广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终12585号上诉人（原审原告）：王智历，男，汉族，1963年8月10日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上诉人（原审原告）：袁仕梅，女，汉族，1967年2月24日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上诉人的共同委托诉讼代理人：朱砚卿，广东经天律师事务所律师。上诉人的共同委托诉讼代理人：王玲，广东经天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中航城商业发展有限公司（曾用名：深圳市中航城置业发展有限公司），住所地：广东省深圳市福田区华强北街道华航社区华富路1006号航都大厦3B-2，统一社会信用代码：91440300676667833G。法定代表人：朱俊春，执行董事。被上诉人（原审被告）：深圳深蓉塑料制品有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区燕罗街道燕川社区红湖路32-1号709，统一社会信用代码：91440300618811964F。法定代表人：徐东升，董事长。被上诉人的共同委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人袁仕梅、王智历因与被上诉人深圳深蓉塑料制品有限公司（以下简称深蓉公司）、深圳市中航城置业发展有限公司（以下简称中航公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初43164号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁仕梅、王智历上诉请求：1、撤销一审裁定，改判支持袁仕梅、王智历的全部诉讼请求；2、深蓉公司、中航公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案属于拆迁合同纠纷，起因系中航公司与袁仕梅、王智历签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，同时又私底下与深蓉公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，本案属于拆迁协议纠纷。一审裁定认定本案纠纷本质上为单位内部住建房、分房引发的腾房、占房纠纷是错误的。二、2005年12月9日，深蓉公司决定将房产按微利房卖给王智历，原房屋转让合同关系已经成立，王智历已在该房屋中居住近10年，房屋在法律上视为已经交付。按照民法通则第72条的规定，王智历已经取得房屋的所有权，享有拆迁权益。另外，根据《深圳经济特区房屋拆迁安置管理办法》的规定，虽然争议房产在拆迁时尚未登记在王智历和袁仕梅名下，但王智历和袁仕梅系业主，根据该文件，王智历和袁仕梅亦应享有相应的拆迁权益。争议房产所涉项目是城市更新项目，根据《深圳市城市更新办法》第33条，拆迁权益是允许转让的，即使认定在拆迁协议签署时房屋权利人仍是深蓉公司，但深蓉公司与中航公司签署《房屋拆迁补偿协议书》意味着拆迁权益已转让给王智历和袁仕梅。综上，请求依法改判，支持王智历、袁仕梅的全部上诉请求。中航公司、深蓉公司共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王智历、袁仕梅的上诉请求，维持原裁定。王智历、袁仕梅向一审法院起诉请求：1、中航公司与深蓉公司于2009年7月31日签订的关于中航苑15号七层住宅楼24栋203房《房屋拆迁补偿协议书》无效；2、袁仕梅、王智历与中航公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》有效；3、袁仕梅、王智历享有中航苑24栋203房拆迁权益；4、中航公司与深蓉公司办理位于深圳市××区××与××航路交汇处××大厦××房的产权登记手续，并将该房产按市场商品房登记到袁仕梅、王智历名下。一审庭审时，袁仕梅、王智历明确其诉讼请求：4、深蓉公司将中航北苑C座21C2房按房改房，以非市场商品房变更登记至袁仕梅、王智历名下，再由袁仕梅、王智历补交税费转为市场商品房。一审法院认定事实：1996年，深蓉公司将位于中航苑24栋203房分配给当时是其员工的王智历居住。2005年11月29日，编号为深房地字第××号的《房地产证》载明，中航苑24栋203房的登记权利人为深蓉公司，建筑面积77.56平方米，用途为住宅，登记价31756.94元，为非市场商品房。2005年12月9日，深蓉公司出具《关于王智历现住房处理的意见》，该意见载明，王智历现住公司中航苑24栋203房近10年，为解决其住房问题，经公司领导研究决定同意将此房按微利房价卖给王智历。2005年12月16日、2005年12月28日、2006年1月23日、2006年3月22日，王智历分4次向深蓉公司交纳中航苑24栋203房的房款合计117000元（17000元+40000元+40000元+20000元），以上付款情况有深蓉公司向王智历开具的《收款收据》为证。