河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初28973号原告葛先才，男，1969年12月18日出生，汉族，住河南省虞城县。被告河南中信安置房地产业开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区瑞达路96号。法定代表人牛红，总经理。被告商丘市京九别墅渡假村有限公司，住所地河南省商丘市京港大道与商平路交叉口。法定代表人李威，执行董事。委托代理人黄钢、徐玲玲，河南国银律师事务所律师。原告葛先才与被告河南中信安置房地产业开发有限公司（以下简称中信地产公司）、被告商丘市京九别墅渡假村有限公司（以下简称京九别墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛先才、被告中信地产公司法定代表人牛红、被告京九别墅渡假村有限公司委托代理人黄钢、徐玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年被告京九别墅房地产开发公司资质达不到项目规模要求，商丘市信亿苑广场商住楼由被告中信房地产开发有限公司合伙开发建设该项目。因项目前期资金缺乏及基础施工用钱，被告京九别墅房地产公司原项目总指挥韩道成（股东）请原告对公司提供资金支持，建议原告以内部亲属名义购买项目期房两套，约定1500元/平方米，并出示了该项目的建设用地许可证、用地规划许可证、城市规划许可证、施工图设计及建设工程施工许可证等文件。原告在查看了项目相关文件后全款交付400000元，并与被告中信房地产开发公司签订了两份内部亲属购房协议书，被告京九别墅房地产开发公司的韩道成和杜山珍在该两份协议上签字并加盖了被告中信房地产开发公司的售楼部印章。该协议书约定交房日期为2009年12月底，如到期不能按时交房，则赔偿乙方全额的3%（因属于朋友关系，对于赔偿乙方全额的3%是按照年、月、日计算没有深究），被告中信房地产开发公司并向原告出具了二份各200000元的收据。2010年被告京九别墅房地产开发公司在取得开发资质后，引进了新的合伙人，法定代表人变更为杨玉红，后又变更为柯厚忠。2012年该项目取得商品房预售许可证后，二被告对签订了《内部亲属购房协议书》的几家确定了楼号、楼层和户号，原告已签字认可，但二被告又将房屋抵押，拒不办理合法的售房合同，至今已有10年，致使合同得不到实现。故请求判令二被告承担违约责任返还原告购房本金400000元，并支付赔偿金1104000元（按月息2%的标准，自2008年7月1日计算至2019年12月30日）。被告中信地产公司辩称：1、原告起诉状所述购房事实及金额属实，因为被告京九别墅公司没有开发资质，我公司有开发资质，其与我公司合作，当时开发销售建设都是以我公司的名义进行。2、2010年底，我公司退出信亿苑广场商务楼和金融大厦项目，之前以我公司名义签订的所有合同、协议、债权债务全部由被告京九别墅公司接受，负责履行或变更。3、原告在起诉状事实理由中第二项第4点提供的证据可以证明原告的诉讼请求与我公司没有关系，全部应由被告京九别墅公司承担。被告京九别墅公司辩称：1、原告起诉主体不适格，我公司未与原告签订内部亲属购房协议书，也未收取房屋购房款，与本案无关，并非适格被告。2、原告不要求解除合同，要求退款并赔偿没有法律依据。3、根据合同相对性，内部亲属购房协议书无我公司签章，且收款人为中信地产公司，原告要求我公司承担返还购房款及赔偿损失的民事责任无事实及法律依据。协议书签订时，韩道成虽为我公司股东，但根据民法总则第61条规定，韩道成既不是法定代表人，也未取得我方授权，其个人所签订的协议不能代表公司，应由其个人承担相应责任。4、房屋建筑工程施工图设计文件、审查备案表上载明建设单位为中信地产公司和我公司，但该表仅是行政备案手续，不能因此认定中信地产公司与我公司有任何关系。该备案表仅涉及到工程完工后物权登记在哪方名下的问题，不能认定为双方之间存在合伙或合作的关系，双方均为独立的民事主体，没有成立合伙企业的意思表示，不能依据合伙企业法要求我公司承担民事责任。5、内部亲属购房协议书明确约定赔偿标准为乙方支付全额的3%，原告以月利率2%主张损失无事实及法律依据。经审理查明：2008年4月7日，原告作为乙方、被告中信地产公司作为甲方，签订《内部亲属购房协议书》一份，约定：本案信亿苑商住楼，位于市神火大道和北海路路口交叉处东北角。由甲方销售给乙方内部亲属一部分，销售部分为A、B两座楼15层至20层，户型为建筑面积90--140平方，每平方按内部亲属价。