文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初796号原告：鲜思文，男，1955年2月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆尚谷房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）金桥镇金灵庙011167号，统一社会信用代码91500110059867370R。法定代表人：敖昭必。原告鲜思文与被告重庆尚谷房地产开发有限公司（以下简称“尚谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告鲜思文到庭参加诉讼。被告尚谷公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲜思文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证并交付房屋产权证；2、判令被告向原告支付逾期未办理房屋产权证违约金，自合同约定交付期限第二天起至办理房屋产权证之日，按日支付房价款总价万分之一；3、本案受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证并交付房屋产权证；2、判令被告从交房之日起至2020年4月2日止，按日支付房价款总价万分之一的逾期未办理房屋产权证违约金；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月23日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告位于上谷院2栋4单元XX号的房屋。原告一次性支付了购房款及契税、大修基金等代收费共273879.73元。根据合同约定，被告应于2019年4月30日将房屋交付原告并陆续分批网签，但原告购房一年多，被告至今未按照合同约定进行网签，亦未办理房屋产权证。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求依法判决。被告尚谷公司未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见，称对原告要求网签及办证的诉求无异议，涉案房屋处于抵押状态，争取2020年底前办理完已交完全款业主的房产证。原告主张违约金应当按照合同约定的接房后60日开始计算，同时，原告应当提供其接房的依据及其已经向被告提交了办证所需资料的依据，其主张违约金的证据不足应当驳回。疫情期间即2020年1月20日至6月1日不应计入违约金期间，属于不可抗力导致被告无法履行合同。本院经审理认定事实如下：鲜思文系具有完全民事行为能力的自然人。尚谷公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（贰级）、物业管理等。2018年9月23日，鲜思文与尚谷公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，鲜思文（乙方）购买由尚谷公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山八角小镇瑞午上谷院2幢4单元XX（跃）的商品房1套；房屋建筑面积54.23平方米；房屋总成交金额为263558元。该合同第二条载明：“本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（027）号。”该合同第七条载明：“……属预售商品房的，甲方应当在2019年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”该合同第十一条载明：“关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同签订当日，鲜思文支付尚谷公司合同约定的购房款63558元及大修基金、契税、登记费10321.73元，尚谷公司向鲜思文出具相应收据。另查明，涉案房屋于2016年5月18日抵押登记在案外人重庆市交通融资担保有限公司名下。截止法庭调查结束前，涉案房屋仍处于抵押状态中，尚谷公司未取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋产权登记受理单。涉案房屋已实际交付鲜思文使用，但双方均未举示证据证明交付房屋的具体时间，鲜思文自述实际接收房屋的时间为2019年7月20日。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、不动产登记查询资料等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，鲜思文与尚谷公司于2018年9月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于鲜思文要求尚谷公司立即办理房屋产权证并交付房屋产权证的问题。鲜思文已按合同约定履行了支付全部购房款及相关税费的义务，尚谷公司已将房屋实际交付鲜思文使用，已符合合同约定办理房屋产权证的条件。尚谷公司应在合同约定的期限内为鲜思文所购房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但因尚谷公司将涉案房屋抵押给案外人且至今仍未解押，导致该房屋的产权登记产生障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，尚谷公司负有向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，属于履行非金钱债务。由于涉案房屋目前仍处于抵押状态中，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理不动产权属登记手续，故鲜思文主张尚谷公司立即办理房屋产权证并交付房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋客观上无法办理权属登记系尚谷公司的过错所致，尚谷公司应积极解决其他纠纷，消除对涉案房屋产权登记的障碍，使鲜思文的权利得到实现。关于鲜思文要求尚谷公司支付逾期未办理房屋产权证违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因双方均未举示证据证明房屋的实际交付时间，根据交易习惯，开发商掌握有办理商品房交付手续的资料，尚谷公司未向本院提供，应承担举证不利的法律后果；现鲜思文主张的实际接收房屋时间为2019年7月20日，晚于合同约定的房屋交付时间，故本院确认涉案房屋实际交付使用之日为2019年7月20日。尚谷公司应于2019年9月18日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但至今未取得，已经构成违约。截至2020年4月2日，尚谷公司逾期办理房屋产权证197天，应当按合同约定向鲜思文支付逾期办理不动产权证书违约金5192.09元（26.3558元/天×197天）。尚谷公司辩称鲜思文应当提供已经提交办证所需资料的证据，否则主张违约金的证据不足，且违约金计算期间应当扣除新冠肺炎疫情期间即2020年1月20日至6月1日的辩称意见。本院评析如下：根据交易习惯，作为开发商的尚谷公司掌握有办理房屋产权登记的主要资料，在签订合同或交房时亦会要求购房者提供相关材料并签署各种文件，且由开发商统一向不动产登记机构提交办证。若因鲜思文未能及时提供相关材料导致迟延办证，尚谷公司有义务及时通知鲜思文补交相关材料并告知逾期的相应后果，否则尚谷公司仍应当承担逾期办证的民事责任。现尚谷公司未举示证据证明涉案房屋办理产权证尚差需鲜思文提供的材料且其已尽到相应的通知义务，故逾期办证的民事责任仍应由尚谷公司承担。尚谷公司自2019年9月19日起已构成逾期办理不动产权证书的持续性违约，该违约情形并非新冠肺炎疫情导致，故新冠肺炎疫情不能成为尚谷公司的抗辩理由。综上，本院对尚谷公司的上述辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《不动产登记暂行条例》第二十二条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲜思文支付截至2020年4月2日的逾期办理不动产权证书违约金5192.09元；二、驳回原告鲜思文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆尚谷房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张水林二〇二〇年五月七日法官助理 陈晓涛书 记 员 杨维静