湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3612号原告：宁乡县颐和物业有限公司，住所宁乡市玉潭镇一环北路世纪阳光C2C3栋1单元1楼。法定代表人：张尚武，男，1970年6月29日出生，汉族，住。该公司董事长。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住。该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：王李冰，男，1980年12月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系公司法务。被告：袁日红，男，1972年9月8日出生，汉族，住。原告宁乡县颐和物业有限公司（以下简称“颐和物业公司”）诉被告袁日红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳巧琳、被告袁日红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费1764.882元、违约金300元，共计2064.882元；2、由被告承担诉讼费、公告费。事实与理由：2018年4月10日，原告与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主大会签订《芙蓉盛景物业服务合同》，约定由原告向宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主提供物业管理服务，合同期限自2018年2月1日起至2020年10月1日止。合同同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业费，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业A-23号的业主，该物业的面积为67.62平方米，收费标准为1.45元/平方米/月，被告应按约定向原告缴纳从2018年2月1日起至2019年7月31日止的物业管理服务费1764.882元、违约金300元，但被告一直拒绝缴纳。综上所述，原告与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，合法有效，根据法律的规定对被告具有约束力。现因原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费应支付违约金。由于被告长期拖欠物业费已严重损害了原告的合法权益，原告特此提起诉讼。被告袁日红辩称，本人于2012年与开发商购买商铺时曾口头协议：我方不接受该小区物业公司服务管理，也不享受权利。因此，我直接从开发商处取得该门面的钥匙进行装修、使用，而非与物业公司签订物业服务合同，交纳装修保证金、物业服务费后，从物业公司领取钥匙。装修时发现门面没有水表，为了遵守与开发商的口头协议，我没有要求物业公司补水表，而是自行从邻户接水使用至今。期间的装修垃圾也全部自行处理，未与物业公司发生任何往来。2017年7月1日洪灾时，因屋面下水管道堵塞，雨水从二楼地面渗至门面阁楼，浸坏大量药材、衣物、木地板，造成损失20000余元，我也没有向物业公司索赔。我的门面地处邻街，既无后门也无后窗，不享受小区公共区域的维修、保洁、绿化、保安服务，垃圾清运费也自行向城市环卫部门缴纳（有证据），与开发商协议不接受物业公司服务管理，也不缴纳物业费的协议不影响第三方的权利和义务，也未对第三方产生侵害，是双方意愿的真实表现，请法庭判定其合法、真实、有效。原告仅凭与小区业委会的服务合同，在没有本门面与前物业公司的服务合同下，也未为被告实际服务（其证据内所有服务内容全部属于小区内部及大门处），要求被告向原告缴纳服务费，侵犯了被告的权利，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下案件事实：2018年4月10日，原告颐和物业公司与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主大会签订《芙蓉盛景物业服务合同》，约定由原告向宁乡市芙蓉盛景住宅小区的所有业主提供物业管理服务，合同期限自2018年2月1日起至2019年7月31日止，业主按产权面积向原告支付物业费，高层住宅按每月每平方米1.4元收取，步梯住宅按每月每平方米0.8元收取，商业物业按每月每平方米1.45元收取，车库按每平方米每月0.8元收取，车位按30元每月收取，该合同对双方的其他权利、义务进行了约定。合同中第十条约定：“……以下遗留问题，是乙方进驻小区前已存在，不属于乙方合同义务责任：1、芙蓉盛景小区2018年2月1日前物业公司所有债权债务、纠纷均由前任物业承担。……”。原告为被告所在的小区提供物业管理服务至2019年7月31日止。被告系上述物业13栋123号的业主，该物业的面积为67.63平方米，收费标准为1.45元/平方米/月，被告应按约定向原告缴纳从2018年2月1日起至2019年7月31日止的物业服务费为1765.143元（67.63平方米×1.45×18月）,原告只要求1764.882元。原告对前述物业费进行书面催收后，被告仍未缴纳。另，根据本院2019年12月8日作出的（2019）湘0124民初9642号民事判决书确认的事实，原告在为被告所在的小区全体业主提供服务时存在物业服务不到位等瑕疵。另查明，被告自行到宁乡市市容环境卫生维护中心缴纳了涉案门面2017年至2019年度的城市生活垃圾处理费。上述事实，有《芙蓉盛景物业服务合同》、不动产信息登记表、《终止合同》、催收照片、安全巡逻签到表、芙蓉盛景交接班登记表、保洁部员工签到表、养护工作照片、（2019）湘0124民初9642号民事判决书、宁乡市市容环境卫生维护中心出具的证明、湖南省非税收入一般缴款书及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告颐和物业公司与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主大会签订的《芙蓉盛景物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。在原告对被告所欠的物业服务费进行书面催收后，被告无正当理由仍拒不支付的行为违反了合同的约定，根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求依法予以支持。被告抗辩称与开发商有口头协议、前物业公司未收取其物业费用、收房时没有水表、2017年洪灾受损未找物业公司赔偿，但未提交充分证据予以证实，即使被告抗辩的事实真的存在，也是发生在2018年2月1日前，系被告与开发商、前物业公司之间的事情，且《芙蓉盛景物业服务合同》明确约定2018年2月1日前物业公司所有债权债务、纠纷均由前任物业承担，与本案原告无关。被告的门面虽邻街，但亦是小区的一个组成部分，原告在小区提供了服务，其依据与该小区业主委员会签订的物业服务合同要求被告缴纳物业服务费，符合相关法律、法规的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。虽然被告证实其自行缴纳了2017年至2019年度的城市生活垃圾处理费，但不能证明原、被告之间无物业服务合同关系，原告只是受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代为收取城市生活费，与被告自行缴纳并不矛盾。被告在庭审中陈述，涉案门面是个药房，关门停业的日子少，故本院对其抗辩称未看见过原告张贴的律师函的意见不予以采纳。综上，本院对被告的答辩意见不予采纳。根据原告提供的物业服务存在瑕疵的事实，对于原告要求被告支付所欠物业服务费1764.882元的诉讼请求，本院酌情支持1676.64元（1764.882元×95%），对于超过部分的诉讼请求依法不予支持。因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案未实际产生公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告袁日红于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡县颐和物业有限公司物业管理服务费1676.64元；二、驳回原告宁乡县颐和物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁乡县颐和物业有限公司负担1元，被告袁日红负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖 艳二〇二〇年五月二十九日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。