汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初884号 原告(反诉被告)：汉中德合物业管理有限公司，住所地：汉中市南郑区梁山镇石拱桥龙岗家园5号楼。 法定代表人：刘腾键，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邢汉潘，该公司员工。 委托代理人：李潜泽，陕西法智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄乾超，男，1998年9月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄正忠，男，住址同上，系被告黄乾超之父。 委托诉讼代理人：李明志，男，1952年7月28日出生，汉族。（社区推荐）。 原告（反诉被告）汉中德合物业管理有限公司与被告（反诉原告）黄乾超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邢汉潘、李潜泽到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人黄正忠、李明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉中德合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3705.9元（其中物业服务费1985.8元，预收公摊水电费600元，生活垃圾清运费120元，设施设备运行维保费1000元）及违约金2668.2元，合计6374.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告依约对汉中市南郑区梁山镇“龙岗家园”提供物业管理服务工作，2015年10月，原告入驻接管该小区，为业主提供物业服务。2016年2月3日，原、被告签订物业服务合同，合同主要条款约定：1、被告购买“龙岗家园”小区2号楼2单元1101室，建筑面积118.21㎡；2、原告为“龙岗家园”小区住户提供物业管理服务；3、物业费用：高层住宅物业服务费按建筑面积每月0.7元/㎡计算，电梯年检费每户每月4元，能耗费按每户每月33元计算，生活垃圾清运费按每户每年60元计算，预收公摊水费每户每月8.33元，电费按每户每月16.66元计算，地上车位服务费每月120元；4、违约金责任，不按合同约定交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起每日按应缴纳部分的千分之五缴纳滞纳金。合同经双方签字盖章，已发生法律效力。原告为被告提供了各项物业管理工作。从2018年1月1日起至2020年1月1日，被告一直拖欠物业管理费3647.1元未交纳，经原告多次催告，被告置之不理。为维护原告合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 黄乾超辩称，被告的房屋被政府征用拆迁后，由政府安置入住“龙岗家园”2号楼2单元1101室，汉中龙岗实业有限公司收取了被告及家庭成员含涉案房屋在内的三套房屋大修基金28626元。自2016年以来，以刘腾建为首的个别人，打着龙岗安置区物业中心、汉中龙岗实业有限公司的招牌，未经业主委员会及相关基层组织选聘，蒙骗小区业主订立极不公平的格式、霸王条款的《前期物业服务合同》，且在合同签订之前没有物业服务资质证书，被告与龙岗安置区物业中心签订了前期物业服务合同，与原告没有物业服务合同关系，故原告不是本案的适格诉讼主体。原告以龙岗安置区物业中心名义与原告签订的前期物业服务合同，被告绝不认同，合同中物业服务费用每月0.7元/㎡，超过了汉中市物业三级服务每月0.5元/㎡的标准，电梯年检、能耗费每户440元/年，没有法律依据，此项费用应从维修基金中支付，公摊水电费应当按照实际数额收取，不应当按照每户300元/年收取。故请求驳回原告的诉讼请求。 诉讼中黄乾超提起了反诉，反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告房屋装修保证金1500元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失2200元；3、本案受理费、反诉费由反诉被告汉中德合物业管理有限公司承担。事实与理由：反诉原告入住涉案房屋时，向反诉被告交纳了1500元房屋装修保证金（现收据遗失），但反诉原告在装修房屋中没有违反合同约定，反诉被告应当退还此款。反诉原告居住的3号楼七层二级加压泵漏水，侵袭了反诉原告家庭所有的3号楼1单元601室已经装饰装修的豪华墙体，反诉原告多次要求反诉被告修复，反诉被告为修复，因反诉原告结婚急需此房，无奈之下，便找人修复，支出修复费用2200元，反诉被告未尽物业服务职责，给反诉原告造成的该损失应当由其承担。 针对被告黄乾超的反诉，反诉被告汉中德合物业管理有限公司辩称，反诉原告购买“龙岗家园”小区2号楼2单元1101室，在其入住之初，反诉被告只收取其房屋装修保证金1000元和装修垃圾清运费500元，虽其收据遗失，反诉被告可向其退还此款，但500元装修垃圾清运费不能返还。房屋漏水不属于物业管理范畴，不存在赔偿问题。故请求驳回反诉被告财产损失和返还装修垃圾清运费的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：被告及其父母的房屋被政府征用拆迁后，由政府安置被告及其父母入住“龙岗家园”小区，被告及其父母在该小区共三套房屋，其中2号楼2单元1101室登记在被告名下，2栋1单元902室登记在被告母亲张苏会名下，3号楼1单元601室登记在被告父亲黄正忠名下。2016年2月3日，被告在《龙岗安置区前期物业服务合同》落款处上签名捺印，该合同首部甲方为原告，乙方为被告，落款（甲方）处加盖了龙岗安置区物业中心印章，该合同约定：被告住宅面积为118.21㎡；物业服务费用0.7元/月，电梯年检、能耗费每户每年440元（年底实际结算），生活垃圾清运费按每户每年48元，预收公摊水电费按每户每年300元（年底实际结算）；在上一次物业服务费到期之日前30日内一次性交纳下一年的各项物业服务费；未按时全额缴纳各项物业服务费用的，从应交纳之日起每日按应交未缴部分金额的千分之五加收滞纳金等内容。