四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19299号 上诉人（原审原告）：周可欣，女，1994年10月27日出生，汉族，住址：成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何荣，四川迪杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉梅，女，1971年2月19日出生，汉族，住址：成都市青羊区，系周可欣母亲。 被上诉人（原审被告）：四川圣昊教育科技有限公司。住所地：成都高新区天和路307号1栋1层5号。 法定代表人：罗士。 委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 上诉人周可欣因与被上诉人四川圣昊教育科技有限公司（以下简称圣昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周可欣上诉请求：一、请求撤销（2019）川0104民初4343号判决第二、第三项，改判圣昊公司向周可欣支付：1、违约金100万元；2、恢复装修所需费用135万元；3、2019年3月21日至2019年5月24日期间的房屋占用费共计38945元；4、圣昊公司拖欠而由周可欣承担的水、电、气、物业管理费及滞纳金共计12167.46元。二、本案一审、二审诉讼费全部由圣昊公司承担。事实与理由：一、圣昊公司在案涉合同履行过程中，存在根本违约行为。1、圣昊公司未按照合同约定按期支付租金。2、圣昊公司违反合同约定，擅自改变房屋用途。3、圣昊公司擅自对房屋进行改造和破坏，毁坏了房屋原有的装饰装修及设备设施。4、圣昊公司擅自将房屋进行转租。5、圣昊公司在租赁期间拖欠水、电、气及物业管理费。二、周可欣解除案涉合同具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十七条规定，圣昊公司的违约行为致使周可欣不能实现合同目的，同时在周可欣发函解除合同之前，圣昊公司处于长期关门歇业状态，并张贴转让通知，对案涉房屋进行转租，其种种行为足以表明其不愿或不能履行合同义务。因此，周可欣解除案涉合同，不但具有事实和法律依据，而且具有必要性和紧迫性。三、案涉合同应当是于2019年3月19日圣昊公司收到《解除合同通知函》时解除，而非一审法院所认为的双方在一审庭审中协商一致解除。四、圣昊公司存在违约的事实清楚，且案涉合同对违约金的约定明确，应当直接适用。而一审法院不但拒不适用，还让周可欣对实际损失承担举证责任，而且未全面客观分析案件事实，主观“酌情确定”圣昊公司向周可欣支付违约金5万元属认定事实和适用法律错误。五、周可欣在本案中存在以下损失：1、2个月免租期的租金损失91667元；2、房屋闲置期间的租金损失；3、房屋重新装修（或回复原状）期间的租金损失；4、代理费（律师费）损失；5、房屋原装饰装修及设备设施的损失；六、案涉合同因圣昊公司的原因而解除，其应当依约承担恢复原状所需费用，一审法院以周可欣未举证证明房屋交付时的状态以及恢复原状所实际需要花费的费用为由，认为周可欣主张的恢复装修所需费用于法无据。其实属认定事实错误。周可欣要求圣昊公司承担恢复原状所需费用，具有合同依据。圣昊公司违反合同约定，擅自装修和改造房屋，导致房屋原有装修毁损，造成了周可欣损失，周可欣据此向圣昊公司主张恢复原状所需费用，该费用实质上是对周可欣实际损失的填补，并不以恢复装修工程实际进行、费用实际发生为必要。七、圣昊公司应当据实向周可欣支付以下费用：2019年3月21日至2019年5月24日期间的房屋占用费共计38945元、圣昊公司拖欠而由周可欣承担的水、电、气、物业管理费及滞纳金共计12167.46元。此款已由周可欣实际向相关单位交纳。 圣昊公司辩称，一、周可欣在一审中所提出的第二项诉讼请求为“判令被告应承担占用原告租赁物直至腾退止期间的租金及物业费等费用30万元”，而二审上诉请求3、4项为“支付2019年3月21日至2019年5月24日区间的房屋占用费38945元；圣昊公司拖欠而由周可欣承担的水、电、气、物业管理费及滞纳金共计12167.46元。”