江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终251号上诉人（原审原告）：奚锡成，男，1979年5月10日出生，汉族，居民，住江苏省宜兴市。上诉人（原审原告）：陈佳益，女，1984年2月27日出生，汉族，居民，住江苏省宜兴市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：奚志强（系奚锡成哥哥），男，1975年11月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：于旭东，江苏良烨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：盐城中瓯置业有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。上诉人奚锡成、陈佳益因与被上诉人盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（以下简称盐城嘉华公司）、盐城中瓯置业有限公司（以下简称盐城中瓯公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019)苏0902民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚锡成、陈佳益共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判盐城嘉华公司于判决生效十日内向奚锡成、陈佳益支付2016年7月2日至2019年7月2日的商铺租金112274.48元并承担迟延支付租金的中国人民银行同期贷款利率计算的利息（其中利息计算时间为：20595.48元从2016年7月20日起至实际给付之日止计算，18335.8元从2017年7月20日起至实际给付之日止计算，18335.8元从2018年1月20日起至实际给付之日止计算，18335.8元从2018年7月20日起至实际给付之日止计算，18335.8元从2019年1月20日起至实际给付之日止计算）；盐城中瓯公司对上述给付义务承担连带清偿责任；2.一、二审诉讼费用由盐城嘉华公司、盐城中瓯公司承担。事实和理由：1.一审判决的租金标准是其他调解案件的调解方案，系其他业主对自己部分权利的放弃，调解案件的结果不能作为其他案件的裁判依据。2.案外人徐德志、杨静在（2017）苏0902民初3958号案件、（2018）苏09民终5078号案件中提交的义乌商贸城的开业宣传网页，也证明了盐城嘉华公司、盐城中瓯公司承诺第六年起租金保底为商铺总价款的8%。3.在（2018）苏09民终5078号等案件中，盐城嘉华公司与业主签订的合同中均载明租金不低于房屋销售金额的8%，说明盐城嘉华公司、盐城中瓯公司承诺租金保底为商铺总价款的8%，故案涉房屋年租金应为509328元×8%=40746.24元。一审判决采用盐城嘉华公司提出的租金标准为14403.05元，明显严重失衡。4.盐城嘉华公司系受托人，在未经委托人同意的情况下自行降低租金标准，明显损害了委托人的利益。5.按照合同法第二百三十六条的规定，对后续租金等约定不明的，应当继续按照前合同的约定执行。6.（2018）苏09民终4410号案件中的证据已经能够认定盐城嘉华公司、盐城中瓯公司存在人格混同，奚锡成、陈佳益在本案中也提交了相关证据予以证明，故盐城中瓯公司应承担相应责任。7.奚锡成、陈佳益与盐城嘉华公司签订的《商铺委托经营管理协议》约定，盐城嘉华公司按每半年向奚锡成、陈佳益交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向奚锡成、陈佳益支付半年租金，而盐城嘉华公司、盐城中瓯公司自2016年7月20日起至今一直未支付租金，故应承担按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算的利息。盐城嘉华公司与盐城中瓯公司均未作答辩。奚锡成、陈佳益向一审法院提出诉讼请求：1.判令盐城嘉华公司、盐城中瓯公司共同支付奚锡成、陈佳益自2015年1月3日至2019年7月2日商铺租金122461.08元，并承担迟延支付租金按年利率6%计算的利息；2.本案诉讼费由盐城嘉华公司、盐城中瓯公司承担。一审法院认定事实：2010年12月7日，奚锡成、陈佳益与盐城中瓯公司签订一份《商品房买卖合同》，购得坐落于盐城义乌商贸城A幢第三层3238号商用房（层高4.8米，房款合计509328元）。2010年12月7日，奚锡成、陈佳益与盐城嘉华公司签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定主要内容为：“委托方（甲方）：奚锡成，受托方（乙方）：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司……第一条商铺基本情况该商铺坐落于盐城市[盐城义乌国际商贸城]A座三层3238号，建筑面积98.25平方米。第二条房屋权属状况该房屋权属状况为：甲方对该房屋享有所有权。该房屋用途为：商铺。第三条委托经营期限委托经营管理期自[盐城义乌国际商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方、和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条委托经营权限（一）乙方的具体代理权限为：1.委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2.代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3.第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4.监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤销乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。（四）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方如向第三人出让房屋所有权的，在同等条件下，乙方拥有优先购买权，第三人应当事先确认继受甲方地位受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务。在第三人未签署确认书之前，不得办理所有权转让手续。（五）在本协议生效起至委托经营期结束，如果房产尚未办理抵押的，甲方未经乙方同意，不得向第三人提供房产抵押。