苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7134号 原告：苏州城投资产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1588号。 法定代表人：翁利平，董事长。 委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告：杨小京，男，1971年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：谢锡亚（被告配偶），女，1978年11月4日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：苏州老阊门企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市阊门北码头6号。 法定代表人：周红玉，总经理。 委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。 原告苏州城投资产开发有限公司(下称苏州城投公司)与被告杨小京、第三人苏州老阊门企业管理有限公司（以下简称老阊门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序,于2019年10月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转转为普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告苏州城投公司的委托诉讼代理人周弦、被告杨小京的委托诉讼代理人谢锡亚、第三人老阊门公司的委托诉讼代理人蔡建伟、丁叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州城投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的阊门北码头1号及地下一层管理用房的《房屋租赁合同》于通知送达时即2019年8月1日提前解除；2.判令被告及第三人将阊门北码头1号808.70平方米（租金已经支付至2019年10月20日）及地下一层管理用房约40平方米（租金支付至2019年年底），腾空并返还原告。租金（并按实际腾房日结算租金），其中，808.70平方米的租金从2019年10月21日起计算至实际腾房之日止，40平方米的租金从2010年1月1日起计算至实际腾房之日止；3.判令被告按实际腾房日结算租金（其中808.70平方米的租金从2019年10月21日起计算至实际腾房之日止，40平方米的租金从2010年1月1日起计算至实际腾房之日止）；4.判令原、被告之间签订的《物业管理服务合同》提前解除，被告支付物业管理费（从2020年2月1日起计算至实际腾房之日止）；5.判令被告承担诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的阊门北码头1号及地下一层管理用房的《房屋租赁合同》于通知送达时即2019年8月3日提前解除；2.判令被告及第三人将阊门北码头1号808.70平方米及地下一层管理用房约40平方米，腾空并返还原告；3.判令被告及第三人支付自2019年8月3日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（其中808.70平方米房屋使用费计算标准为原租金标准的5倍，暂计至2020年4月20日为1458311元；另40平方米房屋使用费计算标准为原租金标准的10倍，暂计至2020年4月30日为71593元）；4.判令原、被告之间签订的《物业管理服务合同》提前解除并判令被告按照合同约定标准支付自2020年2月1日至实际腾房之日的物业管理费（暂计算至2020年5月7日为15473元）;5.本案诉讼费用被告承担。事实与理由:涉案房屋系苏州城市建设投资发展有限责任公司委托原告苏州城投公司进行管理。故原告苏州城投公司与被告杨小京签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租阊门北码头1号房屋（约808.70平方米），租赁期限自2015年10月21日起至2020年10月20日止，合同约定了租金递增方式、违约责任等。同时双方还签订了《物业管理服务合同》，该合同期限为一年（2019年2月1日至2020年1月31日）。后被告杨小京在使用中需要仓库，又承租了地下一层管理用房约40平方米，租赁期限也至2020年1月31日止。