广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0921民初1025号 原告：韩伟林，男，1947年6月16日出生，汉族，容县电力公司退休工人，住广西容县。 委托诉讼代理人：谢志泽，广西峤山绣水律师事务所律师。 被告：李绍荣，男，1958年12月30日出生，汉族，农村居民，住广西容县。 被告：植容超，女，1956年3月8日出生，汉族，农村居民，住广西容县。（李绍荣之妻） 两被告委托诉讼代理人：李健铭，男，1990年3月16日出生，汉族，农村居民，住广西容县。（两被告之子） 原告韩伟林与被告李绍荣、植容超建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法由审判员李戈元适用简易程序独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，书记员周小荻担任法庭记录。原告韩伟林及其委托诉讼代理人谢志泽，被告李绍荣、植容超及其委托诉讼代理人李健铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩伟林向本院提出诉讼请求：１、判决解除原告韩伟林与被告李绍荣、植容超之间形成的建设用地使用权转让合同关系；2、判决被告李绍荣、植容超返还建设用地使用权所得款48万元给原告；３、判决被告李绍荣、植容超支付占用建设用地使用权所得款的利息（利息的计算分别以35万元、4万元、5万元、4万元为基数，分别从2015年9月15日、2016年12月14日、2017年5月1日、2018年1月16日起至被告全部清偿所得款本息之日止，按年利率6%计算利息。至2020年3月31日止的利息约为119000元）给原告。４、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是容县电力公司的退休职工，被告李绍荣、植容超是夫妻关系。2015年2月5日、6月11日、8月8日，被告李绍荣、植容超以建房资金需要为由分别向原告借款3万元、4.5万元、2.5万元，共10万元。2015年9月间，被告告知原告，被告在多处开发建设用地获得成功，现准备开发另一处建设用地，问及原告是否有购买意愿。原告当时答复愿意购买，被告回复称，如你要，我可以以每亩21万元出卖给你，但不包括手续费，预计手续费20万元，包括手续费每亩约41万元，原来你借给我建房的10万元可抵减买地款。当日，被告李绍荣引导原告到励志小学对面的一级公路旁边指认新开发建设用地的具体山场位置。2015年9月15日，原告从容县邮政储蓄银行领取存款35万元交给被告，由被告出具收条给原告收执。2016年12月14日、2017年5月1日、2018年1月16日，被告又以去南宁办理建设用地费用不够为由分别向原告索要费用4万元、5万元、4万元。2018年春节后，被告又以去南宁办理建设用地费用不够为由再次向原告索要办证费用，原告予以拒绝。后来原告怀疑自己被欺诈，催促被告退还上述买地款或交付建设用地，而被告没有明确答复。2019年8月，原告向容县公安局控告被告存在诈骗行为，要求追究被告的刑事责任。2019年8月27日，容县公安局告知不予立案受理。此后原告曾多次追索被告退款，但被告至今没有偿还上述所得款。原、被告之间建立的建设用地使用权转让合同关系已有被告出具的收条证实，此合同关系应成立有效。被告在收取原告的购地款后多年未将建设用地提供给原告建房，致使原告的合同目的未能实现，原告有权依法解除双方之间形成建设用地使用权转让合同关系。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 原告韩伟林对其诉讼请求在本院指定的举证期限内提交的诉讼证据有：1、原告个人身份证复印件一份，证明原告的身份情况及诉讼主体资格。２、收条四张及交易凭证等，证明：（1）原告与被告之间存在建设用地使用权转让合同关系。（2）被告已收取了原告的建设用地价款及办证费用共48万元。３、控告书、不予立案通知书各一份，证明原告曾以涉嫌诈骗罪控告被告。 被告李绍荣、植容超辩称，1、2015年9月原告在看过山地并掌握被告方相关土地项目文件信息及进度的情况下与被告达成口头协议，协议期间，被告信息透明，无任何违约行为。2019年8月，原告怀疑被告诈骗，向公安局对被告提起控告，经公安局审查后已证明被告的清白。2、原告与被告的口头协议及被告出具的收条均未约定土地使用权交付时间，原告以多年未取得土地使用权的理由不成立。3、被告举证相关土地项目文件真实有效，相关证据正在受理当中，原告无证据证明合同目的无法实现。综上，原告单方面要求解除合同关系的行为属于违约行为，根据相关法律规定，原告应承担赔偿被告合同款30%的违约金的违约责任，而原告要求被告全额退款并支付6%利率利息的诉求没有依据，请求法院驳回原告要求被告退款48万元及支付6%利率利息的诉讼请求。 