湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终603号上诉人（原审被告）：娄底市新世界房地产开发有限责任公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘中大道（龙泉花园小区旁）。法定代表人：刘小怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：严建林，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘立东，男，1970年2月22日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人娄底市新世界房地产开发有限责任公司（以下简称新世界房地产公司）因与被上诉人刘立东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新世界房地产公司上诉请求：1、撤销娄星区人民法院（2019）湘1302民初5273号民事判决书，依法改判上诉人不需要承担任何违约责任。2、由被上诉人承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为。《商品房买卖合同》的补充协议一中第一条约定：“该商品房验收合格是指该商品房工程竣工并经勘察设计单位、施工单位、建设单位、监理单位验收合格。”本案中，上诉人所交付的房屋已经通过了勘察设计单位、施工单位、建设单位、监理单位的验收，已经符合《商品房买卖合同》中第八条中约定的交房条件，是被上诉人在2019年8月19日前自己一直拒绝收房。二、被上诉人的诉请违反了一事不再理的原则，依法应当对其全部驳回。三、娄星区人民法院在2018年12月11日作出的（2018）湘1302民初2157号民事判决书驳回被上诉人的全部诉讼请求是正确的。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第507条之规定，被上诉人的权利可以在执行过程中得到保障，无需重新诉讼。四、被上诉人主张的违约金明显过高。在当今整个娄底房地产严重不景气的情况下，上诉人已经尽了最大的努力，为此娄底市多个相关重要部门特意召开了关于促进上诉人平稳健康发展的会议并形成了会议纪要，要求两级法院对涉及上诉人做被告的案件要慎重受理，稳妥审理、执行等明确的指示。五、本案存在同案不同判的情形。娄底市中级人民法院作出的生效的（2019）湘13民终702号民事判决书与本案的法律关系和法律事实相同，但判决结果存在天壤之别，这对上诉人是明显的不公平、不公正的。被上诉人刘立东答辩称：一审法院判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。上诉人刘立东向一审法院起诉请求：一、被告按照合同第九条的违约责任向原告支付违约金67851.47元（自2016年7月8日起暂计至2018年6月11日，此后的违约金按合同约定计至被告向原告实际交房之日止）；二、诉讼费等费用由被告承担。原审法院经审理查明：原告刘立东与被告新世界公司于2014年9月25日签订了备案合同编号为201409250078的《商品房买卖合同》，约定刘立东向新世界房地产公司购买新世界房地产公司开发的新世界建材城11幢1005房，房屋建筑面积为137.46平方米，单价为3509.455元每平方米，房屋总价款为482410元；付款方式为买受人在签订合同之日向出卖人一次性支付全款。其中，合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：该商品房供水、供电在交付时安装到户，水、电、有线电视、管道燃气在交付时达到开通条件。”合同附件七《合同补充协议一》第二条第三点约定：“买受人在交接时应按约定交付清所有房款及办理产权证所需的各项费用。如买受人在约定的交房日期仍未按约定付清房款及其他相关费用，而出卖人仍愿意履行合同时，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任。”合同签订当日，刘立东向新世界房地产公司支付了购房款482410元，新世界房地产公司亦于当日向原告出具了购房款收据，载明：“兹收到刘立东交来11栋1005房款肆拾捌万贰仟肆佰壹拾元。”另查明，新世界房地产公司于2014年5月26日发布了新世界建材城一期交房公告，称一期项目多层房屋经验收合格，已达到交房条件，将于2014年5月30日正式开始办理交房手续。双方当事人签订合同后，刘立东所购高层住房仅开通临时用电，且未安装电梯，被告一直未交付房屋给原告。2016年7月，刘立东以新世界房地产公司逾期交房等为由，向本院提起诉讼。本院于2016年7月12日立案受理后，于2016年12月20日作出（2016）湘1302民初2376号民事判决，判决：一、被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于娄底市交付原告刘立东；二、被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘立东支付截止至2016年7月7日的逾期交房违约金42700.67元。三、驳回原告刘立东的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2021元，由原告刘立东负担300元，由被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司负担1721元。双方不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，该院认为：刘立东与新世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行义务。根据该合同的约定，结合双方订立商品房买卖合同的目的及交易习惯，新世界房地产公司在交付房屋时，应当交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电、电梯等配套设施，但新世界房地产公司仅开通了临时用电，该临时用电既不符合《供电营业规则》的规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，且高层住房未安装电梯难以达到正常的居住条件，不能视为满足合同约定的开通条件和交易目的，应视为违约，新世界房地产公司应承担违约责任。刘立东在上诉状中请求将违约金计算至新世界房地产公司实际交房之日止，刘立东应另行主张权利。