湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初953号原告：李葭霞，女，1950年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘湘仁，男，1950年7月28日出生,汉族，住湖南省长沙市望城区，与原告李葭霞系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李葭霞诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李葭霞的委托诉讼代理人刘湘仁到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李葭霞向本院提出诉讼请求：1、被告张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告物业租赁期间拖欠的租金￥88417元（2016年9月-2020年4月），应返还的装修款￥104307元（2016年-2019年），违约金￥3693元（租金违约金￥2650元+装修款违约金￥1043元），总价￥196417元（2020年4月之后产生的租金欠费与违约金按实际情况另计）；2、被告张家界山水天下置业有限公司承担保证责任；3、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。审理过程中，原告李葭霞将委托装修折旧款104307元是算至2019年9月，变更为算至2020年4月。事实和理由：原告李葭霞与被告张家界山水天下置业有限公司于2014年1月19日签订商品房买卖合同一份（8层829房，原告支付房款￥596040元）,与被告张家界大成山水国际大酒店有限公司签订房屋租赁合同一份、房屋委托装修合同一份，合同约定租赁期第一年、第二年每年租金￥37252.5元，第三年至第五年每年租金￥24835元；第一年、第二年每年返还装修款￥52153.5元，第三年至第五年每年返还装修款￥34769元。但合同到期后（租赁期共计不超过五年）被告未接受转让，被告单方面毁约并避而不见，且在房屋租赁期间长时间（2016年至今）未按时按额支付租金与返还装修款。所欠租金与装修款明细如下：1、按照《房屋租赁合同》第四条，房屋每年租金￥24835元，其中2018年1月-2019年4月支付了11个月的993元租金，至今所欠租金总额为24835×4-993×11=88417元（2016年至今）；按照《房屋租赁合同》第十条第3款，违约金为2650元（应付租金3%）；2、按照《房屋委托装修合同》第四条，第三年-第五年每年返还装修款￥34769元，2016年-2019年总计￥104307元；按照《房屋委托装修合同》第九条第3款，违约金为1043元(装修款返还额1％)；3、总计￥196417元，2020年4月之后产生的租金欠费与违约金按实际情况另计。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况：对原告起诉的金额没有异议；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任；1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务；（1）、被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2014年1月19日，原告李葭霞与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及补充合同》，约定由原告李葭霞购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第8层829号房，建筑面积49.67平方米，价款248350元。2、2014年1月19日，原告李葭霞（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告李葭霞将购买的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店8层829号房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥37252.5元；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥24835元。乙方按年向甲方支付租金，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、2014年1月19日，原告李葭霞（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店8层829号房，建筑面积49.67平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造该房屋的装修改造款347690元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造期限于甲方于丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；委托装修改造折旧款标准及返还方式为：委托期限内，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥52153.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥34769元；乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务,不再向甲方支付利息,也不支付任何回报及收益。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4、2014年1月19日，原告李葭霞已按合同约定支付了房款及房屋装修款。5、被告大成酒店公司于2017年1月11日给原告李葭霞支付29802元，2018年支付7个月的993元计6951元，2019年支付4个月的993元计3972元，共计40725元(其中2016年9月-2019年1月支付37746元,2019年2月-2020年4月30日支付2979元)；被告大成酒店公司下欠原告李葭霞2016年9月至2020年4月30日期间的房屋租金50311元[其中2016年9月-2019年1月欠22255元（2069元/月×29个月-已付37746元）；2019年2月-2020年4月30日欠28056元(2069元/每月×15个月-已付2979元)]。6、被告大成酒店公司下欠原告李葭霞房屋委托装修改造折旧款127486元[其中2016年9月-2019年1月欠84025元（34769元÷12个月×29个月）,2019年2月-2020年4月30日欠43461元(34769元÷12个月×15个月)]。7、根据合同约定，被告大成酒店公司应当支付原告李葭霞2016年9月-2019年1月房屋租金违约金668元（22255元×3%），2019年2月-2020年4月30日房屋租金违约金842元（28056元×3%）；支付2016年9月-2019年1月委托装修改造折旧款违约金840元（84025元×1%），2019年2月-2020年4月30日委托装修改造折旧款违约金434元（43461元×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《转让申请》、《购房款收据》、《房屋装修款收据》、《中信银行银行流水单》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告李葭霞与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。原告李葭霞要求被告大成酒店公司支付2016年9月至2020年4月30日期间下欠的租金和委托装修改造折旧款，理由正当，该诉讼请求本院予以支持。被告大成酒店公司未按期支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告李葭霞不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告李葭霞有权要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。合同期满以后，原告李葭霞未与被告山水置业公司继续签订相关合同，故原告李葭霞要求被告山水置业公司承担合同期满后的担保责任没有事实依据，其理由不正当，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。两被告辩称因出现新冠××不可抗力情形，导致经营困难应减免或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持,本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告李葭霞2016年9月至2019年1月30日期间的租金为22255元及违约金668元；2019年2月至2020年4月30日期间的租金25987元（28056元-2069／月×1个月）及违约金779元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告李葭霞支付2016年9月至2019年1月期间下欠的租金22255元及违约金668元、委托装修改造折旧款84025元及违约金840元，共计107788元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告李葭霞支付2019年2月至2020年4月30日期间下欠的租金25987元及违约金779元、委托装修改造折旧款43461元及违约金434元，共计70661元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李葭霞的其他诉讼请求。案件受理费4228元，适用简易程序减半收取2114元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年五月二十七日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。