福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1009号 上诉人（原审被告）：福建金绿置业发展有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇麦市街东段丽舍森邻1号楼D01号，统一社会信用社代码91350600786931041D。 法定代表人：李景志，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李靓，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖宏星，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林太平，男，1971年12月16日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：陈振美，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林苏，福建紫阳律师事务所律师。 原审被告：周伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原审被告：王顺胜，男，1979年2月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人福建金绿置业发展有限公司（以下简称金绿公司）因与被上诉人林太平、原审被告周伟明、王顺胜商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金绿公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回林太平对金绿公司的诉讼请求，本案返还1400000元及支付违约金的责任由周伟明、王顺胜承担。2、本案诉讼费用由林太平负担。事实和理由：1、本案讼争《协议书》是百嘉公司以自己名义签订，金绿公司从未授权也不认可，金绿公司不是该《协议书》的相对方，百嘉公司不构成代理，一审认定金绿公司是被代理人错误。金绿公司与王顺胜是房屋买卖关系，王顺胜与百嘉公司是委托代理关系，百嘉公司不是以金绿公司名义签订讼争《协议书》，销售代理与代理关系也是两个完全不同性质的法律关系，讼争《协议书》所约定的事项也不属于销售代理事项的范围，且林太平明知百嘉公司超越代理权限，该法律后果应由百嘉公司承担。2、讼争《协议书》约定的内容及王顺胜陈述相互印证，足以证明该《协议书》属于借款合同性质，一审法院认定该协议属于预约合同显属事实认定错误。在林太平所举证证据根本不能证明百嘉公司与金绿公司之间构成代理或者销售代理关系的前提下，一审法院却将证明存在民间借贷关系的举证责任分配给金绿公司属严重错误。3、违约金与定金罚则依法应当择一适用，一审法院既判令金绿公司双倍返还定金又判令金绿公司支付违约金，并且赔偿保全保险费，显属适用法律错误。一审判决双倍返还定金，还判决支付月利率2%违约金。《协议书》约定，在签订后37日起开始计算利息（即2016年9月9日），该时间点前无资金占用利息或违约金的约定。即使金绿公司应承担违约金责任，一审判决第三项自林太平付款之日起便应支付违约金的计算方式错误。保全保险费既不属于诉讼费用也不属于违约金，不应支持。 林太平辩称，1、金绿公司与王顺胜、百嘉公司之间存在代理关系，业经生效的（2018）闽0623民初2054民事判决及（2019）闽06民终1070号民事判决认定，故金绿公司主张其与百嘉公司及王顺胜不存在销售代理关系无事实和法律依据。2、《协议书》是《认购单》的补充协议，金绿公司主张《协议书》借款合意及借贷提供担保的主张无事实和法律依据。3、一审判令金绿公司在双倍返还定金的前提下，支持月利率2%的利息并无不当。《协议书》第三条、第五条约定，名为违约金，实为资金被占用的利息损失，该利息损失是可以与定金条款并用的，并无重复计算。一审判决金绿公司承担的违约责任尚低于金绿公司违约给林太平造成的损失。3、因金绿公司违约引起本案诉讼，诉讼保全费支出是必要费用，属林太平的损失部分，一审判决金绿公司保全费并无不当。请求驳回上诉，维持一审判决。 周伟明、王顺胜没有提交书面意见。 林太平向一审法院提出诉讼请求：1.解除林太平与金绿公司、原百嘉（漳浦）房地产销售有限公司之间签订的《认购单》、《协议书》；2.判决金绿公司、周伟明连带向林太平返还已付购房款1200000元及利息（计至款项付清之日止，现暂计至2019年8月15日为873439元，具体如下：（1）.