天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1115号上诉人（原审被告）：天津雅海房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街华北城E区31栋106-38（集中办公区）。法定代表人：马德军，总经理。委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于海龙，男，1985年9月25日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张自强，天津翠亨律师事务所律师。上诉人天津雅海房地产投资有限公司（以下简称雅海公司）因与被上诉人于海龙商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初5955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雅海公司的委托诉讼代理人李超，被上诉人于海龙的委托诉讼代理人张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅海公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判上诉人仅支付被上诉人逾期交房违约金20,010.2元或者将本案发回重审；2．一、二审诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决对双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“《补充协议》”）第五条第一款第4项的认定和适用严重错误，应当按照逾期交房超过180日后的天数计算违约金。2．一审判决认定《补充协议》第五条第一款第4项的约定无效错误。《补充协议》条款仅约定了90日的免责期、以及将主合同第五条约定的逾期交房违约责任变更为仅支付违约金，并没有约定卖方由此可以免于向买方承担逾期交房的违约责任，且《补充协议》第十一条第一款第4项约定，出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，故上述约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，且不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条款无效情形，上述约定应当认定为合法有效。于海龙辩称，不同意雅海公司的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1．《天津市商品房买卖合同》第五条已经明确了违约金既包括180日之内的违约金也包括180日之外的违约金。2．《补充协议》系格式条款，且上诉人未对被上诉人进行解释说明，故一审法院对该格式条款效力的认定是正确的。于海龙向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法判决雅海公司给付于海龙已付款利息72,645元、违约金54,114元，共计126,759元；2．案件受理费由雅海公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年2月25日，于海龙、雅海公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定由于海龙购买雅海公司开发的坐落于武清区房屋；建筑面积88.45平方米，价款为1075817.35元；商品房交付日期为2017年12月31日前。同时约定除遇不可抗力外，雅海公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，于海龙有权追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，于海龙在向雅海公司追究已付款利息的同时，合同继续履行。雅海公司应按照上述约定支付于海龙已付款利息。此外，雅海公司还应每日按商品房价款的0.1‰向于海龙支付违约金。在双方签订的合同附件六《商品房买卖合同》补充协议中，第五条第一款第1项约定：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。第一款第4项约定，依据买卖合同第五条约定，出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内（含）为免责期，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起计，出卖人不向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过免责期结束之日起后180日内，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（3）逾期超过免责期结束之日180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第一款第5项约定，下列特殊原因应不视为逾期交付：（2）由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的；补充协议同时还约定了其他内容。合同签订后，于海龙依约向雅海公司付齐全部购房款，雅海公司未能按照合同约定日期向于海龙交付商品房。雅海公司于2019年4月11日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年4月15日雅海公司向于海龙发出入住通知书，通知于海龙于2019年4月18日至2019年5月18日办理收房手续，于海龙于2019年5月17日办理了收房手续。以上事实于海龙、雅海公司双方无争议，一审法院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于雅海公司应承担逾期交房违约责任的天数。自合同约定的交房时间次日即2018年1月1日至实际交房时间2019年5月17日总计502天，于海龙认为雅海公司应据实承担逾期交房的责任。雅海公司抗辩因政府相关部门发布的停工令造成的停止施工天数不视为逾期交付，应当免除该期间的逾期交房责任。雅海公司为此提供了相关文件，证明双方签订合同次日起至2019年2月25日工程竣工停工天数为228天。经质证于海龙认为文件并没有明确要求雅海公司停工，只是针对建设工地扬尘进行管控或对大气污染进行防治，不影响施工中对环境不产生影响的工作。且环境保护及大气污染防控一直是我国的基本国策在建设行业已经形成惯例，雅海公司在签订合同之前应当有所预见，故均不应作为停工的理由。一审法院认为，逾期交房的天数应当考虑造成工期延误的因素是否符合相关规定及双方的约定，并应核实雅海公司主张的停工天数。经核实，美丽天津一号工程文件及各级有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所做出的一系列文件均明确了停止施工的期限及范围，市环境应急与事故调查中心因治理空气重度污染而下发的函件亦有明确的停工时间，上述文件所涉及内容旨在进行大气污染防治。在目前我国环境保护形势依然严峻的情况下，相关部门出台文件及措施加以管控确有必要，根据相关法律规定，上述文件所涉及的停工期间应当免除雅海公司的违约责任。于海龙主张于海龙、雅海公司签订合同时房屋的主体结构已经完工，停工文件不应适用本案。一审法院认为，雅海公司提交的准予交付使用证的取得时间为2019年4月11日，根据建设工程施工流程，工程主体虽已施工完毕，但后期的管网铺设、路面硬化等工作亦涉及到土方等作业，故停工令应适用于小区建设的整个期间，对于海龙的此主张不予采信；于海龙主张雅海公司应将上述情况告知于海龙，否则不能免除责任，因双方的补充协议中明确列明了由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的应不视为逾期交付，故于海龙该主张依据不足，一审法院不予确认。雅海公司主张的2017年6月14日至2017年6月17日的停工4天，因文件要求每日10点至17点停工，不足8小时，因此，这四天每日停工应按0.5天计算，合计两天。综上，自2018年1月1日至2019年5月17日为雅海公司逾期交房的自然天数，计502天，扣除政府停工226天（228天－2天），雅海公司应承担违约责任的天数为276天。一审法院认为，本案争议焦点为雅海公司延期交房是否存在免责事由。于海龙、雅海公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。雅海公司未能按照约定的交房日期向于海龙交付商品房，应承担违约责任。补充协议约定了由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的不视为逾期，因此，政府停工期间雅海公司不应承担违约责任。于海龙、雅海公司签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定系通用条款，合同附件六补充协议第五条第一款第4项的约定系雅海公司事先拟定的重大免责格式条款，该条款未做特别提示，未能确认于海龙对此已认知，大大降低了雅海公司应承担的违约责任，故该格式条款的约定应认定无效，雅海公司应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定的通用条款向于海龙承担的违约责任。因雅海公司逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。综上所述，于海龙的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。雅海公司的部分抗辩理由成立，一审法院予以采信。此案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、天津雅海房地产投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付于海龙逾期交房利息39,177.68元（1,075,817.35元×4.75%÷360天×276天）、违约金29,692.56元（1,075,817.35元×0.1‰×276天），合计68,870.24元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回于海龙的其他诉讼请求。案件受理费2,836元，减半收取1,418元，由于海龙负担648元，由天津雅海房地产投资有限公司负担770元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人逾期交房的违约责任应如何承担的问题。雅海公司与于海龙签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。雅海公司于2017年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付于海龙使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，雅海公司应按约承担相应逾期交房违约责任。其后，被上诉人按照上诉人通知时间接收诉争房屋，不违反双方约定。关于违约金的计算问题，雅海公司主张根据《补充协议》第十一条第一款第4项约定，该协议第五条第一款第4项已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。因《补充协议》第五条第一款第4项对逾期交房作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，降低了雅海公司应承担违约金的数额，进而减轻了雅海公司的违约责任，在此情形下，作为《补充协议》的提供者，雅海公司应对该协议第五条第一款第4项及第十一条第一款第4项承担充分的提示及说明义务。但《补充协议》对上述条款无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明雅海公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《补充协议》的上述条款构成双方意思表示组成部分，上述内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定确认雅海公司应承担的逾期交房违约责任并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，雅海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,022元，由上诉人天津雅海房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张炳正审判员  张 璇二〇二〇年五月二十六日书记员  王 哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……