根据合同约定被告杨小京承租房屋用途为特色餐饮自行办理证照。现经查询工商信息得知，阊门北码头1号房屋（公安编号：北码头××号）内有苏州老阊门企业管理有限公司的工商登记，原股东系谢锡亚、杨小京，2015年11月24日股东变更为王培康、周红玉。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十一条、《物业服务合同》第十一条约定，被告承租的房屋并非自己在使用，而是由第三人老阊门公司使用，其违反了合同约定，原告有权提前解除合同，并于2019年7月30日向被告发送通知，后又委托律师发函，通知其提前解除房屋租赁合同，将房屋腾空后交还于原告。现第三人老阊门公司实际占有使用阊门北码头1号房屋（约808.70平方米）及地下一层管理用房约40平方米，负有腾空交房的义务。现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告杨小京辩称，涉案租赁房屋名义上以杨小京个人承租，当时苏州老阊门企业管理有限公司在申报工商登记中，在取得工商核准之后实际使用人一直是苏州老阊门企业管理有限公司。中间只是发生了股东股权的变更，其余支付租金、物业费、水电费都没有变化，都是由杨小京向原告交纳，杨小京与第三人之间系内部合作关系，故被告并未将房屋转租给第三人，原告无权解除合同。 第三人老阊门公司陈述，涉案房屋由其作餐饮使用中，且符合原、被告间租赁协议约定的用途。杨小京曾系第三人公司的股东，2015年11月24日第三人公司的股东周红玉、王培康通过股权转让的方式受让了第三人公司的股权，此后一直由第三人在涉案房屋内经营，并向杨小京支付租金。受让股权后第三人投入了大量资金装修、经营。原、被告之间的房屋租赁合同及物业管理服务合同，第三人并不知情，原、被告在本案之前也从未向第三人提及。现第三人希望与原告协商继续承租涉案房屋。如最终判决我方需要搬离的，由此产生的损失第三人保留向杨小京追偿的诉权。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提供了案涉房屋委托函、房屋租赁协议、物业管理服务合同、通知书、律师函、邮寄凭证、老阊门公司工商信息、北码头总布局图、公安编号批复。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 一、2015年10月21日前，苏州城投公司（甲方）与杨小京（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定苏州城投公司将位于阊门北码头1号房屋，建筑面积为808.70平方米租赁于杨小京，作为特色餐饮用途使用。租金为每年递增，最后一年2019年10月21日至2020年10月20日，租金为436698元，租金支付方式为每半年支付一次，提前一个月支付，先付后用；履约保证金133000元；协议第十一条第1项约定，乙方在甲方没有书面同意的情况下转租或变相转让、转借他人的，甲方有权单方提前终止合同并由乙方承担所有法律后果。第十二条第2项约定合同提前终止，乙方不得以任何理由拖延交付租赁物，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，在延期使用期间支付五倍原租金的使用费，并按乙方实际延期使用日收取以上使用费且甲方有权单方收回租赁物接收场地。第十四条第2项约定，本合同期满或提前解除之日，乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所作的装修无需复原，返还时应经甲方验收认可，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。不能分离的部分归甲方所有，甲方无需给乙方任何补偿。上述协议签订后，苏州城投公司按约向杨小京交付了涉案房屋，杨小京按约向苏州城投公司支付相应房屋租金。 2016年1月1日前，苏州城投公司（甲方）与杨小京（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定苏州城投公司将位于阊门北码头地下一层管理用房的房屋，建筑面积为40平方米租赁于杨小京作仓库使用。租赁期限自2016年1月1日至2020年10月20日，年租金为9600元，租金每年支付一次，先付后用。协议第十条第1项约定，乙方在甲方没有书面同意的情况下转租或变相转让、转借他人的，甲方有权单方提前终止合同并由乙方承担所有法律后果。第十一条乙方违反第十条的违约责任及法律后果，合同提前终止，乙方不得以任何理由拖延交付租赁物。