吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终720号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。住所：吉林省扶余市三岔河镇。 负责人：姜明阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永库，该公司经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉华，女，1957年1月5日生，汉族，现住扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡公司）与被上诉人刘玉华租赁合同纠纷一案，扶余市人民法院于2020年2月26日作出（2020）吉0781民初556号民事判决，德卡公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 德卡公司上诉请求：1.依法改判解除德卡公司与刘玉华签订的《德卡城市广场代租合同》。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡公司显失公平。当前基于电商的冲击，很多商铺已无法实现出租的目的。德卡公司与刘玉华签订《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲方乙方双方共同承担经营风险。”德卡公司已经无法继续履行合同。德卡公司向刘玉华支付的代租金在每年每平米1,200元至2,000元左右，德卡公司在此基础上还要为刘玉华承担管理费用等，而德卡公司将这些商铺出租的租金，则为每年每平米100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方形成都不利。（按原双方签订的城市广场代租合同价格继续履行，德卡公司将无法承担高出市场十几倍租金，德卡公司即将面临停业或破产）在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”二、双方签订合同时，刘玉华利用德卡公司处于危难状态、缺乏判断能力等情形致使双方签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场公司共分四层，仅刘玉华购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份，致使德卡公司签订了这份明显显示公平的合同。（租金收益达不到目的，扶余市两重要部门国土资源局、城乡建设局给予扶余人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款）综上，请求支持上诉人的诉讼请求。 德卡公司一审诉讼请求：解除原告与被告签订的自2018年12月31日-2027年12月31日止的《德卡城市广场代租合同》。 刘玉华辩称并反诉，1、不同意解除代租合同。认购协议与代租合同是一起签订的，代租合同是认购协议的基础和条件，如果没有代租的承诺，被告也不会对商铺进行购买，德卡公司在出售商铺时的宣传广告和发放的大量宣传画册，在广告语中承诺投资的商铺5年回本，成就财富的条件是德卡代租，德卡公司就是用本案被告购买商铺款解决了当初建筑成本和经营成本，因此才会出现双方同时签订“认购协议书”和“代租合同”。如果德卡公司没有承诺代租这个附加条件，各商户是不会购买德卡公司销售的商铺的。代租合同的签订是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，德卡公司无权单方解除代租合同。2、德卡公司无力承担租金是由于自己经营不善，属于正常的商业风险，若解除对被告显失公平。故对德卡公司提起反诉请求，德卡公司继续履行代租合同，并支付2020年的租金。 反诉被告德卡公司辩称：双方所签《德卡城市广场代租合同》应依法解除，答辩人不同意给付代租租金，法院应驳回反诉原告的诉讼请求。理由1、双方签订的合同很明确为“代租”合同而非“租赁”合同或“转租”合同。“代租”顾名思义即本诉原告代本诉被告出租摊位，本诉原告在合同履行过程中不仅没有获利反而要以远远低于代租金额的价格才能实现出租目的，当前基于电商的冲击及新冠肺炎疫情影响很多商铺已经无法实现出租目的了。原、被告双方在《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲、乙双方共同承担经营风险”。现今发生的新冠肺炎疫情在法律上属于不可抗力，本诉原告已无法继续履行合同；2、双方签订合同时，本诉被告利用本诉原告处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方所签订的合同成立时就显失公平。德卡城市广场共四层，仅反诉原告购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均有特殊身份，正是他们的特殊身份致使反诉被告签订了这份显失公平的合同；3、代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对反诉被告显失公平。反诉被告向反诉原告支付的代租金在每年每平方米1200元至2000元左右，反诉被告在此基础上还要为反诉原告承担管理费用等，而反诉被告将这些商铺出租的租金则为每年每平方米100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”；4、现因受新冠肺炎疫情影响商场已停业，开业时间及正常营业时间并不确定，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定反诉被告现在无法履行合同属于不可抗力。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：刘玉华与德卡公司于2014年6月25日签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》，刘玉华认购德卡城市广场二层2139号产权商铺，面积14.83㎡，一次性付款总价357，049元，约定交付业户自行经营时间为2027年12月31日。同日双方签订了《德卡城市广场代租合同》，约定商铺面积14.83㎡，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，德卡公司在代租期间每年向刘玉华支付租金38，351元，租期内每年租金不变。德卡公司在2019年年初，一次性支付当年租金，以后逐年按此方式和金额支付租金。该商铺一直由德卡公司代租至今。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。德卡公司与刘玉华之间签订的认购协议书和代租合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。德卡公司要求解除合同的理由既不符合约定解除，也不符合法定解除的情形，更不符合合同僵局的状况，属于正常商业风险。代租合同中第八条第二款约定双方共同承担经营风险，约定泛泛，不明确具体。代租协议是认购协议的基础和前提，单独解除代租协议，对于被告显失公平。