文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终586号上诉人(原审被告）：重庆新华传媒有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路121号六层，统一社会信用代码91500000699268798T。法定代表人：肖陵，董事长。上诉人（原审被告）：重庆新华传媒有限公司酉阳新华书店，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县(以下简称酉阳县）钟多镇新民街2号，统一社会信用代码81500242552029426M。负责人：江文静，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑灿，男，1971年10月10日出生，苗族，住重庆市酉阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：四川民众物业服务有限公司，住所地：四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号，统一社会信用代码91510903555771327D。法定代表人：谢建明，总经理。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。上诉人重庆新华传媒有限公司（以下简称新华传媒公司）、重庆新华传媒有限公司酉阳新华书店（以下简称酉阳新华书店）与被上诉人四川民众物业服务有限公司（以下简称民众公司）物业服务合同纠纷一案，酉阳县人民法院作出（2019）渝0242民初4933号民事判决，新华传媒公司、酉阳新华书店对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭对上诉人新华传媒公司、酉阳新华书店的共同委托诉讼代理人郑灿、熊绍文、被上诉人民众公司的法定代表人谢建明、委托诉讼代理人胡静波进行了调查询问。本案现已审理终结。新华传媒公司、酉阳新华书店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回一审判决中的民众公司对新华传媒公司、酉阳新华书店的73479.714元的诉讼的请求；一、二审诉讼费用由民众公司负担。事实和理由：1.案涉债权转让没有通知新华传媒公司和酉阳新华书店。2.本案应由重庆仲裁委员会进行仲裁，酉阳县人民法院对本案无管辖权。3.一审法院未判决新华传媒公司、酉阳新华书店承担连带责任，法律适用错误。4.民众公司和重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘公司）签订的前期物业服务合同未经招投标，也未经房地产行政主管部门批准，该合同不具有合法性且有规避法律的嫌疑。5.一审法院认定重庆酉碧物业管理有限公司（以下简称酉碧公司）转让债权给民众公司，只需通知业主的观点是错误的。民众公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。首先债权转让协议是在小区的明显位置进行明显公示。民众公司接管该小区物业服务，酉阳新华书店是清楚的。一审法院对本案享有管辖权。本案适用法律是正确的，物业的所有权人和使用权人应当支付本案所涉的物业服务费。本案所说的《前期物业管理委托合同》是受法律保护的，民众公司进行了全方位的物业服务管理。酉碧公司与民众公司签订《碧津商贸广场物业管理费用债权转让协议》也是通知了所有的业主进行了公示，同时对未交物业服务的业主也进行了诉讼。民众公司向一审法院起诉请求：1.新华传媒公司、酉阳新华书店支付民众公司2015年7月7日至2019年12月31日止283762.24元物业管理费（其中2015年7月7日至2017年12月31日2873.59×1.3×30，2018年1月1日至2019年12月31日为2873.59×2.5×24），期间的公共能源费1080元，以上共计284842.24元，并以284842.24元为基数，支付从2018年1月1日至实际支付之日止的违约金，按所欠物业服务费金额每日千分之三计算；2.新华传媒公司、酉阳新华书店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月，新华传媒公司与华弘公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买华弘公司开发的位于酉阳县桃花源街道桃花源中路碧津广场北区X-1、X-2商品房，建筑面积2776.18平方米。2015年4月7日，新华传媒公司接房后交予其分公司酉阳新华书店用于商业经营。2013年3月28日，开发商华弘公司与酉碧公司签订《前期物业管理委托服务合同》，物业管理区域为酉阳桃花源中路碧津商贸广场，总建筑面积160000平方米。约定物业费（按建筑面积计算），商业用房物业按3元每月每平方米计算，公共能耗费按20元每月每户收取。