安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1444号 上诉人（原审被告）：石作永，男，1954年10月23日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：砀山蓝湾商贸有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路（在水一方C区3幢106室）。 法定代表人：尹景庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆松岭，安徽梨都律师事务所律师。 上诉人石作永因与被上诉人砀山蓝湾商贸有限公司（以下简称砀山蓝湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石作永上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审案件诉讼费用由砀山蓝湾公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。砀山蓝湾公司与石作永签订的前期物业服务协议约定物业费每月每平方米0.8元，但该公司并未提供砀山县物价局发放的服务价格为0.8元的登记证。故该公司2018年11月之前收费违法。2.砀山蓝湾公司进驻石作永居住小区并非通过投标方式，也未通过行政部门批准可以采用协议方式，显然违法，该公司与石作永签订的前期物业服务协议不具有法律约束力。3.砀山蓝湾公司未履行安保义务，导致业主财产在公共区域内损坏，因消防设施问题导致业主汽车被烧掉。小区外来人员随意进出，业主门上张贴小广告。砀山蓝湾公司也未进行处理。4.一审判决计算错误。2015年11月17日至2017年4月12日物业费已经超过诉讼时效，且案涉房屋现已登记在案外人名下，石作永不是业主，一审法院认定石作永系业主错误。 砀山蓝湾公司辩称，1.其公司系案涉小区通过招投标的方式选聘进驻，履行了相关备案手续，双方签订的前期物业服务协议合法有效，砀山蓝湾公司也按照约定提供了物业服务。况且是否经过招投标程序不影响上述协议的效力。2.双方签订前期物业服务协议时，砀山蓝湾公司经行政部门核准的综合服务收费标准为每月每平方米1元，该公司实际按照0.8元标准收取物业费，是对小区业主的让利优惠，不违反法律规定。3.石作永一审未提供证据证明案涉房屋已经登记在案外人名下，其该项上诉主张不能成立。4.砀山蓝湾公司按照约定提供服务，也一直向石作永催要物业费，本案并未超过诉讼时效期间，且石作永一审时未对诉讼时效提出抗辩，二审不应采纳。 砀山蓝湾公司向一审法院起诉请求：判令石作永给付自2015年11月12日至2019年4月12日之间的物业服务费、生活垃圾处理费共计4667元，并负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：砀山蓝湾公司是依法成立的有限责任公司，经营范围为建筑材料、家电、机电设备、五金产品、矿产品的购销；物业管理、保洁、家政、绿化养护服务；垃圾清运服务。2014年11月12日，石作永入住华府名都小区3幢1单元201室。同日，砀山蓝湾公司（甲方）与石作永（乙方）签订前期物业服务协议，约定：乙方所购房屋坐落位置3幢1单元201室，建筑面积137.3平方米；乙方依据本协议向甲方缴纳物业服务费用、公摊费用；物业服务质量包括以下内容“一、房屋外观；二、设备运用；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理；四、环境卫生；五、绿化；六、交通秩序和车辆停放；七、保安；八、消防……等内容”；物业服务费用按建筑面积每月每平方米1元收取，物业服务费用标准按物价局最终核定的标准调整。石作永入住小区后，向砀山蓝湾公司缴纳了2014年11月12日至2015年11月11日的物业服务费。根据砀山蓝湾公司统计石作永尚欠2015年11月12日至2019年4月12日物业服务费和生活垃圾处理费没交，金额4667元,计算方法为（137.3平方米*12个月*0.8元+48元）*3+（137.3平方米*0.8元+4元）*5个月=4667元，其中生活垃圾处理费每月每户4元。另查明，砀山县物价局2018年11月30日向砀山蓝湾公司发放服务价格登记证，有效日期2018年11月至2019年11月，登记证载明综合服务费每月每平方米1.10元，生活垃圾处理费每月每户4元。 一审法院认为，物业服务收费是指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括相关公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。砀山蓝湾公司与石作永签订了前期物业服务协议合法有效，砀山蓝湾公司享有向业主和物业使用人收取物业费的债权。石作永系该小区的业主，其应当向砀山蓝湾公司交纳拖欠的物业服务费。虽然协议中约定物业服务费按每月每平方米1元收费，但实际双方对物业费的认定为每月每平方米0.8元，且砀山蓝湾公司制作的明细认可的也是每月每平方米0.8元，石作永自认从2015年11月11日后物业费没有继续缴纳。