广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初235号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：梁玉华，男，1992年12月1日出生，汉族，住钟山县。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“贺州彰泰城”）与被告梁玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺州彰泰城的委托诉讼代理人黄世军到庭参加诉讼，被告梁玉华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州彰泰城向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、被告向原告支付违约金149190.60元，违约金从已付购房款中扣除。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、被告向原告支付违约金149190.60元，违约金从已付购房款中扣除；4、被告向原告支付律师费13000元。事实和理由：2018年5月6日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县块钟山彰泰城8幢1单元23层2302号房作价497302元出售给买受人，买受人在合同签订时支付总房款的20%以上即107302元，剩余购房款390000元于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。该附件四第四条约定“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起七日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，则按本条第（2）款约定处理；（2）出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。……”该合同附件十一补充协议第八条第二款第二项、第八款分别约定“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。2018年6月13日，原、被告与中国农业银行钟山县支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告以涉案房屋作为抵押物向中国农业银行钟山县支行借款390000元用于支付剩余购房款，原告为该笔借款提供阶段性担保。借款后，被告仅归还了部分借款本息之后即不再还款，原告分别于2019年6月26日代被告向银行归还了借款本息2315.02元（其中本金419.18元，利息1895.84元），于2019年9月6日代被告向银行归还了借款本息合计390424.31元（其中本金385102.53元，利息5321.78元）。原告已按照合同约定为被告办理了《商品房买卖合同》备案手续。 被告梁玉华未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。 本院经审理查明认定事实如下：2018年5月6日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县块钟山彰泰城8幢1单元23层2302号房作价497302元出售给买受人，买受人在合同签订时支付总房款的20%以上即107302元，剩余购房款390000元于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。该附件四第四条约定“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起七日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，则按本条第（2）款约定处理；（2）出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。……”该合同附件十一补充协议第八条第二款第二项、第八款分别约定“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。2018年6月13日，原、被告与中国农业银行钟山县支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告以涉案房屋作为抵押物向中国农业银行钟山县支行借款390000元用于支付剩余购房款，原告为该笔借款提供阶段性担保。借款后，被告仅归还了部分借款本息之后即不再还款，原告分别于2019年6月26日代被告向银行归还了借款本息2315.02元（其中本金419.18元，利息1895.84元），于2019年9月6日代被告向银行归还了借款本息合计390424.31元（其中本金385102.53元，利息5321.78元）。原告共代被告向银行归还借款本金385521.71元，利息7217.62元。 另查明，原告已按照合同约定为被告办理了《商品房买卖合同》备案手续。 本院认为，被告未按《个人购房担保借款合同》的约定还款，原告为其代偿了借款本金385521.71元，利息7217.62元，可见被告已无还款能力，原告根据合同约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。原告按照附件的约定计算30%的违约金，该附件将主合同约定的违约金从3%调整为30%，加重了买受人的责任，且未提供充分证据证实已经尽到告知说明义务；违约金应以实际损失为基础，原告未提供充分的证据证实其因合同解除遭受到的损失，其主张按30%计算违约金过分高于造成的损失，因此，本院认为，违约金应按主合同约定的3%计算，二被告应向原告支付违约金14919.06元（497302元×3%）。关于律师费，原告提供的委托代理合同对于律师费的收费标准未明确约定，且原告主张的违约金明显超过必要限度，本院酌情支持律师费2000元。被告已向原告支付了部分购房款，该违约金和律师费可从已付购房款中抵扣。被告向原告支付的房款除首付款之外还有部分已还借款本金，因此被告已向原告支付房款111780.29元（首付款107302元+借款本金390000元-代偿款385521.71元），原告应向被告返还购房款94861.23元（111780.29元-14919.06元-2000元）。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告梁玉华签订的《商品房买卖合同》，被告梁玉华于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告梁玉华退还购房款94861.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1772元（已减半收取）、财产保全费3007元，合计4779元(原告均已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担4280元，被告梁玉华负担499元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员 黄 蕾 二〇二〇年五月二十六日 书记员 钟才英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。