江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初1691号 原告：熊艳艳，女，1983年12月20日出生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：南京临江御景房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路550号。 法定代表人：杨浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。 原告熊艳艳与被告南京临江御景房地产开发有限公司（以下简称临江御景房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊艳艳的委托诉讼代理人陈永剑、被告临江御景房产公司的委托诉讼代理人许红民、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊艳艳向本院提出诉讼请求：1.被告对南京市鼓楼区房屋进行维修整改，达到交房验收标准；2.被告赔偿上述房屋约定装修造价与实际装修造价的差价243849.97元（以被告备案价格-鉴定实际装修造价210800.03元）。本案审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2016年9月7日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）。被告宣称装修标准为每平方米5000元。但被告通知原告接收房屋时，原告发现案涉房屋装修质量严重不合格，多处存在瑕疵，装修标准远不及每平方米5000元。因此，原告为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。 被告临江御景房产公司辩称：1.被告交付的案涉房屋装修质量标准符合原、被告之间的合同约定；2.实际装修价格与房屋装修质量没有必然的对应关系；3.原告购买的是精装修房屋，房屋与装修为整体销售，而非单独购买毛坯房和再行装修，因此原告以装修备案价格每平方米5000元作为装修差价的计算基数，不符合合同约定。且该备案价格都是申报价格，亦即销售价格，不能等同于装修成本；5.如案涉房屋出现装修质量瑕疵，亦是属于合同约定的对装修进行修缮的事项，而非赔偿差价。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告依法拥有南京市鼓楼区江边路以西1号地块的建设用地使用权，并开发建设阅江楼恒景滨江城项目。其向房产部门报送备案的案涉房屋销售单价为34167元，其中装修单价为5000元。在案涉房屋销售现场，被告公示的商品售房价目表中载明：“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”。 2016年9月7日，原告（乙方、预购人）与被告（甲方，预售人）签订了一份《恒景滨江城商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发建设的位于南京市鼓楼区（即案涉房屋），建筑面积89.13平方米，套内面积62.86平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为33656.21元/平方米，总价款合计2999778元，该总价款由下列款项构成：【√】房价款：单价33656.21元，合计2999778元；【×】房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元/平方米；甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方承担下列违约责任：采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；（合同附件4）一、：一、室内装修：1.门：入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁，厨、厕、房门采用高级实木复合门及门套，配高级门锁及五金件。出阳台门：高级铝合金门或入户门。2.窗：采用高级玻璃铝合金窗，铝合金防护栏杆。3.客厅：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸，局部木饰面豪华造型。4.过道：天花：高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸。5.卧室：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：国际品牌豪华实木复合地板。墙身：高级墙纸（主卧室背木饰面硬包造型）。6.厨房：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花。橱柜：“科宝”、“华帝”、“中意”等高级组合框柜。配“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，“林内”、“老板”、“伊莱克斯”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及高级不锈钢洗菜盆。7.卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花，配精美浴室柜、镜柜。洁具：选用“美标”、“乐家”、“TOTO”、“伊奈”等名牌洁具。龙头：选用“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，配高级沐浴隔断、毛巾架、厕纸架（工人房卫生间除外）。8.阳台：天花：高级乳胶漆。地面：高级地砖。封闭阳台墙身：外墙涂料，配高级手动晾衣架。二、住宅配套设施：1.电话：……。2.电视：……。3.宽带网：……4.供电：……5.给排水：每户设独立水表，水管暗装。6.燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。7.安防：……。8.灯饰：客厅、餐厅、卧室配豪华灯具，其余空间配精美灯具。9.全屋配送“海尔”或同等名牌小型中央空调。10.配燃气壁挂炉及地暖。注：1.发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2.业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙等等。 2018年12月29日，案涉房屋所在住宅通过竣工验收。被告于2018年12月30日，书面通知原告接收案涉房屋。2018年12月31日，原告前往验收房屋时，认为案涉房屋存在诸多装修施工质量问题，故与被告产生纠纷，后诉至本院，即本案。 本案庭审中，原告认为案涉房屋备案装修价格为5000元/平方米，而案涉房屋实际装修价值未达到该标准。对此，原告要求对案涉房屋装修价值进行评估。经本院释明相关鉴定风险，原告坚持要求进行司法鉴定。本院依法委托南京东来工程咨询有限公司对案涉房屋装修工程造价进行司法鉴定，鉴定结论为案涉房屋装修工程造价为201800.03元，其中土建工程造价100674.2元，安装工程造价101125.83元。原告对此鉴定结论无异议，并据此诉求被告支付装修差价243849.97元（89.13平方米×5000元/平方米-201800.03元）。被告对上述鉴定结论不予认可，且认为与本案纠纷无关。 另，经本院要求，被告提供了案涉房屋实际使用的装修材料、设备品牌及规格明细，所载装修材料品牌与商品房预售合同附件4内容符合。 本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 本案中，原、被告就案涉房屋订立的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立并生效。对于原告以案涉房屋备案装修价格为依据要求被告支付装修差价的诉讼请求，本院评判如下： 首先，原告购买的为精装修房，被告向物价部门报备的房屋销售价格中包括了装修价格，该装修价格同时也在被告的销售现场予以公示，该内容虽未载入双方所签订的商品房预售合同中，也应为合同的有效内容。被告向物价部门报备的内容为“装修单价5000”，在销售现场公示的为“第三方机构装修评估整体均价5000元/m2”，两者均明确为所售房屋的装修报价，并非装修的实际成本，原告在已知该报价的情况下与被告签订预售合同，可视为对该报价的认可。 其次，原、被告订立的商品房预售合同明确了房屋单价及总价，未约定案涉房屋的装修成本为每平方米5000元，仅就案涉房屋的装修项目及用材标准等方面进行了约定，因此被告按双方合同约定内容交付了案涉房屋，符合合同约定。被告在物价部门备案的价格包括装修备案价格，并非成本价格，且案涉房屋的备案价格高于实际销售给原告的价格，因此备案价格并不能反映、更不能等同于成本价格，仅能作为销售价格参考。 再次，案涉房屋的买卖系精装修商品房销售，双方合同约定的销售总价，不但包括被告开发建设案涉房屋的成本，还包括品牌价值、利润空间、供求关系等等诸多市场因素。原告坚持要求鉴定所得出的装修造价鉴定结论无法反映上述能够影响销售价格的因素，该鉴定结论不能作为定案依据。原告经本院释明，坚持要求对装修造价进行鉴定，应当自行承担不利后果。 据此，原告向被告所主张的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告熊艳艳的诉讼请求。 案件受理费4958元，鉴定费5000元，合计9958元，由原告熊艳艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周磊 人民陪审员  姜勇 人民陪审员  张琪 二〇二〇年五月六日 书 记 员  杨艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。