湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终213号上诉人（原审原告）：谢思怡，女，1994年3月31日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：高汉生，湖北奇睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭其能，湖北奇睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵霞，女，1958年2月24日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。被上诉人（原审被告）：蒋虹，男，1950年11月17日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈永灿，湖北楚天律师事务所律师。原审第三人：谢守业，男，1959年3月7日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。原审第三人：关菊秀，女，1971年9月3日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。上诉人谢思怡因与被上诉人赵霞、蒋虹，原审第三人谢守业、关菊秀执行异议之诉一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢思怡上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2883号民事判决，依法改判支持谢思怡的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵霞、蒋虹承担。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谢思怡与谢守业的房屋买卖行为合法有效，完全符合上述规定，能够排除赵霞、蒋虹对本案所涉房屋的强制执行。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一审法院适用上述规定，但该规定但书部分已明确法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”通过该条款能够得知，当事人双方签订买卖合同，虽然未办理物权变更登记，但不影响买卖合同的效力。一审中谢思怡提供的与谢守业于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，双方虽然未办理房屋过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力。本案房屋虽然仍登记在谢守业名下，但因谢思怡已出资购买，房屋所有权已不属于谢守业。一审法院认定双方未办理房屋过户手续，涉案房屋所有权仍归谢守业所有，谢思怡未取得涉案房屋所有权错误。谢思怡与谢守业于2017年4月6日签订《房屋买卖合同》，而赵霞、蒋虹是于2019年1月24日向潜江市人民法院申请诉前财产保全并查封的涉案房屋，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同”的条件。2.谢思怡一审中提供的2018年3月7日与上海佳吉快运有限公司潜江分公司签订的《房屋租赁合同》能够证明谢思怡合法占有该房屋后，行使使用和收益权，将该房屋一层门面两间出租给上海佳吉快运有限公司经营物流运输的事实，谢思怡已实际占有涉案房屋。因此，该案符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，一审法院对该组证据认定错误。3.谢思怡一审中提交的其本人于2017年4月1日通过银行转账和取现付给原审关菊秀的100000元购房款记录；于2017年4月5日取现付给关菊秀的100000元购房款记录；谢思怡的丈夫王傢竣于2017年4月5日通过银行转账付给关菊秀的200000元购房款记录；谢思怡公公王生龙于2017年3月16日取现付给关菊秀200000元购房款记录，关菊秀均认可并承认收到上述600000元购房款，并用于归还潜江农商行章华支行的抵押贷款。关菊秀与谢守业系夫妻关系，谢守业也认可该事实。谢思怡一审中提交的房屋所有权证抵押记录中也清楚显示2017年4月5日的抵押权已经还款注销。