天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终30号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京小飞快充网络科技有限公司，住所地北京市海淀区塔院志新村2号飞利信大厦A座3层3068。法定代表人：万乔，董事长。委托诉讼代理人：陆宏宇，北京市天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津柯蓝塑胶实业有限公司，住所地天津市东丽区华明大道22号。法定代表人：柯金相，董事长。委托诉讼代理人：英伟明，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文鹏，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人北京小飞快充网络科技有限公司（以下简称小飞公司）因与被上诉人天津柯蓝塑胶实业有限公司（以下简称柯蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。小飞公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求、支持上诉人一审全部反诉请求或者将本案发回一审法院重新审理；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋租赁起始期限、导致租赁合同无法继续履行的原因、违约责任的承担、标的房屋的返还等关键事实认定错误，严重侵害上诉人合法权益，依法应当予以纠正。二、柯蓝公司未履行承诺及《技术服务合同》相关义务，致案涉租赁合同目的根本无法实现。同时上诉人对向柯蓝公司支付租金的先后顺序享有顺序履行抗辩权，故上诉人不因未付租金而承担违约责任。三、一审法院判令上诉人支付自2018年2月8日，并按照1.12/天/平方米的标准至腾空案涉房屋为止是错误的，应当予以纠正。四、一审法院判令上诉人按照20,400元的标准从接收厂房之日至实际腾空厂房之日止向柯蓝公司支付基本电费是无事实依据的，应当予以纠正。柯蓝公司辩称，一审法院判决认定事实正确，适用法律正确，请求判令驳回上诉人提出的全部上诉请求，维持原判，本案一二审全部诉讼费用由上诉人承担。柯蓝公司向一审法院起诉请求：一、判令解除柯蓝公司、小飞公司签订的编号为KL20170825的《厂房租赁合同》，小飞公司将所承租的厂房腾空并返还柯蓝公司；二、判令小飞公司向柯蓝公司支付欠付租金510,000元及自2018年2月22日起按照1.12元/天/平方米标准计算租金至返还租赁房屋为止（暂计算至2018年5月21日为1,062,887.84元）；三、判令小飞公司向柯蓝公司支付承租期间欠付的水电费，暂计算至2018年5月21日为295,423元；四、判令小飞公司向柯蓝公司支付违约金1,000,000元及自2018年2月21日起按照每天20,000元标准计算违约金直至返还租赁房屋为止（暂计算至2018年5月21日为1,780,000元）；五、诉讼费用、保全费由小飞公司承担。小飞公司向一审法院反诉请求：一、确认小飞公司与柯蓝公司签订的《厂房租赁合同》于2018年2月27日已经解除；二、判令柯蓝公司向小飞公司返还保证金1,000,000元；三、判令柯蓝公司向小飞公司支付违约金1,000,000元；四、反诉费用、保全费用由柯蓝公司负担。一审法院认定事实：小飞公司欲以其购买的存放于柯蓝公司厂房处的设备进行生产，经与柯蓝公司协商，双方于2017年10月30日签订编号为ＫＬ20170825的《厂房租赁合同》一份，柯蓝公司（甲方）为出租方，小飞公司（乙方）为承租方。双方约定：鉴于甲乙双方于2017年10月23日签订了编号为ＫＬ20170826的《技术服务合同》，为提高服务效率，甲方将位于天津市东丽区区内15号厂房租与乙方用于办公及生产仓储使用。本《厂房租赁合同》系为该《技术服务合同》的正常实施而订立。乙方在天津的子公司设立后，甲方、乙方及乙方设立的子公司需要签订补充协议，将该合同及合同编号为ＫＬ20170826的《技术服务合同》的权利和义务转移给天津子公司。乙方所租赁的厂房为园区15号厂房，建筑面积10663平方米（房屋产权证登记建筑面积为10530平方米）。租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日，共计36个月。租赁期满，乙方应按本合同第十条的约定返还租赁物。每逾期一日，则按照1.12元／天／平方米的标准计算租金，并按每逾期一日20000元的标准向甲方支付违约金。