广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异57号 案外人：孙宝臣，男，汉族，1976年7月14日出生，身份证住址黑龙江省庆安县。 委托代理人：刘秀丽，孙宝臣之妻。 申请执行人：陈楚凡，男，汉族，1978年9月7日出生，身份证住址广东省深圳龙岗区。 委托代理人：杨晓肆，广东广和律师事务所律师。 被执行人：杨谭带，男，汉族，1962年3月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 被执行人：杨骏淋，男，汉族，1990年11月14日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 在本院执行（2019）粤0303执18746号申请执行人陈楚凡与被执行人杨谭带、杨骏淋民间借贷纠纷一案中，案外人孙宝臣向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。 案外人请求：中止(2019)粤0303执18746号案对被执行人杨谭带名下位于深圳市××××房产中属于案外人所有的866.67平方米部分房屋的执行。事实与理由：一、案外人在2018年5月22日已从林德处转让了位于深圳市罗湖区××中××、××、××层，共计面积466.67平方米。1、上述案外人转让的466.67平方米是林德在2014年3月18日向杨谭带购买的。林德与杨谭带之间均有房屋买卖合同，银行转账单为证。案外人向林德购买有转让合同、付款证明。2、案外人购买时是由罗湖区人民法院出具查封除外的文书的，案外人并不是购买贵院查封内的物业。二、案外人在2019年5月13日又转让了杨谭带位于罗湖区莲塘××房屋××、××及××层90平方米共计400平方米。1、案外人与杨谭带的此次转让有《房屋转让合同》，转账证明均为真实的。2、案外人此次购买杨谭带的房屋更是出于善意，为了帮助杨谭带解决在贵院的申请执行人詹文忠与杨谭带的民间借贷案件，杨谭带通过其弟杨国忠的收款账号，在收到款项后分别支付贵院，以致于该行案件执行完毕。综上，在贵院（××）××号房屋中共有866.67平方米的房屋属于案外人所有，案外人请求中止这部分房屋的查封和拍卖。 申请执行人陈楚凡辩称，一、杨谭带名下长岭村12号房产1700平方米房产，全部被罗湖法院查封，依法不能转让。二、深圳市罗湖区并非全国人民代表大会常务委员会授权国务院在广东省开展试点工作的地区，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。杨谭带是深圳市罗湖区长岭村的农民，而案外人所主张的买方陈焕然、林德、孙宝臣，均不是深圳市罗湖区长岭村村民，即使签订真实的房屋买卖合同，也因违法而无效。三、案外人孙宝臣主张其于2018年5月22日从林德处受让“466.67平方米房屋”。案外人该主张不能成立。杨谭带从未将该房屋转让给林德，也未转让给第三人。林德从未是上述房产的权利人，从未购买上述房产，既没有与杨谭带签订合同买房，也没有向杨谭带支付任何购房款，自然也物权将本来属于杨谭带的房产转让给案外人。 被执行人杨谭带辩称，同意案外人的意见。 被执行人杨骏淋未作答辩。 本案在审理中，查明下列事实： 一、陈楚凡与杨谭带、杨骏淋民间借贷纠纷一案中，深圳市龙岗区人民法院于2015年11月30日作出（2015）深龙法民一初字第497号民事判决书，判决：1、被告杨谭带应于本判决生效之日起十日内向原告陈楚凡偿还借款人民币3000000元；2、被告杨谭带应于本判决生效之日起十日内向原告陈楚凡偿还上述借款利息（利息以人民币3000000元为本金，自2014年11月28日起按年利率24%计至款项实际付清之日止）；3、被告杨骏淋对被告杨谭带的上述债务承担连带清偿责任；4、被告杨骏淋承担保证责任后，有权向被告杨谭带追偿；5、驳回原告陈楚凡的其他诉讼请求。杨谭带不服判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2016年8月18日作出（2016）粤03民终10861号民事调解书，调解内容：1、上诉人杨谭带于2016年10月18日前向被上诉人陈楚凡支付150万元本金以及全部本金285万元的2014年11月28日至2016年10月18日期间的利息（利息按年利率24%的标准计算），该款项直接支付至被上诉人陈楚凡上海浦东发展银行深圳横岗支行62×××68帐户；2、上诉人杨谭带于2017年4月18日前向被上诉人陈楚凡支付剩余本金135万元以及该135万元本金的2016年10月19日至2017年4月18日期间的利息（利息按年利率24%的标准计算），该款项直接支付至被上诉人陈楚凡上海浦东发展银行深圳横岗支行62×××68帐户；3、被上诉人陈楚凡放弃向上诉人杨谭带主张本案其他权利；4、若上诉人杨谭带未按本协议的约定支付任何一期款项，则被上诉人陈楚凡有权按照原审判决的判项内容及金额申请人民法院向上诉人杨谭带和原审被告杨骏淋强制执行上诉人杨谭带未支付的所有欠款；5、本协议自双方签字之日起即发生法律效力。调解书生效后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人陈楚凡向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0303执18746号。