杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2812号 原告：高利平，男，1969年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：巴秋萍，浙江凌亿律师事务所律师。 被告：李锦泉，男，1980年12月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 第三人：徐柯钦，男，1993年7月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 第三人：周博，男，2000年1月9日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。 第三人：高莹莹，女，1995年11月11日出生，住浙江省杭州市萧山区。 原告高利平诉被告李锦泉，第三人徐柯钦、周博、高莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年4月30日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告高利平申请撤回对第三人周博的起诉，本院依法口头裁定予以准许。原告高利平及其委托诉讼代理人巴秋萍，被告李锦泉，第三人徐柯钦、高莹莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高利平向本院提出诉讼请求：1.解除高利平与李锦泉于2019年6月29日签订的《租房协议》；2.李锦泉与第三人徐柯钦将位于杭州市萧山区房屋（以下简称“案涉房屋”）腾空后返还给高利平；3.李锦泉按照月租金5800元支付高利平从2019年7月1日起至《租房协议》解除日止的相应租金；4.李锦泉按照月租金5800元支付高利平《租房协议》解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费；5.李锦泉支付高利平物业费4126元、公共能耗费578元、车位费360元；6.确认案涉房屋内装饰装修归高利平所有。诉讼过程中，高利平变更第5项诉讼请求为：李锦泉支付高利平2019年5月至同年12月的物业费2750.64元及公共能耗费385元，并放弃第6项诉讼请求。事实和理由：2019年6月29日，高利平与李锦泉签订《租房协议》一份，约定房屋租赁期限从2019年5月1日至2022年4月30日，租金按月支付，每月为5800元，于当月15日缴纳次月租金。租赁协议签订后，李锦泉将房屋转租给第三人徐柯钦、周博使用，约定每月租金为6300元。2014年3月30日，李锦泉曾与高莹莹即高利平的女儿签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日止，《房屋租赁合同》中双方约定“合同到期后，高莹莹给予李锦泉一个星期时间清空房屋可移动设施，固定装修不得拆除”，后高莹莹已将房屋内的装饰装修等转给高利平所有。现李锦泉仅支付过两个月的租金，拖欠剩余租金、物业费等各项费用未付。 李锦泉辩称，对高利平诉称的双方签订租赁合同，及合同约定内容的事实无异议。李锦泉已支付高利平2019年5月至同年8月的房屋租金。后分别于2019年6月19日、2019年6月21日与徐柯钦、周博签订房屋转租合同。现双方就《租房协议》解除无法协商一致，请求依法判决。 第三人徐柯钦述称，对李锦泉将房屋部分转租给其的事实无异议，租赁期限为2019年7月19日至2020年7月18日。若本案判决徐柯钦腾退其向李锦泉承租部分的房屋，李锦泉应当退还其腾退日至2020年7月18日剩余未履行租赁合同期间的相应租金。 第三人高莹莹述称，其为案涉房屋的所有权人，与高利平系父女关系。对高利平以出租人的名义与李锦泉订立租赁合同，处分了案涉房屋使用权的行为予以追认。 高利平为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.高利平与李锦泉订立的《租房协议》复印件一份，欲证明双方签订《租房协议》，约定每月租金5800元的事实。2.李锦泉与高莹莹订立的《房屋租赁合同》一份，欲证明李锦泉曾与高莹莹签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，合同期满后固定装修不得拆除的事实。3.收款收据二份、增值税发票一份，欲证明高利平代为支付公共能耗费和物业费共计5128元的事实。4.微信聊天记录截屏打印件十一页，欲证明高利平与李锦泉在微信中对租赁期限、租金等租赁合同内容进行约定的事实。5.李锦泉与徐柯钦、周博订立的《租房协议》复印件各一份，欲证明李锦泉将案涉房屋分割转租给徐柯钦、周博使用，约定每月租金6300元的事实。上述证据经庭审质证，李锦泉对证据1、2、4无异议。对证据3，要求法院依法审查。对证据5的真实性无异议，对合法性有异议。徐柯钦、高莹莹对上述证据均无异议。经审查，本院认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。 李锦泉、徐柯钦、高莹莹均未向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年6月29日，高利平与李锦泉签订《租房协议》一份，约定高利平将位于杭州市萧山区房屋出租给李锦泉，高利平同意李锦泉转租，租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，租金按月支付，每月租金5800元，于当月15日缴纳次月租金。