浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终183号上诉人（原审被告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑哲凡，男，1998年3月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，总经理。委托诉讼代理人：怀少冬，男，该公司工作人员。上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）因与被上诉人郑哲凡、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）案外人执行异议之诉一案，不服温州市中级人民法院（2019）浙03民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，郑哲凡的委托诉讼代理人黄仰余、黄平平到庭参加诉讼。五洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十冶公司上诉请求：撤销一审判决，改判许可执行五洲公司名下坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区。事实和理由：1．二十冶公司与五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，温州市中级人民法院于2018年7月24日依法查封包括案涉房产在内的五洲公司名下五洲电工电器城Ｄ区127套房产，该院就郑哲凡所提执行异议作出的执行裁定亦认定案涉房产查封日期为2018年7月24日，一审认定案涉房产查封日期缺乏依据。2．郑哲凡提供的《商品房买卖合同》未经网签备案，对此亦未作出合理解释，故无法确定该《商品房买卖合同》签订日期，不排除其上落款日期系倒签，一审以该合同上书写的落款日期作为合同签订日期，进而认定郑哲凡与五洲公司之间的《商品房买卖合同》签订于案涉房产被查封之前，缺乏依据。3．案涉房产销售模式是以买受人认可并签订委托经营管理协议，放弃前三年商铺租赁收益为代价，以换取签订商品房买卖合同及所购房屋的价格折扣。案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司虽然形式上根据买受人委托经营管理，但实际上是受五洲公司委托收取前三年房产租赁收入，以弥补该公司因卖房折扣而减少的销售收入。在这种销售模式下，郑哲凡与五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司签订《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》意味着放弃对案涉房产前三年的合法占有，双方即使签订房屋交接书，也不能说明案涉房产实际交付，郑哲凡并未合法占有该房产。4．郑哲凡不能证明其向五洲公司支付的款项与案涉房产有关，不排除该款项系其为向五洲公司购买其他房产而支付的可能，未足额支付购房款。5．郑哲凡的办证义务自房屋交付时开始，督促五洲公司合同备案义务自合同签订后30日内开始，申请办证义务为其要求交付房屋90日内提出申请。郑哲凡在法定申请办证期限内，放任五洲公司不履行合同备案、初始登记、开具发票等义务，其本人既未履行缴纳物业维修基金、契税、印花税、不动产登记费等义务，在五洲公司办理产权证后，亦未积极履行申请义务，对案涉房屋查封前未办理过户登记存在过错。6．本案争议焦点是应否对案涉房产采取保全措施，不涉及土地使用权的权属和处分，故诉讼费用应按照《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项关于非财产案件标准的规定交纳，一审按财产案件收取诉讼费用不当。郑哲凡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1．郑哲凡一审提交乐清市不动产登记信息查询记录证明，案涉房产于2018年7月27日被查封，一审该认定正确。2．郑哲凡与五洲公司在案涉房产查封之前，已于2018年2月20签订了合法的书面商品房买卖合同，未办理网签备案不影响合同效力。3．案涉房产系现房。郑哲凡于2018年2月20日签订《房屋交接书（商铺）》，即接收并已合法占有案涉房产，其与乐清市五洲国际商业管理有限公司2018年3月20日签订的是《商铺管理合同（自营）》，并非委托经营管理合同。4．郑哲凡在案涉房产查封前通过刷卡支付定金10万元，现金支付剩余购房款926040元及履约保证金5000元、开业保证金5000元，已付清全部购房款。5．不动产权分割登记凭证是各分割单元不动产权权属证明，郑哲凡需凭该证及相关资料才能申请不动产变更登记。五洲公司2018年7月13日才取得不动产权分割登记凭证，而案涉房产2018年7月26日即被查封，故案涉房产未能办理过户登记并非郑哲凡自身原因所致。6．本案系执行异议之诉，应按照财产案件收取诉讼费用。郑哲凡向一审法院起诉请求：停止执行五洲公司名下坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区地产。一审法院认定：2018年2月17日，郑哲凡通过中国建设银行向五洲公司支付定金100000元，用于购买坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区商品房。2018年2月20日，郑哲凡与五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的上述商品房一套，单价为每平方米14591.01元，总金额1026040元。