河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4777号上诉人（原审被告）：王跃，男，1987年9月16日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：刘金龙，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯金枝，河南天坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐智勇，男，1971年1月14日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王智勇，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范闯，河南译达律师事务所律师。上诉人王跃因与被上诉人徐智勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10516号民事判决，向提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王跃上诉请求：1.撤销郑州市中原区人民法院作出的（2019）豫0102民初10516号民事判决书,在查清案件事实的基础上依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院关于上诉人与被上诉人“双方签订的《郑州市存量房买卖合同》所表现出的房屋买卖合同法律关系为双方虚假意思表示”的认定，系事实认定错误。（1）双方签订《郑州市存量房买卖合同》的过程。2015年8月3日，被上诉人因资金困难向上诉人借款50万元，借款期限为1个月，被上诉人在一审过程中对该笔借款也已经认可。借款到期后，被上诉人无力偿还。除此之外，被上诉人名下的车辆贷款和信用卡欠款，被上诉人也一直还不上。上诉人念及双方之间的朋友关系，双方口头约定由上诉人每月代被上诉人偿还信用卡和车辆贷款。至2017年6月份，被上诉人拖欠上诉人的上述款项无力偿还，双方协商确定由被上诉人将案涉房屋卖给上诉人以冲抵欠款。双方于2017年6月7日在郑州市住房保障和房产管理局自愿签署了《郑州市存量房买卖合同》，不动产转移登记手续也已经办理完毕。（1）被上诉人自愿就案涉房屋同上诉人签订房屋买卖合同，应认定双方具有真实的房屋买卖合意。上诉人与被上诉人之间的借款及其他欠款债务真实存在，借款债务的金额真实明确。债务到期后被上诉人一直无力偿还，双方口头约定以案涉房屋冲抵欠款。该方式是被上诉人向上诉人履行债务的变通方式，将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被上诉人自愿同上诉人就案涉房屋签订《郑州市存量房买卖合同》，并配合上诉人办理不动产转移登记手续，足以证明被上诉人具有向上诉人转移房屋所有权的真实意思表示。换句话说，如果双方不具有以房抵债的合意，被上诉人在同上诉人签订《郑州市存量房买卖合同》后，在没收到房屋价款之前，仅以帮助上诉人办理银行借款就将房产过户至上诉人名下，明显不符合常理。截至被上诉人向原审法院起诉之日，案涉房屋过户至被上诉人名下已经时隔两年之久，期间被上诉人一直未向上诉人主张将房屋过户回被上诉人名下。现在因案涉房产被司法机关查封并拍卖，被上诉人才向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，其目的明显系为了妨碍司法机关执行。被上诉人作为完全民事行为能力人，具有一定的社会经验和对自己行为的认识、判断能力，应当对自己行为产生的法律后果承担责任。（1）上诉人已经通过冲抵借款、代被上诉人偿还车辆贷款等方式向被上诉人支付了购房款，履行了《郑州市存量房买卖合同》中支付房款的义务。双方协商以案涉房屋抵偿下列欠款费用：1.被上诉人向上诉人借款50万元及截至合同签订之日的利息27万元；2.上诉人替被上诉人偿还的平安银行车辆贷款79715元；3.2015年8月3日，上诉人替被上诉人垫付的房屋解押费6万元；4.2015年10月16日、2016年8月9日被上诉人办理贷款所产生的金融服务费及手续费约5万元；5.被上诉人两笔贷款（2015年10月16日的40万元贷款；2016年8月9日的20万元贷款）产生的贷款利息。双方之间债权债务总额共计100多万元，经上诉人和被上诉人核算后，双方协商一致，被上诉人自愿将其名下房产过户给上诉人，用以冲抵上述债务。