山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终203号上诉人（原审被告）：宋某，男，1986年12月12日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市泽州县。委托诉讼代理人：张某，晋城市城区凤韵法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：山西华洋工贸集团有限公司，住所地：晋城市开发区兰花路315号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：郭某，任该公司财务副总经理。委托诉讼代理人：赵某，山西长宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲某，男，1985年9月18日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市城区红星西街163号省运小区5号楼3单元401室，身份证号：×××，系该公司副总经理。上诉人宋某因与被上诉人山西华洋工贸集团有限公司（以下简称华洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院(2019)晋0502民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理，上诉人宋某及其委托诉讼代理人赵五伟、被上诉人华洋公司的委托诉讼代理人赵某、曲某到庭参加询问，本案现已审理终结。宋某上诉请求：1、撤销原审判决，驳回华洋公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院程序违法，上诉人并未收到应诉通知及开庭传票，一审法院以“依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理”严重程序违法。第二，案件受理费与诉讼标的严重不符，一审法院收取被上诉人少的案件受理费情况下，判决高的诉讼标的既损害上诉人的利益也损害国家利益。第三，一审法院认定事实不清。依照租赁协议第五条约定“未按时足额交付租金本合同自动解除，甲方收回所租房屋”。根据本约定充分说明被上诉人享有单方解除权，双方合同已自动解除，此后租金不应由上诉人承担。华洋公司辩称，一、原审程序合法。原审法院先是以电话通知宋某到法院积极应诉，后因其以拒绝确认送达地址、拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员等方式规避送达，故原审法院以宋某一年内进行其他诉讼的案件中提供的地址也就是宋某身份证上的地址作为送达地址（该地址就是宋某上诉时向法院提供的送达地址），两次向其邮寄了应诉通知及出庭通知、诉状等文书，原审法院的行为符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的规定。二、答辩人系按照原审法院要求缴纳的案件受理费，并未少缴。三、原审认定事实清楚，判决合法合理。因上诉人宋某未按约向答辩人支付租金，根据《租赁协议》第5条约定，双方约定的解除合同条件成就，答辩人享有单方解除权，此时，合同并不当然解除，只有答辩人实际行使解除权，方可导致合同解除的效力。本案中，为避免纠纷，答辩人于2019年9月5日通过起诉的方式行使了单方解除权，上诉人理应按照约定将房屋按现状归还答辩人，其经营期间的装修等设施归答辩人所有，并应当按照约定向答辩人支付租金至其将房屋归还给答辩人之日止，暂计至2019年8月31日为153.32万元。综上，请求法院依法驳回上诉人宋某的上诉请求，维持原判。华洋公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告于2017年4月20日签订的《租赁协议》；2、请求依法判令被告按房屋现状将房屋归还给原告；3、请求依法判令被告支付租金153.32万元（暂计算至2019年8月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，原、被告双方签订《租赁协议》一份，约定原告将位于高平市南内街路北侧华洋汽贸店东侧房屋共八层（地上7层、地下1层），共计6575.6平方米租赁给被告经营使用。租期为10年，自2017年5月1日起至2028年4月30日止。约定租金标准为前五年130万元/年，后五年随市场价。原告将房屋依约交给被告使用，但被告始终未依约支付租金，经原告多次催促，被告在支付20万元租金之后，便不再履行任何合同义务，截止2019年8月31日，被告仍欠租金153.32万元，以上事实有原、被告双方签订的《租赁协议》和收款收据在案佐证。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。在合同签订后，双方应按合同约定各自履行其义务，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告应当依合同约定支付原告租金，故原告要求被告支付租金153.32万元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照协议第五条约定，被告未按合同约定按时足额缴付租金的，原告享有单方解除权，被告应当依照约定返还其房屋，且其经营期间的装修等设施归原告所有。