吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0602民初494号 原告：白山市顺利特长白山特产城有限公司。 统一社会信用代码：91220601559790912K。 住所：浑江区浑江大街8号地上一层至四层。 法定代表人：于力，经理。（身份证号：×××，联系电话：188XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：杨亮，吉林颖慧律师事务所律师。（电话号码：186XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：栾国华，公司职员。（身份证号：×××，电话号码：155XXXXXXXX） 被告：王桂芳，女，1950年7月29日生，汉族，个体，住白山市浑江区。（电话号码：138XXXXXXXX） 委托诉讼代理人：韩铁营，男，1951年3月2日生，汉族，退休干部，住址同上。（系被告丈夫，电话号码：139XXXXXXXX） 原告白山市顺利特长白山特产城有限公司（以下简称长白山特产城）诉被告王桂芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。栾国华、王桂芳、韩铁营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长白山特产城向本院提出诉讼请求：判决被告立即向原告交付欠付管理费18,686.27元、取暖费1,770.30元及欠款利息4,703.5元(利息暂计算自2012年9月起至2019年9月止，要求支付至实际给付日），共计25,160.07元。事实和理由：原、被告于2012年9月13日签订《产权商铺管理合同》，约定原告对被告的长白山特产城二层42号商铺进行统一的商场物业管理，取暖费由被告自行承担，由原告负责收取。管理费2012年为6元每平方米，以后逐年上调30%。被告应于每年合同签订对应日前向原告交齐管理费和取暖费。被告欠付原告2012年至2019年的管理费共计18,686.27元，欠2016年至2019年取暖费1,770.3元。原告每年通过公告和当面催要的方式向被告催收，被告一直推脱不交。因被告的行为违反合同约定，被告应当向原告交付欠付的管理费、取暖费以及赔偿原告实际损失（按银行同期同类贷款罚息利率计算）。原告依据《民事诉讼法》特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 王桂芳辩称：原告请求给付2012年至2019年管理费、2016年至2019年取暖费及利息，缺乏事实及法律依据，请求法院不予支持。1、我方从未收到原告的催款通知，其主张的2017年之前的管理费、热费及其相应利息超过诉讼时效；2、原告未提供管理费收费标准及热费明细，而且我方实际使用的商铺面积与原告收费面积不符；3、原告无权向被告主张利息损失，而且原告主张从2012年开始计算逾期罚息，并要求按银行同期同类贷款罚息计算利息缺乏合同及法律依据。根据法律规定从2019年8月20日起，贷款利息的计算依据已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，原告的各项诉请均于法无据，请求人民法院驳回原告诉求。 经审理查明：2010年9月7日，王桂芳与白山市利源房地产开发有限公司签订了一份《白山市长白山特产城内部认购书》，王桂芳出资26万元购买长白山特产城二层42号、协议约定建筑面积为19.43平方米的产权商铺。2012年9月13日，长白山特产城（甲方）与王桂芳（乙方）签订了《产权商铺管理合同》，合同第1.1条规定：乙方商铺位于长白山特产城二层42号，建筑面积19.43平方米（建筑面积按产权部门测绘面积为准）。第3.1条规定：签订合同时，乙方向甲方交纳履约保证金1,000元。第3.2条规定：合同期内，若乙方违反合同约定，有拖欠交费或其它原因被处罚超过5日仍不交纳的，所欠费用和处罚甲方有权从履约保证金中扣除。甲方以公示或书面通知等形式告知乙方，乙方应补齐履约保证金，如乙方在5日内仍不予补齐履约保证金，甲方按本合同第8.3条乙方违约条款执行。第4.1条规定：商铺管理费、电费、水费、卫生费、取暖费等经营活动产生的一切费用均由乙方自行承担，由甲方负责收取。第一年免征管理费。第4.2条规定：商场开业第一年为回馈商户，以管理费每月每平方米6元（按建筑面积计算）的优惠政策收取，第二年起按商场实际发生，测算管理费的收费标准，上调不得超过30%。第4.3条规定：管理费乙方上纳租形式按年提前缴纳，于每年的本合同签订对应日前1周内交齐。第4.4条写明：乙方应按约定或甲方通知，如期向甲方足额缴纳上述管理费、电费、水费、卫生费、取暖费等费用。如未按期交费，每逾期一天，甲方有权按被告实欠费用总额的1%加收滞纳金；乙方累计拖欠费用超过3天的按拖欠总天数收取实欠费用总额5%的滞纳金；拖欠交费超过5日仍不交纳的，按本合同第3.2条执行。同年9月23日，长白山特产城（甲方）与王桂芳（乙方）签订《代租协议》，具体内容为：第一条：乙方自愿将上述产权商铺委托甲方招租并进行管理，甲方向乙方支付租金（每年支付租金10,725元，按年缴纳），乙方向甲方缴纳商铺管理费。租金支付时间：按年支付。商场正式开业时，甲方按双方约定的租金扣除乙方应交的管理费后，一次性付给乙方。第二年起甲方于上次租金支付对应日的前1周内向乙方支付该年度租金。第二条：本协议约定租赁期限为一年。