山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3977号 上诉人（原审原告）：孙增光，男，1966年11月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱方敏，男，1958年12月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：崔焕照，山东雅圣律师事务所律师。 原审第三人：王金宝，男，1971年5月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人孙增光因与被上诉人朱方敏、原审第三人王金宝执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙增光上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判停止对位于青岛市黄岛区房屋的执行；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与第三人之间签订的房屋买卖合同成立且有效，虽然房屋价款支付时间跨度过长，但房屋价款上诉人均己实际支付完毕。2011年7月22日。 上诉人与第三人签订购房协议，签订购房协议前也即签订合同当天，上诉人先行支付被上诉人定金3万元，因上诉人考虑到将该3万元定金写入购房协议即可证明第三人已收到该定金，因此，上诉人未另行要求第三人出具定金收到条，上述过程也 符合日常生活关于定金的支付习惯。虽协议未约定具体的付款时间，但上诉人在签订协议当天即向第三人及房地产开发商共支付151030元。因上诉人个人以承包建筑劳务为业，收入并不稳定，当时提出先行支付上述款项，等有劳务费后再陆续支付剩余房款。因上诉人承包劳务工程小且劳务费较少，大部 分均已现金结算，上诉人每处工程结款后便向第三人支付一部分购房款。根据上诉人提交的收据本中所载的连续的完整的收款收据亦可印证。虽然款项的支付有一定的时间跨度，但不影响认定上诉人已将协议约定全部购房款支付第三人。如上诉人未支付定金，未向开发商支付第三人所欠房款，第三人为何签订协议当时即向上诉人交付房屋。如上诉人仍欠第三人房款，第三人在之后财务状况极差的情形下为何不向上诉人主张所欠房款。特别说明，关于上诉人向房地产开发商支付的121030元，房地产开发商会计在执行异议程序中出庭作证，且书写证明一份证明上诉人向其缴付的第三人所欠的案涉房屋的购房款。并且，对此第三人亦认可。其次，涉案房屋未办理过户的原因在第三人。一方面，因上诉人与第三人所签协议未约定具体的过户时间以及具体的付款时间。在协议履行过程中，前期第三人因上诉人一直未支付完毕房屋款，怕办理过户后第三人不支付剩余房款故拒绝办理过户手续，第三人拒绝办理过户的原因及担忧也符合一般人的思维逻辑以及交易习惯。在案涉房屋查封前，上诉人曾经找过第三人办理过户手续，但当时第三人更换电话号码，上诉人无法联系到第三人，后经过第三人的亲戚辗转联系到第三人，此时，房价大涨，第三人要求涨价，否则拒绝办理过户手续。因此，未办理过户手续的原因在于第三人，而非上诉人。另一方面，已有充分证据证明上诉人向房地产开发商支付121030元，第三人也认可上诉人将剩余购房款全部支付完毕，付清购房款再办理过户手续更加符合房屋买卖的交易习惯，上诉人在付清购房款后向第三人主张办理过户手续也是属实。上诉人作为普通老百姓，在日常生活中并没有保留证据的意识，对于上诉人苛以完全的举证责任明显不公。 综上，请求法院依法支持上诉人的全部上诉请求。 朱方敏答辩称，一审判决正确，请求维持原判。 王金宝述称，同一审意见。 孙增光向一审法院起诉请求：1.请求依法判决停止对位于青岛市黄岛区（不动产权证号：南房地权市字第××号）房屋的执行；2.本案诉讼费由朱方敏承担。 对当事人无异议的事实，一审法院确认如下： 2017年6月29日，一审法院作出（2017）鲁0211民初4482号民事判决书，判令王金宝偿还朱方敏45万元及利息，并承担案件受理费10220元。判决生效后，王金宝未自觉履行义务，朱方敏向一审法院申请强制执行，一审法院受理王金宝的执行申请，案号为（2018）鲁0211执1003号。2018年6月14日，一审法院作出（2018）鲁0211执1003号执行裁定书，查封被执行人王金宝名下的位于青岛市黄岛区（不动产权证号：南房地权市字第××号）的房屋。该房屋于2011年12月2日登记在王金宝与其配偶张海霞名下，属二人共同共有。涉案房屋查封后，孙增光向一审法院提起执行异议，一审法院审查后于2019年4月24日作出（2019）鲁0211执异42号裁定书，驳回了孙增光的异议请求。孙增光不服该裁定，于2019年5月9日起诉至一审法院，即为本案。 对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下： 1.孙增光与王金宝签订《购房协议》情况。孙增光提交了与王金宝的《购房协议》一份。协议载明，甲方（王金宝）同意将座落在新世纪公寓门头房转让给乙方（孙增光），门头房面积为95㎡，以甲方购小哨头村合同为准，甲方只要19万元，甲方欠村现金乙方负责。乙方需交付定金叁万元，剩余款项的支付时间未约定。合同签订时间为2011年7月22日，甲乙双方均在协议中签字确认。朱方敏对该购房协议的真实性不予认可，且该合同没有付款期限等主要条款，合同不能成立。王金宝对合同的真实性没有异议。一审法院认为，孙增光与王金宝签订的合同虽然缺少付款期限等条款，但该合同已经具备当事人、标的、数量等合同必备条款，该合同已经成立，因此一审法院对双方签订了《购房协议》的事实予以确认。 2.孙增光购房款的支付情况。孙增光主张，已经全部支付购房款，并提交山东省非税收入收款收据、收款凭证、收款收据、房屋产权证、孙增光与王金宝的谈话录音等证据证明。