四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1843号 上诉人（原审原告）：张飞，男，1980年12月13日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：唐涛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘文雯，女，1981年1月6日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：唐涛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万科新都置业有限公司，住所地：成都市新都区三河街道三河大道23号。 法定代表人：冯兆臣，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 上诉人张飞、刘文雯因与成都万科新都置业有限公司（以下简称万科新都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张飞、刘文雯上诉请求：撤销一审判决，改判支持张飞、刘文雯一审全部诉讼请求。事实与理由：一、杨文超物业费减免承诺属于职务行为，万科新都公司应当按照承诺予以减免。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：1.对物业费减免进行承诺在杨文超的职责范围内。2.杨文超关于物业费减免承诺应当由万科新都公司履行。二、即便物业费减免承诺由杨文超私自承诺，万科新都公司也应当承担责任。1.杨文超作为万科新都公司置业顾问，有权对营销方案进行宣讲，消费者根据选件内容作出购买决定符合交易习惯。故杨文超构成表见代理。2.张飞审查了物业费减免承诺人杨文超的身份，确认为万科新都公司置由相信杨文超作为公司高管加盖的印章真实有效，一审法院不应加重张飞、刘文雯对印章的审查义务。3.杨文超是否有万科新都公司授权系其内部事务，不能对抗善意第三人。 万科新都公司辩称，1.本案涉及销售服务人员杨文超对于张飞、刘文雯从证据形式上出示了两份减免物业费的书面承诺，第一份是在2016年10月15日由杨文超本人签字出具，与张飞、刘文雯签署商品房认购书一致，但认购书明确约定了有关价款优惠由买卖合同进行约定，且该认购书加盖了万科新都公司公章，可证明系杨文超私自承诺，且张飞、刘文雯与万科新都公司签署认购书时，明知相关协议需加盖公章，且有关优惠条件由买卖合同约定，其接受杨文超出具的个人签字的承诺书，具有过错，未尽审查义务；2.张飞、刘文雯出示的另一份未注明签署时间的物业费减免承诺书，是在张飞、刘文雯已签署案涉合同后所接受的承诺书，形式体现为加盖了万科新都公司营销部印章，但张飞、刘文雯未提交该协议原件，且无杨文超签字，无法证明真实性。在案涉合同中已根据万科新都公司的优惠条件给予了张飞、刘文雯相应的优惠，且合同中明确约定了双方交易价款，合同也加盖了万科新都公司的销售专用章，因此张飞、刘文雯未经审查，接受营销部印章的协议，具有主观过错，若按承诺书上给予的物业费减免优惠，那物业费减免金额已超10万，张飞、刘文雯未采取任何方式向万科新都公司核实，具有过错。3.双方均知提供物业管理服务的主体非万科新都公司，万科新都公司作为房地产开发公司，无权对物业管理费进行减免承诺，张飞、刘文雯也未向物业管理公司作核实、求证，故具有主观过错。请求驳回张飞、刘文雯上诉，维持一审判决。 张飞、刘文雯向一审法院起诉请求：1.万科新都公司向张飞、刘文雯支付8年物业费121754.88元；2.本案的诉讼费用由万科新都公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月15日，万科新都公司与张飞、刘文雯签订《楼宇认购书》，协议书加盖万科新都公司印章。2016年10月22日，万科新都公司与张飞、刘文雯签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，由万科新都公司向张飞、刘文雯出售预售许可证号2133项下的住宅，总价款3393443元，合同加盖万科新都公司的合同专用章，载明房地产销售服务人员为杨文超。 张飞、刘文雯庭审中提供了一份赠送物业费八年物业费的承诺，该承诺签名为杨文超，签名下方书写有“万科五龙山置业顾问”，时间为2016年10月15日。张飞、刘文雯庭审中还提供了《万科五龙山物业管理费减免协议书》，甲方为万科新都公司，乙方为张飞，载明乙方可以享受四年的物管费优惠政策，每平方米每月优惠45元，加盖的印章名称为万科新都公司营业部专用章。张飞提交的微信聊天记录过程中，对方以为其办理物业费减免需要要求张飞将《万科五龙山物业管理费减免协议书》通过邮寄方式收回，地址成都成华区杨文超电话182××××9114，张飞于2018年10月29日通过韵达快递进行了邮寄。 张飞、刘文雯另举出物业费的缴费凭证以证明已自行缴纳部分物业费。 一审法院认为，本案的争议焦点在于张飞、刘文雯主张根据房地产销售服务人员杨文超向其作出的赠送8年物业费承诺以及《万科五龙山物业管理费减免协议书》复印件，要求万科新都公司向其支付案涉房屋8年物业管理费能否成立。 张飞、刘文雯与万科新都公司订立商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法有效。对于购房合同之外的约定，应有相应证据证明得到双方认可或依法应由对方承担责任。张飞、刘文雯主张销售服务人员杨文超作出了减免8年物业费的承诺，并在《万科五龙山物业管理费减免协议书》中由万科新都公司予以确认。