贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初2316号 原告：深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路万福小区AB栋1层5号，统一社会信用代码915203025941588162。 负责人：陈武洪，总经理。 委托诉讼代理人：张朝彪，员工。 被告：穆贵洪，男，1979年12月13日生，汉族，现住贵州省遵义市红花岗区。 原告深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司与被告穆贵洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司（以下简称“富春东方物管公司”）的委托诉讼代理人张朝彪、被告穆贵洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富春东方物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年3月23日至2019年12月31日物业管理费6225.62元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系遵义市恒润房地产公司开发的东城百合公寓小区业主，其物业房号为1期x栋x号，面积114.61㎡。根据原、被告签订的物业服务合同，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年3月23日起至今拖欠物业管理费，共计6225.62元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告未予理睬，原告特诉至法院。 被告穆贵洪辩称，原告要求被告支付物业费的诉讼请求不应得到支持。原告管理工作不称职，在我购买的房屋外墙上打了一些柜子，还放了很多杂物，还在露台上搭建了一个厨房，导致我家窗户开着就会飘进很多油烟，多次给原告反映，原告置之不理；原告处理事情拖延不作为，我家被水淹，向其反映，后来才来协助换管道，但由于物管管理不到位，楼上住户私自改变雨水管用途，导致我家被淹，物管拖延几个月，致使我家到处发霉；我家装修保证金2000元至今未退；原、被告签订的合同服务时间是三年，已到期，到期后对被告不具有约束力，被告不应支付物业费。2016年1月10日后，被告居住的小区就属于一个没有物管管理的状态，如：公共设施、设备未尽保养义务，楼道灯不亮，无人替换，可视电话不能使用，电梯不明原因的只运行部分，排污、排水系统非正常运行，臭气熏天；未对公共秩序及环境卫生尽义务，小区两侧已成为停车场，半夜或凌晨汽笛声或汽车报警器常鸣，外来车辆自由出入小区，小区业主停车要收费，垃圾箱几天不清理，电梯内卫生差，小区花草纷纷死去；未对安全防范工作尽义务，外来人员出入未认真管理，门禁系统形同虚设；未对小区联防联控尽义务；占用小区业主公共区域经营；小区卫生状况十分糟糕；小区内乱搭乱建乱开门的现象非常严重，甚至小区业主及时制止，才免于严重的后果。原告还组织社会流氓殴打小区业主，给小区业主的生命安全造成了严重的威胁。原告未经过小区业主同意，在小区乱打广告。原告收取外来车辆的停车费，让其停放在小区，致使许多业主的车辆无处停放，大家就把车停在过道上，造成道路狭窄，给小区的消防带来了严重安全隐患。另外，小区的房屋交付时未验收合格，未验收合格的房屋物业管理费应由房开商承担。综上，请求驳回原告诉请。 本院认为，原告富春东方物管公司与被告穆贵洪签订《东城·百合公寓经济适用住房前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同期限届满后，双方虽然没有另行签订新的物业管理服务合同，但东城·百合公寓小区未召开业主大会作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求被告退出物业管理区域，而原告一直为东城·百合公寓小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同”的规定，原、被告签订的《东城·百合公寓经济适用住房前期物业服务合同》权利义务延续。原告在履行合同的过程中，确实存在被告答辩中所列举的部分问题，但被告所居住的小区属于经济适用房小区，小区各项配套设施还有待完善，小区的共同设施、消防、车位不足及绿化等事宜，并非物业公司在其业务范围内提供物业服务即能达到业主要求，需要包括房开公司、业主等在内共同协作完善；房屋漏水属于房屋质量问题并不在物业服务范围内，不能成为被告不交物业服务费的理由；小区内乱搭乱建的问题，不在小区内乱搭乱建是小区业主的义务，原告并没有拆除违章建筑的职权，原告只能尽协调和告知义务，被告应向有权的行政部门反映。小区部分业主长期未交纳物业服务费的事实，一定程度上影响了小区物业服务质量的提高。总体上，原告已基本按协议的约定履行了相关的物业服务。对被告提出没有验收合格的房屋，物业服务费应由房开商承担的问题，因本案中，房屋已实际交付并由被告使用，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”的规定，从业主收接房屋后，就应当由其承担物业服务费。综上，被告辩称拒交物业服务费的理由不充分，本院不予采纳；本院对原告富春东方物管公司要求被告穆贵洪支付物业服务费的诉讼请求予以支持。因原、被告双方约定的物业服务收费标准并未超过本地物业服务费收费标准，参照《东城·百合公寓经济适用住房前期物业管理服务合同》约定的收费标准即多层按建筑面积0.8元/平方米/月、高层按1.2元/平方米/月计算物业服务费，结合原告在履行合同的过程中确实存在管理不善的问题，本院酌情扣减被告穆贵洪从2016年3月15日起至2019年12月31日期间应交纳的物业服务费，被告穆贵洪按合同金额的80%予以交纳，应交金额为（114.61平方米×1.2元/月/平方米×45月+114.61平方米×1.2元/月/平方米÷30天×7天）×80%=4976.82元。同时，原告今后应当及时对物业服务存在的瑕疵进行整改，提高物业服务水平，协调好与业主的关系，为业主营造一个干净、舒适的生活环境。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款、第七十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、由被告穆贵洪在本判决生效后十日内向原告深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司支付从2016年3月23日起至2019年12月31日止的物业服务费4976.82元； 二、驳回原告深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告深圳市富春东方物业管理有限公司遵义分公司承担5元，被告穆贵洪承担20元。 本判决为终审判决。 审判员  夏冰 二〇二〇年五月二十八日 书记员  周平