被告李绍荣、植容超为其辩解在本院指定举证期限内提交诉讼证据有：1、广西壮族自治区投资项目备案证明一份，证明项目是真实存在的，土地可以转让。2、容县国土资源局文件〔容国土资预审（2017）1号〕，证明项目用地经过政府部门审批，预审通过了作为批复。3、基本建设投资项目登记备案证一份，证明投资项目经过相关部门审批备案。4、广西容县正茂物流有限公司关于恳请给予物流建设项目初步选址意见的请示一份，证明向容县住房和城乡建设局等部门申请初步选址的事实。5、容县仓储物流项目用地勘测定界图一份，证明转让的山地在物流项目用地范围内。6、容县仓储物流项目用地位置图一份，证明转让山地的具体位置。7、容县环境保护局关于广西正茂物流有限公司物流建设项目的初步意见一份，证明环保部门同意动工建设。8、广西容县正茂物流有限公司规划平面图一份，证明公司规划的具体情况。9、广西容县正茂物流有限公司工商营业执照一份，证明广西正茂物流有限公司经注册登记、依法成立。庭审后，被告李绍荣向本院提交《集体土地租赁合同（协议）》一份，证明下勒竹队将座落于容岑一级公路边的容州镇励志村下勒竹队河木塘山地16.31亩租赁给容县正茂种养专业合作社开发利用。 本院经审理认定事实如下：原告韩伟林是容县电力公司的退休职工，被告李绍荣、植容超是夫妻关系。2013年4月12日，被告李绍荣以容县正茂种养专业合作社为承租一方，与容县励志村下勒竹队为出租一方，双方签订《集体土地租赁合同（协议）》一份，其中约定，由下勒竹队将座落于容岑一级公路边的容州镇励志村下勒竹队河木塘山地16.31亩租赁给对方开发利用，土地面积以国土部门测量双方确认为准;租赁性质为永久性无期限租用,租用后可任意使用和转让;承租方按每亩70000元,共16.31亩,合计1141700元作为永久性租金,自双方签字10日内一次性支付给出租方,除此外不再另行支付任何费用；出租方收取租金后另外开具收条给承租方收执；出租方足额收取租金后需将此宗土地的林权证和山地所有权证书等相关证件手续永久性交给承租方使用，承租方如需要办理相关手续的，出租方有义务无条件提供协助，所需要费用由承租方承担；出租方收取租金后应当按照相关规定分配和使用，如因分配或使用不当引起第三方发生矛盾的，出租方自行协商解决，与承租方无关，如由此影响承租方生产经营的，出租方需要承担相应违约责任；承租方在建设或生产经营过程中如需要经出租方其它土地暂时通行或需埋设和架管线时，出租方应积极协助提供方便，如出租方村民干涉，由出租方负责解决；如因政策调整规划限制承租方人事相关生产开发项目或征收土地使用，承租方无法继续经营等其它情况的，所有损失由承租方自行承担，政府相关补偿和一切收益也归承租方所有，出租方无条件协助承租方办理相关手续；本合同未尽事宜，由双方另行补充协议，补充协议与本合同具有相等法律效力，双方不得以任何理由和原因违约。此合同一式八份，甲乙双方各执一份，具相等法律效力，自签字（盖模）之日起生效。本协议不因双方人员变更而变更。励志村民委员会在此租赁合同最后处签上“同意租用”的字样。 另查明，2015年2月5日、6月11日、8月8日，被告李绍荣、植容超以建房资金需要为由分别向原告借款3万元、4.5万元、2.5万元，原告从容县邮政储蓄银行取出相应款项后交付给被告方，后两被告共同出具借据共三张交给原告方收执，每次借款时双方对借款期限和借款利息均没有进行书面约定。2015年9月间，被告告知原告，被告在多处开发建设用地获得成功，现准备开发另一处建设用地，问及原告是否有购买意愿。原告当时答复愿意购买，被告回复称，如你要，我可以每亩21万元出卖给你，但不包括手续费，预计手续费20万元，包括手续费每亩约41万元，原来你借给我建房的10万元可抵减买地款。当日，被告李绍荣引导原告到励志小学对面的一级公路旁边指认新开发建设用地的具体山场位置。2015年9月15日，原告从容县邮政储蓄银行领取存款35万元交给被告，由两被告共同出具收取购山地款的收条一张交给原告收执。此收条内容为：“今有励志村李绍荣收到韩伟林的购山地款叁拾伍万元正（350000元正），单价每亩贰拾壹万元正，不包含办其它手续费，办其它的手续费约贰拾万元正，共约是肆拾壹万元正左右售一亩。收款人李绍荣（签名）、植容超（签名）2015年9月15日”。2016年12月14日、2017年5月1日、2018年1月16日，被告以去南宁办理建设用地费用不够为由分别向原告收取要地款项4万元、5万元、4万元，由被告出具收取购地款4万元、5万元、4万元的收条交给原告收执。2019年8月7日，原告向容县公安局控告被告涉嫌诈骗，要求立案受理，追究被告的刑事责任。2019年8月27日，容县公安局发出不予立案受理通知，审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。后原告多次向被告请求退还上述买地款，但被告至今没有履行退款义务。2020年4月30日，原告韩伟林向本院提起本民事诉讼。 又查明，2016年7月29日，被告李绍荣向工商部门注册登记设立广西容县正茂物流有限公司，领取工商营业执照，法定代表人为被告李绍荣，此公司经营范围为道路普通货物运输、货物包装、搬运、装卸、仓储、物流信息咨询服务。