该两项上诉请求并未在一审诉讼请求中出现，属于周可欣二审新增的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第328条之规定，原审原告增加独立的诉讼请求的，应另行起诉。故周可欣的该两项上诉请求依法应当予以驳回。二、圣昊公司在租赁案涉房屋的过程中，并未违反合同约定，擅自改变房屋用途。亦没有擅自进行改造和破坏，根据租赁合同第2条租赁期限中明确约定“因乙方须装修，顺延二个月，甲方免收二个月房屋租金”，表明乙方的装修行为甲方已知晓，并获得甲方的同意。圣昊公司从未将租赁房屋转租给第三人。三、周可欣与圣昊公司系在一审庭审过程中经双方协商一致解除租赁合同。周可欣虽然在2019年3月向圣昊公司发出了解除通知，但其因并未完成前置催告或通知手续，并不产生解除的效力。且圣昊公司在周可欣发出解除通知后仍在向周可欣支付租金，周可欣亦未表示拒绝，亦说明双方的租赁合同并未在3月20日解除。四、圣昊公司仅拖欠了周可欣3月至5月的部分租金，违约程度较低，并未构成根本违约，周可欣所主张的违约金明显过高，不符合法律规定，一审法院基于圣昊公司的违约程度依法对违约金予以调减符合法律规定。五、周可欣所主张的恢复装修的费用没有任何合同及法律依据，依法不应得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。 周可欣向一审法院起诉请求：1．依法解除周可欣与圣昊公司于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》，判令圣昊公司承担违约金1000000元（一审庭审中，周可欣明确违约金以未履行租赁期间9.5年×租金总额550000元/年×20%=1045000元，以及维权费用160000元，合计1205000元；因与诉求金额不同，一审法院责令周可欣庭后提交书面计算方式）；2．判令圣昊公司应承担占用周可欣租赁房屋直至腾退止期间的租金及物业等费用300000元（包含半年租金和之前所欠租金，截止2019年3月8日物业费、水电费共计15172元，以实际占用时间为准）；3．判令圣昊公司应承担周可欣恢复装修实需工程费用1350000元；4．本案诉讼费用由圣昊公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月6日，周可欣作为出租方（甲方）与圣昊公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将所属位于成都市锦江区房屋出租给乙方，用于教育培训、幼儿托育、儿童餐，除双方另有约定外，乙方不得随意改变租赁屋用途；租赁期共10年，从2018年3月20日起至2028年6月20日；房屋年租金550000元，第一次租金应于合同签订时3天内支付275000元，第二年起房屋租金按半年结算，乙方应在上阶段半年租金到期之日前10日预付下一阶段半年的租金；乙方应每两年逐次在上年租金金额基础上递增5%支付甲方租金；合同签订之日起乙方支付押金50000元；乙方支付租金及承担相关的水、电、气及物业等费用；租赁期满后装修归甲方所有，若因乙方责任导致退租的，甲方有权选择向乙方收取恢复工程实际发生的费用；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间，任何一方违反本合同，应向守约方承担未履行租赁期间租金总额的20％违约金（包括但不限于：因维权所产生的代理费和相关费用以及预期可获得利益）。合同落款处“出租方（甲方）”显示张莉梅代签，邱正银作为圣昊公司的法定代表人在承租方处一并签字。 2019年3月8日，鑫苑物业服务有限公司向周可欣发送《物业费清欠催告函》，载明：截至2019年3月8日，周可欣已拖欠物业费3559元，截止到2018年12月10日，拖欠水费877元，电费10736元，合计15172元，告知在收到该函后10日内履行支付义务。 2019年3月11日，案外人冯建滔向张莉梅银行账户转账20000元，于2019年4月9日向张莉梅转账31000元，附言：补幼托和住房3、4月租金，又于2019年5月8日向张莉梅银行账户转账23000元，摘要：5月房租，以上转款共计74000元。