山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终502号上诉人（原审原告，反诉被告）：威海城合置业有限公司，住所地山东省威海世昌大道99号803室。法定代表人：杨宏勇，董事长。委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：潘汝波，男，1956年2月25日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙敏，山东方向明律师事务所律师。上诉人威海城合置业有限公司（以下简称“城合公司”）因与被上诉人潘汝波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。城合公司上诉请求：依法撤销原判决第一项、第三项，并依法改判。事实和理由：1.原判决在审查潘汝波拆迁面积及回迁面积之间的面积差时直接认定城合公司应支付层级差价系错误的。2016年11月双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》中约定的评估价20258元/平方米系指楼层均价，虽然协议约定了回迁房屋为一层，但后续潘汝波自行选择回迁至二层系其真实意思表示，即以实际履行的方式变更了原协议对于回迁位置的约定。原判决以“虽潘汝波确定的回迁位置存在一套一、二层的房屋，但其并未明确作出放弃主张层数差价权利的意思表示，且该结果系双方原因综合导致。”认定潘汝波未放弃向城合公司主张层级差价系逻辑错误。潘汝波的书面自认与开庭陈述能够相互印证，回迁面积不涉及任何一、二层差价问题。2.原判决直接将潘汝波选择的二层回迁面积通过层级差价折算为一层面积后计算价款系错误的。双方已通过实际履行的方式变更了原协议对于回迁位置的约定，潘汝波从未提过任何异议或主张过层级差价，双方之间不涉及任何层级问题，仅就拆迁总面积和回迁总面积按协议约定就房款进行结算即可。3.双方之间关于回迁安置合同的履行不存在任何障碍，一层还有三套可供选择，且并非一层预留的均是户型不好没有任何选择余地的房屋，本案不涉及任何一、二层差价问题。4.原判决计算层级价格依据标准有误，原判决的鉴定程序系在城合公司起诉潘汝波后由潘汝波申请的。原判决以2019年的价格标准计算2016年面积差价明显不当。潘汝波辩称，关于事实部分，由于城合公司在回迁安置过程中，并未采取让所有回迁安置以及购置商业房的住户以抓阄的方式确定位置，而是在城合公司自行处置部分商业网点后，将相对不理想的房屋作为安置房，由此产生了潘汝波选择的安置房需调整到二楼的问题。潘汝波与城合公司对于回迁安置房屋的问题，在多次协商之后，同意将回迁安置的房屋的安置位置选择在一层和二层，并不代表对于二层楼房放弃获得差价权利，且在双方的协议和换房登记表上，均未对二层楼房安置的价格进行明确表示，潘汝波按照交易习惯和市场价值向城合公司主张房屋差价款系维护自身合法权利。故原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。城合公司向一审法院起诉请求：1.判令潘汝波向城合公司支付房款335269.9元；2.由潘汝波承担本案诉讼费用。潘汝波提出反诉请求：1.判令城合公司向潘汝波支付安置房楼层及面积的房屋差价款646290.6元（暂按照负一层4万元/平方米、一层2万元/平方米计算，实际差额以市场评估价格为准）；2.判令城合公司支付潘汝波停业损失费（暂计为20万，自2017年8月1日起至实际交房之日，按照每月每平方48元计算）；3.判令城合公司向潘汝波交付合格的房屋（房屋内基础设施须配备上下水，暖气、卫生间）。一审法院认定事实：2016年11月17日城合公司、潘汝波签订了两份《房屋拆迁产权调换安置协议》，均约定安置房位于威海市金属材料公司以西A地块内，且安置房为新建建筑北面地上一楼一层房屋，设计用途为商业，同时合同约定若安置房屋面积与被拆迁房屋面积差在10%以内，按评估价20258元/平方米找差，超出10%部分，按市场价找差；被拆迁房屋建筑面积分别为146.97平方米、48.92平方米，两套房屋面积总计195.89平方米；回迁安置过渡期到产权调换房屋交付之日止，具体计算时间以实际发生月数为准；停产停业损失费用补偿标准为每月每平方米48元。上述两份协议签订后，城合公司按协议约定的标准支付潘汝波2016年11月1日至2017年7月31日的停产停业损失费。