湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终660号上诉人（原审被告）：益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院，住所地益阳市桃花仑东路558号。负责人：李浩。委托诉讼代理人：陈德明，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：湖南锦和置业有限公司，住所地益阳市赫山区桃花仑东路1289号。法定代表人：陈小兵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹伟，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：益阳市卫生职业技术学校，住所地赫山街道台家段居委。法定代表人：颜德仁。委托诉讼代理人：陈德明，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：刘序森，男，汉族，1962年5月7日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：廖成科，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭思亮，湖南天地人律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院（以下简称益阳卫校康复分院）因与被上诉人湖南锦和置业有限公司（以下简称锦和置业）、原审被告益阳市卫生职业技术学校（以下简称益阳卫校）、原审被告刘序森租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人益阳卫校康复分院及原审被告益阳卫校共同委托诉讼代理人陈德明、被上诉人锦和置业委托诉讼代理人曹伟、原审被告刘序森委托诉讼代理人彭思亮、廖成科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益阳卫校康复分院上诉请求：1、请求撤销一审判决的第一、二、三项，改判本案的实际租赁人为刘序森，解除刘序森与锦和置业所签订的《商铺租赁协议》，并由刘序森将商铺返还给锦和置业，2、本案一、二审诉讼费用均由刘序森承担。事实与理由：1、在《商铺租赁协议》上租赁方的公章不是益阳卫校康复分院盖的，一审法院认定事实错误，应依法认定本案的实际租赁人为刘序森，而不是益阳卫校康复分院。2、一审法院仅凭益阳卫校在备案的《商铺租赁合同》上加盖了公章这一事实，进而错误认定合同的缔约方为益阳卫校康复分院，且2016年11月29日刘序森与锦和置业所签订的《商铺租赁协议》中明确注明，备案的《商铺租赁合同》为无效合同。3、一审法院未遵循客观实际原则，混淆了自然人行为与法人授权行为的差别。4、益阳卫校康复分院医疗机构职业许可是特许经营，从原来的租赁地搬迁后该许可行为就失去了法律效力，必须重新办理职业许可证才能进行营业，益阳卫校康复分院实际在搬迁后就不具有法律效力，没有民事法律行为。本案应该根据民事行为与法律后果相对应的原则，判决承租人刘序森承担相应责任。5、本案为租赁合同纠纷，解除租赁合同，锦和置业必须对刘序森进行适当的补偿。锦和置业答辩称：1、锦和置业向益阳市赫山区卫生健康局用于备案的租赁合同上的印章序号与涉案商铺租赁合同上的印章序号完全一致，且益阳卫校在备案合同上加盖了印章，并认可了涉案合同益阳卫校康复分院印章的事实，该印章所签订的合同是合法有效的，锦和置业作为出租人没有审查公章是否已经备案的法定义务，故涉案合同缔约方为益阳卫校康复分院与锦和置业，刘序森并不是合同的相对方，因此本案的承租人为益阳卫校康复分院。2、刘序森与益阳卫校双方是否签订了继续履行的协议，锦和置业并不知情，即使该协议是客观存在的，该协议的效力仅仅对他们双方内部有效，对外不产生法律约束力，其免责条款是不能对抗善意的第三人即锦和置业。