贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1422号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何成，系该公司员工。 被告：李建模，男，1977年3月9日生，汉族，贵州省正安县人，住正安县，无业。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告李建模物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日上午9时20分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何成、被告李建模到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费7374.5元、违约金737元、资料打印费35元，共计8146.5；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2012年经开发商委托，与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并从2012年8月起，原告为东方新城的福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、德盛苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑小区提供物业管理服务，如小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，垃圾清运、草坪花草树木养护供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告分别在如意苑有1间住房、在福泰苑小区2间门面。德胜苑小区的住房为2栋4单元302号，房屋面积为76.56m2，欠费时间：2013年12月18日至2019年12月31日止，欠费金额2771.5元（共计72个月12天，按0.5元/月/m2收取）；福泰苑小区38号门面面积为25.76m2，欠费时间：2014年1月1日至2019年12月31日止，欠费金额1854元（共计72个月，按1元/月/m2收取），39号门面面积为38.18m2，欠费时间：2014年1月1日至2019年12月31日止，欠费金额2749元（共计72个月，按1元/月/m2收取），以上三项共计7374.5元。被告得到原告提供的物业服务，至今未向原告交纳上述期间的物业服务费，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据；1、《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》各1份，证明原告与七治房地产开发有限责任公司正安分公司签订的二份物业服务合同对业主均具有约束力的事实；2、《工资发放表》1份、日常工作照片8张、公共水电费发票7份、《收款收据》5份、费用单据1份、领料单1份，证明我公司已对小区履行物业服务并支出了相关费用的事实；3、正安法院（2019）黔0324民初3396号民事判决书1份，证明法院对上述证据已经认可的事实。 被告李建模辩称：对原告诉称我住房和门面的面积无异议。福泰苑的那二间门面我已租赁，都是承租人向城管交卫生费，原告没有提供任何物业服务，所以他们根本不知道有物业公司的存在，而且二间门面中有一间曾发生被盗，原告调不出监控。另一间也曾因排污管道堵塞，导致货物被淹造成损失，原告也未派人疏通。被盗的事，公安至今未侦破，而房屋被淹，至今也未得到解决。而德胜苑小区，原告也没有履行职责，导致车辆乱停乱放无法通行，我的摩托车在小区内被盗，同样也没调出监控。小区消防栓漏水，我向物业公司反映，无人管理这个问题，漏了两个多月的水，原告的其他服务也不到位。因此不同意原告的诉讼请求。为证明自己的辩称主张，被告向本院提供了现场照片7张，证明德胜苑小区内的通道废弃物乱堆、长期车辆乱停乱放、排污管道堵塞的事实。 为查明案件事实，本院经与正安住房和城乡建设局对德胜苑小区的物业服务履行情况现场勘验，查明：小区内摩托车乱停乱放、通道堵塞；消防栓损坏或无水带，部分消防栓厢脏，内有杂物；监控摄像头有损坏；公共网线散乱裸露；无专门值班岗亭；无巡视巡逻登记；小区绿化带部分空白未补栽树苗，乱堆放有废弃摩托车及杂物等。 同时查明，福泰苑小区38号、39门面位于小区外的另一幢建筑。均属于福泰苑小区物业服务范围。 综合以上证据及庭审中当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房开公司（甲方）选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供前期物业管理服务事宜，包括对房屋建筑共用部分的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，公共绿地的养护和管理，车辆停放的管理等。物业服务收费实行包干制。服务期限自2012年8月8日至2014年8月7日止。由业主或物业使用人按多层住宅多层0.5元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元/月/m2缴纳物业服务费用。业主应于接房之日起交纳物业服务费及相关费用。业主第一年物业服务费由甲方代收管理，第二年物业服务费由乙方直接向业主收取和管理。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告分别入住德胜苑、福泰苑等九个小区提供物业服务。2014年8月1日，原告在《前期物业管理服务合同》届满前，再次与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（甲方）继续选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供物业服务。服务期限为16个月，自2014年8月8日起至2015年12月7日止。合同期满后，若仍未成立业主委员会的苑区，在甲乙双方无异议的情况下，本合同继续有效。由业主或物业使用人按多层住宅0.5元-1元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元-1.5元/月/m2缴纳物业费。合同并约定了其他具体事项。被告系德胜苑小区2栋4单元302号房屋（面积76.56m2）、福泰苑小区38号门面（面积25.76m2）、39号门面（面积38.18m2）业主。因认为原告未提供任何物业服务，门面的承租人已单独向城管交有卫生费，而且门面被盗、排污管道堵塞被淹至今未得到解决，居住房屋小区的物业服务不到位，分别从2013年12月18日、2014年1月1日起至今，被告未向原告缴纳该1间住房、2间门面的物业服务费。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付物业服务费7374.5元、违约金737元、资料打印费35元，共计8146.5元，并承担本案诉讼费。 对原告提供的《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》、《工资发放表》、日常工作照片、公共水电费发票、《收款收据》、费用单据、领料单、正安法院（2019）黔0324民初3396号民事判决书，因符合证据的“三性”，本院予以采信；对被告提供的现场照片，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：物业服务合同是一方提供物业服务，另一方支付报酬的双务合同，遵循等价有偿、诚实守信原则。本案中，双方虽未直接签订物业服务合同，但对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，因此，原告与建设单位即七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》和《续签前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告已提供物业服务的基础上，被告作为业主，应负向原告支付服务期间的物业服务费的义务。因从2014年7月2日至今5年多，被告未向原告缴纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告分别支付自2013年12月18日、2014年1月1日起至2019年12月31日止的1间住房、2间门面的物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。 鉴于目前德胜苑小区在物业服务上存在交通秩序的管理、消防设施的完善、小区内的安全巡视巡逻、绿化带花草树木养护等系列消极不作为，服务存在较为严重瑕疵；而福泰苑小区临街门面的物业服务上，原告并未提供优于小区内住宅业主的物业服务事实证据，考虑被告也未提供相关的事实证据证明6年多来原告提供的物业服务均不符合合同约定这一客观实际，因此，按照物业服务质价等偿原则，从公正公平角度，酌定由被告支付原告德胜苑小区2栋4单元302号住房从2013年12月18日起至2019年12月31日止的物业费1929元〔（76.56m2×72月×0.5元/月/m2）×70%〕；支付福泰苑小区38号、39号门面从2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3222元〔（25.75m2+38.18m2）×72月×1元/月/m2）×70%〕，共计5151元为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的违约金和资料费问题，因原告自身提供的物业服务不到位，被告并无主观故意拖欠，故原告的该项请求本院不予采纳。 因被告并未提供其门面被盗、门面被淹，造成承租人损失的事实证据，且涉及被盗被淹所造成的具体财产损失，以及原告作为物业服务企业应否承担责任等问题，承租人可另行主张权利，但不妨碍原告在提供物业服务后向业主或物业使用人行使物业费请求权，因此，被告以门面被盗、被淹未得到，以此拒付物业服务费的抗辩主张，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业、业主、物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告李建模由于本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司物业费5151元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担9元，由被告李建模负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月十日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