天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终792号上诉人（原审原告）：杨楠，女，1976年8月16日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：娄航，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑然，天津四方君汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：天津科诚房地产开发有限公司，住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心2351A。法定代表人：马永霞,总经理。委托诉讼代理人：王紫峰，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。上诉人杨楠因与被上诉人天津科诚房地产开发有限公司（以下简称科诚公司）合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初10735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持杨楠原审的诉讼请求或发回原审人民法院重审；3.本案两审诉讼费用由科诚公司承担。事实与理由：一、杨楠交付转让价款金额为562347元，并非一审判决中认定的492347元。二、《房屋使用权转让合同》符合法定解除条件。《房屋使用权转让合同》第六条约定，科诚公司应当在2019年5月1日前将符合合同约定的房屋交付杨楠使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，杨楠提起诉讼时，科诚公司迟延交房的期限已超过三个月，故杨楠请求解除合同，应予支持。该合同是否解除与涉案房屋在一审过程中是否满足约定的交付标准无关。既然合同应予解除，科诚公司就应当返还全部转让价款562347元。一审庭审当中，科诚公司许诺于2019年11月22日交付房屋并记入庭审笔录，但直至2019年12月19日，科诚公司才在一审法官的组织下，带领杨楠前去查验房屋，但此次查验科诚公司并未提供足够的证据证明涉案房屋已经满足约定的交付标准。根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，杨楠了解到涉案房屋已被科诚公司抵押给他人且存在多轮查封，具有重大瑕疵，故对涉案房屋的转让应当无效。三、判决书中利息、违约金认定存在错误。科诚公司违反合同约定，导致合同目的根本无法实现，其应对杨楠的损失承担全部赔偿责任。科诚公司除返还杨楠全部转让价款562347元之外，还应当支付自杨楠付款日起的利息，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.75%的标准支付至2019年10月8日的利息34353.93元及至实际给付之日止。一审判决认定“因科诚公司同意按照双方约定的违约条款给付违约金，故违约金的计算方式应为，以已付款492347元为基数，按照日息万分之二的标准，自2019年5月2日计算至实际交付房屋之日止”是错误的。违约金的计算方式应为，以已付款562347元为基数，日息万分之二的标准计算。综上,一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。科诚公司答辩，不同意杨楠的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨楠向一审法院起诉请求：1.判令解除杨楠与科诚公司签订的《房屋使用权转让合同》；2.判令科诚公司退还杨楠价款562347元；3.判令科诚公司按照人民银行同期贷款年利率4.75%的标准支付杨楠自2018年7月2日至2019年10月8日的利息34353.93元及至实际给付之日的利息；4.判令科诚公司支付杨楠截至2019年10月8日的违约金17995.10元及至实际给付之日止的违约金；5.本案诉讼费由科诚公司承担。诉讼过程中，杨楠明确利息的计算标准为：以562347元为基数，按照人民银行同期贷款年利率，自2018年7月2日计算至实际付清之日止；违约金的计算标准为：以562347元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年5月2日计算至实际付清之日止。一审法院认定事实：2018年6月，杨楠（乙方）与天津梦雨投资有限公司（以下简称梦雨公司）（甲方）签订一份《房屋使用权转让合同》，约定甲方将本合同项下房屋使用权在本合同转让期限内以约定价格转让给乙方；乙方受让的房屋使用权为新濠广场绿氧小镇2号楼1601号房屋，房屋用途为商业服务业，建筑面积为62.56平方米；甲方转让该房屋使用权给乙方年限为20年，自2019年5月1日至2039年4月30日，以实际交付使用日期起算；房屋使用权转让价款为492347元，其中包括房屋使用费、装修费、工程管理费；乙方付款方式为，在签订本合同时一次性将房屋使用权转让价款支付给甲方（已付意向金转为房屋使用权转让价款）；甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用；房屋到达交付使用条件后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单；房屋使用权交付通知到达乙方15日内（甲方的交付通知到达乙方在本合同上注明的联系地址和联系电话即视为送达），乙方未前来办理房屋验收交接手续的，视为房屋已经达到交付条件且已经交付乙方使用；本合同转让标的为房屋使用权，包括占有、使用、收益权利；乙方指定以下联系方式，甲方按以下联系方式通知乙方的视为已送达，地址天津市河北区，电话158××××6998；合同还约定了其他相关事宜。