甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终781号上诉人（原审被告）：刘淑琴，女，汉族，1952年10月28日出生，中国铁路兰州局集团有限公司退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：罗成汉，男，汉族，1944年9月15日出生，甘肃省经济贸易公司退休职工，住兰州市城关区，系刘淑琴丈夫。被上诉人（原审原告）：甘肃铁发物业工程有限公司，住所地兰州市城关区火车站西路3号。法定代表人：张行起，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯煊，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人刘淑琴因与被上诉人甘肃铁发物业工程有限公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘淑琴上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决。事实与理由：本案的诉讼纠纷是欠交物业费，因此应该以物业合同为主要证据，但本小区全体业主从始至今的物业合同是与铁路局下属企业“金轮物业”签订的，有服务管理规约及每个业主入住时首次一次性交纳7个月物业发票为证，而被上诉人是与本合同无主体资格的第三人，业主要求出具其入驻的正式文件，而出具的是一个没有法律效力非正式的“情况说明”，从2003年物业管理条例的出台到2007的物权法的出台，更从人大立法的高度上确立了业主组织，业主大会和业主委员会的法律地位，土房处为什么不经全体业主的同意，擅自处分全体业主享有的产权上的权利呢？综上所述，被上诉人不是上诉人的合同对方，其不具备本小区物业主体资格，上诉人是在合法权益不明朗的情况下受到了侵害。因此上诉人恳请上级人民法院维护法律的尊严。甘肃铁发物业工程有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人无权以未签订合同为由不缴纳物业费，被上诉人在小区张贴了通知，是以合法的方式入驻小区的，虽然没有与业主签订合同，但是实际履行了合同义务，双方形成了实际的物业合同关系；2、收取物业费是按照物价局核定的标准收取的，且低于物价局核定的标准。甘肃铁发物业工程有限公司向一审法院起诉请求：1.判令刘淑琴支付自2011年8月1日至2017年12月31日物业费9110元，并支付利息1448元（以缴纳截止日实际产生为准），合计10558元；2、本案诉讼费由刘淑琴承担。一审法院认定的事实：刘淑琴系兰州市城关区房屋的住户，该房屋建筑面积110.69平方米。2010年11月22日，刘淑琴与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了《服务管理规约》，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为刘淑琴所居住的小区提供物业管理服务。2011年7月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司将该小区的物业管理服务移交于甘肃添园铁路物业工程有限公司，甘肃添园铁路物业工程有限公司于2015年5月13日名称变更为甘肃铁发物业工程有限公司。2018年3月28日，中国铁路兰州集团有限公司土地房产管理处出具《情况说明》，内容为：“金轮馨园、新乐苑保障性住房小区的物业管理业务，在2011年7月8日，从原兰州金轮物业管理有限责任公司交由原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司）实施市场化物业管理。”。2018年4月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司出具《情况说明》，内容为：“原由我公司提供物业服务的金轮馨园、新乐苑等小区，系兰州铁路局职工小区。我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上述小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告的形式在上述小区进行了通知。”2011年7月19日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司物业服务收费标准的通知》规定，从2011年8月起至2012年7月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2012年12月31日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司物业服务收费标准的通知》规定，从2013年1月起至2015年12月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2014年4月21日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司天润嘉园等小区物业服务收费标准的通知》规定，从2014年4月起至2016年3月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元。