天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2728号上诉人（原审被告）：天津海纳置业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第B-17号。法定代表人：徐继武，董事长。委托诉讼代理人：寇相毅，山东黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，天津杰森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮树武，男，1961年2月17日出生，汉族，北京市永安银达投资担保有限公司职员，住辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱，天津安泽海森律师事务所律师。上诉人天津海纳置业有限公司（以下简称海纳置业公司）因与被上诉人阮树武房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海纳置业公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人一直使用的是原来备案过的公章，从没有使用过其他公章，一审法院认定对公章的同一性存在合理怀疑是错误的。一审法院仅以提取的银行预留印鉴日期认定财务专用章的鉴定意见书不能达到被告的证明目的是错误的。一审判决的使用和认定存在倾向性。双方当事人没有订立过《天津市商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），不能证明是在售楼处签订的案涉合同，上诉人工作人员也并不在场，被上诉人将款项打入案外人孙婵个人账户。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定华必腾公司行为构成表见代理错误。被上诉人曾自述案涉合同不是表见代理而是直接签订的，被上诉人不是善意的，不构成表见代理。被上诉人陈述其知道华必腾公司通过售房融资，而融资已经过了合作协议书约定的期限。案涉合同加盖的是行政公章而不是合作协议书中约定的销售合同专用章。案涉项目的房屋是预售，被上诉人未将购房款打入监管账号，而是打入案外人孙婵个人账号。被上诉人支付的购房款大大低于合同价格。被上诉人作为非银行金融机构从业人员，理应有着高于常人的风险意识，其订立合同显然不是善意的。三、被上诉人在关键事实上进行了虚假陈述，与本案的结果有直接关联。被上诉人陈述2013年4月其去考察工地时项目正在建设，实际上案涉工程于2012年9月已经停工，被上诉人的陈述明显不合理。请求二审法院支持上诉人的请求。阮树武辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。一、关于事实部分。关于公章备案，案涉合同上的公章、人名章、财务章都是在上诉人售楼处办理的，公章是否备案，不影响双方合同关系的成立。上诉人的鉴定申请不全面，造成的后果应由上诉人承担。上诉人与华必腾公司系合作协议，上诉人还给华必腾公司提供了章、证、手续、办公地（在售楼处），华必腾公司具有售楼权、定价权、收款权。二、一审法院适用法律正确。华必腾公司有代理权，本案形成了表见代理。合作协议约定的一年是借款5亿元的期限，而对销售房屋没有期限约定。关于价款的问题，根据阮树武提供的证据，足以证明价格是各方认可的，也是实际履行的。三、上诉人对于阮树武陈述的分析吹毛求疵，但其所述没有任何证据可以佐证其观点。另外，合同只要达到法律要求的成立条件就应当成立，上诉人要想否认合同或者说合同无效，就应该拿出法律的相关规定来。阮树武向一审法院起诉请求：1．确认原、被告签订的编号为2013-0030821海纳大厦1-1007号房屋的《商品房买卖合同》有效，在具备办理条件时，为原告办理房屋产权登记手续；2．赔偿原告损失100000元（从应交付房屋2014年6月1日起至2018年1月8日止，案涉房屋应收取的租金）；3．由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月24日，被告与华必腾公司签订《合作协议书》，达成对被告开发的海纳国际（滨州国际商务大厦）项目有关事项协议。协议约定：海纳国际位于天津市滨海新区以东、万顺道以北，响螺湾中心商务区Ｂ-17地块。被告向华必腾公司分阶段陆续借款五亿元人民币，被告同意将海纳国际项目中可销售部分约95331.12平方米房屋及相关手续全部质押给华必腾公司作为借款保证。其中80000㎡左右房屋被告愿以折扣后约定价格交给华必腾公司对外发售，以使华必腾公司在销售回款中收回借款并获取资金投入回报，并列明了被告目前可对外销售房屋市场价格。销售面积80000㎡（其中，裙楼底商1-4层按30000元／㎡，共计7030.57㎡）应回款1194781000元，被告同意给华必腾公司的折扣价格按7.8折计算，最终回款931929000元。