四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初1310号 原告：南江县双鑫物业管理有限公司，住所地南江县南江镇米仓山大道南磷段235号，统一社会信用代码915119225975224687。 法定代表人：余可明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王崧年，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：南江县米仓山花园小区业主委员会。 负责人：曾尚明，该业委会主任。 委托诉讼代理人：岳川，男，1972年10月10日出生，汉族，住四川省南江县，该业委会成员。 委托诉讼代理人：郑子男，巴中市南江县正义法律服务所法律工作者。 第三人：南江县汇源物业管理有限公司，住所地四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道文星段158号，统一社会信用代码915119226969785831。 法定代表人：岳芙蓉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁芹，女，1985年10月1日出生，汉族，住四川省南江县，该公司员工。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，1974年10月25日出生，汉族，住四川省南江县，该公司员工。 原告南江县双鑫物业管理有限公司（以下简称双鑫物业）与被告南江县米仓山花园小区业主委员会（以下简称米仓山花园小区业委会），第三人南江县汇源物业管理有限公司（以下简称汇源物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双鑫物业的委托诉讼代理人王崧年，被告米仓山花园小区业委会主任曾尚明及委托诉讼代理人岳川、郑子男，第三人汇源物业委托诉讼代理人袁芹、李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双鑫物业向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告在2020年4月21日作出的关于米仓山花园物业服务公司中标公告即确认南江县汇源物业管理有限公司为中标单位的行为无效；2、依法判令原、被告续签《物业委托合同》，继续履行合同30万元；3、依法确认被告在2020年4月13日作出的通知即通知原告从即日起停止收取一切物业费用并取消一、二、三单元电梯门禁卡的行为无效。事实及理由：2014年11月3日，原告与四川省阳升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：1、物业服务的基本情况及物业位置位于南江县，建筑面积为35001.52平方米，服务的收益人为本小区全体业主；2、房屋建筑共用部位和附属建筑物及共用设施的日常维护养护与管理等；3、委托管理期限从房屋移交的次日起至续签服务合同；4、物业管理服务费的收费标准为住宅房屋按建筑面积每平方1.2元和车位按每月200元的标准向业主收取等方面的内容。直到今日，原告在各方面的服务管理的井井有条，深受绝大部分业主的好评和认可。 但被告却以原告履职不到位、不作为，小区的垃圾未及时清理，小区业主装修时监管不到位，业主与业主之间产生矛盾等理由，决定招标邀请新的物业公司。被告的行为毫无事实根据和法律依据，无视国家法律、法规，执意阻止原告继续为本小区服务。选聘或解聘物业服务企业，由业主共同决定。若要通过该决定，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会的议事规则的规定召开，临时会议须经20%以上的业主提议，方能召开；召开业主大会，应当于召开前15日通知全体业主。被告无视法律，擅自确定汇源公司为中标物业服务单位。 另外，被告在2020年4月13日发出通知，非法干预要求业主停止向原告交纳物管费等费用，这已严重影响了原告的正常经营活动。在未依法确认新的物业企业之前，原告继续履行合同的相关义务，付出了大量的人力、财力，给原告造成重大的经济损失。 综上，被告在选聘新的物业服务企业过程中，存在程序违法、选聘的结果违法。原告为维护其合法权益，特向法院起诉。 