广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执监58号 申诉人：蔡宏艺，男，1957年7月20日出生，香港特别行政区居民，联系地址深圳市罗湖区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。 负责人：谢宇。 被执行人：林建模，男，1977年7月4日出生，汉族，住福建省仙游县。 被执行人：林世积，女，1979年9月4日出生，汉族，住福建省仙游县。 利害关系人蔡宏艺不服广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2019）粤01执复559号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 广东省广州市越秀区人民法院（下称越秀法院）在执行（2018）粤0104民初2850号民事判决一案过程中，以（2018）粤0104执14155号立案执行。在执行过程中，越秀法院依法查封林建模名下位于广东××县水头镇碧××清泉城××街××号别墅（下称涉案房屋），并于2019年2月26日裁定拍卖、变卖涉案房屋以偿还债务。蔡宏艺提出书面异议，称其于2017年8月2日与林建模签订了《广东xx县xx清泉城xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》，其对涉案房屋的实际投入已超过150万元，且作为涉案房屋的使用管理者和利害关系人与林建模的纠纷正处于诉讼阶段，其对涉案房屋在2020年8月1日有享有使用权。据此，蔡宏艺请求暂停或延期拍卖涉案房屋。 越秀法院查明：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（下称农行淘金支行）与林建模、林世积借款合同纠纷一案，越秀法院于2018年6月4日作出（2018）粤0104民初2850号《民事判决书》，判决林建模、林世积在判决发生法律效力之日起10日内向农行淘金支行清偿贷款本金5562028.44元及利息、罚息、复利（截至2018年5月2日，利息为109043.45元、罚息为1713.47元、复利为677.28元；自2018年5月3日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定标准计算，罚息不得计收复利）；林建模、林世积不履行上述判决时，农行淘金支行有权从拍卖或者变卖林建模所有的涉案房屋所得价款中优先受偿；案件受理费52374.2元、诉前财产保全费5000元由林建模、林世积共同负担。该判决于2018年6月22日发生法律效力。因林建模、林世积未履行生效判决确定的义务，农行淘金支行向越秀法院申请强制执行，越秀法院于2018年7月6日以（2018）粤0104执14155号案立案执行。在诉讼期间，越秀法院于2018年1月10日以（2017）粤0104财保308号《民事裁定书》，轮候查封了林建模名下的涉案房屋。在执行期间，越秀法院于2018年11月20日以农行淘金支行对涉案房屋享有抵押优先权为由向广州市番禺区人民法院发函，商请该院以（2017）粤0113民初4819号案查封在先的涉案房屋移送越秀法院处理。该院于2019年2月13日函复越秀法院同意将涉案房屋移送越秀法院执行，并在后续执行中对该院首封案件债权人所享有的各项权利予以保护。越秀法院依法委托评估机构对涉案房屋进行评估，并于2019年2月26日作出（2018）粤0104执14155号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人林建模名下占有的涉案房屋以偿还债务。随后越秀法院派员到涉案房屋现场张贴上述拍卖《执行裁定书》及《网络司法拍卖公告》，告知涉案房屋的起拍价为7174230元，越秀法院将以该评估结果、房屋现状确定拍卖保留价。 越秀法院另查明，根据佛冈县不动产登记中心出具的关于涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋权利人为林建模，抵押权人为农行淘金支行，抵押期限为2014年11月25日-2024年11月25日，债权数额为739万元，登记时间为2016年10月17日。 越秀法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务的财产。鉴于涉案房屋登记在被执行人林建模名下，农行淘金支行对抵押的涉案房屋享有优先受偿权，首封法院也同意将涉案房屋移交越秀法院执行处理，故越秀法院裁定拍卖、变卖涉案房屋依法有据。蔡宏艺以其与林建模于2017年8月2日签订《关于涉案房屋预期买卖的框架性运作书》主张对涉案房屋享有至2020年8月1日的使用权，因运作书的签订在涉案房屋设立抵押登记之后，仅对其与林建模有约束力，并不能对抗越秀法院对涉案房屋的拍卖，故对其请求暂停或延期拍卖涉案房屋的异议请求，越秀法院不予支持。至于蔡宏艺提出在涉案房屋添置很多设施和物品等问题，则不属异议案审查范围，蔡宏艺可通过其他途径予以解决。据此，越秀法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）的规定，作出如下裁定：驳回蔡宏艺的异议请求。 蔡宏艺不服上述执行裁定，向广州中院申请复议称：一、蔡宏艺在与林建模签订《广东xx县xx清泉城xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》时约定，林建模要即时将空置四年多的涉案房屋交付给蔡宏艺使用和居住管理。