四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5940号 上诉人（原审被告）：成都中奥华实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区九兴大道6号高发大厦B幢205号。 法定代表人：张宇超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨春燕，四川德卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云良，四川德卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心1栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师。 上诉人成都中奥华实业有限公司（以下简称中奥华实业公司）因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。中奥华实业公司的委托诉讼代理人杨春燕，中原物业公司的委托诉讼代理人蒋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中奥华实业公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9351号民事判决，驳回中原物业公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由中原物业公司承担。事实及理由：一、中奥华实业公司已足额向中原物业公司支付了销售代理服务费，而中原物业公司提交的“天府项目未结算明细表（1-3栋）”中大部分客户并未完成交易签约、缴齐首付款或全部房款，按合同约定，中原物业公司无权要求中奥华实业公司支付该部分客户的佣金；中奥华实业公司严格按照合同约定当月销售次月结算付款，中奥华实业公司已经足额支付了2013年至2016年1月的销售代理服务费，中原物业公司再次提交一部分2013年及2014年的客户名单要求支付销售代理服务费不合理，在原结算付款时已将该部分业主排除在外，不计入佣金计算范围。二、中奥华实业公司签订的代理合同中只约定中原物业公司为“唯一驻场销售”，并非唯一销售代理，中奥华实业公司也有自己的销售人员及团购途径，中原物业公司主张的46户至112户仅提供了“认购协议书”，且以前也未向中奥华实业公司主张过，更未向中奥华实业公司开具过发票，在过去6年未主张明显不合常理。 中原物业公司答辩认为：1.通过一审审理，中奥华实业公司共计有771102.53元销售代理佣金未支付给中原物业公司，中奥华实业公司人所称费用已结清，没有事实和法律依据；2.中奥华实业公司称序号46—112并非中原物业公司提供的销售代理服务，事实上，中原物业公司销售并完成了所有的服务，也有相应的认购书复印件，即便没有认购书复印件，也通过房管局查到商品房买卖合同中，销售代理人员是中原物业公司的工作人员，即涉及的服务确由中原物业公司提供，中奥华实业公司否认此事，没有事实及法律依据；3.中原物业公司违约行为事实清楚，理应向中原物业公司承担违约金。 中原物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1、中奥华实业公司支付中原物业公司服务费865420.55元；2、中奥华实业公司支付中原物业公司违约金100000元；3、诉讼费用由中奥华实业公司承担。 一审法院认定事实：2010年1月4日，中原物业公司（代理方、乙方）与中奥华实业公司签订《全程策划及销售代理合同》（以下简称合同一）约定，甲方委托乙方作为中奥华天府大道项目的全程策划及本项目一期开发面积唯一驻场销售代理公司；在乙方代理期内，甲方有权委托其他渠道合作方就该项目进行销售和招商。第五条乙方权利义务第14款约定：负责指导、协助客户办理银行按揭手续，负责须向客户收取办理按揭、产权和他项权证等所需资料，并协助甲方催收购房客户应交纳的各项费用。第15款约定：必须按甲方提供的合同样本与购房客户签约...。第25款约定：在销售过程中，由甲方内部所组织认购的房源（包括甲方授权的其他渠道销售成功的房源），其销售面积计入乙方销售业绩，但不计提佣金，甲方按照300元/套支付服务费给乙方。第七条第2款约定：代理期内，甲方须按如下方式支付乙方所有售出单位之销售代理费（项目销售总面积的计算以客户签订的《商品房买卖合同》并办理了按揭手续的单位为准；如分期付款的缴纳房款达到10%以上的单位为准；销售代理佣金按上述确认的《商品房买卖合同》的销售金额的1%计提。