以1200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计至2016年9月8日的利息为16639元，400000元自2015年12月9日起计，100000元自2016年1月6日起计，700000元自2016年8月4日起计；（2）.以1200000元为基数，按月利率2%自2016年9月9日起计至款项付清之日止，现暂计至2019年8月15日的利息为856800元。并双倍返还定金400000元；3.判决金绿公司、周伟明连带赔偿林太平转售房屋的差价损失329952元；4.判决王顺胜对上述第二项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用、保全费用、评估费用等由金绿公司、周伟明、王顺胜负担。 一审法院查明：2015年7月27日，金绿公司（甲方）与王顺胜（乙方）签订《房屋买卖框架协议》，约定王顺胜购买漳浦丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层至三层商场。房屋总建筑面积为7867.58㎡，分户后一至三层单价为5450元/㎡，总价为42878311元。协议第四条约定了双方的权利义务：“···乙方需在本协议签订之日起5个工作日内在不影响项目规划的基础上确认该房屋平面分割方案并书面提供确认稿件给甲方；并确保该方案不违反相关行业标准及政策性规定；4.甲方需在乙方提供确认分割方案图纸起15个工作日内提供乙方需要的该房屋的设计变更图纸给乙方，设计变更图纸费用及分户测绘费由甲方承担；5.甲方允许乙方指定人员与甲方签订分割完成的《商品房买卖合同》···”协议对指定人员做了解释：即本协议标的分户产权办理后，乙方并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定的人员名下。2015年6月27日王顺胜出具授权委托书，委托百嘉公司作为其代理人，对漳浦县绥安镇麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8#商场进行销售及招商工作。2015年8月15日林太平与王顺胜、百嘉公司签订《认购单》，《认购单》载明“认购人：林太平，认购编号：金绿欧洲8#商场一层108号（以下简称涉案店铺），建筑面积：约170.62平方米，认购单价每平方米17800元，认购总价3037036元，付款方式：按揭贷款，贷款金额：1518000元,付款约定：1.签订本认购单时，认购人愿意支付200000元作为认购定金。2.认购人在本认购单签订后7日内补足50%购房首付款。约定条款……。经办人：王顺胜，销售机构：百嘉公司印章”。当天林太平到金绿公司售楼部刷卡支付定金200000元。后林太平分别于2015年12月9日、2016年1月6日先后到金绿公司售楼部向百嘉公司支付上述房屋的购房款400000元、100000元。2016年4月29日，王顺胜向金绿公司出具承诺书：“因本人违约，本人承诺于2016年4月29日向金绿公司缴交保证金100万元，并于2016年5月15日前足额支付丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第三层商场剩余购房款7532819元···如卖方解除合同，则卖方有权没收本人已支付的关于购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第一、二、三层商场的所有定金···”。2016年5月19日，王顺胜又与金绿公司签订《房屋买卖合同框架协议书》，约定王顺胜购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第二层、第三层商场，总建筑面积为5314.4㎡，销售单价为5450元/㎡，总价为28963480元。协议第二条约定：“1.乙方已付款项：双方共同确认王顺胜向金绿公司支付款项共计人民币大写壹仟壹佰贰拾捌万柒仟捌佰叁拾元整（小写：￥11287831.00）。其中：第二层商场面积2657.2㎡，购房定金壹佰肆拾肆万捌仟壹佰柒拾元整（小写：1448174.00）（占商场总房款的10%）；第三层商场面积2657.2㎡，购房定金（第三层商场总房款的10%）及部分房款合计玖佰捌拾叁万元玖仟陆佰伍拾柒元整（小写：￥9839657.00）···双方还在协议中约定本协议签订后，2015年7月27日双方签订的《房屋买卖框架协议书》、2015年10月27日签订的《补充协议书》及王顺胜于2016年4月27日向金绿公司签发的《承诺书》自动作废。