湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初345号原告覃桂香，女，1988年10月13日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地湖南省邵阳县，现租住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人朱文，湖南天戟律师事务所律师。被告申群星，男，1963年6月10日出生，汉族，下岗职工，现住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人申青柳，女，住址同上。（被告申群星之女）第三人**，男，1982年10月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳县。原告覃桂香与被告申群星、第三人**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案，2019年7月18日作出（2018）湘0503民初1477号民事判决书。原告覃桂香不服，向邵阳市中级人民法院提起上诉。该院于2019年12月18日以（2019）湘05民终2396号民事裁定书裁定撤销本院判决，将案件发回重审。本院重新受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃桂香及其委托诉讼代理人朱文，被告申群星及其委托诉讼代理人申青柳到庭参加了诉讼。第三人**经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃桂香向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《购房协议书》，判令被告返还原告购房款297800元及利息125373元（按年利率6%自2012年1月17日计算至2018年12月16日止，顺延照计），并赔偿原告损失80000元（含房屋买卖差价53724元）；2、判令被告支付已付购房款一倍的赔偿款297800元给原告。事实与理由：2011年7月6日，原、被告签订《购房协议书》，原告购买被告修建的位于邵阳市房屋，价格为327800元。协议签订后，原告按照约定按时、足额支付了相应的购房款共计297800元，被告于2012年1月17日将房屋交给原告，但原告没有实际使用该房屋。后原告多次要求被告办理房屋产权登记手续，被告一直找各种理由搪塞、拖延，致使原告于2018年6月11日向法院提起诉讼。在法院审理期间，原告发现被告于2018年6月26日将涉案房屋另行出售给案外人王姣云，转卖价格为381524元。故原告继续主张被告交房及办理产权证无法实现，因此原告于2018年10月25日撤回起诉。现另行提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告申群星辩称：一、涉案合同已履行完毕，不再适用约定或法定解除。被告不是经营者，无违约情形，无须承担一倍赔偿责任或违约责任，原告主张解除合同无事实和法律依据且显失公平，原告的经济损失由**造成，应由第三人**承担。被告已尽到合理注意义务，无需向原告返还购房款及支付数年来的利息。二、**对房屋的处分行为构成表见代理。三、在欺骗被告获得原告覃桂香的《购房协议书》买方主体资格后，第三人**有权依据合同法的相关规定对涉案房屋进行处分。四、原告的诉求分析：1.原告主张要求解除合同是在侵害被告的合法权益，损害了正常的市场经济秩序，其要求被告返还购房款显失公平。2.原告要求购房款利息无事实和法律依据。3.原告要求经济损失80000元及已付购房款一倍赔偿无事实和法律依据。4.本案审理过程中发现刑事犯罪，请求合议庭裁定本案中止诉讼，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关。第三人**为躲避债务，通过欺骗被告的方式从被告手中骗取原告房屋用于抵偿自身债务，已涉嫌诈骗。第三人**未答辩。经审理查明：原告覃桂香与覃某系姐妹关系，俩人自2010年始在广州市从事服装批发零售，经营收入共同所有，均存入覃某名下。第三人**与覃某于2010年2月9日登记结婚。2011年5月17日至6月13日期间，覃某共向第三人**转账305997元用于为原告购买新房。2011年7月6日，第三人**接受原告覃桂香的委托，以原告覃桂香（乙方）的名义与被告申群星（甲方）签订了《购房协议书》，该协议书约定：乙方购买位于邵阳市联建房，建筑面积145平方米，单价为每平方米2260元，总金额327800元。签订协议时，支付购房款200000元，交房时付款97800元，余款待甲方把房产证、土地使用证办理齐全交付乙方、乙方验收认可后付清。乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。甲方应当在2011年10月10日前交现房，并将符合合同约定的住房交给乙方使用。