四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11038号 上诉人（原审第三人）：兰发盛，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：龚跃武，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡云华，女，1963年5月13日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。 原审被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 上诉人兰发盛因与被上诉人胡云华、原审被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称红福莱云公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 兰发盛上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项内容，改判驳回胡云华的全部诉讼请求。 事实和理由：1.一审判决认定兰发盛与红福莱云公司签订商品房买卖合同的行为无效，系认定错误，应予纠正。2010年4月13日，兰发盛与红福莱云公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，次日办理了合同签约备案，并支付了购房款。随后不久，红福莱云公司向兰发盛交付了案涉房屋，兰发盛于2012年7月前对案涉房屋进行了装修，并至今占有和使用该房屋。前述事实，有兰发盛提交的商品房买卖合同及备案表、购房款收据、装修款转款交易单、装修工程结算表、物业费收据及房屋使用状况照片等证据予以证实，足以证明兰发盛与红福莱云公司之间的合同真实有效且已实际履行。2.即便胡云华与红福莱云公司之间就案涉房屋也签订有商品房买卖合同，但根据最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定所确定的原则，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，因兰发盛与红福莱云公司签订了真实有效的合同且已实际履行，故兰发盛的合法权益应优先于胡云华的权利予以保护。相反，胡云华与红福莱云公司签订合同后，没有办理备案登记、受领房屋以及占有使用房屋，该合同因红福莱云公司的违约行为导致客观上已不能实际履行，而兰发盛与红福莱云公司之间实际履行了合同并且交付了房屋，胡云华只能向红福莱云公司主张赔偿损失，其要求撤销兰发盛的合同备案、腾退房屋的请求，损害兰发盛的合法权益，不应得到支持。3.一审法院以兰发盛的购房总价不符合交易惯例，就推定兰发盛所签合同无效，缺乏事实依据。兰发盛是一次性购买几套房屋，且是全款支付，因此与胡云华的购房总价即便存在差异，也是符合交易常理的。 胡云华辩称，胡云华于2009年10月17日与红福莱云公司签订合同，交付180060元，该合同系双方真实意思表示。一审庭审中，红福莱云公司的法定代表人胡云清当庭对“兰发盛所签合同不是真实的房屋买卖合同关系而是以商品房合同备案方式对借款进行担保”的事实进行了确认，足以认定兰发盛与红福莱云公司签订的商品房买卖合同是无效的。请求驳回上诉，维持原判。 红福莱云公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。 胡云华向一审法院起诉请求：1.确认胡云华与红福莱云公司于2009年10月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效；2.判令撤销红福莱云公司将位于成都市双流区房屋报送备案至兰发盛名下的行为；3.判令红福莱云公司将与胡云华于2009年10月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议报房管部门登记备案；4.判令红福莱云公司为胡云华办理上述房屋不动产登记证书；5.判令红福莱云公司继续履行《商品房买卖合同》及补充协议并向胡云华交付房屋；6.判令兰发盛退还上述房屋给胡云华。 一审法院认定事实：2009年10月17日，胡云华、红福莱云公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》约定红福莱云公司将其开发的位于成都市双流区住宅出售给胡云华，测绘建筑面积60.02平方米，总价款180060元；红福莱云公司应于2010年2月28日前向胡云华交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅工程质量分户验收表》。合同还约定，红福莱云公司应于2010年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）胡云华同意委托红福莱云公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因红福莱云公司的责任，胡云华未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）红福莱云公司接受委托后，因红福莱云公司责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。 补充协议第五条关于产权登记的补充约定：红福莱云公司自商品房交付使用之日起一百八十四日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。红福莱云公司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的一百八十一日内，按照政府规定程序协助胡云华或者按照胡云华的委托开始办理房屋过户手续。胡云华委托红福莱云公司代办的，须在红福莱云公司交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合红福莱云公司开展办证工作，同时胡云华须在房屋交付时向红福莱云公司提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向红福莱云公司预交按政府规定应由胡云华承担的各种相关税、费，如胡云华未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料，交清全部相关税、费的，红福莱云公司有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果由胡云华自行承担。 