关于租金标准，双方在该合同第六条约定：合同期内，按照0.266元／天／平方米的标准计算租金，合计月租金为85000元，年租金为1020000元。本合同和编号为ＫＬ20170826的《技术服务合同》免租期为2017年9月20日至2017年11月20日，自2017年11月21日起计费。第一年1020000元租金交付以华明高新区管委会支付小飞公司的时间为准，到账后三日内乙方应立即支付于甲方。若华明高新区管委会未在约定期限内支付相应费用，则乙方应在2018年2月21日前向甲方支付房屋租金510000元，2018年4月10日前支付本年剩余租金510000元。租金实行上付租金制，乙方每半年支付一次，乙方应在每半年期提前15日向甲方支付510000元。另外，乙方应于本合同签署之日起三日内向甲方支付1000000元租赁保证金。双方还对其他水电费等其他费用交纳进行了约定，其中电费收取标准约定为按国家电网收费标准收取，基本电费由乙方自行承担。该合同第十三条合同的解除第（三）项约定，因环评、安监、消防等政府审批事项未能取得政府批复致使公司无法经营的情形发生导致本合同目的无法实现，甲乙双方均有权解除本合同，且甲乙双方互不承担责任，但乙方需要按照1.12元／天／平方米的标准，向甲方缴纳2017年9月20日至乙方所有相关设备完全搬走之日的全部房租及产生水、电等其他费用。自合同解除当日乙方需结清所有相关费用，否则按合同第十四条第（二）项约定执行。该合同第十四条违约责任第（二）项约定：乙方未按本合同约定时间向甲方支付租金或其他任何费用的，逾期在15日内的，每逾期一日应按1.12元／天／平方米的标准计算租金。此外，每逾期一日按20000元的标准向甲方支付违约金。逾期15日以上的，甲方有权解除合同，并可停止供水、供电服务，乙方因停水、停电而造成任何损失，甲方均不予承担赔偿责任。如甲方据本条约定行使合同解除权的，则乙方交纳的租赁保证金不予退还且乙方还须另向甲方支付违约金1000000元。该条第（六）项约定：乙方在租赁期满或合同解除后，未按本合同约定时间返还租赁物的，每逾期一日，除按照1.12元／天／平方米的标准计算租金外，还应按每天20000元标准向甲方支付违约金。甲方有权停止供水、供电，并自行收回租赁物，享有单方解除合同的权利，由此造成乙方任何损失的，甲方不承担赔偿责任。在合同的最后，又明确记载双方于2017年10月23日签订的编号为ＫＬ20170826的《技术服务合同》的正常履行是本合同继续履行的前提，任何一方拒绝按照《技术服务合同》的约定履行相关义务或提前解除、终止该合同，另一方有权解除本合同。在双方签订该《厂房租赁合同》之前的2017年10月8日，双方即签订房屋交接单，并将案涉厂房的详细情况记明后移交了厂房使用权，房屋交接单由柯蓝公司人员郭明与小飞公司人员吕赶超签字确认。小飞公司签约后于2017年10月31日支付柯蓝公司租赁保证金1000000元。小飞公司接收厂房后，于2017年12月27日成立全资子公司—天津小隐快充科技有限公司，该公司注册资本1亿元，实缴出资时间为2017年12月31日，实缴出资0元，该公司已于2018年12月6日注销。2018年2月5日，小飞公司书面致函柯蓝公司，称其生产经营计划推迟，特向柯蓝公司申请：自2018年2月7日起暂停使用水、电，为期三个月。自停水、停电之日起，继续承担基本电费，不负担相应水费和电费，之前产生的水电费，小飞公司承担基本电费，电度电费和水费双方协商解决。为解决电费争议，停电后进行为期三个月的电力排查，排查后双方友好协商解决。排查后如小飞公司生产经营计划持续推迟，申请向柯蓝公司降低电力需求为500ＫＶＡ，小飞公司承担相应基本电费。2018年2月7日，小飞公司将案涉厂房贴上封条并上锁后离开。2018年3月5日，柯蓝公司人员与小飞公司人员吕赶超进行水电费用对账，吕赶超在用电明细单上签字，但其注明虽已接收，但对水电用量及金额存在异议，需双方协商解决。后双方未能解决相关争议，柯蓝公司提起诉讼。另查，柯蓝公司与小飞公司另签订编号为KL20170826的《技术服务合同》一份，双方约定：甲方（小飞公司）委托乙方（柯蓝公司）为其提供为期三年（自2017年9月20日至2020年9月19日）的智能网络及弱电系统维护技术服务，每半年服务费为1,670,000元，全年服务费为3,340,000元。第一次支付服务费1,980,000元。服务费交付以华明高新区管委会支付于小飞公司的时间为准，到账后三日内甲方应立即支付于乙方。第二次支付服务费时间为2018年4月10日前，金额为1,360,000元。若华明高新区管委会未在约定期限内支付相应费用，则乙方应在2018年2月21日前向甲方支付服务费1,670,000元，2018年4月10日前支付本年剩余服务费1,670,000元。