2019年5月15日，冯建滔向一审法院出具《情况说明》：本人受圣昊教育科技有限公司的委托，代为向周可欣支付了2019年3月、4月、5月叁个月租金共计人民币74000元。前述费用已通过本人银行账户全额支付至周可欣母亲张莉梅账户。 2019年3月12日，周可欣向圣昊公司邮寄《解除合同通知函》，通知圣昊公司称因其未按《房屋租赁合同》履行其义务，并有违反约定，故向其通知于收到本函之日即解除上述合同；于收到本函之日起腾退该租赁房屋与周可欣，并恢复原状；于收到本函之日起三日内缴清欠水、电、燃气等物管费用并承担其合同所约定的违约责任，邮件显示2019年3月19日完成取件。 庭审中，周可欣陈述认可收到租金74000元，认可2019年3月20日之前的租金，圣昊公司已缴纳完毕。周可欣陈述房屋装修工程费用1350000元为周可欣在租赁房屋前对案涉房屋进行装修所花费的费用。圣昊公司陈述其正在缴纳物业费，但尚未缴清，圣昊公司已收到周可欣邮寄的《解除合同通知函》，但该函不产生解除合同的效力，因周可欣未履行先行催告的义务。 一审另查明，位于成都市锦江区商业用房登记所有权人为周可欣。 本案在一审审理过程中，一审法院要求周可欣与圣昊公司于庭后一周内自行商定时间由圣昊公司返还周可欣房屋，并将签订的书面协议抄送一审法院。2019年5月22日，圣昊公司向周可欣邮寄《关于退还租赁房屋的函》载明圣昊公司于庭后一周内将房屋返还，但因周可欣拒绝收房，故向其函告：于接函之日起至2019年5月26日期间，前往租赁房屋地点接收房屋，并在房屋接收时与圣昊公司共同签署交接确认书，若周可欣未在上述期限内接收房屋，则圣昊公司不再负有向周可欣支付租金的义务，周可欣应自2019年5月27日起承担拒绝收房而造成的损失扩大部分责任。该函所加盖公章为四川昊欣教育科技有限公司。快递显示该邮件于2019年5月23日签收。2019年5月24日，针对上述《关于退还租赁房屋的函》，周可欣回复称明确表明立即接收上述租赁商铺，并在当日接收了案涉租赁房屋。一审审理中，周可欣向一审法院明确1000000元违约金具体包括：诉讼代理费160000元；前期的三个月的免租期138000元（46000元×3个月）；周可欣恢复装修需要3个月138000元（46000元×3个月）；可获得利益564000元（诉讼请求1000000元﹣诉讼代理费160000元﹣相关费用276000元）。 以上事实的认定有周可欣提交的房产证、《房屋租赁合同》、《物业费清欠催告函》复印件、《解除合同通知函》、快递单，圣昊公司提交的农业银行交易明细清单、《情况说明》、手机银行转款明细以及周可欣与圣昊公司的庭审陈述等在案为证。 周可欣提交的《商铺租赁合同》解除协议、《说明》、《收条》系与案外人之间签订及出具的，无其他证据辅证，不能证明与本案有关，一审法院不予采纳。周可欣提交的照片，不能证明拍摄时间，也未提交案涉租赁房屋交付时的装修状况，不能达到其证明目的，一审法院不予采信。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周可欣与圣昊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。周可欣诉请解除双方的上述《房屋租赁合同》，圣昊公司当庭表示同意，一审法院对此予以确认。因周可欣发出《解除合同通知函》后，圣昊公司陆续支付部分拖欠租金，周可欣也表示认可，故上述《房屋租赁合同》的解除，系因周可欣与圣昊公司协商一致所解除，圣昊公司存在违约行为，但尚未构成根本违约。合同解除后，圣昊公司应支付拖欠房租、房屋占用费并及时将案涉租赁房屋交予周可欣。一审审理过程中，周可欣认可2019年3月20日之前的租金圣昊公司已缴纳完毕，其已于2019年5月24日收回案涉房屋。双方合同约定年租金为550000元，周可欣也认可收到案外人代圣昊公司缴纳的房屋租金74000元。故圣昊公司应按合同约定的租金标准向周可欣支付从2019年3月21日至2019年5月24日的租金、房屋占用费共计23945元（550000元÷365天×65天﹣74000元）。对周可欣多主张部分，一审法院不予支持。 