福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1658号 上诉人（原审原告）：陈睿,男，1978年8月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李文举，福建闽润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:**，男，1989年11月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：黄志灵，福建攻略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄庆良，福建攻略律师事务所律师。 上诉人陈睿因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈睿上诉请求：改判解除双方签订的《兴旺商业地产租赁合同》，并判令**于10日内搬离租赁房屋（未形成附合的装饰装修物由**自行拆除）。事实和理由：一审判决对陈睿解除合同的诉请未予支持，是错误的。1.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《兴旺商业地产租赁合同》第七条约定**应按时缴纳租金，逾期七天陈睿有权终止合同。本案中，**逾期80天支付6月份租金，3月份租金至今未付，依照上述规定，陈睿享有合同约定之解除权。《中华人民共和国合同法》第九十条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案陈睿通过诉讼的方式要求解除合同，合同自起诉状送达至**时即告解除，**虽对解除合同的效力有异议，但未提出反诉或另案起诉。2.**自第一个月起便无故拖延、不足额支付租金，甚至存在2019年3月租金分文未付的情况，陈睿屡次追要无果，基于合同建立初期的信赖，陈睿给予**充分的履行期限，但**却再次逾期支付6月份租金，违反了诚实信用原则，陈睿作为出租人催讨租金花费了大量的时间和金钱，现已无精力与**继续履行合同，双方的信赖基础已经破裂，合同已无存续必要。一审判决滥用公平原则，在满足合同解除权的约定条件下，却错误适用法定解除权的相关规定，损害了陈睿合法权益。3.根据《兴旺商业地产租赁合同》约定，案涉房屋的租赁用途为公寓宿舍，但**未经陈睿允许，私自改变房屋用途，将房屋用于酒店经营业务，且租赁房屋的使用权人为福州健乐怡酒店有限公司（股东为曾明文、王拘洪），并非**。**私自改变租赁房屋用途，且存在转租或转借给第三人的行为，构成根本违约，陈睿有权要求解除合同并要求**承担违约赔偿责任。 **辩称，陈睿的上诉理由不能成立，请求驳回陈睿的上诉请求，维持一审判决。一、一审判决认定事实清楚。**在合同签订后投入上百万费用，于2019年3月将租赁物按公寓宿舍楼规划设计装修完毕并开始试营业，试营业期间，因租赁物设计用途为办公，安泰派出所要求**先行更改租赁物的办公用途，才可将租赁物作为租赁住房使用。陈睿知情后，口头免除**3月份的房屋租金。**于3月29日设立福州安佳悦酒店管理有限公司，于4月1日向福州市鼓楼区行政服务中心申请建设工程消防设计备案，4月3日收到不予许可的审批结果，4月9日再次收到福州市鼓楼区公安消防大队作出的《建设工程消防设计备案复查意见书》，该意见书中关于建设使用性质变动合法性的审查意见为，施工图设计文件审查合格书中的建筑使用性质与房屋所有权证中的使用性质不符，要求组织设计单位进行修改。陈睿作为出租人，却不愿协助办理变更租赁物的办公用途，6月3日陈睿另行委托曾明文（其友）、王拘洪（其弟）设立新公司福州健乐怡酒店管理有限公司，并委托中介，再次申请建设工程消防，于8月21日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因双方约定租赁期限较长且为用于住房使用，**前期投入大量资金对租赁物进行装修，自2019年1月至10月底，租赁物一直处于闲置、无法经营状态，为取得经营证件，**多次委托中介，再次花费大量资金，造成资金周转困难。根据《兴旺商业地产租赁合同》第六条约定“1.上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责。给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方的经济损失……5.陈睿需提供相关证件用于**办理相关手续”，陈睿将设计用途为办公的租赁物出租给**，作为公寓宿舍出租经营业务，陈睿未提供符合经营条件的租赁房屋，违约在先，**并非无故拖延、故意逾期支付租金。二、一审判决适用法律正确。根据法（2019）254号《最高人民法院关于印发的通知》第47条规定，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”，该会议认为“人民法院在审理合同纠纷案件时……要坚持鼓励交易原则……合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度”，承租人如果仅为逾期支付租金而并非不支付的话，出租人收取了足额的租金后不存在其目的落空的情形。故一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条是正确的。 陈睿向一审法院起诉请求：1.解除陈睿与**签订的《兴旺商业地产租赁合同》，并且**于10日内搬离租赁房屋（未形成附合的装饰装修物由**自行拆除）；2.**立即支付租金41333元（租金暂计至2019年10月31日，实际支付至搬离租赁房屋之日止）；3.**立即支付违约金10086.29元（暂计至2019年10月31日，实际支付至租金缴清之日）；4.**赔偿提前解除合同给陈睿造成的将租赁房屋恢复原状以及装修免租期的损失485998元（给**装修免租期2个半月的损失103332元、将房屋恢复原状的人工、物料等损失300000元、2个月恢复原状期间租金的预期可得利益损失82666元)。 一审法院认定事实：2018年10月22日，陈睿（出租方）与**（承租方）、福州市兴旺房产经纪服务有限公司（居间方）签订一份《兴旺商业地产租赁合同》，约定：**承租陈睿位于福州市整层区域，租赁面积734.49平方米，租赁期限十年，自2019年1月6日起至2029年1月5日，其中2019年1月6日至2021年1月5日每月租金41333元／月（每两年按月租金的5%递增，以此类推），每月6号前支付租金。