四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终716号 上诉人（原审被告）：胡云鹏，男，1988年5月25日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审被告）：杨丹，女，1987年10月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：南充嘉兴物业管理有限公司。住所地：四川省南充市双女石路39号凯旋城9幢1号。 法定代表人：王聪，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈龙，四川恒耀律师事务所。 上诉人胡云鹏、杨丹因与被上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下至判决主文前简称嘉兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡云鹏、杨丹，被上诉人嘉兴物业委托诉讼代理人陈龙、翟全到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 胡云鹏、杨丹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回嘉兴物业的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由嘉兴物业承担。事实和理由：认定事实错误。1.一审判决认定案涉《前期物业管理服务协议》是有效合同错误，根据合同法和消费者权益保护法的相关规定，案涉《前期物业管理服务协议》应是无效合同。该协议中有不公平的条款，2017年2月3日签订该协议之时，嘉兴物业没有提醒胡云鹏和杨丹可以在1年之内行使撤销权。嘉兴物业从未按合同约定组织满意率需达85%的测评、为催缴物业服务费恶意操控小区门禁卡，严重影响业主人生自由，卫生工作不到位、消防安全检查弄虚作假、对案涉小区内的各种违建置之不理等。2.适用法律不当。嘉兴物业属私自定价，应当适用南发改〔2012〕532号文件即《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》标准。3.审判程序违法。在庭审前，未对双方进行调解；一审庭审未能按时进行，嘉兴物业及其代理人可能影响了一审审理进程和判决的公正性。 嘉兴物业辩称，胡云鹏、杨丹的上诉理由不能成立，应予驳回。1.本案双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合法有效。2.嘉兴物业每年都对案涉小区进行了满意度调查，物业服务中心存有调查结论。3.小区门禁卡的问题是当时系统升级过程中的临时问题，该问题目前已解决。4.嘉兴物业对小区公共卫生、消防安全均尽到了相应的管理义务，还委托有资质的第三方进行了维保。5.嘉兴物业在一审中对小区违建问题进行了举证，二审中还可补充提供相关证据。6.嘉兴物业的物业收费符合相关的收费标准。7.胡云鹏、杨丹所称一审审判程序存在问题不能成立。因一审法院开庭时旁听人员较多，第二审判庭不能容纳那么多人，故一审法官告知多出来的人不在庭内旁听，并更改审判庭和择期开庭。 一审中，嘉兴物业的诉讼请求：1.胡云鹏、杨丹立即支付拖欠的物业管理服务费人民币3,667.70元并以3,667.70元为基数且从逾期之日起按每日5‰计算违约金至付清之日止；2.案件受理费由胡云鹏、杨丹负担。 一审查明：2014年10月20日，嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，四川鸿升投资集团有限公司委托嘉兴物业对胡云鹏、杨丹所购买并居住的“鸿升.凯旋门”小区进行前期物业管理。约定“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳”“每次交费时间为每月25日前”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。胡云鹏所签，嘉兴物业未盖章的《前期物业管理服务协议》。合同注明“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳”“每次交费时间为每月月底前交清当月费用”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。胡云鹏、杨丹2017年2月17日入住“鸿升.凯旋门”小区5幢3单元301号，建筑面积103.36㎡的住房，物业费标准为2.3元/㎡/月。胡云鹏、杨丹入住后交费至2018年2月17日。时至2019年5月31日，共欠物业服务费15个月14天，计3,676.86元（2.3×103.36×15+2.3×103.36×14÷30）。嘉兴物业于2019年11月20日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审中，胡云鹏、杨丹提出：嘉兴公司并非胡云鹏、杨丹购房时开发商鸿升集团公司所宣传的物业公司，鸿升集团公司涉及虚假宣传，欺诈消费者；胡云鹏、杨丹签订《临时物业协议》时，嘉兴物业也未在场，且嘉兴物业也并未在该协议上签章，该协议不具有法律效力；《临时物业协议》为格式化合同，且内容显示公平。