2008年5月9日，深蓉公司与中航公司签订《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》，意向书载明，被拆迁房是位于中航苑24栋203房产，权利人为深蓉公司，房产证号为30××77，建筑面积为77.56平方米；经双方协商一致，深蓉公司自愿选择产权调换作为拆迁补偿方式；中航城公司取得本项目的政府批准文件后，本意向书约定事项自动成为中航城公司作为拆迁人，深蓉公司作为被拆迁人签署的《拆迁补偿安置协议书》的组成部分，除双方协商一致外，《拆迁补偿安置协议书》应按本意向书之约定执行。2009年5月21日，深圳市国土资源和房产管理局发布《房屋拆迁通告》，该通告记载，因中航城改造项目D2地块建设需要，需拆迁位于福田区××地××住宅楼××—××、××栋建筑物及附着物。根据《城市房屋拆迁管理条例》有关规定、2009年5月15日已核发了《房屋拆迁许可证》（拆许字[2009]第006号），拆迁人为中航城公司，拆迁期限为2009年5月15日起至2010年5月14日止。自本通告发布之日起，上述范围内相关建筑物及附着物的所有权人（业主）携带房屋所有权证明材料，到中航城公司协商拆迁补偿事宜。2009年7月31日，中航苑24栋203房的被拆迁人与拆迁人中航城公司签订了《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。该协议的附件三《选房确认书》载明，置换房的位置为中航新北苑（暂定名）C座21层C2号，户型为二房居室。2009年11月19日，深蓉公司作为卖方与买方王智历及其配偶袁仕梅签订《深圳市安居房买卖合同》，该合同载明，深蓉公司拥有住房坐落于深圳市××区××203户型两房一厅，建筑面积77.56平方米，竣工于1985年4月1日，折旧期为125月；该住房是社会微利房价安居房；深蓉公司将上述住房出售给买方，核定社会微利房价为167614.92元；买方经市（区）住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权；买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权；买方在购买上述住房时，若因提供虚假资料而被批准购买的，产权单位或住宅管理部门有权收回住房，并按照政府有关规定处理；本合同自市（区）住宅管理部门审核批准之日起生效。同日，王智历向深蓉公司交纳中航苑24栋203室房款50614.92元，有深蓉公司开具的《收款收据》为证。至此，王智历已向深蓉公司合计交纳中航苑24栋203房购房款167614.92元。2010年3月16日，中航公司与袁仕梅、王智历签订《选房确认书》，确认书载明原中航苑24栋203房置换房的位置为中航新北苑（暂定名），C座21层C2号，户型为两房两厅居室。2012年9月15日，袁仕梅、王智历收到中航公司发出的《中航北苑大厦入伙通知书》，告知其于2012年9月23日前往中航北苑大厦办理入伙手续。登记日期为2013年11月1日的《房地产证》载明，中航北苑C座21C2房产，建筑面积95.1平方米，套内建筑面积76.81平方米；登记权利人为深蓉公司；用途为住宅，竣工日期2012年9月4日，登记价为525510元；他项权利摘要及附记载明该房产为非市场商品房，是根据2009年7月31日业主与中航城公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》赔偿而来。《中航北苑大厦分栋分户汇总表》载明，中航北苑大厦其中住宅共405套，为拆迁安置用房，不得进行销售，房产性质维持拆迁前的性质不变。其中涉案的中航北苑C座21C2房产，用途为住宅，备注为非商品房，权利人为深蓉公司。2013年11月11日，中航北苑C座21C2房的契税15765.3元、印花税262.76元和房屋所有权登记费80元被结清。一审庭审时，袁仕梅、王智历明确要求深蓉公司将中航北苑C座21C2房按房改房，以非市场商品房变更登记至袁仕梅、王智历的名下，再由袁仕梅、王智历补缴税费转为市场商品房，其仅同意此种模式下产生的税费。深蓉公司称王智历不符合办理房改的条件。另查，王智历与袁仕梅于1994年8月22日在深圳办理了结婚登记，二人系夫妻关系。再查，关于涉案的两份《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。王智历、袁仕梅主张，其二人作为被拆迁人与拆迁人中航城公司于2009年7月31日就位于中航苑24栋203房签订有《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，协议书载明：被拆迁房位于中航苑24栋203房，房地产证号为30××77，权利人为深蓉公司，建筑面积为77.56平方米，套内建筑面积为70.27平方米；被拆迁房为住宅房屋；袁仕梅、王智历确认被拆迁房无抵押、查封和产权争议；经双方协商一致，袁仕梅、王智历自愿选择产权调换作为拆迁补偿方式，中航城公司负责对置换房的勘察、设计、建设及组织选房，袁仕梅、王智历对此予以确认同意；置换房产权性质与被拆迁房产权性质相同；针对置换房楼层和朝向的优劣性，按照置换房房地产证记载的建筑面积计算，中航城公司给予特定的置换房低层、朝向补贴，上述补贴在中航城公司办妥置换房房地产证后15个工作日向袁仕梅、王智历支付；置换房的办证期限，自置换房交付使用之日起180日内，在袁仕梅、王智历的配合协助下，中航公司为袁仕梅、王智历办妥置换房的房地产证；中航公司向袁仕梅、王智历支付搬迁补助费，根据被拆迁房本体的建筑面积计算，按照每平方米25元支付，中航城公司以期房给予袁仕梅、王智历产权调换，给予二次搬迁费用，搬迁补助费共计3878元；临时安置补助费，经协商一致，中航城公司在临时安置期限内，不提供周转房，