河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初471号原告：刘涛，男，1981年10月23日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：霍爱本，扶沟县聚正法律服务所法律工作者。被告：扶沟县华福房地产开发有限公司，住所地扶沟县行政新区桐丘路西侧，统一社会信用代码：91411621060036187X。法定代表人：林迪,该公司经理。委托诉讼代理人：任发亮，扶沟县鼎正法律服务所法律工作者。原告刘涛与被告扶沟县华福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛委托诉讼代理人霍爱本、被告扶沟县华福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任发亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘涛向本院提出诉讼请求：要求扶沟县华福房地产开发有限公司支付刘涛延期交付房屋的违约金19792元。事实和理由：刘涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为515426元，扶沟县华福房地产开发有限公司的交付房屋期限在2019年5月31日前，而扶沟县华福房地产开发有限公司拟定于2019年12月5日交付房屋，对刘涛的实际交房时间通知是2019年12月18日，延迟交付房屋192天。合同约定出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交房最后期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。依据上述约定，扶沟县华福房地产开发有限公司依合同约定应承担逾期交房的违约金。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称，刘涛与扶沟县华福房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同合法有效。涉案的房产符合法定、约定的交付条件，刘涛逾期付款违约在先。假如法院认定逾期交房，应从逾期交房的违约天数中扣除逾期付款的违约天数。扶沟县华福房地产开发有限公司不应承担逾期交房的责任。理由：1、扶沟县人民政府“攻坚办”从2018年1月11日至2019年12月份下发了多份扬尘治理的文件，导致建筑工地停止施工181天，再加上下雨、中考及高考造成的停工，停止施工天数合计205天。依据案涉《商品房买卖合同》第八条第二款第二项规定、《合同补充协议》第五条规定，遭遇不可抗力、有关政策等调整，导致交付延迟的，出卖人可据实延期交房，扶沟县华福房地产开发有限公司不应承担逾期交房的违约责任。2、退一步讲，即便抛开政策因素的影响，依据双方签订的附件四即《合同补充协议》第五条第6项（6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；），买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期。就本案而言，刘涛逾期付款达137天。扶沟县华福房地产开发有限公司应顺延137天交房。3、逾期交付房产亦受市政基础配套设施的严重影响。因此，迟延交房不是扶沟县华福房地产开发有限公司的责任，是政府原因造成的，是扶沟县华福房地产开发有限公司不能控制因素导致的，这种原因也是不可预见的，符合双方合同约定的逾期交房免责事由。4、扶沟县华福房地产开发有限公司在2019年12月4日至5日连续两天通知刘涛等人在2019年12月18日之前对房屋进行交接，刘涛也收到该通知，依据双方所订立合同的第十一条第二款的规定，已视为扶沟县华福房地产开发有限公司将房屋交给刘涛；房屋备案表只是房管部门办理房产备案才需要的，这与涉案房屋是否具备交房条件没有任何关系。依据双方合同第8条约定的第5种条件，扶沟县华福房地产开发有限公司具备交房条件，与是否备案没有关系。因此其主张2019年12月4月至2019年12月18日期间的违约金应不予支持。综上，请求法院依法判决驳回刘涛的诉讼请求。刘涛为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同书复印件一份。证明1、房屋价款为515426元。2、房屋的交付期限是2019年5月31日前。合同约定的交房条件中的第5种条件不是商品房交付条件，合同约定的第5种条件，明显是玩弄文字游戏，欺骗买受人。3、刘涛要求出卖人从2019年6月1日起按向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。4、《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。验收时，出卖人应当出具《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件。出卖人还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交房必须满足的几个条件为：五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》）、两书（《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》）、三表（《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》），扶沟县华福房地产开发有限公司的五证、两书齐全，但是没有三表，这是刘涛及其他业主不同意接收房屋的根本原因。