贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2569号 原告：吴波，男，汉族，1996年4月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人：兰继超（特别权限），系贵州贵浩律师事务所律师，执业证号：15205201610413903，樊俊（一般权限），系贵州贵浩律师事务所实习律师，执业证号：230713011110750. 被告：贵州七众置业有限公司，住毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2 法定代表人：韩义。 委托代理人：李娇，系该公司员工。 原告吴波与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴波的委托诉讼代理人兰继超、樊俊，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告及时将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金按照总房款432782元为基数，按每日万分之一从2017年1月14日起计算至被告将涉案商品房转移登记的相关文书交付给原告之日止，暂计为20000元。三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其以出让的方式取得的位于毕节市城市南部新区圆梦国际商业裙楼负2层454号商铺出售给原告。合同签订之后原告依约支付购房款共计432782元。合同第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年11月1日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；“约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。 原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法受到法律保护，原告已经按照合同约定履行义务，而被告至今仍未将商品房转移登记有关文书交付给原告办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。 综上，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告特依《民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求人民法院依法判决如诉。 被告贵州七众置业有限公司辩称，第一、双方签订的商品房买卖合同对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方的合同约定作为认定案件的依据作出判决；在合同第八章第二十二条约定即约定日期180日之后出卖人能不能交付办理商品房转移登记的有关文书的双方按照下列第一项处理，纵观该条款其表述前后包含紧密关联的两项内容，一、即如果出卖人逾期办证超过180日，买售人有权退房；二、买售人退房的出卖人还必须承担退款付息责任，由此可知原告有权主张违约金的前提是其要行使退房的权利，如果原告选择不退房依据合同约定其没有权利主张相应的违约金，若双方继续履行合同出卖人当然免除违约责任；第二，在本次开庭六案中，原告也只是支付了合同的首付款，并没有按照合同约定的日期支付剩余尾款，我认为是原告违约在先，原告应承担其需要承担的违约责任；第三，即便原告主张其权利受到了损失，也应当按照谁主张谁举证的原则有原告证明损失的发生及具体金额，若原告没有证据证明，则应当承担举证不能的后果；第四，房开商现如今的生存环境困难，请求法院要综合考虑房开商的生存困难环境，涉及到商品房转移登记的相关手续有许多的流程，被告也在进行协调相关部门给购买被告商铺的业主办理商品房转移登记，答辩完毕。 经本院审理查明：2015年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其以出让的方式取得的位于毕节市城市南部新区圆梦国际商业裙楼负2层454号商铺出售给原告，房屋总款为432782元。合同签订之后，原告支付购房首付款后，余款以原、被告与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司分别签订《分期付款之补充协议》、《三方协议》方式由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司支付。合同第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年11月1日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；“未来约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应支付的违约金计算标准”。被告未提供证据证明涉案房屋已具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《分期付款之补充协议》及原、被告、案外人签订的《三方协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2016年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2016年11月2日开始计算被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经审查，根据该规定原告请求的办证违约金按日万分之一的标准计算，合理合法，本院予以支持。关于原告请求被告交办理转移登记有关文书给原告的问题，因涉案房屋不具备办理转移登记的条件，待被告具备办理条件时，原告再主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴波支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年1月14日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 二、驳回原告吴波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年五月十二日 书记员  邵烨旭