由于被告始终未依约支付足额租金，因此，被告应按房屋现状将房屋归还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决：一、解除2017年4月20日原告山西华洋工贸集团有限公司与被告宋某签订的《租赁协议》。二、被告宋某于本判决书生效后十日内按房屋现状将房屋归还给原告山西华洋工贸集团有限公司。三、被告宋某于本判决书生效后十日内支付原告山西华洋工贸集团有限公司租金153.32万元（暂计算至2019年8月31日）。案件受理费减半收取4875元，由被告宋某负担。二审中，上诉人宋某新提交了两份证据。证据1：（2019）晋05民终610号民事判决书一份，欲证明晋城市鑫路通新能源汽车有限公司（以下简称鑫路通公司）与宋某等买卖合同一案中，华洋公司给鑫路通公司出具了证明一份，明确载明2018年6月1日华洋公司已经将鑫路通公司租赁的房子收回，而该房屋系宋某之前租赁给鑫路通公司的，为本案案涉房屋的一层东二间。证据2：2018年8月28日的手机录音一份，欲证明被上诉人陈述其因联系不到上诉人所以没有行使解除权不是事实，2018年8月28日宋某主动联系过曲某，被上诉人可以联系到宋某。被上诉人华洋公司质证称，证据1中的证明其没有见过，鑫路通公司的情况其也不知道，当时是上诉人宋某租赁出去的。另外，该判决作出的时间是2019年5月31日，距本案一审不到一年。而该判决书第一页载明宋某的地址和本案送达地址一致。证据2的录音系宋某打给被上诉人副总经理曲某的，被上诉人联系不到宋某，且录音内容恰恰证明双方租赁合同没有解除，曲某一直在催要租金，被上诉人没有行使单方解除权，合同还在履行。被上诉人华洋公司提交了其与张咏梅的租赁协议一份，欲证明案涉房屋现状为张咏梅租赁了一层一间半用于宁夏胡羊排饭店经营，2019年10月被上诉人使用了两间作为售楼部使用，其他房屋均是空置的。上诉人宋某质证称，对房屋现状其不清楚，但上述判决书和该合同恰恰说明涉案房屋早在2018年6月已经由被上诉人收回并进行了后期处理和租赁行为。本院认为，华洋公司给鑫路通公司出具的证明已被生效的（2019）晋05民终610号民事判决书采信认定，故对鑫路通公司于2018年6月1日将案涉部分房屋退回华洋公司的事实予以确认；手机录音双方均认可，对其真实性本院予以确认；华洋公司提交的租赁协议宋某亦未提出异议，故对华洋公司将涉案部分房屋转租的事实予以确认。本院核实了宋某于2018年10月19日在泽州县人民法院（2018）晋0525民初2116号案件中填写的送达地址确认书，其填写的送达地址为晋城市泽州县南村镇南村村寨西后街巷12院1号，手机号码为152XXXXXXXX。宋某认可该地址确认书中的内容系其填写，华洋公司对该地址确认书无异议。二审查明：2017年4月20日上诉人与被上诉人签订《租赁协议》，约定华洋公司将位于高平市南内街路北侧华洋汽贸店东侧房屋共八层（地上7层、地下1层），共计6575.6平方米租赁给宋某经营使用。租赁期限自2017年5月1日起至2028年4月30日止。2017年5月1日至2018年4月30日止为装修期。其中第三条租金标准及收缴办法：双方约定2018年5月1日-2023年4月30日五年内每年每年租金为130万元（不含税）。2023年5月1日-2028年4月30日五年内租金每年随行就市。第一年（2018年5月1日-2019年4月30日）租金在本协议签订之日，乙方一次性支付甲方租金30万元，装修期满，于2018年4月30日前乙方一次性支付剩余租金100万元，付清甲方第一年租金。第五条乙方的责任：（1）乙方须按本合同约定按时足额交付租金，否则乙方无任何条件搬离所租房屋，所有乙方经营的前期装修设施设备归甲方所有，本合同自动解除，甲方收回所租房屋...。2017年10月28日，宋某支付给华洋公司20万元租金。2017年10月31日，宋某为要回20万元租金，与被上诉人副总经理曲某在被上诉人公司发生冲突。2018年8月28日上诉人宋某与被上诉人副总经理曲某就租赁事宜进行过沟通。另查明，租赁协议签订后，宋某开始对涉案房屋进行装修，并将部分房屋转租给他人用作经营宁夏胡羊排饭店及鑫路通公司。在（2019）晋05民终610号上诉人宋某、宋戌太与被上诉人鑫路通公司、原审被告张婷婷买卖合同一案中，鑫路通公司与宋某均认可双方签订房屋租赁协议一份，宋某将位于高平市南内环街北侧华洋汽贸店东侧综合楼一层东二间的房屋租赁给鑫路通公司经营使用。该案中，华洋公司出具证明一份，载明：“兹证明晋城市鑫路通新能源汽车有限公司，将其所租赁位于高平市南内环街北侧华洋汽贸店东侧综合楼一层东二间的房屋，于2018年6月1日已退回本公司。华洋公司二〇一九年四月二十六日”并加盖华洋公司公章。2018年6月26日，华洋公司与张咏梅签订租赁协议，将位于高平市南内街路北测华洋汽贸店东侧综合楼一层第三间（一间半）租赁给张咏梅用于宁夏胡羊排饭店经营使用，租期共计3年，并按合同约定收取了租金。