云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终760号上诉人（原审原告）：师宗县富佳房地产经纪有限公司，住所地师宗县漾月街道明辉商都FA-1001。法定代表人：冯丽琼，该公司经理。委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人（原审被告）：白雪伟，男，汉族，1985年7月1日生，玉溪市江川县人，初中文化，个体户，现住师宗县。上诉人师宗县富佳房地产经纪有限公司（以下简称“富佳经纪公司”）因与上诉人白雪伟居间合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2019）云0323民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富佳经纪公司上诉：一、请求中级法院撤销原判；二、依法判决被上诉人依约履行合同，支付中介费及违约金13120元（328000元×2%×2倍）；三、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实及法律适用错误。上诉人与被上诉人于2019年3月27日签订的《看房确认书》是合法有效的合同，双方签订的《看房确认书》名为看房确认书实为居间合同，其中约定了原、被告的相应权利义务。上诉人已经履行了向被上诉人提供房产买卖信息及上诉人的中介员杨存美带领被上诉人到约定的龙凤庄园3幢3单元502室及龙凤庄园5幢1单元502室实地看房（及看其他房源），由于上诉人提供订立合同媒介服务，使得被上诉人与龙凤庄园3幢3单元502室的房主陈欣交易成功并办理了房屋变更登记在被告白雪伟的名下，被告应当履行支付成交价2%的中介费。二、被上诉人违约，依法应当承担约定的违约责任。上诉人与被上诉人书面自愿约定被上诉人违约应当支付2倍中介费。基于意思自治的原则，约定大于法定，被上诉人违约应当支付2倍中介费13120元。上诉人依约为被上诉人提供订立合同的媒介服务，并在两个月零三天内成功促成交易。只要交易成功，不管是被告及其配偶及直系亲属在本协议签订后6个月私下与乙方推荐的房主达成交易或者通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易，被告均应当支付约定的中介费。被上诉人为了“跳单”，避之不及故意隐瞒交易及过户信息，上诉人不知也无法为被上诉人整理二手房贷款资料、代办过户等相关业务。法律不强人所难，原审偏袒被上诉人，使其违约行为成为理所当然，违反法律规定。白雪伟未作答辩。白雪伟上诉：一、请求中级人民法院依法撤销（2019）云0323民初1465号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。看房确认书并不是在看房之前签订，而是形成在看房之后。2019年3月17日，上诉人在杨存美的带领下看了房，但截止看房时双方并未达成任何居间服务合同，而是在看房结束后，杨存美才拿出看房确认书让上诉人签字，并表示这个只是证明她作了这个工作，回去跟公司有个交代，没其他意思。二、本案涉及的房源信息并非被上诉人独享。通过一审法院查明，被上诉人并未取得房主的授权居间变卖该房产，涉案房屋的房源信息并非被上诉人独享，房主有权利用其它居间平台、自媒体平台及亲友圈传播、发散要卖房的信息，而上诉人也可以通过其他渠道获取该信息。本案中，通过房主作证，恰恰证明了本案的房源信息是通过房主的亲友李伟传递的，而不是通过被上诉人获取的房源达成交易。三、本案房屋交易并非被上诉人最终促成。按照一般交易习惯，看了货物并不表示要买，最终交易要达成，还需很多程序。本案中，被上诉人要收取佣金，有一个前提条件就是促成房屋交易并签订《房屋买卖合同》，如果仅仅凭借一次看房就等同于最终促成交易，未免过于牵强。四、被上诉人没有取得房主授权而介绍卖方，构成欺诈。本案房主证实，并未授权被上诉人居间卖房，被上诉人连基本的授权都没有，如何在中间居间介绍，如何促成交易？五、本案适用法律《中华人民共和国合同法》第427条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。一审法院认定法律事实已经明确，除了看房以外，被上诉人并未提供其他服务，如此根本不可能促成房屋交易，且其也没有授权进行交易。因此，在没有促成合同成立的情况下，被上诉人主张支付报酬于法无据。富佳经纪公司未作答辩。一审法院认定事实：原告富佳经纪公司是专业从事房地产经纪服务的公司，被告白雪伟需要购买房子，到原告处商请提供中介服务。2019年3月17日原、被告签订看房确认书。约定：“一、甲方欲购买房产，现乙方为其介绍下列房产,甲方确认为首次看房，乙方带甲方看房不收费。1、曲靖市师宗县龙凤庄园小区3号楼3单元5楼02户，售价：34万，看房时间2019年3月17日；2、曲靖市师宗县龙凤庄园小区5号楼1单元5楼02户，售价：35万，看房时间：2019年3月17日。二、委托服务费标准、支付方式和支付期限：乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费的一次性支付于甲方。