2009年10月13日，胡云华向红福莱云公司支付购房款10000元。红福莱云公司向胡云华出具了一份收款收据。2009年10月17日，胡云华向红福莱云公司支付购房款170060元。红福莱云公司向胡云华出具了两份收款收据。 另查明，2010年4月13日，兰发盛、红福莱云公司签订《商品房买卖合同》，约定红福莱云公司将其开发的位于成都市双流区住宅出售给兰发盛，测绘建筑面积60.02平方米，总价款156052元；红福莱云公司应于2010年2月28日前向兰发盛交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅工程质量分户验收表》。合同还约定，红福莱云公司应于2010年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）兰发盛同意委托红福莱云公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因红福莱云公司的责任，兰发盛未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）红福莱云公司接受委托后，因红福莱云公司责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。合同签订后，红福莱云公司于2010年4月14日将位于成都市双流区的案涉房屋备案至兰发盛名下，合同签约备案号为2×××0。兰发盛于2012年10月对案涉房屋进行了装修并居住使用至今。 另查明，案涉房屋所在“鸿福名苑”小区在兰发盛名下的备案房屋有10套，3套房屋的备案时间是2009年9月15日，7套房屋的备案时间均为2010年4月14日。 还查明，“鸿福名苑”项目尚未办理规划核实及竣工验收备案手续。 一审庭审中，兰发盛提交一份红福莱云公司于2010年4月15日向其出具的一份《收据》，收到1100000元，收款事由：购鸿福名苑商品房购房款。对此，兰发盛陈述该《收据》上1100000元的金额包含了几套房屋的购房款，没有具体写明房号。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：胡云华提交的商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、商品房买卖合同摘要、兰发盛提交的商品房买卖合同、购房款收据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，胡云华与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。胡云华、红福莱云公司均应按照合同约定，履行合同义务。胡云华已于2009年10月17日前向红福莱云公司支付全部购房款，红福莱云公司应为胡云华办理备案登记手续。关于兰发盛与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》，本案中，兰发盛与红福莱云公司虽签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案，但红福莱云公司主张其与兰发盛之间“名为买卖，实为借贷担保”关系。兰发盛名下在涉案小区的备案房产有10套。一审庭审中，兰发盛仅提供一份金额为1100000元的购房款收据，该收据上未载明其购买房屋的房号。同时，兰发盛与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》时间（2010年4月13日）晚于胡云华与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》时间（2009年10月17日），但兰发盛与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》中案涉房屋的总价（156052元）低于胡云华与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》中案涉房屋的总价（180060元），以上情况均不符合商品房销售合同的交易习惯，不能排除红福莱云公司辩称内容的可能性，虽然兰发盛与红福莱云公司签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但是从双方签订及履行合同的整个事实经过来看，更符合借款关系下以订立《商品房买卖合同》并办理合同备案的形式提供担保的特征，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”鉴于兰发盛购房的意思表示并不真实，其与红福莱云公司签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故兰发盛与红福莱云公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续。故对胡云华要求红福莱云公司协助其撤销兰发盛对案涉房屋的备案登记手续并于备案登记手续撤销后协助其办理合同签约备案手续的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于胡云华要求红福莱云公司交付案涉房屋以及不动产权证书的诉讼请求是否成立的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，同时，根据胡云华、红福莱云公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书等。本案中，“鸿福名苑”项目尚未办理规划核实及竣工验收备案手续。按照上述法律规定及合同约定，案涉商品房尚不具备交付条件，亦不具备办理不动产权证的条件，故胡云华要求红福莱云公司交付案涉房屋以及办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于胡云华主张兰发盛退还案涉房屋的诉请是否成立的问题，案涉商品房尚不具备交付条件，且该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。