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，益阳卫校康复分院的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘序森答辩称：1、根据合同的相对性原理，刘序森不是租赁合同的相对人，锦和置业未将刘序森列为原审被告，在一审时也明确不要求刘序森承担任何责任；2、在益阳卫校康复分院向益阳市赫山区卫生健康局备案的合同里有益阳卫校的盖章，足以让锦和置业相信与其签订合同的主体是益阳卫校康复分院，刘序森并非合同的相对方，不应当承担任何责任；3、关于益阳卫校康复分院陈述的其医疗机构职业许可是特许经营，从原来的租赁地搬迁后该许可行为就失去了法律效力，没有民事法律行为的说辞没有任何法律依据，即便如此，也是不能对外从事医疗的经营，并不能说明不能对外租赁。请求驳回上诉，维持原判。益阳卫校答辩称：1、益阳卫校康复分院不具有独立的法人资格，办理该分院的行政单位是益阳市卫生健康局，该分院办证必须要求益阳卫校参与，益阳卫校与刘序森的合作既没有人事权又没有收益权；2、从拆迁补偿安置的情况看，益阳卫校康复分院的补偿款全部是由刘序森占有；3、益阳卫校康复分院在搬迁后就已经不复存在，已经终止了其民事法律行为，租赁场地和办卫生许可两个行为分别由益阳卫校和刘序森来承担。锦和置业向一审法院起诉请求：1、解除锦和置业与益阳卫校康复分院于2016年11月19日签订的《商铺租赁合同》，并由益阳卫校康复分院立即将承租商铺返还给锦和置业；2、益阳卫校康复分院向锦和置业支付商铺租金505783元（暂计算至2019年6月18日），并按31611元/月的标准从2019年6月19日起支付租金至返还租赁标的物止；3、益阳卫校康复分院支付锦和置业逾期付款违约金45520元（暂计算至2019年6月18日），并以租金379339元为基数按每日千分之一的标准从2019年6月19日起计算逾期付款违约金至全部履行完毕日止；4、益阳卫校对上述商铺租金及违约金的给付承担连带补充责任；5、诉讼费用由益阳卫校康复分院及益阳卫校共同承担。一审法院认定的事实：2011年4月18日，益阳卫校（甲方）与刘序森（乙方）签订《益阳市卫生职业技术学校与刘序森、李浩等人共同创建经营益阳市卫生职业技术学校中医康复保健实训中心和培训中心、益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院合同书》，约定将益阳卫校中医康复保健实训中心和培训中心、益阳卫校康复分院实行校企合作，确定乙方为合作伙伴。乙方在签定合同生效之日起，两年内项目投资累积达人民币600万元，5年内累积项目投资超过人民币1000万元……合同项目为益阳卫校中医康复保健实训中心和培训中心批文的相关内容和益阳卫校康复分院成立后的医疗执业许可证范围内的医疗业务内容……履约地点：2018年8月1日前按甲方与益阳市高新技术开发区朝阳街道办事处七里桥资产管委会签定的场地租赁合同确定，2018年8月1日后合作地点由乙方在政策允许范围内另行确定。合同期限为叁拾年。从2011年4月18日至2041年4月18日止……甲方协助乙方办理益阳卫校康复分院医疗执业资格许可证，并在其许可范围内进行合作。乙方全额投资建设。甲方按医院总业务收入收取一定比例的管理费……乙方负责合作场地的租赁费及其他费用，并按租赁合同按时交纳。合同签订后，双方按合同履行过程中，因租赁场所被拆迁，2016年10月25日，益阳卫校（甲方）与刘序森（乙方）签订《就继续履行的协议》，约定在乙方确定好新的医院场地后，双方合作继续，乙方继续建设、经营甲方名下的益阳卫校康复分院……甲方承诺乙方在搬迁新址后，继续以甲方附属医院的名义经营，但乙方必须合法经营……乙方搬迁新办医场所后，甲方协助乙方办理变更法定代表人、主要负责人和医疗机构名称。乙方搬迁新办医场所后为自负盈亏的独立法人机构，对外独立承担民事责任等其他所有责任，与益阳市卫生职业技术学校无任何关系。2016年11月3日，刘序森等人以益阳卫校康复分院（乙方）的名义与锦和置业（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定将甲方所有的座落于益阳市梓山东路奥地利春天项目的商铺出租给乙方使用，乙方承租该商铺用于公立医疗机构。