这些证据能相互印证，证明谢思怡已向关菊秀及谢守业支付了购房款600000元的事实，因此，该案符合“已支付全部价款”的条件，一审法院对本组证据认定错误。4.谢思怡一审中提供的潜规管发[2016]1号文件，一审法院未作评价。该文件第七条明确规定“严禁个人非法购买或出售宅基地”，而涉案房屋土地是位于潜江市园林办事处××组，是在宅基地上修建的私房。众所周知，潜江市明确禁止私房买卖，潜江市不动产中心对私房买卖一律不予过户。谢思怡与谢守业多次到潜江市不动产中心要求办理过户手续，但潜江市不动产中心均不予办理。因此，该案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”条件。综上，谢思怡与谢守业的房屋买卖行为合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除蒋虹、赵霞对涉案房屋的强制执行。一审法院对谢思怡提交的证据认定错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，并予以改判。赵霞、蒋虹共同辩称，（一）涉案房屋的所有权人应为谢守业。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十五条的规定，涉案房屋登记在谢守业名下，产权人是谢守业，谢思怡以《中华人民共和国物权法》第十五条主张房屋产权错误。即使谢思怡与谢守业签订的房屋买卖合同是真实的，也仅能够产生债权上的法律后果，不能产生物权变动，因为该不动产未进行产权变更的公示。（二）谢思怡所举证据不能证明其购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.首先，因谢守业与谢思怡为父女关系，双方之间存在重大利害关系，如果谢守业的房产被强制执行，实际上相当于谢思怡就失去了该房产的继承权，因此双方存在虚构买卖合同的动机；其次，关菊秀与谢守业签订的“离婚协议书”能够证明双方2017年12月14日离婚时,明确将涉案房屋列入夫妻共同财产的范围，由此可以推断，在2017年12月14日前，该房屋没有出让给第三人，所以涉案书面买卖合同是谢思怡与谢守业为对抗人民法院执行伪造的。2.谢思怡所举租赁合同不能证明其是在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。因谢守业与谢思怡系父女关系，相互之间委托办事很正常，赵霞、蒋虹在原审中也已举证证明在涉案房屋的招租告示上有关菊秀的手机号码。因此，谢思怡所谓与第三方签订的《房屋租赁合同》并不能达到“合法占有该不动产”的证明目的。3.谢思怡未证明其已支付全部价款。涉案房屋临近交通要道，独立门面，两间四层，建筑面积达396．58平方米，按市场价，至少在3000000元以上。谢思怡却分别以其本人于2017年4月1日转账1O0000元，其丈夫于2017年4月5日转账2O0000元，其本人于2017年4月5日取现1O0000元，其公公于2017年3月16日取现2O0000元，共600000元来证明其已经支付全部价款。无论是支付的房屋总价款，还是支付方式都明显违反日常生活经验法则。如果真是谢思怡支付购房款，正常的方式应是其丈夫、公公将钱转给谢思怡，再由其支付给卖房人，谢思怡提供的支付方式匪夷所思，取巨额现金支付不符合日常生活经验法则。4.谢思怡所举潜规管发[2016]1号文件不适用于本案，首先，该文件调整的是“宅基地”买卖，而本案所涉及的是房屋买卖，宅基地与房屋是两码事；其次，该文件规定的是：“严禁个人非法购买或出售宅基地”，但是本案所涉及的是合法的房屋买卖关系，两者风马牛不相及；第三，没有任何证据能够证明谢思怡曾向主管部门申请办理过房屋产权变更登记手续。因此，谢思怡的该项上诉理由不能成立。（三）根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，谢思怡就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任的义务，谢思怡所举证据不仅虚假，更不充分，达不到司法解释规定的“足以排除”的证明强度。综上所述，谢思怡的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维护原判。关菊秀、谢守业共同述称，1.对谢思怡的诉讼请求及所述事实没有异议。2.