产权证办理：房产证和土地使用证由甲方办理，办理好后交给乙方。相关费用及税收，按照国家政策有关规定，该由甲方负责的甲方负责，该由乙方负责的乙方负责，不得以任何理由抗拒不交。甲方逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当事方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款……乙方落款处签署**（代）覃桂香，并留有第三人**的联系电话。当日，第三人**即通过银行转账130000元给被告申群星，另支付现金70000元，被告申群星为此出具了收条：“今收到覃桂香购买1-2＃Ａ-6栋三单元第六层二号房款贰拾万元整￥200000元”。2012年1月17日，原告覃桂香、第三人**、覃某三人到被告处接收了房屋，并通过覃某的账户向申群星转账97000元，申群星出具了“今收到覃桂香购房款玖万柒仟元整”的收据。2013年8月13日，被告将涉案房屋登记在自己名下，并办理了房屋所有权证（邵房权证大祥区字第××号）及《国有土地使用权证》（邵市国用（2013）第X号）。尔后，被告通过电话联系到第三人，要求办理房屋过户和水电立户手续，第三人提出房屋过户暂缓，水电可立户到**名下。2013年8月，被告将涉案房屋水、电登记至第三人名下。2016年6月27日，覃某与第三人离婚。离婚协议书中对涉案房屋没有记载。第三人**因欠案外人向某的借款无力偿还，遂将涉案房屋交由向某抵债，并请求被告作为见证人。2018年1月25日，第三人与向某签订《私有房屋买卖合同》，将涉案房屋作价330000元出售给向某。被告在见证人栏内签名。同日，被告向案外人向某收取了涉案房屋的尾款40000元，并出具了收条：“今收到向某购买**房屋（位于）尾款42700元（实收肆万元整）。如**2018年3月18日没还清向某借款，此房产证由申群星交给向某，**无条件同意。”第三人在收条上签名盖印。2018年2月，原告通过电话、短信与被告联系，要求办理房屋过户手续，并于2018年2月7日通过短信与被告约定于2018年3月18日一起去办理房产证。2018年3月16日，被告通过短信告知原告：**已经将房屋买了，18日拿证。2018年3月18日，覃桂香回复要过两天才能回来。收条约定的期限届满后，第三人未能归还向某的借款。2018年4月17日，被告在收到微信名为向伟的微信转账2700元后，将涉案房屋的房屋所有权证、国土使用证交给向某，向某出具了《收条》。2018年5月8日，向某出具《委托书》，委托被告将涉案房屋出售给房屋中介公司的工作人员信高华，办理一切手续。同日，被告申群星、向某与信高华签订《买卖协议》，将涉案房屋作价360000元出售给信高华。信高华将购房款支付给向某。也是在同一天，被告申群星及其妻李晃英向信高华出具了《委托书》，委托信高华为代理人，全权代办涉案房屋所有权证、国有土地使用证过户手续、签订房屋买卖契约等事项，并办理了委托公证。2018年6月11日，原告覃桂香向本院提起诉讼，要求被告申群星办理涉案房屋的过户登记手续，并支付违约金50000元。6月26日，信高华作为代理人以被告申群星的名义与案外人王姣云签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋作价381524元出售给王姣云，并于次日办理了过户手续。2018年10月25日，覃桂香申请撤回2018年6月11日的起诉，本院予以准许。另查明，在本案审理过程中，原告于2019年6月26日作出《声明》：“贵院受理的原告覃桂香诉被告申群星房屋买卖合同纠纷一案，因本案我方不清楚申群星与第三人**之间的相关情况，因此，我方直接向被告申群星主张房屋买卖合同纠纷的相应责任，请贵院依法支持我方的全部诉讼请求，不在本案中向第三人**主张权利。”以上事实，有以下证据予以证实：1、原告提供的税务登记证，证明原告在广州市经商的事实；2、原、被告提供的2011年7月6日的《购房协议书》，证明第三人**接受原告覃桂香的委托，以原告覃桂香（乙方）的名义与被告申群星（甲方）签订了房屋买卖协议；3、原告提供的个人活期明细信息，证明原告之姐覃某共向第三人**转账305997元用于为原告购买新房；4、原告提供的2011年7月6日被告申群星出具的收条，证明原告按约支付了第一笔购房款200000元；5、原告提供的2012年1月17日被告申群星出具的收条，证明原告按约支付了第二笔购房款97000元；6、原告提供的《离婚协议书》，证明2016年6月27日覃某与第三人签订的离婚协议书中对涉案房屋没有记载；7、被告提供的DCC个人活期明细账查询、邵阳农村商业银行股份有限公司宝中支行历史明细，证明被告收取了原告购房款200000元；8、被告提供的邵阳市城市供用水合同、湖南省电力公司电能量销售专用收据，证明2013年8月被告将涉案房屋水、电登记至第三人名下；9、被告提供的手机短信，证明原、被告及第三人通过短信联系办证、第三人要求被告在2018年1月25日的《私有房屋买卖合同》见证人栏内签字；10、被告提供的2018年1月25日的