大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初7351号原告大连慧申建设投资发展有限公司，住所地大连市沙河口区南平街27-2-1-1（30）号。法定代表人王吉玮，该公司执行董事。委托代理人商博雯，辽宁东亚律师事务所律师。被告大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司，住所地大连市西岗区香秀街6号4楼424室。法定代表人王冰，该公司总经理（已死亡）。被告大连盛宝房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗东路红旗小区C—3—7公建8号1—5轴M—N轴。法定代表人乔玉靓，该公司总经理。二被告共同委托代理人肖本春、郭丽萍，辽宁坤诚律师事务所律师。原告大连慧申建设投资发展有限公司（以下简称“慧申公司”）与被告大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司（以下简称“鸿瑞公司”）、王冰、大连盛宝房地产开发有限公司（以下简称“盛宝公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2018）辽0203民初5898号民事判决，原告慧申公司不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）辽02民终7022号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初5898号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月29日立案后，因被告王冰已死亡，原告申请撤销对被告王冰及其继承人的起诉。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告慧申公司委托代理人商博雯、被告鸿瑞公司、被告盛宝公司共同委托代理人肖本春、郭丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告慧申公司诉称，一、本案基本事实。协议首部，载明“甲方：大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司”，协议第三条，载明“甲方已分别取得‘待转让地块’原土地使用权单位大连盛宝房地产开发公司及大连康阳房屋开发有限公司、辽宁省第二水文地质工程大队的书面授权，全权处理‘待转让地块’的有关事宜，包括但不限于：规划条件调整申请土地红线分割、拆迁承包净地、土地转让定价等”。协议第七条第1款载明“（1）自本协议生效之日起，甲方及‘待转让地块’原产权单位不与任何第三方就‘待转让地块’的转让或合作进行洽谈、签订与本协议内容类似或相关的协议。……（5）甲方声明并保证与“待转让地块及原产权单位相关的一切债权债务及其纠纷均与乙方及”项目公司无关，不得因此损害乙方及项目公司的合法权益，也不得影响“项目公司的后续开发和建设”。根据上述合同约定，被告盛宝公司在本协议中被定义为“原产权单位”，被告鸿瑞公司是合同真正的甲方。合同中约定的权利义务内容，既有作为“原产权单位”被告盛宝公司的土地出让方向原告转让其所有的两块土地的义务，同时也混合了被告鸿瑞公司应独立承担的义务，即向原告交付康阳公司五块土地的义务。被告鸿瑞公司在《补充协议》中，既是“原产权单位”的代理人，同时也是土地转让业务的居间人。《补充协议》中既有关于土地转让权利义务关系的约定，也有被告鸿瑞公司作为居间人的居间义务的约定。二、要求被告盛宝公司承担责任的依据。1、被告盛宝公司名下的两处“待转让地块”已被法院查封并进入拍卖程序，被告盛宝公司已陷于交付不能的状态，被告盛宝公司作为土地出让方，无法如约交付土地的行为已构成违约，故应按照《补充协议》的约定向原告承担违约责任。2、被告盛宝公司虽全权委托被告鸿瑞公司负责处理盛宝二期项目的手续和动迁工作，但在授权委托书和《补充协议》中对被告鸿瑞公司收取慧申公司的1500000元款项的性质约定不明，依据《民法通则》第六十五条：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任的规定，被告盛宝公司应向原告承担责任。三、要求被告鸿瑞公司承担责任的依据。1、被告鸿瑞公司作为居间人应承担的责任。被告盛宝公司名下的两处待转让地块在《补充协议》签订之前已被法院查封，被告鸿瑞公司作为居间方故意隐瞒上述事实，编造已经不可能成立的交易机会，骗取慧申公司签署协议、交付定金。依据《合同法》425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故被告鸿瑞公司作为居间方无权取得1500000元的报酬，另，被告鸿瑞公司作为《补充协议》的甲方，其应按《补充协议》第九条第二项的约定承担相应的损害赔偿责任，即：双倍返还已收取的定金并支付罚金。