重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28466号 原告：汪青淑，女，1968年10月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘坤勇，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告：田正华，男，1947年11月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：向海源，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被告：夏则英，女，1942年1月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：向海源，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被告：王光华，男，1973年8月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告汪青淑与被告田正华、夏则英、王光华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告汪青淑及其委托诉讼代理人蒋宜均，被告田正华、夏则英的共同委托诉讼代理人向海源，被告王光华到庭参加了诉讼。后依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告汪青淑及其委托诉讼代理人刘坤勇，被告田正华、夏则英的共同委托诉讼代理人向海源，被告王光华到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦洪组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告汪青淑及其委托诉讼代理人刘坤勇，被告田正华、夏则英的共同委托诉讼代理人向海源，被告王光华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪青淑向本院提出诉讼请求：1.判决撤销三被告于2019年2月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判决三被告协助原告将案涉房屋变更登记在原告名下；3.判决被告将案涉房屋交与原告使用；4.诉讼费用由三被告承担。后原告汪青淑经本院释明，撤回第2、3项诉讼请求并增加一项诉讼请求为：判决三被告将案涉房屋恢复登记至被告田正华、夏则英名下。事实和理由：田正华与夏则英系夫妻关系，王光华系田正华与夏则英的继子。2011年1月1日，原告与田正华、夏则英签订房屋转让协议，该协议约定田正华、夏则英将重庆市两江新区开发购得的定销商品房转让与原告，协议约定了双方基本信息、房屋情况、价格、价款支付方式、违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定支付了被告田正华、夏则英全部款项约18万元，后涉案房屋选号为重庆市渝北区×房屋。2013年，田正华、夏则英将房屋钥匙交与原告，产权证等待被告田正华、夏则英办理。2019年9月26日，原告发现田正华、夏则英于2019年2月13日将涉案房屋出卖给王光华，并将涉案房屋变更登记在被告王光华名下。王光华在和合家园有安置房。田正华、夏则英未按照合同约定履行变更登记义务，其行为严重违反法律规定，侵害了原告的合法权益。现田正华、夏则英与王光华恶意串通，将案涉房屋转移登记在王光华名下，致使原告遭受重大损失。原告为维护合法权益，向法院起诉。 被告田正华、夏则英辩称：驳回原告的诉请。原告不是适格的当事人，原告与田正华签订的房屋转让协议违反安置房五年限售的强制规定，自始无效。案涉房屋属于田正华、夏则英共同所有。夏则英对原告与田正华之间的买卖行为并不知晓，也不认可该协议的效力。 被告王光华辩称：案涉房屋是经过田正华、夏则英的同意转让给我的。 经审理查明：2011年1月1日，以田正华为甲方，汪青淑为乙方，双方签订《房屋转让协议》，该协议的主要内容为：一、转让房屋基本情况：该房屋为甲方在×，因开发购得的定销商品房，房屋价格为1900元/平方米，坐落在×，具体楼层及位置以甲方在龙兴工业园管委会选房为准。二、转让价格，乙方补偿给甲方500元/平方米（即交易价格为2400元/平方米），面积约70平方米，按交房实际面积计算。购房保证金、购房款、大修基金、税费、由乙方交纳。办证费用由乙方负责。甲方必须提供相关手续和证件。三、转让金支付方式：双方签订本合同时，由乙方一次性支付补偿金和购房保证金共柒万伍仟元整。（此处手动添加内容为：乙方取得分销商品房正式产权后一次性由乙方付清余款）该协议末尾，甲方签有田正华的名字，乙方署名为“汪清泉代”，邹德福作为在场人在协议上签字。同日，田正华向原告出具收条一张，该收条主要内容为：今收到汪青淑购房保证金肆万元整（40000元），购房补偿金叁万伍仟元整（35000元），合计（75000元），合计柒万伍仟元整。 之后，案涉房屋登记至田正华、夏则英名下，登记坐落为渝北区×，由田正华、夏则英各占50%份额。该房屋在房管部门备案的《重庆市商品房买卖合同》载明，重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司为甲方（卖方），田正华、夏则英为乙方（买方），主要约定内容为甲方向乙方出售房地产权证为×号的现房，商品房坐落为重庆市两江新区×，总成交金额为128003元。