业主应于每月10号前缴纳约定的所有费用，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业费的千分之三每天缴纳滞纳金。合同期限自2013年11月1日起至业主大会成立后和新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。酉阳新华书店接房当日即2015年4月7日，与酉碧公司签订了《碧津广场小区商业物业服务合同》，约定物业服务费的起收日期为2015年7月7日，按建筑面积计收，商业1.3元/平方米/月（不含公共能源费、二次供水运行费），缴纳费用时间为每月1-10号，合同期限自2013年3月28日起至2016年3月27日止。同时约定本合同履行中如发生争议，双方可依法申请调解，向有关行政管理部分申诉；也可选择重庆仲裁委员会仲裁。2017年12月18日，华弘公司与酉碧公司签订《前期物业管理委托合同终止协议》，约定双方2013年3月28日签订的《前期物业管理委托服务合同》于2017年12月31日终止履行。2017年12月25日，华弘公司（甲方）与民众公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，聘请民众公司对酉阳碧津商贸广场实施前期物业管理服务事宜，物业管理区域为酉阳碧津商贸广场、高层商住楼，总建筑面积166700平方米，最终数据以房管部门备案数据为准。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同期限自2018年1月1日至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止。出售和还建的商业用房部分物业管理费每月每平方米2.5元，公共能源费按每月每户20元。本物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2018年5月8日，酉碧公司（甲方）与乙方（民众公司）签订《碧津商贸广场物业管理费用债权转让协议》，该协议载明“甲方为重庆酉阳县桃花源中路85号碧津商贸广场小区现有物业管理单位，本公司于2017年12月31日正式退出该小区，不再承担小区的物业管理。由于在前期管理中部分业主未按时交纳物业管理费，为了便于后期乙方费用的收取，经甲乙双方共同协商一致，现将相关债权转让给乙方，达成如下协议，双方应共同遵守，严格执行：甲方在管理服务碧津商贸广场小区期间，小区业主所欠住宅、商业物管费、公共能源费等费用，甲方自愿将所有物业管理费用一次性转让给乙方。乙方在收费期间，甲方将提供相关收费时的委托书和相关文书。”该债权转让协议在碧津广场小区公告栏和每层显目位置张贴。新华传媒公司、酉阳新华书店自2015年7月7日至今，未交纳任何物业管理费及相关费用。酉阳碧津广场商贸小区尚未成立业主大会，现仍是民众公司在为碧津广场商贸小区提供物业服务。庭审中新华传媒公司、酉阳新华书店陈述，有将近100平方米是物业公司在使用，民众公司同意扣除这100平方米的物业费。诉讼过程中，民众公司申请对2015年7月7日至2016年3月31日期间的物业管理费、公共能源费在本案中不作处理。一审法院认为，2016年3月31日后，酉阳新华书店与酉碧公司签订的物业服务合同已到期，其此后亦没有和酉碧公司签订新的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”则此后，华弘公司2013年3月28日与酉碧公司、2017年12月25日与民众公司签订的物业管理委托合同对酉阳新华书店具有约束力。2016年4月1日至2017年12月31日，虽然是酉碧公司提供物业管理服务，但是2018年5月8日，酉碧公司与民众公司签订《碧津商贸广场物业管理费用债权转让协议》，约定酉阳碧津商贸广场所有物业管理费用一次性转让给民众公司，且该债权转让协议在小区公告栏及酉阳新华书店所在的三层均进行了张贴，应视为已通知了债务人酉阳新华书店，民众公司作为债权受让人，作为原告诉讼主体适格。华弘公司2013年3月28日与酉碧公司签订的物业管理委托合同约定商业用房物业管理费按3元每月每平方米计算，民众公司主张2016年4月1日至2017年12月31日期间的物业管理费按1.3元每月每平方米计算，系对自身权利的处分，该院予以支持。因在案物业管理合同均没有约定涉案物业的建筑面积，房地产权证尚未办理，双方庭审中均同意以（2018）渝0242民初2019号民事判决书生效判决认定的建筑面积2776.18平方米计算，此面积减去民众公司同意扣除的100平方米，为2776.18平方米-100平方米=2676.18平方米。则2016年4月1日至2017年12月31日，新华传媒公司、酉阳新华书店应支付的物业管理费和公共能源费为2676.18平方米×1.3元/月/平方米×21个月+20元/月×21个月=73479.714元。2018年1月1日至2019年12月31日期间应支付的物业管理费和公共能源费为2676.18平方米×2.5元/月/平方米×24个月+20元/月×24个月=161050.8元，故民众公司应支付的费用为73479.714元+161050.8元=234530.514元。