同时李锦泉应当按时交纳房租、物业费，公共能耗费等各项费用，逾期缴纳租金，高利平有权收回房屋。现李锦泉已支付高利平2019年5月至同年6月的租金，剩余租金至今未付。高利平已支付案涉房屋2019年1月1日至同年12月31日的公共能耗费578元及物业管理服务费4126元。 另查明，案涉房屋登记权利人为高莹莹，案涉房屋原为三室二厅二卫一厨布局结构。2014年3月30日，高莹莹曾与李锦泉订立《房屋租赁合同》一份，约定高莹莹将案涉房屋出租给李锦泉，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日。李锦泉在履行与高莹莹订立的《房屋租赁合同》过程中，对案涉房屋进行了改造和装饰装修，改造后的房屋进户门后为公共通道，通道后为南北两区块，两区块均为一室二厅一厨一卫布局结构。2019年6月28日，李锦泉与案外人周博订立《租房协议》一份，约定李锦泉将案涉房屋中一间转租给周博，租赁期限为2019年6月29日至2020年6月28日，月租金3100元。周博实际承租使用的是北区块一室二厅一厨一卫，现周博已腾退北区块一室二厅一厨一卫房屋。2019年7月18日，李锦泉与徐柯钦订立《租房协议》一份，约定李锦泉将案涉房屋中一间转租给徐柯钦，租赁期限为2019年7月19日至2020年7月18日，月租金3200元。徐柯钦实际承租使用的是南区块一室二厅一厨一卫，目前尚在居住使用中。 本院认为，高利平与李锦泉订立的《租房协议》依法成立并合法有效，高利平虽非案涉房屋登记的权利人，但高利平对案涉房屋的出租处分行为已经权利人高莹莹的追认，且李锦泉已实际占有使用并转租了案涉房屋，故应当认定高利平已履行了《租房协议》约定的合同义务。双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。现合同履行过程中，李锦泉未按期支付高利平相应的租金，《租房协议》约定的解除条件已成就，高利平有权依据约定解除《租房协议》。关于李锦泉认为其在2019年7月1日向高利萍转账的11600元系2019年7、8月份租金的抗辩意见，并无其他证据予以证实，且李锦泉在庭审中亦承认除该11600元转账外，并未向高利平支付其他租金，故本院认定李锦泉在2019年7月1日向高利平转账的11600元系支付2019年5、6月份的租金。至于李锦泉抗辩认为高利平在2019年8月期间要求第三人徐柯钦、周博向其支付租金的行为构成违约，因李锦泉未向本院提供证据，本院不予采信。退一步讲，即使李锦泉主张的该事实成立，高利平要求徐柯钦、周博向其支付租金的行为发生在李锦泉逾期支付租金之后，而徐柯钦、周博并未向高利平支付分文租金，高利平与李锦泉之间的租赁合同，以及李锦泉与徐柯钦、周博之间的转租合同的履行并未因高利平的上述行为受到实质影响，故高利平的上述行为不构成违约，本院对李锦泉的该项抗辩意见亦不予采信。现李锦泉未按约定向高利平支付租金，故高利平要求解除与李锦泉订立的《租房协议》，并要求李锦泉按照《租房协议》约定的租金标准支付案涉房屋从2019年7月1日至合同解除日止的房屋租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故李锦泉负有腾退义务，高利平要求李锦泉按照月租金5800元支付《租房协议》解除次日起至实际腾退日止的房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。现查明，案涉房屋中的北区块一室二厅一厨一卫，次承租人周博已腾退返还李锦泉，故应当由李锦泉腾退并返还于高利平；案涉房屋中的南区块一室二厅一厨一卫，目前由次承租人徐柯钦占有使用，故应当由徐柯钦负责腾退并返还于高利平。至于徐柯钦提出的自其腾退之日起至2020年7月18日期间的租金返还问题，因系徐柯钦与李锦泉履行转租协议所产生的纠纷，徐柯钦可另行诉讼向高利平主张违约损失。关于高利平要求李锦泉支付2019年5月至同年12月的物业费2750.67元及公共能耗费385元的诉请，本院审查后认为，高利平已支付案涉房屋2019年1月1日至同年12月31日的公共能耗费578元及物业管理服务费4126元，现其要求李锦泉按照公共能耗费每月48.17元、物业管理服务费每月343.83元标准支付案涉房屋2019年5月至同年12月的公共能耗费385元、物业管理服务费2750.64元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。李锦泉的抗辩缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、高利平与李锦泉于2019年6月29日就杭州市萧山区房屋签订的《租房协议》在本判决生效之日起解除； 二、李锦泉在本判决生效后三十日内将位于杭州市萧山区卫腾退并返还给高利平； 三、徐柯钦在本判决生效后三十日内将位于杭州市萧山区卫腾退并返还给高利平； 四、李锦泉在本判决生效后十日内按照月租金5800元标准支付高利平从2019年7月1日起至判决生效日止的租金，并按照每月5800元标准支付高利平判决生效次日起至房屋实际腾退日止的房屋占有使用费； 五、李锦泉在本判决生效后十日内支付高利平2019年5月至同年12月的公共能耗费385元、物业管理服务费2750.64元，合计3135.64元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，减半收取588元，由李锦泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年五月十六日 书记员  杨 明