自2012年9月23日起至2013年9月22日止。第三条：协议期限内，该商铺的经营权、管理权归甲方所有。甲方可自主经营，自定经营收入标准，自行收取经营收入，不受乙方干涉。根据市场变化，在不损害乙方租金收益的前提下，有权自行或授权第三方对该商铺进行合理的装修和改造，承担该商铺的经营性费用，按约定向乙方支付租金，对该商铺有权自行或出租给第三方经营。第四条：按协议收取租金，承担商铺的初次装修费用，甲方超过半年未付租金时，乙方有权单方解除本协议，协议期限内，乙方如转让商铺，甲方有优先购买权。经甲方同意，乙方将商铺所有权转让给第三方时，应事先通知甲方，并将本协议的全部内容告知第三方，保证第三方无条件继续执行本协议所约定的全部内容。第五条：违约责任。协议期限内，因乙方原因致使本协议无法继续履行，乙方按本协议约定租金总额（年租金乘以协议租赁期限），向甲方支付违约金。甲方无正当理由逾期向乙方交付租金，应按所欠租金每天0.1%的标准向乙方支付滞纳金。如超过半年未付租金，乙方有权单方解除本协议。 长白山特产城按协议约定，向王桂芳支付租金为：2012年10月至2013年10月支付10,026元、2013年至2014年10月支付8,000元、2014年10月至2015年10月支付8,100元、2015年10月至2016年10月支付7,100元，合计33,226元。 2017年4月，王桂芳起诉白山市利源房地产开发有限公司和长白山特产城，请求：1、解除王桂芳与白山市利源房地产开发有限公司签订商铺《内部认购书》，与长白山特产城签订的《产权商铺管理合同》；2、判令白山市利源房地产开发有限公司返还购房款26万元及利息；3、长白山特产城返还合同保证金1,000元。本院依法作出了（2017）吉0602民初967号民事判决书。白山市利源房地产开发有限公司不服判决，提出上诉。白山市中级人民法院于2017年12月2日作出（2017）吉06民终873号民事判决书，判决：一、撤销（2017）吉0602民初967号民事判决；二、驳回王桂芳的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。自2017年4月至今，王桂芳对其所有的长白山特产城二层42号商铺上锁至今。 长白山特产城已向白山市鸿成电力实业有限公司缴纳了2017年、2018年取暖费，2019年长白山特产城安装电供暖设备自行供暖。长白山特产城按非居民供热价格每平方米35元收费标准，向商铺收取暧费。2017年、2018年、2019年，王桂芳没有向长白山特产城交纳商铺的取暖费。 截止2016年9月至2019年9月，王桂芳拖欠长白山特产城取暖费1,770.30元、管理费13,842.73元（2016年9月至2017年9月，每平方米17.14元即3,467.76元、2017年9月至2018年9月，每平方米22.28元即4,507.69元、2018年9月至2019年9月，每平方米29元即5,867.28元），合计15,613.03元。 上述案件事实，有《白山市长白山特产城内部认购书》、《产权商铺管理合同》、《代租协议》、（2017）吉06民终873号民事判决书、双方当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，2012年9月13日，长白山特产城与王桂芳签订了《产权商铺管理合同》、2012年9月23日，双方签订《代租协议》是双方的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按合同的约定履行自己的义务。王桂芳主张商铺实际面积为12.95平方米，《白山市长白山特产城内部认购书》明确记载：商铺面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购的价格白山市利源房地产开发有限公司多退少补，现商铺没有办理产权证。长白山特产城按预售面积19.43平方米计算收取管理费并无不当；长白山特产城主张的2012年9月至2016年9月管理费，因双方在代租协议中约定“长白山特产城按双方约定的租金扣除王桂芳应交的管理费后，一次性付给王桂芳”，长白山特产城向王桂芳支付2012年9月至2016年9月租金时，未支付全额，可视为已扣除了管理费，对该部分主张，本院不予支持。 截止2019年9月，王桂芳拖欠长白山特产城2017年9月至2019年9月管理费、取暖费共计15,613.03元，王桂芳已构成违约。长白山特产城请求王桂芳给付管理费、取暖费，没有违反双方合同约定，应予支持。长白山特产城要求王桂芳给付利息，合同约定“如未按期交费，每逾期一天，长白山特产城有权按王桂芳实欠费用总额的1%加收滞纳金，累计拖欠费用超过3天的按拖欠总天数收取实欠费用总额5%的滞纳金”其请求没有法律依据，不应支持；王桂芳主张的诉讼时效问题，没有法律依据，对其主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 王桂芳于判决生效后立即内给付拖欠白山市顺利特长白山特产城有限公司取暖费1,770.30元、管理费13,842.73元，合计15,613.03元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元，减半收取215元，由白山市顺利特长白山特产城有限公司负担142元，王桂芳负担73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  *** 二〇二〇年五月七日 书记员  卜佳慧