关于违约金1000000元。双方合同约定租赁期间，任何一方违反本合同，应向守约方承担未履行租赁期间租金总额的20％违约金（包括但不限于：因维权所产生的代理费和相关费用以及预期可获得利益），周可欣向一审法院明确1000000元违约金具体包括：诉讼代理费160000元；前期的三个月的免租期138000元（46000元×3个月）；周可欣恢复装修需要3个月138000元（46000元×3个月），可获得利益564000元（诉讼请求1000000元﹣诉讼代理费160000元﹣相关费用276000元）。一审庭审中，圣昊公司辩称，周可欣主张的违约金没有事实和法律依据，且违约金应根据实际损失标准进行调减。其抗辩意见符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院予以采纳。本案中，周可欣未举证证明其实际损失，也未举证证明其主张的上述损失的依据。因双方对违约责任进行了明确约定，圣昊公司也存在违约行为，一审法院根据案涉租赁合同未履行租期长短以及案涉租赁房屋已实际退还周可欣的事实，并考虑我国违约金以弥补实际损失为主的原则，酌情确定圣昊公司应支付违约金50000元。 关于物业费及水电费等费用。周可欣主张圣昊公司向其支付物业费、水电费等费用共计15172元，而双方合同约定租赁期间水、电、物业费等费用由圣昊公司支付。现周可欣并未提交证据证明其已代圣昊公司向物管公司缴纳了前述费用，具有向圣昊公司追偿的依据。故对周可欣的该项请求，一审法院不予支持。 关于案涉房屋恢复装修所需工程费用。周可欣主张圣昊公司应承担案涉房屋恢复装修所需工程费用1350000元。根据周可欣与圣昊公司的合同约定“若因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择向乙方收取恢复工程实际发生的费用”。周可欣未举证证明案涉租赁房屋交付圣昊公司时的状态。恢复租赁房屋所实际需要花费的费用，周可欣也未提交证据予以证明。故周可欣要求圣昊公司承担其恢复房屋装修实需工程费用1350000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，周可欣的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、解除周可欣与圣昊公司于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》；二、圣昊公司应于判决生效之日起十日内向周可欣支付租金及房屋占有使用费共计23945元并支付违约金50000元；三、驳回周可欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取21400元，由周可欣负担20000元，圣昊公司负担1400元。 二审中，圣昊公司未提交新证据。周可欣提交以下证据：一、圣昊公司工商信息、向圣昊公司法定代表人邱正银催收租金的短信记录（2019年3月9日）、向圣昊公司股东唐明海催收租金的短信记录（2019年3月10日）、张莉梅银行账户明细。拟证明：圣昊公司在支付第二期租金时已出现拖延，同时未按合同约定支付第三期租金时，周可欣通过微信、电话、短信等向圣昊公司法定代表人邱正银、股东唐明海进行催收的事实。二、四川添天星教育咨询有限公司工商信息（国家企业信用信息公示系统查询）、成都呀咪胖达餐饮管理有限公司工商信息（国家企业信用信息公示系统查询）、添天星公司及呀咪胖达公司的工商档案材料（包括租赁合同2份等）。拟证明：圣昊公司违反合同约定，对房屋进行转租以及擅自改变房屋用途的事实。并证明圣昊公司在对房屋转租过程中，擅自伪造周可欣签名，假冒周可欣的名义分别与四川添天星教育咨询有限公司、成都呀咪胖达餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同，转租房屋的事实。三、圣昊公司接房及退房时房屋状况照片（一审中已提交部分）、圣昊公司接房及退房时房屋状况照片的拍摄日期属性截图。拟证明：圣昊公司违反合同约定，未经周可欣同意，擅自对房屋进行改造和装修，破坏房屋原有装修的事实。