（1）案涉房屋系因不可归责于上诉人的原因未交付上诉人使用。被上诉人受让案涉房屋后，得知该房屋已由他人承租并占有居住，距离租期结束尚有两年之久。根据“买卖不破租赁”原则，上诉人作为房屋买卖关系中的买受方没有权利让承租人搬离案涉房屋，故该房屋未交付上诉人占有使用。原审法院在未查明上诉人未占有使用案涉房屋的客观原因的情况下，即以上诉人不清楚房屋状况和未到房屋查看为由认定房屋未实际交付，明显属于事实认定不清。（1）原审法院认定被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同无效，适用法律错误。案涉房屋成交价格也符合当时房屋买卖市场的正常价格，并未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在其他导致该合同无效的情形。而且，双方已经在郑州市不动产登记中心办理了不动产转移登记手续，上诉人已取得案涉房屋的《不动产权证书》。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十条、《中华人民共和国物权法》第十四条相关规定，该合同自双方当事人签字或者盖章时成立并生效，上诉人依法取得案涉房屋的所有权。综上所述，原审法院在审理本案时，认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。徐智勇辩称：一、答辩人徐智勇与被答辩人王跃从未就双方之间的债权债务进行结算，更未达成“以房抵债”的合意。1、王跃所主张“以房抵债”债务数额与实际不符，且与王跃一审陈述和其所提交证据相互矛盾。（1）王跃主张，截止2017年6月份，徐智勇欠付：①、2015年8月3日，王跃出借给徐智勇50万元借款截止至合同签订之日的利息27万元；根据第一次《开庭笔录》第6页中王跃本人陈述可知，该50万元借款本息已由王跃以徐智勇5张信用卡刷卡方式和以徐智勇名义贷款方式（浦发8万元贷款、2015年10月16日40万元贷款、2016年8月9日20万元贷款）偿还了部分借款本息。②、2015年8月3日，代付房屋解押费6万元及两次贷款的金融服务费及手续费5万元；王跃主张的该解押费和金融服务费、手续费数额不仅没有任何证据予以证实且已远超办理贷款实际所需。③、徐智勇2015年10月16日发生的40万元贷款利息6万元及2016年8月9日20万元贷款的利息12万元；根据王跃所提交的《王跃平安银行（尾号9493）与徐智勇交易情况明细》和银行流水显示，该两笔贷款的偿还利息总额小于90064元，远未达到王跃主张的18万元。因此，王跃上诉中所主张的“以房抵债”债务数额与实际不符，且与王跃一审陈述和其所提交证据相互矛盾。2、截止至一审判决作出之日，徐智勇与王跃从未就双方之间债权债务进行结算。对于与徐智勇之间的债权债务的发生及每次发生的具体数额问题，王跃及其代理人在一审数次庭审中的陈述均相互矛盾。在王跃都对债务数额不清楚的情况下，王跃与徐智勇也显然不可能就双方之间的债权债务数额进行结算并达成最终的结算意见。二、案涉《郑州市存量房买卖合同》并未得到实际履行，该合同的签订目的仅是为帮助被答辩人向银行借款。1、徐智勇与王跃并未实际履行案涉《郑州市存量房买卖合同》。（1）王跃并未向徐智勇支付合同对价。案涉《郑州市存量房买卖合同》签订后至一审判决前，王跃未向徐智勇支付过任何房屋对价。案涉《郑州市存量房买卖合同》约定的首付款50万元，王跃并未向徐智勇实际支付，王跃主张的“以徐智勇欠付其的借款本息抵扣”并未征得徐智勇的同意；而约定以资金监管形式支付给徐智勇的80万元尾款，在徐智勇收到该尾款后，也按照王跃的要求以现金和转账的方式交付给了王跃。（2）徐智勇也并未将案涉房屋实际的所有权交付给王跃。案涉《郑州市存量房买卖合同》签订后至一审判决前，案涉房屋一致由徐智勇占有、使用，王跃也自认并未向徐智勇主张过案涉房屋的所有权。因此，案涉房屋的实际所有权仍由徐智勇享有，并未交付给王跃。综上，案涉《郑州市存量房买卖合同》的履行仅限于办理了房屋过户手续，但王跃及徐智勇均未实际履行案涉《郑州市存量房买卖合同》的最根本义务。2、案涉《郑州市存量房买卖合同》签订的目的系为帮助被答辩人向银行借款。案涉资金资金监管账户的80万监管资金在进入到徐智勇账户后，其中16万元被以取现的方式取走，剩余64万元被转入到王跃控制的其公司内勤李梅的账户内。