广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民再188号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赖深贤，男，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锦涛，广东纬韬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蔡永耀，男，汉族，住广东省广州市。一审第三人：龙铭海，男，汉族，住广东省广州市。再审申请人赖深贤因与被申请人蔡永耀及一审第三人龙铭海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）粤01民终22604号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年3月27日作出（2020）粤民申803号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赖深贤向广东省广州市白云区人民法院（以下简称一审法院）起诉本案，请求判令：1.解除赖深贤与蔡永耀之间的房屋买卖合同关系；2.蔡永耀向赖深贤返还购房款300万元及相应的利息（其中一笔以200万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年3月26日计至清偿之日；另一笔以100万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年4月10日计至清偿之日止）；3.蔡永耀承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年3月，蔡永耀向赖深贤告知其可以将位于广州市××××301号的房屋出售给赖深贤，且蔡永耀承诺2018年7、8月份可以交楼。赖深贤遂将此消息告知部分好友，大家都决定向蔡永耀购买房屋。2018年3月26日，赖深贤委托案外人洪文龙向蔡永耀支付购房款200万元；2018年4月10日，赖深贤自己通过农业银行账号向蔡永耀支付购房款100万元。蔡永耀亦向赖深贤开具了收款收据。蔡永耀向赖深贤提供一份表格，表格中记载赖深贤认购的房屋是13楼一间正东左的房屋、11楼正东左和正东右的房屋各一间、12楼一间正东左的房屋，然而蔡永耀到了双方约定的交楼时间却迟迟未将赖深贤约定购买的房屋予以交付。在双方就交楼问题进行多次商谈的过程中，赖深贤才了解到蔡永耀根本无房可供出售，涉案议定的部分房屋已被案外第三人实际取得，赖深贤再无购得涉案房屋的可能，此时才知上当受骗，遂要求蔡永耀返还全部购房款及相应利息，但蔡永耀却以各种理由推托拒不退还，致使赖深贤的合法权益遭受重大损失。综上，赖深贤依约已向蔡永耀履行交付购房款的合同义务，蔡永耀未能按照合同约定向赖深贤履行交付涉案房屋的合同义务，其行为已构成根本违约，导致涉案房屋买卖合同目的无法实现，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。蔡永耀于一审答辩称：双方之间不存在房屋买卖关系，法院应依法驳回赖深贤的全部诉讼请求。1.涉案房屋交易发生在赖深贤与龙铭海之间，蔡永耀只是涉案交易的居间人。涉案房屋位于广州市嘉禾街道望岗村九社广云路301号，现名叫广云雅苑，龙铭海称其负责广云雅苑的规划报建，故望岗村九社同意拿出数套房屋由其销售。因涉案房屋较之周围住宅项目房价非常低，故吸引众多客户前来购买。2017年2月，蔡永耀通过龙铭海的侄子龙贵才介绍认识龙铭海，蔡永耀向龙铭海支付80万元订金用于购买涉案房屋，龙铭海已出具收据给蔡永耀。蔡永耀与赖深贤为多年朋友关系。2018年3月，赖深贤听说蔡永耀向龙铭海购买涉案房屋，亦要求购买；蔡永耀带赖深贤去工地看过房屋后，赖深贤表示打算订四套（因房屋尚未建好，没有具体房号，只能根据楼层与朝向确定房屋）。因龙铭海不直接对接客户，只与蔡永耀对接，因此，赖深贤通过蔡永耀致电龙铭海询问房屋出售情况及收取订金金额，龙铭海确认可以出售后，蔡永耀才回复赖深贤；赖深贤按龙铭海要求的金额支付订金，蔡永耀随后将订金转给龙铭海。陈镇才、吴升武均为赖深贤的朋友，均是通过赖深贤知道龙铭海在卖房，也有购买意向。赖深贤带陈镇才、吴升武看过房屋后，陈镇才预订17楼一间正东左房屋，吴升武预订15楼正东左、16楼正东左房屋各一间；赖深贤便告知蔡永耀，由蔡永耀致电龙铭海询问上述房屋出售情况及收取定金金额，龙铭海确认可以出售后，蔡永耀才回复赖深贤，赖深贤再回复陈镇才、吴升武；陈镇才、吴升武按龙铭海要求的金额支付订金，蔡永耀随后也将订金转给龙铭海。