天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终8139号上诉人（原审被告）：鞠红卫，女，1968年6月23日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人（原审被告）：天津市叶叶青火锅城，住所地天津市和平区宝鸡西道51号（新1号）左侧楼房一至二层。法定代表人：刘玉波，总经理。上诉人（原审被告）：天津鞠红卫商贸有限公司，住所地天津市河西区围堤道146号华盛广场Ａ座13D。法定代表人：鞠红卫，总经理。上诉人（原审被告）：刘玉波，男，1964年8月20日出生，汉族，住黑龙江省汤原县。上诉人（原审被告）：鞠广栋，男，1969年2月19日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市汤原县。被上诉人（原审原告）：天津市新陆写字楼租赁有限公司，住所地天津市和平区宝鸡西道51号新1号东楼328室。法定代表人：岳志刚，总经理。委托诉讼代理人：郭维，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁，天津天关律师事务所律师。上诉人鞠红卫、天津市叶叶青火锅城（以下简称叶叶青火锅城）、天津鞠红卫商贸有限公司（以下简称鞠红卫商贸公司）、刘玉波、鞠广栋因与被上诉人天津市新陆写字楼租赁有限公司（以下简称新陆公司）房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波、鞠广栋上诉请求：依法撤销一审判决第一项及诉讼费部分，改判驳回被上诉人一审该项的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担上诉人。事实和理由：被上诉人在签订租赁合同时承诺上诉人有优先续租赁的权利，但因被上诉人工作人员调整的原因，否认对上诉人的承诺，且上诉人对涉案房屋进行了巨额投资，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。一审法院对诉讼费的负担计算错误。新陆公司未答辩。新陆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令五被告鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波、鞠广栋立即从天津市和平区宝鸡西道新1号西侧1楼、2楼（建筑面积约900平方米）房屋搬出、腾空并交还原告。诉讼期间明确要求五被告将一楼楼梯间和二楼腾交原告，一楼其他部分已经交还给原告；2.依法判令五被告鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波、鞠广栋立即向原告支付2017年1月1日至2019年6月5日止房屋占用使用费，按每日1333.33元计算共计1166666元（诉讼期间确认房屋占用使用费主张截至2019年6月5日，二楼目前未腾房部分产生的费用在本案中不再主张）；3.案件受理费由五被告共同承担。一审法院认定事实：被告叶叶青火锅城为个人独资企业，被告刘玉波为投资人。被告鞠红卫系鞠红卫商贸公司的法定代表人。涉案房屋坐落于天津市和平区宝鸡西道新1号西侧1楼2楼。2016年1月1日之前，原告与被告鞠红卫商贸公司、叶叶青火锅城曾签订过房屋租赁合同，由被告鞠红卫商贸公司、叶叶青火锅城租赁涉案房屋经营使用。2016年1月1日，原告（甲方）与被告叶叶青火锅城（乙方）、鞠红卫商贸公司签订《新陆写字楼租赁有限公司门脸房租赁合同》，合同落款处有鞠红卫本人签字。合同约定：乙方租赁涉案房屋，出租房屋面积900平方米，租赁期共12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金40000元。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，根据市场变动重新签订租赁合同，租金上浮幅度不得高于10%。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。租赁期限届满前，原告于2016年11月30日张贴《通知》，主要内容为“通知各租户与原告签订的房屋租赁合同于2016年12月31日到期。到期后原告决定不再续租，自2017年1月1日合同期满自行终止。各租户于2017年1月16日前搬离租赁房屋，若因合同终止事宜发生纠纷，双方均可通过法律途径解决。”2016年12月18日鞠红卫商贸公司向原告提交申请书，内容中有“贵写字楼在2016年11月30日在通知栏公布2017年1月1日不再续租，并于2017年1月16日前搬迁出写字楼，希望续租”。原告确认租赁合同期内，租金并不拖欠。原告提交2013年12月20日被告刘玉波与案外人刘宏峰签订的《合作协议书》，内容为刘玉波提供“叶叶青火锅城”内场所有相关设施，刘宏峰投资游戏城所需设备，并投资经营所需要的装修改造资金，合作期限自2013年12月31日至2016年12月31日。诉讼期间，案外人刘宏峰于2019年6月5日将其使用的原“叶叶青火锅城”一楼房屋腾交给原告。2019年7月10日一审法院与原告、被告鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波共同对涉案房屋未腾交的一楼门厅、二楼进行现场勘验，勘验结果：二楼上楼左侧大小房间共五间，分别为办公用房、居住用房、厨房和男女卫生间；上楼右侧五间房屋由被告鞠广栋经营棋牌室、住房两间。