因此，案涉《郑州市存量房买卖合同》的签订仅是为帮助被答辩人王跃向银行借款；王跃和徐智勇均未实际履行该《郑州市存量房买卖合同》。综上，案涉《郑州市存量房买卖合同》签订并非是为了买卖案涉房屋的所有权，而是为了帮助被答辩人王跃进行资金融通。因此，王跃与徐智勇之间基于虚假意思表示签订的《郑州市存量房买卖合同》，因其意思表示不真实而应依法认定无效。徐智勇向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年6月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，一、关于双方《郑州市存量房买卖合同》签订及履行情况1.2017年6月7日，原告徐智勇（甲方、卖方）与被告王跃（乙方、买方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将坐落于郑州市中原区××楼北单元××层北门的房屋出售给乙方，房屋面积100.55平方米；房屋成交价款为125万元，乙方于2017年6月7日前向甲方支付房款45万元、于领取房屋所有权证时支付余款80万元；双方约定办理以上手续应当缴纳的税、费，由乙方完全承担；如在履行本合同中发生争议，双方应协商解决，如协商不成可依法向人民法院起诉。2.关于《郑州市存量房买卖合同》中显示的房款是否支付。原告主张被告未向其支付任何房款。被告称：“自2015年8月3日起至该案起诉时止，除原告拖欠的50万元之外，被告累计向原告转账831063元。在案涉房屋过户给被告后，被告已经通过冲抵借款、代原告偿还信用卡及车辆贷款的方式向原告支付了部分购房款，履行了《郑州市存量房买卖合同》中支付房款的义务。”针对双方以上争议，根据被告提交的2017年5月4日《个人住房（商业用房）借款合同》和《郑州市房地产抵押合同》，能够证明被告向中国建设银行股份有限公司河南省分行借款80万元，借款期限为2017年5月4日至2034年5月4日，借款用途为购置位于中原区××楼北单元××层北门的房屋一套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，双方约定以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。关于被告办理的房屋按揭贷款，2017年8月1日，郑州住房置业担保有限责任公司通过资金监管账户将80万元支付至原告尾号为9988的建行账户，当日该账户有一笔1万元的现金支取。2017年8月2日原告尾号为1830的建行账户发生一笔15万元的现金支付，当日原告通过该账户向李梅账户转账64万元。原告据上述银行交易明细称：80万元中有64万元系转账至被告提供的李梅账户，另外16万元系被告现金支取。针对被告既主张以房抵债的事实存在，又办理房屋按揭贷款的原因，被告称：被告当时也是急需用钱偿还替原告垫付的本金和利息，同时二手房贷款利息低，还款周期长，月供少，所以双方就签了《郑州市存量房买卖合同》，约定的付款方式是银行按揭贷款。关于是否收到80万元银行借款，被告称：李梅原是其公司的内勤，后于2018年年底离职；建设银行贷款80万元下发以后，被告安排李梅和原告对接，但因时间太长记不清李梅有没有把这80万元全部转给被告，还需继续找李梅核实。本院认为，综合双方证据，能够认定原告已将64万元银行借款交付被告指定的工作人员李梅，至于李梅有无转交，系王跃与李梅之间的内部法律关系，与原告无关。3.关于房屋是否过户并交付。被告提交的《不动产权证书》原件能够证明2017年7月23日郑州市国土资源局为被告办理不动产权登记[不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0074331号]，被告王跃成为涉案房屋登记的权利人。原、被告均认可房屋至今未交付。2019年10月28日第一次开庭时原告称：涉案房屋系租户在使用，房租由原告收取。第二次开庭时原告称：目前由原告居住。被告称：签合同时被告看过房，之后就没有再去过，所以目前是谁在居住被告不清楚；租金同意由原告收取，基于朋友关系，不再要租金。房屋过户后，房贷一直由被告支付。二、关于被告所称的原告拖欠的债务情况被告主张原告未清偿其多笔债务，故2017年4月份双方口头对账并约定以房抵债。原告对此有异议，并称：双方之间并不存在以房抵债的合意，截至目前并未就双方之间的债权债务进行结算。