湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初906号 原告：刘新苗，女，1979年5月25日出生，汉族，身份证住址安化县，现住桃江县。 原告：刘**，男，1975年11月6日出生，汉族，身份证住址桃江县，现住桃江县。 委托诉讼代理人：赵向阳（系二原告之代理人），湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：桃江大汉城镇建设有限公司，住所地桃江县桃花江镇芙蓉路34号。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告刘新苗、刘**与被告桃江大汉城镇建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）湘0922民初3278号民事判决，被告对该判决不服，向湖南省益阳市中级人民法院提起上诉，湖南省益阳市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）湘09民终2519号民事裁定，裁定撤销（2019）湘0922民初3278号民事判决，发回湖南省桃江县人民法院重新审理。本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人赵向阳、被告的委托诉讼代理人邓晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告因延迟取得商品房不动产权证书产生的违约金共计25814元（自2016年3月18日至2018年4月25日逾期768天）。事实和理由：原、被告于2012年12月6日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的桃江县，根据合同约定，出卖人应当在2014年5月28日之前将商品房交付买受人使用，并应在2016年3月18日前为原告办妥不动产权证，然而被告迟延至2014年9月18日才将商品房交付原告，并于2018年4月25日才将原告的不动产权证办妥。被告的行为已构成违约，故应由被告向原告支付迟延办证违约金。 被告辩称：一、涉案房屋实际交房时间为2016年3月14日，依据合同约定应当办理产权登记时间为2017年9月14日；二、涉案房屋没有被抵押，本案无法办理房产证的原因在于政策原因；三、2016年6月6日至2016年6月26日期间不能办理房产证，属于不可抗力，应当免除被告21天逾期办证的违约责任；四、2016年6月3日至2016年12月6日期间的违约行为是因政府规划部门调规导致的迟延履行行为，属于不可抗力，应当免除被告186天逾期办证责任；五、违约金应当以实际损失为基础，原告并未举证其已产生实际损失，合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的证据和当事人陈述，对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：一、《桃江县商品房买卖合同》签订时间：2012年12月6日；二、涉案房屋：大汉龙城3栋1402室；三、房屋产权面积为128.98m2；四、已付房屋价款为334161.38元（2590.80×128.98）；五、合同约定的房屋交付时间：2014年5月28日前；六、合同约定办理权属证书时间：交付使用后18个月内；七、实际办理产权证书时间：2018年4月25日；八、合同约定的计付延期办证违约金的截止日期：2018年4月25日；九、合同约定的计付延期办证违约金的方式：已付房款的日万分之一；十、为实施不动产统一登记，2016年6月6日起至6月26日止，桃江县范围内停止办理各类不动产登记业务，即停止办证时间共21天。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于房屋交付的时间问题。被告在重审中提供了落款时间为2016年3月14日的《入伙收楼确认书》和无落款时间的《入伙手续书》，认为交房时间为2016年3月14日。原告对该两份证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为交房时间应以原审中双方代理人认可的交房时间即2015年9月21日为准。本院认为，房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。在没有约定同时将房屋所有权转移的情况下，通常情况下的实际交房时间应以交付房屋钥匙为准。本案中，第一，被告在重审中提供的落款时间为2016年3月14日的《入伙收楼确认书》虽有3张门禁卡的交付，但并无入户房屋钥匙的交付，而《入伙手续书》（属于附表四）中步骤6验房一栏中虽有领取钥匙一套6把的记载，但《入伙手续书》没有落款时间，同时被告也没有提供其它与之匹配的所依附的主文件及附表一、二、三加以佐证，不能确认《入伙手续书》为2016年3月14日所签。第二，从《入伙手续书》与《入伙收楼确认书》的形式与内容看，均不能确定《入伙手续书》即为出具《入伙收楼确认书》的同一公司即湖南大汉公元物业管理有限公司在同一天所签。第三，上述两份证据并非原审判决后形成的新证据，而被告在原审中未予提供，被告在原审中提交的原告亦予认可的证据证明的办理入住时间为2015年9月21日，现被告欲以上述两份证据对原确认的交付时间予以否认，并解释为系其财务人员误将办理面积补差的时间作为入住时间。本院结合被告的诉讼能力、证据和案件的具体情况审查认为，被告的解释不符合客观实际，不能成立。故本院对被告提供的上述两份证据不予采信，并认定本案的交房时间为2015年9月21日。 2.关于办理权属证书时间及违约时间的问题。