北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3815号上诉人（原审被告）：马津梅，女，1963年10月24日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵世勇（马津梅之夫），住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：北京锦绣庄园物业管理有限公司，住所地北京市海淀区碧桐园4号楼104室。法定代表人：李季，总经理。委托诉讼代理人：胡燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人马津梅因与被上诉人北京锦绣庄园物业管理有限公司（以下简称锦绣庄园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初43587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马津梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回锦绣庄园物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：锦绣庄园物业公司一审提交的前期物业合同是虚假合同，与政府政务公开调取的合同不同，存在单位公章大小尺寸不同、合同首页盖章情况不同、骑缝章不一致、法人不同、地址不同、邮编不同等问题。马津梅与锦绣庄园物业公司没有签订任何物业服务合同。锦绣庄园物业公司没有物价收费许可证和税务登记证，物业资质存在问题。马津梅家墙面之间存在严重的渗水腐蚀，多次与锦绣庄园物业公司经理协商修复问题，一直没有解决，且锦绣庄园物业公司从未向马津梅催缴过物业费；物业公司不交物业费不让长期停车；物业收费标准每月每平米3.8元不合法。一审法院没有调取就物业费纠纷问题有直接关系的110报警、派出所现场查看及笔录。马津梅家阳台窗户玻璃、防盗门锁眼多次遭到破坏，从2013年至今小区没有保安人员；物业公司随意给马津梅家停电；随意占用业主公摊面积。物业公司没有税务登记证，一直偷税漏税，物业开具的所有收费项目，均是文具店买了的简易收据。物业擅自将小区内地面停车变更为停车场进行收费；防盗门损坏后不维修。物业服务资质证书存在问题。锦绣庄园物业公司辩称，同意一审判决，不同意马津梅的请求和理由。马津梅所述问题大多不属于公共管理范畴，马津梅房屋漏水原因是楼上对阳台装修导致的接缝处漏水，与物业公共区域管理无关；停车位是按需分配，马津梅没有与我公司签订协议，且不是长期在本小区居住，因此只能是临时车位。玻璃损坏及防盗门被锁不在物业管理范围内，马津梅家停电时他家的闸掉了。我们对违建采取了相关措施。防盗门因为是商住，没有公共维修基金，维修需要业主签字。锦绣庄园物业公司向一审法院起诉请求：1、马津梅向我公司支付2013年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费10569.16元及违约金6947.11元，合计17516.27元；2、马津梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，法院予以确认：马津梅于2011年购房、系北京市海淀区XX园X号楼X层XXX房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积38.63平方米，房屋规划用途为配套公建。锦绣庄园物业公司为该小区提供物业服务。据马津梅提交、锦绣庄园物业公司认可真实性的海淀区房屋管理局《政府信息公开答复书》及相关附件材料：锦绣庄园物业公司为三级资质物业服务企业；锦绣庄园物业公司与北京锦绣大地房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，为XX新村二期（XX园）项目提供物业服务。经询，双方自述小区业委会成立后尚未另行聘请物业公司，自述双方间未曾签订单独的物业服务合同，确认马津梅曾在2015年12月19日缴纳2011年11月15日至2012年12月31日期间物业费，但至今未缴纳2013年1月1日至2018年12月31日期间物业费。本案中，锦绣庄园物业公司要求马津梅支付物业费及滞纳金并就此提交如下材料为证：1、《北京市前期物业服务合同》，约定自2009年8月1日起锦绣庄园物业公司为XX新村二期项目提供物业服务，其中配套公建的物业费标准为3.8元/平方米（建筑面积）/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应该当按照逾期应缴费用每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2、律师函、催缴单、张贴照片。锦绣庄园物业公司据此主张曾在2014年、2015年、2016年、2017年催收物业费并曾在业主房屋门口张贴律师函。3、工作总结、他人间排除妨碍纠纷判决书（载明锦绣庄园物业公司曾向涉案业主下发了《装修违约通知书》）、装修违约通知书若干（其中程某即马津梅邻居）。锦绣庄园物业公司据此主张已经提供物业服务。