德卡公司应当按照代租合同的约定，及时给付2020年租金38，351元。综上，驳回德卡公司的诉讼请求，支持被告的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条的规定，判决：一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求。二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付刘玉华2020年租金38，351元。 二审期间，德卡公司提交了18份证据，即1.扶余市自然资源局情况说明；2.《扶余市人民政府关于印发加快推进解决全市部分房地产开发小区历史遗留问题实施方案的通知》编号为扶政发[2019]7号；3.《信访事项处理意见书》编号为扶住建字[2019]69号；4.央视访谈网两篇报道；5.**购买商铺的合同及身份证；6.照片五枚；7.2013年10月27日上访材料一份；8.2013年11月5日反映问题材料；9.娜其美房地产开发公司投诉材料；10.百度搜索文章《吉林省松原市扶余县——投资者的地狱》；11.黎玉金的投诉材料；12.德卡公司诉刘金波起诉状；13.德卡公司2019年7月23日举报材料；14.扶余市公安局作出的扶公（治）行罚决字[2013]第87号行政处罚决定书；15.扶余市扫黑办群众举报线索转办单编号为扶扫黑办发[2018]40号；16.2019年7月11日扶余市公安局取保候审决定书，编号为扶公（治）取保字[2019]149号；17.百度文章一份《一朝投资，余生维权》；18.德卡公司制作《二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比和情况说明》，拟证明其上诉主张。 经本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于代租合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，德卡公司与刘玉华同时签订《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》，结合两份合同内容以及德卡城市广场宣传图册内容，可以认定《德卡城市广场代租合同》是德卡公司销售商铺的一种促销方式。因此，从双方当事人签订合同的初衷考量，《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》应做为一个整体，具有不可分割性。两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人对此均无异议，原审认定认购协议书和代租合同均合法有效，有事实和法律依据。 关于代租合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同解除是指合同有效成立后，在履行过程中，基于特定情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，即合同解除有约定解除、法定解除和协议解除。本案中，德卡公司与刘玉华签订的代租合同并未约定解除的条件，双方亦未达成协议解除合意，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。 德卡公司主张按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款之规定，该风险应由德卡公司和刘玉华双方共同承担。该条款明确约定系“乙方（刘玉华）享有的权利”。按照该条款的文义解释，即使该条第二项约定由甲方（德卡公司）乙双方共同承担经营风险，作为刘玉华的权利，该条款不能解读为德卡公司的经营风险应由《代租合同》双方共同承担；同时，该条款并非德卡公司出现经营风险即产生解除合同效力的约定。德卡公司此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 德卡公司上诉主张由于国际国内经济萎缩，受网络电商冲击导致实体经济难以经营，商场面临无以为继和停业的局面，请求解除其与刘玉华之间的代租合同。本案中，双方当事人签订了代租合同，刘玉华支付了购房款，德卡公司已经对外代租商铺进行经营，双方在诉前已实际履行合同内容。在商事活动中，市场经济的固有规律决定了经营过程中会产生商业风险。本案中，德卡公司作为商事主体，应预料经营过程中可能产生的商业风险，故其以商业风险为由主张解除合同，没有法律依据。德卡公司上诉主张企业自身处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方签订合同时显失公平应解除合同，其未提供充分证据予以证明，且该主张亦不属于法律规定的解除合同事由。 德卡公司提出双方代租合同的解除符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定。本案中，德卡公司与刘玉华签订的代租商铺合同，其前提是双方签订的认购协议书，为销售商铺，德卡公司采取承诺并约定代租业主商铺的经营方式，刘玉华购买商铺的目的即通过德卡公司代租产生收益。本案的代租合同正如德卡公司起诉状所称代租合同而非租赁合同或转租合同。由于认购协议书与代租合同系关联合同，在合同有效前提下，关联合同间权利义务应对等，德卡公司仅以代租合同内容继续履行对其显失公平，与事实不符。同时德卡公司亦未举证证实刘玉华不同意解除合同违反诚实信用原则。故德卡公司解除合同的主张不符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，本院不予支持。综上，德卡公司二审提交的证据与本案没有关联，其主张解除代租合同没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 关于刘玉华反诉请求德卡公司给付2020年租金问题，鉴于2020年初出现的新冠肺炎疫情导致合同履行困难，因疫情防控期间及防控措施尚处于不确定状态，一审判决德卡房地产公司给付2020年全年租金不当，应依法撤销。对于反诉，本院依法另行裁定。 综上，德卡公司关于解除代租合同的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决支持反诉请求，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持扶余市人民法院（2020）吉0781民初592号民事判决第一项，即：“一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；” 二、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初592号民事判决第二项，即：“二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付刘玉华2020年租金38351元。” 二审案件受理费100元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 张 蕊 二〇二〇年五月二十六日 书记员 宁宏权