福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2340号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志伟，男，1976年8月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：杨瑞田，北京观韬中茂（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州中昊通信技术有限公司，住所地福州市台江区上海街道工业路118号东辉花园美居亭3#及6#连接体综合一层04店面。 法定代表人：林曙升，执行董事。 委托诉讼代理人：王茂盛，福建佐佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：温谋鹏，福建佐佑律师事务所执业律师。 上诉人杨志伟因与被上诉人福州中昊通信技术有限公司（以下简称“中昊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨志伟上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、七项，并改判支持杨志伟一审诉讼请求。本案一审本诉及反诉案件受理费、二审案件受理费全部由中昊公司承担。事实和理由：一、一审确认讼争合同于2019年6月29日经双方协商一致解除，认定事实明显错误。一审中，不论本诉还是反诉，杨志伟与中昊公司均是以对方违约为由要求解除讼争合同，并无“协商解除”的任何意思表示。后于2019年6月29日，因双方均诉求解除合同，且中昊公司为其私利已自行搬离讼争房屋并强烈要求交还房屋，杨志伟为避免损失进一步扩大才同意进行接收；二、一审未正确认定杨志伟关于解除合同的反诉请求，杨志伟并未请求“确认合同已解除”，而是请求解除合同。其反诉请求中关于“自2019年6月1日起解除”，系因中昊公司自该日起已逾期30日未支付租金，依合同约定，杨志伟可以自该日起解除合同。如一审认为杨志伟主张解除的时间有误，可以对解除时间作出认定。即便一审认为该诉求存在歧义，也应当在依法释明，而非自行界定诉求；三、中昊公司已构成违约，一审认定中昊公司违约却未判令其承担违约责任，反而要求杨志伟赔偿其装修损失，存在明显错误。中昊公司在无任何证据证实存在足以导致其合同目的无法实现的情况下，就应当继续履行合同。中昊公司逾期支付租金超过30日，并要求解除讼争合同，已构成根本违约,中昊公司应因其违约行为而承担违约责任。中昊公司并未经杨志伟同意即进行装修装饰，且讼争合同解除是因中昊公司违约造成，本案亦不存“不可归责于双方的事由”，故一审判决杨志伟向中昊公司补偿装修残值损失32241元错误；四、中昊公司应当就其违约行为支付杨志伟违约金156000元。合同约定的“无故解除”仅需中昊公司在无正当理由的情况下作出解除合同的意思表示即可，不应扩大解释为该解除合同的意思表示得到法院的确认或法律的认可，因为违约方不具有合同解除权。本案中昊公司在应当继续履行合同的情况下,逾期30日以上未支付租金，且以诉讼方式要求解除合同，属于“无故解除”的情形，应当承担违约责任。 中昊公司辩称，一、本案纠纷系因杨志伟违约所致，中昊公司并未违约。案涉房屋的产权人是福州市二轻集体工业联社，经由福州市二轻集体工业联社出租给案外人陈涵潇，陈涵潇转租给杨志伟，杨志伟再转租给中昊公司。福州市二轻集体工业联社和陈涵潇第一手租赁合同的租赁期限仅至2019年4月30日，但杨志伟和中昊公司签订的《房屋租赁合同》却约定租赁期至2020年8月15日，且签订《房屋租赁合同》时及租赁期间，杨志伟亦未如实告知该情况。2019年4月福州市二轻集体工业联社将案涉房屋重新招租，杨志伟和中昊公司签订的《房屋租赁合同》实际上已经无法继续履行，杨志伟已严重违约。杨志伟称重新招租并不影响《房屋租赁合同》的继续履行，缺乏依据。合同得以继续履行需要同时满足多个不确定的前提条件，一旦未能继续履行，势必严重影响中昊公司的正常商业经营，杨志伟该主张属主观臆测；二、中昊公司享有合同解除权，杨志伟不享有合同解除权。因杨志伟已严重违约，中昊公司依法享有合同解除权，杨志伟应当承担相应的违约责任，一审仅判决杨志伟承担装修残值的60%，未支持中昊公司关于违约责任的其他诉请，已属偏袒杨志伟。而杨志伟以2019年5月后中昊公司未支付房租、占用费为由，主张其享有合同解除权，缺乏依据。2019年4月福州市二轻集体工业联社将案涉房屋重新招租，而杨志伟未举证证明其于2019年5月份后系案涉房屋适格权利人，在此情况下，中昊公司暂停支付期间租金、占用费合法合理。一审判决以没有其他人向中昊公司主张权利为由，判决中昊公司将该期间租金、占用费直接支付给杨志伟，有失妥当；三、本案鉴定费用应当由杨志伟承担。为确定案涉装修残值，中昊公司支出了15000元鉴定费，该项诉讼费用应当由杨志伟承担，一审判决遗漏处理该项；四、杨志伟与陈涵潇的纠纷和中昊公司无关。本案《房屋租赁合同》的主体是杨志伟和中昊公司，若陈涵潇在前手租赁合同中对杨志伟构成违约，杨志伟应另行向陈涵潇主张权利。 中昊公司向一审法院起诉请求：1.判令中昊公司、杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日起解除；2.判令杨志伟向中昊公司返还租赁押金156000元；3.