由此可见，蔡永耀只是为赖深贤和龙铭海牵线介绍，虽有向赖深贤提及要收取茶水费，但没说具体什么时候收。基于信任关系，蔡永耀才向赖深贤、陈镇才、吴升武出具收据，该收据不能说明双方之间成立买卖合同关系。2.龙铭海因出售涉案房屋事宜涉嫌合同诈骗罪，于2019年1月21日因涉嫌合同诈骗罪被广州市公安局白云区分局刑事拘留，经广州市白云区人民检察院批准，于2019年2月23日被执行逮捕。蔡永耀在相关刑事案件中已作为受害人做了笔录，在相关笔录中已清晰地说明了上述房屋交易的过程及款项的收取及支付情况。一审法院经审理查明：赖深贤于2018年3月26日委托洪文龙通过银行转账的方式向蔡永耀支付了200万元款项，于2018年4月10日通过其个人账户向蔡永耀支付了100万元款项，蔡永耀均于同日向赖深贤出具《收据》，《收据》内容分别为“今收到赖深贤买房现金贰佰万元整”、“今收到赖深贤购房款壹佰万元”。本案审理过程中，赖深贤和蔡永耀确认上述款项为认购广州市××××301号13楼一间正东左的房屋、11楼正东左和正东右的房屋各一间、12楼一间正东左的房屋购房款，但双方对于房屋出售人是蔡永耀还是龙铭海存在争议。本案审理过程中，一审法院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局询问广州市××××301号的规划报建及产权情况，该局以穗规划资源云函〔2019〕1633号《广州市规划和自然资源局白云区分局关于协助查询的复函》函复称：“一、根据你院提供的影像图，该地块查有《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证〔2016〕881号），建设规模为1幢地上18层、地下1层商业楼，总建筑面积11232.2平方米。经初步核查，来函查询的现状建筑物与报建审批不一致。二、根据你院提供的信息，经核查，暂未查到相关产权记录。另查，穗国土规划建证〔2016〕881号《建设工程规划许可证》显示，建设单位为广州市白云区嘉禾街望岗经济合作社，建设项目名称为商业楼（自编号A-1），建设位置为白云区嘉禾街望岗村空港大道西侧。”另查明，龙铭海涉嫌合同诈骗一案，广州市公安局白云区分局于2019年1月21日立案侦查，犯罪嫌疑人龙铭海于2019年1月20日被抓获归案，广州市公安局白云区分局已将该案移送审查起诉。广州市公安局白云区分局经侦查查明：犯罪嫌疑人龙铭海在未取得广州市白云区望岗六社商住楼处分权的情况下，向蔡永耀、潘树开等被害人销售上述商住楼，共骗取被害人售楼订金总计两千余万元。一审法院认为：龙铭海涉嫌合同诈骗一案，目前已被公安机关移送审查起诉。本案中，蔡永耀抗辩称涉案房屋的出售人为龙铭海，故本案有刑事犯罪的嫌疑。根据“先刑后民”原则，在对龙铭海涉嫌合同诈骗刑事案件处理之前，法院不宜审理与此相关的房屋买卖合同纠纷。据此，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，赖深贤的起诉应当予以驳回。一审法院于2019年9月2日作出（2019）粤0111民初770号民事裁定：驳回赖深贤的起诉。赖深贤不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求：撤销一审裁定，对本案继续审理。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。涉案房屋买卖合同关系的当事人是本案双方当事人，并无证据显示赖深贤与龙铭海存在直接或事实上的合同关系。一审法院查明赖深贤通过银行转账方式向蔡永耀支付了300万元购房款，蔡永耀向赖深贤出具《收据》证明收到购房款。可见从前期洽谈购房意向、看房预订到最后收取购房款出具收据，自始自终都是蔡永耀与赖深贤对接，蔡永耀从未向赖深贤披露过龙铭海的存在。但一审法院却仅凭蔡永耀子虚乌有的说辞就认为龙铭海系真正房屋出售人的抗辩成立，忽视了本案中并无证据证明赖深贤与龙铭海之间存在直接、间接抑或是事实上的合同关系。退一步讲，即使法院查明本案房屋买卖合同关系存在龙铭海委托蔡永耀进行房屋买卖，但蔡永耀在与赖深贤订立合同时并没有向赖深贤披露其为代理人的角色，赖深贤对蔡永耀的代理行为完全不知情，而且赖深贤真正知道龙铭海的存在是在2018年12月即蔡永耀将涉案房屋已另行出售之后，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，蔡永耀披露其是龙铭海的委托人地位后，赖深贤依然可以选择受托人蔡永耀或者委托人龙铭海作为相对人主张权利。