2、被告鸿瑞公司作为代理人应承担的责任。被告鸿瑞公司在未取得康阳公司事先授权和事后追认的情况下，与原告签订《补充协议》的行为属于无权代理，根据《民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。即：被告鸿瑞公司作为行为人应根据案涉《补充协议》的约定对原告承担民事责任。另，被告鸿瑞公司在无权处分康阳公司财产的情况下，擅自与原告签订《补充协议》处分康阳公司的财产，现其无法向原告交付康阳地块的行为已构成根本违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、被告鸿瑞公司因与被告盛宝公司委托不明应承担的责任。被告鸿瑞公司在案涉《补充协议》中的身份既是被告盛宝公司的代理人也是被告盛宝公司与原告之间的居间人，被告鸿瑞公司收取的1500000元，究竟是土地使用权出让金的定金，还是居间费用的定金，案涉《补充协议》约定不明，被告盛宝公司和被告鸿瑞公司之间的全权委托书对此亦未作出说明，依据《民法通则》第六十五条：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任的规定，被告鸿瑞公司应当对此承担连带责任。现特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告鸿瑞公司于2018年1月26日签订的《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》及其附件；2、被告鸿瑞公司与被告盛宝公司共同向原告双倍返还定金3000000元，并按年利率24%赔偿自2018年4月26日起至付清本息之日止的利息。被告鸿瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然是原、被告之间签订的补充协议，但是被告鸿瑞公司是代被告盛宝公司以自己的名义和原告签订该协议。并且原告也知道被告盛宝公司是实际土地的所有权人，被告鸿瑞公司是受被告盛宝公司的委托，根据法律规定代理人的行为由被代理人承担相应的法律后果。并且被告鸿瑞公司在合同中所提供的所有附件均是真实有效。被告鸿瑞公司并没有向原告隐瞒任何案涉补充协议中所涉及到的所有事项。被告鸿瑞公司所提交的协议中的所有附件均是被告盛宝公司提供的，是在原告确认无误后和被告鸿瑞公司签订的合同。所以原告对被告鸿瑞公司代被告盛宝公司签订合同的行为是明知的。原告对被告鸿瑞公司提供的由被告盛宝公司出具的相关授权和附件的内容也是明知的，因此被告鸿瑞公司在签订合同中没有任何过错。导致本协议不能履行的根本原因是因为协议中的内容涉及到政府立项，是属于政府行为。既然涉及到政府行为就具有偶然性和不可控制性，在合同条款中属于一种不可抗力的因素，原告作为一个依法成立的投资公司，对合同中约定的涉及到政府批准事项，其中的不确定因素和偶然因素以及不可控制因素应当是明知的。由此导致合同不能履行被告鸿瑞公司不仅在主观上没有过错，客观上也不具有违约和违法行为。并且被告鸿瑞公司作为代理人，是完全按照被告盛宝公司的委托事项进行，并没有超越代理权限。所以被告鸿瑞公司和被告盛宝公司不存在连带给付的法律规定的责任。所以原告起诉被告鸿瑞公司和被告盛宝公司共同承担定金的双倍返还责任没有任何的事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告对鸿瑞公司的诉讼请求。被告盛宝公司辩称，同意返还所收取定金1500000元，并且承担利息，同意从合同解除时间按照银行贷款利率，承担违约责任。被告盛宝公司委托被告鸿瑞公司和原告签订了补充协议，最终协议不能履行一个是因为政府原因，虽然被告盛宝公司土地被查封，但至今权利并没有发生转移。也就是说被告盛宝公司向原告提供的授权委托书和相关附件均是真实合法有效的。被告鸿瑞公司和原告之间签订的补充协议中违约条款也是涉及到约定的是案涉项目的政府审批，政府审批是属于政府立项的范畴，这个审批的期限并不受合同双方以及作为产权单位的被告盛宝公司的左右。所以具有不可抗力的因素。现在这个项目暂时不能履行，原告请求解除和被告鸿瑞公司签订的补充协议，被告盛宝公司同意，并且同意返还所收取的定金，并且按照合同解除之日承担对应的同期银行贷款利率的违约责任。经审理查明，2017年6月5日，原告与被告鸿瑞公司签订《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议》（以下简称为“原协议”），协议中约定：被告盛宝公司两块土地：甘国用（2004）字第04105号、（2004）字第04106号；被告鸿瑞公司有五块土地：甘国用（2003）字第04041号、甘国用（2003）字第04042号、甘国用（2003）字第04043号、甘国用（2003）字第04044号、甘国用（2003）字第04045号；上述地块统称为“待转让地块”；被告鸿瑞公司已与被告盛宝公司和大连康阳房屋开发有限公司（以下简称“康阳公司”）分别签署了协议（附件1、2），被告盛宝公司和康阳公司全权授权被告鸿瑞公司办理待转让地块的后续工作，包括但不限于寻找待转让地块合作方并拟定转让协议、规划条件落实、详规变更、单体变更、拆迁及补偿等。