苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初698号原告：巩绪暖，女，1989年10月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市，住苏州市高新区。被告：苏州我爱我家房地产经纪有限公司，工商注册地苏州市十梓街485-487号，实际住所地苏州市干将东路566号。法定代表人：陆斌斌，该公司经理。委托诉讼代理人：骆宝兰，该公司员工。原告巩绪暖与被告苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法由本院审判员浦莉独任审理，并于同年4月14日、4月28日公开开庭进行审理。原告巩绪暖、被告我爱我家的委托诉讼代理人骆宝兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩绪暖向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我爱我家中介公司提供的信息不对，学区错误，房屋在苏州市区的房屋，中介告知学区是彩香实小、彩香实验中心。在签完合同后，再次和我爱我家公司确认，中介公司开始颠三倒四，一会说是彩香学区，一会说是胥江学区。店经理打电话告知是双学区都可以上，然后咨询教育局，教育局回复胥江学区。中介销售人员又改口说可以凭成绩单入学，成绩考核过关，可以上彩香中学。相互推诿，现要求中介赔偿损失20000元，一直不予回复。为此，原告诉讼来院，请求法院依法判决。被告我爱我家辩称：被告公司是做刚需房的，不是做学区房的。客户（原告）一开始并没有要求说找学区房，只是问了房子的学区，经纪人提供了参考意见，客户（原告）是因为中介费的问题不愿意买这套房子，所以被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了:1、微信聊天记录；2、房屋买卖合同；3、居间合同；4、收条及转账记录；5、补充协议。被告对原告上述证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为无关联性。对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据4的真实性无异议，但认为无关联性。对证据5的真实性被告方不清楚，不予认可。被告向本院递交的证据：3份微信聊天记录（该3份聊天记录的原件都在吴曼曼的手机里）。原告对被告提供的上述第一份微信聊天记录“2020年1月4日上午9：29分经纪人吴曼曼与原告的聊天记录”的真实性无异议。对第二份微信聊天记录“2020年1月3日下午6：07分吴曼曼与吴志明的聊天记录”原告不清楚。对第三份微信聊天记录“吴曼曼与原告的聊天记录”的真实性无异议。经当庭举证、质证，对到庭各方当事人无异议的证据和事实，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月5日，委托方巩绪暖与受托方我爱我家签订《存量房承购居间代理委托协议》1份，协议内容：第一条：房屋承购信息。1、位置：本市姑苏区三香弄；2、建筑面积：36.92平方米左右。3、房屋用途：住宅；4、承购总价：不高于人民币(￥760000元)柒拾陆万元整。委托方实际支付的房屋总价款应当等于出售方实际收取的房屋总价款。第二条：委托事项约定为下列第【1】【2】【3】【4】款。【1】提供市场行情咨询、介绍房源信息、组织房源察勘、协助签订《存量房买卖合同》。【2】协助交接房源、代办房地产权属转移及变更登记手续。【3】代办下列第（商业贷款）项购房抵押贷款手续。第三条：委托时限约定为下列第【1】【2】【3】【4】款。【1】受托方应当在本委托协议生效之日起90天内，完成本协议第二条第【1】款委托事项，逾期本协议自行失效。委托期限最长不超过90天，逾期后双方同意续期的，应当上网另行签订委托协议。【2】受托方应当在《存量房买卖合同》生效之日起0天内，完成本协议第二条第【2】款委托事项。逾期后委托方不同意延期的，本协议第二条第【2】款委托事项终止执行。【3】受托方应当在房屋所有权转移登记完成之日起0天内，完成本协议第二条第【3】款委托事项。逾期后委托方不同意延期的，本协议第二条第【3】款委托事项终止执行。【4】其它：0。第四条：佣金及支付方式约定为下列第【1】【2】【3】款。【1】买卖代理费：(1)受托方在本协议第三条第【1】款委托时限内完成本协议第二条第【1】款委托事项的，委托方应当于《存量房买卖合同》生效之日起O天内，按房屋及其附属物品实际成交价的0%或人民币元，向受托方支付买卖代理费；(2)受托方在本协议第三条第【2】款委托时限内完成本协议第二条第【2】款委托事项的，委托方应当于房地产权属转移登记完成之日起0天内，按房屋及其附属物品实际成交价的0%或人民币元，向受托方支付买卖代理费。【2】抵押贷款代办服务费：受托方在本协议第三条第【3】款委托时限内完成本协议第二条第【3】款委托事项的，委托方应当于房屋他项权利登记完成之日起0天内，按人民币0元，向受托方支付抵押贷款代办服务费。