福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1008号 上诉人（原审被告）：程国银，男，1974年2月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县矾山镇钟山社区小埠居民组35号，现住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：陈津君，女，1995年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶丽虾，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志勇，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原审被告：阎春燕，女，1986年2月27日出生，汉族，住重庆市忠县乌杨镇青岭村六组15号，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：程国银（系阎春燕配偶），住安徽省巢湖市庐江县矾山镇钟山社区小埠居民组35号，现住福建省厦门市思明区。 上诉人程国银因与被上诉人陈津君、原审被告阎春燕物权保护一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程国银上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈津君一审诉讼请求；2.判令陈津君支付租赁合同剩余租金15000元。事实和理由：一、程国银一审提交的合同、微信转账记录体现其已于2017年8月1日向许启铭支付2017年8月1日至2022年12月31日租金25000元，陈津君请求程国银支付房屋使用费导致程国银重复支付租金，一审判决对此认定错误。二、程国银2013年开始租住在厦门市思明区内并支付房租至2022年12月31日，与原房东形成长期稳定的租赁关系。虽然房东之后将讼争房屋出售给陈津君，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于买卖不破租赁的规定，租赁关系应保留至2022年12月31日。三、原房东2018年出售讼争房屋时未通知程国银，程国银直至陈津君2019年4月12日通知腾房时才知道讼争房屋已以远低于市价出售。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，原房东怠于履行通知义务，损害了程国银的优先购买权。陈津君以明显低于市场价格购买讼争房屋，主观上存在与原房东刻意隐瞒、怠于通知的情形，且为了隐瞒程国银、促成交易，仍由许启铭继续收取房租。陈津君与许启铭的行为损害了程国银的合法权益，陈津君无权向程国银收取租金。四、程国银租住的204室曾因楼上自来水管破裂成为水世界，一台笔记本电脑因此损坏，程国银因请人做楼上的防水防漏、卫生间支付1万余元，陈津君应适当补偿房屋装修维护费用。五、讼争房屋原属于华侨许仕源、许东时所有，二人于2013年7月29日将讼争房屋公证委托给许金环代为管理，后许金环2017年6月23日将讼争房屋公证转委托给许启铭代为管理。陈津君提交的材料体现许仕源、许东时2017年2月20日在马来西亚认证解除对许金环的委托代理权，并另授权付长红、陶天猛全权管理房屋的争取产权及租赁一切相关事宜。但许仕源、许东时及其特别授权代理人至程国银与许启铭2017年8月1日签订租赁合同时并未行使讼争房屋的管理权，而是默认许启铭的管理权，亦未通知程国银房屋管理人已变更。程国银2017年6月持许启铭身份证复印件及租赁合同至派出所办理了厦门市居住证，为办理居住证，双方签订了五年的租赁合同，许仕源、许东时及其特别授权代理人默认了许启铭的讼争房屋管理权，默认租赁合同真实有效。六、许启铭2017年因厦门市思明区人和路140号一楼店面产权纠纷对占用人提起诉讼并申请强制执行，后因占用人年长无法强制执行，现占用人仍租住于此。 陈津君辩称，一、程国银请求陈津君支付租赁合同剩余租金15000元缺乏依据。程国银一审未提出反诉，二审请求陈津君支付租赁合同剩余租金15000元及房屋装修维护费违反法律规定，请求予以驳回。二、陈津君向原业主许东时、许仕源购买讼争房屋，于2018年6月8日取得所有权，未出租或授权他人向程国银出租讼争房屋，不同意程国银占用，程国银系无权占用，应向陈津君腾退讼争房屋并支付占用期间的使用费。1.程国银无权继续占用讼争房屋。程国银与许启铭2017年7月24日签订《房屋租赁合同》，租期自2017年8月1日计。许启铭非讼争房屋原业主，亦非原业主受托人，无权将讼争房屋出租给程国银。程国银一审提交的公证委托书无原件，真实性无法确认，该委托书载明许东时、许仕源委托许金环办理海后路50号右房产的相关事宜，并不是讼争房屋海后路52号。许东时、许仕源于2017年2月20日解除对许金环的委托，并经认证、公证，具有对外效力，许金环不能再作为代理人行使代理权限。代理权限解除后，许金环无权转委托给许启铭，2017年7月24日《房屋租赁合同》不能约束许东时、许仕源及陈津君，不能对抗陈津君享有的物权。2.《房屋租赁合同》不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定的“租赁期间”，本案不适用上述规定，亦不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条。程国银不是承租人，且该条款约束的对象是出租人，陈津君不属于出租人，程国银主张损害赔偿应向原业主而非陈津君提出。案涉房屋只有一本产权证，共4层，建筑面积710.07平方米，程国银占用的部分仅20多平方米，程国银对讼争房屋不享有优先购买权。3.程国银未举证证明其支付租金，应承担举证不能的法律后果。4.