江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2223号上诉人（原审被告）：吴江经济技术开发区发展总公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。法定代表人：王净，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛春泉、平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郁永花，女，1976年8月13日生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：邹文霞，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。法定代表人：沈建祥，该公司总经理。上诉人吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称吴江发展总公司）因与被上诉人郁永花、苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）第三人撤销之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴江发展总公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回郁永花全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一审法院认定郁永花与金球公司签订的商品房买卖合同属于以房抵工程款，应属合法有效，系适用法律错误。郁永花与金球公司实际上是以物抵债的法律关系，并非是真正的商品房买卖关系。根据江苏省高院会议纪要，当事人达成以物抵债的协议，在尚未办理物权转移手续之前，债权人要求继续履行抵责协议，或要求确认所抵之物所有权归自己的，人民法院应当驳回诉讼请求。郁永花辩称，一、帝宝公司是沪港公司的承包方，郁永文是挂靠沪港公司，是实际施工人，郁永花是郁永文的姐姐。帝宝公司和金球公司是关联企业，实际控制人都是濮学林。由四方签订协议，由抵款协议及购房协议均合法有效。且金球地产于协议签订第二日出具盖章的收据，进行债权债务冲抵。至于金球地产与帝宝公司之间的关系，郁永文、郁永花没有义务审查。二、金球地产已经通过合法手续，将涉案房屋交给郁永花使用并进行精装修，上诉人并未占有该房屋。三、上诉人与被上诉人金球地产有明确约定，房屋回购事宜以及回购价格。四、上诉状中提到以物抵债协议，在没有办理物权变更手续是无效的观点是对省高院纪要的错误理解。郁永花向一审法院提出的诉讼请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初4026号判决书；2、吴江发展总公司、金球公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2014年4月11日，甲方帝宝房产公司与乙方沪港装饰公司签订工程施工合同一份，约定由乙方承包甲方金球广场外檐装饰工程，总造价为4856296元，合同工期从2014年4月11日开始到2014年7月20日竣工。2015年2月1日，甲方帝宝房产公司、乙方沪港装饰公司、丙方郁永花、丁方金球公司签订《协议书》，明确乙方承建甲方吴江“金球广场”建设工程，现乙丙双方向甲方提出要求购买由丁方开发的“星宝花园”商品房一套，商品房位于丁方开发的星宝花园43号楼1401室，面积为152.86平方米，单价为8400元/平方米，房款总计1284024元，甲乙丙丁四方同意总房款由丁方在乙方承建的甲方项目“金球广场”的工程款中扣除。2015年2月1日，郁永花与金球公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，约定郁永花向金球公司购买星宝花园43幢1单元1401号房，房款共计1284024元，买受人于签约之日支付购房款1284024元。出卖人应当于2015年6月30日前将具备商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书的房屋交付买受人。2015年2月2日，金球公司向郁永花出具收据一份，注明金额为1284024元，收款事由为沪港装饰公司抵工程款（43号楼1401室购房款）。2016年5月13日，金球公司将上述房屋交付郁永花，并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书。当日，郁永花与吴江市新和平物业有限公司就星宝花园43幢1401室签订了苏州市前期服务服务协议，并依约缴纳了物业管理费。郁永花还支付涉案房屋的水费、电费。2019年7月22日，沪港装饰公司出具情况说明一份，明确：帝宝房产公司与沪港装饰公司于2014年4月11日签订的关于金球广场外檐装饰项目工程施工合同系郁永文挂靠沪港装饰公司承揽，即该工程的实际施工人为郁永文，该工程部分款项经郁永文同意用于冲抵郁永花星宝花园43幢1401室房款。2019年8月30日，原审法院组织对涉案房屋进行现场查看，确认房屋已经进行了装修，屋内有人居住。另查明：2016年5月24日，吴江发展总公司作为买受人与金球公司作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，吴江发展总公司向金球公司购买位于苏州市吴江区，该商品房总价款为1048620元，付款方式为买受人于签约之日一次性向出卖人支付购房款1048620元。合同第八条关于“交付期限”约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.03的违约金，合同继续履行；②逾期超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日至，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.05的违约金，合同继续履行。2016年5月30日，吴江发展总公司作为乙方与金球公司作为甲方签了《协议书》一份。协议约定，现根据开发区管委会关于星宝花园逾期交房处理方案的会议精神及甲方拖欠吴江供电公司、有线电视等配套费的实际情况，甲乙双方经多次协商，一致同意达成如下协议：一、截止至2016年5月20日甲方尚欠吴江市供电公司20.94万元、华衍水务235万元、有线电视135万元及税金24.97万元等费用，合计金额约415.91万元。