浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1496号 上诉人（原审被告）王琰，男，1971年10月3日出生，汉族，住湖北省通山县。 委托代理人康昭董、陈津津，浙江睦润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江亿丰置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道勾庄路218号。 法定代表人薛春树，董事长。 委托代理人马昌波，黑龙江博润律师事务所律师。 原审第三人浙江亿丰商业投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道勾庄路218号。 法定代表人薛春树，董事长。 委托代理人沈波，系该公司员工。 上诉人王琰因与被上诉人浙江亿丰置业有限公司（以下简称浙江亿丰置业公司）、原审第三人浙江亿丰商业投资管理有限公司（以下简称浙江亿丰商业公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员俞建明适用普通程序独任审理，于2020年4月1日和4月29日公开开庭进行了审理。上诉人王琰及委托代理人康昭董、陈津津、被上诉人浙江亿丰置业公司的委托代理人马昌波、原审第三人浙江亿丰商业公司的委托代理人沈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2010年3月，浙江亿丰置业公司取得杭州市余杭区良渚街道“余政挂出（2009）02号”地块开发项目《浙江亿丰家居建材城三期》即尚亿中心商业用房项目的开发建设权。该项目于2014年3月开工建设，于2014年11月取得“余售许字（2014）第00245号”预售证，于2019年9月完成工程竣工验收备案。而在前述工程完成竣工验收备案之前，浙江亿丰置业公司于2015年5月委托第三人浙江亿丰商业公司进行了招租，并由浙江亿丰商业公司与承租户签订租赁合同，其中王琰亦经浙江亿丰商业公司招租进入案涉的尚亿中心商业用房项目1F32号商位，并因使用该商位而向浙江亿丰商业公司交付电费、前期装修费、履约金、安保费等费用，时间持续至2018年12月止，而浙江亿丰商业公司也向王琰开具了前述费用收取的收费票据，但王琰未曾交付过商位租金，浙江亿丰商业公司也未曾开具过收取租金收益的票据。2018年12月，受浙江亿丰置业公司委托的杭州鸿亿商业管理有限公司在前述尚亿中心张贴《招租公告》，招告浙江亿丰置业公司的尚亿中心商业用房项目已全面复工并计划于2019年初完成竣工验收，要求租户与杭州鸿亿商业管理有限公司洽谈和签订商位租赁合同。2019年4月，浙江亿丰置业公司亦在前述尚亿中心张贴《公告》，公告尚亿中心商业用房项目委托杭州鸿亿商业管理有限公司进行招租，未签订商位《租赁合同》的违法占用人必须于2019年4月10日前腾空占用的商位。王琰至今仍占用1F32号商位，但其并无依据证明其与浙江亿丰置业公司或与浙江亿丰商业公司、杭州鸿亿商业管理有限公司签有租赁合同，而在本案诉讼中，王琰自述其曾于2015年6月与浙江亿丰商业公司签有书面租赁合同，但该合同因浙江亿丰商业公司以需统一盖章为由被收去而未给予王琰一份，该合同约定的租期为3年即从2015年6月至2018年6月止。现浙江亿丰置业公司提起诉讼，要求：1、判令王琰立即腾空并交还杭州市余杭区良渚街道尚亿中心1F32号商位；2、判令王琰支付商位占有使用费315100元（按40元/月自2015年5月起暂计算至起诉之日为315100元，此后至商位实际返还之日止仍按前述标准另行计算）；3、本案诉讼费由王琰承担。在本案诉讼中，浙江亿丰置业公司将其诉讼请求变更为：1、判令王琰立即腾空并向浙江亿丰置业公司交还杭州市余杭区良渚街道尚亿中心1F32号商位；2、本案诉讼费由王琰承担。本案经开庭审理，因诉争双方就商位租赁价格无法达成一致而调解无效。 