2017年1月4日，金绿公司向王顺胜发出《合同终止通知书》，通知书载明，王顺胜未按约定支付购房款、租金等，已属严重违约，本通知书送达之日起，《房屋买卖合同框架协议书》关于第二层商场买卖的协议约定解除，没收第二层商场定金1448174元。立即停止对商场第一层、第二层的装修、招商、营业等并恢复原状。金绿公司就上述材料在漳浦县公证处进行了证据保全公证。2017年9月30日，金绿公司（甲方）与百嘉公司（乙方）签订《商铺包销协议》，协议约定金绿公司委托百嘉公司包销漳浦县丽舍森邻8#商场一至二层商铺共计43间，建筑面积约4934.41平方米，单价为5450元/平方米，包销总金额为26892535元。2016年8月3日，百嘉公司（甲方）与林太平（乙方）及王顺胜（甲方保证人）三方又在金绿公司售楼部签订《协议书》，协议载明：“一、甲方确认收到乙方的定金及购房款700000元···。二、双方确认，若甲方于乙方支付上述款项后一个月内，能将上述合计人民币1400000元全部归还乙方，甲方愿意自乙方付款之日起，按本金人民币1400000元，按人民币42000元向乙方支付资金占用费，则乙方放弃购买上述房产，本协议终止。三、···若甲方于乙方支付上述款项一个月内，未能将上述合计人民币1400000元全部归还乙方，双方确认金绿欧洲城8#商场一层108号，建筑面积约158.96平方米的店面确认由乙方购买，合计人民币2066480元；甲方保证所购店面不存在权利瑕疵，并确保购房合同能得到履行。否则，甲方自愿承资金占用费用（按总额1400000元，月利率3%计算）并担违约责任，违约金按自本协议签订之日后37日（2016年9月8日）起至还请上述人民币1400000元之日止按所未还数额的月利率2%计算，即两项按月利率5%计算资金占用费用及违约金。四、甲方保证于六个月内供乙方签订正式购房合同，并无偿协助乙方办理相应的手续，包括在房管局办理房屋买卖的登记，契税及办证相关费用由乙方承担。否则甲方自愿向乙方支付资金占用费用（自本协议签订之日后37日起至还清上述1400000元之日止，按总额1400000元、月利率3%计算）并承担违约责任，违约金自签订本协议之日后37日起至还清上述1400000元之日止按所未还数额有月利率2%计算，即两项合计按月利率5%计算资金占用费用及违约金。五、乙方与福建金绿置业发展有限公司签订正式购房合同时，乙方应向甲方支付剩余的购房款人民币666480元。若因乙方原因不能购房，乙方应承担房款总额2066480元的30%的违约金···甲方的保证人自愿承担连带责任保证，保证期限至甲方履行本协议约定的全部合同义务（包括但不限于返还本金1400000元、资金占用费、违约金、办理购房手续等）之日止”。2016年8月4日，林太平向百嘉公司支付购房款700000元。2016年8月8日，林太平与林柏东签订《房屋转让协议书》，约定林太平将金绿欧洲城8#商场一层108号店面，面积约157.66㎡，以单价15200元/平方米，总价款为2396432元转让给林柏东。百嘉公司在协议书的证明单位处盖章。协议签订当日林柏东支付林太平款项1300000元，林太平出具收款收据给林柏东。2018年5月8日林柏东又将购房款480000元转到林太平指定的陈雅茹账户，另外30000元用现金支付。剩余款项双方约定在办理备案登记手续时支付。庭审中林太平确认收到林柏东购房款计1810000元。另查，2016年8月3日，林太平在接到金绿欧洲城8#商场一层108号店面的钥匙后即进行店面装修，因造成店面内地梁下降，被迫叫停。2016年11月18日，林太平对擅自装修该店面作出保证。2018年4月21日，金绿公司与案外人游海山签订《商品房买卖合同》，将涉案店铺出售给案外人游海山，并于2018年10月11日登记在游海山的名下。2018年5月14日，案外人林柏东因林太平等不能如期交付涉案房屋向法院起诉，法院于2018年12月28日作出（2018）闽0623民初2054号民事判决书，认定金绿公司与王顺胜、百嘉公司之间存在销售代理关系等，并判决：一、解除林柏东与林太平于2016年8月8日签订《房屋转让协议书》；二、林太平应于判决生效之日起10日内返还林柏东已付购房款181万元并支付自收取款项之日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息。百嘉公司对上述款项承担连带责任。三、驳回林柏东的其他诉讼请求。宣判后，林柏东、金绿公司、林太平三方均不服，向漳州市中级人民法院提起上诉，其中，金绿公司认为一审关于金绿公司与王顺胜、百嘉公司存在销售代理关系的认定错误，上诉请求予以纠正等。