四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1989号 上诉人（原审原告）：张岳民，男，1936年9月1日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：金稷，女，1993年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：汝莹，女，1957年11月16日出生，汉族，住成都市武侯区，系被上诉人母亲。 原审第三人：中国电信股份有限公司成都分公司。住所地：成都市成华区双林北支路473号。 负责人：喻云华，总经理。 委托诉讼代理人：黄志承，四川运逵律师事务所律师。 原审第三人：王建平，男，1961年5月7日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人张岳民因与被上诉人金稷、原审第三人王建平、中国电信股份有限公司成都分公司（以下简称电信成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张岳民上诉请求：判令上诉人金稷支付水电、物业、气费、电视费等各项费用共计8268元。 金稷答辩称，根据合同的第3.4条约定了相关费用由张岳民负担，第6.2条有约定维修费由张岳民负担。除合同约定外，如果发生张岳民代缴费的情形，一审判决也已经认定其举证不能。张岳民要求被上诉人补交费用，却未提供有效的凭证。 电信成都分公司发表意见称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 王建平答辩称，水电气费被上诉人主张过自行缴纳，张岳民拒绝了代缴，但是未提供缴费凭证。 张岳民向一审法院起诉请求：1、金稷支付张岳民承租方应承担的费用8268元；2、诉讼费由金稷支付；3、教育金稷改正不良言行走正路。一审审理中，张岳民变更第一项诉讼请求的金额为10768元。 一审经审理认定事实如下：2016年7月28日，张岳民与金稷通过第中介公司居间签订了《房屋出租合同》，约定张岳民将位于双流区房屋租赁给金稷使用；租赁期限为2年，即从2016年8月1日起至2018年7月30日止；出租的使用性质为住宅，月租金为1100元，缴租方式为一年支付一次，共计13200元；金稷必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；金稷须按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理费等费用。合同签订后，金稷交保证金1100元给张岳民，金稷退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，张岳民退还金稷所交保证金，金稷的民事纠纷均自行负责；双方在协议期内，均不得违约，如张岳民违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。金稷违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给张岳民；双方还对室内物品进行了备注。 2016年9月4日，张岳民和王建平以及中介方签订《补充协议》，约定此房是租赁给公司，公司要求再和张岳民签订第二次合同，签订的第二次房屋租赁合同只是作为公司支付租金约定，不作为其他约定使用。现张岳民和王建平同意以第一次签订房屋出租合同有效；现张岳民已收到两个月租金2200元，押金1100元，全年房租13200元，房屋税收1400元。合计14600元，张岳民实收租金13200元，多出1400元，张岳民返还给王建平，此租金收到之后张岳民退还之前收到2个月房屋租金退还王建平；张岳民收到2017年7月28日到2018年7月27日的房屋租金后，将房屋税金1400元退还给王建平。 后，张岳民与电信成都分公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定张岳民将案涉房屋出租给电信成都分公司，使用性质为办公，租赁期限为2年，自2016年7月28日起至2018年7月27日；2年租金共计29200元。租金包括电信成都分公司因使用房屋产生的，除本合同第5.3条约定费用以外的一切费用，该等费用包括但不限于电视收视费、卫生费、取暖费、空调费、燃气费以及公共设施维护费、维修基金等物业管理及税费。除另有约定外，电信成都分公司无须再向张岳民或其他方支付因使用房屋而产生的任何其他费用及税费。并且，张岳民应负责提供附件三“物业管理协议”中所述的各项物业管理服务。电信成都分公司租用房屋期间的用水、用电及电话等费用，由双方根据实际情况，在本合同补充协议中或第六条约定的“管理维修公约”中约定；张岳民应当自租赁期内费房屋及配套设施/设备的自然损耗及时进行维修，并承担维修费用，张岳民未及时履行维修义务的，电信成都分公司可以自行或委托他人维修，维修费用由张岳民承担；对于电信成都分公司造成的房屋非自然损耗及相关设施的损坏，电信成都分公司有义务维修和恢复；张岳民承诺和保证房屋的整体结构、墙壁、屋顶、卫生间、电梯等公共区域和设施，确保该等公共区域和设施可供正常使用。如有故障，应在接到电信成都分公司通知后及时派人修复（应由其他承租人或使用人负责者除外）。电信成都分公司有下列情况之一的，并在收到张岳民书面通知三十日内未能作出补救的，构成违约：……（3）本合同终止后未按照本合同约定将房屋交还张岳民的。 