云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初390号原告:杨世存，女，1978年9月10日出生，彝族，大学文化，元谋一中教师，家住云南省元谋县元马镇元东路36号8幢201室，现住。原告:倪宗明，男，1971年6月3日出生，汉族，专科文化，元谋县人力资源和社会保障局职工，住。被告：元谋建科房地产开发有限公司。住所地，元谋县元马镇永武高速公路联络线南（建科国际城1号商业楼）。统一社会信用代码：码91532328MA6K7DKA9U。法定代表人：田小兰，总经理。委托诉讼代理人：肖素珍，四川致高律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：刘勇，男，生于1971年3月10日，汉族，系元谋建科房地产开发有限公司办公室主任，特别授权代理。原告杨世存、倪宗明与被告元谋建科房地产开发有限公司（以下简称建科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告杨世存、倪宗明，被告建科公司的委托诉讼代理人肖素珍、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世存、倪宗明向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《地下车位买卖合同》无效；2.要求被告退还已交的购买车位款72000元，并支付从交款当天开始到款项退清之日止的利息（按月利率6%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月25日与被告签订了《地下车位买卖合同》，购买被告开发的元谋“建科国际城”小区地下车位1个，编号128号，合同总价为72000元，原告一次性付清了车位款72000元。时至今日，被告仍没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，没有与原告到不动产登记中心办理网签及备案手续。据了解，原告知道被告并没有取得销售该车位的预售许可证。原告认为，被告的行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的有关规定，其收取原告车位价款的行为违法违规。为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。被告建科公司辩称：原、被告签订的《地下车位买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立生效且已经履行，依法应当受到法律的保护。该合同不存在无效事由，被告不应承担责任。一、被告是案涉车库的所有权人。被告按程序在各部门审批后建造案涉车位，是案涉车位的建筑用地使用权人，也是实际建设单位，依法成为案涉车库的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的文义解释，原始权利应当属于开发商（即被告），可以通过出售、附赠、出租处分案涉车位。原告在庭审中并没有相反证据证明被告不是案涉车库所有权人。二、被告对案涉车位有处分权。被告作为案涉车位的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条和云政办发（2015）52号文件第19条精神，地下工程坚持谁投资、谁受益、谁使用、谁维护的原则，依法可以对案涉车位通过销售进行处分。被告修建的地下车位位于地下一层，未计入地面建筑的容积率，没有占用小区道路和小区公共场所，不属于小区公共车位。案涉车位四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，与原告所购买的商品房不构成主从之物。被告是合法修建并经元谋县住房和城乡建设局验收颁发《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》（编号：2019-014）。原、被告车位买卖协议合法有效。三、原告主张确认合同无效，退还购买款、支付利息没有法律依据和合同依据。双方签订地下车位买卖合同时，原告已经购买了案涉车位所在小区的住房，原告对车位的状况是明知的，不存在欺诈、胁迫、恶意串通，也没有损害国家、集体或者第三人的利益，该合同是在双方自愿平等的基础上签订的，没有以合法形式掩盖非法目的的情形，也没有损害社会公共利益。被告销售人员告知了原告，暂时办不了产权，等国家政策落实以后协助办理，不存在欺骗和隐瞒，法律并没有对车位销售有强制性规定，双方签订的《地下车位买卖合同》依法有效。四、关于车位产权办理的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定强调的是物权公示原则，并不是对合同效力的约束。双方签订的合同属于一般合同，自双方达成合意时合同成立并生效，并且已经履行完毕，实现了订立合同的目的。原告主张确认合同无效并退还购买车位款于法无据，不应得到支持。办理产权登记，属于行政许可范畴，被告作为普通的民事主体，没有权利办理产权，只能执行国家的政策，办理产权需要政府有关部门同意，不能认定是被告过错，请求驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点是：1.原告要求确认其与被告签订的《地下车位买卖合同》无效是否符合法律规定？2.原告要求被告退还购买车位款72000元，并支付从交款之日到款项退清之日止的利息（按月利率6%计算）是否符合法律规定？当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，经审查确认如下：1.《地下车位买卖合同》复印件，证实2019年9月20日，原告与被告签订《地下车位买卖合同》约定：原告向被告购买建科国际城小区4栋1单元10层1002号住宅一套。原告购买的车位位于建科国际城小区（1栋至10栋）负一层地下停车场，车位编号为128号，总价款为72000元，原告须在签订本合同时一次性付清车位全部价款。本合同签订且付清款项后当日由被告交付原告，且视为车位已具备交付使用条件。被告承诺原告交清本合同第二条约定的全部款项的同时取得该车位使用权。原告承诺不因该车位无法取得不动产权证等原因要求被告返还车位价款及任何赔偿、补偿（详见地下车位买卖合同），本院予以确认；2.不动产发票复印件，证实原告于2019年11月11日向被告支付了购买地下车位款72000元，本院予以确认。3.商品房买卖合同登记备案表、不动产权证、发票，证实原告向被告购买商品房并办理了不动产权证，本院予以确认；4.