漳州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）闽0623民终1070号民事判决书，认为王顺胜与金绿公司签订《房屋买卖框架协议》约定“即本协议标的分户产权办理后，乙方（王顺胜）并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方（金绿公司）将产权办理至其选定的人员名下”，该约定显示金绿公司认可王顺胜将《房屋买卖框架协议》项下的房屋销售给别人，应认定金绿公司授权给王顺胜分销《房屋买卖框架协议》项下的房屋。由于王顺胜个人不具备房屋代销权利，王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，由百嘉公司代王顺胜销售讼争的商铺房屋；结合与林太平同一时期向百嘉公司认购房屋的其他购房者的购房手续及相关材料以及事后与金绿公司签订了正式购房合同可知，金绿公司是知晓王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，也不反对百嘉公司对外销售其开发的商品房事宜，且又允许百嘉公司负责人周伟明带领购房人到其销售部签订协议并支付购房款。上述情形足以让购房者认为百嘉公司是金绿公司的委托销售代理人。金绿公司在与王顺胜解除《房屋买卖框架协议》后，又与百嘉公司签订《商铺包销协议》。以上事实足以确定金绿公司在授权百嘉公司销售其房屋前是默认了百嘉公司对其开发的楼盘进行销售的权利，因此，金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间存在销售代理关系。并判决驳回上诉，维持原状。另查明，百嘉公司据2019年7月24日公司股东决定，决定公司停止经营活动，进行清算。清算工作于2019年9月19日结束。2019年9月26日，百嘉公司被漳浦县市场监督管理局注销。在本案审理过程中，根据林太平的申请，法院于2019年8月30日作出财产保全民事裁定，裁定冻结金绿公司、百嘉公司、王顺胜名下银行账户存款3000000元。林太平因此支付保函保费6000元，诉讼保全费5000元。 一审法院认为，王顺胜与金绿公司签订《房屋买卖框架协议》约定“即本协议标的分户产权办理后，乙方（王顺胜）并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方（金绿公司）将产权办理至其选定的人员名下”，该约定显示金绿公司认可王顺胜将《房屋买卖框架协议》项下的房屋销售给别人，应认定金绿公司授权给王顺胜分销《房屋买卖框架协议》项下的房屋。由于王顺胜个人不具备房屋代销权利，王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，由百嘉公司代王顺胜销售讼争的商铺房屋；结合与林太平同一时期向百嘉公司认购房屋的其他购房者的购房手续及相关材料以及事后与金绿公司签订了正式购房合同可知，金绿公司是知晓王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，也不反对百嘉公司对外销售其开发的商品房事宜，且又允许百嘉公司负责人周伟明带领购房人到其销售部签订协议并支付购房款。上述情形足以让购房者认为百嘉公司是金绿公司的委托销售代理人。金绿公司在与王顺胜解除《房屋买卖框架协议》后，又与百嘉公司签订《商铺包销协议》。以上事实足以确定金绿公司在授权百嘉公司销售其房屋前是默认了百嘉公司对其开发的楼盘进行销售的权利，因此，金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间存在销售代理关系。漳州市中级人民法院作出（2019）闽0623民初2054号民事判决书也确认金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间是存在销售代理关系。因此，金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间系销售代理关系，金绿公司提出其与王顺胜、百嘉公司系商品房买卖合同关系，不存在销售代理关系的辩解意见没有事实依据，不予采纳。建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而根据林太平与百嘉公司、王顺胜签订的《认购单》、《协议书》并没有包含上述《商品房销售管理办法》第十六的全部内容，而且《协议书》第六条更约定甲方（百嘉公司）保证于六个月内供乙方（林太平）签订正式购房合同，在商品房买卖实践中也要求双方签订由省建设行政主管部门统一印制的商品房买卖合同示范文本的商品房买卖合同，因此，涉案的《认购单》及《协议书》为商品房预约合同，而非商品买卖合同。