同日，郑哲凡用现金向五洲公司支付购房款926040元，当日五洲公司向郑哲凡开具金额为1026040元的收款收据。2019年1月28日，五洲公司开具金额1026040元的增值税普通发票。2018年2月20日，五洲公司、郑哲凡与乐清市五洲国际商业管理有限公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，郑哲凡同意接收案涉房产。2018年3月20日，郑哲凡与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订《商铺管理合同（自营）》，约定由郑哲凡经营案涉房产。2018年7月13日，五洲公司在乐清市国土资源局就案涉房产办理不动产权分割登记凭证，记载案涉坐落乐清市洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024365号。另查明，温州市中级人民法院审理二十冶公司与五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，二十冶公司于2018年7月23日提出财产保全申请，要求对五洲公司财产在109854047.5元范围内予以查封。温州市中级人民法院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于2018年7月27日查封五洲公司名下坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉房产。郑哲凡于2019年3月11日对案涉房产提出书面执行异议，温州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）浙03执异58号执行裁定，中止对案涉房产的执行。二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点为郑哲凡对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，郑哲凡与五洲公司于2018年2月20日签订书面《商品房买卖合同》，早于案涉房产被查封的时间，且该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；第二，2018年2月20日，郑哲凡、五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，由郑哲凡接收案涉房产；2018年3月20日，郑哲凡与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订《商铺管理合同（自营）》，经营案涉房产，应视为在法院查封前已经合法占有案涉房产；第三，根据郑哲凡提供的中国建设银行交易明细、收款收据、李思诗微信朋友圈截图、视频截图、视频光盘、五洲公司的证明、现金解款单、增值税普通发票等证据，郑哲凡向五洲公司转账合计1026040元，能够证明郑哲凡已按照合同的约定全额支付了购房款；第四，五洲公司于2018年7月13日办理了案涉房产的不动产权分割登记，郑哲凡自此具备了过户登记的条件，但案涉房产在同年7月27日即被查封，故无法办理过户登记并非郑哲凡自身原因所致。因此，郑哲凡提交的证据能够证明其符合执行异议复议规定第二十八条规定的四个条件，其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。二十冶公司提出案涉《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，郑哲凡未支付全部购房款，未实际占有房产，对案涉房产未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，郑哲凡的诉讼请求成立，予以支持。判决：不得执行坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区的房地产（权证号浙［2018］乐清市不动产权第0024365号）。案件受理费14034元，由二十冶公司负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据材料。为查明案件事实，本院依职权向温州市中级人民法院调取该院就查封五洲公司名下坐落乐清市柳市镇柳江路3999号五洲电工电器城D区127套房产，向乐清市不动产登记服务中心送达民事裁定书、协助执行通知书的（2018）浙03执保55号送达回证，乐清市不动产登记服务中心在该送达回证“受送达人签名或盖章”处加盖乐清市国土资源局不动产登记信息查询专用章，签署日期为2018年7月26日。二十冶公司及郑哲凡对上述（2018）浙03执保55号送达回证均未发表质证意见。本院经审查认为，（2018）浙03执保55号送达回证系本院依职权调取，对其真实性、合法性、与本案的关联性及其证明力，均予以确认。该送达回证记载，乐清市不动产登记服务中心接收民事裁定书、协助执行通知书的时间为2018年7月26日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条第二款“受送达人在送达回证上签收日期为送达日期”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”的规定，案涉房产查封日期应为2018年7月26日。二十冶公司主张案涉房产于2018年7月24日被查封，但未提供充分证据证明，不能成立。本院二审另查明，温州市中级人民法院于2018年7月26日查封五洲公司名下坐落乐清市柳市镇洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉房产。