2016年底，潘汝波等回迁房业主选房时，部分房源已由城合公司出售，剩余一层可选房屋户型较差，最终经城合公司、潘汝波协商，确定潘汝波回迁房位置分别为位于世昌大道半岛印象93-1-4号商业网点房（上下两层：负一层，建筑面积为61.59平方米；一层，建筑面积为61.17平方米）、93-1-8号商业网点房（负一层，建筑面积为24.60平方米）及93-1-9号商业网点房（负一层，建筑面积为65.08平方米），总计212.44平方米。城合公司、潘汝波均认可上述商业网点房登记的负一层即双方签订的房屋拆迁产权调换安置协议中约定的回迁一层。2018年3月7日，诉争回迁房屋所在小区进行综合验收。2018年5月10日，城合公司向潘汝波邮寄交房通知，后双方办理交房手续时，潘汝波提出回迁房屋存在无上下水、暖气等情况，未接收房屋。2018年8月13日，城合公司向潘汝波邮寄交房通知，双方因上述同样原因，未能办理交接手续，潘汝波至今未接收回迁房屋。原审诉讼中，一审法院依潘汝波申请委托威海华地土地房地产评估有限公司对于位于世昌大道93-1号-4室房屋-1、1层价格进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月26出具房地产估价报告，意见为：本次估价对象在价值时点2019年11月7日满足本次估价的假设及限制条件下的评估价值为3318000元，其中-1层单价35000元/平方米，1层单价19000元/平方米。对此，城合公司质证称，涉案房屋在2018年即可交付，而本评估报告时间节点为2019年11月7日，显然与2018年5月19日的价格不一致；另，被鉴定房屋系潘汝波自行选择，应视为其认可回迁位置的变动，且鉴于被鉴定房屋具有整体同一性，不应割裂计价，故综合考虑，城合公司认为无论潘汝波回迁位置位于一层还是二层，均应按照双方协议约定的评估价20258元/平方米计价并找差。潘汝波质证称，对该评估报告无异议，且其曾于诉前咨询城合公司售楼处，销售人员介绍的价格为一层单价55000元/平方米，二层单价25000元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案中，城合公司与潘汝波签订的两份协议，均系双方真实意思表示，合法有效，双方对此均无异议，基于此前提，本案争议焦点主要有三，一是双方是否需向对方支付拆迁房与回迁房间面积差价的问题；二是涉案回迁房屋交付标准如何认定的问题；三是潘汝波主张的停产停业损失费的计算期间如何认定的问题。关于第一个争议焦点的问题。本案中，双方虽为拆迁签订两份房屋拆迁产权调换安置协议，但因两份协议主要条款一致，具有关联性，故不宜将两份协议割裂来看；同时，潘汝波两套拆迁房屋的面积有异，双方共同选定的三套回迁房屋面积各异，故无法直接认定拆迁房屋与回迁房屋的对应情况，基于公平原则，应综合考虑拆迁面积及回迁面积总数来计算是否存在面积差。现双方对于回迁房屋位置及面积无异议，为两套一层，一套一、二层，一层总面积为151.27平方米，二层面积为61.17平方米。因双方间协议明确约定的回迁位置为一层，与潘汝波之前被拆迁房屋的层数无关；后，虽潘汝波确定的回迁位置存在一套一、二层的房屋，但其并未明确作出放弃主张层数差价权利的意思表示，且该结果系双方原因综合导致。众所周知，商业网点房一、二层价格显然不一致，城合公司在承诺回迁一层的前提下，又主张一、二层价格按照统一价格计算，显然不合理，又因该位置系经潘如波确定，故参照鉴定意见的价格将二层面积折算为一层面积来计算总面积，对于双方来说，较为公平合理。故酌情认定涉案回迁房屋总面积折算为一层后总面积计为184.48平方米【计算方式：151.27平方米+61.17平方米×（19000元/平方米÷35000元/平方米）=184.48平方米】，与拆迁总面积195.89平方米相差11.41平方米，属于回迁房屋面积与被拆迁房屋面积差在10%以内，按照协议约定，城合公司应按照协议约定的评估价20258元/平方米支付潘汝波房屋差价款231143.78元（计算方式：20258元/平方米×11.41平方米=231143.78元），超出部分，不予支持。关于第二个争议焦点的问题。双方签订的协议中，对于回迁房屋的状态未作约定，城合公司通知潘汝波交房时，涉案房屋已经建筑主管部门审查备案且综合验收合格，符合房屋交房标准，如同潘汝波拆迁房屋的层数与回迁房屋层数无关，其拆迁房屋的状态亦不能作为回迁房屋应具备的状态予以参照；且潘汝波所列的问题并非仅回迁房屋存在，涉案小区开发商对外出售的网点房与回迁房屋交房状态均一致。