四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0792执异13号 异议人（案外人）：杨梅，女，汉族，生于1972年5月27日，住四川省绵阳市安州区花荄镇大南街108号，公民身份号码：。 委托代理人：杨萌，四川升博律师事务所律师。 委托代理人：高春玲，四川升博律师事务所律师。 申请执行人：绵阳坤武商贸有限公司，住所地：绵阳高新区磨家镇接龙寺村五组，统一社会信用代码：91510700099383872X。 法定代表人：曾德清。 委托代理人：王述敏，男，绵阳坤武商贸有限公司职工。 被执行人：绵阳市恒山实业有限公司，住所地：绵阳科创区创业服务中心所属灵创孵化器眷神楼112号，统一社会信用代码：91510700727445799N。 法定代表人：任定兵。 被执行人：任定兵，男，汉族，1965年9月4日出生，住绵阳市涪城区西蜀民居Ａ三幢13楼8号，公民身份号码：。 本院在执行申请执行人绵阳坤武商贸有限公司与被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵买卖合同纠纷一案中，案外人杨梅对执行标的提出书面异议。本院于2020年5月13日受理后，依法进行了听证，并组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人杨梅称，绵阳宏建房地产开发有限公司已于2019年3月22日申请破产，根据《企业破产法》第十九条规定，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。2018年9月9日，异议人与任定兵签订《房屋买卖合同》，约定以22万元购买任定兵所有的位于绵阳市安州区花荄镇中心广场小区3幢1单元16楼4号房屋，建筑面积57.95平方米。异议人一次性付清了22万元房款。2019年1月11日异议人收到物业服务中心的交房通知书。2020年3月,异议人被告知，该房屋被绵阳高新技术产业开发区人民法院以（2020）川0792执47号之一执行裁定书，抵偿给绵阳坤武商贸有限公司。异议人杨梅是该房屋的合法所有人，法院对该房屋采取执行措施，损害了异议人的合法权益，请求法院中止对该财产的执行，依法维护异议人的合法权益。 申请执行人绵阳坤武商贸有限公司称，法院查封登记在被执行人名下财产符合法律规定，异议人杨梅适用《企业破产法》第十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条是适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故异议人与任定兵签订的房屋买卖合同属无效合同。双方签订的《房屋买卖合同》没有签订时间，不能证明是在法院查封前签订，双方在补充协议中约定：将转合同事宜延期至2019年12月30日前，若到时不能将该房备案合同转至杨梅名下，任定兵如数退还购房款和违约金。至2019年12月31日，该房屋买卖协议即失去存在的效力基础。异议人不能证明其在法院查封前已合法占有该房产；从付款情况看，不能证实杨梅已付清全部购房款22万元；异议人明知未登记房产不得转让，无法按约定办理过户，其仍然签订《房屋买卖合同》和补充协议，进行房产交易，其存在过错。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人杨梅的异议请求不能排除执行，应该依法驳回。 经审查查明，2019年7月30日，绵阳坤武商贸有限公司向本院申请对绵阳恒山实业有限公司、任定兵的财产进行诉前保全，本院作出（2019）川0792财保85号民事裁定书，并以（2019）川0792执保130号案件对绵阳恒山实业有限公司和任定兵的财产予以保全。2019年8月2日，本院对任定兵名下位于安州区花荄镇中心街北段的合同号为2015001632、2015001634、2015001635、2015001636、2015001639、2015001642、2015001645、2015001651、2015001652、2015001654共计10套房产予以查封。本院受理绵阳坤武商贸有限公司与绵阳市恒山实业有限公司、任定兵买卖合同纠纷一案后，经法院调解，于2019年11月1日达成调解协议并制作（2019）川0792民初1433号民事调解书。确认双方达成协议：1、绵阳恒山实业有限公司、任定兵于2019年11月21日前支付绵阳坤武商贸有限公司货款1718995元、资金占用费（2019年6月30日前的资金占用费为130316元；2019年7月1日至2019年10月21日间以货款为基数，按照年利率24%计算；2019年10月22日至款清之日止以货款为基数，按年利率7%计算）及本案诉讼费10850元、保全费5000元；2、双方此次纠纷终结。调解书生效后，因绵阳恒山实业有限公司、任定兵未履行生效法律文书确定的义务，绵阳坤武商贸有限公司于2020年1月2日向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2020年1月6日作出（2020）绵高新执字第47号执行裁定书，裁定：对被执行人绵阳市恒山实业有限公司、任定兵的财产予以查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取（详见协助冻结存款通知书、协助扣划存款通知书、协助执行通知书、查封、扣押清单等）。