江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终1512号上诉人（原审被告）：姜怀保，男，1969年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上诉人（原审被告）：张雪平，女，1975年7月20日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：唐开前，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邹仁航，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴进，男，1967年11月28日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告）：秦俭，女，1962年9月16日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋学怀，阜宁县东沟法律服务所法律工作者。上诉人姜怀保、张雪平因与被上诉人戴进、秦俭追偿权纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜怀保、张雪平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回戴进、秦俭的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由戴进、秦俭承担。事实和理由：1、2012年6月11日双方通过充分协商签订房屋买卖协议，成交价853万元，嗣后双方进行了补充和完善，确定总价款为：320万元现金+320万元债权转让+银行贷款本息+除合同约定的40间商铺外的一楼门市整个地面及电梯配套设施的产权，戴进、秦俭对贷款数额是明知的。2、戴进、秦俭如继续履行合同偿还剩余贷款，则可以实现合同目的，但因其拒不偿还贷款，构成严重违约，并导致银行诉讼后被法院查封、拍卖案涉房产，故其无权解除合同。3、因合同约定买方如有一期不按期偿还银行贷款，则上述房屋所有权仍归卖方所有，故戴进、秦俭已无权要求返还已付房款；即使其要求返还房款，也应赔偿占用期间的房屋使用费及装潢费用。戴进、秦俭辩称，1、合同约定总价款为853万元，其中未明确贷款的具体金额，戴进、秦俭偿还了贷款本息240余万后经查询才知道尚欠200余万元，至此所付房款已超过合同约定的总价，姜怀保、张雪平隐瞒贷款的具体数额。2、戴进、秦俭一直按期偿还贷款本息，在所付价款已超出合同约定后才停止还贷，不存在违约行为。3、银行起诉姜怀保、张雪平的判决生效后，案涉房产被公告拍卖，戴进、秦俭曾提起多起诉讼主张权益，均被法院驳回，房屋买卖协议的合同目的已不能实现，故对于因此产生的损失戴进、秦俭有权要求姜怀保、张雪平赔偿。4、案涉房产虽由戴进、秦俭使用，但在初期装潢时，戴进、秦俭就支付了装潢费用50万元，且一审判决对我方主张的利息未支持，就已考虑该损失问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。戴进、秦俭向一审法院起诉请求：1.解除双方间的房屋买卖协议，判令姜怀保、张雪平归还购房款883.31万元及利息（自2017年11月10日起到实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院查明的事实：戴进、秦俭系夫妻关系。姜怀保与张雪平亦是夫妻关系。2012年6月11日，戴进（买方）与姜怀保、张雪平（卖方）订立房屋买卖协议1份，约定：卖方将坐落于阜宁县阜城街道射河北路外滩步行街二层201至220二十间，三层301至320二十间，共四十间房屋出售给买方；该房以人民币853万元的价款成交，双方确认无异议，卖方因在购房时将上述房产抵押申请了商业贷款，截止2012年6月还欠部分贷款未还，同时买方已交部分房款给卖方，因此现买卖双方确认：买方戴进还差房款人民币320万元。买方于合同签订当日向卖方预交人民币20万元定金，并于2012年6月30日前缴纳人民币200万元，剩余房款于2012年7月15日前付清。本协议签订月度房屋银行贷款由卖方承担，自下月度起的银行贷款由买方承担，买方须按期偿还银行贷款，如有一期不还，则上述房屋所有权仍归卖方所有；卖方有义务为买方办理银行方面的贷款偿还交接手续。该协议还约定了其他事项。案外人黄留章在该协议上签字见证。协议订立后，姜怀保将其与富建集团有限公司签订的案涉房屋预售许可证号为阜房预字第（2009）第073号，合同编号为0081866020101116号两份商品房买卖合同交付给戴进，戴进同时接收了购买的房屋。关于戴进购房款的支付：黄留章差欠戴进320万元，经姜怀保、黄留章及戴进三方协商一致，姜怀保接收戴进享有的对黄留章的债权320万元抵算戴进的购房款320万元。戴进通过现金支付和银行转账直接向姜怀保支付320万元。2012年7月10日，姜怀保、张雪平向戴进出具收条1份，载明：截止2012年7月10日，本人收到购买阜宁县阜城街道射河北路外滩步行街二、三层40间门面及一层门面除银行按揭贷款外所有房款。除银行按揭贷款外的房款数额总数为人民币640万元，其中本人收到现金320万元，另320万元现金系黄留章差欠戴进320万元经本人同意抵充房款。黄留章在该收条上签字予以确认。戴进分51期共向中国工商银行股份有限公司阜宁支行（下称阜宁工行）偿还案涉房屋按揭贷款本息合计243.31万元。戴进在偿还案涉房屋按揭贷款第51期后，准备办理房屋登记时发现房屋贷款本息尚欠200余万元，因其已支付购房款合计883.31万元，已超出其应支付合同约定的房屋总价853万元，即停止了向银行还款。