《私有房屋买卖合同》，证明第三人与向某签订了房屋买卖合同；11、被告提供的2018年1月25日的《收条》，证明被告向向某收取涉案房屋尾款40000元的事实；12、被告提供的2018年4月17日的《收条》，证明向某从被告处收到涉案房屋的所有权证、国土使用权证；13、被告提供的微信交易记录，证明向伟向被告支付涉案房屋的余款；14、被告提供的2018年5月8日的《委托书》，证明向某委托被告出售涉案房屋；15、被告提供的2018年5月8日的《买卖协议》，证明被告申群星、向某共同将涉案房屋作价360000元出售给信高华；16、被告提供的2018年5月8日的《委托书》、《公证书》，证明被告申群星及其妻李晃英向信高华出具了《委托书》，委托信高华为代理人，全权代办涉案房屋所有权证、国有土地使用证过户手续、签订房屋买卖契约等事项，并办理了委托公证；17、原告提供的2018年6月26日《存量房买卖合同》，证明信高华作为代理人以被告申群星的名义与案外人王姣云签订了房屋买卖合同，将涉案房屋作价381524元出售给王姣云；18、证人覃某的证言，证明原告覃桂香与覃某系姐妹关系，俩人自2010年始在广州市从事服装批发零售，经营收入共同所有，均存入覃某名下。2011年5月17日至6月13日期间，覃某共向第三人**转账305997元用于为原告购买新房；19、证人向某的证言，证明第三人**因欠案外人向某的借款无力偿还，将涉案房屋交由向某抵债。本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。2011年7月6日的《购房协议书》系当事人真实意思的表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效合同。本案的焦点问题是：一、第三人**的行为是否构成表见代理；二、原告是否有权解除合同。一、第三人**的行为是否构成表见代理《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这是合同法对表见代理的规定。我国设立表见代理制度是为了保护合同相对人的利益，维护交易安全和代理制度的诚信基础，使怠于履行注意义务的被代理人直接承担行为人所订立的合同的合同责任。从以上规定不难看出，即使行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止，但其订立的合同仍然要冠以被代理人的名义。“以被代理人的名义订立合同”，也就意味着被代理人必须是合同相对人。本案中，关于案涉房屋，前后一共涉及了四份买卖合同，即：2011年7月6日第三人**以原告覃桂香的名义与被告申群星签订的《购房协议书》、2018年1月25日第三人**与案外人向某签订的《私有房屋买卖合同》、2018年5月8日被告申群星、向某与房屋中介公司的工作人员信高华签订的《买卖协议》、2018年6月26日信高华作为代理人以被告申群星的名义与案外人王姣云签订的《存量房买卖合同》。在四份房屋买卖合同中，仅第一份合同是以原告覃桂香的名义签订的，其余的均是以第三人或者被告的名义与案外人签订的。显而易见，第三人**与向某签订《私有房屋买卖合同》、被告与信高华签订《买卖协议》、被告与王姣云签订《存量房买卖合同》的行为不符合合同法对表见代理的规定，第三人的行为不构成表见代理。二、原告是否有权解除合同根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种。“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是约定解除的法律规定。在2011年7月6日第三人**以原告覃桂香的名义与被告申群星签订的《购房协议书》中，当事人对解除合同进行了约定，即：原告逾期付款超过30日，被告有权解除合同；被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。《购房协议书》约定的被告交房时间的截止日为2011年10月10日，而实际交房时间是2012年1月17日，被告逾期交房超过60日，按照约定原告有权解除合同。由于《购房协议书》中没有约定解除权行使期限，加之没有证据证明被告催告过原告在合理期限内行使解除权，故原告的解除权没有消灭。虽然原告的解除权没有消灭，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和《购房协议书》“乙方解除合同的，甲方应当事方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款”的约定，原告举张解除合同，应当通知被告，《购房协议书》自通知到达被告时解除。被告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。三、当事人在本案房屋买卖活动中的责任原告覃桂香按照《购房协议书》的约定支付了大部分购房款，并履行了收房义务，因为被告未按约定交付房产证、土地使用证而未交纳购房尾款，原告覃桂香在房屋买卖活动中没有过错。