江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终468号上诉人（原审被告）：郝寿杰，男，1972年2月14日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：邱正富，盐城市亭湖区毓龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。上诉人郝寿杰因与被上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初4005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝寿杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回创世纪公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由创世纪公司负担。事实与理由：1.一审法院在审理中将郝寿杰与其委托诉讼代理人赵兴坤混为一人，属认定事实错误。2.本案中，双方签订的是房屋买卖合同而并非是预售合同，且合同签订后，郝寿杰应交纳的首付款亦经双方协商变成了借款，为此郝寿杰也向创世纪公司出具了首付款借条，同时创世纪公司也向郝寿杰出具了首付款收据，另就剩余购房款，郝寿杰也向银行按揭贷款支付给创世纪公司，现郝寿杰未能办理产权登记的原因是创世纪公司怠于协助所造成的。3.案涉房屋买卖合同已经履行完毕，现一审法院却认为案涉合同未履行完毕并判决合同解除，在认定事实和适用法律上均错误。创世纪公司辩称，1.根据盐城中院（2019）苏09民申释12号法律释明函，商品房买卖合同关系中，开发商与业主之间签订的首付款借款协议并不将首付款支付关系转化为借款关系，商品房买卖合同的首付款支付义务并不因为借款协议的签订而履行完毕，案涉借款协议实际上是关于首付款支付的另行约定。因此，郝寿杰所述的其首付款支付关系已转化为借款关系没有事实和法律依据。2.创世纪公司已经于2018年12月25日进入破产重组，其管理人并未收到郝寿杰的委托诉讼代理人赵兴坤申报债权的材料，且赵兴坤也没有依法提起破产债权确认之诉，因此，郝寿杰所述的创世纪公司差欠赵兴坤工程款也没有事实和法律依据。3.创世纪公司解除合同是因为郝寿杰没有按照首付款借款协议的约定支付首付款，导致案涉合同未能履行完毕，在郝寿杰未完全支付首付款之前，创世纪公司有权拒绝协助其办理房产证。案涉房屋所在楼幢的其他业主已经陆续办理房产证，涉案房屋的房产证未办理的过错在郝寿杰，因为郝寿杰未完全履行商品房买卖合同，故创世纪公司的管理人有权解除合同。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.判令郝寿杰协助办理位于御景湾花园8幢803号房网签登记的注销手续，并将房屋退还给创世纪公司。2.本案的诉讼费用由郝寿杰承担。一审法院认定事实：2012年2月27日，郝寿杰预交10000元给创世纪公司作为购房定金。2012年4月10日，创世纪公司与郝寿杰签订了一份预售商品房买卖合同，约定，创世纪公司将其开发的在盐城市神州路西、盐塘河南的御景湾花园小区8幢803室房屋出售给郝寿杰，房屋总价款为495830元，其中首付款为155830元（含定金10000元），余款采取按揭贷款方式支付。同日，创世纪公司与郝寿杰又签订了六份借款协议，约定，郝寿杰为购买上述房屋，分六笔向创世纪公司借款分别为24305元借款，计145830元，期限从2012年4月10日至2017年7月10日，届时一次性还清。郝寿杰并向创世纪公司立借据，借据载明，借到创世纪公司购房首付款145830元，赵兴坤提供了担保，还款期限按借款协议还款。2012年4月13日，郝寿杰又与中国银行股份有限公司盐城分行（以下简称中行盐城分行）签订了一份借款合同，约定郝寿杰向中行盐城分行借款34万元个人住房贷款，期限20年，用于购买御景湾8幢803室房产，郝寿杰用该房作抵押担保，并进行了抵押预登记，创世纪公司亦为郝寿杰借款提供了阶段性连带责任担保。借款合同签订后，中行盐城分行按约发放了贷款，至2016年5月郝寿杰未再还款，为此，中行盐城分行诉至盐城市亭湖区人民法院，要求郝寿杰偿还借款本息318562.39元，创世纪公司承担连带偿还责任，该院经审理作出了（2016）苏0902民初3922号民事判决书，判令郝寿杰偿还318562.39元，创世纪公司承担连带偿还责任。2018年11月15日，创世纪公司进入破产重整。至此，郝寿杰所借创世纪公司的购房首付款及中行盐城分行的贷款均未偿还，2019年1月16日管理人接收了创世纪公司的破产财产。现创世纪公司以与郝寿杰之间签订的预售商品房合同已解除为由诉至一审法院。一审另查明，创世纪公司已经为郝寿杰偿还了上述担保款项20万元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郝寿杰与创世纪公司签订的预售商品房买卖合同、借款合同及与中行盐城分行签订的借款合同，均不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同。