商铺信息：2栋一楼店面两间，编号为08、09，建筑面积230.64㎡，租金为30元/㎡/月，2栋二楼全部，建筑面积1854.33㎡，租金为15元/㎡/月。合同乙方处加盖了“益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院”章，该章编号为“4309000081699”。益阳卫校在该合同上加盖“益阳市卫生职业技术学校”公章后，将该合同提交于益阳市赫山区卫生健康局用于备案。2016年11月19日，锦和置业（甲方）与益阳卫校康复分院（乙方）签订第二份《商铺租赁合同》，约定将甲方所有的座落于益阳市梓山东路奥地利春天项目的商铺出租给乙方使用，2栋一层109，建筑面积126.57㎡，租金为30元/㎡/月，2栋二层201、202、203、204、205、206、207，建筑面积1854.33㎡，租金为15元/㎡/月。租赁期限10年，自2016年11月19日起至2027年2月19日止，计租期从2017年2月19日起，2017年2月18日前为甲方给乙方的装修时间。其中前四年收租金二年，免租二年。由第五年元月19日前按第二次原实际交纳租金不变价年递增5%以此类推。（如一楼商铺30元平方/月递增5%价为31.5元）。乙方签订合同时，第一次须交付12个月租金369835元及租赁保证金10000元，作为履行本合同的保证金及首期租金。注：楼梯口面积105.6㎡/15元月减半收取，计币9504元。第二次满二十四个月交付12个月租金，租金为379339元。合同租赁期满自动终止本合同，在乙方不损坏该商铺内外所有设施，并交清所有应交费用的情况下，甲方须无息退回保证金。如乙方逾期30日未能缴足上述应缴款用，甲方除按未缴费用每日1%向乙方收取滞纳金外，有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方的履约保证金甲方不予退回，并追收免租期的全额租金。合同乙方处加盖了“益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院”章，该章编号为“4309000081699”。合同签订后，锦和置业将商铺交付益阳卫校康复分院使用，刘序森等人将益阳卫校康复分院在原租赁场所的设备搬迁至上述商铺，益阳卫校康复分院交纳了第一年的租金369835元及履约保证金10000元，此后的租金至今尚未支付。另查明：益阳卫校康复分院备案的印章序号为“4309000049178”。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，租赁法律关系的合同主体确认应以租赁合同约定为基础、以租赁物的实际使用为依据、以出租及承租的真实意思表示为标准进行评判。本案存在2016年11月3日及2016年11月19日签订的两份《商铺租赁合同》，两份合同加盖的益阳卫校康复分院印章序号一致，且2016年11月3日的《商铺租赁合同》在益阳市赫山区卫生健康局进行了备案，虽与益阳卫校康复分院备案的印章序号不符，但益阳卫校在益阳市赫山区卫生健康局备案的第一份《商铺租赁合同》上加盖公章，足以证明其对于刘序森等人以益阳卫校康复分院名义租赁商铺的事实是知情并认可的。锦和置业有理由相信与其签订合同的是益阳卫校康复分院。故涉案合同缔约方为锦和置业和益阳卫校康复分院，刘序森并不是合同相对方，刘序森等人与益阳卫校签订合同，经营益阳卫校康复分院，与本案租赁合同法律关系并无法律上的直接关联。因此，根据合同相对性原理，本案中的承租人应当为益阳卫校康复分院。锦和置业称2016年11月3日签订的《商铺租赁协议》是用于备案，并未实际履行，真正履行的是2016年11月19日签订的《商铺租赁协议》，锦和置业的说明符合常理，采信其说明。锦和置业按约将商铺交付益阳卫校康复分院使用，益阳卫校康复分院应当承担给付租金的义务。《商铺租赁协议》约定前四年收租金二年，免租二年，但同时约定，第二次满二十四个月交付12个月租金，如果逾期30日付款，锦和置业有权解除合同，收回商铺并追收免租期的全额租金。根据协议约定，益阳卫校康复分院应于2019年2月18日前支付第二次租金，至锦和置业起诉之日止，已逾期超过30日。故对锦和置业要求解除合同并由益阳卫校康复分院返还租赁商铺的诉讼请求，依法予以支持。