黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终682号上诉人（原审原告）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地：绥化市北林区。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：董科，男，1966年5月6日出生，汉族，该公司员工，现住陕西省礼泉县。被上诉人（原审被告）：马廷明，男，1975年5月10日出生，汉族，农民，现住海伦市。委托诉讼代理人：吕鹏杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，黑龙江忠博房地产开发有限公司经理，现住海伦市。被上诉人（原审被告）：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，个体，现住海伦市。被上诉人（原审被告）：黑龙江忠博房地产开发有限公司，住所地：海伦市。法定代表人：沈树忠，职务经理。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被上诉人马廷明、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司（以下简称忠博公司）执行异议之诉一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汇达公司的委托诉讼代理人刘凤卿、董科、被上诉人马廷明及其委托诉讼代理人吕鹏杰、吕晶然、被上诉人沈树忠、徐国英、忠博公司的委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼，此案现已审理终结。汇达公司上诉请求：1.撤销一审判决及（2019黑1202执异65号执行裁定书，继续对案涉房屋的执行；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋在被上诉人向上诉人借款时已抵押给上诉人，且在房产部门办理了登记，在该登记没有依法注销的情况下上诉人方享有的是唯一确定的、足以排除被上诉人的权利。一审判决未审查被上诉人之间的资金流水，也未对房屋预告登记在上诉人指定人员名下进行担保做出正确认定，判决驳回上诉人的诉讼请求是十分错误的。马廷明辩称：上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求。沈树忠辩称：一审判决认定事实清楚、正确充分，请求维持原判。徐国英辩称：一审判决认定事实清楚、正确充分，请求维持原判。忠博公司辩称：一审判决认定事实清楚、正确充分，请求维持原判。汇达公司一审诉讼请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019黑1202执异65号执行裁定书，继续对案涉房屋的执行；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告汇达与被告沈树忠、徐国英、忠博公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司（以下简称创世公司）借款合同纠纷一案，经本院于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、被告沈树忠、徐国英给付汇达小额公司借款本金5，000，000.00元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1，463，327.00元，本息合计6，463，327.00元；二、被告忠博公司承担连带给付责任；三、驳回原告汇达公司请求创世公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，原告汇达公司向本院申请执行。本院执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。本院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在李晓峰名下位于海伦市海南明苑小区多处房屋，其中包括案涉海南明苑小区4号楼8单元503室房屋。案外人马廷明于2019年9月9日，向本院提出书面异议，称海伦市海伦镇海南明苑小区4号楼8单元503室属于其所有。本院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异65号执行裁定书，裁定：中止对海伦市海南明苑小区4号楼8单元503室（面积53.04平方米）房屋的执行。原告汇达公司对该执行裁定书有异议，向本院提起执行异议之诉，申请撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异65号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2014年1月3日，被告马廷明与创世公司签订《商品房买卖合同书》，约定马廷明购买海南明苑小区4号楼5层8单元503室，建筑面积53.04平方米。房屋价格为：67890元。马廷明当日交付房款67890元。于2015年7月10日办理入户手续后居住至今。再查明，被告沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用创世公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。被告忠博公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，被告沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，被告忠博公司（甲方）与创世公司（乙方）达成合作开发海伦市海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦市海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。被告沈树忠、徐国英在向原告汇达公司借款时，将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给原告，创世公司与李晓峰签订《商品房买卖合同书》，办理了预告登记。原告称李晓峰是原告方代表。登记证附记有效期三个月，到期自动解除登记。有效期：2014年3月17日至2014年6月17日。一审法院认为，本案系由案外人马廷明对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经本院裁定后，原告汇达公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，被告马廷明与创世公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；被告马廷明在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即马廷明合法占有涉案房屋；被告马廷明在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋的未过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等情况，原告无过错。故马廷明作为原告汇达公司与马廷明、沈树忠、徐国英、忠博公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对原告汇达公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1965元，由原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院确认一审认定事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告马廷明为案外人应承担举证证明责任。本院认为，本案中马廷明具有排除法院强制执行的权益，理由如下：1.创世公司为海南明苑小区的开发公司，该公司具备销售商品房资格；2.马廷明于2014年1月3日与创世公司签订了商品房买卖合同，并交纳购房款，早于法院查封时间，也早于案涉房屋办理预告登记时间；3.马廷明于2015年7月10日办理案涉房屋入户手续，实际占有案涉房屋时间早于法院查封时间，并居住至今；3.案涉房屋虽已办理预告登记，但预告登记在李晓峰名下，并非汇达公司名下，而且李晓峰并非基于真实的房屋买卖关系办理的预告登记。案涉房屋预告登记证明上载明：有效期三个月，到期自动解除预登记，有限期：2014年3月17日至2014年6月17日止。即现在案涉房屋预告登记因到期已自动解除。4.马廷明购买案涉房屋后，未办理过户手续是由于开发商未申请及存在预告登记、法院查封等原因，马廷明无过错。依据以上法律规定，马廷明具有排除法院强制执行的权益，案涉房屋不应继续执行。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。一、二审案件受理费1，965.00元由绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 慕安萍审判员 孟庆波二〇二〇年五月三十日书记员 张一强