因此，石作永应履行义务向砀山蓝湾公司缴纳物业费4503元，即：2015年11月12日至2019年4月12日共计41个月的物业费，137.3平方米*0.8元*41个月=4503元。由于双方协议中并未就垃圾处理费进行约定，对砀山蓝湾公司诉讼要求石作永支付生活垃圾处理费的诉讼请求，不予支持。石作永辩称砀山蓝湾公司物业服务质量有问题，但并未提供证据证明，不予采纳。石作永的部分抗辩意见，因与本案无关，石作永可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、石作永于判决生效后七日内给付砀山蓝湾公司2015年11月12日至2019年4月12日的物业服务费4503元；二、驳回砀山蓝湾公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因简易程序审理减半收取25元，由石作永负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石作永提供如下证据：1.前期物业服务协议一份，以证明双方并未约定合同期限，第二年也未继续签订物业服务合同，砀山蓝湾公司也未通知缴纳物业费。2.照片10张，以证明砀山蓝湾公司未按照约定提供服务。3.其他业主书写的证明，以证明由于砀山蓝湾公司管理不到位，导致业主财物被盗。4.不动产权证，以证明案涉房屋在2018年10月9日登记在石飞跃名下。砀山蓝湾公司质证认为，证据1无异议。证据2有些花盆系小区外面的，与砀山蓝湾公司无关，小区内垃圾基本上每天都进行清理；垃圾桶损坏砀山蓝湾公司也及时进行更换；残疾人通道之所以拦起来是因为有些业主经常停放电动车；业主门上小广告砀山蓝湾公司也定期进行清理。证据3在2016年、2017年出现过电瓶被盗的情况，砀山蓝湾公司也报警处理，后来加强巡逻没有发生过类似情况。证据4真实性无异议，但该证据并非新证据，且案涉房屋系政府安置给石作永，石作永办理了入住手续并一直在内居住。石作永与石飞跃也未告知房屋权属发生变更，应视为其二人均同意由石作永继续履行前期物业服务协议。本院对上述证据认证意见如下：证据1系双方签订的协议，予以认定。证据2能够反映小区内部情况，真实性予以认定。证据3虽系证人证言，证人未出庭，但砀山蓝湾公司认可2016年及2017年小区出现电瓶被盗情况，对该事实予以认定。对证据4真实性予以认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋于2018年10月9日登记在石飞跃名下。 本院认为，砀山蓝湾公司提供的加盖砀山县房地产管理局印章的安置小区房号载明案涉房屋安置在石作永名下。且石作永办理了业主入住登记表，并与砀山蓝湾公司签订了前期物业服务协议，故砀山蓝湾公司以石作永系案涉房屋业主为由，提起主张物业费诉讼并无不当。石作永与砀山蓝湾公司签订的前期物业服务协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。砀山蓝湾公司是否经过招投标或采用协议方式选聘均不影响上述协议的效力。砀山蓝湾公司在签订上述协议后提供了相应物业服务，石作永也缴纳了一年的物业费，虽双方在前期物业服务协议中未约定履行期限，但砀山蓝湾公司一直为石作永提供服务，故在石作永未按照约定支付物业费时，砀山蓝湾公司按照上述协议约定物业费标准（且该标准并未超出物价部门核准数额）向石作永主张权利并无不当。石作永举证的照片及存在电瓶被盗的事实说明砀山蓝湾公司在提供物业服务上存在一定的瑕疵，但不能因此免除石作永承担支付物业费的义务。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”石作永一审时并未对诉讼时效提出抗辩，二审也未能提供新的证据证明砀山蓝湾公司请求权已经超过诉讼时效期间，故对其该项上诉主张不予采纳。 鉴于案涉房屋在2018年10月9日已经登记在案外人名下，石作永并非案涉房屋的所有权人，故其只应自2015年11月12日至2018年10月8日，按照每月109.84元（每平方米0.8元标准，137.3平方米）标准支付物业费。 综上，石作永上诉请求部分成立，应予支持；因二审出现新的事实，导致一审判决计算物业费期限有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初39号民事判决第二项，即“驳回砀山蓝湾商贸有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初39号民事判决第一项，即“石作永于判决生效后7日内给付砀山蓝湾商贸有限公司2015年11月12日至2019年4月12日物业服务费4503元”为“石作永于本判决生效后7日内按照每月109.84元标准，给付砀山蓝湾商贸有限公司2015年11月12日至2018年10月8日的物业服务费”； 三、驳回砀山蓝湾商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由石作永负担30元，由砀山蓝湾商贸有限公司负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇二〇年五月二十五日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。