湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初950号原告：刘湘仁，男，1950年7月28日出生,汉族，住湖南省长沙市望城区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘湘仁诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘湘仁到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘湘仁向本院提出诉讼请求：1、被告张家界大成山水国际大酒店有限公司支付租赁期间拖欠的租金￥41602元(2016年9月-2020年4月)，应返还的装修款￥127468元(2016年9月-2020年4月)，违约金￥2523元(租金违约金￥1248元+装修款违约金￥1275元)，总计￥171593元，2020年4月之后产生的租金与装修款欠费及违约金按实际情况另计；2、被告张家界山水天下置业有限公司承担保证责任；3、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。在审理过程中,原告变更诉讼请求:要求被告支付从2016年10月1日至2020年4月30日房屋租金、折旧款及违约金共计169317元。事实和理由：原告刘湘仁与被告张家界山水天下置业有限公司于2013年9月16日签订商品房买卖合同一份（原告支付房款￥546260元）,与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订房屋租赁合同一份、房屋委托装修合同一份，合同约定每月租金￥1655元，每月返还装修款￥2897元。但合同到期后被告未接受转让，被告单方面毁约并避而不见，且在房屋租赁期间长时间(2016年9月至今)未按时按额支付租金与返还装修款。所欠租金与装修款明细如下:1、按照《房屋租赁合同》第四条，房屋每月租金￥1655元，其中2016年9月-2017年4月支付了8个月的2276元租金，2018年1月-2019年4月支付了3000元与11个月的910元租金，至今所欠租金总额为1655×44个月-2276×8-910×11-3000=41602元(2016年9月至今);按照《房屋租赁合同》第十条第3款，违约金为1248元(应付租金3％);2、按照《房屋委托装修合同》第四条，房屋每月返还装修款￥2897元，至今所欠应返还装修款总额为2897×44个月=127468元(2016年9月至今);按照《房屋委托装修合同》第九条第3款，违约金为1275元(装修款返还额1％);3、总计￥171593元，2020年4月之后产生的租金与装修款欠费及违约金按实际情况另计。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求山水置业公司承担连带清偿责任。一、租金支付情况：1、2016年10月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付30762元；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任；1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务；（1）、被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2013年9月16日，被告山水置业公司与原告刘湘仁签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告刘湘仁购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第21层2107号房，建筑面积49.66平方米，房款198640元。2、2013年9月16日，原告刘湘仁（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告刘湘仁将购买的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第21层2107号房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营，租赁期限为10年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为人民币￥1655元/月。乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、2013年9月16日，原告刘湘仁（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告刘湘仁将购买的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第21层2107号房屋,委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理,委托装修改造该房屋的装修改造款347620元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限为10年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，该房屋每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥2897元。乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28日之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4、2013年9月16日,原告刘湘仁已按合同约定支付了房款及房屋装修款。被告大成酒店公司自2016年10月1日至2020年4月30日期间给原告刘湘仁支付租金共计30762元。现被告大成酒店公司下欠原告刘湘仁自2016年10月1日起至2020年4月30日止的租金40403元（1655元/月×43个月-30762元），下欠委托装修改造折旧款124571元（2897元/月×43个月）。5、根据合同约定，从2016年10月1日至2020年4月30日，租金违约金为（1655元/月×43个月-30762元）×3%=1212元；委托装修改造折旧款违约金（2897元/月×43个月）×1%=1246元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《转让申请》、《购房款收据》、《房屋装修款收据》、《租金情况说明》、《银行流水单》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告刘湘仁与被告山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》以及原告刘湘仁与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同履行期内，第21层2107号房一直由被告大成酒店公司经营使用，按照合同约定，被告大成酒店公司应向原告支付房屋租金和返还房屋委托装修改造折旧款。故原告刘湘仁要求被告大成酒店公司支付2016年10月1日至2020年4月30日下欠租金及委托装修改造折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。两被告辩称因新冠××疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持,本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告刘湘仁2016年10月1日至2020年4月30日期间的租金为38748元（40403元-1655元／月×1个月）；应支付的租金违约金为1162元（38748元×3%）。被告张家界山水天下置业有限公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告刘湘仁不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告刘湘仁有权要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告辩称降低违约金的请求，双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，该请求本院不予支持。原告刘湘仁要求被告承担由此产生的一切费用，未明确具体数额也未提交证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘湘仁支付2016年10月1日至2020年4月30日期间下欠的租金38748元及违约金1162元、委托装修改造折旧款124571元及违约金1246元。限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告刘湘仁的其他诉讼请求。案件受理费3732元，适用简易程序减半收取1866元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年五月二十六日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。