朱方敏对孙增光提交的收款收据的真实性不予认可，支付购房款应该有转账记录等其他证据佐证；另外，孙增光主张其以王金宝的名义向涉案开发商缴纳房款121030元，全部是现金缴纳，但是收据上的交款人是王金宝，进一步证明了是王金宝支付的房款从而取得涉案房屋的所有权；谈话录音真实性无法确认，王金宝只是承认收到的钱都打收到条了，三万元定金时间久远无法确定是否收到。王金宝主张，除3万元定金外，其余款项王金宝已经收到。经庭审调查，王金宝为孙增光开具了“工商服务业统一收款收据”，收款收据显示的具体付款时间及金额如下：2011年9月10日房款30000元，2011年10月11日房费30000元，2014年1月29日房费30000元，2014年9月6日房费20000元，2015年2月17日房费15000元，2016年6月21日房费20000元，2017年1月26日房费10000元，2017年5月9日房费10000元，合计165000元。庭审中，孙增光称，如果认定孙增光仍欠付王金宝25000元，孙增光同意将该款项按照法院的要求交付执行。 3.涉案房屋占有使用情况。孙增光提交其2011年11月23日缴纳的水电费收据、房屋租赁协议、租赁费收到条、房屋承租人营业执照等证据证明其自2011年实际占有房屋并将房屋出租的事实。朱方敏对租赁协议及租赁费收据真实性不认可，孙增光实际使用房屋并不能证明拥有房屋所有权。王金宝称，2011年7月王金宝就已经将房屋交付孙增光，对孙增光的出租情况不掌握。一审法院认为，从孙增光缴纳水电费及租赁协议来看，孙增光在查封前已经占有该房屋。 4.涉案房屋未办理过户登记的原因。孙增光称，合同没有明确约定付款时间，在2017年5月9日孙增光付清房款前，王金宝拒绝为孙增光办理过户手续，之后王金宝要求加价，否则拒绝办理过户手续，所以孙增光多给了王金宝5000元。当时王金宝已陷入与朱方敏及其他债权人的纠纷中，因孙增光多付的款项未达到王金宝的要求，所以王金宝一直拖延办理过户手续。王金宝称，购房协议对房屋过户没有书面明确约定，孙增光购买房屋至今仍未付清全部购房款，孙增光也一直未要求王金宝为其办理过户。孙增光称王金宝要求加价否则拒不办理过户与事实不符。 一审法院认为，本案的焦点问题是孙增光提出的异议是否能够排除对涉案标的物的强制执行。一审法院做如下评判： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从当事人提交的证据看，孙增光与王金宝签订购房协议后，王金宝将涉案房屋交付孙增光占有使用。但孙增光向王金宝支付房款（费）的时间跨度长，从2011年开始至2017年结束，长达6年时间，且全是现金交易。双方当事人履行购房协议不符合一般的不动产买卖常理。对于没有办理过户的原因，双方各执一词。一审法院认为，对于是否非因买受人原因导致未能办理过户登记，孙增光应当提供证据证明非因孙增光原因导致未能办理过户手续。本案中，孙增光没有提供证明是因对方原因未能办理过户手续，或者有证据证明其积极向王金宝主张办理过户手续。并且，孙增光方在庭审中称，当时王金宝已陷入朱方敏以及其他债权人的纠纷中。那么，在孙增光方明知王金宝有债务纠纷的情况下，孙增光更应该积极主张办理过户手续，维护自己的合法利益。如果王金宝拒绝，孙增光可以通过诉讼或者其他合法途径向王金宝主张。但是，一直到2018年6月一审法院查封该房屋时，孙增光也没有提供证据证明其主张过办理过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记有买受人的原因。综上，孙增光提出的异议，其提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。对孙增光的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，一审判决：驳回孙增光的诉讼请求。案件受理费100元，由孙增光负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：本案是否存在排除对涉案房屋进行强制执行的法定事由。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙增光与王金宝签订的涉案房屋购房协议仅约定了房屋面积及价格，而对于交易双方当事人的基本信息、房屋的位置、价款支付方式、付款期限、定金支付情况、房屋交付情况、税费承担情况、违约责任等交易主要信息未做约定，不符合一般的不动产交易惯例。对于购房款的支付，朱方敏不认可孙增光已支付全部购房款；从孙增光提交的2011年7月22日收款凭证看，交款人为王金宝；从王金宝为孙增光开具的收款收据看，付款时间从2011年9月开始至2017年5月结束，时间跨度长，存在收据编号与付款时间顺序矛盾的情况，且均为现金交付，没有其他付款凭证予以佐证；收款凭证、收据载明的所付购房款的金额与合同约定的金额亦不相符；上诉人所提到的证人并未在诉讼过程中出庭作证，其证言效力较弱，故孙增光主张其就涉案房屋已付清全款，缺乏充分证据支持，本院依法不予采信。对于未能办理过户的原因，本院认为，孙增光应当提供证据证明并非因其原因导致未能办理过户手续。本案中，孙增光既未提供证据证明其曾积极向王金宝主张过，也未有证据证明系因对方原因导致未能办理过户手续，应当承担举证不能的不利后果。综上，孙增光提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。故一审对孙增光的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，上诉人孙增光的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙增光负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 王蕾 书记员王晶