四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1921民初864号 原告：杨琪碧，女，汉族，1963年3月8日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：通江县住房和城乡建设局。 住所地：四川省通江县诺江镇南街104号。统一社会信用代码：11513721008836531X。 法定代表人：程林，局长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局干部。 第三人：通江县圣达房地产开发有限责任公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇红军北路166号。统一社会信用代码：9151192178227665XM。 法定代表人：李文平，董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，汉族，1958年11月19日出生，住四川省通江县，系被告圣达公司职工。 原告杨琪碧与被告通江县住房和城乡建设局及第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司“案外人执行异议之诉”一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨琪碧及其委托诉讼代理人贺同文、被告通江县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人岳玉兵、第三人的委托诉讼代理人李能勋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨琪碧向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告立即停止第三人开发的“凯旋帝景”商住楼Ｂ-1503号房屋的强制执行，并解除查封；2、确认原告与第三人签订的《圣达·凯旋帝景内部认购协议》有效，Ｂ-1503号房屋归原告所有；3、原告享有足以排除法院对Ｂ-1503号房屋强制执行的民事权益；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，原告与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司于2015年6月26日签订了《“圣达·凯旋帝景”内部认购协议》并全额支付购房款。2016年3月6日被告圣达公司将“凯旋帝景”Ｂ幢1503号房屋钥匙交付给了原告，原告已实际对房屋享有管理权和控制权，对房屋进行了合法占有，取得了“凯旋帝景”商住楼Ｂ幢1503号房屋的所有权。我方多次要求圣达公司办理产权证和备案网签合同，因圣达公司没有资金进入房管局的监管账户，导致购房人无法办理正式的备案网签合同，责任不在我方。后因被告通江县住房和城乡建设局与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案，贵院作出了（2018）川1921执保34号民事裁定书，对原告所有的位于通江县房屋进行了保全并进入执行程序，该房屋并非被执行人通江县圣达房地产开发有限责任公司的财产，原告随即提出异议，通江县人民法院于2020年3月19日作出了（2020）川1921执异21号执行裁定书驳回了原告的异议请求，原告不服此裁定，现依据《民事诉讼法》及相关法律、法规的规定，特起诉至通江县人民法院。 被告通江县住房和城乡建设局辩称：1、诉争房屋的产权登记人至今是第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司，并非本案原告。2017年1月，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司向我局借款300万元，并提供20套房屋作抵押，其诉争房屋包括在内，法院在执行中，查封诉争房屋，其行为是合法的，应予执行；2、2015年6月26日，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司与原告签订《圣达·凯旋帝景内部认购协议》属以物抵债协议的性质，双方未形成商品房买卖关系；3、诉争房屋的钥匙第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司于2016年3月6日交付给了原告，但交付时尚不具备交付条件，且原告至今未实际居住和使用；4、原告至今未到房屋登记管理部门就诉争房屋办理备案及过户登记，自身有过错，因此，原告所享有的民事权益不能排除法院对诉争房屋的执行。 第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称：我方与原告签订的协议是真实的，原告向我们付款也是真实的，请法院依法判决。 本院认定事实如下：被告通江县住房和城乡建设局与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案，本院于2018年4月27日作出（2018）川1921民初1243号民事判决，判决通江县圣达房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内偿还通江县住房和城乡建设局借款300万元，并从2017年8月1日起以300万元为基数按年利率11%支付利息至清偿时止。在诉讼过程中，被告通江县住房和城乡建设局向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2018年4月20日作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，查封了第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋。