上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3088号上诉人(原审被告)：戴惠芳，女，1953年9月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人(原审被告)：毛炜斐，男，1983年9月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：舒祥熙，男，1987年9月6日出生，汉族，户籍地湖北省武穴市。被上诉人(原审原告)：曹婷，女，1989年1月5日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市。上诉人戴惠芳、毛炜斐因与被上诉人舒祥熙、曹婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴惠芳、毛炜斐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)系经济适用房，上诉人只有65%产权。根据规定，上诉人取得房地产权证满5年，需转让房屋的，上诉人及同住人应达成书面一致意见，并征求上海市青浦区住房保障和房屋管理局(以下简称“青浦住房保障中心”)意见，青浦住房保障中心可以行使回购权。而双方签订《房屋买卖合同》时并未征得青浦住房保障中心的意见，损害了该中心的合法权益，应当依法追加该中心为本案当事人。一审法院未追加该中心为本案当事人，属程序错误。被上诉人舒祥熙、曹婷共同辩称：1、《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。上诉人违约，被上诉人有权解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、一审法院酌定赔偿金数额远低于被上诉人的损失，恳请依法支持被上诉人一审主张的诉请。请求本院依法判决。舒祥熙、曹婷向一审法院提起诉讼，请求判令：1、双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(样张)于2019年1月22日解除；2、戴惠芳、毛炜斐返还购房款人民币(以下币种均为人民币)75万元；3、戴惠芳、毛炜斐支付利息损失(以73万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年8月15日计算至实际返还之日止)；4、戴惠芳、毛炜斐支付违约金2,625元；5、戴惠芳、毛炜斐支付赔偿金42万元；6、本案诉讼费、保全费由戴惠芳、毛炜斐承担。一审审理中，舒祥熙、曹婷撤回第4项诉讼请求。一审法院经审理查明事实如下：2017年4月19日，舒祥熙、曹婷(乙方)和戴惠芳、毛炜斐(甲方)通过中介签订《房屋买卖合同》，约定，由乙方购买甲方系争房屋，房屋建筑面积60.16平方米，房屋转让价款为210万元。双方同意于本合同签署后4天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。首期房价款乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)50万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔欠款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。第二期房价款乙方通过银行贷款方式支付房价款136万元。其他房价款(若有)；乙方应于2017年7月31日前支付甲方房价款23万元。交房及尾款：甲、乙双方应于2017年8月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值壹倍向乙方支付违约金。双方应于待乙方银行贷款审核通过后，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。房屋过户登记涉及的税费根据法律、法规、规章等规定由甲乙各自承担。随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方。若非固定装修、家具、电器等一并随同转让、则详见附件约定。若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后60天内，将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方受到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%项守约方支付违约金。补充约定：因本物业是经济适用房，甲方应及时取得本物业的所有产权100%。待甲方取得本物业所有产权后，甲乙双方办理交易手续及产权过户。合同另对其他事项作了约定。同日，双方还签订了《上海市房地产买卖合同》(样张)一份，该合同主要内容与上述《房屋买卖合同》基本一致。同日，双方再行签订《特别协议》一份，该协议约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格为210万元整，交易所产生的税费各自承担。