（六）乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。第五条租金（一）租金标准为：1.市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2.市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3.市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方。在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）。（三）在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。承租方如需续签租赁合同，需提前3个月通知乙方代为办理，届时租金由乙方向承租人代收后按实转交甲方，但乙方有权代为扣缴相关税费。第六条代理佣金（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。第七条其他费用委托经营期限内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：1.水费、电费、电话费；2.电视收视费；3.治安、消防费用；4.供暖费、燃气费；5.物业管理费、卫生费等。以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任。第八条房屋及附属设施的维护（一）甲方允许实际承租方或乙方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有。第九条协议的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2.因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条其他约定l.前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2.委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。第十三条本协议经甲乙双方签字盖章后生效……协议生效后，甲乙双方对协议内容的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等的法律效力。”奚锡成、陈佳益在该协议甲方处签字确认，盐城嘉华公司在该协议乙方盖章处加盖合同专用章确认。2012年1月3日，盐城中瓯公司与奚锡成、陈佳益签订《盐城义乌商贸城收房交接书》，将上述商铺交付奚锡成、陈佳益，并约定“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。后盐城嘉华公司向奚锡成、陈佳益给付2016年上半年前的租金合计60897元，对于2016年下半年后的租金,盐城嘉华公司并未支付,奚锡成、陈佳益催要未果,遂诉至法院。一审另查明，盐城义乌商贸城A幢3238室为奚锡成、陈佳益共同共有，奚锡成、陈佳益于2012年4月10日取得案涉房屋的所有权，房屋登记建筑面积为98.06㎡。一审再查明，盐城义乌国际商贸城A幢规划商业面积66439.98平方米，B幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系盐城嘉华公司接受登记所有人即盐城中瓯公司的委托经营。盐城嘉华公司现将案涉盐城义乌商贸城A幢3394号商用房出租用于经营家家爱家具，目前，该盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。盐城嘉华公司自愿按照三楼17元/月/㎡（并按建筑面积72%）给付奚锡成、陈佳益商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉盐城嘉华公司案件中，已调解结案的业主均接受该标准。一审法院认为：奚锡成、陈佳益与盐城中瓯公司签订《商品房买卖合同》、与盐城嘉华公司之间签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，盐城嘉华公司未能按约履行，应承担相应的民事责任。一、关于奚锡成、陈佳益主张的自2015年1月3日起至2019年7月2日止商铺租金以及迟延支付租金的利息的问题。（一）第四年、第五年（2015年1月3日至2017年1月2日）房屋租金计算问题。本案中，盐城嘉华公司已支付2016年7月2日前的租金60897元，截止本案一审法庭辩论终结之日，双方约定的前五年委托经营管理的付租日已到期。奚锡成、陈佳益与盐城嘉华公司在委托经营管理协议中还约定“市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。”故按双方约定的标准计算，盐城嘉华公司应当支付奚锡成、陈佳益第四年、第五年（2015年1月3日至2017年1月2日）房屋租金共计509328元×8%×2=81492.48元，扣除盐城嘉华公司已经支付的截止2016年上半年的租金合计60897元，盐城嘉华公司还应支付奚锡成、陈佳益20595.48元。（二）前五年委托经营期满后（2017年1月3日至2019年7月2日）的租金问题。双方合同约定“前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金……”，该约定应视为双方对租金标准约定不明。本案中，考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，奚锡成、陈佳益并未举证证明现市场实收租金标准，盐城嘉华公司自愿给付的商铺租金标准（三楼17元/月/㎡，并按房产证登记建筑面积的72%）已被已调解结案的部分业主接受，该租金标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，奚锡成、陈佳益请求的租金可暂参照此标准计付，奚锡成、陈佳益要求按合同房价的8%计算租金没有依据，一审法院不予采信。租金计算时间在本案中自2017年1月3日支持至2019年7月2日止，经计算，租金为98.06㎡×72%×17元/月/㎡×30月＝36007.63元。二、关于盐城中瓯公司承担责任的问题。