第八条销售代理佣金结算：乙方完成的销售合同满足下列条件之一的，乙方即可结算代理佣金：1、付款方式为按揭的，结算的条件为：首付款已付清，按揭资料齐全，通过了银行审批并与银行签订了按揭贷款合同并银行放款回甲方账户，结算金额按销售合同金额计提代理佣金；付款方式为一次性付款的（包含分期付款的客户），结算条件为：销售合同金额全款付清，结算金额按销售合同金额计提代理佣金；2、销售代理佣金每月结算一次，由乙方于次月的15日向甲方提交书面的销售代理佣金结算书，结算时间为每月的20日，甲方须于结算后7个工作日内支付乙方上月的销售代理佣金，如果甲方对乙方提交的销售代理佣金结算书有异议，应在收到的次日起5个工作日内提出异议。第十一条违约责任第1款约定：销售代理期间，甲方若未按本合同约定及时向乙方支付应支付的代理佣金，甲方则向乙方从应付款最后期限的次日起按每日加付万分之一的滞纳金，但因乙方提供的发票及付款通知书不符合要求或其他特殊原因导致甲方不能及时支付的除外，甲方超过应付款最后期限两个月仍未付款的，视为甲方违约，乙方有权提出终止合同，甲方须支付未支付的代理佣金，并支付10万元违约金给乙方。 前述合同经双方两次签订续约协议，有效期延长至2014年5月31日。 2015年6月15日，中原物业公司向中奥华实业公司交付了中原物业公司提供的未结算明细表中序号1-45户数的佣金的发票（发票金额为835262.36元），中奥华实业公司于2015年7月21日至2016年2月1日期间合计付款50万元，中原物业公司主张序号1-45户数的佣金中奥华实业公司尚欠335262.36元佣金未支付。 2014年6月1日，中原物业公司（乙方）与中奥华实业公司（甲方）签订《江宇天府城项目营销代理委托合同》（以下简称合同二），约定乙方代理销售甲方开发的江宇天府城项目，委托期限为自本合同签订之日起一年。第四条委托工作内容第4.4条销售后台事务管理服务约定：此项服务的费用已经包含在本合同第六条的代理费用中；4.4.1配合销售前台完成认购及签约环节；...4.4.4办理交付使用手续...4.4.5协助业主办理房屋所有权证手续...；6.3.1.3在月考核期内，若乙方完成月度销售任务的60%（含60%）以内，甲方按照当月乙方单独完成的已签约总额的0.8%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的60%以上，80%（含80%）以内，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的0.9%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的80%以上，100%（含100%）以内，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的1.0%向乙方支付当月的代理费用；若乙方完成月度销售任务的100%（不含100%）以上，甲方按照乙方单独完成的当月已签约总额的1.1%向乙方支付当月的代理费用；…6.3.2代理费结算条件：6.3.2.1买受人以一次性付款方式以及分期付款方式购房的，买受人与甲方签订买卖合同并付清全款视为乙方完成该房屋的销售，……6.3.2.2买受人以银行贷款方式购房的，在买受人签订买卖合同、支付首付款、贷款申请通过银行审批后，视为乙方完成该房屋的销售，……6.3.3代理费支付进度：甲方在根据本合同约定的结算程序收到乙方正式提交的付款申请书及合法等额发票之日其二十个工作日内向乙方支付该月代理费；6.3.4结算时间：双方约定开盘当月的次月开始结算，每月5号为上一月代理费结算日。6.3.5结算程序：乙方每月5号将上月代理费结算单提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将审核后的结算单返回乙方，乙方在核对无误后5个工作日内向甲方正式提交付款申请书及合法等额发票，甲方即应在二十个工作日内支付代理费。 一审庭审过程中，中原物业公司明确其放弃未结算明细表中下列9户的佣金主张：序号57、序号58、序号65、序号77、序号93、序号97、序号104、序号107、序号109。 一审庭审过程中，就中原物业公司汇总整理的《天府城项目未结算明细表（1-3栋）》中，中原物业公司主张序号1-45户的佣金中（其中序号45按第二份代理销售合同结算佣金），已向中奥华实业公司开票的佣金数额为835262.36元，中奥华实业公司已支付50万元，剩余335262.36元，中奥华实业公司对该部分开票情况、已付款情况及未付款情况不持异议，但中奥华实业公司认为“序号1-45户，中原物业公司只协助签订了认购协议，但销售代理合同上约定的付款条件是签订《商品房买卖合同》后协助客户贷款并协助客户办理备案以及商品房交付的一系列事宜，这部分后续工作中原物业公司均没有开展”，中奥华实业公司据此认为后续款项未达到付款条件。中奥华实业公司并主张序号46-序号112户系中奥华实业公司通过其他渠道完成的销售（比如外单位团购以及内部员工认购等），并非由中原物业公司实施的代理销售，其不应支付中原物业公司相应的佣金。