现赖深贤已通过诉讼方式只选择向蔡永耀主张权利，故涉案房屋买卖合同关系应当是约束赖深贤与蔡永耀。而龙铭海参与本案诉讼只是一审法院为了查明案件事实依职权追加为第三人，但审理查明的事实表明龙铭海并非涉案房屋买卖合同关系当事人，其应属案外人。而且龙铭海是否涉嫌经济犯罪，与本案审理并无关系。故一审法院以龙铭海涉嫌经济犯罪为由裁定驳回赖深贤的起诉，将相应材料移送公安机关或检察机关处理，明显缺乏事实和法律依据。（二）一审法院适用法律错误。一审法院驳回赖深贤起诉适用的《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯嫌疑若干问题的规定》第十一条，该法条的适用应同时满足两个条件即案件不属于经济纠纷和案件（当事人）有经济犯罪嫌疑。而本案，首先，本案当事人仅为赖深贤与蔡永耀，赖深贤是认为与蔡永耀之间构成房屋买卖合同关系并据以起诉，双方之间的法律关系和纠纷应属于民事法律关系、经济纠纷。而龙铭海涉嫌合同诈骗案的认定虽然一定程度上可能影响本案审理，但只是与本案有牵连，并非同一法律关系，不应混淆。其次，本案不存在有刑事犯罪的嫌疑。就现有证据，未发现蔡永耀有经济犯罪嫌疑，而龙铭海并非涉案房屋买卖合同关系当事人，故本案不存在有刑事犯罪的嫌疑。因此，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯嫌疑若干问题的规定》第十一条不适用于本案，本案应按照该司法解释第十条规定处理。二审法院经审查认为，赖深贤就本案主张的房屋买卖因涉及与第三人龙铭海刑事犯罪的嫌疑调查，在刑事犯罪与民事诉讼未能辨明前，应根据“先刑后民”原则，在对龙铭海涉嫌合同诈骗相关的刑事案件处理后才能进行民事诉讼案件的审理。据此，一审法院根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定裁定驳回起诉并无不当，应予以维持。赖深贤的上诉理由不成立，依法应予以驳回。二审法院于2019年12月9日作出（2019）粤01民终22604号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。赖深贤向本院申请再审，请求：撤销二审裁定并指令一审法院继续审理本案。事实与理由：（一）一、二审法院认定事实错误。涉案房屋买卖合同关系当事人只是赖深贤与蔡永耀，与第三人龙铭海不存在直接或事实上的合同关系。在案证据显示赖深贤分别于2018年3月26日、4月10日通过银行转账方式向蔡永耀支付200万元、100万元购房款，蔡永耀分别于同日向赖深贤出具《收据》证明收到购房款。可见从前期洽谈购房意向、看房预订到最后收取购房款出具收据，都是蔡永耀与赖深贤对接，其从未向赖深贤披露过龙铭海的存在。但一审法院却仅凭蔡永耀提交一份无法体现款项性质的银行流水就认为龙铭海系真正房屋出售人，忽视了本案并无证据证明赖深贤与龙铭海之间存在直接、间接抑或是事实上的合同关系。退一步讲，即使法院查明本案房屋买卖合同关系存在龙铭海委托蔡永耀进行房屋买卖，但蔡永耀在与赖深贤订立合同时并没有向赖深贤披露其为代理人的角色，赖深贤对蔡永耀的代理行为完全不知情，而且赖深贤真正知道龙铭海的存在是在2018年12月即蔡永耀将涉案房屋已另行出售之后，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，蔡永耀披露其是龙铭海的委托人地位后，赖深贤依然可以选择受托人蔡永耀或者委托人龙铭海作为相对人主张权利。现赖深贤已通过诉讼方式只选择向蔡永耀主张权利，故涉案房屋买卖合同关系应当是约束赖深贤与蔡永耀。而龙铭海参与本案诉讼只是一审法院为了查明案件事实依职权追加为第三人，但审理查明的事实表明龙铭海并非涉案房屋买卖合同关系当事人，其应属案外人。而且龙铭海是否涉嫌经济犯罪，与本案审理并无关系。故一审法院以龙铭海涉嫌经济犯罪为由裁定驳回赖深贤的起诉，将相应材料移送公安机关或检察机关处理，明显缺乏事实和法律依据。（二）原审法院审理本案违反法定程序。在本案事实认定及法律适用存在极大争议的情况下，二审法院未与申请人进行过联系沟通及听取意见便直接出具裁定，而且二审裁定未对申请人提出的本案存在种种疑点的上诉意见进行回应，严重损害申请人的辩论权等诉讼权利。（三）原审法院适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条驳回申请人的起诉、上诉，是因为混淆不同法律关系从而作出错误认定，并适用法律错误。