北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5508号上诉人（原审被告）：北京集美名媛医疗美容诊所，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼1至2层商业1357。法定代表人：周鑫，经理。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市燕鸿洲存车管理处，住所地北京市东城区后水康胡同17号一层。法定代表人：王敏，经理。委托诉讼代理人：张华鹏，北京市中友律师事务所律师。上诉人北京集美名媛医疗美容诊所（以下简称集美医疗诊所）与被上诉人北京市燕鸿洲存车管理处（以下简称燕鸿洲管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。集美医疗诊所上诉请求：1.撤销一审判决第三项,依法改判驳回燕鸿洲管理处该项诉讼请求（不服金额30000元）；2.二审诉讼费由燕鸿洲管理处承担。事实和理由：一审判决要求集美医疗诊所支付燕鸿洲管理处逾期支付租金违约金没有事实与法律依据。一、案涉房屋租赁合同由燕鸿洲管理处提供，系格式合同，未采取加黑加粗方式提示集美医疗诊所，故案涉相应条款应属无效。二、违约责任的设立初衷是为了弥补无过错方的损失，同时《合同法》第一百一十九条亦规定了守约方应当采取适当措施防止损失的扩大。集美医疗诊所因法律意识淡薄，歇业后未向燕鸿洲管理处申请解除合同。而燕鸿洲管理处于2018年12月3日委托律师向集美医疗诊所发函要求支付租金及违约金，但直至2019年5月31日才正式发函解除合同。燕鸿洲管理处明知集美医疗诊所已经不能经营，却一直未解除合同。三、本案合同解除的原因即为集美医疗诊所未按期支付租金，一审判决已对该期间的租金及解除合同违约金予以部分支持，因此，解除合同违约金应当包括了逾期支付租金违约金。一审判决要求集美医疗诊所另行支付逾期支付租金违约金没有依据。四、燕鸿洲管理处就此次纠纷存在过错。涉案房屋交接后，燕鸿洲管理处至今未将属于集美医疗诊所的屋内物品归还燕鸿洲管理处，有违诚实信用原则。燕鸿洲管理处辩称，服从一审判决，不同意集美医疗诊所的上诉请求及理由。燕鸿洲管理处向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令集美医疗诊所支付2018年10月1日至2019年5月29日的租金1135472元（计算方式：141934元×8个月）；2.请求法院依法判令集美医疗诊所支付解除合同违约金425802元（141934元×3倍）；3.请求法院依法判令集美医疗诊所支付逾期支付租金违约金127740.6元（计算方式：141934元×2个月×2%×9个月+141934元×3个月×2%×6个月+141934元×3个月×2%×3个月）。一审法院认定事实：2016年8月15日，燕鸿洲管理处（出租人、甲方）与集美医疗诊所（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方与乙方在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京市朝阳区东三环中39号院13号楼1至2层商业1357商铺（以下简称涉案房屋），建筑面积为404.88平方米(实测面积)，承租区域作为商业用途；房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，证书编号：X京朝1433022；房屋租赁期自2014年5月30日至2024年05月29日，共计10年；免租期共计4个月零15天，分三次给乙方，第一次为2014年5月30日至2014年8月29日为期3个月，第二次免租期为2016年5月30日至2016年6月29日为期31天，第三次免租期为2018年5月30日至2018年6月14日止为期15天，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳电费、水费以及因乙方使用而产生的相关费用，甲方应于2014年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；押金通过银行汇款支付，押三付三，各期租金叁个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；押金：人民币叁拾玖万元整(￥：390000.00元)租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外剩余部分应如数返还给乙方；租金第五年自2018年5月30日起至2019年5月29日止，租金141934元/月，2018年8月19日支付房租（2018.08.30-2018.11.29）RMB425802元，2018年11月19日支付房租（2018.11.30-2019.02.28）RMB425802元，2019年2月19日支付房租（2019.03.01-2019.05.29）RMB425802元；租金第六年自2019年5月30日起至2020年5月29日止，租金141934元/月，2019年5月19日支付房租（2019.05.30-2019.08.29）RMB425802元；乙方应根据租约约定按时缴纳租金、押金及相关费用；乙方应在租金支付月的付款日10日之前向甲方支付下期租金；房屋租赁押金应于2014年05月30日之前支付，在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话、违约金、赔偿金等费用)10个工作日内，甲方退还乙方押金；乙方有不按照约定日期支付租金达7个工作日的情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第八条第四款）；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；合同约定的违约金仅指合同解除时的违约金，若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除；本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除)，甲方有权全部收回该房屋，双方约定不按照租