再查明，宋某在一年内其他诉讼案件中填写的送达地址和手机号码与本案一审法院为宋某邮寄开庭传票等相关手续的邮寄地址、手机号码一致。本院认为，一、关于一审程序是否违法的问题。最高人民法院关于《进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定：“当事人拒绝确认送地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：...(三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址...”本案中，宋某当庭认可晋城市城区人民法院宋姓工作人员给其打过电话要求其去取材料的事实，之后原审法院在无法与宋某取得联系的情况下，按照一年内宋某在其他诉讼案件中提供的送达地址邮寄送达开庭手续，并无不当。且经本院核实，2019年10月9日原审法院寄出的邮政专递于2019年10月17日退回妥投，原因为保管期满无人领取而退回。根据最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”本案中宋某未能实际接收诉讼文书，文书退回之日即为送达之日,且宋某亦未提供证据证明其存在不适用前款规定的情形。故上诉人所提一审法院程序违法的上诉理由本院不予支持。二、关于案涉合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。该条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方在《租赁协议》中约定“乙方须按本合同约定按时足额交付租金，否则乙方无任何条件搬离所租房屋，所有乙方经营的前期装修设施设备归甲方所有，本合同自动解除”，该条款系双方当事人约定的合同解除条件的条款，而双方在合同履行过程中，上诉人未按约足额支付租金，按照双方的约定，被上诉人此时享有合同解除权，但双方就合同解除事宜一直未能协商一致，亦没有证据证明华洋公司作出合同解除的明确意思表示并通知了宋某，故其双方之间的租赁合同并未解除。现双方均不愿意继续履行合同义务，合同目的已不能实现，一审法院判决解除双方于2017年4月20日签订的《租赁协议》，符合法律规定。上诉人所提案涉合同已经自动解除的上诉理由不成立，本院不予支持。三、关于华洋公司向宋某主张的租金数额是否应当支持暨合同解除违约责任的承担问题。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，双方在合同履行过程中，宋某未按约足额支付租金，又因要求被上诉人返还其已支付的20万元租金于2017年11月31日与被上诉人副总经理曲某发生冲突，且在装修期满，2018年4月30日前宋某亦未按约支付其应支付的100万元租金。按双方合同约定，在宋某未按约足额交付租金时，宋某经营的前期装修设施设备归甲方所有，甲方收回所租房屋。在宋某出现违约行为时，被上诉人理应采取适当措施防止损失扩大，并在合理期限内行使合同解除权。但其在上诉人出现违约行为后长时间不行使合同解除权，存在一定的过错。被上诉人在2018年6月1日收回鑫路通公司所租赁房屋、在2018年6月26日将案涉房屋进行转租的行为，说明其已经对涉案部分房屋行使权利，此时其仍未行使合同解除权致使损失扩大部分其应自行承担。故对其主张的2018年6月26日之后的租金不予支持。宋某应按合同约定的租金标准支付2018年5月1日至2018年6月26日期间的租金。合同约定2018年5月1日至2023年4月30日五年内每年租金为130万元，那么两个月的租金约为21.66万元，宋某已支付20万元，仍需支付1.66万元。一审法院判令宋某支付租金至2019年8月31日确有不当，本院予以纠正。四、关于一审案件受理费收取是否有误的问题。晋城市城区人民法院于2019年12月4日做出(2019)晋0502民初2930号民事裁定书，对“案件受理费减半收取4875元，由被告宋某承担”补正为“案件受理费减半收取9750元，由被告宋某承担”，庭审中上诉人宋某对补正后的案件受理费数额没有异议，本院不再赘述。综上，宋某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:维持山西省晋城市城区人民法院(2019)晋0502民初2930号民事判决第一项、第二项，即：解除2017年4月20日原告山西华洋工贸集团有限公司与被告宋某签订的《租赁协议》；被告宋某于本判决书生效后十日内按房屋现状将房屋归还给原告山西华洋工贸集团有限公司；变更山西省晋城市城区人民法院(2019)晋0502民初2930号民事判决第三项为宋某于本判决书生效后十日内支付山西华洋工贸集团有限公司租金1.66万元。三、驳回山西华洋工贸集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取9750元（山西华洋工贸集团有限公司已预交），由山西华洋工贸集团有限公司负担9644元，由宋某负担106元；二审案件受理费18560元（宋某已预交），由山西华洋工贸集团有限公司负担18359元，由宋某负担201元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年五月十一日书记员 李素娟