咸阳市秦都区人民法院民事判决书                       （2020）陕0402民初678号原告：张某某，男，汉族，XXXX年X月X日生，陕西延安人，系某集团职工，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘某，女，汉族，XXXX年XX月XX日生，陕西咸阳人，系某公司秦都支公司职工，住址同上，系原告妻子，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：某公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：916 XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：冯某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，系该公司员工。委托诉讼代理人：张某某，系该公司员工。原告张某某诉被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其位于咸阳市秦都区XX路的卡农家园小区B幢X单元XX层XXXXX室房屋一套出售给原告，建筑面积53.55㎡，总价款212914元，原告首付房款72914元，其余房款140000元采取银行按揭贷款的方式支付；2015年11月30日前被告向原告交付房屋，该房屋交付时需取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表。2018年8月29日原告向被告交纳了契税、专项维修基金、天然气壁挂炉、有线电视费共计14439元，可被告至今未能为原告办理房屋产权证，经原告多次催促，均无结果，被告的行为已经违约，故依据合同约定，诉至法院，请求：1、判令被告为原告办理咸阳市秦都区XX路卡农家园B幢X单元XX层XXXXX室房屋的所有权证；2、要求被告支付未按约定取得该房屋初始登记所在楼栋权属证明的违约金23314元（其中从2016年11月30日至2019年11月30日按原告已交房款总额日万分之一计算，暂计23314元）；3、要求被告支付逾期办理原告所购房屋房产证违约金23314元，违约金从2016年11月30日计算至2019年11月30日，按原告所已交房款总额日万分之一计算，暂计23314元；4、要求被告按照国家规定建立消防安全通道；5、判令被告为原告开具大修基金和契税正式发票；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：（一）、原告无权主张所在楼栋的权属证明，被告不应承担该项违约责任。理由：根据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”涉案楼栋系开发商合法建造，办理楼栋权属证明的权利属开发商所有，原告无权主张属于开发商的权利。原告仅有权主张属于自己所购房屋产权证的权利。另外，双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》由政府相关部门制定，双方当事人无权修改系格式合同。该合同第十九条约定出卖人承担：（1）、未取得所在楼栋的权属证明违约责任；（2）、未取得房屋所有权证的违约责任。本案中，被告仅有一个违约行为，却要承担两个违约责任，明显违反公平原则。《民法总则》第6条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，根据公平原则上述第十九条约定的违约责任明显造成了实质不公，且该合同为格式合同，双方当事人也无法修改。因此，让被告承担过重的违约责任，有违民法精神。所在楼栋的权属证明违约责任的约定应属无效，且原告无权主张该项权利，被告无需承担该项违约责任。（二）、原告第3项诉请违约金计算有误，理由：（1）、双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》第十九条（三）约定，办理房屋所有权证书是在房屋交付之日起760日内办理，即违约金计算时间应从2018年1月1日起算，而原告计算违约金起算时间自2016年11月30日起算明显错误。（2）、原告于2018年8月29日向被告交纳了契税和大修基金费用。办理房屋所有权证书需要相关费用交纳完全才可以办理，在原告没有交纳契税前，是无法办理房屋所有权证书。原告不可将其过错也计算到被告处。综上，被告认为未办理房屋所有权证书的违约期间应自2018年8月30日起至2019年11月30日，违约金应为9585元。原告当庭举证了商品房买卖合同1份、2018年8月29日收款收据1份、2015年10月20日购房款发票1费、个人购房借款／担保合同1份。证明其诉讼请求成立。被告当庭举证了卡农国际小区入伙单1份。证明2018年8月29日已将案涉房屋交付给了原告。被告对原告所举证据的真实性均无异议，但证明目的不认可。被告认为办理楼栋权属证明的权利属被告所有，原告无权主张属于被告的权利；违约金金额计算有误，应从2018年8月30日起算；消防通道是行政部门来办理的，和被告无关。对于被告所举证据，原告无异议。原、被告所举证据客观、真实，双方亦无异议，故对其真实性本院予以确认。原告所举证据，不能证明其举证目的，故其关联性本院不予确认。被告之证据，能够证明其举证目的，其关联性本院予以确认。经审理查明：原、被告签订《咸阳市商品房买卖合同》（签约备案时间为2015年10月16日），合同约定：原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积53.55㎡，总价款212914元，原告首付房款72914元，其余房款140000元采取银行按揭贷款的方式支付；2015年11月30日前被告向原告交付房屋，该房屋交付时需取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表。原告同意委托被告代交专项维修资金和契税；被告应当在2016年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如原告不退房，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30个工作日内向原告支付；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起760日内取得房屋所有权证书的，如原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30个工作日内向原告支付。原告分多次于2015年10月20日前向被告付清该房屋首付款72914元,其余房款140000元原告采取向中国工商银行股份有限公司咸阳分行按揭贷款的形式向被告支付。2018年8月29日原告向被告支付了专项维修资金和契税，双方办理了涉案房屋的交接手续。本院认为：涉案房屋所属楼栋未取得相关部门的规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，现不能进行初始登记，故原告要求被告为其办理转移登记即房屋产权证书无法实现，原告该请求，本院不予支持。原告关于要求被告承担未取得该商品房所在楼栋的权属证明及逾期办理房屋产权证书违约金的请求，因合同中对违约金的支付节点明确约定为被告实际取得该商品房所在楼栋的权属证明、原告实际取得涉案房屋的产权证书之日起30个工作日内，现该支付节点均未届满，故原告可待被告实际取得该商品房所在楼栋的权属证明、原告自己实际取得涉案房屋的产权证书后按照约定另行主张权益。原告关于消防通道的请求，不属于本案审理范围。专项维修资金和契税按照约定被告系受原告委托代为转交，故出具票据的义务方应为专项维修资金和契税的实际征收方即咸阳市物业专项维修资金管理中心和税务机关，故原告要求被告出具正式发票，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费966元（原告已交纳）由原告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。  审  判  长   杨国强人民陪审员   娄  静人民陪审员   王冬梅 二〇二〇年五月十八日 书 记 员   姜  鑫 1