辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1014号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔大力，男，1967年1月2日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：李树轩，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅景礼，男，1964年2月14日出生，汉族，身份证住址朝阳市双塔区，现住朝阳市双塔区。原告（反诉被告）郑建新，女，1964年11月9日出生，汉族，身份证住址及现住址均。上诉人崔大力因与被上诉人傅景礼、郑建新房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初4100号民事判决，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅景礼、上诉人崔大力委托代理人李树轩、被上诉人傅景礼到庭参加诉讼。被上诉人郑建新未到庭。本案现已审理终结。崔大力上诉请求：1、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初4100号民事判决，依法发回重审或改判；2、上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，判决上诉人按月支付2%违约金明显错误。2017年9月9日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议书，其中第二款约定，被上诉人应当在收到上诉人350万元款项后10日内将房屋过户到上诉人名下。第四款约定不能如期过户的退还购房款350万元，同时承担全部过户产生的费用。上诉人2017年9月9日将购房款打入被上诉人指定账户，但被上诉人占用该款他用未按约定向中国银行偿还贷款，使房屋未能及时解除抵押，未在10日内与上诉人办理过户手续，导致上诉人未能及时贷款及如约交付尾款，由于银行政策调整，至今不能使用该房贷款。从偿还银行贷款时间超过10日，足以证明是被上诉人违约，与房屋分户等行为无关。是被上诉人一方行为造成现在的结果，上诉人没有违约行为，不应当承担违约责任，原审判决上诉人按月支付2%违约金毫无根据，且显失公平，故此上诉请求二审法院明察，纠正原审错误判决，维护上诉人合法权益。被上诉人傅景礼、郑建新辩称，同意一审判决。傅景礼、郑建新向一审法院起诉请求：1.判令被告按照约定解除双方的房屋买卖协议书将房屋无条件返还给原告；2.被告应该承担给原告造成的返还房屋后超过部分的损失2,552,000元（6,052,000-3,500,000）元；3.诉讼费由被告承担。反诉原告崔大力反诉请求：1.判令解除房屋买卖协议书；2.判令被反诉人赔偿房屋过户产生的税费198,111.27元；3.被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定，二原告傅景礼、郑建新系夫妻。坐落于朝阳市双塔区新华路三段75号、建筑面积1605.21平方米的华星大厦八层商场房产原为二原告共同共有，房产所有权证号为房权证所字第××号。2017年9月9日，二原告与被告崔大力及案外人王辉、姜清虎签订《房屋买卖协议书》一份，约定二原告将上述房产及附属设施、设备出售给被告，成交价为800万元，被告先付款350万元帮助二原告还清在中国银行的贷款，余款450万元由被告用购买的房产贷款后还给（应为付给）二原告，二原告在收到350万元房款之日起10日内配合被告将约定的房产过户到被告名下，过户所涉及的一切税金和费用全部由被告自行承担；二原告配合被告将房屋过户到被告名下，因二原告不签字等原因不能过户，二原告返还被告所交购房款350万元，对被告办理过户所产生的费用，二原告全部承担；被告保证在交款后75日内将欠款450万元给付二原告，如果超出75日，每日按欠款1%赔偿二原告损失，超出日达到75日，被告无条件把房屋所有权、使用权归还二原告，把房证过户给二原告；案外人王辉、姜清虎为原、被告上述内容的行为进行担保。协议签订后，被告于当日向二原告交付了协议约定的首期购房款350万元，二原告为被告出具了收款收据。2017年9月18日，二原告将房产所有权证正副本交付被告，被告为二原告出具了收条。被告接收房产后，欲将涉案房产“一分为四”，同年9月28日，接受委托的朝阳安居房产测绘有限公司出具了《调查测绘记录》；同年10月16日，被告向税务机关缴纳房屋产权转移印花税、契税共计198,111.27元；同年11月2日，原、被告双方将分割后的涉案房产转移登记至被告名下，并分别办理了四份产权证书。因被告始终未将剩余房款450万元交付原告，二原告诉至本院。