（圣昊公司在一审中明确认可在接房后对房屋进行过装修、改造的事实）。四、退房时水电气表读数清单、交费清单、收费情况说明、燃气费发票、燃气公司抄表计费明细的照片。拟证明：圣昊公司在租赁期间拖欠物业管理费、水电气费等费用，累及周可欣被物业公司张贴催告函进行催收，以及周可欣代圣昊公司实际支付物业管理费、水电气费及违约金共计12167.46元的事实。五、杜振国的情况说明、杜振国身份证复印件、百度网中的文章搜索（张林松系成龙路派出所民警）、收款收条6份。拟证明：在圣昊公司承租案涉房屋之前，周可欣曾将房屋出租给案外人王伟，周可欣与王伟解除合同后，周可欣为承接装修、设备设施、物品等，向王伟支付135万元的事实。从而证明周可欣花费135万元从案外人处承接的装修、设备设施、物品等，一并移交给圣昊公司后，因圣昊公司而毁损，周可欣因此产生损失的事实。六、袁敏的情况说明、袁敏的银行借记卡账户历史明细清单、屈小东的情况说明、屈小东身份证复印件、杨秀玲的情况说明、杨秀玲身份证复印件。拟证明：周可欣花费135万元从案外人王伟处承接装修、设备设施、物品等，是全部一并交付给了圣昊公司，以及圣昊公司擅自对房屋进行装修、改造，毁损房屋装修、相关设备设施、物品的事实。七、经营许可证。拟证明：案涉合同因圣昊公司的原因而解除，圣昊公司于2019年5月26日腾退房屋后，直到2019年7月13日，周可欣才利用案涉房屋进行项目开业经营。从而证明案涉房屋在上述期间存在闲置期和装修期，周可欣因此存在损失。八、委托代理合同、法律服务费发票、委托代理合同、律师代理费发票。拟证明：周可欣为维护自身合法权益，委托代理人提起本案一、二审诉讼，由此已实际支付代理费共计5万元，并且还存在支付风险代理费的事实。九、房屋租赁合同、银行账户明细、与圣昊公司法定代表人邱正银的短信聊天记录。拟证明：圣昊公司与周可欣的母亲张莉梅签订了房屋租赁合同，承租住房作为员工宿舍，每月租金2500元，半年一付。而案外人冯建滔于2019年3月11日向张莉梅转款2万中的1.5万，系向张莉梅支付的2019年3月20日至9月19日期间的住房租金。十、情况说明。拟证明：张丽梅作为房屋老板没有进行过房屋装修，出租给圣昊公司后进行过装修和改造。 圣昊公司发表质证意见称，一、对圣昊公司工商信息三性予以认可；对向邱正银、唐明海发送的短信记录：三性不予认可，短信仅为截图，并未经过公证等形式予以固定，无法确认机主身份，对真实性不予认可。二、添天星及呀咪胖达的工商信息：真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。上述两主体与圣昊公司均为独立法人。该两主体的行为与圣昊公司无关，与本案也不具有关联性。对租赁合同，因没有圣昊公司签章，三性均不予认可。圣昊公司并不是该合同的相对方，与圣昊公司无关。三、对照片，该证据属于书证且该证据没有拍摄时间、及拍摄地点，无法证明是接房现状和交房现状，对该组证据三性均不予认可。四、对交费清单、收费情况说明、燃气费发票、燃气公司抄表计费明细的照片，关联性不予认可。另外，该证据并不属于二审新证据，该费用发生在一审庭审终结之后，不应作为本案证据予以提交，如果上述费用真实发生，周可欣应当另案提起诉讼予以主张。五、对第五组证据的三性均不予认可。首先，圣昊公司并非上述解除协议及收条的相对方；其次，从该合同中可以看出，该房屋在2019年7月时的装修费用就远远不值135万，该解除协议中明确约定上述135万元除包含装修、设备费用外，还有拖欠供应商的欠款、员工工资、其他股东的投资款、会员缴纳的会费及卡费等等一系列费用。再次，解除协议和收条为周可欣与案外人在与圣昊公司发生租赁关系之前的关系，与圣昊公司无关。最后，解除协议签订的时间为2017年7月，而周可欣与圣昊公司订立合同的时间为2018年3月，期间有半年之久的间隔，并非是在这份合同解除后，由圣昊公司直接租赁。六、对该组证据的三性均不予认可。该组证据应为证人证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，证人应当出庭作证，证人未出庭作证的，不符合证人证言的形式，不能作为认定本案案件事实的依据。