但中奥华实业公司并未具体说明这其中哪些户数系外单位团购以及内部员工认购，也未举证出相应证据。 中原物业公司认为：序号1-45认购协议、网签备案、商品房预售合同的签订以及按揭手续的协助办理都是中原物业公司完成的，且第一份代理销售合同并未约定中原物业公司负有协助交房的义务；第一份代理销售合同约定中原物业公司是唯一驻场销售代理公司，序号46-108户也是在第一份代理销售合同有效期内所做的销售，此期间属于中原物业公司独家代理销售期间，中奥华实业公司应尊重中原物业公司工作人员的劳动成果，应予以认可并支付相应的费用；序号109-112户属于第二份代理销售合同有效期间中原物业公司完成的销售，中奥华实业公司应依据第二份代理销售合同的约定向中原物业公司支付相关佣金。 一审法院认为，中原物业公司提供的未结算明细表中的1-44户（合同一项下），根据中原物业公司举证及中奥华实业公司陈述，中原物业公司已促成客户签订认购协议和商品房买卖合同，再结合中奥华实业公司认可中原物业公司已向其开票835262.36元（中原物业公司未结算明细表中的1-45户）及中原物业公司已付款50万元及前述46户业主房款均已付清的情况，中奥华实业公司接受中原物业公司的全部佣金发票并进行部分付款，亦说明中奥华实业公司对中原物业公司委托代理销售服务的完成情况予以认可，故应认定中原物业公司已完成相应的委托代理销售服务，对中原物业公司主张合同一项下1-44户未付的服务费326352.17元予以支持。同理中原物业公司主张的合同二项下的第45户佣金8910.19元，亦予以支持。 对于中原物业公司未结算明细表中序号52户、序号70户、序号71户，中奥华实业公司认可中原物业公司提供了相应的代理销售服务并主张其已支付了这三户的佣金，中奥华实业公司并提交了相应的结算书复印件、财务凭证复印件等证据予以证明，中原物业公司对此不予认可，一审法院认为，中奥华实业公司无法提供前述证据的原件核对，其真实性难以核实，其主张难以采信，故一审法院按中奥华实业公司未支付前述佣金予以认定。 对于中原物业公司未结算明细表中的序号46-112户，一审法院认为，对于第47户佣金问题，合同一约定中原物业公司为唯一驻场销售代理公司，但中原物业公司并未举证认购协议原件或复制件，该房屋商品买卖合同上也未载明销售人员身份，且合同一也并未排除中奥华实业公司自行销售或有权委托其他渠道合作方进行销售，故中原物业公司仅依据其唯一驻场销售代理人身份为由主张其完成了该房屋的销售，依据不足，中原物业公司关于该房屋的佣金主张不予支持。 对于第53户佣金问题，合同一约定中原物业公司为唯一驻场销售代理公司，中原物业公司举证了认购协议复制件（载明买受人为刘晓琳），该房屋商品房买卖合同上载明买受人为袁建坤，但该合同上未载明销售人员身份，该房屋认购协议及商品房买卖合同签订时间均发生于合同一履行期间，但合同一也并未排除中奥华实业公司自行销售或有权委托其他渠道合作方进行销售，但合同一约定的佣金支付条件为中奥华实业公司收到全部房款，对于认购协议与商品房买卖合同载明的买受人不同的原因，双方均未进行举证说明，而最终购买该房屋并最终支付房款的买方为袁建坤，中原物业公司的举证不足以说明其代理销售行为导致了袁建坤的实际购买，中原物业公司仅依据其唯一驻场销售代理人身份为由主张其完成了该房屋的最终销售，依据不足，中原物业公司关于该房屋的佣金主张不予支持。 序号第48户、序号第49户、序号第50户、序号第51户、序号第52户、序号第59户、序号第96户、序号第101户、序号第106户、序号第110户、序号第111户、序号第112户，前述12户的商品房买卖合同的合同签署页均载明有具体销售人员名字，根据中原物业公司举证的劳动合同，前述商品房买卖合同载明的具体销售人员为中原物业公司员工，可以认定系中原物业公司工作人员促成了这些合同的签订，中奥华实业公司对此亦未举出反证，故前述12户的佣金予以支持。 对于序号46-112户中，扣除前述中原物业公司放弃主张租金的9户及前述未予支持佣金的序号47、53户，剩余56户的佣金支付问题。一审法院认为，这56户中，除开前述商品房买卖合同载明了中原物业公司具体销售人员（合计12户）之外的其余户数（合计44户），中原物业公司均初步举证了认购协议复印件予以证明，且均发生于中原物业公司独家驻场代理销售期间，中奥华实业公司虽不予认可，但中奥华实业公司作为开发商，理应持有这些户数的认购协议原件，理应将之提供法庭核对，但中奥华实业公司作为证据原件持有方并未进行相应举证，也未举证证明系通过其所谓内部员工认购及其他渠道完成的这些户数的销售，故中奥华实业公司应承担举证不能的法律后果，中原物业公司举证的这些户数（合计44户）的认购协议复印件，一审法院予以采信。 这44户再加上前述商品房买卖合同载明了中原物业公司具体销售人员的12户，合计56户，根据前文论述，可认定中原物业公司已提供代理销售服务。