双方还约定了其他内容。双方因履行该《技术服务合同》亦产生争议，柯蓝公司已与本案同时提起诉讼另案解决。再查，天津市东丽区人民政府、东丽区财政局发布相关文件，为促进产业结构调整，支持高端产业发展，对符合条件的高端产业范围内的企业给予一定税收奖励和办公用房的补贴等。小飞公司2017年12月27日注册成立全资子公司即天津小隐快充科技有限公司，注册资本1亿元，实缴出资额为0，不能享受相关政策奖励和补贴政策。一审法院认为，柯蓝公司与小飞公司经协商，为小飞公司生产经营签订了《技术服务合同》和《厂房租赁合同》，小飞公司提出《技术服务合同》的履行是《厂房租赁合同》履行的前提，柯蓝公司应在2018年2月21日前支付被告1670000元，被告支付原告租金时享有顺序履行抗辩权问题，经审查该两份合同内容，合同中仅对共同解除问题进行了约定，无先后履行顺序的内容；小飞公司提出在《技术服务合同》中柯蓝公司应在2018年2月21日前支付被告1670000元，柯蓝公司解释为笔误，实际为小飞公司应给付柯蓝公司。经审查该约定整体内容，结合原告提交的2018年11月16日一审法院另案询问笔录内容，一审法院认为柯蓝公司对此解释具有合理性，依法予以确认，小飞公司的主张无事实依据，不予采信。柯蓝公司与小飞公司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案双方争议焦点一、案涉《厂房租赁合同》解除问题。诉讼中双方对合同应予解除无异议，均同意不再履行该合同，故案涉《厂房租赁合同》应予解除。关于解除时间，小飞公司主张该合同于2018年2月27日已经解除，依据为柯蓝公司的单方阻止小飞公司人员进入厂房的行为，对此无充分证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条一方解除合同应通知对方的规定，小飞公司该项主张无事实和法律依据，不予采纳。双方争议焦点二、关于双方是否各自存在违约行为问题。小飞公司接收案涉厂房后，未按约定及时交纳租金，存在违约行为。对此小飞公司辩称柯蓝公司承诺帮助被告办理开工的一切手续并取得政府相关政策补贴，而其未完成该项工作，对此一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》及《技术服务合同》均未对此有相关约定，而小飞公司在进行生产经营时应对其是否可以生产经营或取得相关补贴有所预判，事实上其签约前也至高新技术产业区管理委员会进行了相关政策的咨询，小飞公司成立的子公司不符合相关扶植政策的要求，虽在案涉《厂房租赁合同》中双方约定了租金交付以华明高新区管委会支付小飞公司的时间为准等内容，但双方对此又约定该条件未成就时小飞公司应继续支付全部租金，而不是约定柯蓝公司违约应承担相应的责任。如按小飞公司主张则合同该约定明显不符合常理，对此小飞公司未提交其他证据佐证，而柯蓝公司对此陈述为只是小飞公司不能按政策取得补贴时的延期交付租金的约定，综合比较柯蓝公司陈述较为合理，一审法院予以确认，小飞公司主张不能成立。双方争议焦点三、柯蓝公司要求小飞公司支付的租金计算及数额。案涉《厂房租赁合同》明确约定，合同期内，按照0.266元／天／平方米的标准计算租金，月租金为85000元，且免租期两个月，自2017年11月21日起开始计费，故小飞公司应自2017年11月21日起支付租金。而根据《厂房租赁合同》第十三条合同解除第（三）项的约定，由于小飞公司未通过政府审批而无法经营时双方均有权解除合同，互不承担责任，但此时小飞公司却应以1.12元／天／平方米的标准并自2017年9月20日至其腾空厂房之日给付租金，该条款与合同期内按照0.266元／天／平方米的标准计算租金条款存在矛盾，双方对此均不能做出明确、合理的解释。对此一审法院结合该合同中其他类似约定认为，该条款可作为在小飞公司无法经营时应及时将案涉厂房腾空，以避免柯蓝公司损失发生的督促条款，小飞公司未及时腾空厂房应承担柯蓝公司合理损失的计算依据。小飞公司向柯蓝公司发函，称自2018年2月7日起暂停用水用电且实际离开厂房，故自2017年9月20日至2018年2月7日期间应为双方正常合同履行期间，租金应以0.266元／天／平方米的标准计算，2018年2月8日后，小飞公司未举证证明曾与柯蓝公司协商解决争议，且未腾空厂房避免柯蓝公司损失的产生，存在违约行为，故自2018年2月8日起应以1.12元／天／平方米的标准计算租金，至其实际腾空案涉厂房之日止。