合同第七条约定“甲方（陈睿）在催促后，乙方（**）仍然未及时缴纳的，以每日按月租金的千分之五（0.5%）支付滞纳金，逾期七天，甲方（陈睿）有权终止合同”。 截止目前除2019年3月6日租金未支付外，**已付清2019年11月6日前租金，但存在逾期支付的情况，其中2019年1月21333元的租金逾期2天，2月逾期7天，4月逾期2天，5月21333元的租金逾期6天，6月11333元的租金逾期80天，7月逾期50天，8月逾期19天，9月逾期35天，10月逾期5天，11月逾期3天。 一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的租赁合同是否应予解除以及应否承担相应的违约责任。陈睿、**双方签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。陈睿主张依据上述合同规定**逾期7天支付租金已构成违约，请求解除合同。一审法院认为，虽然根据合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中**虽逾期支付租金，但并不构成根本违约也不影响出租人合同目的实现；**为租赁物的装修已投入较大成本，此时解除合同对**显不公平；再者**已经实际支付大部分租金，陈睿也予以接受，故陈睿以逾期支付租金为由要求解除案涉租赁合同并赔偿损失依据不足，一审法院不予支持。但**应按照双方约定支付租金及逾期付款违约金，陈睿主动将违约金标准调整为日0.067%，一审法院予以确认，违约金金额截止至2019年10月31日为10086.29元。**辩称，双方协商免除三月份租金却未提交证据予以证明，故陈睿应支付2019年3月份租金41333元。综上所述，判决：一、**于本判决生效之日起十日内向陈睿支付2019年3月份租金41333元及逾期付款违约金（截止至2019年10月31日为10086.29元，之后以41333元为本金按日利率0.067%支付至付清款项之日止）；二、驳回陈睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费38800元，适用简易程序减半收取19400元，由**负担9700元，陈睿负担9700元。 二审中，陈睿向本院提交如下证据：证据一福州安佳悦酒店管理有限公司企业信用信息公示报告、证据二福州健乐怡酒店管理有限公司企业信用信息公示报告，以上证据证明案涉房屋的实际承租人并非被上诉人**，而是福州健乐怡酒店管理有限公司，**存在将案涉房屋非法转租给福州健乐怡酒店管理有限公司之违约行为。证据三照片、证据四消防安全检查合格证、卫生许可证、特种行业许可证，以上证据共同证明案涉房屋的实际承租人现为福州健乐怡酒店管理有限公司。**经质证认为，对上述证据的真实性无异议，对证明对象有异议，**不存在非法转租行为，健乐怡酒店目前是**经营。**向本院提交如下证据：证据一大饭店装修明细表、收入明细，证明**承租案涉房屋后作为公寓宿舍，经营规模较大、前期投入较多，**并非无故拖延、故意造成逾期支付租金。证据二晋安消防大队给的附件3，证明办理特种行业许可证需要的材料。证据三营业执照、消防技术咨询协议书、收据、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、联宾楼结构安全鉴定费、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、**中国建设银行个人账户支出交易明细等，证明**为取得经营证件，花费大量资金。证据四居民户口簿、《股权代持协议》，证明租赁物的实际经营者为**。证据五银行流水截图，证明一审判决后，**依照判决支付3月份租金。陈睿经质证认为，对证据一、二均不予认可，无关联性。对证据三中有原件核对的营业执照，《消防安全检查合格证》真实性予以认可，对消防技术咨询协议书、收据、银行流水交易明细、检查记录单真实性不予确认，案涉租赁物实际使用者是福州健乐怡公司，不是**。对证据四《股权代持协议》的真实性不予认可，户口簿由法院予以确认。证据五不是支付2019年3月租金，是支付了2020年1月租金。本院经审查认为，**对陈睿提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。**提供的证据一系自行制作的材料，真实性不予确认。证据二未加盖相关部门公章，真实性不予确认。证据三与本案争议焦点不具备关联性，不予采纳。证据四、证据五均有原件核对，本院对证据四、证据五的形式真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于陈睿诉请解除案涉《兴旺商业地产租赁合同》并要求**搬离租赁房屋能否成立的问题。陈睿主张**多次逾期支付租金，其享有《兴旺商业地产租赁合同》约定的解除权，可以解除《兴旺商业地产租赁合同》。本院注意到，陈睿与**签订的《兴旺商业地产租赁合同》期限长达十年，**为租赁物的装修支出了较大成本，从一、二审已查明的事实来看，**虽然存在逾期支付租金的情形，但并未不支付租金，且双方在二审中亦确认一审判决后，**已支付了2019年3月份租金，并已实际支付租金至2020年1月份，故**逾期支付租金的行为并不构成根本违约，也不影响陈睿作为出租人合同目的的实现，一审法院未予支持陈睿以此为由提出的解除案涉《兴旺商业地产租赁合同》并要求**搬离租赁房屋的诉请，并无不当，予以维持。 陈睿在二审中提出**存在擅自转租的行为，已经构成根本违约，其有权解除案涉《兴旺商业地产租赁合同》。本院认为，**在二审中提交了《股权代持协议》说明曾明文系其在福州健乐怡酒店管理有限公司60%股份的代持人，故即使案涉租赁物现由福州健乐怡酒店管理有限公司使用，亦不足以说明**存在擅自转租的行为，陈睿以此为由主张解除案涉《兴旺商业地产租赁合同》，亦不能成立，不予支持。 陈睿主张**私自改变租赁房屋用途，构成根本违约，其有权解除案涉《兴旺商业地产租赁合同》，缺乏依据，不予支持。 综上所述，陈睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由陈睿负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年五月十二日 法官助理龚蓉 书记员林婷