合同约定每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金约定过高，该院酌情调整为以实际拖欠的物业管理费按每日万分之五计算逾期违约金，从2018年1月1日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、新华传媒公司、酉阳新华书店于判决生效后十日内支付民众公司2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费和公共能源费234530.514元及违约金（违约金以实际拖欠的物业管理费按每日万分之五计算，从2018年1月1日起计算至实际支付之日止）；二、驳回民众公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，民众公司负担501元，新华传媒有限公司、酉阳新华书店负担2285元。在本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.酉阳县人民法院对本案是否有管辖权；2.民众公司与华弘公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效；3.民众公司依据其与酉碧公司签订的债权转让协议能否向新华传媒公司、酉阳新华书店主张债权；4.一审未判决新华传媒公司、酉阳新华书店连带支付物业管理费是否有误。本院对前述争议焦点评述如下：对于焦点一。酉阳新华书店与酉碧公司的签订的《碧津广场小区商业物业服务合同》中虽约定有仲裁条款，但该合同只能拘束合同当事人，且该合同期限也在2016年3月27日终止，民众公司要求支付的是2016年4月1日以后的物业费，故该合同不能拘束民众公司。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定:“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”，新华传媒公司、酉阳新华书店认为该案应当仲裁解决，也应当在本案一审首次开庭前的答辩期内及时提出管辖权异议，但新华传媒公司、酉阳新华书店只是声称口头向一审法院提出过，由于未能提供证据证明，本院不予采信。一审法院对本案具有管辖权。对于焦点二。华弘公司聘请民众公司对包括案涉物业在内的商业用房进行物业管理。根据《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，只有对于住宅物业，才应当通过招投标程序选聘物业管理服务企业，而对于商业物业并无此要求。故不能以未经招投标或协议方式未经房地产行政主管部门批准而认定华弘公司与民众公司签订的涉及商业物业的前期物业管理合同无效。该协议的签订是华弘公司与民众公司的真实意思表示，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，故对该商业物业管理协议应当认定为有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”民众公司与作为建设单位的华弘公司签订的前期物业服务合同对作为业主的新华传媒公司具有拘束力。对于焦点三。酉碧公司在2018年5月8日与民众公司签订了《酉阳商贸广场物业管理费用债权转让协议》，将未收取的酉碧公司管理案涉物业期间所产生的物业管理费的债权转让给民众公司。由于该协议只涉及债权的转让，不涉及债务转让，故无需经过新华传媒公司或酉阳新华书店的同意。民众公司受让债权后，即将该债权转让协议在案涉物业多处进行了张贴，实际履行了债权转让的通知义务。新华传媒公司、酉阳新华书店不认可该事实，但民众公司提起本案诉讼，在本案一审过程中举示了案涉债权转让协议，也可视为债权受让后对债务人新华传媒公司、酉阳新华书店进行了债权转让通知。民众公司举示的催费通知、相关照片等证据，也足以证明民众公司向酉阳新华书店书面催交过物业管理费。对于焦点四。依照《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，新华传媒公司虽是业主，但案涉物业是酉阳新华书店在实际使用，也是酉阳新华书店与酉碧公司签订的《碧津广场小区商业物业服务合同》，故新华传媒公司与酉阳新华书店应当连带向民众公司支付物业费。一审法院未判决新华传媒公司、酉阳新华书店承担连带责任，客观上使新华传媒公司、酉阳新华书店承担的责任与连带责任相比较轻，但鉴于民众公司并未就此提起上诉，故本院对此不再予以纠正。综上所述，重庆新华传媒有限公司、重庆新华传媒有限公司酉阳新华书店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1637元，由上诉人重庆新华传媒有限公司、重庆新华传媒有限公司酉阳新华书店负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇二〇年五月二十三日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