原审法院认为：浙江亿丰置业公司与王琰之间的纠纷，虽然王琰未能提供书面租赁合同，但是王琰是经浙江亿丰置业公司委托的浙江亿丰商业公司招租而占用案涉1F32号商位，并向浙江亿丰商业公司交付电费、前期装修费等费用的事实，足以证明王琰与浙江亿丰置业公司之间存在商位租赁合同关系，同时因浙江亿丰商业公司是受浙江亿丰置业公司的委托而招租，因而该商位租赁合同约束浙江亿丰置业公司，王琰基于与浙江亿丰商业公司的前述租赁合同约定的租期内占用案涉商位系合法有权占用，但是因该租赁合同的租期实际已于2018年7月前届满，这无论从浙江亿丰商业公司陈述的“三年一签”，还是从王琰自述的合同租期自2015年6月至2018年6月止，均予以证实。因而王琰在前述租赁合同租期届满之后，就案涉商位的租赁价格问题，不能与出租方达成一致意见而未与浙江亿丰商业公司续签租赁合同，也未与浙江亿丰置业公司或浙江亿丰置业公司委托的杭州鸿亿商业管理有限公司签订租赁合同，其继续占用案涉商位就缺乏合同依据，尤其在浙江亿丰置业公司已公告限期于2019年4月10日前腾空占用之后仍然占用，其实质已转为非法占用，依法应予以腾退。综上，浙江亿丰置业公司要求王琰腾退案涉商位，有理有据，据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：王琰应于判决生效之日起十五日内腾空并向浙江亿丰置业有限公司交还杭州市余杭区良渚街道尚亿中心1F32号商位。如果未按判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费40元，由王琰负担。 宣判后，王琰不服，向原审法院提起诉讼称：一、上诉人与被上诉人存在商铺租赁合同关系，租赁期三年应以尚亿中心整体开业为起算点，一审法院在租赁期起算点的认定上出现错误。被上诉人于2015年5月委托浙江亿丰商业公司就尚亿中心商铺进行招租，并由该公司与承租户签订租赁合同。上诉人亦是经过浙江亿丰商业公司招租进入案涉的尚亿中心商业用房项目1F32号商位。上诉人与该公司签订了书面的租赁合同，合同约定租赁期限三年，以尚亿中心整体开业时间为租赁合同的起算时间。上诉人承租商铺后，向浙江亿丰商业公司支付了质保金、履约金、电费等费用，并对案涉商铺进行了装修。该公司以书面租赁合同需要统一盖章为由收走合同，盖完章后并未交还上诉人。但从上诉人支付质保金、履约金、电费、安保费等费用，并对案涉商铺进行装修，结合浙江亿丰商业公司总经理高翔的电话录音及证人证言，均可证实上诉人与被上诉人存在租赁关系。经一审法院查明的事实，尚亿中心于2014年11月取得“余售许字第00245号”预售证，于2019年9月完成竣工验收备案。上诉人承租案涉商铺时，尚亿中心尚未完全建造完毕，也未经过竣工验收，尚不符合开业经营的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》规定的大型人流密集型公共场所，如未通过消防验收，消防、文化等部门均不允许开业。至今为止尚亿中心内部栏杆扶梯、电梯、空调、卫生间等设施设备仍未安装装修完毕，无法迖到使用目的，也就是尚亿中心至今仍达不到租赁经营的基础条件，自2019年4月份开始，租赁户自发组织管理，从事实上看，尚亿中心也从未开业过。在签订租赁合同时，浙江亿丰商业公司及被上诉人均无法确定尚亿中心具体开业的时间点，故在合同中仅约定了租赁期限三年，浙江亿丰商业公司在合同中备注：租赁期自商场整体开业时起算。所以按照约定，上诉人虽是2015年6月与浙江亿丰商业公司签订了书面租赁合同，但是是按商场整体开业为租赁期限起算点的。基于此原因，上诉人按约只缴纳了质保金、履约金、电费等费用，签约后浙江亿丰商业公司及被上诉人也未要求上诉人缴纳2015年至2018年的租金，同样印证了合同存在该约定，并对合同双方产生约束力。故至今上诉人对案涉商铺是合法占有，一审判决其腾空交还系错误判决。上诉人为承租商铺支付了履约金、质保金并花费了约50万元的装修费，而自2015年6月至今尚亿中心一直未整体开业，上诉人承租商铺产生了巨额费用，并投入了大量的时间与精力，但其经营目的一直无法实现。