5、扶沟县华福房地产开发有限公司只有列举出合法有效的证据才能达到其延期交房成立的理由。第二组证据：华福大名城1#-11#交房告知函复印件一页。证明扶沟县华福房地产开发有限公司拟定于2019年12月17-18日正式陆续交房，延期交房天数达到180天以上，应按刘涛所交购房款日万分之二向刘涛支付违约金。扶沟县华福房地产开发有限公司对刘涛提供的证据，质证意见如下：对证据一合同书真实性无异议，对证明目的有异议。1、合同第6条双方约定付款方式为按揭付款，依据商品房买卖合同附件第三条第三项约定，刘涛应在合同三日内向银行提交真实合法有效的贷款资料，并办理完毕按揭手续，本案中刘涛签订合同的时间是2018年2月19日，刘涛应在2018年2月22日之前办理完毕按揭手续，刘涛没有在约定时间内办理完毕按揭手续，违约长达137天，扶沟县华福房地产开发有限公司可顺延137天交房。依据商品买卖合同第七条第一款第二项约定，扶沟县华福房地产开发有限公司还可以要求刘涛承担逾期付款的违约金。2、合同第8条约定交房条件是经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，扶沟县华福房地产开发有限公司交付的房屋符合双方约定的交付条件。3、依据商品房买卖合同第8条第2款及合同附件4第5条约定，合同中的特殊原因第2项、第9项约定，扶沟县华福房地产开发有限公司有证据证明逾期交房不是扶沟县华福房地产开发有限公司自身的原因，而是国家环保政策及政府行为导致逾期交房，所以扶沟县华福房地产开发有限公司不应当承担逾期交房的责任。对证据二告知函真实性无异议，但依据合同的约定认定扶沟县华福房地产开发有限公司交付房屋是以扶沟县华福房地产开发有限公司发出的交房通知函的日期为实际交房日期，刘涛接到交房通知函是在2019年12月4日，因此不应依据房屋交接手续办理的时间，即2019年12月17日至18日来认定房屋的交房时间。扶沟县华福房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、不动产证书复印件一份（2页）。2、建设用地规划许可证复印件一份（1页）。3、建设工程规划许可证复印件一份（1页）。4、建筑工程施工许可证复印件一份（2页）。5、商品房预售许可证复印件一份（1页）。6、营业执照复印件一份（1页）。7、建设工程竣工验收报告（10页）。8、竣工验收备案表（5页）。证明：扶沟县华福房地产开发有限公司所交的房屋符合双方约定的条件及法定条件。第二组证据：1、商品房买卖合同书复印件一份；2、房产支付逾期情况统计表复印件（1页）；3、银行电子回单一份复印件（1页）。证明《商品房买卖合同》合法有效。刘涛应于合同订立后三日内，即2018年2月22日之前去银行办理完毕按揭手续。由于刘涛违约，没有在3日内办理完毕，导致逾期付款137天，依合同约定扶沟县华福房地产开发有限公司可以延长137天交房，扶沟县华福房地产开发有限公司可以要求刘涛按应付款的日万分之二承担违约金。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》规定的“特殊原因”包括有关政策等调整导致交付延迟、其他出卖人不能预防和控制的因素等。第三组证据：1、扶环攻坚办文件复印件29份；2、2019年12月19日扶沟县住建局情况说明复印件一份（2页）。证明受政府扬尘治理环保政策的影响，造成涉案小区共停止施工181天，依据《合同补充协议》第五条第2项规定，有关政策等调整导致交付延迟的，扶沟县华福房地产开发有限公司不应承担延迟交房的责任。第四组证据：1、花园南路现场照片打印件8张（2019年12月12日拍照）；2、城市基础设施配套费发票复印件3张（共计6553468.50元）；3、2019年12月19日扶沟县住建局情况说明复印件一份。证明扶沟县华福房地产开发有限公司已交纳涉案小区城市基础设施配套费，涉案的市政基础配套设施至今没有完工。依据合同及补充协议规定，属于扶沟县华福房地产开发有限公司不能预防和控制的因素，导致延期交房，扶沟县华福房地产开发有限公司不应承担逾期交房责任。第五组证据：1、延期交房告知函复印件一份。手机短信交房通知打印件一份。证明1、扶沟县华福房地产开发有限公司因受扬尘治理政府配套设施不完善等原因造成逾期交房，按合同约定提前告知了刘涛，扶沟县华福房地产开发有限公司不承担逾期交房的违约责任。2、扶沟县华福房地产开发有限公司于2019年12月4日以手机短信的形式通知刘涛接收房屋，证明扶沟县华福房地产开发有限公司已将涉案房产交付刘涛。刘涛对扶沟县华福房地产开发有限公司提交的证据质证意见如下：对第一组证据的质证意见是：真实性无异议，但没有商品房竣工验收备案表。交付商品房必须要有商品房面积的实测表、综合验收备案表，本案房产不符合法定交房条件。对第二组证据的质证意见：对商品房买卖合同书、收款收据无异议。对房屋逾期支付表有异议，该表是扶沟县华福房地产开发有限公司制作的。刘涛办理按揭的时间是按照扶沟县华福房地产开发有限公司工作人员的指示办理的，银行向扶沟县华福房地产开发有限公司发放贷款晚的原因，是因为扶沟县华福房地产开发有限公司的楼盘没有封顶。银行贷款回单银行对开发商履行的手续，与刘涛没有关系，刘涛不存在延期交款的情形。对第三组证据的质证意见：这29份文件属于抽象性行政文件，与本案无关，不能作为本案的证据。只有针对扶沟县华福房地产开发有限公司的停工令、复工令等具体行政行为的文件，才可作为有效证据。情况说明、汇总表上王磊的签字不是2019年12月19日签的，而是2020年1月20日补签的，没有法定代表人签字，不具有法律效力。刘涛申请扶沟县住房和城乡建设局法定代表人、情况说明制作人出庭作证。