田正华、夏则英对购买的房屋按份共有，且共有份额为各占50%。该合同载明的落款日期为2013年3月12日，但乙方签字处为空白。 2019年2月12日，以田正华、夏则英为出卖人（以下简称甲方），王光华为购买人（以下简称乙方），双方签订《房屋买卖合同》，约定田正华、夏则英将位于渝北区×的房屋出售给王光华，该房屋总成交金额为120000元。同日，王光华、田正华、夏则英共同向重庆市两江新区不动产登记中心提交重庆市不动产登记申请书，后该房屋过户至王光华名下。 原告向本院举示田正华与原告委托诉讼代理人蒋宜均的对话录音材料，内容为：田：买房子那个人叫汪清泉，汪青淑我不认识，买房子的时候没有见过，买卖房子属实，我只认汪清泉，我不认这个人。蒋：万一汪清泉是代汪青淑买的呢？田：他没有代写嘛，协议上没有代买。蒋：卖房子的时候你只认汪清泉？田：他是开发办的。蒋：汪清泉来买房子你就把房子卖给他？田：我不知道他是给别人代买的。蒋：房子是你的？田：房子是我的，卖的时候老婆夏则英没有签字，现在他们把我们告了，法院把我们的生活费冻结了，10月份都没有领到。蒋：这房子是你与你老婆夏则英的，房子转让协议上你一个人签了字？田：对。蒋：在场人有哪些？田：邹德福、汪清泉、我。蒋：还有其他人没有？田：王光华、我老婆、媳妇儿在不在不清楚，时间长了记不清，因当时邹德福我们是一起住的，汪清泉是政府的农技员，汪清泉与邹德福熟，当时他介绍起来买的，那个时候到现在我都没有与汪青淑认识。我的意见是，我没有见过汪青淑，我不认可这个事情。蒋：现在你们的房子是转移在别人名下还是卖了？田：我去年得了病，过户给了我的继儿。蒋：转给你继儿，他拿了钱没有？田：他医病后拿来报，我转给他拿啥钱嘛，他抚养我。蒋：就是他没有拿钱给你，把你的病医治好？田：他把我的病医好。蒋：你是把房子转让给他？田：转让给他，没有卖。蒋：为啥转给他？田：因为他是我的继儿，他就继承了，我把房子过给他，他给我医病。蒋:你不是说签订协议时王光华在场吗？田：当时只有我们三个，后来他们才上来的，看卖都卖了，他们没有说话，也没有反对，卖都卖了。蒋：当时你把房子交付给汪没有？田：交付给他的，他拿了钥匙，他没有来住。蒋：你的意思是钥匙交给他，他没有来住？田：他紧到把我拖起，我拖不起。蒋：现在房子状况怎么样？田：我弄了，进去住了，我没有住处。蒋：王光华进去住没有？田：他没有。蒋：你转给他，他怎么不进去住？田：他在三期分的房子住，要高些，这是一期，他是24楼。 原告申请的证人邹德福出庭陈述：1.转让协议上是我本人签字。签字当时有田正华两夫妻，还有田正华的一个儿子和媳妇，还有我和汪清泉。汪清泉是龙兴镇农业办事人员。2.根据当时的安置政策，安置房的名额可以买卖。在安置房还没有修建之前，就有很多出售安置房指标的，由买方给卖方补偿几百元每平方，安置房的房款由买方缴纳。田正华夫妻二人分得大概70平方米的房屋，他们与汪清泉签订转让协议，汪清泉说是帮他妹妹买的，但我不认识他妹妹。后来相应的款项包括物管费都是汪清泉交的，房屋钥匙也是汪清泉去拿的。过了几年房屋办证的时候是办给田正华的，田正华认为房屋出售便宜了，不想卖了。后来房屋的锁也被田正华换了，汪清泉无法进屋了。3.当时签协议的时候记不清楚是否有王光华在场了。 原告申请的证人汪清泉出庭陈述：1.原告是我妹妹，买房屋前，我与三被告均不认识，是买房后才认识的田正华和夏则英，不认识王光华。2.房屋转让协议中的签字是我本人所签。该协议中的房屋是原告购买，我只是代原告签订协议。签订协议后，房屋的缴款、接房都是我去的，先由田正华抓阄，确定号数后再由我去接房。协议中约定的补偿款是我支付给田正华的。签订转让协议的时候在田正华大儿子屋里签订的，当时有邹德福、田正华、田正华的大儿及其媳妇、还有幺儿王光华和我。根据转让协议，一共支付了7.5万元，包括定购金4万元，该4万元是田正华夫妇之前交给了开发公司，我们要补给田正华他们。房屋按70个平方米计算，按500元/平方米补偿给田正华，共计补偿3.5万元。剩余房款是我们直接支付给开发公司的。开发公司当时将案涉房屋定价为2400元/平方米。因此，剩余的1900元/平方米的房款是我们支付的。3.当时不能办理产权证，且需要现将产权证办到田正华名下后，才能办到买方名下。但田正华拿到产权证后拒绝配合办理过户给买方。事后，田正华称当时卖便宜了。4.就案涉房屋支付的款项均是代汪青淑支付的，我当时在龙兴镇农业技术站工作时，邹德福种菜种得好，我长期找他学习。在签订房屋转让协议的时候，我给田正华和邹德福都说过说是代原告购买的。 对上述证人证言，田正华、夏则英认为：对两位证人证言不应采信。邹德福在开始陈述的时候说物管费是由汪清泉缴纳，后又说不清楚。其存在虚假的证言。两位证人之间的证言有冲突，邹德福确定在签订合同时有6个人在场，汪清泉确定有8个人在场。因此，我方认为，两位证人的证言存在虚假陈述，应当不予采纳。 庭审中，田正华、夏则英认可案涉房屋需向政府缴纳的1900元/平方米的房款系汪青淑缴纳。另夏则英陈述：我只是在征地安置时与政府签订了安置补偿协议，之后安置房办证的相关手续均是田正华在办理，我没有参与。田正华、夏则英共同陈述：我们与王光华之间类似于遗赠扶养，由我们二人将案涉房屋赠与给王光华，王光华负责赡养我们二人。王光华陈述：田正华生病住院，说将房屋过户给我，夏则英也同意。我们就到派出所打了一个母子关系的证明，后就去办理了过户。