合同签订后，被告按合同约定向龙岗安置区物业中心交清了2017年底之前的相关物业费用。2017年6月28日，汉中龙岗实业有限公司（甲方）与本案原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托乙方承担，乙方独立经营、自负盈亏；合同期限自2017年7月1日起至龙岗家园安置区业主委员会正式成立止；乙方向已分配（或出租房屋）所有人（或使用人）按照市场行情及物业服务质量协商确定、收取物业管理费；甲方按空置面积向乙方补贴物业管理费等内容。自2018年1月起被告未按合同向原告交纳涉案费用。现原告诉至本院，要求被告支付从2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费并支付逾期支付的违约金。 另查明，原告经南郑县市场监督管理局批准成立于2015年11月30日，汉中市住建局向其颁发了证书编号为汉市住管物【2016】01三级资质等级的物业服务企业《资质证书》。原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理。至今，原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，“龙岗家园”小区业主委员会也未成立。 上述事实，有原被告当庭陈述、原告营业执照、资质证书、被告身份证、前期物业服务合同、物业管理委托合同等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理服务，从《龙岗安置区前期物业服务合同》首部名称可以看出龙岗安置区物业中心实际就是原告，另外，原告与汉中龙岗实业有限公司签订的《物业管理委托合同》，明确将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托原告，故在该小区业主委员会成立、新的物业服务企业入驻前，《物业管理委托合同》合法有效，对被告及该小区（安置区）的其他业主均有约束力，原、被告应当按照《物业管理委托合同》及双方签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》全面履行各自义务。《龙岗安置区前期物业服务合同》载明的物业服务费每月0.7元/㎡，由于涉案住宅系高层建筑，原告系三级物业服务企业，该收费标准并未超出当地高层建筑物业服务收费标准，亦未违背法律、行政法规强制性标准，故原、被告签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理费服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。据此，被告辩称电梯年检、能耗费从维修基金中支付等观点，本院不予支持。反诉原告的反诉请求中1000元房屋装修保证金问题，当庭反诉被告同意用该款抵扣物业费，本院准许；另外反诉被告收取的装修垃圾清运费返还问题，按照常识，生活垃圾清运费由小区物业代环卫部门代收，环卫部门负责清运小区的生活垃圾，装修垃圾（即建筑垃圾清）的清运由业主与物业协商价格，小区物业负责装修垃圾的清运，故反诉原告要求反诉被告返还房屋装修垃圾清运费500元的反诉请求，本院不予支持；对于反诉原告请求反诉被告赔偿其财产损失2200元的反诉请求，因受损房屋登记在反诉原告父亲名下，反诉原告行使反诉请求的诉讼主体资格不适格，故应当驳回反诉原告该反诉请求。根据双方签订的物业服务合同，其中，物业费1985.9元（0.7元×118.21×24，2018年1月1日至2019年12月31日）、公摊水电费600元（2018年1月1日至2019年12月31日）、电梯年检、能耗费880元（2018年1月1日至2019年12月31日），垃圾清运费96元（2018年1月1日至2019年12月31日），合计3561.9元；对于原告主张被告承担违约金（滞纳金）的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日5‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，根据双方的物业服务合同约定，被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告每年应支付的物业费为1780.95元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为361元【（1780.95—1000）×24×9‰+1780.95×12×9‰）】。由于原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，本院暂按双方合同约定数额确定，待原告结算、公示后在此后物业管理费收取中多退少补。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄乾超应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中德合物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1985.9元、水电公摊费600元、电梯年检、能耗费880元、垃圾清运费96元，违约金361元（该违约金算至2019年12月31日），合计2922.9元（已扣除装修保证金1000元）；2020年1月1日至实际还款日期间的违约金以2561.9元为基数，按月利率9‰计算； 二、驳回原告汉中德合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告黄乾超的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由原告（反诉被告）汉中德合物业管理有限公司、被告（反诉原告）黄乾超各负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  毛 龙 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