葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初319号 原告：葫芦岛金鑫物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙绣街47号。 法定代表人：李某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：段立华，系该公司职员。 被告：韩某某，男，汉族，1963年4月26日生，住址：葫芦岛市龙港区。 原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司诉被告韩某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司委托诉讼代理人段立华、被告韩某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司诉称，被告韩某某是金鑫望海花园A4-2-102的业主，在办理入住后即享受到原告金鑫望海花园的物业管理服务，但是从2013年12月31日至2018年9月30日都未缴纳物业管理费，且原告多次催收，被告韩某某也未缴纳物业管理费。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区的物业管理工作的资金运转和小区的建设工作，损害了原告和其他业主的利益，为此特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告韩某某缴纳物业费4156.00元；2、被告韩某某承担诉讼费用。 被告韩某某辩称：1、答辩人入住望海花园A区(下称“该小区”)初期与被答辩人签署过《物业管理服务合同》，但2013年房屋开始闲置后就未与被答辩人续签合同，因此，答辩人不是被答辩人所出具合同的当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系；与该小区签定物业管理协议的主体双方是业主委员会和葫芦岛金鑫物业管理有限公司，既然物业管理合同是业主委员会和物业服务企业签订，那么欠费关系准确地说，应该是业主委员会欠物业服务企业，单个业主欠业主委员会的。根据《合同法》规定，既然被答辩人是由业主委员会做主聘请的，那么业主委员会与被答辩人签订的合同理所当然的不能约束业主(答辩人)，单个业主并未在合同上签字不是民事合同的主体。因此，被答辩人将毫不相干的第三人(答辩人)作为被告起诉是毫无法律依据的。根据中华人民共和国《物业管理条例》(以下简称《条例》)第六十四条明确规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”被答辩人在没有履行业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据，所以，在没有业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉欠费业主。2、原告所述被告欠物业费起止时间错误，正确的欠费时间应是2015年12月至2018年8月，即两年零八个月的时间。自2015年2月答辩人母亲过世后此房屋开始闲置，在此之前由老人缴纳，不欠物业费。3、原告未履行《物业服务合同》约定，服务不到位且超标准收费，《物业服务合同》应依法予以撤销。按该小区现在收费0.60元每月每平米收费标准(证1)，超出我国三级收费标准0.50元每月每平米，按此标准小区硬件设施应该达到:小区封闭、绿化率25％以上(照片2)，活动中心、场地500平米以上、固定活动馆所100平米以上、体育活动场地不少于一项设施，显然没有达到三级收费标准，明显收费不合理。该小区不是封闭小区，2018年前车辆、人员随便出入，按照我国物业四级收费标准衡量，第四级只能收费0.35元每月每平米，其基本条件也要达到小区基本封闭，该小区显然没做到。该小区设施不到位，路灯稀少基本起不到照明作用(照片3、4)，门铃对讲系统形同虚设(照片5)，电子监控探头太少不能做到全覆盖，无电子巡更系统，小区内无体育活动场地和设施。原告疏于管理，小区内未划停车位车辆随意停放，造成消防通道昼夜堵塞，120车难以进入，给业主生命财产造成严重隐患。2018年之前，原告对该小区公共秩序维护不到位，门岗没有做到24小时专人执勤，也没做到8小时以上立岗执勤(照片6、7)，更未做到24小时内巡逻5次以上，未尽到对外来车辆及人员进行登记等职责。收费接近国家二级标准，但公共秩序维护三级不到。原告物业服务管理不到位，公用绿地成了小果园小菜园(照片8)、小动物园(照片9、10)、私家小花园(照片11)。垃圾桶布置不合理，垃圾随地堆放，清运不及时(照片12、13)，单元进户门电子锁长期不能使用，一直无人维修，给业主带来极大的安全隐患。4、因原告管理不善、服务不到位造成被告直接损失，依据《条例》第三十五条应承担法律责任。被告居住楼房是金鑫望海花园A区4号楼2单元102楼，该房已于2018年9月售出(证14)，在出售过程中因一楼窗前(楼上业主)种的黄瓜、豆角等高颗蔬菜和果树遮挡窗户(照片15、16)，造成被告楼房出售困难，多次与种菜业主发生矛盾后向物业反映一直没有处理结果，最终被告只好降低5000.00元售出，因物业管理不作为，造成被告直接损失5000.00元。5、业主委员会未履行职责，权利、地位被物业公司忽视，根据《条例》第十五条第三款规定，业主委员会履行职责:“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。”既然业主委员会代表全体业主签署了《物业服务合同》，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在的问题。也就是说，业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。被答辩人之所以无视《条例》第六十四条的存在，忽视业主委员会的法定职责，认为业主不是物业服务质量的验收人，在举证等方面业主处于弱势地位，躲避服务质量真正的监管和验收人，把法院作为催账员，绕过合同一方直接起诉业主，违反法律。5、虽然业主委员会未对物业公司的管理服务、小区广告收入(照片17)、房租收入(照片18、19)和其它违建收费(照片20)等收入及财务核算起到监督作用，但作为小区业主我们有知情权。答辩人提出以上答辩，请求法院查明事实真相，依法驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法权益。被答辩人管理不善、服务不到位、超标准收费的违约行为直接影响了该小区业主的居住安全、居住环境和生活质量，应依法撤销《物业服务合同》。 经审理查明，原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司分别于2012年4月1日、2015年3月1日、2018年4月29日与葫芦岛金鑫望海花园业主委员会签订了《辽宁省物业管理服务合同》。三份合同均约定由原告对葫芦岛金鑫望海花园小区进行物业管理服务,服务期限分别自2012年4月1日起至2015年3月31日终止,2018年4月1日起至2021年4月1日终止。所签合同均约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.6元，合同签订后,原告依约为该小区提供了物业管理服务。被告系金鑫望海花园A4-2-102房屋的权利人,该房建筑面积121.5平方米，被告未交2013年12月31日至2018年8月31日物业服务费，原告诉至本院，望判如所请。 另查明，2018年9月4日签订买卖合同将涉讼房屋卖与案外人鄂某。 上述事实，有当事人陈述、收费标准、房屋买卖合同、照片等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”原告与小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》,不违反法律、行政法规禁止性规定,均为有效合同。该三份合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力,业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。原告提供物业服务，业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情,原告提供了基本物业服务,被告应当按照约定交纳物业费。关于被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见，综合判断原告对物业服务疏于管理的程度，原告的服务在一定时期内存在瑕疵,原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任,鉴于原告提供的物业服务合同中未分项作出定价,本院对原告的收费标准进行调整，被告向原告交纳物业费应按80%为宜，即物业费为人民币3265.92元(0.6元/月×121.5平方米× 56个月×80%)。关于被告抗辩给付物业费时间应截止到2018年8月的意见，本院认为，被告已于2018年9月4日签订买卖合同将涉讼房屋卖给他人，故交付物业费的截止时间应到2018年8月为宜，关于被告抗辩2015年2月之前的物业费已经由其母亲交纳的意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。被告其他抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告韩某某于本判决生效后十日内向原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司支付2013年12月31日至2018年8月31日的物业费共计3265.92元。 二、驳回原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告韩某某承担40.00元，原告承担10.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  付忠超 人民陪审员  白丽红 人民陪审员  王 湛 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  杨怡培