【3】其它：0。受托方收取委托方支付的相应佣金后，应当即时向委托方如数开具规范、合法的收款票据。第五条：委托方义务：1.委托方应当向受托方提供真实、准确、合法、有效的承购信息。2.委托方应当按本协议第四条约定向受托方支付相应佣金。3.委托方应当根据受托方要求按时收集并提供相关资料，及时协助、配合受托方共同完成相关事宜。4.委托方在本协议第三条约定委托时限内，未经受托方书面同意不得擅自毁约或将委托事项再行委托其他房地产经纪机构。5.委托方不得向无关者泄露有损于受托方权益的商业秘密以及受托方介绍的房源之秘密。第六条：受托方义务:1.受托方应当向委托方明示营业执照、备案证书、相关房地产经纪人资格证件等合法的经营资格证明文件和收费标准。2.受托方应当按本协议第三条约定委托时限，完成本协议第二条约定的相应委托事项。3.受托方应当如实将购房政策法规、市场参考价、交易税费、佣金和房源挂牌出售价格等涉及到委托方权益的详细情况及时告知委托方。4.受托方应当如实报告房价，不赚取差价。5.受托方收取委托方任何费用应当及时开具规范合法票据。6.受托方不得无理扣押应当属于委托方的证件、资料和财物。7.受托方不得向无关者泄露有损于委托方权益的秘密。第七条：委托方违约责任。1、委托方有下列情形之一致使受托方无法履约的，自受托方告知书到达之日起0天内，委托方按本协议第四条约定佣金的0倍向受托方支付违约金；造成受托方其它损失的，委托方另行依法承担赔偿责任：(1)委托方虚假委托的；(2)委托方未经受托方书面同意，擅自毀约或将本协议第二条约定委托事项另行委托其他房地产经纪机构的。2.委托方无正当理由，未能按本协议第四条约定向受托方支付相应佣金的，按逾期时间处理如下：(1)逾期不超过0天，每逾期一天，委托方按天向受托方支付本协议第四条约定相应佣金千分之一的违约金，协议继续履行；(2)逾期超过0天后，受托方有权解除协议。自受托方解除协议通知书到达之日起0天内，委托方按本协议第四条约定相应佣金的0%向受托方支付违约金。委托方要求继续履行协议的，经受托方同意，每逾期一天，委托方按天向受托方支付本协议第四条约定相应佣金千分之一的违约金，协议继续履行。3.委托方无正当理由，未能履行本协议第五条第3款约定义务的，自受托方告知书到达之日起0天内，委托方按本协议第四条约定相应佣金的0%向受托方支付违约金；造成受托方其它损失的，委托方另行依法承担赔偿责任。4.委托方未能履行本协议第五条第5款约定义务的，自受托方告知书到达之日起0天内，委托方按人民币0元向受托方支付违约金；造成受托方其它损失的，委托方另行依法承担赔偿责任。第八条：受托方违约责任。1.受托方向委托方收取下列情形之一不当收益的，自委托方告知书到达之日起0天内，受托方向委托方退还所收取的不当收益，并按不当收益的0倍向委托方支付违约金：(1)受托方牟取本协议约定以外的非法收益的；(2)受托方私下赚取差价的：(3)受托方利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的。2.因受托方责任，受托方未能按本协议第三条第【1】款约定委托时限，完成本协议第二条第【1】款约定委托事项的，受托方不得向委托方收取本协议第四条约定的佣金。3.因受托方责任，受托方未能按本协议第三条第【2】款或第【3】款约定委托时限，完成本协议第二条第【2】款或第【3】款约定委托事项的，自委托方告知书到达之日起0天内，按下列第1项方式处理：【1】委托方不同意延期的，受托方不得向委托方收取本协议第四条第【1】款第(2)项或第【2】款约定的相应佣金。【2】委托方同意延期的，每延期一天，受托方按天向委托方支付本协议第四条第【1】款第(2)项或第【2】款约定相应佣金千分之的违约金，该违约金累计计算到等于本协议第四条第【1】款第(2)项或第【2】款约定的相应佣金时终止，相应委托事项亦不再延期。受托方在此期限内完成本协议第二条第【2】款或第【3】款约定委托事项的，可以向委托方结算本协议第四条第【1】款第(2)项或第【2】款约定的相应佣金。4.受托方未能按本协议第六条第1款、第5款约定，履行其中某款义务的，自委托方告知书到达之日起0天内，受托方按每款人民币0元向委托方支付违约金。5.受托方未能按本协议第六条第6款、第7款约定，履行其中某款义务的，自委托方告知书到达之日起0天内，受托方按每款人民币0元向委托方支付违约金；造成委托方其它损失的，受托方另行依法承担赔偿责任。在合同补充条款中明确委托方应于签约之日支付买卖代理费11700元整，如逾期支付，受托方有权中止或解除本协议。委托方仍应全额支付买卖代理费，且每逾期一天支付未付金额10%的违约金：如其他条款与本条冲突，以本条为准。合同还对其他事项进行了约定。上述《存量房承购居间代理委托协议》签订后，委托人巩绪暖与受托人我爱我家分别在《存量房承购居间代理委托协议》对应的委托方与受托方处签字盖章。