对第四组证据质证意见是：对照片的真实性无异议，但不能达到扶沟县华福房地产开发有限公司的证明目的，恰恰说明扶沟县华福房地产开发有限公司的房屋至今未达到交付条件，及至今未拿到工程验收备案表的原因。对发票的真实性无异议，但与本案无关。情况说明是2019年12月19日出具的，而王磊的签名是2020年1月20日补签的，且没有法定代表人的签字。对第五组证据的质证意见：对回执单真实性无异议，扶沟县华福房地产开发有限公司不能提交商品房验收合格备案表和商品房实测面积表，因此不符合交房条件，延期交房告知函不能作为有效证据使用。扶沟县人民法院对扶沟县住房和城乡建设局局长严宏涛、情况说明等材料的制作人王磊、扶沟县住房和城乡建设局工作人员李二宁、袁涛进行了调查核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月19日，刘涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容是：刘涛购买华福国际商贸城二期华福大名城小区第8幢1单元3层1-3-1号房屋，房屋总金额为515426元。第六条付款方式及期限，贷款：买受人应当于合同签订之日前向出卖人支付购房首付款（总房款30%）计人民币155426元，剩余房款人民币360000元办理贷款，如买受人未能取得贷款，应在10日内一次性向出卖人付清房屋的全部总价款；逾期付款的，买受人承担逾期付款的违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条交付期限：出卖人应在2019年5月31日前交付房屋。将具备下列第5种条件，……5、经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、按附件四《合同补充协议》约定执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担……。2018年2月19日，刘涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订《合同补充协议》。约定的主要内容是：第一条通知、送达。出卖人的联系方式以合同约定的联系方式为准；买受人承诺所提供的联系方式真实可靠，并可以正常接收信函、邮件或电话。直接或以快递方式送交的书面函件，买受人、买受人亲属、所在单位或小区物业签收或代为签收的，签收时间视为送达时间，买受人拒签或被退回的，函件退回的签注单注明的日期视为送达日。出卖人通过电话或手机短信通知的，自通知或短信发出之时视为已送达买受人。第三条付款方式及期限。……2、买受人以贷款方式付款的，合同或协议约定的付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。3、签订《商品房买卖合同》后，买受人应在3日内提交符合银行要求的真实、完整、合法、有效资料，并办理完毕按揭手续，因买受人不符合贷款条件、伪造或提交虚假、不符合要求的资料导致无法取得贷款的，应承担逾期付款责任。第五条交付期限。合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整，导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3、商品房建设工程设计变更或政府规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期：7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。第十五条其他。本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以本协议为准。2018年2月15日，刘涛向扶沟县华福房地产开发有限公司交纳购房首付款155426元,下余购房款360000元，刘涛在中国人民银行办理房屋按揭贷款。2018年7月6日中国人民银行将360000元汇入扶沟县华福房地产开发有限公司银行账户。2018年1月至2019年12月4日，扶沟县华福房地产开发有限公司在华福国际商贸城二期华福大名城小区多次停止建设施工，停工时间181天。2019年11月20日，建设单位扶沟县华福房地产开发有限公司、勘察单位河南求实岩土工程勘察有限公司、设计单位郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位江西抚州林川建筑工程公司、监理单位福建固特新工程监理咨询有限公司对扶沟县华福大名城8#楼进行了竣工验收，扶沟县华福大名城8#楼建筑质量合格。2019年12月4日扶沟县华福房地产开发有限公司通知刘涛于2019年12月18日交接案涉房屋。截至2019年12月18日，扶沟县华福房地产开发有限公司逾期交房201天。2020年1月13日，扶沟县华福房地产开发有限公司申请备案登记，2020年1月16日，扶沟县建筑安装工程质量监督站对扶沟县华福大名城8#楼进行了备案登记。2018年1月3日、5月18日、7月13日扶沟县华福房地产开发有限公司共向扶沟县住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费655.3468万元。按规划，涉案小区大门西临的扶沟县花园南路于2019年5月交付使用，至今未交付使用，影响了涉案小区配套设施与市政公共配套设施的对接。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦是：扶沟县华福房地产开发有限公司是否违约交房，是否承担违约责任，违约金数额如何确定。关于争议焦点的分析认定。刘涛诉称扶沟县华福房地产开发有限公司通知刘涛交付房屋的日期是2019年12月18日，扶沟县华福房地产开发有限公司未按照合同约定的交房日期2019年5月31日交付房屋，应承担违约责任。