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，在延期使用期间支付十倍于原租金的使用费，并按乙方实际延期使用日收取以上使用费且甲方并有权单方收回租赁物接收场地。该协议签订后，苏州城投公司按约向杨小京交付了涉案房屋，杨小京按约向苏州城投公司支付相应房屋租金。 在上述二份房屋租赁协议履行期间，苏州城投公司与杨小京还签订了《物业管理服务合同》，签订方式为一年一签。根据2019年度的《物业管理服务合同》约定：物业服务费的缴纳标准为每平方米每月6元，服务管理期限自2019年2月1日至2020年1月31日止，按杨小京承租面积808.70平方米计算，每月物业服务费4852.20元，年物业服务费为58226.40元。物业服务费每半年支付一次，先付后用。水、电等其他费用由杨小京根据卡号直接向供水、供电部门交纳。 二、苏州老阊门企业管理有限公司成立于2015年5月28日，为自然人投资或控股的有限责任公司，注册资金50万元，公司住所地为苏州市阊门北码头6号，经营范围为企业管理、餐饮服务、餐饮管理等。2015年11月24日公司法定代表人由原谢锡亚变更为周红玉，投资人由谢锡亚、杨小京变更为周红玉、王培康，同时注册地址变更至案涉房屋处。 三、2019年7月30日苏州城投公司向杨小京发出通知一份，通知杨小京“因你方违反双方签订的《房屋租赁协议》第十一条的相关规定，我方特此通知你方了，你我双方签订的《房屋租赁协议》于本通知发出之日自动终止。望你方在2019年8月6日前结清房租及物业费，并将租赁房屋腾空且返还我方。杨小京于2019年8月3日签收。 2019年8月8日，苏州城投公司委托江苏致邦（苏州）律师事务所向杨小京邮寄律师函一份，通知其经查询工商信息得知，阊门北码头1号房屋（公安编号：北码头××号）内有苏州老阊门企业管理有限公司的工商登记，原股东系谢锡亚、杨小京，2015年11月24日股东变更为王培康、周红玉，根据双方的《房屋租赁协议》第十一条的约定，你方构成违约，苏州城投公司有权提前解除合同。故请你方接函后3日内结清所有的租金和物业费，并将上述房屋腾空交还苏州城投公司。但杨小京并未腾退案涉房屋，遂引发诉讼。 审理中，原、被告一致认可杨小京于2019年9月向城投公司支付了阊门北码头1号房屋808.70平方米的租金218349元（为2019年10月20日至2020年4月20日期间）；地下一层管理用房约40平方米的租金支付至2019年12月31日（按年租金9600元标准支付）。物业服务管理费支付至2020年1月31日（按每月每平方米6元支付）。被告与第三人一致认可老阊门公司每年向杨小京支付八、九十万元租金，双方间没有订立书面合同。 审理中，苏州城投公司表示已收取杨小京支付的履约保证金133000元不同意在本案中一并结算。物业服务管理费依据合同约定主张808.70平方米，按每平方米每月6元计算。 本院认为：原告苏州城投公司作为经授权对城建项目形成的经营性资产进行经营管理的主体，有权将案涉房屋予以对外出租，其与被告杨小京之间签订的房屋租赁协议及物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。依据苏州城投公司与被告杨小京之间签订的房屋租赁协议第十一条的约定，如杨小京未经苏州城投公司同意转租、变相转让租赁房屋，苏州城投公司有权行使解除权。综合分析本案情形，本院认为杨小京与老阊门公司之间形成转租关系，应认定其已经违约，苏州城投公司有权行使合同解除权；理由如下：1.杨小京在订立案涉合同时，老阊门公司已经成立，其个人承租案涉房屋并非为设立公司之目的，故案涉房屋承租人仍为杨小京；2.杨小京承租房屋后一个月的时间，虽将老阊门公司注册地址变更至案涉房屋，但其同时即将股权转让给他人，由此可见其在承租案涉房屋之本意即非自行使用；3.杨小京后续以超出其承租房屋租金近一倍的标准向老阊门公司收取租金，再以个人名义向苏州城投公司支付租金，足以认定双方间存在转租获利的关系；4.杨小京抗辩称其与老阊门公司之间是内部合作关系，但其并没有提供证据证实，且该主张与其向老阊门公司收取租金的事实不符，遑论老阊门公司明确其对杨小京与苏州城投公司之间的租赁事宜并不清楚；5.杨小京签订合同后即将老阊门公司注册地址变更至案涉房屋，且老阊门公司一直在案涉房屋处经营，而杨小京在不再担任老阊门公司股东后，每年仍然以个人名义签订物业合同，在此情形下不应苛责苏州城投公司知悉杨小京与老阊门公司之间的关系为转租关系，故本院亦无法认定苏州城投公司知悉并同意其转租。综上，苏州城投公司2019年7月30日向杨小京发送要求解除租赁协议，腾空房屋并返还的书面通知，符合房屋租赁协议的约定且通知形式符合法律规定，本院对苏州城投公司要求法院确认双方签订的房屋租赁协议于2019年8月3日解除的请求予以支持。 