2016年8月，戴进、秦俭向一审法院提起诉讼，要求姜怀保、张雪平偿还剩余房屋贷款，后撤回了起诉。2017年5月，阜宁支工对姜怀保、张雪平就差欠案涉房屋贷款提起诉讼，一审法院于2017年10月20日作出（2017）苏0923民初2577号民事判决书，判决姜怀保、张雪平偿还阜宁工行借款本金2086923.71元及利息。2017年7月，戴进、秦俭向一审法院提起诉讼，要求确认其与姜怀保、张雪平之间签订的案涉房屋买卖合同有效，房屋归其所有，一审法院于2018年12月27日作出（2018）苏0923民初3808号民事裁定，驳回戴进、秦俭的起诉。由于姜怀保、张雪平未履行生效的民事判决书，阜宁工行即向一审法院申请执行，一审法院于2018年6月28日作出（2018）苏0923执297号之一裁定，裁定拍卖案涉房屋。戴进、秦俭即于2019年4月向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2019年7月17日作出（2019）苏0923民初2062号民事判决，驳回戴进、秦俭的诉讼请求。戴进、秦俭即提起本案诉讼。一审法院认为，戴进与姜怀保、张雪平之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应受法律保护，当事人应当遵循诚实信用的原则，履行各自义务。戴进对购买房屋合计已支付883.31万元，已超出其与姜怀保、张雪平约定的房屋价款，戴进已履行了房屋买卖合同的义务。姜怀保、张雪平在出卖房屋时隐瞒了案涉房屋贷款的具体数额，从而造成未能按时支付阜宁工行按揭贷款，阜宁工行起诉要求姜怀保、张雪平承担支付按揭房屋贷款本息2086923.71元的义务，一审法院判决姜怀保、张雪平向阜宁工行支付。由于姜怀保、张雪平未能履行法律文书确定的义务，阜宁工行申请强制执行，一审法院在执行中裁定对案涉房屋予以拍卖。戴进、秦俭曾起诉要求确认其与姜怀保、张雪平签订的房屋买卖合同有效，房屋归其所有，已被法院裁定驳回起诉。此后，戴进、秦俭又提起执行异议之诉，亦被法院判决驳回诉讼请求，致戴进对房屋买卖的目的不能实现，故一审法院对戴进、秦俭要求解除与姜怀保、张雪平之间的房屋买卖协议，并返还已支付的房款883.31万元的诉讼请求，予以支持。因戴进在与姜怀保、张雪平缔结合同时未尽审查义务，存有一定过错，故对其要求姜怀保、张雪平承担利息的请求，不予支持。关于姜怀保、张雪平提出的如戴进按合同继续履行偿还银行贷款的义务，则合同目的仍可实现的辩解，因双方约定购房款总款为853万元，戴进已支付883.31万元，由戴进再支付200余万元，已超出双方约定的房款总价，故对姜怀保、张雪平的该辩解意见，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除戴进与姜怀保、张雪平于2012年6月11日订立的房屋买卖协议；二、姜怀保、张雪平应于判决发生法律效力之日起10日内向戴进、秦俭返还已支付购房款883.31万元；三、驳回戴进、秦俭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26265元，由姜怀保、张雪平负担。二审中，围绕上诉请求，姜怀保、张雪平提交了一份2012年7月至2016年9月阜宁工行的银行流水账，证明戴进共偿还银行贷款本金为154万元，其中还有姜怀保、张雪平垫付的5万元，即使按照合同价853万元，戴进仍差欠银行贷款本金。本院依法组织了证据交换，戴进、秦俭经质证认为，一审中我方已提交了银行的还款凭证，已偿还的贷款本息总额为243.31万元，至于姜怀保、张雪平代偿的5万元，并不在我方主张的房款范围内。本院经审核认为，姜怀保、张雪平对所提交的银行流水的载明的还贷金额只计算了本金，未计算利息，且根据一审中戴进、秦俭提交的还款凭证，可以证明戴进、秦俭实际已偿还贷款本息合计243.31万元，故对姜怀保、张雪平的举证目的不予认定。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，戴进与姜怀保、张雪平签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自的义务。合同约定房屋的银行贷款由戴进负责偿还，但同时明确房屋出售总价为853万元，故应认定房屋出售总价853万元已含贷款在内。戴进、秦俭以支付现金、转让债权、偿还贷款的方式合计已支付883.31万元，超付合同约定的房屋总价，已履行了房屋买卖合同中约定的支付价款的义务。姜怀保、张雪平上诉认为戴进、秦俭应承担所有的银行贷款，没有合同依据。戴进、秦俭在超付合同约定的房款后，已无继续承担偿还银行贷款的义务，对于超出合同总价的贷款应由姜怀保、张雪平承担偿还义务。阜宁工行因贷款人姜怀保、张雪平未按期偿还贷款而提起诉讼，法院判决姜怀保、张雪平承担民事责任，经强制执行已裁定对案涉房屋予以拍卖，戴进、秦俭对于房屋买卖合同的目的已不能实现，故对戴进、秦俭要求解除房屋买卖协议、返还已付房款883.31万元的诉讼请求，应予支持。至于姜怀保、张雪平上诉提出的要求戴进、秦俭赔偿房屋占用期间的使用费及装潢费用的请求，因其一审未提出反诉，本案不予理涉。综上，姜怀保、张雪平的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73632元，由上诉人姜怀保、张雪平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年五月二十九日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