且该三人都曾是周可欣雇佣的员工，与周可欣均存在利害关系。袁敏是周可欣公司员工，与其存在利害关系。七、对经营许可证的关联性及证明目的不予认可。该证据与周可欣所主张的实际损失之间不具有关联性。从经营许可证所载内容并不能证明周可欣存在实际损失。八、对第八组证据三性不予认可。首先，该份证据并非民诉法上的新证据。第一份代理合同及费用发票，周可欣在一审中并未提交，一审法院据此未支持周可欣所主张的律师代理费用符合法律规定。其次，圣昊公司并非两份合同的当事人，对其真实性无法核实。另外，该两份合同为风险代理合同，风险代理费用尚未发生，不应得到支持。九、对于住宅的房屋租赁合同和付款情况三性予以认可。该合同签订主体为张莉梅，而非本案周可欣。且周可欣在一审庭审中明确表示其收到的74000元为案涉房屋租金，并未提出其中15000为住宅租金。情况说明是单位出具的证人证言，没有单位负责人签字，不符合单位证言的证据形式。且该证据不属于新证据。物业公司无权对房屋在某期间是否进行过装修进行证明。至今周可欣未提交2017年7月至2018年3月房屋使用装修的折旧等证明，因此不能达到周可欣证明目的。十四、微信聊天记录属于电子证据，周可欣应就电子证据的收集，保存，提交不存在篡改进行进一步证明。周可欣无证据证明微信ID：Candice秋秋系与本案存在关联的人员，因此不能证明其目的。 本院认为，对第一组证据中圣昊公司工商信息的真实性、合法性、关联性予以认可。对周可欣向圣昊公司法定代表人邱正银的催收租金短信记录，因该被催收电话号码与圣昊公司一审所填写地址确认书中邱正银的电话号码一致，故本院对该证据三性予以确认，对周可欣向圣昊公司股东唐明海催收租金的短信记录，因无法固定该电话号码机主身份，本院对该证据不予采信。对银行账户明细的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对第二组证据中的租赁合同，因显示的是周可欣和案外人签订，而非圣昊公司与案外人签订，该两份合同并非在本案租赁关系的基础上，由圣昊公司再行与案外人成立租赁关系，不符合转租的构成要件，故本院对该证据不予采信。对该组证据中的其他证据的真实性、合法性予以确认，但因周可欣无证据证明案涉房屋的占有已被转移至案外人，无法达到圣昊公司存在转租行为的目的，本院对该组证据不予采信。对第三组证据照片的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的在本院认为中进行论述。对第四组证据中的退房时水电气表读数清单，因无相关单位盖章，也无签字人员捺印，本院对该证据真实性不予认可。对该组其他证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力将在本院认为部分进行论述。对第五组证据中杜振国的情况说明，能够证明周可欣与王伟签署过《＜商铺租赁合同＞解除协议》，对该证据的关联性及证明力在本院认为部分进行论述。对第六组证据，因为周可欣曾经雇用员工的证人证言，上述员工未出庭作证，本院对上述证据的真实性不予认可。对第七组证据经营许可证的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明力在本院认为部分进行论述。对第八组证据委托代理合同、法律服务费发票等的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明力将在本院认为部分进行论述。对第九组、第十组证据中的微信聊天记录，因无法确定聊天对象，本院对该证据真实性不予认可，对《房屋租赁合同》及情况说明的真实性、合法性予以认可，对证明力及关联性在本院认为部分进行论述。 本院二审另查明，一、《房屋租赁合同》第七条约定，“租赁期满后装修归甲方所有，若因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利的一种：1．依附于房屋装修归甲方所有；2．要求乙方恢复原状；合同签订时该房屋装修费用双方确认价值50万元（伍拾万元）。甲乙双方在合同签订时均自行采取拍照、视频等方式保留。3．