郑哲凡于2019年3月11日对案涉房产提出书面执行异议，温州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）浙03执异58号执行裁定，驳回案外人郑哲凡的异议请求。郑哲凡不服，提起本案案外人执行异议之诉。一审查明的案涉房产查封日期、（2019）浙03执异58号执行裁定主文，以及本案原告及案由等事实均有误，予以纠正。二审对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：郑哲凡对案涉房产享有的民事权益是否符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该房产的强制执行。一、郑哲凡是否在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同？郑哲凡原审中提交落款日期（打印）为2018年2月20日的《商品房买卖合同》一份，主张其在案涉房产被查封之前已与五洲公司签订合法有效的书面买卖合同。二十冶公司上诉主张该《商品房买卖合同》落款日期为倒签，但未提供证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。而且，网签制度是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。据此，二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由主张该合同无效的上诉理由，缺乏依据，不能成立。二、郑哲凡是否已支付案涉房产全部转让价款？郑哲凡主张其通过银行转账支付定金10万元，另以现金形式支付926040元，已支付案涉房产全部转让价款1026040元，为此原审中提交了户名为郑哲凡的中国建设银行银行卡客户交易明细清单、收款收据、五洲公司原工作人员李思诗微信朋友圈截图、视频截图、视频光盘等证据，并申请李思诗出庭作证。其中，中国建设银行银行卡客户交易明细清单载明郑哲凡于2018年2月17日向五洲公司付款10万元，五洲公司2018年2月17日的收款收据载明，该公司收到郑哲凡刷卡支付定金10万元；2018年2月20日的三张收款收据分别载明，五洲公司现金方式收到郑哲凡D–17–107房款1026040元、履约保证金5000元、开业保证金5000元；李思诗微信朋友圈2018年2月20日11：27分发布的视频反映，五洲公司工作人员数钱时，郑哲凡在场；李思诗一审庭审中出庭作证陈述，郑哲凡的购房款除10万元外，其余是郑哲凡于2018年2月20日以现金形式支付，其当日还录制视频在朋友圈转发；五洲公司2019年3月5日出具证明记载，郑哲凡签订合同当天以现金形式支付926040元、履约保证金5000元、开业保证金5000元，该公司当日出具3份收款收据等内容；五洲公司于2019年1月28日开具浙江省增值税普通发票记载，案涉房产价税合计1026040元。上述证据能够相互印证，原审据此认定郑哲凡已经支付案涉房产全部转让价款，并无不当。二十冶公司辩称郑哲凡上述付款系为购买五洲公司其他房产的款项，其未足额支付全部购房款，但未提供证据证明，不予支持。三、郑哲凡是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产？郑哲凡主张其已合法占有案涉房产，原审中提供签署日期为2018年2月20日由五洲公司、郑哲凡、乐清市五洲国际商业管理有限公司三方签订的《房屋交接书（商铺）》和2018年3月20日由郑哲凡与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订的《商铺管理合同（自营）》。上述证据证明，案涉房产在2018年2月20日已达到购房合同约定的使用交付条件，郑哲凡同意接收该商铺，并承诺在案涉商铺经营电器，等等。二十冶公司上诉主张，案涉房产上述销售模式意味着郑哲凡放弃对房产的合法占有，双方即使签订《房屋交接书（商铺）》，也不能说明案涉房产实际交付，郑哲凡并未合法占有该房产。二十冶公司该上诉理由缺乏依据，不能成立。四、案涉房产是否非因郑哲凡自身原因未办理过户登记？根据另案李敬卫与二十冶公司等案外人执行异议之诉一案中乐清市国土资源局2018年7月25日出具的《不动产登记申请受理通知书》记载，申请房产所有权转移登记需要提交分割凭证、商品房预（销）售合同、不动产统一销售发票、票据等材料。本案中，虽然郑哲凡与五洲公司2018年2月20日即签订了《商品房买卖合同》，案涉房产于2018年7月13日也已取得《不动产权分割登记凭证》，但五洲公司于2019年1月28日才开具案涉房产的增值税普通发票。据此，在案涉房产于2018年7月26日即被查封的情况下，本案难以认定郑哲凡怠于行使其登记权利，一审认定案涉房产未办理过户登记并非郑哲凡自身原因所致，并无不当。此外，郑哲凡在温州市中级人民法院裁定驳回其异议请求后提起本案案外人执行异议之诉，请求不得执行案涉房产；二十冶公司抗辩郑哲凡对案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行，请求驳回其诉讼请求。一审据此对本案按财产案件收取诉讼费用，符合国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项规定，并无不当。综上所述，二十冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14034元，由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵恩勰审判员  张静静审判员  沈 伟二〇二〇年五月十二日书记员  来益芸