关于案涉厂房的面积，虽双方合同约定建筑面积为10663平方米，但据柯蓝公司房屋产权证记载建筑面积为10530平方米，故宜以10530平方米计算厂房租金数额，经计算自2017年9月20日至2018年2月7日期间案涉厂房租金为392137.2元（0.266元／天／平方米×10530平方米×140天）。双争议焦点四、柯蓝公司主张小飞公司欠付水电费的数额。双方对小飞公司使用厂房期间的水电费用进行了核对，但小飞公司人员吕赶超在对账单中明确表示小飞公司实际用水电数额存在异议，需协商解决。根据双方在《厂房租赁合同》中的水费收取内容约定，结合对账明细内容，对小飞公司拖欠水费金额可确定截至2018年1月8日为8316元，柯蓝公司对小飞公司实际用电量及电费数额未提交充分证据，该项主张不予支持，但小飞公司对承担基本电费并无异议，故小飞公司应承担自其接收厂房日即2017年10月8日起至其实际腾空厂房之日的基本电费，按双方约定基本电费标准为每月20400元。最后，关于柯蓝公司要求小飞公司承担违约责任问题，如前所述，小飞公司已就其违约行为重新计算了租金标准，承担了违约责任和柯蓝公司的损失，柯蓝公司再要求小飞公司承担逾期支付租金的违约责任，属于约定的违约金过分高于造成的损失情节，庭审中小飞公司申请减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合案涉合同履行情况，一审法院确定对柯蓝公司该项主张不予支持。对于小飞公司的反诉请求，如上所述，其主张的合同解除时间及柯蓝公司承担违约责任无事实依据，应予驳回；其交纳的租赁保证金，可与其应支付柯蓝公司的厂房租金进行相应折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司与被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司签订的编号为ＫＬ20170825的《厂房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉厂房即位于天津市东丽区区内15号厂房腾空并返还原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司；三、被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司自2017年9月20日起至2018年2月7日厂房租金392137.2元，给付自2018年2月8日起至实际腾空案涉厂房之日止的租金（以建筑面积10530平方米，1.12元／天／平方米的标准计算）（北京小飞快充网络科技有限公司已支付1000000元）；四、被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司水费8316元，给付自2017年10月8日起至实际腾空案涉厂房之日止的基本电费（以每月20400元标准，不足整月时以30天／月标准按实际天数计算）；五、驳回原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43986.48元，保全费5000元，由天津柯蓝塑胶实业有限公司负担32361.48元，北京小飞快充网络科技有限公司负担16625元；反诉费11400元，保全费5000元，由北京小飞快充网络科技有限公司负担。本院二审期间，依小飞公司申请，本院调取了天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初5408号案件的庭审笔录并组织当事人进行了质证。本院调取的庭审笔录无法证明小飞公司主张的待证事实，不能达到小飞公司申请调取证据的目的，本院不予采信。另查明，柯蓝公司与小飞公司因履行《技术服务合同》而产生的诉讼，于2019年12月19日以（2019）津03民终3120号民事调解书结案。本院查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同的解除而引发的纠纷，本案的争议焦点为：一、涉案厂房租赁合同的解除问题；二、双方是否各自存在违约行为；三、小飞公司应支付的租金计算方式及数额；四、小飞公司欠付水电费的数额。关于争议焦点一，小飞公司主张2018年2月27日柯蓝公司单方面阻止小飞公司人员进入涉案租赁厂房，应当以该时间点作为合同解除的时间。但是，小飞公司并未提供充分的证据对该事实予以证实，故对于小飞公司的该项主张本院不予采信。关于争议焦点二，《厂房租赁合同》第六条第（二）款第2项约定：“……若华明高新区管委会未在约定期限内支付相应的费用，则乙方应在2018年2月21日前向甲方支付房租51万元（大写：伍拾壹万元整），2018年4月10日前支付本年剩余房租51万元（大写：伍拾壹万元整）”，小飞公司于2017年10月8日接收了厂房，但是并未在合同约定时间交付房租，存在违约行为。