安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终903号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人:王龙飞,该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽郑良付律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文芳，女，1979年5月4日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：朱鹏，安徽邦建律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（下称龙大房地产公司）因与被上诉人张文芳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张文芳的诉讼请求，并由龙大房地产公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、龙大房地产公司不构成根本违约，不符合合同解除的条件。首先，从交易稳定的角度，合同一旦解除，会破坏双方交易行为的稳定，不利于本地市场交易的秩序，也不利于社会稳定和经济的发展；其次，涉案房屋延迟交付的原因是存在其他争议才导致房屋暂时无法交付，并不是龙大房地产公司刻意延迟交付。二、张文芳主张的已付购房款的利息和违约金在性质、功能上相当，两者不能共存，两项诉求系重复计算。本案已付购房款的利息是双方在订立合同时所能预见或应当预见到因违反合同时可能造成的损失，而民法确定的违约金是以填补损失为基本原则，既然张文芳已对订立合同时所能预见的全部损失即利息损失进行主张，再行主张违约金属重复计算。 张文芳辩称，一、双方约定合同解除条件已成就，张文芳有权要求解除合同。1.龙大房地产公司逾期交房超过约定期限，张文芳有权按照合同约定解除购房合同。2.龙大房地产公司擅自改变规划设计，对配电房容纳面积扩大没有告知张文芳，张文芳亦有权解除购房合同。二、一审按照双方合同约定判决龙大房地产公司支付张文芳利息，并赔偿违约金正确，该约定不违反法律规定，即使龙大房地产公司支付利息及赔偿违约金也不足以补偿张文芳的损失。 张文芳向一审法院起诉请求：1.判令解除张文芳与龙大房地产公司之间于2018年2月22日签订的商品房买卖合同；2.判令龙大房地产公司返还张文芳购房款363,468元，并请求以已付购房款为基数自2018年2月22日起按照年息4.9%支付利息至清偿完毕（利息暂计算至2019年10月22日为29,683元）；3.判令龙大房地产公司支付张文芳违约金6,134元。 一审法院认定事实:2018年2月22日，张文芳与龙大房地产公司签订商品房买卖合同，张文芳购买泗县龙大尚品公馆9#0204号房屋。合同第六条约定商品房总价款为613,468元。合同第七条约定贷款方式付款，买受人于2018年2月22日前支付首期房款363,468元，余款250,000元申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应在2019年7月30日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；(2)逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十四条约定（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。张文芳于2018年2月13日向龙大房地产公司缴纳首期房款363,468元。2019年1月10日，张文芳申请住房贷款，2019年7月，贷款机构向张文芳发放贷款发放通知书，后因张文芳要求暂停发放，该贷款至今未予发放。2017年3月29日规划设计完成时，龙大尚品公馆9#楼西侧设有10米乘6米的配电房，后龙大房地产公司2019年11月申请规划调整，泗县自然资源和规划局发现其申请前已完成14米乘8米的配电房建设，该局未予规划调整。龙大尚品9#号楼至今未进行竣工验收。 一审法院，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方合同约定：逾期交房超过100日的买受人有权解除合同，出卖人变更基础设施、配套设施等规划许可未通知买受人的，买受人有权解除合同，本案中，龙大房地产公司逾期交房超过100日且至今房屋未进行竣工验收无法明确具体交房日期，另龙大房地产公司改变规划设计，擅自将张文芳购买的9#楼西侧的配电房面积扩大一倍，既未向买受人张文芳告知亦未进行审批手续，以上两种违约行为合同均赋予张文芳的解除权，现合同约定的解除条件成就，张文芳依法行使解除权予以支持。张文芳主张出卖人返还已付全部购房款，并自2018年2月22日起按照4.9%给付已付购房款利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金6,134元，符合双方合同约定予以支持。龙大房地产公司擅自变更规划，未经审批未履行通知义务，且至今房屋未组织竣工验收，无法确定房屋的交付期限严重影响守约方合同目的的实现，违约程度严重，龙大房地产公司辩称不构成根本违约不应解除合同不予采纳。《商品房买卖合同》并未对贷款办理和发放时间进行约定，龙大房地产公司表示贷款应在约定交房日期前办理发放，张文芳在约定交房日期前已履行了申请办理贷款的义务，并且贷款在2019年7月30日前也已具备发放条件，但因龙大房地产公司擅自改变规划未履行通知及审批义务，违约在先，张文芳为保护自己合法权利要求暂停发放贷款的行为不构成违约，对于龙大公司辩称张文芳违约不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除张文芳与龙大房地产公司于2018年2月22日签订的《商品房买卖合同》；二、龙大房地产公司于判决生效后十日内返还张文芳购房款363,468元，并按年利率4.9%从2018年2月22日支付利息至购房款实际返还之日止；三、龙大房地产公司于判决生效后十日内向张文芳支付违约金6,134元。一审案件受理费3,645元，由龙大房地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙大房地产公司提供重污染天气影响施工工期清单、泗县环境保护委员会发布公告等材料，以证明因政府政策性行为导致案涉小区工期拖延延误交房。张文芳发表质证意见为：真实性无异议，但达不到龙大房地产公司的证明目的。本院认证意见为：该组证明不属不可抗力产生延期交房的法定情形，本院对该证据的证明力不予认定。二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.龙大房地产公司是否构成根本违约，张文芳是否有权解除合同；2.张文芳要求龙大房地产公司支付购房款占用期间的利息及违约金损失能否一并获得支持。 （一）关于争议焦点1 按《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。本案中，张文芳与龙大房地产公司签订商品房买卖合同，依约交付购房首付款363,468元，约定交房日期为2019年7月30日，但龙大房地产公司违反商品房预售合同约定的交房日期，至今不能向张文芳交付涉案房屋，导致张文芳签订房屋买卖合同的目的不能实现，已构成根本违约，且龙大房地产公司在未取得审批手续的情况下擅自改变张文芳购买的9#楼西侧配电房面积，对张文芳购买房屋的使用产生一定影响，张文芳有权依据合同约定，解除与龙大房地产公司签订的商品房买卖合同。一审法院判决解除张文芳与龙大房地产公司的之间签订的商品房买卖合同允当，本院予以维持。龙大房地产公司提出其不构成根本违约，张文芳不能解除商品房买卖合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。 （二）关于争议焦点2 因购房人张文芳解除合同系出卖人龙大房地产公司违约所致，而案涉商品房销售合同对违约责任有明确的约定，一审法院依据张文芳的诉请，按照商品房买卖合同约定判决龙大房地产公司在返还张文芳首付款363,468元，并按年利率4.9%（“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”，结合上下文应理解为年利率）计算支付占用张文芳首付款363,468元期间的利息，同时，由出卖人龙大房地产公司按照全部房款1%向买受人张文芳支付违约金6,134元，符合双方的合同约定，并不过高，一审判决结果允当，本院予以维持。龙大房地产公司提出张文芳诉求的利息损失与违约金不能一并主张的上诉理由无依据，本院不予支持。 综上所述，龙大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,290元，由上诉人宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年五月十八日 法官助理刘素青 书记员刘相 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。