重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0115民初1621号 原告：张刚，男，1969年3月16日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张宪华，重庆市长寿区晏家法律服务所法律工作者。 被告：李宝，男，1973年4月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。 被告：张光连，女，1977年6月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。 原告张刚与被告李宝、张光连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张刚的委托诉讼代理人张宪华，被告李宝、张光连及其委托诉讼代理人梁荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张刚向本院提出诉讼请求：请求两被告支付原告商业店面租金140000元，违约金100000元。事实和理由：2019年2月，被告李宝、张光连夫妻以被告李宝名义与原告签订《摊位租赁协议》租用了位于黄桷湾隧道商城西XX号（XX土豆）店面，租赁期间从2019年3月1日起至2022年9月1日止，租金共计280000元。租金分两次付清，首次在签订协议时付原告140000元，第二次于2020年3月1日付剩余租金140000元（不按协议规定时间付房租视为违约）。如有一方违约，则支付另一方违约金100000元。签订协议后，被告张光连经重庆农村商业银行转账给原告140000元，并经营至今。2020年3月1日原告向被告李宝、张光连催收剩余140000元租金被拒，因被告李宝、张光连的行为严重违反协议约定，损害原告合法权益，特请求法院主张原告诉讼请求。 被告李宝、张光连辩称，1、本案案涉租赁合同效力待定，2019年2月20日原、被告在签订摊位租赁协议时，因案涉门面使用权人不是原告，而系原告的母亲，被告多次要求原告让其母亲在协议上签字，但一直未签，原告的母亲去世后，被告又多次要求原告提供使用权人或者其母亲的法定继承人同意出租的依据，并要求在合同上签字认可，但原告一直置之不理，故本合同属于效力待定。合同未生效，被告不构成违约。2、被告因新型冠状病毒肺炎疫情和疫情防控等不可抗力因素导致未按照摊位租赁协议约定的期限支付租金，被告复工后经营收入明显减少，严重入不敷出，期间被告也多次找原告协商，请求原告减免租金和缓交租金，但双方协商未果，被告不应承担违约责任。3、原、被告尽管约定于2020年3月1日支付2020年12月1日至2022年9月1日止的租金，但被告第一次交纳的租金要到2020年12月1日才到期，因此并未给原告带来实质上的损失。4、新型冠状病毒疫情属于不可抗力因素，且因新冠肺炎疫情，被告从2020年1月25日就开始停业，并于2020年3月13日才开始复工经营，故应当免除被告在疫情期间2万元的租金。5、即便人民法院认定被告应承担违约责任，原告主张的违约金也过高，应调低为以未付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉门面的《长寿隧道商城摊位使用权证》载明：“使用摊位：坐落西XX号，摊位面积8.58㎡，使用年限：15.5年（2007年3月1日~2022年9月1日），摊位使用证第013号补发，甲方：重庆市长寿区房产管理局、乙方：陈王诗”。 2019年2月20日，原告张刚（出租方，甲方）与被告李宝（承租方，乙方）签订《摊位租赁协议》约定：“一、出租时间。从2019年3月1日至2022年9月1日止。二、租金共计280000元（大写贰拾捌万元整）。三、付款方式：分2次付清。第一次：签订协议时乙方付给甲方租金140000元（大写壹拾肆万元）及押金2000元。第二次：2020年3月1日乙方付给甲方剩余租金140000元。（不按协议规定时间付房租视为违约）。四、违约责任：如一方违约将支付另一方违约金10万元整。……”同日，被告张光连经重庆农村商业银行长寿支行黄桷路分理处银行账户支付原告张刚租金100000元；2019年6月25日，被告张光连通过前述银行账户支付原告张刚租金40000元。现原告张刚尚未收到剩余租金140000元。 2020年3月13日，《个体工商户、微企复产复工报备表》载明：“个体名称：长寿区凤城街道李宝副食店，经营地址：长寿隧道商场西XX#，法定代表人：李宝，……申请复工时间：2020年3月10日……”，备案企业盖章栏和备案意见栏落款时间为2020年3月13日。 2020年2月14日，《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》（肺炎机制发〔2020〕5号）要求，限制人员聚集：社区内限制或停止集市、聚会等人群聚集的活动，关闭公共浴池、温泉、影院、网吧、KTV、商场等公共场所。必要时停工、停业、停课。 2020年4月9日，《隧道西013号门面放弃继承权协议书》载明：父亲：张国中、大儿：张万林、二儿：张万利、三女：张丽霞、四儿：张刚、五女：张幼霞、六儿：张强。父亲张国中和母亲陈王诗（于2010年5月16日病亡）共生育6个子女。