经质证，马津梅对判决书的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。庭审中，马津梅不同意交纳物业费，称物业服务存在问题，如：拒不修理单元防盗门、未能履行承诺修理家中漏水腐蚀的墙面、未能提供停车位、小区内乱停车侵占绿地、小区内私搭乱建等；再如：锦绣庄园物业公司有义务保障业主的用电需求，但家中2018年停电，致使冰箱内食品腐烂；锦绣庄园物业公司有责任对小区进行24小时巡视并安装摄像头进行监控，但2014年至2015年，家中阳台玻璃多次被人破坏，家中门锁被人恶意堵住锁眼。就上述主张，马津梅提供了业委会出具的关于物业服务的相关意见及附件照片、开锁作业单、收据、锁眼被堵的照片、室内漏水照片、停车费票据若干及停车牌照片、单元门门禁照片、门诊部照片、其他楼照片、停车协议、新闻报道等材料为证。经质证，锦绣庄园物业公司对单元门照片等部分照片以及停车协议的真实性无异议，但对证明目的不予认可，对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。锦绣庄园物业公司解释称：照片中反映的问题是暂时性的，公司为小区提供了物业服务；小区有保安提供24小时巡逻，无证据证明马津梅家锁眼被堵、玻璃被砸与物业公司有关，治安问题不属于物业公司的责任范围；物业公司没有执法权，已经就小区违建现象向相关业主作出通知并向城管部门、市建委进行报备；此前没有收到过马津梅对于漏水问题进行的报修，公司会与其核实情况并告知解决方案；小区没有固定停车位，但业主可以与公司签订停车协议，办理停车年卡，在案证据即证明马津梅曾经办理停车年卡。最后，本案审理过程中，法院为化解纠纷曾就涉案物业费问题组织双方调解，锦绣庄园物业公司提出一定调解方案，马津梅明确表示不同意调解。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，锦绣庄园物业公司作为具有物业服务资质的企业与小区开发商签订了前期物业合同，载明了物业服务期限、物业费收费标准等内容，并办理合同备案手续，则该合同合法有效。现锦绣庄园物业公司确实际为小区提供了物业服务，故其公司要求马津梅交纳物业费并无不当。至于马津梅所持各项抗辩，法院认为缺乏相应的事实及法律依据，实难予以支持。再至于违约金，考虑到双方陈述、在案证据等情况，法院不予支持。最后，法院想要表达的是，物业服务有其特殊性，良好的小区环境有赖于物业公司与业主间的理解沟通、共同协作。望锦绣家园物业公司以本案为借鉴，对业主提出的问题有则改之、无则加勉，积极主动化解与个别业主间的矛盾纠纷；亦期望马津梅作为业主，能够自觉履行物业费的交费义务，对合理范畴内的诉求以合法方式寻求救济。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、马津梅于本判决生效后七日内向北京锦绣庄园物业管理有限公司支付2013年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费10569.16元；二、驳回北京锦绣庄园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，锦绣庄园物业公司作为涉案小区的物业管理公司，提供了物业服务，马津梅作为小区的业主享受了相应的物业服务，应当交纳相应的物业费。马津梅主张锦绣庄园物业公司一审提交的前期物业合同是虚假合同，与政府政务公开调取的合同不同。但是其所述不同并不涉及合同具体内容，马津梅未提供充分证据证明《北京市前期物业服务合同》中约定的内容虚假，一审法院根据《北京市前期物业服务合同》确定物业费标准为3.8元/平方米（建筑面积）/月并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题，锦绣庄园物业公司陈述其每年通过张贴催缴单、律师函等方式催缴物业费并向法院提交了催缴单等证据。马津梅虽称其未收到过催缴单，但根据马津梅的庭审陈述及其于2015年12月19日缴纳2011年11月15日至2012年12月31日期间物业费的行为，可以推定锦绣庄园物业公司并未怠于履行催缴义务，故对马津梅关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。马津梅所述停车、公摊、防盗门等问题，均未提供充分证据证明锦绣庄园物业公司存在怠于履行物业服务义务的行为。马津梅所述墙面漏水、停电、窗户玻璃被破坏、防盗门锁眼被破坏等问题，亦未提供充分证据证明系锦绣庄园物业公司怠于履行物业服务义务所致。至于马津梅所述资质、税务等问题，与本案物业服务合同纠纷无关，其可向有关部门反映。应当指出的是，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，也会影响物业服务的正常运转，损害其他已交费业主的合法权益。综上所述，马津梅之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由马津梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年五月二十九日法官助理 朱龙臻书 记 员 周 玮