林太平诉称双方签订的《认购单》及《协议书》为正式商品房买卖合同错误。综合《认购单》及《协议书》的全部内容分析，有关返还购房款的条款，是在出卖方迟迟未能交房的情况下，林太平作出相应让步，且该条款附履行期限为仅在双方签订协议并由林太平支付购房款700000元后的1个月内，即从2016年8月4日起至2016年9月4日止。若超过此期限，则双方仍应继续履行商品房预约合同的约定。金绿公司、王顺胜也没有举示完整充分的证据证明双方存在民间借贷关系。因此，金绿公司、王顺胜提出“从双方签订于2016年8月3日签订《协议书》时起，双方关系的性质就从商品房预约合同关系就变更为民间借贷关系”的辩解意见没有事实依据，不予采纳。双方签订的《认购单》、《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前所述，双方系商品房预约合同关系，签订预约合同的目的，是为了促成本约的签订，由于预约合同的特殊性，如若预约合同的一方违约，在审判实践中难于判决违约一方继续强制缔约，且本案涉案店铺已经由案外人游海山购买并且于2018年10月11日进行不动产登记，林太平购买涉案店铺的合同目的已经不能实现，因此，林太平请求解除双方的商品房预约合同关系有事实和法律依据，予以支持。预约合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，第六十六条规定“代理人不履行职责而被代理人造成损害的，应当承担民事责任”，金绿公司作为被代理人，应对其代理人百嘉公司、王顺胜的代理行为直接承担清偿责任，金绿公司应向林太平双倍返还定金及返还购房款并支付违约金，但双方约定的资金占用费和违约金过高，应予调整为按月利率2%支付。林太平请求金绿公司双倍返还定金及购房款诉讼请求有事实和法律依据，予支持；请求支付违约金及利息按调整后的月利率2%予以支持。由于百嘉公司、王顺胜故意将代售商品房收取购房款及税费挪作他用，而没有按照与金绿公司的约定履行将收取购房款及税费转交金绿公司的义务，金绿公司也因没有收取到王顺胜、百嘉公司转交的购房款及代收税费而不与林太平签订由福建省建设行政主管部门商品房买卖合同示范文本制定的正式《商品房买卖合同》，这本是发生本案纠纷的最直接原因，百嘉公司、王顺胜具有重大过错，应对金绿公司前述民事责任承担连带清偿责任。王顺胜系《协议书》连带责任担保人一方，亦应对金绿公司上述民事责任承担连带责任，林太平请求判决王顺胜承担连带责任有事实和法律依据，予以支持。因涉案《认购单》、《协议书》系商品房预约合同而商品房买卖合同，林太平参照商品房买卖合同司法解释规定，请求金绿公司、周伟明、王顺胜赔偿转售涉案房屋差价329952元没有事实和法律依据，予以驳回。因百嘉公司于2019年9月26日被注销，根据民事诉讼法司法解释的有关规定，其公司原法定代表人（唯一股东）周伟明依法成为本案诉讼主体，并承担本案债务。周伟明、王顺胜经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除林太平与原百嘉（漳浦）房地产销售有限公司、王顺胜于2015年8月15日签订的《认购单》及于2016年8月3日签订的《协议书》。二、福建金绿置业发展有限公司向林太平双倍返还定金合计40万元，限本判决生效后10日内付清；周伟明、王顺胜对上述民事责任承担连带责任。三、福建金绿置业发展有限公司向林太平返还购房款120万元及支付从林太平付款之日起至还清款项之日止的利息【具体如下：（1）.以120万元为基数，按中国人民银行规定同期同类贷款利率自付款之日起计至2016年9月8日的利息为16639元，其中40万元自2015年12月9日起算，10万元自2016年1月6日起算，70万元自2016年8月4日起算；（2）.以120万元为基数，按月利率2%自2016年9月9日起计至款项付清之日止】，限本判决生效后10日内付清；周伟明、王顺胜对上述民事责任承担连带责任。四、福建金绿置业发展有限公司向林太平赔偿已支付的保费6000元、诉讼保全费5000元，合计11000元，限本判决生效后10日内付清。五、驳回林太平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29316元，减半收取14658元，由林太平负担1320元，福建金绿置业发展有限公司、周伟明、王顺胜负担13338元，应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳。 