向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”二、根据周可欣二审提交圣昊公司工商信息，圣昊公司法定代表人、大股东、实际控制人罗士占有四川添天星教育咨询有限公司70％的股份，系该公司控股股东，圣昊公司股东唐明海占成都呀咪胖达餐饮管理有限公司39%的股份，系该公司股东。 本院认为，周可欣与圣昊公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、周可欣是否享有案涉合同解除权；二、圣昊公司应当支付租金及房屋占有使用费数额的认定；三、圣昊公司应当支付违约金数额的认定；四、圣昊公司应当支付水、电、气、物业等费用数额的认定；五、圣昊公司是否应当承担恢复装修实用工程费用135万元。 关于周可欣是否享有案涉合同解除权的问题。本院认为，对周可欣能否基于圣昊公司未按约定支付租金主张解除案涉合同，圣昊公司虽在案涉合同履行中存在迟延支付租金的行为，但到周可欣2019年3月20日起诉时，其已将案涉合同约定租金缴纳完毕。而不包括案外人代缴的部分金额其在2019年3月21日至周可欣收回案涉房屋前共计欠付两个月左右的租金费用，数额并不过大。故虽其存在迟延支付的违约行为，但并不导致合同目的根本无法实现，故对周可欣以此为由主张解除案涉合同，本院不予支持。 对圣昊公司是否存在擅自对房屋进行改造和破坏毁坏了房屋原有装饰装修和设施设备的行为，如果存在上述行为，周可欣能否因此享有案涉合同解除权。本院认为，根据圣昊公司一审陈述，其确对案涉房屋进行了装修。但双方并未在合同中约定圣昊公司擅自装修周可欣即可解除案涉合同。加之周可欣亦未举证证明圣昊公司的改造或装修的范围，是否毁损案涉房屋以及毁损程度。因周可欣该项主张因缺乏依据，本院不予支持。 对圣昊公司是否存在改变案涉房屋用途的行为，如果存在上述行为，周可欣能否因此享有案涉合同解除权。本院认为，周可欣提交照片既无法反映所有照片地点均为案涉房屋，也无法通过上述照片反映出圣昊公司存在改变案涉房屋用途的行为存在。周可欣未提交充分证据证明其主张，应当承担举证不利的后果。本院对其该项诉求不予支持。 对圣昊公司是否存在擅自转租行为，如果存在上述行为，周可欣能否因此享有案涉合同解除权。本院认为，因转租关系的建立需满足承租人交付案涉房屋以及次承租人支付租金，案涉房屋的实际控制权转移至次承租人，本案中，虽周可欣举证圣昊公司在案涉房屋张贴转租公告，但并无证据证明转租事实的实际发生，案涉房屋控制权发生转移。对注册地址在案涉房屋的案外公司四川添天星教育咨询有限公司和成都呀咪胖达餐饮管理有限公司，根据周可欣提交的圣昊公司的工商信息，圣昊公司的股东罗士和唐明海分别是四川添天星教育咨询有限公司的控股人和成都呀咪胖达餐饮管理有限公司的股东，上述两家案外公司应系圣昊公司的关联公司，故其均注册在案涉房屋并不能证明双方之间存在租赁关系。故对周可欣的上述主张本院不予支持。 另，因圣昊公司自其和周可欣的租赁关系成立时起即获得对案涉房屋占有、使用、收益的权利，其是否使用系其对自身权利的行使，不构成对合同约定事项的违反，其是否营业也不导致周可欣享有案涉合同解除权。 综合前述事实，周可欣无证据证明圣昊公司存在根本违约行为导致合同目的无法实现，亦无约定解除事项出现，故对其以圣昊公司存在根本违约主张享有合同解除权，案涉合同自其出具的《解除合同通知函》送达圣昊公司之日解除，本院不予支持。虽周可欣不享有案涉合同解除权，然圣昊公司对其提出解除案涉合同表示认可，一审基于此认定案涉合同系双方当事人协商一致解除并无不当，本院予以维持。 关于圣昊公司应当支付租金及房屋占有使用费数额的认定问题。根据借记卡明细，案外人代圣昊公司支付的三笔款项中，第一笔款项无性质显示，第二笔款项的性质为“补幼托和住房3、4月租金”，第三笔款项性质为“5月房租”，均无法显示出上述款项中的部分包含圣昊公司和周可欣母亲张莉梅所签订《房屋租赁合同》约定的租金，加之周可欣一审对圣昊公司举示其已支付租金74000元证据的质证意见称，“对证据三性予以认可，也证明了被告违约，按合同约定是租金是按年付，该证据仅证明被告支付了7.4万元的租金，证明被告违约拖欠原告租金。”