湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初954号原告：李葭霞，女，1950年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘湘仁，男，1950年7月28日出生,汉族，住湖南省长沙市望城区，与原告李葭霞系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李葭霞诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李葭霞的委托诉讼代理人刘湘仁到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李葭霞向本院提出诉讼请求：1、被告张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告支付拖欠的房屋投资收益人民币￥200587元（2016年9月-2020年4月），2020年4月之后产生的欠费按实际情况另计;2、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：原告李葭霞与被告张家界山水天下置业有限公司于2012年4月27日签订商品房买卖合同一份（14层1420B房），合同投资到期后于2015年4月27日续签合同延期回购(截止日期2017年4月27日),并出具收据。合同约定回购期内每满一年由被告张家界大成山水国际大酒店有限公司支付年投资收益￥52500元,现回购期已过;房屋回购期满后原告提出回购申请,被告单方面毁约并避而不见,长期拖欠投资收益金(2016年至今)。所欠投资收益明细如下:2016年-2020年共计52500元×4=210000元,期间2018年1月-2019年4月支付了3000元与11个月的583元,共计9413元,至今所欠投资收益总额为210000元-9413元=￥200587元,2020年4月之后产生的欠费按实际情况另计。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。一、租金支付情况：1、2015年4月27日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付80579元；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。（1）、被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2012年4月27日，原告李葭霞与山水置业公司签订一份《商品房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告李葭霞购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店第14层1420Ｂ号房，建筑面积10平方米，价款100000元。2、2012年4月27日，原告李葭霞（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）、案外人湖南大成国际大酒店有限公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：原告李葭霞投资的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店14层1420Ｂ号房交被告大成酒店公司统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益。投资收益标准及支付方式：投资收益标准为年回报率15%，合同的投资期内，年投资收益计人民币壹万伍仟元（小写计人民币15000元整），由乙方按年向甲方支付。乙方按年向甲方支付投资收益，在甲方投资届满后第一个星期，乙方将上年度年投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；年投资收益自该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益,甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋。3、2012年4月27日，原告李葭霞（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、案外人湖南大成国际大酒店有限公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定：甲方于2012年4月27日购买乙方所开发张家界大成山水国际大酒店第14层1420B号房，建筑面积10平方米，房屋总价款为（人民币）拾万元整。甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按合同第三条约定的购买价回购该房屋；丙方张家界大成山水国际大酒店有限公司对回购甲方该房屋之义务提供担保。2015年4月27日，原告李葭霞（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，合同约定甲、乙、丙三方于2012年4月27日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币壹拾万元整（￥100000元），结清总金额为壹拾壹万伍仟元整（￥115000元）。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年4月27日。甲方自愿另行新增资金为人民币贰拾叁万伍千元整（￥235000元），延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币叁拾伍万元整（￥350000元）回购该商品房。甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每满一年当月月底向甲方支付当年租金:52500元。4、原告李葭霞已按合同约定支付了全部购房款共计350000元。5、被告大成酒店公司于2017年6月2日给原告李葭霞支付租金17500元，2018年支付7个月的583元计4081元，2018年1月支付3000元，2019年支付4个月的583元计2332元，被告大成酒店公司给原告李葭霞共支付租金26913元，下欠原告李葭霞2016年9月至2020年4月30日期间的房屋租金165587元（52500元÷12个月×44个月-26913元）。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同及补充协议》、《回购申请》、《收据》两份、《银行流水单》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。本案原告李葭霞与两被告及案外人湖南大成国际大酒店有限公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告李葭霞与被告山水置业公司、大成酒店公司又签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定1420B号房屋延期回购的截止日期为2017年4月27日。延期回购期限届满后，被告大成酒店公司继续租赁经营1420B房屋，双方形成不定期租赁合同关系。被告未按照合同约定支付租金，其行为已构成违约，故原告李葭霞要求被告大成酒店公司支付下欠的租金的请求，本院予以支持。两被告辩称因出现新冠××不可抗力情形，导致经营困难应减免或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持,本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务。故，被告大成酒店公司应支付原告李葭霞2016年9月至2020年4月30日期间的租金为161212元（165587元-4375元／月×1个月）。原告李葭霞要求两被告承担其他费用，未明确具体数额且未提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告李葭霞支付2016年9月至2020年4月30日止的租金161212元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李葭霞的其他诉讼请求。案件受理费4308元，适用简易程序减半收取2154元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年五月二十七日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。