益阳卫校康复分院已支付了一年的租金（至2018年2月18日），对锦和置业要求益阳卫校康复分院给付租金的诉讼请求，核定为：31611元（379339元÷12个月）×16个月（2018年2月19日至2019年6月18日）=506776元，并按31611元/月的标准从2019年6月19日起支付租金至返还商铺止。合同约定，如益阳卫校康复分院逾期支付费用，则锦和置业有权按未缴费用每日1%收取滞纳金，现锦和置业主动调整为按每日1‰收取，但标准仍过高，对锦和置业要求益阳卫校康复分院支付违约金的诉讼请求，支持以租金379339元为基数，按年利率24%，从2019年6月19日起计算至租金全部付清之日止。因益阳卫校康复分院是益阳卫校的分支机构，不具有独立的法人资格。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案的民事责任先由益阳卫校康复分院承担，益阳卫校康复分院的财产不足以清偿的，再由益阳卫校承担。益阳卫校及益阳卫校康复分院辩称由于锦和置业的原因，导致无法办理相关证照，造成了损失，但提交的证据不足以证明该事实，如有新证据，可另案主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定判决：一、解除锦和置业与益阳卫校康复分院于2016年11月19日签订的《商铺租赁协议》；二、益阳卫校康复分院于本判决生效之日起十日内将租赁商铺返还给锦和置业；三、益阳卫校康复分院于本判决生效之日起十日内支付锦和置业租金506776元（计算至2019年6月18日，之后的租金按31611元/月的标准从2019年6月19日起支付至返还商铺之日止）并支付逾期付款违约金（以租金379339元为基数，按年利率24%，从2019年6月19日起计算至租金全部付清之日止）；如益阳卫校康复分院的财产不足以清偿，由益阳卫校承担补充清偿责任；四、驳回锦和置业其余诉讼请求。一审案件受理费9310元，减半收取4655元，由益阳卫校康复分院、益阳卫校共同负担。二审中，各方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：商铺租赁合同承租方是谁，责任由谁承担。本案存在2016年11月3日及2016年11月19日锦和置业与益阳卫校康复分院签订的两份《商铺租赁合同》，两份合同加盖的益阳卫校康复分院印章序号一致，且2016年11月3日的《商铺租赁合同》在益阳市赫山区卫生健康局进行了备案，虽加盖的益阳卫校康复分院印章序号与益阳卫校康复分院备案的印章序号不符，但益阳卫校在益阳市赫山区卫生健康局备案的第一份《商铺租赁合同》上加盖公章，足以证明益阳卫校对于刘序森等人以益阳卫校康复分院名义租赁商铺的事实是知情并认可的。锦和置业有理由相信与其签订合同的是益阳卫校康复分院。故涉案合同缔约方为锦和置业和益阳卫校康复分院，刘序森并不是合同相对方。刘序森等人与益阳卫校签订合同，经营益阳卫校康复分院，与本案租赁合同法律关系并无法律上的直接关联。因此，根据合同相对性原理，本案中的承租人应当为益阳卫校康复分院。锦和置业按约将商铺交付益阳卫校康复分院使用，益阳卫校康复分院应当承担给付租金的义务。因益阳卫校康复分院是益阳卫校的分支机构，不具有独立的法人资格。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，本案的民事责任先由益阳卫校康复分院承担，益阳卫校康复分院的财产不足以清偿的，再由益阳卫校承担。益阳卫校康复分院主张商铺租赁合同承租方是刘序森及应当由刘序森承担给付租金义务，但其未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，益阳卫校康复分院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9310元，由益阳市卫生职业技术学校附属中医康复分院负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 毛杰中审 判 员 徐高龙二〇二〇年五月二十二日法官助理 胡 啸书 记 员 贾 殷