上述合同签订后，双方签订一份《补充协议》，约定甲方应当在2019年5月1日前将符合合同约定标准的房屋交付乙方使用，因甲方原因未按约定时间交付房屋，每逾期一日，甲方按照日息万分之二向乙方支付违约金；协议还约定了其他相关事项。2018年7月4日，杨楠向梦雨公司支付款项492347元，梦雨公司至今未向杨楠交付涉案房屋。现涉案房屋已满足合同约定的交付标准。另查明，梦雨公司于2019年4月17日更名为科诚公司。一审法院认为，涉案《房屋使用权转让合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人的更名行为不影响其权利的承受及义务的承担。因涉案房屋现已满足交付标准，科诚公司亦同意交付房屋，故杨楠行使法定解除权，主张解除双方签订的《房屋使用权转让合同》，依据不足，不予支持。杨楠提供的证据显示，其向科诚公司支付款项金额为492347元，该金额与合同约定的金额一致，一审法院对该金额予以确认。因涉案合同合法有效，且一审法院对杨楠要求解除合同的诉讼请求不予准许，故杨楠主张科诚公司应返还已付款项的诉讼请求，于法无据，不予支持。进而，杨楠主张科诚公司应给付其已付款利息的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。双方合同约定，科诚公司应于2019年5月1日前向杨楠交付涉案房屋，但科诚公司至今未向杨楠交付涉案房屋，亦未证明其已通知杨楠办理交房手续，故杨楠依补充协议约定的违约条款向科诚公司主张违约金，予以支持。因科诚公司同意按照双方约定的违约条款给付违约金，故违约金的计算方式应为，以已付款492347元为基数，按照日息万分之二的标准，自2019年5月2日计算至实际交付房屋之日止；超出的部分，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、天津科诚房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付杨楠违约金（计算方式为以492347元为基数，按照日息万分之二的标准，自2019年5月2日计算至至实际交付房屋之日止）；二、驳回杨楠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9947元，减半收取计4973.50元，由杨楠负担4868元，天津科诚房地产开发有限公司负担105.50元。二审经审理查明,2018年7月2日杨楠向嘉信网络科技付款70000元。其他的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋使用权转让合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。杨楠主张其交付科诚公司的转让价款金额为562347元，并非一审判决中认定的492347元，经查，除了一审判决中认定的492347元外，2018年7月2日,杨楠向嘉信网络科技付款70000元，因上述款项不能证实系交付科诚公司的转让价款，且双方合同约定的转让价款亦系492347元，故一审认定转让价款金额492347元，并无不当。上述合同约定，科诚公司应当在2019年5月1日前，将符合合同约定标准的房屋交付杨楠使用。因科诚公司原因未按约定时间交付房屋，每逾期一日，科诚公司按照日息万分之二向杨楠支付违约金。现科诚公司到期未履行交房义务，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故一审判决科诚公司给付杨楠以492347元为基数，按照日息万分之二的标准，自2019年5月2日计算至实际交付房屋之日止的违约金并无不当。关于杨楠请求解除合同、退还价款及利息，根据科诚公司提供的“二号楼业主交房验收表”以及双方当事人于2019年12月19日在一审法院主持下，到涉案房屋对房屋现状进行的确认，且科诚公司愿意继续履行合同，在此情况下，杨楠以合同目的不能实现，要求解除合同、退还价款及利息，依据不足，不予支持。关于杨楠主张涉案房屋已被科诚公司抵押给他人、存在多轮查封、具有重大瑕疵、涉案房屋的转让应当无效一节，依据不足，不予支持。综上所述，杨楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9947元，由杨楠负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年五月二十七日书记员  单 珊