综上，潘汝波的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于第三个争议焦点的问题。涉案回迁房屋已经竣工验收，表明符合交付条件，即便存在一定的质量瑕疵，潘汝波可单独主张权利，但并不影响接收房屋，故潘汝波未在合理期间内办理交房手续，属于自行扩大损失，扩大部分损失应由其自行承担。因双方协议约定停产停业损失费用支付至房屋交付之日，按月支付；而双方又均认可城合公司于2018年5月10日通过邮件形式通知其接收房屋，且当月剩余天数亦可认定为合理交付期间，故酌情认定2018年5月31日视为涉案回迁房交付之日，城合公司应支付潘汝波2017年8月1日至2018年5月31日期间的停产停业损失费用94027.2元（计算方式：195.89平方米×48元/月/平方米×10个月=94027.2元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十九条、第一百五十四条规定，判决：一、威海城合置业有限公司支付潘汝波之被拆迁房屋与回迁房屋的面积差价款231143.78元；二、威海城合置业有限公司支付潘汝波停产停业损失费用94027.2元；三、驳回威海城合置业有限公司的诉讼请求；四、驳回潘汝波其他诉讼请求。上述一至二项共计325170.98元，威海城合置业有限公司于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3165元，由威海城合置业有限公司负担；反诉案件受理费6132元，由威海城合置业有限公司负担3089元，由潘汝波负担2943元。二审中，当事人没有提交新证据。经查，与涉案房屋同样情况即将一层调整为二层房屋的业主均未同意按照城合公司主张的安置补偿方案进行补偿。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为诉争的二层门市房的安置补偿面积及价格如何确定。首先，从城合公司发布的拆迁安置公示内容以及涉案两份合同约定看，城合公司发布的公示中明示为潘汝波安置的房屋为地上一楼一层房屋，双方签订的两份《房屋拆迁产权调换安置协议》中亦明确约定为潘汝波安置的房屋地上一楼一层房屋，表明双方明确约定安置的房屋仅限地上一楼一层房屋，不包括地上二层及以上房屋。至于《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的面积超出10%部分的以内和以外价差计算标准的约定仅系面积差价的计算方法，不能据此推定双方同意在实际履行中可变更安置补偿位置及具体的补偿标准。其次，从实际履行情况看，2016年底，因部分房源已由城合公司出售，剩余一层可选房屋户型较差，潘汝波在此情况下与城合公司经协商，补充选择二层一处房屋作为安置房并在相关选房平面图中签字，其签字仅表明同意将原应安置的一层部分房屋补充调整为二层房屋，但不能以该选房行为推定其已同意对所选择的全部一、二层房屋均按照平均价格20258元/平方米进行价格补偿，双方对原安置面积范围内的一、二层房屋的价格补偿标准问题亦未作出明示约定，不能认定潘汝波已经明示放弃要求按照市场价格分别对一、二层安置房屋进行差价补偿的权利。最后，从门市房的市价常识及交易习惯看，商品房一层的价格要明显高于二层价格，城合公司提前将部分一层优质房源出售的事实及涉案一、二层房屋的评估价格情况亦可表明涉案一层房屋与二层房屋存在明显的价格差异。诉讼中，城合公司主张其他调整为二层房屋的同类回迁户已经按照其主张的平均价格接受安置补偿，但城合公司提供的其他同类回迁户的相关资料及备注说明中明确显示相关回迁户均不同意城合公司的安置方案或价格补偿办法，且纠纷至今未予解决，表明城合公司主张的补偿方案或价格并未实际得到业主的接受和履行。综上，城合公司主张已与已潘汝波通过选房方式变更前述两份合同中约定的安置房屋位置和补偿方式，亦即对潘汝波的涉案一、二层门市房按照均价20258元/平方米进行补偿，无事实和法律依据，本院不予采纳。至此，原判决参照鉴定意见中两层的价格，对二层的面积折算成合同中约定的的安置位置即一层的面积，进而按照合同中关于多退少补的找差计算方式来计算差价，并无不妥，较为公平，本院予以支持。综上所述，城合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6330元，由上诉人威海城合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  于大海审判员  郭庆文审判员  王军志二〇二〇年五月二十八日书记员  刘双双