二审中，金绿公司对一审查明“当天林太平到金绿公司售楼部刷卡支付定金200000元”、“2016年8月3日，百嘉公司（甲方）与林太平（乙方）及王顺胜（甲方保证人）三方又在金绿公司售楼部签订《协议书》”有异议，对其他事实没有异议。林太平对一审查明的事实没有异议。金绿公司、林太平均没有提交新证据。 对所提异议分析认定：金绿公司认为，林太平在一审陈述到定金200000元是用现金支付的，2016年8月3日不是在售楼部签订协议书。本院认为，定金200000元已交付，有收款收据及认购单为据，可以确定，至于是否用现金或刷卡，不影响对该笔定金有无支付的认定。同样，是否在售楼部签订协议书，也不影响对百嘉公司、林太平及王顺胜三方签订协议书的真实性的认定。 另查明，林太平在二审明确表示在定金和违约金条款上，选择适用违约金条款。 本院认为，根据生效判决认定，王顺胜与金绿公司签订《房屋买卖框架协议》约定，显示金绿公司认可王顺胜将《房屋买卖框架协议》项下的房屋销售给别人，应认定金绿公司授权给王顺胜分销《房屋买卖框架协议》项下的房屋。由于王顺胜个人不具备房屋代销权利，王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，由百嘉公司代王顺胜销售讼争的商铺房屋；结合与林太平同一时期向百嘉公司认购房屋的其他购房者的购房手续及相关材料以及事后与金绿公司签订了正式购房合同可知，金绿公司是知晓王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，也不反对百嘉公司对外销售其开发的商品房事宜，且又允许百嘉公司负责人周伟明带领购房人到其销售部签订协议并支付购房款。上述情形足以让购房者相信百嘉公司是金绿公司的委托销售代理人。金绿公司在与王顺胜解除《房屋买卖框架协议》后，又与百嘉公司签订《商铺包销协议》。以上事实足以确定金绿公司在授权百嘉公司销售其房屋前是默认了百嘉公司对其开发的楼盘进行销售的权利，因此，金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间存在销售代理关系。金绿公司上诉提出其从未授权也不认可，金绿公司不是《协议书》的相对方，百嘉公司不构成代理，没有证据证明百嘉公司与金绿公司之间构成代理或者销售代理关系的理由没有事实依据，不予采纳。一审认定本案讼争合同为商品房预约合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。一审认定金绿公司作为被代理人，应对其代理人百嘉公司、王顺胜的代理行为直接承担清偿责任，但判决金绿公司应向林太平双倍返还定金及返还购房款并支付违约金不当，应予纠正。林太平选择适用违约金条款，予以支持。关于利息计算问题，一审以收取款项之日起计算利息并无不当。关于保全保险费问题，因属非必要费用，且本案当事人对此并无约定，故林太平主张保全保险费缺乏依据，不予支持，一审将其列为林太平的经济损失不当，予以纠正。诉讼保全费则因属诉讼费用，按诉讼费用收费办法的规定应由金绿公司负担，一审将其列为损失不当，予以纠正。 综上，金绿公司上诉请求部分有理，予以支持；部分请求无理，不予支持。一审判决部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初4588号民事判决第一、三项； 二、撤销福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初4588号民事判决第二、四、五项； 三、福建金绿置业发展有限公司向林太平返还定金合计200000元，限本判决生效后10日内付清；周伟明、王顺胜对上述民事责任承担连带责任。 四、驳回林太平的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费29316元，减半收取14658元，由林太平负担4300元，福建金绿置业发展有限公司负担10358元，诉讼保全费5000元，由福建金绿置业发展有限公司负担。二审案件受理费29316元，由福建金绿置业发展有限公司负担25016元，林太平负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 二〇二〇年五月二十五日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