湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初165号原告：喻兵，男，1971年7月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。被告：尹美和，女，1973年6月2日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：曾懿，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文庭，湖南河清律师事务所律师。第三人：周静文，女，1986年12月3日出生，汉族，住。第三人：罗瑶，男，1974年10月5日出生，汉族，住株洲市天元区。原告喻兵与被告尹美和、第三人周静文、第三人罗瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。2020年1月8日，本院依原告申请作出（2020）湘0124民初165号民事裁定对尹美和银行存款予以冻结。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人周静文、罗瑶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法支付原告2017年3月15日至2018年6月30日所欠的门面租金250451元；2.判令被告支付违约金20000元；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，因原告主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，原告将第一项诉讼请求变更为“判令被告支付原告自2017年3月15日至2018年6月30日期间所欠房屋占有使用费250451元”。事实和理由：原告喻兵从1998年以来一直承租经营宁乡国有资产公司所有的位于，2013年至2016年喻兵将四个门面租给曹娟使用，合同为每年一签，由曹娟和尹美和合伙经营，曹娟已支付租金至2017年3月15日，2016年5月曹娟退出，由尹美和继续经营四间门面，被告尹美和仅向喻兵支付了2017年3月至2018年6月的门面租金（占用费）195000元，喻兵接受了尹美和的租金并出具收条，但所欠的250451元房屋租金（占用费）至今未付，原告多次催讨，被告均不予支付，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告尹美和辩称：1.本案所涉房屋系国有资产，由宁乡县国有资产经营有限公司代为行使所有权，整栋楼共六层，原由原告从宁乡县国资公司承租后用于自营和转租，其中的一楼四空门面原由曹娟从原告处转租用于与尹美和合伙经营童装。2016年4月9日，尹美和将其中两空门面租给第三人罗瑶之妻喻莉并签订《合同》。2016年5月，曹娟退出经营，由尹美和实际使用该门面。2017年3月15日，曹娟与原告租赁合同到期后，尹美和曾多次与原告协商四空门面的租赁事宜，后因种种原因一直未达成一致意见。尹美和不接受原告起诉状中列明的租金标准，尹美和已向原告支付了2017年3月16日起至2018年6月30日止的租金195000元，原告起诉要求另行支付250451元无依据。2.宁乡县国有资产经营有限公司与原告的原租赁合同在2016年10月31日到期，后双方因门面腾退发生纠纷，宁乡县国有资产经营有限公司公司向法院起诉要求腾退房屋并支付房屋占有使用费，法院判决双方租赁关系于2017年1月3日解除，故曹娟与原告的租赁关系于2017年3月15日终止。因门面租赁问题处于不确定状态，宁乡县国有资产经营有限公司要求尹美和不向原告支付租金，加之原告多次到门面索款，严重影响尹美和自营门店的经营，除第三人经营的门面外，另外两空门面在2017年12月后处于关门停业状态。后原告与宁乡县国有资产经营有限公司于2018年6月20日签订《租赁合同》，就2017年1月3日至2018年6月30日期间的租赁关系达成协议，以555元/天的租金标准租得包含案涉四空门面在内的整栋六层房屋，现原告要求以440451元的标准确定四空门面在2017年3月15日至2018年6月30日期间租金无理；3.尹美和无违约行为，不应承担支付违约金的责任。第三人周静文、罗瑶未作陈述。经审理查明：2014年11月10日，原告喻兵与原宁乡县国有资产经营有限公司（现已更名为宁乡市国资投资控股集团有限公司，以下简称国资公司）签订《房屋租赁合同书》，合同约定国资公司将位于原劳动服务公司大楼（宁房权证玉潭字第××号）租赁给原告喻兵，该房屋共6层，其中一楼为四间门面，租赁期限从2014年11月1日至2016年10月31日止。原告喻兵在承租上述房屋期间，将该房屋一楼的四空门面转租给案外人曹娟，由曹娟与被告尹美和合伙经营该门面。2016年3月15日，曹娟与原告喻兵签订《门面租赁续签合同》，约定租赁期限为2016年3月16日至2017年3月15日，年租金为314488元，如到期后续租则房租每年递增10%。