山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1000号原告：褚衍振，男，1982年8月26日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：周泉，男，1992年9月26日出生，汉族，住济宁市。原告褚衍振与被告周泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚衍振、被告周泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚衍振向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担电梯维修费5000元；2、要求被告支付所欠房屋租赁费2000元，支付一个月房租作为违约金；3、要求被告将所淹房屋恢复原状；4、要求被告承担所有与诉讼有关的一切费用。诉讼过程中，原告放弃第3项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求：要求被告支付所欠房屋租赁费1800元，支付一个月房租作为违约金。事实和理由：原告将位于洸河新苑1号楼2单元602室的房屋出租给被告，租期为2018年3月8日至2020年3月8日。在2019年12月10日晚22:00左右，出租屋内卫生间脸盆下面角阀后的软管断裂，因卫生间里的两个地漏均被堵塞，水无法流进下水道，造成房屋被淹，后又从进户门溢出房屋，流进电梯，造成电梯损坏。事发后，物业要求被告承担电梯维修费，被告以软管为房屋硬件设施为由拒绝承担，后原告多次与被告协商，都被以同样理由被拒绝。在此以后，被告仍居住在出租屋内，而且以物业停水为由拒绝缴纳房租，原告多次索要房屋无果后于2020年3月1日给被告下达限期搬离通知。到2020年3月7日被告搬离出租屋时，仍拖欠两个月房租。至今仍拒绝支付。原告认为被告应该对此次事故负责，而且不得以任何理由拖欠房租，搬走时，也未将房屋恢复原状。多次协商都被拒绝，现特向法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告周泉辩称，我不同意承担电梯维修费，不同意支付原告要求的2000元租赁费及违约金，不同意被告要求的将所淹房屋恢复原状。房屋内水管破裂是事实，但不是晚上10点，是晚上12点左右，电梯及房屋被淹都是事实。还欠不到一个月的房租，不交房租的原因是房屋被淹后就断水了，大约在12月份，断水后无法生活，12月底又给我要了2000元房租，我要求解决水的问题，但是原告没有给我处理。2018年原告拖欠水费，我也给原告交齐了。欠两个月的房租是事实，但是我替原告交了部分水费，应当抵扣。水管漏水后一直没有修，物业就断水了。2020年3月5日我打电话要求交房，当天中午12点左右就把房屋交给原告了，我把房屋钥匙交给原告，原告把水、电都查完了。电梯损坏后，原告找过我，要求我赔偿5500元，但是我没有同意，物业没有找过我。原告交给物业5000元我不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：证据一、房屋租赁合同；证据二、电梯维修费收据一份；证据三、图片及视频。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，原告褚衍振（出租方、甲方）与被告周泉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第1条约定：甲方将位于洸河新苑小区1号楼2单元602室的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年3月8日至2020年3月8日。第2条，本房屋月租金为900元，按半年结算，每年乙方须提前15天向机甲方支付租金。乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权停租并终止合同收回房屋。第4条，乙方不得随意损坏房屋设施，如损坏，乙方在合同期满后负责修理好并能正常使用交予甲方，否则按价赔偿。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第6条，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。乙方在租赁期限期间不得私自转租转借。若一方强行终止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金。合同还对其他事项予以约定。2019年12月10日晚22:00-24：00间，涉案房屋内卫生间脸盆下面角阀后的软管断裂，因卫生间地漏下水不畅，造成房屋被淹，水溢出房屋流进电梯，造成电梯损坏。事发后，原告向济宁栋宇物业服务有限公司交纳电梯维修费5000元。2020年3月5日被告搬离涉案房屋，并拖欠原告两个月房租。另查明，被告周泉租赁房屋期间，多交了168元水费，原告同意168元从房租中抵扣，仅主张1800元房租。被告亦认可欠1800元房租。本院认为，当事人争议的焦点问题是：1、因设施损坏造成的电梯维修费5000元，应由哪方承担？2、被告是否应当向原告支付一个月租金作为违约金？对于焦点问题1，原告主张，合同上有写明，乙方在使用过程中如遇电器损坏由乙方自行维修，签订合同时我已向被告说明在使用过程中里面设施损坏由被告维修，且水管是易损件，应由被告承担责任。被告辩称，水管应当由原告承担维修责任，水管不合格造成损坏，应当由原告承担责任。本院认为，第一，涉案房屋内断裂的软管系易损件，使用一定时间后易发生老化、损坏，需及时更换。被告周泉作为承租人即涉案房屋的实际占有和使用人，应尽到合理的注意义务，及时发现屋内设施特别是易损件出现的问题并及时自行维修或通知原告进行维修，亦应在事故发生后及时采取措施并将损失降低到最低限度。本案中，因被告对卫生间疏于清理打扫，地漏堵塞严重，软管断裂后地漏下水不畅，水溢出房屋流进电梯，造成电梯损坏，被告未及时发现软管损坏，漏水后亦未及时采取补救措施，故对于维修电梯产生的费用损失，被告应承担主要责任。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全”。虽然原告主张签订合同时已向被告说明房屋设施损坏由被告维修，但被告不予认可且原告没有证据支持其主张，故应视为双方对于房屋的维修义务无约定。根据上述条款规定，原告亦有对房屋及屋内设施安全的适当注意义务，亦应承担设施损坏的维修义务。故对于软管断裂漏水导致的维修电梯损失，原告应承担次要责任。综上所述，对于电梯维修费5000元，由原告承担40%即2000元、被告承担60%即3000元较为公平合理。对于焦点问题2，原告主张，依据合同第6条约定，被告没有提前一个月通知我终止合同，应向我支付一个月房租作为违约金。被告辩称，不认可原告的说法。本院认为，根据《房屋租赁合同》第6条约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。乙方在租赁期限期间不得私自转租转借。若一方强行终止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金”，如果认定被告须向原告支付一个月房租作为违约金，则应满足被告“强行终止合同”这一条件。根据原告起诉状中所述，原告于2020年3月1日给被告下达限期搬离通知，被告于2020年3月5日搬离涉案房屋，整个过程中被告并无强行终止合同的行为。故对于原告要求被告支付一个月房租作为违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，对于原告褚衍振要求被告周泉承担电梯维修费的诉讼请求，因原告已先行向济宁栋宇物业服务有限公司交纳电梯维修费5000元，故被告应向原告支付3000元电梯维修费。原、被告双方均认可被告欠付原告1800元房租，故被告应向原告支付房屋租赁费1800元。对于原告要求被告支付一个月房租作为违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条规定，判决如下：一、限被告周泉于本判决生效之日起十日内向原告褚衍振支付电梯维修费3000元、房屋租赁费1800元，合计4800元；二、驳回原告褚衍振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田常明二〇二〇年五月二十二日书记员  郝莹莹