判令杨志伟向中昊公司支付违约金156000元，并向中昊公司赔偿装修损失200000元、营业损失156000元；4.本案诉讼费用由杨志伟承担。 杨志伟向一审法院反诉请求：1.判令杨志伟与中昊公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月1日起解除；2.判令中昊公司向杨志伟支付违约金156000元；3.判令中昊公司向杨志伟支付2019年5月1日至5月31日的租金60196.5元，并自2019年6月1日起按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准（即2019年6月1日至2019年9月30日每月租金为60196.5元，2019年10月1日起每月租金为63206.33元）向杨志伟支付房屋占用费，至中昊公司向杨志伟交还租赁房屋之日止；4.本案诉讼费用由中昊公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月30日，案外人陈涵潇（甲方）与杨志伟（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将座落在台江区五一中路36号高桥大厦（高厦大楼）房屋出租给乙方使用；2.乙方承租该房屋作为商业使用；3.租赁期限自2014年5月1日起至2024年4月30日。该合同还就其他事项进行了约定。陈涵潇在该合同落款“甲方”处签名、捺印，杨志伟在该合同落款“乙方”处签名、捺印，在本人姓名后加注“（法人）福建福林酒店有限公司”字样，并加盖“福建福林酒店有限公司”公章。 2014年8月16日，杨志伟（出租方、甲方）与中昊公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.租赁地址：福州市；2.租用期限：甲方同意乙方租用六年：自2014年8月16日至2020年8月15日；3.房屋租金：每月52000元。自租赁期第三年起（2016年10月1日起），每年月租金以上一个年度的月租金为基数的5%递增；4.付款方式：房屋租金按月支付，每月支付下个月的房租；另付押金三个月，为156000元。合约到期时，甲方验收无误情况下，将全部押金退还乙方，不计利息；5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任并赔偿甲方全部损失：……（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天……6.履约保证金支付方式：签订本合同三日内甲方收到乙方所支付的三个月押金后本合同方可生效；7.双方责任及义务：……（2）无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；（3）甲方保证其为租赁房屋的适格权利人，有权出租租赁房屋，如因产权人或第三人提出异议导致乙方无法正常使用租赁房屋的，一切责任由甲方承担；……（6）在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方，经得双方协商同意后，方可解除本协议；乙方无故解除的，应当赔偿甲方相当于押金数额的违约金（即156000元）；甲方无故解除合同的，应当赔偿乙方相当于押金数额的违约金（即156000元），并赔偿乙方装修损失。该合同还就其他事项进行了约定。杨志伟在该合同落款“出租方（甲方）”处签名、捺印，中昊公司在该合同落款“承租方（乙方）”处加盖公章。该合同签订当日，中昊公司依约向杨志伟支付了租赁押金156000元，杨志伟依约将租赁房屋交付给中昊公司使用，中昊公司在租赁房屋开设三星品牌产品售后服务点。 2019年4月22日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心发布《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》，采用电子竞价方式对福州市台江区五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）进行公开招租。2019年7月30日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心再次发布公开招租公告，对前述店面进行公开招租。 2019年5月25日，杨志伟向中昊公司发出一份《告知函》，内容为：“根据贵我双方于2014年8月16日签订的位于福州市台江区高桥大厦（高厦大楼）一层的租赁合同约定，自2019年5月1日起租金金额：60196.5元。我方多次与贵方联系，催收贵方5月租金，但贵方一直未能及时支付。鉴于贵方的违约行为，特此声明如下：请您在接到本通知7日之内向我方缴清所欠租金。逾期，我们将按照贵、我双方签订的《房屋租赁合同》约定，解除与您的《房屋租赁合同》，并追究您的违约责任。”中昊公司收到该函件后，于2019年5月29日向杨志伟发出一份《回复函》，内容为：“贵方催缴2019年5月份租金的《告知函》收悉，为厘清责任，特回复如下：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年8月15日，但是，房屋所有权人福州市轻集体工业联社声明该房屋其出租期限仅至2019年4月份，并将该房屋上网竞租，据悉，中标承租人为陈涵潇。