关于被告主张的用以抵销房款的债务范围，第一次开庭时被告称：包括50万元借款本金和大概按照月息3分估算的自借条之日计算至2017年4月份的利息30多万元；加上替原告还的车贷12.6万元；原告借银行的20万元和40万元贷款也快结清了，所以就把20万元贷款的利息6万元、40万元贷款的利息12万元计算在内；还有被告替原告还的浦发银行贷款8万元。第二次开庭时被告称：包括50万元借款本金及按照月息3分自2015年9月3日计算至2017年4月份的利息27万元；截至2017年6月7日被告帮原告偿还车贷79715元（截至2017年11月15日共计帮原告偿还车贷101315元）；2015年8月3日原告偿还金融贷款公司50万元时被告帮原告垫付的房屋解押费6万元；2015年10月16日、2016年8月9日原告办理两次贷款所产生的金融服务费及手续费大概5万元左右；2015年10月16日贷的40万元及2016年8月9日贷的20万元发放之后系被告在使用，但每个月的贷款本息是被告偿还，故20万元贷款产生的利息6万元及40万元贷款产生的利息12万元是原告欠被告的债务。关于50万元借款，被告提交的2015年8月3日《借款借据》及《借条》原件显示原、被告双方针对50万元借款约定的借款期限为2015年8月3日至2015年9月2日，逾期违约金为日万分之二十。原告认可2015年8月3日向被告借款50万元。被告称：“因为50万元的本金一直没还，所以借条就没有给原告，还应当按照50万元约定的利息计算利息。”关于原告的车贷，原告认可被告主张的代还金额。关于原告借银行的两笔款项。原、被告均认可原告分别于2015年10月16日、2016年8月9日向银行借款40万元、20万元，两笔款项发放后由被告使用且偿还了借款本息。关于向银行借款的原因及是否约定由谁偿还，原告称：本质是借新还旧，相当于原告偿还了一部分50万元的借款本息，应当由原告向银行偿还贷款本息；被告知晓原告无力偿还，故代原告偿还贷款本息。被告称：原告从被告处借款后无力偿还，为了帮助原告减轻还款压力，被告这边也恰好需要资金，原告是在事业单位上班的人员，可以从银行贷出来信贷资金……被告跟原告商量从银行贷款，本来打算结清以上款项，但是之后原告没钱还月供又找被告代还，双方协商银行贷款60万元用于生意周转……协商的是银行贷款60万元的本金由被告来还，利息由原告承担。该院认为，暂且不论双方针对由谁偿还贷款本息是如何约定的，但根据被告提交的《王跃平安银行（尾号9493）与徐智勇交易情况明细》、银行流水及原告提交的《关于原被告经济往来的说明》，被告证据显示的还贷记录金额小于原告自认的被告代还金额，即使以原告自认金额来看，两笔贷款偿还的利息总额仅90064元，与被告所称用于抵销房款时的18万元贷款利息不符。关于原告办理的五张信用卡。原告称：“共计五张信用卡从办理之日至2019年9月29日都是被告在使用，还给我时账单共计75871元，没有约定过借款利息。”被告在答辩中主张在案涉房屋过户后，被告通过代原告偿还信用卡的方式支付了部分购房款。在庭审中，被告先是陈述原告交付其的信用卡都是空卡，自己从未使用，只是帮原告联系还信用卡；后又称原告办理信用卡是想向被告偿还50万元借款及车贷等，原告将额度刷出偿还给被告之后，又因无力偿还将信用卡交付被告，让被告找人代还；最后被告又在庭审中认可原告所称的五张信用卡自办理之日至2019年9月29日都是被告在使用，还给原告时未还账单金额共计75871元。故该院认为，被告提交的银行流水显示的其向信用卡中转账的行为并非代原告偿还债务。关于办理贷款或还款过程中产生的各种费用。被告主张有11万元左右，但并未提交充分的证据证明。原告称：“认可2015年被告替我偿还金融公司借款利息3万元，认可我所贷款的40万元、20万元、8万元共计产生金融服务费1万元。”一审法院认为：本案争议焦点为原、被告双方是否存在房屋买卖的真实意思表示，是否按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了相关权利义务。针对上述争议焦点，根据民事诉讼证据规则，原告主张《郑州市存量房买卖合同》非双方真实意思表示，仅系为了帮助被告向银行借款，原告对此应当承担举证责任。被告主张双方存在房屋买卖合同法律关系，且主张已经按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了相关权利义务，被告应当对此承担举证责任。该院结合双方举证、质证情况，分析如下：1.