万科新都公司陈述《万科五龙山物业管理费减免协议书》上的印章并非该公司公章，没有印章编号，万科新都公司也没有营销部，该伪造印章行为涉嫌犯罪已向公安部门报案，且杨文超仅系销售服务人员，万科新都公司并未授权其作出赠送物业费的承诺，也不予以追认。落款为杨文超的承诺书中，时间为2016年10月15日，与《楼宇认购书》签订的时间一致，如为万科新都公司承诺，在该承诺上应加盖万科新都公司的印章，但却仅有落款为杨文超的签名，也并未表示由万科新都公司赠送物业费；另根据张飞提交的微信记录内容反映，张飞也应知晓到杨文超作出的赠送8年物业费承诺需得到万科新都公司的认可，方能实现，故一再催促杨文超向万科新都公司办理。因此，如杨文超在销售房屋过程中擅自向客户作出承诺，该承诺的责任不应由万科新都公司承担。 《万科五龙山物业管理费减免协议书》中以万科新都公司为甲方，承诺4年物业费优惠，但加盖的印章名称为万科新都公司的营销部专用章，万科新都公司否认万科新都分公司设立有营销部，对于该印章的真实性，张飞、刘文雯并未举证证明；即使该印章真实，营销部门作出万科新都公司4年物业费优惠的意思表示，未经万科新都公司授权，亦未得到追认；张飞、刘文雯与万科新都公司签订商品房购买合同，多次形成相关合同，均加盖万科新都公司自身的相关印章，应认识到与万科新都公司达成协议应取得该公司盖章认可，且物业管理系另一主体提供服务，销售过程中如对物业费进行优惠需要公司之间进行协调解决，张飞、刘文雯未举证万科新都公司下属部门已获得相关授权委托或因具有其他证明文件可相信该部门有权作出万科物业公司优惠物业费的意思表示，故在万科新都公司对减免协议不予追认情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”规定，万科新都公司不应承担相关责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回张飞、刘文雯的诉讼请求。案件受理费1368元（已因适用简易程序减半收取），由张飞、刘文雯负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明：1.案涉《楼宇认购书》第二条第一款约定：“认购楼宇售价为人民币4024704元，乙方所享有/%的购房优惠，具体以《商品房买卖合同》约定为准”；2.案涉《商品房买卖合同（预售）》第八条第三款约定：“该商品房总价款为人民币3393443元”。 本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据张飞、刘文雯的上诉请求和万科新都公司的答辩意见，本院将二审争议焦点问题分述如下： 关于张飞、刘文雯依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定主张杨文超做出的承诺属于职务行为，万科新都公司应当按照承诺履行的问题的主张是否能够成立的问题。万科新都公司认为杨文超作为案涉项目的置业顾问，职务范围为项目介绍、签约指引业务，对减免物业费金额高达12余万元的行为，不可能系置业顾问的职权范围。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款关于“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”之规定，杨文超作为开发商万科新都公司置业顾问的职责范围不包括减免物业费，其该承诺地做出也并非直接以万科新都公司名义而做出。同时，张飞、刘文雯也并未举证证明万科新都公司在案涉小区的销售中普遍实行了物业费减免的优惠方案或授权置业顾问作出减免物业费的承诺，万科新都公司对案涉承诺书、协议书均未作出过确认，本院对张飞、刘文雯该上诉理由不予采纳。 关于张飞、刘文雯认为即便系杨文超私自承诺减免物管费的行为构成表见代理的主张是否能够成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，无权代理人有被授予代理权的外观或者表象才能构成表见代理。本案中，万科新都公司均不认可杨文超签字及印章真实性，并主张协议书为复印件，承诺书及协议书约定减免时间出现矛盾不具客观真实性。首先，从相关协议上的签章来看，张飞、刘文雯与万科新都公司签订认购书、商品房购买合同并加盖万科新都公司公章，减免承诺书仅有落款为杨文超与同日签订的认购书在内容、形式和订立流程上均不一致，而减免协议书中盖的印章名称为营销部专用章。其次，60余万元的购房优惠已在案涉合同进行明确约定，且收取物业费系物业服务单位的权利的情形之下，张飞、刘文雯并未举证证明其有理由相信杨文超作为置业顾问在合同之外做出的高额物业费减免已经得相关授权委托或因其他证明文件可相信万科新都公司做出了物业费减免的意思表示，故本院不予采纳该上诉理由。 关于张飞、刘文雯主张万科新都公司支付物业费的诉讼请求是否成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”、第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”之规定，张飞、刘文雯在于本案中举示的相关证据不能证明万科新都公司与张飞、刘文雯达成了物业费减免的一致意思表示，故本院对该诉讼请求不予支持。 另，张飞、刘文雯于二审中提交了申请追加杨文超作为本案共同被告。本院经审查认为，张飞、刘文雯基于商品房买卖合同关系提起本案诉讼，杨文超非商品房买卖合同相对方，并非本案必要共同诉讼当事人，本院二审不予准许。 综上所述，张飞、刘文雯的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2736元，由张飞、刘文雯负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月二十日 书记员 何佳林