为此，为维护我司合法权益，我司向台江法院起诉要求解除合同等，贵方亦已应诉。鉴于上述，我司暂不予支付租金／占用费。若法院生效判决确定贵我双方签订的《房屋租赁合同》继续履行及／或我司应向贵方支付租金／占用费，届时我司将足额支付。”杨志伟确认其已收到该函件。 2019年6月29日，中昊公司将福州市台江区高桥大厦（高厦大厦）一楼北侧店面（以下简称“讼争房屋”）移交给杨志伟，杨志伟于同日接收，双方签署了《移交单》。 诉讼中，中昊公司于2019年6月10日向一审法院提出评估申请，要求对中昊公司的装修损失（即位于福州市租赁店铺根据约定租赁期限扣除折旧后目前的装修余值）进行评估。一审法院经摇号确定委托福建财经房地产估价有限公司对该房屋于2019年7月16日的装修的市场价值进行评估，结论为：估价对象在价值时点且满足估价假设和限制条件下的装修价值为53735元。 诉讼中，中昊公司向一审法院提交了一份招租通知，内容为：“福州市二轻集体工业联社位于高厦大楼的一楼部分店面（北侧）、二楼及地下室的房屋将于4月份到期，现已委托福州海峡纵横资产租赁电子竞价平台上网竞租，具体事项请上网点击福州海峡纵横网关注，欢迎有意承租者踊跃竞租。”该通知未载明落款时间及发出单位。中昊公司陈述，该通知于2019年4月中旬张贴于讼争房屋门口。 诉讼中，中昊公司陈述：其与杨志伟签订《房屋租赁合同》时，只看到了杨志伟与案外人陈涵潇签订的房屋租赁合同，并未看到陈涵潇与福州市二轻集体工业联社签订的房屋租赁合同。杨志伟陈述：2014年4月30日其与案外人陈涵潇签订《房屋租赁合同》时，陈涵潇只是告知杨志伟其有转租权，但杨志伟并未要求陈涵潇出具其有权对外转租的相关材料；杨志伟有见到福州市二轻集体工业联社与陈涵潇签订的房屋租赁合同，但合同上约定的租赁期限现在已记不清了；2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》中乙方为杨志伟，因承租该房屋是为开设酒店使用，故在乙方处加盖了“福建福林酒店有限公司”的公章。中昊公司、杨志伟双方均确认：1.中昊公司支付租金至2019年4月30日，自2019年5月1日起未支付租金；2.福州海峡纵横电子竞价平台运营中心于2019年4月22日、2019年7月30日发布的《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》中载明的招租标的“福州市台江区五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）”即为双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋福州市，《招租公告》所附照片亦为本案讼争房屋。 一审法院认为：中昊公司、杨志伟就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。中昊公司自2019年5月1日起未支付租金，其实际使用讼争房屋至2019年6月29日，且其并未举证证明2019年4月30日之后有其他人向其提出支付租金的主张，根据合同相对性原理，中昊公司仍应按合同约定的租金标准向杨志伟支付讼争房屋自2019年5月1日起至2019年6月29日期间的租金。根据中昊公司、杨志伟签订的《房屋租赁合同》约定，中昊公司应自2014年10月起向杨志伟支付租金，起始租金为每月52000元，自租赁期第三年起（2016年10月1日起），每年月租金以上一个年度的月租金为基数的5%递增。诉讼中，杨志伟提出自2019年5月1日至2019年9月30日期间的月租金标准为60196.5元，与按照合同约定的租金递增方式计算结果一致，故中昊公司应向杨志伟支付拖欠的讼争房屋自2019年5月1日起至2019年6月29日止的租金118386.45元（60196.5+60196.5×29/30）。对于杨志伟的反诉请求中未超过一审法院上述确认部分，一审法院予以支持。 2019年4月22日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心发布《五一中路高厦大楼一层部分店面（北侧）招租公告》后，中昊公司仍继续占有使用讼争房屋直至其于2019年6月29日将讼争房屋交还杨志伟，故讼争店面被公开招租并未影响中昊公司实际使用讼争房屋。中昊公司提交的招租通知仅载明讼争房屋已上网竞租，中昊公司亦可就讼争房屋参与网上竞租。该招租通知未体现实际使用人应搬离的内容，中昊公司亦未提交证据证明其曾收到要求提前搬离讼争房屋的通知，故对于中昊公司关于讼争房屋原租赁期限已于2019年4月30日届满，导致中昊公司正常经营受到显著影响，中昊公司、杨志伟签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行的陈述，一审法院不予采信，中昊公司据此要求确认其与杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日起解除的诉请，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现杨志伟以中昊公司无故拖欠房屋租金达30天为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但杨志伟并未举证证明其在本案中提出要求确认该合同自2019年6月1日起解除的反诉请求之前，曾向中昊公司送达了要求解除该合同的通知。