四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终504号 上诉人（原审原告）:黄建，男，1982年5月4日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）:王莹，女，1985年1月12日出生，汉族，住四川省西昌市。 二上诉人委托诉讼代理人:陈远，四川瑞展律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人:罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:四川万景商业管理有限公司追梦城分公司。营业场所：眉山市东坡区下西街追梦城2号楼4楼99号。 负责人:胡仁金，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李燕霞，女，该公司员工。 上诉人黄建、王莹因与被上诉人四川万景商业管理有限公司追梦城分公司（以下简称：万景追梦城分公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄建、王莹向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人认可未实际向上诉人支付租金，而是案外人通过降低商铺成交价抵扣被上诉人应付的租金，但商铺销售方与商铺租赁方不是同一主体，法律关系不同，三方没有以降低商铺成交价抵扣被上诉人应付租金的共同意思表示，被上诉人构成根本违约。二、上诉人未收到租金，也不存在万景地产降低商铺出售价来抵扣被上诉人应付租金的事实，被上诉人的逾期支付租金行为构成根本违约，按照《租赁合同》约定，上诉人有权解除合同，上诉人已向被上诉人送达《解除函》，《租赁合同》已解除，一审判决认定被上诉人不存在违约行为，进而认定上诉人发出解除函不能达到解除《租赁合同》的法律效果，属于事实认定错误。 万景追梦城分公司辩称，一审判决认定事实正确，四川万景商业管理有限公司向上诉人按合同约定支付了租金，因此被上诉人没有违约的情形，具体支付租金的方式是以第三方购房合同时在房款中予以抵扣，且上诉人也出具收条证明租金已收到的事实，因此，被上诉人没有根本违约。 黄建、王莹向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将商铺腾退，并在结清水、电、气、物业等费用后将商铺移交给原告；2.判令被告立即向原告支付使用商铺期间的租金，直至被告退还商铺之日止（按照日平均租金的标准计算，暂计至2019年7月5日，为6563.92元）；3.判令被告自2018年7月24日起向原告支付迟延履行违约金，直至租金付清之日止（按照应付未付租金每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月5日为1107.82元）；4.判令被告立即向原告支付违约导致合同解除的违约金3201.8元；5、被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，黄建、王莹增加了一项诉讼请求：判令确认原、被告双方签订的商铺《租赁合同》于2019年6月20日已解除。 一审法院认定如下事实：2018年6月24日，黄建、王莹与万景追梦城分公司签订了商铺《租赁合同》，该合同载明：“甲方：黄建...乙方：四川万景商业管理有限公司追梦城分公司...一、物业概况：甲方租赁给乙方经营管理的物业位于“万景.追梦城”1幢1层618号，建筑面积13.73平方米...四、（一）租赁期限2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金总额共计：¥32018元（大写：人民币叁万贰仟零壹拾捌元整）。（二）支付办法：双方签订本《租赁合同》后，乙方一次性向甲方支付租期所有租金。...六、租赁期满后的处理...（五）特别约定：为提升市场整体氛围，在甲方购买本商铺前，四川万景房地产开发有限公司已将本商铺出租给乙方，由乙方统一经营、管理。甲方同意不可撤销地委托乙方与四川万景房地产开发有限公司办理本商铺的交房手续，乙方代为办理交房手续即视为甲方本人办理完交房手续，并对“万景.追梦城”项目所交付商铺予以认可，不持异议，乙方支付租金时间及金额按上表保持不变...七、违约责任...(二)乙方未按约定向甲方支付租金的，甲方同意乙方顺延30日，超过30日的，每逾期一日，按应付租金的万分之一向甲方支付延迟履行违约金，如乙方连续六个月未向甲方支付租金，甲方有权单方面终止解除本合同，乙方需向甲方支付违约金，违约金为本合同第四条中约定的租金金额10%...”同日，黄建、王莹向万景追梦城分公司出具了收条一张，载明：“今收到四川万景商业投资管理有限公司支付[万景.追梦城]第1-1-618号商铺，2018年7月1日至2023年6月30日租金：¥32018元。收款人：黄建、王莹，2018年6月24日”。万景追梦城分公司一审当庭陈述：并未向二原告支付32018元的现金，而是双方协商一致，通过降低该商铺的出售价格来抵扣被告应支付的租金，二原告予以认可并出具了收条。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。万景追梦城分公司主张已按约一次性向黄建、王莹支付了五年的商铺租金32018元，出示了黄建、王莹出具的收条为证，黄建、王莹虽否认收条的真实性，但未能提供反驳证据，亦不申请司法鉴定，一审法院依法对收条予以采信。另，万景追梦城分公司虽非以现金方式支付租金，但无论系以何种方式支付，黄建、王莹出具收条的行为代表了对租金已支付的认可。黄建、王主张万景追梦城分公司未按约支付租金，无事实依据，一审法院不予采信。在万景追梦城分公司并无违约行为时，黄建、王莹向其发出的解除函无效，不能达到解除《租赁合同》的法律效果，黄建、王莹要求确认《租赁合同》已解除的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。黄建、王莹基于《租赁合同》已解除而提出的其他诉讼请求，亦无事实及法律基础，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄建、王莹的诉讼请求。案件受理费减半收取36元，由黄建、王莹负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明：2018年6月24日，黄建、王莹与万景房地产开发有限公司签订“万景.追梦城”1幢1层618号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二审中，上诉人与被上诉人均陈述：万景房地产开发有限公司与万景追梦城分公司系关联公司。 二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：万景追梦城分公司是否支付了租金、若未支付应承担何种责任。黄建、王莹上诉主张被上诉人未按约支付租金，也不存在案外人通过降低商铺成交价抵扣被上诉人应付的租金，构成根本违约，其有权解除合同，其已向被上诉人送达《解除函》，《租赁合同》已解除，被上诉人应承担其一审提出的违约责任。万景追梦城分公司辩称其已向上诉人支付了约定租金，具体支付租金的方式是以第三方签订购房合同时在房款中予以抵扣的，其不构成违约。对此争议，本院认为，首先，双方签订《租赁合同》约定万景追梦城分公司一次性向黄建、王莹支付五年的商铺租金32018元，而黄建、王莹出具的《收条》载明其收到案涉房屋2018年7月1日至2023年6月30日租金32018元，若无充分证据推翻该《收条》，应认为黄建、王莹收到了约定租金。其次，万景追梦城分公司虽陈述未以现金形式支付租金，但其陈述是以第三方签订购房合同时在房款中予以抵扣形式支付的。结合双方均认可向黄建、王莹出售案涉房屋的万景房地产开发有限公司与万景追梦城分公司系关联公司，且根据案涉房屋的《租赁合同》、《商品房买卖合同》及黄建、王莹收取租金的《收条》均系在同一天签订和出具的事实，能够认定万景追梦城分公司已经支付了租金。据此，在不能认定万景追梦城分公司未支付租金，存在违约行为的情况下，黄建、王莹向其发出的解除函不能达到解除《租赁合同》的法律效果，黄建、王莹基于《租赁合同》已解除而提出的其他诉讼请求，因无事实及法律基础，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以支持。 综上，黄建、王莹的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人黄建、王莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  覃 棱 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李龙宇