上述司法解释第十一条的适用应同时满足两个条件即案件不属于经济纠纷和案件（当事人）有经济犯罪嫌疑。而本案，首先，本案当事人仅为赖深贤与蔡永耀，赖深贤是认为与蔡永耀之间构成房屋买卖合同关系并据以起诉，双方之间的法律关系和纠纷应属于民事法律关系、经济纠纷。而龙铭海涉嫌合同诈骗案的认定虽然一定程度上可能影响本案审理，但只是与本案有牵连，并非同一法律关系，不应混淆。其次，本案不存在有刑事犯罪的嫌疑。就现有证据，未发现蔡永耀有经济犯罪嫌疑，而龙铭海并非涉案房屋买卖合同关系当事人，故本案不存在有刑事犯罪的嫌疑。因此，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯嫌疑若干问题的规定》第十一条不适用于本案，本案应按照该司法解释第十条规定继续审理。（四）本案的裁判结果直接影响到申请人的实体权利。一、二审裁定从表面上看似乎并不影响申请人的实体权利，但由于申请人在诉讼前已向一审法院申请财产保全，冻结并查封蔡永耀名下银行存款、房产车辆，现因一、二审裁定导致一审法院无法继续查封蔡永耀的财产。如果申请人在龙铭海刑事诉讼中并未实际得到弥补，需通过民事诉讼来挽回损失，那么原审法院的裁判结果将会导致申请人后续再次申请诉讼无法获得有效弥补。综上意见，原审法院在认定事实及适用法律方面均存在严重错误。蔡永耀拒不交楼的行为已构成对涉案房屋买卖合同的根本违约，导致申请人的合法权益受到严重损害。本案即使涉及到龙铭海，依法也应当中止审理，而非驳回起诉。本院再审查明：广州市人民检察院于2019年12月25日作出的穗检公二刑诉[2019]312号起诉书列明的被告人仅为龙铭海，提起公诉的犯罪事实为“2017年3月2018年5月，被告人龙铭海在未取得处分权的情况下，以销售‘××××商住楼’为由向被害人蔡某、潘某、龙某、张某等人出售广州市白云区广云路301号广云雅苑小产权房，先后骗取被害人支付购房定金共计3635万元。所得款项用于支付被告人龙铭海个人承包的联边、尹边、园下等工程支出以及个人消费等。经查，广云雅苑小产权房属望岗九社所有，且于2018年10月经望岗九社分配给他人居住，上述被害人均无法收楼。期间，被告人龙铭海除退还被害人张某100万元外，无力退还其他款项，造成被害人损失共计3535万元。”提起公诉的罪名为诈骗罪。本院再审认为，本案审查的焦点问题在于：本案是否属于《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机”规定的情形。本案中，赖深贤是依据其分别于2018年3月26日、4月10日向蔡永耀共计支付300万元购房款的银行转账凭证和蔡永耀为此向赖深贤出具的两份《收据》，以其已依约向蔡永耀履行交付购房款的合同义务，但蔡永耀未能依约向其履行交付涉案房屋的合同义务，导致其房屋买卖合同目的无法实现为由，起诉本案要求解除双方之间的房屋买卖合同关系和蔡永耀返还购房款及相应利息，可见赖深贤主张本案房屋买卖合同法律关系的当事人仅为其与蔡永耀。虽然蔡永耀抗辩称涉案房屋的实际出售人为本案第三人龙铭海，其只是涉案房屋交易的居间人，而龙铭海因出售涉案房屋事宜涉嫌犯罪已被逮捕，但根据本案查明的事实，广州市人民检察院目前仅针对龙铭海涉嫌诈骗犯罪行为提起公诉，目前尚无证据证明蔡永耀共同参与了龙铭海涉嫌诈骗犯罪的行为；蔡永耀是该刑事案件的被害人。由此可见，赖深贤于本案主张的其与蔡永耀之间的房屋买卖法律关系，与检察机关现提起公诉指控的被告人龙铭海骗取蔡永耀等被害人购房定金的犯罪行为应不属于同一法律关系，即不属于同一事实,故本案目前不存在《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条所规定的应当裁定驳回起诉的情形。因此，根据合同的相对性，赖深贤提起的本案诉讼应属于人民法院可直接受理的民事诉讼范围，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院对本案应当继续进行审理。一审裁定驳回赖深贤的起诉以及二审裁定予以维持不当，本院依法予以纠正。赖深贤请求撤销一、二审裁定和一审法院应继续审理本案的再审申请理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初770号民事裁定和广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终22604号民事裁定；二、指令广东省广州市白云区人民法院对本案进行审理。审判长  史尊奎审判员  邵静红审判员  邹 莹二〇二〇年五月十四日书记员  耿丽丽