浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终858号上诉人（原审被告）：王振浩，男，1967年9月6日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：张仲轩，浙江红船律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴佳宁，浙江红船律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡明华，女，1970年12月29日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。上诉人王振浩因与被上诉人胡明华房屋买卖合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2019）浙0481民初8353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王振浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡明华的诉讼请求。事实和理由：1.双方已充分磋商并对合同主要条款达成一致意见。自2019年7月初胡明华通过中介看中案涉房屋后，至2019年8月14日支付定金，在长达一个半月的时间里，双方已通过中介对于交易的各项事宜进行了充分的磋商，双方就房屋总价、付款方式、过户时间等买卖合同的主要条款达成了一致意见，之后胡明华在2019年8月14日于三方见面时当场支付了购房定金。房屋买卖对普通人而言是重大交易，作为理性的购房者，不可能在交易未达成一致意见的情况下贸然支付定金。因此，一审认定既不符合事实，亦有违常理。2.合同因胡明华的自身原因导致未履行，不可归责于王振浩。根据合同法第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据胡明华的一审陈述，系其不愿意继续购买案涉房屋，无论是公积金还是其他原因，均不能成为其违约的合理理由。从2019年7月至今，王振浩的房屋仍然无法顺利出售，不仅遭受人房价下跌的损失，还浪费了大量的时间和精力，如判决王振浩返还定金，有违诚实信用和交易安全原则。胡明华辩称，1.房屋买卖合同应当采取书面形式，本案合同尚未成立，胡明华不存在违约。2.胡明华购房需要使用其儿子的公积金，当时已经讲清楚如果贷不出就不买房子。3.合同双方的交易主体尚不明确。出卖人一方是王振浩还是其父母，买受人一方是胡明华还是其儿子，都是不清楚的，只是达成了一个意向。4.双方的中介无论达成何种意见都不是合同主要条款。综上，请求驳回上诉，维持原判。胡明华向一审法院起诉请求：1.判令王振浩立即返还定金35000元。一审法院认定事实：双方曾就坐落于海宁市的买卖达成立约意向，胡明华向王振浩支付了35000元，双方签订购房定金收条一份，载明：今胡明华付给王振浩购房定金35000元。后双方一直未能签订房屋买卖合同也未能过户，胡明华提起了本案诉讼。庭审中，胡明华明确表示不愿继续交易，王振浩表示愿意继续交易。一审法院认为，胡明华因购房需要向王振浩支付定金35000元，事实清楚。双方签订的购房定金收条仅载明定金35000元及房屋坐落地址，不具备房屋买卖合同的订立要件，应认定为定金合同，其作用是担保双方继续协商确定房屋买卖合同关系。本案的争议焦点在于双方未能签订房屋买卖合同的原因和责任归属。由于胡明华庭审中明确表示不愿继续交易，且双方对买卖房屋的总价、付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法达成一致，房屋买卖合同无法订立。而王振浩没有证据证明胡明华在签订合同时存在恶意协商。双方在订立房屋买卖合同的磋商过程中，无法达成一致意见，不可归责于任何一方当事人，故均不能视作存在违约情形，不能适用定金罚则，王振浩应该返还胡明华支付的立约定金35000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决王振浩于判决生效之日起十日内返还胡明华定金35000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取计338元，由王振浩负担。二审中，胡明华未提供新的证据。王振浩提供如下证据：证据1，海宁超越房地产经纪有限公司（以下简称超越公司）的《情况说明》1份，证明从中介挂牌到2019年8月14日期间双方磋商合同条款的过程，三方已经对买卖合同条款达成一致意见。胡明华的质证意见：该证据不能说明当事人当时的意见，无法证明双方已对合同主要条款达成了一致意见。