郝寿杰后未按约履行还款义务，现创世纪公司已经进入破产重整，对郝寿杰应支付的购房首付款，郝寿杰一直未按约偿还，且创世纪公司为郝寿杰偿还中行盐城分行的借款20万元。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人的催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现创世纪公司主张与郝寿杰之间预售商品房买卖合同已解除，符合法律规定，一审法院予以确认。对郝寿杰辩称创世纪公司欠其工程款，创世纪公司是以上述房屋抵冲工程款，因未能提供证据证明，故对郝寿杰的辩称一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、郝寿杰与创世纪公司于2012年4月10日签订的商品房买卖合同解除。二、郝寿杰于判决生效之日起十日内协助创世纪公司注销御景湾8幢803室房屋的网签登记。三、郝寿杰于判决生效后三十日内将御景湾8幢803室返还给创世纪公司。案件受理费8737元，保全费3020元，合计11757元。由郝寿杰负担。二审中，郝寿杰提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明：双方签订的是商品房买卖合同而非预售合同。证据二、购房发票两份（计495830元），证明：郝寿杰已经交纳房款以及按揭贷款。证据三、中国银行住房贷款合同一份，证明：郝寿杰已经履行房贷合同，且创世纪公司已经收到按揭贷款。证据四、交房通知书一份，证明：创世纪公司已经将房屋实际交付给郝寿杰使用。创世纪公司未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，创世纪公司对郝寿杰提交的证据质证意见为：对证据一的三性无异议，但基于该合同附件4即合同补充协议第二条第5项的明确约定，创世纪公司有权解除合同并收回房屋。对证据二的真实性无异议，但是郝寿杰并没有按照商品房买卖合同约定向创世纪公司支付购房首付款，虽然双方另行签订借款协议，但借款协议也未实际履行完毕。对证据三贷款合同的真实性无异议，但因为郝寿杰没有按期偿还按揭贷款导致中行盐城分行向亭湖法院提起诉讼，亭湖法院作出判决要求创世纪公司承担连带偿还责任，为此创世纪公司已经代为清偿20万元，并对中行盐城分行的债权予以了确认，故在此情况下，创世纪公司有权依据合同约定解除与郝寿杰的合同。对证据四的真实性无异议，但是涉案房屋的使用人并非郝寿杰，郝寿杰只是赵兴坤借用的名义，对于该事实赵兴坤作为郝寿杰的诉讼代理人在一审时已经予以陈述。本院经审核认为，对郝寿杰提交的证据一至四的真实性、合法性及与本案事实的关联性予以认定，但对其证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，郝寿杰与创世纪公司于2012年4月10日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。由于郝寿杰并未按约支付购房款，其行为已构成违约且致创世纪公司合同目的无法实现，对此，创世纪公司主张合同解除且要求注销案涉房屋的网签登记并退还房屋，符合双方合同约定及法律规定，一审判决并无不当。就郝寿杰上诉所提出的理由，本院认为，1.一审法院在判决书中将郝寿杰的诉讼代理人赵兴坤本人对事实的陈述，表述为郝寿杰的辩称，在表述方式上存有不当，本院予以纠正。2.虽然双方当事人在签订商品房买卖合同的当日，又另行签订了借款协议，由郝寿杰出具了借据，约定以借款支付购房首付款，但就该借款并无资金实际转移的过程，双方也不存在转移资金所有权的借贷合意，其实质系双方对延期支付购房首付款所作的约定，故郝寿杰主张双方之间就首付款已转化为借款关系的依据不足。其次，虽然双方合同约定剩余房款由郝寿杰以银行按揭贷款进行支付，但合同也明确约定郝寿杰如不按约偿还银行贷款本息造成相应后果的，创世纪公司有权解除合同并收回房屋。而合同实际履行过程中，因郝寿杰未按约偿还银行贷款，相关银行提起诉讼并由法院判决之后，由创世纪公司为郝寿杰偿还了其银行的贷款20万元，且创世纪公司对郝寿杰所欠银行的其余借款又进行了确认。故基于上述事实结合郝寿杰实际付款情况，能够认定郝寿杰未能按约支付首付款以及未按约偿还银行贷款的行为已构成对合同的根本性违约，其依法依约应当承担相应的后果，郝寿杰现认为双方商品房买卖合同已经全部履行完毕、案涉合同不应解除，其理由并无事实和合同依据，也无法律依据，本院不予采纳。合同解除后，郝寿杰可依据相关法律规定、合同约定主张权利。综上，郝寿杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8737元，由上诉人郝寿杰负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年五月二十一日书记员  周 洋