如实际销售价格低于约定价格时，则由华必腾公司补齐差额并按约定拨付给被告。华必腾公司拥有海纳国际项目约定销售面积范围内财务决策权，其销售部分设立专用银行账户（银行预留印鉴使用华必腾公司人名章）并有华必腾公司负责销售发票的开具。被告派人持有财务章随时配合华必腾公司使用，在此期间被告不得干涉华必腾公司销售资金的合理运作，其中销售款项中被告应得部分华必腾公司应在本协议约定销售面积整体工程验收合格后15天内一次性返还给被告，销售期间被告须根据需要配合华必腾公司工作并提供相关手续。华必腾公司拥有海纳国际项目约定销售面积范围内的独立行政管理权，在华必腾公司需要时被告须积极配合提供出具相关的证照并给华必腾公司提供销售合同专用章和业务专用章各一枚（被告派员参加）。同时，为配合被告尽快获取充足资金，完成全部项目建设，被告同意华必腾公司可用上述控制面积的房屋进行多渠道融资工作。本合同经被告、华必腾公司双方签字盖章后生效之日起至双方所有款项相互支付完毕之日为止。2013年初，原告通过华必腾公司得知海纳国际项目事宜，后签订案涉房屋并支付款项，但未取得房屋，遂于2018年1月8日将被告诉至一审法院，原案成讼。本案中，原告提交编号为2013-003821的案涉合同显示，原告与海纳置业公司于2013年4月15日签订案涉合同，原告从海纳置业公司处购买迎宾大道以东、万顺道以北海办公房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为214.55平方米，每平方米价格为10400元，价款为2231320元。原告提交的收据显示，海纳置业公司于2013年4月15日收到原告交来的案涉房屋款2231320元。原告提交的授权委托书显示，2013年3月1日，华必腾公司授权孙婵代表华必腾公司与原告接洽并办理融资事宜，被授权代理人签署文件和处理一切与此有关的事务，华必腾公司均予以认可，落款处有华必腾公司印章、马丽华名章及签名。后，原告于2013年4月15日向孙婵汇款1250000元（自记用途为还款），于2013年4月16日分两笔向孙婵汇款计13000000元。对于授权委托书，庭审中，原告称当时华必腾公司就是为了给被告卖房融资。此外，原告陈述华必腾公司在2013年4月给了原告一整套被告的手续，说他们是真的，原告就到售楼处找到被告人员签订合同，在华必腾公司、被告人员在场情况下，让打款给孙婵，且华必腾公司融资之后打给被告的也是孙婵的名。原告提交的天津市第二中级人民法院开庭笔录显示，被告认可华必腾公司对外宣传、推销，也在其公司售楼处做工作，其公司后来才知道有很多钱打到孙婵账户，孙婵是华必腾公司员工，华必腾公司和被告不算案涉房屋在内合作卖了75套房。本案庭审中，被告称销售75套房中，有19套是其公司自己销售，但未提交证据。被告提交的四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302刑初75号刑事判决书显示，华必腾公司南充分公司人员因非法吸收公众存款罪被判处刑罚，马丽华涉及犯罪在逃，该判决未提及案涉房屋买卖情况。另外，被告认可马丽华系案涉房屋买卖时华必腾公司法定代表人，被告主张本案涉及刑事案件，经一审法院调查，了解到马丽华已被抓获，但其所涉犯罪事实并不涉及天津。原案中，被告提出申请对案涉合同中“天津海纳置业有限公司”公章印文、骑缝印章印文，对收据中“天津海纳置业有限公司财务专用章”的印章印文、“纳置业有限公司”的残章印文及法定代表人“徐继武”的名章印文进行鉴定，一审法院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，期间，一审法院调取了鉴定所需样本，且经原、被告一致认可，后鉴定机构作出津天鼎（2018）文书鉴字第898号、第899号、第900号天津市天鼎物证司法鉴定所司法鉴定意见书。其中，第898号鉴定意见书显示，检材案涉合同中“天津海纳置业有限公司”公章印文、骑缝印章印文，与原、被告双方认可的8份对比样本印文均不是同一印章盖印形成；第899号鉴定意见显示，检材为2013年4月15日收据，样本为2017年6月16日、6月19日《渤海银行印鉴卡》，收据中“天津海纳置业有限公司财务专用章”印章印文、“纳置业有限公司”残章印文与原、被告双方认可的对比样本印文均不是同一印章盖印形成；第900号鉴定意见书显示，检材2013年4月15日收据中法定代表人“徐继武”的名章印文，与原、被告双方认可5份对比样本印文均不是同一印章盖印形成。本案中，被告向一审法院提交了上述鉴定意见书，原告提出异议，认为鉴定报告只是对检材和样本之间对比，没有对多个样本之间的一致性对比，原告合理怀疑被告存在多枚印章和名章，财务章样本时间为2017年6月16日、6月19日，该是在检材时间2013年4月15日之后，故该鉴定意见书不能达到被告证明目的。