四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初1319号 原告：冯开岭，男，汉族，1981年1月20日出生，住遂宁市安居区。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐梦雪，四川亘元律师事务所律师。 被告：四川宏泽房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路385号33栋二层。 法定代表人：胡平安，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：尹丽，女，汉族，1981年7月29日出生，住遂宁市船山区，系被告公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：王定山，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原告冯开岭与被告四川宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐梦雪、被告宏泽公司的委托诉讼代理人王定山、尹丽到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照约定立即为原告办理所有权证书，并交于原告；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金66325元（暂计至2018年12月31日），且要求被告承担违约金至原告取得房屋所有权证为止（每日违约金金额按房屋总价款的万分之一计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年10月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售商品房，合同对房屋面积、具体坐落位置、价款及交房时间、逾期交房违约金等都做了详细的约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，且向被告缴纳了代为办理产权的契税及办证等费用，但被告至今未为原告办理房屋所有权证。原告遂起诉来院。 被告宏泽公司辩称，1.根据商品房买卖合同的约定，关于产权转移登记时间，与初始登记时间，根据房屋登记管理办法及不动产登记暂行条例实施细则的规定，未办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型的登记，本案中约定交房时间约定为2013年12月30日，初次登记的时间为2014年12月30日前取得该房屋的初次登记，在交房之日240日内要求被告办理转移登记，无法实现，因此该条款违反了相关法律规定，不应适用，其约定时间不能作为违约金的计算时间；2.原告主张的违约金即便在有效的情况下，超过了诉讼时效，其请求不应得到支持，被告于2013年12月20日发布交房公告，并约定了交房时间为2013年12月28日至2014年1月16日，被告最晚在2014年1月16日交房，如果按照合同约定交房后240日应当办理房屋产权证书，那么被告办理时间约为2014年10月左右，我方认为诉讼时效已超过；3.如果法院认为并未超过诉讼时效，根据合同法规定，我方认为违约金主张过高，请求予以调整，本案中原告未举证证实其因未取得产权产生了相应损失，我方认为原告自交房后一直占用使用，并未对其权利产生损害，故请求予以调整。 本院经审理认定事实如下：“天宏南郡”小区系由遂宁市天宏房屋开发有限公司开发的商品房小区，遂宁市天宏房屋开发有限公司于2012年3月19日变更企业名称为遂宁市天宏房地产开发有限公司，2013年4月3日遂宁市天宏房地产开发有限公司变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司。 2012年10月11日，原告与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“原告向遂宁市天宏房地产开发有限公司购买“天宏南郡”4栋23层2301号房屋；房屋预测建筑面积为98.65平方米，房屋总价款为418460元；原告以贷款的方式支付购房款；遂宁市天宏房地产开发有限公司于2013年12月30日前交付房屋且在2014年12月30日前完成初始登记；在商品房交付后，原告委托遂宁市天宏房地产开发有限公司代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付，同时双方约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，出卖人将日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，原告按约贷款支付了购房款。2014年2月7日被告宏泽公司将房屋交付给原告，同日，原告向被告宏泽公司缴纳了办理房屋产权证的相关税费。因被告宏泽公司未能在合同约定时间内为原告办理房屋所有权证，原告遂起诉来院。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、企业登记情况表、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷为证。 本院认为，原告与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。遂宁天宏房地产开发有限公司依法变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司后，被告宏泽公司依法应承继该《商品房买卖合同》中的各项权利及义务。现原告已履行了买受人支付购房款的义务，按照合同约定被告宏泽公司应在房屋交付之日起240日内为原告办理房屋所有权证。原、被告经双方确认原告的接房时间为2014年2月7日，即被告宏泽公司应在2014年10月5日前为原告办理房屋产权转移登记，但被告宏泽公司至今未履行该义务，故对原告诉请被告立即为其办理所购房屋产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告宏泽公司辩称，《商品房买卖合同》中约定的转移登记时间早于初始登记时间，但该合同是被告所提供且是否办理初始登记并不影响原告向被告主张办理转移登记的权利，故本院对该辩称意见不予采纳。 关于是否已过诉讼时效。被告辩称本案已超过诉讼时效，而原告主张从2014年10月5日起至原告取得房屋所有权证之日止，按双方约定的标准即出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。根据原被告双方《商品房买卖合同》约定，交房后240日办理转移登记，接房时间为2014年2月7日，约定办理转移登记时间应为2014年10月5日。原告虽提供:2018年9月28日案涉小区业主通过天宏南郡幼儿园协议工作会记录及情况说明，载明其一直向被告宏泽公司要求办理转移登记等相关手续，以此证明其前期诉讼时效已中断，原告提交的以上证据不足以证实其主张。根据相关法律规定，商品房逾期办证违约金属于持续性行为，其债权应分段适用诉讼时效，故本案违约金保护期间应为当事人起诉之日（向本院递交诉状之日即2019年12月11日）倒推前三年要求出卖人承担逾期办理转移登记违约金的，至其实际取得不动产权证书之日止，由宏泽公司按日承担逾期办理转移登记违约金。故，对被告辩称已过诉讼时效，本院予以部分支持。 关于违约金的主张,原告已履行了买受人支付购房款的义务，被告宏泽公司应履行为原告办理产权证转移登记,被告逾期办证的行为违反了合同约定，按约定应向原告支付违约金，故对原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，按照原被告的合同约定，截止2019年12月11日，被告应当支付原告逾期办证违约金为：已付房款418460元×违约天数(从2016年12月11日始至2019年12月11日)×0.0001=45821元。违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质在于“补偿性为主，惩罚性为辅”，补偿性仍是违约金的主要属性。在本案中，原告因被告宏泽公司逾期办证的行为固然致使其权利受到了损害，但其并未举证证明其所遭受损害的大小及数额，故对原告诉请的逾期办证违约金，本院酌情支持4500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的及时（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告冯开岭办理所购买的天宏南郡4栋23层2301号房屋的权属转移登记； 二、被告四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告冯开岭支付违约金4500元。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取729元，由被告四川宏泽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  黎敏 二〇二〇年五月十九日 书记员  曹芮