约第三条约定，不恢复原状，保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害（乙方可要求拆除或移走乙方自行添加的完全独立的设施设备）；本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除)，乙方须在终止后3日内完成房屋的腾退并完好交付该房屋，逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、对承租区域停电、控制人员从承租区域进出、阻止乙方继续经营及将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式，乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任；乙方在租赁期届满或提前终止（包括违约解除）迁出或实际撤离租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰装备或其它任何物品在迁出或实际撤离租赁房屋后的7日内未处理均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；乙方向甲方交还租赁房屋时及以后，乙方无杈要求甲方支付有关装修增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求甲方予以补偿或者购买乙方安装的各项设备与设施；通知任何一方根据本租约发出的通知或其他联系应以中文书写并可通过人工送递或航空挂号邮寄（预付邮资)、公认的快递服务或以传真发送至另一方的下述地址，通知视为有效送达的日期按以下方法予以确定：人工投递的通知，视作于人工投递之日送达；乙方通讯地址北京市朝阳区东三环中路39号院13号楼1至2层商业1357，任何一方均应依本条规定随时以书面形式通知对方更改通讯地址，如没有填写地址或及时更改地址而造成无法传递，自行承担法律后果和责任；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁；本合同经双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式两份，甲乙双方各执一份，本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件；附件与本合同具有同等的法律效力。经询，双方一致认可集美医疗诊所应于2018年8月19日支付2018年9-11月的租金，现仅支付至2018年9月，之后的租金集美医疗诊所未再支付。2019年5月31日，燕鸿洲管理处向集美医疗诊所发出《解除合同通知书》，双方于当日办理完毕涉案房屋的交接手续。另查，集美医疗诊所向燕鸿洲管理处交纳涉案房屋的押金390000元，就此燕鸿洲管理处认为集美医疗诊所存在违约，故不同意退还押金，集美医疗诊所表示同意法院将押金和集美医疗诊所应缴纳之租金互相抵扣。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务并行使各自权利。该案中，燕鸿洲管理处将符合使用条件的涉案房屋交由集美医疗诊所使用，但集美医疗诊所却未按合同约定向燕鸿洲管理处如期支付租金，并逾期达7日以上，故燕鸿洲管理处有权行使合同单方解除权，《北京市房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。燕鸿洲管理处、集美医疗诊所对集美医疗诊所欠付燕鸿洲管理处租金的事实并无争议，故对于燕鸿洲管理处要求集美医疗诊所支付租金之诉讼请求，一审法院予以支持。因燕鸿洲管理处处尚有集美医疗诊所交纳之押金390000元，集美医疗诊所同意与欠付租金相互抵扣，故该案中将从欠付租金中直接扣除押金金额，押金燕鸿洲管理处无需另行退还集美医疗诊所。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《北京市房屋租赁合同》中对解除违约金和逾期付租金之违约金的计算方法均有明确约定，但违约金的金额应当以燕鸿洲管理处的实际损失为基础，现燕鸿洲管理处并未提交充分证据证明其主张的违约金数额和其损失相当，合同约定之违约金数额较高，集美医疗诊所亦对此提出抗辩，要求降低，故一审法院以燕鸿洲管理处损失为基础，结合合同履行程度、集美医疗诊所违约情节等因素，对违约金酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京集美名媛医疗美容诊所于判决生效后十日内给付北京市燕鸿洲存车管理处租金七十四万五千四百七十二元（已直接抵扣押金三十九万元）。二、北京集美名媛医疗美容诊所于判决生效后十日内给付北京市燕鸿洲存车管理处解除合同违约金十四万一千九百三十四元。三、北京集美名媛医疗美容诊所于判决生效后十日内给付北京市燕鸿洲存车管理处逾期支付租金违约金三万元。四、驳回北京市燕鸿洲存车管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是集美医疗诊所是否应当支付燕鸿洲管理处逾期支付租金违约金三万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，集美医疗诊所与燕鸿洲管理处于2016年8月15日签订的《北京市房屋租赁合同》约定“合同约定的违约金仅指合同解除时的违约金，若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。”故双方针对不同的违约行为分别约定了违约金，在集美医疗诊所未按期支付租金的情况下，燕鸿洲管理处依据法律及双方合同约定，有权请求逾期支付租金违约金。综上，一审法院判决集美医疗诊所支付燕鸿洲管理处逾期支付租金违约金三万元，于法有据，并无不当。集美医疗诊所的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，集美医疗诊所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由北京集美名媛医疗美容诊所负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松二〇二〇年五月二十二日法官助理  霍思宇书 记 员  屈赛男