杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2880号 原告周莉仙，女，1982年12月21日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托代理人王红清，浙江侠岚律师事务所律师。 被告马小伟，女，1992年3月4日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 原告周莉仙诉被告马小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法由审判员李芳适用小额诉讼程序进行审理，在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，依法转为简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告周莉仙及其委托代理人王红清、被告马小伟到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告周莉仙诉称：2019年6月30日，被告通过浙江链家房地产经纪有限公司向原告租赁位于杭州市萧山区房屋一套，原告于当日将房屋交付给被告，并办理租赁房屋交接清单。同年7月10日，原、被告通过浙江链家房地产经纪有限公司补签房屋租赁居间合同1份，约定租期自2019年7月1日至2020年6月30日，租金5700元每月，租金支付方式为月付，押金5700元，被告在签订本合同时向原告支付首期租金及押金，后续支付每笔租金的截止日期为确定交付月的当月15日；物业费300元每月，被告连同租金一同支付，由原告代缴。并约定经双方协商一致，可以解除合同；原告隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其它权利瑕疵，影响被告使用的，被告有权单方解除合同，原告应按壹个月租金标准向被告支付违约金；被告不按照约定支付租金达10日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按壹个月租金的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付押金5700元，并按月向原告支付租金至2019年9月份，但从2019年10月1日起，被告已逾期三个月未支付租金和物业费。故原告起诉要求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.被告支付2019年10月1日起至合同解除日止按每月5700元计算的租金；3.被告支付2019年10月1日起至合同解除日止按每月300元计算的物业费；4.被告支付违约金5700元。 被告辩称：1.其是替公司租赁案涉房屋，本人没有实际居住过，不应该承担相应的付款义务；2.原告未书面告知案涉房屋被抵押的事实，案涉房屋租赁合同无效；同时，其于2019年9月20日告知原告要求退房交接，案涉房屋租赁合同于2019年10月1日起已经双方合议解除，未当面交接钥匙并不影响合同解除的效力；即使认定被告违约，被告应当支付的违约金已经与其支付的押金抵消，被告不需要再支付违约金给原告。综上，被告不应承担违约及支付后续租金的责任，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了房屋租赁居间合同及租赁房屋交接清单各一份，欲证明被告向原告租赁案涉房屋，并就房租及物业费进行约定的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但是提出是公司其他员工入住的。经审查，因被告对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.转账凭证1组，欲证明被告水电费、物业费支付至2019年9月底，且交费主体不是被告的事实。2.被告与原告的微信聊天记录（打印件）1组，欲证明被告在2019年9月底向原告提出解除合同，将房屋钥匙交付给原告的事实。3.微信聊天记录2组，欲证明案涉房屋租金系公司支付的事实。4.房屋租赁居间合同1份，欲证明合同虽系被告签订，但是签订合同的目的不是为了被告。5.解除合同协议书1份，欲证明2020年4月14日，原、被告签订解除合同协议1份，约定案涉合同于2020年4月14日解除的事实。6.录音材料1份（附录音光盘及书面整理资料）、离职申请、承诺书各1份，欲证明被告已经从原先的公司离职，该公司的负责人方兴海于2020年4月16日出具承诺书给被告，承诺支付法院判决所产生的费用的事实。经质证，被告对证据1的“三性”无异议，但无法看出具体缴费人。对证据2的形式真实性无异议、对内容有异议，原告并未同意被告解除案涉合同。对证据3，原告对“三性”均有异议，但是聊天记录中的答复状实际说明案涉租赁关系成立。对证据4的“三性”无异议，但认为不能达到被告的证明目的。对证据5的“三性”均有异议。经审查，原告对证据1、4的“三性”无异议，本院对上述证据予以确认。原告对证据2的形式真实性无异议，本院予以确认，但从聊天记录的内容看，并不能证明原、被告双方曾经协商一致解除案涉合同的事实，故对该证据的证明效力不予确认。对证据3、证据6，被告与案外人之间的纠纷与本案没有关联性，故本院对上述证据的关联性不予确认。 经审理，本院查明的事实与原告主张的事实一致。 另查明，案涉春和钱塘5幢2单元1102室房屋的所有者为楼江，原告应浙江链家房地产经纪有限公司的要求代签楼江的名字。原、被告于2020年4月14日签订解除合同协议1份，约定双方签订的房屋租赁合同于2020年4月14日解除；期间，未有第三人就案涉房屋主张实现抵押权。 本院认为：本案的争议焦点之一为被告是否要为案涉房屋租赁合同承担责任。首先，被告作为承租人与原告签订房屋租赁居间合同和房屋交接清单，且未违反法律法规的强制性规定；其次，原告的代签行为系中介公司的要求，非楼江的真实授权，且楼江已出租给原告方，对此被告也明知并支付租金给原告，因此确认合同的相对方为原、被告双方；即使案涉房屋实际并非被告本人使用，现原告根据合同相对性原则，主张被告承担相应的合同责任亦属合法，被告与案外人之间的纠纷可另行主张，本案不予处理。再次，即使案涉房屋存在抵押，但在合同期内，并未有第三人主张实现案涉房屋的抵押权，并不影响被告实现合同目的，被告据此主张合同无效没有事实和法律依据。综上，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立且有效，双方均应按约履行。对被告的相关抗辩本院不予支持。本案的争议焦点之二为案涉房屋租赁合同的解除时间及被告应当支付租金的截止时间。关于被告抗辩称其已经和原告于2019年10月1日合意解除案涉房屋租赁合同，但未提供证据予以证实，故对该抗辩本院不予支持。被告作为承租人，在未经合法解约的情况下，单方通知原告腾房退租，案涉合同当时并未有效解除，故案涉租赁合同的解除时间应当认定为2020年4月14日。合同解除后，案涉租赁合同即不再履行，原告有权按照合同约定要求被告支付至租赁合同解除日止的房屋租金及物业费；同时，被告逾期支付租金的时间已经超过合同约定的10日，已构成违约，应当承担合同约定的违约金。综合上述分析，结合庭审查明的事实及原告的诉讼请求，被告应当支付自2019年10月1日起至2020年4月14日按每月5700元计算的房租计36860元以及按照每月300元计算的物业费计1940元，并支付一个月的房租5700元作为违约金。同时，双方同意将被告缴纳的押金5700元在本案中一并处理，系当事人对其民事权利的合理处分，不违反法律规定，本院予以准许，在被告应付租金中予以抵扣。综上，原告变更后的诉讼请求证据充分，且符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、周莉仙与马小伟于2019年7月10日签订的房屋租赁合同于2020年4月14日解除； 二、马小伟于本判决生效后十日内支付周莉仙租金31160元、物业费1940元，共计33100元； 三、马小伟于本判决生效后十日内支付周莉仙违约金5700元。 如马小伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770元，减半收取385元，由马小伟负担。 周莉仙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；马小伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年五月十八日 书记员 王知飞