营业执照、法定代表人身份证明、法人代表身份证，证实被告建科公司的主体适格，本院予以确认；5.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件，证实2016年11月24日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设用地规划许可证》，许可被告在元谋县元马镇永武高速公路联络线南侧居住用地面积分别为38835.36㎡和42753㎡。2017年5月9日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期总建筑面积86327.93㎡共,10栋（地上74064.32㎡，地下11502.81㎡，架空层760.8㎡）。2017年6月27日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期（1、2、3号商业楼建筑面积7121.46㎡）。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，许可被告建科公司建科国际城二期总建筑面积94275.38㎡（地上60683.39㎡，地下33591.99㎡），共9栋。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，许可被告建科公司建科国际城三期总建筑面积46708.35㎡，共6栋。本院予以确认；6.易地建设许可证，证实2017年7月20日、10月19日、11月3日，被告建科公司取得民用建设防空地下室易地建设许可证，编号为元易字（2017）第072号、第101号、第105号，缴纳易地建设费，准予易地建设。本院予以确认；7.《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》，证实元谋县住房和城乡建设局于2019年4月30日向被告建科公司颁发《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》，用地性质为居住，总用地面积81588㎡，总建筑面积233319.73㎡，机动车停车位1596个，本院予以确认；8.楚雄州建设工程竣工规划验收单，证实被告建科公司建设的地下车库/地下自行车库为1279个，2019年4月30日经元谋县住房和城乡建设局验收合格，本院予以确认；9.防空地下室易地建设费缴费发票，证明2017年7月20日、7月21日、10月19日、11月3日，被告建科公司向元谋县财政局缴纳了防空地下室易地建设费10398779.9元，本院予以确认；10.《商品房买卖合同》，证实该合同第10章第二十二条第（三）款第1项约定，规划的车位、车库，出售前归出卖人所有，本院予以确认；11.车位照片，证实被告出售给原告的车位编号128号已交付给原告使用，本院予以确认；12.元谋县不动产中心关于元谋县暂停办理城镇住宅地下车位（库）确权登记若干问题的情况说明，证实元谋县不动产中心于2020年3月30日对被告建科公司作出答复：根据上级指示要求，对现房地产公司所开发承建的地下车位（库）暂停办理确权登记，具体办理时间待定。本院予以确认。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年11月24日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设用地规划许可证》，许可在元谋县元马镇永武高速公路联络线南侧居住用地面积分别为38835.36㎡和42753㎡。2017年5月9日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期总建筑面积86327.93㎡，共10栋（地上74064.32㎡，地下11502.81㎡，架空层760.8㎡）。2017年6月27日，元谋县住房和城乡建设局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城一期（1、2、3号商业楼建筑面积7121.46㎡）。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城二期总建筑面积94275.38㎡（地上60683.39㎡，地下33591.99㎡）共9栋。2017年9月18日，元谋县行政审批局向被告建科公司颁发《建设工程规划许可证》，建科国际城三期总建筑面积46708.35㎡共6栋。2017年9月28日，原告杨世存、倪宗明与被告建科公司签订了《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告建科国际城小区4幢一单元10层1002号商品房。2019年5月25日，杨世存、倪宗明与建科公司签订了《地下车位买卖合同》约定，原告购买建科国际城1栋至10栋负一层地下停车场车位，编号为128号，车位总价款为72000元，该车位使用年限与小区业主持有的房屋产权使用年限一致。原告在签订本合同时一次性付清车位全部价款。该价款仅为车位使用费，不包含物业管理公司对车位的物业管理费、使用机械停车位所产生的电费及每年的维修费用。政府相关部门同意该车位办理产权时，应当由原告承担的税费、维修基金、办证手续费由原告承担。合同还约定，原告承诺不因该车位无法取得不动产权证等原因要求被告返还车位价款及任何赔偿、补偿等事宜。合同签订后，原告杨世存、倪宗明于2019年7月25日向被告建科公司交清了购买地下车位款72000元，被告建科公司已将其建在建筑区划内编号为128号地下车位交给了原告使用至今。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，原告杨世存、倪宗明与被告建科公司签订《地下车位买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属有效合同。双方已经按照合同的约定履行完权利义务，合同目的已经实现。现原告要求确认与被告签订的《地下车位买卖合同》无效，并要求被告退还已交付的购买车位款72000元不符合本案客观事实和法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，判决如下：驳回杨世存、倪宗明的诉讼请求。案件受理费1600元，减半收取800元，由杨世存、倪宗明负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨阡胄二〇二〇年五月二十五日书记员  李建波