房屋租赁协议解除后，承租人杨小京应将阊门北码头1号（公安编号为6号）建筑面积为808.70平方米、及地下一屋仓库（40平方米）的房屋，腾空后归还于苏州城投公司。因目前涉案房屋由老阊门公司实际占有使用中，故苏州城投公司要求杨小京、老阊门公司腾空并归还房屋的诉请，本院予以支持。杨小京、老阊门公司在腾让涉案房屋时可将移动设施、设备搬离，对已与涉案房屋形成附和的装修及附属设施在征得苏州城投公司同意下方可搬离，且不得破坏房屋结构。 关于苏州城投公司主张的房屋占用使用费。因杨小京作为承租人未按约腾让房屋，故就未能及时腾让房屋期间应向出租人苏州城投公司支付使用费；老阊门公司作为房屋实际使用人，实际占有使用房屋且负有腾房义务，苏州城投公司亦有权要求其支付房屋占有使用费。苏州城投公司对808.70平方米房屋要求杨小京及老阊门公司按照原租金五倍的标准支付房屋占用使用费，杨小京认为该约定标准过高，本院认为该延期使用期间的房屋占用使用费具有违约金的性质，杨小京虽未举证该标准过高，但该租金标准确实过高，在苏州城投公司未产生房屋租金损失以外的其他损失的情形下，本院根据合同履行情况，酌情调整至参照原年租金的1.3倍计算，即567707.40元/年（436698元/年×1.3），自2019年8月4日起到实际腾房屋之日止【被告已付租金289806.54元（自2019年8月4日至2020年4月20日期间）应予以抵扣】。对地下一层40平方米库房的房屋占用使用费，本院亦基于双方间合同履行、违约情形、苏州城投公司损失等，酌情调整至参照原年租金的1.3倍计算，即12480元/年（9600元/年×1.3），自2019年8月3日起到实际腾房屋之日止【被告已付租金3866.10元（自2019年8月4日至2019年12月31日期间）应予以抵扣】。 关于苏州城投公司与杨小京订立的物业管理服务合同，虽然该合同订立目的系为杨小京租赁的房屋提供物业管理服务，在租赁合同关系已经提前解除的情况下本应随之解除，然该合同已经在2020年1月31日到期终止，已无判决解除必要，故本院对苏州城投公司该诉请不再予以支持；关于物业服务管理费，苏州城投公司主张按每月每平方米6元计算，自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止，虽然双方间的物业服务合同已经到期终止，但是杨小京尚未返还租赁房屋，苏州城投公司按照原物业管理费标准主张并无不当，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告苏州城投资产开发有限公司与被告杨小京之间签订的苏州市阊门北码头1号（808.70平方米）及地下一层管理用房（约40平方米）的《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除； 二、被告杨小京、第三人苏州老阊门企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内将位于苏州市阊门北码头1号（808.70平方米）及地下一层管理用房（约40平方米）房屋腾空，并返还原告苏州城投资产开发有限公司； 三、被告杨小京、第三人苏州老阊门企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州城投资产开发有限公司支付房屋占有使用费（其中苏州市阊门北码头1号808.70平方米部分按照567707.40元/年计算，并以杨小京已经支付的289806.54元抵扣部分使用费；苏州市阊门北码头1号地下一层管理用房约40平方米部分按照12480元/年计算，并以杨小京已经支付的3866.10元抵扣部分使用费）； 四、被告杨小京于本判决生效之日起十日内向原告苏州城投资产开发有限公司支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业服务管理费（按808.70平方米，每月每平方米6元计算）。 五、驳回原告苏州城投资产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18708元，由被告杨小京负担，于本判决生效之日起10日内直接向原告苏州城投资产开发有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  沈录印 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  宋丽芳 二〇二〇年五月九日 书 记 员  朱晶雯