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称，扶沟县人民政府出台了诸多扬尘治理的环保文件，造成扶沟县华福房地产开发有限公司在涉案小区停止施工181天，加上因下雨、中考及高考造成的停工天数，共计205天，应延期205天交房。刘涛未按合同约定在3日内办理完房屋按揭贷款手续，导致放款时间逾期137天，按合同约定应顺延交房日期，涉案房屋已经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，符合约定交付条件，扶沟县华福房地产开发有限公司没有违约交房，不应承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，2019年11月20日案涉房屋已经竣工验收合格，符合约定交房条件。扶沟县华福房地产开发有限公司于2019年12月4日已通过短信方式通知刘涛于2019年12月18日交付房屋，依据刘涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订的《合同补充协议》第一条约定“出卖人通过电话或手机短信通知的，自通知或短信发出之时视为已送达买受人。”刘涛拒绝接房的理由，证据不足，本院不予采信。本案交付房屋的时间应为2019年12月18日。扶沟县华福房地产开发有限公司应从2019年6月1日起至2019年12月18日止计算违约交房天数，即违约天数为201天。扶沟县华福房地产开发有限公司提供扶沟县环境污染防治攻坚领导小组办公室文件、扶沟县住房和城乡建设局出具的情况说明、花园南路现场照片、交纳城市基础设施配套费发票证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，本院对扶沟县住房和城乡建设局及情况说明制作人王磊进行了调查核实，扶沟县住房和城乡建设局及王磊并未拒绝，本院认为扶沟县住房和城乡建设法定代表人、证明制作人王磊没有必要出庭作证，情况说明载明的停止施工天数181天，有事实依据，本院予以认定。经审查，扶环攻坚办（2019）138号文件载明“自6月6日起，对达不到环保要求的所有涉气涉尘企业、施工企业和商砼搅拌站下发了立即整改通知书，2019年7月7日起，已完成整改，设施运行正常，同意复工……。”扶沟县华福房地产开发有限公司按照该文件的要求2019年6月6日至2019年7月7日在案涉小区整改停工32天，并非因政府制定该环保政策造成的停工，而是因为扶沟县华福房地产开发有限公司自身在施工过程中采取的扬尘治理措施不达标造成的，不属于合同约定的因不可抗力或者特殊原因造成的停工，应当从停工天数181天中扣除32天。根据《合同补充协议》第五条规定，本院认为因政府政策调整，系扶沟县华福房地产开发有限公司自身不能预防和控制的因素导致的停工时间，应当认定为149天（181天-32天），应当从逾期交房期限中扣除149天。综上，扶沟县华福房地产开发有限公司违约交房的天数本院确定为52天（201天-149天）。扶沟县华福房地产开发有限公司在签订合同时应当预见到，施工过程中可能出现的下雨、中考及高考对施工造成的影响，因此而造成的停工时间不应当从逾期交房期限中扣除。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称应扣除因下雨、中考及高考造成的停工时间的理由，不符合合同约定，本院不予采信。合同具有相对性，扶沟县华福房地产开发有限公司辩称涉案小区大门西侧扶沟县花园南路计划在2019年5月交付使用，至今未交付使用，涉案小区配套设施与市政公共配套设施无法对接，因此造成延期交房的时间也应当从逾期交房期限中扣除的理由，不符合合同约定的特殊原因，本院不予采信。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称刘涛逾期付款137天，按合同约定应顺延交房日期。《合同补充协议》中第三条第2项约定“买受人以贷款方式付款的，合同或协议约定的付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。”双方在该协议中就按揭贷款到账时间约定不明确，扶沟县华福房地产开发有限公司要求顺延137天交房的理由，证据不足，本院不予支持。综上，对扶沟县华福房地产开发有限公司辩称不应支付逾期交房违约金的理由，证据不充分，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”扶沟县华福房地产开发有限公司应承担的违约金数额为2680元（515426元×0.0001元/天×52天）。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当依照法律规定和约定，全面履行民事义务，承担民事责任。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方和第三人之间的纠纷，与本案不是同一个法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告扶沟县华福房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘涛支付违约金2680元；二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费148元，由原告刘涛负担123元，被告扶沟县华福房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  范娜娜二〇二〇年五月三十日书记员  赵银芝