蔡宏艺投入了一定资金对涉案房屋进行整修，使其达到可以居住的条件，蔡宏艺还支付了林建模之前所欠碧桂园4年多的管理费十几万元。由此可见，蔡宏艺对涉案房屋投入巨大，不仅和林建模就涉案房屋建立了预期买卖关系，而且还建立了一定期限居住使用的租赁关系。二、鉴于目前涉案房屋的买卖及居住使用的相关责、权、利的诉讼在广东省清远市中级人民法院（下称清远中院）审理之中，请求法院待清远中院有了生效判决后，再进入涉案房屋的拍卖程序。三、鉴于涉案房屋在交付给蔡宏艺使用之前已经被空置四年多，很多水电气、空调等相关设施都是蔡宏艺在接收涉案房屋后投入大量人力、物力、财力进行整修和添置的，目前涉案房屋要拍卖的相关图片和资料已经与当时的情况严重不符。如果不花一定时间加以理清认定，将会在涉案房屋拍卖后产生新的纠纷与诉讼。蔡宏艺对于涉案房屋已投入了150多万元人民币，如果不走完所有的法律程序而草率地进行拍卖，将严重损害蔡宏艺的相关权益。四、鉴于目前林建模已资不抵债，诉讼缠身，越秀法院以7174230元为起拍价拍卖涉案房屋，而蔡宏艺与林建模所签订的《广东xx县xx泉城xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》中约定的购买价为10500000元，为各方面的最大利益着想，请求法院给予各方面包括另案债权人唐海俊相互沟通、交流、协商解决处理的机会。据此，蔡宏艺请求：一、撤销越秀法院作出的（2019）粤0104执异233号执行裁定书；二、裁定蔡宏艺在2020年8月1日前对涉案房屋拥有居住使用权；三、暂停或延期拍卖涉案房屋。 对越秀法院查明的事实，广州中院经审查予以确认。 广州中院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。因登记在林建模名下的涉案房屋已经生效裁决确定农行淘金支行享有优先受偿权，且本案的抵押权发生在蔡宏艺与林建模签订《广东xx县xx园清泉城xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》之前，故在林建模未按执行通知履行生效法律文书确定的义务的情况下，越秀法院依法对涉案房屋进行拍卖并无不当。蔡宏艺要求暂停或延期拍卖涉案房屋，因缺乏法律依据，广州中院不予采纳。关于蔡宏艺要求确认其在2020年8月1日前对涉案房屋拥有居住使用权，不属于本案的审查范围，蔡宏艺可通过其他途径予以解决。 综上所述，越秀法院裁定驳回蔡宏艺的异议请求处理正确，依法予以维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，于2019年9月5日作出（2019）粤01执复559号执行裁定，驳回蔡宏艺的复议申请，维持越秀法院（2019）粤0104执异233号执行裁定。 蔡宏艺不服广州中院上述执行裁定，向本院申诉，请求： 申诉理由除向广州中院申请复议时提出的理由以外，还提出“本院存在程序瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。就本案而言，有包括申请人和另案债权人唐海俊等利害关系人就案涉房屋享有债权，其中涉及的权利义务关系相对复杂，法院应通过组织各方当事人听证以查明案件基本事实，但广州中院仅草率的进行书面审查，未依法组织听证，存在程序瑕疵，依法应予纠正。” 本院经审查，对广州中院查明的事实予以确认。 本院审查认为，本案需要审查的主要问题是，蔡宏艺以其与被执行人林建模存在房屋买卖合同关系要求暂停拍卖涉案房产的主张是否成立。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产；根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。本案中，涉案房屋已经生效裁决确定农行淘金支行享有优先受偿权，且本案的抵押权发生在蔡宏艺与林建模签订《广东xx县xx清泉xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》之前，蔡宏艺与被执行人的涉案房屋买卖合同关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，蔡宏艺与林建模签订《广东xx县xx清泉城xx街xx号别墅预期买卖的框架性运作书》系房屋买卖合同，蔡宏艺认为其不仅和林建模就涉案房屋建立了预期买卖关系、而且还建立了一定期限居住使用的租赁关系的主张亦无法律依据。因此，越秀法院依法对涉案房屋进行拍卖并无不当。蔡宏艺要求暂停或延期拍卖涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。 蔡宏艺还提出，本案涉及的权利义务关系相对复杂，法院应当组织听证以查明基本事实，但广州中院未组织听证应予纠正。本院认为，如前所述，本案广州中院查明事实清楚，争议的权利义务关系明确，广州中院未进行听证不违反法律和司法解释的规定。 综上，申诉人的申诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下： 驳回申诉人蔡宏艺的申诉请求。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇二〇年五月二十八日 书记员  何谢凤