云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0523民初232号 原告：许永旺，男，1971年6月19日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县(云南省第二监狱服刑）。 原告：许升林，男，1995年10月12日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，系许永旺长子。 二原告委托代理人：许健林，男，1999年6月6日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，系许永旺次子。代理权限：特别授权。 二原告委托代理人：杨成纲，云南良益律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：杨正双，男，1964年10月29日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。 委托代理人：李兴波，男，1982年4月5日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，系杨正双女婿。代理权限：特别授权。 被告：邵美娣，女，1963年3月10日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，系杨正双妻子。 委托代理人：杨兴保，男，1988年11月8日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，系杨正双长子。 代理权限：特别授权。 二被告委托代理人：杨建茂，云南坤业律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 原告许永旺、许升林与被告杨正双、邵美娣合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。除许永旺在监狱服刑未到庭外，其余原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许永旺、许升林向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方流转宅基地（含地上房屋）及周边自留地的行为合法、有效；2、请求依法判令被告及时协助办理宅基地（含地上房屋）及周边自留地流转手续；3、请求判令被告赔偿原告精神损失费1万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告均系龙陵县龙山镇河头社区卜窝寨组村民，2016年3月10日，双方达成协议：被告将其位于房屋及头间土地转让给原告，转让金额为58600元。先行支付2万元，余款38600元于2019年3月10日付清。双方虽未签订书面转让合同，但请时任村民小组长的杨某1（杨正双兄长）代书了《证明》，许升林、杨正双及证人杨某1、许某1、杨某2、许某2均在该“证明”中签字确认。次日，被告将腾空房屋交予原告，原告及家人搬进居住至今。2017年12月8日，原告许升林母亲杨润兰将所欠购房尾款38600元交付被告，但被告却拒绝接收。2018年7月8日，杨润兰及次子许健林邀请亲朋到被告家给付购房尾款，被告再次拒绝接受，反声称不再转让房屋及头间土地。之后，被告又多次到原告家中吵闹，导致原告多次报警，其行为给原告家庭造成了巨大的精神压力，应予以精神损害赔偿。综上，原、被告双方流转行为合法有效，且原告不存在任何违约行为，被告单方毁约行为严重违背诚信原则的法律规定，侵害了原告合法权益，经基层组织和相关部门组织协商调解未果，为维护自身合法权益起诉至人民法院，请求支持原告诉讼请求。 被告杨正双、邵美娣辩称：一、被答辩人许升林与答辩人杨正双买卖宅基地、自留地行为无效。《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地属于集体所有。第四款规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地属于集体所有。第十一条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。保证农村居民户有所居。农村村民出场、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。第十二条第二款规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。答辩人杨正双、邵美娣及其家庭成员均为农村居民，涉案宅基地龙集建（92）字第XXXXX号《集体建设用地使用证》的土地使用者是全体家庭成员，均依法享有使用权。杨正双向许升林流转宅基地（含地上房屋）及周边自留地的行为侵犯了其他家庭成员的权益。杨正双虽收取了许升林购房款，但未征得家庭成员同意，且转让行为未经村集体组织批准和同意，镇政府备案，双方土地买卖行为违反法律、行政法规强制性规定，归于无效。许永旺一直在监狱服刑，未与答辩人达成任何房屋和头间地买卖协议，《证明》仅是双方约定买卖卜窝寨房子和头间地，杨正双收款2万元。双方未签订符合法律法规的合同，且双方的约定违反法律、行政法规规定，二人买卖农村房屋及土地行为无效。二、答辩人杨正双、邵美娣不存在协助办理宅基地（含地上房屋）及周边自留地流转手续。许升林与杨正双约定买卖房子和头间土地行为违法无效，杨正双愿返还许升林2万元，要求许永旺、许升林立即腾房搬出诉争房屋。杨正双户对诉争房屋及周边土地享有合法权利，许永旺、许升林诉讼请求于法无据。三、被答辩人许永旺、许升林关于赔偿精神损失费的请求荒唐可笑。答辩人杨正双、邵美娣对许永旺、许升林无任何侵权精神损害行为，反而是被答辩人侵犯答辩人合法权益，占据答辩人房屋及土地，邵美娣维权却被许健林拖打致前胸多处软组织伤，有《病情证明》佐证。答辩人维护自己合法权益，不存在侵权行为，无赔偿责任。