山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1444号上诉人（原审原告）：威海市高区融亿通小额贷款有限公司，住所地威海市环翠区青岛北路232号。法定代表人：于锡汉，董事长。委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴玲，山东业诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，2005年12月4日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。法定代理人：王某（张某之母），女，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：文登市界石建筑工程公司，住所地威海市文登区界石镇王家庄。法定代表人：孙述斌，总经理。上诉人威海市高区融亿通小额贷款有限公司（以下简称高区融亿通公司）因与被上诉人张某、文登市界石建筑工程公司申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高区融亿通公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.张某所提供的证据无法证实张某与文登市界石建筑工程公司存在真实有效的房屋买卖合同关系，无法证实在案涉房产被抵押查封前张某已经实际支付购房款并占有使用案涉房屋，且案涉房产系不能分户办理登记的房产。张某所对案涉房产仅享有一般债权，不享有物权期待权，不能对抗高区融亿通公司对案涉房产所享有的抵押权。2.案涉房屋的物权仍登记在文登市界石建筑工程公司的名下，故张某对案涉房屋所享有的权利系合同债权，张某所享有的权利不能对抗高区融亿通公司享有的抵押权，其不能证实对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。3.张某所主张购买的案涉房产系商铺，购买的目的并非为了生活消费需要并实际用于居住，而是为了进行经营获利，其身份特征更倾向于经营者的地位，明显不属于消费者。故，张某不享有消费者的物权期待权，不能对抗高区融亿通公司的担保物权。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条系对能够直接排除执行的权利规定，而第二十八条则系对能够排除执行的条件下四种情形的规定，第二十七条系第二十八条的例外规定。本案情形符合第二十八条的规定，张某作为案外人也不得请求排除担保物权人申请的执行。张某辩称，同意一审判决，驳回高区融亿通公司的上诉请求。文登市界石建筑公司辩称，同意一审判决，驳回高区融亿通公司的上诉请求。高区融亿通公司向一审法院起诉请求：准许对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）的继续执行。一审法院认定事实：高区融亿通公司与孙立永、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司小额借款合同纠纷一案，于2018年3月15日诉至一审法院，主张高区融亿通公司与孙立永分别于2012年5月24日、2013年6月7日、2015年1月12日签订了借款合同，孙立永向高区融亿通公司借款，文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司以其名下房产为上述借款提供最高额抵押担保，依法办理了抵押登记。当事人达成调解协议，一审法院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书：一、孙立永于2018年9月8日前偿还高区融亿通公司借款280万元，并自2015年5月4日起至实际履行之日止、以280万元为基数、按月利率2%的标准计付高区融亿通公司利息；二、孙立永于2018年9月8日前赔偿高区融亿通公司为实现债权所发生的费用49500元；三、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、高区融亿通公司对文登市界石建筑工程公司抵押的房产（坐落于威海市，房产证号为文房权证界石证字第××号），文登市龙阳商贸有限公司抵押的房产（坐落于威海，房产证号：文房权证界石镇字第××号）拍卖、变卖所得价款分别在200万元、50万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。孙立永未按约定履行义务，高区融亿通公司申请强制执行，一审法院以（2018）鲁1091执970号执行裁定书裁定，拍卖文登市界石建筑工程公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号），文登市龙阳商贸有限公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）。