该院于2017年5月17日作出（2017）湘13民终625号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力，且刘立东已申请执行，关于判决确定的新世界房地产公司应履行的支付违约金的义务已执行完毕。2018年6月11日，刘立东以新世界房地产公司仍未履行交房义务要求支付违约金为由再次向本院提起诉讼，本院于2018年12月11日作出（2018）湘1302民初2157号民事判决，驳回刘立东的诉讼请求。刘立东不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）湘13民终359号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。另查明，案涉房屋至今为止仍只开通了临时用电，2部单元楼电梯已安装了1部并投入使用。2019年8月19日，刘立东向新世界房地产公司交了0.15万元办证费用，并在新世界房地产公司处领取了钥匙，随后对案涉房屋开始进行装修。刘立东领取钥匙的表格上已预先由新世界房地产公司打印备注了“本房未达到正式交房标准，本人同意按现状交房”。原审法院经审理认为：原告刘立东与被告新世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。关于本案刘立东的起诉是否构成重复起诉，经查，（2016）湘1302民初2376号民事判决中，判决新世界房地产公司向刘立东支付逾期交房的违约金42700.67元，该款是2014年9月26日至2016年7月7日期间逾期交房的违约金，与本案中刘立东所主张的要求新世界房地产公司支付2016年7月8日至实际交房之日止的逾期交房的违约金的诉讼请求明显不同，不构成重复起诉。刘立东是否已放弃了后续违约金，经查，因当事人放弃实体权利需以明示的方式，且原二审时刘立东曾主张违约金计算至新世界房地产公司实际交房之日止，故不能认定刘立东已放弃了后续违约金。刘立东在本案主张的逾期交房的违约金是否可在执行（2016）湘1302民初2376号民事判决中一并予以处理，因民事诉讼法司法解释第507条的规定的是执行阶段被执行人未按期履行非金钱给付义务的应支付迟延履行金的情形，而刘立东在本案中主张的2016年7月8日起的逾期交房违约金在（2016）湘1302民初2376号案件中并未处理，故刘立东本案主张的违约金与迟延履行金并不相悖，不能一并在执行案件中处理。关于新世界房地产公司是否构成违约的问题：一、新世界房地产公司2014年5月26日已发布交房公告，且该公司自述同年5月28日通过竣工验收，故在刘立东已交清购房款的同时应交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，现已发生法律效力的（2017）湘13民终625号民事判决已确认新世界房地产公司仅开通临时用电，未安装电梯，视为违约，而新世界房地产公司未提交相反证据予以反驳，故该公司以发布交房公告、已竣工验收为由抗辩未构成违约不成立；二、新世界房地产公司至今开通的仍为临时用电，且涉案房屋单元楼的2部电梯仅安装1部，另2019年8月19日刘立东领取钥匙时，该公司在领取表格上备注了“本房未达到正式交房标准”，故仍应视为该公司继续违约，应承担违约责任；三、2019年8月19日，刘立东交了0.15万元办证费用，新世界房地产公司以此为由主张该公司未违约，因该公司不能交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施视为违约，则视为该公司一直不能交付房屋，而双方并未约定办证费用交付时间，根据合同附件七《合同补充协议一》第二条第三点的约定，刘立东只需在交接房屋时付清办证费用即可，故新世界房地产公司主张该公司未违约不成立。关于涉案房屋是否已实际交付的问题。刘立东于2019年8月19日领取了钥匙，且其明知该房屋未达到正式交房标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应认定涉案房屋已实际交付。关于违约金的约定是否过高的问题，经查，《商品房买卖合同》第九条对违约金的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且新世界房地产公司未举证证明违约金过高，故应按此标准即每日万分之二计算违约金，据此核算新世界房地产公司应支付从2016年7月8日起至2019年8月18日止的违约金为108156.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向刘立东支付违约金108156.32元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1497元，由被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司负担。本案在二审审理过程中，双方当事人未提交新的证据。本院确认一审法院查明的事实。本院认为：一、新世界房地产公司是否构成违约。根据本案查明的情况，及已发生法律效力的（2017）湘13民终625号民事判决确认的事实，均可认定新世界房地产公司在开通用电等方面存在违约的情形，故上诉人主张未构成违约理由不成立。二、关于被上诉人的起诉是否构成重复起诉。经查，（2016）湘1302民初2376号民事判决中，判决新世界房地产公司向刘立东支付逾期交房的违约金42700.67元，该款是2014年9月26日至2016年7月7日期间逾期交房的违约金，与本案中刘立东所主张的要求新世界房地产公司支付2016年7月8日至实际交房之日止的逾期交房的违约金并非同一的诉讼请求，且被上诉人刘立东亦未明确表示放弃后续违约金，因此本案不构成重复起诉。三、关于被上诉人主张的违约金是否过高。本案所涉《商品房买卖合同》第九条对违约金的约定是在双方自愿的情况下达成的，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院按此标准即每日万分之二计算违约金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。上诉人新世界房地产公司的上诉理由不能成立，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2463元，由上诉人新世界房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二〇二〇年五月二十二日法官助理王丽君书记员颜卫清