我们过户并不属于买卖，我也没有支付过房款。当时说过户给我的条件就是由我负责田正华和夏则英的养老。田正华和夏则英除了我之外，还有一个儿子，即我哥哥。当时我哥哥说不要案涉房屋，也不参与房屋事宜。案涉房屋过户给我之前，我知道该房屋已经出售给了汪青淑，也看过转让协议。 汪青淑认为：三被告明知案涉房屋已经出售给了原告，且原告已经支付了价款，田正华和夏则英也交付了案涉房屋。田正华和夏则英将案涉房屋转让给王光华，属于恶意串通，损害原告的合法权益，应当撤销。 汪青淑另向本院提交书面意见认为，田正华、夏则英与王光华系父母子女关系，在明知田正华与我方签订了房屋买卖合同，将案涉房屋卖给我方的情况下，以明显不合理低价签订房屋买卖合同，系明显的转移财产行为，其目的是为了逃避承担履行合同的义务及承担违约责任，甚至于逃避日后的执行，损害了原告的合法利益；即使田正华、夏则英与王光华之间系赠与而非买卖，因王光华赡养田正华、夏则英是法定义务，该赠与行为属于无偿转移财产，严重损害了我方的权益。根据合同法第七十四条的规定，上述转让行为应予以撤销。 以上事实，有《房屋转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、录音材料、证人证言及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，汪青淑在本案中主张了两项撤销合同事由，一是田正华、夏则英与王光华恶意串通，损害汪青淑的权益，二是根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定行使撤销权，本院分别评述如下： 首先，关于恶意串通问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，对应的法律后果是合同无效，而非撤销合同，故汪青淑以此为由请求撤销合同的理由不能成立。 其次，关于其他撤销合同事由。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条至第一百五十一条规定了民事法律行为的可撤销情形，包括：1.行为人与相对人以虚假的意思表示实施民事法律行为；2.基于重大误解实施的民事法律行为；3.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为；4.第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的；5.一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为；6.一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的。本案中，汪青淑并非案涉《房屋买卖合同》的相对方，不符合上述规定的行使撤销权的主体要求，故本案中不存在上述的合同可撤销事由。 再次，关于撤销权行使问题。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。一方面，田正华明知其已与汪青淑签订房屋买卖合同，仍将案涉房屋过户给王光华，而王光华并未支付房屋价款，即使田正华、夏则英、王光华所述以王光华赡养田正华、夏则英为条件而将房屋过户给王光华的情况属实，因田正华、夏则英与王光华属于家庭关系，王光华取得案涉房屋属于无偿或低价取得的情形，且王光华在受让房屋前明知田正华与汪青淑就该房屋签订了《房屋转让协议》。另一方面，如果田正华与汪青淑签订的《房屋转让协议》能够实际履行，则案涉房屋系双方交易的标的物，如果该协议无法实际履行，案涉房屋也可能成为后续的违约责任案件执行标的物。因此，该房屋转让给王光华后，可能导致田正华无法履行《房屋转让协议》，或者无足够财产可供执行，仍然损害了汪青淑的利益。综上，田正华将案涉房屋转让给王光华，属于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人行使撤销权的情形，该转让行为应整体予以撤销。同时，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。根据过户申请书记载的时间可见，案涉房屋过户给王光华的手续办理时间为2019年2月12日，至汪青淑起诉时未超过法律规定的一年除斥期间。因此，汪青淑行使撤销权要求撤销田正华、夏则英与王光华签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，对其该项诉讼请求本院予以支持。 田正华、夏则英与王光华签订的《房屋买卖合同》系该房屋过户给王光华的依据，故该合同被撤销后，田正华、夏则英、王光华应当将案涉房屋恢复原有登记，即田正华、夏则英各占50%产权份额。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告田正华、夏则英与被告王光华于2019年2月12日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告田正华、夏则英、王光华于本判决生效后五日内将位于渝北区×房屋恢复登记至被告田正华、夏则英名下，由被告田正华、夏则英各占50%产权份额。 案件受理费2700元，保全费1520元，均由被告田正华、夏则英、王光华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年五月八日 书 记 员  马 瑞