河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初244号原告：张占群，男，1979年11月19日生，汉族，住漯河市源汇区。被告：刘洪涛，男，1958年9月15日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：王自成，河南恩达律师事务所律师。原告张占群与被告刘洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占群向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房定金2万元及违约金2万元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月21日，原被告与智赢房地产公司共同签订房屋买卖合同，约定总房款390000元，合同约定的房屋为被告现住的源汇区××小区××东单元××楼西户。合同签订的第二天下午五点多，被告向中介方提出要求让原告在合同价基础上加价1万元。经中介调解，因原告已经交付定金2万元，原告同意增加5千元，被告还不认可，双方未达成共识，导致原告无法按合同约定的日期给被告房产解押。又多次找智赢中介与被告沟通，都没有结果，智赢中介方多次联系，被告不接电话。后原告得知，被告刘洪涛已于2020年4月13日将案涉房屋过户给他人，请求法院依法判决。2020年4月21日，被告刘洪涛辩称，原被告之间签订的房屋买卖合同已经解除，原告诉请继续履行合同交付房屋的理由不能成立。具体理由：1、原告违约在先，依据法律规定，原告应于2019年12月24日向被告支付房款25万元，但原告并未按约定履行义务，因此构成违约。2、被告有权依法解除合同，因案涉房屋已经依法抵押债权人且有抵押登记，被告卖房的目的是为偿还抵押权人的债务，因原告违约未能按约定支付房款偿还抵押权人债务，故抵押权人不同意被告转让该房屋，致使合同目的不能实现，根据合同法第九十四条第四项规定，被告有权解除合同。3、双方签订的房屋买卖合同第五条规定，根据物权法第191条规定，抵押权人不同意转让房屋，被告根据合同93条第2款及合同约定解除合同的条件，被告可以解除合同。4、被告解除合同符合法律规定，该合同已经依法解除。根据合同法第96条规定、合同法解释二第24条规定，本案中被告依据2020年1月6日向原告发送解除合同通知书且已送达，原告在法定期限内没有对解除合同的效力提出异议，因此该合同已于送达之日即2020年1月6日已经解除，因此不存在继续履行的情况。请求人民法院依法驳回原告诉求。2020年4月30日，被告刘洪涛辩称，房屋已经过户属实，原告违约在先，原告已经收取定金10000元，愿意退还。原告张占群提供以下证据证明其主张：证据一、录音一份，房产中介杜鹏辉与被告刘洪涛及其朋友胜军三人在一起的谈话录音，证明被告要求加价10000元。证据二、房屋买卖合同。证据三、收款收据。原告张占群质证认为：证据二无异议；证据三定金是原告交给中介公司的；证据一被告对原告所述增加10000元不予认可，且该录音没有经过被告同意，内容几个人之间说话声音无法分辨，因此形式上不符合证据标准。录音原告并不在场，这是其他人商谈录音，与本案没有直接联系，即使没有谈成，原告也应按原合同要求履行义务。原告提供的证据不能推翻违约的事实。被告刘洪涛提供以下证据证明其主张：证据一、房屋买卖合同，合同第十一条第四项证明原告未按合同约定履行付款，合同第五条有约定，被告可以解除合同；证据二、抵押借款合同、登记过的他项权证，证明房屋在签订合同时已经在抵押状态；证据三、2020年2月9日证人证言；证据四、解除合同通知书，证明被告已发出解除合同通知书，原告对此在法定期限内没有提出异议，因此房屋买卖合同依法解除。原告张占群质证认为：签完合同后在第二天被告就要求加价，多次找被告协商，被告说不加价不卖房子；当时签合同时被告说这个房屋需要解押；解除合同通知书是在我起诉之前已经通知调解，被告一直不见面；对证人证言不认同。本院经审理确认本案法律事实如下：2019年12月21日，刘洪涛（甲方）、张占群（乙方）、河南智赢房地产营销策划有限公司（丙方，以下简称智赢公司）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定，刘洪涛将其拥有的漯河市源汇区建设路2幢5号房产以390000元的价格卖给张占群，合同签订之日，张占群应支付定金20000元，此款由智赢公司保管至办理完房产过户手续等条款。