甲方承诺：(1)因本房产是经济适用住房甲方应尽快办理经济适用住房转为商品房，办理过程中所产生的一切税费均由甲方承担。此房屋是在本人知情及同意的前提下进行交易，愿意出售此房屋。(2)该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，交易后如有上述未清事项，乙方不负任何责任。(3)当出现继承，赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。(4)届时此房屋能过户之日，会无条件配合乙方办理过户及相关手续。乙方承诺：(1)对甲方所出售的房屋做了充分了解，愿意购买此房屋。(2)严格按照购房协议之付款方式支付甲方相应房款。自购房协议签订起，中途房屋如有涨价或者跌价，甲乙双方必须遵守合同及此承诺不得违约。乙方未按付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。甲方未按约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。任何一方违约应支付房地产转让过程中的全部相关费用。2017年4月15日，舒祥熙、曹婷支付戴惠芳、毛炜斐购房定金5万元。2017年4月19日、6月6日，舒祥熙、曹婷又通过银行转账方式分别支付了45万元、23万元购房款。2017年8月15日，舒祥熙、曹婷(乙方)与戴惠芳、毛炜斐(甲方)签订《补偿协议》，约定，经双方友好协商,因甲方责任不能按时交接房屋产权及交房，现补偿乙方如下事项：1、从2017年8月15日起每日支付乙方银行利息365元。至能签正式房地产买卖合同为止。2、现银行商业贷款利率可打9折，如因甲方责任导至乙方银行商业贷款利率没有折扣，甲方补偿乙方多付的贷款利息。具体金额以贷款合同为准。3、甲方补偿乙方装修费用20,000元整。4、以上补偿金额以扣除总房价款方式支付乙方。2017年9月15日，青浦住房保障中心向舒祥熙、曹婷回复信访，该回复函载明：舒祥熙、曹婷所反映购买经济适用房政府份额的问题。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(沪府办[2016]78号)第十四条取得不动产权证满5年，购房人、同住人可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。第十五条按照本实施细则第十四条的规定，优先购买实施单位、分配供应地区住房保障实施机构优先购买共有产权保障住房或者购房人、同住人购买政府产权份额的，适用房源项目市场基准价格。2019年1月18日，舒祥熙、曹婷委托律师向戴惠芳、毛炜斐寄送律师函及解除合同通知书，主要内容为，双方签订的《房屋买卖合同》、《特别协议》及《上海市房地产买卖合同》(样张)，由于戴惠芳、毛炜斐责任不能按时交接房屋产权及交房，导致舒祥熙、曹婷购买该房屋的合同目的无法实现。虽经多次催告，戴惠芳、毛炜斐仍未能解除房屋权产交接及房屋交付问题，故要求解除合同及返还购房款并主张违约金、赔偿金。上述律师函及解除合同通知书，戴惠芳、毛炜斐确认于2019年1月22日收到，也于2019年1月31日委托律师回函，内容为，戴惠芳、毛炜斐不同意解除合同，认为没有法律基础，且基于经济适用房五年内不得上市交易的规定,双方购买系争经济适用房均存在过错，依法应承担与过错相适应的法律责任，而不是由戴惠芳、毛炜斐全部负担。系争房屋为经济适用房，产权证附记载明，不得设定除经济适用住房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得65%的转让总价款。该房屋于2012年1月17日办理了上海市房地产权证，权利人登记在戴惠芳、毛炜斐名下。目前该房屋并未交付舒祥熙、曹婷。舒祥熙、曹婷认为，戴惠芳、毛炜斐一直迟延履行其义务，也未积极购买其产权，并将系争房屋再次在网上挂牌交易，且因为逾期交房，导致额外支出了租房费用。为此提供了微信聊天记录、房屋租赁合同及房租转账凭证、系争房屋网上挂牌交易打印件等证据。戴惠芳、毛炜斐除了对房屋租赁合同及房租转账凭证证据真实性不予认可外，对上述其他证据予以认可。戴惠芳、毛炜斐认为，系争房屋在2019年1月24日后可以办理过户登记，自2019年1月24日后戴惠芳、毛炜斐可以取得35%的份额，可以符合合同第17条补充条款的额约定取得100%产权。之前之所以未取得房屋产权100%份额的原因是政府一直未公布购买价格，导致迟延过户，过错不在戴惠芳、毛炜斐，属于不可抗力。目前戴惠芳、毛炜斐未购买35%的份额，舒祥熙、曹婷支付戴惠芳、毛炜斐73万元房款。毛炜斐通过信访的方式向政府询问情况，政府直至2019年1月24日才告知。为此提供了购买政府产权份额申请表、违规违约情况征询通知书、青浦区人民政府信访回函、信访事项答复意见书、信访复查申请补充材料通知书、微信聊天记录等证据。舒祥熙、曹婷除对与中介小张微信聊天记录证据真实性不予认可外，对其他证据真实性予以认可，但不认可戴惠芳、毛炜斐的证明内容。一审审理中，舒祥熙、曹婷还提供了缴纳社保记录，其社保缴纳截至2019年8月累计缴费107个月。