广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26602号原告：黄阳建，男，1984年10月5日出生，汉族，住广东省吴川市塘㙍镇文垌村8号，公民身份号码440************213。委托诉讼代理人：詹晓，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄阳辉，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被告：莫洁玲，女，1974年7月30日出生，汉族，住广东省四会市***************，公民身份号码441************827。委托诉讼代理人：陈泳，广东圣禾律师事务所律师。原告黄阳建与被告莫洁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人詹晓、黄阳辉，被告莫洁玲及其委托诉讼代理人陈泳，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告30000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年4月16日签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告购买被告位于佛山市南海区*******************（以下简称涉讼房屋）。当日，原告向被告支付了30000元，但原告查看房产证后，发现房屋现状与房产证平面图的格局存在很大不同，被告改变了房屋的主体格局，房产证平面图为三房，但房屋现状是两房，并将其中的一个没有防水功能的房间更改为厕所。被告改变了房屋的主体空间结构，改变了房屋的居住功能，没有详实告知原告，违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条之强制规定；被告将房屋由三房改为两房，并将没有防水要求的房间改为卫生间，改变了房屋主体结构和主要居住功能，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之管理性规定，有可能被予以行政处罚。原告购买涉讼房屋是为了满足居住要求，房屋应符合居住条件和功能。但涉讼房屋现有的状况与房产证登记严重不符，房屋主体和功能发生根本性改变，无法达到居住的条件和要求。原告到房管局了解过，由于房屋格局发生了根本性变化，居住功能也随之变化，过户前房管局必须再次到房屋现场勘测，如勘测房屋的格局与原有房产证不一致的，可能导致不能过户，极有可能导致合同目的不能实现。原告多次与被告沟通，并发函给被告尝试协商解决，但被告不愿协调，甚至置之不理，企图侵占30000元不退。被告辩称：一、原告为了达到诉讼目的恶意歪曲事实。首先，原被告签订涉讼合同前，中介佛山市恒恒房地产中介服务有限公司（以下简称恒恒公司）的工作人员已多次陪同原告到涉讼房屋实地查看，该工作人员已将涉讼房屋从三室一厅改成两室一厅一事告知原告，原告是清楚无异议的。涉讼房屋已装修并入住多年，不是毛坯状态，房屋布局在向原告出售时就已处于现状，出售后也没有作任何改变，原告现提出被告没有告知房屋布局改变，明显与事实不符。其次，2019年4月16日，双方签订涉讼合同后，原告即时交付了定金30000元给被告，双方到银行办理了申请按揭贷款的手续。过了两天，原告突然反悔，企图悔约，以涉讼房屋风水有问题为由提出退房并要求被告退回已收取的30000元定金。被告认为涉讼合同是双方真实意思表示且合法有效，原告应按照合同约定享有权利并履行义务，故对原告的无理请求予以拒绝。2019年4月18日左右，银行通过了贷款审核并通知原告到银行签字、办理相应贷款手续，但原告拒不理会。2019年4月30日前，被告、恒恒公司多次催促原告按约到银行签订按揭贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用，原告拒不理会。原告的行为已构成根本违约，被告为了达到解除合同的目的，于2019年5月24日经公证向原告邮寄《解除房地产买卖合同通知书》，但原告拒收，被告已尽了通知义务。二、原告的诉请以及事实、理由均不成立。如前述，本案不存在撤销合同的法定事由，原告诉请撒销涉讼合同于法无据。被告向原告邮寄《解除房地产买卖合同通知书》，原告于2019年5月28日拒收，被告已尽了通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条之规定，涉讼合同第六条第（2）项的约定，被告行使合同解除权后，涉讼合同已于2019年5月28日解除。原告违约在先，违反了涉讼合同附件“付款方式”第一条第（二）项第3点的约定，已构成根本违约，被告有权按照涉讼合同第六条第（1）、（2）项的约定没收原告的定金，同时定金不足补偿被告损失的，被告还有权根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八之规定向原告主张违约金，原告要求被告返还定金于法无据。原告主张被告没有告知房屋布局改变，明显与事实不符，因此，本案不适用《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定。《住宅室内装饰装修管理办法》是中华人民共和国建设部颁布的，属部门规章，原告未举证证实被告违反了上述规定，被告已将涉讼房屋布局改动一事告知了原告，原告也多次到涉讼房屋实地查看，原告是清楚并接受房屋现状才与被告签订涉讼合同的，被告没有违反合同约定，涉讼合同的条款也未违反法律、行政法规的强制性规定，原告没有依约履行合同，严重违反诚实信用，应承担相应的违约责任。综上所述，原告的诉请没有任何事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告举证2微信聊天记录截图，是被告在2019年4月18日与中介人员微信聊天过程中、中介人员发给被告的，被告已出示其与中介人员的微信聊天记录的原始载体，被告举证2与被告举证1短信截图相互印证，本院对被告举证2的真实性予以采信。2.被告举证4《证明》，结合被告的微信聊天记录，该《证明》是恒恒公司在2019年4月26日出具的，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.