这56户中，根据商品房买卖合同的签订时间及认购协议签订时间（以时间在后者为准），这56户中有5户的代理销售行为发生于合同二履行期间（分别为序号49、50、52、111、112）应按合同二计算佣金（合同二约定买受人付清房款后即视为中原物业公司完成房屋的销售，即可结算佣金），有4户的代理销售行为发生于合同二履行期限之后（分别为序号51、59、101、110）可参照合同二计算佣金，其余47户的代理销售行为发生于合同一履行期间，应按合同一计算佣金。前述56户的佣金经核算合计为435840.17元（按购房款的1%计算，认购协议房款与备案房款不一致的，以备案房款计算）。 综上，中奥华实业公司应支付给中原物业公司的佣金合计为771102.53元。 对于中原物业公司根据合同一主张的违约金10万元。一审法院认为，中原物业公司未结算明细表中1-44户（经核算其佣金欠款合计为326352.17元）的销售代理行为发生于合同一履行期间，中原物业公司2015年6月15日交付序号1-45户的佣金发票于中奥华实业公司，中奥华实业公司予以接受并有后续付款行为，说明发票系根据双方之间对1-45户佣金的核对结算而开具的，根据合同一约定，中奥华实业公司应在发票交付日后7个工作日内予以付款。中奥华实业公司至今未付款，构成违约，考虑到中奥华实业公司多达一千多天的逾期天数，中原物业公司要求中奥华实业公司支付违约金10万元，符合合同约定，且并不过高，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、成都中奥华实业有限公司于判决生效之日起十日内向四川中原物业顾问有限公司支付销售代理服务费771102.53元；二、成都中奥华实业有限公司于判决生效之日起十日内向四川中原物业顾问有限公司支付违约金100000元；三、驳回四川中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6727元，由中奥华实业公司负担6211元，由中原物业公司自行负担516元。 二审审理中，各方当事人对一审判决认定的事实无异议，亦未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审审理中，中奥华实业公司陈述，对中原物业公司销售额的确认方式是，先由中原物业公司完成销售后制作清单向中奥华实业公司请求支付代理费，中奥华实业公司根据清单情况调查房屋实际销售情况，从房号、买受人、价款、时间方面进行核实，无误后支付代理费用，如果不一致会反馈给中原物业公司核实，最后作出佣金结算通知书作为中原物业公司请求付款的依据。中奥华实业公司持有异议的中原物业公司没有向中奥华实业公司发送佣金结算通知单。 本院认为，中原物业公司与中奥华实业公司签订的《全程策划及销售代理合同》《江宇天府城项目营销代理委托合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。对于合同一项下未结算明细表中的1-45户的服务费335262.36元，中奥华实业公司上诉称所涉房屋大部分客户并未完成交易签约、缴齐首付款或全部房款，故不应支付该部分客户的佣金。但从中奥华实业公司一审答辩看，对中原物业公司完成协助签订认购协议、《商品房买卖合同》认可，只是认为中原物业公司未按约定协助客户贷款、办理备案、协助房屋交付，根据禁反言原则和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，本院对中奥华实业公司上诉陈述的理由不予认可。根据未结算明细表中的1-45户中原物业公司已促成客户签订认购协议和商品房买卖合同，中原物业公司也向中奥华实业公司发送了佣金结算通知、开具了发票，中奥华实业公司也接受了全部佣金发票并进行部分付款，因此，一审法院认定中奥华实业公司已对中原物业公司委托代理销售服务的完成情况予以认可、中奥华实业公司应当支付该争议的服务费335262.36元正确，本院予以维持。 对于中奥华实业公司提出也有自己的销售人员及团购途径，中原物业公司主张的46户至112户仅提供了“认购协议书”，且以前也未向中奥华实业公司主张过，更未向中奥华实业公司开具过发票，在过去6年未主张明显不合常理的理由。本院认为，双方合同一约定中原物业公司为唯一驻场销售代理公司，且一审中的证据证明部分商品房买卖合同的合同签署页均载明有具体销售人员名字，中奥华实业公司也未举证证明系通过其所谓内部员工认购及其他渠道完成的这些户数的销售，一审法院认定前述56户的佣金经核算合计为435840.17元、应由中奥华实业公司支付正确。因中奥华实业公司一审中并未提出诉讼时效问题，一审法院判决正确，本院予以维持。 综上，中奥华实业公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费13454元，由成都中奥华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年五月十八日 书记员 杨珍梅