张某对上述执行提出异议，一审法院受理后经审查做出（2019）鲁1091执异36号执行裁定书，认定张某作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，裁定中止对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产的执行。高区融亿通公司对该执行裁定书不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。双方有争议的事项为张某对案涉房产是否享有权益。张某主张在案涉房屋抵押给高区融亿通公司之前其已经购买了案涉房屋，并交纳了全部房款，张某一直居住使用该房屋。为此张某提供房屋买卖合同三份、收款收据一份，水电费交费票据一宗。其中三份房屋买卖合同显示：2002年10月20日潘在裕（乙方）与文登市界石建筑工程公司（甲方）签订合同一份，载明甲方同意将坐落于俚李路02-1号楼内西起1号房屋所有权售给乙方，乙方用于商住。合同第六项约定，双方同意甲方于2002年12月30日将房屋正式交付乙方，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给乙方。第九条约定上述房地产权转移手续由甲方负责办理，交易费及其他费用由乙方负担。合同第十二条双方约定的其他事项中第4项载明乙方以界石镇4号商住楼西起5号网点房产权与该楼兑换。2003年2月2日，潘在裕与张新泽签订房地产契约一份，载明潘在裕将自有的原由文登市界石建筑工程公司购买的坐落于俚李路02-1号楼内西起1号房屋所有权售给乙方（即张新泽），售价为人民币84000元整，约定张新泽于契约签订时一次性付房款人民币84000元给甲方（即潘在裕），双方当面清点收妥，并出具收款收据。乙方应按政府规定办理土地证、房产证、相关房产证明，文登市界石建筑工程公司出具相关手续，甲方可协助办理，交易费及其他费用由乙方负担。乙方使用界石建筑公司水电应据实计量水电费。甲方于本契约签字时将其原与文登市界石建筑工程公司签的该房契约转交乙方，用于乙方日后办理房产证、土地证等房产证明。2003年12月2日，潘在裕、卢滨向张新泽出具收条一份，其中载明今收到张新泽楼款捌万肆仟元整。——84000元。2012年7月3日张新泽将案涉房屋赠与其孙子张某，并将张新泽手中的文登市界石建筑工程公司与潘在裕的房地产买卖契约进行了修改，将潘在裕的姓名变更为张某，由文登市界石建筑工程公司在修改处加盖公章。在该契约最后一页末尾，张新泽书写：“我同意此房转给张某”，并签字捺印。水电费收款收据显示，张某的父亲张玉波（曾用名张涛）自2011年6月起按月交纳160-1号房屋的水电费至今，收费单位有威海鑫福物业服务有限公司、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳物业服务有限公司。另查明，张新泽系张涛父亲、张某祖父。高区融亿通公司对上述证据的真实性有异议，其认为即使证据是真实的，张某的主张亦不能成立。首先，合同记载的买卖标的并非是案涉房产，且买卖合同中没有明确约定购房价格，明显不符合房产买卖合同的必备条件；其次，合同中明显存在涂改的痕迹，该涂改的真实形成时间是在文登市界石建筑工程公司将案涉房产抵押给高区融亿通公司之前还是之后，无法确认，且通过张某提供的复印件来看，复印件不存在任何涂改的痕迹，购房人为潘在裕而非张某。潘在裕与张新泽签订的合同系复印件，在张某未提供证据原件及潘在裕到庭作证的情况下，无法证实该份证据的真实性，即使是真实的，从其所记载的内容上看，买卖标的并非是案涉的房产，与本案无关；对水电费单据的真实性不予认可，即使是真实的，该单据所记载的水电费无法显示是案涉房产发生的水电费用，且交费人记载客户名称是张涛，并非张某，且收费单位存在多家，其中文登市龙阳物业服务有限公司、威海鑫福物业服务有限公司等均与本案不存在任何关联。综上，高区融亿通公司认为张某的证据无法证实其主张；文登市界石建筑工程公司质证称，案涉房屋是张新泽的，潘在裕之前的其不清楚，后期的物业费、水电费都是张涛负担的，张涛系张新泽的儿子，收费的物业公司亦为原建筑公司聘用的物业公司，被告文登市界石建筑工程公司称合同中的俚李路02-1号楼内西起1号与160号系同一房屋，前者为未经确认前的楼号。文登市界石建筑公司提供了其公司的账目明细，其中显示02-1号西1（东8）网点、02年10月20日潘在裕交款40000元；张某提供了其母亲在案涉房屋经营汽车修理部的营业执照及其母亲王某于2005年在案涉房屋结婚的录像视频一份，显示文登市界石镇玉晓汽车修理部、经营者王某、经营场所为文登市界石镇仙山路160-1号；张某之父母于2005年在案涉房屋结婚。