四、被答辩人许升林已有宅基地建盖房屋，答辩人杨正双户没有住房，暂住龙陵县公租房，请求判令被答辩人立即搬出答辩人住宅。综上，答辩人杨正双与被答辩人许升林约定买卖宅基地和自留地的行为违反国家法律法规及相关政策规定，是无效行为，二人私自买卖农村房屋土地违法归于无效，请求人民法院判决依法驳回许永旺、许升林的诉讼请求，立即腾房搬出答辩人住房。 当事人围绕诉讼主张提交了证据,本院依法组织当事人进行了质证,对当事人无争议的证据,本院予以确认,并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院审理确认如下: A1:“证明”，能够证实原告许升林与被告杨正双于2016年3月10日达成宅基地（含地上房屋）及周边自留地流转协议，许升林支付转让款2万元，并约定于2019年3月10日付清余款38600元的事实，本院予以确认。 A2:视频及证人证言，能够证实许升林母亲杨润兰邀约亲朋于2018年7月8日到杨正双家给付余款，被告邵美娣拒绝接受的事实，本院予以确认。 A3：“证明”，双方均认可杨正双户房子头间地系自留地，但该证据形式要件存在瑕疵，本院不予确认。 A4：“病情证明”系孤证，未能证实邵美娣伤情由谁造成，本院不予确认。 根据当事人陈述和审理确认的证据,本院认定本案事实如下:原告许永旺户与被告杨正双户均系龙陵县村民，杨正双户到县购房后，准备将位于的闲置房屋转让。后被告邵美娣与杨润兰（许永旺妻子）达成口头转让协议，2016年3月10日，双方邀请时任村民小组长的杨某1作为代书人，与许某1、杨云良、许某2到许永旺家，就房屋转让事宜作证。杨某1代书“证明”内容为：杨正双将位于房屋及头间土地卖给许永旺，价款58600元。当场给付2万元，余款38600元于2019年3月10日付清。许升林、杨正双及到场证人均在该“证明”上签名、捺印。次日，杨正双户将腾空的诉争房屋交予许升林户，许升林户搬入并居住至今。期间，被告邵美娣数次要求杨润兰支付余款，均以未到支付日期为由予以拒绝，双方协商未果，多次发生口角。2018年7月8日，杨润兰、许健林邀请许某1、许庆福、饶枝佳等到杨正双家（位于白塔社区）给付尾款，邵美娣以许升林未按约定履行付款义务为由拒绝接受购房尾款，并明确表示不再转让房屋及头间土地。双方发生纠纷后请求村民小组、社区及龙山镇司法所多次调解无果，致许永旺、许升林向本院起诉。另查明，杨正双户经批准于1989年12月建盖诉争房屋，1992年11月取得集体土地建设使用权证。杨正双户到县城购买的房屋（含宅基地）在棚户区改造中被征收并已获得补偿，暂居于龙陵县公租房。 本院认为，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。当事人依法享有自愿订立合同的权利,但所订立的合同不能违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地...,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十四条规定：集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。综上,我国法律对于宅基地使用权的流转并未明确禁止,而是有所限制，村民之间转让宅基地使用权，只需具备一定条件即允许转让。本案中,被告邵美娣就其位于的闲置住房与杨润兰达成口头转让协议后，被告杨正双与原告许升林签订了正式转让协议。该转让协议名为“证明”，但其内容包括当事人姓名、标的、价款、履行期限和方式等条款，实为农村房屋买卖合同。双方均为完全民事行为能力人，所作出的农村房屋买卖行为自成立时生效，非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或解除。同时，该农村房屋买卖合同不违反法律、行政法规关于宅基地使用权流转的效力性、强制性规定,依法成立且生效，对双方具有约束力,双方应按照合同约定全面履行义务。杨正双与许升林签订合同后，接受了许升林支付的购房款2万元，并将房屋交予许永旺户使用至今，许永旺、许升林关于双方房屋转让行为合法有效，杨正双、邵美娣不接受尾款及不履行协助办理房屋转让手续构成违约的主张本院予以采纳，其要求杨正双、邵美娣协助办理房屋转让手续的诉讼请求本院予以支持。因自留地流转与房屋转让系不同的法律关系，由不同法律予以调整，本案不一并处理，双方可另行解决。人身损害赔偿与合同纠纷系不同法律关系，许永旺、许升林要求杨正双、邵美娣赔偿精神损失费的诉讼请求本院不予支持。被告杨正双、邵美娣关于双方买卖宅基地及自留地的行为违反国家法律、行政法规的强制性规定，应归于无效的主张,与法律规定不符，本院不予采纳。邵美娣关于杨正双签订房屋转让协议未经其他家庭成员同意，侵犯其他家庭成员合法权益的主张与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同明确约定尾款给付时间为2019年3月10日，杨正双、邵美娣关于许永旺、许升林未按合同约定给付尾款，构成违约的主张与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下: 一、原告许永旺、许升林与被告杨正双、邵美娣所签订的农村房屋买卖合同合法有效； 二、由被告杨正双、邵美娣于本判决生效十五日内协助原告许永旺、许升林办理房屋转让手续； 三、驳回原告许永旺、许升林的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半征收计25元，由被告杨正双、邵美娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判员  李锦文 二〇二〇年五月十一日 书记员  刘晓娟 案件涉及法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 《中华人民共和国合同法》 六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 `