嘉兴物业为三级物业服务企业，2018年12月底才完成二级物业资质的评估，收费过高。按照南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费〔2012〕532号）明文规定“三级物业服务费高层不超过0.61元/平方米/月，多层不超过1.43元/平方米/月”。对嘉兴物业要求胡云鹏、杨丹从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金显示公正；凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件。如供水管网不达标，无公共停车位等；嘉兴物业的物业服务不合格。等等，并要求嘉兴物业赔偿被告因长期物业服务不到位的精神损失费5,000元。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，嘉兴物业与胡云鹏、杨丹应按照该合同约定履行各自的义务。胡云鹏、杨丹所签、而嘉兴物业未盖章的《前期物业管理服务协议》的内容基本与嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》基本一致。胡云鹏、杨丹知晓两份合同的内容，嘉兴物业已经依合同提供了服务，在履行合同的过程中没有明显的违约行为，故胡云鹏、杨丹应依约交纳物管服务费。即使合同内容显失公平，也属于可变更、可撤销的合同，当事人也应该在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。《中华人民共和国住房和城乡建设部》2018年3月8日第39号《物业服务企业资质管理办法》，从2018年3月8日起已经废止，南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》与上位的规章相违，不再适用，故胡云鹏、杨丹据此要求降低物业服务费收费标准的请求，不予支持。对于凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件，供水管网不达标，无公共停车位等属胡云鹏、杨丹与四川鸿升投资集团有限责任公司之间的法律关系，不属于本案审理的范围。对于公共收益的公示，胡云鹏、杨丹可以另案主张。对于嘉兴物业主张的逾期履行违约金，胡云鹏、杨丹提出按日5‰明显过高，一审法院酌定为按年6％从嘉兴物业起诉之日起算。为此，嘉兴物业主张胡云鹏、杨丹支付自2018年2月17日起至2019年5月31日共计15个月14天拖欠的物业服务费3,667.70元的诉讼请求，不超过3,676.86元，属当事人正当行使自己的权利，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：1.限胡云鹏、杨丹于本判决生效之日起10日内向南充嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费3,667.70元及逾期利息（以拖欠物业服务费为基数，按年6％从2019年11月20日起算，利随本清）；2.驳回南充嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由胡云鹏、杨丹负担。 二审中，胡云鹏、杨丹向本院提供如下证据：1.光盘1份，拟证明不仅案涉《前期物业管理服务协议》与嘉兴物业的前期宣传不一致，当时宣传的是金科物业，但服务的却是嘉兴物业，而且嘉兴物业在卫生、消防方面有瑕疵，没有尽到应尽的责任，其属于欺诈行为。2.高坪区城管执法局的回复函1份，拟证明嘉兴物业对小区违建有不尽责，损害小区业主利益。3.南发改〔2012〕532号文件1份，拟证明嘉兴物业收费不合理，私自定价，扰乱市场。4.标题为《职业物闹：“职业维权”背后的产业链真相》的照片1张，拟证明小区业主合法维权，而非嘉兴物业所称的职业物闹。5.高坪区人民政府官网截图、嘉兴物业公众号截图各1张，拟证明嘉兴物业虚假宣传。6.小区业主制作的《南充市高坪区鸿升.凯旋门小区物业管理问题调查报告》1份，拟证明小区业主对嘉兴物业的满意度不高。 嘉兴物业质证意见为：1.前期宣传不存在虚假宣传。嘉兴物业在2014年先与鸿升.凯旋门开发商签订了合同，2014年底陆续与业主签合同，嘉兴物业与胡云鹏、杨丹是在2017年2月签的案涉《前期物业管理服务协议》，2017年3月才开始与金科物业公司有管理方面的合作；光盘中的截图照片内容恰好证明了嘉兴物业积极配合高坪区城管部门、高坪区清溪街道办及小区业主到现场协调，嘉兴物业尽到了全部义务。2.嘉兴物业于2017年12月18日向违建商户出具了一份装修违章整改通知书，违建商户也签字接收了该通知书，证明嘉兴物业向商户要求了整改、嘉兴物业对违建问题尽到了责任。3.南发改〔2012〕532号文件中提到的企业服务等级是指小区物业服务的等级，与物业公司资质无关。胡云鹏、杨丹居住的是6层带电梯的住房，因存在二次加压供水的问题且该楼栋是12户业主供养一台电梯，管理成本更高，故收费标准是参照的高层2.3元/平方米/月的收费标准是合理的。4.