在执行过程中，本院作出（2019）粤0303执18746号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人杨谭带名下位于深圳市××××房产，以清偿本案债务。为此，案外人提出本案执行异议。 二、2014年3月18日，杨谭带与林德、陈焕然签订《房屋买卖合同》，约定：杨谭带同意将罗湖区莲塘街道长岭社区长岭村12号房产中的7、8、9层转让给林德、陈焕然，共469平方米。2018年5月22日，林德与孙宝臣签订《转让合同》，约定：林德自愿将位于深圳市××××号其中拆迁面积为466.67平方米转让给孙宝臣。 三、2015年6月20日，因詹文忠与杨谭带、陈月香、杨骏淋民间借贷纠纷一案中，本院作出（2015）深罗法民一初字2600号协助执行通知书，内容：查封被告杨谭带名下位于深圳市××××房屋，查封期限为三年，从2015年7月2日至2018年7月1日止（备注：上述房产已转让给林德466.67平方，详见《声明书》）。该附件《声明书》载明：我杨谭带、陈月香、杨骏淋，深圳市罗湖区长岭村村民，现声明已还清2015年6月19日前用长岭村12号房屋所有抵押借款，现今要向张桂贤、刘景洋先生借款，要求长岭股份合作公司出据证明，证明长岭村12号房屋属杨谭带、陈月香、杨骏淋产权（除已转让给林德466.67平方外）。2018年6月25日，本院作出（2016）粤0303执4408号协助执行通知书，内容：一、继续查封被执行人杨谭带、陈月香、杨骏淋名下的位于深圳市××××房；二、查封期限自2018年6月26日至2021年6月25日止叁年（备注：上述房产已转让给林德466.67平方，详见《声明书》）。 四、2015年10月15日，因原告李自良、李开强与被告杨谭带、陈月香民间借贷纠纷一案，深圳市龙岗区人民法院作出（2015）深龙法民一初字第1702号查封、扣押、冻结财产通知书，内容：查封被告杨谭带享有权益的位于深圳市××××号的房屋，登记编号为1380016，违法建筑编号为：21006-03-00016-A，历史遗留违法建筑编号为050160，查封期限自2015年9月18日至2018年9月17日。 五、2018年9月11日，深圳市罗湖区查违办向本院出具《深圳市罗湖区查违办关于申请查询农村城市化历史遗留违法建筑普查信息的复函》，载明：普查申报编号为210060300016A，建筑位置为罗湖区莲塘街道长岭社区12号，申报建筑物信息：用地面积170平方米，总层数10层，建筑面积1700平方米，房屋来源为自建；该栋建筑物共有1名申报人，杨谭带为第1名申报人，申报面积为1700平方米，申报所占份额为100%；以上申报信息仅表示申报人已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称“《决定》”）要求完成申报，主张其申报的历史遗留违法建筑可以按《决定》的相关规定进行处理；当事人实际拥有历史遗留违法建筑情况，应待历史遗留违法建筑处理工作开始后按规定程序处理为准；在未经历史遗留违法建筑处理之前，有关申报信息不能作为权属确认的依据。 六、2018年11月17日，深圳市兰亭投资集团有限公司、深圳市长岭股份合作公司与孙宝臣签订《深圳市长岭村整体改造个人房屋拆迁补偿协议书》，载明：孙宝臣确认并经深圳市长岭股份合作公司鉴证，被拆迁房屋权利人孙宝臣所持被拆迁房屋面积466.67㎡。 七、2019年5月13日，杨谭带与孙宝臣签订《房屋转让合同》，约定：杨谭带将位于深圳市罗湖区××房屋××、××及××层90平方米，合计面积400平方米转让给孙宝臣。 在本执行异议案件中，案外人孙宝臣提交了房屋租赁合同、房屋押金收据、微信房租账单记录、水电费、卫生费缴费记录及购房款项转账凭证等，证明其现占有并使用涉案房屋的1、6、7、8、9、10层。 本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，应从案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行三方面进行审查。关于涉案房屋中7、8、9层部分（共计466.67平方米），系由林德在法院查封之前从被执行人杨谭带处购买，再转让给案外人，结合案外人提交的合同、银行转账凭证等，可证明案外人已支付对价并实际占有该466.67平方米部分房屋。虽在建筑物申报备案中未能体现案外人的权属，但由于该建筑物属历史遗留违法建筑，故该涉案房屋7、8、9层部分（共计466.67平方米）产权不明晰，不宜直接认定为被执行人名下财产，应当中止该466.67平方米部分房屋的执行行为。关于涉案房屋中1层、6层及10层90平方米部分（共计400平方米），因被执行人杨谭带系在法院查封期间与案外人签订房屋买卖合同，属无权处分行为，故案外人对该400平方米部分房屋的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项、第二十四条、第二十五条第一款（一）项的规定，裁定如下： 一、中止对被执行人杨谭带名下位于深圳市罗湖区莲塘长岭村12号房产中466.67平方米（7-9层）部分的执行； 二、驳回案外人孙宝臣的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郑有培 审判员  邱昭霞 审判员  杨晓玲 二〇二〇年五月十一日 韦佳俐(兼) 书记员      黄凯文