一审法院对现场拍摄了照片，原告、被告鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波对上述勘验结果均无异议。四被告确认上述房屋现为被告鞠红卫、鞠红卫商贸公司、鞠广栋使用。另查明，天津市和平区宝鸡西道51号新1号房屋的权利人为天津市结构调整土地收购中心。2012年9月20日，天津渤海化工集团有限责任公司与天津市结构调整土地收购中心签订《协议书》，整体回购包括上述房屋在内的土地房产，上述房屋的土地房产费用由天津渤海化工集团有限责任公司的全资子公司天津渤化橡胶有限责任公司支付，由该公司与天津市结构调整土地收购中心签署补偿协议。天津渤化橡胶有限责任公司回购上述房屋后，未办理上述房屋的产权变更登记。现天津渤化橡胶有限责任公司将上述房屋委托原告行使物业管理职能，包括房屋建筑和设备设施的养护和修缮、房屋出租及签订房屋租赁合同、租金及水电费的收缴、处理租赁纠纷、以受托人名义进行诉讼。涉案房屋为上述房屋中的一处。一审法院认为，原告与被告叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司签订的《新陆写字楼租赁有限公司门脸房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。租赁期间届满之前，原告已明确表示不再续租，合同到期终止。被告叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司应当返还租赁物。二被告未经原告允许，将涉诉房屋交由被告鞠红卫、刘玉波、鞠广栋使用，没有法律依据，故原告要求五被告立即从涉诉房屋搬出、腾空并交还原告诉讼请求，应依法予以支持。合同租赁期间届满终止后，被告叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司继续在涉案房屋内经营，应支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。原告主张截至案外人刘宏峰腾交房屋之日2019年6月5日之前的房屋使用费，之后的房屋使用费不在本案主张，系原告的诉讼权利，符合法律规定。原告按照原租金标准主张房屋占用使用费，标准适当，应予支持。经一审法院核算自2017年1月1日至2019年6月5日期间房屋占用使用费为1166666元（按每日1333.33元计算）。被告叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司系房屋承租人，应承担给付房屋占用期间使用费的责任。但原告并未向一审法院提交证明被告鞠红卫、刘玉波、鞠广栋占用时间节点的证据，故一审法院对该三被告占用时间的事实无法确认。同时原告对2019年6月5日之后的占用费在本案并不主张，故对于原告主张被告鞠红卫、刘玉波、鞠广栋承担共同给付占用费的请求不予支持。被告鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波抗辩租赁合同尚在存续期间，缺乏法律依据和合同依据，故对于被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告鞠广栋经一审法院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃诉讼中的抗辩权，应自行承担法律责任。一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市叶叶青火锅城、天津鞠红卫商贸有限公司、鞠红卫、刘玉波、鞠广栋立即将坐落于天津市和平区房屋全部腾空并交还原告天津市新陆写字楼租赁有限公司；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市叶叶青火锅城、天津鞠红卫商贸有限公司支付原告天津市新陆写字楼租赁有限公司自2017年1月1日至2019年6月5日期间的房屋占用使用费1166666元；三、驳回原告天津市新陆写字楼租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18400元，公告费300元，由被告天津市叶叶青火锅城、天津鞠红卫商贸有限公司共同负担（本判决生效之日起十日内被告天津市叶叶青火锅城、天津鞠红卫商贸有限公司直接给付原告天津市新陆写字楼租赁有限公司）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司是否与被上诉人达成涉案租赁合同期满后继续履行合同的协议。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，各上诉人虽然主张被上诉人承诺叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司在涉案租赁合同期满后继续使用涉案房屋，但并未提供充足的证据予以证实该事实，据此，上诉人的主张，本院不予支持。关于各上诉人主张的装修损失，各上诉人应另行主张。关于诉讼费，经审查，一审法院对诉讼费的负担处理无误。综上所述，上诉人鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波、鞠广栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由鞠红卫、叶叶青火锅城、鞠红卫商贸公司、刘玉波、鞠广栋负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年五月十九日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……