湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初439号原告：肖安有，男，汉族，1964年2月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：李茂富、周波，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：陶晓思，男，汉族，1986年8月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：杨浚祎，湖北武当律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为签收法律文书。原告肖安有诉被告陶晓思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月25日作出（2018）鄂0302民初3482号民事判决。被告陶晓思不服，提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）鄂03民终2404号民事裁定，撤销本院上述判决，发回重审。发回后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖安有及其委托代理人李茂富和被告陶晓思及其委托代理人杨浚祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖安有向本院提出诉讼请求:1.判令陶晓思支付肖安有2017年2月1日至2020年5月31日期间的租金567600元及滞纳金242004元；2.案件诉讼费由陶晓思承担。事实与理由：肖安有于2016年8月1日将位于十堰市浙江路10号图安盛景2-7号442.87平方米的商铺出租给陶晓思使用。双方于2016年8月16日签订《商铺租赁合同》，约定租期为五年，自2016年8月1日至2021年7月31日。免租期6个月。2017年2月至2019年8月期间，月租金12900元，每六个月交一次，须提前缴纳。若租金逾期，滞纳金按逾期总额的1%缴纳。但陶晓思至今未向支付租金。被告陶晓思辩称：1.2016年12月，陶晓思就主动提出过不再租赁房屋；2017年8月14日，肖安有短信问询是否解除，陶晓思在2017年8月16日短信回复表示解除合同。根据合同约定，至少在2017年8月31日时，已发生解除合同的效力。因此，本案租赁合同已经解除。2.根据合同约定，陶晓思违约解除合同后，承担的违约责任为2万元保证金和装修价值归肖安有所有。截止到2017年8月31日合同解除，陶晓思应支付的租金为77400元。双方在合同中约定的违约金过高，不应超过肖安有损失的30%，肖安有所能主张的财产损失最高为100620元，请求法院予以减少。经本院审理查明：2016年8月16日，肖安有与陶晓思签订《商铺租赁合同》。双方约定：肖安有将位于十堰市浙江路10号图安盛景2-7号442.87平方米的商铺出租给陶晓思使用，租期为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日；自签订合同之日起3年内租赁价格30元/m2,第4年租赁价格35元/m2,第五年租赁价格40元/m2，肖安有给予陶晓思6个月装修免租期；2016年8月1日至2019年8月1日，每月租金12900元（按430m2计算），2019年8月1日至2020年8月1日每月租金15050元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金为17200元；租金每六个月交一次，须提前10日以现金或银行转账方式支付至肖安有指定账户；陶晓思使用商铺所产生的水电费等费用由陶晓思承担；一方可以提前15日通知另一方解除合同，陶晓思违约解除合同，租赁保证金抵作违约金，肖安有不予返还，陶晓思的装修等无偿归肖安有所有。双方还约定：陶晓思逾期支付租金、水电费等费用的，每日按逾期总额的1%向肖安有支付滞纳金。合同签订后，肖安有将涉案房屋交给陶晓思，陶晓思进行部分装修后，因故停工，免租期满后未向肖安有支付租金。2017年7月，肖安有短信询问陶晓思是否继续租赁，如不租则与肖安有办理解除合同手续。2017年8月16日，陶晓思短信回复，表示不租了，要求肖安有将房屋租给他人。当日双方就解除合同进行短信交涉，肖安有要求陶晓思过去先交清租金、办理解除合同手续、交纳租金、处理装修产生的问题。陶晓思同意先办解除合同手续，扣减保证金后仍欠的5万元余元租金另行支付。肖安有则要求陶晓思先支付欠租再办理解除合同手续。陶晓思回复“你放心，跑不了的，不是今年家里有事也不会这样！楼梯那墙，铺的砖，人工水泥沙都白花了2万多”，肖安有回复“那是你的事，你花的在（再）多和我们没关系，再说谁再租房子要砸你的装修，我们最少又要给三个月装修期”。此后不了了之。2017年10月12日，为解决漏水问题，肖安有要求陶晓思打开涉案房屋的门。查明原因后，肖安有要求陶晓思维修。2018年3月15日，陶晓思与肖安有商谈解决租赁房屋事宜，双方提出继续租赁或购买房屋两种方案。此后，陶晓思未予回复。至肖安有起诉前，陶晓思未将房屋交还肖安有。本院认为：肖安有与陶晓思所签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。陶晓思未按约向肖安有支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据双方诉辩意见，双方的争议焦点归纳为两点：一、双方的《商铺租赁合同》是否已解除，如已解除，是什么时间解除的；二、双方约定的违约金是否过高，应否减少及标准。关于上述争议一，本院认为：双方的《商铺租赁合同》未解除，理由有以下几点：1.陶晓思的行为不属于行使合同解除权。陶晓思表示“不租了”，是在肖安有询问是否解除合同后，且其提出解除合同后的权利义务与合同约定中行使解除权解除合同的权利义务不一致，上述行为应认定为双方对解除合同进行协商；在未能协商一致的情况下，陶晓思未明确表示行使合同解除权。2.双方在商谈未果后，陶晓思还在就继续使用租赁房屋的问题与肖安有进行协商。3.陶晓思未向肖安有交还租赁房屋。关于争议二，本院认为：在陶晓思未按约支付租金的情况下，肖安有由此产生的直接损失是资金被占用的损失，双方在合同中约定的逾期付款违约金及肖安有主张的违约金过分高于因陶晓思违约行为给肖安有造成的损失，陶晓思主张违约金过高的理由成立，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于资金占用期间的利息，另上浮30%的标准即年7.8%支持肖安有的违约金主张。根据双方合同约定，免租期满后，自2017年2月1日开始计算租金，截止2020年5月31日，陶晓思共计应支付租金537500元（12900元×30＋15050×10）。按前述标准，截止2020年5月31日，陶晓思应支付的滞纳金（违约金）应为78651.3元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告陶晓思支付原告肖安有2017年2月1日至2020年5月31日期间的租金537500元及滞纳金78651.3元；二、驳回原告肖安有的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11896元，原告肖安有负担1935元，被告陶晓思负担9961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年五月二十八日书 记 员  彭 苗