判决发生法律效力后，被告通江县住房和城乡建设局向本院申请执行，在执行中，原告杨琪碧对执行标的提出执行异议，本院于2020年3月19日作出（2020）川1921执异21号民事裁定书，以本院查封的房屋在查封前未在房产管理部门办理备案登记为由，驳回了原告杨琪碧的异议请求。 同时查明：原告杨琪碧借与巴中尚亿鑫投资公司现金，约定还款逾期后，原告杨琪碧等众多投资出借人向巴中尚亿鑫投资公司催收借款无果而形成群访，根据巴中市政府要求，成立了巴中城区民间理财类公司风险处置工作领导小组，具体负责巴中尚亿鑫投资公司的债权债务清算及处置工作，并成立了相应的专案组。专案组巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队查证核实到被告通江县圣达房地产有限责任公司尚欠巴中尚亿鑫投资公司借款500万元未偿还，但该公司拥有已开发建设的商品房，经专案组召集协调，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司与尚亿鑫投资公司、集资参与人三方协商一致，被告通江县圣达房地产有限责任公司同意用其开发建设的“凯旋帝景”22套未出售商品房来清退500万的集资款，并同意与巴中尚亿鑫投资公司的集资人直接签订商品房认购合同，出具收款收据，三方相互据实结算相应款项。 2015年9月22日，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司作为甲方与原告杨琪碧作为乙方，根据专案组的协调意见双方签订了《圣达·凯旋帝景内部认购协议》，协议约定：甲方将“圣达·凯旋帝景”B-1503号房屋出售给乙方，建筑面积：86.06㎡，成交价为：3000元/㎡，乙方一次性支付认购房源总额：258180元。甲方代表李能勋在协议上签字并加盖了公司印章，乙方杨琪碧在协议上签字，签订协议当日被告圣达房地产开发有限责任公司出具收到杨琪碧交付购房款258180元。2016年3月6日，原告杨琪碧出具收到凯旋帝景项目B幢1503号房进户门钥匙一套，该公司经办人李能勋在领条上备注：同意发放此套房钥匙。由于第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司没有资金进入房管局的监管账户，导致包括杨琪碧购买的“凯旋帝景”项目B-1503号房屋等22套住房无法办理正式的备案网签合同和产权过户。 另查明：2014年9月30日，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司取得了凯旋帝景项目225套房屋的《商品房预售许可证》。 本院认为，通江县圣达房地产有限责任公司将其依法开发建设的位于通江县房屋出售给杨琪碧，双方于2015年6月26日签订了“圣达·凯旋帝景”内部认购协议，并支付了全部购房款，对此，本院予以确认。本院争议的焦点：一是关于杨琪碧与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力；二是杨琪碧对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益；三是诉争房屋的权属问题；根据各方当事人提供的证据及法律规定，现分析评判如下： 一是关于杨琪碧与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力。本院认为，杨琪碧与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》，虽协议名称是认购协议，但从协议形成的背景来看，该协议是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队协调下，通江县圣达房地产有限责任公司同意以其开发建设的位于通江县诺江镇西寺巷“凯旋帝景”项目部分房屋抵偿下欠巴中尚亿鑫投资公司的借款，巴中尚亿鑫投资公司便将抵债取得的商住楼Ｂ-1503号房屋抵偿给杨琪碧，三方合意后，签订的内部认购协议；从合同约定的具体内容来看，双方对房屋的价款、面积、单价、位置、付款等主要内容进行了约定，合同的主要条款和一般条款均具备；从合同的实际履行情况来看，三方通过合意协商，通江县圣达房地产有限责任公司用案涉之房抵偿三方之间形成的连环债权债务关系，并向杨琪碧出据了收取房款的收据，事后又交付了房屋。综合上述事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出买人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购协议符合商品房买卖合同的构成要件，其协议的性质依法应确认为商品房买卖合同；该认购协议的形成是双方真实意思的表示，且不损害国家、集体或第三人的利益，未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该认购协议合法有效，依法应受法律保护。 二是关于原告杨琪碧对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，从该条的规定表明，登记权利人与实际权利人不相一致的情况下，案外人提出排除执行必须具备四个条件。