高区融亿通公司对上述证据的真实性不予认可，认为该明细账记载的内容能看出多处涂改痕迹，对于该明细账形成的时间是2002年还是2003年，具体的付款时间均有涂改的痕迹，其真实性是令人质疑的。且其记载的房号为02-1号西一网点，与争议的房产不一致，且从明细账记载的是张在裕卖了，与其庭审中陈述，该房产原系潘在裕购买的是不一致的，不能证实该份证据与本案存在关联性；对录像的真实性及关联性均不认可。一审法院对张某、文登市界石建筑工程公司提供的证据审查后认为，上述证据形式上存在瑕疵，但是账目明细与张某提供的收款收据、房屋买卖合同可以相互印证，且张某父亲张涛一直为案涉房屋代为交纳水电费，张某提供的2005年其父母的结婚录像及营业执照，更进一步证实张某一直占有使用案涉房屋，张某、文登市界石建筑工程公司提供的证据可以形成完整的证据链，高区融亿通公司未提供证据反驳上述证据为虚假的，一审法院对高区融亿通公司的反驳不予采信，综上可以认定，自2011年张某受赠案涉房屋并使用至今。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，张某系执行案件的案外人。高区融亿通公司与张某的争议焦点为张某对执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条的前半部分规定了担保物权的优先受偿权，但是在该法条的后半部分同时还作出了但书性规定，故法条的前半部分规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而享有的优先受偿权比权利人对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更高优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及权利人因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案作为消费者的潘在裕购买案涉商品房，与文登市界石建筑公司签订了《房地产买卖契约》后，潘在裕将案涉房屋出卖给张某之祖父张新泽，张新泽交纳了全额购房款，又将案涉房屋赠与张某。张某在案涉商品房设置抵押及被查封前的2004年就合法占有使用案涉房屋至今。张某未能办理所购买商品房的产权过户登记系非自身原因。张某取得案涉房屋，符合《优先受偿权问题批复》规定的消费者购买商品房的适用条件，也符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。高区融亿通公司对案涉房屋享有的抵押权的优先受偿权不能对抗张某享有的物权期待权。综上，高区融亿通公司的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回威海市高区融亿通小额贷款有限公司对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行的诉讼请求。案件受理费50元，由威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为张某是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张某提交了潘在裕（后改为张某）与文登市界石建筑工程公司于2002年10月20日签订房屋买卖合同、2003年2月2日潘在裕与张新泽签订房地产契约一份、潘在裕向张新泽出具收款收据予以证实其购买房屋的情况。张某提交水电费缴费票据及录像可以证实张某一家一直占有使用案涉房屋。高区融亿通公司虽对张某与文登市界石建筑公司签订的房屋买卖合同提出质疑，但无证据证实；有关张某房款支付情况，考虑到房屋购买时间较早，电子银行转账尚不普遍，潘在裕亦以收款收据形式对收款事实予以确认，且与文登市界石建筑公司提供的明细账中内容基本符合，能够证实张某房款交付情况，高区融亿通公司在未提交反驳证据的情况下有关张某未付房款的主张，本院不予支持；张某提交的水电费收款收据可以证实张某一直在使用案涉房屋。另外，文登市界石建筑公司从未通知张某办理房屋过户手续，张某有关未办理房屋过户手续非其一方原因造成之主张亦合理可信。张某提供的证据可以证实其对案涉房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。张某购买及占有使用房屋均在抵押、查封之前，高区融亿通公司在案涉房屋抵押过程中，对抵押物未尽审慎审查之义务，自身亦负有过错。一审认定张某享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，高区融亿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月二十九日法官助理李佳忆书记员安圆圆