贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1045号 原告：冯志丽，女，1983年12月13日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：杨东，男，1983年10月14日，苗族，住贵州省瓮安县，系原告冯志丽丈夫。 被告：都匀万达广场商业管理有限公司，住所地贵州省都匀市经济开发区斗篷山路227号（天源20137号楼），统一社会信用代码91522701MA6GW4NF72。 法定代表人：王志彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘轶南，系贵州仁义律师事务所律师。 原告冯志丽诉被告都匀万达广场商业管理有限公司（以下简称都匀万达广场）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯志丽及其委托诉讼代理人杨东、被告都匀万达广场的委托诉讼代理人刘轶南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯志丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告返还原告所交房租费39022.16元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月21日，原、被告签订《都匀万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定被告将位于建成后的商业广场室内步行街【3F】层【3052】号（建筑面积为154.61平方米、套内建筑面积为68.50平方米）商铺出租给原告，被告每月按租金195元/平方米、物管费50元/平方米向原告收取费用，租期为33个月，合同约定原告向被告缴纳26715元的保证金（相当于两个月的房租）。合同签订后，原告按照合同的约定全面履行了义务。后因该商场人流量下滑，原告的营业收入亦随之下滑，故2019年8月10日原告向被告提出撤铺申请，2019年8月15日被告向原告回函，2019年9月8日双方签订《合同终止协议》，同意终止2018年11月21日签订的《都匀万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，终止协议签订后，原告按约履行了相应的义务，但被告至今未依照有关约定将26715元的保证金和12307.16元的房租费（相当于22天的房租费、物业费）共计39022.16元退还给原告。原告多次要求退款未果，故向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告都匀万达广场辩称：1.对于本案纠纷，被告认为系因原告违约造成，双方的合同期限是33个月，现由于原告经营不善而要求提前解除合同，违反了合同的相关约定，理应承担违约责任，根据双方签订的合同第21.7条和第21.8条，被告拒绝退还履约保证金；2.由于原告提前解除合同，造成被告不得不另行招商，从而损失了2019年9月份的商铺租金，故根据合同法的相关规定，原告应当承担违约后给守约方造成的经济损失，因此被告拒绝退还2019年9月份的租金。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定以下事实：原告作为合同乙方与被告作为合同甲方于2018年11月21日签订《都匀万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁都匀万达商业广场室内步行街3F层3052号商铺，建筑面积为154.61平方米、套内建筑面积为68.5平方米；租赁期限为33个月，自2019年1月25日起至2021年10月24日止；合同签署当日，乙方应当向甲方支付26175元（相当于2个月的租金）作为履约保证金，同时向物业服务公司支付6850元（相当于2个月的物业服务费）作为物业服务费保证金，合同终止且经甲方确认乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证余额（如有）无息退还；乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；房屋租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，为每月195元/平方米，起始月租金为13357.5元，自计租日至2020年1月24日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币13357.5元；物业服务费按房屋计租面积计算，每月50元/平方米，每月费用标准为3425元；租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方；合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。 合同签订后，原告于2018年12月4日向被告缴纳了租赁保证金（即合同约定的履约保证金）26175元、POS机押金1200元、物管费保证金6850元、质量保证金10000元。之后，原告因经营原因于2019年8月10日向被告提出《T100撤店申请》，申请撤铺，并要求退还已交付的质量保证金、POS押金、未使用的门店租金等相关费用。被告于2019年8月15日向原告发出《关于T100撤铺申请的回函》，希望原告能继续经营，并告知：因原告提出撤铺申请，被告将尽快展开铺位招商工作，在招商期期间，请原告依照合同约定正常经营，并于9月20日前缴纳下季租金及物业费，如原告在下季度业绩还未提升并坚持撤场，则被告同意原告撤铺并与原告签订合同终止协议，按合同条款执行退还原告已缴纳的相关合同押金及溢缴租费。2019年8月21日，原告向被告缴纳了2019年9月1日至2019年9月30日的商铺租金13357.5元以及物业管理费3425元。 2019年9月8日，原告作为乙方与被告作为甲方就已签订的《都匀万达广场（筹备期）商铺租赁合同》达成《合同终止协议》，约定乙方在本协议签署日后3日内，将商铺交还甲方，甲方限乙方3日内恢复该房屋原状；该协议同时对合同终止后的其他权利义务进行了约定，并约定双方在履行了终止协议的相关条款后于2019年9月30日达成协议终止。同日，原告搬出案涉商铺，经查看后物业公司向原告出具了出门条。 此后，原告曾多次与被告相关工作人员联系，要求退还已交纳的保证金、租金等费用。被告于2019年9月29日委托贵州行者律师事务所向原告发出《律师函》，告知：因原告违约金而导致合同提前终止，故将按照违约处理扣罚其履约保证金26715元。该《律师函》通过微信送达原告。 2019年12月，被告将原告交纳的物业保证金等相关费用退还，仅剩履约保证金26715元以及2019年9月9日至2019年9月30日的租金及物业管理费未退。因与被告协商退还以上费用未果，原告诉至本院。 另查明，被告于2019年9月26日与刘克军签订《都匀万达广场（营运期）商铺租赁合同》，将案涉3F层3052号商铺租赁给刘克军，租期自2019年10月1日起算，租金自计租日开始支付。 本院认为：原告与被告签订的《都匀万达广场（筹备期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。根据合同约定，如因原告违约而导致合同提前终止的，被告有权没收履约保证金，现原告未满租赁期限而提前申请撤铺，实际已构成违约，虽经双方协商被告同意原告撤铺并与原告签订《合同终止协议》，但在《合同终止协议》中双方并未约定履约保证金是否应予退还，且原告提供的其他证据亦不能证明被告及其工作人员明确表示可退还履约保证金，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对于原告退还履约保证金26715元的诉请，本院不予支持。 关于租金是否应予退还的问题。双方签订的《合同终止协议》虽约定原告在履行完协议载明的所有条款后才于2019年9月30日达成协议终止，但原告在签订协议当日即2019年9月8日就已将商铺交还被告，此时双方对于租赁合同的权利义务已履行完毕，故自2019年9月9日起的租金和物业管理费不应继续支付，被告应将未使用商铺期间的租金即13357.5元×12个月÷365天×22天=9661.32元，物业管理费3425元×12个月÷365天×22天=2477.26元退还原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告都匀万达广场商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冯志丽房屋租金12138.58元； 二、驳回原告冯志丽的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费776元，适用简易程序减半收取388元，由原告冯志丽负担268元，被告都匀万达广场商业管理有限公司负担120元（此款原告冯志丽已向本院预交，被告都匀万达广场商业管理有限公司应负担部分在履行义务时径付原告冯志丽）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。 审判员  梁运航 二〇二〇年五月二十六日 法官助理李昱莹 书记员王健宇