2020年3月11日本院依法作出（2020）绵高新执字第47号之一执行裁定书，裁定：1、评估拍卖被执行人任定兵名下位于绵阳市安州区花荄镇中心街北段10套房产（签约备案号分别为：2015001632、2015001634、2015001635、2015001636、2015001639、2015001642、2015001645、2015001651、2015001652、2015001654号）；2、评估拍卖被执行人绵阳恒山实业有限公司持有的四川绵阳嘉顺融资担保有限责任公司5.92889%股权。 另查明，因绵阳宏建房地产开发有限公司欠被执行人绵阳市恒山实业有限公司钢材款，经双方协商一致，绵阳宏建房地产开发有限公司用其开发的位于绵阳市安州区花荄镇中心街20余套房产（其中包括前述被本院查封的10套在内）签约备案在任定兵名下，抵偿其欠绵阳市恒山实业有限公司的钢材款。2015年5月19日、20日，双方签订了前述20余套房屋的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人是任定兵，共有人是其妻子陈春梅，共有比例为50%；该商品房为预售商品房；付款方式为一次性付款；出卖人应于2015年5月20日前交付商品房……等等。该合同在原安县房地产交易监理所进行了网上签约备案登记。 任定兵（甲方）与异议人杨梅（乙方）以及经纪服务公司绵阳中宏房产营销策划有限公司（丙方）于2018年9月9日签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将位于安州区花荄镇“宏建中心广场”小区3幢16楼4号的房屋（合同备案号为2015001642）出售给乙方；2、房屋总成交价人民币22万元；3、（1）签订合同时付购房款人民币10万元，2018年9月10日前付人民币10万元，同时甲方将房屋备案合同及相关票据交给丙方保管，同时甲方将合同备案至乙方名下；（2）甲乙双方委托丙方办理该房地产转移过户手续，房屋过户给乙方时，乙方付清余款人民币2万元；……；8、甲乙双方约定在付清第二笔房款时，甲方将房屋移交乙方，…。合同签订后，异议人杨梅于2018年9月9日将前两笔房款共计人民币20万元交付任定兵，任定兵出具收款收条。任定兵将房屋备案合同（合同备案号为2015001642）交与杨梅。2019年1月11日，杨梅收到由开发商绵阳宏建房地产开发有限公司签发的，给锦湘.宏建中心广场物业服务中心的《交房通知书》，内容为：买受人杨梅购买的3-16-4号房屋已具备交房条件，请你处为其办理交接入住手续并做好后期物业管理和服务工作。异议人杨梅并与物管公司进行了房屋交接。但该房屋至本院查封时一直没有办理过户登记或变更合同备案登记。 2019年3月15日，任定兵与杨梅签订《补充协议》，约定将双方转合同事宜延至2019年12月30日，到时若不能将备案合同转至杨梅名下，任定兵退还全部购房款并承担已交购房款10%的违约金。 本院查封的涉案房产位于绵阳市安州区花荄镇中心广场小区共计10套，系由绵阳宏建房地产开发有限公司开发，2015年竣工，该商品房预售许可证号为：安（2013）房预售证第5号。绵阳宏建房地产开发有限公司书面认可双方于2015年通过以物抵债的方式将20余套房屋抵偿给任定兵。该小区房屋一直未办理产权初始登记。 在本案听证过程中，异议人杨梅表示，愿意将购房尾款2万元交付法院执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本院查封备案登记在被执行人任定兵名下且开发商绵阳宏建房地产开发有限公司书面认可双方于2015年通过以物抵债的方式抵偿给任定兵的涉案房屋，符合法律规定。绵阳宏建房地产开发有限公司是否破产，不影响对涉案房屋的处置。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。依照该规定,被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力,该条规定的四个要件必须同时具备。本案中,异议人杨梅与被执行人任定兵的《房屋买卖合同》签订在法院查封之前，该合同系双方真实意思体现，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；异议人杨梅在物管公司通知接房后，已经办理接房手续，其虽然没有实际入住，仍然属于已在法院查封前合法占有该房屋；异议人杨梅已按合同约定交纳了大部分款项，也愿意将余款交付执行（已缴纳至法院执行专户），另外不能办理房产过户也并非杨梅的过错。故案外人杨梅符合法律规定的物权期待权的形式要件,能够排除对案涉房屋的强制执行。其提出的执行异议理由成立，应予支持。申请执行人绵阳坤武商贸有限公司关于《房屋买卖合同》无效，不能证明是在法院查封前签订，不能证明异议人在法院查封前已合法占有该房产，未办理过户异议人有过错等辩解理由与查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳；其关于异议人未付清全款经查属实，但异议人已按照合同约定支付部分价款且按法院要求将剩余价款交付执行，故不影响该异议的成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对绵阳市安州区花荄镇中心广场小区3幢16楼4号房屋（合同备案号为2015001642）的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 彭          宗          诚 人民陪审员 王志立人民陪审员蒲桂林二Ｏ二0年五月二十六日 书 记 员 梁          雁          昕