2016年10月11日，仓储建设工程项目经容县发改局登记备案。2017年1月13日，容县国土资源局以容国土资预审（2017）1号文件作出《关于广西容县正茂物流有限公司仓储建设工程项目建设用地预审的批复》，批复如下：项目用地位于容县，项目用地符合《容州镇土地利用总体规划（2010年－2020年）》（2015年调整），项目经容县发改局以容发改[2016]187号文批复备案。项目建设的主要内容为新建物流仓储库房2栋，总建筑面积14710平方米；建设一座用于果蔬农副产品的冷藏库，面积为8750平方米，建筑面积5290平方米；新建综合大楼1栋，建筑面积5000平方米；新建员工食堂、职工宿舍楼、运动场所、配电房和门卫等建筑5栋，总建筑面积5000平方米；并配套建设道路、绿化、停车场（20个停车位）、给排水和变配电等辅助工程……2017年1月5日，广西容县正茂物流有限公司申请容县住房和城乡建设局给予物流建设项目初步选址意见。2017年1月12日，容县环境保护局就广西容县正茂物流有限公司申请容县环境保护局给予物流建设项目环评选址作出初步意见。广西容县正茂物流有限公司至今没有依照我国土地管理法实施条例的规定申请土地登记，取得项目建设用地的土地使用权证书，此工程项目至今也没有开始进行施工建设。 本院认为，我国《物权法》第135条规定，建设用地使用权，是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，并享有在该土地上建造建筑物、构筑物以及附着设施的权利。从国家土地使用权分离出来的建设用地使用权，是一种独立的建设用地使用权。目前，我国集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但它可以根据法律规定，形成土地承包经营权和农村宅基地使用权。取得国有土地使用权的目的，在于该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其他附着物。这是建设用地使用权与农村土地承包经营的一个重要区别，因为后者是以从事农牧业商品经济活动为目的。建设用地使用权的取得必须经过法定程序。通过有偿出让、转让取得建设用地使用权，除必须依法签订建设用地使用权出让或者转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨建设用地使用权亦有必须依法进行，并办理登记手续。我国《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。我国土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设项目需要使用国有建设土地的，必须向有权批准的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，报本级人民政府批准。我国土地管理法第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。我国合同法第五十二条规定，违反法律行政法规的强制性规定的，合同无效。结合本案，被告李绍荣将以容县正茂种养专业合作社名义租赁容州镇励志村下勒竹队河木塘处、土地性质为集体所有的山地作价有偿出卖给原告韩伟林，违反了我国土地管理法、物权法等法律法规的强制性规定，双方买卖集体土地使用权的行为违法，双方形成的建设用地转让关系应属于无效，被告李绍荣设立的广西容县正茂物流有限公司在本案法庭辩论终结前也没有申请土地登记，取得建设用地的土地使用权证书，目前也没有证据证实广西容县正茂物流有限公司获得从事经营房地产开发活动的资格，况且被告李绍荣、植容超出卖土地在前，广西容县正茂物流有限公司成立在后，所以原告韩伟林与被告李绍荣、植容超之间形成的建设用地使用权转让关系应属于无效，对此，双方均存有过错，各自应承担相应的民事责任。原告韩伟林请求被告李绍荣、植容超支付占用建设用地使用权价款的利息，此项请求没有法律依据，本院依法不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下: 一、原告韩伟林与被告李绍荣、植容超之间设立的建设用地使用权转让关系无效； 二、被告李绍荣、植容超返还建设用地使用权转让价款480000元给原告韩伟林； 三、驳回原告韩伟林的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费4895元，由原告韩伟林负担2447元，由被告李绍荣、植容超负担2448元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 李戈元 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 张璐思 书 记 员 周小荻