2015年4月13日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司金轮馨园等物业服务收费标准的通知》规定，从2015年4月起至2017年3月止，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元（可在15%内浮动，具体浮动幅度由物业公司与业主协商）。2017年5月31日发布的《兰州市物价局关于核定甘肃添园铁路物业工程有限公司红山万和城等物业服务收费标准的通知》规定，金轮馨园小区高层住宅基准价为每平方米每月1.3元，本收费标准有效期至2019年5月止。刘淑琴自2011年8月1日至2017年12月31日期间，拖欠物业费共计人民币9110元。一审法院认为，刘淑琴与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，兰州金轮物业管理有限责任公司于2011年7月8日将刘淑琴所在小区的物业管理移交至甘肃铁发物业工程有限公司（原甘肃添园铁路物业工程有限公司）。甘肃铁发物业工程有限公司为刘淑琴所在小区提供物业服务，有权获得物业管理费，作为业主，按时缴费则是应尽义务，刘淑琴应根据物价局规定支付物业管理费。甘肃铁发物业工程有限公司要求刘淑琴支付2011年8月1日至2017年12月31日期间的物业费，建设面积按110.69平方米计算，其中2012年8月1日之前是按每平方米每月0.9元收取，2012年8月1日起至2017年12月31日按每平方米每月1.1元收取，均低于兰州市物价局核实的收费标准，不违反法律规定，应予以支持。关于甘肃铁发物业工程有限公司要求刘淑琴支付利息1448元的主张，不符合法律规定，不予支持。关于刘淑琴提出其与甘肃铁发物业工程有限公司未形成物业服务合同关系，不知道物业公司的变更情况，甘肃铁发物业工程有限公司未履行相关行业规范确定的义务，收费不合理，侵占业主共有权益等辩解理由，因刘淑琴未提供充分的反驳证据证实其辩解理由，故刘淑琴的上述辩解不予采信。关于刘淑琴提出其所居住的房屋属于经济适用房，每月应按18元标准缴费的辩解理由，既不符合法律规定，也不能成为刘淑琴拒绝缴费的理由，因此，刘淑琴的该项辩解理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、刘淑琴向甘肃铁发物业工程有限公司支付自2011年8月1日至2017年12月31日期间的物业费共计人民币9110元；二、驳回甘肃铁发物业工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘淑琴负担。以上由刘淑琴负担的款项共计人民币9135元，由刘淑琴于本判决生效后十日内给甘肃铁发物业工程有限公司付清。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，案涉小区系兰州铁路局职工小区，甘肃铁发物业工程有限公司依照兰州市铁路局土房处要求于2011年7月8日入驻该小区，接手该小区的物业管理服务。甘肃铁发物业工程有限公司是以合法的方式入驻该小区，虽然其与刘淑琴未签订书面物业服务合同，但甘肃铁发物业工程有限公司自入驻该小区后实际为案涉小区提供物业服务，其与刘淑琴形成事实上的物业服务合同关系，刘淑琴作为案涉小区的业主也未提供相反的证据证明该小区的物业服务不是由甘肃铁发物业工程有限公司提供，故一审法院认定甘肃铁发物业工程有限公司为刘淑琴所在小区提供物业服务，有权获得物业管理费，作为业主，按时缴费则是应尽义务，刘淑琴应根据物价局规定支付甘肃铁发物业工程有限公司2011年8月1日至2017年12月31日期间的物业管理费并无不当。关于刘淑琴对一审法院采纳物价局核准对金轮馨园物业收费标准的文件提出质疑的问题以及物业公司提供的物业服务质量和物业管理服务质次价高的问题，本院认为，首先，根据谁主张谁举证的原则，刘淑琴应对其提出甘肃铁发物业工程有限公司存在违法违规的主张提供证据加以证明，但刘淑琴并未提供相应的证据予以证明。相反，甘肃铁发物业工程有限公司提供了兰州市物价局针对案涉小区物业费用核定的文件，且甘肃铁发物业工程有限公司向案涉小区业主实际收取物业费用的标准低于兰州市物价局核定的标准。甘肃铁发物业工程有限公司在兰州市物价局核定的物业费用标准内对物业费用予以定价属其在法定范围内对自己享有权利的处分，并不违反法律规定，故甘肃铁发物业工程有限公司要求刘淑琴支付物业费的诉请有相应的事实依据，刘淑琴对经物价部门核准的收费文件的质疑本院不予采信。其次，刘淑琴提出的甘肃铁发物业工程有限公司物业服务和管理质次价高的主张是其对甘肃铁发物业工程有限公司提供的物业服务的意见及评价，其该项主张亦无相应的证据支持，不能证明甘肃铁发物业工程有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故其对收费文件的质疑和对物业公司物业服务及管理的评价不能成为抗辩甘肃铁发物业工程有限公司要求其支付物业费的正当理由。刘淑琴可以就收费标准的核定是否适当以及甘肃铁发物业工程有限公司提供物业服务质量和管理存在的问题，通过与甘肃铁发物业工程有限公司协商或向相关政府主管部门反映等途径予以主张。综上所述，上诉人刘淑琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘淑琴预交的二审案件受理费50元，由上诉人刘淑琴负担。本判决为终审判决。审判长  邵云翮审判员冯诚审判员周瑞芹二〇二〇年五月二十一日书记员夏菁菁