故对于杨志伟要求确认其与中昊公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月1日起解除的反诉请求，一审法院不予支持。 诉讼中，中昊公司、杨志伟均要求确认双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》已解除，且中昊公司已于2019年6月29日将讼争房屋返还给杨志伟，故一审法院确认该合同已于2019年6月29日经中昊公司、杨志伟双方协商一致解除。对于中昊公司以杨志伟无故解除合同为由要求杨志伟支付违约金156000元的诉请，以及杨志伟以中昊公司无故解除合同为由要求中昊公司支付违约金156000元的反诉请求，一审法院均不予支持。 中昊公司基于对杨志伟与案外人陈涵潇之间签订的《房屋租赁合同》的信任，而与杨志伟签订《房屋租赁合同》，且中昊公司与杨志伟签订的合同约定租期在杨志伟与陈涵潇签订的合同约定租期之前届满，该约定有效。诉讼中，经一审法院委托评估，确定讼争房屋在2019年7月16日的装修价值为53735元，现一审法院确认中昊公司、杨志伟双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月29日解除，故一审法院酌情认定杨志伟向中昊公司补偿装修残值损失32241元。对于中昊公司要求杨志伟赔偿装修损失的诉请中超过一审法院上述确认部分，一审法院不予支持。中昊公司并未举证证明其营业损失的具体金额情况以及其遭受营业损失与杨志伟的行为之间具有因果关系，故对于中昊公司要求杨志伟向其赔偿营业损失156000元的诉请，一审法院不予支持。 根据中昊公司、杨志伟双方签订的《房屋租赁合同》，合同签订时，中昊公司向杨志伟支付押金156000元，合同到期时，杨志伟验收无误情况下，将全部押金退还中昊公司，不计利息。现该合同已解除，中昊公司已于2019年6月29日将讼争房屋交还给杨志伟，故在中昊公司向杨志伟付清拖欠的2019年5月1日至2019年6月29日期间的租金后，杨志伟应向中昊公司退还押金156000元。综上，判决：一、福州中昊通信技术有限公司、杨志伟于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月29日解除。二、福州中昊通信技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨志伟支付拖欠的2019年5月1日至2019年6月29日期间的租金118386.45元。三、杨志伟应于福州中昊通信技术有限公司实际履行上述第二项判决之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司退还押金156000元。四、杨志伟应于本判决生效之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司补偿装修残值损失32241元。五、上述第二、三、四项相抵后，杨志伟应于本判决生效之日起十日内向福州中昊通信技术有限公司支付69854.55元。六、驳回福州中昊通信技术有限公司的其他诉讼请求。七、驳回杨志伟的其他反诉请求。 本诉案件受理费11800元，由福州中昊通信技术有限公司负担7735元，由杨志伟负担4065元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5599元，由福州中昊通信技术有限公司负担1334元（于本判决生效后七日内交纳），由杨志伟负担4265元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于合同的解除问题，中昊公司作为案涉租赁合同的承租人，有按时交纳租金的义务，中昊公司以案涉房屋公开招租为由主张杨志伟违约，然中昊公司并未提供证据证明产权人要求其搬离导致其无法营业，亦未提供证据证明其就案涉房屋公开招租事宜与杨志伟进行协商，鉴于杨志伟转租案涉房屋时对于陈涵潇与福州市二轻工业联社之间的租赁合同未尽审慎注意义务，一审法院在双方均诉请解除案涉租赁合同的情况下，认定案涉租赁合同于2019年6月29日双方交接之日解除已臻合理。对于案涉合同的解除，双方均有过错，故一审法院判令杨志伟退还押金并不予支持杨志伟关于违约金的诉请并无不当，予以维持。 对于装修损失，一审法院在认定双方对于解除合同达成一致意见的情况下，判令杨志伟承担装修损失没有合同依据，本院予以纠正，中昊公司就装修损失而支出的鉴定费用应由其自行承担。 综上所述，杨志伟的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2328号民事判决第一、二、三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2328号民事判决第四、五、六、七项； 三、驳回福州中昊通信技术有限公司的一审其他诉讼请求； 四、驳回杨志伟的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费、反诉案件受理费按照一审判决负担。本案二审案件受理费8330元，由杨志伟负担7724元，由福州中昊通信技术有限公司负担606元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年五月十五日 法官助理高瀚钧 书记员程婷