盐城中瓯公司并不是商铺委托经营协议书的合同相对方，本案中，盐城中瓯公司也未与奚锡成、陈佳益签订补充协议，奚锡成、陈佳益未能举证证明盐城中瓯公司参与了案涉商铺的租赁，故奚锡成、陈佳益要求盐城中瓯公司共同承担责任无事实依据和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，奚锡成、陈佳益的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、盐城嘉华公司于判决生效之日起十日内向奚锡成、陈佳益支付2016年7月2日至2019年7月2日的商铺租金56603.11元（2016年7月2日至2017年1月2日的租金为20595.48元，2017年1月3日至2019年7月2日的房屋占有使用费为36007.63元）；二、驳回奚锡成、陈佳益的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2749元，依法减半收取1375元，由盐城嘉华公司负担1215元，奚锡成、陈佳益负担160元。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，盐城嘉华公司与奚锡成、陈佳益签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于盐城嘉华公司在前五年委托经营期满后应当按何标准支付房屋占有使用费的问题。双方签订的委托经营协议书中约定，委托期间奚锡成、陈佳益应得租金以市场实收租金为准,该约定应视为双方对租金标准约定不明。为维护广大业主的合法权益，租金标准应由业主委员会与盐城嘉华公司协商确定，但鉴于案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立的事实，考虑到盐城嘉华公司的前期投入情况及盐城嘉华公司同意按照17元/月/㎡、按建筑面积72%计算的标准已被调解的部分业主接受，而该标准并不会造成双方利益失衡，故一审判决的房屋占有使用费计算方式并无不当。关于奚锡成、陈佳益主张（2018）苏09民终4410号民事判决书可以证明盐城嘉华公司承诺第六年起的租金保底价为商铺总价的8%、盐城嘉华公司与盐城中瓯公司存在人格混同的问题。首先，该判决文书系针对案外人郭祥林、盐城嘉华公司、盐城中瓯公司之间的纠纷作出，并不能直接适用于本案；其次，案外人郭祥林与盐城嘉华公司之间的协议明确规定了第六年起的租金不低于出租房屋总销售金额的8%，而奚锡成、陈佳益与盐城嘉华公司签订的协议中并没有此约定；最后，（2018）苏09民终4410号判决书中并未认为盐城嘉华公司、盐城中瓯公司系人格混同，故本院对奚锡成、陈佳益的该上诉主张不予采信。关于盐城中瓯公司在本案中是否应当承担民事责任的问题。本案系委托合同纠纷，合同当事人为奚锡成、陈佳益与盐城嘉华公司，盐城中瓯公司并非委托合同当事人，奚锡成、陈佳益要求盐城中瓯公司在本案中承担民事责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于盐城嘉华公司是否应承担逾期支付租金及商铺占有使用费的问题。根据核算，盐城嘉华公司尚欠奚锡成、陈佳益2016年1月3日至2016年7月2日期间租金222.36元，该部分租金根据合同约定支付的时间应为2016年1月20日；2016年7月3日至2017年1月2日的租金为20373.12元，该部分租金根据合同约定支付的时间应为2016年7月20日。故奚锡成、陈佳益上诉要求盐城嘉华公司承担20595.48元从2016年7月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算的利息应予支持。双方当事人在《商铺委托经营管理协议》中未约定第六年起的商铺占有使用费的支付时间，可参照上述关于第四、五年租金支付时间的约定，即盐城嘉华公司应于2017年1月20日、2017年7月20日、2018年1月20日、2018年7月20日、2019年1月20日分别支付该期间的商铺占有使用费7201.526元，而盐城嘉华公司并未支付，故奚锡成、陈佳益主张盐城嘉华公司按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算的利息应予支持，但上述利息标准自2019年8月20日起均应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，奚锡成、陈佳益的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3965号民事判决；二、盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内向奚锡成、陈佳益支付2016年1月3日至2017年1月2日的剩余租金20595.48元及利息（从2016年7月20日起至2019年8月19日止以20595.48元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止以20595.48元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内向奚锡成、陈佳益支付2017年1月3日至2019年7月2日的房屋占有使用费36007.63元及利息（2017年1月20日起至2017年7月19日止以7201.526元为本金，2017年7月20日起至2018年1月19日止以14403.052元为本金，2018年1月20日起至2018年7月19日止以21604.578元为本金，2018年7月20日起至2019年1月19日止以28806.104元为本金，2019年1月20日起至2019年8月19日止以36007.63元为本金按中国人民银行同期同类贷款的利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止以36007.63元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回奚锡成、陈佳益的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2749元，减半收取1375元，由被上诉人盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担1215元，上诉人奚锡成、陈佳益负担160元；二审案件受理费2749元，由被上诉人盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担319元，上诉人奚锡成、陈佳益负担2430元。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈 娟附录相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。