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。舒祥熙、曹婷与戴惠芳、毛炜斐签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(样张)是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。舒祥熙、曹婷已按照合同约定支付戴惠芳、毛炜斐部分房款，戴惠芳、毛炜斐亦应恪守合同约定，将系争房屋交付舒祥熙、曹婷并协助舒祥熙、曹婷办理房屋产权过户手续。2017年8月15日，双方签订的《补偿协议》中明确载明，因戴惠芳、毛炜斐责任不能按时交接房屋产权及交房，现戴惠芳、毛炜斐仍未交付房屋，亦未办理房屋过户手续，已构成根本性违约，舒祥熙、曹婷有权解除本合同。舒祥熙、曹婷于2019年1月15日发出律师函及解除合同通知书，2019年1月22日戴惠芳、毛炜斐签收，一审法院确认2019年1月22日作为合同解除之日。合同解除之后，舒祥熙、曹婷已支付购房款73万元，戴惠芳、毛炜斐应予返还。舒祥熙、曹婷主张的利息损失，有相应的事实依据，予以支持。舒祥熙、对于曹婷主张的赔偿金42万元，戴惠芳、毛炜斐认为过高，请求酌情予以调整，一审法院综合合同履行情况、支付的钱款及双方过错责任等情况，酌情确认戴惠芳、毛炜斐偿付舒祥熙、曹婷赔偿金12万元。判决：一、舒祥熙、曹婷与戴惠芳、毛炜斐签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(样张)于2019年1月22日予以解除；二、戴惠芳、毛炜斐应于判决生效之日起十日内返还舒祥熙、曹婷房价款人民币73万元；三、戴惠芳、毛炜斐应于判决生效之日起十日内偿付舒祥熙、曹婷利息损失(以73万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年8月15日计算至实际返还之日止)；四、戴惠芳、毛炜斐应于判决生效之日起十日内偿付舒祥熙、曹婷赔偿金人民币12万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人未提供新证据。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格或租金标准，面向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。鉴于该类房屋的特殊性，国家及地方政府对此类房屋的建设、申请、使用、交易均有着较为严格的管理制度。其中规定，购买经适房不满5年，不得直接上市交易，因特殊情况确需转让的，由政府回购。故如果当事人购买经适房不满5年，未向政府申请回购，擅自签订转让合同的，违反了相关规定，该转让协议无效。受理法院应当及时将案件涉及经适房转让的情况，通报相关行政管理部门。但系争房屋于2012年1月17日办理了上海市房地产权证，权利人登记在戴惠芳、毛炜斐名下，故双方于2017年4月19日签订《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(样张)时已超过5年，并不违反法律法规的相关规定，且系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。戴惠芳、毛炜斐未按约履行合同义务，应当承担相应责任。青浦住房保障中心并非合同相对方，不需追加为本案当事人。且青浦住房保障中心亦回函表示，取得不动产权证满5年，购房人、同住人可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。只要戴惠芳、毛炜斐按规定办理相关手续，即能保障双方合同的顺利履行。戴惠芳、毛炜斐上诉称应当追加青浦住房保障中心为本案当事人，依据不足，本院不予采纳。上诉人戴惠芳、毛炜斐的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据央行公告，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院对一审判决中的利率标准予以改正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7029号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7029号民事判决第三项；三、戴惠芳、毛炜斐应于本判决生效之日起十日内偿付舒祥熙、曹婷利息损失(以73万元为基数，支付自2017年8月15日计算至实际返还之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。一审案件受理费15,410元，财产保全费5,000元，两项诉讼费合计20,410元，由戴惠芳、毛炜斐共同负担17,380元，舒祥熙、曹婷共同负担3,030元。二审案件受理费15,410元，由上诉人戴惠芳、毛炜斐共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年五月二十九日书记员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……