谢守业和关菊秀于1993年开始成为事实夫妻，1994年3月31日生育女儿谢思怡，2007年12月30日补办结婚证，涉案房屋系二人于2003年共同修建，属于二人的夫妻共同财产，而非谢守业个人财产。3.2017年3月，二人合意将涉案房屋卖给女儿谢思怡，由谢守业于2017年4月出面签订合同。关菊秀收取了600000元房款，分别是2017年3月16日谢思怡公公王生龙取现金300000元后转交200000元给谢思怡老公王傢竣，后由王傢竣于2017年3月17日转交给关菊秀；2017年4月1日收到谢思怡银行转账支付49900元，现金支付49900元（因银行规定50000元以上需要签字，故谢思怡转账和取现均为49900元，后谢思怡各补100元现金凑成每笔50000元）；2017年4月5日，谢思怡取现金支付100000元；2017年4月5日王傢竣银行转账支付200000元，以上共计600000元。4.涉案房屋的建造成本为200000元，二人将房屋卖给女儿谢思怡合理合法，且房屋属于二人共同所有，因此蒋虹、赵霞无权执行涉案房屋。谢守业还述称，涉案房屋在出卖时已经抵押给潜江市农村商业银行用来借款，且所借款项已经逾期，如不及时还款，银行就会拍卖涉案房屋，因此其才会将房屋卖给谢思怡，所得价款用来偿还在潜江市农村商业银行的贷款。谢思怡向一审法院起诉请求：判令立即停止对其购买的位于潜江市章××路××号房屋（产权证号00××47）的强制执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：赵霞、蒋虹与谢守业、关菊秀民间借贷纠纷一案，2019年1月24日，赵霞、蒋虹向该院申请诉前财产保全。同日，该院作出（2019）鄂9005财保6号民事裁定书“查封谢守业所有的位于潜江市园林办事处××路××号房屋（产权证号为00××47），查封房屋期限不得超过三年”。谢守业、关菊秀在法定期限内未向该院申请复议。2019年1月29日，赵霞、蒋虹向该院提起民事诉讼，该院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年4月16日作出（2019）鄂9005民初438号民事判决，内容为：“一、被告谢守业返还原告赵霞、蒋虹借款2000000元；二、被告谢守业支付原告赵霞、蒋虹借款2000000元自2015年9月1日起至本判决指定的履行期间实际给付之日止按月利率20‰计算利息（扣除被告谢守业已经支付2015年9月22日至2018年12月14日按月利率30‰计算的利息150000元）；三、驳回原告赵霞、蒋虹的其他诉讼请求。”上述应付款项，于该判决生效之日起十日内履行”。该判决生效后，赵霞、蒋虹于2019年5月13日向该院申请强制执行。该院立案受理后，依法向谢守业送达执行通知书、财产报告令。2019年5月21日，谢守业向该院申报财产（其中包括该院已查封的位于潜江市园林办事处××路××号房屋，并标注该房屋属谢思怡）。期间，谢守业于2019年5月17日以谢思怡的名义向该院递交了执行异议申请书，以谢守业、关菊秀签订的《离婚协议书》已将涉案房屋赠与给谢思怡及2016年3月21日经潜江市泽口法律服务所见证的《赠与合同》为由，要求该院解除对涉案房屋查封。2019年7月31日，谢守业再次以自己名义和谢思怡的名义向该院提出执行异议申请书，要求该院解除对涉案房屋查封。因未按程序提出，该院未立案受理。2019年8月5日，谢思怡向该院提出执行异议申请书，以2017年4月6日谢守业与谢思怡签订的《房屋买卖合同》为由，要求该院解除对谢守业所有的位于潜江市园林办事处××路××号房屋（产权证号为00××47）的查封。该院立案受理后，经审查，于2019年9月1日作出（2019）鄂9005执异27号执行裁定书“驳回谢思怡的异议请求”。谢思怡不服该院裁定，于2019年9月16日向该院提起执行异议之诉，要求判决立即停止对原告购买的位于潜江市园林办事处××路××号房屋（产权证号00××47）的强制执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然性。本案中，谢守业、关菊秀与谢思怡签订的《赠与合同》、谢守业与谢思怡签订的《房屋买卖合同》、谢守业与关菊秀签订的《离婚协议书》均不具有对抗第三方的法律效力。况且，涉案房屋登记在谢守业名下，并未办理房屋过户手续。从法律意义上讲，涉案房屋的所有权仍归本案谢守业所有，谢思怡并未取得房屋所有权。