一审法院审理过程中，天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定人出庭接受质询，称鉴定意见中样本印文，双方当事人都看过，已确定双方认可样本的真实性，对检材与样本分别进行了比对，因鉴定申请中未提出样本之间是否一致的要求，对样本之间未确认一致性，其方需通过检验才能确定样本之间是否一致。被告主张从其公司成立至今仅使用一枚公司印章，经一审法院调查，了解到现并无被告印章存档记录。本案中，原告未提出鉴定申请。现案涉房屋尚未建设完毕。被告主张《合作协议书》对房屋销售价格有明确约定，且明确提出销售合同涉及的公章、财务章是被告派人管理，华必腾公司没有定价权，且公章必须由被告管理，华必腾公司没有协商合同并盖章的权限，华必腾公司无权代表被告，也无权代理被告的行为。原告则认为华必腾公司有权销售案涉房屋并定价。一审法院认为，本案主要争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效问题。从鉴定意见看，案涉房屋买卖合同、收据中被告印章、财务专用章、徐继武名章，经鉴定机构鉴定与样本均不是同一印章盖印形成，在原告对此提出异议，未提交反驳证据情况下，根据现有证据，案涉房屋买卖合同、收据不能认定为被告加盖印章、名章所形成，但从现有证据，结合原、被告陈述来看，华必腾公司与被告系合作关系，由华必腾公司代理销售房屋，被告认可已实际售出房屋70余套，原告系在被告售楼处签订案涉房屋买卖合同，经华必腾公司授权将案涉房屋款项打入华必腾公司代理人孙婵银行账户，并查看了案涉房屋出售相关手续，已尽到合理注意义务。此情况下，即使华必腾公司没有对案涉房屋买卖合同加盖相关印章、名章权限，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，华必腾公司的行为已构成表见代理，案涉房屋买卖合同应认定为有效，被告应在案涉房屋具备条件时，为原告办理案涉房屋产权登记手续。故对于原告相关诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，原告未提供租金损失证据，一审法院不予支持。判决：一、确认2013年4月15日编号2013-003821天津市滨海新区迎宾大道以东、万顺道以北海办公房屋的案涉合同有效；二、在具备条件时，被告天津海纳置业有限公司为原告办理天津市滨海新区迎宾大道以东、万顺道以北海办公房屋的产权登记手续。三、驳回原告阮树武的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、鉴定费25920元、保全费5000元，由原告阮树武负担2300元，被告天津海纳置业有限公司负担30920元。二审审理期间，当事人没有提交新证据。阮树武自述其购买了30套房屋，支付了1425万元，该1425万元系通过3笔汇款支付，并提交了3笔汇款凭证。这3笔汇款的数额均与购房款收据的数额2231320元存在较大不同，在购房款收据真实性存疑的情形下，阮树武提交的证据无法证实其为购买涉案房屋支付了2231320元。阮树武虽主张因鉴定机构未对样本做一致性鉴定，鉴定意见不应采信，但其在多次审理中既未申请做一致性鉴定，也未申请重新鉴定，故鉴定机构出具的三份司法鉴定意见书仍可采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：阮树武与海纳置业公司及华必腾公司之间是否成立房屋买卖合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。阮树武提交案涉合同和收据上的公章、人名章、骑缝章等检材与样本之间比对均不一致，上述印章的真实性存疑。阮树武自述支付1425万元购买了30套房屋，则其购买房屋价格明显低于市场价格和案涉合同中的每平方米价格。阮树武仅能证明其将1425万元款项转入案外人孙婵的个人账户中，而华必腾公司授权孙婵办理的是融资事宜。（2017）川1302邢初75号刑事判决认定，华必腾公司自成立后没有进行正当的经营，是以非法融资为主要活动，而经本案法庭询问后双方均表示不申请追加华必腾公司参加诉讼。综上，根据现有证据尚无法确认各当事人之间成立房屋买卖合同关系，一审判决认定错误，本院对阮树武一审的全部诉讼请求不予支持。对海纳置业公司要求驳回阮树武一审全部诉讼请求的主张，本院予以支持。综上所述，上诉人海纳置业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销（2019）津0116民初1759号民事判决；二、驳回阮树武的全部诉讼请求。一、二审案件受理费2350元、保全费5000元，由阮树武负担。鉴定费25920元，由阮树武负担12960元，由天津海纳置业有限公司负担12960元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇二〇年五月二十五日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；