对该项诉请，一审法院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、胡云华与红福莱云公司于2009年10月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议有效；二、兰发盛与红福莱云公司于判决发生效力之日起十日内共同撤销位于成都市双流区房屋的备案登记（合同签约备案号为2×××0）；三、红福莱云公司于上述第二项义务履行完毕后十日内协助胡云华办理位于成都市双流区房屋的备案登记；四、驳回胡云华的其他诉讼请求。一审案件受理费3902元，由红福莱云公司负担。 二审中，兰发盛提交一份新证据，即：一审法院（2011）双流民初字第1016号民事判决书，拟证明：兰发盛向红福莱云公司购买“鸿福名苑”共计十套房屋，兰发盛针对其中一套房屋已向一审法院另案起诉请求确认合同有效，一审法院判决支持了兰发盛的诉请，该判决已发生法律效力，故本案中兰发盛与红福莱云公司所签订的商品房买卖合同亦为有效。 经质证，胡云华对上述证据的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性及证明力，理由是：在1016号案件中，红福莱云公司未到庭应诉，一审法院是缺席进行的审理；而本案一审中，红福莱云公司的法定代表人胡云清到庭陈述与兰发盛之间是借款关系而非真实的商品房买卖合同关系，故，1016号案件的处理结果不能作为认定本案中兰发盛所签合同有效的依据。 经审查，本院认为，兰发盛提交的证据真实性能够确认，但，1016号案件中的诉争房屋并非案涉房屋，且1016号案件中红福莱云公司未到庭应诉，而本案中红福莱云公司的法定代表人到庭陈述了相关事实，故，1016号案件所涉事实与本案的查明事实不完全相同，基于此，兰发盛与红福莱云公司之间就其他房屋是否建立了真实、合法、有效的商品房买卖合同关系这一事实，与本案中认定兰发盛与红福莱云公司之间就案涉房屋是否存在商品房买卖合同关系之间，不具有关联性，该证据不能达到兰发盛的证明目的，本院对此不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、胡云华与红福莱云公司于2009年10月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的效力认定。 庭审已查明，胡云华与红福莱云公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方的签名、盖章真实，双方关于房屋买卖的意思表示亦属实，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”及第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，一审法院认定本案中胡云华与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，正确，本院予以确认。 二、案涉房屋上兰发盛的签约备案登记应否撤销。 本案中，红福莱云公司虽然分别与胡云华、兰发盛先后签订了商品房买卖合同，但红福莱云公司明确陈述其与兰发盛之间所签合同及办理的备案登记手续系对双方之间的借款合同关系所做担保，并非真实的房屋买卖。本院认为，从兰发盛所签合同及合同实际履行的相关事实看，红福莱云公司并未向兰发盛开具对应案涉房屋的收款收据，而兰发盛持有的《收据》载明购房款数额为1100000元，其虽述称该《收据》对应其购买的含案涉房屋在内的几套房屋，但并未提交其余房屋的商品房买卖合同予以佐证；且兰发盛亦未提交其向红福莱云公司支付该1100000元的付款凭证，不能排除该款项系兰发盛出借款项的可能性，故，就购房款实际支付的事实，胡云华所举证据较之兰发盛所举证据更具有优势。此外，案涉房屋所在项目尚未办理竣工验收、红福莱云公司亦未向购房人交房，在此情况下，兰发盛关于其于2012年10月实际收房并装修入住案涉房屋至今的陈述，不排除系兰发盛强行占有房屋的可能性，因此，兰发盛实际装修并居住于房屋至今的事实即便客观存在，也不能当然认定是红福莱云公司向兰发盛履行了交房义务。基于上述分析，一审法院关于红福莱云公司与兰发盛之间签订《商品房买卖合同》及办理备案登记的行为，应系为借款提供担保的意思表示，并非建立真实商品房买卖合同关系，合同应属无效的认定，并无不当。一审法院据此对胡云华要求红福莱云公司、兰发盛协助办理撤销案涉房屋备案登记手续的主张予以支持，并无不当，本院予以维持。 三、胡云华要求红福莱云公司将双方于2009年10月17日签订的《商品房买卖合同》办理备案登记的主张应否支持。 我国现行民事法律体系中，开发商为购房人办理合同备案登记手续的相关规定，见于《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》之中，其效力属于部门规章，并非法律规定，故，办理合同备案登记手续并非开发商的法定义务。胡云华在二审中提出补充协议第五条第一款关于“甲方（即红福莱云公司）自商品房交付使用之日起一百八十四日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案”的内容即为双方约定的红福莱云公司应承担的办理合同备案登记义务，本院认为，该条约定系对房屋产权办理的约定，并非针对合同备案登记事项，而胡云华与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，对办理合同备案登记手续并无约定。基于此，胡云华要求红福莱云公司将案涉房屋备案至自己名下的主张，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。一审法院支持胡云华的此项主张，适用法律不当，本院予以纠正。办理合同备案登记手续不是购房人办理房屋权属登记的前提，在房屋办理权属登记的条件成就时，胡云华可另行主张权利。 综上，兰发盛的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10175号民事判决第一、二项； 二、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10175号民事判决第三、四项； 三、驳回胡云华的其他诉讼请求。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费7500元，由上诉人兰发盛负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年五月二十日 书记员 王朝阳