基于本院确认本案的交房时间为2015年9月21日，依据合同约定办理权属证书的时间为交付使用后18个月内即应为2017年3月21日前。依合同约定计付延期办证违约金的起始日期应为2017年3月22日，截止日期为2018年4月25日。 3.关于规划调整的问题。2011年、2014年被告以挂牌的方式分别取得了大汉龙城一期用地（商住用地）和大汉风情街用地（商服用地）。在实际建设过程中（经规划部门同意），风情街用地占用大汉龙城一期用地894.64平方米，导致用地规划调整（根据桃府阅〔2016〕60号会议纪要记载，非大汉方面的原因造成），造成大汉龙城一期用地和风情街用地都无法进行不动产登记。对此，被告认为，因规划调整导致无法办理不动产登记的情况属于不可抗力，应免除被告186天逾期办证的违约责任，并提供了九份证据欲予证明。原告对被告提供的九份证据的真实性不持异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院认为，被告提供的九份证据，内容虽然客观真实合法，能够证实规划调整的原因、后果等一系列事实，但不能证实被告从2016年6月3日开始到2016年12月6日期间无法办理产权证的原因系出现了不可抗力事件。故本院对其证据的关联性不予采纳。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.2016年6月6日起至6月26日止停止办证的时间21天是否应当扣除；2.规划部门对大汉一期用地重新规划是否属于不可抗力，因此而逾期办证的时间是否应当扣除；3.合同约定计付逾期办证违约金的标准是否过高。 一、关于2016年6月6日起至6月26日止停止办证的时间21天是否应当扣除的问题。根据桃政通〔2016〕15号《桃江县人民政府关于桃江县实施不动产统一登记的通告》，因在全县范围内实施不动产统一登记，2016年6月6日---6月24日（25、26日为周六、周日），全县范围内停止了办理各类不动产登记业务。该通告对全县不特定的办理不动产业务的对象具有普遍约束力，是一种抽象行政行为，可视为因政策原因导致的不可抗力。因停止办证时段发生在本案合同约定的办证期限截止时间2017年3月21日前，即被告迟延履行前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，可全部或部分免除被告在该时段的违约责任。本院根据本案的客观实际情况，确定全部免除被告在该时段的违约责任，即核减违约天数21天。 二、关于规划部门对大汉一期用地重新规划是否属于不可抗力，因此而致逾期办证的时间是否应当扣除的问题。本院认为，不可抗力是指任何人纵使尽最高程度之注意，也不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力事件不因任何人的主观过错而发生。一般认为，不可抗力包括自然灾害、社会异常事件及国家（政府）行为，如地震、台风、洪涝灾害、战争、社会动乱等。某些无法通过诉讼或复议进行救济的国家政府行为，对于当事人而言，亦可视为不可抗力。本案中，从规划调整的原因看，是因风情街用地占用了大汉龙城一期用地所致。不言而喻，占地情形的出现无疑是人为原因造成，并非人力所不能抗拒的客观事件，进而进行规划调整当然也非不能避免、不能克服。从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，当事人履行合同义务责无旁贷，构成违约就要向对方承担违约责任。至于当事人一方与第三人的关系是另一种法律关系，不影响也不能免除合同违约一方向对方承担违约责任。本案中，原告与被告之间是商品房预售合同关系，而风情街用地占用了大汉龙城一期用地，是被告与造成大汉龙城一期用地被占用的行为人或责任人（包括自然人、法人）之间的另一种法律关系。该法律关系产生的后果，被告可以根据法律规定向责任方或违约方主张相关权利，而不能由该法律关系以外的第三人即本案原告承担。否则将有违公平原则和诚实信用原则，亦有违合同的相对性原则。综上所述，对于被告的迟延办证，原告没有过错，不应由原告承担相应的民事责任，且规划部门对大汉龙城一期用地重新规划不属于不可抗力，不能免除或部分免除被告的民事责任，所延误的办证时间不应从计付逾期办证违约金的天数中予以扣除。 综上，本院依法确认违约金数额为334161.38×0.0001×（400－21）≈12664元。 三、关于合同约定的计付逾期办证违约金的标准日万分之一是否过高的问题。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定；合同没有约定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定（即年利率6％）处理。据此，本案合同约定的违约金标准并不属于过高，故本院对被告抗辩的违约金过高的意见不予采纳，逾期办证的违约金应按合同约定的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告桃江大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘新苗、刘**逾期办证违约金12664元； 二、驳回原告刘新苗、刘**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元，由原告刘新苗、刘**负担223元，由被告桃江大汉城镇建设有限公司负担222元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。 审 判 长  刘怡中 审 判 员  宋照林 人民陪审员  汤迪连 二〇二〇年五月二十八日 法官助理范丹 书记员范丹（兼） 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。