甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初1697号原告：王莲民,女,汉族,1989年10月9日出生,户籍所在地甘肃省景泰县。委托诉讼代理人:党金鹏,甘肃合睿律师事务所律师。被告：睢新院,男,汉族,1971年4月6日出生,户籍所在地河南省滑县新区。委托诉讼代理人：常睿，甘肃吉庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，甘肃众炀律师事务所律师。原告王莲民与被告睢新院房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莲民委托诉讼代理人党金鹏,被告睢新院委托诉讼代理人常睿、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莲民向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾还原告房屋；2、判令被告清偿拖欠的房屋租金1034843元（截止2019年9月9日），并判令被告按照合同约定承担至实际腾房之日的房屋租金；3、判令被告承担违约金80000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告城关区火车站东路143-149号商铺一层，共4间，面积224平方米，租期六年，自2015年5月10日起至2021年5月9日止，第一年度租金为376000元，第二年度租金为376000元，第三年度租金为403000元，第四年度开始每年上涨10%。租金每年缴纳一次，乙方在每合同年度期满前10日向甲方缴付下一年度租金，以此类推。合同签订后，被告交清了第一年度的租金376000元，从第二年度开始被告再未按时交纳房屋租金，经原告催要，被告先后两次偿还了350000元。此后，经原告多次上门催交、电话催交，被告均不能交纳，而且后期原告打电话、发短信，被告均不接不回，置之不理。为维护原告合法权益，原告诉讼至法院。被告睢新院辩称，1、被告同意解除合同，驳回原告诉讼请求。被告自2009年4月11日租赁原告的商铺至今，2015年以前一直合作愉快，被告甚至为了长期合作关系，按照原告的要求，在2013年提前多预付107500元、2014年提前多预付142500元，共计250000元。自从2013年5月份起兰州市为了修建地铁，陆陆续续对火车站东路进行半封闭施工直至现在，造成了被告营业额和利润锐减，被告为此多次与原告口头协商，原告口头同意减免租金，所以被告又陆续支付了45万元。如果没有口头协议，根据双方签订《房屋租赁合同》第十二条第六项。被告延期缴纳租金30日就可以解除合同，在长达四年的时间内，原告直至如今才行使解除权，解除权已经依法消灭，也明显与事实和合同约定相违背。2、被告对房屋的装修965000元，应当进行价格评估后折抵租金。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条：因甲方原因提前解除合同时，装修费用由双方协商解决，协商不成，按专业部门鉴定意见处理的约定，原告在合同解除权消灭后行使权力，属于甲方原因，同时原告明显违背了自己口头减免租金的承诺，经评估机构鉴定装修折价127800.58元，应当折抵租金。3、被告前期多预付租金250000元和10000元合同履行保证金应当予以折抵房屋租金，多余部分返还给被告。原告王莲民围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、短信记录等证据，被告睢新院提交房屋租赁合同2份、银行转账记录7张、工程造价鉴定意见书等证据证明其答辩意见，上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王莲民系坐落于兰州市城关区建筑面积223.96平方米一层商铺的所有权人。2009年4月11日，原告王莲民（出租方，甲方）与被告睢新院（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于兰州市城关区，共4间，房屋结构为框架，建筑面积224平方米。用于汽车装潢美容。租赁期限自2009年5月11日到2015年5月10日止，租金单价为每月每平方米40元，该房屋租金为每年度107500元整。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金拾万柒仟伍佰元整，租金按年结算，由乙方于每年预缴租金用完之日的前30天向甲方预缴下一年度租金。甲方于本合同生效之日起2日内，将该房屋交付乙方。2015年5月10日，双方续签《房屋租赁合同》，被告继续承租涉案商铺。合同约定：租赁期限自2015年5月10日至2021年5月9日。该房屋第一年度租金为376000元，第二年度租金为376000元，第三年度租金为403000元，合同履行期间随着市场行情可调整租赁费，甲方调整租赁费应及时通知乙方。第四年开始每年上涨10%。乙方应于本合同生效之日起10日内向甲方支付租金叁拾柒万陆仟元整，乙方在每合同年度期满前10日向甲方缴付下一年度租金，以此类推。合同签订时乙方需缴纳壹万元合同履行保证金，合同履行期满，若乙方没有违约行为及对租赁房屋没有造成损害，甲方一次性退还乙方。甲方于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。《房屋租赁合同》第九条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。合同履行中因乙方原因提前解除合同或合同租赁期满时，一切装修无偿归甲方所有，乙方不得损毁装修现状。因甲方原因提前解除合同时，装修费用由双方协商解决，协商不成，按专业部门鉴定意见处理。第十二条约定，乙方有下列情形之一的,甲方可单方解除合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿。其中：6.