上诉人在一审庭审中仅陈述租赁合同是2015年6月签订，租赁期限是3年，自商场整体开业后为租赁合同的起算时间，从未认可租赁期限自2015年6月至2018年6月。一审法院混淆事实，仅凭浙江亿丰商业公司的陈述认定上诉人的合同租赁期自2015年6月至2018年6月没有事实依据。二、被上诉人与浙江亿丰商业公司系“一套班子，两块牌子”，被上诉人与浙江亿丰商业公司的注册地为均为“余杭区良渚街道勾庄路218号”，法定代表人均为“薛春树”，股东均为“蔡细荣、上亿企业集团有限公司”。被上诉人已上了失信人被执行名单，至今约有2亿多债务正在被法院执行。“杭州鸿亿商业管理有限公司”系2018年12月7日新设立的公司。被上诉人原委托浙江亿丰商业公司招租，后又委托杭州鸿亿商业管理有限公司招租运营，其目的就是为了推翻浙江亿丰商业公司与上诉人签订的租赁合同。上诉人作为尚亿的第一批承租人，且当时尚亿未竣工验收，未整体开业，故跟上诉人签订的合同约定的租金价格相对优惠（第一年免交租金，第二年交五个月租金，第三年交九个月租金），被上诉人更换委托单位及向一审法院提起诉讼的目的是让包括上诉人在内的尚亿承租户与其重新签订租赁合同，以抬高租赁费用。综上所述，请求二审法院：1、依法撤销（2019）浙0110民初18649号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人浙江亿丰置业公司在二审中答辩称：本案是物权保护纠纷，上诉人上诉理由提到其有合法的依据和理由占有、使用被上诉人拥有产权的商铺，举证责任应在上诉人这一方，但上诉人只是口头说，没有相应的证据来支撑。因此，被上诉人不同意上诉人的上诉主张，请求维持一审判决。 原审第三人浙江亿丰商业公司在二审中答辩称：同意一审判决。 二审中，上诉人王琰向本院提供下列证据：1、王雪松的租赁合同；2、杭州科曼家居有限公司租赁合同；3、周仙良租赁合同。上述证据欲共同证明浙江亿丰商业公司与案外人王雪松、杭州科曼家居有限公司、周仙良就亿丰三期签订商铺租赁合同，合同并未约定具体的租赁期限，并备注租期起算日以商场整体开业为准的事实。经质证，被上诉人浙江亿丰置业公司对上述合同的真实性予以认可，但认为与本案没有关系，是案外人的合同，不足以证明上诉人与浙江亿丰商业公司也有相同的合同约定内容。原审第三人浙江亿丰商业公司对上述证据的真实性均予以认可。本院认为，上诉证据材料与本案缺乏关联性，故不具有证据效力。被上诉人浙江亿丰置业公司和原审第三人浙江亿丰商业公司没有提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案所涉的尚亿中心商业用房浙江亿丰置业公司享有开发建设权。2015年5月浙江亿丰置业公司委托浙江亿丰商业公司进行了招租，由其将其中的1F32号商位租赁给了王琰。尽管双方均未提供书面的租赁合同，但浙江亿丰商业公司陈述合同应该是“三年一签”，而王琰在一审的庭审中陈述合同是2015年6月签订，约定的期限为三年，截止日期为2018年6月份。在此期间，王琰仅向浙江亿丰商业公司交付电费、前期装修费等费用。而2018年6月底租期届满后，双方未再签订过租赁协议。王琰也未缴纳过租金。2019年4月浙江亿丰置业公司在尚亿中心张贴《公告》，要求未签订商位《租赁合同》的违法占用人必须于2019年4月10日前腾空占用的商位。至此，王琰继续占用1F32号商位已缺乏合法依据，故作为尚亿中心的权利人要求王琰立即腾退1F32号商位理由正当，原审法院予以支持并无不当。关于王琰上诉中提出的租赁期三年应以尚亿中心整体开业为起算点的理由，因其没有提供确凿有效的证据予以证明，且也与其在一审庭审中的陈述相矛盾，故本院不予采信。关于王琰上诉中提出的原审法院程序不合法一节，因其在一审中没有对浙江亿丰置业公司委托代理人马昌波的身份提出过异议，故对该理由本院亦不予采纳。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王琰负担。 本判决为终审判决。 审判员  俞建明 二〇二〇年五月六日 书记员  刘小敏