河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初211号原告（案外人）:王建华，女，1966年5月17日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。原告（案外人）：姜西锁，男，1964年5月8日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：李乐艺，河南金晖律师事务所律师，代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。被告（申请执行人）：李喜鸟，女，1979年12月6日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：马涛，河南魏征律师事务所律师，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解，提起上诉，申请执行，接受法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：郭艺璇，河南魏征律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：李建锋，男，1968年8月8日出生，汉族，住河南省宜阳县。原告王建华、姜西锁与被告李喜鸟、第三人李建锋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案，2020年3月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王建华及其委托诉讼代理人李乐艺、被告李喜鸟委托诉讼代理人马涛、郭艺璇，第三人李建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于宜阳县城关镇红旗中路北侧烟花爆竹公司家属楼2幢1单元101号房屋归二原告所有；2.判决不得执行上述房屋。事实与理由：贵院在执行被告与李建锋借款合同纠纷一案中，于2019年7月15日查封了二原告所有的位于宜阳县城关镇红旗中路北侧烟花爆竹公司家属楼2幢1单元101号房屋。上述房屋系原告于2017年从被告李建锋处购买，后原告对该房屋进行装修和改建后并一直居住至今。2018年6月10日，原告与被告李建锋补充签订了《房屋买卖合同》。但因客观原因，至今无法办理过户手续。原告发现上述房产被查封后，向贵院提出执行异议，贵院于2019年12月30日作出（2019）豫0327执异56号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为，第一、原告以抵债的方式购买房屋，实际上支付了相应的金钱对价，并且具有设立物权的目的，对于原告的权利应定性为物权期待权。第二、原告对于涉案房屋进行了实际占有，合法的占有应当受到法律保护，原告对涉案房屋的权利具备准物权的性质，其应优于普通债权。第三、被告所申请查封的房屋其装修和改建部分均由原告自行添附，该部分财产并不属于被告李建锋所有，不应被不加区分的强制执行。综上，原告对执行标的享有足以够排除执行的民事权益，请依法支持原告的诉讼请求。李喜鸟辩称，一、以房抵债不能排除强制执行：1.原告与被告达成了以房屋抵债的合意，但未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。原告依法不能善意取得该房屋所有权，不能排除强制执行；2.以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以物抵债协议与最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别，不属于物权期待权的保护范围。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，若以物抵债协议能排除强制执行，会破坏了债权平等受偿的原则。不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；3.法律已经明文规定以物抵债不能排除强制执行，最高院判例也遵循这一规定。根据最高人民法院出版的最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用》中，明确规定了以物抵债的受让人不属于物权期待权的范围，不能排除强制执行。根据最高院的大部分判例，以物抵债不能排除强制执行；二、长期未办理过户原告具有过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，需满足四个条件才能排除执行，第四个条件是非原告原因未办理过户，原告必须是无过错方，本案中，若依据原告所述，2017年5月份便以物抵债，近两年半的时间都没有办理过户登记，其原因为涉案房产土地使用权存在瑕疵，作为债权人其没有审查房屋性质且在发现之后并没有及时完整手续，怠于履行自身权利，自身存在过错，应承担相应责任；三、原告与被告李建锋之间的以物抵债协议不能履行，原告所受损失应按照他们之间的协议进行赔偿，即使存在原告所述其对房屋进行了装修，无法与房屋分离，应属于房屋的一部分，其损失可向李建锋追偿。李建锋述称，2015年我欠王建华和姜西锁钱，一共500000元，转账两笔，因为当时没有钱，所以从2017年5月把房子卖给王建华，以200000万标的额给她，因为那时候不动产刚开始，去过户时发现面积不对，而且当时的老房子土地所有权都是属于公司的，我们去找了很多人做了很多努力，就是不能办理过户，但是我借人家钱情况属实，打款记录都有，事实存在，把房子卖给他们之后，他们也为这个房子做了很多改建花了很多钱，这些都是事实。2017年底把房子交给他们，交房子时我有事，所以是我亲戚楚伊洛把房子交给他们的，我说让他把房子里的东西搬出来，当时也签了协议，把房产证给他们了，没有购房发票，因为这个房子最早属于集资形式，也不是一次付清的，当时总共好像交了60000多元，签协议时没有见证人。经审理查明，李喜鸟与李建锋民间借贷纠纷一案，李喜鸟诉至本院，本院作出（2019）豫0327民初124号民事判决书，判决：一、限被告李建锋于本判决生效之日起二十日内偿还原告李喜鸟200000元及自2019年1月6日起至借款付清之日止按照年利率6%计算的利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，李建锋未按期履行，李喜鸟申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年7月15日向宜阳县房管局送达了（2019）豫0327执344号执行裁定书及协助执行通知书，查封了李建锋名下位于宜阳县××中路北侧××房产，房产证号：私006945。案外人王建华、姜西锁提出执行异议。本院下发（2019）豫0327执异56号裁定书驳回了王建华、姜西锁的执行异议。另查明，1.案涉房产房权证号为宜房权证（2002）字第私006945号，证上载明的所有权人为李建锋。2016年7月15日抵押给宜阳兴福村镇银行股份有限公司，贷款额15万元，期限2016年7月15日至2019年7月15日，该贷款未偿还；2.李建锋与王宝琴系夫妻关系，结婚登记日期为1991年11月14日；3.2014年3月17日、2014年5月5日王建华账户两次转入王宝琴账户17万、28万元；3.宜阳县烟花爆竹有限责任公司出具情况说明：关于宜阳县城关镇红旗中路北侧烟花爆竹公司家属楼，该房屋系集资建房，土地性质为我单位集体用地。其中2号楼1单元101号房屋，原归李建锋所有，后李建锋出售给王建华。2018年4月王建华申请变更过户登记手续，因上述房屋土地性质未变更为商业用地，故暂无法办理个人房屋变更手续。落款时间2020年3月16日；4.2018年6月10日李建锋与王建华签订房屋买卖合同。本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中李建锋借王建华、姜西锁款项的事实由转款凭证及李建锋出具的借条为证，予以采信。但原告主张以物抵债成立并以此为由请求排除执行，必须同时符合上述规定的情形，案涉房产是集资房，集资房的过户受一些条件的限制，根据王建华、姜西锁提供的证据，王建华与李建锋2018年6月签订房屋买卖合同时就已经知道房屋过户存在困难。同时，王建华与李建锋签订合同时案涉房产已经抵押给宜阳兴福村镇银行股份有限公司，抵押权未解除也是房产不能过户的障碍，但双方在签订协议时对此并未涉及，由此可以看出原告对案涉房产存在抵押权未尽到基本的注意义务，对此亦存在过错。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告姜西锁、王建华的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告姜西锁、王建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨小红二〇二〇年五月九日书记员  刘末瑶《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。