谢守业、关菊秀签订的《离婚协议书》，作为夫妻双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利处分是否能对抗对《离婚协议书》约定内容不知情的第三方，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其目的在于保护无过错不动产买受人的民事权益。当事人依据《离婚协议书》主张排除执行的，与前述第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”在协议性质、履行过程、权利基础等方面均不相同，不符合该条款的使用条件。综上所述，谢思怡对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故谢思怡的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回（执行案外人）谢思怡的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由谢思怡负担。本院二审期间，谢思怡与关菊秀、谢守业提交了证据，蒋虹、赵霞未提交证据。对于谢思怡提交的中国建设银行个人活期账户交易明细及中国建设银行卡客户交易明细清单各1份，因两份证据均未加盖出具明细银行的印章，故无法确定其真实性，蒋虹、赵霞对此亦提出异议，本院依法不予采信。对于关菊秀、谢守业提交的户口簿复印件、房屋报建材料复印件（与原件核对无异）各1组及结婚证复印件1份，能够证明谢思怡系关菊秀和谢守业女儿，二人于2007年12月30日补办结婚证，涉案房屋系关菊秀与谢守业共同建造，属于夫妻共同财产，非谢守业个人财产的事实，本院依法予以采信；对于关菊秀、谢守业提交的收到200000元现金的照片打印件1份，因无其他证据佐证，蒋虹、赵霞对该证据亦提出异议，故不能达到其证明目的，本院依法不予采信。二审查明，关菊秀、谢守业于1993年开始以夫妻名义共同生活，1994年3月31日生育女儿谢思怡。涉案房屋于2002年8月建成后，谢守业于2003年3月27日向当时的潜江市房地产管理局申请办理房屋权属登记，相关申请书上的载明的产权人家庭成员包括其妻子关菊秀、儿子谢冰和女儿谢思怡。2007年12月30日，关菊秀与谢守业补办结婚登记手续。王傢竣系谢思怡丈夫，二人于2017年1月22日办理结婚登记手续。王生龙系王傢竣父亲。2014年3月12日、4月19日和5月23日，谢守业为借款分别和蒋虹签订借款协议3份，后赵霞与蒋虹分别于2014年3月12日、4月21日和5月23日分三笔向谢守业转账支付借款共计2000000元。2014年12月17日，涉案房屋被用于为案外人贷款提供抵押担保，抵押权人为潜江市农村商业银行章华支行，2017年4月5日该抵押被注销。2016年3月1日，潜江市城乡规划局、国土资源局、住房和城乡建设委员会、住房保障和房产管理局共同下发潜规管发[2016]1号《关于在中心城区禁止个人建房的通告》，该通告第七条中规定：“严禁个人非法购买或出售宅基地。”涉案房屋位于该通告确定的中心城区范围内。2017年4月6日，谢守业与谢思怡签订涉案《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给谢思怡，合同中约定总价款为600000元，但未对办理过户登记手续事宜进行约定。2017年12月14日，关菊秀与谢守业签订离婚协议，协议中约定：“归女儿谢思怡所有的财产：住房一套，属二间四层楼房，位于潜江市××××路，房屋所有权人姓名为谢守业，潜江房权证园林字第××号。”2018年3月7日，谢思怡与上海佳吉快运有限公司潜江分公司签订《房屋租赁合同》，将位于潜江市章××路××号的仓库和房屋租赁给该公司使用，房屋面积为70.02㎡，房屋租金5000元/年，仓库租金40000元/年，租赁期限一年，自2018年3月7日至2019年3月6日止。一审中，蒋虹、赵霞提交的涉案房屋上悬挂的招租广告照片上载明的联系电话189××××8744为关菊秀的号码。关菊秀、谢守业现仍在涉案房屋中居住。谢守业和关菊秀在谢思怡向一审法院申请执行异议，一审法院处理该执行异议期间，二人均向一审法院述称，王傢竣、谢思怡和王生龙出资600000元是为了解除对涉案房屋的抵押，谢守业与谢思怡签订《房屋买卖合同》后，因不能办理过户登记手续，二人在2017年12月14日协议离婚时仍将涉案房屋赠与给谢思怡。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案是否符合法律规定的能够排除执行的情形。