用的，张新伍系好又多超市的合伙人之一；7、转让协议书，证明：好又多超市合伙人张益祝、张新伍将超市份额转让给陈士波；8、银行交易明细账，证明：好又多超市的另一合伙人娄小荣将超市份额卖给陈士波；9、送货单、收条、送货清单等，证明：2014年3、4月份，陈士波将原有的好又多超市重新装修，即后来的陈士波服装店。以上证据中1-8系证明未申报的7.686平方米系陈士波、张益祝、张新伍、娄小荣共同搭建，后张益祝、张新伍、娄小荣又将该超市合伙份额转让给陈士波，故陈士波服装店应享有该未申报面积的补贴。证据9系证明被拆迁房屋内的装修均系陈士波服装店于2014年左右重新添置的，故装修及附属物补偿应归陈士波服装店所有。对于以上证据，杨唯叶质证意见如下：对证据4的真实性予以认可，对其余证据的真实性均无法确认，对所有证据对应的证明目的不予认可。对争议的各项费用：1、装修及附属物评估价格64690元，该费用系针对被拆迁房屋内装修物的补偿，但被拆迁房屋内的装修应包含杨唯叶原有简装部分，在杨唯叶与陈士波服装店的租赁合同中也能体现涉案房屋原来是有简装的。且该部分应属于拆迁造成的损失，按照双方租赁合同约定应由陈士波服装店自行承担；2、对装修补贴费64690元，该部分已明确与装修无关，应是给被拆迁人的补贴，属于杨唯叶所有；3、对停产、停业损失一次性补助费82565元，该费用也属于拆迁造成的损失，根据租赁合同，损失应由陈士波服装店自行承担，故该部分补贴应属于杨唯叶所有；4、对签约搬迁交房奖励20640元，陈士波服装店主张承租人与出租人个一半没有法律依据；5、对未申报的7.686平方米补贴金额65331元，该部分由谁搭建始终存疑，对陈士波主张该部分面积为其一人所有不认可。即便该面积是由好又多超市的合伙人张益祝等人搭建，那该部分面积上还存在其他权利人，陈士波服装店提供的证据不能证明其是唯一权利人。以上事实，由房屋租赁合同、国土非住宅房屋征收补偿协议书等及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产。杨唯叶与堰桥拆迁办签订的《国有非住宅房屋征收补偿协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应确认有效，各方当事人应恪守履行。陈士波服装店主张该补偿协议书中确定的装修及附属物评估价64690元、装修补贴费64690元、停产停业一次性补助费82565元、签约搬迁交房奖10320元、未申报的7.686平方米面积的补贴65331元归其所有。对于上述各项费用，本院认为：1、装修及附属物评估价64690元，该费用系根据被拆迁房屋内的实际装修评估价得来的，应是对被拆迁房屋内装修物的补偿。涉案房屋被拆迁及评估时，系陈士波服装店在占用经营，陈士波服装店为证明涉案房屋内装修均系其添置向本院提交了装修的相关证据，而杨唯叶主张涉案房屋内原有简装系其添置，但其未提交证据予以证明，故对于该部分补偿，本院认为应归陈士波服装店所有；2、装修补贴费64690元，该费用与装修实际评估价无关，应是给予被拆迁人的装修补贴，故该部分应是归涉案房屋所有权人杨唯叶所有；3、停产、停业等损失一次性补助费82565元。该费用根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》的通知的规定，如被征收房屋中不生产或不营业，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人。如被征收房屋中存在生产或营业，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者。本案中该部分费用堰桥拆迁办解释系按照房屋评估价格8%计算的，因拆迁时陈士波服装店在涉案房屋内经营，故该部分补偿金额中5/8归其所有并无不妥，本院予以确认；4、签约搬迁交房奖20640元，该费用堰桥拆迁办解释是承租人与出租人各补偿50%，故其中10320元应归陈士波服装店所有，本院予以确认；5、未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元，该未申报面积是指连接涉案房屋与案外人成兆伟的房屋中间的过道及顶棚。关于该部分面积，陈士波服装店认为该面积系2005年筹建好又多超市时，由合伙人张益祝、张新伍、娄小荣和陈士波共同搭建的，后张益祝、张新伍、娄小荣将好又多超市的合伙份额转让给了陈士波，故该部分面积对应的补贴应是陈士波服装店享有。而杨唯叶认为该部分由谁搭建始终存疑，即便是好又多超市的合伙人共同搭建，也不应由陈士波服装店享有该部分面积对应的补贴。对此，本院认为，因年代久远，已无法核实该部分未申报面积的搭建者，鉴于该部分面积属于房屋添附物，对应的补贴应由房屋所有权人杨唯叶享有。综上，杨唯叶因西漳西尤路房屋中拆迁获得补偿利益中126613元应归陈士波服装店所有，杨唯叶应予以返还，对陈士波服装店其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨唯叶于本判决发生法律效力之日起十日内向惠山区西漳陈士波服装店返还拆迁补偿款126613元。二、驳回惠山区西漳陈士波服装店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，保全费1820元，合计7020元，由惠山区西漳陈士波服装店负担3601元，由杨唯叶负担3419。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 露人民陪审员 张 帅人民陪审员 胡志新二〇二〇年五月二十日法官 助理 尤橙君书 记 员 胡 馨