四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2026号 原告：曾先娅，女，1991年1月3日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：蔡艳，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都澜山置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1栋7楼2号。 法定代表人：肖锋，执行董事。 委托诉讼代理人：谭世勇，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师 原告曾先娅与被告成都澜山置业有限公司（以下简称“澜山公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾先娅的委托诉讼代理人蔡艳、被告澜山公司的委托诉讼代理人谭世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付迟延交房违约金，按703000元的日万分之二计算，自2016年12月31日起至2017年3月4日为62天共8597.79元；2.判决被告向原告支付迟延办证违约金，按703000元的日万分之一计算，自2017年3月4日起至交付房屋不动产证之日止，暂计算至2019年12月26日为496天共34868.80元；3.判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原被告双方于2015年3月19日签署商品房买卖合同，原告向被告购买商品房，约定因出卖人的原因，出卖人未在合同约定的时间内如期交付商品房，每逾期一日出卖人按买受人房款的万分之二支付违约金。双方于2015年3月19日签署商品房买卖合同，原告向被告购买商品房，约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。原告已支付购房款703000元，被告于2017年3月4日交付商品房并收取办理契税、产权登记等相关费用。被告在交房和产权办理方面皆存在着违约的情形。因此原告按合同的约定提起诉讼，恳请贵院支持原告的请求维护原告的合法权益。 被告在庭审中对原告陈述的事实无异议，但辩称，1.针对迟延交房，原被告双方签订了《一品金天府项目交房补充协议》，原告已放弃了向被告追究违约金的权利，因此被告不应承担迟延交房违约金；2.关于逾期办证，双方买卖合同明确约定的在取得产权证后15日内支付违约金，因此还未到支付违约金的约定时间，原告的诉讼请求应当驳回。 本院经审理查明：原被告双方于2015年3月19日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于成都市高新区大源组团一品金天府的商品房，房屋总价款为703000元，原告已向被告付清房款。合同第十条约定，“被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋”，合同第十二条约定，“若被告逾期交房期间在90日之内（含）的，应自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，经本院查明，合同第九条约定的违约金计算比例与第十二条一致为每日万分之二，合同第十九条约定，“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人如选择不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付”。双方后又签订了《一品金天府项目交房补充协议》（以下简称补充协议），约定将案涉房屋的收房时间调整为2017年2月28日，并约定“乙方（原告）对甲方（被告）交房日期的变更表示同意，并保证不就此向甲方追究任何法律责任”。被告同意代原告缴纳物业费至2017年4月30日。被告于2017年3月4日向原告交付房屋。原告在收房之日向被告支付了办理房屋产权证的税费，而今被告还未办理房屋产权证。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《一品金天府项目交房补充协议》、收据和当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点在于：一、关于逾期交房违约金的计算；二、关于逾期办证违约金的计算；三、关于逾期办证和逾期交房违约金的支付时间。 关于逾期交房违约金的计算问题。本院认为，根据原被告双方签订的《一品金天府项目交房补充协议》的约定，原告同意将案涉房屋的收房日期从2016年12月31日变更为2017年2月28日，并保证不就此向被告追究任何法律责任，被告则同意代原告缴纳物业费至2017年4月30日。上述约定，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。被告承担逾期交房违约责任的时间为2017年3月1日至2017年3月4日，应支付的逾期交房违约金按合同约定的已付房款703000元的日万分之二计算为421.8元。 关于逾期办证违约金的计算问题。本院认为，原被告双方在商品房买卖合同中约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人如选择不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2017年3月4日将案涉房屋交付给原告，未在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋权属证书，应当自2018年8月17日起按已付房款日万分之一的标准承担逾期办证的违约责任。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金计算时间的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际取得房屋产权证之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的金额不明确，导致判决生效后无法执行。2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据。3.被告虽然现在构成违约，但是违约行为是否继续存在或者将来是否存在减轻、免除责任的事由，仍然需要经过审判后才能够确定。如径行将被告逾期办证违约金的截止日期计算至取得房屋权属证书之日，将剥夺被告对后续可能出现的免责事由进行抗辩的权利。故本院对原告诉请逾期办证的违约金计算至实际取得房屋权属证书之日止，不予支持。根据原被告双方在庭审中的举证，本院只能确定被告截止庭审日时存在违约行为，对庭审之后被告是否继续存在违约行为，本院无法确认。故本院将被告逾期办证违约金计算的截止时间确定为开庭之日，即2020年4月22日。自2018年8月17日至2020年4月22日，共计615天，被告应支付的逾期办证违约为43234.5元。如被告在庭审日后继续存在违约行为，原告可待损失确定或实际取得房屋权属证书后，另行提起诉讼，主张权利。 关于逾期办证和逾期交房违约金的支付时间问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当诚实守信，遵循公平原则，不得违背公序良俗。“任何人不得从自己的违约行为中获利”系公序良俗的基本内涵，也是公平原则与诚实信用原则的重要内容。任何民事主体从事任何民事活动都应当遵守这一诫命。原告与被告在商品房买卖合同中约定，逾期交房和逾期办证违约金于实际交房、实际办证之日起15日内支付。依此约定，被告似不必立即支付逾期违约金。但是，如上述条款有效，必将导致原告的损失得不到及时赔偿。当被告长期不履行交房和办证义务时，情况更是如此。此时，被告的违约行为不但不能够及时得到惩戒，反而会从中获取长期不支付违约金的不当利益。由于上述条款系格式条款，违背了公序良俗以及公平与诚实信用的市场交易原则，排除了原告就其损失及时获得法律救济的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都澜山置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告曾先娅支付逾期交房违约金421.8元； 二、被告成都澜山置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告曾先娅支付自2018年8月17日起至2020年4月22日的逾期办证违约43234.5元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3901元，由原告曾先娅负担901元，由被告成都澜山置业有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年五月七日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