限四月八日前一次性付清房款为每平方1500元。限四月八日前预交50%，其余款在房管局规定售房时交清。甲方交房日期为2009年12月底，如甲方到期不能按时交房，则赔偿乙方全额的3%。被告中信地产公司在该协议书甲方处加盖公章，杜山珍、韩道成并在该协议书甲方处签字。同日，原告作为乙方、被告中信地产公司作为甲方，再次签订《内部亲属购房协议书》一份，约定内容与前述协议均一致。2008年4月7日，被告中信地产公司向原告出具票号为NO.0107122、NO.0107123的收据各一份，确认收到原告四十万元，收款事由为B18楼一套、B座18层一套。原告提交的《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》显示信亿苑广场商住楼的建设单位为“河南中信安置房地产业开发有限公司，商丘市京九别墅渡假村有限公司”。商丘市住房和城乡建设局于2012年5月8日为被告京九别墅公司（售房单位）颁发有《商品房预（销）售许可证》，显示项目名称为信亿苑广场商住楼和金融大厦，预售对象为信亿苑广场商住楼和金融大厦C栋。商丘市住房和城乡建设局于2016年9月9日为被告京九别墅公司颁发有《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，该证书记载有“仅限用于解决“信亿苑广场商住楼和金融大厦”项目遗留问题，不得开发新项目”。另查明，被告京九别墅公司工商登记信息显示韩道成曾系该公司股东（占股41.87%），后于2017年12月4日退出，牛红（即被告中信地产公司法定代表人）曾系该公司高级管理人员，后于2017年12月4日退出。上述事实，有原告的提交购房协议、收据各二份、建筑设计施工图一份、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书及审查备案表、商品房预（销）售许可证、暂定资质证书复印件各一份、被告中信地产公司提交的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告提交的《内部亲属购房协议书》显示甲方为被告中信地产公司，该协议书并约定有甲方交房日期为2009年12月底，如到期不能按时交房，则赔偿乙方全额的3%。原告签订该协议后向被告中信地产公司交纳有400000元房款，该协议所约定的房屋至今未能交付，庭审中被告京九别墅公司称案涉的A、B座楼没有取得预售许可证，被告中信地产提交的证据显示预售对象为“信亿苑广场商住楼和金融大厦C栋”，故在此情况下原告合同目的已不能实现，其有权请求被告中信地产公司返还已付款400000元并赔偿损失。该协议书约定“甲方到期不能按时交房，则赔偿乙方全额的3%”，经计算为12000元。原告请求被告中信地产公司按月利率2%的标准赔偿损失，因该协议书约定为“全款的3%”，并非按月利率标准支付，故原告该请求不具有相应依据，本院不予支持。原告请求被告京九别墅公司返还房款并支付赔偿金。本案中，原告与被告中信地产公司签订的协议书甲方处有韩道成的签字，被告京九别墅公司企业基本注册信息查询单中显示韩道成曾系该公司股东，出资比例占41.87%。原告提交的《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》显示信亿苑商住楼项目的建设单位为“河南中信安置房地产业开发有限公司，商丘市京九别墅渡假村有限公司”，商丘市住房和城乡建设局于2016年9月9日为被告京九别墅公司颁发的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》中亦特别记载有“仅限用于解决“信亿苑广场商住楼和金融大厦”项目遗留问题”，故根据上述事实，本院认为在信亿苑商住楼项目的纠纷处理过程中，被告京九别墅公司已以自己的实际行为表示自愿加入因该纠纷产生的相应债务中，故原告请求其承担返还房款、支付赔偿金的责任并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中信安置房地产业开发有限公司、被告商丘市京九别墅渡假村有限公司于本判决生效后10日内，返还原告葛先才房款400000元、支付赔偿金12000元，以上共计412000元。二、驳回原告葛先才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9168元，由原告负担5428元，由二被告负担3740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年五月二十七日书记员  张哲哲