延期交纳租金超过30日的。第十三条约定，如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须解除合同时，一般应提前一个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。被告睢新院提供2011年6月1日转款107500元、2012年6月20日转款107500元、2013年6月17日转款215000元、2014年7月14日转款250000元、2015年5月13日转款100000元、2017年6月23日转款150000元、2018年8月1日转款200000元的银行转账凭证以证明2009年房屋租赁合同被告存在多缴费情况。原告王莲民认可上述转款，认为2009年的房屋租赁合同已经履行完毕，2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》第1年度房屋租金被告已交清。本案在审理过程中，被告睢新院向本院申请对位于兰州市城关区商铺装修现值进行鉴定、评估。本院委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司进行司法鉴定，2019年7月10日甘肃金诚信房地产估价有限责任公司作出甘金工鉴字（2019）第172号工程造价鉴定意见书，工程鉴定结果：1、工程造价款：人民币387274.47元，大写叁拾捌万柒仟贰佰柒拾肆元肆角柒分。房屋租赁合同期为2015年5月10日至2021年5月9日，共计已使用年限为4年，根据房屋装修使用期限为6年，即折旧率为4／6＝0.67.最终以折旧后的价格为评估价。2、折旧后的总价格为：387274.47＊（1-0.67）＝127800.58元，大写壹拾贰万柒仟捌佰元伍角捌分。现原告主张解除租赁合同，要求被告腾交商铺并缴纳截止腾交房屋时的房屋租金、赔偿违约金80000元；被告同意解除，但要求原告按照减免后的房屋租金标准，将其多支付的250000元、装修折价127800.58元及10000元合同履行保证金折抵房屋租金后驳回原告诉讼请求。双方各执己见，达不成一致意见，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，原告王莲民与被告睢新院签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。双方之间2009年的《房屋租赁合同》已经履行完毕，期间共应产生房屋租金645000元，而被告提供的2015年5月10日之前的四张转款记录就足以证实被告给原告转款680000元，但是不能证明被告多支付房屋租金250000元。双方因合作愉快续签了第二个六年期的《房屋租赁合同》，现原告要求解除合同，被告亦表示同意，故对原告解除原、被告2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》及要求被告腾还原告房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于被告要求原告清偿拖欠的房屋租金1034843元，并判令被告按照合同约定承担至实际腾房之日的房屋租金的诉讼请求，在合同履行过程中，因兰州市修建地铁，涉案商铺附近长期半封闭施工，影响了被告的营业，导致被告不能按合同约定及时向原告支付房屋租金。关于辩称的因原告口头同意减免租金，其2015年至2018年陆续向原告支付450000元，2018年以前房屋租金已全部付清的答辩意见，本院认为，被告没有提供足够证据证明双方对房屋租金进行了协商及原告同意对房屋租金进行了减免，亦不能证明2018年以前房屋租金全部付清；结合本案实际情况，从公平原则出发，原告主张的按照合同约定的第三年租金403000元及从第四年度开始递增亦不合理。庭审中原告认可被告2015年度租金已经付清，2015年以后被告支付房屋租金350000元。综合考虑上述情况，本案中自2016年5月10日至2019年9月9日共计40个月按照合同约定第一、二年租金标准实际产生的房屋租金为1253333.33元,由于被告经营的是餐饮，政府修建地铁虽是惠普广大市民的事情，但长期的施工行为势必会对被告的经营活动造成客流损失，严重影响被告的正常经营，本院酌情考虑判决被告向原告支付1253333.33元租金的80%，即1002667元。扣除被告已经支付的350000元及履约保证金10000元，剩余642667元，2019年9月9日至实际腾交房屋的房屋租金按年租金378000元予以支付；关于原告要求被告承担违约金80000元的诉讼请求，本案中，被告违约是因为兰州市地铁修建，属于客观上发生了当事人订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，现双方均表示不再继续履行合同，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张装修折旧127800.58元折抵房屋租金的主张，本案因被告不能按期支付房屋租金导致原告要求解除合同，属于因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二项）之规定，判决如下：一、解除原告王莲民与被告睢新院于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告睢新院在本判决生效后10日内向原告王莲民腾交位于兰州市城关区，建筑面积223.96平方米的一层商铺（4间）；三、被告睢新院在本判决生效后30日内向原告王莲民支付截至2019年9月9日房屋租金642667元，2019年9月9日至实际腾交房屋的房屋租金按年租金378000元予以支付；四、驳回原告王莲民的其他诉讼请求。案件受理费7417元、诉讼保全费4727元，由原告王莲民负担4031元，被告睢新院负担8113元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年五月九日书记员陈丽丽