湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0191民初4384号原告：武汉佑成物业发展有限公司，住所地武汉经济技术开发区1R1地块华夏风情园商业1栋4层17室。法定代表人：魏莲妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪少荣，湖北敏讷律师事务所律师。被告：王某，女，1984年2月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：刘岱远，男，2015年9月6日出生，汉族，住武汉市经济开发区，法定代理人：王某，女，住武汉市汉阳区三角湖路4号华夏风情园6-3-601号，系被告刘岱远之母。被告：刘岱姗，女，2015年9月6日出生，汉族，住武汉市经济开发区，法定代理人：王某，女，住武汉市汉阳区三角湖路4号华夏风情园6-3-601号，系被告刘岱姗之母。原告武汉佑成物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告王某、被告刘岱远、被告刘岱姗（以下简称三被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人洪少荣，被告王某同时作为被告刘岱远、被告刘岱姗的法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付2013年8月1日起至2019年9月30日物业服务费共16,164元；2.判令三被告支付截止2019年9月30日逾期付款的违约金共54,445.50元；3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告物业公司与被告王某于2012年5月27日签订《前期物业管理服务协议》，后原告物业公司一直为三被告提供物业管理服务，至今未解除物业服务合同关系。该协议第四条第一款约定“住宅物业服务管理费为每月每平方米1.60元”的标准，根据协议约定，业主应为其名下所有的水墨兰庭6-3-601室建筑面积为136.52m2的房屋按季度缴纳物业服务费。后被告王某将该房产过户至子女被告刘岱远及被告刘岱姗名下，被告王某为被告刘岱远、被告刘岱姗法定代理人。自2013年8月1日起至2019年9月30日，三被告已拖欠物业费共计16,164元未予缴纳。根据协议第十一条第四款的约定，三被告已构成违约，三被告应补缴物业服务费，并从逾期之日起按3‰的比例承担违约金，即三被告应支付违约金54,445.50元。原告物业公司多次经信函书面催缴，被告王某均拒不支付。故原告物业公司依法向法院起诉，请求依诉予判。被告王某、被告刘岱远、被告刘岱姗共同答辩称，原告物业公司从交房开始未尽到其责任。物业小区环境脏乱差、电梯经常不维修，带病作业，原告物业公司允许小区绿化任由私家菜园种植，帮其圈墙，且原告物业公司还统一收钱帮助私人种花、做栅栏，但那是业主的公共绿化，不属于别墅区。井盖、路灯坏了也不修，半年都不换，三被告经常看到路灯被原告物业公司直接用油壶罩上。物业合同上载明24小时有人值守，被告王某曾有一次被困电梯，按电梯门铃无人应答，打电话也无人接听。治安岗亭无人值守，原本5个岗亭，现在撤掉了3个变成快递柜，还有1个长期无人值守，现仅剩1个。私搭乱建快递柜不和业主商量。原告物业公司乱收停车费。被告王某收房时就漏雨，现浇板断裂，房屋潮湿，对三被告身体也有影响，被告王某多次找原告物业公司，原告物业公司不作为，让被告王某自己去找开发商。被告王某2012年7月8日通知的物业，2013年1月才第一次维修房屋的现浇板，导致三被告装修延期半年入住。2018年夏天现浇板又出现新裂缝，找物业公司，物业公司说过了质保期，需用维修基金，每次有问题物业就推脱，质保常识都不知道。不漏雨的房间经原告物业公司维修后变得漏雨，客厅卧室到处漏雨。上次开庭原告物业公司律师未到庭，后来赶过来，开庭后原告物业公司也没有改观，马桶和杂物放了好几年一直没有清理。物业没有履行合同或合同存在严重瑕疵，按《合同法》规定三被告完全可以拒绝缴纳物业费进行抗辩。业主不受《前期物业管理服务协议》条款的约束。业主也不应承担违约责任，因为拒交物业费是原告物业公司违约造成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院做如下认定：三被告提交的照片、录像等，原告物业公司认为小区环境是动态的，偶尔的环境问题不能证明原告物业公司未履行物业管理义务，上述质证意见符合客观实际，本院予以采纳；三被告提交的停车费发票，原告物业公司认为与本案无关，停车服务属于另一法律关系，原告物业公司质证本院予以采纳；三被告提交的房屋漏水照片、录像等，原告物业公司认为与本案无关，房屋质量属另一法律关系，原告物业公司质证本院予以采纳；三被告提交的临时管理规约，原告物业公司对证明目的有异议，认为不能证明原告物业公司违反该规约，上述质证意见本院予以采纳。本院经审理查明认定事实如下：2012年5月27日，原告物业公司作为甲方与被告王某作为乙方签订编号为YCWYF151号前期物业管理服务协议，约定原告物业公司作为房地产开发单位通过协议招标程序确定的物业管理企业，为被告王某位于武汉经济开发区三角湖路4号6栋3单元601室建筑面积136.81平方米物业提供物业服务，直至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。被告王某作为带电梯多层住宅，物业服务费标准为每月每平方米1.60元。2014年11月27日，被告王某将该房屋出售。2017年7月27日，被告刘岱远作为该房屋50%的权利人、被告刘岱姗作为该房屋50%的权利人购买了该房屋。该房屋建筑面积实为136.52m2。自2013年8月1日起至2019年9月30日，三被告均未缴纳物业费。本院认为：原告物业公司与被告王某签订的前期物业管理服务协议合法有效，被告王某接受原告佑成物业提供的物业服务，有义务按照约定按期缴纳物业服务费用。原告物业公司主张的2013年8月1日起至2014年11月26日的物业费被告王某应当予以缴纳，相应时段的物业费经本院核定为3,465.79元（136.52×1.6×15+136.52×1.6÷30×26）。2014年11月27日至2017年7月26日期间因诉争房屋并未登记在本案三被告名下，原告物业公司主张由三被告承担无事实及法律依据，本院不予支持；原告物业公司可向上述时段内的房屋实际业主另行主张，本案不予处理。2017年7月27日起至2019年9月30日，诉争房屋登记至被告刘岱远、被告刘岱姗名下，相应时段的物业费经本院核定为5,714.46元（136.52×1.6×26+136.52×1.6÷31×5），被告刘岱远、被告刘岱姗各承担50%即2,857.23元。被告王某作为被告刘岱远、被告刘岱姗的母亲，自愿代为承担，作为债的加入，本院予以准许，但不因此免除被告刘岱远、被告刘岱姗的责任。三被告提交的证据虽不能证明原告物业公司未履行合同义务，但其管理中存在瑕疵本院予以认可，为促进业主与原告佑成物业的和谐共处，促进原告佑成物业提升物业服务水平，本院酌情免除被告王某、被告刘岱远、被告刘岱姗的物业服务费滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十条、第八十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效十日内支付原告武汉佑成物业发展有限公司自2013年8月1日起至2014年11月26日的物业费3,465.79元；二、被告刘岱远于本判决生效十日内支付原告武汉佑成物业发展有限公司自2017年7月27日起至2019年9月30日的物业费2,857.23元；三、被告刘岱姗于本判决生效十日内支付原告武汉佑成物业发展有限公司自2017年7月27日起至2019年9月30日的物业费2,857.23元；四、被告王某对本判决第二项、第三项承担清偿责任；五、驳回原告武汉佑成物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,566元，减半收取783元，由原告武汉佑成物业发展有限公司负担758元，被告王某、被告刘岱远、被告刘岱姗负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李纪钢二〇二〇年五月二十六日法官助理柯婷书记员陈丹