双方均没有授权各自的中介进行谈判协商，即使中介之间达成了一致意见，也不能代表双方达成合意。证据2，微信记录5页，其中第1页至第4页系超越公司工作人员龚某与海宁市硖石星晨房产经纪服务部工作人员王用娟之间的聊天记录，证明王用娟在24号左右就向龚某告知过胡明华违约的事情，29号的双方聊天记录也可以证明此事实；第5页微信聊天记录是王用娟与胡明华之间的对话，证明是胡明华单方违约。胡明华的质证意见：对微信记录的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该证据系两个中介之间的对话，不能证明合同双方已经达成一致意见，且从相关微信记录还可以看出胡明华和王用娟还在商谈贷款一事，故案涉合同条款并没有达成一致意见，即使达成一致意见，由于尚未签订正式合同，也可以更改。二审中，王振浩还申请中介龚某出庭作证，证明：案涉房屋交易的过程，重点证明双方及两方中介在2019年8月14日已经就合同主要条款协商达成一致，进而证明系胡明华单方面违约。经审查，本院准许龚某出庭作证。龚某主要陈述：2019年8月14日当天，胡明华、王振浩、王用娟及其四人在星晨房产中介约定：房屋总价160万元，中介费和过户费等由胡明华承担，胡明华首付3成，于过户当天付清，剩余7成贷款，过户时间为2019年8月31日前。后王用娟在27号左右向其表示胡明华可能不买案涉房屋了，原因是在定金支付之后，胡明华了解到无法进行商转公，要多付很多利息。定金收条是由王用娟起草，约定过户当天再行签订合同。当时其也没有向王用娟讲过要签订正式房屋买卖合同，当时双方已经达成一致就等于定了。对龚某的证言，王振浩的质证意见：证人的陈述能够反映房屋交易的整个过程，可以证明四方在2019年8月14日已对合同的主要条款达成一致意见。证人也提到7成是需要商贷的，而并未提及商转公。至于未签订正式合同的原因在于各方都相信各方能够按照8月14日的约定履行各自义务。另外，证人证言也证明在2019年8月28日左右胡明华反悔不愿意继续购买案涉房屋，实际上胡明华反悔过程中还存在反复，因此，商转公问题并不能成为其不买房的合理理由。综上，对证人证言没有异议。对龚某的证言，胡明华的质证意见：其证言只是一个孤证，即使是真实的，也不能说明双方已对合同条款达成一致。对于公积金贷款问题，没有约定清楚，交房日期也没有约定，双方顶多是一个谈判意向，尚没有达成正式的买卖协议。本院认证认为：对超越公司的《情况说明》，该证据性质上属于证人证言，考虑到超越公司的工作人员龚某是王振浩一方的中介经办人员，并已出庭作证，故本院以证人龚某的陈述为准综合认定本案事实。对于微信记录，胡明华对其真实性予以认可，且与本案相关，本院予以认定。对于龚某的证言，其不能证明双方已就案涉房屋的买卖达成最终合意，具体理由详见本院认为部分阐述。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，房屋交易属于重大事项，交易双方一般采取订立书面合同形式以明确和固定双方的权利义务关系，且交易如果是经过中介介绍并促成的，通过订立书面合同的形式以明确各项交易要素以及中介费的承担等事项，是日常通行做法，且更能确保各方交易安全。而且房屋的交易是一个过程，各方在协商过程之中存在意见反复，也属正常，故是否签订正式书面合同也往往是判断交易是否成功的重要标志。具体到本案，双方当事人并未签订书面的房屋买卖合同，首先与上述通常做法不符，证人龚某虽陈述双方已口头对合同主要条款达成一致意见，但考虑到双方在能够将口头约定转化为正式书面合同的情况而最终仅以支付定金的形式处理的事实，不排除双方或一方因相关顾虑而有意暂不签订具有约束力的正式书面合同的可能，实际上，胡明华一直将公积金贷款问题作为其购买的重要考量因素，由此本院难以将上述证人所述的口头一致意见认定为双方的最终合意，双方的交易仍处于协商过程之中，因此，双方之间的房屋买卖合同关系尚未成立。在此情况下，胡明华向王振浩支付的定金应视为立约定金，其目的在于督促双方诚信协商，以保证将来正式缔约，故王振浩是否应予退还定金，关键在于胡明华是否违反诚信缔约的义务。经查，在支付定金后，虽然胡明华因贷款问题最终决定不再与王振浩签订本约合同，但考虑到胡明华的上述决定毕竟是在尚未订立正式本约合同的情况下基于对交易成本的考量所作出的，尚处于缔约自由的范畴之内，并非恶意缔约并无故拒绝订立合同，不能认定系违反诚信缔约义务的行为，因此，一审判决王振浩返还胡明华定金35000元正确，本院予以维持。综上，王振浩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人王振浩负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十五日书记员 王家慧