葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初73号原告葫芦岛百兴大厦有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路4号。法定代表人王辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人冯连克，系葫芦岛市连山区站前法律服务所法律工作者。被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路4号。负责人卜宪忠，系该公司经理。第三人张拴柱，男，1974年5月6日生，汉族，无业，现住葫芦岛市龙港区。被告及第三人共同委托诉讼代理人宫丽，系辽宁易木律师事务所律师。原告葫芦岛百兴大厦有限公司与被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司、第三人张拴柱租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛百兴大厦有限公司委托诉讼代理人冯连克及被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司、第三人张拴柱共同委托诉讼代理人宫丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛百兴大厦有限公司诉称，2016年5月31日，被告向原告交纳定金10万元，2016年9月19日，原告与被告签订租赁协议书，约定被告租赁原告的商场的一楼北侧，面积为730平方米，租期八年，第一年至第五年每年租金为100万元，进场时一次性交清第一年租金，2017年9月19日至2021年9月18日四年租金分别于当年8月20日前交清，后三年每年租金105万元，均于当年8月20日前交清，水、电费及取暖费由被告承担。协议签订后，原告已按协议书履行了约定的义务，但被告违反协议约定，第三年从2018年9月18日至2019年9月18日只交了50万元租金，尚欠租金合计50万元，从2019年9月18日至2020年8月20日租金未交，尚欠租金合计833333.00元；被告尚欠四年取暖费共计89440.00元，尚欠水费1698.48元。被告尚欠原告总费用924471.48元。经原告多次催要未果。原告为保护自己的合法权益，制裁被告的违约行为，诉至人民法院，请求判决解除原告与被告于2016年9月19日签订的租赁协议书，判决被告支付租赁费、取暖费、水费合计924471.48元，并返还一楼北侧的经营场地，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求被告支付租金至2020年5月6日，要求被告给付租金、取暖费、水费合计1341136.48元。被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司辩称，一、答辩人在8月末能够支付租金，不想解除租赁协议。希望原告能够撤回起诉或与答辩人友好协商达成调解。答辩人与原告签订的租赁协议书真实有效，从租赁原告场地之日起开始答辩人都是按约定时间交纳租金，不存在拖欠。只是2019年初，总公司由于四名员工相互勾结隐瞒公司诈骗其他投资人，其他投资人在龙港区法院将总公司账户查封，直接导致上游公司的租赁标的与回购款项无法进账，公司陷入困境。答辩人法定代表人也与原告法定代表人进行过友好协商，不想解除租赁协议，希望原告能宽限一段时间，答辩人法定代表人与上游公司沟通在8月末的时候能够回款，回款后就能够支付租金，希望原告能够撤诉或与原告友好协商达成调解。二、如原告坚持解除协议，对于疫情期间的租金，因不可抗力，应当给与减免。1、2020年1月末大面积爆发的新冠疫情，给经营企业带来很大的冲击，新冠疫情在法律上可认定为不可抗力，依法应当给与减免租金。答辩人3、4、5月三个月没有经营，每个月房租约9万元，请求法院依法予以减免。2、2020年4月16日最告人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知也指出，疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。受疫情影响经营者都很艰难，创业或开店的想法也都停滞处于观望，希望原告能够考虑能不能再次找到承租方，能不能租出去的不确定性，与答辩人友好协商达成调解或先撤诉。三、关于水费和暖气费，因原告当时是自己有水井，不需要向自来水公司交纳水费，口头同意答辩人无需交纳水费和取暖费，不是答辩人拖欠，而是双方协商的结果，希望原告能够尊重事实，能够客观诚信。第三人张拴柱述称，第三人已于2019年春节前，辞去了分公司经理职务，该经理职务是被告聘用的，被告于2019年4月28日在市场监督管理局办理了变更登记。本案是租赁合同纠纷，合同的相对方是被告，应该由被告承担给付义务，第三人作为公司的员工，不应该承担给付义务。经审理查明，2016年5月31日被告向原告交纳定金10万元后，双方于2016年9月19日签订租赁协议书，约定原告将百兴大厦前楼一楼北侧、面积为730平方米、整个外门脸的经营场地租赁给被告，租期为八年，即从2016年9月19日至2024年9月18日，第一年至第五年每年租金100万元，进场时一次性交清一年租金，2017年9月19日至2021年9月18日四年租金分别于当年8月20日前交清，后三年每年租金105万元，均于当年8月20日前交清。除租金外，被告还应承担水费、电费、取暖费等，在“租金、费用标准及交付方式”条款中约定：（1）现行电价每度电1.10元（以后随时依据供电部门电价进行调整），每月月底前按电表实际用电度数，结清电费。（2）每年10月15日前按市供暖部门规定标准交付取暖费（现取暖费标准每平方米31元）。还约定：在协议执行过程中，由于一方违反本合同的约定，即为违约，违约方必须向对方支付相当于因违约造成实际损失额的违约金。协议签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告开始在租赁场地经营金银制品、珠宝玉器、饰品等。期间，被告向原告交付了第一年及第二年的租金各100万元，第三年即2018年9月19日至2019年9月18日只交付了50万元租金，尚欠50万元，第四年2019年9月19日至2020年9月18日的租金100万元，被告未交付。截止开庭前的2020年5月6日，第四年的实际已发生租期231天，被告应交付租金632709.00元，此外，被告租赁经营场地后，一直未交付取暖费，合计欠四个年度的取暖费90520.00元。另查明，第三人张拴柱原为被告聘用的经理，现已辞去经理职务。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、原告提供的租赁协议书、被告交付租金清单、第三人提供的企业信用信息公示报告、变更登记核准通知书等材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告自愿签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。被告未按协议约定给付原告第三年及第四年的租金及应交的三年取暖费用，长期拖欠，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除租赁协议的诉讼请求应予支持，协议解除后，被告应返还租赁场地，同时被告应给付拖欠的第三年租金50万元及第四年至开庭前实际发生的租金632709.00元，协议约定被告按每平方米31.00元交付取暖费（面积730平方米），且被告已享受供暖，故应给付原告拖欠的四个供暖期的取暖费90520.00元。原告要求被告给付水费1698.48元，因其未提供用水量的相关证据，故不予支持。被告辩解2020年1月末大面积爆发新冠疫情，给企业带来很大冲击，应当减免租金，因被告违约拖欠原告租金等费用时，并未发生新冠疫情，且原告起诉时间为2020年1月6日，当时亦未发生大面积疫情，本案租赁协议的解除，系被告在疫情发生之前的违约行为造成，其应当承担相应的法律后果，故对其辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告葫芦岛百兴大厦有限公司与被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司于2016年9月19日签订的租赁协议书，被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司在本判决生效后十日内向原告葫芦岛百兴大厦有限公司返还租赁协议书中承租的经营场地。二、被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司于本判决生效后十日内给付原告葫芦岛百兴大厦有限公司租金1132709.00元及取暖费90520.00元，合计1223229.00元。三、驳回原告葫芦岛百兴大厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16870.00元，由原告葫芦岛百兴大厦有限公司承担1483.00元，由被告辽宁金道贵金属投资有限公司连山分公司承担15387.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  马文胜人民陪审员  金娜梅人民陪审员  雷 杰二〇二〇年五月十七日书 记 员  刘 帅