房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务为协助买受人将房屋所有权转移至买受人名下并交付房屋，但本案中原告实际对涉案房屋占有、使用或收益至今，被告不清楚房屋使用状况且过户后未到房屋内查看过，以上事实能够认定涉案房屋虽已过户至被告名下，但未实际交付给被告，且直至法庭辩论终结，被告均未有要求原告交付房屋的意思表示。2.被告主张以原告欠付的债务抵销被告应当支付的房款，但是被告关于抵销债务的范围前后陈述不一致，即使按照被告陈述的金额计算，总额均不足以支付125万元房款。假设双方已经协商一致将50万元借款本息抵销部分房款，那么原告就应当收回《借款借据》、《借条》原件，而现在被告仍持有上述债权凭证，且仍主张50万元借款本金一直未还，要求按约定计算利息。3.被告答辩称抵销房款的部分债务发生在过户之后，包括代还信用卡账单。且不论被告针对前后不一致的陈述并未作出合理解释，即使包括信用卡账单的金额，也非双方在签订合同时所能预见，未来发生的金额不固定，不存在同等金额之内抵销金钱债务的可能性。根据前述查明的事实，被告后来又认可信用卡由其使用，并非原告欠其的债务。4.根据前述查明事实，被告亦认可办理二手房按揭贷款的原因系被告当时也急需用钱偿还替原告垫付的本金和利息，同时二手房贷款利息低，还款周期长，月供少。原告现有证据也证明已将大部分贷款交付被告。该事实能够认定原、被告双方办理二手房按揭贷款真实目的系融通资金，而非买卖房屋，与《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款用途不符。5.关于原告的两笔借款（40万元、20万元，共计60万元），庭审中，被告一开始否认使用了该60万元款项，但后来又认可由其使用，用于生意周转，并偿还了借款本息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”综合考虑以上事实分析，被告关于信用卡、60万元款项存在多处虚假陈述，降低了其提供的作为证据种类之一“当事人的陈述”的证明力。同时结合上述五张信用卡、两笔银行借款以及80万元房屋按揭贷款的办理原因及使用情况，能够认定均系被告的资金融通行为。综合比较原、被告证据的证明力大小，该院认为原告主张的原、被告签订《郑州市存量房买卖合同》的原因系帮助被告办理银行借款用于资金周转存在高度盖然性。本案现有证据无法证明原、被告已经按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了包括房屋交付、房款支付等主要合同义务，故该院对被告主张的双方存在以房抵债事实不予认定。综上，该院认定双方签订的《郑州市存量房买卖合同》所表现的房屋买卖合同法律关系为双方虚假意思表示，依法应当认定无效。至于原、被告以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为（房屋按揭贷款）的效力，应当依照有关法律规定处理；针对双方违反规定及约定改变借款用途的行为，该院将另行通知有关机关处理。至于双方其他债权债务，亦与认定《郑州市存量房买卖合同》效力无关，本案不作分析。针对当事人在诉讼过程中的虚假陈述行为，该院将另行处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条之规定，判决：确认原告徐智勇与被告王跃于2017年6月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效。案件受理费16050元，由被告王跃负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，本案争议在于双方当事人进行房屋买卖的真实性，一审法院根据双方当事人举证及陈述，综合认定了双方证据的证明力大小，认定双方当事人签订《郑州市存量房买卖合同》的原因系帮助王跃办理银行借款用于资金周转这一事实的存在高度可能性，并无不当。王跃主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，但该事实与双方未履行房屋交付、房款支付等主要合同义务相矛盾，故王跃主张的双方存在真实的房屋买卖合同关系这一事实，真伪不明，本院不予认定。综上所述，王跃上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人王跃负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十六日书记员  王兴阳