对前述争议焦点，分析评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院将从本案是否符合上述法律规定的四个条件逐一进行评判。首先，关于本案是否符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件的问题。涉案《房屋买卖合同》的签订时间虽在一审法院对涉案房屋查封前，但谢守业在（2019）鄂9005民初438号民事判决进入执行阶段后，于2019年5月21日仍将涉案房屋作为其个人财产向一审法院进行申报，虽然标注该房屋属谢思怡，但产权所有人系谢守业，同时在其以谢思怡的名义向一审法院递交的执行异议申请书中的理由为其与关菊秀签订的《离婚协议书》已将涉案房屋赠与给谢思怡；谢守业和关菊秀在一审法院作出的（2019）鄂9005执异27号执行裁定书中，亦作出涉案《房屋买卖合同》签订后，因不能办理过户登记手续，二人在2017年12月14日协议离婚时仍将涉案房屋赠与给谢思怡的陈述，因此谢思怡与谢守业买卖房屋的意思表示已经被谢守业和关菊秀协议离婚时作出的将涉案房屋赠与给谢思怡的意思表示所替代。其次，关于本案是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”条件的问题。虽然谢思怡提交了房屋租赁合同证明其在人民法院查封之前已将涉案房屋租赁给案外人使用，但涉案房屋对外张贴的招租广告上留存的是关菊秀的电话号码，且谢守业与关菊秀现仍在涉案房屋中居住，因此，仅凭涉案房屋对外租赁合同的签订主体，不能认定谢思怡已经合法占有该不动产。第三，关于本案是否符合“已支付全部价款”条件的问题。根据一审法院作出的（2019）鄂9005执异27号执行裁定书中，谢守业和关菊秀所作陈述，王傢竣、谢思怡和王生龙出资600000元的目的是为了解除涉案房屋当时存在的抵押登记，而非直接用于购买涉案房屋，且谢思怡陈述的该600000元出资系在涉案《房屋买卖合同》签订之前已交付完毕，与日常交易常理不符，且无其他证据能够证明该600000元系支付的购房对价。同时，在此之后，谢守业和关菊秀协议离婚时，仍将涉案房屋赠与给谢思怡，该赠与行为与谢思怡主张的房屋买卖亦相互矛盾。因此，不能认定谢思怡与谢守业、关菊秀认可的600000元，系谢思怡为购买涉案房屋支付的全部价款。第四，关于本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”条件的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，谢思怡应对涉案房屋非因其自身原因未办理过户登记承担举证责任。谢思怡在一审中提交了潜规管发[2016]1号文件，证明涉案房屋未办理过户手续系因潜江市政府政策原因造成，但该文件为《关于在中心城区禁止个人建房的通告》，相关内容规定“严禁个人非法购买或出售宅基地”，未明确规定在此之前已建设并取得房屋产权证的涉案房屋不能办理过户登记，而且，谢思怡也未向本院提交相关职能部门对涉案房屋因该《通告》而不予办理过户登记手续的书面证明材料，因此不能认定涉案房屋非因谢思怡自身原因未办理过户登记。综上，因上述四个条件须在全部具备的情况下才能排除执行，本案的情形不符合四个条件中的任何一项，故谢思怡提出的上诉理由均不能成立，本院依法不予采纳。关于谢思怡二审辩称潜江市中心城区的私房不能办理过户登记属于众所周知事实，其不用承担举证责任的意见。本院认为，众所周知的事实，是指一定区域内具有一定知识经验的一般人共同知晓的常识性事实；事实是否众所周知，应从具体社会生活是否依通常知识或经验所知悉而定。本案中，一般人的常识应是只要房屋已经进行了合法的产权登记，相关证件齐全，在出卖时就可以办理过户登记手续，而非潜江市中心城区的私房即使已进行了合法的产权登记在出卖后也不能办理过户登记。即使属于众所周知的事实，谢思怡作为房屋买卖交易的主体，更应对此明确知悉，并负有更多的注意义务。对于房屋买受人，若明知不能依法取得相应物权，仍自愿进行交易，其风险也应由谢思怡个人承担。因此，谢思怡的该辩称意见不能成立。综上所述，谢思怡的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由谢思怡负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年五月二十八日法官助理丰永闯书记员胡灵