人和路140号一楼相关纠纷与本案没有关联性，且该房屋的生效文书判决占用人腾房。5.办理居住证事宜与本案没有关联性，户籍部门对居住证办理所需条件只是进行形式审查，不能确定管理权。 阎春燕述称，对程国银的上诉没有意见。 陈津君向一审法院起诉请求：1.判令程国银、阎春燕立即腾空厦门市思明区海后路52号、人和路140、142号204室，并交付陈津君管理；2.程国银、阎春燕向陈津君支付房屋使用费26600元（以1900元每月的标准，从2018年6月8日起计至2019年8月7日）；3.程国银、阎春燕向陈津君支付利息损失（以26600元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率的4倍标准，从2019年8月7日计算至清偿房屋占有使用费之日止）。 一审法院认定事实：讼争房屋原系侨房，于2010年1月8日退还业主自行管理，并于2018年6月8日因房屋交易登记在陈津君名下，鉴定为危房。讼争房屋由程国银、阎春燕使用。 2019年4月21日，陈津君在讼争房屋处张贴通知函，通知程国银、阎春燕于15日内腾退房屋。 另查明，经厦门市佳图测绘有限公司测量，讼争房屋面积为21.22㎡。 还查明，讼争房屋原业主为许仕源、许东时。2017年2月20日许仕源、许东时在马来西亚以公证文书方式出具一份特别授权委托书，将讼争房屋的包括产权置换、租赁等相关事宜委托付某某等人，并解除此前对许金环的委托。中国驻马来西亚大使馆于2017年4月21日对该公证文书予以认证。厦门市鹭江公证处于2017年10月18日经付某某申请对特别授权委托书的复印件与原件相符进行了公证。 审理中，程国银、阎春燕提供二份公证书复印件、租赁合同，主张许仕源、许东时于2013年7月29日将包括讼争房屋在内的管理、出租、收租等相关事宜委托给许金环，许金环于2017年6月23日又将讼争房屋的出租事宜委托给许启铭；程国银大约从2012年开始居住在讼争房屋至今，期间始终和许启铭进行交接、交租，2017年7月24日，程国银和许启铭签订租赁合同，约定租期自2017年8月1日至2022年12月31日，程国银、阎春燕以按每月500元支付了租赁期间的全部租金。 陈津君对上述证据的三性均不予确认。认为原房东已经于2017年2月20日解除对包括许金环、许启铭在内所有受托人的委托，许启铭并没有权利出租讼争房屋。 一审法院认为，陈津君于2018年6月8日取得讼争房屋的所有权，其依法享有占有、使用、收益、处分讼争房屋并排除他人妨碍的权利。讼争房屋原业主为许仕源、许东时于2017年2月20日以公证文书方式解除了对许金环的委托，中国驻马来西亚大使馆亦于2017年4月21日对该公证文书予以认证。因此，即便程国银、阎春燕提供的上述证据属实，也不能对抗陈津君享有的物权，程国银、阎春燕提出的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。陈津君要求程国银、阎春燕交还讼争房屋并支付占用费的主张可以成立，一审法院予以支持。综合考量讼争房屋存在的历史原因及其他查明事实，一审法院酌定程国银、阎春燕腾退房屋的期限为三个月，占用费按每月350元计算，陈津君主张的超过部分不予支持。双方当事人涉及的其他问题可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：程国银、阎春燕于判决生效之日起三个月内腾空并向陈津君返还址于厦门市思明区海后路52号、人和路140、142号204室的房屋；二、程国银、阎春燕于判决生效之日起十日内按每月350元的标准向陈津君支付讼争房屋自2018年6月8日起至2019年8月7日止的房屋占用费；三、驳回陈津君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由程国银、阎春燕负担100元，陈津君负担133元。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，程国银陈述，其2013年向许启铭承租讼争房屋并支付租金，但无法提供租赁合同及支付租金的证据。许仕源、许东时2013年7月29日委托许金环的公证书、许金环2017年6月23日转委托许启铭的公证书是许启铭在2017年7月24日与程国银签订租赁合同时提供给程国银的。 本院认为，陈津君已取得讼争房屋的所有权，依法享有讼争房屋的相关权利。程国银主张其2013年向许启铭承租讼争房屋，但亦确认无法提供该租赁合同及支付租金的证据。程国银主张讼争房屋原所有权人许仕源、许东时2013年7月29日将讼争房屋公证委托给许金环代为管理、许金环2017年6月23日将讼争房屋公证转委托给许启铭代为管理，但程国银二审确认上述二份公证书系许启铭2017年7月24日与程国银签订租赁合同时提供给程国银的，此前其并未见过上述公证书。而许仕源、许东时已于2017年2月20日将讼争房屋产权置换、租赁等事宜委托付某某等人，并解除此前对许金环的委托，故许启铭2017年7月24日与程国银签订租赁合同时并无讼争房屋相关代理权限。程国银依据其与许启铭的租赁合同主张该租赁关系可以对抗陈津君缺乏充分依据，本院不予采纳。程国银关于优先购买权受到侵害的主张不影响陈津君所有权人身份的认定，程国银以其已向许启铭支付租金为由主张其无需向陈津君支付房屋占用费不能成立。程国银提出的房屋维修费用与本案无关。居住证的办理事宜属于行政管理范围，不影响本案民事法律关系的认定。程国银一审未请求陈津君支付租赁合同剩余租金15000元，二审提出该请求本院不予审理。 综上所述，程国银的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由程国银负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月二十一日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。