曹娟已将租金支付至2017年3月15日。2016年5月，曹娟退出该门店经营，由被告尹美和继续承租一楼的四空门面。《门面租赁续签合同》到期后，被告尹美和向原告喻兵陆续支付2017年3月至2018年6月的占用费共计195000元。2016年12月21日，国资公司向本院起诉，要求原告喻兵腾退其承租的房屋并支付占有使用费，本院于2017年4月18日作出（2016）湘0124民初6837号民事判决书，确认原告喻兵与国资公司的租赁合同于2017年1月3日解除。该判决已生效。2018年6月，原告喻兵陆续向国资公司补交了2016年11月至2018年6月的房屋租金，双方于2018年6月20日补签《房屋租赁合同》，约定一楼的四空门面租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日，原告喻兵取得一楼四空门面的承租权。现原告喻兵认为被告尹美和未足额支付2017年3月15日至2018年6月30日期间的占用费，遂形成本案诉讼。另查，2016年4月9日，被告尹美和与案外人喻莉（第三人罗瑶之妻）签订《合同》，约定将涉案四空门面的其中两空转租给喻莉，年租金为200?000元，押金80?000元，租期为2016年4月9日至2019年4月8日。上述两空门面实际由第三人罗瑶、周静文做经营使用。上述事实，有原、被告的陈述、《门面租赁续签合同》、房产证、《房屋租赁合同》等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.原告喻兵与国资公司于2014年11月10日签订的《房屋租赁合同书》经本院生效判决确认，已于2017年1月3日解除。因转租是以承租人的租赁权存在为基础，故在原告喻兵的租赁权因租赁合同解除而消灭时，原告喻兵与曹娟的转租关系也归于消灭。又因曹娟租赁涉案门面后实与被告尹美和合伙经营，在曹娟于2016年5月退出门店经营后，实际由被告尹美和概括继受原告喻兵与曹娟签订的《门面租赁续签合同》。故自2017年1月3日后，被告尹美和已丧失对涉案门面占有的权利来源，为无权占有。虽原告喻兵作为承租人与国资公司作为出租人于2018年6月20日补签《房屋租赁合同》，约定一楼的四空门面租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日，但此种事后对合同期限进行前溯的行为，并不能自动将被告尹美和对涉案门面的使用行为（2017年1月3日至2018年6月30日）的性质从无权占有恢复为有权占有（租赁关系）。2.2017年3月15日至2018年6月20日，被告尹美和对涉案门面的使用行为构成对国资公司（即所有权人）的无权占有，原告喻兵在向国资公司补交欠付租金后补签了《房屋租赁合同》，该补签行为系二者内部对于涉案门面承租权在原租赁合同解除后至现租赁合同签订时这一时间段内的确认，虽不能直接改变被告尹美和在该时间段内对涉案门面的使用行为性质，但国资公司通过合同中双方权利义务的确定将该时间段内其作为所有权人对无权占有人享有的房屋占有使用费的请求权转让给原告喻兵。2018年6月20日至2018年6月30日，因被告喻兵此时已与国资公司补签《房屋租赁合同》，其作为承租人已取得涉案门面的承租权，对租赁物享有使用、收益的权利，被告尹美和对涉案门面的使用行为构成对原告喻兵（即承租人）的无权占有，故原告喻兵享有该时间段内的房屋占有使用费的请求权。3.关于房屋占有使用费的支付标准。虽原告喻兵与被告尹美和间的转租关系已归于消灭，但在计算被告尹美和应向原告喻兵支付的房屋占有使用费时宜参照双方原租赁合同确定的标准进行（即314488元/年）。本院认为该标准较为符合双方预期，且结合被告尹美和将涉案四空门面中的其中两空转租给他人时所收取的年租金（即200000元/年），上述标准亦更符合公平原则。经计算，被告尹美和应当支付原告喻兵房屋占有使用费406214元（自2017年3月15日计算至2018年6月30日），扣减已支付的195000元，被告尹美和尚应支付211213元。4.关于违约金。因双方的转租关系已归于消灭，原告喻兵要求被告尹美和支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告尹美和于本判决生效之日起十五日内支付原告喻兵房屋占有使用费211213元；如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告喻兵的其他诉讼请求。案件受理费5356元，减半收取2678元，财产保全费1872元，以上共计4550元，由原告喻兵负担1000元，被告尹美和负担3550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇二〇年五月二十二日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。