四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初282号 原告：成都远大创新物业管理有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道南段325号6栋1楼1号。 法定代表人：张春裕，执行董事。 委托诉讼代理人：罗艳琳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨智超，男，公司员工。 被告：黄莲，女，1991年8月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：顾治太，男，1991年1月13日出生，汉族，住四川省汉源县。 原告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称远大创新物业公司）与被告黄莲、顾治太物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大创新物业公司委托诉讼代理人罗艳琳、杨智超，被告黄莲、顾治太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远大创新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄莲、顾治太支付2017年1月1日至2019年9月30日期间欠缴的物业费7778.1元；2.判令被告黄莲、顾治太按欠付费用的每日千分之三标准向原告支付逾期违约金至欠付费用结清之日止，暂计至2019年9月30日应支付违约金10726.71元；3.判令被告黄莲、顾治太向原告支付律师费2500元；4.判令被告黄莲、顾治太承担诉讼费。事实和理由：被告黄莲、顾治太购买了由成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司开发的位于双流县华阳街道二江寺社区的远大中央公园4幢1单元30层3005号房屋，并与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告按合同约定交纳物业费。在原告提供物业服务期间，二被告拖欠自2017年1月1日至2019年9月30日物业费共计7778.1元，经多次催收仍不支付，故诉至本院。 被告黄莲、顾治太辩称，因远大创新物业公司未提供好物业服务，发生车位被占、房屋断电、物业动手打人情况，才暂停支付物业费，故也不应支付违约金、律师费。 本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司（出卖人）（以下简称远大蜀阳地产公司）与黄莲、顾治太（买受人）签订了合同编号为04013005的《商品房买卖合同（预售）》，载明黄莲、顾治太购买远大蜀阳地产公司开发的位于双流县。同日，远大创新物业公司（甲方）与黄莲、顾治太（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议载明乙方所购房屋为远大中央公园4幢1单元30层3005号住宅，建筑面积108㎡；甲方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费住宅为每月2.18元／㎡；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日（即1月15日、4月15日、7月15日、10月15日）前交纳；乙方按时足额向甲方交纳物业管理服务费、车位服务费和代收代缴的水电气和袋装垃圾清运费及其他费用等，不得以任何理由拒交、少交和缓交上述各项费用，否则应依据本合同约定向甲方支付滞纳金并承担甲方因催收而产生的各种费用（包括但不限于通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等）；甲方违反协议的，乙方有权要求甲方改进，在合理时间仍未改进的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的（包括但不限于物业服务费、车位使用费、代收代缴费用等），甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之三标准交纳滞纳金。2016年4月4日，黄莲签字确认收房。黄莲最后一次交纳物业费期间为2016年4月2日至2016年12月31日。后黄莲、顾治太欠付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费，远大创新物业公司以发送短信、上门张贴催费单、发送律师函等方式向黄莲、顾治太催收了物业费。 2019年9月6日，远大创新物业公司（甲方）与北京市惠诚（成都）律师事务所（乙方）签订编号为（2019）字第LYL0902号《委托代理合同》，载明甲方委托乙方代理甲方因与远大都市风景、远大林语城、远大中央公园业主（包括黄莲、顾治太在内共10户）之间的物业服务合同纠纷，律师代理费按2500元/件计费，本合同金额共计25000元。2019年9月10日，远大创新物业公司向北京惠诚（成都）律师事务所支付律师费2500元，备注远大中央公园4-1-3005，即黄莲、顾治太所购房屋编号。2019年10月16日，远大创新物业公司向北京惠诚（成都）律师事务所支付华阳项目律师费25000元。 上述事实有合同编号为04013005的《商品房买卖合同（预售）》，《前期物业服务协议》，远大创新物业公司提供的催费短信发送记录、律师函、物业费发票、律师函公证书、欠费清单，编号为（2019）字第LYL0902号《委托代理合同》，四川增值税专用发票，银行电子付款回单及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，合同编号为04013005的《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务协议》、编号为（2019）字第LYL0902号《委托代理合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。黄莲、顾治太系案涉房屋所在小区的业主，远大创新物业公司依约提供物业服务，黄莲、顾治太也应依照合同约定支付物业服务费。对于远大创新物业公司要求黄莲、顾治太支付物业费7778.1元的诉请，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定的房屋面积及物业服务费标准，黄莲、顾治太应交纳欠付的2017年1月1日至2019年9月30日期间物业服务费为7769.52元（2.18元/㎡˙月×108㎡×33个月）。 关于远大创新物业公司要求黄莲、顾治太按欠付费用每日千分之三标准支付违约金、并支付律师费2500元的诉请，本院认为，黄莲、顾治太逾期交纳物业费的行为属违约，应当承担相应违约责任。如前所述，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日（即1月15日、4月15日、7月15日、10月15日）前支付，但远大创新物业公司主张的违约金标准过高，且未提交其存在损失的证据，故本院酌情调整，即黄莲、顾治太应支付违约金为：2017年1月1日至2019年9月30日期间的违约金826.11元（以每季度应交物业费706.32元为基数，按照每日万分之二的标准分别从违约之日起分段计算至2019年9月30日止）；以欠付物业费总额7769.52元为基数，按每日万分之二标准自2019年10月1日起支付至实际结清欠付物业费用之日止。另双方签订的《前期物业服务协议》明确约定了业主未按期足额支付物业服务费时应承担物业公司因催收而产生的各种费用（包括但不限于通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等），且远大创新物业公司业已提供证据证明其为追索该笔物业费用而支出的律师费。对此黄莲、顾治太以因远大创新物业公司未提供好物业服务，发生车位被占、房屋断电、物业动手打人情况等为由主张不应支付违约金、律师费，本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，黄莲、顾治太如认为远大创新物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求远大创新物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但二人提交的证据不足以证明其主张，以此为由拒绝支付违约金和律师费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄莲、顾治太于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费7769.52元； 二、被告黄莲、顾治太于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付违约金：2017年1月1日至2019年9月30日期间的违约金826.11元；以欠付物业费总额7769.52元为基数，按每日万分之二标准自2019年10月1日起支付至实际结清欠付物业费用之日止； 三、被告黄莲、顾治太于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付律师费2500元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费163元，由被告黄莲、顾治太负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年五月六日 书记员  余 盼