该陈述并未表示案外人代圣昊公司所付74000元租金中存在部分为支付非案涉合同约定的租金，现其也未提供充分证据可以推翻其一审的陈述，故本院对其主张不予认可，一审认定圣昊公司应付租金及房屋占用费数额正确，本院予以确认。 关于圣昊公司是否应当承担恢复装修所需费用135万元的问题。根据案涉《房屋租赁合同》第七条约定，“租赁期满后装修归甲方所有，若因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利的一种：1．依附于房屋装修归甲方所有；2．要求乙方恢复原状；合同签订时该房屋装修费用双方确认价值50万元（伍拾万元）。甲乙双方在合同签订时均自行采取拍照、视频等方式保留。3．向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”，周可欣二审提交照片为2018年2月5日，在案涉合同签订一个月前，无法证明案涉房屋交付圣昊公司时的状态，且周可欣也未提交证据证明其恢复案涉房屋所花费的费用，同时，根据周可欣和王伟签订《＜商铺租赁合同＞解除协议》，该135万元款项的性质为周可欣向案外人王伟支付的转让费，与本案不具有关联性，故对周可欣要求圣昊公司应当按照其支付给王伟135万元转让费的标准承担恢复装修费用，本院不予支持。 关于圣昊公司是否应当支付水、电、气、物业费用及滞纳金的问题。根据案涉《房屋租赁合同》第五条约定，圣昊公司租赁期间，水、电、气、物业费等费用应由圣昊公司支付。本案中虽周可欣一审仅主张物业费、水电费，未主张气费及滞纳金，然为减少当事人诉累，本院对上述费用在本案中一并处理。一审中圣昊公司认可确拖欠物业费，周可欣二审中亦提交证据证明其代圣昊公司缴纳了水、电、气、物业费及滞纳金共计12167.46元，本院对周可欣主张圣昊公司向其支付水、电、气、物业费及滞纳金共计12167.46元予以支持。 圣昊公司应当支付违约金数额的认定，根据案涉租赁合同第九条约定，“任何一方违反本合同，应向守约方承担未履行租赁期间租金总额的20%违约金（包括但不限于：因维权所产生的代理费和相关费用以及预期可获得利益）。”，圣昊公司违反案涉合同约定存在迟延支付租金等行为，应当按照合同约定承担违约责任。然根据周可欣二审陈述其在收回房屋的两个月内即2019年7月13日就将案涉房屋出租给案外人，同时其也无证据证明恢复案涉房屋装修所需数额，故在圣昊公司申请调减违约金的情况下，一审根据案涉租赁合同未履行租期长短、案涉房屋实际情况、圣昊公司过错承担，综合考量酌情认定圣昊公司向周可欣支付违约金50000元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人周可欣的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现水电气物业费用的新证据，对圣昊公司应付该部分款项的认定应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4343号民事判决第一项“解除周可欣与四川圣昊教育科技有限公司于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》”、第二项“四川圣昊教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向周可欣支付租金及房屋占有使用费共计23945元并支付违约金50000元”； 二、四川圣昊教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向周可欣支付物业费、水电气费及滞纳金共计12167.46元； 三、驳回周可欣的其他诉讼请求。 如果四川圣昊教育科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费负担方式不变；本案二审案件受理费26009元，由上诉人周可欣承担24188元，被上诉人四川圣昊教育科技有限公司承担1821元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年五月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