三、乙方的责任和义务：1、乙方免费为甲方提供房源信息，并带甲方实地看房;2、甲方为乙方整理二手房贷款资料代办过户等相关业务。四、有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、甲方及其配偶及其直系亲属如在本协议签订后6个月内私下与乙方推荐的房屋房主达成交易；通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。五、甲方与乙方所介绍的房屋签署《房屋买卖合同》后，乙方配合买卖双方成功办理二手房按揭贷款且过户后，乙方的居间视为完成。六、本协议自双方签字或盖章后生效。”2019年3月17日原、被告签订看房确认书后，原告公司中介员杨存美带领被告白雪伟分别看了位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502室及5幢1单元502室的两套房屋。2019年5月20日，被告白雪伟与房主陈欣达成房屋买卖合同，将位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502室，建筑面积为118.40平方米的房屋转让给被告白雪伟，成交金额为328000元。之后，原告富佳经纪公司以被告白雪伟私下与房主达成交易构成违约为由，向本院起诉要求判令被告依约履行合同，支付中介费及违约金13120元。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，根据居间人的劳务合理确定。居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告富佳经纪公司与被告白雪伟签订的看房确认书，系双方共同协商自愿达成的，该确认书对双方具有法律约束力。原、被告应严格按照看房确认书约定履行各自义务。原告富佳经纪公司履行了提供房源及带看房义务，但未按约定为被告整理二手房贷款资料、带办过户等相关业务，未全面完成提供订立合同的媒介服务。被告白雪伟在看房后于2019年5月20日与房主陈欣达成房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，成交金额为328000元。被告白雪伟应按照确认书约定支付原告富佳经纪公司中介费，故对原告富佳经纪公司要求被告白雪伟支付中介费及违约金13120元的诉讼请求，本院只支持一半中介费3280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：由被告白雪伟于本判决生效后立即付给原告富佳经纪公司中介费3280元。案件受理费128元，减半收取64元，由被告白雪伟承担。二审中，当事人各方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，……”本案上诉人富佳经纪公司与上诉人白雪伟签订的《看房确认书》系双方自愿达成，该确认书对双方具有法律约束力。确认书中“乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费一次性支付于乙方。”的约定具有居间合同性质，居间合同是以促成委托人与第三人订立合同为目的，居间人要求支付报酬的前提条件是促成合同成立。上诉人富佳经纪公司在本案居间服务中带领白雪伟看过一次房，因房主陈欣并未委托富佳经纪公司出售其位于师宗县龙凤庄园3幢3单元502室的房屋，富佳经纪公司带领白雪伟看过房后未再做过其他工作，上诉人白雪伟最终通过其他信息渠道与房主陈欣签订了《房屋买卖合同》，并不是由富佳经纪公司从中促成，故富佳经纪公司并未按约完成居间服务，对于上诉人富佳经纪公司要求上诉人白雪伟支付居间服务费的诉请，本院不予支持。因白雪伟于签订《看房确认书》后六个月内与房主陈欣签订了房屋买卖合同，构成双方在确认书中约定的违约行为，对于富佳经纪公司主张的违约金应予支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《看房确认书》系上诉人富佳经纪公司打印提供，上诉人白雪伟认为其中违约金为双倍服务费，过分高于造成的损失，申请二审法院予以适当减少，本院调整为双方《看房确认书》中约定服务报酬的20%，即328000元×2%×20%=1312元。综上所述，上诉人白雪伟的上诉请求部分成立，上诉人富佳经纪公司的上诉请求不能成立。一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销师宗县人民法院（2019）云0323民初1465号民事判决。（即：由被告白雪伟于本判决生效后立即付给原告富佳经纪公司中介费3280元。）二、由上诉人白雪伟于本判决发生法律效力后十五日内支付上诉人师宗县富佳房地产经纪有限公司违约损失1312元。三、驳回上诉人师宗县富佳房地产经纪有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费128元，减半收取64元，由上诉人师宗县富佳房地产经纪有限公司负担54元，由上诉人白雪伟负担10元。二审案件受理费128元，由上诉人师宗县富佳房地产经纪有限公司负担115元，由上诉人白雪伟负担13元。审判长  刘跃昌审判员  李泽文审判员  李强明二〇二〇年五月二十二日法官助理赵丽娟书记员亢敏璇