东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初422号原告：崔节玉，男。被告：东营爱家房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区莒州路57号。法定代表人：董文彬，职务：董事长。委托诉讼代理人：李燕霞，山东百祥律师事务所律师。原告崔节玉诉被告东营爱家房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告崔节玉、被告东营爱家房地产开发有限公司委托诉讼代理人李燕霞到庭参加诉讼；第二次开庭，原告崔节玉、被告东营爱家房地产开发有限公司委托诉讼代理人李燕霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔节玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房产证办理延期违约金7318元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告东营爱家房地产开发有限公司于2013年10月26日签订《商品房预售合同》，合同第16条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人即原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每日按照已付购房款0.01%赔付。最高限额不超过总房款的1%，已付房款总计731824元。期间产权登记一直无法办理。直至2018年东营爱家房地产开发有限公司告知委托第三方办理房产证。被告东营爱家房地产开发有限公司辩称：1.原告至今未办理房屋权属证书，未办理房屋权属证书的原因不是由于被告的原因，而是原告故意不办。原告尚有八个面积的购房款未支付，办理房产证之前，原告有义务缴纳全部购房款，本案的原告尚未履行付款义务，不具备办理房产证的条件。2.被告不存在违约情形，根据商品房预售合同第十六条的规定，开发商在交付房屋360天内将办理产权的相关资料报送给产权登记机关。被告已于2016年10月24日前将全部的资料报送给东营经济技术开发区不动产中心，被告是在合同约定的范围内提交的资料。3.商品房约定的交付条件为具备竣工验收备案表及取得面积实测技术报告书，而被告取得该栋楼的竣工验收备案表的时间为2015年10月27日。被告也是在取得备案表之后将正式的涉案房屋交付给原告使用。并且在2016年10月1日开始缴纳物业费，从被告交房时间看，被告是带交房使用后360日内将办理产权登记的资料已经提交给登记机关。另外，2016年9月2日，由于东营市不动产登记改革在2016年9月6日起停止办理了不动产登记业务，直到2017年2月份才恢复正式办理。而恢复办理的第一个业务就是被告东营爱家房地产开发有限公司办理的。因此，在提交资料的过程中东营爱家房地产开发有限公司不存在任何的违约情形。4.如果存在违约的情形，原告也已经过了诉讼时效。经审理，本院确认以下事实：2013年10月26日，东营爱家房地产开发有限公司（出卖人）与崔节玉（买受人）签订《商品房预售合同》及附件，约定崔节玉购买该公司开发建设的位于东营市开发区东四路88号房屋一套，房屋总价款731824元；合同第九条约定出卖人应当在2015年5月1日前将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房地产交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：依据买卖合同第十六条约定，如逾期未办理，每日按已付购房款0.01%赔付，直至出卖方依买卖合同第十六条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。崔节玉于2014年1月4日支付购房款731824元。2017年1月15日，东营爱家房地产开发有限公司向产权登记部门提交了办理产权登记所需要的资料。以上事实有原告崔节玉提交的《商品房预售合同》、收据、当事人陈述、产权登记部门出具的新建房屋申请书复制件在案为凭，足以认定。另查明，原告崔节玉于2020年1月13日向本院提起诉讼。本院认为，崔节玉与东营爱家房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。合同约定出卖人应当在2015年5月1日前将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房地产交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据合同约定，东营爱家房地产开发有限公司应于2016年4月26日向将办理产权登记所需资料报产权登记部门，而其于2017年1月15日才将资料提交产权登记部门，故东营爱家房地产开发有限公司已构成违约，应按合同约定自2016年4月27日至2017年1月15日，每日向崔节玉支付违约金（按崔节玉已付购房款731824元的0.01%计算）。合同约定出卖人应当在2015年5月1日前将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用，该约定的意思应为2015年5月1日前将取得竣工验收备案表的房屋交付使用，取得竣工验收备案表与房屋交付系同时，均应在2015年5月1日前；东营爱家房地产开发有限公司主张，其取得竣工验收备案表系在2015年10月27日，房屋交付使用日应为2015年10月27日，与合同约定不符，本院不予支持。崔节玉已经按照合同约定支付了全部价款，合同约定的面积与实测面积不一致，合同对如何处理作出明确约定，双方应按合同约定进行处理，东营爱家房地产开发有限公司主张崔节玉未交纳面积之差的房款，不具备办理产权登记的条件，与合同约定不符，本院不予支持。东营爱家房地产开发有限公司主张其于2016年10月24日前将办理房屋产权登记的相关资料报送给了产权登记部门，与本院查明的事实不一致，本院不予支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。东营爱家房地产开发有限公司自2016年4月27日至2017年1月15日按日支付崔节玉违约金，应以每日的违约金分别适用诉讼时效，崔节玉未提交证据证实其在诉讼前向东营爱家房地产开发有限公司主张过违约金，崔节玉于2020年1月13日，向本院提起诉讼，故2017年1月12日前违约金已经超过了法律规定的3年诉讼时效，自2017年1月13日至2017年1月15日的违约金未超过诉讼时效，故东营爱家房地产开发有限公司主张崔节玉要求的违约金超过诉讼时效的抗辩，部分成立，对成立的部分，本院予以支持。合同约定，如逾期未办理，每日按已付购房款0.01%赔付，直至出卖方依买卖合同第十六条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止，最高限额不超过总房款的1%，故被告应支付原告逾期办理房地产权属证书违约金219.5元（731824元×0.01%×3天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告东营爱家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告崔节玉逾期办理房地产权属证书违约金219.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告东营爱家房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  周国防二〇二〇年五月二十九日法官助理王茜书记员门惠惠