由袁仕梅、王智历自行安排，中航城公司向袁仕梅、王智历支付临时安置补助费，临时安置期计算时间从袁仕梅、王智历搬迁完毕后次月1号起至置换房交付使用之日止，……结合临时安置期（暂定30个月），另加3个月装修期，共计135300元；袁仕梅、王智历就被拆迁房向中航城公司提供房地产证书（原件）、产权人身份证明文件、委托中航城公司向国土部门注销相关房地产权利证书的书面委托书等资料，袁仕梅、王智历应保证：袁仕梅、王智历承诺完整拥有被拆迁房以及需中航公司补偿项目的全部财产的权利，保证以上财产的权利没有任何第三人权利等瑕疵，如果存在影响或可能影响中航城公司拆迁工作的瑕疵，中航城公司有权要求袁仕梅、王智历排除瑕疵，并赔偿因此给中航城公司造成的损失和承担由此产生的法律责任；本协议书自双方签字、盖章之日起生效；如袁仕梅、王智历为自然人，则自中航城公司盖章、袁仕梅、王智历签字之日起生效。2009年7月31日，深蓉公司作为被拆迁人与拆迁人中航城公司就中航苑24栋203的被拆迁房签订与上述合同条款相一致的《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，区别仅在于被拆迁人的不同。中航公司认可上述两份《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》的真实性，两份协议均载明被拆迁房的权利人为深蓉公司。拆迁补偿协议书签订前即2008年5月9日，中航城公司与深蓉公司还就被拆迁房签订了《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》。中航公司之所以与袁仕梅、王智历就中航苑24栋203房产另行签订房屋拆迁补偿协议，是为了顺利推进拆迁工作不得已而为之，袁仕梅、王智历实际签订协议的是在2009年11月6日之后，是倒签至2009年7月31日的。深蓉公司称其是在事后才知晓袁仕梅、王智历与中航公司另签订有《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，袁仕梅、王智历不认可深蓉公司与中航城公司签订的《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。又查，关于王智历与深蓉公司之间的关系。王智历称其原是深蓉公司员工，但深蓉公司提交的《员工取走档案记录》载明，深蓉公司于1999年与王智历解除劳动合同。庭审时，王智历确认有收到过该解除合同通知书，其并非是个人主动离职，而是被通知离职的，但王智历对此并未提交劳动争议仲裁和诉讼。又再查，中航公司成立于2008年6月23日，为法人独资的有限责任公司，其独资法人股东为中国航空技术深圳有限公司。2019年5月5日，中航公司住址作出变更登记，2019年9月26日，其名称由深圳市中航城置业发展有限公司变更登记为深圳市中航城商业发展有限公司。深蓉公司成立于1989年1月17日，中国航空技术深圳有限公司为其股东之一，持股比例为30%，深圳深蓉工程塑料有限公司为其曾用名。一审法院认为，王智历曾是深蓉公司员工，一审庭审中其自认与深蓉公司已于1999年解除劳动关系。袁仕梅、王智历占有、使用涉案房产是依据其作为买方签订的《深圳市安居房买卖合同》及相关批复，该安居房合同不属于《中华人民共和国合同法》规范的范畴。本案立案案由虽为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原位于深圳市福田区中航苑15号七层住宅楼24栋203的房产已通过拆迁补偿安置的方式置换为位于深圳市××区××与××航路交汇处××大厦××房产，但本案实质是因单位内部住建房、分房而引发的占房、腾房纠纷，实际属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。关于袁仕梅、王智历要求深蓉公司先将中航北苑C座21C2房产以非市场商品房变更登记至袁仕梅、王智历名下，再由袁仕梅、王智历补交相关费用转为市场商品房的诉请，因非市场商品房的变更登记系行政机关的相关职能，亦不属于人民法院的主管范围。综上，对于袁仕梅、王智历的起诉，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定：驳回王智历、袁仕梅的起诉。案件受理费3652元（已由袁仕梅、王智历预交），由该院退回给王智历、袁仕梅。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，王智历与深蓉公司于1999年解除劳动关系，王智历在2005至2006年期间交纳了部分房款117000元，2009年11月19日深蓉公司与王智历及其配偶袁仕梅签订《深圳市安居房买卖合同》，根据该合同的约定，该合同经市（区）住宅管理部门审核批准之日起生效。因此，王智历、袁仕梅能否依据该合同取得涉案房产产权，应以住宅管理部门的审核意见为准，即应由行政部门先行处理。王智历、袁仕梅并不能因占有使用涉案房产多年而取得所有权。王智历、袁仕梅可在住宅管理部门审核同意后，另行提起诉讼。综上，王智历、袁仕梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。王智历、袁仕梅预交的二审案件受理费3652元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月二十七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。