二、甲方自愿将其自行开发、未通过竣工验收的并已取得预售证还未出售的5套公寓房（43幢304、1104、1204、1301、1401室）出售给乙方，公寓房面积为764.3平方米，每平方米售价6860元，合计房屋销售价格为5243100元，共5套公寓房，具体乙方所购买的楼号及房号见附件一：销售房屋清单。约定交房时间为2016年8月30日前。三、本协议签订之日起三日内，甲乙双方签署本次销售所有公寓房的《商品房销售预售合同》，由甲方办妥上述公寓房办理商品房销售给乙方的商品房网签手续并开出正式发票后，乙方同意在七个工作日内将全部购房款5243098元支付给甲方，同时甲方承诺：甲方收到该购房款项专款专用，专项用于支付上述配套费用及房屋正式发票开票税金。四、上述房屋乙方有权自行对外销售，如本合同签订之日起一年内，上述房屋乙方如仍未出售，甲方可以向乙方申请购买，但购买价格不低于每平方米7551元并由甲方承担所有的税费(包括但不限于应由甲方自行承担的税费和乙方应承担的营业税、土地增值税和所得税等税用)。五、甲方承诺：本协议所销售房屋及甲方开发星宝花园过程中如有对外结欠工程款等任何欠款，均由甲方自行解决，与乙方无关。六、本协议签订后，各方均应信守协议。如因甲方资金原因导致乙方所购公寓房无法按期通过竣工验收的，则甲方应向乙方支付违约金（按乙方支付全部购房款的25%计算）；如甲方未按本协议约定的时间及时交房，甲方应向乙方支付违约金（以甲方未及时交房所对应的购房款为基数，按每日千分之一计算）。七、如有未尽事宜，各方另行进行协调处理。八、本协议经双方签字并盖章后生效。共一式四份，甲乙双方各持二份。2016年5月27日，金球公司委托吴江发展总公司将购房款支付至江苏有线网络发展有限责任公司吴江分公司、国网江苏省电力公司苏州市吴江区供电公司、苏州市吴江区国家税务局的账户，金额分别为1347596元、209440元、249671.45元。2016年5月30日，金球公司委托吴江发展总公司将购房款支付至吴江市建设工程检测中心有限公司、吴**衍水务有限公司的账户，金额分别为720000元、2350170.42元。2016年6月24日，金球公司委托吴江发展总公司将购房款支付至苏州市吴江区地税局的账户，金额为182260.13元。2016年5月27日，金球公司向吴江发展总公司开具了案涉房屋的增值税发票。金球公司确认上述合同的购房款已全部付清。2016年6月14日，星宝花园43号楼通过了商品房交付使用备案，取得了《商品房交付使用通知书》。2018年4月11日，吴江发展总公司起诉金球公司，要求金球公司交付位于的房屋，支付逾期交房违约金604005元（以1048620元为基数，自2016年9月1日起按每日1‰计算至实际交房之日止，暂算至2018年3月31日）。原审法院于2018年7月9日作出（2018）苏0509民初4026号民事判决，判决：一、苏州金球地产有限公司向吴江经济技术开发区发展总公司交付位于的房屋，于本判决生效后十日内履行。二、苏州金球地产有限公司向吴江经济技术开发区发展总公司支付逾期交房违约金（以1048620元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之三计算至被告交付符合合同约定的房屋之日止），于本判决生效后十日内履行。三、驳回吴江经济技术开发区发展总公司的其他诉讼请求。再查明：帝宝公司于2012年2月9日成立，法定代表人为濮学林，股东为濮学林、吴建华，注册地址为苏州市吴江区松陵镇交通北路三里桥堍（香江花园18幢110号）。以上事实，由郁永花提交的吴江市商品房买卖合同、收款收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期服务服务协议、收据、水电费缴费明细、（2018）苏0509民初4026号民事判决书、笔录，到庭当事人的当庭陈述等证据加以证明。一审法院认为：第三人有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，有权向作出判决、裁定、调解书的人民法院提起撤销生效判决、裁定或调解书的诉讼。关于本案所涉的星宝花园43幢1单元1401室房产，金球公司先后于2015年2月1日、2016年5月24日与郁永花、吴江发展总公司签订了商品房销售合同，郁永花、吴江发展总公司均已支付了购房款。2016年5月13日，金球公司将上述房屋交付郁永花。郁永花与金球公司签订的商品房买卖合同，属于以房抵工程款，系各方真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效。上述两份商品房买卖合同均依法成立并生效，也均未进行商品房预售合同预告登记，但金球公司已经向郁永花交付了房产，郁永花先行依据商品房销售合同占有房屋，根据现有情况，郁永花请求履行合同的，应予支持。而原审判决金球公司向吴江发展总公司交付房屋及支付逾期交付违约金，履行金球公司与吴江发展总公司之间的商品房买卖合同，损害了郁永花的民事权益。综上，原审事实认定和法律适用错误，且原审判决损害了郁永花的民事权益，应当予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：撤销（2018）苏0509民初4026号民事判决。案件受理费14238元，由苏州金球地产有限公司、吴江经济技术开发区发展总公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2015年2月1日，帝宝房产公司、沪港装饰公司、郁永花、金球公司签订的《协议书》及同日郁永花与金球公司签订的《吴江市商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。上述协议为债务履行期限届满后达成以的物抵债协议，且经查明，2016年5月13日，金球公司将上述房屋交付郁永花，并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书，涉案房屋已转移占有。一审法院组织对涉案房屋进行现场查看情况，也能证明郁永花对涉案房屋进行了占有、使用。而上诉人吴江发展总公司则无证据证明对涉案房产实际占有、使用。因此，上述以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由，郁永花要求履行合同的，本院依法予以支持。综上所述，吴江发展总公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14238元，由上诉人吴江经济技术开发区发展总公司负担。本判决为终审判决。审判长  周军审判员  叶刚审判员  孟进二〇二〇年五月八日书记员  韦唯