被告米仓山花园小区业委会答辩称：1、被答辩人起诉“要求依法确认答辩人在2020年4月21日作出的米仓花园物业服务公司中标公告的行为无效”这一诉请于法无据。答辩人成立于2020年1月17日，是按照法律、法规、规章等依法成立，答辩人自成立之日起具备民事权利义务能力；答辩人招标新的物业管理企业，是依据我国《物权法》76条之规定，并征求业主意见，按照招标程序，采取公平、公开、公正的招聘原则，产生新的物业管理企业；被答辩人在参表竞选中被淘汰，这是任何一个竞标活动的必然结果，是公平竞争，优胜劣汰的竞争规则；被答辩人在本次竞标前，与原花园小区开发企业订立的前期物业管理服务合同，且实际居于管理服务之中，但期间一是花园小区未成立业主委员会，二是被答辩人在物业管理服务中未尽职尽责，业主反映强烈。现小区业委会一经成立，对于前期开发企业订立的前期物业管理合同，有权依法更换；2、被答辩人请求“依法判令原、被告续签《物业委托合同》继续履行合同30万”，这一诉请仍得不到法律支持，是否续签物业合同无法律规定及当事人的约定；3、被答辩人第三项诉讼请求仍得不到法院支持，米仓山花园业委会依法成立于2020年1月17日，业委会成立后对前期物业服务企业的业务开展有监督的权利，业委会在行使监督权期间，向被监督者作出的口头或者书面通知，属于监督内的职责体现，如被监督的物业服务企业认为损害了自己的合法权益，就应通过另行途径予以维权，这一诉请与前两个诉请是不同的两个法律关系，因此不属本案一并诉请的范围；4、关于本案的诉讼费的承担问题，被答辩人三个诉讼请求于法无据，其请求应当依法予以驳回，诉讼费应由诉方承担；5、原告是与前期开发商签订的前期物业服务委托合同，业委会成立后，业委会与物业公司签订的物业合同生效后，前期物业服务合同终止；6、该小区存在严重的安全隐患；7、双鑫物业公司，在住户入户装修期间，未向业主提示装修注意事项及装修告知书，也未派人进到监督管理，造成乱打乱拆，导致业主之间产生矛盾；8、疫情期间，作为物业公司负责人共产党人余可明，没有当过一天志愿者，没有来值一天班，业委会决定开会要求原告增加安保人员，但原告无动于衷，没有增加保安人员；9、小区的安保、清洁卫生存在问题；10、原告从2017年至今，收取物业费八九十万元，没有为业主办一点实事，未尽到物业的管理职责，不作为、慢作为，敷衍了事，阳奉阴违。 第三人汇源物业答辩称:我公司是正规的物业公司，是经过正规的招标程序竞标的。 本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，四川省阳升房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同。2020年1月17日，米仓山花园小区成立业主委员会。2020年4月11日，被告向南磷路社区居民委员会作出关于南江县米仓花园小区邀请招标物管企业不召开业主大会的情况说明，载明：根据2020年3月28日召开的业主委员会会议记录，由于前期物业不履职、无作为、收费高、业主反映强烈。经业委会会议一致同意通过：1、小区业主民意调查（公示结果）；2、邀请物业招标征求业主意见（公示结果），选聘物业公司的办法，得到大家一致同意并通过邀请招标选聘物业公司。经业主大会一致同意，疫情期间未过，不宜召开业主大会（我们有逐家住户征求业主意见表，没在家的业主打电话并有记录），已超过三分之二的业主同意进行邀请招标物业公司。2020年4月13日，被告向原告发出通知，载明：因贵公司是前期物业服务，未与该小区业委会签订《物业服务合同》，经小区全体业主推荐已成立业主委员会，并报相关部门备案。2020年3月24日，以本小区业委会的名义给贵公司的函告，而贵公司未在规定的时间内进行整改，履职不到位，不作为，小区的垃圾未及时清运，小区业主装修时监管不到位，业主与业主之间产生矛盾，鉴于以上情况，征求小区业主意见及业委会会议决议通过，同意进行邀请招标物业公司。现通知贵公司，从即日起停止收取一切物业管理费用，并取消一、二、三单元电梯门禁卡。该通知并同时报送南磷路社区居民委会、南江县住房和城乡建设管理局房地产管理股、南江县房地产管理局。2020年4月14日，被告发出南江县米仓山花园物业服务邀请招标公告。2020年4月15日，被告向南江县佳美物业管理有限公司、南江县众一物业管理有限公司、巴中市高吉物业管理有限公司、南江县汇源物业管理有限公司、巴中市赋达商易有限公司、南江县双鑫物业管理有限公司等六家物业公司发出物业服务招标邀请函。