后因待转让地块拟计划实施的规划条件涉及挡光问题，致使原协议未能按期履行，原告与被告鸿瑞公司于2018年1月26日签订《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》（以下简称“补充协议”），被告鸿瑞公司为甲方，原告为乙方。协议中主要约定：三、关于甲方获得的授权甲方已分别取得待转让地块原土地使用权单位大连盛宝房地产开发公司及大连康阳房屋开发有限公司、辽宁省第二水文地质工程大队的书面授权，全权处理待转让地块的有关事宜，包括但不限于：规划条件调整申请、土地红线分割、拆迁承包净地、土地转让定价等；四、合作内容1、甲方应确保于2018年4月25日前取得待转让地块调整后的规划条件批复；2、甲方应确保于2018年4月25日前取得待转让地块的最新拆迁摸底正式报告；六、定金乙方同意向甲方支付1500000元作为签订本协议的定金，因本项目的实施条件尚未完全达到，甲方同意向乙方提供相应的担保；七、声明与保证1、甲方声明及保证：（3）甲方承诺向乙方出示的授权（附件3、4、5）真实有效，是原产权单位的真实意思表示；（4）甲方承诺按本协议第四条约定的时间和标准完成应尽的义务；八、协议的终止和解除发生下列情况之一，本协议自动终止并解除：1、本协议第二条第2款的规划条件没有得到批复或者批复的规划与附件2有出入且未取得乙方的书面确认；2、甲方未能在本协议第四条第1款约定的时间取得规划条件的批复且未取得乙方同意延长的书面确认；3、甲方未能在本协议第四条第2款约定的时间取得最新的拆迁摸底正式报告且未取得乙方同意延长的书面确认；6、乙方有证据显示甲方未能按照本协议第七条第1款的声明及保证履行义务；九、违约处理2、发生本协议第八条第6款协议终止的情况，则甲方构成违约，应即刻向乙方返还双倍定金，如给乙方造成损失，还应赔偿乙方所遭受的一切损失，每延期一日按所欠金额日息1%向乙方承担罚息直至履行全部返还义务。补充协议的附件1为原协议；附件3为被告盛宝公司（甲方）与被告鸿瑞公司（乙方）2018年1月26日签订的全权委托书，委托书约定：甲方全权委托乙方负责盛宝家园二期项目的前期各种手续和动迁安置工作，有权把项目转让给其他开发商，转让价格由乙方指定，甲方无异议；附件4为被告盛宝公司（甲方）与康阳公司（乙方）于2017年3月20日签订的联建转让协议书，协议书主要约定：一、乙方同意市规划局将我们两家的地统一规划，还叫盛宝家园二期工程，并分出盛宝二期A区和B区。二、甲方征用乙方的土地，按当年乙方向政府交纳的土地出让金计算，甲方应向乙方交纳52864713元的土地出让金。三、甲方负责地上建筑物的动迁，乙方不承担任何费用。附件5为辽宁省第二水文地质工程地质大队（甲方）与被告盛宝公司（乙方）签订的协议书，协议书主要约定：甲方以后勤、家属院占地面积41708平方米、13617.4平方米，还有四栋家属楼，全部委托乙方开展动迁、改造开发，项目所发生的一切费用由乙方负责；甲乙双方在取得该项目合法开发建设手续后，将开发建设工作交由乙方进行，甲方进行协助；乙方承担项目开发建设的一切投资；乙方承担辽宁省第二水文地质工程地质大队厂区及家属院的动迁、回迁安置工作及相关费用。补充协议签订后，原告于2018年1月29日向被告鸿瑞公司支付定金1500000元。被告鸿瑞公司未按补充协议约定在约定的期限取得待转让地块的规划条件批复及最新拆迁摸底正式报告。另查，2018年1月12日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执848号民事裁定书查封了被告盛宝公司所有的位于大连市甘井子区土地证号甘国用（2004）字第04105号，使用权面积12271.4平方米和土地证号（2004）字第04106号，使用面积1346平方米的土地使用权。2018年5月2日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02执恢57号执行裁定书，拍卖上述土地使用权。上述被查封的土地包含原告与被告鸿瑞公司协议约定的“待转让地块”。2018年5月2日，大连市中级人民法院以（2018）辽02执恢57号执行裁定书裁定拍卖前述被查封的土地。本院所确认的上述事实，有原告提供的《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》及其附件、银行对账单、专用收款收据、（2018）辽02执恢57号执行裁定书、担保书及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉补充协议及附件系原告与被告鸿瑞公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行各自义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告盛宝公司作为另案被执行人，其所有的“待转让地块”被大连市中级人民法院裁定拍卖，致该补充协议无法继续履行，现原告要求解除该补充协议及附件，被告鸿瑞公司亦同意解除，对原告此项诉请，本院予以支持。