对《职业物闹：“职业维权”背后的产业链真相》照片的真实性无异议，但对其关联性不认可，不能达到其要证明的目的，该宣传内容是对物业普及知识的宣传，并非针对特定某人，宣传内容合法合规。5.高坪区人民政府官网截图、嘉兴物业公众号截图不能达到其证明目的。两份截图内容不冲突，高坪区人民政府官网截图说明的是高坪区区长点评没有测量体温的问题，同时体现出疫情开始之后物质严重缺乏；嘉兴物业公众号截图说明的是高坪区区长对防疫工作给予高度评价。6.对《南充市高坪区鸿升.凯旋门小区物业管理问题调查报告》的真实性、合法性、关联性均不予认可，其仅是结论性报告，既没有具体问卷表，其内容也不在前期物业管理协议约定的内容之中。 嘉兴物业向本院提供证据如下：1.嘉兴物业与第三方专业机构四川省和平盛世消防检测有限公司签订的《鸿升凯旋门项目消防维保合同》1份和《消防安全维保记录册》1份，拟证明嘉兴物业对消防安全工作尽职尽责。2.以抽查方式进行的《递交满意度调查表情况说明》1份及《凯旋门业主满意度调查表》10份，拟证明嘉兴物业以抽查方式进行了业主满意度测评以及业主对小区的满意度达到了85%。3.违建业主签收的《装修违章整改通知书》1份、高坪区城管执法局现场执法照片3张及《关于凯旋门商家违建的情况说明》1份，拟证明嘉兴物业向相关违建业主出具了通知书，并报告了高坪区城管执法局。4.“鸿升.凯旋门”前期物业服务招标的《中标备案资料》1份，拟证明前期物业中标程序合法，并经过备案。5.南充市发展和改革委员会的南发改收费（2012）532号文件1份，拟证明嘉兴物业收取的物管费有文件可依。 胡云鹏、杨丹的质证意见为：1.对消防安全维保记录的真实性、关联性不认可，物业平时有作假行为。2.对《递交满意度调查表情况说明》、《凯旋门业主满意度调查表》的真实性、关联性、合法性均不认可，不能达到对方要证明的目的。3.对《装修违章整改通知书》、高坪区城管执法局现场执法照片、《关于凯旋门商家违建的情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可。4.对《中标备案资料》的关联性不予认可，不能达到其要证明的目的，因为对方并未提供其他竞标公司的资料。5.对南发改收费（2012）532号文件的关联性不予认可，该文件中的指导价远低于目前嘉兴物业的收费标准。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据胡云鹏、杨丹的上诉请求，本案争议焦点为胡云鹏、杨丹应否承担本案支付责任。 第一，胡云鹏、杨丹系完全民事行为能力人，其应在签订民事合同过程中具有辨识能力和注意义务。胡云鹏、杨丹未提供证据证明案涉《前期物业管理服务协议》存在无效的情形。嘉兴物业在订立案涉《前期物业管理服务协议》时并无告知合同相对方有撤销权及撤销权如何行使的法定义务。虽嘉兴物业未在该案涉《前期物业管理服务协议》上加盖印章，但胡云鹏、杨丹均在该协议上签名，嘉兴物业已事实上为案涉小区及胡云鹏、杨丹提供了物业管理服务，对此，双方无异议，故案涉《前期物业管理服务协议》系有效合同且已经实际履行。嘉兴物业提供《递交满意度调查表情况说明》、《凯旋门业主满意度调查表》能够证明嘉兴物业进行了业主满意度测评；嘉兴物业与四川省和平盛世消防检测有限公司签订的《鸿升凯旋门项目消防维保合同》及《消防安全维保记录册》能够证明嘉兴物业对消防安全进行管理服务；违建业主签收的《装修违章整改通知书》、高坪区城管执法局现场执法照片及《关于凯旋门商家违建的情况说明》证明，嘉兴物业对违建问题尽到了相关责任。另，关于胡云鹏、杨丹所称“恶意控制门禁卡以严重影响业主人身自由”的问题，嘉兴物业作出了“小区门禁卡的问题是当时系统升级过程中的临时问题，该问题目前已不存在”的合理说明。故胡云鹏、杨丹关于《前期物业管理服务协议》无效，物业管理服务不到位的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第二，如前所述《前期物业管理服务协议》合法有效，南充市发展和改革委员会《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费（2012）532号），中关于物业管理收费标准系指导性价格并不具有强制性，故本案双方当事人均应受《前期物业管理服务协议》的约束。根据胡云鹏、杨丹所居住房屋的具体条件，一审判决认定，嘉兴物业公司按2.3元/平方米/月的标准收取物业服务收费符合合同约定，并无不当。故胡云鹏、杨丹关于“嘉兴物业属私自定价，应当适用南发改〔2012〕532号文件”的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第三，至于一审程序违法的问题。经查，一审法官因旁听人员较多，审判庭难以容纳，告知更换审判庭并择期开庭。一审法院临时处置措施并无不当。胡云鹏、杨丹并未举出一审程序违法的证据，其关于一审审判程序违法的上诉理由不能成立。 综上，胡云鹏、杨丹的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由胡云鹏、杨丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭世蓉 审 判 员 鲜代秋 审 判 员 田 娟 二〇二〇年五月十四日 法官助理 谢 赟 书 记 员 蒲思默