2020年4月16日，原告向被告发出投标报名函。2020年4月19日，巴中市赋达商贸有限公司、南江县佳美物业管理有限公司、南江县双鑫物业管理有限公司、南江县汇源物业管理有限公司等四家物业公司在南江县米仓山花园小区公开参与竞标，得分结果分别为53.5分、121分、54分、127.5分。2020年4月21日，被告发出关于米仓山花园物业服务公司中标公告，宣布汇源物业为中标单位。2020年4月22日，被告分别向南磷路社区居民委员会、南江县集洲街道办事处南江县住房和城乡建设局房地产业管理股提出申请，申请载明：我们米仓山花园小区由于疫情期间，不能召开业主大会，在邀请招标征得80%的业主同意后，于2020年4月19日上午在米仓山花园小区一楼坝子公开、公平、公正进行了招标（招标在管股的现场监督下进行的，有全程录像）。现特此申请召开业主大会公布，望领导批准。2020年4月25日，被告向汇源物业发出中标通知。 另查明，被告与第三人尚未签订新的物业服务合同。 以上事实前期物业服务,业主委员会成立（换届）备案申请书，南江县米仓山花园物业服务邀请招标公告及邀请招标函，投标报名函，情况说明，申请，通知、南江县米仓山花园小区物业管理及服饰设施招标评分汇总表，关于米仓山花园物业服务公司的中标公告，中标通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：解聘和选聘物业服务企业或者其他管理人，应当经占专有部分建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。原告诉请要求依法确认被告在2020年4月21日作出的关于米仓山花园物业服务公司中标公告即确认南江县汇源物业管理有限公司为中标单位的行为无效。本院认为，被告选聘新的物业服务企业，未召开业主大会，程序违法，被告辩称是由于疫情原因未召开业主大会，并向南磷路社区居民委员会作出了情况说明，也向南磷路社区居民委员会、南江县集洲街道办事处及南江县住房和城乡建设局房地产管理局提出召开业主大会公布招标结果的申请，并且招标的程序是公平、公开、公正的。本院认为，被告虽然向有关部门作出情况说明并提出申请，但有关部门的答复结果被告并未举证证明，并且招标程序是否公平、公开、公正与选聘新的物业服务企业是否召开业主大会并无直接关系，该竞标结果直接产生解聘前期物业公司和选聘新的物业公司的法律后果，该行为必须经过业主大会依法同意后才能生效，故对于该辩称，本院不予采信；关于第二项诉讼请求，依法判令原、被告续签《物业委托合同》，继续履行合同30万元，并无当事人的约定及法律规定，本院不予支持；关于第三项诉讼请求，依法确认被告在2020年4月13日作出的通知即通知原告从即日起停止收取一切物业管理费用并取消一、二、三单元电梯门禁卡的行为无效，根据《四川省物业管理条例》第四十四条规定：一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务，被告虽然有意选聘新的物业服务企业，有单方面解除合同的意思表示，但在2020年4月13原被告之间的物业服务合同并未解除，被告并无单方面宣布停止原告收取一切物业管理费及取消电梯门禁卡的权利，对于该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《四川省物业管理条例》第四十四条之规定判决如下： 一、被告南江县米仓山花园小区业主委员会在2020年4月21日作出的关于米仓山花园物业服务公司中标公告及确认第三人南江县汇源物业管理有限公司为中标单位的行为无效； 二、被告南江县米仓山花园小区业主委员会在2020年4月13日作出的通知原告南江县双鑫物业管理有限公司停止收取一切物业管理费用并取消一、二、三单元电梯门禁卡的行为无效； 三、驳回原告南江县双鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5800.00元，减半收取2900.00元，由原告南江县双鑫物业管理有限公司承担2800.00元，被告南江县米仓山花园小区业主委员会承担100.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 陈 平 二〇二〇年五月二十五日 书记员 李凤玲