被告鸿瑞公司作为被告盛宝公司的委托代理人在其授权范围内与原告签订了补充协议，原告在订立协议时亦知道被告鸿瑞公司与被告盛宝公司存在代理关系，该补充协议直接约束原告及被告盛宝公司，被告鸿瑞公司的代理行为，应由被告盛宝公司承担民事责任。因补充协议签订前，协议中所涉部分“待转让地块”已被大连市中级人民法院查封，被告盛宝公司在此情况下，仍然委托被告鸿瑞公司签订补充协议，且被告鸿瑞公司未依约定时间履行合同义务，已构成违约，被告盛宝公司应当承担违约责任并赔偿原告损失。关于原告主张被告鸿瑞公司作为合同居间方承担民事责任一节，被告鸿瑞公司与被告盛宝公司签订的全权委托书约定“被告盛宝公司全权委托被告鸿瑞公司负责盛宝家园二期项目的前期各种手续和动迁安置工作，有权把项目转让给其他开发商，转让价格由被告鸿瑞公司指定，被告盛宝公司无异议”，根据原告提供的证据，上述委托书中所提及的“盛宝家园二期项目”即包括案涉协议所涉地块，据此被告鸿瑞公司在案涉补充协议中所承担的义务均在其与被告盛宝公司签订的全权委托书的范围内，并无其作为居间人需要独立承担的交付义务，原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告鸿瑞公司未取得康阳公司授权系无权代理一节，因被告鸿瑞公司与康阳公司就代理权签订的授权协议系原协议的附件，原告主张被告鸿瑞公司无康阳公司授权但未向法庭提交原协议的附件予以证实；根据补充协议附件，康阳公司同意“将两家的地统一规划，还叫盛宝家园二期工程”并将其名下地块交由被告盛宝公司负责；被告盛宝公司与辽宁省第二水文地质工程地质大队签订的协议书约定，全部委托盛宝公司开展动迁、改造开发，项目所发生的一切费用由盛宝公司负责；被告盛宝公司与被告鸿瑞公司签订的全权委托书也是将盛宝家园二期项目委托给被告鸿瑞公司进行，故被告鸿瑞公司提出其依据补充协议的附件在获得规划批复后即有权处分案涉地块中康阳公司及辽宁省第二水文地质工程大队所有的地块的意见合理，本院予以采纳。原告该项主张，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告鸿瑞公司与被告盛宝公司委托书授权不明，被告鸿瑞公司应当承担民事责任一节，被告鸿瑞公司签订补充协议的内容均在其与被告盛宝公司的全权委托书的授权范围内，被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。因被告盛宝公司未按期履行补充协议约定的“在2018年4月25日前取得待转让地块的规划条件批复及最新拆迁摸底正式报告”的合同义务，原告要求被告盛宝公司自2018年4月26日起双倍返还定金，其请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告自2018年4月26日起至付清本息之日止以双倍定金3000000元为基数按照按年利率24%给付利息，被告认为原告主张的利息标准过高要求按照银行同期贷款利率计算利息，因年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的，原告并非从事贷款业务的金融机构，其按照24%民间借贷利率主张利息损失，未超过双方的合同约定也没超过法律保护的利率标准，该主张合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告大连慧申建设投资发展有限公司与被告大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司于2018年1月26日签订的《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》及其附件；二、被告大连盛宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连慧申建设投资发展有限公司定金3000000元，并赔偿资金占用期间利息（利息以3000000元为基数，自2018年4月26日起至款项付清之日止，按年利率24%计付）；三、驳回原告大连慧申建设投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34416元（原告大连慧申建设投资发展有限公司已预交），由被告大连盛宝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  张春艳审 判 员  李 健人民陪审员  杨永平二〇二〇年五月十二日法官 助理  王宏志书 记 员  张新传