后，张岳民按约交付了房屋。金稷向张岳民支付了押金1100元。王建平代表电信成都分公司向张岳民支付了两年租金，扣除税费和中介费等费用外还多支付了550元。审理中，王建平陈述该房屋系电信成都分公司承租用于员工金稷居住使用的，多支付550元系用于房屋维修，但张岳民对于550元用于房屋维修不予认可。 在租赁期内，张岳民与金稷因租赁房屋内床板损坏发生纠纷。合同到期后，金稷搬离案涉房屋。后双方因结算问题发生纠纷，张岳民遂起诉至一审法院。 一审法院认为，张岳民于2016年7月28日与金稷签订的《房屋出租合同》、于2016年9月与电信成都分公司签订的《房屋租赁合同》、于2016年9月4日与王建平签订的《补充协议》，一审审理中，金稷、王建平和电信成都分公司均认可金稷系电信成都分公司的员工，案涉房屋系电信成都分公司承租用于金稷居住使用的，王建平系代表电信成都分公司办理案涉房屋承租事宜，且张岳民与金稷签订《房屋出租合同》时王建平明确告知张岳民承租人系电信成都分公司，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，上述《房屋出租合同》、《房屋租赁合同》和《补充协议》直接约束电信成都分公司和张岳民。关于张岳民主张案涉房屋的物业费、水、电费以及室内物品损失和违约金共计10768元。一审法院认为，按照《房屋出租合同》“金稷必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；金稷须按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理费等费用。合同签订后，金稷交保证金1100元给张岳民，金稷退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，张岳民退还金稷所交保证金，金稷的民事纠纷均自行负责”和《补充协议》“此房是租赁给电信成都分公司，电信成都分公司要求再和张岳民签订第二次合同，签订的第二次房屋租赁合同只是作为电信成都分公司支付租金约定，不作为其他约定使用。现张岳民和王建平同意以第一次签订房屋出租合同有效”的约定，电信成都分公司应当承担案涉房屋承租期间的水、电、气、收视电话、物业管理费等费用，并在退房时保证屋内设施家具、家电无损坏。审理中，张岳民向一审法院提交了国栋南园五星城服务中心盖章的物管费、电费、垃圾处置费清单、收款收据、客户气费缴费明细清单、客户购水清单、照片等证据，以证明其存在损失10768元，并自述上述证据均为事后所补。对此，金稷、电信成都分公司均不予认可。一审法院认为，张岳民提交的上述证据不能证明其实际代缴了物业费、水、电、气费，也不能证明室内物品、设施损失以及金额，应当承担举证不能的法律后果，故对于张岳民的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金1100元，张岳民向一审法院提交的证据不能证明金稷或者电信成都分公司存在违约行为，也应承担举证不能的法律后果，故对于张岳民的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于张岳民主张教育金稷改正不良言行走正路的诉讼请求，因本案系合同纠纷，故张岳民的该项主张，一审法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张岳民的全部诉讼请求。 二审中，金稷、电信成都分公司、王建平未提交新证据。张岳民提交了票据、物业中心情况说明及微信聊天记录，证明其代缴了相应费用，双方就费用承担存在分歧。金稷质证认为，物业中心出具的情况说明不是财务专用章，不能证明其代缴了相应费用，相应票据在明细清单上明确了不能作为缴费凭证，且根据约定部分费用不应由金稷负担，聊天记录确实证明双方存在分歧。本院对前述证据将综合认定。 二审中张岳民明确要求金稷支付的费用包括电费、物业费、垃圾费、水费、气费、电视费、相关设施维修费用及2018年8月房租、违约金。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2016年7月28日张岳民与金稷签订了《房屋出租合同》后，电信成都分公司又就同一房屋与张岳民签订了《房屋租赁合同》及补充协议，同时后续租金均由电信成都分公司支付。因此，各方实际履行的是电信成都分公司与张岳民签订的《房屋租赁合同》。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应按照该合同的约定履行。金稷与张岳民签订的《房屋出租合同》中金稷的相应权利义务，在电信成都分公司与张岳民签订了《房屋租赁合同》后，均由电信成都分公司承继，同时两份租赁合同中约定不一致之处，应当以在后签订的合同为准。因此，在承租人已经发生变更的情况下，张岳民无权要求金稷支付相应水电、物业、维修等费用及补足租金。同时根据电信成都分公司与张岳民签订的《房屋租赁合同》的约定，相应的水电气、自然损耗的维修等费用均应由张岳民自行负担。故本院对张岳民的诉讼请求不予支持。 综上，上诉人张岳民的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张岳民负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月十二日 书记员 王小禹