浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终646号上诉人（原审原告）：嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司。住所地：嘉兴市亚中路599号嘉兴软件园3号楼6楼。统一社会信用代码：91330402793352566C。法定代表人：张栋，董事长。委托诉讼代理人：应建中，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪佳，女，1972年8月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司（以下简称浙清公司）因与被上诉人倪佳合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。浙清公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持浙清公司的诉讼请求；2.由倪佳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》已约定了浙清公司承担保证责任后可以解除合同，因倪佳未履行还款责任而由浙清公司对银行承担保证责任后，浙清公司有权解除与倪佳签订的《商品房买卖合同》。2.即使案涉房屋已被法院预查封，在合同解除条件成就的情况下，浙清公司仍有权行使合同解除权。预查封的效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损，并间接损害到国家利益、社会公共利益或他人合法权益。浙清公司与倪佳在签订《商品房买卖合同》时已约定了浙清公司承担保证责任后可以解除合同，此时倪佳购买的房屋并未被预查封，之后也一直未交房、未办理房屋过户，浙清公司仍为涉案房屋的所有权人。条件成就时解除合同是倪佳在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。浙清公司并非法院的被执行人，浙清公司的身份是协助法院执行，浙清公司不能因协助执行而丧失自己的法定权利。合同解除后按照房屋评估价值返还倪佳购房款并不会损害倪佳合法权益，也不会间接损害国家利益、社会利益或他人合法权益。允许浙清公司行使合同解除权才能更好地平衡浙清公司与倪佳以及作为申请执行人的案外人的合法利益。3.案涉《商品房买卖合同》的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。浙清公司在承担保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而倪佳因未履行还款义务导致浙清公司承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。综上，一审判决适用法律错误，应当依法予以撤销，倪佳辩称，没有异议，听从法院安排。浙清公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除浙清公司和倪佳之间于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费用由倪佳承担。一审法院认定事实：2012年9月29日，倪佳与浙清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2035）一份，约定倪佳向浙清公司购买郁金香花园2幢1702室，建筑面积为237.34平方米，总价款2662955元；并约定了违约责任等。2016年7月7日，中国建设银行股份有限公司嘉兴分行为与倪佳、浙清公司金融借款合同纠纷一案诉至一审法院，一审法院于2016年9月23日作出（2016）浙0402民初3836号民事判决，判决：倪佳于判决生效之日起七日内归还中国建设银行股份有限公司嘉兴分行借款本金1537743.54元及利息、实现债权的律师费70600元；浙清公司对倪佳的上述债务承担连带清偿责任等。浙清公司不服该判决提起上诉。本院于2016年11月24日作出（2016）浙04民终2044号判决，驳回上诉，维持原判。2017年4月6日，浙清公司因与倪佳商品房销售合同纠纷一案诉至一审法院，一审法院于2017年10月27日作出（2017）浙0402民初1916号之一裁定：准许浙清公司撤回起诉。2017年10月30日，浙清公司为与倪佳商品房销售合同纠纷一案再次诉至一审法院，一审法院于2017年11月9日作出（2017）浙0402民初6659号民事调解书，确认：一、浙清公司与倪佳同意解除于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、双方同意按照房屋评估价值扣除浙清公司为倪佳垫付的建设银行贷款本金、利息、其他费用及损失后，将剩余款项共计人民币2446366元退还给倪佳，上述退款浙清公司应于案涉《商品房买卖合同》在政府相关部门网签登记撤销之日起三日内支付等。2018年7月9日，案外人朱桂林以浙清公司、倪佳为被告提起第三人撤销之诉，一审法院于2018年12月28日作出（2018）浙0402民撤3号判决，撤销一审法院作出的（2017）浙0402民初6659号民事调解书，并驳回朱桂林的其他诉讼请求。浙清公司不服该判决提起上诉。2019年4月17日，本院作出（2019）浙04民终354号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议的焦点在于浙清公司要求解除其与倪佳的合同是否会损害到国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。民事权利可以自由行使，但不得滥用以损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。浙清公司此次诉讼，与此前多次诉讼中提供的证据并未发生根本性变化，且大部分证据为法院生效判决书，并无有效证据证明其就涉案房屋享有抵押权或者其他优先于其他债权人的权利。依据（2016）浙0402民初3836号民事判决和（2016）浙04民终2044号判决可知，浙清公司目前对倪佳享有的是担保追偿权，浙清公司要求解除合同的实质，是将浙清公司的担保追偿债权置于优先于其他债权的地位，从而损害朱桂林等其他债权人的合法权益。涉案房屋已经预查封，无论是浙清公司和倪佳之间协商解除抑或是浙清公司依据合同法第94条的法定解除，均会损害其他债权人的合法权益，且确无解除之必要条件，故不予支持浙清公司的诉讼请求。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回浙清公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由浙清公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院于2020年5月22日依职权向嘉兴市自然资源和规划局调取案涉房产的查封信息汇总及相关的协助执行通知书原件一组，得知案涉房产作为倪佳的房产被预查封中，最早查封起始日期为2016年8月20日，所涉案号分别为一审法院（2017）浙0402执1977号、（2018）浙0402执1561号、（2018）浙0402民初6911号。浙清公司质证认为，对真实性无异议。倪佳质证认为，对真实性无异议。本院认证认为，该组证据系本院依职权调取，双方当事人对真实性也无异议，且与本案有关联，本院予以认定。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，在一审法院受理的（2018）浙0402执1561号、（2018）浙0402民初6911号、（2017）浙0402民初1977号案件中，案涉房产作为倪佳的房产被预查封，最早查封起始日期为2016年8月20日，目前尚未解除预查封措施。本院认为，本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否可解除。案涉商品房在另案中已经作为倪佳的房产被人民法院预查封，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的法律效力等同于正式查封。在此情形下，倪佳对于该房产的处分权利应被限制，其既不可作出转让及设置抵押等处分行为，也不可因解除房产买卖合同而作出房产返还的行为。从浙清公司提起的（2017）浙0402民初6659号案件及本案诉讼的情况来看，其诉讼目的在于通过解除商品房买卖合同使倪佳返还案涉房产，而在其提起诉讼行使合同解除权之前，案涉房产已经被预查封，在该预查封措施被解除前，浙清公司的目的显然不能实现。故一审判决驳回浙清公司的诉讼请求，并未损害其实体权利，本院予以维持。浙清公司的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人嘉兴浙清晟峰软件园投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宁建龙审判员  王 浩审判员  黄 阁二〇二〇年五月二十六日书记员  吴 宵