小飞公司主张柯蓝公司承诺帮助其办理开工的一切手续并取得相关政策补贴，但是双方签订的《技术服务合同》以及《厂房租赁合同》中均没有相关内容的约定。且小飞公司作为经营主体，应当对其生产经营所在地的政策有所了解，故本院对其该项主张不予采信。小飞公司主张其享有向柯蓝公司履行支付租金义务的顺序抗辩权，但是《技术服务合同》以及《厂房租赁合同》对此均没有约定，且小飞公司亦未提交其他证据予以证明，本院对于小飞公司该项主张亦不予采信。关于争议焦点三，《厂房租赁合同》第六条第（一）款约定：“合同期内，按照人民币0.266元/天/平方米的标准计算租金……”，第六条第（二）款第1项约定：“本合同及编号为KL20170826的《技术服务合同》免租期为2017年9月20日至2017年11月20日。自2017年11月21日起计费”，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本院对于双方约定的免租期予以确认。《厂房租赁合同》第十四条第（二）款约定：“乙方未按本合同约定时间向甲方支付租金或其他任何费用的，逾期15日内的，每逾期一日应按人民币1.12元/天/平方米的标准计算租金……”，小飞公司并未按照合同约定于2018年2月21日之前向柯蓝公司支付厂房租金510,000元，故小飞公司应支付柯蓝公司自2017年11月21日起至2018年2月21日止共计93天的厂房租金260,491.14元，支付柯蓝公司自2018年2月22日起至实际腾房之日止的租金（以建筑面积10530平方米，1.12元/天/平方米的标准计算）。一审法院对于小飞公司应付租金数额计算有误，本院予以调整。关于争议焦点四，《厂房租赁合同》第十六条第（三）款约定：“甲方提供给乙方2800KVA的用电容量，乙方使用量超出该负荷时，应自行增容；该电量的基本电费由乙方自行承担”，现柯蓝自述实际提供给小飞公司1200KVA的用电容量，小飞公司虽不认可该基本电费的数额，但未提交证据证明基本电费的数额。且在双方正常履行《厂房租赁合同》期间，小飞公司从未对基本电费提出过异议，故对于小飞公司的主张本院不予采信。综上所述，小飞公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初4353号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初4353号民事判决第五项；三、变更天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初4353号民事判决第三项“被告（反诉原告）北京小飞快充网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津柯蓝塑胶实业有限公司自2017年9月20日起至2018年2月7日厂房租金392,137.2元，给付自2018年2月8日起至实际腾空案涉厂房之日止的租金（以建筑面积10530平方米，1.12元/天/平方米的标准计算）（北京小飞快充网络科技有限公司已支付1,000,000元）”为“北京小飞快充网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津柯蓝塑胶实业有限公司自2017年11月21日起至2018年2月21日厂房租金260,491.14元，给付自2018年2月22日起至实际腾空案涉厂房之日止的租金（以建筑面积10530平方米，1.12元/天/平方米的标准计算）（北京小飞快充网络科技有限公司已支付1,000,000元）”；四、驳回天津柯蓝塑胶实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京小飞快充网络科技有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43,986.48元，保全费5,000元，由天津柯蓝塑胶实业有限公司负担33,986.48元，北京小飞快充网络科技有限公司负担15,000元；反诉费11,400元，保全费5,000元，由北京小飞快充网络科技有限公司负担。二审案件受理费39,425元，由天津柯蓝塑胶实业有限公司负担1,425元，由北京小飞快充网络科技有限公司38,000元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年五月二十七日法官助理王洪飞书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……