2020年1月5日，买受方巩绪暖与出卖方曹佳妍夫妇、中介方我爱我家在本市干将东路566号宏盛大厦6楼签订了《房屋买卖合同》1份，约定：出卖人通过我爱我家房地产经纪有限公司，自愿将以下房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给买受人，双方遵循平等、自愿、公平、守法和诚实信用原则，经协商一致，就存量房买卖事宜订立本合同。合同中约定的房屋基本情况：1.坐落：苏州市×××室;2.房屋登记簿记载所有权证编号：8004191;3.土地使用状况：该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式获得。4.产权登记建筑面积：36.92平方米.房屋总价款为760000元。合同还对房屋付款方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，买受方巩绪暖与出卖方曹佳妍夫妇、中介方我爱我家均在合同上签名盖章。2020年1月5日，买受方巩绪暖与出卖方曹佳妍签订了《补充协议》1份，内容：房屋网签价为人民币760000元，实际成交价为人民币760000元。签约当天支付定金人民币20000元。定金不托管。卖方同意2020年2月3日后将钥匙交给买方，买方可进场装修。买方承诺房屋贷款如审核未通过，则变更为全款购买。以补充协议为上述买卖合同的补充条款，如有冲突，以本协议为准。该《补充协议》签订后，买受方巩绪暖与出卖方曹佳妍均在协议上签字确认。上述合同和协议签订后，巩绪暖于2020年1月5日向案外人曹佳妍支付了上述协议中约定的定金20000元，曹佳妍向巩绪暖出具了收条1份，载明：今收到巩绪暖支付的购买房屋地址为×××室的购房定金人民币20000元。另查明：2020年2月24日，我爱我家向巩绪暖发出通知函1份，告知其与曹佳妍通过我爱我家签订的《房屋买卖合同》，因原告未能按约办理资金托管手续，通知原告尽快将首付款打入资金托管手续。如原告不再购买建议原告与出卖方沟通协商解约事宜。否则，出卖方将通过法律途径追究原告的违约责任。在庭审时，原告巩绪暖陈述，在2020年1月5日签订房屋买卖合同之前没有书面向被告明确提出学区房（需要彩香实小和彩香实验中学）的条件说明，也没有在聊天记录中明确说明，但原告和吴曼曼口头说过。并在庭审时陈述：买卖双方已经解约了，因为学区问题，原告不想买×××室的房屋了，所以卖方寄了一个解约的东西给原告。原告收到了被告和卖家的快递各一封。并向法院陈述提供收条和支付凭证系证明原告已向卖家支付了购房定金20000元。原告认为该20000元损失应由被告承担。虽然居间合同中没有就支付给卖方购房定金20000元的损失应由被告来承担的约定，但事实上也是因为被告带原告去看了这个房子，所以原告就支付了上述定金，所以该20000元的定金损失原告认为应由被告承担。在庭审时，被告我爱我家陈述，原告巩绪暖没有提到学区房（即彩香实小和彩香实验中学）的特别要求。买卖双方在签完《房屋买卖合同》之后，原告才提出学区的问题。签《房屋买卖合同》之前，原告并未明确要求需要哪个学区房。合同是2020年1月5日签订的，但是原告提到的聊天记录都是2020年1月6日的。吴曼曼告知原告胥江中学比彩香中学更好，但是原告不答应。据与原告对接的经办人吴曼曼陈述原告是因为中介费的问题不愿意买这套房子的。本院认为，原告巩绪暖与被告我爱我家之间签订的《存量房承购居间代理委托协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自合同的义务。现被告按约促成原告与案外人（出卖方）曹佳妍签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，且原告在签订合同当天向案外人曹佳妍支付了2万元的定金，后因为学区的问题，原告不想购买×××室的房屋，导致买卖双方解约。现原告要求被告赔偿20000元损失的诉讼请求，本院认为，原告在庭审时明确陈述，在2020年1月5日签订《房屋买卖合同》之前，原告没有书面向被告明确提出需要彩香实小和彩香实验中学的学区房的购房诉求，也没有在聊天记录中向被告明确提出上述学区房的需求。并当庭陈述：其于2020年1月5日签订《存量房承购居间代理委托协议》和《房屋买卖合同》的当天，原告也没有向案外人（出卖方）曹佳妍和被告我爱我家再次核实确认上述所购买的×××室房屋的学区，即是否是彩香实小和彩香实验中学的学区。故对原告要求被告赔偿20000元损失的诉讼请求，本院认为无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告巩绪暖的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告巩绪暖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名江苏省苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审判员 浦 莉二〇二〇年五月十四日书记员 张静轶