婚姻承续期间，以母亲名义接替四儿张刚位于黄桷湾隧道洞西口13号商铺使用权（因张刚被诉损害赔偿案，摊位使用证的补发证）。本摊位实属张刚所有。因此，母亲于2010年5月16日病亡后，父亲张国中和张万林、张万利、张丽霞、张刚、张幼霞、张强六人自愿放弃母亲名下第013号摊位的继承权，一致同意将摊位归还给张刚所有。本协议原件交张刚持有作证。 2020年4月11日，重庆市长寿区XX街道XXX村民委员会出具《关系证明》：兹有长寿区XXX村X组村民张国中，男，身份证号码：51022119361007XXXX与XXX村X组村民陈王诗（死者，于2010年5月16日死亡）属夫妻关系。夫妻二人与长寿区XX街道XX路X号X-X-X居民张刚，男，身份证号码：51022119690316XXXX属父子/母子关系。 另查明，被告李宝与被告张光连系夫妻关系，2019年2月20日，被告李宝即代表自己同时也受被告张光连委托与原告张刚签订《摊位租赁协议》，被告张光连对于其系《摊位租赁协议》的合同相对方无异议。陈王诗系原告张刚的母亲，其已于2010年5月16日病故。 被告李宝、张光连提供的微信收款经营报表载明2019年11月至2020年4月的营业收入：“2019年11月为2.1万元、12月为2.4万元，2020年1月为2.3万元、2月为23元、3月为1万元、4月为1.5万元”。 诉讼中，原告张刚交纳保全费1770元。 本院认为，一、关于涉案摊位租赁协议的合同相对方的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告张光连自认委托被告李宝签订案涉摊位的《摊位租赁协议》，系案涉摊位的承租人并与被告李宝实际经营，原告张刚诉称在签订《摊位租赁协议》时亦知晓被告李宝在签订《摊位租赁协议》时即代表自己亦受被告张光连委托，故《摊位租赁协议》直接约束原告张刚与被告李宝、张光连，《摊位租赁协议》的合同相对方为原告张刚和被告李宝、张光连。 二、关于《摊位租赁协议》的效力问题。本案案涉长寿隧道商城坐落西93号摊位，登记的使用权人为陈王诗，该摊位系商用性质，使用权期限超过15年，并不具有极强的人身属性，即非必须是满足特定条件的人才能享有该摊位的使用权利，且实践中该项使用权已实际“物权化”，故案涉摊位的使用权可以继承。陈王诗的丈夫、子女在其病故后以协议确定案涉摊位实属原告张刚享有使用权，且也以协议的方式确定由原告张刚继承案涉摊位的使用权，故原告张刚对案涉摊位享有使用权及并具有处分的权利。同时，被告李宝、张光连知晓原告张刚的母亲陈王诗病故仍与原告张刚于2019年2月20日签订《摊位租赁协议》，并按照协议约定支付了前期租金，表明被告李宝、张光连对《摊位租赁协议》的效力实际上予以认可，故原告张刚与被告李宝、张光连签订的《摊位租赁协议》合法、有效。 三、关于原告张刚的诉讼请求如何主张的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，原、被告签订《摊位租赁协议》后，爆发新型冠状病毒肺炎疫情。新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，被告李宝、张光连在和原告张刚签订《摊位租赁协议》时，其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新型冠状病毒肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。现被告李宝、张光连虽未按《摊位租赁协议》约定的时间按时足额向原告张刚支付租金，但因疫情和疫情防控措施确实导致了被告李宝、张光连关门停业，复工后营业收入明显减少；同时结合被告李宝、张光连在疫情期间积极与原告张刚协商减免租金事宜，双方虽未能协商一致，但足以证明其并无恶意违约的主观故意。故本院对于原告张刚主张被告李宝、张光连向其支付违约金100000元的诉讼请求不予支持。至于租金如何计付的问题。《摊位租赁协议》约定租期从2019年3月1日至2022年9月1日止，租金共计280000元，折算后月租金为6666.67元（280000元÷42个月），本院参照折算后的月租金标准同时综合考虑合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度、违约金未予支持等因素，根据公平原则酌定原告张刚与被告李宝、张光连就2020年2月、3月的租金各承担50%，即被告李宝、张光连尚应共同向原告张刚支付租金133333.33元（140000元-6666.67元×1个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李宝、张光连于本判决生效之日起10日内向原告张刚支付租金133333.33元； 二、驳回原告张刚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告张刚负担1089元，被告李宝、张光连负担1361元；保全费1770元，由被告李宝、张光连负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 向伟 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 王竞 书 记 员 祝芮