被告举证7视频，原告有异议，该举证与本案的处理没有直接利害关系，本院对其真实性不作认定。本院综合采信的证据及原被告的陈述，确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*******************，房地产权证号：粤房地证字第C1271560号，登记权属人为被告莫洁玲。诉讼中，被告确认其在使用涉讼房屋的过程中拆除了部分内部间墙，改变了房屋原有布局。2019年4月16日，原告（买方）与被告（卖方）、案外人恒恒公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋成交价为1050000元；买方已全面检查涉讼房屋，已清楚了解涉讼房屋的所有情况且并无异议，如卖方隐瞒与涉讼房屋买卖有关的重大事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致涉讼房屋无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；定金30000元买方应于2019年4月16日支付给卖方；买方应于2019年4月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告支付的承购涉讼房屋的定金30000元。2019年4月18日，原告通过微信向恒恒公司工作人员、通过短信向被告分别表达了想要解除涉讼合同的意愿（部分聊天记录见下表）。原告与中介工作人员的聊天发送人发送内容原告风水师看了相片，说那条路有冲杀气，会带来伤病之灾，严重的破财乃至重大伤亡中介人员你意思是怎样？违约吗？原告她可以卖给别人，把钱退我就行不退她就别想卖我还是想买那个盘，钱还是给你赚的，希望你配合中介人员这房没有问题我有如实告知你房屋的详细，是你不想买这房是你不对，我们中介没有任何做错原告每个客都有不同情况的中介人员这房无问题被你说成有问题原告住得不安心，你觉得舒服不原告与中介工作人员的聊天发送人发送内容原告房子你可以卖给别人，但订金要退回给我风水问题请谅解被告我家一直风调雨顺，我不知道你什么原因，还是交给中介去办吧原告谁都不容易，希望你能谅解，不要将恶化关系，不退的话，我就去小区放喇叭和发宣传，谁也别想卖出去我再问一句，是不是不退还了？被告按合同办事吧原告收数公司将会和对接的，到时候有人天天跟着你的小孩，别怪我等着吧2019年4月19日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，称：涉讼房屋与房产证登记严重不符，被告行为存在欺诈，极可能导致合同无效；被告擅自将房屋由三房改为两房，将没有防水要求的房间改为卫生间，极大可能不能顺利过户，有可能被予以行政处罚；被告没有尽到如实告知与披露的义务导致原告无法实现合同目的；建议被告在收到本函两日内与原告协商解决合同解除及退还费用等事宜。该邮件于同月25日妥投。2019年4月26日，案外人恒恒公司出具了一份落款日期为2019年4月14日的《证明》，载明：原被告在签订涉讼合同时，中介工作人员陪同原告多次到涉讼房屋实地查看，中介人员对涉讼房屋规格布局（三室一厅改成两室一厅）事宜告知原告，原告对此清楚无意见。2019年5月24日，被告向原告邮寄《解除房地产买卖合同通知书》，称：涉讼合同约定原告应于2019年4月30日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用，但原告一直拒不履行合同约定，故通知原告解除涉讼合同。该邮件于同月28日因“拒收”未妥投，后邮件被退回。诉讼中，原告陈述：原告在签订涉讼合同的几天前实地查看了涉讼房屋；签订合同后，被告将涉讼房屋的房产证复印件给了原告，原告在签约当晚便发现房产证的平面图与涉讼房屋实际布局不一致；原告未向银行递交贷款资料。另：2019年5月8日，案外人恒恒公司起诉黄阳建居间合同纠纷，要求原告支付中介费用28000元并计付相应的滞纳金，案号为（2019）粤0605民初10261号，后黄阳建与恒恒公司达成调解，黄阳建同意支付居间费13000元予恒恒公司，等等。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，原被告应按约行使权利、履行义务。现原告以被告没有告知涉讼房屋有改动布局为由要求撤销涉讼合同，被告则辩称原告对涉讼房屋的布局改动是知情的，对此，本院分析如下：首先，原告在签订涉讼合同之前已经实地查看过涉讼房屋，对于涉讼房屋现有的装修布局应是清楚的，案外人恒恒公司也出具《证明》称其工作人员在实地查看时已将涉讼房屋改动的情况告知了原告。其次，原告自称在签约当晚已经得知涉讼房屋的现状与涉讼房屋房产证的平面图不一致，但原告并未就此向中介人员及被告提出异议。相反，原告在签约两天后以涉讼房屋的风水不符合其心意为由要求解约，在中介人员提出“我有如实告知你房屋的详细”、“这房无问题被你说成有问题”时，原告也没有就涉讼房屋的布局改动提出过异议，只是一再强调涉讼房屋的风水不合其心意。原告是在其解约请求被被告及中介人员明确拒绝的情况下、才以《律师函》的形式提出其未获提前告知涉讼房屋有布局改动。故此，本院采信被告所述，确认原告在签约之前对于涉讼房屋改动布局的情况是知情的，原告未能举证证实涉讼合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的法定情形，现原告请求撤销涉讼合同，本院不予支持。原告在签订涉讼合同后以风水不合为由要求解除合同，在其解约请求被拒后，原告本应按约继续履行合同义务，但原告拒不履行合同义务，被告也依约向原告发出了解除合同的书面通知，故涉讼合同是因原告单方违约而解除，原告请求被告退还定金30000元，缺乏依据，被告亦有异议，本院不予支持。原告主张涉讼房屋的布局改动会导致涉讼房屋无法办理过户、涉讼合同无法履行，但未能举出充分有力的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄阳建的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7260元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年五月八日书记员  程学斌