江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初1172号 原告:万载县星民物业管理有限公司。 法定代表人：辛焕平。 被告：曾桂芳。 原告万载县星民物业管理有限公司（下称原告）诉被告曾桂芳（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法由审判员黄乃军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人辛焕平到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年8月1日起至2019年5月12日的物业服务费及滞纳金共计4274元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系万载县康乐街道建材市场X幢X单元X室的业主，物管类型住户，建筑面积：117.56㎡。2012年7月1日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方交纳物业管理费用时间以交房通知书约定之日起开始计算，住宅按建筑面积每月每平方米0.4元，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2017年5月12日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司与原告签订《债权转让协议书》，约定福州海马物业管理有限公司宜春分公司将其管理万载县建材市场期间未收取的物业管理费全部转让给原告。2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会选择原告为该市场物业管理公司。当天，原告与业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告负责物业管理面积为建材市场内的全部商业店铺及住宅，还规定了原告向业主收取物业管理服务费标准和逾期缴纳应加收违约金的办法，原福州海马物业管理有限公司宜春分公司债权债务归乙方负责。原告当天进驻建材市场实施物业管理后，在市场内的显著位置张贴了原告与业主委员会、福州海马物业管理有限公司宜春分公司联合发布《敬告业主》，从即日起原告正式接管本市场的物业管理。被告自2017年8月1日起至2019年5月12日，拖欠原告物业费1007元。截止2017年8月1日至2019年10月30日止应交星民物业滞纳金3240元，共计4275元。原告多次向被告催缴，被告拒不支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。 经审理查明，原告系2017年4月27日登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理、小区绿化、水电工程、安装维修、房屋中介、家政服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后可开展经营活动）。 2012年4月1日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（甲方）与被告(乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容为“甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主），前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：万载建材物流大市场乙方所购房屋基本情况：类型商住两用座落位置X#-X-X建筑面积：117.56平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙方双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条：一、甲方的权利和义务6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利义务4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：交房通知约定之日开始计费；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.56元”。2014年7月1日起至2017年5月12日止，福建海马物业管理有限公司宜春分公司未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务。 2017年5月12日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议书》一份，内容为“鉴于万载县建材市场业主委员会的决议，甲方自2017年5月12日起退出该市场的物业管理工作，乙方自即日起接管该市场的物业管理工作，现经双方友好协商，达成债权转让协议如下：原甲方管理期间未收物业管理费（名单及数额见移交资料）全部转让给乙方，由乙方负责清收、支配。”同日，原告、福州海马物业管理有限公司宜春分公司、万载县建材市场业主委员会联合发文告知书一份，接着原告将该告知书在万载县建材市场内的物业岗位亭予以公示，内容为“敬告业主：经万载县建材市场业主委员会决定，已正式委托我县星民物业管理有限公司对市场进行全面物业管理，管理期限暂定为两年，请广大业主大力支持。原有海马公司的物业债权债务一概由星民物业公司接管。从即日起星民物业公司正式接管本市场的物业管理。海马物业管理公司现委托星民物业公司追收原业主欠海马物业公司物业费及所有债务。 2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《万载县建材市场物业服务合同》一份，内容为“物业名称：万载县建材市场物业类型：商住小区座落位置：320国道旁四至范围：东至320国道，西至福星一组，南至320旁空地，北至加油站。管理面积：全部商业店铺及住宅，土地面积41980㎡，其中店面20639㎡，住户33099㎡第三条乙方权利和义务9、向业主收取物业管理服务费用第四条物业管理服务费用：1、管理服务费构成主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等；共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等；聘用的管理服务人员工资、福利；小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费；物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。2、管理服务费调整根据用工成本上升、维修费用加大、物价指数上涨、周边同行价位、服务品质保持等因素，经双方协商，并经业主大会征询意见通过，对物业服务费进行调整，按照建筑面积向业主收取。3、管理服务费标准（1）、2017～19年度商业0.56元/㎡月；住宅0.4元/㎡?月；另收0.05元/㎡?月增压费；增压费仅限需要增压服务的业主收取。（5）、物业服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。（6）、对不履行缴纳物业管理服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取停电、停水等有效措施；对拒交或者拖欠者，乙方可通过当地人民法院提起诉讼。第七条其他事项：1、合同一订两年，有效期自2017年5月13日至2019年5月12日。2、双方协商一致，可解除本合同。3、原海马物业管理公司债权债务归乙方负责，甲方应予协助。 被告是万载县康乐街道建材市场X幢X单元X室的业主，建筑总面积为117.56㎡。自2017年5月13日起，原告为万载县建材市场业主委员会所辖商铺及住户按照《万载县建材市场物业服务合同》约定提供相应的物业管理服务至今，被告却未向原告交纳2017年8月1日起至2019年5月12日止的物业服务费。 上述事实，有原告、被告当庭陈述、原告提供的营业执照、前期物业管理服务协议、物业服务合同、业主档案表、债权转让协议书、告知书、交房通知书为证，经庭审质证和本院审查，足以认定。 本院认为，原告与万载县建材市场业主委员会签订的《万载县建材市场物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。不过，本案应当注意到以下问题：被告作为万载县建材市场业主，虽未与原告签订过物业管理合同，但与原告签订物业合同的是万载县建材市场业主委员会，它代表的是万载县建材市场的全体业主。业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告按照物业管理合同的约定，进驻万载县建材市场实施物业管理，为万载县建材市场业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业服务费。且根据合同约定，业主应于第一个季度预交当年度物业费，现被告未按照合同约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。经核算，2017年8月1日起至2019年5月12日止物业服务费1006.31元[117.56㎡×0.4元/㎡/月×21个月零12天]。合同虽然约定滞纳金按日千分之三标准计算，但此标准明显过高，本院酌定按月百分之二标准为宜，计算至2020年5月8日的滞纳金为334.83元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾桂芳在本判决生效后3日内支付尚欠原告万载县星民物业管理有限公司物业服务费1006.31元及滞纳金334.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 二、驳回原告万载县星民物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾桂芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  黄乃军 二〇二〇年五月八日 书记员  林 智