首先，杨琪碧与通江县地产有限责任公司于2015年6月26日就“凯旋帝景”Ｂ-1503号房屋签订了合法有效的书面买卖合同，2018年4月20日，四川省通江县人民法院作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，对包括通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其案涉房屋的买卖形成时间先于法院查封时间；其次，根据杨琪碧向通江县圣达房地产有限责任公司出具的收到案涉房屋入户门的钥匙的领条及经办人李能勋在领条上的备注证实，2016年3月6日，通江县圣达房地产有限责任公司自愿将Ｂ-1503号房屋钥匙交给杨琪碧接受入户钥匙后对房屋进行了现场查验，双方已合意进行了涉案房屋的交付，买受人对房屋已实际享有管理权和控制权，据此，应认定杨琪碧在四川省通江县人民法院查封该房屋前已对案涉房屋合法占有；第三，通江县圣达房地产有限责任公司出具的案涉房屋的购房款收条表明杨琪碧已付清了全部房款，签订认购协议时虽未交付现金，但该房款系经买受人杨琪碧与通江县地产有限责任公司、巴中尚亿鑫投资公司三方协商相互抵偿连环债务而形成的，该清算抵偿行为不违反法律规定且各方对已付清购房款的事实表示无异议；第四，根据通江县圣达房地产有限责任公司出具的证明、巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室给通江县打非办的函等证据的证实及庭审查明，案涉房屋至今未物权过户登记的原因是通江县圣达房地产有限责任公司在与杨琪碧签订协议时公司无资金进入房管局的监管账户，杨琪碧在签订协议及交付房屋后均要求通江县圣达房地产有限责任公司办理备案和过户登记，但均因公司原因未能办理，通江县圣达房地产有限责任公司亦当庭认可其责任，并非买受人自身原因所致。据此，杨琪碧就“凯旋帝景”Ｂ-1503号案涉房屋所享有的民事权益足以排除执行。 三是关于案涉房屋的权属问题。本院认为，杨琪碧与通江县地产有限责任公司虽然签订了协议、缴清了房款并合意实际占有涉案房屋，但双方未到房管部门办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，买卖房屋在未办理登记之前，物权不发生变动，但不排除买受人对买卖标的物所享有的物上请求权。本案中，原告杨琪碧对涉案房屋未取得物权，但享有要求确认案涉房屋权属的物上请求权。本案原告以案外人执行异议之诉提起诉讼，但在起诉请求中，既提出了异议之诉，又提出了确认之诉，而作为案外人执行异议之诉与确认之诉是两个既相互关联但又分属两个性质不同、主体不同的法律关系，本应分别审理，但从民事诉讼效率原则及有诉即有判的诉讼归则考虑，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条“……人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确……”的指导意见表明，对于案外人执行异议之诉中是否对确认之诉进行裁判，完全取决于案外人的诉请而确定，本案中，原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认“凯旋帝景”Ｂ-1503号房屋归其所有的确认之诉，经本院审理查明的事实，原告的诉请理由成立，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，杨琪碧与通江县地产有限责任公司就“凯旋帝景”Ｂ-1503号房屋签订的《圣达·“凯旋帝景”内部认购协议》，是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队的协调下，经各方合意形成的，该协议虽名为认购协议，但实为商品房买卖协议，其意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；协议签订后，杨琪碧全部支付了购房款并实际合法占有了涉案房屋，协议签订的时间和实际合法占有涉案房屋的时间均发生在人民法院查封之前；至今未在房管部门办理物权变更登记，其责任在通江县圣达房地产有限责任公司，非因买受人杨琪碧的自身原因所致，因此，杨琪碧所享有的民事权益足以排除对涉案房屋的执行。通江县圣达房地产有限责任公司虽交付了房屋，但未按照约定和法律规定，为其办理物权过户变更登记，应依法承担办理过户登记的民事责任，原告在诉请中未提出该项请求，可自行协商处理或另行主张权利。被告通江县住房和城乡建设局抗辩内部认购协议不属商品房买卖合同而是以物抵债协议，涉案房屋不具备交付条件，原告既未实际占有亦未到房管部门办理备案和过户登记，且通江县圣达房地产开发有限责任公司在向我局借款时将案涉房屋作为抵押财产，其行为足以表明该房屋未出售，原告享有的民事权益不能足以排除人民法院对涉案房屋的查封执行，其辩称的事实与人民法院查明的事实不相符，理由不成立，本院依法不予支持；第三人通江县圣达房地产有限责任公司辩称的事实与原告陈述的事实相一致，本院予以确认，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告杨琪碧与第三人通江县圣达房地产有限责任公司就“凯旋帝景”B-1503号房屋签订的“圣达·凯旋帝景”内部认购协议有效； 二、第三人通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋归原告杨琪碧所有； 三、在被告通江县住房和城乡建设局申请执行四川省通江县人民法院（2018）川1921民初1243号民事判决一案中，不得执行位于通江县房屋。 案件受理费5173元，由第三人通江县圣达房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 本院（2020）川1921执异21号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  伍永明 人民陪审员  王萍珍 人民陪审员  唐 晶 二〇二〇年五月八日 书 记 员  巩林松