另查，2014年7月24日，原告傅景礼、郑建新与中国银行股份有限公司朝阳分行签订《最高额抵押合同》，将涉案房产为案外人朝阳佳兴粮食收储有限公司在该行借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，2017年9月20日、9月22日及9月30日，朝阳佳兴粮食收储有限公司先后三次向该行偿还借款共计3,513,870.46元，同年10月9日，涉案房产解除抵押。一审法院认为，原告傅景礼、郑建新与被告崔大力及案外人王辉、姜清虎签订的《房屋买卖协议书》，是当事人的真实意思表示，依法成立并有效。原告将涉案房产交付被告后，被告应按约在交付首期购房款75日内给付原告剩余房款，未按约给付，属违约行为，应承担违约责任。故原告诉请被告继续履行合同给付尚欠房款的主张，本院予以支持；其诉请被告按月标准2%支付违约金损失至房款付清之日止的主张，是对双方合同中被告“保证在交款后75日内将欠款450万元给付原告，如果超出75日，每日按欠款1%赔偿原告损失”的自行调整，该主张本院亦予支持。被告崔大力关于同意继续履行合同、支付尚欠房款的辩解理由，本院予以采纳；其关于原告应在合同签订、被告交付350万元房款后，将房屋过户给被告，但原告未在其交付350万元后如期解除抵押、变更、办理过户手续，导致其不能如约交付余款，原告违约在先，应承担违约责任及在房屋买卖协议中没有约定逾期违约金及逾期付款利息，故不同意承担该两项费用的辩解理由，虽然合同约定原告自收到350万元房款之日起10日内配合被告将约定的房产过户到被告名下，涉案房产在约定的过户期限内亦未解除抵押，但双方在实际履行合同过程中，因在合同未约定的情况下被告将房产“一分为四”，期间需对分割的房产分别办理测绘等相关手续，在约定的10日内办理产权转移过户手续不符合客观实际，事实上房产测绘机构出具《调查测绘记录》的时间为同年9月28日，故被告不同意支付逾期付款违约金的辩解理由，本院不予采纳，其不同意支付逾期付款利息的辩解理由，因原告对该主张已经放弃，故本院不予评价。反诉原告即被告崔大力反诉请求解除房屋买卖协议书、被反诉人即原告赔偿房屋过户产生的税费并返还其已经交付的房款350万元的主张，因双方合同已经实际履行、涉案房产已转移登记至被告名下，且其反诉主张与其辩解理由相互矛盾，故其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告崔大力自本判决生效之日起10日内给付原告傅景礼、郑建新购房款450万元，并自2017年11月24日起至履行完毕之日止按月标准2%支付违约金；二、驳回被告崔大力的反诉请求。案件受理费27,216元、诉讼保全费5,000元(原告预交),反诉费2,131元（被告预交），合计34,347元，由被告崔大力负担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人在庭审中提出变更诉讼请求为变更要求被告第一，继续履行合同，给付尚欠的购房款450万元；第二，变更为要求被告承担逾期给付购房款的违约金135万元；第三、被告要求被告支付逾期给付付款的利息，利率按2%计算。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人是否构成违约。一审法院审理过程中，双方对所签订的房屋买卖合同的意思表示真实性没有异议，对上诉人拖欠付款的违约行为亦不持异议。上诉人认为被上诉人没有在合同约定的十日内将案涉房屋过户的上诉人名下亦构成违约，且被上诉人违约在先，故上诉人不应当承担违约责任。虽然合同约定被上诉人自收到350万元房款之日起10日内配合上诉人将约定的房产过户到上诉人名下，涉案房产在约定的过户期限内亦未解除抵押，但双方在实际履行合同过程中，因在合同未约定的情形出现即上诉人要求将房产“一分为四”，期间需对分割的房产分别办理测绘等相关手续，据咨询相关部门解释该项测绘完成至少在七个工作日内才能完成，还得在测绘部门没有安排其他工作的情况下，故在约定的10日内办理产权转移过户手续不符合客观实际，事实上房产测绘机构出具《调查测绘记录》的时间为同年9月28日，被上诉人没有在合同约定的十日内将案涉房屋过户的上诉人名下亦构成违约，故上诉人据此不同意支付逾期付款违约金的上诉理由，本院不予支持。对于判决上诉人按月支付2%违约金问题，系被上诉人自双方合同中上诉人“保证在交款后75日内将欠款450万元给付原告，如果超出75日，每日按欠款1%赔偿原告损失”的自行调整，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。一审判决并无不当，本院应予维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,800元由上诉人崔大力承担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  华政通二〇二〇年五月二十九日书记员  郭立明