原告覃桂香非但没有过错，反而因为合同相对方的违约行为造成了损失，属于“受害人”。本案的现实情况是，原告支付了购房款，却未能取得房屋所有权，且取得房屋所有权已成为不能，可谓是“人财两空”。被告申群星出售自己的房屋、收取购房款，天经地义，合理合法。但被告在原告如约支付了大部分购房款后，未将涉案房屋的所有权证和土地使用证登记至原告名下，违反了《购房协议书》的约定，应承担违约责任。特别是被告在明知购房人是原告的情况下（这点从《购房协议书》的乙方为覃桂香、被告2011年7月6日及2012年1月17日的《收条》可以得到证实），仍然一而再、再而三地放任甚至亲自参与涉案房屋的多次买卖，并在2018年6月11日覃桂香向本院提起诉讼、诉请其办理房屋过户手续承担违约责任后依然协助他人办理房屋过户登记，被告的行为是本案纠纷发生的主要原因，对原告的损失应该承担部分赔偿责任。若被告能够坚持初心，诚实守信，本案一房多卖的违法行为就不可能发生。第三人**出于私利的需要，将其为原告代买的房屋用于抵偿自己的债务，第三人的行为是本案发生的根本原因。值得注意的是，第三人**与案外人向某于2018年1月25日签订的《私有房屋买卖合同》，名为房屋买卖，实为以房抵债。第三人以房抵债的行为，直接导致了原告不能实现合同目的这一后果的发生。在本案房屋买卖活动中，第三人**“空手套白狼”，真真切切地不当得利。故第三人应该承担返还原告购房款、赔偿原告大部分的经济损失。由于原告以2019年6月26日《声明》放弃了在本案中向第三人主张权利的权利，因此本案不宜判决第三人承担责任，原告可另行寻找救济途径。四、对原告诉讼请求的处理原告第一项诉讼请求，要求解除原、被告签订的《购房协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和《购房协议书》的约定，原告可以自行通知被告解除合同。现原告未经通知程序，直接要求法院强制解除《购房协议书》，不符合合同法的规定和协议书的约定，本院不予支持。原告第一项诉讼请求中要求被告返还购房款297800元，通过以上的论述不难看出，应该向原告返还购房款的是第三人**，而不是被告申群星，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告第一项诉讼请求中要求被告赔偿损失80000元（含房屋买卖差价53724元），房屋买卖差价53724元属于间接损失，加之原告未能提供证据证明合同法第一百一十三条规定的因违约所造成的损失为26276元（80000元－53724元），故对此项诉讼请求本院亦不能支持。但原告购房款297000元被占用多年，资金占用期间的利息损失属于原告的直接经济损失，应由违约方被告申群星和第三人**负责赔偿。购房款297000元自2012年1月18日按年利率6%的标准计算至2020年5月17日的资金占用期间利息为132165元（297000元×6%÷12×89个月），由被告赔偿52866元（132165元×40%）。原告向被告交纳的297000元系购房款，不是定金，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。原、被告之间的房屋买卖属于两个自然人之间的契约行为，不是消费者与经营者的关系，故原告第二项诉讼请求要求被告支付已付购房款一倍的赔偿款297800元没有法律依据，本院不能支持。被告申群星辩称“**为躲避债务，通过欺骗被告的方式从被告手中骗取原告房屋用于抵偿自身债务，已涉嫌诈骗”，要求中止本案诉讼，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关。本院认为第三人在以房抵债过程中，被告以见证人的身份在2018年1月25日的《私有房屋买卖合同》上签名，并向债权人出具了收取购房尾款的《收条》，且2018年4月17日被告在收到余款后，亲手将涉案房屋的房屋所有权证、国土使用证交给债权人，2018年5月8日又接受债权人的委托书，与债权人共同将涉案房屋出售给房屋中介公司的工作人员，被告的上述系列行为，充分说明了被告在明知第三人将原告购买的房屋用于抵偿自身债务的情况下仍然协助第三人进行以房抵债，不存在诈骗的嫌疑。故被告提出的中止本案诉讼、将犯罪线索移送有关部门的主张本院不予采纳。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告申群星于本判决生效后五日内赔偿原告覃桂香的经济损失52866元；二、驳回原告覃桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5905元，由原告覃桂香负担5515元，被告申群星负担390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  贺宏斌人民陪审员  聂长春人民陪审员  杨红钉二〇二〇年五月十七日书 记 员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。