合同第十一条又另行约定：甲方应配合乙方办理过户及银行贷款相关手续，2019年12月24日，乙方应付房款25万元整（含定金）。甲方办理解押手续，然后与乙方办理抵押手续。合同签订当日，智赢公司出具收据一份，载明收到张占群定金20000元。智赢公司分两次交付刘洪涛共计10000元。2019年12月24日，双方未按合同约定履行，原告张占群起诉来院，诉请继续履行合同、办理房屋过户并交付房屋。2020年4月21日，本案第一次开庭后，张占群得知案涉房屋已经变卖，遂变更诉讼请求。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的焦点是谁应当承担违约责任，对此本院评判如下。首先，关于原告张占群提交的2019年12月23日谈话录音的问题，谈话的三人为被告本人及其朋友、中介公司的业务经办人，原告张占群未在现场，从参与人员身份和谈话内容上分析，该录音更具有客观性，被告刘洪涛关于该录音效力的辩称理由，无事实和法律依据，本院不予支持，对该证据本院予以采信。在该录音中，被告刘洪涛明确提出：家人不同意卖房，“再加1万元钱，如果中，咱就这样成交，我都不找人再卖了”，“他加一万我去做工作”，“他同意了就行，不同意了就不卖了”等内容，证明被告刘洪涛至迟已于当天要求加价10000元的事实。并且，从录音的内容可以看出，被告刘洪涛关于加价的要求，已不是第一次提出。其次，本案庭审中，被告刘洪涛当庭陈述“只是不想卖了”，且并未告知原告和中介公司自己不想卖房的想法。第三，在本案庭审中，被告刘洪涛确认12月24日在中介公司未找到原告。原告张占群反驳称，在另案中刘洪涛认可当天上午双方在中介公司协商加价协议。经本院核实，2020年1月13日，智赢公司以刘洪涛违反本案所涉《房屋买卖合同》约定为由，诉至本院，要求其支付合同约定的中介费7000元。该案于4月28日开庭审理，智赢公司委托代理人杜鹏辉及被告刘洪涛到庭参加诉讼，庭审中刘洪涛认可，2019年12月24日上午买卖双方均到中介公司。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。被告刘洪涛在相关联的案件中，对同一事实陈述相互矛盾。综合本案证据，本院认定其在本案中未做真实陈述。综上，被告刘洪涛在签订合同后，另行提出增加价款的条件，后双方未就此达成一致意见，2019年12月24日，被告刘洪涛未依约定履行，其行为构成违约，本院予以确认。被告刘洪涛以合同未约定过户时间为由不承担违约责任的辩称，本院不予采信。被告刘洪涛援引物权法第九十一条，认为自己可以解除合同。本案《房屋买卖合同》中已经注明，甲方办理解押手续，说明合同当事人明知案涉房产处于抵押状态；且被告刘洪涛当庭陈述，12月24日当天，其带领抵押权人一起去中介公司等待原告交款、办理解押手续，其陈述可以证明抵押权人已经同意转让案涉房屋。故被告刘洪涛的该项辩称理由无法律及事实依据，本院不予采信。被告刘洪涛提供证人证言，但证人未出庭作证，本院对其证言不予采信。被告刘洪涛关于案涉合同已因通知而解除的辩称，无法律依据，本院不予采信。因被告刘洪涛违反合同约定，且案涉房屋已经转让他人，已经形成合同不能继续履行的事实，该合同应当予以解除。被告刘洪涛未按合同约定履行义务，原告张占群要求双倍返还的诉讼请求，符合当事人约定及法律规定，本院依法予以支持。根据本院查明事实，被告刘洪涛收到的定金为10000元，故其应当就该10000元定金承担法律责任，本院予以确认。原告张占群诉请被告刘洪涛支付违约金20000元，但未提供证据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张占群与被告刘洪涛于2019年12月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘洪涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张占群双倍返还定金20000元；三、驳回原告张占群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，由被告刘洪涛负担500元，原告张占群负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  曹玉娥审 判 员  郭成军人民陪审员  杨旭光二〇二〇年五月十日书 记 员  刘重霄