山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初301号原告：上海绿地物业服务有限公司泰安分公司，住所地肥城市肥桃路166号1号楼301室，统一社会信用代码91370983MA3M4YQX2A负责人：张勇，经理。委托诉讼代理人：王悦连，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：苏奎，北京扬剑律师事务所律师。被告：白少彪，男，1985年8月7日出生，汉族，住肥城市。原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司（以下简称绿地物业公司）与被告白少彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人王悦连，被告白少彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告拖欠的物业服务费1532.13元；2.请求判令被告向原告支付违约金（自2018年9月1日起至付清之日止按照所拖欠金额日5‰计算），诉讼中原告不再要求违约金；3.本案诉讼费等有关费用由被告承担。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告房产所在的肥城卓亚香格里项目签订《物业服务合同》，约定：多层住宅物业费为每月每平方米0.95元，高层住宅为1.2元，车库车位每个每月24元。物业服务费于每半年初第一个月5日前交纳，若拖欠拒交，按照每日5‰标准支付违约金。被告是该小区的业主，居住面积为121.04平方米，每月每平方米1.2元，每月应交纳145.25元。截止2019年10月31日，被告累计拖欠物业服务费1532.13元。原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求支持诉请。被告白少彪辩称，对原告提供的服务不满意，拒绝交纳物业服务费。原告绿地物业公司围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、物业费催缴记录打印件、业主手册、商品房买卖合同、业主登记材料。被告白少彪质证后认为，对前期物业服务合同的内容不知情；原告没有向被告催要过欠款；对其他证据的真实性无异议。被告白少彪主张原告的服务质量不达标，并提交了用其手机对涉案楼房附近拍摄的视频、照片。原告质证称对证据的真实性无异议，但是已经或准备安排相关工作人员处理。本院审查后认为，原告绿地物业公司与被告白少彪提交的上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，能够作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，山东卓亚房地产开发集团有限公司（甲方）选聘原告绿地物业公司（乙方）为其开发的肥城市卓亚·香格里小区提供前期物业服务，双方签订了前期物业服务合同。合同对双方的权利义务作了约定,同时对原告绿地物业公司的管理事项及管理服务质量作了明确的约定。其中，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水和污水管道的通疏；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第三条约定：乙方提供的其他服务费包括实行双方约定的其他有偿服务。第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的四星级服务质量标准。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.95元（含电梯运行费），高层住宅为1.2元，商业物业为1.5元。第七条约定：业主应于通知房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在1月、7月履行交纳义务。第九条约定：停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位每月每个16元，车库车位每月每个24元的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十条约定：乙方的管理服务达不到合同第二、三、四条约定的内容和质量标准，乙方应在甲方要求期限内改进，乙方未能按时改进的，甲方可要求乙方支付违约金1000元，给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方服务标准未能达到本合同约定标准超过三次以上，甲方有权单方面解除本合同。第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交数额的0.5%的标准向乙方支付违约金。第三十四条约定：因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任。被告白少彪系卓亚·香格里3号楼2单元501室业主，该房屋建筑面积为121.04㎡。自2018年12月15日起，被告白少彪开始拖欠原告绿地物业公司至2019年10月31日（原告主张此期间），共计10.5个月的物业服务费1525.10元（1.20元/㎡×121.04㎡×10.5）。2019年8月20日、24日及2019年9月8日、16日，原告绿地物业公司曾通过在被告白少彪门口张贴交费通知的方式向被告催收物业费。因被告白少彪至今未向原告绿地物业公司支付上述物业服务费用,原告绿地物业公司诉至本院。案经开庭审理，因被告白少彪未到庭，致使调解无法进行。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告绿地物业公司与山东卓亚房地产开发集团有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同的约定履行义务。结合被告白少彪的答辩意见及其提交的证据,原告绿地物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区内全体业主的切身利益,故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费,应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断,如物业服务企业已经提供了物业服务,仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好,存在一般瑕疵,单个业主不能以此为由拒交物业服务费,否则就会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵,并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故,原告绿地物业公司要求被告白少彪支付拖欠的10.5个月物业费的请求，符合合同约定,本院予以支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系,原告绿地物业公司应切实履行好合同约定的义务,改进自己的工作,为小区业主更好地服务;业主对物业服务企业提出意见和要求,亦应采用正当、合理的手段。双方应互谅互让、互相理解,以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务,从而形成良性循环,以共建和谐社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告白少彪于本判决生效之日起十日内，支付原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司物业服务费1525.10元；二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告白少彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 李 青二〇二〇年五月九日书记员 薛珊珊